河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1385号上诉人(原审原告、申请执行人)：蔺世莉，女，1974年5月5日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：谢富春、李亚方，河南众盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：河南省正方源置业有限公司。住所地：新乡市人民西路**伯马宾馆**。法定代表人：李守明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：河南省伯马股份有限公司。住。住所地：新乡市人民路**/div>负责人：河南伯马股份有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李凤菊，河南瀛汉律师事务所律师。上诉人蔺世莉因与被上诉人河南省正方源置业有限公司（以下简称正方源公司）、河南省伯马股份有限公司（以下简称伯马公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔺世莉及委托诉讼代理人谢富春、李亚方，被上诉人正方源公司委托诉讼代理人王清芳，被上诉人伯马公司委托诉讼代理人李凤菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺世莉上诉请求：1、撤销原审法院（2018）豫0702民初5841号民事判决，改判支持蔺世莉原审诉请；2、本案的一二审诉讼费用由正方源公司、伯马公司承担。事实与理由：1、原审以另案裁定作为认定本案事实的依据，并认定原审裁定解除对涉案房屋的查封并无不当，严重错误。在有相反证据推翻的情况下，不应依据生效裁判认定事实，另所涉裁定仅有关于土地款的认定，与地上建筑物补偿款无关。2、原审判决未认定正方源公司与伯马公司签订的项目转让接受协议书为无效合同。划拨用地转让未经政府批准合同无效，另涉案项目转让协议没有履行，是双方以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害第三人利益的无效合同；3、原审已经查明正方源公司未支付地上建筑物价款，应当支持蔺世莉诉请；4、原审认定正方源公司实际占有涉案房产，明显错误。首先涉案工程于2015年停工至今，一直由实际施工人占有管理，未交付伯马，也未由伯马公司转交给正方源公司，另不可能出现正方源公司实际占有涉案房产的情况，涉案房产查封时归伯马公司所有；5、原审认定涉案房产变更手续不能在查封前完成，不属于正方源公司过错，严重错误。首先，原审法院查封涉案房产时，正方源公司不具有开发企业资质，导致无法办理过户手续，其次，原审法院查封时，正方源公司未拍得土地及支付款项，其不存在阻却执行的法定事由；6、原审判决适用法律错误。正方源公司与伯马公司是合作开发房地产关系，原审判决适用查扣冻规定第十七条错误，本案应适用执行异议和复议规定第二十八条，支持蔺世莉的诉请。正方源公司辩称：1、涉案小区转让合法有效的事实及权利已经被生效判决确认。政府出具的转让手续已经证明正方源公司未脱离伯马项目建设，是地上建筑的实际所有人，该项目的竞买人和所有人为同一人，正方源公司无需支付转让款，正方源公司取得涉案项目的五证，取得涉案项目的所有权；2、伯马公司和正方源公司的项目转让是经政府批准的有效合同。正方源公司、伯马公司签订协议前已经卫滨区政府研究同意，双方签订交接手续后，卫滨区政府与正方源公司签订合作框架协议，明确涉案项目由伯马公司变更为正方源公司继续实施改造建设，另正方源公司和伯马公司签订的补偿协议因不符合政府规定没有履行。2016年正方源公司通过招拍挂手续，向政府缴纳土地出让金取得土地使用权的事实和变更土地性质的事实证明该补偿协议没有履行；3、正方源公司不需要对涉案项目支付对价。评估公司做出的评估价值不是伯马公司和正方源公司之间的转让价格，而评估仅是项目变更土地性质办理土地手续需要的一个程序，土地竞得者与棚户区改造实施者为同一企业，视为已经缴纳；4、正方源公司是涉案项目和房产的所有人，不停止对涉案项目进行开发建设是项目的占有人；5、迟延办理更名手续，正方源公司没有过错；6、正方源公司是由正方圆公司变更名称而来，于2010年9月2日取得房地产开发资质。综上，原审认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回蔺世莉的诉讼请求。伯马公司辩称：对原审法院查明的事实及适用法律均无异议，请求二审法院依法维持原判。蔺世莉原审诉讼请求：1、撤销原审法院（2015）红民一保字第117号之一民事裁定书；2.恢复对新乡市人民西路伯马欧洲名郡住宅楼3-1-103号、3-2-1602号、3-1-1002号、3-2-1501号、3-2-1401号、3-2-1603号、3-1-1503号、3-1-1403号、3-1-1603号、3-2-1301号、4-11105号、4-11601号、4-1602号、4-102号、4-101号、5-21601号、5-2101号、5-11403号、5-11603号、5-21503号；4-6号楼裙房101号、102号、103号；2-4号楼裙房101号、103号、104号、105号；6号楼裙房101号；6号楼11503号房的查封，并对该房产进行执行；3、本案诉讼费由正方源公司承担。