云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终337号上诉人（原审被告）：钟瑞琪，男，1992年8月31日生，汉族，大学文化，贵州省都匀市人，个体，住贵州省都匀市，现住云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：姚慧溶，北京京师（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘玚，北京京师（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟霞，女，1968年8月4日生，汉族，大学文化，北京市朝阳区人，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕江，国浩律师（昆明）事务所律师。原审被告：陶恒，女，1983年11月28日生，汉族，住丽江市古城区。上诉人钟瑞琪（以下简称上诉人）因与被上诉人孟霞（以下简称被上诉人）、原审被告陶恒（以下简称原审被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人及原审被告未到庭。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.依法撤销（2019）云0702民初677号《民事判决书》第二项的判决内容（即被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内将位于丽江市房屋及土地腾退给原告孟霞）；2.依法撤销（2019）云0702民初677号《民事判决书》第三项的部分判决内容（被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内，按200000元／年的标准向原告孟霞支付自2019年7月1日起至被告钟瑞琪实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费）；3.依法撤销（2019）云0702民初677号《民事判决书》第五项的判决内容（被告钟瑞琪向原告支付的押金40000元作为违约金，不予退还），判令被上诉人向上诉人钟瑞琪退还押金40000元；4.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏了两项重要事实，导致案件事实认定不清。1．被上诉人已于2019年6月15日丧失了房屋出租权，不再享有出租人的任何权益。被上诉人孟霞对本案所涉房屋的出租权是基于刘雨的出租权，刘雨的出租权是基于张文高与刘雨的不定期租赁关系。2019年6月15日张文高已解除了其与刘雨的不定期租赁关系，故被上诉人已于2019年6月15日丧失了房屋的出租权。2018年1月23日，张文高向一审法院起诉，请求法院判决解除其与齐丰的租赁合同关系，因齐丰死亡，故张文高将齐丰合作人刘雨作为被告。一审法院于2019年4月2日作出的（2018）云0702民初174号判决认为，因原告张文高、被告刘雨虽主张刘雨系该租赁合同中的共同承租人，但均无任何证据证明这一事实，故否认刘雨为共同承租人。2019年7月16日，贵院作出的（2019）云07民终581号判决书对一审法院的（2018）云0702民初174号判决的这一认定予以肯定。结合实际情况：2015年齐丰死亡后至2019年6月15日前，张文高在未与刘雨签订书面租赁合同的情况下，接受刘雨向其支付的房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十二条之规定，上诉人在一审中向法庭提交了张文高出具的《证明》，证明的主要内容为：张文高于2019年6月15日与刘雨解除了不定期租赁关系。在一审庭审中，上诉人与被上诉人对张文高出具的这份《证明》的真实性均予以认可。一审法院对《证明》以证人无正当理由未出庭确认为由，不予采信。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，若一审法院不查明被上诉人对房屋自2019年6月15日起继续拥有房屋出租权这一事实，则将会损害张文高的合法权益，故一审法院应当对该事实情况进行查明认定，而非以张文高没有出庭作证为由，就直接否定《证明》的证据三性及欲证明的事实，更不该直接遗漏对这一重要事实的调查及认定。2.被上诉人孟霞自始至终都未出具其支付给刘雨，刘雨支付给张文高的2019年6月15日之后的房屋租金的证明。由于被上诉人孟霞对本案所涉房屋的出租权是基于刘雨的出租权，刘雨的出租权是基于张文高与刘雨的不定期租赁关系。