广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27752号原告：梁志翔，男，1962年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。被告：梁玉怡，女，1991年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：马启斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡子舒，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告梁志翔与被告林燕珍返还原物纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖清松、何春珍，被告的委托诉讼代理人马启斌、蔡子舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购买广州市越秀区海珠中路xx屋（现址为广州市越秀区海珠中路青兰新街5号房屋）的购房款246万元及利息（以246万元为基数，从2010年9月8日起计至实际返还之日止，按年利率6%的标准计算）。2.本案保全费由被告承担。事实和理由：原告与案外人韩志彤系夫妻关系，于1990年11月1日登记结婚。被告是原告和韩志彤的女儿。二人自婚后开始在广州市越秀区一德路经营干果批发生意，为扩大生产经营，决定在附近再买一幢房屋专门用作仓库和工人居住使用。2010年9月8日，韩志彤以个人名义与案外人CHUM，NGANFUNG签订《房屋买卖合同》，约定由韩志彤向CHUM，NGANFUNG购买广州市越秀区海珠中路xx屋(以下简称案涉房屋）一幢，房屋结构为混合结构三层半，建筑面积223.62平方米，房屋总价为246万元。当年，原告夫妻计划送被告出国留学，考虑如果被告名下有资产，可较容易办签证手续。故为便于女儿顺利办理出国留学签证手续，在征得出让方同意后，将案涉房屋过户登记至被告名下。当时被告才18岁，无能力购房，全部购房款均由原告夫妻共同支付。案涉房屋过户后，房产证原件一直由原告夫妻保管和控制。为保障原告夫妻作为实际产权人的利益和便于原告实际控制管理房屋，原告要求被告办理委托公证，目的是保障原告作为实际产权人的利益。因此，案涉房屋自交付起，一直由原告夫妻控制管理、占有和使用，包括房屋的装修、购买家具家电、出租收益、抵押贷款等。案涉房屋装修后，原告将一层用作仓库使用，二、三层一直出租，目前仍租给原告以前干果店的工人居住使用。被告从未居住使用该房，也未实际控制，被告只是名义上登记的产权人，原告夫妻才是案涉房屋的实际产权人。综上，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的规定，原告因限购政策，无权要求被告协助过户。但原告作为共同财产的权利人，有权要求被告返还购房款及利息。因此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回。被告认为，本案的所有证据均证明被告是案涉房屋的真实权利人，案涉房屋不存在借名登记的事实；被告购买案涉房屋的购房款是被告父母对被告的赠与。根据物权法第34条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的规定的规定，因不存在借名登记的事实，故被告并非无权占有案涉房屋，也不存在需返还原物的情形。而且因为是购买案涉房屋的购房款是被告父母对被告的赠与，原、被告之间也不存在债权，也没有利息，故也不存在返还购房款及利息的情形。因此，原告诉请返还房款及利息的主张没有任何的事实依据与法律依据，依法应予以驳回，具体的事实及理由如下：（一）案涉房屋是被告个人单独所有的房产，完全由被告占有、使用、收益和处分，以下事实可以证明。1.被告持有案涉房屋的权利证明以及全部交付房款及缴纳税费的原始单据，在广州市房地产档案馆真实及完整地记录了被告签订房屋买卖合同、支付房款、缴纳税费、进行房屋交易登记、权属登记、领取房产证的全部记录，真实和完整地记录了进行上述购房手续的全过程。