广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异127号 异议人（被执行人）：蔡干明，男，汉族，1968年9月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：邓思燕，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司,住所地香港特别行政区铜锣湾希慎道**利园******。 董事及授权代表：陈柏香。 被执行人：广东本邦电器有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇新埠工业区信用代码914406067081660492。 法定代表人：蔡干强。 被执行人：佛山市顺德区华强本邦电器有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新城路一街**信用代码914406067247884543。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：襄阳华强照明科技有限公司，住所地湖，住所地湖北省襄阳市襄州区张湾镇航空路**信用代码91420600MA488QT005。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：博爱华强本邦照明电器有限公司，住所地河，住所地河南省焦作市博爱县清化镇街道办事处玉祥路汽车站东路北100米信用代码91410822749208743B。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：蔡干强，男，汉族，1964年10月29日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：卢丽英，女，汉族，1966年11月12日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：杨秋明，女，汉族，1969年10月6日出生，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（以下简称橡树公司）与被执行人广东本邦电器有限公司（以下简称广东本邦公司）、佛山市顺德区华强本邦电器有限公司（以下简称华强本邦公司）、襄阳华强照明科技有限公司（以下简称华强照明公司）、博爱华强本邦照明电器有限公司（以下简称博爱本邦公司）、蔡干强、卢丽英、蔡干明、杨秋明金融借款合同纠纷一案中，异议人蔡干明于2020年3月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人蔡干明向本院提出异议，请求：对蔡干明名下位于佛山市顺德区**居委会***路工业厂房（房产证号：粤房地证字第××号，以下简称涉案厂房）重新评估。 事实与理由：法院拟变现处理蔡干明名下涉案厂房，并对该房产进行了评估，评估机构出具了评F**********号《房地产估价报告》，确定起拍价为3323880元，蔡干明对该核价结果有异议。 1.估价报告所采用的评估方法错误。一般来说，新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。涉案厂房系假设重新开发建设的现有厂房，属于可以采取成本法估价的情形之一，故而估价报告认为涉案厂房不适用成本法的理由不成立。对于涉案厂房，采用成本法更为准确合适，因为涉案厂房涉及第三方的利益（承租人对涉案厂房有投入装修费用等），运用成本法可以将土地和房产（主体建筑和装修）的价值分别评估，有利于对各产权价值进行区分。 2.现有估价报告中有明显错误，直接导致估值的减少。（1）估价报告第32页提到教育费附加的税率为3%，但实际计算时却案5%计算，导致估价结果有误。（2）估价报告评估出首层商铺的租金平均单价为30元/平方米，低于实际租金水平（可提供现时租户的租赁合同佐证，每月租金水平约46元/平方米），导致评估结论偏离实际价值。（3）估价报告所使用的可比实例也未注明具体物业地址和类型，无法判断两者是否具有可比性，进而采用简单算术平均数的方式计算比较价值，容易造成涉案厂房价值出现不合理的误差。 3.估价报告中遗漏了下列构筑物的价值，导致评估价值明显减少。因法院根据估价报告的评估结果来确定起拍价，即估价结果直接决定了本案标的物的起拍价格，进而影响标的物的成交价格，这直接关乎到申请执行人以及被执行人的权益。具体遗漏清单如下：（1）首层铺位的间墙以及夹层；（2）天面防水；（3）大型广告牌架；（4）二、三层房屋重新装修为52套房间的给排水、供电、网络、防盗网、不锈钢门、电子锁等装修。 4.因涉案建筑物为案外人出资兴建，属于案外人所有，故应对案涉房产的土地和建筑物分别评估，以便后期确定各产权人的利益。 因此，请求法院按照上述要求重新评估，保障被执行人的合法权益。 本院经审查查明：原告广东顺德农村商业银行股份有限公司勒流支行（以下简称勒流农商行）诉被告广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明、杨秋明、博爱本邦公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月14日作出（2017）粤06民初232号民事判决书，判决：一、广东本邦公司应于判决发生法律效力之日起15日内向勒流农商行清偿借款本金53670522.19元及相应利息、罚息及复利；二、华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明应对前述第一项确定的债务承担连带清偿责任，华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明在承担相应的担保责任后，有权向广东本邦公司追偿；三、勒流农商行有权就前述第一项确定的债务，以广东本邦公司提供抵押担保的位于佛山市顺德区龙江镇万安村委会渡口路4号房产产权证号为粤房地权证佛字第××号的房产，蔡干明、杨秋明提供的涉案厂房，博爱本邦公司提供的位于河南市焦作市××玉××路北侧产权证号为博国用2010第007号的国有土地使用权等抵押物折现或者拍卖、变卖的价款优先受偿（其中博国用2010第007号的国有土地使用权优先受偿权的范围为债权本金最高余额774.48万元）；四、驳回勒流农商行其他诉讼请求。