江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初49号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：江佳伦，男，1995年1月6日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：曾传华，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：林立辉，男，1994年12月14日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告江佳伦、林立辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告江佳伦及其委托诉讼代理人曾传华到庭参加诉讼，被告林立辉经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月25日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼一层128、129号商铺的《商铺租赁合同》,并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金85522元、市场管理费8840元；并自2019年9月1日起按月利率2%计算支付违约金，且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.被告向原告所交履约保证金18726元不予退还；前述2、3项合计113088元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年4月25日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼一层128、129号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告林立辉作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年6月1日将商铺交付给被告使用，被告向原告交纳履约保证金18726元、装修保证金10000元；装修保证金于装修结束后2017年10月11日退还被告。被告自2018年4月1日起至2019年8月31日合计拖欠租金85522元，自2018年4月1日起至2019年8月31日拖欠市场管理费8840元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期限支付租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期交纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此，原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告江佳伦辩称，一、答辩人认为原告康茂城公司的起诉，隐瞒了重要事实。本案涉及的店铺，答辩人已经在2018年4月份就通知原告康茂城公司物业，告知因为经济萧条，经营的手机生意惨淡，需要提前退租，并自愿没收保证金18726元。同时，答辩人也在继续腾空店铺所有设备，并在2018年6月份安排工人拆除店内的空调。拆空调的工人在搬运空调的时候，被原告的保安拦下，经过答辩人和原告物业联系后，原、被告双方同意将空调留下抵扣拖欠的2018年4、5、6月份的部分租金。因为这样，原告的保安才把拆下的空调搬到保安室，而不是叫答辩人的工人搬回店铺内。这些事实，原告完全知情，答辩人的拆装工人也可以证实。这个事实，证明原告完全清楚答辩人已经腾空了店铺并且退租。而且，就在拆下空调的第二天，原告将被告店铺加锁，店铺事实上由原告占有控制。原告在起诉的时候，隐瞒这部分案件的重要事实，仍计算2018年6月份以后的租金，违反诚实信用原则。原告要求答辩人腾退店铺，店铺早在2018年6月份就腾空了并由原告物业加锁占有控制，答辩人又如何腾退？二、答辩人承租店铺后，投入数十万装修，并投入数十万进货，资金投入巨大，因全国经济萧条，加上原告的大学城文化项目尚未成熟，导致答辩人生意惨淡，亏损巨大，因为这种原因答辩人才主动提出退租并自愿没收履约保证金18726元。答辩人主动提出退租，并且同意用空调抵扣部分租金情况下，原告收回店铺并加锁，现在原告又起诉答辩人索要2018年6月份以后的租金、违约金等，答辩人万不能接受。三、关于店铺钥匙和邮寄的租金催收通知的问题。答辩人在2018年6月份腾空店铺后，就把钥匙寄存在隔壁眼镜销售店里，起初是为了后面需要租店的商户看店方便，但在2018年6月原告将店铺加锁后，答辩人认为原来的钥匙没有用了，所以就没有特意送回。原告提供的租金催收邮寄单，如果答辩人签收了的就已经收到，没有签收的根本就没有收到。而且答辩人也马上电话联系原告，告知他们店铺已经腾空并由原告物业加锁的情况，但原告回答说虽然腾空加锁了但还没有办理正式的解租手续，工作人员还是会按照程序邮寄催租通知单的。四、原告合同约定月利率2%违约金，又没收答辩人的履约保证金18726元，原告违约金约定明显畸高，答辩人请求法庭参照民间借贷年化24%的比例进行调整。综上，原告的起诉，隐瞒了案件的重要事实。原告请求2018年6月份以后的租金和市场管理费，没有事实依据，恳请法庭作出公平正义的裁决。 被告林立辉未作答辩。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年4月25日，康茂城公司作为甲方与江佳伦作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼第一层128、129号商铺；2.商铺的总建筑面积为104.04平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日止；4.甲方在2017年6月1日将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；甲方给予乙方2个月装修期用于装修（商铺交付时间为装修期起始日）、3个月为免租期（装修期使用完毕后次日为免租期起始日），在装修期、免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；5.租金标准：2017年6月1日至2018年5月31日租金为4370元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4994元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为5618元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为6242元/月；2021年6月1日至2022年5月31日租金为6742元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金18726元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方已投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，并应赔偿甲方因合同终止而造成的所有经济损失；11.保证人林立辉同意为江佳伦就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，江佳伦在乙方处签字确认，林立辉在保证人处签字确认。同日，被告江佳伦在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告江佳伦向康茂城公司缴纳了履约保证金18726元、装修保证金10000元。2017年6月1日，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人江佳伦。 上述款项，装修保证金10000元已退还给被告江佳伦，履约保证金18726元尚未退回给被告江佳伦。被告所欠案涉商铺租金及市场管理费均缴纳至2018年3月31日，后续租金及市场管理费未再缴纳。 以上事实，有原、被告庭审陈述，及原告提交的原告营业执照、法人代表证明书、法定代表人身份证、被告身份证、建设工程规划许可证、经营管理权证明书、商铺租赁合同复印件等。上述证据能够互相印证，足以认定。 本院认为，康茂城公司与江佳伦、林立辉签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年4月25日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年4月25日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年4月25日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告江佳伦仅向原告支付租金及市场管理费到2018年3月31日，故原告要求被告继续支付从2018年4月1日起的租金及市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为4370元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4994元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为5618元，故暂计算至2019年8月31日，被告江佳伦应向原告康茂城公司支付2018年5月1日至2019年8月31日止的租金85522元；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为104.04平方米，故被告江佳伦应向原告康茂城公司支付2018年4月1日至2019年8月31日止的市场管理费8840元，以上租金及市场管理费合计94362元（85522元＋8840元=94362元）。现原告主张租金85522元、市场管理费8840元，本院予以支持。 另，被告江佳伦向原告康茂城公司支付了履约保证金18726元未予处理。合同约定履约保证金可以抵扣被告江佳伦应付款项，现被告江佳伦未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金18726元，可抵扣被告江佳伦应交纳的租金及市场管理费。被告江佳伦应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费75636元（94362元－18726元=75636元）。2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。被告林立辉系合同保证人，依合同约定承担连带保证责任，故对被告江佳伦的租金及市场管理费计75636元承担连带清偿责任。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告江佳伦、林立辉未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告江佳伦、林立辉按拖欠租金及市场管理费总额75636元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计7564元（75636元×10%=7564元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告江佳伦、林立辉于2017年4月25日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告江佳伦于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼一层128、129号商铺腾空； 三、限被告江佳伦于判决生效后十日内向原告支付2019年8月31日止的未付租金及市场管理费75636元（已抵扣履约保证金）；2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告江佳伦于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金7564元； 五、被告林立辉对上述判项三、四承担连带清偿责任； 六、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1281元（已减半收取），由被告江佳伦、林立辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年六月五日 代理书记员  刘 晨