广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1001号原告：吴敬谊，男，1962年10月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。原告：王桂忠，女，1964年7月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。被告：黄春，男，1969年2月12日，汉族。委托诉讼代理人：林倩容，广东粤正律师事务所律师。被告：唐海燕，女，1970年10月13日，汉族。原告吴敬谊、王桂忠与被告黄春、唐海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告吴敬谊、王桂忠的共同委托诉讼代理人李永忠，被告黄春的委托诉讼代理人林倩容到庭参加诉讼，被告唐海燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敬谊、王桂忠向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2000年12月10日签订的《房屋转让协议书》；2.两被告退还两原告已支付的房款共计88000元及利息（从2004年9月10日起按银行同期定期利率支付至还清之日止）；3.两被告赔偿176000元违约金给两原告；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2000年12月10日，两原告与两被告签订《房屋转让协议书》，约定被告以88000元的价格转让位于湛江市霞山区******之二104房给两原告，约定支付首付款后原告即可入住，余款分三年付清，签订协议书后两原告即支付了首付款4万元并入住该房屋至今。2003年左右，原告催促被告办理房产过户，被告承诺收到余款18000元就去办理。原告出于信任向被告支付了18000元，但两被告却没有依约协助原告办理房产过户手续。2017年9月8日，案外人林振亮持法院文书将涉案房产过户至其名下并起诉两原告要求返还房屋。因已经执行终结法院不受理原告的执行异议，导致原告遭受重大的经济损失。据此，原告起诉至人民法院，请求判如所诉。被告黄春辩称，其同意解除双方签订的《房屋转让协议书》，但被告实际收到的房款为18000元，被告不同意返还收到的房款。涉案房屋从2000年12月10日交给两原告使用至今，两原告支付的18000元房款应作为房屋使用费予以抵消。被告没有违约行为，如有违约也是两原告违约在先，被告无需向两被告支付违约金，诉讼费用也应由两原告自行承担。被告唐海燕与黄春已于2012年2月13日协议离婚，双方约定涉案房屋归黄春所有，如果需要承担合同责任，应当由黄春承担，与唐海燕无关。被告唐海燕未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告唐海燕不到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有有争议的证据和事实，本院认定如下：1.收据两张、录音，证明两原告支付购房款的事实；2.离婚证及离婚协议书，证明两被告协议离婚的事实；3.湛江市市区******指导性租金（2015、2018年度），真实性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴敬谊和王桂忠是夫妻关系。两原告与两被告是朋友关系。2000年12月10日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书），约定：“一、乙方以88000元购买甲方拥有的湛江市**************房（以下简称104房）。二、乙方首期付款40000元给甲方即可入住104房，三、余款48000元分三年付款，即2001年底前付10000元,2002年底前付20000元，2003年底前付18000元。四、乙方2002年底前付清20000元后，甲方必须将104房的房产证交给乙方，并协助乙方办理房产证的变更手续。五、如因各种原因无法办妥房产证的变更，双方按如下两种办法中的其中一个办法执行：1.乙方拒付余款18000元，甲方退回乙方已交付的房款70000元及利息（按同期定期利息），乙方同时退回104房给甲方；2.甲方的房屋使用权归乙方拥有，直至该住宅楼拆迁，因拆迁所得的各种赔偿及补贴归乙方所有，甲方不得有任何争议。六、乙方在住房使用期间，甲方的一切债权债务不得将该房作抵押、出租或重复转让，由此发生的一切纠纷由甲方承担，与乙方无关。七、双方从协议签字之日起生效，如有违约，必须按所付房款总值两倍赔偿给对方。”两原告表示签订协议后，两原告向两被告支付了现金40000元，并入住104房；此后于2001年、2002年、2004年1月2日、2004年9月9日分别支付了10000元、20000元、8000元（有收据）和10000元（有收据）。被告黄春仅确认收到原告现金支付的18000元。因未办理房屋过户手续，两原告向被告取回了4000元。后因案外人要求两原告返还104房，原告王桂忠致电黄春问“我是不是给了你84000？”，黄春回答“是啊是啊。”另查明，两被告于1993年3月17日登记结婚。上述104房是被告黄春于1998年6月26日购买的房改房。