河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初544号原告：万保山，男，1954年5月12日出生，汉族，住河南省辉县。被告：辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会，住所地：河南省辉县市沙窑乡北沙水村，组织机构代码69598411—3。法定代表人：司安山，村民委员会主任。被告：李新林，男，1965年6月9日出生，汉族，住河南省辉县。原告万保山与被告辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会（以下简称北沙水村委会）、被告李新林确认合同效力纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万保山，被告李新林到庭参加诉讼。被告北沙水村委会经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万保山向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令两被告于2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效；2、要求被告承担诉讼费。事实和理由：原告从1991年开始一直租用被告北沙水村委会的老南岭糖片厂西屋四间房屋从事面粉加工。2004年3月15日被告北沙水村委会明知原告一直租用老南岭糖片厂西屋四间房的情况下，未通知原告在同等条件下行使优先购买权，并且被告村干部也没有召开村民代表大会就擅自将原告正在租赁使用期间的原村集体老南岭糖片厂厂房出卖给外村村民（被告）李新林，并签订了转卖协议。被告李新林在未通知原告的情况下就将原告正在租赁使用的大门和出路堵死，后原告多次找北沙水村委会协商要求保证原告的租赁使用权，并要求解除与李新林的转卖协议。被告私自买卖集体财产的行为不但侵犯了原告的租赁权，还侵害了村集体的利益，并且违反了我国法律有关规定。2016年原告就起诉到法院要求判令两被告转卖协议无效，一审法院两次判决驳回原告的起诉，中级法院两次裁定撤销一审发回重审。被告北沙水村委会2017年10月13日召开村民代表大会，并表决通过北沙水村2004年3月15日转卖的老南岭糖片厂不予卖给李新林，正式通过转卖协议无效。2017年11月22日被告告知原告协商处理老南岭糖片厂租赁一事，原告撤回对被告的起诉。原告撤诉后一直找被告协商，被告一拖再拖，原告在无奈的情况下只好常年奔波在法院和上访的道路上，因被告的行为致使原告还被判刑入狱。现在原告为了维护自己和村集体的利益不受损失只好再次向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实，依法作出公正的裁决。被告北沙水村委会未到庭，未提出书面答辩意见。被告李新林答辩称：北沙水村委会卖给我的地方是经过村委会讨论决定的，我认为是有效的；诉讼费我不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告北沙水村委会未到庭，视为对质证权利的放弃。本院对原、被告提供的证据综合认证如下：原告提供的（2004）辉民初字第1119号民事判决书、（2014）辉刑初字第407号刑事判决书、（2017）豫0782民初3342号民事裁定书、（2016）豫07民终2205号民事裁定书、（2015）新中刑一终字第45号刑事判决书、（2016）豫0782民初2277号民事判决书、（2017）豫07民终310号民事裁定书、（2016）豫0782民初268号民事裁定书，被告李新林提供的（1998）辉民初字第1650号民事判决书、（1999）新民终字第1333号民事判决书、（2005）辉民初字第397号民事裁定书、（2016）豫0782民初2277号民事判决书、（2016）豫0782民初268号民事裁定书均为法院的裁判文书，本院对其真实性均予以确认。原告提供的1997年7月25日北沙水村委会出具的证明，该证明虽显示万保山1991年开始租赁案涉场地西屋南头四间，但在（1998）辉民初字第1650号案件中，北沙水村委会辩称村上没有与万保山签订租赁合同，富山罐头厂西屋四间系万保山强制占有。北沙水村委会在历次诉讼中的陈述相互矛盾，且万保山与北沙水村委会均不能提供书面的租赁合同，万保山称未约定租赁期限，未交纳过租赁费；北沙水村委会2003年12月将案涉南岭糖片厂全部租赁给南寨信用社来抵偿老南岭糖片厂（富山罐头厂）所欠南寨信用社贷款，综合来看，北沙水村委会1997年7月25日出具的证明无法实现原告的证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认。原告提供的2017年月末乡村干群联系会议记录、2017年10月13日北沙水村村委会会议纪要，均为2017年产生，但其所表决的事项为2004年已经签订并实际履行的买卖合同，该决议不能否定2004年买卖合同的效力，对其证明目的本院不予确认。