广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1908号上诉人（原审被告,反诉原告）：王玉燕，女，汉族，********日出生，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码232************529。委托诉讼代理人：房海，广东盈趣律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦继秋，广东盈趣律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区***********，组织机构代码证号码********。负责人：胡文俭。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。上诉人王玉燕因与被上诉人佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室（以下简称鹤峰资产办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人王玉燕上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判鹤峰资产办与案外人胡国坚签订的《使用协议》及与王玉燕签订的《厂房租赁合同》无效；3.改判王玉燕自判决发生法律效力之日起七日内向鹤峰资产办返还佛山市顺德区**********土地及折价补偿获得的厂房（土地占用费按10820元/年标准计算，自2020年1月1日起计至王玉燕实际返还土地、厂房之日止）；4.改判鹤峰资产办于判决发生法律效力之日起的七日内向王玉燕支付厂房折价补偿款233990元；5.鹤峰资产办承担评估费10000元、测量费5016.22元，共计15016.22元；6.本案一、二审诉讼费由鹤峰资产办承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.《使用协议》第三条约定“合同期满，厂房及厂房附着物全归甲方所有”、第四条约定“设施报建及税收、政府部门对该土地使用的一切附加费用，由乙方负责”，上述约定足以证实：鹤峰资产办在出租涉案土地给案外人胡国坚时，直接允许胡国坚在承租土地上建厂房。根据土地管理法第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因《使用协议》违反了土地管理法的相关规定，直接允许胡国坚在承租土地上建厂房，且该厂房没有取得国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程施工许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，所以涉案《使用协议》无效，一审法院对此认定错误，应予纠正。因涉案《使用协议》无效，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，鹤峰资产办应依法返还已收取案外人胡国坚的租金，并支付厂房折价款293500元。2.《厂房租赁合同》也是无效合同，基于上述理由，根据合同法第五十八条的规定，王玉燕无需向鹤峰资产办支付2014年6月1日至今的租金。3.如上所述，《使用协议》为无效合同，故涉案厂房（建筑物）的所有权应归案外人胡国坚所有，而胡国坚与王玉燕在《离婚协议书》中约定涉案厂房归王玉燕所有。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院错误认定《使用协议》《厂房租赁合同》有效；2.《使用协议》《厂房租赁合同》为无效合同，根据法律规定，王玉燕与鹤峰资产办应按照过错原则承担相应责任。在本案中鹤峰资产办存在主要过错：1.违反土地管理法的规定，擅自改变土地用途，直接允许案外人在涉案土地上违法兴建厂房；2.因鹤峰资产办约定承租土地上可违法建厂，致使涉案厂房被相关部门查封，经评估直接损失383773元；3.错误将属于王玉燕的厂房视为已出租给王玉燕。由于鹤峰资产办的过错造成兴建厂房损失，依照法律规定，涉案厂房属于不能返还或者没有必要返还的情形，应由鹤峰资产办折价补偿293500元。