宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初3599号 原告（案外人）：周学河，男，1968年6月9日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。 委托诉讼代理人：张岩，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁佳慧，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（申请人执行人）：宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街**。 法定代表人：张志旗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱斌，女，1986年7月1日出生，汉族，系宁夏黄河农村商业银行股份有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：孟祥雨，男，1983年1月2日出生，汉族，系宁夏黄河农村商业银行股份有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：宁夏亿达废旧物资回收有限责任公司，，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新生巷**旧货市场** 法定代表人：蒋慎东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾方平，女，1964年3月4日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：蒋慎东，男，1964年7月28日出生，汉族，宁夏亿达废旧物资回收有限责任公司总经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告（被执行人）：宁夏银川特地房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银，住所地宁夏回族自治区银川市高新区科技街和信大厦A段 style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：吴纪虎，该公司总经理。 被告（被执行人）：吴纪虎，男，1962年9月25日出生，汉族，宁夏银川特地房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：赵钢，男，1958年11月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：张青，女，1970年12月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：吴继禹，男，1969年3月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告周学河因与被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司（以下简称黄河银行）、宁夏亿达废旧物资回收有限责任公司（以下简称亿达公司）、宁夏银川特地房地产开发有限公司（以下简称特地公司）、吴纪虎、蒋慎东、赵钢、张青、吴继禹案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2019年11月20日立案受理后依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告周学河的委托诉讼代理人张岩、梁佳慧，被告宁黄河银行的委托诉讼代理人朱斌、孟祥雨，被告亿达公司委托诉讼代理人贾方平，被告特地公司法定代表吴纪虎到庭参加诉讼，被告蒋慎东、赵钢、张青、吴继禹经本院公告送达开庭传票，公告期届满未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周学河向本院提出诉讼请求：1、判令不得对原告购买的坐落于吴忠市利通区明珠路特地商业广场C段3号、4号（产权证号：吴利房权证市区字第****）二套房屋及对应国有土地使用权（产权证号：吴国用2012第00022号：吴国用2012第****、确认原告对坐落于吴忠市利通区明珠路特地商业广场C段3号、4号（产权证号：吴利房权证市区字第00**8197号、0004：吴利房权证市区字第****23日银川市中级人民法院对黄河银行、特地公司、吴纪虎、赵钢、张青、吴继禹、蒋慎东金融借款合同纠纷一案作出（2017）宁01民初895号民事判决：l、被告亿达公司于本判决生效之日起十日内偿还原告黄河银行借款本金1695.2万元，利息2508030.74元及自2017年10月12日起至本判决确定的履行之日止的利息（包括复利、罚息，利率按照《流动资金借款合同》的约定计算）：2、若被告亿达公司未按期履行，则原告黄河银行有权以被告特地公司、赵钢、张青、吴继禹设定抵押的位于吴忠市利通区明珠路特地商业街营业房19套及对应土地使用权（抵押物清单附后）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，抵押人承担责任后，有权向被告亿达公司追偿；3、被告吴纪虎、蒋慎东对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担责任后，有权向被告亿达公司追偿。