四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初621号 原告：蓝世丰，男，1970年12月18日出生，汉族，四川省大英县人，住大英县。 原告：蓝旭，男，1992年12月24日出生，汉族，四川省大英县人，住大英县。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：欧阳祖耿，广东正帆律师事务所律师。 被告：遂宁永鸿房地产开发有限公司，住所地大英县新城区金泉街，统一社会信用代码915109236653687587。 法定代表人：夏辉武，执行董事。 委托诉讼代理人：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 原告蓝世丰、蓝旭与被告遂宁永鸿房地产开发有限公司（下称遂宁永鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝旭及其原告蓝世丰、蓝旭共同委托的特别授权委托诉讼代理人黄嘉珍、委托诉讼代理人欧阳祖耿，被告遂宁永鸿公司的委托诉讼代理人杨明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝世丰、蓝旭向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》（合同编号：2018002214）；2.判令被告向二原告返还已支付购房款合计534000元及自2019年3月27日起至全额返还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令被告赔偿二原告因购买案涉房屋产生的维修基金3844元、办证费550元、社区管理费70元，合计4464元及自起诉之日起至全额赔偿损失之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4.判令被告向二原告支付违约金10680元及自起诉之日起至全额支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告为父子。为改善家庭居住环境，解决原告一养老、原告二结婚住房所需，二原告经同村长辈介绍认识了被告的法定代表人曾光华。2018年6月初，在曾光华的引荐下，二原告及家人亲至案涉金阳商业广场4楼实地了解案涉房屋。二原告亲眼看到案涉房屋为精装修商品房，主人房、其它卧房、厨房及厕所等包含配套五金件设施装修完备；床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全，二原告家人只需拎包即可入住。因二原告长期在外务工，没有时间及精力装修毛坯房屋，故二原告及家人对案涉精装修房产非常满意。2018年6月12日，二原告在未签订买卖合同的情况下，即向被告支付购房定金20000元。后于2018年6月14日与被告签订《房屋买卖合同》，就购买被告坐落于蓬莱房屋达成一致，合同条款二约定“房屋现状：精装修带部分家具、家电，水、电、气齐”、“成交金额：房款总计534000元，大写（伍拾叁万肆仟元正）”。二原告在已交付定金的情况下，再分三次按约支付完购房总价款534000元。另二原告为正常入住案涉房屋，又向被告支付了维修基金、物管费、工本费等费用合计4464元。被告于2018年6月20日将案涉房屋交付二原告作为住宅使用。为办理不动产权证，2018年7月6日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018002214），在该合同附件六：装饰和设备标准的约定中对厨房、卫生间的装修进行了约定，并在《商品房买卖合同》补充协议中约定“该房屋为精装修房屋，已购房时现状：即装修后，带家具及部分设施设备出售。...”。2019年6月27日，二原告取得案涉房屋的《不动产权证书》后，方知晓所购房屋的用途并非“城镇住宅用地／住宅”，而是“批发零售用地／商业服务”，案涉房屋并非用于居住生活的住宅，而是用于批发零售商业服务所用的商铺，土地使用权期限为2000年12月22日起2040年12月21日止，并非住宅用地的70周年使用期限。为维护自身合法权益，二原告曾多次向规划及住建部门咨询了解，均被答复案涉房屋是以商服用地毛坯验收合格，不清楚被告是如何改装成商品住宅后再出售的具体情况。