江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初5781号原告：昆山福爱堂健康管理咨询有限公司，统一社会信用代码91320583MA1NMEUP35，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌立基路****房。法定代表人：袁爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施克宁，上海正源(昆山)律师事务所律师。被告：昆山昊迪文化艺术培训有限公司，统一社会信用代码91320583MA1P7G3G3A，，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路**百利小商品**法定代表人：蔡艳丽。委托诉讼代理人：吴海涛，系该公司员工。被告：蔡艳丽，1975年3月7日生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：吴海涛，系被告蔡艳丽配偶。原告昆山福爱堂健康管理咨询有限公司（以下简称福爱堂公司）与被告昆山昊迪文化艺术培训有限公司（以下简称昊迪公司）、蔡艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序于2019年7月10日，2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人袁爱民及委托代理人施克宁，被告昊迪公司法定代表人即被告蔡艳丽和两被告共同委托诉讼代理人吴海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福爱堂公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告福爱堂公司与被告昊迪公司签订的房屋租赁合同及补充协议；2、判令被告福爱堂公司、蔡艳丽向原告退还已支付的房租111813元及押金10000元；3、判令被告昊迪公司、蔡艳丽向原告福爱堂公司赔偿房屋装修装饰费用暂计217465.74元；4、判令被告昊迪公司、蔡艳丽向原告福爱堂公司赔偿人工损失费360000元；5、判令被告昊迪公司、蔡艳丽承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因经营所需，向被告承租位于昆山市XX小商品城二楼商铺，双方签订房屋租赁合同及补充协议，在合同及协议中约定了双方的各项权利和义务。合同签订后，原告已对承租房屋进行了装修装饰，并向被告支付了房屋租金、押金等，然被告并未按照合同约定完成消防设施的安装、修复工作等，导致原告承租房屋因消防验收不合格迟迟不能正常开业。原告与被告多次沟通后续事宜，被告却置之不理。现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，望判如所请。被告昊迪公司、蔡艳丽辩称：同意房屋租赁合同解除，但是要求袁爱民支付从2017年11月1日到2018年10月31日的房租27223元，从2018年11月1日起至2019年7月10日房租97836.37元，水电费1044.85元，并支付相应违约金。已经向法院起诉了袁爱民，因为我是和袁爱民签订的合同，要求袁爱民支付租金。不同意退还押金10000元，因为是对方违约。不同意诉请3，当时向袁爱民交付的房屋已经装修完成，当时只同意其将隔墙打掉，但他把承租房屋整个打通，根据2017年11月30日双方签订的合同附件第2段，袁爱民装修费用应由其自行承担。不同意诉请4，2017年11月24日合同第1条第2款约定了经营范围，对方超过经营范围，袁爱民有过展览，但是没有进行过培训。本院经审理查明事实如下：被告昊迪公司（甲方）与袁爱民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁内容。一、甲方将位于昆山市利小商品城二楼商铺北侧七间教室(其中甲方有第一二间作为咨询教室的使用权)和走廊南侧三间一直到东侧的14间教室与乙方租赁经营。甲方对房屋具有合法产权。二、甲方给乙方租赁使用的房屋建筑面积约为372.71平方米。甲方同意乙方所租赁使用的商铺作为经营用，占用走廊面积另加，按每平方350元付租金。其经营范围为油画培训、硬笔书法培训、名家书画展览。