河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1477号原告:新乡市金悦房产经纪有限公司，住所地河南省新乡市卫滨区洪门镇李村北地，统一社会信用代码91410700MA3X9PF485。法定代表人：李觉铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹浚，河南滳康律师事务所律师，特别授权。被告：戚保华，男，汉族，1977年10月25日出生，身份证住址河南省新乡县，现住河南省。委托诉讼代理人：孙学强，河南咸祐律师事务所律师，特别授权。原告新乡市金悦房产经纪有限公司（以下简称金悦公司）与被告戚保华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金悦公司的委托诉讼代理人尹浚、被告戚保华的委托诉讼代理人孙学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年第四季度租金15366.66元及利息损失（利息自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至租金实际支付之曰止)；2、判令被告支付原告违约金40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告原为新乡市金豫房地产营销策划有限公司（以下简称金豫公司），后更名为新乡市金悦房产经纪有限公司（以下简称金悦公司）。2013年5月18日，原告与新乡市诚城物业服务有限公司（以下简称诚城物业公司）签订《紫郡人民路商铺招商协议》，约定原告负责管理新乡市红旗区人民东路紫郡063号083号商铺，并对外进行招商，管理期限为6年，每年原告须向该公司支付商铺管理费。2016年8月30日原告又与该公司签订《紫郡人民路商铺招商协议》补充协议，该公司认可原告更名后的公司为双方协议履行主体。2014年5月16日，原告以下设办公机构紫郡人民路商铺招商管理办公室的名义与被告签订《紫郡人民路商铺招商合同》，约定被告租用紫郡67号商铺作为餐饮业使用。该商铺面积为192.42平方米，租期自2014年5月16日至2019年6月30日止。租金按年结算，每年1月30日之前向原告支付。2013年内租金10元/㎡，2014年内租金15元/㎡,2015年内租金20元/㎡，2016年开始租金按照该地域同类业态额度计收，以后每年递增10%收取租赁费，200㎡以下收取保证金20000元，若被告拖欠租金，应向原告按照保证金2倍支付违约金。双方签订合同之后，被告均能按约支付租金，但2018年第四季度租赁费15366.66元（26.62元/㎡x192.42㎡x3个月=15366.66元），被告拖延至今未支付，经原告多次催要，被告拒不支付。综上，原被告双方签订的租赁合同真实有效，被告应当按约向原告支付租金。现被告违反合同约定拒付租金，致使原告利益受损。故原告依法诉至贵院，望判如所请。被告戚保华在答辩期内未向本院提交书面答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称，一、依照原告在第一次诉状、第二次诉状可知，原告已认可在2018年第四季度以前，被告是不欠租金的。被告在2018年第一季度、第二季度，分别支付的租金为13000元，第三季度支付的为12000元，而第三季度支付12000元的原因是：被告从诚城物业公司处得知，原告与诚城物业公司签订的《紫郡人民路商铺招商协议》租赁期限是从2013年5月18日至2019年5月17日，意味着从2019年5月18日至2019年6月30日这期间，原告将不能继续提供房子给被告使用。在此情况下，原告承诺只要不和诚城物业公司签订租赁协议，原告就承诺减免2018年第三季度1000元租金，并从2018年第三季度开始，不再收取之后的租金。从原告减免租金的承诺中可知，原、被告已经协商更改租金金额及支付时间，结合被告交纳租金的转账记录以及原告在第一次起诉后变更金额为12000元，表明原告明知约定的租金为每季度12000元，即说明第四季度也应该按12000元计算，却单方面以变更前的计算方法计算租金，被告是不予认可的，二、原告第一次起诉（诉前调解时）称，收到被告交纳的租金就撤诉，被告为了息事宁人，于2019年3月20日、2019年4月8日分两次通过秦光明的账户向原告公司的金光艳打了29095.52元、2700元，共计31795.52元，但原告收到款项后并没有撤诉，并于2019年4月5日，以其核账错误增加租金金额12000元继续起诉，同时要求被告支付违约金40000元。