西安市未央区人民法院 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11207号原告：栗海飞委托诉讼代理人：胡长乐，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：陈一鑫委托诉讼代理人：王淑霞被告：北京盛世物业服务有限公司法定代表人：刘镇文，总经理。委托诉讼代理人：徐小虎委托诉讼代理人：任卫被告：西安首创新开置业有限公司法定代表人：蒋荣虎，董事长。委托诉讼代理人：刘斌委托诉讼代理人：杨雨升原告栗海飞与被告陈一鑫、北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业公司）、西安首创新开置业有限公司（以下简称首创新开置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗海飞及委托诉讼代理人胡长乐、被告盛世物业公司委托诉讼代理人徐小虎、任卫、被告首创新开置业公司委托诉讼代理人刘斌、杨雨升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗海飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈一鑫立即停止侵害，对其名下XX城XX幢XX单元XX室房屋室内漏水点进行维修，至不再发生渗漏为止；2、请求判令被告陈一鑫按照每月2500元的租金承担自2019年6月10日起至实际修复之日期间原告在外租房租赁费用（暂计算至2019年7月10日计2500元）；3、请求判令三被告共同支付原告精神赔偿金1万元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告2009年12月在被告首创新开置业公司处购买位于西安市未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，2011年6月收房，2011年9月原告即开始装修该房屋，结果发现户内屋顶有大面积漏水，当时原告即找到被告盛世物业公司，却被告知因试水阀门没有关好，让等两个月再装修，因原告当时居住地在榆林，遂将备用钥匙留给被告盛世物业公司,以方便其查找漏水点，直至2012年春，被告盛世物业公司答复：“漏水原因系10楼漏水到9楼导致原告房屋漏水，这种情况无法避免，等房顶干了再进行装修。”2012年年底，原告回到西安发现该房屋仍旧漏水，被告盛世物业公司不再给查找原因，拒绝履行物业义务，更拒绝联系被告陈一鑫进行合理排查，直至2018年12月19日被告盛世物业公司才对被告陈一鑫室内暖气管井进行暖气管道打压，XX户XX组地暖管存在泄压现象，初步判定为被告陈一鑫房屋内暖气管道漏水。根据原告与被告首创新开置业公司《商品房买卖合同》及其附件约定，被告首创新开置业公司承诺对供热、供冷系统和设备的质保期为2个采暖期、供冷期，在原告收房后房屋即发生漏水现象，被告首创新开置业公司应在保修期内承担维修责任，因被告盛世物业公司故意不查明漏水原因，致使原告无法及时主张维修责任。在保修期结束后，被告盛世物业公司不立即查清漏水点，也未依据《首创国际城前期物业服务协议》第十五条第6款：“遇有紧急情况（火灾、跑水等）而甲方不再现场时，乙方可以在第三方（居委会、派出所等）工作人员的陪同下进入甲方户内进行抢修作业”之规定果断处理被告陈一鑫暖气管道漏水事宜，应对其损害结果承担责任。在查清漏水原因后，原告多次要求被告陈一鑫对漏水部分进行修缮，被告陈一鑫均不予理睬，严重侵害原告权益，致使原告有家不能回，至今在外租房居住，被告陈一鑫应对怠于维修的行为承担责任。综上，原告房屋漏水事宜历时8年未能妥善解决，在处理该事宜过程中原告花费巨额交通费、租赁费，也为处理该事宜导致身体被被告盛世物业公司工作人员殴打至不能自由活动，身心疲惫，万般无奈之下，诉至法院，望判如所请。被告陈一鑫辩称，原告陈述房屋出现渗漏现象始于2011年9月，而其在此时并未收房，房屋处于被告首创新开置业公司管理控制之下，在此期间若存在漏水问题，责任也在被告首创新开置业公司，其不应承担责任。若漏水问题属实，足以说明被告首创新开置业公司出售的房屋属于瑕疵房屋，因此产生的任何损失，也应由该公司承担。按照原告所述购买的房屋出现漏水问题，多年未得到解决，其认为未解决的原因完全在被告盛世物业公司。