广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书粤12**民初752号原告：肇庆市正益投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*******兴华苑A、B、C、D座2楼2号写字楼D座，统一社会信用代码914************421。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：罗子均、区秋仪，分别是广东西江律师事务所律师、实习律师。被告：肇庆市端州区****白沙股份经济合作社，住所地广东省肇庆市端州区*******白沙村，统一社会信用代码N1441202MF08855446。法定代表人：孔令禧，该合作社社长。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。原告肇庆市正益投资发展有限公司与被告肇庆市端州区****白沙股份经济合作社合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗子均，被告的法定代表人孔令禧及委托诉讼代理人王志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金100万元；2.判令被告向原告赔偿相当于定金一倍金额100万元；3.判令本案的一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《土地联合开发协议书》。事实和理由：原告与被告于2010年8月31日签订《土地联合开发协议书》，约定被告以土地(位于西湖路,端城雅苑北、市建宿舍东侧)[土地使用证号为:肇国用（2006）第0109*******20003508,肇国用(2008)第00487号]出资,原告提供资金的方式开发房地。同时约定，原被告在签订合同三日内,原告应向被告支付100万元作为合同定金，定金在原告全部物业交付给被告后十天内部退还。原告依约向被告支付了100万元定金。此后，该项目获得肇庆市端州区“三旧”改造办公室批复的《关于端州区38区宋城三路南侧“三旧”地块拆迁面积的请示》批复。但由于政府部门以及标的土地周边厂房开发原因等各种因素影响，导致项目推进缓慢。原被告2015年11月27日签订《土地联合开发协议书补充协议》，约定原告在2017年10月10日前该项目的所有开发审理手续办好，否则原合同自动终止，解除合同时，被告无息退回100万元定金给原告。经双方协商一致，双方于2018年11月13日共同向端州区三旧改办申请对该项目进行延期，肇庆市端州区三旧改造工作领导小组办公室作出《关于同意宋城三路南侧旧村庄、旧厂房改造项目的通知》，同意将该项目延期一年。原告为保证该项目能顺利推进，原告多次通过送达联络函件的形式催促被告配合原告向有关部门办理相关手续，尽快将该项目的土地使用通过招拍挂程序推出市场，以便尽快完成《土地联合开发协议书》约定的土地开发合作。但被告却以种种理由听之任之，不予以配合，致使该项目不能顺利进行，合同目的的不能实现。为此，原告通过委托律师事务所，向被告发出解除合同通知书，要求解除《土地联合开发协议书》及有关附属文件，但被告仍不予以理睬。根据《土地联合开发协议书》约定，原告可以要求被告返还相应的定金及赔偿相当于一倍的定金的赔偿。原告认为，被告的行为，严重损害原告的正当权益，严重违背诚信。为维护自身合法权益，原告方特诉至法院，请依法判如所请。被告辩称：一、原告起诉被告退还100万元定金没有事实和法律依据，希望法院予以审理查明，并驳回原告的诉讼请求。1.被告与原告于2010年8月31日所签订的《土地联合开发协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告在与原告签订上述《土地联合开发协议》之前，因被告提供合资、合作开发的土地涉及到全体股东的利益。为此,被告曾三番五次就《土地联合开发协议》的内容向广大股东征询意见，被告在得到74.29%股东同意才与原告签订了上述《土地联合开发协议》，这从双方所签订的《土地联合开发协议》的开头内容陈述也得到证实。因此，被告认为，双方应按《土地联合开发协议》的内容履行双方的权利义务。2.