天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86749号原告：李翠，女，1977年10月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。被告：天津信嘉房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第二大街汇川大厦505。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：郝静，公司员工。委托诉讼代理人：陈晓霞，天津华声律师事务所律师。原告李翠与被告天津信嘉房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受，2019年8月5日作出判决，后经天津市第三中级人民法院二审审理，于2019年11月11日裁定发回本院重申。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋鹏与被告委托诉讼代理人郝静、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋转让费70000元；2.判令被告赔偿原告装修损失70000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经人介绍，于2018年4月11日签订协议，约定被告将其承租的开发区第三大街31号房屋转让给原告使用。原告于签订协议当天，向被告支付转让费7万元，其中1万元系根据被告的指示，汇款给案外人孙兵兵。此外，原告依照协议约定支付了租金、水电费等费用，并于当日交接了该房屋，原告花费7万元对房屋进行了整修。2018年7月16日，被告又以便于租赁合同继续履行和理顺产权关系为由，让原告与原房东、天津东方酒店另行签订了房屋租赁合同，同时与原告签订了解除租房合同协议。2018年11月开发区法院工作人员到我处了解房屋使用情况，原告立即向被告和天津东方酒店询问有关情况，被告表示对此情况不清楚，还安慰我们说没有问题，放心继续使用房屋。2019年1月，原告所在的携程旅行社收到贵院的传票和诉状，要求公司腾房并支付房租。至此原告才了解被告于2017年5月就被起诉，要求腾房和支付相应的使用费，该案于2018年5月25日作出判决书，要求被告腾房，并支付相应的使用费。原告至此明白，被告故意隐瞒该房屋涉诉的重大事实，误导原告与被告签订房屋转让协议，主观具有欺诈的故意，且给原告造成巨大的经济损失，该损失应由被告承担。故提出上述诉请，请求法院判准。本案审理中，原告提出其与被告签订的解除协议是在不知实情下受被告诱骗签订的，应予撤销。被告辩称：一、关于被告的主观过错。1、公司经营战略调整。受房地产市场整体行情的影响，2015、2016年是公司业务鼎盛时期，经营状况较好，公司先后在塘沽、开发区和生态城设立了13、14家门店，招录了很多员工以适应市场的高需求。但自2017年中期开始，天津乃至全国房地产市场逐步开始走下坡路，公司利润急剧下降，公司管理人员及普通员工出现离职潮。对此公司做出经营策略调整，于2017年中止2018年中先后关停了包括本案涉及门店的7家门店，至今被告公司仅保留6家门店。被告公司关闭门店是基于公司经营发展的需要做出的决策，并非基于另案张丽的诉讼，原告诉称被告隐瞒重要事实，故意欺诈原告将房屋转让的说法，纯属主观臆断，缺乏事实依据。2、原、被告达成转让协议是原告首先发起。公司因经营管理需要关闭涉诉门店，并未发布公开转让通知，只有公司内部人员和身边朋友知道。孙兵兵与被告公司经理是多年朋友，得知被告要关闭门店的消息后，帮助原告主动与被告取得联系，积极与被告洽谈转让事宜。被告在整个转让协议达成过程中一直处于被动状态，不存在原告所讲故意欺诈原告的事实。3、原、被告达成转让协议时张丽诉讼案一审判决尚未作出，二审生效判决更无从谈起，张丽的诉讼能否得到支持未有定论，被告有理由相信东方酒店就涉诉房屋有出租权，且对原告没有告知义务。2018年3月30日，原告将6万元转让费转账给被告，此时另案张丽诉讼一审辩论程序尚未终结，一审最后一次开庭时间是2018年4月18日，判决时间为同年5月25日。一审法庭事实调查和法庭辩论程序尚未终结，一审法院并未作出结论性判决之前，被告无从判断张丽的诉讼请求是否有理有据，是否能够得到法院的支持，被告也没有法定义务将尚未判决的诉讼情况告知原告，更谈不上恶意隐瞒欺诈原告。同时，被告有理由相信东方酒店拥有涉诉房屋的出租权，该房屋自2006年以来因张丽的代管授权由东方酒店经营管理多年，期间从未发生争议，对于局外人来讲有理由相信东方酒店有权管理，同时，生效判决也认定被告多年来向东方酒店交付租金是有理有据的，而无需向张丽支付房屋使用费。因此，被告被告主观上没有过错。二、关于原告的主观过错。1、未尽承租人应尽的合理审查义务。原告受让房屋承租权及室内设施，与东方酒店达成租赁协议，原告作为合同一方主体，自身负有谨慎注意义务，最基本的就是要了解并掌握涉案房屋的产权和出租权等权利情况。原告本身未能尽到谨慎注意义务，在东方酒店不能出具任何权利证明的情况下，与之签订租赁协议，自身有一定过错，在法院执行腾房后又要求被告承担全部损失，是没有依据的。2、原告并非近期才得知房屋的涉诉情况。原、被告达成转让协议后，原告积极与东方酒店负责人协商房屋承租事宜，在与东方酒店沟通过程中，原告已经了解房屋涉及张丽案诉讼，同时，一审判决书于2018年9月上网公开，此时原告应当对房屋涉诉情况有了更加明确的认识。然原告从未找被告要求赔偿，视为已经接受了房屋的状态，并愿意承担经营风险。