综上，其对原告损失的发生不存在任何过错，不应承担任何责任。被告首创新开置业公司辩称，原告没有证据证明其交付的房屋存在漏水的质量问题，《商品房买卖合同》虽约定有保修期，但也应原告告知房屋出现问题需要维修，若其拒不履行质保维修义务方承担法律责任。而在原告与被告陈一鑫及盛世物业公司交涉时其却并不知情，也不能苛求其主动知晓案涉房产可能存在质量问题。原告对案涉房屋的损失，以及后续所谓“租赁”损失负有全部的、不可推卸的责任。即使存在房屋漏水问题，造成原告损失，原告也应当及时采取措施防止损失扩大。原告要求赔偿的“租金损失”存在或然性，并非确定损失。综上，请法院驳回原告要求其承担赔偿责任的诉讼请求。被告盛世物业公司辩称，本案房屋渗漏发生在业主房屋内，不属于物业服务范围，在出现渗漏问题后其及时通知了相关业主，拆除了漏水房屋的暖气表，关闭供暖管道，履行了相应义务，故不应承担赔偿责任。原告要求其承担赔偿或承担连带责任的主张不能成立，请法院依法驳回原告对其提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系被告首创新开置业公司开发位于西安市XX城XX路XX城XX幢XX单元XX楼XX室业主，被告陈一鑫系该单元9楼10901室业主，该小区物业服务提供方为被告盛世物业公司。2015年5月30日，首创国际城物业部向原告出具情况说明，“兹有2-1-801业主自交房后室内漏水多次向物业投诉，物业工作人员到达现场查看，并联系施工方维修”。2018年12月19日，被告盛世物业公司对被告陈一鑫室内地暖管道进行打压检测，发现房屋内地暖管道有泄压，遂初步判断该室地暖管道渗漏。2019年5月20日，首创国际城物业服务中心向原告出具证明载明：2017年12月份，原告楼下住户反映户内漏水，经查勘和关闭暖气阀后判定，被告陈一鑫室内暖气管道漏水，联系901业主，该业主不予理睬；2018年12月19日应801业主要求，对901房屋内暖气管道打压，发现该房屋暖气管道有泄压现象，初步判定该户暖气管道渗漏。被告陈一鑫于2019年9月3日至10日对其房屋内供暖管道进行了修缮，嗣后未再发生渗漏现象，各方对此均予以确认。在本案诉讼期间，本院应原告申请，分别对原告房屋屋顶渗漏原因、维修费用和2011年6月10日至2019年6月10日期间租金损失进行鉴定评估。华春建设工程项目管理有限责任公司出具鉴定意见，1、涉案房屋漏水原因：801房屋大面积漏水原因为901房屋卫生间暖气管道破损导致水沿管道路线及混凝土孔隙向下渗漏引起；原告栗海飞表述的801房屋2014年8月至2015年期间的卫生间顶板渗水，不排除该时期901卫生间防水缺陷导致其漏水的可能性。2、涉案房屋因漏水产生的维修费2216.05元。原告支出鉴定费1万元。西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司出具估价结果：涉案房屋自2011年6月10日至2019年10月16日期间的市场租金总额为125846元。原告支出评估费1500元。另查，原告与被告首创新开置业公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；买受人在办理房屋交付手续前，应与出卖人选定的前期物业公司签订《物业服务合同》及《临时管理规约》。被告首创新开置业公司、被告盛世物业公司同时向原告栗海飞提供《西安市商品住宅质量保证书》，载明:本商品住宅房保修期自房屋交付之日起计算，在住户正常使用的情况下，公司对房屋防水、墙面和卫生间地面、地下室、管道房渗漏承担5年保修期的维修责任，对供热、供冷系统和设备承担2个采暖期、供冷期保修责任。2011年6月29日，原告栗海飞（乙方）与被告盛世物业公司（甲方）签订《首创国际城前期物业服务协议》，其中14.4条约定，遇有紧急情况（火灾、跑水等）而业主不在场时，可以在居委会、派出所等工作人员陪同下进入业主户内进行抢修作业。还查，原告所购房屋于2011年6月21日交付，原告称同年9月份发现渗漏；被告陈一鑫所购房屋2012年2月1日交付。