安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1511号 原告：甘代凤，女，1964年12月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：铜陵和益房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市万锦新城******，统一社会信用代码：91340700MA2RENK01N。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 原告甘代凤与被告铜陵和益房地产开发有限公司（以下简称和益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘代凤、被告和益公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘代凤向本院提出诉讼请求：1.对原告与被告签订的购房合同中装修材料和设备的品牌、型号、规格、等级等约定不明确,请求法院依法认定；2.在双方未达成协议前,被告停止装修施工,以避免损失的扩大；3.请求撤销原告在不知情的情况下签订给被告的放弃装修权利的承诺书和承诺条款；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:一、被告不诚实、不守信。1、原告与被告签订合同前,参观被告精装修样板房,在材料和设备上贴有告示牌,告示牌上大字写着“交付标准",而下面一行看不清的小字却写着:仅作为效果展示、非交付标准、实际交付标准请以《商品房买卖合同》约定为准。2、在签订购房合同后，被告关闭样板房,并对样板房进行改装。以上事实反映被告在合同签订前后,在样板房上的所作所为,是严重的不诚实、不守信的行为，是为了达到欺骗购房人、侵犯购房人利益的目的。二、被告在没有对主体(毛坯房)竣工验收备案的情况下,对碧桂园•铜官乐项目进行装修,违反了国家相关法规,使商品房的质量得不到保障。特别是漏水渗水问题影响房屋使用寿命，还有可能因漏水渗水问题造成楼上楼下渗水现象，向这样的带有地暖的地面，检修得不到保证。三、原告曾推选代表与碧桂园•铜官乐项目负责人就关闭和改造样板房以及合同中装修材料和设备约定不明确进行商谈，碧桂园•铜官乐负责人承认关闭样板房和改装样板房是错误的，但不承认合同中对装修材料和设备的约定不明确，不愿协商。目前碧桂园•铜官乐项目主体(毛坯房)未竣工验收备案，还未进入装修阶段，双方对材料和设备不明确重新约定,有利于合同的履行以及合同目的实现。根据中华人民共和国住房与城乡部关于《商品住宅装修一次到位实施细则》明确规定，第2.3.1条:住宅开发单位和购房者应按照国家和地方有关规定签订制式合同,并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容(参见表4-3)《全装修套餐选择表》和(表4-2)《全装修标准装饰材料》,都要求开发企业将装修材料和设备的品牌、规格、型号等级等在合同中明确约定。《合同法》第六十一条、第六十二条,对合同中约定不明确亦有相关规定。铜陵市住建委《关于进一步优化商品房预(销)售管理工作的通知》,明确要求开发企业提交装修费用详细成本及合理利润清单,并由第三方认证。销售全装修商品住房时，须提供全装修样板房和装修材料展示房，且样板房保留时间自该商品住房项目竣工备案之日起不少于1年，全装修设备、材料及配件详细标准须作为商品房买卖合同附件纳入购房合同。四、因合同未对装修材料和设备明确约定,以及主体未竣工备案,就装修施工。为避免被告损失扩大,在今年的3月21日,就未竣工验收备案进行装修施工,以及合同中对装修材料和设备没有明确约定向被告送达《告知书》。综上所述,原告在签订合同时付清全部购房款,已尽合同义务。而被告收取购房款却未尽义务。被告在履行义务的过程中不诚实、不守信,违反国家和地方法规、政策,故意对合同中装修材料和设备不予明确约定,以达到偷梁换柱、以次充好的目的,侵害原告的合法权益,请求法院依法保护原告的合法权益。 被告和益公司辩称：被告和益公司认为原告的各项诉讼请求均不能成立，理由如下：一、原告认为购房合同对装修材料和设备的品牌、型号、规格、等级等约定不明确，因此要求法院进行认定的诉请没有任何依据。首先，被告认为，原被告双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思的表示，并不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同附件三对“装饰、设备标准”的约定内容清楚明确，并不存在原告所称的约定不明事实。至于原告主张的装饰材料品牌、型号、规格、等级等内容都不是必须约定的强制性内容。其次，原告方购买案涉商品房并非是基于对某项或某些装修材料品牌、规格、等级的特别要求，主要还是基于对碧桂园品牌以及对样板房展示的认可，案涉合同装饰、设备交付标准中未明确约定装修材料和设备的品牌、型号、规格、等级等内容，仅仅只是双方就这些非必要内容没有作出特别约定。就像我购买这款华为mate30手机，首先是认可华为的品牌，然后通过这款手机的介绍和样机的展示，决定购买的。而我购买时并不知道华为mate30的主板是哪里生产的，屏幕的玻璃是什么品牌，耳机又是哪里生产的？电池是什么品牌？内置哪些软件等等，我不了解这些并没有影响我购买这款手机，因为购买的是华为mate30，而不是冲着其中的屏幕或耳机或电池去购买的。我相信华为的品牌，根据展示的样机我就可以决定购买。在本案中，原告购买的碧桂园铜陵铜官乐项目带装修的商品房，装修的标准就是合同附件三和展示的样板房。因此，对于非必要事项不作约定并不等于合同约定不明。再次，根据《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，而不是由法院或仲裁机构来认定。不错，《合同法》第六十一条、六十二条针对合同主要条款约定不明时如何处理进行了明确详细的规定，而在本案中双方对装修材料的品牌、型号、规格、等级没有约定是双方对合同附件三和样板房的认可，无需约定。在本案中，没有对装修材料的品牌、型号、规格、等级约定根本不影响合同的履行，也根本不存在约定不明。