本案中，在房屋所有权人张文高明确表示其已解除与刘雨的不定期租赁关系的前提下，被上诉人孟霞向上诉人继续主张2019年至2020年的房屋租金，就应当证明其出租权的合法性，即出具其向刘雨支付的租金及刘雨向张文高支付2019年至2020年房屋租金的证明，但自始至终被上诉人孟霞都未提供。上诉人在一审庭审过程中也要求被上诉人提供相应证明，但一审法院依然忽视上诉人的意见，并没有要求被上诉人提供相应证明，亦未就该情况进行查明，导致对本案的事实认定不清。二、一审判决依据的证据不足。1．一审法院判决上诉人将位于丽江市房屋及土地腾退给被上诉人及向被上诉人支付2019年7月1日之后的房屋占用费没有事实基础及法律依据。一审中，被上诉人向上诉人主张2020年度（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金，但既未出具其承租该房屋期间应向刘雨支付的租金证明及刘雨向张文高支付该期间的房屋租金证明，也未否定上诉人提交的张文高出具的《证明》的真实性。基于该情况，上诉人在法庭上一再要求被上诉人出具其证明有出租权的租金缴费凭证，但被上诉人一直未能提供，一审法院也未就该事实进行查明。一审法院既不采纳张文高的《证明》，也不要求被上诉人出具证明其缴纳2020年度的租金缴费凭证，也未就该事实进行查明，就直接认定被上诉人对房屋2020年度有出租权，并判决上诉人将位于丽江市房屋及土地腾退给被上诉人及向被上诉人支付2019年7月1日之后的房屋占用费，这不符合案件的真实情况和法律规定。若按照一审判决执行，上诉人向被上诉人支付2020年度房屋使用费，则该判决就直接侵害了房屋所有权人张文高的合法权益。其次，张文高于2019年6月15日解除与刘雨的不定期租赁关系后，也不认可孟霞的对外转租行为，曾多次到客栈要求上诉人钟瑞琪腾退房屋，导致上诉人不能正常营业。被上诉人对该情况应该是知情的，但被上诉人却自始至终都未站在其出租人的立场上与房屋所有权人张文高就该事情进行交涉。上诉人对该房屋投入了巨资，为了及时止损，避免房屋所有权人收回房屋的风险，上诉人多次与张文高就房屋租赁事宜进行沟通，为了能正常使用该房屋，上诉人已将2019年6月15日至2020年6月14日的房屋租金支付给房屋所有权人张文高。上诉人认为被上诉人已无权再以出租人的身份向上诉人请求合同解除后的房屋占用使用费，上诉人亦没有必要向其腾还房屋。2．一审判决判令被上诉人将40000元押金作为违约金，不予退还给上诉人，证据不足。本案中，上诉人自始至终不存在违约行为。上诉人未能按时向被上诉人支付租金，完全是在被上诉人的出租权存在随时丧失的情况下，基于不安抗辩权才中止向被上诉人支付租金，而非一审判决认定的上诉人是认为被上诉人存在隐瞒客栈产权及归属权的违约行为而未按时支付租金。2017年12月20日，上诉人收到本案所涉房屋产权所有人张文高的《解除房屋租赁合同的通知》后才得知，原告孟霞系通过多次转租后才成为涉案房屋的出租人，并不是从房东张文高处直接承租，其不享有转租权。2018年1月23日，张文高向贵院就本案房屋租赁合同提出解除的诉讼请求，此后该案于2018年、2019年期间经一审、二审法院审理，上诉人对被上诉人是否拥有合法的转租权这一问题无法确定，被上诉人也未就其拥有合法转租权这一情况向上诉人提供担保。故上诉人有权依据《合同法》第六十八条第四项之规定行使自己的不安抗辩权，在租金支付的对象未明确前，暂缓租金的支付。同时，依据《合同法》第六十九条规定，上诉人律师于2018年6月27日向被上诉人出具的《律师函》中，也就中止支付租金一事通知被上诉人。被上诉人孟霞接到该通知后一直未向上诉人钟瑞琪提任何担保，保证其履约能力。故上诉人基于不安抗辩权中止向被上诉人支付租金一事合法合理。就一审判决认为只要上诉人在使用涉案房屋就应向被上诉人支付租金的认定，上诉人认为不符合事实及法律规定。2019年11月，涉案房屋所有权人张文高通知上诉人钟瑞琪，告知上诉人于2019年6月15日其与刘雨、孟霞就涉案房屋无任何租赁关系，对刘雨、孟霞就涉案房屋对外产生的任何转租行为也均不予认可，并要求上诉人立即腾出涉案房屋，或向其支付房屋租金。上诉人钟瑞琪对该客栈进行巨额投资扩建，目前还没有收回投资成本，出于及时止损的目的，只能同意向张文高支付房屋租金。鉴于该情况，孟霞已彻底丧失作为出租人的履约能力，双方合同已经再无履行可能，故在一审中，上诉人也提出解除与被上诉人的合同，且就上诉人违约行为提出反诉请求。但一审法院以反诉人提出的反诉案当事人与本诉的当事人不相对应而不予受理，一审法院认为反诉人的诉讼请求应另行主张。故，上诉人向被上诉人主张违约赔偿一事，上诉人已另案起诉。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。为维护上诉人的合法权利，现依法提出上诉，请结合本案事实予以改判。被上诉人辩称：一、双方同意解除合同，一审判决解除合同，租赁物应该返还。