襄阳高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0691行初37号原告：周小珂，女，汉族，1995年8月30日出生，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：陈俊飞，湖北真武律师事务所律师。被告：襄阳市不动产登记局，住所地：襄阳市襄城区西街**。法定代表人：刘冬，该局局长。行政出庭负责人：刘德宝，该局副局长。委托诉讼代理人：樊其锋，湖北思扬律师事务所律师。第三人：襄阳彩诚投资实业有限公司，住，住所地：襄阳市高新区桐树店村/div>法定代表人：倪卫东，该公司董事长。第三人：浙江浙萧资产管理有限公司，住，住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道文明路******/div>法定代表人：黄浬，该公司董事长。第三人：中信银行股份有限公司襄阳分行，住所地：，住所地：襄阳市樊城区解放路炮铺街特**开放广场****v>法定代表人：罗瑾，该行行长。委托诉讼代理人：郭倩薇，该分行员工。原告周小珂诉被告襄阳市不动产登记局（以下简称不动产局）、第三人襄阳彩诚投资实业有限公司（以下简称彩诚公司）、浙江浙萧资产管理有限公司（以下简称浙萧资管公司）、中信银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中信襄阳分行）撤销行政登记纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序对本案公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈俊飞，被告不动产局的出庭负责人刘德宝、委托诉讼代理人樊其锋，第三人中信襄阳分行的委托诉讼代理人郭倩薇到庭参加了诉讼。第三人彩诚公司、浙萧资管公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月12日彩诚公司取得了位于桐树店村××42392㎡的工业用地，土地证号为襄阳国用（2011）第3522060**，用于开发建设光彩高新工业园。2013年5月24日取得了一期项目的预售许可证，证号为鄂襄房售证字第（2013）029号。2013年11月23日，原告与彩诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于光彩高新工业园C-5区第8幢1单元8-1-002室房屋。后原告得知彩诚公司将原告所购买厂房的土地抵押给了中信襄阳分行，早在2014年6月26日就办理了抵押登记，证号为襄阳高新他项（2014）第141号。原告为维护其合法权益，诉至本院，提出以下诉讼请求：1.撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记；2.本案的诉讼费由被告承担。被告不动产局辩称：1.抵押登记发生在《不动产登记暂行条例》施行之前，符合当时法律、行政法规及规章的规定，应当予以维持；2.原告于2013年与抵押人签订房屋买卖合同，但无法办理不动产权证，原告与抵押人之间的买卖合同纠纷属于民事争议，应当通过民事途径维护其权益，不能据此否定抵押登记行为的合法性。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中信襄阳分行辩称，抵押登记合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人彩诚公司、浙萧资管公司未到庭参加诉讼，亦未答辩。原告向本院提交以下证据：1.2013年11月23日原告周小珂与彩诚公司签订的《房屋买卖合同》，2013年11月28日原告周小珂作为借款人及抵押人、第三人中信襄阳分行作为抵押权人、彩诚公司作为保证人共同签订的《中信银行个人借款合同》，2018年12月21日中信襄阳分行出具的《个人贷款结清证明》，2014年3月11日襄阳房屋产权与市场管理处向原告周小珂颁发的商品房预告登记权利证书，涉案房屋的预告登记信息，涉案房屋的备案数据查询单，以证明周小珂于2013年11月23日购买襄阳市高新区桐树店村光彩高新工业园C-5区8幢1层002室房屋，预售许可证号为鄂襄房预字（2013）029号，土地使用权编号为襄阳国用（2011）第352206009号，房屋总价为4370763元，周小珂付首付后向中信襄阳分行贷款268万元，2014年3月11日办理了该房屋的预告登记，2014年7月22日办理了该房屋预告抵押登记，2018年12月21日原告还清贷款后于2019年1月3日办理了该房屋抵押预告注销登记；2.2011年12月12日彩诚公司取得的襄阳国用（2011）第352206009号土地使用权证及所附宗地图、2011年12月23日建设用地规划许可证、2012年3月15日建设工程规划许可证、2012年9月11日建筑工程施工许可证，以证明原告购买的房屋及其所占用的土地符合规划、用地及施工要求；3.2014年3月湖北中信房地产估价有限公司出具的涉案土地《土地估价报告》，该报告第6页明确载明估价对象宗地上现有多栋建筑物，因此第三人彩诚公司及中信襄阳分行向高新国土分局申请土地抵押时，三方均应知晓土地上的厂房已经被出售的事实，抵押登记行为违法；4.浙萧资管公司在湖北日报上发布的债权资产处置公告，以证明第三人浙萧资管公司已经购买了中信襄阳分行对襄阳玉龙投资有限公司的债权，亦取得涉案土地的抵押权。被告不动产局对上述证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为办理预售许可证只是同意进行预售，已经销售出去并且过户给购买人才产生新的权利人，但办理他项权证时不要求净地抵押。