河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初3741号原告（反诉被告）：河南省平顶山市新华书店有限公司，住所地：平顶山市中兴路北段，统一社会信用代码：91410000171756881F。法定代表人：孙军波，系公司执行董事。委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，女，汉族，1973年1月31日生，住河南省平顶山市新华区。该公司员工。被告（反诉原告）：河南广诚实业集团有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区鹰城广场西长青路北段李庄村综合楼****，统一社会信用代码：914104027602473132。法定代表人：殷红叶，系公司执行董事。委托诉讼代理人：梁生伟，河南国俊律师事务所律师。原告河南省平顶山市新华书店有限公司（以下简称“新华书店”）与被告河南广诚实业集团有限公司（以下简称“广诚公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人邹东锋、吴岱松，被告广诚公司的委托诉讼代理人梁生伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华书店向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令广诚公司将其承租的、位于平顶山市中兴路北段****房屋(面积1415㎡)腾空并交付给新华书店；2.请求依法判令广诚公司向新华书店支付逾期腾房占有使用费人民币150000元整(该费用暂计至2019年4月30日止，之后的逾期腾房占有使用费按照150000元/月给付至第一项诉讼请求所指房屋实际交付给新华书店之日止)；3.请求依法判令广诚公司赔偿新华书店经济损失人民币161300元整(该费用暂计至2019年4月30日止,之后的经济损失按照161300元/月给付至第一项诉讼请求所指房屋实际交付给新华书店之日止)；4.本案诉讼费用由广诚公司承担。事实和理由：2018年3月19日，新华书店与广诚公司签订场地租赁合同，合同约定：新华书店将位于中兴路北段新华书店营业大楼面积1415平方米出租给广诚公司用于经营移动通信业务；租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，合同期满后广诚公司应在合同期满第二日将所租场地无条件交还新华书店，所有装修及增设物无偿归新华书店所有。2019年3月31日，双方签订的该场地租赁合同到期，新华书店明确告知广诚公司不再与其续约，根据租赁合同约定，广诚公司应当在2019年4月1日腾退房屋交付给新华书店，新华书店考虑到前期双方友好合作关系，便通知广诚公司于2019年4月6日之前将房屋腾退交付完毕，可广诚公司接到通知后迟迟不予配合，并以种种理由推托、拒绝腾房，广诚公司非法占用新华书店房屋的行为给新华书店造成了严重的经济损失。综上，为维护新华书店的合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。广诚公司辩称，1.广诚公司在《场地租赁合同》到期后，已将平顶山市中兴路北段东58号一层房屋的A区、B区全部腾空，交付给新华书店，现新华书店已将B区房屋出租给他人经营；广诚公司占用新华书店C区是基于新华书店招租，广诚公司中标，新华书店应当与广诚公司签订租赁合同。新华书店的第一项诉讼请求不能成立。2018年10月，新华书店下发《各租户》，内容是：为了提升书店整体形象，打造复合式书店提档升级，现新华书店营业大厅1-5楼、负一层公开对外招租。2018年11月7日，新华书店在平顶山晚报上刊登《平顶山市新华书店招租》，内容是：平顶山市新华书店营业大楼位于中兴路北段老城区商业核心区域，现对外公开招租。2019年1月22日，新华书店下发《新华书店房屋租赁招租办法》，内容：各承租单位或个人按照其意向租赁的房屋面积按年租金（每平方米×面积×12个月）进行密封报价，并将其按照招租方通知的时间（具体时间另行通知）送达指定地点，出租方当场开封公布各承租方报价；如果多家承租方对一处房屋有租赁意向时，进入竞价环节。