广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9061号原告（反诉被告）：龚慧，女，1988年6月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王思力，系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州跑马地企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道**首层**之一，统一社会信用代码91440106766147401R。法定代表人：周哲军。委托诉讼代理人：王文倩、周剑慧，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：吴远雄，男，1982年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告（反诉被告）龚慧与被告（反诉原告）广州跑马地企业管理有限公司（以下简称跑马地公司）、被告吴远雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚慧的委托诉讼代理人王思力、被告（反诉原告）跑马地公司的委托诉讼代理人王文倩、周剑慧到庭参加诉讼。被告吴远雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚慧向本院提出诉讼请求：1.解除龚慧与跑马地公司就广州市天河区黄埔大道西874号219房签订的《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》；2.跑马地公司、吴远雄共同向龚慧返还购房款568117元并支付利息（以568117元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止）；3.跑马地公司、吴远雄共同向龚慧返还因购房支出的费用4121.61元并支付利息（以4121.61元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止）；4.跑马地公司、吴远雄共同向龚慧赔偿损失241941.5元；5.本案诉讼费、保全费由跑马地公司、吴远雄承担。事实和理由：2018年8月18日龚慧经介绍在跑马地公司售楼部了解了广州市天河区黄埔大道西874号219房（以下简称案涉219房）、××房（以下简称案涉××房，与案涉219房统称案涉房屋）的情况及户型图，并且现场看到跑马地公司向其展示的交楼标准的样板房，基于此龚慧同意购买并交纳定金，至2018年9月28日，共向跑马地公司支付了购房款497000元，向跑马地公司法定代表人吴远雄支付购房款480000元，并按跑马地公司要求向其指定的装修公司支付150000元装修款，向其指定的广东天诺律师事务所支付了3000元律师服务费。2018年10月18日，双方就案涉房屋签订《广州市房屋买卖合同》及其《补充协议》。2019年3月4日天河区城市管理局将案涉房屋外墙玻璃和铝合金框架全部拆掉，并告知拆除的是违章建筑。龚慧向房管部门了解，才知道其购买的产权房屋实际上是规划建筑的公共厕所门口，所赠送的面积其实是整个裙楼的公厕。龚慧认为跑马地公司的行为属于合同欺诈，房屋亦根本无法继续使用，构成合同根本违约，故诉至法院。跑马地公司辩称：第一，龚慧在签订《广州市房屋买卖合同》时已经知道房屋相关情况（包括但不限于房屋产权情况、规划情况、房管部门核发的房屋图纸和测绘情况），也知道装修内容，并签署了《知情同意书》，故在房屋已过户、已交付的情况下，要求退还房款，属于反悔行为，应由龚慧承担违约责任。第二，不同意解除合同，跑马地公司不存在隐瞒和欺骗行为，合同已经履行完毕，截止目前城管部门没有拆除该房屋，双方可以协商整改。第三，除《广州市房屋买卖合同》中约定的购房款是由跑马地公司收取的，其他费用如装修咨询服务费、法律咨询服务费并非由跑马地公司收取，跑马地公司无义务退还，龚慧诉讼请求的房款金额中包括了装修费用，将之视为房款没有事实和合同依据。第四，如法院判决解除《广州市房屋买卖合同》，龚慧需要赔偿跑马地公司的损失，由此已提起反诉。另，跑马地公司并非装修咨询费的收款主体，其主张由跑马地公司来承担返还责任没有事实依据且主体不适格。吴远雄未作答辩。跑马地公司向本院提出反诉请求：1.龚慧配合跑马地公司前往房管部门办理广州市天河区黄埔大道西874号219房的产权变更手续，将该房屋产权登记至跑马地公司名下，由此产生的费用由双方各承担1/2；2.龚慧向跑马地公司交还广州市天河区黄埔大道西874号219房，且将《广州市房屋买卖合同》附件三中列明的家私家电交还跑马地公司（交还房屋时，不得损坏房屋的主体结构，不得损坏相关家私家电）；3.