广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1034号 上诉人(原审被告)：北海西宾房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道**锦泰大厦**。统一社会信用代码：91450500MA5MXQFH1W。 法定代表人：许连富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尤晓春，女，1988年10月9日出生，汉族，住甘肃省临洮县。 委托诉讼代理人：邹志良，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斌，广西海望律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：傅汉波，男，1984年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 上诉人北海西宾房地产代理有限公司（以下简称“西宾公司”）因与被上诉人尤晓春、傅汉波合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西宾公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初4020号民事判决;2.依法改判驳回尤晓春对西宾公司的诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院认定尤晓春与西宾公司存在事实上的商品房买卖合同关系，依据不足，事实认定不清。尤晓春起诉清楚表明其拟购买的是------号房，而项目的开发商是北海晏锋房地产开发有限责任公司，而在尤晓春向法院提交的人物关系梳理中也清楚地说明了西宾公司只是中介公司，傅汉波是卖房人、开发商；并且尤晓春所签署的《商品房买卖合同》约定的出卖人为北海晏锋房地产开发有限责任公司，买受人为尤晓春，这些事实都清楚表明与尤晓春形成商品房买卖合同关系的不是西宾公司，尤晓春对于其拟购买商品房的情况及拟签订商品房买卖合同的对方当事人也是清楚的。根据合同的相对性原则，因商品房买卖合同履行发生纠纷，应由商品房买卖合同的当事人来承担责任。本案事实是傅汉波取得了------项目部分商品房的处置权，委托西宾公司对其有权处置的商品房进行代为销售，并授权其代为收取相关款项。西宾公司仅是作为商品房销售的委托代理人履行代理销售义务，并且已将所收取的款项交给委托人傅汉波。代理人在代理权限内依法实施民事法律行为，应由被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中因商品房买卖合同履行发生纠纷，由此产生的民事责任不应由西宾公司承担。二、本案中尤晓春给付定金20,000元作为担保，是作为签订商品房买卖合同的担保，而尤晓春已签订商品房买卖合同，即便合同至今没有完全履行，也不应适用双倍返还定金法律规定，一审法院判决双倍返还定金，事实认定不清，适用法律不当。本案中，尤晓春已签订商品房买卖合同，但没有能提供办理按揭贷款所需要的资料，才没有办理按揭贷款合同支付购房余款。在此情况下，可就合同进一步履行事宜进行协商。尤晓春给付了定金20,000元，定金是作为签订商品房买卖合同的担保，而尤晓春已签订商品房买卖合同，已不存在双倍返还定金的事实依据。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 尤晓春辩称，1.尤晓春与西宾公司协商购买------房时,西宾公司承诺可以代办银行按揭贷款。2018年2月28日，尤晓春按西宾公司的要求，在其财务室，尤晓春通过支付宝向西宾公司的工作人员常苗苗分别支付6,000元、1,200元、12,800元共20,000元作为购房定金。当日，西宾公司确认该款到账后，向尤晓春出具《收据》一份，载明:今收到北岸晏城G幢1单元701号房定金贰万元整。2018年3月5日，尤晓春又按西宾公司的要求，将自己的招商银行卡交给西宾公司，其工作人员用尤晓春的招商银行卡向北海市海城区伟星建材店、北海市鑫鸿文体用品店分别刷卡支付涉案房屋购房款24,000元、17,000元后,当日西宾公司向尤晓春出具《收据》一份，载明：今收到尤晓春交来诚购北岸晏城房款活动费参万捌仟元整。还有3,000元购房款没有开收据。西宾公司让尤晓春在现房销售合同签名后，以拿去盖章为由将该合同拿走就没有下文，导致银行按揭贷款不成，购房目的无法实现。2.根据合同法的相关规定，西宾公司收取尤晓春交付的购房定金和购房款后，说明尤晓春与西宾公司已存在商品房买卖关系。