广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1728号上诉人（原审原告、反诉被告）：李作强，男，1963年8月16日出生，汉族，住广东省鹤山市*******************。公民身份号码：440************415。委托诉讼代理人：李萍，女，1989年5月8日出生，汉族，住广东省鹤山市****************。公民身份号码：440************225，系李作强的女儿。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉兰，女，1975年8月2日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************。公民身份号码：440************523。委托诉讼代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。上诉人李作强因与被上诉人李玉兰租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院(2019)粤0784民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李作强上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李作强在一审期间主张的全部诉讼请求，驳回李玉兰的全部反诉请求；2.李玉兰承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为李作强主张李玉兰支付2019年租金60000元的诉讼请求缺乏事实依据，认为李作强需要向李玉兰返还租金和押金，均属于认定事实错误。事实是李玉兰从租赁合同终止之日，即2018年6月16日起至今，仍然占用着租赁场地，其行为实际上属于逾期腾空，应支付逾期腾空占有使用费(即租金)，因此李作强要求李玉兰支付2019年租金60000元有事实依据。同理，李玉兰在2018年6月16日至2018年12月31日期间仍然占用租赁场地，因此李玉兰反诉要求返还2018年租金并无事实依据。李玉兰迟迟不愿腾空并交还场地，李作强暂不向李玉兰返还押金60000元有正当理由。而且根据租赁的交易习惯，押金是承租方主动交还完好场地的履约保证，出租方不可能在承租方未交还场地前就返还押金，一审法院在李玉兰未腾空交还租赁场地且对此存在过错的情况下，判决李作强径直返还押金60000元，无法律或者合同依据，亦不符合交易习惯。李作强和李玉兰签订的涉案租赁合同是双方在自愿和协商的基础上订立，合法且有效。双方在签约时已清楚了解合同条款，清楚权利义务和利害关系，因此双方应严格按照合同履行义务。涉案租赁合同约定，在合同期限内，如国家出台全面禁养政策致使农场无法继续养殖生猪，该合同亦于同年终止，李作强将60000元租赁押金退还给李玉兰，租金亦将按照实际租赁月份减退给李玉兰。从一审庭审和政策事实可知，双方均确认在2018年6月由于国家对养殖生猪的政策变化导致涉案场地无法继续养殖生猪，因此涉案租赁合同自此终止。合同终止后，双方应根据合同约定完成租赁场地腾退和租金押金退还事宜。然而，李玉兰在合同终止后一直拖延腾空和交还场地，占用场地并获得收益。客观上，李玉兰在2018年6月16日后一直未腾空，从证据可以看到李玉兰在2019年3月前还在养猪，至上诉之日为止仍在养鱼。主观上，从微信聊天记录可以看到，李作强的女儿李萍曾多次通过微信催促李玉兰腾空并交还场地，李玉兰先后以出租方应赔偿她的损失、出租方先退还押金再开始腾空场地、出租方拿押金去投资所以没有退还能力、场地建筑有破损但不会修好再交场地等借口为由，拒绝腾空和交付场地。至2019年3月，双方在微信上对2019年3月31日前撤场补充协议达成共识并约定时间签署，然而当李作强到了场地现场要求签名，李玉兰仍反悔并不愿意签名。自此之后，李玉兰仍然逾期腾空和交还场地。由此可知，引发本次诉讼，对造成现在局面存在过错的是李玉兰。二、一审法院适用法律错误，李玉兰在2018年6月16日起至今占用李作强的场地根本没有任何法律依据，一审法院竟然驳回李作强要求李玉兰支付逾期腾空占有使用费(即2019年租金)60000元的请求。双方的租赁合同关系在2018年6月16日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条关于“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持”的规定，李玉兰作为承租人应遵循诚实信用原则，按照涉案租赁合同的结算清理条款和行业交易习惯，应积极完成腾空和交还场地的协助义务，但李玉兰无正当理由拖延撤场，自2018年6月16日后未搬离场地，也在继续生产经营，并从中获得收益。