广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3349号上诉人（原审被告）：广东银地建设集团有限公司，住所地:广东省湛江市霞山区解放西路**。法定代表人：黄壮强，董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江市南北房地产开发有限公司，，住所地:广东省湛江开发区观海路**海洋花园**1门**法定代表人：袁真胜，董事长。被上诉人（原审原告）：湛江市中澳物业服务有限公司，住所地:广，住所地:广东省湛江开发区海静小区金地花园第****>法定代表人：袁康**，经理。上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。原审第三人：黄梅。原审第三人：湛江开发区锦华物业服务有限公司，住所地:广东省湛，住所地:广东省湛江市海滨大道**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄梅，经理。上诉人广东银地建设集团有限公司（以下简称“银地公司”）因与被上诉人湛江市南北房地产开发有限公司（以下简称“南北公司”）、湛江市中澳物业服务有限公司（以下简称“中澳公司”）及原审第三人黄梅、湛江开发区锦华物业服务有限公司（以下简称“锦华公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银地公司的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超，被上诉人南北公司、中澳公司共同的委托诉讼代理人许德鸿，原审第三人锦华公司的法定代表人黄梅（也是本案的原审第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银地公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决驳回南北公司、中澳公司的全部诉讼请求；三、判决本案的全部诉讼费用均由南北公司、中澳公司负担。事实与理由：一、一审法院认定南北公司、中澳公司于2017年4月14日才知道澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售，进而认定南北公司、中澳公司提起本案诉讼未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，明显属于认定事实和适用法律错误。1.湛江市好创房地产开发有限公司（以下简称“好创公司”）三方股东已于2014年4月9日就澳华花园幼儿园售价的问题召开了股东会，且南北公司、中澳公司同意以不低于1000万元的价格出售。首先，银地公司提供的黄**山的证人证言、好创公司（2014）003号会议纪要，以及锦华公司、黄梅自认的事实可相互印证，证实了好创公司三方股东的实际控制人袁真胜、黄梅、黄壮强已于2014年4月9日就澳华花园幼儿园的经营方式问题召开股东会，确定以不低于1000万元的价格进行出售的事实。而黄梅与袁真胜各持有好创公司40%的股份，银地公司仅持有20%的股份。故此，若不存在已通过股东会决议澳华花园幼儿园售价的事实，黄梅亦必然与袁真胜一样向银地公司主张权利。但锦华公司、黄梅一直对黄梅、袁真胜、黄壮强三方已就澳华花园幼儿园售价问题进行股东会讨论并同意以不低于1000万元出售的事实不持异议。据此，南北公司、中澳公司辩称澳华花园幼儿园的售价没有经过股东会讨论，且其不知道最终确定的售价不低于1000万元，明显与客观事实不符。其次，好创公司（2014）001号、002号会议纪要的主题，均系关于澳华花园的销售定价问题，亦无三方股东的共同签字。但结合澳华花园已销售和价款已分红的事实，南北公司、中澳公司并未否认上述两份会议纪要的真实性与合法性。因此，上述情况证实了好创公司的房产销售惯例，系若经过三方股东讨论决定，通常会以会议纪要的方式作出，而无需三方股东的共同签字。该情形建立在三方股东相互熟悉和彼此信任的基础上，符合三方股东共同参与决策的人合投资原则。相反，南北公司、中澳公司在本案中提供的《澳华花园商铺调整价格的请示》，系由好创公司销售部门呈送审批，三方股东对该请示并未全程参与讨论和决策，故才需三方股东的共同签字确认。但该情形并不等同于好创公司的一切重大事项均需以三方股东共同签字确认。因此，南北公司、中澳公司提供的前述证据与其主张没有直接关联性，不能作为定案依据，更不能据此确认三方签字系好创公司股东决策的唯一依据。一审法院认定好创公司（2014）001号、002号、003号会议纪要没有好创公司参会人员的签名“与日常操作不符”，缺乏事实依据，属于认定事实错误。最后，在南北公司、中澳公司始终未能举证推翻锦华公司、黄梅自认事实的前提下，和未能作出任何合理解释的基础上，一审法院仅以南北公司、中澳公司不认可为由，便全盘否定银地公司的主张，明显有失公允。锦华公司、黄梅作为销售澳华花园幼儿园的直接受益人，其在本案中的答辩及在一审庭审中的陈述，还原了幼儿园不低于1000万元的价格出售，当时系经过三方股东讨论决定的客观事实，依法应予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，结合黄**山的证人证言、好创公司（2014）003号会议纪要，以及锦华公司、黄梅确认的事实，在案证据已形成了完整的证据链条，证实了好创公司三方股东已于2014年4月9日就澳华花园幼儿园售价进行股东会决议，且南北公司、中澳公司知道并同意以不低于1000万元的价格出售的事实。一审法院认定银地公司未经股东会表决而自行决定澳华花园幼儿园的销售定价，显属错误。2．本案的诉讼时效应自2014年5月27日起计算。如前所述，好创公司在包括南北公司、中澳公司在内的三方股东于2014年4月9日同意以不低于1000万元的价格出售澳华花园幼儿园的前提下，才于2014年5月27日将澳华花园幼儿园出售。也即南北公司、中澳公司同意且明知澳华花园幼儿园于2014年5月27日出售的事实。