贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初1562号原告：蒋若素，女，1967年8月25日出生，汉族，原住贵州省盘县羊场中心小学，现住贵州省六盘水市盘州市。委托诉讼代理人：蒋健婷，云南义声律师事务所律师，执业证号15301202011172698。委托诉讼代理人：杨燊基（系蒋若素之子），男，1996年12月18日出生，汉族，原住贵州省盘县城关镇（现盘州市双凤镇）玉阳路**，现住贵州省六盘水市盘州市。被告：贵州恒福房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：封庭胜，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201710922938。原告蒋若素与被告贵州恒福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告蒋若素的委托诉讼代理人蒋健婷、杨燊基，被告贵州恒福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人封庭胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋若素向本院提出诉讼请求：1、判决被告配合、协助原告向盘州市不动产登记中心申请将盘州市房屋的不动产权属登记在原告名下，并提交办理不动产权属登记需由出卖人提供的材料。2、判令被告以174090元为基数，从2016年7月1日起按照7.125%的标准支付违约金给原告至盘州市房屋的不动产权属登记在原告名下止（该违约金计算至2020年3月19日为46788.67元）。3、判令被告支付原告延迟交房的违约金1201.20元；诉讼过程中，原告蒋若素放弃该项诉讼请求。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月27日，原告购买被告开发的蓝山一品小区B10幢806房屋，并在办理了贷款后于2014年1月8日将所有购房款付清。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定于2015年9月30日前将该房屋交付原告使用，但该房屋于2015年12月8日才交付房屋，属于逾期交房。合同还约定：2016年6月30日前将房产证办好交付到原告手中，但至今原告未得到房产证，已构成违约，故原告为维护合法权益，提起诉讼。被告贵州恒福房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1、转移登记暂不具备条件；2、办理转移登记未约定违约金，且超过诉讼时效；3、房屋已交原告使用，未给原告造成损失。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，贵州恒福房地产开发有限公司作为出卖人与蒋若素作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：蒋若素向贵州恒福房地产开发有限公司购买位于尚月·宏城（蓝山一品一期）B10幢2座1单元8层6号商品房。合同还对商品房价款的确定方式及总价款（174090元）、付款方式、付款时间，商品房交付使用条件及日期（交付时间为2015年9月30日）、交接手续，面积差异处理方式，规划设计变更，商品房质量及保修责任，房屋登记（第二十二条：房屋登记：一、预告登记......。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的1%承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知之日起90个工作内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金......。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记......。）等进行了约定。2013年9月27日，蒋若素向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款54090元和印花税、转证予结费及按揭费用707元。2014年1月8日，蒋若素通过银行贷款120000元，用于向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款。2015年12月8日，贵州恒福房地产开发有限公司将尚月·宏城（蓝山一品一期）B10栋2座1单元8层6号房交付给蒋若素使用。贵州恒福房地产开发有限公司至今未将房屋不动产登记证书交付给蒋若素。上述事实，有原被告的陈述，《商品房买卖合同》，《收据》，《个人购房担保借款合同》，《中国农业银行借款凭证》，《接房确认书》等证据在案证实，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告履行了交付款的义务，被告于2015年12月8日向原告交付了房屋，但被告至今仍未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书，应承担违约责任，因现有证据不能证明该房屋已经具备办证条件，故对原告主张判决被告配合、协助原告向盘州市不动产登记中心申请将盘州市房屋的不动产权属登记在原告名下，并提交办理不动产权属登记需由出卖人提供的材料的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后,原告可另行主张权利。但因被告未按照合同的约定期限内将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。对违约金计算时间，因双方合同约定“转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，且至原告于2020年4月1日提起诉讼前，被告至今仍未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书，原告虽主张违约金应从2016年7月1日起计算至2020年3月19日止，但因受疫情或疫情防控措施的客观因素影响，本院酌情支持违约金计算时间为从2016年7月1日起计算至2019年12月1日止。对违约金的计算标准，根据双方合同约定“（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金......”，因双方未明确约定计算标准，参照“《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，即违约金计算为35714.68元（174090元×6%×1248天÷365天）,故对原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金不符合规定,故予以支持违约金35714.68元，超过部分不予支持。对被告提出转移登记暂不具备条件的辩解意见，理由成立，予以采纳；但提出办理转移登记未约定违约金，且超过诉讼时效，房屋已交原告使用，未给原告造成损失的辩解意见，与查明的事实不符，故其辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州恒福房地产开发有限公司于本判决生效力之日起十日内支付原告蒋若素违约金35714.68元。二、驳回原告蒋若素的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，由原告负担1970元,被告贵州恒福房地产开发有限公司负担346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 朱 刚二〇二〇年六月二十日书记员 司兰兰