文书内容江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1308号上诉人（原审原告）：谢基明，男，汉族，1977年2月25日出生，住安远县。上诉人（原审原告）：唐日明，男，汉族，1985年10月27日出生，住安远县。上诉人（原审原告）：陈章财，男，汉族，1976年4月16日出生，住安远县。上诉人（原审原告）：刘烨明，男，汉族，1972年1月5日出生，住安远县。上诉人（原审原告）：欧阳金华，男，汉族，1968年3月1日出生，住安远县。上诉人（原审原告）：孙奕明，男，1977年9月25日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：冯庆娣，女，1972年2月23日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：曾国平，男，1982年9月5日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：薛玉生，男，1968年1月19日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：刘晓燕，女，1977年9月26日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：唐贵，男，1986年11月9日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：肖流添，男，1980年7月7日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：叶永辉，男，1973年7月25日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：刘飞，男，1972年10月6日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：陈东祥，男，1970年6月23日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：余培钦，男，1983年11月16日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：谢有淦，男，1985年5月19日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：薛金明，男，1984年3月13日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：欧阳勇，女，1952年12月26日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：谢仁丰，男，1969年3月20日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：陈勇，男，1973年5月19日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：唐文旺，男，1970年10月9日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：张昌尧，男，1971年8月26日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：叶瑞雪，男，1979年8月26日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：唐茂兴，男，1972年5月5日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：曾飞，男，1984年2月9日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：赖映森，男，1970年10月9日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：肖隆添，女，1972年12月16日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：欧阳德春，男，1969年10月2日出生，汉族，住安远县。上诉人（原审原告）：赖良苹，男，1975年10月28日出生，汉族，住安远县。共同委托诉讼代理人：孙伟斌，江西微言律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：安远县兴业房地产开发有限公司，住所地：安远县游泳馆**。法定代表人：魏兴艳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘美荣，安远县法律援助中心律师。原审第三人：杜蓬，男，汉族，1990年6月10日出生，住安远县。委托诉讼代理人：杜某，男，1964年12月13日出生，住安远县，系第三人杜蓬父亲。委托诉讼代理人：赖喜洪，安远县欣山法律服务所法律工作者。谢基明等三十上诉人与被上诉人安远县兴业房地产开发有限公司（以下简称“兴业公司”）、原审第三人杜蓬房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省安远县人民法院（2019）赣0726民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢基明等三十人上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认被上诉人用于建筑开发东江源大道豪怡楼小区的1600平方米土地使用权归上诉人与原审第三人共同所有,相应权益由上诉人与第三人共同享有和分配；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院无视上诉人与被上诉人之间签订的合法有效的《赣州商品房买卖合同》,将第三人提交伪造的所谓《建房协议》予以认定,将本身属于上诉人与被上诉人之间的商品房买卖的事实错误地认定为上诉人与第三人联合建房，将所有上诉人购买的商品房错误地认定自建房,明显属于颠倒黑白，一审法院认定事实完全错误。