福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异132号 利害关系人（买受人）：黄珊珊，女，1986年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：吴芳、王舒悦（实习），福建瀛坤律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区领事馆路**，统一社会信用代码91350200737872460X。 负责人:赵启柱,行长.。 委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被执行人：陈杨盛，男,1989年11月29日出生,汉族,住福建省政和县。 在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司厦门分行与被执行人陈杨盛借款合同纠纷一案中，本院在网上拍卖被执行人陈杨盛名下址于厦门市海沧区鼎美东里4号1603室房产，买受人黄珊珊对该拍卖提出异议，要求退还拍卖保证金20万元。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 买受人黄珊珊称，厦门市思明区人民法院于2020年5月18日10时至2020年5月19日10时止（延时除外）在厦门市思明区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖福建省厦门市××东里××号××室××＃××＃楼××层××室××住宅房地产**。《竞买公告》所附的《房地产估价报告书》（厦均和2020Ｆ014号）中，房地产评估结果第四条“评估对象”第（二）项“估价对象基本情况”中载明该房地产权属人为陈杨盛，己办理了《中华人民共和国不动产权证明》【闽（2016）厦门市不动产权第0××2号】，其余信息均与《竞买公告》一致，指向同一套房产。基于对《竞买公告》所附的《房地产估价报告书》的信任，买受人参加拍卖，并支付了保证金申请人20万元。通过竞拍，买受人以3010000元竞得该套房。但买受人发现该套房产实际并未办理产权证书，与《房地产估价报告书》记载存在严重不一致。由于法院所委托的评估机构未对该套房产的产权情况进行核实，《竞拍公告》随附的评估报告未能对该套房产的权属情况如实完整准确地披露和说明，导致网拍公告存在重大的信息错误，违反了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的第四项规定。因此造成买受人产生重大误解而竞拍了该套房产，而该套房产未办理产权证的实际情况显然是拍卖标的物的重大瑕疵，必然会影响买受人购买目的的实现。故买受人根据《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）款规定，申请撤销本次拍卖，退还买受人缴纳的保证金，并确认申请人不再支付拍卖成交价余款。 本院查明，原告招商银行股份有限公司厦门分行与被告陈杨盛借款合同纠纷一案中，本院于2019年3月29日作出（2018）闽0203民初17916号民事判决书，判决：“一、陈杨盛应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司厦门分行借款本金2575088.67元及利息、罚息、复息（暂计至2019年3月25日的利息、罚息、复息为175296.95元，之后罚息以未还本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率的基础上下浮8%再加收50%收取，以未还利息为基数，按照罚息利率计收复息，均计算至实际还款之日止）及律师费125000元；，二、若陈杨盛未履行上述债务，招商银行股份有限公司厦门分行有权以登记在陈杨盛名下位于厦门市海沧区××＃××＃楼××层××室的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。”该民事判决书已于2019年7月3日发生法律效力。因陈杨盛未履行生效法律文书确定的法律义务，招商银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2019年9月2日立案执行。于2020年2月27日，本院委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司作为鉴定机构对陈杨盛名下厦门市海沧区鼎美东里4号1603室房产进行评估，鉴定结论价值290万元。本院于2020年4月7日决定将厦门市海沧区鼎美东里4号1603室房产移送网上拍卖并于2020年4月15日发出竞买公告，起拍价为203万元，于2020年5月18日10时至2020年5月19日10时止（延时的除外）在厦门市思明区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。向申请执行人和被执行人发出《参与公开拍卖通知书》，并公告了拍卖标的、咨询、展示看样的时间和方式、延迟出价功能说明、拍卖方式、特别提醒、标的物转让登记手续办理、权属异议等情况。竞买公告第一条告知“估价对象尚未办理产权登记，经向开发商厦门琸泰置业有限公司确认，估价对象建筑面积96.33平方米为最终标准面积，无需补面积差价，且上述房产已具备办理权属证书的条件。”第十三条告知“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。”并在在竞买公告中留下本院相应咨询电话。刊登的竞拍须知第三条再次告知估价对象尚未办理产权登记。2020年5月19日10时26分，黄珊珊以出价金额301万元拍得厦门市海沧区鼎美东里4号1603室房产，竞拍号Ｈ3543。另，根据本案执行员提交的“电话录音”系统使用情况表，显示2020年5月26日15时39分，厦门市海沧区鼎美东里4号1603室买受人黄珊珊用其联系电话17305922567于上述时间拨打本院座机0592-530××××，告知其无法支付上述房产的尾款，主要原因在于其表示本院在拍卖上述房产对外公示的评估报告中已写明上述房产已办理权证，但公告和须知里写着房产未办理权证，这造成重大误解，现无法办理贷款，所以无法支付尾款。本院告知其在竞买时是否看到本院拍卖公告和须知里写明“估价对象尚未办理产权登记，经向开发商厦门琸泰置业有限公司确认，估价对象建筑面积96.33平方米为最终标准面积，无需补面积差价，且上述房产已具备办理权属证书的条件，”其表示竞拍时已看到，但其是以评估报告中写明的已办理权属登记为准参加竞买。现表示无法支付尾款。申请法院退还保证金。本院告知其若悔拍，已缴纳的保证金无法退还，且重拍卖时，其不能参加竞买。相关权利义务内容已在公告及须知中明确公示。其表示提出异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，本院依据生效文书对被执行人陈杨盛名下厦门市海沧区鼎美东里4号1603室房产进行拍卖，并履行法定程序进行公告，未出现违法情形，符合法律规定。虽竞买公告所附的评估报告出现瑕疵（写明上述房产已办理权证），但本院竞买公告及竞拍须知均告知，估价对象尚未办理产权登记，且在竞买公告中留下本院相应咨询电话，已尽到如实描述义务。买受人黄珊珊已做出竞买决定，即表明其已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。其以竞买公告与评估报告对上述房产是否已办理权属证书表述不一致为由，申请撤拍及退还保证金20万元，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条、第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回利害关系人黄珊珊的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向厦门市中级人民法院申请复议。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第二十四条拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。