河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1190号原告：赵会珍，女，汉族，1977年10月6日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。被告：鲁帆，男，汉族，1986年9月23日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：贾昉，系鲁帆母亲。被告：漯河市呱呱房地产中介有限公司，住所地：漯河市郾城区黄河路与交通路交叉口向东200米路南，统一社会信用代码：91411100MA448II2351。法定代表人：韩磊。原告赵会珍与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告赵会珍及其委托诉讼代理人翟明伟、被告鲁帆的委托诉讼代理人贾昉到庭参加了诉讼，被告漯河市呱呱房地产中介有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月11日，原告与二被告签订了房地产买卖居间合同，约定被告鲁帆将其名下位于金地兰乔圣菲9#楼9幢1××2号的房产卖与原告，该房产处于抵押状态，被告鲁帆须于双方过户前自行解押，并确保拥有对该房地产的完全拥有权和处置的权利；该套房产售价总金额人民币1046000元，原告于本合同签订当日向被告鲁帆支付定金人民币2万元;被告鲁帆保证该房权属清楚，不存在查封、债权债务等影响转让的因素，对该房产拥有完全处置权，如出现争议影响合同履行，被告鲁帆应负责解决，由此导致本合同无法履行的，鲁帆承担违约责任，并承担给原告方带来的一切经济损失。因被告鲁帆的原因违约，导致合同无法履行，原告提出解除合同的，鲁帆应立即返还原告已付购房款且鲁帆须双倍返还定金给原告，另外还应再支付给原告总房价款20%的违约金作为赔偿等；被告漯河市呱呱房地产中介有限公司在合同签订时，已向漯河市房产登记部门进行产权调查，并明确告知原告该房产没有其他纠纷，可以进行交易。合同签订后，原告于当日向被告支付购房定金2万元，2018年10月12日原告又向被告鲁帆支付购房款45万元用以该房地产的解押，房产解押后原、被告三方到房产登记部门办理过户手续时，知因鲁帆个人原因该房产早已于2018年8月就被法院查封，显然原告购买案涉房产的合同目的已经无法实现，后经多次协商，被告鲁帆仅退还6万元购房款，对于下余购房款及购房押金被告却拒不退还，对于被告应当承担的违约金及赔偿责任也置之不理。原告认为，被告鲁帆隐瞒涉案房产被查封的事实致使原告无法实现合同目的，理应退还购房款及定金，并依法承担相应的违约责任，被告漯河市呱呱房地产中介有限公司作为具有专业资质的房地产中介公司，违反法定义务，未将案涉房产的查封信息告知原告，存在故意或重大过失的过错责任，给原告造成了巨大的经济损失，依法应当承担相应的违约或损害赔偿责任，诉请人民法院依法判令：1、解除原告赵会珍与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司签订的房地产买卖居间合同。2、二被告连带返还原告购房款39万元、购房定金4万元、违约金209200元及利息，利息以43万元为基数，利率按银行基准贷款利率或贷款市场报价利率，从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。3、本案诉讼费由被告承担。被告鲁帆辩称：一、被告与原告之间不存在实质上的违约关系，被告不同意解除合同，应该继续履行。1、房地产买卖居间合同中第四条关于交房及过户期限的约定中并未注明交房及过户的具体日期，不存在违约的事实依据，原告的起诉不符合法定的起诉条件。2、2018年10月11日当日签订合同之前，原、被告双方委托房产中介经办人韩磊到房产交易所，就被告房产的基本情况、是否满五唯一等房产信息进行查询。韩磊查询完成后，原告与被告才正式签订房地产买卖居间合同。原告向被告和房产中介各支付了一万元，被告收到的一万元约定作为定金，房产中介方收到的一万元约定作为押金。在签订合同签，被告即已经向原告告知房产抵押状态，双方约定原告支付购房款45万用以房产的解押，在得知合同暂时无法履行时，被告主动联系原告并退还了6万元(1万元订金和5万元购房款)。