广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7516号原告（反诉被告）：佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********。法定代表人：何国持，经理。委托诉讼代理人：何俊灵，广东樵邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛刚，男，1970年11月24日出生，汉族，住重庆市涪陵区******。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凯凤，广东尚尧律师事务所律师助理。原告佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司（以下简称辉顺公司）与被告薛刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭审理了本案。原告辉顺公司的委托诉讼代理人何俊灵、被告薛刚及其委托诉讼代理人黄向到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年12月租金72000元、2020年1月租金72000元、2020年2月租金72000元、2020年3月1-28日租金65032元，共计281032元；2.被告向原告支付电费27738元、水费2332元；3.被告向原告支付计算至2020年3月28日止的逾期支付上述第1、2项诉讼请求的款项的滞纳金7702元；4.被告向原告支付自2020年3月29日起至实际付清上述第1、2项诉讼请求之款项之日止、以311102元为本金、以日万分之五为利率计算的滞纳金；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月10日，原告与物业所有权人佛山市南海区******坑边股份合作经济社（以下简称坑边经济社）签订《物业使用权租赁合同》，承租位于佛山市南海区**********商铺，面积为8764.63平方米，租期为20年。2019年2月28日，坑边经济社出具《证明》，同意原告将涉讼商铺进行转租。2019年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为******的《商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区************商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，期限从2019年5月15日起至2025年5月14日止，装修期45天，租金起算日为2019年7月1日；2019年7月1日至2021年5月14日每月租金10800元；在本合同签订时，乙方向甲方支付履约保证金20000元；乙方须于每月25日前向甲方支付当月租金和上月商铺水电费；乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交履约保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的数额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附着物交回甲方；租赁期满或解除合同之日，乙方在缴清一切租金、水电费、还原等费用且无其它违约行为的条件下，并经甲方验收房屋合格后计30个工作日内，甲方须将履约保证金无息退还给乙方；合同期满后五天内，经甲方同意，乙方须自行拆卸经甲方同意后加设于该商铺内装置，并将商铺恢复至可正常使用状态；因乙方违约造成甲方单方面解除合同，或者于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按照甲方的通知或者其它方式所指定的时间搬出商铺；逾期不搬出，视为乙方放弃铺内财物所有权，甲方有权处理铺内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金；等等。同日，原告（乙方）与被告薛刚（甲方）签订合同编号为******的《咨询服务合同》，约定甲方聘请乙方为其提供咨询服务，期间自2019年5月15日起至2025年5月14日止；收费标准为2019年7月1日至2021年5月14日每月61200元，甲方于签约后每月5日前缴费；在本合同签订时，预付第一个月的咨询费，合计124000元（履约保证金）及72000元；等等。同日，被告薛刚出具《承诺书》，承诺每月实际交付给原告的费用为上述两份合同约定的金额的总和，上述《商铺租赁合同》只作为办税之用，涉讼商铺电费单价按1.25元/度计算，水费单价按4.5元/度计算。被告薛刚从2019年12月开始拖欠原告租金。自2019年12月起，原告多次通过微信向被告催收租金，被告一直以各种理由拖延。