广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初470号 原告：梧州市灏信行房地产代理有限公司，住所梧州市西堤三路****楼**铺。统一社会信用代码：91450405593231292C。 法定代表人：欧冰奇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李智鹏，男，该公司员工。 被告：黄献章，男，汉族，1950年1月14日出生，住，住广西梧州市长洲区/div> 委托诉讼代理人：候申德，广西通途律师事务所律师。 原告梧州市灏信行房地产代理有限公司（以下简称灏信行公司）与被告黄献章居间合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州市灏信行房地产代理有限公司的委托诉讼代理人李智鹏，被告黄献章及其委托诉讼代理人候申德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灏信行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务佣金12000元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是从事房屋、商铺的房地产中介服务公司。2019年12月18日，原、被告签订《看房协议》，协议约定：1.原告带被告查看位于梧州市长洲区的房屋；2.乙方声明，在此之前，乙方没有通过任何个人或者中介机构看过甲方所带看的上述房屋，并经由甲方安排乙方实际查看上述房屋；3.乙方在看房时和看房后，不得和房主直接或者间接交换联系方式，若有任何要求或需求，应先和甲方联络，由甲方出面与房主联系、商谈，若因乙方和房主直接联络而产生的纠纷和责任，由乙方全部承担；4.乙方（包括乙方的代理人、家属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己或通过第三方（无论中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租凭）成交该房屋，一经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任。乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁合同的成交价格3%[买卖]、或一个月的租金[租赁]作为中介服务佣金支付给甲方，乙方并应承担相应诉讼费、公证费、律师费等相关费用。被告看房后离去，同年12月下旬，原告发现原业主不再与原告联系，经原告公司置业顾问黎水梅与被告及其儿子黄迪多次通电话，被告承认已和梧州市长洲区的业主私自达成交易，并支付了购房定金。被告为了避免向原告支付居间中介服务费，当日看房后故意离去，随后隐瞒原告私自与房主联系达成房屋买卖，被告的行为已构成了违约责任，按《看房协议》第二条、第三条、第五条约定，被告私自与业主交易，应以房屋总价3%向原告支付中介服务佣金，现原告了解双方交易总房价为400000元（具体以实际成交价为准），则被告需支付中介服务佣金为12000元（400000元×3%)。 被告黄献章辩称，1.原告采取欺骗的方式骗取被告在《看房协议》上签字。被告到原告的门店看房源，原告的工作人员黎水梅接待被告，看房后被告认为房价偏高，未完成交易。准备离开时，黎水梅要求被告在既没有所看房屋的房号，亦没有原告的公章、人员及日期的《看房协议》上签名，因当时被告正在接听电话，没有仔细看《看房协议》约定的内容，亦因黎水梅称《看房协议》仅作为原告公司考核员工的依据，出于对黎水梅劳动的尊重，所以被告才在《看房协议》上签字。且《看房协议》第八条写明：本协议一式一份，……由甲方保管。明显不符合签订合同应当由各方当事人分别持有的基本要求。2.被告通过梧州市丰诚地产置业有限公司与案涉房屋的业主完成房屋交易合理合法，原告所述案涉房屋交易情况与事实不符。被告通过梧州市丰诚地产置业有限公司与案涉房屋业主签订了《房地产买卖合同》，并办理了案涉房屋的产权转移登记手续。3.《看房协议》属于预约合同，并非本约合同，原告故意混淆二者的法律关系和本质区别。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。本案中，《看房协议》第一条“甲方提供乙方对所列房产的看房咨询服务，此后乙方需与上述房产的产权人签订《房屋买卖合同》才视为甲方完成中介、咨询服务的责任”及第四条“乙方确认甲方提供的房源并成交，需按照以下计算方式支付中介服务佣金”。原告并未促成被告与卖方达成房屋买卖合同，其无权要求被告支付佣金，且案涉房屋并非是卖房人专门单独委托原告出卖，被告不存在违约的情形。4.原告的《看房协议》严重违反法律规定，缺乏合法性、有效性，请求法院依法确认《看房协议》为无效条款并予以撤销。原告工作人员黎水梅采用欺骗的方式，使被告在违背其真实意思的情况下签订《看房协议》。该《看房协议》第五条规定：乙方无论以任何理由，不通过甲方而与房屋业主达成交易，需按成交价格支付高于正常交易50%的佣金，明显属于霸王条款，免除原告的责任而加重了被告的责任并排除了被告的权利，严重侵犯了被告的合法权益，且显失公平。违反《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第三十九条的规定，属于无效条款，请求人民法院依法认定该条款无效并予以撤销。原告的诉请不符合客观事实和法律规定，缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告是房地产中介服务公司。被告意欲购买房屋一套，故于2019年12月18日到原告的门店了解房源，被告于当天在原告公司员工黎水梅的带领下去案外人李思妮、苏健成所有的位于梧州市的房屋查看了房屋情况，但被告认为房屋550000元的价格过高，没有购买。当天，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《看房协议》，约定：1.甲方为乙方提供房产具体地址为山海观12#802房；2.甲方提供上述房产供乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）选择，同时提供相关房产咨询等中介服务，通过甲方提供中介咨询服务后，乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）于上述房产的产权人或产权人的代理人签订《房屋买卖合同》即视为甲方完成中介、咨询服务的责任；3.乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己通过第三方（或中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租赁）成交该房屋，已经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任，乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁的成交价格3%作为中介服务佣金支付给甲方。乙方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用。 2019年12月20日，案外人李思妮、苏健成作为甲方（卖方），被告黄献章作为乙方（买方），案外人梧州市丰诚地产置业有限公司丙方（中介方）签订了一份《房地产买卖合同》。约定甲方以545000元的价格将案涉房屋转让给乙方。被告于当日向梧州市丰诚地产置业有限公司支付了10000元中介费。2020年1月13日，黄迪、被告黄献章与李思妮、苏健成签订了一份《梧州市不动产买卖合同》，并办理了房屋产权登记手续。 2020年4月19日，黄思妮出具《情况说明》称，其于2019年11月将其名下的位于吉祥路2号第12幢802房通过58同城网进行放盘出售，之后曾有梧州市丰诚地产置业有限公司等几家房地产中介带客户去看房，最后经梧州市丰诚地产置业有限公司以545000元成交了案涉房屋，其没有单独委托任何中介放盘。 庭审中，原告陈述，案涉房屋并非单独委托其出售。 本院认为，被告与原告签订《看房协议》，委托原告促成其与房屋业主签订房屋买卖合同，故原告与被告之间成立居间合同关系。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。双方在《看房协议》中约定“乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己通过第三方（或中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租赁）成交该房屋，已经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任，乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁的成交价格3%作为中介服务佣金支付给甲方”。本案的争议焦点在于被告是否违反了该约定？本院认为，案涉房屋业主李思妮、苏健成先后在58同城网、原告及梧州市丰诚地产置业有限公司发布出售同一房屋的信息。被告通过不同的房屋中介公司了解到同一房屋的出售信息，其有权选择报价低的房屋中介公司促成交易。被告最终选择通过梧州市丰诚地产置业有限公司与李思妮、苏健成签订房屋买卖合同。因此，虽然原告曾向被告提供了房源信息，但被告并没有利用原告提供的房源信息私下与业主交易，而是利用梧州市丰诚地产置业有限公司提供的房源信息，通过梧州市丰诚地产置业有限公司促成交易，故被告并没有违反上述条款的约定，其行为不构成违约。因此，原告要求被告支付违约金12000元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告梧州市灏信行房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告梧州市灏信行房地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李晓琳 书 记 员 高艺嘉 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。