广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10042号原告：汪莉红，女，汉族，1974年11月15日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：徐晓婷，广东穗江律师事务所律师，执业证号：14403201711884648。被告：深圳市禧**置业有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福安社区益田路**卓越时代广场大厦1504-1505之150401,统一社会信用代码：91440300MA5F2C9353。法定代表人：熊宏。委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200710107611。委托诉讼代理人：郑海，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200410889392。原告汪莉红与被告深圳市禧**置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪莉红及其委托诉讼代理人徐晓婷、被告深圳市禧**置业有限公司的委托诉讼代理人刘艺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的托管费用31143.5元（从2020年1月20日起按照16684元/月计算至2020年3月24日止）；2.判令被告向原告支付逾期交纳托管费用的滞纳金（暂计1867.5元，从应付之日起暂计至2020年3月24日止，以后至实际付清之日止的另行计算）；3.判令被告向原告支付延期交房的违约金20056.5元（从2019年12月16日起按照品质提升费用总额的日万分之五计算至2020年1月18日止）；4.判令被告向原告赔偿家居软装费用124709元；5.判令被告向原告支付解除合同的违约金938753元；6.本案的诉讼费用由被告承担，受理费7424元，保全费5000元，合计：1116529.5元。事实和理由：2019年4月12日，原告在[招商中环]项目销售中心与被告签订[招商中环]选房确认单，载明原告选房确认房号[招商中环]2栋B座702号，建筑面积83.36平方米，原价6706523元（勾选精装），折后价6080000元。付款方式为按揭付款，定金20万元，原告应于2019年5月2日前支付全部首期款。选房确认单签订当日，原告向被告支付定金20万元，被告向原告开具447872号收据。2019年4月29日，被告向原告提供《深圳市房地产认购书》，该认购书的相对方为：深圳市德瀚投资发展有限公司（以下简称德瀚公司）。原告于当天向被告支付779793元（编号553541收据，备注为定金及装修款），向德瀚公司支付2410207元购房款。根据双方约定以及房地产一手楼销售惯例，买卖双方应于买方付清首期款当天签订正式买卖合同，但被告要求原告必须签订上述《深圳市房地产认购书》（载明本房地产总价款为人民币4900207元），及另一份《招商中环购房补充协议》（载明原告应向被告支付品质提升费总价款为1179793元），否则不让签订正式买卖合同。原告对此提出异议。被告称所有购房者都是这样操作。被告在销售过程中为促成涉案房屋的成交，向原告承诺以租抵供，并于2019年8月13日与原告签订《招商中环托管运营合同》，由原告将其位于深圳市罗湖区名称为招商开元中心一期01地块2栋Ｂ座楼7层7**号房物业以托管形式交予被告管理，托管期限共3年。《招商中环托管运营合同》约定了托管费用为每月200元／平方米（建筑面积），并约定了托管费用的结算方式、违约责任等。然而，被告为了迫使原告支付所谓的品质提升费，使其加价销售房屋的行为合理化，要求原告必须签署购房补充协议方可签署买卖合同，原告前期已缴纳多笔款项，处于劣势地位，迫于无奈于2019年8月16日与原告签订《招商中环?禧寓购房补充协议》，协议里约定了被告进行房屋硬装并需于2019年12月15日前交付，同时《招商中环托管运营合同》要求原告对购买的房屋进行高达12万元的软装标准配置。2019年8月19日，被告才提供了合同ID238124的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》供原告签署（合同相对方为德瀚公司）。原告按照签署的合同约定交付了房款，品质提升费等费用，但被告并未能在2019年12月15日按时交房，直至2020年1月18日才予以交付，应当承担约定的逾期交付的违约责任。原告已经按照被告的要求对房屋进行了价值124709元的软装，于2020年1月19日正式托管给被告。被告应当在每月10日前支付托管费用，但至今为止，原告未收到任何被告支付的托管费用，并且在2020年3月10日，被告向原告发函，通知解除与原告签订的招商中环托管运营合同。原告为履约付出了巨大的成本，双方的托管运营合同也已开始履行。但被告却肆意违约，严重侵害了原告的合法权益。被告对多个业主实施相同的手段，之前一再承诺可以以租抵供，诱使原告在内的业主签署托管运营合同，待房屋交易成功后便发函毁约。