云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0921民初91号原告：杨荟兰，女，汉族，生于1965年12月25日，云南省凤庆县人，住凤庆县。委托诉讼代理人：李阳阳，女，彝族，生于1997年2月24日，云南省凤庆县人，住凤庆县。代理权限：一般授权代理。被告：凤庆县顺宁古镇旅游开发有限公司，住所地：云南省临沧市凤庆县凤城滇红南路溪谷盛景小区静园**。法定代表人：和丽娟，系公司财务总监。委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告杨荟兰与被告凤庆县顺宁古镇旅游开发有限公司(以下简称顺宁古镇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因疫情原因，本案扣除审限3个月。于2020年4月13日在本院第三号法庭公开开庭进行了审理，原、被告及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荟兰向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2018年6月14日签订的《滇红古镇房屋定制合同》（以下简称《定制合同》）；2、依法判决被告退还原告已支付的购房款人民币37万元；3、依法判决被告按同期银行贷款利率向原告支付自2018年6月15日起至实际退还款项之日止的资金占用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月14日，原、被告双方签订《定制合同》，约定原告定制被告约36平米的商品房，该定制商品房的价款暂定为人民币74万元，原告按照约定向被告支付了购房款人民币37万元，因原、被告双方对《商品房销售合同》进行磋商时就房屋的价款、面积、交付时间等未能达成一致意见，最终未能签订《商品房销售合同》。原告多次与被告协商退还购房款的事宜，均未果，现原告为维护自身的合法权益，诉至贵院。被告顺宁古镇公司辩称，首先被告同意解除合同，但原告应当承担相应的违约责任。原告称双方对合同进行磋商就房屋的价款、面积、时间等未能达成一致意见，最终未能签订购房合同不是事实，并且原告承认其定制被告36平方米的商品房，定制就具有委托的性质，定制合同相当于是委托合同，按照商品房定制合同的约定，按揭贷款需要提供给被告相关资料才能够进行按揭贷款，由于原告未能提供这部分资料，导致未能进行按揭，所以最后不能签订按揭贷款合同是属于原告方的责任；在当时原告与被告签订定制合同的时候，被告已经取得了预售许可证，已经具备商品房预售的主体资格，双方签订的定制合同具有承揽合同性质，交付的是订做物—房屋。此时房屋是现房，不存在不能交付；原告与被告签订的定制合同是依法成立的生效合同，双方主体合法，内容合法。《合同法》第8条明确规定“依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力”当事人应当按照合同约定履行自己的义务。不得擅自变更或解除，原告签订合同后，原告无权单方面解除合同，并且原告未能按约定提供完整的贷款资料，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，原告称最终未能签订购销商品房销售合同，不是事实，在履行过程中，被无合同解除法定情形，原告无权单方解除；相反，原告未全面履行合同，已构成违约，应当承担相应违约责任，故此，请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担违约责任。原告杨荟兰为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《定制合同》1份。用以证明双方经过协商签订合同这一事实；2、《收据》1份。用以证明原告支付了37万元房款；3、《短信聊天记录截屏》。用以证明被告一直催原告交房款，但并没有让原告去办理相关手续，所有的告知函原告都没有收到过；4、《判决书》1份。用以证明双方的纠纷已经过法院处理，原告不应承担违约责任，相反被告应退还原告已交的37万元房款。经质证，被告认可第1、2组证据的“三性”，认可证据4的真实性，合法性，但不认可关联性,该判决书载明在诉讼阶段未能查明违约事实的情况下做出的，亦未有认定被告方承担违约责任的事实；认为证据3的信息更加证明被告已将信息发至原告的手机上，应视为收到。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份。用以证明被告的身份信息；2、《预售许可证》及《国有土地使用证》。用以证明被告公司具有合法销售资格；3、《滇红古镇房屋定制合同》1份。用以证明原告定制房屋的事实以及双方违约后责任划分；4、短信微信、快递回执。用以证明被告公司工作人员多次与原告联系要求其提供按揭资料进行贷款并签订购销合同的事实。经质证，原告认可第1、2组证据，不认可第3、4组证据欲证明的内容。原、被告提交的证据本院将在后述评析中阐述。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年6月14日原、被告签订《定制合同》，合同约定由原告杨荟兰购买被告开发的滇红古镇商业步行街31栋15号、16号、17号、18号商铺，建筑面积共约为36平方米，该商品房总价款金额为：74万元。在签订合同后原告分两次向被告支付了房款共计37万元。期间原告还将自己的私人物品搬到涉案房屋内一段时间（后又搬离出来），由于双方就签订《商品房购销合同》一直未达成意向，被告于2019年7月22日向本院提出诉讼要求原告立即支付剩余房款及承担违约金，该案经本院（2019）云0921民初1007号民事判决驳回了被告的全部诉讼请求。之后，原告与被告交涉退房款37万元，被告一直未答复，故，原告诉至本院要求解决。本案的争议焦点：1、原告要求被告返还购房款以及资金占用费应否得到支持？2、被告要求原告按照定制合同的约定承担缔约过失责任22.4万元应否得到支持？本院认为，原、被告在2018年6月14日签订的《定制合同》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，当事人双方所订立的《定制合同》是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步约定，其性质是商品房买卖预约合同。订立《定制合同》后双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，直至双方签订本约即商品房买卖合同。依照预约与本约的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质，其对双方当事人施加的是必须磋商的义务，订立本约则应根据合同意思自治原则，由合同当事人协商一致后决定。原、被告双方签订的预约合同失去了继续履行的基础和意义，判令双方继续履行预约合同则违反意思自治原则，且原、被告双方均同意解除该定制合同，故，原告要求解除该《定制合同》的诉求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告要求被告返还其支付的37万元购房款的诉求，本院依法予以支持。第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”根据上述法律规定，本案是一起缔约过失责任。缔约过失责任是在缔约磋商阶段缔约人故意或有过失地违反缔约过程中应遵守的注意义务，而承担的民事责任。它包括相互协助、照顾、保护、通知等义务。它体现了民法上诚实信用原则。从缔约磋商开始，就意味着双方当事人由缔约前的普通关系进入一种特殊的相互依赖关系。就本案而言，被告辩称签订《定制合同》后一直与原告协商按揭贷款事宜，以便双方签订《商品房购销合同》，但原告一直未置可否，怠于处理相关事宜，被告多次向原告发告知函的行为可视为其一直在主动与原告交涉卖房事宜。原告还将其私人物品搬入涉案房屋，其行为可视为对该定制合同中约定的房屋是实际存在，其辩解害怕被告交不了房屋而担心其利益受损，无视被告的告知行为，一直不与被告签订《商品房购销合同》，其行为违反了诚实信用原则，原告的行为构成缔约过失，应承担相应责任，故原告要求被告承担已付购房款37万元按同期银行贷款利率计算的资金占用费的诉求本院不予支持。被告要求原告承担缔约过失责任22.4万元的诉求，因22.4万元系从《定制合同》中双方约定的违约责任计算而来，该违约金的诉求已经本院（2019）云0921民初1007号民事判决予以驳回，加之被告亦未向本院提供因此次缔约过失所造成的损失，故，被告应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年6月14日签订的《滇红古镇房屋定制合同》；二、被告凤庆县顺宁古镇旅游开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨荟兰购房款37万元；三、驳回原告杨荟兰的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费6850元，适用简易程序审理减半收取3425元，由被告凤庆县顺宁古镇旅游开发有限公司负担（限于判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当及时履行法律文书确定的义务，如不按期履行，享有权利的一方当事人，可在判决书确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨丽君二〇二〇年六月五日书记员  罗剑庄