广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1273号上诉人（原审原告）：李德仁，男，苗族，1972年5月14日出生，住湖南省绥宁县************。上诉人（原审原告）：周茶荣，女，苗族，1974年8月14日出生，住湖南省绥宁县************。李德仁、周茶荣的共同委托诉讼代理人：吴昌奕，广东凌信律师事务所律师。李德仁、周茶荣的共同委托诉讼代理人：周健宇，广东凌信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司。住所地广东省肇庆高新区工业大街**大旺国际广场商铺2-26。法定代表人：陈奕莲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭金常，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆大晟商业管理有限公司。。住所地广东省肇庆高新区工业大街**大旺国际广场商铺3-104法定代表人：蔡克鸿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭金常，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州裕丰咨询顾问有限公司。住所地广东省广州市越秀区*******珠江国际大厦19F。法定代表人：陈景文，该公司董事。委托诉讼代理人：汤泳钊，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州汇和房地产代理有限公司。住所地广东省广州市白云区********。法定代表人：林嘉钜，该公司董事。委托诉讼代理人：文小言，女，该公司员工。上诉人李德仁、周茶荣、肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称瑞兰公司）因与被上诉人肇庆大晟商业管理有限公司（以下简称大晟公司）、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）、广州汇和房地产代理有限公司（以下简称汇和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李德仁、周茶荣的委托诉讼代理人吴昌奕，上诉人瑞兰公司及被上诉人大晟公司的共同委托诉讼代理人彭金常、彭帅，被上诉人裕丰公司的委托诉讼代理人汤泳钊，被上诉人汇和公司的委托诉讼代理人文小言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德仁、周茶荣上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司连带返还多收取李德仁、周茶荣的款项129706元及利息(利息计算：从2017年8月7日起，至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息)；3.瑞兰公司支付逾期交房违约金20335元(从2018年10月1日起算，暂计算至2019年5月31日)；4.瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决涉案房屋原价为1157681元事实认定错误。能够显示房屋原价为1157681元的证据，只有双方所提交的《大旺广场房号确认单》，但是该确认单存在严重的瑕疵。首先，瑞兰公司所提交《大旺广场房号确认单》中客户签名一栏中签名为李伟，而《商品房买卖合同》中签字为李德仁和周茶荣，如果李德仁、周茶荣真是为了儿子所买，那么在《商品房买卖合同》中也应该签上李伟的名字，因此，《大旺广场房号确认单》与《商品房买卖合同》的签字并不一致，瑞兰公司所提交的《大旺广场房号确认单》并没有得到李德仁、周茶荣的确认。其次，《大旺广场房号确认单》中开发商确认一栏中签字人为“朱*西”，而瑞兰公司的法定代表人为陈奕莲。因此，该签字人并不能代表开发商，且也无开发商盖章确认。再者，瑞兰公司所提交的《大旺广场房号确认单》只是房号确认单，确认的只是房号，而不是价格、面积、原价等其他信息，一审判决仅凭所谓的房号确认单就认定房屋原价为1157681元，其认定有失偏颇。综上，瑞兰公司所提交的《大旺广场房号确认单》并没有实际生效，不能作为本案的定案证据，一审判决涉案房屋原价为1157681元的事实无任何依据。二、涉案房屋的真实价格是840294元，一审法院认定涉案房屋价格为942170元属于事实认定错误。1.在《商品房买卖合同》第六条第二款明确载明建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7980元，总价款为840294元。《商品房买卖合同》系李德仁、周茶荣与瑞兰公司签字盖章，系合法有效文件，在该份文件中，未显示涉案房屋的原价为1157681元，只是显示房屋的价格为840294元。2.瑞兰公司所提交的《大旺广场房号确认单》中均不能确定双方的签字确认，无法由此认定涉案房屋双方达成的实际价格为942170元。综上，根据现有证据，该涉案房屋的真实价格就是840294元。