广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1938号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区**********位。统一社会信用代码：914***********044F。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：李健平，男，系广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘柏良，男，1993年2月21日出生，汉族，住恩平市**********。公民身份号码：440************71X。委托诉讼代理人：梁秋帆、林祺祥，均系广东风采新纪元律师事务所律师。原审第三人：开平市城镇建设综合开发总公司。住所地：广东省开平市********。统一社会信用代码：914***********596U。法定代表人：邝某1。上诉人江门市蓬江区一哥物业管理有限公司（以下简称“一哥物业公司”）因与被上诉人刘柏良及原审第三人开平市城镇建设综合开发总公司（以下简称“城建公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人一哥物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判对原审第三人所有的位于开平市*************的房产继续执行；3、判令本案诉讼费用由刘柏良承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，二审应当依法改判。理由如下：一、一哥物业公司对原审第三人所享有的债权已经法院判决并已生效，案件正在执行中。一哥物业公司与原审第三人金融不良债权转让合同纠纷一案，法院作出的(2011)江开法民二初第846号民事判决书及(2013)江开法执字第960号民事裁定书已经发生法律效力，因原审第三人没有依法履行还款义务，一哥物业公司申请强制执行，法院亦已立案执行。而刘柏良所称的购买原审第三人所有的房产是发生在2017年，是在法院执行期间。公司法规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任，登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。一哥物业公司作为原审第三人债权人有权申请执行该财产。二、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。本案中刘柏良所提出的开平市***********的有关房产是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原审第三人在取得国有土地使用权后开发开平市*************、2幢、3幢项目(以下简称开发项目)，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由原审第三人办理，房屋所有权均登记在原审第三人名下，开发项目房产的所有权应当根据不动产管理机构的不动产登记簿确定为原审第三人所有。刘柏良不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，刘柏良所提出的有关查封房产由其购买而对开发项目房产享有所有权的主张没有法律依据支持。三、法院确认刘柏良对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利的依据并不充分。1、刘柏良与原审第三人只是签订了认购书，并无办理产权证书，不能对抗包括上诉人在内的其他第三方，而且认购书签订的时间是在是在执行案件查封之后，认购书的签订并不合法。2、法院认定刘柏良已经全额支付购房款并不属实，从刘柏良所提供的证据材料看，刘柏良并无充分证据证明已全额支付相关购房款，也无其他证据予以佐证，故不能认定刘柏良已经支付全部购房款。3、刘柏良所称的房屋移交时间是在法院查封之后，故移交不合法。被上诉人刘柏良辩称，1.包括案涉房产在内的被查封房产实际由案外人郑锦铨、曹仲伟挂靠城建公司开发，根据相关挂靠协议，销售收入归案外人郑锦铨、曹仲伟所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故在人民法院查封案涉房屋前，刘柏良与城建公司已签订合法有效的书面买卖合同。对于购房款刘国辉与案外人曹仲伟在2018年6月2日已结清。2018年6月7日，刘柏良接收了案涉被查封房屋。2.刘柏良对案涉房产的权利全面优于一哥物业公司的普通不良债权，足以排除其执行。最高人民法院（2015）民一终字第150号案判决指出：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”出于对交易秩序的维护，法院在考虑相应司法解释规定的法律要件外，还应将刘柏良的权利与一哥物业公司的不良债权进行综合全面比较。2.刘柏良对案涉房产的权利全面优于一哥物业公司的普通不良债权。首先，刘柏良的权利沉没成本相对而言更加巨大。刘柏良筹集的购房款是其劳动收入、毕生积蓄或家庭全部积蓄，而一哥物业公司的债权来源是经多次转让，层层获利的资产包，其购买该资产包价款低廉。