内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终827号上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳东，男，1990年5月4日出生，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：李艳春，内蒙古松瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼**楼。法定代表人：郑岳峰，经理。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人李艳东因与被上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初10057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李艳东上诉请求：请求撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初10057号民事判决第三项，依法改判支持上诉人关于违约金和利息的原审诉求。一、涉案楼房并没有经过验收合格，也不符合交付使用的条件。涉案房屋并未取得商品房竣工验收备案登记证，原审中，被上诉人所提交的验收证明只是开发商自己组织的验收，既没有分项验收的证明，也没有在建设局备案，没有通过消防验收，没有纳入城市供电网正式供电。燃气并未与城市燃气管网连接，甲方交付的商品房的质量和设备也未达到国家规定标准和承诺。其中国家的有关规定，包括消防验收合格、环保验收合格、规划验收合格，甲方附件三中21条，承诺的楼梯间、地、地面石材至今没有施工商品房买卖合同》第九条约定，商品房配套设施、上水下水、供电、燃气、暖气、电话、有线宽带等设施未按约定日期运行的，甲方60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失超过60日，约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方支付。《商品房买卖合同》第十一条还约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但被上诉人作为房产开发公司、作为证据的持有人，无相关证据证明现在的房产状态达到了国家规定和双方约定的使用标准。被告应当按照合同约定承担违约责任，赔偿相关损失。二、上诉人关于逾期交房的利息主张应得到支持。被上诉人所主张的通知方式违反了合同约定，在上诉人没有亲自接到开发商交房通知的情况下，不能按照开发商的主张认定给上诉人交房成立。被上诉人至今没有向上诉人交房是不争的事实。上诉人有证据证明涉案楼房至今不具备交付使用的条件。赤峰市金景房地产开发有限责任公司辩称：涉案楼房已于2018年10月12日通过竣工验收。于2018年12月1日供暖，按照合同约定将水电、燃气管网连接，上诉人只须自己去物业交纳物业费，凭单据自行办理入户手续即可。公司于2018年10月12日开始陆续通过电话、短信、微信，在售楼处单元楼下张贴通知等方式，通知业主交房领钥匙。于2018年11月末、12月初再次通过以上方式通知各业主集中办理交房入住手续，大部分业主已经陆续办理了入住，签订了前期物业合同等。针对极少部分未予及时办理交房手续的业主，公司于2019年1月22日在赤峰日报发布公告。上诉人仍然拒绝领取钥匙并办理入住手续。上诉人自认在微信上获知交房信息，足以证明被上诉人履行了通知交付房屋的义务。答辩人逾期交房时间不超过60日，因此，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。李艳东向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、判令被告继续履行向原告交付房屋的义务。三、判令被告向原告支付自2018年10月16日起至2019年9月30日的逾期交房利息22247.27元。违约金67709.08元，并按银行同期贷款利率继续支付利息及每天按193.45元继续计算违约金至房屋实际交付之日。四、判令被告退还原告多支付的房款20000元。一审法院认定事实：2017年11月28日，原告李艳东与被告金景公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，总价款为366909元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告应于2017年11月28日交付首付款206909元，其余价款办理贷款，同时约定，如逾期交房在60日内，被告应向原告支付按银行同期贷款利率自应交付商品房之日次日起已付款利息；如原告逾期付款60日内，被告有权要求原告按银行同期贷款利率支付自合同约定应付款之日次日起的逾期付款利息。还约定，原告如采取个人银行按揭贷款付款方式支付尾款，应于签订《商品房买卖合同》后30日内将银行贷款给付被告，如逾期付款，逾期在30日内的，原告应每日按照购房总价千分之一的标准向被告支付违约金，逾期30日以上的，解除合同，原告每日按商品房总价款的千分之一向被告支付违约金。合同签订当日，原告向被告交付首付款206909元，于2018年2月8日贷款交付房款180000元，被告于2018年1月3日为原告出具金额为206909元增值税发票一枚，于2018年2月8日为原告出具金额为180000元收据一枚。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，即对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付房屋，虽然涉案房屋建设工程于2018年10月15日前验收合格，被告称在2018年10月15日前通知原告交房，但该房屋在2018年12月1日方始供暖，即2018年12月1日涉案房屋才具备交付原告使用的条件，而被告通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，已构成逾期交房。