2020年3月18日，被告向原告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》，以2020年1月至今疫情原因导致无法正常履行合同为由解除《商铺租赁合同》。原告同意《商铺租赁合同》于2020年3月18日解除，但不认同被告解除合同的理由。被告于2019年12月开始拖欠租金、违约在先，且“新冠肺炎”于2020年1月20日才被国家卫健委公告纳入乙类传染病，2020年2月4日才禁止佛山市内的餐饮业提供现场就餐（并不禁止打包外卖），2020年2月28日佛山市南海区餐饮业已经可恢复堂食服务。由此可见，新冠肺炎疫情并非导致上述合同无法继续履行的原因，上述合同签订的终止期限至2025年5月14日。因此，被告于2020年3月18日单方提出解除合同，已构成违约，应承担违约责任。同日，被告向原告发出《解除〈咨询服务合同〉通知书》，以原告未提供咨询服务为由解除《咨询服务合同》。原告同意《咨询服务合同》于2020年3月18日解除，但不认同被告解除合同的理由。被告在签订《咨询服务合同》的时候就明确知道，涉讼商铺的实际租金是《商铺租赁合同》与《咨询服务合同》约定的金额的总和，《商铺租赁合同》上述只作为办税之用，《咨询服务合同》实际上就是双方租赁合同的其中一部分，根本在于约定双方的租金及水电费计算标准。事实上，被告自承租后至2019年11月期间的租金都是按照《商铺租赁合同》与《咨询服务合同》约定的金额的总和来缴费的，从来没有对是否提供实质咨询服务提出过异议。被告自2019年12月起至今未按照《咨询服务合同》约定缴纳相应的费用，违约在先，被告提出解除《咨询服务合同》的理由违反诚实信用的原则。被告应承担单方解除合同的违约责任。同日，在向原告发出上述两份解除合同通知之后，被告通知原告当天下午会安排人搬走涉讼商铺内的东西，原告没有拒绝。但是，至起诉之时仍没有搬走，涉讼商铺内仍然存放了大量被告的物品，商铺内及外墙装设的广告物仍未撤离，商铺内堵塞的下水道仍未维修，商铺原本是墙体后来被改造成门口的位置仍未复原。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第四4-2条、第六6-8条、第九9-8条的规定，被告不再承租时应将商铺恢复原状交还给原告，包括修复堵塞的下水道、拆去加装的广告牌等装置、复原被改造成门口的墙体、等等，并经原告验收房屋符合合同规定，才视为被告已经向原告交还租赁商铺。综上，被告的行为严重损害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，特根据民法总则和合同法的有关规定，诉至法院，请依法判决。被告辩称，本案具体答辩意见如下：一，原告要求被告对涉讼商铺恢复原状、要求被告支付2020年3月19日起的场地占用费的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。首先，被告于2020年1月21日晚上已经将涉讼商铺交还给原告，原告亦予以接收，该接收行为已经表示原告对涉讼商铺交还状态的认可。原告2020年3月3日发出的《催告函》中计算被告应付租金的期间也是2019年12月至2020年1月，并未对该日期之后的期间计收租金，可以证明涉讼商铺已于2020年1月交还给原告。其次，双方订立的《商铺租赁合同》并未约定在被告交还涉讼商铺时，需要将场地恢复原状，且原告亦无法证明在订立租赁及交付场地之前，涉讼商铺的原始状态。二，原告要求被告以72000元/月为标准支付2019年12月、2020年1月、2月、3月1日至18日租金共计257806元，无事实和法律依据，应予以驳回。首先，被告承租的涉讼商铺，因欠缴2019年12月租金，被告多次沟通请求给予时间准备资金，事情的起因是原告对12月租金费用的缴纳计算错误，被告以为已经缴纳了12月份租金。原告临时通知补交，但被告没有足够的资金。被告希望原告不要停止电力供应，原告并未同意。2020年1月20日，被告提出如坚持停电则只能在两三天内退还场地，因物品处理需要时间，希望可以给两天时间。在沟通无果情况下原告于2020年1月21日单方停止了涉讼商铺的电力供应，从该日期起涉讼商铺已经无法正常使用，当天晚上被告已经将涉讼商铺交还给原告，故原告无权收取2020年1月21日起的租金。其次，被告理解原告作为出租方希望足额收到租金费用，被告未按时缴纳租金有错在先的情况下，被告首先是通过积极沟通的方式希望解决遇到的问题，被告经营的是餐饮行业，原告直接停止供电等于是逼迫被告即时停业。被告认为停电的权利是供电公司所享有，且被告与原告订立的《商铺租赁合同》没有明确约定承租人出现约定的违约行为时，出租人有权停水停电，故出租方擅自停电属于违约。再次，原告主张72000元/月的租金标准，其主张的构成是《商铺租赁合同》中约定的租金10800元/月，《咨询服务合同》中约定的咨询服务费61200元/月。被告认为该标准与事实不符。