安徽省合肥市庐阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖0103执异8号 案外人：周晓宇，男，1992年9月8日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。 案外人：丁露露，女，1991年10月24日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区。 上述两位案外人共同委托代理人：韩振军，安徽神州行律师事务所律师。 上述两位案外人共同委托代理人：张友煌，安徽神州行律师事务所律师。 申请执行人：刘啊顺，男，1989年8月7日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 被执行人：李瑞芳，女，1974年1月20日出生，汉族，合肥中邮瑞发文化传播有限公司法定代表人，户籍地安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：合肥中邮瑞发文化传播有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天元路**尚城大陆****，组织机构代码91340100348814347D。 法定代表人：李瑞芳。 被执行人：贺涛，男，1970年12月9日出生，汉族， 户籍地安徽省合肥市蜀山区。 本院在执行申请执行人刘啊顺与被执行人李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司（以下简称中邮公司）、贺涛民间借贷纠纷一案过程中，案外人周晓宇、丁露露提出执行异议申请，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人周晓宇、丁露露称：案外人周晓宇、丁露露于2016年从中邮公司购买合肥市高新区室房屋，双方于2016年3月2日签订《购房合同》，并于当天支付全部房款366556元，自2017年交房装修后实际居住至今，现得知上述房屋在不知情的情况下，于2018年5月21日被被执行人抵押给债权人刘啊顺，由于被执行人未按时归还借款，刘啊顺诉讼至庐阳法院，庐阳法院作出（2018）皖0103民初3884号判决，现刘啊顺已申请执行。由于案涉房屋实际不属于被执行人中邮公司名下财产，因此请求庐阳法院立即中止对合肥市高新区房屋的执行行为，立即停止委托评估拍卖行为。 周晓宇、丁露露针对其异议请求向本院提交购房合同协议书、银行转款266555.51元凭证、中邮公司出具收到366556元购房款的收条（均为复印件）。 经审理查明，本院于2018年5月24日立案受理原告刘啊顺与被告李瑞芳、中邮公司、贺涛民间借贷纠纷一案，并作出（2018）皖0103民初3884号判决，判决如下：一、被告李瑞芳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告刘啊顺借款本金4058159.96元及利息180490.88元（利息自2016年11月18日起按年利率24%，暂计算至2018年2月27日，之后利息按年利率24%付至款清时止）；二、若被告李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，原告刘啊顺有权在上述第一项债权额范围内（不超过432万元），以李瑞芳抵押的位于合肥市潜山××区××室房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；三、若被告李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，原告刘啊顺有权在被告李瑞芳欠原告刘啊顺282万元及利息（利息自2018年5月17日起按月利率1.5%付至款清时止）范围内，以合肥中邮瑞发文化传播有限公司抵押的位于合肥市××新区××大道××家园××、××、××、××套房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；四、被告贺涛、合肥中邮瑞发文化传播有限公司对被告李瑞芳在本判决第一项的给付义务承担连带担保责任；五、驳回原告刘啊顺的其他诉讼请求。 在诉讼过程中，本院于2018年8月27日裁定查封合肥市房产，房地产权信息登记显示340104、482005、ＧＢ00004、Ｆ00040017为不动产单元号，房屋坐落含合肥市高新区××路与××大道交口××家园××室房屋。该房屋由中邮公司从合肥高新建设投资集团公司购买，登记时间2018年3月9日，且备注显示：出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，企业购买时必须按单元整层购买，并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。同年5月21日，上述房产办理抵押登记。抵押权人为刘啊顺。 2019年1月24日，刘啊顺向本院申请执行，本院作出（2019）皖0103执816号裁定拍卖上述判项中所涉房产。 周晓宇、丁露露因不服（2018）皖0103民初3884号判决，于2019年8月13日向本院提起第三人撤销之诉，请求如下：1.撤销合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初3884号民事判决书中第三项判决中“以中邮公司抵押的位于合肥市××房屋拍卖、××价款或××后优先××”中对××新区××路与××大道交口××家园××室房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；2.确认刘啊顺与中邮公司对合肥市高新区××路与××大道交口××家园××室房屋设定的抵押权无效，依法予以解除抵押；3.中邮公司履行《购房合同协议书》约定义务，协助周晓宇、丁露露办理房屋产权登记手续；4.本案诉讼费用及相关费用由刘啊顺、李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司、贺涛承担。