河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初770号 原告：张晴，女，1969年11月10日出生，汉族，无固定职业，北京市西城区人，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：郭建松，北京金沃律师事务所律师。 被告：北京同源房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路****楼****。 法定代表人：王志伟，经理。 被告：北京豪展置业集团有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**803> 法定代表人：武晓明，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：代晓军，男，负责人）。 原告张晴与被告北京同源房地产经纪有限公司（以下简称同源经纪公司）、北京豪展置业集团有限公司（以下简称豪展置业公司）及廊坊瀚锴房地产开发有限公司（以下简称瀚锴房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晴的委托诉讼代理人郭建松、被告同源经纪公司和被告豪展置业公司共同委托诉讼代理人代晓军及瀚锴房地产公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。庭审后，经调解，原告张晴与瀚锴房地产公司达成调解协议，本院已另行制作调解书。本案现已审理终结。 张晴向本院提出诉讼请求：1.被告同源经纪公司、被告豪展置业公司共同退还原告团购服务费35000元，并支付资金占用期间的利息（以35000元为基数，按年利率6%的标准，自2016年10月6日占用之日起计算至实际返还之日止，暂计至起诉日为6825元）；2.本案诉讼费及其他诉讼开支由被告承担。事实与理由：2016年10月6日，二被告共同与原告签订《购房优惠确认函》一份，约定原告支付35000元作为团购服务费，原告凭缴费单据可享受泓盛名居楼盘35000元抵50000元的优惠。当日，原告向被告同源经纪公司交纳团购服务费35000元，并填写《签约审核单》，意向认购“0003号楼01单元2401号房屋”，建筑面积112.52平米，优惠单价11250元，总价1265850元，首付385850元，余款880000元以按揭贷款方式付清。同日，瀚锴房地产公司向原告出示《售房交款通知书》，原告预交了首付款385850元。以上过程均发生在一天之中的很短时间之内，楼盘情况、开发商情况、预售合法性情况均系三被告单方面宣传。交款后，原告逐渐发现，瀚锴房地产公司没有开发该楼盘、预售该楼盘的合法手续，二被告亦未如实告知原告有关真实情况，原告随即要求出示全部合法手续，但其一直拖延拒不出示。原告一直未能签订“商品房买卖合同”及办理网签。2017年6月22日廊坊市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：对无法提供当地3年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。原告丧失购买条件，也无法完成“购房合同”的最终签订，故要求退还预交的首付款、退还团购服务电商费，二被告答应退款，但至今未退，原告无奈只得起诉。二被告未如实提供有效购房服务，且没有收费依据和收费资格，依法应退还团购服务费35000元并支付原告利息损失，请依法支持原告的诉讼请求。 同源经纪公司、豪展置业公司辩称，原告于2016年10月6日与我公司签订《购房优惠确认函》，所签订《购房优惠确认函》中特别说明“乙方成功签订《选房确认书》后，已支付的团购服务费概不退还”，同日，原告成功签订《选房确认书》，团购服务费仅作为团购优惠使用，35000元抵房款50000元，而《选房确认书》中约定房款即为优惠之后的价格，故履行了优惠的约定，且公司为运作案涉项目支出大量的推广费用（其中包含但不限于：员工佣金、平台推广费用等），公司亦应有利润。因此公司不能接受原告的无理要求，将会继续履行协议内容，团购服务费不予退还，不同意原告的诉讼请求。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求，并要求本案诉讼费由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2016年瀚锴房地产公司开发永清县泓盛名居小区二期楼盘建设项目，由豪展置业公司作为销售代理公司对外代理营销。同源经纪公司为豪展置业子公司对该楼盘全权操盘具体推介销售。2016年10月6日经同源经纪公司业务人员推荐介绍原告欲购买永清县，当日原告与同源经纪公司签订《购房优惠确认函》一份，确认函载明：豪展置业公司依托自身企业品牌、信用及资源为原告争取优惠条件用于购买有意楼盘，原告愿意接受豪展置业公司提供的购房优惠服务；签订协议时，原告须通过豪展置业公司指定的第三方平台支付35000元作为团购服务费，团购服务费不构成房价款的一部分。