广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终725号上诉人（原审被告）：陈**，女，1989年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区******。委托诉讼代理人：林尤鹏，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市新龙城房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市***********,统一社会信用代码914************396。法定代表人：李**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：植丰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。上诉人陈**因与被上诉人肇庆市新龙城房地产开发有限公司（以下简称新龙城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈**及其委托诉讼代理人林尤鹏、被上诉人新龙城公司的委托诉讼代理人植丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈**上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回支付24万元及其逾期违约金20664元的诉求；2.本案一、二审诉讼费用由新龙城公司全部承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决认定双方于2016年12月29日签订《商品房买卖合同（现售）》及附近是双方真实意思表示，属于事实的认定错误。陈**是完完全全的“被套路”，陈**为得到全额56万元的贷款，才以提高到80万元的价格进行银行贷款。一审法院前往肇庆市住房和城乡建设局发函了解的，只是参考了案涉房屋的成交价80万元，没有参考同类型的房屋价格。因此，凭此证据直接认定成交价为80万元是错误的。2.新龙城公司收取陈**3万元的所谓“定金”的性质未做认定和处理，本案中，新龙城公司的诉状说过陈**支付过3万元的“定金”，该款项在庭审中也得到双方承认，但一审法院并没有对其进行处理。并且，结合本案新龙城公司收取陈**56万购房款的事实可以得知，新龙城公司是收取了陈**的3万元作为条件，然后办理了80万元的全额贷款，因此，关于该3万元的问题，一审法院应当对其作出处理。3.新龙城公司在经营过程中存在的一系列违法甚至涉嫌犯罪的问题，陈**目前已经着手举报至肇庆“经侦”、“纪监”、“税务”等部门，如能找到新的证据，将在二审期间继续提交。二、一审法院适用法律错误。三、补充意见：1.一审法院适用简易程序错误，简易程序适用前提是本案事实简单，无须法庭额外调查的，但从本案双方诉求来看，双方对本案基本事实（合同有无与实际成交价格虚高）有争议，本案不应使用简易程序进行审理，应当撤销原判，发回重审。2.新龙城公司涉嫌犯罪（合同诈骗、虚假诉讼），建议法庭把犯罪线索移交公安机关处理，在刑案处理前民事案件适宜作出中止审理或者发回重审的裁定。3.新龙城公司涉嫌虚高价格0首付的违法商品房买卖备案行为，共涉案十数个客户，包括11幢402房、1401房，建议法庭把行政违法行为移交行政机关处理，调取十数户的交易信息，查清事实，对于本案作出中止审理或者发回重审的裁定。4.对方在一审中提交的诸多证据一审法院未予以核实。综上所述，一审判决认定事实不清，作出错误的判决，请二审法院判如所请。新龙城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，陈**的上诉请求不能成立。一、案涉《商品房买卖合同（现售）》及附件确实是双方的真实意思表示，新龙城公司对陈**不存在任何欺诈的行为。双方约定了案涉房屋成交价为80万元，且陈**在一审期间曾向一审法院提出申请向端州区税务局调取案涉房屋的购房发票二张，一张为2017年1月5日金额为24万元，另一张为2017年2月28日金额为56万元。另一审法院也根据陈**的申请向肇庆市住房和城乡建设局发函了解有关2016年12月至2017年1月壹品湖山花园楼房成交价格等情况，据该单位复函，案涉房屋的成交价为80万元。反观陈**，违反诚实信用的原则，一直以各种理由拒绝支付剩余的24万元的购房款。本案曾因陈**承诺按照双方签订的合同支付余款24万元私下达成和解协议，新龙城公司遂提出撤诉申请并获准。