江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2551号上诉人（原审被告）：周斌，男，1985年7月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：郭丽，女，1985年7月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：安东亚，北京市康达（苏州）律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：罗艳，北京市康达（苏州）律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：赵有勇，男，1983年8月26日生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：李进玲，女，1988年11月13日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：郭倩，江苏通达瑞律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：吴泾豪，江苏通达瑞律师事务所实习律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人周斌、郭丽因与被上诉人赵有勇、李进玲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初7038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周斌、郭丽上诉请求：依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由赵有勇、李进玲承担。事实与理由：一、一审对双方交易经过查明事实不清，错误认定周斌、郭丽为违约方，导致判决错误。赵有勇、李进玲自《房地产买卖定金协议书》签订后，在具备履行办理资金托管手续的情况下，一再推迟履约日期，在周斌、郭丽催告后仍未协助办理托管手续及履行付款义务。周斌、郭丽在合理期限内通知解除合同。赵有勇、李进玲签订协议后自始未曾具备履约条件，并企图追究周斌、郭丽的违约责任。2019年4月23日赵有勇单方到场也无法办理托管手续。二、一审法院以2019年7月2日为时间基点对涉案房屋市场价值评估并作为认定赵有勇、李进玲损失的依据于法无据。赵有勇、李进玲属于合同根本违约方。退一步说，其于2019年5月20日购买了与案涉房屋同一小区的其他房屋，应当以购买时间为房屋市场价值的评估基点，从而确定相应的损失额才更加合理。请求对一审法院上述认定予以纠正。赵有勇、李进玲辩称，一、一审认定事实清楚，周斌、郭丽在合同约定解除条件未成就情况下单方面恶意解除房屋买卖合同，属违法解除。双方在签订《房地产买卖定金协议书》时经协商确定待案涉房屋满二年且赵有勇、李进玲具备购房资格后再启动案涉房屋交易流程。双方合同中约定办理资金托管手续的时间2019年4月5日（周五）是清明节法定节假日，紧接着周六、周日双休，根据《苏州市存量房买卖合同》第五条第一款及第二款之约定，赵有勇、李进玲最迟应于2019年4月10日前将首付款打入资金托管账户，逾期支付房屋价款超过15天即2019年4月25日后周斌、郭丽才有单方解除权。然而在居间方于4月18日明确告知双方材料审核通过可协商具体时间办理资金托管手续，且合同解除条件尚未成就的情况下，周斌、郭丽仍于2019年4月22日通过微信通知解除合同并没收48万元定金，其行为明显违反了合同约定，属违法解除。二、赵有勇、李进玲在合同履行期间积极配合居间方办理资金托管事宜，不存在拖延办理房屋交易手续的情形。案涉合同签订后，赵有勇、李进玲按约积极向居间方提供办理托管手续所需要的材料，并且在2019年3月28日提前足额准备好购房首付款及相关费用。案涉房屋交易时，恰逢苏州市二手房行情升温房价大幅上涨、成交量持续上升，且由于房管局系统出现故障问题，以及清明节放假等原因，导致案涉房屋直到4月18日才经吴江区不动产交易中心审核通过。居间方也在微信群中告知原因，与一审法院调查了解的情况一致。因此，双方未能在2019年4月5日前办理资金托管手续非因双方原因造成，也并无周斌、郭丽主张的赵有勇、李进玲怠于履行合同义务的情形。