第一，被告认为应按照《商铺租赁合同》中的约定收取涉讼商铺租金，即每月租金为10800元/月；第二，在2019年11月双方已经将被告每月应交租金协商一致为50400元/月；第三，在有《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》的情况下，应当按照合同约定及合同的实际履行情况收取款项，《咨询服务合同》属于服务类合同，被告认为原告未提供过任何的咨询服务，该咨询服务费不应收取。三，新冠肺炎疫情的发生及疫情防控措施属于不可抗力，因不可抗力不能履行民事义务的,根据法律规定及双方《商铺租赁合同》的约定，被告对2020年2月至3月的租金费用不承担民事责任。首先，2020年5月19日下午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥、民二庭庭长林文学出席发布会，介绍最高人民法院充分发挥民商事审判职能作用，营造法治化营商环境的有关情况并回答记者提问。针对餐饮业等服务行业无法开展经营，或客流减少、营业额下降，面临缴纳租金压力的问题，刘贵祥详细介绍了《指导意见二》的相关规定，并提出解决这类纠纷要把握两点：第一，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷时，要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定。第二，要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。再次，根据双方订立的《商铺租赁合同》第十条第一款的约定，出现不可抗力事件引致乙方无法使用指定场地，自发生该事件当日起，乙方须全力恢复，使该场地在最短的时间内恢复营业，在此前提下，乙方无须缴纳本协议规定的租金等费用。2020年1月21日交还涉讼商铺后，被告于2020年1月23日（年二十九）返回重庆过春节，因新冠肺炎疫情的大范围爆发，被告无法返回佛山。在疫情缓解后，被告在2020年3月15日返回佛山处理涉讼商铺内的物品事宜，并非被告故意拖延处理，而是现实不允许。综上，因不可抗力情形的出现，被告无需缴纳涉讼商铺2020年2月至3月的租金费用。四，原告主张电费27738元、2332元没有计收依据，应予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告订立的《咨询服务合同》于2020年3月18日解除；2.原告向被告返还咨询服务履约保证金124000元及利息（从2020年3月21日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止）；3.原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月15日，被告薛刚与原告辉顺公司订立了《咨询服务合同》，约定原告向被告提供咨询及服务，服务期限自2019年5月15日起至2025年5月14日止，同时约定被告需支付履约保证金124000元。2019年5月18日，被告向原告支付了咨询合同履约保证金124000元。但该合同签订后，原告从未按照《咨询服务合同》向被告提供过任何的咨询服务，被告未从该合同中获取实际成果。2020年3月18日，被告向原告发出了解除《咨询服务合同》通知书，通知内容为原告在收到通知书之日起解除双方签订的《咨询服务合同》，并要求原告在收到通知书之日起三个工作日内退还合同履约保证金124000元，但原告至今未予以返还。综上，被告认为，原告没有依法依约为被告提供服务，原告应当退还已收取的履约保证金，故反诉。原告辩称，同意被告的第一项反诉请求，不同意退还保证金及利息，《咨询服务合同》是双方租赁合同关系中关于涉讼商铺租赁的租金的构成部分，与《商铺租赁合同》及《承诺书》共同组成本案租赁关系不可分割的一部分；实际上《咨询服务合同》所载的金额是涉讼商铺租金其中一部分，该保证金也是涉讼商铺租赁关系的保证金的一部分，在（2019）粤0605民初4831号、（2019）粤0605民初16097号判决中由法院确认类似的《商铺租赁合同》、《承诺书》、《咨询服务合同》共同构成涉讼商铺的租金组成。原告向本院提交如下证据：1.原告的营业执照复印件1份、被告的身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明双方于2019年5月15日签订的合同编号为HSZL00114的《商铺租赁合同》及相关约定。3.《咨询服务合同》原件1份，用以证明双方于2019年5月15日签订的合同编号为HSZX00114的《咨询服务合同》及相关约定。4.《承诺书》原件1份，用以证明2019年5月15日被告薛刚出具《承诺书》，承诺每月实际交付给原告的费用为证据2、3所约定的金额的总和，《商铺租赁合同》只作为办税之用，涉案商铺电费单价按1.25元/度计算，水费单价按4.5元/度计算。5.不动产权证复印件1份、《证明》原件1份、《物业使用权租赁合同》原件1份，用以证明原告合法取得涉讼商铺的使用权和转租权，原、被告签订的证据2-4合法有效。6.