山东省枣庄市台儿庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0405民初144号 原告（执行案外人）：朱茂光，男，1968年10月16日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 原告（执行案外人）：李孝平，男，1983年10月25日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 以上二人共同委托诉讼代理人：刘广涛，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 被告：孟庆杰（申请执行人），男，1960年6月1日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈昂，山东贺成柱律师事务所律师。 被告：孟庆学（被执行人），男，1963年10月8日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 原告朱茂光、李孝平与被告孟庆学、孟庆杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱茂光、李孝平及共同委托诉讼代理人刘广涛、被告孟庆杰及其委托诉讼代理人闫振国、陈昂到庭参加诉讼，被告孟庆学经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱茂光、李孝平向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产[（2016）鲁0405执762号案件裁定查封的不动产]；2.确认位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月24日，台儿庄区人民法院（2016）鲁0405民初1350号对孟庆杰诉孟庆学民间借贷纠纷一案作出民事调解书：孟庆杰给付孟庆学借款本金130万元及利息10.5万元。2019年11月，原告对执行标的提出书面异议。台儿庄区人民法院于2019年12月11日作出（2019）鲁0405民初执异26号执行裁定：驳回原告的异议。因孟庆学欠孟凯借款100万元，2016年8月30日，孟庆学与孟凯签订《协议书》，约定以孟庆学所有的位于马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产抵偿债务，协议签订后，孟庆学将《协议书》项下的不动产交付给孟凯，孟庆杰作为证明人在该《协议书》上签字。原告于2018年11月7日与孟凯签订《转让协议》，买受案涉不动产，并按约定的价格68万元支付了全部价款。孟凯于合同签订当日将案涉不动产交付给原告，因交付时房屋已租赁给他人使用，交付后的租金由原告用于抵付购房款。房屋在查封前由原告占有和使用。孟庆杰、孟庆学、孟凯系同胞兄弟。综上，原告认为，原告通过签订合法有效的合同买受案涉不动产，已按照合同约定支付了价款，且该不动产已于被查封前交付原告，孟庆杰、孟庆学、孟凯作为同胞兄弟，明知或应知上述事实，却提出对案涉不动产的执行，侵犯了原告的利益。为维护原告的合法利益，特提起诉讼。 被告孟庆杰辩称，依据法律规定，对于无相应证件的不动产法院不应确定其所有权。原告起诉无事实法律依据，因为案涉房屋是孟庆学于1998年为了解决村里老人的生计问题在后枣庄村建的养老院，该养老院因是公益性的公共设施，所以政府批准了征地，且将案涉的土地免费给孟庆学使用建设养老院，故案涉的不动产与普通的不动产有本质区别，依据其性质以及免费的土地使用权，该案涉房屋是不能被买卖的，所以孟庆学无权将案涉房屋转给他人，同时从执行裁定书可见，本案实际买受人为李孝平，其在诉状中所书写的地址是彭楼村，并不是后枣庄村村民，其无权买卖后枣庄村的集体房屋，虽然有原告朱茂光，但是在其提供的材料中可见朱茂光并未参与实际买卖。假使协议是真实的，该协议无效，另外案涉房屋因为是养老院，一直都由后枣庄村村民管理居住，该房屋并未交付给他人，其他人提供的手续均未经后枣庄村委会及村民许可，仅为自己添加，实际占有人是后枣庄村委会，该房屋未交付给任何人。综上，请予以驳回原告诉请。 被告孟庆学未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：本院依法受理了孟庆杰与孟庆学民间借贷纠纷一案，于2016年10月24日作出（2016）鲁0405民初1350号民事调解书：孟庆学给付孟庆杰借款本金130万元及利息10.5万元。民事调解书发生法律效力后，根据孟庆杰的申请，本院立案（2016）鲁0405执762号案件执行。在该案执行过程中，本院于2019年11月12日查封了台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧不动产一处。执行过程中，朱茂光、李孝平就上述查封的资产向本院提出执行异议，本院于2019年12月5日作出（2019）鲁0405执异26号执行裁定，驳回朱茂光、李孝平的异议请求。朱茂光、李孝平不服该裁定，诉至本院。 另查明，1998年11月6日，孟庆学（乙方）与台儿庄区彭楼镇后枣庄村村民委员会（甲方）签订土地使用权转让协议，约定：甲方将位于东侧，村西一幅土地1930平方米无偿转让给乙方使用，期限30年（2000年1月1日—2029年12月31日），使用期内土地使用税费由甲方承担，乙方出资10万元在该土地建设敬老院，同时使用期内解决孤寡老人居住问题，闲置部分由乙方自主使用。现该处已无任何老人居住。 原告为证明其主张，向本院提交了落款日期为2016年8月30日的被告孟庆学与案外人孟凯签订《协议书》，约定以被告孟庆学所有的位于马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产抵偿其所欠案外人孟凯100万元的债务，由台儿庄区马兰屯镇后枣庄村村民委员会作为见证单位加盖公章，邢某、赵洪伟、朱茂飞及被告孟庆杰作为见证人签字捺手印。