江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1194号上诉人（原审被告）：黄伟萍，女，1969年7月30日生，汉族，住江西省赣州市南康区。上诉人（原审被告）：朱才华，男，1965年1月27日生，汉族，住江西省赣州市南康区。被上诉人（原审原告）：黄林莉，女，1989年8月4日生，汉族，住江西省赣州市于都县。被上诉人（原审原告）：谢小良，男，1987年1月17日生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭秋萍，江西大榕树律师事务所实习律师，一般代理。上诉人黄伟萍、朱才华因与被上诉人黄林莉、谢小良房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄伟萍、朱才华上诉请求：1.撤销江西省于都县人民法院(2019)赣0731民初3355号民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、由于被上诉人黄林莉、谢小良未按合同约定时间付款，给上诉人黄伟萍、朱才华造成了重大损失，上诉人要求解除合同并就此诉诸法院，赣州市中级人民法院已接受再审申请，正在审查过程中。二、因被上诉人逾期付款违约行为造成的损失，上诉人在得到依法公正处理或获得足额赔偿前，有权不予配合办理房产过户手续。三、被上诉人夫妻一会一个主意一会又一个主意，总出尔反尔，上诉人有理由相信被上诉人缺乏民事活动中基本的诚实信用品格，为了保护自己的合法权益，依法行使法律赋予的解除权。上诉人宁愿退回钱给被上诉人，也不会再卖房给被上诉人。四、2019年5月14日，上诉人已将房屋钥匙交给了被上诉人，房产未办理过户手续不会给被上诉人造成任何损失，反而是损失上诉人自己的钱。五、被上诉人在2017年1月20日来南康买上诉人的房子，上诉人在2017年1月30日去了于都，于都中介说于都的房价行情在2017年年前已经是五千多元一个平方，本案这套房子应卖五十多万元，上诉人认为上了被上诉人的当。被上诉人俩夫妻违约，上诉人就提出要按照2017年1月份于都房价行情补回给上诉人，上诉人提出来的要求很合理，并没有要求被上诉人按2018年9月份的于都房价行情78万元的价位来补偿。六、本案的买卖合同写的太简单了，没有按照《中华人民共和国买卖合同法》来写，不符合法律规定。七、到了2018年9月8日被上诉人没有给上诉人十四万元钱，也没有电话和微信来，上诉人在2018年9月9日就打电话和微信给被上诉人说清楚了，说了上诉人愿意退回十六万元钱给被上诉人，被上诉人也同意了，上诉人还说了如果被上诉人还要这套房子就必须按照2017年1月份于都的房价行情补回差价给上诉人，被上诉人又说情愿让上诉人退回钱给被上诉人，这足够证明被上诉人同意解除买卖合同。被上诉人也说他们不会要这套房子，他们是贩卖房子的。上诉人本身是受害者，被上诉人明明在2018年9月3日收房，被上诉人完全是赖皮不守诚信，恳请二审法院查明本案事实情况，依法作出公平公正的判决。被上诉人黄林莉、谢小良答辩称：一、上诉人提出的再审申请，现赣州市中级人民法院已裁定驳回。二、答辩人逾期支付购房款一案，法院是判决要求上诉人继续履行合同，且判决已生效，上诉人无权不配合办理房产过户手续。三、上诉人依法应将房屋过户给答辩人。双方签订的《房屋买卖协议》约定，上诉人将于都天成名都22栋1单元1402室房产出售给答辩人，同时上诉人须在房产证办理出来后三个月内过户给答辩人，一审法院已查明上诉人于2019年4月28日已办理好房产证件，在超过三个月的时间后，答辩人多次催促上诉人，要求过户，但上诉人不同意办理过户手续，答辩人无法，才起诉到法院要求过户。综上，一审判决正确，上诉人的上诉，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被上诉人黄林莉、谢小良向一审法院起诉请求：1、责令被告立即将×××产过户给原告；2、责令被告赔偿原告损失（损失暂定300元，损失从2019年7月28日开始以每月1000元计算至被告将房产过户给原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告黄林莉、谢小良与被告黄伟萍、朱才华分别系夫妻关系。