广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4969号原告：汤泳珊，女，1983年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省珠海************，公民身份号码440************。被告：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区****************，统一社会信用代码914***********。法定代表人：郑炎顺，经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。原告汤泳珊与被告中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告汤泳珊，被告昆宏公司的委托诉讼代理人张艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤泳珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年8月1日至2019年9月5日期间，按照购买合同约定标准按日向原告支付房价款808191元的0.01%的违约金，共61826.60元；2.判令被告向原告汤泳珊支付2017年8月1日至2019年9月5日期间，每月1000元租金损失，共25000元。事实和理由：2017年2月22日，原告汤泳珊向被告昆宏公司购买西区房。合同约定被告应在2017年7月31日前交付原告使用，但被告实际于2019年9月5日通知收楼，故原告要求被告昆宏公司支付2017年8月1日至2019年9月5日期间的违约金及租房损失。被告昆宏公司辩称，1.按照双方签订的合同第9条第2点，明确约定如果出卖人即被告昆宏公司逾期交房，违约金金额累计不超过总房款的3%。原告汤泳珊购房总价为808191元，3%即24245.73元，所以被告认为原告汤泳珊主张的违约金过高。2.被告昆宏公司逾期交楼并不是故意逾期，是有客观原因。因为涉案楼盘涉及到其他方面的复杂原因，所以产生了非被告昆宏公司自身原因的原因，造成被告昆宏公司不能按时办理总体竣工验收，造成逾期交房，所以被告昆宏公司希望法院在计算逾期交楼违约金的时候充分考虑这一点，减轻被告昆宏公司责任。因为被告昆宏公司作为经营者，也是自始都非常希望能够按时将商品房交给业主使用，产生现在的后果不是被告昆宏公司的初衷，如果每个业主都诉讼主张违约金，最终的结果会导致被告昆宏公司宣告破产，而涉案楼盘有可能会成为烂尾楼，全体业主权益更是没办法保障，所以被告昆宏公司希望原告汤泳珊考虑各方面，从双方各方面自身利益考虑，希望对诉求金额方面能够减少。3.关于原告汤泳珊诉求的租金，因为没有合同约定，也没有法律依据，被告不同意支付。4.涉案楼盘现在已经通过了竣工验收，取得了备案登记证，很快也会为每位业主办理房产证，所以希望每一个业主包括原告汤泳珊多体谅被告昆宏公司的难处，共同把涉案楼盘的社区建设好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，汤泳珊（买受人）与昆宏公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区****************（建筑面积89.26平方米，套内建筑面积66.63平方米），总价款为808191元；付款方式为银行按揭，于2017年2月26日现金付款408191元，于2017年3月26日以商业贷款方式支付400000元；出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价15%向出卖人支付违约金；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。合同还约定了其他事项。签订上述合同后，汤泳珊依约向昆宏公司支付房价款808191元。昆宏公司于2019年9月5日向汤泳珊邮寄交付通知书，要求汤泳珊办理收楼手续，但汤泳珊因赔偿问题和担心涉案商品房无法验收而没有收楼。汤泳珊另提交由案外人出具的租金收据、其与案外人的微信记录、计划生育光荣证等证据，拟证明因昆宏公司迟延交楼导致2017年8月1日至2019年9月5日期间其为母亲袁艳霜另行租赁房屋居住，造成每月租金损失1000元。由于双方就逾期交房的违约责任无法达成一致意见，汤泳珊遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，昆宏公司提交《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，证明涉案商品房所在工程已于2020年1月3日验收合格，汤泳珊予以确认。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。昆宏公司与汤泳珊签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间;二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题；三、诉请的租金损失有否依据。关于焦点一。本院认为，涉案商品房买卖合同约定，昆宏公司应于2017年7月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付汤泳珊使用。即汤泳珊与昆宏公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案证是房屋交付使用的法定条件。昆宏公司于2020年1月3日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即其于2019年9月5日向汤泳珊邮寄交付通知书，要求汤泳珊办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故汤泳珊有权拒绝收楼。昆宏公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付汤泳珊，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向汤泳珊承担相应的违约责任。汤泳珊仅要求昆宏公司向其支付2017年8月1日至2019年9月5日期间的逾期交房违约金的诉求，合法有据，本院予以支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。即如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出要求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如昆宏公司逾期交房，昆宏公司应以购房款808191元为基数，按每日0.01%的标准计付违约金，但违约金累计不超过总房价的3%即24245.73元，而汤泳珊未按时付款，则每日按总房价款的0.03%的标准向昆宏公司支付违约金，且未设上限。从现已查明的事实来看，昆宏公司逾期交房两年有余，其按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金已远高于总房价的3%。而如果将昆宏公司应承担的逾期交楼违约金的最高数额限制在3%以内，则昆宏公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于汤泳珊逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而昆宏公司逾期交楼的违约行为导致汤泳珊不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。综上，本院认为，在昆宏公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的汤泳珊请求在不变更逾期交房违约金计算标准的前提下，将逾期交房违约金总额调整为不受涉案商品房买卖合同约定的总房价的3%的限额约束，理据充分，本院予以支持。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之一为标准，昆宏公司应向汤泳珊支付的2017年8月1日至2019年9月5日期间的逾期交房违约金为61907元（808191元×0.01%/天×766天），但汤泳珊仅要求昆宏公司支付61826.6元，系其自由处分自己民事权利的行为，未损害他人的合法权益，于法不悖，本院予以支持。关于焦点三。汤泳珊提交的案外人租房收据等证据不足以证明与涉案纠纷的关联性，亦不足以证明本院已判定昆宏公司应向其支付的逾期交房违约金不足以弥补因昆宏公司逾期交房对其造成的损失，应承担举证不能的不利后果，故对汤泳珊关于租金损失的请求，本院不予支持。综上所述，汤泳珊诉求合法部分，本院予以支持；昆宏公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汤泳珊支付2017年8月1日至2019年9月5日期间逾期交房违约金61826.6元；二、驳回原告汤泳珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元，减半收取985元（原告汤泳珊已预交），由原告汤泳珊负担284元，由被告中山昆宏投资发展有限公司负担701元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年六月三日书记员 罗李力梁琳