四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1506号 上诉人（原审原告）：张碧琼，女，汉族，1971年6月28日生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：范敏，四川皓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：汤红文，男，汉族，1975年3月1日生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：范敏，四川皓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道（相如饭店）。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：段容，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文宏，四川星奎律师事务所律师。 上诉人张碧琼、汤红文与上诉人四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 张碧琼、汤红文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张碧琼、汤红文的诉讼请求。事实及理由：1、一审认定中星公司逾期交房违约金债权已过诉讼时效是错误的。第一，一审认定案涉合同约定交房期限届满次日（2015年1月1日）为逾期交房违约金债权诉讼时效起算时间是错误的。双方的商品房买卖合同约定的交房期限届满次日，仅仅是违约金计算起始时间，而非违约金支付时间。本案逾期交房违约金之债有明确的履行期限，即中星公司支付逾期交房违约金的履行期限是商品房实际交付之后60日内。故上诉人只能在合同约定的支付履行期届满之后才可主张逾期交房违约金，逾期交房违约金支付请求诉讼时效也由此时才予起算。中星公司逾期交房，应当向上诉人支付逾期交房期间的违约金，且应从约定交房期限届满次日持续计算至实际交房之日止，是继续性债权。故逾期交房违约金请求的诉讼时效应从逾期交房行为终止，中星公司实际交房时才开始起算。一审判决认定本案交房期限届满后，上诉人已经知道其权利被侵害，就应向中星公司主张逾期交房违约金错误。第二，上诉人多年来一直通过多种方式向中星公司主张权利，诉讼时效因此中断。中星公司未能按合同约定履行房屋交付义务，致使上诉人无法入住使用已购买的房屋，按照日常生活经验，其不可能在长达2、3年时间里对中星公司的逾期交房行为不管不问。上诉人多次向中星公司提出交房要求，并数次向相关行政部门反映情况，诉讼时效因此中断而重新计算。2、一审认定房屋结算表上的签字时间为中星公司实际交房时间错误，缺乏证据证明。首先，《房屋结算表》不具有房屋交付的证明效力，该《房屋结算表》是中星公司单方制作，没有任何文字显示有交房或接房的内容。《房屋结算表》里只有房屋价款金额数据，仅是双方就房屋价款补差和契税款的费用结算表格。按照双方合同约定及交易习惯，办理房屋交接应当签署房屋交接单。其次，中星公司负有案涉房屋实际交房时间的举证责任。再次，《建设工程竣工验收备案书》显示案涉房屋所在楼栋建筑主体工程竣工验收时间是2015年12月23日，2016年4月12日才取得验收备案，故2015年12月23日前案涉房屋还是在建房，不可能进行交付，而《房屋结算表》的签署时间均为2015年12月以前。3、一审错误认定逾期办理初始登记与逾期办理转移登记为同一违约行为。双方签订的商品房买卖合同中约定的初始登记时间和转移登记时间是不同的。中星公司于2016年4月12日才取得竣工验收备案书，才达到交付条件，故中星公司办理转移登记的时间应当是2018年4月12日。初始登记和转移登记是不同的法律行为，基于不同的法律行为产生的违约行为也不可能是同一的。4、一审对上诉人主张的房屋契税款资金利息不予支持，导致中星公司因不当占用行为获利，使上诉人受损。中星公司收取契税款之后，应及时向税务机关代缴，遇到新的税收政策无法代缴时应及时退还。但中星公司私自占用该税款长达3年多时间，造成上诉人资金在被占用期间的利息损失，中星公司应当承担赔偿责任。 中星公司答辩称，1、张碧琼、汤红文主张逾期交房违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，中星公司按照合同约定履行了通知购房人接房的义务，不应承担逾期交房的责任。张碧琼、汤红文对约定的2014年12月31日前交房的时间是明知的，其知道自身权利受损之日应从2015年1月1日起算。中星公司于2014年12月25日在“中星明都”小区显著位置张贴了《交房公告》，通知全体业主在2014年12月30日正式交房，逾期视为默认收房，同时注明了交房地点以及交房时业主应当携带的资料、应缴纳的费用，故中星公司已经履行了合同义务，因业主自身原因导致未及时收房的责任不应由中星公司承担。中星公司张贴《交房公告》后，2014年12月25日至2014年12月31日期间有4户业主办理了交房手续，2015年1月1日至2015年1月31日期间有69户业主办理了交房手续，足以证明中星公司公告交房的真实性。2、以《房屋结算表》的签字时间作为实际交房时间是正确的。双方签订的《商品房买卖合同》约定购房人在接房时应将购房余款付清，《房屋结算表》上载明了房屋余款付讫事项，故该《房屋结算表》上的签字时间就是实际交房时间。中星公司对实际交房时间已经尽到举证义务，且在其他业主如梁兴民在另案中也认可《房屋结算表》载明的时间就是交房时间。3、案涉房屋迟延办理初始登记的责任不在中星公司，中星公司不应承担违约责任。4、案涉房屋迟延办理房屋转移登记的责任不在中星公司。