广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1705号上诉人（原审被告）：季宏，女，汉族，1966年11月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：赵延军，男，汉族，1981年5月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：深圳市舜兴物流有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道雅宝路**附属办公楼**，统一社会信用代码：914403007542930064。法定代表人：杨宏伟，董事长。上述三上诉人共同委托代理人：蔡宇婷，系深圳市舜兴物流有限公司的法务。被上诉人（原审原告）：郭汉忠，男，汉族，1972年6月3日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李炜昭，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢仰红，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。上诉人季宏、赵延军、深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流）因与被上诉人郭汉忠房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。季宏、赵延军、舜兴物流上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，驳回郭汉忠的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由郭汉忠承担。事实和理由：一、一审法院认定舜兴物流对合同无效具有明显过错，并应当按照已付购房款20%的标准赔偿郭汉忠，缺乏事实和法律依据。涉案协议及往来函件中均明确载明涉案房产所占用的土地为非商品房性质，季宏、赵延军、舜兴物流也均如实向郭汉忠释明了涉案房产的土地状况及建设进展状况，并不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情况。季宏、赵延军、舜兴物流在无法如期交房时也如实告知郭汉忠，并在会议纪要中就业主的房产及债权问题提出三种解决方式，但是郭汉忠基于对涉案房屋的认可，以及对潜在利益的较高期许，选择自担协议最终被认定为无效的风险，继续履行合同。因此，一审法院以舜兴物流故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情况，以高额违约金承诺能够交房为由认定其具有明显过错，属认定事实错误。二、通过一审法庭调查得知，郭汉忠作为完全民事行为能力人，在明知涉案土地性质的情况下与舜兴物流签订涉案协议，郭汉忠对该协议的无效存在明显过错，应承担相应的责任。三、一审法院以签署协议时季宏、赵延军在舜兴物流处担任重要职务为由，主张其二人知道或应当知道导致协议无效的事实，因此认为其二人对协议无效具有明显过错，属于事实认定错误。郭汉忠辩称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，请求二审法院予以维持。郭汉忠向一审法院起诉请求：1、舜兴物流向郭汉忠偿还房款本金472500元，并支付利息暂计为590301.37元（以472500元为基数，按照年利率20％自2013年3月8日起暂计至2019年6月7日，实际计算至付清之日止）；2、舜兴物流向郭汉忠赔偿损失94500元；3、季宏、赵廷军向郭汉忠承担连带责任；4、季宏、赵廷军、舜兴物流承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2013年3月5日，郭汉忠（乙方）和舜兴物流（甲方）签订一份《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》（以下简称预定购协议），约定乙方自愿认购甲方作为实际产权人的位于深圳市龙岗区坂田街道XX路2号XX中心（宗地号Ｇ03609-××6，土地用途为仓储用地）的酒店式公寓9楼914号房产，建筑面积约63平方米，单价为每平方米12500元，房款总价约787500元；乙方应于协议签订之日起七个工作日内交付总价款的60%即472500元；甲方将该房产交付乙方时，乙方在收到甲方的书面通知三个工作日内再交付总价款的25%即196875元；房产实际交付后，甲乙双方签订正式的房产销售合同，准备办理房产证时，双方按实际确认的面积再进行结算，乙方在签订正式房产销售合同当天付清剩余房款。该协议还约定，认购单价为每平方米12500元，项目开始正式销售后，无论市场房价上涨或下跌，双方均不得改变本条款约定的价格；甲方承诺在2014年1月31日前将房产交予乙方；若因除乙方未按约定付款和不可抗力之外的原因诸如中途停建等，导致乙方在2014年1月31日前不能取得相关房产且乙方不同意延后取得房产的，甲方应退还乙方所支付全部购房款项，并且甲方应从自收取乙方购房款之日起按实际收取乙方款项本金总额的20%计算年息一并退还给乙方；如经双方协商乙方同意延后取得相应房产的，甲方按本协议约定无条件将房产交付给乙方，甲方不承担违约责任；若甲方存在一房多卖、甲方因债务纠纷致使乙方定购房产被查封的情形，甲方必须立即返还乙方所交房款，除按本协议第三条第2款约定承担违约责任外，另支付乙方已付房款的20％作为违约金；季宏、赵延军为甲方履行本协议的相关条款承担不可撤销的连带担保责任。协议还就项目具体位置、酒店式公寓现状、甲方的责任和义务、乙方的责任和义务、房产交付标准、违约责任等进行了约定。季宏以舜兴物流法定代表人的身份亦在协议中签名。