上述判决生效后执行过程中，原告以案外人身份向贵院提起执行异议申请，2019年10月24日贵院作出(2019)宁01执异150号执行裁定书：驳回案外人周学河的异议请求。 2011年2月份原告承租位于吴忠市利通区明珠路特地商业广场C段3号、4号二套房屋用于经营典当行，为便于长期经营，2014年1月7日原告与被执行人特地公司、吴纪虎委托的代理人李福签订一份《商品房买卖合同》，购买了二套坐落于吴忠市利通区明珠路特地商业广场C段3号、4号(产权证号：吴利房权证市区字第00**8197号、00048183号）二套面积合计为22：吴利房权证市区字第****订后原告即通过银行转账及现金支付方式相继向李福支付了1190000元房款，此后原告将该二套房屋继续用于经营典当行。2015年10月，原告将上述二套房屋出租给马文刚，由马文刚用于经营拉面馆生意。自购买该二套房屋后，占有、使用期所涉各项费用（包括物业费、水、暖、电费等）皆由原告及承租人马文刚缴纳。因原告自购买该二套房屋后一直对该二套房屋占有并使用至今，法院经申请执行原告所有的该二套房屋，明显侵害原告的各项合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据法律相关规定向法院提起诉讼，请求判如所请。 黄河银行辩称，原告周学河的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的形式要件，其权利不能够排除被告黄河银行就涉案房产享有的抵押优先受偿权，应驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，案外人周学河要排除对涉案房屋的执行，必须同时符合上述四个条件。本案中，第一，涉案房产登记在被执行人赵钢名下，周学河并非直接与赵钢，而是与李福签订的《商品房买卖合同》，被告黄河银行有证据证明李福仅是该房产的承租人；第二，银川市中级人民法院（2019）宁01执异150号执行裁定书所载法院查明的事实是周学河支付的购房款并非支付给赵钢；第三，据周学河所述，房产是2014年1月7日购买，抵押给被告黄河银行的时间是2014年7月21日，长达半年时间未办理过户，其未办理过户手续存在过错；第四，被告黄河银行对涉案房产享有的抵押权属于物权，周学河对涉案房屋享有的合同权利属于债权，根据物权优先原则，抵押权应当优先于债权。因此，周学河就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉请，于法无据，不应支持。综上，周学河的诉请不符合法律规定，其就执行标的不享有足以排除执行的民事权益，请法院依法审查并驳回其诉讼请求。 亿达公司辩称，对原告与李福签订的《商品房买卖合同》不予认可，该合同也与被告亿达公司没有任何关系。原告在诉状中所述与事实不符，亿达公司不认识原告也没有与原告签订《商品房买卖合同》，更没有收到原告的任何购房款。根据已生效的（2017）宁01民初895号民事判决书应当依法驳回原告的诉讼请求。 特地公司、吴纪虎辩称，对原告与李福签订的《商品房买卖合同》不予认可，该合同也与特地公司、吴纪虎没有任何关系。原告在诉状中所述与事实不符，银川特地房地产公司、吴纪虎没有委托李福与原告签订过商品房买卖合同，特地公司、吴纪虎不认识原告也没有与原告签订《商品房买卖合同》，更没有收到原告的任何购房款。根据已生效的（2017）宁01民初895号民事判决书应当依法驳回原告的诉讼请求。 被告蒋慎东、赵钢、张青、吴继禹未到庭，亦未提交书面答辩意见。 为证明其主张，原告周学河向法庭提交了如下证据： 第一组证据:《商品房买卖合同》，证明：2014年1月7日，原告周学河与案外人李福签订一份《商品房买卖合同》，约定周学河购买位于吴忠市明珠路北侧特地商业广场C段C3、C4号房产，两套房产总价款为156万元。 第二组证据：《收据》4张、《中国工商银行个人业务凭证》1张、《收条》2张、《宁夏银行网上银行电子回单》1张，证明：2014年1月1日，原告周学河向案外人李福支付6万元购房款。2014年1月11日，原告周学河指示宁夏汇银典当有限公司向案外人李福支付5万元购房款。2014年1月13日，原告周学河指示周丽芬向案外人李福支付45万元。2014年6月4日，原告周学河指示宁夏汇银典当有限公司向案外人李国庆支付10万元购房款。2014年6月5日，原告周学河指示宁夏汇银典当有限公司向案外人李国庆支付10万元购房款。2014年7月27日，原告周学河向李福支付30万元购房款。2015年7月15日，原告周学河指示宁夏汇银典当有限公司向案外人李福支付13万元购房款。原告周学河已向案外人李福支付了119万元的购房款。 第三组证据：《企业信用信息公示报告》一份，证明：购买案涉房产期间，宁夏汇银典当有限公司负责人为周学河。 第四组证据：《天然气收费小票》1张、《宁夏水投吴忠水务有限公司水费通知单》2张、《宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票》6张、《宁夏吴忠市自来水公司销售发票》2张，证明：2014年至2020年，周学河缴纳案涉房产的水费、天然气费，已合法占有该不动产。 