根据被告与原告签订的《土地联合开发协议》第八条4款规定，原告所支付的100万元定金归被告所有，原告无权要求退还。被告与原告签订的《土地联合开发协议》第二条约定，甲方（被告）以土地出资，项目开发资金全部由乙方（原告）负责，另外，协议第八条第4款约定：“乙方签约并交纳定金，乙方因资金或其它因素无法履行本合同或自行放弃的属乙方违约，乙方所支付给甲方的定金归甲方所有，并赔偿甲方因此而受到的损失”。原告在与被告签订协议后己依约将100万元定金支付给被告，但原告在整个合作过程中，事至今日己差不多长达10年之久，原告也一直没有按合同约定对该土地进行开发利用进行房地产开发，原告根本没有能力提供开发资金去进行项目开发，这从被告提供的（2014)肇端法民三初字第373号民事判决书以及（2015)肇端法民三初字第235号民事判决书均可体现，原告从2011年4月就己经出现资金问题需要向银行借款，而且该笔借款至今也一直没有清还，从上述情况可见，原告根本是没有能力去履行与被告所签订的上述协议，故按双方签订的协议第八条第4款约定，原告所支付给被告的定金归被告所有，原告要求被告退还没有事实依据。二、原告与被告于2015年11月27日所签订的《土地联合开发协议书补充协议》（以下简称《补充协议》）约定退还100万元定金给原告的条款无效。1.被告与原告于2015年11月27日所签订的《补充协议》第一条约定退还100万元定金给原告的条款未经社过半数股东同意，故该条款无效。被告是在收到法院转交的证据材料才发现被告于2015年11月27与原告签订了该份《补充协议》签订《土地联合开发协议》后，由于原告一直没法开展项目。2015年10月28日，被告根据2014-2016年《居民自治章程》向社的股东征询是否解除与原告所签订的《土地联合开发协议》，在征询的解除方案表中，被告的表决只是提出与原告解除《土地联合开发协议》,但并未提及要退还100万元给原告的事实。经征询，被告73.32%股东均同意解除与原告签订的《土地联合开发协议》。另外，被告也曾于2016年10月13征询社的股东是否同意退还100万元定金给原告，但59.12%股东是不同意被告退还100万元定金给原告的，因此，该《补充协议》是无效的。2.原告也清楚知道与被告于2015年11月27日所签订的《补充协议》是未经社的股东同意的。2019年7月8日，原告向被告发出一份《工作联系函》，函件中原告承认双方于2015年11月27日签订的《补充协议》有关退还100万元定金的事情被告是征询过村民股东意见，大部分股东是不同意退还合同定金及解除合同的。因此，双方有关退还100万元的约定是无效的。三、原告要求赔偿相当于定金一倍金额的赔偿款人民币100万元没有事实和法律依据。原告与被告签订上述《土地联合开发协议书》后，被告一直配合原告的工作，并不存在任何违约行为。因此，原告要求被告赔偿100万元没有事实和法律依据。四、本案所涉土地在被告未与原告签订协议书前，一直对外出租，存在可观的出租收益。被告与原告签订《土地联合开发协议书》后，因一直没法开发该项目，导致被告长达十年无法对外出租，造成巨大损失，被告保留追究原告因违约导致被告损失的诉权。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，希望法院审理查明，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、有关合作项目的合同签订情况。2010年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地联合开发协议书》，协议是基于甲方位于西湖路（***北、市建宿舍东南侧）旧厂房用地两块，现用地为厂房，由于厂房都是80年初期建成的临时平房，已残旧变废，且经济效益不高，经股东大会股东总股数过半同意将上述二块土地实行改造而达成。其中，协议第一条“土地概况及证照情况”约定，土地地址为西湖路（***苑北、市建宿舍东侧），土地使用证编号为肇国用（2006）第0109*******20003508、肇国用（2008）第00487号，土地蓝线内面积分别为5233㎡、9745㎡……协议第二条“合作内容”第1款约定，由甲方以土地出资，项目开发资金全部由乙方负责。协议第五条“双方权利义务”约定，1.