广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1084号原告：深圳市安赢置业有限公司，住所地深圳市南山区南头街道深南大道北侧、艺园路西佳嘉豪商务大厦8C-1，统一社会信用代码：91440300MA5EC3NF1N。法定代表人：栾昌斌。委托代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所。被告：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海珠社区滨海大道**有线信息传输大厦**2207，统一社会信用代码：914403006729976403。委托代理人：冯若桐，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：陈治群，广东晟典律师事务所实习律师。原告深圳市安赢置业有限公司诉被告深圳市美百年商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马海挺，被告的委托代理人冯若桐、陈治群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：请求判令：1、被告向原告返还2017年3月16日至2020年3月15日期间超额支付的租金合计1819249元及其利息110942元；2.被告双倍退还原告租赁保证金100万元；3.确认原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议自2020年3月16日起解除；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与陶伟于2017年3月9日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定，原告承租位于深圳市南山区道交汇处中洲控股金融中心Ｂ栋15Ｅ、15Ｆ、15Ｇ、15Ｉ、15Ｌ、15Ｎ-1房屋，总建筑面积610平方米。同日，双方签订了房屋租赁合同补充协议，约定：自2017年4月起，房屋租赁合同中的出租方由陶伟变更为被告，原告将保证金50万元（人民币，下同）支付给被告，首年租金为216元／平／月（不含税），第二年起逐年递增7%，并在租赁合同补充协议第一条明确了租赁标的对应的面积分别为63.31平方米、161.93平方米、133.75平方米、68.97平方米、68.98平方米、113.06平方米，但被告仅交付了中洲控股金融中心Ｂ栋15Ｄ、15Ｅ、15Ｆ、15Ｇ给原告使用，总建筑面积433平方米。被告至今未完成向原告交付租赁标的房屋的义务，而原告已向被告支付了租金6269758元被告辩称：1、原、被告以实际履行行为对合同内容进行了变更，被告并未少交付标的物，理由如下：合同签订后实际交付前，经协商，原、被告同意将合同标的物变更为15D、15E、15F、15G，虽然原告以国企合同变更流程及审批繁琐为由拒绝配合合同变更，但是双方按照现状履行《租赁合同》已达3年，期间并未提出任何异议。根据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，上述情形应视为原、被告协商一致对合同进行了变更。2、原告主张其不知租赁物变更不符合诚信原则和正常逻辑，理由如下：（1）原告在签订《租赁合同》之前已对租赁房屋的租赁面积和交房标准进行过现场确认；（2）实际交付的房屋与合同约定的房屋，在位置、房号、数量及面积上相差甚远，且原告曾对租赁房屋进行过装修，原告主张3年中不知晓所租房屋与被告实际交付的房屋不一致、认为被告隐瞒少交付的事实，明显不符合常理。3、即使被告少交付面积，也可免责，理由如下：（1）被告同意变更合同标的物的前提条件是原合同约定的租金金额不变，原告仍按原合同约定向被告支付租金等相关费用；（2）《补充协议》第（一）条、第（十三）条约定双方推定建筑面积为610平方米，与实际面积不一致的不视为被告违约。4、原告起诉原因是国企集团更换领导期间发生项下审计，针对《房屋租赁合同》未变更必须为之，起诉目的是集团已自建写字楼找各种理由想单方解除租赁合同并获得赔偿，理由如下：原告租住3年期间未提出任何异议，2012年12月12日双方诉前联调时，原告代理人明确提出两方面原因:一是原告作为国企，由于国企更换领导，期间对未变更合同进行审计；二是原告所属集团已经自建写字楼计划尽快入驻办公。5、被告无需退还房屋租金及利息，原告无权要求被告双倍退还租赁保证金，理由如下：（1）被告并不存在《租赁合同》第十九条及《补充协议》第九条规定双倍退还租赁保证金的违约行为；（2）被告于2020年1月16日收到原告《解除房屋租赁合同通知书》，原告无正当理由要求自2020年3月16日起单方面解除合同，不再履行合同项下义务。