重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4683号原告：重庆葆方房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道****，统一社会信用代码915001080824498557。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：付翔宇，男，1988年12月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆葆方房地产开发有限公司（以下简称“葆方公司”）与被告付翔宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭对本案进行了审理。原告葆方公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，被告付翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆葆方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房款543267元；2、被告向原告支付逾期付款违约金，从2019年11月1日起至付清之日为止，以543267元为基数，按每日万分之五的标准计算；3、被告向原告支付律师代理费14872元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区锦塘路X号房屋，合同约定，被告应在2019年10月31日前交付总房款的20%即155267元，向银行申请按揭贷款388000元，同时，被告应在2019年10月31日前签订按揭贷款合同，并在签订合同当日提供按揭所需的全部资料。按合同补充协议的约定，若被告逾期付款，应从逾期付款的次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；因履行合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等，由败诉方承担。合同履行过程中，被告未按期履行其付款义务，经原告多次催告后仍未履行。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告付翔宇辩称：房款388000元是通过银行按揭支付，该部分款项被告并未违约，交房后开始还贷后才到履行期限，不同意支付违约金；155267元房款被告确实违约了，该部分的违约金被告愿意支付。原告的律师费不应由被告承担。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明2019年1月23日，原、被告就涉案房屋签订了合同，合同约定房屋总成交金额776096元，被告选择按揭方式支付房款。被告应于2019年10月31日前缴付总房款的20%即155267元，388000元以银行按揭贷款方式支付。同时合同约定被告应于2019年10月31日前签订按揭合同并在签订合同当日提供按揭所需全部资料。合同附件五补充协议第二十六条约定，被告逾期付款的，应当从逾期付款次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；补充协议第十八条第9款约定因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等费用，由败诉方承担；2、《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，用以证明原告向被告催告履行付款义务，但被告却未能履行支付义务；3、《法律事务委托合同》、发票、收款回单，用以证明原告因与被告的房屋买卖合同纠纷支付律师代理费14872元，根据合同补充协议的约定应由被告承担。被告对证据1的真实性无异议；对证据2无异议，收到了催告函；对证据3均不认可。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：4、个人信用报告、贷款结清证明（复印件）、还清贷款的证明（复印件）、结清证明（复印件），用以证明2019年12月被告在为办理银行按揭贷款做相关准备工作，不是恶意拖欠付款；5、《保利观塘置业预算表》复印件，用以证明接房后银行才能发放按揭贷款，即使被告在合同约定的时间内签了贷款合同，银行也不会在2019年10月31日放款；6、被告与保利置业顾问的微信聊天记录截图，用以证明银行贷款部分的逾期付款违约金没有产生。原告对证据4的个人信用报告的真实性无异议，但该份证据与本案的关联性、证明目的不予认可，信用报告可以证明被告在2019年12月之前存在多笔未清偿的贷款。贷款结清证明、还清贷款的证明、结清证明，真实性无法核实，即使是真实的，也不能证明被告按期履行了支付义务及提供贷款资料的义务，不能达到被告不存在违约行为及不承担违约责任的证明目的。对证据5系复印件，真实性不予认可，达不到被告的证明目的，根据补充协议第六条第8款的约定，被告应在办理按揭手续后委托银行于60日内将房款支付给原告，被告所述与合同签订不符，因此也达不到被告的证明目的。对证据6的真实性均不予认可、证明目的不予认可。根据补充协议第十八条第1款的约定，双方的责任义务以合同约定为准。对于微信聊天记录人员的身份无法核实，该聊天记录中也未能体现可以延期办理按揭贷款手续及银行放款时间在交房之后的事实。因此达不到被告的证明目的。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2019年1月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买位于重庆市南岸区锦塘路X号房屋,该房屋系办公用房、清水房。合同第五条第（二）第3项约定，涉案房屋的总成交金额为776096元，被告应于签订合同当日付清总房价款的百分之三十即232829元，于2019年10月31日前交付总房价款的百分之二十即155267元，向银行申请388000元的按揭贷款，经银行审查同意后，由被告与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告为被告应支付房款的一部分。