被告黄春与唐海燕于2012年2月13日在湛江市霞山区民政局办理离婚登记手续，《离婚协议书》中约定104房所有权归男方黄春所有。再查，被告黄春因与案外人周国强之间的债务，与2014年11月将上述房产转让给周国强并办理房产过户登记。又因周国强与案外人张秀莲存在债务纠纷，上述房产被张秀莲申请法院拍卖。2017年8月11日案外人林振亮以258480元（评估价359000元）的最高价竞得。案外人林振亮取得104房所有权后，以吴敬谊为被告提起返还原物纠纷，本院于2018年9月18日作出（2018）粤0803民初1106号民事判决，判令吴敬谊在判决生效之日起十五日内搬离、腾空104房，并将该房屋返还给林振亮。吴敬谊不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）粤08民终2610号民事判决，维持一审判决。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案争议的焦点是：1.原、被告是否存在违反合同约定的情形；2.被告唐海燕是否需要承担责任；3.违约金是多少。关于原、被告是否存在违反合同约定的情形。原、被告签订协议书，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。首先，两原告有支付购房款的义务。协议书约定支付首付款4万元即可入住，原告主张其当日支付首付款4万元并入住104房，虽未能提供收据但事实入住104房，被告抗辩未收到首付款即将104房交给两原告居住不合常理；两原告在2004年两次以现金支付购房款，可见双方之间有通过现金支付的交易习惯，且数额不大；两原告占有使用104房将近20年，两被告若仅收到小部分首付款而不向两原告主张权利不合常理，且在双方的通话中被告黄春对质问原告是否已经支付84000元给予确认的答复，故本院对被告黄春未收齐购房款的抗辩不予采信。其次，两被告有协助办理房屋过户的义务。两原告已按约定付清房款，两被告未协助办理房屋过户，反而将房屋转卖给案外人，导致104房被法院拍卖，由案外人林振亮依法取得所有权，导致不能实现合同目的，故是两被告违反合同约定。由于104房已经由案外人经司法拍卖依法取得所有权，合同已无法继续履行，被告黄春也同意解除合同，故对两原告主张解除协议书的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故对两原告请求两被告返还购房款84000元并支付从2004年9月10日起按银行同期定期利率计的利息主张，本院予以支持。关于被告唐海燕是否应当承担违约责任的问题。原被告签订协议书时，两被告是夫妻关系，两被告作为甲方共同在协议书上签名确认该买卖事实，故该合同对被告唐海燕具有法律约束力，唐海燕应当按合同约定履行义务。即使两被告在2012年协议离婚并约定104房归被告黄春所有，根据合同相对性的原则，也不能据此免除被告唐海燕的合同责任。故两原告主张被告唐海燕、黄春共同承担违约责任，符合法律规定。关于两被告应当承担的违约责任多少问题。因被告方的违约行为导致合同无法继续履行，故两被告应承担违约责任。协议书中约定违约方应按所付房款总值两倍赔偿给守约方，是双方真实的意思表示，且湛江市市区的房价在这将近二十年的时间内有了较高的增长，原告所主张的违约金计算方式计得的违约金168000元（84000元×2）也低于104房拍卖价258480元，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第三款“合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错程度承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。”的规定，故两被告应赔偿两原告违约金168000元。关于租金问题。被告黄春仅提交了2015和2018年房屋租赁市场指导价，但该段时间104房的所有权已经转给周国强或林振亮，被告黄春未提交证据证实104房由其所有的具体时间，且被告也未提出反诉，故本案中对租金问题不予处理，被告可另案主张权利。被告唐海燕经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴敬谊、王桂忠与被告黄春、唐海燕于2000年12月10日签订的《房屋转让协议书》；二、限被告黄春、唐海燕在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴敬谊、王桂忠购房款84000元并支付从2004年9月10日起至付清之日止按银行同期定期利率计算的利息；三、限被告黄春、唐海燕在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吴敬谊、王桂忠违约金168000元；四、驳回原告吴敬谊、王桂忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费2630元，原告负担90元，被告负担2540元。（受理费原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 李小凤二〇二〇年六月二十九日法官助理 陈丽莫书 记 员 刘付莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。