河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1383号原告（反诉被告）：河南嘉亿房地产集团有限公司统一社会信用代码：914101007270238284住所：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路5号23层2306号法定代表人：王富刚委托代理人：董玉南，河南启轩律师事务所律师被告（反诉原告）：新乡市红壹影城有限公司统一社会信用代码：91410703MA3XAWXR58住所：新乡市人民路358号天隆城二期嘉亿首席SOHO楼301室法定代表人：张子安委托代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司诉被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司的委托代理人董玉南，被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司的委托代理人罗计均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司提出诉讼请求:1、解除双方租赁合同，2、被告向原告支付拖欠租金212.5万元，3、被告向原告支付拖欠物业费52万元，4、被告向原告支付拖欠租金的延迟履行金40万元，5、被告承担本案全部诉讼费用。因双方约定租金应该提前三个月缴纳，故被告所缴纳的租金等应缴纳到2020年4月，故原告变更诉讼请求第2、3、4项为：被告向原告支付拖欠租金3060000元，被告向原告支付拖欠物业费960000元，被告向原告支付拖欠租金的延迟履行金8950500元。事实和理由：2016年5月30日，原告以当时的房产证名称河南省嘉亿置业有限公司名义与被告当时的投资单位北京红壹飞扬产业文化有限公司名义签订了一份影院场地租赁合同，约定由被告租赁原告位于新乡市人民路358号天隆城二期首席SOHO第三层，建筑面积2798平方米的房屋，用于开办电影院使用。该合同约定的履行期限为15年，自免租期结束次日开始计算，免租期共4个月。租金和物业费分别为一至五年102万元/年、48万元/年，六至十年为108万元/年、51万元/年，十一至十五年为116万元/年、53万元/年。租金采用预付方式，每季首月提前20天预付该季度租金（含物业管理费），如逾期，原告有权向被告发出支付租金的书面通知书，被告应在7个工作日内补足租金，否则应承担自应交日起，每日千分之五的迟延履行金。如逾期超过两个月，并在接到原告两次书面通知书后，10个工作日内仍无法补足拖欠租金或仍未作出任何答复，原告有权解除合同，并有权要求被告支付至撤出房产之日的租金及其迟延履行金。合同签订后，原告按约履行了自己的全部合同义务，但被告却在租金支付问题上一直存在延期支付的情形。后经原告数次催缴，被告在延期支付的情况下，仅支付了2016年11月至2017年4月的租金计51万元、2016年11月至2017年8月共10个月的物业费40万元。2018年4月新乡市天隆物业管理有限公司向新乡市卫滨区人民法院起诉被告，要求其支付2017年9月至2018年4月的物业管理费32万元，法院判决被告向新乡市天隆物业管理有限公司支付2017年9月至2018年4月期间的物业管理费，但被告在法院判决生效后仍未履行法院判定的付款义务。鉴于上述情况，原告认为被告缺失诚信，已无能力履行双方合同约定的义务，故原告起诉至法院。被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司辩称：一、嘉亿公司的违约行为导致红壹公司无需向其支付租金和物业费，更不存在未按时支付租金的行为，不同意解除合同。嘉亿公司要求解除合同，支付租金、物业费，没有依据，不能成立。1、《红壹国际影城租赁合同》（HY-2016-0001，下称《租赁合同》）第9.6条：“甲方需保证建筑商业体的品牌效应及承诺的招商规模。若乙方装修免租期截至之日甲方建筑商业体的整体招商规模及开业率【开业率为在乙方租赁场地所属物业范围内，甲方物业已出租、联营、自营或以其他形式经营并开业的建筑面积(含本次租赁标的的建筑面积)与乙方租赁院线部分的地上商业街建筑面积之比】不足70%（即，出租、联营、自营或以其他形式经营的使用面积未达到70%）则装修免租期需相应延长，直至达到此招商比例。在此期间乙方有权按期或延期开业”之约定，系对嘉亿公司开业情况所负义务的约定，应由嘉亿公司提供其商业物业开业率已经符合案涉合同约定的证据，嘉亿公司未提供充分证据证明其开业率已经符合合同约定，违反案涉合同，应承担相应的责任，应延长红壹公司的装修免租期，直至达到此招商比例。到目前为止，嘉亿公司仍未能按照合同约定满足70%的开业率，应当延长免租期直至达到70%的开业率。因此，红壹公司一直处于装修免租期内。2、根据《租赁协议》第2.4条：“乙方无需承担装修免租期的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电则由乙方自行承担。”