网签备案也不产生物权公示效力，其他证据均与本案没有关联性。第三人中信襄阳分行认为彩诚公司作为土地使用权人有权进行抵押。被告不动产局向本院提交以下证据：1．《市人民政府办公室关于印发襄樊市国土资源局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》《关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》《襄阳市人民政府关于在襄阳市实施不动产统一登记的通告》，以证明2016年6月1日起襄阳办理不动产登记的行政职能已经移交给了不动产局。原告对该组证据无异议；2.2014年6月26日编号为（2014）141号的土地登记审批表、2014年5月14日彩诚公司和中信襄阳分行共同填写提交的土地登记申请书，抵押权人、抵押人承诺书各一份，2014年6月7日彩诚公司出具的抵押担保书、土地价值确认协议，2014年6月10日彩诚公司和中信襄阳分行签订的国有土地使用权抵押合同、中信襄阳分行的情况说明、最高额抵押合同、抵押物清单，2014年5月16日襄阳玉龙投资有限公司和中信襄阳分行签订的《综合授信合同》，襄阳国用（2011）第352206009号土地使用权证，抵押人彩诚公司的营业执照、机构代码证、公司章程、股东会决议、法定代表人倪卫东身份证复印件、代理人黄力身份证复印件、委托书，抵押权人中信襄阳分行的金融许可证、营业执照、机构代码证、负责人周敏身份证复印件、法定代表人证明书、授权委托书、代理人胡家庆身份证复印件，以证明彩诚公司与中信襄阳分行申请对涉案用地使用权进行抵押登记，并经审查符合抵押登记条件。双方对抵押价值达成一致意见，抵押物清晰明确，抵押人有权对其享有使用权的土地设定抵押权。原告对上述证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为编号为（2014）141号土地登记审批表中载明其是对编号为襄阳国用（2011）第352206009号土地抵押进行审批，没有按照《土地登记办法》第九条的规定提供地上附着物相应的证明材料，即抵押登记行为所依据的主要证据不足。土地登记申请书中申请登记内容这一栏为空白，说明申请人没有申请办理抵押登记或者申请登记的事项不明确，究竟是一般抵押登记还是最高额抵押登记不明确。第三人之间签订的是最高额抵押合同，但他项权证上没有记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容，第三人提供的材料所反映出的登记内容和实际的登记内容不相符，即抵押登记行为不符合《土地登记办法》第三十六条第三款的规定，被告不应当受理申请或者不予登记。此外，彩诚公司开发的商品房在签订最高额抵押合同及国有土地使用权抵押合同当时已经对外销售，对应的土地使用权应为业主所有，彩诚公司对该土地已经不享有完整的所有权。第三人中信襄阳银行及被告均知道该事实，属于无权处分他人财产，该抵押合同无效，按照《土地登记办法》第十八条的规定，不应当办理登记手续。抵押物清单上未列明地上附着物，但用于抵押的土地上已有建筑物，抵押物情况与实际情况不符，被告未尽审查义务存在过错。第三人中信襄阳分行认为上述涉及到中信襄阳分行的抵押合同、综合授信合同等资料均符合法律规定。第三人彩诚公司、浙萧资管公司、中信襄阳分行未向本院提交证据。本院对上述原、被告提交的证据的真实性均予以采信。本院经审理认定如下事实：2013年5月24日，光彩高新工业园C-5地块4栋厂房取得编号为鄂襄房售证字（2013）029号预售许可证书，载明预售的房屋为2#、5#、8#、12#建1层，销售面积为工业厂房15390平方米。原告周小珂于2013年11月23日与彩诚公司签订了房屋买卖合同，合同中载明房屋所在的土地编号为襄阳国用（2011）第352206009号，土地使用权出让合同号为鄂XY**-2011-00051，土地面积为42392平方米。2013年11月28日原告周小珂作为借款人及抵押人、第三人中信襄阳分行作为抵押权人、彩诚公司作为保证人共同签订《中信银行个人借款合同》，约定由周小珂向中信襄阳分行贷款268万元，并约定将涉案房屋作为抵押物。后原告与第三人彩诚公司于2014年3月11日办理了预售商品房买卖预告登记，2014年7月22日又办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人中信襄阳分行。2014年5月14日，第三人彩诚公司与中信襄阳分行向襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局（以下简称高新国土分局）申请办理襄阳国用（2011）第352206009号土地的国有土地使用权抵押登记。第三人彩诚公司与中信襄阳分行向高新国土分局提交了下列资料：《土地登记申请书》《承诺书》《抵押担保书》《土地价值确认协议》《国有土地使用权抵押合同》《情况说明》《最高额抵押合同》《综合授信合同》《国有土地使用权证书》，彩诚公司的营业执照及法定代表人身份证、公司章程、股东会决议、委托书，中信襄阳分行的营业执照及法定代表人身份证、委托书等。在所提交的《国有土地使用权抵押合同》第四条约定：双方同意抵押期限为3年，自2014年5月14日起算，至2017年5月14日终止；第八条约定：本宗土地使用权抵押期限届满，需抵押双方持注销抵押登记申请、《土地他项权利证明书》和本合同等有关资料，到襄阳国土资源局办理土地抵押登记手续，必须在办理注销上期抵押登记手续后，重新申请抵押登记。