被告应于2019年10月31日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。被告逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，被告应承担办理按揭贷款的违约责任。合同附件五补充协议第一条第（三）款约定，买卖合同及本补充协议为确定双方权利义务的最终依据，签署买卖合同及本补充协议之前双方通过口头、书面（包括预订单、认购书、预定买卖合同等）、实物及其他形式（包括但不限于销售代理人员讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任一方私自录音的资料等均属于要约邀请，不作为双方权利义务确定的依据。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定。第（五）款约定，凡商品房买卖合同文本与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。第（六）款约定，未经原告书面授权（必须加盖原告公章），原告雇员、部门或委托销售代理机构等均无权代表原告对被告作出任何承诺。第六条第（一）款约定，被告选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于被告，原告仅负有协助义务。第（六）款约定，被告应于签订买卖合同当日签订按揭买卖合同，并在签订按揭买卖合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。被告逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给原告并与银行签署按揭买卖合同及完善相关手续，被告应每日按照总房价款的万分之五向原告支付违约金。第（八）款约定，被告同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给原告作为部分房价款。因被告原因导致原告在上述期限内未收到被告委托按揭银行支付的房价款，则被告应当从期限届满后3日内向原告一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。第十七条第（四）款约定，若因买卖合同履行过程中发生的纠纷诉讼至法院、仲裁委，则被告同意在本买卖合同确认的地址作为诉讼法律文书的送达地址。第十八条第（一）款约定，双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，原告工作人员或销售代理人的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，被告在签订买卖合同时应特别注意。第（九）款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：被告如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，（一）被告逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金。合同签订后，被告付翔宇向原告支付购房款232829元。2019年11月22日，原告委托律师向被告发出《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，要求被告支付房款155267元及逾期付款违约金。此后，原告与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师为包括本案在内的三案诉讼提供法律服务，因本案支出律师费14872.78元。截至庭审之日，被告付翔宇尚未支付房款155267元，尚未与贷款银行签订按揭贷款合同，应以按揭贷款方式支付的388000元房款亦未支付。本院认为，原、被告在2019年1月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同第五条的约定，被告应在签订合同当日支付房款232829元，在2019年10月31日前支付房款155267元，余款388000元应在2019年10月31日前与银行签订按揭贷款合同，以按揭贷款方式支付该部分房款。但实际上被告仅支付了首期房款232829元，剩余房款尚未支付，亦未与贷款银行签订按揭贷款合同。依照合同约定，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，对于原告要求被告支付房款155267元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照合同补充协议的约定，被告应以逾期未付房款155267元为基数，从约定的付款之日2019年10月31日的次日，即2019年11月1日起至实际付款之日为止，向原告支付该部分房款的逾期付款违约金。对于该部分应付房款以及逾期付款违约金，被告付翔宇当庭表示愿意支付，故对原告的该部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于应以银行按揭贷款方式支付的部分房款。合同第五条约定，被告应在2019年10月31日前与银行签订按揭贷款合同，并提交全部办理按揭贷款所需的资料。而补充协议第六条第（六）款约定，被告应于签订本买卖合同当日即2019年1月23日签订按揭合同，并提交全部办理按揭贷款需要的资料；第（八）款约定，被告应在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续。根据原告的诉讼请求，要求被告支付逾期付款违约金系从2019年11月1日起开始计算，违约金的计算基数543267元由房款155267元及银行按揭贷款388000元两部分组成。