无奈，陈**再次违反诚实信用的原则，未能按协议约定支付剩余购房款，新龙城公司只能再次起诉到一审法院，要求陈**支付拖欠的购房款。若陈**认为新龙城公司对其存在购房欺诈行为，怎么可能仍同意按双方合同约定的支付剩余购房款并就此达成私下和解协议，其所谓的“欺诈”显然是不成立的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三项及第五十五条的规定，陈**至今未能提供任何证明新龙城公司对其存在欺诈并就此向有关部门要求撤销案涉合同。据此，更能表明双方签订案涉合同是双方的真实意思表示。新龙城公司以双方约定的成交价80万元依法开具发票，并不存在任何违法的情形。二、一审法院已查明陈**实际上并未支付合同约定的3万元定金的事实。案涉《商品房买卖合同（现售）》第八条虽约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于签订本合同时抵作商品房价款。但在诉讼中，陈**也确认案涉房屋为样板房，其已付的购房款仅为按揭款56万元，合同约定的定金3万元并未支付，一审判决对此也有查明的陈述。陈**在上诉状否认之前承认的事实，且并未提供任何证据证明其支付过3万元定金，显然是歪曲事实。三、陈**在与新龙城公司交易案涉房屋时，存在明显违约的情形，转而对新龙城公司进行诬告，新龙城公司郑重告知陈**如对新龙城公司的名誉、荣誉、可得利益及预期利益造成损害的，新龙城公司定将保留追究陈**刑事、民事的赔偿责任。四、补充意见：1.本案适用程序合法，如陈**对简易程序有异议应当在一审中提出，其逾期提出应视为双方对简易程序没有异议，陈**在二审提出程序违法不符合相关法律规定，应承担不利法律后果。2.合同价格符合当时市场交易价格和双方约定，本案具有合同、发票等证据证明双方签订合同的价格是经过协商确认的，是双方真实意思表示。3.本案涉案房屋是带有精装修和家具家电的，如陈**认为本案交易价格超出了市场交易价格应该提交相应证据证实。4.一审法院已经向有关部门调取了相关房屋买卖合同，经过双方第二次开庭，已经将本案的市场价格和双方对定金的问题进行了查明，综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分，请二审依法维持原判，驳回上诉。新龙城公司向一审法院提起诉讼请求:1.陈**支付新龙城公司购房款24万元及其逾期违约金20664元（按日万分之一从2016年12月30日起暂计至2019年9月9日，之后的违约金仍按该标准计算至付清所欠购房款之日止）；2.由陈**承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，新龙城公司以笔误为由变更其诉讼请求一违约金的金额为23592元。一审法院认定事实：2016年12月29日，新龙城公司(出卖人)与陈**(买受人)签订了一份《商品房买卖合同(现售)》及附件，约定陈**购买新龙城公司位于肇庆市端州区********，建筑面积共121.09平方米，套内建筑面积102.01平方米。其中合同第七条“计价方式与价款”约定，该商品房总价款为80万元。合同第八条“付款方式及期限”约定，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于签订本合同时抵作商品房价款；买受人应当于2016年12月29日前支付首期房价款24万元，余款56万元向银行(贷款机构)申请贷款支付。合同第九条“逾期付款责任”约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，即逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，陈**于2017年2月13日申请贷款成功支付了新龙城公司56万元的购房款。竣工后，新龙城公司将案涉房屋交付了陈**，并于2018年3月27日办理房屋产权登记。据肇庆市*******出具的《不动产登记资料查询结果》所载，肇庆市端州区********房的权利人为陈**。2019年6月，新龙城公司以陈**拖欠房款为由诉至该院，后于2019年7月8日向该院提出撤诉申请，该院于2019年7月11日以(2019)粤1202民初2832号之一民事裁定准许新龙城公司撤回起诉。2019年10月8日，新龙城公司又向该院提起了本案诉讼。诉讼中，双方均确认案涉的房屋为样板房,陈**已付的购房款仅为按揭款56万元，合同第八条约定的定金3万元并未支付。又查明：1.诉讼中，该院根据陈**的申请向端州区税务局调取案涉房屋的购房发票二张，其中一张出具时间为2017年1月5日，金额为24万元。另一张出具时间为2017年2月28日，金额为56万元。