安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初2178号 原告：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路**，统一社会信用代码913401007647906716(1-1)。 法定代表人：高亦农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李莹，安徽远致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘红，该公司员工。 被告：李世琼，女，汉族，1976年10月16日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张健，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楠，安徽江淮律师事务所实习律师。 原告合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）与被告李世琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉嘉物业公司的委托诉讼代理人李莹、甘红，被告李世琼及其委托诉讼代理人张健、李楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费21877元（自2009年7月1日至2012年12月31日，共计42个月，单价1.1元乘以面积160.62。2013年1月1日至2018年12月31日共计72个月，单价1.25乘以面积160.62，违约利息15187元（违约利息从2009年7月1日起按照日万分之二利息暂计算至2018年12月31日，后顺延至付清费用之日），合计37064元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为汉嘉都市森林16幢201室业主，房屋面积160.62平方米，根据原、被告所在小区的开发商签订的前期物业服务合同、原被告小区的业主委员会签订的物业服务合同，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务至今，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2009年7月1日被告开始停止缴纳物业管理费，截止2018年12月31日，被告共计欠缴114个月的物业管理费，能耗费共计1311元，共计人民币23188元，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业服务合同及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，一、原告未按照物业服务合同的约定履行义务，物业管理服务质量存在严重问题，已经严重影响到答辩人正常的居住生活。《前期物业服务合同》、《汉嘉都市森林小区物业服务合同》对物业管理服务质量均作出了约定“乙方提供的物业公共服务事项和质量符合下列约定：（一）物业公共部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的环境卫生维护；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（五）综合服务；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施。”原告在提供物业服务的过程中应当按照合同约定全面履行自己的义务，并按照合同约定的质量标准提供服务，但答辩人居住小区汉嘉都市森林存在诸多问题：1、答辩人居住的16幢一楼处灭火器缺失、消防水管缺失，消防设施不全，存在重大安全隐患，物业公司长时间不检查、维修；2、楼道间的墙面被人随意涂画后长时间无人清理；3、被告居住的16幢楼电梯存在故障，被告及其他该栋楼的业主曾多次联系原告维修处理，但原告一直不予维修，该问题现还未解决；4、小区主干道上机动车乱停乱放，物业置之不管；电瓶车未按照合同约定有序停放；废弃的自行车被扔在绿化内，物业公司一直不予清理；5、小区绿化无人修剪、整理，绿化内杂草丛生，存在重大安全隐患；6、不按照合同约定定时清理垃圾，垃圾桶装满后不清理，垃圾被扔在地上；7、小区内的水池一直是干涸的状态，物业公司从未进行管理。因此，被答辩人没有按照合同的约定履行合同义务，违约在先，答辩人不交物业服务费并无不当。 二、答辩人在汉嘉物业公司尚未履行物业共用部位的维修义务、未解决答辩人房屋墙体漏水、阳台下水管道反水、厨房主排水口经常堵塞反水的情况下，有权拒绝其相应的履行要求。 1、2008年10月底收房，在装修房屋的时候发现房屋南主卧窗户下方墙面、北卧室墙面等存在漏水等质量问题，之后多次向原告反应，但原告每次都只是安排工作人员查看一下就走了，一直没有解决问题，墙面粉刷面起皮脱落、部分墙面霉变。从答辩人收房到2019年3月12日，原告出具了一份《告知》后，答辩人在阳台地漏反水的问题一直没有解决且物业不愿意履行维修义务的情况下，为了避免损失进一步扩大，答辩人只好把阳台地漏的管道截掉，三楼住户也将该管道截掉。由于物业对此事一直是拖延、不作为的态度，导致答辩人的房屋已受到严重损害，答辩人已经无法在房间内正常的居住生活。 2、南阳台地漏和主卧地漏经常有污水冒出，导致屋内地板长期积水、卧室墙面乳胶漆脱落，出现问题后多次联系物业帮助解决维修，但原告每次只是安排水电工现场查看一下就走了，问题长时间存在。阳台的下水管道、主卧地漏的管道应当属于物业共用部位，根据物业服务合同第四条第一款“物业共用部位及共用设施设备的管理与维护”可知，原告对于物业共用部位负有维修、养护义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”可知，原告与答辩人之间互负债务，同时物业服务合同也没有约定先后履行顺序，在汉嘉物业尚未履行物业共用部位的维修义务、未解决答辩人墙体漏水、阳台主卧地漏反水的情况下，答辩人有权拒绝履行相应的义务。 三、原告违反《物业管理条例》第三十五条的规定，导致答辩人的新车被划，原告作为小区公共领域的管理人，应当依法承担补充赔偿责任。《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司应当按照合同约定实施24小时监控，安排保安值班、巡逻，协助公安部门做好安全防范工作，在答辩人发现车身右侧被划伤时立即拨打了110报警，西园派出所王警官到现场进行了查看，并查看小区监控，但监控里什么也看不清，导致至今未能找到肇事者。根据《中华人民共和国侵权责任法》第37条第二款“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”可知，答辩人车辆被人划伤后立刻报了警，但无法确认肇事者，物业公司作为小区公共领域的管理人，在未尽到安全保障义务的前提下，应当依法承担补充赔偿责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求及事实理由部分与实际情况严重不符，违反相关法律规定。