2.被告一家的户籍所在地就在案涉房屋，户口簿可以予以证明。3.因购买案涉房屋后，被告当年要出国留学，长期在境外，所以在2011年8月5日案涉房屋交付之后，于当月委托了父母对案涉房屋进行管理。但被告留学归来以后，在2016年3月即马上撤销了对原告管理房屋的公证委托，完全体现了被告对案涉房屋的处分权。4.案涉房屋在2011年8月5日交付，原告希望在案涉房屋登记设立一家文具店，所以原告在9月份与被告签署了一份租赁合同，每月支付1500元的租金，从而成立了一家怡然文具商行。即原告需要向被告租赁房屋，并支付租金才能取得案涉房屋的使用权。5.被告留学归来通过公证委托撤销了原告管理房屋的公证委托，收回案涉房屋管理权后，将房屋收回自用。因被告在房屋的首层存放了货物，原告向政府热线12345及市场监督管理局、人民街办事处以及越秀区药监局进行了多次投诉，以上机构都有原告投诉的记录。从我方提交的整改通知，也能证明房屋一直由被告收益、占有、使用、处分。6.作为被告的父母，原告及韩志彤均明确确认被告是案涉房屋真实合法有效的单独所有人。（二）被告是案涉房屋的真实权利人，案涉房屋不存在借名的事实，被告购买房屋的130万元全部是父母的赠与。对此，家族每一成员都很清楚，具体分述如下：1.案涉房屋前后进行了两次向银行贷款的抵押登记，其中的三次手续是原告作为被告的代理人在房管局办理的，在办理抵押登记手续的时候原告向房管局主管部门三次确认，这个确认是通过陈述保证承诺的方式进行的。原告三次确认案涉房屋产权证记载的内容真实合法有效。2.原告曾与被告的外婆即原告的岳母，在法院进行确权诉讼，与韩志彤进行了两次离婚诉讼，以上诉讼都是原告提起的。在以上诉讼里，原告均确认案涉房屋产权证明记载的内容真实合法，详见我方提交法庭的笔录，在房管局里面其保证陈述是真实合法有效，庭审中陈述也保证真实合法。3.原告在向广州市工商局人民街办事处、房管部门申请，在案涉房屋登记设立文具店的时候，也确认案涉房屋是被告个人单独所有的房产，由被告占有、使用、收益、处分，并办理了租赁登记及工商登记。4.关于被告的母亲韩志彤本人的意思表示。在前述的三个诉讼里，韩志彤向法院确认案涉房屋是由被告个人所有，由被告占有使用收益处分，并非其与原告的夫妻共同财产，可详见开庭笔录。5.根据物权法第16条的规定，不动产登记就是物权归属的根据，现在被告的父母也就是包括原告对被告所持有的不动产登记簿内容一再向法院及政府部门进行确认，可以证明被告所主张的事实。（三）被告与父母之间就案涉房屋从来不存在借名登记的意思表示，更没有借名登记的协议，原告所主张的案涉房屋借名登记没有任何事实依据。原告诉状中陈述的内容全部不是事实。1.案涉房屋不是为了作为仓库购买的，而是为了给被告使用而购买的。因干果店是批发生意，货量很大，货物均存放西村冷库，因为货物不能常温保存。已有多起纠纷诉至法院，都有冷库进出库的登记记录。2.原告举证的并非案涉房屋的买卖合同，案涉房屋的买卖合同是被告与四位原业主签署的，详见被告举证的档案记录20至24页。同时，案涉房屋的房款是130万元，而并非原告主张的246万元。3.购买房屋的目的不是为了便于被告出国留学，办理签证使用。事实上，被告申请出国签证是在2010年年底，在此之前即2008年5月，被告的父母就已经为被告买了滨江路的2703房，价值为300多万，房产证出证时间为2010年5月份。所以，根本就不存在需要另行购房用于作为证明办理出国签证的事实。4.房屋一直都是由被告控制和管理，原告所讲的房产证由其保管，是因为被告长期留学时通过公证授权原告管理，在办理有关抵押登记的过程中，原告需要持有房产证。但是，在2016年被告回国后已撤销了原告管理案涉房屋的委托之后，原告拒不归还。被告作为产权所有人，只能申请把原证作废，重新领取新证。5.房屋从交吉之日即2011年8月5日起，一直都没有由原告控制和管理，因为原告使用房屋需要向被告缴纳每月1500元的租金，需要签订租赁合同。除此之外，案涉房屋没有进行过任何的出租，原告所讲的出租也不是事实。此外，房屋也没有装修，案涉房屋购买后，被告就出国，所以用途暂时就没有订立下来，收房后仅仅简单的维修，就由母亲安排这些工人作为临时住所。