广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初431号 原告：徐幹，女，1961年12月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：廖海珊，广西广合律师事务所律师。 被告：罗秀清，女，1947年4月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：张擎（被告儿子），男，1975年11月23日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告徐幹与被告罗秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐幹及其委托诉讼代理人廖海珊，被告罗秀清的委托诉讼代理人张擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐幹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房产转让协议书》；2.判令被告支付原告违约金人民币9.2万元（违约金计算：合同总金额的20%，即46万元×20%）；3.判令被告在判决生效十日内返还原告涉及案涉房屋的所有材料（见附件一）；4.判令被告支付原告房屋占用费人民币6.25万元（自2018年1月16日起至2020年2月15日按每月2500元计算，后续费用计算至搬出之日止）；5.判令被告在判决生效十日内搬出案涉房屋；6.判令被告支付房屋恢复原状费用人民币5万元。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：上述费用在被告已支付的款项内进行扣除，不足部分由被告继续支付。事实和理由：2018年1月13日，原、被告签订《房产转让协议书》，约定原告将位于梧州市长洲区的案涉房屋（以下简称案涉房屋）以人民币46万元出售给被告，因被告自称有拆迁款准备到账，原告同意购房款分四期支付，分别于合同签订后3日内支付15万元，2018年12月30日前支付5万元，2019年12月30日支付23万元，办理过户手续当日支付余款3万元。原告依据合同约定在2018年1月15日将房屋钥匙、房屋相关资料原件（附件一）交付给被告（被告儿子张擎于2019年4月16日补写材料清单），此后被告未经原告同意私自装修、入住。被告于2018年1月15日支付首期款15万元后，未按合同约定按时支付余下购房款，经原告多次催促及向被告儿子张擎提出付款，否则要求解除合同，但被告均找借口推脱、迟延。根据《房产转让协议书》第九条，未能在约定时间支付约定的购房款逾期超过三个月时，原告有权单方解除本合同，被告应承担全部购房款20‰的违约金。 综上，被告的行为已经构成违约，导致双方签订的合同无法继续履行，给原告造成极大的经济损失及心理伤害，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告罗秀清辩称，一、根据原、被告双方订立的《房产转让协议书》第一条第3项约定内容，明显反映出原告违背了诚实信用原则，说明原告在合同签订之初，就利用被告的处境，有乘人之危之嫌。二、原告“请求判令解除原、被告签订的《房产转让协议书》”的诉讼请求没有法律、行政法规、地方性法规、规范性文件的规定。根据相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订合同是买卖双方的真实意思表示，不存在重大误解、胁迫等情形。无论是合同的签订过程或签订内容都没有违背《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。三、原告请求被告支付违约金9.2万元有捏造事实敲诈的嫌疑。原、被告在合同的第一条第3点约定案涉房屋的抵押情况为未抵押，但原告没有告知被告案涉房屋当时已存在抵押贷款，故原告已存在违约。四、签订《房屋转让协议书》后，原告多次违反双方确认的合约条款，其中包括：合同第一条第3项该房屋的抵押情况为未抵押；合同第二条甲方对产权的承诺，甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，一概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关；合同第三条付款方式C款：除首期款乙方需现金支付外，余款可按实际情况由乙方向相关合法的金融机构申请贷款支付给甲方。甲方需无条件配合乙方办理相关手续。甲方在收款时应向乙方出具收据。 综上，被告请求法院依法确认该合同有效，按合同约定的相关事项继续履行，要求原告继续履行合同义务，不同意原告诉请的费用，本案所产生的费用应由原告承担。 经审理查明，被告因房屋拆迁需购买新房，2018年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房产转让协议书》，主要约定：一、本合同所出售房屋坐落在梧州市长洲区，房屋性质为商品房，建筑面积为117.78平方米，实际使用面积97.4平方米。房屋的抵押情况为未抵押，房屋现有装修及其他配套物品、设备情况：毛坯；二、甲方对产权的承诺：甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷。除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项等，甲方均在出售该房屋前办妥，出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；三、转让价格和付款方式：1.房屋转让价格为46万元;2.本合同签订后3日内，乙方向甲方支付首期款15万元；3.该房屋目前因房产证未能办理（双方已知悉）导致未能过户到乙方名下，现双方经协商后确认自交房后到2018年12月30日，乙方向甲方继续支付5万元；4.如该房屋房产证在2019年12月30日都未能办理，导致未能过户到乙方名下时，经双方协商确认自交房后到2019年12月30日，乙方需向甲方继续支付23万元；ａ.办理过户手续当天乙方交付甲方成交总价余款3万元；ｂ.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用；ｃ.除首期款乙方需现金支付外，余款可按实际情况由乙方向相关合法的金融机构申请贷款支付给甲方；四、房屋交付：甲方应于本合同生效之日起三日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，同时应移交有关房产的全部资料；五、房屋过户：房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；六、在办理此房屋产权证、土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证、土地证产权办理到乙方名下，所需一切费用，由乙方承担；七、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷费用亦由甲方承担；八、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，甲方应在2018年元月15日将该房产交付乙方；九、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20‰的违约金。 