原告在缴纳团购服务费后，凭确认函及缴款收据即可享受泓盛名居楼盘35000元抵50000元的优惠，在支付团购服务费后未成功选到合适的房源，豪展置业公司在原告提出申请之日起十五个工作日内将已付的全部团购服务费按原支付路径全部无息退还。在成功签订选房确认书后，已支付的团购服务费概不退还。本优惠确认函盖章后有效，权限用于购买一套房产，签订房屋买卖合同并支付定金或首付款时，需向开发商提交确认函及收据。凭本函购买的商品房与开发商正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他相关情况以购房时所签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。同源经纪公司在优惠确认函甲方处盖章，原告在优惠确认函乙方处签字捺印。同源经纪公司在收取原告缴纳的35000元团购服务费后向原告出具收据一份。 后原告与瀚锴房地产公司签署选房确认单和签约审核单，原告认购泓盛名居项目0003号楼01单元2401号房屋，建筑面积112.52平方米，优惠政策电商35000元抵50000元，总价1315850元，售总价126580元，折后单价11250元/平方米，2016年10月6日支付全部房价款的30.48%，计385850元，余款880000元以按揭贷款方式付清。签署选房确认单后，原告按照售房交款通知书交纳购房首付款385850元。后因泓盛名居小区二期开工建设手续不完备，原告一直未能与瀚锴房地产公司签订商品房买卖合同并办理网签，双方就此引发纷争。 另查，2018年10与17日，经北京工商行政管理局朝阳分局核准，北京豪展房地产经纪有限公司名称变更为北京豪展置业集团有限公司。瀚锴房地产公司称泓盛名居小区二期项目名称已变更为瑞祥家园二区，预售许可证中载明的售房单位为廊坊新驰程房地产开发有限公司。 以上事实有原告提交的《购房优惠确认函》、团购服务费收据及刷卡小票、签约审核单、选房确认单、售房交款通知书、首付款收据及刷卡小票和当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，原告通过被告同源经纪公司业务推介，与瀚锴房地产公司间签订选房确认单等认购文件，原告与瀚锴房地产公司间实为商品房预约合同关系。被告豪展置业公司系瀚锴房地产公司的销售代理公司，对外代理涉案楼盘项目营销，被告同源经纪公司作为被告豪展置业子公司对该楼盘项目全权操盘推介，二被告之间应为转委托合同关系；被告同源经纪公司、豪展置业公司共同与瀚锴房地产公司间构成涉案泓盛名居小区二期建设项目的委托代理销售合同关系。依照法律及《商品房销售管理办法》的规定，被告在代理销售过程中所产生的代理佣金应向委托方瀚锴房地产公司收取，而不能向认购方即原告收取。 被告代理销售的泓盛名居二期建设项目因不具备预售条件，在原告与瀚锴房地产公司签订选房确认单后未能按预期签订商品房买卖合同，预约合同因不能实际履行已解除。被告的代理销售服务及收取相关费用的行为，不仅违反房地产销售行业规章规定，亦有违民事活动应遵循的诚实信用原则，如允许从中获取利益，将会在客观上鼓励扰乱房地产销售市场管理秩序行为的发生，损害社会公共利益，应属无效。依照法律规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；故原告主张返还团购服务费35000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因二被告共同故意违规收取交易服务费用，故对应返还给原告的团购服务费二被告应当承担连带清偿责任。二被告的抗辩主张，不能改变该费用为销售佣金之外违规收取相关费用的性质，故被告的抗辩理由本院不予采信。原告明知泓盛名居二期建设项目不具备预售条件仍签署优惠确认函，并向被告交付相关费用，其自身亦有过错，故对原告请求给付利息的主张，本院不予支持。 综上，二被告作为商品房委托代理销售公司应按房地产销售行业规章规定向委托销售方收取销售佣金，二被告向原告收取交易服务性质的服务费用，既无法律依据及合同约定，亦违反房地产销售行业规章规定，应予退还。因原告亦有过错，对原告诉请被告支付利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十八条规定，判决如下： 一、被告北京同源房地产经纪有限公司、北京豪展置业集团有限公司于本判决生效后十日内连带清偿原告张晴团购服务费35000元； 二、驳回原告张晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取计337.5元，由被告北京同源房地产经纪有限公司、北京豪展置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐勇 二〇二〇年六月二十八日 书记员  袁娜