广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24891号原告：杨嘉怡，女，1991年12月5日出生，汉族，住委托诉讼代理人：李遥约，广东品杰律师事务所律师。被告：邓力斌，男，1985年11月6日出生，汉族，住原告杨嘉怡与被告邓力斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告杨嘉怡的委托诉讼代理人李遥约，被告邓力斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨嘉怡向本院提出诉讼请求:1.被告退还原告购买房屋定金100000元及首付款168000元，共计268000元；2.被告支付原告违约金100000元及中介费损失10000元、按揭代理损失7000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告通过委托中介佛山市******地产代理有限公司向被告购买位于佛山市南海区**********************，1805房物业建筑面积为60.46平方米。2018年5月22日，原告和被告签订《存量房买卖合同》，双方按照该1805房物业整套出售并计价，成交价款为1000000元，税费由买方支付，中介费用共计15000元由原告承担。合同还约定签订合同60天内被告出资向原抵押银行申请提前还款，首付款300000元应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付。签订合同当天，原告向被告支付购房定金100000元和向佛山市******地产代理有限公司支付中介费10000元，并委托广州汇和按揭代理有限公司办理贷款事宜，支付按揭代理费7000元。签订完《存量房买卖合同》后，原告按照合同的约定积极履行合同义务向银行申请贷款，并在2018年8月13日取得中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行的《同意购房抵押款意向书》，并告知被告和中介佛山市******地产代理有限公司。因被告在1805房物业办理了二押借款，被告向原告提出让原告提前支付部分首期款168000元给原告，被告用于还清二押借款解除抵押登记。原告为了能尽快办理房屋过户手续，同意向被告支付168000元给被告，并于2018年8月14日转账支付给被告。但被告收到原告提前支付的首期款后，一直未能解决房屋抵押登记，导致房屋一直未能过户。无奈原告分别于2019年1月3日、2019年4月11日和被告签订《补充协议》，将过户时间延长至2019年5月31日。2019年5月31日，被告依旧没有解决房屋抵押登记，无法向原告履行过户手续。经过多次协商无果，原告于2019年9月23日向被告和第三人发出《解除合同通知书》，正式通知被告解除双方签订的《存量房买卖合同》。综上所述，原告认为原、被告签订的《存量房买卖合同》后，原告按照合同的约定认真履行，但被告因为房屋抵押登记一直未能按照合同约定的日期过户给原告，已经构成根本违约。因被告违约，被告应按照合同约定退还原告交付的房款，并依据合同约定向原告承担违约金和原告中介费的损失。为维护原告的合法权益，故起诉。被告邓力斌辩称，没有意见，对原告要求退还首期款和支付违约金没有意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.存量房买卖合同复印件1份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；合同约定原、被告双方任意一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权解除合同，要求违约方支付成交价款10%的违约金；守约方的中介服务费损失直接向违约方索赔；3.收款收据复印件1份，用以证明原告已按存量房买卖合同约定向被告付定金100000元及首期款168000元；4.补充协议复印件1份，用以证明原、被告于2019年1月3日签订补充协议约定在2019年3月30日前办理房屋过户手续；原、被告于2019年4月11日再次签订补充协议约定将办理过户的时间延长至2019年5月31日；5.佛山市南海区不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉案房屋登记在被告名下，涉案房屋存在二次抵押的情形；6.服务收费确认书及收款收据复印件1份，用以证明原告损失中介服务费10000元及按揭代理费7000元；7.履约通知函复印件1份，用以证明原告曾发催告被告及时履行合同约定，办理房屋过户手续；8.解除存量房买卖合同通知书复印件、EMS快递单复印件、快递单签收网页截图打印各1份，用以证明原告已于2019年9月23日向被告发出解除存量房买卖合同的书面通知；9.同意购房抵押贷款意向书复印件1份，用以证明原告已经在2018年8月13日取得银行贷款同意书；10.情况说明复印件1份，用以证明中介公司出具情况说明，涉案房屋未能过户时因为被告房屋抵押原因未能涂销导致无法过户。诉讼中，被告没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-10无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区**********************[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第0000161号]，登记权利人为被告邓力斌；201*年*月22日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋于2017年1月3日抵押给中国农业银行股份有限公司南海平洲支行；2018年1月17日抵押给中国对外经济贸易信托有限公司。2018年5月22日，原告杨嘉怡（乙方、买方）、被告邓力斌（甲方、卖方）与佛山市******地产代理服务有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲乙双方交易涉讼房屋，建筑面积60.46平方米，涉讼房屋存在银行抵押，甲方应在签署合同后60天内向原抵押贷款银行申请提前还贷（即赎契），并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款；若涉讼房屋存在私人抵押（即非银行机构抵押），甲方应在办理产权转移登记前自行偿还并办理涂销手续；甲乙双方均同意涉讼房屋按整套出售并计价，成交价款为1000000元，签订合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，甲乙双方应于合同签订后60日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于合同签订后60日内向银行提出按揭申请，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）300000元，剩余房款700000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；如银行不批准乙方的按揭申请，甲乙双方同意于银行不批准乙方的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，且乙方应于支付首期楼款的同时以现金或转账等方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方应在支付首期房款的同时以现金或转账等方式向甲方支付；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五天的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。