如若存在银地公司擅自低价出售的情形，南北公司、中澳公司亦明确知道其权益受到侵害，故本案的诉讼时效应自2014年5月27日起计算。3.本案的诉讼时效至迟应自2015年8月31日起计算。一审法院确认了“由李玉芳代表袁真胜于2015年8月31日签收澳华花园项目2015年4月财务报表”的事实，该报表中明确记载了“四、主营业务收入5.幼儿园5,000,000.00”的字样。为此，不管澳华花园幼儿园的具体售价如何，南北公司、中澳公司若未事先知道并同意，其对前述财务报表中的记载，根本不会不管不顾。故南北公司、中澳公司至迟于2015年8月31日签收了该报表时，即知道或应当知道澳华花园幼儿园已出售的事实。同时，根据日常的生活经验和正常逻辑，若此前南北公司、中澳公司完全不知道澳华花园幼儿园已以1000万元的价格出售的事实，南北公司、中澳公司亦必然不会接受分红款并提出异议，但南北公司、中澳公司始终未曾提出任何质疑和异议，由此亦印证了南北公司、中澳公司同意以1000万元出售的事实。因此，南北公司、中澳公司至迟自2015年8月31日知道或应当知道其权益受到侵害，故本案的诉讼时效至迟亦应自该时间节点起计算。据此，一审法院既认定南北公司、中澳公司已于2015年8月31日签收了载明澳华花园幼儿园收入金额的报表，又认定南北公司、中澳公司是在2017年4月14日才知道澳华花园幼儿园出售，明显前后逻辑矛盾，属于认定事实错误。4．南北公司、中澳公司提起本案诉讼已超过2年诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行前，南北公司、中澳公司提起本案诉讼早已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”规定的时效期限，故依法应驳回其全部诉讼请求。二、一审法院认定银地公司应向南北公司、中澳公司支付澳华幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成1758360元，显属错误。1.南北公司、中澳公司主张其少获利润分红，明显违背诚信。如前所述，澳华花园幼儿园1000万元的售价是经过南北公司、中澳公司同意而确定的。根据诚实信用原则，不管当时湛江市房地产市场的实际行情如何，南北公司、中澳公司均应忠实地履行，并接受由此产生的后果。况且，2014年湛江市的房地产市场行情并不景气，房价远远低于近几年，特别是在2017年，湛江市房价大幅飙升，在2018年、2019年还保持上升趋势。两银地公司在湛江市房价已与昔日差距巨大的2018年才提起本案诉讼，并要求对澳华花园幼儿园的售价进行评估，明显有违诚信。2.一审判决认定银地公司应对无法查清澳华花园项目的4次分红是否包含澳华花园幼儿园销售款承担举证不能的不利后果，显属错误。对于好创公司三名股东已就澳华花园幼儿园的1000万元销售款进行分红的事实，南北公司、中澳公司始终没有否认，且锦华公司、黄梅对此亦予以认可。故此，4次分红是否包含澳华花园幼儿园的1000万元销售款并非本案的争议焦点问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十八条“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行”的规定，一审法院混淆了案件争议焦点问题。3.与同一地段的同类物业相比，澳华花园幼儿园的1000万元售价不属于低价出售。与澳华花园幼儿园位于同一地段的金科世家3号楼一至三层幼儿园（建筑面积1959.37平方米），在2016年的市场售价仅为450万元，即折合单价仅约为2296.66元/平方米。而澳华花园幼儿园建筑面积3674.18平方米，在2014年5月的售价即为1000万元，折合单价约为2721.70元/平方米。二者相比较，澳华花园幼儿园的销售定价为1000万元，根本不属于低价出售的情形。4.粤银恒[2019]房估C0405号的《房地产司法估价报告》依法不能作为裁判依据。首先，本案中的评估均无法真实还原2014年湛江市房地产同类地段幼儿园的市场价格、政府政策、开发商资金情况、消费者购买力等背景因素，况且不存在可供参考的价格（澳华花园幼儿园属于湛江市首例出售），进而对澳华花园幼儿园当时的市场价格进行评估不具备基础条件，这也是银地公司分别在评估前后明确反对和提出异议的根本原因。因此，2019年7月20日作出的粤银恒[2019]房估C0405号的《房地产司法估价报告》无法真实反映澳华花园幼儿园在2014年5月27日的市场价格。其次，银地公司在一审阶段已明确指出上述《房地产司法估价报告》不符合住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015)的规定，具体存在以下问题：（1）缺少必要的“估价技术报告”方面的内容；（2）对澳华花园幼儿园在价值时点的实物状况描述错误；（3）对澳华花园幼儿园在价值时点的权益状况和区位状况描述错误；（4）估价依据使用错误；（5）没有搜集和参考与澳华花园幼儿园相类似的房地产的交易、收益、成本等资料；（6）没有实地查勘记录、估价结果没有相关专业意见的内容；（7）估价结果没有进行比较分析，亦没有说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；（8）估价结果没有估价基础数据和估价参数的内容；（9）实地查勘期为“2014年5月27日”与客观事实不符；（10）估价作业期的起始时间为“2014年5月27日”与客观事实不符；（11）附件部分没有明确记载是哪位估价师进行了实地查勘，亦没有关于专业帮助情况和相关专业意见的内容；（12）估价结果与预评估结果存在数十万元的巨大差异。需要注意的是，上述《房地产司法估价报告》没有搜集与澳华花园幼儿园相类似的房地产的交易、收益、成本等资料，也即该估价报告根本没有参照物，故其估价结果亦严重偏离客观事实。因此，在没有相应的评估机构和评估人员对上述问题予以解释说明的前提下，一审法院未谨慎审查其估价报告的内容，仅凭该次评估系法院委托进行的，便全盘采纳，有违《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定。