广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1646号上诉人（原审被告）：佛山市基裕房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******之一402室，统一社会信用代码914**********890XR。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********763W。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。上诉人佛山市基裕房地产中介服务有限公司（以下简称基裕公司）因与被上诉人佛山化纤集团有限公司（以下简称化纤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人基裕公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回化纤公司全部诉讼请求；3.二审诉讼费由化纤公司承担。事实和理由：一、一审法院判令解除基裕公司与化纤公司签订的两份《租赁协议书》没有任何法律依据。1.根据合同法第九十四条的规定，合同无法履行不是当事人可以解除合同的法定情形。法院以合同实际无法履行为由解除合同，不符合法律规定。2.即便涉案土地、房屋交政府土地储备中心收储，根据合同法第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，租赁协议依法应继续履行，不应解除。3.基裕公司现仍继续使用涉案物业，不存在判决认定的《租赁协议书》实际无法履行。基于以上法律规定及实际情况，基裕公司与化纤公司签订的两份《租赁协议书》应继续履行，不应解除。二、基裕公司已向广东省高级人民法院对判决解除两份《租赁协议书》的生效判决提出申请再审，广东省高级人民法院已经受理，本案须以再审结果为依据，现该案未审结，根据民诉法第一百五十条第一款第五项规定，本案应中止诉讼，待该案审结后，再进行本案审理。三、因两份《租赁协议书》合法有效，应继续履行，一审判决基裕公司向化纤公司支付占有使用费是错误的。四、基裕公司使用涉案物业的实际面积与租赁合同约定的面积有重大差异，法院应委托有测绘资质的司法鉴定机构鉴定基裕公司实际使用物业的具体面积，一审法院驳回基裕公司要求鉴定涉案物业具体面积的申请，程序违法。本案两份租赁合同约定地上建筑物总面积为7210平方米，但本案中房产证的建筑总面积只有4521平方米，且不知道是否是基裕公司使用的物业，无房产证的西苑附属楼面积没有任何依据证实是892平方米。化纤公司称第二份租赁合同中物业对应的房产证号是粤房地证佛字第**00009332号，但该房产的地址是佛罗公路47号自编104号，不是租赁合同约定的佛罗公路45号。另外，本案无证据证实基裕公司使用的两幅空地面积分别为3000平方米和5986平方米。为此，本案应委托有测绘资质的司法鉴定机构鉴定基裕公司实际使用物业的具体面积，一审法院驳回基裕公司要求鉴定使用涉案物业具体面积的申请，程序违法。五、根据公平合理、等价有偿原则，基裕公司应付的租金或占有使用费应根据实际使用涉案物业的具体面积来确定，之前判决解除两份《租赁协议书》的（2017）粤0604民初7581号民事判决和（2018）粤06民终8210号民事判决，均没有审查和认定基裕公司使用涉案物业的具体面积，且判决基裕公司返还物业的面积只是一个约数，不是准确数字，在这种情况下，一审法院驳回基裕公司要求鉴定涉案物业具体面积的申请，且不对基裕公司使用涉案物业的具体面积进行审查和认定属认定事实不清。在不查清和认定基裕公司使用涉案物业的具体面积的情况下，直接判决基裕公司支付占有使用费，对基裕公司显失公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决错误，依法应予改判。化纤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案并不存在中止审理的事由。1.（2017）粤0604民初7581号、（2018）粤06民终8210号民事判决已于2019年3月21日发生法律效力；2.基裕公司就前述两份判决申请再审一案，广东省高级人民法院已于2020年3月9日作出（2019）粤民申8537号民事裁定，驳回基裕公司的再审申请。二、基裕公司已将部分租赁物业交还给化纤公司。（2017）粤0604民初7581号、（2018）粤06民终8210号民事判决生效后，基裕公司已于2020年1月17日将承租的禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）等物业（即2013年1月21日签订的其中一份《租赁协议书》约定物业）交还给化纤公司。因此，基裕公司称两份《租赁协议书》应继续履行没有任何依据。三、一审法院不同意基裕公司要求鉴定涉案物业面积的申请是正确的。1.两份《租赁协议书》约定的租赁物业建筑面积、空地面积均为约数，基裕公司在签订《租赁协议书》前已对无证建筑物及空地面积进行核实。2.《租赁协议书》约定的是月租金总价，并未约定租赁物业的租金单价；3.从两份《租赁协议书》签订到一审判决作出前，基裕公司一直按《租赁协议书》的约定支付租金，从未提出过异议。化纤公司向一审法院提出诉讼请求：1.基裕公司按2013年1月21日双方签订的《租赁协议书》约定的租金标准向化纤公司支付租赁物业占有使用费（从2018年8月1日起至基裕公司将承租的物业返还给化纤公司之日止）及违约金，暂计至2019年4月30日的占有使用费为957814元、违约金为69438元，合计1027252元；2.本案诉讼费由基裕公司承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，化纤公司、基裕公司签订《租赁协议书》，约定：化纤公司将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给基裕公司；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为55000元，第四年起月租金增加2750元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为63250元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为66000，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为68750元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为71500元……；同日，化纤公司、基裕公司双方还签订了另外一份《租赁协议书》，约定：化纤公司将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物**，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给基裕公司；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为36666元，第四年起月租金增加1830元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为42156元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为43986元，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为45816元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为47646元……。