贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1445号 上诉人（原审原告）：赵佰强，男，1962年8月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：石如坤，男，住贵州省三都县，系江苏省宜兴市和桥镇西锄村村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：贵州金桥置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县。 法定代表人：肖瑞辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴兴宇，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 上诉人赵佰强与被上诉人贵州金桥置业有限公司（以下简称贵州金桥公司）买卖合同纠纷一案，贵州省三都县人民法院于2019年12月23日作出（2019）黔2732民初1591号民事判决后，赵佰强不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 赵佰强的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.涉案费用均由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的合同第四条及第五条约定，被上诉人明确确认了案涉商品房占用范围内的土地使用及在建工程均未设定抵押，也没有权属纠纷和债权债务纠纷，亦没有司法查封或其他受到限制交易的情况，并承诺在房屋交付使用后180个工作日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，正是基于以上基础，上诉人才在合同中约定了不退房的违约金计算标准和计算方法。而交付房屋后，被上诉人一直未将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，至上诉人向一审法院起诉时才得知被上诉人在双方签订合同前已将案涉房屋抵押给三都县农村信用社，且被上诉人也未告知上诉人已于2019年6月20日注销抵押登记。据此，双方约定解除合同的条件已经成就，该解除合同的请求权不受合同第二十二条约定的限制，亦不受被上诉人是否已经注销抵押登记的限制。综上，由于被上诉人的行为导致上诉人无法及时办理商品房产权转移手续，无法及时将该商铺转让出手，现商铺价格大幅度下跌给上诉人造成了严重的经济损失。且被上诉人只支付了2017年11月份以前的租金，2017年12月份至今的租金未支付，亦因为被上诉人的行为导致上诉人就本案提起诉讼，遭受了巨额的诉讼费损失。据此，请求二审法院撤销一审判决，查明事实后予以改判，支持上诉人的上诉请求。 贵州金桥公司二审辩称：本案双方签订的合同解除条件并未成就。虽该商铺在签订买卖合同时已设定抵押，但在上诉人起诉前已经注销抵押，上诉人在使用案涉商铺过程中，其权利并未受到实质影响。商铺的价格随市场变化，上诉人选择购买商铺就要承担市场风险，而不能因市场价格走低就请求解除合同，将市场风险归咎于被上诉人。且上诉人一直将案涉商铺用于出租收益，解除合同明显对被上诉人不公，现该商铺已具备办理房屋登记条件。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 赵佰强向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判决由原告退还被告尚未办理房屋产权过户登记的位于三都县民族风情廊桥1层14号房（价值1008280元）；3、涉案费用损失由被告承担。 一审法院认定事实：原告系宜兴市普天环境设备有限公司的法定代表人，2016年5月28日，宜兴市普天环境设备有限公司与被告签订《三都水族自治县民族风情廊桥大型水幕、激光、音乐喷泉制作及安装工程施工合同书》，被告将工程承包给宜兴普天环境设备有限公司施工，该工程竣工后，被告欠工程款4449000元未付。2017年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定由被告将位于三都县老大桥三都县民族风情廊桥第1层14号房（现房，商铺，建筑面积36.01平方米）以总价1008280元（36.01m2×28000元/m2）售给原告。该合同第四条第1项约定“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”；该合同第五条约定：“出卖人关于房屋权利状况的承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受限制交易的情况。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人。出卖人应自收到通知书之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。”；该合同第十一条约定“出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付该商品房。”；该合同第二十二条第三项约定“（一）出卖人承诺在房屋交付使用后的180个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。合同签订当日，被告以所欠的三都水族自治县民族风情廊桥大型水幕、激光、音乐喷泉制作及安装工程施工项目的工程款1008280元折抵被告房款1008280元，并向原告出具收据，收据载明：被告收到原告交来1-14号商铺购房款1008280元。2017年6月4日宜兴市普天环境设备有限公司向被告出具收据，收据载明：宜兴市普天环境设备有限公司收到被告交来工程款2214579元（注：其中，该款项抵1-14号房款1008280元、抵1-45号房款1206299元）。2017年10月14日被告向原告交付该涉案商品房，并将该房对外出租。该涉案房至今未取得房屋产权证。一审另查明，该涉案商品房项目，被告于2016年9月2日取得建设用地规划许可证，2016年9月7日取得土地证，2016年10月9日取得建设工程规划许可证，2017年1月12日取得三都县商品房预售许可证。2017年1月16日被告以1-14号房向三都县农村信用合作联社设置抵押，2019年6月21日注销抵押。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，并交付房屋，房屋交付后又进行出租经营，双方已实际履行了相应的合同义务。对于原告主张签订购房合同时，被告故意隐瞒该房已于签订合同前设置抵押的事实，导致被告在该房交付使用后的180个工作日内，无法将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，无法共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，不能实现《商品房买卖合同》目的，要求解除合同的请求，本院认为，原告主张的抵押事实已于原告起诉前因被告清偿债务而予以注销抵押，并且按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，如被告无法在房屋交付使用后的180个工作日内将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，原告按不退房处理。故此，对原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告赵佰强的诉讼请求。本案受理费已减半收取6937元，由原告赵佰强承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：上诉人赵佰强主张解除案涉《商品房买卖合同》的理由主要是案涉房屋已抵押给案外人三都县农村信用合作联社，并办理抵押登记，无法办理商品房转移登记。经审查，本案双方在签订《商品房买卖合同》时，该房屋确实已抵押给案外人三都县农村信用合作联社，但被上诉人贵州金桥公司已于2019年6月21日注销了房屋抵押登记，且上诉人赵佰强于2017年10月14日收房后一直管理使用，并对外出租。况且，按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被上诉人贵州金桥公司在约定的期限内仍不能办理商品房转移登记的，上诉人赵佰强同意不退房。故，上诉人赵佰强主张解除《商品房买卖合同》的理由不成立，不予支持。至于被上诉人贵州金桥公司因逾期不能办理商品房转移登记产生的违约责任，双方在《商品房买卖合同》中已约定有违约金的计算方式，上诉人赵佰强可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13874元，由上诉人赵佰强承担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年六月二十二日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