上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初7026号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：张念鹏，男，1997年7月1日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：魏萍，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇德扬，上海市百良律师事务所律师。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙公司”)诉被告张念鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年5月9日公开开庭进行审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰、被告张念鹏及其委托诉讼代理人魏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝龙公司与张念鹏签订的商业街商铺租赁合同于2019年5月1日解除；2、判令张念鹏向宝龙公司支某从2018年10月1日至2019年4月30日的租金人民币(以下币种均同)55,899.72元(2018年10月1日至2019年2月25日月租金12,911.4元，2019年2月26日至2019年4月30日月租金14,202.54元)；3、判令张念鹏向宝龙公司支某租金逾期付款违约金(均按照每日千分之一标准，以18,405.08元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；以25,376.44元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止；以12,118.20元为本金自2019年3月26日起计算至实际付清之日止)；4、判令张念鹏向宝龙公司支某2018年11月、2019年1月、2019年3月的综合物业管理费7,746.84元；5、判令张念鹏向宝龙公司支某综合物业管理费逾期付款违约金(均按照每日千分之一为标准，以2,582.28元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；以5,164.56元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止)；6、判令张念鹏向宝龙公司支某合同解除损失赔偿金25,822.80元(按照月租金12,911.4元的2倍计算)。事实和理由：2016年1月30日，宝龙公司与张念鹏签订了《商业街商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定张念鹏承租宝龙公司名下位于上海市新府中路XXX号的商铺，租赁面积215.19平方米，租赁期限为5个租赁年度，综合物业服务费为12元/月/平方米，租赁起始日自2016年2月25日开始计算，租金和综合物业服务费按自然季度支某，合同并对租金、履约保证金、违约金、合同解除等事宜进行了约定。经营期间，张念鹏于2017年10月1日开始拖欠租金及综合物业服务费，对宝龙公司的多次催讨置之不理。2019年4月26日，宝龙公司致函张念鹏，双方间的租赁合同于2019年5月1日解除，要求张念鹏支某租金、物业费、合同解除违约金等，后诉至法院要求判如诉请。张念鹏辩称，其并非适格的被告，其与宝龙公司的合同于2018年7月发生主体变更，宝龙公司应向案外人主张损失及权利。逾期违约金及解除损失赔偿金重复计算，宝龙公司主张的违约损失标准过高，要求调整，按照实际损失，实际损失由宝龙公司举证，最多不超过租金的20%。物业管理费需要提供欠费的相应依据，其才对具体损失予以确认或反驳，在疫情期间是否有相应的减免。2018年7月后自己就没有支某过租金，之后都是案外人支某。经开庭审理查明，2016年1月21日，宝龙公司(出租方、甲方)与张念鹏(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将位于上海市青浦区新府中路XXX号的商铺出租给乙方，面积为215.19平方米，经营品牌为乡村情地锅炖，该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司(以下简称“宝瞻公司”)进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，租赁期限为5个租赁年度，租期自2016年2月25日至2021年2月24日，第1年月租金5,917.72元，第2年月租金11,835.45元，第3年月租金12,911.40元，第4年月租金14,202.54元，第5年月租金15,708.87元。乙方应积极向经营管理公司支某综合物业服务费，标准为12月/月/平方米。乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支某租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支某下一个自然季度的费用。日租金=当年度年租金额/360天。如乙方逾期支某履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支某的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方向甲方或经营管理公司支某应付未付款项的千分之五作为违约金。乙方应在签订本合同后5日内向甲方支某人民币28,835.46元作为履约保证金。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让、承包、合作或者以其他任何方式使第三方拥有实际控制权。除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支某、不支某或者延迟支某租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用……如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支某的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方支某相当于违约时月租金标准两倍的违约金。任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之问依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方……如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2015年12月26日，双方完成了系争商铺的交接验收。