内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2017）内民再161号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李秀兰，女，1965年1月15日出生，蒙古族，开鲁县人寿保险公司职工，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。委托诉讼代理人：王湘涛，内蒙古通宇律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：李志军，男，1962年3月27日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：高海山，男，1953年5月28日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：未广云，男，1967年5月27日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县。三被申请人共同委托诉讼代理人：赵军，内蒙古英南律师事务所律师。被申请人（一审被告）刘桂英，女，1961年7月7日出生，蒙古族，开鲁县福源贸易有限责任公司法定代表人，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。被申请人（一审被告）韩福，男，1960年12月24日出生，汉族，开鲁县义和塔拉镇林业工作站职工，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。再审申请人李秀兰因与被申请人李志军、高海山、未广云、刘桂英、韩福债权人撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2015）通民终字第665号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月26日作出（2016）内民申1162号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李秀兰及其委托诉讼代理人王湘涛，被申请人李志军、高海山、未广云的共同委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。被申请人刘桂英、韩福经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李秀兰申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实不清。第一，刘桂英以不合理低价转让位于××县的三幢砖木结构房屋及院落是客观事实。通辽市鑫博资产评估事务所作出的通鑫评字（2013）第378号《评估报告》认定刘桂英与李志军交易的房屋、院落、设备价值共计2001144元，即使按照开鲁县信用社的评估价值88万元，其约定的23万元的交易价格也远低于实际价格的70%；第二，刘桂英与李志军、高海山、未广云之间所谓的债务完全属于虚构。因李志军等三人提供的三组《借据》均为复印件，刘桂英分别为其三人出具的标注为2012年8月7日的三枚收据经无锡江南司法鉴定所出具的《鉴定意见书》认定其书写时间为2013年10月以后，且李志军等三人均认可该鉴定结论，由此可见，其主张的债务并不存在；第三，刘桂英与李志军等三人之间存在特殊关系及伪造证据行为。在本案的当事人当中，刘桂英与韩福系夫妻关系，于2012年5月17日协议离婚；刘桂英与李志军系同学关系；刘桂英系高海山的内妹；未广云在刘桂英处打工，一审时刘桂英下落不明被公安局关网上追逃，没能参加诉讼，刘桂英的姐姐刘桂侠（高海山之妻）担任刘桂英的委托诉讼代理人出庭参加诉讼。上述各被申请人均存在利害关系，为掩盖其低价转移资产、逃避债务责任，虚构事实、伪造《借据》。综上，请求：1.依法撤销内蒙古自治区通辽市（2015）通民终字第665号民事判决；2.维持内蒙古自治区通辽市科左后旗人民法院（2014）后民初字第3015号民事判决；3.一、二审诉讼费、鉴定费、再审费用等由刘桂英等人承担。李志军、高海山、未广云辩称，首先，李志军、高海山、未广云与刘桂英签订的《房屋土地及设备买卖合同》是真实、合法、有效的法律行为。自2008年起至2012年春，李志军、高海山、未广云陆续以各种方式借给刘桂英合计180多万元用于购买玉米，其中李志军借出80余万元，高海山借出75万元，未广云借出30余万元。2012年6月25日，李志军、高海山、未广云与刘桂英签订《房屋土地及设备买卖合同》，约定将上述财产作价240万元，以抵顶欠三人的债务，其中多出的60万元，双方又以2012年8月7日签订的《协议书》约定三人替刘桂英偿还小贷公司的贷款，代刘桂英偿还贷款的事实有两份还款单票据和一份小贷公司证明佐证；其次，双方之间的买卖行为不存在“明显的低价”，涉案财产也非李秀兰所指的23万元，而是以240万元达成交易。23万元是购房款，不包括土地和设备，因为房产过户档案中的评估仅是对三处房屋的价值评估，价格为311900元，对涉案的10亩土地和机器设备并未涉及，房屋的交易价格与评估价格的比例已超过合同法解释（二）规定的70%，不属于明显低价。