广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3265号 原告：李金英，女，1976年10月15日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西岭南房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区厢竹大道**左岸工社****房，统一社会信用代码91450100667040174C。 法定代表人：杜军，董事长。 委托诉讼代理人：周仲连，系广西岭南房地产开发有限公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年4月27日 开庭时间：2020年5月28日 当事人到庭情况： 原告：原告的委托诉讼代理人梁军华、黄云艳到庭 被告：被告的委托诉讼代理人周仲连到庭 一、原告诉请要点 原告李金英向本院提出诉讼请求：一、判令被告广西岭南房地产开发有限公司向原告支付逾期交房的违约金13761.98元（从2016年5月30日即合同第九条约定的交房时间起计算至2017年3月25日止，每日按照原告已交购房款的万分之一计算支付）；二、判令被告广西岭南房地产开发有限公司按照合同约定向原告交付该商品房非封闭式阳台1个；三、判令被告广西岭南房地产开发有限公司在本案判决生效之日起10日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；四、判令被告广西岭南房地产开发有限公司向原告支付逾期办理所有权证的违约金（计算方式：自2020年3月2日起，每日按照原告已经缴纳购房款的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付原告之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）；五、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告与被告广西岭南房地产开发有限公司（以下称“岭南房地产公司”）签订《南宁市商品房买卖合同》约定原告向被告岭南房地产公司购买由被告岭南房地产公司开发位于南宁市厢竹大道5号南宁市；上述《南宁市商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同约定向被告岭南房地产公司付清了全部的购房款，但被告岭南房地产公司却未按合同约定的期限将房屋交付原告使用，也未按合同的约定将房屋非封闭式阳台实际交付原告使用，更未按合同约定的期限为案涉房屋申请办理房屋所有权登记并将房屋所有权证交付原告。因此，原告具状诉至贵院，请求判如所请。 二、被告答辩要点 被告岭南房地产公司辩称：一、关于逾期交房违约金，应扣除依据合同约定符合综合天气以及节假日等情形可以延期交房之后，再进行计算违约金额天数，该依据在《南宁市商品房买卖合同》第九条，被告统计共计减去187天。关于187天的计算，是按买卖合同约定，施工期间因天气以及法定节假日是可以免除延期交房的责任的，2013-2017年的天气以及法定节假日总计187天；二、关于交付非封闭式阳台，案涉房屋外立面规划调整于2014年9月18日履行审批前公示手续，2014年11月7日获得南宁市规划管理局的批准，同时，原告与被告就房屋改造达成有房屋改造协议；三、关于办理房屋所有权证，由于案涉房屋所在楼盘的总承包方一直不配合被告进行报备，导致被告直至2020年5月27日还在与总承包方协商工程竣工资料移交的相关事宜，逾期办证违约金我方可以按照合同赔偿。 三、事实认定 2015年9月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的青秀区厢竹大道5号南宁左岸工社小区1单元2508号房，总价款460267元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇法定不可抗力，包括但不限于地震、台风等自然灾害，战争、严重动乱等灾害性事故等情形。2.双方承诺遭遇以下约定情形，出卖人可据实延期交房，或者在约定情形发生的时间段内免除承担相应违约责任。该违约情形不受法定不可抗力相关法律规定约束，不受不能预见、不能避免、不能克服或合同履行期间内发生的条件限制，即一旦发生约定情形，即可免责。（1）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房；（2）政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房；（3）因国家有关法律、法规、政策或政府限制性行为而导致工期延误的；（4）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以银行按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；双方约定：如买受人未付清房款，该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，须以付清房款或贷款发放之日起第十五日交付房屋（出卖人不再另行通知交房时间）。（5）供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；（6）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。以上因素出卖人应在实际交房之日起60日内将统计结果以书面形式告知买受人。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。 上述合同签订后，原告付清了全部购房款。 2017年2月21日，被告在报纸上刊登《交房公告》，通知南宁左岸工社（丰泽SO-HO）小区业主于2017年2月21日办理房屋交接手续。 2017年2月23日，被告向左岸工社小区业主发《交房通知书》，通知业主于2017年3月25日办理房屋交接手续。 因被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告遂诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。 另查明，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明的竣工日期为2017年2月17日，但该意见书中“参加验收单位”栏处施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位没有签订落款日期。经登录南宁市住房和城乡建设委员会对工程信息进行查询，南宁市左岸工社小区于2017年3月20日完成竣工验收，尚未办理竣工验收备案。 再查明，被告提供南宁市气象局科技服务中心出具的南宁市降水气象资料（2013年8月8日至2018年2月28日）显示，2013年8月8日至2018年2月28日共有雨日680天，其中小雨513天，中雨105天，大雨41天，暴雨21天。 据上述资料统计，双方合同签订之日2015年9月3日至约定交房的2016年5月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共26天。 又查明，被告于2014年4月17日通过南宁市新闻综合频道公示案涉房屋外立面规划调整事项，于2014年9月18日履行房屋外立面规划调整审批前公示手续，并于2014年11月7日获得南宁市规划管理局的批准。