湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初282号 原告（反诉被告）：华容县平安物业有限责任公司，住所地华容县田家湖生态新区华容大道**（富豪花园）。 法定代表人：朱静，经理。 委托诉讼代理人：刘海涛，男，1954年5月8日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：庞剑波，湖南榕城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：华容县章华镇华景大公馆业主委员会，住所地，华容县章华镇华景大公馆。 负责人：陈立祥,业主委员会主任。 委托诉讼代理人：谭彩霞，女，1981年7月28日出生，汉族，住湖南省华容县，系业主委员会成员之一。 委托诉讼代理人：谢飞。 原告华容县平安物业有限责任公司（以下简称平安物业公司）与被告华容县章华镇华景大公馆业主委员会（以下简称华景大公馆业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年3月3日依法中止诉讼，被告华景大公馆业委会于2020年4月15日提出反诉请求，本院由简易程序转换为普通程序合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平安物业公司的委托诉讼代理人刘海涛、庞剑波及被告华景大公馆业委会（反诉原告）的负责人陈立祥及其委托诉讼代理人谭彩霞、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）平安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已收取的50000元押金；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月30日，华景大公馆业委会与平安物业公司签订《华景大公馆委托管理合同》将其总面积97000平方米的物业服务管理委托原告行使，合同期自2016年11月30日起至2019年11月30日止。根据合同约定，原告于2018年1月20日向被告缴纳了50000元物业押金。2019年11月30日，合同到期后，原、被告没有继续签合同，原告多次找被告索要物业押金未果，特提起诉讼。 被告（反诉原告）华景大公馆业委会向本院提出反诉请求：1、请求依法结算并赔偿反诉人损失273322.6元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：平安物业公司在诉状中以及开具的条具上表述的是“押金”，但是根据《合同》约定实际应该是“保质金”，同时《合同》还约定“如业主反映问题多次得不到整改或者整改不到位，业委会有权动用质保金”，华景大公馆业委会确收取了平安物业公司50000元，但平安物业公司在合同约定的物业管理期间不进行完备的物业管理服务、拖欠供水、供电等部门费用、侵占房屋维修基金等。比如欠自来水公司水费62914元、未清理化粪池费用9600元、路灯维护和安装费用13792元、欠电费1050元等等，因此50000元质保金不仅不能予以退还，依照合同约定以及物业管理义务，华景大公馆还要求平安物业公司进行彻底结算、退还冒领的维修基金以及其他应该承担的责任。 原告（反诉被告）平安物业公司对被告（反诉原告）华景大公馆业委会的反诉辩称，1、华景大公馆业委会故意歪曲事实，意图违反合同不诚信履行，本案真实情况是自2016年11月30日签订《华景大公馆物业委托管理合同》后，华景大公馆业委会不但不积极履行协助义务，反而制造种种麻烦，索拿卡要，除已提起诉讼的管理费、办公费48000元外，还有一笔未盖章的20000元及在维修业务中索要70000元，因平安物业公司迟迟不验收，导致平安物业公司的维修款不能到位；2、华景大公馆因交房周期过长，各项设备不健全等，平安物业公司接手管理后，向华容县维修资金管理中心申请进行维修，平安物业公司与华景大公馆业委会于2017年7月28日签订《小区房屋维修改造合同》，合同签订的维修金额为447233元，实际花费624185元，除华容县维修资金管理中心支付的330000元外，还欠294185元，因平安物业公司为满足华景大公馆业委会的70000元要求，华景大公馆业委会迟迟不肯验收，导致平安物业公司还有294185元维修款未到手，即使华景大公馆在《违约损失反诉明细》所述属实，此款也应由平安物业公司退还华容县维修资金管理中心，华景大公馆业委会无权主张权利；3、化粪池平安物业公司已多次清理，不存在未清理问题，2019年7月25日华景大公馆业委会的公告可以证实平安物业公司履行了清理义务；改建小区转盘、人行道、车道16500元费用，此款应由华景大公馆业委会向华容县维修资金管理中心申报；因自来水表存在问题，一直有争议，并进行了协商处理，62914元如果属实，也是公共能源费，应由所有业主共同承担；13792元路灯维护和安装费用、4740元发动机供水泵维护费、7980元三辊闸机维修费、7719元小区健身器材及篮球场维修保养费、15621元电梯配件维保费可以从华景大公馆业委会提供的《公告》中证实不存在；1050元电费如果真实存在，此款属公共能源，应由所有业主共同承担。