三、甲方为乙方提供的商铺内水、电通畅，设备设施等都能正常使用。供配电、供水及消防设施等设备的运行及维修费用、物业费用等，按乙方所占面积进行分担。4、本房屋属于私有产权，设计用途为商业用途。第二条租赁期限。五、租赁期两年，自2017年11月1日起至2019年10月31日止。第三条、租赁资金及其它费用。六、租赁房屋总租金为111813元，另房屋租赁押金10000元。七、乙方应付给甲方10000元作为租赁押金。租赁期满押金退给乙方。电费、水费、物业管理费、卫生费等相关费用由乙方按日常实际使用数(计量)收费，每月10日前交上月电费、水费。……第四条、双方的权利和义务。九、甲方：（一)甲方应押金所借出的房屋及设施完好。（二)对乙方所借用的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。（三)甲方同意乙方在不影响楼房安全性及周边住户的条件下对二楼进行改造，改造必须符合国家和地区相关法律法规的要求。十、乙方：(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。（二)合同有效期内，对所借用的房屋及设施拥有合法使用权。(三)按合同内容交纳租赁资金及其它费用。(四)在合同期内遇到拆迁，不视为违约双方协商解决。第五条、付款方式及时间。十一、乙方在签订合同即时付给甲方现金(即为房屋定金，在讨第二批租赁金时转为房屋押金)10000元，在11月10日(原协议应在10月15日付，现推迟到11月10日)付20000元，在11月30日前付清剩余房租91813元。付款方式为：一次性付一年房屋租赁金和租赁押金10000元。十二、如果到期时第三批后续房屋租赁金没按时付给甲方，甲方有权在过期的十五日内收回租赁房屋，同时前两次所交的合计资金30000元不退，另还需赔偿甲方的经济损失30000元。第六条、房屋装修或改造。十三、乙方对所借用房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，可移动设施除外。十四、乙方可对所使用教室的隔墙及玻璃拆除，由其改造。十五、乙方在拆掉隔墙的同时通知甲方在地砖上贴斑马地胶带，以便恢复隔端时作为凭证。……第九条、违约。二十三、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方交纳租赁押金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租赁房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金0.1%向乙方支付延期违约金。二十四、一方不得单方面解除、终止合同，否则由此给对方造成的一切经济损失由违约方承担。二十五、租赁期间乙方有下列情形之一的：甲方有权终止合同，收回本房产。1、擅自拆改变动或损坏房屋主结构的；2、利用房屋从事赌博，吸毒等违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活等；3、未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款0.5%的违约金，超过15日甲方有权采取措施，收回房屋。二十六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方己预交的租赁资金退还给乙方。第十条合同生效、纠纷解决。二十七、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后，乙方交付租费押金后生效：即具有法律效力。二十八、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。……该合同由乙方袁爱民签字，被告昊迪公司盖章，被告昊迪代理人吴海涛在合同上签字。原告福爱堂公司（乙方）与被告昊迪公司（甲方）签订《补充协议》，约定：第一条、2017年11月1日至2018年10月31日期间的房租共计111813元，乙方己支付甲方租金50000元，押金10000元。乙方在签订本补充协议时支付甲方租金20000元，剩余租金41813元，乙方在2018年2月10日之前付清。若乙方不能在2018年2月10日前付清房租，则甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋。第二条、甲方应当在乙方装修全部完成之前完成本层楼租赁部分的消防设施的安装、修复工作。否则，影响乙方正常开业和经营活动的，甲方应当赔偿乙方的经营损失。第三条、甲方应当完成烟感器、应急灯、安全出口指示灯(装修公司水电工负责)等的安装工作，并配备相应数量的灭火器，修复防火门，保证消防管道通水正常等。第四条、乙方承担消防设施修复费用的金额为6000元，在消防工作全部落实到位并确保能正常使用时支付甲方。第五条、消防问题由甲方负责，甲方保证按期完成并确保本层楼租赁部分管道通水正常，喷淋能正常喷水，报警系统能正常使用。否则，乙方有权单方面解除租赁合同，甲方应当退还乙方已交付的房租及消防设施修复费用，并赔偿给乙方造成的全部损失，包括但不限于装修损失、开业延误损失等损失。第六条、乙方要尽快安装好通道的灯和两侧的门，确保安全通道畅通，如因此发生安全隐患出乙方负责。……原告福爱堂公司与被告昊迪公司在合同上盖章确认，被告昊迪公司代理人吴海涛，原告法定代表人袁爱民在合同上签字确认。2017年11月10日，吴海涛向袁爱民出具收条，内容为：今收到袁爱民第二期房租费用20000元。2017年11月30日，吴海涛与袁爱民签订《合同附件》，约定：按照原合同要求，乙方要在11月30日前缴清所租赁房屋的第三批后续资金91813元，但是乙方因资金紧张并没有全部缴清，现仅缴了30000元，乙方决定12月17日前缴清剩余租赁金61813元。为了避免发生租赁金拖押现象，减少麻烦和乙方做出了相关协议为：如果乙方没有在12月17日前缴纳剩余房屋租赁金61813元，甲方收回租赁给乙方的房屋。乙方私自装修改造，装修改造费用由乙方全部负责，直至完成。所有设施归甲方所有，乙方前期所缴纳的租赁金不退，作为因乙方没有按时缴纳租赁金的违约赔偿金，另外乙方需赔偿甲方余下房屋空置期的全部经济损失。乙方装修要在12月15日前完成，逾期一天赔偿甲方1500元/天损失。空口无凭，立字为证。附：2017年11月30日，第三次付款30000元，现金支付，特此说明。2017年12月31日，江苏誉腾律师事务袁国卫律师出具律师函，内容为：根据我司与贵司签订的房屋租赁合同，我司租赁贵司房屋的用途为：办教育培训机构和名家书画展览。我司在合同履行过程中发现贵司房屋存在严重的消防隐患，主要有以下问题：消防设施陈旧，消防栓缺水等。我司认为房屋的消防问题对于合同的履行非常重要，将会重影响我司师生的人身安全和财产安全和正常营运!为此，我司己多次向贵司提出交涉，现在已经造成工期延误!希望贵司子以重视和整改，但贵司一直对此置之不理。为此，我司最后告知贵司，望贵司在2017年12月31日24时对我司提出的消防问题予以修复和整改，否则贵司应当赔偿我司不能正常开业所造成的损失。如果不能提供相关保证，我司将取消租赁合作，贵司必须归还前期支付的房租60000元和装修投资90000元。2018年1月13日，吴海涛向袁爱民出具收据，内容为：收袁爱民房租20000元。2018年2月11日，吴海涛向袁爱民出具收据，内容为：收袁爱民房租10000元。2018年2月14日，2018年4月9日，2018年4月11日，2018年11月28日，袁爱民分别通过微信转账向被告支付房租5000元、10000元、8000元和10800元，合计33800元。2019年1月22日，吴海涛微信中向袁爱民作出通告，内容为：我希望26号之前把事情处理好，如果继续在这里做，就把去年和今年的房租费交了，不交费就把桌子椅子拉走，26号不拉走，就当做你不要了，我会安排人把它们拉到某个仓库里，到时你去付租费和管理费，最后通告。袁爱民作出答复，内容为：因为消防问题一直没有解决，影响我们租赁的初衷，导致租房合同无法履行!我已经委托律师起诉了。我们是同意办理交接的，时间可以约定。但交接之前要把现场固定下来，因为我们有装修，我们要依照法律申请我们的装修损失和其他的损失。另查明，袁爱民与江苏太极建筑装饰工程有限公司（以下简称太极装饰公司）签订装饰《装修施工合同》，确认袁爱民委托太极装饰公司于2017年12月5日至2017年12月19日对涉案房屋进行装修，装修款为66000元。2019年7月10日，原告福爱堂公司与被告昊迪公司在庭审中同意解除合同。太极装饰公司股东谢福贵出庭证实装修的范围为砌墙、油漆、电路、吊顶，材料也是包括在里面的，灯、空调、电器等都不是的，总共装修花了66000元。