广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2774号上诉人(原审被告)：张东武，男，1987年5月12日出生，汉族，住福建省莆田市××。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan），该公司董事长。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婷婷，该公司员工。上诉人张东武因与被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。张东武上诉请求：1.维持一审判决第一、二、五、六项；2.变更一审判决第三项为：张东武于判决生效之日起七日内向碧富雅公司支付推广费1466.58元，租金187488.3元，管理费43197.3元。事实和理由：一、一审判决没收其保证金同时又判决张东武承担违约金不符合法律规定。定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，不得同时适用，如果同时适用，则有违合同法的规定，一审判决定金及违约金同时适用违反了法律规定，请求二审法院予以改判。二、其于2019年9月正式撤场前通过电话告知碧富雅公司，碧富雅公司也确认其于2019年9月25日将商铺柜台内物品搬离，双方的租赁关系应在2019年9月解除，计算拖欠租金的时间应到2019年9月底。其撤场碧富雅公司是知情的，双方以实际行为表示租赁关系的解除，计算拖欠租金的期限应到2019年9月底，而不是一审判决认定的计付到2019年11月。碧富雅公司没有采取适当措施致使损失扩大，碧富雅公司不得就扩大的损失要求其赔偿。碧富雅公司答辩称，一、租赁保证金非定金，涉案商铺租赁合同无定金罚则的约定。一审法院依据事实及相关法律规定作出判决合法合理。二、张东武诉请少付租金、管理费及对应违约金缺乏事实和法律依据。张东武对涉案商铺租赁合同于2019年11月10日解除并无异议，截至2019年11月14日，张东武仍占有使用涉案商铺，一审法院依法判决张东武支付2019年11月10日前的租金、管理费以及对应之违约金、逾期交还商铺期间租金和管理费，符合客观事实。一审判决事实认定清楚，适用法律准确，依法应予维持。恳请依法驳回张东武的上诉请求。碧富雅公司向一审法院起诉请求：1.确认中山·××房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除；2.请求确认租赁保证金51196.8元不予退还；3.判令张东武立即向碧富雅公司支付2018年12月至2019年11月10日推广费1466.58元、2019年1月至11月租金214919.9元、管理费49596.9元，以上共计265983.38元；4.判令张东武向碧富雅公司支付逾期交纳租金和管理费的违约金141665.55元（暂计至2019年11月25日），以上费用最终计算到实际支付之日止；5.判令张东武向碧富雅公司支付逾期交还商铺期间的租金、管理费合计2559.84元、逾期交还商铺的违约金3119.81元（自2019年11月11日起计算至2019年11月14日）；6.判令张东武向碧富雅公司支付因其无故停业产生的违约金6000元；7.判令碧富雅公司对张东武逾期未搬离商铺的动产享有留置权，碧富雅公司有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得价款优先支付张东武对碧富雅公司的欠款。一审法院认定事实：2017年9月14日，碧富雅公司与张东武签订中山·××房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151），碧富雅公司将位于中山市××商业中心的L151号商铺出租给张东武，租期从2017年9月27日至2020年9月26日，实用面积为107.77平方米，建筑面积为159.99平方米；2018年9月27日至2019年9月26日每月租金20798.7元、每月管理费4799.7元。张东武须于每月10日前交纳租金、管理费等费用；张东武向碧富雅公司交纳金额相当于2个月租金加2个月管理费的数额作为租赁保证金，即51196.8元，该租赁保证金不是张东武预付的租金、管理费，仅是张东武履行本合同约定义务的保证金；张东武按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计1599.9元交付推广费。年度推广费于每个租赁年度开始的10日前支付；15.4条约定：在租赁期限内，张东武有拖欠租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不退还；若张东武拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对张东武的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖。15.1条约定：租赁期限内，张东武逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付日违约金；15.3条约定：租赁期限内，张东武非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.5条约定：碧富雅公司根据合同15.4条单方终止合同的，应当书面通知张东武3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金支付给碧富雅公司；9.4.2条约定：张东武逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向碧富雅公司支付违约金，直至张东武交还该商铺；11.1条约定：张东武应遵守碧富雅公司的相关营运管理规定，按碧富雅公司规定的营业时间开、闭市。