各方并约定其他权利义务。同日，原告杨嘉怡（确认人）与佛山市******地产代理有限公司（中介方）签订《服务收费确认书》，约定：确认人委托中介方代理位于涉讼房屋之交易事项，现确认人同意签订涉讼合同当日支付15000元作为中介方的中介服务费，如确认人逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。该《服务收费确认书》在备注处手写注明签订合同当天支付10000元中介服务费，余5000元中介服务费于过户当天支付。同日，佛山市******地产代理有限公司出具收款收据，确认收到原告杨嘉怡交来涉讼房屋咨询及代理费10000元。2018年5月22日，被告邓力斌出具收款收据，确认收到原告杨嘉怡购买涉讼房屋定金100000元；2018年8月14日，被告邓力斌出具收款收据，确认收到原告杨嘉怡购买涉讼房屋首期款168000元。2018年8月13日，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，该意向书写明杨嘉怡、曹永健以涉讼房屋抵押向中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行申请个人商品再交易住房贷款727000元，贷款年限30年，经中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行初步审查已获批准。2019年1月3日，原告杨嘉怡（买方）与被告邓力斌（卖方）签订《补充协议》，约定：买卖双方必须在2019年3月30号之前到房管局办理交易过户手续；卖方同意不再让买方再次向原贷款银行提供贷款资料；卖方同意在过户当天补偿买方35000元作为拖欠过户时间的补偿费；如以上条款卖方不能在规定时间内履行，则自动视为卖方在此交易合同中属于违约方，则承担该交易合同中的全部违约责任。2019年4月11日，原告杨嘉怡（买方）与被告邓力斌（卖方）签订《补充协议》，约定：买卖双方必须在2019年3月30号之前到房管局办理交易过户手续；卖方同意不再让买方再次向原贷款银行提供贷款资料；卖方同意在过户当天补偿买方35000元作为拖欠过户时间的补偿费（其中30000元在过户当天以现金或转账方式支付给买方）；如以上条款卖方不能在规定时间内履行，则自动视为卖方在此交易合同中属于违约方，则承担该交易合同中的全部违约责任；以上协议延长到2019年5月31日前过户。2019年9月23日，原告向被告邮寄发出《解除通知书》，该通知书写明经过多次延期过户时间，但时至今日，被告依然无法解除抵押登记将房屋过户给原告，为此，被告已经构成根本违约，原告依据涉讼合同第八条向被告发出通知，正式单方解除原、被告签订的涉讼合同，同时原告保留追究返还房款及违约金、中介费损失的权利。该邮件于2019年9月25日签收。另查明，广州汇和按揭代理有限公司出具收款收据，确认收到原告杨嘉怡按揭代理费7000元。2019年9月27日，原告提起诉讼。诉讼中，原告明确其诉请以解除涉讼合同为前提，且原告已向被告邮寄了解除合同通知书。被告确认涉讼房屋的抵押尚未涂销。本院认为，涉讼合同既包含了原告杨嘉怡与被告邓力斌之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告和被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定被告应在签署合同后60天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户，用于还清贷款，其后原、被告签订《补充协议》将过户时间延长至2019年5月31日前，现被告确认其在双方约定的过户时间届至时尚未涂销涉讼房屋的抵押登记，涉讼房屋实际不具备过户的条件，被告已构成违约，原告有权解除涉讼合同中的房屋买卖合同关系。2019年9月23日，原告向被告发出《解除通知书》，该通知书于2019年9月25日签收，故涉讼合同中的房屋买卖合同关系于2019年9月25日解除。涉讼合同中的房屋买卖合同关系因被告违约而解除，被告应向原告退还其收取的定金及首付款，故本院对原告要求被告退还购房定金100000元、首付款168000元的诉请依法予以支持。涉讼合同约定守约方解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。现原告作为守约方解除合同，其有权要求被告支付成交价10%的违约金，故本院对原告要求被告违约金100000元（1000000元×10%）的诉请依法予以支持。涉讼合同约定守约方向中介方支付的中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。现因被告违约致原告无法购买涉讼房屋，原告请求被告赔偿已付中介服务费10000元的主张符合双方约定，本院依法予以支持。原告请求被告支付的按揭代理费7000元，已纳入前述违约金认定的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失大于本院核定的赔偿标准的情况下，对原告要求被告赔偿按揭贷款费用7000元的诉讼请求，本院不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓力斌应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金100000元、首付款168000元予原告杨嘉怡；二、被告邓力斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予原告杨嘉怡；三、被告邓力斌应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费10000元予原告杨嘉怡；四、驳回原告杨嘉怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费7075元，财产保全费2445元，合共9520元（原告已预交），由原告杨嘉怡负担140元，被告邓力斌负担9380元。被告邓力斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳9380元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告杨嘉怡预交的诉讼费用9380元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告杨嘉怡。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  彭惠烨人民陪审员  黄智财二〇二〇年六月十九日书 记 员  陆美羽书 记 员  郑幸莉