江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初1407号 原告：南京城开千居商业运营管理有限公司,统一社会信用代码91320104756860211G，住所地南京市。 法定代表人：曹湘宁。 委托诉讼代理人：文青青，江苏君远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈加文，江苏君远律师事务所律实习律师。 被告：南京葛府餐饮服务有限公司，统一社会信用代码91320102MA1P96MP1R,住所地南京市,经营地址南京市。 法定代表人：葛春来。 原告南京城开千居商业运营管理有限公司（以下简称城开千居公司）与被告南京葛府餐饮服务有限公司（以下简称葛府餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城开千居公司的委托诉讼代理人文青青、到庭参加诉讼，被告葛府餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结。 原告城开千居公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方2018年2月5日签订的《商业管理合同》于2020年3月31日解除；2、判令被告向原告支付2019年7月1日-2020年3月31日期间欠付的商业管理费392697元以及滞纳金（自房屋租赁合同约定的支付之日起至实际支付之日止，按年利率24%计算；）；3、判令被告向原告以1454元/日的标准支付2020年4月1日起至实际迁出之日止的商业管理费；4、判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：2018年6月28日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南京市；为了更好为租户服务，2018年2月5日，原被告双方签订了《商业管理合同》一份，约定：本合同履行期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，商业管理费按季支付，每季商业管理费在自然季首月十五日前交纳，月商业管理费为人民币43633元整，若被告拖欠商业管理费、能耗费及其他各项费用，每逾期一日，应按应付而未付金额的千分之三支付违约金等等；原告依约提供了相应的服务，被告至迟应于2019年6月17日、2019年9月16日分别将2019年7月1日-2019年9月30日及2019年10月1日-2019年12月31日两个支付期内的商业管理费一次性付清，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告葛府餐饮公司未答辩。 本院经审理认定事实如下： 案涉绿地缤纷广场项目由南京宏城地产置业有限公司（以下简称宏城公司）开发。2016年12月30日，南京宏城地产置业有限公司出具房屋租赁情况说明：兹有南京宏城地产置业有限公司开发的绿地缤纷广场项目（地址南京市，商业面积8.8万方（1-8号楼，地上+地下部分），同意由城开千居公司对外招商租赁、经营管理，特此说明。 2018年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业管理合同》，约定：“乙方租用位于江苏省南京市中央北路与幕府东路交汇处，南京绿地缤纷广场1号楼24-38号商铺，其租用面积3930.92平方米（建面），经营范围为葛府餐饮。甲方依照有关法律、法规和规章制度的规定，下列南京绿地缤纷广场的管理公共事务由甲方（或甲方委托公司）管理和负责，1.对商业广场的整体营销、推广的方案及费用；2.对商业广场的美化、陈列的方案和费用；3.对商业广场内经营户的服务所产生的设施、用品及管理人员费用；4.商业广场对外公共关系处理及费用；5.商业广场的商号维护及使用费；6.因经营管理服务所产生的政府费用及税收；7.商业广场的安全秩序、绿化、保洁等物业费用；8.商业广场的公共设施设备的维修保养及更新等费用。本合同的履行期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。租赁区域的商业管理费按租用面积计算，首年商业管理费的标准：11.1元/月/m，每月合计43633元；商业管理费按季支付，每季商业管理费在自然季首月十五日前交纳。乙方首期商业管理费交纳日为2018年2月15日，所交商业管理费为2018年3月1日至2018年5月31日，本合同项下的支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交款期，乙方应当在每个自然季首月十五日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项。商业管理费等费用与租金同时支付，且乙方免租期内应缴纳商业管理费。乙方承诺在2018年7月1日前完成该租赁区域的全部装修、装潢，乙方应于2018年7月1日前开业，未经甲方书面审批同意的，乙方不得擅自推迟开业。本合同期满或提前终止，甲方有权选择：1）要求乙方将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状，或2）租赁区域的装修、装潢归甲方所有，无论何种选择，甲方无需就此对乙方作出任何补偿。乙方拖欠租金、商业管理费、能耗费（水、电等）等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同；若乙方拖欠商业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；在本合同履行期间，因乙方违反本合同规定的行为，导致甲方解除本合同的，甲方有权不予退还己收商业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方支付违约金等等”。 