云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4147号原告昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人李云波，总经理。住所地云南省昆明市西山区。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被告高东会，女，汉族，1983年10月12日生，户籍住址云南省玉溪市澄江县。第三人孟慧霞，女，汉族，1982年2月20日出生，户籍住址河南省西平县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告高东会、第三人孟慧霞居间合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，适用普通程序于2020年5月29日公开开庭进行审理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司到庭参加诉讼。被告高东会及第三人孟慧霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2017年7月17日，第三人孟慧霞经昆明市国土资源局核准登记为昆明市官渡区房屋所有权人，房权证号：云（2017）官渡区不动产权第00727**（见证据一）。2019年6月23日，经原告居间撮合，第三人孟慧霞（出售方、甲方）、被告高东会（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0098105）（证据2），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市官渡区房屋，成交价格为162万元（第一条）；定金5万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服各,乙方同意向丙方支付佣金人民币32400元，佣金支付时间为2019年8月1日前。本合同签订后，由于买方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，买卖双方违约的则共同连带支付。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。合同签署后，被告高东会仅支付合同约定定金5万元之中的1万元，之后拒绝履行合同义务，不再继续购买涉案房屋，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金32400元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告高东会仅支付合同约定定金5万元之中的1万元，之后拒绝履行合同义务，不再继续购买涉案房屋，已构成违约。被告高东会至今未支付佣金32400元的行为，侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、被告立即向原告支付人民币32400元；二、被告立即向原告支付违约金（以32400元为基数，从2019年8月2日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为300元“暂计至起诉之日总计为32700元；三、被告承担本案诉讼费用。被告高东会及第三人孟慧霞均未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩权利。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、房屋产权证，欲证明第三人孟慧霞为涉案房屋所有权人，对该房屋享有处分权；二、房屋买卖暨居间合同，欲证明原告于2018年11月10日促成了被告和第三人房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金32400元的权利，被告高东会仅支付合同约定定金5万元之中的1万元，之后拒绝履行合同义务，不再继续购买涉案房屋，且不支付佣金，已对原告构成违约；三、声明，欲证明被告放弃购买涉案房产。被告高东会、第三人孟慧霞未到庭发表质证意见亦未提交证据，本院视其自动放弃举证、质证权利。根据法庭调查及举证，本院对原告提交的证据予以采证，将收录在卷佐证本案事实，就原、被告及第三人之间购买房屋的过程予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：第三人孟慧霞系昆明市官渡区房屋所有权人，房房权证号：云（2017）官渡区不动产权第00727**2019年6月23日，经原告居间撮合，第三人孟慧霞（出售方、甲方）、被告高东会（购买方、乙方〉与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市官渡区房屋，成交价格为162万元，定金5万元，甲乙双方确认。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方即本案原告已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币32400元，佣金支付时间为2019年8月1日前。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，买卖双方违约的则共同连带支付。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告高东会仅支付合同约定定金5万元之中的1万元，导致双方未能继续履行合同，原告遂诉至本院主张上述请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条关于：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四百二十四条关于：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条关于：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”之规定，本案原告尊园地产公司与被告高东会、第三人孟慧霞签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人应按照协议约定全面履行义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即买方高东会与卖方孟慧霞之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的房屋买卖合同，以促使双方实现合同目的。结合上述观点，本院对原告的第一、二项诉求分步评述如下：1、三方所签订的《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定：“…由于买卖房违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按照上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。…”，本案中，致使合同不能正常履行系被告高东会仅支付合同约定的定金5万元之中的1万元，故原告要求被告高东会承担居间服务费具有事实及法律依据。2、至于所要承担中介费金额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，其是否履行了涉案合同的全部居间义务，以此确定原告是否有权要求全额支付居间报酬。根据前述法律规定可知，居间报酬具有劳务对价性质，即居间人获得的居间报酬应与其所完成的居间服务相一致。居间人昆明尊园房地产经纪有限公司仅促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，该合同在交定金阶段就出现争议，导致合同不能实际履行而停留在初始阶段。综合考虑，应由被告按照居间报酬的10%即3240元向原告支付居间费。3、鉴于上述费用的支付已足以达到弥补损失并惩罚违约的目的，故原告主张违约金及利息，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由未到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，被告及第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭，理应承担此不利的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高东会于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用3240元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元由被告高东会承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审判员  谈建国二〇二〇年六月十一日书记员  马楚然