河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终198号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司沙河支行，住所地沙河市建设路。 单位负责人：靳明惠，该行行长。 委托诉讼代理人：赵吉山，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马小丽，河北鑫旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王红，男，1974年4月10出生，汉族，现住沙河市。 被上诉人（原审原告、案外人）：李苏芳，女，1975年1月12日出生，汉族，现住沙河市。 二被上诉人的委托诉讼代理人：彭鑫，河北晓阳合众律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张新增，男，1966年8月21日出生，汉族，现住沙河市。 原审第三人（被执行人）：丁玉花，女，1967年8月20日出生，汉族，现住沙河市。 二原审第三人的委托诉讼代理人：王建欣。 上诉人中国建设银行股份有限公司沙河支行（以下简称建行沙河支行）因与被上诉人王红、李苏芳、原审第三人张新增、丁玉花执行异议之诉一案，不服河北省邢台市中级人民法院（以下简称邢台中院）（2019）冀05民初71号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建行沙河支行的委托诉讼代理人赵吉山、马小丽，被上诉人王红及其与李苏芳的委托诉讼代理人彭鑫，原审第三人的委托诉讼代理人王建欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人建行沙河支行上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人王红、李苏芳的诉讼请求或发还重审；一二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审判决认定事实部分错误，部分事实不清，导致判决错误。根据一审法院查明的事实，被上诉人丁玉花、张新增与上诉人建行沙河支行在2017年5月26日签订了最高额保证合同，为邢台奥德华门窗制造有限公司（以下简称奥德华公司）在本行的债务承担连带保证责任；王红、李苏芳于2017年8月15日与丁玉花、张新增签订《房屋买卖合同》，同日向周栋账户转款30万元，剩余50万元2018年1月25日由王永欣转款给周栋账户；2018年8月7日邢台中院向沙河市不动产登记局发出（2018）冀05执保30号协助执行通知书，由沙河市不动产登记局查封了丁玉花名下的沙房权证市区字第××号房产（以下简称案涉房产）；2018年12月28日邢台中院作出（2018）冀05民初42号民事判决，判决张新增、丁玉花对奥德华公司欠上诉人的借款5300万元在最高额限额内承担连带保证责任；判决生效后上诉人申请强制执行，邢台中院于2019年3月4日作出（2019）冀05执61号执行裁定，涉及到执行案涉房产，2019年4月王红、李苏芳向法院提出执行异议。 从以上事实看，两笔“购房款”80万元的收款人周栋和第二笔50万元“购房款”的付款人王永欣均不是本案的当事人，与本案没有法律上的关联性，购房协议签订后到提出执行异议时，时间已经过了一年零八个月，在长达将两年的时间里被上诉人没有将购买的案涉房产办理过户（查封前有一年的时间里没有任何法律障碍），王红、李苏芳又无法提交办理过户手续非自身原因的证据，加上四个被上诉人之间相互关系非常熟悉，不可能不知道张新增、丁玉花及其公司巨额欠款和担保涉诉的事实，因此无法排除被上诉人之间存在事后补签合同、拼凑转款凭证，恶意串通逃避法院执行的主观恶意行为。其所谓的购房行为无法构成善意购得。另外本案涉案房产建筑面积合计150平方米，为2016年的新房、现房，并且已经经过装潢，仅售80万元，明显低于当时的市场价格，长期不办理过户有悖常理。 一审不顾以上事实，错误认定王红、李苏芳已经全部交付房款和未办理过户非本人原因的事实，对王红、李苏芳与周栋之间、王永欣与周栋之间有无交易和其他利益关系、他们之间有无其他资金往来等重要疑点均未进行调查，主要当事人丁玉花、张新增又不出庭接受质询，造成本案诸多疑点事实无法查清。 综上，一审法院认定事实错误、部分事实不清，致判决错误。为此上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人王红、李苏芳的一审诉讼请求或发回重审。 被上诉人王红、李苏芳答辩称：1、上诉人主张一审法院认定部分事实不清的观点不能成立，一审法院认定王红夫妇两次转款是基于周栋的代收及王永欣系其哥哥的代付行为，不能简单以收款人及付款人不是本案当事人为由提出事实认定错误，关于周栋与第三人的关系，在一审中第三人的代理人予以认可。王永欣与王红的关系，我方一审举证也足以说明他们是亲兄弟关系，王永欣是代付行为。2、本案双方过户没有完成，系因张新增夫妇怠于履行协助过户义务造成的，并非王红夫妇自身原因导致的，过错不在被上诉人一方。