云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初420号原告：雷青理，男，1970年2月6日生，汉族，河南省上蔡县人。原告：王昌会，女，1977年10月19日生，汉族，河南省上蔡县人。二原告委托诉讼代理人：苏文品，云南大道律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，统一社会信用代码：915326250522048144，住所地：云南省文山州马关县医院B超室**。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告雷青理、王昌会与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称：庆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告雷青理及二原告的委托诉讼代理人苏文品、被告庆丰公司委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加诉讼，原告王昌会、被告庆丰公司负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷青理、王昌会向本院提出诉讼请求：1.请求判决庆丰公司支付逾期交房的违约金86845.20元[2017年1月1日至2月1日共30天为600元（20元/天×30天）+2017年2月2日至2018年9月27日600天共86245.20元（600天×287484元×0.05%）]。2.本案诉讼费由庆丰公司承担。事实和理由：2015年7月20日，雷青理、王昌会与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定庆丰公司将其开发的坐落于马关县XXX中心X幢X单元X号商品房出售给雷青理、王昌会，建筑面积115.59㎡，单价为2487.10元/㎡，房价为287484元；雷青理、王昌会于2015年5月1日交认购金10000元，2015年7月20日至9月16日交首付款78984元，用以上交款折抵首付款共88984元，余下购房款向银行按揭贷款支付给庆丰公司；庆丰公司应于2016年12月31日前，经验收合格并符合合同约定的商品房交付给雷青理、王昌会。签订合同后，雷青理、王昌会按照合同约定履行付款义务，庆丰公司于2018年9月28日才将钥匙交给雷青理、王昌会，已逾期交房630天。根据双方签订的合同约定，前30天以每天20元、后600天每天以总房价款287484元的0.05%计算违约金。雷青理、王昌会多次找庆丰公司协商解决，庆丰公司拒不支付违约金。故雷青理、王昌会诉至法院，请求法院判决支持其诉讼请求。庆丰公司辩称，一、雷青理、王昌会的起诉与客观事实不相符，庆丰公司不应承担责任。2015年7月20日，雷青理、王昌会与庆丰公司签订《商品房购销合同》，该合同第九条第一款第3项约定“如乙方（雷青理、王昌会）未付清全部购房款（包括房屋面积误差款）或相应税、费的，甲方（庆丰公司）不承担逾期交房的责任”。本案中，雷青理、王昌会一直未支付住房公共维修基金，未付清与商品房有关的税费，庆丰公司依据合同约定不承担逾期交房的责任。二、庆丰公司认为雷青理、王昌会主张86845.20元的违约金过高。（一）庆丰公司未能如期建设是因为马关县政府未能按约定及时完成拆迁工作，致使房地产开发建设项目同期延长，进而导致交房时间晚。庆丰公司努力施工、筹集资金，将购房者的利益放在第一位，保证了雷青理、王昌会等购房者能接收到房屋。（二）雷青理、王昌会主张按每天0.05%标准计算违约金，计算标准过高，约定违约金远高于实际损失，所主张违约金不应得到支持。《中华人民共和国合同法》确立违约责任主要是为了填补损失，并非主要为了惩罚。本案中，雷青理、王昌会的损失无非是两种：一是交房期限到期后雷青理、王昌会无法进入自己购买房屋居住的损失，该损失应参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。目前同地段同类型的房屋一年租金远远低于雷青理、王昌会起诉的违约金。二是若雷青理、王昌会无法提供自己的损失依据，可以理解为交房期限到后雷青理、王昌会支付了房款无法入住，此期间其自有资金被占用，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失，那么应参照中国人民银行的同期贷款利息计算损失，现同期贷款年利率为4.35%，而违约金按每天0.05%计算，一年为18%，超过同期贷款利息的四倍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本案雷青理、王昌会主张的违约金只应按银行同期贷款利率计算。（三）如果存在违约，违约金应分段计算。1、《商品房购销合同》第九条第一款约定“交房时间届满后次日至实际交房之日止30天内的，违约金为每天20元”，即2017年1月1日至2017年2月1日违约金按20元每天计算，合计600元；2、2017年2月2日至2018年9月27日共600天，按照银行同期贷款年利率4.35%计算，应为20557元（287484×4.35%÷365×600天）。综上所述，雷青理、王昌会未能付清与商品房有关的住房维修基金，庆丰公司不承担违约责任；雷青理、王昌会主张的违约金依法不能得到支持，请求人民法院查明事实，公正判决。综合双方诉辩主张，本案争议的主要焦点是：1.雷青理、王昌会是否按约定缴纳相关费用、庆丰公司是否应承担逾期交房的违约责任。2.对雷青理、王昌会的诉讼请求是否应当得到支持。针对争议焦点，雷青理、王昌会向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》复印件1份，以此证明：2015年7月20日，雷青理、王昌会与庆丰公司签订《商品房购销合同》，合同对交房情况及违约金等作了约定。2.《收据》1份，以此证明：2018年9月28日，庆丰公司向雷青理、王昌会收取物业管理费、装修垃圾费等相关费用后，才将该套商品房和钥匙交付给雷青理、王昌会实际管理使用，违约金计算时间从2017年1月1日至2018年9月27日止（交房前一天）。3.