2017年1月20日，本案的被告作为卖方（甲方）黄伟萍、朱才华与作为原告的买方（乙方）谢小良、黄林莉签订了一份《房屋买卖协议》。该协议载明：经甲乙双方协商，甲方同意将×××出让给乙方，建筑面积97平方米，出售价为人民币叁拾玖万元整（￥：390000元）。为明确双方的权利和义务，特订立如下协议以供双方遵守。一、甲方义务：1.甲方保证出售的房屋能办到产权证。2.如果甲方反悔不出售房屋，则甲方须双倍还乙方交付的定金。3.甲方保证房屋能在开发商交房给甲方三日将房屋钥匙交给乙方，并于当日协助乙方办理房产证等相关手续。4.房产证办理出来后的三个月内，甲方配合乙方办理房产过户手续。5.如果开发商与甲方终止房屋买卖合同或撤销房产买卖合同等原因造成房产不能正常交易，乙方有权要求撤销本协议，甲方退还乙方已经交付的购房款，并按照购房款全款的10%赔付给乙方违约金。二、乙方义务：1.本协议签订之日，乙方付甲方定金计人民币拾陆万元整（￥160000元）给甲方。2.开发商交房时乙方向甲方付余款人民币拾肆万元整（￥140000元）。3.甲方过户给乙方后，乙方付给甲方余款玖万元整（￥90000元）。4.乙方负责办理房产证需要交付的税费及房产过户所需的税费。5.余款到时未付清按1.8%月息付与甲方。三、此协议与附件均为合同有效材料，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。具有同等法律效力，自双方签字之日生效。卖方（甲方）黄伟萍、朱才华签字并按手印，买方（乙方）谢小良、黄林莉签字并按手印。落款时间：2017年1月20日。协议签订当日，原告向被告支付了16万元，2018年8月28日，开发商通知被告交房，被告收到入伙通知书后，通知原告去交房，原告办理了交房手续，并缴纳了房产税、物业费、燃气开户费等费用。原告因交房后，未能向被告支付剩余款项140000元，并与被告协商迟延履行的时间，被告黄伟萍、朱才华遂于2018年9月26日向一审法院起诉，请求依法解除双方在2017年1月20日签订的房屋买卖协议；判决黄伟萍、朱才华无需返还谢小良、黄林莉已支付的定金78000元。同年9月28日，本案的原告将第二笔房款14万元及延迟支付利息2100元打入本案被告的账户中。一审法院（2018）赣0731民初3130号判决书中认为，双方签订的房屋买卖协议有效。被告未能提交开发商所交房需要的《竣工验收备案表》，原告可不收房，且原告逾期一个月后，支付了第二笔款并按月利率1.8%支付了延期付款利息，同时还以被告名义交纳了办证税费、物业费等，为鼓励交易，被告主张解除合同的主张不予支持，因此，一审法院判决驳回了被告的诉讼请求。被告不服，向赣州市中级人民法院上诉。赣州市中级人民法院2019年3月28日作出（2019）赣07民终439号民事判决。赣州市中级人民法院认为，在合同履行过程中，一方当事人存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立的目的时，另一方当事人才享有法定解除权。被告上诉主张合同解除权为形成权，但是双方合同并未约定延迟付款的解除权，被告通知解除的行为不能达到合同解除的法律效果。故赣州市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。本案被告黄伟萍名下×××，开发商按合同约定于2019年4月28日办理了不动产证，并于2019年5月14日交于被告黄伟萍。当日，被告黄伟萍将房屋入户钥匙交给了原告方。事后，原告向被告提出协助过户，被告提出要求原告赔偿损失十万元，否则无法继续交易解除合同。双方协商不成，原告遂于2019年9月诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，原、被告之间于2017年1月20日签订的房屋买卖协议书，在（2018）赣0731民初3130号民事判决书和赣州市中级人民法院2019年3月28日作出（2019）赣07民终439号民事判决中确认了合同的效力。按《合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，被告应按照协议书约定，将被告黄伟萍、朱才华名下坐落于于都县过户给原告谢小良、黄林莉；原告在被告协助过户后，应向被告支付剩余购房款90000元。