广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初609号 原告：蒙振强，男，1980年12月4日出生，壮族，广西龙州县人，个体户，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所律师。 被告：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西龙州县。 负责人：刘新荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄岳吉，该公司职员。 原告蒙振强与被告广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告蒙振强、被告金桂公司的委托诉讼代理人卢达成、黄岳吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒙振强向本院提出诉讼请求：判决金桂公司支付蒙振强逾期办理房屋产权证违约金47223元。事实与理由：蒙振强于2015年12月28日与金桂公司签订《商品房买卖合同》（预售）两份，购买金桂公司所开发的位于龙州县商品房，每幢659539元，并已经按照合同约定履行付款和办理银行贷款义务。按照合同规定，金桂公司应于2016年10月1日前将符合合同约定的商品房交付给蒙振强使用。合同第二十条第二项约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同签订日，蒙振强向金桂公司支付了总共4584元房产证代办费，按金桂公司要求把清缴税费发票资料交付其代办房产证。金桂公司直到2017年4月13日才交房，交房后没有在720日内办理房产证，直到2020年3月25日才把证交给蒙振强，逾期358日。金桂公司违反了合同约定，应承担违约责任，遂提出上述诉讼请求，望法院予以支持。 金桂公司辩称，一、金桂公司逾期办证存在不可抗力因素，不能归责于金桂公司，应据实予以顺延交房日期。1.逾期交房存在不可抗力因素，约定交房时间应当顺延，相应地，办证时间也应当顺延。不可抗力因素包括政府性行为、停水停电、降雨及台风等自然灾害，以上不可抗力因素致使项目不能施工，以至于金桂公司不能按时交付涉诉房产，最终交房时间也相应延后。故，应允许金桂公司相应顺延办证时间，其中停水2天、台风14天、中高考10天、法定节假日57天，共83天，因此金桂公司可顺延天数暂定83天。此外，政府未按时完成拆迁及建设市政道路从而影响施工。由于金桂公司无法从政府部门获得市政建设工期，暂无法计入本案可延期天数里，恳请法院调取相关数据。2.因新冠状病毒引发的原因，金桂公司延迟复工复产，以及相关办证单位亦延迟复工，影响办证手续。金桂公司响应政府要求，于2020年1月24日至2月24日停工停产，且银行、不动产登记中心等单位也停工，不动产登记中心于2020年3月9日复工，从2020年1月24日至2020年3月8日期间共计45天，希望法院扣减以上天数。二、蒙振强主张的违约金过高，合同约定的违约金远远超出蒙振强因金桂公司违约造成的实际损失，金桂公司请求予以适当减少违约金。约定支付违约金是一种填补规则，并非以惩罚为主，其立法本意是通过双方明确约定违约金以达到弥补或降低守约方的损失，但以不超过实际损失为宜。本案双方约定的违约金远远超出蒙振强因金桂公司违约造成的实际损失。金桂公司恳请法院在兼顾双方合同的履行情况的基础上酌情减少部分违约金数额，以减轻金桂公司的负担。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，金桂公司对蒙振强提交的证据均无异议，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。蒙振强对金桂公司提交的9组证据均有异议，认为金桂公司提交的证据不属于不可抗力，不能作为逾期办证的因素。对于金桂公司提交的9组证据，本院认定如下：金桂公司提交的第1组证据2015年6月至2017年龙州县停水时间；第2组证据2015年至2017年因中高考停工时间；第3组证据2015年6月至2017年4月节假日放假时间；第4组证据2015年6月至2017年12月因台风天气停工时间，以证明2015年6月至2017年4月被告因不可抗力因素停工83天，其中停水2天、台风14天、中高考10天、法定节假日57天，依据合同约定，因不可抗力因素导致停工的，被告可据实予以延期交房，故被告可延期83天交房。本院认为，金桂公司于2017年4月13日交房，按合同约定，其应于交房之日起720日内即2019年4月4日前为蒙振强办理房屋产权证。上述证据记载的相关事实与本案有关，即可证明2015年12月28日至2019年4月4日期间，龙州县停水2天、中高考时间5天、节假日为46天、台风影响14天，本院予以确认，此期间以外发生的事实与本案无关，本院不予采信。第5组证据延缓交房告知书、第6组证据供电答复、第7组证据延期交房送达签收记录，以证明一是金桂公司未能如期交房是因为市政府在该区域内拆迁及市政道路没有完工，市政配套的水电、管网工程严重滞后，导致被告无法验收；二是供电部门要求金桂公司整改供电方案，按供电部门的要求重新报装供电，须持该工程竣工后方能五方验收；三是金桂公司及时履行告知义务，且蒙振强已经知晓并接受涉案房产因政府原因导致的延期交房的事实，本院认为第5组-第7组证据拟证明的事实与本案有一定的关联关系，本院予以确认。上述第1-第7组证据证明的事实是否属于不可抗力，本院在判决理由部分再予评判。第8组证据施工合同协议书、建设工程质量竣工验收意见书，证明项目本应在2016年年初竣工验收，但因市政工程影响直至2016年12月30日才通过五方验收。不能归责于金桂公司原因停工，应当给予据实延期交房。本院认为，根据该组证据的内容，并不能证明金桂公司主张的事实，故本院不予采信。第9组证据广西重大突发公共卫生事件1级响应，以证明因为疫情原因导致办证时间延长。本院认为，我区因疫情于2020年1月24日启动公共卫生事件1级响应，疫情发生的时间不在双方约定的金桂公司履行办理产权证的期限内，即发生疫情前金桂公司已经存在逾期（超过2019年4月4日）的事实，因此本院对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年12月28日，蒙振强与金桂公司签订《商品房买卖合同》（预售）两份，购买金桂公司所开发的位于龙州县商品房，每幢659539元，两幢共1319078元。