原告福爱堂公司、被告昊迪公司对证人证言不持异议。原告福爱堂公司确认已经支付39400元，还欠26600元未付。本院于庭审中要求原告福爱堂公司与被告昊迪公司于2019年7月11日对租赁房屋的现场进行勘查，原告将涉案房屋内的东西拉完后，涉案房屋从7月11日开始，被告有权进行处理。2019年7月11日，原告福爱堂公司、被告昊迪公司对租赁的房屋进行现场勘查，确认：入门墙壁(南北方向)一侧墙壁及顶部绘画。入门走廊(东西方向)吊顶、灯具(换新)。入门走廊两侧墙壁、教室之间的墙壁及门，原来是玻璃墙及玻璃门。办公室可移动物品：书、打印机、电脑显示器、监控显示器。不可移动的物品：空调。公益大讲堂不可移动的物品：中央空调2台、监控、灯具、一块改装玻璃。注明：该屋有绘画书籍。休息室不可移动的物品：空调、监控、吊顶、灯具。教室三不可移动的物品：中央空调、排风扇、监控、吊顶、灯具、绘画背景墙。教室二不可移动的物品：中央空调、监控、吊顶、灯具。注明：室内有辅导书、课桌内有垃圾。教室一不可移动的物品：中央空调、排风扇、监控、吊顶、灯具。注明：课桌内有垃圾、垃圾桶有垃圾。注明：所有吊顶及灯具都是新换的。双方同时确认原告方搬走以下物品：书、打印机、电脑显示器、投影仪。监控显示器被告方不同意拉走，放置原处办公室内。对于放置于楼梯通道(吴海涛说是消防通道)上未装修完的玻璃是否搬走未达成一致，放置于靠墙两侧。被告方要求拉走，原告方可随时拉走。被告（乙方）与昆山百利小商品城二楼全体业主（甲方）签订《昆山百利小商品城二楼商铺整体租赁合同》，约定：甲方将位于昆山市XX小商品城二楼商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋建筑面积约为840.64平方米。甲方同意乙方所租商铺作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。甲方为乙方提供的商铺内水、电等通畅及设施完善。乙方自行承担水、电及其它设施维修费用和物业费用。二楼2062、2013(北区房产)不在本合同承租范围内。租赁期4年，自2017年1月6日起至2021年12月30日止。合同有效期内第一年免收租金，第二年租金为18万元。第三年租金为205000元。即合同期内租金每年递增2.5万，以此类推，续租租金再协商。乙方应付给甲方10万元作为租赁押金，租赁押金在合同期满后如乙方不再续租则退还给乙方(乙方现在己付租赁押金10万元整，过免租期后租赁押金调整为5万元整)。……乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。1、经甲方同意，乙方可将二楼的楼梯封闭，拆除四周的栏杆。2、经甲方同意，乙方可将二楼的隔墙拆除，由其改造。)乙方在拆掉隔墙的同时必须通知业主代表到场，配合甲方在地砖上做好每个铺位的位置标记。……此合同经双方当事人同意补签。原告对该合同的真实性、合法性、关联性均有异议，此合同记载了本在签订时不可知的事项，为补签合同，故对证据三性不认可。但无论其是否获得转租的权利，但不影响原被告之间签订的合同的效力，更不影响被告应对原告承担违约责任。2005年8月15日，苏州市公安局消防支队根据昆山市东方建设开发有限公司的申请，对该公司承建的位于昆山市火车站广场合兴路南侧新建的X#地块商住楼工程(地下1层(地下**，地上**筑，地下室建筑面积1188平方米，地上建筑面积9016平方米5米，建筑物耐火等级二级)进行了消防验收，作出苏公消[2005]验1008号《建筑工程消防验收意见书》，意见认为：1、符合原设计及我支队建审意见的要求，在消防方面具备使用条件。2、应当落实建筑消防设施管理和值班人员，并应与具备消防设施保养资格的企业签订建筑消防设施定期维护保养合同，保证消防设施的正常运行。3、经此次验收合格的工程，如需改建、扩建、装修或改变使用性质应当向公安消防机构申报办理有关手续。2018年5月9日，苏州市教育局作出苏教民社[2018]6号的通知》，内容为：一、办学场所。凡举办冠名为“培训中心”的民办非学历教育机构校舍建筑总面积应不小于500平方米；凡举办冠名为“培训学校”的民办非学历教育机构，校舍要求相对独立，其校舍建筑总面积应大于1500平方米。办学场所不得为居民住宅、地下室、有、地下室以及不适合办学的场所，非在用学校场地的办学场所必须有住建部门出具的可以用于教学的房屋质量合格证明以及消防部门出具的消防合格证明。