河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2515号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓云，女，1990年８月６日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：高明，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昕宇，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙东新，女，1986年6月12日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、反诉被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码91131082557660129U。 法定代表人：谭启建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。 上诉人张晓云因与被上诉人孙东新、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张晓云上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5797号民事判决第二项并发回重审或改判被上诉人孙东新向上诉人返还购房款89万元及利息（利息以84万元为基数，自2017年12月12日起计算至实际返还之日止；以5万元为基数，自2018年1月4日起计算至实际返还之日；两项均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5797号民事判决第三项并发回重审或改判被上诉人顺心置地公司返还上诉人交付的居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估费43380元。3、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5797号民事判决第五项并发回重审或改判二被上诉人共同向上诉人支付违约金。4、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人不存在违约情形，不能履行房屋买卖合同的责任不在上诉人。2017年12月10日，顺心置地公司明确表示上诉人具有购房资格，聊天记录截图证实上诉人系因不知情才向有资质的机构进行咨询，被告知有购房资质，一审法院判决上诉人拒绝购买房屋并承担违约责任缺乏事实依据。2、顺心置地公司作为专业的房产居间服务方应事先如实向上诉人介绍相关政策。由于顺心置地公司的责任导致合同无法履行，应认定为没有完成居间服务，居间服务费应予以退还。一审法院认定顺心置地公司在签订合同时无过错，与事实不符。3、上诉人与被上诉人孙东新的合同确认解除，上诉人所交购房款应当由被上诉人予以返还。 孙东新辩称，双方在签订合同当时上诉人自己写下承诺书，足以证明其对于购房政策及自身情况了解，不存在不知情或被欺骗签订房屋买卖合同的情况。合同订立后，上诉人恶意违约，未履行合同规定的义务，一审法院在判决其支付违约金时已经给予充分照顾。 顺心置地公司辩称，上诉人购房时对房屋信息及购房政策知情、了解，房屋买卖合同是其自愿签订，其承担相应后果。 孙东新向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原被告双方于2017年12月11日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及2018年1月3日签订的《房屋实际交付协议》；2、请求法院判决被告向原告返还涉案房屋，结清相关费用（包括但不限于物业费、取暖费、水电燃气费），并向原告支付房屋占有使用费（按月租2000元为计算标准，自2018年1日1日起算，计算至实际返还之日）；3、请求法院判决被告向原告支付违约金534000元；4、判令被告赔偿原告房屋贬值损失76000元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。 张晓云向一审法院提出反诉请求：1、请求判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋实际交付协议》；2、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地共同承担连带责任，向反诉原告返还购房款89万元及利息（利息计算方式以84万元为基数，自2017年12月12日起计算至实际返还之日止；以5万元为基数，自2018年1月4日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地连带向反诉原告支付双倍定金差额35.6万元（按涉案房屋总价款178万元的20%计算）；4、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地连带偿还反诉原告已支付的物业费2963.22元及利息（自2019年1月2日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地连带偿还反诉原告交付的采暖费2110元及利息（自2018年11月30日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地连带偿还原告支付的居间服务费43380元及利息（自2017年12月12日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；7、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地连带承担合同约定的违约责任，按总房款30%向反诉原告支付违约金；8、请求判令反诉被告孙东新、反诉被告顺心置地承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月11日，原、被告在第三人居间服务下签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》；同日，原、被告与第三人（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》及《交易服务代理合同》。《房屋买卖合同》和《补充协议》约定：一、原告（出卖人、甲方）将位于三河市燕郊高新区出售给被告（买受人、乙方），明确涉案房屋尚未取得产权证书。二、约定房屋出售总价款为178万元，被告须支付首付款89万元，剩余购房款89万元，被告以银行贷款方式支付给原告。三、双方约定，甲乙双方应于甲方取得房产证后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。四、甲乙双方同意在贷款机构签发批贷函后15日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。五、《补充协议》第三条约定了甲乙双方违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。