三、周斌、郭丽上诉认为一审法院以2019年7月2日为时间基点对涉案房屋市场价值进行评估造成违约者从自身行为中获益与事实不符。首先，本案系周斌、郭丽恶意违约解除房屋买卖合同，其系违约方。故“违约者从自身行为中获益”的说法没有法律及事实依据，本案系卖方周斌、郭丽在房屋价格普涨的情况下，感觉出售房屋便宜了，为了谋取利益，才提出解除房屋买卖合同。其次，根据赵有勇、李进玲向一审法院提交的购买另案房屋的合同可知，由于周斌、郭丽恶意违约，赵有勇、李进玲不得不以365万元购买了面积仅132.89平方米的房屋（单价高达2.75万元，远远高于双方交易房屋单价1.99万元)。因此，由于周斌、郭丽的违约行为，给赵有勇、李进玲造成的财产损失，实际远远高于评估机构的房屋差价损失，所谓“从中受益”与事实严重不符。赵有勇、李进玲向一审法院起诉请求：1.周斌、郭丽返还赵有勇、李进玲购房定金48万元及赔偿逾期利息损失（以48万元为本金，按照同期同档中国人民银行贷款利率计算，自起诉之日起至实际返还之日止）；2.周斌、郭丽按照房屋总价款的20%支付赵有勇、李进玲违约金57万元；3.周斌、郭丽赔偿赵有勇、李进玲房屋差价损失1101262元，赔偿赵有勇、李进玲支付的中介费28500元；4.周斌、郭丽赔偿赵有勇、李进玲因维权支付的律师费75000元；5.本案相关诉讼费用由周斌、郭丽负担。一审法院认定事实：2019年1月25日，周斌（甲方）与李进玲、赵有勇（乙方）及居间方经纪公司（丙方）签订《房地产买卖定金协议书》一份，由甲方将其与郭丽共有的苏州市吴江区松陵镇高新路2688号颐园8幢403室房屋（该房屋于2017年3月31日登记在郭丽、周斌名下）转让给乙方，协议约定：房屋交易总价款为2850000元；申请办理资金托管手续日期为2019年4月31日前；物业交接保证金为20000元；乙方同意甲方签完本协议7日内追加定金至人民币48万元；甲、乙双方应于签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。涉案房屋内有部分家具、设备，双方签署《家具、设备清单》，确认本清单系双方所签署的合同或协议不可分割的一部分，作为交接房屋时据以确定房屋附属的设备、设施是否完备的标准，本清单一经双方签字即与合同或协议具有同等效力。同日，周斌出具《共同共有人同意出售承诺书》一份，承诺若郭丽不履行《房地产买卖定金协议书》，本人愿承担协议中的违约责任。李进玲出具《共同购买人同意购买承诺书》及声明书一份[上载明“本人声明：本人作为买受方本人家庭（含本人、配偶、未成年子女）非（是或非）本市户籍，目前在本市大市范围内拥有0套住房（包含已在房产登记机构合同备案或拆迁登记备案但未办出产权证书的住房）。若无苏州户籍，本人能够提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。本人作为买受方本人家庭（含本人、配偶、未成年子女）名下共申请2次住房贷款，目前已结清2次，未结清0次、《房地产买卖定金协议书》签订后，周斌于2019年1月25日收取赵有勇定金5000元，于2019年1月27日收取赵有勇定金45000元。2019年1月29日，周斌、郭丽（甲方）与李进玲、赵有勇（乙方）及居间方经纪公司（丙方）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同约定苏州市吴江区松陵镇高新路2688号颐园8幢403室房屋价款为235万元；买卖双方约定于2019年4月5日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年7月4日前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全）造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。买受人逾期付款违约责任：1.买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：（不作累加）（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。关于房屋权属转移登记的约定。自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1.