张碧琼、汤红文未按合同约定向中星公司提交办理房屋产权转移登记的相关证件资料，也未向中星公司交纳委托代办房产证的100元费用，且合同中约定迟延办理转移登记时，由双方协商处理。中星公司已向物管公司提出了免收包括张碧琼、汤红文在内的一期购房户两年物业管理服务费，张碧琼、汤红文在2016年5月1日起至2018年4月30日期间也确实未交纳物业管理服务费，故中星公司不应承担逾期办理转移登记的责任。5、中星公司不应承担房屋契税款资金利息。资金利息必须有明确的合同约定，但双方签订商品房买卖合同中并无相关约定，且张碧琼、汤红文将契税款交给中星公司后，没有按时提交办理房屋产权证和交纳契税所需的资料，也没有向中星公司交纳合同约定的委托办证服务费，致交纳税费的时间延迟。后因政策变化，中星公司不能代为交纳相关税费，中星公司对于该款系无偿保管，未获得其他利益，故中星公司不应承担契税款的资金利息。 中星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回张碧琼、汤红文请求支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张碧琼、汤红文负担。事实及理由：1、案涉房屋迟延办理初始登记的责任不在中星公司，中星公司不应承担违约责任。一审中，中星公司已经举证证明迟延办理初始登记的责任不在中星公司，张碧琼、汤红文也未举证证明系中星公司原因迟延办理初始登记，应自行承担举证不能的法律后果。2、张碧琼、汤红文未提交办理房屋转移登记的相关资料，也未向中星公司交纳委托代办房产证的100元费用，双方的《商品房买卖合同》约定迟延办理转移登记时由双方协商处理，而未约定购房户可直接要求中星公司承担违约金的权利。中星公司向物管公司提出了包括张碧琼、汤红文在内的一期购房户免收两年物业管理服务费（从2016年5月1日起至2018年4月30日止），张碧琼、汤红文也确未交纳过物业管理服务费，故双方对迟延办理转移登记的处理方式进行了约定，也在实际履行过程中进行了具体的协商处理，完成了“双方协商处理”的解决方式。故中星公司不应承担逾期办理转移登记的违约金责任。 张碧琼、汤红文答辩称，1.中星公司上诉理由不成立，应依法予以驳回。2.中星公司认为案涉房屋迟延办理的责任不在中星公司与事实不符。案涉商品房买卖合同中约定，中星公司办理案涉房屋的初始登记期限为2016年12月31日前。本案实际办理初始登记时间为2017年4月18日，晚于约定时间，违约行为客观存在。中星公司办理房屋初始登记时无需张碧琼、汤红文协助，张碧琼、汤红文对此没有责任。中星公司虽认为是第三人的原因造成本案初始登记未能如期进行，但即使中星公司的理由成立，也不能以此免除中星公司的责任。3.本案合同已约定转移登记的办理期限，实际办理本案转移登记的时间在2019年3月后，远远晚于合同约定的期限。中星公司虽主张张碧琼、汤红文没有缴纳转移登记的手续，但张碧琼、汤红文在购房时就交付了办理转移登记的相关资料和契税款。中星公司应按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算违约金。中星公司虽主张已明确约定了延期办理转移登记的处理方式，但与事实不符，且双方未能协商达成共识。张碧琼、汤红文从不知道可用物管费抵扣违约金，且张碧琼、汤红文是否缴纳物管费，与中星公司是否应该承担本案违约金无关联性。 张碧琼、汤红文一审起诉请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金15,458.59元（以331,019元为基数，从2015年1月1日起至2016年4月12日止按日万分之一计算）；2.被告承担逾期办理初始登记违约责任，支付给原告逾期办理初始登记违约金3,508.8元（以331,019元为基数，从2017年1月1日起计算至2017年4月15日止按日万分之一计算）；3.立即为原告办理房屋不动产权证，并支付逾期办理房屋产权证违约金（以331,019元为基数，按中国人民银行同期贷款逾期利率即年利率7%，从2018年4月13日计算至产权证办理之日止，截止2019年3月31日止的违约金额为22,346.05元，之后的违约金在产权证办理之日一次性支付）；4.被告支付占用原告房屋契税款资金利息519.52元（以4,965.29元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率即年利率4.75%计算，从2016年1月17日起计算至2019年3月1日止）；5.案件诉讼费由中星公司承担。 一审查明：2013年6月26日，张碧琼、汤红文（买受人）与中星公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张碧琼、汤红文购买中星公司开发的位于蓬安县××镇××小区××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款为331019元，该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”第十五条第一款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”。汤红文于2016年12月16日前已支付购房款315000元，2016年12月16日，中星公司制作房屋结算表，确认张碧琼应补房款为16019元、应缴房屋契税款4965.29元。2016年4月12日，中星公司取得蓬安县住房和城乡规划建设局出具同意备案意见的竣工验收备案书。2017年4月18日，中星公司取得案涉房屋的初始登记不动产权证书。2019年10月11日，张碧琼、汤红文以中星公司逾期交房、未办产权登记、逾期办理产权登记等为由提起诉讼，请求中星公司承担逾期交房、逾期办证违约金、支付代收契税费的资金占用利息等。