中华人民共和国 广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异191号 异议人（案外人）：黄少玲，女，1968年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：何嘉杰，广东金轮律师事务所律师。 委托代理人：盛菲，广东金轮律师事务所实习律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名称为中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区庆亿街****。 负责人：印建民。 委托代理人：陈彦、范丽兰，广东拓孚创展律师事务所律师。 被执行人：董文江，男，1935年12月30日出生，葡萄牙共和国人。 被执行人：广州华良房地产有限公司，住所地，住所地广州市越秀区大南路**合润广场**iv> 法定代表人：梁伯遇。 委托代理人：柯穗生，该公司职员。 在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）与被执行人董文江、广州华良房地产有限公司（以下简称华良公司）借款、抵押、保证合同纠纷一案【（2003）海民执字第1254号、（2017）粤0105执恢2120号】过程中，异议人黄少玲于2020年5月7日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人黄少玲的异议请求为：解除（2017）粤0105执恢2120号案对广州市海珠区江宝路392号地下室28车位的查封，中止对该车位的执行。事实与理由：2005年8月5日，我方与华良公司签订了《商品房买卖合同》，约定以总价125000元购买广州市海珠区江宝路392号地下室28车位，我方已依约履行了付款义务，于2005年8月5日向华良公司支付车位款120000元，并收取车位实际占有使用至今。现该车位被法院（2017）粤0105执恢2120号案查封，我方享有的权利足以排除法院强制执行，故提出以上执行异议。 申请执行人东方资产广东分公司辩称：1.根据房地产登记制度，我国实行不动产登记制度，不动产产权以产权登记内容为基本要件，在登记之外的任何行为不能对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，有关产权登记也是依法作出。华良公司为涉案车位的房产权利人，我公司有权申请对该车位的拍卖、变卖所得价款受偿。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，因房产属于不动产，对于不动产的买卖、转让、继承、赠与等，物权法规定应以产权的登记备案为生效要件，没有进行登记的，不得对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，故我公司申请执行该车位依法有据。2.根据广州市规划和自然资源局的网上查封情况显示：涉案车位的权属人为华良公司，且该车位早在2005年1月25日后已被多家法院查封及轮候查封，而异议人提供的《商品房买卖合同》并没有在房管部门进行备案登记，也没有实际转账凭证证明已实际支付了房款，其超过时间向法院提出过执行异议，已过异议期限，故其主张不应得到支持。综上，我公司认为异议人针对（2017）粤0105执恢2120号案提出异议请求缺乏依据，我公司申请执行及处置华良公司名下的涉案车位合法有效，该权益依法应受保护，请求依法驳回异议人的执行异议，并立即处置华良公司名下的涉案车位以清偿债务。 被执行人华良公司辩称：同意异议申请，该执行案件所涉的抵押物，早已于2004年8月份在安华白云拍卖有限公司拍卖，拍卖所得优先受偿给抵押银行，故该案没有事实和法律依据，请立即撤销该案并解除对涉案车位的查封，以便我公司为异议人办理产权过户，以维护他们的合法权益。 被执行人董文江没有提出答辩意见及举证。 经审查查明：2003年2月27日，中国建设银行广州市东山支行依据已经发生法律效力的本院作出的（2001）海经初字第1210号民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2003）海民执字第1254号立案执行，因暂未发现董文江、华良公司有其他可供执行的财产，本院于2003年12月裁定终结执行。2016年9月8日，因东方资产广东分公司以其依法享有该执行案件的债权为由向本院提出变更其为申请执行人的申请，本院经审查后作出（2003）海民执字第1254号之三执行裁定书裁定变更东方资产广东分公司为申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州市东山支行的权利义务由东方资产广东分公司继受。2017年9月27日，东方资产广东分公司向本院申请恢复执行，本院以（2017）粤0105执恢2120号立案执行。恢复执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室28车位，后于2018年6月12日转为正式查封。 2007年1月22日，黄少玲向本院起诉华良公司商品房预售合同纠纷一案，要求判令原告购买江宝路392号地下室28号车位：2000069828号合同有效，本院以（2007）海民三初字第593号立案审理。该案在审理过程中，查明以下事实：“2005年8月2日，原、被告签订《海富花园认购书》，约定原告以125000元的价格向被告购买广州市海珠区江燕路海富花园自编号三期28车位，该物业有他项权。2005年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000069828号），其主要内容是原告以125000元的价格向被告购买广州市海珠区江燕路20号广州轴承厂地段海富花园第自编号F地下室28车位（江宝路392号地下室28车位），该房地产建筑面积为10.648平方米；2005年8月5日前支付房款120000元，余款5000元在办理该车位产权过户后支付。被告应于2005年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后540工作日内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。合同附四合同补充协议13条约定，本合同所售（购）物业在处理银行抵押权以后直接办理产权登记手续，故不执行本合同说明中第八条之规定，等。该合同未经房管部门预售登记。合同签订当天，原告向被告支付房款120000元，被告于2005年8月13日将车位交付给原告使用。由于该车位双方签订合同前抵押给银行，被告至今未办理涂销手续，为此，原告于2007年1月22日向本院提起诉讼。”2007年3月27日，本院作出以下民事判决：原、被告于2005年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效（合同编号：穗房合字2000069828号）。 异议人黄少玲另提交以下证据证明其主张：1、海富花园认购书；2、商品房买卖合同；3、购房款收款收据；4、物业管理费、车辆管理费发票；5、广州市粤良物业有限公司出具的车位使用证明；6、广州市规划和自然资源局网站截图。 再查，涉案车位的产权人为华良公司，单独所有，建筑面积为10.648平方米，2005年9月至2008年5月被（2005）海民执字第6467号案查封；2008年7月至2010年7月被（2007）海民执字第390号案查封；2010年12月至2012年12月被（2005）海民执字第6467号案查封；2013年5月至2015年5月被（2007）海民执字第390号案查封；2015年6月至2018年6月被（2007）海民执字第390号案查封；等，抵押权人为广州市新凤农村信用合作社，2004年10月9日注销2003登记147074号的抵押登记，并以2004登记86706号办理抵押登记。 本院认为，因被执行人并未按执行通知履行生效文书所确定的义务，本院对其名下的车位予以查封符合法律规定。本案系黄少玲针对所查封的涉案车位提出排除执行异议，其是否对涉案车位享有足以排除执行的实体权益是本案审查的重点。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，虽然异议人在本案查封诉争车位前已与华良公司签订买卖合同，按合同约定支付部分购买车位的款项并实际接收车位使用，但是异议人购买车位时，车位已抵押给银行，异议人签订买卖合同时已明确涉案车位有他项权，且约定在处理银行抵押权以后才办理产权登记手续，由此引起的风险应当能够预见，故异议人对于涉案车位未能办理过户登记存在一定过错，其享有的实体权益不符合上述第二十八条的规定，不足以排除本案执行。综上，异议人提出解除对广州市海珠区江宝路392号地下室28车位的查封的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人黄少玲提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  徐 石 审判员  贾 岚 二〇二〇年六月八日 书记员  叶均兰 翁时尚