属于出卖人责任的，处理如下：（不作累加）（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2.属于买受人责任的，处理如下：（不作累加）（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同补充条款：甲方出售上述物业包含物业内部装修及家具家电（详见物品清单）；若因后期政府或者银行机构出台限购和限贷政策导致本次合同无法继续履行的，三方和平解约，互不追究违约责任；若乙方为非本市户籍居民家庭，则乙方保证自本合同签订之日3日内，提供本人的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。同日，鉴于甲乙双方签订的《苏州市存量房买卖合同》约定成交价为人民币235万元。周斌、郭丽（甲方）与李进玲、赵有勇（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定：1.乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币50万元，该笔款项乙方具体支付如下：乙方于2019年1月25日前支付给甲方定金人民币5000元；乙方于2019年1月26日前支付给甲方人民币45000元；乙方于2019年1月29日前支付给甲方定金人民币43万元；剩余款项人民币20000元作为交房保证金由乙方保管，待上述物业交接完毕由乙方支付给甲方。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币285万元。《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》签订当日，李进玲转账支付郭丽43万元。赵有勇支付经纪公司中介费28500元。《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，买卖双方根据经纪公司的要求陆续向经纪公司递交涉案房屋权属转移登记的相关材料。2019年3月28日，涉案房屋出售挂牌提交并挂牌审核通过。3月29日涉案房屋出售挂牌备案及合同签订录入。4月11日涉案房屋交易审核通过。4月18日涉案房屋购房资格审核通过，双方具备共同申请办理资金托管手续的条件。5月18日合同签订自动撤销。2019年4月23日，周斌、郭丽向赵有勇、李进玲邮寄《通知函》，以赵有勇、李进玲及经纪公司未能积极配合周斌、郭丽申请办理涉案房屋资金托管手续，实属严重违约为由，解除双方于2019年1月29日签订的《苏州市存量房买卖合同》。4月24日赵有勇、李进玲签收。于2019年4月29日向经纪公司邮寄《通知函》，经纪公司同日签收。2019年4月30日，赵有勇、李进玲委托江苏通达瑞律师事务所向周斌、郭丽发送回函，主要内容为：周斌、郭丽于2019年4月22日向赵有勇、李进玲发送《通知函》，以赵有勇、李进玲及经纪公司未能积极配合周斌、郭丽申请办理涉案房屋资金托管手续，实属严重违约为由，解除双方于2019年1月29日签订的《苏州市存量房买卖合同》。赵有勇、李进玲认为《通知函》内容与事实不符，主要有以下几点：首先，根据经纪公司工作人员2019年3月29日在微信群“中房颐园8幢403交流群”所述，“由于房管局系统出现了故障，再加上体量比较大”，致使2019年4月18日下午送审通过。因此未能在2019年4月5日前申请办理资金托管手续非买受方原因。送审通过后，经纪公司一直联系买卖双方预约办理资金托管手续，但周斌、郭丽一直坚持要求经纪公司与赵有勇、李进玲于2019年4月19日配合办理资金托管手续。由于办理资金托管手续需提前预约，且赵有勇出差在外，致使无法办理资金托管手续。因此，并不存在赵有勇不能积极配合办理申请资金托管手续的情形。其次，根据《苏州市存量房买卖合同》第五条第一款第二项约定，买受方未能按照合同约定支付相应房屋价款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。双方送审通过时间为2019年4月18日，因此自2019年4月19日起双方才具备申请办理资金托管手续的条件。自经纪公司通知送审通过之日起，赵有勇、李进玲一直积极配合办理申请资金托管手续，但周斌、郭丽于2019年4月22日向赵有勇、李进玲发送《通知函》解除双方签订的《苏州市存量房买卖合同》，并拒绝配合办理申请资金托管手续。