广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初516号原告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区********，组织证明书：粤农集字第060403012000号。法定代表人：何淡平，社长。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东群立弘律师事务所律师。被告：程某1，男，1979年9月10日出生，汉族，住四川省宣汉县。被告：佛山市金盛豪门业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****湾华工业区38号南区之三，统一社会信用代码914***********371Y。法定代表人：程某1。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社诉被告程某1、佛山市金盛豪门业有限公司（以下简称金盛豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令被告立即交换其承租的位于佛山市禅城区*****湾华工业区1号南区之三的土地及地上建筑物给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2019年6月至2019年12月的租金168171.2元、2019年1月至2019年12月的垃圾费4310.4元、2017年3月至2019年12月的管理费2720、2019年7月至9月的水费390元、2016年12月至2019年8月的电费54115.4元以及逾期付款违约金（按年利率24%，从欠款之日起计至实际清偿之日止，现暂计至2019年12月1日约为1700元）；3、判令被告立即向原告支付从2020年1月至实际交换场地之日止按25070.8元的标准计算的租金、359.2元/月的标准计算的垃圾费、80元/月的标准计算的管理费及产生的水电费等；4、判令被告立即向原告支付律师费18000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加、变更诉讼请求：1、截至2019年12月拖欠电费61148.8元，截至2020年3月24日共欠水费710元。2、律师费变更为16000元。事实和理由：2017年3月16日，原告与被告程某1签订《土地租赁合同》。约定由程某1承租原告位于佛山市禅城区*****湾华工业区1号南区之三的面积为1436.72平方米的土地及地上建筑物，租赁期限自2016年12月15日起至2019年12月14日；按照租赁合同，被告需每月缴纳土地租金25070.8元、垃圾费359.2元、管理费80元及水电费等。原告已依约将涉案场地交付给被告使用，后被告程某1出具《承诺书》，承诺2019年7月31日前一次性交纳完毕拖欠的租金、水电费等，逾期不交或少交的，其愿意承担引发诉讼原告支付的律师费、诉讼费等。被告程某1在该场地开设金盛豪公司经营并实际使用该场地。在被告拖欠租金等费用后，原告多次催收，但被告一直拖欠2016年12月起的电费、2019年6月起的租金等至今未予支付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。两被告辩称，1、因为催收的负责人向被告承诺租金计付至2019年9月为止，且负责人2019年9月5日向被告发送了租金、水电的明确金额，因为租金、水电费等费用应截止至2019年9月5日。在2019年9月5日至2020年1月期间，被告几乎交完了租金；2、被告将厂房内一部分出租给别人，在2019年7月后，原告让承租被告部分厂房的租户直接交租给原告，但同时又收取被告租金，重复收费；3、对诉讼请求二的逾期付款违约金年利率无异议；4、因为原告承诺2019年9月5日后不再收取租金，但仍可以放货物在厂房内，所以不同意诉讼请求三的占有使用费；5、被告没有恶意违约，并一直有与原告承担，不应当承担律师费。诉讼中，原告举证如下：1、广东省农村集体经济组织证明书、被告程某1身份证复印件、被告金盛豪公司企业公示报告，证明原被告主体资格。2、土地租赁合同，证明原告与被告的租赁关系，合同约定了租期、租金标准、支付时间、违约责任等条款。本院认证：上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。3、承诺书，证明被告承诺及时支付租金，否则承担原告的律师费用。4、律师函、ems邮寄单，证明原告向被告发送律师函要求被告支付租金及退还场地。5、委托代理合同、进账单、发票，证明原告为处理被告租金事宜，聘请律师，律师费为16000元。6、用水收费登记卡、用电收费登记卡、催缴单、水电费发票（总表），证明被告在租赁厂房期间的使用的水电费，原告已经向相关部门缴纳。诉讼中，被告举证如下：1、聊天记录，证明1、到2019年9月5日为止的租金、水电费的数据；2、2019年7月后被告分租出去的厂房，原告通知租户将租金及水电费直接交给原告，同时又收取被告租金，属于重复收取租金。2、合作股份协议书，证明被告程某1与他人合作经营被告金盛豪公司，本案债务应由合作协议的三方负担。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据1-4，被告无异议，本院予以确认；证据5，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据6，被告有异议，但经询问，被告对2019年9月前的水电费无异议，且被告确认有将厂房分租，必将产生水电费，其称分租的租户直接向原告交纳水电费，但未举证予以证明，且未在庭后提交其在庭审时陈述的对水电费数据进行核实的书面回复，故对该证据，本院予以确认。被告的证据1，因无原件核对，故本院不予确认；证据2，原告质证称真实性无法核实，即使为真实，根据合同相对性，原告仍可向被告主张租金、水电费等费用，经审查，原告的质证有理，本院对该证据不予确认。本院经审理认定如下事实：2017年3月16日，原告作出出租方、被告程某1作为承租方，签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于湾华工业区1号南区之三、面积为1436.72平方米的土地出租给程某1作经营使用，该土地上有原告已建成的上盖物共1436.72平方米，原告同意无偿提供给程某1配套使用。租赁期限为3年，自2016年12月15日起至2019年12月14日止；租赁期限内程某1每月就向原告缴纳租金、垃圾费等费用，其中土地租金每月25070.8元，垃圾费每月359.2元，管理费每月80元，以上合计每月25510元。程某1需按1.35元/度的标准向原告支付电费，按4.2元/立方米的标准向原告支付水费。第十三条约定，程某1逾期支付合同约定的租金及其他一起费用的，则按实欠款每日千分之四支付违约金。