贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初575号原告：周运昌，男，1998年生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。被告:贵州廊桥置业有限公司，住所地贵州省天柱县。法定代表人：马灵玲。委托诉讼代理人：姚杨，贵州黔驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴经田，贵州黔驰律师事务所实习律师。原告周运昌诉被告贵州廊桥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周运昌的委托诉讼代理人潘盛茂，被告贵州廊桥置业有限公司委托诉讼代理人姚杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周运昌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》;2、判决被告支付原告逾期办证违约金36192.99元（违约金从2018年7月1日以已付房款583758元为基数按日万分之一计算至2020年3月12日止共计620天）；3、案件受理费由被告负担。事实与理由:2017年4月25日原告与被告签订合同编号为2017000XXX号《商品房买卖合同》。合同约定:原告购买被告开发的位于天柱县，建筑面积为47.46平方米，套内面积为27.35平方米，房屋总价款按套内面积计算为583758元。原告于2017年2月14日已经将全部款项付清。根据合同第22条第3款约定，被告承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是截止今日被告一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约。原告曾多次找被告协商未果，为此，特起诉至人民法院，望依法判决。被告贵州廊桥置业有限公司辩称，一、案件基本事实。2017年4月25日被告与原告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天柱凤城，约定办理房产权转移登记的时间为2018年6月30日前。合同签署后，被告严格地按照规划要求和施工规范组织施工，按照合同约定完成了所有房屋的开发建设，并按照相关程序报送房屋产权登记手续到相关部门。涉案房屋已于2017年3月9日具备竣工验收条件，2017年12月5日完成竣工验收备案。二、被告已及时向行政机关提交办理产权证登记材料，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。如前所述，2017年3月9日被告就已经具备竣工验收条件，2017年12月5日已经完成竣工验收备案，被告及时把相关材料交付给相关行政机关，如果只要行政机关按照相关规定的时间进度办理，完全能够在2018年6月30日前办理完成。但因近年来，天柱县都在紧抓扶贫工作，相关部门抽调大量的人力常驻一线实施扶贫工作。材料交付后，迟迟没有人来进行不动产权籍调查等办证工作，这属于行政行为，不属于被告的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读，阐明了如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”根据该条规定，逾期办证是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。“由于出卖人原因”的理解，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。同时，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第22条第（2）项规定，如果被告没有按照约定进行预告登记的，原告可以单方面申请登记。由此看出，被告提交申请办证材料是基于被告作为开发商的一种特殊身份，被告的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，被告把材料呈送到相关部门后，多次积极主动向登记部门汇报沟通，恳请政府协调解决。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。所以说，被告并未违约，不应承担违约责任。三、原告诉请被告支付违约金36192.99元，没有法律依据。根据《合同法》司法解释（二）第29条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案因原告并未受到任何实际损失，即便是被告存在逾期办证的情况，时间只能计算到2019年7月2日止，且违约金的计算标准要减少，只能按照日万分之零点五来计算。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错，导致逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，判决驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定以下事实：2017年4月25日原告周运昌与被告贵州廊桥置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为:2017000XXX）。合同约定:原告购买被告开发的位于天柱县，建筑面积为47.46平方米，套内建筑面积为27.35平方米，房屋总价款按套内面积每平方米21343.99元计算为583758元。合同还约定：被告于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年2月14日将房屋总价款583758元交付被告。2020年3月30日被告取得办理商品房转移登记的有关文书。2020年4月原告收到办理商品房转移登记的有关文书（房屋产权证）。2020年3月24日原告诉至本院请求判决被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，并支付原告逾期办证违约金36192.99元（违约金从2018年7月1日以已付房款583758元为基数按日万分之一计算至2020年3月12日止共计620天）。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金，本院予以支持。关于违约金的时间计算问题，被告逾期办证时间从2018年7月1日开始，被告取得房屋产权证的时间为2020年3月30日，原告请求违约金的计算时间为2018年7月1日至2020年3月12日，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，合同约定逾期办证的违约金每日按已付房款万分之一计算，符合法律规定，并不存在过高的问题，本院予以支持。被告提出违约的原因是政府的不作为及不可抗力造成，因未提供相应的证据证明，本院不予采信。在庭审过程中原告放弃第一个诉讼请求，本院予以确认。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：被告贵州廊桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周运昌逾期办证违约金36192.99元（从2018年7月1日起至2020年3月12日止共计620天，违约金以房屋总价款583758元为基数按日万分之一计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取352元，由被告贵州廊桥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  田绪伍二〇二〇年六月十五日书记员  钟尹婷