广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初49738号原告：谢四丽，女，汉族，1960年12月27日出生，身份住址深圳市福田区。被告：蓝文福，男，1948年12月11日出生，台湾居民。委托代理人：魏尚材，男，汉族，1985年8月15日出生，身份住址湖北省丹江口市，公民代理。原告谢四丽诉被告蓝文福房屋租赁并居间合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员吴颂、人民陪审员潘锡明、邓继琼组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本人及被告委托代理人魏尚材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月7日，原告将x大厦x房屋出租给被告，租约为3年，租金4500元/月，第二年经双方协商租金调整为5000元/月至到期为止。2019年7月被告因合同未到期与我协议解除合约并退还其押金未结，原告不同意解除合同，坚持要求继续履行。被告就开始不交租金，强行要求原告退还押金。不予原告协商，不接电话，微信不回，无法联系。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付房屋及管理水电费用，从2019年7月30日起房租5000元/月，管理费等费用1038元；2、被告赔偿房屋损失，其中大门2800元、地板3000元、墙壁钥匙等2000元、空调2000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、要求被告支付2019年9-11月租金合计15000元，9-11月管理费712.5元（每月237.5元），滞纳金300元；2、被告返还房屋大门钥匙及解除合同。被告答辩称：1、被告于2019年7月18日搬离了租赁物业，并向原告交还了物业，最迟在2019年8月10日原告对租赁物业换锁后，视为原告接管了涉案物业，原告无权要求被告支付2019年8月10日之后的租金和物业管理费。2019年7月18日，原告在合同期内单方提出解约，要求先配合出租再退押金，被告同日搬离了物业。同时，根据被告证据可知，原告于2019年7月14日委托第三方中介公司对案涉物业另进行出租。退一步说，即便上述事实不能认定已交房，被告提供的视频可以显示2019年8月10日原告已接管和控制了物业，因为原告将涉案房门的钥匙予以了更换；2、涉案房屋不存在损坏，房屋为2002年装修，被告在2016年接收的时候存在多处正常损耗及缺陷。而原告主张的大门和门锁损失，系其单方面换锁导致，与被告无关；3、租赁合同违约方系原告，并非被告。原告在租赁合同履行过程中存在两次违约情形，第一次是要求涨租500元/月，被告最后也同意了。第二次是在租期内未经被告同意直接收房。刚开始原告同意退押金，被告就很配合的进行房屋清扫及整理，并准备将房屋交还原告。但原告随即就反悔，不同意收房，还委托其他公司对外出租，在租不出去的情况下，又要求被告继续承担租金。而且原告要求支付租金的期限还是原告已经提出收房后。经审理查明，2016年11月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳市怡泰房地产经纪有限公司租赁合同》，甲方同意将座落于深圳市福田区，建筑面积58.33平方米；租赁期为2016年12月1日至2019年11月30日，甲方交房日期为2016年11月7日；租金为每月4500元；乙方在每月的1日前交租给甲方；签订合同1日内，乙方向甲方支付押金9000元和1个月的房租4500元；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所拖欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；在房屋租赁期间，使用房屋的所有费用全部由乙方支付；乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿，日常损耗品由乙方负责更换；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十日或拖欠管理费、水电费一个月，视为乙方违约，甲方有权解除租约，收回房屋，押金不予退还，乙方须无条件迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任及赔偿甲方的经济损失；如甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或违反合同的约定或在乙方没有违约的情况下在合同期内提前解约等造成乙方不再或不能承租该物业，视为甲方违约，甲方应双倍返还押金给乙方，如给乙方造成经济损失，应另赔偿乙方的经济损失。原被告确认签订合同后，被告向原告支付押金9000元。2016年12月初，被告所在公司员工微信告知原告房屋内破损严重，并附有相关照片。2016年12月27日，该员工告知原告刷墙500元、管理费380元、水管150元、空调1300元。原告回复称谢谢。2017年1月1日，被告在向原告支付的当月租金中扣减了上述2330元维修费及代付的管理费。2019年7月19日，原告向被告发送微信称：房子下个月到期了交还给原告，原告收回来自己居住。被告公司员工表示同意，并询问什么时候可以交房，并告知钥匙在2007地产那里，被告会叫员工交还给原告。双方确认当天开始原告委托被告代为出租涉案房产，同时也委托了其他中介寻找客源进行出租。7月21日，原告发送短信告知被告委托代理人魏尚材，称其与被告协商好了，月底之前出租出去（5500元/月），就办理交接，原告支付茶水费，否则，按合同。魏尚材回复短信称原告在合同期内擅自涨租，被告予以了同意。但原告私下与被告的租客联系，压低租金市场。在租客到期被告已寻找到新的租客的情况下，原告提前解约，要求7月20日收房，被告予以同意。为此被告提前解除了与被告租客的合同，双倍返还了该租客的定金。但原告7月20日又拒绝交房，今天也未来办理交房手续。被告仅希望收回押金及本月剩余10天的租金。但原告一直拖欠上述应返还的款项，被告将按合同约定要求原告赔偿。