济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初4151号原告（反诉被告）：刘玉昆，男，汉族，1972年3月29日出生，住济南市。委托诉讼代理人：窦学成，山东京鲁律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴丙良，男，汉族，1975年12月2日出生，住山东省商河县。委托诉讼代理人：邱洪奇，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巧玲，山东千舜律师事务所律师。原告刘玉昆与被告吴丙良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，反诉原告吴丙良与反诉被告刘玉昆返还物业管理费纠纷一案，依法予以合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘玉昆的委托诉讼代理人窦学成，被告（反诉原告）吴丙良及其委托诉讼代理人邱洪奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玉昆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月1日至2020年6月20日的房租5万元及逾期付款利息（以5万元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为500元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于济南市历下区世贸国际广场南区三期组团2单元216号（以下简称世贸广场南区三期2单元216号）房屋租给乙方使用。合同约定租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日，其中2018年7月1日至2020年6月30日每年租金11万元。租金按半年方式交纳，乙方需在2018年7月1日前交付房租，后续租金应在每个周期新的租赁期前10天交纳。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。依合同约定，被告应在2019年12月22日前交纳2020年上半年的房租，但经原告多次催缴，被告至今未交。被告的行为侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。依据合同法及相关法律法规，原告特诉至贵院，望判如所请。吴丙良辩称，一、原告诉称“被告应在2019年12月22日前交纳2020年上半年的房租，但经原告多次催缴，被告至今未交”，与事实不符。被告与原告之间的房屋租赁合同以下简称涉案合同）在2019年12月8日，经双方通过电话交流方式口头协商一致解除了涉案合同，并经微信聊天记录再次确认双方协商解除了涉案合同；后在2020年1月9日被告向原告通过1117646041576号EMS邮寄送达的《解除房屋租赁合同及房屋交接通知书》（以下简称该通知）到达了原告，并已由原告签收该通知，故涉案合同已经予以解除。二、涉案合同解除后，依据我国合同法第97条之规定，被告不应当再支付解约后的租金、物业费及利息。三、涉案合同解除后，在微信聊天记录中，刘玉昆提出先交物业费的要求，为了双方保持良好沟通，在2019年12月21日，被告委托案外人李志勇以案外人银行汇款的方式，向涉案房屋所属的世茂物业管理有限公司济南分公司，替原告垫付了2020年上半年的物业费4320元。依据涉案合同第三条第2款之约定，该物业费应当由原告负担，原告应当将该物业费支付给被告。四、涉案合同解除后，在微信聊天记录中，刘玉昆提出一起想办法把房子租出去，为了双方保持良好关系，在2019年12月21日吴丙良委托济南众讯商务服务有限公司通过网站平台发布了房屋出租信息。五、自2020年1月以来，全国和济南暴发了新冠肺炎疫情，依据全国人大法工委解答宣布新冠肺炎疫情属于不可抗力，导致不能实现合同目的，不能履行相关合同。在当前疫情形势下，涉案合同已经解除，不存在继续履行的可能性，不存在支付租金的情形。综上，原告对被告的诉讼请求，没有事实依据，没有法律依据，因此，请求贵法院判决驳回原告对被告的诉讼请求。反诉原告吴丙良诉称，1、判令刘玉昆向吴丙良支付其替刘玉昆垫付的物业费4320元及利息损失（以4320元为基数，自2019年12月21日起至全额付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由，反诉原、被告在2018年5月24日签订了房屋租赁合同，该合同第三条第二款约定“租赁期限内，甲方刘玉昆要协助乙方吴丙良各方面手续的办理，乙方服从当地政府部门管理，同时物业费、水电费、取暖费等自理负责房屋在使用方面的维修”。刘玉昆与吴丙良在2019年12月8日经双方口头协商一致解除了该合同。