河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4201号原告吴玉玲，女，汉族，1979年12月13日出生，住河南省新郑市。委托代理人王红蕾、周瑞青（实习），河南九格律师事务所律师。被告张鹤鹤，女，汉族，1998年7月22日出生，住河南省灵宝市。被告白文强，男，汉族，1995年6月26日出生，住河南省上蔡县。被告河南腾康房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文化路**院附****楼**第二间，统一社会信用代码914101053583879082。法定代表人卞启龙。原告吴玉玲诉被告张鹤鹤、白文强、河南腾康房地产营销策划有限公司（以下简称腾康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴玉玲及其委托代理人王红蕾、周瑞青、被告白文强、被告腾康公司法定代表人卞启龙到庭参加诉讼，被告张鹤鹤经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告赔偿房屋差价损失19.5万元；2、被告腾康公司向原告支付保管定金3万元；3、三被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年9月25日，原告在被告腾康公司的介绍之下，与被告白文强、张鹤鹤签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告将位于金水区南阳路324号院1号楼15层1526号的63.08平方米房屋出售给被告白文强、张鹤鹤，房屋总价825000元；被告白文强、张鹤鹤支付定金3万元，交由居间方保管，待网签当天支付中介佣金。合同签订后，原告积极结清涉案房屋的贷款、办理房屋抵押权注销，并协助去银行协助办理被告银行贷款手续，按照约定完成所有相关义务。被告却一直拖延办理相关手续。后经过催促了解到，二被告签订合同时并不符合购房资格，且与中介另行协商一套办理郑州户口的方案。在此期间，郑州市二手住宅房屋价格持续下跌，二被告拒不配合相关办理手续。被告白文强、张鹤鹤不具备购房资格，后房价下跌不愿意继续履行合同，违反了诚实信用原则。被告腾康公司作为中介应明知房屋交易相关要求，其隐瞒重要信息致使原告承担巨大的风险，后因其行为给原告造成重大损失。三被告的行为均违反合同的约定，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告白文强辩称：一、原告的诉请违背了一事不再理的原则。一事不再理的原则是对判决、裁定已经产生法律效力的案件的被告人，不得再次起诉和审理。是一案在判决生效之后产生既判力，当事人不得就双方争议的法律关系再行起诉，本案已经过金水区人民法院审理并做出了（2019）豫0105民初14611号判决书，该份判决已经生效并进入了执行阶段，原告再次提起诉讼，跟前诉属于同一当事人就同一法律关系而为同一的诉讼请求，构成了重复诉讼，被告请求法院裁定驳回起诉。二、二被告与房屋差价损失没有必然的因果关系。腾康公司作为专业的房产中介公司，理应了解本地房产政策及法律规定，在促成买卖双方签订合同前，应当全面审查双方的买卖资格，而非仅仅告知买卖双方相关限购政策，原告作为出卖方亦应了解购买方基本身份信息，因买卖双方在购房时均有义务审查购房人的资格，原告对此并未尽到合理审慎义务。根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”本案中，被告并非违约方并且根据郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初14611号民事判决书的生效判决，居间方有明显过错，合同已被解除，答辩人并非过错方，与房屋差价损失没有必然的因果关系，不应承担房屋差价损失。综上所述，答辩人认为原告诉请被告承担房屋差价损失无相应的事实及法律依据，希望法院能够查明事实真相后，依法作出公正判决。被告腾康公司辩称：我方在吴玉玲与白文强房屋买卖纠纷一案中认真完成本分工作，根据工作要求在公司让吴玉玲与白文强在认真阅读完合同各项约定后签订《房屋买卖合同》，在银行指定评估公司出具评估报告后，及时安排吴玉玲夫妻双方与白文强夫妻双方携带有效证件共同到索凌路国基路邮政储蓄银行办理白文强购房贷款手续。白文强夫妇双方的购房贷款申请银行审批通过后，我方通知吴玉玲女士办理申请解押手续以及陪同到房管局注销解押，由于白文强夫妇不配合办理迁入户口事宜导致《房屋买卖合同》不能如期履行，我方不存在过失行为，故我方对吴玉玲女士的房屋降价损失不予承担。经审理查明：2019年4月，白文强、张鹤鹤作为原告起诉河南腾康房地产营销策划有限公司、卞启龙、吴玉玲，要求解除双方房屋买卖合同、被告返还佣金、定金、代办费等。2019年8月1日，本院作出（2019）豫0105民初14611号民事判决书，该判决查明：2017年9月25日，白文强作为买方，吴玉玲作为卖方，腾康公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：吴玉玲将其所有的房屋出售给原告，房屋坐落郑州市金水区南阳路××院××楼××房，总价款82.5万元；腾康公司佣金占本合同约定房款的2%，白文强支付佣金16500元，代办费2000元，吴玉玲无需支付佣金；合同还约定了其他事项。