广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初670号 原告：莫超强，男，1979年7月4日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：蒋信全，广西万大律师事务所律师。 被告：广西锦坚投资有限公司，住所地：桂平市西山镇大起村糖厂街（大起集贸市场**），统一社会信用代码：91450881569076907X。 法定代表人：钟知坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄新洋，广西桂悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄冰，广西桂悦律师事务所实习律师。 原告莫超强与被告广西锦坚投资有限公司（以下简称锦坚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告莫超强及其委托诉讼代理人蒋信全，被告锦坚公司的委托诉讼代理人黄新洋、黄冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫超强向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年2月25日订立的“大起购物广场”商品房内部认购协议书(以下简称认购协议)；2.判决被告双倍返还定金131849元给原告；3.判决被告返还购房款34075元给原告；4.判决被告支付利息（以购房款34075元为基数，从2015年2月26日起至还清之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计至2020年1月26日止共59个月为11560元）给原告。事实与理由：2015年2月25日，被告（合同甲方）与原告签订认购协议，约定：乙方向甲方支付定金100000元认购“大起购物广场”XXX号房，建筑面积暂定107.72平方米，总价329623元等内容。原告于2015年2月25日向被告交款100000元。 2019年年初，被告通知认购人去交纳剩余购房款和签订商品房买卖合同。原告知道后，欲按认购协议的约定交纳剩余购房款和签订商品房买卖合同，但被告的售楼部工作人员却告知不能按认购书约定的单价签订合同，合同单价提高至每平方米4500元以上才能签订商品房买卖合同，为此双方发生争议，从而没有签订合同。被告不按认购协议约定单价与原告签订商品房买卖合同，被告已违反了合同的约定，被告应双倍返还定金、退还余下购房款给原告，被告存在违约行为且无合法依据占用原告所交纳的购房款，造成原告资金占用损失，被告亦应支付利息给原告。为维护合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告提出的诉讼请求。 被告锦坚公司辩称，1.原告提供的《收据》不足以证实原告已向被告交纳购房款。2.原告向被告支付的款项不能认定为“定金”，原告对被告出具收据中记载收取款项性质亦没有提出异议，且导致未能签订合同的责任在于原告，因此不能适用定金罚则。3.原告主张支付利息缺乏依据，且原告既主张适用定金罚则，又要求支付利息已超出原告损失范围，该主张不应支持。 本院经审理查明以下法律事实：2015年2月25日，原告与被告签订认购协议，约定：原告向被告交付定金10万元认购大起购物广场XXX号房，建筑面积暂定为107.72平方米，单价3060元／㎡，总价款329623元，原告同意选择按揭付款方式付款；原告签订本协议时，已充分了解该物业和相关文本的情况，同意按该合同条款与被告签订商品房买卖合同；自本认购协议签订之日起，原告在收到被告通知的15天内，原告须到大起购物广场售楼部与被告签订商品房买卖合同，并支付剩余房款；若非被告原因，原告未能按照认购协议约定的期限与被告签订商品房买卖合同并付清房款的，视为原告违约，被告有权解除认购协议和没收原告的购房定金，并有权另行处理该物业；被告如在认购协议约定的期限内未经原告同意将该物业另售他人，被告双倍返还原告所付的定金，双方的认购关系即行解除，被告不承担其他赔偿责任；商品房买卖合同签订后，已付定金将自动转为房款，认购协议自行终止，原、被告双方转为履行商品房买卖合同……。签订认购协议当日，原告支付了10万元给被告，被告出具收据载明“今收到由莫耀芳转为现莫超强交来大起购物广场XXX号房订金10万元”。被告坚持不同意按认购协议约定的单价与原告签订商品房预售合同或商品房买卖合同而引发纠纷，原告遂起诉至本院，并提出上述诉讼请求。 另查明，2016年5月26日，桂平市人民政府对涉案小区的土地进行挂牌出让。2016年8月10日，被告取得涉案小区的不动产权证书［桂（2016）桂平市不动产权第××号］。2018年9月5日，取得涉案小区的商品房预售许可证［浔建预售字第（2018）XXX号］。