文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4009号            原告              原告：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路216号502室。统一社会信用代码91370211727816529X。      负责人：王增连，总经理。      委托诉讼代理人：李璐，山东康丰律师事务所律师。      委托诉讼代理人：兰为刚，山东康丰律师事务所实习律师。                  被告              被告：孙**，男，1976年3月11日出生，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告孙**支付2018年9月1日至2019年11月30日期间的物业服务费7 251元并支付违约金1 450.20元（7251元×20%）；2、诉讼费用由被告承担。                  事实和理由              原告为青岛市即墨区中交·中央公元项目提供物业管理服务，被告孙**系中交·中央公元二期营流路X号网点的业主。原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告自2018年9月起停止交纳物业服务费。经原告催要被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              物业服务最根本的问题打扫卫生太差。我开蛋糕店，卫生搞得那么差直接影响到生意。另外，在2018年因为原告失误网点房停电了，导致刚到货的慕斯全部化了，进货的成本就是2 316元，之前的物业经理说会给我解决，但是期间换了新经理，至今没有解决问题。我之前的物业费交纳都很及时还提前缴费，就在出了这次事情之后我才停止交费。要求折合损失，减免部分物业费。                  认      定      的      事      实                    被告孙**系青岛市即墨区中交·中央公元小区二期营流路X号网点（34幢营流路2389号）的业主，建筑面积127.21平方米。原告青岛新时代物业服务有限公司系中交·中央公元项目的前期物业服务企业。中交·中央公元小区未成立业主委员会。      2017年8月27日，被告孙**签署《中交·中央公元交付文件册》，该文件册包括《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》等部分，《前期物业服务合同》约定，原告为中交·中央公元提供物业服务。服务主要内容包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理；物业档案资料管理；社区文化建设。物业公共服务费选择包干制，物业管理服务费用按被告拥有或使用的物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅2.0元/月/平方米（含电梯运行费）；商业网点物业服务费3.8元/月/平方米，业主应于房屋交付之日的次月开始交纳物业服务费用。物业服务费用按提前三个月的方式预先交纳，每三个月为一付款周期，业主应于每一付款周期首月的10日前缴纳本周期的物业服务费用，第一周期的物业服务费用业主应在交房当日缴纳。开发商、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用被告未按时足额交纳物业管理服务费用的，除应足额补缴外，还应按逾期一日加收应付费用千分之二的违约金的标准向原告支付违约金。该合同同时对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等事项进行了约定。自2018年9月1日，被告起停止缴纳物业服务费，截至2019年11月30日共欠交物业服务费7 250.97元（127.21平方米×3.8元/月/平方米×15个月）。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛新时代物业服务有限公司作为中交·中央公元小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告孙**作为青岛市即墨区中交·中央公元小区二期营流路X号网点的业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。      被告孙**要求原告承担停电造成的损失并折抵物业费的抗辩意见，本院认为，被告认可停电是有人使用电器导致跳闸，并非原告给被告停电，故被告损失并不能归咎于原告工作失误。且孙**所提交的证据并不能证实其实际损失情况，故对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告孙**主张原告服务卫生清理不到位等抗辩理由，本院认为，现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中被告提交的关于环境卫生清扫问题仅是某一时间的情况，原告也承诺将加强监督，提高服务质量，故不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由，被告的抗辩事由本院不予采纳。被告孙**未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，但因原告提供的物业服务存在瑕疵亦有违约之处，故本院对原告关于违约金的主张本院不予支持。原告要求被告孙**支付2018年9月1日至2019年11月30日共欠交物业服务费7 250.97元（127.21平方米×3.8元/月/平方米×15个月）符合双方约定及法律规定，本院予以支持。                  裁判      依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判      主文              一、被告孙**于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛新时代物业服务有限公司2018年9月1日至2019年11月30日期间的物业服务费7 250.97元；      二、驳回原告青岛新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告孙**负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审  判  员   乔  婧                                                        二0二0年六月八日                  书  记  员   于梦娇