广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终982号上诉人（原审被告）：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：广东省吴川市*******，统一社会信用代码：914************023。法定代表人：郭玉丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，男，1958年12月22日出生，公民身份号码：440************018，汉族，住广东省吴川市*************。被上诉人（原审原告）：凌勇，男，1984年7月8日出生，公民身份号码：440************550，汉族，住广东省吴川市*************。被上诉人（原审原告）：何育琴，女，1986年10月2日出生，公民身份号码：440************126，汉族，住广东省吴川市*************。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所实习律师。上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司(以下简称“长鸿基公司”)因与被上诉人凌勇、何育琴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人长鸿基公司的委托诉讼代理人吴木荣，被上诉人凌勇、何育琴的委托诉讼代理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长鸿基公司上诉请求：请求二审法院将一审判决改判为长鸿基公司依合同约定可逾期交楼，并减除相应逾期交房的违约金。事实与理由：一、一审法院的认定既不客观，也不公正。第一，吴川市政府于2017年11月13日发出麻纺路改造工程实施半封闭施工的通告，而涉案的金牛小区（二期）楼盘就位于吴川市*****，麻纺路本来路面就窄小，工程改造导致路面破烂不堪。长鸿基公司运送建筑材料的汽车都是大卡车，麻纺路改造工程实施半封闭施工必然影响车辆的正常出入，限制了金牛小区工程（二期）正常施工和推进。这种限制性来源于麻纺路改造工程和政府半封闭施工的通告，这明显属于政府限制性行为。道路改造虽然没有导致长鸿基公司楼盘停工，但导致长鸿基公司楼盘工期的延误。根据合同第十一条的约定，长鸿基公司交楼时间可据实予以延期，但一审判决却不予支持，不够客观公正。第二，麻纺路是市内道路，其改造工程毫无疑问属于市政工程。而涉案的楼盘位于麻纺路，小区业主百分之九十九出入于麻纺路，而且麻纺路改造工程是先对地下排污管和供水管道重新铺设，后铺建道路硬底化，该改造工程不仅属于“市政工程”，而且属于小区业主正常生活所必需的生活配套设施。正是由于麻纺路改造工程未能及时完工，才导致了长鸿基公司逾期交楼，根据合同第十一条的约定，交房时间应据实予以延期，一审判决不予认定是错误的。第三，2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市********进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了麻纺路改造工程《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点金牛小区（二期）楼盘，终点为梅录人民西路，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，而长鸿基公司与凌勇、何育琴签订的商品房预售合同是2017年8月3日，此时即使在信息上知道吴川市******进行改造，也仅知道麻纺路改造工程的施工时间，绝对不可能知道2018年7月18日又签订施工合同补充协议，把工期延长至2018年12月31日。这连吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司在签订合同时都预想不到需要延期施工，一审却认定长鸿基公司对于预售房产的交付日期“不审慎”，缺乏事实依据。因此，一审法院即使不能因麻纺路改造工程14个月工期，认定长鸿基公司可延期14个月交楼，最起码应该认定补充协议延期4个月工期而可延期4个月交楼，否则对于长鸿基公司来说是不公平的。二、一审法院认定凌勇、何育琴主张从2018年3月1日起计算逾期交房违约金符合合同约定是错误的。凌勇、何育琴于2018年3月15日支付首期房价款120164元，而通过银行贷款的260000是在2018年6月1日才发放的。根据双方签订的《商品房预售合》第十一条的约定，买受人未向出卖方全额支付房款的，出卖人有权延期交房。故长鸿基公司交房时间有权延期至2018年6月1日，一审判决从2018年3月1日起计算逾期交房违约金错误。综上，请二审法院依法改判支持长鸿基公司的上诉请求。凌勇、何育琴口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。凌勇、何育琴向一审法院起诉请求：1、判令长鸿基公司向凌勇、何育琴支付自2018年3月1日起至2018年8月27日止逾期180天的逾期交房违约金6842元；2、判令长鸿基公司向凌勇、何育琴支付自2018年8月28日起至长鸿基公司按合同约定的交房标准实际交房之日止的逾期交房违约金28056元（暂计至2019年8月31日共369天，以380161元为基数按日万分之二计算的违约金为28056元）；3、长鸿基公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月15日，凌勇、何育琴和长鸿基公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018012349），约定：长鸿基公司（出卖人）将其开发的位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1幢24层2402房（以下简称涉讼房屋）出售给凌勇、何育琴（买受人），预测建筑面积71.58平方米，总价款380164元；该商品房已由吴川市房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0520170004号。