龚慧向跑马地公司支付房屋占用费（应从交付房屋之日起即2018年11月21日计至实际交还房屋之日止，房屋占用费按有资质的评估部门评估的租金标准计算）；4.龚慧向跑马地公司赔偿损失11万元（具体金额以有资质的评估部门作出的评估报告为准）；5.龚慧承担本案诉讼费。事实和理由：龚慧与跑马地公司于2018年10月18日签订《广州市房屋买卖合同》（房屋地址：广州市天河区黄埔大道西874号219号房），合同约定购房款493117元，合同签订后，跑马地公司收齐了合同中约定的购房款，除此之外，未向龚慧收取其他任何费用。房屋已经过户登记至龚慧名下，2018年11月21日向龚慧交付了房屋，由其使用至今。截止目前，城管部门没有发出通知要求拆除，也没有采取措施对房屋进行拆除。现因龚慧单方反悔，应其承担相应的法律责任，故提起反诉。龚慧就反诉辩称：第一，跑马地公司该诉讼请求即同意解除合同，但合同解除系因其根本违约导致，在跑马地公司返还全部购房款、全部损失，且办理过户后，龚慧同意返还房屋。目前房屋结构与交楼时一致，房屋窗户玻璃由城管拆除，系跑马地公司违规改造所致，非龚慧所致。第二，跑马地公司要求支付房屋占用费依法无据。龚慧为房屋权属人，有权使用房屋。合同的解除系因跑马地公司违约导致，龚慧并无过错。跑马地公司主张房屋占用费并申请鉴定并无依据，不应支持。第三，跑马地公司要求赔偿损失没有依据。根据合同约定，房屋为包装修，跑马地公司亦在整体装修后交付龚慧，跑马地公司所主张的费用与龚慧无关。跑马地公司提出赔偿损失并申请鉴定并无依据，不应支持。第四，本案诉讼因跑马地公司违约引致，诉讼费用应由其承担。第五，跑马地公司承诺房屋包装修，龚慧支付的全部款项是在跑马地公司要求下当场支付，龚慧不清楚收款方的具体情况，亦未与装修公司签订合同，装修标准系跑马地公司制定附在合同后，为买卖合同的组成部分，故龚慧所支付的所谓装修款为房款。第六，合同系因跑马地公司违约导致解除，因此所产生的损失应当由其承担。第七，房屋外立面已经被城管拆除，根据广州市天河区国土资源和规划局的复函及广州市天河区人民政府冼村街道办事处的答复书，案涉房屋的阁楼也将要被拆除，无法继续居住。合同目的无法实现，应当解除，跑马地公司应退还房款并赔偿损失。经审理查明：2018年10月19日，跑马地公司（甲方/卖方）与龚慧（乙方/买方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：龚慧向跑马地公司购买案涉219房，建筑面积4.86平方米，房屋使用性质为办公；（第一条）8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产带家私家电、不带租赁合同、无户口；（第二条）该房地产按整套出售并计价，总金额493117元；（第三条）甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付40000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），于签订本合同当日向甲方支付50%或以上房款493117元整（含定金）；（第八条）1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。附件一《补充协议》约定：（第一条）乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对该房地产的相关情况（包括但不限于：座向、面积、楼龄、楼层、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵情况）等予以认可，并同意购买；（第八条）签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额（包括但不限于逾期付款、逾期交楼、逾期过户、逾期收楼、拒绝交易而导致合同解除、任何一方构成根本性违约而导致合同解除等违约行为造成的违约责任总额）以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款的3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任；（第十一条）乙方确认甲方已按照乙方要求对买卖合同及补充协议的所有约定予以解释说明，清楚明白各条款的含义并无歧义。买卖合同和补充协议的所有约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已充分了解并愿意接受该等约定。