被告未向原告支付过任何托管费用，甚至直接解除托管运营合同，被告的行为构成违约，应当承担全部违约责任。。被告答辩称，原被告均同意解除涉案托管合同，原告因为提出继续履行的请求，截至合同被解除时，原告并未就装修后的房屋交付给被告，同时，原告单方采用不具备经营家具软装资质商家的家具，降低了软装品质，不符合双方合同约定的交付条件，由于被告并未实际使用涉案房屋，故原告要求被告支付托管费用及滞纳金的理由不成立。因受新冠疫情影响，深圳市房地产租赁市场急剧萎缩，大量房屋租赁合同无法履行，被告解除双方的托管合同符合规定，被告在托管合同尚未实际履行时，及时告知原告减少损失，原告负有避免损失扩大的义务；被告因不可抗力的原因解除双方的托管合同，依法应当免除被告的责任，原告主张的违约金与法律不符，且主张的数额过高；原告已经将涉案房屋另行出租给第三方，原告购买的家具软装等已经继续使用，原告并无损失，同时，原告所购买的部分家具，并非依据双方的约定购买，原告主张该部分损失事实无法律依据；被告同意向原告支付迟延交房的违约金19466.58元。经审理查明：原告与案外人深圳市德瀚投资发展有限公司签订了案涉房产买卖合同，又于2019年8月13日与被告签订了《招商中环托管运营合同》，约定原告将该房产以托管形式交予被告管理，房屋由被告设计并装修，房屋内家具和电器等由原告配置或委托被告配置，相关费用由原告承担。托管期共3年，从家具软装及电器等配置完毕后次日开始计算；托管期间每年应有2个月的维护期，在维护期内被告无需向原告支付托管费。托管费为每月200元/平方米（建筑面积），被告应于每月10日前将本月托管费支付于原告指定帐户，逾期支付的，每逾期一日，被告需按月托管费的1‰向原告支付滞纳金。托管期间，如被告逾期不支付托管费累计超过两个月，视为被告中途擅自解除合同，原告有权收回房屋，被告应按照自欠费之日起提前中止本合同总天数计算的托管费的两倍向原告支付违约金。若违约金不足以抵付原告损失的，被告应负责赔偿。针对房屋的设计装修，原、被告于2019年8月16日签订了《招商中环·禧寓购房补充协议》，由原告授权被告委托有资质的装修公司按照协议约定的标准及要求进行室内装修。原告同意向被告支付品质提升费用1179793元。被告应当于2019年12月15日前完成装修工程并交原告验收，如未按约定时间完成装修工程的，被告应按照交付日次日起至实际向原告通知交付之日止，每天按本合同项下品质提升费用总价的万分之五向原告支付违约金，最多不超过品质提升费用总价的10%。庭审中，被告确认原告已支付品质提升费用。房屋软装项目如家具和电器等，由原告自行采购配置，原告主张，其向被告指定的深圳市屋祺住建科技有限公司采购部分软装费用为26054元，向深圳市索富通实业有限公司采购的其他软装费用为98655元，房屋软装费用合计124709元（26054元+98655元），并提交了采购合同、收款收据及发票，证明已实际支付。被告对前述26054元的软装费用予以确认，但对剩余的98655元软装费用，被告以索富通公司没有经营家居的资质，发票名义是工程设计服务为由不予认可。被告提交了《房屋精装交付确认单》，该确认单载明“双方确认，自2020年1月18日起，甲方（即被告）将该房屋交付乙方（即原告），乙方同意接受，权利义务自即日起由甲方转移给乙方”，其中“2020年1月18日”为手写，被告据此主张，其于2020年1月18日将完成装修的房屋交付原告；原告则主张，当天原告验收房屋时客厅窗台没有安装好，故由被告方施工人员在第二天处理妥当后，再在确认单上签名，并署上日期2020年1月19日。由于确认单上两处手写日期笔迹并不完全一致，原告仅确认“2020年1月19日”为其所署，故本院认定，2020年1月19日为被告完成装修向原告交付房屋的日期。被告还主张，其将房屋交付原告自行配置软装，但直至被告单方解除合同，原告并未将房屋托管给被告，原告则主张，被告方人员陈敏于2020年1月19日下午验收房屋，故原告将房屋交付给被告管理的时间为2020年1月19日，并提交了原告与陈敏的微信聊天记录为证。由于该证据所载的1月19日聊天内容仅涉及原告通知陈敏到案涉房产，并未提及验收交付，故对原告的主张，本院不予采信，鉴于1月21日原告将开门密码告知了陈敏，后者在后续聊天中并未提及交付问题，且原告多次催收托管费，加之，被告在庭审中确认了陈敏代表被告负责运营托管工作，故本院认定原告将案涉房产交付给被告的时间为2020年1月21日。2020年3月10日，被告向原告发送解约函，表示由于受新型冠状病毒疫情影响，租赁市场面临困难，合同无法继续履行，即日起解除双方签订的《招商中环托管运营合同》。被告主张前述托管运营合同已于2020年3月10日解除，原告同意解除该合同，并主张合同解除时间为本案立案之日即2020年3月25日。2020年6月1日，原告将该房屋出租给他人，每月租金9200元。对于原告诉请的解除合同违约金，被告认为金额过高，请求予以调整。原告当庭变更诉讼请求，将第一项诉讼请求诉请的托管费用起算时间从2020年1月19日变更为2020年1月20日，本院依法予以准许。