由此可知原告放弃补充协议“签订本合同当日签订贷款合同”、“签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续”的约定，而选择适用合同第五条的约定。根据《民事诉讼法》第十三条第二款之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。据此，本院对原告适用合同条款的选择予以准许。根据原告的自愿选择，以按揭贷款方式支付的部分房款的履行期限应变更为：被告在2019年10月31日前签订按揭贷款合同并提交全部资料，并委托贷款银行在签订按揭贷款合同后60天内，将按揭贷款支付给原告作为部分房价款。若因被告原因导致原告在上述期限内未收到该部分房款，则被告应当从期限届满后3日内向原告一次性支付全部房价款，逾期则应承担逾期付款的违约责任。据此，原告最迟应在2019年12月30日收到该部分房款，但因被告并未与银行签订按揭贷款合同，导致原告未在上述期间收到该笔房款，故被告应自期限届满后3日，即2020年1月2日前一次性向原告支付房款388000元。因被告至今未与银行签订按揭贷款合同，亦未向原告支付该部分房款，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零一条之规定，原告有权要求被告支付该部分房款388000元。对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于该部分房款的逾期付款违约金。依照合同补充协议第二十六条的约定，被告应从约定的应付款期限的第二天起，即2020年1月3日起至实际付款之日为止，以逾期应付款388000元为基数，按日万分之五的比例向原告支付逾期付款违约金。故对原告要求被告支付该部分逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称，原告的工作人员告知，银行开始放贷款是在房子竣工以后差不多接近接房的时间，也是那时被告才开始偿还贷款，之前只是审核资料签订按揭合同，因此被告认为贷款部分未到履行期限，没有产生逾期付款违约金。对此本院认为，第一，依照合同约定，被告付翔宇应在2019年10月31日前签订按揭贷款合同并提交全部资料，逾期则已构成违约。第二，被告为证明其辩称主张，举示了《保利观塘置业预算表》复印件以及其与原告员工的微信聊天记录。就该两份证据而言，《保利观塘置业预算表》系复印件，无原件与之核对以确定其真实性。且预算表的内容显示，“月供上浮40%，10年：4477（交房后）”，该内容仅表示被告在交房后每月偿还的贷款金额为4477元，并不足以证明被告所称在交房后才办理按揭贷款手续，银行才发放贷款。微信聊天记录截屏无法确认与被告聊天的人的身份，即使与被告聊天的人确系原告保利公司的员工，依照合同补充协议的约定，买卖合同及本补充协议为确定双方权利义务的最终依据，未经原告书面授权，原告雇员、部门或委托销售代理机构等均无权代表原告对被告作出任何承诺。故该聊天记录并不能达到被告的证明目的。根据该聊天记录的内容，“房子竣工后银行才开始放贷款，差不多接近接房了”，被告认为即使其按期签订了按揭贷款合同，银行也不可能在2019年10月31日前放款。对此本院认为，依照合同履行顺序，银行放款的前提是被告提交了贷款资料并签订了按揭贷款合同。因被告并未签订按揭贷款合同并提交贷款资料，银行根本不可能发放贷款，更不可能确定何时放款。且合同中亦未约定银行须在2019年10月31日前发放贷款，故本院认为，被告举示的上述证据均不能达到其证明目的，被告应当承担举证不能的不利法律后果。第三，依照正常的以按揭贷款方式购买商品房的流程，签订商品房买卖合同后，购房者应及时办理按揭贷款手续，提交办理按揭贷款的相关资料并与贷款银行签订按揭贷款合同。完成上述付款义务后，开发商才会按合同约定的时间交付房屋并办理不动产权登记等。依照被告的主张，需要在交房后才办理正式贷款手续，银行才发放贷款，该主张不仅不符合合同约定，也不符合正常商品房买卖合同的履行顺序及流程。综上，因被告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。关于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求。依照合同补充协议的约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。据此，对于原告要求被告支付律师代理费14872元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付翔宇于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路X号房屋的房款155267元，同时以155267元为基数，按照每日万分之五的比例，从2019年11月1日起至实际付款之日为止向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金；二、被告付翔宇于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路X号房屋的房款388000元，同时以388000元为基数，按照每日万分之五的比例，从2020年1月3日起至实际付款之日为止向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金；三、被告付翔宇于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付律师代理费14872元；四、驳回原告重庆葆方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9626元，减半收取计4813元，由被付翔宇负担（原告已自愿垫付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中审 判 员  何 流二〇二〇年六月二十二日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