广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2982号 上诉人（原审原告）：韩柳芳，女，1985年9月25日出生，壮族，住南宁市青秀区。 上诉人（原审原告）：韦振锦，男，1984年2月21日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦佳炫，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙海，广西伟宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西华侨学校，住所地：南宁清川大道**。统一社会信用代码：1245000075372445XQ。 法定代表人：陈进超，校长。 委托诉讼代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。 上诉人韩柳芳、韦振锦因与被上诉人广西华侨学校房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩柳芳、韦振锦的委托诉讼代理人韦佳炫、张龙海，被上诉人广西华侨学校的委托诉讼代理人唐谦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韩柳芳、韦振锦上诉请求：撤销一审判决，判令广西华侨学校向韩柳芳、韦振锦支付逾期交房违约金121679.25元，以已交付房款579425元为基数，每日万分之五，按逾期天数420天计算；广西华侨学校承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定广西华侨学校在建房项目中不能获利与事实不符，根据双方购房合同的约定，广西华侨学校在项目建成后，享有外墙面的广告收益权、地下室停车位的出租出售权和**架空层的产权使用权和收益权。广西华侨学校针对不同购房者收取不同的价格，对于其本单位职工是3700—3800元每平米，而对韩柳芳、韦振锦收取的是4300元每平米。建房项目竣工后，广西华侨学校在该项目中有没有直接获利，应当经审计核算后才能认定，不能仅凭政策规定就认为其不能获利。二、一审判决适用法律错误。合同法对合同双方如何履行约定作了明确的规定，韩柳芳、韦振锦和广西华侨学校在合同中的权利义务约定明确，应按照合同履行。但一审判决在认定双方合同有效的情况下却以权利义务不对等为由认为广西华侨学校不应当履行违约责任，属于适用法律错误。 被上诉人广西华侨学校答辩称：一、涉案项目资金来源是职工自筹，我方仅负责组织协调管理工作，不能等同于一般商品房开发中的建设单位。根据规定，相关部门要对项目支出、收入进行监管、审计，我方作为建房单位不得从涉案项目中获利。实际上我方也没有获利，涉案项目占用我方教育用地，我方损失很大。外墙面广告管理权归甲方的约定是为了避免以后业主出现纠纷而约定由我方管理，并没有说收益归我方。地下室人防车位是不能出售的，出租收益要归入项目成本接受监管。架空层不计入公摊且相关部门和业主也同意架空层归我方使用视为对我方改造安置的补偿。广西危旧房改造管理制度规定在项目中不得有利润，若约定不符合该规定，相关部门在审计时也不会允许，约定未必生效。二、一审适用公平原则和权利义务对等原则并无不妥。我方付出较大牺牲，并没有得到对应的收益。业主逾期交款、清厢快速路修建导致项目规划设计变更等诸多逾期交房因素并非我方所能控制。涉案项目是专款专用，成本独立核算，若上诉人得到支持，支出的违约金也将作为项目成本分摊到其他购房人身上，损害其他购房者的利益，即不合理也显失公平。二审庭审时，华侨学校补充答辩：购房合同内的逾期交房违约金为印刷错误，应为万分之零点五。我方现购房统一价为4300元每平米，不存在针对不同购房者售房价格不一致的情况。在建房项目中有其他收益，也应依法归业主所有。一审判决正确，请求维持原判。 韩柳芳、韦振锦向一审法院起诉请求：一、判令广西华侨学校向韩柳芳、韦振锦支付逾期交房违约金121679.25元，以已交付房款579425元为基数，每日万分之五，按逾期天数420天计算；二、广西华侨学校承担诉讼费。 一审法院认定事实：韩柳芳、韦振锦通过广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室（以下简称“区直房改办”）发布的通知，获知广西华侨学校建设的危旧房改住房改住项目有剩余房源可以购买，并经区直房改办审查后，通过抽签获得购买资格。此后，区直房改办向韩柳芳、韦振锦发放了“广西区直单位危旧房改住房改造非还建住房准购证”（以下简称“准购证”），载明韩柳芳、韦振锦工作单位分别为广西物资集团有限责任公司、广西广运实业投资有限责任公司，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发［2009］16号）的相关规定，经审核，韩柳芳、韦振锦符合危旧房改住房改造非还建住房的准购条件，准许购买广西华侨学校位于南宁市危旧房改住房改造非还建住房一套。韩柳芳、韦振锦需凭此证在20个工作日内到广西华侨学校办理购房手续并签订购房协议；售房单位在20个工作日内将购房协议1份（原件）送区直房改办备案。2015年11月6日，韩柳芳、韦振锦（购房人）与广西华侨学校（建设单位）签订了《广西华侨学校危旧房改住房改造项目购房合同》一份，合同前言部分载明双方在公平、自愿原则上，经协商一致，就买卖危旧房改住房改造项目（非还建住房）的限价住房签订本合同。并约定韩柳芳、韦振锦购买的房屋位于南宁市，建筑面积134.75平方米，由韩柳芳、韦振锦持有区直房改办发放的准购证，按区直房改办审核确定的每平方米4300元计算购房款。