此外，该院根据陈**的申请亦向肇庆市住房和城乡建设局发函了解有关2016年12月至2017年1月壹品湖山花苑楼房成交价格等情况，据该局复函所附材料所载，案涉房屋的成交价为80万元。2.诉讼中，新龙城公司就案涉房屋付款及登记情况作如下陈述：由于原公司管理混乱，经常出现尚未付清房款就开具发票的问题，且从开具的发票可以看出新龙城公司是按照合同成交价80万元开具了增值税发票的；基于陈**姐姐是公司销售经理，其与新龙城公司的负责人同属罗定祖籍，且当时双方关系较好，陈**急于用房，所以给予陈**一定的宽限期，提前办理过户。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。新龙城公司、陈**于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同(现售)》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。本案争议焦点在于案涉房屋总价款的金额，根据本案查明的事实，虽然本案的商品房买卖合同与一般的交易习惯不同，但仅凭陈**提供的证据并不足以证明其主张，亦不足以否定或推翻合同约定的价款，故陈**就案涉房屋总价格所提之抗辩理据不足，该院不予采纳。如上所述，新龙城公司、陈**所签订的《商品房买卖合同(现售)》及附件，是合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。根据合同的约定，案涉房屋的总价款为80万元，陈**已付的房款56万元，仍欠24万元,所欠的房款属买受人应支付的首期房价款，依约应于2016年12月29日前支付给新龙城公司。因此，新龙城公司在本案向陈**主张该部分购房款合理合法，该院予以支持。对于陈**认为涉案房屋真正的权属人为其姐陈**，其不属于适格主体的抗辩意见。本案中，由于新龙城公司、陈**间存在商品房销售合同关系，即使存在陈**所称的“借名买房”的情形，亦属于买受人内部的事项，并不影响新龙城公司依据合同向合同相对方主张权利，故对陈**的上述抗辩该院亦不予采纳。关于新龙城公司要求陈**支付逾期付款违约金23592元（按日万分之一从2016年12月30日起暂计至2019年9月9日，之后的违约金仍按该标准计算至付清所欠购房款之日止）的请求。如上所述，陈**未依合同约定于2016年12月29日前付清该部分购房款，已构成违约，理应依法承担违约责任。由于新龙城公司并不主张解除合同，故根据合同第九条“逾期付款责任”的约定，陈**应自逾期之日起按日支付逾期应付款万分之一的违约金。新龙城公司的该项请求，合理合法，该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈**应在该判决发生法律效力之日起十日内支付购房款24万元给新龙城公司；二、陈**应在该判决发生法律效力之日起十日内向新龙城公司支付逾期付款的违约金，违约金自2016年12月30日起以所欠购房款24万元为基准按照每日万分之一的标准计至所欠购房款付清之日止。一审案件受理费2626.94元、财产保全费1823.32元，二项合共4450.26元(已由新龙城公司预交)，由陈**负担。二审中，陈**向本院提交如下新证据：1.梁**证言、2.陈**证言、3.玉**证言，拟证明总施工人梁**、物业部经理玉**、销售顾问陈**证实*栋***房、***房、***房、***房、***房全部为样板装修房，陈**经办了***房的销售。4.微信记录、5.照片，拟证明***房原一手买家卢**2018年9月欲将房子出售，其曾将***房照片通过微信发给陈**，陈**转发给陈**。微信记录当中***房图片和陈*****房照片装修风格一致，可证实两套房子均为开发商统一装修的样板装修房。6.杨**证言，拟证明4栋***房实际价格为56万元，经李**同意写高合同价格为80万元，以达到零首付目的的事实经过。7.微信记录，拟证明2017年3月陈**业绩考核点为0.0001，仅为梁**的十分之一。8.销售提成表，拟证明梁**和陈**均为销售总监，应当同工同酬，但因陈**购买公司*栋***房样板房获得优惠，因而购房后的几个月内公司（李**）仅象征性地给予其极少提成，实际上相当于从其提成中将优惠的部分补回去。9.办证费收据及2017年1月陈**朋友圈所发的微信记录，拟证明陈**为借名人，陈**为出名人的事实。如果陈**（陈**）欠首付款，公司完全可以在陈**的工资和提成里扣除，但长期以来，公司并未扣除，反证了陈**（陈**）并未欠公司首付款。10.现金收取首付款的照片，拟证明新龙城公司存在现金收取首付款的做法，结合新龙城公司已经开出发票且已办理完房产过户手续，新龙城公司在2019年3月5日前没有催过款，现也没未能提供任何欠款的书面材料。