根据《城乡规划法》第六十四条之规定及《物业管理条例》第六十六条之规定，案涉房屋随时面临被相关部门责令改正的处罚，被告交付的案涉房屋不但不能满足二原告改善家庭居住条件的需求，反而使二原告及家人陷于随时居无定所的境地，根本无法实现签订《房屋买卖合同》的合同目的。为此，二原告曾向贵院提起房屋买卖合同纠纷之诉（案号：（2019）川0923民初1582号），后撤诉，继续与被告协商解决。至今，二原告仍与被告协商未果。 被告遂宁永鸿公司在庭审中辩称，二原告在诉状中承认亲自看到案涉的房屋为精装修的商品房，其认可该房屋为商品房的事实，被告未进行任何隐瞒。两份合同清楚地载明为商住房，双方依法进行了签订，对双方均具有约束力；该合同不属于合同法第五十二条中合同无效的任何一种情形，不能任意撤销。原告提到案涉房屋的土地性质是批发零售用地或商业服务，但本案是房屋买卖合同纠纷，不是国有土地使用权出让合同纠纷；被告没有任何违反法律之处，也无合同约定的撤销权；被告将自有的商业用房改为住宅用房出售符合法律规定，否则，建设规划、不动产等部门不会给予办理产权证书；原告没有证据证明被告所出让的房屋不能实现其使用目的，况且将商业用房改为住宅用房出售也并非个案。原、被告签订的合同已全部履行完毕，不存在解除合同和退房还款的情形。原告交纳的维修基金、办证等费，由被告代收并已交给了相关政府部门，被告没有义务进行返还。原告要求被告承担违约金10680元没有事实依据，被告没有任何违约行为。原告滥用诉权，应承担本案的诉讼费用。综上，请求人民法院判决驳回二原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告通过出让的方式取得了位于大英县地块的国有土地使用权，经行政部门批准，其在该地块上建设金阳商业广场商住楼，其中1-4层为商业用房，5-27层为住宅用房。该商住楼于2014年11月8日开工建设，于2016年8月12日通过竣工验收。因商业不景气的原因，被告将第4层商业用房改成了10套住房进行销售。 二原告为父子关系，经他人介绍认识了被告经理曾光华。2018年6月初，在曾光华的引荐下，二原告及家人亲自到位于大英县实地了解案涉房屋。二原告看到案涉房屋为精装修商品房，生活配套设施完备，只需拎包即可入住，二原告及家人非常满意。同年6月12日，二原告向被告支付了购房定金20000元。 同年6月14日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：“甲方（卖方）遂宁永鸿房地产开发有限公司营业执照号码：915109236653687587公司地址：大英县金泉街电话号码：0825-78××××9乙方：（买方）蓝世丰蓝旭身份证号码：5109211970××××××××家庭住址：大英县电话号码：136×××××××4135×××××××3依照中华人民共和国相关法律法规，乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况，在自愿平等的原则下，甲方将一套商住房出售给乙方，经双方协商一致，特订立本合同，望共同遵守。一、房屋地址：大英县房屋，面积约95.82㎡，（实际面积以产权证面积为准，并且该房屋整套出售所以最后不做面积找补）。二、房屋现状：精装修带部分家具、家电、水、电、气齐。三、成交金额：房款总计534000元，大写（伍拾叁万肆仟元正）。四、付款方式：本合同签订时乙方支付订金20000元，大写（贰万元正），第二次付款金额214000元，大写（贰拾壹万肆仟元正）于2018年6月30日前来交清，余款300000元，大写（叁拾万元正）待房屋产权过户完善后乙方以（现金、抵押贷款）方式再支付给甲方。五、在办理过户手续时双方必须积极配合对方去相关部门签字完善。过户所产生的各种税、费均由甲方负责。其维修基金、物管费、工本费、社区服务费由乙方自己负责。六、违约责任：甲、乙双方不得以任何理由违约，如任何一方违约，将按照房屋总价2%赔付给另一方。七、其他未尽事宜双方协商解决。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一方（份），具有同等效率（力）。甲方签字（盖章）：遂宁永鸿房地产开发有限公司乙方签字（盖章）：蓝世丰蓝旭2018年6月14日”。 同年6月20日，二原告向被告交纳了房款214000元，被告将案涉房屋交付给了二原告使用。 同年7月6日，原、被告签订了合同编号为2018002214号的《商品房买卖合同》。