江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初98号原告：刘德发，男，1985年2月1日出生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘明斌，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖艳，江西公仁律师事务所律师。被告：联发集团赣州房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市章贡区云星中央星城**1901办公室，统一社会信用代码：91360700MA35JYCH9W。法定代表人：都业伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：华军，江西创兴律师事务所律师。原告刘德发与被告联发集团赣州房地产开发有限公司(以下简称“联发公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘明斌、赖艳，被告委托代理人隋海舰、华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德发向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金63533.4元（从2019年1月1日计算至2019年4月15日，共计105天，即1210160元×5?×105天=63533.4元）;2.判令被告立即拆除联发·君玺小区1-3#栋南、北侧建筑区划内绿地之间栅栏、院门，并移除栅栏两侧的树木；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的联发·君玺小区7号楼1402室，并于2017年6月20日与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定出卖人交付商品房逾期超过60天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；合同第二十二条约定该商品房所在建筑区划内的绿地属于业主共有。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款1210160元。《住宅设计规范》（GB50096-2011）5.8.7规定：户（套）门最小尺寸洞口宽度1米，洞口高度2米。《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.5.30规定：户门净宽度不应小于0.9米。因被告开发的住宅房屋户（套）门宽度不符合上述强制规范规定，赣州市章贡区消防救援大队向被告下发了整改通知，被告于2019年1月3日在小区内张贴《告知函》，承诺将在2019年4月15日前完成入户门的更换。随后，被告组织拆除了住宅房屋原入户门，后在2019年4月15日左右完成了入户门更换。根据《中国人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。被告通过在1-3#楼南、北侧建筑区划内绿地之间设置栅栏、院门，并在栅栏两侧种植树木方式，将属于业主共有的绿地进行分割改为1-3#栋一楼业主私家花园（院落）。被告的围档行为不符合规划设计以及相关法律法规，严重违反合同约定，侵害了包括原告在内的广大业主的合法权益。原告认为，被告未在合同约定期限内向原告交付符合国家强制性规定的住宅房屋和业主共有的配套绿地，属于严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条等相关规定，被告应当向原告支付相应违约金，并对业主共有的绿地采取拆除栅栏、院门、树木的补救措施。因被告拒绝承担相应违约责任，原告特向法院提起诉讼。被告联发公司辩称：1.被告开发的君玺小区在约定的交付期限内完成竣工验收，依法具有法定的交付条件；2.赣州市章贡区消防大队出具的责令限期改正通知书并非阻却房屋交付的法定文件；3.原告主张支付逾期交房违约金于法无据，若违约成立，双方约定的违约金过高，请法院予以调整；4.君玺小区的园林绿化施工完全符合规划设计要求。综上，被告在2018年12月31日前准备交付的房屋完全符合法律规定及合同约定的交付条件，小区的绿地也完全满足相关的要求，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月20日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告支付商品房价款1210644元，支付方式为商业贷款，用于向被告购买联发·君玺小区7号楼1402室商品房；商品房交付时应当同时具备《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、相关设施设备已符合交付使用条件，其中公共绿地达到交付使用标准以建设工程规划许可证为准，若公共绿地、绿化率未达到约定条件的，房屋交付后60天内完善所有设施达到规划要求；被告应当在2018年12月31日之前向原告交付商品房，被告若未按照约定时间将该商品房交付原告，逾期在60日之内自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价万分之三的违约金；被告若逾期交付房屋超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；该商品房所在建筑区划内的绿地归业主共有；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或依法向房屋所在地人民法院起诉。双方签订商品房买卖合同后，原告通过银行贷款方式向被告支付商品房价款1210160元。2018年11月26日，被告向联发·君玺小区业主作出房屋交付通知书（住宅），通知原告办理入伙手续。2018年11月30日，被告完成联发·君玺小区5-7#楼竣工验收备案。另查明，因被告开发的联发·君玺小区住宅房屋户（套）门宽度不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定，存在其他消防安全违法行为和火灾隐患，要求被告对涉案小区住宅房屋户门进行整改。赣州市章贡区消防救援大队于2019年1月1日向被告下发责令限期改正通知书，被告于2019年1月1日签收。2019年1月3日，被告在涉案小区范围内张贴告知函：1.公共绿地（洋房南门绿地）围栏隔离已拆除，其间的人行道路于2019年3月1日前完成施工;2.2019年4月15日前完成入户门更换，门的质量不低于现有门的质量，且净空满足90厘米。请不需要更换入户门的业主致电物管中心，否则视为同意更换不再另行通知等。被告于2019年4月10日完成了君玺小区入户门的更换，随后通知原告验收。2019年1月30日，被告经过第三方测绘涉案小区绿地率符合规划设计要求，赣州市园林局向被告作出建设工程附属绿化专项验收意见书，同意验收。上述事实，有庭审陈述及原告提交的原告身份证、被告营业执照、被告法定代表人身份证明、被告法定代表人身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、（2019）赣虔市证内字第1050号《公证书》、《告知函》、总平面规划图、照片、房屋竣工验收备案表、建设工程附属绿化专项验收意见书、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、房屋交付通知书、章公消限字（2019）第003号责令限期改正通知书等证据相互印证，足以认定。本院认为,原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定行使权利并履行义务。关于违约金的问题。虽然被告在约定的交房期限内取得了竣工验收手续，但涉案房屋的入户门未达到《中华人民共和国国家标准》GB50096-2011住宅设计规范，赣州市章贡区消防大队出具限期改正通知书，要求被告对涉案的入户门进行整改，被告进行整改后未在合同约定的期间向原告交付房屋，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。本案中，原告未提供证据证明逾期交房造成的实际损失，被告辩称原告主张的违约金过高，请法院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。本院决定对原、被告约定的违约金作出适当调整，将原、被告约定的“被告若逾期交付房屋超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”予以调整，调整为被告以原告支付的购房总价款为基数，按照日利率万分之一的标准向原告支付2019年1月1日至2019年4月10日（共计100天）期间的逾期交房违约金12101.60元。关于被告应否拆除南北侧建筑区划内绿地之间的栅栏、院门并移除栅栏两侧的树木的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定：建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：一、未经批准进行临时建设的；二、未按照批准内容进行临时建设的……，故原告该主张应当由相关行政主管部门处理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告联发集团赣州房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘德发支付逾期交房违约金12101.60元；二、驳回原告刘德发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1388元，由被告联发集团赣州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  罗美娥审 判 员  林万翔审 判 员  刘光华二〇二〇年六月二十日法官助理周昱天代理书记员  杜 沅