如果陈**（陈**）真的仍欠24万元首付款，一旦陈**（陈**）作出已现金支付过首付款的虚假陈述，新龙城公司将可能收不回款项。因此，陈**（陈**）仍欠24万元首付款的说法不符合常理。11.公司业务对接工作群2018年6月11日微信记录、12.照片，拟证明：①陈**属于催款对象，***号房商品房买卖合同价格为签高价格的事实佐证了***号房合同价80万也是签高价格的事实；②微信记录显示陈**（陈**）并不在催款名单当中的事实；③新龙城公司总工程师梁**被追讨房款的事实；④法定代表人李**的亲侄子李**也不例外被公司追讨讨房款的事实；⑤以上事实充分证明陈**（陈**）并未欠款。13.商品房优惠价批条，拟证明该照片存于陈**的苹果手机内，生成时间为2017年4月20日。佐证了陈**（陈**）也采用了签高合同价购买***房的事实。14.询问笔录（陈**），拟证明陈**以陈**的名义购买***房，签高合同价购房的事实经过。15.公证书，拟进一步佐证微信记录内容的真实性。经质证，新龙城公司认为，对证据1—6的真实性、合法性、关联性不予认可，证人证言不具备相应证据效力，部分离职员工与陈**姐姐陈**曾经属于关系非常好的同事，与新龙城公司有利害关系。证人不出庭作证，真实性无法确认。从证据内容看，陈**的***房不属于样板房，陈**的***房属于样板房，陈**提交的微信聊天却证明陈**的***房属于装修样板房，故证人证言存在不真实的证词，不予认可。对证据7—8的真实性、合法性、关联性不予认可。微信记录与销售提成记载的内容没有经过新龙城公司的签章确认，不能代表新龙城公司的真实意思表示，证据属于陈**的单方陈述，不具有真实性。对证据9的真实性、合法性、关联性不予认可，收据上的缴款人是陈**而非陈**，证明内容与事实不符，该证据与本案没有关联性。对证据10的真实性、合法性有异议，该证据属于公司客户隐私，拍照行为不被允许，该证据不具有合法性，不能证明陈**没有拖欠房款的事实，因此不具有关联性。对证据11—12的真实性、合法性、关联性不予认可，微信记录与照片记载的内容没有经过新龙城公司确认，不能代表新龙城公司的真实意思表示。该证据属于陈**单方陈述，无法核实真实性，不能证明其主张。在微信群众发出催收陈**金额两万多元，是陈**做账上报的，其利用职务便利掩饰真实账目，后续公司发现账目有误，作出了整顿，发现了陈**侵吞封伯军的首期款21万元的事实。对证据13的真实性、合法性、关联性不予认可，新龙城公司在一审已经质证和提交书面材料，该证据对新龙城公司不具有法律约束力。对证据14的真实性、合法性、关联性不予认可，陈**是陈**的姐姐，且已经在新龙城公司中离职，与新龙城公司有利害关系，证人证言不具有法律效力。对证据15，陈**提交的证据不具有相应真实性、合法性、关联性，对该公证书的证明内容不予认可。新龙城公司向本院提交如下新证据：EMS快递单据，拟证明陈**离职后，新龙城公司向陈**、陈**发出催款告知书。经质证，陈**对该证据不予确认，但陈**确实收到过催款函。新龙城公司所述碍于情面的情况不存在，微信记录中李**发出的催款信息中有陈**、李**、梁**。本院二审查明：2015年6月1日，新龙城公司的股东由李**、陈**变更为李**；2015年7月15日，新龙城公司的法定代表人由李**变更为李**。二审中，新龙城公司陈述李**与李**是父女关系，法定代表人变更后李**不担任职务。2016年12月29日，新龙城公司与陈**签订的《商品房买卖合同(现售)》中，李**作为法定代表人在合同上盖签名章确认。另外，新龙城公司与另案[（2020）粤12民终726号案]买受人陈**于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同(现售)》中，李**也作为法定代表人在合同上盖签名章确认。陈**、陈**与陈**之间存在亲戚关系，两人经陈**分别购买了新龙城公司*栋*楼的***房、***房，均主张存在虚高合同总价以达到“低首付”或“零首付”的情况存在。2018年6月11日，李金才在“壹品湖山销售中心工作群！”中发布微信，让售楼部各位同事对所列客户进行催收，其中第6点称4-403房陈**合同总金额582958元，已收房款572000元，未收分期款23914元，合同形式2017年12月31日前付清，备注超期需收取滞纳金。2018年7月11日，李金才再次在上述微信群中发布微信安排催收工作，其中写明“4-403陈**，合同总金额582958，已交总房款582958，未收分期款12956合同形式：签高合同价，现情况：欠12956税金”。