贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初209号 原告：贵州省榕江县鸿基置业有限公司，统一社会信用代码：915226325872895358，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园******。(以下简称“鸿基公司”) 法定代表人：钟盛侨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 被告：杨阳，男，1984年11月18日生，苗族，户籍地址贵州省县。 第三人：榕江县星辰文化传媒有限公司，统一社会信用代码：91522632MA6DJGNR8D,住所,住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江大酒店裙楼**下简称“榕江星辰公司”） 法定代表人：杨阳。 共同委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：吴宇彤，贵州黔驰律师事务所律师。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司诉被告杨阳、第三人榕江县星辰文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司的委托诉讼代理人甘清华、胡敏坚，被告杨阳，第三人榕江县星辰文化传媒有限公司及其共同委托诉讼代理人黄桓、吴宇彤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告分别于2015年8月19日、2016年3月2日签订的《经营场地租赁合同》和《补充协议》；2、判令被告、第三人支付租金542555元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止；3、判令被告、第三人向原告返还贵州省榕江县；4、判令被告、第三人支付物业管理费487650元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；5、判令被告和第三人向原告支付违约金204617元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月19日，原、被告签订了《经营场地租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于贵州省榕江县，用于经营现代化多功能电影院。租赁期限自2015年11月1日至2027年10月31日止。2016年3月2日，双方签订了《补充协议》约定因未能按标准交房，原告在原有基础上延长15个月免租期。后原告向被告交付上述物业，被告承租后成立了榕江县星辰文化传媒有限公司，用于经营现代化多功能电影院。但被告一直不按合同约定交纳租金。截至2019年12月31日，被告共欠原告租金542555元、物业管理费487650元。原告多次催收未果，为此诉至法院。 原告庭审中申请变更第四项诉讼请求的金额为499702元。 被告及第三人共同辩称：1、原告所述与事实不符，原告没有履行交付符合标准的经营场地义务，涉案房屋没有经过竣工验收，没有安装供水、供电基础设施，是原告违约在先，导致第三人无法正常开业，造成损失，且第三人自行安装水电设备花费29万元；2、被告及第三人没有违约，并按照合同约定支付保证金和六个月租金、物业费、清洁费等，但直至2017年下半年，租赁房屋才通过第一次消防验收；3、原告没有任何催收租金和沟通，就直接发出《解除合同通知书》不符合法律规定；4、租赁期间，被告及第三人没有与任何物业公司签订物业管理合同，涉案商铺区域也没有得到物业管理，原告主张物业管理费没有法律依据。 原、被告及第三人依法提交的证据，本院组织三方进行质证。对三方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审查认定如下：1、经营场地租赁合同、补充协议是原、被告双方自愿签订，内容真实，合同能证明双方存在租赁合同关系及约定的租金、租期起付条件的部分，本院予以采信。2、三份建设工程消防验收意见书，原告提交的黔东南州公消验字［2016］第0061号建设工程消防验收意见书验收的区域为榕江县江滨国际大酒店商业一高、商业二高,而本案涉案房屋未在上述区域内，该证据与本案没有关联性，该份消防验收意见书本院不予采信。被告提交的黔东南州公消验字［2017］第0070号、［2017］第0077号建设工程消防验收意见书系针对涉案房屋作出的验收意见，来源合法、客观真实，与本案待证事实有关联性，本院予以采信。3、解除商铺租赁合同通知书、复函、快递信息单，该组证据来源合法，客观真实，双方对证据的真实性均无异议，本院予以采信；4、装修手册、消防安全责任书、产权人或承租人装修委托书、动火安全规定、榕江县汇龙物业有限公司质量记录及情况说明书，虽来源及形式合法，但不能直接证明案件事实，本院不予采信；5、315ＫＶＡ变压器报价汇总、贵州银行电子转账凭证、收条、华夏影城员工名单以及部分收条、2017年至今的催缴通知书、电梯维护的合同、单据、质保，该组证据来源合法、内容真实，但与本案无关联性，不予采信。6、证人赵某的证言，该份证据证实第三人经营期间，自行雇请保洁员打扫电影院公共区域的卫生，与本案具有关联性，予以采信；7、租金费用统计表、中国工商银行电子回单，该组证据来源合法，证据之间相互印证，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告鸿基公司在榕江县内侧建设榕江县滨江国际大酒店项目，该项目工程包括榕江县滨江国际大酒店主楼、裙楼、商业一及商业二4个区域。