广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初402号原告：陈仁生，男，1971年4月25日出生，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区***************。澳门居民身份证号码：1595256（7），港澳居民来往内地通行证号码：M30021639。委托诉讼代理人：朱华斌，广东敬德律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦康杰，广东敬德律师事务所律师。被告：珠海市华江置业有限公司，住所：广东省珠海市************商铺之八。法定代表人：杨鎏焱。委托诉讼代理人：李新，男，1988年12月16日出生，汉族，系该公司员工。被告：赵兴群，女，汉族，1958年4月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。公民身份号码：510************526。原告陈仁生与被告珠海市华江置业有限公司（以下简称华江公司）、赵兴群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱华斌、被告华江公司的委托诉讼代理人李新、被告赵兴群到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、二被告连带向原告返还购房诚意金5万元；二、被告华江公司向原告返还服务佣金11600元；三、被告华江公司向原告赔偿律师费的损失6000元；四、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与妻子沈灵知目前均为澳门户口，沈灵知名下在珠海有一套房屋，因此原告按照珠海目前的限购政策，无法再在珠海购买房屋。被告华江公司在知道原告的配偶已经在珠海有一套房屋的情况下，还告知原告可以在珠海购买房屋，并介绍原告购买被告赵兴群名下的位于珠海市香洲区***************604（南油花园）的房屋（以下简称涉案房屋）。原告因听信了被告华江公司对于不限购的承诺，于2019年12月18日与被告华江公司、被告赵兴群签订《房地产买卖及居间合同》，并于2019年12月16日向被告华江公司支付了诚意金1万元，于2019年12月18日支付了诚意金4万元，于2019年12月18日支付了服务佣金11600元。后因原告被限购，原告无法与被告赵兴群办理房屋过户手续，被告华江公司及被告赵兴群在此种情况下拒不向原告退还诚意金及服务佣金。原告因被限购而无法继续履行合同，并非为原告单方的过错，被告华江公司作为有经验的有专业知识的中介机构，在明知道原告的配偶名下有房屋的情况下，仍然怂恿欺骗原告购买房屋，被告华江公司具有严重过错。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条、《广东省2012全省民事审判工作会议纪要》第一部分第（五）条第12项、《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三部分第22条的的规定，居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人的利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。因此，被告华江公司应当向原告返还诚意金，服务佣金，并向原告赔偿律师费的损失，而且《房地产买卖及居间合同》第十二条也约定了违约方要承担守约方的律师费。据此，原告特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、不动产权登记表、珠海市不动产权登记情况查询结果；二、房地产买卖及居间合同；三、收据三张；四、委托代理合同、发票；五、结婚证、公证书、港澳居民来往内地通行证；六、常住人口信息表、户口注销证明。被告华江公司在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，我方不认可原告的诉请。在签署合同前我方已经明确告知原告限购政策及买卖双方应遵守的内容，原告隐瞒我方其与妻子在未婚时有一套房子，这是我方不清楚的。在签署合同时我方也要求原告签署了交易风险提示，里面已经明确告诉原告在签约前的征信情况、社保情况、纳税记录等，我方也给原告出示过最新的新购政策，后面办理按揭手续出现无法购买的情况我方也积极配合处理，我方给出了以下方案：一是让原告妻子把50%的产权过户给她姐姐，但是原告的妻子不同意；二是让原告用小孩的名字购买，但是孩子是原告与前妻所生，前妻亦不同意。被告华江公司为其辩称向本院提交以下证据：一、交易风险提示与声明；二、珠海市最新购房限购政策；三、原告身份证、港澳居民来往内地通行证、房地产查询情况；四、房地产买卖及居间合同；五、机票；六、收款收据复印件。被告赵兴群在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，我方不同意原告的诉请。原告的具体情况我并不知情，我是接到被告华江公司的电话后急忙买机票回到珠海。回到珠海已是晚上10点多了，本来想第二天才签合同的，但是被告华江公司说原告是澳门人明天要上班，所以我方还是配合签订了合同。