招租方组织纪检、财务、房屋租赁工作领导小组成员对各承租方进行竞争性谈判，出价高者将获得其意向房屋的承租权利。新华书店并提供新华书店一楼分布图，划分为A、B、C三个区域。2019年1月30日，新华书店告知广诚公司招租底标价为220元/㎡，开标时间1月31日。2019年1月31日，广诚公司密封报价到新华书店，因新华书店原因，开标时间改为2019年2月1日。2019年2月1日，广诚公司准时参加招租，广诚公司按照新华书店要求投标C区300平米，报价222元/㎡/月；当时，中国电信平顶山市分公司投C区，报价130元/㎡，投标价格比广诚公司低，由广诚公司中标。2019年3月8日，新华书店要求广诚公司缴纳定金，金额为广诚公司中标价半年的租金399600元（222元/㎡/月×300㎡×6个月），广诚公司电汇给新华书店；同时，新华书店招标小组组长王强书面回复签订五年期合同；2019年3月11日，新华书店给广诚公司出具《收据》，载明：今收到广诚公司交来新华书店一楼C区房屋租赁定金399600元。广诚公司按照双方签订的《场地租赁合同》的约定，2019年4月1日，已将除广诚公司中标的C区外其他全部场地清空，新华书店到租赁场地，广诚公司将场地交付给新华书店，让新华书店签字确认时，新华书店拒不接受。因此，广诚公司不存在任何违约行为，广诚公司已租赁场地的A、B区全部清空；广诚公司占用新华书店C区是基于新华书店招租，广诚公司中标，新华书店应当与广诚公司签订租赁合同。故新华书店第一项诉讼请求不能成立。2.广诚公司通过招租中标并承租平顶山市中兴路北段东58号一层房屋，广诚公司自2019年4月起，每月按照中标价格支付给新华书店房租，但新华书店接受后退还。新华书店且已将B区房屋出租给他人经营，请求按照原合同支付租金的请求不能成立。3.租赁期限到期后，广诚公司已取得中标房屋的C区的承租权并支付租赁费，广诚公司不存在任何违约行为，新华书店所谓的损失与广诚公司无关。综上，新华书店的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回新华书店的诉讼请求。广诚公司向本院提出反诉请求：1.依法判令新华书店赔偿广诚公司定金399600元、装修损失50000元；2.诉讼费用由新华书店承担。事实与理由：2018年3月19日，广诚公司与新华书店签订《场地租赁合同》，约定广诚公司租赁新华书店位于市中兴路北段新华书店营业大厅一楼面积约1415平方米的场地，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止；租金每年人民币壹佰捌拾万元整，每月房租拾伍万元整，每月支付一次。2018年10月，新华书店下发《各租户》，内容是：为了提升书店整体形象，打造复合式书店提档升级，现新华书店营业大厅1-5楼、负一层公开对外招租。2018年11月7日，新华书店在平顶山晚报上刊登《平顶山市新华书店招租》，内容是：平顶山市新华书店营业大楼位于中兴路北段老城区商业核心区域，现对外公开招租。2019年1月22日，新华书店下发《新华书店房屋租赁招租办法》，内容：各承租单位或个人按照其意向租赁的房屋面积按年租金（每平方米×面积×12个月）进行密封报价，并将其按照招租方通知的时间（具体时间另行通知）送达指定地点，出租方当场开封公布各承租方报价；如果多家承租方对一处房屋有租赁意向时，进入竞价环节。招租方组织纪检、财务、房屋租赁工作领导小组成员对各承租方进行竞争性谈判，出价高者将获得其意向房屋的承租权利。新华书店并提供新华书店一楼分布图，划分为A、B、C三个区域。2019年1月30日，新华书店告知广诚公司招租底标价为220元/㎡，开标时间1月31日。2019年1月31日，广诚公司密封报价到新华书店，因新华书店原因，开标时间改为2019年2月1日。2019年2月1日，广诚公司准时参加招租，广诚公司按照新华书店要求投标C区300平米，报价222元/㎡/月；当时，中国电信平顶山市分公司投C区，报价130元/㎡，投标价格比广诚公司低，由广诚公司中标。