广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15623号原告：中山市开顺房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅湖居二街**17卡，统一社会信用代码91442000577949210X。法定代表人：孔钞，总经理。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：李慧娟，女，1977年6月14日出生，汉族，身份证住址山东省鄄城县。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰龙，广东国煌律师事务所实习律师。被告：梁观玉，男，1967年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。被告：李志江，男,1967年7月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所律师。原告中山市开顺房地产代理有限公司（以下简称开顺公司）诉被告李慧娟、梁观玉、李志江居间合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开顺公司的委托诉讼代理人张春峰、温苑利，被告李慧娟的委托诉讼代理人翁冰璇，被告李志江的委托诉讼代理人胡世斌、吴燕华到庭参加诉讼，被告梁观玉经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带向原告支付中介服务费45000元；2.判令三被告连带向原告支付违约金（从2017年2月20日起，每日按佣金总额的千分之五支付违约金，直至全部支付完毕佣金之日止）；3.判令三被告连带向原告支付其因本案委托律师而产生的律师费8000元。事实和理由：通过原告提供的居间服务，2017年2月20日，原告（经纪方）、被告李慧娟（买方）、被告梁观玉（被告李志江代签）、李志江（卖方）共同签订《房地产买卖合同》，约定在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东区之物业，该房地产转让成交价为330万元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买方向经纪方支付中介服务费45000元（无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介费承担连带责任，未按时支付的须以签订本合同之日起每日按佣金总额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止）；无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介费服务费的权利；合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担。《房地产买卖合同》签订后，被告李慧娟已支付给被告李志江定金60万元。后因买卖双方在履行合同过程中出现纠纷，被告李慧娟诉至法院要求被告梁观玉、李志江继续履行合同并承担违约责任。法院认为被告李志江构成违约。因买卖双方已签订《房地产买卖合同》，原告索要中介服务费的条件已成就，原告有权要求三被告连带支付佣金、中介服务费、承担违约责任并赔偿损失等。被告李慧娟辩解，一、原告要求被告李慧娟支付中介服务费的条件并未成就。签订《房地产买卖合同》时，原告的业务员潘玉违明确表示中介服务费的支付时间为买卖双方办理过户手续后，原告从没有向被告李慧娟追讨过中介服务费，并且原告的业务员潘玉违在与被告李慧娟的微信聊天记录中明确表示佣金由违约方承担。二、原告并未完成《房地产买卖合同》约定的义务，无权按45000元主张中介服务费，并且中介服务费应当由违约方承担。原告未协调督促卖方履行《房地产买卖合同》，导致被告李慧娟已于2017年2月向被告梁观玉支付60万元购房款，但至今两年多涉案房屋仍未办理注销抵押登记手续，更谈不上过户和交付，被告尚未履行协助买卖双方办理过户递件、办理按揭贷款的抵押登记、代管代缴交易的相关税费、协调房产的交付等相关义务。因此，中介服务费应当予以减少。涉案合同系原告提供的格式合同，合同中的关于中介服务费的连带清偿责任以及违约金的计算标准原告并未提醒被告李慧娟注意，应当属于无效条款，按照法律规定中介服务费应当由违约方承担。三、原告主张的违约金过高，且起算时间有误。本案违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，起算时间应为买卖双方办理房产过户的次日。被告李志江辩称，一、原告在提供中介服务过程中存在严重违反忠实勤勉义务、违背中介机构执业规范、违反法律的行为，依法不得向被告李志江索要任何形式的中介服务费用。原告在提供中介服务期间伪造被告李志江的签名和指印、伪造涉及不同房屋价款、中介费用的条款的不同版本的《房地产买卖合同》，导致涉案房地产的二手销售出现了三种不同版本的合同，被告李志江有足够的理由相信，原告绝非无意而为，显然系为了某种不法利益而所为，或因某种意外的干扰而致使原告伪造合同的非法目的最终未能得逞，但不能以此免除原告作为中介机构应当承担的法律责任。