贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初1043号原告（反诉被告）：王小吉，女，1955年7月23日出生，苗族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：李秋亮（系王小吉之子），住贵州省水城县。被告（反诉原告）：姚建军，男，1968年9月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：马卫东，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201310646340。委托诉讼代理人：罗红梅，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201711407203。原告（反诉被告）王小吉与被告（反诉原告）姚建军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王小吉及其诉讼代理人李秋亮，被告（反诉原告）姚建军及其诉讼代理人马卫东、罗红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王小吉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年3月31日所签订的《租房合同》；2.判令被告退还原告房屋及猪圈租金4640元、猪圈修复费用18000元，共计人民币22640元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告姚建军通过协商，由被告姚建军将自己的住房及猪圈（位于六盘水市钟山区凤凰新区南站畜牧场）出租给原告养猪，达成协议后，原告与被告姚建军签订了猪圈的《租房合同》，租金为2000元/年，租房未签订租房合同，口头达成协议，租房租金约定220元每月。原告在养殖过程中，因不可抗力因素导致案外人徐娥仙的猪圈，因原告与被告签订了租房合同，之后原告与被告姚建军口头达成协议，由原告将案外人徐娥仙的猪圈修复后，被告姚建军不再收取原告的住房及猪圈的租金，上午原告找人修复完毕后，被告姚建军下午就连续四次赶原告搬家，原告就去农林局，农林局下来调查之后，原告才得知真实情况，实际被告姚建军所出租给原告的住房及猪圈根本不是被告姚建军的，而是姚建军冒充他人名誉出租，实际住房及该猪圈的所有权归农林局所有。农林局下来调查之后，被告姚建军将该住房及猪圈的电路切断，原告在没有办法的情况下，又与案外人罗润琪于2019年10月15日签订了《搭电安全协议》，搭电费200元（未开收据），电费由原告自行缴纳，被告姚建军得知原告住房及猪圈通电后，被告姚建军又多次切断原告的电路，导致原告一个多月没有通电，被告姚建军多次赶原告搬家，原告分别于2020年1月23日、2月27日、2月28日报警，朝阳派出所分别出具了报警登记表，而且被告姚建军非法拘禁原告，控制原告3个多小时，不让原告出进，原告报警后，派出所出警后原告才出来。2020年3月14日，被告及刘鑫将原告住房里面的所有私人物品及食品等全部强行搬出，原告报警之后，派出所于2020年3月31日向原告出具了情况说明。综上所述，被告严重侵害了原告的合法财产权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关法律规定，向贵院提起诉讼，望依法判决如原告所请为谢！2020年5月21日，姚建军又对我进行威胁。被告（反诉原告）姚建军辩称，1.同意原告（反诉被告）解除原告与被告于2017年3月31日所签订的《租房合同》的诉讼请求；2.原告（反诉被告）要求我方退还原告房屋及猪圈租金4640元、猪圈修复费用18000元的诉讼请求，无事实及法律依据，请求依法驳回原告（反诉被告）第2及第3项诉讼请求。被告（反诉原告）姚建军向本院提出反诉请求：1.依法判决解除双方于2017年3月31日签订的《租房合同》；2.依法判决被原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付猪圈租金3500元、住房租金5060元，共计8560元；3.依法判决原告（反诉被告）将占用的位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间及住房2间返还被告（反诉原告）；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2015年5月1日，贵州邦瑞农业科技有限公司全权委托被告（反诉原告）管理其修建的位于钟山区的建筑设施。2017年3月31日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租房合同，约定将九间猪圈出租给原告（反诉被告），租赁期限至2018年3月31日，租金为2000元一年一付。同年7月30日，原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）管理的住房两间，用于其及家人居住，口头约定租金为每月220元。自租房合同签订至今，原告（反诉被告）仅支付被告（反诉原告）猪圈租金3000元、房屋租金1440元，尚欠被告（反诉原告）猪圈租金3500元、住房租金5060元，共计8560元。被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）支付欠付的租金，并将猪圈及房屋返还。但原告（反诉被告）拒不支付租金，亦不返还猪圈及房屋。为维护被告（反诉原告）的合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉，请求贵院在查明本诉事实，判决驳回原告（反诉被告）起诉的同时，判决支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）王小吉针对反诉辩称：支付租金是可以的，但是要先对我赔偿。当时被告（反诉原告）承诺搭建是我的，当初说给我免租金，我才修复徐娥仙的猪圈，但是被告（反诉原告）说我不付租金，把我赶出，多次殴打我，还切断我的电源，也不给我任何赔偿。