江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终298号上诉人（原审被告）：袁铭，男，1967年11月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：金鹏光，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：方子越，江西景之元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江西乐矿能源集团有限公司，住所地江西省景德镇市新厂东路**。法定代表人：蔡正华，该公司董事长。委托诉讼代理人：方加田，男，1964年8月1日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。该公司职工。委托诉讼代理人：查炳星，男，1967年6月3日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。该公司职工。上诉人袁铭因与被上诉人江西乐矿能源集团有限公司（以下简称乐矿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁铭委托诉讼代理人金鹏光、方子越，被上诉人乐矿公司委托诉讼代理人查炳星、方加田参加了诉讼。本案现已审理终结。袁铭上诉请求：1、依法撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1602号判决，判令驳回乐矿公司的原审诉讼请求；2、本案诉讼费用由乐矿公司承担。事实与理由：上诉人对原审法院关于两个事实认定以及法律适用存在明显错误提出上诉。一、被上诉人自身违约在先并未履行合同义务。首先，上诉人提交了书面意见阐述了本案件的来龙去脉以及纠纷发生的事由，违约的事实方面为：第一，在被上诉人提交的2010年10月30日《房屋租赁合同》中第九条第三款，因被上诉人对耀东楼第七层消防安装并未通过，导致上诉人在第七层的基础上建造的第八层验收不合格，被上诉人本身存在重大违约。第二，《房屋租赁合同》第十条，被上诉人承诺在上诉人开业后五年内每年在其酒店消费不低于500000元，并且未达到消费金额上诉人可在次年租金款中将不足部分予以扣除。该约定被上诉人一直并未达到，依据约定上诉人可将未消费金额抵扣次年租金。第三，《房屋租赁合同》第十四条中，被上诉人并未履行自身义务，规划的停车场至今未按合同履行完成，之所以出具《房屋租赁补充协议》，是因被上诉人承认自身存在违约，为弥补停车问题所出具的相关协议。第四，本案涉及的租赁酒店，从2017年开始到2019年景德镇因地下综合管廊建设，门口的道路一直予以施工，导致上诉人无法正常经营，经营长期处于亏损。第五，被上诉人对上诉人造成的损失，初步估计被上诉人如解除合同将给上诉人造成近2000余万元损失，对于该损失上诉人将在适当的时候提出并予以主张。以上事实，被上诉人是一直知晓并予以认可，本案件中存在不能履行的不可抗力因素存在，并且以上问题上诉人多次与被上诉人协商，一直未予以解决，这是本案发生的原因。其次，在2012年1月1日签订的《店面租赁合同》中，该合同虽是2012年1月签订，而被上诉人实际是2014年才将租赁物交付于上诉人，在此两年期间上诉人并未停止缴纳租金，而且七间店面中的改为消防通道的装修费以及修改费，被上诉人也一直未给予上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，上诉人并非无正当理由未支付或者迟延支付租金，因被上诉人违约在先，多次协商无果后，上诉人逾期支付租金款系事出有因；二、上诉人因对方违约行为行使先履行抗辩权于法有据。依据乐矿公司与袁铭2018年7月30日签订的《耀东商用楼及店面租赁收缴情况》(该证据被上诉人一直予以隐瞒，原审不提交)中可以看出，上诉人逾期缴纳租金系因涉及被上诉人在耀东楼安装一部电梯、消防通道、耀东居民楼及店面化粪池堵塞清理问题等未按原协商约定落实，被上诉人因为认同自身违约行为才予再次出具该补充协议，而上诉人信守承诺，按该补充协议约定的2018年7月31日之前全部付清了租金(被上诉人提供的金额430975.9元的业务回单可以证明)。