贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黔0321行初53号 原告贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行。住所地：贵州省贵阳市白云区云峰大道**金泰大厦。统一社会信用代码：91520113053332850A。 负责人向兴国，行长。 委托代理人谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。。住所地：遵义市新蒲新区播州大道**统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 委托代理人王明，该局工作人员。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 被告遵义市人民政府。。住所地：遵义市新蒲新区府前路建投大厦统一社会信用代码：115203000095002207。 法定代表人黄伟，市长。 委托代理人昌元燕，该府工作人员。 委托代理人高晓萍，贵州严正律师事务所律师。 第三人遵义市合益房地产开发有限责任公司。。住所地：贵州省遵义市红花岗区建工路**统一社会信用代码：91520302761393726B。 法定代表人杨文渊，总经理。 原告贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称商行白云支行）因要求确认被告遵义市自然资源局注销其遵房他权他字第80326号他项权证（以下简称《80326号他项权证》）的行政行为违法，向本院提起行政诉讼。本院于2019年12月13日立案后，依法向被告及第三人遵义市合益房地产开发有限责任公司（以下简称合益房开公司）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭审理了本案。原告商行白云支行委托代理人谭永朝，被告遵义市自然资源局委托代理人王明、郑吉煜，被告遵义市人民政府委托代理人昌元燕、高晓萍到庭参加诉讼，第三人合益房开公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商行白云支行诉称，因合益房开公司等与原告的前身贵阳市白云区农村信用合作联社存在借贷关系，合益房开公司用其所开发的位于遵义市汇川区人民路麒麟广场建筑面积为11278.46㎡的房屋作为担保物，担保金额为700万元，并于2007年5月22日在遵义市房屋产权监理处办理抵押登记，贵阳市白云区信用合作联社取得《80326号他项权证》。2019年7月1日，被告所属遵义市不动产登记事务中心（以下简称市不动产登记中心）向原告送达《解除在建工程抵押登记的告知函》，依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室（以下简称市房突办）《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》2019-73号，注销了原告对第三人享有的在建工程抵押登记（《80326号他项权证》）。被告在尚未有法定的注销抵押登记行为出现，也无约定的注销抵押登记的情形出现，擅自将原告所享有的抵押权予以注销，其行政行为是错误的行为，也因此而损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告提起诉讼请求判决：一、确认被告注销抵押登记的行政行为违法，并判令被告恢复原抵押登记（原抵押权证：《80326号他项权证》）的状态；二、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提供了下列证据、依据： 第一组：原告营业执照，监管局文件，证明原告身份情况，原贵州白云区农村信用合作联社变更为贵州农村商业银行白云分行。 第二组：解除在建工程的告知函及附件，贵州申鑫贸易公司营业执照、组织机构代码证、税务证、80326号他项权证，合益房开公司营业执照、组织机构代码、税务登记证，证明被告遵义市人民政府要求遵义市自然资源局解除了原告在该地的在建工程抵押权。合益房开公司已经将案涉房屋与原告办理了抵押权，原告有相应的抵押权权利。 被告遵义市自然资源局辩称，一、购房人利益优先于抵押权，抵押权不能对抗已经支付购房款的购房人利益，我局注销在建工程抵押权着重在于解决民生，维护社会稳定，应当予以维持。依据《最高人民法院关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，债权人设定的在建工程抵押权不得对抗建筑工程承包人的优先受偿权；而建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗已经交付了商品房全部或大部分房款的购房人的权利。显然，最高法院也认为支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权需要更强的优先保护。就本案而言，涉案的《80326号他项权证》所载的商行白云支行在建工程抵押权也属于该条规定的抵押权，房地产公司开发建设住房的目的是为了满足人民群众的生产生活需要而对外进行销售，本案中的购房人因生产生活需要向合益房开公司购买涉案项目房屋时已经实际支付了全部或大部分房款，购房户并无过错，在符合公益或社会政策、权利所蕴含的价值等级以及社会公平的价值理念下，应当优先保障购房人的合法权益。二、原告在建工程抵押权已过抵押登记期限其并未申请变更和延期，致使房屋不能办理转移登记，严重影响购房人的合法权益，我局解除抵押登记并无不妥。原告对涉案房屋在建工程抵押期限自2007年5月18日起至2008年5月18日止，而注销在建工程抵押权的时间为2019年7月1日，此时在建工程抵押权期限早已届满，原告在抵押登记期限届满后长达十一年的时间内，既不行使债权人权利，又未及时变更抵押权，延长抵押登记期限，从而形成“僵尸”抵押权。因原告怠于行使其抵押权，“僵尸”抵押权阻却了购房人的转移登记，致使多户购房人缴清了房款长达十一年不能取得房屋所有权，购房人生活所需的基本权益无法实现，不断有购房人上访，造成了严重的社会稳定问题。“法律不保护权利上的睡眠者”，原告的“不作为”行为明显属于怠于行使权利，其应自行承担不利后果。三、我局注销该项在建工程抵押，其目的和宗旨是维护人民群众合法权益，维护社会稳定。合益房开公司开发建设的合益商住楼项目形成问题楼盘，导致购房人无法办理所有权转移登记而不断上访，遵义市人民政府为了切实维护人民群众合法利益，维护社会稳定，遵义市房突办向我局下发了《关于解除汇川区盘在建工程抵押的通知》（2019-73号），我局遂按照通知精神注销《80326号他项权证》所涉及的在建工程抵押登记。因此，我局注销登记行为符合法律规定，也符合市委、市政府有关文件规定及要求，更符合行政法合法合理比例原则，符合社会公理道德，应当予以维持。综上，请求贵院裁判时，充分考量购房人的合法利益及相关社会影响，驳回其诉讼请求。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交了下列证据，并说明其证明目的。 