广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终1372号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东华瑞再生资源有限公司，住所地广东省中山市三角镇三鑫路****。 法定代表人：阮安禧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗霭昕，广东永隆律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中山火炬城建集团有限公司（原企业名称：中山火炬城建开发有限公司），住，住所地广东省中山市火炬开发区同乐西路**香晖园香滨阁、3层）。 法定代表人：苏锦洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。 上诉人广东华瑞再生资源有限公司（以下简称华瑞公司）因与上诉人中山火炬城建集团有限公司（以下简称城建公司）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19794号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 华瑞公司上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法改判城建公司向华瑞公司返还土地租金40万元、赔偿损失669911.97元及相应利息（以上款项共计1069911.97元，利息以1069911.97元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自涉案合同解除之日2019年7月10日起计算至城建公司付清款项之日止，暂计至起诉之日为1500元）、可得利益损失3076000元；以上诉讼标的额为4147441.97元。 事实与理由:一、华瑞公司一审期间已提交证据证明城建公司具有施工申报义务，其拒不履行义务的行为应视为违约，一审法院仅因涉案合同条款无效而忽视城建公司的法定责任，并基于该条款无效而认定所有损失均由华瑞公司自行承担明显是错误的，城建公司应当承担相应违约责任。1.依照《中华人民共和国建筑法》第七条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条等相关法律规定，申请施工报建的适格主体是建设单位，即申报施工的主体必须是城建公司，施工报建属于城建公司的法定责任，若城建公司不依法进行施工报建应属法定违约，应承担其不报建的法定责任;2.根据涉案合同第5.1.2条相关约定，城建公司保证及时提供有关文件给华瑞公司办理有关手续，因此，城建公司应当及时向华瑞公司提供相关“城建公司盖章同意以城建公司名义进行的施工报建文件”，以保证华瑞公司可以有效使用涉案土地，否则，城建公司构成违约。二、城建公司理应知华瑞公司作为非建设单位的主体不可能报建成功，作为有资质的城建公司应当及时积极地与华瑞公司协商合同事宜，故一审法院在未考量城建公司具有重大过错的情况下，认定华瑞公司自行承担所有损失是不公平的判项，城建公司应向华瑞公司返还土地租金40万元、支付赔偿损失669911.97元及相应利息、可得利益损失3076000元。1.城建公司一审时提供的建设工程规划许可证上“建设单位(个人)”项处明确注明为城建公司，且“遵守事项”项下第二条也表明:“未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，即城建公司是具有合法建设资格的主体，华瑞公司未取得建设工程规划许可证，对涉案土地仅有租赁权，不可能对涉案项目报建成功;2.作为有建设资质且经营范围为“房地产综合开发、建筑安装、室内装修……”的城建公司在收到该许可证时（发证日期2018年10月10日），应当知道不具有合法资格的华瑞公司是不可能报建成功，城建公司应自其知道后及时积极地与华瑞公司协商合同事宜，而不应在华瑞公司多次请求协商的情况下仍怠于回应，致使华瑞公司的投入不断增大。一审法院未考虑双方对施工报建的认知水平存在巨大差距，也未考虑城建公司怠于协商的情形，认定所有损失由华瑞公司自行承担，明显不公平。