由此可以看出，被上诉人自身不诚信，却状告上诉人逾期缴纳租金来解除合同，反之，上诉人积极履行合同义务，按补充协议日期缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，上诉人延期支付租金系行使先履行抗辩权。上诉人不否认是延迟支付租金款的行为，但其根本原因是被上诉人违约在先，上诉人多次协商无果，才通过迟延支付租金方式以解决合同违约问题，并且近年来上诉人位处修路地段，近年亏本经营，但仍然愿足额支付房屋以及店面租金。另，上诉人在被上诉人起诉之后，付了344763.6元，而原审判决认定的金额为210972.7元，被上诉人在原审诉讼请求中仅要求支付210972.7元，该费用实际是2010年10月30日签订的房屋租赁合同中所欠缴的金额。2019年8月15日所交的344763.6元是全年的房屋租赁合同和店面租赁合同所涉房屋的租赁费用。关于344763.6元，本来实缴费用为361667.4元，但是需要抵扣消防通道的费用，所以实缴344763.6元，而且这也是双方谈好的；关于相关租赁合同租金费用问题，在我们签订涉案租赁合同之前，租赁房屋之前6到7年前未有租赁，并且只是毛坯房，期间有南昌企业来租赁，未有资金投入而未租赁下去，后面矿务局还补了费用，之后矿务局找了我方租赁。综上，请求驳回被上诉人原审诉请。乐矿公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。1、上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行合同义务。双方在上述合同中明确约定了解除合同的条件，根据被上诉人向原审法院提交的转账凭证、房屋租赁补充协议、催告函等证据，足以证实上诉人每年未能按照合同约定向被上诉人支付房屋租金，且逾期缴纳房租期限已经超过6个月。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，应当判定解除合同。2、上诉人的辩称不能成为阻止合同解除的理由。(1)关于上诉人自行建造加层。《房屋租货合同》第九条关于装修和改变房屋结构的约定，上诉人接收该房屋后，由上诉人负责对房屋进行装修并承担全部装修费用，装修按照三星级的标准改造。被上诉人同意上诉人自行在原七层耀东商用楼的基础上，再行建造一层，及第八层(以耀东商用楼为限不能超出范围)，费用由上诉人承担。该层建造完毕后所有权即归被上诉人所有。但上诉人在本租赁合同期限内有使用权。在对该房屋装修改造过程中，被上诉人只是协助义务。该条款被上诉人并没有负责消防安装的义务，耀东商用楼是经过房屋竣工验收合格交付使用的，被上诉人租赁房屋在交付时产权明晰，无任何权利及债务纠纷，房屋1至7层已经取得房屋产权证书，目前,1至8层经消防验收合格，都在正常使用。(2)关于《房屋租赁合同》第十条。被上诉人消费承诺：被上诉人承诺在上诉人酒店开业后五年内，每年在上诉人酒店消费不低于五十万元一事。根据《房屋租赁合同》第三条明确约定该合同签订后的前6个月为装修，装修期满的第一年为试营业期，装修期和试营业期为免费期，租赁合同于2010年10月30日生效，租赁后上诉人即开工装修，但直至2017年6月才完工。上诉人没有正常开业，并且酒店至今不是上诉人在经营，上诉人没有按照合同约定的时间装修营业，从合同生效到2017年6月，已过约定的5年时间，上诉人应承担自身违约造成的后果。(3)关于《房屋租赁补充协议》对规划停车场的约定。上诉人提出停车位问题，被上诉人认为该合同中约定的停车位位置就在酒店边上，上诉人一直空置不处理，与被上诉人无关。根据2017年4月《房屋租赁补充协议》第一条“甲方协助乙方在紧靠承租房屋划出8个小车位作为宾馆车位”及第五条“本协议与原房屋租赁合同不一致的，以本协议内容为准，双方对此无异议”约定，停车位已不是被上诉人应尽的义务，而是协助义务，并且被上诉人同意在停车位不足的情况下，可将车辆停放在机关大院内，上诉人使用的停车位远远不止八个。(4)关于消防安全通道问题。《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》，以及《房屋租赁补充协议》都没有约定被上诉人负责打通消防通道，且被上诉人也没有法定的义务打通消防通道。