贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0623民初1078号原告：李宗君，男，1982年9月10日生，贵州省石阡县人，居民，住石阡县（地税局宿舍），户口所在地石阡县。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辨律师事务所律师，代理权限，特别授权。被告：左官友，男，1976年12月29日生，侗族，贵州省石阡县人，居民，住石阡县，户口所在地石阡县。原告李宗君与被告左官友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宗君的委托诉讼代理人刘明，被告左官友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宗君向本院提出诉讼请求：1、判令解除终止原、被告2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金120,000元（按年租金30,000元，时间暂计从2015年4月30日计算到2019年4月30日，具体以被告侵占时间为准）；3、判令被告于判决生效之日起15日内搬离原告房屋，并将房屋交由原告（被告搬离时对原装修可移动物品在不损坏房屋主体结构的情况下搬离）；4、案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年4月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限两年，从2015年5月1日至2017年5月1日止，租金每年30,000元，每年的12月15日前支付租金；租赁期限内房屋的装修管理由被告自行负责，租赁期限届满或退租时，原告除无特别约定原告有权要求被告恢复原状或向原告交纳恢复工程所需费用；租赁期限届满后本合同自行终止等等。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告从接受房屋至今，无任何法定或约定理由拖延租金未付，强占原告房屋，侵犯原告合法权益。根据合同约定租赁期内被告拖延租金十二个月，原告可终止租赁合同及收回房屋；租赁期限届满后租赁合同自行终止等约定，被告的行为属于严重的违约行为。现特向法院起诉提出前述诉请。被告左官友辩称：一、被答辩人诉称与客观事实不符。答辩人的妻子与被答辩人系同胞姐弟关系，答辩人的岳父李崇华共生育三个子女（即李宗芬、李宗红、李宗君），因三个子女中只有答辩人的妻子李宗芬没有正式工作，加之李宗芬身体有病，患股骨头坏死症，在2011年答辩人的岳父李崇华与岳母石光琪问答辩人的妻子李宗芬，问我们要不要在他们的老宅地基上修房子，如果要修的话就把老房子的宅基地送给我们修房子做生意，当天晚上李宗芬就与我商量此事，我们就确定修房。2012年正月初二，答辩人一家、姨妹李宗红一家一起到岳父家去拜年，在吃晚饭的时候，岳父、岳母又当着全家人的面说，把老房子的宅基地给答辩人们修房子的事，当时李宗君夫妇及李宗红夫妇均当场表示同意。2012年3月份开始，答辩人就开始撤除原宅基地上的老房子，作修建新房的前期准备工作，同年4月，答辩人就开始下基础，同年5月底，答辩人就到龙井乡信用社贷款50,000元，并将答辩人老家的答辩人与答辩人三哥的宅基地两宗及房屋两栋全部卖掉，总共卖得40,000多元，该钱也用来修建现争议的房屋，答辩人还将山林里的树木卖了，卖得40,000多元，另外答辩人在答辩人的三哥左官兴处借80,000元。在修本案争议房屋前，答辩人在石阡县城开装修公司及做钢材生意，赚了部分钱，这些钱全部用于修建本案争议的房屋了。2012年8、9月的时候，争议房屋全部修建装修完毕，答辩人通过结算，争议房屋总共修着330,000多元，这些钱全部是答辩人出的。争议房屋修好后，答辩人就开始在该房屋中开宾馆，因该房屋当时属于拆旧立新，所以未办理相关手续。2012年10月，答辩人的妻子在重庆治病,答辩人就开车去重庆接答辩人的妻子回家，在回家的路途中发生交通事故，答辩人的妻子因本次交通事故去世，当时的交通事故中还死亡了其他人。