三、即便最终认定该涉案房屋达成的实际成交价格为942170元，瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司仍无权收取99706元及30000元团购费，应当将该笔费用退回给李德仁、周茶荣并承担相关利息。在肇庆市高新技术产业开发区人居环境建设和管理局于2019年5月17日出具的《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》中明确载明瑞兰公司违反了肇庆市商品住房价格备案有关制度，违反了实际成交价格不得突破备案价格的要求。一审判决以瑞兰公司在《商品房买卖合同(预售)》约定总价款为840294元属于虚构价格以降低相应税费，其行为损害国家税收利益和社会利益而认定该价格条款无效，属于事实认定错误，适用法律错误。因为该合同的价格条款本身并无没有违反相应的法律规定，真正违反法律规定，损害国家和社会利益的是瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司在合同外多收取李德仁、周茶荣129706元的行为。首先，没有任何证据可以证明双方恶意串通虚构价格以降低税费的行为。其次，对于李德仁、周茶荣来说，总在差价129706元的情况下，所要少缴纳的税款仅为129706×1.5%=1945.59元，对于80多万的房款来说，李德仁、周茶荣根本就没有必要为1945.59元的税款而与瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司进行串通虚构价格。事实上，真正为了少缴纳税款的是瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司，根据《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》中的记载，有252户反映被收取“差价款”及“团购费”，瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司违规收取近2500多万而没有存入商品房预售款专用账户，从而少缴纳巨额的所得税，因此多收取李德仁、周茶荣129706元的行为违反了法律规定，损害国家和社会利益。再者，多收取李德仁、周茶荣129706元的民事行为违反了《商品房销售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》、建房【2010】53《关于进一步加强房地产市场监督完善商品房住房预售制度有关问题的通知》等规定，其行为属于无效民事行为。依照《民法总则》第一百五十七条的规定，瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司多收取129706元的行为违反法律规定，属于无效行为，应当将取得的财产予以返还，李德仁、周茶荣也在其中也无任何过错，瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司理应承担李德仁、周茶荣的损失。四、实际交房日应为2019年5月31日，而非2019年3月23日。李德仁、周茶荣之所以没有在2019年3月23日办理住宅交接手续时因为房屋并没有达到购房合同所约定收楼标准，而这个一审法院也予以确认，而瑞兰公司主张附件二补充协议第5条第3款，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款无效的规定。并且该条款也无加粗提醒李德仁、周茶荣注意，因而补充协议第5条第3款属于无效条款。因此，实际的交房日期应当为2019年5月31日，逾期交房违约金应当为20335元(从2018年10月1日起算，计算至2019年5月31日)。综上，李德仁、周茶荣认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，为了维护李德仁、周茶荣的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法支持李德仁、周茶荣的诉请。瑞兰公司辩称，不认可李德仁、周茶荣的上诉。案涉购房成交价是942170元，未折扣前是1157681元。大晟公司辩称，不同意李德仁、周茶荣的上诉。裕丰公司辩称，李德仁、周茶荣自愿参与团购活动，享受了团购优惠，无权要求退还团购费，裕丰公司是受到瑞兰公司委托收取团购费的，根据相关规定，应该向瑞兰公司提出退费。最后关于差价款，是瑞兰公司收取的，与裕丰公司无关，李德仁、周茶荣要求裕丰公司返还，不应得到支持。瑞兰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判瑞兰公司应于判决生效之日起十日内支付李德仁、周茶荣逾期交房违约金13360.67元；2.本案诉讼费用由李德仁、周茶荣承担。事实与理由：一审判决关于本案逾期交房违约金为14621.12元的认定，存在法律适用错误，故而导致一审判决第一项判决错误，理由如下：依据双方签署的《商品房买卖合同》第十二条第1款的约定：逾期在90日内(该期限应不多于第八条第1(1)项中的期限)，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日后(该期限应不多于第八条第1(1)项中的期限)，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第八条第1(1)项的约定期限为30天。