广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54456号原告：蒋凯松，男，汉族，1990年11月15日出生，住址福建省晋江市。委托诉讼代理人：胡光文，广东鼎行律师事务所律师。被告：深圳市安杰玛化妆品有限公司，住所深圳市福田区福田街道渔农村名津商业广场**307,统一社会信用代码91440300354466537W。法定代表人:于爱民。委托诉讼代理人：黄先春，女，汉族，1989年2月28日出生，系被告员工。委托诉讼代理人：刘青青，女，汉族，1988年12月27日出生，系被告员工。原告蒋凯松与被告深圳市安杰玛化妆品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用于普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告蒋凯松的委托代理人胡光文，被告深圳市安杰玛化妆品有限公司的委托代理人黄先春、刘青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年08月签订《租赁合同》，合同约定原告将其位于深圳市××路诺德中心二楼C2.D出租给被告，出租房屋面积为234.03平方米，租赁期限从2016年8月26日至2019年8月25日，租赁保证金为93612元；如若被告未结清租金以及其他费用可没收租赁保证金，房屋租金每年按8%递增，每月26日前支付租金，2019年的租金标准为293元/平方米即月租金为68570.79元，如若被告逾期返还房屋按双倍租金向原告支付违约金。从2019年5月开始，被告就一直拖欠租金，经原告方多次沟通，原告亦没有按约定支付，被告在租赁合同到期后于2019年10月11日搬离现场，搬离时既没有支付拖欠的租金；也没有将承租时改变的房屋结构恢复原状，经原告对外进行询价，被告改动的房屋结构整体的恢复费用为200605元。被告不支付租金，延期归还房屋以及不恢复原状的行为已构成违约，给原告造成了重大损失。故请求法院判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2019年08月25日终止；2、原告有权没收租赁保证金93612元；3、被告向原告支付拖欠的租金214283.16元；4、被告向原告支付延期退房违约金201140.98元；5、被告向原告支付恢复原状费用200605.00元；6、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：判令原告有权没收租赁保证金93612元；庭审时，原告明确第3项诉讼请求的租金为2019年4月26日至8月25日期间的费用。被告口头答辩称，第一，租赁合同到期后，原告同意以押金抵扣租金，原告同意被告不支付违约金。关于恢复原状，原告当时是同意由被告协助复原，或者其自行恢复原状，被告留在涉案房屋的家具由原告使用、转售；第二，关于原告请求的延期退房违约金。合同到期后，被告将价值几百万的产品、仪器设备打包准备搬走，但原告不同意然后锁门。当时原告和两个股东都是在现场，我们这里也有视频证据，证明是房东在场的时候跟我们一起打包。之后原告另行出租，才打电话允许我们搬走。第三，确认拖欠租金的事实。经审理查明，2016年8月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××路诺德中心二楼C2.D房屋（下称涉案房屋）出租给乙方使用，面积为234.03平方米，2016年至2017年租金为252元/平方米/月，月租金为58975.56元，2017年至2018年为272元/平方米，2018年至2019年为293元/平方米。乙方应于2016年8月24日前交付首期租金，乙方应于每月26日前支付租金，租赁期限自2016年8月26日至2019年8月25日止，租赁房屋用途为商业。甲方交付租赁房屋时，向乙方收到93612元租赁保证金。乙方拖欠租金达15天以上，拖欠各项费用达5000元以上、乙方擅自改变租赁房屋结构或用途的，甲方有权解除合同、要求乙方恢复房屋原状、不予退还租赁保证金。乙方提前终止合同、未结清应付房租及相关费用、违反合同其它条款的，甲方不予返还租赁保证金。合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，逾期不返还的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2019年10月11日，被告出具《租赁确认书》，确认于2019年10月11日搬离涉案房屋。2019年12月8日，原告委托广东鼎行律师事务所向被告寄发《律师函》，函件称被告自2019年5月开始未支付租金，也没有在离场时将房屋恢复原状，经询价，恢复原状的费用为200605元。遂函告被告收函后3日内与原告沟通解除。被告确认收到该函件。另查，被告通过银行转账的方式向原告支付租金，原告提交的银行流水显示，被告于2018年10月29日支付了68570.79元，备注为10月从租金，于2018年11月22日支付了68570.79元备注为11月租金，2019年1月2日支付68570.79元，备注为12月租金。2019年2月15日支付了68570.79元、2019年3月29日支付了18477.23元、于2019年5月27日支付了68570.79元、于2019年7月23日支付了40000元、于2019年8月13日支付了20000元，之后未再支付费用。