西宾公司在一审开庭时，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有答辩和提供证据反驳尤晓春的诉讼主张，放弃了抗辩的权利，应承担不利的法律后果。一审法院根据事实和法律，确认西宾公司与尤晓春存在事实上的商品房买卖合同关系，并且西宾公司构成违约，应当承担相应的违约责任。请求二审法院驳回西宾公司的上诉请求，维持一审判决。 尤晓春向一审法院起诉请求：1.判决解除尤晓春与西宾公司、傅汉波之间的《商品房买卖合同》；2.判决西宾公司、傅汉波共同退还尤晓春购房款41,000元；3.判决西宾公司双倍返还尤晓春支付的购房定金40,000元，傅汉波承担双倍返还该购房定金的连带责任。 一审法院认定事实：尤晓春认购------房。根据尤晓春述称，其曾与西宾公司签订《商品房买卖合同》，因合同甲方处没有盖章，西宾公司将合同收回。2018年2月28日，尤晓春通过支付宝向案外人常苗苗分别支付6000元、1200元、12800元。当日，西宾公司向尤晓春出具《收据》一份，载明：今收到------号房定金贰万元整。2018年3月5日，尤晓春声称根据西宾公司的要求，其通过招商银行信用卡向北海市海城区伟星建材店、北海市鑫鸿文体用品店分别刷卡支付涉案房屋购房款24000元、17000元。当日，西宾公司向尤晓春出具《收据》一份，载明：今收到尤晓春交来诚购------房款活动费叁万捌仟元整。庭审中，证人刘某和尤晓春均证实，西宾公司的工作人员常苗苗说，如果尤晓春再支付3000元，涉案房屋购房单价即可从3900元／㎡降至3600元／㎡，这就是差额3000元没有开具票据的原因。因涉案房屋银行按揭贷款不成，合同目的无法实现，尤晓春请求解除涉案《商品房买卖合同》。 一审法院认为，尤晓春认购------号房，并且向西宾公司支付了涉案房屋购房定金20,000元、购房款41,000元，有其提供的招商银行信用卡对账单、西宾公司出具的两份《收据》及支付宝转账电子回单予以证实，一审法院确认尤晓春与西宾公司存在事实上的商品房买卖合同关系。尤晓春已支付涉案房屋购房定金、购房款，西宾公司至今未与尤晓春签订合同，导致银行按揭贷款不成，合同目的无法实现构成违约，应承担相应的违约责任。现尤晓春请求解除涉案《商品房买卖合同》，因双方没有签订书面的合同或协议，故一审法院解除尤晓春与西宾公司的商品房买卖合同关系。商品房买卖合同关系解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，西宾公司应当将收取的购房款返还给尤晓春。根据庭审查明的事实，虽然西宾公司出具的《收据》仅确认收到购房款38,000元，但是从招商银行信用卡明细可知，尤晓春实际支付购房款金额为41,000元（24,000元＋17,000元），西宾公司出具的《收据》日期与支付购房款日期一致，一审法院确认尤晓春已付购房款金额为41,000元，由西宾公司返还给尤晓春。西宾公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有答辩和提供证据反驳尤晓春的诉讼主张，应承担不利的法律后果。尤晓春通过认购的方式向西宾公司支付购房定金20,000元，因西宾公司的违约行为导致商品房买卖合同未能订立，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，西宾公司不履行合同义务，应当双倍返还定金，故尤晓春请求西宾公司双倍返还购房定金40,000元，合法有据，一审法院予以支持。尤晓春没有提供证据证实傅汉波是商品房买卖合同关系的当事人，也没有证据证实购房定金、购房款是傅汉波收取的，故尤晓春请求傅汉波返还购房款，连带清偿购房款定金40,000元没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除尤晓春与西宾公司的商品房买卖合同关系；二、西宾公司返还购房款41,000元给尤晓春；三、西宾公司须双倍返还购房定金合计40,000元给尤晓春；四、驳回尤晓春的其他诉讼请求。案件受理费1,824元，减半收取912元，由西宾公司全部承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。西宾公司提交如下证据：1.居间合同，2.委托书，3.授权委托书，证据1-3用以证明傅汉波获得北海晏锋房地产开发有限公司对涉案房屋销售的授权，委托西宾公司就涉案房屋出售寻找买受人，促成买卖双方达成房产买卖意向，签订《商品房买卖合同》，并代为收取相关款项；4.商品房买卖合同，用以证明尤晓春签订涉案房屋《商品房买卖合同》，明确知道其买卖房屋的出售方是傅汉波代表的北海晏锋房地产开发有限责任公司，不是西宾公司，西宾公司只是根据与傅汉波签订的《居间合同》约定，促成涉案房屋买卖合同的签订；5.