综上，一审判决忽略锦华公司、黄梅的陈述，割裂其与银地公司所提供的证据，最终完全以评估机构的估计结果作为裁判依据，于法于理相悖，依法应予纠正。被上诉人南北公司、中澳公司答辩称：银地公司在处理澳华花园幼儿园出售及出售价格等重大事宜时没有遵从三方应以股东会的形式进行表决及应按表决的结果执行的约定，在未经南北公司、中澳公司同意的情况下擅自低价出售澳华花园幼儿园项目房产，严重损害南北公司、中澳公司合法权益。一、南北公司、中澳公司的起诉没有超过诉讼时效，银地公司上诉主张已超三年诉讼时效的理由没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，诉讼时效应从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据三方签订的《房地产合作开发协议书》第七条第5项“涉及项目土地开发建设的重大事宜，如项目贷款、工程结算、销售定价、利润分配，或涉及甲、乙、丙三股东的其他重大事宜，由甲、乙、丙三方以股东会的形式进行表决，并按表决的结果执行。任何一方须遵从履行，不得以任何理由予以拒绝。否则造成他方的损失，概由反对方承担”的约定，三方在合作开发过程中涉及重大事宜均以股东会形式表决并签字确认。从《澳华花园商铺调整价格的请示》涉及的商铺销售定价及《股东会决议》涉及的利润分配均有实际股东袁真胜、黄壮强、黄梅签名的情况，可以确认合作三方在涉及重大事宜时均按照《房地产合作开发协议书》第七条第5项的约定方式以股东会表决并签名予以确认。澳华花园幼儿园的出售未经三方股东予以表决，南北公司、中澳公司及实际控制人袁真胜从来没有参加过银地公司所称的股东会，也从不知道银地公司什么时候、以何种价格出售澳华花园幼儿园。经南北公司、中澳公司的不断追问,银地公司实际控制的好创公司才于2017年4月14日在《广东省商品房买卖合同》复印件上加盖好创公司印章，并将该合同复印件交付给南北公司、中澳公司，南北公司、中澳公司根据该合同在2017年4月14日才知道澳华花园幼儿园以1000万元出售。因此，南北公司、中澳公司是在2017年4月14日才知道权利受到损害，诉讼时效应从2017年4月14日起计算，所以南北公司、中澳公司提起本案诉讼时，尚未超过诉讼时效。二、银地公司应当按持股比例向南北公司、中澳公司支付澳华花园幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成。根据《房地产合作开发协议书》的约定，澳华花园幼儿园出售价格应当经全体股东表决确定。银地公司未经股东会表决以低价将澳华花园幼儿园擅自出售，该出售价格远远低于市场价格，已经损害了南北公司、中澳公司的合法权益，银地公司应当支付澳华花园幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成。银地公司虽主张已经分红且南北公司、中澳公司早知道出让事实，但未能举证证明其主张，也未能审计确认已经分红。特别是根据银地公司提供的银行流水资料，证明在银地公司主张分红的时间之后，澳华花园幼儿园的销售款项尚有6笔共300万元陆续才收取，根本不可能在出售款尚未收齐的情况下就提前分红；由此可见银地公司主张已分红不属实。银地公司未经股东会表决私自低价出售澳华花园幼儿园，银地公司应当支付差额利润分成。南北公司、中澳公司认为，银地公司在澳华花园幼儿园出售及出售价格问题上未经股东表决，擅自低于市场价格出售的行为严重损害南北公司、中澳公司合法权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审第三人黄梅、锦华公司陈述称：一审法院认定事实和适用法律错误，银地公司的上诉请求与理由符合事实和法律的规定。一、一审判决认定“银地公司作为好创公司的实际运作人，未经股东会表决，自行决定澳华花园幼儿园的销售定价”，与客观事实相悖，明显错误。首先，好创公司的三方股东已于2014年4月9日通过股东会决议的方式确定了澳华花园幼儿园的售价为不低于1000万元，在此基础上，好创公司才在2014年5月27日将澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售给案外人敖平、马湛兴和陈伟雄三人。也即南北公司、中澳公司事先同意澳华花园幼儿园以不低于1000万元的价格标准进行对外出售，且确切地知道澳华花园幼儿园在2014年5月27日出售的事实。南北公司、中澳公司否认前述事实明显违背诚信及与客观事实不符。其次，南北公司、中澳公司在一审庭审中亦承认澳华花园小区已进行了销售与相应分红。在此前提下，既然南北公司、中澳公司否认好创公司（2014）001号、002号、003号会议纪要的真实性与合法性，那其依法应就其所主张的“澳华花园出售的各类房屋定价均需有黄壮强、黄梅、袁真胜三人讨论签字确认才有效”的事实提供相应的股东会决议及会议记录。否则，其主张没有任何事实依据。南北公司、中澳公司始终未能提供该方面的证据，而其提供的证据《澳华花园商铺调整价格的请示》明显不能证实其主张。故此，南北公司、中澳公司的前述主张，依法不应采纳。银地公司已提供了黄**山的证人证言、好创公司（2014）003号会议纪要，充分证实了南北公司、中澳公司事前同意以不低于1000万元的价格出售澳华花园幼儿园的事实。在南北公司、中澳公司未能提供有效的相反证据予以反驳的前提下，一审法院直接采纳南北公司、中澳公司的主张，明显有失公允。二、一审法院认定的事实及论述的理由，存在严重的前后逻辑错误。1.一审法院认定“证人吴秋菊系好创公司的会计，而好创公司由银地公司实际运作，难以排除吴秋菊与银地公司的利害关系”，又认定“2017年4月14日，好创公司在《广东省商品房买卖合同》复印件上加盖公司印章，并将该复印件交付给南北公司、中澳公司”。首先，包括证人吴秋菊在内的好创公司财务人员，均是由好创公司的三方股东共同选聘，并不代表其中任何一方的利益，且需共同对三方股东负责。