广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2307号原告：陈伟灵，女，1969年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*******，公民身份号码430***********。委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。被告：梁丽霞，女，1964年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市****，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨长林，广东登鼎律师事务所实习律师。原告陈伟灵与被告梁丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告陈伟灵及其委托诉讼代理人袁文明,被告梁丽霞的委托诉讼代理人孙涛、杨长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟灵向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告卖房款428000元及利息（以428000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计至款项付清之日止）。事实与理由：被告于1999年5月10日决定将其名下物业中山市东区*************作价160000元转让给原告，并收取原告购房订金100000元，余款60000元约定在房屋契证办好过户手续后一次性付清，被告声称该房屋系其夫妻单位解困房，故不能及时过户，原告对此表示理解，故一直未催促被告办理房屋过户手续。后，听说被告出国，自此原告与之失去联系，导致房屋过户手续一直未办。2019年3月，因原告一亲戚需解决小孩就学问题，需购置二手学区房落户，向原告提出购买该屋意愿，原告也认为必须借此契机解决房屋过户问题。后经多方打听，终于重新联系上被告，对其明确表明意图，被告初始不愿，在原告允诺给予其40000元利息补偿后，才答应按此安排履行久拖未决之过户义务。但相关过户手续因被告不愿意从南头镇来城区两次而作罢（原告亲戚向原告支付的购房款需办理银行按揭故需原房产证业主配合）。原告无奈之下，唯有委托中介机构寻找最佳客户，一次性解决房屋过户问题，保障原购房权益落到实处。2019年6月，中介机构为原告找到客户彭文虎愿出价628000元向原告购买该屋，为此原告通过不懈努力争取到被告支持和理解，其间在原告己将客户支付的订金60000元作为原告需要支付给被告的购房余款转入被告银行账户后，被告终于在2019年10月抽空来到城区的房管部门配合原告办理房屋过户，但彭文虎的房款在转入原业主即被告银行账户后（按房产部门规定需如此操作），被告竟一反常态，迟迟不愿将房款转给原告，反提出要与原告对半分配，至今仅支付原告款项100000元，合计截留原告房款428000元（己减除原告承诺给被告的利息补偿40000元）。原告为维护自身权益，特向法院提出诉讼。诉讼中，原告陈伟灵补充事实与理由为：1.原、被告达成涉案房屋买卖协议后，被告将房屋于1999年5月交付给原告，原告一直实际占有和使用涉案房屋至出售给买受人彭文虎之日止。2.原、被告为了履行涉案房屋买卖合同，经多次沟通协商最后达成合意。由被告直接将涉案房屋过户到买受人彭文虎名下。被告根据原、被告双方达成的合意配合办理过户手续后，该房屋在2019年10月份过户给了彭文虎，被告配合过户的行为实际上就是为了履行原、被告之间的买卖合同。3.原、被告在协商履行原、被告之间的买卖合同的过程中达成一致意见由原告补偿被告4万元，被告配合原告将涉案房屋直接过户到原告指定的买受人彭文虎名下。4.涉案房屋是原告以业主的身份对外进行售卖，包括联系中介、联系客户、与中介、客户及被告之间的沟通，最终达成了由被告直接过户给买受人彭文虎的合意，在此过程中，被告知晓同意并配合办理相关事宜，被告从未提出过异议。5.被告收款后，特别是收到房屋全款后，其心态就发生了变化，要求将其代收的属于原告的售房款与原告进行平分，原告认为被告的要求是没有事实与法律依据的，且被告态度也非常恶劣，拒不将属于原告的售房款返还给原告。被告梁丽霞辩称，原告是基于合同纠纷诉请返还购房款，前提是原、被告之间有合同，且被告有违约，同时有违约责任才存在返还购房款的请求权基础，但目前原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。在本案中存在两个房屋买卖合同，一个应是1999年原、被告之间确定以16万元购买被告名下501房产的房屋买卖合同关系，但这个合同已终止，也即在被告将原告支付的10万元购房款返还给原告时，双方的合同关系已终止，不存在原告诉请被告返还428000元购房款的问题。