甲方的权利义务：……⑶甲方有权对该合同项目的建设进度、工程质量和安全等进行检查、监督。⑷甲方必须取得股东总股数过半数的书面同意后方能合作，并将书面同意资料复印件交给乙方存查……⑸甲方有责任积极配合乙方的工作，同时协助乙方就该项目向政府争取各项优惠政策……。2.乙方的权利义务：……⑶乙方负责本项目所有资金，负责该项目的一切税费。⑷乙方负责本项目土地过户、立项、规划、设计、报建、施工等有关工作及费用……。第六条“其它特别约定”第1款约定，甲、乙双方在签订合同三日内，乙方支付100万元作合同定金，定金在乙方全部物业交给甲方后十天内全部免息退回。《土地联合开发协议书》落款甲方处有被告加盖公章及负责人孔德泉签名确认，乙方处有原告加盖公章及法定代表人尹某1签名确认。2015年11月27日，原、被告就《土地联合开发协议书》未尽事宜签订《补充协议》，补充协议“鉴于”事项约定，1.甲、乙双方于2010年8月31日签订了《土地联合开发协议书》，由甲方提供土地使用权、乙方提供资金，共同合作开发位于肇庆市端州区***（端城雅苑北、市建宿东侧）的两块土地，土地使用证编号：肇国用（2006）第0109*******20003508、肇国用（2008）第00487号，土地蓝线内面积：5233㎡和9745㎡。2.鉴于甲、乙双方签订上述《土地联合开发协议书》后，由于政府部门及标的土地周边厂房开发原因等各种因素影响，导致双方合作开发的进度非常缓慢。补充协议主要内容约定：一、乙方在2017年10月10日前，要把该项目的所有开发审批手续办理好（包括要与肇庆市致力气动有限公司成功签订合作开发协议），如乙方在2017年10月10日前对上述事项未能成功办理好的，原合同自然终止，甲、乙双方均不属违约，解除合同时甲方无息退回100万元定金给乙方，原签定的《土地联合开发协议书》合同终止。二、本协议的效力优于《土地联合开发协议书》的效力，当本协议与《土地联合开发协议书》的规定不一致时，以本协议的规定为准。《补充协议》落款甲方处有被告加盖公章及负责人孔德泉签名确认，乙方处有原告加盖公章及法定代表人尹某1签名确认。二、被告股东对合作项目的有关内部审批情况。（一）2010年3月31日，被告召开本小组民主议事会议，参会人员为村民代表、党员，会议内容包括了原告意向开发工业小区的方案。之后，被告在同年4月至8月间多次召开本小组村民代表、党员和群众代表的民主议事会议，会议对原告投资开发工业小区方案（协议书）的细节进行修改并议定将方案进行征询表决。同年8月15日，被告召开股东大会，会议详细解释了工业小区和墩头新村前厂房合作方案，并向全体股东发放了白沙工业小区和墩头新村前厂房合作方案二次征询意见书以及关于补偿款使用征询意见书。同年8月22日下午，被告召开全体股东会议对工业小区和墩头新村前厂房合作方案二次征询意见书回收结果进行公开点票，工业小区和墩头新村前厂房合作方案经总股数58.46%的股东同意通过。（二）被告于2015年10月9日召开股东代表、居民代表、党员民主议事会议，讨论要点记录有关原、被告合作情况问题，摘要如下“……经到会人员同意我社与正益公司签订壹份补充协议：正益公司需在两年内发展工业小区与礅头新村前地块，逾期未能发展我社将收回该地块，并解除合作协议”。被告于2015年10月14日召开股东代表、居民代表、党员民主议事会议，讨论要点记录有关原、被告合作情况问题，摘要如下“由于我社于2010年8月31日与正益公司签订了《土地联合开发协议书》（端城雅苑北、市建宿舍东侧）的两块土地，因政府部门及标的土地开发原因等各种因素影响，导致双方合作开发速度非常缓慢，经到会人员一致同意由10月份起所有商铺、厂房移交回我社，租户可以与我社续约，租金由我社管理人员收取。正益公司需在两年内发展该地块，逾期未能发展我社将收回该地块，并解除合作开发协议书”。就上述股东代表会议决定对涉案项目补充开发期限及补充条款“正益公司在2017年10月31日前，要把该项目的所有开发审批手续办好（包括要与肇庆市致力气动有限公司成功签订协议书），逾期未办理则终止2010年8月31日签订的《土地联合开发协议书》，将合作地块交回白沙经济社”事宜，被告于2015年10月28日向股东发出《西湖路（端城雅苑北、市建宿舍东侧）两地块补充协议表决书》，要求股东表决。