一审法院在没有任何证据予以证实的前提下，认定证人吴秋菊与银地公司存在利害关系，属于主观臆测。其次，按照正常的逻辑，既然好创公司由银地公司实际运作，若澳华花园幼儿园系银地公司未经南北公司、中澳公司同意售价的情况下出售，那银地公司根本不会在事后将澳华花园幼儿园的买卖合同复印件提交给南北公司、中澳公司，从而产生对自己不利的后果。相反，这亦恰好证实了澳华花园幼儿园系在南北公司、中澳公司同意不低于1000万元售价的基础上才出售，南北公司、中澳公司的主张明显违背客观事实。2.一审法院认定“由李玉芳代表袁真胜于2015年8月31日签收澳华花园项目2015年4月财务报表”，又认为“李玉芳于2015年8月31日签收澳华花园项目2015年4月财务报表虽可认定为南北公司、中澳公司的行为，但该报表仅载明澳华花园幼儿园收入500万元，没有注明澳华花园幼儿园的销售总价，故仅凭李玉芳签收澳华花园项目2015年4月的财务报表，难以认定两原告知道或同意澳华花园幼儿园以1000万元价格出售”，前后矛盾。既然在2015年8月31日签收财务报表时，南北公司、中澳公司已明确知道澳华花园幼儿园有500万元的销售收入，如若南北公司、中澳公司对澳华花园幼儿园已出售的事实事先并不知情，那么按照正常的逻辑，南北公司、中澳公司必将会向银地公司提出相应的质疑，进而必然得知澳华花园幼儿园的具体售价金额。而不可能存在于2015年8月31日仅得知澳华花园幼儿园已出售，而对具体售价完全不过问亦不知情的情形。南北公司、中澳公司签收该财务报表后并未提出过任何质疑，该事实印证了南北公司、中澳公司对于以不低于1000万元的价格出售澳华花园幼儿园的情况是事先同意的。一审法院割裂南北公司、中澳公司知道或同意“出售澳华花园幼儿园”与“以1000万元的价格出售澳华花园幼儿园”的关系，在肯定前者的前提下，又否定后者，其论述的理由牵强附会。综上，一审法院认定事实存在前后逻辑错误，忽略了对银地公司已举证充分证实的事实，依法应予纠正。南北公司、中澳公司向一审法院起诉请求：一、判决银地公司向南北公司、中澳公司支付利润分成200万元；二、判决本案诉讼费用由银地公司负担。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于证人黄**山的证人证言及好创房产（2014）001号、002号、003号会议纪要。证人黄**山系银地公司的副总经理，与银地公司存在利害关系，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。《房地产合作开发协议书》第七条第5项约定涉及项目土地开发建设的如项目贷款、工程结算、销售定价、利润分配等重大事宜，均需三方以股东会的形式进行表决，《股东会决议》及《澳华花园商铺调整价格的请示》亦有好创公司股东实际控制人袁真胜、黄壮强、黄梅的签名，而好创公司（2014）001号、002号、003号会议纪要仅有好创公司法定代表人黄壮强的签名及签署“已阅”或“同意签发”的意见，没有好创公司参会人员的签名，与《房地产合作开发协议书》的约定及日常操作不符，南北公司、中澳公司对此亦不认可，且银地公司未能提供充分证据证明参会人员不需在会议纪要上签名系好创公司的操作习惯，故对银地公司关于澳华花园幼儿园出售前，好创公司三名股东的实际控制人袁真胜、黄壮强、黄梅已于2014年4月9日就澳华花园幼儿园的经营方式问题召开股东会，并确定以不低于1000万元的价格出售的主张，难以采纳。2.关于《房屋买卖合同》、收款收据和澳华花园幼儿园房款转账明细表及银行凭证。结合该三组证据材料，对其真实性、合法性予以认可。根据该三组证据，查明事实为，2014年5月22日，敖平通过其银行账户向好创公司法定代表人黄壮强银行账户转账30万元。2014年5月27日，好创公司与案外人敖平、马湛兴、陈伟雄签订《房屋买卖合同》，约定好创公司将澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售给敖平、马湛兴、陈伟雄，敖平、马湛兴、陈伟雄于2014年5月26日支付定金200万元、2015年2月10日支付房款300万元、于2015年6月30日前支付房款300万元、于2015年9月1日前支付房款150万元、于澳华花园幼儿园交易并办理完房地产权证之日支付房款50万元。当日，敖平及马湛兴分别通过其银行账户向黄壮强银行账户转账366670元及666670元。次日，陈伟雄通过其银行账户向黄壮强银行账户转账666670元。2014年5月28日，好创公司向敖平、马湛兴、陈伟雄出具200万元的收款收据。2015年2月12日、13日及16日，敖平、马湛兴、陈伟雄分别向黄壮强银行账户转账100万元，共300万元。2015年2月17日，好创公司向敖平、马湛兴、陈伟雄出具300万元的收款收据。2015年6月30日及同年7月21日，敖平向黄壮强银行账户分别转账100万元及50万元；2015年7月2日及同年7月23日，马湛兴向黄壮强银行账户分别转账100万元及50万元。2015年7月2日，好创公司向敖平、马湛兴出具300万元的收款收据。2015年9月2日及7日，敖平向黄壮强银行账户分别转账50万元及25万元；2015年9月8日，马湛兴向黄壮强银行账户转账75万元。当日，好创公司向敖平、马湛兴出具150万元的收款收据。2017年1月4日，敖平向黄壮强银行账户转账50万元。2017年1月17日，好创公司向敖平、马湛兴出具50万元的收款收据。3.关于证人吴秋菊的证人证言及澳华花园项目财务报表、财务资料报送记录。证人吴秋菊系好创公司的会计，而好创公司由银地公司实际运作，难以排除吴秋菊与银地公司的利害关系，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。银地公司主张好创公司的财务人员将澳华花园项目载有澳华花园幼儿园收入的2015年4月及2017年1月财务报表分别报送袁真胜指定代收人李玉芳、徐婷婷于2015年8月31日、2017年6月4日签收，袁真胜没有提出异议。