长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初1007号 原告（反诉被告）：长春中海物业管理有限公司，住所地：长春市净月开发区卫星路商住区临河街**。 法定代表人：李晓华，系该公司总经理。 委托代理人：王雪松，系该公司员工。 委托代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周也，男，汉族，1978年6月23日出生,住长春市朝阳区。 委托代理人：马宗利，吉林阳光博舟律师事务所律师。 原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业公司”）诉被告周也租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春中海物业管理有限公司的委托代理人王雪松、吴玲，被告周也的委托代理人马宗利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原被告于2016年8月16日签订《水岸馨都一楼二楼部分房屋使用协议》，约定原告将中海水岸馨都管理处一楼二楼的部分房间出租给被告从事合法经营，其中一楼东侧217.8㎡，二楼东侧112.2㎡，总面积为330㎡。协议期限五年，自2016年10月15日开始计费，每年租金为110000元，每年费用被告需在8月15日前一次性以转账形式向原告支付。另我单位以我单位关联公司中海物业管理有限公司长春分公司以信息服务协议名义另行要求被告支付租金每年11万元。双方明确该11万元为案涉房屋租金，后双方诉讼已经长春市中级人民法院确认该笔费用实际应为原告应收租金。按照协议约定，被告应于2017年8月15日前支付2017年10月15日-2018年10月14日期间的费用，但被告并未按时支付。至诉讼之日，被告共拖欠房屋租金311666.67元（一年租金共计220000元）。另外根据协议约定，被告如不按协议规定时间和金额交付使用费等，原告有权解除协议，且不返还保证金。被告共缴纳给原告保证金60000元。综上所述，请求法院判令被告支付原告房屋租金311666.67元，原告没收保证金60000元，并解除房屋使用协议。原告诉至本院，请求判令:1、被告支付原告房屋租金311666.67元，暂计至2019年3月14日，以合同实际解除日期为准；2、原告解除与被告的房屋使用协议，没收保证金60000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）周也辩称：1、出租人长春中海物业，作为房屋的权利人，应当保证租赁物适租。因不可归责于承租人周也的事由，致使租赁房屋不适租，协议不能正常履行，长春中海物业无权要求周也支付租金，其请求没有合同依据、法律依据。相反，其应当按照《房屋使用协议》酌情返还周也所付费用；2、长春中海物业请求解除协议，前提是其有权出租，且租赁协议合法有效；3、长春中海物业主张没收保证金必须证明其有权出租，租赁物在首次交费期间适租，即2016年11月15日至2017年11月14日间，否则无权收取租赁费，更无权没收保证金；4、再退一步讲，长春中海物业无权就扩大的损失主张权利；5、出租人长春中海物业与案外人中海物业长春分公司的行为以侵害了全体业主的所有权及受益权，无法排除其双方利用职务之便非法侵占公司财产。 被告（反诉原告）周也反诉请求：1、依法解除双方所签订的《水岸馨都一楼二楼部分房屋使用协议》；2、判令因被反诉人违约导致解除合同，赔偿剩余租期内装饰装修残值损失180万元，兑店费用15万元，返还因被反诉人的原因导致协议不能正常履行，返还反诉人所付租赁费5万元，合计200万元；3、反诉费、鉴定费由被反诉人承担。事实和理由：租赁房屋不适租，中海物业公司不履行维修义务是造成周也损失的直接原因。周也租赁房屋后，2017年就多次发生漏水，有屋面原因，也有墙体下沉漏水原因，整个房屋电力系统不敢使用，至2017年8月，周也关门歇业。中海物业公司不返还已付租金，不履行维修义务，致使损失不断扩大，双方多次查找原因，终因中海物业公司无能力修缮而告终，周也多次找其进行维修，其皆无回复，于2018年1月4日，以EMS发函，请求其履行维修义务。中海物业公司隐瞒出租房屋的性质，造成了周也损失兑店费用15万元。周也在租赁房屋时，该房屋用于经营饭店，使得周也相信该房屋为经营用房，但在办理工商登记时，才知道该房屋为物业用房，工商部门不予办理相应的执照，中海物业公司隐瞒真相，给周也造成兑店损失15万元。 原告（反诉被告）中海物业公司辩称：原告同意解除双方的房屋使用协议，但解除原因为反诉原告违约在先，对于原告提出的损失赔偿双方在签订的房屋使用协议中有约定房屋维修维护由反诉原告承担，且双方签订了补充协议，约定了由反诉原告对二楼卫生间部位进行维修，且承担维修后可能造成的一切后果，上述两份协议约定内容不违反法律规定，协议有效，因此反诉原告所述造成损失与反诉被告无关。综上，请求法庭驳回反诉原告诉讼请求。 经审理查明：中海物业公司与周也于2016年8月16日签订了《水岸馨都一楼二楼部分房屋使用协议》，约定周也承租由长春中海物业管理有限公司管理的中海水岸馨都管理处一楼二楼的部分房间共计约330平方米，协议期为五年，自2016年8月15日至2016年10月14日为装修期，自2016年10月15日至2021年10月14日为计费期，五年协议总价款为550000元，每年租金为110000元，双方签订协议时，原告一次性支付当年费用，以后每年费用需要在8月15日前一次性以转账方式支付，协议签订时周也交纳保证金6万元。