北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初61562号原告：北京盛奥宾馆，住所地北京市海淀区苏州街王公坟**平房。法定代表人：庞伟，经理。委托诉讼代理人：庞清祥，男，北京盛奥宾馆财务会计。委托诉讼代理人：袁国民，北京市京翰（济南）律师事务所律师。被告：周爱国，男，1973年12月22日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：贾永发，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳，北京市法大律师事务所律师。原告北京盛奥宾馆（以下简称盛奥宾馆）诉被告周爱国合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，被告周爱国及委托诉讼代理人贾永发、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛奥宾馆向本院提出诉讼请求：1、解除双方的承包经营关系；2、判决终止周爱国对盛奥宾馆的承包经营权，对宾馆经营手续进行交接，退出经营场地，归还盛奥宾馆对宾馆的经营权；3、判决周爱国支付2017年7月15日以后的经营盛奥宾馆使用房屋的承包金共计106667元，暂从2018年7月16日至2019年3月15日，共计：853336元，最终计算到实际交付之日止；4、判决周爱国赔偿逾期交付宾馆经营权给盛奥宾馆造成的经营损失共计541200元，小房间8间，每间每天260元，大房间42间，每间每天380元，暂计算从2018年7月16日至2019年3月15日，按满房80%最终共计人民币3463680元，最终计算到实际交付之日止；5、判决周爱国支付违约金日租金10%计算（以日承包金3556元为基数，从2018年7月16日至2019年3月15日起计至宾馆经营权实际交接之日止），共计853440元；6、判决周爱国支付宾馆东南角两间客房租金10万元；7、判决周爱国承担本案诉讼费用。事实与理由：盛奥宾馆委托庞清祥与周爱国在2014年5月14日签订合作经营协议。协议约定盛奥宾馆将坐落于海淀区王公坟4号的北京盛奥宾馆1栋地上2层，建筑面积1037平方米承包给周爱国经营。承包经营期限从2014年7月16日起到2017年7月15日终止，合同有效期为三年。房屋承包金每年128万元，按半年缴付。合同保证金5万元，合同期满经盛奥宾馆验收合格后全部无息退还。合同承包期内，承包宾馆的所有费用以及房屋的修缮均由周爱国承担。合同约定发生争议向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后双方依约履行了合同。2017年7月15日，合同期满后，经盛奥宾馆口头同意，该协议延长一年。但—年期满后，周爱国拒绝交付房屋、交接宾馆经营权。为此，盛奥宾馆于2018年7月18日向周爱国寄发了终止承包经营告知书，通知终止承包关系，要求周爱国尽快退出经营场地，并声明逾期后的全部经营收入都归盛奥宾馆所有，但周爱国置之不理，无理占住经营权至今承包费按四个月计426668元。经公安机关多次出警调解未果。涉及周爱国承包经营范围客房共50间，小房间8间。原住宿收费标准为每间每天260元，大房间42间，原住宿收费标准为每间每天380元。因此，每月的经营收入为541200元。按满房80%计算四个月120天共计营业收入1731840元。依据双方合作经营协议第十条第（五）约定：本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日租金的10%支付违约金，按日承包金3556元计算，共计426720元。周爱国在承包经营期间，由于工作人员到税务机关重复领取营业发票，造成税务管理异常，税务机关停止盛奥宾馆的票据申领，给宾馆经营造成损失，周爱国应当承担相应责任。