《解除〈商铺租赁合同〉通知》复印件1份，用以证明2020年3月18日，被告向原告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》，以2020年1月至今疫情原因导致无法正常履行合同为由解除《商铺租赁合同》；原告同意《商铺租赁合同》于2020年3月18日解除，但不认同被告解除合同的理由。7.《解除〈咨询服务合同〉通知书》复印件1份，用以证明2020年3月18日被告向原告发出《解除〈咨询服务合同〉通知书》，以原告未提供咨询服务为由解除《咨询服务合同》。原告同意《咨询服务合同》于2020年3月18日解除，但不认同被告解除合同的理由。8.国家卫生健康委员会公告2020年第1号打印件1份、佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第7号）、佛山市推动餐饮业有序复工复产工作指引（试行）打印件1份、广东省新冠肺炎风险等级分区分级名单打印件1份，用以证明“新冠肺炎”于2020年1月20日才被国家卫健委公告纳入乙类传染病，2020年2月4日才禁止佛山市内的餐饮业提供现场就餐（并不禁止打包外卖），2020年2月28日佛山市南海区餐饮业已经可恢复堂食服务；由此可见，新冠肺炎疫情并非导致上述合同无法继续履行的原因，上述合同签订的终止期限至2025年5月14日；因此，被告于2020年3月18日单方提出解除合同，已构成违约，应承担违约责任；并且，被告于2019年12月开始欠租，违约在先，新冠肺炎在后，根据《合同法》第117条的规定，不适用不可抗力的抗辩理由。9.微信截图打印件5页，证明被告于2020年3月28日将商铺交还予原告。被告向本院提交了如下证据：1.微信聊天截图（与微信名为“Rockkan何总物业管理”的微信聊天记录打印件12页，被告主张聊天的双方是被告与原告的管理人员，姓何，全名不清楚；与微信名称为“早上的太阳”的微信聊天记录打印件5页，被告主张聊天的双方是被告与原告的股东，姓区，全名不清楚；与原件核对一致），用以证明2020年1月20日，因被告迟延支付涉讼场地租金，被告多次与原告沟通希望给时间准备资金，原告未予同意；双方已经商定了交还商铺的事宜，2020年1月21日原告对涉讼商铺停止电力供应；被告已于2020年1月20日告知两天内交还涉讼商铺，于1月21晚上交还了涉讼商铺；在疫情情况缓解后，被告即返回佛山，被告多次催促并积极配合原告对涉讼租赁商铺的清理工作。2.《催告函》复印件1份、收据复印件1份、缴款通知复印件1份，用以证明双方商定的租金标准是50400元/月，另因被告计算错误告知被告12月租金费用已经缴纳，被告亦为仔细核算才导致迟延支付12月租金；催告函的出具时间是2020年3月3日，确认了被告尚欠应缴租金费用的期间是2019年12月-2020年1月，佐证了微信聊天记录中，被告于2020年1月21日已经交还涉讼场地的事实。3.《商铺租金催缴通知书》复印件1份，用以证明原告通知被告不予缴纳租金将采取停电措施。4.新闻报道截图打印件1份，用以证明2020年1月7日，国家就已经对新型冠状病毒肺炎疫情防控工作提出了布置跟要求，但民间、网络对于疫情的消息传播时间大概是在2019年12月中旬开始，新冠疫情的发生对人员密集型的餐饮业影响巨大。5.转账凭证打印件1份，用以证明被告于2020年1月3日支付了12月租金10000元。6.收据（600137、600139）原件2份，用以证明被告为承接涉讼商铺，向出让人支付了转让费用100000元，为经营商铺投入了不少的经营成本。7.飞机订票信息打印件2页，用以证明被告于2020年1月23日（年二十九）返回重庆过春节，因新冠肺炎疫情的大范围爆发，被告无法返回佛山，在疫情缓解后在2020年3月15日返回佛山处理涉讼场地内的物品事宜，并非被告故意拖延处理。8.《咨询服务合同》复印件1份、《解除通知》复印件1份、收据（0499624）原件1份，用以证明原告通过咨询服务合同向被告收取保证金124000元，因原告未提供过任何的咨询服务，被告已向其发出解除合同。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。综合当事人的质证意见，经审查，原告提交的证据1-9、被告提交的证据1-5、7-8，相对方确认其真实性，本院采信其真实性并综合认定其证明力；被告提交的证据6反映被告顶手承接涉讼商铺的情形，此事实与原告自认的情形相符，本院综合认定。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺已经办理不动产权证，登记权属人为坑边经济社。