云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初312号原告：张龙艳，女，1976年7月2日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区，现住云南省玉溪市江川区。原告：王家文，男，1971年5月5日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区，现住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张龙艳、王家文与被告云南怡道置业有限公司（以下简称怡道置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告张龙艳、王家文、被告怡道置业公司的委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张龙艳、王家文向本院提出诉讼请求：1.判令被告怡道置业公司支付其逾期交房违约金42471.98元（以购房款总额2050565元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年5月6日止，共计126天）；2.判令被告因未按合同约定交付房屋需补偿其玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门等损失15670元；3.判令被告未按合同交付标准交付房屋的违约金6300元（按每天20元标准自2019年5月7日起计算至上述第二项诉讼请求款项实际支付时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月19日，其与被告怡道置业公司签订《商品房买卖合同（预售）合同》，其购买了被告开发的“云福山居”楼盘一期XX幢XX号商品房。合同签订后，其按合同约定支付了被告全部购房款2050565元，合同约定被告应于2018年12月31日前交付房屋，但被告未按约定交房，后被告通知其接房，其因害怕承担违约责任，遂于2019年5月7日进行了接房。但时至今日，被告交付的房屋未达到合同相关条款约定的标准，即楼梯顶板、墙面未使用双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；将铝合金双层中空玻璃更换为铝合金单层玻璃窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门擅自更换为普通金属门。被告的上述行为已构成逾期交房和未按合同约定的附属设备标准交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，双方在合同中约定逾期交房在90天内的按每天10元计算，超过90天的按每天20元计算，此约定与购房人若逾期交付房款所应承担的违约金计算标准明显不对等，违反合同的公平原则，同时可能助长被告的恶意违约行为，而且因被告的逾期交房行为，给其造成了已付房款利息及租房支出等损失。因此，双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准过低，不能弥补其房贷利息及房屋租金等损失，其申请予以增加，即应以其已付房款总价2050565元为基数，按年利率6%自逾期交房之日起计算至其接房的前一日止。对于被告未按合同约定的附属设备标准交付的处理，其在接房时及接房后，曾多次找被告协商，要求被告按合同约定全面履行义务，但被告拒绝履行。现其房屋已装修入住，被告已无实际履行合同的必要，应按市场价差补偿其相应的损失，即：1.双层中空玻璃窗面积为23平方米，市场价差为240元/平方米，应补偿5520元；2.楼梯墙、顶板双飞粉面积为270平方米，按价差15元/平方米，应补偿4050元；3.金属楼梯栏杆长度30米，按价差120元/米，应补偿3600元；4.车库侧进户门品牌防盗门应补价差2500元；合计15670元。另外，因被告交付的房屋至今未达到合同约定的标准，被告的违约行为仍在持续，虽合同未对此约定违约金，应按合同第十二条第2项的约定，按每天20元标准自2019年5月7日起计算至违约行为结束时止。综上所述，为维护其合法民事权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。被告怡道置业公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：1.原告的三项诉讼请求分别属于债权请求和物权请求，属不同的法律关系，不应在本案中一并处理。2.其公司开发建设的商品房已于2018年12月28日经验收合格，并通过电话、电视媒体方式通知了原告接房，后其公司又于2019年3月20日取得了《建设工程竣工验收备案证明》，但原告于2019年5月7日才接房，因此，其公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。3.对于合同中约定的逾期交房的违约金计算标准，系双方签订合同时的真实意思表示，且原告在签订合同时已进行了充分的了解。为此，即便其公司存在逾期交房的违约行为，也应按合同约定的标准执行。另外，原告主张增加违约金，应举证证明合同约定的违约金标准低于其造成的实际损失，否则应承担不利的后果，而且原告未按其公司的通知接房，其怠于履行接房义务而扩大的损失应自行承担。4.其公司开发建设的“云福山居”一期商品房窗子均是按单层铝合金玻璃设计，符合建筑设计的规范和使用功能，并且已通过了规划等相关部门的审核验收，合同中约定采用双层中空玻璃窗系重大误解，不是其公司的真实意思表示，其公司不应承担赔偿责任；对于原告主张的要求补偿楼梯墙及顶板双飞粉、安装楼梯金属栏杆、更换进户品牌防盗门等损失，因工程设计上无此项施工内容，且也属被装修改造部分，故其公司不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求或答辩主张均依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《江川区2016年保障性住房租金调整标准》及物业费票据，该证据因与本案待证事实无关联，本院不予评判。2.原告提供的铝合金双层中空玻璃窗报价单、楼梯墙顶面双飞粉报价单、楼梯栏杆销售合同、防盗门收据，对于该证据中所载的面积、数量、长度与被告提供的参考表中同类商品房D18幢01、02号的基本相同，本院予以确认；对于单价，系原告装修房屋时使用相关材料的定价，且合同中对上述材料的品牌未予约定，故本院不予确认，对于相应的补偿价款，本院将综合本案的其他证据及查明的相关案件事实酌情处理。3.原告提供的照片，本院对其真实性予以确认。4.被告提供的江川电视台发布的交房公告、情况说明及合格证，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告怡道置业公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月19日，原告张龙艳、王家文作为商品房买受人与被告怡道置业公司作为商品房出卖人签订了合同编号为XX的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于玉溪市江川区城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道.