福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4758号 原告：厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会，住所地厦门市思明区金尚路**之1-2。 负责人：陶再华，主任。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市厦煌物业服务有限公司，，住所地厦门市湖里区东渡路南苑村****统一社会信用代码913502066647167659。 法定代表人：王丽水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李远军，男，系该公司职员。 原告厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会（以下简称禹洲花园一期第四届业委会）与被告厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。禹洲花园一期第四届业委会的委托诉讼代理人庄良佳、吴莹颖，厦煌物业公司的委托诉讼代理人李远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲花园一期第四届业委会向本院提出诉讼请求：1.厦煌物业公司向禹洲花园一期第四届业委会移交其提供服务期间的公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单原件；2.公摊水电费明细（总账和分户明细账）；3.其所签订的全部合同原件（包括与中国电信、长城宽带、中国联通、中国移动、速易递等签订的全部合同原件）；4.小区公共收益部分的有效账目凭据、收款收据原件。事实及理由：2008年1月1日至2016年12月31日期间，厦煌物业公司为禹洲花园小区提供物业服务，服务期满后，双方未再续签合同。2016年12月31日，厦煌物业公司移交部分物业管理资料后撤离小区，但经禹洲花园一期第四届业委会初步核查其所移交的资料发现，在其服务期间，竟有高达60余万元的公共维修金及小区公共收益下落不明，业主们知道该情况后群情激奋，要求厦煌物业公司对此作出合理合法的解释并提供相关财务资料以自证清白，但厦煌物业公司均未予理会。根据《厦门市物业管理若干规定》第二十八条规定，物业服务同终止后，原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当：1.移交保管的代收代缴的水电分户表的读数及公推水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；2.清退预收、代收未缴的有关费用。厦煌物业公司拒不移交诉请资料的行为严重侵害业主们的合法权益。 厦煌物业公司辩称，一、禹洲花园一期第四届业委会并未获得小区全体业主双过半同意授权，不是本案的适格主体。根据《国务院物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责”，以及《福建省物业管理条例》第十八条：“经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。”的规定可知，业主委员会是业主大会的执行机构，执行的是业主大会的决定同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该七十六条还规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可知，法律不但规定小区公共事务管理须由业主共同决定，同时规定不同事项决议通过所需的面积数和业主人数。本案讼争的公维金、公共收入依法属于全体业主的公共事务管理。因此，根据上述法律、法规之规定，禹洲花园一期第四届业委会提起本案诉讼均必须经小区全体业主双过半表决通过，确保提起本案诉讼是反映了广大业主的真实意思，而非禹洲花园一期第四届业委会及业主委员会部分成员越权代理、滥用职权而为。然，禹洲花园一期第四届业委会提交的证据中并未有向全体业主的征询表，未有任何证据证明其提起的本案诉讼获得小区业主双过半同意授权。因此，禹洲花园一期第四届业委会并不是本案的适格主体，本案应依法驳回起诉。二、厦煌物业公司于2016年12月31日已完成禹洲花园移交，双方已确认禹洲花园期移交目录签字盖章。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月11日，禹洲花园第一、二、三期业主委员会于厦煌物业公司签订一份《物业服务合同》，约定业主委员会将禹洲花园委托给厦煌物业公司统一管理服务，委托期限自2011年1月1日至2013年12月31日；公共维修金方面，多层住宅按每月每平方米0.2元，小高层住宅按每月每平方米0.25元，店面按每月每平方米0.2元收取；合同终止时，厦煌物业公司必须向业主委员会移交服务用房及物业服务的全部档案资料。2018年2月24日，厦煌物业公司向禹洲花园一业委会移交金额为355357.08元的公维金转账支票。此外，厦煌物业公司还向禹洲花园一期第四届业委会移交了公维金欠费明细、2016年7月至2016年12月公维金收入支出表、申请公维金报单（已批10份、待批4份）、业主资料、客户资料移交表、电费公摊计算说明。 另查明，厦门市厦煌物业服务有限公司实际服务期限至2016年12月31日，禹洲花园一期第四届业委会于2016年12月20日成立，并向厦门市思明区嘉莲街道办事处备案。 审理中，厦煌物业公司主张禹洲花园一期第四届业委会就本案诉讼表决中存在重复签名、代签名等行为，并确认以下事实：1.其在物业服务期间与厦门市长城宽带网络服务有限公司和中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司分别签订了《协议书》、成都我来啦网络信息技术有限公司签订了《速递易合作协议》。2.公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单原件等材料均不存在。公摊水电费与物业费是一起交的，两项费用开在一张发票上，总账和分户明细厦煌物业公司也有。公维金的票据与公司的其他票据放在一起，无法提供原件但可以提供复印件。 禹洲花园一期第四届业委会确认诉讼表决中确实存在重复签名及非产权人代签名的情况，并重新了提交表决表。该表决表载明同意提起本案诉讼的业主人数及面积均超过50%。 本院认为，根据法律规定，房屋在出租前已设立抵押权，该租赁关系不得对抗抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受“买卖不破租赁”的约束。 窗体顶端 本院认为，禹洲花园一期第四届业委会虽此前所提交的表决表存在重复签名的问题，但其已重新提交表决表，人数及面积均达到法定要求，形式上未发现明显违反法定程序之处，可以认定禹洲花园一期第四届业委会有权提起本案诉讼。按照《物业服务合同》的约定，服务期限届满后厦煌物业公司必须向业主委员会移交物业服务的全部档案资料，且厦煌物业公司确认公摊水电费发票以及总账和分户明细以及公维金票据均有保存，应当与其所签订的《速递易合作协议》、《协议书》等合同一并依约移交给禹洲花园一期第四届业委会。鉴于厦煌物业公司否认存在公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单等材料原件，禹洲花园一期第四届业委会亦无证据证明上述材料确有存在，故其要求厦煌公司移交上述材料的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市厦煌物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会移交禹洲花园一期2008年1月1日至2016年12月31日的公摊水电费明细（总账和分户明细账）、公共维修金账目凭据和收款收据原件、厦门市厦煌物业服务有限公司与厦门市长城宽带网络服务有限公司签订的《协议书》、厦门市厦煌物业服务有限公司与中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司签订的《协议书》、厦门市厦煌物业服务有限公司与成都我来啦网络信息技术有限公司签订的《速递易合作协议》； 二、驳回厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年六月十六日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。