合同第八条约定，广西华侨学校承诺在2016年9月1日前将经地质勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等共同验收合格，并已经在相关部门办各项竣工备案，领取《竣工验收备案表》等的住房交付韩柳芳、韦振锦使用。在交房时如韩柳芳、韦振锦未能办理完银行按揭手续或未付清应付房款的，交房日期顺延至原告办理完相关手续或付清应付房款后的第15日。如因广西华侨学校原因逾期交房，逾期不超过360日的，自合同第八条约定的最后交付期限的第30天起至实际交付之日止，广西华侨学校按每日向韩柳芳、韦振锦支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意变更合同外，广西华侨学校可据实予以延期交房：（1）遭遇不可抗力（不可抗力包括但不限于战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因）。（2）广西华侨学校将竣工资料、报告等提交政府有关部门并被接受后（以政府有关部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间除外。（3）其他非广西华侨学校所能控制的因素（包括但不限于交通管制、施工时间限制等政府行为及由于市供水、供电部门原因停水、停电），造成工期延误的。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，韩柳芳、韦振锦向广西华侨学校履行了支付购房款的义务。2017年11月16日，广西华侨学校发出《交房通知书》，通知韩柳芳、韦振锦于2017年11月XX日至2017年11月XX日办理收房手续。此外，广西壮族自治区人民政府于2009年2月10日发布《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发［2009］16号），第八条规定：“危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会（以下统称建设单位）负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。”第三十条规定：“对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1、同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2、当地城镇无住房中低收入家庭。按本办法第十二条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。”第三十五条规定：“按本办法第十二条规定的方式改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。”广西壮族自治区人民政府办公厅于2019年2月26日发布《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》（桂政办发〔2019〕22号），第四条“明确相关支持政策”第（六）款规定：“危旧房改住房改造项目建设资金来源于职工群众自筹，建设单位可自主决定是否通过招投标的方式选择代建单位，可自主决定采用公开招投标或邀请招投标的方式选择施工单位。” 一审法院认为：韩柳芳、韦振锦均非广西华侨学校职工，双方并无隶属关系。韩柳芳、韦振锦因购买广西华侨学校危旧房改住房改造项目非还建住房而与其签订的购房合同系平等主体之间所设立的合同，该合同亦载明双方在公平、自愿、协商一致的基础上所签订，故案涉购房合同是平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议，属于民事法律关系，本案纠纷属民事案件受理范围。韩柳芳、韦振锦、广西华侨学校签订的《广西华侨学校危旧房改住房改造项目购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。关于广西华侨学校应否向韩柳芳、韦振锦支付逾期交房违约金的问题。因韩柳芳、韦振锦购买的房屋位于南宁市，该土地使用权单位为广西华侨学校，由广西华侨学校直接负责广西华侨学校危旧房改住房改造项目的组织协调和管理工作。根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》及《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》的规定，广西华侨学校作为建房单位，其仅负有组织管理义务，不支出建房资金，不能从中获利，建房资金应由参与建房的职工群众自筹，即本案韩柳芳、韦振锦及项目其他业主。根据权利义务对等原则，若据实顺延交房日期后，项目仍存在逾期交房的情形，该逾期交房行为导致的金钱损失，应当作为建房资金由本案韩柳芳、韦振锦及项目其他业主就其所认购的房屋自行负担，而非由广西华侨学校承担支付违约金的责任。故，韩柳芳、韦振锦要求广西华侨学校支付逾期交付违约金，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回韩柳芳、韦振锦关于逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费2734元（韩柳芳、韦振锦已预交），由韩柳芳、韦振锦负担。 本案的争议焦点：被上诉人广西华桥学校是否应承担逾期交房的违约责任。 一审查明事实客观真实，本院予以确认。