云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2247号原告：姚盛丽，女，1971年5月9日生，彝族，云南省西畴县人，家住西畴县。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码：91532600750678224C。法定代表人：杜光伟，执行董事。住所地：文山市。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告姚盛丽与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告姚盛丽、被告金源公司特别授权代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚盛丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年7月14日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170632）无效；2.判令被告返还原告购房款191748元及一倍的赔偿款191748元，共计383496元；3.判令被告自原告支付购房款之日起至本金还清之日止，以年利率6%，本金161748元为基数计算35个月共计28305.9元；以年利率6%，本金30000元为基数计算21个月共计3150元的利息，两项利息共计31455.9元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年7月14日与被告协商一致，签订了两份《商铺内部认购合同》，双方约定:原告购买由被告开发的金源农副产品综合批发商场3-A132号商铺,建筑面积29㎡,单价6612元,总价191748元，交房时间为2018年12月31日。原告于签订协议当天分次清付了全额房款,被告出具《收据》交给原告收执。现合同约定的交房日期早已届满,被告仍未能交付房屋,且经查实,被告尚未取得预售房许可证，其出售房屋的行为违反了法律，给原告造成了巨大损失，为此，原告诉至法院。金源公司辩称：1、本案的合同属无效合同；2、原告所主张的房屋认购款，被告愿按照原告已实际支付购房款予以退还；3、原告主张双倍购房款及利息无事实及法律依据，不能成立。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第9条规定，没有预售许可证不意味着故意隐瞒未取得预售许可证，被告没有故意隐瞒行为，原告认购房屋时，没有工作人员隐瞒取得预售许可证，双方签订的不是正式商品房合同，签订的是内部认购合同，原告主张被告故意隐瞒，应提交证据加以证明，其在本案中没有证据证明被告存在故意隐瞒的行为，故其主张不能成立。姚盛丽针对其主张，提交以下证据：1、《身份证复印件》、《企业信用信息公示报告》；2、《商铺内部认购合同》(编号:20170632)；3、《商品房预售许可证明》；4、《收据、小票》；5、《委托经营合同》，证明原、被告签订《商铺内部认购合同》，原告已支付房款，又把商铺委托公司经营的事实。经质证，金源公司对姚盛丽提交的第1、3、5组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第2组证据的合法性有异议，应认定为无效合同；对第4组证据《收据》无异议，小票字迹不清晰，经公司财务核实，原告总交款金额仅有28万余元。金源公司未向本院提交证据。本院对姚盛丽提交的证据分析认证如下：姚盛丽提交的5组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年7月14日，姚盛丽（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170632《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第3幢A排3-A132号房，该商铺建筑面积29平方米，单价6612元，商铺房款191748元，乙方在2017年6月8日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，姚盛丽向金源公司交付商铺房款191748元，金源公司出具3-A131、3-A132号房款383496元收据。姚盛丽委托金源公司出租经营上述商铺，委托出租经营期限自2017年6月8日至2022年6月8日，并约定了租金。约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至姚盛丽起诉前尚未取得案涉商铺的商品房预售许可证。综合姚盛丽与金源公司的诉辩主张，本案争议焦点是：姚盛丽要求金源公司返还购房款191748元，按购房款1倍支付经济损失，并按年利率6%计算至还清购房款时止是否于法有据。关于本案合同效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与姚盛丽签订合同编号为20170632两份《商铺内部认购合同》并收取姚盛丽支付的购房款191748元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。关于姚盛丽主张金源公司返还已付房款并赔偿已付房款一倍的损失及支付利息的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与姚盛丽订立《商铺内部认购合同》时，隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，姚盛丽主张金源公司返还已付购房款191748元，并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，因在庭审中姚盛丽认可金源公司提出的在支付购房款时扣减房租34514元，故其实际支付3-A131、3-A132号房款金额为348982元（383496元－34514元＝348982元），因该房款为两个商铺房款，即一个商铺的房款为174491元（348982元÷2＝174491元），故本院按双方认可的支付金额支持姚盛丽的诉讼请求。姚盛丽主张金源公司按年利率6%计算至还清房款时止的利息损失。本院认为，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，姚盛丽该项诉讼请求，因其所提供证据消费小票金额与诉讼金额不符，本院按金源公司出具收据时间支持，即从本2018年7月14日起按实际支付金额174491元计算利息。金源公司提出原告实际支付两个商铺的房款没有383496元，经公司财务核实，原告总交款金额仅有28万余元的意见，因其未举证证实其辩解意见，本院按姚盛丽认可的金额34514元予以扣减。提出被告没有隐瞒未取得预售房许可证的情况，原告主张双倍购房款及利息无事实及法律依据的意见，因其未举证证实其辩解意见，本院不予采纳。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姚盛丽与文山金源商贸有限公司2018年7月14日签订的合同编号为20170632《商铺内部认购合同》无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚盛丽购房款174491元，并按已付购房款一倍赔偿姚盛丽损失174491元，合计348982元，以及以已付房款174491元为基数按年6%的利率计算支付自2018年7月14日起至还清购房款时止的利息；三、驳回姚盛丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7520元，减半收取3760元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曾丽二〇二〇年六月十八日书记员  骆铠