城建公司应向华瑞公司返还土地租金40万元、赔偿损失669911.97元及相应利息、可得利益损失3076000元。三、华瑞公司无法真正使用涉案土地的情况下，城建公司应向华瑞公司返还已付租金合计40万元。1.根据涉案合同第1.1条、第5.2.10条相关约定，双方明确约定涉案土地的租赁用途是用于建设“广东华瑞再生资源有限公司50万吨废钢铁加工配送建设项目”，即双方在确认通过审批项目成立的情况下，双方才同意就该项目订立合同，土地性质为工业，且华瑞公司应当在征得城建公司同意后方可在涉案土地上搭建符合环保和规划建设要求的不动资产，因此，华瑞公司对涉案土地的使用方式已经受到限制,本质上并没有使用或占用过涉案土地。2.由建设工程规划许可证发证日期、涉案合同第2.1条可知，发证日期与土地起租日均为2018年10月10日，城建公司明知华瑞公司不可能报建成功，即涉案合同的合同目标不可能达成，涉案合同已不具有可履行性，应及时积极地与华瑞公司协商合同事宜(变更或解除合同)，而城建公司怠于履行义务，应向华瑞公司返还已付租金合计40万元。四、报建费用（即城市基础设施配套费)312253.97元是华瑞公司以城建公司名义缴纳的，该款项的得益者是城建公司，即使双方不再履行涉案合同，该笔款项仍在城建公司名下。在其今后进行其他项目报建时，相关单位部门也可将上述费用进行抵扣，该笔款项应返还给华瑞公司。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判，以维护华瑞公司的合法权益。 城建公司答辩称，一、双方并未约定需由城建公司进行施工报建，华瑞公司歪曲事实。1.在民事活动中，当事人有约定从约定，没有约定才从法定。城建公司与华瑞公司在土地使用权租赁合同的第5.2.5条中明确约定出租土地上的各项工程均由华瑞公司负责办理建设项目的全部施工报建手续，施工报建应向政府缴交各项费用由华瑞公司承担及交纳。按该约定，办理建设项目的施工报建是华瑞公司的合同义务，并非城建公司的义务。特别指出的是，华瑞公司多次的回复函以及2019年6月18日的律师函，均能证明其自认办理施工报建不是城建公司的合同义务。此外，华瑞公司提供的证据《关于协助解决广东华瑞〈50万吨废钢加工配送建设项目〉施工报建手续的请示》中，也确认“争取按土地使用权租赁合同相关约定，由我司作为建设主体办理相关的施工报建手续，承担施工建设相关费用”，直接证明合同约定施工报建的主体是华瑞公司。2.土地使用权租赁合同第5.1.2条，是城建公司保证出租给华瑞公司的土地合法齐全，并提供文件给华瑞公司办理工商登记，费用由华瑞公司承担，与施工报建并无任何关联。华瑞公司故意歪曲合同条款，企图以5.1.2条替代5.2.5条，将以其名义自己办理施工报建，曲解为以城建公司名义办理施工报建。二、同一地段土地的承租企业，有以自己名义自行办妥施工报建的先例。1.与华瑞公司承租土地相邻的另一块土地，由中山火炬兆鹰再生资源集中处置中心有限公司（以下简称兆鹰公司）承租，承租后以城建公司的名义取得了建设工程规划许可证，随后兆鹰公司以其自己的名义办理施工报建，并获中山市住房和城乡建设局批准，取得了建设工程施工许可证，建设规模14385.69平方米，与规划报建的面积一致。正因有此先例，华瑞公司与城建公司才在土地使用权租赁合同中，约定城建公司代华瑞公司办理规划报建，由华瑞公司自行办理施工报建，该约定是双方的合意，没有法律禁止性规定，且有先例可依。且华瑞公司营业执照的住所地，就在兆鹰公司承租城建公司的上述土地内，其清楚知道当时规划报建与施工报建可分离，才与城建公司约定由城建公司负责规划报建，由华瑞公司以其公司名义施工报建的。若因政策调整，华瑞公司不能以其名义办理施工报建的，华瑞公司可解除合同，事实上华瑞公司已解除合同。2.涉案土地已取得国有土地使用证，使用权属于城建公司，其以自己的名义办理规划报建符合法律规定。城建公司是国有企业，倘若以城建公司的名义办理施工报建，必须经上级主管部门审核批准，建设资金由国家财政投入，工程通过招投标程序，工程款的支付及结算经财政局审批，建筑物竣工后属于国有资产。