广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4806号原告：唐水元，男，1977年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码620************855。原告：林爱家，女，1979年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码441************066。委托诉讼代理人：唐水元，系其丈夫。被告：佛山市彩管置业有限公司，住址广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********286Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江钊珲，广东国智（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。原告唐水元、林爱家诉被告佛山市彩管置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告唐水元，被告委托诉讼代理人江钊珲、李一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于地下一层停车场334号车位的商品房买卖合同（合同编号为201********001）；2.判令商品房买卖合同的《合同补充协议》第2-20条为无效的格式条款；3.判令被告返还地下一层停车场334号车位款73716元；4.判令被告返还代收的办证登记费90元、签约服务费400元、物业维修基金3510.30元、买卖合同印花税87.76元、契税10029.43元；5.判令被告承担本案诉讼费用。后两原告增加诉讼请求：1.确认被告未向两原告交付负一层334号车位；2.判令撤销原被告之间关于地下一层停车场334号车位的商品房买卖合同（合同编号201********001）。事实和理由：2017年12月，被告开卖璀璨家园A6地块车位，被告告知业主车位紧缺、按高出同地段15万价格向社会出售车位。为攫取高额利润，被告阻拦业主临时进入地下停车场，导致广大业主生活极为不便、逼迫业主购买车位。2019年9月11日，被告在璀璨家园西门设置销售点（该销售点长期存在），两原告看到被告工作人员在推介车位和被告打出的特制车位销售招牌，内容为“车位清盘，A6车位最后100套，震撼清盘价，火热抢购中，截止至2019年9月30日”，两原告心慌赶到被告销售中心询问车位销售情况和价格，被告销售主管周建领两原告参观销售中心的销控示意图，该图显示A6地块车位所剩寥寥无几，被告销售主管周建向原告唐水元再声明：负一层车位价格约35万元，负二层车位价格约33万元，公司不会对车位价格降价，如果出现了降价，那么多已经买了车位的业主也赔不起，就这几个车位了，你们还不买就没有车位可买了。9月13日，被告销售主管周建再次向两原告明确：公司车位已经没剩下几个了，价格只涨不跌的，再不买以后更贵。受被告销控示意图和经办人员周建误导，两原告与被告于2019年9月13日签订了《佛山绿地璀璨天城项目认购书》，以351030元认购佛山绿地璀璨天城负一层334号车位，被告扣划了两原告首期款73716元。2019年9月16日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同第七条约定:负一层334号车位总价款为351030元；合同第八条约定:合同定金20000元，自本预售合同网上签订日起支付首期款73716元；合同第十二条约定:出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付车位；合同第二十五条和附件十二约定:补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。被告的《合同补充协议》属于格式合同，内容繁多、字体细小，两原告在被告工作人员催促下未能细看便匆匆签署，两原告后发现该《合同补充协议》第2-20条存在减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任情形，属于无效条款。在签订《商品房买卖合同》当场，被告收取两原告办证登记费90元、签约服务费400元、物业维修基金3510.30元、买卖合同印花税87.76元、契税10029.43元名义另收取两原告共计14117.49元。2019年10月1日起，被告销控示意图上的大量标注为已售的车位被放出销售，且车位价格大幅下降,降幅约12万元，被告在9月30日后卖出和尚未卖出的A6地块车位有八百多个，远超被告在特制车位销售招牌标明的最后100个数量。此事实发生时间距被告误导两原告车位稀少和不降价的时间相隔不足半个月，被告言行满是欺骗。2019年10月10日，两原告以律师函方式致函被告：被告的欺骗销售造成了两原告重大误解，违背了两原告真实意思，两原告解除负一层334号车位销售合同；两原告通知被告收回负一层334号车位；两原告通知被告立即退回地下一层停车场334号车位款73716元及相应其他费用。2019年10月15日，103位璀璨家园车位购买人共同向政府部门投诉，2019年11月13日，佛山市禅城区**监督管理局作出行政处理告知书，告知已对被告不当销售行为已立案并且予以处理。