因此，未能积极申请办理资金托管手续系周斌、郭丽。周斌、郭丽在不满足解除合同的条件下解除与买受方签订的前述合同，属违法解除。现严正声明：务请周斌、郭丽自收到本函之日起七日内配合买受方办理资金托管等手续。5月1日周斌、郭丽签收了回函。2019年5月15日，赵有勇、李进玲委托江苏通达瑞律师事务所向周斌、郭丽发送律师函，主要内容为：2019年4月30日赵有勇、李进玲声明周斌、郭丽自收到回函之日起七日内配合办理资金托管手续等。但周斌、郭丽仍未按照前述函件履行配合办理资金托管等房屋买卖相关手续。周斌、郭丽的行为已构成根本违约，现严正声明如下：1.解除买卖双方于2019年1月29日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.自收到本函之日起五日内返还委托人定金共计人民币48万元整；3.自收到本函之日起五日内按照约定房屋价款的20%向委托人支付违约金人民币57万元整；4.自收到本函之日起五日内赔偿委托人房屋差价损失人民币1144000元整。2019年5月16日，周斌、郭丽签收了律师函。诉讼中，经赵有勇、李进玲申请，一审法院委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司评估。2019年8月12日，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司出具房地产估价报告，于价值时点（2019年7月2日）的房地产市场价值为3951262元。2019年5月15日，赵有勇、李进玲与江苏通达瑞律师事务所签订委托代理合同，约定赵有勇、李进玲就本案诉讼应向该律师事务所支付的律师代理费为75000元。同日，赵有勇、李进玲支付该律师事务所律师代理费75000元，该律师事务所向赵有勇、李进玲开具了代理费发票。一审庭审中，赵有勇、李进玲申请证人孙某、梅某出庭作证，证人孙某陈述，其系经纪公司员工，参与了涉案房屋买卖全过程。2019年1月29日左右，赵有勇、李进玲来到经纪公司向其咨询苏州湾附近二手房信息，看中了涉案房屋。然后经纪公司工作人员约双方到公司商谈，因李进玲社保到2019年4月满一年，涉案房屋产权登记时间到2019年4月满两年，考虑到政府关于房产登记满两年交易可以减免增值税的政策，经纪公司提出在4月5日前做资金托管，双方均表示同意。合同签订后10天左右双方都陆陆续续将材料提交给经纪公司。2019年3月20日，客户提供的最新社保相关信息表明买方已满1年社保购房要求，经纪公司正式启动交易审核各项工作。2019年3月25日晚上经纪公司办理审核需要买方提供其儿子户口本页扫描件，由于当天时间已晚，买方于3月26日上午提供。2019年3月，经纪公司把有关房屋交易的材料提交房管局后，因房管局审核严格，打回几次，后来审核通过（买受方的户口本编号与户头编号不一致，老户口本更换新户口本，房管局将材料打回，后将买受方提供的正确材料提交房管局。提供的材料被房管局以材料模糊又一次打回，其实材料是清楚的，打回后需要重新提交走流程，材料提交到房管局审核通过差不多需要8个工作日）。3月29日挂牌通过，可以草签。清明前后一段时间由于房管局系统瘫痪故障，再加上体量大及税务系统升级，同时遇上清明假期，无法在合同约定的4月5日前办理资金托管，故其建立三方交流群，在群里对该滞后原因进行了告知，并建议将资金托管时间变更至4月13日，赵有勇、李进玲予以同意，但郭丽、周斌表示不同意。4月4日经纪公司办理网签审核需要买方提供李进玲户口所在户主首页，4月5日上午买方提供符合审核要求的户口首页扫描件。4月8日，经纪公司前往房产交易中心对该笔房产交易办理网签审核，并于当日上午成功上传等待审核。4月18日购房资格审核通过。整个流程经纪公司均按合同履行。因审核通过到资金托管手续办理间隔只有一个月的时间，超期则需要重新审核，又因为涉案房屋产权到2019年4月才满两年，所以经纪公司在3月提交房管局审核。证人梅某陈述，其系经纪公司员工，其是孙某师傅，其负责协助孙某。签合同前经纪公司已告知出卖方买受方到2019年3月20日社保满一年才有购房资格，说明情况后双方谈妥价格，才签订合同。签合同时考虑到3月20日买受方社保满一年，房管局草签流程一般需要7-10个工作日，故约定在4月5日前办理资金托管手续。