…2020年4月1日，原告福爱堂公司向本院提出申请要求对涉案房屋的装修进行评估。再查明，被告昊迪公司确认其与袁爱民存在合同租赁关系，被告另向本院提起诉讼，要求袁爱民支付相应租金。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》，合同附件、收条、聊天记录、微信转账记录、通告、《装修施工合同》、现场勘查笔录、物品清单、交接清单、《建筑工程消防验收意见书》、苏州市教育局通知、证人证言及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，原告福爱堂公司法定代表人袁爱民与被告昊迪公司签订《房屋租赁合同》后，原告福爱堂公司又与被告昊迪公司签订补充协议，对房屋租赁合同的履行进行了补充约定，虽然被告昊迪公司辩称其与袁爱民存在房屋租赁合同关系，但合同的履行是以原告福爱堂公司名义进行的，故本院确认合同的相对方是原告福爱堂公司。上述房屋租赁合同、补充协议签订后，原告福爱堂公司对涉案的房屋进行了装修，并支付了部分房租。根据原告福爱堂公司所举证据，在合同签订时已经支付押金10000元，2017年11月10日支付租金20000元，在合同附件签订时即2017年11月30日支付租金30000元，于2018年1月13日支付租金20000元，2018年2月11日支付租金10000元，2018年2月14日支付租金5000元，于2018年4月9日支付租金10000元，于2018年4月11日支付租金8000元，于2018年11月28日支付租金10800元，以上共计租金113800元，押金10000元。在合同履行过程中，原告福爱堂公司租赁的房屋欲从事教育培训，鉴于其租赁的房屋未满500平方米，且其并未提供证据证明其租赁的房屋需要办理消防合格证明，故在原告福爱堂公司未能继续向被告昊迪公司缴纳租金的情况下，双方租赁合同在本院审理期间经双方协商一致于2019年7月10日解除，且租赁的房屋已由被告昊迪公司于2019年7月11日收回，原告福爱堂公司并未提供充分证据证明被告昊迪公司租赁的房屋不符合使用的条件，原告福爱堂公司租赁被告昊迪公司的房屋应当支付房屋租赁费用，且原告福爱堂公司尚存在拖欠租金的情形，故对于原告要求返还已经支付的房租111813元的诉请，本院不予支持。对于原告福爱堂公司主张能否押金10000元的诉讼请求，因原告福爱堂公司尚存在拖欠被告昊迪公司租金的事实，且被告昊迪公司已另案起诉，原告福爱堂公司预交的押金可暂不退还。关于原告福爱堂公司要求被告昊迪公司赔偿房屋装修装饰费用217465.74元的诉讼请求，根据合同第十三条的约定，原告福爱堂公司对所借用房屋进行装修或改造时，必须先征得被告昊迪公司书面同意，改造的费用由原告福爱堂公司自负。在合同终止租赁关系时，原告福爱堂公司装修或改造与房屋有关的设施全部归被告昊迪公司所有，可移动设施除外。合同经双方同意解除后，原告福爱堂公司对涉案房屋的装修应全部归被告昊迪公司所有，且双方在2019年7月11日进行了交接，原告福爱堂公司已经移走部分可移动的物品，故对于原告福爱堂公司该项诉讼请求，本院不予支持。原告福爱堂公司申请对涉案房屋装修进行评估已无必要，本院亦不予同意。原告福爱堂公司要求被告昊迪公司赔偿人工损失费360000元并未提供证据证明，本院不予支持。因本院驳回了原告福爱堂公司的诉请，故对于原告福爱堂公司要求被告蔡艳丽共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告昊迪公司抗辩意见成立，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告昆山福爱堂健康管理咨询有限公司与昆山昊迪文化艺术培训有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年7月10日解除。二、驳回原告昆山福爱堂健康管理咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费10792元，由原告昆山福爱堂健康管理咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 郑 煦人民陪审员 张 艳人民陪审员 陶宝英二〇二〇年六月二十八日书 记 员 陈寅杰