综上所述，双方的合作协议及承包经营期满后，周爱国未经盛奥宾馆同意继续进行宾馆经营，对盛奥宾馆提出终止承包关系的告知置若罔闻，已经构成违约、侵权，侵害了盛奥宾馆的合法权益。被告周爱国辩称，请求法院依法驳回盛奥宾馆的全部诉讼请求，理由如下：第一、盛奥宾馆主体错误。2014年5月14日，周爱国与庞清祥签订《合作经营协议》，协议约定：有效期到2017年7月15日；庞清祥将坐落在王公坟4号的盛奥宾馆承包给周爱国（当时，盛奥宾馆的法人是庞清祥）。2017年7月15日之后，庞清祥与周爱国就再也没有签订过任何协议。2017年7月16日至2018年7月15日，周爱国与庞清祥没有签订书面协议，但周爱国也向庞清祥实际支付了房屋租金。2018年7月16日以后，王公坟4号房屋的实际权利人刘春辉通知周爱国不得再给庞清祥支付租金，因为房子是刘春辉的，而不是庞清祥的。此后，周爱国再没有给庞清祥支付过租金。周爱国没有与盛奥宾馆签订过任何协议，盛奥宾馆只是周爱国与庞清祥签订的合同标的的一部分，盛奥宾馆作为本案的原告是不合适的。第二、关于盛奥宾馆的诉讼请求。盛奥宾馆要求解除承包经营关系。双方之间早已经没有任何法律上的关系。所以，周爱国对此项诉讼请求没有异议。关于盛爱宾馆的第二项诉讼请求。王公坟4号的房子不是庞清祥的，更不是盛奥宾馆的，是刘春辉的。另外，自从2018年7月16日庞清祥带领全家到宾馆闹事之后，宾馆近乎停止营业，而且现在盛奥宾馆的一切手续早已经停止使用了。所以，不存在终止盛奥宾馆的经营权，更不存在退出经营场地。关于诉讼请求第三项。2017年7月15日至2018年7月15日的王公坟4号房屋的租赁费已经支付给庞清祥。2018年7月16日以后的王公坟4号房屋使用费已经支付给房屋实际人刘春辉。没有任何事实理由和法律理由应该支付给庞清祥，更没有理由支付给盛奥宾馆。此项诉求，主体错误，盛奥宾馆所谓的损失计算也错误。关于盛奥宾馆的第四项诉求。周爱国与庞清祥没有任何合同关系，更与盛奥宾馆没有合同关系，不存在赔偿盛奥宾馆任何损失的依据。房子是刘春辉的，2018年7月16日之后，周爱国已经与刘春辉签订房屋租赁合同。盛奥宾馆的此项诉求，无论从实体上，还是从主体上，都没有任何事实依据和法律依据。关于盛奥宾馆的第五项诉求，双方之间没有任何合同关系。综上所述，应驳回盛奥宾馆的所有诉讼请求。第三、庞清祥存在诸多欺诈、不诚信行为。以下是庞清祥多次不守诚信主要事件：1、原合同房租每年128万元，合同签定后，庞清祥告知有两间房暂时不能交接，原因是甲方（海淀房屋管理中心）领导占用两间，他也不收取费用，如不占用就交接给周爱国，所以周爱国当即表达可以接受。可当此领导(2018年3月后才知道此领导实为刘春辉本人)腾出该房后，庞清祥带着他大女儿（怀有身孕好几个月）、小女儿过来闹事，通过锁大门，抢前台读卡器、拉电闸等手段来破坏经营，后周爱国报警并经妥协后，又以每年4万元交此两间房租（有银行凭证）。后经了解，庞清祥实际上还收取了刘春辉的房租、电费及暖气费。2、在2017年7月15日快到期前，周爱国多次明确表达要求续签，可庞清祥总是以正在与海淀房屋管理中心商量签合同事宜，说争取多签几年，以便经营，让周爱国等等，只要交房租就行，可最终根本不是这理由，庞清祥只是个三房东而己。3、在续交一年房租2018年7月15日到期前，周爱国己明确多次口头或短信表达，如不能签下租赁合同或与海淀房屋管理中心达成一致意见，周爱国不能再续交房租，此时刘春辉也己明确表达不能让周爱国再给庞清祥交费，因刘春辉也发现了庞清祥多种不诚信的方面。2018年7月16日庞清祥又故伎重演，带领全家（他爱人、他怀有身孕8个月的大女儿、他大女婿、他外甥）来宾馆闹事，要求收取房租，通过抢前台办理入住的仪器，偷拆电闸，用小轿车堵店门口等手段影响周爱国经营。后经报警，当警方要求刘春辉到场后，庞清祥根本不承认他与刘春辉有什么关系，只是说其要收取周爱国房租，营业执照是其的。4、庞清祥用假合同《房屋租赁合同》骗周爱国与其签订合同。5、私自更换盛奥宾馆法人，不配合周爱国办理经营过程中的各种行政手续。6、抢走宾馆经营的东西（身份证读卡器、宾馆入住系统服务器）。