广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初970号被告：肇庆市高要区振豪物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区******************第*卡，统一社会信用代码914***********470J。法定代表人：罗壮志。被告：陈玉莹，女，1982年2月1日出生，汉族，住肇庆市高要区***********************，公民身份号码441************743。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司（以下简称振豪公司）与被告陈玉莹物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告振豪公司的法定代表人罗壮志、被告陈玉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振豪公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳物业服务等各项费用1167元；2.被告支付违约金158元（以拖欠的物业服务费为基数，按每日1‰的标准分段按月计算，自2018年8月1日计至2020年3月31日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了金威郦都房屋一间，于2018年1月3日与原告办理了上述房屋的交接手续，被告领受房屋并入住后,也就享受到了原告对金威郦都的物业管理服务，但被告自2019年8月1日至2020年3月31日共拖欠应缴纳的物业管理费共1167元，并应按协议约定支付违约金158元。被告不主动履行缴纳物业费的义务，原告经多次催缴被告均置之不理。原告特向法院起诉，请求判如所请。被告陈玉莹辩称，一、我方尚有2300元押金在原告处，可以抵扣物业费。二、原告的物业服务质量不佳，对小区的管理存在各种问题：1.原告拆除了五幢和六幢下面的商铺前面的主力柱，使楼层存在坍塌的风险。2.小区高空抛物现象严重，我的房屋外面是露台，我为了防止高空抛物伤人而加装玻璃层，但遭到原告拒绝。3.小区内公共场所路灯、门损坏，原告没有及时维修，垃圾也没有及时清扫，卫生不到位。4.小区内电动车随意出处，业主带入屋充电，造成极大安全隐患，物业没有管。5.小区内的绿化带形成一个大水坑，原告没有及时处理，存在安全隐患。6.原告允许大货车开进小区门口，凭其压坏小区的瓷砖。三、原告主张的违约金过高，再加上管理服务不到位，各样指标存在很大的安全隐患，物业无尽到管理好小区环境保护和安全的责任，只收取物业费用敷衍了事，收取违约金无理。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2016年5月17日，陈玉莹作为买受人，肇庆市乐添房产经营有限公司（以下简称乐添公司）作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，陈玉莹购买由乐添公司负责开发建设的位于肇庆市高要区**********************（建筑面积105.73平方米），并约定买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。自商品房交楼之日起不管是否有实际居住或使用，买受人均应缴纳物业管理费。根据振豪公司举证的《前期物业管理服务协议》显示，振豪公司和陈玉莹于2016年5月17日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由振豪公司向陈玉莹已购买的高要区XXX房提供物业管理服务。物业服务收费标准为带电梯的住户按建筑面积每月每立方米1.38元，按季度收取，收取时间为当季第一月1至5日。楼宇交付使用时预收三个月的物业管理相关费用，如在《收楼通知》发出或寄出之日起一个月内不来收楼则视为收楼，开始计收物业管理费用。陈玉莹不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，振豪公司有权从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳违约金。陈玉莹于2018年1月3日在收楼通知书上签名确认收到前期物业管理协议、业主手册、入门钥匙等资料和物品。陈玉莹确认其已对案涉房屋进行装修但至今尚未入住。振豪公司主张的物业服务费系按合同约定的建筑面积105.73平方米，按1.38元/月/平方米计收，陈玉莹对振豪公司主张的其每月应付物业服务费的金额为157.58元的事实和其从2019年8月1日起至今没有支付过物业服务费的事实无异议。