江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5572号 原告：马江江，男,1988年2月27日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：吴佐杨，南京市秦淮区光大法律服务所基层法律工作者。 被告：姚露，男,1952年11月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：李跃英，江苏善融律师事务所律师。 被告：苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区解放路**。 法定代表人：陈兵青。 委托诉讼代理人：张翼，男，1989年10月16日生，汉族，住南京市，系公司员工。 原告马江江与被告姚露、苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马江江委托诉讼代理人吴佐杨、被告姚露委托诉讼代理人李跃英、被告苏果超市委托诉讼代理人张翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马江江向本院提出诉讼请求：1、判令被告姚露返还给原告门面房转让费50000元，赔偿给原告装修费17664元、商标使用费75616元、经营品牌变更费1000元、店面门头转让费4000元；2、判令被告苏果超市对上述款项中除门面房转让费50000元以外承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年7月20日，原告与被告姚露签订了门面房转让合同，约定将位于浦口区××门面房转让给原告从事奶茶经营店。原告接手后对房屋进行了装修。在装修完成后，原告凭门面房转让合同与被告姚露提供的产权证复印件办理了营业执照登记正式营业。在2019年11月11日，被告苏果超市管理人员找到原告，告知该房屋为违建房，后原告迫于无奈停业。两被告明知该门面房是违建房不具备经营用房出租条件，导致原告只使用了5个月后，不能继续经营，给原告造成了经济损失，故诉至法院。 被告姚露辩称，1、原告的诉讼请求没有事实以及法律依据，被告与原告签订的门面房转让合同性质上并不是房屋租赁合同，原告支付的5万元也不是租金，该费用包括商铺经营权资格，商铺装修成本、制冰机以及其他部分工具料理机等各项的总和。被告1并未从该合同中直接获得收益，而仅是将履行期未满的部分经营商铺的权益转让给原告。该部分的成本及租金被告事实上已经预先支付给苏果超市；2、原告的诉请没有证据支持，也缺乏合理性，扣除上述物品及成本费用，该转让期已接近半年，无权要求全额返还转让费，另诉请中的装修费没有有效票据，也并未扣除折旧部分，其中商标使用、品牌变更、门头转让三项与本案没有关联性，也没有票据支持，商铺拆迁并不影响商标以及品牌的继续使用。3、苏果超市作为房屋的产权人，因出租房屋而受益，从权利义务平衡的角度以及对违建不能继续使用经营造成的经营方损失应当承担赔偿责任，但该责任仅以实际发生的损失为限。苏果超市是实际直接收取本案原告交付的房租、水电、物业等各项费用。并以出租房身份对原告实际经营业主进行一些实际管理行为，因此已经以实际行为履行房屋租赁方的义务。 被告苏果超市辩称，1、其不是本案适格被告，与原告没有关系，房屋租赁合同我方没有责任承担。2、关于原告的诉请中，其中商标使用费和店面门头转让费与房屋是否实际拆除没有实际关系，不予认可。装修费因为原告已经实际经营，也不认可。对于涉案房屋是否为违建，在城市管理局下发要求拆除违建通知前，被告并不知情，而当被告收到自拆违建通知书时与姚露解除了合同，退还了剩余租金和保证金，所以被告与姚露已经协议解除。原告的经营停止是由于不可抗力导致的。综上请求法院驳回原告诉请。 经审理查明，案涉房屋系江苏华侨房地产开发有限公司开发建设，于2009年8月21日办理了产权证。建筑面积为3702.26平方米。后苏果超市租赁了部分房屋用于经营零售。 2018年，苏果超市与姚露签订了商铺租赁单店协议，约定将位于浦口区××专柜出租给姚露，经营皇冕皇茶品牌，租赁期限为2018年4月8日至2019年8月31日。租金为20元／天·平方米，共13.5平方米，合计为137970元。 2018年7月20日，原告（乙方）与姚露（甲方）签订了门面房转让合同，约定甲方将位于浦口区××门面房转让给乙方经营使用，门面房于2018年8月1日正式交接，甲方与苏果超市所签订的门面租赁合同的权利义务由乙方享有和履行，乙方不再与苏果超市另行签订租赁合同。一次性转让费50000元，合同签订日，乙方一次性付清所有款项。权利和义务：甲方已将该门面房的有关情况告知乙方，合同签订后，甲方将门面移交，相关的报酬和风险通知转移至乙方。甲方与苏果超市的租赁合同于2019年8月31日到期，到期后，该门面房租赁合同由乙方与苏果超市直接协商。门面房转让给乙方后，甲方与苏果超市双方原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方，根据该合同约定，向苏果超市支付，甲方不再负有支付义务。其他事项：1、甲方与苏果超市租赁合同到期后，苏果超市退还甲方的租房押金16425元，支付给乙方；2、甲方有义务在门面转让后，协助乙方办理新店交接、证照办理等相关事宜；3、甲方与苏果超市的租赁合同到期后，乙方享有优先承租权。原告向姚露支付了1000元，姚露将该款项交给了苏果超市，作为品牌变更费。原告向苏果超市支付了两次房租49275元（2018年10月8日至2019年4月7日），原告向姚露支付了5万元转让费。 2018年8月3日，原告与刘继业签订了住宅室内装饰装修合同，约定由刘继业对原告租赁位于浦口华侨城苏果超市旁，11平方米门面房进行装修，包含装修辅料费、人工费、设计费。该合同并附有施工项目清单。原告向刘继业转账19270元。 