内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2020）内0425民初604号原告：尹国新，男，1971年4月25日出生，公民身份号码×××，汉族，公务员。委托诉讼代理人：吉海军，内蒙古奥星（克什克腾）律师事务所律师。原告：王学斌，男，1960年5月16日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工。原告：苏振国，男，1957年2月2日出生，公民身份号码×××，汉族，退休教师。二原告委托诉讼代理人：孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。被告：克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司，所在地赤峰市克什克腾旗经棚镇经锡路，统一社会信用代码91150425115050569C。法定代表人：刘松明，该公司经理。委托诉讼代理人：毕瑞海，男，1968年5月20日出生，公民身份号码×××，汉族。委托诉讼代理人：杨盛枝，内蒙古盛兴律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司赤峰分行，所在地赤峰市红山区昭乌达中段，统一社会信用代码91150400814813369E。负责人：李刚，该行行长。委托诉讼代理人：杨明德，内蒙古义德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，内蒙古义德律师事务所律师。原告尹国新、苏振国、王学斌诉被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司、中国建设银行股份有限公司赤峰分行合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹国新的委托诉讼代理人吉海军、原告王学斌、苏振国的委托诉讼代理人孙国刚，被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的委托诉讼代理人毕瑞海、杨盛枝、中国建设银行股份有限公司赤峰分行的委托诉讼代理人杨明德、王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹国新、苏振国、王学斌向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认二被告之间于2015年9月6日签订的《内蒙古自治区房地产抵押合同》和2015年9月6日签订的《最高额抵押合同》中涉及到对三原告共同所有的房权证号为×××房屋占用的土地上设立的抵押权无效，亦即中国建设银行股份有限公司赤峰分行对前述涉案土地房屋不享有抵押权；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：三原告共同购买了坐落于××旗东三厅，面积为168.31平方米。并于2009年6月8日取得了×××房权证。根据房地一体原则，二被告之间签订涉案土地使用权抵押合同时，三原告早已取得土地上建筑物×××房屋的所有权，所以作为抵押人的被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司抵押涉案土地使用权的行为构成无权处分。作为抵押权人的被告中国建设银行股份有限公司赤峰分行对涉案抵押物的抵押权不能有效设立。被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司辩称，一、答辩人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司享有涉案土地使用权。2008年5月16日，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司以出让的形式取得了涉案土地所有权，期限2046年12月20日，土地用途：商服，旗人民政府颁发了中华人民共和国国有土地使用权证，编号：克国用（2008）字第125号，土地使用面积2014.64平方米，答辩人取得了涉案土地使用权后在该土地建设商业大厦一处，涉案土地答辩人通过出让法定程序取得，是该土地的合法使用人，享有涉案土地的使用权、抵押权、处分权。二、答辩人与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订的房地产抵押合同合法有效。2015年9月6日答辩人与中国建设银行股份有限公司赤峰分行经过协商一致签订最高额抵押借款合同，天太公司用自己所有的商厦房产和土地使用权抵押借款，其中商厦评估价值：26951,783.00元，为债权设定抵押金额：11900,000.00元，土地2014.64平方米，评估价值2554,564.00元，为债权设定抵押金额：1100，000.00元，总抵押借款金额13000,000.00元。答辩人使用自己所有的房产和土地使用权抵押借款享有处分权，中国建设银行股份有限公司赤峰分行同意其用涉案房产进行抵押，双方协商一致签订借款合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该抵押合同自签订之日起具有法律效力，涉案房屋和土地使用权一并抵押符合物权法的规定，答辩人与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订的房地产抵押合同及设立的抵押权具有合法性，抵押合同是建立在借款合同的基础上，借款合同真实合法有效，已经实际履行，主合同有效，担保从合同依法有效。该合同经法定机构登记并取得了他项权利证书，依法设立具有法律约束力。三、原告诉讼请求确认二被告签订的土地使用权抵押无效，该请求与事实不符，涉案抵押合同不存在合同无效的法定情形，不符合《合同法》第五十二条的规定，涉案土地使用证登记在答辩人名下，答辩人享有该土地使用权、抵押权、处分权，借款抵押办理了房屋抵押登记，具有法律效力。抵押行为没有妨碍原告使用该土地，商厅正常经营，没有侵害原告利益。抵押合同签订时间是2015年9月6日，原告起诉时间是2020年3月30日，在此期间没有争议，证明抵押合同的签订没有影响原告的土地使用和商业经营。原告将商厅出售，在办理商厅变更登记时土地管理部门不给与办理变更登记引发本案。现在克旗房屋现状包括住宅小区都是一个土地使用权证，各业主都没有土地使用权证，买卖房屋没有受到土地使用证的影响。原告出售大厅办理不了房屋变更登记，那是土地管理部门的问题，与答辩人无关系，答辩人没有过错。原告请求认定抵押合同无效缺乏事实依据，不符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求理由不能成立，请求人民法院判决驳回原告全部诉讼请求。