湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1837号原告：匡汉云，男，1975年5月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：郴州守信物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区国庆南路梨树山村下朱家组******。法定代表人：胡立山。委托诉讼代理人:康小平，湖南天夫律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘晓丽，女，1972年10月22日出生，系公司经理。原告匡汉云诉被告郴州守信物业服务有限公司（以下简称守信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡汉云，被告郴州守信物业服务有限公司委托诉讼代理人康小平、刘晓丽到庭参加诉讼。庭审中经核对当事人身份，查明原告诉请中的第三人“郴州市福运新村业主委员会”，因上届任期已届满，新一届业主委员会尚未成立，“郴州市福运新村业主委员会”现不能作为本案第三人参加诉讼，原、被告当庭对此无异议。本案现已审理终结。原告匡汉云请求本院判令：1、确认被告严重不履行双方约定义务，要求其按约定配置投入承诺的人、财、物或立即解除合同；2、确认被告未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规，要求由第三人代为恢复原装原版设备，全部费用由守信物业承担；3、被告返还原告已交物业费1812元的50%共计906元，在被告未整改达到双方约定要求期间，物业费按0.3元/㎡收取；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，经法庭释明，原告明确第1、2项诉讼请求以及诉讼请求的主体。原告称：“1、要求被告按约定投入；2、诉求是我个人的，我个人要求由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由被告承担”。被告郴州守信物业服务有限公司答辩：一、第三人郴州市福运新村业主委员会主体身份不符。1、福运新村业委会成立于2017年1月15日，任期2年，业委会主任为李青辉，并非陈强，备案日期是2017年1月22日。因业委会任期已满，正在换届选举阶段，筹备组已经由郴江街道办组织成立。现阶段福运新村业主委员会尚不具备以第三人出庭的资格。二、守信物业坚持履行合同义务，尽职尽职，在进驻福运新村不足半年时，就已投入约141669.18元人民币，为福运新村小区提供物超所值的、优质的、物业服务。三、守信物业是福运新村小区的合法的物业服务企业。作为小区的合法物业，维护公共设施设备的运行，是履行合同义务、也是行使合同赋予的管理权力。《物业服务合同》由业委会与被告签署，原告匡汉云做为个人业主，不能以个人意志代替集体决议，不应颠倒黑白将维护维修诬蔑成“偷换原则门禁、监控、大门道闸”。四、守信物业进驻福运新村后，小区环境相对前物业，也有了良性变化。被告近期做的“业主满意度调查”，抽查330余户，300户以上对物业工作表示满意。守信物业秉承服务至上的精神，工作人员勤恳有素养。而原告匡汉云，与前物业男经理、女客服都发生过流血打架冲突，前后2次殴打守信物业女客服，数次挑衅守信物业保安队长，守信物业工作人员均未还手。匡汉云打伤被告工作人员邓婷至使邓婷住院3天，被北湖区公安分局行政处罚拘留3天，罚款500元。综上，原告颠倒黑白，捏造事实，进行诬告，将守信物业拖进无端诉讼，影响守信物业正常经营秩序。身为律师，应当遵纪守法，身为业主，应当遵守业主大会决议，与物业公司共同为小区做正能量事！原告所诉，即无事实依据，也无法律依据，不能证明其所诉，不符合《民事诉讼法》原则。查明的事实根据庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：一、郴州市福运新村地处郴州市北湖区郴江街道联福社区，由郴州市新大地房地产开发有限公司开发建设，于2010年建成，共有27栋55个单元764名业主，建筑面积105589.8平方米。郴州市新大地房地产开发有限公司与郴州市欢畅物业服务有限公司签订《福运新村小区前期物业管理服务委托合同书》，将福运新村物业项目委托郴州市欢畅物业服务有限公司实行管理，合同实行一年一签。二、2016年11月29日，福运新村召开第一次业主代表大会，通过福运新村业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，并进行了公示，同时选举业主委员会委员。2017年1月22日，郴州市房产管理局根据郴州市福运新村业主委员会提交的备案资料，作出郴业备字（40）号业主委员会备案通知书，同意郴州市福运新村第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年1月15日，任期二年，小区物业管理区域为郴州市北湖区梨树山路61号福运新村小区。2017年2月14日，郴州市福运新村业主委员会召开委员会会议，决议选聘新物业公司，2017年3月4日，郴州市福运新村业主委员会召开业主大会，大会决议选聘郴州守信物业服务有限公司入驻该小区提供物业服务，同时授权业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司起草、签订物业服务合同以及处理相关事宜等事项。