乙方确认本协议是乙方在明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的，今后不得以重大误解、显失公平、欺诈等理由要求撤销或解除（备注：该条为黑体加粗）；（第十二条）本合同内容为当事人的真实意思表示……若补充协议和买卖合同内容不一致的，以补充协议为准等内容。附件二平面图中记载“二层及暗影部分为赠送”。附件三《LOFT户型装修标准》中列明了房间过道（厨房）、卫生间、房间、开关、插座、门牌等相应的装修内容及家私家电情况。后案涉219房登记至龚慧名下。龚慧于2018年11月21日签署了案涉房屋的《收楼确认书》，确认买方已收齐卖方应交付的室内财物、设备等，卖方完成房屋交付义务。另查明，2018年10月19日，龚慧（乙方/买方）还与跑马地公司（甲方/卖方）签订《广州市房屋买卖合同》和《补充协议》，向跑马地公司购买案涉××房。案外人吴建平（乙方/买方）与吴远雄（甲方/卖方）则于2018年9月12日签订《广州市房屋买卖合同》和《补充协议》，向吴远雄购买广州市天河区黄埔大道西874号××房、357房。关于案涉房屋相关款项的支付情况，龚慧向跑马地公司支付497000元、向吴远雄支付480000元，共计977000元（案涉219房493117元、案涉××房483883元），跑马地公司确认收到该款项并出具了相应收款收据。龚慧称其按照跑马地公司要求向广州雅景装饰工程咨询有限公司（以下简称雅景公司）支付装修咨询服务费150000元（案涉219房、案涉××房各75000元），雅景公司出具收据确认收到该款项，龚慧认为房屋是包装修交付，该款项是房款，但跑马地公司认为将装修费用视为房款没有事实和合同依据。龚慧还称其向广东天诺律师事务所支付了法律咨询服务费3000元（案涉219房、案涉××房各1500元），该律所于2018年8月31日出具相应收款收据。2018年10月23日，龚慧交纳了案涉219房的过户税费共2621.61元（契税2031.31元、印花税35.3元、印花票税5元、不动产登记费550元）。为证明案涉房屋系违建，龚慧提交了以下证据：2018年11月2日广州市天河区国土资源和规划局出具的《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》（编号为穗天国规信〔2018〕343号，记载：经现场踏勘，该办公、住宅楼**立面已搭建施工排栅，原三层办公用房分割并增设多间厕所，涉嫌将使用功能改为住宅等内容）、2018年11月26日广州市天河区人民政府冼村街道办事处出具《依法履职答复书》【编号为穗天冼函〔2018〕298号，载明：据了解，该项目单位（跑马地公司）于2018年10月12日在黄埔大道西874号二、三层内分割小房内进行未取得《建设工程规划许可证》施工（加建阁楼，已建成）的行为，已违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条第一款的规定……我街相关部门向该项目负责人签发《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，要求该项目负责方立即停止建设活动，并自行拆除加建的阁楼，恢复原状等内容】以及2019年4月16日广州市天河区城市管理和综合执法局出具的《关于跑马地花园凯利广场2-4层外墙被拆除问题的答复意见》（编号为穗天城信〔2019〕95号，记载：经查，2019年以来冼村街执法队多次接到群众投诉举报称黄埔大道西874号跑马地花园凯利广场2-4层北立面及南立面存在擅自改变外立面的问题……经现场比对核实，黄埔大道西874号跑马地花园凯利广场2-4层北立面5轴与6轴之间位置原为花岗石墙面，南立面2轴与3轴、9轴与10轴之间原为砖结构墙面均被改为玻璃幕墙，上述位置均为楼宇公共外部墙体。冼村街执法队对上述物业管理方跑马地公司发出《责令限期改正通知书》，责令限期内进行整改，恢复原状。但经执法队多次催促，当事人逾期仍未整改，执法队于3月4日、5日、8日对上述擅自改变的外部墙体进行拆除等内容）。上述证据均为打印件，跑马地公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，但未提供反驳证据。本院发函向广州市天河区城市管理和综合执法局调查黄埔大道西874号219房、××房、××房、357房的违建及拆除情况，该局于2019年7月25日复函称：一、经核查，2019年1月起，执法队曾多次收到多起群众投诉，反映黄埔大道西874号2至4层北立面及南立面存在改变建筑物外立面的行为发生。经执法队现场核对规划验收资料后，确认该建筑外立面存在违法建设行为，分别为:2至4层北立面5轴与6轴之间位置（原为花岗石墙面，现改为玻璃幕墙），南立面2轴与3轴、9轴与10轴之间位置（原为砖结构墙面，现改为玻璃幕墙），该行为已构成违法建设。