3、被上诉人手中有进一步的补强证据证明，证明被上诉人与第三人房屋的交易符合市场交易价格。上诉人关于交易双方系为逃债恶意串通转移财产，规避法院执行，房屋交易价格低于市场价格的上诉理由不能成立。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实和法律适用正确。 原审第三人张新增、丁玉花陈述称，一审法院认定事实清楚，判决结果公证合法，上诉人提出的上诉理由纯属自行想象，没有任何证据支持，应当依法驳回上诉，维持原审判决。 王红、李苏芳向一审法院起诉请求：判决停止对王红、李苏芳购买的位于沙河市的案涉房产强制执行，解除查封，确认该案涉房产归王红、李苏芳所有。 邢台中院查明，邢台中院在审理沙河建行诉奥德华公司、义达铝业有限公司（以下简称义达公司）、邢台环星门窗制造有限公司（以下简称环星公司）、张新增、丁玉花、张哲、高媛、李香玲等借款合同纠纷一案中，于2018年7月23日作出（2018）冀05民初43号民事裁定，查封张新增、丁玉花名下沙房权证市区字第××号房产等财产，并于2018年8月7日向沙河市不动产登记局发出（2018）冀05执保30号协助执行通知，由沙河市不动产登记局协助查封了丁玉花名下的案涉房产。2018年12月28日邢台中院作出（2018）冀05民初43号民事判决：一、奥德华公司于判决生效十日内偿还建行沙河支行借款本金44995140.86元及截止到2018年6月22日的利息1207307.24元，并支付自2018年6月23日起到本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利（按照合同约定计算）。五、义达公司、环星公司、张新增、丁玉花、张哲、高媛、李香玲对奥德华公司以上所欠本息承担连带保证责任（最高保证限额：义达公司7300万元，环星公司7300万元，张新增、丁玉花5300万元，张哲、高媛5300万元，李香玲5300万元）；在承担保证责任后，有权向奥德华公司追偿。因债务人、保证人未履行生效判决确定的义务，建行沙河支行申请强制执行，邢台中院于2019年3月4日作出（2019）冀05执61号执行裁定：冻结、划拨奥德华公司、义达公司、环星公司、张新增、丁玉花、张哲、高媛、李香玲47812023元银行存款或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月王红、李苏芳向邢台中院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封，4月30日邢台中院作出（2019）冀05执异22号执行裁定：驳回王红、李苏芳的异议请求。 2017年8月15日，张新增、丁玉花夫妻与王红、李苏芳夫妻签订《房屋买卖合同》，将案涉房产（房屋所有权证登记于2016年4月22日，房屋所有人丁玉花）以80万元卖给王红、李苏芳，合同第三条约定：2017年8月15日王红、李苏芳支付首付款30万元，张新增、丁玉花同时交付房屋，2018年1月25日前将剩余购房款50万元一次性支付，自张新增、丁玉花收到全部房款之日起，该房屋归王红、李苏芳所有。张新增、丁玉花自收到全部房款之日起半年内配合王红、李苏芳办理房屋产权过户手续，张新增、丁玉花指定收款人周栋。2017年8月15日、2018年1月18日由王红及其兄弟王永欣分别向周栋转账30万元、50万元，张新增分别出具了收条。现该房由王红、李苏芳实际占有使用，但未办理过户登记。 王红、李苏芳起诉时列奥德华公司、义达公司、环星公司为第三人，后又申请撤回对上述第三人的起诉，因上述第三人与本案争议的被执行标的无直接利害关系，邢台中院口头裁定准许王红、李苏芳撤回对上述第三人的起诉，并记入庭审笔录。 邢台中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王红、李苏芳提交的房屋买卖合同、银行转账回执、收条、有线电视安装申请表、水电费、物业费收据等证据能够形成证据链条，证明王红、李苏芳在本院查封案涉房屋前已经签订书面买卖合同并按约定付清了购房款，且已实际占有使用案涉房屋。因张新增、丁玉花未及时配合办理过户登记，该房产仍登记在丁玉花名下，未过户并不是因为王红、李苏芳自身的原因。因此王红、李苏芳对作为执行标的的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对二人要求解除查封、停止执行的诉讼请求，应予以支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法定原则，案涉房屋登记在丁玉花名下，王红、李苏芳虽然通过房屋买卖合同受让案涉房屋所有权，但未经依法登记，尚不能产生物权变动的效力，王红、李苏芳享有物权期待权，可以要求张新增、丁玉花按照买卖合同约定协助办理房产过户登记，对王红、李苏芳要求确权的诉讼请求，应予以驳回。 综上，对王红、李苏芳的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定判决：不得执行丁玉花名下沙房权证市区字第××号房产，并解除查封；驳回王红、李苏芳其他诉讼请求。案件受理费11800元，由中国建设银行股份有限公司沙河支行负担。 