广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5365号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北*********************。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：卢燕，女，汉族，1983年2月22日出生，公民身份号码：4****************7，住址：广东省惠州市惠城区****************房。委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司（下称中海宏洋公司）与上诉人卢燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初8768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司上诉请求：一、请求在依法查明并确认《商品房买卖合同》约定的720日系办理首次登记（大确权）期限的基础上，维持一审判决的判决内容；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:事实与理由:一审判决书中认定“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料…”，属于认定事实错误，从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。上诉人已在约定期限内按约履行了合同义务。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记（大确权）的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记（小确权或房产证）则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》（编号:***********），系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字［2000］***号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定；而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审法院认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记（大确权），第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定:“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供过的资料报产权登记机关备案的时间…买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审法院未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。最后，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记（大确权）的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记（小确权或房产证）不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门网上的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审法院未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实际中涉案合同无法履行的情形。综上，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》认定事实错误。望贵院在查清事实的基础上，判如所请。上诉人卢燕上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金66573.74元或发回重审；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定被上诉人未按约定的期限向产权登记机关办理权属备案登记手续是非被上诉人的原因导致不当。首先，上诉人一直没有接收到被上诉人要求提交办理权属备案登记资料的通知。上诉人是从邻居得知可交资料办理权属证书的事情以后，主动联系被上诉人并到被上诉人处缴交的。上诉人在《商品房买卖合同》签订以后，于2013年5月12日缴纳了维修基金，2013年10月12日缴纳了契税。上诉人已经取得维修基金和契税的缴交凭证，不存在提交契税票据的障碍，没有任何必要拖着不交。上诉人之所以至2018年11月4日才向被上诉人提交契税票据，是由于被上诉人没有及时有效地通知上诉人所导致。上诉人在接收房屋不久后，就一直居住在涉案房屋内，被上诉人具备直接通知到上诉人的客观条件，但被上诉人不履行通知义务。所以，上诉人至2018年11月4日提交契税票据，是被上诉人没有尽到通知义务导致，不能免除被上诉人应承担的违约责任。其次，计算被上诉人承担违约金的时间应当自2014年12月8日经过540日后开始计算。根据合同第十五条的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所以，被上诉人向产权登记机关办理权属备案登记手续的期限应当是在合同约定的交付时间2014年12月8日后的540日内，即被上诉人应在2016年5月31日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。虽然《补充协议》第十条第3款中关于被上诉人承担违约责任的开始时间延长至自交房之日起经过720日。但该条款是被上诉人单方预先拟定的，在交易中重复使用，在订立合同时上诉人并不能对该条款进行写上修改，所以《补充协议》的条款属于格式条款。而且《补充协议》第十条第3款，在无合理理由的情况下，将办证期限由540日延长至720日，属于免除被上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，该条款无效。因此，计算被上诉人承担的违约金的时间应当自2014年12月8日经过540日后开始计算。原审原告卢燕向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金66573.74元（724415元×0.1‰×919天，2016年6月1日至2018年12月6日）。2、判令本案受理费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年4月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区**********房的房屋，建筑面积116.72平方米。购房总价：724415元。交付期限：出卖人应当在2014年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2015年3月21日收楼。产权登记机关于2018年11月26日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年12月6日办理了不动产权证书。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准，且本案并非被告原因，被告自从2017年3月起一直通过短信通知原告提交办证所需资料，但原告直至2018年11月4日才提交所需资料。被告提交了短信记录和《契税签收表》，《契税签收表》显示：C8-204卢燕于2018年11月4日由廖科凯代为移交契税发票。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用。双方合同约定如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，出卖人应承担违约责任，涉案房屋于2015年3月21日实际交付，即被告应在2017年3月10日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但原告直至2018年11月4日才提交办理权属备案登记所需的契税发票，并非被告的原因导致未能提交办理权属登记所需资料，故对于原告要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告卢燕的所有诉讼请求。案件受理费1464元（原告已预交732元），由原告卢燕负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：一、关于办理权属登记资料的认定问题；二、中海宏洋地产有限公司是否需要支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。关于办理权属登记资料的认定问题。上诉人中海宏洋公司认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，业主购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为业主基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，中海宏洋公司作为涉案房产开发单位，具有协助业主办理涉案房产不动产登记的义务，从业主签订合同的目的理解，合同约定的中海宏洋公司需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非中海宏洋公司所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。关于逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。根据涉案合同附件四第十条的约定：“商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，该条款系双方在补充协议中另行约定，且在主合同中有明确提示，应认为经过双方协商一致，合法有效。现涉案房屋于2015年3月21日实际交付，根据补充协议的约定，中海宏洋公司应在2017年3月10日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但根据中海宏洋公司提供的相关证据，上诉人卢燕2018年11月4日才提交办理权属备案登记所需的契税发票，因此，非因中海宏洋公司自身的原因导致未能提交办理权属登记所需资料，上诉人卢燕诉请要求中海宏洋支付逾期办理房屋产权备案登记违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司和上诉人卢燕的上诉请求均无理，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，已分别由中海宏洋地产有限公司和卢燕缴纳，由中海宏洋地产有限公司和卢燕各自承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