广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39774号原告（反诉被告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区*路****自编一，统一社会信用代码91440101799407839M。法定代表人：张必勇，总经理。委托代理人：吴为标，该司职员。委托代理人：颜卫国，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖一凡，女，1967年6月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李丽英，广东穗卫律师事务所律师。原告（反诉被告）广州颐正物业管理有限公司（下简称颐正物业公司）诉被告（反诉原告）肖一凡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颐正物业公司的委托代理人吴为标、颜卫国，被告（反诉原告）肖一凡及其委托代理人李丽英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）颐正物业公司诉称：原告为广州市天河区*路490号1-5层的物业管理公司，该地址开办了名为“颐高数码广场华南总店”的市场，该市场一直由原告提供管理服务，整个市场的综合管理费收费标准为按建筑面积每平方米75元/月计算。被告所有的广州市天河区*路490号四层395铺是上述市场中的一个铺位。原告与被告曾于2016年9月26日签订《物业管理服务合同》，约定管理期限为2016年10月1日至2017年12月31日，每月综合管理费1633元。合同到期后，原告多次催促被告前来续签合同，被告没有前来续签。自2019年1月1日起，被告开始拖欠综合管理费，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的综合管理费29394元；二、被告支付迟延支付上述综合管理费的违约金（各期以三个月的综合管理费总额4899元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自上一期最后一个月的22日起计至实际清偿之日止，违约金均以不超过本金为限）；三、由被告承担本案受理费用。被告（反诉原告）肖一凡辩称：一、原告恶意履行管理义务构成违约，被告无须向原告支付综合管理费，原告还须向被告承担损害赔偿责任。原告先以不属实的消防整改理由将被告商铺的承租人林焕基逼走，后又在未经被告同意的情况下，单方将广州市天河区*路490号四层395铺（原七字形设计）的一边走道封闭占用，直接改变了上述商铺的铺位形状及规划设计，严重降低了上述商铺的租赁价值。根据原、被告双方签订的《颐高数码广场管理公约》第5.1.3条的约定，原告的上述行为属恶意履行管理义务的行为，严重侵害了被告的合法权利，构成违约。基于此，被告无须向原告支付综合管理费，并有权根据《颐高数码广场管理公约》的约定及《中华人民共和国民法总则》的规定，要求原告承担损害赔偿责任。二、原告并不是本案商场适格的物业管理公司，根据物业管理主管部门出具的公示文件显示，本案商场备案的管理公司是广州壬峰物业发展有限公司。根据相关法律规定，一个项目只能有一个物业管理公司，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》因违反法律规定而无效。而且，该《物业管理服务合同》已于2017年12月31日到期，在此情况下，原告不具备向被告追讨期满后的物业服务费的主体资格，且在原告恶意履行管理义务的情况下，被告依法无须向其支付任何费用。另，原告主张其获得对本案商场进行经营管理的授权依据《统一经营协议》已于2019年12月31日到期，原告无权向被告主张任何费用。三、原告主张2020年4月30日后的费用，该费用未发生，该主张没有事实依据。四、原告主张违约金没有合同依据，被告不同意该诉讼请求。五、原告主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费，但原、被告双方并未约定该期间综合管理费的收费标准，原告也没有证据证明其费用收取标准是否合理及其是否就该标准付出了相应的服务。因此，原告主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费没有任何依据。被告（反诉原告）肖一凡反诉称：被告是广州市天河区*路490号颐高数码广场华南总店4层395号商铺的业主。2016年9月26日，被告与承租人林焕基签订《广州市（颐高数码广场华南总店）商铺租赁合同》，约定租赁期间为2016年10月1日至2018年12月31日，月租金从2018年1月1日起调整为2100元。2018年11月14日，原告无故向被告发出《消防安全隐患整改告知函》，以上述商铺“多处破损”的理由要求被告限期拆除整改，导致林焕基于2018年11月30日提前退租。2018年12月10日，原告在逼退林焕基后，单方面开始对上述商铺的外围通道、邻近商铺等进行大范围装修，持续了3个月，并不顾被告的强烈反对，恶意改变上述商铺的原七字形设计，执意将该商铺的一边走道封闭占用，严重降低了该商铺的租赁价值，直接造成被告无法出租该商铺。