广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1699号原告：唐燕艺，女，1982年12月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：梁泽行，男，1981年4月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，该公司员工。原告唐燕艺、梁泽行与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张楠豫、被告的委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告应从2015年9月2日起至1404房符合交楼标准之日止，每日按房屋总价款的0.01%的标准向两原告支付逾期交楼违约金（暂计至2020年1月2日止，已产生的逾期交楼违约金为人民币156869.31元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月31日签订了《广州市商品房买卖合同》，由两原告向被告购买位于广州从化雅居乐名门半岛花园二期D、E、F区第K157栋xxxxx（下称涉案房屋）。双方在《广州市商品房买卖合同》中约定，涉案房屋售价为971327元，此后两原告又向被告支付了房屋面积差款7025元。根据上述合同的约定，被告应当在2015年9月1日前将本合同标的物的房屋以毛坯状态交付给两原告。被告虽然在2015年9月1日通知现原告收楼，但原告发现涉案房屋未完成永久用电安装，故当场拒绝收楼，并要求被告予以完善并在涉案房屋符合交楼标准的情况下通知收楼。被告每年均通知原告前往收楼，但是截止2019年12月，原告再次前往涉案房屋发现，仍未完成居民永久用电安装。对于涉案房屋所在小区的永久用电问题，已有从化法院与广州中院的一、二审生效判决查明相关事实，均认为被告为涉案房屋提供的是临时用电，不符合商品房交付使用的基本居住要求，因此尚未达到交付条件，从化法院所在区域也未完成永久用电的安装，故要求被告支付从2015年9月1日起至实际收楼之日止的逾期交楼违约金。庭审中，原告明确其第一项诉请为：被告应从2015年9月2日起至2020年1月5日止，每日按房屋总价款975352元的0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金。被告辩称，鉴于涉案房屋在2019年9月20日通过永电设备的竣工检验，因此即使计算违约金，也应该计算到2019年9月19日止。另原告的自立案之日倒推三年之前的请求已超过诉讼时效，应予以驳回。经审理查明：2014年3月31日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园二期D、E、F区自编K157栋14层1404房；建筑面积117.63平方米；总金额为971327元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日支付全部房价款的38.23%，金额371327元；余款600000元于2014年3月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效。《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.6乙方按照甲方的通知办理该房屋交接验收手续时，若乙方认为甲方的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为乙方同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房补偿或拒绝收楼。上述合同签订后，两原告依约支付了全部购房款971327元及房屋面积差款7025元给被告。被告分别于2014年3月31日开具名称为雅居乐名门半岛花园（沙贝二期F区住宅）371327元、2014年8月4日开具名称为雅居乐名门半岛花园（沙贝二期F区住宅）600000元、2017年9月11日开具名称为不动产房地产开发住宅7025元的发票给两原告。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2020年1月2日，被告根据两原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求两原告于2020年1月5日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，两原告确认其在2020年1月3日收到上述收楼通知书，并在2020年4月2日又再次收到被告向其发出的催收楼通知书，通知两原告于2020年4月10日前往收楼。同时原告确认其在本案起诉前未向被告主张过逾期交楼违约金。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。被告主张上述复函所附附件1中第32页的K157栋-1404即为涉案房屋地址，两原告予以确认。本院认为，两原告与被告签订的涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告已依约支付全部购房款给被告，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但涉案房屋未具备居民永久用电条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。根据广东电网有限责任公司广州从化供电局向本院出具的协助调查复函可知，涉案房屋于2019年12月30日具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准。被告抗辩主张涉案房屋已于2019年9月20日具备居民永久用电条件，但其提交的证据不足以证明其抗辩，故本院对此不予采信。关于逾期违约金的诉讼时效问题。被告抗辩主张原告本案的诉讼主张已超过诉讼时效，本院认为，被告的逾期交楼行为属于持续性的违约行为，而根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期交房违约金系按日计算，故本案所涉逾期交房违约金属于按日产生并累计计算的债权，应适用诉讼时效的规定，且每个债权的诉讼时效均应单独起算。《中华人民共和国民法总则》施行前，按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，普通债权的诉讼时效期间为2年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，原告在本案中主张的2015年9月30日之前产生的违约金的两年诉讼时效期间已届满，不适用三年的诉讼时效期间，本院依法不予支持。因在《中华人民共和国民法总则》施行之日，2015年10月1日起至2019年7月15日期间的违约金的诉讼时效期间尚未满两年，因此，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。本案立案时间为2020年1月6日，原告未能提供证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故原告主张的2015年9月2日至2017年1月5日期间的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。被告于2020年1月2日向原告发出收楼通知，要求原告于同月5日前办理收楼手续，原告亦确认其收到收楼通知，故被告应按照合同约定的标准以总购房款971327元为基数，按每日0.1‰的标准计付自2017年1月6日至2020年1月5日期间的逾期交房违约金给原告，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告唐燕艺、梁泽行支付从2017年1月6日至2020年1月5日止的逾期交房违约金（以房屋总价款971327元为基数，按每日0.1‰的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3437元，由原告唐燕艺、梁泽行负担1040元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2397元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  雷金红人民陪审员  何洁玉二〇二〇年六月二十八日法官助理刘嘉琳