广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初316号 原告：何乃平，男，1984年7月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告：李瑛（并为原告何乃平委托诉讼代理人），女，1988年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被告：梧州市宏达投资置业有限公司，住所地广西梧州市龙圩区苍海一路**，统一社会信用代码：91450400692758284D。 法定代表人：潘雄尧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 原告何乃平、李瑛与被告梧州市宏达投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑛、被告梧州市宏达投资置业有限公司的委托诉讼代理人段华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何乃平、李瑛向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同条款承担逾期交房违约责任，支付原告违约金37540元（本金即购房款316800元，按日支付已交付房价款万分之五的违约金，从2019年3月3日至2019年10月30日共计违约237天，为37540元）；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月23日，原告与被告签订了《藤县商品房买卖合同》，购买被告开发的位于藤县房屋，按合同约定被告应于2019年2月28日将房屋交付原告使用，但被告于2019年2月28日张贴《延期交房通知书》，该通知列出了一系列延期交房的理由，还承诺计划在2019年5月31日交房，实际上也没有履行承诺，原告对该通知提到的延误工期为95天及延期理由的第一点及第二点不予认可（1.对于通知提到的南进城道路改造施工导致路达新城施工材料无法进场应延期有异议，该道路并非是进城唯一通道，不属于被告延期交房的正当理由。2.对于高考期间需要停工是众所周知的事实，并非是不可预知的，被告在签订合同及施工时候是可以预知每年高考是需要停工的，不属于被告延期交房的理由）。按照被告该通知，原告认为被告延误工期应为32天。即使被告可以延期至2019年3月3日交房，但被告实际通知原告收房时间是2019年10月30日，实际交房时间已经逾期237天。原告可以接受被告正当理由延期交房，但被告应当按合同第九条约定履行赔付违约金的义务：出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的1%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。综上，被告已经违反合同约定，应承担逾期交房违约责任，依合同约定支付违约金给原告，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告何乃平、李瑛向本院提供证据如下： 1.何乃平、李瑛身份证、结婚证复印件，拟证明原告的身份情况； 2.《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906），拟证明原告向被告购房，双方签订合同约定交房时间及逾期交房的违约责任； 3.延期交房通知书，拟证明被告无合法理由单方通知原告要延期交房，被告没有按照合同约定按时交房的事实； 4.《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明被告的楼盘是在2019年10月25日竣工验收的，在此之前被告不具备交房条件，被告没有按照合同约定按时交房的事实。 被告梧州市宏达投资置业有限公司辩称：1.答辩人并未逾期交房，不应承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。2.合同虽约定交房时间为2019年2月28日前，而实际交房时间为2019年10月，但答辩人并未逾期的依据为合同第八条：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延误建设的；（3）因有关职能部门原因（非出卖人可控），如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等。当发生延误交楼时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；（4）因情势变更和其他必须延误的原因；（5）出卖人将竣工资料报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，为相应顺延交房的时间。该合同条款约定合法有效，皆是判定答辩人是否存在逾期交房事实的唯一合同条款依据。3.依约应当延期的情势如下：（1）大暴雨停工28天，属于不可抗力；（2）因政府决策及职能部门（非出卖人可控）原因：①南进城道路改造施工，导致路达新城工地材料无法进场，共110天；②高考停工三天；③停水两天，停电两天；④供电部门逾期安装接驳六个月。答辩人于2018年3月30日申请安装高压设施，依供电部门规则，其应当在30日内予以答复。但因建设小区外建筑线路超负荷的原因，到2018年11月才正式予以批复；⑤政府出让土地存在瑕疵，在出让宗地内存在三户住户的住房在红线范围内，造成室外工程不能依规划设计施工，不能满足原规划设计的绿地、停车场及消防通道，造成答辩人虽在2018年6月已完成主体建筑工程，但因此原因，不能如期依图进行整体工程的五方验收。此原因造成逾期长达一年，最后是2019年10月通过答辩人的努力，政府各部门的协调、才予以五方验收。综上，依据合同约定可延期交房事由，答辩人至今都在延期情势期间，所以答辩人在2019年10月交房，并未逾期，不应承担违约责任。 被告梧州市宏达投资置业有限公司向本院提供证据如下： 1.梧州市宏达投资置业有限公司的营业执照复印件，拟证明被告诉讼主体资格； 2.藤县人民政府会议纪要、国有建设土地使用权出让合同、规划平面图、报告，拟证明：（1）政府出让的土地存在瑕疵，藤州镇津南路39号、43号、45号住户在宗地红线范围内。（2）该原因造成被告无法按规划平面施工室外工程，无法满足绿化、停车场、消防通道设计要求和验收条件。（3）政府及职能部门影响预期交房时间为一年； 3.《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906）、业主钥匙签领确认书，拟证明：（1）该合同第八条约定，因不可抗力及政府决策职能部门（非出卖人可控）原因，可据实延期。