二、一审已经证实上诉人拒绝支付租金，双方签订的合同是三年，但至今只收到一年租金，第二、三年租金没有收到。被上诉人已经发了催告函，张文高的诉讼已经被驳回，孟霞与钟瑞琪的合同是有效的。钟瑞琪与张文高签订合同，将租金交给与本案无关的张文高，存在恶意、故意。三、双方合同是违约解除，不是协商解除，合同第五条约定了返还租赁物的内容，违约解除后，应将租赁物交还被上诉人。四、上诉人在一审中没有提出反诉，二审中要求退还押金不成立。双方在合同中约定了违约责任，违约不予退还押金符合法律规定。上诉人的上诉请求不成立，请二审予以驳回。原审被告陶恒未到庭，也未提交答辩意见。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告钟瑞琪签署的《客栈租赁合同》和《客栈合作经营合同》；2、判令被告钟瑞琪立即腾还所承租的丽江市的土地及房屋给原告；3、判令被告钟瑞琪向原告支付房屋租金20万元及利息（时间自2018年6月1日起至租金付清之日止，利率按同期人民银行流动资金贷款利息计算，暂计算至起诉之日为466.67元）；4、判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状；5、判令被告陶恒对上述债务承担连带担保责任；6、被告交纳的押金4万元作为违约金不予退还；7、本案的全部诉讼费用由二被告共同承担。庭审中对诉讼请求作了以下变更和增加：1、申请撤回第4项诉讼请求即判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状；2、增加一项诉讼请求即判令被告钟瑞琪向原告支付房屋租金20万元及利息（时间从2019年6月1日起至2019年8月19日止，利率按同期人民银行流动资金贷款利率计算，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）。一审法院认定的事实：2017年7月1日，原告孟霞作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告钟瑞琪签订了《客栈合作经营合同》，约定由乙方负责投入资金新建主体二层楼一栋及接待大厅一间，以此前提下双方达成经营合作协议，甲方负责监督并收取管理费，乙方负责市场运营，甲方提供给乙方合作经营的客栈位于丽江市，面积共1330平方米。客栈附有三栋独立建筑房共计6间客房和一果园。合作期限乙方承包经营期限为3年：自2017年7月1日至2020年6月30日。乙方向甲方缴纳押金人民币40000元，合作经营结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后十日内退还。乙方在经营期内，应每年向甲方交纳管理费人民币20万元，交纳时间为：合约生效日期前一个月交纳当年管理费。乙方迟延交付押金及合作费的，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失，还应当赔偿损失。甲方不得隐瞒客栈归属权问题。乙方在合同签订之日起一月内应购买房屋火灾险，保额为300万元，受益人为甲乙双方，以避免三年经营期内的安全隐患。如因乙方在经营期间不注重安全（明火火炉、煤气、烧烤、偷盗、电线短路或与客人纠纷或意外事故产生的伤害等等）引起的一切灾难损失，由甲乙双方走理赔保险后，由乙方承担剩余赔偿责任。如因乙方原因不能赔偿时，由甲方诉讼乙方和丙方走司法程序定案。甲方与乙方合作期间，在签订合约6个月内，如甲方隐瞒客栈产权及归属权问题（如与原始房东的契约纠纷及与客栈合作人之间的纠纷）导致乙方无法正常经营，乙方有权利向甲方索取剩余房租、押金和改造建设成本并赔付乙方10万元赔偿金。合同还对其他内容进行了约定。案外人曹敏作为担保人在上述合同上签字，但未对担保方式及范围未作约定。原、被告双方当日还签订了一份内容基本一致的《客栈租赁合同》。2017年9月15日，原告孟霞与被告陶恒签订了一份《补充协议》，约定因客栈租赁协议中担保方曹敏的名字已经更改为陶恒，身份证号码为3425221983********，合同中担保方的权利和义务仍按协议中约定的条款履行。现原告孟霞、被告钟瑞琪及陶恒均确认在2017年7月1日签订《客栈合作经营合同》《客栈租赁合同》时均是被告陶恒在场签订，是被告陶恒借用其胞妹曹敏的身份证在上述协议的担保方中签字，曹敏并不知情，被告陶恒愿意承担合同约定的权利义务。原、被告确认涉案客栈于2017年6月底7月初由原告孟霞交付给被告钟瑞琪使用，现仍由被告钟瑞琪使用，被告钟瑞琪向原告支付房屋押金40000元及第一个合同年度的房屋租金200000元，此后未再支付房屋租金。双方约定于每年6月1日支付次年房屋租金。