至今张碧琼、汤红文未取得房屋产权证书。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。中星公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向张碧琼、汤红文交付房屋并办理产权转移登记。根据查明的事实，案件的争议焦点为：1.中星公司逾期交房是否构成违约及张碧琼、汤红文主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效；2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金的计算方式；3.中星公司是否应承担代收契税费的资金占用利息。 1.关于中星公司逾期交房是否构成违约及张碧琼、汤红文主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效的问题。双方签订的房屋结算表具备真实性、合法性，且系经张碧琼签字确认的证据，能够反映张碧琼、汤红文已实际接收中星公司交付的房屋。中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约，但对债权请求权当事人可以提起诉讼时效抗辩。现中星公司提出张碧琼、汤红文主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，法院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，张碧琼、汤红文于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，张碧琼、汤红文未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故对张碧琼、汤红文主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金计算的方式问题。对于中星公司逾期办理房屋产权登记的行为，中星公司抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理不动产产权登记以及张碧琼、汤红文未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工这些第三人过错造成中星公司违约，也应由中星公司承担违约责任；同时，2016年10月蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，不属于影响中星公司按期为张碧琼、汤红文办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，中星公司未能证明系因张碧琼、汤红文未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例张碧琼、汤红文也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，中星公司抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，张碧琼、汤红文未举证证明其因此所遭受的实际损失，但中星公司确存在违约行为，应当对其违约行为承担法律后果，故酌定违约金为3,310元。对于张碧琼、汤红文主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间完全一致，中星公司逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求不予支持。 3.关于张碧琼、汤红文主张代收契税费资金占用利息的问题。双方当事人对于契税费的代收和缴纳没有明确约定，而按照新的税收规定，契税费不能再由他人代缴，中星公司因税收政策变动，代缴契税费委托事项在客观上已不能完成，不能因此归责于中星公司，因此其不应承担所代收契税费的资金占用利息，故对张碧琼、汤红文的该项诉讼请求亦不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决:一、四川中星房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向张碧琼、汤红文支付违约金3,310元；二、驳回张碧琼、汤红文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，减半收取423元，由张碧琼、汤红文负担373元，四川中星房地产开发有限公司负担50元。 二审中，张碧琼、汤红文主张中星公司于2016年4月12日取得《竣工验收备案书》，应在此后的60日，即2016年6月12日支付2015年1月1日起至2016年6月12日期间的逾期交房违约金,并提供《四川省蓬安县人民法院先行调解告知书》，拟证实其已于2019年3月29日提起诉讼，已构成诉讼时效中断。中星公司对此持有异议，提出案涉逾期交房违约金的请求已过诉讼时效。 张碧琼、汤红文在二审自认已办理了不动产权证书，但双方对何时取得该不动产权证书均未提供证据证明。 二审查明其他事实与一审查明一致。 本院认为，张碧琼、汤红文与中星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付时间虽为2014年12月31日前，但实际交房时间迟于约定时间，现双方对于实际交房时间意见分歧较大。因中星公司在2016年4月12日才取得竣工验收备案书，此时中星公司才符合交房条件。故本院认定2016年4月12日为本案商品房的实际交付日。