河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初4027号原告（反诉被告）：熊笃杰，女，汉族，1958年1月15日生，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：邹文娟，河南太平律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊笃江，男，汉族，1971年3月17日生，住商城县。被告（反诉原告）：李友会，女，汉族，1962年10月17日生，住河南商城县。被告（反诉原告）：卢宏扬，男，汉族，1985年10月2日生，住河南商城县。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：洪修辞，河南昊中律师事务所律师。第三人：朱克亚，男，1921年8月4日生，住台湾省台北市。委托诉讼代理人：程晋科，河南太平律师事务所法律工作者。原告（反诉被告）熊笃杰与被告（反诉原告）李友会、卢宏扬，第三人朱克亚确认合同效力纠纷一案，于2019年10月22日立案，原告熊笃杰起诉后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊笃杰及委托诉讼代理人邹文娟、熊笃江，被告（反诉原告）李友会、卢宏扬及委托诉讼代理人洪修辞，第三人朱克亚的委托诉讼代理人程晋科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）熊笃杰向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告亲属卢德生签订的房屋买卖合同无效；二、请求判令返还涉案房屋房产证及土地审批手续；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月8日，原告与被告亲属卢德生（已去世）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定卢德生购买坐落于商城县鲇鱼山乡大碑村××组的房产一处，双方约定购房款25万元。合同签订后，原告将涉案房屋产权证及土地审批手续交付给被告的亲属卢德生，卢德生向原告支付了10万元购房款后未再支付。涉案土地为农村宅基地，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，被告方及其亲属卢德生并非商城县鲇鱼山乡大碑村××组的村民，因此其没有购买此村宅基地、购买该村村民即案外人何涛房屋的资格。双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应当认定合同为无效合同。为维护其合法权益特提起诉讼。原告（反诉被告）熊笃杰为支持其诉讼请求提交如下证据：《房屋买卖合同》一份，拟证明双方买卖的事实。被告（反诉原告）李友会、卢宏扬辩称：1、根据原、被告签订的合同约定被告在签订合同1日后向原告支付了第一期10万元，余款15万元是在原告将所有的手续交付原告后再支付，后来想支付余款15万元，原告一直拒绝接收，并要求解除合同；2、涉案房屋买卖并非宅基地纠纷，由第一任房主林兴荣通过与当时的乡镇签订征用协议花费3000元购买鲇鱼山乡大碑村的，并依法办理了准建手续，原告系第三任房主，被告是第四任房主，所以中间的过户手续均是以协议为主，其中第一任房主卖给第二任房主时经商城县工证处2003商证经字第10号公证书予以确认，所以涉案土地并非宅基地，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李友会、卢宏扬反诉请求：依法确认原告熊笃杰与卢德生于2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；反诉费用由原告熊笃杰承担。其理由：原告熊笃杰于2018年6月开始在反诉人家开的农机宾馆居住，声称其有房屋出售，反诉人经实地查看后协商，于2018年7月8日签订《房屋买卖合同》，约定合同价款为25万元。合同签订后原告熊笃杰将房屋的相关手续交给反诉人的亲属卢德生，卢德生交纳第一期10万元后，原告熊笃杰拒绝继续履行合同义务，也拒绝再接受反诉人的余款。反诉人认为依法成立的合同自成立时生效。反诉人的亲属卢德生与被反诉人熊笃杰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，不存在无效的情形，该合同合法有效。