此外，刘桂英多年收购玉米，发展企业，借贷近千万的资金，当地人尽皆知，其与李志军等三人的抵债行为系正常的民事法律行为，并不违反国家法律，也未侵害其他债权人的合法权益。第三，本案一审法院曾委托评估机构对涉案财产进行评估，价值200余万元，这一评估价值与双方约定的240万元交易额差距不大，且实际交易价格高出评估价40万元。该评估结果仅可参照。综上，李志军等三人与刘桂英的债权债务关系及财产抵顶行为均合法有效，不存在低价交易情形，应驳回李秀兰的再审请求。李秀兰向一审法院起诉请求：撤销刘桂英、韩福与高海山、李志军、未广云于2012年7月10日签订的《房屋买卖协议书》。一审法院认定事实：刘桂英、韩福原系夫妻关系，于2012年5月17日二人协议离婚。离婚时，将涉案房产及院落归刘桂英所有。在其二人收购玉米、从事木材加工过程中形成了大量外债，仅在开鲁县人民法院执行局立案执行的就有49起，标的额达7200176.52元。其中，现仍拖欠李秀兰借款本金21万元。在李秀兰申请执行过程中，经执行人员依法查询，刘桂英、韩福无其他可供执行财产，在开鲁镇良种场村仅有的房屋及部分院落也于2012年7月11日转让给本案第三人李志军、高海山、未广云。李秀兰遂于2013年6月21日向开鲁县人民法院提起债权人撤销权起诉。开鲁县人民法院审理中认为，此案不宜由该院继续审理，通辽市中级人民法院于2014年6月13日作出裁定，指定该院审理此案。对上述事实当事人不存在异议，足以认定。庭审中，当事人还存在以下不争的事实：一、涉案房屋及院落位于××县内，总房权证号：开房字第XX**，包括的三幢砖木结构房屋产权证分号及面积分别：1.15-1号,面积372.64㎡；2.16-1号，面积304.98㎡；3.17-1号，面积60㎡；院落交易面积6864.71㎡。二、2012年7月10日，刘桂英、韩福与李志军签订的《房屋买卖协议书》标注价格为23万元。三、上述房屋所有权及土地使用权已于2012年7月11日全部过户到李志军名下。四、通辽鑫博资产评估事务所于2013年11月30日作出的通鑫评字（2013）第378号《评估报告》认定交易房屋、院落及设备价值2001144元。五、刘桂英、韩福及李志军对无锡江南司法鉴定所于2014年4月2日作出的江南司鉴所（2014）文鉴字第20号《鉴定意见书》真实性、合法性及鉴定书认定刘桂英打给李志军、高海山、未广云、标注时间为“2012.8.7”的三份《收据》，实际书写时间在2013年10月之后的事实予以认可。六、涉案房屋及院落由李志军、高海山、未广云共同购买，并实际占有使用至今。一审法院判决：撤销刘桂英、韩福于2012年7月10日与李志军签订的《房屋买卖协议书》，转让房屋及院落的行为。案件受理费100元，鉴定费14000元；由刘桂英、韩福、李志军、高海山、未广云共同负担。李志军、高海山、未广云不服一审判决，上诉请求，1.撤销一审判决；2.改判驳回李秀兰一审诉讼请求。二审法院认定事实：刘桂英与韩福原系夫妻关系，涉案房屋原为二人所有，2012年5月17日，刘桂英、韩福协议离婚，约定涉案房产及院落归刘桂英所有。2012年7月10日韩福、刘桂英与李志军签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋转让给李志军所有，标注的转让价格为23万元，2012年7月11日，双方办理房屋变更登记手续，将涉案三幢房屋过户到李志军名下，变更登记时经评估涉案房屋作价311900元，2012年7月26日，涉案的土地使用权人变更为李志军。2013年11月30日，通辽市鑫博资产评估事务所于2013年11月30日作出通鑫评字（2013）第378号《评估报告》，认定刘桂英与李志军交易的房屋、院落、设备价值2001144元。另查明，涉案房屋位于××县内，总房房权证号：开房字第XX**包括三幢砖木结构房屋，幢号及面积分别为1.15-1号，面积为372.64㎡；2.16-1号，面积为304.98㎡；3.17-1号，面积为60㎡；交易的土地使用面积为6864.71㎡。李秀兰系刘桂英、韩福的债权人，经人民法院确认的债权数额为21万元及利息。目前刘桂英因涉嫌合同诈骗罪处于刑事拘留未执行网上追逃状态。二审法院认为，李志军与刘桂英、韩福于2012年7月10日签订《房屋买卖协议书》，李秀兰主张该协议约定的房屋交易价格过低，是刘桂英以不合理低价转让财产，侵犯了债权人的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。依据上述规定结合双方交易时房产评估机构对标的物价值的评估价格，不能认定刘桂英与李志军之间的交易属于不合理的低价。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李秀兰在本案中所提供的证据不足以证明刘桂英与李志军之间的房屋买卖协议是以不合理低价转让财产，故一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，应予改判。