同日，季宏、赵延军分别向郭汉忠出具《保证函》，承诺若舜兴物流不能履行预定购协议相关内容，其愿承担不可撤销的连带担保责任。同日，郭汉忠向赵延军转账162500元。2013年3月8日，郭汉忠委托案外人郭焕光向赵延军转账310000元。当日，舜兴物流向郭汉忠出具收款收据，确认收到郭汉忠支付的购房诚意金472500元。2014年1月17日，舜兴物流向郭汉忠发出告知函，称预计交房时间将延迟至2014年12月31日。2014年11月17日，舜兴物流向购房者出具承诺函，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，舜兴物流将退还购房者全部已付房款，并按已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。舜兴物流的法定代表人杨宏伟亦在该函予以签名确认。2016年10月19日，季宏与9层业主座谈，季宏表示提供三种方式解决业主房产及债权问题，并于2016年12月31日前向业主通报项目重组进展：1、舜兴物流在信达的债权转移后，同意要房的业主在项目转让完成与收购方案确认后，公司配合完成所有的交接手续，交房标准以2016年5月10日签署的补充协议为准，交房时间以与收购方确认的方案为准。2、舜兴物流在信达的债权转移后，同意退款的业主在公司与收购方达成协议后六个月内偿还所有本金及利息，将退还乙方全部已收房款，违约金按照原协议及补充协议为准。3、以上两条都不同意的业主，可走法律诉讼程序。双方签名并形成了《智富特区9层业主座谈会会议纪要》。因季宏、赵廷军、舜兴物流未能如期交付涉案房产，郭汉忠遂诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。一审庭审中，季宏、赵廷军、舜兴物流陈述涉案房产项目至今未竣工验收，处于停工状态，涉案房产至今未取得商品房预售许可证。另查，经向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局查询，该局向一审法院提供了深地合字（2007）5041号《深圳市土地使用权出让合同书》，载明：涉案宗地的使用权于2007年6月5日通过签订合同出让给舜兴物流，宗地号为Ｇ03609－××6，土地面积48332.33平方米，土地用途为仓储用地，土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营。又查，季宏是舜兴物流的股东兼董事会成员，2010年2月1日至2013年7月22日期间担任舜兴物流的法定代表人（董事长），2011年5月9日至今一直担任总经理。赵延军是舜兴物流的董事。一审法院认为，郭汉忠与舜兴物流签订的《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》就涉案房产约定了项目位置、房产情况、房产面积及单价、房款支付方式、房产交付期限和交付标准、逾期付款的违约责任、逾期交付的违约责任等内容，该内容均系买卖合同中的必要条款，故涉案《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》实为房屋买卖合同。因涉案房产所占用的土地用途为仓储用地，土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且舜兴物流未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件。因此，郭汉忠与舜兴物流签订的《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。季宏、赵廷军、舜兴物流主张协议无效，理由成立，一审法院予以采纳。各方因涉案无效协议取得的财产，应当予以返还。涉案房屋未交付给郭汉忠，但郭汉忠向舜兴物流支付了购房款472500元，故郭汉忠诉请舜兴物流返还购房款472500元，理由成立，一审法院予以支持。郭汉忠主张其与季宏、赵廷军、舜兴物流之间实为借款关系，双方签订预定购协议系以买卖方式为借款提供担保，郭汉忠未提交借款合同或借款凭证予以证明，结合其提交的《保证函》、收款收据及《承诺函》的内容，对郭汉忠该项主张，一审法院不予采信。在舜兴物流未能按约向郭汉忠交付涉案房产后，舜兴物流向包含本案郭汉忠在内的购房者发出承诺函，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，将退还购房者全部已付房款，并按照购房者已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。从该承诺函的内容来看，舜兴物流仅是推迟了交房时间，并再次强调了未按约交房的责任（与协议约定的责任一致），而未反映双方或一方存在解除合同的意思，也就是说，承诺函不是在解除合同的前提或背景下作出的，仅是变更了交房时间，故承诺函属于预定购协议的补充协议。预定购协议无效，作为补充协议性质的承诺函亦为无效，协议和承诺函中的相关违约责任条款亦为无效。郭汉忠主张按照年利率20％的标准计算已付购房款的利息，一审法院不予支持，一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月8日起计算利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。舜兴物流明知涉案房屋所占用的土地为仓储用地、非商品房性质，涉案房屋也没有取得商品房预售许可证明，却吸引郭汉忠签订涉案协议，在协议无法履行时，仍一再承诺可以交房，对于涉案协议无效，舜兴物流明显具有过错，应当赔偿郭汉忠因此所受到的损失。考虑到双方于2013年3月签约，协议约定2014年1月31日前交房，而此后深圳房地产市场行情变化较大，季宏、赵廷军、舜兴物流在未能按约交付房产的情况下仍不及时与郭汉忠解约、退还郭汉忠已支付的首期购房款，反而一再承诺交房，并许以高额违约金，导致郭汉忠未能取得房屋价值上涨利益，并可能丧失其它缔约机会，造成缔约机会等损失。