福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初1548号 原告：吴惠玲，女，1958年2月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：蓝乔通，男，1984年10月11日出生，畲族，住福建省漳浦县。 原告吴惠玲与被告蓝乔通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴惠玲和被告蓝乔通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴惠玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令蓝乔通支付2019年11月拖欠至今的房屋剩余押金3000元；3.判令蓝乔通安装所有房间防盗窗并保留，否则按照市价16491元进行现金赔偿；4.判令蓝乔通归还房间内一切物件，包括20张床及床垫、20套桌椅、20个衣柜、5个热水器、20套淋浴花洒喷头及配套软管，否则重新购置或按市价23000元赔偿；5.判令蓝乔通腾空房间、立即清洁房屋、将一楼小房间铁门安装完成、拆除外墙所有招租广告、交回所有钥匙；6.判令蓝乔通结清所有已发生但未交纳的水电费900元，补交从2020年3月1日至完成以上所有事项之日的所有逾期租金；7.本案诉讼费由蓝乔通承担。事实和理由：2019年11月1日，吴惠玲与蓝乔通签订了租房合同，约定将石狮市石灵路201号的部分房屋租赁给蓝乔通使用，并约定合同签订之日支付第一次租赁费用20000元及押金5000元，合计25000元。蓝乔通于合同签订之日向吴惠玲付款20000元，并在合同背面写下欠条承诺一周内支付5000元押金，但从2019年11月1日开始到起诉当天，蓝乔通只支付了2000元，一直不支付剩余的3000元押金，吴惠玲多次请蓝乔通支付剩余押金，均遭到拖延及拒绝，并且在租房合同约定交租日之前，吴惠玲已提前告知蓝乔通要交纳房租，但蓝乔通逾期未按合同约定交纳租金，违反了租房合同约定。 蓝乔通辩称，其从别人手上转租来这个房子，支付了一万元给上一个承租人。其向吴惠玲租下整幢房子是为了出租给别人赚取租金。从2019年11月1日向吴惠玲租房之后，就开始装修。这个房子租的时候已经转了很多手了，租的时候里面床铺、柜子都是没有的，其他的太旧了没法用了，不能用的才扔掉的。房屋内的物品，蓝乔通认为是包含在1万元转租费内的。后来在房屋整修之后，遇见疫情影响，行情不好，蓝乔通没办法按时交租金，就让吴惠玲不带这些家具直接出租，就不收转租费了。关于防盗窗的合同约定，是霸王合同，蓝乔通签订合同时也是比较干脆，就没有计较直接签了。关于一楼的铁门，根本就没有使用过，也不清楚吴惠玲放在哪里，这个铁门不应由蓝乔通负责。考虑到承租客的安全，蓝乔通才自愿安装防盗窗，防盗窗的费用也太高了。装修的时候发现漏水，吴惠玲由于觉得维修费用太贵，就一直没有维修，房子也乱七八糟的。约定好的防盗窗和扶手也没有装。关于水电费，蓝乔通于2020年3月18日将房屋腾空，逾期的水电也应该支付到那个时间为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租房合同》《欠条》、4份低压客户暂拆复装申请单，用水情况查询单、6份福建省增值税电子普通发票，双方之间的微信聊天记录，蓝乔通与其他房客的聊天记录、短信，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月1日吴惠玲与蓝乔通签订《租房合同》，约定如下：“第一条，租赁房屋位于石狮市灵秀镇前廊村委会斜对面洋下安置楼石灵路201号第一层楼小房间（小房间位于西面中间楼梯南侧，长4米*宽2.75米，面积7平方米）以及第二层至第六层楼所有房间，用途为住宅。墙面、门及玻璃上严禁粘贴或钉任何物件或纸张。如果承租方要转租或转为其他用途或增加装修或增设广告牌，请事先与出租方协商，书面同意后才可进行。第二条，租期自2019年11月1日起至2022年10月31日止，超过约定交租日仍未交纳房租的，出租方可以终止合同、收回房屋、不退回已交租金及押金。第三条，租金为一年48000元，半年一付，押金5000元，在第一个租赁年内，承租方于签约日支付前五个月租金20000元及押金5000元，合计25000元，第一个租赁年后七个月租金28000元需要在2020年3月1日前支付。从第二个租赁年开始，按年支付，一年一付。水费、电费及其他相关税费，由承租方负责。第四条，租赁关系开始后，承租方负责安装所有房间的防盗窗，并且在租赁关系结束后，承租方将所有防盗窗保留给出租方后续使用。第五条，承租方应负责房屋的清洁工作，爱护房屋内一切原配件，入住后房屋内一切人为因素造成的损失及物件损坏由承租方负责。第七条，承租方若超过约定交租日仍未交纳租金，则视为承租方自动退租并放弃租房内一切物件，出租方有权将房屋收回另租他人。