广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异5号 案外人：龚永，女，汉族，1980年1月11日出生，住贵州省余庆县。 委托代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。 申请执行人：杨联文，男，1975年4月20日出生，香港特别行政区居民。 委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。 委托代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。 被执行人：欧阳志坚，男，汉族，1964年2月17日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：欧阳建锋，男，汉族，1988年8月25日出生，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。 委托代理人：刘转英，广东一杰律师事务所律师。 本院在执行申请执行人杨联文与被执行人欧阳志坚、欧阳建锋民间借贷纠纷仲裁一案中，案外人龚永于2020年1月6日对本院执行被执行人名下欧阳志坚、欧阳建锋位于广东省佛山市顺德区均安镇***2号房产（产权证号：****、****，以下简称2号房产）中一楼右侧260平方米场地（原****，以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月27日举行了听证。案外人龚永及其委托代理人田海波、申请执行人杨联文的委托代理人黄俊科到庭参加了听证，被执行人欧阳志坚、欧阳建锋均未参加听证。本案现已审查终结。 案外人龚永向本院提出异议，请求：继续履行租赁合同，阻止向买受人佛山市乐丰物业管理有限公司（以下简称乐丰公司）交付涉案房产。 事实与理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”2018年4月1日，龚永已经与涉案房产的所有人欧阳志坚签订了《场地承包经营合同》，该合同本质就是一份租赁合同，毫无疑问是合法有效的，因合同是在涉案房产被法院执行和查封之前成立的。龚永向涉案房产投入了巨额的资金384650元进行装修，产生了一定的附加值，因此，本案符合上述法律规定的情形。请法院能够查明案件事实，支持龚永的异议请求，暂时不移交涉案房产给受让人。 申请执行人杨联文辩称，杨联文是2号房产的抵押权人，其是依法实现担保物权。在执行过程中，乐丰公司依法竞得2号房产后，法院已移交该房产，龚永所提出的异议应当向乐丰公司主张，乐丰公司与龚永之间的关系与杨联文无关，龚永所提出的异议请求杨联文无处理的责任，也没有处理的权利。因此，龚永对杨联文提出的执行异议属于主体错误。 被执行人欧阳志坚、欧阳建锋未作答辩。 案外人龚永向本院提交如下证据： 1.《场地承包经营合同》1份，拟证明龚永与涉案房产的所有人欧阳志坚于2018年4月1日签订了《场地承包经营合同》，租期是60个月，双方在法院查封并执行涉案房产之前就已经形成了租赁关系，该租赁关系应当受到法律保护； 2.《假日养生理疗馆场地装修工程费用明细表》、《养生理疗馆装修*购买材料*设备*工程付款细数》、中国农业银行超级柜台客户回执、中国农业银行个人明细对账单、《装饰工程费结算书》各1份及微信转账记录截图18页共71单，拟证明龚永确实已经履行了租赁合同，并为此支付了384650元装修涉案房产； 3.房屋装修照片13份，拟证明涉案房产目前的状况，实际上还是由龚永继续经营； 4.《情况说明》1份，该证据是由当时为涉案房产进行装修的一个承包人石成彬出具，拟证明确实由龚永提供资金对涉案房产进行装修。 申请执行人杨联文及被执行人欧阳志坚、欧阳建锋均未提交证据。 本院经审查查明：申请人杨联文与第一被申请人欧阳志坚、第二被申请人欧阳建锋民间借贷纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2018年9月7日作出（2018）穗仲中案字第22676号裁决书，裁决：（一）欧阳志坚、欧阳建锋偿还杨联文借款本金3300万元及相应利息；（二）杨联文对欧阳志坚、欧阳建锋提供的抵押物2号房产[不动产登记证明号为粤（2017）顺德区不动产证明第1317064003-1号]、佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会三华新村27号[不动产登记证明号为粤（2017）顺德区不动产证明第1317064003-2号]拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；（三）欧阳志坚、欧阳建锋补偿杨联文律师费524400元；（四）本案仲裁费253982元，由欧阳志坚、欧阳建锋承担。该裁决书于2018年9月11日发生法律效力。