广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2531号上诉人（原审原告）：曹仲丽，女，1996年11月18日出生，汉族，住湖南省常宁市****************。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周丹，女，1984年3月9日出生，汉族，住江西省樟树市***********。委托诉讼代理人：胡志敏，广东翰识锦行律师事务所律师。上诉人曹仲丽因与上诉人周丹房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹仲丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项；2.依法改判周丹向曹仲丽双倍返还定金共12万元；3.改判周丹向曹仲丽支付逾期付款造成的利息损失（以6万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至周丹付清之日止）。事实和理由：周丹与曹仲丽在2019年1月30日签订涉案房屋买卖合同后，曹仲丽按约定向周丹支付购房定金6万元。2019年2月，周丹确定其自行筹钱赎楼并办理注销抵押手续，曹仲丽同意向其支付赎楼款利息3万元。但周丹在2019年3月22日突然要求曹仲丽准备赎楼资金30多万元帮其在3月底赎楼，曹仲丽很快找好了金融公司帮忙还款赎楼，并由曹仲丽支付利息，但最终因周丹拒绝提供资料配合办理相关手续，导致最终无法由金融公司出资赎楼。2019年4月3日，曹仲丽按照合同约定申请的按揭贷款经银行审批通过，并在同年4月10日按照周丹的要求借到款项30余万元用于替周丹赎楼，但周丹却明确告知曹仲丽及中介方，其不再履行涉案合同。故周丹的行为已经构成根本违约，其应按合同约定及法律规定承担违约责任。一审法院认定事实及适用法律错误，导致实体处理不当，请求二审法院予以改判。针对曹仲丽的上诉请求，周丹辩称：一、双方在涉案房产买卖合同以及补充协议第二条中明确约定，曹仲丽为周丹赎楼。按照通常理解，“赎楼”即意味着曹仲丽向周丹支付赎楼资金进行赎楼。但是，曹仲丽偷换概念，要求周丹配合曹仲丽与借款公司签订借款协议，实质上将该借款的主体变为周丹，风险转嫁给周丹。本案中，周丹不存在任何不予配合的情形，周丹已经连续三次向贷款银行提出还款申请，但曹仲丽均未在指定期限将赎楼资金支付到位。二、周丹提出解除合同之前，已通过律师函的形式给予曹仲丽7天的合理履行期限。因曹仲丽在2019年4月10日的微信中承诺资金即将到位，周丹继续等待。但直至2019年4月13日，第三次提前还贷的时间到期时，曹仲丽仍未准备好资金。因此，周丹依据《合同法》第九十四条第三项、第四项的规定解除双方签订的合同，合理合法。周丹上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判周丹无需退还曹仲丽购房定金6万元。事实与理由：一、周丹解除涉案《房地产买卖合同》属于依法解除，不存在任何过错。2019年3月27日，周丹向曹仲丽发出律师函，要求曹仲丽在7日内支付赎楼款，曹仲丽收到律师函后未提出异议，反而在2019年4月2日通过微信明确表示赎楼款在2019年4月10日到位。周丹相信曹仲丽的承诺，继续等待至2019年4月12日，但仍未收到曹仲丽的赎楼款，周丹遂再次发出律师函解除双方签订的《房地产买卖合同》。所以，周丹解除合同前已经依法给予曹仲丽合理期限继续履行合同，周丹依法解除合同，不存在任何过错，无需承担任何责任。二、曹仲丽多次违约，应承担全部违约责任。1.双方签订的《房地产买卖合同》补充协议第二条约定“买方自愿替卖方赎楼”，但曹仲丽未按照最通俗的理解和房地产的交易习惯直接支付赎楼款给周丹，系首次违约。2.曹仲丽转而向第三方金融公司借款赎楼，要求周丹承担与第三方金融公司签订借款协议，提供征信报告、银行借款合同、供楼银行卡等一系列义务，变成了由周丹向第三方金融公司承担义务和风险，违背“买方自愿替卖方赎楼”的约定，此系曹仲丽第二次违约。