被告孟庆杰主张该协议书有改动部分，本院依职权对见证人邢某进行了询问，核实了该协议书一式两份（另一份保存在见证人邢某处），两份均在书写时进行了改动，且改动位置及笔迹相同。协议书签订之日，孟凯向台儿庄区马兰屯镇后枣庄村村民委员会缴纳了18000元的土地承包金。同时又提交落款日期为2018年11月7日的案外人孟凯（甲方）与原告（乙方）签订的《转让协议》，载明：“经双方协商将甲方位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村西湖、台兰路东所使用的6间门市和进院大门一间及到东墙的院子土地上所有建筑物转让给乙方使用，价格陆拾捌万元整（680000）……”，由证明人孙守峰签字确认。同时原告主张该协议签订之日，原告即向案外人孟凯支付10万元购房款，案外人孟凯也将房屋钥匙当场交付原告。原告提交装修门头照片一组，证明原告购买房屋后即进行了装修使用。提交案外人孟凯与租户尤洋落款日期为2017年12月19日签订的《租赁合同》一份，合同约定案外人孟凯将位于马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧村西1930平方米的厂房租赁给尤洋，租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日，租金35000元，表明原告为何仅占有使用了部分房屋。提交2019年11月7日电费缴纳记录及2019年12月至2020年3月期间原告朱茂光的电费缴费单，证明案涉房屋查封前原告朱茂光已经安装电表并缴纳了电费，以证明原告实际占有了案涉房屋。原告提交原告李孝平的婶子李光兰于2018年11月7日支取10万元现金的凭证，原告李孝平之妻谭龙莉于2018年10月7日向案外人孟凯转账30万元、2019年1月2日向案外人孟凯转账3万元、2019年1月3日向案外人孟凯转账2万元、2019年3月8日向案外人孟凯转账15万元、2019年4月18日向案外人孟凯转账5万元以上合计55万元的转账记录，提交短信记录证明余下3万元房款以该案涉房屋的租户尤洋交纳的3万元租金抵付。同时提交收条一张、证明一份，均由案外人孟凯签字确认购房款已全部付清的事实。原告提交《关于彭楼镇后枣庄村第二单位使用土地的批复》，证明案涉房屋所在土地是经过枣庄市台儿庄区土地管理局批复使用且土地性质为集体建设用地。 上述事实，有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、房屋买卖合同、转让协议、银行流水、收据、收条、缴费凭证、照片、批复文件、调查笔录等证据在卷为凭。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。朱茂光、李孝平在本案中主张其对案涉房屋享有阻却执行的权利，应根据以上规定向人民法院提供证据。关于被告孟庆学与案外人孟凯签订《协议书》及案外人孟凯与原告朱茂光、李孝平签订的《转让协议》是否合法有效的问题。此两份协议书落款时间均早于查封时间，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，法律未对集体建设用地上的房屋买卖作出禁止性规定，且均有见证人签字予以确认，本院对该合同效力予以认可。关于朱茂光、李孝平对涉案房屋在人民法院查封之前是否已合法占有的问题。朱茂光、李孝平提交的照片、电费缴费单、门头装修照片及孟凯与租户尤洋签订的《租赁合同》足以证明朱茂光、李孝平于2019年12月4日前已实际占有该案涉房屋。关于案涉房屋的价款是否全部支付的问题。原告李孝平的婶子李光兰在案外人孟凯与原告签订的《转让协议》时给付案外人孟凯10万元现金的事实有案外人孟凯出具的收条为证，原告李孝平之妻谭龙莉陆续转给案外人孟凯55万元现金的事实有银行流水为证，另有案外人孟凯在收到全部65万元购房款后书写证明一份予以佐证，本院对全额支付案涉房屋价款的事实予以认可。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原告提交的《关于彭楼镇后枣庄村第二单位使用土地的批复》，证明案涉房屋所在土地性质为集体建设用地。原告仅对案涉房屋享受使用权，不能进行不动产所有权登记，故并非作为买受人的朱茂光、李孝平自身原因所造成未办理过户登记问题。因而，原告朱茂光、李孝平对该房屋享有的物权使用权这一民事权益能够阻却本院（2016）鲁0405执762号执行裁定对该房屋的执行。故原告朱茂光、李孝平诉求本院停止对案涉房屋的执行，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，本院予以支持。 综上所述，原告朱茂光、李孝平对案涉房屋仅享有使用权，故诉求本院确认其对案涉房屋享有所有权，不符合法律规定，本院不予支持。诉求本院停止对该房屋的执行，符合法律规定，理由正当，证据确实，本院予以支持。被告孟庆学经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状及证据，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条，判决如下： 一、停止对坐落于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧案涉不动产的执行； 二、驳回原告朱茂光、李孝平要求确认位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的案涉不动产为原告所有的诉求。 案件受理费10600元，由被告孟庆学、孟庆杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  闫吉星 审 判 员  刘广汉 人民陪审员  王 飞 书 记 员  李明园