第八条，租赁期满，承租方应负责房屋清洁，并将一楼小房间西面铁门恢复原样，以保障房屋正常使用。所有租赁房屋的清洁、铁门安装完成程度及其他租房内原配物件均需恢复到起租前的情形，经过出租方认可后，方可退回押金。”双方共同确认蓝乔通系向上一个承租方支付10000元后向吴惠玲承租该房屋，屋内物品系上一个承租方所有。蓝乔通因未能及时交付押金，遂在《租房合同》背面书写欠条“蓝乔通欠吴惠玲押金5000元（伍仟）整，一个星期内给”，后支付了2000元。双方签订租赁合同时，未对房间内物品清点造册。 2020年3月3日下午6时12分吴惠玲语音微信蓝乔通：“要不要租干脆一点，要租明天你就交16000元，总共31000元，再一个星期再交15000元……要不要租明天回复。”次日蓝乔通未予回复是否交租。2020年3月16日吴惠玲向电力部门申请将电表暂拆，致使租房内的租户无法正常用电。蓝乔通自认于2020年3月18日拆走了10个空调、5个电热水器及相应的喷洒器具，搬走了床5张、床垫5张。2020年3月22日下午5时10分吴惠玲语音微信蓝乔通：“你将那些水开着让它一直漏，钥匙也拿去了，我打电话你不接，我现在在这边等，限你20分钟内把钥匙拿过来……”，蓝乔通未予回复，也未交钥匙。当日吴惠玲请人开锁支付10个门锁的开锁费100元。2020年4月6日蓝乔通告知吴惠玲房门钥匙放置的位置。2020年4月7日吴惠玲复装电表。截至2020年4月6日案涉房屋的水费欠费731.5元。案涉房屋共安装两个电表。电表一石狮市灵秀镇前廓村委会前廓洋下拆迁安居楼3339-C01-04号于2020年的2月、3月、4月（2020年4月5日打印）分别产生的电费为887.62元、1019.87元、404.19元，电表二石狮市灵秀镇前廓村委会前廓石灵路201号5-6楼3339-C01-04号电表于2020年的2月、3月、4月（2020年4月5日打印）分别产生的电费3.24元、2.47元、0.53元，两个电表在上述时间段记录电费共计2317.92元。吴惠玲自认蓝乔通尚欠水电费共计900元未付清。 本案争议焦点为：1.押金3000元是否应支付给吴惠玲；2.防盗窗是否应安装或者赔偿吴惠玲相应对价；3.关于租房内物品的价值及归属问题；4.关于铁门的安装问题；5.关于水电费的问题。 1.关于押金3000元应否支付的问题。本院认为，押金是担保物权的一种，即是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金担保在本质上属于质押的范畴。押金应以蓝乔通实际交付的2000元为准，即使蓝乔通书写欠条承诺一个星期内给付吴惠玲5000元押金，但双方租赁关系结束后，吴惠玲再要求蓝乔通支付3000元押金，无法律依据，不予支持。 2.关于防盗窗应否安装或者给付相应对价的问题。《租房合同》第四条约定：“租赁关系开始后，承租方负责安装所有房间的防盗窗，并且在租赁关系结束后，承租方将所有防盗窗保留给出租方后续使用”。双方在合同中仅对防盗窗的安装方进行约定，并未约定防盗窗的规格、尺寸、材质以及不安装的责任等内容，因此该条款可理解为，如果有必要安装防盗窗的，蓝乔通应自行承担安装费用，材质、规格及尺寸等由蓝乔通自行决定，防盗窗安装后即使租赁关系结束也不得拆除。故吴惠玲要求蓝乔通在租期结束后继续安装防盗窗，没有合同依据。 3.关于租房内物品的价值及归属问题。《租房合同》第七条约定：“承租方若超过约定交租日仍未交纳租金，则视为承租方自动退租并放弃租房内一切物件，出租方有权将房屋收回另租他人。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”吴惠玲于2020年3月3日给予蓝乔通一周的租金交纳宽限期，并要求蓝乔通次日回复要不要租，蓝乔通未予回复，也未交纳租金，由此认定双方解除合同的时间是2020年3月5日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依照该合同条款的约定，蓝乔通逾期交租的违约金即是将租房内的物品抵给吴惠玲所有。蓝乔通将租房内的物件擅自拆除变卖，违反了约定，应承担相应的赔偿责任。双方签订租赁合同时，未对房内物品清点造册，现双方对空调价格、电热水器的价格、床及床垫数量及其他物品未能达成一致意见，且因原物已不能确认，无法委托相关机构进行价格评估。本案系蓝乔通违约在先，且造成原物不能评估的主要过错在于蓝乔通，结合蓝乔通自认拆走了10个空调、5个电热水器，搬走了5张床、5张床垫等情况，本案物品赔偿额酌情按照20000元计算。蓝乔通关于不租房后房内物件均归其所有其有权处置的抗辩意见，没有合同依据，不予采纳。蓝乔通关于物品价格过高的抗辩情况部分予以采纳。 4.关于铁门的安装问题。《租房合同》第八条约定：“租赁期满，承租方应负责房屋清洁，并将一楼小房间西面铁门恢复原样，以保障房屋正常使用。所有租赁房屋的清洁、铁门安装完成程度及其他租房内原配物件均需恢复到起租前的情形，经过出租方认可后，方可退回押金。”