答辩人的妻子去世后，该宾馆一直由答辩人在经营，2013年，交通事故中死亡的那两个人的家属就起诉答辩人，石阡县人民法院判决答辩人赔偿相关费用后石阡县人民法院就执行答辩人，大约2014年年初的时候，答辩人的岳母亲自到争议房屋对答辩人说，怕法院执行拍卖本案争议的房屋，就说去办个房产证，办成李宗君的名字，如果今后法院来执行，就说该房屋不是答辩人的，房产证办好后，2015年年初工商局要求答辩人经营的宾馆要办营业执照，就问答辩人该房屋是哪个的，因当时怕工商局的人知道是答辩人的后被法院执行，加之之前答辩人与岳母一家人已经协商好了，且房产证已办成了被答辩人的名字，所以答辩人就说房屋是岳母家的，工商局的就说要与房屋的所有人签个租赁合同才能办理营业执照，所以就与被答辩人李宗君签订了一个假的租赁合同。当时签合同的时候，答辩人还与岳母一家人说过，合同虽然签了，但你们今后不要以这个合同赶我走，当时他们答应，等法院的执行案件处理结束后，房屋还是你的，我们是不会要你的。房屋租赁合同签订后，答辩人一直未给付过租金，被答辩人也未向答辩人要过租金，如果争议房屋真的是被答辩人所有的话，被答辩人一家早就问答辩人要租金了，其实被答辩人这次来起诉答辩人，是因为答辩人的儿子今年读文博中学的学费，答辩人才交了1,000元，剩余的钱没有交，但前几年的书学费大部分是答辩人承担的，2019年开学大约三个星期左右，答辩人的岳母带着答辩人的小孩来找答辩人交剩余的书学费，因当时答辩人没有钱，就没有给，答辩人的岳母就教答辩人的小孩对答辩人说，如果不给学费就要答辩人搬出宾馆，将房屋退还给外婆家，当天答辩人的小孩还打了答辩人。事后，我与被答辩人父母发生纠纷并报警，公安人员要求走司法程序，所以被答辩人就到法院起诉来了。二、现答辩人对本案的意见是，如果被答辩人要求房屋归其所有，考虑到我们之间有亲戚关系，被答辩人方系答辩人小孩的舅舅，其家人为答辩人小孩的亲戚，毕竟血浓于水，答辩人同意搬出，但是被答辩人必须将答辩人出的330,000多元的修建房屋的钱给答辩人，答辩人也不要求被答辩人以现在的房屋价格补偿答辩人了，也不要求其支付利息了，但答辩人支出的本金，被答辩人应该给答辩人，不然答辩人绝对不同意退出房屋。现在答辩人因发生交通事故后，身体行动也不方便，现在又没有任何经济来源，老婆又去世了，小孩又与我关系不好，答辩人已经对生活失去希望和信心，如果被答辩人不同意答辩人合理的要求，将是把答辩人往绝路上赶，那一切后果由被答辩人负责。三、人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求，判决房屋给答辩人所有或者判决由被答辩人将答辩人修建争议房屋的钱退还答辩人。本院经审理查明，李崇华、石光琪夫妇共生育三个子女，即李宗芬（已去世）、李宗红和李宗君（即本案原告），被告左官友与李宗芬系夫妻关系，生育一子左雨航（2004年8月30日生）。约在2004年，被告左官友在龙井乡养殖鸽子，后约在2006年退出，另在石阡县城内经商，先后小规模经营零售钢材和房屋室内装修。在此期间，被告左官友出售龙井乡老家林木，以及与同胞兄左官兴出售老家部分房地产，左官友所得收入为几万元。2009年8月11日，被告左官友夫妇在石阡县城西城晶典按揭购买商品房2-6Ｈ一套。2010年12月，李崇华与权利人杜德芬、李宗贵（与杜德芬系母子关系），对位于石阡县的共同祖业房屋一栋进行分家析产。2011年4月，李崇华、石光琪夫妇将分得的坐落于石阡县的祖业房屋全部赠予给原告李宗君，并得到李宗芬、李宗红的签字同意。2012年年初，原告李宗君欲对该祖业房屋进行拆旧立新，家庭商议具体施工事宜交由被告左官友完成，主体部分由原告李宗君及李崇华、石光琪夫妇出钱修建，装修由被告左官友出资完成，事后由被告左官友经营宾馆。2012年9月，房屋修建并装修完毕，被告左官友在该房内经营宾馆（住宿）。