一审法院及肇庆市中级人民法院已经审理结案的(2019)粤1284民初955号、(2019)粤12民终1717号等十宗类似案件中，关于涉案项目楼盘的逾期交楼违约金的计算标准予以明确为分段累加的计算方式，即逾期在90天内(该期限应不多于第八条第1(1)项中的期限)的，按照全部房价款万分之0.5计算；逾期在90天(该期限应不多于第八条第1(1)项中的期限)后的，按照全部房价款万分之一计算。具体到本案中逾期交楼的时间为174日，相应的违约金的计算应为：1.逾期在30日内的违约金为：840294元×日利率0.005%×30=1260.44元；2.逾期超过30日违约金为：840294元×日利率0.01%×144=12100.23元；合计瑞兰公司应向李德仁、周茶荣支付的违约金为13360.67元。综上所述，关于本案涉案房屋的逾期交楼违约金的计算标准应与贵院已经审理办结类似案件的计算标准保持一致，故一审判决在逾期违约金的计算标准上存在法律适用错误的情况，现恳请贵院依法予以撤销一审判决第一项，并改判瑞兰公司应支付李德仁、周茶荣逾期交房违约金13360.67元。李德仁、周茶荣共同辩称，价格与约定存在法定无效情况，合同版本是瑞兰公司提供的格式合同，合同条款由两种不同理解的，应该采纳非格式合同方的理解计算违约金逾期期限对应的价款。大晟公司辩称，同意瑞兰公司的上诉。裕丰公司辩称，与对李德仁、周茶荣的答辩意见一致。汇和公司辩称，与对李德仁、周茶荣的答辩意见一致。李德仁、周茶荣向一审法院起诉请求：1.瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司连带返还其多收取李德仁、周茶荣的款项129706元及利息（从2017年8月7日起，至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计）；2.瑞兰公司支付逾期交房的违约金20335元（从2018年10月1日至2019年5月31日）；3.本案的诉讼费由瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司共同承担。一审庭审中，李德仁、周茶荣明确其主张诉求1，款项129706元，是包括两项，一项是瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司共同收取合同的房屋差价99706元，另外一项30000元的费用是团购费。一审法院认定事实：2017年5、6月间，裕丰公司到广州对案涉楼盘进行宣传，李德仁、周茶荣在广州工作。2017年7月30日，李德仁、周茶荣坐裕丰公司的车到了案涉楼盘;李德仁、周茶荣称当时销售部的告知其如果不支付30000元团购费房屋就会被抢购了。2017年8月7日，李德仁、周茶荣与瑞兰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2017081328），约定有：李德仁、周茶荣购买瑞兰公司坐落于大旺国际广场二期6栋F2梯1705房，预测建筑面积105.30平方米，其中套内面积85.11平方米，按建筑面积计算单价为7980元/平方米，总价款为840294元，买受人应当于2017年8月7日前支付首期房价款300294元，占全部房价款的35.73%，余额540000元向银行申请贷款支付;第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得测绘报告;第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房;第十二条逾期交付责任：1.按照逾期时间分别处理（1）逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件十一补充协议：第五条商品房的交付3、“本合同第十一条所称对商品房的验收交接是指对买受人所购商品房坐落位置、户型格局是否与本合同附图相符，竣工测绘报告面积是否真实等情况的核实。验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任”等内容。瑞兰公司提交的落款时间为2017年7月30日的《大旺广场房号确认单》（未提供原件）显示“房号6F2-1705，原价1157681，折扣一口价，付款方式按揭，定金30000，建筑面积105.3平方米，成交价942170，客户签名李德仁（划去）、李伟，备注：当天定金，8.9日准签，合同价为840294，首期为260294+101876。李德仁称李伟是其儿子，李伟的名字不是其签的，划掉的李德仁上的字样是其本人所签，由于房子是买给儿子的，中介的人就划掉我的名字，然后写上李伟的名字，中介当时说该确认单要作废的。李德仁、周茶荣的付款情况：1）2017年7月30日，向瑞兰公司支付定金30000元；2）2017年8月7日，向瑞兰公司支付268124元；3）2017年8月7日，向大晟公司支付101876元;4）540000元向银行申请贷款，上述1）至4）项合计940000元，对此瑞兰公司承认收到有关房款;另瑞兰公司还确认在2017年8月7日李德仁通过支付宝向其法定代表人陈奕莲的银行账户（账号800***********299）支付了房款2170元。