第一组：遵义市不动产登记事务中心在建工程抵押记载表、遵义市房屋他项权利申请审批表、汇川区人民政府关于商请解除麒麟广场住房在建工程各项抵押的函、收费通知单、解除麒麟广场在建工程及查封明细表（E、F栋）、委托书、李良燕身份证复印件、遵义市商品房预售合同登记审批表、遵义市房屋他项权利申请审批表、发票、注销他项权申请书、遵义市房屋产权监理处抵押交款通知单、房地产抵押交验清单、莫菊英身份证复印件、股东会决议、杨文渊身份证复印件、平面图。证明：在建工程抵押期限自2007年5月18日至2008年5月18日，抵押期限已过，原告并未申请变更登记或者延长抵押期限以及涉案在建工程涉及数十户购房人的利益的事实。 第二组：《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73），证明被告根据市政府的指令解除涉案在建工程抵押，事实清楚。 第三人合益房开公司未到庭，未陈述。 经庭审质证，被告对原告所提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；对第二组、第三组证据的真实性、合法性不持异议，对关联性及证明目的不予认可，不能证明是否办理抵押登记或在建工程抵押登记，原告与第三人之间的债权关系和被告的登记及案涉注销行为无利害关系。 原告对被告所提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第二组证据的真实性无异议，对其合法性及证明目的不予认可，认为此证据是在遵义市人民政府的专题会议决议后补出来的。 本院对双方当事人提供的不持异议的证据予以确认，对其余双方有异议的证据及证明目的，综合全案证据认定本案案件事实。 经审理查明，2007年5月18日，合益房开公司与原告签订抵押借款合同，约定合益房开公司用其开发建设的位于遵义市汇川区的62套住房房产（共计建筑面积为11278.46㎡）提供抵押担保并进行抵押登记，他项权证号为遵房他权他字第80326号他项权证，抵押期限至2008年5月18日。2017年7月26日，遵义市汇川区人民政府向市不动产登记事务中心作出《关于商请解除麒麟广场94套住宅在建工程抵押的函》，2019年5月22日，汇川区房突办向市房突办作出《关于商请派单解除问题楼盘在建工程抵押的函》，该函称“因在建工程抵押，导致部分实际购房业主无法办理产权，且房开公司也无法释放有效资产解决存在的债权债务问题，为加快问题楼盘处置进度，请该办协调遵义市住房和城乡建设局解除‘民生汇景台、维也纳春天、都市名苑、水榭花都、麒麟广场、宏达花园、合益花园、中央大厦’8个楼盘的在建工程抵押”。2019年6月20日，遵义市房突办向被告遵义市自然资源局作出《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73），该通知载明“鉴于以上8个楼盘已纳入本次市级统筹化解的问题楼盘，汇川区处置办报请我办协调你局，根据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253）决定，解除以上8个楼盘在建工程抵押，涉及有异议并走法律程序的解押项目，由市中级人民法院从维护消费者合法权益的角度，按照有关法律法规的要求作出裁决。”2019年7月1日，遵义市不动产登记中心向贵阳市白云区农村信用合作联社作出《解除在建工程抵押登记的告知函》，该函称“根据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253号）决定，依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》2019-73，我中心注销了合益房开公司在贵行的两宗在建工程抵押登记（明细附后）。”据此，原告认为被告注销行为违法，诉来本院，要求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被告遵义市人民政府是否系本案适格被告。2、被告遵义市自然资源局注销《80326号他项权证》的行为是否合法；3、原告要求被告遵义市自然资源局恢复原抵押登记状态的请求能否支持。 1、被告遵义市人民政府是否系本案适格被告。2、被告遵义市自然资源局注销《80326号他项权证》的行为是否合法；3、原告要求被告遵义市自然资源局恢复原抵押登记状态的请求能否支持。 关于第1个争议焦点，本案中，实施注销《80326号他项权证》的机构是具有独立主体资格的被告遵义市自然资源局，而被告遵义市人民政府只是被告遵义市自然资源局的管理机构，故被告遵义市人民政府不是本案适格被告，对原告主张被告遵义市人民政府系本案适格被告不予支持，本院将另行裁定驳回原告对被告遵义市人民政府的起诉。 关于第2个争议焦点，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记:(一)不动产灭失的;(二)权利人放弃不动产的;(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;(五)法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地、地役权或者已经办理预告登记有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地、地役权人告登记权利人同意的书面材料”的规定可见，本案在建工程抵押权并未有消灭的情形，当事人也未提供抵押权人同意注销的书面材料，被告遵义市自然资源局根据市房突办《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73号）注销原告《80326号他项权证》，该通知不能成为被告注销行为合法性的法律依据，其注销行为程序违法。 关于第3个争议焦点，被告注销《80326号他项权证》及项下房产抵押权的根本目的在于保护实际购买人善意取得的相关权益，解决民生问题，维护社会稳定，如果恢复上述他项权利登记必然会影响购房户的利益，并可能形成群体性事件，不利于社会稳定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；”之规定，对原告该请求本院不予支持，应予驳回。本案虽不能恢复上述他项权利登记，但原告若认为遵义市自然资源局的行为侵犯其合法权益，可依法另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下︰ 一、确认被告遵义市自然资源局注销原告贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行“遵房他权他字第80326号”房屋他项权证及其项下房产抵押权登记的行为程序违法。 二、驳回原告贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行其余诉讼请求。 案件受理费50元，由被告遵义市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  秦远秀 人民陪审员  王朝伟 人民陪审员  贺现凯 二〇二〇年六月二十八日 法官助理赵辛竹 书记员吴颖