广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14398号原告：陈燮文，男，1973年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市*区，委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。被告：冯国辉，男，1980年12月10日出生，汉族，户籍住址广东省五华县，委托诉讼代理人：杨凡，广东国晖（广州）律师事务所律师。第三人：黄燕平，男，1959年5月19日出生，汉族，户籍住址广东省广州市*区,第三人：冯美玲，女，1961年6月21日出生，汉族，户籍住址广东省广州市*区,第三人：孙美桃，女，1980年5月14日出生，汉族，户籍住址广东省广州市*区,原告陈燮文与被告冯国辉、第三人黄燕平、冯美玲、孙美桃执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈燮文及其委托诉讼代理人潘光育，被告冯国辉的委托诉讼代理人杨凡到庭参加了诉讼。第三人黄燕平、冯美玲、孙美桃经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告陈燮文向本院提出诉讼请求：1、停止对案涉房产广州市*区*街34号802房的强制执行，并解除查封；2、确认案涉房产归原告所有，并要求第三人黄燕平为原告办理过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年，原告的父亲陈**经朋友介绍，得知陈*想卖房子，其父亲陈**便找到陈*。经充分协商，原告、陈**与陈*在2008年8月24日签订《购房协议》，陈**与原告购买登记在第三人黄燕平名下的广州市*区*街34号802房的房产。协议中约定房屋的总售价为壹拾万零柒仟元，买方支付人民币柒万元为购房定金，过户当天买方必须把买房金额全部支付完给卖方。原告父亲已将七万元现金交给陈*，但因未过户，剩余款项并未支付。与此同时，陈*把涉案房产的《房地产预售契约》及《房地产权证》等原件交给原告及陈**，使得原告及其父亲陈**有理由相信该交易的合法性与有效性。在此之前，第三人黄燕平与陈*存在买卖房屋合同关系，陈*系第三人黄燕平的员工。双方在2005年签订协议，陈*购买黄燕平名下位于广州市*区*街34号802房的房产。陈*支付了三万元现金给黄燕平作为房款的一部分，其余款项再从工资里扣除。但因陈*经常搬家，现已无法找到该协议且许多原始资料已遗失。原告及其父亲陈**与陈*签订协议后，通过陈*搭线，陈**与黄燕平见面后发现两人相识，陈*便离开，留下陈**与黄燕平商量过户之事。2012年，陈**与黄燕平已达成过户事宜的一致意见，准备一同去过户，但因发生钓鱼岛事件，原告作为一名辅警去广州维稳，未能回来办理过户，这件事便搁置了。2013年，原告父亲得病，便未跟进此事。因买房之事一直由原告父亲经手，原告对此事也不大了解，同时，因父亲生病原告再无心去理会此事，便使该事一拖再拖，至今仍未进行过户登记。在法院查封涉案房产之前，原告与陈*已签订合法有效的书面买卖合同，同时，虽涉案房屋未经过户登记，但签订购房协议且支付相应价款后，一直由原告合法占有并使用涉案房屋。原告父亲陈**于2013年10月因病死亡。涉案房产是原告与陈**的共同财产，对上述财产中属于陈**的部分财产的继承权，陈**的继承人已写声明书自愿无条件地放弃。综上所述，被告申请强制执行涉案房产侵犯了原告的合法权益，法院作出（2020）粤0111执异65裁定书驳回原告的异议申请是错误的。现特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉求。被告冯国辉辩称：涉案房屋产权登记所有权人为第三人黄燕平，该房屋依法归黄燕平所有，强制执行黄燕平名下的财产合法合理。原告未提供合法有效的买卖合同，亦未提供房款支付证明，其主张该房屋归其所有证据不足。原告仅是涉案《购房协议》中的“证明人”，其与涉案房屋无利害关系，无权提出异议。第三人黄燕平、冯美玲、孙美桃无陈述意见。经审理查明，2017年9月8日，本院受理了冯国辉诉黄燕平、冯美玲、孙美桃民间借贷纠纷一案。2017年11月20日，本院作出（2017）粤0111民初12096号民事判决书，判决黄燕平、冯美玲共同向冯国辉偿还借款本金3369000元、利息305714元及逾期利息，孙美桃对上述第一项的债务承担连带清偿责任。该判决生效后，冯国辉向本院申请强制执行，本院于2019年9月20日受理，执行案号（2019）粤0111执9460号，执行标的为5309933元。2019年9月24日，本院在该案执行中查封了黄燕平名下位于广州市*区*街34号802房的房产。2020年3月9日，本院受理了陈燮文向本院提出的执行异议，认为涉案房产属于其所有，应排除执行。2020年4月9日，本院作出（2020）粤0111执异65号执行裁定书，认为陈燮文未能提交证据证实在涉案房产被查封前，其已与黄燕平签订了合法有效的书面买卖合同，亦不能证实其已支付全部价款，故裁定驳回陈燮文的执行异议。陈燮文不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告为证实其对涉案房产拥有合法产权，提供了以下证据用以证明：1、《购房协议》。该协议载明陈**、陈燮文作为买方向卖方陈*购买**街34号802房，总售价壹拾万零柒仟元，现由买方支付人民币柒万元为购房定金，过户时间从买方支付购房定金之日起15天必须双方配合到房管局办理过户手续等，协议下方落款时间为2008年8月24日。原告在庭审中称该协议上落款处的“陈燮文”签名是陈**代其所签。2、银行账户交易明细，该明细显示所涉账户自2015年至今有大量的水费、电费、卫生费支出。庭审中，原告表示《购房协议》签订时，陈**以现金形式支付了定金70000元，当时陈*有出具收据，但现在找不到了；陈*是在2005年向黄燕平购买涉案房产，当时也有签订买卖协议，但是现在也找不到了。原告另陈述黄燕平在2012年左右曾通知陈**办理涉案房产的过户手续，但因原告在执勤未能办理，此后一直未再办理过户手续。原告亦未能提供证据证实其与陈*就涉案房产签订的《购房协议》在涉案房产被查封前已取得黄燕平的书面认可，且其与黄燕平曾就涉案房产的过户事宜签订过书面协议。以上事实，有《购房协议》、《房地产权证》、房地产权情况表、执行裁定书及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，原告在本案中提出的要求第三人黄燕平为原告办理涉案房产过户手续的诉讼请求不属于本案的审理范围，应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作书面裁定书。本案审查的焦点问题在于原告对作为执行标的的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院（2017）粤0111民初12096号民事判决书的内容，冯国辉对黄燕平的债权属于金钱之债。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告提供的仅仅是其和陈**与案外人陈*之间签订的《购房协议》，而原告在庭审中明确表示当时各方是约定由黄燕平直接将涉案房产过户至其名下，其未能提供证据证实涉案《购房协议》在涉案房产被查封前已取得黄燕平的书面认可，且其与黄燕平之间曾就涉案房产的过户等事宜签订过书面协议，则仅凭上述《购房协议》不足以证实其在人民法院查封之前原告已就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同。原告自认涉案《购房协议》签订于2008年，至2019年涉案房产被本院查封时已有十余年时间，其所称的工作执勤原因或陈**身体原因均不必然导致涉案房产无法办理过户手续，原告亦未能提供证据证实在如此长的时间内未办理过户手续存在其自身原因之外的其他合理理由，故原告对位于广州市*区*街34号802房的执行措施提出的排除执行异议的请求及确认该房产归其所有的请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈燮文的全部诉讼请求。本案受理费7300元，由原告陈燮文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  张旭增审判员  林艾静审判员  周子珺二〇二〇年六月二十四日书记员  冼颖斯