对该主张，银地公司未能提供证据证明徐婷婷的身份及徐婷婷与南北公司、中澳公司或袁真胜的关系，南北公司、中澳公司对银地公司该主张亦不认可，故难以认定徐婷婷与南北公司、中澳公司的关系及徐婷婷的签名是否代表南北公司、中澳公司的意思。南北公司、中澳公司承认李玉芳曾在中澳公司公司任职，但于2015年6月离职，也不能确认“芳姐”是不是李玉芳。由于南北公司、中澳公司未能提供证据证明李玉芳于2015年6月离职，以及报表中的签名“芳姐”并非李玉芳，而李玉芳系中澳公司公司的员工，对银地公司主张由李玉芳代表袁真胜于2015年8月31日签收澳华花园项目2015年4月财务报表，予以采纳。澳华花园项目2015年4月财务报表的资金平衡表中第四大项主营业务收入中的第5小项载明“幼儿园500万元”。4.关于澳华花园幼儿园购房款转入公户明细及银行凭证。转账凭证、业务凭证、客户回单、现金缴款单均加盖金融机构的印章，对其真实性、合法性予以确认，认定黄壮强分别于2015年4月8日、4月9日、8月14日、10月29日、10月30日通过其银行账户向好创公司银行账户转账300万元、300万元、300万元、46万元、10万元，共956万元；分别于2016年6月17日、2017年5月17日通过现金向好创公司银行账户存入100万元、50万元，共150万元，合计1106万元。5.关于广东银恒土地房地产评估有限公司作出的粤银恒[2019]房估C0405号、C0406号房地产司法估价报告。该两份估价报告是根据南北公司、中澳公司的申请依法委托有资质的评估机构对澳华花园幼儿园以城镇住宅用地/教育的用途及幼儿园的性质进行评估，对该两份估价报告予以认可，认定该两份估价报告可作为认定本案事实的依据。粤银恒[2019]房估C0405号房地产司法估价报告以2014年5月27日为价值时点，评估澳华花园幼儿园的市场总价值为1439.59万元；粤银恒[2019]房估C0406号房地产司法估价报告以2016年11月22日为价值时点，评估澳华花园幼儿园的市场总价值为1520.34万元。6.关于案外人湛江市金科房地产开发有限公司与彭素丹签订的《房地产买卖合同》及交易价格发票。由于该合同约定的交易房屋与澳华花园幼儿园位置不同、面积不同、配套设施不同，难以作为本案的参考依据，故对该证据及其与待证事实的关联性不予认可。一审法院审理查明：2013年2月1日，南北公司（甲方）、黄梅（乙方）及银地公司（丙方）签订《房地产合作开发协议书》，与本案相关的主要约定为，三方共同办理以十一号土地评估作价作为注册资金成立新公司，对该项目土地进行开发建设，由银地公司的法定代表人黄壮强担任新公司的法定代表人，南北公司、黄梅双方将项目土地的资料原件及印章、证照原件移交银地公司执管，南北公司、黄梅、银地公司对项目土地新公司的股权比例分别为40%、40%、20%，并在第七条第5项约定“涉及项目土地开发建设的重大事宜，如项目贷款、工程结算、销售定价、利润分配，或涉及甲、乙、丙三股东的其他重大事宜，由甲、乙、丙三方以股东会的形式进行表决，并按表决的结果执行。任何一方须遵从履行，不得以任何理由予以拒绝。否则，由此造成他方的损失，概由反对方承担”。同年8月20日及11月11日，三方就《房地产合作开发协议书》分别签订《房地产合作开发补充协议》，主要约定南北公司以中澳公司名义持股、黄梅以锦华公司持股、银地公司以现名持股，以及相关费用的承担。2014年4月18日，《房地产合作开发协议书》约定成立的新公司好创公司开始在十一号土地上建设澳华花园幼儿园。2015年10月15日，澳华花园幼儿园竣工验收合格。当月23日，澳华花园幼儿园经竣工验收备案。2016年11月22日，好创公司与案外人敖平、马湛兴、陈鸿艺签订《广东省商品房买卖合同》，约定好创公司将澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售给敖平、马湛兴、陈鸿艺。2017年2月8日，敖平、马湛兴、陈鸿艺取得澳华花园幼儿园的不动产权证书，澳华花园幼儿园由敖平按份共有41.5%份额、马湛兴按份共有41.5%份额、陈鸿艺按份共有17%份额。2017年4月14日，好创公司在《广东省商品房买卖合同》复印件上加盖公司印章，并将该复印件交付给南北公司、中澳公司。南北公司、中澳公司认为好创公司将澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售过低，提起本案诉讼。诉讼中，南北公司、中澳公司向一审法院申请分别以2014年5月27日及2016年11月22日为基准时间对澳华花园幼儿园以城镇住宅用地/教育的用途进行价值评估。根据一审法院的委托，广东银恒土地房地产评估有限公司于2019年7月20日作出粤银恒[2019]房估C0405号、C0406号房地产司法估价报告。诉讼中，一审法院向银地公司、南北公司、中澳公司双方释明是否申请对2014年11月10日、2015年1月5日、2015年4月9日及2015年7月20日四次股东会议决定的四次分红进行审计，以查清该四次分红是否包含澳华花园幼儿园的销售款。对此，银地公司、南北公司、中澳公司双方均明确表示不对澳华花园项目上述四次分红申请审计。另查明，2014年11月10日、2015年1月5日、2015年4月9日及2015年7月20日，好创公司股东的实际控制人袁真胜、黄壮强、黄梅均参加股东会，并在《股东会决议》上签名，一致同意通过减少注册资本金的方式按各股东占股比例对澳华花园项目进行分红，分红总额分别为2000万元、3000万元、800万元及200万元。2014年11月13日、2015年2月2日、2015年4月13日、2015年7月24日，好创公司分别将上述股东会议决议的分红款800万元、1200万元、320万元及80万元转账至中澳公司银行账户；2014年11月12日、2015年1月15日、2015年4月10日、2015年8月3日，好创公司分别将上述股东会议决议的分红款400万元、600万元、160万元及40万元转账至银地公司银行账户；2014年11月13日、2015年2月2日及2015年2月5日、2015年4月10日、2015年8月3日，好创公司分别将上述股东会议决议的分红款800万元、1200万元、320万元及80万元转账至锦华公司银行账户。