安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初315号 原告：戚士春，男，1973年4月出生，汉族，安徽省淮南市人，大专文化，上海铁路局集团阜阳工务段职工，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李慧，田家庵区法律援助中心指派律师。 被告：刘杨，男，1971年12月出生，汉族，文化，安徽省淮南市人，户籍地安徽省长丰县。 被告：蒋雪莲，女，1970年4月出生，系被告刘杨妻子，其他基本情况不祥。 被告：安徽朝阳房产经纪有限公司，住所地安徽省淮南市田庵区朝阳中路金地环球港商业楼115、215,统一社会信用代码91340400771141581H。 法定代表人：孔垂军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔维钊，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告戚士春与被告刘杨、蒋雪莲、安徽朝阳房产经纪有限公司（以下简称：朝阳房产）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告戚士春的委托诉讼代理人李慧、朝阳房产的委托诉讼代理人孔维钊到庭参加诉讼，被告刘杨、蒋雪莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚士春向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告方立即搬离位于田家庵区舜耕花都3号楼2901室的房屋,将房屋交还原告;2.判令被告赔偿原告损失租金8000元及物业管理费742元（赔偿损失租金和物业管理费从拖欠之日起至交还房屋之日止，暂计算自2019年5月31日至2019年12月31日止，共计7个月的租金和物业管理费）；3.本案诉讼费用由被告方承担。2020年3月6日，原告戚士春向本院提交了一份变更诉讼请求申请书，将原第2项诉讼请求变更为“请求依法判令被告方赔偿原告占有使用费8742元及以后的占有使用费(以月租金1000元、物业费106元/月为标准，暂计算自2019年5月31日至2020年1月31日止，之后的房屋占有使用费从拖欠之日起至交还房屋之日止）”。 事实与理由：原告系位于淮南市田家庵区的房屋的主业。2015年5月,被告朝阳房产与原告签订《房屋租赁合同》,租下原告房屋给被告刘杨、蒋雪莲夫妇居住,房屋租期截止至2019年5月31日结束。房屋租赁期限届满以后,原告多次要求被告刘杨、蒋雪莲夫妇搬离房屋，被告拒不搬离。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院,请求法院依法支持诉请。 被告朝阳房产辩称，1.原告的诉请与我公司无关；2.双方签订的房屋租赁合同已经被刘杨、蒋雪莲与原告实际签订租赁合同覆盖，已经不产生法律效应；3.房屋实际的承租人即刘杨、蒋雪莲拖欠原告的租赁费用包括物业的费用，我公司对被告刘杨、蒋雪莲拖欠房租及物业费的行为不产生法律责任；4.原告明知与我公司签订的房屋租赁合同系淮南市田家庵区上郑广场棚户区改造项目建设工作指挥部（以下简称上郑指挥部）委托我公司与原告签订，而原告隐瞒了该事实，属于滥用诉权，请求驳回对我公司的诉请。 被告刘杨、蒋雪莲未答辩、未举证、质证、未辩论。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对双方提交的原告身份证复印件、铁路职工集资房认购合同（原件当庭退回）及单位证明、被告朝阳房产的营业执照及法人代表身份证明复印件，被告本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下： 一、原告戚士春提交的证据： 1、房屋租赁合同（原件）；证明：房屋租赁合同已经到期，被告刘杨、蒋雪莲继续居住没有法律依据。被告朝阳房产质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，该合同第17条明确约定，房屋是委托朝阳房产暂定合同，待后期被告刘杨、蒋雪莲与原告重新签订合同，按约定原告应与被告刘杨、蒋雪莲重新签订租赁合同，这份合同不能证明原告的观点，来主张谁占有该房屋，该证据与我公司无关联。本院认证意见：本院仅对该份证据的真实性予以确认。 2、手机短信截屏打印件；证明：实际履行的租金由被告朝阳房产支付的，房屋租金的情况及租金及物业费的标准。被告朝阳房产质证意见：真实性及证明观点均有异议，与本案无关，不能证明是谁支付的。本院认证意见：虽然该份证据系短信信息打印件，但被告朝阳房产工作人员庭后对支付租金情况予以认可，故本院对该份证据予以部分确认。 二、被告朝阳房产提交的证据： 房屋租赁合同一份，证明：案涉合同是上郑指挥部委托我们和原告签订的，我们作为受托方，不知道案涉房屋的实际居住人是谁。原告戚士春质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。本院认证意见：该份合同系朝阳房产与上郑指挥部签订，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日，租金每年14596元，本院对该份合同的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月，原告戚士春通过铁路职工集资方式购买了安徽省淮南市田家庵区舜耕花都3号楼2901室房屋的购房者。