综上所述，华景大公馆业委会的反诉请求没有事实和法律依据，理应驳回。 原告（反诉被告）平安物业公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据： 1、物业委托管理合同复印件，拟证实双方存在物业服务合同关系。 2、收据复印件，拟证实华景大公馆业委会向平安物业公司收取了50000元押金，并约定合同期满后退还。 3、图片九张、公告两份及收款收据六张，拟证实平安物业公司履行了管理义务，华景大公馆业委会未尽督促业主缴费的义务。 4、特种设备使用标志八张，拟证实平安物业公司履行电梯维修管理义务的事实。 5、投标文件、申报使用住宅专项维修资金材料、华景小区房屋维修改造工程结算书、收款收据，拟证实平安物业公司超标履行合同义务及只收到30000元住宅专项维修资金的事实。 被告（反诉原告）华景大公馆业委会为支持其反诉请求，提交了以下证据： 1、化粪池清理费用及照片、路灯安装照片及费用、收据、自来水欠费清单、电费欠费清单，拟证实美邦物业维修费用及水电费欠费事宜。 2、下水道改造施工图片、消防栓、门禁、电梯维修图片、垃圾清运、小区大门补修图片、空调管道维修、17栋1单元雨水落管图片，拟证实平安物业公司未完全履行维修管理义务。 3、岳阳美邦物业公司工程报价单、发电机供水泵维修清单、三辊闸机维修设备清单、小区摆闸改造系统清单、电梯工程保价确认书、华景大公馆和美邦物业签订的维护保养合同、申请书，附门禁维护清单，房屋漏水清单，拟证实华景大公馆业委会为维修项目花费金额。 庭审中，双方当事人质证情况为：1、华景大公馆业委会对平安物业公司证据1、2关联性有异议，认为根据合同约定50000元应当是质保金，业主委员会在物业公司整改不到位或者不予整改的情况下，可以动用质保金，根据现状华景大公馆业委会需要花费的费用已经不止50000元；2、华景大公馆业委会对平安物业公司证据3中九张图片、六张收据三性均有异议，对两份公告真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，认为公告上明确说明平安物业公司只履行了小部分合同义务，证实了华景大公馆业委会履行了自己的督促责任；3、华景大公馆业委会对平安物业公司证据4真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为该标准仅体现了2018年、2019年的年检，不能证实平安物业履行了全面的维保合同义务；4、华景大公馆业委会对平安物业公司证据5中对申请维修基金的真实性没有异议，但针对南大门门禁更新、管道更新等仅有合同，没有具体的付款记录和发票，认为无法证实平安物业公司完全履行了合同义务，所有的维修项目均没有到位，维修改造不符合验收标准，无法进行验收，出示的维修票据不能反映其只领取了显示的金额；5、平安物业公司对华景大公馆业委会证据1中化粪池清理费用及照片、路灯安装照片及费用三性均有异议，认为在平安物业公司进行交接时应当提出未完成物业服务的项目，当时已经明确提出的平安物业公司均已进行了服务或付款，对250元和800元收据认为不应当由平安物业公司承担办公室维修费用，2019年12月4日领款单中领钱的事实予以认可，其余部分三性均有异议；6、平安物业公司对华景大公馆业委会证据2三性均有异议，认为岳阳美邦物业公司作为华景大公馆的服务业务单位，存在利害关系，岳阳美邦物业公司从2019年12月1日接手到现在已经有7个月时间，应当是出具结算凭证，里面所讲的明细均是平安物业公司完成的部分，在7月25日的公告中已经告知业主整改项目已经完成。 本院对双方当事人所举证据认定如下：1、对平安物业公司提交的证据1-2，华景大公馆业委会对其关联性有争议，以上证据均系平安物业公司为主张双方之间存在物业管理合同及华景大公馆业委会收取50000元质保金所列证据，与本案事实存在关联，可作为本案有效证据采信；2、对平安物业公司提交的证据3中的两份公告、证据4的真实性无异议，该份证据客观、真实，与本案有关联，可以作为有效证据采信；3、对平安物业提交的证据3中的九张图片、六张收据，该项证据无其他相关证据佐证，对该证明内容本院不予确认；4、对平安物业公司提交的证据5系房屋维修项目，与本案无关联，对该证据不予采信；5、对华景大公馆业委会提交的证据1中的自来水欠费清单，平安物业公司对欠费事实予以认可，该证据客观真实，可作为有效证据予以采信，证据1中的其他证据，均仅有单一证据，无其他相关证据予以佐证，对其证明内容本院不予确认；6、对华景大公馆业委会提交的证据2，平安物业公司对三性均有异议，且证据2均为单一图片，无其他相关证据予以佐证，对该份证据本院不予采信；7、对华景大公馆业委会提交的证据3，平安物业公司对其三性均有异议，且提供证据的岳阳美邦物业公司与本案存在利害关系，对该份证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