广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2111号上诉人（原审被告）：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地广东省吴川市*******。法定代表人：郭玉丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，广东佳业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林鄂，男，1981年11月22日出生，汉族，住广东省吴川市**************，公民身份号码：440************097。被上诉人（原审原告）：骆彩娟，女，1982年8月14日出生，汉族，住广东省吴川市**************，公民身份号码：440************966。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所实习律师。上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司（以下简称长鸿基房地产公司）因与被上诉人林鄂、骆彩娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人长鸿基房地产公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。被上诉人林鄂、骆彩娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长鸿基房地产公司上诉请求：改判长鸿基房地产公司依合同约定可逾期交房，并减除相应逾期交房的违约金。主要理由：一、原审法院的认定既不客观，也不公正。第一，2017年10月25日吴川市公用事业局根据吴川市政府部署对麻纺路进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，而涉案商品房预售合同是于2017年8月7日签订。此时该路段开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日相隔2个多月，长鸿基房地产不可能知道2018年7月18日双方又签订施工合同补充协议，将工程的工期延长至2018年12月31日。长鸿基房地产公司即使加以考虑，也只能考虑正常施工期间，不可能考虑到延期施工期间，原审判决认定其在规划建设过程和签订合同时应加以考虑，此显失客观公平。原审判决既然认定涉案房屋确位于麻纺路改造工程影响范围内，就意味着麻纺路改造工程必然造成涉案工程的延误。因此原审法院即使不能因麻纺路改造工程的14个月工期而认定长鸿基房地产公司可延期14个月交房，最起码亦应认定其可因补充协议延期4个月的工期而延期4个月交房。第二，2017年11月13日吴川市政府发出麻纺路改造工程实施半封闭施工的通告，而长鸿基房地产公司的金牛小区（二期）楼盘就位于麻纺路。麻纺路是金牛小区（二期）的主要通道，小区后面道路窄小仅可通过一辆小货车，麻纺路的路面不宽，且工程改造导致路面破烂不堪，因运送建筑材料的汽车均是大卡车，麻纺路改造工程实施半封闭施工的措施必然影响车辆的正常出入，限制了金牛小区（二期）的正常施工和推进。这种限制性来源于麻纺路改造工程和政府半封闭施工的通告，此明显属于政府限制行为。长鸿基房地产公司虽未收到有关部门停工等相关通知，但主要道路的半封闭，必然导致长鸿基房地产公司的楼盘工期延误。根据合同第十一条的约定，长鸿基房地产公司的交房时间可据实予以延期。第三，麻纺路是市内道路，其改造工程属于市政工程。该改造工程是在重新铺设地下排污管和供水管后铺建硬底化道路，故麻纺路改造工程不仅属于市政工程，而且工程改造中地下排污处理和重新铺设供水管道必然影响供水，长鸿基房地产公司已提供证据予以证明，原审判决对此认定显失客观。因麻纺路改造市政工程未能及时完工而导致长鸿基房地产公司逾期交房，符合合同第十一条的约定，交房时间应据实予以延期。二、原审法院认定林鄂、骆彩娟主张从2018年3月1日起计算逾期交房违约金符合合同约定是错误的。林鄂、骆彩娟于2017年8月7日支付首期房价款158596元，在工商银行贷款370000元，而贷款的370000元是在2018年6月1日才发放的。根据双方签订的《商品房预售合同》第十一条的约定，买受人未向出卖方全额支付房款的，出卖人有权延期交房。故长鸿基房地产公司交房时间有权延期至2018年6月1日，原审判决认定从2018年3月1日起计算逾期交房违约金是错误的。综上，请二审法院依法改判支持长鸿基房地产公司的上诉请求。林鄂、骆彩娟书面辩称：长鸿基房地产公司上诉主张其逾期交房系因政府实施麻纺路改造工程，但实际上麻纺路并非通往涉案小区的唯一通道，且该改造工程不属于合同第十一条所指的“政府限制性行为”。政府并未下发过因麻纺路改造工程而要求长鸿基房地产公司暂停或停止施工的公告或命令，且麻纺路改造工程不必然导致周边楼盘停工，此不应成为长鸿基房地产公司逾期交房的理由或是免责事由。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回长鸿基房地产公司的上诉。林鄂、骆彩娟向原审法院起诉请求：1、判决长鸿基房地产公司支付2018年3月1日起至2018年8月27日共180天的逾期交房违约金9514元给林鄂、骆彩娟；2、判令长鸿基房地产公司支付2018年8月28日起至2019年7月31日共338天的逾期交房违约金35733元给林鄂、骆彩娟，2019年8月1日起至按合同约定交付房屋之日止的逾期交房违约金以528596元为基数，每日按万分之二计算；3、本案诉讼费由长鸿基房地产公司负担。