渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初6684号原告（反诉被告）：刘淑凤，女，1973年2月19日出生，汉族，医生，住陕西省渭南市临渭区，身份证号为：612XXXXXXXXXXXXXXX，居民。委托诉讼代理人：姜建拓，陕西渭临律师事务所律师。被告（反诉原告）：同志成，男，1946年3月28日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，身份证号为：612XXXXXXXXXXXXXXX，居民。原告(反诉被告)刘淑凤诉被告（反诉原告）同志成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘淑凤及委托诉讼代理人姜建拓、被告同志成到庭参加诉讼；第二次开庭时，反诉原告同志成到庭参加了诉讼，反诉被告刘淑凤未到庭，委托诉讼代理人姜建拓到庭参加了诉讼，在法庭辩论阶段退出法庭审理。本案现已审理终结。原告刘淑凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告交纳的房租11万元及保证金1万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营的朝阳社区卫生服务站租用水产站公房面临租期届满，搬迁期限较短，在仓促的情况下，2019年9月17日与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告租赁被告位于朝阳大街祥和家居一号楼裙楼由东向西第五间两层面积为215平方米的房屋一套，租赁期限从2019年10月1日至2029年9月30日。租金前三年每年为壹拾壹万元。签订合同当日原告即向被告支付了一年的租金壹拾壹万元整，并按照合同约定向被告交纳了壹万元整的保证金。签订合同后，原告立即找工人进行装修，但被告在现场各种阻拦，蛮不讲理，不允许原告在非承重墙上钉钉子，不允许在地面上固定格挡，而且对装修工人恶语相向，使原告无法正常装修，严重影响了原告的搬迁计划。原告多次找被告沟通，希望可以顺利装修，但被告蛮不讲理，出尔反尔，故意刁难。在多次沟通未果的情况下，原告为了不耽误搬迁，不影响社区卫生服务站的正常运营，只能在别处找合适的新址。现原告已经找到合适的新址，并与房主签订了新的《房屋租赁合同》，并电话告知了被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。原、被告双方现就解除《房屋租赁合同》事宜无法达成一致，故诉至法院，要求支持其诉讼请求。被告同志成未提交答辩状，但在本院与其谈话中称其不同意解除合同，原因是原告刘淑凤违反了合同约定，合同第五条明确约定，乙方要爱护房屋及其所属设施，按照《房屋使用说明书》进行经营使用，保护房屋及所属设施完好无损，原告装修时并未按照约定提供书面《装修施工方案》，也没有按照合同约定经被告同意后进行施工装修，装修时违反约定不能损坏房屋的建筑主体和承重墙，不得在梁、柱、楼板上打孔，而原告却在楼板上打孔并打断钢筋。《住宅说明书》中第八条规定很明确，主体建筑物属砖混结构，砖混结构都是承重墙，并且以上材料被告已交付原告，有收条为证。原告损坏被告的房屋，应该进行维修。在庭审中答辩称，合同合法有效，应继续履行，不同意退租金。第一次开庭适用简易程序审理中，被告同志成认为未向其留出反诉期间，故随后提出反诉。反诉原告同志成提出反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行各自的权利与义务；2.根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，判令反诉被告对房屋损坏部位进行维修，恢复房屋结构原状，并对房屋损坏后导致房屋质量安全受影响（楼板的承载力、抗震力和使用年限等质量安全影响）赔偿相应损失，并要求反诉被告拆除安装的上、下水塑料管；3.本案本诉与反诉的诉讼费、房屋质量安全鉴定费和维修费等涉案费用均由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月份，反诉被告多次主动打电话积极联系租房，双方于2019年9月17日经过多次交涉签订了《房屋租赁合同》，租期十年。反诉被告违反合同约定，未拟定《装修施工方案》，亦未经反诉原告同意，擅自装修，随意在楼板和墙体上打孔，部分地面、墙面、墙砖多处遭受损害。请求法院依法查明事实，维护反诉原告的合法权益。反诉被告辩称：1.对于反诉原告所称在涉案房屋打5个孔的事实原告认可，但对严重损害房屋的事实不予认可。2.通过第一次庭审中反诉被告提交的证据足以证明反诉原告违约在先。反诉原告的违约行为致使反诉被告不能实现合同目的，其情形已经符合《合同法》规定的法定解除条件。