安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1247号 上诉人（原审被告）：程华林，男，1975年10月3日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：杨友利，安徽百草园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程杏枝，女，1970年3月30日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审原告）：吴金星，男，1972年4月13日出生，汉族，住安徽省岳西县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴宪斌，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡娜，安徽中皖律师事务所律师。 上诉人程华林因与被上诉人程杏枝、吴金星确认合同无效纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人程华林及其委托诉讼代理人杨友利，被上诉人程杏枝、吴金星共同的委托诉讼代理人吴宪斌、胡娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程华林上诉请求：1、撤销原判,发回重审或依法改判驳回程杏枝、吴金星的全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由程杏枝、吴金星承担。事实和理由：一审判决事实认定和法律适用均有错误,理由如下:一、本案诉争的标的物是房屋,原审以《土地管理法》和相关土地政策为判决依据显然错误。《土地管理法》第十一条等相关规定限制农村集体土地的转让,目的是为了防止改变土地用途,虽然案涉房屋占用的土地是集体性质,但其已经过岳西县人民政府批示同意,明确项目初步选址符合镇规划和用地要求。国家限制农村集体土地和房屋的转让,其精神实质源于农土地和房屋是农民安身立命之本,农村集体土地和房屋使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,而本案的被上诉人是农村户口,也有自己的宅基地和房屋,被上诉人并非基于农村集体经济组织成员的身份取得案涉房屋,所以案涉房屋的出售也并未影响其基本权利,双方协议不应认定为无效。二、转让房屋是双方真实意思表示,被上诉人的诉讼行为违背诚实信用原则。案涉房屋已于2010年交付上诉人并由上诉人出租他人至本案起诉前,长达十年间内,被上诉人从未提出过任何异议,如今主动起诉确认合同无效,主观上存在恶意,不正当的客观目的非常明显。案涉房屋价值近年来大幅上涨,被上诉人经营规模日益扩大,其图谋收回案涉房屋,以便于规模化经营岳西县有名的温泉业务,被上诉人可期待的利益明显高涨。如人民法院认定双方之间买卖行为无效,被上诉人将获得更多的利益,有违法律公平原则。三、本案涉及的买卖双方均非房屋所在地的集体经济组织成员,其房屋买卖不能适用规范农村村民宅基地的相关法律规定。案涉房屋坐落于岳西县,程杏枝、吴金星系温泉镇解放村学堂组村民,程华林系天堂镇学堂组村民,本案并非是宅基地的单独转让,而是因转让房屋导致集体土地使用权的一并转让,且案涉房产包含地下室在内共有5层,上诉人仅占有其中的1-2层和地下室,2层以上的房屋仍属于被上诉人。上诉人并非单独占有房屋上的集体土地。上述情形依法不适用农村村民宅基地的有关规定。四、一审判决部分内容自相矛盾,在认定被上诉人也无权在案涉土地上建房居住的同时却判决上诉人向其返还房屋,严重侵害了上诉人的合法权益。原审判决第6页认定程杏枝、吴金星和程华林非房屋所在地的村民,均无权使用该集体经济组织所有的土地建房居住,却判决程华林向程杏枝、吴金星返还案涉房屋,也就认定了程杏枝、吴金星对该房屋拥有合法所有权,显然自相矛盾。在这种情形下,要求程华林返还房屋,显然没有任何依据。 程杏枝、吴金星辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、程华林与程杏枝、吴金星签订的协议系房屋买卖协议，从协议的内容实际履行情况均可以明确，且双方对此均无异议。2、涉案的房屋目前的土地性质仍为农村集体土地，虽然程华林获得温泉镇人民政府的批复,同意并缴纳了征地补偿费等费用，但至今仍未依法办理农用地转用审批手续。原审法院认定事实清楚。二、原审法院适用法律正确，程序合法，程华林的上诉理由不能成立。首先，案涉房屋为程杏枝、吴金星于2009年建造完成，程杏枝、吴金星因其建造行为原始取得涉案房屋的所有权，其次我国实行房地一体主义，土地和房屋二者是互相关联、互相依存、密不可分的整体。