湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初301号 原告：张某，男，1970年10月23日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律工作者。 被告：肖某，男，1955年11月29日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：刘行发，华容县华民法律服务所法律工作者。 被告：邹某，男，1968年10月3日出生，汉族，居民，住湖南省南县。 被告：胡某，女，1987年12月3日出生，汉族，居民，住湖南省南县。 上述二被告委托诉讼代理人：卢伟群，湖南跃海律师事务所律师。 原告张某与被告肖某、胡某、邹某合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人张龙，被告肖某的委托诉讼代理人刘行发，被告胡某、被告邹某共同的委托诉讼代理人卢伟群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋抵偿协议》及《房屋买卖合同》合法有效；2.判令三被告在条件成就时，依法协助原告办理位于华容县××镇××号房屋的相关产权手续；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告三人合作开发位于华容县××镇××商住楼，建筑面积约6600多平米，建有地下车库一层、住房44套、商业门面16个。此楼房于2014年底启动，2016年3月竣工。肖某和胡某是土地所有权人，邹某是承建人。2014年9月被告肖某、邹某共同立据向原告借款100万元，用于开发案涉商住楼，承诺完工后分得50万元利润。原告自2014年9月29日至2015年2月17日，依约分三次将100万元现金如数汇入了被告指定的胡某的银行账户。商住楼竣工后，被告对借款久拖不还并开始出现私卖、私抵房屋的违法行为，经原告多次催讨，三被告与原告协商一致并同意被告用商住楼部分房屋抵偿债务。2016年底，三被告与原告在南县宝塔湖边的奥米咖啡茶楼二楼卡座，按本息150万元的结算额共同签订了《房屋抵偿协议》，协议对双方权利义务作了明确约定，至此，原债务全部消灭。为体现公平自愿交易原则，双方随即逐套签订了所抵偿的八套商品房的买卖合同。根据协议约定，被告在签订合同后一年内可优先回购房屋，对回购期限和价格都有明确规定。但在一年内被告并没有回购，尽管原告多次催告，但被告仍然放弃了回购权。2018年元月6日，邹某与原告共同出具委托书，授权给肖某出售房屋的相关事宜，并载明自2018年2月10日后，未回购的房屋全交付给原告，由原告自行处置。因案涉房屋仍然无法出售，被告放弃了回购权，被告于同年3月份将八套房屋全部交付给原告，原告逐套安装了防盗门。2018年11月，邹某私自带人将603房撬开，将房屋卖给了他人并开始装修，原告发现后报了案，当地派出所在现场取证后勒令停工并着手调查处理。后邹某代购房者交来10万元首付，承诺余额会在不久后付清，但原告至今未拿到余款。购房户入住后，原告多次上门催款无果。遂诉至法院，望判如所请。 被告肖某辩称，原、被告签订的《房屋抵偿协议》、《商品房买卖合同》合法有效。在条件成熟时，肖某愿意及时为原告办理相关房屋产权证书。 被告邹某辩称，1.本案的基础法律关系仍然是民间借贷纠纷而不是房屋买卖合同纠纷；2.原告与被告签订的房屋抵偿协议以及房屋买卖合同，实质上是一种让与担保行为；3.原告本次的起诉已经违背了一事不再起诉的原则。原告要求将房屋抵偿协议、房屋买卖合同中约定的房屋产权变动不应得到支持，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告胡某辩称，胡某并没有向原告借款，不是借款人，同时胡某也不是涉案房屋的所有权人，因此胡某在本次案件中不应承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告张某为支持其诉讼主张，提交了以下证据： 1.借据、转账凭证、还款协议书，拟证明张某、肖某、邹某、胡某之间的借款关系； 2.《房屋抵偿协议》、《商品房买卖合同》、土地产权证，拟证明张某、肖某、邹某之间就债务的清偿方式协商一致，肖某、邹某自愿以房屋抵偿债务； 3.收款收据、防盗门锁清单收据、《房屋转售合同》，拟证明涉案房屋已实际交付张某占有； 4.