山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0322民初2072号 原告：成艳华，女，1977年10月25日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：李波，山东盛强律师事务所律师。 被告：彭江，男，1968年1月13日出生，汉族，高青县人，住高青县。 被告：郑云汉，男，汉族，高青县人，住高青县。 被告：高青县至诚房地产开发有限责任公司。住所地：高青县青城路**。 法定代表人：蔡广，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂艳，山东建仑律师事务所律师。 原告成艳华与被告彭江、郑云汉、高青县至诚房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2016）鲁0322民初2441号民事判决。原告成艳华不服该判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉，山东省淄博市中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）鲁03民终2164号民事判决。被告高青县至诚房地产开发有限责任公司不服山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2164号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2019年6月26日作出（2019）鲁民再204号民事判决书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告成艳华及其委托诉讼代理人李波，被告彭江，被告高青县至诚房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘健、张桂艳到庭参加诉讼。被告郑云汉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成艳华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告购房合同并判决被告共同返还原告购房款15万元；2、判决被告共同支付原告违约赔偿金2.7万元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年秋，原告通过熟人介绍，与被告达成了购买被告高青县至诚房地产开发有限责任公司开发的位于高青酒厂东南邻的高青交运城居民楼的口头买卖合同。2013年10月11日，在被告高青县至诚房地产开发有限责任公司住所地，原告按照被告高青县至诚房地产开发有限责任公司工作人员被告彭江的提示下缴纳15万元和选房。被告彭江收到购房款后给原告开具了收据，并承诺一年内交房。事后原告了解到原告购买的房产系被告郑云汉与被告高青县至诚房地产开发有限责任公司协议合作开发。各被告至今没有进行相应的房地产开发建设，更没有向原告履约交付房屋。原告认为被告以其自身不作为行为表明不履行或根本无法履行合同约定的交房义务，原告有权解除合同，被告不作为行为和无法交房的事实状态构成严重违约，占用原告的资金造成利息损失，应当承担赔偿原告利息的违约责任。原告向被告索要购房款和违约金多次未果，现诉至贵院请求依法裁判。 被告彭江辩称，对原告的购买款无异议，但是当时系至诚房产地公司的职工，我收取的购房款全部转入公司及合作方郑云汉处，我并没有占用购房户的一分钱，我系职务行为，该款不应由我偿还。 被告郑云汉未到庭亦未作答辩。 被告高青县至诚房地产开发有限责任公司辩称，原告与我方从未形成房屋买卖合同或预售合同关系，我方也从未收取过原告的任何款项，因此原告所诉不予成立，请求依法驳回对我方的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月5日，被告高青县至诚房地产开发有限责任公司（甲方）与被告郑云汉（乙方）签订房地产开发合作协议，共同开发高青交运城工程。协议约定该项目由高青县至诚房地产开发有限责任公司代开发；甲方负责协助乙方项目开发过程中各项手续办理、后期按揭工作；乙方负责开发资金的筹措，保证项目的正常运行；双方约定在双方指定银行成立共管账户；乙方应于每月的15-20号将项目支出原件交甲方归账，甲方应将该部分复印件交还乙方，以便乙方控制收入支出，甲方保证项目收入及时转交乙方；项目开发过程中产生的各项税费乙方应保证按时交付，因项目开发过程中违规开发造成的各种罚款乙方负责承担。 2013年10月11日，被告彭江为原告成艳华出具收据一份，收据上载明交款单位为成艳华，金额为15万元，未载明收款事由，被告彭江在经手人处签字确认。2013年10月11日，农行淄博高新技术产业开发区支行流水显示，原告成艳华账号62×××18向彭江账号62×××13转账15万元。 