合同约定金桂公司应于2016年10月1日前将商品房交付给蒙振强使用。同时，合同第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理即出卖人向买受人支付违约金的，买受人不得解除合同。该条第（二）款第1项约定，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。蒙振强共向金桂公司支付了4584元房产证代办费，金桂公司于2017年4月13日交付房屋，2020年3月25日办理不动产权证。另查明，2015年12月28日至2019年4月4日期间，龙州县受台风的影响共14天，节假日为46天，中高考时间5天，此外还因供水公司供电线路检修停水2天。 本院认为，本案的案由是商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1.金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少；2.如金桂公司违约，约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。 对于本案的争议焦点，本院评判如下： 1.关于金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，本院认为，金桂公司逾期办理房屋产权证构成违约，违约的天数为355天。蒙振强与金桂公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。龙州地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，故每年龙州县有一定的天数降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到龙州的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况造成对履行合同义务的影响，且发生上述自然灾害后，金桂公司并未通知蒙振强，可视为对履行合同并未造成影响，故其提出这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。法定节假日是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日，有相对固定的时间点且每年都提前公布；中高考时间也是国家规定的考试时间，也是有相对固定的时间点，两者显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出法定节假日和中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，属于不可抗力，应扣除该部分逾期天数。金桂公司提出的上述抗辩事由，显然不属于不可抗力的范畴，此其一；其二，金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电、供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责任于政府相关部门、供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立，本院不予采纳。本案虽因供水公司供电线路检修停水2天，但根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金桂公司仍应当向合同相对方的蒙振强承担违约责任。双方当事人签订的合同约定于2016年10月1日前交房，金桂公司实际于2017年4月13日交房，其应于交房之日即2017年4月13日起720日内即2019年4月4日前为蒙振强办理房屋产权证书，金桂公司于2020年3月25日才为蒙振强办证，亦无有效证据证明因发生不可抗力造成逾期办证之事实，其逾期办理产权证已构成违约，本院予以确认。违约天数应从2019年4月5日起计至2020年3月25日止，共355天，本院予以确认。疫情发生在合同约定的金桂公司履行办理产权证的期限届满后，因此因疫情导致的相关工作延误，由金桂公司自行承担，本院予以确认。 2.关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，本院认为，双方当事人约定的违约金不过高，不予调整。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人在合同中约定，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，出卖人向买受人支付违约金，买受人不得退房解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。本案中，逾期办理产权证违约金之计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，本院不予采纳。根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现蒙振强请求金桂公司支付违约金，本院予以支持。蒙振强应得的违约金数额为46827.27元即1319078元×0.01%×355天＝46827.27元，本院予以确认，蒙振强请求超出的部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向蒙振强支付逾期办理房屋产权证违约金46827.27元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费981元，减半收取490元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年六月三十日 书记员  黄 洪 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条第二款不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。