河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初2024号原告：李德利，男，汉族，1963年5月25日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梦杰，河南联盟律师事务所律师。被告：新乡市红旗区华隆国际业主委员会，住所地新乡市红旗区新中大道华隆国际小区院内。负责人：齐庆恩，业委会主任。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师。原告李德利与被告新乡市红旗区华隆国际业主委员会（以下简称华隆业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德利的委托诉讼代理人赵祖磊、被告华隆业主委员会负责人齐庆恩及其委托诉讼代理人崔聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德利向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司为新乡市红旗区华隆国际小区物业服务公司决定；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李德利系新乡市红旗区华隆国际小区业主。近日，得知被告华隆业主委员会于2019年12月选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司为新乡市红旗区华隆国际小区物业服务公司。但被告系违法成立，并不具备业主委员会成立的合法要件；依据《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，选聘物业公司是业主大会或业主代表大会的权利，被告无权在未召开业主大会或业主代表大会的情况下选聘物业公司；被告未对选聘方式、评选条件、中标结果等进行公示；被告未对具有实施者、物业服务合同等主要内容进行表决。综上，被告在不具备主体资格的情况下，擅自选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司并与其签订物业服务协议，选聘程序严重违法，严重侵害了全体业主的合法权益，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告华隆业主委员会辩称，一、实体权益上。1、被告是依据《华隆国际小区业主大会议事规则》第二十一条的规定，由首次业主大会授权（委托）被告选聘物业公司，是被告依法履行职责。该议事规则有业主大会筹备组负责拟定（筹备组由开发商人员、洪门镇政府人员和业主代表组成），并于首次业主大会召开时宣布通过，该议事规则对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守。2、解聘选聘新的物业公司，鉴于业主日常流动性大，决定采用书面征求意见形式召开业主大会，由业主书面形式对该事项进行表决并据此委托被告依法履行职责。被告已经在本小区公告栏内进行公告，并采取入户调查，在本小区设立摊位由业主对该事项进行表决，本小区总户数为724户，总专有建筑面积为98727.88平方米。表决意见分为了同意、弃权、不同意三栏，经入户调查，经常在本小区居住，能够联系上的业主，同意票数达到323票（一户多套房产的按照一票），其专有建筑面积达到46939.88平方米。弃权票数90票，不同意票数16票，共计参与投票户数429户，仍有295户未能参与表决。究其原因在于多数人不常住，为毛坯房、出租房、不在本小区居住、挂网待售等。后被告只能通过公告未参与表决的业主期限内补充表决，在规定的期限内仍没有参与的，其票数计入同意票（议事规则第十二条）。本小区在2019年11月28日前期的物业公司（诚城物业）针对本小区单行道问题做过入户调查，其统计入户数为544户，仍有180户根本就没有入住本小区，如此一来，本小区按照户数544户计算，参与投票户数429户，未能参与投票的户数115户＋180户=295户，其票数仍应计算到多数票的同意票之中，其最终结果为同意票数323＋115＋180=618户，人数符合过半规定，自然面积过半。综上，选聘物业实体上符合法律规定，更符合广大业主的根本利益。二、程序权益上。1、被告严格按照业主大会议事规则、物权法、物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则召开业主大会，依法解聘和选聘物业公司，业主委员会的成立之目的就是为了更换新的物业公司，在成立过程中筹备组依法草拟了议事规则，议事规则内记载了大多数业主的夙愿，就是授权委托业主委员会选聘新的物业公司，但被告又通过入户调查形式再次征求意见予以公告，并要求未能参与表决的业主在规定的期限内参与表决，以公告的形式征求意见，视为未参与表决的业主已经收到该通知，程序上符合法律规定。不能以个别人所谓的不知情，就滥用诉权，提起诉讼要求撤销符合广大业主利益的决定，实则就是践踏广大业主的权益，使更多业主再次深受前期物业公司的侵害行为。被告已经根据调查表结果，依法通过招标形式（自主招标）选聘物业公司，通过向逐个物业公司普查了解情况，有意向参与投标的有十余家，被告为了服务质量，要求参与投标企业缴纳10万元保证金后，有三家物业公司参与投标。选聘福尔敦物业公司作为本小区的物业公司从合同内容就比前期物业公司强多倍，公告后，本小区业主也没有提出异议却均予以支持。综上，被告作为本小区业主得以信赖的民间组织，从来勤勉职责，始终维护着本小区广大业主的合法权益，从起初决定选聘物业公司以来，先后入户多次，实体上和程序上均没有做出侵害业主权益的行为，而个别业主通过诉讼方式干涉，甚至不惜破坏招标会场的行为，违法干涉人民群众的自治，维护权贵利益，损人不利己的行为终将如过街老鼠，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告系华隆国际小区业主，2019年12月5日，华隆业主委员会发出《华隆国际小区物业招聘报名公告》，2019年12月22日，华隆业主委员会发布《华隆国际小区物业招聘会招聘结果公告》。2019年12月29日，华隆业主委员会与河南中合供销福尔敦物业管理有限公司签订《新乡市华隆国际小区物业服务合同》。2019年12月31日，华隆业主委员会再次发布文件，向业主就上述物业服务合同没有涉及或不完善的地方征求意见。《业主大会议事规则》第二十一条：“首届业主大会同意选聘物业服务企业并授权由业主大会选举产生的执行机构业主委员会以招投标形式选聘物业服务企业。业主委员会全权代表小区业主和中标服务企业签署华隆国际物业服务合同。”被告进行了入户调查，其中调查表中记载：“本人明确授权委托上述业主委员会（组织）代表本人行驶以下事项并进行表决：3、确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业”。原告以被告华隆业主委员会无权在未召开业主大会或业主代表大会的情况下选聘物业公司，被告作出的选聘决定违反法律规定，侵害其合法权益为由，向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，选聘物业服务企业，作为事关全体业主利益的重大事项，华隆业主委员会提供入户调查表、统计表等证据以证明其通过书面形式召开业主大会，并就选聘物业服务企业获得了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。而事实上，该入户调查表中显示的授权事项为“选聘和解聘物业服务企业”，且该入户调查表未显示业主或代理人的签字日期，无法证明相关业主将选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司为小区物业服务公司的表决权授权给华隆业主委员会，也即华隆业主委员会无法证明其就拟选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司为小区的物业服务公司通过集体讨论或书面征求意见的形式召开了业主大会。故华隆业主委员会选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司作为华隆国际小区的物业服务企业，违反了法律规定的程序，侵害了业主选择物业服务企业的合法权益，原告作为业主，要求撤销该决定的诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：撤销新乡市红旗区华隆国际业主委员会作出的选聘河南中合供销福尔敦物业管理有限公司为新乡市红旗区华隆国际小区物业服务公司的决定。案件受理费100元，由新乡市红旗区华隆国际业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  肖培源审判员  刘志丹审判员  王秀明二〇二〇年六月八日书记员  郑 芮