广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初23247号原告：刘焕强，男，1955年5月15日出生，汉族，户籍所在地中山市**，现住中山市**。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被告：钱进，男，1972年6月20日出生，土家族，户籍所在地中山市火炬开发区。原告刘焕强与被告钱进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘焕强及其委托诉讼代理人李可赵到庭参加诉讼，被告钱进经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同，被告自行搬离并交回租赁物业；2.被告钱进向原告刘焕强支付2019年3月至自行搬离并交回租赁物业的租金或占用费；3.没收保证金6300元。诉讼中，原告明确诉讼请求2的租金金额为每月6600元，暂计至2019年8月份，合计39600元。事实与理由：2019年1月1日，原告与被告签订了期限为两年的《租赁合同》。合同约定为：被告钱进承租原告刘焕强签订位于中山市东区，商铺租金为6600元／月，被告在合同签订之日起交付物业保证金6300元，若被告钱进在租赁期未发生任何违约责任的，租赁期限届满后，原告将如数退还保证金。《租赁合同》约定被告须于每月5日前向原告缴交当月租金，超过约定日期5日仍未交租的，视为被告违约，原告有权终止租赁合同并收回租赁物业。然，被告自2019年3月起已连续多月未向原告支付租金，已拖欠原告租金或占用费合计39600元（暂计至2019年8月）。经原告多次催收，被告仍未履行交租义务。原告于2019年7月12日就此事向被告发了律师函，但迄今为止被告也未作出任何回应。原告认为，被告钱进拖欠租金的行为已经严重违反了双方约定，应承担全部违约责任，向原告清偿全部债务。原告为此起诉。被告提交书面答辩状辩称：一、被告请求人民法院依法驳回原告的第3项诉讼请求；二、请求停止计算2020年1月至2020年4月的租金。事实与理由：1.被告多次与原告沟通要求对物业漏雨修缮以保证正常使用，但被答辩人一直未处理，证明被答辩人也存在过错。2.被告所租物业已转租给中山市顺风汽车贸易有限公司（以下简称顺风公司）经营，自2018年长江北路全封闭施工以来，顺风公司一直未支付租金，原告已查封顺风公司及其他案外人财产价值25万元。3.原告物业至2018年1月以来一直处于全封闭市政施工状态，根本无法正常使用经营，物业完全属于闲置状态，原告与被告多次沟通要求降低30%租金标准，属合理要求，未得到答辩人的回应。4.2020年1月至4月受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，理应减免1至4月租金。原告回应称：原告认为被告要求法院驳回原告关于没收保证金的条款不成立，双方在租赁合同中对于保证金的没收有相关的合同条款约定，其中第三条、第七条第三小点有约定。本案中，被告于2019年3月至今一直没有交付租金，已构成绝对的违约，所以法院支持原告没收保证金有足够的事实以及法律依据。关于停止支付租金，原告认为2020年2月、3月处于疫情期间，同意法院根据国家相关部门出具的法律意见对租金进行调整。原告认为具体应适用的标准由法院依法予以调整，但原告并不同意完全停止计算租金，调整期间仅限于2020年2月、3月。对于漏雨的情况，原告没有收到被告在使用该物业期间要求维修的相关申请，故不存在漏雨需要维修。关于被告转租物业给顺风公司经营事宜，被告一直未与原告进行沟通协商转租，未经原告许可。对于长江北路施工期间导致顺风公司未支付租金给被告，不是被告不向原告支付租金的相关法定事由，且道路施工不是法律意义上的客观情况或情势变更。被告与顺风公司之间的诉讼，与原、被告租赁合同纠纷没有关联性。关于调低租金，被告多次要求原告调整租金标准，不符合法律事实，真正的法律事实是被告一直拖欠租金。原告积极与被告协商，看是否能以一次性支付全部拖欠的租金形式解除合同，被告拒绝，且在没有支付租金的情况下继续占用原告的物业。被告的行为严重违反租赁合同的约定。被告并没有以道路封闭要求下调租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，案外人东区白沙湾股份合作经济联合社（甲方）与案外人吴凤英（乙方）签订了租地、建筑物合同书，该合同书约定：我社为经济发展，增加我联社收入，根据要求将此地及建筑物经过公开三资平台交易，现由乙方交易投得此地及建筑物。现就租用土地及建筑物事宜制定如下条款：甲方将位于中山市东区东侧（286号至300号）的用地面积6660平方米及用地上建筑物（按现状），出租给乙方按现状功能使用。承租期限由2016年1月1日起至2020年12月31日止。2019年1月1日，原告（出租方、乙方）与被告（承租方、甲方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将位于中山市方，租金为6600元一个月，合同期为两年，即由2019年1月1日起至2020年12月31日止。物业租赁保证金：合同签订之日起乙方向甲方交付两个月的物业保证金，人民币（6300元）该保证金由甲方保管，不计利息。