银地公司主张上述2015年4月9日及2015年7月20日两次股东会议决定的分红系包括澳华花园幼儿园销售款在内的澳华花园项目整体的分红。再查明，2016年6月28日，袁真胜、黄壮强、黄梅在《澳华花园商铺调整价格的请示》签名，对澳华花园部分商铺的销售定价予以确定。一审法院审理认为，本案属合资、合作开发房地产纠纷。本案主要的争议焦点为：1.南北公司、中澳公司的起诉是否超过诉讼时效；2.银地公司是否应按持股比例向南北公司、中澳公司支付澳华花园幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成，若应支付，支付的金额该如何确定。关于本案的诉讼时效问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起计算。关于本案诉讼时效的起算时间。银地公司主张好创公司的财务人员已制作载明澳华花园幼儿园收入的2015年4月及2017年1月财务报表报送袁真胜查阅核对，并进行利润分配，南北公司、中澳公司已于2014年5月27日知道澳华花园幼儿园以不少于1000万元价格出售，南北公司、中澳公司于2018年9月3日提起本案诉讼，已过二年诉讼时效。首先，2015年4月财务报表载明的澳华花园幼儿园收入500万元并非澳华花园幼儿园的销售总价，不能说明南北公司、中澳公司在李玉芳于2015年8月签收2015年4月澳华花园项目财务报表时已知道澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售。其次，银地公司虽主张2015年4月9日及2015年7月20日两次股东会议决定的分红系包括澳华花园幼儿园销售款在内的澳华花园项目整体的分红，但澳华花园幼儿园销售款中的六笔共300万元的收入时间（2015年7月21日的50万元、2015年7月23日的50万元、2015年9月2日的50万元、2015年9月7日的25万元、2015年9月8日的75万元及2017年1月4日的50万元）均在2015年7月20日的股东会议之后，所以，难以认定银地公司主张的2015年4月9日及2015年7月20日两次股东会议决定的分红系包括澳华花园幼儿园销售款在内的澳华花园项目整体的分红，且经一审法院释明，银地公司明确表示不对四次分红是否包含澳华花园幼儿园的销售款申请审计，导致一审法院无法查清澳华花园项目的四次分红是否包含澳华花园幼儿园销售款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，银地公司对其主张“2015年4月9日及2015年7月20日两次股东会议决定的分红系包括澳华花园幼儿园销售款在内的澳华花园项目整体的分红”，有责任提供证据，由于银地公司未能提供充分证据，亦不申请审计，应对此承担举证不能的不利后果。因银地公司提供的证据不足以证明南北公司、中澳公司于2014年5月27日已知道或应当知道澳华花园幼儿园以1000万元价格出售，一审法院对银地公司主张本案已过二年诉讼时效，不予采纳。好创公司于2017年4月14日在《广东省商品房买卖合同》复印件上加盖好创公司印章，并将该合同复印件交付南北公司、中澳公司，一审法院对南北公司、中澳公司主张其于2017年4月14日才知道澳华花园幼儿园以1000万元出售，予以采纳。所以，本案的诉讼时效应从2017年4月14日起计算，南北公司、中澳公司于2018年9月3日提起本案诉讼，尚未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效。关于银地公司是否应按持股比例向南北公司、中澳公司支付澳华花园幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成问题。银地公司主张南北公司、中澳公司同意并知道澳华花园幼儿园以不低于1000万元价格出售的理由主要有三点，一是好创公司三名股东的实际控制人袁真胜、黄壮强、黄梅已于2014年4月9日针对幼儿园的经营方式通过股东会议，并确定澳华花园幼儿园以不低于1000万元价格出售；二是好创公司财务人员将载有澳华花园幼儿园收入的2015年4月及2017年1月财务报表报送袁真胜指定人员签收核对，袁真胜没有提出异议；三是澳华花园幼儿园销售款已向南北公司、中澳公司进行利润分配。第一，决定澳华花园幼儿园的销售价格属于《房地产合作开发补充协议》第七条第5项约定的销售定价，根据该条款的约定，需经三方以股东会的形式进行表决。银地公司虽主张三方已于2014年4月9日对澳华花园幼儿园的销售定价召开股东会，并形成好创房产（2014）003号会议纪要，但该会议纪要没有参会人员的签名，与《房地产合作开发协议书》第七条第5项约定不符。《澳华花园商铺调整价格的请示》涉及的商铺销售定价及《股东会决议》涉及的利润分配均有实际控股股东袁真胜、黄壮强、黄梅的签名，说明好创公司的重大事宜不需股东或实际控股股东的签名并非日常操作习惯。证人黄**山虽出庭证明其参与2014年4月9日股东会议并负责记录，但经一审法院释明，黄**山未能提供会议记录，该次股东会形成的好创房产（2014）003号会议纪要亦没有黄**山的签名，且黄**山系银地公司的副总经理，与银地公司存在利害关系，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，所以，对银地公司主张好创公司三名股东的实际控制人袁真胜、黄壮强、黄梅已于2014年4月9日就澳华花园幼儿园的经营方式通过股东会议表决，并确定澳华花园幼儿园以不低于1000万元价格出售，不予采纳。第二，银地公司未能提供证据证明徐婷婷的身份，故对其主张徐婷婷系袁真胜指定签收财务报表人员，徐婷婷于2017年6月4日签收澳华花园项目2017年1月财务报表系代表袁真胜签收审核，难以采纳。李玉芳于2015年8月31日签收澳华花园项目2015年4月财务报表虽可认定为南北公司、中澳公司的行为，但该报表仅载明澳华花园幼儿园收入500万元，没有注明澳华花园幼儿园的销售总价，该500万元事实上也不是澳华花园幼儿园的销售总价，故仅凭李玉芳签收澳华花园项目2015年4月的财务报表，难以认定南北公司、中澳公司知道或同意澳华花园幼儿园以1000万元价格出售。