原告在约定交付期限届满后未及时联系被告进行催告，其自身在履行合同中亦存在过错，原告称其通过微信的形式获知交房信息，佐证被告所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知，故应视为被告履行了通知交付房屋的义务，房屋交付时间确定为2018年12月3日。原告未受领房屋的责任，应由其自行承担，但被告仍应继续履行向原告交付房屋的义务。据此，被告逾期向原告交房47天，未超过约定的逾期60日，故应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息2084元。原告不能举证涉案房屋在2018年12月4日后仍存在与约定交付条件不符或质量瑕疵，亦或被告在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋的情形，对其主张的违约金超出部分，原审法院不予支持。原告主张被告返还多收取的购房款20000元，根据被告为原告出具的购房发票及收据，能够证明原告李艳东向被告金景公司支付购房款合计386909元，而双方合同约定总购房款为366909元，被告称此款系原告未足额支付其首付款形成的借款，但未提供有效证据予以佐证，故原审法院不予采纳，被告应予以返还。反诉中，双方协议约定反诉被告向银行申请贷款方式支付购房尾款，应于签订合同后30日内将银行贷款支付给反诉原告，如未按约定时间执行，反诉被告需于5日内补齐剩余房款，超过5日每日按商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。反诉被告于合同签订当日向反诉原告支付了首付款206909元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，反诉原告应及时向反诉被告出具购房发票，而反诉原告未在反诉被告付款当日即出具购房发票，而首付款的增值税发票系办理贷款所必备的材料之一，故双方约定的付款期限应自反诉原告向反诉被告提供增值税发票之日开始顺延30日，反诉被告未按期支付剩余房款，应自2019年2月4日起5日内将房款予以补齐，而反诉被告于2019年2月8日向反诉原告支付了剩余房款，故不承担违约责任。现反诉原告已经收取了反诉被告交付的全部购房款，反诉被告未构成根本性违约，双方约定的解除条件亦未成就，故反诉原告要求解除双方签订的合同的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：确认原告李艳东与被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告交付位于赤峰市××区房屋；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告李艳东逾期交房的利息2084元；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告购房款20000元；驳回原告李艳东的其他诉讼请求；驳回反诉原告赤峰市金景房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。本院二审期间，上诉人提交：1、购电通知和购买燃气通知5份，能够体现出双方约定交房时间之后还没有达到合同第9条所约定的开发商应该履行的义务，被上诉人一方存在违约行为，应该支持上诉人的请求。2、录像光盘、录音、图片，证明没有消防设施，现在仍然不符合交房条件，录音是业主潘国中与房管局的工作人员的录音，能够证明小区业主进行投诉，证明消防验收归房管局消防股负责，消防股的工作人员认可该小区没有经过验收。被上诉人质证称，赤峰市华润燃气出具的通知，不能证明是督促金景华语城的，该供电通知明确表明由松山区供电接管，不能证明交付使用时金景公司未连接城市管网。上诉人提交通知，燃气公司未通知我公司业主，不能作为证据使用。对于视频资料，地，地下室是否有电不能证明交付使用时涉案房屋是否通电地下车库我公司未交付使用。楼梯间不影响涉案房屋的正常交付使用且仅针对部分地下室未铺石材。录音及图片综合发表一下质证意见，首先不能确定该录音的真实性，录音提供者与金景房地产公司有纠纷，存在利害关系，根据该录音，消防管理规定发布时间晚于房屋交付时间，不能约束金景公司之前的交付行为，合同并未约定消防合格作为交付合格条件，国家法律也没有此规定，更不能证明交付使用时消防设备不存在，消防设备在发布之前交于物业管理，不能证明不符合交付使用条件。被上诉人提交验收文件，证明验收了。上诉人质证称，不能确定验收时间。一审提交的报告没有竣工时间，是加上去的，是自己组织的验收，不能证明可以交付使用。去房管局质检股咨询，需要他们组织五方验收合格后15日内申报，审批通过了才算验收合格，根本没有走这步，因为没有质检股的验收。本院经审查认为，对上诉人提交的证据，与验收证明等记载的事实不符，对其证明目的不予认可。对被上诉人提交的验收证明，虽上诉人否认验收时间，但无相反证据予以反驳，本院予以采信。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，被上诉人金景公司通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，上诉人李艳东认可其已通过微信的形式获知交房信息，与被上诉人金景公司所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知的事实相互印证，故应视为被上诉人履行了通知交付房屋的义务，故一审法院将房屋交付时间确定为2018年12月3日并无不当，上诉人未受领房屋的责任，应由其自行承担。据此，一审判决认定逾期交房47天，未超过约定的逾期60日，判令被上诉人支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息2084元，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 王明娟审判员 郭光宇审判员 黄树华 二〇二〇年六月二日法官助理 张春华书记员 王照阳