海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2019）琼02民终1340号   上诉人（原审被告）：刘某1，现住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：王某1，海南中贯律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：齐某，汉族，现住河北省霸州市。   委托诉讼代理人：刘某2，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯某，海南惠海律师事务所实习律师。   原审第三人：王某2，女，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。   委托诉讼代理人：刘某2，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯某，海南惠海律师事务所实习律师。   原审第三人：中国工商银行股份有限公司三亚分行，统一社会信用代码91460200201344715A，营业场所：三亚市解放路743号。   负责人：王某3。   委托诉讼代理人：吴某。   上诉人刘某1因与被上诉人齐某，原审第三人王某2、中国工商银行股份有限公司三亚分行（以下简称：三亚工行）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   刘某1上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判驳回齐某的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由齐某承担。事实及理由：1.一审过程中三亚市住房和城乡建设局回复一审法院的复函存在错误，一审法院依据该复函认定齐某具有购买涉案房屋的资格，属于事实认定错误。2011年3月3日三亚市人民政府发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》【三府（2011）31号】明确在三亚市“主城区”实行限购，而当时三亚市只有两个行政区即河东区和河西区，故该条限购政策规定的主城区应当是指2011年的河东区及河西区。2014年国务院批复三亚市撤六镇设四区，原有的河东区、河西区均已被撤销，但上述限购政策中规定的限购范围并不因为行政区划的变更而改变。故至2017年齐某向刘某1购买涉案房屋时，在新的限购政策未出台之前，2011年的限购政策仍然有效，限购范围仍应为三亚市原河东区、河西区。本案涉案房屋所在地为原河东区辖区范围内的东岸社区，应当属于2011年主城区限购范围。由于齐某不具有本市户籍，未在本市缴纳社保，且在本市已有1套以上房屋，故不具有购买涉案房屋的资格，一审法院认定其具有购买涉案房屋的资格，属于事实认定错误。2.2017年5月10日，三亚市人民政府发布新的《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》【三府（2017）128号】，齐某同样不符合该限购文件规定的购房资格，一审法院遗漏该关键事实，导致其认定的案件事实存在错误。3.双方在签订涉案合同时，是以对方将半山半岛的房屋出售给刘某1为交换条件的，但对方并未履行，导致刘某1若继续履行合同则面临无房可住的状况。4.齐某至今没有按照约定付清房款，且涉案房屋目前存在银行抵押，在抵押没有解除前，不具备对外转让的条件，因此齐某无权要求刘某1继续履行合同。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回齐某的诉讼请求。   齐某、王某2辩称：1.刘某1与三亚市住房和城乡建设局关于涉案复函的行政诉讼，一审二审已作出生效判决驳回刘某1的诉讼请求。涉案房屋并不在三府（2011)31号《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》的主城区范围内，因此齐某具有购房资格。2.涉案合同系双方的真实意思表示，刘某1也没有合同无效或者依法被撤销的理由，涉案合同合法有效，双方应继续履行。3.按照涉案合同的约定，齐某交齐100万元后，刘某1配合齐某办理房屋转让手续，在更名当天才需要把余款结清。但刘某1至今未结清贷款解除银行抵押，也未配合办理转让手续，构成违约。综上，请求驳回刘某1的上诉请求。   三亚工行述称：截至2020年6月2日，借款人刘某1尚欠该行涉案房屋的贷款813,760.32元，贷款状态正常，涉案房屋还处于抵押状态。涉案房屋在符合国家政策的条件下可以进行自由交易，但交易所得款应优先偿还涉案房屋的银行贷款，在结清银行贷款后，才能解除抵押办理过户手续。   