河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初479号 原告：董淑霞，女，1981年1月12日出生，汉族，无业，住河北省沧州市开发区。 委托诉讼代理人：雷玉清，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿静，北京市京师律师事务所律师。 被告：廊坊景丰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县贾八里庄村北、朱庄村南。 法定代表人：赵鸿靖，总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 被告：北京朗运通房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰管路**院****。 法定代表人：高全兰，总经理。 委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南冰洁，北京嘉纳律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司廊坊光明支行，住所地廊，住所地廊坊市安次区光明西道**v> 负责人：董洁，行长。 委托诉讼代理人：官国良，河北天纵律师事务所律师。 原告董淑霞与被告廊坊景丰房地产开发有限公司（以下简称廊坊景丰公司）、北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称北京朗运通公司）、中国工商银行股份有限公司廊坊光明支行（以下简称工行廊坊光明支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董淑霞、原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董淑霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与廊坊景丰公司签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《附件：小区地下车位使用权协议》已于2019年9月29日解除；2.判令解除原告与廊坊景丰公司、工行廊坊光明支行签订的《个人购房借款／担保合同》；3.判令廊坊景丰公司向原告返还房屋首付款839229元，赔偿利息损失（以839229元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月25日起计算至实际支付日）；4.判令廊坊景丰公司返还原告至判决生效日止已付的贷款本息（截至2019年10月，已支付贷款本息为132456.2元）；5.判令廊坊景丰公司向原告返还车位费100000元，赔偿利息损失（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月25日起计算至实际支付日）；6.判令廊坊景丰公司向工行廊坊光明支行偿还《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款本息；7.判令廊坊景丰公司和北京朗运通公司共同向原告返还团购费35000元，赔偿利息损失（以35000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月25日起计算至实际支付日）；8.判令廊坊景丰公司向原告支付违约金331845.8元（以1659229元＊20%计算）；9.判令三被告承担本案诉讼费、律师费。庭审中原告增加两项诉讼请求：10.请求确认原告与廊坊景丰公司签署的业主临时管理规约于2019年9月29日解除；11.廊坊景丰公司协助原告办理撤销涉案房屋买卖合同备案手续。事实与理由：原告与廊坊景丰公司于2017年3月25日签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》，上述协议约定，原告购买由廊坊景丰公司开发的，北京朗运通公司销售的位于河北省廊坊市永清县（永清森林家园润园）第001座2单元18层0001（2-1801）号房屋。廊坊景丰公司及北京朗运通公司销售时承诺该房屋加售上跃层49.13平方米，遂原告以高于不带上跃层同户型房屋单价的价格购买该房屋，房屋总价共计1659229元。原告于当日通过Ｐ0Ｓ机分别向廊坊景丰公司和北京朗运通公司缴纳了首付款839229元、车位费100000元、团购费35000元。2017年4月1日，原告与廊坊景丰公司、工行廊坊光明支行签订了《个人购房借款／担保合同》贷款金额820000元。2019年8月中旬，廊坊景丰公司通知原告交付涉案房屋，原告到现场时才发现涉案房屋应当包含的49.13平方米的跃层变成了仅有墙体而没有屋顶的露台，与双方最初约定的房屋结构和布局差异较大。经原告了解，廊坊景丰公司并未获得涉案房屋中跃层的规划和施工等许可批文，在销售房屋时存在故意欺骗、隐瞒此信息行为。