广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初10461号原告：吕志微，女，1986年7月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区*******************，公民身份号码230************。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区*****，统一社会信用代码915***********630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：陈书国，该公司员工。原告吕志微与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）、贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州四建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕志微的委托诉讼代理人姜月，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星，被告贵州四建公司的委托诉讼代理人陈书国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕志微向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州四建公司签订的《购房意向协议书》有效，判令两被告继续履行合同；2.被告永怡公司在判决生效之日起7日内与原告签订永怡*****号房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案；3.被告永怡公司协助原告办理永怡*****房屋的不动产权证；4.被告永怡公司在判决生效之日起7日内将聚豪园*****号房屋交付给原告占有、使用。事实与理由：贵州四建公司是永怡公司关于中山永怡聚豪园西苑房产项目工程的承建商。永怡公司与贵州四建公司于2016年6月15日签订房屋抵付协议书约定由永怡公司将包括涉案房产在内的聚豪园西苑5-6栋中的46套未售房源用于抵付贵州四建公司的工程款，并同意贵州四建公司对抵付房产进行转让，由贵州四建公司提供抵付房产购房人名称给永怡公司，永怡公司负责签订商品房买卖合同办理备案登记及产权证。贵州四建公司于2016年9月21日与原告签订购房意向协议书，约定原告购买贵州四建公司享有处置权的涉案房屋，原告同意按每平方米6500元的价格购买涉案房产，总价1005420元，原告在签订协议书后三日内向贵州四建公司支付购房诚信金300000元，剩余房款在预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起7日内付清，贵州四建公司配合办理原告与永怡公司签订正式的商品房买卖合同手续。后原告依约支付了300000元的购房诚信金，但两被告再无履行合同义务。经查，涉案房屋已于2017年1月12日办理了预售许可证，于2018年4月4日办理了综合验收备案，完全具备签订正式的商品房买卖合同并办理登记备案的条件。被告永怡公司辩称，1.两被告于本案中没有共同的权利和义务，只有两被告共同取得涉案房屋，共同与原告签订购房意向协议书，两被告才成立共同被告。原告第1项诉讼请求要求确认购房意向协议书有效，而永怡公司不是该协议书的主体，与永怡公司无关。并且永怡公司未取得商品房预售许可证，不能将永怡公司与贵州四建公司建立的工程款结算支付约定当作商品房买卖关系。永怡公司与原告既未签订合同，原告也未占有使用涉案房屋，未向永怡公司付过购房款，其第2项诉求毫无理据。永怡公司有缔约的自由和权利，不会与原告缔约交易。原告起诉永怡公司，实为主张永怡公司履行与他人的合同。2.抵付协议与购房意向协议书是两个不同法律关系的独立合同。3.原告主张履行2016年9月21日签订的房屋抵付协议书已超过诉讼时效。贵州四建公司与永怡公司之间签订的抵付协议、原告与贵州四建公司签订的购房意向协议书为两个不同诉讼时效起算日的合同。原告于2020年4月17日起诉，已超过诉讼时效。4.原告与永怡公司没有法律关系，其主张与永怡公司签订商品房买卖合同或交付房屋，没有事实依据。5.抵债的房屋尚未交付贵州四建公司，应驳回原告主张。6.涉案房屋已经抵押，无法办理交易手续。原告要求购买涉案房屋属事实上履行不能。7.贵州四建公司与原告只形成预约合同关系，不属于商品房买卖合同，贵州四建公司亦未将对永怡公司的权利转让给原告，原告与永怡公司没有形成合法的债权债务关系。被告贵州四建公司辩称，1.购房意向协议书是以贵州四建公司与永怡公司签订的房屋抵付协议书作为依据签订和实施的。2.关于将房屋交给原告的问题，也是根据房屋抵付协议书来实施交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。2.2016年9月21日，吕志微与贵州四建公司签订购房意向协议书，载明因贵州四建公司与永怡公司签订房屋抵付协议书，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定吕志微意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山永怡*****号房，建筑面积约为154.68平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为1005420元；吕志微在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金300000元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理吕志微与永怡公司签订所购房屋的认购书和开具永怡公司的收款收据；该诚信金在永怡公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为吕志微的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州四建公司配合吕志微与永怡公司签订正式商品房买卖合同的手续；房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由吕志微承担；本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以吕志微与永怡公司签订的商品房买卖合同为准；正式的商品房买卖合同签订并付清全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定了其他条款。协议签订后，吕志微向贵州四建公司支付了300000元购房款。3.本院另案审理并已判决生效的（2017）粤2071民初2727号案查明：包括案涉房产在内的由永怡公司在中山市火炬开发区*******开发的西苑商品房项目于2017年1月12日取得预售许可证。4.庭审中，贵州四建公司称其与吕志微签订购房意向协议书后已经向永怡公司送售房登记表及意向书通知永怡公司。永怡公司对此不予确认。5.涉案商品房已办出不动产权证[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0*****4号]，权利人为永怡公司，该商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行），被担保主债权数额为740万元。6.庭审中，贵州四建公司确认已收到涉案商品房的300000元购房款。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。吕志微与贵州四建公司签订的购房意向协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有：1.吕志微的诉讼请求是否超诉讼时效的问题；2.吕志微要求永怡公司与其签订涉案房屋的商品房买卖合同并办理登记备案应否支持；3.吕志微要求永怡公司协助其办理涉案房屋的不动产权证及交付使用应否支持；4.贵州四建公司的合同义务问题。关于焦点一。购房意向协议书约定，吕志微在涉案房屋所在房产项目的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清剩余购房款，则贵州四建公司配合办理吕志微与永怡公司签订正式商品房买卖合同的手续。该协议书并未约定贵州四建公司向吕志微寄发通知书的期限，贵州四建公司没有提交证据证明其已向吕志微寄发通知书办理后续购房手续，即吕志微向贵州四建公司主张履行合同义务的诉讼时效尚未起算，故吕志微提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于焦点二。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然购房意向协议书没有约定贵州四建公司在涉案房产项目的预售许可证办理完毕后多长时间内向吕志微发出通知书配合吕志微办理与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续，但理应在合理期限内。涉案房产项目取得预售许可证至今已3年，显然超出了合理期限，吕志微有权要求贵州四建公司协助吕志微与永怡公司签订涉案商品房买卖合同后由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。现因永怡公司明确表示不同意按购房意向协议书与吕志微签订商品房买卖合同，而根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，永怡公司依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故吕志微要求与永怡公司签订合同并办理登记备案的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”因涉案房屋已于2017年2月4日登记抵押，抵押人永怡公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋，故在涉案房屋无法继续转让的情况下，吕志微主张永怡公司协助其办证并交付使用，属于事实上不能履行，本院不予支持。关于吕志微主张贵州四建公司继续履行合同的问题。如前所述，贵州四建公司的合同义务，已因永怡公司对上述事宜存在事实上的履行不能而难以实施亦不能实现目的，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吕志微与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司于2016年9月21日签订的购房意向协议书合法有效；二、驳回原告吕志微的其他诉讼请求。案件受理费13848元，减半收取计6924元（原告吕志微已预交），由原告吕志微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年六月二十八日书记员  罗李力高丽冰