西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初5054号原告（反诉被告）:白巧玲，女，1988年9月13日出生，汉族，住陕西省定边县。委托诉讼代理人:张少宏,陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金良,陕西伟天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:胡小龙，男，1987年11月10日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人:胡路，男，1988年10月19日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人:范玉冲，陕西检学法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）白巧玲与被告（反诉原告）胡小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白巧玲诉称,原、被告于2015年7月23日签订《西安市房屋租赁合同》,原告租赁位于西安市雁塔区高新区XX幢XX单元XX室的房屋一套，租赁期限从2015年8月24日至2020年8月23日止，月租金为2300元，押金2300元。合同签订后，原告于2015年7月23日向被告支付了1年的房租27000元及押金2300元，被告向原告出具了收条及押金条，随之被告便将房屋交付给原告使用。2016年原告如期交付房租。2017年7月被告告知原告要求增加房租，经协商，双方均同意在合同约定到期后多把房屋增加一年租期，原告给被告每月多增加租金100元房租，即每月租金2400元。随后原告按照每月2400元的租金支付了2017年8月至2018年8月一年的租金28800元。2018年7月，原告继续按照约定向被告交付了2018年8月至2019年8月的租金28800元。到了2019年7月，被告告知原告合同到期就不再续租，不再履行自己约定多续租一年的承诺。这时，原告按照约定向被告支付了2019年8月至2020年8月的租金。原告无奈认为被告不遵守续租，那么增加房租的事情也就不成立了，所以原告按照原合同约定以每月2300的价格，一年是27600元，原告扣除已经之前多支付的2400元，即25200元，给被告支付了2019年8月至2020年8月的租金。2019年7月28日，被告就以收房通知的形式告知原告，被告因个人原因收回房屋，让原告3日内搬离房屋。自此，原告多次找被告协商租赁事宜，但是被告找人故意断水断电，影响原告正常居住，随后原告找被告协商退还租金及押金事宜，被告推诿至今未退还，现原告诉至法院，请求人民法院依法判令：1.被告返还原告房屋租金27600元，押金2300元；2、被告向原告支付违约金5000元；3、被告赔偿原告律师代理费损失5000元；4.本案全部诉讼费均由被告承担。被告胡小龙辩称，原告多支付了一年的房租属实，该部分房租是2019年7月至2020年7月期间的。支付了该部分房租后，原告继续在涉案房屋居住了两个多月，于2019年8月10日左右搬走。因原告白巧玲违约造成损失，不同意退还多缴纳的一年房租。反诉原告胡小龙反诉称，2015年7月23日，双方签订房屋租赁合同后反诉人将房屋租赁给被反诉人居住使用。直到2019年4月、5月接到楼下业主电话，告知其房屋漏水，渗水到他家了，后反诉人联系白巧玲处理此事。2019年7月，反诉人至涉案房屋发现其房屋墙体脱落、木地板严重受损，便要求被反诉人修复，被反诉人一直推脱。按照合同约定，在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承担的房屋及其附属设施，如乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济赔偿。反诉人看被反诉人没有修缮房屋的意思，只有自己修缮，耗时4个月。经反诉人统计，各项损失共计34900元。因此，其反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人各项损失34900元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告白巧玲辩称，最后一次支付的房租是2019年8月24日至2020年8月23日期间的，胡小龙所称的白巧玲搬走时间属实。反诉原告应当在举证期限届满之前提出反诉。反诉原告于2019年7月23日通过微信方式向白巧玲通知提前终止涉案合同，并表示愿意按照合同约定，承担违约金及赔偿损失。因房屋本身防水未做好，才会导致楼下漏水，墙体脱落部分，是因为被告装修时质量有问题，按照合同约定，该部分损失应当由反诉原告自行承担。原告为继续能履行租赁合同，承诺赔偿因漏水给楼下用户造成的损失，且原告已经按照约定履行了该部分赔偿义务。被告提出的损失，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2015年7月23日，被告胡小龙委托胡某某作为甲方与原告白巧玲作为乙方签订了《西安市房屋租赁合同》，该合同约定：甲方自愿将其坐落于西安市高新区XX幢XX单元XX室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方作居住使用；租赁期限为五年，自2015年8月24日至2020年8月23日；租金2300元/月，押金2300元；付款方式为租金按12个月为一期支付，第一期租金于2015年7月23日付清，以后每期租金支付需提前三十日；租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好的向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；租赁期限内水、电、天然气、物业管理等费用由乙方承担；甲方提供的房屋设施如因质量原因，自然损害而受到损害时，甲方有修缮的责任并承担有关费用；在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承担的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方；甲乙双方协商一致，1、甲方同意乙方分隔出租，但不能破坏主墙体；双方约定前三年违约金为1万元，后两年违约金为5000元；甲方同意乙方做隔断，但不能破坏主墙体；甲乙任何一方未按合同约定条款履行，则视为违约，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于诉讼费、律师费等。