借款协议，用以证明2018年4月4日，尤晓春与傅汉波签订《借款协议》，约定傅汉波借款104,372元，用于购买北岸晏城G幢1单元701号房，并约定在还清借款前，尤晓春自愿放弃对其所购买的------号房的收房权利，在还清借款金额并银行放款后傅汉波交付房屋给尤晓春，证实傅汉波是涉案房屋的出售人，这也是与尤晓春在一审诉讼确认的傅汉波是代表开发商的卖房人是一致的；6.交通银行交易清单，用以证明西宾公司代傅汉波收取的房屋买卖相关款项已由西宾公司的法定代表人许连富给付傅汉波；7.询问笔录，用以证明尤晓春在签订商品房买卖合同时，明知道出卖方是傅汉波，西宾公司只是促成交易的中介，傅汉波是委托售卖。 尤晓春对西宾公司提交的上述证据质证意见如下：对证据1-3的证据三性没有异议；证据4的商品房买卖合同是真实的，对证据三性没有异议，但是西宾公司没有履行居间合同的约定，没有促成涉案商品房买卖合同的签订；证据5的借款协议没有生效，傅汉波没有把出借款项给尤晓春，借款协议没有生效，与本案无关；证据6的交易清单不能证明西宾公司转账给傅汉波的款项是什么款项，与本案没有联系。而且尤晓春在3月、5月份交的钱，西宾公司在8月份才转账给傅汉波。涉案房屋不是傅汉波的，而是北岸晏城开发商的，只是委托傅汉波售卖，即使真的要把尤晓春交的房款转交，西宾公司也应当是交给开发商，但是西宾公司没有交给开发商；证据7的询问笔录系西宾公司超过举证期限提交，应当视为放弃举证，尤晓春不予质证。 本院认为西宾公司提交的上述证据均与本案具有一定的关联性，可以作为认定本案事实的参考依据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，2018年2月1日，北海晏锋房地产开发有限责任公司出具授权委托书，授权傅汉波可以销售北岸晏城部分房屋（含涉案商品房），“陈润强”于次日在该授权委托书上手写“同意由傅汉波全权处理”。2018年2月5日，傅汉波（甲方、委托人）与西宾公司（乙方、居间人）签订《居间合同》，约定：甲方已取得北海晏锋房地产开发有限责任公司的授权销售部分房源，委托事项为：委托乙方就上述房产的出售寻找买受人，并促成双方达成房产买卖意向，签订《商品房买卖合同》，协助甲方与买受人办理房产的登记等事项；《商品房买卖合同》的签订由甲方自行负责买方与北海晏锋房地产开发有限责任公司对接；代收、代转房款及定金（预付款）等。委托期限：自2018年2月15日至2018年12月5日止。乙方促成买卖双方达成房产买卖意向后，因甲方原因未能与北海晏锋房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》或其他原因未成最终成交的，甲方除应自行承担相应违约责任外，仍需按该协议第四条向乙方支付居间报酬。上述居间合同所附的授权书载明，上述房源包含涉案商品房（北岸晏城G幢1单元701号房）。 尤晓春就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》及附件中，出卖人为北海晏锋房地产开发有限责任公司，但该公司未在上述合同甲方处签名盖章，乙方处有尤晓春的签字及手印。2018年4月4日，尤晓春还就购买涉案商品房签了一份借款协议，借款金额为104,372元，但贷款方甲方处未有签字。尤晓春主张上述借款协议未生效，傅汉波没有出借款项。 尤晓春、钟兴灵、刘某等人曾向公安机关报案，尤晓春于2019年5月17日在公安机关接受询问称：2018年其经朋友刘某介绍到西宾公司，该公司员工常苗苗接待并带其看房，其在西宾公司交了2万元定金，以3800元一平方米的价格认购涉案商品房，其后其又交纳3.8万元及活动费3000元给西宾公司，涉案商品房单价即降至3600元／㎡，其签了商品房买卖合同后，西宾公司将合同收回。2019年初银行通知其明确说贷款批不下来，叫其把材料拿回去，并且将评估费1000元退回。其共计交给西宾公司6.1万元。 西宾公司法定代表人许连富于2019年6月28日接受公安机关询问称：2017年或2018年傅汉波委托该公司售房，其公司业务员常苗苗帮尤晓春等人介绍房子，上述购房者选择分期付款，先是公司带上述购房者去------售楼处和其签合同，所谓的分期付款即是先由尤晓春等人先行付6.1万的首期款，之后就由开发商先行垫付购房的首付款二十几万元，之后由购房者按合同将首付款分期支付给房地产开发商公司。这些购房者是在两年内（24期），将购房的首付款支付给房地产开发公司。西宾公司只是收取尤晓春等人的首期款6.1万中的佣金4.3万元。其余1.8万元都转给了------的开发商那里了。尤晓春等人没有按照北岸晏城房地产合同约定按期付款给开发商，所以银行的贷款发放不下来。