贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初3900号 原告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅舒，男。 被告：肖锦翠，女，汉族，1976年10月6日生，住本市南明区。 第三人：谷风，男，布依族，1979年9月9日生，户籍地在贵州省长顺县，现住本市南明区。 原告宏益房开诉被告肖锦翠及第三人谷风商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年04月03日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏益房开的委托诉讼代理人傅舒，被告肖锦翠、第三人谷风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏益房开向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还原告为被告垫付的花果园K区6栋1单元303、304号房屋的维修基金款项共计9851元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年8月1日签订了2份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的花果园K区6栋1单元303号房，总房款213646元，及花果园K区6栋1单元304号房，总房款278963元。签订合同后被告付清了房屋的房款，但房屋的维修基金被告却一直未予以缴纳。由于长期未缴纳维修基金的行为，导致原告K区1-6栋商品房现房备案证明的办理受到影响，为避免K区1-6栋业主的产权办理受到影响，我公司2019年7月22日向住建局申请将已缴住建局的花果园C区13、15、16、18等楼栋暂存的维修基金转出用于花果园K区1-6栋维修基金的缴交，总缴交金额为8341301元，其中肖锦翠2套房屋的维修基金（303号房维修基金为4272元、304号房屋维修基金为5579元，共计9851元）也包含在内，同时住建局也在收款后向原告出具了该2套房屋的收据。但其后原告向被告主张归还该垫付的费用时，却遭到被告拒绝。根据《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律法规的相关规定，缴纳维修基金是商品房购房人的应尽义务，而本案被告在原告为其垫付维修基金后，却拒不归还原告所垫付的款项，该行为已侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自己的权益，特此提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告肖锦翠辩称：被告已经早在2013年7月和8月付清了所有款项。根据《贵阳市维修基金缴交管理办法》第七条规定，出售的商品房由购房人办理商品房买卖合同备案前交存。被告已举两份商品房买卖合同备案登记表，被告与原告签订的商品房买卖合同约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金。被告的银行流水有签合同前刷卡订房的记录，每套房订金1万元，被告订3套房，签合同当天只成交两套房，原告收回订房收款收据原件，将订金全部合并款，同时计算维修基金、三通费，被告当天付清款项。银行明细显示被告支付给原告总金额为502609元，除维修基金9851元剩149元未退被告。而两份合同显示金额共计492609元。贵阳市住建局责令原告把维修基金收据归还到维修基金专柜，由维修基金专柜移交被告。贵阳市住建局不认可该维修基金是原告垫缴，代缴和垫缴是两个完全不同的概念。代缴的意思是款是被告的，只是经原告转到住建局；垫缴的意思是自己付款为对方把款直接缴到相关单位。但原告无证据证明是垫缴。被告与吕小雪的短信内容：肖姐，再次在花果园购房可以为您再次办理积分。“再次”证明被告之前已跟吕小雪订房，订房款正是2013年7月10日被告支付的那一笔1万元，订房所有收据在签订合同当天原告已全回收，现只有短信并已提交原件。该短信的接收时间是2013年7月26日14:41。后来被告又再订两套房的支付定金时间分别是2013年7月26日18:23、2013年7月26日18:56。根据本案买卖合同规定的是代缴维修基金，被告已举支付款项的证据，原告销售员张文聪认可被告已缴交维修基金的录音，相互印证，关联大、客观性强、形成证据链，证明原告是代缴，证明被告没有欠原告任何款项。原告提出老带新活动，肖锦翠在7月10日先去订了一套房才知道有老带新活动，所以肖锦翠介绍谷风去买房。2013年7月10日被告刷卡1万元跟吕小雪订K区A5户型一套房后，吕小雪说有老带新优惠活动，即老客户带新客户买房成交后，公司送老客户12个月物业费和送积分。我知道后才介绍谷风去买房。原告的《花果园老带新确认表》是我跟谷风于2013年7月16日双方到原告售楼部签订，当天谷风付款签合同成交后签的。