广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1529号 上诉人（原审原告）：林明雄，男，1965年1月7日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：林子程，广西律翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思聪，广西律翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西福云房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇瑞雁大道华鹏国际****。统一社会信用代码：9145082155472756X6。 法定代表人：梁慧杰，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎悦，广西骏扬律师事务所实习律师。 上诉人林明雄因与被上诉人广西福云房地产开发有限公司（以下简称福云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西平南县人民法院（2019）桂0821民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林明雄上诉请求：撤销平南县人民法院（2019）桂0821民初3454号民事判决，改判支持上诉人的一审请求。事实和理由：被上诉人承诺按《海联．江滨华府》A栋02户型的标明黄色部分为全部赠送、绿色部分为半赠送（计算面积为87.25平方米，赠送面积为18.65平方米）给上诉人。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被上诉人向整个社会公开的《海联．江滨华府》A栋02户型的内容，按该内容，明显对房屋的价格确定有重大影响，应当视为邀约，被上诉人应当接受该广告内容的约束，否则就为欺诈。 福云公司辩称，上诉人起诉是因为其在购买涉案商品房办理按揭贷款过程当中被银行告知其在别处已经购买第一套房屋，现在购买第二套需要提高首付，并且贷款利率也相应提高，况且房屋价格已经是下跌状态。所以，其起诉的目的是放弃购买。上诉人以被上诉人存在欺诈的理由起诉明显是不成立的，是滥用诉权的行为。请求驳回上诉，维持原判。 林明雄向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房预售合同》，并判令被告归还首付款15万元；2.判令被告赔偿原告15万元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：林俊丞、林圣钧是原告林明雄儿子。2019年4月30日，原告林明雄以林俊丞、林圣钧的名义（乙方）与被告福云公司（甲方）签订了《海联江滨华府商品房认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方坐落于平南县，该物业预测建筑面积约97.45平方米；该物业折后单价为4998元／平方米，实际认购房款总价为487055元；乙方须于签署本认购书时支付签约定金1万元。当日，原告交付1万元定金给被告。2019年5月29日，林俊丞、林圣钧向被告递交换房申请表，申请将Ｂ号楼1单元206号房（面积97.45平方米、单价4998元、总价487055元）换成Ａ幢2502号房（面积87.62平方米、单价5706.46元、总价500000元）。2019年5月31日，原告林明雄（买受人）与被告福云公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定：1.林明雄向被告福云公司购买位于平南镇江，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是平南县房地产测绘队，其预测建筑面积共87.62平方米，其中套内建筑面积68.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.47平方米；2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5706.46元，总价款为500000元，付款方式为商业贷款，买受人首期支付全部房价款的30%，其余价款向银行借款支付；如因买受人原因造成不能贷款的，买受人愿意继续履行合同的，买受人必须在接到出卖人电话或书面通知15日内付清剩余房款，否则出卖人有权解除合同并有权要求买受人按本合同总价款的10%支付违约金；3.出卖人应当在2020年10月1日前向买受人交付该商品房。2019年6月27日，该商品房进行了买卖合同登记备案。2019年8月21日，该商品房办理了预售登记。 一审法院认为，一、关于涉案《商品房预售合同》是否有效的问题。原告林明雄与被告福云公司签订了《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于原告诉请解除《商品房预售合同》、退还首付款、支付违约金应否支持，及被告在商品房销售时是否存在欺诈行为的问题。欺诈就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，期瞒对方，致使双方作出错误的意思表示而与之订立合同。原告主张宣传资料应该作为合同一部分，现合同面积和宣传资料不一致，认为被告的行为已经构成了欺诈。但经查明事实为，2019年5月29日，原告以林俊丞、林圣钧名义认购的Ｂ号楼1单元206号房（面积97.45平方米），申请换成Ａ幢2502号房（面积87.62平方米）。2019年5月31日，原告与被告签订的《商品房预售合同》，也明确约定原告林明雄向被告福云公司购买位于平南镇江，建筑面积为87.62平方米，其中套内建筑面积68.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.47平方米。原告申请换房时已知道购房的面积，签订《商品房预售合同》时也明确约定购房的面积，被告并没有故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，被告的行为并没有构成欺诈。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分，当广告内容与合同约定不一致时，应依合同约定为准。故原告要求与被告解除《商品房预售合同》、退还首付款、赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：驳回原告林明雄的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元（原告已预交），由原告林明雄负担。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一审法院认定涉案《商品房预售合同》合法有效，理由充分，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，结合上诉人方从认购、换房、签订合同的具体经过，认定福云公司不存在故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况的欺诈行为等等，认定事实清楚，适用法律正确。需要强调的是，上诉人在签订合同的时候，对合同约定的面积与宣传广告介绍不一致之处并没有提出异议，反而在2019年5月31日合同签订后，于2019年6月27日对该商品房进行了买卖合同登记备案，并于2019年8月21日又对该商品房办理了预售登记。从上诉方认购、换房、签订合同到合同备案、预售登记，经历近三个月时间，上诉人有足够时间对涉案房屋深入了解，说明其对于合同条款是理解的认可的。因此，上诉人主张福云公司在商品房销售时存在欺诈行为，与事实不符，请求解除合同、退还首付款、支付违约金，没有事实和法律依据。 综上所述，林明雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人林明雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立技 审 判 员 陆志然 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年六月三十日 法官助理 潘小钊 书 记 员 黄延肖