在本案中，王玉燕实际占有使用了涉案土地，根据权利义务对等的原则，王玉燕应按10820元/年（5000元/亩×2.164亩）标准计算，从2014年6月1日起暂计至2019年12月31日止，王玉燕应支付59510元（10820元/年×5.5年）。因鹤峰资产办需折价补偿给王玉燕厂房款293500元，扣除王玉燕应支付给鹤峰资产办的租金59510元，两者相抵扣，鹤峰资产办还应向王玉燕支付233990元。3.因鹤峰资产办的过错导致合同无效，鹤峰资产办应赔偿王玉燕支付的评估费10000元、测量费5016.22元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。鹤峰资产办辩称，王玉燕的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。1.鹤峰资产办与胡国坚签订的《使用协议》与本案的诉请无关，《使用协议》约定的租赁物是土地，而涉案合同的标的物是土地及建筑物，两者并不相同，王玉燕在一审时并未就《使用协议》提出诉请，二审不应审理。2.鹤峰资产办与胡国坚签订的《使用协议》已经履行完毕，王玉燕不是当事人，无权就该《使用协议》提起诉讼。根据协议约定，由胡国坚进行建设，并在使用期限届满后，建筑物归鹤峰资产办所有。鹤峰资产办基于该物权转移的事实出租给王玉燕，且得到王玉燕的确认。涉案租赁合同已经实际履行，本案纠纷系因王玉燕拖欠租金导致。3.涉案租赁合同无效，鹤峰资产办不存在责任。4.即便《使用协议》无效，按照合同无效的处理，也应当返还土地，并拆除地上建筑物，不应按照王玉燕所称由鹤峰资产办出资购买。鹤峰资产办向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除鹤峰资产办、王玉燕于2014年5月27日签订的《厂房租赁合同》；2.判令王玉燕立即将位于均安镇豸浦环山路5号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房返还给鹤峰资产办；3.判令王玉燕立即向鹤峰资产办支付拖欠的租金（租金按49864元/年的标准计算，从2015年1月起暂计至2016年12月为99728元，此后的租金顺延计至前述厂房返还给鹤峰资产办之日止）；4.本案诉讼费由王玉燕承担。王玉燕向一审法院提出反诉请求：1.判决确认鹤峰资产办、王玉燕签订的《厂房租赁合同》无效，确认涉案厂房（建筑物）归王玉燕所有；2.判令鹤峰资产办赔偿王玉燕涉案厂房的租金损失（租金损失从2014年6月1日起暂计至2018年3月31日止为392201.29元，此后顺延计至判决确定之日止）；3.判令鹤峰资产办向王玉燕赔偿涉案厂房现时重置价值损失444437.28元；4.判令鹤峰资产办向王玉燕支付评估费8366元；5.判令鹤峰资产办协助王玉燕或王玉燕的租户办理工商营业执照及环保等相关证照；6.本案诉讼费用由鹤峰资产办承担。一审法院认定事实：佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社（以下简称豸浦股份社）系佛山市顺德区均安镇鹤峰豸浦月角山地块的权属人。2004年9月14日，原顺德市均安镇豸浦居民委员会企业办公室（以下简称豸浦企业办，系鹤峰资产办的前身机构）与胡国坚签订了一份《使用协议》，约定豸浦企业办将上述地块中的位于均安镇豸浦环山路5号的2亩土地租赁给胡国坚有偿临时使用；自2014年1月开始的有偿使用费为每亩3900元/年，自2004年6月1日起有偿使用费调整为每亩4050元/年，并且每年每亩有偿使用费增加150元；同时约定“三、使用期限：由2004年1月1日起至2014年6月1日终止。合同期满，厂房及厂房附着物全归甲方（即豸浦企业办）所有。四、乙方（即胡国坚）必须合理使用临时土地，设施报建及税收、政府部门对该土地使用的一切附加费用，由乙方负责”。该协议签订后，胡国坚在所租赁的土地上自行建筑了厂房（以下简称涉案厂房），但其建设行为并未取得用地规划许可证、建设工程施工许可证。豸浦股份社授权鹤峰资产办继续以自己名义行使对位于佛山市顺德区均安镇鹤峰豸浦月角山地块（含涉案厂房）的对外出租及收取租金的权利。