广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初2266号 原告韦秀芝，女，1963年8月24日生，壮族，户籍所在地广西宜州市，现居住地宜州区。 原告蒙玉梅，女，1944年3月20日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 原告韦振铁，男，1942年6月1日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 原告韦坤佟，男，1983年8月16日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 原告韦泳臣，男，1985年9月18日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 五原告共同委托代理人韦思华，广西平道律师事务所律师。 被告吴桂岳，男，1956年12月26日生，汉族，户籍所在地以及现居住地广西宜州市。 委托代理人黄霁波，广西道钦律师事务所律师。 原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣诉被告吴桂岳建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年3月30日，因案情复杂，本案转为普通程序。在审理过程中，原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣于2019年9月19日向本院申请对本案涉诉宅基地的市场价格进行评估，经双方当事人协商一致共同选定广西鑫正土地评估有限公司进行评估，广西鑫正土地评估有限公司于2020年1月6日作出广西鑫正（2020）地（估）字第0001号评估报告书。2019年10月10日、2020年4月22日本院公开开庭审理了本案，书记员韦兰情担任法庭记录，原告韦秀芝及韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣的委托代理人韦思华，被告吴桂岳及其委托代理人黄霁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣向本院请求，一、判决被告退还原告宅基地转让费3.5万元及利息（利息计算：以本金3.5万元为基数，从2000年8月18日起，按年利率24%计算至退清宅基地转让费时止；二、判令被告按照宅基地的评估价值赔偿原告的损失；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：韦忠平（已故）因有两个儿子，故预购两宗宅基地给两个儿子。2000年，韦忠平得知吴桂岳欲出卖其两宗宅基地，便与吴桂岳口头协商并达成宅基地转让协议，双方约定如下：1、韦忠平购买吴桂岳两宗宅基地，该宅基地位于宜州联谊村第九栋第二号、第三号（现名为宜州区庆远镇台联小区9栋2号、3号），即两宗宅基地互为相邻，每宗宅基地的面积均为60平方米；2、每宗宅基地转让费均为3.5万元，两宗宅基地转让费共计7万元。吴桂岳于2000年8月18日向韦忠平出具了收条。之后，吴桂岳又把上述两宗宅基地的第三号卖给梁仁信建楼。为此，原告多次与被告交涉，被告答应重新给一宗类似上述第三号宅基地给韦忠平，后原告也多次要求吴桂岳兑现承诺，但至今被告仍未兑现，也未退还任何宅基地转让费。被告一地两卖的行为侵害了原告的利益，为此，原告诉至法院请求法院支持原告的诉请。 被告吴桂岳辩称，一、本案已经超过诉讼时效；二、被告主体不适格；三、原被告双方之间不形成买卖关系。综上，被告不应当退还给原告转让费以及赔偿给原告，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：1999年10月28日，案外人广西壮族自治区河池市宜州区台胞台属联谊会（以下简称宜州台联）售给案外人杨伟忠台联联谊村南区第9栋第2、3、4号土地，每宗售价为35000元（包括全部有关用地手续费）。2000年7月19日，宜州台联根据杨伟忠的债务转移报告同意以上三宗土地确认为被告吴桂岳的宅基地。2000年8月18日，被告吴桂岳将宜州区台联谊村第九栋第二、三号土地以70000元的价格转让给案外人韦忠平（已故）。同日，吴桂岳出具收条一张给被告，收条内容为：“今收到韦忠平交来联谊村第九栋第二号、第三号宅基地转让费，共柒万元整￥70000元，特立此条，收到人：吴桂岳，2000年8月18日”。同日，宜州台联与韦忠平签订《土地使用权转让协议书》并向宜州市土地局提交申请报告，要求土地部门给予办理土地使用权手续。但因被告宜州台联未能办理包含上述宅基地范围内的审批手续，宜州市土地局不予办理。2001年1月18日，宜州台联又将上述第九栋第三号土地转让给案外人梁仁信。