反诉原告违约后，反诉被告在2019年10月30日向反诉原告以短信的方式发送了解除合同的通知，明确表示不愿继续履行合同。原告早已与案外人重新签订了租赁合同，并已经装修完毕，并正常营业。故涉案合同事实某某已经不能继续履行。退一步讲，即使本案是反诉被告违约，依据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，本案反诉被告并不存在恶意违约的情形，反诉原告拒绝解除合同明显违反诚实信用原则。反诉被告之所以要解除合同是因为反诉原告违约在先，反诉原告阻止反诉被告的合理装修，而且在双方沟通过程中反诉原告情绪激动，态度蛮横，不讲诚信，不讲道理，使反诉被告无法按照计划搬迁。因前房主已经向原告发了限期搬离通知书，反诉被告时间紧迫，反诉原告的上述行为让反诉被告更觉得无法与其继续合作。因此，继续履行合同对反诉被告显失公平。反诉被告已经以实际行动表明不再履行合同，故反诉原告应对其收到解除通知后房屋的租金损失自己承担责任。反诉原告对反诉被告打孔所造成的损失申请鉴定后未交纳鉴定费用，故应驳回反诉原告的反诉请求。本诉中，原告刘淑凤为支持其主张，提供证据如下：第一组证据：1.陕西省水产工作总站《通知》一份；2.《房屋租赁合同》1一份；3.收条，以上证据证明原告因搬迁时间较短，在很仓促的情况下与被告签订了租赁合同，并向被告支付了12个月的房租及保证金共计12万元整。合同中第五条违约责任约定：若一方违约擅自终止合同，应承担对方相应经济损失；第二组证据：4.被告在原告装修期间现场阻拦装修录音资料1份及证人证言2份，5.原告诊断证明，6.手机短信记录，以上证据证明因被告的无理由阻拦装修，使原告无法在计划期间内装修完成，无法按照计划搬迁开业。被告在本案中明显违约，而且无事生非，蛮不讲理，原、被告无法正常交流，在沟通过程中造成精神压力，身体明显不适，使原告确信与被告不能长期合作。原告多次向被告通知解除合同的意思表示，并在2019年10月30日以短信的方式通知被告解除租赁合同，依据法律规定在通知到达被告时双方之间的租赁合同就已经解除；第三组证据：7.《房屋租赁合同》2，系原告与案外人签订的合同，证明原、被告之间的合同已经无法实现，如果继续履行原合同，对原告显失公平；第四组证据：8.在房屋的具体打孔某某。被告同志成提供证据与反诉中提供证据相同。反诉中，反诉原告同志成为支持其主张，提供证据如下：1.收条；2.房屋使用说明书；3.反诉被告损坏房屋的照片4张；4.短信来往记录3张；5.加固公司员工电话；6.2001年10月8日渭南市临渭区沋河建筑工程公司针对陕西光XX房XX路XX楼工程的施工组织设计。证明其并未阻拦反诉被告施工装修，是反诉被告违反了合同约定，未按照《房屋使用说明书》进行经营使用，装修时在楼板上打了五个大孔，打断了钢筋，损坏了房屋的建筑主体，影响了楼板的承重力和使用年限。反诉被告刘淑凤未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人租赁合同、费用收条、房屋装暖打孔等证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提供的证据1，被告是否知晓并不影响原告的证明目的，故对原告的证明目的予以认定；证据4中的录音经被告确认是其与原告方的装修人员的话，本院结合证人出庭作证的证人证言，认为是双方在合同履行过程中的正常交涉，对该证据的真实性予以认可，目的性不予认可。对证据5、6、7、8的真实性予以认可，目的性不予认可。对于反诉原告提供的证据1、2、3、4真实性予以认可，证明目的不予认可。证据5、6与本案无关，本院不予审查。审理中，反诉原告为证明反诉被告在装修中对其房屋装暖打孔等造成损失，对造成的危害程度及损失额要求进行鉴定。在鉴定前，本院审判人员组织原、被告双方到现场查看，并对打孔的位置、大小等进行了拍照，双方均予以认可。在2020年1月6日反诉原告同志成向本院递交鉴定申请，要求对反诉被告刘淑凤租房期间损坏房屋的情况进行质量安全鉴定（对损坏程度及损失进行鉴定）。本院启动鉴定程序，向渭南市中级人民法院出具委托鉴定函，渭南市中级人民法院摇号确定陕西秦军国防工业工程建设监理所进行鉴定，因反诉原告同志成不按要求预缴纳鉴定费用，该所于2020年4月28日出具终止鉴定通知书，渭南市中级人民法院于2020年5月21日出具鉴定结果通知书，并将鉴定案卷退回我院，导致该房屋损坏程度及损失数额无法确定。5月26日本院收到通知书后，向双方进行了送达。结合证据及双方陈述，本院认定事实如下：原告（反诉被告）刘淑凤经营朝阳社区卫生服务站，原址是陕西省水产站的门面房，2019年9月16日收到该站搬迁通知，限原告2019年12月31日搬离。