第三，袁真胜、黄壮强、黄梅虽于2014年11月10日、2015年1月5日、2015年4月9日、2015年7月20日四次召开股东会决定对澳华花园项目的利润分红共6000万元，分红款并已实际支付至股东银行账户，但澳华花园幼儿园销售款中的六笔共300万元的收入时间（2015年7月21日的50万元、2015年7月23日的50万元、2015年9月2日的50万元、2015年9月7日的25万元、2015年9月8日的75万元及2017年1月4日的50万元）均在2015年7月20日的股东会议之后，且经一审法院释明，银地公司明确表示不对四次分红是否包含澳华花园幼儿园的销售款申请审计，导致无法查清澳华花园项目的四次分红是否包含澳华花园幼儿园销售款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，银地公司对其主张“2015年4月9日及2015年7月20日两次股东会议决定的分红系包括澳华花园幼儿园销售款在内的整体澳华花园项目的分红”，有责任提供证据，由于银地公司未能提供充分证据，亦不申请审计，应对此承担举证不能的不利后果。综上，对银地公司主张南北公司、中澳公司同意并知道澳华花园幼儿园以不低于1000万元价格出售，不予采纳。银地公司作为好创公司的实际运作人，未经股东会表决，自行决定澳华花园幼儿园的销售定价，违反了《房地产合作开发协议书》第七条第5项的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，南北公司、中澳公司要求银地公司按持股比例支付澳华花园幼儿园市场评估价与销售价差额部分的利润分成，于法有据，予以支持。关于支付的金额该如何确定的问题。澳华花园幼儿园的买卖合同有二份，一份签订时间是2014年5月27日，另一份签订时间是2016年11月22日。在不动产部门办理备案的虽是2016年11月22日的买卖合同，但从案外人支付购房款的时间来看，银地公司主张澳华花园幼儿园实际出售时间是2014年5月27日符合客观实际，予以采纳。根据公平诚信原则，本案应采用2014年5月27日为价值时点的市场价值1439.59万元作为计算差额价值的参考值。根据南北公司、中澳公司持有好创公司的股权比例，银地公司应向南北公司、中澳公司支付1758360元[(1439.59万元-1000万元)×40%]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，判决：一、广东银地建设集团有限公司应向湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司支付1758360元，限广东银地建设集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司共同负担2755元，由广东银地建设集团有限公司负担20045元；评估费68042.35元，由湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司共同负担34607.15元，由广东银地建设集团有限公司负担33435.2元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。银地公司向本院提供了以下证据：澳华花园项目2014年10月、2014年12月、2015年1月、2015年3月、2015年4月、2015年6月、2015年7月的《财务报表》复印件，拟证明澳华花园项目股东四次分红情况。南北公司、中澳公司质证认为：一、银地公司提供的上述证据超过举证期限，不属于新证据；二、银地公司从未送达上述《财务报表》给南北公司、中澳公司，上述《财务报表》均为打印件，不属于合法的会计凭证原件，不具有真实性，不能够作为证据使用；三、部分《财务报表》内容银地公司在本案一审中已经提供，一审法院并未采纳；四、上述《财务报表》不能证明涉案澳华花园幼儿园的销售总价，也不能用以推定南北公司、中澳公司同意澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售。黄梅、锦华公司质证认为：对银地公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，同意银地公司的证据意见。本院经审查后认证认为：银地公司提供以上证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对银地公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属合资、合作开发房地产合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对银地公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据银地公司上诉请求的事实理由，南北公司、中澳公司的答辩意见，以及黄梅、锦华公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于南北公司、中澳公司是否同意澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售的问题。根据本案的证据与事实，可见银地公司依约属南北公司、黄梅、银地公司三方合作开发事务的执行人。而黄壮强为银地公司的实际控制人，其实际支配银地公司行为，从三方合作开发角度而言，黄壮强直接运作涉案澳华花园房地产项目销售的行为，应视为代表银地公司执行南北公司、黄梅、银地公司三方合作开发事务。根据涉案《房地产合作开发协议书》的约定，涉及销售定价问题需经南北公司、黄梅、银地公司三方表决后方能执行，故银地公司出售、处分涉案澳华花园幼儿园理应履行股东表决程序，银地公司主张其就售价问题已经征得南北公司的同意，应对此承担举证证明责任。