1、上诉人向法院提交了上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》,足以证明,上诉人向被上诉人购买的是由被上诉人开发建设的商品房,被上诉人属于豪怡楼小区房地产开发的合法主体。上诉人将向中级法院提交《“豪怡楼”商品房购房协议》、购房交款凭证、销售不动产统一发票等证据,进一步证明上诉人等人是在不同的时间陆续购房、缴交购房款等,收取账房款的收款方是被上诉人设立的豪怡楼开发经营部,而非第三人。2、《赣州市商品房买卖合同》第一条第1项土地,出卖人以出让方式取得位于安远县加油站旁建设用地使用权,该地块总土地面积为1600平方米,该商品房建设用地使用权年限为2000年10月17日至2070年10月16日。即,被上诉人以合同形式明示,豪怡楼小区房地产开发的土地面积为1600平方米,均属于该小区所有业主共同共有,是不容置疑的。同时,在《建设工程规划许可证》中批建的面积为5202平方米,如果没有1600平方米的土地作为基础,不可能批建5202平方米,否则,该批准许可将违背有关豪怡楼小区房地产开发容积率的强制性法律规定。3、一审认定“第三人的父亲杜某受让1600平方米土地”、“以第三人名义办理相关用地许可、规划许可等证”是错误的。特别是,一审认定第三人办理的《江西省建设用地许可证》证号为0x1,更是错误,这是许可证的编号非批准证号,该证号应为安土字（2000）第0x号。事实上,相对上诉人而言,不管第三人、案外人杜某等人实施任何行为,都是被上诉人就豪怡楼小区房地产开发行为,其内部的各种权利义务关系,与上诉人无关,与被上诉人的房地产开发行为无关。4、一审认定“2007年9月8日,杜某与案外人王某达成合作建房协议,后在该地上施工建筑商住房”,又认定“第三人与上诉人等24户签订《建房协议》,进行联合建房”,明显与事实不符,更是与法律不符。这到底是谁在建房呢？明面矛盾。况且,依法均不符合房地产开发的资格,属违法。第二，一审认定第三人与上诉人等24户签订《建房协议》,进行联合建房,是错误的。1、经上诉人进一步辨认后一致确认,《建房协议》上的签名均非上诉人等24户购房户签名,上诉人均没有看见过和签订过该《建房协议》,属于第三人伪造的证据,上诉人对建房协议上的“签名”均可以申请鉴定予以确认。2、建房协议来源于安远县自然资源局的办理土地证档案中,上诉人的代理人进一步到安远县自然资源局档案室核实调查,发现均无原件，且每批办理土地证的档案中均各有一份签字人数不等的《建房协议》,显然,被上诉人或者第三人等在为上诉人等购房户办理产权证时,为了偷逃国家应当征缴的土地出让金、税收和费用等,又以伪造该所谓《建房协议》,将本属于商品房性质的房产,却以联合建筑的自建房性质,进行办理产权证,这份《建房协议》，明显违法。3、上诉人是来至全县各地,与第三人并不认识,不可能签订《建房协议》进行联合建房;上诉人各自实际购房的时间均不相同,没有联合建房的时机;上诉人仅仅依据《“豪怡楼”商品房购房协议》或《赣州市商品房买卖合同》约定缴交了购房款,并没有出资建筑的事实。第三，一审以《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《公房建筑申请表》中的规划红线图和签订《建房协议》行为视为对用地红线面积为949.5平方米是明知的,以此认定本案诉争的650.5平方米不包括在豪怡楼小区房地产开发的土地面积内,是一种非常肤浅的认识,更是错误的。1、相应规划许可的红线图,仅仅是城乡建设规划部门确定建房的确切范围,并非代表建筑区划内的所有土地面积,这是两个不同概念。这与上诉人与第三人已办理的土地证所附的宗地图相吻合,可以印证。2、规划红线图中二十八米规划路,仅仅说明豪怡楼小区的建筑不得影响以后城市道路规划,但并不能以此说明待规划占用的土地,就不属于豪怡楼小区建设区划的范围。3、规划红线图中预留的规划路道,恰恰说明规划建筑的合理性,不可能作为一个房地产开发项目的土地由房地产开发企业全部用于建房用尽,而没有最起码的规划路道、绿地、花园、办公用房等公共设施用地。第四，一审法院的判决认定,势必造成上诉人等所有业主连最基本的出入路道都没有尴尬境地,损害全体业主合法利益的行为。从现场的状况可知,被上诉人开发的豪怡楼小区房产,靠南面的土地均已建房用尽,现在全体业主出入通行的所谓道路,是非法占用防洪河道浇筑的通道,随时面临拆除而无出入之所问题。而且,第三人及其父亲多次对上诉人等的通道进行阻拦,以致多次发生纠纷,损害全体业主利益的行为,一审判决显属不公。二、一审判决程序错误,违背不告不理原则。本案是上诉人与被上诉人公司之间的商品房买卖合同纠纷,理应审理确认上诉人与被上诉人公司之间权利义务关系;本案中第三人并没有提起反诉或者提起单独的诉求,对第三人的相应权利义务不宜在本案中一并做出审理活动,这明显违背民事诉讼法有关不告不理原则。综上,一审判决认定事实和判决错误,程序违法,判决结果显失公正,理应予以纠正,请求上一级法院撤销原判,依法查清事实后依法改判支持上诉人一审诉求,以维护法律的尊严。兴业公司答辩称：1、2000年，安远县房地产管理局成立了安远县兴业房地产开发中心。2011年，经政府县长办公会研究,同意将县房管局下设的县兴业房地产开发中心移交给安远县城投公司作为下属子公司,该中心在移交前，公司的工商年审,资质年检手续没有审检,公司处于歇业状态。2015年，根据县政府要求,成立安远县兴业房地产开发有限公司作为安远县城市建设发展投资集团公司的子公司,并对该公司的名称、股权、法定代表人、董事会成员进行了变更,公司经营范围扩大,公司重新登记。