仅按银行同期贷款利率计算利息，明显不足以弥补郭汉忠的上述损失，也明显低于季宏、赵廷军、舜兴物流在签订协议时或出具承诺函时可以预见到的其应当承担的损失或给郭汉忠造成的损失。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院酌定由季宏、赵廷军、舜兴物流按照郭汉忠已付购房款20％的标准赔偿郭汉忠损失款计94500元。主合同无效，从合同亦属无效。涉案保证函为《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》的从合同，故应属无效。赵延军辩称保证函无效，理由成立，一审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。季宏和赵延军为舜兴物流的董事，季宏还是舜兴物流的股东，更曾兼任法定代表人，对于舜兴物流的运营情况应当知晓，对于涉案项目的土地用途、土地性质、出售涉案房屋是否符合相关规定等，亦均为明知，季宏还几乎全程参与了涉案房屋出售事宜，如以舜兴物流法定代表人的身份在协议中签名，在无法交付房产时又参加与业主的座谈会，故对于涉案协议无效，季宏和赵延军明显具有过错，应当承担舜兴物流不能清偿债务的三分之一的责任。赵延军辩称其没有过错，不应承担责任，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郭汉忠和舜兴物流于2013年3月5日签订的《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》无效；二、舜兴物流于判决生效之日起五日内退还郭汉忠购房款472500元及支付利息（利息以472500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2013年3月8日起计算至款项付清之日止）；三、舜兴物流于判决生效之日起五日内向郭汉忠支付赔偿款94500元；四、季宏和赵延军在舜兴物流不能清偿上述债务的三分之一的范围内向郭汉忠承担清偿责任；五、驳回郭汉忠的其他诉讼请求。案件受理费15215.71元（郭汉忠已预缴），由郭汉忠承担5745.71元，舜兴物流承担9470元。二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据各方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、一审认定舜兴物流按照已付购房款20%的标准赔偿郭汉忠损失是否适当；2、季宏和赵延军在本案中是否应在舜兴物流不能清偿上述债务的三分之一的范围内向郭汉忠承担清偿责任。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，根据一审查明的事实，涉案房产所占用的土地用途为仓储用地，土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，舜兴物流亦未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件，郭汉忠与舜兴物流签订的《XX办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。舜兴物流作为涉案物业的开发商，对合同无效承担主要过错责任。因此，一审判决其对郭汉忠按照房价的20%赔偿相关损失并无不当，本院对此予以维持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，根据一审查明的事实，季宏和赵延军是舜兴物流的董事，季宏还是舜兴物流的股东，更曾兼任法定代表人，对于舜兴物流的运营情况应当知晓，对于涉案项目的土地用途、土地性质、出售涉案房屋是否符合相关规定等，亦均为明知，季宏还几乎全程参与了涉案房屋出售事宜，故对于涉案协议无效，季宏和赵延军明显具有过错，故一审判决两人应当承担舜兴物流不能清偿债务的三分之一的责任并无不当，本院对此予以维持。此外，关于购房款472500元的利息标准，依照新的规定，以472500元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2013年3月8日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止。综上，舜兴物流、季宏和赵延军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于关于利息的计算标准有新的规定，因此，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13924号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13924号民事判决第五项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13924号民事判决第二项为深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效之日起五日内退还郭汉忠购房款472500元及支付利息（以472500元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2013年3月8日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；四、驳回郭汉忠的其他诉讼请求。二审案件受理费2162.5元，由深圳市舜兴物流有限公司、季宏和赵延军负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年六月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。