虽然银地公司提供了《会议纪要》等证据，但南北公司、中澳公司未予以签章确认；虽然黄**山作证及黄梅陈述三方对澳华花园幼儿园以不低于1000万元价格出售进行了约定，但上述证人证言和当事人陈述并非直接证据，不足以据此当然推定上述事实；至于南北公司、中澳公司是否签收相关财务报表和好创公司进行减资分红时是否实际分配澳华花园幼儿园出售款，均非判断南北公司、中澳公司同意澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售的要件事实和充分依据；即便南北公司、中澳公司对澳华花园幼儿园出售的事实知情，仍不能等同于南北公司、中澳公司知悉并同意澳华花园幼儿园的具体售价。结合澳华花园商铺价格调整也由三方签字确认的事实，一审法院认定澳华花园幼儿园以1000万元的价格出售未征得的南北公司、中澳公司同意，并无不当，本院予以确认。二、关于银地公司是否违反合同约定及应否承担违约责任的问题。如前所述，黄壮强作为银地公司的实际控制人，其代表银地公司执行三方合作事务时，未征得南北公司同意即自行定价出售澳华花园幼儿园，显然违反了涉案《房地产合作开发协议书》第七条第5项的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如因银地公司的违约行为造成南北公司损失，南北公司则有权请求银地公司承担赔偿损失的违约责任。银地公司未按合同约定进行表决程序即擅自定价出售澳华花园幼儿园，故澳华花园幼儿园合理售价与实际售价存在差额并因此导致南北公司利润减少，即为南北公司的损失。本案中，澳华花园幼儿园实际于2014年5月27日签约出售，虽然当时该项目并未竣工验收，但从三方合作开发的目的来看，三方成立好创公司建设项目即为了出售获利，故可推定南北公司并不反对该项目及时周转变现，因此，一审法院认定以2014年5月27日为价值时点的市场价格作为计算损失额的参考因素，并无不当。银地公司主张粤银恒[2019]房估C0405号《房地产司法估价报告》意见不能真实反映澳华花园幼儿园在2014年5月27日的市场价格，但该司法鉴定意见作出程序合法，银地公司未能提供足够证据对其予以推翻，本院对银地公司该主张不予支持。然而，澳华花园幼儿园并非普通商品，在判断其正常售价时，除了参考市场价格以外，还需考虑供求状况、付款方式、协商定价、房地产市场交易习惯等因素的影响，即便三方依约决议定价后再予以出售，亦不当然获得与市场价一致的回报，结合作为好创公司股东之一的锦华公司及其实际控制人黄梅一直表示对澳华花园幼儿园1000万元的售价予以认同的情况，可见澳华花园幼儿园的实际售价并未过分偏离合理售价。一审法院未充分考虑价格影响的因素而直接以评估价格1439.59万元减去实际售价1000万元折算份额计算损失数额欠妥。另外，澳华花园幼儿园合理售价与实际售价差额并不能等同于南北公司的预期可得利益，在澳华花园幼儿园出售后，必然发生相应的税费负担，如增值税（营业税）、城建税和教育附加费、印花税、土地增值税、企业所得税等，还可能发生其他支出，故在判断南北公司的损失数额时，还应考虑上述情况。综上，结合澳华花园幼儿园的合理售价与澳华花园幼儿园实际售价的差额、相应的税费负担以及其他支出情况，折算南北公司的合作合资份额40%，本院酌情认定银地公司擅自定价出售澳华花园幼儿园造成南北公司损失的数额为100万元。另外，中澳公司并非《房地产合作开发协议书》的当事人，其仅是南北公司根据上述协议所安排的持股股东，故中澳公司无权依据《房地产合作开发协议书》请求银地公司承担违约责任，一审法院判决银地公司向中澳公司承担违约责任有误，本院予以纠正。三、关于南北公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。银地公司主张本案诉讼时效应从2014年5月27日或至迟从2015年8月31日起算、南北公司提起本案诉讼已超过诉讼时效。虽然澳华花园幼儿园实际于2014年5月27日签约出售，李玉芳于2015年8月31日签收2015年4月的《财务报表》，但并无证据证明上述时点南北公司已知悉澳华花园幼儿园的具体售价，亦无证据证明南北公司于上述时点已向银地公司主张权利而遭受拒绝，故本院对银地公司上述主张不予支持。一审法院认定南北公司提起本案诉讼未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。综上所述，银地公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1769号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1769号民事判决第一项为：限广东银地建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市南北房地产开发有限公司支付1000000元；三、驳回湛江市南北房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湛江市中澳物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，由湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司共同负担9000元，由广东银地建设集团有限公司负担13800元；评估费68042.35元，由湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司共同负担37950.67元，由广东银地建设集团有限公司负担30091.68。二审案件受理费20045元，由湛江市南北房地产开发有限公司、湛江市中澳物业服务有限公司共同负担6245元，由广东银地建设集团有限公司负担13800元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年五月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。