四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初1016号 原告（反诉被告）：冯伟，男，生于1987年4月22日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：成易梅，四川万盛行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周家福，男，生于1949年1月4日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：黄熙栋，合江县精诚法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）冯伟与被告（反诉原告）周家福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，被告（反诉原告）周家福提起反诉，本院受理后依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯伟及其委托诉讼代理人成易梅、被告（反诉原告）周家福委托诉讼代理人黄熙栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯伟向本院提出诉讼请求：1.判令周家福退还冯伟房屋押金5000元，多收取房屋租金8000元，合计13000元；2.周家福从2019年7月1日起以13000元为基数，按年利息6%向冯伟支付资金占用利息，至款付清为止。事实与理由：冯伟与周家福于2016年7月1日签订《商业房租赁合同》，约定冯伟租用周家福位于合江县商业门面，租赁期限从2016年7月1日至2020年6月30日止。第三条关于租金约定：2016年7月1日至2018年6月30日为60000元／年，2018年7月1日至2020年6月30日租金为72000元／年。第十一条“乙方向甲方支付5000元（大写伍仟元整）租房押金，待租房期满后，由甲方退还乙方租房押金给乙方”。冯伟按合同约定向周家福支付租房押金5000元和租金。2018年5月，周家福提出让冯伟预付房租，冯伟通过微信向周家福支付房租80000元，而2018年7月1日至2019年6月30日房租实际为72000元，周家福多收取8000元。2019年3月，冯伟联系周家福，希望租赁期满后租金不涨以继续维持租赁关系，周家福明确拒绝并要求冯伟在2019年6月30日前搬离，冯伟同意，遂重新寻找场地，并于2019年6月30日结清物业费、水电费，将租赁房屋退还周家福。冯伟认为，周家福要求冯伟限期搬离，冯伟同意租赁合同即解除，合同解除后就租赁房屋押金和多收取租金，周家福应予退还，双方就退款事宜协商未果。特诉至法院，希判如所请。 周家福答辩称：1.周家福并没有与冯伟解除未到期的租赁合同，冯伟是擅自单方面解除未到期的合同。2.周家福也未在2019年6月30日前要求冯伟搬离所租赁的房屋。3.冯伟所述在2018年5月份支付8万元租金是该年度以及下一年度部分租金，不存在需退还租金。冯伟已经违约，请求驳回冯伟诉讼请求。 周家福向本院提出反诉请求：1.请求判令冯伟按《商业房租赁合同》支付周家福合同总金额20%的违约金52800元，并承担押金5000元；2.请求判令冯伟支付2019年7月1日至2019年11月30日所欠房租22000元(已扣除已支付的8000元)；3.本案本诉和反诉的诉讼费用由冯伟承担。事实与理由：双方于2016年7月1日签订了《商业房租赁合同》，合同约定：租赁期限为4年，从2016年7月1日至2020年6月30日止；租金2016年7月1日至2018年6月30日每年租金60000元，2018年7月1日至2020年6月30日每年租金72000元，实行先付后用原则；双方中任何一方不履行或不全面履行本合同下约定，即为违约：1.一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方须向守约方支付按本合同单年金额5%的违约金；2.