山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初8027号 原告（执行案外人）：叶志军，男。 委托诉讼代理人：杨晓晗，山西河东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。 被告（申请执行人）：姜建国，男。 委托诉讼代理人：薛创民，运城市山河法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：姚侣奎，男。 原告叶志军与被告姜建国、第三人姚侣奎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶志军委托诉讼代理人杜瑞琴、被告姜建国委托诉讼代理人薛创民、第三人姚侣奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶志军向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得对位于运城市某某中段某某园×室房屋执行。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告姜建国与第三人姚侣奎民间借贷纠纷诉讼保全执行中，贵院于2019年8月27日查封原告购买的位于运城市某某中段某某园×室的房屋。原告于2019年9月16日向贵院提出执行异议后，贵院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定错误，因此向贵院提出执行异议之诉，理由如下：一、原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。2015年9月11日，原告叶志军与第三人姚侣奎签订了《房屋买卖合同书》，第三人姚侣奎将位于运城市某某中段某某园×室房屋及地下1号储藏室出卖给原告，上述房地产、地下室、屋内所有装饰、家具及家电总交易价款为40万元整。因原告购买的第三人姚侣奎的房屋在银行尚有抵押贷款，双方约定剩余贷款由原告按原借款合同约定期间向银行归还，经计算扣除贷款后，其余款项支付给了第三人。第三人将还贷银行卡交付给原告，由原告每月按时归还该房屋剩余的按揭款。《房屋买卖合同书》签订后，第三人姚侣奎将上述房屋交付给原告。原告将上述房屋交由经济困难的姑姑叶某某和姑父陈赵某居住，并由原告和姑姑、姑父交纳此后的物业费、水电费等。二、贵院驳回原告执行异议的（2019）晋0829执异235号执行裁定书适用法律错误。综上，原告对购买的位于运城市某某中段某某园×室房屋具有排除执行的权利。故原告依法向贵院提出执行异议之诉，请贵院依法审查，支持原告的诉讼请求。 被告姜建国辩称：查封房屋登记在第三人姚侣奎名下，原告既是买受了第三人的房屋，并没有向第三人支付了全部价款，没有实际占有该房屋，明知查封房屋涉有抵押权登记，因原告没有履行合理的注意义务，忽略他人权利障碍，导致存在他人抵押权，房屋无法登记过户，系因原告自身的原告未办理过户登记，不符合法律规定的物权期待权保护要件，物权期待权不能成立，不能排除对涉案房屋的执行，应驳回原告的诉讼请求。 被告姚侣奎述称：我欠叶志军的姐夫陈某某60多万元借款，2015年9月11日，我找了律师事务所写了一份《房屋买卖合同书》，我、陈某某、叶志军三人都在场的情况下，我和叶志军就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》，把房屋卖给了叶志军，用房款抵顶给了陈某某的部分借款40万元。 原告叶志军围绕诉讼请求依法提交了以下证明材料： 1、2015年9月11日，原告叶志军与第三人姚侣奎签订的《房屋买卖合同书》。拟证明：2015年9月11日，姚侣奎与原告叶志军签订合法有效的书面买卖合同，将位于运城市某某中段某某园××室及地下1号储藏室等出卖给原告叶志军。 2、陈某某身份证复印件一份、《证明》一份、借条一份、户名为陈某某的卡号为621××253的工商银行卡历史明细清单一份。拟证明：原告以其姐夫陈某某的部分债权抵顶涉案房屋房款。在签订《房屋买卖协议书》当日姚侣奎就剩余22万元向陈某某出具了借据。 3、银行按揭还款明细详情单一份、转账截图六份、银行卡一张及2011年10月25日姚侣奎与明珠房产公司签订的备案《商品房买卖合同》一份。拟证明：姚侣奎与原告叶志军签订房屋买卖协议后，按照《房屋买卖协议书》的约定，姚侣奎将贷款银行卡(卡号为621××511)及涉案房屋的备案合同交付给原告，之后原告通过银行转账及现金等方式按时款项打入姚侣奎的房贷卡用于归还涉案房屋的银行按揭贷款。 4、2019年10月25日，运城市明珠物业管理有限公司出具的《证明》一份及明珠物业收费凭证12份。