2014年5月27日，鹤峰资产办与王玉燕签订一份《厂房租赁合同》，约定鹤峰资产办将位于均安镇豸浦环山路5号的涉案厂房（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）出租给王玉燕使用，租赁期限自2014年6月1日起至2017年12月31日止；王玉燕租用厂房只能用于五金、服装行业用途；租金自2014年6月1日起算，有建筑面积部分的租金按每平方米4.5元/月（不含税）的标准收取，空地面积部分的租金按每亩5000元/年的标准收取，每年租金共计49864元；实行先交租后使用的原则，王玉燕每年分两次交付租金，即每年的一月份和七月份为交租日期，每次交付半年租金；同时约定王玉燕逾期30日未支付租金及相关费用的，鹤峰企业办有权解除合同；合同因终止或被解除，王玉燕未及时向鹤峰企业办交还租赁厂房的，王玉燕占用期间的租金及相关费用按合同约定由王玉燕继续承担，并按三个月租金总额计收违约金。该合同签订后，王玉燕从2014年6月1日开始使用涉案厂房，但其从2015年起未再向鹤峰企业办支付租金。双方协商未果，遂引起本案诉讼。另查明，2015年9月22日，王玉燕与胡国坚办理了离婚登记手续，在两人提交民政部门备案的《离婚协议书》中载明“男女双方于1996年2月5日在广东省佛山市顺德区均安镇人民政府登记结婚。……夫妻婚后共同租赁鹤峰集体资产管理办公室位于均安豸浦环山路5号的地块上建立的建筑物，双方约定，建筑物的所有权及使用权、收益权、处分权归女方，地块的租赁费由女方承担”。庭审期间，王玉燕表示：“……涉案建筑物都是我管理及建造的”。至本案法庭辩论终结，涉案厂房仍未能补办建设工程规划许可手续。再查明，诉讼中，经王玉燕申请，一审法院首先委托佛山市测绘地理信息研究院涉案厂房的面积进行了实地测绘，该院于2019耐4月29日出具《厂房面积测绘成果报告书》，测得涉案厂房围墙内的总建筑面积为998.55平方米、空地面积为465.24平方米；继而委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案厂房的租金及市场价值进行了评估，该公司出具2019年10月16日出具《房地产估价报告》，认为涉案厂房的建筑物价值为293500元、在2014年6月1日至2018年10月31日期间的市场租金价值为383773元。王玉燕前后垫付鉴定费5016.22元、评估费10000元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、鹤峰资产办、王玉燕签订的上述《厂房租赁合同》是否有效，鹤峰资产办要求王玉燕向其返还涉案厂房有无依据。二、王玉燕是否应向鹤峰资产办支付涉案厂房租金/占用费，鹤峰资产办是否应向王玉燕赔付涉案厂房重置价值及租金损失。对争议焦点一，首先，豸浦股份社作为位于佛山市顺德区均安镇鹤峰豸浦月角山地块的集体土地所有权人，其授权原豸浦企业办与胡国坚签订的上述《使用协议》，合法有效，一审法院予以确认。依据该《使用协议》的相应约定，胡国坚使用所租赁土地建设的涉案厂房的产权，自合同期满的2014年6月1日起即已转移给作为鹤峰资产办前身的豸浦企业办，故涉案厂房的所有权现已归属于鹤峰资产办。胡国坚与王玉燕签署的上述《离婚协议书》中的财产分割部分内容为两人内部协议，对协议以外的善意第三人不具有法律约束力，故王玉燕要求在本案中确认涉案厂房归其所有的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，作为租赁物的涉案厂房未取得建设工程规划许可证。因此，王玉燕要求确认其与鹤峰资产办所签订的上述《厂房租赁合同》无效的反诉请求，理由充分，一审法院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故鹤峰资产办要求解除该《厂房租赁合同》的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。但合同无效后，应该合同所取得的财产，依法应予返还。如前所述，涉案厂房现归属于鹤峰资产办。因此，鹤峰资产办要求王玉燕向其返还涉案厂房的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持（按上述《厂房面积测绘成果报告书》所载现状进行返还）。对争议焦点二，因合同无效所造成的损失，依据缔约过失责任原则由合同相对人进行分担。本案中，涉案厂房系胡国坚在其与王玉燕的婚姻关系存续期间所建造，王玉燕亦表示其参与了涉案厂房的建设与管理；而上述《使用协议》明确约定“……乙方（即胡国坚）必须合理使用临时土地，设施报建及税收、政府部门对该土地使用的一切附加费用，由乙方负责”，王玉燕在签订上述《厂房租赁合同》之时对此约定内容即应知情；显然涉案租赁物未办理报建手续致使合同无效的后果不应归责于鹤峰资产办。