山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5716号原告：青岛金钥匙贸易有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道丰海路**。统一社会信用代码：91370214713726987A。法定代表人：林夕宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝锋启，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立杰，男，1986年11月20日出生，汉族，住址山东省安丘市，系青岛金钥匙贸易有限公司员工。被告：青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会，，住所地青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区负责人：杨栋，该社区副主任。委托诉讼代理人：张磊，山东海乐普律师事务所律师。原告青岛金钥匙贸易有限公司（以下简称“金钥匙公司”）与被告青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会（以下简称“东女姑山社区居民委员会”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人祝锋启、王立杰,被告的委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金钥匙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对其依据青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1297号民事判决书收回的涉案50亩土地的地上附着物价值予以赔偿，总价估计750000元（包括185棵树木，计41570元；砖砌围墙338056元，围墙上钢围挡2221元，足球场草坪94248元，室内足球场273905元），具体价值以鉴定为准。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告依据青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1297号民事判决书以及城阳区人民法院（2015）城民执字第2047-1号执行裁定书申请执行涉案的50亩租赁土地时，除收回涉案土地外，连同该地上建筑物、、地上附着物等一并取得而该土地上的建筑物、、地上附着物等是原告的自有财产总价估计750000元，被告应对取得的上述财产向原告予以赔偿。被告东女姑山社区居民委员会辩称，1、在租赁给原告之前，2002年被告将涉案土地租赁给青岛勤柯贸易有限公司，2007年通过三方协议租给本案原告，原告请求的附着物经落实，系2002年时被告为青岛勤柯贸易有限公司做的配套，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、即使原告证明地上附着物归原告所有，因（2013）城民初字第4212号判决书判决解除租赁合同，原告为过错方，应该腾出土地并返还，，地上物应区别对待树木、草坪应由原告自行移走而非强行估价出卖给被告，被告不接受，室内足球场，无审批规划手续，系违法建筑，应由原告为被告清除该建筑，恢复原状。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、（2015）青民一终字第1297号民事判决书及（2013）城民初字第4212号民事判决书及4212号案件的法庭审理笔录复印件各1份，证明原、被告双方争议的租赁土地合同纠纷已经经一、二审判决生效，没有处理涉案土地上的地上附着物（见4212号案件庭审笔录115页）。被告对该证据真实性无异议，该判决书并不能证明地上附着物是原告的。证据2、（2015）城执字第2047号执行裁定书及收据复印件各1份，证明原、被告双方在4212号案件中争议的租赁土地案已经经执行完毕，但被告在接收土地时，连同地上附着物一并接收。被告对该证据无异议，但认为该执行裁定是冻结、扣划裁定，与土地交付没有关系。证据3、2001年9月18日《土地出让协议》1份、2002年7月16日被告与案外人青岛勤柯贸易有限公司签订的《土地租赁合同》及2007年2月1日原告与被告及青岛勤柯贸易有限公司三方签订的《房地产转让合同》复印件各1份，证明2007年2月1日，原告从青岛勤柯贸易有限公司受让了该公司所签订的土地租赁合同，承受了全部权利义务，该土地租赁合同租赁期限为50年，自2002年1月1日至2052年12月31日，是一个长期合同，该合同第6条第2项明确约定原告有权在合同项下土地上兴建建筑物，所有权归原告所有，办证的手续和费用由被告承担。被告对该证据真实性无异议，证明事项有异议。该合同只是土地租赁合同，本案原告只是继承与被告租赁土地的权利，并不能证明取得了诉请的标的物的权利，原告应提供青岛勤柯贸易有限公司或原告公司施工建设或种植相应的证据予以证明。