位于丽江市地使用权人系张文高，2009年11月19日，张文高与齐丰（已于2015年7月20日死亡）签订了《房屋租赁合同》，约定张文高将上述房屋出租给齐丰使用，租赁期为贰拾年整，自2010年6月15日至2030年6月14日止。合同还对其他事项进行了约定。2010年4月12日，齐丰与刘雨签订了《合作协议》，约定齐丰与刘雨双方协商就承租云南丽江何润光、何润强、张文高三家宅院经营客栈一事达成合作协议，项目总投资为100万元，齐丰投资70万元，占总投资的70%，刘雨投资30万元，占总投资的30%，客栈改造装修完成后，由刘雨负责客栈的日常经营与管理，齐丰负责财务收支及经营状况统计，协议还对项目实施方案等做了约定。2011年2月27日，刘雨与原告孟霞签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告孟霞，租赁期为壹拾玖年整，自2011年1月1日至2030年12月31日止。该房屋从2011年1月1日至2020年12月31日的年租金为人民币玖万元整，从2021年1月1日至2030年12月31日的年租金为人民币壹拾万元整，租金以现金方式支付。在此期间，甲方不能擅自增减租金，该合同还对其他费用等事项做了约定。2017年5月17日，张文高向原告出具一份《房东确认扩建书》，明确由张文高协助被告钟瑞琪办理经营所需营业执照、消防等各种执照所需材料。2017年12月18日，张文高向被告钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，告知解除2009年11月19日张文高与齐丰签订的合同。后张文高起诉要求确认其与齐丰签订的《房屋租赁合同》在刘雨收到解除合同通知书之日起已解除，一审法院于2019年4月2日作出（2018）云0702民初174号民事判决书，判决驳回张文高的诉讼请求。后张文高不服，上诉至丽江市中级人民法院，丽江市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）云07民终581号判决书，认定张文高作为出租方，与齐丰签订《房屋租赁合同》后的10年间，除第一年由齐丰支付租金外，其余租金均系刘雨支付，且近10年来，孟霞、钟瑞琪投入巨资对房屋进行大规模改造、扩建过程中，张文高出具《房东确认扩建书》并配合孟霞、钟瑞琪办理了相关手续，应当视为其对刘雨、孟霞、钟瑞琪转租行为的默认，2017年12月18日，张文高还同时向刘雨、孟霞、钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，此后，又收取了刘雨支付的2018年租金，故对张文高上诉称的刘雨系共同承租人，未经其同意将涉案房屋层层转租，其有权解除合同，其与齐丰签订的合同已于解除合同通知送达刘雨之日解除与查明事实不符，依法不予采信。并判决驳回上诉，维持原判。2018年6月20日，原告孟霞向被告钟瑞琪发送了一份《关于催收租金和管理费的函》，要求钟瑞琪在收到函之日起五个工作日内交纳2018年7月1日起至2019年6月30日止的管理费20万元。2018年6月27日，被告钟瑞琪委托代理人和笋萍向原告发送了一份《律师函》，确认已收到《关于催收租金和管理费的函》，并明确租金和管理费系同一笔费用，因涉案房屋所有权人张文高已向古城区法院提出确认合同解除之诉，并将孟霞及钟瑞琪列为第三人，该案审理结果直接影响双方合同的履行情况，钟瑞琪不宜立即支付租金，应在案件审结后，根据审理结果，在具备租金支付条件的情况下，立即向孟霞支付租金。如孟霞坚持认为钟瑞琪必须立即支付租金，且要求追求违约责任，可诉至古城区人民法院。2019年2月9日，原告孟霞向被告钟瑞琪发送了《催收租金和拆除违建的函》，再次催缴上述租金，并要求被告将院中未经原告允许擅自改扩建及加建部分恢复原状。现原告起诉要求解除双方于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》《客栈租赁合同》，被告陶恒及钟瑞琪表示同意解除上述合同。一审法院认为，原、被告于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》系双方真实意思表示，根据生效判决书可以确认张文高已对刘雨、孟霞的转租行为进行了认可，原、被告双方签订的上述协议系合法有效，双方应按合同约定全面履行各自负担的义务。