在2017年4月26日签订的《房屋租赁补充协议》第一条，明确约定在保证消防安全通道前提下，被上诉人协助上诉人在耀东商住楼划出8个停车位作为宾馆停车位，该约定是对上诉人的约定，而上诉人直到2019年底才打通消防通道，属于违约在先，并且《房屋租赁补充协议》第四条再一次明确约定房屋租赁解除条件。(5)关于电梯付款和解决化粪池堵塞问题。《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》，以及《房屋租赁补充协议》都没有涉及到要求被上诉人负责购买电梯和解决化粪池堵塞问题。2010年11月16日，被上诉人与江西金广厦公司签订电梯招标采购补充协议，被上诉人向江西金广厦公司购买电梯一台，并且预付了79500元，剩余款项185500元，在上诉人一再要求下，为了双方继续友好合作，才同意上诉人用租金抵扣该项金额。耀东楼居民化粪池堵塞问题，不是合同约定，也不是被上诉人应该承担的费用，是在上诉人软磨硬泡的情况下，被上诉人考虑到耀东楼居民大多是乐矿集团的职工家属，出于和谐稳定，同意出资36000元，承担了排污系统改造费用；二、《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》应属于无效合同。根据《合同法》第五十二条规定，原乐平矿务局局长樊飞利用职务便利，以借为名索取上诉人600000元，帮助上诉人承包耀东商住楼以及邀请上诉人合作成立江西乐矿实业有限公司，江西省景德镇市中级人民法院刑事判决书(2014)景刑二初字第05号以及江西省高级人民法院刑事判决书(2015)赣刑二终字第31号，明确说明了上诉人已明确表露想在樊飞所在单位做工程，且樊飞表示在日后乐平矿务局的项目上关照上诉人。2010年10月，乐平矿务局与袁铭签订租赁合同，将耀东楼租赁给上诉人，耀东楼使用面积6200多平方，每平方米每月2.01元的价格出租，而当时的市场价为每平方米每月15元。目前市场价达到每平方米每月30元左右，明显远低于同地段同类型房屋市场租赁价，造成国有资产严重损失，上诉人“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”所签订的合同无效。2019年上诉人又拖欠房屋租金，在被上诉人起诉后，直到2019年8月才交付房屋租金，已经达到合同解除条件，上诉人再次失去信誉，已经构成了根本性违约。按照合同约定2019年的房屋租赁合同应交纳200000元租金，店面租赁合同应交纳161667.4元，合计应为361667.4元，而对方起诉后实缴344763.6元，实欠16904.4元，其他的部分用如消防通道租金、化粪池、电梯等分担的费用抵扣了，现在上诉人不欠租金了。所有上诉人晚交欠交的租金被上诉人未收过违约金。江西金荣置业有限公司退出的原因是与我方商谈的价格高，且有其他的投资。乐矿公司向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《店面租赁合同》；2、判令被告支付租金210972.7元、违约金70000元，共计280972.7元（截止2019年7月31日，以最终实际日期计算）；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2010年10月30日，原告作为出租方（即合同甲方）与被告作为承租方（即合同乙方）签署《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁期限为20年；2.2017年5月1日至2022年5月1日共计五年，租金每年200000元；3.租金按年支付，承租人于每年1月31日前付清当年全部租金；4.乙方延付租金超过6个月的甲方有权要求乙方承担当年租金额20%的违约金；5.乙方第二次拖欠租金或累计拖欠租金达24个月的，甲方可立即终止合同并收回房屋。2012年1月1日，原告作为出租方（即合同甲方）与被告作为承租方（即合同乙方）签署《店面租赁合同》，合同约定：1.租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止；2.2019年度，年租金总价为161667.4元；3.租金按年交纳，于当年的1月15日前一次性交清当年租金；4.乙方逾期6个月未缴齐租金的，甲方可以单方解除协议并追究乙方逾期违约责任，逾期违约责任为除补齐租金外，每逾期一日向甲方支付当年租金的百分之一作为违约金。