2016年被告撤销公证委托后，就一直由被告使用，被告在这里根据主管部门的整改通知，登记成立了一家个体户经营，案涉房屋由被告自行安排工人入住。（四）原告无权单独主张其与韩志彤的共同财产。1.韩志彤本人在三次诉讼中，均向法庭表示案涉房屋并非共同财产。2018年5月，韩志彤因患有白血病去世，其生前已将其个人财产全部通过公证遗嘱交由母亲继承，故原告没有任何权利主张共同财产。否则，其应当依法举证进行主张。综上所述，被告认为原告的主张没有任何的事实依据。物权法第34条的规定适用的前提是无权占有不动产。但就本案而言，因案涉房屋不存在借名登记的事实；被告购买案涉房屋的购房款是被告父母对被告的赠与。因此，本案不能适用物权法第34条，也不能适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的规定。案涉房屋的购房款是被告的父母的赠与，也不存在债权，原告主张没有任何法律依据。请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据广州市房地产档案馆复制的（档号10登记1131921）档案资料记载，案外人谭连广、谭连让、谭连柯、谭连佑（为卖方）与被告（为买方）于2010年9月25日签订《房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区海珠中路青兰新街5号房屋，交易价格为130万元；甲、乙双方经协商一致，按一次性付款方式付款；等。同日，买卖双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记。2010年10月14日，被告取得广州市越秀区海珠中路青兰新街5号房屋的房地产权证。另查明，被告与韩志彤为母女关系。原告与韩志彤系夫妻关系（1990年11月1日登记结婚），原告于2016年3月向法院提起与韩志彤的离婚诉讼。该案于同年11月判决原告与韩志彤不准予离婚。韩志彤于2018年5月27日死亡。本院认为，本案的争议焦点有二：一是案涉房屋是否借名登记在被告名下，二是韩志彤对案涉房屋的出资款是否属于原告及韩志彤对被告的赠与。本院分析如下：首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可知，主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方当事人，应当提交充分证据证明其所主张的事实具有高度的可能性程度，可足以推翻不动产登记簿的证明力。本案中，原告主张案涉房屋是其与韩志彤的夫妻共有财产，因便于被告办理出国留学签证手续的原因登记在被告的名下。对于原告主张确权证据的审查，因借名登记而主张确权的关键事实在于审查双方当事人之间是否存在借名登记的意思表示，而对于双方之间达成了借名协议的证据原告无法进行提交。至于原告所提交的购房出资证明等证据，即使成立也只能证明原告、韩志彤对于案涉房屋的购买存在出资关系，而并不必然可以证明双方当事人之间达成房屋权属归于原告、韩志彤的合意。因此，原告在本案中不能证明借名登记的事实存在，故其提交的证据不足以推翻权属登记的证明力，故本院对原告的主张，不予采信。其次，关于韩志彤对案涉房屋的出资款性质的认定。本院认为，该出资款性质存在两种情况，一系原告夫妻借钱给被告买房。二是原告夫妻赠与款项给被告买房。关于第一种情况，因原告夫妻与被告并没有签订借款协议及双方签有借据，故双方不存在借贷关系，原告无权要求被告还款。关于第二种情况，由于原告夫妻与被告存在特殊的亲属关系，在排除上述情况后，被告认为购房款是原告夫妻的赠与，本院予以采信。故原告要求被告退还购房款及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条第、第七条之规定，判决如下：驳回原告梁志翔的诉讼请求。本案受理费27280元，由原告梁志翔负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  江 琼人民陪审员  郭绮华二〇二〇年六月三日书 记 员  邓鸿明