原告请求被告协助办理房屋过户手续的请求合法，一审法院予以支持。原告提出被告赔偿损失（损失暂定300元，损失从2019年7月28日开始以每月1000元计算至被告将房产过户给原告之日止），原告未提供充分证据，一审法院不予支持。综上所述，原告请求被告协助办理房屋过户手续的请求合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告黄伟萍、朱才华于本判决生效后十五日内协助原告谢小良、黄林莉办理坐落于于都县过户登记手续；二、办理房屋过户登记的税费等费用，由原告负担；被告黄伟萍、朱才华协助办理过户登记手续后，原告谢小良、黄林莉应向被告黄伟萍、朱才华支付剩余购房款即人民币90000元；三、驳回原告谢小良、黄林莉的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告负担25元，被告负担50元。本院二审期间，上诉人黄伟萍、朱才华提交证据：微信聊天记录共计12页，证明目的：被上诉人来南康威胁我，我就起诉了被上诉人，起诉之后被上诉人接到法院通知后就将第二笔房款支付给我了，未经我同意也没有通知我。是被上诉人违约在先，被上诉人没有补差价给我，我可以拒绝过户。经对方当事人质证，本院认为，该微信聊天记录有的在一审时已提交，但内容不一，一审未提交部分无法确定是否是完整的记录，且该微信记录是协商处理的过程，并不能达到其证明目的，对该证据不予确认。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，双方签订的房屋买卖合同符合法律规定的实质要件，即签订主体具有相应的民事行为能力、双方意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益，且案涉合同以书面形式确定下来，故案涉合同合法有效，上诉人不能以合同过于简单为由主张合同无效。案涉合同签订后，被上诉人未按合同约定支付第二笔购房款，属于一般违约，该违约行为并不能导致合同目的不能实现，故不符合法定解除的条件。同时，双方在签订案涉合同时，亦未将被上诉人逾期支付购房款的违约行为约定为上诉人解除合同的情形，故上诉人不享有合同约定的单方解除权。上诉人若想解除案涉合同，其应积极与被上诉人沟通协商解除合同事宜，争取对方的同意，但是被上诉人在诉讼过程中一直不同意解除案涉合同，且上诉人提交的证据亦未证明被上诉人已同意解除合同。况且被上诉人在约定的第二笔支付款到期后，在一个月后便向上诉人支付了第二笔购房款及迟延支付的利息。可见，被上诉人不同意解除案涉合同，而且在违约后积极承担继续履行合同的义务并弥补上诉人因迟延支付遭受的利息损失。上诉人认为被上诉人逾期付款对其造成重大损失并未举证证明，上诉人认为2017年卖房给被上诉人时，所约定的购房款过低对其造成重大损失，本院不予支持。理由是购房款的确定系在签订案涉合同时出于上诉人的真实意思表示，上诉人应受其意思表示约束，不能因为于都等其他地方的房价更高或房价已经上涨而对双方达成的合同进行反悔。如前所述，案涉合同并未解除，在被上诉人继续履行合同义务并承担违约责任后，上诉人应按照合同约定履行其相应的合同义务。合同约定，上诉人应在房产证办理出来后的三个月内配合被上诉人办理房产过户手续。根据上诉人庭审陈述，房产证于2019年4月28日已办理好，至本案一审起诉时上诉人已违反三个月内过户给被上诉人的合同约定。上诉人主张其已将钥匙交给被上诉人，但该行为履行的是合同约定的交房义务，本案被上诉人的诉请系要求上诉人将房产过户给被上诉人，该行为关系到被上诉人对案涉房产是否享有所有权，对被上诉人利益影响重大，因此，上诉人主张是否过户对被上诉人未造成损失的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人黄伟萍、朱才华的上诉请求不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人黄伟萍、朱才华负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇二〇年六月二十四日书记员  刘玉华