3、2018年10月15日双方办理该房产过户当天得知无法办理时，被告才知道该房产因为张艳的恶意诉讼于2018年8月13日被财产保全。在此之前，被告没有收到法院关于张艳、鲁帆民间借贷纠纷案的书面传达，被告本身也不存在下落不明及拒绝接受，并不知道该房产被保全，造成现在这种结果的责任在房产中介和法院，鲁帆不应该承担责任。二、答辩请求。1、不存在违约的事实依据，请求法庭驳回原告解除合同的诉讼请求。2、因张艳恶意诉讼一案被保全房产，被告暂时无法履行合同，其案已经于2020年4月23日在漯河市中级人民法院开庭审理，请求法院暂时终止鲁帆和赵会珍关于居间合同案的审理，等漯河市中级人民法院二审判决下达后恢复审理。3、基于被告并无对合同违约的事实，且一万元订金和五万元购房款已退还，被告不应该承担原告诉求的任何违约金。被告愿意就剩余40万购房款再行协商，如原告不愿意继续履行合同，被告愿意按照银行的最高存款利率付出利息。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告漯河市呱呱房地产中介有限公司庭后提交的答辩状称：原告赵会珍2018年10月12日在我公司与鲁帆签订漯河市金地·兰乔圣菲9#楼9幢1××2号房产买卖合同，此房源不是我公司所有，其二人系私下看房，私下交易，只是到我公司要求代办房屋过户，公积金贷款。我公司为其二人免费提供并签署房屋居间合同，并对其二人房屋买卖关系，交易方式确定，关于此房屋查封一事，我公司并不知晓，询问时鲁帆及其家属刻意绝瞒此房屋产权真实情况，造成此房过户时处于查封状态，不能正常过户交易。我公司没有收取任何代办费。对此，起诉我公司存在故意或重大过失不予认同。第一，其二人所交易的房源不是我公司所有，我公司并没有为其找房，带看等中介服务，他们系私下交易。我公司没有权利和义务去权调。房产权调须本人持身份证原件到房屋登记处查询。第二，我公司对赵会珍，鲁帆房屋交易一事只提供代办服务，并没有收取任何费用。并且我公司为其二人所提供居间合同明确约定房屋交易所有事宜，约定违约赔偿，合同真实有效，双方系本人签署。综上所述，我公司对于原告赵会珍所列漯河市呱呱房地产中介有限公司相关责任及赔偿不予认同。经审理查明：卖方（甲方）鲁帆、买方（乙方）赵会珍、居间方（丙方）漯河市呱呱房地产中介有限公司2018年10月11日签订的房地产买卖居间合同上显示：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方经丙方居间向甲方购买房产事宜签订本合同。一、1、甲方将坐落于漯河市郾城区黄河路金地兰乔圣菲9#楼9幢1××2号的房产卖与乙方，该房产所有权性质单独所有，房屋产权证号20××95，产权人鲁帆。2、该房产处于抵押状态。甲方需于双方过户前自行解押（甲乙双方若有其他约定的除外），并确保拥有对该房地产的完全拥有权和处置的权利。二、该套房产售价总金额为1046000元。三、B乙方于本合同签订当日向甲方支付定金20000元（此定金可转为购房款）。甲、乙双方约定在购房款中预留10000元存在丙方处，作为交房押金，此押金在甲、乙双方合同完成，甲方将此房产上的户口全部迁出及结清水、电、物业费等交接完毕后，退还给甲方。四、1、甲乙双方约定在乙方付清所有房款之时，甲方将房产交付给乙方使用。五、2、基于居间方为甲乙双方达成交易意向付出的努力，本合同签订当日，甲方支付给丙方居间佣金壹仟元整，乙方支付给丙方居间佣金壹仟元整。非丙方责任外，无论任何原因，甲乙双方任何一方违约，已收取的中介居间佣金均不退。乙方需要申请按揭贷款的，需支付给丙方贷款服务费贰仟元。六、1、a.甲方保证已取得该房产共有产权人的同意，保证该房产权属清楚，不存在查封、债权债务等影响转让的因素，对该房产拥有完全处置权。如出现争议影响合同履行，甲方应负责解决。d.甲方未能按合同约定时间交房的，则按房屋成交价款的1%金额为标准按日向乙方支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除合同，甲方违约。甲方应在3日内返还乙方的所有房款，并承担违约责任。e.因为甲方的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方应立即返还乙方已付购房款且甲方须双倍返还定金给乙方，另外还应再支付给乙方总房价款20%的违约金作为赔偿。