被告中国建设银行股份有限公司赤峰分行辩称，一、答辩人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同及设立的抵押权具有合法性。土地和房屋等建筑物一体抵押、一并处分，是我国法律确定的重要原则。《物权法》第182条和第200条，明确了地上建筑物和建设用地使用权应当一并抵押，不允许只将其中之一进行抵押。在本案中，案涉房屋和土地使用权一并抵押符合物权法的规定，具有合法性。二、答辩人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同和抵押权登记具有有效性。（一）答辩人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同合法有效。1.是建立在借款合同的基础之上，借款合同真实合法有效，且得到了履行。主合同有效，担保从合同依法有效。2.答辩人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同是双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，自签订时起为有效合同。（1）克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司是案涉抵押土地的使用权人，且有权处分，答辩人同意其用涉案房地产进行抵押，是双方合意行为，也是双方的真实意思表示。（2）办理案涉抵押土地克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司并未声明或者告知部分房产对外进行了出售，答辩人对已出售情况不知情。（二）答辩人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司之间的房地产抵押合同，经法定机构登记并取得了他项权利证书，依法设立。1.《物权法》第180条和第187条“建筑物和建设用地使用权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”之规定，案涉房产于2015年9月8日、土地于2015年9月10日分别在克什克腾旗房产管理所和克什克腾旗国土资源局办理抵押登记，抵押权分别自登记之日设立。2.案涉房地产抵押权经法定程序设立，非经法定程序撤销为合法有效抵押。三、被答辩人的诉请依法不能否定案涉房地产抵押合同和抵押权。（一）抵押合同包含房屋抵押和土地使用权抵押。如否定土地使用权抵押，则否定了房屋抵押。一是违背“房地一体”立法宗旨；二是有悖于公平、公正原则；三是在抵押权实现中，答辩人的权利得不到有效保护。（二）案涉土地使用权为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司和被答辩人尹国新等三人按份共有。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司名下所有的房屋产权面积4201.81平方米。被答辩人尹国新等三人涉案房屋产权面积合计168.31㎡。签订抵押合同和设立抵押权符合《不动产登记暂行条例实施细则》第10条“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”之规定。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司将案涉土地抵押给答辩人符合法律规定，为有效抵押。四、被答辩人尹国新等人不符合必要共同诉讼原告主体资格，在本案中系共同原告主体资格不适格，应依法驳回其起诉。被答辩人尹国新等人具有独立的房屋产权，相互之间没有牵连。虽然土地使用权是按份共有，但各被答辩人拥有独立的诉讼实施权，其中任何一个共同诉讼的行为，对其他被答辩人均不发生效力。为此，被答辩人尹国新等人不符合必要的共同诉讼原告主体资格，在本案当中诉讼系主体不适格，应依法驳回其起诉。五、案涉土地使用权正在执行异议诉讼程序之中，现未结案，该案的处理对本案有实质性的影响。案涉土地使用权已被克什克腾旗人民法院（2018）内0425执369号执行裁定解除查封，答辩人已于2020年3月24日向克什克腾旗人民法院提出执行异议，法院未对答辩人的执行异议进行裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告尹国新、苏振国、王学斌提交的×××房权证、克他项（2015）52号土地登记申请书、《内蒙古自治区房地产抵押合同》《最高额抵押合同》的真实性予以采信。本院对被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司提交的国有土地使用证的真实性予以采信。本院对被告中国建设银行股份有限公司赤峰分行提交的最高额抵押合同（建蒙赤企担保【2015】102-1号）、人民币流动资金贷款合同（建蒙赤企贷【2016】095号）、贷款转存凭证、年度核定贷款指标通知、赤峰市房他证克什克腾旗字第1730415024**、克旗他项（2015）第052号、（2016）赤证内经字第3388号公证书的真实性予以采信；对执行证书（2017）赤证执字第111号、执行异议申请、邮件交寄单（收据）的证明目的不予采纳。经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企担保【2015】102-1号《最高额抵押合同》，约定债务人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司为其发生在2015年9月6日至2018年9月5日期间的其与债权人中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订的人民币资金贷款合同、外汇资金贷款合同等主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。该合同项下的抵押财产包括权属证号为克旗房权证经棚镇字第XXXX号，×××、173010900924号、173011100206号、173030901332号，房屋所有权人均为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的案涉房屋；权属证号为克国用（2008）字第125号，位于××旗，面积为2014.64平方米的案涉土地使用权。上述案涉抵押财产中国建设银行股份有限公司赤峰分行均办理了抵押登记。抵押权权利证书编号为赤峰市房房他证克什克腾旗字第1730415024**证书载明“房屋他项权利人：中国建设银行股份有限公司赤峰分行房屋所有权人：克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司房屋所有权证号173010900924房屋坐落克什克腾旗经棚镇园林路他项权利种类抵押登记时间2015-09-08附记另抵押人：克旗天太皮毛皮革有限责任公司证号173030901332.173010900923.173011100206.10009510.”