吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初1788号 原告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地安图县明月路**。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：安图县第一建筑有限责任公司，，住所地安图县明月镇明月路** 法定代表人：刘志祥，经理。 委托诉讼代理人：孟祥元，该公司副经理。 被告：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司项目部经理，住安。 原告陈邦来与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）、被告安图县第一建筑有限责任公司（以下简称“一建公司”）、被告王魁文合同纠纷一案，本院于2019年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈邦来及其委托诉讼代理人张磊、被告诚信公司委托诉讼代理人李德忱、被告一建公司委托诉讼代理人孟祥元、被告王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邦来向本院提出诉讼请求：1、判令诚信公司、一建公司、王魁文赔偿陈邦来损失352,800元(房屋单价2,800元/㎡×126㎡)；2、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来违约金105,840元(被告给陈邦来造成损失的30%)；3、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来投入资金占有使用费(以352,800元为基数，从2010年9月3日（开工之日）起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、诚信公司、一建公司、王魁文承担诉讼费。事实和理由：陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，双方约定该小区最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来与一建公司签订协议，约定一建公司在支付诚信公司代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权。2012年9月，一建公司以及王魁文将5号楼1单元602室房屋出售给了案外人蔡敬广，面积为45平方米；2012年7、8月份一建公司以及王魁文将5号楼3单元602室房屋出售给了案外人王广慧，面积为81平方米。诚信公司认可以上一建公司、王魁文的售房行为。诚信公司、一建公司、王魁文的行为违反合同约定，给陈邦来造成巨大经济损失，故诉至法院，请求法院依法判决。 诚信公司辩称，1、陈邦来诉称与事实不符，涉案的五号楼一单元602室、三单元602室两处房屋的处分是王魁文和陈邦来共同商议决定抵账给案外人蔡敬广、王广慧的，诚信公司对抵账处分予以认可。2、陈邦来依据的挂靠协议各方并未实际履行，陈邦来并未实际出资，根本不存在占用陈邦来资金的事实，陈邦来的损失更是无从谈起；3、从陈邦来挂靠诚信公司协议内容看，陈邦来系诚信公司代理人，签订协议时代理诚信公司，那么协议相关权利义务的享有和行使主体应为诚信公司，主张违约责任的权利主体应为诚信公司法人，而非陈邦来自然人主体。陈邦来并非适格合同相对人，其对诚信公司不享有涉案协议的合同利益，无权向诚信公司主张权利及违约责任。陈邦来起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 一建公司辩称，1、陈邦来诉称与事实不符：陈邦来并未按照其与诚信公司挂靠协议约定履行出资义务，涉案福聚苑小区实际系一建公司第五项目部王魁文出资建设，陈邦来没有出资没有损失，其诉讼请求与一建公司无关；2、陈邦来诉称一建公司违约依据的房屋抵账协议系诚信公司与一建公司所签订，一建公司未与陈邦来就福聚苑小区五号楼一单元的602室、三单元602室两处房屋签订或达成过拆迁、安置及买卖等处分合同，陈邦来对一建公司不享有合同权利，其无权向一建公司主张合同权益。陈邦来对一建公司的起诉没有事实基础和法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 王魁文辩称，1、陈邦来不具备诉讼主体资格。陈邦来在起诉状中所说的两个房屋，是王魁文在建设明月镇福聚苑小区时，拖欠他人的防盗门材料费、电路安装人工费，抵债给他人的房屋。明月镇福聚苑小区，是诚信公司开发建设的房屋。该房屋的所有权是开发商诚信公司，陈邦来无权主张该房屋的任何权利，陈邦来虽然系挂靠诚信公司开发建设房屋，是属于内部约定，不能对抗诚信公司的债权人。但是，对外该小区的房屋所有权人是开发商诚信公司。因此，陈邦来关于赔偿损失的请求，没有法律依据。明月镇福聚苑小区的全部建设、立项、规划审批手续，均是诚信公司申请报建的，国家相关部门也是批准诚信公司开发建设的该小区住房。所以说，该房屋的所有权归诚信公司。2、陈邦来挂靠诚信公司开发房屋的行为违法。即使按照陈邦来所述，其挂靠诚信公司开发了该房屋，陈邦来的行为违反了国家的相关法律规定。公民个人不具有开发房屋的资质和资格。陈邦来为了规避法律的规定，挂靠诚信公司搞房屋开发，其行为违反了国家的相关法律规定，该违法行为亦不应当得到法律的保护。3、王魁文用于抵债的房屋，取得了所有权人同意。该小区是由一建公司承包建设的，现在取得房屋的债权人，是给一建公司在建筑工地安装防盗门、安装电路的人工费，一建公司拖欠他人的安装防盗门、安装电路的人工费，用该房屋抵顶债务，将房屋抵债给他人。王魁文与一建公司之间的房屋抵债协议合法有效。针对该小区房屋的所有权，安图县人民法院在（2017）吉2426民初42号《民事判决书》中已经确定。王魁文履行的是公司职务行为，陈邦来起诉王魁文没有法律依据。