2020年2月27日，两原告请求被告：不论两原告是否违约，不论被告是否欺诈销售，两原告解除与被告璀璨家园负一层334号车位销售合约，车位余款不再缴纳，请被告立即办理收回车位手续，对于已交的车位款，如果被告认为两原告违约，可先扣除违约金退回余款，待相关部门确认是否欺骗销售再处理暂扣款项。两原告请求解除合同有以下情节：其一，车位尚未办理产权登记，被告依然为车位所有人；其二，被告在销售车位过程中利用信息不对称恶意欺诈和误导两原告，被告存在重大过错；其三，2019年年末，新冠状病毒疫情严重，受疫情影响，原告唐水元长期不能工作，原告林爱家意外怀孕并于2020年1月30日生育有二宝，原告林爱家怀孕期间因年龄偏大不能正常工作一直辞职在家养胎，两原告家庭有三位高龄老人和两个小孩需要供养，两原告家庭目前经济状况恶化，无能力支付即将到期的车位款，原被告之间已经形成合同僵局，被告恶意维持合同关系将导致两原告家庭生活基本需要无法维持；其四，被告在车位销售过程中存在欺诈情节，退一步而言，如本案意外未能认定欺诈行为，两原告也只能承担违约责任解除车位合同，以免家庭生活无以为继。为免被告对两原告进一步落井下石，两原告特向法院提起起诉，请求判如所请。被告辩称：一、两原告不存在合同撤销权。本案两原告依据《民法总则》第一百四十八条的规定，行使合同撤销权，该撤销权因欠缺构成要件而不成立。根据上述规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”行使撤销权应同时符合以下两个构成要件：1.一方存在欺诈手段；2.因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。两个构成要件缺一不可，而本案不存在上述两个构成要件，因此，两原告不享有合同撤销权。（一）两原告未完成其证明义务。本案中两原告主张被告在车位销售过程中存在欺诈行为，并导致其产生错误认识而做出了购买车位的非真实意思表示。根据《民诉解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”其应当举证证明：1.被告存在欺诈行为；2.欺诈行为导致其产生错误认识而做出了购买车位的非真实意思表示。然而本案中两原告并无提交任何证据证明被告存在欺诈行为及欺诈行为导致其产生错误认识而做出购买车位的非真实意思表示。因此，两原告并未完成其证明义务，应承担举证不能的不利后果。（二）两原告的主张与证据相冲突，且不符合常理。1.两原告主张被告存在欺诈行为与证据相冲突。（1）市场监督局认定被告不存在虚假宣传、欺骗消费者的行为。佛山市禅城区**监督管理局作出的《行政处理告知书》（佛禅市监处告字[2019]172号）认定了被告不存在虚假宣传、欺骗消费者的行为：“我局在核查中暂未发现佛山市彩管置业有限公司在前期车位销售过程中存在虚假销售，欺骗消费者的相关证据。我局执法人员曾约请你提交相关证据，截止目前暂未收到你提供的证据。因此，现有证据暂未能证明佛山市彩管置业有限公司存在前期销售时虚假宣传、欺骗消费者的违法行为”。（2）非但被告无欺诈行为，且被告明确提示销售人员的承诺对被告不具有约束力。本案中非但被告没有存在欺诈行为，且被告在《合同补充协议》中明确提示两原告“未经甲方书面授权和确认，甲方工作人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件及口头的任何承诺、陈述，均不具备要约条件，不构成本合同的组成部分或该商品房的交付标准，对甲方不具有约束力。乙方与甲方工作人员之间达成的任何文件，须经甲方盖章确认后才对甲方产生约束力。”2.两原告主张其作出非真实意思表示并不符合常理。案涉房产为现房销售，签约前两原告已经查看过车位，清楚了解车位的情况及现状，案涉合同中对两原告所购车位地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，合同约定内容也与真实情况一致。因此，两原告并未对其所购车位的质量、价格、地段、环境、交通、周边环境等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。此外，房产价格波动是正常现象，两原告作为完全民事行为能力人对此应当有所判断。二、《合同补充协议》的条款不存在无效情形。《合同补充协议》是双方的真实意思表示，被告也采取合理的方式提请对方注意合同的条款，且该补充协议是对于双方权利义务的细化，并非免除对一方义务的免除或限制另一方的主要权利，因此，该《合同补充协议》有效。具体理由如下：（一）被告已尽到了合理提示及说明义务。《合同补充协议》的末尾处，用了加粗的字体提醒两原告“甲方（出卖人）已按乙方(买受人)要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容这向乙方进行了逐条说明与解释。履行了提示注意义务和说明义务，乙方对前述全部内容均已知晓并无歧义。”《合同补充协议》在每一个条款前均用了加粗的字体说明具体的内容，并在括号中注明提示该条款是对于《商品房买卖合同》中哪一条款的修订。（二）《合同补充协议》是对于双方权利义务的细化。《合同补充协议》是对于双方权利义务的进一步细化，且对于双方的权利均有进行限制，并非对一方义务的免除或限制另一方的主要权利。综上，《合同补充协议》的条款不存在《合同法》第四十条规定的无效情形。三、被告不应返还车位款以及其他代收费用。两原告主张的返还车位款以及其他代收费用的前提是合同被撤销，然而本案中两原告并不享有合同撤销权，因此，其诉讼请求不应得到支持。此外，关于被告代为收取的其他费用的收款主体不是被告，被告只是履行代收义务，两原告应当另行主张。