广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11630号原告：韩意，女，1989年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：佛山市京世房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路**万科金融中心写字楼**之二，统一社会信用代码91440604345094770。法定代表人：梁勃。原告韩意诉被告佛山市京世房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因提前解约产生的违约金2600元及从2020年5月1日起故意拖延产生的利息，利率按当时银行贷款利率4.35%计算；2、被告支付2020年2月份拖欠的半个月租金1300元；3、被告赔偿因私自更换门锁的门锁费用300元及屋里被损坏家具（茶几折旧费用995元）；4、被告支付在约期间产生的水电费，公摊电费18.43元、水费20.09元。事实和理由：原告于2018年8月与被告签订《委托代理存房业务合同》，并于2019年8月15日续签新合同，合同期限为一年。但被告于2020年4月30日用微信告知想提前解约，但并未以书面形式通知原告。原告同意提前解约并要求被告按合同违约责任支付一个月房租作为违约金，同时按2020年2月6日最终沟通结果支付二月份拖欠的半个月租金。办理交接手续后，结清水电费、管理费后，以银行转账方式结清费用。但被告拒不承认二月份的租金，且以违约金拖延支付要挟原告，同时不愿结清管理处出具的拖欠费用，并在原告不知情的情况下私自更换大门锁芯，房中还出现“杀”字这样的恐吓字样，原告已报警备案。以上事情，经多次沟通未果，且被告发要挟词句给原告，因此，原告决定提起诉讼。房屋地址：佛山市禅城区*******兆阳o立方2座1233房。被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息。证明原、被告的诉讼主体适格。2、《委托代理存房业务合同》。证明原告与被告之间成立合法有效的代理合同，合同期为一年，至2020年8月14日到期。3、视频（合同期间房屋大门边框破损）。证明房屋大门边框存在不合理的松动。4、合同期间大门门锁被被告私自更换的微信聊天记录（原告与被告公司法定代表人）。证明被告法定代表人承认换锁。被告在原告不知情的情况下，私自更换大门锁芯，事后一直并未通知原告，被告公司法定代表人声称是门锁坏了，所以私自换锁。5、合同期间大门门锁被被告私自更换的微信聊天记录（原告与被告公司员工林先生）。证明被告公司员工林先生承认换锁。被告在原告不知情的情况下，私自更换大门锁芯，事后一直并未通知原告，被告公司员工林先生声称是因为原告当时无法去现场，无门卡进门，所以私自换锁。6、合同期间大门门锁被被告私自更换的微信聊天记录（原告与林先生就当初因无法到达现场开门的最终解决方式）。证明就林先生声称因原告无法到达现场问题，当初已寻求管理处协助解决，并不需要换锁。7、合同期间大门门锁被破坏的视频及照片。证明大门门锁被破坏，现在已无法起到防盗效果。8、合同期间房屋内墙身带恐吓字样的照片。证明房屋主卧墙身上有“杀”字字样。9、合同期间屋内家具破损的视频及照片。证明内客厅的欧式茶几脚断裂。10、淘宝购买价格清单（手机淘宝截图）。证明屋内欧式家具购买价格。11、微信聊天记录（关于疫情免租，双方达成的最后解决方式）。证明原告与被告公司法定代表人已达成减免半个月房租、剩余半个月的租金可延期交付的解决方式。12、微信聊天记录（关于被告合同违约责任，被告故意拖欠违约金）。证明被告以故意拖延支付违约金的方式及攻击性语言，要挟原告不可提起诉讼。本院认证：上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理查明：2019年8月15日，原、被告签订《委托代理存房业务合同》，约定由原告将佛山市禅城区**************委托被告独家代理出租，代理租赁期限为1年，自2019年8月15日至2020年8月14日。房屋每月租金为2600元，租金按每30天结算。合同第四条约定，原告应于2019年8月15日前将租赁房屋交予被告。第八条约定，房屋出租期间产生的物业管理费、水费、电费等基本费用，由被告负责结清，原告不承担责任。第十一条约定，房屋处于未出租状态，单方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方，同时赔偿守约方壹个月租金的经济损失。根据原告提交的其跟“LB-z（佛山托管老板）”、“A.林先生（佛山租房托管）”的微信聊天记录，关于换锁问题，“A.林先生（佛山租房托管）”陈述：“租客换了锁，钥匙，也给回你了”，“LB-z（佛山托管老板）陈述：“……锁我不能还出钱换的，我把现在钥匙给回你就行了，要换你自己换，我们不会留钥匙，又不是坏，坏就要修回给你……”；关于赔偿问题，“LB-z（佛山托管老板）陈述：“……这种情况还能赔给你也算是尽力的了”，“……我还是那句按合同配一个月……”庭审中，原告当庭出示手机短信，证明2020年3月16日-4月25日的公摊水费是20.09元。庭审中，原告陈述：1、被告已结清2020年3月、4月的租金，但是还拖欠2020年2月的租金，被告想免整个2月的租金，原告只答应被告免半个月的租金。2、2020年4月30日被告与原告协商解除了合同。庭审后，原告提交了以尾号2547的手机号进行微信搜索的截图，通过微信搜索工商登记法定代表人电话，证明该微信号为该公司法定代表人使用。本院认为，原、被告约定，原告交付房屋给被告，被告每月固定向原告支付租金，双方成立房屋租赁合同关系。原、被告的租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方应依约履行。关于提前解约违约金及利息。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张双方于2020年4月30日协商一致解除合同，且被告应支付一个月租金作为违约金，有微信记录为证，且被告经合法传唤未到庭提出异议，故对该主张，本院予以支持。至于违约金的利息，因双方对此并无约定，且违约金本身即有弥补损失的功能，原告在违约金之外，还主张违约金利息，缺乏依据，本院不予支持。关于拖欠租金。原告主张被告拖欠2020年2月份的租金，在原告自愿免租半个月后尚欠1300元，被告经合法传唤未到庭提出异议，故对该主张应予支持。关于门锁和家具赔偿。原告主张被告在租赁代理期内更换门锁，有微信记录为证，且被告经合法传唤未到庭提出异议，应予确认。在双方租赁关系结束后，按一般生活经验，出于安全考虑，出租人有充分理由更换门锁，故原告主张被告赔偿更换门锁费用300元，合法合理，应予支持。至于家具损坏，原告未提供充足证据证明该家具系人为损坏，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予支持。关于水电费。原告主张被告支付公摊水费20.09元，有合同依据，原告的手机短信可证明费用的实际产生，故应予支持。至于电费，原告未对电费的实际产生及具体金额进行举证，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市京世房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告韩意支付提前解约违约金2600元；二、被告佛山市京世房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告韩意支付拖欠租金1300元、赔偿更换门锁费用300元、公摊水费20.09元；三、驳回原告韩意的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费25元，由原告韩意负担5元，由被告佛山市京世房地产代理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇二〇年六月二十三日书记员  吴章斐