山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初18855号 原告：青岛世茂滨海置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：刘赛飞，执行董事。 委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李倩雯，山东全悦律师事务所实习律师。 被告：丁胤翔， 第三人：中国工商银行股份有限公司青岛黄岛支行，住所地：青岛市黄岛区。 负责人：张敏，行长。 委托诉讼代理人：王秀英，系第三人工作人员。 委托诉讼代理人：高芳，山东青大泽汇律师事务所律师。 原告青岛世茂滨海置业有限公司（以下简称世茂公司）与被告丁胤翔、第三人中国工商银行股份有限公司青岛黄岛支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世茂公司委托诉讼代理人王学鹏、李倩雯，被告丁胤翔，第三人工商银行委托诉讼代理人王秀英、高芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年12月28日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201200183511）；2、判令被告在判决生效后十五日内协助原告注销《青岛市商品房预售合同》（合同编号201200183511）的网签备案登记；3、判令被告在判决生效后十五日内协助原告注销原胶南市户房屋的抵押预告登记；4、被告在判决生效后十日内腾空原胶南市户并向原告返还该房屋；5、被告支付原告代为偿还中国工商银行股份有限公司青岛黄岛支行的贷款本息、违约金等共计677173.72元；6、被告支付违约金96603.3元；7、判令被告支付原告律师费29000元；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年12月28日签订《青岛市商品房预售合同》，合同编号201200183511，合同约定被告以银行按揭贷款方式购买原告开发的位于胶南市户，总价款966033元，合同签订后，被告向原告支付首付款296033元。2013年1月30日被告与第三人签订了贷款合同，贷款67万元支付剩余房款，原告为该贷款提供阶段性保证担保。签订合同后，被告交付了房款，原告于2013年将案涉房屋交付被告，尚未办理产权转移登记。后被告逾期还贷，第三人起诉原告及被告，要求被告提前偿还贷款等、原告承担连带保证责任担保，黄岛区人民法院作出（2018）鲁0211民初10198号民事判决书，判决被告偿还银行本金、利息等，原告承担连带责任。判决书生效后，银行向青岛市黄岛区人民法院申请强制执行，法院自原告账户扣划案款677173.72元并执行终结。原、被告所签订的《青岛市商品房预售合同》约定，被告未按时还贷，致使原告被要求承担担保责任或者代为偿还的，被告在收到原告或者银行还贷通知后15日内仍然未偿还的，原告有权单方解除合同，同时要求被告支付房屋总价款10％的违约金及原告代为偿还的款项和因此产生的费用。原告解除合同的，被告除应按合同约定向原告承担因该商品房解除的违约责任(包括但不限于向原告支付合同约定的违约金)外，被告还应承担因合同解除而导致原告其他合理损失(包括相应税费损失等);合同还约定，原告在涉案商品房预售合同注销备案后向被告退款时有权将被告应支付的各类款项(包括但不限于退房违约金、原告代被告偿还的款项、超出违约金的损失赔偿金、原告的其他合理损失等)先行扣除。原告认为，原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及被告与银行签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现被告逾期还贷，原告已向银行承担了保证责任，原告有权按照合同约定单方解除合同，并要求被告按照合同约定协助办理各种注销手续、承担赔偿损失等责任。 被告丁胤翔辩称，同意解除合同，但要求原告返还房款及利息，退还装修款100500元，原告要求的违约金及律师费过高，要求降低。 第三人工商银行述称，1、第三人实际收到原告支付的款项为668361.72元，但该金额不足以实现第三人全部债权，尚有部分案款、迟延履行金及诉讼费没有支付，故第三人不同意注销涉案房屋的抵押预告登记；2、原告其他诉讼请求与第三人无关。 经审理查明：2012年12月28日，原告（甲方）、被告（乙方)签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区《诺沙湾》2栋2单元5层502户，建筑面积100.86平方米，单价为9577.96元/平方米，总房款为966033元；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起90日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方；合同补充条款约定：因乙方未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不仅限于乙方拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的抵押预告登记、过户、抵押登记手续等），导致甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方应在收到银行、住房公积金管理机构（及/或相关担保公司）或甲方还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还的，甲方有权单方解除合同，届时乙方须向甲方支付总房款10%的违约金及甲方代为偿还的款项和因此所产生的费用，甲方有权在履行完毕合同注销手续后从乙方已支付的有关房款中抵扣该等违约金、代为偿还的款项（或直接清偿银行或公积金贷款）及甲方其他损失，之后将剩余房款（若有）无息退还乙方，如乙方已付房款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权