涉案房屋买卖必然涉及到土地使用权的流转问题，程杏枝、吴金星依法通过温泉镇政府审批，合法占用该土地，也缴纳了相应的费用，但因至今尚未依法办理转非农用地的审批手续，该土地的性质仍为农村集体土地，依据土地管理法第44条之规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地的转用审批手续，即在农业用地上建造房屋必须办理非农用地的转用审批手续，因此依据合同法第52条第五款之规定，程华林与程杏枝、吴金星就该未经转用审批手续建造的房屋进行买卖的行为，违反了我国现行法律的强制性规定而归于无效。且从我国合同法的规定而言，无效合同自始无效，当然无效。无论经过多长时间，是否履行，以及双方如何约定，均因违背法律的禁止性规定，而不产生任何法律效力。 程杏枝、吴金星向一审法院起诉请求：1、确认吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议无效，程华林返还房屋，吴金星、程杏枝退回房款300000元；2、程华林负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：吴金星与程杏枝于1993年3月10日登记结婚，户籍地岳西县，二人婚后共同经营商贸。程华林系程杏枝胞弟，岳西县天堂镇城南社区居委会学堂组农村居民，自1994年起即帮助程杏枝、吴金星从事经营活动至2014年。2003年2月24日，吴金星独资设立金星经营部，实际由吴金星、程杏枝夫妻共同经营。吴金星、程杏枝为扩大金星经营部经营规模，以金星经营部名义与皖剑公司合作设立皖剑经营部，但该经营部未依法办理工商登记。2007年5月19日，以皖剑经营部名义向岳西县人民政府提交《关于要求征地办公司的报告》，申请在温泉大道汤池村石墩组征用土地1.5亩。2007年6月4日，岳西县人民政府批示“该项目是镇研究重点引资项目，初步选址符合镇规划及用地要求，同意实施，请建设、土地部门按程序报批”。随后，吴金星、程杏枝以皖剑经营部和吴金星个人名义向相关部门交纳了征地补偿款、集镇建设配套费、创建活动费等费用并自筹资金建房。2009年皖剑公司因故退出，由吴金星、程杏枝以皖剑经营部继续报批建房手续。2009年4月左右，包括讼争房屋在内的房建工程均已完工，但至今未能办理土地征用手续，土地属性仍为集体土地，权属证书亦未能办理。2010年1月18日，吴金星以金星商贸有限公司名义与岳西县涌泉商贸有限公司签订房屋租赁合同，将上述包含案涉房屋在内的所建房屋全部出租与岳西县涌泉商贸有限公司，租期五年。2014年11月30日，吴金星、程华林与岳西县涌泉商贸有限公司续签租赁合同，租期五年，实际出租至2019年12月30日止。2010年2月10日，吴金星（甲方）与程华林（乙方）签订协议。协议约定“甲乙双方就位于105国道温泉至岳西段由甲乙双方合伙出资购买地皮所建的门面和房屋达成如下协议：一、该房产座西朝东，南面岳西方向贰间门面（含地面上二楼及地下室），归乙方所有。地皮费按办证时137.7ｍ2计9万元整……建筑面积：……按500元／平方米计算，计人民币21万元，总计人民币30万元整。二、乙方已付16.6万元给甲方，三年工资结余44480.00元，前五年租金除利息后合计69520元（由甲方收取），合计已付28万元，下欠20000.00元在签字时付清。乙方地下室租给甲方使用5年，租金按4000.00元／年。五年后甲方若继续租用乙方地下室做仓库，租金另议……”。自房屋建成至今，程华林未进行装修、添附及改建。按照协议，前五年租金由吴金星收取，后五年租金由程杏枝收取后转程华林，同时程杏枝亦将地下室租金交付与程华林，程华林自2015年至今实际累计获得租金收入220000元。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点是：一、程杏枝是否为适格原告？二、原告之诉是否适用诉讼时效及经过诉讼时效？三、吴金星与程华林签订的协议性质及效力如何？关于程杏枝是否为适格原告。根据查明的事实，讼争房屋系假借皖剑经营部或金星经营部名义申请，其实际出资为吴金星与程杏枝的夫妻共同财产。基于皖剑经营部未办理工商注册登记且未实际经营；金星经营部虽系吴金星个人独资，但实际为吴金星、程杏枝夫妻二人共同经营，金星经营部财产已实际与吴金星、程杏枝的夫妻共同财产构成混同。虽然与程华林签订合同的系吴金星个人，但吴金星认可所建全部房屋系夫妻二人共同出资，系其对财产权益的处置，且该处置对他人权益不构成侵害，由此该房屋的财产权益由吴金星与程杏枝共同享有。因此发生的争端对程杏枝的权益具有实际影响，与本案有直接利害关系，故程杏枝是适格的原告。关于吴金星、程杏枝之主张是否适用诉讼时效及是否经过诉讼时效。吴金星、程杏枝提出的确认合同无效之诉，系确认之诉。确认合同无效请求权虽表现为行使请求权，但究其性质系实体法上的形成权，不是债权请求权，不属诉讼时效的客体。合同无效则自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故确认合同无效，不受诉讼时效的限制。关于吴金星与程华林签订的协议性质和效力。吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议未明确协议性质，吴金星、程杏枝主张为买卖合同，程华林抗辩为合伙协议。