广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终2040号上诉人（原审被告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区**********广宝会所。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：夏欢，罗远鑫，均系广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈林，女，汉族，1989年7月16日出生，住深圳市龙岗区南湾街道丹竹*****，身份证号码：430************726。上诉人大亚湾广宝实业有限公司因与被上诉人陈林商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大亚湾广宝实业有限公司的委托诉讼代理人夏欢、罗远鑫到庭参加诉讼，被上诉人陈林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大亚湾广宝实业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决；二、请求将一审判决第一、二项改判为驳回原告该项诉讼请求；三、一审原告承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、上诉人已经按照合同约定的条件交付房屋，被上诉人因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”中写明：该商品房交付时应当符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条写明：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将收楼书面通知送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，由买受人承担全部责任。1、由于被上诉人购买的是预售商品房，上诉人在出售房屋前已经取得了涉案房屋的预测绘报告，上诉人在取得建设工程竣工验收备案表后立即向被上诉人发出了书面通知，告知被上诉人房屋已经具备交付条件，可以前来办理房屋交付手续。2、由于存在法定不可归责于房屋买卖双方的因素，导致房屋实际交付的时间延迟，延迟的时间应当予以扣除，上诉人不应当承担逾期交付的违约责任。2018年广东省出现暴雨、冰冻、高温、超强台风等多年不遇的极端天气，严重应向涉案房屋的施工建设，其中收到台风“山竹”的巨大影响3天、37.5以上高温4天、大雨及以上48天，极端不利天气影响共计55天，属于法定不可抗力因素，因此交楼时间应当相应顺延。3、在达到合同约定的交付条件后，上诉人按照《商品房买卖合同》约定的方式，于2019年1月14日在惠州日报上刊登《锦河湾小区交楼公告》，登报公告后又通过邮政快递向买受人分别邮寄《入伙通知书》，履行了合同约定书面通知义务。二、被上诉人收到收楼通知后，已经现场查验房屋，被上诉人因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。上诉人在通知被上诉人收楼并查验房屋后，以土地年限、人车分流规划变更、绿化率、层高、停车费等理由拒绝收楼，并在2019年3月采取非法方式进行多次大规模的维权活动。被上诉人的行为表明：1、现场维权发生在上诉人发出收楼通知之后，且当时上诉人已经完全达到交付条件：取得竣工备案表、取得预测和实测报告；2、现场维权表明被上诉人到达涉案房屋现场并查验房屋；3、现场维权提出的要求与合同约定交付条件无关，被上诉人自始就没有就上诉人是否符合合同约定的交付条件向上诉人书面正式提出。4、现场非法聚齐的维权行为给社会秩序造成了严重的不良影响，被上诉人发起139户群体诉讼表明其参与、知晓、了解涉案房屋交付情况。由此可知，被上诉人在起诉时所述“自起诉之日不知道该房屋是否达到收楼条件，仍未收到收楼通知”是与事实真相严重不相符的。三、上诉人与被上诉人签订《商品房买合同》的行为是民事行为，本案涉及的《商品房买卖合同》交付条件中约定的“取得房屋测绘报告”到底是预测绘报告还是实测报告，在不违反国家法律法规政策的前提下，属于意思自治的范围。1、从房屋行政管理的角度，该项规定存在空白：现行房屋销售的合同版本是住房和城乡建设部与工商行政管理总局于2014年制定的，在签订房屋销售合同时被要求强制使用的版本。该合同版本第九条“商品房交付条件”中写明“竣工验收备案、房屋测绘报告”是房屋交付应当具备的条件，该条款不能修改。但是在房屋的开发建设过程中，测绘报告是由预测汇报告和实测绘报告两种，我国现行的法律、法规、政策规范中并没有明确的规定指明《商品房买卖合同》中的“房屋测绘报告”指的是预测绘报告还是实测报告，因此上诉人认为是预测汇报告并无不妥。2、从合同法的角度：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该行为的性质属于民事法律行为，应当以当事人的意思自治为原则，根据《合同法》的规定，合同双方在履行过程中对合同没有约定或约定不明的情形可以进行补充约定。那么本案中，上诉人认为达到交付条件后书面通知被上诉人，被上诉人在收到书面通知后是有及时查验房屋的义务，如经查验后认为涉案房屋未达到交付标准，应当及时向上诉人提出异议。3、事实上，被上诉人在查验房屋后并未就测绘报告的问题向上诉人提出过异议，其通过非法聚集维权提出的房屋问题与合同约定的交付条件无关，被上诉人在时隔半年以后又以其自始不知道房屋是否达到交付条件向法院主张违约金的行为，明显不是善意购房人的诚信行为。四、假使上诉人构成逾期交付房屋，那么被上诉人也应当有适当关注房屋交付条件、合理促成房屋交付的义务，一审判决将违约责任截止时间计算至庭审之日，将违约金的性质由补偿性变为惩罚性。1、上诉人从来没有恶意违约的故意。从上诉人取得竣工备案后通过登报、邮寄等多种方式向被上诉人发出《入伙通知》的行为可以看出，上诉人都在积极履行合同约定的房屋交付义务。2、被上诉人未尽到善意买受人的义务。