在本案诉讼过程中，原告增加如下诉讼请求：1、请求判令被告首创新开置业公司赔偿自2011年7月1日至2013年7月1日期间房屋租金损失31461.6元，被告陈一鑫、盛世物业公司对该损失承担连带赔偿责任；2、请求判令被告盛世物业公司赔偿2013年7月1日至2018年12月19日期间房屋租金损失85995.1元，被告陈一鑫对该损失承担连带赔偿责任；3、请求判令被告陈一鑫赔偿2018年12月19日至2019年6月10日期间房屋租金损失7472.1元；4、评估费1500元由三被告承担；5判令被告陈一鑫赔偿原告因房屋漏水产生的维修费2216.5元，鉴定费1万元，被告首创新开置业公司、盛世物业公司承担连带赔偿责任。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《西安市商品住宅质量保证书》、涉案房屋漏水照片、工程质量鉴定意见书、房地产估价报告及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案原告主张三被告按照不同期间承担赔偿责任。对于原告主张被告首创新开置业公司赔偿交房次月即2011年7月1日至2013年7月1日两年质保期内租金损失的请求，原告主张被告首创新开置业公司向其交付的涉案房屋存在渗漏水的质量瑕疵，对此虽有小区物业提供方即被告盛世物业公司一方确认，但作为房屋出售方即被告首创新开置业公司不予认可，原告亦未提供有效证据证实，被告盛世物业公司亦未提供过在质保期内相关投诉、维修作业的原始记录等证据，本院依据原告及被告盛世物业公司所提供之证据，不足以认定原告所购房屋存在质量问题，故对其要求被告首创新开置业公司赔偿此期间损失的请求不予支持，相应对于其要求其他两被告承担连带责任的请求亦不予支持。对于2013年7月1日之后直至2018年12月19日即确定漏水点之日的租金损失，结合原告提供的小区物业服务部门出具的证明、原告与被告盛世物业公司人员短信聊天截图，可以认定原告房屋在2015年5月至2018年12月19日存在渗漏现象，对于此期间造成的相关损失,因被告盛世物业公司在知晓原告房屋存在漏水问题后，未能积极协调处理，对损失的扩大存在一定过错，故本院对原告要求被告盛世物业公司赔偿此期间全部租金损失的请求部分予以支持，考虑到租金收入存在不确定性、交易成本、原告未及时止损等因素，酌情确定3000元。原告主张被告陈一鑫对被告盛世物业公司的赔偿义务承担连带责任，于法无据，不予支持。原告要求被告陈一鑫承担2018年12月19日至房屋修复之日的损失，因结合鉴定结论此期间原告房屋的渗漏原因系被告陈一鑫地暖管道渗漏所致，故对原告要求被告陈一鑫承担期间租金损失的请求，本院予以支持，同样考虑到租金收入存在不确定性、交易成本、原告未及时止损等因素，本院酌情确认5000元。原告房屋屋面渗漏产生的维修费经评估为2216.05元，原告主张由被告陈一鑫承担，于法有据，予以支持。租金损失评估费1500元，由原告、被告陈一鑫、盛世物业公司平均分担。房屋渗漏原因及维修费用鉴定费1万元，因在被告陈一鑫维修管道后，经给水实验并未再次出现渗漏，在被告对原告主张的漏水原因无争议的情况下仍然坚持申请渗水原因鉴定，且鉴定结论确定的漏水成因与原告主张及被告认可的成因一致，故此项鉴定费本院酌情确定由被告陈一鑫承担5000元，其余部分由原告自行承担。本案诉讼中，被告陈一鑫已经对涉案房屋渗漏进行了维修，此后原告亦未提供证据证实涉案房屋仍然存在渗漏情况，故对其要求被告维修房屋的请求，不予支持。原告要求三被告赔偿精神损害抚慰金的之请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈一鑫于本判决生效之日起十日内，给付原告栗海飞租金损失5000元；二、被告陈一鑫于本判决生效之日起十日内，给付原告栗海飞维修费2216.05元、鉴定及评估费5500元；三、被告北京盛世物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告栗海飞租金损失3000元。四、被告北京盛世物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告栗海飞评估费500元；五、驳回原告栗海飞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2778元，由原告负担2448元，被告陈一鑫负担260元，北京盛世物业服务有限公司负担70元，于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    黄亚军人民陪审员    满选利人民陪审员    王赁柱 二〇二〇年七月十五日书  记  员    吴瑜娇 1