因欧阳志坚、欧阳建锋未履行生效法律文书确定义务，杨联文向本院申请强制执行，本院于2018年10月9日立案，案号为（2018）粤06执1250号。 在执行过程中，本院于2018年10月15日查封了2号房产，查封期限为三年。2019年3月4日，本院作出（2018）粤06执1250号公告，内容如下：本院决定评估、拍卖包括2号房产在内的财产。如处理上述财产涉及你（你单位）权益的，应于本公告发布之日起七日内提出。逾期，本院将依法处理上述财产。该公告于2019年3月26日张贴于2号房产。后本院摇珠选定深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策公司）为评估机构，对包括2号房产在内的财产进行估价。2019年6月27日，国策公司出具深国策估字FFS[2019]060019SF号《房地产估价报告》，其中2号房产在价值时点2019年3月26日的市场价值为51068500元。2019年11月5日10时0分到2019年11月6日10时0分（延时的除外）本院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖欧阳志坚、欧阳建锋所有的2号房产，买受人乐丰公司于2019年11月6日以28598360元的最高出价竞得2号房产。2019年11月15日，乐丰公司将竞买成交款28598360元汇入本院执行款账户。在执行期间，欧阳建锋向广东省中山市中级人民法院申请撤销（2018）穗仲中案字第22676号裁决书，该院于2019年9月30日立案。经审查，广东省中山市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）粤20民特243号民事裁定书，驳回欧阳建锋的申请。该裁定书于2019年12月2日生效后，本院于2019年12月10日作出（2018）粤06执1250号之二执行裁定书，裁定：一、解除对欧阳志坚、欧阳建锋共同共有的2号房产的查封；二、2号房产及相应的其他权利归乐丰公司所有，上述财产权自本裁定书送达乐丰公司时起转移；三、作废欧阳志坚、欧阳建锋共同共有的2号房产的原产权证，注销他项权证；四、乐丰公司（统一社会信用代码****）可持本裁定书到房地产登记管理机构办理产权变更登记手续。该裁定书及相应的协助执行通知书本院于2019年12月13日送达佛山市自然资源局顺德分局，另于12月19日将裁定书送达乐丰公司。2019年12月底，本院从上述拍卖款中支付国策公司评估费51360元，并退付杨联文28512309.65元。现该拍卖款尚余34690.35元未作处置。2020年1月3日，本院将2号房产交付乐丰公司。案外人龚永于2019年11月11日向本院提交了《执行异议申请书》，提出本案异议。 另查明，2号房产由欧阳志坚、欧阳建锋共同共有，属于本案所涉债务的抵押物，于2017年11月27日办理抵押登记，抵押权人为杨联文，不动产登记证明号为****。 再查明，龚永向本院提交了甲方欧阳志坚与乙方龚永于2018年4月1日签订的《场地承包经营合同》一份，约定：甲方将涉案房产交给乙方出资装修，并拥有该店场地5年使用权，原则经营规定的沐足、按摩、理疗、艾炙等休闲养生服务项目；乙方负责出资金装修改造更新场地的设备，自主经营、自付盈亏，签约人有独立自主管理权，店铺收支账在乙方账户上由乙方自主操作使用开支，但甲方对每月交费和应发工资有知情监督权；租用期限合约期为60个月（开始营业日计），由2018年5月1日起到2023年4月30日合同期满止，店内设施归甲方所有；甲方每月1号收取乙方上月的水电杂费，经营期间属行业政府规定的费用乙方承担，装修后现况的设施用品用具乙方使用，损坏自行维修，日常用品用具的维护按约定做法；前三年所有收益归乙方分摊装修改造费用，后二年利润的30%或保底4500元归甲方作租金；店铺内设定签约人龚永为负责人和责任代表，负责对口甲方，日常经营活动受政府部门条例约束，一经违反产生违规处罚由经营者自负。 本院认为，本案的争议焦点为涉案房产应否带租约交付买受人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据上述法律规定，就抵押物成立的租赁关系不得对抗登记在先的抵押权，对买受人不具有约束力。本案中，涉案房产于2017年11月27日办理抵押登记，而龚永主张其与欧阳志坚基于《场地承包经营合同》所成立的租赁关系是于2018年4月1日发生，明显后于登记在先的抵押权，因此，龚永所主张的租赁关系即使成立亦不能对抗法院的强制执行，对涉案房产的受让人乐丰公司不具有约束力。龚永据此请求继续履行租赁合同，阻止向买受人乐丰公司交付涉案房产无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，龚永的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人龚永的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年六月九日 法官助理伍倩桃   书记员林晓波