吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初4214号 原告：于晓艳，女，1971年7月19日生，汉族，个体工商户。 原告：朱立朋，男，1968年7月30日生，汉族，个体工商户。 二原告共同委托诉讼代理人：李云平，吉林捷盈律师事务所律师。 被告：吉林省德卡房地产开发有限公司。住所地：永吉经济开发区。 法定代表人：姜明阳，系该公司经理。 委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日生，汉族，德卡公司董事长，现住扶余市。 委托诉讼代理人：李彦伟，男，1979年4月6日生，汉族，公司职员，现住扶余市。 第三人：杜岩，男，1985年3月14日生，汉族，工人，现住扶余市。 委托诉讼代理人：杜长军（系杜岩之父），男，1964年11月11日生，汉族，个体工商户，现住扶余市。 委托诉讼代理人：李影，扶余市清华法律服务所法律工作者。 原告于晓艳、朱立朋诉被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡公司）、第三人杜岩买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日作出（2019）吉0781民初1794号民事判决书，判决驳回原告于晓艳、朱立朋的诉讼请求。原告于晓艳、朱立朋不服该判决，向松原市中级人民法院提起上诉。经松原市中级人民法院审理于2019年9月20日作出（2019）吉07民终1010号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）吉0781民初1794号民事判决，发回本院重审。该案被发回后，依法追加杜岩为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于晓艳、朱立朋及共同委托诉讼代理人李云平、被告德卡公司的法定代表人姜明阳及委托诉讼代理人姜永库、李彦伟、第三人杜岩的委托诉讼代理人杜长军、李影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告2016年6月14日签订的《德卡城市广场认购协议书》。2、依法判决被告向原告返还购房款人民币1,710,050.00元，并按购房款额的一倍赔偿损失1,710,050.00元。3、依法判决被告自2016年6月14日至实际支付之日，以上损失总额（即3,420,100.00元）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计息。4、依法判决本案诉讼费用，由被告承担。事实与理由：2015年末，原告来到被告的售楼中心，工作人员接待了原告，并拿出宣传册，该宣传材料称德卡时代广场4年回本，10年增值5倍，购铺即返三年租金。也就是说三年的租金直接顶抵作为房款的一部分，实际的购房款是三年的商铺租金与所交的房款的总和。之后原告多次去售楼中心，根据该宣传材料及被告工作人员的介绍，经过认真的考虑和筛选，决定购买1041号商铺。为了能够凑齐购房款，原告在2016年6月13日从邮政储蓄银行贷款800,000.00元。2016年6月14日，原告与被告签订了《德卡城市广场认购协议书》，购买了德卡城市广场1层1041号商铺，并于当日一次性付清购房余款人民币1,258,749.24元，商铺面积为74.35平方米。宣传材料附有该商铺平面示意图，与认购协议书所载内容一致，该协议约定：该商铺由被告使用三年，于2018年12月31日，被告将使用权及商铺再交给原告自行经营。2018年12月31日原告接到德卡工作人员的电话，让原告去接收商铺。原告去接收时发现商铺已卖给了别人。原告去五楼招商部工作人员答复说会如实上报，让我们等通知。为此，原告去了被告处30多次，要求解决此事，但时至今日被告始终推脱。不给解决。被告的行为不仅违反了合同约定，还违反了法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，当商品房的销售广告和宣传材料视为要约时，该说明和允诺即使未载入商品房屋买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该解释第8条和第9条规定。在下列情形下，购房人可请求解除合同，返还购房款及利息，赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买房人又将该房屋抵押给第三人或卖给第三人。原告认为，原告与被告订立的《德卡城市广场认购协议书》是双方当事人真实的意思表示，是合法有效的，各方当事人应依约履行。原告依照约定履行了全部义务，被告却没有按照约定履行自己的义务。甚至将属于原告的商铺卖给第三人严重侵害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国合同法》94条、第97条的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、第8条和第9条规定，行使解除权并要求被告赔偿上述的损失。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定和双方的约定。故依法诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告德卡公司辩称，我公司不同意解除合同，也不同意返还一倍购房款及赔偿利息，原一审法院适用法律正确认定事实清楚。宣传手册因商铺不是现房属于预售，且该手册后明确标明本手册业态和布局以最终商场开业为准，最终解释权归我公司所有；我公司与原告签订城市广场认购协议书属于双方真实意思表示，是原告一方原因不接收商铺，我公司能够履行协议书，随时交付商铺并办理不动产登记。