济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初4706号原告：栗衍刚，男，汉族，1957年9月3日出生，无业，住济南市委托诉讼代理人：李寅旭，山东鲁公律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370122MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：马延轲、王利华，均系山东睿扬律师事务所律师。原告栗衍刚与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告栗衍刚的委托诉讼代理人李寅旭，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人马延轲、王利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗衍刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除栗衍刚与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》（以下简称《住房认购协议》），返还已支付购房款项1514750元及资金占用费（以1114750为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年4月29日至实际支付之日止，以40万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年5月21日至实际支付之日止）；2.请求法院依法判令解除栗衍刚与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》（以下简称《车位认购协议》），绿鲁公司返还捆绑销售的车位款项共计10万元及资金占用费(以10万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月28日至实际支付之日至）；3.本案的诉讼费用由绿鲁公司承担。事实与理由：1、绿鲁公司严重违约致使栗衍刚的合同目的无法实现。2018年4月29日栗衍刚与绿鲁公司签署《住房认购协议》，栗衍刚购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B1地块12号楼1单元401室，并于当日交纳了认购款1114750元，2018年5月21日交纳40万元。然而，绿鲁公司在未经栗衍刚同意、也未通知栗衍刚的情况下，违法网签购房合同，即在栗衍刚丝毫不知情的情况下，绿鲁公司单方面网签《商品房买卖合同》，而且合同内容约定为购房价格18000元每平米，装修设计费7000元每平米，而实际情况为购房价格25000元每平米，丝毫没有装修，所以，绿鲁公司存在单方面网签商品房买卖合同、违法拆分合同价格等等严重违法、违约行为，使合同无法继续履行下去，从而致使栗衍刚购买房屋的合理预期目的不能实现，栗衍刚有权申请解除与绿鲁公司签署的《住房认购协议》。2、栗衍刚有权申请一并解除《车位认购协议》。栗衍刚在签署住房认购协议的过程中，绿鲁公司捆绑销售B1地块1480号车位给栗衍刚，车位价格为33万，绿鲁公司的行为是在用恶意提高车位价格的方式来突破政府对于预售房屋价格25000元每平米的限制，从而达到谋取暴利的非法目的。绿鲁公司当时捆绑销售的价格均远超出市场价，显失公平，栗衍刚一并申请解除。3、本案涉案认购协议系第三人栗庆臣以栗衍刚名义与绿鲁公司所签，栗衍刚对此不认可、不追认，对栗衍刚不产生任何法律效力，第三人因为以栗衍刚名义交纳的房款及车位款应当退还给栗衍刚。综上所述，绿鲁公司存在严重违约行为，致使栗衍刚合同目的无法实现，且栗衍刚没有使用房屋，而绿鲁公司一直占用着栗衍刚的资金。为维护栗衍刚合法权益，特诉至法院，请求判如所请。绿鲁公司辩称，1、栗衍刚与绿鲁公司签订的《住房认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。2018年4月29日，栗衍刚与绿鲁公司签订《住房认购协议》，约定栗衍刚购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B1地块12号楼1单元401室商品房。《住房认购协议》第四条第8款约定，本协议书签订前，乙方（栗衍刚）已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，无异议，且充分了解所认购房屋之状况。根据上述《住房认购协议》约定，《商品房买卖合同》系《住房认购协议》的一部分，栗衍刚已全面阅读并同意《商品房买卖合同》的全部内容，在栗衍刚与绿鲁公司签订《住房认购协议》时，双方已达成《商品房买卖合同》的合意。2、绿鲁公司系按照程序为涉案《商品房买卖合同》办理了网签手续，其主张对网签购房合同毫不知情，明显与事实不符。《商品房买卖合同》网签备案的一般程序是：首先由栗衍刚向绿鲁公司提交其身份证及户口簿原件（注：办理《商品房买卖合同》网签手续必须使用身份证和户口簿原件），然后由绿鲁公司通过济南市建设委员会网上签约系统提交《商品房买卖合同》，对《商品房买卖合同》进行网签备案（注：该系统网签通道只能由开放商申请，即只有开放商有权对商品房买卖合同进行网签备案），最后在网签备案通过后，由绿鲁公司通过网上签约系统打印网签备案的《商品房买卖协议》，双方签字盖章。本案中，栗衍刚在与绿鲁公司签订《住房认购协议》之前，已对《商品房买卖合同》的内容及涉案商品房单价、总价等充分了解，为办理《商品房买卖合同》的网签备案，栗衍刚向绿鲁公司提交了身份证及户口簿原件，绿鲁公司依照商品房网签流程为涉案《商品房买卖协议》办理网签手续。