但是我当时签字时仔细看过，该确认表第一行、第二行根本没有2009.4.21、没有2013.7.10，只有2013.7.16，我对该确认表的签名真实性认可，但对以上的年月日2009.4.21、2013.7.10不认可，这是原告在之后添加上去的，因为该确认表是原告单方保存，我的《花果园老带新确认表》在2013年8月1日签合同时原告已收回换成《补充协议》给被告，原告是商人，利益至上，不可能无缘无故赠送被告物业费。根据原告提交给法院的材料与诉状显示，原告于2019年7月22日向住建局申请，用花果园C区部分楼栋暂存的维修基金转出用于花果园K区1-6栋维修基金的缴交，进账时间是2019年7月17日，先进账后申请，原告向住建局申请转出金额为8341301元，这全是C区业主缴交的，原告拆东墙补西墙，原告诉至法院理由是原告为已购买的被告垫交这不符合常理（原告提交的材料中有未售房源），原告从住建局转出C区业主缴交的维修基金抵用整个K区的维修基金总数额的缴交，更明显体现K区所有业主缴交的维修基金已去向不明。原告代缴到住建局的涉案维修基金其实是被告早在2013年已缴交，原告的事实理由荒谬至极。庭审中，法官问原告为何有的是记账联有的是顾客联，原告回复蓝单是记账底单，红色顾客联是原告收回来，蓝色的对应的单据给业主了。红色的收回来之后，因为蓝色的上面没有任何东西，就替换了。原告已收回被告手里的（顾客联红色单）订房收据，原告明知被告是拿不出来该收据，所以就恶意的诉至法院，妄想索取不义之财。原告在庭审中称全款当天付的也叫做分期付款，详见被告银行流水，2013年8月1日，被告刷卡只有共2笔分别是406609元、66000元，原告销售员把7月的3万订房款合并后计算维修基金、三通费，但收银员就不开维修基金收据，原告对于全款付清的每一套房开具2张收据，尤其是收据显示金额为83963元的数额，原告模糊的注有“收款事首期”字样，该“首期”金额的数额是原告故意混淆被告。销售员已将订房款合并，合同规定原告代缴维修基金，被告已经交了维修基金，被告不可能再次缴交。原告以被告和第三人是朋友关系就怀疑2013年7月10日被告刷卡订房的1万元是为第三人刷的，用老带新优惠活动做理由把被告和第三人联起来，直接是想方设法无凭无据的冤枉被告，打官司打的是证据，法律是重证据轻口供为原则，原告只是怀疑，并未举出直接证据来支持其主张应承担举证不能后果，被告已举证证明2013年7月10日的1万元用途是跟吕小雪订被告自己购买的房。被告已举证证明那1万元是被告跟吕小雪订房，根据原告的《花果园老带新确认表》显示第三人订房的销售员是何先敏。庭审中，旁听者起身跟原告讨论、查看原告材料，无论旁听者是何身份，既然做旁听者就无权与原告当庭讨论本案，原告应因此承担不利后果。 第三人谷风述称：肖锦翠先买房，知道有老带新的优惠活动后才介绍我来买房子的。我方所举的证据环环相扣、互相映证，证明我没有欠原告任何款项。 经审理查明：2013年7月10日，被告通过刷卡支付原告10000元。2013年7月26日，被告通过两次刷卡分别支付原告10000元，共计20000元。2013年8月1日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区房屋，总价款分别为213646元、278963元，共计492609元；采取分期付款，被告应当在2013年8月1日前分别分期支付前述两套房屋预付款64646元、83963元，两套房屋剩余房款149000元、195000元已于2013年8月1日付清。合同第十四条交接手续第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、3、5项费用，并在签订本合同之日起／日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后／日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）见补充协议；……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”合同并对房屋交付、权属转移登记等内容进行了约定。合同签订当日，被告通过两次刷卡分别支付原告66000元、406609元，共计472609元。双方并办理了商品房预售合同备案登记。同日，被告（乙方／买受人）与原告（甲方／出卖人）签订《补充协议》，约定原告赠送“乙方所购花果园三期Ｋ6栋1单元3层4号房12个月物业费。” 同时查明：2013年7月16日，第三人谷风与原告签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买原告开发建设的位于贵阳市南明区，总价款277567元，采取分期付款，第三人应当在2013年7月16日前分期支付房价款，预付款83567元，剩余房款149000元于2013年7月16日付清。合同签订当日，第三人谷风刷卡支付购房款267567元，双方并办理了商品房预售合同备案登记。 2019年7月17日，原告向贵阳市住房和城乡建设局转账维修资金920万元，转账支票存根附加信息：“花Ｃ区13、15、16、18栋预售号：2011025”。2019年7月22日，原告向贵阳市住房和城乡建设局提出申请（说明）：“我公司开发建设的贵阳市南明区花果园项目①Ｃ区13.15.16.18.19栋，2019年7月17日进账9200000.00元，现该项目暂存余额为9200000.00元。