被告（反诉原告）强制性将我的东西从住房内搬出，被告（反诉原告）已经收回住房，9间猪圈我确实还在使用，赔偿我之后，我就搬出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）提交的原告的身份证复印件、家庭档案卡复印件，被告（反诉原告）提交的2017年3月31日签订的《租房合同》、人民调解申请书复印件、人民调解记录复印件、2020年3月13日水城县农业农村局在案涉房屋粘贴的危房提示标志复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议证据的分析及认定：原告（反诉被告）提交的出库单、收款收据、协议书，因原告（反诉被告）未提交证据证明其与姚建军对修复案外人猪圈进行了相应约定，故对原告（反诉被告）的证明目的，不予确认；原告（反诉被告）提交的《用电安全协议》、《搭电安全协议》，与本案无关，故不予确认；原告（反诉被告）提交的《租房合同》，被告（反诉原告）对其三性均无异议，该证据能证明双方就原告（反诉被告）向（被告反诉原告）租赁位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间的事宜达成一致意见，并签订书面协议的事实，故予以确认；原告（反诉被告）提交的《情况说明》复印件、接（报）处警登记表复印件（3张），被告对真实性、合法性无异议，且该组证据与本案有关，能证明双方因租房问题发生纠纷，王小吉向公安机关报警的事实，故对该事实予以确认；但该证据并未体现有关机关认定姚建军存在违法行为，故对王小吉的证明目的，不予确认；被告（反诉原告）提交的《场地出租合同》、委托书，因被告（反诉原告）未向本院申请案外人贵州邦瑞农业科技有限公司出庭作证，且该组证据与贵州邦瑞农业科技有限公司存在利害关系，而该组证据并不影响本案当事人之间形成的合同效力，故对该组证据，本案不应确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，姚建军与王小吉签订《租房合同》一份，约定：姚建军将位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间出租给王小吉，租赁期间为2017年3月31日至2018年3月31日；租金一年为2000元，3年之后每年按10%涨租金即200元；姚建军必须保证该猪圈无产权纠纷，如遇拆迁，姚建军应提前2个月通知王小吉；发生拆迁之后的相关赔偿事宜为除姚建军拥有的房屋和土地赔偿之外，其他的赔偿应归王小吉所有；王小吉搭建的房屋归姚建军所有，安全从电表外，姚建军不保证，出现不安全的事情，由王小吉自负；双方还对其他事项进行了相应约定。双方还达成口头协议，王小吉向姚建军租用住房2间，每月租金为220元。2020年1月23日、2020年2月27日及2020年2月28日，原告王小吉与被告姚建军因租房问题发生纠纷，故王小吉向公安机关报警。2020年3月14日之后，2间住房即由姚建军管理、控制。2020年3月31日，六盘水市公安局钟山分局朝阳派出所出具《情况说明》一份，载明王小吉多次向该所报警，接警后经民警了解，王小吉与姚建军在钟山区凤凰新区南站畜牧场因房屋租赁产生纠纷，后姚建军将王小吉租赁房屋内的物品强行搬至屋外，该所于2020年3月20日组织双方协调处理未果。王小吉一直占用9间猪圈至今，现因双方为上述猪圈及住房的租赁事宜发生纠纷，故王小吉诉至本院，姚建军提起反诉。本院认为，姚建军与王小吉于2017年3月31日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，系有效合同。现双方均要求解除上述《租房合同》，且该合同已无实际履行可能，故本院予以支持。因双方发生纠纷前，王小吉已实际使用猪圈及住房，且王小吉亦未举证证明双方对案外人猪圈修复费用的负担进行了约定，且案外人的猪圈亦非本案争议租赁物，而在租赁期间，位于钟山区（原水城县畜牧场）9间猪圈系王小吉管理、使用，因其管理不善造成他人财产损害的后果，应由王小吉自行负担，故对王小吉请求姚建军退还其房屋及猪圈租金4640元、猪圈修复费用18000元的诉讼请求，本院不予支持。因王小吉认可上述9间猪圈至今仍由王小吉使用，王小吉亦未举证证明其已如数支付姚建军猪圈租金，故对姚建军要求王小吉支付猪圈租金3500元的反诉请求，本院予以支持。对双方口头约定的住房租金，因双方均认可自2020年3月14日起，姚建军已管理、控制该住房，故2020年3月15日之后的租金不应继续计算，该住房的租金从2018年8月1日计算至2020年3月14日共计19.5个月应为4290元（19.5月×220元）。《租房合同》解除后，王小吉即无合法理由占用租赁物，故姚建军要求王小吉返还位于钟山区（原水城县畜牧场）9间猪圈的反诉请求，本院予以支持；因双方均认可2间住房自2020年3月14日起已由姚建军管理、控制，故姚建军要求王小吉返还位于钟山区（原水城县畜牧场）2间住房的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王小吉与被告（反诉原告）姚建军于2017年3月31日签订的《租房合同》；二、驳回原告（反诉被告）王小吉的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）王小吉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚建军猪圈租金3500元及住房租金4290元，共计7790元；四、原告（反诉被告）王小吉于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）姚建军位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间；五、驳回被告（反诉原告）姚建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费366元，因适用简易程序减半收取183元，由原告（反诉被告）王小吉负担（王小吉已自愿预交）。反诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）姚建军2元，由原告（反诉被告）王小吉负担23元（姚建军已自愿预交，由王小吉于本判决生效之日起十日内返还姚建军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。被告（反诉原告）姚建军可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向本院申请强制执行。审判员  赵用二〇二〇年六月二十三日书记员  冷茜