答辩人在汉嘉物业公司尚未履行物业共用部位的维修义务、未解决答辩人房屋墙体漏水、阳台下水管道反水、厨房主排水口经常堵塞反水的情况下，有权拒绝其相应的履行要求。故物业公司向答辩人主张物业费、违约利息，缺乏法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 原告为证明其主张，提供工商营业执照、被告身份证、《入伙手续书》、《服务价格证》、《汉嘉都市森林住宅小区物业管理（前期介入）服务合同》、《汉嘉都市森林物业前期服务合同》、《汉嘉都市森林小区物业服务合同2014》、《汉嘉都市森林小区物业服务合同2016》、公示物业费催费通知、《关于物业纠纷案件三级调解情况说明》、《不予受理通知书》。被告提供《接处警情况登记簿》、《告知》、被告屋内照片、汉嘉都市森林小区拍摄的照片、电梯视频、（2013）蜀民二初字第00884号民事裁定书。本院经审查，认为原告提供的证据及被告提供的民事裁定书符合证据三性及证明目的，本院对其证据证明效力予以认定，被告提供的其他证据因其不同时符合证据三性及证明目的，本院对其证据证明效力不予确认。 本院经审理查明，2004年8月19日，合肥万事利房地产开发有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订了一份《汉嘉都市森林住宅小区物业管理（前期介入）服务合同》（以下简称合同书）,合同书约定由乙方对汉嘉都市森林小区进行物业管理。委托管理期限自2004年8月19日起至小区业主大会成立后与所聘用的物业管理公司签订合同生效时止。合同书第二十二条本物业的管理服务费，小高层1.1元/平方米/月。本合同从签订日至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止。原告于2004年8月19日入驻案涉小区开始提供物业服务。乙方按约定实现目标管理。 2010年1月9日，合肥万事利房地产开发有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订了一份《汉嘉都市森林前期物业服务合同》（以下简称合同书）,合同书约定由乙方对汉嘉都市森林小区进行物业管理。合同书第六条物业综合服务费用小高层层住宅物业费1.1元/平方米/月；公共能耗费费用是指公共部位照明、景观、路灯、等公共设施设备运行能耗的分摊费用及公共区域绿化养护耗用的水费的分摊费。公共能耗费为代收代缴费用，不含在上款（-）中所确定的物业服务费标准内，由乙方根据实际产生的费用按建筑面积进行分摊后，由业主在缴纳物业管理费时一并收取并代为缴纳。在本合同执行期内，若该小区尚未成立业主大会而乙方根据市场情况需上调物业管理服务费用的，双方约定在本合同上述收费标准的20%范围以内调整，并最终以物价主管部门核定为准。物业服务费按半年度缴纳，业主或物业使用人应按协议约定缴纳业务。本合同从签订日至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止。第七条双方权利、义务，其中乙方权利义务第10项约定，业主违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的应按欠交物业费的日万分之三标准向乙方支付违约金。原告于2004年8月19日入驻案涉小区开始提供物业服务。 2013年11月份，合肥市蜀山区物价局颁发有效日期自2013年11月至2016年10月的《服务价格登记证》。该登记证显示收费单位：合肥汉嘉物业管理有限公司，有电梯小高层物业综合服务费1.25元/月.平米。 2014年8月31日，委托方甲方（汉嘉都市森林业主委员会）与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，有电梯小高层物业综合费1.25元/月.平方米，物业服务等级标准甲级；物业服务费实行包干制按半年制进行缴纳。业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳义务。按半年度缴纳物业费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期贰年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。 2016年12月19日，委托方（甲方）汉嘉都市森林业主委员会与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，有电梯小高层梯物业综合服务费1.25元/月.平方米，物业服务等级标准甲级。物业服务费实行包干制按半年度进行缴纳，业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳业务。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。 李世琼系汉嘉都市森林16幢201室业主，其房屋建筑面积为160.62㎡，系小高层住宅。2009年7月1日至2013年10月31日的物业费为9187元（160.62㎡×1.1元/㎡/月×52个月）。2013年11月1日至2018年12月31日的物业费为12448元（160.62㎡×1.25元/㎡/月×62个月）。 本院认为，原告按期为该小区提供了物业管理服务，被告未按照合同书约定的时间交纳物业服务费，应当承担违约责任。由于原告在2009年7月1日至2018年12月31日提供物业服务期间，服务有一定的瑕疵，故原告主张的物业费应当予以减免，减免的金额为应交物业费的10%,减免后被告应当交纳物业服务费19471元，故原告要求被告支付2010年1月1日至2018年12月31日物业服务费19471元，本院予以支持，超出部分,没有事实和法律依据,本院不予支持。关于原告主张的违约金，由于从被告提供的证据看，原告的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对原告主张的违约金不予支持。被告对其损失可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李世琼于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉嘉物业管理有限公司2009年7月1日至2018年12月31日的物业服务费19471元； 二、驳回原告合肥汉嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李世琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年六月十九日 书记员  殷 野 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。