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条之规定，二审法院判决：一、撤销内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院（2014）后民初字第3015号民事判决；二、驳回李秀兰的诉讼请求。一审案件受理费100元，鉴定费14000元；二审案件受理费100元，合计14200元，由李秀兰负担。本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致，予以确认。另查明，2012年7月11日，开鲁县嘉城房地产价格评估事务所在刘桂英与李志军就涉案三幢房屋进行二手房交易时出具的评估证明，确定三幢房屋在2012年7月11日的房屋价值为311900元。2012年7月28日，开鲁县嘉城房地产价格评估事务所接受委托方李志军的委托，对案涉三幢房屋所作的《房地产估价报告》载明三幢房屋在2012年7月28日的评估价格为861292元。本院再审认为，本案的争议焦点是刘桂英、韩福与高海山、李志军、未广云于2012年7月10日签订的《房屋买卖协议书》是否符合撤销条件。首先，一审法院查明案涉房屋转让之前，刘桂英即存在大量外债，仅在通辽市开鲁县人民法院执行局立案执行的案件就有49件，标的共计7200176.52元。就本案而言，通辽市开鲁县人民法院针对李秀兰与刘桂英的民间借贷纠纷于2012年1月14日作出（2012）开民初字第2340号民事判决，判决刘桂英偿还李秀兰21万元及相应利息，在此情况下,刘桂英仍然于2012年7月10日与李志军签订《房屋买卖协议书》，以23万元的价格将其三幢房屋（共计737.62㎡）转让于李志军，且无对价依据的情形下将上述房屋的土地使用权（6864.71㎡）也一并过户更名到李志军名下，由此可见，刘桂英的上述行为存在转移减损财产、损害债权人利益的故意，而李志军在购买刘桂英的房屋时不可能不对刘桂英的经营状态和负债情况进行了解，上述刘桂英的负债情况波及人数多、金额大、范围广，李志军作为刘桂英的同学，且均在通辽市××县生活和工作，对刘桂英的负债情况应属明知，因此，双方所签《房屋买卖协议书》具有造成李秀兰财产遭受损失的主观过错。其次，一审法院委托通辽市鑫博资产评估事务所于2013年11月30日作出的通鑫评字（2013）第378号《评估报告》，认定刘桂英与李志军交易的房屋、院落、设备价值共计2001144元，其中案涉三栋房屋（共计737.62㎡）的评估价值为1388289元，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，刘桂英、韩福将当时实际价值为1388289元的房产，以23万元的价格进行转让，该成交价格只占实际价格的16.6%，属明显不合理的低价进行转让，此行为致使包括李秀兰在内的债权人的合法债权不能得到应有的保护。而二审法院以房屋变更登记时的评估价311900元来衡量案涉房屋转让价格合理性的依据不足，未对本案的基本情况和交易的形成原因进行综合考量和深入分析，因为即使按照李志军受让房产后委托开鲁县嘉城房地产价格评估事务所就上述三幢房屋所作的《房地产估价报告》载明，三幢房屋在2012年7月28日的评估价格为861292元，成交价格亦仅占评估价格的26.7%，况且同一个价格评估事务所在间隔时间很接近、评估目的不一致的情况下做出价格差异较大的评估价值，缺乏客观和公允。依据一审法院委托评估机构形成的评估价值更具合理性，故涉案房屋的交易价格应属明显不合理低价。再次，李志军、高海山及未广云抗辩其三人分别与刘桂英存在债权债务关系，通过与刘桂英签订《房屋土地及设备买卖合同》，将案涉房屋及其院落、机器设备折价240万元完成了以物抵债，消灭了刘桂英欠三人之前的债务，但鉴于一审法院针对刘桂英出具的四份与以物抵债相关联的《收据》笔迹书写形成时间委托无锡江南司法鉴定作出的《鉴定意见书》反映，该四份《收据》的笔迹均不是标称的2012年8月期间书写形成，而是2013年10月之后补写形成，尽管李志军等三人并不否认上述收据系补签，但结合李志军等三人所举的其他证据，均不足以证明其与刘桂英存在真实客观地债权债务，也不能证明与刘桂英进行以物抵债系属善意。综上所述，在刘桂英已存在大量债务且未积极偿还的情况下，又和与其存在利害关系的李志军等三人通过以物抵债的方式将其所属房产以不合理低价、土地以无对价依据转让于李志军等三人，存在转移财产、逃避责任的主观过错，损害了刘桂英的债权人利益，案涉《房屋买卖协议书》符合撤销条件。李秀兰的再审请求有事实和法律依据，应予支持。一审判决撤销刘桂英、韩福于2012年7月10日与李志军签订《房屋买卖协议书》，并无不当。二审判决驳回李秀兰的诉讼请求认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2015）通民终字第665号民事判决；二、维持内蒙古自治区科尔沁左翼右旗人民法院（2014）后民初字第3015号民事判决。一审案件受理费100元，鉴定费14000元；二审案件受理费100元，合计14200元，由刘桂英、韩福、李志军、高海山、未广云共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝 建 义审 判 员 王 佐 玲审 判 员 王  帅 二〇二〇年六月二十四日法官助理 格根珠拉书 记 员 王 海 瑞