现原告要求解除上述合同，被告亦同意解除，故对原告要求解除上述合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，庭审查明，涉案房屋现仍由被告钟瑞琪管理使用，其系负有腾房义务的义务人，其应当将涉案房屋腾退给原告，故对原告提出的要求被告腾退房屋的诉讼主张予以支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，被告辩称其未能按约定支付房屋租金的原因系收到原房屋所有权人张文高的《解除房屋租赁合同通知书》，导致客栈无法经营，被告是基于原告的违约行为而行使的不安抗辩权，对此，被告确认原告已按约定将涉案房屋交付给其使用，且在合同履行过程中，涉案房屋一直由被告使用，房屋所有权人虽向其发送了解除房屋所有权人与承租人租赁合同的通知书，但并未实际收回房屋，被告的辩称无事实及法律依据，不予采信，被告应按约定向原告支付相应的房屋租金，被告应向原告支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租金200000元，并按200000元／年的标准支付自2019年7月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。对原告提出的要求被告陶恒对上述债务承担连带担保责任的主张，庭审查明，2017年7月1日，被告陶恒使用其胞妹曹敏的身份在《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》担保人处签字，后以与原告签订《补充协议》的方式将担保人更改为被告陶恒，上述合同中对担保人的保证方式及保证范围均未作约定，且原、被告对担保人系被告陶恒的事实予以确认，故被告陶恒依法应对被告钟瑞琪因履行合同产生的债务承担连带责任，对原告的该诉讼请求予以支持。对原告要求将被告交纳的押金40000元作为违约金不予退还的诉讼请求，庭审查明，被告存在未按约定支付租金，且经原告催要后仍未支付的违约行为。现被告辩称原告存在隐瞒客栈产权及归属权的违约行为，对此，被告提交的《房东确认扩建书》已明确在2017年5月17日即原、被告双方签订合同前，被告已知晓客栈产权人，故对被告的该答辩意见不予采信。按双方合同约定，被告未按约定支付租金，原告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，庭审中被告对原告主张的违约金并未提出异议认为过高及要求调整，结合被告的过错程度、双方合同履行情况及预期利益等情况，对原告提出的要求将被告支付的押金40000元作为违约金不予退还的诉讼主张予以支持。对原告主张逾期付款利息，已以违约金方式支持了因被告违约给原告造成的损失，故对原告要求被告支付租金逾期利息的诉讼主张不予支持。原告申请撤回判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。原告在诉讼过程中申请追加曹敏为共同被告，并要求曹敏对被告钟瑞琪的债务承担连带担保责任，后又申请撤回，经审查，不违反法律规定，予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除原、被告于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》；二、被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内将位于丽江市房屋及土地腾退给原告孟霞；三、被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内向原告孟霞支付房屋租金200000元，并按200000元／年的标准向原告孟霞支付自2019年7月1日起至被告钟瑞琪实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告陶恒对被告钟瑞琪上述债务承担连带清偿责任；五、被告钟瑞琪向原告支付的押金40000元作为违约金，不予退还；六、驳回原告孟霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4307元，由被告钟瑞琪、陶恒承担。本院二审期间，上诉人提交了其支付给张文高2019年租金的收条一份。经质证，被上诉人认为证据的出处错误，真实性、合法性存疑。本院认为，张冬梅出具的此份收条与上诉人与被上诉人间的房屋租赁关系不具有直接关联，对其证明效力，本院不予采纳。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人房屋租赁合同属协议解除还是法定解除？合同解除后，上诉人应否承担返还租赁物及支付实际占用房屋期间的房屋占用费？关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《客栈租赁合同》，对租赁期限、租金及支付方式、租赁物的交付等权利义务作出了明确具体的约定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人在享有合同权利的同时，应全面履行合同义务。2017年7月1日至2018年6月30日的租金20万元，上诉人于合同签订后已支付。