四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初733号 原告：何紫清，女，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人(特别授权)：谢德平，系四川天启律师事务所律师。 被告：射洪县金华房地产开发有限责任公司，住所地射洪县金华镇兴隆街**，统一社会信用代码91510922775821728E。 法定代表人：蒲和平，系射洪市金华镇人民政府工作人员。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗毅光，系射洪市金华法律服务所法律工作者。 原告何紫清与被告射洪县金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何紫清及其委托诉讼代理人谢德平、被告金华房地产公司的委托诉讼代理人罗毅光到庭参加诉讼，被告金华房地产公司的法定代表人蒲和平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何紫清向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年6月8日所签订的《商品房买卖合同》第十三条中关于违约金支付期限条款、《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条、第四条、第五条、第六条无效，并判令被告向原告支付逾期交房违约金，该项违约金以购房款272000元为基数按每日万分之一计算，从2017年6月30日起计算至被告实际交付房屋止（暂计算至2019年11月30日为24044.80元）；2.确认原被告双方2017年6月8日所签订的《商品房买卖合同》第二十条无效，并判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，该项违约金以购房款272000元为基数按每日万分之二计算，从2017年9月28日起计算至原告实际取得房屋权属证书之日止（暂计算至2019年11月30日违约金为43193.60元）；3.判令被告继续履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》，责令其立即办理竣工验收、交房、为原告办理案涉房屋权属证书；4.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月8日与被告就购买被告开发的位于遂宁市射洪县金XX房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议。随后，原告依照协议履行合同，被告应当在2017年6月30日向原告交付案涉房屋，但被告至今未向原告交付，属违约行为。被告应当于房屋交付后90日内办理完毕房屋权属证书，但被告亦未办理案涉房屋权属证书，也属违约。被告应对迟延交房和办证承担违约责任。被告利用格式条款在《商品房买卖合同》及补充协议中限制免除被告的责任、加重原告责任、排除原告主要权利的，相应条款应当无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告金华房地产公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同有效，对双方具有法律效力；2.原告依据《商品房买卖合同》第十三条请求支付违约金须在房屋交付后120日内，该条件未成就，且双方在补充协议已对违约金约定按已付房款的万分之五承担违约责任，被告愿意按此标准支付违约金；3.该小区因城市管网改造逾期交房，原告以房屋未进行综合验收拒不接房，事实上该小区已入住200余户业主；4.逾期办证双方已在《商品房买卖合同》第二十条进行约定：“继续办理，双方均不承担任何责任”，故原告请求支付逾期办证没有依据，应遵照合同约定；5.责令竣工验收事项不属于人民法院的受案范围。综上，原、被告均应按照《商品房买卖合同》和《补充协议》解决争端，原告无权按照《商品房买卖合同》第十三条约定请求答辩人支付违约金，应按《补充协议》第五条1条规定支付，且逾期交房系不可抗力，应依据《补充协议》第四条约定，不承担逾期交房的违约责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 原告何紫清与被告金华房地产公司于2017年6月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号2017XXXX）购买被告金华房地产公司开发的位于射洪县XX房屋。其中合同约定：第十一条交付条件出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累计）（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金；第二十条产权登记（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起在法律规定时间日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）继续办理，双方均不承担任何责任。 同日，原被告双方签订了《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“本补充协议与主合同具有同等的法律效力，若主合同与本补充协议的内容有抵触之处，以本补充协议为准……第四条关于房屋交付事项的补充约定2.主合同与本补充协议签订后，项目施工片区停水、停电、市政建设、自然灾害、验收等因素造成逾期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第五条、违约责任1.若出卖人超过主合同的交房时间三个月无正当理由仍未能交付房屋，应按已付房款总额的万分之五向买受人承担违约金。由于买受人原因导致逾期的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，原告何紫清向被告金华房地产公司给付了房屋首付款82000元，余款19万元通过银行按揭贷款方式支付。 另查明，XXXX楼盘系被告金华房地产公司开发，该公司为国有控股的有限责任公司。XXXX楼盘住户共计约280余户（含部分拆迁还房户），现已入住200多户。该楼盘现仍未综合验收，原告何紫清未与被告金华房地产公司办理交接房屋手续。 本院认为，双方争议的焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条违约金给付期限条款及第二十条和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条、第四条、第五条、第六条具体条文是否属于格式条款、是否无效。 本案中，被告金华房地产公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显优势地位，买卖双方是平等交易主体，原告对合同条款可以与被告协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响原告的基本生活权益。原告何紫清可以购买的对象不限定被告开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是原告何紫清对自身权利的处置。原告何紫清是完全民事行为能力人，应能够理解在《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》签名确认的法律意义和后果。故可以认定双方签订的《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方协商后达成，不具备格式条款的法律特征，其具体条文并非格式条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形为：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》并无以上法定情形，故《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》应属有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》行使权利、履行义务。原告认为《商品房买卖合同》和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》部分条款限制免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，其实质是认为该部分条款显失公平，原告也是应该自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，而并不是请求确认该部分条款为格式条款、应当无效。 《商品房买卖合同》第十三条和《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条均对逾期交房违约责任进行了约定，前者是按天以已付房款的万分之一计算违约金至交房之日止，后者是以已付房款万分之五计算违约金。但不管以《商品房买卖合同》第十三条还是以《XXXX〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条计算违约金，《商品房买卖合同》已明确约定违约金支付条件为商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金，但原告何紫清未接房，房屋未实际交付，实际交付时间不确定，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件并未成就。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告何紫清可在房屋实际交付后另行向被告金华房地产公司主张逾期交房违约金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。但本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条已明确约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起在法律规定时间日内取得房屋所有权证书的，双方同意继续办理，双方均不承担任何责任。故对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。原告要求被告立即办理竣工验收、交房等行为，不属于本案处理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 驳回原告何紫清的诉讼请求。 案件受理费740元，由原告何紫清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 任 帅 二〇二〇年六月九日 书记员 张熊峰