原告的行为陷被告李志江于不义并因此导致被告李志江蒙受重大法律风险。涉案商品房也因此历经多项法律诉讼且至今未得到切实履行，导致买卖双方均因此蒙受重大经济损失。原告应就其严重服务瑕疵向被告李志江承担违约及赔偿责任，其索要中介服务费、律师费及其利息损失的请求缺乏合法性而均应予以驳回。二、二手房商品房买卖交易中由买方承担中介服务费是普遍的交易惯例，原告作为专业的中介机构，就被告李志江作为卖方可能存在的对于涉案房屋买卖合同所产生的中介费的承担责任没有任何的专门解释和说明，其向被告李志江主张中介费缺乏合理性和正当性。三、涉案《房地产买卖合同》系由原告撂供的格式合同，合同中第八条明确了被告李志江作为卖方无须承担任何中介费，中介服务费用由买方承担，在该合同的第二款下方用非常不明显印刷字体约定买卖双方的连带支付责任，存在完全不同约定和解释。依照法律规定，该冲突条款应当作出不利于提供格式条款一方即原告一方的解释，应驳回原告要求承担责任的全部诉请。被告梁观玉未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2014年2月17日，李志江与梁观玉、关彩英签订买房产买卖合同，约定梁观玉、关彩英将位于中山市东区的房产以240万元的价格转让给李志江。2014年2月20日，李志江向梁观玉支付购房款240万元。2.2017年2月20日，李志江、梁观玉作为卖方与作为经纪方的开顺公司，作为买方的李慧娟签订《房地产买卖合同》，约定：在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东区之物业，该房地产处于抵押状态，转让成交价330万元，定金60万元为第一部分楼款，270万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买方向经纪方支付中介服务费45000元（无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介费承担连带责任，未按时支付的须以签订本合同之日起每日按佣金总额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止）；无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介费服务费的权利；合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担。该合同卖方落款由李志江一人签署。李慧娟向梁观玉转账支付定金共60万元，梁观玉收到款项后即转账给李志江，并由李志江向李慧娟开具定金收据。同年3月6日，经广东省中山市石岐公证处公证，梁观玉签署委托书，委托李志江在有效期（自2017年3月6日起至2018年3月5日止）内代为办理该房地产还贷、注销抵押登记、领取权属凭证、与买方签订房地产买卖合同、收取购房款等活动，但并未涉及与居间服务相关的内容。2018年1月22日，因买卖双方在合同履行过程中发生纠纷，李慧娟诉至本院，要求梁观玉、李志江继续履行合同并承担违约责任。本院追加开顺公司、中信银行股份有限公司中山分行、陈杏珍作为第三人参加诉讼。2018年12月26日，本院作出（2018）粤2071民初1863号民事判决，认定梁观玉、李志江共同为涉案《房地产买卖合同》的卖方，梁观玉、李志江构成违约，判令李志江、梁观玉继续履行李志江、梁观玉与李慧娟于2017年2月20日签订的房地产买卖合同，李慧娟代李志江清偿房屋项下的抵押借款后，中信银行股份有限公司中山分行、陈杏珍协助办理注销抵押登记手续，并由梁观玉、李志江协助将涉案房屋过户至李慧娟名下。李慧娟、陈杏珍不服一审判决，向中山市中级人民法院提起上诉。中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）粤20民终3607号民事判决，驳回上诉，维持原判。因未收到涉案房屋的中介服务费，开顺公司委托广东上方律师事务所提起本案诉讼，因此支出律师费8000元。3.位于中山市东区的房产自2011年5月19日起登记在梁观玉名下。4.2018年1月4日,开顺公司的员工向李慧娟发送微信信息“问到我违约怎么处理，我回退还60万还要赔60万，加上佣金也是违约方付。他说再想想办法”。本院认为，本案系居间合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》卖方落款处梁观玉的签名由李志江代签，李志江代为签名的时候未取得梁观玉的授权，梁观玉在该合同签订后出具公证委托书授权李志江代为处理出售涉案房屋的相关事宜，该事实足以推断出梁观玉与李志江共同构成了涉案《房地产买卖合同》的卖方，但是，涉案《房地产买卖合同》同时包含了居间合同条款，从公证委托的内容来看，未涉及与居间服务合同相关的内容，换言之，梁观玉事后没有对《房地产买卖合同》的居间合同部分进行追认，因此，《房地产买卖合同》的居间合同部分对梁观玉不发生法律效力。