原告提供的2004年3月15日北沙水村转卖老南岭糖片厂证明与被告李新林提供的2004年3月15日北沙水村转卖老南岭糖片厂证明内容一致，本院对其真实性予以确认。被告李新林提供的1995年2月27日两被告之间签的合同书、收据、富山罐头厂租赁协议书、关于南岭糖片厂转让租赁合同书及村集体专用收据、现状图能够相互印证，本院确认为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案争议的2004年3月15日北沙水村转卖老南岭糖片厂证明中所涉场地为北沙水村南岭糖片厂（也称富山罐头厂），万保山曾任该厂厂长，该厂厂房有堂屋六间、晒棚一间、西屋南头四间。富山罐头厂1987年12月28日向沙窑信用社（后为南寨信用社沙窑分社）借款11700元，1988年到期后仅偿还本金2000元，下欠9700元及利息未还，后该厂倒闭。南寨信用社诉至法院，经两级法院审理，由北沙水村委会偿还该笔借款。2003年12月在案件执行过程中，北沙水村委会与南寨信用社达成租赁协议，约定南寨信用社租赁富山罐头厂七年，期限为2004年3月2日至2011年3月2日，范围为富山罐头厂厂房10间、地基830平方米，租赁费2100元，用以抵偿北沙水村委会应偿还南寨信用社的借款。后南寨信用社与李新林、孙贵山达成转让租赁协议，约定将南寨信用社租用北沙水村委会的富山罐头厂厂房转租给李新林、孙贵山，租期七年，从2004年3月1日至2011年3月1日，租金每年300元，共计2100元，一次性交清。2004年3月15日北沙水村委会与李新林达成协议，并形成一份北沙水村转卖老南岭糖片厂证明。证明载明：经村研究，通过和买方南沙水村李新林协商，现将本村老南岭糖片厂原址及所有建筑物一次性转卖给李新林，转卖金额为20000元。转卖金额交村后，本证明方可生效。附有原厂址四至及现状图一张。本证明之日起，原址及建筑物一切归李新林。备注：原南寨信用社合同上交款，由李新林负责，和南寨信用社到期后，李新林不再负担任何款项。甲方北沙水村委会加盖印章，乙方李新林签名。李新林于2008年1月19日向北沙水村委会交纳20000元。1995年2月27日李新林、孙贵山租赁北沙水村委会糖片厂堂屋西头三间，每年租金300元，北沙水村委会允许李新林、孙贵山在院内建养猪设施。该协议履行过程中与万保山发生矛盾，案涉场地停用至今。1997年北沙水村委会为万保山出具证明，载明：我村万保山，从91年开始，租用我村房屋四间，用来加工面粉，根据当时村委会研究决定，每间房屋租金伍拾元，总计年租金为二百元。庭审中万保山陈述从未交纳过租金，未约定过租赁期限。2017年10月13日北沙水村召开村民代表大会，就北沙水老糖片厂是否同意卖予李新林进行投票，经投票北沙水村委会决定老糖片厂不予卖给李新林。本院认为：本案中，原告主张两被告之间2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效理由有两点，一是该协议侵犯了其作为承租人的优先购买权；二是协议达成时未召开村民代表大会，违反了法律规定。关于原告万保山作为承租人优先购买权的问题。本院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，万保山即使与北沙水村委会存在租赁关系，但双方未约定租赁期间，为不定期租赁合同，且万保山未交纳租赁费，北沙水村委会可随时通知万保山解除合同。在此情形下，北沙水村委会将该厂房卖于李新林，万保山要求确认买卖合同无效，本院不予支持。关于协议效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。1998年颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。本案中，经北沙水村委会与李新林协商，达成老南岭糖片厂转卖协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原告认为未经村民大会讨论，违反法律规定而无效，但《中华人民共和国村民委员会组织法》并无未经村民大会讨论合同当然无效的规定，故原告据此认为该转卖协议无效的理由不能成立，本院不予支持。至于2017年北沙水村重新召开村民代表大会，表决决定糖片厂不予卖给李新林。因两被告之间的转卖协议在2004年已达成，且李新林交费生效，故该会议纪要不能起到否定已生效合同效力的作用。综上对万保山要求确认两被告之间2004年3月15日转卖北沙水村老南岭糖片厂买卖协议无效的请求不予支持。经审委会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二十一条之规定，判决如下：驳回原告万保山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告万保山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 静人民陪审员  王金安人民陪审员  刘学瑞二〇二〇年六月二十四日书 记 员  王 鑫