执法队现场对当事人广州跑马地企业管理有限公司发出《责令限期改正通知书》，责令限期内自行整改，并恢复外立面原状。由于逾期未整改，2019年3月4日冼村街道办事处对上述改变建筑物外立面部分依法进行了强制拆除，于2019年3月8日拆除完毕……所改变外立面墙内位置为公共厕所区域……二、2019年3月期间，执法队曾接到投诉，反映黄埔大道西874号第二、三层楼层所有房屋存在未经规划部门批准，擅自改变房屋使用用途的情况。经执法队到实地调查，未发现219房及357房门牌号，后经物管人员说明，219房与××房合并共用××房门牌号，××房与357房合并共用××房门牌号。调查过程中，因当事人均拒不配合调查工作，执法队无法进入室内进行实地查看，执法人员分别于2019年3月27日及5月13日对××房、××房发出《询问通知书》。截至目前，上述当事人仍未到案接受询问调查，暂无法确认上述房屋是否存在违章建筑等内容。为证明龚慧签订合同时知悉案涉房屋相关情况，跑马地公司提交了龚慧于2018年8月31日签署《知情同意书》，载明：龚慧购买案涉房屋已查看过房屋的《不动产权证》及附图，知悉房屋外部环境、产权情况、内部结构及面积、具体位置等；且知悉《广州市房屋买卖合同》附图中标注的二层及阴影部分属于卖方赠送范围、该范围无产权证，其不会要求卖方就该部分出具产权证或其他主张等内容。龚慧认可其真实性、合法性，对关联性不予确认，认为无法证明其证明内容。庭审中，龚慧明确其诉请中主张的其他损失包括房屋租金损失（5500元/月，从2019年3月4日计算至跑马地公司还清款项之日）、房屋增值部分的损失226000元以及其他具体已经产生的费用（包括物业管理费231.12元、水电费600元、网络费1949元、除甲醛费846.6元、律师费30000元）。为证明租金损失，龚慧提交了租赁合同、房屋租赁信息打印件；为证明其他具体已产生的费用损失，提交了物业管理费、水电费、网络费、除甲醛费用的支付页面截图及支付律师费的电子银行业务回单（均未直接显示是基于案涉219房而产生的费用）。2020年5月28日，本院组织当事人到案涉房屋进行勘查，现场可见案涉219房与案涉××房屋实际为打通的一套房屋，只有一个入口，门牌号为××；外墙窗户已被拆除，室内可移动的家私家电包括一张双人沙发、一张茶几、两张床垫、一台美的牌全自动滚筒洗衣机、一台海尔牌冰箱、一个格兰仕牌微波炉、一个USATON牌热水器、一个荣事达牌吸油烟机、一个美的牌电磁炉、一个海尔牌电视机。跑马地公司当场明确要求龚慧按现状交付案涉219房，还称其按照《LOFT户型装修标准》向原告交付的案涉219房、案涉××房的物品实际只有一套，而非两套房屋各交付一套物品，故在本案中其申请撤回要求原告交还案涉219房家私家电的诉请。本院认为：跑马地公司在本案中撤回要求龚慧交付案涉219房的家私家电的反诉请求，属于当事人对自身民事权利的合法处分，符合法律规定，本院依法予以准许。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：争议焦点一：关于龚慧要求解除其与跑马地公司之间的房屋买卖合同关系的诉请能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。虽然案涉219房已经过户登记至龚慧名下，但是依据广州市天河区城市管理和综合执法局向本院出具的复函结合龚慧提交的三份相关行政部门出具的书面材料的内容，案涉房屋所在的楼层分割小房内加建阁楼的行为属违建行为，而改变外立面属违规行为，城管部门也已经将案涉房屋所在的外立面强制拆除，影响龚慧对房屋的正常使用，即跑马地公司存在其出售的房屋有违建、违规问题的违约行为，且该违约行为致使龚慧的合同目的无法实现，故龚慧的第一项诉请合法有据，应予支持。关于跑马地公司主张的已经告知龚慧案涉房屋情况能否免除其责任的问题。虽然龚慧签署了《知情同意书》，且《广州市房屋买卖合同》《补充协议》约定跑马地公司已经告知了房屋的相关情况，但是并没有明确记载告知的内容涉及“是否存在二层阁楼违建行为或违规改变外立面”的事实，且龚慧亦不可能通过现场踏勘的方式知晓上述事实，故跑马地公司以此主张免责没有事实依据，上述约定也不足以证明跑马地公司已经告知龚慧房屋存在的违建、违规行为。综上，因合同解除的责任在于跑马地公司，故本院对跑马地公司以龚慧解除合同违约而要求龚慧承担房屋登记至跑马地公司名下的二分之一费用、房屋占用费及因房屋间隔和装修的损失的反诉请求不予支持。鉴于此，本院对跑马地公司提出的关于房屋赔偿装修损失的鉴定申请亦不予准许。