河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初440号 原告：李保国，男，1989年10月21日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。 原告：程柳青，女，1988年3月15日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。 二原告委托诉讼代理人：吴亮平，河北佳篷律师事务所律师。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞玥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，北京市北方（保定）律师事务所实习律师。 原告李保国、程柳青与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李保国及其与原告程柳青的共同委托诉讼代理人吴亮平、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人庞玥宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李保国、程柳青向本院提出诉讼请求：判令解除李保国、程柳青与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》，浩正方信房地产公司返还李保国、程柳青购房款391463元及利息、支付违约金并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月7日李保国、程柳青从浩正方信房地产公司购买渼林湾11号楼3单元3301室房屋一套，双方于当日签订了《商品房认购协议》。约定房屋首付款391463元，浩正方信房地产公司应于2018年12月31日交付房屋，逾期三个月不能交付房屋，李保国、程柳青有权退房。合同签订后，李保国、程柳青向浩正方信房地产公司支付购房款391463元，浩正方信房地产公司至今没有交付房屋。 浩正方信房地产公司辩称，双方协议不具备解除条件，不应解除。本案涉及的房屋五证齐全，小区正在建设中，具备交付条件。双方签订的协议系双方真实意思表示，合法有效。延期交房系政府政策原因，政府行为属于不可抗力因素，根据相关法律规定，浩正方信房地产公司应免责，不是根本性违约，不应承担违约责任。浩正方信房地产公司积极通知李保国、程柳青办理手续。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、李保国、程柳青与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》是否应予解除；2、浩正方信公司是否应返还李保国、程柳青购房款391463元及利息并支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对李保国、程柳青提交的《商品房认购协议》、收款收据；浩正方信房地产公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证书复印件、渼林湾售楼部告知书，王妍、王勃分别与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、李保国、程柳青提交的证据。 1、2020年5月20日保定市房地产交易中心出具的证明，浩正方信房地产公司对其真实性、关联性均不认可。经审查认为，上述证明加盖保定市房地产交易中心的印章，对上述证据的真实性依法予以认定。 2、录音6段。浩正方信房地产公司称录音证据不能单独作为证据使用，不能证明房屋具备了解除条件，只是证明李保国、程柳青咨询退房过程，不能证明其提出解除协议退房。经审查认为，浩正方信房地产公司并未否认上述录音的真实性，对上述录音的真实性予以认可。 二、浩正方信房地产公司提交的证据。 政府通知复印件，李保国、程柳青均不认可，称居委会不是政府职能部门，无权利下达通知，通知内容亦无停工要求；住建局通知没有针对涉案房屋，要求控制扬尘没有要求停工；即使扣除停工日期，浩正方信房地产公司延期交房仍然超过三个月。经审查认为，上述证据均系复印件均无原件予以印证，且无证据证实与本案具有关联性，依法不予认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2017年4月7日，浩正方信房地产公司（甲方）与李保国、程柳青（乙方）签订《商品房认购协议》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾11号楼3单元3301室房屋、建筑面积105.81平方米、单价12300元、总价1301463元……第二条付款方式二、按揭贷款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款391463元，其余房款91万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2018年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由李保国、程柳青签字并按有指印。合同签订当日，浩正方信房地产公司给李保国、程柳青开具收据一张，载明收到李保国、程柳青渼林湾11-3-3301首付款391463元。 本案涉及房产于2019年7月8日取得了不动产权证书、于2019年8月19日取得了建设用地规划许可证、于2019年11月28日取得了建设工程规划许可证、于2019年12月13日取得了建筑工程施工许可证、于2020年1月15日取得了商品房预售许可证。2020年5月20日，浩正方信房地产公司渼林湾售楼部向李保国、程柳青发出告知书，载明“尊敬的渼林湾李保国、程柳青业主：您好﹗您在小区购买的房屋已具备装修条件，售楼部多次通知，您一直尚未办理贷款手续。再次告知您7日内办理完毕贷款手续即可办理领钥匙装修”。李保国、程柳青在庭审中认可收到上述未加盖印章内容相同的告知书，但强调是在本案立案以后收到告知书。 李保国、程柳青主张浩正方信房地产公司已将本案房屋重复出售，提交了2020年5月20日保定市房地产交易中心出具的证明，载明浩正方信房地产公司开发建设的渼林湾二期11-3-3301号房产，购房人为王妍，预售面积89.48平米。李保国、程柳青另提交录音，主张其购买的房屋面积从105.81平米变更为114.75平米，面积差距超过3%应解除合同。浩正方信房地产公司提交王妍与浩正方信房地产公司2016年2月29日签订的购买渼林湾11号楼2单元3301室房屋的《商品房认购协议》、2020年2月27日签订的已经登记备案的购买渼林湾11号楼3单元3301室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，提交王勃与浩正方信房地产公司2015年11月16日签订的购买渼林湾11号楼3单元2801室房屋的《商品房认购协议》、2020年3月17日签订的已经登记备案的购买渼林湾11号楼4单元2801室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，用以证明以上王妍和王勃各自的两份合同标的均系二人分别购买的同一套房屋，《商品房认购协议》中11号楼的单元号从起初的2单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的3单元、从起初的3单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的4单元。 李保国、程柳青另提交录音，录音载明李保国与浩正方信房地产公司交涉退房的过程，2020年4月11日浩正方信房地产公司答复11号楼证件齐全，不办理退房。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，李保国、程柳青与浩正方信房地产公司所签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，浩正方信房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中的《商品房认购协议》不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，合法有效。 第三，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方签订的《商品房认购协议》第四条第二项虽约定“房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋现已具备交房条件，浩正方信房地产公司已明确告知李保国、程柳青不同意解除本案涉及合同且已通知李保国、程柳青办理手续交房。本案涉及《商品房认购协议》中载明的11-3-3301房屋虽已备案为王妍，但备案房屋面积远远小于李保国、程柳青购买的本案房屋面积。依据浩正方信房地产公司提交的王妍、王勃的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，可以认定《商品房认购协议》中11号楼的单元号从起初的2单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的3单元、从起初的3单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的4单元的事实，本案房屋并不存在重复出售的情形。李保国、程柳青另主张本案房屋面积超过《商品房认购协议》中面积，与其提交的保定市房地产交易中心中载明已备案的11-3-3301房屋远远小于二人购买的房屋面积的事实相互矛盾，二人提交的证据不能证明本案涉及房屋重复出售。因本案房屋并未交房，交房后房屋面积应以产权证明载明的面积为准，李保国、程柳青依据录音主张本案房屋面积超过《商品房认购协议》中载明面积的3%继而要求解除本案《商品房认购协议》没有事实依据。浩正方信房地产公司已按照合同全面履行了基本的义务，其逾期交房不构成根本性违约。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦显失公平。综合以上事实，李保国、程柳青要求解除双方签订的《商品房认购协议》不应得到支持。 综上所述，李保国、程柳青的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回李保国、程柳青的诉讼请求。 案件受理费3586元，由李保国、程柳青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员  谷莉 二〇二〇年六月十八日 书记员  李硕