涉案场地是李作强多年前从村委或生产队处承租回来，转租给李玉兰，因此遭受了损失。三、一审法院认定2018年6月15日后合同无法继续履行，李作强并无异议，而本案的争议焦点是在2018年6月15日之后究竟是因为谁的过错导致无法交还场地。李玉兰拖延和拒绝交还场地，是导致现时局面的过错方。李作强有微信聊天记录、视频、音频等证据予以证明，而且李玉兰在一审庭审笔录的前后陈述自相矛盾。（一）在一审笔录第四页第12行，李玉兰声称在2018年7、8月份左右已经清理了涉案猪场内的猪只，在事实上没有租赁李作强的猪场。（二）在一审笔录第9页第5行，李玉兰又称2018年10月26日场内猪只不多，其后也清理了该批猪只。（三）在一审笔录第9页第9行，李玉兰再称2019年3月18日猪场的围墙外有一只小猪，符合生猪出生不久难以出售的特征。（四）在一审笔录第9页第16行，李玉兰再称该视频能与其证明的在2018年12月25日清理所有猪只相吻合。从以上陈述可以看出李玉兰前后陈述严重矛盾，究竟她是什么时候清理好猪只，让场地符合交还条件的，无法得知，原因就是她从头到尾都在故意拖延交还场地，继续使用场地，来变相弥补她所谓的损失。2019年3月18日，距离2018年6月15日已经过去9个月，场内竟然还有小猪，证明李玉兰所谓的很快清场，实际上是继续经营。四、从2019年3月18日的视频可以看到，李玉兰拒绝签订原来在微信上谈好的补充协议，也拒绝交还场地，在谈话过程中她一直在强调的还是她遭受损失。李作强在最后说如果你还不同意签订补充协议的话，那就按原合同执行，李玉兰仍然不愿意签名和交还场地。因此李作强请求按照涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费是有事实依据的，这也在李玉兰的预期范围里。综上所述，李玉兰在租赁合同终止后，无正当理由拒绝腾空和交还租赁场地，持续占用和继续经营，应向李作强支付逾期腾空占有使用费，恳请二审法院判如所请。李玉兰辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、根据**镇禽畜整治工作小组在2017年12月5日向李作强发出的整改检查告知书，可看出李作强在出租涉案场地前已经知道场地已不能用于养殖。而**镇人民政府在2018年6月也再次认定了李作强的猪场是违法建筑，不能用于养殖，导致李玉兰的合同目的不能实现，故一审法院判决李作强退还押金和租金合理合法。三、李作强女儿代表李作强与李玉兰谈判时，也提及可以退还85000元给李玉兰。但李玉兰打算签订书面协议时，李作强本人却不现身签订书面协议，后来进行起诉而导致本案的矛盾激化。四、在一审法院判决后，李玉兰对涉案猪场没有上锁，也清理了鱼塘里的鱼，只是李作强一直不前往接收涉案场地，却一直称是李玉兰无理占用场地，事实上该场地由政府严禁养殖，李玉兰已无法进行正常经营。五、李玉兰因李作强的违约行为损失惨重，李玉兰租赁场地后投入大量金钱，重新拉电线，还修了路，而且还租赁了旁边的鱼塘打算开展规模养殖，但李玉兰在一审期间所提反诉请求中均没有将以上损失列入，而是希望双方可以友好协商来处理后续猪场的移交和退场问题。综上，李作强上诉请求无理，应予驳回。李作强向一审法院起诉请求：1.判令李玉兰支付租金60000元；2.本案诉讼费由李玉兰承担。李玉兰向一审法院反诉请求：1.判令李作强向李玉兰退还已付租金60000元；2.判令李作强向李玉兰退还猪场押金60000元；3.本案诉讼费用由李作强承担。一审法院查明：2018年1月11日，李作强(甲方)与李玉兰(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于鹤山市***************上新场的路、旧场地除兵婆坑水塘路猪舍(合共6亩)，和兵婆坑水塘边(塘基西南侧)的岗边地猪舍(1亩)以及山**村的***山塘8.507亩。租赁期自2017年12月26日至2032年12月25日，租金每年60000元，乙方需缴付60000元作为租赁押金，租金缴纳时间为合同期内每年的1月11日。其中第七条违约条款约定“该合同租赁期为十五年，如乙方未到合同期满自行申请退租，甲方没收乙方的租赁押金陆万元，并终止合同。在合同期内，如国家出台全面禁养政策致使农场无法继续养殖生猪，该合同亦于同年终止，甲方将6万元租赁押金退还给乙方，租金亦将按照实际租赁月份减退给乙方”。签订上述《租赁合同》后，李玉兰向李作强支付租赁押金60000元以及2018年租金60000元。2018年6月15日，鹤山市**镇人民政府向李作强作出桃府拆通字2018第【63】号《责令拆除违法建筑通知书》，因李作强在中胜村委会**村违法搭建建筑，用于畜禽养殖的行为违反相关法律规定，责令其在收到本通知书之日起15天内自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除，并追究违法人的法律责任。