2019年11月15日，宝瞻公司出具《通知函》，内容为“张念鹏：对于你方在承租上海市新府中路XXX号的商铺，拖欠我公司自2018年11月1日至2019年6月30日的综合物业服务费15,493.68元。我公司将上述债权及相应的从权利全部转让给上海宝龙康晟房地产发展有限公司，由上海宝龙康晟房地产发展有限公司直接向你主张上述权利。”2019年3月21日，宝龙公司向张念鹏在租赁合同中预留的地址邮寄《催款函》，表示拖欠租金及物业服务费合计53,265.86元，要求张念鹏于2019年3月29日前缴清拖欠的款项。该信件因“查无此人”而未妥投。2019年4月26日，宝龙公司向张念鹏在租赁合同中预留的地址邮寄《解约函》，表示因拖欠租金及综合物业管理费，经发函催告但仍未支某，故函告张念鹏：一、双方签署的租赁合同于2019年5月1日解除；二、宝龙公司不退还已付未用的履约保证金28,835.46元、物业管理公司不再返还质量保证金3,000元；三、2019年5月1日前一次性支某拖欠的租金(计至2019年4月30日)59,721.56元及逾期付款违约金(计至实际支某日)；四、2019年5月1日前一次性向物业管理公司支某拖欠的综合物业服务费(计至2019年4月30日)10,329.12元及逾期付款违约金(计至实际支某日)；五、2019年5月1日前一次性支某合同解除损失赔偿金25,822.08元；……该信件因“查无此人”而未妥投。宝龙公司与张念鹏确认，张念鹏支某过的28,835.46元履约保证金及3,000元经营保证金，同意在本案中一并处理。以上事实，由宝龙公司、张念鹏的陈述，租赁合同、《通知函》、《催款函》、《解约函》、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，张念鹏表示，《通知函》、《催款函》、《解约函》均未收到过，自己2017年就不在合同约定的地址了，但未通知宝龙公司。转租的下家叫“慧慧”，是原来店长的女朋友，《解约函》快递上的电话就是“慧慧”的电话，证明宝龙公司清楚转租的情况。2018年7月后就是案外人支某租金等，故对是否有欠付费用及欠付金额不清楚。为此，提供：1、2018年7月张念鹏与宝龙公司的工作人员钱立嘉关于店铺转让的微信聊天记录、与受让方的聊天记录及受让方收取转让款的聊天记录。证明张念鹏2018年7月已经将店铺转让给第三方，且按照宝龙公司的要求办理流程，在宝龙公司所在地签署合同，宝龙公司应向案外人而不是张念鹏主张权利。宝龙公司应该有变更后的合同协议，不能提供则应该承担举证不利的后果。对此，宝龙公司质证称，的确有一个叫钱立嘉的工作人员负责营运，但是2019年9月已经离职，与钱立嘉的聊天记录不能证明已经完成了变更协议，钱立嘉也不能代表公司做出变更的法律行为。经与钱立嘉核实，钱立嘉表示具体细节记不清楚了，但最后未签订任何变更协议，应当是张念鹏与案外人自某某让，并未涉及宝龙公司。与下家的聊天记录真实性无法确认。宝龙公司表示，具体的租赁关系以公司内部现存的书面文件为准。变更租赁合同是重大决策行为，应逐层向集团高层审批，经宝龙公司内部核查，并无关于系争商铺变更主体的相关审批记录。支某租金、物业管理费采取了转账、微信等多种方式，无法辨明具体付款人名称，2018年10月前的相关款项均已付清。快递上的电话可能是店铺的工作人员的电话。系争商铺2019年12月出租给了新的承租人。履约保证金及经营保证金应予没收。根据庭审查明的事实，本院认为，宝龙公司与张念鹏签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张念鹏称系争商铺已经转让给案外人，并在宝龙公司办理了租赁主体变更手续，但宝龙公司对此予以否认，张念鹏也未能提供证据证明，因此对于张念鹏的该项意见，本院不予采纳。因张念鹏未能按约支某租金及物业管理费，宝龙公司按照约定行使合同解除权，于法无悖，本院予以确认，双方租赁合同于2019年5月1日解除。宝龙公司诉请要求张念鹏支某2018年10月1日至2019年4月30日的租金及2018年11月、2019年1月、3月的综合物业管理费，张念鹏对此未能提供证据证明已经支某，故对宝龙公司的该两项诉请，本院予以支持。张念鹏已付的履约保证金，宝龙公司根据合同约定予以没收，本院予以准许；已付的经营保证金，因双方当事人同意在本案中一并处理，本院在张念鹏欠付的租金中予以抵扣。关于宝龙公司诉请主张的逾期付款违约金、合同解除违约金，本院综合合同的约定及履行情况、张念鹏的过错程度、宝龙公司的实际损失等，酌情调整逾期付款违约金标准至日万分之三、调整合同解除违约金为12,911.40元。据此，根据《中华人民共和国合同总则》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告张念鹏2016年1月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月1日解除；二、被告张念鹏应于本判决生效之日起十日内支某原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司自2018年10月1日起至2019年4月30日止的欠付租金52,899.72元(已扣除经营保证金3,000元)及逾期付款违约金(按日万分之三的标准，以18,405.08元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以25,376.44元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以12,118.20元为本金自2019年3月26日起计算至实际付清之日止)；三、被告张念鹏应于本判决生效之日起十日内支某原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司2018年11月、2019年1月、2019年3月的综合物业管理费共计7,746.84元及逾期付款违约金(按日万分之三的标准，以2,582.28元为本金自2018年9月26日起计算至实际付清之日止；按日万分之三的标准，以5,164.56元为本金自2018年12月26日起计算至实际付清之日止)；四、被告张念鹏应于本判决生效之日起十日内支某原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司合同解除违约金12,911.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500.40元，减半收取计1,250.20元，由原告负担136.35元，被告负担1,113.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年六月三十日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。