综上所述：请安图县人民法院查明事实，依法驳回陈邦来的诉讼请求，以维护法律的公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈邦来提供的身份证、土地出让金专用票据、国有土地使用执照、安图县城市棚户区改造领导小组文件、拆迁委托协议书、房屋拆迁许可证、建筑工程承包合同书、2012年1月20日签订的协议书、2013年6月24日签订的补充协议书、（2017）年24民终1188号民事判决书、（2018）吉24民终2063号民事判决书、（2018）吉2426民初1617号民事判决书、暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续的函、（2019）吉2426民初780号案件庭审笔录、诚信公司、一建公司、王魁文对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 陈邦来提供的建设工程施工合同协议书，内容为书写填充，诚信公司、一建公司作为合同主体对填充内容提出有修改的异议，故本院对填充内容不予采信。陈邦来提供与诚信公司2012年9月17日签订的协议书，诚信公司对真实性提出异议，该份证据的真实性已经被生效判决予以确认，本院予以采信。陈邦来提供的福聚苑小区的规划图和现状对比照片，诚信公司、一建公司、王魁文提出异议，本院认为是否竣工应当以竣工验收的相关手续予以确认，本院对该份证据不予采信。陈邦来提供的福聚苑小区业主名单，证明王魁文对外销售的房屋明细，王魁文提出异议，本院认为该名单记载内容真实性无法核实，本院不予采信。 陈邦来提供的安图县棚户区改造货币化安置实施方案，本院对真实性予以采信，但根据文件载明内容，对证明指向不予认可。 本院认定如下事实：因陈邦来没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费，但至今未向诚信公司交纳管理费。 2011年4月26日，安诚信公司、一建公司第五项目部经理王魁文签订建筑工程承包合同书，见证人陈邦来。安图诚信公司将福聚苑小区的2#回迁楼、3#、4#廉租房楼承包给安图一建公司第五项目部王魁文施工。一切工程手续均由安图一建公司第五项目部王魁文办理，费用由其承担，安图诚信公司可以协助办理。结算与拨款方式，廉租房按政府主管部门拨款的时间及数额由安图诚信公司直接拨给安图一建公司第五项目部王魁文；回迁楼以动迁费顶工程款。4#楼一层为车库，院内还可以建一排车库，以上车库均由安图一建公司第五项目部王魁文自行销售，此部分销售款需付给安图诚信公司每平方米450元的拆迁补偿款。 2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈邦来作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为乙方代理人签订了协议书，达成如下协议：“一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈邦来对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈邦来用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈邦来将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1,420元的价格支付乙方工程款，3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1,520元的价格支付乙方工程款；四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积每平方米440元的价格支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾工程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户2012年1月20日前入住；五、甲方授权代理人陈邦来将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、乙方未经甲方代理人陈邦来签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担(营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等)；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈邦来，如乙方不能按期支付，陈邦来有权将乙方所建房屋按每平方米1,420元的价格收回(按单元1-6层立体砍快计算)，每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈邦来负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积(按验收后测绘图面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1,420元的价格付给乙方，5#楼回迁面积(按验收后测绘面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1,420元的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均滩；十四、协议后的一切手续由甲方代理人提供便利，工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈邦来；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈邦来无关”。 2013年6月24日，双方依据2012年1月20日签订的协议书，达成如下补充协议：一、残联办公楼与3#楼交接部分（三层）建筑面积400平方米；二、4#、5#楼东头办公室建筑面积1,400平方米，由甲方以每平方米1,250元付给乙方。