贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初5953号原告：胡义，男，汉族，1986年5月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：曾云，女，汉族，1987年4月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛（一般授权代理），贵州伍尊律师事务所实习律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金35936元（违约金计算方式为：以已付购房款406059.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年9月2日，2019年9月2日之后的违约金以上述标准计算至被告为原告办妥房屋不动产权书之日止）;2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计100元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年10月18目起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）;3、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年10月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于碧阳国际城第14座3单元6层1号房，该房号为14-3-6-1。合同约定房屋总价款为406059元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷行，时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之一。原告已支付的购房款为406059元，即被告应以购房款为基数按日万分之一向原告支付违约金至交付房屋不动产权证之日止。另被告收取原告三通费无任何法律依据，应当依法予以退还。被告辩称，一、关于被答辩人主张逾期办证问题。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素，对答辩人的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，直至今日，C1/2/3号楼的大部分业主未提供任何的办证资料，被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，答辩人无法为其办证。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。一是对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止。二是对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任。三是本案中，被答辩人于2017年5月2日才实际收房，其2020年4月22日才提供办证资料委托办证，答辩人在接受委托办证后于2020年4月30日完成了办证义务并将不动产产权证交房给被答辩人，因此不存在违约办证的情形，不应承担违约责任。小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释(二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.0002%(万分之零点零二）;并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.0002%(万分之零点零二）。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动轨数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托答辩人办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，答辩人已按约履行自己的义务，而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，答辩人不承担违约责任。答辩人在被答辩人交齐办证资料、出具授权委托书、缴纳契税，已在委托办证360日内完成了办证义务，故答辩人不应承担办证违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素，对答辩人的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，直至今日，C1/2/3号楼的大部分业主未提供任何的办证资料，被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，答辩人无法为其办证。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。一是对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止。二是对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任。三是本案中，被答辩人于2017年5月2日才实际收房，其2020年4月22日才提供办证资料委托办证，答辩人在接受委托办证后于2020年4月30日完成了办证义务并将不动产产权证交房给被答辩人，因此不存在违约办证的情形，不应承担违约责任。小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释(二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.0002%(万分之零点零二）;并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.0002%(万分之零点零二）。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动轨数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020)黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是主管部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城房屋，总价款406059.00元。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2017年5月2日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月12日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2019年3月8日，被告通过企业信使运营管理平台向原告发送信息，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。另查明，被告已收取原告三通费3285.00元。本院认为，一、关于逾期交房违约金问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年5月2日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年5月2日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年5月2日起360日内，亦即2018年4月27日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2018年8月12日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年3月8日通过企业信使运营管理平台发送短信的方式告知原告涉案房屋符合办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为2019年3月8日。综上所述，计算违约金的起止时间为2018年4月28日至2019年3月8日，被告应支付的违约金为：406059.00元×1÷10000×315日=12790.86元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。二、关于“三通费”及利息的问题。本案中，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告不须再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告要求被告退还三通费的请求，本院予以支持。因原被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，故对原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡义、曾云逾期办证违约金12790.86元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡义、曾云逾三通费3285.00元；三、驳回原告胡义、曾云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年六月十六日书记员  邓 頔