广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终702号上诉人（原审原告）：谢文清，女，1987年11月7日出生，公民身份号码：440************240，汉族，住广东省遂溪县****************。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司。住所地：湛江开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞军育，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人谢文清与被上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称“佳烨公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢文清的委托诉讼代理人陈晓明，被上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人周婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢文清上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决佳烨公司向谢文清支付逾期交楼违约金14959.16元（以购房款554043元为基数，按每日万分之五计算，从2018年6月9日起计至2018年7月31日止共54天）；3、佳烨公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律不当，理由如下：第一，《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规均规定，建设工程经验收合格方可交付使用。故开发商交付房屋一是要按时交付房屋，二是交付的房屋要达到交付条件，这两个条件必须同时具备才是有效的交付。本案中，佳烨公司在2018年7月31日才获得商品房竣工验收合格文件，初步达到交付房屋条件，此时才能有效交付房屋。第二，上述法律、法规对于交付的房屋应当经过竣工验收合格的规定是强制性的，不能因为双方发生了交、收楼行为而改变开发商违法交付房屋的性质。第三，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》不属于法律或者法规，适用该《指引》的第三十二条来裁决本案并不合适。第四、佳烨公司在商品房未经竣工验收合格、不能交付的情况下，隐瞒真相，欺骗谢文清收楼，其目的就是想逃脱责任，免除逾期交楼的违约金处罚。在2018年3月31日前佳烨公司不能按时交付房屋后，部分购房者同意延迟交楼至2018年6月8日，但2018年6月8日前佳烨公司明知仍然不能按时交楼，依然向购房者发出收楼通知，欺骗购房者商品房己经符合交楼条件，敦促购房者收楼。包括谢文清在内的部分购房者不明真相，或者在佳烨公司言语威胁之下签了收楼移交书。这一部分人并非是在明知且自愿的情况下收楼的。此外，当佳烨公司意识到严重性后，仍然掩盖房屋没有取得竣工验收合格的事实真相，2018年6月7日在售楼部门口摆放告示牌，仅告之停止办理收楼手续，收了楼的业主，可以装修，不能逆向停止收楼。因此，本案中谢文清的收楼行为，不符合该《指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的情形。综上，一审判决驳回谢文清的诉讼请求不当，请二审法院改判支持谢文清的上诉请求。佳烨公司口头答辩称：双方签订的合同约定了交楼条件，业主在签署交楼通知书的时候，可以以交楼条件没有达到标准而拒绝收楼。但在房屋已经符合交付使用标准的情况之下，业主也可以自愿收房。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回谢文清的上诉，维持一审判决。谢文清向一审法院起诉请求：1、判决佳烨公司向谢文清支付逾期交楼违约金33796.62元（以购房款554043元为基数，按每日万分之五计算，从2018年4月1日起计至2018年7月31日止）；2、佳烨公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月21日，谢文清和佳烨公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017000818，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由谢文清购买佳烨公司出售的位于湛江市经济技术开发区*************************，建筑面积80.23平方米，总房款554043元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160037号。谢文清在2017年1月21日前支付首期房款价139043元，占全部房价款的25%。余款415000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月20日，谢文清（乙方）与佳烨公司（甲方）签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。佳烨公司在2019年3月18日开出谢文清支付554043元的全部购房款发票。2018年6月5日，双方办理交房手续。再查明：佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，佳烨公司开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园9栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。一审法院审理认为，本案属于商品房预售合同纠纷。佳烨公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与谢文清签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。谢文清和佳烨公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定佳烨公司的交房时间为2018年3月31日，而后双方于2017年12月20日签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。谢文清和佳烨公司于2018年6月5日办理收楼手续，而佳烨公司办理竣工验收备案手续日期为2018年7月31日，即谢文清在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，现谢文清以该商品房不具备交付条件为由主张佳烨公司于2018年6月5日至竣工验收备案之日的逾期交房违约责任,一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对于谢文清请求佳烨公司支付交房违约金33796.62元的主张，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回谢文清的诉讼请求。案件受理费644.92元，减半收取计322.46元，由谢文清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢文清向本院提交二份证据，证据一是《城市高地花园收楼通知书》，拟证明佳烨公司于2018年5月20日发出收楼通知的事实；证据二是《告示牌图片》，拟证明2018年6月7日佳烨公司向业主告知暂停收楼。对上述证据，佳烨公司发表质证意见称，上述二份证据的真实性由法院依法认定，佳烨公司已经提供证据证明谢文清已经在2018年6月8日之前收楼。对谢文清提交的上述证据，本院认为，上述证据不属于新证据，且对本案基本事实的认定不产生重要影响，故本院不予采纳。本案二审期间，佳烨公司未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决关于“2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线‘三旧’改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地”的事实认定有误，根据一审已质证的证据，本院纠正认定为：2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人谢文清上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人谢文清的上诉请求和理由，及被上诉人佳烨公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于谢文清请求佳烨公司支付违约金是否依据充分的问题。本案中，佳烨公司于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，但佳烨公司和谢文清双方已于2018年6月5日办理了交房手续。对此，谢文清认为因双方办理房屋交付手续时佳烨公司尚未办理竣工验收备案手续，佳烨公司交付的房屋并未达到验收标准，故佳烨公司应当支付逾期交房违约金。佳烨公司则认为双方是自愿办理房屋交付手续的，且涉案房屋亦已经验收合格，故其不应承担违约责任。对此，本院分析以下：首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，商品房未经验收或验收不合格的，不得投入使用。涉案房屋在双方办理交付手续时佳烨公司尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，既未达到合同约定的交付标准，也不符合上述法律的规定，谢文清本可依法拒收。然而，谢文清选择了签字确认同意收房。谢文清和佳烨公司双方在《商品房买卖合同》中关于商品房交付验收标准的约定是合同双方意思自治的体现，谢文清签字确认同意收房也是对自己权利处分的重要体现。谢文清虽然上诉称其是受佳烨公司欺骗、威胁才签字接收房屋的，但没有提供证据予以证明，本院对其主张不予采纳。由于双方于2017年12月20日签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日，故双方在2018年6月5日办理交房手续时，佳烨公司不存在逾期交房行为。因此，应认定佳烨公司在合同约定的交付时间内完成了房屋交付义务。其次，商品房预售合同约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，而本案中佳烨公司已按照合同约定的交付时间交付了房屋。至于谢文清主张佳烨公司交付房屋时尚未办理竣工验收备案手续，不符合法律规定及合同约定的问题，应属于瑕疵交付的违约责任，并不属于本案审理的逾期交房违约责任范围。谢文清如认为因涉案商品房在佳烨公司交付时不具备交付条件而造成其损害，可另行主张权利。综上，谢文清在自愿签字接收房屋后又请求佳烨公司向其支付收楼后的逾期交房违约金，理据不足，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，谢文清的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173.98元，由上诉人谢文清负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月二十八日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。