2017年8月7日，李德仁、周茶荣向汇和公司支付团购费30000元，裕丰公司确认收到李德仁、周茶荣支付的团购费30000元，是通过汇和公司出借pos机收取的。瑞兰公司就坐落于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场6栋F2梯1705房的价款开具《广东增值税普通发票》的情况：1）2017年8月15日，金额300294元;2）2017年8月1日，金额540000元;3）2019年10月17日，金额101876元。大旺国际广场6栋竣工验收备案日期为2018年12月27日，同年11月21日瑞兰公司向李德仁、周茶荣邮寄了《交付通知书》，通知其在2018年11月29日前来办理住宅交付手续。2019年3月14日，瑞兰公司又向李德仁、周茶荣发出《催收楼通知书》，通知其于2019年3月24日办理收楼手续。李德仁、周茶荣称收到《交付通知书》一个星期后到涉案楼盘，发现房屋有质量问题所以没有收楼，具体质量问题是房屋裂缝、门窗还没有搞好;收到《催收楼通知书》后与瑞兰公司协商推迟在2019年3月26日前往，届时也没有办手续，原因是还存在房屋质量问题。2019年5月31日，李德仁、周茶荣在瑞兰公司的《房屋交接确认书》上签字，确认自2019年5月31日起该单元由开发商交付给李德仁、周茶荣，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定。就独家代理销售大旺国际广场项目事宜，2016年瑞兰公司（甲方）与裕丰公司（乙方）签订了《项目外场销售服务合同》，约定委托期内，乙方应充分运用其客户资源及宣传渠道与甲方共同拓宽客源等。2017年5月11日，瑞兰公司（甲方）与裕丰公司（乙方）签订了《补充协议三》，其中约定3、从2017年5月11日起，甲方授权乙方驻场对成交客户代收30000元/套的团购服务费，甲方承诺，乙方客户向乙方足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减80000元/套的优惠，乙方收取客户上述费用时，须代开具有效的收据，如因甲方原因，导致购房优惠无法兑现，则由甲方与客户协商解决;为便于项目操作，乙方代收客户团购服务费后不需交付甲方，该笔团购费用即时转为乙方推荐客户成交的前期代理费等内容。2019年4月15日，肇庆高新区技术产业开发区人居环境建设和管理局对陆某某等大旺广场业主反映瑞兰公司涉嫌欺骗消费者，涉嫌偷税漏税，存在未尽销售告知义务，未作明码标价，违规收取团购费，收取合同价以外的差价，购房价格高于政府备案价，逾期交楼且未达收楼标准情况下强制要求业主收楼等问题，作出了《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》，载明：经查，大旺广场四栋、五栋、六栋已于2018年12月取得《竣工验收备案表》，同时具备《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，已符合商品房交楼条件；对于逾期交楼的问题，建议买卖双方按照签订合同的约定执行，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。经核实，大旺广场楼盘除收取房屋合同价外，另被中介代理公司和第三方公司收取高于房价合同款项的“团购费”“差价款”。据统计，现提供相关资料登记的252户，涉事中介公司为裕丰公司、广州缤拓房地产代理有限公司、广州信仁房地产销售代理有限公司、佛山市知屋房地产代理有限公司，上述中介公司均未在区人居环境建设和管理局进行中介机构备案和代理合同备案。瑞兰公司委托第三方大晟公司收取房屋差价款，大旺广场信访业主已支付相关的“团购费”“差价款”的款项。根据开发商瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》，清楚列明所售房屋的成交价、合同价、差价款等相关内容，买卖双方均签名确认，是否真实有效需进一步核实。同时，根据《大旺广场房号确认单》所反映的信息，瑞兰公司违反了肇庆市商品住房价格备案有关制度，商品住房备案价格必须与明码标价价格相一致，实际成交价格不得突破备案价格，我局已暂停办理瑞兰公司的网签业务……等内容。2019年5月17日，该局对陆某某等反映瑞兰公司违规销售的问题又作出了《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》，载明：三、处理意见：1.关于瑞兰公司收取房屋差价款未存入商品房预售款专用账户，我局依据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定进行查处。依据《广东省商品房预售管理条例》第四十条：“预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。”我局对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其限期改正违法行为，将收取的房屋差价款存入商品房预售款专用账户，逾期未改正将对违法收取房屋差价款的违法所得处以百分之十的行政罚款。2.关于瑞兰公司雇用未经当地行政主管部门备案的房地产中介服务机构提供代理服务问题，我局依据建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为。