我公司提供的1037-1041号测绘报告证明是分别有位置，分别出的测绘报告，1041号我公司完全具备交付条件及办理产权证。 第三人杜岩述称，不是本案适格的第三人，原告诉讼主体错误。原告诉请法律关系是买卖合同关系，第三人与原告不存在买卖合同关系，更不存在侵权法律关系。第三人合法购买坐落于德卡商城1040号商铺，德卡商城己给第三人购买的1040号商铺办理了产权证，并将商铺交付给第三人，第三人取得了物权所有权。第三人自2016年8月末对购买的商铺享有所有、使用、收益，处分的权利，并将该商铺在扶余市邮政银行办理抵押货款，而原告主张的是债权纠纷。根据物权的特征，第三人对买的商铺享有绝对权，优先权，并具有排他性。原告与被告德卡公司存在买卖合同关系，至于原告与德卡公司解除房屋买卖合同还是其他诉求与第三人未有任何关联性，不存在任何关系。原告购买的商铺位置和商铺号客观存在。原告认为自己购买的商铺出售给第三人未有事实依据，第三人购买的商铺面积与原告购买商铺面积不相符，位置不同，两人购买的商铺系相邻关系。第三人购买的商铺系合法所有，原告起诉第三人未有任何事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和法庭调查，本院经审理认定事实如下：被告德卡公司在扶余市开发建筑德卡城市广场。2015年末，被告德卡公司宣传在德卡城市广场购买商铺即返三年租金，三年的租金抵顶抵房屋的部分价款，实际购房款系三年商铺的租金与所交购房款的总和。原告于2016年6月14日在被告德卡公司开发的德卡城市广场购买1﹟-1层-1041号商铺，建筑面积为74.35平方米，原告与被告德卡公司签订了《德卡城市广场认购协议书》，并于当日一次性付清购买商铺的余款1,258,749.24元，按认购协议书约定，该商铺由被告德卡公司使用三年至2018年12月31日。第三人杜岩与被告德卡公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人杜岩购买1﹟-1层-1039号商铺、1﹟-1层-1040号商铺，建筑面积共计为160.04平方米，按《商品房买卖合同》约定2015年12月31日前交付。第三人杜岩购买的商铺1039号、1040号与原告购买的1041号商铺相邻，2016年8月30日第三人杜岩交购商铺款后，于2016年8月31日第三人杜岩取得扶房权证字第00××××74号房屋所有权证，所有权证中记载1039号商铺面积、1040号商铺面积总建筑面积为160.04平方米。第三人杜岩购买商铺后，于2016年5月份租给了铭草堂大药房使用至今。 另查明，根据原告提交的两份商场一层平面图均证明1039号商铺面积为81.10平方米、1040号商铺面积为39.72平方米、1041号商铺面积为74.35平方米。被告德卡公司在2020年4月8日的庭审过程中，提供了德卡城市广场的CAD平面蓝图复印件（原件取回），也证明1039号商铺面积为81.10平方米、1040号商铺面积为39.72平方米、1041号商铺面积为74.35平方米。被告德卡公司在2015年10月28日经长春伟业测绘有限公司对1039号商铺面积、1040号商铺面积进行测绘，测绘结果为1039号商铺面积为81.10平方米、1040号商铺面积为78.94平方米。该测绘结果与第三人杜岩办理的房屋所有权证中记载1039号商铺面积、1040号商铺面积总建筑面积为160.04平方米一致。在调取房产局登记备案中1039商铺的面积为81.10平方米、1040商铺的面积是78.94平方米，与原告和被告德卡公司提供的CAD平面蓝图1039号商铺面积81.10平方米、1040号商铺面积39.72平方米，建筑面积共计120.82平方米不符。在2019年8月19日的二审庭审笔录中，被告代理人的回答“本案争议的1041号商铺部分面积只是杜岩在使用，并未出售给杜岩”。被告德卡公司亦承认铭草堂大药房正在使用该商铺。 本院所确认的上述事实：有德卡城市房屋认购书一份，收款收据一份，德卡广场一层平面示意图，德卡城市宣传图册一本，宣传单一张，扶余市承建档案馆调取的德卡城市广场一层示意图，在扶余市档案馆调取的杜长军和杜岩的房产档案三份，铭草堂图片二份，拍摄的1041号商铺现场照片，其他业主与德卡公司的法定代表人姜明阳的谈话录音光盘一张，与德卡公司的工作人员孙静微信截屏一份，2019年4月23日德卡公司在德卡一楼产权商铺群中发布的通知微信截屏一份，他项权利证2页，11页还款流水明细一份，1039、1040、1041号商铺的测绘报告各一份，建设工程消防验收意见书，建筑工程竣工备案证，德卡公司对房产处的行政上诉状二份，吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781行初26号行政裁定书一份，吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07行终5号行政裁定书一份，（2019）吉07民终1010号卷宗一册及当事人的陈述笔录等在案为凭，本院予以确认。 本院认为，针对本案争议的焦点：一、原、被签订认购协议书的效力应如何认定。2016年6月14日原告在被告德卡公司处购买城市广场1层1041号商铺，并签订了书面《德卡城市广场认购协议书》，原告与被告德卡公司之间形成了商品房买卖合同法律关系。原告与被告双方自愿签订《德卡城市广场认购协议书》，虽名为“认购协议书”，但该“认购协议书”具备当事人姓名、商品房基本状况、销售方式、商品房总价款交付条件及日期等商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告的情况正是如此，不仅签订合同，被告德卡公司已经按照约定收受了原告的全部购房款。故应认定该“认购协议书”为商品房买卖合同，被告德卡公司称双方签订的是预定合同的观点是不能成立的。二、本案追加杜岩为第三人，诉讼主体是否适格。