广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终362号 上诉人（一审被告）：覃珍慧，女，1983年11月28日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西城邦物业服务有限公司,住所地广西河池市宜州区庆远镇山谷路**，统一社会信用代码：914512816724888544。 法定代表人：黄怀，经理。 委托诉讼代理人：向贞艳，该公司员工。 上诉人覃珍慧因与被上诉人广西城邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,不服河池市宜州区县人民法院（2019）桂1281民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃珍慧上诉请求：一、依法撤销河池市宜州区人民法院（2019)桂1281民初2921号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有查明案件事实。上诉人于2013年5月7日与开发商广西宜州东正置业有限公司（以下简称东正公司）购买该小区2栋1702号商品房（顶层），之后一直没有接到东正公司的交房通知，2019年初上诉人通过朋友的房子爬往1702号房，发现楼顶漏水严重，房内积水成塘，该房屋根本无法使用，上诉人随即用手机拍照取证。上诉人找到东正公司要求解决漏水问题，该公司承诺维修好后再交房给上诉人，2019年12月18日东正公司维修好后通知上诉人交房，上诉人对房屋维修情况进行了拍照并签领了1702号房钥匙。因此，东正公司事实上交付房屋给上诉人的时间是2019年12月18日，在此之前该房屋的管理人仍然是东正公司，相关物业费应当由东正公司来承担。关于该房屋在2018年10月25日已经办证到上诉人名下的问题，因为办证是由东正公司统一办理，上诉人并没有对房屋进行验收，何况即使是以取得房产证为产权转移的时间，那2018年10月25日之前的物业费也应当由东正公司来承担，本案诉争的是2017年12月31日之前的物业费，因此该费用应当由东正公司来承担。二、一审审理本案遗漏了其他诉讼主体。《前期物业管理服务合同》是被上诉人与东正公司签订，根据合同相对性原则，应当追加东正公司作为当事人参加诉讼。同时根据该合同的约定交房以后的物业费才是由业主承担，本案上诉人在2019年12月18日才得到东正公司交房，因此之前的物业费应当由东正公司承担。东正公司与本案有直接的利害关系，一审法院应当依职权追加东正公司作为被告或者第三人参加诉讼。综上所述，一审法院对本案查明事实不清，遗漏诉讼主体，程序违法，故请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。 广西城邦物业服务有限公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。 广西城邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告交纳物业管理服务费7885元，滞纳金749元，共计8634元；2.被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月7日，被告与广西宜州东正置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于宜州区（系住宅，所在楼层安装电梯），该房屋建筑面积183.79㎡（套内面积144.66㎡，公摊面积39.13㎡），广西宜州东正置业有限公司于2014年6月30日前交付房屋，并约定了房屋交接条款和保修责任条款。东正国际城第2号住宅楼于2014年9月17日经设计单位、勘查单位、施工单位、建立单位和建设单位验收工程质量合格，参与验收单位同意验收。2014年4月15日，原告与广西宜州东正置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为东正国际城小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日至2017年12月31日止，物业管理服务费：住宅管理费0.85元／月／㎡、电梯维护保养费0.25元月／㎡，逾期交纳物业管理服务费等费用的从逾期之日起每天按所拖欠费用总额5‰交纳滞纳金，东正国际城第2号楼的物业管理服务费从2014年8月1日起计收。前期物业管理服务合同期满后，原告为东正国际城小区提供物业管理服务至2017年12月31日。被告未交纳物业管理服务费。 另查明,位于宜州区于2018年10月25日进行不动产登记，所有人为被告，建筑面积184.58㎡。 一审法院认为，关于东正国际城第2号楼1单元1702号房是否已经交房的问题。首先，被告与广西宜州东正置业有限公司于2013年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于宜州区，广西宜州东正置业有限公司于2014年6月30日前向被告交付房屋。东正国际城第2号楼于2014年9月17日经设计单位、勘查单位、施工单位、建立单位和建设单位验收工程质量合格，参与验收单位同意验收。房屋交付日期距今已逾五年。其次，东正国际城第2号楼1单元1702号房已于2018年10月25日办理房产登记。该房屋已交付被告符合常理。此外，被告主张广西宜州东正置业有限公司未向被告交付该房屋，其负有举证责任，但其未提供证据证实，一审法院不予采信。因此，东正国际城第2号楼1单元1702号房应已交付被告。 关于被告是否应当支付物业管理服务问题。