、第3.4条：“……租金（含物业管理费）……”之约定，红壹公司在装修免租期内，只需要支付水、电费，无需支付租金和物业费，更不存在拖延支付的情形。因此，嘉亿公司要求解除合同、支付租金、物业费，没有事实依据。3、嘉亿公司未向红壹公司提供物业服务。特别是2018年1月份，红壹公司停业以来，更未享有嘉亿公司的物业服务。因此，嘉亿公司无权要求红壹公司支付物业费。4、红壹公司基于对嘉亿公司能够履约的信任而支付的租金和物业费，红壹公司反诉要求嘉亿公司予以返还。二、红壹公司不存在拖延支付租金和物业费，嘉亿公司要求支付迟延履行金，不能成立。1、前已述及，红壹公司一直在装修免租期内，无需支付租金和物业费，更不存在拖延支付租金的情形，嘉亿公司要求支付迟延履行金，没有依据。而且，仅就该迟延履行金数额本身来讲，也明显过高。2、退一步讲，即使红壹公司应当支付租金，根据《租赁合同》第3.4条：“乙方应于每季首月提前20日向甲方预付该季度租金（含物业管理费），实际支付金额按保底租金季度基数预付。如依照3.1条年度累计净票房收入分成计算金额超过保底租金的，每租赁年度届满后20日内乙方应按本合同第3.1条补足差额。甲方应同时向乙方提供合法之租赁房屋租金发票，以便乙方按时入账”之约定，对于红壹公司已经支付的租金，嘉亿公司应向红壹公司开具相应的租金发票。因嘉亿公司拒绝开具已付租金发票的违约行为在先，红壹公司也有权延迟支付，不构成违约，更无需支付迟延履行金。三、红壹公司与嘉亿公司关于撤销《影院资产买卖合同》仲裁案件的审理结果亦有可能进一步认定嘉亿公司的违约行为。2019年11月12日，红壹公司以嘉亿公司欺诈为由，向北京仲裁委员会提起仲裁，申请撤销《影院资产买卖合同》，北京仲裁委员会已经受理该案件。2016年5月6日签订的《影院资产买卖合同》与2016年5月30日签订的《租赁合同》在合同主体、合同目的、合同内容等方面存在密切的关联，而且在《影院资产买卖合同》中嘉亿公司亦对商场的开业率等作出承诺。如嘉亿公司的欺诈行为得到北京仲裁委员会的认定，仲裁裁决撤销《影院资产买卖合同》，将会进一步证实嘉亿公司的违约行为。因此，被告认为，仲裁案件的审理结果对于本案事实的认定和判决结果有着直接的影响，被告申请贵院中止本案的审理。综上所述，嘉亿公司的诉讼请求不具有事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。2016年5月30日签订的《红壹国际影城租赁合同》（HY-2016-0001，下称《租赁合同》）第9.6条约定：“甲方需保证建筑商业体的品牌效应及承诺的招商规模。若乙方装修免租期截至之日甲方建筑商业体的整体招商规模及开业率【开业率为在乙方租赁场地所属物业范围内，甲方物业已出租、联营、自营或以其他形式经营并开业的建筑面积(含本次租赁标的的建筑面积)与乙方租赁院线部分的地上商业街建筑面积之比】不足70%（即，出租、联营、自营或以其他形式经营的使用面积未达到70%）则装修免租期需相应延长，直至达到此招商比例。在此期间乙方有权按期或延期开业。”根据该约定，建筑商业体的整体招商规模及开业率达到70%，是反诉被告的合同义务，是反诉原告支付租金和物业费的前提条件。因反诉被告违反合同约定，至今未能履行该合同义务，应承担相应的责任，延长反诉原告的装修免租期，至反诉被告履行该合同义务之前，反诉原告无需向反诉被告支付租金和物业费。反诉原告没有违约行为，反诉被告要求解除合同没有依据，合同应继续履行，由反诉被告履行案涉合同第9.6条约定的建筑商业体的整体招商规模及开业率达到70%的合同义务。反诉被告认可反诉原告已向其支付了2016年11月至2017年4月租金51万元、2016年11月至2017年8月物业费40万元。反诉原告支付租金和物业费是基于对反诉被告的信任，但至今反诉被告未履行合同义务，却占有反诉原告的资金，没有合同依据。因此，反诉被告应将租金51万元、物业费40万元返还给反诉原告。反诉原告为维护其合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求。我方在签订合同的时候，缴纳了40万元的保证金，因我方不主张解除合同，故暂不要求返还。反诉请求：1、反诉被告继续履行《租赁合同》，尽快履行案涉合同第9.6条约定的建筑商业体的整体招商规模及开业率达到70%的合同义务，至反诉被告完成该合同义务之前反诉原告无需向反诉被告支付租金和物业费；2、反诉被告返还反诉原告已支付租金51万元；3、反诉被告返还反诉原告已支付物业费40万元；4、反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司辩称：被告所说的开业率的问题，2016年10月份开业的时候已经达到了70%的开业率，后来有一部分商户走了，中间又有增加的商户，最多增加到80%，被告反诉的理由不成立，被告的反诉是没有事实与法律依据的，请求驳回被告的反诉。