广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终490号上诉人（原审被告、反诉原告)：茂名鑫林房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区****************。法定代表人：余旭明，执行董事。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢智明，广东格正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：杨林，男，汉族，住茂名市电白区********。委托诉讼代理人：杨景清，男，汉族，住广东省电白县********，系杨林的父亲。上诉人茂名鑫林房地产开发有限公司（以下简称鑫林公司）因与被上诉人杨林商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫林公司上诉请求：1.撤销茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4065号民事判决；2.判决驳回杨林的诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由杨林承担。事实与理由：（一）《商品房买卖合同》及《承诺书》是鑫林公司在受到杨景清与杨林父子的欺诈及胁迫情况下签订的。2015年，鑫林公司的资金链断裂，资金周转极为困难，便四处筹集资金。杨景清、叶国庆通过蔡锦明得知消息后，便蓄谋诈骗鑫林公司，其经蔡锦明引荐而与鑫林公司的董事长余旭明见面，谎称有大量资金可融资给鑫林公司。经杨景清与鑫林公司反复协商，杨景清答应帮助融资4000万元给鑫林公司，鑫林公司答应如果融资成功，则支付奖金640万元给杨景清、叶国庆及蔡锦明三人，并将合富花园二期的工程项目发包给杨景清、叶国庆及蔡锦明三人承建，双方于2015年10月4日签订了《借款奖金支付承诺书》、《合富花园二期工程施工合同》及其补充协议。之后，杨景清没有帮鑫林公司融资。2016年2月5日，杨景清携杨林到鑫林公司的办公场所大闹，逼迫鑫林公司以35万元的价格将案涉商品房卖给杨林。鑫林公司报警，民警到现场后以属民事纠纷不予理睬。鑫林公司当天最终被迫与杨景清、杨林父子同时签订《商品房买卖合同》及《承诺书》。以上事实说明：鑫林公司是受到杨景清、杨林父子的欺诈、胁迫而签订《商品房买卖合同》及《承诺书》的，将案涉商品房作价35万元转让给杨林并非鑫林公司的真实意思表示。（二）案涉商品房作价35万元转让给杨林显失公平。案涉商品房的建筑面积为195.1平方米，“合富花园”同期同类商品房的售价为每平方米5000多元，而以35万元的价格转让，则每平方米售价仅为1793.95元。如此低的价格，鑫林公司连成本都无法收回，而杨林却获得不当利益，这对鑫林公司显然是不公平的。三、一审判决没有依法并客观分析证据。在一审中，鑫林公司曾提供了公安机关对蔡锦明的《询问笔录》及鑫林公司同期销售“合富花园”同类商品房的多份合同。蔡锦明在《询问笔录》中明确陈述了其与叶国庆、杨景清帮鑫林公司融资及鑫林公司以商品房抵作奖金的过程。该《询问笔录》来源于公安机关，属于书证，并非证人证言，一审判决本应予以采信，但却以蔡锦明没有出庭作证为由予以否定。鑫林公司同期销售“合富花园”同类商品房的多份合同证实了以35万元的价格转让案涉商品房过低，而鑫林公司与杨景清、杨林非亲非故，这很不合常理，足以印证鑫林公司受到杨景清、杨林父子欺诈、胁迫的事实。综上所述，《商品房买卖合同》及《承诺书》是鑫林公司在受到杨景清与杨林父子的欺诈及胁迫情况下签订的，且转让价格对鑫林公司显失公平，依法应认定为无效合同，一审判决认定有效并以之为基础作出判决错误。杨林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。杨林向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2.依法确认被告于2016年2月5日出具的《承诺书》有效；3.判令被告立即将位于电白县**********************交付给原告使用；4.判令被告立即履行将办理本案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助原告办理好房地产权属证书等合同义务；5.判令被告支付逾期交房的违约金28728元给原告（以已交付房价款35万元的万分之壹点捌按日计算，从2016年4月1日起暂计至2017年6月30日止的违约金为28728元），承担赔偿损失责任；6.本案的全部诉讼费用由被告承担。鑫林公司向一审法院反诉请求：1.确认商品房买卖合同无效；2.本案的受理费由杨林承担。一审法院审理查明：2016年2月5日，原告杨林与被告鑫林公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号：2016020466)。该合同约定：被告出售电白县*********************给原告(房屋唯一码：**************************),原告以一次性全额付清总房款的方式进行支付，被告应当在2016年3月31日前将合同约定的商品房交付原告使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌的违约金。该《商品房买卖合同》签订当日，被告向原告出具《委托书》一份，委托原告将购房款汇入**名下账户（开户行：电白县农村信用合作联社，账号：*******************,户名：**）。当日，被告又向原告出具《承诺书》一份，该《承诺书》的内容为：网签合同价格为虚价，以本价格人民币叁拾伍万元为准，即系本价格（含税费）买断第*幢****房全部产权，其它事项按网签合同的约定。2016年2月6日，原告依约将房款35万元转入被告指定的账户，被告收到该35万元房款后于当日出具收据给原告。后被告没有按合同约定于2016年3月31日前将合同约定的商品房交付原告使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等，原告经多次催促未果，诉至一审法院成讼。另查明，2017年7月21日，被告的法定代表人余旭明向茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，称被告方于2015年10月15日18时许在广东省茂名市电白区********************－****房被诈骗。2017年8月9日，原告杨林以其购买被告位于茂名市电白区********************遭到被告诈骗为由向茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，2018年10月14日，茂名市公安局电白分局经审查认为被告的法定代表人余旭明所报诈骗案属合同纠纷，不属于公安机关立案侦查管辖范围，作出茂公电不立字（2018）0026号《不予立案通知书》，决定不予立案。被告的法定代表人余旭明不服并向该局申请复议，该局于2019年1月24日作出茂公电刑复字［2019］04号《刑事复议决定书》维持原决定。