该合同第三章对商品房计价和付款约定：买受人应当于2018年3月15日前支付首期房价款120164元，占全部房价款的32%；余款260000元以申请贷款方式支付。该合同第四章对商品房的交付条件等约定：出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房交付时还应具备正常居住使用所必需的设施设备。由于约定的交房日期早于合同签订的时期，无法实际履行，庭审中，经协商，双方一致同意确认约定的交房时间更改为2018年5月30日。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付日期届满，买受人不办理交接手续的，视为自动交付。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误；（3）非因出卖人原因一周内停水、停电超过8小时或大雨、暴雨等导致工期受影响的；（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的；（5）买受人未向出卖方全额支付房款的（包括买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，以及用担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时），出卖人有权延期交房。合同第十二条对逾期交付房屋作如下约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1、（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0．5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。按照合同约定，凌勇、何育琴支付了该商品房的首期购房款，长鸿基公司于2018年3月22日出具首期房价款120164元发票给凌勇、何育琴。其后，根据凌勇、何育琴的申请，中国工商银行于同年6月1日将26万元的购房贷款发放到位，长鸿基公司于2018年8月4日出具房价税合计26万元的房价款发票给凌勇、何育琴。另查明：长鸿基公司为从事房地产开发经营、房屋出租、土地租赁等项目的有限责任公司。涉案楼盘位于吴川市*******，工程名称为吴川市金牛小区（二期）和悦居（1栋、2栋、3栋、4栋）。2015年7月8日，长鸿基公司将该工程发包给吴川市建设工程公司建设，建设工期为1095天，自2015年8月1日至2018年7月31日。长鸿基公司先后办理了《房产面积测绘成果报告书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设工程质量分户验收汇总表》《人防工程竣工验收备案书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等竣工验收事项，并于2019年1月7日将涉讼房屋交付给凌勇、何育琴，凌勇、何育琴于同日签订了《业主收楼确认书》，同时向湛江市恒悦物业服务有限公司吴川分公司支付了前期物业管理费。又查明，吴川市*******是吴川市城区****，呈东西走向，连接沿江路与人民西路等交通主干，金牛小区主要位于该路南侧。麻纺路是金牛小区出行主要通道，但并非唯一通道。为对麻纺路进行升级改造，2017年10月25日，吴川市公用事业局将吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程发包给广东恒景建设工程有限公司建设。根据吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司双方签订的《合同协议书》约定，工程计划竣工日期为2018年8月2日。后因故，双方又于2018年7月18日签订《吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程施工合同补充协议》，一致同意将施工工期延长至2018年12月31日。一审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，凌勇、何育琴和长鸿基公司签订《商品房买卖合同》时涉讼房屋为预售商品房，故凌勇、何育琴和长鸿基公司就涉讼房屋形成了商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据凌勇、何育琴的诉讼请求及长鸿基公司的答辩理由，本案的争议焦点主要是：1.长鸿基公司逾期交房是否需要承担违约责任；2.凌勇、何育琴请求长鸿基公司支付违约金是否有法律依据。关于第一个焦点。凌勇、何育琴和长鸿基公司签订涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。该合同签订的时间为2018年3月15日，而根据该《商品房买卖合同》第十一条对房屋交付时间的约定，出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付商品房，显然，约定的房屋交付时间早于双方签约的时间。该约定既不符合商品房预售合同的正常交易习惯，也不可能在合同签订后履行，是有悖于常理的约定，属于约定不明。庭审中，双方经协商，达成一致意见均认可将约定的交房日期改为2018年5月30日，该约定是在原合同条款约定不明的情况下达成的补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应予准许。因此，长鸿基公司履行交房义务的日期应确定为2018年5月30日；但直到2019年1月7日长鸿基公司才将商品房交付凌勇、何育琴，故长鸿基公司逾期交房已成事实。长鸿基公司主张其未能按照协议约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基公司据此可以延期交房。