广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1861号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：何君玲，女，系原告的员工，联系地址。被告：冯恩华，男，1976年7月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告冯恩华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人何君玲到庭参加诉讼。被告冯恩华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的JF20180903TH0001号《住房租赁合同》;2、判令被告退还原告己支付的剩余期限的租金共计人民币296645.77元，剩余期限租金以每日租金人民币91.84元，从起诉之日2020年3月4日起计至2029年1月6日；3、判令被告向原告赔偿损失人民币32334.39元，损失赔偿以剩余期限的租金为基数，按每日万分之二的标准，从房屋租赁起始日计至起诉之日止；4、判令被告向原告支付违约金人民币59329.15元，违约金按剩余期限的租金的20%计算。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月3日，原告与被告签署JF20180903TH0001号《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广东省广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502的房屋。租赁期限为2018年9月6日至2029年1月6日，总租金为人民币346699元。合同约定，被告应如实、完整地告知原告涉案房屋租赁关系的详细情况，并保证提供的一切文件、资料及信息均系真实、完整、合法、有效，无任何隐瞒。在租赁期限内，原告排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利，被告不得干涉妨碍原告对房屋的使用，且被告应保证租赁期限内原告不受任何第三方的干扰和影响。在租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意，且处分行为不得影响原告的租赁权。否则原告有权解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金、支付违约金并赔偿原告损失。原告分别于2018年9月12日和2018年12月24日通过银行转账的方式向被告指定账户合计支付了租赁期限内所有的租金。但被告在租赁期限内未经原告书面同意，于2019年2月16日与第三人（房屋买受人曾建新）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司签订《房屋买卖合同》。被告向原告提供虚假租赁关系，捏造房屋带租约（即原被告签署租赁合同前，已出租）的事实，要求原告与被告安排的第三人（冒充租客张金航）签订JFFS20180906LW001号《房屋租赁合同》，将原出租人由被告转为原告。原告于2019年12月26日查册发现涉案房屋因被告自身债务的原因己被司法查封，在中国执行信息公开网上显示被告被列为被执行人，未执行标的达人民币3008228元，涉案房屋的抵押权人申请查封涉案房屋（见证据九），原告继续履行该合同将存在极大风险。被告在租赁期间未经原告同意欲私自处分涉案房屋，并向原告捏造虚假租约信息据不交付涉案房屋予原告，债务纠纷使涉案房屋被查封，影响原告的正常经营管理，给原告造成严重的损失，故提起本案起诉。被告冯恩华未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2018年9月3日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：JF20180903TH0001），约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作住宅用途使用，房屋建筑面积94.67平方米；房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签订本合同时，已将房屋出租予第三方（以下称“原租客”），并订立相关租赁合同（即“现存租约”）。现存租约于2018年6月12到期，甲方须提供现存租约的复印件及最近三个月租金缴付银行流水。至迟在房屋交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就房屋的再出租另行签订新租约，由原租客向乙方支付租金及履行其他合同义务，如新租约未能签订或原租客未按新租约的约定按期足额向乙方支付首期租金、押金及其他费用的，则本合同不生效，乙方无需向甲方支付任何款项。房屋现为已抵押状态。租赁期限124个月，自2018年9月6日至2029年1月6日，甲方应在2018年9月14日前将房屋交付乙方，免租期4个月，自2018年9月14日至2018年9月6日，免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋而产生的费用。本合同租金总额为346699元，除此之外乙方无需另行向甲方支付任何费用。押金为租金总额的2%即6933.98元，由乙方从应付甲方的租金中直接扣除。甲乙双方同意在合同依法成立生效、甲方交付的房屋符合乙方的验收标准，双方完成房屋交付，甲方已按照《客户资料齐全通知》的要求向乙方移交全部资料等条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额的100%，即346699元。租赁期限内，因使用房屋所产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费等由乙方承担。租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同的约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同。乙方自房屋交付之日享有租赁权，即乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利；甲方同意乙方在租赁期限内有权将房屋的部分或者全部再出租（即对房屋进行分租或转租），或以其他方式对房屋进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的房屋签署相应的租赁合同，及办理房屋再出租的相关手续，而无需另行征得甲方同意或通知甲方。本合同约定之租赁期届满后，乙方对该物业在同等条件下有优先承租权。