华容县人民法院（2019）湘0623民初498号民事裁定书、岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终2672号民事裁定书，拟证明张某主张权利的情况； 5.照片，拟证明2019年张某在房屋门上粘贴告示，要求其他人不违法占房； 6.彭某的证人证言，拟证明邹某通过张某向彭某借款200000元及偿还本息共计240000元的事实； 7.姜望新、佘某的证人证言，拟证明张某将涉案房屋转卖给赵军的事实。 被告肖某为支持其答辩意见，提交了以下证据： 委托书复印件一份，拟证明张某和邹某于2018年元月6日共同委托肖某销售涉案8套房屋。 被告邹某、胡某为支持其答辩意见，提交了以下证据： 银行流水复印件，拟证明邹某通过胡某的账户向张某转账50000元，通过孟作玲的账户分两次向张某转账140000元、200000元，邹某与张某在签订房屋买卖合同之后已向张某还款390000元。 本院为查明案件事实，通过对涉案房屋实地调查，调取了以下证据： 涉案房屋中601、602、603、606、705五套房屋的《房屋买卖合同》、收款收据、转账记录、调查笔录。 庭审中，双方当事人质证情况如下：1.肖某对张某提交的证据均无异议；2.邹某、胡某对张某提交的证据1三性无异议；3.邹某、胡某对张某提交的证据2真实性、合法性无异议，但认为签订《房屋抵偿协议》、《商品房买卖合同》的真实意思是为借款提供担保，并非商品房买卖，不能达到原告的证明目的；4.邹某、胡某对张某提交的证据3三性均有异议，买卖双方是原告与案外人，与本案没有债权债务关系；5.邹某、胡某对张某提交的证据4三性无异议，对证明目的有异议，也印证了原告的起诉违反了一事不再理原则；6.邹某、胡某对张某提交的证据5表示不知情；7.邹某、胡某对证据6彭某证言，对200000元借款无异议，但该笔借款邹某已与张某结清，与本案无关；8.邹某、胡某对证据7姜望新、佘某证言，认为姜望新出具的证言与当庭陈述矛盾，不应作为本案采信的证据，不能达到原告的证明目的；认为佘某的证言与之前庭审记录相矛盾，不能作为证据使用；9.对肖某提交的证据，系照片打印件，且内容不完整，其他当事人未发表质证意见；10.张某对邹某、胡某提交的证据无异议，但390000元分别为邹某偿还证人彭某的借款本金200000元及40000元利息、邹某欠张某个人借款50000元、603房屋回购的定金100000元；11.肖某对邹某、胡某提交的证据无异议；12.张某对本院调取的证据中的买卖合同三性均有异议，认为合同的公章处为售楼部的印章，与交易习惯不符，也不能证明合同的真实性，此合同的签订与原告无关。对收款收据和银行转账记录三性均有异议，其收款为邹某个人收款，未支付到公司账户，且支付金额零散，不能证明买受人支付的是购房款；13.肖某对本院调取的证据三性均有异议，认为邹某无权处置涉案房产，该房产已经由肖某、邹某、张某一致约定由邹某、肖某抵偿借款抵偿给张某；14.邹某、胡某对本院调取证据来源的合法性、真实性无异议，关联性有异议，认为张某、邹某、肖某之间形成的是房屋抵押关系，邹某作为抵押人有权处分房屋。 本院对双方当事人所举证据认定如下：1.对原告提交的证据1、证据2、证据4均与本案相关联且被告对真实性无异议，本院予以采信；2.原告提交的证据6，被告对真实性无异议，且有其他相关证据予以佐证，本院予以采信；3.邹某、胡某提交的证据，张某、肖某表示认可，本院予以采信；4.对肖某提交的证据，因肖某未提交原件予以核对且证据内容不全，本院不予采信；5.本院调取的证据及原告提交的证据3、证据5、证据7，证明邹某将涉案房屋作抵债务给张某后张某、邹某又分别出卖给他人，现因合同相对人均未到庭对合同进行质证，且邹某系一房多卖涉嫌犯罪，故本院仅对邹某在与张某签订房屋抵偿协议和房屋买卖合同后又将其中的五套房屋卖予他人且部分买受人已装修入住的事实予以部分采信，对于本院调取的该五套房屋购房合同的效力、房屋所有权归属及其他事实，只能由公安机关侦查后再行确认。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，三被告因开发华容县操军镇南华渡明都华城商住楼的需要，向原告张某借款100万元。2014年9月25日，被告邹某、被告肖某出具借条，载明“今借到张某现金壹佰万元整￥1000000元（一年之内归还）。