2019年3月5日，新华书店要求广诚公司缴纳定金，金额为广诚公司中标价半年的租金399600元（222元/㎡/月×300㎡×6个月），广诚公司电汇给新华书店；同时，新华书店招标小组组长王强书面回复签订五年期合同；2019年3月8日，新华书店给广诚公司出具《收据》，载明：今收到广诚公司交来新华书店一楼C区房屋租赁定金399600元。根据新华书店《新华书店房屋租赁招租办法》，广诚公司已中标新华书店营业大厅一楼C区房屋，并缴纳定金，新华书店应当与广诚公司签订书面租赁合同。现广诚公司多次要求新华书店签订书面租赁合同，但新华书店以种种理由拒绝。综上，广诚公司为维护自身的合法权益，请求贵院依法支持广诚公司的反诉请求。新华书店辩称，1.反诉人诉称的双方系C区300平方米，双方形成一份五年期的租赁合同，情况不属实。2.广诚公司称已将除C区300平凡米外的返还至答辩人情况不属实。反诉人现实际仍继续占有使用的营业面积至少是460平方米反诉人对其他区域的返还，不符合双方租赁合同约定，依法不成立。3.原广诚公司旁边有两个单独的门面房，新华书店把这个租给新租户了，广诚公司之前的门头占用了现在新租户的门头，新的租赁户给拆了，新华书店认为这不是非法拆除。新租户装修时广诚公司不让，新华书店还赔了新租户的经济损失，广诚公司的主张新华书店认为没有证据证实，请求驳回反诉请求。根据当事人陈述和庭审确定的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，新华书店（出租方、甲方）与广诚公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，主要内容为，一、甲方将位于中兴路北段新华书店营业大楼一楼面积约1500平方米的场地（除普生药店80㎡和书店彩票中心5㎡之外）出租给乙方用于移动通信业务，并在乙方经营场地内，按甲方要求留出甲方的营业通道。二、租赁期限为一年，即2018年4月1日起至2019年3月31日止。三、租金为每年人民币壹佰捌拾万元整，每月壹拾伍万元整，每月交纳一次，乙方应先交费后施工。以后每月10日前交纳一次。四、本合同签订当日，乙方需交纳押金五万元。五、合同期满后经双方同意合同终止，乙方应在合同期满或合同终止的第二日，将所租场地无条件交还甲方，所有装修、增设物无偿归甲方所有，乙方不得改动拆除元装修，否则，押金不退。2018年11月份，新华书店对其营业大楼1-5楼、负一层公开对外招租。2019年1月22日，新华书店下发《新华书店房屋租赁招租办法》，程序为承租方报价、竞争性谈判、报批程序，其中约定：“各承租单位或个人按照其意向租赁的房屋面积按年租金（每平方米×面积×12个月）进行密封报价，并将其按照招租方通知的时间（具体时间另行通知）送达到指定地点，出租方当场开封公布各承租方报价；如果多家承租方对一处房屋有租赁意向时，进入竞价环节。招租方组织纪检、财务、房屋租赁工作领导小组成员对各承租方进行竞争性谈判，出价高者将获得其意向房屋的承租权利。招租方确定承租方后按程序向集团公司申报，经批准后，双方签订正式的房屋租赁合同。”并提供有新华书店一楼分布图，划分为A、B、C三个区域。2019年1月30日，新华书店告知广诚公司招租底标价为220元/㎡/月，开标时间1月31日。2019年1月31日，广诚公司、中国电信股份有限公司平顶山分公司密封报价到新华书店，开标时间改为2019年2月1日。2019年2月1日，新华书店招租开标，广诚公司投标C区300平米，报价222元/㎡/月，电信公司报价130元/㎡/月，2019年3月8日，广诚公司缴纳定金399600元，新华书店出具《收款收据》：“今收到广诚公司交来新华书店一楼C区房屋租赁定金399600元。”庭审中广诚公司主张该金额为广诚公司中标价半年的租金（222元/㎡/月×300㎡×6个月）。新华书店于2019年4月3日将399600元退回，并辩称该款项系广诚公司的租房意向金，不是履行新合同缴纳的保证金。2019年3月29日，新华书店向中国电信股份有限公司河南分公司出具《收款收据》，载明：收到中国电信股份有限公司河南分公司租房意向金200000元。”后亦退回。《场地租赁合同》到期后，2019年4月1日，广诚公司通知新华书店的经理张璐到场，腾空了A、B区域，并自制《交接说明》，载明，其按照新华书店要求在2019年1月、2月对C区进行投标，并按要求于3月8日交纳C区房屋租赁定金399600元，并多次询问签订新的租赁合同一事。