内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2922民初46号 原告：曾令锐，男，汉族，1982年10月5日出生，内蒙古自治区人，阿拉善右旗金居物业管理有限公司经理，现住内蒙古自治区。 被告：吉日格勒，男，蒙古族，1972年9月20日出生，内蒙古自治区人，阿拉善右旗度兰热力有限责任公司职工，现住内蒙古自治区。 原告曾令锐诉被告吉日格勒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告曾令锐、被告吉日格勒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾令锐诉称，2018年7月30日，被告吉日格勒因资金紧张无法全部付清其购买的都蓝花苑小区的房屋的购房款，向原告借款35700.00元后付清了全部的房款。为此，被告向原告出具了欠条，并承诺于2018年12月15日前还清欠款。还款期限届满后，被告以各种理由拖延时间拒不偿还原告的欠款。原告认为，被告的行为严重损害了其合法权益。故原告特诉至法院，请求法院判令被告偿还欠款35700.00元，并支付欠款利息。 被告吉日格勒辩称，被告欠原告的是房款，而非借款。被告共欠原告房款35700.00元，已支付1万元，现尚欠原告的房款为25700.00元。被告拒不支付原告所欠房款的原因是被告购买的房屋存在质量问题，即卧室墙开裂。被告要求原告修理，但原告拒不给修理。故被告拒不支付所欠原告的房款。 本案争议焦点： 一、被告所欠原告25700.00元是购房欠款还是借款；二、被告所购房屋的卧室墙是否存在开裂的情况；三、原告是否对被告的房屋承担维修的责任。 原告曾令锐向法庭提供的证据有： 第一组证据：《联合销售合作协议》一份（出示原件，提供扫描件），证明：2016年4月29日，原告公司与都蓝花苑小区开发商永昌德龙房地产开发有限公司建立销售代理关系，原告公司受小区开放商的委托对小区部分还空置可销售的房屋进行销售，原告公司只负责销售。第二组证据：欠条一张（出示原件，提供复印件）、《购房意向金凭据》复印件、被告身份证复印件，证明被告吉日格勒出具的欠条是欠款，而非房款，被告应按双方约定及时偿还欠款。原告作为金居物业公司负责人经小区业主恩巴特尔的介绍认识了被告。被告经多次看房后于2018年5月29日与原告签订了都蓝花苑小区6号楼3单元602室房屋的认购协议，并交纳了1万元的定金。双方还约定于2018年7月30日前办理完房屋的交付手续。2018年7月20日，按照都蓝花苑小区的交付房屋的流程原告将房屋交付给了被告。按照双方约定被告付清房款后才能签订正式的《商品房买卖合同》，被告当时因资金困难不能付清购房款，故与原告协商，原告也为确保被告及时签订合同，双方约定由原告先垫付被告所欠的房款35700.00元，并约定该笔欠款被告于2018年12月15日前偿还给原告。2018年8月9日，在原告的协调和受委托下，被告于都蓝花苑小区开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，至此按照委托事项以及双方的房屋买卖约定就全部完成了。第三组证据：《商品房买卖合同》样本，证明被告签订正式的《商品房买卖合同》后，已明确买受人和出卖人的权利和义务。房屋质量保证的主体责任的划分在合同中第八条有明确的约定。被告以各种理由以及房屋质量问题拖延偿还原告欠款是没有任何依据。 被告吉日格勒对以上原告的证据发表质证意见如下： 对第一组证据被告没见过，也不知情。对第二组证据的真实性均无异议。第三组证据虽然是合同样本，但被告确实与都蓝花苑小区的开放商永昌德龙房地产开发有限公司签订过《商品房买卖合同》。被告今天没带合同。 被告吉日格勒向法庭提供的证据有： 第一组证据：欠条照片一张，证明被告之前拖欠原告房款35700.00元的事实。第二组证据：微信聊天截图两张、微信转账截图一张，证明被告通过微信转账支付原告房款1万元的事实。第三组证据：房屋卧室墙开裂现场录像光盘一份，证明：2018年8月份购买房屋，9月份进行装修，11月份搬进房屋不到十几天就出现了卧室墙开裂的情况。 原告曾令锐对以上被告的证据发表质证意见称，对被告的证据均无异议。被告购买的房屋是框架结构，装修公司装修时也有一定责任。房屋质量问题由开发商来解决，而不是销售人员原告来解决的问题，且房屋质量问题只是被告拒不付款的一部分理由，大部分理由还是他因经济困难所以一直没付款。 本院对原、被告双方提供的证据依法确认如下： 原告的证据《联合销售合作协议》、欠条、《购房意向金凭据》复印件、被告身份证复印件和《商品房买卖合同》样本，经被告质证对原告的证据均无异议，本院予以确认。 被告吉日格勒的证据欠条照片、微信聊天截图两张、微信转账截图和房屋卧室墙裂纹的现场录像光盘，经原告质证对被告的证据均无异议，本院予以确认。 经审理查明，2018年5月29日，原告曾令锐与被告吉日格勒签订了《购房意向金凭据》，原告将位于××旗房屋以175700.00元的价格出售给了被告。被告先后共向原告支付了房款15万元，现尚欠原告房款25700.00元。2018年8月9日，都蓝花苑小区的开发商永昌德龙房地产开发有限公司与被告吉日格勒签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付给了被告。2018年9月份，被告对房屋进行了装修，并于11月份入住。后被告房屋的卧室墙开始出现开裂的情况。还查明，2016年4月29日，阿拉善右旗金居物业管理有限公司与永昌德龙房地产开发有限公司签订了《联合销售合作协议》，由物业公司负责销售都蓝花苑小区的房屋，开发商按销售房屋金额的2%的比例支付物业公司劳务报酬。 另查明，原告曾令锐系时任都蓝花苑小区物业公司阿拉善右旗金居物业管理有限公司的法定代表人。 上述事实，由《联合销售合作协议》、欠条、《购房意向金凭据》、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》样本、欠条照片、微信聊天截图两张、微信转账截图、房屋卧室墙开裂现场录像光盘和庭审中原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告曾令锐与被告吉日格勒签订《购房意向金凭据》，原告将位于××旗房屋出售给了被告。原告曾令锐个人虽无权处分涉案房屋，但事后权利人都蓝花苑小区的开发商永昌德龙房地产开发有限公司，按原、被告双方订立的房屋买卖合同内容，与被告正式签订了《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付给了被告。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，权利人开发商的行为已追认原告代售涉案房屋的行为，故本院依法确认原告销售涉案房屋的行为合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商出售的房屋出现质量瑕疵时，作为业主的被告有权要求开发商进行维修。开发商拒绝维修房屋的，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，拒绝支付开放商的相应的房款。本案中，作为开发商的受托人原告向被告主张支付尚欠房款的诉求，被告作为第三人可以依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”之规定，选择受托人原告作为相对人主张其维修房屋的抗辩权。综上，在原告拒绝向被告履行维修房屋义务的情形下，被告有权拒绝向原告支付相应的尚欠房款。被告主张同时履行的抗辩主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告提出的被告所欠款项系其垫付的房款或出借款，房屋的质量瑕疵被告理应向开发商主张与其无关联等主张，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曾令锐的诉讼请求。 案件受理费692.00元，由原告曾令锐承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审 判 长 浩斯 白尔 人民陪审员 敖云格日勒 人民陪审员 香   梅 二〇二〇年六月十七日 书 记 员 谢萨 日娜