2015年9月3日，原告与被告签订《左岸工社房屋改造委托协议书》，主要约定：被告保证商品房预售合同第九条规定的交付日之后开始对房屋进行改造改造施工，改造完成后按合同附件三约定的标准办理房屋交接手续；被告的改造施工按合同附件三约定的标准进行，原告在签商品房预售合同时已完全认可该改造平面，无任何异议；改造完成后现场遗留的工程材料无偿由被告处置；改造期间的水电费、物业管理费、垃圾清运费由被告承担；被告不再收取涉及该房屋改造所产生的其他费用；双方同意房屋改造完工后的交付时间为2016年5月30日。 再查明，原、被告于2015年9月3日签订的《商品房预售合同》的附件三中，双方对阳台玻璃幕墙作了相关约定。 四、判决理由 原、被告在平等、自愿的基础上签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应切实履行。 合同第九条约定，被告应于2016年5月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告主张于2017年2月21日在报纸上刊登了交房公告，通知于该日交房给原告，但因左岸工社小区的交房时间分为2017年2月21日、2017年3月25日，而被告刊登的交房公告无法看出涉案房屋于2017年2月21日交付，被告未再提供其他证据证明，应承担举证不能的不利后果。原告主张在2017年3月25日收到交房通知书，该交房通知书对应的交房日期为2017年3月25日，因此，本院认定被告向原告交付房屋的时间是2017年3月25日。被告交付房屋时已超过双方约定的交房时间。双方在《南宁市商品房买卖合同》第九条已约定了被告可延期交房的情形，并明确约定该情形一旦发生即可免责。双方的约定符合合同法的意思自治原则，是双方自愿约定的事项，本案应遵循合同双方当事人自行处置重要事项的合法权益，因此，雨天可作为本案约定的逾期交房免责事由。延期交房情形发生后，被告将降水气象资料张贴在公告栏，履行了基本通知义务，故被告以雨天主张扣除交房天数，应予支持。从合同签订之日即2015年9月3日至约定交房的2016年5月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共26天。被告主张涉案合同订立前发生的降雨天数及逾期交房后的降雨天数也计入扣除天数当中，没有依据，本院不予支持。据此，因中雨以上天气导致停工顺延26天。国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假已成常态化，被告作为专业的房地产开发企业，可在与业主签订商品房买卖合同时将上述放假情况考虑到总工期内，双方合同也未明确约定国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假属于免责事由，故被告主张扣除国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假天数，本院不予采纳。据此，被告逾期交房273天（从2016年5月30日计算至2017年3月25日，其中扣减中雨以上天气26天），应承担违约责任，故被告应向原告支付逾期交房违约金12565.3元(460267元×0.1‰×273天)。原告诉请超出部分，本院不予支持。 原告依据2015年9月3日签订的合同的约定要求被告交付非封闭阳台，本院认为，被告于2014年4月17日通过南宁市新闻综合频道公示案涉房屋外立面规划调整事项，于2014年9月18日履行房屋外立面规划调整审批前公示手续，并于2014年11月7日获得南宁市规划管理局的批准，表明被告将阳台改造为封闭式已履行公示告知程序并经规划部门批准，具有合法性，而被告与原告于2015年9月3日（与签订《商品房预售合同》系同一天）签订的《左岸工社房屋改造委托协议书》对房屋改造进行各种约定，且2015年9月3日签订的《商品房预售合同》附件三有双方关于阳台玻璃幕墙的约定，而原、被告在明知案涉房屋外立面已进行规划调整的情况下，还在签订商品房预售合同时错误约定阳台为非封闭,该约定条款与南宁市规划管理局批准的规划调整方案不符。规划调整方案经批准即具有强制性的法律拘束力，原、被告购房合同中关于阳台状态的约定,因违反规划及《中华人民共和国合同法》第五十二条的强制性规定而致该条款无效。如果原告认为其基于阳台为非封闭才选择购房,对阳台非封闭有特别性要求,原告完全有权解除购房合同。如原告选择了继续履行合同,则原告应按被告通知收取房屋。由于阳台封闭而产生的面积已计入原告房屋的建筑面积内,并反映在产权登记面积中,对原告来说,该封闭阳台对其并未造成相应的实质损害。考虑到被告已于2014年4月17日通过南宁市新闻综合频道公示案涉房屋外立面规划调整事项，于2014年9月18日履行房屋外立面规划调整审批前公示手续，并于2014年11月7日获得南宁市规划管理局的批准，双方在2015年9月3日签订《商品房预售合同》的附件三及《左岸工社房屋改造委托协议书》时已知晓房屋外立面规划调整，在此情况下原、被告还在签订合同过程中错误约定交付非封闭阳台，导致该约定因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的强制性规定而不具有合法性,不具有履行可能性，故双方应对各自的过错承担相应的责任，被告不应从自己的错误中获利,因此原告无需向被告折价补偿阳台面积价款，而原告要求被告恢复阳台为非封闭状态也因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的强制性规定,本院对此不予支持。 合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。涉案房屋于2017年3月25日交付，合同约定的730个工作日的房屋产权证办理期限于2020年3月2日届满，现被告未提供证据证明其已按约定为申请办理房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，已构成违约，应按约定继续履行为原告申请办理房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付原告的合同义务，同时须向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（计算方式：自2020年3月3日起，每日按原告已经缴纳的购房款460267元的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付原告之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）。 五、判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西岭南房地产开发有限公司向原告李金英支付逾期交房违约金12565.3元； 被告广西岭南房地产开发有限公司在本判决生效之日起向房屋产权登记机构为原告李金英申请办理房屋所有权登记，并将以原告李金英为产权人的房屋所有权证书交付原告李金英； 被告广西岭南房地产开发有限公司向原告李金英支付逾期办理房屋所有权证的违约金（计算方式：自2020年3月3日起，每日按原告李金英已经缴纳的购房款460267元的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付原告李金英之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）； 驳回原告李金英的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费72元，由原告李金英负担6元，被告广西岭南房地产开发有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28.网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇二〇年六月二十五日 书记员  陈家泽 ——