广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3390号原告：田应斌，男。被告：胡永兰，女。委托诉讼代理人：苏达明，广东品峰律师事务所律师。原告田应斌诉被告胡永兰物权保护纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员杨粤欣适用简易程序独任审判，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告田应斌，被告胡永兰的委托诉讼代理人苏达明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田应斌向本院提出诉讼请求：被告胡永兰支付非法占有原告所有的位于东莞市********************产的占有使用费（3500元/月）和物业管理费（239元/月），支付期间计从2019年7月26日起至其腾退案涉房产之日止，暂计至2019年12月17日，为17822.57元。事实与理由：案涉房产原属于案外人华拥军所有，华拥军于2013年10月14日依据生效法律文书取得案涉房产所有权，后华拥军因欠案外人陈超借款未还，案涉房产在陈超申请强制执行时经深圳市宝安区人民法院依法查封。深圳市宝安区人民法院依法于2019年6月17日至18日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖案涉房产，后该房产于2019年6月18日由原告以1202592.1元竞得。原告付清拍卖款后，深圳市宝安区人民法院于2019年7月17日出具执行裁定书，裁定将案涉房产强制转让给原告所有，其所有权自该裁定送达买受人田应斌时起转移。后深圳市宝安区人民法院于2019年7月26日送达该裁定书给原告，即原告于当日取得案涉房产所有权。原告随后向东莞市**镇规划房产管理所申请办理了案涉房产过户手续，并于2019年8月16日取得不动产权证书（不动产权号为0274750）。原告竞得案涉房产后，发现被告仍居住在该房产内，后原告与被告沟通，被告称其系该房产的第一任业主陈明峰的妻子，因其丈夫陈明峰经营需要于2009年前向案外人华拥军借款未还，被华拥军诉至法院，该房产被法院查封，后因陈明峰拒不履行法院生效判决，该房产被依法拍卖，并由华拥军竞得，但华拥军竞得该房产并取得所有权后，被告一直非法占有该房产拒不腾退至今。原告多次与被告沟通，并于2019年8月2日向被告送达律师函，限被告于2019年8月20日前依法退腾，但被告一直以其丈夫陈明峰与华拥军之间的借贷纠纷未了结为由拒绝腾房。根据物权法相关规定，现原告于2019年7月26日依法取得案涉房产所有权，依法享有对该房产占有、适用、收益和处分的权利，但被告无正当理由无权占有原告的房产，妨害了原告的物权，给原告造成了严重损失，侵害了原告的合法权益，原告故诉至法院，请判如所诉。被告胡永兰答辩称，1.被告不同意支付占用使用费，案涉房屋是被告与其配偶的婚后财产，被告是占有份额的；2.占用使用费鉴定价格过高，鉴定机构是按照145.99平方米进行计算，但根据案涉房屋的购房合同显示面积是133.03平方米，应当扣除12.96平方米的费用。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2011年2月24日作出的（2010）东二法民一初字第8352号民事判决书判决案外人陈明峰应向案外人华拥军归还借款590000元及利息，该判决生效后，根据陈明峰的申请，本院于2011年4月26日立案执行该判决内容，执行过程中依法拍卖了案外人陈明峰名下位于广东省东莞市********************的房产，案涉房屋所有权人通过拍卖程序依法变更为案外人华拥军。后案外人华拥军与案外人陈超发生民间借贷纠纷，在广东省深圳市宝安区人民法院主持下达成调解协议，该法院作出了(2018)粤0306民初5413号民事调解书，由于案外人华拥军并未履行调解协议约定的义务，案外人陈超就该调解书内容向广东省深圳市宝安区人民法院申请了执行。广东省深圳市宝安区人民法院于2019年6月17日至18日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖案涉房屋，原告田应斌以1202592.1元竞得该房产且已付清拍卖款。广东省深圳市宝安区人民法院于2019年7月17日作出（2018）粤0306执9771号之三执行裁定书裁定将登记在华拥军名下位于广东省东莞市********************的房产（房产证号码16005700**）以1202592.10元的价格强制转让给买受人田应斌所有，其所有权自该裁定送达田应斌时起转移。原告于2019年7月26日收到上述裁定后依据此裁定于2019年8月13日办理了粤（2019）东莞不动产权第0274750号不动产权证书，该不动产权证书显示坐落于广东省东莞市*******************的房屋所有权的权利人为田应斌，房屋面积建筑面积为145.99㎡。另，原告提供了前期物业管理服务协议、发票及发送给被告的律师函和上述执行裁定书的照片，显示原告与东莞市怡富物业管理有限公司于2019年8月17日签订了案涉物业的《前期物业管理服务协议》，约定由东莞市怡富物业管理有限公司为案涉物业提供物业管理服务，总建筑面积为145.99㎡，物业管理费按照1.8元/平方米/月进行收取。原告并提供广东增值税电子普通发票，显示其支付了案涉房屋2019年8月至2020年2月的物业管理费1673元，2020年3月至6月的物业管理费956元。原告称起诉前也多次要求被告搬离案涉房屋，但被告一直占用房屋不搬离，双方还在2019年8月17日因此发生冲突并向东莞市*****分局三屯派出所报警处理，后经厚街镇人民调解委员会进行调解但未能调解成功。