河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1767号原告：新乡市飞越汽车贸易服务有限公司，住所地新乡市新飞大道与南环路交叉口西北角，统一社会信用代码91410700769476139T。法定代表人：杨学林。委托诉讼代理人：闫冰，河南贤明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张沛，河南贤明律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市三合汽车商务管理有限公司，住所地新乡市高新区新飞大道与南二环交叉口西北角，统一社会信用代码91410700MA3XA2UX3K。法定代表人：王利杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄梦杰，河南联盟律师事务所律师，特别授权。原告新乡市飞越汽车贸易服务有限公司（以下简称飞越公司）诉被告新乡市三合汽车商务管理有限公司（以下简称三合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞越公司委托诉讼代理人张沛，被告三合公司委托诉讼代理人赵祖磊、黄梦杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告飞越公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告的装饰装修残值损失530392元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年4月1日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）首次签订《南环广场汽车展厅租赁协议书》一份，约定乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅，面积约1470平方米，欲从事品牌汽车4S店的经营；承租期为15年，自2007年4月1日至2022年3月31日止，并对其他权利义务作出了约定。合同签订后，三合公司按约交付了租赁展厅及场地，飞越公司按期缴纳租金。2007年-2011年期间，双方均按约履行合同义务。2011年1月30日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）签订新的《南环广场汽车展厅租赁协议书》，租赁位置、范围、目的不变，但针对其他内容作出了新的约定，主要有：承租期为12年零2个月，自2011年2月1日至2022年3月31日；2013年3月31日前租金按每平方每月10元计，按实际租赁面积计算；自2013年4月1日起租金增长5%，以后每三年递增5%；并对租赁双方的权利义务也进行了较为明确的约定。另外，双方还签订了《南环广场汽车场地租赁协议书》，主要约定：乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内办公楼西头空地，面积约60平方米，欲从事洗车店的经营，承租期为9年9个月，自2012年7月1日至2022年3月31日，并约定了租金标准及缴纳方式。原告自2007年承租至2019年5月31日，全面履行《协议书》约定的各项义务，按期支付租金和水电费用等，正常经营。2019年6月1日，被告无辜将原告承租的房屋电源切断，被告的违约行为致使原告无法经营，合同目的不能实现。且新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4200号民事判决认定被告在履行合同中违约，并判决解除双方签订的上述租赁协议书。2007年原告承租涉案房屋后，进行了改造装修。现因被告违约导致合同解除，故被告应当赔偿原告装饰装修残值损失。被告三合公司辩称，1、飞越公司提交的包括《评估报告》、发票、固定资产折价清单等证据不具有关联性、客观性和合法性，不能证明其存在装饰装修残值损失。据此证据进行鉴定，得出的鉴定结论与待证事实亦无关联性，鉴定与否均无法证明本案待证事实。2、就本案而言，飞越公司系重复起诉。尽管（2019）豫0702民初4200号民事判决认为飞越公司可另案主张，但另案主张的前提应当具有新的事实理由、新的证据。