2019年5月15日，辉顺公司（甲方）与薛刚（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号******），约定：甲方将涉讼商铺出租予乙方使用；涉讼商铺含公摊面积为432平方米；乙方承租该商铺仅限于经营餐饮业态；租赁期限为6年，从2019年5月15日止2025年5月14日，装修期为45天，从2019年5月15日止2019年6月30日，起租日即开业日，为2019年7月1日；甲方初定于2019年5月15日前交付涉讼商铺，乙方在约定的装修期入场装修，双方约定2019年7月1日为营业日，乙方必须在该营业日开始营业，否则甲方有权单方面终止合同，收回场地，没收履约保证金；2019年7月1日至2021年5月14日期间的月租金为10800元，2021年5月15日至2023年5月14日期间的月租金为11448元，2023年5月15日至2025年5月14日期间的月租金为12135元；合同签订时，乙方向甲方支付履约保证金20000元；乙方因经营所发生的水、电费用自负，且须于每月25日前向管理公司缴纳上月费用；当月的租金和上月的商铺水电费，乙方须于每月25日前向甲方支付；租赁期内，履约保证金交由甲方保管，至租赁期满或解除合同之日，乙方在缴清一切租金、水电费、还原等费用且无其他违约行为的条件下，并经甲方验收房屋合格后30个工作日内，甲方须将履约保证金无息退还给乙方；合同期满后五天内，经甲方同意，乙方须自行拆卸经甲方同意后加设于该商铺内装置，并将商铺恢复至可正常使用状态；租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交履约保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交履约保证金不予退还；乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交履约保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。同日，辉顺公司（乙方）与薛刚（甲方）签订《咨询服务合同》（合同编号HSZX00114），约定：甲方聘请乙方为甲方提供咨询及服务；委托服务期间自2019年5月15日至2025年5月14日止；2019年7月1日至2021年5月14日期间服务费收费标准为每月61200元，2021年5月15日至2023年5月14日期间服务费收费标准为每月64872元,2023年5月15日至2025年5月14日期间服务费收费标准为每月68505元；甲方与签约后每月5日前缴费；在合同签订时，预付第一个月的咨询费，合计124000元（履约保证金）+72000元。同日，薛刚签署《承诺书》，承诺每月交付给辉顺公司的费用为上述《商铺租赁合同》和《咨询服务合同》约定的金额总和，《商铺租赁合同》只作为办税之用，如甲方错误使用，造成的一切后果由甲方承担，乙方有权没收甲方全部履约保证金并终止上述两份合同；甲方应在合同终止日后五天内搬出租赁的商铺，否则按《商铺租赁合同》第九条9-8约定处理，并有权要求甲方偿付违约金，甲方装修前需交10000元装修保证金，装修完毕，乙方验收后无息退还；涉讼商铺管理费按0元/平方米/月计算（按含公摊面积计算），电费单价按1.25元/度、水费单价按4.5元/度计算；如发生水电费调价，按调价幅度进行调整。2020年1月16日，辉顺公司向薛刚做出《商铺租金催缴通知书》，催告薛刚在2020年1月20日之前支付欠付的2019年12月、2020年1月份商铺租金，2019年11月、12月份电费、水费，否则将作停电处理。2020年1月20日，辉顺公司的工作人员何志勤向薛刚催要拖欠的租金及水电费欠款，并表示“今天不给，明天停电”，且辉顺公司在年后会采取法律手段追讨欠款。薛刚表示其并非故意欠款，而是因为经营情况太差。同日，薛刚联系樵辉公司的另一个区姓的工作人员，希望辉顺公司暂不停电，让其可以处理商铺内物品，在其将商铺内的物品处理并做好卫生（1-2天内）之后，就可以交还商铺。2020年3月3日，何志勤向薛刚送达《催告函》，认为薛刚尚欠辉顺公司2019年12月-2020年1月两个月的租金共90800元（租金原合共10800元，减去2020年1月3日暂付10000元）、2019年11月（15228元）-12月（15458元）水电费32686元未付，以及2020年1月以后（含1月）的水电费未付，故通知薛刚于收函之日起五日内缴清拖欠的租金及水电费，并将商铺交回给辉顺公司并办理退租手续。2020年3月11日，薛刚询问何志勤其租金是否计算至停电当日，何志勤回复如果结清不再承租的话计至1月31日，另有一次抄表数未计算，薛刚则认为不管是否继续承租，都应当计至1月20日。期间，薛刚表示停电当日已将钥匙交付给辉顺公司。2020年3月16日，何志勤告知薛刚涉讼商铺的管道堵塞，薛刚表示可以叫人处理。2020年3月18日，薛刚向辉顺公司送达《解除通知》（2020年3月17日已通过微信向何志勤送达），主张2020年1月至今新冠疫情的爆发和政府及相关部分采取严格管控措施，涉讼商铺一直处于无法正常使用的状态，薛刚无法继续在该铺位经营餐饮店，且辉顺公司在2020年1月已经单方切断了涉讼商铺的电力供应，恶意导致商铺无法使用，故通知解除《商铺租赁合同》，并要求辉顺公司收到通知之日起三个工作日内返还履约保证金20000元。