原审法院审理查明：长鸿基房地产公司是依法登记成立的有限责任公司，其经核准从事的经营范围为房地产开发经营。位于吴川市*****“金牛小区（二期）”项目的商品房属于长鸿基房地产公司开发。2017年8月7日，林鄂、骆彩娟与长鸿基房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林鄂、骆彩娟向长鸿基房地产公司购买吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋2501房，该房屋的建筑面积为102.64平方米，价款为528596元。涉案合同在第九条对商品房交付条件进行了约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”在合同的第十一条中约定了交付时间和手续：“出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力。不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；…（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位完工的…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同的第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。林鄂、骆彩娟按合同约定向长鸿基房地产公司支付涉案房屋房款528596元；2017年10月5日和2018年1月22日，长鸿基房地产公司确认收到其交付的房屋房款528596元并开具《广东增值税普通发票》（编号№29819654和编号№04790877）给其收执。2018年8月30日，长鸿基房地产公司将房屋交付林鄂、骆彩娟使用。截止庭审时止，长鸿基房地产公司仍未能完成办理工程竣工验收备案手续。林鄂、骆彩娟认为，依照涉案合同的约定，长鸿基房地产公司应在2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给林鄂、骆彩娟，但长鸿基房地产公司未依约于该日期前交付房屋给林鄂、骆彩娟，依照涉案合同第十二条的约定，长鸿基房地产公司应向林鄂、骆彩娟支付相应的逾期交房违约金，其为此于2019年8月15日向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，吴川市麻纺路改造工程计划建设时间为2017年11月2日至2018年12月31日。经查，该工程为非全封闭式修路，涉案小区位于该改造工程路段，同时存在其他非改造范围的可通行道路。原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。林鄂、骆彩娟与长鸿基房地产公司就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应恪守履行。本案的焦点如下：1.长鸿基房地产公司逾期交房是否需要承担违约责任；2.林鄂、骆彩娟请求长鸿基房地产公司支付违约金的诉请应否得到支持。一、关于长鸿基房地产公司逾期交房是否需要承担违约责任的问题。长鸿基房地产公司辩称其逾期交房是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，交房时间应依合同约定延期至2019年4月28日。经查，涉案房屋确位于吴川市麻纺路改造工程影响范围内，但道路维修工程不属于不可预见的情况，长鸿基房地产公司在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑，且该路段计划开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日距离并不大。加之，该工程非全封闭式修路，同时存在其他非改造范围的可通行道路，长鸿基房地产公司亦未能举证证明其有收到有关部门停工等相关通知，故可以认定该道路工程不属于林鄂、骆彩娟与长鸿基房地产公司约定的“政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期”的情形。长鸿基房地产公司又辩称工程改造造成供水问题、市政工程设施未能及时完工，但其未能提供证据予以证明上述问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故原审法院对长鸿基房地产公司该辩称不予采信。因此，长鸿基房地产公司上述抗辩理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及林鄂、骆彩娟与长鸿基房地产公司的约定，长鸿基房地产公司逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。二、关于林鄂、骆彩娟请求长鸿基房地产公司支付违约金的诉求应否得到支持的问题。林鄂、骆彩娟作为卖受人，已按约定向长鸿基房地产公司支付了全部购房款，依约履行了合同义务，林鄂、骆彩娟对延迟交房不存在责任与过错，长鸿基房地产公司作为出卖人未按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，依法应承担违约责任。