基于上述情况，城建公司当时已明确告知华瑞公司投资的厂房，不能违反合同约定以城建公司的名义施工报建，华瑞公司的项目停留在施工报建阶段，没有实际投入，且华瑞公司也没有举证证明其可得利益损失，其提出的赔偿损失等各项主张均依法不成。三、华瑞公司实际占有城建公司的土地，合同约定从取得城市基础设施配套缴费通知书之日起交纳租金，依法应从2018年10月10日起至合同解除之日止向城建公司支付租金。1.城建公司与华瑞公司是租赁关系，土地交付后应按合同约定时间支付租金，不受是否投资或收益影响。华瑞公司认为无法实现合同目的，亦可解除合同，但合同解除前仍应支付租金。土地使用权租赁合同约定实际起租日为城建公司取得城市基础设施配套费缴费通知书之日，若逾期，华瑞公司应按每日千分之一向城建公司支付违约金。该合同还规定，因华瑞公司责任合同终止的，所缴风险抵押金归城建公司所有，不予返还。城建公司于2018年10月10日取得《城市基础设施配套费缴费通知书》，并立即交给华瑞公司，华瑞公司也于当月16日向中山市城乡规划局火炬开发区分局缴交了该费用。但华瑞公司却违约，仅向城建公司支付了租金40万元，此后没有再支付，暂计至2019年7月22日止，拖欠租金1189543.87元。2019年7月9日华瑞公司通知解除合同属于违约，依约华瑞公司所缴风险抵押金不予返还，归城建公司所有。城建公司的反诉主张有事实和法律依据，一审不支持错误，城建公司已上诉。2.华瑞公司实际占有了城建公司的土地，应按合同约定应支付从2018年10月10日起至合同解除止9个月的租金1354899.05元。退一万步，即使合同无效的，华瑞公司也应按租金标准支付占用费。一审法院仅判华瑞公司已支付的40万元不予返还，却不判令其支付尚欠的1189543.87元，显失公平。四、城建公司已按合同约定履行了义务，没有任何违约行为，报建费应按约定由华瑞公司承担。土地使用权租赁合同第5.1.7条规定，城建公司接受华瑞公司委托配合该公司办理土地上建设项目的规划申报工作，相应责任及产生的正常费用由华瑞公司承担。第4.2条还直接约定，办理建设工程规划许可证过程中产生的全部费用由华瑞公司承担，城建公司不垫付任何费用。城建公司与华瑞公司的关系是租赁合同关系，在整个过程中，城建公司均严格按照合同履行，没有任何违约行为。华瑞公司解除合同，依法应由其承担报建费等相关费用，其提出城建公司赔偿其“代缴”报建费的主张依法不成立。综上，华瑞公司的上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。 上诉人城建公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项;二、华瑞公司向城建公司支付租金1189543.87元，并从逾期支付之日起，以实际欠租金额，按每日千分之一的利率向城建公司支付违约金；三、华瑞公司支付的风险抵押金38万元归城建公司所有，不予返还。 事实与理由:一、涉案租赁合同已对施工报建的主体进行了明确约定，办理施工报建是华瑞公司的合同义务。华瑞公司亦多次自认施工报建是其合同义务。华瑞公司不能履行，并不代表合同无效。一审判决未查明上述事实，影响了案件的实体判决。二、一审判决计算的租金明显错误，涉案租赁合同约定实际起租日为城建公司取得城市基础设施配套费缴费通知书之日即2018年10月10日，至华瑞公司发出解除合同通知书的2019年7月10日，华瑞公司应支付租金共计1354899元。一审判决认定2018年10月10日至2019年7月10日城建公司可获得的租金仅150544.34元，与实际应付租金相差了9倍，认定事实严重错误导致实体判决也明显有误。三、建筑法规定的报建是行政管理措施，并不导致租赁合同第5.2.5条无效。位于中山火炬开发区黎村的涉案土地使用权属于城建公司所有，取得了中府国有(2014)第×××号国有土地使用证。华瑞公司承租城建公司的上述土地，经过双方反复磋商达成合意，所签订的土地使用权租赁合同完全具备《中华人民共和国合同法》第十二条的内容，双方权利义务明确，内容清晰，没有歧义，也没有违反法律强制性规定，依法有效。华瑞公司于2019年7月9日发出解除合同的律师函，合同解除是以合同有效为前提的，此事实也反证了双方所签合同依法有效。若华瑞公司不能以其名义办理施工许可证的，使合同目的不能实现，华瑞公司可解除合同，不必然导致合同条款无效。