合同签订当天晚上我就收到了5万元定金，我也把房产证交给被告华江公司去办手续，一直等到2019年12月底配合原告办理银行按揭手续，至于后面是什么原因导致无法购买我不清楚。被告赵兴群没有证据向本院提交。经庭审质证，被告华江公司、赵兴群对原告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但证据一、六原告在签署合同前并未向二被告出示；原告与被告赵兴群对被告华江公司提交的所有证据的真实性均无异议。经审核原被告提交的证据，对经与原件核对及双方无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2019年12月18日，原告与被告华江公司、赵兴群签订一份《房地产买卖及居间合同》。约定，买卖双方通过经纪方被告华江公司出售及购入涉案房屋，成交总价为58万元，买方须在签署本合同时付清定金5万元。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收。鉴于经纪方已促成买卖双方之间合同的成立，则买卖双方确认，卖方应向经纪方支付1万元作为佣金，买方应向经纪方支付11600元作为佣金。上述佣金应于双方签署本合同时付清。庭审中，原告述称其在签约前已明确知道珠海市对港澳人士的限购政策，2019年12月16日在被告华江公司的工作人员带领下查看涉案房屋后，明确告知被告华江公司的工作人员其与妻子均是澳门人，且妻子曾以内地身份证与妹妹在珠海市共同共有房产。被告华江公司的工作人员告知原告，不动产登记中心对这种情况无法查出，可以办证，原告听信后遂于2019年12月16日向被告华江公司缴纳了1万元诚意金。合同签订后，原告再向被告华江公司缴纳4万元诚意金。2019年12月27日，原告与被告华江公司的工作人员前往不动产登记中心打印了相关资料。被告华江公司辩称其司工作人员明确告知了原告珠海市的最新限购政策，是原告隐瞒了其妻子婚前有一套房的事实。被告华江公司在合同签订前收到原告5万元诚意金，合同签订后由被告赵兴群向原告开具了5万元定金收据。被告华江公司称其公司办理了房产评估，并协助原告到银行办理按揭手续。被告赵兴群确认收到了原告的定金5万元，并在2019年12月底由被告华江公司的工作人员带领去银行签了相关文件，但没有见到原告。2020年2月25日，原告与广东敬德律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该所代理本案纠纷。该所开具了金额6000元的增值税发票。各方当事人均选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同的签订地、履行地均在内地，内地与本案有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。原告与被告华江公司、赵兴群三方签订的《房地产买卖及居间合同》为各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。原告以听信了被告华江公司不限购的承诺而与二被告签订了涉案合同，现因限购政策的影响无法继续履行合同，请求二被告退还定金，对此本院认为，涉案合同签订前，珠海市对港澳人士已规定了相关的限购政策，原告作为完全民事行为能力人，应当知晓并有义务审查其是否符合限购政策下的购房资格要求。原告在庭审中承认其已明确知晓珠海市的相关限购政策，但原告主张其听信了被告华江公司不限购的承诺，被告华江公司对此予以否认，而原告案中未提交证据予以佐证，故对原告这一主张本院不予采纳。因此，原告应自行承担涉案合同不能继续履行的法律后果。庭审查明，原告虽在2019年12月16日、12月18日分二笔向被告华江公司缴纳了诚意金5万元，但在2019年12月18日，被告赵兴群向原告出具收据确认收到了原告的定金5万元，由此可以认定原告此前向被告华江公司缴纳的5万元诚意金已转化为《房地产买卖及居间合同》约定的定金5万元。根据合同“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收”之约定，原告请求二被告退还诚意金5万元无事实与法律依据，本院不予支持。鉴于涉案合同不能继续履行，被告华江公司只提供了相应的居间服务，故本院酌定被告华江公司应向原告退还部分佣金8600元。原告请求被告华江公司应赔偿律师费损失6000元无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海市华江置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈仁生退还服务佣金8600元；二、驳回原告陈仁生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费745元，由原告陈仁生负担650元，被告珠海市华江置业有限公司负担95元。如不服本判决，原告陈仁生可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市华江置业有限公司、被告赵兴群可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇二〇年六月九日法官助理 刘 韵书 记 员 罗志斌