广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7710号上诉人（原审原告）：林小文（LIN，XIAOWEN），女，1957年11月27日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区民生中路******。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所律师。上诉人林小文（LIN，XIAOWEN）因与被上诉人中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林小文上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、其与城建公司签订房屋拆迁协议书约定拆迁采取产权调换的方式补偿，拆迁安置实行异地安置方式。其被拆迁的房屋属于商品房，城建公司交付给其的房屋应符合商品房交付标准即取得竣工验收备案登记表。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”本案中，其与城建公司未约定安置房的交付标准，即该房屋可交付的最低前提应是经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案；二、城建公司向其支付临时过渡费至2014年12月31日，以实际行为履行逾期交房的经济赔偿责任，已明显反映双方确认取得竣工验收备案登记表才是房屋的交付标准；三、建设工程需经建设、施工、设计、勘察、监理单位联合验收合格是房屋验收合格可交付的前提条件之一，而非决定性条件。退一步讲，城建公司只提交了《建设工程质量管理条例》第十六条第四款中规定的勘察、设计、施工单位出具的竣工验收会议纪要等内部文件，但并无提交符合该条例所规定的其他证据证明涉案楼房在2012年8月已符合该条例规定可交付的全部条件，一审法院认定城建公司提交的证据符合上述法律规定明显证据不足；四、一审判决认定“2012年6月20日，施工单位（湖南省建筑工程集团工程总公司）与城建公司就前述房屋建筑工程质量保修期，约定了有关工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任等内容。”但根据城建公司在一审中提交的证据称“我司一方面为保证莲和楼工程质量，与施工方湖南省建筑工程集团工程总公司于2007年12月28日（此时房屋尚未建造）签署了《工程质量保修书》。”上述关于工程质量保修书的出具时间存在重大误差，且无相关的证据予以证明；五、在房屋未取得竣工验收备案登记表的情况下，一审法院认为“未备案以及证照不全不影响林小文回迁居住，其居住权利不会遭受实质性损害，林小文应当善意接收涉案安置房”明显不当。在认为房屋不符合交付标准的情况下，是否接收、愿不愿意接收房屋是其权利而非义务，涉案楼房部分业主选择入住是他们的权利，并不能因部分业主已入住就要求其也应入住。其被拆迁的房屋是证件齐全的，城建公司交付的房屋也应是已经备案且证件齐全的，单就证件不齐（房产证至今无法办理、土地使用权证2014年才办理）、小区绿化、人防车位配置问题已导致其对该房屋的居住权遭受实质的损害；六、一审法院认定其主张的违约金过高判决予以调低显失公平。涉案房屋同地段类似面积房屋出租金额为2200元/月左右，按日计算每日租金达73元，涉案房屋没有按时交付致使其无法出租也是城建公司的违约行为导致的。且房屋拆迁补偿协议是城建公司提供的格式文本，违约金的计算标准也是城建公司提出的，该违约金的约定是为敦促城建公司按约履行而设立的。一审法院未综合预期利益（即其可能得到的租房收益）、通货膨胀、城建公司的过错等原因对违约金予以调低显失公平。被上诉人城建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案房屋并非商品房也非保障房，实质上是回迁安置房，林小文引用商品房买卖合同及保障房的相关法律规定是错误。人民医院公交枢纽站旧城改造项目，属于为了公共利益的需要征收国有土地上单位和个人的房屋，并给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件的情形。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产管理法》并结合实际，其与林小文达成了回迁安置协议，本案系履行回迁协议过程中发生的纠纷。同时，土地管理部门并未将涉案房屋以经济适用房性质在网站上公示，故涉案房屋明显不属于经济适用房范畴，也不同于普通商品房的范畴。案涉房屋属于其向被拆迁人进行补偿的一种房产类型，保障被拆迁人在房产被拆迁后，其居住的实质性权利仍能得到保障。