贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初5378号原告：陆某某，女，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，系该公司董事长。委托代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陆某某诉被告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告陆某某及其委托代理人陈文才，被告保利公司委托代理人申万权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将原告购买的位于保利未来城市第Ａ2地块某号商业用房屋面及墙面渗漏水，按照国家和地方工程质量规范和标准进行修复，并承担全部修复费用；二、判令被告赔偿原告物管费损失，计算方法：从2019年3月1日起至房屋修复合格原告能正常使用之日止，按每月962.54元（253.30㎡×3.8元／㎡）计算，暂计算至2019年7月31日为4812.70元；三、判令被告赔偿原告房屋租金损失，计算方法：从2019年3月1日起至修复合格原告能正常使用之日止，按每月17731.00元（253.30㎡×70元／㎡）计算，暂计算至2019年7月31日为88655.00元；四、判令被告赔偿原告装修损失100000.00元；五、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2012年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于播州区。合同约定：面积253.30㎡，房屋价款2111151.00元，房屋交付时间2013年12月30日前。合同签订后，原告按约定支付了购房款。被告于2014年4月通知接房时，原告发现房屋墙面及屋面渗漏水、消防实施不齐，未达到交付条件。直至2014年12月18日，被告工作人员承诺马上修复，原告才领取房屋钥匙。原告将房屋出租给他人，但因房屋渗漏水一直没有彻底修复，影响营业，原告及房屋承租人多次找被告工作人员反映，被告仍未修复。2019年3月1日，因房屋渗漏，严重影响营业，承租人终止履行合同，搬离该房屋，房屋至今无法使用。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼请求支持其诉讼请求。被告保利公司辩称：一、本案涉案房屋经竣工验收合格，其渗水不排除有因原告的违规破坏墙体、营业行为及楼上住户的装修行为导致，所以被告无须进行修复及承担全部修复费用。1、双方于2012年7月29日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋于2014年3月1日经五方验收合格，被告于2014年12月18日交付原告使用至今。原告接房后，于2014年12月27日向保利物业公司提交《商铺装修备案表》、业主自装承诺书等资料，其中承诺书第7条“不打凿房屋的墙、梁、柱及共用墙；外墙不打孔、洞”，但是在装修过程中，原告私自在外墙打洞开窗，破坏了原墙体导致渗漏，系其自身装修行为所致，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）款“由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，由买受人自行承担维修责任”之约定，涉案房屋的渗漏现象与答辩人无关。2、原告将涉案房屋用于出租经营足疗场所，众所周知，足疗场所在房间内难免会形成大量的水气，原告在2015年1月底装修完毕就开始营业，至今已经营业4年之久，其房屋内长期存在大量的水气，造成墙面潮湿的现象不足为奇，其也并非房屋本身存在质量问题而导致的渗漏。3、涉案房屋渗漏也不排除系楼上住宅业主在房屋顶部违规搭建（在涉案房屋屋顶搭建花池、鱼池等）所致，关于业主违规搭建的行为保利物业公司也多次向业主下发整改通知书及向播州区综合执法大队举报，原告对此亦是知情且现场查看过楼上的违规搭建情况，所以涉案房屋发生渗漏系另有他因，而并非房屋本身存在质量问题导致，所以与答辩人无关。二、原告诉请被告赔偿物管费、房屋租金损失、装修损失与事实不符、于法无据。原告于2014年12月接房后，无论是发现问题还是请求解决问题，被告均积极配合，但因不能归责于被告的原因强行要求被告承担赔偿责任，与事实不符且无任何法律依据。《商品房买卖合同》补充协议3.6条明确约定“接收后出卖人除履行保修期内的维修义务以及因房屋主体质量不合格导致的损失外，不再承担任何赔偿责任及其他违约责任，买受人不得就上述问题向出卖人提出任何赔偿或退房的请求”，而《合同》附件第七条第一款第（三）项亦明确约定了“保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修”（此条仅限于保修期限内），以此可以说明，即便存在质量问题，被告承担的仅仅是保修责任，而无须承担任何赔偿责任，更何况该渗漏现象的发生还并非房屋质量的问题。三、被告与原告之间就维修整改问题经友好协商已达成协议。被告与原告于2018年7月24日以书面方式达成一致协议，在遵循自愿、平等、诚实信用原则的基础上达成的书面协议，是法律所允许，受法律保护。针对涉案房屋的渗漏问题，无论其原因，本着维护客户关系的角度考虑，协议约定由原告对渗水问题进行自行整改修复，被告一次性支付原告8,182.00元，此后原告不得向被告主张任何权利，原告已收取了被告支付的补偿款，双方已就涉案房屋保维修事宜已达成协议并履行完毕，原告无权再就争议事宜再次要求被告赔偿。综上所述，涉案房屋的渗漏并非房屋本身存在质量问题，同时亦不是被告的行为所致，不排除有原告的装修行为、营业行为及楼上住户的违规装修行为所致，且被告与原告双方已达成一致协议，由原告自行整改修复。所以，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：陆某某与保利公司于2012年7月29日签订《商品房买卖合同》，陆某某购买保利公司开发的位于遵义市播州区，建筑面积为253.30㎡，约定房屋交付时间为2013年12月30日前。保利公司于2014年4月通知陆某某接房，但因涉案房屋有渗水现象陆某某未接收房屋。陆某某基于涉案房屋的出租，于2014年12月18日委托陆某二到保利公司处接房。2018年7月24日，陆某某与保利公司达成协议，约定由保利公司一次性补偿陆某某8182.00元后由陆某某自行对房屋渗水问题进行整改，此后不得再就该房屋产生的一切整改问题向保利公司主张任何权利，后陆某某于2018年7月30日收到此款。现陆某某以保利公司交付的房屋一直存在渗水问题，从而损害其权益为由提起本案诉讼。庭审中，陆某某对第四项诉讼请求即判令保利公司赔偿陆某某装修损失100000.00元暂不主张。上述事实，有双方当事人的陈述，商品房买卖合同、协议等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，陆某某与保利公司于2018年7月24日签订的协议对双方当事人产生约束力，协议约定陆某某收取8,182.00元补偿款以后不得再就涉案房屋渗水问题再向保利公司主张任何权利，该约定合法有效，双方当事人应予遵守。现保利公司基于该协议已向陆某某支付了相应补偿款，陆某某按约不应再就房屋渗水问题向保利公司提出主张。对于陆某某抗辩该协议签订时系空白协议、协议内容系事后填写属于无效协议的意见，陆某某对此未提交证据予以证明，且即便该协议在签订时系空白协议，陆某某作为完全民事行为能力人对签字捺印可能产生的法律后果应有充分预见，陆某某对其签署空白协议导致的相应法律后果应由其自行承担。同时，陆某某抗辩协议约定的8,182.00元补偿款系双方就房屋渗水期间物业服务费用的补偿，不是就渗水赔偿达成协议的意见，本院经审查认为即便该协议的签订系双方就物业服务费用的补偿，但协议第二条也明确约定收到该笔补偿后陆某某不得再就房屋渗水主张权利，8,182.00元费用的性质并不影响该条款的效力。故对陆某某的前述抗辩意见，本院不予采纳。综上，陆某某现主张保利公司就涉案房屋的渗水问题进行修复并赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陆某某的诉讼请求。案件受理费4,169.00元，减半收取2,084.50元，由陆某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  陈载林二〇二〇年六月十五日法官助理王成素书记员高艺