山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1472号 上诉人（原审被告）：周村区北郊镇仇套村村民委员会，住所地：山东省淄博市周村区北郊镇仇套村。 法定代表人：安在岭，村主任。 委托诉讼代理人：王欣，山东靖安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胥媛媛，女，1983年9月12日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：冯德国，山东子城律师事务所律师。 上诉人周村区北郊镇仇套村村民委员会（以下简称“仇套村委会”）因与被上诉人胥媛媛确认合同有效纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 仇套村委会上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的协议书，因部分条款违反国家法律强制性规定，该部分条款无效。1、2007年9月19日上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议书其中第六条约定“如遇国家建设和集体统一规划占地，赔偿由占地方负责。乙方购买的本协议范围内房产应得的地上附着物补偿归乙方所有(享受村民宅基地同等标准)，届时本协议自行解除”，故该条款无效。（1）依据《土地管理法》第六十二条之规定，可以看出，该约定违反国家法律强制性规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。(2)被上诉人胥媛媛与其父亲胥先让系同一户口，其户口单页明确表明，系胥先让之长女，按农村一户一宅的国家政策，其在本村拆迁时该户胥先让已经置换了两套宅基地，被上诉人无法再享有按本村宅基地补偿的权利。(3)被上诉人购买的仅仅是协议中约定的房产，其购买的是地上附着物，购买后也没有办理产权转移手续，土地性质是办公，不是宅基地，被上诉人购买行为不同于分配宅基地，不享有宅基地同样的拆迁待遇，且面积无法确定，也仅仅是只享有涉案土地使用权，而土地所有权是归上诉人所有的。2、涉案协议书，按宅基地标准补偿条款不符合法律规定。(1)根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：(六)宅基地的使用方案；(七)征地补偿费的使用、分配方案之规定，通过本案被上诉人提交的证据可以看出被上诉人在购买涉案房产时通过了村民代表会议，但是没有证据证实涉案房产在拆迁补偿时，享受村民宅基地标准等涉及宅基地使用、补偿费的分配应当经过村民会议讨论决定。既然该条款没有经过村民会议讨论决定，没有履行这一法定程序，该约定不符合法律规定。(2)依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”；第六十二条第四款“农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”；第六十四条“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地”之规定，且该协议涉及条款违反国家法律强制度性规定，该部分内容属于无效条条款。宅基地的取得是经过政府批准取得，是一项政府行政权能，村委会没有该项职权，作出该条款约定同样没有法律依据。(3)依据淄博经济开发区农村社区建设及征地拆迁指挥部关于进一步明确政策规定加快推进旧村拆迁工作的通知明确规定，坚持一户一宅原则、坚持证房相符原则，涉案房屋为用途为办公，应当按照办公性质进行补偿安置，不应当按宅基地标准安置，且该户已经通过拆迁安置在本村取得了两套宅基地。3、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定的合同无效。本案中合同对按宅基地标准进行补偿的约定明显违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效条款，该条款约定的部分内容为无效内容。二、本案认定事实错误。一审判决书认定事实错误，本案原告诉讼请求为：1、请求法院确认2007年9月19日签订的房屋买卖协议及2017年6月14日签订的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议有效；2、被告继续履行上述两份协议约定的义务。一审作出判决，认定涉案合同为有效合同但认为合同是否履行非本案审理的范围，认定事实错误。 胥媛媛提交书面答辩意见称，一、上诉人仇套村委会的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决公正，程序合法，应依法予以维持。1、上诉人于2007年7月1日通过了处理原村委办公室的村级重大项目表决，上诉人与被上诉人于2007年9月19日签订《协议书》，胥媛媛系淄博市周村区北郊镇仇套村的村民，具有仇套村村民集体经济组织成员资格，有权利与被上诉人签订上述《协议书》；协议书签订后，胥媛媛支付了涉案房屋及土地使用权合理对价后，接收被上诉人交付的房屋及集体土地使用证原件，并事实上占有、居住、使用涉案房屋至今，双方签订的《协议书》不存在法定无效的情形，一审认定《协议书》为有效合同，属于认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人否认《协议书》的效力，违反了诚实信用原则和公序良俗原则，其关于《协议书》属于无效合同的观点依法不应得到支持。 胥媛媛向一审法院起诉请求：1.确认胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的房屋买卖协议及2017年6月14日签订的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议有效；2.判令仇套村委会继续履行上述两份协议约定的义务；3.由仇套村委会承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：胥媛媛系淄博市周村区北郊镇仇套村村民。