张东武无故停业一天，视作张东武违约，碧富雅公司有权收取违约金2000元。无故停业超过三天，视为张东武根本性违约，碧富雅公司有权单方解除本合同，张东武应于收到碧富雅公司的解除合同通知书之日起7日内按商铺交付时的原状向碧富雅公司交还商铺，张东武租赁保证金不予退还.....合同还约定了其他的权利义务。碧富雅公司、张东武在合同上盖章、签名确认。双方确认碧富雅公司收取张东武租赁保证金51196.8元。诉讼过程中，张东武称其于2019年9月正式撤离商场，撤离商场前通过电话告知碧富雅公司。碧富雅公司确认张东武是2019年9月25日将商铺柜台内物品搬走，2019年9月27日已经没有开店营业。张东武同意碧富雅公司对其留在涉案商铺内货架享有留置权,并以变卖或拍卖后所得款项优先支付其欠款。对于碧富雅公司提交的（2019）保信律函字第1361号关于告知张东武“碧富雅公司单方解除与张东武房屋租赁合同相关事宜”的律师函，张东武辩称并未收到该函，但从碧富雅公司提交EMS邮单上显示的邮寄地址是合同约定地址，且该件已于2019年11月9日被签收，张东武并未举证其按合同约定提前告知对方修改地址，因此，本院采信碧富雅公司的陈述，认定张东武已收到该函。从碧富雅公司提交的2019年1月至9月份商场催缴通知书签收表显示，张东武经营的商铺每月均有人签收，且催缴通知书上明确列明推广费1599.9元、每月租金20798.7元、每月管理费4799.7元。碧富雅公司称张东武从2019年1月起就再无向其支付过租金、管理费，对此，张东武认为合同于2019年9月其撤离商场后正式解除，只同意支付2019年1月至2019年9月底租金和管理费，并以推广费不符合法律规定为由拒绝支付。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据合同约定,租赁期内,张东武拖欠支付租金达到30日的,碧富雅公司有权单方面终止合同。2019年11月8日，因张东武从2019年1月起一直拖欠碧富雅公司租金及管理费，碧富雅公司向张东武发出律师函通知解除双方签订的合同，张东武于2019年11月9日收到该函，故碧富雅公司诉请确认其与张东武2017年9月14日签订的中山·××房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除，理据充分，予以支持。关于逾期缴纳租金和管理费的违约金。张东武拖欠碧富雅公司2019年1月至10月租金（10个月，每月20798.7元）207987元及11月租金（10天）6932.9元，合计214919.9元、2019年1月至10月管理费（10个月，每月4799.7元）47997元及11月管理费（10天）1599.9元，合计49596.9元。根据合同约定，在租赁期限内，张东武逾期交付租金和管理费，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率2%为宜，2019年1月至11月10日租金和管理费的违约金分别从2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日、2019年11月11日起算。关于推广费。合同约定该笔费用是碧富雅公司对提高××商业中心的公共形象，促进人流及消费而举行的宣传推广活动所产生的费用。在张东武未举证碧富雅公司违约的情况下，对碧富雅公司该诉求予以支持，张东武应按承租商铺建筑面积每年每平方米10元的标准向碧富雅公司支付2018年12月至2019年11月10日期间的推广费共计1466.58元。关于逾期交还商铺期间的租金、管理费。根据合同约定，若单方解除合同，张东武应当在合同终止日之次日交还该商铺。张东武逾期交还商铺，应当按照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金、管理费。经双方确认，合同解除后张东武的货架仍占用碧富雅公司的店铺位置，故对碧富雅公司主张的张东武应向其支付2019年11月12日至2019年11月14日共3天的逾期交还商铺期间租金和管理费共2559.84元予以支持。关于租赁保证金、逾期交还商铺违约金、无故停业违约金的问题。根据合同约定，租赁期限内，张东武中途擅自退租，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司，碧富雅公司主张不退回张东武缴纳的租赁保证金51196.8元，予以支持。本案违约的原因系张东武拖欠相关租金和管理费，并中途退租,而在合同中约定租赁保证金、逾期交还商铺违约金、无故停业产生的违约金均因张东武同一种违约行为而产生，不应重复计算，张东武向碧富雅公司支付的租赁保证金51196.8元及逾期支付租金及管理费违约金已足以弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请张东武向其支付逾期交还商铺违约金、无故停业违约金，不予支持。关于货架的留置权。