同日，薛刚还向辉顺公司送达《解除通知书》，主张辉顺公司从该合同订立至今从未依约向薛刚提供过任何咨询服务，薛刚从该合同中亦未获取实际成果，辉顺公司存在违约行为，故通知解除《咨询服务合同》，并要求辉顺公司收到通知之日起三个工作日内返还履约保证金124000元。同日，薛刚联系何志勤，称其于当日下午会安排人将涉讼商铺中的东西搬走，希望辉顺公司不要像上次那样不让搬离。2020年3月20日，薛刚安排工人将其物品搬离涉讼商铺，期间何志勤要求薛刚清理维修之后通知辉顺公司验收。2020年3月24日，薛刚告知何志勤表示商铺中的物品已经搬完，何志勤要求薛刚不得拆除电线，并应将门复原，后何志勤提出薛刚有多处地方尚未清理好，且有一个门没有开锁，薛刚在清理完毕后将照片发送给何志勤，并表示其早已将钥匙返还辉顺公司，不持有上锁处的钥匙，明确辉顺公司可以剪断处理。庭审中，薛刚主张其在2020年1月21日傍晚将涉讼商铺的钥匙交还给辉顺公司的人员，但辉顺公司表示没有收到；薛刚主张其在2020年1月21日曾想将商铺内的物品搬离，被辉顺公司的人员阻止，辉顺公司认为薛刚在结清款项之前其有权主张留置物品以保障其债权，2020年3月18日合同解除之后辉顺公司没有再阻止薛刚搬离物品。双方确认，2019年11月双方的租金也是按50400元结算。辉顺公司明确其诉请薛刚支付的水电费对应的期间是2019年11月1日止2020年1月31日，水电表都是月底抄表。另辉顺公司2019年12月1日出具的《缴款通知单》载明当期租金50400元，A电表电费4000元，B电表电费4888元，C电表电费5350元，水表水费990元；2020年1月1日出具的《缴款通知单》载明当期租金50400元，A电表电费3750元，B电表电费4875元，C电表电费6000元，水表水费833元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2019年5月15日签订了《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》，约定被告向原告承租涉讼商铺，且每月应向原告支付租金和咨询服务费。上述合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。同日，被告出具了《承诺书》，确认其实际向原告支付的费用为上述《商铺租赁合同》和《咨询服务合同》约定的金额总和，《商铺租赁合同》只作为办税之用，该《承诺书》是被告真实意思表示，故上述《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》共同构成了被告向原告承租涉讼商铺的合同文件，两者不可分割。现被告于2020年3月18日向原告主张解除《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》，原告并未提出反对意见，且双方在此前后已经开始办理解约清算的相关手续，因此，双方关于解除《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》的意思表示一致，故本院确认《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》于2020年3月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合本案查明的事实，《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》的解除，系因被告自身经营困难，且存在多次逾期支付租赁对价及水电费的情形，故被告应承担解除合同的违约责任。据此，本院结合双方的履约情况及诉请，对上述合同清算如下：1.关于租赁对价。结合合同约定及实际履行情况，以及《承诺书》载明的内容，《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》约定被告每月应向原告支付的金额总和构成了被告向原告承租涉讼商铺的整体对价，两者不可分割。同时，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。在《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》的履行过程中，根据双方在2019年11月的租赁对价结算收付情况，以及2019年12月、2020年1月原告发出的《缴款通知单》，被告辩称双方已经协商一致将租赁对价调整为50400元有事实依据，本院予以采纳。原告按72000元/月的标准主张租赁对价没有依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，原告于2020年1月21日对涉讼商铺作停电处理，当日涉讼商铺即停止营业，且被告当日亦因原告原因无法将涉讼商铺内的物品搬出，故商铺未能及时返还予原告另作他用，原告亦有一定的责任。