原告与被告（反诉原告）于2019年9月17日签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告坐落于朝阳大街祥和家居一号楼裙楼由东向西第五间门面房壹套（两层），面积215平方米，租期为十年（2019年10月1日至2029年9月30日12时），租金前三年每年为壹拾壹万元；第四年、第五年每年为壹拾贰万元。签订合同当日，乙方应全额支付第一年租金。以后乙方应于每年9月1日交付下一年全额租金。五年租期满后，房屋租金依据市场行情双方协商后另定。签订合同当日，乙方需向甲方交付租房诚信保证金壹万元整。在乙方无违约的情况下，租期满后，乙方不再租用时，双方结清有关手续后，甲方将诚信保证金退还乙方。合同中约定了双方的权利和义务。合同违约责任项第一条规定在本合同租赁期限内，甲乙双方均不得违约、擅自终止合同。若一方违约擅自终止合同，应承担对方相应经济损失。合同签订当天原告支付被告一年房租110000元及诚信保证金10000元。被告同志成于2019年9月29日交付房屋，并向原告交付房屋以及天然气使用证壹本、电卡壹个、《房产证》复印件，《房屋使用说明书》复印件，《非居民用户供用气合同》复印件各一份。后原、被告因原告装修方案不能协商一致引起纠纷，原告于2019年10月30日以短信的方式通知被告解除合同，被告不同意解除，双方未能协商一致。原告于2019年11月1日诉至法院，被告于2019年11月25日提出反诉，并申请鉴定房屋损害程度及损失额。本院经渭南市中级人民法院依法委托陕西秦军国防工业工程建设监理所对涉案房屋在原告租赁期间损坏房屋情况进行质量安全鉴定，因反诉原告同志成未预交鉴定费用，陕西秦军国防工业工程建设监理所于2020年4月28日出具终止鉴定通知书，渭南市中级人民法院于2020年5月21日出具鉴定结果通知书，并将鉴定案卷退回我院。另查明，原告装修房屋过程中为装暖气在房角位置的一、二楼间隔地板处共打孔5个，规格为75mm。原告于2019年11月1日与案外人签订了新的《房屋租赁合同》，现已装修入住。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照合同约定履行自己的义务。原告在收到租赁房屋后按照合同口头向被告告知按其用途装修房屋，而被告同志成以其未按合同约定向其提供书面《装修施工方案》进行装修，双方因此发生分歧，沟通不畅，导致原告对继续履行合同心存疑虑，被告未能考虑到原告搬迁时间紧迫，双方配合不畅，迟迟不能就继续履行合同达成新的协议的情况下，导致原告另寻租赁房屋，此后于2019年10月30日以短信的方式通知被告解除合同。原、被告双方已经形成合同僵局，原告并不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对原告显失公平，因此对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。原告于10月30日向被告发送短信要求解除合同，本院与被告谈话过程中曾明确告知被告可以将房屋另行出租，以免扩大损失，但被告予以明确拒绝。2019年11月25日庭审中，原告也明确说明已经与案外人签订新的租赁合同，涉案合同已无履行可能，但被告至今未向其他第三人出租房屋，有不当扩大损失之嫌，故本院对原告要求返还租金的请求，可部分予以支持。反诉请求中，第一项要求继续履行合同的请求，已被本诉中第一项诉讼请求吸纳，故不再赘述。反诉中要求对房屋予以维修并承担相应损失的请求，因反诉原告未交纳鉴定费而未进行鉴定，导致举证不能的不利后果，由其自负。但因供暖打孔等明显存在损坏，可在保证金中酌情予以赔偿1000元。因此，对反诉原告其余维修房屋的反诉请求不再予以支持。双方在合同中虽有违约条款，但并未对违约的责任作出明确约定，故对违约金的赔偿不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘淑凤与被告（反诉原告）同志成2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月21 日予以解除；二、被告同志成退还原告刘淑凤房租20000元及保证金10000元；三、反诉被告刘淑凤赔偿反诉原告同志成房屋损失1000元。四、驳回原告刘淑凤、反诉原告同志成的其他诉讼请求。以上给付内容，限本判决生效后15日内履行完毕。案件本诉受理费2500元，减半收取1250元，由原告刘淑凤负担；反诉受理费7396元，由被告同志成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。  00审   判  员      云  海 二0二0年六月二十一日          法 官 助 理      祖  贞书   记  员      许姣姣 1