再查，原告为证实其主张的恢复原状的费用，另提交了由深圳市深航装饰设计工程有限公司于2019年9月12日作出的装修设计工程预算表，预算的工程造价为200605元。被告为证实因原告阻止其搬离涉案房屋，另提交了被告公司员工之间的微信聊天记录、照片予以佐证，2019年9月9日发送的视频可以看出在打包的物品，视频无法看出原告在阻止被告搬离物品、9月10日的照片显示房间门上锁。庭审时，双方确认被告同时承租包含涉案房屋在内的3个独立的房间，分别签署了相应的合同。被告承租后打通为一个房间。被告搬离后没有恢复原状。原告确认被告支付租金至2019年4月。被告另称，被告与原告口头协商用租赁保证金抵扣部分租金，被告支付租金至2019年5月，被告无需恢复原状。原告于2019年9月12日没有与被告商量的情况下自行委托案外公司对恢复原状进行预算报价，锁住被告物品不让被告搬离。庭审后，原告于2020年5月15日确认涉案房产没有另行出租、没有进行恢复原状的施工。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定的租赁期限届满后，双方并未商谈续事宜，涉案的合同已于2019年8月25日终止。关于租金。合同约定的2019年的租金为293元/平方米/月，月租金总额为68570.79元（234.03×293）。合同约定被告应于每月26日前支付租金，从合同约定的租赁期限可知，26日支付的租金为当月26日至次月25日期间的租金。被告主张其与原告协商将其支付的租赁保证金抵扣拖欠的租金，但未提交相应的证据予以证实。原告与被告对于租金支付的情况陈述不一致，根据原告提交的银行流水记载的被告支付租金的时间可以看出，被告于2019年1月2日支付的12月份的租金应为2019年12月26日至2020年1月25日期间的租金，被告之后支付的费用抵扣3个月的租金后剩余9906.44元，即被告仅向原告足额支付了截止至2019年4月25日的租金，支付了2019年4月26日至5月25日期间的部分租金9906.44元。被告逾期支付租金，已构成违约。原告有权依据合同约定不予返还被告支付的租赁保证金93612元。被告应向原告支付2019年4月26日至8月25日期间的租金264376.72元（68570.79×4-9906.44），对原告主张租金超出的部分，本院不予支持。关于返还房屋。合同约定，被告应在合同终止后3日内迁离返还房屋，逾期返还的，就逾期部分向原告支付双倍租金的赔偿金。被告提交的微信记录显示其于2019年9月9日打包，9月10日的照片显示房门被锁，上述记录虽是被告公司员工之间的微信聊天记录，视频资料亦看不出原告阻止被告搬离，但原告于2019年9月12日委托案外公司进行恢复原状的预算，该公司在做预算前必定前往涉案房屋进行查勘，无证据显示原告进入涉案房产时是由被告开门，原告在2019年9月12日即可以自由进入涉案房产，印证了被告主张的原告阻止被告搬离物品的事实属实，因此，即便被告实际于2019年10月10日才搬离涉案房屋内的物品，但被告只需向原告支付合同约定的搬离期即2019年8月26日至28日期间按合同约定的租金标准的占有使用费、2019年8月29日至2019年9月10日期间的逾期搬迁赔偿金。合同约定的双倍赔偿金过分高于被告逾期交房给原告造成的损失，在原告已没收被告支付的租赁保证金的情况下，本院酌定被告按租金标准向原告支付该期间的赔偿金36571.08元（68570.79÷30×16），对原告主张赔偿金超出的部分，本院不予支持。关于恢复原状。被告承租涉案房屋后将3套房屋打通成一套房屋，被告虽称其与原告协商一致不恢复原状，但没有提供相应的证据证明，本院不予采信。涉案房屋目前并没有进行恢复原状的施工，原告主张的相关费用并没有实际支出，对原告的该请求，本院不予支持。如若原告需恢复涉案房屋的原状，而被告仍拒绝的情况下，原告可在实际进行恢复原状施工后，就产生的恢复费用向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蒋凯松与被告深圳市安杰玛化妆品有限公司之间的租赁关系于2019年8月25日终止；二、原告蒋凯松有权没收被告深圳市安杰玛化妆品有限公司支付的租赁保证金93612元；三、被告深圳市安杰玛化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋凯松支付租金264376.72元；四、被告深圳市安杰玛化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋凯松支付逾期搬迁赔偿金36571.08元；五、驳回原告蒋凯松的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10896.41元（已由原告预交），由原告负担4838.41元，由被告负担6058元；本案保全费3600.14元（已由原告预交），由原告负担1598.14元，由被告负担2002元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  肖晓璐二〇二〇年六月十五日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。