2017年4月26日，原告作为出租方（即合同甲方）与被告作为承租方（即合同乙方）签署《店面租赁补充协议》，合同约定：“截止2016年12月31日，乙方还欠甲方房屋租金289700元，乙方承诺在2017年5月31日前全部支付。”2019年8月15日，被告向原告支付了截止至2019年7月31日的房屋租赁费共计210972.7元。现因原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因被告未到庭，故本案无法进行调解。原审法院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行合同义务。根据《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》之约定，被告应分别于2019年1月31日及2019年1月15日向原告支付2019年度房屋及店面的租金，但被告在原告向法院起诉后，方于2019年8月15日向原告支付截至2019年7月31日的租金，逾期缴纳租金已经超过6个月，被告应当承担违约责任。现原告依据《房屋租赁合同》之约定要求被告就该合同的违约支付违约金40000元（2019年度租金200000元×20%）；依据《店面租赁合同》之约定要求被告就该合同的违约支付违约金30000元。法院认为，原告要求被告支付违约金及自2019年8月1日起至被告搬出租赁房屋之日止的租金符合法律及双方合同之约定，故对其主张，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原、被告双方在《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》中明确约定了解除合同的条件，根据原告向法院提交的转账凭证、房屋租赁补充协议、催告函等证据，足以证实被告曾多次未能按照合同约定向原告支付房屋租金，且逾期缴纳房租期限已经超过6个月。被告无故未到庭参加诉讼，且未提交辩称意见，亦未举证。故法院视为被告放弃对原告合理诉请之抗辩权，亦视为被告对原告诉称事实及理由之认可。现原、被告双方所约定的解除合同条件成就，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》的主张，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：1、解除原告江西乐矿能源集团有限公司与被告袁铭签署的《房屋租赁合同》及《店面租赁合同》；2、被告袁铭于本判决生效之日起五日内向原告江西乐矿能源集团有限公司支付违约金70000元及自2019年8月1日起至被告搬离租赁房屋、店面之日止的房屋占用费[房屋、店面占用费参照《房屋租赁合同》及《店面租赁合同》的约定计算]；3、驳回原告江西乐矿能源集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6015元，由原告江西乐矿能源集团有限公司负担1874元，由被告袁铭负担4141元。二审中，上诉人袁铭提交以下证据：证据一，《耀东商用楼及店面租赁租金收缴情况》一份，证明：双方之间在2018年7月30日就房屋租赁合同的纠纷作了一个情况说明，而且对租金进行了抵扣。这份材料的来源是乐矿公司供销资产部，是我方和对方核实之后对方出具的材料，能表明从2010年10月30日签订《房屋租赁合同》及2012年1月1日签订的《店面租赁合同》在履行中存在电梯、消防通道、排污问题，经双方协商之后对这三个问题进行了解决，所以最后明确了三项费用总共252930元，抵付后2017年至2018年应交430975.9元，这说明我方在2018年前提出的要求都是合理的；证据二，《耀东商用楼及其附属资产整体出售构架协议》一份，证明：双方之间达成协议，对继续履行房屋租赁合同没有意见，应认定双方之间房屋租赁合同继续有效，继续履行。针对上诉人袁铭的举证及拟证明目的，被上诉人乐矿公司质证认为，对证据一，真实性无异议，但与本案无关联。我们双方签订的合同都没有上述材料的内容和义务。对方没有在规定时间内把房屋租金交给我方，所以起诉了对方；对证据二，对该证据真实性没有异议，该协议是对双方的资产进行出售的一个框架协议。在双方资产出售前按原房屋租赁合同履行。但该框架协议恰恰是不履行原租赁合同，其最终目的是为了出售。