2015年7月23日，原告白巧玲向胡某某支付了首期租金27600元及押金2300元，胡某某当日将涉案房屋交付给白巧玲。2017年7月，原、被告协商一致，将房租变更为每月2400元，租赁期限在原合同期限的基础上续租一年。2017年7月24日，原告白巧玲向被告胡小龙转账支付了房租28800元，并备注“房租17年八月到18年八”。2018年7月23日，原告白巧玲向被告胡小龙转账28800元，备注“房租18年8月到19年8月24号”。2019年7月23日，原告配偶张栋向被告胡小龙转账25200元，备注“都市春天2402室房租”。同日，被告胡小龙通过微信告知原告配偶张栋“我给你出违约金房子也么办法租了，给你一个礼拜腾房时间”，原告配偶回复“钱给你转过去了，让我们坚持原则，把最后一年熬过去”，胡小龙称“你给我汇了多少？25200，我给你退回去。”2019年8月10日左右，原告搬离涉案房屋。另查明，2019年9月27日，原告白巧玲与陕西伟天律师事务所签订《民事委托合同》，原告就其与胡小龙房屋租赁合同纠纷一案，委托伟天律师事务所作为代理人，并支付代理费5000元。本案在审理过程中，经询问，被告称，原告承租涉案房屋后，对房屋进行了隔断，未破坏主墙体。被告2019年7月23日提出解除合同，2019年8月10日左右对涉案房屋进行了断水、断电、更换门锁等行为。其反诉请求中损失34900元包含：维修房屋花费12700元、地板修缮费用预计花费12817元、代原告缴纳的物业费1383元、因房屋渗水为楼下住户修理赔偿3000元、违约金5000元。为支持其反诉请求，被告当庭向本院提交了照片数张、与百和装饰于2019年12月5日签订的《工程施工合同》（载明工程总造价12700元）、物业费票据（证明自2019年7月1日至2019年11月29日的物业费1178元、2019年6月至2019年11月的水费205元是由被告交纳的）。以上事实，有《房屋租赁合同》、转账凭证、收据、微信聊天记录、物业收款收据和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告按约向被告支付了首期租金及押金2300元，并向被告支付租金至2019年8月23日。此外，原告又于2019年7月23日向原告支付了2019年8月24日之后的租金25200元。2019年7月23日，被告要求解除合同，原告虽表示不同意解除合同，但已于2019年8月10日搬离涉案房屋，且并未在法定期限内对解除合同事宜提出异议，故本院依法确认涉案合同于2019年8月10日解除。合同解除后，被告理应向原告退还押金2300元及未履行部分的租金25200元。关于原告主张被告应当退还多缴纳的2400元租金一节，因双方当事人已经协商一致，变更了房屋租金，不存在多缴纳的情况，故，对该部分诉求，本院不予支持。关于原告主张的违约金5000元一节，被告在合同约定的租赁期限届满之前，单方要求解除合同，并于2019年8月10日左右对涉案房屋进行了断水、断电、更换门锁等行为，致使原告无法居住并搬离，该行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。故，对违约责任部分，原告不宜主张过高的违约金，本院结合本案原告实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情将被告应承担的违约责任调整为2300元。关于原告主张的律师费一节，在合同中已有约定,本院予以支持。至于被告辩称解除合同是因为原告在涉案房屋居住期间，不爱惜房屋，对房屋的墙体、地面造成了损坏，违反了合同约定。因被告就其主张未向本院提交有效证据，故该辩称意见本院不予采纳。关于被告反诉请求原告支付维修房屋花费12700元、地板修缮费用12817元，被告庭审中仅向本院提交了原告搬离后房屋状况照片以及其重新装饰房屋的合同书，未提交房屋在交付给原告之前是何状况的相关证据，且被告已经对房屋部分部位进行了重新装饰，致使无法查明原告在涉案房屋居住期间是否对墙体、地面造成了损害以及损害的程度。故对该部分请求，本院依法不予支持。关于被告反诉主张的因房屋渗水为楼下住户修理费用3000元一节，合同约定：甲方提供的房屋设施如因质量原因，自然损害而受到损害时，甲方有修缮的责任并承担有关费用。庭审中，被告并未提交证据证明房屋漏水系原告原因所致，而非质量原因，亦未提交为楼下住户修理所花费数额的相关票据。故对该部分请求，本院不予支持。关于被告反诉主张原告应当支付其代为缴纳的物业费用1383元，涉案租赁合同的解除时间是2019年8月10日，原告也于该日就搬离了涉案房屋，在此之前的物业费用理应由原告缴纳，但此后的物业费应当由被告自行承担。经本院计算，原告应当支付被告代缴的物业费及水费391元。关于被告反诉主张的违约金5000元，因其提交的证据不能证明原告构成违约，对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告胡小龙应于本判决生效后十日内向原告白巧玲退还租金25200元及押金2300元,并支付违约金2300元及律师费5000元,共计34800元；被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、反诉被告白巧玲应于本判决生效后十日内向反诉原告胡小龙支付反诉原告胡小龙代付的物业费及水费391元;反诉被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告白巧玲的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告胡小龙的其余反诉请求。本诉案件受理费798元，减半收取计399元，由原告白巧玲承担74元，被告胡小龙承担325元。因原告已预交，被告应将该款于本判决生效后十日内给付原告。反诉案件受理费336.5元，由反诉原告胡小龙承担332.5元，反诉被告白巧玲承担4元。因反诉原告已预交，反诉被告应将该款于本判决生效后十日内给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二〇年五月十五日书记员  陈 静打印：赵珍校对：刘婷婷2020年月日送达1