从2016年签订合同后，双方一直在履行合同，2016年11月被告开始交付租金和物业费，交了6个月，也就是交了两次，到了2017年4月又交了4个月的物业费16万元，当时他们说没有钱交不起租金，等经营好了再交付租金，只是交了一部分物业费，到了2018年元月被告就关门了，一直闭店到现在也没有开过门，所以被告属于没有诚信的企业，而且也没有能力履行合同，既无诚信也无能力，法定代表人也不敢露面，现在处于下落不明的状态，所以合同必须解除。经审理查明，2016年5月30日河南省嘉亿置业有限公司（甲方）与北京红壹飞扬文化产业有限公司（乙方）签订《红壹国际影城租赁合同》一份，约定甲方将其房产位于河南省新乡市人民路358号天隆城二期首席SOHO第三层房屋处建筑面积共约2795平方米房产出租给乙方使用，租赁期限为15年，自装修免租期届满的次日起开计算。甲方自合同项下房产正式交付之日起，给予乙方4个月的装修免租期。甲方承诺于2016年6月15日前将具备进场施工条件的房产交付给乙方。乙方在租赁合同签订后30个工作日内向甲方支付履约保证金40万元，合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁保证金无息退还乙方。乙方须在4个月的装修免租期内完成装修并开业。租金及支付方式约定第1年至第5年的保底租金为102万元/年、物业费为48万元/年。租赁年度自装修免租期满的次日起开始计算，乙方应于每季首月提前20日按保底租金季度基数向甲方预付该季度租金。该合同第9.6条约定：甲方需保证建筑商业体的品牌效应及承诺的招商规模。若乙方装修免租期截至之日甲方建筑商业体的整体招商规模及开业率【开业率为在乙方租赁场地所属物业范围内，甲方物业已出租、联营、自营或以其他形式经营并开业的建筑面积(含本次租赁标的的建筑面积)与乙方租赁院线部分的地上商业街建筑面积之比】不足70%（即，出租、联营、自营或以其他形式经营的使用面积未达到70%）则装修免租期需相应延长，直至达到此招商比例。在此期间乙方有权按期或延期开业。合同违约责任第11.3项约定：在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的（因不可抗力或甲方原因导致的延迟交付除外），甲方可向乙方发出支付租金的书面通知书，乙方应在接到书面通知之日起的七个工作日内补足租金，否则乙方需承担自应缴日起5‰/日的迟延履行金。如乙方逾期超过两个月并在接到甲方第二次书面通知后的十个工作日内仍然无法补足上述租金或仍未做出任何答复，则甲方有权解除本合同，并同时要求乙方支付直至撤出房产之日的租金及其迟延履行金。合同特别说明部分载明：甲乙双方同意，因本合同签署时以本合同约定的租赁房产所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司（以下简称“影城管理公司”）尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由影城管理公司的参股股东红壹飞扬文化产业有限公司代为签署；影城的权利义务暂由北京红壹飞扬文化产业有限公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签章确认）。自动替代北京红壹飞扬文化产业有限公司成为本合同的签约与履约方，本合同项下“乙方”的权利义务自动由北京红壹飞扬文化产业有限公司转移给影城管理公司享有及承担。影城管理公司将在其营业执照签发之日起10日内在本租赁合同上盖章确认。被告新乡市红壹影城有限公司成立后在该租赁合同上盖章确认。河南省嘉亿置业有限公司于2011年7月经公司股东会决议和工商核准企业名称变更为河南嘉亿房地产集团有限公司，案涉租赁房屋在该租赁合同签订时，房屋所有权证登记的房屋所有权人为河南省嘉亿置业有限公司。原告提交的场地交接确认书显示，2016年6月28日，按照合同约定场地已全部交付完毕，双方无异议。本案审理过程中，被告申请委托鉴定机构对原告提交的证据场地交接确认书上所加盖的“新乡市红壹影城有限公司”公章与被告备案公章的一致性进行鉴定，经原、被告双方选定上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所对该公章进行了鉴定，因被告一直不能提供被告公章的备案原始印模和备案原始印模的保存单位，2020年6月12日上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所作出终止鉴定告知书，因鉴定材料不充分，终止此次鉴定工作。庭审中，被告称2016年10月22日是试营业，正式开业是2016年11月10日；原告称2016年10月22日就是正式开业，并不存在试营业，可以确定被告公司经营的影院于2016年10月22日已在案涉租赁房屋开始营业。被告于2016年10月底开始运营并开始交纳租赁费，经营期间仅向原告缴纳了2016年11月至2017年4月租金51万元，2016年11月至2017年8月物业费40万元。2017年7月4日，被告新乡市红壹影城有限公司向原告河南嘉亿房地产集团有限公司发送公函，就影城所在商业的整体规模和电梯等硬件设施情况与原告沟通。