山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初1752号原告：济南市长清区马山供销合作社，住所地济南市长清区。法定代表人：李化清，该社主任。委托诉讼代理人：李荣泉，马山供销合作社党支部书记。委托诉讼代理人：杜好胜，济南长清长安法律服务所法律工作者。被告：孟光忠，男，1964年4月26日出生，汉族，居民，住济南市长清区。被告：项连芳，女，1962年11月4日出生，汉族，居民，住济南市长清区。两被告委托诉讼代理人：隋建勇，山东灵岩律师事务所律师。被告：徐海洋，男，1991年9月12日出生，汉族，居民，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住济南市长清区。被告：徐先红，男，1967年8月9日出生，汉族，居民，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住济南市长清区。原告济南市长清区马山供销合作社(以下简称马山供销社)与被告孟光忠、徐海洋、徐先红房屋租赁合同纠纷一案，经诉前调解未果，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序审理。原告申请追加项连芳为共同被告参加诉讼。经公开开庭进行审理。原告法定代表人李化清及委托诉讼代理人李荣泉、杜好胜，被告孟光忠、项连芳的委托诉讼代理人隋建勇到庭参加诉讼，被告徐海洋、徐先红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马山供销社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出占用原告所有的长清区XX镇商场北邻XXXXXX店三间并支付房屋占用费21000元，同时由被告孟光忠搬出马山供销社食品加工厂宿舍独院和马山商场南邻仓库两间；2、被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求为：1、解除原告与被告项连芳的承包经营合同并由四被告支付2013年1月至2020年6月的承包费33750元；2、判决四被告立即腾空承包经营的XXXXX店三间并交付原告；3、判决被告孟光忠、项连芳立即腾空占用原告所有的食品加工厂宿舍独院和马山商场南邻原告所有的仓库两间并交付原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月1日，原告与被告孟光忠签订了《马山供销社承包经营合同》，原告把位于长清区XX镇商场北邻XXXXXX店三间，归属原告自有的商业房承包给孟光忠从事商品经营。合同经营期限为一年，自2012年1月1月起至2012年12月31日止，承包经营期间未经原告方同意，被告孟光忠无权转租、转让、处置等。承包期满后被告孟光忠继续占用上述房屋，未向原告方交付，亦未支付费用。2017年3月10日被告孟光忠未经原告许可便私自将商业房转租被告徐海洋、徐先红经营至今，且均未交付占用费用。另外被告孟光忠抢占原告食品加工厂宿舍独院和马山商场南邻仓库两间多年至今。期间原告多次找被告要求被告搬离上述房屋和仓库，被告拒绝。被告的行为给原告集体财产造成较大损失，给原告方的财产管理造成了不良影响。故原告为维护自己的合法权利不受损害，保护集体财产不受损失，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。孟光忠、项连芳辩称，被告孟光忠、项连芳不同意解除承包经营合同，对原告变更后的第一项诉讼请求要求支付2013年1月到2020年6月期间的承包费不予支付，且2012年7月被告项连芳因身患疾病没有实际经营，合同经营期限是1年，合同到期自然终止，更不能要求自2013年1月至2017年3月期间的承包费。2017年3月孟光忠对外出租是经过原告单位同意后进行出租的，其行为是合法的不属于无权转租转让。原告请求第三项内容宿舍和仓库是原告无偿交付被告使用的，在原告欠付被告孟光忠、项连芳保险以及其他费用的情况下，经原告理事会同意该门头房承包费来顶账，所以两被告不同意解除，事实上，解除本合同仍不能产生什么经营效益，如果解除合同对外出租，那么原承租人均有优先承包权，所以不同意解除。另外，在第一次开庭前，两被告向原告送达了抵账通知书、行使抵账权通知书，将原告起诉的房屋占用费21000元予以抵消，所以原告起诉的费用也不应当支持。徐海洋、徐先红未作答辩。经审理本院认定：孟光忠、项连芳系夫妻关系，均系马山供销社的职工。2012年1月1日，马山供销社(甲方)与项连芳(乙方)签订《马山供销社承包经营合同》，项连芳承包马山供销社门头房(合同未注明门头房位置、间数，是否包括仓库)从事商品经营，承包费每年4500元。承包期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。