本案应适用《房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日第279号令）等法律法规的相关规定；二、其支付临时过渡费的行为与涉案房屋交付标准之间没有关联性，林小文由支付临时过渡费推论出竣工验收备案登记表才是房屋交付标准没有法律事实及逻辑依据，综合验收才是涉案房屋交付的标准。关于房屋交付的标准，因涉案房屋并非商品房也非保障房，应根据《房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，同时《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，2012年3月2日案涉工程消防项目经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，同月27日中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，注明评定该工程消防复检合格。2012年8月3日，其组织施工单位、监理单位、设计单位共同对涉案工程进行了竣工验收。2012年8月7日其组织监理单位、设计单位、勘察单位共同对涉案工程进行竣工验收后一致评定该工程质量合格。根据以上法律法规的规定，在2012年8月3日，涉案房屋已经竣工验收，经验收合格后即可交付使用，并不以《保障房管理办法》第四十三条的规定需竣工验收备案和分户验收为交付条件；三、涉案工程在向建设行政主管部门备案后，至今未收到任何认定竣工验收过程违法的通知，表明竣工验收的过程完全符合法律规定，竣工验收的结果真实合法，涉案房屋在竣工验收后即可交付使用并无任何不妥；四、一审法院认定未备案不影响林小文回迁居住是事实，不存在认定不当，同时案涉项目其他业主大部分已经收楼入住，林小文收到通知拒绝收楼的损失应该由其自行承担，林小文认为的漏水和电梯故障等轻微瑕疵并不会损害其居住的实质性权利。林小文所称的房屋漏水和电梯故障是所有房地产都会发生的情况，即便发生这种情况，应由施工方和物业公司派人进行处理，况且其已了解到物业公司已经着手处理。林小文以此为由拒绝收楼没有法律依据，林小文应善意接收涉案房屋；五、对于林小文认为无法按时出租是其违约行为造成的问题，其已在涉案房屋完成竣工验收后，依约通知林小文前来收楼，林小文无合法理由拒绝收楼是导致其租金损失的原因。涉案房屋是保障林小文基本居住权利的落实，用作出租是林小文的主观意图，并不是涉案房屋交付的最终目的；六、林小文已承认在2012年6月收到通知办理收楼相关手续，且根据林小文在一审时提交的信访信件，林小文确认在2016年8月其工作人员向林小文出示过《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，林小文知道涉案工程早已符合交付条件，林小文拒绝收楼没有合法理由和依据。上诉人林小文向一审法院起诉请求：1.城建公司自2012年7月1日起按每日50元的标准向其支付逾期交付安置房的违约金直至交付之日止,暂计至2018年12月19日共117150元；2.城建公司自2015年1月1日起按每月1200元的标准向其支付临时过渡费直至交付安置房之日止,暂计至2018年12月30日共43200元；3.城建公司自2015年1月11日起按每日50元的标准向其支付逾期支付临时过渡费的违约金直至交付之日止，暂计至2018年12月30日共72450元。一审法院认定事实：2008年8月11日，中山市国土资源局（以下简称国土局）向城建公司出具拆许字（2008）第5号房屋拆迁许可证，准许城建公司拆迁莲塘路以东、见龙里以北的房屋及其附属物。同日，国土局发布房屋拆迁公告，告知因城北公交枢纽站建设需要，决定收回中山市石岐区见龙里等有关规划范围内的房屋，由城建公司实施有关拆迁工作。林小文（被拆迁人、乙方）与城建公司（拆迁人、甲方）先后于2009年6月19日、7月1日签订房屋拆迁协议书，约定：甲方应旧城改造项目建设需要，经国土局拆许字（2008）第5号房屋拆迁许可证批准，甲方拆迁产权属于乙方所有的房屋；被拆迁人房屋位于见龙里26号102房，建筑面积69.13平方米（含车房面积），梯间分摊面积6.45平方米，房屋用途为住宅；上述房屋纳入拆迁范围的建筑面积共74.29平方米（含电梯分摊面积6.45平方米，按80%的比例补偿面积，小计5.16平方米），拆迁补偿采取产权调换的方式，包括产权补偿和其他补偿，产权补偿部分为拆迁安置实行异地安置方式，甲方按1:1的比例在柏桠直街新建住宅24层15楼E户型安排一套新房给乙方，总建筑面积84.2平方米，该拆迁安置的建筑面积由产权登记发证部门核实，如有差异，由乙方按多退少补的原则与开发公司（单位）再一次结算