2019年1月11日，南京市浦口区泰山街道办事处城市管理科向苏果超市下发了自拆通知书，载明苏果超市在江北新区大桥北路1号华侨广场的建（构）筑物，不符合城乡规划法的规定，涉嫌违法建筑，要求其三日内自行拆除。苏果超市收到该自拆通知书后，将该通知书通知了姚露，姚露将该自拆通知书出具给原告。原告自接到该自拆通知书后开始搬迁。 2018年7月12日，原告与苏州品道餐饮管理有限公司（以下简称品道公司）签订了寻花吻茶特许经营合同，授权原告在南京市浦口区范围内经营该品牌饮品，商标使用期自2018年至2027年，第一年商标使用费为8万元，此后每年为2万元。同时，原告与品道公司签订了定金合同。原告向品道公司支付了123917元款项。原告支付了定金2万元。原告并支付保证金1万元。 2018年8月3日，原告向姚露转账4000元，系原告委托姚露向案涉门面隔壁租户支付的门头转让费。 在庭审期间，原告申请对租赁期间内的装修费用及剩余残值进行了司法鉴定，经本院组织摇号，确定由南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司进行评估，但由于门面房已经拆除，室内装修也未留有影像，无法确认其装修情况的真实性，该公司无法确认评估范围，故对本次司法鉴定予以退卷。 苏果超市共收到款项98550元，其中姚露支付了49275元（2018年4月8日至2018年10月7日，六个月），马江江支付了六个月的租金49275元（支付日期自2018年10月8日至2019年4月7日）。2019年5月7日，姚露将苏果超市退还的租金和保证金共计39915元退还给原告，该39915元包含姚露向苏果超市支付的保证金16425元和2019年1月至8月份的租金23490元。 原告在庭审中陈述，其向姚露支付的5万元系转让费用，不含任何的设施及装修。其经营的品牌是新的，不是姚露经营的品牌。加盟新的品牌是原告自行联系的，与两被告无关。 在原告与姚露办理门面房转让时，其两人共同到苏果超市，与负责人王加林表示可以进行转租。原告在接收案涉门面房经营后，苏果超市收取了1000元品牌变更费，未阻止原告继续装修、经营。 原告与姚露在接手案涉门面房后并未进行扩建。 以上事实有原告提供的门面房转让合同、商铺租赁单店协议、产权证复印件、自拆通知书、合同书、定金合同、收款收据，装修合同、转账凭证、被告姚露提供的转账记录、微信聊天记录、领款单、被告苏果超市提供的商铺租赁协议、补充协议、本院出示的退案情况说明及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉门面房因系违法建筑，未能取得建设工程规划许可证，而原告与姚露签订了门面房转让协议后，姚露退出原租赁合同关系，由原告承继承租人的权利和义务。本案中，原告继续向苏果超市支付了6个月租金，双方虽未签订书面租赁合同，但已经形成了事实上的租赁合同关系。由案涉门面房系违法建筑，未能取得建设工程规划许可证，因此，原告与苏果超市之间的租赁合同系无效合同。 关于原告要求姚露退还门面房转让费50000元。本院认为，姚露与原告签订门面房转让合同后，原告并未向姚露支付租金，因此双方并非房屋租赁合同纠纷，系门面房转让，而原告支付的门面房转让费是其为了享有与苏果超市优先签订续租的的权利，该转让费系是行业的交易习惯，不违反法律、行政法规强制性规定的，在当事人之间自愿产生的转让费，应该予以认可。因此，该门面房转让合同系合法有效。因此，对原告要求姚露返还门面房转让费50000元的诉请，本院不予支持。 关于原告要求装修损失17664元。本院认为，原告在接手案涉门面房后，与案外人签订了装饰装修合同，支付了相应的装修费用，且原告继续作为承租方向苏果超市支付了半年租金，原告实际经营至2019年1月份。虽然，原告系次承租人，利用被告苏果超市提供的房屋产权证办理了营业执照，但是苏果超市作为出租人应当审查其出租门面房是否取得合法的建设工程许可证或房屋所有权证，其并未履行该审查义务，原告也未尽到谨慎义务。因此双方均存在一定过错。庭审中，本院经原告申请，委托司法鉴定机构对剩余租赁期内已形成附和的装饰装修残值损失进行评估，因客观原因无法做出相应的合法鉴定意见。而苏果超市在原告接手后收取了租金，并同意原告进行装修，由于案涉门面房系违法建筑，被予以拆除，导致原告经营提前终止，搬离案涉违法建筑物，因此，其存在装饰装修残值损失。考虑到原告已经支付的装修费用、租赁期限、已经使用租赁期限、装修装修折旧及双方的过错程度，本院酌定苏果超市赔偿原告装修损失5000元。 关于经营品牌变更费1000元，系原告向苏果超市公司支付的品牌管理费，但该费用仍系基于双方之间的租赁合同关系，由于案涉门面房系违法建筑，双方之间系无效合同，苏果超市应当予以退还。 此外，原告与品道公司签订了特许经营合同，其支付的商标使用权费75616元，并非被告违约造成的损失，故对该项诉请，本院不予支持。原告主张店面门头转让费4000元，系其委托姚露支付给案外人，该款项系原告经营支付的相关费用，并非违约行为造成的损失。综上，苏果超市向原告赔偿6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告苏果超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马江江支付6000元； 二、驳回原告马江江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1633元，由被告苏果超市有限公司负担1000元，由原告马江江负担633元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3266元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年六月二日 书记员  蒋 衍