事实上华瑞公司已行使了合同解除权，城建公司也书面同意其解除合同。一审法院认定5.2.5条款无效明显错误。四、与华瑞公司承租土地相邻的另一块土地由兆鹰公司承租，承租后城建公司按约定代兆鹰公司办理了规划报建，随后该公司以其自己的名义办理施工报建，并获中山市住房和城乡建设局批准，正因有此先例，华瑞公司与城建公司才在土地使用权租赁合同中，约定城建公司代华瑞公司办理规划报建，华瑞公司自行办理施工报建，该约定是双方的合意，且有先例可依。华瑞公司作为承租方，承租土地前有义务到有关部门核实，是否可以其名义办理施工报建，及时终止租赁关系，避免损失的扩大。但华瑞公司却没有尽基本义务，过错比城建公司大得多，一审没有根据过错的大小认定事实，仅简单以各自承担责任判决，判决结果显失公平。一审判令城建公司向华瑞公司返还风险抵押金38万元后，华瑞公司的实际损失仅567911.97元，城建公司的直接损失则达1189543.87元，国有资产严重流失。综上，一审判决实体判决严重失当，导致国有资产严重流失。请二审法院查明事实，依法改判。 华瑞公司答辩称，与上诉意见基本一致，补充：一、对于城建公司提出的“承租人兆鹰公司报建成功”的案例，华瑞公司不予认可，这是因为该案例属于个例，报建成功的时间是2015年12月1日(距今已超四年)，且现已有相关行政单位出具明确的回复指明涉案土地只能以城建公司的名义报建，因此，该案例不具有任何参考性与关联性。二、华瑞公司不确认城建公司所称“华瑞公司出具的回复函、律师函等内容已认可办理施工报建不是城建公司合同义务”的论述，这是因为城建公司所采摘的部分文字具有片面性，其所提出的内容已经歪曲了华瑞公司原本的意思表示。综上，城建公司的上诉理由没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回其上诉请求。 华瑞公司向一审法院起诉请求：一、确认华瑞公司与城建公司于2018年6月21日签订的土地使用权租赁合同已于2019年7月10日解除；二、城建公司向华瑞公司返还已付款项78万元、赔偿损失669911.97元及相应资金占用期间的利息损失到城建公司偿还之日止（以上华瑞公司已支出款项共计1449911.97元，利息以1449911.97元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月10日起计算至城建公司付清款项之日止）；三、城建公司向华瑞公司支付可得利益损失3076000元。 城建公司向一审法院反诉请求：一、华瑞公司立即向城建公司支付拖欠的租金（租金计算方式为从2018年10月10日其至实际返还土地之日止，根据实际测量面积按3.8元/平方米/月计算）及违约金（从欠租之日起至付清全部租金止，以每月实际欠租金额为基数，履行按日千分之一计算）；二、华瑞公司向城建公司赔偿测量费5929.1元；三、华瑞公司支付的38万元风险抵押金归城建公司所有，不予返还。 一审法院认定事实如下：2018年6月21日,华瑞公司（乙方）与城建公司（甲方）签订土地使用权租赁合同,约定城建公司将位于中山火炬开发区黎村的国有土地使用权出租给华瑞公司用于建设“华瑞公司50万吨废钢铁加工配送建设项目”。土地性质为工业，土地证号为中府国用（2014）第&tim**;××号。该宗土地证记载土地面积为110.7亩（约73811.8平方米），以土地证记载面积扣除原有已建项目及中开高速征用用地面积后为计租面积，租赁土地面积约为50亩（土I地面积以实际测量为准，后经城建公司委托测量该租赁土地面积为59.4251亩）。承租范围内的该土地的“三通”（路通、水通、通电）及废钢铁加工配送建设项目的建设投资全部由乙方负责。土地使用权租赁年限15年，实际起租日为甲方取得城市基础设施配套费缴费通知书之日，乙方在租赁期内，租赁地块的租金按每月3.8元/每平方米计算，土地租金支付方式按月度支付，在当月10日前向甲方支付本月的租金。乙方在本合同签订之日起30日内向甲方缴清38万元作为本合同的土地租赁风险抵押金，风险抵押金不计利息。因甲方责任或政府原因终止本合同，从解除本合同之日起五天内，甲方须将合同风险抵押金38万元全额无息退还给乙；如乙方责任终止合同，所缴风险抵押金不予退还。