第三人彩诚公司在申请土地抵押登记时没有按照《土地登记办法》第九条的规定向土地登记部门高新国土分局提交“地上附着物权属证明”，反向登记部门提交《承诺书》，承诺“襄阳彩诚投资实业有限公司在办理土地使用权抵押登记中所提供的所有资料真实有效，绝无虚假行为，该宗地无争议，无查封。如因此所引起的法律纠纷由本人承担全部法律责任”。第三人中信襄阳分行向登记部门出具《承诺书》，承诺“现经湖北中信房地产土地估价有限公司评估，该宗地的土地单价为525元/平方米，抵押面积土地评估总额2225.58万元，因土地价值引起的有关法律纠纷与国土资源局无关，现申请办理土地使用权抵押登记手续”。2014年6月26日，高新国土分局向中信襄阳分行发放编号为襄阳高新他项（2014）第141号的土地他项权证，载明土地他项权利人为中信襄阳分行，他项权利种类及范围是土地抵押登记，抵押面积为42392平方米，土土地证号为襄阳国用（2011）第3522060**存续期限为2014年5月14日至2017年5月14日。另查明，彩诚公司与中信襄阳分行未对上述土地上的建筑物一并办理抵押登记。现由于原告所购买房屋所占用的土地尚未注销抵押登记，故不能办理不动产权证书。原告诉至本院，请求判令被告不动产局撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记，并由被告承担本案的诉讼费用。同时查明，2015年9月29日，襄阳机构编制委员会根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》《省编办关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》《襄阳机构编制委员会关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》，组建了襄阳不动产登记局，负责襄阳城区不动产登记的申请、受理、审核、登薄、发证等工作。本院认为，土地抵押权登记是权利人对其享有的土地抵押权记载于土地登记薄公示的行为，是土地登记的一种。申请人有义务向登记机关如实提供所需要的相关材料，土地登记部门对于当事人的申请及提供的资料有义务进行合理审慎审查。根据《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查）地籍调查表宗地界址坐标；（五）地上附着）地上附着物权属证明律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”；第三十六条规定“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记”。本案中，第三人彩诚公司与中信襄阳分行申请土地抵押权登记时，所涉土地上的房屋已经获得了预售许可证达一年之久，原告作为业主已与第三人彩诚公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记。同时，中信襄阳分行根据湖北中信房地产土地估价有限公司评估报告确定了土地的评估价值，而该报告中载明估价宗地上现有多栋建筑物。照片实景上亦显示已经盖有多栋厂房。彩诚公司与中信襄阳分行已清楚知道所涉土地上的房屋涉及善意第三人的合法权益，但其隐瞒了该事实，未如实向土地登记部门提供地上附着物权属证明，具有过错。《土地登记办法》第十三条规定：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看”。本案中，第三人彩诚公司与中信襄阳分行在共同向被告高新国土分局申请土地抵押登记时，第三人彩诚公司已于2011年取得编号为襄阳国用（2011）第352206009号的国有土地使用权证，明确记载用途为工业用地，且本案中所涉土地已于2013年5月24日办理了第一批预售许可书，并将讼争土地上的预售商品房名称确定为“光彩高新工业园C-5地块4栋厂房”，该商品房预售许可证具有公示、公信力。高新国土分局在2014年5月受理土地抵押登记申请时，应当预见到涉案土地已经进行商品房开发建设，房屋可能已经出售，其地上附着物权属可能发生变化，并应当尽到合理审慎的审查注意义务，必要时应当进行实地查看。但其既没有要求申请人即本案的第三人彩诚公司与中信襄阳分行依据《土地登记办法》规定提交权利机关出具的地上附着物权属证明，也未对第三人彩诚公司与中信襄阳分行出具的《承诺书》进行询问和实地查看。且在《土地登记审批表》中，“附着物情况”一栏中建筑物统计率、建筑物占地面积、建筑物类型、申报建筑物权属等项内容均未填写的情况下，高新国土分局仍为第三人中信襄阳分行办理襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记，该行政登记行为因违反法律、法规的相应规定而违法。本案被诉抵押登记行为违法，但涉案土地上涉及其他权利人的利益，本院对原告要求撤销该抵押登记中涉及原告购买的房屋占用范围内的土地使用权抵押登记的部分主张予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，本案中高新国土分局审批土地抵押登记及发证的职权已经交由被告襄阳不动产登记局继续行使，应当由襄阳不动产登记局作为本案被告。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记中涉及原告周小珂购买房屋占用范围内的土地使用权抵押登记；二、驳回原告周小珂的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告襄阳市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  沈照强人民陪审员  梁成蓉二〇二〇年六月一日书 记 员  丁朝晖