甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异34号 案外人：周鑫，男，汉族，1993年12月7日出生，住甘肃省庆阳市西峰区。 委托诉讼代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地：兰州市城关区东岗西路**。 法定代表人：林华喆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，甘肃正天合律师事务所律师。 被执行人：庆阳市智霖房地产开发有限公司，住，住所地：庆阳市西峰区广场路**/div> 法定代表人：李小梅，该公司总经理。 被执行人：庆阳智霖实业有限公司，住所，住所地：庆阳市西峰区广场路**div> 法定代表人：赵智霖，该公司总经理。 被执行人：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 被执行人：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 在本院执行中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达资产甘肃分公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案中，案外人周鑫于2020年3月23日对执行位于庆阳市西峰区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周鑫称：2016年6月28日，周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》约定：周鑫认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积150.80平方米，单价为4570元／平方米，价款689156元；3号地下室一间，建筑面积10.95平方米，单价为3000元／平方米，以上价款合计人民币722006元；周鑫须在签订本协议后10日内交清购房款。协议签订后，周鑫分两笔付清了价款。后智霖公司向周鑫交付房屋，已装修入住多年。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，周鑫对该房屋的物权期待权能够排除法院的强执执行。周鑫请求中止对位于庆阳市西峰区房屋的拍卖。 信达资产甘肃分公司称，1、案涉房屋登记在被执行人智霖房地产公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”规定，是该公司的合法财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于对案外人异议权利的判断标准的规定，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，案涉房屋仍属智霖房地产公司所有。2、2014年6月30日，信达资产甘肃分公司取得对涉案房屋在建工程抵押并办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的规定，因智霖房地产公司与周鑫签订《住宅认购协议书》时，案涉房屋仍在抵押状态，智霖房地产公司对该房屋无权处分，且该房屋抵押已办理登记公示，周鑫无法善意取得对案涉房屋的权利。周鑫以《住宅认购协议书》对案涉房屋权属提出异议，为债权纠纷，依据物权优于债权原则，周鑫依据《住宅认购协议书》的债权请求权不能对抗信达资产甘肃分公司对涉案房屋享有的成立在先的担保物权，无法依据《执行异议复议案件规定》第二十九条规定排除法院对案涉房屋执行，法院执行涉案房屋并无不当。3、信达资产甘肃分公司在案涉房屋强制执行之前已经通知了周鑫相关事实情况及相关风险。 本院查明，2016年6月28日，周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》约定：周鑫认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积150.80平方米，单价为4570元／平方米，价款689156元；3号地下室一间，建筑面积10.95平方米，单价为3000元／平方米，以上价款合计人民币722006元；周鑫在签订本协议时向智霖房地产公司交付定金722006元。协议签订当日，智霖房地产公司向周鑫分别出具了金额为689156元的房款收据和金额为32850元的地下室款收据。信达资产甘肃分公司因与智霖房地产公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷，向兰州中院提起诉讼。后该案被依法移送本院审理，本院审理期间，于2017年8月10日对智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区豪庭春天部分房产予以查封。本院于2017年11月28日作出（2017）甘民初69号民事判决，信达资产甘肃分公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，该判决生效后，信达资产甘肃分公司申请执行。本院执行中，于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之六执行裁定，对上述被查封房产进行拍卖、变卖。周鑫所购住宅在被查封、拍卖房产之中。 另查明：信达资产甘肃分公司于2014年6月30日对案涉房屋办理了在建工程抵押登记。庆阳市房产信息管理中心证明周鑫名下无登记房产。 本案争议焦点是案外人周鑫对登记在智霖房地产甘肃名下位于庆阳市西峰区住宅享有的权利，在申请执行人信达资产甘肃分公司对该房屋享有成立在先的抵押权的情况下，本院在以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权执行案件中，可否排除对该房屋的执行。《执行异议复议案件规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”经审查，周鑫异议请求成立，理由如下： 关于周鑫对案涉房屋是否享有权利及权利属性。根据本院查明的事实，周鑫与智霖房地产公司于2016年6月17日签订《住宅认购协议书》，周鑫以689156元的价款购买案涉房屋，并于同日支付了全部价款。《住宅认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应合法有效，周鑫依法对案涉房屋享有所有权期待权。 关于信达资产甘肃分公司对涉案房屋享有在先抵押权可否对抗周鑫的所有权期待权。《执行异议复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人信达资产甘肃分公司对执行标的涉案房屋虽享有担保物权，但被执行人智霖房地产公司系房地产开发企业，向自然人周鑫出售其开发的住宅，周鑫系消费者，对其权利的保护，上述司法解释另有规定，即属本条规定的除外情形。故信达资产甘肃分公司不能依据该条规定对案涉房屋执行和优先受偿。 关于周鑫对案涉房屋所有权期待权能否排除执行。《执行异议复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了房屋消费者物权期待权保护条件，本案事实是，信达资产甘肃分公司对智霖房地产公司的执行系金钱债权的执行，在本院2017年8月10日对案涉住宅查封之前，周鑫已与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，即买卖合同，并已支付了全部价款，同时，周鑫所购案涉房屋系住宅且其名下无其他用于居住的房屋，本案事实符合上述规定，故案外人周鑫作为买受人，对仍登记在房地产开发企业智霖房地产公司名下的案涉房屋享有的权利，依法能够排除以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权的执行。 综上，案外人周鑫所提异议理由成立，其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十九条规定，裁定如下： 中止对位于庆阳市西峰区住宅的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郭维奇 审判员  田 荣 审判员  刘珈懿 二〇二〇年六月八日 书记员  赵天宇