2018年6月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：甲方将1号楼3层24-38号铺位出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止；经营免租期自2018年3月1日起至2018年9月30日止；租金单价为1.93元/平方/天，递增方式为每两年递增5%；第一期自2018年3月1日至2019年2月28日止，每季度租金为288452元（免租期的优惠以租金折扣方式在第一年租期内分摊）；第二期自2019年3月1日至2020年2月28日止，每季度租金为692284元；第三期自2020年3月1日至2021年2月28日止，每季度租金为726898元；第四期…等；租金每3个月为一个支付期，先支付后使用；乙方在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金，甲方收到租金后应开具发票给乙方；履约保证金为692284元；乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费、保证金超过15日的，视为乙方单方违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同；如乙方逾期向甲方支付本合同项下任何款项，甲方除可提前解除合同、追究违约责任外，还可要求乙方就迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收；因乙方违约导致本合同解除的，甲方根据乙方实际使用天数计收租金、物业费、水电费，并以合同解除当月租金的3倍为标准向甲方支付违约金，乙方还应以合同解除当月租金的3倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失；鉴于免租期是甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方的经营支持，若因乙方违约导致本合同解除的，除需承担上述违约责任外，乙方缴纳的履约保证金用于冲抵乙方免租期的租金，甲方不再退还；如履约保证金不能完全冲抵乙方免租期应当缴纳的租金的，乙方还应补缴剩余免租期的租金等等。 上述铺位中的24、28、29、37号铺位系案外人王宠浒、王利艳、李育垣、沈晓忠等人所有，均已与原告签订业主委托经营管理协议，约定委托租赁期限为五年，自2018年3月1日至2023年2月28日止，受托期内原告有权向承租方收取商铺的租金及其他相关费用等等。 另，2019年5月15日，宏城公司（乙方）与南京锦晟丰资产管理有限公司（甲方，以下简称锦晟丰公司）签订绿地缤纷广场资产购买协议书，约定：甲方通过拍卖方式购得乙方缤纷广场项目64套房屋，面积约13618.53平米；甲方分期付款；甲方每支付一批款项后，双方按委托拍卖明细表中房源及价格确定对应房源；如属包租性质的，甲、乙方同意包租政策调整为，包租截止时间统一按委托拍卖明细表中对应房源租赁截止时间为准，购买后前三年优惠已在成交房价中体现，约定购买后最后两年回报调整为6%和7%并由运营公司返还，到期后乙方交付房屋；在包租房屋签订购房协议时，购房人需同时和运营公司签订委托租赁经营协议等等。委托拍卖明细表中包含案涉1号楼三层25-27、30-36、38号商铺。包租期为2018.3.1-2023.2.28。 2018年1月11日，被告向原告支付租金298914元；租房保证金692284元（实际付款717393元，多付的8802元，已计入被告支付的房屋租金内）。2018年2月23日，被告向原告支付物业管理费95328元。其后，被告（或通过其法定代表人葛春来、葛春平、葛恒杰等人）向原告支付款项时，均未注明系何款项，且亦未严格按合同约定时间、金额付款：2018年6月15日付款174532元，2018年8月8日付款384603元，2018年10月15日付款100000元，2018年10月31日分别付款188452元、130899元，2019年1月22日付款200000元，2019年2月25日付款153962元，2019年3月11日付款200000元，2019年4月18日付款200000元，2019年5月17日付款200000元，2019年5月27日付款100000元，2019年6月3日付款100000元，2019年6月12日付款223181元，2019年9月10日付款150000元，2019年10月9日分别付款50000元、50000元，2019年12月6日付款100000元。其后再未支付任何款项。 2020年3月31日，原告向被告送达合同解除通知书：……现贵司拖欠2019.6.1-2020.2.28三个支付期租金已达到1496091元，另拖欠2019.7.1-2019.12.31两个支付期商管费261798元；我司多次催缴贵司仍未缴付，现依据合同条款，行使解除权，解除双方签订的房屋租赁合同及商业管理合同，望贵司接到通知后15日内腾空上述铺位并交付给我司等等。在该通知书上签有“葛春来”字样。原告陈述系将上述通知书一式两份送至被告经营场所，由被告员工在一份通知书上签字后送给原告。在2020年4月1日原告与被告法定代表人葛春来的微信聊天记录中显示：葛春来已收到上述通知书，并认可签字人系其弟弟。另，被告现已停业未继续经营。 庭审中，原告明确：上述合同约定商业管理费等费用与租金同时支付，而被告支付的款项未区分租金和商管费，故原告依合同约定的租金、商业管理费支付时点并结合付款情况计算相应租金和商管费，确认尚欠租金、商业管理费金额。经计算，被告商业管理费付至2019年6月，2019年6-8月房屋租金尚欠111524元。截止2020年3月31日，被告尚欠原告房屋租金为1738391元（111524+692284+692284+242299），拖欠原告2019年7月1日至2020年3月31日的商业管理费392697元（130899元×3个季度）。履约保证金692284元，依合同约定用于冲抵被告免租期的租金，原告不再退还。