三、因原告违约，2019年4月12日收到新乡市海通实业有限公司（以下简称海通公司）给各个商铺下发的《关于商铺租赁合同到期的通知函》，告知商铺其与原告签订的《紫郡人民路商铺招商协议》于2019年5月17日到期，如需要继续合作，请商铺于租赁期限届满前30日和海通公司沟通合作方案。鉴于此，被告不得不以每平方米45元与海通公司签订短期租赁合同，导致被告造成损失6104.71元。前后被告已经支付给原告31795.52元（29095.52元＋2700元）租金，加上因原告违约导致被告多交纳的6104.71元租赁费，其费用已经超过原告诉请的总租金金额，应当驳回原告要求支付租金的请求，原告实际违约应当支付被告40000元违约金，且应当驳回原告要求支付租金的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、关于原告提交的收据及承诺书，用于证明，于2018年3月31日，被告交纳2018年第一季度租金14000元，原告在该季度应收租金为15238元，给被告减免1238元；于2018年6月30日，被告交纳第二季度租金15234元，没有减免；于2018年9月29日，被告交纳第三季度租金15234元，没有减免。因此，不存在原、被告之间变更租金这一事实，被告仍应当按照合同约定足额向原告支付2018年第四季度租金。被告称，该证据系原告单方出具，上面没有被告的任何签名或认可的迹象，被告可以提供证据证明其收据系伪造，因为和被告支付方式不符，被告是用手机转账，并不是原告所说的现金，第一季度是现金、第二、三季度是转账。另外，据被告所知，当时诚城物业公司对商户的协议优惠力度相当大，就是因为原告承诺减免当月租金，以后不要该租金的情况下，被告才签订了此承诺书。本院经审查认为，因原告提交的三份收据系其单方开具，且与被告于2018年第二季度、第三季度向原告交纳的租金金额不相符；而承诺书则可以证明被告在承租涉案房屋期间原告与第三方海通公司就涉案房屋出租发生争议，结合证人赵某的证言，本院确认该组书证的真实性，但对原告的证明目的不予确认。2、关于被告提交的《商铺租赁合同》，用于证明因原告违约，被告无奈与海通公司签订了临时合同，该合同约定租金为每月45元/㎡，遭受的租金损失为6104.71元。原告称，该租赁合同没有显示签订的日期，如果该租赁合同是被告与原告双方租赁合同履行期内，被告又与海通公司签订租赁合同，被告对原告构成违约；对于被告所计算的损失金额及依据，原告均不予认可，如果被告与海通公司签订合同的话，已经与原告没有关联性了。本院认为，该《商铺租赁合同》系被告和海通公司就涉案商铺签订的，约定的租赁期限自2019年5月18日起至2019年11月17日止，与原、被告之间签订的《商铺招商合同》在租赁时间上存在延续性，新签订的月租金金额明显高于原、被告之间约定的月租金金额，故本院对该证据的真实性及关联性予以确认，对被告的证明目的予以确认，但对被告所计算的金额不予确认。3、关于被告提交的通话录音，用于证明被告和海通公司签订合同租金高的原因。原告称，该录音时间是2020年5月18日，在该时间点，原、被告之间的合同已经履行完毕，其录音内容也与本案没有关联性，同时该录音内容也不能证明原告违约。本院认为，原告并未对该份录音的真实性提出异议，且该录音的通话内容与被告和海通公司之间签订的《商铺租赁合同》以及本案的其他证据均能够相互印证，故本院对该证据的真实性及被告的证明目的予以确认。4、关于被告提交的银行流水，用于证明2018年第二季度被告向原告支付租金金额为13000元，第三季度被告支付的租金金额为12000元，原、被告已经对租金金额、支付方法和时间达成合意。被告称对该银行流水的证明目的有异议，其不能证明原、被告就被告交纳的租金数额进行变更，被告提供的两份2018年7月2日分别向金阳转帐支付9999.98元、3000元不能证明是由被告向原告支付的租金，2018年9月29日向金韵琴转帐支付的12000元是被告向原告交纳的租金，金阳是原告法定代表人李觉铭的外甥，金韵琴、金光艳是原告法定代表人李觉铭的女儿。本院认为，在原告不能向法庭说明金阳与戚保华之间存在其他经济往来的情况下，本院对该组证据的真实性及原告的证明目的予以确认。5、关于被告申请证人赵某出庭作证的证言，用于证明原告当时承诺减免租金。原告称，该证人与原告之间存在利害关系，且该证人作为原告的承租方，亦欠缴原告租金，所以证人就租金减免的证明事项与实施不符，不能作为认定案件的依据。本院认为，该证人证言与被告所提交的其他证据、与原告提交的承诺书均能够相互印证，故本院对其证言的真实性予以认可，对被告的证明目的亦予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，紫郡人民路商铺招商管理办公室（甲方、以下简称紫郡招商办）与被告戚保华（乙方）签订了《紫郡人民路商铺招商合同》一份，主要约定：一、租金交付日期和租赁期限：甲方自愿将坐落在人民路商业用房，商号为临人民东路67号、面积为192.42平方米出租给乙方作为茶店使用，租赁期限自2014年5月16日至2019年6月30日止。