合同签订后，房东那里不需要做什么事了，经纪公司跟买受方沟通社保及首付款支付，经纪公司立马把相关材料提交到房管局，因为房管局审核比较严格（以前审核较宽松）及房管局工作人员态度有问题，房管局以图片不清晰为由打回，房管局不会一次性告知缺少哪些材料、哪些材料有问题，故经纪公司需要一次次提交。2019年4月18日下午购房资格审核通过，经纪公司第一时间通知买卖双方约定时间到房管局办理资金托管手续。郭丽要求买受方于次日共同至房产交易中心办理资金托管手续，而赵有勇因出差在外，要求延后。经纪公司从中协调，但房东仍要求4月19日办理资金托管手续，否则要发违约催告单。经纪公司再次联系赵有勇，赵有勇称实在回不来。20日、21日系双休日，21日赵有勇女儿在老家出生。22日经纪公司在群里通知双方在23日上午做资金托管流程。23日上午梅某同事去房管局取号，赵有勇到场，可出卖方未到场。经纪公司在群里通知买卖双方另定时间到房管局办理资金托管手续，赵有勇称随时可以，但出卖方没有任何答复。出卖方后来联系经纪公司称到经纪公司进行商谈，4月25日三方商谈，赵有勇要求正常走流程，而出卖方觉得涉案房屋卖得便宜了，不想再卖。此后经纪公司联系不上出卖方了。《苏州市存量房买卖合同》第三页第四条第二款意思是资金托管手续办完后的三个工作日去打首付款。社保满一年才能提交网签。经纪公司对于客户来说是经纪人，对于房东来说是维护人。经纪公司向房东收取2个点的中介费，向客户收取1个点的中介费。赵有勇、李进玲提供的“中房颐园8幢403交流群（11）”微信聊天内容主要为：2019年3月29日，孙某组建该微信群。孙某在群里告知“挂牌通过今天可以草签了，网签专员会和你核对的，资金托管4月5号需要再写个变更协议。中间还有个小长假，审核也需要5-8个工作日”。并将补充协议发到群里，该补充协议将资金托管时间变更为2019年4月13日前。赵有勇表示同意，郭丽表示不同意。经纪公司工作人员潘丽解释“由于房管局系统出现了故障，再加上体量比较大，贷款我们已经跟银行打过招呼啦，原来需要一个月到一个半月放款时间，现在三周内可以放款，所以拿钱的时间不会耽误的”。郭丽、周斌表示房管局系统出问题与出卖方无关，出卖方留给经纪公司办理资金托管的时间够多了。潘丽表示这种事情也不是经纪公司想看到的，现在只能找解决事情的方法。4月2日，赵有勇在群里问潘丽“现在确定监管账户开在哪家银行？我们把钱都倒入同一家银行。”潘丽答复浦发银行，并要求买受方按要求开具收入证明。4月18日，孙某通知买卖双方携带相关证件与材料办理资金托管。潘丽告知预约下周一（即4月22日）做资金托管。赵有勇表示周一脱不开身，能否周三、周四？孙某称时间由双方协商，周一到周五。郭丽认为出卖方在4月21日就有权解除合同了，要求买受方于4月19日共同办理资金托管手续。赵有勇表示4月19日确实走不开，在外出差，先前是因为一些税务系统问题耽误了一些时间。4月19日，郭丽在群里要求中介联系买受方当天办理资金托管手续。梅某问郭丽能否下周二办理资金托管手续，并表示贷款方面会给客户办加急，6月之前可以走完流程，出卖方可以拿到钱。因为房管局的因素，导致很多单子都延迟了，现在很多中介都在投诉房管局。郭丽认为，买受方自4月6日起就违约了，而且4月5日是买卖双方约定的最晚期限，买卖双方有充足的时间办理相关手续。并希望买受方不要严重违约，否则出卖方有权解除合同。梅某认为首付款在4月25日前打入资金托管账户，出卖方无权解除合同。郭丽仍要求买受方与经纪公司于4月19日办理资金托管。并称若4月19日买受人仍不与出卖人办理资金托管手续，出卖方将于三日内向买受人发送解除合同通知书。梅某明确告知出卖方4月19日办理资金托管手续时间来不及。4月22日下午5时多孙某在群里告知买卖双方明天上午10时做资金托管。赵有勇表态准时到。当天6时多，周斌在群里发了通知函，通知赵有勇、李进玲，解除该份房屋买卖合同，并没收定金48万元。经纪公司看到通知函后，表示不是客户刻意不去做资金托管，是房管局的原因导致的，经纪公司也第一时间上流程，但房管局审批的周期不是经纪公司能把控的，属于第三方不可抗力因素导致。经纪公司能把控的流程会帮催快一点，经纪公司会找审批放款最快的银行，前面耽误的时间会在后续的流程中尽量赶回来。4月23日，经纪公司到房产交易中心取号办理资金托管手续，赵有勇到场。