2015年8月19日，为成立第三人榕江星辰公司，被告杨阳作为代表与原告鸿基公司签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，承租鸿基公司修建的榕江县滨江国际大酒店裙楼商业楼的三、四层商铺，面积1506.7㎡。合同约定：“第二条租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月31日止，共壹拾贰年；免租期为捌个月，从鸿基公司第一次消防验收合格次日起算；第三条1、租金￥13.00元／㎡／月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月租金￥19587.00元（原告给予被告捌个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日开始计收）；第二个租赁年度（自2018年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥20566.00元；第三个租赁年度（自2021年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥21595.00元；第四个租赁年度（自2024年11月1日至2027年10月31日止）每月租金￥22675.00元；4、双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由鸿基公司按￥10.00元／㎡／月标准计收，物管费递增率为5%，于第肆年开始递增，每叁年递增一次；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月物管费￥15067.00元（原告给予被告捌个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收…（2）、被告在免租期内应缴付给原告￥1000.00元的装修清洁费，该商铺租赁期内卫生清洁费由鸿基公司按￥2.00元／㎡／月标准计收，每月卫生清洁费￥3013.00元。6、按‘先交租后使用’原则，被告每陆个月缴付一次租赁费、物管费及卫生清洁费…签订合同时须先缴首个陆个月租赁费、物管费及卫生清洁费。第四条1、租赁期间，被告负责对商铺及附属设施的维修保养，因被告使用不当或人为造成商铺及附属设施损坏的，由被告负责修复或赔偿；第五条1、原告应于某年某月某日前（合同此处日期为空白）按双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。第六条6、租赁期间，如被告超过15天未按合同约定的时间、金额向原告交付租金和费用，每逾期1日应支付所欠缴金额的2‰作为滞纳金赔偿给原告，如被告逾期壹个月未向原告支付应缴费用或未经原告同意而单方面解除合同，即视被告自动放弃经营权，并作被告根本性违约，原告有权解除合同收回商铺，同时原告有权停水停电，被告所交付的履约保证金归原告所有不予退回，并按协议第四条第3项约定处理。同时被告仍须按合同剩余租期的租金总额的10%计算违约金赔偿给原告”。同时，原告将自己从贵州星空影业有限公司购买的品牌输出、供片及相关媒体宣传、运营管理、技术支持服务以100000元的价格转让给被告。 2015年8月19日，被告通过中国工商银行向原告公司的财务人员林丽施的信用社账户转账396002元，该笔款项包括商铺6个月租金117522元、6个月物管费108480元、贵州星空影业有限公司供片、技术服务转让费100000元、履约保证金70000元。2015年11月17日，第三人榕江星辰公司进行工商登记注册，被告杨阳登记为公司法定代表人，注册股东有杨辉、杨阳和严军，公司的住，公司的住所地为贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江大酒店裙楼**屋。 2016年3月2日，原、被告签订《补充协议》，约定：“贵公司榕江县鸿基置业有限公司于2015年8月19日与本公司榕江县星辰文化传媒有限公司（华夏国际影城）签订租赁合同，因贵公司的消防系统以及供电系统原因，未能交房，导致本公司自行解决，造成损失巨大，再原有基础上延长15个月免租期”。2016年12月24日，第三人榕江星辰公司与贵州金色牛消防工程有限公司签订消防工程合同，将涉案房屋的消防工程交给该公司施工。2017年6月1日涉案房屋建设工程第一次通过消防验收，同年6月16日，涉案房屋室内装修通过消防验收。在完成供电系统安装和消防工程验收后，榕江星辰公司经营的“榕江县华夏国际影城”于2017年8月27日正式营业。营业期间，榕江星辰公司雇请赵某负责影城内部和外部公共区域的保洁工作。 2019年12月28日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，告知其因自2016年起拖欠租金，已构成违约，原告依约解除租赁合同。第三人就该通知书向原告邮寄复函，答复不同意解除，愿意继续履行合同。原告庭审中申请变更第四项诉讼请求的金额为499702元，并于七日内补缴了增加部分的诉讼费用。 本案的争议焦点：1、合同是否达到解除的条件？2、被告及第三人是否存在违约行为？责任如何承担？3、原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据？4、涉案房屋租金起算日期如何确认？ 1、关于合同是否达到解除条件的问题。根据2019年9月11日出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47点规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。