根据《补充协议》的第十一条约定，被告有权不退还已收取的租金及租赁保证金。6、原告无权单方解除合同，理由如下：（1）《租赁合同》及《补充协议》意思表示真实、不违反法律强制性规定，合法有效。原告主张单方解除租赁合同缺乏合同依据，不得单方解除合同，被告无《合同法》第九十四条规定的情形；（2）原告行使撤销权的除斥期间已过。根据《合同法》第五十五条第一项之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。即便存在欺诈情形，自2017年3月9日协议签订之日起至今，撤销权的除斥期间已过，原告无权撤销租赁合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年3月9日，原告（承租方、乙方）与案外人陶伟（出租方、甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及作为该合同附页《补充协议》。《深圳市房屋租赁合同书》约定：甲方将位于深圳市南山区道交汇处中洲控股金融中心Ｂ栋15Ｅ、15Ｆ、15Ｇ、15Ｉ、15Ｌ、15Ｎ-1房屋出租给乙方使用，建筑面积610平方米,租期自2017年3月16日起至2022年3月15日止，租赁保证金为50万元，以及其他内容。《补充协议》约定：租赁标的：深圳市南山区道交汇处中洲控股金融中心Ｂ栋15层建筑面积610平方米的部分房屋，双方同意用15Ｅ单位63.31平方米、15Ｆ单位161.93平方米、15Ｇ单位133.75平方米、15Ｉ单位68.97平方米、15Ｌ单位68.98平方米、15Ｎ-1单位113.06平方米面积作为租赁备案登记地址并按照本《深圳市房屋租赁合同书》第二十六条约定的方式到租赁合同备案登记机关办理备案登记；已装修，装修描述为精装修、无任何家具和设备，九个隔间、地毯；、地毯内，如非甲方原因导致乙方单方面解除合同或拒不履行本协议，甲方不退还已收取租金及租赁保证金，若非因乙方原因导致甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金和已收取但尚未发生的租金；2017年4月1日起，出租方变更为深圳市美百年商业管理有限公司后，由深圳市美百年商业管理有限公司开具增值税专用发票；租赁房屋的建筑面积和使用面积最终以房地产主管部门测绘确认的面积为准，甲方按照租赁标的的现状出租给乙方，本合同约定的租赁房屋建筑面积与最终房地产主管部门测绘确认的面积存在误差的，不视为甲方违约，双方推定建筑面积为610平方米；首年实收租金216元／平方米／月（不含税），第二年起逐年递增7%；本补充协议与《深圳市房屋租赁合同书》有冲突或不一致的，以本补充协议为准，以及其他内容。后原告、被告、陶伟三方签订《补充协议二》，约定：原合同中甲方的权利义务全部转由被告享有及承担，即原合同的出租方由甲方变更为丙方，原合同的其余部分继续有效，以及其他内容。中洲控股金融中心B栋15E、15F、15G、15I、15L房证载面积与合同约定一致，15N房证载面积为137平方米，15N-1房无对应单元划分及房产证。上述合同未附楼层平面图及对应单元划分。中洲控股金融中心B栋15楼层具体单元指示门牌为非建筑物原始楼层单元划分图，走廊内消防通道示意图亦未标识具体单元划分详情，系非常规的楼宇走廊的消防示意图，原告主张上述标识均系被告单方制作，被告未举证证明上述标识为符合标准的消防示意图及原始单元指示门牌。原告已按合同约定支付了2017年3月16日至2020年3月15日期间的租金6269758.72元及租赁保证金50万元。原告陈述其为通过后期市场上的宣传资料得知面积存在误差，并与被告有过商务交涉，经测绘及与被告质询后确认，实际交付使用的建筑面积为433平方米。被告对于实际向原告交付面积为433平方米无异议，并主张原告知晓面积存在差额。原告陈述其知晓上述面积差后，确有与被告的口头商务沟通，后因公司股东变更、内部审计等事项办理完毕后，方与被告书面沟通未果。2019年8月9日，原告向被告发出《关于要求返还超额支付租金的函》，载明：“贵司交付我司房屋实际使用单元为15D、15E、15F、15G，实际使用建筑面积为433平方米，相比合同约定缺失建筑面积177平方米。截至目前，贵司仍未完成向我司交付租赁标的的义务。我司要求：一、贵司归还2017年3月16日至2019年9月15日我司超额支付的房租，合计1518615元；二、就房屋租赁合同及补充协议与我司另行签订补充协议约定租赁房屋面积为433平方米并相应核减租金；三、根据“租赁保证金不大于三个月租金”的条款，根据核减后租金返还相应租赁保证金。”