借款人：邹某肖某2014年9月25日”。张某自2014年9月29日起至2015年2月17日止依约将借款100万元汇入被告胡某的银行账户。2016年9月29日，张某与肖某签订了《还款协议》，约定肖某需在2016年12月31日前偿还张某100万元借款及借款时承诺的50万元利息，逾期未还，肖某以其拥有的明都华城的相关土地房屋产权为抵押，按150万元每月两分的利息逐月计息，在2017年6月30日前全部偿清所欠张某的全部本利现金。2016年12月15日，张某与肖某再次签订了《还款协议》，约定肖某在2016年12月31日前偿还张某100万元借款及借款时承诺的50万元利息，并且自2016年3月1日起，按本金150万元，月息两分计算利息，如2016年12月31日前仍未还款，肖某以其所拥有的明都华城第一栋新建的商住楼的相关部分楼房房产抵偿所欠张某的欠款，并会同与房产相关的关系人在2016年12月31日前一并同张某签订房屋抵偿协议。因肖某、邹某到期仍未能还清借款，2016年12月30日，肖某（甲方）与张某（乙方）签订了《房屋抵偿协议》，约定：“……甲方用其所拥有的新开发的明都华城第一栋的捌套商品房抵偿所欠乙方的壹佰伍拾万元本利，乙方一次性购得甲方明都华城捌套住房。一、甲方以每套贰拾万元整的价格分别出售601.602.603.604.605.606房；以每套壹拾伍万元整的价格出售704.705房给乙方。双方逐套签订房屋买卖合同，并经相关部门认证。二、甲乙双方房屋买卖合同一经签订，乙方即成为该套住房的实际占有者和产权拥有人，甲方不得将乙方所购住房中的任何一套再次出售或以任何方式办理抵押、转让给他人。甲方此前或此后签订的一切其他有关该房屋的买卖合同和书面协议等文字材料一律无效。但双方必须共同遵守如下约定：1.一年内，乙方不得将所购房屋转售、转让、抵押等；2.甲方在壹年内可随时按原每套住房的售价回购房屋，但从2017年元月1日起，回购时必须按每套住房价格的壹分的月利率付给乙方利息。三、甲方按原价和应付利息，每付清乙方一套住房的现金款项，乙方即退回甲方该房屋的房屋买卖合同，同时乙方不再是该套房屋的实际占有者和产权拥有人。四、壹年后，即自2018年元月1日起，乙方可自由处理所购得的住房，甲方不得干涉，并且无条件的与乙方房屋的买受人签订房屋买卖合同，按规定为房屋买受人办理产权证……”肖某、邹某在合同甲方处签字捺印，被告胡某在合同上载明“我本人同意以明都华城产权共有人的身份授权给肖某和邹某签订本协议及合同”。同日，肖某、邹某和张某签订了八份《商品房买卖合同》，但双方未办理房产过户登记手续，也未出具《销售不动产统一发票》。因本地风俗，邹某将原604.704号房屋房号分别变更为608.708。2017年1月1日至张某起诉之日，邹某向张某共计支付590000元，其中包含邹某从张某处回购商住楼605号房屋的房款200000元，商住楼603房屋回购的定金款100000元，邹某偿还案外人彭某的借款本金200000元和利息40000元（张某代邹某偿还完毕之后已将其出具的借条原件从彭某手中收回），其余50000元张某庭审中称系邹某另行偿还其个人欠款。 另查明，2017年12月3日，邹某将705号房屋出卖给谢金芝；2017年12月14日，邹某将603号房屋出卖给钱程；2018年2月6日，邹某将601号房屋出卖给邓彩云；2018年7月6日，邹某将606号房屋出卖给邹乐云；2019年3月30日，邹某将602号房屋出卖给刘文兵。邹某与上述买受人均签订了《房屋买卖合同》，并出具了收款收据，现部分买受人已将房屋装修入住。 三被告开发明都华城并未取得合法资质，手续亦未办理齐全。至今为止，该商住房未经验收合格，未办理任何登记手续，目前只有国有土地使用权证，土地使用权人为肖某、胡某。 2019年3月18日，张某向华容县人民法院起诉要求法院根据《房屋抵偿协议》以及购房合同判定明都华城601、602、603、604、606、704、705房的实际所有权归张某所有，并判令肖某、邹某、胡某遵照商品房销售的有关规定，按购房合同条款及协议之约定，立即履行义务办理房屋产权证。华容县人民法院经审理后认为根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原、被告系民间借贷纠纷，在向张某释明后，张某拒绝变更诉讼请求，故2019年5月30日作出（2019）湘0623民初498号民事裁定书，裁定：驳回原告张某的起诉。