同日，白文强于本合同签订当时支付购房定金3万元，腾康公司、卞启龙在收据上盖章、签字确认。由于原告不具备购房资格，2017年9月30日，为解决原告购房资格问题，原告按照腾康公司要求支付了14000元及相关材料，该费用由郑州一诺房地产营销策划有限公司代为收取，郑州一诺房地产营销策划有限公司向原告出具收据。2018年5月9日，卞启龙向原告出具退款清单，承诺于2018年5月12日退还原告57310元。2018年5月24日，卞启龙通过银行转账给白文强退款2万元。该判决认为，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在居间合同中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害受托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。腾康公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，应明晰郑州市房屋交易政策，审慎审查交易双方的购房资格、交易风险并及时向购房双方充分说明，避免买卖双方合同不能实际履行之风险。因原告不具备购房资格，各方均同意解除合同，合同予以解除。卞启龙向原告出具退款清单，承诺于2018年5月12日退还原告57310元，已经退还原告白文强2万元，余款37310元，仍应退还。腾康公司系一人有限责任公司，卞启龙系腾康公司的法定代表人，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。判决如下：一、解除原、被告之间2017年9月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告河南腾康房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告白文强、张鹤鹤已支付的款项37310元；三、被告卞启龙对本判决确定的第二项原告白文强、张鹤鹤的债权承担连带责任。四、驳回原告白文强、张鹤鹤的其他诉讼请求。该判决已生效。2017年10月30日，原告吴玉玲结清贷款，办理了本案房屋抵押权注销登记。本院认为：已为生效法律文书确认的事实，当事人无需举证证明。根据（2019）豫0105民初14611号民事判决，被告腾康公司收取购房人费用解决购房资格未果后向购房人出具退款清单，承诺退还原告57310元，因其已经退还原告白文强2万元，本院作出前述判决，判令被告腾康公司返还原告白文强、张鹤鹤其余37310元，该款中含有白文强支付给原告但由腾康公司保管的定金30000元。故本院已作出生效判决对该定金3万元作出处理，判令由被告腾康公司返还给白文强、张鹤鹤，现原告吴玉玲诉请被告腾康公司向其支付保管定金3万元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，上述生效判决明确认定“被告腾康公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，应明晰郑州市房屋交易政策，审慎审查交易双方的购房资格、交易风险并及时向购房双方充分说明，避免买卖双方合同不能实际履行之风险。因原告不具备购房资格，各方均同意解除合同，合同予以解除”，故被告腾康公司在从事居间活动中，未尽到相应的审查义务，并在明知白文强、张鹤鹤不具备购房资格的情况下要求白文强、张鹤鹤支付费用用于解决购房资格问题，其行为对导致合同解除具有过错。原告为履行本案房屋买卖合同提前还款，将本案房屋解除抵押，但因本案房屋买卖合同解除造成不能实际取得售房款，原告存在财产损失，原告主张被告腾康公司予以赔偿，其主张符合法律规定，本院予以支持。但白文强于2019年4月起诉主张解除合同，原告亦同意解除合同，原告此时应当知道本案房屋买卖合同无法继续履行，其应当可以另行出卖房屋，以避免房屋降价损失及其他损失。原告主张其因房屋买卖合同解除造成房屋降价损失19.5万元，但并未提交充分证据予以证明，本案房屋成交价格为82.5万元，自2017年底至白文强、张鹤鹤于2019年4月起诉要求解除本案房屋买卖合同，原告存在未能取得售房款的利息损失，本院参照年利率6%的标准，酌定支持其因本案房屋买卖合同解除造成的财产损失6.5万元，原告诉请过高部分，本院不予支持。原告主张被告白文强、张鹤鹤承担赔偿责任，但并无充分证据证明该二被告系明知不具备购房资格仍然签订房屋买卖合同或存在其他违约行为，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告河南腾康房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内赔偿原告吴玉玲损失6.5万元。驳回原告吴玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，由原告吴玉玲负担3305元，被告河南腾康房地产营销策划有限公司负担1351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 艳人民陪审员  方爱梅人民陪审员  王彦霞二〇二〇年六月十九日书 记 员  宋小乐