3.关于瑞兰公司商品房销售成交价突破政府调控的市场指导价的违规事实，我局依据肇发改价格（2017）53号《关于加强我市城区商品住房销售价格监管工作的通知》第二款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为，并暂停相关网签业务的行政处罚。4.关于涉事房地产中介服务机构在销售代理大旺广场二期项目收取团购费，我局依据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定对涉事房地产中介服务机构发出《责令（限期）改正通知书》责令其立即改正违规行为。5.关于信访人要求退回相关费用的诉求，经多次协调均无法达成一致意见。鉴于该诉求是信访人与开发商或房地产中介服务机构之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理，建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。6.关于瑞兰公司逾期交楼的问题，我局已多次督促瑞兰公司积极主动与业主沟通，推动双方能达成谅解。鉴于该问题是双方之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理。建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。7.关于大旺广场房屋装修质量问题，我局已多次督促瑞兰公司履行出卖方应尽义务，对存在装修质量问题的房屋进行维修，并责令瑞兰公司严格按照《商品房买卖合同》、《商品房住宅质量保证书》的相关条款做好房屋质量的合格交付工作。若信访人发现开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的可以依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。如对上述意见不服，请于收到本意见书之日起30日内向上一级行政机关申请复查。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点：1.诉讼主体问题。2.李德仁、周茶荣主张瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司连带返还129706元及利息的问题。3.李德仁、周茶荣主张支付逾期交房违约金的问题。关于焦点一、诉讼主体问题。瑞兰公司认为李德仁、周茶荣提出的诉讼请求是基于不同的请求权，且不同请求权所相对应的义务主体均不一致，故该两项诉讼请求不是必要的共同诉讼，不应在同案中进行处理，恳请法院向其释明后择一进行审理，其他予以驳回。该院认为，因房屋差价、团购费，李德仁、周茶荣认为权利受到侵害而主张权利，涉及不同法律关系，不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理，李德仁、周茶荣在本案中主体适格。首先，最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知{法〔2011〕42号}第三条第3点“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”。从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理是有法可依，符合立法本意。其次，李德仁、周茶荣主张在本案中一并处理并未违反法律的禁止性规定。虽然李德仁、周茶荣的多项诉请涉及到不同的两个法律关系，但都是基于商品房预售合同这同一法律事实产生的，合并一案审理更有利于尽快查明案件事实，正确适用法律，提高审判效率。同时又避免了将已经立案的一个案件人为机械地拆成两个案件，减少当事人的诉累。关于焦点二、李德仁、周茶荣主张瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司连带返还129706元及利息的问题。李德仁、周茶荣主张129706元是包括房屋差价99706元、团购费30000元。《大旺广场房号确认单》载明：“成交价942170元、合同价840294元、首期260294+101876”;李德仁、周茶荣于2017年7月30日，向瑞兰公司支付定金30000元；2017年8月7日，向瑞兰公司支付268124元；2017年8月7日，向大晟公司支付101876元，540000元向银行申请贷款;另瑞兰公司确认还收到李德仁、周茶荣房款2170元。瑞兰公司就案涉房屋的价款开具《广东增值税普通发票》的金额合共942170元。从上述情况看，案涉房屋买卖的真实交易价格为942170元（30000+268124+101876+540000+2170）。李德仁、周茶荣、瑞兰公司在《商品房买卖合同（预售）》约定总价款为840294元，属于虚构价格以降低相应税费，其行为损害国家税收利益和社会公共利益，该交易价格条款约定无效;而其余条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另大晟公司、裕丰公司、汇和公司与李德仁、周茶荣不存在房屋买卖合同关系，故对李德仁、周茶荣主张瑞兰公司、大晟公司、裕丰公司与汇和公司连带返还房屋差价99706元及利息，该院不予支持。