乙方应妥善爱护甲方所提供的经营场所，原有家具、用具，乙方只有使用权，非经甲方同意，乙方无权转租、转让、转移、隐藏、处置，合同期满返还甲方，如有短缺、损坏，乙方照价赔偿。因当时马山供销社管理层几近瘫痪，合同到期后各承包经营人未向马山供销社交回门头房，马山供销社也未与各承包经营人续签承包合同。2018年3月10日，孟光忠(甲方)与徐海洋(乙方)签订《租赁合同》，孟光忠将上述门头房出租给徐海洋，期限一年。徐先红与徐海洋父子用于经营XXXXX店。2019年3月10日，孟光忠与徐海洋续签合同一年。另查明，马山供销社原食品加工厂有家属宿舍区一处，分配给供销社员工居住，孟光忠、项连芳分得独院一处。后宿舍区因年久失修房屋破败，已无人居住。但各居住人未向马山供销社办理住房交加手续。孟光忠、项连芳现已迁往他处居住。马山供销社新一届理事会领导履职后，对部分承包经营人向本院提起诉讼。诉讼中，孟光忠向马山供销社邮寄《抵销权行使通知书》，有关内容：本人孟光忠1997年7月至2007年3月份在单位任会计职务，属于单位行政人员。妻子项连芳、父亲孟继泉均是贵单位的正式职工。贵单位欠款明细如下：1、2006年至2011年期间贵单位欠孟光忠副食品款3732.50元、垫支款1500元，饭菜款8766元，因单位经济困难，孟光忠个人缴纳单位应承担的本人及妻子项连芳养老保险费及滞纳金23321.64元。共计37320.14元。2、贵单位因经济原因，自1997年开始至1999年底没有全额发放工资，2000年至2007年3月底工资也断续不全额发放，累计共计欠孟光忠工资71469元，另外每月生活费也未发放。3、孟光忠的父亲孟继泉去世前退休金3936.7元未发放，去世后的抚恤金7350元一直未发放。根据合同法的规定。贵单位起诉我支付的房屋占用费，应当在上述总欠款费用中予以抵销。剩余部分款项敬请贵单位新一届领导考虑撤诉，原门头房仍由我继续租赁至抵销完债务为止，请尽快解决为盼。特此通知。通知人孟光忠。2020年4月17日。经征求马山供销社意见，马山供销社不同意进行债务抵销。孟光忠申请证人宋某、刘某出庭作证，宋某证实：孟光忠任马山供销社会计期间多次催要工资欠款、马山供销社欠其父亲孟继泉的退休工资及抚恤金，因单位困难无力支付，经理事会研究决定由孟光忠和项连芳继续承租供销社门头房(包括仓库两间)，用租金顶账。刘某的陈述与宋某的陈述基本一致。本院认为，马山供销社与项连芳所签《马山供销社承包经营合同》是当事人真实意思的表示，无违反法律法规强制性规定的情形，为有效合同。合同名称虽为承包经营合同，但其实质内容为门头房租赁协议，本案应按租赁合同的有关法律规定处理双方间的纠纷。本案马山供销社与项连芳间的承包经营合同期满后，项连芳未交回门头房，马山供销社与项连芳亦未续签合同，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现马山供销社要求解除与项连芳签订的《马山供销社承包经营合同》并要求项连芳、孟光忠支付租赁期间的租赁费，于法有据，应予支持。孟光忠申请证人宋某、刘某出庭作证，证实马山供销社理事会研究决定由孟光忠和项连芳继续承租涉案门头房，用租金顶账。但未能提供书面的理事会决议或用租金顶账的书面协议，孟光忠的抗辩主张本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”孟光忠要求债务抵销，但双方债务的标的物种类、品质不相同，马山供销社明确表示不同意抵销，孟光忠的《抵销权行使通知书》对马山供销社不产生债务抵销的法律效果。2018年3月10日孟光忠与徐海洋签订《租赁合同》，将涉案门头房租赁给徐海洋、徐先红从事经营。随着马山供销社与项连芳间承包经营合同的解除，徐海洋、徐先红与孟光忠之间租赁合同得以履行的基础已经丧失，马山供销社作为房屋所有权人要求次承租人腾出房屋，于法有据，应予支持。对于孟光忠与徐海洋间的租赁合同，当事人可另行处理。关于马山供销社要求孟光忠、项连芳立即腾空占用原告所有的食品加工厂宿舍独院并交付原告的请求，现孟光忠、项连芳已不在该食品加工厂宿舍居住，但未办理交回手续，马山供销社要求其交付的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南市长清区马山供销合作社与被告项连芳于2012年1月1日签订的《马山供销社承包经营合同》，于本判决生效之日解除；二、由被告孟光忠、项连芳、徐海洋、徐先红于本判决生效之日起三十日内腾空XXXXX店的三间门头房、马山商场南邻的两间仓库向原告济南市长清区马山供销合作社交回上述房屋；三、由被告孟光忠、项连芳于本判决生效之日起十日内支付原告济南市长清区马山供销合作社2013年1月1日至2020年6月1日的租赁费33750元；四、由被告孟光忠、项连芳于本判决生效之日起十日内向原告济南市长清区马山供销合作社交回食品加工厂宿舍独院。案件受理费644元减半收取322元，由被告孟光忠、项连芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  顾业友二〇二〇年六月二十二日书记员  刁梅冬