长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书(2020)吉0112执异40号案外人：吉林省领地房地产开发有限公司。住所地长春市净月开发区小合台工业园区**（规划三路与金鑫街交汇处）。法定代表人：罗高丽，董事长。委托代理人：郑峥，该公司法务。委托代理人：黄蕾，该公司销售经理。申请执行人：高明明，女，1982年1月5日生，汉族，农民，户籍地吉林省公主岭市秦家屯镇两家子村**。委托代理人：杨谊均，吉林良正律师事务所律师。被执行人：王秋艳，女，1965年3月18日生，汉族，户户籍地长春市双阳区北山路博山居民委**，羁押于吉林省女子监狱。本院在执行申请执行人高明明与被执行人王秋艳民间借贷纠纷执行一案中，案外人吉林省领地房地产开发有限公司向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，书面进行了审查。现已经审查终结。案外人吉林省领地房地产开发有限公司称，高明明与王秋艳民间借贷案件中，长春市双阳区人民法院作出（2018）吉0112财保34号民事裁定书，对位于长春市净月开发区新城西街以西环球凯旋公馆9号楼2003号建筑面积为93平方米的房屋予以查封，并在执行阶段转为执行中的查封。现案外人提出执行异议，请求贵院中止对位于长春市净月开发区新城西街以西环球凯旋公馆9号楼2003号、建筑面积93平方米房屋的执行。案外人认为上述房产不属于被执行人财产，法院对该房屋查封于法无据，严重侵害了案外人的合法权益。案外人与刘长武之间的《商品房买卖合同》已经依法解除，刘长武不对该房屋享有物权。案外人与刘长武在2017年9月1日签订《商品房买卖合同》将前述房屋销售给刘长武，在合同履行过程中，刘长武长期拖欠房屋款项，造成严重违约，案外人于2019年1月28日向长春仲裁委员会提出仲裁申请，仲裁委员会作出长仲裁字[2019]第0212号生效裁决书，裁决如下：（一）裁决解除吉林省领地房地产开发有限公司与被申请人刘长武于2017年9月13日签订的编号为0000000001116022的《商品房买卖合同》，被申请人刘长武应立即协助申请人吉林省领地房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；（二）裁决被申请人刘长武向吉林省领地房地产开发有限公司支付违约金13956.12元。根据上述生效裁决，刘长武对于涉案房屋不享有物权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，恳请人民法院中止对该标的物的执行。另，案外还认为，其对位于长春市净月开发区新城街以西环球凯旋公馆9号楼2003号、建筑面积93平方米的案涉房屋享有合法物权，足以排除法院的强制执行。一、该案涉房屋的物权自始至终由开发商即案外人所有。本案中案涉房屋仅办理了商品房预售合同的备案登记，根据物权法定原则，这一登记并不必然产生预告登记的物权效力。因此，刘长武2017年9月13日与吉林领地公司签订《商品房买卖合同》购买该涉案房屋并仅进行备案登记的情况下，对该涉案房屋只享有债权，而不是物权/准物权。二、吉林领地公司以自始享有的商品房物权，足以对抗刘长武、王秋艳、高明明等人之间后产生的债权，足以排除强制执行行为。该事实也已经过长春仲裁委员会长仲裁字[2019]第0212号仲裁裁决书在“二、仲裁庭意见”中事实判断与说理第二点中进行确认（见仲裁裁决书第10页）。仲裁裁决书确认的事实并非作为裁决内容，而是对涉案房屋物权情况的判断，无论是否产生仲裁裁决，该涉案房屋的物权情况都是不变的。无论刘长武、王秋艳在婚姻存续期间或离婚之后与任何人产生债权争议，都不能对对抗吉林领地公司的合法物权，因此高明明无权就涉案房屋申请强制执行。申请执行人高明明称，1、被执行人王秋艳对案涉房屋享有权利，申请执行人有权申请强制执行。案涉房屋为王秋艳与刘长武婚内出资购买，离婚之后，被执行人王秋艳仍对该房屋享有二分之一的权属，并且就高明明是否有权强制执行该房屋问题，长春市中级人民法院已经于2019年作出（2019）吉01民终2517号民事判决书予以确定，故根据《民事诉讼法》的规定对被执行人的财产应当用于执行。2、仲裁裁决书不能排除本案的强制执行。本案中高明明保全之后，领地房地产公司另案起诉解除合同，并且仲裁时明知案涉房屋已被查封，领地房地产公司既不在高明明强制执行案件中提出执行异议，也不在商品房买卖合同纠纷仲裁中追加查封权利人作为第三人参与仲裁程序，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条，不能排除本案的执行。