云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初424号原告（反诉被告）：杨杰，男，1960年5月17日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨明，男，1978年12月26日出生，汉族，身份证登记住址湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。原告杨杰与被告杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，被告杨明提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）杨杰及其委托诉讼代理人徐强，被告（反诉原告）杨明及其委托诉讼代理人虞怀兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨杰向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2．判决确认被告杨明在承租房屋后对房屋装修的添附财产归原告所有；3．判令被告杨明腾出大理市房屋，交回原告；4．判令被告杨明支付2017年8月10日至2018年10月9日欠付的租金120667元，并按照每年232000元的标准继续支付自2018年10月10日至承租房屋交回之日计算的租金（至2019年2月10日，计73300元）；5．本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年7月29日，原告杨杰与被告杨明签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于大理市房屋，双方现场确认租赁房屋宅基地面积为383㎡；租期18年；从2017年8月10日至2035年8月10日，自2017年8月10日开始计算租金；租赁用途被告经营宾馆、酒店、餐饮；每年租金232000元，签订合同时支付履约金50000元（后自动转为租金），2016年8月10日交付房屋时支付租金100000元，2017年6月10日支付租金1938000元，2023年8月10日前支付尾款2088000元。同日，双方签订两份《房屋租赁合同补充协议》约定原告出租房屋宅基地面积383㎡外，另加宅基地西面空地大概264.5㎡，并保证被告在租期内正常用于停车及休闲茶座。双方在合同及补充协议中还约定了其他事项。合同签订后，被告支付了履约金50000元，原告于2016年8月10日将房屋腾让交付被告，被告支付了100000元租金。合同约定2016年8月10日至2017年8月10日期间为免租期，被告要新建房屋，但原告交付房屋后被告只是做了简单装修后就开始经营餐饮，取名明月私房菜馆。按照合同约定，被告需于2017年6月10日支付租1938000元，但到期后被告提出因洱海排污整治，影响正常经营，请求缓交，原告考虑到实际情况同意延缓三个月。此后原告多次向被告索要租金，被告未支付，双方发生过多次争执。原告认为，被告承租原告房屋用于经营明月私房菜馆免租期长达一年时间，被告没有按照合同约定于2017年6月10日交付租金，构成严重违约，致使不能实现合同目的。为此请求人民法院判令被告腾出、交回承租房屋，并按照实际租用时间支付租金，支持原告的诉讼请求。被告杨明答辩并反诉称：原告将不属于自己的空地租给被告，严重违约，导致双方无法继续履行合同，原告应向被告退回已经收取的定金及租金，并按照合同约定赔偿被告投入损失中的450,000元。2016年7月，被告因看中原告的房屋及屋前的空地，准备租赁土地建房开客栈，经人介绍和原告取得联系，原告陈述其房屋前靠路边的空地也是自己的，可以建房。在原告再三保证可以建房的情况下原、被告在2016年7月29日签订了《租赁合同》，租期为18年，原告将自己的宅基地383㎡加西面门前空地、院落及停车位出租给被告，四至为屋前至沿海路止、屋后至杨海房屋、左右为房屋左右滴水（补充协议再次约定：出租面积为383㎡另加西面至洱海边空地宽18.5米，长14.3米，及264㎡），每年租金为232,000元，约定签订合同时支付50,000元定金，2016年8月10日支付租金100,000元，免租期到2017年8月10日。2017年6月10日支付9年的房租1,938,000元（加上已经支付的150,000元，合计2,088,000元）。双方约定出租宅基地及空地的用途为建盖房屋，原告在补充协议中还要求被告建盖的房屋必须是框架结构。合同签订后，原告宣称已经办理好手续，可以建盖。被告在承租的空地上投资100,000余元建盖了两层钢架结构的房屋，但建好没几天，政府部门就强行将被告建盖的房屋拆除，被告才得知264㎡的空地并非原告所有，是长育村村委会的集体土地，原告无权出租，该空地也不能建房，导致被告要建盖客栈的目的落空。被告不得已找到长育村村委会签订了另外一份《土地租赁协议》，每年给长育村支付租金23,522元，由于租赁的该264㎡的空地不能建盖房屋，只能将用途改为餐饮。2017年3月31日大理市人民政府发布通告，被告的餐饮店遭到停业。根据双方合同约定，停业期间租期顺延，不计算租金。因原告将自己没有管理使用权的空地出租给被告，并且欺骗被告可以建房，该行为严重违约并直接导致被告租赁房屋及土地建盖客栈的目的落空，且给被告造成已经建房被拆的重大损失，导致双方合同无法继续履行，原告在自己违约的情况下，拒不和被告继续协商解决出现的问题，并向人民法院提起诉讼要求解除合同，因此，被告同意解除合同。