江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初2697号原告：南京航空航天大学（统一社会信用代码12100000466006826U），住所地南京市秦淮区御道街**。法定代表人：聂宏，该校校长。委托诉讼代理人：姜红斌，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所律师。被告：南京刘长兴餐饮有限责任公司（统一社会信用代码91320104724579783Q），，住所地南京市秦淮区三条巷**法定代表人：朱同淼，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈培德，男，该公司员工，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。被告：南京市秦淮区凤鸣酒家（统一社会信用代码92320104MA1PD7TU1A），住所，住所地南京市秦淮区御道街29-4div>经营者：夏要武，男，1954年1月6日生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京航空航天大学与被告南京刘长兴餐饮有限责任公司（以下简称刘长兴餐饮公司）、南京市秦淮区凤鸣酒家（以下简称凤鸣酒家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京航空航天大学的委托诉讼代理人姜红斌、盛奥忠，被告刘长兴餐饮公司的委托诉讼代理人陈培德、王和，被告凤鸣酒家的经营者夏要武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京航空航天大学向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告刘长兴餐饮公司之间的租赁合同关系已于2020年2月27日解除；2.判令两被告立即腾空南京市秦淮区御道街29-4房屋并交还给原告；3.判令被告刘长兴餐饮公司按年租金31939.2元标准向原告支付自2019年1月1日起至2020年2月27日止的房屋租金及2020年2月28日至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费，被告凤鸣酒家对上述房屋占有使用费承担连带责任；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。案件审理过程中，原告撤回要求被告凤鸣酒家就房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：原告系南京市秦淮区御道街29-4号房屋（以下简称诉争房屋）的所有人，南京市中级人民法院（2019)苏01民终10300号民事判决书认定，原告与被告刘长兴餐饮公司之间为不定期租赁合同关系。2020年2月26日，原告通过EMS向两被告邮寄并在其住所地张贴了《解除租赁关系通知书》，通知解除原告与被告刘长兴餐饮公司之间的租赁合同关系，要求两被告在一个月内腾空及交还诉争房屋。后两被告一直未能将诉争房屋返还给原告。根据相关法律规定，原告与被告刘长兴餐饮公司之间的不定期租赁合同关系已解除，且原告在解除合同时已给予合理的履行期限。被告凤鸣酒家作为负有腾房义务的实际使用人，应当对欠付的房屋占有使用费承担连带责任。综上，原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。被告刘长兴餐饮公司辩称，被告不同意解除房屋租赁合同关系。首先，在上世纪70年代末期，根据国务院关于进一步搞好商业服务网点建设和文件精神，原白下区政府为方便御道街地段居民，指定由白下饮食公司（即被告刘长兴餐饮公司前身）在南京航空航天大学内提供经营饮食早点，作为御道街的商业网点，1979年房屋建成后白下区饮食公司即搬入诉争房屋。虽然多年来饮食店名称发生了变更，但是租赁关系一直没有发生变化，租金也随时间调整，被告也一直按时交纳租金。被告目前退休下岗人员较多，企业负担较重，故希望保持租赁关系，原告作为产权人不能忽视历史原因而不承担社会责任。被告虽然改制，但是原企业部分职工生活保障完全依赖诉争房屋的租赁收入来维持。其次，由于疫情影响，诉争房屋2020年初就未开门经营，整个疫情对于被告影响较大，原告此时收回诉争房屋，对于被告职工生活保障造成很大影响，给社会形成不稳定因素。如果原告坚持要求收回诉争房屋，那么应当给予被告适当补偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告凤鸣酒家辩称，原告要求解除合同，夏要武的生活就没有着落了，夏要武的儿子都40岁了还没有结婚，如果原告收回诉争房屋，夏要武一家就无法生活了。且夏要武的身体也不好，心脏病、高血压、糖尿病，夏要武一家只能考在诉争房屋内经营维持温饱问题。综上，被告不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：诉争房屋系南京航空航天大学所有，房屋建成于1979年。上世纪70年代末期，根据国务院关于进一步搞好商业服务网点建设和管理的文件精神，市、区政府为方便御道街地段居民，成立了味芳小吃部，在南京航空航天大学提供的简易房经营饮食早点，作为干道沿街的商业服务网点。1979年南京航空航天大学的大楼建成后，味芳小吃部即搬入诉争房屋，后在征得南京航空航天大学同意后又搭建了45.14平方米房屋以增加营业面积。自1982年起至1989年6月，味芳小吃部均按每平方米0.8元向南京航空航天大学交纳房租。1989年7月南京航空航天大学与味芳小吃部签订房屋租赁合同，约定租期自1989年7月至1992年7月，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米3.5元计算。期满后南京航空航天大学与南京味芳餐厅签订租赁合同，约定1993年1月至8月租金按照每月每平方米5元交纳。后南京航空航天大学又于1993年9月30日与南京市白下区饮食公司签订租赁合同，租期自1993年9月1日起至1994年12月31日止，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米10元计算。期满后，双方未签订租赁合同，但味芳餐厅仍按133.86平方米面积，每月每平方米12元向南京航空航天大学交纳了1年租金（1995年1月至1995年12月）。1996年南京航空航天大学要求将房租提高为每月每平方米35-40元，致双方发生争议，未再签订租赁合同。1998年10月29日，南京刘长兴饮食公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋。1999年1月，南京航空航天大学以南京御道凤鸣酒家没有合法手续占有诉争房屋、未交纳租金为由诉至原南京市白下区人民法院，要求判令南京御道凤鸣酒家迁让、补交租金。该院经审理作出（1999）白民初字第1373号民事判决：一、南京御道凤鸣酒家于判决生效之日起每月按建筑面积88.72平方米每平方米30元计算向南京航空航天大学交纳房租；二、南京御道凤鸣酒家于判决生效之日起一个月内向南京航空航天大学交纳自1996年1月起至1999年12月底欠租51102.72元。南京航空航天大学不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理作出（2000）宁民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，南京御道凤鸣酒家继续承租使用诉争房屋，相应租金由南京市白下区饮食公司（即南京刘长兴饮食公司）交纳。南京御道凤鸣酒家注销后，诉争房屋由凤鸣酒家占有使用，相应租金由刘长兴餐饮公司交纳，租金已缴纳至2018年12月31日。2017年6月22日，诉争房屋《房屋租赁登记备案证明》载明，出租人为南京航空航天大学，承租人为刘长兴餐饮公司。2017年8月8日，刘长兴餐饮公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋，期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，承包费每年50000元。诉争房屋由被告凤鸣酒家经营使用至今。另查明，南京味芳餐厅于1990年12月21日设立，经济性质为集体所有制，主管部门为南京市白下区饮食公司。南京味芳餐厅先后更名为南京蓝普酒店、南京羊城食府、南京御道凤鸣酒家，法定代表人为夏要武，后于2009年5月15日核准注销。南京市白下区饮食公司于1996年5月30日更名为南京刘长兴饮食公司，后于2003年7月15日改制，改制方案为企业对外出售，以产权受让方式将资产、债务、人员由刘长兴餐饮公司“三带走”。凤鸣酒家系2009年4月17日注册设立的个体工商户，经营者为夏要武。2019年4月25日，南京航空航天大学起诉凤鸣酒家至本院，以无权占有为由要求凤鸣酒家腾空返还诉争房屋并支付房屋占有使用费。本院经审理认为南京航空航天大学接受刘长兴餐饮公司支付的租金并出具相应发票，应当认定双方已形成租赁合同关系，故凤鸣酒家并非无权侵占。后本院作出（2019）苏0104民初5202号民事判决，驳回南京航空航天大学的诉讼请求。南京航空航天大学不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理于2020年2月7日作出（2019）苏01民终10300号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年2月26日，南京航空航天大学向刘长兴餐饮公司、夏要武寄送《解除租赁关系通知书》，载明：“一、自贵公司收到本通知之日起解除房屋租赁关系；二、请贵公司于收到本通知之日起一个月内腾空房屋交付我校，并办理交接手续；三、办理交接时，请贵公司一并缴清欠付的租金和水、电、气等费用。”刘长兴餐饮公司、夏要武于2020年2月27日收到上述通知。同时，南京航空航天大学还在刘长兴餐饮公司住所地及诉争房屋张贴上述通知。案件审理过程中，南京航空航天大学就其主张的租金、房屋占有使用费，同意2020年2月全免、2020年3月及4月减半收取。另，关于被告主张赔偿因解除合同造成的损失，经本院释明，被告明确表示不就其损失主张提起反诉。本院认为，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于原告要求确认其与被告刘长兴餐饮公司之间的不定期租赁合同已于2020年2月27日解除的诉讼请求，本院认为，生效判决已经认定原告与被告刘长兴餐饮公司之间形成了不定期租赁合同关系，故原告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2020年2月26日发函要求解除合同，被告于2020年2月27日收到上述函件，相关解除函件中原告也给予了被告一个月的合理期限，故应当认定双方不定期租赁合同关系已于2020年3月26日解除。关于被告认为双方租赁合同关系系历史遗留问题，故被告不同意解除合同的抗辩主张，本院认为，原、被告之间的租赁关系确实存在一定历史沿革，但在原告1999年提起诉讼后，原告继续以明显低于市场价格的租金标准维持租赁关系已长达二十余年，现被告刘长兴餐饮公司系改制后企业，其要求继续履行租赁合同，无事实及法律依据，故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求两被告腾空返还诉争房屋的诉讼请求，本院认为，诉争房屋实际由被告凤鸣酒家占有使用，在原告与被告刘长兴餐饮公司的不定期租赁合同解除后，被告凤鸣酒家亦已无权继续占有诉争房屋，故被告凤鸣酒家理应将诉争房屋腾空返还原告。关于原告要求被告刘长兴餐饮公司按年租金31939.2元标准支付自2019年1月1日起的房屋租金及占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告刘长兴餐饮公司作为承租人理应支付腾空返还房屋前的租金、房屋占有使用费，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。另，原告明确上述费用中其同意2020年2月免收，3月、4月减半收取，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京航空航天大学与被告南京刘长兴餐饮有限责任公司就南京市秦淮区御道街29-4房屋形成的不定期租赁合同已于2020年3月26日解除；二、被告南京市秦淮区凤鸣酒家于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区御道街29-4房屋腾空返还原告南京航空航天大学；三、被告南京刘长兴餐饮有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京航空航天大学支付自2019年1月1日起至南京市秦淮区御道街29-4房屋实际返还之日止的房屋租金、占有使用费（按照31939.2元/年标准计算，其中2020年2月免收、2020年3月及4月减半收取）；四、驳回原告南京航空航天大学的其他诉讼请求。案件受理费844元，减半收取为422元，由被告南京刘长兴餐饮有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年六月三十日见习书记员  朱秋萍