3、案涉房屋根据被执行人与领地公司、中信银行之间形成的法律关系来看，被执行人已经支付全部价款。被执行人已经支付了案涉房屋的全部购房款，如果法院认为需被执行人针对案涉房屋已经支付了全部房款，如果领地公司要求解除合同，应当返还全部购房款用于执行。根据仲裁裁决的内容显示，案涉房屋已经签订了备案的商品房买卖合同，并且在购买房屋时，房款分两种方式给付：一是首付：217806元，二是：公积金担保从中信银行贷款480000元。其中针对首付款，被执行人以民间借贷的方式从领地房地产开发商借款，然后用于支付了案涉房屋的首付款，说明该商品房买卖合同首付款已经全部支付完毕，被执行人与领地公司之间只有民间借贷的债权债务关系，并且被执行人针对民间借贷款项已经偿还一部分，领地房地产公司只能针对剩余的借款以民间借贷的方式主张债权。其次针对房屋按揭款，被执行人在合同签订后，以住房公积金作为担保从中信银行取得贷款480000元，用于支付购房款，现按揭贷款已经全部转至领地房地产公司账户，也就是说房屋按揭贷款也已经支付完毕。故针对案涉房屋，被执行人已经支付了商品房买卖合同中约定的全部购房款，至于被执行人与领地公司的民间借贷是否偿还以及中信银行贷款是否清偿的问题，各债权人可以通过民间借贷及贷款合同纠纷另行主张权利。所以如果法院认为领地公司系房屋权利人，那么应当返还全部价款作为高明明与王秋艳强制执行案件的标的物。被执行人王秋艳称未向本院提交答辩状。本院经审查查明，申请执行人高明明与被执行人王秋艳民间借贷纠纷执行一案，执行依据为本院于2018年9月27日作出的（2018）吉0112民初1081号民事判决书，判项为：被告王秋艳于判决生效后立即给付原告高明明借款200000.00元。在诉讼期间，申请执行人高明明以被执行人王秋艳及刘长武为共同被告向本院起诉，但在判决中刘长武没有承担民事责任。申请执行人高明明向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2018）吉0112财保34号民事裁定书，查封了刘长武名下位于长春市净月开发区新城西街以西环球凯旋公馆9号楼2003号，建筑面积93平方米的房屋，期限三年。（2018）吉0112民初1081号民事判决于2018年10月15日发生法律效力。因被执行人王秋艳未履行生效判决确定的义务，申请执行人高明明于2018年10月16日向本院申请执行，执行案号为（2018）吉0112执1079号。在执行过程中，本院于2018年10月19日向被执行人送达执行通知书和报告财产令，并对被执行人名下银行存款、车辆、房产、住房公积金进行查控。于2018年10月23日作出（2018）吉0112执1079号执行裁定书，裁定冻结或提取被执行人王艳秋银行存款200000.00元（迟延履行期间债务利息暂未计算），并于2018年10月24日将执行裁定书送达给被执行人王秋艳。2019年2月13日本院作出（2018）吉0112执1079号协助扣划存款通知书，将被执行人王秋艳在中国建行长春双阳支行账号为62170009400********的银行存款10000元扣划至本院执行账户，该款扣除执行费50.00元，其余9950.00元于2019年2月14日交付执行。另查，2019年1月，案外人刘长武向本院提出案外人执行异议，要求法院停止对涉案房屋的执行，本院于2019年1月28日作出（2019）吉0112执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人刘长武异议申请。后刘长武在法定期间内向本院提起案外人异议之诉，本院于2019年3月28日作出（2019）吉0112民初197号民事判决书，判决：一、在本院（2018）吉0112执1079号案件中，停止对位于长春市净月开发区新城西街以西环球凯旋公馆9号楼2003号、建筑面积93平方米的房屋的执行。二、驳回原告刘长武的其他诉讼请求。申请执行人高明明不服提出上诉，长春市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）吉01民终2517号民事判决书，判决：一、撤销长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初197号民事判决；二、驳回被上诉人刘长武的诉讼请求。又查：被执行人王秋艳与案外人刘长武原系夫妻关系，于1989年12月15日登记结婚。2017年6月27日刘长武与王艳秋之女刘畅向吉林省领地房地产开发有限公司交纳凯旋公馆三期、房号9-1-2003楼款121098.56元。