一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方向守约方支付按本合同总合同总金额20%的违约金，并承担给守约方造成的全部损失。合同履行期间，冯伟只支付2019年7月1日起至2020年6月30日止的房租8000元，其余54000元直至现在未支付。2019年6月，冯伟擅自单方解除合同，造成周家福房屋关锁至2019年11月，损失近半年房租，周家福认为冯伟违背双方签订的《商业房租赁合同》约定。特提出反诉，望支持反诉请求。 冯伟答辩称，1.对租赁房屋不再续租，经双方达成合意，冯伟无违约行为，不承担违约责任。2019年3月，双方就房租事宜进行协商，冯伟提出期满后不涨房租意愿，周家福不同意，要求冯伟限期搬离，双方对不再继续履行租赁合同达成合意。冯伟将2019年度的水电费结清后，于2019年6月30日前将租赁房屋以适租状态退还周家福，冯伟无违约行为，不应承担违约责任。合同中第七条关于违约责任，其中对于同一违约事项，前后两条内容约定不一致，双方对此未补充协议，违约内容约定不明，视为没有约定。2.周家福应将多收取的房屋租金8000元返还冯伟，并退还租房押金5000元。2018年7月1日至2019年6月30日的租金为72000元，冯伟实际支付80000元，多付租金8000元，周家福应当返还。冯伟如约交付的租房押金5000元，租赁关系结束后周家福应当退还。3.租赁合同已于2019年6月30日解除，冯伟无需再支付房屋租金。双方就不再继续履行租赁合同已达成合意，冯伟于2019年6月30日将租赁房屋退还周家福，双方租赁事实权利义务终止，且冯伟搬离后，案涉房屋即由周家福出租给他人，冯伟不再是承租人，无支付租金的义务。4.本案本诉和反诉费用由周家福承担。 冯伟针对本诉和反诉的诉辩主张，向本院提交如下证据： 证据1：商业房租赁合同、转账账单，拟证明：2016年7月1日冯伟、周家福签订租赁合同形成租赁关系，合同对租金、付款方式、违约责任、租房押金等进行约定，以及2018月7月1日至2019年6月30日租金为72000元，冯伟实际支付80000元。 证据2：合江美轩舞蹈广告制作施工合同、美轩舞蹈2018年招牌广告决算、合江县意横广告专用收据、装修前后照片，拟证明：冯伟为扩大经营，于2018年11月投入一万多元对租赁房屋进行装修，提前解除租赁合同不是冯伟意愿，是周家福违约，应向冯伟承担违约责任。 证据3：证人魏某证言，拟证明：冯伟有继续履行租赁合同的意思表示和实际行为，冯伟、周家福因续租租金事宜未达成一致意见，解除合同冯伟无违约行为，以及冯伟与周家福就退还多收取租金及房屋押金协商一致。 对于冯伟提交的证据，周家福质证认为：对证据1的证据真实性无异议，对证明目的有异议；证据2与本案无关，达不到证明目的；证据3的证人与冯伟有利害关系，且所述事实与客观事实不符。 周家福针对本诉和反诉的诉辩主张，向本院提交如下证据： 证据1：冯伟与周家福短信记录，拟证明：冯伟不履行合同已违约，冯伟承认单方解除合同，周家福不同意解除合同，也未接收租赁房屋钥匙。 证据2：证人刘某的证言，周家福与刘某签订的商业房租赁合同，拟证明：案涉房屋新承租人从2019年12月1日支付房租，造成周家福5个月的租金损失。 对于周家福的提交证据，冯伟质证认为：对证据1真实性无异议，但短信内容不是冯伟真实意思表示；对于证据2无异议，反而证明周家福于2019年10月将案涉房屋出租他人，租金为4.5万元/年，出租给冯伟的租金为7.2万元/年，房租过高冯伟才提出期满租金不涨的意愿，周家福不存在租金损失。 上述提交证据，对于证据真实性双方无异议的证据，本院予以采信，作为本案有效证据。关于冯伟提交的证据2，经审查，周家福对该证据所持与本案无关的抗辩理由成立，本院不作为本案定案依据。关于冯伟提交的证据3魏某的证言，该证人虽与周家福系亲戚关系，但也与冯伟有利害关系，故不能单独作为认定案件事实的根据，本院只对其中与其他采信证据确认事实一致的部分予以采信，其余部分不予采信。 