被告是东正国际城第2号楼1单元1702号房的所有权人，是该房产的业主。原告与广西宜州东正置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，符合法律规定，合同合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当依照合同的约定全面履行合同权利义务。《前期物业管理服务合同》约定，原告自2014年6月1日至2017年12月31日为东正国际城小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费标准：住宅管理费0.85元/月/㎡、电梯维护保养费0.25元/月/㎡，逾期交纳物业管理服务费等费用的从逾期之日起每天按所拖欠费用总额5‰交纳滞纳金，东正国际城第2号楼的物业管理服务费从2014年8月1日起计收。合同期满后，原告继续为东正国际城小区提供物业管理服务至2017年12月31日。原告为被告提供了物业管理服务，被告作为业主应当按时支付物业管理服务费。原告按建筑面积183.79㎡计算被告的物业管理服务费，不违反法律规定，据此计算，被告尚欠2014年10月1日至2017年12月31日共39个月的物业管理服务费7884.59元（183.79㎡×（0.85元/月/㎡+0.25元/月/㎡）×39个月），应予支付给原告。被告逾期交纳物业管理服务费，应当按照合同约定向原告支付滞纳金，原告主张滞纳金从2018年1月1日起按每月5‰的费率计至2019年7月31日，即749元，符合法律规定，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告覃珍慧支付给原告广西城邦物业服务有限公司物业管理服务费7884.59元、滞纳金749元，共计8633.59元；二、驳回原告广西城邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告覃珍慧负担。 本院二审期间，上诉人覃珍慧提交以下新证据：一、相片，拟证明上诉人购买的东正国际城小区2栋1702号商品房严重漏水；二、相片，拟证明东正公司对2栋1702号商品房漏水维修情况；三、领取钥匙记录，拟证明上诉人于2019年12月18日收到东正公司交付2栋1702号商品房的钥匙。被上诉人广西城邦物业服务有限公司未对上述证据进行质证。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，但并不能证实交房时间是2019年12月18日，故本院不予认定。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明，2014年11月时上诉人现场查看过涉案房屋。 二审还查明，2013年5月7日上诉人与东正公司签订《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件是经五方验收合格。同时，附件四第八条约定：由于买受人的下列原因之一，出卖人未能按期交付房屋的，出卖人不承担逾期交房的违约责任：……3、买受人拒不验收房屋或因保修问题拒不接收或验收房屋后非正当原因拒绝签署《房屋交接单》的。因上述买受人原因未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：……（3）买受人从出卖人通知的交房日期届满之日起交纳物业管理服务费、水电费、共用水电分摊费等有关该房屋的费用；…… 综合双方的诉辩意见，本案二审主要争议焦点在于：一、上诉人应否交纳物业服务费；二、一审是否遗漏当事人。 关于争议焦点一，根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，在前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。上诉人主张涉案房屋是2019年12月18日才交付，故在此之前的物业费应由东正公司承担。对此，本院认为，本案的关键之处在于认定涉案房屋的交付时间。据审理查明的事实，购房合同约定2014年6月30日前交付房屋，但2014年9月17日涉案房屋才经过五方验收合格，而上诉人在2014年11月到现场看过房屋，从常理来看，房屋开发商即东正公司已在五方验收合格后且2014年11月前通知上诉人办理交房手续，这与被上诉人抗辩的在2014年9月已通知所有业主交房的事实相符。上诉人主张因房屋存在漏水的质量问题故一直未交房，本院认为，房屋漏水属于质量保修问题，根据上诉人与开发商东正公司的合同约定，质量保修问题不是拒收房屋的正当理由，故本院认为2014年11月前已交付房屋给上诉人。现被上诉人请求上诉人支付2011年10月起至2017年12月31日的物业费有事实和法律依据，因此，一审判决并无不妥，故本院对于上诉人的上诉人理由不予支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”的规定，只有遗漏必要共同当事人的，才应当追加。本案中，被上诉人诉求的是交付房屋给上诉人后产生的物业费，根据前文所述，该期间的物业费应由上诉人负担，故上诉人是本案的适格主体，东正公司并不是必要的共同当事人，因此一审法院未追加东正公司并无不妥，即原审程序合法。 综上所述，覃珍慧的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人覃珍慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年六月十日 法官助理 毛小银 书 记 员 韦思帆