广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初202号 原告：刘国良，男，1971年10月16日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被告：雷玉妹，女，1963年3月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：王小环，女，1984年10月2日出生，汉族，住贺州市八步区。与雷玉妹系母女关系。 被告：曾远威，男，1964年1月23日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告：虞玉莲，女，1961年6月11日出生，汉族，住贺州市平桂区。 原告刘国良与被告雷玉妹、曾远威、虞玉莲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘国良及其委托诉讼代理人梁健安，被告雷玉妹及其委托诉讼代理人王小环，被告曾远威到庭参加诉讼。被告虞玉莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国良向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告曾远威、虞玉莲签订的《房地产转让合同》合法有效；2、判决撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102执恢192号执行裁定书、（2019）桂1102执恢192号之一及（2019）桂1102执异100号执行裁定书，判决排除查封、拍卖执行原告所有的贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋[土地使用权证号：贺州国用（2014）第030038号]；3、本案受理费由三被告共同负担。事实和理由：被告曾远威、虞玉莲是夫妻关系。2012年2月之前，原告与被告曾远威因做矿产生意，被告曾远威欠下原告债款70万元，因无钱偿还原告本息，将其夫妻所有的位于贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋抵押给原告。抵押期限到期后，被告曾远威未向原告清偿债务。经双方平等自愿协商，于2013年1月28日签订《房地产转让合同》，合同约定曾远威、虞玉莲将其位于贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋以总价款130万元转让给原告。签订合同当日，被告曾远威、虞玉莲将上述房地产交付给原告使用，扣除被告曾远威、虞玉莲尚欠原告的债务70万元作为房款，另60万元房地产转让款原告也已向曾远威、虞玉莲支付完毕。其中工行转账20万元、分几次付现金30万元，代被告曾远威、虞玉莲清偿欠邱习秦的债务10万元。被告曾远威于2014年11月5日即向原告出具已收到原告130万元房地产转让款的收条。原告从2013年1月28日起就对涉案房屋占有使用至今，后因屋顶漏水，2017年原告还出资约1万元将楼顶盖上金属顶棚。贺州市八步区人民法院受理的雷玉妹与曾远威、虞玉莲民间借贷纠纷执行一案在强制执行过程中，将属原告所有的涉案房地产当做被告曾远威、虞玉莲的财产予以执行是错误的。原告在2013年1月28日就已实际对该房屋享有使用权和所有权。后由于该房地产有违章超建面积（即超建一层）的情况，致使该房地产一时无法办理不动产原始权登记及过户变更登记。原告对此没有任何过错，责任全在曾远威、虞玉莲。原告已经实际付清全部房屋转让款，并实际对涉案房地产享有占有、使用、收益和处分权。该房地产是原告善意有偿取得，人民法院查封、拍卖原告的房产是错误的。（2019)桂1102执异100号执行裁定书认为原告与被告曾远威、虞玉莲签订的《房地产转让合同》的合同效力，需经过相关程序确认。法院认为“未依法领取权属证书的房地产不得转让，上述房地产只办理了土地权属证书，依法可以转让的只是土地权属，合同转让房产的部分无效”是错误的。原告与被告曾远威、虞玉莲签订的《房地产转让合同》是原被告双方的真实意思表示，原被告已按合同约定履行权利义务，该《房地产转让合同》合法有效，原告的合法权益受法律保护。综上所述，贺州市八步区人民法院（2019）桂1102执恢192号执行裁定书、（2019）桂1102执恢192号之一及（2019）桂1102执异100号执行裁定书错误，显失公平公正。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告雷玉妹辩称：应当准予执行该房屋，该房屋没有过户到原告名下。 被告曾远威辩称：该房屋在很早之前已出卖给原告。 被告虞玉莲未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明：因雷玉妹与曾远威、虞玉莲民间借贷纠纷一案，雷玉妹向本院申请强制执行。本院于2019年10月29日作出（2019）桂1102执恢192号执行裁定书，查封曾远威名下位于贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋[土地使用权证号：贺州国用（2014）第030038号]。又于2019年10月30日作出（2019）桂1102执恢192号之一执行裁定书，拍卖上述房地产。后刘国良对本院执行上述房地产提出书面异议，本院于2019年12月20日作出（2019）桂1102执异100号执行裁定书，驳回刘国良的执行异议申请。刘国良对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，2013年1月28日，曾远威、虞玉莲与刘国良签订《房地产转让合同》。因曾远威、虞玉莲未能按约偿还所欠刘国良的借款70万元，曾远威、虞玉莲将其位于贺州市平桂区黄田新区44号房地产（即上述执行标的）转让给刘国良。双方约定转让价格为130万元，其中70万元购房款和曾远威、虞玉莲所欠刘国良借款70万元相抵消。签订合同后，曾远威、虞玉莲将该房屋交付刘国良使用。剩余购房款60万元，刘国良通过银行转账20万元，陆续支付现金30万元，代偿债务10万元等方式支付完毕。2014年11月5日，曾远威出具收条，收条中载明了其已收到刘国良购房款130万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告刘国良需举证证明其符合该条规定中的情形。本案中，原告刘国良与被告曾远威、虞玉莲于2013年1月28日签订的《房地产转让合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，且双方签订合同的时间在本院查封案涉房屋之前。根据合同约定，原告提供的银行流水和代偿债务的凭证，被告曾远威出具的收条以及双方陈述，原告主张已支付完毕全部价款，理据充分，本院予以采信。根据合同约定及原告刘国良与被告曾远威的陈述，对原告主张购买房屋后便已实际占有使用该房屋且非因原告自身原因未办理过户登记，本院予以采信。综上，本院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的情形，原告刘国良享有足以排除强制执行的民事权益，对原告请求不得执行位于贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋[土地使用权证号：贺州国用（2014）第030038号]，本院予以支持。上述判项已包含原告其他诉讼请求，故对原告的其他诉讼请求，本院不另作裁判。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于贺州市平桂区地块的国有土地使用权及地上房屋[土地使用权证号：贺州国用（2014）第030038号]。 案件受理费100元，由被告雷玉妹、曾远威、虞玉莲共同负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  江小妹 人民陪审员  刘 炜 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  杨 娟 书 记 员  王京醒