福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初1295号 原告：黄筱茕，女，1979年10月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，廖贵辉。 原告黄筱茕与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告黄筱茕，被告厦门仁文建设有限公司之委托诉讼代理人廖贵辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄筱茕向本院提出本诉诉讼请求：1.欣盛丰公司向原告黄筱茕支付逾期交房违约金79544元（违约金自2017年1月1日起按已付房款1118758元的日万分之一计至2018年12月12日止，计711日）；2.由欣盛丰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月22日，黄筱茕与欣盛丰公司签订了《厦门市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定黄筱茕购买址于厦门市同安区。该商品房建筑面积共98.96平方米，每平方米单价为11305.15元，总金额为1118758元。《合同》第六条约定，黄筱茕应于2016年4月22日前向欣盛丰公司支付购房款首付款人民币338758元，余款780000元在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；第八条约定，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将商品房交付黄筱茕使用；第九条约定，欣盛丰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄筱茕使用，逾期超过90日的，自规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。黄筱茕已按合同约定于2016年4月22日向欣盛丰公司支付了购房首付款338758元，之后通过按揭贷款方式支付购房余款780000。2018年12月12日欣盛丰公司才具备交付条件，逾期711日。黄筱茕认为，欣盛丰公司迟延交付房产的行为已严重损害了黄筱茕的合法权益，应向黄筱茕支付逾期交房的违约金。据此向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 欣盛丰公司辩称：第一、黄筱茕存在逾期付款应付违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。《商品房买卖合同》第六条第3款约定：买受人应当在约定的日期内支付首付款，余款由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”。双方签订合同后，按照合同约定，黄筱茕应于在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而黄筱茕因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，黄筱茕应向欣盛丰公司支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金，然而黄筱茕至今未向欣盛丰公司支付上述款项，根据合同约定，欣盛丰公司有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，黄筱茕要求欣盛丰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回；第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付黄筱茕以前，欣盛丰公司可以顺延交房。自2013年9月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不抗抗力因素30天）数共计247天。在黄筱茕付清违约金的前提下，欣盛丰公司可顺延交房的时间是247天；第三，退一步讲，即便欣盛丰公司确实存在逾期交房的情况，黄筱茕主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非欣盛丰公司可预见的，也并非欣盛丰公司可以控制的。因此，合同约定的欣盛丰公司违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因黄筱茕实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于约定过高的违约金应予调低。讼争房产早已达交付条件，欣盛丰公司已多次通知黄筱茕交房，故即使计算违约金，也只能计至2017年12月19日。讼争房产2017年9月30日通过五方验收。欣盛丰公司通知黄筱茕于2017年12月20日来办理交房手续，黄筱茕于2017年12月19日即已办理交房，故即使计算逾期交房违约金也只能计算至2017年12月19日。根据合同法第99条的规定，欣盛丰公司的逾期交房违约金应与黄筱茕逾期付款违约金相互抵扣；第五，即使欣盛丰公司需要支付逾期交房违约金，那么黄筱茕主张的逾期交房违约金已经经过诉讼时效部分（2017年1月1日至立案之日前三年的部分）应不予支持。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条中的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的……一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”案涉商品房买卖合同第九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”，因此本案逾期交房违约金是按日计算的。黄筱茕也未提供任何证据证明逾期交房违约金存在诉讼时效中断或者中止的证据，因此已过诉讼时效部分应予以驳回。 经审理查明：2016年4月22日，买受人黄筱茕与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03273859的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区，房屋总价款1118758元。其中，合同第六条约定，买受人于2016年4月22日前付首付款338758元，余款780000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款...）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2016年6月20日、2016年7月26日，欣盛丰公司出具二张发票，载明其分别收取黄筱茕购房款338758元、780000元。庭审中，欣盛丰公司对黄筱茕已按期支付购房首付款338758元未提出异议；此外，双方均确认欣盛丰公司实际收到按揭贷款780000元的时间为2017年4月10日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2017年9月28日，欣盛丰公司向黄筱茕寄出《商品房交付通知书》，通知黄筱茕于2017年12月20日办理收房手续，黄筱茕于2017年12月19日在《验收通知书》上签字。 上述事实，有黄筱茕提供的《商品房买卖合同》《附件六：合同补充协议》、发票，欣盛丰公司提供的建筑工程施工许可证、气象灾害证明、气象资料证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书、同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表、商品房交付通知书及EMS面单、收楼确认书、验收楼记录表、个人购房借款/担保合同、贷款发放凭证以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由。欣盛丰公司辩称，黄筱茕未在合同签订当日提供并签署按揭贷款所须的全部按揭文件及资料，应当承担违约责任。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由欣盛丰公司单方拟定的格式合同。《合同补充协议》中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且欣盛丰公司未能举证证明在签订合同之时就该违约责任向黄筱茕进行提示告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同》并未明确约定办理银行按揭贷款手续的时间，庭审中欣盛丰公司亦未提交任何证据证明黄筱茕存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。故欣盛丰公司以逾期提交银行按揭贷款材料为由要求黄筱茕承担违约责任并抵扣逾期交房违约金，该抗辩理由本院不予采纳； 二、欣盛丰公司主张的顺延事由是否可以抵扣逾期天数。庭审中，欣盛丰公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气247天，上述天数应予以扣减。对此，本院认为：莫兰蒂台风发生在双方履行合同过程中，属众所周知的不可抗力事实，因此虽欣盛丰公司未提交施工日志、监理日志证明该事件对工期造成影响，本院仍据此酌情扣减15天；除此之外，对欣盛丰公司主张的其他可以顺延交房事由，因该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且欣盛丰公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，本院不予采纳； 三、黄筱茕要求欣盛丰公司支付逾期交房违约金的诉讼时效认定：合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。庭审中，黄筱茕提交《收件调解通知书》证明其系2020年1月14日就本案向本院提出诉前调解申请。因《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，故林振华、叶丽香主张的2017年1月1日至2017年1月13日逾期交房违约金已超过诉讼时效，对于黄筱茕主张该期间内的逾期交房违约金不予支持； 四、欣盛丰公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点及应向其支付的逾期交房违约金数额。根据黄筱茕与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付黄筱茕使用。欣盛丰公司虽于2017年12月20日通知黄筱茕前来交房，但因当时案涉房产仍不具备法定交房条件，所以黄筱茕虽在《验收通知书》上签字，仍不应视为欣盛丰履行了交房义务。此后欣盛丰公司再未举证证明有向黄筱茕发放过《交房通知书》或以其他形式通知其交房，但因案涉房屋系于2018年6月11日通过消防验收，故本院酌情认定案涉房屋于该日具备交房条件，黄筱茕应前往办理交房手续。因此，欣盛丰公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点应为2017年1月14日起至2018年6月11日止；庭审中，欣盛丰公司主张以日万分之一的标准计算违约金违反公平原则，应予以调整，本院认为按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，欣盛丰公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。据此，欣盛丰公司应支付黄筱茕逾期交房违约金55714.14元【1118758元×0.0001×（513-15天）】。对黄筱茕主张的逾期交房违约金超出部分的金额，本院不予支持； 本院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。欣盛丰未按合同约定交付案涉房屋已构成违约，应向黄筱茕支付违约金55714.14元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、欣盛丰公司厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付黄筱茕黄筱茕逾期交房违约金55714.14元； 二、驳回黄筱茕黄筱茕其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币1192.85元，适用简易程序审理减半收取596.42元，由被告厦门欣盛丰投资有限公司负担；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  王兴安 二〇二〇年六月二十八日 书记员  蔡青曲 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。