安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1024民初58号 原告（反诉被告）：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司（以下简称安宁公司祁门分公司）。地址：祁门县新兴路**，社会统一代码9134102458724891XX（1-1）。负责人：汪名奇。 委托诉讼代理人：方龙基，男，1974年1月5日出生，汉族，住安徽省祁门县，系安宁公司祁门分公司员工。 委托诉讼代理人：叶**峰，男，安徽昌义律师事务所律师，代理权限系一般代理。 被告（反诉原告）：邱双文，男，1968年12月28日出生，汉族，安徽省祁门县人，高中文化，务工，住安徽省祁门县。 原告（反诉被告）安宁公司祁门分公司与被告（反诉原告）邱双文房屋销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告邱双文于2020年3月16日提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序于2020年5月19日进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）安宁公司祁门分公司负责人汪名奇及其诉讼代理人叶**峰、被告（反诉原告）邱双文到庭参加了诉讼。2020年5月26日，原告（反诉被告）安宁公司祁门分公司向本院提出撤回起诉申请，本院己另行制作民事裁定书予以准许。反诉部分继续审理，于2020年6月28日再次进行了公开开庭审理，本案现己审理终结。 邱双文向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人采用房屋更换方式履行反诉人房屋居住安全义务；2.判令被反诉人用经济补偿方式履行景观水塘义务；3.判令被反诉人扣除反诉人房屋分摊公共用地的交易费；4.判令被反诉人履行承担受理反诉案件费用。庭审中，邱双文变更反诉诉讼请求：1.请求增加赔偿反诉人因维权产生的（诉讼、律师、交通、快递）花费和误工费合计80960元；2.撤销民事反诉状中判令被反诉人扣除反诉人房屋分摊公共用地的交易费。事实与理由：一、反诉人于2013年10月2日和被反诉人签订商品房定购协议，2014年1月25日，双方签订了商品房买卖合同，该合同在祁门县房屋交易中心备案，2014年11月12日，被反诉人当场把房屋钥匙交给我进驻装修居住使用。2016年，被反诉人违约擅自出让小区东面绿化用地扩建公路，被反诉人擅自将原水韵江南规划改变为现祁红山庄规划，其变更实体部份违反（购房合同）第18条第2项。通过要约证据：1.被反诉人的光盘电子宣传资料；2.原水韵江南与现祁红山庄规划设计图，证明本案被反诉人存在合同违约，其变更实体内容有三处影响反诉人利益，（1）出卖小区东面绿化用地扩建公路，导致反诉人房屋存在车祸冲击的安全隐患和造成反诉人房屋地势低洼，湿气太重，室内木地板受潮开裂，电灯电器多次受潮损坏，之后出现粪便倒灌和污水倒灌各一次；（2）被反诉人在反诉人房屋正前面9米处建造通往地下水泵房的地下构筑房，给反诉人造成视觉负面影响；（3）被反诉人占用原规划建设景观水潭用地，增加建设两栋商品楼，损害了反诉人当初购房意愿，侵害了反诉人景观水潭受益权。二、依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第三条和《合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条规定，反诉人要求被反诉人因合同违约承担违约责任。1.就被反诉人因出让绿化用地扩建公路、在反诉人房屋前面建造构筑房，合同违约影响反诉人房屋居住安全，要求被反诉人更换房屋，并承担房屋装修费和搬迁费。2.由于景观水潭现在不可恢复，要求被反诉人用经济补偿方式承担景观水潭未建设的违约责任，又因反诉人该损失无法计算，依据相关法律规定，可以依据被反诉人占用原规划共有土地获得的利益进行计算，反诉人应当获得单一业主份额的补偿。3.本案纠纷是被反诉人的违约行为引起，反诉人一再与被反诉人协商解决，而被反诉人一再敷衍了事，迫使反诉人走上司法维权道路，要求被反诉人赔偿反诉人因维权而产生的（诉讼、律师、交通、快递）花费和误工费合计80960元。 本案纠纷涉及违约责任和侵权责任竞合，依据合同法第122条规定，反诉人选择违约之诉，请法院支持反诉人的诉讼请求。 安宁公司祁门分公司辩称：1.答辩人无义务采用房屋更换方式为邱双文更换商品房。原告邱双文于2014年1月25日与答辩人签订了《商品房买卖合同》，2014年11月12日将合同约定房屋交付给原告居住至今。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应该依法依约履行，且原告己经装修居住。2.景观水潭一事，原告前期已经诉讼，依法不能重复诉讼。3.鉴于原告提起反诉没有事实与法律依据，答辩人不应该承担其反诉的诉讼费用。4.关于反诉人增加的80000元赔偿，没有法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求、辩称意见提交的证据及本院调取的证据，均经庭审举证、质证。