济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3324号原告：李亮，男，1979年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：崔忍，山东鲁耀律师事务所律师。被告：高书东，男，1962年出生，汉族，住济南市原告李亮与被告高书东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亮及其委托诉讼代理人崔忍，被告高书东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李亮向本院提起如下诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《某大e号租赁经营合同书》于2020年3月1日解除；2、判令被告返还原告租赁保证金11150.75元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年6月28日签订《某大e号租赁经营合同书》，被告将位于济南市某区某路与某某路交汇北行200米路西房屋，租赁给原告经营。合同签订后，原告按约履行合同。截止2020年1月份，全国新型冠状病毒于全国蔓延，济南市政府、市应急办、济南市新型冠状病毒疫情处置工作领导小组等多部门，下发对疫情严防严控令，消除疫情传播风险。作为济南市民积极响应，原告遂与被告协商解除《租赁合同》。介于当时形势，双方一致同意解除《租赁合同》并于同年2月29日办理了租赁房屋的交接手续。被告同时在该房屋明显处张贴出租通知，并于几天内另行出租完毕。原告多次向被告催要所交租赁房屋保证金即押金，被告拒不返还。无奈之下，原告诉至贵院，请求维护原告合法权益，判令所请。高书东辩称，涉案房屋是被告贷款买的，被告与原告是在中间人牵线介绍下认识并签订涉案房屋租赁协议，为此我还向中间人支出了5500元的中介费，刚签订房屋租赁合同时，我就明确告知原告，我是房奴，该房屋是我贷款购买的，每月需向齐鲁银行支付1.29万元贷款，每月偿还银行贷款的资金来源是房屋收取的租金，所以无论如何都要按合同约定按时足额支付房屋租金，这是签订房屋租赁合同的前提条件。如果承租方不能履行约定，被告就不能按时还贷，会严重影响被告的征信，甚至引起银行对被告的诉讼，这是原告明知的，原告答应这个要求后，被告才与原告签订了6年的房屋租赁合同，当时约定租金一年支付一次。签订合同后原告仅履行了一年，原告就要求变更为租金半年支付一次，合同签订时租金为每天每平方米10元，这是以年付租金为条件签订的，如果半年支付一次租金应按每平方米每天11-15元，为此原告赚取了被告较大的好处。在第二年原告只付了半年的租金，即支付至2020年2月29日，2020年2月11日原告向被告提出解除房屋租赁合同的要求，如果被告不答应，原告也将不再支付租金。而房屋租赁合同第4页第二条明确约定，“乙方提出变更和解除终止合同，应该提前60天向甲方提出，经甲方同意后办理退房手续，乙方所支付的租金和租赁保证金不予退还。”这条约定是双方的真实意思表示，该约定就是让双方早有思想准备，有一个缓冲时间应对出现的紧急情况，也让被告有时间需寻找下一个租户，也为了被告有充分的时间筹款按时偿还银行贷款。已付的租金保证金不予退还，也是对违反合同约定的惩戒，是对履约方的补偿和安慰，而原告提出解除合同时离2020年2月29日只有18天，时间太短，被告一点准备都没有，所以被告不同意解除房屋租赁合同，原告说不同意原告也付不了租金，在原告不要求被告退还保证金的情况下，被告才答应了解除与原告的房屋租赁合同。2020年2月29日办理交接之后，原告提出让被告退还保证金，并直到被告于2020年3月10日找到新租客之后才起诉被告，房屋租赁合同中明确约定了不退还保证金，疫情期间房屋更难出租，所以更不应退还保证金。为此，原告给被告造成了很大的损失。且原被告签订房屋租赁合同时，原告实际支付的是自2018年10月1日之后的租金，因为双方协商免除2018年9月6日至9月30日24天的租金，之所以免除24天的租金是以原告履行完6年租赁合同为前提，现在原告只履行了一年半的合同，给原告造成了8800元的损失。当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下：高书东(甲方、出租人)与李亮(乙方、承租人)于2018年6月28日签订《某大e号租赁经营合同书》一份，约定：甲方将位于济南市某区某路与某某路交汇北行200米路西B栋一层楼104号铺（以下简称该物业）；乙方租赁该物业仅用于经营之用途；租赁期为6年，自2018年9月6日起至2024年9月5日止；乙方在签订合同时须向甲方一次性缴齐2个月的租金，共计22301.5元，2个月租金的其中一个月租金为该合同的履约保证书，如交房时履行合同时则自动转为该房屋租金，如不履约，该保证金不退。另一个月租金为租赁保证金；在乙方无违约，不欠费的情况下，甲方在合同终止期满7日内一次性无息返还乙方；租赁期间，如乙方提出变更或终止合同，应提前60天通知甲方，经甲方同意后可办理退场手续。乙方所支付给甲方的租金及租赁保证金不予退还；在遇到不可抗力的自然灾害及不限于战争等因素，使乙方受到经济损失时，甲方不承担经济赔偿和法律责任，同时租赁甲方部分，乙方也不承担经济赔偿和法律责任；本合同如因不可抗拒的自然终止，双方不承担责任。李亮于2018年6月28日向高书东支付租金22301.5元，2018年9月7日支付租金114808.5元（其中3301元为物业费），2019年9月6日支付租金66904.5元，上述租金系2018年9月6日至2020年2月29日的租金。原、被告均认可2020年2月29日交接了涉案房屋。高书东于2020年3月10日与案外人张伟签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋出租。本院认为，原、被告双方签订的《某大e号租赁经营合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行。原、被告已于2020年2月29日交接房屋，李亮亦依约向高书东支付截止到2020年2月29日的租金，现高书东已将案涉房屋出租。本院认为，李亮要求确认双方签订的《某大e号租赁经营合同书》于2020年3月1日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于李亮要求高书东返还租赁保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，李亮租赁案涉房屋系用于经营，受疫情及防控措施的影响，租赁房屋已无法正常经营导致解除房屋租赁合同，故根据公平原则，本院酌定高书东返还李亮租赁保证金3000元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告李亮与被告高书东签订的《天泰山大e号租赁经营合同书》于2020年3月1日解除；二、被告高书东返还原告李亮租赁保证金3000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告李亮的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由原告李亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 耿 露二〇二〇年六月二日书记员 魏凯欣