天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3913号原告：天津中海物业管理服务有限公司，住所地天津市河**黑牛城道与洞庭路交口五福里配建**，统一社会信用代码：91120103550387756X。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被告：李玉江，男，1936年2月19日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李雨辰，男，1988年5月6日出生，汉族，住天津市津**。原告天津中海物业管理服务有限公司（以下简称“中海物业”）与被告李玉江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中海物业的委托诉讼代理人贾俊鹏和李玉江的委托诉讼代理人李雨辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业费14846.74元及违约金6108.33元，合计20955.06元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月14日原告（曾用名天津中信物业管理服务有限公司）和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米2.4元。被告系房屋的业主，房屋面积为131.62平方米。原告依约履行了服务义务，但被告未交纳2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业费。经原告催要未果，故呈讼，提出如上诉请。李玉江辩称，我是聆房屋的业主，房屋面积为131.62平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、项目洋房部分开发商承诺地库和房屋同时交付和使用，但之后两年多的时间，多次与物业沟通，因地库存在漏雨问题暂缓使用。由于地库有的车位已出售，但停车混乱，每个车位均有三脚架，但车辆总停在地库中央。我的房屋西侧是地库入口，至今没有明确使用时间，但已有车辆出入。开发商的合同写明地库影响的范围系首层，但我们五层也有影响。地库漏水。地库漏水属于质量问题交纳物业费。2、小区内乱停车状况严重，小区规划了几个车位，其他位置均应禁止停车，但业主一直乱停车，属于物业管理不到位。依据北京市的规定，可以少交物业费。3、小区三号楼首层业主存在饲养家禽、晾晒衣物等行为，物业未进行管理，我方有权拒交物业费。4、小区实际公共环境与买房时承诺的不符，物业私自增设快递柜，减少绿地面积，与报建规划不符。22号楼前面大约有三米宽的地方自2017年一直是泥土状态，近期才修复，且有业主私自种菜。5、22号楼东西两侧的首层私自搭建，改变公共区域绿植结构，物业未进行管理和下达整改通知，也未通知综合执法部门。有的业主在物业旁封顶、搭凉亭，物业也不进行管理，说明物业极不负责任。6、小区内有宠物排泄物、猫狗等流浪动物，违反了物业管理服务内容。7、小区内晚上路灯昏暗，照明有损坏也不能及时修复。8、业主私自接公共绿化的水源，物业发现后也不进行管理。9、小区门窗上张贴宣传广告的情况严重，物业不进行管理。10、物业费2.4元标准，物业应公示具体的构成项目和收费标准，至今物业也没有公示。11、电梯内加装经营性广告，但广告收益不知去哪了。加装前没有进行通报和公示。12、购房时系中信物业，现在是原告起诉，请提交合法的移交手续，否则原告无权起诉。13、每年的物业费情况和业委会是否成立应进行公示，但未进行公示。14、2015年6月份，被告多次与物业管家联系，要求对涉及公共环境的部分进行整改，整改后再缴纳物业费，也曾向总部投诉过，但至今没有改观。15、2018年5、6月份，我家的联通网络出现故障，经查，系地库的联通终端被破坏造成的。地库有保。地库有保洁人员居住混乱被破坏。综上，我认为原告提供的物业服务不符合标准，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、企业名称变更核准通知书1份。以此证明原告在2018年进行了企业名称变更。2、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应缴纳物业费。3、催费律师函（张贴方式）、催费邮寄EMS存根和查询单1份，以此证明原告向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2认为中信物业资质是三级，中海物业当庭称提供一级物业，名称进行了变更，是否提供了一级服务存疑。前期物业合同约定本案涉及的房屋收费标准为3.26元，但我和开发商签订的房屋买卖合同约定的物业费标准为2.4元。对证据3中以张贴方式的律师催缴函无异议，认可张贴于我门上，但我方未收到过原告邮寄的催费通知函。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片35张（拍摄时间自2016年至今），以此证明小区私搭乱建、绿化不到位、停车混乱、私自扩张面积的状况。2、商品房买卖合同1份、临时管理规约1份、物业服务指南1份，以此证明被告和开发商之间签订的合同约定物业费标准为2.4元和物业承诺提供的服务内容。3、照片8张，以此证明小区脏乱差的环境和物业对违法违规行为不进行管理的情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性不认可，认为照片只能反映一个时间点，不具有连续性。对违建问题应由政府主管部门负责，物业没有执法权。对证据2的真实性和合法性无异议，不认可关联性。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，照片只能体现一个时间点的情况，不能体现连续的状态。本院对被告提交的证据1、3的真实性予以确认。被告提交的证据2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2013年1月14日，天津中信物业管理服务有限公司和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“天津中信物业管理服务有限公司为天津中信天嘉湖投资有限公司开发建设的中海公园城提供物业服务，期限自2013年1月14日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，多层住宅收费标准为每月每平方米3.26元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主交纳，业主于每月25日前交纳”。2018年10月26日，天津中信物业管理服务有限公司更名为原告。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：业主提出的部分问题属于开发商和被告之间的纠纷，原告并非售房主体，对该部分内容不予评价。属于物业管理部门的内容答复如下：物业费分项和电梯广告收益问题，原告每半年在物业公示栏中进行了公示。对小区私搭乱建问题，原告人员在巡视时发现情况后均向综合执法部门进行了反馈，并协助相关部门进行拆除。关于小区流浪动物和公共设施维护问题，工作人员发现后确认系无主动物会予以驱除，我方保洁人员非24小时服务，对发现的动物排泄物均及时予以清理。发现公用设施损坏的都及时予以维修，不排除有的时间过长，主要是等待配件。我方对发现的饲养家禽和晾晒衣物的行为均予以劝阻，但物业无执法权，只能通知综合管理部门。业主私接绿化用水问题，物业现未掌握相关证据，回去会进行核实，如存在上述情况，除通知综治部门外，涉嫌犯罪的会向公安机关报案。对小广告问题，保洁人员发现后均进行清理，但业主悬挂于屋内的广告牌物业无法入户清理。关于联通网络端损坏的问题，如经联通排查确属人为破坏，原告会采取相关措施杜绝该问题再次发生。关于地库问题，小区地库存在问题且车辆较多，如果限制车辆出入会造成业主不便，对车辆占道问题，物业会及时联系业主保证车辆畅通。另查明，李玉江系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为131.62平方米。原告为该小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年7月1日至2020年5月31日的物业费。被告和开发商之间签订的天津市商品房买卖合同中补充条款约定：物业服务收费价格为住宅2.4元/月/平方米（建筑面积）。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同的约定，按2.4元/月/平方米（未超过前期物业合同和商品房买卖合同约定的价格）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2016年7月1日至2020年5月31日的物业费13362.07元。原告主张被告支付违约金6108.33元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、李玉江于本判决生效之日起十日内给付中海物业2016年7月1日至2020年5月31日的物业费13362.07元。二、驳回中海物业的其他诉讼请求。如李玉江未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费162元，由中海物业负担58.7元，由李玉江负担103.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年六月二十三日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。