上诉人多次通知被上诉人收楼后，被上诉人有及时到达现场查勘房屋，向上诉人提出异议，并在合理期限内适当关注房屋交付条件，合理促成房屋交付的义务。被上诉人肆意放任“上诉人的违约”，导致违约责任一直不断地扩大，未尽到善意买受人的责任，同时也与事实情况不相符合。3、违约金的基本性质是补偿性而非惩罚性，上诉人认为本案一审判决在计算上诉人逾期交房的截止时间时，以法庭辩论终结之日作为涉案房屋交付时间，将违约时间较收楼通知书的时间延长了十个月，不仅缺乏事实和法律依据，更有悖公平原则。4、本案为系列案，原审法院于2019年8月21日同时立案受理了该139户业主的起诉，但是由于原审法院分批开庭导致每批次案件的法庭辩论的时间不一致，即开庭时间不一致导致了上诉人逾期交房的截止计算天数不一致（原审法院认定的法庭辩论时间分别有2019年10月31日、2019年11月15日、2019年11月18日），同时立案受理但在后开庭的买受人违约金高于在先开庭的买受人，甚至给其他未起诉的买受人造成“越迟起诉（开庭）能够获得更多的违约金”的误导，故原审判决以法庭辩论终结之日作为认定上诉人交付房屋的时间没有任何法律依据，也严重脱离实际，且非常不公平、不合理。5、该批139个案件判决违约金总额已经高达600多万，一审判决后有另外21个业主立即向大亚湾法院参照起诉，对其他买受人已经产生了负面的示范效应，使得上诉人无法正常经营，涉案小区无法办理产权证等造成重大社会影响。6、退一步来说，即使法院认为《商品房买卖合同》第九条约定的交付文件中房屋测绘报告为房屋实测报告，认为上诉人应当向被上诉人承担逾期交付房屋的违约责任的，那么。上诉人认为房屋交付的截止日期也应当是上诉人取得实测报告后的合理时间，而原审判决将房屋交付的截止时间延长了10个月，明显超过了合理时间的范围。综上，上诉人认为收楼通知对被上诉人收楼的行为有效，上诉人已按照约定达到房屋交付条件，履行通知义务。被上诉人在上诉人实际已经完全达到交付条件后，已经现场查勘房屋，但仍然拒绝收楼，责任应当由被上诉人自身承担。退一步说，即使上诉人构成逾期交房，被上诉人也应当适当适时关注交付条件的完成，促成房屋的交付，尽到善意买受人的义务。原审判决在未查清案件事实的基础上，认定以法庭辩论终结之日作为涉案房屋交付时间缺乏事实和法律依据，且不公平。因此原审判决存在事实认定错误，请求贵院在判决时不仅考虑到法律效果，更应兼顾社会效果，予以审查，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈林未提交答辩意见。原审原告陈林向一审法院起诉请求：1.判令被告于2019年3月15日发出要求原告于2019年3月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.判令被告向原告支付延期交房违约金（以总房款为基数，按年利率6%的标准自合同约定交房之日起计算至被告再次书面通知收房之日止的违约金）；3.判令被告承担延期交房期间的物业管理费；4.判令被告将小区规划建设按照交通“人车分流”原则进行整改；5.判令被告向原告赔偿侵犯原告购买涉案房产时知情权的损失5000元；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山三路68号锦河湾10栋9层901号商品房，总价款为1150345元。关于商品房基本状况，合同第一条载明：买受人所购买的商品房所占用的土地使用权终止日期为2072年2月5日。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一日，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年3月15日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年3月15日前前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续。2019年3月15日，原告按约前往锦河湾物业服务中心（临时管理处），但拒绝办理收房手续。2019年1月30日，本案房屋取得房产测绘成果报告。此后，被告未再通知原告收房。原告也未再前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理收房手续。2019年8月20日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。2019年11月13日，本案庭审法庭辩论终结。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的交付日期届满之日，本案房屋不具备交付条件，原告有权拒收房屋。其后，被告于2019年3月15日发出《入伙通知书》要求原告于2019年3月15日收房时，本案房屋仍然不具备交付条件，原告仍有权拒收房屋。被告发出该《入伙通知书》的行为，不属于其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。因本案房屋在约定的交付日前和被告通知的交房日之前不具备交付条件，故在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。而在房屋已过交付期而仍未交付的情况下，原告作为善意的购房人，基于诚实信用的合同履行原则，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务。而根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的规定，原告在知晓房屋已经具备交付条件时，也有及时收房的义务。本案房屋于2019年1月30日取得房产测绘成果报告后，自此满足交付条件。此后，虽然被告未再通知原告，但原告通过本案庭审，应当知晓房屋已经具备交付条件的事实。故根据本地区审判实践，应视为被告通过庭审告知了本案房屋具备交付条件的情况，原告应当自此日起履行收房义务。故对于本案房屋的交付时间，本院认定为本案庭审法庭辩论终结之日的2019年11月13日。关于逾期交房事实认定和相关责任承担问题。