证据4,（2015）城民初字4787号民事裁定书1份，已经青海德评鉴字2016第053号资产评估报告书1份，证明：原告在（2015）城民初字4787号案中曾起诉被告，法院在该案中依法委托青岛海德资产评估事务所对涉案土地上的南北广场的部分资产进行评估，评估价值分别为241476.34元、234618.22元，因遗漏室内足球场及驾驶训练场地等原告要求补充鉴定，法院因审限问题，要求原告撤诉，另行立案，法院出具（2015）城民初字4787号民事裁定书，原告随后又立了（2017）鲁0214民初6619号案。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议，（2015）城民初字4787号民事裁定书，原告申请撤诉是对自己权利的处分，跟审限没有关系，2016第053号资产评估报告书有时效性是一年，该报告不能作为本案的定案依据。证据5、照片打印件10页（拍摄于（2017）鲁0214民初6619号案立案之前），证明涉案土地地上附着物的现状。被告认为该证据系打印件，不予质证。被告东女姑山社区居民委员会未向本院提交证据。经审理查明，2015年7月20日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民一终字第1297号民事判决书，载明：“上诉人青岛金钥匙贸易有限公司因与被告青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第4212号民事判决，向本院提起上诉……原审查明，一、2001年9月18日东女姑山村委会与勤柯公司签订《土地出让协议》，约定东女姑山村委会将其位于村内的10亩土地使用权出让给勤柯公司，每亩5万元，由勤柯公司确定出让10亩土地的具体位置，东女姑山村委会将出让土地的红线图提供给勤柯公司，2002年5月1日前，东女姑山村委会应负责给勤柯公司办理完土地使用证。二、2002年7月16日女姑山村委会与勤柯公司签订《土地租赁合同》，约定勤柯公司租赁东女姑山村委会的土地位于，详见附图，本合同项下地块总面积50亩，租赁期限为50年，自2002年1月1日起至2052年12月31日止，勤柯公司租赁土地用作足球学校；土地租赁费为每亩每年4000元，每10年为一个递增期，递增3%，2002年1月1日勤柯公司向东女姑山村委会付款10万元，占总金额的50%，2002年7月1日勤柯公司再向东女姑山村委会付款10万元；勤柯公司应严格按合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同，并承担经济责任；在本合同有效期间，如乙方提出购买本合同项下土地，东女姑山村委会同意为勤柯公司办理出让手续；若勤柯公司不能按期交付租赁费，东女姑山村委会有权向其收取未按期交付金额的5%作为违约金。三、2007年2月1日，金钥匙公司（乙方）与勤柯公司（甲方）签订《房地产转让合同》，主要约定勤柯公司将在东女姑山村享有的土地使用权（（地块编号I8-24-3，使用面积6666平方米，国有出让地，见附件1；租赁使用东女姑山村的土地面积50亩，见附件2）及拥有的房产（房屋所有权证编号青城房自管字第××号，建筑面积4165.63平方米，综合楼，见附件3）有偿转让给金钥匙公司；勤柯公司与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》中的甲方的权利义务自本合同生效之日起转让给乙方，由乙方按照《土地租赁合同》的约定直接向东女姑山村委支付租金，转让之前甲方与东女姑山居委会之间的债权债务与乙方无关；本合同自甲、乙双方、东女姑山居委会签字盖章之日起生效。合同落款处特别说明：原东女姑山村委的权利义务由现东女姑山居委会承接，并同意该协议内容及转租。东女姑山居委会在落款处盖章。四、2007年2月2日，东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2008年1月16日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；同年12月29日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到土地租赁费20万元；2009年12月31日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2010年12月31日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2011年6月29日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费10万元。五、2012年7月30日东女姑山居委会向求实学院出具《催款函》：根据贵院与我社区所签署的合同，贵院在我社区的求实学院总部及求实学院影视基地的租赁费已逾期未缴，严重影响到了我社区的资金周转及工作安排。请贵公司在收到此通知书后7日内，将上述两部分欠款缴至我社区居委会财务室。该催款函由闫旭签收。2013年3月27日东女姑山居委会向金钥匙公司出具《告知函》：经社区研究决定，依据2007年2月1日与你公司和青岛勤柯工贸有限公司签订的《房地产转让合同》之附件《土地租赁合同》第六条第一款：“乙方应严格按合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同。并承担经济责任。”之规定，你公司自2012年1月份至今无故拖欠我社区土地租赁费30万元，拖欠时间13个月，故自即日起按照合同约定，我社区终止与你公司的土地租赁合同。