，超出补偿面积部分的结算办法为安置新房的总建筑面积比被拆迁房屋的补偿面积多出9.91平方米，由乙方按4000元/平方米的价格缴交购房款给甲方，小计金额39640元；其他补偿部分：一次性补偿被拆迁房屋水电设施费、搬家费、电话、电视线路迁移费3000元，一次性奖励在通告期间搬迁完毕3000元，一次性补偿装修费36000元，补偿出租方停租损失12600元，补偿临时过渡补助费1200元/月给乙方直到新房交付使用，临时过渡费用由协议书生效之后每年年初（即1月10日前）支付，其他补偿部分除临时过渡补助费用外甲方应补偿乙方合共54600元，乙方应缴交给甲方购房款39640元，补偿款在协议生效后35天内，由甲方一次性支付给乙方；安置新房的权属证书，由乙方凭本协议及其他有效证件到有关部门办理，并按规定缴纳有关税费；乙方未依时将被拆迁房屋、房屋土地证及房产证等移交给甲方，每逾期一天，向甲方支付违约金50元；甲方未依时支付补偿款、临时过渡费用或协议生效后三年内无法交付安置房给乙方的，每逾期一天，均向乙方支付违约金50元（同时违约同时计算违约金）。协议书还约定了其他内容。涉案安置房所涉建设工程即位于中山柏桠直街以南、孙文东路以东、孙文东以东柏桠直街以南地块的中山市人民医院综合性公交枢纽站工程，该工程在2009年1月1日开工，建设单位即城建公司。2012年3月2日，该工程消防项目经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格；同月27日，中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，注明综合评定该工程消防复验合格。2012年6月20日，施工单位（湖南省建筑工程集团工程总公司）与城建公司就前述房屋建筑工程质量保修期，约定了有关工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任等内容。2012年8月3日，城建公司组织设计单位、施工单位、监理单位就该工程8个分部工程进行验收，综合验收结论为“所含分部工程已全部完成，已经验收合格，质量控制资料齐全、合格，符合验收标准要求；相关安全和主要使用功能抽查合格……”，符合验收标准要求，同意验收。2012年8月7日，城建公司组织该工程设计单位、施工单位、监理单位就该工程竣工验收后召开会议并形成会议纪要，会议纪要反映该工程由建设单位组织监理、设计、施工单位有关负责人进行验收，中山市建设工程质量监督站相关监督员参加了该次验收，各单位分别对工程质量进行总结评价，一致评定该工程质量合格，同意进行工程竣工验收。2012年10月30日，中山市建设工程质量监督站出具房屋建筑工程质量验收监督意见书，注明：中山市人民医院综合性公交枢纽站工程于2011年11月20日由建设单位组织进行验收，我站派员实施监督。根据工程验收有关规定，该工程分部（子单位工程）具备竣工验收条件，验收程序合法有效无异议，建议建设单位尽快办理规划等专项验收后组织该项目的竣工验收及备案手续。2014年7月23日，城建公司领取了该工程所在地的有关土地证书。2016年3月1日，城建公司、施工单位及该工程勘察单位、设计单位、监理单位在竣工验收备案表上签字盖章确认工程验收合格。2018年3月30日，该工程领取中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）。庭审中，城建公司就涉案安置房所涉工程竣工验收及办理产权证书的有关经过陈述：2012年8月，其组织施工单位、监理单位等负责人召开会议，评定该工程质量合格，并同意办理竣工验收手续；2012年10月30日，中山市建设工程质量监督站确定其组织相关单位进行的竣工程序验收合法有效；因2012年至2014年期间，国家没有就拆迁相关的明确法律法规，导致其直至2014年才取得土地证，土地证时间延迟不属于其责任。城建公司认为，涉案安置房所涉工程在2012年8月已具备交付使用条件，而办理竣工验收备案手续并非交付使用的法定条件；其在2012年6至7月、2018年时均有电话通知林小文收楼，但没有证据证明。林小文否认城建公司向其发出过收楼通知，其在2012年6月通过他人得知涉案安置房可以看楼，但发现该房屋存在渗水、电梯故障等质量问题，其一直要求城建公司提交竣工验收资料，但城建公司未能提供，在另案行政诉讼中于2019年2月20日收到城建公司答辩状后得知涉案安置房工程在2018年8月具备收楼条件，但因城建公司未支付赔偿款，故其至今尚未联系城建公司办理收楼手续。部分与林小文选择同一小区安置房的回迁户已在2012年6月底收楼并办理入住。2013年7月起，林小文多次向有关行政管理部门信访反映涉案安置房不符合交楼标准，并向城建公司寄送信件反映涉案安置房所涉工程存在逾期交楼及停发临时过渡费等问题。