另，就商业管理合同约定的“商业广场的商号维护及使用费”的服务内容，原告明确为被告日常对外广告宣传时会使用到“南京绿地缤纷广场”的名称，从而需支付原告使用费及维护费用等。 原告分段计算的滞纳金为：2019年7月1日-2019年9月30日欠付商业管理费130899元，自2019年6月16日起算；2019年10月1日-2019年12月31日欠付商业管理费130899元，自2019年9月16日起算；2020年1月1日-2020年3月31日欠付商业管理费130899元，自2019年12月16日起算。 以上事实，由原告提交的房屋租赁情况说明、《商业管理合同》、《房屋租赁经营合同》、业主委托经营管理协议、付款凭证、合同解除通知书、微信聊天记录等证据及本院开庭记录予以证实。 本院认为，本案中，原、被告所签订的《商业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。锦晟丰公司向宏城公司购买了案涉1号楼三层25-27、30-36、38号商铺，双方签订的绿地缤纷广场资产购买协议书约定，最终购房人需与运营公司签订委托租赁经营协议，且由运营公司向锦晟丰公司返还回报，实际并一直由原告城开千居公司收取租金、商业管理费至今，故原告有权行使合同权利，向被告主张相应租金及商业管理费等等。 合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉《商业管理合同》约定，被告拖欠租金、商业管理费、能耗费（水、电等）等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同。现被告拖欠商业管理费已构成违约，故原告有权依合同约定解除合同。原告于2020年3月31日向被告送达了合同解除通知书，故案涉《商业管理合同》已于当日解除。 被告缴纳的履约保证金692284元，原告主张依约应用于冲抵被告免租期内的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以认可。原告计算的截止2020年3月31日被告未付的商业管理费为392697元，于法有据，本院予以认可。但因新冠病毒造成的疫情影响，餐饮行业首当其冲，特别是2020年2、3、4三个月，经营几近陷入停顿。故依据公平原则，本院酌定2020年1月1日-2020年3月31日商业管理费计87266元应予以免收。则被告应给付拖欠的商业管理费为305431元。因商业管理费包含“商业广场的商号维护及使用费”的服务内容，现双方合同已解除，故本院酌定自2020年4月起至被告实际返还房屋时止的商业管理费按40000元/月标准计算。 关于逾期支付商业管理费的滞纳金问题。本院认为，原告主张的滞纳金即系逾期付款利息损失，被告未按照合同约定时间支付商业管理费，其行为构成违约，应承担相应违约责任。故原告主张的分段计算逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的计算标准过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算或以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算。故被告应支付的逾期付款利息分段计算如下（并考虑法定节假日因素）：以130899元为基数，自2019年6月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍标准计算，自2019年8月20日起至2019年9月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算；以261798元（130899×2）为基数，自2019年9月17日起至2019年12月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算；以305431元（261798+43633）为基数，自2019年12月17日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告南京城开千居商业运营管理有限公司与被告南京葛府餐饮服务有限公司2018年2月5日签订的《商业管理合同》于2020年3月31日解除； 二、被告南京葛府餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内给付原告南京城开千居商业运营管理有限公司商业管理费305431元并支付相应逾期付款利息（以130899元为基数，自2019年6月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍标准计算，自2019年8月20日起至2019年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算；以261798元为基数，自2019年9月17日起至2019年12月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算；以305431元为基数，自2019年12月17日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）； 三、被告南京葛府餐饮服务有限公司向原告南京城开千居商业运营管理有限公司支付自2020年4月1日起至其实际迁出南京绿地缤纷广场1号楼3层24-38号商铺之日止的商业管理费（按40000元/月标准计算）； 四、驳回原告南京城开千居商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7190元，减半收取3595元，由被告南京葛府餐饮服务有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  苗军 二〇二〇年六月二十四日 书记员  赵晨 履行告知书