原告收到被告公函后，于2017年7月11日向被告发送通知函一份，要求被告立即交付欠交的2017年5月到7月的租金，并在此基础上，原告愿意和被告共同协商寻求解决各种问题的正确方法。2017年8月8日，原告再次向被告发送通知函，通知被告在2017年8月12日前支付所欠租赁费等相关费用，逾期，原告将依照合同约定，采取相应措施。2017年12月26日，原告向被告发送告知函，告知被告应交纳的租金从2017年5月已经拒交，物业管理费也于2017年9月后拖欠未付，要求被告公司在2018年1月5日前履行合同义务，交纳拖欠的全部租金等费用。2018年12月20日，新乡市卫滨区人民法院作出（2018）豫0703民初1139号民事判决书，判决被告新乡市红壹影城有限公司于判决生效之日起十日内支付案涉房屋的物业管理服务公司新乡市天隆物业管理有限公司2017年9月至2018年4月期间的物业管理费320000元。该判决书已于2019年1月13日生效。认定上述事实的证据材料有营业执照、原告股东会决议、原告名称变更核准通知书、被告企业基本信息、红壹国际影城租赁合同、场地交接确认书、通知函复印件、（2018）豫0703民初1139号民事判决书、生效证明、房屋所有权证、不动产权证书、公函复印件以及当事人的庭审陈述。原被告双方提交的复印件经双方质证认可后，本院作为证据确认。被告提交的仲裁申请书及北京仲裁委员会案件受理通知书，不是关于原、被告双方的租赁合同关系，不能证明与本案关联性，本院不作为证据确认。本院认为，2016年5月30日河南省嘉亿置业有限公司与北京红壹飞扬文化产业有限公司签订租赁合同系双方真实意思表示，被告新乡市红壹影城有限公司在该租赁合同上盖章确认承接合同租赁方的权利义务。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定租期第1年至第5年的保底租金为102万元/年、物业费为48万元/年，被告自2016年10月开始在租赁房产经营后，仅交纳了六个月的租金，自2017年5月起欠交租金，2017年9月起欠交物业管理费，期间被告仍占用租赁房屋，并未向原告要求解除合同，也并未将房屋按约定情况交还原告。被告主张原告提供的房屋未满足双方约定的70%开业率，并未提交证据证明，对被告的该项答辩意见和反诉理由，本院不予采纳。双方租赁合同约定在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的（因不可抗力或甲方原因导致的延迟交付除外），甲方可向乙方发出支付租金的书面通知书，乙方应在接到书面通知之日起的七个工作日内补足租金，否则乙方需承担自应缴日起5‰/日的迟延履行金。如乙方逾期超过两个月并在接到甲方第二次书面通知后的十个工作日内仍然无法补足上述租金或仍未做出任何答复，则甲方有权解除本合同，并同时要求乙方支付直至撤出房产之日的租金及其迟延履行金。2017年9月至2018年4月期间的物业管理费320000元已经法院生效判决处理。双方租赁合同约定被告应于每季首月提前20日按保底租金季度基数向甲方预付该季度租金，且被告并未将房屋按约定情况交还原告，故原告（反诉被告）要求租金和物业费应支付至2020年4月的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。双方租赁合同中5‰/日的迟延履行金的约定过高，原告要求的迟延履行金过分高于未履行部分的租金总额，应予减少，结合本案情况酌定为900000元。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行租赁合同，返还已支付租金和物业费的反诉请求，因未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，该反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司与被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司于2016年5月30日签订的《红壹国际影城租赁合同》。二、被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南嘉亿房地产集团有限公司租金3060000元、物业费960000元、延迟履行金900000元，共计4920000元。三、驳回被告（反诉原告）新乡市红壹影城有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99623元，由河南嘉亿房地产集团有限公司承担61834元，由新乡市红壹影城有限公司承担37789元。反诉费6450元，由新乡市红壹影城有限公司承担，公告费260元，由新乡市红壹影城有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 邹 媛审判员 胡文兵审判员 范梅红二〇二〇年六月十八日书记员张洁