宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2679号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，统一社会信用代码。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：马某，宁夏回族自治区固原市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：王某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体经营户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：汪某（系被告王某母亲），公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人马某、被告王某的委托诉讼代理人汪某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费14561元，违约金4368元，共计18929元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年8月1日入住，房屋面积129.09㎡，原告从小区建设交房起一直为本小区提供物业服务，并积极履行相关权利义务，依法依约为被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2012年8月2日起至2020年6月1日拖欠物业费14561元，原告多次以电话、上门、书面等方式向被告催缴物业费，被告仍拒绝交纳。现原告向法院提起诉讼，请求法院查清事实，依法判决。被告王某辩称，欠缴物业费属实。欠费理由：2012年8月1日购房，2013年3月才入住。入住时要安装防盗窗，物业公司不允许，5月份家中被盗，损失20000元，报警后，物业公司一直说会处理，但一直未处理。单元门锁损坏不能正常使用，陌生人多次进入单元楼，存在安全隐患，多次找物业公司，一直未处理。房屋长毛，墙皮返潮，房屋不保温，屋顶裂缝，地暖散热不均匀，找物业公司，物业公司一直不处理。本院经审理认定事实如下：被告王某系宁夏回族自治区××区房屋业主，房屋建筑面积为129.09㎡，原告系该小区的物业管理公司。2010年1月1日、2013年10月1日，2019年7月1日，原告与银川盛世华新置业有限公司签订《银川奥林匹克花园首一期前期物业服务合同》、《银川奥林匹克花园二期、三期前期物业服务合同》各一份，合同约定原告公司自2010年1月1日起至2021年6月30日止为奥林匹克花园小区提供物业服务，合同约定物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定多层住宅物业服务费为1.2元/月/㎡，商业物业2元/月/㎡，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，未能按时足额交纳物业费，除足额交纳差额部分外，应按物业费3%的标准支付违约金。被告王某未交纳2012年8月2日至2020年6月1日期间的物业费。原告分别于2019年7月7日、2020年5月21日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的银川奥林匹克花园前期物业服务合同、物业费催缴通知单、照片等证据予以证实，本院予以采信。本院认为，原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商银川盛世华新置业有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，原告与银川盛世华新置业有限公司签订签订的前期物业服务合同约定多层住宅物业服务费为1.2元/月/㎡，被告辩称2012年11月底房屋交付使用，因原告未提交证据证实2012年8月1日涉案房屋交付原告，故欠交物业费的起算时间应从被告自认的2012年11月底计算。故2012年12月1日至2020年6月1日被告应支付原告物业费13942元（129.09㎡×1.2元/月/㎡×90个月）。被告王某辩称房屋长毛，墙皮返潮，房屋不保温，屋顶裂缝，原告公司不予处理，因房屋质量问题不属于原告提供物业服务的范围，不属于本案审理范围，与本案没有关联性，被告辩称的理由不成立，本院不予支持。被告辩称入住后家中被盗，单元门锁损坏不能正常使用，物业公司一直不处理。上述内容属于物业合同约定的服务范围，但被告未提交证据证实其主张的上述事实属实，本院不予支持。对原告要求被告支付物业费14561元的诉讼请求，本院在13942元的范围内予以支持。关于违约金，前期物业服务合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3%的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。自2012年12月1日至2020年6月1日，涉案房屋逾期交费违约金为4183元(13942元×30%)，故对原告要求被告支付违约金4368元的诉讼请求，本院在4183元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告王某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2012年12月1日至2020年6月1日期间位于××县房屋物业服务费13942元、违约金4138元，合计18125元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元（已减半收取），由原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司负担6元，由被告王某负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇二〇年六月十九日（法官助理 时 楠书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。