以上事实，有《招商中环选房确认单》、收款收据、《招商中环托管运营合同》、《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》、增值税发票、《招商中环·禧寓购房补充协议》、房屋精装交付确认单、《禧悦生活家居整体软装采购合同》、解约函等证据及原告、被告的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系合同纠纷，被告完成装修工作向原告交付房屋的时间为2020年1月19日，合同约定的交付时间为2019年12月15日，故原告诉请被告按照合同约定标准从2019年12月16日起计付逾期交房违约金至2020年1月18日止，有事实和法律依据，本院予以支持，该项违约金为20056.5元（1179793元×5/10000天×34天）。关于《招商中环托管运营合同》的解除时间，被告主张为原告签收解约函的日期即2020年3月10日，原告则主张以立案之日即2020年3月25日为准，由于解约函所载的解除合同原因系受疫情影响经营出现困难，虽然该事由属于不可抗力，但并不导致合同目的无法实现，故被告单方解除合同的行为并不构成行使法定解除权，被告也不享有此种情形下的约定解除权，故被告向原告发送解约函并不发生解除合同的效力。基于被告的前述单方行为构成违约，原告的合同目的因此不能实现，根据法律规定，原告可以行使合同解除权，因此，本院直接认定以原告确认的立案之日2020年3月25日为合同解除日。原告完成软装配置向被告交付房屋的时间为2020年1月21日，案涉托管合同解除的时间为2020年3月25日，故原告有权要求被告支付2020年1月21日至2020年3月24日期间的托管费，根据合同约定，每个月托管费计16684元/月（200元/平方米×83.42平方米），则2020年1月21日至1月31日托管费为5920.13元（16684元/月÷31天/月×11天），2月1日至2月29日托管费为16684元，3月1日至3月24日托管费为12916.65元（16684元/月÷31天/月×24天），合计35520.78元，原告仅主张2020年1月21日至2020年3月24日托管费31143.5元，系其对自身权利的处分，本院予以认可。原告还诉请逾期缴纳托管费的滞纳金，由于广东省疫情防控应急响应级别于2020年5月9日调整为三级响应，2020年1月21日至5月9日属于疫情影响期间，故对于被告在2020年5月9日前逾期缴纳2020年1月21日至3月24日期间托管费的违约责任，本院依法予以免除，但被告应承担2020年5月9日之后的逾期缴纳托管费违约金。根据合同约定，每逾期一日按照月托管费的千分之一支付滞纳金，鉴于该标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算，则滞纳金以31143.5元为基数，按日万分之五的标准，自2020年5月10日起计至款项付清之日止。虽然被告无正当理由不履行合同已构成违约，但原告诉请被告赔偿软装费用124709元，并无合同依据，且该项费用并不属于被告违约所致的损失，原告通过另行出租实际上获得软装的利益，故对原告该项主张，本院不予支持。另外，原告还诉请被告支付解除合同违约金，该主张有事实依据，本院予以支持，被告抗辩称合同约定违约金标准过高，本院予以认可，并酌情以六个月租金计得违约金为100104元（16684元/月×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市禧**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪莉红拖欠的2020年1月21日至2020年3月24日托管费用人民币31143.5元；二、被告深圳市禧**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪莉红逾期交纳托管费用滞纳金（该滞纳金应以人民币31143.5元为基数，按日万分之五的标准，自2020年5月10日起，计至款项付清之日止）；三、被告深圳市禧**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪莉红延期交房违约金人民币20056.5元；四、被告深圳市禧**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪莉红解除合同违约金人民币100104元；五、驳回原告汪莉红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7424元，由原告汪莉红负担人民币6384元，由被告深圳市禧**置业有限公司负担人民币1040元。保全费人民币5000元，由原告汪莉红负担人民币4300元，由被告深圳市禧**置业有限公司负担人民币700元。原告汪莉红已预交的人民币1740元，由本院予以退回，被告深圳市禧**置业有限公司应于本判决生效之日起向本院缴纳案件受理费人民币1040元，保全费700元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何小哲二〇二〇年六月十日书记员  胡 萍