关于李德仁、周茶荣主张返还团购费30000元及支付利息的问题。首先，从瑞兰公司与裕丰公司签订的《项目外场销售服务合同》、《补充协议三》可知，由裕丰公司运用其客户资源及宣传渠道代理销售大旺国际广场项目，瑞兰公司允许裕丰公司对成交客户代收30000元/套的团购服务费，瑞兰公司承诺客户向裕丰公司足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减80000元/套的优惠。其次，李德仁、周茶荣非大旺本地居民，2017年7月30日，其前来看房、买房，李德仁、周茶荣坐裕丰公司的车到了案涉楼盘;李德仁、周茶荣称当时销售部的告知其如果不支付30000元团购费房屋就会被抢购了，且当日支付了定金30000元，可认定李德仁、周茶荣在购房过程中享受了相关由裕丰公司提供的包括获取房源信息、帮助促成交易等在内的服务等。再次，李德仁、周茶荣向裕丰公司缴纳了30000元团购服务费并取得收款收据，双方即已形成事实上的合同关系，且在缴纳该服务费的当日，即与瑞兰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并结合《大旺广场房号确认单》载明的原价1157681元，根据这些事实可知李德仁、周茶荣在缴纳30000元服务费时即应知道所购房屋价格是否存在优惠，若其不认可该购房价格，其应在签订正式的《商品房买卖合同（预售）》时提出异议。据此，李德仁、周茶荣在接受裕丰公司的服务过程中自愿向其支付服务费，系李德仁、周茶荣真实意思表示，李德仁、周茶荣在接受裕丰公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，且与裕丰公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，现又要求裕丰公司予以返还及支付利息，理据不足，该院不予支持。瑞兰公司、大晟公司、汇和公司并未收取涉案的服务费，李德仁、周茶荣诉请其承担返还及支付利息的义务，缺乏事实依据，该院也不予支持。关于焦点三、李德仁、周茶荣主张支付逾期交房违约金的问题。瑞兰公司与李德仁、周茶荣约定在2018年9月30日前交付该商品房，并该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;但瑞兰公司未依约履行，应承担相应的违约责任。大旺国际广场6栋竣工验收备案日期为2018年12月27日，同年11月21日瑞兰公司向李德仁、周茶荣邮寄了《收楼通知书》，通知其在2018年11月29日前来办理住宅交付手续。2019年3月14日，瑞兰公司又向李德仁、周茶荣发出《催收楼通知书》，通知其于2019年3月24日收楼。李德仁、周茶荣称当时拒绝收楼的原因是房屋裂缝、门窗还没有搞好。该院认为，瑞兰公司第一次通知李德仁、周茶荣收楼时尚未取得工程竣工验收备案证明文件，故李德仁、周茶荣有合理理由拒绝收房。而2019年3月14日，瑞兰公司又通知李德仁、周茶荣于2019年3月24日前来收楼，但李德仁、周茶荣未按期前往办理房屋交接手续则属无合理理由。首先，大旺国际广场6栋竣工验收备案日期为2018年12月27日，该商品房交付条件符合双方的约定，具备交付使用条件，且瑞兰公司已通知李德仁、周茶荣收房。其次，李德仁、周茶荣称房屋裂缝、门窗;这些不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响李德仁、周茶荣正常居住使用的情形。再次，李德仁、周茶荣称房屋裂缝、门窗等问题，可通过整改予以解决。最后，按双方约定，验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。此时，瑞兰公司属于瑕疵交付，不再承担逾期交房违约责任。故李德仁、周茶荣此时再拒绝收楼没有理由，在2019年3月23日视为瑞兰公司交付了案涉房屋给李德仁、周茶荣，违约金应从2018年10月1日计至2019年3月23日共174天，另依当事人的主张，即逾期交房违约金为14621.12元（840294元×174天×0.1‰）。据此，一审法院作出判决：一、瑞兰公司应于该判决生效之日起十日内支付李德仁、周茶荣逾期交房违约金14621.12元;二、驳回李德仁、周茶荣的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由李德仁、周茶荣负担2978元，瑞兰公司负担322元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，李德仁、周茶荣以其与瑞兰公司签订《商品房买卖合同（预售）》为基础事实，起诉主张由瑞兰公司等退还差价款及支付逾期交房违约，故本案系商品房预售合同纠纷。一审判决认定李德仁、周茶荣与瑞兰公司之间存在商品房预售合同关系正确，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及李德仁、周茶荣、瑞兰公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉房屋实际交易价款的确定，即李德仁、周茶荣主张的房屋差价99706元应否返还；二、团购费30000元应否返还；三、逾期交房违约金的确定。