该交接说明并无新华书店代理人签字，庭审中新华书店对广诚公司的“交接主张”亦不认可，并对广诚公司主张的A区域、B区域面积、位置有异议。2019年4月至9月，广诚公司每月均向新华书店汇入66600元用于缴纳C区房屋每月租金，新华书店均于当月退回。在磋商阶段，新书书店的工作人员王强向广诚公司书写“便条”载明：“1.一楼的周边商户可以清空以保证开门和正常营业。2.在新华书店的出租范围内现存在两家经营通讯行业，我们只对高于出租底价的承租方（上不封顶）签订房屋出租合同。3.签订5年期合同需报集团公司审批，租金价格递增按照市场价格作出的，租金是否按月支付按集团公司制定的标准范本执行。4.定金支付后房屋租赁领导小组研究后报集团公司10工作内给予批复，批复后签订正式合同。5.支付定金后，双方签订正式合同后对多余款项予以退回，这要取决于房屋租赁合同中押金的数额。新华书店王强。”新华书店分别于2019年4月3日、2019年4月16日向广诚公司发出书面通知，要求广诚公司返还租赁场地。但广诚公司以其与新华书店就新华书店一楼“C区”已成立新的租赁合同为由未向新华书店返还新华书店一楼C区场地。后新华书店诉至本院。2019年11月29日，广诚公司将其占有、使用的新华书店在中兴路北段的场地全部腾空，并交付给新华书店。庭审中，广诚公司明确放弃其第一项反诉请求，即：判令新华书店与广诚公司签订书面《租赁合同》（租赁期限五年，自2019年4月1日起至2024年3月31日；租金222元/㎡/月）。另查明，在本案的审理过程中，因双方对广诚公司自2019年4月1日至2019年11月29日期间占用的平顶山市中兴路新华书店一楼区域的建筑面积有争议，本院组织双方人员共同进行了现场勘验，其中休息室、杂物间、设备及杂物间、办公室、卫生间等辅助区域，仍有广诚公司工作人员继续使用，亦有广诚公司丢弃大量的废弃物未予清理。后本院依据新华书店的申请，委托河南中企工程管理有限公司对上述争议进行司法鉴定，河南中企工程管理有限公司于2020年1月14日出具《关于河南省平顶山市新华书店有限公司与河南广诚实业集团有限公司建筑面积纠纷一案建筑面积鉴定意见书》【中企价鉴（2019）第59号】，鉴定意见为：1、广诚公司认可的使用面积为320.57平方米，建筑面积为385.58平方米；2、新华书店认可的使用面积为432.56平方米，建筑面积为520.29平方米。此面积中双方争议的使用面积为111.99平方米，建筑面积为134.69平方米，其中休息室建筑面积28.78平方米，杂物间建筑面积15.11平方米，设备及杂物间建筑面积73.05平方米，办公室建筑面积3.99平方米，卫生间建筑面积13.76平方米。上述事实，有新华书店提交的《场地租赁合同》、《通知》、《关于2019年4月16日通知的回复》、《新华书店房屋租赁招租办法》、《收据》、现场照片、《中企价鉴【2019】第59号》鉴定意见书及庭审笔录在卷予以证实，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新华书店与广诚公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效的合同。涉案《场地租赁合同》租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，租赁面积为1415平米。关于该场地，新华书店划分为A、B、C三个区域，并进行公开招租，后新华书店与广诚公司因租赁事宜协谈无果，广诚公司已分别于2019年4月1日、2019年11月29日将涉案《场地租赁合同》项下的场地返还给新华书店，故对新华书店请求广诚公司将其承租的、位、位于平顶山市中兴路北段****房屋积1415㎡)腾空并交付的诉讼请求在本案中不再处理。关于新华书店主张广诚公司承担逾期腾房的占有使用费及经济损失的问题。