虽然该协议中载明“……双方合伙出资购买地皮所建门面和房屋……”等内容，但整个协议内容为吴金星按出让给程华林房屋的面积及占地面积计算价款，其符合买卖合同法律特征。而合伙协议应该采用书面形式，应该就出资、经营、收益、风险承担等达成书面约定，具有共同出资、共同经营、共担风险等法律特征。本案中，在协调土地、报批、交费及建设过程中均是以皖剑经营部、金星经营部及吴金星名义进行，程华林或其与吴金星合伙体未参与其中，且在双方签订的协议中未载明总出资及投资分成比例等合伙基本要素，其实质内容是房屋买卖性质，故该协议是以合伙之名行买卖之实，其实质为房屋买卖合同。案涉房屋座落于岳西县，土地性质为农村集体土地。虽以金星经营部与皖剑公司合资设立的皖剑经营部名义向温泉镇人民政府申请建设用地，且获批复同意，但要求按程序上报上级职权部门核批。吴金星、程杏枝虽向温泉镇人民政府职能部门交纳了征地补偿费、集镇建设配套费、创建活动费等费用，但至诉讼日，未依法办理农用地转用审批手续。即案涉房屋虽建成并使用达十年之久，但其土地性质仍为集体农用地性质。吴金星、程杏枝及程华林均非岳西县居民，均无权使用该集体经济组织所有的土地建房居住，案涉房屋买卖标的不仅为建筑物，还包含相应土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有……”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，吴金星与程华林基于该土地上房屋进行买卖违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议当属无效。故吴金星、程杏枝主张协议无效，应予支持。吴金星、程杏枝将案涉房屋出售与程华林，虽未直接将案涉房屋直接交付与程华林，但双方在协议中明确将前五年租金收入抵算部分房款，后五年的租金收入由程杏枝收取后转程华林收取，程华林已实际享有该房屋的收益，因而案涉房屋视为已交付。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴金星、程杏枝主张程华林返还房屋并退回房款的请求，应予支持。基于程华林明确表示因合同无效对其造成的损失其将另行主张，对于吴金星、程杏枝要求程华林返还租金的请求暂不予处理，可待后结合程华林主张其他损失时一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认吴金星与程华林于2010年2月10日签订的协议无效；二、程华林于本判决生效之日起十五日内向吴金星、程杏枝返还上述协议中原售与程华林的房屋（门面贰间含地面上两层及地下室）；三、吴金星、程杏枝于本判决生效之日起十五日内向程华林返还房款300000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由程华林负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。二审庭审后，程华林对于合同无效不持异议，但对于原审判决第二、三项要求撤销，对于该主张，程杏枝、吴金星予以认可。对于损失问题，双方均同意另行主张。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判认定2010年2月10日签订的协议无效是否正确；原审判令返还房屋及退还房款30万元有无事实及法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因本案双方当事人在二审庭审后均对一审法院认定的合同无效无异议，本院对此不再进行审理。对于原审判决要求返还房屋及退还房款，因程杏枝、吴金星对程华林要求撤销上述判决的主张予以认可，系其对自身权利的处分，本院依法予以认可，对一审判决的上述裁判内容予以撤销。对于损失问题，双方均同意另行主张，本院依法予以确认。 综上所述，程华林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初763号民事判决第一项即“一、确认吴金星与程华林于2010年2月10日签订的协议无效；”； 二、撤销安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初763号民事判决第二、三项即“二、程华林于本判决生效之日起十五日内向吴金星、程杏枝返还上述协议中原售与程华林的房屋（门面贰间含地面上两层及地下室）；三、吴金星、程杏枝于本判决生效之日起十五日内向程华林返还房款300000元。” 一审案件受理费80元减半收取40元，由程华林负担；二审案件受理费80元，由程华林负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡毅 审判员  江韵 审判员  潘红 二〇二〇年六月三十日 法官助理严正 书记员储贻燕 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；