后因合同解除纠纷，化纤公司将基裕公司诉至一审法院，2018年6月25日，一审法院作出（2017）粤0604民初7581号《民事判决书》，判决：一、确认化纤公司与基裕公司于2013年1月21日签订的两份《租赁协议书》于2017年8月2日解除；二、基裕公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向化纤公司返还承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）。基裕公司不服该判决提起上诉，二审法院作出（2018）粤06民终8210号《民事判决书》，驳回基裕公司上诉，维持原判。上述判决已于2019年3月21日发生法律效力。庭审中，化纤公司明确：参照租赁协议第三条第四款要求基裕公司支付违约金。庭审中，基裕公司确认：基裕公司在原租赁合同履行过程中并未向化纤公司提出过承租面积差异问题，且一直按照租赁合同的租金标准向化纤公司支付租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉及化纤公司、基裕公司双方房屋租赁合同关系解除后，基裕公司无权占有涉案房屋（场地）问题。经生效判决确认，双方的租赁合同关系已解除，故基裕公司继续占用涉案房屋（场地）已无法律依据，其基于占有涉案房屋（场地）所获得的利益属不当得利，应以支付占有使用费的方式向化纤公司返还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，化纤公司主张按合同约定的租金标准计算占有使用费，合法有据，应予支持。关于基裕公司提出的承租面积差异问题。首先，基裕公司在一审判定其返回房屋且明确返回面积的情况下，其未就面积差异问题提出上诉，生效判决已经认定基裕公司返还面积的情况，在其效力未被推翻前，其对本案有拘束力；其次，合同约定的出租面积为约数，而基裕公司在原租赁合同履行过程中并未向化纤公司提出过承租面积差异问题，且一直按照租赁合同的租金标准向化纤公司支付租金，由此可知，基裕公司已确认合同约定的租金即为其使用涉案房屋（场地）的对价；故一审法院对基裕公司提出的以实际使用面积计付租金的抗辩不予支持，对其面积测绘申请不予准许。关于化纤公司主张的违约金。因涉案租赁合同已解除，化纤公司要求参照其约定计算占有使用费的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、基裕公司在判决发生法律效力之日起十日内，向化纤公司支付占有使用费957814元（从2018年8月1日暂计至2019年4月30日，此后至实际返还涉案房屋、场地之日止的占有使用费按涉案两份《租赁协议书》约定的租金标准计付）；二、驳回化纤公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7023元，由基裕公司负担。二审期间，化纤公司未向本院提交新证据，基裕公司向本院提交了一份物业移交书，拟证明双方于2020年1月17日就禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）物业进行交接，移交物业地上建筑物建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米。化纤公司质证称，认可其三性。经审查，本院对基裕公司提交物业移交书的三性予以认可。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，化纤公司、基裕公司于2020年1月17日就禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）办理交接手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人基裕公司与被上诉人化纤公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案两份《租赁协议书》应否解除；2.涉案物业的实际面积是否应进行鉴定；3.占有使用费的认定。关于涉案两份《租赁协议书》应否解除的问题。经核查，涉案两份《租赁协议书》项下的土地因纳入统一重新规划范围，被土地储备部门收储致使涉案合同无法继续履行并于2017年8月2日解除，该事实已经（2018）粤06民终8210号生效判决确认，本院予以确认。基裕公司关于涉案两份《租赁协议书》应继续履行的主张，本院不予支持。关于涉案物业的实际面积是否应进行鉴定的问题。本院认为，基裕公司作为完全民事行为能力主体，其在签订涉案两份《租赁协议书》前应当审慎审查涉案物业的实际面积，其签订协议书视为对涉案物业面积的确认；基裕公司在承租涉案物业后亦未对物业面积提出异议，并依照合同约定的租金标准支付租金。且涉案租金是以物业整体进行约定的，并非以物业面积为基础进行计算，故本院对基裕公司要求就涉案物业的实际面积进行鉴定的主张不予支持。关于占有使用费的问题。本院认为，涉案两份《租赁协议书》解除后，基裕公司应尽快将涉案土地返还给化纤公司，基裕公司仍占用涉案土地，应参照合同约定支付租金。鉴于基裕公司、化纤公司于2020年1月17日就禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）物业进行交接，故基裕公司应向化纤公司支付该物业的占有使用费计算至该日止为957814元+（8+17/31）×66000元+（8+17/31）×43986元=1898016.9元[从2018年8月1日暂计至2020年1月17日，此后至实际返还位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）之日止的占有使用费按涉案《租赁协议书》约定的租金标准计付]。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审期间出现新事实，本院予以改判。基裕公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10909号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10909号民事判决第一项为:佛山市基裕房地产中介服务有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，向佛山化纤集团有限公司支付占有使用费1898016.9元[从2018年8月1日暂计至2020年1月17日，此后至实际返还位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）之日止的占有使用费按涉案《租赁协议书》约定的租金标准计付]。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7023元，由基裕公司负担。二审案件受理费14046元，由上诉人佛山市基裕房地产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月七日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理