江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初551号 原告：谢小青，男，1984年4月6日出生，汉族，住江西省广昌县。 委托诉讼代理人：谢小丁（谢小青哥哥），住江西省广昌县。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌县分公司，住所地为江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。 原告谢小青与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢小青的委托诉讼代理人谢小丁、被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢小青向本院提出诉讼请求：1.要求亚凌公司广昌分公司严格按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理条款执行，返还谢小青房价款人民币27287.12元；2.要求亚凌公司广昌分公司返还多收谢小青契税3215.12元；3.要求亚凌公司广昌分公司退还谢小青装修押金2000元；4.要求亚凌公司广昌分公司退还谢小青多收维修基金款234.4元。5.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：谢小青于2012年11月22日向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央的商品房，并签订《商品房买卖合同》，但房屋不动产权证书（赣【2018】广昌县不动产权第0000795号）和车库不动产权证书（赣【2018】广昌县不动产权第0000796号）经过谢小青等业主多次要求，直到2018年才办理下来，拿到手后却发现房屋面积少了4.01㎡（产权登记面积为112.99㎡，合同登记面积为117㎡，单价为3415.4元），车库面积少了1.85㎡（产权登记面积为19.6㎡，合同登记面积为21.45㎡，单价为3888元）。谢小青于2013年3月7日按照亚凌公司广昌分公司缴纳办证费用时。亚凌公司广昌分公司收取谢小青契税总计人民币11327.96元，而实际应交契税为8112.84元，亚凌公司广昌分公司多收谢小青契税3215.12元。亚凌公司广昌分公司收取谢小青维修基金5538元，而实际应交维修基金为5303.6元，多收谢小青维修基金234.4元。与开发商联系后，亚凌公司广昌分公司口头承诺表示来退回不足面积的房款，却迟迟不兑现，谢小青多次催促未果诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，由法院根据谢小青提供的相关证据核查面积，合同只是约定双倍返还住房的面积。误差面积由法院核定，契税由实际交款发票核定，希望谢小青不要按双倍计算误差，如能按单倍计算误差面积款他们争取在7月30日之前给付给谢小青。所有数据由法院核定，根据票据多收的全部退回。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：谢小青提交的身份证、不动产权证、交房结算清单、收据、契税发票、维修基金缴存记录，上列证据,经审查，真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。对谢小青提交的商品房买卖合同，亚凌公司广昌分公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，对于关联性，本院将根据合同以及法律规定进行认定。 根据本院审查确认的证据，结合原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下： 2012年11月22日，谢小青与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，谢小青向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央3号楼4单元508室住宅，合同登记面积为117㎡，单价为3415.4元，并购买了该楼46室的车库，合同登记面积为21.45㎡，单价为3888元。合同第五条第2点对面积差异的处理约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…买受人不退房的…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。”现因谢小青购买的住宅产权登记面积为112.99㎡，车库产权登记面积19.6㎡，均小于合同约定面积，另查明，亚凌公司广昌分公司在2013年3月7日向谢小青交房时收取谢小青契税11327.96元、维修基金5538元及装修押金2000元，契税发票显示谢小青所购住宅应收契税5788.59元、车库应收契税2286.15元，印花税38.1元,合计8112.84元，维修基金缴存记录显示谢小青应交维修基金5303.6元。现谢小青已装修完毕。谢小青要求亚凌公司广昌分公司按照合同约定向其返还房价款，退还多收契税、维修基金，退还装修保证金，双方协商未果，谢小青诉至本院。 本院认为，谢小青与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵照履行。现谢小青购买的住宅及车库产权登记面积均小于合同约定面积，亚凌公司广昌分公司应当按照合同约定的方式向谢小青支付面积差价款。谢小青购买的住宅合同约定面积为117㎡，单价为3415.4元，而产权登记面积为112.99㎡，故面积差为4.01㎡，面积误差比绝对值为3.4%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还谢小青面积差价款11988.05元（117㎡×3%×3415.4元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还谢小青34**.4元[（4.01㎡-117㎡×3%）×3415.4元×2]，谢小青购买的车库合同约定面积为21.45㎡，单价为3888元，而产权登记面积为19.6㎡，故面积差为1.85㎡，面积误差比绝对值为8.6%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还谢小青面积差价款2501.93元（21.45㎡×3%×3888元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还谢小青，对此，亚凌公司广昌分公司认为合同只约定了住房面积误差是超过3%要双倍返还，没有约定车库的面积误差超过3%要双倍返还。根据整个合同前后的内容约定、前后内容的逻辑性以及《最高人民法院》第十四条的规定，本院认为亚凌公司广昌分公司的答辩缺乏事实与法律依据，不予采纳。对面积误差比超过3%的部分的房价款，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还谢小青93**.74元[（1.85㎡-21.45㎡×3%）×3888元×2]。亚凌公司广昌分公司共应返还谢小青住宅及车库面积差价款27287.12元（11988.05元+3415.4元+2501.93元+9381.74元）。另外，关于谢小青要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税3253.22元，退还多收维修基金234.4，退还装修押金2000元的诉讼请求，虽然合同并未对该事项进行约定，但根据交易习惯，亚凌公司广昌分公司收取谢小青的装修押金并代收了维修基金和契税等款项，故该事项应属于商品房销售合同应有的附属内容，亚凌公司广昌分公司应当履行该义务。对于谢小青要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税3253.22元，但经核算应为3215.12元，故本院对该诉讼请求予以部分支持,即亚凌公司广昌分公司应退还多收契税3215.12元（11327.96元-5788.59元-2286.15元-38.1元）。对退还多收维修基金234.4（5538元-5303.6元），退还装修保证金2000元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付谢小青住宅及车库面积差价款27287.12元。 二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收谢小青住宅及车库契税3215.12元。 三、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收谢小青住宅及车库维修基金234.4元。 四、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收谢小青住宅及车库装修押金2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费618.5元，减半收取309.25元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  郑志勇 二〇二〇年六月三十日 法官助理邱芩 书记员揭芸