广东省肇庆市端州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）粤1202执异119号 案外人：梁竟成，男，1979年10月13日出生，汉族，身份证住址******。 申请执行人：浙江中垚建设有限公司，住所地浙江省东阳市*****，统一社会信用代码913******917。 法定代表人：韦某，该公司董事。 委托诉讼代理人：黎思欣，女，公司员工。 委托诉讼代理人：王汉明，男，公司员工。 被执行人：肇庆市驰润房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市******，统一社会信用代码914******759。 法定代表人：董某。 本院在执行申请执行人浙江中垚建设有限公司与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷【案号：（2019）粤1202执2974号】一案中，案外人梁竟成于2020年6月22日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，现已审查终结。 案外人梁敏鸿提出异议申请称：1.停止对肇庆市端州区******号办公楼的拍卖；2.请求肇庆市驰润房地产开发有限公司继续履行《置地大厦认购书》合同，并确认肇庆市端州区*****号办公楼属异议人所有。事实与理由：申请执行人浙江中垚建设有限公司（以下简称“中垚公司”）与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司（以下简称“驰润公司”）执行一案中【案号：（2019)粤1202执2974号】，该案目前正在贵院执行过程中，异议人在最近从阿里拍卖网发布的拍卖信息上才得知：贵院已于2020年5月19日作出的（2020)肇端法司拍字第28号拍卖公告，将于2020年6月22日10时起至2020年6月23日10时止，对肇庆市端州区*****西侧在建工程房地产25469.58平方米进行拍卖，该公告第三条“特别提示”第2、3点中对该标的物拍卖绦除的部分未包括异议人已认购的708、808、908号房屋，在该条第4点中错误地将本异议人已认购的708、808、908号房屋列入被拍卖标的范围之内，严重侵害了异议人的实体权利。异议人于2018年8月15日与肇庆市驰润房地产公司分别签订了认购*****东侧（68)区“置地大厦”7层08房、8层08房、9层08房的《置地大厦认购书》，并于当天向其支付了订金人民币共壹拾伍万元，有肇庆市驰润房地产公司出具的《收据》为凭，且该认购书在法院对涉案楼盘查封之前已签订及交付了订金，涉案楼盘就异议人与上述肇庆市驰润房地产公司签订《商品房预售合同》前已被法院查封，故其至今无法完成网签。综上所述，贵院在执行（2019)粤1202执2974号案过程中，作出的（2020)肇端法司拍字第28号拍卖公告，列明的拍卖范围包含了异议人已在法院查封之前已认购的708、808、908号房屋，未将已由本异议人认购的708、808、908号房屋涤除在拍卖标的范围之外，错误地将已由本异议人认购的上述房屋列入到被拍卖标的范围之内，执行措施存在不当，严重侵害了异议人的实体合法权益，应依法纠正。异议人作为上述（2019)粤1202执2974号执行案的案外人，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第五条第（五）项、第二十九条的规定，依法向贵院提出上述异议请求，请依法裁判。 申请执行人浙江中垚建设有限公司称：一、被答辩人梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司没有签订《商品房买卖合同》。被答辩人梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司于2018年8月15日签订置地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人巳经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，地大厦****《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，缺少房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等，置地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》不应认定为商品房买卖合同。被答辩人梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司没有签订《商品房买卖合同》。二、驰润公司未经抵押权人同意，与买受人签订地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》应属无效。2018年4月28日，驰润公司（抵押人）和封开农信社（抵押权人）签订编号为封开农信（2018)抵字第14*****01号的《抵押担保合同》，驰润公司提供了驰润大厦（更名为置地大厦）共计13434.47m2的房屋作为抵押物，其中包括9层905、906、907，13层1305、1306、1307房产。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物巳经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。’’同时，《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”驰润公司未经抵押权人同意，与被答辩人梁竟成签订置地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》，应属无效。三、被答辩人梁竟成不享有排除执行的权利。被答辩人梁竟成与驰润公司在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，亦未足额支付购房款项；因案涉房屋尚未达到入住条件，被答辩人梁竟成未实际占有该房屋;根据三份《置地大厦认购书》第三条：“乙方应与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》及有关文件”及第六条：“如乙方未在上述约定期限内前来签订《商品房买卖合同（预售）》的，本认购书自动解除”的规定，被答辩人梁竟成未与驰润公司签订《商品房买卖合同（预售）》及有关文件，存在自身过错未签订《商品房买卖合同（预售）》导致无法办理过户登记。被答辩人梁竟成的上述行为不符合《最高院人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被答辩人梁竟成不享有排除执行的权利。