邱双文提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、“祁红山庄”规划设计图复印件、祁门县城乡规划局建设工程规划审批表、“水韵江南”5号楼定位图一份，安宁公司祁门分公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、《商品房购买合同》复印件、《商品房预售许可证》复印件、祁门县人民法院（2018）皖1024民初302号民事裁定书，黄山市中级人民法院（2018）皖10民终719号民事裁定书、安徽省高级人民法院（2019）皖民申2925号民事裁定书、黄山市人民检察院黄检民（行）监（2019）34100000049号不支持监督申请决定书、祁门县（2018）皖1024行初11号行政裁定书、黄山市中级人民法院（2019）皖10行终18号行政裁定书各一份，黄山市三金房地产估价经纪有限公司房地产测绘报告书一份，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 质证过程中，安宁公司祁门分公司对邱双文提交的《购房分期还款协议书》的三性无异议，但认为该份分期还款协议书是对前期商品房买卖合同的补充，明确约定逾期一个月付款的视为反诉人放弃房屋，不受合同解除权的时间限制。对邱双文提交的祁门县人民法院（2018）皖1024行初11号受理案件通知书、（2018）皖1024民初159号案件受理通知书，黄山市人民检察院不支持监督申请决定书，对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为该组证据证明本案反诉人前期的诉讼均是不合法、不合理，在本次诉讼中又重复诉讼。 对邱双文请求调查取证申请，1.庭审质证中，双方当事人对“水韵江南”规划设计图与“祁红山庄”规划设计图进行了质证，对该两份证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。安宁公司祁门分公司认为，该证据同时证明本案原告的小区是经过合法审批的，所居住的小区其他业主均无异议；2.对申请调取“水韵江南”业主分摊用地面积构成说明书，因邱双文已撤回该诉讼请求，故本院不在审理；3.对申请调取“水韵江南”登记过的业主和户数、向被反诉人调取因改变原规划获得的利益，因与本案没有因果关系，故本院不予准许。 对法庭调查证据：1.安庆市安宁房地产开发有限公司、安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司的工商登记信息、黄山市弘泰房地产开发有限公司的工商登记信息及营业执照，双方当事人均无异议；2.对阊江茶场西侧用地红线图，邱双文认为该图是变更后的红线位置；3.对安宁公司与祁门县国土资源局2012年1月17日签订的《国有建设用地使用权出让合同》及规划（建筑）设计条件表，双方当事人均无异议；4.对“祁红山庄”规划方案的评审意见、祁门县城乡规划局行政许可申请表、建字第341024201600017号建设工程规划许可证，邱双文认为该评审意见是行政侵权。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.邱双文提交的视频宣传资料（光盘），经庭审播放，认为该视频宣传资料是安宁公司祁门分公司通过宣传，希望不特定的对方主动向自己提出订立合同的意思表示，不是要约行为，本院不予采信。2.对房屋污水倒灌、粪便倒灌视频和房间木地板开裂照片，因缺乏其他证据加以佐证，本院不予认定。3.邱双文提交的参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况表，与本案没有关联性，本院不予采信。4.安宁公司祁门分公司提交的邱双文向安宁公司祁门分公司借款60000元的借据，因双方借款的事实并没有发生，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月17日，安宁公司祁门分公司与祁门县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：3410242012B00069），依法受让取得2011-18号地块（祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场）的开发建设。经祁门县城乡规划局审核批准，安宁公司祁门分公司分别于2012年4月24日和2012年5月24日，取得了地字第341024201200013号《建设用地规划许可证》和建字341024201200022《建设工程规划许可证》，获准对祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场建设地块“水韵江南”小区2#、5#楼的经营开发。根据《国有建设用地使用权出让合同》及规划（建筑）设计条件要求，在用地东侧保证一条8米连通桃源花苑的道路。2013年4月17日，安庆市安宁房地产开发有限公司取得了《商品房预售许可证》。