《个人住房（商业用房）借款合同》1份，以此证明：雷青理、王昌会用所购买的房屋抵押办理按揭贷款200000元，房款已付清。经质证，庆丰公司对雷青理、王昌会提交的第1组证据的三性和证明观点无异议，提出合同第九条约定若雷青理、王昌会未付清购房款和相应税费，庆丰公司不承担逾期交房的违约责任。对第2组证据的三性没有意见，但证明观点不能成立，因雷青理、王昌会没有支付公共维修基金，所以庆丰公司不应承担逾期交房责任。对第3组证据无异议，房款已付清。针对争议焦点，庆丰公司向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》复印件1份，以此证明：雷青理、王昌会与庆丰公司约定，如雷青理、王昌会未付清全部购房款（包括房屋面积误差款）或相应税、费的，庆丰公司不承担逾期交房责任的事实。2.《商品房购销合同补充协议》1份，以此证明：雷青理、王昌会与庆丰公司补充约定：如雷青理、王昌会未全部付清购房款、税、费之前，庆丰公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，且不承担逾期交房和逾期办证的民事责任。在房屋交付时雷青理、王昌会应按政府政策规定交纳公共维修基金，如雷青理、王昌会不缴纳，庆丰公司有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的民事责任。经质证，雷青理、王昌会对庆丰公司提交的第1组证据三性无异议，但不同意庆丰公司的证明观点，雷青理、王昌会已经按约定交付庆丰公司通知应交的相应费用，不存在庆丰公司通知了雷青理、王昌会没有交的费用。对第2组证据真实性无异议，不同意庆丰公司的证明观点，庆丰公司没有通知过雷青理、王昌会交费。经过庭审，举证及质证，本院认为：雷青理、王昌会提供的第1组证据与庆丰公司提交的第1、2组证据真实、合法，故本院对上述证据予以采信，对证据载明的事实予以确认；雷青理、王昌会提供的第2、3组证据真实、合法，有出具部门的印章，上述证据能够证明雷青理、王昌会支付购房款及物业管理费等事实，本院予以采信，对证明的事实予以确认。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2015年7月20日、2015年12月25日，雷青理、王昌会与庆丰公司先后签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，约定：雷青理、王昌会向庆丰公司购买其所开发位于马关县XXX商品房，房屋总价款287484元，首付87484元，按揭贷款200000元；庆丰公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同该约定的该商品房交付给乙方；自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，庆丰公司按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，庆丰公司按雷青理、王昌会已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金等内容。双方签订合同后，雷青理、王昌会按约定支付购房款287484元及管理费等，庆丰公司直至2018年9月28日才交房，已逾期交房630天。雷青理、王昌会多次找庆丰公司协商，庆丰公司拒不按合同约定支付违约金。故雷青理、王昌会诉至法院，请求人民法院判决庆丰公司支付其逾期交房违约金86845.20元（20元／天×30天＋600天×287484元×0.05%），并承担本案诉讼费。本院认为，雷青理、王昌会与庆丰公司签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于庆丰公司是否应该承担逾期交房的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订合同后，雷青理、王昌会已按合同约定付清购房款287484元，但庆丰公司未按约定在2016年12月31日前交房，直至2018年9月28日才将房屋交予雷青理、王昌会，逾期交房630天已经构成违约，依法应由庆丰公司承担逾期交房的违约责任。关于雷青理、王昌会主张的违约金86845.20元是否应得到支持的问题。庭审中，双方当事人对庆丰公司逾期交房630天（2017年1月1日至2018年9月28日）的事实无异议，根据双方签订的合同约定，逾期交房违约金为86845.20元（20元/天×30天+600天×287484元×0.05%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中庆丰公司提出雷青理、王昌会主张的违约金过高，结合双方当事人均未提供充分证据证明雷青理、王昌会实际损失数额，逾期交房630天等本案实际，雷青理、王昌会按照合同约定主张全部违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对雷青理、王昌会主张的逾期交房违约金86845.20元，酌情按45%进行调整，故本院认定庆丰公司因逾期交房应支付给雷青理、王昌会违约金39080元。庆丰公司辩称由于政府原因导致逾期交房，同时其已通知雷青理、王昌会缴纳公共维修基金，雷青理、王昌会未支付公共维修基金，其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，雷青理、王昌会不予认可，庆丰公司亦未提供证据加以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由其承担举证不能的不利后果，故对其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告雷青理、王昌会逾期交房违约金39080元。二、驳回原告雷青理、王昌会的其他诉讼请求。案件受理费1971元，减半收取计985.50元，由原告雷青理、王昌会负担542元，由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担443.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  徐红春二〇二〇年六月十九日书记员  李国荣