广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1167号原告：欧焕烟，女，1971年11月24日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告欧焕烟与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴辉柏、被告的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告自向原告支付逾期交房违约金（从2018年12月16日起暂计至2019年6月13日止的违约金，每日按照总房款2309544元的万分之一为标准计算；从2019年6月14日起暂计至本案起诉之日至的违约金，每日按照总房款2309544元的万分之二为标准计算；本案起诉日后的违约金另案起诉）。（违约金暂计至起诉日为131644元）。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月21日签订了《雅居乐名门半岛认购书》，《广州市商品房预售合同》及《装修合同》，由原告向被告购买位于广州从化雅居乐名门半岛花园三期四组团自编L-xxxxx栋2梯xxxxx房屋（下称涉案房屋）。双方在《认购书》中约定，涉案房屋毛坯售价为1364278元，委托被告“装修”的总价为945266元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为2309544元，拆分实际房屋交易价格的原因是因被告为规避广州市关于房地产限价的相关规定，遂将实际房屋交易价款拆分为毛坯购房款和装修款，涉案房屋的装修款实际已等于约定购房款的40%，显然该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款，故原告认为应当认定《认购书》中所约定的装修款实际为购房款，即涉案房屋实际房屋总价款为2309544元。根据上述认购书的约定，被告应当在2017年9月15日将本合同标的物的房屋以毛坯状态交付给原告，并在原告进行毛坯收楼后的第15个月即2018年12月15日前向原告履行交付带装修房屋的义务。现原告已将全部购房款2309544元支付给被告，但被告开发的表弟房屋、共用设施及附属项目至今没有达到交付及使用条件，涉案房屋装修仍未完成，且所在区域也未完成永久用电的安装，故要求被告支付从2018年12月16日起至实际收楼之日止的逾期交楼违约金。庭审中，原告变更其第一项诉请为：判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年12月16日起暂计至案涉房屋达到交房条件且通知原告收楼并实际交付给原告之日止的违约金，逾期180天内（含180天）被告每日按照总房款2309544元的万分之一为标准计算；超过180天的被告每日按照总房款2309544元的万分之二为标准计算违约金）。被告辩称，涉案房屋已经取得永久用电，原告所主张涉案房屋属于临电状态与事实不符，涉案房屋所在的三期四组团已于2019年10月9日全部完成一户一表并实际送电，我方在涉案房屋取得永电后已经两次向原告寄出收楼通知，原告拒绝收楼没有任何依据，即使认定被告逾期交楼，违约金也只能计算到第一次寄送收楼通知的时间即2019年10月13日。经审理查明：2017年6月21日，原告（为认购方）与被告（为出售方）签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为广东省雅居乐名门半岛花园-三期四组团-Lxxxxx栋-2梯-xxxxx，售价为1364278元，于2017年9月15日前交付使用；认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为945266元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的15个月，装修款的支付方式为装修款一年分期等。同日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-xxxxx栋2梯xxxxx房；建筑面积132.39平方米；总金额为1364278元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日支付全部房价款的50.16%，金额684278元；余款680000元于2017年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效；《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.6乙方按照甲方的通知办理该房屋交接验收手续时，若乙方认为甲方的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为乙方同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房补偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：鉴于乙方购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，乙方收楼后委托甲方进行装修（乙方授权甲方可聘请有装修资质的装修合同未其所购房屋进行装修），并同时与甲方签订《装修合同》，甲、乙双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中约定：甲乙双方就乙方购买的雅居乐名门半岛花园-三期四组团L-xxxxx栋2梯xxxxx房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：雅居乐名门半岛花园-三期四组团L-xxxxx栋2梯xxxxx房；第二条、委托事项：甲方及甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以甲方实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为945266元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.乙方已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托甲方进行装修，乙方的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，乙方对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。上述合同签订后，原告依约支付了全部装修款945266元及全部购房款1364278元给被告。被告于2018年12月21日开具名称为不动产房地产开发住宅2309544元的发票给原告。庭审中，原告确认其主张被告违约的事实是指涉案房屋没有具备永久用电的交楼条件。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2019年10月10日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2019年10月13日前办理上述涉案房屋的收楼手续。2020年3月16日，被告又根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，原告确认其收到上述两份收楼通知书，并于2020年3月20日到涉案房屋验楼，但尚未办理收楼手续。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。本院组织原、被告双方对上述质证，原告称对该份复函的真实性、合法性无异议，但复函的列表无法显示是否包含涉案房屋，即使该复函包含涉案房屋，被告仍应承担逾期交房的违约责任至被告书面通知原告收楼并将涉案房屋交付给原告之日止。被告对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋所在的三期四组团的所有房屋在2019年10月9日就已经抄表送电。被告主张上述复函所附附件1中第32页的T3-B-7-xxxxx即为涉案房屋地址，但原告表示无法确认。被告另还提交了广州供电局955980199号码发送的短信截图以及《业主登记表》，4月13日发送的两条短信显示：“尊敬的用电客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司，户号08008400xxxxx35197，地址广东省广州市从化区街口畔溪二街雅居乐****（L-xxxxx栋2梯），您2020年3月用电量0度，分摊电量为0度，电费0元。”、“尊敬的用电客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司，户号08008400xxxxx35197，地址广，地址广东省广州市从化区xxxxx.0T3-B-7-xxxxx20年1月用电量0度，分摊电量为0度，电费0元。”《业主登记表》显示L-xxxxx栋2梯xxxxx房的门牌号为广州市从化区街口街畔溪二街8号xxxxx室。经原告确认，涉案房屋的门牌号从化区街口街雅居乐小院流溪畔溪二街8号xxxxx室。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定：鉴于原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时原告与被告签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互符合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。而双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条、其他：2.约定：原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确原告购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止。解除条件的合同，亦即原告必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，被告才能交付并转移房屋所有权给原告。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，原告主张以买卖合同价款1364278元加上装修价款945266元即2309544元作为计算迟延交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。本案争议焦点为涉案房屋是否具备永久用电条件以及被告应否向原告支付逾期交楼违约金。对此本院认为，原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。被告主张广州供电局有限公司从化供电局的复函附件中包含了涉案房屋，并提交了相应的证据予以证明，原告虽主张无法确认，但也未能提交相反证据反驳，现根据被告所举证据以及广州供电局有限公司从化供电局向本院的协助调查复函可知，涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准，故本院确认涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件。被告于2020年3月16日向原告发出催收楼通知，要求原告于同月20日前办理收楼手续，原告亦确认其收到催收楼通知，故被告应按照合同约定的标准计付自2018年12月16日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金给原告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告欧焕烟支付从2018年12月16日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以房屋总价款2309544元为基数，自2018年12月16日起按每日0.1‰的标准计算至2019年6月13日，自2019年6月14日起按每日0.2‰的标准计算至2020年3月20日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  雷金红人民陪审员  何洁玉二〇二〇年六月二十八日法官助理刘嘉琳