没有约定不明这样一个前提，当然也就不存在适用《合同法》第六十一、第六十二条的规定需要由人民法院认定的情况。事实上，本案中，装修材料的品牌、型号、规格、等级没有约定既不存在需要进一步约定的情形，更加不存在由人民法院进行认定的必要。对于应当由当事人约定的合同内容，如果非要人民法院对双方当事人没有约定的装修材料品牌、型号、规格等强行作出认定岂非是是强人所难，让法院越俎代庖？因此，原告的第一项诉请都是没有任何法律依据的，也是脱离现实的。二、原告的第二项诉讼请求要求“在双方达成协议前，被告停止施工，以避免损失的扩大”更是缺乏事实根据和法律依据。因为，本案案涉合同尚在履行之中，案涉商品房尚未交付，被告对案涉商品房进行装修完全是履行商品房买卖合同义务的行为。原被告之间并不存在装修、装饰合同关系，在案涉商品房交付之前，原告并没有充分证据证明被告存在重大违约行为或侵权行为，所以原告没有要求被告停止对案涉商品房进行装修施工的法定权利或约定权利。退一万步说，即使被告的装修施工存在与合同约定不符的情况，根据合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定，被告也只是“负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修更换期间按每日贰拾元补偿买受人房屋使用损失”。原告无权在被告履行合同过程中要求被告停止装修施工，原告这一诉请既没有合同根据，也没有法律依据。此外，对案涉房屋进行装修系增值行为，并不会导致原告的损失，相反，如果被告停工却是会真的产生巨大损失，更是会影响到被告向所有购房人按期交房。所以说，原告诉请停止装修施工以避免损失扩大没有任何事实根据及法律依据。三、原告当庭增加的诉讼请求与代理人回答法庭时所说，该项诉讼请求与原告原主张的两项诉请不属于同一类型法律关系，不应合并审理。在不能合并审理的情况下，原告当庭增加的所谓相关事实和理由也就没有任何意义，当然就原告增加的事实和理由部分的相关观点在接下来的庭审中，被告将给予回应和抗辩。综上所述，被告认为原告的诉讼请求都是没有任何根据的，依法均不能成立，恳请法庭依法予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年5月至8月，因买卖案涉铜陵市铜官碧桂园13号楼203室房屋，原告甘代凤与被告和益公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.买卖合同重要事项告知书，5.户型情况说明书6.示范单位与实际交付差异确认书复印件。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等买卖双方权利义务予以明确详细约定。但对于原告诉请撤销的承诺书，原告和被告均未作为证据提交。 在上述系列合同文件中，有关本案讼争的“装修材料和设备的品牌、型号、规格、等级等”的相关具体约定如下：（１）商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（２）附件三“装饰、设备标准”中，对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。 上述系列合同文件签订后，原告依约支付全额房款，履行了付款义务。诉争房屋正在装修施工中，未届交房日期，尚未交房。 以上事实，有当事人陈述，原告提交的《商品房买卖合同》复印件一份及补充协议、材料和设备未明确合同页（商品房买卖合同附件三）复印件、购房人告示牌（照片）复印件、改装样板房证据（样板房改动的照片）复印件、微信聊天截图2页（业主和马桶厂家的业务人员微信聊天的截图），被告提交的《铜陵碧桂园认购书》复印件、《商品房买卖合同》及补充协议复印件、签约特别提示、买卖合同重要事项告知书、户型情况说明书、示范单位与实际交付差异确认书复印件、微信聊天截图、关于铜陵铜官碧桂园智能马桶型号变更的函、关于铜陵铜官碧桂园智能马桶型号变更的回复函复印件一份等证据附卷，且经庭审质证，予以认定。 本院认为：本案原告与被告就买卖铜陵市铜官碧桂园13号楼203室房屋所签订的系列合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事和市场主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效，而买卖双方的相关合同权利义务也即应以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。首先，根据相关法律规定，合同的内容应当充分体现意思自治原则，由当事人自行予以约定，而且本案双方就案涉商品房买卖签订了一系列合同文件，关于争议的装修交付标准以及相关违约责任及处理方式在商品房买卖合同以及该合同附件三中也明确予以约定，本案并不存在适用合同法第六十一条或第六十二条的情形和必要。其次，案涉商品房尚未届至交房日期，且实际也未交付，被告对案涉商品房进行装饰装修系正常的履约行为。因案涉房屋尚未交付，原告即使有相关损失，也并未实际发生。若原告认为被告的装饰装修标准与合同约定不符，交房后可能产生相关损失，也应当届时以被告未能交付符合约定的商品房为由，按照双方合同中关于违约责任的约定以及相关法律规定，要求被告承担相应的违约责任。再次，关于原告当庭增加的撤销承诺书的诉讼请求，该请求系行使合同撤销权诉讼，原告当庭并未提交相关承诺书，也未于庭前申请法院调取相关承诺书，该诉讼请求与本案分属不同法律关系，不应在本案合并审理，原告若坚持主张权利，可另行诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告甘代凤的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告甘代凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  俞金文 二〇二〇年六月二十日 书记员  程 璐 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。