第四，对于第六项诉讼请求不同意，周爱国租的整栋楼，包括这两间。庞清祥说业主单位用两间，等不用了再给周爱国。实际上这两房后来又从周爱国手里多收了4万元租金。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，庞清祥（甲方，发包方）与周爱国（乙方，承包方）签订《合作经营协议》，该协议第一条约定，甲方将坐落于海淀区王公坟4号的盛奥宾馆1栋（套），地上**，建筑面积1037平方米，以现有使用范围为准，承包给乙方经营；第二条约定，甲方从2014年7月16日起，将宾馆交付乙方经营并开始计算租金（甲方以现有装修装饰、全部设备设施及用品等宾馆正常经营现状交付乙方），到2017年7月15日承包期终止，本合同有效期为三年；第三条约定，甲、乙双方议定年承包金为人民币128万元，按半年缴付，乙方须在2014年5月16日前向甲方支付第一个半年承包金，共计人民币64万元，以后须提前两个月支付下半年承包金，乙方每次支付甲方半年承包金，直至合同期满。剩余承包金付款时间：自本合同生效之日起，每半年期满之日两个月前支付；第四条约定，乙方须在本合同签订时，向甲方支付人民币5万元，作为承包宾馆保证金，合同期满，经甲方验收合格后退还全部保证金；第八条第一项约定，合作期满，本合同终止；第八条第五项约定，有下列情形之一的，双方可以延续本合同：1、合同期满前两个月，乙方要书面提出愿意继续使用房屋；2、承包期满后，如甲方取得房屋租赁权，甲方应承包给乙方，如甲方租赁费增加，则甲乙双方承包费用也相应额度调整，其余不变；第十条第五项约定，本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日租金的10%支付违约金。2018年7月24日，盛奥宾馆向周爱国发送《终止承包经营告知书》，载明主要内容为，在2014年5月14日盛奥宾馆由庞清祥与你签订的宾馆经营承包合作经营协议，至2017年7月15日已到期，之后允许你继续经营一年的期限也已逾期。至2018年7月15日为承包期的基准日，之后到实际交接之日，宾馆全部经营收入属于盛奥宾馆所有，请财务特别到账记载，单独报表交税。还因为宾馆经营继续承租和其他问题，你方不能与盛奥宾馆达成一致意见，造成承包关系无法继续执行，给宾馆造成不可预见的经济损失。对此提出终止你方的承包经营关系，告知你尽快退出盛奥宾馆的经营场地，在收到通知十日内进行交接，否则要承担相应的法律责任，或通过法律途径解决。诉讼中，周爱国申请刘春辉到庭作证，刘春辉称其于2005年从房屋管理中心（现更名为北京海房投资管理集团有限公司）将王公坟4号的房屋租过来，然后于2005年7月16日将房子租给庞清祥，2005年7月16日到2017年7月15日期间双方有书面租赁合同。2017年7月16日到2018年7月15日，双方没有订立书面合同。2018年7月16日，其将房屋租给周爱国，与庞清祥不再有租赁关系。诉讼中，盛奥宾馆称其第二项诉讼请求中对宾馆手续进行交接具体指营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证、消防验收合格证。对此，周爱国称盛奥宾馆的法定代表人已经变更，重新办理营业执照，其手中只有原营业执照、特种行业许可证，消防验收合格证只有复印件，没有原件。卫生许可证及税务登记证并没有向周爱国移交。对此，盛奥宾馆称因三证合一，新办理的证件在盛奥宾馆处，消防验收合格证认可给周爱国的是复印件，卫生许可证及税务登记证没有证据证明曾向周爱国移交过。此外，周爱国称同意向盛奥宾馆移交原营业执照及特种行业许可证，但依照双方合同第四条约定，盛奥宾馆应返还5万元押金。诉讼中，盛奥宾馆称关于其第六项诉讼请求中宾馆东南角两间客房租金10万元，系当初双方口头约定的，三年12万元，周爱国只给了2万元，尚欠10万元。对此，周爱国称双方合同明确约定了1037平方米包括这两间房，当时盛奥宾馆称这两间房是房管中心领导在使用，后来周爱国才知道这两间房实际是刘春辉在使用。