张某不服该裁定，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院经审理认为该案当事人双方的基础法律关系首先确为民间借贷，但双方当事人达成的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，系在案涉借款到期未还后签订，其内容系以房抵债，不应属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，华容县人民法院原裁定驳回张某的起诉，适用法律不当，予以纠正。故裁定撤销华容县人民法院作出的（2019）湘0623民初498号民事裁定，指令华容县人民法院继续审理。该案在继续审理过程中，张某向法院申请撤诉，法院经审理准予张某撤诉。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》是让与担保还是以房抵债。本案中，原告借款100万元给被告，被告出具书面的借款凭证，可以认定原、被告之间成立了合法有效的债权债务关系。借款到期后，双方签订的两份《还款协议》均重新约定了还款期限，视为双方对债务履行期的变更。双方对债务展期后，因被告仍无还款能力，双方在债务履行期届满前一日签订的《房屋抵偿协议》，约定被告以其所有的八套房屋抵偿债务，并约定被告可回购房屋。双方同日即签订了《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”张某2019年3月18日向华容县人民法院起诉时，本院经审理认为该案系上述条款规定的让与担保的情形，在向张某释明后张某拒绝变更诉讼请求，故本院裁定驳回张某的起诉。但经张某不服上诉后，湖南省岳阳市中级人民法院审理后裁定认为双方签订《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》系借款到期未还后所签订，内容系以房抵债，不应属于上述条款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……”的情形。本案中，被告所欠原告的债务经展期后仅差一天即将届满，被告仍无力偿还借款，经协商三被告将所建商品房卖予原告张某作抵即将到期的债务，因双方均同意将借贷关系转化为房屋买卖关系，可以视为展期届满后签订的以物抵债协议，故本院认定双方签订《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》是以房抵债。该协议是双方意思的真实表示，不存在恶意损害第三人合法权益等情形，不违反法律规定，双方签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》应为有效合同，但因邹某在与张某签订房屋抵偿协议和房屋买卖合同后又将涉案房屋中的601.602.603.606.705号房屋出卖给了第三人且部分已装修入住，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，邹某的行为已涉嫌犯罪，应先由公安机关侦查，在本案中不能一并处理，故对原告主张上述5套房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以驳回。其他未涉嫌一房多卖的608.708号房屋的买卖合同，应属有效，本院予以确认。因被告开发的明都华城商住楼房屋均未进行竣工合格验收，即被告协助办理产权手续条件还未成就，故原告要求被告协助办理不动产证的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。待条件成立后，原告可另行主张权利。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定,判决如下： 一、张某与肖某、邹某、胡某签订的《房屋抵偿协议》及608.708号（原604.704号）两套房屋的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回张某的其他诉讼请求。 本案案件受理费200元,由被告肖某、邹某、胡某共同负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  徐 芳 人民陪审员  肖明初 人民陪审员  熊贻祥 二〇二〇年六月二十三日 法官助理马小梅 书记员彭蒙