根据一审在案证据，本院补充查明：2016年4月29日南宁市国土资源局发布《关于南宁市城市东西向快速路西段（XX大道-XX路）工程项目征收土地预公告》，要求位于项目规划蓝线范围内的土地所有权人、地上附着物所有人及他项权利人，须停止永久性建筑物的建设，不得擅自改变土地地类、地貌。广西华侨学校部分土地位于该项目征地范围内。2017年3月7日，广西华侨学校与征地单位签订了地上房屋征收补偿协议书。本案危旧房改住房改造项目居民住宅供配电工程施工图设计原于2016年3月已完成，因供配电工程施工路径属于上述东西向快速路施工范围等原因需重新变更设计，广西送变电勘察设计有限公司于2017年3月完成变更图纸设计。一审诉讼期间，广西华侨学校委托评估机构广西中硕资产评估有限责任公司进行评估，涉案房屋按毛坯房状态下，在基准日的合理租金价格为1000元/月。 另查明：广西壮族自治区住房制度改革委员会、自治区物价局于2011年10月28日印发《关于广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见的通知》（桂房改（2011）44号），该指导意见规定，第二条（一）1、改造成本包括以下项目：（5）管理费，指危旧房改住房改造项目建设单位或者代建单位为组织房屋开发建设和经营所发生的费用。按照不超过本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的2%计算。……3、利润。建设单位旧房改住房改造不得有利润。……（二）下列费用不得计入非还建住房面积价格3、赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案购房合同是上诉人在取得购房资格后与建设单位所签订，双方法律地位平等，争议的问题也并非购房资格之争，而是平等民事主体之间就合同履行而产生的纠纷，属于人民法院受案范围。 根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》第二条中的规定，广西华侨学校作为危旧房改住房改造项目的建设单位虽不能从涉案项目中获取利润，但可以收取管理费，因此不存在权利义务失衡，况且，涉案的购房格式合同为广西华侨学校提供，其作为改造项目建设单位应当明知上述规定，但仍制作和签订逾期交房的违约条款，所作约定亦未违反法律强制性规定，故广西华侨学校应当承担相应责任。同时，按上述规定，如产生赔偿金、违约金，也不得计入房价由参与建房的职工分摊，因此一审法院认定广西华侨学校不担责任不当，上诉人关于该点的上诉理由成立，本院予以支持。 涉案购房合同于2015年11月6日签订，约定的交房日期为2016年9月1日，实际交房日期为2017年11月25日。广西华侨学校主张施工期间因暴雨、政府限制、征地导致相关工程设计变更等原因致使工期延误，交房日期应顺延。经审查，南宁市城市东西向快速路项目征地确实致使涉案项目供配电工程施工设计需要变更，由此导致施工及交房时间均相应延后，第一次设计为2016年3月，变更设计完成为2017年3月，上诉人一审时认为时间过长不合理，但未能提供证据证实，结合2017年3月征地补偿协议才签订的事实，本院认为变更设计时间符合实际情况，本院予以采纳，并据实顺延交房365天。广西华侨学校主张的天气、政府限制等其他顺延事由，或发生于购房合同签订前，或在上述设计变更时间段内，本院不再扣除。综上，经顺延后涉案房屋交房日期应为2017年9月1日，广西华侨学校实际于2017年11月25日交房，逾期86天。 根据合同约定，如因广西华侨学校原因逾期交房，逾期不超过360日的，自合同第八条约定的最后交付期限的第30天起至实际交付之日止，广西华侨学校按每日向购房者支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。广西华侨学校主张合同存在笔误，且约定远远高于同地段同类型房屋租金，明显过高，请求调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。广西华侨学校一审时提供的价格评估报告书证实，经评估涉案项目相应的房屋毛坯房租金价格为1000元/月，逾期86日交房，则购房者的损失应为2867元。上诉人主张按合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，根据上述法律规定，综合本案具体情况，本院调整违约金为2867元，广西华侨学校应赔偿给上诉人，上诉人请求过高的部分本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初3464号民事判决； 二、被上诉人广西华侨学校赔偿上诉人韩柳芳、韦振锦逾期交房违约金2867元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2734元，由上诉人韩柳芳、韦振锦负担2669元，被上诉人广西华侨学校负担65元；二审案件受理费2734元，由上诉人韩柳芳、韦振锦负担2669元，被上诉人广西华侨学校负担65元。 上述案件诉讼费，义务人应于本判决生效之日起十日内分别向一、二审法院缴纳完毕。二审案件诉讼费，义务人应至南宁市中级人民法院诉讼服务中心缴纳或汇入以下指定账户（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28，网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。拒不缴纳的，人民法院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 莲 审 判 员  覃尹柔 审 判 员  韦 欣 二〇二〇年六月十五日 法官助理  李昌清 书 记 员  郜俊翔