林小文前述相关信件提及：2012年6月底，城建公司通知其就安置房收楼，但其认为该安置房工程未取得有关建设工程验收合格证书或住房质量保证书等文件而不符合交楼标准，其自2012年8月开始一直向城建公司追讨安置房及违约金。城建公司在2019年1月21日出具的人民医院公交枢纽站喜达苑办证情况的回复中注明：“人民医院公交枢纽站（喜达苑）于2007年动工，2012年6月6日项目竣工，2013年完善用地手续于2014年完成办理土地使用证，2014年至2018年3月完成综合验收备案。我司已迅速将喜达苑办证资料收集，并于2018年7月上报国土局进行相关手续办理。由于人民医院公交枢纽站（喜达苑）总体建筑面积较大，图纸情况和审图校对时间较长，目前资料仍在国土局不动产登记科审核中。”庭审中，林小文与城建公司一致确认，在房屋拆迁协议书签订后，林小文依约搬迁，城建公司依约支付各项补偿款并支付临时过渡费用至2014年年底，但自2015年1月1日起没有支付临时过渡费。同时，林小文称其因城建公司逾期交房的违约行为遭受的损失主要为另行租房的租金损失。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。城建公司与林小文签订的房屋拆迁协议书，是双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规强制性规定，且该协议书已实际履行，应认定该协议书有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为城建公司通知交付涉案安置房时，交付的房屋是否符合法律或约定交付使用的条件或标准，林小文拒绝接收房屋的理由是否成立，其要求城建公司承担违约责任的诉求是否应当获得支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，城建公司于2012年8月7日组织监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位等共同对拆迁安置房所涉工程进行竣工验收后一致评定该工程质量合格。根据以上法律法规的规定，在2012年8月7日涉案安置房即可交付使用，并不以《保障房管理办法》第四十三条即“保障性住房建设项目应当严格执行住宅工程质量分户验收制度，依法办理竣工验收备案手续。未进行竣工验收、办理备案手续的项目，不得交付使用”的规定需竣工验收备案作为交付要件。验收合格后即可认为涉案安置房满足居住条件，也不以所有证照齐备为交付条件。房屋拆迁协议书约定城建公司应在协议生效后三年内即2012年6月30日前向林小文交付安置房，但涉案安置房所涉工程2012年8月7日才符合交付条件，城建公司存在逾期交房的违约事实。对于林小文根据房屋拆迁协议书关于“乙方（即城建公司）未依时将被拆迁房屋、房屋土地证及房产证等移交给甲方（即林小文），每逾期一天，向甲方支付违约金50元”的约定主张逾期交付违约金，城建公司认为该违约金计算标准过高应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，因林小文已收取临时过渡费至2014年年底，且其未能提供直接有效的证据证明除了租房损失外还存在其他损失，故认定50元/日的违约金计算标准过高，应予调整。根据公平及诚信原则，酌情确定违约金计算标准以25元/日为宜。综上，城建公司应支付2012年7月1日至8月7日期间共计逾期38天交付安置房的违约金950元（38天×25元/天）。由已查明的事实可知，林小文于2012年6月月底已知晓城建公司通知有关回迁户办理收楼手续，且其自2012年8月起持续向城建公司及有关部门反映涉案安置房不符合交付标准等相关情况，表明林小文自2012年8月时应已知晓涉案安置房所涉工程已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等验收合格，只是因该工程未取得竣工验收备案文件而不予认可该验收结论。对此，因本案拆迁安置房竣工并验收合格后已达到交付使用的条件，未备案以及证照不全不影响林小文回迁居住，其居住权利不会遭受实质性损害，林小文应当善意接收涉案安置房。在知晓涉案安置房已符合交付使用条件即2012年8月7日之后，林小文没有提供不符合回迁居住条件或者涉案安置房不符合质量标准及房屋拆迁补偿协议书约定的证据的情况下，拒绝办理回迁接房手续，并以城建公司逾期交付安置房为由主张城建公司支付临时过渡费及逾期支付临时过渡费违约金，均缺乏必要的事实和法律依据，对该部分诉求均予以驳回。