广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2128号原告（反诉被告）：清远市金海湾豪庭房地产有限公司，住所地清远市*********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：张东枚，女，1983年5月17日出生，汉族，住广西钦州市钦南区****************，公民身份号码441************249。原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司与被告张东枚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，被告张东枚提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清远市金海湾豪庭房地产有限公司的委托诉讼代理人黄孟，被告（反诉原告）张东枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因当事人申请调解扣除审限。原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金（租金从2019年5月1日起，按照《物业租赁合同》约定支付至被告将租赁物实际交回原告之日止，暂计至2019年12月31日为86625元）；3、判令被告向原告支付违约金（违约金从2019年5月1日起，以未付租金总额为基数，按照每日万分之五计付至付清之日止，暂计至2019年12月31日为5905.99元，基数方式祥见附件1）；4、判令被告立即将租赁物交回给原告；5、判令原告没收被告履约保证金40000元；以上合计为132530.99元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月20日签订《物业租赁合同》，约定原告将位于广东省清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区*******商铺（以下简称标的商铺）出租给被告，被告应当在每月5日前支付当月租金。同时，被告逾期交付租金的，每逾期一日按未交付租金总额的万分之五支付违约金给原告；逾期超过三十日的，原告有权解除合同，没收被告交付的履约保证金。双方签订物业租赁合同后，原告已将符合约定的标的商铺交付被告，然而被告自2019年5月1日起每月交付租金。经原告多次催收，被告至今仍没有交付。被告的行为已构成违约，严重损害原告合法权益。为此原告特向法院起诉，恳请支持原告诉讼请求。被告张东枚口头答辩称不同意原告的诉讼请求。反诉原告张东枚向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人赔偿反诉人产生的商铺转让费168000元、装修费20000元、购买家私费用10000元、购买美容产品、仪器费用50000元，合计248000元；二、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年10月20日签订《物业租赁合同》，反诉人租赁被反诉人名下清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区*******商铺，用于做美容院用途，反诉人交付了168000元的商铺转让费给上一手租客，装修花费了20000元，购买家私10000元，以及购买美容产品，仪器50000元。反诉人投资该美容院总共花费了248000元。反诉人自2018年11月份开始装修，12月份正式投入使用，在使用过程中，发现该商铺存在严重的漏水情况，隔壁商铺卫生间的污水经常渗透到反诉人的美容房，导致反诉人的美容院臭气冲天，根本无法使用。隔壁商铺的产权人也是被反诉人，被反诉人早就知道该商铺存在严重漏水的事实，但是被反诉人在与反诉人签署租赁合同的时候却隐瞒了这个重大的瑕疵，导致反诉人为此投资了大量的时间精力以及财物。反诉人自2018年12月份开始正式使用该商铺后，就一直为漏水的问题苦恼。2019年1月、2月都出现严重漏水的问题，被反诉人派人过来简单处理之后，没多久又开始漏水。后来反诉人得知，商铺的漏水问题根本不是靠简单处理一下就能解决的，而是房屋的质量本身就存在问题，被反诉人应该早就知道如果要彻底修复，需要很大工程量，但是在双方签署租赁合同的时候，被反诉人隐瞒了商铺漏水这个事实，导致反诉人自租赁这件商铺之后，基本上就不能正常营业，被反诉人的欺诈行为令反诉人损失惨重。根据法律规定，被反诉人应赔偿反诉人以下损失，商铺转让费168000元、装修费20000元、购买家私费用10000元、购买美容产品仪器费用50000元，合计248000元，综上，望法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。反诉被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司书面答辩称，一、案涉商铺天花板漏水是楼上租户所致，并非案涉商铺存在质量问题所致，答辩人不用承担任何责任。