2007年，上诉人所购买“豪恰楼”商品房曾挂靠安远县兴业房地产开发中心进行开发,该项目已全面结束,开发经营部已注销,原安远县兴业房地产开发中心就“豪怡楼”项目的相关事项已与实际投资开发人进行清算完结,双方之间的权利义务关系已终结。兴业公司是重新成立的独立国有公司,与安远县兴业房地产开发中心没有法律关联性,不存在权利义务的延续,对原安远县房地产开发中心产生的法律后果不予继受，也没有与上诉人就“豪恰楼”项目土地使用权及相关权益发生争议,也无侵犯原告合法权益行为。因此,上诉人起诉兴业公司没有事实和法律依据。2、一审法院判决认定豪怡楼商住小区的土地使用面积为949.5平方米,建设用地使用面积为919.5平方米,未包括案涉争议的650.5平方米土地，事实清楚,证据充分,认定正确。3、争议的650.5平方米土地已被征收,第三人取得补偿款计人民币1910221.43元,如果上诉人要分配该土地补偿款,也应由第三人承担,与兴业公司无关。综上所述,一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律准确,所作判决正确,请二审法院依法维持,驳回上诉人的上诉请求。杜蓬答辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确,判决程序合法,请求中院依法驳回上诉人的无理上诉。上诉人已与被上诉人签订了一份《赣州市商品房产买卖合同》,合同中出现出卖人以出让方式取得位于安远县加油站旁建设用地使用权、该地块总面积为1600平方米的内容,就认为这1600平方米的土地使用权均归属于上诉人所在的豪怡楼小区,并以此认为一审认定事实错误。上诉人的上诉理由不仅违背事实且无证据支持,其上诉理由不能成立。理由如下:1、上诉人和被上诉人双方均没有任何证据证明，被上诉人在开发前以出让方式取得了这1600平方米土地的使用权。2、被上诉人之所以对外销售豪怡楼楼盘,是基于案外人王某的挂靠关系。像这种因实际开发人不具备房产销售资质而找具备房产开发销售资质的企业合作、挂靠的情况,在十多年前的小县城是非常普遍的。3、从案外人杜某与王某签订的《合作建房协议书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《公房建筑申请表》以及《规划建设红线图》等证据,可以证明豪怡楼小区从规划到建设相关部门批准的用地面积就是949.5平方米。案涉争议土地即规划建设红线图北边的土地已被政府列为二十八米规划路,该规划路根本不在红线图范围内。4、上诉人提交的《赣州市商品房买卖合同》只能证明豪怡楼是在第三人持证的1600平方米的地块内建设起来的，这与上诉人提交的豪怡楼小区所有业主的土地使用证面积总和为949.5平方米是完全吻合的。至于上诉人诉状中说如果按全体业主的土地使用证面积总和为949.5平方米来确认小区开发面积,就等于说明规划中没有路道、绿地、花园及办公用房，上诉人这种观点纯粹是无理取闹。难道上诉人不知道土地使用证上的面积里包含了公摊面积吗？所谓的公摊就是指小区的公共用地。5、杜蓬在本案中虽被列为第三人,但本案的审判结果直接涉及其合法权利,法院在审理中对诉讼各方当事人的权利与义务作出相关认定是完全合法的。一审对有关事实的认定及判决并未违反法定程序。综上所述,一审认定事实清楚,适用法律正确,判决程序合法，请法院依法驳回上诉人的无理上诉。谢基明等三十人向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认被告用于建筑开发东江源大道豪怡楼小区的650.5平方米土地使用权归原告与第三人共同所有，相应权益由原告与第三人共同享有和分配（价值约200万元）；2.本案诉讼费用由被告与第三人共同承担。一审法院认定事实：1999年9月18日，第三人杜蓬的父亲杜某从案外人童长华、田庄处以24万元的价格受让位于安远县加油站旁一块面积为1600平方米的土地。2000年10月17日，杜某以其儿子杜蓬的名义为该土地办理了《江西省建设用地许可证》，证号为0x1。为在该土地上建房，2007年9月8日，杜某与案外人王某达成合作建房的协议，后在该地上施工建筑商住房。第三人杜蓬、原告叶永辉、冯庆娣、曾国平、刘烨明、谢仁丰、欧阳金华、肖流添、余培钦、张昌尧、叶瑞雪、谢有淦、陈勇、欧阳勇、曾飞、赖映森、刘飞、刘晓燕、陈章财、薛金明、唐茂兴、唐文旺和案外人周某、唐某共计24人签署《建房协议》，协议内容载明：位于加油站旁一块土地内进行联合建房，占地面积949.5平方米，建房名定为“东江源大道豪怡楼”，建房户30户，各户分摊面积详见附表。2009年8月18日，经申请，杜蓬为1600平方米土地中的949.5平方米（即53.92㎡＋895.58㎡）土地办理取得《建设用地规划许可证》，且以杜蓬（豪逸楼）名义办理建设规模共计为5202平方米（即406㎡＋4796㎡）商住房的《建设工程规划许可证》。2009年8月4日，以安远县兴业房地产开发中心名义开始现售在该块地上开发建设起来并命名为“豪怡楼”的商住房，该商住房一共七层，一、二层归第三人杜蓬所有，杜蓬在该处所有的房产建筑面积共计1535平方米，欧阳金华等30户业主购买了该处三至七层的共计30套商品房并办理了不动产权属证书。该30户业主中的周祥双未向法院主张权利。