上述两次微信催收信息中，均无包含案涉404房的陈**。2019年3月，新龙城公司向陈**发出催款告知书，要求陈**支付剩余购房款。另查明，根据肇庆市住房和城乡建设局回复的《壹品湖山楼盘2016年12月至2017年1月房屋成交情况表》显示，与案涉404房同一幢楼、相同面积、交易时间相近（2017年1月11日）的1805房的合同成交总价为581280元。同样属于壹品湖山花苑1、2、3、4幢、面积更大（建筑面积大5.9㎡）、交易时间相近（2017年1月1日）的2幢1804房的合同成交总价为603250元。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为案涉房屋的成交价是多少。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条规定：“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”第九十四条第二款规定：“电子数据的内容经公证机关公证的，人民法院应当确认其真实性，但有相反证据足以推翻的除外。”本案中，陈**主张双方协定案涉***房的真实价格为56万元而非案涉《商品房买卖合同(现售)》中标注的80万元，且其已付清房款；而新龙城公司则认为双方协定案涉商品房的真实价格即为《商品房买卖合同(现售)》中标注的80万元，陈**仍欠首期房价款24万元。第一，虽然新龙城公司认为自2015年7月15日起法定代表人及唯一股东仅为李**，但李**在此之后仍然以新龙城公司法定代表人的身份在对外的商品房买卖合同中签章且新龙城公司也在合同上盖章确认并不持异议，可反映出本案中新龙城公司的法定代表人名为李**，实际仍由李金才行使法定代表人的相关职权。新龙城公司对上述情况未能给出合理解释。第二，李**作为新龙城公司的法定代表人在案涉《商品房买卖合同(现售)》中盖签名章，陈**有理由相信李**对案涉房屋的销售价格调整具有处分权，对新龙城公司发生效力。第三，李**在“***销售中心工作群！”中发布的催收微信记录中并无包含案涉***房的陈**。按照案涉《商品房买卖合同(现售)》的约定，陈**应当于2016年12月29日前支付首期房价款24万元，若陈**未依约支付，新龙城公司应当进行催收，但新龙城公司直至2019年3月（起诉前）才进行催收，不符合常理。第四，新龙城公司已将案涉***房交付给陈**使用，并于2018年3月27日办理房屋产权登记，且开具了发票。新龙城公司作为一家专业的房产开发公司，就房屋的销售有相应的流程予以规范，也应有财务管理制度对售房款予以管理、审核，若陈**仍有24万元的首期款未付清，在双方无其他约定或利害关系的情况下，新龙城公司将案涉***房过户并交付给陈**使用，有违常理。第五，根据本院查明的事实，与案涉***房同一幢楼、相同面积、交易时间相近的****房的合同成交总价为581280元；同样属于****幢，面积更大、交易时间相近的*幢****房的合同成交总价为603250元。一般而言，在肇庆地区，同一幢楼或相近的楼栋中，高层房屋比低层房屋价格要高，而带“*”字的楼层房屋比其他楼层房屋价格要低。本案中，陈**通过在案涉楼盘做销售的陈**所购的*幢***房比同时期、同一幢或相近楼栋的更高楼层、相同或更大面积的房屋总价格高出20万元左右，即使考虑装修与毛坯的区别（减去约600元/㎡的装修价值，合共72654元），也高出12万元左右，不符合交易常理。且新龙城公司能提供却又未提供相近时期、同一幢楼或相近楼栋、相同或相近面积、同样带装修的房屋销售价格予以佐证本案房屋价格并无虚高。综上，结合本案证据及事实，陈**主张案涉***房的真实房款总额为56万元且已付清，各证据之间能相互佐证，具有高度可能性，本院予以采纳；新龙城公司认为案涉***房房款为80万元，陈**仍欠首期房价款24万元，理据不足，本院不予采纳。综上所述，陈**的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5925号民事判决；二、驳回肇庆市新龙城房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2626.94元、财产保全费1823.32元，二审案件受理费5209.96元，合共9660.22元，由被上诉人肇庆市新龙城房地产开发有限公司负担（二审案件受理费迳付上诉人陈**）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月二十九日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