广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0891民初625号原告：洪荣珍，女，1990年8月12日出生，汉族，公民身份证号码：440************826，住广东省湛江市麻章区**********。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区*******。法定代表人：林志波，董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。原告洪荣珍与被告湛江市菉塘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪荣珍的委托诉讼代理人周莉莉、被告的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年4月1日起至2019年2月14日止的逾期交房违约金22723元给原告（每日按购房款710095元的万分之一计算320天）；2.被告支付2019年9月4日起至2019年12月1日止的逾期办理不动产权登记证书的违约金7532元（以购房款710095元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算89天）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年1月13日签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江经济技术开发区绿华路8号“万和乐华花园”小区1号楼，房屋价款为710095元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应当在2018年3月31日前，将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之一的标准向原告支付违约金。同时，合同的第二十条还约定，被告应于商品房交付之日起365个工作日内（即2019年9月3日前）为原告取得房屋的所有权证书。由于被告迟迟未能取得涉案工程的竣工验收备案表，直至2019年2月14日才将商品房交付给原告，已经逾期320天。按照上述约定，被告应支付22723元逾期交房违约金给原告。并且，由于被告的原因，原告至今未取得房屋的不动产权登记证，至2019年12月1日已经逾期89天，被告应支付7532元逾期办证违约金给原告（以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告主张截至于2019年2月14日的逾期交房违约金，明显于法无据。被告与原告双方签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项第二款约定：“具体交楼时间以出卖人发出的房屋交接通知（包括信函、短信、邮件、电话等方式）指定的交楼时间为准，最迟不超过2018年3月31日。买受人须按出卖人发出的房屋交接通知（包括信函、短信、邮件、电话等方式）指定的交楼时间与出卖人办理交楼手续”、涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第2项约定：“在交接房屋时，出卖人书面通知买受人接受房屋。若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交付期限内对该商品房进行验收交接且履行合同的，自交房书面通知规定的交付日期视同该商品房已按合同约定交付，且由此产生的不利法律后果，概由买受人自行承担。”而被告已于2019年1月9日向原告发出书面《交房催告书》，明确通知原告“在2019年1月15日前到我司售楼部办理交房手续。若逾期，则由此产生的不利后果将由你方自行承担”，并通过EMS的方式将该《交房催告书》送达给原告。然而，原告却于2019年2月14日才与被告办理交房手续。据此，被告对原告的交房义务至迟已于2019年1月15日履行完毕，原告主张的2019年1月16日至2019年2月14日期间（共30天）的逾期交房责任应由其自行承担，其诉请被告支付此期间的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，依法不能成立。二、原告诉请逾期办证违约金7532元，没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第二款关于“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按章下列第2种方式处理：2.双方协商解决”的约定，并未约定原告享有主张逾期办证违约金的权利，更未约定违约金如何计算及其标准。其次，涉案房屋于2019年2月14日交付予原告，则依约应自2019年2月15日起计算365个工作日的办证期限，而截至原告起诉之日（2020年2月24日），约定的办证期限尚未届满。故此，不存在被告逾期办证的客观事实，而原告向被告主张逾期办证违约金，没有事实依据。再者，被告已于2020年5月14日向产权登记部门提交相应的办证资料，原告的权属证书不日便可领取，具体日期以该部门通知的为准，但按照该部门的一般办事流程期限，在本案约定的办证期限届满前，原告定能领取其产权证书。三、原告同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，没有依据。涉案《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第九条第5项约定：“买受人及出卖人双方一致同意，对于迟延交付、权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不作累加。”那么，原告依约不得同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。综上，原告主张的逾期交房违约金计算天数超出30天，且主张的逾期办证违约金没有事实和法律依据，依法应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年1月13日，原告洪荣珍（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y20170++170)，合同第一、三、六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江市经济技术开发区*****************13*房，建筑面积为91.07平方米，总房款为710095元，原告在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向被告支付定金50000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。原告应当于2017年1月13日前支付首期房价款220095元，占全部房价款的31%，余款490000元申请贷款支付。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2.逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。该合同附件十一补充协议第一条第二款约定：出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于催收房款通知书、办理按揭通知书、交房及产权证办理通知书等形式的售楼文书通知）或邮递，均以合同登记的通讯地址为准。若出卖人依合同登记的买受人通讯地址、方式邮寄或发送手机短信（或电子邮件），均视为出卖人已经履行了通知义务，并在出卖人发出的邮戳日期之日起第三天的视为买受人已经收到通知。补充协议第五条第六款约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）、新的法律法规实施、自然灾害、重大流行传染病传播、群众集会或重大活动等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因或由于买受人的原因，导致买受人未能在约定期限内办理房屋交接手续或取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。补充协议第九条第五款约定：买受人及出卖人双方一致同意，对于迟延交付、权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不作累加。补充协议第十一条第五款约定：根据双方签订的《商品房买卖合同》及本补充协议，在本补充协议签订时出卖人已对本补充协议的内容进行了逐条的解释与说明，且履行了告知义务和提示义务，买受人已明悉合同及本补充协议各条款的含义，并为此确认合同与本补充协议的全部内容均不存在欺诈、胁迫、重大误解和显失公平等可撤销情形。再查明：被告在2017年3月27日开出原告支付220095元的首期购房款的发票。万和乐华花园一期（1、2号楼）于2018年12月24日办理建设工程竣工验收备案手续。庭审时，被告自述因办理电信设施设备、有关消防方面的手续原因，故未能在约定的时间将商品房交付给原告。被告于2019年1月10日向原告发出《交房催告书》，要求原告于2019年1月15日前到被告公司售楼部办理交房手续。原告于2019年2月14日才前往办理收房手续。截至庭审之日，原告尚未取得房屋所有权证书。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告辩称因办理电信设施设备、有关消防方面的手续原因未能如期交房，没有提交相关的证据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，该原因不属于不可抗力的情形，不能免除被告延期交房的责任。故对于该辩解理由，本院不予采纳。关于违约时间如何认定的问题。本案《商品房买卖合同（预售）》约定的交付楼房日期为2018年3月31日前，涉案房屋所在的万和乐华花园（1号楼、2号楼）于2018年12月24日办理建设工程竣工验收备案手续。被告于2019年1月10日向原告发出《交房催告书》，通知原告于2019年1月15日前办理交房手续。在涉案房屋已符合交付条件，且原告未能提供证据证明被告设置障碍导致其无法收楼的情况下，应认定被告已履行通知交楼义务。原告不按时办理收楼手续责任不在被告。故本案的逾期交房违约金应从2018年4月1日起计至2019年1月15日止。因此，被告逾期交房289天，违约金为20521.75元(710095元×万分之一/天×289天）。关于逾期办理不动产权证书的问题。本案《商品房买卖合同（预售）》约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。涉案房屋交付的时间视为2019年1月15日，即应从2019年1月15日起计算365个工作日，至本案起诉之日即2019年3月2日，约定的办证期限未届满，故原告主张被告支付2019年9月4日起至2019年12月1日止的逾期办理不动产权登记证书的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湛江市菉塘房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2018年4月1日起计至2019年1月15日止的逾期交房违约金20521.75元给原告洪荣珍；二、驳回原告洪荣珍的其他诉讼请求。案件受理费556.38元，减半收取计278.19元，由被告湛江市菉塘房地产开发有限公司负担189.16元，原告洪荣珍负担89.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  吴红丽二〇二〇年六月五日书记员  吴培勇附：法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务。