合同约定的交房期限为2018年11月30日前，但被告直到房屋具备交付条件的2019年11月13日才履行告知交房义务，逾期348天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。逾期交房违约金和逾期付款违约金，属于两种不同性质的违约金，两者的计算基数也不相同，不能相互比较。违约金条款属于对违约行为的惩罚和补偿条款，义务人只要诚实守信按约履行合同义务，即不存在被加重责任的问题。并且，违约金条款还属于可调整条款，违约金约定过高，当事人可以申请调整，并不会因此受到不公平的对待。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交房违约金的参照物是房屋的租金水平，而不是资金利息。故原告提出应当按照资金利息计算标准调整违约金的请求，本院依法不予支持。被告应付原告的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算。违约金计算为40032.01元（1150345元×0.0001×348天）。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。关于原告要求被告对小区规划建设按照“人车分流”进行整改及赔偿侵犯其购买涉案房屋时知情权损失的诉讼请求问题。原告的该两项诉讼请求，缺乏相关证据支持，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告大亚湾广宝实业有限公司于2019年3月15日发出要求原告陈林于2019年3月15日前收房的《入伙通知书》，对原告陈林不产生房屋交付的法律后果；二、被告大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈林支付违约金40032.01元；三、驳回原告陈林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922.49元，由原告陈林负担461.24元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担461.25元。二审中，上诉人提交了七组证据：一、气象报告，证明在涉案房屋签订后至合同约定的交付时间期间，存在台风、高温、大雨等无法施工因素，属于不可抗力影响，应当对无法施工的时间予以排除，并据此顺延合同约定的交付日期；二、涉案房屋竣工验收备案表，证明涉案房屋已经竣工并经有关部门验收备案，符合交付的条件；三、入伙通知书邮寄情况及《惠州日报》刊登记录，证明上诉人已经多次通过邮寄、报纸公告的方式通知业主收楼，充分履行了合同约定的义务；四、涉案房屋预测面积报告及实测面积报告，证明房屋预测面积、实测面积报告取得时间，且预测面积与实测面积几乎没有差异，未取得实测面积报告不影响业主使用房屋；五、相关资料的现场公示照片，证明上诉人在取得竣工验收备案表等相关资料后，在销售现场进行公示，业主多次前往项目维权，应当知道上诉人已经取得交付房屋的相关资料；六、涉案项目业主微信群聊天记录及图片，证明业主故意在两会召开期间组织群众恶意维权、上访、游行，以达到向开发商施压的目的；七、网络问政记录，证明业主收到开发商的入伙通知后恶意拒绝收楼的事实；开发商曾多次与业主沟通调解方案；业主拒绝收楼的目的是变更土地年限、人车分流、停车费、绿化率等问题。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案二审的争议焦点是：一、关于房屋交付时间的认定；二、关于逾期交楼违约金的计算问题。关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现上诉人已于2019年1月9日和2019年1月30日分别取得竣工验收备案报告和测绘报告，并于2019年3月15日通知收楼。因此，在商品房符合合同约定及法定的交房条件的情况下，且合同约定的交付期限已届满，上诉人通知收楼，被上诉人拒绝接受的，应视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付，即本案房屋的交付日期应认定为2019年3月15日，一审法院认定收楼时间为一审庭审法庭辩论终结之日有误，本院予以纠正。关于逾期交楼违约金的计算问题。如前所述，合同约定的交房期限为2018年11月30日前，但上诉人直至2019年3月15日才交房，逾期104天。上诉人的行为已经构成违约，依法应承担向被上诉人支付逾期交房违约金的违约责任。根据合同约定，上诉人应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算为11963.59元（1150345元×0.0001×104天）。上诉人上诉请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，上诉人作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且上诉人亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的请求不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3722民事判决第一项；二、变更大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3722民事判决第二项为：上诉人大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈林支付违约金11963.59元；三、维持大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3722民事判决第三项；四、驳回上诉人大亚湾广宝实业有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费922.49，由上诉人大亚湾广宝实业有限公司承担461.25元，被上诉人陈林承担461.24元。本案二审案件受理费800.80元，由上诉人大亚湾广宝实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