湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初1760号 原告：文平，男，1965年9月24日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。 委托诉讼代理人：刘爱芳，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利）。 被告：刘祖德，男，1964年1月7日出生，汉族，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：曾小波，男，1982年8月22日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。 被告：刘征，女，1987年3月10日出生，汉族，住湖南省攸县。 第三人：株洲市众鑫房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路**颐景园协力小区****。 法定代表人：徐中勇，系该公司总经理。 原告文平诉被告刘祖德、刘征、第三人株洲市众鑫房地产经纪有限公司（以下简称“株洲众鑫经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2020年6月24日、6月29日两次公开开庭进行了审理。实习法官助理马晶晶协助审理，书记员董星担任法庭记录。两次庭审原告委托诉讼代理人刘爱芳，被告刘祖德委托诉讼代理人曾小波、被告刘征，第三人株洲市众鑫房地产经纪有限公司法定代表人徐中勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告文平向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告一签订的《株洲市存量房屋买卖合同》；2、判决被告一、二向原告双倍返还定金40000元；3、判决被告一、二向原告赔偿居间代理费13600元，贷款服务费3000元，过户服务费1500元；4、判决被告一、二承担本案的律师费5000元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年8月28日，原告与被告一、二经第三人株洲众鑫经纪公司居间介绍，将被一名下位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××室××平方米的房屋卖给原告，被二系被一的代理人。当日，双方签订了《株洲市存量房屋买卖合同》，同时双方与第三人签订了《居间服务合同》。原告根据《株洲市存量房屋买卖合同》第五条的约定通过银行转账形式于当日向被告一支付20000元定金，同日，被告一向原告出具收据一张确认被告一收到20000元的定金。房屋买卖合同第十四条约定，“甲（被告一）、乙（原告）双方约定补充条款如下：……2、甲方房屋贷款由乙方垫资帮忙偿还，甲方配合乙方垫资过程中的公证程序。3、如果甲方毁约房屋不卖了，甲方赔偿乙方20000元整，乙方如果毁约，两万元定金归甲方所有。……”因原告未被告一垫资需要公证，但被告一拒不配合。2019年9月19日被告二向原告发出了房屋不卖了的通知，后原告多次与被告一、二沟通要求协商退还20000元定金的事宜，但二被告均予以拒绝。原告认为被告违约行为导致合同不能实现，被告一、二应当根据合同约定赔偿原告双倍定金及居间代理费、服务费、律师费、诉讼费等。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告刘祖德辩称：1、答辩人同意解除房屋买卖合同；2、涉案房屋系刘祖德夫妻所有，在房屋买卖合同书中并没有李文珍的签字，且答辩人的签名系刘征代签，刘征并没有答辩人的授权；3、根据原告提交的证据显示，原告的房屋订金并没有交给答辩人，答辩人出具的收据只是信任，先行书写的收条，至今都未收到过定金；4、签订合同20天内答辩人并没有收到定金的事，答辩人也通过微信的方式告知过原告，房屋不卖了，与原告沟通后，原告也同意，我方也将协商后的解决方案通过电话形式通知了第三人，希望第三人将定金20,000元返还给原告。 被告刘征辩称：1、房屋产权人刘祖德、李文珍没有在合同上签名，也没有人代签；2、房屋产权人没有出具委托书，第三人应当审核房屋信息；3、合同签订20日内我方并没有收到20,000元定金，与原告起诉内容不符；4、原告要求赔偿的费用并没有发生，不应当要求赔偿；5、我已于2019年9月19日电话通知第三人，并通知原告方已未收到定金为由，和产权人认为房价太低的原因停止出售房产，终止房屋买卖合同，并得到了原告方的同意，同时督促第三人退还购房定金给原告方；6、我方多次督促第三人退还购房定金给原告方；7、后续原告方与第三人的事情，我方与被告刘祖德并不知情。 第三人述称：1、我方已提供相应的居间服务，理应收取相应的居间服务费，但我方并没收到该费用，不对本案承担任何责任；2、我方与原、被告于2019年8月28日签订的居间服务合同是三方的真实意思表示，该合同合法有效。根据三方签订的居间服务合同，第1条第2点的约定，双方签订合同后，应承支付居间代理费，而本案两被告于2019年8月28日签订的株洲市存量房屋买卖合同，我方作为居间人已促成了双方签订的房屋买卖合同，已提供了相应的居间服务，包括提供了房屋买卖行情咨询，寻找房源发布，引领买受人看房，促成双方签订买卖合同等，居间行为已完成，根据中华人民共和国合同法第四百六十二条的规定，本案应该由两被告支付居间费用，我方不应承担本案任何费用支付；关于定金费用是按株洲市存量合同中第三页，定金也属于房屋预存款，该房屋存在抵押，当时签订合同的不是刘祖德本人，而是刘征，该定金是由我公司拖管，我公司也给刘征打了收条。