浙江省温州市洞头区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0305民初207号 原告：温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司，住所地浙江省温州市洞头区北岙街道霞晖大道****，统一社会信用代码：913303227463263490。 诉讼代表人：周光。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：邹永迪，浙江光正大律师事务所律师。 被告：黄海潮，男，汉族，1981年10月12日出生，住温州市洞头区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨细苗（系被告黄海潮妻子），女，汉族，1982年3月26日出生，住温州市洞头区。 原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司与被告黄海潮对外追收债权纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，分别于2020年5月22日，2020年6月8日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邹永迪，被告黄海潮及委托诉讼代理人杨细苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄海潮立即支付购房款667610.8元及违约金（违约金以50万元为基数，自2014年3月31日至被告实际履行之日止，按日万分之三计算违约金，暂算至2020年3月15日，违约金326400元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月3日，温州市洞头区人民法院作出（2016）浙0305破申3号民事裁定书，裁定受理张存胜对原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司（曾用名洞头区新城商贸城项目开发有限公司）的破产清算申请。2016年11月8日，温州市洞头区人民法院作出（2016）浙0305破2号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任管理人。管理人接管原告后，陆续办理商贸城综合大楼竣工验收备案以及不动产初始登记。经管理人查明，原被告于2014年3月27日签订的《房屋买卖合同》，合同约定被告黄海潮购买原告所有的洞头区××楼××栋××室，建筑面积146.1平方米，单价7885元／平方米，合计1151998元（因不动产证书登记为霞晖大道70号1001室，面积为148.08平方米，故按原单价计算被告需支付的购房款总额为1167610.8元）。被告分别于2014年8月13日支付购房款20万元，2014年8月27日支付购房款30万元，剩余667610.8元购房款未支付。2015年10月27日，原被告办理房屋交接手续，验收结果为正常。2018年7月11日，原告第三次债权人会议上，债权人表决通过继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，事后，原告通过电话方式通知被告支付购房款，但被告拒不支付余款，故向法院提起诉讼。 原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、原告工商登记信息、（2016）浙0305破申3号民事裁定书、（2016）浙0305破2号决定书、诉讼代表人负责人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、被告黄海潮身份证，证明被告诉讼主体资格；3、房屋买卖合同，证明原被告于2014年3月27日签订《房屋买卖合同》的事实，及合同房产标的为商贸综合楼A栋1001室，建筑面积146.1平方米，单价为单价7885元／平方米，总价为1151998元的事实；4、房屋交接协议，证明原告于2015年10月27日与被告办理房屋交接手续；5、不动产登记证书，证明合同标的的房产登记面积为148.08平方米，按原单价计算被告需支付的购房款为11676108元的事实。 上述证据经庭审质证，本院认为被告对原告提供的证据1至5真实性无异议，且与本案有关联，本院予以确认。 被告辩称：被告购房款实际已向原告支付了100万元，其中，2014年3月27日，通过案外人彭某向原告支付50万元，2014年8月13日，向原告支付20万元，2014年8月27日，向原告支付30万元。以上三笔购房款，原告只承认收到后两笔款项，但不承认收到第一期即2014年3月27日，通过案外人彭某向原告支付50万元，与事实不符。