2019年12月20日吴丙良委托案外人李志勇以案外人银行汇款的方式，向涉案房屋所属的世茂物业管理有限公司济南分公司替刘玉昆垫付了2020年上半年物业费4320元，吴丙良后向刘玉昆索要该物业费未果。为了维护吴丙良的合法权益，依据民事诉讼法第119条规定，诉至贵院，望判如所请。反诉被告刘玉昆辩称，反诉原告在反诉中所述2019年12月8日经双方口头协商一致解除了该合同与事实不符。本诉原告最终意见是不同意解除涉案合同，双方在私下调解中所作出的陈述不能在诉讼中作为对本诉原告不利的证据。因此，涉案租赁合同并没有解除，依据合同约定反诉原告应当承担涉案房屋的物业费。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，刘玉昆（甲方）与吴丙良（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：吴丙良承租赁刘玉昆的坐落于世贸广场南区三期2单元216号房屋使用，室内建筑面积45.58㎡，租期5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，2018年7月1日起至2020年6月30日每年租金10万元，2020年7月1日起至2023年6月30日每年租金11万元，租金按半年方式交纳，签订合同后乙方需在2018年7月1日前交付房租，以后每个周期新的租金期前10天交纳；租赁期限内，甲方要协助乙方各方面手续的办理，乙方服从当地政府部门管理，同时物业费、水电费、取暖费等自理，负责房屋在使用方面的维修；乙方应按时缴纳房租，如因乙方不交付或不按约定交付租金达一个月以上，甲方有权提出解除合同要求；乙方未经甲方同意，不得擅自将房屋转租。刘玉昆、吴丙良分别签名按手印。合同签订后，吴丙良于2018年5月29日吴丙良支付刘玉昆半年租金5万元；2019年3月5日吴丙良支付刘玉昆半年（2019年1月1日至2019年6月30日）租金5万元；2019年6月22日吴丙良支付刘玉昆半年（2019年7月1日至2019年12月31日）租金5万元。2019年12月6日吴丙良向刘玉昆提出解除租赁合同，双方的微信聊天记录吴丙良已经过济南市泉城公证处公证，济南市泉城公证处出具的（2020）鲁济南泉城证经字第12292号公证书载明：截图打印件第24张载明：2019年12月6日下午16:47，吴丙良说：‘刘总：看你的时间，这周日方便还是下周一方便，请您过来一起坐坐。’刘玉昆答：‘下周吧，我请你。’2019年12月11日上午10：40，吴丙良说：‘刘总：中午有时间来宽厚里一起坐坐吧’”在截图打印件第25张载明：“2019年12月11日上午10：57刘玉昆说：‘你和陈总聊聊吧，我还真过不去，这边下午一点就要开会’，吴丙良答：‘好的有时间过来坐坐’，2019年12月18日下午16:40，刘玉昆说：‘吴总，你们先把上半年物业费交了吧，你这么匆忙的退房子，我这边马上就面临很多费用，这样让我损失也不合适吧’；第26张载明：2019年12月18日下午17：51，刘玉昆说：“我觉得，在不给我们造成损失的情况下可以协商退掉，如果造成损失应该由你们承担。”；第28张载明：2019年12月18日晚上19:38，刘玉昆说“在我不受损失的情况下，同意退房已经很给你面子了，你们这种态度我就不同意退房了。你看着办吧。”；第29张载明：2019年12月19日上午10:36，刘玉昆说“你们怎么汇报是你自己的事情，先把上半年房租和物业交了吧，然后在一块儿想办法把房子租出去，我再退给你房租。否则没什么好谈的。”；第29张至第30张载明：2019年12月21日中午19:19，刘玉昆说“鉴于你们不负责连物业费都不想交的态度，我提高了底线，第一，抓紧交上物业费和半年房租，等房子租出去我再退”；第30张载明：2019年12月21日下午13:18，吴丙良说“呵呵，刘老板开始可不是这样说的，我12月8号联系你，也邀请你过来一起吃饭坐坐。你说生意不好做，房子不租就不租吧，把原来的上下水保留好，把中间墙堵上就行。这是原话吧。”刘玉昆答“在不损害我正当权益的情况下可以协商。”；第34张载明：1月2日下午17:39，刘玉昆说“呵呵，我答应退房是有条件的，无条件退房是你们一厢情愿。你们这样说就是不想好好处理，现在告诉你我不同意退也不同意转”；第35张载明：1月2日晚上16:35，刘玉昆说“未经房主同意私自转租？”截图打印件第36张载明：1月2日晚上16点18:38，刘玉昆说“我不同意转租了！”；第61张载明：标准快递1117646041576号EMS快递在2020年1月9日13:14已签收，在济南市已签收，本人签收，该内容与截图打印件第37张载明的刘玉昆微信留言内容相一致。吴丙良提供的录像视频显示：在2020年1月6日吴丙良已经按照刘玉昆提出的要求，将承租房屋上下水保持畅通，中间墙堵上及房屋已腾空的现实状况；2020年1月8日吴丙良在解除租赁房屋交接通知书及物业费（2020年上半年）银行汇款电子回单上签字按手印后邮寄。2019年12月21日吴丙良向世茂物业管理有限公司济南分公司交纳2020年上半年物业费4320元。