桂平市住房与城乡建设局作出浔住建复［2019］XXX号关于大起购物广场项目竣工验收及备案情况的答复，答复如下：截止2019年7月16日，大起购物广场项目还没有组织竣工验收及备案。 再查明，本案诉讼过程中，被告申请对原告提供的认购协议、《收据》中该公司的公章进行鉴定，但被告未能提供同时期该公司用章登记情况，本院不予准许鉴定。庭审中，原、被告均认可双方所签订的认购协议属于预约合同性质，且双方均同意解除上述认购协议。 再查明，在审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查于2020年3月13日作出（2020）桂0881民初670号民事裁定书，裁定查封被告开发的位于桂平市。 本院认为，原、被告之间签订的认购协议属于预约合同性质，双方形成了预约合同关系。该认购协议属当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法、有效的合同。 具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。 根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人享有依法自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，被告有权以自己的真实意思来表达意愿，决定是否订立合同设立民事法律关系，不宜强制干预。本案中，原、被告签订认购协议后，被告拒绝按照认购协议约定的单价签订合同，原告亦不同意按被告现提出的单价签订合同，双方就合同签订无法达成一致意见，属法律上或者事实上不能履行的情形，认购协议无法继续履行应予解除，且原、被告对解除认购协议亦无异议。 原、被告签订的认购协议明确约定原告所交付给被告的款项为定金，且在违约责任中也明确约定如果被告未经原告同意将涉案商品房另行出售给其他人，则双倍返还所付定金，由此可以认定原、被告已经对原告所交付的款项明确约定为定金。被告收取原告交付的款项出具给原告的收据虽写明为“订金”，但“订金”二字改变不了双方在签订认购协议时对所交款项性质的约定，且原告坚持认为其支付给被告的款项即为定金，并没有与被告协商变更为“订金”。被告不愿意按原来约定单价与原告订立商品房预售合同或商品房买卖合同，造成合同不能订立，属被告违约，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告诉请被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，原告所交付的定金10万元已超过合同总额的20%（329623元×20%=65924.6元），对于超过部分不应认定为定金，因此定金数额应为65924.6元，被告应双倍返还定金131849.2元（65924.6元×2）给原告，原告主张131849元，应予以照准。对于原告另交付的34075.6元（100000元-65924.6元）应视为购房款（原告主张34075元），鉴于认购协议已解除，该款亦应返还给原告。被告辩称原告未按约定支付购房款及原告所交纳的非定金，而是购房款，被告该辩解意见证据不充足、理由不充分，本院不予支持。 本案中，双方签订的商品房预约合同成立后，在原告已支付定金及购房款的情况下，原、被告至今未能就签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同达成一致意见，过错在于被告，被告的行为已明显违背双方达成购房预约的目的。被告长期占用原告的购房资金，给原告造成资金占用经济损失，应支付资金占用利息给原告，原告诉请以购房款34075元为基数，从2015年2月26日起至还清之日止计付资金占用利息，理由充分，本院予以支持，但原告诉请以银行同期贷款利率计付利息，与现行规定不符，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告莫超强与被告广西锦坚投资有限公司于2015年2月25日签订的“大起购物广场”商品房内部认购协议书； 二、被告广西锦坚投资有限公司应返还定金131849元给原告莫超强； 三、被告广西锦坚投资有限公司应返还购房款34075元给原告莫超强； 四、被告广西锦坚投资有限公司应支付利息（以购房款34075元为基数，从2015年2月26日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）给原告莫超强； 五、驳回原告莫超强的其他诉讼请求。 本案受理费1924元（立案时已按简易程序减半收取），保全申请费1425元，合计3349元（原告已预交），由被告广西锦坚投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3848元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年六月二日 代书记员 黄科华