齐某向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘某1继续履行《卖房协议书》，配合齐某将刘某1名下的位于三亚市××区房【产权证号：三土房（2012）字第XXXX号】过户至齐某名下；2.判令刘某1完成办理房屋转让手续的必要事项，办理银行解除抵押担保手续，齐某为办理解除抵押手续清偿剩余购房贷款后，刘某1向齐某支付差额部分；3.判令刘某1于2017年5月22日之前向齐某交付房屋；4.本案诉讼费用由刘某1承担。   一审法院认定事实：齐某与王某2原为夫妻关系，2014年2月26日俩人办理离婚登记。齐某委托王某2在三亚市为其购买房屋。2017年2月21日，王某2代齐某与刘某1签订《卖房协议书》，约定刘某1所售房屋位于海南省三亚市××区，所售房屋总金额为165万元，交易税费由齐某负担。第四条房屋交付约定：齐某在付款后三个月内，刘某1将房屋交付齐某，逾期承担赔偿责任。另补充约定，齐某于2017年2月24日前支付刘某1房屋款100万元，刘某1于一周内配合齐某进行房屋转让手续，余款65万元于更名当天齐某一次性付清，更名费用由齐某承担；自收到定金起生效，齐某违约定金1万元作废，刘某1违约赔偿齐某1万元。同日，刘某1收到1万元房款定金。2月22日，刘某1收到王某29万元购房定金。2月23日，刘某1收到王某2购房款90万元。刘某1至今未将房屋交付给齐某。另查明，涉案房屋位于三亚市××区房，权利人为刘某1，产权证号为三土房（2012）字第XXXX号。刘某1在三亚工行办理了按揭贷款，并办理抵押登记手续（三房押字第102372号）。刘某1至今没有与三亚工行结清贷款，根据三亚工行出具的情况说明，截止到2018年11月2日，刘某1在银行贷款余额为854,232.28元，无积欠贷款本息，贷款形态正常。三亚工行同时说明，一般情况下，三亚工行办理借款人提前还款事宜，需借款人本人或者公证委托第三人到银行填写《个人贷款提前还款申请审批表》并提供借款人身份证复印件，一个月后方可办理。考虑到抵押房屋涉及诉讼案件纠纷，为平息房屋买卖双方矛盾，如刘某1需提前还款，三亚工行同意可不经提前一个月申请，直接为其办理提前还款事宜。诉讼过程中，齐某向一审法院出具一份《承诺函》，承诺愿意在与刘某1房屋买卖合同纠纷一案中代为清偿涉案房屋在三亚工行设定的抵押对应的债务、利息、违约金等，以便于合同继续履行，要求对方协助办理过户手续。清偿债务与购房款存在差额部分另行主张。为查明齐某是否具备购买涉案房屋的资格，一审法院向三亚市住房和城乡建设局（三亚市不动产登记中心）发函，询问：1.涉案房屋所在小区位置是否在三亚市人民政府2011年3月3日颁发的《三亚市关于进一步加强我市房地市场调控工作的通知》【三府（2011）31号】文件所指定的主城区范围内；2.齐某是否还具备购买涉案房屋的资格，是否属于外来人员限购对象，涉诉房屋过户给齐某是否违背了房产调控政策。三亚市住房和城乡建设局复函（三住建函【2018】4164号），函复内容为“涉案的兰海水都花园不属于2011年3月3日颁发的《三亚市关于进一步加强我市房地市场调控工作的通知》【三府(2011)31号】文件划定的主城区范围。按贵院来函，该涉诉房屋交易为2017年2月21日，此时尚未执行新的房地产调控政策”。   一审法院认为，关于齐某作为原告是否适格的问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。齐某委托王某2代其在三亚购买房屋，王某2以齐某的名义代齐某与刘某1签订《卖房协议书》，所产生的法律后果由齐某承受。王某2的代理行为明确，齐某为该协议书相对人，系本案适格原告。刘某1关于齐某作为原告主体不适格，应驳回其起诉的抗辩事由不成立，一审法院不予采纳。关于合同效力问题。齐某与刘某1签订卖房协议书的时间为2017年2月21日，当时施行的房地产调控文件为三亚市人民政府2011年3月3日发布的《三亚市关于进一步加强我市房地市场调控工作的通知》【三府（2011）31号】，涉案房屋不在该文件划定的主城区范围内，齐某具有购买涉案房屋的资格，故《卖房协议书》主体适格。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以被设定抵押权的房产为标的买卖的，应先充分保护抵押权人的抵押权，受让人可以选择代替债务人清偿债务，消灭抵押权。齐某在诉讼期间明确表示代为清偿涉案房屋在三亚工行设定的抵押对应的债务、利息、违约金等，三亚工行作为抵押权人的合法权益可以得到充分保障。故齐某与刘某1签订的《卖房协议书》主体适格，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。协议约定2017年2月24日前齐某支付刘某1购房款100万元，刘某1一周内配合齐某进行房屋转让手续，余款65万元于更名当天齐某一次性付清，更名费用由齐某承担。