2013年内租金为10元/每平方米，2014年内租金为15元/每平方米，2015年内租金为20元/每平方米。2016年开始，租金收取按照该地域同类业态租金额度计收，以后每年递增10%收取租赁费；租金按年结算。由乙方在当年元月30日之前支付给甲方，甲方开具凭证。二、保证金和其他费用：甲方向乙方按商铺一次性收取租赁保证金，200平方米以下收取保证金20000元，200平方米以上收取保证金30000元。租赁期满后，甲方无息退还保证金。如乙方拖欠租金超过两个月，甲方有权从保证金中扣除。如乙方在非合同规定的情况中途擅自退租的，甲方不退还租赁保证金。三、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁保证金的2倍支付违约金。（一）……（七）乙方拖欠租金或水电费、物业管理费等相关费用逾期十日的。合同签订后，被告戚保华如期向原告交付商铺租金，2018年3月31日以现金形式交纳当年第一季度租金14000元，2018年7月2日从被告戚保华妹夫秦光明的支付宝帐户向原告法定代表人李觉铭的外甥金阳分两笔转帐支付第二季度租金13000元，2018年9月29日从被告戚保华妹夫秦光明的银行帐户向原告法定代表人李觉铭的女儿金韵琴转帐支付第三季度租金12000元，原告分别向其开具14000元、15234元、15234元的书面收款收据。之后，被告戚保华未再向原告方支付过商铺租金。2019年3月6日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求为要求被告支付尚欠的2018年第四季度租金3366.66元以及2019年1月至5月17日期间租金25728.86元（29.28元/㎡×192.42㎡×4个月+29.28元/㎡×192.42㎡÷30天×17天=25728.86元），以上两项共计29095.52元。经过本院诉前调解，被告于2019年3月20日从被告戚保华妹夫秦光明的银行帐户向原告法定代表人李觉铭的女儿金光艳转帐支付该笔29095.52元租金。2019年4月5日，原告向法庭申请增加诉讼请求为要求被告支付2018年第四季度租金15366.66元，与29095.52元相加共计44462.18元。经过本院诉前调解，被告于2019年4月8日从被告戚保华妹夫秦光明的银行帐户向原告法定代表人李觉铭的女儿金光艳转帐支付2700元，其中包括2000元的违约金、700元的诉讼费。之后，原告向本院申请撤回起诉。2020年3月26日，原告再次以被告戚保华拖欠涉案商铺2018年第四季度租金15366.66元为由向本院提起本次诉讼。另查明之一，紫郡招商办原系新乡市金豫房地产营销策划有限公司（以下简称金豫公司）下属部门，金豫公司经营期满后，将该公司一切事务转授金悦公司管理，紫郡招商办成为金悦公司下设部门，其对外一切民事行为及权利义务均由金悦公司享有和承担。新乡市诚城物业服务有限公司（以下简称诚城物业公司）与海通公司系关联公司。2013年5月18日，诚城物业公司（甲方）与金豫公司（乙方）签订《紫郡人民路商铺招商协议》一份，主要约定诚城物业公司将临人民路商业房交由金豫公司负责管理招商，商铺号为临人民东路063号至083A号（大门西侧077号除外）面积约为5000平方米；金豫公司对商铺的管理期限为6年，诚城物业公司对金豫公司收取零管理费，第三年下半年参照同地域同业态租金90％的基础上，管理费用按20％收取，第四年之后参照同地域同业态租金90％的基础上，管理费用按80％收取；诚城物业公司向金豫公司收取管理费保证金人民币十万元，交付方法为：金豫公司在2013年6月30日前向诚城物业公司交纳保证金五万元，2013年12月30日前交清剩余五万元，本协议终止时诚城物业公司收取的商铺管理费保证金除用以抵充协议约定由金豫公司未承担的费用外，剩余部分无息归还金豫公司等条款。2016年8月30日，诚城物业公司与金豫公司又签订了一份补充协议，该补充协议就前述商铺招商协议未尽事项进行了补充。该协议最后说明金悦公司由金豫公司更名，承担并履行原协议及附加协议的责任和义务，具有同等法律效力。2013年5月17日金豫公司向诚城物业公司缴纳了协议中约定的第一笔保证金50000元，2013年12月30日金豫公司向诚城物业公司缴纳了剩余的50000元保证金。从签订招商协议第三年的下半年开始，海通公司开始向金豫公司与金悦公司收取租赁费，直至2019年5月17日止。