安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0102民初2513号 原告：合肥宇天物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区天长路******，统一社会信用代码913401007389306697（1-1）。 法定代表人：方玉培，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：詹武锐，该公司员工。 被告：江东，男，1969年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告合肥宇天物业管理有限公司（以下简称“宇天物业公司”）诉被告江东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宇天物业公司的委托诉讼代理人李志伟，被告江东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宇天物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计14957.05元整，及违约金17948.19元整，合计32905.24元。二、请求判令被告承担本案相关诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2007年12月5日签订《物业管理服务合同》,就原告为豪世优庭一期小区提供物业服务进行了约定,合同约定:小高层住宅物业费按建筑面积每月每平方0.97/元/月/㎡缴纳,物业费可分季度、半年、一年缴纳,被告不按合同规定的收费标准和时间缴纳有关费用的,原告将书面告知、电话告知被告补交并处以违约金每日2‰,并保留诉讼请求的权利。”合同签订后,原告按约定履行了服务义务,被告自2009年11月28日起拖欠物业服务费至今,经原告多次催告,仍拒缴纳，至2019年5月31日，被告共计拖欠物业管理服务费114个月，合计14957.05元整，违约金17948.19元整，共计32905.24元整。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益，为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告江东辩称：1、原告提供收费许可证失效，原告不具备收费的资格；2、原告严重违反已经签订的物业服务约定第一款第五条的约定，于2014年将小区物业转让实际承包人龚某；3、原告擅自提高收费标准，地，地面停车费由原30元每月提高到40元每月、原告私自长期占用全体业主公共空地，长期对外出租，将租金私吞；5、违法占用消防通道，阻碍消防车辆通行，设置电瓶车收费停放区，至广大业主生命安全不顾，本小区已发生了两起严重火灾事故；6、小区内电梯、路灯等广告收入应用于全体业主，而物业私自截留拒绝返还，从未公开小区物业收支明细；7、自从龚某在自家楼顶私自搭盖顶棚以来，小区内违章搭建严重；8、我自2008年4月入住，由于楼上住户已先期搬进，占用我空调外机位置，我多次找到物业，但是物业一直未答复；9、2015年我的汽车停在物业划地收费的地面车位，前轮胎被人恶意扎破，物业拒绝解决；10、要求原告收费提供发票。综上，我方拒绝缴纳物业费。 原告宇天物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件、《物业服务合同》、收费许可证复印件、安保保洁工作记录、催费通知、律师函、快递单，被告江东围绕其辩称理由向本院提交了车位费收据及照片一组，本院对上述证据的真实性予以确认。 基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下： 被告江东原系合肥市瑶海区豪世·优庭小区1幢410室业主，房屋面积为135.36平方米。2007年12月5日，宇天物业公司（甲方）与江东（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：由原告宇天物业公司为豪世·优庭小区提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。江东按照物业服务协议的约定接受物业管理企业的服务，依据本合同向宇天物业公司按时、足额的交纳物业管理费及其他约定的费用。物业管理服务的内容为：接受业主入住前的咨询服务；办理业主入住及交接房的相关手续；办理业主及物业使用人的二次装修“申请、审批”；清洁卫生管理；绿化日常维护管理；治安、消防、车辆停放及交通秩序管理；公共水、电日常维修管理；排污、道路、房屋共用部位的养护维修；附属设施设备的维护；代收代缴水、电、气费、有线、电讯、网络；义务组织社区文化活动，协助政府宣传教育；提供有偿服务、无偿服务；新增设的其他服务项目。乙方办理入住手续期间应缴纳年度内物业管理费用。首次费用到期后分季度、半年缴纳，预缴全年费用的自愿。收费标准为小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.97元。甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将书面告知乙方和电话告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金每日2‰，并保留诉讼请求的权利。本合同自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订“物业管理服务合同”生效之日终止。合同生效后，宇天物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。因被告江东自2009年11月28日后未再缴纳物业费，原告宇天物业公司经催交未果后遂诉讼来院。 另查明，江东于2014年4月15日将案涉房屋转移给案外人并办理了产权转移登记。 本院认为：原告宇天物业公司与被告江东签订的《物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。对于宇天物业公司主张的物业费，本院认为，缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于江东主张的宇天物业公司的收费资格问题，根据《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”宇天物业公司与江东在《物业管理服务合同》中约定物业管理服务费为小高层0.97元/月/平方米，宇天物业公司提交的收费许可证显示2007年9月经合肥市物价局许可豪世·优庭小区商住楼住宅综合服务费为0.97元/月/平方米，现宇天物业公司仍按此标准主张并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价规定的范围，也符合双方合同的约定，故对宇天物业公司主张的收费标准，本院予以支持，江东主张宇天物业公司不具有收费资格无事实和法律依据。江东主张宇天物业公司将小区物业已转让给实际承包人龚某并无证据予以证明，故该抗辩理由本院不予支持。关于江东主张的宇天物业公司擅自提高地面停车位收费标准问题，江东可另案主张返还，本案不予处理。关于江东主张的车胎被扎问题，本院认为，车胎被扎造成的损失问题系侵权纠纷，江东可待确定实际侵权人后另行主张。另，江东提出其隔壁邻居占用其空调外机位置物业公司未予处理的问题，本院认为，该问题属于江东与相邻业主的相邻权纠纷问题，江东可另行诉讼解决。针对本案中江东提出的包括未公开财务状况、占用消防通道、小区内违章搭建严重及物业占用业主公共空地等公共卫生、公共区域管理、消防等其他物业管理中存在的服务不到位，管理不规范等问题，本院认为，该抗辩理由只能证明宇天物业公司提供的服务在某些方面存在一定瑕疵，但江东不能以此为理由，拒绝支付物业费。江东如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。本院根据江东提交的照片打印件，宇天物业公司在提供公共区域管理方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。关于应交物业费的数额，因2014年4月15日江东已将案涉房屋转移给案外人并办理了产权转移登记，故2014年4月15日之后的物业费，宇天物业公司应向房屋现业主主张，江东仅需支付宇天物业公司2009年11月28日至2014年4月15日的物业费。本案被告江东房屋面积为135.36平方米，其物业费的收费标准为小高层0.97元/月/平方米，经本院核算该期间江东应缴纳的物业费应为5514.57元（135.36平方米×52.5个月×0.97元×80%）。关于宇天物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案宇天物业公司履行合同亦存在瑕疵，江东不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定，判决如下： 一、被告江东于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宇天物业管理有限公司2009年11月28日至2014年4月15日期间的物业费5514.57元； 二、驳回原告合肥宇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，减半收取310元，由被告江东负担52元，原告合肥宇天物业管理有限公司负担258元。 本判决为终审判决。 审判员  赵生升 二〇二〇年六月二十二日 法官助理夏毓萍 书记员赵静怡 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《安徽省物业管理条例》 第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。