甲方保证出租土地手续的合法齐全，并及时提供有关文件给乙方办理有关手续。若乙方未按时交付租金，欠租累计超过两个月度的，甲方有权单方面终止合同。按照相关规定，甲方接受乙方委托，配合乙方办理该土地上建设项目的规划申报工作，相关责任及产生的正常费用由乙方负责。出租土地由乙方完全独立经营和管理，乙方自行负责在承租土地上开展经营活动所需水、电、汽等配套设施的报装工作，并承担相关费用。出租土地上的各项工程均由乙方独立投资完成，租赁期内所有权归属乙方所有。租赁期满后可动资产归乙方所有，不动资产（含附属于构筑物的设施）无偿归甲方所有。出租土地上的各项工程均由乙方负责办理建设项目的全部施工报建手续，施工报建应向政府缴交各项费用由乙方承担负责缴交。违约责任方面，乙方在租赁期内，如未按期交纳租金，则乙方每天按月欠款的千分之一向甲方承担赔偿责任。甲方如未能按合同约定期限提供出租土地的，则甲方每天按乙方已交该地块月租金的千分之一向乙方承担赔偿责任。若乙方不能按时向甲方支付租金的时间超过两个月的，视为乙方违约，甲方有权单面解除本合同，乙方所交的土地租赁风险抵押金归甲方所有。落款处有“城建公司”及“华瑞公司”盖章及法定代表人签字确认。合同签订后，华瑞公司依约向城建公司缴纳风险抵押金38万元并缴纳了40万元租金。 2018年10月10日，中山市城乡规划局出具城市（村镇）基础设施配套费缴费通知书载明,报建单位城建公司，项目名称华瑞公司厂房A、办公楼、埋地消防水池，建筑面积为6372.53㎡,收费312253.97元。华瑞公司已缴纳该费用。 同日，中山市城乡规划局出具建设工程规划许可证，载明华瑞公司厂房A、办公楼、埋地消防水池建设工程建设单位（个人）为城建公司，该建设工程已符合城乡规划要求。 2018年11月29日，华瑞公司向城建公司请求协助解决华瑞公司施工报建手续，并称主管部门要求申报建设单位必须与土地所有者要保持一致，否则不予审批。恳请城建公司协调相关部门，争取按土地使用权租赁合同约定，由华瑞公司作为建设主体办理相关报建手续。如果不能维持与城建公司土地使用权租赁合同相关约定，改为城建公司办理相关施工报建手续，且鉴于施工建设费用、施工报建应向政府交纳各项费用、农民工工资保障金等费用均由华瑞公司承担，故请求在批准时采取有效措施减免公开招标投标环节，施工建设由华瑞公司统筹安排，自主招标施工单位。 2019年1月9日，华瑞公司请示称应以土地所有者的名义办理施工报建手续，故无法办理，考虑到施工报建手续时间较长，故申请延迟出租土地的起租日，希望将实际起租日由原来取得城市基础设施配套费缴费通知书之日延迟到取得建设工程项目施工许可证之日。 2019年4月28日，华瑞公司发函致城建公司称，项目建设不能按原计划推进并非华瑞公司本意，从长期发展战略规划看，华瑞公司希望尽快将该项目建成投产，只要能加快项目建设，城建公司提出的买地或租赁厂房的建议，华瑞公司都同意支持。 2019年5月31日，华瑞公司回复函中述称，华瑞公司为该项目投入巨大，现因现行法律要求，无法以华瑞公司作为建设单位报建，经多次发函城建公司，寻求解决之法，却一直未有回应。城建公司作为土地产权人，应负有责任和义务协助办理好工程报建手续及进行指导。 2019年6月12日，中山市火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局（以下简称开发区住建局）向华瑞公司出具关于请求出具《不予受理施工手续情况说明》的回复记载，附件规划许可证中已载明建设单位（个人）为城建公司，根据中华人民共和国建筑法及施工许可管理办法有关规定，建筑工程开工前，建设单位（个人）应当向建设行政主管部门申报施工许可，由城建公司申请办理施工许可并取得施工许可证后方可开工。 2019年7月9日，华瑞公司以城建公司未按合同约定履行施工报建义务为由，向城建公司发出律师函，主张城建公司自收函之日起解除合同，并要求城建公司返还已支付的费用并赔偿损失。城建公司于2019年7月10日收到该函件，并回函称对于解除合同无异议，但主张系华瑞公司违约，故要求其返还土地、支付租金及相关违约金。 双方就此产生争议，华瑞公司后诉至法院，主张上述实体权利。 