结合上述举质证分析，对上诉人袁铭提交的证据本院认证如下：对证据一，乐矿公司对该证据真实性无异议，该证据可以证实2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》及2012年1月1日签订的《店面租赁合同》在履行中存有电梯、消防通道、排污问题，为此对租金进行了抵扣，明确了电梯、消防通道、排污三项费用总共252930元，抵付后2017年至2018年袁铭向乐矿公司应交430975.9元；对证据二，乐矿公司对该证据的真实性无异议，而该协议内容对各自所有的资产权益列明包括了涉案的租赁房屋和店面，故该证据可以证实双方在资产出售前继续履行房屋（包括店面）租赁合同。二审经审理查明，2018年7月30日，乐矿公司供销资产部出具《耀东商用楼及店面租赁租金收缴情况》，表明双方在履行《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》过程中存有电梯、消防通道、排污问题，如耀东商用楼2017年、2018年出现了化粪池堵塞的问题，影响到一楼店面正常经营，并进行了协调，确定对涉案包括店面在内的房屋租金进行了抵扣，并明确了电梯、消防通道、排污三项共抵租金252930元，抵付后2017年至2018年袁铭向乐矿公司应交租金430975.9元，该租金袁铭已支付。2020年5月22日，乐矿公司与袁铭达成《耀东商用楼及其附属资产整体出售框架协议》，主要内容为：“为有效应对疫情影响，在自愿公平、诚实信用、等价有偿和切实维护合同双方权益原则基础上，经甲（乐矿公司）乙（袁铭）双方平等协商，就耀东商用楼及其附属资产整体出售达成一致意见，特订立本框架协议。一、甲乙双方在互利互赢的原则基础上，同意共同出售耀东商用楼及其附属资产。二、双方权益：1.双方权益资产。耀东商用楼及其附属资产坐落于景德镇市珠山区交叉口，共9层，建筑面积8295.23㎡；商用楼及商住楼一层15间商铺1067.38㎡；两层办公小楼182㎡及附属配套设施。2.甲方权益资产（已取得房产证）：商用楼1-7层毛坯及第8层电梯间，小计6434.59㎡；商用楼及商住楼一层15间商铺1076㎡，合计7510.97㎡。耀东楼商用楼及商住楼共用土地面积6208㎡，产权属甲方所有。3.乙方权益资产：商用楼第8层新增房屋864.57㎡、新建单元（消防通道9层）996.07㎡；两层办公小楼182㎡（具体以办理产权证面积为准）。门梯改造、管路地砖铺设、绿化亮化等附属设施以及房屋楼体内外装修。…四、其他事项：3.乙方负责协调与现有转租户的关系，确保不影响房屋整体出售。4.房屋出售前，按原《房屋租赁合同》执行；房屋出售后，原双方签订的《房屋租赁合同》即行终止”。按照双方所签订《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》约定，袁铭2019年应交包括店面在内的房屋租金为361667.4元，2019年8月15日袁铭向乐矿公司支付2019年租金344763.60元，乐矿公司陈述其他的部分用如消防通道租金、化粪池、电梯等分担的费用抵扣了，现在袁铭不欠租金（2019年）了。而原审对此所认定的2019年8月15日袁铭向乐矿公司支付截止至2019年7月31日的房屋租赁费共计210972.7元及欠付乐矿公司2019年度8月1日之后包括店面在内涉案房屋租金有误，予以纠正。另，涉案《店面租赁合同》中的店面与《房屋租赁合同》的房屋（包括店面）连在一起，涉案租赁房屋主要用作经营酒店使用。袁铭就其上诉陈述的消费抵扣次年租金、改消防通道的装修费及修改费未向其支付和若解除合同将给其方造成的损失等在原审中未提出主张。其他原审查明的事实本院予以确认。本院认为，结合上诉人袁铭、被上诉人乐矿公司诉辩意见，本案所涉袁铭与乐矿公司签订的《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》是否应予解除及袁铭是否应向乐矿公司支付违约金的问题是当事人在二审中的争议焦点。关于袁铭与乐矿公司签订的涉案《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》是否应予解除问题。