豪怡楼商住小区现有业主（未包括杜蓬）及房产信息情况如下图：            序号              业主              房号              建筑面积（㎡）              序号              业主              房号              建筑面积（㎡）                  1              谢基明              Bx1              127.25              16              余培钦              Cx7              119.76                  2              唐日明              Ax1              129.67              17              谢有淦              Bx3              125.29                  3              陈章财              Ax2              128.42              18              薛金明              Ax8              126.73                  4              刘烨明              Cx1              120.07              19              欧阳勇              Bx4              127.34                  5              欧阳金华              Cx2              119.27              20              谢仁丰              Cx8              119.61                  6              孙奕明              Bx2              119.13              21              陈勇              Bx5              127.34                  7              冯庆娣              Cx3              134.59              22              唐文旺              Bx6              125.29                  8              曾国平              Cx4              123.7              23              张昌尧              Bx7              125.6                  9              薛玉生              Ax3              126.09              24              叶瑞雪              Bx8              127.62                  10              刘晓燕              Ax4              127.49              25              唐茂兴              Ax9              144.74                  11              唐贵              Cx5              132.26              26              曾飞              Bx9              128.45                  12              肖流添              Cx6              132.63              27              赖映森              Ax10              127.34                  13              叶永辉              Ax5              128.42              28              肖隆添、欧阳德春              Cx9              119.14                  14              刘飞              Ax6              127.34              29              赖良苹              Cx10              132.26                  15              陈东祥              Ax7              127.25              30              周祥双              Bx10              129.67                  合计                                          1903.58                                                        1906.18      另查明，2019年11月9日，第三人杜蓬的父亲杜某与安远县住房和城乡建设局签订《土地房屋征收协议书》，案涉650.5平方米土地已被征收，杜某获得土地征收补偿款为1444110元，另获得合法建筑补助和奖励款390300元、附属物补助款75811.43元。安远县兴业房地产开发中心已于2011年8月5日将公司名称变更登记为安远县兴业房地产开发有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉650.5平方米土地使用权是否属于豪怡楼商住小区全体业主共同所有。三十原告作为豪怡楼商住小区的业主主张，豪怡楼商住小区是在位于安远县加油站旁的1600平方米土地上建设起来的，业主与被告兴业公司签订的《赣州市商品房买卖合同》中记载“出卖人以出让方式取得位于安远县加油站旁建设用地使用权，该地块总土地面积为1600平方米”，故其认为建设豪怡楼商住小区使用的949.5平方米土地以外的650.5平方米土地使用权同样归三十原告和第三人共同所有。