广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初757号 原告：刘永荣，男，1991年12月11日出生，汉族，居民,住广西平南县。 委托诉讼代理人：谢玉婵，广西桂港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢邦华，广西桂港律师事务所实习律师。 被告：林文杰，男，1993年11月4日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：覃伟筠，广西李登之律师事务所律师。 第三人：平南县置佳房地产中介有限公司，住所地：广西平南县平南街道环城路**。 法定代表人：陆玲蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄金燕，该公司员工。 原告刘永荣与被告林文杰、第三人平南县置佳房地产中介有限公司（以下简称置佳中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永荣及其委托诉讼代理人谢玉婵、被告林文杰委托诉讼代理人覃伟筠、第三人置佳中介公司托诉讼代理人黄金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘永荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年4月3日签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告林文杰退还购房款267255.7元给原告刘永荣；3.判令被告林文杰向原告刘永荣支付房屋中介费8400元、物业管理费909.16元；4.判令被告林文杰向原告刘永荣支付违约金112000元；5.本案受理费、财产保全费由被告林文杰承担。事实和理由：原、被告于2019年4月3日签订《房屋买卖合同书》，约定由原告刘永荣购买登记在被告林文杰名下位于平南县，成交价560000元，并于当日向被告林文杰支付了定金49000元。原告刘永荣于2019年4月4日、2019年4月8日分别向被告林文杰支付购房款49000元、152000元，合计201000元，并依约支付了2019年4月至12月房屋月供共计17255.7元，还支付物业费909.16元及中介费8400元。直至2020年1月1日不动产中心还没有办理好被告林文杰该房不动产权证，被告林文杰也未依约支付2020年1月之后的该房银行房贷。原告刘永荣多次要求被告林文杰补交逾期的房贷，被告林文杰均以经济困难为由拒绝依约再交房贷。被告林文杰的行为已经构成违约导致该合同目的不能实现。 被告林文杰辩称：1.被告林文杰同意解除合同；2.2020年1月1日之后房屋月供无能力支付；3.被告林文杰同意退还250000元，根据合同约定2019年4月至12月的房屋月供及中介费8400元是由原告刘永荣支付，被告林文杰已将房屋交付原告刘永荣管理使用，物业费909.16元应由原告刘永荣承担；4.本案不应存在违约责任，双方解除合同的原因是新冠疫情导致即不可抗力导致，即使被告林文杰违约，原告刘永荣合理损失应是利息损失，而不是其诉请过分高于实际损失的违约金112000元，需要调整。 第三人置佳中介公司辩称：其已按其与被告林文杰（甲方、卖方）、原告刘永荣（乙方、买方）三方签订《房屋买卖合同书》履行了中介服务义务，原告刘永荣支付给其的中介费8400元不予退还，因被告林文杰未按合同约定履行按时偿还涉诉房屋银行贷款导致合同目的不能实现，构成违约，应由被告林文杰退还中介费8400元给原告刘永荣。 本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，被告林文杰（甲方、卖方）、原告刘永荣（乙方、买方）及第三人平南县置佳房地产中介有限公司（丙方、中介方）三方签订《房屋买卖合同书》，主要内容为：1.甲方同意将其所拥有位于平南县出售给乙方，成交总价为伍拾陆万元整（￥560000）；2.签订合同当日双方签字生效后乙方应向甲方支付购房款定金肆万玖仟元整（￥49000）作为购房担保（以银行转账实际到账时间为准），为督促甲方及时履约乙方可以预留伍仟元整（￥5000）作为履约保证金，此款在甲方实际交付房屋结清应付费用房地产权全部过户至乙方名下之日结清，乙方在2019年4月9日前应向甲方支付部分房款贰拾万壹仟元整（￥201000），除定金、履约保证金和部分房款之外的剩余房款叁拾万伍仟元整（￥305000），甲乙双方约定乙方采取贷款方式付款；3.甲乙双方同意于甲方得到该房不动产证书后十个工作日内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，房屋登记机关准予登记的，双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间；4.甲方应于签订本合同后十个工作日内腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志；5.违约责任：（一）除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的应书面通知乙方，乙方应按该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费，甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款；（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可以从尚欠房款中直接抵扣，逾期交付超过10日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，并且承担此次交易中双方的全部交易税费；……（五）甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同解除的，参照本条第1、2款执行；6.