广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1025号 上诉人（原审被告）：邹焕，女，1993年6月16日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：伍艺，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何全欢，广西海城律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：张丽华，女，1990年8月27日出生,汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 被上诉人（原审原告）：刘欣全，男，1988年4月29日出生，汉族，住河北省张家口市阳原县。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈美瑛，广西南珠律师事务所律师。 原审第三人：梁家振，男，1993年11月28日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 上诉人邹焕因与被上诉人张丽华、刘欣全、原审第三人梁家振案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹焕上诉请求：撤销北海市铁山港区人民法院作出的（2019）桂0512民初443号民事判决，依法改判驳回张丽华、刘欣全的诉讼请求，继续执行位于北海市房屋。 事实和理由：一、张丽华、刘欣全和梁家振存在恶意串通转移财产的故意。张丽华、刘欣全提供的《承购确认书》第十条备注约定张丽华、刘欣全支付首付款40万元后，剩下的尾款由张丽华、刘欣全申请贷款支付。而《房屋买卖合同》约定的付款方式为张丽华、刘欣全46万元的尾款是在买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，然而张丽华、刘欣全却在梁家振没有办理解押且在自身资金紧张的情况下，与梁家振改变付款方式，让朋友庞裕在2019年6月13日代支付43万元，不顾自身利益与风险，完全不符合交易习惯，有理由怀疑梁家振在知道邹焕于2019年6月6日因借贷纠纷起诉自己后，与张丽华、刘欣全恶意串通转移财产。二、张丽华、刘欣全提供的入住时间证据材料不充分，无法证明张丽华、刘欣全在2019年5月30日入住。物业公司开具的入住证明并没有严格的审查制度，张丽华、刘欣全并没有提供物业公司是基于张丽华、刘欣全提供什么材料开具这个入住时间证明的或者物业公司是基于何种材料予以开具此证明。张丽华、刘欣全应当提供确切记载入住时间的相关材料，例如入住后跟物业公司签订了户主变更登记，更换户主出入证，以及更多能确切记载张丽华、刘欣全在2019年5月30日入住的相关材料。否则单凭一个物业证明，亦无其他确切记载入住时间的证据相佐证，真实性难以确定。三、张丽华、刘欣全的缴费单不能证明其何时入住涉案房屋。张丽华、刘欣全提供的缴费单，日期显示为2019年9月12日，无法证明其是在查封前就入住该房屋。票据上的户主显示为梁家振，并不能证明是张丽华、刘欣全缴费，也存在梁家振与张丽华、刘欣全恶意串通的可能性或者张丽华、刘欣全在查封之后入住的，其真实入住时间无法准确确定。对于房屋内的照片也不能证明张丽华、刘欣全是在何时入住的，照片可以在查封后入住拍摄的，也可以在购买房屋去参观房屋时候拍下。四、签订交房协议书不能视为直接占有。对于“占有”理解应为狭义的直接占有并实际入住使用，因法院赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标当是对于满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现，即为直接占有使用，而不能将签订交房协议书即视为直接占有，张丽华、刘欣全与梁家振在2019年5月27日签订交房协议书不能视为已经占有房屋。综上，由于案外人执行异议之诉案件的特殊性，防止案外人与被执行人恶意串通，损害申请执行人的利益。案外人应当完成充分举证责任，而张丽华、刘欣全提供的证据不足以对其主张2019年5月30日实际入住占有涉案房屋的事实形成高度盖然性。 张丽华、刘欣全辩称，一、邹焕称张丽华、刘欣全与梁家振存在恶意转移财产的故意，是不属实的，缺乏事实根据。张丽华、刘欣全在2019年5月10日已经签署了承购确认书，确认购买涉案房屋，于2019年5月27日签订《房屋买卖合同》。而邹焕是在2019年6月18日才申请诉前查封，次日涉案房产被查封。如果张丽华知晓房屋被查封，根本就不会购买该房屋，不会拿其88万元去冒险。基于邹焕与梁家振有特殊的关系（前女朋友），在梁家振解除银行抵押后，就在梁家振解除抵押当天涉案房屋即被邹焕申请查封。