被告（反诉原告）李友会、卢宏扬向法庭举交如下证据：第一组证据：1、征地协议手写版；2、征地协议机打版；3、建筑许可证；4、商城县房屋所有权登记领证通知书；5、征用地费、国有土地使用费收据。第二组证据：1、房屋所有权；2、共有权证；3、商城县公证处公证书；4、公证费收据、房款收据。第三组证据：1、售房合同；2、收条。第四组证据：1、房屋买卖合同；2、收条；3、租房合同。补交的相关证据：1、商城县鲇鱼山街道社区出具的证明；2、证人程某出具的证言；3、被告卢宏扬在购房时和律师洪修辞的微信聊天截图。第三人朱克亚要求参加诉讼的理由:该案诉争的房屋于2018年5月11日原告熊笃杰已出售给我，双方已签订售房合同，原告熊笃杰再次出售房屋侵犯我的合法权益。请求与理由：一、请求判令原告熊笃杰与被告亲属卢德生签订的房屋买卖合同为无效合同；二、请求确认原告熊笃杰与第三人朱克亚签订的合同为有效合同。原告熊笃杰与卢德生签订合同是无效合同的依据是合同签订后被告未按合同履行，未完全支付购房款，也就是说合同未生效，因此该合同系无效合同；原告熊笃杰从时间上看与第三人签订的合同是2018年5月11日，而原告熊笃杰与卢德生签订的合同是2018年7月8日，按合同签订的时间来看，第三人具有优先性。第三人朱克亚举交如下证据：1、房屋所有权证字第002408号；2、熊笃杰于2018年5月11日与朱克亚的售房合同；3、熊笃杰的收到条；4、熊笃杰与吴新明2017年9月25日签订的售房合同；5、吴新明收到条；6、熊笃杰的调查笔录；7、朱克亚的身份信息。根据原告（反诉被告）熊笃杰的陈述和被告（反诉原告）李友会、卢宏扬的答辩及第三人的陈述，结合三方的举证、质证。本院对本案的基本事实认定如下：一、涉案房屋原房主建设使用情况1989年3月5日鲇鱼山乡大碑村蒋湾村民委员会与林兴荣（案外人）签订《征地协议》，购地面积165平方米。1989年3月12日商城县鲇鱼山乡村镇建设管理所向林兴荣颁发《建筑许可证》。1989年9月12日商城县清理干部职工占地建私房领导小组办公室向林兴荣下发《违法占地建私房处理决定通知书》。1989年9月13日商城县城乡建设环境保护局颁发《建筑许可证》。1989年9月13日林兴荣向商城县财政局交纳违法占地罚款800元，向商城县土地管理局交纳补办审批土地手续费24元，向商城县城乡建设环境保护局交纳补办工本费、受理费54元。1990年11月6日商城县城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室通知林峰、林刚（系林兴荣之子）领取《商城县房屋所有权登记领证通知书》，林峰、林刚于1990年11月9日交纳办证登记费、测量费和工本费合计22元。1991年7月19日商城县鲇鱼山乡大碑村民委员会和商城县鲇鱼山乡政府证明林兴荣房前空地补偿1500元情况。同年7月24日，林兴荣向商城县鲇鱼山乡大碑村民委员会交纳1500元。1995年8月15日林峰、林刚（系林兴荣之子）向鲇鱼山乡土地管理所交纳国有土地有偿使用费、土地证、印花税、测量、变更、表格费用111.90元。二、房屋交易情况1998年彭怀芝、何涛（案外人）购买林峰、林刚拥有的房屋，交纳了登记、测绘、宣传公告、逾期费用120元，并于1998年6月4日领取商城县私房字第0002408《房屋所有权证》。2003年2月11日吴新铭（案外人）通过公证，以7万元购买彭怀芝、何涛拥有的第0002408号房屋。2017年9月25日，吴新铭与熊笃杰签订《售房合同》，熊笃杰以19万元购买第0002408号房屋。2018年5月11日第三人朱克亚以20万元签订《售房合同》购买第0002408号房屋，已支付20万元。2018年7月8日，卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）与熊笃杰签订《房屋买卖合同》，卢德生以25万元购买第0002408号房屋，已支付购房款10万元，尚欠15万元。三、第三人朱克亚和卢德生与原告熊笃杰签订合同时的其他事实2018年5月11日，原告熊笃杰与第三人朱克亚签订合同时，因朱克亚年纪大，书写不方便，其姓名由别人代写，姓名处由朱克亚按指印。关于证人熊某的签名系为诉讼后加上的。卢德生与原告签订合同时约定：一方违约，另一方承担购房款总价30%的违约金。本院认为，本案三方的争议焦点：1、涉案房屋的属性。2、第三人和被告购买房屋是否合法有效。3、法律适用问题。对以上焦点分析认定如下：对于该房屋的属性，原房屋《征地协议》的主体案外人林兴荣不是鲇鱼山乡大碑村蒋湾村民委员会居民，其征地行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的相关规定。