其中合同约定：出卖人以出让方式取得位于大英县地块的国有土地使用权，该地块的土地用途为商住，土地使用面积为6145.67平方米，建筑层数为27层。买受人购买的商品房为1幢4-3号，该商品房的用途为商业，土地使用年限自2000年12月1日至2040年12月1日止。该商品房的建筑面积共97.82平方米，套内建筑面积83.73平方米，分摊建筑面积14.09平方米。商品房价款按照建筑面积计算，每平方米3599.54元，总价款352107元。买受人采取分期付款的方式付款…… 2019年3月26日，二原告向被告交纳了房款200000元。 同年3月27日，二原告向被告交纳了房屋尾款100000元及维修基金3844元、办证费550元、社区管理费70元。原告蓝世丰于当日领走了不动产权证书。该不动产权证书载明：编号为川（2019）大英县不动产权第0002976号，权利人为蓝世丰、蓝旭，共有情况为按份共有，坐落为蓬莱商业，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务，共有宗地面积7594.54㎡／房屋建筑面积96.11㎡，使用期限2000年12月22日起2040年12月21日止…… 二原告取得案涉房屋的《不动产权证书》后，以所购房屋的用途是“批发零售用地/商业服务”、土地使用权为40年，而非“城镇住宅用地/住宅”、土地使用权为70年为由，认为被告交付的房屋根本无法实现签订《房屋买卖合同》的目的，于2019年8月27日向本院提起诉讼，因原告未在规定的时间内交纳诉讼费用，本院按撤诉处理。同年10月14日，二原告再次向本院起诉，后又申请撤诉。2020年4月27日，因双方协商未果，原告再次向本院起诉，要求解除合同、返还房款及支付违约金等。 另查明，该层商住楼10套住房均已售罄。因土地使用年限问题，住户找到被告协商解决，被告对其余9户均作了1万元左右的补偿，本案原告未予接受。 上述事实，有原被告的身份信息，《房屋买卖合同》，银行转账流水，收据，《商品房买卖合同》，不动产权证、光盘等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否有效？是否应予以解除？要求被告返还购房款及支付违约金等的主张是否应得到支持？ 原告认为被告将批发零售用地/商业服务的商业用房改为住宅出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准……”的规定。本院认为被告取得了相关部门的建设工程规划许可证，工程竣工经验收合格，并未变更规划而违反该条规定，最多为变更了部分设计。建设部出台的《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”，该办法为部门规章，合同效力的判定应依据法律法规，目前国家相关的法律法规对此没有明确的禁止性规定。《中华人民共和国物权法》第七十七条也仅对住宅改变为经营性用房作了明确的规定，而未对经营性用房改变为住宅作明确规定。同时，相关行政部门也为原告方办理了不动产权证书，对其享有的物权予以了确认。至于行政机关对被告将商业用房改为住宅使用作如何处理，则系行政机关的职权范围，本院不予过问。双方签订的合同系其真实意思表示，也不存在无效合同的情形，该合同合法有效。 原告亲自对案涉房屋进行了实地查看，签订的《房屋买卖合同》中也明确载明了“乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况”。同时结合双方之后签订的备案《商品房买卖合同》中载明的“该商品房的用途为商业，土地使用年限自2000年12月1日至2040年12月1日止”，二原告应当知道该住房系由商业用房改装而成的，对土地使用年限也是明知的。该住房的土地使用权虽仅有40年，但具备居住的完备功能。根据相关法律规定，土地使用年限届满后可以依法进行续期。况且，房屋买卖合同已经履行完毕，原告以案涉房屋不能满足居住条件、无法实现合同的根本目的的理由不成立，本院对其要求解除合同、返还房款及支付违约金等的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和第六十条规定，判决如下： 驳回原告蓝世丰、蓝旭的诉讼请求。 案件受理费9291元，减半收取4645.50元，由原告蓝世丰、蓝旭共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  邱文彬 二〇二〇年六月十九日 书记员  曾明铭