枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0404民初172号原告：孙晋涛，男性，1965年8月15日出生，住枣庄市峄城区。委托代理人：李传祯，山东榴园律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王美华，山东榴园律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：峄城区底阁镇西甘寺村民委员会，住峄城底阁镇西甘寺村。法定代表人：王兴义，村主任。委托代理人：刘洋，山东德衡（枣庄）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告孙晋涛诉被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会（以下简称西甘寺村委会）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孙晋涛及其委托代理人王美华、被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会的委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晋涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2019年11月30日被告下达的解除合同通知书无效（2019年12月2日送达的）。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2000年5月2日签订土地租赁合同，后原、被告按照合同约定履行了合同。后原告在经营的过程中，将地上的厂房等设施租赁给第三人使用，被告也表示认可，并按照约定每年收取原告租金。原告与第三人的合同到期后，双方合同终止，并约定2019年12月1日第三人搬出厂地。2019年11月30日被告向原告下达解除合约通知书，要求解除双方的土地租赁合同，其解除没有事实和法律依据。首先，合同约定解除，即使原告违约，也只是承担其违约责任，而合同仍需继续履行。同时，原告行为也不符合法定解除的条件。因原告没有实质违约，不影响合同的目的。因此，被告解除合同没有法律依据。为此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告西甘寺村委会答辩称，原、被告是于2004年签订的土地租赁合同，合同明确约定承租方只有使用权，不能转租、转卖、抵押，原告不仅将承租的部分土地转租，甚至将一部分土地转卖给他人，因此获利，对于转租的部分，按照法律规定，原告未经被告同意转租，被告可以解除合同；对于转卖的行为，更是违反法律规定，被告同样据此可以解除合同，被告享有法定解除合同的权益，对于原告转租、转卖的行为，被告并不知情，更不可能表示认可，被告在知道原告转租、转卖土地后，在查明事实后，已经依法向被告送达解除合同通知书，本合同现已经解除。庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙晋涛向本院提交了四组证据。第一组证据：原告与被告西甘寺村委会所签订的租赁合同，原告主张该证据证明合同的期限租金数额、交付期限、租赁物的范围等，同时也证明如单方违约应赔偿对方全部损失，并不是解除合同。被告质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，合同第三条明确规定承租方不得转租，转卖，因原告未经被告同意转租，按照法律规定，被告享有法定解除权利。与违约责任的承担互不影响。第二组证据：解除合同通知书复印件一份，原告主张该证据证明：1、解除合同通知书是2019年12月2日下午送达。2、其表述的内容不符合客观实际，原告方将土地确实转租给了第三人，其中东院附属院子转让给第三人，事实上2万元转让费，不包含土地租金，土地租金照常缴纳，直至2019最新一次租金，是由村委会、孙晋涛、许太龙共同协商租金增至1,200元每亩，并由许太龙缴纳，交纳人书写为孙晋涛、许太龙。因此原告的转租行为并无影响本案合同目的的实现。3、本解除通知书落款时间为2019年11月30日，被告和许太龙重新签订合同的时间是2019年11月30日，向原告送达的时间2019年12月2日，被告方是明确知道许太龙使用了该宗土地并同意租用东院，且在原告的合同期限内重新与许太龙签订合同。4、原告转租给许太龙的时间为2013年3月24日，合同终止时间为2016年3月26日，从终止到发出通知，从法律角度来讲，被告已经过了时效，其主张不能作为抗辩理由，且即便原告方存在违约，自2016年该违约行为得以消除，2019年的搬迁协议更能证明原告方在被告发出解除通知前已经予以纠正，不存在违约情形。第三组证据：西甘寺村委会与枣庄聚龙石膏制品有限公司签订的土地租赁合同一份，原告主张该证据证明：被告在与原告的合同期限内，就与第三人签订了租赁合同。也就是被告认为原告违法转让土地给许太龙，明显看出被告西甘寺村委会与第三方相互勾结，损害原告利益。