3.2019年3月27日，周丹向曹仲丽发出限期支付赎楼款的律师函，曹仲丽承诺在2019年4月10日可以筹集到赎楼款，但直至2019年4月12日，曹仲丽仍未筹集到赎楼款，此系其第三次违约。三、一审判决认定事实错误、滥用自由裁量权。一审法院对周丹提交的微信群聊天记录证据选择性忽视，未说明不予采纳的理由，未全面审查周丹提交的微信群聊天记录，导致对周丹要求曹仲丽按合同约定履行赎楼义务的时间认定错误，应予纠正。涉案赎楼款约33万元，数额并非特别巨大，一审判决认为根据日常生活经验，筹集30多万元的合理期限应为30个工作日，属于主观推测和滥用自由裁量权，应予纠正。针对周丹的上诉请求，曹仲丽辩称：双方在签订房地产买卖合同之后，曹仲丽按照合同约定按时支付了购房订金。后周丹提出其自行筹钱赎楼，由曹仲丽支付利息。但后来周丹又以其未借到钱为由不予赎楼。曹仲丽为尽快履行合同，在2019年3月找到金融公司帮忙还款赎楼。因赎楼款达33万元之多，且相关款项属于合同约定外的款项，需要周丹签订相关的借据、收据、借款协议等材料，但周丹拒绝配合。后曹仲丽又向亲戚朋友筹集款项，并在2019年4月筹到33万余元用于替周丹赎楼，中介公司及曹仲丽积极通知周丹抓紧时间办理过户手续，但周丹拒绝履行合同，其行为构成根本违约。曹仲丽向一审法院起诉请求：1.解除曹仲丽与周丹双方的二手房买卖合同并判令周丹向曹仲丽双倍返还定金共12万元；2.判令周丹向曹仲丽支付逾期付款给曹仲丽造成的利息损失（以6万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉日起计至周丹付清之日止）。一审法院认定事实：2019年1月30日，曹仲丽（买方）与周丹（卖方）、中山市启航房地产有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，交易房屋为中山市火炬开发区*******************，该房屋已办理产权证，如该房地产存在抵押或其他权利负担的，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内向银行或债权机构及个人申请提前清偿债务，并按买卖双方约定的日期及事项办理完清偿债务的事宜，使得卖方名下该房地产正式办理国土局过户前产权清晰并没有其他权利负担(一审法院注：此处手写：已出证，有欠款)；该房地产转让成交价为90万元，定金6万元为第一部分楼款，买方签署合同时向卖方支付定金2万元，并于卖方签署合同之日起3日内向卖方补交定金余款4万元；第二部分楼款为84万元，由买方申请银行按揭贷款（具体金额以银行承诺书为准多退少补），买方需于2019年2月28日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账号及银行所要求卖方应提供的资料；如买方交纳定金后违约，则定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；合同补充协议手写备注：1.此房为毛坯现状按套出售；2.买方自愿替卖方赎楼。当天，曹仲丽向周丹转账支付定金2万元；2月2日，曹仲丽向周丹转账支付定金4万元。曹仲丽、周丹的微信聊天记录反映：3月4日，周丹表示急需资金，希望后面的手续加急办理。中介表示会催促加急。曹仲丽表示会配合，并称同贷书方面，自己的信用很良好。3月7日，周丹称本来上个月23日银行让去赎楼，结果因为曹仲丽没有出同贷书，中介让等，现在只能等到3月23日去赎楼，很着急。3月22日，周丹：“我今天会去办赎楼手续，赎楼资金到不了的话，你们看着办。”曹仲丽：“开始接到通知是说你自己还款，我给你利息就可以了，你这样说就没道理了，突然你说自己没有钱，要我帮你还款，还这样说话，我怎么做？”周丹：“按合同办，开始是我为了快点替你想办法，现在拖了一个月，合同怎么写的怎么办。”曹仲丽：“你这么说，我也不会多说什么，不行的话你就起诉吧，都是你在说，是你自己突然又要说让我们还款，我们才没去准备的，前后都是你在说。”周丹：“我提前一周告知了。”曹仲丽：“我前两天才知道你又说要我们还款。”周丹：“那我不知道，中介的事。