但陈玉莹认为振豪公司所举证的《前期物业管理协议》上的签名不是其本人的签名，经本院初步审核，该签名的笔迹与陈玉莹在其他文件的签名笔迹差异较大，振豪公司表示不申请笔迹鉴定。另，陈玉莹为了证明其提出的振豪公司存在物业服务不到位的抗辩主张，向本院举证了如下证据：1.名为金威郦都业主委员会群的微信聊天记录截图1页和金威郦都小区的照片5张，照片显示金威郦都小区内曾有玻璃被高空抛物砸裂的情况、某处楼梯有些纸碎垃圾、某绿化带有个水坑、有业主开电动车入小区楼下花园处。振豪公司针对陈玉莹上述抗辩意见提交了《房屋装饰装修管理服务协议》、相关小区内情况的照片和通话记录等证据，证明已在小区内设置3处电动车集中充电点，可提供60台电动车进行户外充电，业主强行带车入屋充电，物业公司只能劝告，没有强制执法权。对于高空抛物问题，振豪公司已在楼下粘贴了相关警示公告。并说明：小区内的垃圾有每日定时清扫；绿化带的水坑是因为小区的大水管堵塞，因维修工程复杂、难度大，无法及时修好才形成，经业主反应情况后已对水坑进行围闭处理；大货车开进小区门口是开发商施工造成的，现已处理好，压坏瓷砖已修复；陈玉莹所称的商铺前面的主力柱被折除的问题，系购买商铺的业主经开发商同意后拆除的，绝非主力柱。振豪公司确认其在2019年5月8日收取了陈玉莹2300元（装修押金2000元+装修垃圾清运费300元），但因陈玉莹在公共露台加装玻璃属装修违约，2000元的装修押金因此暂不予退回，等陈玉莹整改后可退回。本院认为，陈玉莹在其与建设单位乐添公司签订的合同约定，应与乐添公司选定的振豪公司签订前期物业服务协议，即使陈玉莹本人未在《前期物业管理服务协议》上签名确认，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定，振豪公司依乐添公司的委托为金威郦都小区的全部业主提供包括对小区内物业共用部分和公用设备进行维修、养护、管理以及对小区内的环境卫生和公共秩序进行管理等物业服务，陈玉莹对案涉的金威郦都六幢6座3层301房收楼后，该物业已为陈玉莹实际占有使用，原、被告之间形成事实物业服务关系,依照《物业管理条例》第六条第一款：“房屋的所有权人为业主”和第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”的规定，陈玉莹作为业主应向振豪公司支付相应的物业服务费用。对于陈玉莹提出的其有权拒付物业服务费的抗辩意见，首先，陈玉莹所举证的照片、微信聊天记录不足以证明振豪公司存在过错或其提供物业服务存有严重暇疵，而且振豪公司作出了合理回应和解释，由于物业服务的项目和内容的广泛性，对应的服务质量标准会因业主个人感受的差异而难以形成统一的标准，个别业主不能以小区物业服务未达到约定标准、服务质量存在瑕疵为由拒付物业服务费，故陈玉莹的上述辩解意见证据不足、理由不能成立，本院不予采纳。振豪公司主张按145.91元/月（105.73平方米×1.38元/月/平方米）的标准计收物业服务费陈玉莹没有异议，本院予以确认。2019年8月至2020年3月期间，陈玉莹应付的物业服务费为1167元（145.91元/月×8个月）。对于振豪公司诉请陈玉莹按双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定支付违约金的诉请，振豪公司举证的《前期物业管理服务协议》上签名的字迹与陈玉莹其他的签名字迹差异较大，振豪公司又不申请司法鉴定，振豪公司应承担举证不利的法律后果，本院对该证据的真实性不予采信，故振豪公司该诉请缺乏合同依据，本院不予支持。但陈玉莹逾期付款确会对振豪公司造成利息损失，陈玉莹应自振豪公司主张权利之日（即向本院起诉之日）向振豪公司支付逾期付款利息损失，利息损失应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付，计至欠款清偿之日止。对于陈玉莹提出应以其装修押金抵消本案欠款的主张，因该装修押金应否退回双方尚存有争议，不符合抵消的法定条件，本院不予支持。对于装修抵押金，陈玉莹可另遁其他途径主张权利。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告陈玉莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付2019年8月至2020年3月期间的物业服务费1167元。二、被告陈玉莹应于本判决发生法律效力之日起十日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付自2020年4月29日起计至上述第一项确认的欠款清偿之日止的利息损失。三、驳回原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈玉莹负担。本判决为终审判决。审 判 员 赖小桃二〇二〇年六月二十日法官助理 许舒靖书 记 员 彭杰杰