根据合同约定，因原告违约，原告已经支付的定金50,000元，租金100,000元，原告应当返还被告，并赔偿被告投资损失。据此，被告提出反诉请求：1．请求原告退还被告租金150,000元，并赔偿被告投入的损失450,000元；2．本案本诉及反诉的诉讼费以及评估费用由原告承担。双方当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案的法律事实为：2016年7月29日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于云南大理房屋出租给被告，出租宅基地面积为383平方米（其中宅基地使用证面积为383平方米，被告所租赁位置为该宅基地加西面门前空地），院落与停车位四至如下：屋前至沿海路止，屋后至杨海房屋，左右为房屋左右滴水。在宅基地上原告建盖有坐北向南砖木结构二层瓦屋面房屋一幢以及漏阁2间。租赁期限共18年，从2017年8月10日至2035年8月10日。其中2016年8月10日至2017年8月10日，为被告装修期，原告不计租金。2017年8月10日原告开始计算租金。被告租赁用途为宾馆、酒店、餐饮等商业经营。每年租金为232000元，在合同期内原告不得以任何理由提高租金。租金支付方式：第一次支付原告租金总款的50%，金额为2088000元，分三次支付；第一次付履约金50000元（后自动转为租金），在签订合同时支付；2016年8月10日前原告将租赁房屋交给被告，被告支付原告100000元；被告接房后10个月即2017年6月10日被告支付原告1938000元；租赁期5年后即2023年8月10日前，被告支付原告全部租金尾款2088000元。被告使用原告现有水电设施，如因经营管理需要再建或扩大水电及管网配套，由被告自理，原告给予必要帮助。房屋修建及排污管井的建设安装由被告自理。但政府职能部门因建房手续、排污等原因要求停建、停业造成被告无法继续建设及经营的，被告决定不再继续履行合同的话，并书面告知原告后，原告应在15日内退还被告已经支付但未履行部分的租金，但只退还被告建房费用的80%。如被告愿意继续履行合同，受阻期超过7天，合同期限顺延，受阻期间为免租金期。被告办理营业所需相关手续时，原告需予以配合并提供相关需要的资料，手续费用被告承担；被告二次装修期间，如致房屋损坏，被告负责修复。合同期满后，被告修建的房屋以及不能拆卸的装修设施设备无偿归原告所有。违约责任：被告未按本合同约定支付租金，每逾期一日，按当期应付租金总合同的0.05%向原告支付滞纳金，如被告逾期30日仍未支付全额租金，原告有权单方解除合同，无条件提前收回房屋及土地的租赁使用权，不退还被告支付的剩余年限的租金，同时被告对房屋及土地所作投入无偿归原告所有。若被告毁约导致合同终止，被告支付原告的租金原告不予退还，被告按合同剩余年限租金的200%向原告支付违约金，同时原告无条件提前收回一切产权，被告所建临时建筑及其附属设施均归原告所有并收回，原告不对被告做任何补偿。若原告毁约导致合同终止，原告赔偿被告建设、装修及物资采购的投资，同时原告按合同剩余年限租金的200%向被告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）就宅基地西面门前空地的租赁以及双方权利义务又签订了两份《房屋租赁合同补充协议》，补充协议主要约定：1．出租面积为383㎡另加宅基地西面洱海边空地（宽18.5米，长14.3米），计264.5㎡左右。被告保证按政府规划使用该块空地，不在空地上建永久性建筑物，只用做停车场及休闲茶座。2．政府部门因排污设施造成停业，影响修建停工，经营停业时间超过七天的，租期顺延，不算租金，双方共同商议整改。上述合同以及补充协议签订后，原告向被告交付了房屋及空地，被告于2016年7月25日向原告支付了50000元租金、2016年8月10日支付了100000元租金。被告对租赁房屋进行了装饰装修，庭院内改造游泳池以及美化绿化；宅基地西面洱海边空地进行平整回填以及浇筑水泥地面。由于原告出租给被告宅基地西面门前空地属集体土地，2016年12月30日，大理市双廊镇长育村民委员会（以下简称长育村委会）与被告就原告房屋西面洱海边空地另外签订了《土地租赁协议》，约定长育村委会将客栈门前土地出租给被告，该地块实测面积280.68㎡，按被告实际开餐厅的面积130.68㎡计收租金，180元／㎡／每年，每年租金23522元，租期自2016年12月至2017年12月29日。该协议签订后，被告向长育村委会支付了一年租金23522元。2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，被告应该通告要求于次日暂停营业。被告也因此未于2017年6月10日前向原告支付租金1938000元。因被告未交纳租金，双方发生争执，2018年9月20日，大理市司法局双廊司法所对原、被告合同履行的期限、租金以及租金交付方式等进行调解，双方仅对在被告停业期间为免租期、租金的计算从2018年10月1日起计算达成一致，其余内容均未达成一致意见。在本案诉讼期间，经被告申请，本院委托大理建峰工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修、场地添附造价进行鉴定，大理建峰工程造价咨询有限公司出具了编号为建峰鉴定（2019）第007号《司法鉴定意见书》，结论：被告租赁的案涉房屋装修造价为169220.25元；大门外的空地（双方一致确认该地为被告与长育村委会签订《土地租赁协议》所涉土地）改造费用为53415.30元；围墙外设施造价为35569.32元。