月30日，华景大公馆业委会与平安物业公司签订《华景大公馆委托管理合同》，合同约定将其总面积97000平方米的物业服务管理委托平安物业公司行使，物业服务管理期限自2016年11月30日起至2019年11月30日止，合同约定：六、招聘条件《物业需做事情》详单：1、平安物业公司必须向小区业主交纳伍万元的保质金；5、监控设备必须在年前完成，做到对整个华景小区无死角监控，24小时有专业实施监控；6、保安…；8、完善排污系统，定期疏通，确保污水不外溢、不倒流；9、水泵增压，必须确保所有业主有水用；12、生活用水要定期清洗消毒……；八、物业服务管理质量监督：5、如果乙方服务质量差，业主意见大，如业主反映问题多次得不到整改或者整改不到位，业委会有权动用保质金。2018年1月20日，平安物业公司向华景大公馆业委会交纳了50000元保质金，同日华景大公馆业委会出具了收据，收据上注明合同期满退还本金，不计息。2019年3月4日，华景大公馆业委会出具公告，载明因平安物业公司违反了合同中若干条款，号召全体业主暂停交纳物业费，2019年7月5日，华景大公馆业委会再次出示公告，注明“平安物业公司经过几个月的整改，对六-5项、6项、8项、9项、12项、七-2项等事项已基本整改到位，为了使平安物业更好的服务，请华景业主从今日起可向平安物业公司可交纳物业费，交费日期2019年11月15日止，不能超交，超交部分后果自负”。2019年11月30日合同到期，双方结束物业服务合同。2019年12月4日，陈立祥出具一张领款单，领款单上载明“人民币12000元，华景业委会返还平安物业押金，用于自来水公司回复华景小区自来水费（此款从保质金中扣除，用于小区公用水表复水）”，谭彩霞在上述领款单上签名。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，华景大公馆业委会与平安物业公司签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。华景大公馆业委会向本院提起反诉，请求依法结算并赔偿损失，因本案属于物业服务合同纠纷，涉及房屋维修基金结算与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，华景大公馆业委会可就维修基金结算另行提起诉讼，本案就华景大公馆业委会主张的赔偿损失与本案合并审理。根据《华景大公馆物业委托管理合同》约定，平安物业公司向华景大公馆业委会交纳50000元保质金，华景大公馆业委会出具的收据上亦注明合同期满后退还50000元，现双方合同期满，华景大公馆业委会应当按约定退还。华景大公馆业委会辩称双方在《物业管理服务委托合同》中约定如业主反映问题多次得不到整改或者整改不到位，业委会有权动用保质金，平安物业公司在合同约定的管理期间不进行完备的物业管理服务、拖欠水费等事由，因此50000元质保金不能退换，但平安物业公司提交的2019年7月25日华景大公馆业委会出具的《公告》可证实平安物业公司对需整改事项已整改到位，不存在未进行完备的物业管理服务，故对该抗辩意见本院不予采纳。华景大公馆业委会提出反诉请求要求平安物业公司赔偿损失，其主张的小区转盘、人行道、车道16500元应当申报的维修基金属于房屋维修基金部分，与本案不属于同一事实，华景大公馆可另行提起诉讼；欠自来水公司水费62914元，其提供了代为缴纳水费12000元的票据，本院认可华景大公馆业委会代为缴纳了水费12000元，可在应退还平安物业公司50000元保质金中予以抵扣，其他应当赔偿的项目未提供足以证实其主张的证据予以证实，本院不予认可。综上所述，本院对平安物业公司的诉讼请求予以部分支持，对华景大公馆业委会的反诉主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）华容县章华镇华景大公馆业主委员会返还原告（反诉被告）华容县平安物业有限责任公司交纳的保质金50000元； 二、原告（反诉被告）华容县平安物业有限责任公司支付被告（反诉原告）华容县章华镇华景大公馆业主委员会代为缴纳的水费12000元，可与上述被告（反诉原告）华容县章华镇华景大公馆业主委员会应支付的费用进行抵扣； 三、驳回原告（反诉被告）华容县平安物业有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）华容县章华镇华景大公馆业主委员会的其他反诉请求。 以上一、二项在本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费525元，反诉案件受理费2700元，由原告（反诉被告）华容县平安物业有限责任公司负担118元，由被告反诉原告）华容县章华镇华景大公馆业主委员会负担3225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  郝海云 人民陪审员  秦志平 人民陪审员  白祥发 二〇二〇年六月二十八日 法官助理刘燊 书记员刘杰