湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初440号 原告：何思源，男，1983年出生，汉族，住道县。 原告：蒋小云，女，1982年出生，汉族，住道县。 委托诉讼代理人（特别授权）何思源，男，1983年出生，汉族，住道县。 被告：永州市三翔房地产开发有限公司，住所地道州北路疾控中心对门。 法定代表人：李卫东。 委托诉讼代理人（特别授权）王志坚，湖南九子龙律师事务所律师。 原告何思源、蒋小云与被告永州市三翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（蒋小云的委托诉讼代理人）何思源、被告永州市三翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何思源、蒋小云向本院提出诉讼请求：一、判令被告应立即将多收的办证费用退款给原告，共计3164元；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2012年9月22日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XX小区一期1X栋X04号商品房一套，合同补充协议第九条约定：“按政府有关部门规定应由买受人交纳或承担的税费，由买受人承担，由出卖人代收代缴”。被告代收原告办证费3944元，用于办理房屋产权和国土使用权证，在“两证”办理下来后原告多次催促被告退费结算，但开发商以商品房行政事业性收费未清算为由，拒不履行退费义务。2019年7月被告开始陆续退还二、三期办证费，2019年12月29日，被告公布一期退款明细，以此为标准退款给个人。根据【湘价费（2009）169号】第五条第三款：白蚁防治费按建筑面积计收。新建、扩建、改建房屋在规划报建时收取。【湘价服（2009）36号】第三条第1款房屋分户图测量：新建商品房由开发单位委托测量的，测量费由开发单位承担，不得转嫁给购房户；第三条第2款测量成果利用：新建商品房（含经济适用房、廉租房）初始登记不得收取房产分层分户平面图成果利用费。根据【湘价费（2009）34号】第二条第一款房产交易手续费标准：新建商品住宅、经济适用住房的转让手续费由转让方承担。上述政策法规，白蚁预防费、分层测绘、测量成果利用费、交易手续费等费用应当由转让方承担或者列入建筑成本，转嫁给原告927元。【湘价费（2009）34号】第二条第二款房产抵押（典当）手续费：住房抵押（典当）手续费，按抵押（典当）额的3%计费，向申请抵押者收取。被告按抵押额的5‰计费，标准适用错误，多收原告340元。【湘价费（2008）122号】第六条第三款及【湘价费（2010）186号】行政事业性收费项目及标准表：向一个以上房屋权利人核发权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。被告按550元/本计费，多收原告540元。另外，开发商抵押代办费亦无政策依据和协议约定，属于“搭车”收费200元；档案服务费40元（无房证明）是原告自缴（详见附件4），属重复计费：公积金保险费1020元原告于2013年3月已向被告单项缴款、换据、不应再计入本次成本核算，属重复计费；其他不明原因收费97元。国家对于商品房有关费用的法律法规清晰、明确，被告长期扣押原告代办费，且乱扣缴、乱分摊，严重侵害了原告财产权益。为此，原告于2019年10月在红网进行网上举报，未得到落实，2019年12月30日向市监局价格监督管理股书面举报，经过市监局价格监督股调查核实，2020年1月13日下午向原告与被告宣读相关政策，并现场调解，但未达成共识。迫于无奈，原告只得拿起法律武器来维护自已的合法权益。特此向法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。 被告永州市三翔房地产开发有限公司辨称：原告在起诉状中所述，部分与事实不符。其一，被告不存在拒不退费的情况，原告自己也说了，2019年7月被告开始陆续退还二、三期办证费用，被告既然退二、三期费用，也会退一期的费用；其二，2019年12月29日的退费明细表是一期业主代表依据道县房产局提供的非正式依据，由业主委员会与业主代表协商后公布的，并非被告公布的；其三，按照双方合同约定，被告受原告委托办理房产证、土地使用证，相关规费均是按照房产局、国土局的标准缴纳，有关单位收了多少，就是多少，被告不存在多扣超扣业主费用的情形；其四，200元代办费是双方自愿的前提下，由原告交给被告代办，被告履行了代办义务，也将原告的二证办好了，双方约定的代办费用，没有违反国家法律法规的强制性规定；其五，公积金保险费原告交了，被告没有否认，也并没有让原告重复交费；其六，双方没有约定代办费何时结算，待双方结算清楚，该退肯定退，不存在乱扣缴、乱分摊的问题；其七，道县房产局没有向被告提供正式的办理一期房产证的收费依据、收费标准，被告目前无法跟一期业主结算办证费用。 