对该证据，被告西甘寺村委会质证认为：真实性有异议，该合同显示是西甘寺村委会与聚龙石膏厂签订的合同，不能证明是否与许太龙有关系。同时该合同签订时间为2019年11月30日，此时被告也已经向原告下达了解除合同通知书，即使签订该合同也是在与原告解除合同之后签订的。该证据并不能证明被告早已经知道原告转租转卖的行为，并不影响被告法定解除权的行使。第四组证据：原告提供许太龙通过微信向原告出示的收款时间为2019年10月22日的被告方收款收据的电子证据一份（与被告2019年10月22日收款收据相同，原告电子证据载体经被告质证后退回），该收款收据项目是许太龙、孙晋涛铁厂租金共18.1亩，每亩单价为1,200元。原告主张该证据证明被告方已经知道许太龙转租本案争议的土地，且之前的租金也是以相同的形式交纳的，且原告4.5亩土地租金价格透明，原告方并没有赚取任何差价。被告质证认为，对证据真实性有异议，不符合证据形式，该证据显示被告收取许太龙、孙晋涛铁厂宿舍租金18.1亩，与本案所涉4.5亩没有直接关联，同时显示的时间为2019年10月份，被告是在知道事情之后才在2019年11月30日下达的解除，该证据并不能证明被告在更早的时间了解到原告转租转让的行为，而证据显示的是租金，并未涉及其转让的事实。被告向本院交了八组证据。第一组证据：2004年5月2日，原、被告签订的《土地租赁合同书》复印件一份，双方约定被告将4.5亩土地出租给原告，每年租金3,600元。被告主张：1、双方存在合法有效的租赁合同法律关系。双方应遵守合同约定。2、合同第3条约定，乙方只有使用权，不能转卖、转租或抵押。原告质证认为：对真实性无异议，但证明不了原告的证明目的。第三条只证明单方违约应赔偿对方全部损失。第二组证据：2013年3月24日原告与许太龙签订的《转让租赁合同》复印件一份，被告主张原告将从被告处租赁的4.5亩中的1.5亩土地转卖给许太龙，剩余约3亩转租给许太龙。原告质证认为：虽然约定东院为转让，但实际上转让的是地面上的附属物。一切费用由乙方承担，证明租金依旧照交，不存在转让土地，同时该份合同能够证明合同终止，被告方所主张的转租情形灭失。第三组证据：落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》一份，被告主张已经向原告发出解除合同通知书。原告孙晋涛质证认为，解除合同通知书系2019年12月2日在底阁医院院长办公室在院长的见证下送达的，但被告将争议土地租赁给第三人是在2019年11月30日。第四组证据：原告与案外人许太龙签订的《厂房搬迁协议》复印件一份，被告主张原告与许太龙租赁合同到期后，双方存在不定期租赁关系，并未在2013年3月24日签订的租赁合同到期后解除转让租赁合同。原告孙晋涛质证认为，厂房搬迁协议是2019年10月8日签订的，当即生效，被告在通知解除前，原告方积极弥补，终止了转租。第五组证据：原告缴纳租金收款收据5张，被告主张原告缴纳4.5亩租金，并不能通过收款收据证实村委会明知原告正在转租的行为，也不能证明村委会知道原告存在转让土地的行为，更不能必然得出村委会对原告上述行为同意。原告孙晋涛质证认为：通过该收据可以看出被告知道并同意许太龙承租本案争议土地，第一，租金写在同一张票据上，且由许太龙交纳，由于被告称由孙晋涛交纳，如本案达不到原告诉讼目的，原告将另行主张。第二，被告对将孙晋涛、许太龙租金书写在同一张票据上不能自圆其说，被告村委会有义务审查谁来交纳租金及交纳数额，村委会主张无义务区分不能成立，且本案争议土地是由许太龙经营，通过现场实际情况两个院落打通，并由许太龙挂牌经营，村委会及周边住户有理由能够知道系许太龙经营，无需原告举证，除非不是生活在附近的人。第六组证据：被告提供底阁派出所出警证明及出警现场视频各一份，被告主张底阁派出所掌握一份原告与案外人杨涛转让协议，原告还存在未经被告同意转租的行为。原告质证认为，出警证明真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。第七组证据：从底阁派出所复印盖章的原告与案外人杨涛签订的转让协议复印件一份，被告主张原告未经被告同意再次将承租土地进行转租，原告违反与被告签订的土地租赁合同书第三条规定，构成违约。原告质证认为，孙晋涛名字是其本人所签，孙晋涛与杨涛的转让协议属实，但2020年4月2日签订的协议并没有生效也未履行，2020年4月10日重新签订的转让协议仅转让厂房和地上附着物，对土地没有转让。第八组证据：落款时间为2020年5月2日的《解除合同通知书》及被告向原告送达《解除合同通知书》现场照片一份，被告主张原告未经被告同意转租土地，按照法律规定被告享有法定解除权。在2020年5月2日，在被告依法向其送达《解除通知书》后，原被告之间的合同已经解除，照片证明被告已经收到该解除通知书，按照法律规定合同已解除。原告质证认为，确实给送了，具体时间记不清了，我不同意就没有签字。