特告知你公司在接到通知之日起7天内，将租赁我社区土地上的附着物自行清理，逾期社区将收回本宗土地。该《告知函》已由金钥匙公司宋燕于2013年3月28日签收。六、第二日金钥匙公司向东女姑山居委会出具《关于的回函》：贵方无权解除《土地租赁合同》，贵方的该通知不发生合同解除的效力，我方多次就该笔租赁费问题与贵方接洽，贵方却以种种借口拒绝收取。在街道办政府组织的协调会上，我方林夕宝董事长也告知贵方按照双方约定方式履行，请贵方尽快领取租赁费支票。所以，《告知函》所述我方不支付租赁费与事实不符，贵方无解除《土地租赁合同》的权利，该函也不发生该合同解除的法律后果。为维护各方利益，请贵方在收到本通知后三日内，贵方派人到青岛求实职业技术学院财务处领取租赁费支票，领取时请携带授权书、收据；或者贵方以书面形式告知我方贵方的收款银行账号名称、账户和开户行，我方将租赁费汇入该账户。该函东女姑山居委会已签收。……综上，原审判决如下：一、确认金钥匙公司与东女姑山居委会之间的《土地租赁合同》已于2013年3月28日解除；二、金钥匙公司于判决生效后15日内腾出并返还东女姑山居委会涉案租赁的土地；三、金钥匙公司于判决生效后10日内支付东女姑山居委会租赁费151537元、违约金7576.85元；四、金钥匙公司于腾出并返还涉案租赁的土地后10日内支付东女姑山居委会自2013年3月28日至实际退还土地之日止的占有使用费（按照年租金206000元的标准）；五、驳回金钥匙公司要求确认双方签订的《土地租赁合同》并未解除并继续履行《土地租赁合同》的诉讼请求。……经审理查明，二审查明的事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的主要论点问题是：1、租赁土地面积的认定；2、租赁费缴纳时间的认定；3、上诉人与被上诉人租赁合同是否已解除；4、上诉人应否支付被上诉人土地租金及占用费。关于租赁土地面积的认定，本院认为，根据2007年2月1日金钥匙公司、东女姑山居委会、青岛勤柯工贸有限公司三方签订的《房地产转让合同》第一条约定，青岛勤柯工贸有限公司将在青岛市城阳区流亭街道办事处东女姑山村地段享有的土地使用权（①地块编号I8－24－3、使用面积6666平方米的国有出让地；②租赁使用东女姑山村的土地面积50亩）及拥有的房产有偿转让给金钥匙公司。金钥匙公司愿意受让上述房地产的产权和使用权。第二条约定，青岛勤柯工贸有限公司与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》中青岛勤柯工贸有限公司的权利义务自合同生效之日起转让给金钥匙公司。第五条约定，青岛勤柯工贸有限公司在本协议生效后7日协助金钥匙公司办理上述房地产的过户手续。根据上述约定，金钥匙公司系承接了青岛勤柯工贸有限公司在与东女姑山居委会《土地租赁合同》中的权利义务，金钥匙公司租赁东女姑山居委会的土地使用权面积应为50亩，并不包含三方约定办证的I8－24－3地块的10亩土地。且实际履行中，金钥匙公司亦系按照《土地租赁合同》约定的50亩土地租赁费数额支付的租赁费，因此，上诉人主张租赁的50亩土地使用权应扣除办证的10亩无事实依据，本院不予采信。关于租赁费缴纳时间的认定，根据《房地产转让合同》的约定，金钥匙公司应按照青岛勤柯工贸有限公司与东女姑山居委会《土地租赁合同》的约定直接向东女姑山居委会支付租金，该《土地租赁合同》中约定的租赁费支付方式为：“本合同项下地块租赁费为每亩每年4000元，每10年为一个递增期，递增3%；2002年1月1日，付款10万元，占总金额50%；2002年7月1日再付款10万元。”实际履行中，金钥匙公司支付租金的时间及数额为2007年2月2日支付20万元，2008年1月16日支付20万元，2008年12月29日支付20万元，2009年12月31日支付20万元，2010年12月31日支付20万元，2011年6月29日支付10万元。从上述付款情况看，上诉人支付租赁费基本为每年年底支付下年全年租赁费，只是2011年6月29日提前支付了2012年上半年的大部分费用，但之后未再支付租赁费。因此，按照合同法第六十一条的规定，可以以双方交易习惯来确定支付租赁费的时间，而非上诉人主张的未约定租赁费缴纳时间。关于租赁合同是否解除的问题。按照已缴租赁费数额对照合同约定的应缴费金额，金钥匙公司自2012年7月1日起欠付租赁费未交，至2013年3月28日东女姑山居委会发出告知函之日，已欠费达9个月。根据土地租赁合同的约定，金钥匙公司应严格按照合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同。因此，东女姑山居委会于2013年3月28日向金钥匙公司发出告知函时，已符合终止合同条件，故该告知函具有解除土地租赁合同的效力，原审认定双方土地租赁合同于2013年3月28日解除符合法律规定。关于金钥匙公司应否支付土地租金及占用费的问题。本院认为，金钥匙公司实际占有使用东女姑山居委会的50亩土地，应当支付相应费用。在双方土地租赁合同存续期间，金钥匙应当按照合同约定支付租赁费用；自双方土地租赁合同解除后，金钥匙公司应当支付实际占用期间的使用费。原审据此判令上诉人支付合同关系存续期间的租赁费用及合同关系解除后的占有使用费并无不当，本院予以维持。”