合同第六条第1款约定，由中海物业公司对周也使用的房屋、设施、设备等资产享有所有权，并享有监督权；第6款约定，如因中海物业公司原告导致协议不能正常履行，中海物业公司将酌情返还周也所付费用。第七条第9款约定由周也负责房屋、设备设施的维护、维修等事宜。 2016年11月3日，原被告双方签订《水岸馨都一楼二楼部分房屋使用协议》补充协议，内容为由周也负责水岸馨都二楼卫生间及淋浴间防水维修工程，方式为包工包料和其它费用，保修期为5年，履行期内，卫生间、淋浴间地面及内墙出现漏水，由周也进行处理和出资维修，如造成其他损失由周也负责赔偿，中海物业公司将房屋租期延长1个月。 另查明，本院（2018）吉0194民初812号民事判决书认定：周也与案外人中海物业长春分公司签订了《信息平台合作协议》，约定中海物业长春分公司在网络资讯平台上为周也提供相关宣传服务，协议期限为五年，自2016年8月15日至2016年10月14日为前期准备期，自2016年10月15日至2021年10月14日为计费期，协议总价款为550000元，每年价款为110000元，双方签订协议时，周也一次性支付当年费用，协议签订后，周也通过上海浦东发展银行向中海物业长春分公司账户转款110000元。长春市中级人民法院(2019)吉01民终51号民事判决书认定该《信息平台合作协议》无效，其中表述：“由于信息平台合作协议中约定的宣传服务费实际为租金的一部分”并判决案外人中海物业管理有限公司长春分公司立即返还周也110000元。 另查明，2018年11月6日吉林省长春春信公证处作出（2018）吉长春信证内民字第2302号公证书，于2018年11月5日对涉案房屋内部进行拍照、摄像内容进行了公证。经周也申请，本院委托吉林省首信资产评估有限公司对涉案房屋室内外装修、增添设备、设施、器具等市场价值进行了评估，装饰装修改造工程评估价值为125.07万元，增添设备、设施、器具等物品价值45.76万元。 另查明，涉案房屋为物业服务用房，经询问长春中海物业公司，无产权登记，无建设工程规划许可证。 以上事实有原告提交的租赁协议、补充协议、公证书、评估报告、照片及音视频以及原、被告当庭陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋为物业服务用房，未取得建设工程规划许可证，故中海物业公司与周也签订的《租赁合同》因违反了法律、法规的强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。周也向中海物业公司交纳押金60000元应予以返还。关于中海物业公司诉请给付租金请求，长春市中级人民法院(2019)吉01民终51号民事判决书认定周也与中海物业公司长春分公司《信息平台合作协议》无效，但认定“由于信息平台合作协议中约定的宣传服务费实际为租金的一部分”可以认定双方租赁合同年租金为22万元。交纳至2017年10月15日，因在此期间该房屋一直由周也使用，因此周也应按租金标准支付此期间的占有使用费，扣除已交纳11万元，还应给付11万元。因房屋2017年8、9月份开始大面积漏水，已无法正常使用，饭店也未正常营业，故对于中海物业公司请求给付租金请求部分不予支持。 关于装修费损失，周也与中海物业公司签订合同时，约定了装修时间，该约定表明，周也在租赁涉案房屋需要进行装修，经评估鉴定装修价值为125.07万元，故对于周也要求中海物业公司承担装修费损失请求予以支持，对于兑店费用15万元，与本案不属同一法律纠纷，周也应另寻途径解决。对于增添设备、设施、器具等物品虽然评估价值为45.76万元。但该类物品并非附着于案涉房屋，由周也自行处置。本次周也垫付鉴定费用80000元，按评估价值双方分担，由中海物业公司承担58640元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司与被告（反诉原告）周也签订的《水岸馨都一楼二楼部分房屋使用协议》无效； 二、被告（反诉原告）周也于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司房屋占用使用费110000元； 三、原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）周也押金60000元； 四、原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周也装修费损失1250700元； 五、原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周也评估鉴定费58640元； 五、驳回原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司与被告（反诉原告）周也其他诉讼请求。 本案受理费5975元，反诉费11400元，由被告（反诉原告）周也负担5967元，原告（反诉被告）长春中海物业管理有限公司负担11408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  高 强 人民陪审员  李慧杰 人民陪审员  高秀娟 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  董 月