2017年3月6日，郴州市福运新村业主委员会（甲方）与郴州守信物业服务有限公司（乙方）签订《福运新村物业管理合同》，约定由郴州守信物业服务有限公司对福运新村小区进行物业服务，确定委托管理期限为30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止。同时对委托事项、权利义务等进行了详细约定，包括甲方“对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”、“若乙方没有完成合同责任，甲方应当责成乙方限期改正；限期不改，将对乙方进行处罚”等。2017年3月29日，郴州市福运新村业主委员会与郴州守信物业服务有限公司签订《福运新村物业管理合同》（补充版），约定委托管理期限修改为五年，物业费0.6元/平米，包干制。三、由于郴州市欢畅物业服务有限公司一直未从福运新村小区退出，导致郴州守信物业服务有限公司未能入驻。2017年5月16日，郴州市房产管理局向郴州市欢畅物业服务有限公司发出《责令限期改正通知书》，且2017年5月2日，郴州市福运新村业主委员会将郴州市欢畅物业服务有限公司诉至本院，本院于2017年11月15日作出（2017）湘1002民初1244号民事判决书，判决要求“郴州市欢畅物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出福运新村小区……”，郴州市欢畅物业服务有限公司不服该判决提起上诉，2018年4月7日，湖南省郴州市中级人民法院作出终审判决书（2018）湘10民终233号，判决“驳回上诉，维持原判”。现郴州市欢畅物业服务有限公司已撤出福运新村小区。四、原告称，原告系福运新村小区业主，被告守信物业公司于2018年1月入住福运新村小区进行物业服务，在2018年至2020年物业服务期间，严重不履行双方约定的义务，原告要求被告按双方约定投入承诺的人、财、物，要求由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由被告承担，且因为物业公司人员减半、服务减半、所以原告的物业费也应减半按0.3/㎡收取，已收的物业费应退还50%。遂诉至法院，提出前述诉讼请求。五、福运新村业委会成立于2017年1月15日，任期2年，业委会主任为李青辉，备案日期是2017年1月22日。因业委会任期已满，正在换届选举阶段，筹备组已经由郴江街道办组织成立。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据庭审查明的情况，本院对原告的诉讼请求做如下认定和处分：一、关于原告第1、2项诉讼请求，要求“被告按约定配置投入承诺的人、财、物”、“由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由被告承担”。原告认为：被告严重不履行双方约定义务，且被告未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规，因此，原告的物业服务费应减半收取，已收的物业费应退还50%。被告认为：签订了《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）并完全依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。本院认为：《福运新村物业管理合同》中约定，业主委员会对物业公司的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议，如果物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会可要求其限期整改，限期不改，进行处罚。但本案中原告未能提交有关业主委员会向物业公司提出意见和建议，或要求物业公司限期整改事项的证据。因此，对原告称“被告严重不履行双方约定义务，且被告未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规”的主张，本院不予认定；原告第1、2项要求“被告按约定配置投入承诺的人、财、物”、“由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由被告承担”的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告要求“被告返还原告已交物业费1812元的50%共计906元，在被告未整改达到双方约定要求期间，物业费按0.3元/㎡收取”的诉讼请求。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告称物业公司未完全履行物业服务义务，收费不合理，应按0.3元/㎡的标准减半收取原告的物业服务费，但未提供合法有效的证据支持其陈述的理由，且小区物业服务费收费标准显然不能由单个业主凭个人意志确定。《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）中，对物业服务项目及收费标准已有明确约定，且经过原告所在小区业主合法选举产生的原业主委员会签章认可，如需改变收费标准应依照有关法律规定进行，原告要求被告返还原告已交物业费1812元的50%计906元，物业费按0.3元/㎡收取物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告匡汉云的诉讼请求。本案受理费105元，由原告匡汉云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张东明二〇二〇年六月二十四日法官助理李亚奇书记员罗百玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。