拟证明：姚侣奎将涉案房屋交付给原告之后，原告将房屋交付给其姑姑叶某某和姑父陈赵某居住，自2015年房屋交付后，物业费、水费、暖气费等均由陈赵某交纳，原告已经实际占有涉案房屋长达近五年。 5、2016年2月2日《天然气居民用气申请书》一份、山西民生天然气有限公司《供气证》一份、天然气自闭阀《收据》一份，民生天然气《收据》一份，上述证据上显示的用气人及涉案房屋户名均为原告姑父陈赵某。拟证明：原告占有涉案房屋的事实。 6、电费缴纳截图19份。拟证明：涉案房屋交付给原告之后原告交由其姑父居住的事实。 7、证人陈赵某证言一份。 对当事人提交的证明材料原件，本院组织当事人当庭进行了质证，质证意见记录在卷。对证明材料复印（制）件当庭与原件核实一致后附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月15日，姜建国诉姚侣奎民间借贷纠纷一案在本院立案后，姜建国向本院提出诉讼财产保全申请。本院作出（2019）晋0802民初4984号民事裁定书。2019年8月27日，本院向运城市不动产登记中心送达（2019）晋0802民初4984号民事裁定书及（2019）晋0802执保591号协助执行通知书，并发送（2019）晋0802执保591号公告，对登记在姚侣奎名下位于运城市某某中段某某园××室的房屋进行了查封。叶志军于2019年9月16日向本院提出书面异议，本院于2019年10月14日作出（2019）晋0802执异235号执行裁定书，裁定书认为该不动产登记在被执行人姚侣奎名下，故驳回了叶志军的异议请求。2019年10月30日，原告(案外人)叶志军向本院提起执行异议之诉。 另查明，2019年12月12日，本院作出（2019）晋0802民初4984号民事调解书，姜建国与姚侣奎达成协议：姚侣奎确认欠姜建国借款63万元，姚侣奎自2019年12月至2022年6月30日分十一次还清上述借款。该调解书已生效。 又查明，因姚侣奎欠叶志军姐夫陈某某借款62万元，而原告叶志军欲购姚侣奎位于运城市某某中段某某园××室的房屋，后三人商议，姚侣奎将上述房屋以40万元的价格出售给叶志军，叶志军的购房款40万元以陈某某对姚侣奎的债权40万元抵顶。因此，在2015年9月11日，原告叶志军作为乙方与甲方第三人姚侣奎签订了《房屋买卖合同书》，合同主要内容有：一、甲方自愿将坐落于运城市某某中段某某园××室（建筑面积共132.39平方米）及地下1号储藏室房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（包括房屋内的所有、家具）。二、双方约定：上述房地产、地下室、屋内所有装饰、家具及家电总交易价款为40万元整；乙方在签订合约之日前，已经向甲方支付房款24.6万元；现乙方应支付甲方剩余房款15.4万元。三、剩余房款的付款时间与办法：1、甲乙双方同意就该房屋在银行的剩余按揭15.4万元，自合同签订之日起全部由乙方偿还。四、房产交付与过户：1、自本合同签订后，甲方应在两天内将该房产、地下室及房内家电及家具等交付给乙方。2、因甲方的房屋原系按揭购买，因此双方同意在甲方取得上述房屋房产证后，应及时联系乙方，并积极配合乙方，将该房产过户到乙方名下。3、房产过户手续所要缴纳的各项费用均由甲方承担。 合同签订后，姚侣奎根据合同约定将房屋、还贷银行卡交付给叶志军。原告叶志军又将涉案房屋交付给其姑姑叶某某、姑父陈赵某一家人居住至今，此后，该房屋的银行按揭贷款、水费、电费、暖气费、物业费等各项费用由叶志军亲戚代叶志军交纳至今。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。 本案中，原告叶志军与第三人姚侣奎于2015年9月11日签订《房屋买卖合同书》中的涉案房屋系在人民法院查封之前，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，且房款已按照合同约定支付；原告叶志军实际占有该房屋亦在人民法院查封之前；涉案房屋未办理过户登记非因原告叶志军自身原因。综上，原告叶志军提出的异议符合能够排除执行之规定，原告叶志军对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告叶志军的诉讼请求，本院予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行位于运城市某某中段某某园×室房屋。 案件受理费5800元，由被告姜建国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 本院（2019）晋0802执异235号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 王圣发审判员王秀明审判员王秀丽 二０二〇年六月十二日 书记员 冯      思      舵