被告认为，原告上述恶意履行管理义务的行为违反了《颐高数码广场管理公约》第5.1.3条的约定，严重侵害了被告的合法权益，被告依法提起反诉，请求法院判令：一、原告赔偿被告的租金损失27300元（以2100元的月租金为标准，自2018年12月1日起计至2019年12月31日止）及利息（以27300元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2018年12月1日起计至付清之日止）；二、解除被告与原告签订的《物业管理服务合同》，被告自2019年1月1日起无须向原告支付颐高数码广场华南总店4层395号商铺的综合管理费；三、本案的诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）颐正物业公司对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、关于第一项反诉请求，被告的租金损失与原告无关，被告的损失是其经营风险所造成的损失。二、关于第二项反诉请求，原告不同意解除《物业管理服务合同》，被告的反诉请求没有合同及法律依据。三、关于第三项反诉请求，诉讼费应由败诉方承担。经审理查明：肖一凡是广州市天河区*路490号4层395铺（下简称案涉商铺）的产权人，案涉商铺的建筑面积为21.7799平方米。2004年10月28日，肖一凡（甲方）与广州颐高信息科技有限公司（乙方，下简称颐高信息公司）签订《统一经营协议（一）》，约定甲方同意将案涉商铺交由乙方统一承包管理；甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但仍可依据《房屋所有权证》所明示之位置和面积拥有该物业产权；本协议约定固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计协议约定租赁期限为15年，自2005年1月1日至2019年12月31日；其中2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期限内合同各方必须严格履行本协议的一切约定条款；2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期限内，甲方有权自行出租或经营，但协议各方（包括本协议权利义务的受让人及承继人）必须继续遵守、履行本协议其他条款；甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；固定租赁经营期届满，甲方与乙方再行协商，甲方可选择下列方式之一获得收益：1、与乙方商谈租金等事宜并续签租约，继续由乙方出租和管理；2、在符合乙方整体策划、统一经营要求的前提下，甲方可自营或自行出租，但必须和乙方签订《经营管理合同》，按照乙方规定缴纳经营管理费用等。2016年9月26日，肖一凡（业主/甲方）与颐正物业公司（管理方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方拥有/租赁的商铺位于广州市天河区490号壬丰大厦裙楼商场（又名颐高数码广场华南总店）四自然层395号铺位（柜台）；甲方拥有/租赁商铺期限为2016年10月1日起至2017年12月31日止；乙方的综合管理服务内容包括：公共环境卫生清洁、垃圾清运（不包含甲方装修垃圾等）；公共绿地、花木的养护和管理；公共部分的公共秩序管理；商场建筑共用部位的维修、养护和管理；商场共用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；商场整体品牌推广，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务，统一产品促销及活动，商场其他宣传资料及会员服务管理；中央空调使用产生的费用；甲方商铺每月综合管理费为1633元（综合管理费建筑面积每平方75元/月）；综合管理费采取预收方式，每季度支付一次，由商铺业主和商户约定由谁支付，业主就交纳综合管理费与商户承担连带清偿责任；第一次缴款应在签订合同当日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清；甲方应于本合同签订之日向乙方缴纳相当于两个月综合管理费的物业服务保证金3266元；合同期内，甲方无违约情况的，物业服务保证金在甲方转让或退租，并缴清相关费用后一个月内无息退还；合同期内，甲方未能依约按时支付综合管理费、支付乙方代收的款项（包括但不限于水、电费等）及其他费用，逾期一日按拖欠金额1‰计付违约金；逾期5日以上的，乙方有权从物业服务保证金中扣除拖欠金额及违约金，不足部分乙方可继续向甲方追讨；本合同自双方签字盖章之日起生效，至业主大会成立且业主委员会与新的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效之日终止，法律另有规定的从其规定等。现颐正物业公司以肖一凡未支付2019年1月1日至2020年6月30日的综合管理费为由，向本院提起本案诉讼；肖一凡以颐正物业公司恶意提供物业管理服务造成其租金损失为由，向本院提起反诉。诉讼过程中，颐正物业公司主张案涉商铺的综合管理费为1633元/月，肖一凡没有支付2019年1月1日起的综合管理费。肖一凡确认其在2018年12月31日前是按照1633元/月的标准向颐正物业公司支付综合管理费，其没有支付自2019年1月1日起的综合管理费。颐正物业公司提交了《委托书》《授权证明》等证据，证明颐高信息公司授权颐正物业公司全权管理颐高数码广场华南总店。肖一凡对上述证据的真实性不予确认，认为是颐正物业公司与颐高信息公司等关联公司自行形成的证据，不能证明颐正物业公司有权收取综合管理费。肖一凡主张颐正物业公司并非广州市天河区*路490号颐高数码广场合法备案的物业管理公司，并提交了《政府信息公开申请告知书》作为证据。颐正物业公司确认该证据的真实性，但认为肖一凡与颐正物业公司签订了《物业管理服务合同》，颐正物业公司也得到合法授权，且管理状态至今十多年，现在仍由颐正物业公司对商场进行管理。后，颐正物业公司又提交了《情况说明》《关于广州壬峰物业发展有限公司为壬丰大厦提供物业管理及服务的公示》等证据证明其是案涉商铺所在商场的物业管理公司，肖一凡对上述证据的真实性不予确认。