事实与理由如下：2016年3月2日周晓宇、丁露露与中邮公司签订《购房合同协议书》，约定以中邮公司的名义购买合肥市高新区××路与××大道交口××家园××室房屋，周晓宇、丁露露按照约定将涉案房屋购房款支付中邮公司，中邮公司向周晓宇、丁露露出具收条。2016年12月份周晓宇、丁露露取得上述房屋，并实际居住至今。2019年4月17日周晓宇、丁露露发现其所有住房的门上被合肥市庐阳区人民法院张贴（2019）皖0103执816号评估、拍卖告知书，周晓宇、丁露露联系执行法官得知中邮公司将周晓宇、丁露露所有房屋抵押给刘啊顺，在刘啊顺处借款并办理了抵押登记，该民间借贷纠纷经合肥市庐阳区人民法院作出（2018）皖0103民初3884号民事判决，后刘啊顺申请强制执行，案号为（2019）皖0103执816号。《购房合同协议书》系双方真实意思表示，且周晓宇、丁露露已全额给付价款，履行了买方的义务，中邮公司已将该房屋交付给周晓宇、丁露露占有使用，双方的买卖合同合法、有效，应予保护，故争议的房屋所有权及使用权归周晓宇、丁露露所有。中邮公司对合肥市高新区××路与××大道交口××家园××室房屋仅为名义上的购房人，事实上的房屋所有人为周晓宇、丁露露。中邮公司违背诚信原则将周晓宇、丁露露所有的房屋办理抵押借款，侵犯了周晓宇、丁露露的的合法权益。同时，刘啊顺与中邮公司设定抵押权的时间为周晓宇、丁露露与中邮公司签订《购房合同协议书》、全额缴纳房款并实际取得房屋使用权之后，该抵押行为应属于无效行为。周晓宇、丁露露认为，合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初3884号民事判决中第三项判决“以中邮公司抵押的位于合肥市××房屋拍卖、××价款或××后优先××”中对××新区××路与××大道交口××家园××室房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿及后期的（2019）皖0103执816号查封、评估、拍卖告知书均侵犯了周晓宇、丁露露的合法权益，应当依法撤销。同时，中邮公司应在撤销后积极履行《购房合同协议书》约定义务，将涉案房屋过户到周晓宇、丁露露名下。 该案中查明，周晓宇、丁露露与中邮公司签订购房合同协议书，落款时间为2016年3月2日，双方约定：周晓宇、丁露露以中邮公司名义购买合肥市高新区长宁大道801号长宁家园14幢1101室房屋，总价为366556元，时间年限为五年，五年到期后中邮公司应在一个月内将房屋产权变更登记为周晓宇、丁露露。周晓宇于2016年3月2日向中邮公司转账266555.51元，汇款用途备注为“房款”。中邮公司出具收条一份，载明“今收到周晓宇、丁露露转账366556元，用于购买高新区号”。 周晓宇、丁露露提供了（2019）皖0103执816号评估、拍卖告知书、购房合同协议书、银行转款凭证、收条，不动产登记证明、房地产权登记信息、抵押权登记信息、查封登记信息、谈话笔录，以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院针对周晓宇、丁露露的上述诉请、陈述的事实理由及提供的证据，认为虽然周晓宇、丁露露提供的购房合同协议书载明的总价款与中邮公司出具的收条金额相符，但收条载明366556元均为转账，而周晓宇、丁露露未能提供对应金额的银行转款凭证。周晓宇、丁露露诉称由丁涛向中邮公司支付现金10万元，但从本院执行局对丁涛制作的谈话笔录中可见，丁涛陈述其本人也向中邮公司购买了合肥市的其他房屋，故丁涛的银行交易明细不能作为其周晓宇、丁露露支付购房款的证据。即使如周晓宇、丁露露所述，案涉房屋由其二人实际出资购买，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故“借名买房”协议仅是周晓宇、丁露露与中邮公司之间就房产归属所做的内部约定，只能约束合同双方当事人，该约定并不发生物权效力，仅具有债权性质。因此，无论周晓宇、丁露露和中邮公司之间“借名买房”的事实是否成立，案涉房屋所有权在未经变更登记之前仍属中邮公司。根据庭审查明的情况，李瑞芳在办理他项权登记时未将签订《购房合同协议书》的相关情况告知刘啊顺，刘啊顺依据不动产登记簿记载的内容办理他项权证，符合物权公示原则，刘啊顺对案涉房屋享有优先受偿权。现周晓宇、丁露露要求撤销本院（2018）皖0103民初3884号民事判决第三项中的相关内容，缺乏法律依据，本院不予支持。本案系第三人撤销之诉，周晓宇、丁露露的其他诉讼请求不属于本案审查范围。李瑞芳、中邮公司辩称（2018）号民事判决中存在计算错误，亦不属于本案第三人撤销之诉的审查范围，如李瑞芳、中邮公司认为原判决确有错误，可依法申请再审。 案经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年10月30日作出(2019)皖0103民初7914号判决，驳回周晓宇、丁露露的诉讼请求。 周晓宇、丁露露不服上述判决，上诉于合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2020年4月3日作出（2020）皖01民终6021号民事判决。判决驳回周晓宇、丁露露上诉，维持原判。 本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记具有对外公示效力，案涉房产在办理抵押登记时，所有权登记在被执行人名下，在被执行人不能履行约定的合同义务情况下，抵押权人要求处置抵押物并无不当。案外人虽提交房屋交易的相关材料，但法院生效法律文书已确认周晓宇、丁露露并无充分证据证明已支付全部价款，在执行异议审查中也未提供新证据，因此，案外人周晓宇、丁露露的异议理由，不足以排除执行，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人周晓宇、丁露露的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼。 审判长  李冬梅 审判员  徐 燕 审判员  王 磊 二〇二〇年六月十二日 书记员  丁淑娟 附本裁定适用的相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。