北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初40932号原告：北京顺铭佳装饰装潢中心，住所地北京市顺义区马坡镇秦武姚村二街**。法定代表人:张广厂，总经理。委托诉讼代理人：侯莹辉，女，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王学峰，男，住北京市顺义区。被告：北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会，，住所地北京市海淀区静淑东里小区**楼南平房负责人：张洪武，主任。原告北京顺铭佳装饰装潢中心（以下简称顺铭佳装饰）与被告北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下简称1-4号楼业委会）装饰装修合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺铭佳装饰委托诉讼代理人侯莹辉、王学峰，被告1-4号楼业委会负责人张洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺铭佳装饰向本院提出诉讼请求：1.1-4号楼业委会支付我中心已垫付的装修工程改造款97099元；2.1-4号楼业委会支付上述未付工程款的逾期违约金29129.7元；3.1-4号楼业委会履行合同约定，用房屋使用收益权折抵所欠款项；4.诉讼费由其承担。事实和理由：2013年4月30日，我单位与静淑东里小区原业委会以分期付款方式签订《静淑东里小区设施装修改造工程协议书》，2015年4月30日前应付的工程款已由原业委会和学府至赢物业公司如期支付，2016年4月30日前应付的工程款另案处理。2017年4月30日前应付的工程款，我单位已向学府至赢物业公司主张，法院以学府至赢物业公司的诉讼主体不适格裁定驳回。静淑东里小区原业委会被罢免，已无权委托、交接；经街道本案的1-4号楼业委会理应承担履行给付所欠工程款的义务。为维护我单位合法权益，特向贵院重新提起诉讼，恳请法院依法裁决。1-4号楼业委会辩称，被拆除的楼顶水箱是消防水箱，屋顶加建的房屋占用消防通道，，地下**为自行车库，地下**为人防均属违建，相关政府部门均已函告拆除。第一届业委会未向第二届业委会移交有关装修的资料和文件，第二届业委会也没有向我们这届移交，我单位对协议和结算单等均不认可，在未交接前，我单位无法确认是否应该给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下简称第一届业委会）于2012年1月成立，侯某任主任，王某任副主任，赵某任副主任。第一届业委会任职期间，将静淑东里小区底商出租，并以出租收益补差小区物业等费用。2014年9月30日，学院路街道办事处向第一届业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为：经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免第一届业委会全体委员的大会决议。自发布之日起第一届业委会委员停止行使委员的权力。根据《北京市物业管理办法》第一章第四条“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业委会的成立及活动进行协助、指导和监督”及第十八条第（六）款“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会”的规定，鉴于目前原业主委员会委员全体被罢免，在新的业主委员会委员未选出前，建议业委会原委员整理所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，并暂交六道口社区居委会保管，待选出新的业委会成员后，移交给新的业主委员会。2015年3月，北京学府至赢物业服务有限公司（以下简称学府至赢物业公司）注册，但未取得物业服务企业资质，侯某曾系学府至赢物业公司的股东，退出后任该公司监事，王某亦是该公司监事。同年4月16日，第一届业委会与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业交接书》，第一届业委会将物业全部服务项目、办公设备和用品、维修工具和用品、更新改造的设施设备、档案资料等移交给学府至赢物业公司。2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会（以下简称第二届业委会）成立，选举刘某任主任，尹某任副主任，吴某、赵某、肖某任委员，并新设三人监事会。第一届业委会仅向第二届业委会移交了部分资料，但未移交包括印章、办公设备、用品及用房、公共设施设备、公共收益结余款及资金账目等。2017年11月6日，第二届业委会张贴公告告知，因业委会成员不足，第二届业委会暂停了除补选成员以外的其他工作。现1-4号楼业委会（第三届业委会）主任张洪武及其他成员系经学院路街道办事处备案后，于2018年11月14日继续开展工作。2013年4月，第一届业委会（甲方）与顺铭佳装饰（乙方）分别在《北京市海淀区静淑东里小区设施装修改造工程协议书》（以下简称《协议书》）上加盖印章，双方约定，改造装修地下二层无负压供水设备间及设备间，改造装修楼顶水箱间，装修电梯门厅、电梯机房等，改造装修地下一层南半部设备间；甲方负责购买暖气片、木门、防盗门，除上述材料外的全部材料由乙方购买；质量保证期1年；双方核实预算本工程造价约40万元，超出部分由乙方承担；2014年、2015年、2016年4月底前各支付10万元，余款2017年4月底前付清；乙方未按协议约定完成本工程的全部，甲方有权不予支付工程款，工程部分未达标准保证，甲方有权扣除相应工程款；甲方首次未按协议约定按时全额给付工程款，须按未支付工程款部分的20%支付违约金，第二次增加10%，以此类推；如出现乙方经法院强制执行仍不能收回全部工程款，甲方须以海淀区静淑东里小区1号楼楼顶南北改装后的水箱间使用收益权转让给乙方作为赔偿，期限为1万元欠款折合使用收益权1年。