豪怡楼商住小区虽然是从第三人杜蓬所有的建设用地许可证上登记的面积为1600平方米的土地上建设起来的，但是从《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《公房建筑申请表》中的规划建设红线图和包括二十一个原告、第三人杜蓬、案外人周祥双、唐清山在内的共计24人签署的《建房协议》内容中都可得知，豪怡楼商住小区在进行开发建设时经相关部门批准的建设用地面积共计为949.5平方米，案涉争议土地即规划建设红线图北边的土地已被政府列为二十八米规划路，该规划路不在红线图范围内，而且大多数购买该小区商品房的原告方在购买时也知晓这一事实，此外，从三十原告提交的各原告的国有土地使用证中的宗地图内容来看，豪怡楼商住小区的土地使用面积共计为949.5平方米，故认定豪怡楼商住小区的建设用地使用面积为949.5平方米，未包括案涉争议的650.5平方米土地。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，案涉650.5平方米土地并不属于该规定中的“专有部分以外的共有部分”，故对三十原告主张的开发建设豪怡楼商住小区使用的949.5平方米土地以外的650.5平方米土地使用权归三十原告和第三人共同所有及相应权益由原告与第三人共同享有和分配的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢基明、唐日明等三十原告的诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由原告谢基明、唐日明等三十原告负担。本院二审期间，上诉人提交证据1、购房协议、收款收据、不动产发票、不动产预收款收据、转账回单，证明作为上诉人的各位业主是在不同的时间、不同的方式与被上诉人签订了购房协议书并缴交购房款,所有的购房款均由被上诉人收取,汇入被上诉人账户,明确约定“豪怡楼”项目的开发商是被上诉人。被上诉人一审中提供安远县自然资源局内部档案中的所谓《建房协议》是虚假的,上面的签字均非各上诉人签名,仅仅是被上诉人单方虚假制作为办证规避税费的违法证据材料。豪怡楼小区的房地产开发项目并非作为上诉人的各位业主“联合建房”,被上诉人明显存在欺诈行为,进一步佐证证明,豪怡楼小区的楼盘开发是由被上诉人作为开发商投资开发的商品房,双方的权利义务应当以商品房买卖合同约定为准,即用于该楼盘开发使用的1600平方米的土地使用权应归上诉人与第三人共同共有,相应权益由上诉人与第三人共同享有和分配。证据2、土地登记卡、土地使用权变更审批表、土地登记审批表、建房协议、房屋土地分摊表、宗地图、房产证、纳税核准表、申请，证明被上诉人伪造建房协议及各业主签名，违法规避税费进行办证，一审认定为联合建房明显错误。证据3、现场照片四张，证明被上诉人在开发豪怡楼小区时,违背规划红线,在小区南侧未预留通道,所有业主现有通行道路是违法占用河道作为业主出入道路。第三人认为只有规划红线占用的土地949.5平方米是豪怡楼小区用于开发的土地是错误,违背业主最基本的通行权。被上诉人质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明对象有异议，不能证明上诉人所在的房屋不是联合建房。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明对象有异议，不能证明上诉人与第三人之间不是联合建房。对证据3的真实性无异议，但对其证明观点有异议，争议的650多平方米不属于上诉人所在小区的使用权范围。原审第三人质证认为：同意被上诉人的质证意见。另补充，对证据1，从该证据来看，足以证明上诉人购房时已载明其所购房屋的建筑面积包含了公摊面积，正好驳斥了上诉人认为产权证面积总和不包括公共用地的观点。对证据3，从照片来看，与当初上诉人购买房屋时所载明的相关的建筑类型以及预留通道情况是完全一致的，所以证明不了上诉人所谓违背其基本通行权的说法。本院审查认为：对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明对象不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案争议焦点是：被征收的650.5平方米土地使用权的归属问题。上诉人依据《赣州市商品房买卖合同》，主张豪怡楼商住小区土地面积为1600平方米，包含了争议650.5平方米；被上诉人和原审第三人则辩称，豪怡楼商住小区的土地使用面积为949.5平方米,未包括案涉争议的650.5平方米土地。本院认为，根据《赣州市商品房买卖合同》第一条内容，出卖人以出让方式取得安远县加油站旁建设用地使用权，该地块总土地面积为1600平方米。出卖人经批准在上述地块建设商品房，建设项目名称豪怡楼；根据各上诉人与安远县兴业房地产开发中心豪怡楼开发经营部签订的《豪怡楼商品房购房协议》，其中未对豪怡楼小区的总土地面积进行约定；根据《建房协议》，联合建房土地面积为949.5平方米，建房名为“东江源大道豪怡楼”；根据《土地登记卡》，东江源大道豪怡楼的宗地面积为949.5平方米；根据《建设用地规划许可证》，豪怡楼用地面积895.58平方米；根据《规划建设红线图》，土地总面积为949.5平方米。据此，《赣州市商品房买卖合同》仅注明地块总面积为1600平方米，未注明豪怡楼小区面积大小，《购房协议》中亦无约定豪怡楼小区面积大小，而根据《建房协议》、《土地登记卡》、《建设用地规划许可证》、《规划建设红线图》等证据，上诉人主张豪怡楼商住小区土地面积为1600平方米，与事实不符，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由谢基明、唐日明等三十上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十三日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