2017年9月13日吉林省领地房地产开发公司（出卖人）与刘长武（买受人）签订合同编号0000000001116022《商品房买卖合同》，刘长武购买了环球·凯旋公馆第9幢1单元2003号、建筑面积93.35平方米住宅房屋，每平方米7475.16元，总金额697806.00元。付款方式为首付款217806.00元，余款480000.00元用刘长武与王秋艳公积金按揭贷款方式付款，合同约定买受人如未按合同规定的时间付款，按本合同附件四《补充协议》约定处理。《商品房买卖合同》补充协议约定，买受人未按照约定期限付清房款的，不论金额多少，买受人的行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权在买受人逾期付款或视为逾期付款行为发生后的2年内解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权将该房屋另行出售给第三方。出卖人同意继续履行合同的，买受人除应当立即向出卖人付清应付购房款外，还应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的损失赔偿金。鉴于出卖人已为采用按揭贷款或公积金方式支付房款的买受人向按揭贷款银行提供了连带保证责任，买受人逾期偿还贷款，出卖人可以单方解除合同。买受人按约定未付清任何款项的，出卖人有权拒绝交付商品房且无须承担迟延交付及产权登记的责任。《商品房买卖合同》还约定，房屋交付期限为2019年10月30日前，本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交长春仲裁委员会仲裁。2017年9月13日刘长武与吉林省领地房地产开发有限公司签订了《预购商品房预告登记约定书》。该《商品房买卖合同》已经备案登记。权利证号为吉（2017）长春市不动产证明第0134098号，丘地号为8-3-556-20（2003）。再查，2019年1月28日，案外人以刘长武违反合同约定向长春市仲裁委员会申请仲裁，长春市仲裁委员会于2019年9月10日作出长仲裁字[2019]第0212号仲裁裁决书，裁决：一、解除吉林省领地房地产开发有限公司与刘长武于2017年9月13日签订的编号为0000000001116022《商品房买卖合同》，刘长武应立即协助吉林省领地房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。二、刘长武向吉林省领地房地产开发有限公司支付违约金13956.12元。三、裁决刘长武给付吉林省领地房地产开发有限公司律师代理费5，000.00元。四、本案仲裁费用13,130.00元，由吉林省领地房地产开发有限公司自行承担20%，刘长武承担80%。五、吉林省领地房地产开发有限公司的其他仲裁请求不予支持。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能够排除执行。第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断……第二十六条第二款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。执行程序中，案外人持仲裁委员会另案确权的裁决书对执行标的主张阻止执行的，对确权法律文书应当具体分析。对于因合同进行的确权，其基础权利实质是债权请求权，不能排除执行。但在金钱债权的执行中，另案生效法律文书作出的时间是在执行标的被查封之后，无论案外人所持有的生效法律文书是何种基础权利，人民法院都不予支持。这主要是因为，在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼或仲裁。对确权仲裁裁决而言，按照《仲裁法》第五十八条的规定和《民事诉讼法》第二百三十七条第二款规定，能够提起撤销和不予执行仲裁裁决程序的仅限于仲裁裁决的当事人，申请执行人无法推动此程序的启动。故对案外人依据长春仲裁委员会长仲裁字[2019]第0212号仲裁裁决中止对案涉房屋执行的请求，本院不予支持。另，根据个人住房信息查询结果证明，案涉房屋的所有权人为刘长武。综上，对案外人的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定,裁定如下:驳回案外人吉林省领地房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审 判 长  魏文文审 判 员  王 猛人民陪审员  李德文二〇二〇年六月二十二日书 记 员  刘 畅