四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初1184号 原告：马涛，女，汉族，生于1968年12月27日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 被告：四川省晟然生态农业科技有限责任公司，住所地：四川省绵阳市安州区千佛镇林工商**，统一社会信用代码：91510724345800871U。 法定代表人：夏兰翅。 委托诉讼代理人：薛卫，安州区塔水法律服务所法律工作者。 原告马涛与被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马涛的委托诉讼代理人邹淇曲、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司的委托诉讼代理人薛卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还、腾退其所租赁的绵阳市涪城区花园南街丽景花城二期XX号商铺；2、判令被告立即向原告支付从2018年8月1日起至2018年9月9日期间下欠租金2471.7元；3、判令被告向原告支付从2018年9月13日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费39052.86元（该金额暂计算至2019年12月31日，实际房屋占有使用费计算方式为82.39平米×1元／平方米／日×实际占有天数）；4、判令被告向原告支付从2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费等相关费用；5、判令被告向原告支付违约金4943.4元（计算方式：月租金×2）；6、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年9月，因经营需要被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司与原告马涛签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街丽景花城二期XX号商铺（房屋建筑面积82.39平方米），房屋租赁期自2016年9月10日起至2018年9月9日止，租金支付方式为每6个月一清。合同约定，租赁期间使用案涉房屋发生的水、电、煤气、物业管理、垃圾费用及其他费用由被告承担。被告逾期不支付租金累计超过一个月的，违反合同的一方应当向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉租赁房屋，但被告自2018年8月1日欠交租金，且拒不向原告返还、腾退房屋，至今下欠租金2471.7元、占有使用费39052.86元未付，经原告多次催要无果。原告认为被告的行为既违反了双方约定，也违反了《中华人民共和国合同法》的规定，应当承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司辩称：2018年9月9日合同到期后，被告未占用原告的房屋经营，2018年11月至2019年12月，原告已将房门锁上并张贴重新招租的告示，所以被告从2018年11月至2019年12月未经营使用占用原告房屋。原告所称的房屋占用费没有事实和证据，原告是否持有房产证需要原告举证说明。被告未占用房屋，不承担水电费及违约金和物管费。原合同到期前第六个月，原告已将约定每平方米30元变更为每平方米15元，且被告按15元向原告结清了租金，原告在原租赁期内多收被告房屋租金和保证金。 原告马涛围绕诉请提交了原、被告身份信息、土地使用权证、房屋租赁合同等证据，用以证明原、被告主体适格，涉案房屋的面积为82.39平方米，原告为房屋业主，双方租赁合同约定的租赁期限为2016年9月10日至2018年9月9日，月租金为30元/月/平方米。合同约定若被告逾期支付租金，逾期一日应当按照日租金的100%支付违约金，原告自愿将违约金的计算标准调整为月租金的2倍。合同约定租赁期间产生的水电气、物业费等费用由被告承担，若被告逾期返还房屋应按照1元/平方米/日向原告支付房屋占用使用费用。经质证，被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司对原告提交证据的真实性无异议，但认为房产证时间与签订合同的时间不一致，签订合同时间2016年9月10日，而房产证时间是2017年6月，故原告不是权利人，应驳回起诉。房屋租赁合同是真实的，但达不到证明目的，因为原告不是权利人。 被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司提交了在所租赁房屋处拍摄的照片、结算单等证据，用以证明合同到期后，2018年11月至2019年12月原告将租赁房屋房门锁上，并在房屋上张贴房屋出租的告示，被告并未使用经营该房屋。被告在合同期满前六个月与原告协商将租金由30元/平方米变更为15元/平方米，且原告按照15元收清了房租。此后即使被告确实占用原告房屋，也只能按15元/平方米计算占用费。经质证，原告对照片真实性、合法性无异议，对关联性有异议，照片显示上面有被告公司招牌，证明被告一直在占用，部分照片显示为室内拍摄，也证明被告是能够进入涉案房屋的，在被告拖欠原告租金后，原告多次找被告协商要求其缴纳费用，但被告拒绝缴纳，至于锁是谁上的，目前不清楚。对“2018年2月10日-2018年8月10日每平方15元结算单”的真实性、合法性无异议，上述签名是原告本人或其授权代表人签署，但该结算注明是2018年2月10日至2018年8月10日按15元/平方米结算，并不是自2018年2月10日起租金按15元计算，该证据注明2018年8月10日结清，但被告在2018年8月10日后仍拖欠有租金，我方仅认可结算书上载明期间内按15元/平方米的标准计算，其余期间仍按合同约定计算。 