张丽华、刘欣全有理由怀疑，涉案房屋被查封是邹焕与梁家振提前串通的，导致涉案房屋无法过户至张丽华、刘欣全名下，损害张丽华、刘欣全的合法权益。抵押期间无法过户，解除抵押权的当天又被查封，非因张丽华、刘欣全自身原因导致。后期之所以改变付款方式是因为梁家振做生意亏损，急需资金周转，要求张丽华、刘欣全提前支付购房款。该笔款项也用于办理解除银行抵押手续，张丽华、刘欣全作为买受人应该支付房款，不存在邹焕所说的风险问题，而且支付88万购房款的时间是在涉案房屋被查封之前。二、张丽华、刘欣全与梁家振在2019年5月29日签订《房产交接确认书》、物业公司开具的入住证明，证明了张丽华、刘欣全在2019年5月30日入住涉案房屋，张丽华、刘欣全缴纳的物业费、水电费、电梯费等凭证，均表明张丽华、刘欣全已对涉案房屋合法占有使用并且实际控制。因涉案房屋未过户至张丽华、刘欣全名下，所以张丽华、刘欣全以户主梁家振名义缴纳了物业费、电梯费后。缴费日期是2019年9月12日，但是缴费的月份是5-9月份的物业费、电梯费、水电费。三、本案中，张丽华、刘欣全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。张丽华、刘欣全在2019年12月27日按照铁山港区人民法院的要求，将剩余3万元房款交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应当不得执行涉案房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，请求法院驳回邹焕的上诉请求。 张丽华、刘欣全向一审法院起诉请求：判决立即停止对位于北海市房屋的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖），并解除对该房产的查封措施。 一审法院判决：不得执行位于北海市房屋。案件受理费100元，由邹焕负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于张丽华、刘欣全对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即只要买受人对被执行的不动产符合法定保护的条件，法律就赋予其对该不动产物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，一审法院认定张丽华、刘欣全已满足前述规定第一、三、四项条件，具有事实根据，且各方对此亦无异议，本院予以确认。本案二审争议的是张丽华、刘欣全是否满足前述规定的第二项条件，即张丽华、刘欣全是否在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。占有应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。张丽华、刘欣全在一审中已经提交了其与梁家振之间的房产交接确认书、物业公司出具的入住证明等材料，可以证明其在一审法院查封之前就已经实际占有和使用涉案房屋。邹焕对上述交接确认书、入住证明的真实性提出质疑，主张上述材料不能证明张丽华、刘欣全何时入住涉案房屋，但未提供相关证据推翻其真实性，对其主张本院不予采纳。据此，一审判决认定在人民法院查封之前张丽华、刘欣全已经合法占有该房屋并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，邹焕未提供证据证明张丽华、刘欣全与梁家振之间存在恶意串通的事实，其主张张丽华、刘欣全与梁家振之间的房屋买卖及变更付款方式的行为存在恶意串通转移财产的故意，没有事实及法律依据，本院不予支持。至此，张丽华、刘欣全对涉案房屋享有的民事权益符合上述规定的保护条件，其对涉案房屋享有了物权期待权，该权利优先于邹焕的一般债权，依法可以排除法院对涉案房屋的强制执行，其主张排除对涉案房屋的强制执行，有事实及法律依据，一审法院判决不得执行涉案房屋并无不当，本院予以维持，但张丽华、刘欣全请求解除对涉案房屋的查封，不属本案审查范围，对该请求，不予支持，一审判决遗漏驳回张丽华、刘欣全的该诉讼请求，本院予以纠正。 综上所述，邹焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但在判决主文中遗漏驳回张丽华、刘欣全其他诉讼请求的判项，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、维持北海市铁山港区人民法院作出的（2019)桂0512民初443号民事判决； 二、驳回被上诉人张丽华、刘欣全的其他诉讼请求。 二审案件受理费100元，由上诉人邹焕负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月十九日 法官助理 包 蓉 书 记 员 庞芳婷