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。一、对于李德仁、周茶荣主张的房屋差价99706元应否返还问题。经查明，瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》反映，《大旺广场房号确认单》填写房号、建筑面积、原价、成交价、合同价、定金、首期付款金额等内容具体确定，李德仁、周茶荣在庭审确认在支付定金、首期房款之前已阅读过《大旺广场房号确认单》内容，且李德仁亦认可在《大旺广场房号确认单》划掉的李德仁名字是其本人所签，据此足以证实李德仁、周茶荣于2017年7月30日已阅读、知悉《大旺广场房号确认单》的记载成交价、合同价等具体内容。此后，李德仁、周茶荣又先后按《大旺广场房号确认单》记载的金额支付包括定金、首期房款等费用共计402170元。综上，瑞兰公司填写的《大旺广场房号确认单》针对案涉房屋报价，且相关内容具体确定，实质是向李德仁、周茶荣发出销售案涉房屋的要约，李德仁、周茶荣知悉《大旺广场房号确认单》的具体内容，又按《大旺广场房号确认单》记载的内容支付定金、首期房款等费用，应视为李德仁、周茶荣以支付房价款的行为向瑞兰公司作出购买案涉房屋的承诺，瑞兰公司收取李德仁、周茶荣的款项，并出具收款凭证，应视为瑞兰公司接受李德仁、周茶荣购买案涉房屋的承诺。此时，双方已达成合意，故双方均应受该《大旺广场房号确认单》约束，《大旺广场房号确认单》明确记载案涉房屋成交价格为942170元，包括合同价840294元、差价99706元及房款2170元。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》虽约定案涉房屋总价款为840294元，但属于虚构交易价格，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八第一款“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。”的规定，该交易价格条款无效，应按真实的交易价格942170元履行合同。据此，一审判决认定涉房屋成交价格为942170元正确，李德仁、周茶荣请求退还差价99706元及其利息的理由不成立，本院不予支持。二、对于团购费30000元应否返还的问题。经查明，李德仁、周茶荣明知参加团购活动需缴纳30000元团购费，仍参与裕丰公司组织的团购活动，接受裕丰公司提供的获取房源信息、看房、帮助促成交易等服务，并向裕丰公司支付30000元团购费，双方之间已形成居间服务合同关系。现李德仁、周茶荣最终与瑞兰公司签订房屋买卖合同，并享受了房价款折扣的优惠，即双方的居间服务合同已履行完毕，李德仁、周茶荣请求返还团购费30000元及其利息缺乏理据，本院不予支持。三、对于逾期交房违约金的确定问题。双方虽就逾期交房违约责任进行约定，但对“逾期90日内”及“逾期90日后”两种情形应否分段累加计算约定不明确，致使双方对该部分约定条款产生不同的理解。鉴于案涉《商品房买卖合同（预售）》系由瑞兰公司提供的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对上述逾期交房违约条款应作出不利于瑞兰公司的解释，故一审对逾期交房违约金不作分段累加计算正确，瑞兰公司主张分段累加计算，本院不予支持；同时，逾期交房违约金应计至2019年3月23日止共174天，具体理由一审判决已作详述，本院不再赘述。据此，逾期交房违约金为16393.76元（942170元×174天×0.1‰），一审判决未按真实交易房价款942170元作基数计算有误，本院予以纠正。综上所述，李德仁、周茶荣的上诉请求部分成立，应予支持；肇庆市瑞兰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，唯逾期交房违约金计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3032号民事判决第二项；二、变更广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3032号民事判决第一项为；肇庆市瑞兰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李德仁、周茶荣逾期交房违约金16393.76元;三、驳回李德仁、周茶荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由李德仁、周茶荣负担2900元，肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担400元；二审案件受理费3351元，由李德仁、周茶荣负担3251元，肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担100元（由肇庆市瑞兰房地产开发有限公司迳付50元给李德仁、周茶荣，本院不作收退）。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年六月二十八日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