贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初156号原告：张某，男，汉族，1971年6月6日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：陈赢，汇川区泗渡镇法律服务所法律工作者。被告：贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会，住所遵义市汇川区大连路街道长沙路**。法定代表人：李志中，职务：主任。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国昌，贵州悠南律师事务所实习律师。第三人：遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组。负责人：曹勇，职务：组长。原告张某与被告贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会（以下简称坪山社区居委会）、第三人遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组（以下简称坪山社区大山居民组）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人陈赢，被告坪山社区居委会的委托诉讼代理人赵伟、谢国昌，第三人坪山社区大山居民组负责人曹勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求:1．依法确认原告与被告及第三人2008年4月12日签订的“还房协议”以及2010年4月27日签订的“补充协议”、“用地协议”、和“胡家坟还房移交书”无效；2．本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2008年4月12日，原、被告双方以及第三人为了各自的利益需求签订了一份“还房协议”，2010年4月27日签订的“补充协议”、“用地协议”和“胡家坟还房移交书”。由被告和第三人提供土地，原告负责建房以及道路修建，原告享有除村民的还房和被告应得到的2栋房屋以外的其他建筑物权属，并且三方签订协议时一致达成口头承诺，即原告在建设过程中被告配合办理相关合法手续。原告在修建完1号楼和3号楼后，在修建2号楼时由于被告及第三人拒不配合原告到相关部门协调建设手续，导致2号楼被迫停建且还原。被告强行将原告的1号楼7间门面收归其所有，原告几百万元投入没见到收益，还负债累累，故诉至法院。坪山社区居委会辩称，原、被告及第三人签订了相应协议是事实，但后面由于办理城中村改造手续及批复政策发生变化，且原告未设立有资质的房开公司，导致楼房未修建完毕，应由原告自行承担责任。签订的还房协议及补充协议、用地协议已获得集体及社区居委会同意，应属合法有效。胡家坟还房移交书明确原告用3号楼5间门面替换补偿给被告，与原还房协议及补充协议、用地协议不属于主从合同关系，是独立另行签订合法有效的协议。综上，诉争的上述协议不符合合同法五十二条规定的无效条件，且即便合同被认定无效，也不能发生相互返还的法律效果。应依法驳回原告的全部诉讼请求。坪山社区大山居民组辩称，我的意见和坪山社区居委会一致。本院经查明认定事实如下：原告张某系第三人坪山社区大山居民组居民，2006年汇川区发展和改革局批复同意了对高桥镇坪山村大山组水源坝地段城中村改造项目立项。鉴于此，2008年4月12日，张某与坪山社区大山居民组签订了《还房协议》，主要内容有：由坪山社区大山居民组提供位于胡家坟及铁路边的土地，张某负责办理该宗土地建设规划及一切手续，并负责相关一切费用。胡家坟集体空地为828平方米，铁路旁约540平方米的土地，张某在靠近地质队路口处修建一、二层为框架结构的楼房，并把此楼房的第一层400平方米营业房和第二层888平方米的写字楼还给坪山社区大山居民组。于2009年4月30日前还房。如于2008年12月31日前，张某未对2号楼进行开工修建，坪山社区大山居民组有权使用张某1号楼的一、二层房屋，直至张某还房为止。时任组长曹元章在协议上代表坪山社区大山居民组签字，并注明有：“经大山组委会、议事代表会讨论，同意此协议。”坪山社区居委会在协议空白处加盖了印章，并书写有：“经居支两委研究决定，同意此协议”。庭审中，坪山社区居委会提交了一份“关于大山组胡家坟土地开发会议”加上坪山社区居委会干部和坪山社区大山居民组干部、组议事代表共计12人，组员113人签字。坪山社区居委会陈述坪山社区大山居民组共有1000多人，300多户。案涉土地归坪山社区居委会集体所有，划归坪山社区大山居民组管理及收益。2008年7月10日，张某与坪山社区居委会签订了《用地协议》，主要内容有：张某准备以大山组集体名义开发大山组的胡家坟和水源坝的土地，达成如下协议。张某按10万元每亩向坪山社区居委会缴纳土地补偿及协调费。此款不包含大山组的应得部分，张某与大山居民组之间的合作利益分配事宜，则由其另行商议。张某使用胡家坟处的土地，在本协议签订时，先向坪山社区居委会缴纳10万元，于2008年12月31日前支付5万元整，余下部分在2009年4月30日前缴清余款。张某使用水源坝处的土地，动工付款，另定。2010年4月27日，张某与坪山社区大山居民组签订了《补充协议》，主要内容有：由于“城中村”改造项目手续办理困难等因素，张某计划组织几户村民以单户改建方式进行原协议项目的建设。现以私人建房名义进行联建改造，虽建设主体发生变化，但双方于2008年签订的《还房协议》约定的，张某应还给坪山社区大山居民组房屋及营业房面积不变。建设方案调整，双方在涉及图纸上指认确认还房位置。曹云章代表坪山社区大山居民组在协议中签字。2013年3月6日，张某和坪山社区大山居民组签订《胡家坟还房移交书》，主要内容为：现张某已完成了胡家坟前期改造工程，根据2012年7月10日还房协议书，张某移交给坪山社区大山居民组共5间门面，计400平方米，位于胡家坟第**。本次移交门面面积，欠缺及多于原还房协议书中所述面积，双方按原还房协议书另行找补。时任组长曹勇代表坪山社区大山居民组在协议书中签字。在2008年以前，案涉土地是坟地和村民承包地，由集体将坟地外迁、将承包地收归集体后，将土地交给了张某。张某未取得土地及修建房屋的任何审批手续，目前共修建了1、3号两栋楼房，2号楼未修建现为空地。现1、3号楼房均有人入住，部分入住人员据张某陈述系其债权人。在签订上述协议时约定待修建好房屋后，除给坪山社区大山居民组的房屋外，其余由张某自行进行处置。经本院向当事人释明后，各方当事人均不在本案中主张确认合同无效后相互返还。本院认为，本案当事人未依法办理非农用地报批手续及用途变更手续就将该地用于非农业建设，未办理土地出让手续和权属变更登记及转让审批手续就转让该地使用权，因在签订《还房协议》时案涉土地归坪山社区居委会集体所有，其土地性质为农民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”在修建房屋前，本案当事人并未依法办理征收、出让等相关手续，也未办理农用地转建设用地审批手续，属违法用地行为。坪山社区大山居民组及坪山社区居委会供地给张某使用，收取代价而不参与经营，符合土地使用权转让的特征，该转让属于非法转让土地，违反了我国土地管理的有关法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”之规定，张某与坪山社区大山居民组、坪山社区居委会签订的《还房协议》、《补充协议》将集体土地用于非农建设和非法转让土地均违反了法律的强制性规定，应属无效。而《用地协议》和《胡家坟还房移交书》是《还房协议》的补充，在没有合法手续取得案涉土地的开发权，当事人对开发后房屋的分配所签订的上述协议，也属无效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张某与被告贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会于2008年7月10日签订的《用地协议》无效；二、确认原告张某与第三人遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组于2008年4月12日签订的《还房协议》、2010年4月27日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《胡家坟还房移交书》无效。案件受理费30元（已依法减半收取），由被告贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郭文书二〇二〇年六月二十八日法官助理王家福书记员李晓姝