郭丽表示买受方已严重违约，已向买受方和经纪公司通知解除合同，其次即使买受方请求撤销解除合同的通知，与其办理资金托管手续，也应当在其同意且在其有时间办理的前提下。赵有勇表示若出卖方今天没时间那再约时间，出卖方确定时间后，提前通知买受人即可。郭丽要求改天空的话到经纪公司商谈，出卖方会提前通知买受方。4月24日，郭丽在群里问大家明天有无时间在经纪公司碰面，买受方及经纪公司答复可以。2019年4月25日，买卖双方到经纪公司进行商谈（商谈内容见谈话录音）。4月28日，梅某问买卖双方这两天有无时间做资金托管，赵有勇答复明天上午请假做资金托管。赵有勇在群里征询郭丽、周斌意见，郭丽、周斌没有表态。赵有勇、李进玲提交的与郭丽的微信聊天内容主要为：2019年4月19日，郭丽尝试着和赵有勇联系，但因故双方没有谈到实质问题。4月22日，郭丽发给赵有勇通知函，要求解除合同。赵有勇表示买受方并没有迟迟不予配合，非买受方主观原因所致，属不可抗力，且告知行使合同解除权的最后时间。4月23日，赵有勇在微信里告知郭丽其没有违约，即使政府原因天数不折减，也是在天数之内，也就是说在4月24日下午下班前将首付款付清就不算违约，且政府耽误的时间肯定要考虑。建议双方好好商量，并让出卖方有什么要求尽管说。出卖方没有回复。郭丽、周斌向一审法院提交微信聊天主要内容为：2019年3月23日，郭丽在微信群里问经纪公司，贷款大约何时下来，经纪公司答复4月10日左右做资金托管，现在正在走资质审核。郭丽问贷款一般多久下来，经纪公司答复一个月左右。3月29日，孙某邀请赵有勇加入群聊，告知买卖双方挂牌通过今天可以草签，资金托管4月5需要再写个变更协议，中间还有个小长假，审核也需要5-8个工作日。郭丽表示不同意。4月18日，郭丽在群里问“现在进展到什么程度了？”潘丽告知双方下周一做资金托管。其他内容同赵有勇、李进玲提交的微信聊天内容。2019年4月25日下午，买卖双方在经纪公司进行商谈。谈话录音主要内容为：经纪公司认为4月5日前办理资金托管手续，4月5日前应包含4月5日。3个工作日内将首付款打入资金托管账户，也就是4月10日是最后一天。若逾期15天内不支付款项，买受人应每日支付出卖人逾期应付款万分之五的违约金。超过4月25日仍未支付，出卖人有权解除合同。周斌认为“买卖双方约定于2019年4月5日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管账户”，前面一句话是独立的，有个句号。后面一句话没有约定资金托管时间。出卖方陈述，经经纪公司一拖，其现在买不起房了，所以也不准备卖房了。当时签订合同也是为了等满二年，为买受方减少税费。经纪公司与房管局关系没有到位，其他房产中介都是晚上11时就去排队了，经纪公司根本没有加急、对买卖双方的房产交易没有上心。买卖双方支付中介费，经纪公司应做好份内事情。因为经纪公司变更资金托管时间至4月13日，故没有同意签订变更协议。房产交易中心系统故障仅两天。经纪公司认为合同签订在2019年1月29日，当时房价没涨。经纪公司可以帮出卖方跟银行沟通，保证贷款半个月左右下来，所以拿钱的时间不会耽误。办理资金托管手续时间延后不是经纪公司的原因。吴江区房管局系统崩溃，一直审核不通过。除了本案单子，其他单子同样情况。客户、经纪公司没必要刻意拖慢交易节奏，也想流程走快。出卖方一拿到定金48万元就去别处订房的话，就不会出现现在买不起房的情况。为什么经纪公司在合同签的时候说明可能会宽松几天，因为房管局不会保证多少天内审核通过，资金托管需要预约，有时彼此一时脱不开身。经纪公司正常走流程，房管局那边成交量比较大，还有一个系统税这块崩溃，且吴江属于审核最严的地方。房管局称缺少户头页被打回，其实不缺少。重新提交后又说图片模糊，又被打回。其实图片也一点不模糊，打回后用原有图片重新提交，也审核通过了。房管局不会一次性指出哪些材料需要改正，造成反复打回。4月5日做资金托管，网签合同事先需要审批通过，3月下旬、4月初系统崩溃加上升级，故一直审核不了，直到4月18日网签审核才通过。出卖人及经纪公司一致认可3月27日-4月1日期间不审核。赵有勇陈述，为了购买涉案房屋，其在3月底前在徐州老家贱价处理一套商铺和一套住宅，其没有造成资金托管时间延后。2019年3月18日下午五时郭丽通知赵有勇3月19日办理资金托管手续，其在外出差，无法赶回。2019年5月20日，赵有勇、李进玲与苏州我爱我家房地产经纪有限公司签订《存量房承购居间代理委托协议》，向案外人购买了颐园同一小区的2幢1503室房屋。