张碧琼、汤红文虽依据《商品房买卖合同》第十三条约定，主张中星公司支付2015年1月1日至2016年6月12日期间逾期交房违约金，但中星公司不予认可，提出张碧琼、汤红文的该项诉讼请求已过诉讼时效。对此，张碧琼、汤红文提供的《四川省蓬安县人民法院先行调解告知书》已证实，其向一审法院主张权利的时间为2019年3月29日。按照法律规定的诉讼时效期间三年倒推3年，即2016年3月29日以后产生的违约金在法律保护范围之内，2016年3月29日前的违约金已超过诉讼时效期间。根据中星公司合同履行情况与张碧琼、汤红文可能产生的损失等客观情况以及本院对于类案的处理，酌定将逾期交付违约金调减至按买受人支付全部已付款的日万分之0.5标准计算，即中星公司应以买受人已交购房款总额331,019元为基数按日万分之0.5的标准，支付2016年3月29日至2016年6月12日逾期交房违约金1241.32元[331,019元×0.00005×（2016年3月29日-2016年6月12日）75天=1241.32元] 关于逾期办理初始登记违约金的问题。双方合同约定中星公司应当在2016年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，中星公司实际办理初始登记的时间是2017年4月18日，故中星公司应向张碧琼、汤红文支付2017年1月1日至2017年4月18日期间逾期办理初始登记违约金。合同约定出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，结合中星公司合同履行情况、张碧琼、汤红文可能产生的损失等客观情况以及本院对于类案的处理，酌定将逾期办理初始登记违约金调减至按买受人支付全部已付款的日万分之0.5标准计算。即中星公司应以买受人支付全部已付款已交购房款总额331,019元为基数按日万分之0.5的标准支付逾期办理初始登记违约金1,770.95元（331,019元×0.00005×107天）。 关于逾期办理转移登记违约金的问题。中星公司未按照约定为张碧琼、汤红文办理房屋产权证书，应当承担违约责任。中星公司主张其虽应按约定为买受人办理房屋权属转移登记，但张碧琼、汤红文未向中星公司交纳委托办理房屋转移登记的费用100元，且张碧琼、汤红文未按中星公司张贴的公告要求提供办证相关资料。本院认为，商品房买卖合同涉及较多房地产相关政策，出卖人系专业的房地产公司，对商品房相关信息了解更充分更便捷，在合同签订和履行过程中居于主导地位。中星公司负有义务通知张碧琼、汤红文交纳相关费用、提交办理不动产权登记需要的资料、注意事项等。中星公司虽主张在小区内张贴了公告，已将上述内容告知全体业主，但张碧琼、汤红文对此不予认可，中星公司又未提交其他证据证明其确已对张碧琼、汤红文进行通知，故对中星公司不应承担迟延办理转移登记违约责任的主张，本院不予支持。根据本案合同约定，因出卖人责任，买受人未在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商处理，因双方合同约定的商品房交付之日为2014年12月31日前，故办理转移登记的时间应从此时推迟730日，即2016年12月31日前办理转移登记。中星公司未按约定办理转移登记，应从2017年1月1日起计算转移登记违约金。合同约定逾期办理转移登记违约金由双方协商，属约定不明。中星公司虽主张已与业主协商以物管费抵扣逾期办证违约金并提供物管公司的情况说明，但张碧琼、汤红文不予认可，并陈述系因与物管公司的其他物管纠纷而产生的物管费抵扣，与本案无关。中星公司未提供其他证据佐证，故对中星公司已与业主协商处理延迟办理本案转移登记的主张，本院不予支持。因张碧琼、汤红文起诉请求自2018年4月13日起计算逾期办理转移登记违约金至实际办理产权之日止，系其处分自己权利的行为，应予支持，故本院酌定中星公司支付以购房款总额331,019元为基数，从2018年4月13日起按日万分之0.5的标准向张碧琼、汤红文支付逾期办理转移登记违约金至实际办理不动产权证书之日止。 关于张碧琼、汤红文主张的中星公司占用契税款的资金利息的问题，因双方并未对占用契税期间的资金利息进行约定，且张碧琼、汤红文向中星公司交纳契税的目的是用于履行纳税义务，虽中星公司在无法代缴税款的情形下未及时向业主退还，但中星公司现已退还税款，并未对张碧琼、汤红文造成损失，故对张碧琼、汤红文的该项主张，本院不予支持。 综上，张碧琼、汤红文的上诉请求部分应予支持，中星公司的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2131号民事判决； 二、四川中星房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向张碧琼、汤红文支付逾期交房违约金1241.32元； 三、四川中星房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向张碧琼、汤红文支付逾期办理初始登记违约金1,770.95元； 四、四川中星房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内以购房款总额331,019元为基数，从2018年4月13日起按日万分之0.5的标准向张碧琼、汤红文支付逾期办理转移登记违约金至实际办理不动产权证书之日止； 五、驳回张碧琼、汤红文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费846元，减半收取423元，由张碧琼、汤红文负担140元，由四川中星房地产开发有限公司负担283元；二审案件受理费1,692元，由张碧琼、汤红文负担280元，由四川中星房地产开发有限公司负担1,412元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年六月三十日 书记员 汤 彬