大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初56号原告：大连昌和物业管理有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区三堂村翠岛经典**，统一社会信用代码：91210244696017424J。法定代表人：玄文波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊飞，男，该公司管理部经理。被告：吕传和，男，1956年6月29日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。原告大连昌和物业管理有限公司（以下简称昌和物业）与被告吕传和物业服务合同纠纷一案，本院2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌和物业的委托诉讼代理人刘俊飞、被告吕传和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告2013年9月1日至2019年12月21日的物业服务费19366元及滞纳金20916元。诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为大连长兴岛经济区三堂商业街4-15号公建的业主，原告是该项目的前期物业服务公司。被告于2012年8月21日与原告办理了该房屋的入住手续并入住。原告一直按照与大连衡逸房地产开发有限公司签订的《三堂商业街前期物业服务合同》约定的标准向三堂商业街回迁公建的业主提供物业服务，被告自2013年9月1日起至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催收，被告一直拒绝支付。原告请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。其办理了入住手续，但实际上没有住过，办理手续是为了向银行抵押贷款，不是真的想入住。原告未向其催收过物业服务费，其没有住过，故不需要交物业服务费。案涉房屋已被瓦房店市人民法院执行，具体时间记不清楚。原告围绕诉讼请求提供如下证据：1.业主档案、业主管理规约各一份，以证明被告为商业街4-15（长兴路708-5）公建业主，认可物业收费标准；2.三堂“综合区商业街”前期物业服务合同一份，以证明物业服务费标准（每月每平方米1.2元）、滞纳金（日千分之三）；3.回迁安置通知书、专用收款收据各一份，以证明业主已经领取钥匙并交纳物业服务费；4.律师函快递回执单两份，以证明原告于2015年8月19日和2018年9月6日分别向被告催收物业服务费。被告对证据1、2、3无异议，本院予以认定；对证据4有异议，称其未收到快递，如果收到了快递，会向原告说明房屋已被法院执行了。本院认为，原告按照被告在业主档案中所登记的地址给被告发快递两次，被告均拒收，辩称未收到，其异议不成立，对此证据予以认定。被告未向本院提交证据。根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系大连长兴岛经济区长兴路708-5号（房照号：大房权证长私自第2012002975号，建筑面积213.18平方米）的所有权人。2011年4月11日，案涉房屋开发商大连衡逸房屋开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订三堂“综合区商业街”前期物业服务合同，双方约定甲方委托乙方为三堂“综合区商业街”提供物业管理服务，服务期限自2011年4月1日起至“综合区商业街”业主大会成立后与物业公司签订物业管理服务合同生效时终止。物业管理服务费由乙方根据物业类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，公建的收费标准为1.2元/月/平方米。物业管理服务费于物业交付之日起计收，每位业主应支付的首期物业服务费应于物业交付使用前付清。物业管理服务费一年一缴纳，除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于下半年首月10日前向乙方交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三的滞纳金。原告制定了业主管理规约。2012年8月20日，大连长兴岛临港工业区土地储备交易中心向原告发放了回迁安置通知书，确认被告回迁安置房屋确定为4-15（5-C29）号，回迁安置面积为213.18平方米。要求被告持此通知书、原回迁安置协议书和有效身份证明到原告处缴纳物业服务费等款项后，由原告发放安置房钥匙办理入住手续。被告于2012年8月20日向原告交纳了2011年9月1日至2013年8月31日的物业服务费6140元，次日从原告处接收了案涉房屋钥匙14把，并填写了业主档案、楼宇验收表，签订了防火责任协议书。在此之后产生的物业服务费被告未予交纳。原告曾于2015年8月19日、2018年9月7日两次向被告发快递催收，被告均拒收。本案审理过程中，本院向瓦房店市人民法院发函，以确定案涉房屋执行时间。该院向本院回函，确认2019年12月21日将案涉房屋（大连长兴岛经济区长兴路708-5号，房照号：大房权证长私自第2012002975号）交付大连农村商业银行股份有限公司长兴岛支行，已腾退完毕。本院认为，案涉房屋系回迁安置房，所在小区至今未成立业主委员会，案涉房屋开发商大连衡逸房屋开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同。被告在接收案涉房屋时向原告交纳了两年的物业服务费，收费标准为前期物业服务合同中所确定的物业服务费收费标准，之后的物业服务费未予交纳，原告向其发快递催收物业服务费，被告拒收，其应负违约责任。被告称未使用房屋，不应交纳物业服务费的辩解意见无法律依据，本院不予采纳。案涉房屋于2019年12月21日被法院强制执行给申请执行人，故应以此时间作为被告交纳物业服务费的终止时间。前期物业服务合同中约定：物业管理服务费于物业交付之日起计收，每位业主应支付的首期物业服务费应于物业交付使用前付清。根据此项内容，被告应从2012年8月21日开始交纳物业服务费，至2019年12月21日应为22511.8元，减去被告已交纳的6140元，应为16371.8元，原告所要求的过多部分，本院不予支持。原告所要求的滞纳金系前期物业服务合同约定的内容，因原告并未将这一条款告知被告，故对被告无约束力，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吕传和于本判决生效之日起十日内支付原告大连昌和物业管理有限公司物业服务费16371.8元；二、驳回原告大连昌和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由原告昌和物业管理有限公司负担240元，被告吕传和负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  侯德强二〇二〇年六月一日书记员  张 妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。