原审查明：伯马公司于2012年10月16日取得《建设用地规划许可证》，于2013年11月5日取得《国有土地使用权证》，于2014年6月18日取得《建设工程规划许可证》，于2014年8月13日取得《建筑工程施工许可证》，于2014年12月19日取得《商品房预（销）许可证》。2015年1月9日，正方源公司与伯马公司签订《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》，约定伯马公司将新乡市人民西路与万仙街交叉口西南角的伯马工矿棚户区改造项目总体所有在建工程房屋产权、土地使用权等相关权利全部转让正方源公司。当时项目进展情况为：一期安置区建设1-6#楼及裙房主体完工，内外粉刷结束，1、2、4、6#楼装饰工程基本结束。2015年2月16日，卫滨区人民政府与正方源公司签订《卫滨区伯马棚户区改造项目合作框架协议书》，协议明确该项目原为伯马集团工矿棚户区改造项目，现已转变为城市棚户区改造项目，由正方源公司继续实施改造建设。2015年7月17日，河南宇达房地产评估有限公司接受卫滨区城乡建设局委托对上述项目1-6号楼、6号楼裙房、2-4号楼裙房、4-6号楼裙房在建住宅、商业房地产市场价值进行评估后，出具豫郑宇达评字[2015]070916号房地产估价报告，确定估价对象于价值时点（2015年7月9日）的房地产市场价值为人民币167469200元。2015年11月23日，蔺世莉向法院提出诉前保全申请，要求查封伯马公司案涉房产，价值1400万元。原审于申请当日作出（2015）红民一保字第117号民事裁定书，查封伯马公司案涉29套房产。2015年12月17日，卫滨区人民政府向新乡市国土资源局送达《关于伯马集团棚户区改造项目安置区土地及地上附属物拆迁补偿有关问题的函》称，该项目是2012年列入省台账的棚户改造项目，共计占地56亩，其中一期安置区用地29.4亩，根据新乡市棚户区改造办公室第八次、第十次会议纪要有关要求，将项目由工矿棚户区变更为城市棚户区，由原划拨用地变更为出让用地，安置区29.4亩土地及地上附属物补偿问题已与伯马集团达成一致，并将安置补偿款已拨付到位，特协调该局注销项目的原划拨土地证。2016年1月11日，新乡市人民政府向新乡市国土资源局送达《关于撤销伯马公司（新政土[2013]211号）批复文件并收回其土地使用权的批复》，同意撤销新政土[2013]211号文件，并收回伯马公司以划拨取得的位于伯马公司以东、以南、八里营村以北、卫源路以西国有土地使用权证，土地面积为19596.06平方米，上述土地收使用权收回后，依法注销伯马公司土地使用证（证号新国用[2013]第01076号）。2016第4期新乡市国土资源局《新乡市国有建设用地使用权挂牌出让文件》中特别提示，上述项目用地为棚户区改造项目，宗地上项目主体已建成，卫滨区人民政府已对土地及地上建筑进行补偿，竞得人须在宗地成交后10日，持向卫滨区人民政府交纳1.6747亿元已建成地上建筑物价款证明材料，向市国土局申请签订出让合同。2016年5月10日，正方源公司向卫滨区人民政府出具承诺书承诺：其与伯马公司和卫滨区人民政府签订的《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》、《伯马棚户区改造项目拆迁补偿协议书》及《伯马棚户区改造项目框架协议书》是公司的真实意思；公司按照与区政府签订的《伯马棚户区改造项目框架协议书》内容对该项目投入资金实施开发建设，现依据与伯马公司签订的《河南恒伯马棚户区改造项目转让接收协议书》及《伯马棚户区改造项目拆迁补偿协议书》条款内容，对其工业用地及地上附属物支付了征收补偿款，现该项目由正方源公司承担所有债权债务，项目地上建筑物产权归正方源公司所有，因其已成为已建成地上建筑物的实际所有人，所以并未再向卫滨区人民政府交纳评估价1.6747亿元的地上建筑物价值款等内容。2016年5月11日，卫滨区人民政府向市国土资源局送达《关于正方源公司交纳1.6747亿元土地及已建成地上建筑物价款的函》称，正方源公司参与编号2016-9宗地建设用地使用权的公开出让程序，于2016年5月3日成功摘牌，成为该地土地使用权竞得人，依照《新乡市土地资产会会议纪要》（新土管委[2015]4号）相关精神，正方源公司已向区政府提交了交纳1.6747亿元土地及已建成地上建筑物价款证明材料，为推进伯马棚户区改造项目安置区各项建设工作，协调该局尽快与竞得人签订土地出让合同，并办理土地证等相关手续。2016年6月8日，正方源公司就万仙街与西孟路西北用地取得地字第41070020160002号建设用地规划许可证；2016年9月21日，正方源公司取得豫20**新乡市不动产权第0003258号国有建设用地使用权证；2016年10月21日，正方源公司取得建字第410700201600062号建设工程规划许可证；2016年10月27日，正方源公司取得410700201610270101、410700201610270201、410700201610270301、410700201610270401、410700201610270501、410700201610270601号建筑工程施工许可证。