如果被告未支付购房款100万元，即达到了支付购房款85%，原告也不会于2015年10月27日将房屋及钥匙交给被告，且在原告将房屋及钥匙交给被告时，从未向被告催讨过第一期50万元，另被告装修入住近一、两年时间，原告也从未向被告催讨要过第一期50万元购房款，案外人彭某也承认收到被告50万元，并将50万元交给原告。因此，原告不承认收到第一期购房款50万元，违背常理，与事实不符。另外，被告第4期余款167610.8元虽未交，系原告再三延迟交房原因造成的，也应赔偿被告损失。 被告为证明其主张的事实，向本院提出申请，申请证人彭某、董某出庭作证。 证人彭某证明其系涉案房屋所在项目洞头区新城商贸城综合楼实际施工人，其挂靠浙江金城建设集团实际承揽，并施工了洞头区新城商贸城综合楼建筑工程项目，当时由于原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司法人代表董某没有资金，董某本人也很少在洞头，由其垫资全部工程款完成工程项目，另外，原告温州市洞头新城商贸城项目需要缴纳的规费，也是其于2012年10月18日借给原告300万元，约定利息2分，用于缴纳项目开发规费。原告将项目综合楼一层、二层商业用房的销售委托给其，所得项目先支付其借款及利息，再支付项目工程建设全额资金，余款最后按协议与原告共同分配。2014年3月实际收到被告黄海潮的第一期购房款50万元，其中20万元有银行转帐，30万元现金，当时是作为300万元借款利息收取，这50万元款项也都用在工程项目支出，当时原告法定代表人董某是知道这件事的，只不过当时原告没有财务人员没有记入原告财务帐册上。证人彭某提供了300万元借据、温州瓯江会计师事务所有限公司审计报告、洞头区商贸城综合大楼工程补充合同、洞头区新城商贸城项目开发有限公司法定代表人授权委托书、杨志华（被告黄海潮小舅子）银行转款凭证等证据证明其所陈述的事实。 证人彭某证言经庭审质证，原告认为证人彭某提供了300万元借据帐册上有记录，但与本案没有关系，另证人彭某将被告黄海潮的50万元冲抵300万元利息，利息计算时间不明确，不清楚到底归还什么时候的利息，另外原告于2014年7月13日已还清300万借款；温州瓯江会计师事务所有限公司审计报告、洞头区商贸城综合大楼工程补充合同证据三性没有异议；洞头区新城商贸城项目开发有限公司法定代表人授权委托书真实性没有异议，但证据关联性有异议，原告委托的只是项目综合楼一层、二层商业用房销售委托给证人彭某，但被告购买的涉案1001房屋并没有存在委托，原告委托一层、二层商业用房销售与本案没有关系；杨志华银行转款记录只有20万元，与被告已支付50万元的事实不符。 本院认为，原告对证人彭某提供的证据真实性无异议，本院予以确认，但证人证言以及证人彭某提供的证据所要证明的事实，本院将在判决书本院认为部分一并进行分析、阐述。 证人董某证明其原系原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司法定代表人，当时2012年、2013年左右，因其长期出差不在洞头（项目所在地），所以将整个项目全部委托案外人彭某施工建设，当时缺少资金，向案外人彭某借款300万元，用于项目有关规费缴纳，故将项目洞头区新城商贸城综合楼一层、二层商业用房销售委托给彭某，所得价款先支付彭某借款及利息，垫资工程款，余款最后再与其共同分配。另外住宅部分口头也交待彭某按市场价卖，案外人彭某当时收到被告黄海潮的第一期购房款50万元，作为支付给彭某借款300万元的利息，其是知道的。 证人董某证言经庭审质证，原告认为证人董某与之前管理人调查的情况有出入，证人证言的真实性有待于考虑。 本院认为，原告对证人董某证言的证明事实的真实性持有异议，证人董某证言所要证明事实，本院将在判决书本院认为部分进行一并分析、阐述。 经审理，本院认定事实如下：2016年11月3日，温州市洞头区人民法院作出（2016）浙0305破申3号民事裁定书，裁定受理张存胜对原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司（曾用名洞头区新城商贸城项目开发有限公司）的破产清算申请。2016年11月8日，温州市洞头区人民法院作出（2016）浙0305破2号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任管理人。2014年3月27日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告黄海潮购买原告所有的洞头区××楼××栋××室，建筑面积146.1平方米，单价7885元／平方米，合计1151998元，后因不动产证书登记为霞晖大道70号1001室，面积为148.08平方米，故按原单价计算被告需支付的购房款总额为1167610.8元。被告分别于2014年8月13日支付购房款20万元，2014年8月27日支付购房款30万元。2015年10月27日，原被告办理房屋交接手续，验收结果为正常。但被告第一期购房款通过案外人彭某向原告支付了50万元，原告否认已经收到该笔购房款，原被告因第一期购房款50万元是否已经支付，引发本案诉讼。