2020年1月8日吴丙良出具书面的解除通知书，并于2020年1月9日通过国内特快专递寄给刘玉昆，2020年1月9日刘玉昆已经收到了解除通知书。吴丙良对邮寄情况作了公证，济南市泉城公证处出具的（2020）鲁济南泉城证经字第15647号公证书载明：截图打印件第29张载明“国内特快专递1117646041576号快递，2020年1月9日13:14，已签收”；截图打印件第33张载明：“国内特快专递1117646041576号，收刘玉昆1379111****，山东省历下区轻风路中海紫御东郡33-101解除房屋租赁合同及房屋交接通知书”。该解除租赁房屋交接通知书载明：致刘玉昆先生：2018年5月24日贵方与我签订了房屋租赁合同，在合同履行过程中，因我方经营不善，无法继续租赁该房屋，已于2019年12月8日和你协商后，贵方已同意2019年12月31日前解除合同及退房，我方已将12月水电费结清，并垫付了2020年上半年物业费；现我正式通知贵方在2020年1月18日之前与我办理房屋交接，否则视为我完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担；贵方应在2020年1月18日之退还我支付的2020年上半年物业费4320元（附：2020年上半年物业费转账凭证一张）。吴丙良签名按手印。庭审中，刘玉昆称双方私下商谈过程中其从未同意无条件解除，一直坚持在不损害我方利益情况下可以解除，但是被告无法满足不损害我方利益的前提，因此原告最终不同意解除涉案合同；刘玉昆称其所受到的利益损害为双方签订5年的租赁期限，意为长期合作，但吴丙良在承租1年后即单方违约提出解除租赁合同，时间过于仓促，未给其留出足够的时间向外出租，给刘玉昆的合法权益造成严重侵害。本院认为，刘玉昆与吴丙良签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。吴丙良在承租房屋1年多后于2019年12月初向刘玉昆提出解除租赁合同，2019年12月11日上午10：57刘玉昆通过微信表示让吴丙良和陈总聊；2019年12月18日下午16:40，刘玉昆在微信中让吴丙良先交上半年物业费，因其这么匆忙的退房子，让我损失也不合适吧；18日下午17：51刘玉昆在微信中称在不给其造成损失的情况下可以协商退掉，如果造成损失应该由你们承担；12月18日晚上19:38刘玉昆在微信中称在其不受损失的情况下，同意退房已经很给你面子了，你们这种态度我就不同意退房了，你看着办吧等等；以上内容证明刘玉昆自2019年1月6日起即与刘玉昆协商房屋租赁合同的解除事宜，期间吴丙良虽已按刘玉昆的要求保持房屋上下水保持畅通、中间墙堵上及腾空房屋，但刘玉昆均未明确表示同意解除租赁合同，致使2020年1月8日吴丙良通过快递给刘玉昆邮寄解除租赁房屋交接通知书，2020年1月8日刘玉昆收到。由此本院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日解除。吴丙良应当支付刘玉昆2020年1月1月至9日的房屋，即2465.75元。因此，刘玉昆要求吴丙良支付2020年1月1日至2020年1月9日的房租2465.75元，理由正当，证据充分，本院应予支持，超出的部分，本院不予支持。刘玉昆要求吴丙良支付逾期付款利息，理由正当，证据充分，本院应予支持（以2465.75元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超出的部分，本院不予支持。双方合同解除后物业费理应由刘玉昆支付。因此，吴丙良要求退还2020年2月至6月的物业费3600元，理由正当，证据充分，本院应支持，超出的部分，本院不予支持。吴丙良要求刘玉昆支付逾期付款利息，理由正当，证据充分，本院应予支持（以3600元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴丙良支付原告刘玉昆房屋租金2465.75元，于判决生效之日起十日内执行；二、被告吴丙良支付原告刘玉昆房屋租金逾期付款利息，以2465.75元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回原告刘玉昆的其他诉讼请求；四、反诉被告刘玉昆支付反诉原告吴丙良垫付的物业费3600元，于判决生效之日起十日内执行；五、反诉被告刘玉昆支付反诉原告吴丙良垫付的物业费3600元的逾期付款利息，以3600元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效之日起十日内执行；六、驳回反诉原告吴丙良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元，由原告刘玉昆负担481元，被告吴丙良负担50元，反诉费50元，由反诉被告刘玉昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年六月二十九日书记员  亓瑞