被告黄河银行对原告提交的四组证据的三性及证明目的均不予认可，无法辨认真实与否。 被告亿达公司对原告提交的四组证据的三性及证明目的均不予认可，与亿达公司没有关系。 特地公司、吴纪虎对原告提交的四组证据的三性及证明目的均不予认可，与特地公司、吴纪虎没有关系。 第五组证据：抵押物出租情况说明书，证明：2014年7月25日被告黄河银行从特地公司处拿到一份说明书证明本案所涉及的房产系为李福所承租，而实际上早在2014年1月7日李福已将涉案房产出卖给原告，且原告自2011年一直在占有并使用涉案房屋，因此完全说明被告黄河银行作为专业机构根本没有对涉案房屋的出租情况进行现场调查也没有查明抵押物是否存在真实的权利人，没有尽到专业金融机构审慎注意的合理义务，根据最高人民法院（2019）最高法民申2834号的裁判意见，被告黄河银行应当认定为对案涉房屋不享有抵押权。 被告黄河银行质证称涉案房产权利人为赵钢，黄河银行与承租人李福签订了抵押告知书，做到了正常的调查义务。对原告该份证据不予认可。 被告亿达公司对该份证据不予认可，原告陈述与事实不相符。 特地公司、吴纪虎对该份证据不予认可，原告陈述与事实不相符。 第六组证据：申请证人李国庆（李福的儿子）出庭作证。证明目的：原告与案外人李福就本案涉及的房产2014年1月7日签订了商品房买卖合同并陆续交付了购房款119万元。案涉房产自2011年至今一直由原告占有使用。证人李国庆出庭作证称：李福是我父亲，他与特地公司法定代表人吴纪虎就案涉两套房屋签订过《房屋买卖合同》，特地公司将涉案两套房屋出售给李福，然后我父亲又将涉案两套房屋卖给原告也签订过买卖合同，具体签订时间与购房款价格我不太清楚。我父亲委托我向特地公司支付过购房款，也委托我给原告出具过收款收据，具体房款通过什么方式支付的，支付没有我不太清楚，涉案房屋是2013年特地公司交给我父亲使用，我父亲卖给原告后又将房屋交付给原告使用。听证会的时候我也参加了旁听，向法院提交了向特地公司汇款的单据及特地公司出具的收款收据。从我的账户给吴继虎的儿子转款有61万元，特地公司出具的收据有70万元，还有剩余其他款项有我父亲打给特地公司的，至于房屋总价款是我父亲与特地公司谈的我不太清楚。 被告黄河银行质证称，银行在办理贷款时和承租人李福一起去现场核实过，涉案房产系李福租赁肯定也去过现场。 亿达公司称同意黄河银行的质证意见。 特地公司、吴纪虎同意黄河银行的意见。 被告黄河银行为证明其主张，向法庭提交了如下证据： 证据一：银川市中级人民中院（2017）宁01民初895号民事判决书，证明：黄河银行就涉案房产依法享有抵押权。 证据二：《已出租财产设定抵押告知书》一份、《房屋租赁合同》一份，证明：涉案房产在2013年12月30日至2017年12月30日系李福租用。 原告周学河对证据一的三性及证明目的均不予认可。因为该证据并不能证明被告黄河银行作为专业金融机构对涉案房屋的出租情况进行过现场调查，也没有查明抵押物是否存在真实的权利人，没有尽到专业金融机构审慎注意的合理义务，根据最高人民法院（2019）最高法民申2834号的裁判意见，被告黄河银行应当认定为对案涉房屋不享有抵押权。对证据二的三性及证明目的不予认可。理由是被告特地房地产公司与李福之间是房地产买卖合同关系，而不是房屋租赁关系。因此违反民法总则146条的规定，是虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，且在2014年6月10日李福作为买方与特地公司签订房屋买卖协议，购买标的包括了本案两套房屋，该协议在上次执行异议申请期间已向法院提交过，被告黄河银行的证据二纯粹是为了办理贷款而违规签署的一份虚假的租赁合同，因为银行非常清楚房屋真正的租用人另有其人并不是李福。 被告亿达公司对该证据没有异议。 特地公司、吴纪虎对该证据没有异议。 亿达公司、特地公司、吴纪虎、蒋慎东、赵钢、张青、吴继禹未提交证据。 经审查，原、被告提交的证据能证明相关案件事实，本院予以采信。 经审理查明，黄河银行与亿达公司、特地公司、赵钢、张青、吴继禹、吴纪虎、蒋慎东金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月23日作出（2017）宁01民初895号民事判决，判决：一、被告亿达公司于本判决生效之日起十日内偿还原告黄河银行借款本金1695.2万元，利息2508030.74元及自2017年10月12日起至本判决确定的履行之日止的利息（包括复利、罚息，利率按照《流动资金借款合同》的约定计算）；二、若被告亿达公司未按期履行，则原告黄河银行有权以被告特地公司、赵钢、张青、吴继禹设定抵押的位于吴忠市利通区明珠路特地商业街营业房19套及对应土地使用权（抵押物清单附后）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，抵押人承担责任后,有权向被告亿达公司追偿；三、被告吴纪虎、蒋慎东对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担责任后，有权向被告亿达公司追偿。案件受理费138560元，由被告亿达公司、特地公司、赵钢、张青、吴继禹、吴纪虎、蒋慎东负担。判决生效后，因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，原告黄河银行向本院申请强制执行。 