河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初3363号原告：王丽娜，女，汉族，198××年2月23日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师。被告：陈尧，男，汉族，19××5年10月2××日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张青，女，满族，19××4年1月19日出生，住新乡市。系陈尧妻子。原告王丽娜诉被告陈尧房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娜的委托诉讼代理人梁莎莎，被告陈尧及其委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娜向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋差价损失200000元（暂计）；二、本案诉讼费用由被告承担。后将第一项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告房屋差价损失267060元。事实与理由：2017年1月7日，原告与被告、新乡市鹏网房地产经纪有限公司签订新乡市二手房买卖合同一份，约定被告将其与张青共有的一套位于新乡市红旗区人民东路199号星海国际文苑的房产出售给原告，原告按合同约定支付首付款300000元，后被告因一直不能办理房产证单方要求解除合同，遂双方产生纠纷，法院判决双方解除合同，因合同解除造成的损失部分，另案主张。在该房屋买卖合同中原告按合同约定履行相应合同义务，反而因自己不能办证单方要求解除合同，存在明显过错。由于2017年1月7日双方签订合同后，案涉房屋价格不断上涨，原购房合同解除后，现在原告再购买相同地段相同性质的房屋必然要付出更大的代价，现原告要求被告赔偿原告错失交易机会的房屋差价损失200000元，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈尧辩称：王丽娜的诉讼请求于法无据。王丽娜所要求的损失系房屋差价，首先王丽娜所诉称的差价从何而来，是依据什么标准计算的，王丽娜并未拿出相关的事实证据，因此不应得到支持。其与王丽娜因房屋买卖产生纠纷，红旗法院（2018）豫0702民初175号民事判决书，对该纠纷已做出了明确判决，解除陈尧与王丽娜的二手房买卖合同，且该判决已生效。在该判决中，法院认为因不可归责于陈尧与王丽娜的原因，致使合同目的无法实现，故予以解除。由此可以看出，陈尧本身并无任何过错，不应当承担王丽娜的损失。依据《合同法》相关规定，有过错的一方应承担违约责任，或因过错导致无过错方的损失才承担责任。本案中，陈尧无任何过错，因此更谈不上赔偿王丽娜损失的问题。依据《合同法》相关规定，有过错的一方应承担违约责任或者赔偿损失，法律规定的损失是指由过错方的行为导致的直接损失和可得利益，在本案中，王丽娜的诉请，并不是其自己行为造成的损失，因此王丽娜的诉请于法无据。另外，其当时卖房的目的是因为儿子要去外地工作买房，这个对方也是知道的，当时提出要求首付60万，但是对方只拿出30万，其不同意，但是中介说房产证5、6月份都能办下来，所以才签订了房屋买卖合同，后来房产证办不下来遥遥无期，卖房的目的达不到的情况下，其和中介多次找对方协商，想让对方把剩余房款支付一大部分，确保合同的履行，对方起初答应，后来种种原因回避，使合同履行不下去，无奈之下其起诉了对方，起诉之后在一、二审，法院组织调解，其还同意，要不把房款拿出来把房卖给她，要不其把房款退了，适当补偿，但是对方无明确意见，对方想用少量的资金占有房产资源不是善意的，其认为对方负主要责任。合同无法履行造成损失，双方都有损失，其也买不成房。房屋价格跌跌涨涨是正常的，房屋价格的上涨不能作为赔偿损失的依据。综上，请驳回王丽娜的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：另案陈尧诉王丽娜、第三人新乡市鹏网房地产经纪有限公司（以下简称：鹏网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日作出（2018）豫0702民初175号民事判决书，认定：2017年1月7日，陈尧与王丽娜、鹏网公司签订新乡市二手房买卖合同一份，约定陈尧将其与张青共有的位于红旗区人民东路199号星海国际文苑9号楼1单元13层11301号房出售给王丽娜，总房款760000元（133.9平方米），付款方式为王丽娜于2017年1月7日交付定金20000元，鹏网公司代为保管，首付款30万元，3日内交付，剩余尾款在产权证办理下来后走银行按揭交付，双方还约定了其他有关内容。同日，王丽娜向陈尧支付定金20000元。2017年1月9日，王丽娜向涉案房屋共有人张青支付首付款共计30万元。因涉案房屋房产证未能办理，王丽娜未交付剩余房款。陈尧及第三人鹏网公司称双方因房产证不能及时办理，不能银行按揭贷款，故于2017年10月协商更换付款方式为2017年10月先付10万元，剩余房款以其他房屋贷款付清，对此王丽娜不予认可，认为只是在商量，未形成一致意见。另查明，涉案房屋因双方剩余房款支付纠纷，尚未交付王丽娜。该判决书认为，原被告及第三人之间签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方签订房屋买卖合同之目的，之于卖房人一方来说，应系出售房屋并及时获取合理的约定价款，之于买房人一方来说，应系支付全部房款并取得房屋所有权及占用、使用、收益等权利。本案中，合同履行过程中，约定付款方式所载明的付款条件因不可归责于原被告的原因未能及时实现且期限不明，双方虽经协商也未能就剩余付款方式达成书面一致意见，致使双方不能及时实现其合同目的，故对于陈尧要求解除双方于2017年1月7日签订的《新乡市二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，同时陈尧应退还已经收取的房款30万元。并判决：解除陈尧与王丽娜于2017年1月7日签订的新乡市二手房买卖合同，同时陈尧于本判决生效之日起七日内退还王丽娜购房款30万元。判决后，王丽娜提出上诉，新乡市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）豫07民终4116号民事判决书，认为，对于陈尧与王丽娜2017年1月7日签订的房屋买卖协议，双方均无异议，应予认定。双方约定在涉案房屋房产证办下来后，由王丽娜办理房屋按揭贷款，用于支付剩余房款，但未约定时间，由于他人原因致使房产证至今未办理下来，经双方于2017年10月协商解决，也不能达成一致意见，致使合同不能继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现陈尧以急需资金为由要求解除双方房屋买卖合同，符合我国法律规定，应予支持。合同解除后，王丽娜可以要求赔偿损失。并判决：驳回上诉，维持原判。现王丽娜诉至本院，要求赔偿损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，王丽娜损失主要为可得利益损失，即为房屋差价损失，王丽娜根据合同解除后网上发布的售房信息，主张按照9000元/平方米的房价作为计算损失依据，陈尧对此不予认可，认为房屋价格在8000元/平方米左右，因王丽娜未申请对房屋价格进行鉴定，故本院根据双方意见及实际情况，酌定按照8500元/平方米作为计算房屋差价损失依据，该房屋差价即为378150元（8500元/平方米×133.9平方米-760000元）。因生效判决已经认定，案涉合同无法履行，系因不可抗力致使不能实现合同目的，故对于陈尧解除合同给王丽娜造成的损失，根据公平原则及本案情况，由陈尧承担50%的责任。在计算损失时，还应考虑王丽娜所付房款比例，本案中王丽娜所付房款比例为39.47%（300000元÷760000元），故陈尧赔偿王丽娜损失为74627.9元（378150元×39.47%×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、陈尧于本判决生效后十日内赔偿王丽娜损失74627.9元。二、驳回王丽娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5306元，由王丽娜负担3823元，由陈尧负担1483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  吴行州审判员  高 飞二〇二〇年六月二十八日书记员  崔晓雁