自2018年6月20日开始，因上诉人未按约定支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金发生争议，被上诉人于2019年3月21日向一审法院提起本案诉讼。依据查明的事实，双方发生争议的起因是房东张文高于2017年1月23日向一审法院起诉被告齐丰和刘雨，并将本案上诉人和被上诉人列为该案第三人，要求确认其与齐丰签订的《房屋租赁合同》已解除，该合同是否已解除的司法判定，不可避免的将影响到刘雨与孟霞、孟霞与钟瑞琪之间转租行为的效力并对各方当事人的权利义务产生限制或消灭的后果。因此，钟瑞琪在支付第二年房屋租金期限届满时，以此为由提出暂不支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金，确有正当理由，而且，上诉人的代理律师在《律师函》中提出“倘若本案房屋所有权人败诉，则意味着双方间的合同关系将不受影响，合同可继续履行。届时，钟瑞琪先生再将本年度租金予以交纳”的处理方案，合情合理。但张文高起诉的确认合同已解除的（2018）云0702民初174号案，经原审法院一审及本院（2019）云07民终581号案件二审，驳回了张文高的诉讼请求，且该案的终审判决确认“张文高作为出租方，与齐丰签订《房屋租赁合同》后的10年间，除第一年由齐丰支付租金5万元外，其余租金均系刘雨支付，且近10年来，第三人孟霞、钟瑞琪投入巨资对其房屋进行大规模改造、扩建过程中，张文高出具《房屋东确认扩建书》并配合孟霞、钟瑞琪办理了相关手续，应当视为其对刘雨、孟霞、钟瑞琪转租行为的默认”。故，上诉人与被上诉人间的房屋转租行为具有事实依据，也不违反法律规定。张文高起诉齐丰、刘雨及第三人孟霞、钟瑞琪的判决生效后，上诉人暂不支付租金的正当事由已消除，其应按《律师函》中提出的付款方案及承诺，及时将租金支付给被上诉人，上诉人怠于支付、拒不支付租金的行为，违反了合同的约定，被上诉人据此提出解除合同的请求，事实依据充分，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。虽然上诉人在一审庭审中明确表示同意解除合同，但该意思表示并不产生抵消其违约的事实。因此，上诉人与被上诉人间的《客栈租赁合同》是因上诉人的违约行为，被上诉人依法行使法定解除权而解除。关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及双方签订的《客栈租赁合同》第五条的约定，上诉人作为承租人，在合同解除后，除应承担依约支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金外，还应将租赁物返还出租人即被上诉人。而且，根据二审庭审查明的事实，涉案房屋至今都处于上诉人管理、控制之中，上诉人按20万元每年的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退房屋止的房屋使用费，符合权利义务对等的公平原则。上诉人提出一审法院判决上诉人腾退房屋及土地并支付房屋占用费没有事实及法律依据的上诉观点，本院不予采纳。依照《客栈租赁合同》第六条约定的违约责任承担方式和情形，因上诉人迟延交付“合作费”（实为租金），违反了合同约定，其所交纳的押金作为违约金，被上诉人可不予退还，上诉人提出其自始至终不存在违约行为的上诉请求，与查明的事实不符，本院不予采纳。关于上诉人提出其对涉案房屋投入了巨额资金的观点，经二审查明，上诉人和被上诉人均认可在各自经营期间，对案涉院落内的房屋都进行过拆建、改建、新建。但是，上诉人与被上诉人签订的《客栈租赁合同》对合约期满后双方对涉案房屋的权利义务进行了约定。故，上诉人就其新建、改建部分可依合同约定与被上诉人协商解决。如前所述，本院2019年7月16日作出的（2019）云07民终581号民判决已对张文高与刘雨、刘雨与孟霞、孟霞也钟瑞琪之间的租赁关系作出了明确评判。故，上诉人提出2019年6月15日，张文高已解除了其与刘雨之间的不定期租赁关系的观点，既与生效判决相悖，也无证据证实，本院不予采纳。本案各当事人之间租金支付方式是：钟瑞琪支付租金给孟霞，孟霞支付租金给刘雨，刘雨支付给张文高，即孟霞、钟瑞琪都不直接与张文高发生租金支付关系，且上诉人的代理人在二审庭审中明确陈述是张文高拒收刘雨支付的租金。因此，上诉人提出一审法院没有审查孟霞是否支付租金给刘雨，刘雨是否支付给张文高，遗漏案件事实的上诉观点，与本案事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4307.00元，由上诉人钟瑞琪负担。本判决为终审判决。审判长  高精红审判员  胡强胜审判员  普丽仙二〇二〇年六月二十二日书记员  熊玉兰