从本案合同目的来看，原告的目的是收取房租及相关费用，被告的目的是租用房屋进行经营。合同约定租期自2015年11月1日起计算，应视为原告要在租期开始时交付能正常供应水电且通过消防验收的房屋。但直至2016年3月2日双方签订《补充协议》时，涉案房屋仍存在消防系统和供电系统问题，双方虽补充约定了在原合同基础上再延长15个月的免租期，但原告确系延迟交房。本院认为，因欠付房屋租金，合同约定的解除条件已成就，但双方在合同履行中都存在过错，被告欠付租金的行为，是原告公司内部矛盾导致管理混乱、消防验收延迟、供电系统出现问题等因素造成的，并非恶意拖欠，且原告未能举证证明合同签订至今向被告及第三人催告给付尚欠租金，并给予合理履行期限的行为。因此，被告欠付租金的行为，不存在根本违约。被告一直表示愿意履行合同继续承租房屋，本案继续履行合同不影响原告合同目的的实现，故根据诚实信用原则及公平原则，原告主张解除合同、返还商铺的诉求本院不予支持。 2、被告及第三人是否存在违约行为，责任如何承担的问题。 被告欠付租金是事实，虽非恶意，但其行为构成违约，应当承担继续履行支付租金的合同义务。《经营场地租赁合同》是被告和原告签订，但被告作为设立第三人的发起人，亦属于公司设立人，其为设立公司与鸿基公司签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》取得经营场所，该场所是星辰，该场所是星辰公司住所登记地址开始使用租赁场所进行生产经营，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受…设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”和《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，继续履行被告与原告签订的租赁合同支付租金义务应当由第三人榕江星辰公司承担。因第三人并未构成根本违约，原告主张被告及第三人按照解除合同的约定支付剩余租期总租金10%违约金的诉求没有事实根据，本院不予支持。 3、关于原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据的问题。双方就涉案房屋签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，原告将房屋交付给被告及第三人使用，第三人应当按照合同约定向原告支付租赁期限内的租金，原告主张第三人支付到期租金符合事实和法律规定。原、被告虽在《经营场地租赁合同》中约定了物业费、清洁费的收取标准，但合同并未明确具体的物业公司及物业服务项目，原告提供的证据不能证实榕江县汇龙物业服务有限公司与被告存在物业服务合同关系，亦不能证明汇龙物业服务有限公司向被告及第三人提供了物业管理服务。其次，合同同时约定了物业费和每月卫生清洁费，实属重复约定，合同存在瑕疵。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告要求被告及第三人支付免租期清洁费、2017年10月1日至2019年12月31日物业管理费及清洁费共计499702元的诉求无事实根据，于法相悖，不予支持。 4、关于涉案房屋租金起算日期如何确认的问题。双方签订的《经营场地租赁合同》第一条第2点约定：“免租期为捌个月，从鸿基公司第一次消防验收合格次日起算”，《补充协议》约定在原合同约定的基础上再延长15个月免租期，即共免租23个月。涉案房屋在2017年6月1日由黔东南州公消验字[2017]第0070号消防意见书第一次进行消防验收并通过，按照上述约定，支付租金的起始日期应自2019年5月1日起算（2017年6月2日加23个月）。根据合同约定，租金分年度有不同标准，第一个租赁年度自2015年11月1日至2018年10月31日止，每月租金￥19587.00元；第二个租赁年度自2018年11月1日至2021年10月31日止，每月租金￥20566.00元；第三个租赁年度自2021年11月1日至2024年10月31日止，每月租金￥21595.00元；第四个租赁年度自2024年11月1日至2027年10月31日止，每月租金￥22675.00元。根据查明的事实，第三人应从2019年5月1日开始支付租金，每月租金20566元，截至2020年5月31日，第三人应付租金267358元（20566元×13个月，2019年5月1日至2020年5月31日），扣除已经支付的租金117522元，第三人还应向原告鸿基公司支付租金149836元。 被告提出原告不是涉案房屋产权人的抗辩意见，本院认为，原告作为涉案房屋的项目开发方，在产权发生转移前对涉案房屋享有所有权，被告及第三人未提供任何证据证实涉案房屋产权另有所属，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下： 一、由榕江县星辰文化传媒有限公司在本判决生效之日起十五日内向贵州省榕江县鸿基置业有限公司一次性支付截止2020年5月31日的租金149836元，之后产生的租金按照合同约定进行支付； 二、驳回贵州省榕江县鸿基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取8807元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担2935元，榕江县星辰文化传媒有限公司负担5872元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  彭丝丝 二〇二〇年六月九日 法官助理邱春娅 书记员张茹芸