湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再127号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：全通教育集团（广东）股份有限公司，住所地广东省中山市**中山四路**尚峰金融商务中心****之一。法定代表人：陈炽昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐嵩，湖南天地人律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区潇湘中路**/div>法定代表人：谢力，该公司董事长。委托诉讼代理人：王乐军，湖南越一律师事务所律师。再审申请人全通教育集团（广东）股份有限公司（以下简称全通公司）因与被申请人长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2018年10月26日作出（2018）湘0104民初6488号民事判决，全通公司不服，提出上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）湘01民终1478号民事判决，已经发生法律效力。全通公司对生效判决不服，向本院申请再审，本院于2019年12月18日作出（2019）湘民申4546号民事裁定提审本案，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。再审申请人全通公司的委托诉讼代理人唐嵩，被申请人新城公司的委托诉讼代理人王乐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全通公司申请再审称，（一）一、二审判决认定的被申请人于2017年4月20日向申请人交付了租赁合同约定的涉案房屋，以及申请人占用了涉案房屋没有充分有效的证据证明；（二）一、二审判决申请人腾退涉案房屋及支付租金、房屋占用费、违约金没有事实依据，适用法律错误。请求撤销一、二审判决并驳回被申请人主张的除解除合同外的其他诉讼请求。新城公司提交意见称，全通公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。新城公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除新城公司、全通公司签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》；2、全通公司腾退位于岳麓区××路××号××期××号栋××栋房屋；3、全通公司向新城公司支付租金及房屋占用费（计算至全通公司实际退还房屋之日，现暂计至2018年8月19日费用为ｌ685521.6元）；4、全通公司向新城公司支付违约金3744514.58元；5、本案诉讼费、保全费由全通公司承担。一审法院认定的事实：2017年4月19日，新城公司（出租方、甲方）与全通公司（承租方、乙方）签订《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》，双方约定：一、房屋位置、面积及性质1.1甲方将位于岳麓区××路××号××期××号栋××栋，建筑面积12039.44平方米的房屋租赁给乙方；二、租赁期限3.1合同租赁期10年，自2017年4月20日起至2027年4月19日止。甲方给乙方装修免租期6个月，从2017年10月20日开始计取租金；四、租金4.1该物业租金第一年租期按35元／月／㎡收取；递增日期从第四年开始递增，从2021年4月20日开始起算，以后每年在上年度租金的基础上递增3%。4.2乙方应按年度预付租金，租金一年一付。第一年的租金除去免租期，应实际缴纳租金2528282元，乙方应于签订合同日起10个工作日内支付给甲方，后续各年度的租金乙方应当于每年的4月5日之前预付。五、履约保证金5.1双方签订本租赁合同后，乙方应于合同签订日起10个工作日内支付履约保证金2000000元。六、房屋交付验收6.1甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态；6.2甲方于2017年4月20日交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为毛坯交付，房屋交付前，甲、乙双方应对该房屋进行验收。验收时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10日内向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常的使用条件。八、甲方的权利及义务8.1甲方保证签订本合同时对该房屋拥有合法处分权。九、乙方的权利和义务9.1按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金。十、合同的变更、解除与终止10.2乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：（2）拖欠租金1个月以上的（含1个月）。十一、违约责任11.2乙方未按合同规定时间缴纳房屋租金，未超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额千分之五的滞纳金；超过1个月，甲方可以解除本合同，收回房屋，并按当年租金标准计收乙方占用房屋期间的房屋占用费，且乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回。