2007年7月1日,仇套村委会召开并通过村民代表会议作出表决,决定出售原村委办公室以筹集资金进行修路。胥媛媛通过公开竞价的方式取得了上述房产的购买权。2007年9月19日,胥媛媛（买受方、乙方）与仇套村委会（出售方、甲方）签订协议书一份,协议书内容为“经过村民代表会议讨论通过,将原仇套村委办公室院内所有房产一次性出售,资产处置收入用于修建道路。经甲乙双方协商一致,现签订房产买卖及土地有偿使用协议如下：一、出售资产座落及四至范围:位于周村区,原村委办公室北屋七间,西屋二间,大门及院墙所有权:东至尹桂花，西至大街,南至仇向东，北至屋后3米，东西米,南北米,总面积平方米的一定50年不变的土地租赁使用权。二、价款:原村委办公室院内所有建筑物及土地有偿使用权一次性确定综合价款:捌万陆仟元正(86000.00元）。三、缴款方式、时间:本协议签订之日一次性足额上交甲方全部价款86000.00元。(以现金结算）四、房产移交:本协议签订之后,定于10日内办理房产移交。房产移交后,原村委办公院内房产所有权永远归乙方所有,并拥有院落所处土地50年的使用权。五、乙方主要以居住、仓储和经营为主,但不得经营生产污染环境的产品或项目。六、如遇国家建设和集体统一规划占地,赔偿由占地方负责,乙方购买的本协议范围内房产应得的地上附着物补偿归乙方所有(享受村民宅基地同等标准),届时本协议自行解除。七、乙方应服从甲方有关生活生产方面的管理与领导。执行村规民约、展行相关义务,遵纪守法,做文明居民。八、本协议一式三份,甲乙双方各持一份,合同鉴证部门留存一份。”协议双方在协议书上签名、盖章、捺印。协议签订后,胥媛媛于2007年9月19日缴纳了全部购房款,仇套村委会于2007年9月19日交付了房屋及涉案房产的《集体土地使用证》原件。后胥媛媛一直在该房产居住至今。2017年6月14日，胥媛媛的母亲周翠英代表胥媛媛与仇套村委会签订了编号为346号的《北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议》。2019年11月份，仇套村委会以涉案房产的土地所有权归集体所有为由拒绝按照上述安置协议为胥媛媛安置置换房产，为此引起纠纷。一审法院认为：胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的《协议书》为农村房屋买卖合同，胥媛媛的诉讼请求为确认该合同有效，所以本案案由应为确认合同有效纠纷，予以调整。本案争议焦点即为该合同的效力问题。首先，对于胥媛媛提供的村级重大事项目表决情况登记表及协议书，仇套村委会认可协议书的真实性，对村级重大事项目表决情况登记表虽提出异议但未提供相反证据予以反驳；双方签订协议书的前提是仇套村委会通过的村级重大事项目表决情况登记表，仇套村委会对出售原村委办公室房产通过了村民代表公开表决，以公开竞价的方式出售集体财产，并且协议书是双方在平等、自愿、公开的原则下签订，符合民主议定程序，其内容并未违反法律的强制性规定，亦未损害社会公共利益。其次，协议书内容对涉案房产的房屋数量、四至、土地使用权、价格、用途以及日后如遇国家建设等情况时购买人享受村民宅基地同等标准待遇均进行了明确约定。根据交易惯例以及房地一体的原则，胥媛媛支付的86000.00元价款系涉案房屋及相应土地使用权的对价。第三，涉案协议书属于农村房屋买卖合同，胥媛媛的诉讼请求为确认该协议书有效。根据法律规定，诉讼时效自知道或应当知道权利受到侵害时起算，胥媛媛的权利自2019年11月份因仇套村委会拒绝履行拆迁安置补偿协议而受到侵害，故胥媛媛请求确认协议有效的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的协议书合法有效，仇套村委会的相应辩解因无证据证实，不予采信。关于胥媛媛请求编号为346号的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议有效及继续履行该协议的诉讼请求，因该安置协议系对拆迁安置户的统一格式文本，对胥媛媛的权利并不产生实质性影响，双方应对具体的置换另行签订拆迁补偿协议进行具体约定，并且合同是否履行并非本案审理的范围。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决为：一、原告胥媛媛与被告淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会于2007年9月19日签订的《协议书》有效。二、驳回原告胥媛媛的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会负担。 当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案“协议书”是否合法有效问题。一审查明，2007年7月1日,淄博市周村区北郊镇仇套村经召开村民代表会议并作出表决,决定出售原村委办公室以筹集资金进行修路，胥媛媛作为该村村民，通过公开竞价的方式取得了涉案房产的购买权。同年9月19日,胥媛媛（买受方、乙方）与仇套村委会（出售方、甲方）签订涉案协议书，依据协议胥媛媛缴纳了全部购房款,仇套村委会交付了房屋及涉案房产的《集体土地使用证》原件，胥媛媛一直在该房产居住。据此，一审判决确认胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的涉案协议书合法有效并无不当。关于编号为346号“北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议”与本案关系问题。该安置协议系对拆迁安置户的统一格式文本，与本案确认合同有效纠纷不属于同一法律关系，因此，一审判决认定胥媛媛该诉讼请求并非本案审理的范围并无不当。上诉人未能提交证据推翻一审判决对本案上述事实的认定，亦未提交证据佐证其上诉理由成立，故对其上诉主张，本院依法不予支持。 综上所述，淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  马士军 审 判 员  冯慧芳 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  巩俊杰