湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初380号原告（执行案外人）：刘聪，男，1974年10月15日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚宗义，湖北金卫（十堰）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。统一社会信用代码：914200001787619238。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。第三人（被执行人）：十堰伟豪建业置业有限公司，，住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**统一社会信用代码：914203005597211756。法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。第三人（被执行人）：十堰昊华置业有限公司，住所地：湖北，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**代码：91420304060654516F。法定代表人：王爱丽，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。原告刘聪与被告湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）及第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘聪及其委托诉讼代理人李晶晶、尚宗义，被告湖北工建三公司的委托诉讼代理人丁云海，第三人伟豪公司、昊华公司的共同委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘聪向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决不得执行原告购买的位于十堰市××浪街办××路××城××号房屋；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月，经朋友张得海介绍得知，因伟豪公司欠杨天生工程款，杨天生从伟豪公司处协议抵偿抵账房若干套欲出售。经张得海引见原告与杨天生谈妥将卧龙城1幢1-24-4号房屋以295000元的价格卖给原告，原告于2015年12月20日、21日以银行取款和现金方式支付杨天生20万元。2016年1月9日，杨天生带原告与伟豪公司签订《卧龙城房屋团购意向书》，约定以杨天生工程款为原告抵款方式购买上述案涉房屋，房屋总价为400743元。意向书签订后，原告向杨天生付清房款，伟豪公司向原告出具收据并将房屋交付原告，原告接收房屋后装修入住。后要求伟豪公司办理网签和不动产证时发现原告购买房屋被查封，提出执行异议后十堰市茅箭区人民法院作出裁定驳回原告的执行异议请求。现提起诉讼，请求判如所请。湖北工建三公司辩称，我公司申请财产保全后，十堰市茅箭区人民法院于2017年7月12日对争议房屋查封，查封时房屋没有办理预售登记，该房屋为伟豪公司所有，查封没有错误。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告在法院查封前没有与开发商伟豪公司签订合法有效的书面买卖合同，原告的证据均是利害关系人与其之间的证据，存在倒签合同时间的嫌疑；原告没有证据证明所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋；原告没有证据证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产以登记作为物权变动的生效要件，案涉项目于2016年12月30日取得了预售许可证，该房屋于2017年7月12日被查封，原告对没有办理预售登记存在过错。原告主张该房屋是伟豪公司以房抵款形式抵给原告主张的自然人，自然人又出售给原告没有事实和法律依据。原告没有合法占有该不动产，原告主张的合同为无效合同也未实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。伟豪公司、昊华公司述称，原告起诉的房屋是与本公司签订的认购协议，该房屋已交付，房屋属原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件情况综合认定。本院经审理认定事实如下：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，本院审理中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产；本院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决书，判决：一、十堰昊华置业有限公司和十堰伟豪建业置业有限公司共同返还湖北工建集团第三建筑工程有限公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建集团第三建筑工程有限公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向本院申请执行，本院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中，刘聪对执行标的提出书面异议，请求解除查封，停止评估、拍卖；同时提交其与伟豪公司2017年2月29日签订的《卧龙城认购协议书》。本院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异342号执行裁定，裁定驳回刘聪的执行异议请求。刘聪于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月27日向本院提起本案诉讼。诉讼中，刘聪向本院提交其与伟豪公司2016年1月9日签订的《卧龙城房屋团购意向书》，同时提交欠条、借据、收据、杨天生出具的证明、合同等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。本院认为，本案的争议焦点为刘聪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，刘聪提起执行异议时提交的2017年2月29日《卧龙城认购协议书》与诉讼中提交的2016年1月9日《卧龙城房屋团购意向书》的房号、面积、价款、部分条款内容不一致，刘聪同时提交两份伟豪公司分别于2016年1月9日、2017年2月29日出具的收据，载明的收款金额分别为400743元、408885元，收据金额均与上述两份合同载明的房屋总价款相对应。若因实测面积与签订合同时不一致，此前已出具收据，增加后应当仅就增加部分价款出具收据；即使重新签订合同、出具收据，也应对此之前收据是否仍有效作出说明，但刘聪在执行异议时和本案诉讼中对其主张的同一房屋提供两份购买合同和对应的收据，不符合房屋买卖合同办理的正常程序。同时，刘聪主张其购买房屋系伟豪公司抵偿所欠杨天生的工程款，刘聪与伟豪公司之间未发生款项支付。因此，认定刘聪对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了购房款，应当以刘聪是否支付杨天生购房款、杨天生与伟豪公司之间债权债务真实合法有效为前提。刘聪仅提交银行取款记录称其以现金方式支付杨天生购房款，取款金额与合同约定的购房款不符，刘聪也不能证明对应款项用于支付杨天生购房款，且均以现金形式支付与常理不符，故不能证明刘聪已经实际支付购房款。刘聪亦应当对伟豪公司欠杨天生工程款的真实性、合法性负有举证责任，应当提供相关施工证明和工程款结算依据等证据证明欠付工程款，刘聪提交的杨天生与昊华公司的工程施工承包合同，不能证明杨天生与伟豪公司之间是否存在债权债务、具体数额及履行情况等。刘聪未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，不能认定刘聪支付了案涉房屋的购房款及具体数额，应承担举证不力的法律后果。因此，应当认定刘聪对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。刘聪的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回刘聪的诉讼请求。案件受理费80元，由刘聪负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  代 欢人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年六月十九日书 记 员  戢 雪