庭审中，赵有勇陈述根据国家税务总局江苏省税务局关于征管信息化系统并库上线有关事项的公告，2019年3月1日发布。通知2019年3月23日-3月31日进行系统切换上线，包括房地产交易中心等均暂停业务办理，4月1日8时恢复。郭丽、周斌不认可此说法。一审法院走访了吴江市不动产交易中心，交易中心答复：出售挂牌3月28日提交上来，中间可能有材料不齐全需要当事人回去补导致时间延长，后面购房资格比如缺社保材料退回去补也会产生时间，这个是不确定的，具体过程要问当事人，不动产交易中心只显示结果，经纪公司电脑上应该可以看到整个流程，有无退回什么的。材料齐全正常审核一般一个星期不到，不过3月28日那段时间房产交易确实比较多。3月28日-4月1日系统问题耽误三天（30日、31日为双休日），经纪公司前面可以提交的。以上事实，有赵有勇、李进玲提供的《房地产买卖定金协议书》、收据、共同共有人同意出售承诺书、共同购买人同意购买承诺书、声明书、家具、设备清单、《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、保证金代收代付协议、银行账户交易流水、不动产登记簿查询记录、中介费专用收据、委托代理合同、代理费发票、律师函（回函）、快递单、快递签收情况打印件、微信聊天、谈话录音（光盘）、房地产估价报告，周斌、郭丽提交的微信聊天、快递单、物流信息，一审法院所做的笔录、调取的操作流程及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《苏州市存量房买卖合同》约定“买卖双方约定于2019年4月5日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年7月4日前直接支付至资金托管指定账号”。根据该约定，买受方应于4月10日前将首付款打入资金托管账户。《苏州市存量房买卖合同》同时约定“买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：（不作累加）…（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同…”根据该约定，买受人在4月10日后的15天内支付相应房屋价款的，出卖人无权解除合同。现周斌、郭丽于2019年4月22日通知赵有勇、李进玲解除合同，该解除系违法解除，不产生解除合同的效力，双方应继续履行合同。4月22日后赵有勇、李进玲催告周斌、郭丽继续履行合同，但周斌、郭丽在合理期限内仍未履行。2019年5月15日，赵有勇、李进玲以周斌、郭丽构成根本性违约，通知周斌、郭丽解除合同，5月16日周斌、郭丽签收了律师函，故《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》于2019年5月16日解除。因《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》已解除，故由周斌、郭丽返还赵有勇、李进玲购房定金48万元，支付相应的利息损失；并赔偿赵有勇、李进玲房屋差价损失1101262元及赔偿赵有勇、李进玲支付的中介费28500元。《苏州市存量房买卖合同》约定“甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费”，因周斌、郭丽违约解除合同，故由周斌、郭丽赔偿赵有勇、李进玲因本次诉讼支付的律师费75000元。赵有勇、李进玲要求周斌、郭丽支付房屋总价款20%的违约金，因周斌、郭丽履行上述给付义务，已足以弥补赵有勇、李进玲的损失，故对赵有勇、李进玲该项诉请一审法院不予支持。本案中，赵有勇、李进玲支付周斌、郭丽购房定金48万元，且在解除合同后在同一小区购买了房屋，按常理说赵有勇、李进玲无故意违约的故意，且赵有勇、李进玲也按经纪公司要求及时提交相关手续。而周斌、郭丽在房价普涨的情况下，感觉出售的房价便宜了，才决定解除合同，周斌、郭丽恶意比较明显。资金托管手续没有按期完成，是房产交易中心系统问题、房产交易体量大、清明节假日、经纪公司提交的材料被打回等各种因素叠加造成，且经纪公司也表态贷款会加急，把延后的时间补回来，故合同约定的贷款款项由买受人于2019年7月4日支付至资金托管指定账号不无可能。