广诚公司自涉案《场地租赁合同》租赁期限届满（2019年3月31日）后，仍继续占用新华书店520.29平方米场地至2019年11月29日，即使双方有招投标关系的发生，且新华书店实际收取过广诚公司的定金，但双方最终并未签订新的租赁合同，故本院认定双方并未形成新的租赁合同关系，广诚公司占有该部分场地无法律依据，故广诚公司应当向新华书店支付2019年4月1日至2019年11月29日期间(共计242天)占用场地的费用。关于实际占用场地单价认定问题，新华书店诉请的1415㎡的占用使用费为每月150000元，即每月每平米为106元，因双方未形成新的租赁合同，该每平米单价系2018年3月19日的《场地租赁合同》中租金约定，故对新华书店诉请的该单价本院予以认可。关于实际占用场地面积的认定。广诚公司认可的建筑面积为385.58平方米；新华书店认可的建筑面积为520.29平方米，双方争议的建筑面积为134.69平方米（其中休息室建筑面积28.78平方米，杂物间建筑面积15.11平方米，设备及杂物间建筑面积73.05平方米，办公室建筑面积3.99平方米，卫生间建筑面积13.76平方米），本院认为，2019年4月1日交接之前，涉案场地一直由广诚公司占用并使用，也系广诚公司原租赁合同中的承租部分，2019年4月1日广诚虽然进行交接，但经现场勘验，休息室、杂物间、设备及杂物间、办公室、卫生间多属辅助区域，且该区域仍有广诚公司工作人员使用，亦有广诚公司丢弃大量的废弃物未予清理，故该争议面积应认定为广诚公司仍在继续使用。故广诚公司应当向新华书店支付自2019年4月1日至2019年11月29日期间占用场地的费用444882.64元（106元/㎡/月÷30天×242天×520.29㎡）。关于新华书店主张损失赔偿问题。该项请求新华书店以承租房屋的市场价格确定，但庭审中新华书店不能提供证据证实该部分损失的产生系因广诚公司的过错导致的，也不能证实广诚公司有缔约过失责任，故请求该部分经济损失由广诚公司负担，证据不足，本院不予支持。关于广诚公司请求新华书店向其赔偿定金399600元的反诉请求，2019年3月8日新华书店收到广诚公司定金399600元，并在《收款收据》中注明为“C区房屋租赁定金”，应认定关于C区租赁双方定金合同成立，新华书店收取定金的行为应视为其具有签订租赁合同的意思表示，但收取定金后，新华书店无正当理由未与广诚公司签订租赁合同，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”规定，新华书店应向广诚公司返还定金。关于返还定金的数额认定问题。《担保法若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”因新的租赁合同未能签订，参照上一期租赁合同及市场交易惯例，租赁期限至少为一年，广诚公司投标书中显示C区面积300㎡，故定金数额不应超过381600元（300㎡×12个月×106元/㎡/月）的20%，即认定为76320元较宜。故新华书店还应向广诚公司返还定金76320元。关于广诚公司主张的门头装饰损失问题，该门头装饰并未进行市场评估，广诚公司也不能证实该门头装饰损失的具体价值，故对其该项请求，因证据不足，暂不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、河南广诚实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南省平顶山市新华书店有限公司占有使用费444882.64元；二、河南省平顶山市新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内向河南广诚实业集团有限公司返还定金76320元；三、驳回河南省平顶山市新华书店有限公司的其他诉讼请求；四、驳回河南广诚实业集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15701元，由河南省平顶山市新华书店有限公司负担7728元，河南广诚实业集团有限公司负担7973元；反诉费3853元，由河南省平顶山市新华书店有限公司负担854元，河南广诚实业集团有限公司负担2999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵小飞人民陪审员  张秀丽人民陪审员  王振亚二〇二〇年六月二十日书 记 员  崔梦珂