刘征如果没有取得刘祖德的授权，原告的损失应由其承担。 本院经审理查明：2019年8月28日，原告文平通过第三人株洲众鑫经纪公司居间介绍购买被告刘祖德和案外人李文珍共同所有的位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××室房屋。当日，原告文平（乙方）与被告刘祖德（甲方）签订《株洲市存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同主要约定：一、甲方出售坐落于株洲市天元区××路××号××小区××栋××室住宅房屋一套，房屋建筑面积101.17平方米；二、该房屋已经设立抵押，甲方应在2019年12月23日前办理完毕解除抵押登记手续；……四、甲方和乙方通过株洲市众鑫房地产经纪有限公司居间介绍成交；五、甲乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为684700元，定金20000元，于交房时冲抵房款，乙方于本合同签订之日自行支付定金给甲方……；十、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方每日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……；守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方承担守约方支出的诉讼费用，并赔偿居间代理费（如有）……十四、乙方等甲方房屋契税满五年再走过户程序；甲方房屋贷款由乙方垫资帮忙偿还，甲方配合乙方垫资过程中的公证程序；如果甲方毁约房屋不卖了，甲方赔偿乙方两万元整，如果乙方毁约，两万元定金归甲方所有……；原告文平在乙方签章处签名并捺手印，被告刘征在甲方签章处代被告刘祖德签名并捺手印。同时，原告文平（乙方）、被告刘祖德（甲方）与第三人株洲众鑫经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》及《交易保障服务合同》，两份合同就第三人的居间服务内容、居间代理费用、贷款过户服务费用、三方权利义务、违约责任等事宜进行约定。合同签订后，原告文平于2019年8月28日通过银行转账方式向第三人株洲众鑫经纪公司支付定金20000元，同时，被告刘征代被告刘祖德出具定金收据一份。2019年9月19日，被告刘征通过微信告知原告文平本案涉案房屋不卖了，原告认为被告的行为已构成违约，要求被告依照合同约定承担违约责任、双倍返还定金并赔偿原告服务费、律师费等损失，原、被告多次协商不成，遂酿成本案纠纷。 以上事实，有原、被告身份证复印件、亲属关系证明、第三人营业执照复印件、《株洲市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易保障服务合同》、国土证、房产证、银行流水、收据、微信聊天记录截图、委托代理合同及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的各项诉讼请求有无事实与法律依据？现具体分析如下： 一、原、被告签订的《株洲市存量房屋买卖合同》不违反法律法规强制性规定，真实、合法、有效。现原告文平要求解除买卖合同，被告刘祖德、刘征在庭审中亦明确表示同意解除合同，双方解除合同的意愿系真实意思表示，故原告请求解除《株洲市存量房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。 二、本案涉及的《株洲市存量房屋买卖合同》系第三人株洲众鑫经纪公司提供的格式文本合同，在协商签订过程中，第三人株洲众鑫经纪公司在提供协助交易双方协商合同的相关条款（如定金的支付时间、方式及公证的相关事宜）的居间服务过程中存有瑕疵，导致原、被告双方对合同内容的理解履行产生不同意见，合同未能履行。结合本案实际情况，原、被告作为拥有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时虽应尽到审慎义务，但双方在主观上均无违约的意愿，不适用定金罚则，故原告诉请要求被告双倍返还定金，本院不予支持。因被告的行为不构成根本违约，且原告诉请的居间代理费、贷款服务费、过户服务费并未实际发生，律师费系非必要产生的费用，故原告请求被告赔偿居间代理费、贷款服务费、过户服务费、律师费等费用的诉讼请求，本院不予支持。 三、第三人株洲众鑫经纪公司在未与被告方签订资金监管服务合同的前提下收取原告支付的20,000元定金，存在居间服务瑕疵，根据庭审查明，原告文平支付的20,000元定金现存于第三人株洲众鑫经纪公司处，故应当由第三人株洲众鑫经纪公司向原告文平返还定金20,000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下： 一、解除原告文平与被告刘祖德、刘征于2019年8月28日签订的《株洲市存量房屋买卖合同》； 二、限第三人株洲市众鑫房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告文平退还定金20,000元； 三、驳回原告文平其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1378元，减半收取689元，由被告刘征、刘祖德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  王丹 二〇二〇年六月二十八日 实习法官助理马晶晶 书记员  董星 附本案所引用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。