开顺公司主张梁观玉承担中介服务费、违约金、律师费没有依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。李慧娟抗辩开顺公司尚未完成全部中介服务，中介服务应当予以减少，本院认为，（2018）粤2071民初1863号民事判决和（2019）粤20民终3607号民事判决判令涉案《房地产买卖合同》继续履行，开顺公司后续需要继续为买卖双方提供协助办理递件过户手续、协助房产交付等服务，李慧娟没有提供证据证明开顺公司减少了服务内容，其抗辩本院不予采信。李志江抗辩开顺公司在提供中介服务过程中存在严重违反忠实勤勉义务、违背中介机构执业规范、违反法律的行为，不得要求支付报酬，但其提供的三份不同版本的《房地产买卖合同》不足以证明系开顺公司故意伪造，也没有证据证明开顺公司损害了李志江的利益，其抗辩本院亦不予采信。涉案居间合同的委托人为李慧娟、李志江，开顺公司已促成李慧娟、李志江签订《房地产买卖合同》，其有权根据前述法律规定和合同约定要求李慧娟、李志江支付中介服务费。《房地产买卖合同》关于“买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买方向经纪方支付中介服务费45000元，无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介费承担连带责任”的约定系各方当事人真实意思表示，不存在加重买卖双方责任、排除买卖双方主要权利的情形，系合法有效的约定，李慧娟、李志江关于条款无效的抗辩，本院不予采信。李慧娟抗辩中介服务费的支付时间变更为买卖双方办理过户手续后，但未就该抗辩事实提供证据予以证实，本院对此不予采信。关于违约责任。根据合同约定，李慧娟在签订合同时即负有向开顺公司支付中介服务费的合同义务，故其应当自逾期之日起向开顺公司承担违约责任。至于李志江应承担的违约责任，本院认为，从涉案房地产买卖合同“买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买方向经纪方支付中介服务费45000元，无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介费承担连带责任”的约定行文来看，根据一般文义解释，应当理解为中介服务费由买方支付，如买方未支付，则卖方对该笔费用承担连带责任；但是，该合同条款未明确约定李志江在何情形下对中介服务费承担连带责任，故在开顺公司未向李志江主张权利前，李志江没有义务向开顺公司支付该笔费用。据此，李志江应当从起诉之日起承担违约责任。关于违约金的计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。开顺公司没有提供证据证明李慧娟逾期付款造成其除了利息以外的其他损失，合同约定的日千分之五的利率明显过高，考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度，本院将利率调整为从2017年2月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费。案涉房地产买卖合同约定，“合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担”。本院认为，开顺公司援引前述合同约定向李慧娟、李志江主张律师费之理据不足。因为，如前所述，开顺公司为足额收取中介服务费拟定了买卖双方承担连带责任的合同条款，该条款虽然保障了开顺公司的权利，但同时造成了责任承担的优先顺序不明确等问题，故，在没有证据证明开顺公司有与李慧娟、李志江协商过中介服务费的承担问题，或者开顺公司有向李慧娟、李志江催收过相关费用而二人拒绝支付的情况下，本院认定开顺公司直接提起本案诉讼，律师费的产生属于本可避免产生的费用，属于扩大损失，不应当由李慧娟、李志江承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李慧娟于本判决生效之日起七日内向原告中山市开顺房地产代理有限公司支付中介服务费45000元和违约金（以45000元为基数，从2017年2月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告李志江对被告李慧娟上述债务中的中介服务费45000元和违约金（以45000元为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）承担连带责任；三、驳回原告中山市开顺房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元（原告已预交），由原告中山市开顺房地产代理有限公司负担1185元，被告李慧娟负担1147元，被告李志江对李慧娟负担的1147元中的1033元承担连带责任（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇二〇年六月五日书记员 詹绮婷王静