《房产转让协议书》签订后，被告于2018年1月15日向原告支付15万购房款，原告将案涉房屋的钥匙及相关材料交给被告，被告于同年9月、10月对案涉房屋进行装修，后入住至今。2018年12月30日，被告未能按约定向原告支付5万元购房款，遂每月向原告支付500元利息至2019年12月30日。2019年12月31日原告向被告追索剩余购房款，要求被告打印征信记录、银行交易流水向中介公司办理贷款以支付购房款，被告担心交易安全要求原告提供中介公司的联系方式，而原告未向被告提供，被告未办理贷款手续亦未支付剩余购房款。此后原告向被告发送微信信息，要求被告支付剩余购房款后并愿意配合其办理房屋过户手续，但被告仍未付款。在诉讼过程中，被告表明无法一次性支付余下购房款，提出先支付10万元后，原告将案涉房屋过户到被告名下，被告提取公积金11万元以支付购房款，剩余部分购房款通过向中介公司贷款支付，但原告不同意上述方案，双方对剩余购房款、案涉房屋过户事宜多次协商无果，原告遂向本院起诉成讼。 另被告于2018年3月-4月期间得到房屋拆迁补偿款。2019年4月16日被告儿子张擎向原告出具一张清单，确认收到原告交付的商品房定购协议、管道燃气供用气合同、燃气管道工程款发票联、预收购房款发票联、住宅专项维修基金、契税缴款书、预收购房款发票联、住宅专项维修资金缴交表、住宅质量保证书、收楼交接书，后被告将契税缴款书、预收购房款发票联交给售楼工作人员用于办理案涉房屋的不动产权证。原告于2019年11月27日取得案涉房屋的不动产权证，该房屋系原告单独所有。 上述事实，有原告提供的《房产转让协议书》、资料清单、微信聊天截图，被告提供的聊天记录及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。 关于原、被告双方签订的《房产转让协议书》应否解除的问题？本案中被告向原告购买案涉房屋，按协议约定支付购房款是被告的主要义务，在原告已履行交付房屋义务的情况下，被告应按合同的约定分四期向原告支付购房款，而被告仅向原告支付购房款15万元，第二期购房款应于2018年12月30日支付而没有支付，仅是每月支付5万元的利息500元至2019年12月30日，原告取得案涉房屋的不动产权证后，要求被告在办理房屋过户手续前支付余下房款31万元，但被告无法支付，且在庭审中表明无法一次性支付31万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《房产转让协议书》约定“乙方未能在约定时间内支付约定的购房款逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20‰的违约金”，现原告请求解除双方签订的《房产转让协议书》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据该条约定，被告还应向原告支付全部购房款20%的违约金9200元。原告主张《房产转让协议书》是被告提供的格式合同版本，协议第九条约定原告违约导致合同解除时，违约金是合同总价款的20%，而被告违约导致合同解除时，违约金是合同总价款的20‰，该协议的违约责任是不对等的，因此请求本院予以调整被告违约导致合同解除时的违约金为合同总价款的20%。原告作为完全民事行为能力人，应当在对协议条款充分理解后才签订协议，其对签名可能导致的法律后果应具有预见性，其请求对被告应付的违约金进行调整，本院不予支持。被告认为原告在履行合同的过程中存在违约，其出售的房屋存在抵押，但原告已经按合同约定向被告交付了房屋，且在房屋具备办理过户手续条件的情况下，已经解除了房屋的抵押状态，故本院对被告抗辩原告存在违约的意见不予采纳。 《房产转让协议书》解除后原告应向被告返还已收取的购房款15万元。被告儿子张擎于2019年4月16日向原告出具一份清单，确认收到原告交付的案涉房屋相关材料，其中契税缴款书、预收购房款发票联已交给售楼工作人员用于办理案涉房屋的不动产权证。《房产转让协议书》解除后，被告没有依据继续持有上述材料，现原告请求被告返还清单载明材料，本院予以支持。因契税缴款书、预收购房款发票联已用于办理不动产权证，不存在返还，故被告应向原告返还除该两项外的清单载明的材料。 《房产转让协议书》解除后，被告已丧失占有案涉房屋的基础，原告作为案涉房屋的所有权人，有权要求被告返还案涉房屋，故原告请求被告在判决生效后十日内搬出案涉房屋，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告主张的房屋占用费相当于因被告违约致合同解除所造成的损失，但除赔偿损失外，原告还请求支付违约金，意味着被告的一次违约行为，需要承担双重的违约责任。原告同时主张赔偿损失与违约金无法律依据，且本院已经支持了违约金，故对原告诉请的房屋占用费本院不予支持。 《房产转让协议书》签订后，原告将案涉房屋的钥匙交给被告，被告于同年9月、10月对案涉房屋进行装修后入住至今，原告对此知情且未提出异议，原告现请求被告支付房屋恢复原状费用5万元，本院不予支持。本案因被告违约而导致合同解除，故本院对被告要求原告支付已付购房款的资金占用费的意见不予采纳。被告已经案涉房屋进行了装修，原告在房屋返还后实际享受了房屋的装修利益，由于这种装修利益是被告付出的，根据公平的原则，原告应给予被告适当的补偿，但由于被告就其装修的损失未能提供证据印证，故本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告徐幹、被告罗秀清签订的《房产转让协议书》； 二、被告罗秀清应向原告徐幹支付违约金人民币9200元； 三、被告罗秀清应于本判决生效后十日内向原告徐幹返还商品房定购协议、管道燃气供用气合同、燃气管道工程款发票联、预收购房款发票联、住宅专项维修基金、住宅专项维修资金缴交表、住宅质量保证书、收楼交接书； 四、被告罗秀清应于本判决生效后十日内搬出梧州市长洲区案涉房屋； 五、原告徐幹退还被告罗秀清购房款人民币15万元，抵减被告罗秀清应支付的违约金人民币9200元后，原告徐幹退还被告罗秀清人民币140800元； 六、驳回原告徐幹的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4368元，减半收取计2184元，由被告罗秀清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 莫超雄 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。