另查明之二，2017年7月25日，金悦公司向涉案商铺商户发出《致紫郡人民东路诸商户一封信》载明，因诚城物业公司擅自解除与金悦公司签订的《紫郡人民路商铺招商协议》及其补充协议，系违法解除合同，1、金悦公司不存在违约行为；2、诚城物业公司擅自解除合同违反法律规定，金悦公司近日将通过法律途径解决此事；3、金悦公司基于租赁关系对紫郡人民东路063号至083A号商铺享有合法使用权，海通公司与诚城物业公司联名向紫郡人民路各商户发出的《通知函》没有事实及法律依据，请各商户安心经营。2017年7月25日当日，金悦公司要求涉案商铺各商户与其签订《承诺书》，承诺保证自愿继续履行与金悦公司之间的招商合同，不与海通公司及诚城物业公司签订新的招商合同。本案原告戚保华与证人赵某均在承诺书上签名捺印。金悦公司承诺对商户租金进行适当减免，本案被告戚保华2018年第一、二、三季度分别向金悦公司交纳的租赁费为14000元、13000元、12000元，而金悦公司分别向其开具的书面收款收据金额为14000元、15234元、15234元。2019年4月12日，海通公司向各商户发出《关于商铺租赁合同到期的通知函》一份载明，就您租用之本公司拥有合法产权的商铺租赁事宜，根据海通公司与金悦公司签订的《紫郡人民路商铺招商协议》的合同约定，于2019年5月17日租赁期限即将届满，如需继续合作，请于租赁期限满前30日与我司沟通合作方案，如无合作意向，请于租赁期限到期之日及时将您自有财物运离。戚保华即与海通公司签订《商铺租赁合同》，仍然承租涉案商铺继续经营，合同约定的租赁期限为6个月，自2019年5月18日起至2019年11月17日止，商铺租金标准为45元/㎡/月。本院认为，金悦公司与戚保华签订的招商合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议，合法有效的协议对原、被告具有约束力，因此原、被告均应按照协议约定的条款全面履行各自的义务。原、被告双方所签订的协议名为商铺招商合同，实为房屋租赁合同，原告按照协议将人民东路涉案商铺出租给被告，被告理应按照合同要求向原告定期交纳租赁费用。但金悦公司与诚城物业公司因涉案商铺出租发生纠纷，影响到各承租商户的利益，在此情况下，金悦公司给予各商户一定的租金额减免符合情理和事理，结合2018年被告戚保华向原告实际交纳的三个季度租金金额可知，原告于2018年平均收取被告每季度租金金额为13000元〔（14000元+13000元+12000元）÷3〕。在原告金悦公司第一次起诉时经本院诉前调解，被告戚保华主动向原告支付2019年1月1月至5月17日的全额租金25728.86元系其对自己权利的处分，本院不予干涉。但在该次诉讼中，被告戚保华已经支付了原告2018年第四季度租金3366.66元，故原告本次诉讼中应当扣减该笔已经支付的金额。另外，因原告金悦公司与被告戚保华就涉案商铺签订的租赁期限截止至2019年6月30日，而金悦公司与诚城物业公司就涉案商铺签订的租赁期限截止至2019年5月17日，故原告金悦公司应当向被告戚保华承担自2019年5月18日至2019年6月30日期间己方不能向原告履行交付租赁物的（继续出租）义务给原告造成的损失，该损失计算方法为：（45元/㎡-29.28元/㎡）×192.42㎡÷30天×（14天+30天）≈4436元。故被告戚保华还应支付原告金悦公司2018年第四季度租金金额为：13000元-3366.66元-4436元≈5197元，并以此为基数自原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际支付之曰止。关于原告主张的违约金40000元，因原告金悦公司在本院第一次起诉时已经主张该项违约金，经本院诉前调解，被告戚保华已经于当时向其支付2000元违约金，承担了己方因拖延支付2018年第四季度租金的违约责任，原告对此予以认可才向本院申请撤回起诉，本次诉讼原告又以同样的理由要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，本院对原告金悦公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告戚保华于本判决生效后五日内向原告新乡市金悦房产经纪有限公司支付租金5197元及利息（利息以5197元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、驳回原告新乡市金悦房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，因适用简易程序减半收取计592元由戚保华承担56元，由新乡市金悦房产经纪有限公司536元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  裴梅玲二〇二〇年六月十二日书记员  费晓玉