为此，被告支付了鉴定费3500元。在本案诉讼过程中原告要求解除合同，被告亦同意解除合同。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告将案涉房屋交付被告，由被告向原告支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。在合同履行过程中，原告将其没有处分权的双廊镇长育村民委员会集体空地出租给被告，原告有过错；被告在合同履行过程中，2017年4月1日至2018年10月1日为不可归责于被告的事由，被告暂停营业，属合同约定的受阻期，该期间被告未交租金亦不属违约；2018年10月1日起受阻期结束，被告仍未支付租金，被告已违约。因此在本案诉讼中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方合同解除是合意解除。对于原、被告签订的两份《房屋租赁合同补充协议》，所约定的空地属于双廊长育村委会集体土地，原告未取得合法使用权，无权对该土地出租以及处分，因此双方签订的《房屋租赁合同补充协议》也应予以解除。对于被告是否应当支付租金的问题，由于案涉租赁房屋由被告管理使用，原告要求被告支付租金的请求正当，应予以支持。但租金的计算应从2018年10月1日起算，理由：1．双方合同约定2017年6月10日前为被告装修期，不计租金；2．双方合同还约定政府部门因建房手续以及排污等原因造成被告停业，停业受阻期间为免租期；3．由于2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，被告经营停业，2018年9月双方在双廊镇政府调解时均一致确认租金起算时间从2018年10月1日起被告开始营业的起计算租金，基于上述事由，本案租金从2018年10月1日起算。对于租金计算标准，由于原告与被告《房屋租赁合同》中原告出租的空地部分属于双廊村长育村委会所有，根据双廊村长育村委会与被告签订的《土地租赁协议》，该部分为每年租金23,522元，在计算租金时，应扣减该部分费用，即被告应付租金标准为208,478元/年（每年租金为232,000元－23,522元）。由于案涉房屋至今仍由被告在管理使用，因此被告应从2018年10月1日起按208,478元/年标准支付至被告返还原告房屋之日止；被告反诉要求原告退还已付租金150,000元的请求本院不予支持，但此费用应在被告应付房租费用中予以扣减。对于被告反诉要求原告赔偿装修损失的问题，双方存在争议内容为：根据《司法鉴定意见书》围墙外设施造价为35,569.32元，原告认为系其建盖，不是被告投资建盖，但根据鉴定结论，该部分建设主要内容为零星钢构件等费用，而原告向被告出租、交付房屋时，原告并未在该场地上建有上述设施及内容，故原告认为围墙外设施系其建盖本院不予确认，本院确认造价为35,569.32元的围墙外设施系被告投资添附。根据《司法鉴定意见书》结论：被告在案涉租赁房屋内装修造价为169,220.25元、围墙设施35,569.32元，上述两项共计投资建设装修费用造价为204,789.57元，根据合同履行情况以及原、被告在合同履行中各自均有违约，本院确定合同解除后，被告上述装饰装修设施归原告，由原告补偿被告102,394.79元（204,789.57元×50%）；至于空地的建设费用53,415.30元，由于该空地块属于双廊镇长育村委会的集体土地，原告没有处分权还擅自出租给被告，原告有过错，被告为此进行修建平整场地投资了费用53,415.30元，由原告赔偿被告26,707.65元（53,415.30元×50%）。鉴定费3,500元，由原、被告平均分担。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨杰与被告（反诉原告）杨明签订的《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》。二、由被告（反诉原告）杨明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨杰返还云南省大理市长育村六组五十七号房屋，并向原告（反诉被告）杨杰支付该房屋自2018年10月1日起至返还原告之日止的租金，租金按208,478元/年计算【执行时，扣减被告（反诉原告）杨明已付150,000元】。三、由原告（反诉被告）杨杰于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨明装修损失费129,102.44元。四、由原告（反诉被告）杨杰于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）杨明鉴定费1,750元。五、驳回原告（反诉被告）杨杰的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杨明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,179元，由原告（反诉被告）杨杰负担2,090元，由被告（反诉原告）杨明负担2,089元；反诉案件受理费减半后收取4,900元，由原告（反诉被告）杨杰负担1,838元，由被告（反诉原告）杨明负担3,062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长 董 琼审判员 龚 文审判员 张汝爱二〇二〇年六月九日书记员 李晓松