通过本案庭审可知，飞越公司的诉求、事实与理由、诉请所依据的证据与（2019）豫0702民初4200号案件完全一致，并无变化，系重复起诉。3、飞越公司对是否鉴定已经行使了处分权，如本案中准予其鉴定，无疑会造成当事人通过诉讼获得已经明确放弃的权利。民事诉讼法及相关规定就“争议事实进行鉴定”确立的是依申请制度，即当事人在举证期限届满前向人民法院申请，由人民法院确定是否准许。而2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对（2019）豫0702民初4200号案件不具有溯及力。该案中，在飞越公司未申请鉴定的情况下，人民法院也向飞越公司行使了释明权，飞越公司明确对是否申请鉴定行使了处分权，放弃鉴定。装饰装修必须具有价值方才有损失可言，飞越公司系违法建设，不具有任何价值。案涉租赁物实际状态已与飞越公司承租时状态发生变化，没有鉴定的前提和基础。综上，请求依法驳回飞越公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、飞越公司提交的发票、商业银行现金支票存根，并无对应的装饰装修合同等证据佐证系用于案涉租赁房屋的改建、装修，且支票存根的收款人均签注为“本单位”，不能确定为飞越公司因对租赁房屋改建、装修所支出的费用，故对证据效力不予确认。2、飞越公司提交的资产评估报告书，该评估报告是飞越公司在提起本案诉讼前单方委托作出，载明评估的目的是“核实房屋建筑物市场价值，为飞越公司咨询房屋建筑物市场价值提供价值参考”，显然资产评估报告并非飞越公司与三合公司达成合意共同委托形成。该评估报告载明评估范围包括“房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备，不包含分摊的土地使用权、动产、特许经营权及相关的债权债务”，而所评估的房产系租赁房屋，房屋产权并非飞越公司所有，显然评估得出的结论超出飞越公司财产范围。该评估报告的价值类型采用市场价值，但庭审已查明飞越公司并非在租赁房屋外进行扩建，而是在租赁房屋内进行的改建，实质属于装修的一部分，即使因出租方违约，出租方需赔偿的范围也仅限于剩余租赁期内装饰装修残值，故评估结论与案涉纠纷的审理不具有关联性。该评估报告附表载明评估价值均按成新率75%计算，而租赁合同期满时间为2022年3月31日，自生效判决认定的三合公司违约时间2019年6月1日至合同期满仅剩2年零10个月，而双方2011年1月30日重新签订的租赁协议约定的租期为12年零2个月，显然按该成新率计算的评估对象价值与剩余租赁期内装饰装修残值不符。因此，本院对评估报告的证据效力不予确认。3、三合公司提交的《中国资产评估协会资产评估报告统一编码管理暂行办法》，因本院在上文已结合评估报告的内容对该证据的效力不予确认，三合公司提交的该证据已与本案无关联性，故对证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月1日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）首次签订《南环广场汽车展厅租赁协议书》一份，主要约定乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅，面积约1470平方米，欲从事品牌汽车4S店的经营；承租期为15年，自2007年4月1日至2022年3月31日止。合同签订后，三合公司按约交付了租赁展厅及场地，飞越公司按期缴纳租金，并在涉案场地经营海马品牌汽车。2011年1月30日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）签订新的《南环广场汽车展厅租赁协议书》，租赁位置、范围、目的不变，但针对其他内容作出了新的约定，主要有：承租期为12年零2个月，自2011年2月1日至2022年3月31日止；2011年2月1日至2013年3月31日租金按每平方每月10元计，按实际租赁面积计算，2013年4月1日起租金增长5%，以后每三年递增5%，以上租金均为甲方税后实际得款，以后每年11月31日前缴纳下年租金；未经甲方同意不得出租、转让、改动承租的展厅以及附属物；如乙方擅自出租、转让改动承租的展区，甲方有权终止合同，无偿收回展区，所造成的所有损失由乙方承担；合同履行期内，除不可抗拒因素外，单方不得自行解除合同等。