一审法院认为，吴川市***作为金牛小区出行主要通道，该路段的升级改造必然对小区建设造成影响；但该路段的升级改造是小区周围环境完善的重要内容，作为格式合同的提供方，长鸿基公司理应预见到修路对楼盘建设的影响，并将该因素纳入约定交房日期的考虑范围。即使长鸿基公司主张，其在签订合同时已经充分考虑到上述因素，只是由于政府修路延期这一不可控因素才造成无法按期交房；但“修路延期”既不符合《商品房买卖合同》第十一条所约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”的情形，也不符合“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”情形。理由是：《商品房买卖合同》第十一条所指的“政府限制性行为”应理解为政府依职权作出的影响楼房正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。涉案吴川市***改造工程虽然是以政府部门的名义发包推进的，但长鸿基公司未能举证由于该工程的推进，政府曾作出影响长鸿基公司正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），而且以政府名义进行道路改造并不必然导致周边楼盘停工，因此，长鸿基公司提出的是因政府限制性行为导致工期延误的主张，理据不足，一审法院不予采纳。而《商品房买卖合同》第十一条约定的“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”可以延期的情形也不成就长鸿基公司可以延期交楼的理由。因为条文中所述的“市政设施”应理解为供应小区业主正常生活所必需的生活配套设施，比如供水、供电等设施，小区周边道路改造虽然对小区业主的正常生活有严重影响，但并不在上述条文所列举之中，作为格式合同的提供方不应将限制或免除己方责任的条款作扩大化解释。综上，作为格式合同的提供方，长鸿基公司在订约时，对于预售房产的交付日期较购房者在信息上处于优势地位，长鸿基公司不应将因其不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损的责任推卸给对方。因此，凌勇、何育琴作为买受人，在约定期限内已向长鸿基公司支付了全部购房款，依约履行了合同义务，凌勇、何育琴对延迟交房不存在任何责任与过错。长鸿基公司作为出卖人未能按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，应承担逾期交房的违约责任。关于凌勇、何育琴请求长鸿基公司支付违约金是否有法律依据的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中已就逾期交房违约金的计算标准进行约定，故逾期交房违约金的认定主要是违约金的起算时间和截止时间的问题。凌勇、何育琴认为，双方在《商品房买卖合同》中已就交房标准进行了约定，凌勇、何育琴虽然于2019年1月7日签下了《业主收楼确认书》，但由于长鸿基公司到目前为止还无法取得建设工程竣工验收备案证明文件，故长鸿基公司交付的商品房并未达到验收标准，凌勇、何育琴是被迫收楼，故逾期交房违约金的截止时间应计至长鸿基公司将符合验收标准的商品房实际交付之日止。长鸿基公司认为，凌勇、何育琴签订《业主收楼确认书》并交付物业管理费后，已实际使用和管理了涉讼房屋，此后并没有对房屋质量和其他设备提出异议，视为对房屋符合交付标准的确认。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，商品房未经验收或验收不合格的，不得投入使用。涉讼房屋在长鸿基公司发出交付通知时尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，既未达到合同约定的交付标准，也不符合上述法律有关规定，凌勇、何育琴本可依法拒收。然而，凌勇、何育琴选择了签字确认同意收房。凌勇、何育琴和长鸿基公司双方在《商品房买卖合同》中关于商品房交付验收标准的约定是合同双方意思自治的体现，凌勇、何育琴签署《业主收楼确认书》也是对自己权利处分的重要体现。而且，长鸿基公司已办理了《房产面积测绘成果报告书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设工程质量分户验收汇总表》《人防工程竣工验收备案书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等竣工验收事项，结合该楼盘已大部分收楼，甚至已入住的情况来看，涉讼商品房显然已竣工，并处于正在验收阶段。凌勇、何育琴接受交付的事实客观存在，据此可合理推定凌勇、何育琴对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。商品房预售合同约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，长鸿基公司逾期交房虽然是事实，但其在逾期后已实际交付了房屋，凌勇、何育琴在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付收楼后的逾期交房违约金的请求，其理据不足。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期在180日之内，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，计算期限为自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止；逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本案属于逾期交房超过180天的情形，逾期交房180天内的违约金计算时间应从约定的交房之日的次日起算至第180天；超过180天后的违约金应依次计算至实际交付房屋之日的前一天。