山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初22号   原告：牛某1，男，1946年9月24日生，汉族，山西省泽州人，退休职工，现住泽州。   委托诉讼代理人：牛某2，男，1971年1月5日生，汉族，山西省泽州人，现住泽州，系原告牛某1的儿子。   委托诉讼代理人：牛某3，男，1974年9月23日，汉族，山西省泽州人，现住晋城市，系原告牛某1的儿子。   被告：赵某1，男，1967年1月9日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：李某，泽州县法律援助中心律师。   被告：赵某2，男，1970年6月8日生，汉族，晋城市人，现住晋城市，系被告赵某1的弟弟。   原告牛某1诉被告赵某1、赵某2确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛某1的委托诉讼代理人牛某2、牛某3，被告赵某1及委托诉讼代理人李某，被告赵某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告牛某1向本院提出诉讼请求：请求确认焦雪娥、赵某1、赵某2与牛某1、牛某42003年8月27日签订的《协议书》有效，诉讼费由赵某1、赵某2承担。   事实和理由：2003年8月27日，原告牛某1与妻子牛某4通过中证人介绍与被告赵某1、赵某2和他们的母亲焦某签订了《协议书》，约定被告将座落在城区晓庄村某房屋转让给原告，房屋转让款11.5万元。付款后被告将房产手续（土地使用证及收款收据）交给原告作为原告付房款的凭证。协议签订后，原告与被告约定，先付10万元，余款1.5万元在被告将过户手续办完后由原告付清，于是，原告将10万元交给了二被告，被告赵某1给原告出具了10万元的收款收据，之后，二被告将房屋交付给原告使用。   2003年8月27日，被告赵某1将原告手中的房屋土地使用证和房款收据借走，允诺给原告办理过户手续，但后来并未给原告办理过户，所以后续的1.5万元房款原告没有支付。2004年原告在原来的院内东面西面及南面增建了上下两层的新房共计102平方米，并对房屋及院落内外进行了装修，花费十多万元。   2013年晓庄村拆迁改造的消息传出，二被告为了能得到更大的利益，便要求原告退出住房，原告认为房屋应归原告所有。随后，二被告趁原告长期在医院护理重病妻子无暇顾及房屋，于2015年强行撬锁将房屋占有，并对外出租收益。2017年4月，二被告未告知原告便将房屋院落全部拆除，又在原来的地方重新修起了五层新房。   原告认为，二被告签订协议时承诺给原告办理过户，后又一直未给原告办理过户，该行为本身就是一种欺骗。十几年后，二被告强行占据属于原告的房屋，系侵权行为。请求法院判如所请。   诉讼期间，原告方当庭还陈述，原告2015年知道赵某2占了房子后找赵某2、中间人崔某协商过，但是没有结果，2017年被告拆房子时原告也知道，原告当时报过警，派出所没有处理。   被告赵某1辩称：   一、涉案房屋原属于我母亲，协议签订当时，因我弟弟赵某2急需用钱才以明显低于市场价将房屋暂时转让给原告，在我母亲不会写字、赵某2手受伤的情况下我代替母亲和赵某2书写了收款收据，后又替写了收到土地证的收据。房屋为小产权房，只有土地证没有房产证，土地证上载明土地系划拨土地，不得转让、买卖等，原告对此都知道，该协议应自始无效。2010年起赵某2便一直找原告协商退款事宜，但始终联系不上原告，因原告一直将房屋出租在外，2015年3月赵某2在退给租户租金后将房屋予以收回。   原告于2019年9月2日提起诉讼要求确认房屋买卖协议无效、赔偿损失，后于2019年12月16日申请撤诉，现又提起诉讼要求确认房屋买卖协议有效，其行为出尔反尔。而且，原告的诉请已经超过法律规定的诉讼时效。   二、我已经对此房屋放弃了继承，我与涉案房屋没有任何关联。   请求法院驳回原告对我的诉讼请求。   被告赵某2辩称：2003年时我因汽车出事故急需用钱，我母亲知道后便找成土说先把房子给别人，等把车子开回来挣了钱再把钱还给别人并支付点好处费，于是我便签了字将房子给了原告。此房系小产权房，原告知道房子不得买卖和转让，所以只给了10万元。我们后来问过房屋不能买卖也不能过户。   2004年以后，我母亲就与原告联系退款，但原告将房屋租赁在外，自己也躲着不见我们。