河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9295号 原告（反诉被告）：韩某某，女，1993年1月29日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：黄伟，系原告韩某某之母。 委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。 原告（反诉被告）：郝某某，女，1964年7月17日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵会超，河北冀华律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：某公司，住所地石家庄市长安区大经北街**花中城五金电料市场**。 法定代表人：林余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：邱军杰，河北冀正律师事务所律师。 原告（反诉被告）韩某某、郝某某与被告（反诉原告）某公司（以下简称和发地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，和发地产提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭合并进行了审理。韩某某委托诉讼代理人黄伟、郝某某及其委托诉讼代理人赵会超、二原告（反诉被告）委托诉讼代理人王军立、和发地产委托诉讼代理人于洋及邱军杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告韩某某、郝某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原被告于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》；二、要求被告退还装修押金及履约保证金，以及赔偿装修损失、设备费用等相关费用共计380777.46元，具体数额后附清单；三、本案诉讼费用及其相关费用均由被告承担。事实与理由：2017年10月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，但由于被告不能正常供水供电，导致装修期一直推迟，直至2018年9月28日才装修完成，被告没有按照约定向原告提供符合装修条件的现场环境，导致超过合同约定的装修期才装修完成，被告违约的行为致使原告遭受巨大损失，对此被告应当承担赔偿责任；2019年3月11日，被告突然给原告断电（系被告擅自将原告缴纳的电费转出抵顶房租），造成食材损失，且商场没有经过消防验收，被告不能按照合同的约定为原告提供正常的经营环境（如中央空调不能使用，导致室温过低等），其行为已经构成违约，请求解除合同并赔偿损失以维护原告合法权益。因本案纠纷，原被告之间无法协商一致，为维护原告的合法权益，只好诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求为盼。原告损失清单：一、加盟费58000元；二、加盟开店物料采购110442元；三、加盟店面设计费5000元；四、商铺租赁履约保证金17000元；五、商场收取的装修押金10000元；六、装修费165362元（包括：1、与装修公司签订150000元的装修合同，执行了130000元；2、自己装修35362元）；七、供电服务费1831.80元；八、剩余的食材10953.66元；九、厨房的耗材2188元。总计：380777.46元。A、已付房租10000元；B、转出电费抵房租3900元。 本诉原告韩某某、郝某某当庭补充诉讼请求，原告在经营期间消防部门到现场进行消防检查，告知原告该商场没有进行消防验收，不能投入使用，应停止营业，否则后果自负，原告认为消防验收工作应属于出租方即被告的责任，根据《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。原告租赁的场所属于大于一万平方米的商场，其建筑面积据资料报道，高达15万平方米，依据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定以及《消防法》第十三条规定，该商场未经消防验收合格，不得投入使用，不得营业。因此该商场如继续使用，会给原告及消费者带来巨大的风险，也会对人身健康、生命安全造成重大隐患。因此，请求法院依法解除双方租赁合同，并责令其赔偿相关经营损失。 本诉被告和发地产辩称：一、原告所诉与事实严重不符，被告在履行2017年10月28日双方签订的《商铺租赁合同》过程中不存在违约的事实，该租赁合同不应解除，应当继续履行。“建华城市广场”作为石家庄专项整治项目，是作为历史遗留问题处理的，属于“先上车后补票项目”，存在很多遗留问题，开业时间不确定，因此双方在签订《商铺租赁合同》时特别约定：“二、合同期限及续租2.1合同期四年，自2017年11月30日起至2021年11月29日止（具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时间）。”“十二、补充协议条款：如遇甲方开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同。”合同签订后，被告全面履行了自己的合同义务，依约将租赁物交付原告装修使用，并在商场正式开业前全部免除原告租金，经过被告的努力，商场在2018年9月正式开业运营，因此被告在合同履行过程中不存在违约行为。反观原告在商场正式开业后并没有按照合同约定向被告支付租金，应当承担相应的违约责任。解除权作为一种形成权，只应赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。因此，该租赁合同不应解除，应当继续履行。二、原告起诉要求解除合同的行为无任何事实和法律依据，违反了诚实信用的基本原则，应承担相应的违约责任。2017年签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定履行。被告已全面履行了合同的各项义务。诚实信用原则是民法的基本原则，它要求人们在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务，不擅自毁约，严格按法律规定和当事人的约定履行义务，兼顾各方利益，不以损害他人和社会利益的方式来获取私利。诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。《合同法》第6条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。在合同履行过程中，双方当事人不仅要全面的、实际的履行已经在合同中明确约定的己方义务，对于那些在合同中虽然未作约定，但是根据诚实信用原则，要求当事人应尽的协助义务，当事人也应该自觉地、善意地履行。