本案中的第二个房屋买卖合同关系是被告与案外人彭文虎之间所形成的，被告作为房屋的所有权人，收取相应房款的行为是合法的，也与原告没有任何关系，且从合同的相对性来讲，原告也不能从第二份房屋买卖合同中主张购房款。客观来讲，在原、被告双方解除了1999年的房屋买卖合同关系后，原告最开始是提出让其亲属以学区房的名义购买，也即原告请求被告将该房产直接过户到原告的亲属名下，但被告提出原告的亲属要提供相关的证据证明其亲属关系，因为不是过户到原告本人的名下，后来原告所谓的亲属没有购买涉案房产，原告就提出想将涉案房产通过中介寻找第三人购买。刚开始被告对此是不同意的，理由在于原告1999年以16万元的房款购买涉案房产，但只是支付了10万元，且一直都由原告占有、使用和收益，况且该房产一直没有过户，最后原告想享受该房产的全部升值利益，这是不可能且不合理的，所以原、被告协商就由原告去找中介公司找第三人购买涉案房产，对于升值的部分双方予以平分。也是基于双方这样的意思表示，才会出现被告同意将涉案房产转让给第三人彭文虎，被告将原告的10万元购房款予以返还，但原告却一直主张要求收取全额的房产升值利益，且对被告使用一些不太好的话语，所以被告没有将其中一半的升值利益分给原告，这才是本案诉讼的根本原因。另外，在原告占有、使用涉案房产20年期间，被告一直在寻找原告，希望原告能支付尾款且过户给原告，但原告躲避，况且大约在2005年左右，被告找到原告，但原告又介绍了原告另一个亲属购买了被告名下的502房产，并办理了过户手续，此后原告又更换了手机号码，被告找不到原告，所以将近20年时间，涉案房产不能过户，责任也在原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁丽霞系位于中山市东区*************（以下简称501房）房产的产权人。1999年5月，陈伟灵与梁丽霞就买卖501房达成一致意见，但双方未签订正式的房屋买卖合同。1999年5月14日，陈伟灵向梁丽霞支付购房款10万元，梁丽霞即手写一份收据，载明：本人梁丽霞同意将中山市东区*************，以壹拾陆万元整的价卖给陈伟灵小姐，现暂收订金壹拾万元整，余下陆万元待房屋契证办好过户手续后一次过付清。梁丽霞作为收款人，陈伟灵作为买房人分别在收据落款处签名。随后，梁丽霞将501房交付陈伟灵占有、使用。陈伟灵、梁丽霞均确认双方买卖501房时，梁丽霞尚未取得501房的房地产产权证书。2004年3月11日，梁丽霞取得501房的房地产产权证书。2019年3月，因陈伟灵的亲戚（员工）需购置学区房解决小孩入学问题，向陈伟灵提出购买501房的意愿。陈伟灵遂主动联系梁丽霞提出办理501房过户登记手续，另行出售501房的事宜。陈伟灵称，由于双方就办理相关过户手续的方式无法达成一致意见，故在经过梁丽霞同意的情况下，由陈伟灵委托中介机构寻找其他购房者。2019年6月15日，陈伟灵作为委托方，与中山市云玺房地产经纪有限公司（以下简称云玺经纪公司）签订《出租（出售）物业委托书》，委托云玺经纪公司出售501房。随后，云玺经纪公司介绍彭文虎以628000元的价格购买501房。经陈伟灵协调，梁丽霞与彭文虎、云玺经纪公司于2019年7月9日签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定501房的成交总价为628000元，其中定金为60000元。签订上述合同后，彭文虎向梁丽霞转账支付60000元购房定金。同日，陈伟灵（甲方）与彭文虎（乙方）签订一份《确认书》，载明：一、双方确定，甲方转让501房房款为628000元。因房产证原为梁丽霞一直未过户至甲方名下，为减少重复缴纳房产交易税，确定由梁丽霞直接过户给乙方，由甲方负责协调安排梁丽霞为乙方办理交易、过户之必要手续。二、因乙方支付给甲方的购房款需借助浦发银行按揭，相关按揭文件及手续，根据该行放款审批等规定，需与房产证姓名一致，故相关文件签署不仅要以梁丽霞名义进行，房款（含银行按揭放款）也须打入该行指定的以原房产证姓名一致的浦发银行个人账户，即以梁丽霞的名义代收后，再由梁丽霞返还甲方。2019年10月21日，梁丽霞与彭文虎办理了501房的过户登记手续，陈伟灵亦于当日将501房交付彭文虎占有、使用。期间，彭文虎按约全额支付所有购房款合计628000元给梁丽霞。同日，陈伟灵向云玺经纪公司支付了中介费9400元。2019年10月28日，梁丽霞向陈伟灵银行转账100000元，并附言“退回购房款”。