本合同约定的租赁期限内，若甲方欲对房屋进行转让，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则甲方保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意（详见附件1《房屋抵押声明》），并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响乙方依照本合同约定享有及行使租赁权及对房屋进行正常经营管理，不影响本合同的履行。无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。甲方违反本合同约定的，乙方有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿乙方因此而遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、乙方为房屋装修改造所投入的全额费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金、损害赔偿等，以及律师费、诉讼费等乙方为实现权利而产生的费用），此外，甲方还应按照以下约定承担相应在的民事责任：甲方违反其所作的有关房屋抵押声明、甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金＝本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数*日租金标准；日租金标准＝租金总额/租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金*房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数*0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任；等等。上述合同签订后，原告于2018年9月12日向被告转账支付租金共计339765.02元，于2018年12月24日向被告转账退还押金6933.98元。原与被告存在租赁合同关系的承租人张金航与原告就案涉房屋签订租赁合同，租金为每月4000元。租赁期限是2018年9月6日至2019年6月11日。2019年12月24日，被告以收回案涉房屋自住为由向原告申请解除案涉《房屋租赁合同》，原告于2020年1月9日向被告回函同意解除合同，并要求被告按《房屋租赁合同》的约定退还剩余期限的房屋资产收益款320992.2元、资金占用费、违约金64198.44元、补偿其它损失等共计403396.2元和要求被告办理相关手续。原告复函邮寄地址为涉案房屋地址，由被告本人于2020年1月10日签收。庭审中，原告述称：案外人张金航是被告的原租户，其与原告签订租赁合同后只交租到2018年12月，之后就无法联系了。原告于是联系被告，被告称要与原告解约，但是一直拖延办理手续，直到2019年12月才正式申请解除合同。2020年1月原告的复函是由被告本人在案涉房屋地址签收的，可以证明案涉房屋由被告本人实际控制，原告无法进入和使用案涉房屋，也没有钥匙可以进入。另查，案涉广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房，建筑面积94.6661平方米，由被告单独所有，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，权利登记日期为2011年2月23日，债权数额620000元；二次抵押权人为梁少群，登记日期为2018年8月13日，债权数额2600000元。截止2019年12月26日，案涉房屋的不动产登记查册表上显示房屋有如下查封信息：2019年12月13日由广州市中级人民法院查封该业。本案起诉状于2020年5月10日公告送达给被告。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《住房租赁合同》的诉请。根据原告的举证，被告曾于2019年12月24日向原告申请解除合同，原告于2020年1月9日对此作出同意解除的复函，并于2020年1月10日送达给被告，故本院确认案涉《住房租赁合同》于2020年1月10日解除。关于原告主张被告退还剩余期限租金及赔偿损失和支付违约金的诉请。依据涉案《住房租赁合同》的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。依据上述合同约定及租赁期限、合同解除时间，被告应向原告退还2020年1月10日至2029年1月6日的租金，但原告主张从立案之日起计算，属于当事人自行处分其合法权利，没有违反法律规定，本院依法予以准。故被告应向原告返还的租金为2020年3月4日至2029年1月6日的租金，租金标准可按346699元÷3775天=91.84元/天计算，经核算，原告主张的296645.77元没有超过按该标准计算的金额，本院依法予以支持。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告赔偿损失和支付违约金，本院依法予以支持。由于合同中约定的赔偿损失计算方式实为原告向被告预付的剩余租期租金的利息，合同约定按剩余租期租金每日万分之二的标准计算相对合理。经核算，原告主张的损失额32334.39元没有超过按合同约定计算的赔偿损失额，本院依法予以支持。至于原告主张的违约金59329.15元，符合合同的约定，且违约金与上述赔偿损失属于不同性质的款项，本院依法予以支持。被告冯恩华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告冯恩华于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告冯恩华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还自2020年3月4日至2029年1月6日的租金296645.77元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告冯恩华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司赔偿损失32334.39元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告冯恩华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金59329.15元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3562元，由被告冯恩华负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年六月三十日书记员  李 婷胡晓琴