原告何思源、蒋小云围绕诉讼请求举证如下：证据一、原告身份证复印件，拟证明原告身份；证据二、《商品房买卖合同》，拟证明原告、被告存在交易行为，及相关合同约定；证据三、房屋产权证、国有土地使用证，拟证明被告代办业务已完成；证据四、契税发票，拟证明原告、被告存在交易行为；证据五、被告代办证费收据（3944元），拟证明被告确有代收原告相关办证费；证据六、被告交给业委会公布的退款明细，拟证明被告乱扣款行为及未给原告清算的事实，当时贴在XX小区小区大门口处；证据七、原告公积金保险费发票、无户证明凭证，拟证明原告已自行缴纳，1020元依然被被告列入扣划费用当中；证据八、《道县行政事业性收费和服务价格表》、证据九、【湘价费（2008）122号】、【湘价费（2009）169号】、【湘价服（2009）36号】、【湘价费（2009）34号】等文件，拟证明相关法律政策依据，证明被告有法（规）不依；证据十、网上信访，房产局网上回贴，拟证明原告在持续维权；证据十一、XX小区（一期）收费文件整理、证据十二、价格监督部门现场调解影像资料，拟证明价格监督管理部门对事件的认定。 被告永州市三翔房地产开发有限公司对上述证据质证如下：对原告所举证据一身份证没有异议；对证据二的三性均无异议，但是补充协议的第五条，证明是原告委托被告去办理事宜，和原告在起诉状所说200元代办费一致，委托代理关系成立；对证据三的三性无异议，但是这一条不能证明被告收取了原告的费用；对证据四没有异议；对证据五收据的三性无异议，对证明目的没有异议；对证据六退款明细，不能证明是被告交给业委会公布的，我们要公布会自己盖好章再公布，也许原告说的是事实，但是不是我们公布的。业委会去了很多次房产局，我们也去了，然后房产局给了业委会非正式的东西，不能证明我们乱扣款，我们确实没有和原告结算。对无房证明没有异议；对证据七，我们不是收费主体，没有重复扣款；对证据八价格表三性无异议，对证明目的有异议，收钱不是我们收的，不能说我们有法不依，房产局收多少钱就是多少钱；对证据九文件的依据三性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，质证意见同证据八；对证据十的真实性没有异议，但是根据房产局的回复，收费依据没有提供给我们，给我们的话我们也会给业主；对证据十一的三性没有异议，对证明目的有异议，这些收费项目十五项，都不是我们收费的，是相关部门收的，我们没有收费资格；对证据十二，和原告起诉没有关联性。一期退款协调小组，是业委会的人负责的表现，不能证明被告违约。 本院对原告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一、二、三、四、五、七、八、九、十一的三性均无异议，本院予以确认；被告对原告所举证据十、十二的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 被告永州市三翔房地产开发有限公司举证如下：证据一、收据，拟证明代收到办证费2894元，抵押手续费850元，代办费200元。证明被告交代办费200元是双方的合意，我们只是代收；证据二、缴款书，拟证明增加一本房产证，道县房产局收取550元而非10元。不是被告超标准扣缴相关费用，而是行政单位就是这样收费的；证据三、发票，拟证明道县房产局收取了评估费住房登记费合计850元。不是被告超标准扣缴相关费用，而是行政单位就是这样收费的；证据四、住房登记费，证明目的同证据三。 原告何思源、蒋小云对被告所举证据认证如下：对被告所举证据一没有异议，对发票当中的抵押代办费有异议，没有书面协议，我不认可；对证据二的材料真实性我没有异议，被告说合不合法和被告无关，我和被告是委托的关系，属于我原告出的我没有异议，有些是被告出的也算到我们身上这就有问题了。被告说所有费用都是房产局收的我没异议。 本院对被告所举证据认证如下：原告对被告所举证据一、二、三、四的无异议，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认以下事实：2012年9月22日，原告何思源、蒋小云与被告永州市三翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的XX小区一期1X栋X04号商品房一套，建筑面积131.91平方米，单价2194元/㎡，总价289411元；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人承诺自备案之日起壹年内办理妥当房屋所有权证。《补充协议》第九条3.约定按政府有关部门规定应由买受人交纳或承担的税费，由买受人承担，由出卖人代收代缴。2013年3月1日，被告代收原告办证费2894元，抵押手续费850元，抵押代办费200元，共计3944元，用于办理房屋产权和国土使用权证。后来档案服务费40元（无房证明）是原告自缴，公积金保险费1020元是原告自己于2012年11月24日中国太平洋财产保险股份有限公司缴纳。原告的房屋所有权证于2015年7月29日登记办理，证号：道房权证字第**；原告的国土使用权证于2016年8月30日登记办理，证号：道国用（2016）第00867号。在“两证”办理下来后原告多次催促被告退费结算，但开发商以商品房行政事业性收费未清算为由，拒不履行退费义务。 2019年7月被告开始陆续退还二、三期办证费。2019年12月29日，公布一期退款明细，即原告购买被告开发的XX小区一期1X栋X04号商品房应承担，以此为标准退款给个人。原告认为，根据【湘价费（2009）169号】第五条第三款：白蚁防治费按建筑面积计收。新建、扩建、改建房屋在规划报建时收取。【湘价服（2009）36号】第三条第1款房屋分户图测量：新建商品房由开发单位委托测量的，测量费由开发单位承担，不得转嫁给购房户；第三条第2款测量成果利用：新建商品房（含经济适用房、廉租房）初始登记不得收取房产分层分户平面图成果利用费。