2018年7月2日、7月9日，鹤山市**镇人民政府先后向李作强发出《拆除违法建筑催告书》《强制拆除违法建筑决定书》。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。虽涉案《租赁合同》租赁物包括猪场和山塘，但综合整份《租赁合同》的约定内容，如第六条第5点“乙方向甲方承诺租赁该猪场作为乙方养猪、养鱼、养鸡使用”以及第七条违约条款“……在合同期内，如国家出台全面禁养政策致使农场无法继续养殖生猪，该合同亦于同年终止，甲方将6万元租赁押金退还给乙方，租金亦将按照实际租赁月份减退给乙方”可知，涉案租赁合同的主要目的为租赁猪场，而租赁物的主要用途为养猪。2018年6月15日，鹤山市**镇人民政府向李作强作出《责令拆除违法建筑通知书》，认定李作强违法搭建建筑用于畜禽养殖的行为违反相关法律规定，责令其自行拆除。涉案猪场需要拆除，实际上，李玉兰已无法继续使用租赁物养殖生猪，双方租赁合同已无法继续履行。李作强、李玉兰确认李作强已收取李玉兰租赁押金60000元以及2018年的租金60000元。对于已收取的租赁押金60000元，李作强应退还李玉兰。对于李作强已收取的2018年租金60000元，因鹤山市**镇人民政府于2018年6月15日已向李作强作出《责令拆除违法建筑通知书》，李玉兰已无法在涉案猪场继续养殖生猪，故李作强已收取的2018年6月16日至2018年12月31日的租金部分27500元(60000元÷12个月×5.5个月)应退还给李玉兰。至于李作强主张李玉兰支付2019年租金60000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、李作强于判决发生法律效力之日起十日内返还李玉兰租赁押金60000元及租金27500元；二、驳回李作强的全部诉讼请求；三、驳回李玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1300元(已由李作强预交)，由李作强承担。一审反诉受理费减半收取为1350元(已由李玉兰预交)，由李作强承担984.38元，李玉兰承担365.62元。李玉兰多预交的一审反诉受理费984.38元，由一审法院予以退回；李作强应向一审法院补缴一审反诉受理费984.38元。二审期间，李作强提交以下证据：1.微信聊天记录，拟证明李作强的女儿李萍多次通过微信与李玉兰交涉，要求腾空和交还场地，然而李玉兰一直无正当理由拒绝配合和协助；2.光盘（内含视频和音频）以及视频音频的部分文字记录，拟证明未完成腾空撤场的过错在于李玉兰，李玉兰多次强调需要赔偿损失才愿意腾空撤场，这也是其一直以来拖延撤场的真实原因；而且也证明了直至2020年2月22日李玉兰还在涉案租赁场地经营，也证明了李玉兰拒绝签订协议和拒绝交还场地。李玉兰质证认为，对于证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。在双方微信聊天记录中，如2018年7月21日，李玉兰按照政府要求逐步清猪，而李作强的女儿在2018年12月30日是答应可以退还85000元，而且也表明由于政府认定李作强的猪场是违法建筑导致李玉兰无法继续正常经营猪场；也显示李玉兰一直配合李作强办理退场的手续，只是李作强不愿意退还押金和租金，所以才导致本案诉讼，并非李玉兰一直强占场地；对于证据2中2019年3月18日的视频内容，视频中可看到李玉兰一直与李作强讲道理，由于涉案租赁物无法达到租赁目的，所以李玉兰要求李作强退还押金和扣除政府要求不能养猪后的多余租金，但李作强及其家属态度恶劣，最终双方无法达成解除合同的协议；对于2020年2月22日的录音内容，李作强的女婿问李玉兰的鱼是否已经卖光，李玉兰也是如实提及，在一审法院判决后李玉兰已经对李作强的鱼塘里面的鱼进行了清售，而录音中提到的现有的鱼指的是李玉兰向**镇中胜**经济合作社租赁的鱼塘里面的鱼，该鱼塘现由李玉兰进行经营。李玉兰提交以下证据：1.猪场道路、电线等改造图片，拟证明李玉兰在租赁猪场后，对涉案猪场的道路、电线、电气开关等都作重新整修改造，李玉兰损失惨重；2.《收款收据》《送货单》，拟证明李玉兰在承租猪场后对猪场进行投资；3.《冰婆坑水塘租赁合同书》，拟证明李玉兰为达到规模经济，在2018年1月李作强向李玉兰出租涉案猪场后，李玉兰又于2018年3月1日向鹤山市**镇中胜**经济合作社租赁了涉案猪场周边的鱼塘从事鱼类养殖。由于涉案猪场被认定违法建筑不能继续养殖猪只，导致李玉兰无法使用猪粪肥塘，鱼类养殖产出大减。李作强质证认为，对证据1、2、3的三性均不予确认。李玉兰以上所提交的证据全都是为了证明其遭受的损失为多少，这也印证了李玉兰一直拖延和拒绝交还场地的根本原因是其认为自己因为合同无法继续履行而遭受很大损失。