7月22日，被告告知原告其在台湾，要求原告与被告公司的魏经理处理。原告予以拒绝，要求等被告回来。当天晚上，原告继续发送微信称原告是要求合同到期后收回房屋，被告听错了。被告在合同未到期的情况下提前退租构成违约。对此，被告没有回复。8月开始，原告继续采取向被告微信发送文字信息的方式告知被告，委托其他中介出租是听说房屋空了，而且被告在持有涉案房屋的钥匙的情况下，拒绝为其他中介提供房屋钥匙。被告则回复称原告违约在前，被告本着善意解决事情，要求原告退还押金就好，并重审自己在台湾，要求原告与魏尚材接洽。庭审中，被告委托代理人称被告本人在台湾，委托了本案被告的委托代理人与原告协商处理此事。2019年8月10日，原告以将锁更换的方式欲收回涉案房屋，但遭到被告的拒绝，被告称因为原告没有将押金退还给被告，导致原告没有实际收房成功。此后，原告再次采取换锁的方式收回房屋，继续遭到被告的阻扰。2019年8月14日，原告向被告微信发送微信视频记录，并声称上述视频是被告私闯民宅的证据。之后，原告再次采取更换门锁的方式收回房屋，并另行出租。庭审中原告自述10月中旬收回给其他人居住，11月出租给他人使用。并提交2019年11月3日与案外人签订的租赁合同。被告则称不清楚原告何时收回，11月30日发现房子有人居住，租客称已住了1个多月了。另查，就房屋损坏的情况，原告提交现场照片主张存在大门散架、门锁、地板及空调损坏的问题，并称大门是5年前购买，金额为2800元；地板是开发商提供的地板，2004年入伙后原告没有维修过，墙壁是出租给被告一年前新刷的，空调是被告承租中购买并抵扣了租金。被告确认原告提交的现场照片的真实性，并主张在收到原告交付的房屋时，房屋损坏更严重，被告进行了维修并予以优化，该部分款项是被告自行支付的。再查，涉案房屋一个月管理费为221.65元、本体维修基金为14.58元。2018年8月14日，原告支付2019年7月1日至7月31日的电费55.02元。又查，被告庭后提交未签名及备注落款日期的答辩状，内含反诉内容。该反诉请求并未在本案一审辩论终结前提出，本院已电话告知被告另行主张相应权利，被告予以同意。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告在合同期限尚未届满时要求提前解除合同，被告予以同意。双方租赁合同应于2019年7月19日解除。原告虽在之后抗辩称看错了合同条款，实际是要求在合同到期后再收回，但被告此时已同意解除合同，且原告也已实际委托包含被告在内的其他中介人员上门代为看房。原告的上述抗辩，与事实不符，本院不予支持。原告又主张其与被告电话沟通已确认收房日期应为合同到期后，但被告对此予以否认。原告应承担举证不能的法律后果。对于原告的上述主张，本院也不予支持。故被告应向原告支付租金的期限为2019年7月19日。被告已经实际支付的2019年7月20日至7月31日的租金，原告应予以退还。2019年7月19日之后，被告占用涉案房屋的钥匙的行为应视为双方形成事实上的居间服务合同关系，被告占有钥匙系基于原告委托其代为出租涉案房屋。原告要求被告支付租金，无合同依据，本院不予支持。依据居间合同的交易习惯，原告作为业主在要求收回钥匙未果的情况下，有权自行收房。被告在2019年8月10日采取工作人员上门现场阻挠的方式拒绝原告收房，构成违约。原告有权要求被告参照原租赁合同约定的租金支付标准计算占有使用费。因双方均未提交证据证明原告何时另行换锁收房，而原告自认收房时间为2019年10月中旬，即本院确认收房日为2019年10月20日。则被告应向原告支付2019年8月10日至2019年10月19日的占有使用费11612.9元（5000元÷31天×22天+5000元+5000元÷31天×19天）及对应期间的物业管理费514.8元（221.65元÷31天×22天+221.65元+221.65元÷31天×19天）。至于电费55.02元，该计费期限虽为2019年7月整月，但考虑到即便合同到期后，实际也是由被告占有涉案房屋的钥匙，原告委托中介看房还需要被告予以开锁。上述电费应为被告实际占用期间所产生的电费，原告代付后，有权要求被告予以返还。至于房屋损失的问题。原告在收回房屋时确实存在部分地板毁损，因被告拒绝交还房钥匙导致两次换锁的问题。原告主张墙壁存在毁坏，但提交的证据并无墙体照片，不足以证明墙壁的损坏。被告虽抗辩称租赁期限存在维修刷墙、水管、门及购买空调的维修翻新工程，该款项系被告自行支付，但被告未提交相应的证据证实，相反，原告提交的收款记录显示该部分款项实际在被告应付租金内予以扣除。被告在搬离前应保证上述设施设备的完好，因为损坏而导致的损失应由被告自行负担。因原告未能提交前次装修的相关证据，也自认地板系2004年入伙前由开发商铺设的，使用期限较为长久，结合出租前向被告交房的照片，显示房屋设施设备本身就较为老旧，本院酌情确认房屋的损失应为1000元。至于空调损失，原告仅提交一张照片，不足以证明该空调存在损害的情形。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。基于合同到期后，应返还的9000元押金+7月20日至7月31日的租金1935.48元-原告代付的电费55.02元-房屋损坏赔偿金1000元-占有使用费11612.9元及管理费514.8元后，被告应向原告支付2247.24元。至于原告要求被告支付滞纳金300元，原告未明确该诉讼请求的计算方式，综合考虑到原告在履行租赁合同中存在提前退租的违约情形，虽被告予以同意，并仅主张要求原告退还押金及未实际居住期限的占有使用费。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蓝文福应于本判决生效之日起十日内向原告谢四丽支付2247.24元；二、驳回原告谢四丽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元（已由原告预交），由原告负担554元、由被告负担42元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 潘  锡  明人民陪审员 邓  继  琼二〇二〇年六月十五日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。