由于梁丽霞收取全额购房款后，不同意向陈伟灵返还涉案购房款，陈伟灵遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，梁丽霞述称：双方交易时501房没有取得房产证，因陈伟灵没有支付购房款尾款，其也没有支付开发商尾款，后来在办证前其找开发商支付了房款，办了房产证，涉案房产不存在解困房的问题；因其从事桩基工程，经常把工程款抵扣购房款，所以其忘记陈伟灵没有及时支付购房尾款，后来其因为找不到陈伟灵，所以无权主张解除双方签订的房屋买卖合同。陈伟灵对此不予确认，认为其一直占有、使用501房，梁丽霞要找到她很简单，不存在任何障碍。本院认为，虽然陈伟灵与梁丽霞之间就买卖501房未签订正式的房屋买卖合同，但是根据双方签名确认的涉案收据，以及陈伟灵已支付大部分购房款、梁丽霞交付501房的事实可认定，陈伟灵与梁丽霞已形成买卖501房的房屋买卖合同关系，故本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：双方买卖501房的合同关系是否已解除，陈伟灵是否有权主张返还涉案购房款。梁丽霞抗辩双方的买卖合同关系在梁丽霞返还陈伟灵10万元购房款时已解除，梁丽霞将501房出售给案外人彭文虎与陈伟灵无关，陈伟灵无权主张返还涉案购房款。陈伟灵不予确认，并认为梁丽霞将501房直接过户到彭文虎名下实际就是履行双方之间的房屋买卖合同。对此，本院意见如下：㈠关于涉案合同关系是否已解除的问题。《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。从上述法律规定可知，解除合同的方法主要有两种，一是合同当事人协商解除；二是当事人依法主张解除合同。本案中，首先，由于梁丽霞与陈伟灵并未就解除涉案合同关系进行过任何协商，故不存在协商解除的情形。其次，虽然陈伟灵一直未向梁丽霞支付剩余购房款6万元，但是涉案收据对支付购房尾款的条件及期限作了明确约定。由于双方均确认双方买卖501房时，梁丽霞并未取得501房的房地产权证，故不能即时办理501房的过户手续，双方约定待梁丽霞取得501房的房地产权证时再办理过户。但对于何时能取得房地产权证，陈伟灵不可能知情。故，只有在梁丽霞已取得501房产权证又已告知陈伟灵，陈伟灵又怠于支付剩余购房款的情况下，陈伟灵才构成违约，梁丽霞才有权依据上述法律的规定，主张解除合同。实际上，从本案现有证据来看，梁丽霞在2004年3月11日取得501房产权证后并未联系陈伟灵告知其可办理501房的过户手续，并要求其支付剩余购房款，未履行催告的义务。虽然梁丽霞抗辩是由于无法联系陈伟灵，但该辩解有悖常理，且即使的确存在无法联系陈伟灵的情况，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，梁丽霞亦应通过向法院提起诉讼的方式通知陈伟灵，主张解除涉案房屋合同买卖关系，但梁丽霞并未主张。因此，基于上述理由，本院认定涉案合同关系并未解除。㈡关于陈伟灵主张返还涉案购房款的问题。鉴于本院已认定涉案的房屋买卖合同关系没有解除，且根据陈伟灵在本案中提交的证据，梁丽霞将501房直接过户给案外人彭文虎的行为是经陈伟灵、梁丽霞协商一致的结果，该行为应视为双方就涉案房屋买卖合同的履行方式进行了变更或明确。而实际与案外人彭文虎形成501房房屋买卖合同关系的是陈伟灵，并非梁丽霞，故梁丽霞无权占有彭文虎支付的购房款628000元，应予返还。鉴于梁丽霞已返还10万元给陈伟灵，而陈伟灵还需支付剩余购房款6万元，并自愿同意另行支付4万元给梁丽霞作为补偿，故梁丽霞应返还的购房款为428000元（628000元-100000元-60000元-40000元），本院对陈伟灵该诉请予以支持。关于利息的问题。由于上述已认定梁丽霞无权占有涉案购房款，故陈伟灵主张梁丽霞支付涉案购房款自起诉之日（即2020年1月16日）起的利息，合法有据，本院予以支持，但主张按年利率6%作为计算标准缺乏事实及法律依据，故本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付。综上所述，陈伟灵诉求合法部分，本院予以支持；梁丽霞抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梁丽霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈伟灵返还卖房款428000元及支付利息（以428000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月16日起计至款项清偿之日止）；二、驳回原告陈伟灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7720元，减半收取3860元（原告陈伟灵已预交），由被告梁丽霞负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年四月十五日书记员 罗李力黄雪仪