2013年间，韦忠平欲在上述土地上建房，施工当日遭梁仁信阻工，梁仁信主张第9栋第3号土地其已购买，应归其使用。韦忠平遂向宜州市司法局庆远司法所反映，要求给予解决。2003年9月20日，经宜州市司法局庆远司法所调解并出具调解意见书，调解意见书主要内容为：“经调查取证，我所认为梁仁信认为韦忠平购买的位于联谊村的两宗宅基地其中一宗属其所有没有事实及法律依据，理由如下：一、2009年9月19日刘华明的承诺保证书可以得出该两宗宅基地是吴桂岳转让给韦忠平的事实；二、2000年8月18日，宜州市台联会与韦忠平的土地使用权转让协议书以及宜州台联会给宜州市土地局的申请报告，说明该两宗宅基地已由韦忠平购买并交清转让费；三、第一，梁仁信所出具的收款收具，没有客户名称；第二，时间2001年1月18日，比韦忠平购买时间要晚；第三，该收据注明的仅是订金，不是全部转让费，因此，该收据不能说明争议的第3号宅基地属于梁仁信使用。综合以上证据事实，本所认为，一、争议宅基地系韦忠平使用；二、梁仁信应向宜州市台联会或者刘华明要求退款或者索赔。以上是我所的调解意见。”调解后，梁仁信不服，抢先在第三号土地上建房。 2003年11月21日，宜州台联因未能办理包含上述宅基地范围内的审批手续导致与众多购买者发生纠纷，宜州市委台湾办公室召开关于解决台联新村遗留问题的会议，会议决定成立宜州市处理台联新村遗留问题工作组（以下简称工作组），解决台联新村遗留问题。2003年12月22日，工作组作出《关于处理台联村工作方案》一份，主要内容为：“为了妥善处理好台联村的37户宅基地与退还所欠的债务问题，经过市处理工作组的集体讨论，按如下办法实施：一、为了确保稳定，为保证还款，所有的宅基地按现行宅基地每平方米1350元进行出售，60.0㎡定价为8万元，70㎡定价为10万元，安置户每宗6万元。二、从95年度至1999年止，依次排列，先台属后各界人士，以先交款后要宅基地的人员办起，愿意要求要宅基地的，经与工作组签好协议后，愿意按现行价补钱的，方可办理各种手续。三、不要宅基地，愿意退款的，经与工作组签好协议后，等待通知，然后办理退款手续。已上诉法院的按法院的办理。四、利息兑现与计算办法，按中国银行95-2003年度，最高年息为6.66‰元，最低年息为2.79‰元。两项加起，除以2，取平均数为4.73‰元。五、原则上每户安排一宗宅基地，按交款情况，多还少补，一是99年以前一次性交够购房款的，另行处理。属37户范围内的可以享受百分之二十的优惠。二是采取个别谈话进行解决。六、市处理台联工作组有出卖宅基地和退还款的权力，其它任何人不能随意卖宅基地。2003年11月20日前办理的其它事宜，以工作组的为准。七、未尽事宜，边办理边解决。”2006年3月31日，宜州市政府向市国土局作出宜政函[2006]62号关于台联新村用地的批复，主要内容为：“市国土资源局:你局《关于台联新村用地的意见》收悉。现批复如下:一、在台联19.33亩规划指标中，同意在市工商局地址东侧补划11.765亩给市处理台联新村遗留问题工作组、台办、台联经营，在规划内用地按每亩10万元的价格划拨，规划超出的8.637亩用地，按每亩25万元的价格收取。二、开发经营所得资金，除了用于基础设施建设、偿还所欠税费和债务外，剩余的资金全部上缴市财政。三、请依法依规办理相关手续。”工作组作出《关于处理台联村工作方案》后，于2006年6月10日作出《关于原台联尚欠吴桂岳同志债务处理的决定》一份，该决定内容为：“根据宜州市人民政府成立处理台联新村专门工作组的决定和2003年11月21日《解决台联新村遗留问题会议纪要》以及《关于处理台联新村工作方案》要求。原台联会未征用19.33亩的用地指标全权由工作组处理还清台联所欠债务。该同志的债务抵押用地全属19.33亩内，由工作组收回处理，具体债务数额凭原材料跟工作组结算。地价按《关于处理台联新村工作方案》执行，办理用地有关手续由工作组负责，与吴桂岳本人无关。要求其本人服从大局，接受工作组安排。特此决定。”决议落款处注明为“宜州市处理台联新村工作组”，但未加盖有任何公章。宜州台联在决定中加盖了公章，时任会长黄家琼签字确认，并注明：“同意移交工作组处理”，被告吴桂岳签字予以确认，并注明：“服从工作组决定”。之后，被告吴桂岳将本案涉诉土地交由工作组处理。2006年8月25日，宜州市台联与韦忠平签订《土地使用权转让协议书》，并分别向宜州市国土资源局提交申请报告，要求土地部门给予办理联谊村第9栋2号土地使用权手续。协议书内容为：“2006年8月25日，甲（宜州台联）乙（韦忠平）双方签订转让甲方联谊村住宅小区宅基地一宗，面积60平方米，转让价格为叁万伍仟元人民币，付款要求一次性付清。本协议经双方签章后，并付清价款即生效履行。甲方：宜州市台联会，2006年8月25日，乙方：韦忠平，2006年8月25日。”