2013年以后我一直在找原告，也没有找到，2015年3月我在给案涉房屋的租户退了两个月房租后住了进去，因房屋存在漏水等问题，我只好于2017年4月将房屋拆除重建，这个期间我一直都没有见过原告。2019年9月原告到我家找我，我不在，后来我才知道他起诉了我。原告这十几年将房屋出租在外收租金已经超出他实际投资。原告现在起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间。   综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   经审理查明：原告牛某1与牛某4系夫妻关系，牛某4于2017年去世。焦某与被告赵某1、赵某2系母子关系，赵某1系长子，赵某2系次子，焦某于2010年去世。   焦某曾在晋城市城区钟家庄乡晓庄村购买有住房一套（2层房屋），晓庄村委为焦某出具有收款收据，1999年焦某取得由晋城市人民政府颁发的《国有土地使用证》，该证件载明土地使用的面积为192.38平方米，用途为住宅，使用权类型为划拨，此宗地未经批准不得擅自转让、出租、抵押。   2003年8月27日，焦某、赵某1、赵某2作为甲方与牛某1、牛某4作为乙方签订《协议书》，协议约定甲方自愿并征得家庭成员同意后将座落在城区晓庄村某房屋转让给乙方；乙方自愿付甲方房屋转让费11.5万元，付款后甲方将晓庄村委给甲方出具的收款收据交给乙方，作为乙方支付甲方的房款凭证；甲方应积极给乙方办理房地产过户手续，费用由甲方自理；本协议生效后，乙方对该房屋拥有所有权……甲、乙双方不得违约，若甲方违约，无其他原因造成不能使用该房屋，甲方除返还乙方转让费、房屋装修费外，并赔偿乙方损失……。中证人崔某在上签有字。   协议签订当日，原告牛某1向被告支付了10万元，被告赵某1向牛某1出具了收到10万元的收据，当日被告赵某1又给原告牛某1出具了一支借到牛某1房产手续（土地使用证和收款收据）的收据。之后，涉案房屋的土地使用证和收款收据一直在被告处。2003年9月之后焦某取得了由晋城市人民政府颁发的《房屋所有权证》，证书载明房屋所有权人为焦某，系私产，建筑面积为172.79平方米。   原告牛某1取得涉案房屋后，2004年进行了加修，之后便委托中间人崔某照看房子、出租在外。   2015年3月，被告赵某2住进了案涉房屋。2016年4月，赵某1、赵某2以及其姐姐赵某3作为焦雪娥和赵某4（父亲）的继承人到晋城市公证处就焦某和赵某4的遗产办理了公证，将案涉房屋公证由赵某2一人继承。被告赵某2于2017年将房屋整个拆除修建成五层小楼，2018年4月完工。   其间，因被告赵某2住进案涉房屋，原告曾找中间人崔某、晓庄村委进行协商过，但未果。   2019年8月30日，原告牛某1曾向本院提起诉讼，要求确认案涉《协议书》无效、要求二被告赔偿损失，后于2019年12月16日撤诉。2020年1月2日，原告再次诉至本院，要求确认案涉《协议书》有效。   以上事实有原告提供的《协议书》、收条、借据，二被告提供的《国有土地使用权证》、《公证书》、《房屋所有权证》、案涉房屋照片、起诉状、本院（2019）晋0502民初XXXX号民事裁定书，以及原、被告陈述等在案佐证。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据以上规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产的，需要经过有批准权的政府审批，转让协议才能生效。   原、被告双方在签订房屋买卖协议后，双方始终未向有批准权的政府审批，协议未能生效；且2017年被告已将作为买卖标的物的房屋拆除，双方之间的协议事实上也无法继续履行，已丧失了报请审批的前提。原告现诉请确认有效，缺乏事实和法律基础，应予驳回。原、被告之间因签订房屋买卖协议产生的其他纠纷，经本院释明，原告不提出主张，本案中不予处理，可另案解决。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告牛某1的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由原告牛某1承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 李 芳     二0二0年六月五日   法官助理 霍玲玲   书 记 员 郭 颖