抵押权权利证书编号为克旗他项（2015）第052号的证书载明“土地他项权利人中国建设银行股份有限公司赤峰分行义务人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司坐落克什克腾旗经棚镇经锡路地号401-18-413使用权面积2014.64㎡使用权类型出让他项权利种类及范围1.他项权利：出让国有土地使用权抵押权2.抵押贷款面积：2014.64平方米3.抵押贷款金额：1300万元4.抵押贷款期限：2015年9月6日至2018年9月5日5.土地抵押金额110万元设定日期2015-09-10存续期限：2018-09-05”。2016年10月12日，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企贷【2016】095号《人民币流动资金贷款合同》，约定克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司向中国建设银行股份有限公司赤峰分行借款人民币1130万元。2016年10月17日，中国建设银行股份有限公司赤峰分行向克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司发放该笔贷款。另查明，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司系案涉地号为401-18-413号国有土地登记的土地使用者，使用权类型为出让，国有土地使用证编号为克国用（2008）字第125号。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司在该土地上建设了天太公司，后将天太公司北楼二层东3厅即案涉房屋出售给尹国新、苏振国、王学斌。2009年6月8日，尹国新、苏振国、王学斌在克什克腾旗人民政府办理了房屋产权登记，该房权证证号为×××，载明“房屋所有权人：尹国新共有情况：按份共有房屋坐落：内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××旗建筑面积：168.31平方米套内建筑面积：165.37平方米共有人：苏振国、王学斌转移登记：新建商品房买卖”。本院认为，《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。由此可见，“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。本案中，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企担保【2015】102-1号《最高额抵押合同》，约定的抵押财产包括权属证号为克旗房权证经棚镇字第XXXX号，×××、173010900924号、173011100206号、173030901332号，房屋所有权人均为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的案涉房屋；权属证号为克国用（2008）字第125号位于××旗，面积为2014.64平方米的案涉土地使用权。双方办理抵押登记的也是上述抵押物。其中案涉的克国用（2008）字第125号位于××旗，面积为2014.64平方米的土地使用权，根据“地随房走，房随地走”的原则，应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。但原告尹国新、苏振国、王学斌已经于2009年6月8日取得案涉房屋的所有权证（房权证证号为×**）。即被抵押的土地使用权上的地上建筑物中的×××房屋所有权证中所登记的房屋的所有权已经于2009年6月8日移转给原告尹国新、苏振国、王学斌所有。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行的抵押合同签订于2015年9月6日，发生在原告尹国新、苏振国、王学斌取得房屋所有权证之后。中国建设银行股份有限公司赤峰分行未查明地上建筑物实际权属即接受了该抵押，该抵押合同未经地上建筑物所有权人即原告尹国新、苏振国、王学斌的同意，中国建设银行股份有限公司赤峰分行不构成抵押权的善意取得。原告尹国新、苏振国、王学斌按份共有案涉房屋，作为共同原告提起本案诉讼，主体适格。因此，原告尹国新、苏振国、王学斌主张中国建设银行股份有限公司赤峰分行对其共同所有的房权证号为×××房屋不享有抵押权的主张成立。关于原告尹国新、苏振国、王学斌要求确认中国建设银行股份有限公司赤峰分行对原告房屋所占用范围内的土地使用权不享有抵押权的主张。本院认为《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中，原告尹国新、苏振国、王学斌房屋所在的克国用（2008）字第125号国有土地使用证中地号为401-18-413号国有土地使用权中亦有克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的份额，且克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行另行签订有房地产抵押合同，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司将该土地上所有的房屋为中国建设银行股份有限公司赤峰分行设立了抵押权。基于“房地一体”规则，此时亦应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产。故本院认为中国建设银行股份有限公司赤峰分行仅对原告尹国新、苏振国、王学斌共同所有的房权证号为×××房屋占用范围内的土地使用权份额不享有抵押权；对原告尹国新、苏振国、王学斌份额以外的，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司所有的房屋占用范围内的土地使用权份额依然享有抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百八十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司赤峰分行对原告尹国新、苏振国、王学斌共有的房权证号为×××的房屋及该房屋占用范围内克国用（2008）字第125号国有土地使用证中的地号为401-18-413号的国有土地使用权份额不享有抵押权；二、驳回原告尹国新、苏振国、王学斌的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司、中国建设银行股份有限公司赤峰分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 闫志伟 二〇二〇年六月二十九日法官助理 祁鹏宇书 记 员 王秀云