由于双方在合同中已约定逾期交房违约金的计算标准，故逾期交房违约金的认定主要是违约金起算时间和截止时间的问题。在2018年8月30日即长鸿基房地产公司向林鄂、骆彩娟交付房屋时，林鄂、骆彩娟明确知道长鸿基房地产公司未向其提供建设工程竣工验收备案证明文件，其有权依约定拒绝接收房屋，并要求长鸿基房地产公司承担违约责任。但林鄂、骆彩娟实际接收房屋，这属于对自己权利的处分，现林鄂、骆彩娟又以长鸿基房地产公司没有提供该备案证明文件，房屋不具备交付条件为由，要求长鸿基房地产公司承担交房后逾期交房的违约责任，于法无据，故对林鄂、骆彩娟要求长鸿基房地产公司支付2018年8月30日及至按合同约定房屋交付之日止的逾期交房违约金的请求不予支持。因此，涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间应为：从2018年3月1日起至2018年8月29日止，共计182天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定及涉案合同第十二条的约定，林鄂、骆彩娟请求长鸿基房地产公司支付按全部房价款的每天万分之一支付2018年3月1日起至2018年8月27日止的逾期交房的违约金528596元×万分之一/天×180天=9514元，合法合理，故予以支持。而自2018年8月28日起至2018年8月29日止的逾期违约金按合同约定计算标准计算为528596元×万分之二/天×2天=211元也应由长鸿基房地产公司支付给林鄂、骆彩娟。因此，长鸿基房地产公司应向林鄂、骆彩娟支付从2018年3月1日起计至2018年8月29日止的逾期交房违约金合共9725元（9514元+211元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴川市长鸿基房地产有限公司应于判决生效之日起五日内向林鄂、骆彩娟支付违约金9725元；二、驳回林鄂、骆彩娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费465.59元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担100.08元，林鄂、骆彩娟负担365.51元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据长鸿基房地产公司的上诉请求与林鄂、骆彩娟的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于长鸿基房地产公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，长鸿基房地产公司应当在2018年2月28日前向林鄂、骆彩娟交付商品房，但长鸿基房地产公司于2018年8月30日才将涉案商品房交付给林鄂、骆彩娟，其逾期交房已成事实。长鸿基房地产公司主张其未能按照合同约定的期限交付房屋，主要是因吴川市麻纺路等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基房地产公司据此可以延期交房。原审法院认定长鸿基房地产公司的上述主张不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，对此已进行详尽的论述，本院予以确认。长鸿基房地产公司另主张林鄂、骆彩娟未按合同约定全额支付房款，银行贷款于2018年6月1日才发放，其可根据合同第十一条的约定延期交房，但其并未提供证据予以证明，且长鸿基房地产公司于原审中对林鄂、骆彩娟提供的长鸿基房地产公司于约定交房日期前开具的预售房款共528596元的《广东增值税普通发票》无异议。因此，长鸿基房地产公司关于其可延期交房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。长鸿基房地产公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2018年2月28日前将涉案商品房交付给林鄂、骆彩娟使用，已构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任。此外，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人逾期在180日之内和逾期超过180日的违约责任按逾期时间分别处理，两种情形不作累加。对于出卖人逾期超过180日且买受人要求继续履行合同的情况下，应由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。但从林鄂、骆彩娟向原审法院提起诉讼的请求来看，林鄂、骆彩娟是主张逾期交房不超过180天的部分，由长鸿基房地产公司按日计算向林鄂、骆彩娟支付全部房价款万分之一的违约金，逾期交房超过180天的部分，则由长鸿基公司按日计算向林鄂、骆彩娟支付全部房价款万分之二的违约金。原审法院按照林鄂、骆彩娟的上述主张，对于出卖人逾期交房180天内的违约金与超过180天后的违约金分别计算，再进行累加，虽然与买卖双方在《商品房买卖合同》中的约定不符，但该计算金额少于按合同约定计算的金额，这属于当事人对其合法权利的自行处分，故本院对该计算方法不予调整。综上所述，长鸿基房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。