广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0606民初7314号 原告：谢凤珍，女，1956年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。 被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良驹荣路桂畔上**东乐路**。 法定代表人：朱**全。 委托诉讼代理人：卢杰恩，公司员工。 委托诉讼代理人：田野，公司员工。 原告谢凤珍诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左高兴、被告委托诉讼代理人卢杰恩与田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金102108.84元（自2018年8月1日起，计至2019年10月12日，合共437天，但违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，故现按2%计算，按房屋总价款5105442元的日万分之一计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年12月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为:Y*****2；该合同约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处*********************1房，总价款为5105442元。根据合同第七条约定，原告已于2017年12月1日前支付首期房价款1535442元。第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。但该商品房实际取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年12月17日，但被告直至2019年10月才通知原告收楼，而在这之前，原告一直无法入住该房屋，故被告应赔偿原告相应的损失。截至2019年10月12日原告收楼之日，被告逾期交楼合共437天，但按照该合同补充协议第七点约定：逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，故现按2%计算。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。 被告辩称，不同意原告的请求，请求法院依法予以驳回。1.被告已在2018年7月30日完成了五方的竣工验收，且向相关主管部门提交了竣工验收材料，但由于相关部门工作时间及工作流程时间需要，导致被告的楼盘在2018年12月17日才正式取得竣工备案表，但根据买卖合同附件十一，补充协议的第六条第三点，明确若属于政府部门验收造成延误，相关延迟交楼的责任应得到顺延，本案中被告已尽开发商最大的义务向原告方交付房屋，不存在逾期交楼的情况。2.原告请求违约金为房价2%没有事实依据，实际被告在2018年7月30日以快递方式向原告寄送收楼通知书，原告在2018年7月31日到现场签收了钥匙，等于原告在2018年7月31日已经办理了收楼手续，不可能如原告称其在2019年10月份才收楼，被告并无逾期通知原告收楼，不应承担违约金的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的收楼物品领用登记表，该登记表虽属复写件，但并无涂改，从证据的内容来看，也无矛盾之处。商品房预售的惯例是在开发商通知收楼后由购房者验收后再预付房屋钥匙、门卡等物品，再由购房者向开发商出具收条，虽该登记表上无被告签章确认，但是被告也未提供原告收取门卡、钥匙的其他证据。故，本院对该登记表予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年12月1日签订了合同编号为:Y*****2的《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定原告向被告购买大良街道办事处*********************1房，总价款为5105442元。合同第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年7月30日，被告向原告发送了收楼通知书。次日，原告向被告出具钥匙托管委托书，载明因房屋仍需修葺，原告无法每日往返开启大门予修葺人员进入施工，将钥匙一把交予金碧物业委托管理。2018年12月17日，涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年10月12日，原告向被告出具收楼物品领用登记表，确认收到住宅质量保证书、住宅使用说明书、钥匙、装修手册、业房手册、门禁卡等。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为被告是否逾期交楼。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。《商品房买卖合同（预售）》约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件。被告通知原告收楼时并未明确告知原告其未取得竣工验收备案表，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍同意接受房屋。故，被告构成逾期交楼。因原告于2018年7月31日已经收取了涉案商品房的钥匙，原告已经实际占有了涉案商品房，所以虽该时点被告未取得竣工验收备案表而未满足交楼条件未构成交楼，但是被告于2018年12月17日取得涉案商品房的竣工验收备案表，且在原告已占有涉案商品房的情况下，交楼时间应认定为2018年12月17日。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应从2018年8月1日开始按照房屋总价款5105442元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，即逾期交楼违约金为70965.64元（5105442元×0.0001×139）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢凤珍支付逾期交楼违约金70965.64元； 二、驳回原告谢凤珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1171.09元（原告已预交），由原告负担357.18元，被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担813.91元并直接支付给原告谢凤珍，本院不作收退。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  赖荣华 二〇二〇年五月二十六日 书记员  梁颖儿