直至今年法院执行案件立案并给原告发出执行通知，要求其腾空房屋，原告方才要求被告赔偿，显然是不合理不合法的。3、自2018年4月起至原告因法院执行而搬离，原告在该房屋注册了天津携程国际旅行社有限公司开发区门市部（2018年5月14日成立），原告任法定代表人，在此经营携程旅游项目长达一年，被告转让给原告的相关权益，原告已经受益，要求被告全额返还转让费并赔偿各项损失，显然是不合理的。三、关于具体赔偿请求。1、转让费，如前述，被告实际收到原告转让款金额5万元，并非原告主张的7万元，因此被告不同意原告该项诉请。2、装修费。原告装修属于简装，面积仅为30平方米，原告主张7万元的装修损失显然与事实不符。另外，房屋完全可以不进行二次装修直接经营，应当考察原告装修房屋的必要性和支出的合理性。因此，该项诉请被告不予认可。综上请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定的事实如下：2018年4月11日，原、被告双方签订《协议》，约定双方协商继续履行原合同（2015年10月签订合同），合同条款按照原合同执行，（2018年4月至2020年10月9日）此时间段房屋交付原告使用，协议约定自2018年4月21日至2018年6月8日交付房租40000元、电费300元、网费300元；2018年5月8日前交付房租90000元（2018年6月8日至2019年1月8日）。合同签订当日，原告向被告支付房租40600元。2018年3月30日，原告向被告支付涉诉房屋转让费60000元，2018年4月11日，原告向案外人孙兵兵支付中介费10000元，被告也向案外人孙兵兵支付10000元。2018年7月26日，双方签订《租赁解约协议》，约定双方就解除租赁天津开发区第三大街31号一楼大厅部分（建筑面积54平米）的租赁合同达成协议，双方同意解除2018年4月21日签订的上述房地产租赁合同并签署本协议，自协议签订之日起，双方签订的租赁合同效力自动终止；原告承诺于2018年7月10日前从该物业中搬出并办理退房交接手续，双方签订解约协议，互不追究原租赁合同相关违约责任。此后原告直接自案外人天津滨海东方商务酒店有限公司处承租涉诉房屋，租赁期限为2018年7月至2020年7月。案外人张丽于2017年4月28日向本院起诉，要求包括被告在内的相关房屋使用人腾空房屋并交付，承担使用费等，案号为（2017）津0116民初81660号。本院于2018年5月25日作出判决书，该判决认定张丽享有涉诉房屋的物权期待权，天津滨海东方商务酒店有限公司未经张丽允许，擅自自行使用及允许信嘉公司等使用涉案房屋，缺乏正当权源，系无权占有。该判决书判决本案被告腾空开发区第三大街31号1号楼底商31-11房屋，交付张丽。2018年11月13日，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终6302号判决书，维持上述判决。张丽于2019年1月就上述生效判决向本院申请强制执行，原告得知本院执行部门腾房通知后在2019年4、5月间自行腾空涉诉房屋。本院认为，本案双方于2018年4月11日签订的《协议》，约定被告将其承租的房屋转租给原告，双方又于2018年7月26日解除了上述协议，解除协议中约定双方不再追究相关违约责任，原告遂承继被告合同，与案外人东方酒店公司续签了房屋租赁合同。基于上述一系列的操作，原告向被告支付了6万元的房屋租赁权的转让费。然，原告2018年7月承租涉诉房屋后仅使用至2019年5月，即因房屋涉诉进入执行程序，遂主动腾空房屋，不能继续使用。依据以上查明的事实，被告公司所涉及的腾房之诉在2017年4月28日已经人民法院立案受理，房屋使用之前景存疑，在此情形下，被告未向原告披露该重要事实，进而操作原告与东方酒店签订租赁合同，签订免责的《租赁解约协议》，收取原告转让费6万元，其主观上确有欺诈之意，原告在本案审理中也提出了撤销《租赁解约协议》中的免责条款的意见，符合《合同法》关于撤销权行使的规定，上述主张具有事实及法律依据，本院予以支持，据此被告仍需承担相应合同违约责任。关于原告主张的转让费损失，根据双方提供的银行流水等证据，可以认定原告支付被告转让费60000元，原告主张给孙兵兵的10000元，以及被告主张给孙兵兵的10000元，无法证实跟转让费有关，本院不予认定。双方均未举证证实转让费构成，本院只能依照原告实际使用年限与双方签署协议时的预期使用年限，并综合其他因素确定转让费损失。根据上述查明的事实，可认定原告实际使用房屋12个月左右，据此，本院认定被告应退还原告转让费32000元。关于原告主张的装修费损失70000元，因其所举证据无法充分证实真实费用的产生，且不申请司法鉴定，本院无法确定原告主张的装修费用，故对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津信嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李翠转让费32000元；二、驳回原告李翠其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告负担2391元，被告负担709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 员  吴劲柏人民陪审员  李媛媛人民陪审员  李学宴二〇二〇年六月十九日法官助理黎曜书记员陈海青附：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。