审理中，顺铭佳装饰就工程款总额提交《静淑东里小区装修改造工程结算清单》（以下简称《结算清单》），该清单显示工程款总额397099元，但仅加盖有顺铭佳装饰的印章，未加盖1-4号楼业委会的印章。第二届业委会对上述证据均不予认可，并申请对工程造价进行评估，后因成员不足、停止补选以外工作而撤回。第三届业委会对上述证据亦不予认可，认为由于第一届业委会未逐届移交有关装修、改造等文件资料，对其真实性无法核实，且认为部分改建项目属违反消防及违章建设，并就此提交学院路街道办事处消防工作站及信访答复，上述文件中显示小区1号楼地下一、二层及楼顶水箱存在的消防安全隐患，顺铭佳装饰对该证据真实性无异议，但不认可其证明目的。2017年，顺铭佳装饰曾起诉学府至赢物业公司支付2016年度工程款10万元及违约金2万元，学府至赢物业公司当庭自愿承担该债务，本院以调解书形式予以确认。同年，顺铭佳装饰再次提起学府至赢物业公司，要求给付2017年度剩余工程款97099元，并承担违约责任，学府至赢物业公司出庭表示无力承担该费用。本院审理后认为，第一届业委会向学府至赢物业公司委托、交接的行为无效，法院已就学府至赢物业公司在前一案件中自愿承担非己方债务的行为进行了法律后果的释明，现学府至赢物业公司已明确表示无力承担，故相关诉讼主体不适格，裁定驳回起诉。上述两案件均已发生法律效力。另，侯某、王某在前述两个案件中，均已委托诉讼代理人身份出庭。庭审中，顺铭佳装饰出具2014年7月2日的付装修费明细载明，2013年6月22日1万，6月28日支票3万，实际付29400元，9月28日1万元，7月以后7万元，2014年6月10万元，共计219400元。顺铭佳装饰称该明细系王某书写。另，顺铭佳装饰出具收到学府至赢物业公司给付工程款10万元及逾期付款违约金2万元的收据，日期为2017年5月27日。顺铭佳装饰在本次诉讼及学府至赢物业公司在之前诉讼中均称，款项以现金形式支付。经询，第三届业委会表示地下一、二层为自行车库和人防设施。顺铭佳装饰无法就签署《协议书》所依据的业主大会决议及相关建设的审批手续提供相关证据。另，本案顺铭佳装饰原委托诉讼代理人为侯某，审理期间，侯某于2019年10月29日死亡，顺铭佳装饰遂于2019年11月25日委托侯某之女侯莹辉作为本案委托诉讼代理人，侯莹辉自述自2015年起断续在顺铭佳装饰兼职工作，未办理正式入职手续。另查，《静淑东里小区管理规约》第四部分、物业共用部分的经营和收益分配第八条规定，利用物业共用部分经营所得收益属于全体业主的共用部分，依据以急者优先缓者从后、有再创收项目优先无再创收项目从后、以投入创收优先分配收益从后的原则统筹分配，无项目投入后按三种方式使用：1.按业主专有部分占建筑总面积的比例分配、按户分配、按付出和贡献分配；2.按全体业主决议的其他约定分配；3.用于补充建筑物及其附属设施维修资金、补充物业费……。《静淑东里业主大会议事规则》第二条约定，业主大会的议事内容包括：……（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；……（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。……决定上述两项事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，……。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项有业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《静淑东里业主大会议事规则》亦重申了上述法律规定，即决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第一届业委会在此前诉讼中出示委托书表决票的真实性已经生效法律文书未予认定，且其中内容仅是概括性授权，而本案如此大额的装修改造，显属重大物业管理事项，应该经过业主大会规定限额人数的同意。《协议书》中的地下二层应为人防，对其的改造应经过相关人防部门的批准；屋顶消防水箱的拆除不仅违反了消防法，而加盖的房屋亦属违章建筑。第一届业委会签署的《协议书》，不仅违反法律规定，也有悖于小区议事规则的规定，无限扩大其自主管理小区的权利。顺铭佳装饰提交的《协议书》及《结算清单》在形式和内容上多有疑点。首先，《协议书》上未注明具体的签约日期和施工期限，这有悖于签约常理；其次，《结算清单》上亦未有第一届业委会的印章，该清单的项目和数额并未得到第一届业委会的验收确认；再次，经本院核算，顺铭佳装饰提交王某出具的付费明细及给学府至赢物业公司收条的本金金额总计319400元，与《结算清单》的合计金额仅相差77699元，这显然与顺铭佳装饰现主张的金额97099元不符；最后，第一届业委会、学府至赢物业公司均是以现金形式付款，且存在大额支出，这显然有违交易常理，且顺铭佳装饰以收条而非发票收款的方式，更是不符合财经制度。综上，在第三届业委会对此不予认可，且顺铭佳装饰未进一步提供有效证据证实的情况下，本院对上述证据不予确认。侯某、王某原为第一届业委会成员，在被罢免后，未按监督指导单位的要求，将包括本案诉争内容的相关文件、资料、财务等向第二届业委会移交，而是以概括性授权的委托表决票，移交给其先为股东、后为监事的学府至赢物业公司，并先后以学府至赢物业公司和顺铭佳装饰的诉讼委托代理人的身份，多次、在多起诉讼中出庭，其真实目的很明显，这是一种自行交易，不为法律所保护。本院在顺铭佳装饰与学府至赢物业公司的调解诉讼中，明确告知其自愿承担的法律后果，学府至赢物业公司的自认行为，不能作为以后业委会付款的依据。综上所述，顺铭佳装饰主张的事实依据不足，证据不充分，本院对其主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回北京顺铭佳装饰装潢中心的诉讼请求。案件受理费2825元，由北京顺铭佳装饰装潢中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张璐萌