广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初392号 原告（反诉被告）：黄凤琴，女，1974年12月6日，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：秦冬凤，广西明辨律师事务所律师；黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地桂林市象山区环城南二路**。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 被告：怀化德天物业服务有限公司桂林分公司，住，住所地桂林市象山区环城南二路**德天商业广场**1-301一社会信用代码：91450300708765324P。 法定代表人：王正良，该公司负责人。 被告：怀化德天物业服务有限公司，住所地怀，住所地怀化市经开区舞阳大道**德天家俱广场**信用代码：91450300732236414G。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 三被告委托诉讼代理人：尤如、石东燊，上海芮德渱齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄凤琴与被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司（以下简称德天房产公司）、被告怀化德天物业服务有限公司桂林分公司（以下简称怀化德天物业公司桂林分公司）、怀化德天物业服务有限公司（以下简称怀化德天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄凤琴及其委托诉讼代理人秦冬凤、黄鹏，被告（反诉原告）德天房产公司、被告怀化德天物业公司桂林分公司、怀化德天物业公司的委托诉讼代理人石东燊到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令三被告退还门面保证金2万元给原告。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告黄凤琴（反诉被告）从2008年开始从被告（反诉原告）德天房产公司租赁德天商业广场一期天桥下11-12号门面,并交纳了2万元门面保证金给怀化德天物业公司桂林分公司。2017年7月29日，被告（反诉原告）德天房产公司(甲方)与原告（反诉被告）黄凤琴(乙方)签订《商铺租赁协议》，协议约定“第一条:商铺位于桂林市。第二条:租赁期为3年,从2017年1月1日至2019年12月31日止。第三条:3、乙方原签订本协议交纳的履约保证金为2万元继续有效等条款。涉案门面是建设在德天广场一期的公共面积上的临时门面，权属应当属于全体业主共有，不属于德天房产公司。而且涉案门面未取得相关建设部门批准建设手续,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。”因此原告与德天房产公司签订的《商铺租赁协议》是无效的。即便根据双方签订的《商铺租赁协议》的约定，现在租赁期限也已经届满,被告应当退还门面保证金给原告。但原告多次要求被告退还门面保证金2万元，被告都拒不退还。为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，向法院起诉，请法院公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）德天房产公司辩称并反诉称，被告（反诉原告）德天房产公司与原告（反诉被告）黄凤琴于2017年7月签订了《商铺租赁协议》。然而，案涉房屋属于临时建筑，鉴于被告（反诉原告）德天房产公司暂未取得相关主管部门的建设批准，双方签订的《商铺租赁协议》尚属无效。考虑到短期内取得相关批准的可能性低，被告（反诉原告）德天房产公司愿意承认该《商铺租赁协议》无效，而为消除该无效合同带来的影响。被告（反诉原告）德天房产公司希望原告（反诉被告）黄凤琴交还涉案房屋，并按合同约定的租金标准(2135元/月)向被告（反诉原告）德天房产公司支付其实际使用涉案房屋期间的房屋使用费。扣除原告（反诉被告）黄凤琴在此期间已付的租金后，截至2020年2月29日，原告（反诉被告）黄凤琴尚有房屋使用费29890元末支付。综上所述，为维护合法权益，特诉至法院，并提出以下诉讼请求：1、判决原告（反诉被告）黄凤琴向被告（反诉原告）德天房产公司返还德天商业广场一期天桥下11-12号门面；2、判决原告（反诉被告）支付房屋使用费29890元（暂计至2020年2月29日）；3、本案的诉讼费用由被反诉人负担。 被告怀化德天物业公司桂林分公司、怀化德天物业公司与被告（反诉原告）德天房产公司答辩意见一致。 原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）的反诉请求，没有事实和法律依据。根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路，以及其他公共场所、公共设施和物业服务用房，均属于业主共有。本案中的涉案门面建设于德天商业广场的天桥之下，属于占用建筑区划内的公共场所，所建设的临时门面，虽然属于被告（反诉原告）出资建设，但德天商业广场物业管理区于2015年前就已成立了业主大会并设立了业主委员会，虽然业委会因部分原因被法院撤销，但这并不影响被告（反诉原告）以及其委托的前期物业服务企业，将属于业主共有的公共场所、公用设施、以及建筑区划的相关资料，移交给业主管理的客观事实。