四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终288号 上诉人（原审被告、申请执行人）：长城华西银行股份有限公司中江支行，住所地：中江县凯江镇伍城南路**。统一社会信用代码：91510623735885831H。 负责人：彭军，该行行长。 委托诉讼代理人：王战伟，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永献，四川国金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）曾智利，女，1990年1月9日出生，汉族，居民，住中江县。 委托诉讼代理人：刘学安，四川金锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司，，住所地：中江县凯江镇朝阳南路**统一社会信用代码：91510623717540258L。 法定代表人：杨官文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨志敏，男。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨官文，男，1953年4月13日出生，汉族，居民，住中江县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨涛，男，1982年7月18日出生，汉族，居民，住中江县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘萍，女，1978年3月11日出生，汉族，居民，住中江县。 上诉人长城华西银行股份有限公司中江支行（以下简称华西银行中江支行）因与被上诉人曾智利、四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司（以下简称富乐房地产公司）及杨官文、杨涛、刘萍案外人执行异议之诉一案，不服四川省中江县人民法院作出的（2019）川0623民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华西银行中江支行上诉请求：1.撤销原判，依法驳回曾智利的诉讼请求；2.本案一审和二审的诉讼费由被上诉人曾智利承担。事实与理由：1.一审法院认定曾智利对案涉商铺不能过户没有过错是错误的，曾智利在购买案涉商铺时，应当知道已经抵押的事实，但仍然购买导致不能过户存在过错；2.即使曾智利不知晓抵押事实，也不能对抗抵押权人的优先权，一审法院混淆了消费者买受人的物权期待权和一般不动产买受人的物权期待权，错误适用《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议若干问题解释》第28条规定。综上，特提出上诉。 被上诉人曾智利辩称：1.曾智利在案涉商铺被查封之前就已签订书面买卖合同，并已合法占有不动产及支付全部价款，且非因自己原因未办理过户，符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议若干问题解释》第28条之情形，上诉人的优先权不能对抗曾智利的期待物权；2.曾智利未掌握抵押信息不是上诉人对抗买受人的法定事由，也不能以此认定曾智利对未办理过户登记具有过错；3.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议若干问题解释》第28条而不能适用《中华人民共和国物权法》第191条；4.本案属于法条竞合情形，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，曾智利可以择一适用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 被上诉人富乐房地产公司辩称，案涉商铺转让前已征得上诉人同意，且从房屋转让至诉讼时，上诉人应当知晓转让事实，但均未提出异议，说明上诉人认可转让，曾智利符合法律规定的可以排除执行的条件，故请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人杨官文、杨涛、刘萍未提交书面答辩意见。 曾智利向一审法院提出诉讼请求：1.华西银行中江支行停止对查封的坐落于中江县××镇××路××号××号××公寓××层××号××房的查封及拍卖执行；2.富乐房地产公司及时办理不动产权证书并交与曾智利。诉讼过程中，曾智利变更诉讼请求为：1.确认曾智利与富乐房地产公司于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效；2.解除对曾智利购买富乐房地产公司出售的坐落于中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号商业（办公）门面房的查封，并不得执行；3.富乐房地产公司将曾智利购买富乐房地产公司出售的坐落于中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号商业（办公）门面房过户登记到曾智利名下；4.案件受理费由被告负担。庭审中，曾智利自愿撤回要求富乐房地产公司将曾智利购买富乐房地产公司出售的坐落于中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号商业（办公）门面房过户登记到曾智利名下的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年2月14日，曾智利与富乐房地产公司签订《商品房买卖合同》二份及《房屋买卖补充协议》，并备案。主要约定，富乐房地产公司将其开发的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房出售给原告，该商品房用途为商业、办公。单价每平方米11243.00元，建筑面积分别为72.18平方米、97.52平方米，共计169.70平方米，总价款1908000.00元。同日，富乐房地产公司给曾智利出具收据三张，分别载明金额为440261.00元、867739.00元、600000.00元。次日，曾智利通过银行转账方式支付了富乐房地产公司上述购房款1908000.00元。2015年5月，富乐房地产公司将上述门面房交与曾智利，曾智利接收房屋装修后以“江丰茶轩”经营至今。上述房屋至今未办理转移登记手续。 2016年9月18日，华西银行中江支行因与富乐房地产公司、第三人杨官文、杨涛、刘萍等借款合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院2016年10月12日作出（2016）川0623民初2274号民事调解书，载明，2013年8月21日，德阳银行中江支行（抵押权人、乙方）德阳富乐房地产公司（抵押人、甲方）签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013年德银最高抵字第130120130800003-1号），主要约定：…甲方同意以本合同第17.2条约定的财产作为抵押物…17.2甲方同意抵押的财产为房屋所有权、国土使用权（该抵押财产情况详见本合同附件《抵押物清单》）作为抵押物。附件：《抵押物清单》载明，抵押物名称房屋所有权、国土使用权、所在地凯江镇××路××号××产权所有人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、权属证明：房产中江房权证字自第02149号、、地产江国用（2009城单）第**2013年8月22日，原告取得房屋他项权证【中江房他证自字（13）030号】、土地他项权证【江他项（2013）第1××3号】。房屋他项权证载明房屋他项权利人德阳银行股份有限公司中江支行、房屋所有权人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、房屋所有权证号自02149号、房屋座落凯江镇××路××号××债权数额400万元。