一审另查，涉案50万吨废钢铁加工配送建设项目于2017年12月27日得到了中山火炬高技术产业开发区管理委员会的准入批复。2018年5月17日，华瑞公司就该项目取得了广东省企业投资项目备案证。 华瑞公司对涉案租赁土地开展了平整土地等前期工作，但并未实际投资建设厂房。华瑞公司为证明其为了推进该项目进行所支付或者缴纳费用提供了相关单据或发票，载明设计费用7万元、缴纳的土地风险抵押金38万元、土地租金40万元、工程勘察费及勘察报告审核费27374元、城市基础设备配套费312253.97元、安全预评价咨询服务费3万元、环评技术服务费12万元、白蚁防治工程费8284元、工程设计费用52000元、土地平整费用5万元，以上共计1449911.97元。 一审又查,华瑞公司提供50万吨废钢加工线预期利润测算表中载明，其暂计至2019年6月的利润共计3076000元，并注明第一个月按设计产能50％计算产量，第二个月按60％计算，第三、四个月按80％，第五、六个月按100％计算，以上数据均不含税。城建公司对此均不确认，主张系华瑞公司单方制作，且现华瑞公司未有丝毫投产。城建公司主张其于签订该合同前就兆鹰公司的事例已经清楚告知华瑞公司，华瑞公司主张城建公司未告知，其对此也不清楚。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地使用权租赁合同效力的问题。首先，该合同是否为附生效条件合同。该合同约定城建公司将涉案土地出租给华瑞公司用于建设50万吨废钢铁加工配送建设项目，该土地性质为工业用地，同时也约定了出租土地由华瑞公司完全独立经营和管理。华瑞公司主张土地租赁合同为附条件的合同即该项目无法开工则该合同未生效，城建公司对此提出异议。一审法院认为附条件合同是当事人之间在合同中以条件的方式来决定合同的效力发生或者消灭的合同，是对将来发生不确定事实决定合同效力的一种特别事前约定。该合同约定涉案土地用于建设50万吨废钢铁加工配送建设项目只是载明了土地用途，而非以此为生效要件，且出租土地由华瑞公司完全独立经营和管理，同时该合同未明确载明施工报建受阻后有关合同效力问题的约定，不符合附生效条件合同的构成要件。故本案合同并非附条件的合同。 其次，该合同是否属于无效合同。合同约定华瑞公司租赁该土地用于建设50万吨废钢铁加工配送建设项目，该土地亦为工业性质，同时亦取得了相关审批，该约定并非无效。双方主要争议的为由华瑞公司负责施工报建条款效力问题。合同明确约定城建公司配合华瑞公司办理项目规划报建，由华瑞公司负责办理全部施工报建手续。城建公司配合办理了规划报建手续，规划许可证上载明建设单位为城建公司，华瑞公司向相关部门申报施工许可，但未得审批，其中开发区住建局明确告知其需以城建公司的名义进行报建。华瑞公司主张由其负责施工报建的约定由于违反《中华人民共和国建筑法》第七条及《建筑工程施工许可管理办法》第二条的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”涉案项目规划许可证载明的建设单位为城建公司，且开发区住建局亦对此进行了明确回复，一审法院予以确认。至于城建公司提出的兆鹰公司事例，与本案无关，不具参考性。也即，上述建筑法已经规定应由建设单位申领施工许可证，城建公司与华瑞公司双方约定由华瑞公司负责全部施工报建手续，已经违反了涉及国家宏观调控等公共秩序的效力性强制性规范，该条款应属无效。 关于上述条款无效后的法律后果。该条款的无效并不影响合同其余条款的效力，合同其余条款经一审法院审查并不存在无效的事由，故现双方确认涉案租赁合同于2019年7月10日解除，于法无悖，一审法院予以确认。华瑞公司、城建公司作为平等的民商事主体，应在签订涉案租赁合同时对于合同效力、投资前景等进行考量。现因该条款无效导致合同最终无法履行（城建公司亦表示无法变更合同），双方均有过错，均应承担相应的法律责任。 关于本诉问题。华瑞公司基于该条款有效的错误认知上并进行了大量的投资，包括支出设计费用7万元、城市基础设备配套费312253.97元、土地平整费用5万元等合计669911.97元，应由其自行负担。但其缴纳的38万元风险抵押金，因其不存在违约行为，城建公司并无没收之法律依据，应当无息退还。