河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初315号 原告（反诉被告）杜亚青，男，汉族，1977年10月15日出生，现住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人王超，河北张克锋律师事务所律师。 被告（反诉原告）王璇，女，汉族，1981年12月13日出生，辽宁省绥中县人，现住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人陈庆学，北京市中银律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈珂，北京市中银律师事务所实习律师。 第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区曙光小区**商住楼**商业门市。 法定代表人任小美，经理。 委托诉讼代理人张荣堂、郑凤龙，公司职员。 本院在审理原告（反诉被告）杜亚青与被告王璇（反诉原告）、第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司（以下简称仟佰佳公司）房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜亚青及其委托诉讼代理人王超，被告王璇（反诉原告）及其委托诉讼代理人陈庆学、陈珂，第三人仟佰佳公司的委托诉讼代理人张荣堂、郑凤龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜亚青诉称，2019年7月14日，原告在仟佰佳公司居间下签订了《房屋买卖协议》。该协议约定被告将廊坊市跃界花园9-1-503A室房屋出卖给原告，价款185万元，定金30万元。因被告出卖的房屋尚有抵押借款未还清，双方约定原告在出售自己现有房屋后支付给被告145万元（含定金），协助被告办理解抵押手续；剩余40万元房款，原告以贷款方式支付给被告。各方达成一致后，原告以约定向被告支付了定金30万元。2019年9月26日，因原告现有房屋未能出售，遂与被告达成一致变更了首付款支付时间。2019年10月，原告凑足首付款后要求被告提前还款办理房屋时，被告一直以各种理由拖延办理解除抵押。原告找到仟佰佳公司要求其督促被告履行合同义务，但仟佰佳公司不理睬。故请求判令:1、被告继续履行《房屋买卖协议》，被告协助原告办理房屋过户手续；2、诉讼费由被告承担。 原告杜亚青针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同一份，证明2019年7月14日，原、被告签定书面协议，建立了房屋买卖合同关系。2、收据一份，证明被告收取了原告房屋定金300000元。3、通话录音一份，证明2019年9月26日，原告因出售现有住房批贷受限，被告同意原告提出的延期支付首付款的要求，具体时间以贷款下发时间为准。4、个人资信证明书一份，证明原告具备履约能力，不需要贷款也能够足额支付房屋对价。 被告王璇辩称，根据合同第四条约定，2019年9月29日前付款145万元。至今，原告尚未付款。根据合同第七条第二款约定，逾期超过30天，视为原告不履行合同，被告有权解除合同，故，合同已解除，不同意继续履行合同。同时，被告于2019年11月15日发函与原告解除合同，即涉案合同已解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王璇针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖协议一份，证明付款时间和本案的原告违约后，原、被告享有合同解除权。本合同约定如果双方在合同履行过程中，有需要协商的事情，必须签订补充协议，意思就是原告主张的协商变更付款方式和付款时间，与该约定相违背。没有签订补充协议，那么通话只是个协商过程，没有形成结果。2、律师函一份，证明在2019年11月15日，被告多次催促原告付款，被告不履行付款义务，被告委托河北宇阔律师事务所代本案被告发函，要求解除合同并且按照协议约定，所交定金不予返还，同时，被告还应支付37万元违约金。3、收据一份，证明在2019年7月14日，双方签了合同后，被告即将房屋原件交给中介方。4、委托代理合同及发票各一份，证明由于原告没有履行合同，被告委托律师所产生的费用。 第三人仟佰佳公司称，对于原告诉请，我方不发表意见。被告的房产证原件在我公司保管。 第三人仟佰佳公司未提供证据。 