根据【湘价费（2009）34号】第二条第一款房产交易手续费标准：新建商品住宅、经济适用住房的转让手续费由转让方承担。上述政策法规，白蚁预防费、分层测绘、测量成果利用费、交易手续费等费用应当由转让方承担或者列入建筑成本，转嫁给原告927元。【湘价费（2009）34号】第二条第二款房产抵押（典当）手续费：住房抵押（典当）手续费，按抵押（典当）额的3%计费，向申请抵押者收取。被告按抵押额的5‰计费，标准适用错误，多收原告340元。【湘价费（2008）122号】第六条第三款及【湘价费（2010）186号】行政事业性收费项目及标准表：向一个以上房屋权利人核发权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。被告按550元/本计费，多收原告540元。另外，开发商抵押代办费亦无政策依据和协议约定，属于“搭车”收费200元；档案服务费40元（无房证明）是原告自缴（详见附件4），属重复计费：公积金保险费1020元原告于2013年3月已向被告单项缴款、换据、不应再计入本次成本核算，属重复计费；其他不明原因收费97元。国家对于商品房有关费用的法律法规清晰、明确，被告长期扣押原告代办费，且乱扣缴、乱分摊，严重侵害了原告财产权益。为此，原告于2019年10月在红网进行网上举报，未得到落实，2019年12月30日向市监局价格监督管理股书面举报，经过市监局价格监督股调查核实，2020年1月13日下午向原告与被告宣读相关政策，并现场调解，但未达成共识。原告向法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。 庭审中，原告认可被告代原告缴纳的共有人登记费550元、房产抵押手续费850元（评估费770元+住房登记费80元）、国土证工本费20元、抵押代办费200元、公积金评估费170元，共计1790元。此外，被告未能提供被告代原告缴纳其它费用的证据。原告要求被告退还余款2154元（3944元-1790元），被告提出房产局没有和被告结算，也就是被告没有和原告结算的原因。 本院认为，本案属房屋合同纠纷。原告何思源、蒋小云与被告永州市三翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。双方应按《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定履行各自的义务。合同签订后，被告依《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为原告办理了房屋所有权证和国土使用权证。此后，双方因退费问题产生争议，庭审中，原告认可被告代原告缴纳的共有人登记费550元、房产抵押手续费850元（评估费770元+住房登记费80元）、国土证工本费20元、抵押代办费200元、公积金评估费170元，共计1790元。此外，被告未能提供被告代原告缴纳其它费用的证据。原告要求被告退还余款2154元（3944元-1790元），符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，本院予以支持。被告提出“房产局没有和被告结算，也就是被告没有和原告结算的原因”的辩解意见，经查，被告于2016年8月代原告办好了房屋所有权证和国土使用权证，且属一期办证；2019年7月被告开始陆续退还二、三期办证费，现被告仍以房产局没有和被告结算为由没有和原告结算，且被告没有提供房产局没有和被告结算的证据，因此，对被告提出的该辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、限被告永州市三翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退给原告何思源、蒋小云办证余款2154元（3944元-1790元）； 二、驳回原告何思源、蒋小云的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告永州市三翔房地产开发有限公司负担（被告永州市三翔房地产开发有限公司负担的案件受理费50元，因原告已预交，被告在给付本案案款时一并付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 张 适 人民陪审员 万 馗 人民陪审员 熊海波 二〇二〇年六月二日 法官 助理 莫立婷 书 记 员 洪 坚 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定: 1.质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。 2.履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。 3.履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。 4.价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行;没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法 律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。