广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3563号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所地：惠州市***************。法定代表人：詹某1。委托诉讼代理人：黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，公民身份号码：441************036，住址:广东省惠州市惠城区***********，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：赖菲霞，女，1987年9月29日出生，公民身份证：440************867，住址：深圳市罗湖区**泥岗东路雅士居****。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人赖菲霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初176号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司上诉请求：一、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初176号民事判决书第一项判决；二、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为计算标准；三、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误、违约金存在计算错误。原审中，被上诉人诉称于2018年12月31日接收房屋，上诉人对该交付时间表示确认，且根据被上诉人签订的《宝晟公馆业主入伙资料交接书》及《物业服务协议》（详见证据1），涉案房屋的交付时间实际为2018年12月31日。而被上诉人主张61天，是其对自身权利的处分，上诉人亦对此确认。另，因在合同约定的交付时间内，发生了“山竹”台风等不可抗力事由，原审法院认定为3天，相应扣减后，据此计算，上诉人实际应当承担逾期交楼违约天数共计58天。然，原审的判决中却将逾期交付天数计算为64日，实属认定事实错误，进而导致违约金亦计算错误。二、原审法院未就双方争议焦点“逾期交房违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。1、原审法院认为：“根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。”然而，上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，并非对违约事实提出异议。该问题的争议焦点应当为：“逾期交楼违约金约定为日万分之五是否过高？是否应按参照同地段同等类型房屋的租金水平进行调整”。根据《合同法》114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，结合被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估（即每平方33元至34元），很明显，被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。此处审查的重点应是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？而并非合同没有约定违约金标准进而参考租金标准来确定违约金。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定可知，目前的司法精神和司法实践中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种违约救济措施，重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。本案中，上诉人逾期时间较短，不可能造成被上诉人实际损失两、三万元，以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。原审法院没有查明被上诉人的损失问题，且被上诉人一审并未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院以“被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致”为由，机械司法地处理违约金应按合同约定计算，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得超出实际损失的财产，有失公平正义。3、涉案楼盘已售645户，因逾期交房与上诉人和解的业主不在少数，大多业主接受的违约金标准一般2-3个月的租金标准，从未有上万元的赔偿，很显然，以逾期交楼期间的月租金为标准支付违约金是符合大多数人的心理预期的，而原审法院忽略客观事实，迳直裁判以日万分之五计算逾期交楼违约金，将会变相鼓励业主通过诉讼手段处理争议，不利于上诉人与业主达成和解，不能起到息诉止诉的裁判指引作用。三、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院认定：“被告抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减超出3天部分不予支持”，然而，原审法院混淆了“暴雨”“特大暴雨”等极端天气与“正常降雨”这两个概念，将“暴雨”“特大暴雨”等极端天气归属为可预见的“正常降雨”天气（事实上，即使是正常降雨天数亦不具有可预见性）。然而，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不应当进行作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。而结合上诉人一审证据《天气证明》可知，在气象局相关部门认定中，降雨量超过50毫米的即为暴雨，涉案房屋在建设过程中超过10天被认定为暴雨，根据前述规定不应当进行作业，实属不可抗力。其次，上诉人与被上诉人自签订商品房买卖合同至约定交房日期2018年10月30日，该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“山竹”（2018年9月15日至17日）、“玉兔”（2018年10月30日）等不可抗力天气灾害，原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工时间，对于其他台风对上诉人停工事实未查清。最后，根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州气象局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计13天，应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人赖菲霞答辩称：我方对实际收楼时间表示认可。原审法院计算是1月5日，实际是在12月31日，我方认可扣减4天，即总的是扣61天。赖菲霞向一审法院起诉请求:1、被告支付商品房逾期交付的违约金20068.85元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，原告赖菲霞与被告惠州宝晟投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠城区*********宝晟公馆************号房，购房总价499461元，合同第十一条约定被告应当在2018年10月30日前向原告交付该商品房。合同附件四第二条约定因涉案房屋为精装修房，总价为657995元。合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于约定的交房时间前付清购房款，被告于2018年10月26日竣工验收并于2018年12月27日取得竣工验收备案。被告通知原告于2019年1月5日办理入伙手续。另查一，2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，被告工程受影响时间为3日。另查二，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、收楼手续、评估报告、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋的事实清楚，应承担违约责任。《商品房买卖合同》已明确约定被告逾期交房的应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告抗辩存在不可抗力的情况，在约定的交房时间之前，广东省气象局发布了强台风“山竹”气象灾害通知，被告停工时间约为3天。被告抗辩2017年、2018年间存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减停工10天不予支持。据此，本案逾期交房违约金应计算为21056元（657995元×64天×0.0005）。被告开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致原告的损失，被告不能免责。被告抗辩称原告存在逾期付款情况，应将原告应承担的逾期付款违约金与其应付的逾期交楼违约金相抵扣，但其未提起反诉，且抗辩时也未明确抵扣数额，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告赖菲霞支付逾期交房违约金21056元。二、驳回原告赖菲霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费301.72元（原告已预交301.72元），由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将由其负担的受理费301.72元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人惠州宝晟投资发展有限公司提交了证据：《物业服务协议》、《宝晟公馆业主入伙资料交接书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、是否应该调低逾期交房的违约金标准；二、上诉人所主张的暴雨、台风天气导致停工的天数是否应当从逾期交房时间中予以扣除；三、一审对逾期交楼天数计算是否有误。本院对此分析如下：第一，关于违约金标准问题。上诉人主张应当参照同地段同类型的房屋租金水平作为计付违约金标准，对此，依据双方签署的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的约定，上诉人逾期交付不超过365日，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。该条款系上诉人提供的，是其真实的意思表示，理应依约履行。上诉人在签署合同时以较高的违约金标准表现其将要按照合同约定履行义务的诚意，在本案诉讼中又主张该标准过高请求予以调低的作法，一审法院不予支持并无不当。第二，关于台风天气问题。惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。并且，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间，已经预留有超过一年时间，在一审法院已经予以酌情扣减3天停工时间的情况下,上诉人主张再予以扣减,于法无据，本院不予支持。第三，一审对逾期交楼天数计算是否有误的问题，二审中，当事人双方均确认逾期交楼天数为58天，一审核算有误，本院予以纠正。逾期交房违约金应为19082元（657995元×58天×0.0005）。综上所述，惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决认定略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤13民终3563号民事判决的第二项。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤13民终3563号民事判决的第一项为：惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向赖菲霞支付逾期交房违约金19082元。三、驳回惠州宝晟投资发展有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用301.72元，由惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