（2）实际交房时间； 4.供电方案评审会议纪要、供电方案答复通知书、配电工程设计初审意见，拟证明：（1）被告在2018年3月30日之前已申请供电设施接驳，但在2018年11月才予以批复。（2）依据供电部门规则，高压申请应在30天内答复，逾期6个月； 5.藤县南进城线道路扩宽工程相关管理资料，拟证明该项目造成被告无法施工110天； 6.停水、停电、大雨天延期报审表，拟证明不可抗力因素造成延期； 7.逾期交房通知书，拟证明对部分逾期原因予以告知； 8.关于路达新城北面道路被非法侵占的报告、关于藤县路达新城申请五方竣工验收的报告、规划图，拟证明：（1）非出卖人的原因，政府有关部门的原因造成交房逾期，无法进行五方验收。（2）被告经过各方努力，解决有关问题，才予以主体结构工程五方验收； 9.主体结构工程质量验收报告、装修申请审批表，拟证明：（1）项目主体结构于2018年6月已完成，且已可装修入住。（2）因非出卖人的原因、因素而造成整个项目不能如期验收。 10.2017年7月至2019年1月降雨统计表，拟证明交房可顺延情势； 11.开工申请、开工令、工程竣工会议签到表、施工告示、通知图片，拟证明该道路改造项目造成被告施工延误110天； 12.申请书，拟证明被告在2018年3月30日之前已申请供电设施接驳，其答复逾期6个月，交房期可顺延6个月； 13.关于藤县路达新城东北侧消防车道变更的报告、设计变更通知书、总平面图，拟证明：（1）政府出让的土地存在瑕疵，藤州镇津南路39号、43号、45号住户在宗地红线范围内。（2）该原因造成被告无法按规划平面施工室外工程，无法满足绿化、停车场、消防通道设计要求和验收条件，属于合同约定的可延期交房情势； 14.藤县人民政府关于县城杉木冲小区规划调整及土地置换有关问题的会议纪要、藤县人民政府关于收回县公路局和梧州市宏达投资置业有限公司土地有关问题协调会议纪要、河西市政广场投资建设合同、藤县公路局藤城镇桥西路13号地块、河东旧藤小路地块房屋补偿协议书、补充协议、补充协议（二）、藤县人民政府关于藤州镇西厚路至桥西路一带城中村改造的请示、藤县人民政府办公室文件处理卡、藤县人民政府关于藤州镇西厚路至桥西路一带城中村改造有关问题的批复、关于实施藤州镇西厚路至桥西路一带城中村改造的意见、关于梧州市宏达投资置业有限公司实施城中村改造的意见、安置补偿委托书，拟证明路达新城为拆迁安置小区，其开发和建设存在多方面的政府影响因素。 本院依法向有关部门调取的证据如下： 1.藤县住房和城乡建设局《关于藤县路达新城商住项目停工整改说明》； 2.藤县住房和城乡建设局《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》； 3.藤县自然资源局《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》。 庭审中，向双方当事人出示本案合议庭成员等人员到路达新城小区现场进行实地勘验、查看核对的照片。 经庭审质证，被告对原告提供的证据无异议，但应按合同第八条约定的条件扣减迟延交房天数。原告对被告提供的证据认为与本案没有关联性，不发表质证意见。原、被告对本院依法调取的证据均无异议。本院对双方均无异议的证据予以认定，对有异议的证据在下面予以综合分析认定。 综合全案证据，本院经审理确认案件法律事实如下： 2011年5月6日藤县人民政府作出《关于县城杉木冲小区规划调整及土地置换有关问题的会议纪要》（第二十七期），2012年12月26日藤县人民政府作出《关于收回县公路局和梧州市宏达投资置业有限公司土地有关问题协调会会议纪要》（第五十六期），决定收回被告在藤州镇杉木冲的土地，作为建设河西市政广场用地，用原藤县公路局油库的用地置换给被告建设路达新城小区。路达新城小区建成后，要安置政府改造河西广场的拆迁安置户和用于藤县公路局改善职工居住用房。2013年3月29日，藤县人民政府与被告签订《河西市政广场建设合同》，约定由被告借资518万作为收回原藤县公路局及其油库所占地块的补偿款。2014年6月17日、2014年7月20日、2014年8月19日藤县公路局分别与被告签订协议、补充协议，约定属藤县旧公路局的住户或私有房产需进行房产权安置的,根据房屋所有权证载明的合法建筑面积按1:1进行房产权置换，统一安置在路达新城小区。2017年6月1日藤县住房和城乡建设局委托被告对藤县旧公路局地块上的房屋征收进行安置补偿的具体工作。2015年9月份路达新城开始进场施工，2016年3月22日因为施工现场存在安全隐患被责令停工，2016年12月16日恢复施工，2018年6月26日完成主体建筑工程。2017年8月23日，原告与被告签订《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906），约定原告以316008元的价格向被告购买藤县藤州镇旧藤小路（原藤县公路局油库）路达新城1单元1－1801号房，被告应当在2019年2月28日前将该房交付给原告使用，逾期交房按日支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第八条第二款约定：“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延误建设的；3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；4.因情势变更和其他必须延误的原因；5.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，为相应顺延交房时间；6.买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”签订合同后，原告已足额支付购房款316008元给被告。2019年10月2日，原告办理路达新城1单元1－1801号房收楼手续，确认收到该房屋钥匙6条。2020年1月17日,原告向本院提出前述诉讼请求。 另查明，路达新城小区在建设过程中，藤县南进城线道路扩宽工程因施工于2017年11月10日至2020年1月20日封路，该道路是路达新城的唯一进料施工通道。2014年12月2日被告与藤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：藤土出字2014212），出让宗地即是路达新城小区所占地块，被告在路达新城小区施工过程中，认为津南路的39号、43号、45号三户住户已建成房屋占用了该宗土地红线内的土地，致使被告无法按规划平面图施工室外工程。