因建华城市广场投入运营不久，目前经营状况一般，加之原告经营不善，原告为了规避自己的经营风险，违反诚实信用原则，不但拖欠被告租金，还提出解除租赁合同，同时要求被告赔偿其损失，其行为明显违反了诚实信用的基本原则，企图以合法形式达到非法目的即意图获取不法利益、减少损失。原告的意图一且得以实现，会有众多的出租人权益无法得到保障，最终受损的将是社会公共利益及本地区的司法公信力。三、2018年9月“建华城市广场”开业前，被告已经进行了消防报验手续，经消防部门批准，允许被告开业运营，开业后，消防部门未查处任何商户，对原告经营未造成任何影响。综上所诉，原告起诉要求解除合同并赔偿损失的请求无任何事实和法律依据，希望法院在查明事实的基础上依法判决，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告和发地产提出反诉请求：一、继续履行原被告双方分别于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付租金219765元，物业费143325元，合计363090元；三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月28日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，具体内容详见合同文本。按合同约定，反诉被告应向反诉原告支付租金219765元，物业费143325元，合计363090元。经多次催告，反诉被告均拒绝支付。反诉原告认为，《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。现因反诉被告经营不善提出解除合同，违反了诚实信用的基本原则。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请依法判决支持反诉原告的反诉请求。 2019年11月21日，反诉原告和发地产提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求为：一、继续履行原被告双方于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付租金226670元及违约金166931元（详见附表，违约金按日千分之三计算至租金及违约金全部付清之日止，暂计算至2019年11月14日的违约金为166931元）,合计393601元；三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，具体内容详见合同文本。截止2019年11月14日，按合同约定，反诉被告应向反诉原告支付租金236670元及违约金166931元，合计393601元（详见附表）。截至目前，反诉被告仅支付租金10000元，经多次催告，其余均拒绝支付。反诉原告认为，《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。现因反诉被告经营不善提出解除合同，违反了诚实信用的基本原则。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请依法判决，支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告韩某某、郝某某辩称：一、根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等法律的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。和发地产经营的建华广场在消防验收不符合条件的情况下，违反法律、行政法规的强制性规定，反诉被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第3款的规定主张解除《商铺租赁合同》。（一）法律依据如下：1、《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。。。。。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；。。。第十四条建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院住房和城乡建设主管部门规定。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。。。。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。2、《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：。。。（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；。。。第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；。。。（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；。。。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：。。。（三）租贷房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。（二）建华广场属于应当进行消防验收的建筑，和发地产未通过消防验收的行为，违反法律、行政法规的强制性规定，反诉被告有权依据相关法律解除租赁合同。1、据了解，和发地产经营的建华广场占地约200亩，总建筑面积约70万平方米，其中商业地上面积高达15万平方米，是集家庭购物、娱乐体验、亲子教育、特色美食于一体的一站式国际时尚生活中心。2、根据上述法律规定可知，和发地产经营的建华广场属于应当进行消防验收的范围，在和发地产违反法律、行政法规关于消防验收的强制性规定的情况下，反诉被告根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条3款的规定主张解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》。3、反诉被告在正常经营的过程中，消防职能部门在检查时，告知反诉被告建华广场消防验收不合格，通知反诉被告停止经营，到现在为止，和发地产经营的建华广场依然没有通过消防验收，在此情况下，依据前述法律规定，应当解除租赁合同。4、此外，在和发地产经营的建华广场不能通过消防验收的情况下，继续经营会严重危及反诉被告和消费者的生命、财产安全，反诉被告主张解除租赁合同，以维护反诉被告的合法权益。二、反诉被告为履行合同作出了充足的准备，对租赁的商铺予以装饰装修、加盟连锁店、雇佣工人等支付费用巨大，根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，在合同解除的情况下，和发地产应当赔偿反诉被告损失。