2019年8月19日，被告向原告发出《商务函》，载明：“双方签署的合同及《补充协议》为双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规等强制性规定，依法受法律保护，贵我双方均应积极履行合同。”2020年1月15日，原告向被告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，载明：“发现使用面积少于合同约定面积问题后，我司多次与贵司沟通，要求贵司退还我司超付的租金，并按照实际面积核减租金，但贵司均置之不理。正式通知贵司，自2010年3月16日起，解除与贵司之间的《房屋租赁合同》及补充协议。”2020年1月8日，被告向原告发出《回复函》，载明：“贵我双方是在协商一致的前提下签署的《房屋租赁合同》，合同不存在任何争议，面积也不存在误差，贵司无单方解除合同的权利。”2020年3月6日，原告向被告发出《通知函》，载明“由于受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，我司在解除上述房屋租赁合同后，不能按期搬离，对于未按期搬离期间所产生的费用，我司将按照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准在贵司应退还我司已多付的房屋租金中予以抵扣。”2020年4月21日，原告向被告发出《通知函》，载明原告将于2020年5月18日搬离租赁房屋，对于之前函件通知期限期间产生的房屋使用费，在已多付的房屋租金中予以抵扣，并请被告于2020年5月5日协助办理物业交接、租赁房屋交还等手续。2020年5月19日，原告搬离租赁房屋，原告称其员工及可随身移动的办公用品搬离，办公家具及大件办公用品因被告拒不放行，未能搬走。本院认为，《深圳市房屋租赁合同书》及作为该合同附页《补充协议》、《补充协议二》系各方合同当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。上述合同约定原告向被告租赁的房屋为中洲控股金融中心B栋15E、15F、15G、15I、15L、15N-1房屋，而被告实际交付的房屋为中洲控股金融中心B栋15D、15E、15F、15G，两者面积存在177平方米差额。被告虽然主张双方已经协商一致对合同进行了变更，但是并未提交充分证据加以证明，而且从租赁房屋所在楼层门牌号指示牌及消防示意图也无法分辨具体单元位置，故无法认定原告以默认租赁房屋更改为15D、15E、15F、15G。由此本院认定被告并未按照合同约定履行交付租赁房屋的义务，原告依约有权解除合同。原告与被告自行协商未果，原告已作出解除合同的意思表示并于2020年5月19日搬离租赁房屋，故本院确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》、《补充协议二》于2020年5月19日解除。考虑到被告向原告交付租赁房屋已长达三年，期间原告并未提出异议，无证据表明原告的租赁目的不能实现，且《补充协议》也约定“本合同约定的租赁房屋建筑面积与最终房地产主管部门测绘确认的面积存在误差的，不视为甲方违约，双方推定建筑面积为610平方米”，故原告请求被告退还租金差额的诉讼请求，本院不予支持；原告请求被告双方退还租赁保证金的诉求，本院部分予以支持，并认定被告应退还原告已交的租赁保证金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市安赢置业有限公司与被告深圳市美百年商业管理有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》、《补充协议二》于2020年5月19日解除；二、被告深圳市美百年商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安赢置业有限公司退还租赁保证金50万元；三、驳回原告深圳市美百年商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15120.76元、财产保全费5000元，合计20120.76元，原告已预交，由原告负担16687.41元，被告负担3433.35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇二〇年六月十五日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。