根据上述采信证据，结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2016年7月1日，冯伟（乙方）与周家福（甲方）签订《商业房租赁合同》，合同约定的主要内容为，甲方将其所有位于合江县（原合江镇）荔城新纪元一楼商业门面约170平方米租赁给乙方，租赁期限为4年，从2016年7月1日起至2020年6月30日止，2016年7月1日至2018年6月30日租金60000元／年，2018年7月1日至2020年6月30日租金72000元／年，实行先付后用原则，乙方每年提前7天付清当年租金，合同第七条载明：“七、违约责任：双方中任何一方不履行或不全面履行本合同下约定，即为违约。1、一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方须向守约方支付按本合同单年金额5%的违约金。2、一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方向守约方支付按本合同总合同总金额20%的违约金；并承担违约方给守约方造成的全部损失”；合同第十一条载明：“乙方向甲方支付5000.00元（大写伍仟元整）租房押金，待租房期满后，由甲方退返租房押金给乙方”。合同签订后，冯伟按约支付了租房押金和2016年7月1日至2018年6月30日的租金，并使用租赁房屋。2018年4月25日，冯伟向周家福支付了租金2万元，2018年6月18日又支付了6万元。2019年6月30日，冯伟从租赁房屋搬离后，通过短信告知周家福退还房屋，以及房屋钥匙存放在物业处。2019年10月21日，周家福与案外人刘某签订《商业房租赁合同》，将前述冯伟退还的租赁房屋重新出租。 另查明，2019年6月13日至2019年6月30日期间，冯伟与周家福因房屋租赁相关事宜多次通过短信进行沟通，主要为：2019年6月13日，周家福要求在2019年6月25日支付下一年度房租；冯伟回复合同已到期。2019年6月14日，周家福提醒冯伟查看合同，并要求履行合同；冯伟回复让周家福将合同复印给他。2019年6月16日，周家福主张违约方按一年租金的5%和合同总金额的20%支付违约金；冯伟回复自己去找律师。2019年6月29日，周家福就是否继续租赁征询冯伟意见；冯伟回复因自己有特殊原因不能履行合同，不再续租，愿按一年房租的5%支付违约金，并用多交的房租和押金抵扣，剩余9400元要求退还。2019年6月30日，冯伟表示不接受周家福提出的意见，愿将租房押金5000元作为违约金，但多支付8000元租金要求退还，自己三个月前已告知不再续租，房屋未能重新出租责任不在自己，同时告知周家福已将钥匙放在物业处正式交还房屋，解除合同；周家福回复要求继续履行合同，拒绝接收房屋和钥匙，房屋使用权和管理权仍属冯伟，相关责任也由其承担。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：(一)租赁合同的解除问题；(二)冯伟缴纳的租房押金和多付租金应否退还问题；(三)冯伟是否违约及违约责任如何确定问题。本院认定如下： (一)关于租赁合同的解除问题 按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，从双方的短信记录可以看出，对于冯伟提出提前解除合同，双方并未达成一致意见。冯伟于2019年6月30日从租赁房屋搬离，并以短信通知周家福退还租赁房屋，以实际行为明确表示不再继续履行合同，该行为未得到周家福的认可，但不影响解除合同的效力。冯伟认为，自己在退还租赁房屋三个月前，已提出租金过高与周家福协商，周家福不愿意降房租，并叫自己到期搬走，属于双方协商一致解除租赁关系。从双方短信记录可以看出，冯伟对租赁期限记忆错误，认为2019年6月30日已到期，即使冯伟所述属实，周家福作出的该意思表示，与冯伟传递合同已到期的错误信息有关。此后，周家福在短信中已经明确表示租赁期限未到期，要求继续履行合同，故冯伟主张双方已协商一致解除合同的理由不能成立。据此，本院确定双方的租赁合同已于2019年6月30日解除，且系冯伟单方解除。 (二)关于冯伟缴纳的租房押金和多付租金应否退还问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案双方签订的合同中，对租房期满后退还租房押金进行了约定，但对承租人提前解除合同租房押金是否退还并未约定。