2018年10月11日赵会珍向鲁帆支付1万元购房定金，向漯河市呱呱房地产中介有限公司支付购房订金1万元。鲁帆2018年10月12日出具的收到条上显示：今收到赵会珍购买兰乔圣菲9号楼1202室首付款￥450000，下余￥576000元。原告同时提供了该45万元的转账凭证。因案外人张艳与鲁帆民间借贷纠纷，经案外人张艳申请，本院于2018年8月27日查封鲁帆名下位于漯河市金地兰乔圣菲9#9幢1××2号房产（房产证号20××**），查封期间自2018年8月27日起至2021年8月26日止。原告提供了其与漯河市呱呱房地产中介有限公司韩磊的电话录音，录音中韩磊称，它是一个抵押、查封，我扫一眼，我想着这抵押这，它不是说它暂时不管卖，它都等于查封这着里，我也给这事忽计了。原告同时提供了其称张艳与曹小涛的谈话录音，录音中张艳称她见鲁帆时给鲁帆说鲁帆的房子、股票已经冻结了。被告鲁帆称，其2018年10月15日到房产部门办理过户手续时，才知道房产已经被查封。被告鲁帆提供了本院就案外人张艳与其民间借贷纠纷一案的应诉通知书，应诉通知书上填写的日期为2018年10月15日。另查明，被告鲁帆已退还原告60000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续，合同暂无法履行，故原告要求解除其与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司签订的房地产买卖居间合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于原告已向被告鲁帆支付了定金10000元、首付款450000元，总计460000元，已向被告漯河市呱呱房地产中介有限公司支付了订金10000元，故合同解除后，二被告应将上述款项退还原告。由于被告鲁帆已退还原告60000元，故被告鲁帆还应退还原告400000元，被告漯河市呱呱房地产中介有限公司应退还原告10000元。结合原告的诉讼请求，二被告退还原告的款项应支付利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。从原告与漯河市呱呱房地产中介有限公司韩磊的电话录音可知，漯河市呱呱房地产中介有限公司知道涉案房产存在抵押、查封，在其知道涉案房产存在查封的情况下，仍居间促成原告赵会珍与被告鲁帆签订房屋买卖合同，漯河市呱呱房地产中介有限公司作为专业居间公司，存在过错，应对被告鲁帆退还原告的款项承担共同支付责任。张艳与曹小涛的谈话录音尚不能证明被告鲁帆签订合同时已经知道涉案房产被法院查封。从被告鲁帆提供的本院就案外人张艳与其民间借贷纠纷一案的应诉通知书可知，鲁帆应是2018年10月15日之后才收到法院的查封裁定，由于被告鲁帆在签订房地产买卖居间合同时尚不知道涉案房产已被法院查封，故原告要求被告鲁帆双倍返还定金并支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，判决如下：一、解除原告赵会珍与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司2018年10月11日签订的房地产买卖居间合同。二、被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司于本判决生效后十日内共同退还原告赵会珍400000元及利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。三、被告漯河市呱呱房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵会珍10000元及利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。四、驳回原告赵会珍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5250元，原告赵会珍负担1800元，被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司负担3370元，保全费4020元，由被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 刘 晓二〇二〇年六月十八日书记员 史文博