因此，鹤峰资产办要求王玉燕向其支付涉案厂房的占用费损失的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；相应占用费按原《厂房租赁合同》所约定的租金标准49864元/年计算，自王玉燕停付租金的2015年1月1日起计至王玉燕返还涉案厂房之日止。同理，王玉燕要求鹤峰资产办向其赔付涉案厂房重置价值及租金损失的反诉请求，理由不充分，一审法院不予支持；王玉燕自行支付的评估费8366元及其在诉讼中垫付的上述鉴定费5016.22元、评估费10000元，已由其自行承担。此外，王玉燕要求鹤峰资产办协助办理工商营业执照及环保等相关证照的反诉请求，不属于人民法院审理民事诉讼的职权范围，一审法院在本案中对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鹤峰资产办与王玉燕于2014年5月27日签订的上述《厂房租赁合同》无效；二、王玉燕自判决发生法律效力之日起七日内向鹤峰资产办返还位于佛山市顺德区**********厂房（按上述《厂房面积测绘成果报告书》所载现状进行返还）；三、王玉燕自判决发生法律效力之日起七日内向鹤峰资产办公室支付前项厂房的占用费（占用费按49864元/年标准计算，自2015年1月1日起计至王玉燕实际返还该厂房之日止）；四、驳回鹤峰资产办的其他诉讼请求；五、驳回王玉燕的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2293.2元（鹤峰资产办已预交），由鹤峰资产办负担93.2元，由王玉燕负担2200元；反诉受理费12250.04元（王玉燕已预交），由王玉燕负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人王玉燕与被上诉人鹤峰资产办的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案厂房的权属；2.王玉燕应支付的租金标准。关于涉案厂房的权属问题。王玉燕上诉主张鹤峰资产办与胡国坚签订的《使用协议》及与王玉燕签订的《厂房租赁合同》无效，根据王玉燕与胡国坚的《离婚协议书》的约定，涉案厂房应归王玉燕所有。本院认为，判定涉案厂房的权属主要基于如下考虑：首先，涉案土地租赁合同无效的法律后果。王玉燕上诉主张涉案土地租赁协议无效，但即便该协议无效亦仅导致协议关于合同期满后厂房归出租人所有的约定无效，并未产生承租人即为涉案厂房的权属人的法律后果。如涉案土地的租赁（流转）违法，地上建筑物为非法建造，根据《中华人民共和国物权法》第九条物权公示原则之规定，该非法建筑在未经当地行政主管部门处理和确认的情形之下，王玉燕主张涉案厂房的归属为胡国坚明显缺乏于法无据；且涉案土地的权利人为出租人，根据“房随地走”的原则，涉案土地上的建筑物亦应随着涉案土地的返还腾退给出租人，而非为承租人所控制。基于上述结论，本院对涉案《使用协议》即土地租赁协议的法律效力无必要甄别，无论是否有效，对涉案厂房的权属并未产生实质影响。其次，王玉燕的诉请有违诚实信用原则。涉案《厂房租赁合同》因未办理建设规划许可证而无效，但双方均确认租赁合同的标的物为涉案厂房，从而证明王玉燕事实上也认可涉案厂房及厂房附着物为鹤峰资产办所管理，现王玉燕主张涉案厂房归其所有明显有违诚实信用原则，本院不予支持。纵使王玉燕与胡国坚签订的《离婚协议书》约定厂房归王玉燕所有，亦系其夫妻二人的内部约定，无法对抗善意第三人，对外并没有约束力。至于王玉燕就地上建筑物的建造费用的诉请亦应待当地行政主管部门就该违法建筑物处理后再另诉。关于王玉燕提出证人出庭作证的申请。鉴于本案案件事实清楚，证人出庭作证已无必要，故对其申请不予准许。关于占有使用费的问题。如上所述，涉案《厂房租赁合同》无效，但王玉燕仍然占用涉案厂房，应参照合同约定的租金标准支付租金。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理并无不当。王玉燕的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5035.09元，由上诉人王玉燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理