合同签订后，新城公司将租赁房屋交付全通公司使用。全通公司于2017年9月20日向新城公司支付2017年4月20日至2018年4月19日租金2528282元，但未向新城公司支付履约保证金。后全通公司未向新城公司支付租金。麓枫和苑二期33号栋于2017年12月27日竣工验收。一审法院认为：第一、关于合同解除。新城公司与全通公司于2017年4月19日签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”新城公司与全通公司签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》约定，全通公司拖欠租金超过1个月，新城公司可以解除合同，收回房屋。根据双方合同约定，全通公司应于2017年4月5日前向新城公司支付2017年4月20日至2018年4月19日的租金，但全通公司于2017年9月20日才向新城公司支付；全通公司应于2018年4月5日前向新城公司支付2018年4月20日至2019年4月19日的租金，但全通公司已拖欠租金超过1个月。因此，新城公司可以解除合同，收回房屋。故对于新城公司主张解除双方签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》及要求全通公司腾退位于岳麓区××路××号××期××号栋××栋房屋的诉讼请求，予以支持。第二，关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。全通公司未按合同约定向新城公司支付租金，属违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定，全通公司未按合同规定时间缴纳房屋租金，未超过1个月，新城公司除向全通公司如数收取所欠款项外，还将按日向全通公司收取其所欠金额千分之五的滞纳金；超过1个月，新城公司可以解除本合同，收回房屋，并按当年租金标准计收全通公司占用房屋期间的房屋占用费，且全通公司支付的履约保证金作为违约金，不予退回。故对于新城公司主张全通公司按照房屋面积12039.44㎡×35元／月／㎡的标准向新城公司支付从2018年4月20日算至全通公司实际退还房屋之日的租金及房屋占用费的诉讼请求，予以支持。对于新城公司主张的违约金3744514元，因双方约定的违约金过高，故根据本案实际情况，一审法院酌情认定由全通公司向新城公司支付违约金500000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司与全通教育集团（广东）股份有限公司于2017年4月19日签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》；二、全通教育集团（广东）股份有限公司在本判决生效之日起十日内腾退位于长沙市岳麓区××路××号××期××号栋××栋房屋；三、全通教育集团（广东）股份有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司支付租金及房屋占用费［按照房屋面积12039.44㎡×35元／月／㎡的标准从2018年4月20日算至全通教育集团（广东）股份有限公司实际退还房屋之日］；四、全通教育集团（广东）股份有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司支付违约金500000元；五、驳回长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49810元，由长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司负担29760元，全通教育集团（广东）股份有限公司负担20050元。全通公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判；2、判令新城公司向全通公司返还租金2528282元；3、判令新城公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决没有查清租赁房屋的合法性及权属问题。因为无法确定涉案房屋的土地位置及用地性质，不能证明新城公司对该房屋拥有合法出租权。二、一审判决认定新城公司交付了房屋错误。1、新城公司没有按合同约定交付租赁房屋，双方也没有办理书面移交手续；2、涉案房屋竣工验收的时间是2017年12月27日，故在此之前该房屋不符合法定交付条件，而在此之后新城公司也无任何证据证明其履行了交付义务。三、一审判决认定全通公司实际占用了租赁房屋错误。事实上，全通公司从未占有或使用该房屋，判令全通公司支付租金没有事实和法律依据。四、新城公司未向全通公司交付租赁房屋，构成根本违约，但全通公司为维护与新城公司的友好合作关系，一直在与新城公司沟通协商，并预付了租金2528282元。现新城公司要求解除合同，一审判决亦判令双方解除合同，新城公司依法向全通公司返还已支付的租金。被上诉人新城公司辩称，一、一审判决认为双方签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》合法有效，事实清楚。1、租赁房屋已依法取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，且已完成工程质量竣工验收；2、长沙市岳麓区人民政府批准将租赁房屋作为长沙市麓山城市建设投资有限责任公司的自持物业，并同意将租赁房屋产权办理至新城公司名下，故新城公司有权将租赁房屋进行出租；3、新城公司依据租赁合同第6.2条之约定于2017年4月20日交付了租赁房屋，全通公司应当自2017年4月20日至2018年4月19日租金共计2528282元；4、全通公司现仍实际占有使用租赁房屋。