广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14196号原告：高加，女，1990年4月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********4****，公民身份号码150************521。委托诉讼代理人：贾永莲，广东友邦方达律师事务所律师。被告：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，职务执行董事。委托诉讼代理人：高少明，系公司员工。原告高加诉被告中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告高加及其委托诉讼代理人贾永莲，被告港德公司的委托诉讼代理人高少明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高加向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金24885.03元（以802743元为基数，按每日万分之二从2017年5月30日计算至2017年11月2日止）；2.被告向原告退还多收取的购房款1019.4元。事实与理由：原、被告双方于2015年11月3日签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中山市*************8******，总价款802743元，被告应于2017年5月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告，逾期交楼超过60日不足180日的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。原告已依约支付房款，但被告直到2017年11月2日才获得竣工验收备案表，已构成违约。按照合同的约定，被告应向原告支付自合同约定的交房次日起至实际交房之日即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金。另外，商品房交付使用后，原告发现合同约定的计价面积与实测面积有差异，具体少了0.15平方米，被告应退还多收取的购房款1019.4元。据此，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告同意撤回上述第2项诉讼请求，并变更上述第1项诉讼请求的违约金计算标准为按每日万分之一计算。原告高加为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.中山市商品房买卖合同；2.借款借据、按揭贷款合同、收据；3.收费通知单；4.装修申请、房产交接书；5.中山市住房和城乡建设局政务竣工验收备案公示网页。被告港德公司答辩称：1.根据摘录《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全面动员令》，及中山市建协通[2017]36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指[2017]49号，即防台风1级应急响应期间，中山市全市范围内实行“三停”，以及台风之后的抢修维护工作，从而相应顺延天韵花园整体竣工验收进度；2.根据中山市气象局2016～2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表，2016年有53天为雨天，2017年有52天为雨天，导致天韵花园现在停工，施工进度据此相应顺延；3.根据深圳市恒浩建工程项目管理有限公司施工许可证，该公司是天韵花园的监理公司，监理公司知道天韵花园项目的施工时间，其中的雨天/台风天因素导致停工，从而影响了施工进度；4.根据深圳市恒建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明，扣减雨天/台风天导致停工时间，实际施工时间为939天，工期缺口156天。原告计算被告的违约天数应据此扣减，而且，根据我司寄给原告的收楼通知书和挂号信，证明我方已通知了业主收楼，我方已履行了交付义务；5.原告于2017年9月2日检查了8栋2103房的建筑质量和初装修情况，接受了该房屋，签订房产交接书及签订前期物业服务管理服务协议，确认已实际收楼。二、根据合同约定，8栋2013房预售套内建筑面积为118.12平方米，最后实测套内建筑面积为118.12平方米（不动产权证显示），按照合同第四条约定，是以套内建筑面积计价的，因建筑面积相同，没有差异，故不存在单价多退少补问题。被告港德公司向本院提供了下列证据：1.摘录《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全面动员令》，及中山市建协通[2017]36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指[2017]49号；2.中山市气象局2016～2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表；3.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司施工许可证；4.深圳市恒建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明、收楼通知书及挂号信、快递回执；5.房产交接书、装修申请表、前期物业管理服务协议；6.不动产权证、商品房买卖合同。本院认定事实如下：2015年11月3日，原告与被告签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市********************，该商品房总价款802743元；2.被告应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.被告逾期交房的违约责任，逾期超过60日不足180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。2017年5月20日，被告向原告邮寄发出一份收楼通知书，要求原告办理收楼手续。2017年9月2日，原告高加（作为乙方）与被告港德公司（作为甲方）签订一份房产交接书，载明：鉴于甲方所开发物业天韵花园已竣工，并且经中山市有关部门鉴定合格，乙方购买的8栋2103房已具备入伙条件，可以入住。甲、乙双方均同意签署本房产交接书，以便甲方将乙方所购买的该单元房屋通过本房产交接书正式移交给乙方。乙方已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，甲、乙双方一致认为，该单元可以交付给乙方，乙方接受该单元。因此，甲、乙双方签订本交接书，并确认下列条款：1.甲、乙双方确认，自2017年5月30日起，该单元由甲方交付给乙方；2.乙方在此确认已收到该单元的锁匙；3.乙方确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合甲、乙双方所签订的房屋销售合同的规定，乙方并无异议。上述房产交接书还载明了其他内容。同日，原告与涉案商品房所在小区提供前期物业管理的公司签订了前期物业管理服务协议等文件，并向被告提交一份装修申请表并办理相应的装修申请手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原告与被告均确认原告的实际收楼时间为2017年9月12日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，被告应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。诉讼中，原告与被告均确认被告已于2017年9月12日将涉案房屋实际交付给原告使用，本院予以认定。关于逾期交房违约金的时间计算问题，虽然被告港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房才符合合同约定的交付条件，但是原告于2017年9月12日实际办理了相关的收楼手续，并签订房产交接书表明其已检查了涉案商品房的建筑质量和装修情况，确认涉案商品房的建筑质量和装修质量符合双方签订的商品房买卖合同的规定，同意被告将涉案商品房交付给原告使用。现原告在实际办理了涉案商品房的收楼手续后，又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件为由要求被告向原告支付实际收楼后的逾期交房违约金，有违诚实信用原则，原告主张被告向原告支付实际收楼后的逾期交房违约金，理据不充分，依法应不予支持，逾期交房违约金应从逾期之日即2017年5月31日起计算至原告实际收楼之日即2017年9月12日止。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日不足180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告主张被告按日万分之一的标准支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市港德实业地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告高加支付逾期交房违约金（以房价总款802743元为基数，按日万分之一，从2017年5月31日起计算至2017年9月12日止）；二、驳回原告高加的其他诉讼请求。案件受理费448元，减半收取为224元（原告已预交），由原告负担124元，由被告负担100元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费100元返还给原告。。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年六月二十八日书记员  卢芷琪梁丽萍