案涉商铺在2012年10月25日经竣工验收合格备案，商铺不存在任何质量问题。被答辩人曾经在2019年反映案涉商铺天花板漏水。经物管公司、答辩人以及楼上租户东莞银行清远分行到现场勘查、分析，认定漏水是东莞银行所致，与其他各方无关，东莞银行愿意承担全部责任，此后东莞银行也将漏水部位进行了修复。答辩人提供的证据足以证明案涉商铺不存在任何质量问题，因此答辩人不用承担任何责任。二、被答辩人提供的证据无法证明其损失，根据谁主张谁举证的规则，其应承担举证不能的不利后果。本案中，被答辩人仅仅提供了一些转账凭证以及购物清单，真实性关联性不予认可。即使是真实相关的，也仅能证明其购买物品的价格，根本无法证明该物品由于漏水原因灭失，更无法证明灭失时的价值。实际上，案涉商铺至今一直正常开业，不存在被答辩人所称无法使用的情形。被答辩人提供欲证明其损失的证据未能达到高度可能性，应当承担举证不能的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：2018年10月20日，原告与被告签订一份《物业租赁合同》，约定原告将其位于广东省清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区*******商铺（建筑面积181.78平方米）出租给被告使用，租赁期限为4年（2018年11月1日至2022年*月31日止）；每平方米每月租金为50元，总金额为511572元。从租赁之日起，租金一年递增一次，在前一年度的租金标准基础上上浮5%，即2018年11月1日至2019年*月31日每月租金总额为10500元（含税），每平方米单价57.76元；2019年8月1日至2020年*月31日每月租金总额为11025元（含税），每平方单价60.65元；2020年8月1日至2021年*月31日每月租金总额为11576元（含税），每平方单价63.68元；2021年8月1日至2022年*月31日每月租金总额为12155元（含税），每平方单价66.87元；被告每个月支付一次租金，在每个月5日前支付。被告在签订本合同之日向原告交付履约保证金40000元，合同期满后，如被告不存在违反本协议的行为，原告在合同期满后无息退回给被告。如因原告对租赁物业的所有权或租赁权存在瑕疵而影响被告正常经营并导致损失的，原告应承担相应的赔偿责任。被告应按时足额缴纳租金，每逾期一日，被告按未缴纳租金总金额的万分之五向原告支付违约金和支付合同租金同期的银行利息给原告；如果逾期超过30日，原告有权解除合同，收回该物业，并没收被告的履约保证金。《物业租赁合同》签订后，被告向原告缴纳了40000元履约保证金。原告于2018年10月20日将涉案商铺交付给被告使用。被告从2019年5月1日起没有支付租金。张东枚陈述其拒交租金的原因是商铺漏水，漏水造成其如下损失：1、本案反诉主张的各项损失，对此张东枚提供了若干微信转账记录及淘宝购物截图；2、因漏水导致其不能及时转让店铺的损失，2019年10月的转让价格为330000元左右，而2020年4月的转让价格仅为80000元，两者相差250000元；3、经营损失。张东枚同时确认如下事实：1、本案中只主张上述损失中的第1项；2、店铺一直开门营业；3、一开始漏水只影响商铺二层的使用，2019年5月、6月修好可以使用二层，其他时间二层完全用不了，2019年11月份漏水更加严重，漏到一楼，对此张东枚提供了视频佐证。4、2020年1月开始未出现过漏水。另，原告在诉讼中表示自愿免除涉案商铺2020年2月租金。被告张东枚于2020年3月10日收到本院送达的起诉状。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。双方争议的焦点是：1、案涉《物业租赁合同》应否解除；2、被告应支付原告的租金金额；3、原告主张的违约金及没收履约保证金应否支持；4、反诉原告张东枚主张的损失应否支持。对于争议焦点1。合同约定承租人应按时足额交纳租金，逾期超过30日，出租人有权解除本合同，收回物业。本案张东枚作为承租人自2019年5月1日开始未交纳租金，虽然其陈述未交租金系因商铺漏水，但张东枚同时确认2020年1月开始未再漏水，张东枚以2019年期间原告未解决漏水问题为由拒交租金尚属事出有因，情有可原，但在2020年1月未漏水后至今仍然没有交纳租金，其行为明显属于违约，因此原告有权依据合同约定，解除案涉合同并要求张东枚返还租赁物。对于原告要求解除《物业租赁合同》，被告立即交回租赁物的诉讼请求，本院予以支持。对于争议焦点2。被告张东枚于2020年3月10日收到本院送达的起诉状，故案涉合同应于2020年3月10日解除。合同解除后，被告仍需向原告清偿其所拖欠的合同解除前的租金以及合同解除后占有商铺而产生的房屋占有使用费。