基础完工以后，甲方付给乙方肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账；三、一号楼地下防水工程，由甲方直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由甲方购买支付，乙方免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责；四、一号楼地下室封闭后，因乙方资金不足，甲方向乙方拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元；五、六层钢筋混凝土框架结构（地（地下**总建筑面积7,399平方米，其中地下室1,350平方米、一层门市房1,350平方米，二层门市房1,350平方米，三至六层住宅3,349平方米。乙方按建筑面积每平方米440元向甲方支付土地使用费（不含地下室1,350平方米），共计人民币2,661,560元(440元×6,049平方米)；六、甲方用一层门市房319.2平方米(16轴—24轴)、二层门市房809.4平方米(14轴-32轴)、三至六层住宅3,349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；七、甲方将一二层回迁楼1,680.6平方米定价每平方米1,420元，计2,386,452元(1420×1680.6)、地、地下室150平方米单价1,250元，计1,687,500元(1250×1350)。两笔合计人民币4,073,952元，作为工程款付给乙方；八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。诚信公司和一建公司虽然没有加盖公章，但对该协议予以认可。 2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订协议，福聚苑小区土地已由陈邦来出资购得，陈邦来需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈邦来自主开发、自主经营，经营成果由陈邦来享有。诚信公司应积极配合协助陈邦来办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈邦来办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈邦来负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈邦来承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈邦来未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收按银行同期贷款利率的双倍利息。 陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作，现1至5号楼已经入住使用。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶了陈邦来拆迁补偿款，且超过了陈邦来拆迁补偿款的数额，陈邦来对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。2016年2月16日，诚信公司向安图县房产局发函，暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续，停止陈邦来办理福聚苑小区房屋登记备案手续。王魁文经一建公司、诚信公司同意将福聚苑小区5号楼1单元602室出售蔡敬广、5号楼3单元602室出售王广慧，现陈邦来认为诚信公司、一建公司、王魁文应承担赔偿责任，提起本案诉讼。 本院认为，一、关于诚信公司、一建公司、王魁文是否存在违约行为的问题。陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区由一建公司第五项目部施工建设，王魁文挂靠一建公司，系一建公司第五项目部经理。陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人于2012年1月20日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行自己的义务。协议书内容包括：“约定5号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈邦来拆迁补偿款后有权销售，回迁楼部分工程款由陈邦来付给一建公司，商品楼部分未约定给付一建公司工程款，且楼房涨价与陈邦来无关。如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1,420元的价格收回”。根据协议书的内容，诚信公司已经将5号楼商品房的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权，但为陈邦来设定了取得以上房屋拆迁补偿款的权利。陈邦来作为诚信公司的代理人签订了该份协议书，应当对其内容知晓并认可，故陈邦来认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立。王魁文经过一建公司、诚信公司的同意将5号楼1单元602室、5号楼3单元602室出售给案外人，因陈邦来对涉案房屋不享有所有权，故各方对陈邦来不存在违约行为。 二、关于拆迁补偿款的问题。一建公司和王魁文称通过房屋抵顶的方式已经超额给付陈邦来拆迁补偿款，但诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文之间至今未就福聚苑小区的开发建设工程进行结算，现无法确定是否足额给付拆迁补偿款。为了彻底解决陈邦来与诚信公司、一建公司、王魁文之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书主张拆迁补偿款的权利。综上，陈邦来要求赔偿房屋价值的损失、支付房屋价值30%违约金、给付资金占有使用费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告陈邦来的诉讼请求。 案件受理费8,180元，由原告陈邦来自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李增明 人民陪审员  闫凤芝 人民陪审员  齐丽稳 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  秦 程