《居间服务合同》及《交易服务代理合同》约定：1、乙方须支付给第三人居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费；2、《居间服务合同》约定甲乙双方签订《房屋买卖合同》后，该合同履行完成。合同签订后，被告依约给付原告购房款89万元，向第三人支付了居间服务费28480元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费8900元，共计43380元。2018年1月3日，原告与被告签订了《房屋实际交付协议》，原告将涉案房屋交付给被告占有、使用至今，被告交纳了2018年10月1日至2019年9月30日的物业费2963.22元，交纳了2018年至2019年的取暖费2110元。涉案房屋的不动产权于2018年10月11日登记在原告孙东新名下，原告与第三人于2019年4月领取了涉案房屋产权证书，并通知被告办理申请银行贷款手续，被告以自己无购房资格为理由推脱拒绝办理申请银行贷款手续，致使双方无法继续履行合同，故原告诉至法院。被告张晓云户籍所在地为山东省宁津县，且被告一直在北京工作，在北京地区交纳的社会保险，被告与原告于2017年12月签订《房屋买卖合同》时，被告在三河市区域购买商品房不具备购房资格。原、被告在签订合同时均提交户籍身份信息，被告为第三人出具了《声明》，承诺承担政策的风险，第三人不予退还给被告交付的费用。被告称，当时不知道自己没有购房资格，在原告取得涉案房屋产权证书后才从第三人处得知自己没有购房资格。第三人称，签订合同时，原、被告及第三人均知道被告没有购房资格，且被告承诺半年内将户籍落户到三河市。此外，被告还提供了其与第三人的工作人员的微信聊天记录，拟证明第三人欺骗被告，承诺外地人可以购买三河市商品房。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋实际交付协议》、原、被告与第三人签订的《居间服务合同》及《交易服务代理合同》，均系各方自愿达成的，并不违反强制性法律规定，系合法有效合同，各方应遵守履行约定的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》时间为2017年12月11日，廊坊市人民政府和三河市人民政府出台商品房限购政策已实施6个月（于2017年6月初出台），限购政策已在社会上广泛传播，对于购买和出售商品房的人们依常理应当知晓，况且原、被告是在专业的中介公司居间服务下签订的合同，双方仅从各自提供的身份信息均有条件对购房资格进行审查和咨询，作为从事商品房交易的中介公司也会进行告知，被告当庭否认当时自己不知道无购房资格，其辩称的观点显然与常理及自己为第三人出具的《声明》和微信聊天记录证明的内容不符，一审法院对被告的辩称观点不予采信，第三人陈述的内容符合实际，一审法院予以认定。被告在原告获得涉案房屋产权证书后，未履行申办银行贷款义务，也未支付给原告剩余房款，明显被告拒绝购买涉案房屋，致使合同无法继续履行，被告的行为属根本违约，虽原、被告均同意解除《房屋买卖合同》，但被告的根本违约行为也应承担相应的违约责任，依约定被告应向原告支付房屋总价款的30%的违约金。鉴于原告明知被告没有购房资格，仍与被告签订合同，原告在此次商品房交易中也有过错，考虑到原、被告均有损失，一审法院酌定被告给付原告违约金25万元为宜，对于原告主张的涉案房屋附属的物业费、水电燃气费、采暖费、房屋占用费、贬值费等损失，因该损失远小于违约金数额，一审法院已考虑至被告支付的违约金中。解除《房屋买卖合同》后，原告应返还给被告购房款89万元，与被告应给付的违约金25万元相折抵，原告还应返还给被告购房款64万元，被告应将涉案房屋返还给原告。被告提供的微信聊天记录并不能证实第三人承诺的外地人有购房资格为无条件购买，从被告承诺半年内将户籍落户至三河市来推断，外地人购房须附有条件，被告已明确知晓，故被告辩称第三人有欺诈行为不成立，一审法院不予采信。被告为第三人出具的《声明》表明被告自愿承担政策风险，明知自己没有购房资格仍然签订相关合同，向第三人交纳居间服务费28480元，促成了《居间服务合同》履行完成，第三人在签订《居间服务合同》时并无过错，因此被告向第三人主张退还居间服务费的请求，一审法院不予支持。对于被告向第三人交纳的过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费8900元，因三笔费用尚未发生，第三人应予返还，且第三人也同意返还，故一审法院对被告此项主张予以支持。被告主张返还的物业费、采暖费系被告占用涉案房屋期间所产生的债务，依法应由被告自行承担，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定办理产权变更登记手续系原、被告双方的义务，并非原告单方的义务；被告未履行申办银行贷款的义务，致使合同履行停止，无法继续进行下去，而办理产权变更登记手续是合同约定的最后义务，合同履行尚未到此阶段，故原告及第三人无根本性违约行为，被告向原告及第三人主张违约金的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孙东新与被告（反诉原告）张晓云于2017年12月11日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）孙东新于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）张晓云购房款人民币64万元；被告（反诉原告）张晓云于判决生效后五日内将位于三河市燕郊高新区房屋返还给原告（反诉被告）孙东新；三、第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）张晓云交付的过户服务费、贷款服务费和评估费，共计人民币14900元；四、驳回原告（反诉被告）孙东新的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张晓云的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人孙东新一审时提交的微信聊天截图中上诉人张晓云与被上诉人孙东新的聊天内容为：“我已知晓您已领取不动产证，当时签署《房屋买卖合同》及《补充协议》时我是非当地户口也无当地社保，中介方及您都是知晓的……”“我不知道你有没有买房资格”“姐当时身份证给您复印的，您也知道我在北京工作单位您也知道，我没必要瞒您呀”……该聊天内容与一审时被上诉人顺心置地公司提交的上诉人书写的声明相互印证，可以证实上诉人与被上诉人在达成房屋买卖协议时均知悉购房政策，且上诉人在购房时知悉其不具有购房资格。对于上诉人所提顺心置地公司未履行如实告知义务，其不存在违约情形，不能履行房屋买卖合同的责任不在上诉人等上诉主张，与事实不符，本院不予支持。一审法院综合全案作出的判决并无不当。 综上所述，张晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2739元，由张晓云负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十九日 书记员 周 雪