购房资格审核通过后，赵有勇在外出差，李进玲生产，因网签合同需要先预约，周斌、郭丽应给予赵有勇、李进玲合理的时间双方至不动产交易中心办理资金托管手续，而不得借此解除双方的房屋买卖合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、周斌、郭丽应返还赵有勇、李进玲购房定金480000元、赔偿逾期利息损失（以480000元为基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以及以480000元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），两项合并于判决生效之日起十日内履行。二、周斌、郭丽应赔偿赵有勇、李进玲房屋差价损失1101262元、赔偿赵有勇、李进玲支付的中介费28500元，合计1129762元，于判决生效之日起十日内履行。三、周斌、郭丽于判决生效之日起十日内赔偿赵有勇、李进玲为本次诉讼支付的律师费75000元。案件受理费25180元、诉讼保全费5000元，合计30180元，由赵有勇、李进玲负担6715元，周斌、郭丽负担23465元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审中双方当事人的主要争议焦点在于：一、合同无法履行的违约责任由谁承担；二、一审法院认定的房屋差价损失是否合理。对于争议焦点一，根据双方签订的《苏州市存量房买卖合同》约定，双方应于2019年4月5日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；之后又约定买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户。双方对上述约定的理解存在争议。周斌、郭丽认为根据上述约定，办理资金托管手续的同时首付款即应支付至托管账户，合同履行过程中，中介通知双方办理资金托管手续的时间已经晚于合同约定，付款时间也已经严重逾期，故其有权解除合同。赵有勇、李进玲认为根据上述约定，其付款时间尚有宽限期，中介组织双方办理资金托管的时间尚在宽限期内，周斌、郭丽无权主张解除合同。对此，本院认为，根据上述约定的内容以及先后顺序，应当认定“买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户”是对首付款支付时间的变更或宽限，一审法院认定买受方应于2019年4月10日前将首付款打入资金托管账户符合上述约定，并无不当。中介公司通知双方当事人于2019年4月23日办理资金托管手续，赵有勇、李进玲之后即可履行首付款支付义务，从付款时间上看尚未达到“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同”的约定解除条件。赵有勇、李进玲支付首付款有赖于资金托管手续的办理，根据中介方的陈述及一审法院向房地产交易中心了解的情况，办理资金托管手续时间延后也受到客观因素的影响，赵有勇、李进玲逾期付款的情况尚不足以导致周斌、郭丽的合同目的无法实现，故周斌、郭丽也不享有法定解除权。综上，周斌、郭丽无权主张解除合同，其拒绝配合后续交易导致合同无法继续履行，一审法院认定周斌、郭丽构成违约并无不当。对于争议焦点二，如前所述，周斌、郭丽不配合相应手续办理构成违约，赵有勇、李进玲已经发函解除合同，一审法院认定双方之间的合同及补充协议自2019年5月16日周斌、郭丽收到通知之日起解除于法有据。合同解除后，周斌、郭丽收取的定金应予返还，赵有勇、李进玲主张周斌、郭丽承担违约责任，赔偿合同解除给其造成的房屋差价损失应予支持。一审法院以赵有勇、李进玲申请鉴定的时间作为评估基点并无不当。且赵有勇、李进玲举证证明其在合同解除后另行购房，与案涉合同约定售价相比房屋单价已有上涨。周斌、郭丽并无证据证明鉴定的市场价格明显不合理，一审法院据此认定差价损失并无不当，应予维持。综上，上诉人周斌、郭丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25180元，由上诉人周斌、郭丽负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年六月二十八日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。