齐某已按约定支付了购房款100万元，履行了合同约定的付款义务。刘某1至今没有与三亚工行结清贷款消灭抵押权，也未将房屋交付给齐某使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。齐某诉求继续履行合同，要求刘某1协助办理解除抵押手续以及协助办理房屋过户于法有据，一审法院均予支持。齐某代刘某1清偿涉案房屋债务消灭抵押权后，可另案向刘某1追偿，其在本案中诉求刘某1向其支付代为偿还债务的差额予以驳回。刘某1至今没有将房屋交付给齐某，齐某诉求刘某1于2017年5月22日前交付房屋已不可能，交付房屋的时间应自本判决生效之日起三十日内交付。本案协议为二手房交易，合同约定了房屋的具体位置、总价款，房款交付时间，配合办理房屋权属变更时间，税费承担方式、违约责任等等，基本符合房屋买卖合同形式，且齐某已通过王某2按约定向刘某1支付了100万元购房款，刘某1主张该协议书仅为意向书，一审法院不予采信。刘某1辩称王某2以提供半山半岛房源为由，诱使其将涉案房屋出售，存在欺诈行为，但未提交证据证明，且刘某1在纠纷发生后一年内也未行使合同撤销权，对其主张，一审法院亦不予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、齐某与刘某1签订的《卖房协议书》继续履行；二、刘某1应在齐某代为清偿三亚市××区房全部债务之日起十日内协助齐某办理消灭该房抵押权【抵押权证号：三房押字第102372号】的手续，并于抵押权消灭之日起十日内协助齐某将该房屋过户至齐某名下【产权证号为：三土房（2012）字第XXXX号】；三、刘某1应自本判决生效之日起三十日内将三亚市河东区（现为吉阳区）溪泽南路18号兰海水都花园15幢一单元二层202房交付给齐某；四、驳回齐某的其他诉讼请求。案件受理费19,650元（齐某已预缴），由刘某1负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   另查明，本案在审理过程中，刘某1以三亚市住房和城乡建设局作出的三住建函【2018】4164号复函违法，向三亚市城郊人民法院提起行政诉讼。2019年10月22日，三亚市城郊人民法院作出（2019）琼0271行初230号行政裁定书驳回了刘某1的起诉。刘某1不服，提出上诉。三亚市中级人民法院于2020年3月3日作出（2020）琼02行终17号行政裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。   上述事实，有三亚市城郊人民法院（2019）琼0271行初230号行政裁定书和三亚市中级人民法院（2020）琼02行终17号行政裁定书予以证明。   本院认为，本案争议焦点为《卖房协议书》的效力问题。1.三亚市住房和城乡建设局作出的三住建函【2018】4164号复函已明确兰海水都花园不属于2011年3月3日颁发的《三亚市关于进一步加强我市房地市场调控工作的通知》文件划定的主城区范围。涉案合同的签订时间为2017年2月21日，亦不适用三亚市人民政府于2017年5月10日发布的《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》，因此齐某具有购买涉案房屋的资格。2.涉案房屋虽在三亚工行办理了抵押贷款手续，但齐某在诉讼期间承诺愿意代为清偿涉案房屋在三亚工行设定的抵押对应的债务、利息、违约金等，抵押权人三亚工行的合法权益可以得到充分保障。故齐某与刘某1签订的《卖房协议书》主体适格。3.涉案协议系关于二手房的买卖，双方对交易房屋的具体位置、总价款、房款交付时间、配合办理房屋权属变更时间、税费承担方式、违约责任等均进行了约定，基本符合房屋买卖合同形式。4.刘某1称涉案协议系以王某2一方出售半山半岛房子给其为交换条件，存在欺诈行为，但未提交证据证明，且在双方发生纠纷发生后一年内也未行使合同撤销权，对该主张，不予采信。综上，涉案协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定继续履行合同。齐某已按协议约定履行了前期付款义务，刘某1至今没有办理解除抵押手续以及协助办理房屋过户，其行为已构成违约，应承担违约责任。齐某诉求继续履行合同，要求刘某1协助办理解除抵押手续以及协助办理房屋过户于法有据，应予支持。   综上所述，刘某1的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费19,650元（刘某1已预交），由刘某1负担。   本判决为终审判决。   [核对位置]   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年六月二十九日   书记员 黎明昊   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。