福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0203民初5261号                       适用程序                       简易程序                               案由                       物业服务合同纠纷                       立案时间                       2020年4月1日                               原告                       北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路**匹克国际大厦**。             负责人：林敏泉，该公司拓展总监。             北京安信行物业管理有限公司，住所地，住所地北京市门头沟区石龙南路******>             法定代表人：张大可，该公司董事长。             共同委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。             共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。                               被告                       被告：吕虹熳，女，1996年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。             委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。                               诉讼             请求                       1. 吕虹熳支付截至2018年11月30日尚欠的公摊电费621.83元、截至2019年1月31日尚欠的物业服务费18417.3元；             2. 吕虹熳支付逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清之日止，以所欠物业服务费为基数，按日3‰标准计算）；             3. 吕虹熳承担本案律师费1000元。                               判决主文                       一、吕虹熳于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费15276.7元、公摊电费621.83元；             二、吕虹熳于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费1000元；             三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                                                                                                       案件             基本             事实                                                                                                                                     案件基本事实                                                                                   本案讼争的厦门市思明区房屋系吕虹熳购买的跃层商品房，建筑面积112.91平方米。北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）与讼争房屋开发商签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及《三方协议》约定：跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅3.2元/月·平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；安信行公司须按约定实现目标管理，业主满意率达95%以上；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。讼争房屋商品房买卖合同附件《临时管理规约》约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动……为追讨欠缴、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。安信行公司、安信行厦门分公司先后为讼争房屋所在小区提供物业服务至2019年1月31日。吕虹熳欠缴讼争房屋2016年5月1日至2019年1月31日的物业服务费、截至2018年11月30日的公摊电费621.83元。安信行公司、安信行厦门分公司为此提起本案诉讼，支付律师费1000元。             安信行厦门分公司于2015年5月向厦门市发改委提交《鑫塔·水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中，包涵了0.8元/平方米·月的增值服务费。             另据厦门市中级人民法院作出的（2020）闽02民终698号民事判决认定，安信行厦门分公司为鑫塔·水尚小区提供的物业服务存在瑕疵，因服务问题导致近半业主拒绝缴交物业服务费用，未达到《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理，安信行厦门分公司无权收取增值服务费。前述判决已经发生法律效力。                               裁判             理由                       安信行公司、安信行厦门分公司为讼争房屋所在小区提供物业管理服务，其有权向吕虹熳收取物业服务费及公摊电费。但，安信行公司、安信行厦门分公司提供的物业管理服务存在瑕疵，并导致过半入住业主拒绝缴交物业服务费用，可以认定安信行公司、安信行厦门分公司未达到《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理（业主满意率应达95%以上），故其无权收取物业服务费中的增值服务费部分，跃层住宅物业服务费应调整为按4.1元/月·平方米计算。吕虹熳尚欠2016年5月1日至2019年1月31日的物业服务费15276.7元（4.1元/月·平方米×112.91平方米×33个月）以及截至2018年11月30日的公摊电费621.83元。安信行公司、安信行厦门分公司提供的物业管理服务存在瑕疵，其诉请之违约金，本院不予支持。安信行公司、安信行厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由吕虹熳负担。                               适用             法律                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定。                               诉讼             费用                       案件受理费减半收取计197元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担57元，吕虹熳负担140元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。                               上诉             权利                       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。             本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                审判员 朱 晨 二〇二〇年六月九日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。