因此，栗衍刚所称“被告未经原告同意、也未通知原告的情况下，违法网签购房合同”，明显与事实不符。3、栗衍刚对所购买的商品房单价及总价明确知晓，其主张绿鲁公司严重违约致使其购房目的不能实现，无事实及法律依据。本案中，栗衍刚与绿鲁公司签订的《住房认购协议》中约定涉案商品房认购单价为25000元/平方米，该价格与《商品房买卖合同》第四条约定第四款约定的综合单价一致。栗衍刚在签署《住房认购协议》时明确知晓所购商品房综合单价及交付标准，现栗衍刚主张绿鲁公司严重违约致使购房目的不能实现，与事实不符。并且，栗衍刚与绿鲁公司签订认购协议书的目的在于购买绿鲁公司开发的商品房居住使用并取得物权证明，栗衍刚为此支付了相应的房款，涉案商品房买卖合同也已办理网签，网签合同的单价及交付标准与《住房认购协议》中双方的约定一致，且网签是合同履行的重要环节，是取得不动产权证的重要前提，绿鲁公司为其办理网签的行为并未阻止合同目的实现。综上所述，栗衍刚以合同目的无法实现为由要求解除涉案《住房认购协议》并要求绿鲁公司返还购房款及利息，无事实及法律依据。4、绿鲁公司在销售涉案车位时并不存在捆绑销售，也不存在显失公平的情况，且车位并非商品房的附属物，栗衍刚无权要求解除涉案《车位认购协议》。（1）涉案《车位认购协议》与《住房认购协议》相互独立，栗衍刚并未举证证明绿鲁公司有违背其意愿搭售商品的行为，即栗衍刚未举证证明绿鲁公司存在捆绑销售行为。（2）签订《车位认购协议》后，栗衍刚已向绿鲁公司支付车位款项，说明其购买车位时态度积极，绿鲁公司并未向其捆绑销售车位。（3）栗衍刚在与绿鲁公司签订认购协议时，对车位的价格系明知的，绿鲁公司并未强迫其购买车位，其在签订协议时可以选择不买，即其在购买车位时系自愿的。（4）栗衍刚系自愿与绿鲁公司签订的《车位认购协议》并不存在显失公平的情况。显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。在司法实践中，根据最高法公报案例“家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案”，认定显失公平可以从两方面来考察：1.考察合同对一方当事人是否明显不公平，并结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量；2.考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况而接受了对方提出的合同条件。本案中，双方系平等的交易主体，权利义务对等，绿鲁公司并未利用自己的优势提出使栗衍刚难以拒绝对其明显不利的合同条件，并且，栗衍刚作为购房者，在签订认购协议前已经对涉案及周边的楼盘进行了详细的了解，并不存在欠缺一般生活经验或者交易经验的情况。车位价格系双方在自由协商的基础上，分析权衡各种情况后，基于对当时房屋的实际情况进行协商谈判的结果，并不存在单价严重偏离市场价，造成双方利益严重失衡的情况，栗衍刚与绿鲁公司签订认购协议时符合公平、等价有偿的原则，不构成显失公平。退一步讲，即使存在显失公平的情况，根据《民法总则》第一百五十一条规定，显失公平的合同系可撤销合同，并非合同解除的法定条件。本案中，栗衍刚依据显失公平享有的撤销权已超过一年的除斥期间，撤销权已消灭，且栗衍刚无权依据显失公平要求解除《车位认购协议》。（5）涉案车位和商品房之间也不存在附属关系，且《住房认购协议》合法有效，栗衍刚无权要求解除《车位认购协议》。因本案的涉案房屋价款及车位款系第三人栗庆臣支付，栗衍刚无权要求绿鲁公司返还。综上所述，栗衍刚的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认：1、2018年4月29日栗庆臣以栗衍刚名义与绿鲁公司签订房屋认购协议书及车位认购协议书，认购绿鲁公司开发的位于济南市绿地山东国际金融中心项目B1地块12号楼1单元401号房屋一套，认购地下车位一个，编号为1480号；2、2018年4月29日栗庆臣缴纳房款1114750元，2018年5月21日栗庆臣缴纳房款40万元，2018年8月28日栗庆臣缴纳车位款10万元。房屋认购协议第四条第8款约定，本协议书签订前，乙方（栗衍刚）已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按照上述条件与甲方（绿鲁公司）签订正式的《商品房买卖合同》，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。另查明，栗衍刚与栗庆臣系父子关系，栗衍刚主张《住房认购协议》及《车位认购协议》上其签字均系栗庆臣代签，绿鲁公司未提交反驳的证据，未提交栗衍刚授权栗庆臣签署上述协议的授权手续。本院认为，在现有证据的情况下，栗庆臣没有代理权而以栗衍刚的名义签订涉案的房屋认购协议书与车位认购协议书，该两份认购协议书属于无权代理人以代理人名义与他人签订的合同，栗衍刚明确表示拒绝追认，根据合同法第四十八条的规定，涉案认购协议书对栗衍刚不发生效力，因此产生的责任应由行为人栗庆臣承担，故栗衍刚要求解除房屋认购协议书及车位认购协议书无法律依据，本院不予支持。因涉案款项全部由栗庆臣支付，栗衍刚要求绿鲁公司返还购房款、车位款及支付资金占用损失，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告栗衍刚的诉讼请求。案件受理费19332元，减半收取计9666元，由栗衍刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年六月一日书记员  段雅绮