广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终742号 上诉人（原审被告）：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，住所地：桂平市河南经济开发区，统一社会信用代码：91450881MA5KBHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄浩，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗快，广西万然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭婉丽，女，1972年1月21日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：谢鸿斌，男，1999年3月1日出生，汉族，住桂平市。 上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）因与被上诉人谭婉丽、谢鸿斌商品房预售合同纠纷一案，不服广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 凤凰公司上诉请求：撤销一审（2019）桂0881民初3024号民事判决书第一项、第二项判决，改判驳回被上诉人谭婉丽、谢鸿斌逾期交房和逾期办证违约金请求；事实和理由：根据商品房预售合同约定，遇到气象部门记录的降雨量达到中雨（含中雨）以上的，出卖人可以据实予以延期交房。在涉案房屋建造过程中，上诉人遇到中雨以上气象影响造成停工111天，其他因素影响造成停工10天，共计121天，应从逾期交房时间中予以扣除。上诉人延期至2016年10月1日交房在合理延期期间，故上诉人诉请逾期交房违约金没有事实依据。一审将逾期办证违约金计算至由“提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日”改成“涉案商品房产权证书办理至其名下之日”，扩大诉求范围，违背“不告不理”的法理，将行政行为的时间作为上诉人逾期时间没有法律依据，无故加重上诉人的违约责任。 谭婉丽、谢鸿斌没有提出答辩意见。 谭婉丽、谢鸿斌向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金18737.57元给原告；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权登记违约金（以767933元为基数，按日万分之一计付，从2018年9月22日起计至被告将由其提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，计算至2019年7月7日止的违约金为22193.26元）给原告。 一审法院认定事实：2014年12月24日，原告谭婉丽、谢鸿斌、案外人谢权与被告签订《商品房预售合同》，合同主要内容：被告将位于桂平市鑫炎·凤凰城x号房出卖给原告，预测建筑面积为144.86平方米，单价为每平方米5301.21元，总价款为767933元；出卖人（被告）应当于2016年5月31日前向买受人（原告）交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期超过60日，……如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，若买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年10月1日将涉案商品房交付给原告。 另查明，案外人谢权与原告谭婉丽于1996年1月18日登记结婚，属夫妻关系，生育有子女谢瑶君、谢鸿斌二人，并无收养及抱养其他子女。谢进钦、龚秀珍为案外人谢权的父母。谢权于2019年3月9日因病逝世。庭后，谢瑶君、谢进钦、龚秀珍均表示放弃其对谢权涉案房产的继承权，并由谭婉丽、谢鸿斌继承。 再查明，被告已将涉案小区2＃楼不动产登记材料报送到桂平市不动产登记中心，该中心在审查过程中发现该栋商品房的《房产测绘成果报告》（GF20160464）中2＃-110号房实测成果与实物不相符，不符合不动产登记要求，不能进行不动产登记。桂平市不动产登记中心已将材料退回给被告进行完善，被告至今尚未提交应由其提供的办理权属登记的资料给桂平市不动产登记中心。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据合同的约定以及被告实际交房给原告的时间，原告主张被告存在逾期交房的违约事实，该院予以确认。从2016年6月1日起至原告实际收房之日止（2016年10月1日），被告已逾期交房122天，被告应向原告支付的违约金为18737.57元（767933元×0.0002×122天）。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，被告除交付商品房给原告使用外，还负有转移标的物所有权的义务，被告向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，是为了给原告办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告于2016年10月1日交付房屋给原告后，原告在商品房交付之日起720日内即2018年9月21日前未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告虽起诉请求逾期办证违约金计算至被告提交全部资料备案之日，但原告该项诉讼请求实际上为原告主张被告逾期办证的违约责任，因此可以视为原告主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。综上，被告应以购房款总额767933元为基数，从2018年9月22日起至被告将桂平市鑫炎·凤凰城x号商品房产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计算。但是，根据本案合同履行情况以及因被告的违约行为造成原告的实际损失情况，根据公平原则，逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期交房违约金18737.57元给原告谭婉丽、谢鸿斌；二、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期办证违约金（以购房款总额767933元为基数，从2018年9月22日起至被告将桂平市鑫炎·凤凰城x号商品房产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计算；违约金总额不超过原告谭婉丽、谢鸿斌已付购房款767933元的30%）给原告谭婉丽、谢鸿斌；三、驳回原告谭婉丽、谢鸿斌的其他诉讼请求。案件受理费411元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担。 二审期间，上诉人提供书证：桂平市气象资料（2014年-2017年）和浔环【2015】6号《桂平市环境保护局关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》、编号028《工作致函》桂平市建筑工程质量安全监督站《关于做好抗台风“妮妲”的紧急通知》，拟证实在合同履行期间，有合同约定的气象等因素可以顺延交房期限；《再次催办不动产权证书通知》，拟证实其已经于2020年5月11日通知被上诉人于2020年6月1日前办理委托书并提交相关证件材料办证。以上证据经双方质证，本院结合其他证据材料予以综合评判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明，《商品房预售合同》第十条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.供水、供电部门每日连续停水、停电累计超过8小时以上（凭供水、供电部门通知、证明为据），气象部门记录降雨量达到中雨（含中雨）以上（凭气象部门的天气记录或施工单位证明为据）；6.因政府有关部门的临时限制行为导致工期延长的，如指令性停工（中考、高考等）”，第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的”“买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金”。 根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1.上诉人主张的延期交房的理由是否成立；2.逾期办证违约金的截止计算日期应当如何表述。 关于第一个争议焦点。双方签订的《商品房预售合同》第十条关于出卖人可据实予以延期的条款中，约定有中雨以上天气可以合理顺延交房期限的内容，本院根据2014年12月24日签订合同至约定交房日期2016年5月31人的气象资料，予以支持84天，延至2016年8月23日，加上2015年高考停工8天，2016年7月16日停电1天，8月2、3日抗台风“妮妲”2天，合计95天，上诉人应支付的违约金为767933元×0.0002×（122天-95天）=4146.84元。 关于第二个争议焦点。双方签订的《商品房预售合同》并没有约定出卖人“提供办理权属登记资料报产权登记机关备案”的条款内容，而是在合同第十九条“转移登记”中约定因出卖人原因导致买受人不能如期办好房产证的违约责任，故一审法院确定逾期办证违约金计算截止日期为“商品房产权证书办理至原告名下之日”，是有合同依据的。根据《鑫炎.凤凰城34户业主办证信息明细》和《情况说明》，谭婉丽、谢鸿斌户尚未申请办证，凤凰公司已于2020年5月11日通知谭婉丽、谢鸿斌在2020年6月1日之前办证，本院确定逾期办证违约金截止日期为2020年6月1日。 综上所述，凤凰公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3024号民事判决第三项； 二、变更广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3024号民事判决第一项为：上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期办证违约金4146.84元给被上诉人谭婉丽、谢鸿斌； 三、变更广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3024号民事判决第二项为：上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期办证违约金给被上诉人谭婉丽、谢鸿斌（以购房款767933元为基数，从2018年9月22日起至2020年6月1日止，按日万分之一计算）。 上述履行给付金钱义务，限本判决生效后十日内自动履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向广西桂平市人民法院申请执行。 二审案件受理费822元，由上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年六月十一日 法官助理 李锦华 书 记 员 张 谦