襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初468号原告：襄阳市群富物业管理有限公司，住所地，襄阳市樊城区星月巷星月花园。统一社会信用代码：91420600780904616F。法定代表人：李俊，襄阳市群富物业管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：李勤，女，1977年2月21日出生，汉族，住襄阳市襄城区环山路孙家冲**308，襄阳市群富物业管理有限公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李永忠，湖北创佳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：寇万军，男，1964年6月14日出生，汉族，住襄城区。委托诉讼代理人：寇礼鹏，男，1990年6月1日出生，汉族，住襄城区。系寇万军儿子。代理权限为一般代理。被告：王平娥，女，1963年2月22日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告襄阳市群富物业管理有限公司（以下简称群富物业公司）与被告寇万军、王平娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告群富物业公司的委托诉讼代理人李永忠，被告寇万军的委托诉讼代理人寇礼鹏，被告王平娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费用9321元，并承担违约责任和违约金；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：怡和苑小区业主在2012年12月1日，与群富物业公司签订了《物业服务合同》。自原告进驻该小区后，在该小区实施物业管理服务，根据《物业管理条例》，原襄樊市物价局、襄樊市房管局[襄价服字（2005）98号]和襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局[襄价服规（2012）214号]文件及《物业服务合同》的规定要求，严格履行了各项物业管理服务。被告长期在该小区居住，自2016年1月1日至2019年12月31日止，被告无故拒付物业服务费9321元。被告的行为严重侵犯了原告及小区全体业主的合法权益，现特诉至法院，请求法院依法判决。被告王平娥辩称，原告向业主提供的物业服务不值得我们按照每平方米每个月1.4元的标准支付物业费。被告寇万军辩称，我们住房的时候签过一个物业服务合同，小区的环境和安全是要由物业公司提供服务的。我们之前交过物业费，但后来物业很多地方都没有做到位，如之前门口有一个坡，放了一个木板，车经常走木板断了，说了四、五年物业才修；还有消防通道，灯也不亮；还有电梯，没有经过我们同意就安装了刷卡才可以坐电梯；卫生方面楼梯道卫生非常差，有很多小广告，有检查的时候他们才会去拆那个广告；我们买的有车位，但是没有车位的经常到处乱停，对我们很不公平；我们有一个房间外面是放空调的，有水积压，跟物业反映，物业说跟他们没有关系。2012年原告与我们签订的物业合同，合同约定的物业费标准是每个月1块钱每平方米，不同意按每个月1.4元每平方米交费。经审理查明，怡和苑二期为襄樊和驰房地产开发有限公司一分公司开发建设的小区。2012年10月18日，襄樊和驰房地产开发有限公司一分公司与襄樊市群富物业管理有限公司（现更名为襄阳市群富物业管理有限公司）签订《怡和苑二期小区前期物业服务合同》，选聘群富物业公司对怡和苑二期小区提供前期物业管理服务事宜。合同约定业主应预交一年物业服务费1元/平方米（群富物业公司应以襄阳市物价局核定的价格监审证执行），其中小高层带电梯住宅的收费标准为1.0元/月·平方米。开发商襄樊和驰房地产开发有限公司一分公司与被拆迁房屋所有人寇万军签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，将怡和苑二期房号为6-1-7-1、面积为138.7㎡的房屋安置补偿给寇万军，寇万军入住后成为怡和苑二期的业主。后群富物业公司（甲方）与寇万军（乙方）签订《业主入住物业服务合同》，约定，乙方房屋坐落在襄阳市闸口二路怡和苑二期6栋1单元7-1号，入住时间为2012年12月1日，物业计费面积为138.7㎡，物业计费起始时间为2012年12月1日。第五条物业服务费标准约定为，住宅按建筑面积每月每平方米1.00元。按月或按季交纳物业费；物业管理收费标准按物价及有关部门规定进行调整。违约责任第四款规定，乙方不按有关规定和合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%计算滞纳金，并有权向人民法院起诉。另查明，2012年12月14日，襄阳市物价局发布《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规[2012]214号），规定一级高层住宅的服务费收费标准为1.4元/月·㎡，二级为1.2元/月·㎡，三级标为——。该通知自2013年1月1日起试行一年。2012年12月31日，湖北省物价局印制《湖北省服务价格监审证》，普通住宅物业管理综合服务费高层住宅的服务费收费标准为1.4元/月·㎡,有效期至2013年12月31日。2013年1月1日起实行一费制收费。原告实际按1.2元∕㎡月计收物业费。2015年12月17日，寇万军向群富物业公司交纳2015年1月至12月的物业费，群富物业公司向寇万军出具收据，显示：月平方价为1.2元，总金额为1996.8元，实收金额为1800元。此后的物业费服务费寇万军未予交纳，引起本案诉讼。本院认为，原、被告之间的纠纷属于物业服务合同纠纷,当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，襄樊和驰房地产开发有限公司一分公司与襄樊市群富物业管理有限公司签订的《怡和苑二期小区前期物业服务合同》对业主寇万军具有约束力。群富物业公司与寇万军签订的《业主入住物业服务合同》，进一步明确了双方在物业管理中的权利义务，对双方均具有约束力，群富物业公司应该按照合同约定向业主提供物业服务，业主寇万军应依照规约约定按时交纳物业服务费用。物业服务企业基于物业服务本身的特殊性以及一定程度的公益性，应加强服务意识，努力提高服务质量，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，正确对待业主合理合法诉求，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主接受物业服务后交纳物业费是其主要合同义务，理应及时按约交纳物业服务费用，否则，拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，长此以往也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。本案中作为小区业主的寇万军在接受了群富物业公司提供的物业服务后，拒交物业费，实际上剥夺了群富物业公司基于物业服务合同所享有的主要权利。故原告群富物业公司向业主寇万军主张支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。根据原告群富物业公司与被告寇万军签订的《业主入住物业服务合同》约定，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.00元。2015年12月17日，被告按照月平方价为1.2元的标准向群富物业公司交纳2015年1月至12月的物业费，是对《业主入住物业服务合同》约定的物业费缴费标准进行了实际变更，故被告应按照变更后的物业费缴费标准即按建筑面积每月每平方米1.20元交纳物业服务费，故被告寇万军应支付自2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为7989.12元（138.7㎡×1.20元/月/㎡×48月）。《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》试行期一年，《湖北省服务价格监审证》已过有效期，均不能直接约束本案双方当事人。故，原告请求被告按照1.40元/月/㎡的标准支付物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"。寇万军以群富物业公司未尽服务和管理义务为由主张不予交纳欠付的物业服务费，但寇万军并未就其该项主张提供充分、有效的证据加以证明，本院不予采纳。原、被告双方在《业主入住物业服务合同》中对违约金进行了约定，以约束和规范提供物业服务方和接受物业服务方二者之间的权利义务关系，并无不妥，但鉴于本案寇万军未交纳物业服务费用并非恶意拒交，故对群富物业公司的违约金诉讼主张，本院不予支持。被告王平娥不是怡和苑二期房号为6-1-7-1的房屋的业主，且非《业主入住物业服务合同》的相对人，不是本案的适格被告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告寇万军于本判决生效之日起十日内向原告襄阳市群富物业管理有限公司支付物业服务费7989.12元；二、驳回原告襄阳市群富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告寇万军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 孙 华二〇二〇年六月二日书记员 檀小寅