后通过商城县清理干部职工占地建私房领导小组办公室向林兴荣下发《违法占地建私房处理决定通知书》，林兴荣向商城县财政局交纳违法占地罚款，向商城县土地管理局交纳补办审批土地手续费，向商城县城乡建设环境保护局交纳补办工本费、受理费。林兴荣获得商城县鲇鱼山乡村镇建设管理所向林兴荣颁发《建筑许可证》，按照当时相关政策规定已得到相关部门的许可。考虑到当时法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，林兴荣使用的集体土地的性质实质上依法发生了变化，已承担了违法占地的相应责任。林兴荣依法办理相关手续将该房屋交由案外人林峰、林刚出售，房屋购买人案外人彭怀芝、何涛依法取得私房字第0002408《房屋所有权证》，涉案房屋系合法财产，该房屋占用范围内的建设用地使用权可随房屋买卖一并处置，该房屋的所有权人对涉案房屋具有处分权。彭怀芝、何涛将房屋出售给案外人吴新铭，吴新铭又将房屋卖给本案原告熊笃杰均系合法买卖关系。本案第三人朱克亚与原告熊笃杰签订《售房合同》，双方约定明确，由证人熊某在场作证，约定的购房款已全部付清。庭审中原告熊笃杰明确表示涉案房屋卖给第三人朱克亚。关于原告熊笃杰与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）与熊笃杰签订《房屋买卖合同》，双方合同已经成立，其购房款未全部交付，庭审中原告认为系受胁迫签订的合同，并非真实意思表示，不同意将此房屋卖给被告李友会、卢宏扬，综合原告与被告及第三人之间的买卖过程和结果，该房屋买卖合同均依法成立，卢德生的买卖行为属未生效的房屋买卖合同，属效力待定的买卖合同，与原告和第三人签订的《售房合同》相比较属无效合同。其主要理由是:第三人购房在先，其买卖合同未解除的情况下，原告与卢德生签订的合同属缔约过失；被告未完全支付购房款，且原告熊笃杰拒绝接收售房余款，该合同已无法继续履行；庭审中原告坚持房屋已卖给第三人，将房屋卖给被告不是其真实意思表示，原告认为与被告亲属签订的合同无效。原告明知房屋已出售给第三人，又与被告亲属卢德生签订合同，过失的违约责任应由原告熊笃杰承担。关于本案法律适用方面，原告购买案外人吴新铭的房屋，吴新铭购买案外人彭怀芝的房屋时已经过公证，结合本案实际原房屋所有人，从征地开始与居民签订征地协议，并经村民委员会证实其购买过程，已经土地管理、环保处罚并交纳一定费用，已经取得建筑许可证，以上房屋交易的基础是私房字第0002408《房屋所有权证》，为维护交易的稳定性本案原告提出诉讼请求的依据应依据合同法关于合同是否生效和合同履行方面的相关规定。综上所述，本案诉争系对房屋买卖效力的界定，原告（反诉被告）熊笃杰要求确认与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）签订《房屋买卖合同》无效的诉请本院予以支持。被告李友会、卢宏扬反诉《房屋买卖合同》有效成立的反诉请求，本院不予支持。第三人提出与原告买卖合同有效的请求本院予以支持，原告（反诉被告）熊笃杰与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）签订《房屋买卖合同》之间签订的合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）熊笃杰与被告(反诉原告)李友会、卢宏扬亲属卢德生（已去世）于2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告（反诉被告）熊笃杰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李友会、卢宏扬交纳的购房款10万元，并按约定承担违约损失7.5万元；被告（反诉原告）李友会、卢宏扬返还原告拥有的相关房屋手续；三、原告（反诉被告）熊笃杰与第三人朱克亚于2018年5月11日签订的《售房合同》为有效合同；四、驳回被告（反诉原告）李友会、卢宏扬要求确认2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效的反诉请求。上述款项，如原告（反诉被告）熊笃杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费100元，反诉诉讼费100元，合计200元由原告（反诉被告）熊笃杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  万永忠审 判 员  汤品一人民陪审员  刘冬梅二〇二〇年六月十八日书 记 员  黄鑫锐