四、被答辩人梁竟成与驰润公司签订的置地大厦7层03房《置地大厦认购书》、置地大厦7层05房《置地大厦认购书》是虚假的，是为了阻止置地大厦被拍卖而恶意提起执行异议。2020年4月27日，驰润公司向肇庆市中级人民法院提交破产申请，从驰润公司提交清算审计报告中，预收账款并不存在置地大厦708、808、908的订金，应付账款及其他应付账款也不存在被答辩人梁竟成，即被答辩人梁竟成与驰润公司签订的置地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》是虚假的，是为了阻止置地大厦被拍卖而恶意提起执行异议，属于拒绝司法执行，浪费司法资源。综上所述，驰润公司与被答辩人梁竟成签订置地大厦7层08房《置地大厦认购书》、置地大厦8层08房《置地大厦认购书》、置地大厦9层08房《置地大厦认购书》没有经抵押权人同意，应属无效;被答辩人梁竟成不享有排除执行的权利，被答辩人梁竟成的异议请求没有事实依据和法律依据，为维护答辩人中垚公司的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人梁竟成的异议请求。 被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司无到庭。 经审查查明，关于申请执行人浙江中垚建设有限公司与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，因被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司逾期未履行已生效的肇庆市中级人民法院(2019)粤12民终2260号民事判决确定的法律义务，申请执行人浙江中垚建设有限公司向本院申请执行。本院立案受理并编立案号(2019)粤1202执2974号。在诉讼期间，本院根据浙江中垚建设有限公司的申请，以（2018）粤1202民初4936号民事裁定书，查封了被执行人肇庆市池润房地产开发有限公司坐落于肇庆市端州区*****土地使用权、查封了被执行人肇庆市池润房地产开发有限公司名下坐落于肇庆市端州区*****在建工程（房屋）【预售证号：肇预许字第20***04号】地下室、首层；201、202、203、205、206、207；301、302、303、305、306、307；401、402；701、702、703、705、706、707、708、709、710；801、802、803、805、806、807、808、809、810；901、902、903、905、906、907、908、909、910；1001、1002、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010；1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110；1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210；1301、1302、1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310；轮候查封了602、603、605、606、609、610。 另查明，2018年8月15日，梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司签订《置地大厦认购书》三份，第一份认购书第一条约定“认购人（即梁竟成）所认购的商品房坐落在******（办公），该单位建筑面积296.14平方米，原价3938662元，付款方式：现金，成交楼价3859888元，按建筑面积计算，该商品方单价13300元”；第二条约定“乙方选择下列第2种付款方式，分期付款，订金50000元，须在签署本认购书时付清，签署《商品房买卖合同（预售）》后订金自动转定金并于交付首期款时作商品房价款；首期楼款2315933元（楼价60%含定金），须于2018年9月25日或之前付清；二期楼款1543955元（楼价40%），须于2018年12月25日或之前支付”。第二份认购书第一条约定“认购人（即梁竟成）所认购的商品房坐落在******房（办公），该单位建筑面积296.14平方米，原价3938662元，付款方式：现金，成交楼价3859888元，按建筑面积计算，该商品方单价13300元”；第二条约定“乙方选择下列第2种付款方式，分期付款，订金50000元，须在签署本认购书时付清，签署《商品房买卖合同（预售）》后订金自动转定金并于交付首期款时作商品房价款；首期楼款2315933元（楼价60%含定金），须于2018年9月25日或之前付清；二期楼款1543955元（楼价40%），须于2018年12月25日或之前支付”。第三份认购书第一条约定“认购人（即梁竟成）所认购的商品房坐落在******房（办公），该单位建筑面积296.14平方米，原价3938662元，付款方式：现金，成交楼价3859888元，按建筑面积计算，该商品方单价13300元”；第二条约定“乙方选择下列第2种付款方式，分期付款，订金50000元，须在签署本认购书时付清，签署《商品房买卖合同（预售）》后订金自动转定金并于交付首期款时作商品房价款；首期楼款2315933元（楼价60%含定金），须于2018年9月25日或之前付清；二期楼款1543955元（楼价40%），须于2018年12月25日或之前支付”。认购书签署后，梁竟成向肇庆市驰润房地产开发有限公司就708房、808房、908房各支付了50000元购房订金，合计支付了150000元，肇庆市驰润房地产开发有限公司开具了相应收据。截止梁竟成提起执行异议当日，梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司并未就其所认购的7层08单元、8层08单元、9层08单元签订《商品房销售合同》。 本院认为，本院依照申请执行人浙江中垚建设有限公司的申请及本案实际，对登记在肇庆市驰润房地产开发有限公司名下的肇庆市端州区星湖大道东侧（68区）在建工程（房屋）【预售证号：肇预许字第**】****、908房进行查封，符合法律规定。梁竟成以其支付了认购金，对708房等三套办公楼享有实体权利为由，要求停止对这三套办公楼的拍卖。如上述查明，梁竟成与肇庆市驰润房地产开发有限公司并未签订《商品房买卖合同》，亦未足额支付购房款项；房屋未符合交付条件，梁竟成亦未实际占有涉案房屋，该情形未符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故梁竟成的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人梁竟成的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒙婉珊 审判员  陈晓文 审判员  黄坤朝 二〇二〇年六月二十九日 法官助理廖颖君 书记员杜爱怡