2018年10月15日，被告向藤县国土资源局提出申请，要求及时予以协调解决宗地被占问题。2020年6月9日，藤县自然资源局作出《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》，目前藤县自然资源局正在按相关程序进行处理。另外，因被告认为津南路的39号、43号、45号三住户已建成房屋在路达新城小区规划的红线图内，造成室外工程不能依规划设计施工，不能满足原规划设计的绿地、停车场及消防通道，造成路达新城虽在2018年6月26日已完成主体建筑工程，但因此原因，不能如期依图进行整体工程的五方验收。2018年11月2日被告提出修改路达新城小区规划图，并向藤县住房和城乡建设局提交了《关于藤县路达新城东北侧消防车道变更的报告》，2020年5月13日藤县住房和城乡建设局作出《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》，藤县住房和城乡建设局正在处理协调中。2018年3月20日被告为路达新城向藤县水利电业有限公司申请用电许可安装变压器，2018年11月9日藤县水利电业有限公司对路达新城配电工程予以审批。路达新城小区在建设过程中，被告因停水造成停工2天，因停电造成停工2天，因大暴雨停工28天，因高考期间停工3天。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实以及逾期交房的天数？2.被告可据实顺延交房的天数？3.被告应否向原告支付逾期交房违约金？ 1.关于被告是否存在逾期交房的事实以及逾期交房天数的问题。 原告何乃平、李瑛与被告梧州市宏达投资置业有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2019年2月28日前将原告所购房屋交付给原告使用，但被告于2019年10月2日才将路达新城1单元1－1801号房钥匙交给原告，故被告已逾期将房屋交给原告，逾期交房216天（从2019年2月28日至2019年10月2日）。原告主张被告逾期交房237天与本院核实的不符，本院认定被告实际逾期交房216天。 2.关于被告可据实顺延交房天数的问题。 （1）路达新城小区在建设过程中，藤县南进城线道路扩宽工程因施工于2017年11月10日至2020年1月20日封路，因该道路是路达新城的唯一进料施工通道，根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；4.因情势变更和其他必须延误的原因”的约定，被告可据实迟延交691天（从封路之日2017年11月10日起至交房之日2019年10月2日止）； （2）2018年10月15日被告向藤县国土资源局提出申请，要求及时予以协调解决宗地被占问题。2020年6月9日，藤县自然资源局作出《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》，目前藤县自然资源局正在按相关程序进行处理。2018年11月2日被告向藤县住房和城乡建设局提出修改路达新城小区规划图，并提交了《关于藤县路达新城东北侧消防车道变更的报告》，2020年5月13日藤县住房和城乡建设局作出《关于梧州市宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》，藤县住房和城乡建设局正在处理协调中。根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延误建设的；4.因情势变更和其他必须延误的原因；5.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，为相应顺延交房时间”的约定，因被告将报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，被告可据实迟延交房352天（从申请之日即2018年10月15日起至交房之日2019年10月2日止）； （3）2018年3月20日被告为路达新城向藤县水利电业有限公司申请用电许可安装变压器，2018年11月9日藤县水利电业有限公司对路达新城配电工程予以审批。根据合同第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间”的约定，因供电部门逾期安装接驳，被告可据实迟延交房234天(从申请之日2018年3月20日起至审批之日2018年11月9日止)； （4）路达新城小区在建设过程中，因停水造成停工2天，因停电造成停工2天。根据合同第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间”的约定，被告因停水停电可据实顺延交房4天。 对于被告提出因大暴雨停工28天、高考期间停工3天共计31天也可作为据实延期交房天数的主张，本院认为高考期间停工属于众所周知的事实，不属于不可抗力，且双方签订的《藤县商品房买卖合同》对大暴雨停工、高考期间停工没有约定可因此迟延交房，故本院对被告该主张不予采纳。 3.关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。被告存在逾期交房的事实，但根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款约定的可延期交房的特殊原因，被告因藤县南进城路被封路可迟延交房691天，可据实迟延交房的天数超过了被告逾期交房的实际天数216天。故原告主张被告支付迟延交房违约金37540元的诉讼请求，不符合合同的约定，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原告何乃平、李瑛与被告梧州市宏达投资置业有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告请求被告支付违约金37540元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，本案并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告何乃平、李瑛的诉讼请求。 案件受理费738元（原告已预交），由原告何乃平、李瑛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄庆平 审 判 员  张 勇 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  周 政 书 记 员  赵 颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。