另外，双方还签订《南环广场汽车场地租赁协议书》一份，主要约定：乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内办公楼西头空地，面积约60平方米，欲从事洗车店的经营；承租期为9年9个月，自2012年7月1日至2022年3月31日止；自签订之日起，缴纳2012年7月1日至2013年3月31日9个月的租金，计3780元整，按每平方每月7元计收；2015年4月1日—2018年3月31日租金递增为每平方每月8元，2018年4月1日—2021年3月31日租金递增为每平方每月9元，2021年4月1日—2022年3月31日租金递增为每平方每月11元；以上租金均为甲方税后实际得款，以后每年11月31日前缴纳下年租金；其他权利义务同展厅租赁合同约定。2011年—2018年期间，双方一直保持良好的合作关系。2019年6月1日，因三合公司认为飞越公司存在逾期缴纳水电费达十五日以上，且将租赁物出租给第三方，将涉案租赁物停水停电，导致飞越公司无法正常经营。2019年6月15日，三合公司向飞越公司发出关于终止《南环广场汽车展厅租赁协议书》的函，载明：自2019年4月20日起，贵公司无故拖欠水电费，逾期已远超十五日；另，贵公司已将租赁物出租给新乡市骏骐汽车销售服务有限公司使用，擅自出租的行为已经严重违反了协议书的约定，鉴于贵公司上述违约行为，我公司特函告如下，1、自贵公司收到本函之日，我们双方签订的《南环广场汽车展厅租赁协议书》终止，贵公司应按协议约定继续承担违约责任，我司保留追究因贵公司擅自转租给我司造成损失的权利；2、贵公司应于收到本函之日起30日内将租赁物恢复原状交还我司，逾期我公司将自行收回租赁物并有权处置贵公司物品，由此造成的包括恢复原状在内的一切费用和损失由贵公司承担。2019年7月8日，飞越公司向三合公司发出复函，回复称：1、我公司不存在无故拖欠水电费之情形，自《南环广场汽车展厅租赁协议书》签订以来，我公司全面履行合同义务，不存在任何违约情形，也从未逾期缴纳水电费；我公司缴纳水电费的依据是贵公司向我公司送达的水电费通知单，但是在收到经营传祺品牌的公司转送的通知单后，我公司尽快于2019年5月15日分别向贵公司指定账户缴纳了3月份水电费3612元，4月份水电费3286元；2、我公司未将租赁物出租给新乡市骏骐汽车销售服务有限公司使用，我公司从未签订过任何租赁合同或者转租合同；3、自2019年6月1日起，贵公司在未发出任何通知的情况下，无故切断我公司电路，我公司租赁贵公司场地是用于生产经营，贵公司无故停电行为造成我公司不能正常经营，贵公司的行为已经违反协议书及双方订立合同目的；4、鉴于我公司与贵公司多次沟通无果，我公司将诉诸法律途径，追加贵公司因无故停电给我公司造成的损失等相关法律责任。因双方争议一直未解决，飞越公司诉至本院。该案庭审中，本院询问双方当事人，“如你们双方解除合同，对你们店内无法拆除的物品价值是否申请鉴定”，飞越公司回复称，“没有鉴定必要，根据原告提交的证据，应当因此为据。”2019年9月30日，本院作出（2019）豫0702民初4200号民事判决，认定：三合公司并无证据证明飞越公司将展厅转租于他人，更无证据证明飞越公司从中受益，故对转租事实不予认定；三合公司仅因飞越公司未及时缴纳2019年3月份的水、电费，就将涉案展厅、场地断水断电，该行为存在不当，三合公司送达水、电费通知单的方式存在瑕疵，飞越公司未及时收到通知存在合理事由，其主观上并非故意为之，飞越公司也已及时补交，未出现长期拖欠的行为，三合公司不应采取断水断电的措施，从而使飞越公司无法经营，导致其订立合同的目的不能实现，三合公司在涉案纠纷中应属违约方；三合公司对涉案租赁物断水断电导致飞越公司订立合同的目的不能实现，且原被告双方都同意解除合同，本院对飞越公司的该项诉求予以支持；2007年原被告初步签订租赁合同时，约定未经三合公司同意不得改动承租展厅，现合同正常履行至今，三合公司并未对飞越公司改造展厅的行为提出过异议，故飞越公司改造展厅应视为征得三合公司的同意，三合公司应对装饰装修残值损失应承担赔偿责任，但飞越公司在本案中仅提供发票不能证明与装饰装修之间具有关联性，并且其固定资产折价清单系单方制作，不具有客观性，三合公司也不予认可，在本院庭审向其释明是否同意对装饰装修残值进行鉴定时，飞越公司并不同意鉴定，故对于飞越公司的该项诉讼请求，因证据不足不予支持，其可另案主张。