深圳市真好信息技术有限公司（以下简称真好公司）系全通公司的子公司，全通公司通过其子公司将租赁房屋进行转租且转租人已实际入驻的行为，应当认定为全通公司已实际占有使用租赁房屋。二、一审法院认定全通公司存在违约行为，应当依据法律规定及租赁合同的约定承担违约责任的事实清楚。全通公司于2017年9月20日向新城公司支付首期租金，且截至新城公司起诉之日仍未履行支付第二期租金的义务。基于此违约行为，依据租赁合同第11.2款之约定，新城公司有权解除本合同收回房屋，并按当年租金标准计收全通公司占用房屋期间的房屋占用费，同时要求全通公司承担履约保证金相应金额的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求依法驳回全通公司的上诉请求，维持一审判决。二审中,上诉人全通公司提交了如下证据：证据一、2018年10月30日的告知函及邮寄凭证，拟证明全通公司从来没有收房及实际使用；证据二、五张照片，拟证明盛世高师并未占用涉案房屋。被上诉人新城公司质证认为，对证据一的真实性无异议，新城公司收到了该告知函，但现在仍有两个承租人在里面办公，新城公司无权清退；对证据二的真实性无异议，但盛世高师与真好公司之间有租赁关系，至于为什么没有使用不清楚。被上诉人新城公司提交了如下证据：真好公司在2018年2月3日出具的说明，拟证明真好公司为全通公司的前生。上诉人全通公司质证认为，对该证据的三性有异议，其中提到的合同主体不是本案的诉讼主体。二审经审查认为，上诉人全通公司提交的证据一、二，被上诉人新城公司对其真实性无异议，且与本案具有关联性，予以采信；被上诉人新城公司提交的证据，上诉人全通公司未提供相反证据予以反驳，二审予以采信。另，被上诉人新城公司在二审中提交了真好公司与长沙中建国际发展有限公司（以下简称中建公司）签订的《房屋租赁合同》原件予以核对。据此，二审补充查明：1、全通公司于2018年11月2日向新城公司邮寄了一份《告知函》，载明：“贵司与我司房屋租赁合同签订后，因该房屋尚未竣工验收，贵司并未将房屋交付我司，至今我司也未占用和使用该房屋。为有效化解双方纷争，避免不必要的损失，贵司完全可以自主处置和使用该房屋，我司对此没有异议，也没有任何需腾退事项。”新城公司收到了该《告知函》。2、真好公司（甲方）与中建公司（乙方）曾签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××期××号栋××层部分租赁给乙方作为经营办公场地；出租房屋建筑面积为1117平方米（以实际交付面积为准）；租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；年租金按65元／月／㎡收取。3、中建公司现在仍占有使用涉案房屋第1层部分，该栋楼的其他楼层均未实际使用。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审认为：新城公司与全通公司签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》系双方真实意思表示，且涉案房屋取得了建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，具备出租的法定条件，故上述合同并无法定无效情形，合法有效。本案二审的争议焦点为：一、新城公司是否向全通公司交付了涉案房屋；二、全通公司是否应向新城公司支付租金（或房屋占用费）、违约金及其数额。一、关于新城公司是否向全通公司交付了涉案房屋。根据双方合同约定，新城公司应于2017年4月20日向全通公司交付租赁房屋，同时双方应当办理书面的移交手续。虽然，新城公司与全通公司未按照合同约定办理书面的房屋移交手续，但从以下事实看，一审法院认定全通公司已实际接收了涉案房屋，并无不当：首先，全通公司已按约向新城公司支付了第一年度的租金，且全通公司在2018年1月17日和2018年8月17日向新城公司及岳麓区委区政府提交的请示报告中并未对房屋交付事宜提出异议，反而申请第二年度的租金减半缴纳；其次，全通公司的关联公司——真好公司已于2018年1月1日将涉案房屋的第1层部分租赁给中建公司，中建公司也实际使用了租赁房屋。全通公司抗辩称真好公司将涉案房屋出租不能视为全通公司占有，然全通公司向新城公司支付的第一年度租金2528282元实际是真好公司代为向新城公司转账支付，且代表真好公司与中建公司签订房屋租赁合同的人，与代表全通公司与新城公司签订租赁合同书的人均为肖重逢，因此真好公司的转租行为已经全通公司认可，故全通公司的上述抗辩主张不成立。二、关于全通公司是否应向新城公司支付租金（或房屋占用费）、违约金及其数额。由于全通公司已实际接收了涉案房屋，故其有义务向新城公司支付相应租金。首先，全通公司已实际接收了涉案房屋，但未提供证据证明其接收房屋的时间晚于合同约定的时间，且全通公司在多次发函中并未提出新城公司迟延交付房屋，反而对从2017年4月交纳租金的事实予以确认，故认定全通公司接收涉案房屋的时间为2017年4月20日。其次，根据双方确认的事实，涉案房屋在2017年12月27日才竣工验收合格，而新城公司未提供证据证明其在签订涉案租赁合同时已告知全通公司涉案房屋尚未竣工验收的情况，必然影响全通公司对涉案房屋的正常使用，存在违约情形。同时，从全通公司向新城公司及岳麓区委区政府提交的请示报告的内容看，全通公司至今未使用租赁房屋系因其自身原因所致，并非由于房屋未竣工验收，且一审法院已较大幅度调减全通公司的逾期付款违约金数额，故一审法院判令全通公司应按合同约定的租金标准向新城公司支付房屋占用期间的租金及房屋占用费，较为公平合理，予以维持。