房屋建好后，被告左官友拟写一份房屋造价清单给原告李宗君父母，其中：拆房子1200元、下地基工资6400元、背泥巴660元、运费200元、水泥砖10375元（41500块×0.25元／块）、红沙（砂）1600元（5车×320元／车）、石粉沙（砂）3060元（9车×340元／车）、水泥15980元（47吨）、钢筋（材）一共42690元、修房工资65160元、木门和窗子2380元、天井采光4100元、木工（仿古）2200元、水电安装5000元、前期电安（安电）1800元，总计162805元。2012年5月28日，被告左官友在石阡县信用联社龙井分社贷款50000元，同年6月15日，购买长城牌小型越野客车一辆，车牌号贵Ｄ×××**。同时查明，2011年1月至2012年9月期间，被告左官友及其妻子李宗芬的银行流水清单显示，只在2012年5月3日李宗芬账户进入一笔80000元资金，其他时间进入资金未有超过20000元的，且账户存储资金也无超过20000元资金长期限留存。2012年11月14日，因李宗芬在重庆治病，被告左官友驾车并约朋友邹明鱼（男）去接回李宗芬的途中发生机动车交通事故，造成邹明鱼当场死亡以及同乘人员汪艳（女）和李宗芬因抢救无效死亡，被告左官友也严重受伤。2013年6月，受害人汪艳、邹明鱼的亲属分别向本院提起损害赔偿诉讼，2013年12月，石阡县人民检察院以被告人左官友犯交通肇事罪，向本院提起公诉。2014年2月、3月，本院经审理判决被告人左官友犯交通肇事罪，判处有期徒刑三年，缓期四年，同时本院另判处被告人左官友赔偿汪艳、邹明鱼亲属各自损失472411.45元和482840.33元。2014年2月28日，原告李宗君将坐落于石阡县拆旧立新的房屋办理了产权证（产权证号为石房权证石阡县字第**）。被告左官友无力赔偿受害人亲属损失，2014年5月13日，当事人均申请强制执行，即（2014）石执字第111号执行案件，同月16日，被告左官友向本院作出财产申报，其财产只有坐落于石阡县。本院在执行过程中对该房进行拍卖，由于该房产出现无益处置情形，2016年6月未予以拍卖而对每个执行案件进行100000元司法救助而终结执行。2015年4月30日，原告李宗君与被告左官友签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告左官友租赁原告在石阡县房屋经营住宿，每年租金30000元，于每年12月15日前交清，装修投资由被告左官友承担，以及退租时原告可要求被告左官友恢复原状或交纳恢复工程所需费用等，租期为2015年5月1日至2017年5月1日。事后，被告左官友未装修过争议房屋，在经营过程中也未交纳过租金。2019年5月15日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案在诉讼过程中，先因原告参与脱贫攻坚工作推迟开庭，开过一次庭后又提出对租赁房屋不可移动装修部分进行评估，事后又出现疫情，导致案件审理时间延长。另查明，本案在诉讼过程中，原告李宗君申请对被告左官友装修争议房屋时投入不可移动部分财物残值进行评估，交纳评估费8000元，不可移动部分残值为45251元。同时查明，被告左官友之子左雨航成长过程中与原告李宗君及李崇华、石光琪夫妇生活的时间较多，特别是被告左官友发生机动车交通事故后，左雨航便是居住在原告李宗君处，即石阡县（地税局宿舍），其学习生活主要由李宗君一家照理，而原告李宗君及其父母子女，加上左雨航共有六个人口，生活在一百来平方米房屋内。被告左官友就常住宾馆内，其坐落于石阡县处于空闲状态。本院认为，本案争议焦点：一是争议房屋所有权归属问题；二是双方签订租赁合同效力问题；三是本案租赁合同怎样解除的问题。关于争议房屋所有权归属的问题，争议房屋属拆旧立新，系原告李宗君唯一祖业房屋，经父母及两位姐姐同意，由原告李宗君一个人享有，李宗君对拆旧立新的房屋办理了产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，原告李宗君主张争议房屋属其所有，符合法律规定。被告左官友辩解争议房屋是原告李宗君父母及家人同意由左官友出资拆旧立新并由左官友所有而建，是因左官友出交通事故需赔偿受害人为逃避执行，才将争议房屋登记到原告李宗君名下。