综上所述，林小文诉求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、城建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向林小文支付逾期交付安置房的违约金950元；二、驳回林小文的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792元，减半收取2396元（林小文已预交），由林小文负担2386元，城建公司负担10元（城建公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付林小文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林小文在二审调查时提交了其与中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室签订的租赁合同及其交纳租金的相关发票，以证明其因无法收楼一直租房居住的事实。城建公司对林小文提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，认为林小文提交的租赁合同载明的物业是商铺，与林小文所称的租房居住主张不符，即使该物业是林小文自住的，按照该物业的面积和租金标准折算，林小文的实际损失也是大约25元/天。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因涉案房屋位于内地，林小文虽然是香港居民但长期在内地居住，城建公司也是内地企业，所以，内地法律与本案合同有最密切联系，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点主要为城建公司通知林小文收楼时涉案房屋是否符合法定的交付使用条件以及一审法院对林小文主张的逾期交房违约金予以调整是否不当等问题。首先，关于城建公司通知林小文收楼时涉案房屋是否符合法定的交付使用条件的问题。林小文引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，主张涉案房屋可以交付使用的前提是经过竣工验收合格并已取得竣工验收备案登记证，但《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》是2017年10月11日发布的，而涉案房屋所在的工程项目竣工及城建公司通知林小文收楼的时间均是在2012年，根据法不溯及既往的基本原则，本案不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》。根据城建公司通知林小文收楼时的法律规定，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，建设工程经验收合格即可交付使用。本案中，涉案房屋所在的工程项目于2012年3月经中山市公安消防局消防验收合格，又于2012年8月经城建公司组织设计、施工、监理等单位共同进行竣工验收后评定工程质量为合格，且该工程项目已通水通电，能满足被拆迁人回迁居住的条件，所以，一审法院认定涉案房屋在2012年8月时已符合法定的交付使用条件并无不当，本院予以维持。至于城建公司向林小文支付临时过渡费直至2014年年底的行为，因林小文当时拒绝收楼并在此后多次向城建公司及相关政府部门投诉、信访，所以，城建公司继续向林小文支付临时过渡费的行为不能证明该司已确认涉案房屋的交付条件是要取得竣工验收备案登记证。关于一审法院对林小文主张的逾期交房违约金予以调整是否不当的问题。本案中，虽然房屋拆迁协议书约定的逾期交房违约金为50元/天，但城建公司已依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定请求一审法院予以适当减少，且林小文在一审庭审时明确表示其因城建公司逾期交房遭受的损失是租房损失，所以，一审法院结合林小文应于2012年8月收楼以及其已收取临时过渡费至2014年年底的事实，酌情将逾期交房违约金调整为25元/天并无不当，本院予以维持。至于林小文主张的自2015年1月1日起至交房之日止的临时过渡费及逾期支付临时过渡费的违约金，因涉案房屋在2012年8月时已符合法定的交付使用条件，但林小文却一直拒绝收楼，所以，林小文所主张的上述临时过渡费及违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人林小文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4715元（上诉人林小文已预交），由上诉人林小文负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年五月二十八日书记员  周芷铭