在执行过程中，本院于2018年10月24日作出（2018）宁01执636号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人亿达公司、吴纪虎、蒋慎东银行存款22407330.74元及迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若被执行人亿达公司、特地公司、赵钢、张青、吴继禹、吴纪虎、蒋慎东银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2019年1月8日，本院发布张贴公告载明：本院受理宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与被执行人宁夏亿达废旧物资回收有限责任公司、宁夏银川特地房地产开发有限公司、赵钢、张青、吴继禹、吴纪虎、蒋慎东金融借款合同纠纷一案，（2017）宁01民初895号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人未自动履行生效法律文书确定的义务，逾期仍不履行。本院将依法评估拍卖被执行人赵钢名下设定抵押的位于宁夏回族自治区吴忠市明珠路特地商业广场C段C3号、C4号（产权证号：吴利房权证市区字第00**8197号、00048183号）房产及对应国有土地使用权（产权证号：吴国用201：吴利房权证市区字第****宁夏回族自治区吴忠市明珠路特地商业广场B段18号（产权证号：吴利房：吴国用2012第****）土地使用权（产权证号：吴国用2012第00019号）；张青名下设定抵押的位于宁夏回族自治区吴忠市明珠路：吴利房权证市区字第**权证市区字第00048193号）房产及对应国有土地：吴国用2012第**2第00024号）；宁夏银川特地房地产开发有限公司名下设定抵押的位于宁夏回族自治区吴忠市利：吴利房权证市区字第**2号、F段、E段1#、A段1#、A段2#、A段3#：吴国用2012第**、C段2#、C段3#、C段4#（产权证号：吴利房权证市区字第00**9801号、00059787号、00059798号、00059800号、00059803号、00059804号、00059805号、00046003号、00046004号、：吴利房权证市区字第**************************36号、00037号、00038号），位于宁夏回族自治区吴忠市明珠路东侧书香苑**（产权证号：吴利房权证市区字第**）房产，位于宁夏回族自治区吴，位于宁夏回族自治区吴忠市明珠路特地商业广场C段（产权证号：吴利房权证市区字第**）************************）顺延）领取评估报告书，如对评估报告有异议请于领取评估报告之日起5日内向本院提交书面申请，如无异议本院将依法在淘宝网司法拍卖平台上进行网络拍卖。逾期不到则视为放弃权利，我院将依相关法律规定办理。：吴利房权证市区字第**产登记中心送达（2018）宁01执636号执行裁定及协助执行通知书，对上述抵押：吴利房权证市区字第**周学河向本院提出书面异议，本院于2019年10月2：吴国用2012第**150号执行裁定书，驳回了周学河的异议请求。周学河不服该裁定，向本院提起诉讼。 还查明，2014年1月7日，案外人周学河与李福签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买宁夏回族自治区吴忠市明珠路特地商业广场C段C3号、C4号两套房屋。建筑面积分别为110.3、119.53平方米，每平方米6800元，总金额1560000元。付款方式为合同签订之日支付560000元，2014年4月1日前付够1000000元，剩余房款于2014年6月30日之前付清。案外人于2014年6月5日通过宁夏汇银典当有限公司网银向李福儿子李国庆汇款100000元。李福及其儿子李国庆分别于2014年1月1日、1月11日、1月13日、6月4日、7月27日和2015年7月15日出具收到汇银典当行及周学河购房款1190000元的收据6张。 本院认为,原告周学河提出宁夏回族自治区吴忠市明珠路特地商业广场C段C3号、C4号两套房屋系其购买取得，已支付大部分房款并实际占有使用，请求依法中止对案涉房产的执行。经审查，涉案房屋登记在赵钢名下，原告周学河提交证据不足以证明涉案房屋所有权由赵钢转移至李福，也不能证明原告与李福在涉案抵押登记及查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部房款并合法占有该不动产，原告的主张证据不足，形不成有效的证据链，应承担举证不能的法律后果。原告主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及第二十八条规定的形式要件，其权利不能够排除申请执行人黄河银行对涉案房产享有的抵押优先受偿权。故原告周学河所提异议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告周学河的诉讼请求。 案件受理费18840元，由原告周学河负担。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  岳 磊 二〇二〇年六月十五日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。