因业主不配合维修资金的缴交工作，我公司又着急办理Ｋ区1-6栋的商品房现房备案证明，以便更快的办理业主的产权事宜，为避免群众维稳事件的发生，我司特申请将该Ｃ区13.15.16.18.19栋暂存中的8341301.00元全部转出，一起用于花果园项目Ｋ区1-6栋维修资金的缴交，缴交金额8341301.00元，由此产生的法律责任及经济纠纷由我公司自行承担。”2020年4月13日，贵阳银行股份有限公司瑞南支行房屋维修资金专柜向原告出具收条：“根据2020年4月9日在市住建局11楼1104会议室专题为肖锦翠同志召开的行政调解会精神，贵阳宏益房地产开发有限公司今日已将该业主的两套房屋的收据转交我专柜，经核实这两张收据［1、票号ＮＯ.000363011，住宅地址：南明区（6）1单元3层3号，金额：4272元；2、票号：ＮＯ.000363014，住宅地址：南明区（6）1单元3层4号，金额：5579元］真实有效，系我柜于2019年10月31日开具，我柜今日下午将移交给肖锦翠本人。”同日，贵阳银行股份有限公司瑞南支行房屋维修资金专柜出具《关于移交肖锦翠业主的情况说明》：“我行系贵阳市住房和城乡建设局委托承办维修资金业务的专户管理银行，多年以来受托负责《贵州省住宅专项维修资金专用收据》［以下简称‘收据’］的开具、管理工作。根据2020年4月9日在市住建局11楼1104会议室专题为肖锦翠同志召开的行政调解会精神，宏益公司今日已将该业主的两套房屋的收据转交我专柜，经核实这两张收据［1、票号ＮＯ.000363011，住宅地址：南明区（6）1单元3层3号，金额：4272元；2、票号：ＮＯ.000363014，住宅地址：南明区（6）1单元3层4号，金额：5579元］真实有效，系我柜于2019年10月31日开具，我柜今日下午移交给肖锦翠本人。” 审理中，原告还向本院提交了：1.房屋维修资金收据复印件，以及K区缴纳明细表、住建局收条，证明原告垫付被告维修基金后根据与被告在住建局的协调，将收据原件移交给住建局（原件本在被告处），该收据原件是因为住建局调解为了被告接房才移交给住建局。2.谷风购买花果园L1区5栋1单元303号房屋的商品房买卖合同以及备案表、老带新确认表，证明被告与谷风的老带新确认关系，使得谷风购买了该套房屋。3.谷风刷卡POS小票、2013年7月10日1万元收据，证明谷风的总购房款是277567元，谷风在原告处刷卡267567元，另外1万元收据的钱就是肖锦翠在2013年7月10日刷卡为其支付的。 被告肖锦翠对原告提交的上述证据意见为：1.维修资金收据真实性无异议，但是认为收据上面载明了是业主收款凭证；对于缴纳明细表不认可，认为与本案无关，达不到原告的证明目的。对住建局收条，认为恰恰证明了是被告缴纳的维修基金。2.对于谷风的商品房买卖合同、备案表、老带新确认表真实性被告予以认可，但是认为与本案无关。并称老带新确认表是当天谷风付款签合同成交后签的，但是当时签字时该确认表第一行、第二行并没未写有“2009.4.21”、“2013.7.10”，只有“2013.7.16”，对该确认表的签名真实性认可，但对以上的年月日2009.4.21、2013.7.10不认可，是原告在之后添加上去的，因为该确认表是原告单方保存，被告的《花果园老带新确认表》在2013年8月1日签合同时原告已收回换成了《补充协议》给被告。3.认可POS小票是谷风当天签合同刷卡的。对于定金收据我方不认可，7月10日是我订了房，订房的时候我才知道老带新活动，我才介绍谷风去买房的。7月10日的收据我不清楚是怎么回事，7月10日我去订房刷的卡，为何收据是别人的名字我就不清楚了。7月10日我刷卡的钱是我自己订房的，是我的订房款。 第三人谷风对原告提交的上述证据意见为：对于原告提交的7月10日的票据三性不认可。称2013年7月10日是星期三，房屋是周末订的，该票据是原告单方面制作的，可以随时盖章，对于该证据三性不予认可，达不到证明目的，与本案无关。1万元订房款是周末去用现金支付的，不能说7月16日的POS小票上少一万元就是第三人少原告一万元，合同上写的清清楚楚的。对于POS小票无异议。7月16日第三人去签合同亲自刷卡支付的267567元。第三人并称其是从事艺术职业的，平时收取的红包很多，都放在家里面，存够了就拿去订了房子。 审理中，被告肖锦翠还向本院提交了：1.短信截图，证明我与原告方销售员吕小雪定了一套房。2.住宅专项维修基金收据，证明是业主使用，业主姓名是我，载明是我的缴款凭证，9851元维修基金显示是我所交。3.原告的房屋销售收据两份，证明原告销售房屋时定每一套房都是一万元定金。4.与原告销售人员的通话录音光盘，证明2013年8月1日签合同时已经计算并收取涉案房屋两套的维修基金。 原告对于被告提交的上述证据意见为：1.对短信截图的三性不认可，不能反映实际性内容。2.对维修资金收据真实性无异议，但是该原件是原告移交给住建局的，原持有人是原告。是因为鉴于住建局的调解，出于化解矛盾才移交给住建局转交被告，不代表原告认可该基金是被告交纳的。3.对于房屋销售收据真实性存疑，该证据既然是被告主张从住建局调取，但是金额只有20000元，并且上面清楚标明了房号以及7月26日刷卡时间，因此证明2013年7月10日刷卡与涉案两套房屋无关。