双方在合同中约定，张东武拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对张东武商铺的动产行使留置权，故碧富雅公司对张东武放置在涉案商铺的货架享有留置权，在张东武未履行生效判决确定的给付义务时,碧富雅公司有权以上述货架的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决：一、确认碧富雅公司与张东武2017年9月14日签订的中山·××房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除；二、张东武所交租赁保证金51196.8元由碧富雅公司没收；三、张东武于判决生效之日起七日内向碧富雅公司支付推广费1466.58元、租金214919.9元、管理费49596.9元及违约金（租金违约金以20798.7元为基数、管理费违约金以4799.7元为基数，自2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日起；租金违约金以6932.9元为基数、管理费违约金以1599.9元为基数，自2019年11月11日起，分别按月利率2%计算至实际付清之日止）；四、张东武于判决生效之日起七日内向碧富雅公司支付逾期交还商铺期间租金和管理费共2559.84元；五、碧富雅公司对张东武所有的涉案商铺内的货架享有留置权,并有权以上述货架的折价或拍卖、变卖所得价款在欠付的推广费、租金、管理费、违约金、逾期交还商铺期间租金和管理费范围内优先受偿；六、驳回碧富雅公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8358元，减半收取计4179元，由碧富雅公司负担100元，由张东武负担4079元（该款碧富雅公司已垫付，张东武于判决生效之日起七日内一并迳付4079元给碧富雅公司，法院不另行收退）。本院二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张东武对于一审判决确认解除合同的时间，碧富雅公司没收保证金以及碧富雅公司对涉案商铺内的货架享有留置权等内容均无异议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”据此，本案的争议焦点：一是碧富雅公司主张的租金、管理费的计算截至点是2019年11月合同解除之日还是张东武实际搬离商铺之日；二是碧富雅公司是否可以同时主张没收保证金以及逾期支付租金的违约金；三、张东武是否应当支付2019年11月12日至11月14日3天的租金及管理费。关于争议焦点一，张东武确认房屋租赁合同解除是2019年11月10日，一审法院计算租金至此时符合法律规定。对于张东武认为应当计算到实际搬离之日，虽然碧富雅公司确认张东武在2019年9月25日已将商铺柜台内物品搬走，但是由于张东武系违约方并不享有单方解除权，后碧富雅公司在2019年11月9日以张东武存在违约行为发出解除合同通知符合法律规定，也是作为出租方采取的合理止损措施，张东武认为其搬离后的期间属于碧富雅公司没有采取适当措施而产生的扩大损失的依据不足，不予采纳。关于争议焦点二，房屋租赁合同约定的租赁合同保证金并不具备定金的性质，因此，张东武认为应当在违约金与定金择其一的主张没有法律依据。依据合同约定，张东武违约导致碧富雅公司单方终止合同的，租赁保证金作为违约金支付给碧富雅公司，同时还约定，张东武逾期交付租金或管理费还应当支付逾期付款的违约金。本案中，张东武同时存在逾期交付租金以及因拖欠租金达到合同约定的解除条件，碧富雅公司要求没收租赁保证金以及要求张东武支付逾期交付租金和管理费的违约金，符合合同约定。一审法院基于合同约定的逾期交付租金或管理费的违约金计算标准过高而予以调整正确，但是，在碧富雅公司没有对因张东武的违约行为造成的损失进行举证的情况下，结合双方合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，本院对一审确定的相应违约金的计算标准再行予以调整，即调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于争议焦点三，张东武是否应当支付2019年11月12日至11月14日3天的租金及管理费。依据律师函的内容，碧富雅公司明确要求张东武在收到本函件之日起3日内办理相关退场手续，即合同解除之后的该3日是碧富雅公司给予张东武合理搬迁期间，之后，碧富雅公司行使留置权而不允许张东武搬迁。因此，碧富雅公司要求张东武支付该3日的租金及管理费的理据不充分，不予采纳。张东武的该上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，张东武的上诉请求部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16484号民事判决第一、二、五项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16484号民事判决第四、六项，三、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16484号民事判决第三项为：张东武于本判决生效之日起七日内向中山市碧富雅置业发展有限公司支付推广费1466.58元、租金214919.9元、管理费49596.9元及违约金（租金违约金以20798.7元为基数、管理费违约金以4799.7元为基数，自2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日起；租金违约金以6932.9元为基数、管理费违约金以1599.9元为基数，自2019年11月11日起，分别按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）；四、驳回中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8358元，减半收取计4179元，由中山市碧富雅置业发展有限公司负担800元，由张东武负担3379元；二审案件受理费1895元（该款由张东武预交），由张东武负担1705元，由中山市碧富雅置业发展有限公司负担190元。（中山市碧富雅置业发展有限公司应负担的该案件受理费，张东武可从其应当支付的前述款项中径行扣减，本院不另行退还）。本判决为终审判决。审 判 长 徐红妮审 判 员 焦凤迎审 判 员 章文佳二〇二〇年六月三十日法官助理 廖建锋书 记 员