被告的法定代表人余旭明不服，向茂名市公安局申请复核，该局于2019年7月22日作出复核认为原刑事复议决定认定事实清楚，证据充分，依据准确，程序合法，决定维持原复议决定。还查明，在本案诉讼过程中，根据原告的申请，一审法院于2017年7月17日作出（2017）粤0904民初2169号民事裁定书，裁定查封被告鑫林公司开发的位于电白县**********************的房屋。一审法院认为，原被告双方于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》和《承诺书》，系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，均从签订时起成立并生效，对双方具有拘束力。原告依照约定向被告支付了双方最后在《承诺书》所约定的全部购房款35万元后，被告未按约定于2016年3月31日前将合同约定的商品房交付给原告使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等，已构成违约，依法应承担违约责任。原告起诉请求确认双方于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》和《承诺书》有效，以及请求判令被告继续履行合同，将位于电白县**********************交付给原告使用，将办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房地产权属证书，以及按合同约定以已交付房价款35万元的万分之壹点捌按日向原告计付逾期交房的违约金28728元（从2016年4月1日起暂计至2017年6月30日止），均符合法律规定，一审法院予以支持。被告答辩并提出反诉称双方签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》系基于原告的欺诈，即认为原告以向被告提供巨额融资，骗取被告与原告签订以低于成本价的价格向原告销售房屋的《商品房买卖合同》及《承诺书》，不属于被告的真实意思表示，从而提出反诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》等无效，经查，被告仅举证公安机关对蔡锦明的询问笔录一份相佐证，蔡锦明本人未出庭接受对质，且相关证明内容没有其他证据相佐证，一审法院不予采信，故此，被告未能举证证实原告存在以向被告提供巨额融资为由骗取被告低价向原告销售商品房的事实，被告的反诉请求属证据不足。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，一方以欺诈手段订立合同损害国家利益的，才应认定所订立的合同无效；一方仅以欺诈手段致使对方违背真实意思表示订立的合同，属于可撤销或可变更的合同，而非直接导致合同无效。故此，被告的上述辩称及反诉请求缺乏事实依据，理由不成立，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告杨林与被告鑫林公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：**********)有效。二、原告杨林与被告鑫林公司于2016年2月5日签订的《承诺书》有效。三、限被告鑫林公司于本判决生效后30日内将位于电白县********************交付给原告使用。四、限被告鑫林公司于本判决生效后30日内就所销售的电白县**********************办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告杨林办理房地产权属证书。五、限被告鑫林公司于本判决生效后30日内向原告支付逾期交房的违约金28728元。六、驳回反诉原告鑫林公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6981元，诉讼保全费2270元，合计9251元，由被告鑫林公司负担；反诉费3526元，由反诉原告鑫林公司负担。二审期间，鑫林公司向本院提交了以下证据：1.《固定资产借款合同》、《最高额抵押担保合同》、《电白县房地产他项权利登记审定书》、《电白县期房抵押登记备案申请书》、《房地产登记簿》、《国有土地使用权证》，拟证据包括案涉商品房在内的“茂名市电白区***************，**-**号的土地及在建工程”已抵押给电白县农村信用合作联社，并经抵押登记，未经抵押权人电白县农村信用合作社联社的同意，案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效。2.《通知》及照片。拟证明鑫林公司于2016年2月6日到杨林家门张贴通知，告知签订的购房合同、承诺书、借款协议及借据等作废。经书面质证，杨林认为，对于证据1，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，业主的生存权优先于银行的抵押权，即使开发商先向银行抵押在建工程后向业销售住宅，开发商欠银行贷款也不能执行业主的房产。因此，鑫林公司与案外人电白县农村信用合作联社的抵押贷款关系不影响案涉《商品房买卖合同》的履行，而且杨林支付了全部价款，鑫林公司与电白县农村信用合作联社的借款合同、抵押借款合同与本案无关；对证据2的三性不予认可，杨林没有收到通知，鑫林公司不能单方解除合同。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》是否无效。鑫林公司主张杨林及其父亲采取欺诈、胁迫的手段，使鑫林公司在违背真实意思的情况下签订案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》，且以35万元的价格转让案涉商品房明显低于市场价格，显失公平，因此，案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，显失公平的合同以及以欺诈、胁迫的手段签订的合同均属于可撤销的合同，而不属于无效合同。即使鑫林公司的上述主张属实，其也只能请求撤销案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》。但鑫林公司没有依法行使撤销权，而在本案中主张案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效不符合法律规定，本院不予支持。对于鑫林公司主张杨林及其父亲杨景清诈骗的问题，鑫林公司于2017年7月21日曾就此向茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，后经茂名市公安局电白分局海滨派出所、茂名市公安局电白分局、茂名市公安局两级公安机关审查，均认为双方之间纠纷属于合同纠纷，不属于公安机关立案侦查管辖范围，决定不予立案。因此，本案应作民事纠纷处理。一审判决正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6981元，由茂名鑫林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月二十八日法官助理 张 茹书 记 员 何佩敏