后程某1向原告出具《承诺书》，载明其确认欠原告租金及水电费197821元，承诺于该日起按合同约定交纳租金及水电费等费用，并承诺对已拖欠的上述费用于2019年7月31日前一次性付清。逾期不交或少交，愿承担相应的利息及一切法律后果；如因此引发诉讼，导致的律师费、诉讼费等其他费用的支出，由其本人承担。2019年6月17日，原告作为甲方与广东群立弘律师事务所作为乙方签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方处理程某1等人租赁合同纠纷诉讼，代理服务范围包括一审、二审及执行，程某1案律师费为16000元。2019年12月12日，原告委托律师事务所向两被告发律师函，称两被告已拖欠2019年6月至2019年12月的租金168171.2元、2019年1月至2019年12月的垃圾费4310.4元、2017年3月至2019年12月的管理费2720、2019年7月至9月的水费390元、2016年12月至2019年8月的电费54115.4元，两被告应在接函后3日内缴清并返还场地。诉讼中，对承诺书的履行情况，原告陈述：2019年7月31日前履行了多少不清楚，被告陈述：履行了一部分，具体不知道。诉讼中，原告明确：金盛豪公司承担共同清偿责任，因为其是实际使用人。本院认为，原、被告双方签订的合同虽名为《土地租赁合同》，但根据该合同内容，并结合本院已处理的原告类似租赁案件，双方租赁合同的标的物实际为位于该土地之上的厂房，故本案应为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明厂房取得建设工程规划许可证，《土地租赁合同》应属无效。关于返还土地及地上建筑物。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告程某1交还涉案租赁土地及房屋，合法有据，应予支持。关于拖欠费用。涉案合同虽无效，但程某1占有使用原告的租赁物，应当参照合同约定支付相应的占有使用对价，故原告主张被告支付2019年6月至2019年12月的租金168171.2元、2019年1月至2019年12月的垃圾费4310.4元、2017年3月至2019年12月的管理费2720、2019年7月至9月的水费390元、2016年12月至2019年8月的电费54115.4元，合法有据，且原告已就上述欠款向程某1发函催收，故本院予以支持。庭审中，原告增加水电费请求金额，并主张程某1截至2019年12月拖欠电费61148.8元，截至2020年3月24日共欠水费710元，经审查，该主张有用水收费登记卡、用电收费登记卡、催缴单、水电费发票证据可予证明，且无证据证明每月的水电费过高，程某1虽有异议，但未举证反驳，故对原告上述水电费主张，本院亦予支持。因合同无效，原告主张按年利率24%支付逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于占有使用费。如上所述，程某1占有使用原告的租赁物，应当参照合同约定支付相应的占有使用对价，故原告主张程某1按合同约定的占有使用对价，即每月25510元（25070.8元的租金标准、359.2元/月的垃圾费标准、80元/月的管理费标准）计至实际交还场地之日止，合法有据，本院予以支持。程某1辩称，原告催收的负责人向被告承诺租金计付至2019年9月为止，并承诺2019年9月5日后不再收取租金，但仍可以放货物在厂房内，但对以上事实均未提供充足证据予以证明，且在庭审中本院向其释明，需在庭后尽快与原告交接并向法院提供交接证明，若原告不同意交接，可申请由法院交接，但其在判决前既未提交交接证明，亦未书面申请法院组织交接，故应推定为未交还场地，程某1对占有使用费的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的至实际交还场地之日止的产生水电费，因未实际发生，其金额无法确定，难予支持。原告可在水电费实际产生后，另行主张。关于律师费。程某1出具的《承诺书》系其真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据程某1承诺，逾期履行该承诺书的债务的，需承担相应律师费，故原告有权向程某1主张律师费。承诺书所述债务为197821元，因程某1未举证证明其履行情况，故推定为未履行，而原告主张的本案律师费16000元系基于本案案件标的为254760.4元，据上述比例计算，被告因未履行该承诺书的债务而应支付的律师费为12424元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于金盛豪公司的责任承担。本案系租赁合同纠纷，该公司并非涉案租赁合同的一方当事人，原告仅以其为租赁物实际使用人为由，要求其承担共同清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。同理，与程某1签订合作协议书的案外人，并非涉案租赁合同的一方当事人，程某1主张本案债务由该内部协议的三方承担，同意缺乏依据，本院不予支持。若程某1确有证据证明其在履行本案债务后，承担了超过其约定份额的责任，可另行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二第、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告程某1于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社交还位于佛山市禅城区*****湾华工业区1号南区之三的土地及地上建筑物；二、被告程某1于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区*****湾华股份合作经济联合社支付2019年6月至2019年12月的租金168171.2元、2019年1月至2019年12月的垃圾费4310.4元、2017年3月至2019年12月的管理费2720、2019年7月至2020年3月24日的水费710元、2016年12月至2019年12月的电费61148.8元，并自2020年1月1日起按每月25510元的标准支付占有使用费至实际交还上述场地之日止；三、被告程某1于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付律师费12424元；四、驳回原告广东省佛山市禅城区*****湾华股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费2561元,由原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社负担53元，被告程某1负担2508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年六月二日书记员  潘有鹏