根据双方举证质证及庭审笔录，本案经审理认定事实如下：2003年10月14日，被告（甲方）峄城区底阁镇西甘寺村民委员会与原告（乙方）孙晋涛签订《土地租赁合同书》一份，约定将村西南234省道西侧沿路土地租赁给原告孙晋涛用于石膏粉项目建设，南北长50米，东西长60米，折4.5亩，每年租金3,600元。土地使用期限30年，合同期间，原告孙晋涛只有使用权，不能转租、转卖或者信贷抵押。本合同自签订之日起具有法律效力，如单方违约，应赔偿对方全部损失。2013年3月24日，原告孙晋涛和案外人许太龙签订《转让租赁合同》一份，约定：孙晋涛将金华宇石膏粉厂东院占地900平方米空闲地全权转让给许太龙，转让费20,000元，以后一切费用由许太龙承担。孙晋涛将金华宇石膏粉厂一院租给许太龙使用，期限3年，租金每年3.8万元，政府性的收费由乙方承担（村地租金由孙晋涛承担）。2019年10月8日，原告孙晋涛与案外人许太龙签订《厂房搬迁协议》一份，约定许太龙在2019年12月1日前全部搬出厂地交于甲方孙晋涛，如违反本合同条款，违约方应向甲方支付10万元违约金。原告孙晋涛和案外人许太龙在2013年3月24日签订的租赁合同到期后未重新签订租赁协议，亦未解除转让租赁合同。2016年3月24日至2019年12月1日期间，原告孙晋涛与案外人许太龙存在不定期租赁关系。原、被告双方合同履行期间，被告西甘寺村委会收取了土地租金并出具收款收据五张，分别为：2015年12月5日收到孙晋涛石膏粉厂占地租金45,000元；2016年12月9日、2018年1月21日、2019年1月11日分别收到许太龙、孙晋涛土地承包金（许太龙3.7亩、孙晋涛4.5亩）82,000元；2019年10月22日收到许太龙、孙晋涛铁厂宿舍租金共18.1亩21,720元。被告西甘寺村委会提供《解除合同通知书》一份，主要内容为：原被告签订的土地租赁合同第三条明约定承租方只有使用权，不得转租，转卖或信贷抵押。据了解得知原告与2013年3月24日未经被告同意将土地转租，违反了合同法规定，已构成严重违约，现书面通知你：解除双方签订的《土地租赁合同书》，落款单位峄城区底阁镇西甘寺村民委员会，落款时间2019年11月30日。原告孙晋涛认可2019年12月2日收到，但对该解除合同通知书有异议，诉至本院，请求法院确认落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》无效。上述事实，有土地租赁合同书、解除合同通知书、土地转让协议、收款收据及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告孙晋涛与被告西甘寺村委会签订的土地租赁合同书是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，应对当事人发生法律拘束力。本案争议的焦点为落款时间为2019年11月30日的解除合同通知书的效力问题。本案中，原告孙晋涛承租被告西甘寺村委会土地，并在合同中约定原告只有使用权，不得转租或转让，原告将土地转租违反了合同约定，按照法律规定，被告西甘寺村委会本应享有解除合同的权利，但是在本案中，被告作为出租方，有向承租方收取租金的权利，同时也负有审查交付租金主体的义务。第一，原告于2013年将涉案土地进行转租，并与案外人许太龙约定其中900平方米费用由案外人承担，原告主张自2013年以后租金均是由案外人许太龙交纳的，且原告举证2019年收据系案外人许太龙持有，被告称“对于谁来交租金没有审查义务”，不符合合同履行客观实际。第二，被告称“不知道原告转租情况”，但被告提供的2016年至2019年的租金收据均是将许太龙、孙晋涛两人的租金开在了同一张收据上，对此被告亦不能作出合理解释。综合以上几点，被告主张之前不知道原告转租的事实不成立，通过证据可知被告至迟在2016年即已经知道原告转租土地给许太龙的事实。被告在知道原告违反合同约定至少三年的时间里一直未主张解除合同，且继续收取租金的行为，令原告产生了合理信赖，认为被告已不行使该解除权。2019年11月被告时隔几年后再下达解除合同通知，有违诚实信用原则。故被告下达的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。根据相关法律规定，民事案件应当围绕原告诉讼请求进行审理，不得超出原告诉讼请求，本案中原告仅主张对落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》效力进行认定，故本院对落款时间为2020年5月2日的《解除合同通知书》不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：确认被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会向原告孙晋涛发送的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。案件受理费500元，由被告峄城区底阁镇西甘寺村民委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  牛春景人民陪审员  孟凡军人民陪审员  徐运举二〇二〇年六月十三日书 记 员  马 倩