湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初245号原告：孝感市安居房地产开发有限责任公司，住所地：孝感市北京路东苑小区。统一社会信用代码：914209007220299058。法定代表人：林革英，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁博，男，1986年8月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。该公司副总经理，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：艾春莲，女，1966年10月24日出生，汉族，住孝感市孝**。原告孝感市安居房地产开发有限责任公司与被告艾春莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁博、杨晓林到庭参加诉讼，被告艾春莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案因“新冠”××的不可抗力事由，疫情防控期间中止审理，现恢复审理，本案现已审理终结。原告孝感市安居房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付下欠购房款5117590.40元；2.判令被告支付逾期付款违约金3546490.15元（按日万分之三自2013年8月29日计算至款项付清之日止，暂计算至2019年12月29日）；3.本案诉讼费用（含案件受理费72449元、保全费5000元、诉讼保全担保保险费20000元合计97449元）由被告承担。事实和理由：2012年9月3日原告孝感市安居房地产开发有限责任公司同被告艾春莲签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于孝感市天仙路××明珠清风××东单元××、××号商铺，总价款为8427590.40元，被告分次支付3310000元，余款5117590.40元，被告没有给付。被告艾春莲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案原告孝感市安居房地产开发有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告艾春莲未向本院提交证据。经本院审查，原告孝感市安居房地产开发有限责任公司提交的证据，上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月3日原告孝感市安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居公司）同被告艾春莲签订《商品房买卖合同》一份，约定：“艾春莲购买安居公司开发建设的位于孝感市天仙路××明珠清风××东单元××、××号商铺，101号、201号房单价分别为15360元和5760元，建筑面积分别是377.09平方米和457.55平方米，两套房总价款为8427590.40元，付款方式为其他方式。买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”案涉《商品房买卖合同》对付款为其他方式未详细约定，未约定付款期限。2012年至2019年期间，被告艾春莲通过银行转账的方式向原告安居公司支付购房款共计3310000元，其中2012年8月28日通过中国工商银行卡刷卡转账1000000元；2012年11月18日，通过湖北银行股份有限公司孝感开发区支行托收方式汇款300000元；2012年5月8日，通过湖北银行股份有限公司孝感开发区支行转账500000元；2016年2月6日通过张恒银行账户两次分别转账300000元和1000000元；2019年8月28日通过余胜勇银行账户汇款210000元。2013年1月23日至2013年8月28日，原告安居公司开具《销售不动产统一网络发票》五份（第四联：收款方留存），载明：“付款方为艾春莲，收款方为孝感市安居房地产开发有限责任公司，不动产为西湖明珠清风苑二号楼东单元101、102号房，预收购房款合计8427590.4元”，即原告安居公司出具了全部购房款的销售发票。2013年9月6日，原告安居公司向物业管理部出具《西湖明珠住宅小区业主入住通知书》一份，载明：艾春莲购房手续办理完毕，接此通知办理入住手续。现案涉房屋由被告艾春莲出租。2016年被告艾春莲出具《承诺》一份，载明：“自己购买的西湖明珠清风苑2号楼东单元101、201号房商铺总价值8427590.4元，已付3100000元，下欠5327590.40元定在2016年六月底付清。”另查明;2019年12月9日，原告安居公司申请诉前财产保全，提供了中国人民财产保险股份有限公司的《诉讼财产保全责任保险保单保函》，同日原告安居公司向该保险公司交纳20000元保险费用。本院认为，本案是原告安居公司因预售商品房而与被告艾春莲订立《商品房买卖合同》，双方为此产生的纠纷，系商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》未明确约定购房款的付款期限，但被告艾春莲出具的《承诺》明确约定了购房款的最后付款日期为2016年6月底，原告安居公司在接受被告艾春莲承诺时即双方当事人对付款期限达成合意，原告安居公司关于《承诺》为被告艾春莲单方承诺的主张不成立。原告安居公司与被告艾春莲签订的《商品房买卖合同》、被告艾春莲出具的《承诺》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，是合法有效的。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，合同双方应全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告安居公司已将案涉房屋交付被告艾春莲，履行了合同义务，但被告艾春莲在付款期限届满前未依约履行支付全部购房款的义务，应承担支付下欠购房款和逾期支付购房款的违约责任。目前被告艾春莲下欠原告安居公司购房款5117590.40元，对原告安居公司提出的第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算问题。因案涉《商品房买卖合同》规定了逾期付款的违约条款：“逾期超过60日的，买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”双方对案涉《商品房买卖合同》均表示愿继续履行，案涉《商品房买卖合同》关于违约金的规定，未超过年利率24%，符合法律规定，应适用该约定。原告安居公司主张自其开具全部购房款发票次日起计算违约金，理由是按照行业惯例，被告应在收到原告开具的全部发票之日起支付购房款。原被告双方对此并无约定，亦无相关法律规定，该主张不成立。原告安居公司在被告艾春莲未全额支付购房款时，出具了购房款全额发票，安居公司存在过错。双方约定最后付款期限为2016年六月底，艾春莲下欠安居公司购房款5327590.40元，艾春莲应向安居公司支付逾期付款违约金。自2016年7月1日起以5327590.40元为基数，按日支付应付款万分之三即每日1598.28元至房款全额付清之日止。对于原告提出的第二项诉讼请求，本院部分予以支持。关于诉讼保全担保保险费的承担问题。因被告艾春莲违约，原告安居公司为防止损失扩大而提出诉前财产保全，为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告安居公司支出的合理必要费用，且有票据证实该费用实际支出，属原告安居公司的损失部分，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，该合理费用由违约方承担。由于此损失部分和被告艾春莲承担的违约金相加并未超过年利率24%，原告安居公司主张由被告艾春莲承担诉讼保全担保保险费应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告艾春莲于判决生效之日起10日内向原告孝感市安居房地产开发有限责任公司支付下欠购房款5117590.40元；二、被告艾春莲于判决生效之日起10日内向原告孝感市安居房地产开发有限责任公司支付违约金2041003.56元（自2016年7月1日至2019年12月29日），后续违约金按日支付1598.28元至房款全额付清之日止；三、被告艾春莲于判决生效之日起10日内向原告孝感市安居房地产开发有限责任公司支付诉讼保全担保保险费20000元；四、驳回原告孝感市安居房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72588元，减半收取36294元,其中6292元由原告孝感市安居房地产开发有限责任公司负担，30002元由被告艾春莲负担;财产保全申请费5000元，由被告艾春莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  邹培二〇二〇年六月五日书记员  魏铮附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应担加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。