肖一凡抗辩称《物业管理服务合同》已约定物业服务的期限为2016年10月1日起至2017年12月31日止，而且颐正物业公司并非商场的合法物业管理公司，故颐正物业公司无权主张2017年12月31日之后的物业服务费用。颐正物业公司则主张《物业管理服务合同》约定的期限只是根据肖一凡所有的案涉商铺出租给承租人林焕基的租赁期限而确定，并非该《物业管理服务合同》的期限；《物业管理服务合同》已约定至业主大会成立且业主委员会与新的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效之日终止，因此，该合同仍然生效。肖一凡主张颐正物业公司以不属实的“消防整改”为由逼退案涉商铺的承租人林焕基，还恶意改变案涉商铺的使用功能、降低案涉商铺的租赁价值，导致案涉商铺无法出租、肖一凡产生了租金损失。为予证明，肖一凡提交了《广州市（颐高数码广场华南总店）商铺租赁合同》、林焕基支付租金流水明细、林焕基与肖一凡的微信聊天记录、《消防安全隐患整改告知函》、案涉商铺被颐正物业公司恶意改变使用功能前后照片4张、《颐高数码广场管理公约》作为证据。颐正物业公司对上述证据的真实性予以确认（没有出示手机载体的1张照片除外），但认为上述证据并不能证明案涉商铺不能出租与颐正物业公司有关，微信聊天记录恰好证明林焕基不再租赁案涉商铺是由于租赁合同到期，与颐正物业公司无关；照片恰好证明林焕基不再承租案涉商铺时商场内并没有出现肖一凡所主张的围蔽的情况，所以林焕基并非因为商场围蔽影响人流而不续租。本院认为：颐正物业公司与肖一凡签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。颐正物业公司已提交了《委托书》《授权证明》《情况说明》《关于广州壬峰物业发展有限公司为壬丰大厦提供物业管理及服务的公示》等证据证明其是案涉商铺所在商场的物业管理公司，且其与肖一凡签订了《物业管理服务合同》，为包括案涉商铺在内的商场提供物业管理服务，肖一凡作为案涉商铺的产权人，依法应向颐正物业公司支付相应的综合管理费。肖一凡主张颐正物业公司并非案涉商铺所在商场的合法物业管理公司、其不需要向颐正物业公司支付综合管理费，该抗辩缺乏依据，有违诚信，本院不予采纳。根据双方当事人确认的事实可知，肖一凡并未支付2019年1月1日起的综合管理费，本院对此事实予以确认。因此，现颐正物业公司要求肖一凡支付2019年1月1日至2020年6月30日的综合管理费29394元（1633元/月×18月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《物业管理服务合同》约定，案涉商铺的综合管理费为每三个月支付一次，每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清；肖一凡未按时支付的，按照每日1‰的标准支付违约金，颐正物业公司要求肖一凡支付违约金的诉讼请求合理有据，本院予以支持。颐正物业公司主张上述违约金以每三个月的综合管理费总额4899元（1633元/月×3月）为本金，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止、按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算的违约金，该主张并无不妥，本院予以采纳。其中，自起算之日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，但违约金以不超过所欠本金为限。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，颐正物业公司作为案涉商铺所在商场的物业管理公司，其向案涉商铺的业主/商户发出《消防安全隐患整改告知函》是其履行物业管理职责的行为，肖一凡主张颐正物业公司恶意履行管理义务、逼走案涉商铺的承租人，但其提供的证据并不足以证明上述主张，其依法应自行承担举证不能的法律责任，本院对此主张不予采信。另，本案为物业管理服务合同纠纷，肖一凡提供的照片等证据并不能证明颐正物业公司在履行物业管理义务的过程中存在违约等行为，亦未能证明由于颐正物业公司的行为导致肖一凡无法出租案涉商铺。因此，肖一凡主张颐正物业公司赔偿租金损失、解除《物业管理服务合同》且自2019年1月1日起无须向颐正物业公司支付案涉商铺的综合管理费的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）肖一凡向原告（反诉被告）广州颐正物业管理有限公司支付广州市天河区*路490号4层395铺在2019年1月1日至2020年6月30日所欠的综合管理费29394元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）肖一凡向原告（反诉被告）广州颐正物业管理有限公司支付违约金（以三个月的综合管理费总额4899元为本金，均自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止；自起算之日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，违约金以不超过所欠本金为限）；三、驳回被告（反诉原告）肖一凡的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费160元、反诉受理费215元，均由被告（反诉原告）肖一凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  钟颖欣人民陪审员  李俊霞二〇二〇年六月八日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