对于合同解除前被告拖欠的租金，根据原、被告的陈述以及被告提交的证据，可以认定涉案商铺在2019年6月份之后仍有漏水，且2019年11月的漏水还比较严重，因此根据本案实际情况以及张东枚自认在2019年5-6月可以使用商铺第二层的事实，本院认为张东枚应足额支付2019年5、6月的租金21000元（10500×2）,7-12月的租金减半计32812.5元[（10500+11025×5）/2]。被告于2020年3月10日收到原告起诉状，故2020年1月1日-3月10日的租金为14700元[11025+11025/30×10]。上述被告张东枚应支付的租金总额为68512.5元。2020年3月11日之后的占有使用费参照《物业租赁合同》约定的标准至被告实际交还涉案商铺给原告之日止。对于争议焦点3。《物业租赁合同》约定每逾期一日，承租人按未缴纳租金总金额的万分之五支付违约金和支付合同租金同期的银行利息。逾期超过30日，出租人有权解除合同，收回物业并没收履约保证金。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，该违约行为造成原告的主要损失为原告未按预期时间收到租金所产生的利息损失。原告在本案中既主张按照合同约定没收保证金，又请求计付逾期付租的违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任。且原告同时主张没收保证金、计付拖欠租金的违约金高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。结合原告的诉讼请求，本院认为没收40000元保证金可以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失。因此，对于原告请求没收40000元保证金的诉讼请求予以支持，对于原告要求被告对未付租金计算违约金的诉讼请求予以驳回。对于争议焦点4。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告作为出租人负有修缮租赁物即涉案商铺的义务。但从查明的事实来看，涉案商铺持续漏水多月，说明被告没有履行好修缮租赁物的法定义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业租赁合同》也约定如因原告对租赁物业的所有权或租赁权存在瑕疵而影响被告正常经营并导致损失的，原告应承担相应的赔偿责任。因此反诉原告张东枚可向反诉被告主张损失。本案中张东枚主张的损失是商铺转让费168000元、装修费20000元以及购买家私及美容用品的费用60000元，首先，反诉原告提供的微信转账凭证未能显示款项性质，不能证明该转款即是其支付的商铺转让费和装修费。其次，反诉原告提供的淘宝截图只能显示购买时的价格，反诉原告并未举证这些物品因漏水而灭失以及灭失时的价值。更为关键的是，上述支出并不是因为反诉被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司未及时履行修缮义务的违约行为导致商铺持续漏水所造成的反诉原告的损失。因此反诉原告要求反诉被告赔偿商铺转让费168000元、装修费20000元以及购买家私及美容用品费用60000元的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司与被告张东枚签订的《物业租赁合同》；被告张东枚于本判决生效之日起10日内向原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司交还位于清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区*******商铺；被告张东枚于本判决生效之日起10日内向原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司支付租金68512.5元（该租金计至2020年3月10日）；四、被告张东枚于本判决生效之日起10日内向原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司支付房屋占有使用费（从2020年3月11日起参照《物业租赁合同》约定的标准计算至被告实际交还商铺给原告之日止）；五、确认原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司有权没收被告张东枚缴纳的履约保证金40000元；六、驳回原告清远市金海湾豪庭房地产有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告张东枚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1475元，由被告张东枚负担。反诉受理费2510元，由反诉原告张东枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  童伟娟二〇二〇年六月十八日书记员  卢绮珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。