原告认为，廊坊景丰公司无法向原告交付约定的房屋，已构成根本违约，现原告购买带有跃层房屋的合同目的无法实现，遂要求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及《附件1：小区地下车位使用权协议》，同时解除涉案房屋相应的《个人购房借款／担保合同》。并由各被告返还原告已支付款项并承担相应的损失赔偿责任。原告多次与被告协商解决此事，被告廊坊景丰公司提出了按照顶层无跃层房屋的单价为基准来补跃层差价，但不同意原告退房，最终双方无法达成一致，为维护自身权益诉至贵院，望贵院判如所请|。 廊坊景丰公司辩称，1.原告不享有约定或者法定的解除权，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》合法有效，双方应当以合同为依据履行合同约定的义务；2.涉案商品房已取得竣工验收备案证明书，已经向原告送达了入住通知书；3.被告廊坊景丰公司在履行合同过程中没有违约行为，不应承担违约责任；4.原被告之间商品房买卖合同关系已经确立，办理网签以及备案是行政机关是履行监管职能的要求，也是房屋交付后协助买受人办理产权证书手续的必要条件；5.原告作为小区的买受人，遵守物业管理规定，是其应履行的义务，业主管理规约并不存在法定解除的情形；6.本案即诉争商品房并不存在规划设计变更的情形，商品房的面积、户型等均在合同中明确约定，被告交付的房屋符合双方签订的合同约定，被告不存在违约行为；7.原告的确认业主临时管理规约已解除的诉讼请求是不能成立的，临时规约的一方当事人是全体业主，而原告仅是单一自然人，在临时业主规约的第四十九条约定，可以看出原告不具有解除权。综上原告的所有诉讼请求没有事实依据和合法依据，请求法院依法驳回全部诉讼请求； 北京朗运通公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。1.原告与我公司双方不存在房屋买卖关系，我公司不是房屋销售方，本案审理的纠纷为商品房预售合同纠纷，而我公司与原告之间为居间合同法律关系，故我公司不是本案的适格被告，请求法院予以驳回；2.我公司已经促成原告与廊坊景丰公司签订商品房买卖合同，居间服务已经完成，原告要求退还服务费没有依据，原告与廊坊景丰公司就商品房买卖合同发生的纠纷与我公司无关，更无权以纠纷为由要求退还服务费。 工行廊坊光明支行辩称，认为房屋买卖合同为双方的真实意思表示不违反国家规定，不符合解除条件；2.原告与被告一、三签订了个人购房借款担保合同，系双方的真实意思表示，工商银行已经按照合同约定履行了全部义务，不存在任何过错也不符合解除条件；3.因个人购房担保合同，系原告与被告一和三签订，根据合同相对性原则如法院确认合同解除，应当由原告和被告一共同承担向被告三还款责任； 本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原告签署签约审批单一份，原告购买被告廊坊景丰公司开发的汤林玉苑一区商品房一套，审批单主要内容为“赠送上跃49.13平方米。建筑面积79.92平方米，认购总价款1729229元，3.5万抵7万，优惠后总价1659229元。首付839229元，按揭82万元”。后原告与被告；廊坊景丰公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件一《小区地下车位使用权协议》，《商品房买卖合同》约定“原告购买廊坊景丰公司建设的暂××为××区××单元××号商品房一套。商品房建筑面积79.92平方米单价每平方米20761.12元，总价款1659229元。付款方式为首付款839229元，向工行廊坊光明支行贷款支付82万元”。《补充协议》约定“买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预定单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”。《小区地下车位使用权协议》约定“廊坊景丰公司为原告提供使用车位一个，使用费10万元”。原告于签订上述协议的当日向北京朗运通公司交款35000元，向廊坊景丰公司支付首付款839229元，车位费10万元。2017年4月1日，原告（借款人）、廊坊景丰公司（保证人）与工行廊坊光明支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，原告向工行廊坊光明支行借款82万元购买涉案商品房，借款期限360个月。工行廊坊光明支行将贷款发放至廊坊景丰公司。2019年8月23日，涉案工程验收合格，2019年8月26日取得“河北省建设工程竣工验收备案证明书”，达到交付条件，被告廊坊景丰公司通知原告收房。2019年9月29日，原告通过微信向张家栋提出一份“汤林跃层客户退房诉求书”文档（内容未提交），2019年10月30日，原告向廊坊景丰公司邮寄了《退房通知书》，以廊坊景丰公司违反商品房买卖合同第十条关于规划、设计变更的约定，提出解除合同。 