华瑞公司主张资金占用期间利息损失，亦无法律依据，一审法院不予支持。关于可得利益损失3076000元。该项目并未正式投产，仅进行了土地平整工作，计算可得利益损失尤为过早。且该损失为间接损失，计算无明确依据且城建公司不予确认，一审法院对此亦不予认定。此外，即使存在该方面可得利益损失，根据一审法院上述分析，导致合同部分条款无效及最终无法履行合同华瑞公司存在过错，其该部分损失亦应由其自行承担。 关于华瑞公司缴纳的部分租金合计40万元是否应予返还及其他反诉问题。若该合同可正常履行，则城建公司自起租之日即2018年10月10日[该日为城市（村镇）基础设施配套费缴费通知书取得之日]至双方合同解除之日即2019年7月10日，可获得的租金为1354899.05元（59.4251亩×666.67平方米/亩×3.8元/平方米/月×9个月）。一审法院认为，根据双方的过错程度及平衡双方利益考量，该40万元租金不应返还，而城建公司因其对于合同效力错误认知导致其余租金未能收取，亦应由其自行负担，也即其不得向华瑞公司主张剩余未付租金。而自2019年7月10日城建公司收到华瑞公司的解除合同函件时，其可自行取回租赁土地——因该土地仅进行平整未投资建厂——不存在需要华瑞公司返还问题，华瑞公司对此点亦无异议。故之后的占有使用费亦无须华瑞公司支付。同理，华瑞公司逾期交租问题系因合同无效条款导致最终无法履行，不存在违约问题，因此城建公司主张逾期交租违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。关于风险抵押金问题，一审法院已在华瑞公司本诉部分作出认定，在此不再赘述。关于测量费承担问题。合同对此并无约定，城建公司亦未能提供相应的费用支出证明。一审法院认为该笔费用是城建公司用核准出租土地面积大小的必要支出，确定租赁物的面积是出租人所要承担的义务，故该笔费用应由城建公司承担。 故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认华瑞公司与城建公司2018年6月21日签订的土地使用权租赁合同于2019年7月10日解除；二、城建公司于本判决发生法律效力之日起七日内向华瑞公司返还风险抵押金38万元；三、驳回华瑞公司的其他诉讼请求；四、驳回城建公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43020元，减半收取21510元，由华瑞公司负担19705元，由城建公司负担1805元，城建公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付华瑞公司。反诉案件受理费18980元，减半收取9490元，由城建公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查，双方当事人在租赁合同第八条8.2约定“乙方在租赁期间内，如未按期交纳租金，则乙方每天按月租欠款的千分之一向甲方承担赔偿责任”。华瑞公司于2019年4月2日支付租金20万元，于2019年5月31日支付租金20万元。 本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下： 关于合同解除的责任认定问题。首先，《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”，本案中，涉案项目规划许可证载明的建设单位为城建公司，依照上述条款规定，涉案施工项目必须以城建公司的名义进行报建，住建局相关部门亦对该情形进行了明确回复。而双方当事人在涉案租赁合同中明确约定城建公司配合华瑞公司办理项目规划报建，由华瑞公司负责办理全部施工报建手续，该合同条款因违反了上述法条规定应认定为无效条款。其次，双方当事人均确认涉案租赁合同于2019年7月10日解除。从双方当事人对于工程报建及合同解除相关事宜的沟通函件可知，涉案合同解除的原因在于施工项目的报建无法按照双方合同约定进行，导致合同最终无法履行。城建公司作为具有建筑业资质的企业，应当知道关于施工报建的条款违反相关法律应为无效，仍与华瑞公司订立该条款，明显存在过错。华瑞公司作为平等主体的合同相对方，在未能充分认知合同效力、未取得施工许可的前提下即进行了大量投资，导致合同解除的损失扩大，亦存在过错。