二审期间，被上诉人提交新证据：证据一、王永欣银行账户流水。证明目的：1、王红之弟王永欣于2018年1月18日代其兄嫂往第三人张新增指定的会计周栋账户打款50万元。2、在打款之前1月17日至1月18日王永欣连续凑款，说明当时为一次性替其哥哥付款50万元，是多方筹凑的。3、王永欣和周栋的交易从2015年7月14日到2020年3月20日只发生过一笔50万元的转款。王永欣转款给周栋是其代兄付款，周栋收款是代收。证据二、沙河市房管中心出具的与案涉房屋同小区同栋楼同时段8楼的房屋转让纳税证明复印件，载明房屋面积是146平方米，价格是605900元，单价4149.4元/米。证明目的：案涉房屋为七楼与该房只差1层，说明王红夫妻与张新增、丁玉花的房屋的交易价格公允真实。证据三、王红手机微信交款记录显示，2018年5月24日19：53：16向编号103158的用户缴纳水费40.80元。该编号的用户与一审提交的案涉房屋水费清单中的编号相同。证明目的：进一步证实案涉房屋为王红夫妇合法占有。 经被上诉人王红申请，本院准许证人张某出庭作证，张某证言称，其是张新增所在村的村主任，2018年5月1日以后的一天，王红叫其一起找到张新增，催促他配合办理房屋过户手续。张新增说这些天挺忙，等过了这几天他和他媳妇丁玉花一起去把户过了。证明目的：涉案房产一直没有过户，不是王红本人原因造成的，而是因为张新增、丁玉花一直忙于自身企业的经营，拖拉、怠于协助过户义务所造成的。本案房屋不能过户原因并非被上诉人自身原因所造成的。 上诉人建行沙河支行对二审新证据及出庭证人证言的质证称，对证据一，王永欣向周栋转款的行为，不能证明系王红购买张新增、丁玉花的房款，只能证明是二人有经济往来，且在本案中被上诉人也一直未能提供因为购房向王永欣借款的借款合同或协议。对证据二，对其真实性、合法性、关联性均有异议。该税票显示房屋交易价格并不能代表当时的市场房屋交易价格，所以不能证明被上诉人的证明目的。对证据三，对关联性有异议，微信显示交费户名为：＊玉华。与本案没有关联，而且和原一审证据抄表清单，户名Ｃ楼2单元702王红相互矛盾，不能采纳。对张某的证人证言，该证人证言不能证明被上诉人房屋没有办理过户手续是基于客观原因，相反证人证言可以证实第三人答应很快给被上诉人办理房屋过户手续，但在长达一年多的时间里始终没有办理。 第三人对上述对新证据及证人证言证明的事实予以认可。 结合当事人的举证质证，本院认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，围绕上诉人的上诉理由，结合当事人各方举证、质证意见，首先，王红、李苏芳提交的房屋买卖合同、王红及其弟王永欣的银行转账回执、房屋出卖人张新增房款收条，能够证明在案涉房屋查封之前，双方达成房屋买卖合同协议，签订了书面买卖合同，且双方交付房款、交付房屋和房屋产权证书等合同义务已履行完毕。为证明被上诉人王红买卖案涉房屋的价格合理性，其提交了沙河市房管中心出具的房屋转让纳税证明，该证明中的转让房屋与案涉房屋为同时段的同栋楼，能够体现案涉房屋交易时价与市场价并未出现明显差，上诉人所提该证据不能代表当时的市场房屋交易价格的质证意见及上诉所提案涉房屋交易价格明显低于市场价格的观点本院不予采纳。其次，王红提交的案涉房屋的有线电视安装申请表、水电费、物业费等票据显示，王红为上述费用的交款人。而且王红二审当庭出示的手机微信交款数据记录显示为案涉房屋交纳水费，虽然微信显示交费户名为：＊玉华，但该微信显示的用户编号与王红一审提交的水费清单中的用户编号相同，该用户均是案涉房屋的地址，该微信作为电子数据证据进一步证明王红为案涉房屋交纳费用的真实性，而微信显示交费户名为：＊玉华，与原房主于玉花音同字不同的问题在现实中并不鲜见，不足以否定王红为案涉房屋交纳水费的事实，上述证据足以证明被上诉人已经合法占有案涉房屋并居住至今；第三，通过庭审并结合出庭证人张某的证人语言，能够证实王红主动到张新增、于玉花夫妇家里或厂里找他们要求他们办理房屋过户手续，但张新增夫妇其一直忙于自己企业的经营事务，对过户事宜未引起足够重视，致使过户手续一直拖拉未予办理。根据最高人民法院（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“案外人系商品房消费者之外的一般买受人”的规定，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。本案中，王红有向张新增夫妇提出办理过户登记的请求等积极行为，应认定案涉房屋未过户系非因买受人王红的自身原因造成的。上诉人所提相对应的上诉理由和观点，本院不予采纳。因此，王红、李苏芳的诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除查封、停止执行的诉讼请求应予以支持。 综上所述，上诉人建行沙河支行的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元由上诉人中国建设银行股份有限公司沙河支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛 杰 审判员 解占林 审判员 李明杰 二〇二〇年六月二十三日 书记员 张 磊