2013年10月12日，被告彭江通过中国农业银行转账的方式将357万元转入被告高青县至诚房地产开发有限责任公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日被告彭江通过山东省农村信用社将20万元转入被告高青县至诚房地产开发有限责任公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日被告彭江通过中国建设银行将23万元转入被告高青县至诚房地产开发有限责任公司的银行账户，在款项来源一栏注明为土地款。被告彭江分三次共向高青县至诚房地产开发有限责任公司的银行账户转入400万元。被告彭江通过中国建设银行将230万元转入被告郑云汉指定账户。 2013年10月14日，被告高青县至诚房地产开发有限责任公司向高青县国土资源局缴纳389万元的竞买保证金；2014年8月29日被告高青县至诚房地产开发有限责任公司通过中国建设银行转账支票方式将11万元转给被告彭江，款项用途为退项目合作款，被告彭江在转账支票存根会计处签名确认。 2013年、2014年被告彭江曾在被告高青县至诚房地产开发有限责任公司任职。 本院认为，原告成艳华交付被告彭江的15万元款项，系被告郑云汉在开发房地产过程中，为解决开发投资资金问题的融资行为。这种筹融资金关系在合同法的有名合同中未有明确规定，法律亦未有明确禁止性规定，应按合同纠纷确定本案案由，可适用合同法中借款合同的相关规定进行处理。原告通过提前交纳款项，欲获得日后在商品房买卖中的优惠资格，属于一种期待利益。因本案被告现未取得开发土地，故其期待利益现无法实现，原告主张返还资金及利息的诉讼请求，参照借款合同的相关规定本院应予支持。 关于被告高青县至诚房地产开发有限责任公司与被告郑云汉的法律关系以及是否在本案中承担责任问题。被告高青县至诚房地产开发有限责任公司与被告郑云汉签订的案涉《房地产开发合作协议》名为合作开发房地产，实为郑云汉借用高青县至诚房地产开发有限责任公司资质进行房地产开发，且在该协议签订时双方均未取得协议中约定土地的使用权，因此，高青县至诚房地产开发有限责任公司与郑云汉签订的案涉《房地产开发合作协议》因违反法律及行政法规的强制性规定应属无效。被告高青县至诚房地产开发有限责任公司出借资质，借用资质人被告郑云汉向原告筹集资金完全是为了解决自己的开发投资资金问题，该筹集资金合同的双方当事人是该借用资质的个人郑云汉和原告，被告高青县至诚房地产开发有限责任公司未因此获得相应的利益或收益。因此，因该筹集资金合同而产生的权利义务与出借资质的高青县至诚房地产开发有限责任公司没有法律上的牵连关系，对于原告要求返还及赔偿相应利息损失的请求权，不能及于出借资质订立《房地产开发协议》的高青县至诚房地产开发有限责任公司。本案中，原告亦未提供相关证据证实本案被告郑云汉以被告高青县至诚房地产开发有限责任公司的名义向原告筹集资金或融资；亦无证据证实被告高青县至诚房地产开发有限责任公司委托被告郑云汉向其为被告高青县至诚房地产开发有限责任公司筹集资金（融资）。故原告成艳华主张被告高青县至诚房地产开发有限责任公司返还资金及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 关于被告彭江是否承担责任问题。被告彭江为原告成艳华出具的收据未载明收款事由，被告彭江仅在经手人处签字确认，且原告未能提供证据证实被告彭江获得相应的利益或收益。彭江仅系该合同的经办人，故原告成艳华主张被告彭江返还资金及利息的诉讼请求，证据不足，不应予以支持。 综上所述，原告请求判令解除原、被告购房合同并判决被告共同返还原告购房款15万元、共同支付原告违约赔偿金2.7万元的诉讼请求中，因购房合同不成立故不存在解除合同问题，原告主张被告高青县至诚房地产开发有限责任公司、彭江返还资金及利息的诉讼请求因证据不足，本院不予支持，主张被告郑云汉返还资金15万元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张利息27000.00元，自2013年10月11日起至2016年11月8日起诉日止，以15万元为本金，按年利率6%计算，实际计算利息金额高于27000.00元，原告按27000.00元主张，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款的规定，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告郑云汉偿还原告成艳华150000.00元，支付原告成艳华利息27000.00元，共计177000.00元，于本判决生效之日起十日内付清; 二、驳回原告成艳华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3840.00元，保全费1420.00元，由被告郑云汉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  于卫东 审 判 员  苏洪财 人民陪审员  李春香 二〇二〇年六月四日 书 记 员  张 卉