结合案情，本院根据各方过错大小酌定华瑞公司、城建公司对合同解除产生的损失各承担50%的责任。 关于城建公司主张的租金及逾期付款违约金的问题。根据涉案租赁合同的约定，起租日为2018年10月10日[该日为城市（村镇）基础设施配套费缴费通知书取得之日]，结合双方当事人均确认合同于2019年7月10日解除的事实，华瑞公司应向城建公司支付2018年10月10日至2019年7月10日期间的租金。如前所述，涉案租赁合同因施工报建条款无效导致合同最终无法履行，本院根据双方的责任比例酌定华瑞公司以合同约定标准的50%向城建公司支付上述期间的租金，经计算该期间的租金为677449.5元（59.4251亩×666.67平方米/亩×3.8元/平方米/月×9个月×50%），鉴于华瑞公司已向城建公司支付40万元，还应支付租金277449.5元。对于违约金的认定，首先，虽然双方在租赁合同中约定“乙方在租赁期间内，如未按期交纳租金，则乙方每天按月租欠款的千分之一向甲方承担赔偿责任”，但鉴于施工报建问题导致华瑞公司租赁目的无法实现，且双方均存在过错，在此情况下，华瑞公司未足额支付租金属合法抗辩，故本院对城建公司主张的违约金不予支持。 关于风险抵押金38万元是否应当返还的认定问题。如前所述，双方对于合同解除均负有责任，在此情形下，城建公司主张没收该款项缺乏依据，本院不予支持，城建公司应向华瑞公司返还该款项。而华瑞公司主张城建公司支付资金占用期间的利息亦无法律依据，本院亦不予支持。 关于华瑞公司主张的损失赔偿的问题。华瑞公司主张对涉案租赁土地开展了平整土地等前期工作，并提交了相关单据或发票。证据显示华瑞公司在租赁前期支付设计费用7万元、工程勘察费及勘察报告审核费27374元、城市基础设备配套费312253.97元、安全预评价咨询服务费3万元、环评技术服务费12万元、白蚁防治工程费8284元、工程设计费用52000元、土地平整费用5万元，合计669911.97元。城建公司对上述单据或发票的真实性予以确认。上述单据或发票记载的时间、事项与华瑞公司主张的前期工作内容相关联，具有合理性，本院予以确认。本院认为，涉案土地性质为工业性质，虽然双方约定的租赁合同已解除，华瑞公司拟进行的施工项目不再进行，但华瑞公司开展的前期工作中有部分项目受益人为城建公司，属城建公司可再利用项目，城建公司亦确认华瑞公司支付的城市基础设备配套费是以城建公司名义支付的，再结合前述关于华瑞公司、城建公司对租赁合同解除的责任大小的认定，本院酌定城建公司赔偿华瑞公司的上述损失共计50万元。对于华瑞公司主张的利息损失，本院认为该主张缺乏理据，不予支持。 综上所述，对于双方当事人上诉有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19794号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19794号民事判决第三项、第四项； 三、中山火炬城建集团有限公司于本判决生效之日起七日内向广东华瑞再生资源有限公司支付损失赔偿款50万元； 四、广东华瑞再生资源有限公司于本判决生效之日起七日内向中山火炬城建集团有限公司支付2018年10月10日至2019年7月10日期间的租金277449.5元； 五、驳回广东华瑞再生资源有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回中山火炬城建集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费43020元，减半收取21510元，由广东华瑞再生资源有限公司负担12723元，中山火炬城建集团有限公司负担8787元；一审反诉案件受理费18980元，减半收取9490元，由广东华瑞再生资源有限公司负担5613元，中山火炬城建集团有限公司负担3877元；二审案件受理费58904元，由广东华瑞再生资源有限公司负担34841元，中山火炬城建集团有限公司负担24063元。 本判决为终审判决。 审判长  徐红妮 审判员  谢劲东 审判员  章文佳 二〇二〇年六月四日 书记员  陈静文 梁洛希