从2018年5月31日到2018年11月26日共180天，而从2018年11月27日算至2019年1月6日共41天。因此，凌勇、何育琴主张的180天内的逾期交房违约金6842元及超过180天的逾期41天交房的违约金3117.32元，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持，上述两部分（180天内和超过180天的）违约金合计9959.32元。其他诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限吴川市长鸿基房地产有限公司在判决生效之日起10日内向凌勇、何育琴支付逾期交房违约金合计9959.32元。二、驳回凌勇、何育琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336.23元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担96元，由凌勇、何育琴负担240.23元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据长鸿基公司的上诉理由和凌勇、何育琴的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于长鸿基公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据双方达成的补充协议，长鸿基公司应当在2018年5月30日前向凌勇、何育琴交付商品房，但长鸿基公司于2019年1月7日才将涉案商品房交付给凌勇、何育琴，其逾期交房已成事实。长鸿基公司应否承担违约责任及如何承担违约责任，关键看本案是否存在合同第十一条所约定的长鸿基公司可以据实延期交房的情形：（一）长鸿基公司主张其未能按照合同约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基公司据此可以延期交房。一审法院认定长鸿基公司的上述主张不符合合同第十一条的约定，已进行充分详尽的论述，本院予以确认。（二）长鸿基公司主张凌勇、何育琴未按合同约定全额支付房款，其可根据合同第十一条的约定延期交房。根据本案已查明事实，中国工商银行于2018年6月1日发放了贷款26万元。故根据合同第十一条的约定，长鸿基公司有权延期交房。一审法院认定从2018年5月31日起计算逾期交房违约金有误，本院确定逾期交房违约金从2018年6月2日起计算。故长鸿基公司关于交房时间应延期至银行实际放款之日的上诉理由成立，本院予以采纳。二、关于出卖人逾期交房违约金如何计算的问题。（一）关于逾期在180日之内和逾期超过180日违约责任的处理原则。根据合同第十二条的约定，出卖人逾期在180日之内和逾期超过180日的违约责任按逾期时间分别处理，两种情形不作累加。对于出卖人逾期超过180日且买受人要求继续履行合同的情况下，本应由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但从凌勇、何育琴向一审法院提起诉讼的请求来看，凌勇、何育琴是主张逾期交房不超过180天的部分，由长鸿基公司按日计算向凌勇、何育琴支付全部房价款万分之一的违约金，逾期交房超过180天的部分，则由长鸿基公司按日计算向凌勇、何育琴支付全部房价款万分之二的违约金。一审法院按照凌勇、何育琴的上述主张，对于出卖人逾期交房180天内的违约金与超过180天后的违约金分别计算，再进行累加，虽然与买卖双方在《商品房买卖合同》中的约定不符，但该计算金额少于按合同约定计算的金额，这属于当事人对其合法权利的自行处分，故本院对该计算方法不予调整。（二）关于本案逾期交房违约金如何计算的问题。因贷款银行直到2018年6月1日才将凌勇、何育琴的贷款发放给长鸿基公司,故逾期交房违约金应从2018年6月2日起计算，至2018年11月28日，违约天数为180天。从2018年11月29日起计算至2019年1月7日长鸿基公司交房给凌勇、何育琴之日止，逾期天数为40天。故长鸿基公司延期交房给凌勇、何育琴应计算的违约金为：从2018年6月2日起至2018年11月28日止逾期180天的逾期交房违约金6842.95元(380164元×180天×0.01％)，从2018年11月29日起计算至2019年1月7日止逾期40天的逾期交房违约金3041.31元（380164元×40天×0.02％），合计9884.26元。因此，长鸿基公司需向凌勇、何育琴支付逾期交房违约金9884.26元。一审对逾期交房违约金金额计算有误，本院予以纠正。综上所述，长鸿基公司的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理部分欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2556号民事判决第二项；二、变更广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2556号民事判决第一项为：限吴川市长鸿基房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向凌勇、何育琴支付逾期交房违约金9884.26元；三、驳回凌勇、何育琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费336.23元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担96元，由凌勇、何育琴负担240.23元；二审案件受理费336.23元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担96元，由凌勇、何育琴负担240.23元。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月十日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。