海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初2776号   原告：田某，女，1980年9月16日出生，汉族,住海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：张凯君，男，住海口市美兰区。由海口市美兰区灵山镇新琼村民委员会推荐。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**。统一社会信用代码：91460000681151516J。   法定代表人：余向东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告田某与被告海南倚能房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张凯君、被告的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告田某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房产证逾期违约金23150.93元（自2018年8月5日暂计至2019年7月31日，共计361天）；2.判令被告支付原告房产证逾期违约金至房产证办理妥当之日止；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：一、原、被告于2015年6月1日签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市美兰区灵山镇琼山大道187号“倚能.美林湾”20栋204房，合同第十五条约定被告应在原告收房之日（2016年8月14日）起至2018年8月4日止720天为原告办理房屋产权证。但至2019年7月31日已逾期361天仍未办理，违约金按房款总价（人民币：641325.00元）万分之一每天计算64.13元/天，被告应支付原告人民币23150.93元。二、根据业主投诉12345得知，截止年月日，被告仍未为原告房产所在小区办理综合验收，无法办理房产权属证，因此，被告需支付原告违约金至产权证办理妥当之日止。   综上所述，恳请法院根据本案事实和法律，依法支持原告的诉讼请求。   被告海南倚能房地产开发有限公司辩称，一、由于产权登记制度的变更，被告已无法再为原告办理房屋权属证书，原告诉请被告办理房产证已无法律依据。依据原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，但自2016年开始全国开始实行不动产登记，已不再办理房屋权属证书，而是统一办理不动产权证书，故原告诉请被告要求办理房屋权属证书已无法律依据，被告也无法帮原告办理房屋权属证书。二、因为现在只能办理不动产权登记，故约定的办理房屋权属证书和土地使用权证的时间应合并计算。依前述所，原被告签订的《海口市商品房买卖合同》约定被告应自房屋交付之日起720天为原告办理房屋权属证书，原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地登记使用权证。现因不动产权登记机关已将原有的房屋权属登记和土地使用权登记合二为一，故被告应在原告收房之日起1080日内为原告办理不动产权登记。三、被告已多次通知原告办理相关手续，并提交办证所需材料，但原告一直未按期提交相关办证材料，导致办证逾期，被告不应承担逾期办证违约金。被告已在2018年4月28日、2020年3月24日通过发送短信的方式通知原告办理商品房面积差额补退，并通知办理不动产权证书的流程，要求原告缴纳契税及公共维修基金，将相关税票及手续回执交到被告处，以便及时办理不动产权证书，但原告一直未能提交办理不动产权证书的相关资料，导致至今无法办理不动产权证书。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第五款：“如因买受人原因未能及时提供办证所需全部资料或未按期支付办证所涉及各项税费所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责”的约定，被告不应当承担逾期办证产生的违约金。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、收房凭据、12345回复截图，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的群发短信稿件审批单，原告对其真实性有异议，该审批单是被告单方制作，没有发送以及接收短信的凭证佐证，无法证明被告履行了通知义务，故本院对其关联性、证明力不予以确认。被告提交的面积差补充协议，无法证明原告逾期提交办证所需材料，本院对其关联性、证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年6月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市美兰区灵山镇琼山大道189号倚能·美林湾（南区）20#楼2层204房，总价款641325元；出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同；如因买受人原因未及时提供办证所需全部资料或未按期支付办证所涉及各项税费所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责；如因政府原因所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责。该合同签订后，原告向被告付清了合同中约定的购房款。2016年8月14日，原、被告办理了上述房屋的交付手续。位于海口市美兰区灵山镇琼山大道的倚能·美林湾（南区）16#、17#、20#楼于2019年10月29日进行了工程竣工验收备案。位于海口市美兰区灵山镇琼山大道的倚能·美林湾（南区）18#、19#、21#楼于2019年1月22日进行了工程竣工验收备案。被告至今未给原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告与被告因办证问题产生纠纷，遂成讼。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照约定全面履行各自的义务。根据上述合同约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于在原、被告签订合同后，房屋、土地权属证书办理政策发生变动，房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，被告应当于房屋交付后的1080天内为原告办妥不动产权证书。被告于2016年8月14日向原告交付了涉案房屋，根据合同约定，被告应当在2019年7月30日前为原告办妥涉案房屋的产权证书。被告未在该期间内为原告办妥房屋产权证书，已经构成违约。根据合同约定，如被告逾期办证，则被告应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。因此，被告应当向原告支付2019年7月31日至2020年6月2日（本案庭审之日）期间的逾期办证违约金19753元（641325元×0.0001×308天）。关于原告要求被告支付2020年6月3日至办妥产权证书之日止的逾期办证违约金的主张，由于涉案房屋何时办妥产权证书不确定，被告后续是否违约尚未确定，故对后续（即本案庭审后）的逾期办证违约金不能在本案中一并判决处理，原告可另行主张。关于被告提出其多次通知原告提交办证所需材料，原告未按期提交相关办证材料导致办证逾期，其不应支付违约金的辩解意见。经查，根据合同约定，被告应当提前15日书面告知原告办理房屋权属登记证书需由原告提供的证件资料。但是，被告既未能证明其已经履行了书面通知原告提交办证材料的义务，也未能证明原告未及时提供办证所需材料，故被告的上述辩解意见依据不足，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田某支付逾期办证违约金19753元；   二、驳回原告田某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费378.77元（原告已预交），由原告田某负担55.59元，由被告海南倚能房地产开发有限公司负担323.18元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 王巧玲     二〇二〇年六月十日   书记员 林 丽   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措   施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。