全通公司抗辩称其已于2018年11月2日向新城公司发函明确表示同意解除合同并由新城公司自行处置涉案房屋，故全通公司无需承担此后的租金（或房屋占用费）。但真好公司转租给中建公司实际使用的涉案房屋第1层部分至今未腾退，而新城公司是整栋房屋整体出租给全通公司，在全通公司未将第1层的门面腾退的情况下，必然影响新城公司正常处置涉案房屋，且全通公司未积极腾退第1层门面，有违诚实信用原则，故对全通公司的上述抗辩主张，不予支持。综上所述，全通公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27026元，由上诉人全通教育集团（广东）股份有限公司负担。本院再审查明，全通公司在再审审查时提交了一份已经发生法律效力的湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104执异102号执行裁定书，该裁定书载明：1、全通教育集团公司于2018年11月2日以书面《告知函》，告知岳麓新城保障房屋公司完全可以自主处置使用该房屋，岳麓新城保障房屋公司也收到了该《告知函》。全通教育集团公司于2019年8月2日向中建公司发函通知该公司在2019年8月9日前搬离涉案房屋。后全通教育集团公司又于2019年8月12日向岳麓新城保障房屋公司发出《关于腾退房屋问题的告知函》告知“限中建公司于2019年8月9日前搬离，请贵司马上与中建公司交接，立即收房”。2019年9月24日中建公司向本院发函称“我司自发函之日起将租赁物业返还给长沙市岳麓区新城保障房屋建设开发有限责任公司”。且2019年9月25日岳麓新城保障房屋公司向本院递交申请书“确认租赁房屋已全部收回，特撤回执行申请书第一项关于腾退涉案房屋的请求”。故该涉案房屋的腾退问题已经得到解决。2、鉴于异议人（全通公司）分别于2019年8月2日和2019年8月12日向中建公司、岳麓新城保障房屋公司发函明确表示腾房，故租金应计算至2019年8月11日止。且申请执行人（新城公司）在听证环节时明确表示认可2019年8月12日之后放弃主张租金，故（2019）湘0104执4671号执行裁定确认租金计算至2019年8月11日并无不当。本院对上述事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：（一）涉案房屋的交付时间应当如何确定的问题；（二）全通公司是否应向新城公司支付租金、房屋占用费及违约金。关于焦点一，涉案房屋于2017年12月27日竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，结合全通公司的关联公司真好公司已于2018年1月1日将涉案房屋的第1层部分租赁给中建公司的事实，故涉案房屋的交付时间应认定为2017年12月27日。关于焦点二，依前所述，因为涉案房屋认定为2017年12月27日交付，故全通公司于2017年9月20日向新城公司支付的租金2528282元应认定为2017年12月27日至2018年12月26日期间的租金（含半年装修免租期）。另外，全通公司未按照合同约定在第一年租期届满15日前向新城公司支付下一年租金存在违约，但新城公司未按照合同约定与全通公司办理书面的房屋移交手续，并且也未提供证据证明其在签订涉案租赁合同时已告知全通公司涉案房屋尚未竣工验收的情况，必然影响全通公司对涉案房屋的正常使用，同样存在违约情形。故其要求全通公司单方承担违约责任的观点不能成立。另外，因中建公司于2019年8月11日才将涉案房屋第1层的房屋腾退，故本院酌定全通公司应当从2018年12月27日至2019年8月11日止按照35元/月/㎡的标准支付租金给新城公司，租金总额为3160353元（35元×7.5月×12039.44㎡），对于该期间的房屋占用费，因已支持租金，故本院不再支持。综上所述，原一、二审判决认定事实部分不清，本院再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终1478号民事判决及湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初6488号民事判决；二、解除长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司与全通教育集团（广东）股份有限公司于2017年4月19日签订的《麓枫和苑二期33号栋租赁合同书》；三、全通教育集团（广东）股份有限公司在本判决生效之日起十日内腾退位于长沙市岳麓区××路××号××期××号栋××栋房屋；四、全通教育集团（广东）股份有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司支付租金3160353元（35元×7.5月×12039.44㎡）；；五、驳回长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49810元，二审案件受理费27026元，合计76836元。由长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司负担46101元，全通教育集团（广东）股份有限公司负担30735元。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  曾群山审判员  吴若顺二〇二〇年六月十九日法官助理陈莹书记员伍晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。