另查明，依据原告的诉请及当庭提供的证据，经本院勘察核实涉案房屋确实存在顶层带跃层的房屋结构，目前跃层的房屋结构为四周建有围墙、窗户、隔断墙，但是没有封顶。 以上事实有签约审批单、《商品房买卖合同》、户型图、《补充协议》、《小区地下车位使用权协议》、《个人购房借款/担保合同》、“河北省建设工程竣工验收备案证明书”、《退房通知书》及双方当事人陈述在卷予以证实。 本院认为，原告董淑霞与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》，是当事人的真实意思表示，合法、有效。被告廊坊景丰公司向被告交付的商品房，符合双方合同约定的交房标准。原告请求确认其与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月28日解除。本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。经查明，原告在《退房通知书》中以“满足商品房买卖合同第十条关于规划、设计变更的约定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在经规划部门批准规划、设计变更的情形，因此原告并不享有该条约定的解除权。原告以被告未按照口头承诺提供上跃层致使合同目的不能实现为解除合同，依据本案查明的事实，可以认定双方在签订签约审批单时，确实对上跃层有口头约定，且被告廊坊景丰公司交付的商品房之上确实建有跃层。但是原告以其在2019年8、9月份与销售人员问答的电话录音微信记录，证实没有将跃层写进书面合同的原因系商品房买卖合同为制式合同的意见，本院不予采信。理由如下：首先，双方口头约定跃层是在2017年，而该证据系在2019年取得，原告的提问的角度及接待人员理解能力、语言表达能力高低，影响对事实的准确判断，双方在协商解决纠纷中所做的认可和让步，更多的是为了解决纠纷，故不能作为认定2017年双方口头约定内容依据；其次，因商品房买卖合同是制式合同而没有写进合同的理由不成立，因为在制式合同之外可以签订补充协议，双方也签订了《补充协议》，而补充协议可以签订若干个。而本案原告诉称其购买涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有顶层带跃层的布局结构，对于如此重要的合同条款，在原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均没有进行重点表述，对于作为完全民事行为能力人的原告对此应该是明知和认可的。因此，本院认为，不将跃层写进书面协议是当时双方协商的结果，是双方达成的共识。双方争议焦点系对被告廊坊景丰公司建造的跃层是否符合约定，因双方没有签订书面协议，对于跃层的具体要求约定不明，因此不能认定被告廊坊景丰公司违反了双方的口头约定。原告主张被告廊坊景丰公司在销售商品房时做出虚假承诺，交房时通知业主自建跃层，与本院查明事实不符，该口头约定是双方合意的结果，并非单方承诺，跃层也并非业主自建，只是跃层上部因验收需要而未封顶。原告未能提供充足证据证实原被告对跃层的布局结构做出过明确具体的约定，因此认定被告廊坊景丰公司违反了双方当初的口头约定，理据不足。故对于原告以在书面商品房买卖合同约定范围之外的口头约定为依据，主张商品房买卖合同的合同目的不能实现的意见，本院不予支持。依据《商品房销售管理办法》的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，因为跃层不在批准的建设规划之内，双方不将该事项写进书面合同，规避了商品房销售管理的相关规定。对于不签订书面合同存在的巨大风险双方是明知的，应当承担相应的责任。综上，原告与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》不存在约定和法定解除事由。因此原告请求确认《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月28日解除的诉讼请求，本院不予支持。双方就口头约定跃层的问题，可以另行协商解决。 综上所述，原告不享有约定和法定的解除权，其请求确认与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》于2019年9月28日解除的诉讼请求，本院不予支持。原告基于解除上述解除合同提出的相关其他诉讼请求一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告董淑霞的诉讼请求。 案件受理费16，528元，减半收取计8,264元，由原告董淑霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  廉新宇 二〇二〇年六月二十日 书记员  张靖颜