综上所述，本案中两原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请贵院依法驳回两原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。两原告在诉讼中举证如下：1．2017年12月13日广州日报，拟证明被告告知业主车位紧缺、按高出同地段15万价格向社会出售车位，舆论定性为天价车位。2．特制招牌，拟证明A6地块车位广告显示：车位清盘，A6车位最后100套，震撼清盘价，火热抢购中，截止至2019年9月30日。被告销售行为存在欺诈。3．销控示意图，拟证明该图显示A6地块车位所剩寥寥无几，被告捂盘，侵犯两原告知情权，对两原告欺诈销售。4．周建录音，拟证明：（1）被告销售主管向两原告承诺车位不降价，如果降价补差额；（2）两原告在2019年9月13日签署认购书，被告于10月1日对车位大幅降价，降价幅度约10万元，违背了被告对两原告的承诺。5．佛山绿地璀璨天城项目认购书，拟证明两原告认购负一层334号车位，定金20000元，车位认购价格351030元。6．POS单、璀璨家园车位发票领换通知单，拟证明两原告支付首期款73716元。7．《商品房买卖合同（现售）》、《合同补充协议》，拟证明：（1）合同第七条约定:负一层334号车位总价款为351030元；（2）合同第八条约定:合同定金20000元，自本预售合同网上签订日起支付首期款73716元；（3）合同第十二条约定:出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付车位；（4）合同第二十五条和附件十二约定:补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；（5）补充协议属于格式条款，违反双方真实意思表示，应当无效。8．POS单及费用明细，拟证明在签订《商品房买卖合同》当场，被告收取两原告办证登记费90元、签约服务费400元、物业维修基金3510.30元、买卖合同印花税87.76元、契税10029.43元名义另收取两原告共计14117.49元。9．A6地块负二楼工抵车位价位表，拟证明2019年10月1日起，被告销控示意图上的大量标注为已售的车位被放出销售，且车位价格大幅下降,降幅约12万元，被告在9月30日后卖出和尚未卖出的A6地块车位有八百多个，远超被告在特制车位销售招牌标明的最后100个数量。被告销售行为存在严重欺诈行为。10．律师函及邮寄详情单，拟证明两原告以律师函方式致函被告：被告的欺骗销售造成了两原告重大误解，违背了两原告真实意思，两原告解除负一层334号车位销售合同；两原告通知被告收回负一层334号车位；两原告通知被告立即退回地下一层停车场334号车位款73716元及相应其他费用。11．投诉书，拟证明2019年10月15日，被告欺诈等行为导致103位璀璨家园车位购买人共同向政府部门投诉。12．行政处理告知书，拟证明被告存在违规销售行为。13．微信记录和短信记录，拟证明两原告通知被告车位质量问题，并通知解除合同。14．2020年3月7日璀璨家园5-8座剩余车位查询，拟证明A6地块车位广告显示：车位清盘，A6车位最后100套，震撼清盘价，火热抢购中，截止至2019年9月30日。该内容明显为对两原告等的欺诈，A6车位未售数量在2020年3月仍有246个车位未售。15．林爱家生二胎出院小结，拟证明两原告家庭经济困难。16．周建名片，拟证明电话录音的周建身份。被告在诉讼中未向本院提供证据。本院对两原告提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据，证明内容下文再予以论述。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年9月13日，两原告与被告签订《佛山绿地璀璨天城项目认购书》，约定两原告认购佛山市禅城区*******************，认购价351030元，其中定金20000元，第一期房款73716元，第二期房款101799元，第三期房款175515元。同日，两原告向被告支付73716元首期款。2019年9月16日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定两原告向被告购买佛山市禅城区*******************，主要内容为：“……第七条计价方式与价款……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为27596.70元/平方米，总价款为351030元……第八条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。