经审查，李作强与李玉兰提交的以上证据与本案有关，本院将综合本案其他证据进行综合审查认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对李作强的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于李作强的上诉意见，本院具体分析如下：一、关于涉案合同效力问题。经查，鹤山市**镇人民政府于2018年6月15日向李作强发出《责令拆除违法建筑通知书》，认定涉案猪舍搭建的建筑为违法建筑。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《租赁合同》无效。涉案《租赁合同》的租赁物虽然包括猪舍及水塘，但双方对租金等合同权利义务的约定实行共同约定，并未加以区分，故涉案《租赁合同》并无能因为包含了水塘而部分有效。二、关于涉案押金应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，涉案《租赁合同》无效，李作强即应向李玉兰返还因该合同收取的60000元押金。一审法院判决李作强向李玉兰返还60000元押金，并无不当，应予维持；李作强上诉主张应驳回李玉兰该项反诉请求，理据不足，应不予支持。三、关于占有使用费是否欠缴、应否退回的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《租赁合同》无效，但李玉兰实际占有并使用了租赁物，应按该合同约定的租金标准向李作强支付占有使用期间的占有使用费，双方关于“租金”的本诉及反诉请求均应按“占有使用费”予以审查。双方对于租金起算时间即2017年12月26日无异议，本院予以确认。对于李玉兰实际占有使用涉案租赁物的截止期限问题，本院认为，根据李作强提交的李玉兰与李作强女儿李萍之间的微信聊天记录以及录音录像等视频资料可知，自鹤山市**镇人民政府向李作强发出相应拆除违法建筑通知后，李作强方即催促李玉兰清理猪只并搬离租赁场地，但李玉兰一直以已在逐步清理、需退还押金并赔偿损失为由与李作强方进行交涉，期间双方曾于2019年2月至3月协商以签订补充协议形式处理退场以及退还押金、部分租金问题，但双方最后仍然未能达成一致意见，截至2020年2月22日双方仍就退场问题进行交涉。李玉兰于二审期间主张其于2018年7月即已停止经营，其仅因经营隔壁其他鱼塘需要而居住在涉案猪场的其中一个房间。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，李玉兰应对其主张的其已将租赁物交还给李作强的事实承担举证责任。但李玉兰并未提交在其主张的日期已将租赁物交还给李作强的证据，故李玉兰应承担举证不能的责任。前述李作强提交的证据证实双方于2020年2月仍就租赁物交还问题进行交涉，李玉兰丈夫也确认涉案水塘仍在经营，李玉兰在双方交涉过程中所提李作强需向其返还押金及赔偿损失事由亦不构成其不向李作强交还涉案租赁物的合理事由，故本院采信李作强关于李玉兰截至2020年2月仍占有使用涉案租赁物的主张，对李作强关于李玉兰向其支付2019年租金60000元的诉讼请求予以支持，即李玉兰应向李作强支付2019年的占有使用费60000元；对李玉兰关于李作强向其返还2018年租金60000元的反诉请求不予支持。一审法院对涉案《租赁合同》效力问题未予审查，并仅以鹤山市**镇人民政府下发拆除违法建筑通知导致李玉兰无法经营为由判决李作强向李玉兰返还2018年租金27500元，并驳回李作强关于李玉兰支付2019年租金的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，处理结果部分欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初2945号民事判决；二、李玉兰应向李作强支付2019年占有使用费60000元；三、李作强应向李玉兰返还押金60000元；四、以上第二、三判项责任相互抵消，李玉兰与李作强无需再向对方履行。五、驳回李玉兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1300元（已由李作强预交），由李玉兰负担。李作强预交的一审案件本诉受理费1300元，由一审法院予以退回；李玉兰应向一审法院补缴一审案件本诉受理费1300元。一审案件反诉受理费减半收取为1350元（已由李玉兰预交），由李作强负担675元，李玉兰负担675元。李玉兰多预交的一审案件反诉受理费675元，由一审法院予以退回；李作强应向一审法院补交一审案件反诉受理费675元。二审案件受理费3250元（已由李作强预交1987.5元），由李作强负担1020元，李玉兰负担2230元。李作强多预交的二审案件受理费967.50元，由本院予以退回；李玉兰应向本院补缴二审案件受理费2230元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月二十五日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