广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1732号 上诉人（原审被告）：周安，男，1981年10月10日出生，汉族，住所地贵港市港**，经常居住地贵港市港**。 委托诉讼代理人:周敏志，男，1949年3月出生，汉族，系周安父亲，住贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地南宁市佛子岭路**向南金溪园第****房，统一社会信用代码9145010355229289XW。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：阮志龙，男，1974年10月24日出生，汉族，住广西宜州市。 上诉人周安因与被上诉人广西南宁创恒物业服务有限责任公司（下称创恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 周安上诉请求：1.依法撤销贵港市港北区人民法院(2020)桂0802民初61号民事判书,驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实有错误。一、1.物业公司没有和本人签订物业服务合同。2.没有召开业主大会进行公开投标物业公司，擅自由鲍家军个人签订服务合同。3.物业公司在鲍家军没有按法规出具业主授权委托书擅自签订合同。4.物业公司单凭以非法手段窃取业主与开发商购房服务合同的信息来起诉业主。二、强行进入小区，以欺行霸市，强买强卖，涉黑涉恶的各种方式强迫业主接受服务。1.常态化拦车强迫车主交卖路钱。2.临时指派不明身份人员穿起保安服装冒充保安强行拦车约两个小时后便人间蒸发再无此三人踪影。3.常态化对业主随意停水，拆水表违法行为。4.破坏原有电动车充电设施，违章从居住楼拉线安装充电桩强迫业主扫码充电，高价卖电，获取暴利。三、1.己经接受服务和强迫接受服务必须分清界限，要以实事求是的原则与睿智来考虑，避免误判。2.黑恶行为强占九龙新城小区。现申请二审对一审的误判，依法依规取消物业公司起诉业主的权利，同时严惩黑恶行为，主持正义，支持上诉人的诉求。 被上诉人创恒物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 创恒物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付2018年6月至2019年10月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费510元、生活垃圾费119元、水费512.4元、二次加压费102.7元，合计3452.4元；2.判决被告向原告支付违约金600元，上述共计4052.4元；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月29日，创恒物业公司（受托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。 2018年12月27日，创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，创恒物业公司于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与创恒物业公司签订新的物业管理委托合同，创恒物业公司如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。周安为九龙新城小区16栋2101号房的业主，未与创恒物业公司签订物业管理协议，但一直接受创恒物业公司提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，且未向创恒物业公司缴纳2018年6月至2019年10月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费510元、生活垃圾费119元、水费512.4元、二次加压费102.7元，合计3452.4元，创恒物业公司多次追讨未果，遂诉至法院。 法院认为，对于创恒物业公司与九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》是否有效的问题。根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，九龙新城小区业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由业主委员会聘请物业公司对小区进行物业管理，业主委员会决议通过聘请创恒物业公司对小区进行物业管理，创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效，双方应严格履行，该合同对九龙新城小区业主具有约束力。创恒物业公司依约并实际为九龙新城小区提供物业管理服务，作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。创恒物业公司请求周安支付2018年6月至2019年10月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费510元、生活垃圾费119元、水费512.4元、二次加压费102.7元，合计3452.4元，有事实和法律依据，法院予以支持。周安没有按合同约定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，现创恒物业公司要求支付违约金600元，法院予以支持。周安主张创恒物业公司以黑恶行为进行收费、物业服务存在瑕疵，其提供的证据不足以证实，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，业主不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、周安在本判决生效之日起五日内支付广西南宁创恒物业服务有限责任公司2018年6月至2019年10月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费510元、生活垃圾费119元、水费512.4元、二次加压费102.7元，合计3452.4元；二、周安在本判决生效之日起五日内支付广西南宁创恒物业服务有限责任公司违约金600元。案件受理费50元，减半收取计25元，由周安负担。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点主要是创恒物业公司收取上诉人的物业管理及相关费用是否有合法依据。经查，总户数为1066户的贵港市港北区九龙新城小区于2017年5月9日进行了事项表决，以671票通过了授权给业主委员会按照招聘方案招聘物业服务公司，符合《物业管理条例》第十二条“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定。九龙新城小区业主委员会根据《物业管理条例》第十五条第二项规定，聘请创恒物业公司对小区进行物业管理，与创恒物业公司签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。所以，上述合同对九龙新城小区业主具有约束力，全体业主都应遵守。本案中，作为合同一方当事人的创恒物业公司已经履行了合同的主要义务，即开展了物业管理工作，其按照合同的约定收取物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费等费用具有事实和法律依据，按每天应交管理费的千分之三收取滞纳金也符合合同约定。《物业管理条例》第七条亦规定了业主在物业管理活动中，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金、按时交纳物业服务费用等义务。上诉人周安以创恒物业公司没有和其本人签订物业服务合同为由，不交纳物业管理相关费用违反了法律规定及合同约定。作为小区业主，在享有合同中的相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整。上诉人周安既享受物业管理服务，又不履行按时交纳物业服务费用等义务，既不合法又不合理。故本院对其上诉请求不予支持。 应该指出的是，如果因为物业服务企业服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，故业主少交或不交物业费并不是解决物业服务中相关问题的有效方式，且对正常交纳物业费的其他业主也不公平。业主在发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出建议。当然，创恒物业公司亦应就存在的问题及时加以改正，不断提高自身服务水平，提升服务质量，为业主提供良好的服务，与业主和谐相处。至于上诉人周安主张创恒物业公司存在侵害业主合法权益或其他违法行为，权利人可另案向有管辖权的部门主张。 综上所述，周安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年六月九日 法官助理 潘梅清 书 记 员 黎彦妍