其次，刘柏良对案涉房屋享有期待物权，而一哥物业公司债权只是一般金钱债权，并未指向特定财产，其债权成本低且极具风险，一哥物业公司购买不良资产完全出于射幸心态。再次，刘柏良于房产被查封前已签订买卖合同，权利成立在先。特别对于已经“网签”的房产，已经向不特定第三人予以公示，与预告登记的效力相同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，刘柏良的排除执行异议，亦应得到法院支持。最后，从执行后果看，若执行包括案涉房产在内的被查封房产，一哥物业公司一人债权得以实现，但20户家庭房产利益将落空。解除对43处房产的查封，一哥物业公司债权未能从被查封房产中实现，但不良债权本身具有极高风险，相反20户家庭的居住权得以保障。与一哥物业公司的金钱债权相比，刘柏良对被查封房产的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，请求二审法院依法驳回一哥物业公司的全部上诉请求，维持原判。原审第三人城建公司未陈述意见。一哥物业公司向一审法院起诉请求：1、撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异190号执行裁定书；2、对第三人所有的位于开平市*******************和2幢108号杂物房继续执行；3、本案诉讼费用由刘柏良承担。一审法院认定的事实：案外人简毅飞和城镇开发公司、开平市发展集团公司金融不良债权追偿纠纷一案，一审法院经审理于2012年5月23日作出（2011）江开法民二初字第846号民事判决书，判决城建公司于判决生效之日起十日内偿还欠款7020300元给简毅飞。后城建公司提起上诉，江门市中级人民法院作出（2012）江中法民二终字第216-2号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因城建公司未按判决内容履行，简毅飞向一审法院申请强制执行，一审法院以（2013）江开法执字第960号案立案执行。执行过程中，一哥物业公司于2013年4月2日从简毅飞处受让该债权，一审法院作出（2013）江开法执字第960号民事裁定书，裁定变更一哥物业公司为（2013）江开法执字第960号执行案件的申请执行人，原申请执行人简毅飞的权利义务由一哥物业公司承担。2017年4月20日，一审法院以（2017）粤0783执恢203号案恢复本案执行，并于同年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定书，裁定冻结、划拨城建公司的银行存款7138987.43元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日根据该裁定书查封登记在城建公司名下位于开平市*************的41处房产，其中包含坐落开平市*******************（以下简称涉案405房）和开平市******************杂物房（以下简称涉案108号杂物房），查封期限为2018年7月11日至2021年7月11日。2018年10月12日，刘柏良以其已购买涉案两房产为由向一审法院提出执行异议，要求中止对该两房产的执行。一审法院经审查于2018年10月22日作出（2018）粤0783执异190号执行裁定书，裁定中止一审法院（2017）粤0783执恢203号执行案对涉案两房产的执行。一哥物业公司不服该裁定提起本案诉讼，要求对涉案两房产继续执行。另查明，1995年9月3日和2016年3月31日，案外人郑锦铨和城建公司分别签订一份《协议书》和《补充协议书》，约定郑锦铨挂靠城建公司的开发资质对涉案房产坐落土地—长沙区杜澄大道29号商住楼项目进行开发建设，项目建设开发、施工、销售所需办理的一切有关手续都由郑锦铨自行负责办理，所需缴交有关部门的报建费、手续费、税费等所有项目包含的相关费用均由郑锦铨自行负责。项目由郑锦铨独立经营，所有费用支出、销售收入都由郑锦铨负责管理，自负盈亏，与城建公司无关。城建公司收取郑锦铨项目资质挂靠费120000元。2016年3月26日，郑锦铨和曹仲伟签订《合作投资协议书》，约定双方合作投资房地产开发项目，郑锦铨以长沙区杜澄大道29号商住用地投入合作，曹仲伟投入除部分地价款之外的全部资金，挂靠城建公司办理国有土地使用证和开发建设，所得收益由双方根据协议书约定进行分配。随后，郑锦铨、曹仲伟挂靠城建公司办理上述土地的报建和开发手续，进行房地产建设。开发建设过程中，城建公司提供开发资质，而未参与实际建设。2017年起，郑锦铨、曹仲伟以城建公司的名义对外出售开发房屋，与购房者签署房屋认购书、商品房买卖合同和办理房产过户登记手续。出售房屋所得购房款由郑锦铨、曹仲伟收取并分配，房产开发收益由郑锦铨和曹仲伟享有。2017年5月25日，刘柏良和城建公司签订《开平汇富花园认购书》，约定刘柏良向城建公司购买涉案两房产，其中405房建筑面积91.64平方米，出售价格462500元；108号杂物房建筑面积5.74平方米，出售价格41328元。2018年6月7日，城建公司和刘柏良签订合同编号为HX201804060041和HX201804060042的《商品房买卖合同（现售）》各一份，约定：刘柏良向城建公司购买上述两房产，其中405房建筑面积91.64平方米，房款为462500元；108号杂物房建筑面积5.74平方米，房款为41328元，两份合同均已办理网上备案手续。