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告撤场之后，也没有及时收回涉讼商铺，履行止损义务，故对扩大的损失无权向被告索赔。基于此，本院结合被告违约的事实及公平原则，酌情确定原告在被告撤场之后合理的收回涉讼商铺的期间至2020年1月31日止，故判令被告应支付2019年12月1日止2020年1月31日期间的租赁对价100800元予原告，此后商铺的空置损失属于原告未履行止损义务导致的扩大损失，依法无权向被告主张。2.关于水电费。被告使用涉讼商铺期间产生的水电费依法依约均应由被告自行承担。本案中，原告主张被告欠付电费27738元、水费2332元，被告未举证推翻，也无法明确其实际具体用水用电情况，故本院对原告的主张予以采纳，并判令被告支付电费27738元、水费2332元予原告。3.关于逾期付款违约金。被告逾期支付租赁对价及水电费构成违约，依法依约应支付违约金予原告。因《商铺租赁合同》、《咨询服务合同》关于逾期付款的违约金计付标准过高，原告主张以欠付款项为本金按日万分之五的标准计算违约金合法合理，本院予以采纳。经核算，被告应支付截至2020年3月18日止的逾期付款违约金4198.54元予原告，并应以欠款130870元（50400×2+27738+2332）为本金，从2020年3月19日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告。原告诉请超出以上核定的，本院不予支持。月份当期租赁对价当期水费当期电费金额合计逾期起算日暂计截止日天数违约金2019.12506009904238558282019.12.262020.3.18842344.782020.15060083314625660582020.1.262020.3.18531750.542020.20509887593842020.2.262020.3.1822103.22合计4198.54注：因当期水电费产生为上一期实际产生的水电费用，故2020年2月份的当期水电费产生于2020年1月份，其逾期付款违约金比照约定仍以当月26日为逾期付款日。4.关于咨询服务履约保证金。如上所述，不管是《商铺租赁合同》项下的租金，还是《咨询服务合同》项下的咨询服务费，其本质均属于被告承租涉讼商铺应向原告支付的租赁对价。因此，在被告逾期付款并致合同解除的情况下，原告主张对该两份合同项下的履约保证金予以没收符合双方约定，本院予以采纳。被告以原告未尽咨询服务之义务存在违约为由，诉请原告返还咨询服务履约保证金并计付利息与双方的约定和履约情况不符，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司与被告（反诉原告）薛刚于2019年5月15日签订的《咨询服务合同》（合同编号******）于2020年3月18日解除；被告（反诉原告）薛刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的租赁对价款100800元予原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司；被告（反诉原告）薛刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费27738元、水费2332元予原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司；被告（反诉原告）薛刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付上述第二、三项债务的违约金4198.54元予予原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司，并应以该两项欠付的款项总金额130870元为本金，从2020年3月19日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司。驳回原告（反诉被告）佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司的其他本诉请求。驳回被告（反诉原告）薛刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费6082.06元，减半收取计3041.03元（原告已预交7189.63元），由原告负担1540.34元，由被告负担1500.69元。反诉案件受理费减半收取计1396.43元（被告已预交），由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳本诉案件受理费1500.69元，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的本诉案件受理费5649.29元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年六月十九日书记员  许晓璇