2016年11月1日，卫滨区人民政府向新乡市不动产登记和交易中心送达《关于撤销伯马集团棚改项目伯马欧洲名郡商品房预售证的函》称，正方源公司通过招拍挂取得该项目一期土地使用权，并以该公司名义办理了建设用地规划许可证、不动产证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等四证，现因土地性质变更及开发主体变更，申请撤销原伯马集团办理的商品房预售证[新房预（销）许字第2014126-2014134]，并按照程序为正方源公司办理商品房预售许可证。2016年11月23日，正方源公司向原审提出异议申请，称（2015）红民一保字第117号民事裁定书查封的案涉房产归其所有，请求解除查封措施。2016年12月21日，原审作出（2015）红民一保字第117号之一民事裁定书，解除对案涉房产的查封。2016年12月30日，卫滨区人民政府向新乡市人民政府出具《关于出具正方源公司缴纳1.6747亿元土地及已建成地上建筑物价款相关材料的情况说明》，该情况说明称：正方源公司于2012年3月19日与卫滨区人民政府签订了《卫滨区伯马棚户区改造合作框架协议书》，同年6月开工建设，由伯马公司与正方源公司联合开发；2013年11月，新乡市国土资源局按工矿棚户区划拨地划拨给伯马公司并办理相关手续；2014年底，开发主体由伯马公司变更为正方源公司，并于2015年2月与卫滨区人民政府签订《合作框架协议书》，由正方源公司继续实施改造建设；新乡市棚改办2015年第八次工作会议确定“卫滨区伯马棚户区改造项目将原国有企业工矿棚户区更正为城市棚户区，按照城市棚户区政策及已确定的规划方案实施项目建设”，正方源公司按照协议约定对项目继续投资建设；出具2016年5月11日函的缘由依据为2016年1月，在两次挂牌无人竞争情况下，正方源公司取得该项目一期土地，因土地属于政策性棚改项目用地，地上，地上改造建设已基本完成《新乡市土地资产管理委员会2015年第4次全体会议会议纪要》（新土管委[2015]4号），市国土资源局要求摘牌单位需持向卫滨区人民政府缴纳1.6747亿元土地及已建成建筑物价款证明材料向市国土资源局申请签订出让合同，因此，卫滨区人民政府认为，正方源公司2012年至今实际未脱离项目建设，对伯马工业用地、地上、地上附属物进行了补偿续投资建设，考虑到448户拆迁安置职工信访稳定，依据正方源公司提供的二份合作改造协议书，伯马公司项目转让申请、项目转让接收协议书、伯马棚户区改造项目拆迁安置补偿协议等相关证明材料，并且正方源公司进行了实际投资和补偿（包括工程款支付），证明地上建筑物产权归正方源公司所有，2016年5月10日，经卫滨区十三届政府第五十次常委会研究，为正方源公司出具1.6747亿元地上建筑物价款证明材料真实有效，并向市国土资源局出具正方源公司缴纳1.6747亿元土地及已建成地上建筑物价款的函。2017年3月8日，正方源公司取得新建预（销）许字第20170025号-第20170033号商品房预（销）售许可证。2017年8月23日，原审作出（2017）豫0702民监9号民事裁定书，裁定对（2015）红民一保字第117号之一民事裁定书再审，再审期间中止原裁定书的执行。2018年3月28日，原审作出（2017）豫0702民再14号民事裁定书，将（2015）红民一保字第117号之一民事裁定书中告知当事人权利部分更正为“案外人、申请人保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。该再审裁定于2018年4月24日送达蔺世莉。2018年5月7日，蔺世莉提起执行异议之诉。另查明，2015年2月26日，伯马公司（甲方）与正方源公司（乙方）签订《补充协议书》一份，载明：甲方愿以乙方应给甲方补偿的土地（工业用地）价值和地上房产价值作价投入的方式分得本项目的开发利润进行合作；甲乙双方投资方式及所占本项目利润比例为甲方同意将本项目所占甲方30026.87平方米工业土地，16234.5平方米工业房产及地面附着物等作价总额1664万元投入该项目，下余资金由乙方融资投入，项目结束决算后甲方分得项目开发利润的45%，乙方分得55%；双方合作本项目风险共担，收益共享；协议还约定了其他内容。还查明，2015年12月23日，新乡市中级人民法院作出（2015）新中民金初字第47-3号民事裁定书，认为正方源公司提起案外人执行异议主张伯马公司名下新国用（2013）第01076号国有土地使用权证书项下土地归其所有的异议成立，解除对伯马公司名下上述土地使用权的查封措施。2015年12月29日，原审作出（2015）红民金初字第178-1号民事裁定书，同样认定正方源公司提起的案外人执行异议成立，解除对伯马公司名下上述土地使用权的查封措施。2019年12月3日卫滨区人民政府出具《关于伯马棚造项目安置区土地手续办理的情况说明》，载明：因竞得人和所有人同为正方源公司，故1.6747亿元并未向区政府进行现金缴纳。