根据合同第五十一页第1.2约定，口头表达信息不作为确定双方协议，何况是维修基金这种有法律规定的。4.通话的时候，对方当事人已经不是原告公司员工了，该通话记录明显具有诱导性，在已经离职的情况下，不可能了解到维修基金支付的情况，除非是财务人员，且通话对象身份无法核实，通话记录不能体现被告的证明目的。 第三人谷风向本院提交了：1.花果园房屋销售广告，证明第三人买的是底层楼不采光，价格是3980元每平方。2.房屋交付验收表，证明第三人没有欠原告一分钱，2016年2月24日验收房屋。 原告对第三人的上述证据意见为：1.该证据与本案无关。2.对房屋交付验收表真实性无异议，但是光有合同，没有流水是无法证明是已经付款的，如果是现金也需要收条等证据，至于交房是因为我方认为该一万元是肖锦翠7月10日为谷风代刷，如果该事实不成立，谷风即欠我公司1万元。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、备案表、收据、等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，完全履行了合同约定的义务。合同第十四条交接手续第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、3、5项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后/日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）见补充协议；……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。” 首先，根据原告提交的落款时间为2013年7月25日的《花果园老带新确认表》记载，被告肖锦翠系作为“山水黔城十一组团1栋1单元19楼2号”老业主介绍新业主谷风购买房号为“L1-5-1-303”进行积分等优惠活动。《花果园老带新确认表》标题旁标注“2013.7.10”、“2013.7.16”，“肖锦翠”姓名旁标注“2009.4.21”。被告肖锦翠称该表是和第三人谷风与原告签署买卖合同时一并签的，填表时标题旁只有“2013.7.16”，并无“2009.4.21”、“2013.7.10”。经庭审询问，“2009.4.21”系肖锦翠购买山水黔城十一组团1栋1单元19楼2号房屋的时间。原告称根据表中注明，被告也持有一份该表。对此，被告表示2013年8月1日在签订赠送物业费的《补充协议时》此表作为享受物业优惠的凭证已被原告收回。本院认为，结合表中内容，该表仅能证明肖锦翠作为老业主知晓老带新活动后介绍谷风购买房屋，表中标注时间的笔迹与填表内容的笔迹确有不一致。该表可以证明被告与第三人谷风的“老带新”关系，使得谷风购买了该套房屋，但无法直接证明2013年7月10日被告刷卡的1万元款项性质。 其次，原告主张2013年7月10日被告肖锦翠刷卡支付的1万元是为第三人谷风代刷的购房订金，向本院提交了收款日期为2013年7月10日、姓名为谷风、房号为L1区-5栋-1-303、收款事由为定金的房屋销售专用收据。第三人谷风称其所购买房屋的定金系其自行用现金支付，并非肖锦翠代其刷卡支付，且所有的收据在签订合同后都交给原告换取了正式发票用于办理权属证书，2013年7月10日的定金收据是原告单方面制作的，可以随时盖章。原告对已将收据收回予以认可。根据原告提交的会计凭证，附有谷风刷卡支付购房尾款267567元的POS小票，定金收据时间虽为2013年7月10日，但会计凭证中并无肖锦翠对应账户刷卡支付定金的POS小票附卷，且该收据为原告持有，在法庭辩论终结前原告亦未能提交其他证据予以佐证，无法证明谷风购房的定金系肖锦翠刷卡的1万元支付。肖锦翠提交的短信记录虽未载明所订购房屋的信息，但是“再次”确能表明肖锦翠有过订房事实。 再次，原告向本院提交了2019年7月22日向贵阳市住房和城乡建设局申请挪用花果园C区维修资金至K区的申请及未缴纳维修资金明细表，被告名字确在其中，但是该表系原告单方制作。贵阳市住房和城乡建设局开具的贵州省住宅专项维修资金专用收据时间是在2019年10月31日，原告提交的房屋维修资金专柜开具的收条及被告提交的情况说明，均只能表明票据的流转情况，达不到双方证明维修资金系各自缴纳的证明目的。而根据双方签订的合同约定，出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金，并在缴费后向买受人交付相应缴款凭证，且“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”由此可知，专项维修资金费用不论是原告缴纳还是被告缴纳，收据均系由原告先取得然后转交买受人，且不得交付房屋，但原告已通知被告收房。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”对原告诉请被告归还原告为被告垫付的花果园K区6栋1单元303、304号房屋的维修基金款项共计9851元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  孙颖 二〇二〇年六月三十日 书记员  王璇