中介服务费共计壹万肆仟元整（￥14000），由甲方承担伍仟陆佰元整（￥6500）由乙方承担捌仟肆佰元整（￥8400），应于签定合同当日一次性付清，甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免，甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费；7.补充或变更约定事项：甲乙双方约定，不动产中心办理出甲方该房不动产证后二十个工作日内由甲方自己准备资金解押赎楼，自2019年4月份至2019年12月份该房每月月供由乙方支付，每月月供本金由甲方承担，每月月供利息由乙方承担，届时乙方每月月供本金之和从尚欠甲方未付房款中抵扣，若2020年1月1日不动产中心还没有办理好甲方该房不动产权证，该房每月月供本金和利息均有甲方承担并支付直至不动产中心办理好甲方该房不动产权证，在办理产权过户手续前，甲方无条件配合乙方更名一次。2019年4月3日，被告林文杰向原告刘永荣交付涉案房屋钥匙。2019年4月3日，第三人置佳中介公司收到原告刘永荣支付的中介服务费8400元，并向原告刘永荣出具收条。案外人卢小霞于2019年4月3日、4月4日、4月8日通过银行向被告林文杰分别转账49000元、49000元、152000元共计250000元，被告林文杰亦于2019年4月3日、4月9日向案外人卢小霞分别出具收到上述房款的收条。原告刘永荣已支付涉案房屋2019年4月至2019年12月的月供17255.7元、2019年5月1日至11月30日物业费909.16元。自2020年1月1日至本案法庭辩论结束时涉案房屋的月供，被告林文杰均未支付。 另查明，原告刘永荣与案外人林小霞系夫妻关系。 本院认为，林文杰、刘永荣、置佳中介公司三方签订的《房屋买卖合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于《房屋买卖合同书》应否解除的问题。刘永荣主张解除《房屋买卖合同书》，林文杰在答辩中同意解除合同，置佳中介公司对林文杰、刘永荣解除合同亦无异议，故解除合同系当事人真实意思表示且符合法律规定，本院依法予以支持。二、关于林文杰应否退还购房款267255.7元给刘永荣的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘永荣与林文杰双方自愿解除《房屋买卖合同书》，刘永荣请求林文杰退还购房款267255.7元符合法律规定，本院依法予以支持。三、关于林文杰是否构成违约，应否向刘永荣支付违约金112000元的问题。根据《房屋买卖合同书》约定，若2020年1月1日不动产中心还没有办理好涉案房屋不动产权证，该房每月月供由林文杰承担并支付直至不动产中心办理好林文杰该房不动产权证。本案中，林文杰自2020年1月1日起至法庭辩论结束时未按约定支付涉案房屋的月供，其行为已构成违约应当承担违约责任，故刘永荣主张林文杰支付违约金，本院依法予以支持。刘永荣主张林文杰应向其支付涉诉房屋总价的20%违约金共计112000元，林文杰认为违约金过高要求法院调整。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法苦干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。因此，本院以刘永荣向林文杰已实际支付的房款267255.7元为基数，按合同约定的20%计算较为合理，即林文杰向刘永荣支付违约金应为53451.14元（267255.7元×20%）。四、关于林文杰应否向刘永荣退还物业费909.16元以及应否承担中介费8400元的问题。林文杰已于2019年4月3日向刘永荣交付涉案房屋，物业费应由刘永荣承担，故刘永荣主张林文杰退还物业费909.16元，无事实根据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同书》约定，双方自愿解除合同的，双方各承担50%。本案中，刘永荣、林文杰同意解除合同，故中介费各承担50%，即各承担7000元（140000元×50%）。刘永荣已向置佳中介公司支付中介费8400元，故林文杰应向刘永荣支付中介费1400元（8400元-7000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法苦干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘永荣与被告林文杰、第三人平南县置佳房地产中介有限公司于2019年4月3日签订的房屋买卖合同； 二、被告林文杰应向原告刘永荣退还购房款267255.7元并支付违约金53451.14元； 三、被告林文杰应支付房屋中介费1400元给原告刘永荣； 四、驳回原告刘永荣的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7128元，减半收取计3564元，财产保全费2420元，共计5984元（原告已预交），由原告刘永荣负担1496元，由被告林文杰负担4488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；账号：20×××16；开户行：农行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 龙庆成 二〇二〇年六月三日 法官助理 李芑汕 书 记 员 黄俏萍