卫滨区向市国土局出具证明材料，是严格按照市土地资产会议纪要要求（新土管委[2015]4号）和市国土部门特定格式及内容，仅限于完善工矿棚户区转为城市棚户区办理土地手续所用，同时也是全市为解决城市棚改项目安置区先行开工建设土地问题的通行做法。就此问题，市国土部门已经有明确的解释和说明。原审认为：依据案涉房产项下的土地使用权已经生效的新乡市中级人民法院（2015）新中民金初字第47-3号民事裁定书、（原审2015）红民金初字第178-1号民事裁定书确认归正方源公司，以及卫滨区人民政府向新乡市国土资源局出具的正方源公司已经向卫滨区人民政府提交了交纳1.6747亿元土地及已建成地上建筑物价款证明材料的函件，认定被查封的案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，对正方源公司的异议申请理由予以支持，原审2016年12月21日作出（2015）红民一保字第117号之一民事裁定书，解除对案涉房屋的查封并无不当。蔺世莉主张正方源公司未实际占有案涉房产，但从卫滨区人民政府向新乡市人民政府作出的情况说明可以看出，正方源公司自2012年至今实际未脱离项目建设，因此正方源公司实际占有案涉房产。蔺世莉还主张案涉房产查封时正方源公司未办理房产变更登记手续存在过错，但从双方提交的证据可以看出，正方源公司自2015年1月9日与伯马公司签订伯马棚户区改造项目转让接收协议书后，一直在履行变更手续，但因各项手续办理需政府各部门配合并依法履行程序，因此，变更手续不能在查封时完成，不属于正方源公司过错造成，因此，对蔺世莉的该主张也不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决：驳回蔺世莉的诉讼请求。案件受理费105800元，由蔺世莉承担。二审中当事人正方源公司提供的证据有：1、国有土地使用权出让合同一份；2、河南省土地出让划拨收入专用票据二份；3、中国银行国内业务支付回单四份。证明正方源公司与国土部门签订出让合同并将土地出让金支付完毕。蔺世莉对正方源公司提供证据的真实性无异议，但认为涉案房屋在2015年11月23日已经查封，彼时土地及房屋所有权均归伯马公司，原审法院查封并无不当，另正方源公司应当提供缴纳地上建筑物款项的证据。伯马公司对该证据的真实性及证明目的无异议。认证意见：正方源公司、伯马公司对正方源公司提供证据的真实性无异议，对上述证据的真实性予以采纳。本院查明：2016年5月13日，正方源公司与市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定出让涉案项目土地，土地出让价款32038822.35元正方源公司已经缴纳。经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭已经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。物权是一种对世权，具有排他性和优先力。物权的变动涉及范围大，直接关系财产的归属利用，关乎权利人保护和市场交易安全，因此物权变动一般应遵循公示原则，须以法定的公示方式才能产生效力。《中华人民共和国物权法》第十六条还规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。根据物权法确立的不动产物权变动的原则。本案中，涉案房屋、土地等在蔺世莉查封时登记在伯马公司名下，伯马公司系涉案房屋的权利人。正方源公司主张依据其与伯马公司签订的转让协议等主张排除执行，但转让协议系其与伯马公司之间的关系，本案涉及的房屋等权属情况应基于法律行为发生时物权变动的框架下加以判断，应遵循法定登记原则，在没有对涉案房屋进行变更登记或者生效裁判确权之前，正方源公司享有的仅是对伯马公司的债权，在法律没有另行规定的情况下，不足以对抗伯马公司土地证、施工许可证、预售证等权属证书的公示性，因此正方源公司对涉案房屋的权益不足以排除强制执行。综上，蔺世莉的上诉理由成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院法院（2020）豫07民初1385号民事判决；二、准许对新乡市人民西路伯马欧洲名郡住宅楼3-1-103号、3-2-1602号、3-1-1002号、3-2-1501号、3-2-1401号、3-2-1603号、3-1-1503号、3-1-1403号、3-1-1603号、3-2-1301号、4-11105号、4-11601号、4-1602号、4-102号、4-101号、5-21601号、5-2101号、5-11403号、5-11603号、5-21503号；4-6号楼裙房101号、102号、103号；2-4号楼裙房101号、103号、104号、105号；6号楼裙房101号；6号楼11503号房屋进行执行。一审、二审案件受理费各105800元，均由河南省正方源置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月二十四日书记员  刘 冬