诉讼中，经本院询问，周爱国称其一直使用盛奥宾馆的营业执照到2019年2月，之后没有再使用。以上事实，有原告盛奥宾馆提交的《合作经营协议》、《终止承包经营告知书》，询问笔录以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，盛奥宾馆与周爱国签订的《合作经营协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方在《合作经营协议》到期后，双方事实上又履行了一年，现周爱国已明确表示双方合同履行到期日期为2018年7月15日，故在双方没有就合同履行期达成新的意向的情况下，基于合同已经到期的事实，盛奥宾馆要求解除承包经营关系的诉讼请求，本院不予支持。关于盛奥宾馆的第二项诉讼请求，本院认为，基于查明事实，盛奥宾馆对于海淀区王公坟4号的房屋在2018年7月15日后，并无继续占有、使用的合法依据，而周爱国已从刘春辉处继续租赁使用本案诉争房屋，故其要求周爱国退出经营场地的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于经营权归还的问题，盛奥宾馆明确表示对宾馆手续进行交接具体指营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证、消防验收合格证。但盛奥宾馆未提交证据证明卫生许可证及税务登记证曾向周爱国移交过，消防验收合格证盛奥宾馆亦认可交付的是复印件。据此，在双方合作经营已不能继续履行的情况下，因盛奥宾馆申领了新的证照，故周爱国应向盛奥宾馆返还原营业执照、特种行业许可证及消防验收合格证复印件。关于周爱国所称应返还5万元押金一节，本院认为，《合作经营协议》第四条约定该5万元性质为保证金，且退还条件为合同期满，经盛奥宾馆验收合格后退还，故周爱国在返还前述证照后，可就5万元保证金另行提起诉讼解决。关于盛奥宾馆第三至第五项诉讼请求，在2018年7月15日之后，周爱国系从刘春辉处继续租赁使用本案诉争房屋，其继续占有、使用本案诉争房屋有合理的法律依据，并未侵害盛奥宾馆权益，故第三项诉讼请求，本院不予支持。现因周爱国自认其使用盛奥宾馆的营业执照一直到2019年2月，且一直未将其手中留存的营业执照及特种行业许可证向盛奥宾馆移交，给盛奥宾馆造成一定损失，因违约金亦系损失的构成部分，故本院一并处理，结合双方《合作经营协议》承包金所约定的承包范围，本院酌定盛奥宾馆的损失金额为10万元，对于盛奥宾馆超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于盛奥宾馆的第六项诉讼请求，因双方《合作经营协议》中已明确承包房屋的建筑面积及范围，在周爱国不予认可存在东南角两间客房租金的情况下，该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周爱国于本判决生效之日起十日内返还其持有的北京盛奥宾馆营业执照原件、特种行业许可证原件及消防验收合格证复印件；二、周爱国于本判决生效之日起十日内赔偿北京盛奥宾馆损失10万元；三、驳回原告北京盛奥宾馆的其他诉讼请求。如果被告周爱国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23396元，原告北京盛奥宾馆已预交，由其自行负担22273元，由被告周爱国负担1123元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，原告北京盛奥宾馆已预交，由其自行负担4760元，由被告周爱国负担240元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照普通程序的交费标准交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宋 硕人民陪审员 华 静人民陪审员 李金凤二〇二〇年六月二十九日书 记 员 马 欣书 记 员 肖 红