袁铭上诉主张乐矿公司存在消防、停车场、电梯等违约行为，其是行使先履行抗辩权，因而逾期交付租金，在乐矿公司起诉之后，其已支付344763.6元，付清了2019年全年包括店面在内的房屋租金，应驳回乐矿公司诉请等；乐矿公司则辩称袁铭的相关上诉主张不能成为阻止合同解除的理由，袁铭逾期交纳房租期限超过6个月，已符合双方签订《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》中约定的解除合同条件，涉案合同应属无效合同等。对涉案双方签订的合同是否应予解除则应结合本案查明事实及案情实际进行综合判断：首先，对乐矿公司主张涉案《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》应属无效问题，因乐矿公司向袁铭诉请解除合同、支付租金和违约金均是依据双方签订的上述合同，且业已陈述涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应当依约履行合同义务。故乐矿公司的该主张既前后陈述矛盾，也与自身诉请及举证相悖，该主张本院不予支持；其次，2020年5月22日，乐矿公司与袁铭已达成《耀东商用楼及其附属资产整体出售框架协议》，表明为有效应对疫情影响，在自愿公平、诚实信用、等价有偿和切实维护合同双方权益原则基础上，经双方平等协商，订立该协议，其中该协议约定“房屋出售前，按原《房屋租赁合同》执行；房屋出售后，原双方签订的《房屋租赁合同》即行终止”，而该协议内容对出售各自所有的资产权益的列明包括了涉案的租赁房屋和店面，出售前按原《房屋租赁合同》执行应理解包括涉案店面在内的房屋租赁合同。该框架协议是双方在本案二审期间达成的，乐矿公司亦质证陈述双方在资产出售前按原《房屋租赁合同》履行，对此应视为双方就继续履行涉案《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》达成了新的合意，即合同继续履行，不予解除；再次，从查明事实及现实层次而言，在履行涉案合同过程中袁铭确实存在逾期交付租金，该行为也有违双方涉案合同约定，但通过乐矿公司供销资产部出具的《耀东商用楼及店面租赁租金收缴情况》，可表明双方在履行涉案合同过程中存有电梯、消防通道、排污问题，为此双方进行了协调，并且抵扣了袁铭的部分租金，且袁铭在2019年8月15日亦向乐矿公司交清了涉案包括店面在内租赁房屋的2019年租金，故袁铭逾期交付租金存在一定的缘由，不应认定其行为已构成了根本违约。另，目前尚处疫情期间，正如2020年5月22日双方达成《耀东商用楼及其附属资产整体出售框架协议》所表明的需有效应对疫情影响，而涉案租赁房屋主要用作经营酒店使用，如若冒然解除则会影响众多关涉主体的利益，现实层面难以实现较好社会效果。如此，涉案合同现亦不宜解除。承上所析，乐矿公司诉请解除涉案的《房屋租赁合同》、《店面租赁合同》不能成立，应予驳回。而至于袁铭上诉主张乐矿公司存在消防、停车场、电梯等违约行为，其是行使先履行抗辩权问题，因就上述问题虽然双方进行过协商，达成了补充协议或抵扣了部分租金，但并未明确确定均是乐矿公司的应负义务，且袁铭就消费抵扣次年租金、改消防通道的装修费及修改费未支付等在原审中并未提出主张。因此，袁铭上述主张乐矿公司违约不能成立。关于袁铭是否应向乐矿公司支付违约金的问题。如前所述，虽然袁铭逾期交付租金存在一定的缘由，不应认定其行为已构成了根本违约，但其逾期交付租金有违双方涉案合同约定，合同对此有承担违约金的要求，且袁铭在履行涉案合同中确有不积极、不全面问题。故从涉案合同约定要求及诚信、合理角度，袁铭需应承担相应的违约责任，原审对此判决袁铭向乐矿公司支付违约金妥当,予以维持。综上，袁铭的上诉请求部分成立，对其具有事实与法律依据的本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1602号民事判决；二、上诉人袁铭于本判决生效之日起十日内向被上诉人江西乐矿能源集团有限公司支付违约金70000元；三、驳回被上诉人江西乐矿能源集团有限公司的其他原审诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6015元、二审案件受理费6015元，合计12030元，由上诉人袁铭负担7218元，被上诉人江西乐矿能源集团有限公司负担4812元。本判决为终审判决。审判长  欧阳国审判员  刘亮常审判员  余 佳二〇二〇年六月三十日书记员  袁治中