另查明，2012年间，案外人彭某挂靠浙江金城建设集团实际承揽、并施工了涉案房屋所在项目洞头区新城商贸城综合楼。同时，案外人彭某于2012年10月18日借给原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司300万元借款，约定利息2分，用于缴纳项目开发规费，原告将项目综合楼一层、二层商业用房的销售委托给案外人彭某，所得项目先支付其借款及利息，再支付项目工程建设全额资金，余款与原告共同分配。2014年3月，案外人彭某收到被告黄海潮50万元款项。 本案争议焦点是，被告黄海潮将第一期购房款50万元交给案外人彭某，是否已经完成第一期50万元购房款的缴纳？ 本院认为：被告黄海潮将第一期购房款50万元交付案外人彭某，其是否已完成了合同约定的交付第一期购房款义务，应结合本案的原被告双方陈述、辩解意见，原告提供的证据、被告交款的经过、证人彭某提供的证据、证人彭某、董某证言等证据，以及上述证据与案件事实的关联程度，进行综合分析、判断被告是否已经支付了第一期50万元购房款。案外人彭某挂靠浙江金城建设集团实际承揽、并施工了涉案房屋所在项目洞头区新城商贸城综合楼，并在项目建设初期即2012年10月，出借300万元资金给原告缴纳项目开发规费。原告将项目综合楼一层、二层商业用房的销售权委托给案外人彭某，也就是说，在该项目建设初期，温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司原法定代表人董某基本上没有参与新城商贸城项目管理，而是委托案外人彭某从事整个项目的建设、施工、缴纳规费、销售商业用房等一系列工作，证人彭某提供的300万元借据、洞头区商贸城综合大楼工程补充合同、洞头区新城商贸城项目开发有限公司法定代表人授权委托书等证据，原告对以上证据也无异议，可以印证以上事实，同时证人原告法定代表人董某的证言可以进一步佐证以上事实。另外，虽然原告委托案外人彭某销售项目综合楼一层、二层商业用房有书面委托书，而委托销售住宅部分没有书面委托书，但是证人原告法定代表人董某在庭审时，证明除商业用房委托案外人彭某销售之外，住宅部分也口头授权案外人彭某按照市场价格也可代为销售，帮助原告及时回笼资金。另外，原告自认于2014年8月13日，收到被告支付的洞头区××楼××栋××室第二期购房款20万元，2014年8月27日，收到被告支付的第三期购房款30万元。根据原被告签订的《房屋买卖合同》第7条约定，出卖人必须是在支付购房款85%才将钥匙交给被告，否则不予交付钥匙，在被告第一期购房款未缴纳，也就意味着未达到支付购房款85%的情况下，原告却于2015年7月将钥匙交给被告，目前原告没有提供任何证据证明，被告在交纳第二期、第三期购房款，以及原告将房屋及钥匙交给被告时，向被告催讨过第一期购房款50万元；且被告装修入住该房屋近一、两年时间里，也未向被告催讨过该笔购房款，不符合一般生活常理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综合分析以上原、被告双方陈述、辩解意见，原告提供的证据、被告的交款经过、证人彭某、董某证言、证人彭某提供的证据，都指向同一事实，即虽然案外人彭某对涉案建设项目住宅部分的委托销售权不明确，彭某代为销售住宅的行为超出授权委托书的委托部分，但是被告黄海潮有理由相信案外人彭某对涉案房屋洞头区××楼××栋××室有销售代理权，案外人彭某行为构成表见代理，故被告黄海潮将第一期购房款50万元交给案外人彭某，即已经完成交付给原告第一期50万元购房款的义务。故原告要求被告支付第一期50万元购房款及违约金，理由不能成立，本院不予支持，余下第4期购房款167610.8元，被告黄海潮应当偿还。至于案外人彭某将收到被告支付的洞头区××楼××栋××室第一期购房50万元冲抵案外人彭某于2012年10月18日借给原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司300万元借款的利息，如果案外人彭某行为存在损害到原告合法利益，原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司应另循途径解决处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄海潮应在本判决生效之日起十日内向原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司支付购房款人民币167610.8元； 二、驳回原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13521元，减半收取计6760元，由原告温州市洞头新城商贸城项目开发有限公司负担5594元，被告黄海潮1166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 ? 审 判 员 池 进 峰 二〇二〇年六月十六日 法官助理 徐 广 军 代书记员 ??张永久