当事人，应当符合以下条件：（一）、当事人与案件有直接的利害关系。（二）、当事人必然以自己的名义进行诉讼。（三）、当事人受法院裁判的拘束。杜岩与德卡公司签订的《商品房买卖合同》，约定的1039号、1040号商铺建筑面积与德卡公司提供的城市广场一层平面示意图1039号、1040号商铺的面积不符。于晓艳、朱立朋购买的1041号商铺中的部分面积是否被德卡公司出售给杜岩。因此，杜岩作为利害关系人应追加为本案当事人，杜岩诉讼主体适格。三、被告德卡公司是否存在“一房二卖”的情形，即1040号商铺是否包含1041号商铺的部分面积。第三人杜岩与被告德卡公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人杜岩购买1039号商铺面积为81.10平方米、1040号商铺面积为78.94平方米，建筑面积共计为160.04平方米，按双方签订的《商品房买卖合同》，约定2015年12月31日前交付。第三人杜岩购买的商铺1040号与原告购买的1041号商铺相邻，2016年8月31日第三人杜岩办理该商铺扶房权证字第00××××74号房屋所有权证，所有权证中记载1039号商铺面积、1040号商铺面积总建筑面积为160.04平方米。而被告德卡公司提供的德卡城市广场的CAD平面蓝图，证明1039号商铺面积为81.10平方米、1040号商铺面积为39.72平方米，建筑面积共计为120.82平方米，以及长春伟业测绘有限公司于2015年10月28日出具的房产测绘成果报告，可以认定原告于晓艳、朱立朋购买的1041号商铺面积中的39.22平方米（即160.04平方米-120.82平方米）已被德卡公司出售给杜岩，有被告德卡公司委托诉讼代理人姜永库（系法定代表人姜明阳之父，特别授权）在2019年8月19日的二审庭审笔录中自认，以及第三人杜岩委托诉讼代理人在庭审笔录中自认购买商铺后，2016年5月份租给了铭草堂大药房使用至今。综上，可认定被告德卡公司存在“一房二卖”的欺诈行为。四、“认购协议书”是否符合法定的解除条件，如符合解除条件，被告德卡公司应返还原告的购房款数额及损失如何认定。原告与被告德卡公司签订的“认购协议书”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依据“认购协议书”，被告德卡公司应于2018年12月31日向原告交付购买的商铺。原告按照约定交付了全部购房款履行了全部合同义务，被告德卡公司亦应按照约定交付1041号铺位。但实际上，被告德卡公司并未将该铺面交付给原告，而是将该商铺部分出售给了第三人杜岩，且被告德卡公司协助第三人杜岩办理了产权登记手续，有扶房权证字第00××××74号房屋所有权证为证。因该案争议标的系整体房屋，被告德卡公司的行为导致原告按照合同购买的商铺无法整体接收。原告与被告德卡公司于2016年6月14日签订的“认购协议书”中关于城市广场1层1041号铺位的买卖合同已无法继续履行，商品房买卖合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原告要求解除“认购协议书”既有事实依据亦有法律依据。因此，原告与被告德卡公司签订的1041号商铺买卖合同应予解除。关于合同解除后原告的损失问题，被告德卡公司存在“一房二卖”的欺诈行为，应当承担民事责任。被告德卡公司应按原告实际交纳的房款1,258,749.24元返还给原告，被告德卡公司占用上述款项期间的利息应予保护，利息计算应以本金1,258,749.24元为准并自交款之日即2016年6月14日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付相应利息。对于原告主张的按购房款总额1,710,050.00元及主张一倍损失赔偿的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……。本院认为，依据公平、公正的原则，该损失应以被告德卡公司出售给第三人杜岩的39.22平方米为基数进行计算，即39.22平方米/74.35平方米X1,258,749.24元=663,996.27元。 综上所述，为维护当事人的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条、第八条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，经吉林省扶余市人民法院第五次审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告与被告德卡公司于2016年6月14日签订的“德卡城市广场认购协议书”。 二、被告德卡公司应返还原告的购房款1,258,749.24元及利息，自2016年6月14日起至给付之日止利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算。 三、被告德卡公司赔偿二原告损失663,996.27元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 以上赔偿款项限在本判决书发生法律效力之日起十日内一次性付清。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,046元，由被告德卡公司负担。与前款一并执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉案件受理费19,046元，上诉于吉林省松原市中级人民法院。松原市中级人民法院开户行：工行松原集成街，账号：08091204290********。 期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判长  李春雨 审判员  刘巨龙 审判员  吕秀贤 二〇二〇年六月八日 书记员  李霄月