继续追索；甲方行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，乙方应自甲方发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助甲方办理退房手续，如乙方逾期未协助甲方办理退房手续的，应按日向甲方支付总房价款的万分之五的违约金直至乙方协助甲方办理完毕全部退房手续为止；此外，甲方解除合同的，除乙方应按合同约定向甲方承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不仅限于向甲方支付合同约定的违约金），乙方还应承担因合同解除而导致甲方其他合理损失（包括相应税费损失等）且甲方在本合同注销备案后向乙方退款时有权将乙方应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、甲方代为乙方偿还的款项、超出违约金的损失赔偿金、甲方的其他合理损失等）先行扣除，如乙方已付房款不足抵扣前述款项或赔偿甲方实际损失的，甲方有权继续追索。被告已通过按揭贷款方式向原告付清涉案房屋全部购房款，房屋已交付被告，并办理抵押登记，未办理房产转移登记。 合同签订后，被告与第三人签订贷款合同，第三人发放贷款后，因被告未按时还贷，第三人向本院起诉丁胤翔及世茂公司，本院于2018年10月10日作出（2018）鲁0211民初10198号民事判决书，判令：1、丁胤翔于判决生效之日起十日内偿还工商银行借款本金617682.18元及利息；2、如丁胤翔未履行还款义务，工商银行有权以青岛市黄岛区海西东十三路1号诺沙湾2栋2单元502户房屋折价或拍卖、变卖所得价款，对上述债权优先受偿；3、世茂公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，至案涉房屋抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向丁胤翔追偿；4、驳回工商银行其他诉讼请求。判决生效后，义务人未按期履行义务，工商银行向本院申请执行，本院于2019年8月20日作出（2019）鲁0211执4369号之三、之四执行裁定书，裁定扣划世茂公司账户内存款27166.64元、650007.08元。 原告于2019年12月26日向被告发出《单方解除通知书》，于2019年12月27日妥投。被告因其他债务纠纷，案涉房屋被人民法院多次查封。 对有争议的证据和事实，双方质证意见如下： 原告主张被告支付其解约违约金96603.3元。被告不同意，称违约金过高，且房屋已经装修。 原告提交《民事案件委托代理合同》及发票一份，用以证明因原告因本案支出律师费29000元。被告对证据真实性不能确定，称律师费过高。 本院认为，原、被告双方签署的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《青岛市商品房预售合同》明确约定了本案被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告向贷款机构承担了保证责任的，原告有权解除合同。在解除权行使条件成就前提下，原告以诉讼方式主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应配合原告办理撤销涉案的《青岛市商品房预售合同》网签备案手续。 合同解除后，原告应当将被告已经支付的购房款966033元返还被告，被告应当将涉案房屋返还原告。因被告未按时偿还涉案房屋的银行贷款，导致原告向第三人承担了连带支付责任，依照合同约定，原告代其偿还的银行贷款本金及利息、律师费、诉讼费用等共计677173.72元，为原告的实际损失，被告应当偿还原告。原告因本案诉讼支出的律师费29000元，不违反合同约定，故也应由被告赔偿原告。 关于原告主张的按合同总价款计算10%的违约金。被告主张违约金过高，不同意支付。对此，本院认为，合同约定乙方违约解除合同时，乙方应承担合同总价款10%的违约金。而合同约定甲方违约解除合同时，甲方无需承担赔偿责任，同样是因违约解除合同，赔偿标准相差甚远，权利义务不对等。在原告主张的实际垫付、支付款外，未举证给其造成的其他损失。本院综合上述因素和本案实际，认为以被告承担合同总价款5%的金额来评价原告该项诉求较为适宜。故本院支持违约金为48301.65元（966033元×5%）。 上述款项754475.37元（677173.72元+48301.65元+29000元），应当从原告返还给被告的购房款966033元中扣除，故原告应返还被告211557.63元。但被告因其他债务纠纷导致案涉房屋被人民法院多次查封，故对该款项，暂不宜支持。关于被告抗辩的房屋装修费用，庭审中，被告表示要提起反诉，但未在本院限定期限内提交反诉状并缴纳反诉费，故本院不予一并处理。 关于原告要求注销涉案房屋抵押预告登记的请求，因第三人表示其债权尚未完全偿还，不同意注销登记，故对该请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告青岛世茂滨海置业有限公司与被告丁胤翔于2012年12月28日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为201200183511）解除； 二、被告丁胤翔于本判决生效之日起十五日内协助原告青岛世茂滨海置业有限公司办理撤销201200183511号《青岛市商品房预售合同》的网签备案手续； 三、被告丁胤翔于本判决生效之日起三十日内将位于青岛市黄岛区《诺沙湾》2栋2单元5层502户房屋返还给原告青岛世茂滨海置业有限公司； 四、驳回原告青岛世茂滨海置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11828元，保全费4520元，由被告丁胤翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 牟 林 人民陪审员 薛 利 人民陪审员 邢长峰 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员 许 伟