同日，城建公司开具405房的购房发票（金额为462500元）和108号杂物房的购房发票（金额为41328元）给刘柏良收执，并协助刘柏良开始办理房产权属转移登记手续。办理过程中，两房产被一审法院根据（2017）粤0783执恢203号执行裁定书于2018年7月11日依法查封，导致权属转移登记手续无法办理完成，涉案两房产至今仍登记在城建公司名下。2018年6月7日，曹仲伟和郑锦铨将涉案两房产一并交付刘柏良占有使用。诉讼过程中，郑锦铨、曹仲伟向一审法院发表意见称，涉案两房产是刘柏良的父亲刘国辉于2017年6月通过抵扣材料款的形式购买取得，购房款已由刘国辉通过抵扣材料款、支付部分款项的方式于2018年6月2日前全部结清。后刘国辉指定两房产的买受人为刘柏良，并要求城建公司径行与刘柏良签订相关房屋买卖合同并过户至刘柏良名下，故城建公司和刘柏良签订涉案《开平市****认购书》和《商品房买卖合同（现售）》，并办理备案手续。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，刘柏良作为（2017）粤0783执恢203号执行案件的案外人，基于对执行标的—涉案两房产主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，经一审法院裁定中止对该标的的执行后，一哥物业公司作为申请执行人不服该裁定提起本案诉讼，请求恢复对执行标的的执行，属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案争议的焦点是刘柏良对涉案两房产是否享有足以阻却强制执行的权利，能否排除一哥物业公司申请的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，刘柏良对涉案两房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：首先，根据刘柏良、城建公司和郑锦铨、曹仲伟等人的陈述和提供的证据，刘柏良和城建公司于2017年5月25日签订《开平汇富花园认购书》、2018年6月7日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定刘柏良向城建公司购买涉案两房产。该认购书和商品房买卖合同均是刘柏良和城建公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。上述合同的签订时间均早于一审法院对涉案两房产的查封时间（2018年7月11日），且两份《商品房买卖合同（现售）》已办理网上备案手续，由此可排除刘柏良和城建公司、郑锦铨、曹仲伟等人恶意串通、逃避债务和规避执行的可能性。其次，签订认购书和商品房买卖合同后，城建公司、曹仲伟和郑锦铨已于2018年6月7日将涉案两房产一并交付给刘柏良，由刘柏良实际占有使用。再次，根据刘柏良和城建公司、曹仲伟、郑锦铨等人的陈述及其提供的证据，涉案两房产所涉购房款已经由刘柏良的父亲刘国辉通过抵扣材料款、刘国辉支付部分款项的方式于2018年6月2日前全部付清。最后，城建公司和刘柏良已于2018年6月7日就涉案两房产签订《商品房买卖合同（现售）》，完成网上备案手续，并开始办理房产权属转移登记手续，办理过程中因城建公司对外负有债务导致该两房产被查封而无法完成过户手续。可见，刘柏良已积极办理涉案两房产的权属转移登记手续，未能办理完成不能归咎于刘柏良，刘柏良对此不具有过错。综上，刘柏良在涉案两房产被一审法院查封前已和城建公司签订合法有效的认购书和商品房买卖合同、付清全部购房款，并对该房产进行合法占有使用，后非因刘柏良自身原因和过错导致无法办理权属转移登记手续，刘柏良对涉案两房产享有的权利能够阻却一哥物业公司基于其与城建公司的金钱债权申请的强制执行，一哥物业公司对涉案两房产的强制执行应予中止，其诉请恢复执行没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人城建公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回一哥物业公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由一哥物业公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕一哥物业公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：刘柏良对涉案房屋是否享有能够排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘柏良在一审法院对涉案房屋实施查封措施前已与城建公司签订了合法有效的书面买卖合同，目前已支付全部购房价款并实际占有涉案房屋，未办理过户登记的原因也非刘柏良自身造成。刘柏良对涉案房屋享有的民事权利符合上述规定可以排除执行的情形。本院确认刘柏良享有的民事权利能够排除一审法院对涉案房屋的强制执行。综上所述，一哥物业公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（江门市蓬江区一哥物业管理有限公司已预交），由江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年六月三十日法官助理 刘亚龙书 记 员 陈诗仪