土地他项权证载明土地他项权利人德阳银行股份有限公司中江支行、义务人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、使用权面积41.03㎡。双方当事人自愿达成协议：“二、原告德阳银行股份有限公司中江支行对被告杨涛的借款本金3876000.00元的利息（包括逾期利息）在被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司所有提供担保的坐落于中江县××镇××路××号房屋（中江房权证自字第0××9号、江国用（2009城单）第1号）最高额抵押限额400万元范围内享有优先受偿权。”案涉房屋在抵押房屋之列。 2017年1月16日，华西银行中江支行依据（2016）川0623民初2274号民事调解书向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院于2017年7月13日作出（2017）川0623执107-1号执行裁定书，裁定对上述房屋进行查封。2017年9月6日，一审法院作出（2017）川0623执107-2号执行裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。 2019年1月21日，曾智利向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年1月28日作出（2019）川0623执异字2号执行裁定书，裁定驳回曾智利的异议。 一审法院认为，一、关于曾智利与富乐房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的效力确定问题。本案中，曾智利与富乐房地产公司签订两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、双方对房屋位置、面积、房号、单价、总价款等进行了约定，时间虽在华西银行中江支行与富乐房地产公司因签订的《最高额抵押合同》而办理的抵押登记之后，但富乐房地产公司称未将房屋抵押状况告知曾智利，华西银行中江支行也未提供证据证明已将房屋抵押状况告知曾智利并提出抵押物权异议。分析以上，应认定曾智利与富乐房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》不违反国家法律法规禁止性规定，未损害第三人权益，双方意思表示真实，合法、有效。 二、关于曾智利对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的确定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曾智利与富乐房地产公司在一审法院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，曾智利也已合法占有买受的房屋并支付了全部价款，案涉房屋虽未办理过户登记，但并非曾智利自身原因所致。富乐房地产公司、第三人杨官文对曾智利的诉讼请求无异议，第三人杨涛、刘萍未作陈述。华西银行中江支行辩称曾智利主张的债权不能对抗抵押物权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定及相关司法解释之旨要，应有之义应为债权、期待物权优于担保物权。综合评判以上，曾智利就执行标的即曾智利购买的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该房屋，对该房屋采取查封的保全措施应予解除。华西银行中江支行的辩解理由不成立，一审法院不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行曾智利购买的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房。二、确认曾智利与四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司于2015年2月14日签订的两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效。三、解除对曾智利购买的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房的查封。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系曾智利对华西银行中江支行申请人民法院强制执行富乐房地产公司名下的坐落于中江县××镇××路××号××号××公寓××层××号××房提出执行异议而产生的案外人执行异议之诉。本案中，华西银行中江支行系案涉房屋的抵押权人，曾智利系案涉房屋的买受人，争议的主要焦点即在于曾智利对案涉房屋所享有的权利是否优于华西银行中江支行对案涉房屋所享有的抵押物优先受偿权、曾智利之权利能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行。根据查明的事实，案涉房屋为商业用房，曾智利仅属于一般不动产买受人，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者买受人，故不应适用该条有关消费者买受人生存权益优先保护之规定，而应当适用该法第二十八条有关一般不动产买受人权利保护之规定。依照该条规定，一般不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方对前三个要件并无争议，主要争议在于曾智利对未办理过户登记是否存在过错。本院认为，应结合曾智利主观认知、客观行为等因素综合认定过错与否。首先，曾智利自称其是为帮助富乐房地产公司解决拖欠民工工资而购买房屋，可见其对富乐房地产公司对外欠债的事实是明确知晓的，在此情况下受让富乐房地产公司的房屋，理应尽到高于一般买受人的注意义务，并且其购买房屋时，案涉房屋已经取得权属证书并办理抵押登记，但其并未对房屋之权属状态进行任何查询和了解，主观上存在疏于注意的过错；其次，案涉《商品房买卖合同》明确约定由买受人委托富乐房地产公司向权属机关申请办理房屋权属转移登记，并在接收商品房的同时将办证税费交给出卖人，若买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得权属证书可向出卖人主张违约责任等，但事实上，曾智利并未向富乐房地产公司交付办证费用，亦未举证其向富乐房地产公司或房屋登记部门递交过办证申请，在合同约定的办证期限届满后亦未向富乐房地产公司主张过逾期办证的违约责任，客观上亦存在怠于办理登记的过错。据此，本院认为曾智利对案涉房屋未办理过户登记存在过错，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的应当优先保护的情形。故曾智利以其所享有的房屋买受人权利排除华西银行中江支行之抵押权，不能成立。 综上所述，长城华西银行股份有限公司中江支行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省中江县人民法院(2019)川0623民初528号民事判决第二项内容即“二、确认曾智利与四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司于2015年2月14日签订的两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效”； 二、撤销四川省中江县人民法院（2019）川0623民初528号民事判决第一项、第三项内容即“一、不得执行原告曾智利购买的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房。”“三、解除对原告曾智利购买的中江县××镇××路××号××号××公寓××层××-1、Ｙ1-2号门面房的查封。”； 三、驳回曾智利的其他诉讼请求。 一审案件受理费21972元，二审案件受理费21972元，由曾智利承担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 峻 审判员 陈叶兰 审判员 杨 轩 二〇二〇年六月三十日 书记员 李 婷