反诉原告王璇反诉称，双方于2019年7月14日及第三人签订房屋买卖协议，该协议约定了反诉人将涉诉房屋出售给被反诉人，约定了房屋价款185万元，定金30万元，首付款145万元应于2019年9月29日由被反诉人支付反诉人。协议还约定了违约责任，被反诉人已违约，反诉人有权解除合同，按被反诉人违约处理。协议签订后，被反诉人交付了定金30万元，反诉人将房产证交付第三人保管，第三人出具了收取凭证。因被反诉人未按期支付首付款，反诉人有权解除合同并没收定金要求被反诉人交纳迟延履约金并赔偿反诉人因此支出的律师费等损失。故诉请：1、解除反诉人和被反诉人2019年7月14日签订的《房屋买卖协议》；2、被反诉人已交付定金300000元归反诉人所有；3、被反诉人支付迟延履约金55500元；4、被反诉人承担本案的律师费50000元；5、诉讼费由倍反诉人承担。 反诉原告王璇针对反诉主张向本院提交证据与其在本诉中所提证据一致，证明内容一致。 反诉被告杜亚青辩称，1、双方之间的《房屋买卖协议》合法有效，反诉原告不享有法定或约定解除权。虽然协议约定反诉被告支付房屋首付款的时间，但，反诉被告需要先出售自己现有房屋后再支付反诉原告首付款，这是双方知晓的事实。反诉被告在2019年9月26日告知了反诉原告，反诉原告也同意反诉被告的延期支付房款要求，双方口头变更了首付款的支付时间，具体时间以反诉被告的售房款批贷为准。10月23日，反诉被告告知反诉原告贷款获批，可以全款支付房屋剩余价款，并约定了11月4日办理过户手续。10月31日，双方在第三人处办理手续时，反诉原告提出要求赔偿金，因协商未果，反诉被告遂诉至法院。2、反诉原告已高额索赔为由，因自身原因不收取剩余房款。反诉被告尽到法定及约定义务，是在无法通过协商、调解完成交易的情况下，才诉至法院要求继续履行合同。反诉被告自始至终也没有不履行合同，反诉原告要求反诉被告支付的300000元定金归其所有，无事实和法律依据。反诉被告没有违约，不同意支付违约金和律师费。故，请求法院依法驳回反诉原告的请求。 反诉被告杜亚青针对自己的主张向本院提交证据与其在本诉中所提证据一致，证明内容一致。 第三人仟佰佳公司在反诉部分意见同本诉部分意见。 第三人仟佰佳公司未提供反诉证据。 为便于统一，原告（反诉被告）统称为杜亚青，被告（反诉原告）统称为王璇，第三人统称为仟佰佳公司。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 王璇系河北省廊坊经济技术紫杉路跃界花园******的所有权人，不动产权证号为冀（2018）廊坊开发区不动产权第××号。该房屋系王璇贷款购买，截止目前，贷款尚欠1250000元未还。 杜亚青欲购买房屋，通过微信加入了王璇所在的跃界花园业主微信群，二人因有房屋买卖意向，遂互加微信就房屋买卖继续协商。 2019年7月14日，在仟佰佳公司的居间下，杜亚青、王璇和仟佰佳公司签订《房屋买卖协议》，约定：杜亚青购买王璇的涉诉房屋，建筑面积130.6平方米，总价为1850000元；杜亚青向王璇交纳300000元定金；中介费37000元由杜亚青承担。2、仟佰佳公司是居间方，王璇向该公司交付该房屋产权证件（不动产权证）。3、杜亚青以按揭贷款的方式付房款，首付款1450000元于2019年9月29日前由杜亚青交付王璇；余款400000元在办理房产过户完毕后由银行（贷款行）直接划到王璇账户。4、双方办理完过户手续，王璇拿到全部房款后，当日内将房屋交付杜亚青。5、合同签订后，如杜亚青违约，杜亚青所交定金不予返还，并赔付王璇房屋成交价格的20%作为违约金，承担中介公司的代理费与已经发生的评估过户等费用；如因杜亚青未按本合同约定的付款方式及付款期限付款或因杜亚青未按中介要求的时间及时携带贷款及过户所需真实合法的相关证件和资料配合办理过户及按揭手续签字导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限，每逾期一日按照购房总价的1‰支付迟约金，逾期30天以上，视为杜亚青不履行本合同，视为杜亚青违约，王璇有权解除本合同，按杜亚青违约处理。6、双方约定此房所欠物业费由杜亚青承担。协议还约定了其他条款。协议签订当日，杜亚青支付王璇房屋定金300000元；王璇将涉诉房屋产权证书交由仟佰佳公司保管。 2019年9月26日，杜亚青和王璇电话沟通，王璇同意等杜亚青自有房屋出售所涉贷款审批后告知她，王璇再联系涉诉房屋贷款行，杜亚青将获批贷款给付王璇，其办理涉诉房屋贷款还款义务。 2019年10月23日，杜亚青自有住房在仟佰佳公司居间下出售并办理的贷款获批。 