后来，西宾公司叫------这边的一个副总与其协商，后面的事情不了解。 傅汉波于2019年7月5日接受公安机关询问，称：其委托西宾公司卖北岸晏城的23套房，可“零首付”，并与西宾公司约定一个底价，“卖高为佣”。其后，西宾公司介绍几个人来买房，其到该公司签借款协议时，才知道尤晓春、钟兴灵、刘某等人已经交了6.1万元活动费。其与上述购房者签了借款合同。后2018年银行办贷款政策改变，其将上述购房者的材料交给银行，银行称材料不合格，且上述购房者亦未按时支付借款合同上的款项。上述购房者要求其给房，因未按借款合同约定付款及银行未放贷，其不同意。尤晓春等人的购房定金是西宾公司通过公司账户转过给其，定金要么是8000元要么是13000元，记不清楚了。尤晓春称不要房子了，尤晓春没有按借款合同转钱给其。其个人认为是购房者违约造成的后果。 再查明，西宾公司的法定代表人许连富于2018年8月28日向傅汉波合计转账17万元。 本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。西宾公司上诉主张其仅是中介，与尤晓春形成商品房买卖合同关系的不是西宾公司。本院认为，根据在案证据显示，涉案楼盘的开发商暨出卖人是北海晏锋房地产开发有限责任公司，即涉案商品房买卖合同的相对人应是北海晏锋房地产开发有限责任公司，该公司授权傅汉波销售涉案房屋，傅汉波再委托西宾公司作为居间人代为销售涉案房屋及代为收取相关款项。根据《商品房买卖合同》第二十六条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效，因北海晏锋房地产开发有限责任公司未在涉案商品房买卖合同中签字盖章，尤晓春不持有涉案商品房买卖合同，双方之间未签订正式的商品房买卖合同，亦无证据证明北海晏锋房地产开发有限责任公司收取了尤晓春支付的定金或者购房款，该商品房买卖合同未成立，不存在商品房买卖合同解除问题。据此，一审判决认定西宾公司与尤晓春存在事实上的商品房买卖合同关系并判决解除该合同不当，本院予以纠正。尤晓春请求解除其与傅汉波、西宾公司之间的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，对其该诉讼请求，应予驳回。 关于西宾公司、傅汉波应否退还涉案房屋购房款41,000元及双倍返还定金的问题。本院认为，如前所述，涉案商品房买卖合同尚未签订，根据西宾公司出具的收据、居间合同、授权委托书及尤晓春、傅汉波、西宾公司的法定代表人许连富在公安机关的询问笔录可以看出，涉案房屋系北海晏锋房地产开发有限责任公司授权傅汉波销售，傅汉波再委托西宾公司代为销售并代为收取相关款项，现尤晓春向西宾公司支付定金20,000元及购房款41,000元后，西宾公司以自己的名义向尤晓春出具收取定金及购房款的收据，因无证据证明涉案楼盘的开发商北海晏锋房地产开发有限责任公司收取或者授权傅汉波、西宾公司收取上述定金及购房款，亦无证据证明傅汉波、西宾公司向尤晓春披露过西宾公司、傅汉波、北海晏锋房地产开发有限责任公司之间的关系，故仅能认定作为中介公司的西宾公司与尤晓春之间就促成涉案商品房买卖成立定金合同关系。尤晓春起诉请求西宾公司双倍返还定金的前提是解除定金合同关系，该诉请已包含解除定金合同关系的意思表示。因西宾公司未能促成尤晓春与开发商签订商品房买卖合同，亦无证据证明尤晓春对此存在违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，一审法院判令西宾公司双倍返还定金，并无不当。因西宾公司未能促成尤晓春与开发商签订商品房买卖合同，故其所收取的购房款亦应予退还。另外，尤晓春起诉请求傅汉波共同返还购房款及承担双倍返还定金的连带赔偿责任，一审判决驳回了尤晓春的该项诉讼请求，尤晓春对此也未提起上诉，视为其认可上述判决。西宾公司可在承担本案责任后，依据其与傅汉波之间的协议，另行主张权利。 综上所述，西宾公司的上诉请求部分成立，本院对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4020号民事判决第二项、第三项； 二、撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4020号民事判决第一项、第四项； 三、驳回被上诉人尤晓春的其他诉讼请求。 一审案件受理费1,824元、公告费260元（被上诉人尤晓春已交），由上诉人北海西宾房地产代理有限公司负担；二审案件受理费1,824元、公告费300元，由上诉人北海西宾房地产代理有限公司负担(已预交)。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 包 蓉 书 记 员 庞芳婷