经统计，被告于2015年11月4日公告表决结果，有总股数73.32%的股东同意《西湖路（端城雅苑北、市建宿舍东侧）两地块补充协议表决书》所载的表决事项。2016年10月13日，被告向全体股东发出《土地联合开发协议书解除协议表决书》，要求全体股东书面表决。《土地联合开发协议书解除协议表决书》载明“……由签订《土地联合开发协议书》后，双方为了发展做了很多努力，正益公司也花费大量资金，但因城市建设规划要求，要与周边地块统一开发等因素的影响，几年来多次与周邻协商，但进度非常缓慢，本经济社与正益公司已觉得该项目较难进展，又于2015年11月27日又同正益公司签订了地块的补充协议，在签订了协议后，公司还积极推进项目，但是均未能达到如期效果。为了不浪费双方时间和发展，经本社骨干开会研究决定与正益公司提前解除协议，双方不作违约，无息退回壹佰万元定金给正益公司，原签订的《土地联合开发协议书》以及2015年11月27日签订的补充协议同时终止……”同月17日，被告公告表决结果为：同意率占40.88%；不同意率占59.12%。三、合作方的基本情况和土地使用权情况。原告为自然人投资或控股有限责任公司，2010年3月22日登记成立，经营范围：对房地产项目投资；销售塑料制品、工艺品（不含象牙及其制品）、农副产品（不含活禽）、百货、普通机械、电器机械、金属材料、建筑材料、五金交电。被告为农村集体经济组织，集体土地总面积83.77亩，业务范围：集体资产经营与管理、集体资源开发与利用、农业生产发展与服务、财务管理与收益分配等。位于肇庆市端州区*****侧（38区）土地为集体用地，使用权面积***㎡[土地使用证编号：肇国用（2006）第01090号-120202000***］；位于肇庆市端州区*****土地为自用地，使用权面积9745㎡[土地使用证编号：肇国用（2008）第00***号］。上述土地使用人均为被告，土地使用权类型均为划拨。四、有关合同履行情况、诉讼情况及与本案有关的其他情况。（一）2010年9月1日，原告通过肇庆市益源咨询服务部向被告转账支付1000000元。涉案项目至今尚未开发。2019年8月21日，原告向被告送达《催告继续履行合同（协议）告知函》，要求被告继续履行《土地联合开发协议》。此后，双方就是否解除《土地联合开发协议》协商无果，原告遂于2020年2月21日起诉至本院。诉讼中，肇庆市益源咨询服务部（已注销）的经营者陈展雄到庭确认其上述转款行为是受原告委托代为向被告支付定金，被告则确认已收取原告定金1000000元。（二）2013年3月13日，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆乡规划局、肇庆市国土资源局联合发出肇建[2013］14号《关于对已获批准实施的“三旧”改造项目动工时限要求的通知》，通知事项如下：……二、已获批项目建设单位须在规定时限内抓紧办理项目的规划、用地、施工报批等前期工作，确保项目尽快动工建设，因土地、房屋征收工作困难造成项目未能按期动工的，建设单位应向市“三旧”改造办提出延期动工申请，申请期限不得超过一年……2013年7月9日，肇庆市三旧改造工作领导小组办公室对被告的《三旧改造申请书》作出《市“三旧”办关于白沙股份经济合作社旧厂房实施改造有关问题的回复意见》，内容如下：一、同意端州区睦岗街道办白沙经济社与肇庆市正益投资发展公司合作，对端州区宋城三路南侧权属睦岗街道沙街经济合作社的自用地，及整合端州区致力气动原件厂地块共21.3亩一并实施改造……五、根据《关于对已获批准实施的“三旧”改造项目动工时限要求的通知》（肇建[2013］14号）有关要求，项目自市“三旧”办批复时间计起，须一年内动工。同月23日，肇庆市人民政府办公室向市“三旧”改造办下发肇府办函[2013］149号《肇庆市人民政府办公室关于白沙股份经济合作社旧厂房实施改造有关问题的复函》：一、同意端州区睦岗街道办白沙经济社与肇庆市正益投资发展公司合作，对端州区宋城三路南侧权属睦岗街道沙街经济合作社的自用地，及整合端州区致力气动原件厂地块共21.3亩一并实施改造……二、该项目实施改造若按照实际改造情况需对规划指标进行调整的，需由开发主体委托规划设计单位编制可行性报告，并由市城乡规划部门组织编制项目单元规划……之后，端州区“三旧”改造办公室于2014年1月8日向被告发出《复函》，复函内容主要为：拟改造地块位于端州区38区宁城三路南侧地块已纳入端州区“三旧”改造标图建库范围……经房地产测绘部门现场勘测确认，拟改造地块范围内需拆除房屋建筑总面积共10632.99平方米。