本院认为被告左官友的辩解不能成立，其理由如下：一是从法律成面讲被告左官友所主张的事实没有提供证据予以证明，而原告李宗君已经办理房屋产权登记证书，被告左官友在执行过程中财产申报内容里也没有该房屋，因此被告的辩解无事实依据、也无法律依据；二是从情理或生活常识去分析，2011年4月李宗君父母及李宗芬、李宗红才同意将唯一祖业房屋赠送给原告李宗君，并有书面文字依据，而事后才半年时间，若李宗君父母要改变将祖业房屋赠送给被告左官友由其拆旧立新，不留下文字依据，不符合生活常理或生活常识；三是被告左官友修建完房屋后向原告李宗君父母提供一份“争议房屋造价明细账”，符合原告所称“房屋由原告及父母出资修建，被告只是帮忙料理修建事务，事后由被告无偿经营宾馆”的情形，因为李宗君父母们出资修建，被告左官友代为完成修建事务后，向出资修建人报账符合生活常理；若是将祖业房屋赠送给被告左官友由其修建并所有，左官友没有必要向李崇华、石光琪夫妇出具房屋造价清单。因此，本院认定本案争议房屋所有权属原告李宗君所有。关于双方签订租赁合同的效力问题，从被告左官友为原告李宗君完成建房并于2012年9月份经营宾馆后，至2015年4月30日双方签订《房屋租赁合同》前，基于双方属近亲属的特殊身份关系，双方形成事实上的房屋租赁关系，即原告李宗君及父母出资修建房屋主体，被告左官友代为组织修建并出资装修，享有无偿经营宾馆的权利。只因随后被告左官友发生交通事故并造成妻子李宗芬死亡，双方的近亲属身份关系有了“变化”，2015年4月30日双方签订《房屋租赁合同》。对于该份租赁合同的效力问题，被告左官友辩解认为是为了逃避法院强制执行签订假合同，不是其真实意思表示。本院认为被告左官友的辩解不成立，其理由为：一是前面已经论述被告左官友辩解房屋为其所有不成立，自然被告左官友的转移财产逃避法院强制执行签订假合同也不成立；二是被告左官友属于完全行为能力人，并有相应的阅读能力，对于其签订《房屋租赁合同》的后果有相应预判，主张不是其真实意思表示，没有提供证据；三是由于李宗芬的去世双方身份关系有了“变化”，原告李宗君用签订《房屋租赁合同》使双方之前事实上的不定期租赁关系变为以书面约定方式的租赁关系，在道义及法律上均无不妥。但需要强调的是，双方的权利义务不能只以《房屋租赁合同》约定，而要结合签订合同前的事实租赁合同内容确定，即就是原告李宗君及父母出资拆旧立新修建坐落于石阡县房屋主体，由被告左官友代为监工完成主体修建，并由被告左官友出资装修经营宾馆，未约定租赁期限，在双方签订的《房屋租赁合同》中租金约定无效，对租期及租赁物处理有效。综上所述，原告李宗君与被告签订的《房屋租赁合同》部分有效。关于本案租赁合同怎样解除的问题，原告李宗君与被告左官友签订《房屋租赁合同》后，租赁期限已到期，双方未继续签订合同，但被告左官友仍在使用租赁房屋，双方租赁合同在本判决生效后自行解除，被告左官友应自行搬离原告李宗君的房屋。对于被告投入装修不可移动部分财产残值，经评估为45,251元，原告李宗君应予以补偿。关于原告要求被告左官友支付租金120,000元的诉讼请求，在双方形成的事实租赁合同关系中，被告左官友不用支付租金，前面已经阐述双方的权利义务不能按《房屋租赁合同》约定，本院对原告李宗君要求被告左官友支付租金的诉讼请求不予支持。由于本案系亲属间的纠纷，诉讼费、评估费由双方共同承担。本案经本院审判委员会计讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李宗君与被告左官友于2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》在本判决生效时自行解除，由被告左官友五日内自行搬离原告李宗君的房屋。二、由原告李宗君于本判决生效后五日内补偿被告左官友投入装修不可移动部分财产残值45,251元。三、驳回原告李宗君的其他诉讼请求。案件受理费1,350元，评估费8,000元，共计9,350元，原告李宗君负担4,675元，被告左官友负担4,675元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  曹国喜二〇二〇年六月二十八日书记员  龚军师