该判决已发生法律效力。本案审理期间，飞越公司向本院递交鉴定申请，要求委托鉴定机构对新乡市南环汽车广场内的A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅未履行期装修残值、改造扩建费用、改造扩建部分的现有价值进行鉴定。本案庭审中，飞越公司称“2019年12月底我们将房屋交付给被告后，房屋至庭审时状况我们不清楚，可拆除部分我们已搬走”，三合公司称“据代理人跟公司了解，对现状已经进行了部分改变”。庭审后，本院至案涉租赁房屋实地查勘，房屋内物品已基本拆除完毕，双方解除合同时的现场已不复存在。本院认为，在已发生法律效力的本院（2019）豫0702民初4200号民事判决中，已认定三合公司在案涉租赁合同中采取断水断电的措施使飞越公司无法经营，导致其订立合同的目的不能实现，三合公司在涉案纠纷中应属违约方；飞越公司改造展厅应视为征得三合公司的同意，三合公司应对装饰装修残值损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，该司法解释第十二条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，在案涉纠纷中飞越公司仅享有要求三合公司对剩余租赁期内装饰装修残值损失赔偿的权利。在另案审理中，本院为确定需赔偿的具体金额，依法向飞越公司释明是否申请司法鉴定，飞越公司以“没有鉴定必要”为由放弃了鉴定，应为此承担举证不能责任，也应承担因此导致的法律后果，而不能通过在另诉中重新提出鉴定申请的方式来事实上否认自己曾明确作出的意思表示。同时，结合庭审中当事人的陈述及庭审后本院的实地查勘，租赁房屋的现状已经进行了部分改变，进行鉴定的基础已不具备，故本院对飞越公司要求委托鉴定机构对新乡市南环汽车广场内的A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅未履行期装修残值的鉴定申请不予准许。飞越公司在本案还申请对改造扩建费用、改造扩建部分的现有价值进行司法鉴定。首先，飞越公司是在租赁房屋内进行的改建，其本质是为了自身合理利用租赁房屋而进行的建设，并非在租赁房屋外扩建形成的对租赁房屋的添附，应当属于装修的一部分，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于租赁房屋扩建的相关规定。其次，本案并非建设工程施工合同纠纷，对于改建的费用属于当事人的举证范围，飞越公司应通过相关证据来证明其金额，不能以申请鉴定的方式来回避其举证责任。再次，前文已经认定飞越公司仅享有要求三合公司对剩余租赁期内装饰装修残值损失赔偿的权利，飞越公司所主张的对改造扩建部分的现有价值进行鉴定与案涉纠纷无关，也超出了司法解释规定的赔偿范围。综上，本院对飞越公司的该部分鉴定申请亦不予准许。飞越公司在本案所提交的资产评估报告书，是其在提起本案诉讼前单方委托做出，并非与三合公司达成合意共同委托形成；该评估报告的评估范围包括了飞越公司不具有合法权利的“房屋产权价值”，得出的结论超出飞越公司财产范围；价值类型采用市场价值，但庭审已查明飞越公司并非在租赁房屋外进行扩建，而是在租赁房屋内进行的改建，实质属于装修的一部分，不能按照折价出售的市场价值进行评估；评估价值均按成新率75%计算，而租赁合同期满时间为2022年3月31日，自生效判决认定的三合公司违约时间2019年6月1日至合同期满仅剩2年零10个月，而双方2011年1月30日重新签订的租赁协议约定的租期为12年零2个月，显然按该成新率计算的评估对象价值与剩余租赁期内装饰装修残值不符。因此该资产评估报告书不能作为确定剩余租赁期内装饰装修残值的依据。本案，飞越公司并未提交新的有效证据证明剩余租赁期内装饰装修残值，对三合公司应赔偿的金额不能确定，故本院对其诉求不予支持。综上所述，本院对飞越公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回新乡市飞越汽车贸易服务有限公司的诉讼请求。案件受理费9104元，因适用简易程序减半收取4552元，由新乡市飞越汽车贸易服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  林铎二〇二〇年六月五日书记员  谢莹