2014年1月25日，邱双文与安宁公司祁门分公司签订了《商品房买卖合同》，由安宁公司祁门分公司将“水韵江南”小区5幢1单元1-101室房屋，面积为108.48平方米的商品房，以315000元的价款出售给邱双文，合同约定按揭付款，由邱双文于2014年1月25日前付款35000元，余款60000元整于2014年10月30日前付清，银行按揭220000元整于2014年2月30日前办理。并对商品房交房期限及愈期交房的违约责任作了约定，另根据《商品房买卖合同》第18条规定，双方约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签订后，邱双文于2014年1月25日支付35000元，并向安宁公司祁门分公司出具一张60000元的借据。因未办理银行按揭手续，双方于2014年11月12日签订了《购房分期还款协议书》，同时约定，邱双文对购买房屋准备进行装修，双方同意在2015年2月1日前交房。2014年11月12日，安宁公司祁门分公司将祁门县新兴西路“水韵江南”小区5幢1单元1-101室房屋交付给邱双文，邱双文己装修入住至令。此后，邱双文未按《购房分期还款协议书》履行付款义务，安宁公司祁门分公司也未将60000元借给邱双文。2016年，安宁公司祁门分公司根据“水韵江南”小区设计规划，为了便于对建设在2#、5#楼之间的地面下的消防水池和生活二次供水设备的管理，在2#、5#楼之间建造了一个长8.5米、宽1.77米、高2.7米的构筑物供出入。2016年4月7日，安宁公司祁门分公司负责人汪名奇等人设立黄山市弘泰房地产开发有限公司。2016年6月25日，黄山市弘泰房地产开发有限公司与祁门县国土资源局就原安宁公司祁门分公司开发经营的祁门县新兴西路（原阊江茶场内）地）地块达成协议签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，同意变更由黄山市弘泰房地产开发有限公司对祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场地块进行开发建设，原安宁公司祁门分公司与祁门县国土资源局关于建设用地出让合同中载明由安宁公司祁门分公司承担的权利、义务，由黄山市弘泰房地产开发有限公司承担。黄山市弘泰房地产开发有限公司成立后，将“水韵江南”小区更名为“祁红山庄”小区，并对小区建设方案进行了调整。“祁红山庄”小区规划方案经评审、审查、审核，2016年8月25日，黄山市弘泰房地产开发有限公司取得了建字第341024201600017号《建设工程规划许可证》，获准对“祁红山庄”小区3#、4#、6#、7#、8#楼的开发建设。景观水潭在8#楼的南面。 另查明：安庆市安宁房地产开发有限公司成立于2004年5月18日。安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司成立于2011年5月20日，汪名奇为负责人。2016年4月7日，汪名奇等三人成立黄山市弘泰房地产开发有限公司，汪名奇为法定代表人，公司股东。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。邱双文与安宁公司祁门分司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。根据合同相对性原则，合同一经签订，既在特定的当事人之间产生权利、义务关系。本案中，安宁公司祁门分公司并没有将“水韵江南”小区变更为“祁红山庄”小区的事实，也没有擅自改变“水韵江南”小区的设计规划，增加建设两栋商品楼的行为，且当事人双方的合同并未对改变设计规划事宜作明确约定。本诉中，安宁公司祁门分公司起诉要求解除与邱双文的购房合同，邱双文不同意解除合同，应视为其对小区现状予以认可。安宁公司祁门分公司根据《国有建设用地使用权出让合同》及规划（建筑）设计条件要求，在用地东侧保证一条8米连通桃源花苑的道路，以及在邱双文房屋正前面9米处建造通往地下水泵房的地上构筑物，并不构成违约。故邱双文认为安宁公司祁门分公司占用原规划建设景观水潭用地，增加建设两栋商品楼，损害其当初购房意愿，侵害其景观水潭受益权，要求安宁公司祁门分公司采用房屋更换方式承担违约责任的诉求，既违反了合同相对性原则，也无事实依据，本院不予支持。邱双文要求安宁公司祁门分公司赔偿其因维权产生的（诉讼、律师、交通、快递）花费和误工费合计80960元，第二次开庭中，该费用增加为86345元，因与本案没有关联性，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一、第六十四条、第七十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 驳回反诉原告邱双文的诉讼请求。 案件受理费3485元由反诉原告邱双文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  吴培琦 审 判 员  黄汪滢 人民陪审员  沈翠萍 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  汤 昕