云福山居”一期XX幢XX号预售商品房；该房屋套内建筑面积为288.04平方米，分摊共有建筑面积为14.56平方米，合计建筑面积为302.61平方米，单价为每平方米6776.26元，该房屋的总价款为2050565元；原告于合同签订日前向被告支付首期购房总价款的33%计680565元，余款137万元则由原告向玉溪市江川区农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达原告；原告逾期付款或逾期接房的，逾期未超过90日的，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房构配件和设备，装置、装修和装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理。该合同附件六及“怡道.云福山居一期多层交房标准”第5、7、14项约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款规定处理；楼梯顶板、墙面为双飞粉，楼梯栏杆为金属栏杆；窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；入户门为品牌防盗门。合同签订后，2018年2月10日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道.云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第XX号，施工许可证号为玉江建许字编号XX，商品房预售许可证号为预许江政字（XX）号。原告按约向被告支付了全部购房款。2018年12月28日，“怡道.云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年1月7日，被告将怡道.云福山居”一期Ｄ18幢03号商品房交付给原告，原告接收的房屋设施设备中：楼梯顶板、墙面未抹双飞粉，应抹面积为270平方米；楼梯金属栏杆未安装，长度需30米；窗为铝合金单层玻璃窗，按铝合金双层玻璃安装面积为23平方米；入户门为思达牌《钢质防护门》一道。后原告以被告逾期交房、所交付房屋的窗子、楼梯顶板及墙面、楼梯栏杆及入户门不符合合同约定标准为由，向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为合同约定的逾期交房违约金低于其所造成的损失，请求予以增加。被告则认为其不存在逾期交房的违约行为，原告也未造成任何损失，应不予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告怡道置业公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告是否存在逾期交房的违约行为及合同约定的违约金是否应予增加的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，被告应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，后被告于2019年5月7日将房屋交付原告，已违反合同约定的期限履行交房义务，构成违约，应向原告承担支付违约金的民事责任。对于逾期交房违约金的计算，双方在合同中虽已约定了相应的计算标准，但原告作为房屋买受人，已按照合同约定的方式支付了被告所售房屋全款，被告作为房屋售卖人，未按合同约定的时间交付房屋给原告使用，给原告造成了已付房款资金占用上的损失，且与银行贷款利息相比，合同约定的违约金明显过低，应予适当增加。结合本案实际，本院酌定以房屋售卖款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%自2019年1月1日起计算至被告实际交房前一日（即2019年5月6）止。故原告要求以购房款总额2050565元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年5月6日止的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩解其不存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约金应按合同约定执行，应不予增加，与本案查明的事实及法律不符，本院不予支持。关于被告交付原告的商品房配套设施设备是否符合约定及应否承担相应补偿责任的问题。被告交付给原告的商品房附属设施设备中，楼梯顶板、墙面未抹双飞粉；楼梯金属栏杆未安装；窗子为铝合金单层玻璃窗；入户门为思达牌《钢质防护门》，与双方在合同附件六中约定的标准不符，系被告履行合同义务不符合约定的违约行为，被告应承担更换、修理、重作或者赔偿损失等违约责任。结合原告所购商品房现已装修入住的实际，更换或重作已无必要，被告应承担向原告赔偿相应损失的违约责任。对于赔偿价款的确定，因原、被告双方在合同中未明确约定相关附属设施设备的品牌及型号等，双方对赔偿的单价又不能达成一致意见，故本院综合原告的主张及被告的陈述，依据相关法律规定，酌定被告赔偿原告楼梯顶板、墙面未抹双飞粉，楼梯金属栏杆未安装，窗子未按铝合金双层中空玻璃配置安装；入户门未安装防盗门的差价共计9000元。原告要求补偿15670元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩解因工程设计上无此项施工内容，且也属被装修改造部分，不应承担赔偿责任与本案查明的事实及法律不符，本院不予支持。关于原告以被告未按照合同约定的标准交付房屋为由，要求被告支付违约金6300元的诉讼请求，因支付违约金及赔偿损失均属违约责任的承担方式，现原告基于同样的事由既要求被告赔偿损失，有要求支付违约金，明显加重了被告方的违约责任，且双方在合同中也未就此违约事由约定违约金或违约金的计算标准，另外，本院上述已支持了原告要求被告赔偿损失的部分诉讼请求，原告的该请求系重复主张，不符合本案事实和相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张龙艳、王家文自2019年1月1日起至2019年5月6日止，以购房款总额2050565元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算的逾期交房违约金30792.18元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告张龙艳、王家文因未安装铝合金双层中空玻璃窗、楼梯金属栏杆、楼梯顶板及墙面未抹双飞粉、未安装进户防盗门的差价损失9000元；三、驳回原告张龙艳、王家文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，减半收取计706元（原告已预交），由原告张龙艳、王家文共同负担206元，由被告云南怡道置业有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  靳国磊二〇二〇年六月八日书记员  李思蓉