广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13740号原告：程志慧，女，1981年8月25日出生，汉族，住湖北省天门市***********，公民身份号码429************121。委托诉讼代理人：肖静，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺彬，广东孚道律师事务所实习律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告程志慧诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告程志慧及其委托诉讼代理人肖静、王艺彬、被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程志慧向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同已于2020年4月24日解除；2.被告返还原告购房款399441元；3.被告向原告支付逾期交房违约金（以己付房款399441元为基数，按每日万分之三从2018年6月30日起计算至全部已付房款返还之日止）；3.判令被告办理涉案预售合同网上涂销和房地产预告登记涂销等退房手续。事实与理由：2018年5月27日原告认购被告汤臣公司开发的位于广东省中山市************************，房屋总价款1299441元。原告分别于2018年5月27日向汤臣公司交付定金30000元，2018年6月3日交付首付款100000元，2018年6月29日交付剩余首付款269441元，共计399441元。2019年4月30日原告与被告汤臣公司签订了正式的《中山市商品房买卖合同》，合同约定付款方式采用银行按揭方式，买受人于2018年6月29日前支付399441元首付款，剩余900000元采用商业贷款方式，出卖人的交房期限是2019年6月30日前，出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日而不超过270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部己付款，并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金。原告己按合同约定交付了首付款399441元，并于2018年6月29日在按揭律师的见证下，与贷款银行中国银行股份有限公司中山三乡支行签订了购房贷款合同，约定商业贷款900000元，并按规定提交了贷款所需的全部材料。期间原告多次联系贷款银行，银行告知原告只需要等待放贷即可。原告于2019年12月和2020年4月联系贷款银行询问放贷事宜，贷款银行告知因被告汤臣公司未提交完贷款所需资料，亦未办理房屋抵押登记等手续，导致银行无法发放贷款。2020年4月23日，原告委托广东孚道律师事务所律师向被告汤臣公司签发一份律师函，函告被告汤臣公司，于收到律师函之日，原告与被告汤臣公司签订的《中山市商品房买卖合同》）即解除，并要求被告汤臣公司在收到函件之日起七日内退还己付房款和支付违约金等，被告汤臣公司于2020年4月24日签收。原告认为，原告已严格履约，但被告汤臣公司逾期交房已超过270日，构成违约。原告已行使解除权解除双方之间的购房合同，合同终止后，被告汤臣公司应当返还已付房款、支付违约金、办理预售合同网上涂销和房地产预告登记涂销等退房手续。因合同对于逾期交房解除合同后的违约金约定标准过低，原告请求按照合同中关于逾期付款和逾期交房继续履行的违约金标准，即每日万分之三计算违约金。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收据4张；3.律师函；4.邮政EMS快递；5.EMS邮件投递查询截图；6.发送给银行的律师函；7.邮政EMS快递；8.EMS邮件投递查询截图；9.录音光盘；10.录音文字整理资料。被告汤臣公司抗辩称：不同意原告的所有诉讼请求，原告要求退还已付的房款399441元没有法律依据与事实依据。原告作为涉案物业的买受人，具有支付购房款的义务，被告没有返还购房款的义务。对原告的第二项诉求，合同第11条第2项有约定，因买受人未履行付清房价款义务的，出卖人有权延期交付商品房，无需承担违约责任，原告未支付完剩余购房款，因而无权要求被告支付逾期交房违约金。对于原告的第三项诉求，涉案房屋已于2019年12月31日预告登记在原告的名下，同时已在银行办理贷款按揭手续，同时做了贷款的律师见证，银行未放款的原因是由于原告未提交贷款必须的材料，包括原告的住房证明、工作证明和银行流水，由于原告未提交贷款的材料，导致银行没有放款，责任在于原告。被告汤臣公司向本院提供了一份不动产预告登记证明。本院认定事实如下：2019年4月30日，原告程志慧（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***********************房，该商品房总价款1299441元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2018年6月29日前支付首期款399441元，剩余房款90万元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；*.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。在签定合同前的2018年5月27日，原告向被告支付了购房定金3万元，于2018年6月8日支付了购房款10万元，于2018年6月29日支付了购房款269441元，上述款项共计399441元。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年4月23日，原告委托律师发函给被告，认为被告逾期交房构成违约，告知被告在其收到律师函之日合同即告解除。庭审中，原、被告均确认，原告的银行按揭贷款90万元至今尚未发放给被告，被告也未向原告交楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告的按揭贷款90万元至今尚未发放给被告，被告也未向原告交楼，对于上述事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2019年6月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，支付购房款作为原告的主要合同义务，其确认至今尚未付清购房余款，根据上述合同的约定，原告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。原告主张按揭贷款至今未能发放是由于被告的过错造成的，证据不充分，本院不予支持，予以驳回。由于被告未构成违约，故原告请求确认合同已解除，并据此要求被告返还购房款、支付违约金及办理注销涉案房屋的网签和预告登记手续的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，全部予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程志慧的全部诉讼请求。案件受理费8528元，减半收取为4264元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年六月二十八日书记员  卢芷琪梁丽萍