因双方签订合同时，对物品未清点造册，吴惠玲未能举证证明铁门交由蓝乔通保管，其要求蓝乔通赔偿铁门的价值没有事实依据，不予支持。蓝乔通未能按照合同约定将原配物件恢复到起租前的情形，也未能清洁房屋并得到出租方认可，故按照该条款的约定，蓝乔通已交付的押金2000元不能退回。 5.关于水电费及开锁费用的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”蓝乔通虽然于2020年3月18日告知吴惠玲其已搬离，却未告知钥匙放置的位置，致使2020年3月22日吴惠玲为关紧水龙头请人开锁花费100元，该费用确为防止水的浪费而为的合理费用，应由蓝乔通支付。吴惠玲于2020年4月5日申请打印的电费发票，确实是双方租赁关系存续期间发生的电费，蓝乔通抗辩称其仅欠2020年3月份的水电费用且少于900元，但前廓洋下拆迁安居楼3339-C01-04号3月费用达到1019.87元，蓝乔通未能提供证据证明其尚欠的费用少于900元，所以蓝乔通尚欠的水电费应以吴惠玲自认的900元为准。 6.关于自2020年3月1日起的租金问题。双方虽于2020年3月5日解除合同，但直至2020年4月5日蓝乔通才将钥匙交给吴惠玲。所以蓝乔通应支付吴惠玲自2020年3月1日至2020年4月5日止占用租房的租金损失，双方约定的月租金为4000元，上述期间的租金损失应为4000×（1+5÷30）=4667元，吴惠玲关于逾期租金的请求，超过部分不予支持。 综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴惠玲与蓝乔通订立的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方均应诚实履行合同义务，行使合同权利。吴惠玲与蓝乔通的租赁关系已于2020年3月5日解除，吴惠玲请求解除双方的租赁关系已无必要。吴惠玲请求判令蓝乔通支付押金3000元，无法律依据，不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通赔偿23000元，本院酌情予以支持20000元，超过部分不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通继续安装防盗窗，没有合同依据，不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通安装铁门或给付安装费用的请求，没有合同依据，不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通支付水电费900元、开锁费100元的请求，有事实和法律依据，予以支持。吴惠玲请求判令蓝乔通支付逾期租金，按4667元计算，超过部分不予支持。综合上述款项，蓝乔通应向吴惠玲支付物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、逾期租金4667元，共计25667元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，判决如下： 一、蓝乔通应于本判决生效之日起十日内向吴惠玲支付物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、逾期租金4667元，共计25667元； 二、驳回吴惠玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费885元，减半收取计442.5元，由吴惠玲负担25元，蓝乔通负担417.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈清真 二〇二〇年六月二十三日 书记员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 4.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 5.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 6.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 7.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 8.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 9.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 10.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 11.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。