因橡树公司受让了勒流农商行在该案中享有的债权，故在前述债务人未履行生效法律文书确定义务时，橡树公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月30日立案，案号为（2019）粤06执266号。2019年5月28日，本院作出（2019）粤06执266号之一执行裁定书，以本案暂无可供执行的财产需处置，继续执行已无实际意义为由，裁定本案终结本次执行。后橡树公司申请恢复该案执行，本院于2019年9月23日立案，案号为（2019）粤06执恢130号。 蔡干明名下的涉案厂房已于2017年5月11日由湖南省衡阳市雁峰区人民法院在（2017）湘0406执保90号案中予以查封，本院遂作出（2019）粤06执266号商请移送财产或参与分配函，要求该院将涉案厂房移送本院执行。2019年4月5日，湖南省衡阳市雁峰区人民法院作出（2017）湘0406执648号商请移送执行复函，将涉案厂房移送本院执行。2019年11月13日，本院作出（2019）粤06执恢130号公告，公告本院拟于近期对包括涉案厂房在内的房地产采取评估、拍卖等处置措施。该公告于次日张贴于涉案厂房。2019年11月25日，本院摇珠选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德公司）对蔡干明名下涉案厂房及广东本邦公司所有的位于佛山市顺德区龙江镇万安村委会渡口路4号房产进行评估。2020年1月7日，信德公司就评估标的涉案厂房出具评F**********号《房地产估价报告》，确定涉案厂房在价值时点2019年12月5日的市场价值为4748400元。该估价报告于2020年2月22日送达蔡干明，蔡干明向本院提交了本案异议的《申请书》。2020年3月10日，信德公司出具《关于〈申请书〉的回复》，就《申请书》中提出异议的事由作出答复，认为上述估价结果符合客观事实，估值合理。据此，本院作出（2019）粤06执恢130号之二通知书，记载的内容为：2020年3月1日，广东本邦公司、蔡干明以评估报告采用的评估方法错误、评估价格错误，且漏评了房产内构筑物及不可移动设备设施等为由，本院提出重新评估的申请。经查：1.广东本邦公司、蔡干明称存在评估方法错误、评估价格错误的情况，却并未提供证据证明；2.工业房地产内的间墙间壁、办公室、展厅、维修房等构筑物及不可移动设备设施（溃漏清单第1项至第4项、第6项、第8项和第9项）的价值均已包含在内；3.工业房地产内的重型吊车梁、轨道及地磅系（含地磅、磅房及控制系统）等构筑物，由于权属不明确，并不存在本次评估的范围之内。综上，对广东本邦公司、蔡干明提出的重新评估的申请，本院不予支持。橡树公司就涉案厂房继续拍卖向本院提供了担保，为此，本院于2020年3月27日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）平台上对涉案厂房公开拍卖。次日，买受人吴家贺以5363880元的最高价竞得。2020年4月8日，本院作出（2019）粤06执恢130号之二执行裁定书，裁定涉案厂房归买受人所有，上述工业房地产所有权自本裁定送达买受人时起转移；买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书已于2020年4月10日送达买受人吴家贺，相关协助执行通知书于同年4月13日送达佛山市顺德区不动产登记中心。 另查明：涉案厂房先后于2012年12月26日、2015年5月27日被设置抵押权，抵押权人均为勒流农商行，不动产登记证明号分别为**********-2、**********。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，蔡干明提出异议的第1、2、4点事由实质上是分别对评估机构采用的评估方法、参照标准、评估方式等内容提出，第3点事由是对遗漏评估财产事项提出。根据上述法律第二十三条第一款的规定，蔡干明提出异议的第1、2、4点事由应由评估机构予以书面说明，并不属于执行异议的审查范围。对于第3个异议事由，同时涉及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第（二）项规定的情形，因此，该异议亦应按照第二十三条第一款的规定处理，即该异议事由亦不属于执行异议的审查范围。鉴于本案异议是在立案后发现不符合执行异议案件的受理条件，故应驳回蔡干明的异议申请。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下： 驳回异议人蔡干明的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年六月三十日                                                                                       法官助理伍倩桃                                                                                       书记员  赵芊