另查明，原告于2015年9月21日向本院提起诉讼[案号（2015）城民初字4787号,以下称“4787号案件”]，要求被告对青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1297号民事判决书中涉案的50亩土地的地上附着物进行赔偿。原告在该案审理过程中申请对涉案土地上的围墙、足球场草坪、树木等按市场价值进行评估，青岛海德资产评估事务所出具青海德评鉴[2016]第053号资产评估报告书，评估结论：1、第一部分为被告方认可有原告方施工（栽植），该部分价值为人民币241476.34元；2、第二部分为被告方不认可有原告方施工（栽植），该部分价值为人民币234618.22元。后被告对该评估提出异议，该评估事务所出具对《青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居委会异议的回复及本次报告的补充说明》如下：1、本报告只对标的物的市场价值进行鉴定，究竟由谁施工不在本次评估范围内。2、评估结论第一部分的真实意思为被告确认现场勘验的标的物数量，由谁施工不在本次评估范围内。后原告该案中又申请对遗漏室内足球场进行评估，后因原告不能提供评估鉴定工作需要的相关资料，鉴定工作无法进行而退案。原告在该案中于2017年6月26日申请撤回起诉，本院作出（2015）城民初字4787号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。原告于2017年9月25日向本院提起诉讼，要求被告对其依据青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1297号民事判决书收回的涉案50亩土地的地上附着物价值予以赔偿，总价估计750000元（包括185棵树木，计41570元；砖砌围墙338056元，围墙上钢围挡2221元，足球场草坪94248元，室内足球场273905元）。本院作出（2017）鲁0214民初6619号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。后原告不服该裁定上诉至青岛市中级人民法院，该院作出（2019）鲁02民终996号民事裁定书，裁定：一、撤销青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初6619号民事裁定；二、本案指令青岛市城阳区人民法院审理。又查明，2015年11月，被告通过法院执行程序将涉案土地收回。原告称涉案土地上有树木、草坪足球场、围墙（砖混加钢丝网）、室内足球场（基础砖混，主体钢结构建筑物）、驾驶训练场地，原告是从勤柯公司连土地带地上附着物全部受让所得，上述地上附着物属于原告所有，并称室内足球场系从勤柯公司受让所得，并无新建或增设，驾驶训练场是原告自行修建的，没有室内足球场及驾驶训练场地的建设规划手续或经主管部门批准建设的相关资料。被告对原告主张的上述地上附着物明确表示不同意再利用，并称上述地上附着物除了驾驶训练场地之外是被告给勤柯公司做的配套，原告通过转让合同取得附着物的使用权，但不能证明这些附着物是原告所建或所有，原告应提交相应的原始证据来证明对附着物的所有权，驾驶训练场地是原告建造，但在建造时，流亭街道城管执法中队通过村委对其进行过惩罚的治理，这一部分土地由原告恢复原状或者给被告承担恢复原状的费用。以上事实，有原告提交的证据、民事判决书、民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，根据双方诉辩主张，双方的争议焦点在于被告是否应对原告主张的涉案地上附着物进行赔偿的问题。青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1297号民事判决书确认，因原告违约，未按时支付租金，导致了该合同解除，同时判令原告将涉案土地腾出并返还被告。对于涉案租赁土地上原告方的地上附着物，原告在（2015）青民一终字第1297号民事判决生效后并未主动将涉案土地腾出并返还被告，而是经过法院强制执行程序才收回土地，因此原告应当承担因其违约导致合同解除所产生的相应法律后果。另，涉案租赁土地用于开办足球学校，足球草坪等地上附着物具有专用性，被告系居民委员会，在因原告违约导致租赁合同解除,且在被告明确表示不同意利用涉案地上附着物的情况下，原告要求被告对涉案地上附着物进行赔偿没有法律依据。原告庭审中称没有室内足球场及驾驶训练场地的建设规划手续或经主管部门批准建设的相关资料，室内足球场的评估鉴定在该4787号案件中也因原告不能提供评估鉴定工作需要的相关资料，鉴定工作无法进行而退案，驾驶训练场地也系因其改变所租赁土地的用途而建设，且被告对室内足球场及驾驶训练场地亦不同意利用，故本院对原告继续对室内足球场、驾驶训练场进行评估鉴定的申请不予准许。综上所述，本案系由原告拖欠租金违约而导致合同解除，被告亦不同意利用附着物，原告应当承担因其违约导致合同解除所产生的相应法律后果，故本院对原告的诉讼请求不予支持，原告应当自行移除地上相应的附着物。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛金钥匙贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费11300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  康廷富二〇二〇年六月十九日书记员  纪晓琛