双方订立租房押金的目的，是为了促使承租人合理使用租赁财产，出现租赁财产损毁时，有利于出租人权益的实现。周家福接收租赁房屋后，至今未要求冯伟对租赁房屋及设施受损部分进行修复或赔偿，且已将房屋重新出租给第三人，应视为冯伟交还的租赁房屋及设施无需修复或赔偿。至此，周家福无继续占有租房押金的合法依据，故冯伟要求退还租房押金，本院予以支持。如前所述，双方的租赁合同已于2019年6月30日解除，冯伟使用租赁房屋的租金应当计算至解除之日，合同载明2018年7月1日至2019年6月30日的租金为72000元，冯伟实际支付80000元，故其要求退还多支付的租金8000元，本院予以支持。但是，租赁合同未能继续履行，是因冯伟单方解除所致，过错在于冯伟，且冯伟未能提供充分的证据证明双方就提前解除合同相关事项已协商一致，故要求周家福支付占用租房押金和多付租金的利息，本院不予支持。 (三)冯伟是否违约及违约责任如何确定问题 冯伟单方解除合同的行为，已经构成违约，应当承担相应违约责任。周家福要求冯伟承担的违约责任，包括：合同约定的违约金52800元(合同总金额的20%)、租房押金5000元、2019年7月1日至2019年11月30日租金损失22000元(已扣除冯伟多支付的租金8000元)。 关于合同约定的违约金。双方在租赁合同第七条对违约责任进行了约定，确定了承担违约责任的两种计算方式，但该两种计算方式却为同一违约情形，即“一方违约，并不导致本合同目的不能实现的”，该条约定存在相互冲突，应视为约定不明。同时，对于一方违约导致合同目的不实现是否需承担违约责任，双方在合同中并未约定。冯伟单方解除合同的行为，导致合同目的不能实现，周家福据此要求冯伟支付按照合同总金额20%的违约金，因合同约定不明，本院不予支持。 关于租房押金。以上已作认定，不再赘述，该反诉请求本院不予支持。 关于租金损失。冯伟单方解除合同导致房屋空置，造成周家福房屋租金受损，其要求冯伟赔偿房屋空置期间租金损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，本院予以支持。但是，周家福在2019年10月21日已与第三人签订租赁合同，将房屋重新出租，合同约定收取租金虽从2019年12月1日起，但从合同签订之日起，即应视为房屋已经重新出租。至于重新出租后何时开始收取租金，则属周家福处分自己权利的行为，与冯伟无关，故冯伟单方解除合同造成房屋空置的期间应为2019年7月1日至2019年10月20日止，造成的租金损失为22000元[72000元/年÷12月×(3月+20天÷30天)]。冯伟虽以出庭作证的证人证言，主张双方就合同解除后的违约责任以及多付租金已协商一致。即使按照证人所述，周家福在电话中认可了原告提出的解决方案，即租房押金5000元作为违约金不退还，多收取租金8000元予以退还，但该方案未经双方采取有效形式确认，且未实际履行，在此情况下，双方均可反悔。现因周家福对前述方案并不认可，故应视为双方未能协商一致，冯伟主张已协商一致不再承担违约责任的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、周家福退还冯伟租房押金5000元，多收取租金8000元，共计13000元。 二、冯伟支付周家福房屋租金损失22000元。 三、上述第一、二项品迭后，由冯伟支付周家福9000元，限于本判决生效后十日内付清。 四、驳回冯伟其他诉讼请求。 五、驳回周家福其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费125元，减半收取62.5元，由周家福负担；反诉案件受理费1795元，减半收取897.5元，由冯伟负担247元，周家福负担650.5元；冯伟已预交案件受理费125元，还应补交122元，限于本判决生效后十日内向本院缴纳；周家福已预交案件受理费897.5元，扣除应负担部分，其余184.5元本院予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员  李 强 二〇二〇年六月十二日 法官助理  石恩婧 书 记 员  李 怡