所以原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）并非涉案商铺的权利人，且早已收回建设成本，其要求返还本属于德天商业广场业主共有的临时门面，没有事实和法律依据。要求原告（反诉被告）支付房屋使用费，更没有任何的依据。其与原告（反诉被告）所签订的协议应当属于无效协议。被告（反诉原告）提起反诉，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）德天房产公司（发包人）与怀化德天建筑工程有限公司（承包人）于2007年6月2日签订《桂林德天广场二期项目商业改造工程承包合同》，工程名称为桂林德天广场下汽车坡道施工工程，工程完工后，被告（反诉原告）德天房产公司将铺面出租给原告（反诉被告）等人。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）德天房产公司于2017年7月29日续签订《商铺租赁协议》，约定由被告（反诉原告）德天房产公司将位于桂林市商铺继续租赁予原告（反诉被告）黄凤琴使用，租赁期为3年，从2017年1月1日至2019年12月31日止，商铺租金单价为25元/平方米/月，租赁面积为85.4平方米，原告（反诉被告）原签订协议时交纳的2万元履约保证金继续有效。合同到期后，双方因租金交纳等问题产生纠纷，被告（反诉原告）德天房产公司发出《收回门面通知》，要求解除双方的《商铺租赁协议》并收回铺面。另查，原告（反诉被告）黄凤琴没有交纳2019年1月1日到2020年2月29日期间的房屋占有使用费。桂林市德天商业广场业主委员会（以下简称德天商业广场业委会）于2015年10月26日向本院提起诉讼，诉请要求1、被告（反诉原告）德天房产公司配置并向德天商业广场业委会移交房屋总建筑面积千分之二标准的物业用房，一期400平方米；2、被告德天物业桂林分公司撤出物业管理区域；3、移交规划范围内一期物业小区内道路、绿地、公共场所、公共设施承接查验的资料4、移交一期物业的全部物业档案。本院于2015年12月22日作出（2015）象民初字第2551号民事判决书，判决怀化德天物业服务有限公司桂林分公司退出前期物业管理区域；德天房产公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天商业广场业主委员会移交竣工总平面图等资料；德天房产公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天商业广场业主委员会移交前期物业管理区域内道路、绿地、公告场所、公共设施的承接查验资料；以“经规划行政主管部分批准的桂林市德天商业广场的最新规划调整图中未对物业服务用房进行规划，此规划调整涉及的是德天房产公司与规划行政主管部门之间的行政法律关系，调整建设规划属于行政机关职权范围。”为由，驳回了移交物业用房的诉讼请求。桂林市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）桂03行终4号行政判决书，维持了本院作出的撤销桂林市德天商业广场业主委员会的（2016）桂0304行初19号判决。 本院认为，本案的争议焦点问题被告（反诉原告）德天房产公司有无权利收取涉案门面租金。原告（反诉被告）辩称涉案门面虽系被告（反诉原告）德天房产公司出资建设，但建设在属于业主共有的公共场所内，被告怀化德天物业公司桂林分公司已经退出前期物业管理区域，并移交了属于业主共有的公共场所、公用设施、以及建筑区划的相关资料给业主，所以原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）德天房产公司并非涉案商铺的权利人，没有收取涉案商品租金的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案铺面系被告（反诉原告）德天房产公司出资建造，该铺面虽系临时建筑，在未被依法拆除的情况下，仍属于建造人的财产，是否收回建设成本不影响其行使权利，被告（反诉原告）德天房产公司有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并要求原告（反诉被告）返还涉案门面，故对被告（反诉原告）德天房产公司要求原告（反诉被告）黄凤琴支付2019年1月1日到2020年2月29日期间房屋占有使用费29890元以及返还德天商业广场一期天桥下11-12号门面的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）德天房产公司应返还原告（反诉被告）黄凤琴2万元保证金。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）黄凤琴2万元保证金； 二、原告（反诉被告）黄凤琴支付2019年1月1日到2020年2月29日期间房屋占有使用费29890元予被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司； 三、本判决书生效之日起十日内原告（反诉被告）黄凤琴将德天商业广场一期天桥下11-12号门面返还予被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司。 本案本诉案件受理费300元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费547元（本诉被告已预交），由原告（反诉被告）黄凤琴承担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 长  蔡 曦 人民陪审员  阎保生 人民陪审员  廖德芳 二〇二〇年六月八日 书 记 员  余志福