被告提交了于2019年9月17日查询的案涉房屋不动产登记信息查询，该查询结果显示案涉房屋的权利人为陈明峰，故其主张有权占用房屋。被告另提交了购房合同，主张案涉房屋建筑面积为133.03平方米。对此原告提交了于2020年3月27日查询的案涉房屋不动产登记核查结果，该核查结果显示被告提交的查询结果是因不动产登记系统转换造成系统信息残留，原告是案涉房屋的现时不动产合法权利人，不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0274750号。鉴于原、被告双方当事人对案涉房屋的占有使用费标准无法达成一致，经原告申请，本院依法摇珠选定并委托深圳市国策房地产土地评估有限公司进行案涉房屋的市场租赁价格评估，该公司于2020年5月19日出具房地产估价报告，认定案涉房屋从2019年7月26日至2020年7月26日的年租赁价格为31200元，月租赁价格为2600元/月。原告对此予以确认，被告称价格过高，应以2000元/月为宜，对评估报告结果不予认可。庭审中，原告主张一直在缴付案涉房屋管理费至2020年6月，被告确认其并未缴纳案涉房屋管理费用。以上事实，有原告提交的淘宝网司法拍卖网络平台拍卖纪录、（2018）粤0306执9771号之三执行裁定书、裁定书送达回证、不动产权证书、前期物业管理服务协议、广东增值税电子普通发票、原告送达律师函和执行裁定书给被告的照片、调解不成申请书、东莞市***********莞市厚街镇三屯村三屯商住广场B2栋1101的不动产登记核查结果、（2011）东二法执字第2958-2号执行裁定书、（2010）东二法民一初字第8352号判决书、被告提交的不动产登记信息查询结果、购房合同及房地产评估报告、双方的庭审陈述等附卷为据。本院认为：本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，根据粤（2019）东莞不动产权第0274750号不动产权证书的记载，案涉房屋的物权人为原告，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告以2019年9月17日查询的案涉房屋不动产登记信息查询显示权利人为陈明峰，其是陈明峰的配偶且拥有案涉房屋50%的份额为由而主张其合法占用案涉房屋，一方面与案涉房屋不动产登记的信息不符，另一方面原告提供的其于2020年3月27日查询的案涉房屋不动产登记核查结果证实了被告提供的2019年9月17日的查询结果是因不动产登记系统转换造成系统信息残留，原告是案涉房屋的现时不动产合法权利人。被告提出的占有房屋的理由不能成立，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，被告侵害原告的物权，造成原告的损害，原告有权请求损害赔偿，被告应向原告支付占有案涉房屋期间的使用费及管理费，广东省深圳市宝安区人民法院于2019年7月17日作出（2018）粤0306执9771号之三执行裁定书裁定将案涉房屋转让原告所有，并确定房屋所有权自该裁定送达原告时起转移，而原告于2019年7月26日收到上述裁定，即原告从2019年7月26日开始享用案涉房屋所有权，被告应从该日起向原告支付占有案涉房屋的相应使用费及管理费。对于使用费的计算标准，深圳市国策房地产土地评估有限公司已经出具相应的房地产估价报告，确认案涉房屋从2019年7月26日至2020年7月26日的年租赁价格为31200元，月租赁价格为2600元/月，被告虽对鉴定报告结果提出异议，但并无证据予以推翻鉴定报告结果的认定，且关于房屋的面积问题，应以不动产权证书记载的为准，本院对鉴定报告认定的结果予以确认。被告应从2019年7月16日起按每月2600元的标准支付原告占有房屋的使用费直至搬离案涉房屋之日止。对原告诉请被告支付使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。对于物业管理费问题，根据原告提供的《前期物业管理服务协议》及广东增值税电子普通发票，结合被告的确认，可见在被告占有房屋期间，一直是原告在缴纳案涉房屋物业管理费，该部分费用在被告占有房屋期间理应由被告负担，故被告应从2019年7月16日起按每月239元的标准支付原告支付的物业管理费直至搬离案涉房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告胡永兰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告田应斌支付位于广东省东莞市********************屋〔不动产权号为粤（2019）东莞不动产权第0274750号〕的占有使用费（从2019年7月16日起按每月2600元的标准支付至搬离案涉房屋之日止）；二、限被告胡永兰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告田应斌支付位于广东省东莞市********************屋〔不动产权号为粤（2019）东莞不动产权第0274750号〕的物业管理费（从2019年7月16日起按每月239元的标准支付至搬离案涉房屋之日止）；三、驳回原告田应斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122.78元（原告田应斌已预交），由原告田应斌承担32.78元，被告胡永兰承担90元。鉴定费1000元（原告田应斌已预交），由被告胡永兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年六月三十日书记员  徐 莉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。