第一期：自本预售合同网上签订之日支付73716元……第十二条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房……第十四条商品房质量……出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，由此而发生的检测费用由出卖人承担……第二十五条补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《合同补充协议》，约定：“……一、对专业术语解释的修订……二、合同当事人（对《商品房买卖合同》第一章的修订）……三、项目建设依据、商品房基本情况（对《商品房买卖合同》第一条、第三条的修订）……四、房屋权利状况承诺（对《商品房买卖合同》第六条的修订）……五、计价方式与价款（对《商品房买卖合同》第七条的修订）……六、付款方式及期限及逾期付款责任（对《商品房买卖合同》第八条、第九条的修订）……七、商品房交付条件、逾期交付责任（对《商品房买卖合同》第十条、第十三条的修订）……八、商品房相关设施设备交付条件（对《商品房买卖合同》第十一条的修订）……九、交付时间和手续（对《商品房买卖合同》第十二条的修订）……十、商品房质量、保修责任（对《商品房买卖合同》第十四条、第十五条的修订）……十一、房屋登记（对《商品房买卖合同》第十七条的修订）……十二、前期物业管理（对《商品房买卖合同》第十八条的修订）……十三、建筑物区分所有权（对《商品房买卖合同》第十九条的修订）……十四、销售和使用承诺（对《商品房买卖合同》第二十一条的修订）……十五、送达（对《商品房买卖合同》第二十二条的修订）……十六、争议解决方式（对《商品房买卖合同》第二十四条的修订）……十七、补充协议（对《商品房买卖合同》第二十五条的修订）……十八、关于广告宣传资料的效力及明示事项……十九、关于合同解除的补充……二十、关于合同注销登记的补充……”。两原告已支付办证登记费90元、签约服务费400元、物业维修基金3510.30元、买卖合同印花税87.76元、契税10029.43元，合计14117.49元。被告发布招牌一份，上载：“车位清盘钜惠，A6车位最后100套，震撼清盘价，火热抢购中，截止至2019年9月30日。”庭审中，由于两原告同时要求解除、撤销案涉《商品房买卖合同》，经本院询问，两原告明确其诉请为要求撤销案涉合同。另查明，佛山市禅城区**监督管理局于2019年12月10日作出《行政处理告知书》，主要内容为：“……关于你反映绿地璀璨家园存在虚假销售，欺骗消费者以及未明码标价等违法行为的信访事项，我局已经核查，现将相关情况告知如下：一、根据现行管理政策，新建商品房（车位）销售价格实施市场调节，具体由房地产经营单位（房地产开发企业）自行制定。二、我局在核查中暂未发现佛山市彩管置业有限公司在前期车位销售过程中存在虚假销售，欺骗消费者的相关证据。我局执法人员曾约请你提交相关证据，截止目前暂未收到你提供的证据。因此，现有证据暂未能证明佛山市彩管置业有限公司存在前期销售时虚假宣传、欺骗消费者的违法行为，若你有相关证据，可向我局提供，以便核查。三、经核查，绿地璀璨家园开发商佛山市彩管置业有限公司国庆期间销售的车位涉嫌未进行明码标价监制，我局已对其违法行为立案调查……”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。首先，关于两原告主张撤销案涉《商品房买卖合同》的问题。两原告主张撤销案涉买卖合同的理由主要是认为被告在销售行为中存在欺诈，被告在招牌中作出“车位剩余100个”的表述，而实际上截止2020年3月车位还有264个，误导两原告购买案涉车位。本院认为，被告所做得广告宣传，仅是一种要约邀请行为，对于是否购买车位，两原告可以根据其使用需求、车位价格等因素作出是否购买的决定，对于案涉车位的状况、价格等，被告并未作出虚假的描述或者是隐瞒车位的状况，因此，两原告购买车位的行为是其真实意思表示，被告的行为并未构成欺诈。撤销权的行使须以“违背真实意思表示”为前提，两原告作为完全民事行为人，对于车位价格应当有合理的判断能力并承担相应的商业风险，两原告签订案涉《商品房买卖合同》购买案涉车位，完全系基于真实意思表示，故两原告主张撤销案涉《商品房买卖合同》，本院不予支持。其次，关于两原告主张确认案涉《合同补充协议》第二至第二十条均无效的问题。案涉《合同补充协议》共二十条，其中第一条为“对专业术语解释的修订”，两原告主张第二条至第二十条无效的理由在于，该合同是格式条款，不仅存在加重买受人责任减轻出卖人责任情况，还有众多非法条款，该条款均无效，且该补充协议与《商品房买卖合同》同时签订，不存在补充协议是合同的变更问题。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。案涉《合同补充协议》由被告一方提供且重复使用，应当认定为格式条款，但并非所有格式条款均无效，只有在免除提供条款一方责任、加重对方责任的，该条款才无效。本案中，两原告笼统地认为补充协议除了第一条“对专业术语解释的修订”之外的所有条款，均属于免除提供条款一方责任、加重对方责任的无效条款，显属缺乏事实依据。补充协议有的是对《商品房买卖合同》的细化，有的是变更，在两原告未具体陈述、论证哪一条款如何损害一方利益的情况下，两原告主张全部条款无效，本院对该项诉讼请求不予支持。最后，关于两原告的其他诉讼请求。基于案涉《商品房买卖合同》不撤销，两原告要求返还案涉车位已付款项73716元、物业维修基金3510.30元等诉讼请求，本院不予支持。对于两原告要求确认被告未将案涉车位交付使用的问题，被告虽陈述其已经将车位交付使用，但未能举证证明，故本院认定案涉车位未交付使用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告佛山市彩管置业有限公司尚未向原告唐水元、林爱家交付佛山市禅城区*******************车位；二、驳回原告唐水元、林爱家的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3389元，由原告唐水元、林爱家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁菡二〇二〇年六月一日洁萍