江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初6886号原告：侯桢，男1990年5月6日生，汉族，住靖江市。原告：孙婷婷，女，1993年6月22日生，汉族，住扬州市开发区。两原告委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282061848857P，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏荣、张洪，该公司职员。原告侯桢、孙婷婷与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯桢、孙婷婷的委托诉讼代理人刘小宏、被告碧桂园公司委托诉讼代理人苏荣、张洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯桢、孙婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告因合同约定的增值税与实际缴纳的增值税之间的差价44413元（已经开票，合同约定增值税为266259.26元，实际开票的增值税为221845.71元，含在购房款中由被告向税务部门交纳）；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以9996.00元/平方米，购买被告开发的靖江铂悦滨江花园49幢1单元1-801号商品房（以下简称案涉商品房），建筑面积268.79平方米，总价2686798元。在双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条约定：“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币2420538.74元，增值税为人民币266259.26元（税率为：11%），故买方应向卖方支付的总房价人民币2686798元。”。2019年8月5日，被告向原告交付案涉商品房后，向原告开具了增值税普通发票，该发票载明案涉商品房建筑面积268.53平方米，单价9179.4298349元/平方米，金额2464952.29元，税率9%，税额221845.71元，与双方签订的《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》约定不符。原告认为：1、案涉合同形式上属于格式合同，是被告事前草拟好，为了重复使用。在签订合同时作为提供格式合同一方的被告，应当履行提示和说明义务，所谓提示指容易引起争议的条款应当加重，让买受人注意看，所谓说明是指容易引起争议条款在签订合同时作具体说明；2、合同为何出现两个价格，被告应当有义务向购房者说明，房屋总价如何确定。作为提供格式条款的一方，被告在与原告签订合同时并未做任何提示和说明。对合同条款解释有异议，应当对提供格式一方作出不利解释。房屋价格在合同第4条和补充协议第11条都有提到，合同和补充协议效力方面，补充协议效力高于合同，补充协议第19条第2项有说明，应当以补充协议认定;3、关于国家税率调整，尤其是增值税调整是否是让利于开发企业，是否定的。国家发改委关于电网企业增值税税率调整相应降低一般工商业通知，从16%调整13%。释放出的空间是让利于用户的，而不是让利电网企业。本案商品房增值税降低不是为了让利于开发商，而是让利业主；4、补充协议第11条载明，买卖双方一致同意不含税价格为2420538.74元，适用11%税率，增值税为266259.26元，故房屋总价为2686798元。但在被告向原告开具不动产增值税发票时税率已经降为9%，差价税额2%已自然转入购房款，即房屋单价发生了变化，而合同主要条款未经双方协商发生变更不产生效力，面积不变、总价不变，单价却发生了变更。根据补充协议第11条约定的房屋不含税总价不因税率的调整而发生变化，税率由11%降到9%，税率变化仅是增值税金额发生变化，因不动产增值税的缴纳主体是房地产开发企业，而原告将增值税交给被告，由被告统一代缴。不含税房屋总价固定情况下，完税的多少取决于国家税率政策调整，被告实际完税9%，该部分税款加上不含税的房价即应当是购房者的购房总价；所以原告向被告支付的税率11%具有预付性质，双方应当按照实际完税的税率计算。现在被告主张2%税率差额自然转入购房款不符合双方以补充协议的方式作的约定，被告对该部分差价取得缺乏法律依据，国家也无明文规定。兼顾公平原则，该2%不能全部让利企业，不能由开发商尽得。合同约定该商品房总房价款已包含增值税的价款，该商品房的增值税税率为11%。本案有关税率补充说明不是这样描述，该商品房不含增值税房价为人民币2420538.74元；不管税率如何变化，不含税房价是固定的，如果交13%，被告绝对会向业主张超出的2%。税率不断发生变化，房屋总价也应当变化；合同第4条关于房屋总价是推算出的，事实上税率只有9%。被告辩称：原告所述双方签订《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》后，原告向被告支付了房款，被告向原告交付了房屋，并向原告开具了增值税发票是事实，被告已向税务机关按发票应纳税额向税务机关交纳了相应的税款。无论房屋买卖合同还是补充协议，只有在商品房买卖合同中第4条对房屋价款进行了约定，而补充协议第11条约定11%的税率是国家税务政策当时的规定。该条款不属于对房款的约定，该条款是关于税费及利率的说明。开票的时候房屋总价还是按照房屋买卖合同第4条开具的，税率是当时国家已经进行了调整，只要交9%。原告主张返还被告向税务机关少交的税款，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人对签订商品房买卖合同及补充协议后，原告按合同约定向被告支付全部房款后，被告向原告交付了案涉商品房，并向原告开具了案涉商品房增值税发票（发票载明的税率为9%，与补充协议约定的税率11%不符）的事实，本院予以认定。本案争议焦点是被告是否应当退还双方签订的补充协议约定税率与被告实际纳税税率所缴税金的差额给原告。本院认为：原告主张增值税税率降低，被告应返还差额的部分，本院不予支持，理由如下：首先，本案中，在案涉《商品房买卖合同》第四条中，案涉双方已明确约定案涉房屋的计价方式与价款，即案涉商品房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米9996.00元。故本案中影响案涉商品房价款的主要因素一是案涉房屋的建筑面积、二是商品房单价。依据合同载明的内容，表明原告在签署合同时，其是认可案涉商品房的单价为每平方米9996.00元。因此，在商品房单价未发生变更的情形下，案涉商品房最终价款的确定主要取决于案涉房屋的建筑面积，增值税税率是否调整依据合同并不影响案涉商品房最终价款的确定。其次，国家进行税制改革的目的，是为应对经济下行压力、降低企业税负。自2016年营改增政策推行后，不动产销售的税率经过了2次下调，由11%降为10%再降为9%。直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力。税率的变化，和纳税人的税负有关，无论税率增加或减少，和买卖合同的相对方并无直接联系，并不表示国家少收的税款当然退还给购买方。本案作为纳税人的被告向税务机关本应缴纳11%的税款，税务机关根据新的规定少收2%，该2%本取之于纳税人，故理应退还给纳税人。综上，影响案涉商品房房屋价款的主要因素应是案涉房屋的建筑面积及单价，增值税税率降低并不必然导致案涉商品房房屋价款减少。故原告以增值税税率降低为由要求被告退还差额部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告侯桢、孙婷婷的诉讼请求。案件受理费910元，由原告侯桢、孙婷婷负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  缪培红人民陪审员  陆杏琴人民陪审员  陈红军二〇二〇年六月三十日书 记 员  徐 吉附：本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。