上个月是我为了快点替你找资金，你当时又不答应出利息钱”曹仲丽：“现在你又说按合同走，突然通知我让我准备30多万，开始说给利息，就是3万块，作为业主你应该好好想想才对，该配合办手续的时候我都有积极配合，你配合了吗？”周丹：“现在过了这么久，我朋友不给资金我也没办法，我户口本都拿过去了，还要怎么配合？”曹仲丽：“中介跟我说了，让我给利息钱，我是同意的。一开始我都联系好金融公司准备钱了，你说让我给你利息钱就可以了，我就没去办了，现在又说让我们还款，突然通知我让我帮你还款，我去哪里拿这么多钱。”3月23日，周丹：“金融公司那边签的是什么字？合同发过来看下。”曹仲丽：“他们没发给我，那个合同合约是跟你签的，所以得你在才行。”周丹：“问金融公司拿下，我要准备什么，在哪里签字？模板给我看看。”曹仲丽：“要不我把号码发给你，你们对接，我让她打电话给你，就不用我中间转来转去了。”当日，曹仲丽、周丹及中介聊了许久，但一直未明确各方义务。3月24日，曹仲丽：“周姐，这边因为你不协助金融公司办理手续，导致我这边不能通过金融公司帮你赎楼，现在只能我自己去想办法筹钱给你赎楼，等我筹到钱了就帮你赎楼。”周丹：“我该配合的都配合了，3月16日就已经告知，现在还没有准备好赎楼款。按合同办。”3月26日，周丹：“赶紧准备资金，我今天第三次向银行预约提前还款，下周一又要去银行，请你们在下周一之前准备好赎楼款，不要逼我发律师函。”（3月27日，周丹向曹仲丽发出律师函，要求其七日内与周丹或其代理人联系支付赎楼款事宜。曹仲丽于30日签收。）4月2日，周丹：“你的资金准备好了吗？”曹仲丽：“10号到位，家里有笔钱，要10号才能用。”周丹：“不用贷款了还要征信报告干嘛？赎楼可以一起去，当场打给我，后面农行贷款可以让农行资金监管，这笔款需要两人授权才可以取。”曹仲丽：“我们帮你赎楼，合同也并没有说不能走第三方赎楼，就算是我们自己赎楼，也需要你做公证给第三方，还有要求你提供征信也不过分，需要你的征信报告是要看下你有没有欠外债。”4月13日，周丹向曹仲丽邮寄律师函并于微信中一并送达，内容主要为通知解除合同。4月23日，曹仲丽：“周小姐，我钱已到位。”周丹：“律师函已经说得很清楚，有什么不同意见可以提交给法院。”双方协商不成，遂引发本案纠纷。一审法院另查明：曹仲丽申请按揭贷款的银行于2019年4月3日出具同意贷款通知书。一审法院又查明：案涉房屋的赎楼款约33万元。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。曹仲丽、周丹签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，曹仲丽、周丹均要求解除合同，合同已没有继续履行的基础，故曹仲丽的该项诉求可予支持。关于曹仲丽、周丹何方的违约行为导致合同未能顺利履行，一审法院分析如下：根据合同约定，曹仲丽负有赎楼义务，但因周丹提出自行筹集资金赎楼，由曹仲丽支付利息，而曹仲丽表示同意，故可视为双方对原合同条款内容进行了变更。后因周丹无法筹集资金，又于3月20日左右明确仍按原合同约定由曹仲丽赎楼，曹仲丽亦未反对，故案涉房产的赎楼义务仍属曹仲丽。上述为双方无争议部分。双方的分歧主要在赎楼的具体步骤细节上，曹仲丽认为周丹应予配合，但如何配合却语焉不详，即便在周丹焦急追问要与金融公司签什么字，合同内容是什么的时候，曹仲丽仍未明确回应，导致周丹心存疑虑，心生不满，并于3月27日向曹仲丽发出律师函，要求其尽快解决支付赎楼款的事宜。此后，双方仍未协商好赎楼的操作事宜，周丹又于4月12日向曹仲丽发出合同解除函。在上述履行过程中，曹仲丽对于自身的义务履行虽未至懈怠，却也不甚积极。根据日常生活经验及交易习惯，房产交易中的买方赎楼，应为买方付钱给卖方用于提前偿还房产的按揭贷款以注销抵押，解除过户障碍，这是最为通俗的理解，也是最为便捷的操作。曹仲丽出于资金困难的原因，提出向第三方借款用于赎楼，未尝不可，但若需周丹配合，则曹仲丽应明确周丹应予配合的具体事项，且该部分不应超出周丹的合理配合范畴，不应过分增加周丹的麻烦及风险。显然，本案中，曹仲丽的做法让周丹难以配合，曹仲丽对合同无法顺利履行负有一定责任。至于周丹的行为，亦对合同的履行造成负面影响。