争议焦点二：关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据上述规定，本案合同双方虽已依约履行合同，但因跑马地公司的违约行为导致合同解除，跑马地公司应返还其收取的费用及赔偿龚慧由此受到的损失；同时龚慧应当协助将案涉219房恢复登记至跑马地公司名下，并交还案涉219房。依据上述认定，跑马地公司确认已收取的购房款493117元应予退还；对于龚慧支付给雅景公司的75000元，本院认为，该笔费用名称为“装修咨询服务费”，且龚慧未与雅景公司签订过相关装修合同，而《广州市房屋买卖合同》约定了房屋系“带家私家电出售”，合同附件三注明了装修内容及家私家电情况，且跑马地公司亦反诉要求龚慧赔偿因房屋间隔和装修的损失，本院认定该笔费用实际上为购房款一部分，跑马地公司应当向龚慧返还该笔款项。关于损失的赔偿问题。因跑马地公司的违约行为，导致房屋无法正常使用，必然产生相应损失。龚慧主张的房屋租金损失、增值损失及其他已经产生的物业管理费、水电费、网络费、除甲醛费、律师费等损失，其提交的证据不足以充分证明损失的具体金额。龚慧主张的税费2621.61元、法律咨询服务费1500元及利息损失虽有具体金额，但均属于因跑马地公司违约行为产生的损失。基于本案事实及前述对于购房款总额、合同解除过错责任的认定，本院参照《补充协议》第八条“签订买卖合同时，双方已经预见或应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任”，认定跑马地公司向龚慧赔偿损失应以17043.51元（568117×3%=17043.51）为限，超出部分不予支持。至于购房款的利息问题。龚慧于2019年3月13日向法院起诉主张解除合同，由于房屋无法正常使用，而跑马地公司拒不返还购房款导致龚慧利息损失的持续扩大，根据公平合理原则，跑马地公司应对龚慧起诉之后的利息损失承担赔偿责任。故龚慧要求跑马地公司赔偿购房款568117元的利息的诉请本院予以支持。利息应自起诉之日即2019年3月13日开始计算至购房款实际清偿之日止，根据国家规定利率标准应为：2019年３月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准。争议焦点三，关于吴远雄是否应当承担赔偿责任的问题。因吴远雄仅为跑马地公司代收购房款，双方之间属于委托关系。依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担，故龚慧要求作为受托人的吴远雄对本案债务承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。吴远雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除龚慧与广州跑马地企业管理有限公司就广州市天河区黄埔大道西874号219房签订的《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》；二、广州跑马地企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向龚慧返还购房款568117元，并赔偿2019年3月13日至实际清偿之日止的利息（以568117元为本金；利息自2019年3月13日起至实际支付之日止，利率标准为：2019年３月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准）；三、广州跑马地企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向龚慧赔偿损失17043.51元；四、龚慧于本判决发生法律效力之日起十日内协助广州跑马地企业管理有限公司到房地产管理部门将广州市天河区黄埔大道西874号219房恢复登记至广州跑马地企业管理有限公司名下；五、龚慧于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市天河区黄埔大道西874号219房按现状交还给广州跑马地企业管理有限公司；六、驳回龚慧的其他诉讼请求；七、驳回广州跑马地企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11960元，由龚慧承担3365元，广州跑马地企业管理有限公司承担8595元；保全费4601元，由龚慧承担1301元，由广州跑马地企业管理有限公司承担3300元。反诉受理费5103元，由广州跑马地企业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 许 琛人民陪审员 陈 娟人民陪审员 王瑞霞二〇二〇年六月一日书 记 员 邱莉晶谢婉萍