乙方在租赁期内未发生任何违约责任的，期满后甲方如数将租赁保证金退回给乙方。在租赁期内甲方不得以任何理由收回物业。交租时间，乙方必须于每月5号前向甲方缴交当月租金。超过5天未向甲方交纳租金的，作乙方违约处理，甲方有权单方面终止合同，收回物业并继续追收其拖欠的费用。（如水费、电费及其他费用等）租赁期满：1.乙方在租赁期满时需要续租，在同等条件下优先租给乙方。2.乙方在租赁期满结束时，不得拆除水、电、天花、地面、门窗及招牌门面等固定设施。迁出前必须缴清其在经营过程中所产生的一切费用，并在规定的时间内，搬迁完毕和负责清理好租赁场所内的杂物。中途退租：1.乙方中途退租的必须交清当月租金（不足一个月按一个月计）和其他公共设施费用。2.乙方所投资在物业内的一切设施不得拆除，无偿归甲方所有。3.租赁期间违约保证金归甲方所有。2019年7月12日，原告委托广东刘志均律师事务所律师就催收租金事宜向被告发出律师函，该函载明：据刘焕强提供的《租赁合同》等有关证据材料显示：2019年1月1日刘焕强与阁下签订《租赁合同》3份，分别约定：由阁下向刘焕强承租中山市东区白沙湾北苑商业街19卡、20-22卡、27-28卡商铺；月租金分别为：2640元/月，2530元/月，6600元/月；租金支付期限均为每月5号前，超过5天未交租的，出租方刘焕强有权单方终止合同，收回租赁物业；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止。签约后，阁下自2019年3月起拖欠租金，至2019年7月12日止阁下已拖欠刘焕强租金合计58850元及租赁物水电费与其他费用。基于以上事实，根据《租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，本律师认为：阁下拖欠租金的违约事实足以认定，依约刘焕强有权向阁下催收上述所欠租金及其逾期支付的违约金、租赁水电等费用、没收保证金并终止租赁合同、收回租赁物。为此本律师敦促阁下须于收悉本函之日起2日内付清所有租金及逾期利息；否则，本律师将支持刘焕强依法诉至法院，届时，阁下不仅须付清所欠的上述租金及逾期违约金、租赁物水电等费用，刘焕强并有权没收保证金，立即终止合同、收回租赁物业。2019年11月28日，由中山市东区白沙湾股份合同经济联合社出具的声明书载明：中山市东区白沙湾股份合作经济联合社与吴凤英于2015年12月1日签订《租地、建筑物合同书》，约定中山市东区东侧（286号-300号）的用地面积约为6660平方米及用地上建筑物出租给吴凤英，具体铺位设置为共28卡，具体编号为1-28.另外刘焕强系吴凤英的配偶。现本社声明确认刘焕强有权对位于中山市东区东侧（286号-300号）具体为1-28卡的商铺进行转租，并有权与相关承租人签订租赁合同收取租金。原告多次催收租金未果，为此提起本案诉讼。另查，2020年1月底国内发生新冠肺炎疫情，2020年2-4月期间国内为了应对疫情采取相关的管控措施。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。被告对解除合同、交还租赁物没有异议，本院予以支持。被告对自2019年3月起未交租金亦未提出异议，本院亦予确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院发布关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故被告以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由请求减免租金合法有据，本院根据疫情对被告的实际影响等实际情况，酌定2020年2-4月的租金减半收取。被告以市政施工为由主张减免租金没有法律依据，双方亦未协商一致，本院对被告该辩解不予采纳。除2020年2-4月的租金减半收取外，被告应按合同约定的租金标准每月6600元向原告支付拖欠的租金至交还租赁物之日。被告主张涉案租赁物存在漏雨等问题，原告不予确认，应由被告承担举证不能的不利后果。根据合同相对性原则，被告与案外人顺风公司之间的纠纷与原告无关。原告主张“没收保证金”，实际为请求保证金归其所有。被告拖欠租金，已经构成违约，应承担违约责任，故原告主张已收取的保证金6300元归原告所有合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告刘焕强与被告钱进签订的《租赁合同》，被告钱进于本判决生效之日起七日内自行搬离并将位于中山市卡的物业交还给原告刘焕强；二、被告钱进于本判决生效之日起七日内向原告刘焕强支付2019年3月至交回上述租赁物业的租金/占有使用费（2020年2-4月的租金按每月3300元收取，其余月份租金/占有使用费按每月6600元收取）。三、原告刘焕强收取的保证金6300元归原告刘焕强所有；四、驳回原告刘焕强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，诉讼保全费479元，共计1426元（原告已预交），由原告刘焕强负担307元，被告钱进负担1119元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  秦致霖人民陪审员  林利根二〇二〇年六月二日书 记 员  阮秉智冼日飞