时任处理台联工作组组长韦蒙华在韦忠平提交的办理土地使用权申请报告上备注：“该地宗安排在第9栋2号，请按规定给予办理土地证”，并加盖宜州市人民政府台湾事务办公室印章。2007年1月26日，韦忠平获取第9栋2号土地使用权证。第9栋3号土地，因案外人梁仁信已在土地上建房，一直未能办理土地使用权证。2010年9月30日，案外人梁仁信获取第9栋3号土地使用权证。2013年10月15日，韦忠平去世。2019年9月6日，原告向本案提起诉讼，提出如上诉请。 另查明，对于被告宜州台联所欠被告吴桂岳的债务，工作组的相关人员于2008年8月15日经过开会，形成了《关于台联新村项目尚欠吴桂岳债务结算》一份，主要内容为：“2008年8月15日在台联开会协商共同达成如下共识。一、吴桂岳债务：1、胡岳鹏工程款205380元整；2、吴桂岳宅基款150000元整；3、还李姓人员、潘国培钢筋款45000元整；4、杨伟忠工程款105000元整；5、以上工程款名义借款，实际欠青苗费35000元整。共计人民币540380元整。二、已还款：1、收宅基地款342000元整[其中19栋5间共100000元整，吴学恒90000元整、韦忠平64000元整、韦姓人员18000元整（刘华旺收）、刘华文20000元整、韦朗明25000元整、黄姓人员25000元整（刘华旺收）]；2、台联已还30000元整数。共计人民币372000元整。三、收支款抵余额168380元整应还给吴桂岳。四、其中直接投入工程385000元整，有待工作组调查核实后另行解决。五：参会人员：韦蒙华、黄家琼、潘才杰、吴桂岳……”。结算书人员签名处有黄家琼、潘才杰、吴桂岳的签名确认，工作组组长韦蒙华在结算书中签名，但注明：“经以上4人共同协商，同意上报，请工作组及领导审定。” 再查明，原告韦振铁、蒙玉梅系案外人韦忠平的父母，韦秀芝系韦忠平的妻子，韦坤佟、韦泳臣系韦忠平的儿子，均系韦忠平的法定继承人。 以上事实有原告提交的《死亡户口注销单》、《同户成员亲属关系证明》、《户口薄》、《结婚证》、《收条》、《韦忠平与梁仁信宅基地权属纠纷调解意见书》、（2018）桂1281民初1648号《民事判决书》，原、被告双方提交的刘华明出具的《承诺保证书》及本院庭审笔录为证。 本院认为，案外人韦忠平与被告吴桂岳双方之间虽无书面合同，但韦忠平已履行了主要的给付义务，且被告接受了韦忠平给付的70000元土地转让款，并向韦忠平出具了收条，故原、被告之间的土地使用权转让合同依法成立、生效。合同双方应依约全面履行合同。韦忠平已按合同约定将土地转让款交付被告，被告应承担交付土地的义务。现联谊村第9栋第3号土地已办理在他人名下，被告无法履行交付土地的义务，原告要求被告退还其购地款35000元，并赔偿原告的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同履行后原告可以获得的利益系本案涉诉土地的增值溢价款，经过评估，本案涉诉土地的市场价值为665400元，该报告对涉诉土地的评估价格665400元可以作为本案土地的参考价格，该土地价格665400元减去原告与被告约定的购地价格35000元，该土地的增值溢价款数额为630400元。兼顾合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院认定被告应赔偿原告的损失630400元。原告在主张被告赔偿其损失的同时要求被告从2000年8月18日起，按年利率24%赔偿其购地款35000元的利息损失，该请求已超出其实际损失630400元，超出部分，本院不予支持。关于被告主张本案诉讼时效已过的问题。本案中，被告吴桂岳与韦忠平未约定土地给付期限，诉讼时效应从原告向被告主张权利时即本案起诉之日起算，故本案未超过诉讼时效期间。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告吴桂岳退还给原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣购地款35000元； 被告吴桂岳赔偿给原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣630400元； 三、驳回原告韦秀芝、蒙玉梅、韦振铁、韦坤佟、韦泳臣的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9800元，由被告吴桂岳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费9800元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判长  廖仅就 审判员  覃敏红 审判员  黄志木 二〇二〇年六月二十八日 书记员  韦兰情 、