由于合同并未约定曹仲丽的赎楼期限，但根据合同约定的“如该房地产存在抵押或其他权利负担的，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内向银行或债权机构申请提前清偿债务”（一审法院注：该约定内容被补充协议替代）以及日常生活经验，对于30多万元的资金，30个工作日的筹集时间应为合理的履行期限。周丹于3月20日左右明确要求曹仲丽赎楼，于4月13日通知曹仲丽解除合同，显然未给予曹仲丽合理的履行期限。综上，一审法院认为，曹仲丽、周丹对于合同无法履行均负有一定过错，但未至根本违约，故无需向对方承担违约责任。曹仲丽诉请周丹承担赔偿双倍定金及利息损失等违约责任,一审法院不予支持。但基于合同解除，周丹应向曹仲丽退还定金6万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、解除曹仲丽与周丹于2019年1月30日签订的《房地产买卖合同》；二、周丹于一审判决生效之日起七日内向曹仲丽退还购房定金6万元；三、驳回曹仲丽的其他诉讼请求。如果周丹未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由曹仲丽负担675元，由周丹负担675元（周丹负担部分，曹仲丽已预交，由周丹于一审判决生效之日起七日内迳返曹仲丽）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决解除曹仲丽、周丹签订的涉案《房地产买卖合同》，双方均未对此提起上诉，本院予以维持。涉案的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应按照合同的约定履行义务。根据审理查明的事实可知，双方签订的《房地产买卖合同》正文虽然约定由卖方在签订合同后30个工作日内申请赎楼，并按双方约定日期前完成赎楼手续，但对于完成赎楼手续的具体期限并不明确。同时，该合同补充协议约定的“买方自愿替卖方赎楼”的内容又改变了双方在上述合同中对于赎楼主体的约定，且双方在补充协议中对买方赎楼的期限、方式、步骤以及卖方应协助的事宜等重要问题均未作约定，此亦导致了双方在之后的交易中因赎楼的问题产生了一系列的纠纷。根据各方的陈述以及所提交的微信聊天记录的内容可知，虽然双方当事人在补充协议中约定由买方曹仲丽负责赎楼，但是卖方周丹开始时主动提出通过其向朋友借款的方式自行赎楼，并让曹仲丽负担借款利息。后因周丹的朋友未向其提供借款，周丹在2019年3月22日向曹仲丽提出由曹仲丽负责赎楼，但周丹表示其该月申请赎楼的时间为2019年3月23日，此时距其明确向曹仲丽表示由曹仲丽负责赎楼的时间仅相差一天，曹仲丽显然难以在一天内筹集约33万元的赎楼款。此后，曹仲丽意欲通过第三方金融公司赎楼，并表示赎楼资金在2019年4月10日到位，但双方又因为卖方周丹协助赎楼需提交的材料以及履行的手续等问题无法达成一致意见，曹仲丽通过第三方赎楼的计划亦未能实现。虽然曹仲丽在2019年4月23日表示其已筹到赎楼款，但周丹在2019年4月13日已通过律师函的方式通知曹仲丽解除合同，并不愿意继续履行涉案合同，至此双方的涉案合同实际已无法继续履行。由此可见，双方之所以就赎楼问题产生纠纷，主要原因在于双方虽然约定由买方曹仲丽赎楼，但是对于赎楼期限、赎楼的方式、赎楼的步骤以及周丹应该协助的内容等问题均未作出约定，双方在合同实际履行过程中又未能就上述问题达成一致意见，致使涉案合同最终未能实际履行。所以，一审法院认定买卖双方对于涉案合同的解除均有过错，并判令周丹向曹仲丽返还购房定金6万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，曹仲丽、周丹的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人曹仲丽负担1300元（曹仲丽已预交），由上诉人周丹负担1300元（周丹已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年六月十八日书记员  杨俊彦韦健淳