根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：涪城区花园南街6号丽景花城二期XX号商铺房屋系原告马涛所有，该房屋建筑面积82.39平方米。2016年9月，原告马涛作为出租方（甲方）、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，合同记载该房屋建筑面积为95.58平方米，房屋租赁期自2016年9月10日至2018年9月9日止，双方约定该房屋每月租金为30元/平方米×95.58平方米=2867.4元，房屋租金2年不变，乙方逾期支付租金，逾期一日需按照日租金的100%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金，即2900元。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、垃圾费等费用由乙方承担。合同期满如双方达不成续租协议，乙方应在本合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。并约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的”。房屋租赁期限到期后，被告未向原告返还、腾退案涉房屋，原告遂起诉来院。 另查明：案涉房屋租赁合同所记载房屋面积为95.58平方米，与房屋产权证记载房屋面积82.39平方米存在差异，被告据此主张原告多收租金应予抵扣。因原、被告双方均未就租金、保证金的缴纳情况举证，经本院释明并延长举证期限后，原告补充提供了微信转账记录，用以证明被告支付了部分租金。原告自认租金收取前三个月是按照合同面积收取，此后是按照实际面积收取，并陈述被告合同期内尚欠租金2471.7元。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为合同期内的租金已付清，达不到原告的证明目的。被告补充提供了微信转账记录，用以证明2018年9月13日之后原告租金是按照每平米15元计算，每月收取了租金。经质证，原告对证据的真实性无异议，陈述后期按照15元/平米计算的时候，面积是按照房产证上的实际面积计算。 本院认为：房屋租赁合同系原、被告真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因原、被告双方约定的租期于2018年9月9日届满，此后双方并未就续租达成合意，被告无权继续占有、使用，故本院对原告要求被告返还、腾退案涉绵阳市涪城区花园南街丽景花城二期XX号商铺的诉请予以支持。原告主张被告支付欠付租金2471.7元，在租赁关系存在的前提下，支付租金的举证责任在被告，因被告就租金支付所举的证据不能证明其已支付完合同期内的租金，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于房屋占用费，被告虽辩称在合同期满前六个月与原告协商将租金由30元/平方米变更为15元/平方米，但其提供的结算单显示，双方按每平方米15元结算仅限于2018年2月10日至2018年8月10日期间，被告并无证据证明其主张。因房屋租赁合同约定“乙方应在本合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”，故原告主张从2018年9月13日起至腾退房屋之日止按82.39平米×1元/平方米/日×实际占有天数计算房屋占有使用费符合双方的约定，本院予以支持。被告主张原告多收租金应予抵扣，虽然被告未举证证明，但原告自认前三个月是按照合同面积收取，故该部分金额应予扣减，具体金额为30元/平方米/月×（95.58-82.39）平方米×3月=1187.1元。被告还主张应扣减已缴纳保证金2900元，但未提供证据证明，原告也予以否认，故本院对被告的该项抗辩不予支持。因房屋租赁合同约定“租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、垃圾费等费用由乙方承担”，故本院对原告要求被告承担从2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费等相关费用的主张予以支持。因房屋租赁合同约定“违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金”，故本院对原告要求被告支付违约金4943.4元（30元/平方米/月×82.39平方米×2）的主张予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛返还、腾退其所租赁的绵阳市涪城区花园南街6号丽景花城二期XX号商铺； 二、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付租金2471.7元； 三、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付从2018年9月13起至腾退房屋之日止按82.39平米×1元/平方米/日×实际占有天数的标准计算的占有使用费（应在总额中扣减1187.1元）； 四、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付2019年1月1日至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费； 五、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付违约金4943.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取356元，由被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  顾云川 二〇二〇年六月九日 书记员  张 茹