期间，原、被告因与相邻地块开发主体协商整合开发，无法按照上述肇建[2013］14号的限期内动工建设，双方于2018年11月13日向端州区三旧改造办提交了一份《关于已获批准的白沙股份合作经济社旧厂房“三旧”实施改造的延期申请》。端州区三旧改造办经市三旧办批示于2019年3月13日向原、被告下发通知，同意端州区宋城三路南侧旧村庄、旧厂房改造项目延长改造期限一年。本院认为：本案为合资合作开发房地产合同纠纷。首先，关于合同效力的问题。本案中，原、被告就合作开发被告位于肇庆市端州区***（端城雅苑北、市建宿舍东侧）土地[土地使用证编号：肇国用（2006）第01090号-1202020003508、肇国用（2008）第0***号］分别于2010年8月31日、2015年11月27日签订了《土地联合开发协议书》和《土地联合开发协议书补充协议》。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、二十八条的规定,处分集体土地属涉及村民利益的事项,需经村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定并将实施情况及时向本村民小组的村民公布。经查，就原、被告合作开发涉案项目事宜，被告召开了股东大会，合作方案经总股数58.46%的股东表决通过，故双方根据股东大会通过的合作方案所签订的《土地联合开发协议书》符合上述法律规定，为合法有效之合同。在履行合同过程中，被告就延长开发期限及补充约定解除合同条件的事项经总股数73.32%的股东表决同意，故双方为此签署的《土地联合开发协议书补充协议》为有效合同，至于《土地联合开发协议书补充协议》所约定的退还定金的条款是基于解除合同条件成就后相互返还的问题，不属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定之涉及村民利益事项，无须经过半数股权的股东表决同意。被告认为该返还定金条款无效的意见，本院不予采纳。关于原告主张解除合同及双倍返还订金的诉讼请求。如上所述，原、被告签订的《土地联合开发协议书补充协议》为有效合同，双方应按该协议约定全面履行自己的义务。根据《土地联合开发协议书补充协议》约定，若原告未在2017年10月10日前把涉案项目的所有开发审批手续办理好（包括要与肇庆市致力气动有限公司成功签订合作开发协议），原合同自然终止，双方均不属违约，解除合同时被告无息退回100万元定金给原告，原签订的《土地联合开发协议书》合同终止。也就是说双方约定了解除合同的条件，现该解除合同的条件已经成就，原告主张解除合同及返还定金符合合同约定，本院予以支持。根据上述约定和已经查明的事实，导致涉案项目至今尚未开发的原因是本市城市建设规划要求要与周边地块统一开发等因素造成，不能归究于任一方，因此不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之双倍返还定金规定。原告要求被告双倍返还定金理据不足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市正益投资发展有限公司与被告肇庆市端州区****白沙股份经济合作社于2010年8月31日签订的《土地联合开发协议书》。二、被告肇庆市端州区****白沙股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市正益投资发展有限公司退还定金1000000元。三、驳回原告肇庆市正益投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22800元、财产保全费5000元，两项共27800元（原告已预交），由原告肇庆市正益投资发展有限公司负担11400元，被告肇庆市端州区****白沙股份经济合作社负担16400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  李佩兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  梁思颖