（一）相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第11条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；。。。。。（二）根据上述法律规定，在合同解除后，和发地产应当承担赔偿损失的民事责任。反诉被告的损失包括支付装饰装修的费用、加盟美食连锁店的相关费用以及雇佣工人等一系列的费用，具体数额为380777.46元。具体赔偿清单如下：1、加盟费用及履约保证金，共计：200442元。其中，加盟费58000元；加盟开店物料采购110442元；加盟店面设计费5000元；商铺租赁履约保证金17000元；商场收取的装修押金10000元。2、装修费用，共计：165362元。其中：与装修公司签订150000元的装修合同，执行了130000元；自己装修35362元（详见附表）。3、供电服务费1831.80元。4、剩余的食材10953.66元（详见附表）。5、厨房的耗材2188元。以上总计：380777.46元。此外，已付房租10000元；转出电费抵房租3900元。三、和发地产未提供良好的经营环境，且违反法律规定，在不具备经营条件的情况下进行经营，其无权收取租金。和发地产主张租金没有事实和法律依据。对于此，因十分清楚故在此不再赘述。四、从反诉被告入驻建华广场开始装修，到被通知停止经营时知晓和发地产没有通过消防验收，在此履行合同的过程中，和发地产存在一系列的违约、违法行为，甚至擅自转出反诉被告缴纳的电费冲抵房租，这都严重损害反诉被告的利益，也造成双方之间的不信任，失去了继续履行合同的信任基础，为避免损失继续扩大，反诉被告请求法院解除双方签订的租赁合同。对于此，因十分清楚故在此不再赘述。综上，在和发地产经营的建华广场存在消防验收不合格的情况下，不应当开业经营，为维护反诉被告及消费者的生命、财产安全，依据相关法律的规定，应解除租赁合同。合同解除之后，和发地产应当赔偿反诉被告因履行合同支出的费用。 本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，韩某某、郝某某与和发地产签订《商铺租赁合同》，约定和发地产将建华城市广场第四层第10、11号商铺出租给韩某某、郝某某，套内建筑面积245平方米，韩某某、郝某某以坛老徐为店铺名称对外营业，经营坛老徐品牌火锅。合同第二条约定，合同期四年，自2017年11月30日起至2021年11月29日止（具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时间）。合同第三条约定，自2017年11月30日始计收租赁费用；自2017年11月30日至2019年11月29日，按照69元/平方米/月计算租金；自2019年11月30日至2021年11月29日，按照73元/平方米/月计算租金；缴费方式为预缴费用制；承租方须在进场前15日内，向出租方缴纳首期（自2017年11月30日至2018年2月28日）预缴费用50715元。 另查明，韩某某、郝某某共缴纳租金10000元。韩某某、郝某某向和发地产缴纳履约保证金17000元，向石家庄君特益物业服务有限公司缴纳装修押金10000元。韩某某、郝某某提交的河北新闻网公开关于建华城市广场资料，显示建华城市广场占地约200亩，总建筑面积约70万平方米，其中商业地上面积高达15万平方米。 韩某某、郝某某主张该商场未通过消防验收，从2019年1月1日正式营业以后，消防部门进店检查，告知该商场没有进行消防验收，不允许开业经营。韩某某、郝某某没有提交关于经营期间消防部门检查的证据。和发地产称消防验收手续正在办理中，商场开业后消防部门未查处过任何商户，因为和发地产的项目是改造项目。 韩某某、郝某某称，2019年3月8日，因为欠缴电费、租赁费等问题，和发地产在韩某某、郝某某经营的门店做围挡、断电导致无法经营。韩某某、郝某某主张和发地产退还其装修押金、履约保证金并赔偿其装修费、加盟费、加盟开店物料采购费、加盟店面设计费、供电服务费、剩余的食材损失、厨房的耗材损失，共计380777.46元。 和发地产主张韩某某、郝某某向其支付租金226670元及违约金166931元（违约金按日千分之三计算至租金及违约金全部付清之日止，暂计算至2019年11月14日的违约金为166931元）,合计393601元。 以上事实有庭审笔录、《商铺租赁合同》、河北新闻网公开关于建华城市广场资料、收据等证据予以在卷佐证。 本院认为，商场在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可开业使用。和发地产称消防验收手续正在办理中，即目前尚无消防验收手续。租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上，韩某某、郝某某主张解除《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。 和发地产作为出租人其向韩某某、郝某某出租的商铺未进行消防验收，和发地产存在过错，韩某某、郝某某未对和发地产工程消防验收情况进行核实了解与和发地产签订了租赁合同，其亦应承担涉案商铺潜在的法律风险，且涉案商铺虽未经消防验收，但韩某某、郝某某对涉案商铺进行了装修并实际经营使用，韩某某、郝某某停业是基于和发地产因其欠缴租金所致。韩某某、郝某某作为承租人应按合同约定向和发地产支付租金而未支付租金，构成违约。况且投资经营本身就存在商业风险，商场客流量少的状况，更多的属于经营风险，投资者本身既应当预见又应承担其风险。鉴于双方均存在过错，双方的损失应各自承担。履约保证金是基于合同的履行约定的，由于合同已解除，履约保证金17000元应当由和发地产返还韩某某、郝某某。韩某某、郝某某的装修押金10000元，并未交付给和发地产，故对韩某某、郝某某主张和发地产返还装修押金10000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）韩某某、郝某某与被告（反诉原告）某公司于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）某公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩某某、郝某某履约保证金17000元； 三、驳回原告（反诉被告）韩某某、郝某某的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）某公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7012元，由原告（反诉被告）韩某某、郝某某负担；反诉费3373元，由被告（反诉原告）某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周雪霞 人民陪审员  任翠姣 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  冀 佳 ——