2015年5月29日，原告戚士春（甲方）与被告朝阳房产（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定戚士春将其位于淮南市房屋出租给朝阳房产作为住宅使用，租赁期限为1年，从2015年6月1日至2016年5月31日，月租金为900元，其中合同第17条其他约定事项“此房屋田区、区房产局和上郑征迁办委托朝阳房产与出租方暂定此合同，待承租方入住后，甲方和承租方重新签订合同”，该份合同的见证人为朝阳房产宋洁。合同签订后，戚士春将案涉房屋交由朝阳房产使用，朝阳房产也陆续支付戚士春房屋租金、物业费。2017年6月，淮南市朝阳房地产中介服务有限公司（甲方，已于2016年8月22日变更为朝阳房产）与上郑指挥部（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，朝阳房产将其承租的位于淮南市田家庵区房屋出租给上郑指挥部作为住房使用，租赁期限为一年，时间从2017年6月1日至2018年5月31日，合同约定“乙方于签订合同后三日内一次性向甲方支付一年房租费、物业费、一次性中介费及税费共计壹万肆仟伍佰玖拾陆元整”。上郑指挥部租用案涉房屋后将案涉房屋交由上郑广场棚户区改造项目拆迁户刘杨、蒋雪莲使用，房租费用一直由上郑指挥部支付给朝阳房产。2019年6月1日后，上郑指挥部、朝阳房产均未继续支付案涉房屋租金，但刘杨、蒋雪莲因不满上郑指挥部拆迁还原方案，并拒绝从案涉房屋搬出。2020年1月13日，原告戚士春起诉至本院，要求：1.请求依法判令被告方立即搬离位于田家庵区舜耕花都3号楼2901室的房屋,将房屋交还原告;2.判令被告赔偿原告损失租金8000元及物业管理费742元（赔偿损失租金和物业管理费从拖欠之日起至交还房屋之日止，暂计算自2019年5月31日至2019年12月31日止，共计7个月的租金和物业管理费）；3.本案诉讼费用由被告方承担。2020年3月6日，原告戚士春向本院提交了一份变更诉讼请求申请书，将原第2项诉讼请求变更为“请求依法判令被告方赔偿原告占有使用费8742元及以后的占有使用费（以月租金1000元、物业费106元／月为标准，暂计算自2019年5月31日至2020年1月31日止，之后的房屋占有使用费从拖欠之日起至交还房屋之日止）”。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案是物权保护纠纷还是租赁合同纠纷；2、本案应否追加上郑指挥部作为共同被告参加诉讼；3.被告能否继续占有房屋，被告朝阳房产应否返还房屋；4.原告要求被告支付占用使用费的诉请应否予以支持。 针对上述争议焦点，本院评判如下： 一、关于本案是物权保护纠纷还是租赁合同纠纷的问题。 本案中，虽然戚士春与朝阳房产、朝阳房产与上郑指挥部均存在房屋租赁合同关系，但刘杨、蒋雪莲在朝阳房产、上郑指挥部断付租金后继续占有房屋并拒绝搬离案涉房屋，其行为明显侵犯原告案涉房屋的合法权益，且原告戚士春经法院多次释明后仍坚持按照物权保护纠纷进行诉讼，系其对自身诉讼权利的合理处分，故本院按照物权保护的相关规定处理本案。 二、关于本案应否追加上郑指挥部作为共同被告参加诉讼的问题。 因本案案由为物权保护纠纷并非租赁合同纠纷，上郑指挥部只是次承租人并非房屋承租人或实际使用人，且各方当事人在法庭辩论终结前均未向法院提交要求追加上郑指挥部作为共同被告参加诉讼的申请，同时，上郑指挥部只是政府为拆迁设置的临时机构不能作为适格的民事诉讼主体参加诉讼，故本院无需追加上郑指挥部参加诉讼。 三、关于被告能否继续占有房屋，被告朝阳房产应否承担返还房屋责任的问题。 关于被告能否继续占有房屋的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，因原告戚士春与朝阳房产、朝阳房产与上郑指挥部签订的相关租赁合同期限均已届满，且上郑指挥部、朝阳房产断付房屋租金后，各方租赁合同关系实际已经终止履行，故刘杨、蒋雪莲作为房屋实际使用人无权继续占有使用该房屋。故原告要求被告刘杨、蒋雪莲返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，应予以支持。 关于被告朝阳房产应否承担返还房屋责任的问题。因本案系物权保护纠纷并非房屋租赁合同纠纷，且刘杨、蒋雪莲是案涉房屋的实际占有人，朝阳房产并未占有案涉房屋，故朝阳房产不应承担返还房屋的责任。对被告朝阳房产认为其在本案中不应承担房屋返还责任的辩解，符合法律规定，本院予以采信。 四、关于原告要求被告支付占用使用费的诉请应否予以支持的问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因占有使用费法律设置的前提条件是租赁合同中“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除”，但本案系物权保护纠纷并非房屋租赁合同纠纷，且各方提交的证据并不足以证明相关租赁合同关系的解除及租金实际支付等情况，故原告戚士春主张占有使用费不宜在本案物权保护纠纷中进行处理。对原告戚士春要求被告赔偿占有使用费8742元及后续占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，仅部分符合法律规定，本院仅予以部分支持，对其不合理的部分，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘杨、蒋雪莲于判决生效后十日内搬离并将淮南市田家庵区舜耕花都3号楼2901室房屋返还给原告戚士春； 二、驳回原告戚士春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告戚士春负担25元，由被告刘杨、蒋雪莲负担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  王桂兰 人民陪审员  马莉莉 二〇二〇年六月五日 书 记 员  杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。