2019年10月31日，杜亚青和王璇来到仟佰佳公司办公地点，协商房款给付事宜，但王璇认为杜亚青违约，要求其赔偿违约金，但杜亚青不同意，双方协商未果，遂引发本次诉讼。 2019年11月15日，杜亚青在中国建设银行股份有限公司廊坊爱民道支行开具《个人资信证明书》，记载截至2019年11月15日14时50分，杜亚青持有存款1551376.17元。 另查明，杜亚青自有房屋在仟佰佳公司办理贷款审批业务，王璇知晓杜亚青办理该贷款审批后可以此款向其支付涉诉房屋首付款。涉诉房屋现为部分装修状态。杜亚青经营旅行社，王璇做珠宝生意。 本院认为，杜亚青、王璇和仟佰佳公司签订的《房屋买卖协议》，是各方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。合同各方应全面按照合同约定履行各自的权利义务。根据查明的事实，在仟佰佳公司的居间服务中，杜亚青依约支付房屋定金，并通过与王璇电话沟通变更了房屋首付款的支付时间，在杜亚青自有房屋出售办理的贷款获批并取得后，杜亚青告知了王璇，但王璇认为杜亚青违反付款时间付款，构成违约，不同意杜亚青仅支付首付款的意见。王璇认为双方电话变更支付房屋首付款的时间应以补充协议进行约定，口头形式不产生效力。本院认为，不论口头形式还是书面形式，只要是对房屋买卖协议中的部分内容进行变更，双方共同确认，应认定双方对协议中部分内容的变更合法有效，应予确认。故，在王璇没有提供证据证明其在9月26日双方通话后对支付房屋首付款的时间再次进行变更以及王璇知悉杜亚青自有房屋出售需要办理贷款（王璇知晓杜亚青自有房屋的贷款在仟佰佳公司处办理）的情况下，王璇应按照双方电话中确认的时间接收首付款。杜亚青在自有房屋出售办理的贷款获批后与王璇在仟佰佳公司协商时，除愿意支付首付款1450000元外，也愿意另支付王璇首付款支付时间延长的资金占用补偿款40000元，杜亚青没有过错。且，目前，杜亚青愿意将剩余全部房款1550000元一并支付王璇，说明杜亚青确定购房的意愿真实强烈，符合房屋买卖协议的签订目的。王璇占有定金300000元至今，系在杜亚青起诉后才提出解除合同的意思表示，其出售房屋的目的为获得房屋价款，杜亚青无过错也愿意付款。故，王璇要求解除房屋买卖协议的主张，本院不予支持。各方签订的房屋买卖协议应继续履行。 虽双方纠纷至今已半年有余，但双方因此共同造成时间成本的增加，共同导致杜亚青没有收房，王璇没有得款，双方应各自承担各自的损失。由此，王璇要求杜亚青承担违约金和律师费的意见，本院不予支持。 仟佰佳公司在杜亚青与王璇的房屋交易行为中无过错。 因涉诉房屋交易继续，杜亚青应在一周内支付王璇剩余全部房款，王璇、杜亚青应在仟佰佳公司的协助下按协议约定办理涉诉房屋的过户手续并进行房屋交接。仟佰佳公司应将涉诉房屋不动产权证交还王璇。 杜亚青曾愿意支付王璇因变更支付首付款时间给予的补偿款40000元，且其在双方争议发生后至今未支付剩余房款，在扣减新冠疫情期间和双方共同之消极行为的时间期间后，杜亚青应给予王璇一定的资金占用补偿款。故，本院确认该补偿款为40000元。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杜亚青和被告王璇、第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司于2019年7月14日签订的《房屋买卖协议》继续履行。 二、原告杜亚青给付被告王璇剩余房款1550000元及补偿款40000元，合计1590000元，此款于本判决生效后七日内给付。 三、在被告王璇获得全部购房款后，原告杜亚青、被告王璇应在第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司的协助下按照上述《房屋买卖协议》的约定办理河北省廊坊经济技术紫杉路跃界花园9幢1单元503A室的过户和房屋交接手续。 四、第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司返还被告王璇冀（2018）廊坊开发区不动产权第××号不动产权证书。 五、驳回反诉原告王璇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半为150元，由被告王璇承担；反诉案件受理费减半为4066元，由反诉原告王璇承担；上述款项均于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇二〇年六月三日 书记员 崔婷婷