广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1230号上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂南区**********。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭国东，男，汉族，住广东省茂名市茂南区*****************。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与上诉人彭国东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0902民初5004号民事判决；2.改判驳回彭国东的全部诉讼请求；3.由彭国东承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）鸿福公司逾期交房具有不可抗力因素，应予免责。且鸿福公司与彭国东已就逾期交房一事达成了赠送三个月物业管理费作为补偿的协议并已实际履行，彭国东现再主张逾期交房违约金，没有依据。鸿福公司在开发建设该楼盘的商品房过程中，因茂南大道道路扩建改造，经常封堵道路，影响施工及运输车辆出入，原材料进场缓慢，导致鸿福名苑小区的园林建设及部分收尾工程延误，鸿福公司无法在约定的时间内交房。政府扩建道路，鸿福公司无法预见、不能克服和避免，属于不可抗力因素，依法理应免责。另外，交房时鸿福公司已赠送3个月的物业管理费及出售车位优惠给彭国东作为补偿，彭国东没有对该方案提出异议，并实际接受了鸿福公司赠送的3个月物业管理费，应视为双方就逾期交房一事已达成补偿协议，彭国东在享受补偿后又要求鸿福公司支付逾期交房违约金，属于违约行为，其请求不应获得支持。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证因为要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作，差异较大，工作量明显增加，导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致，理应免责。首先，房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但却不可能办好不动产权证。由于发生的重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。由于不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延了鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权证需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少鸿福公司的违约金。（三）彭国东不按照鸿福公司的通知前来签名，配合办理不动产权证，理应由其自行承担逾期办证的责任。彭国东拒不配合签名，经多次通知直到2019年12月4日才来签名和提交办证资料，导致其不动产权未能及时办理，这是不容否认的事实，因此，逾期办证只能由其自负其责。（四）鸿福公司已办理不动产权证产交给彭国东，彭国东并没有损失，彭国东主张的违约金过高。鸿福公司不存在怠于办证的情形，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一是判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院结合现今社会大环境等因素，调低违约金计算标准。综上所述，请求二审法院予以改判。彭国东对鸿福公司的上诉辩称，（一）政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见，不能避免，不能克服的客观情况。现有证据表明开发商怠于履行协助办证义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（二）针对逾期办证违约金是否过高的问题，案涉合同约定房屋交付之日起550日内交证，逾期办证期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。彭国东主张的计算标准是依据司法解释第十八条以及中国人民银行关于人民币贷款利率的通知第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。综上所述，请求驳回鸿福公司上诉请求。彭国东上诉请求：1.依法撤销茂南区人民法院（2019）粤0902民初5004号民事判决第一项判决，改判鸿福公司支付逾期交房违约金2900元给彭国东；2.依法撤销茂南区人民法院（2019）粤0902民初5004号民事判决第二项判决，改判鸿福公司支付逾期办证违约金40386元给彭国东；3.一、二审诉讼费用由鸿福公司承担。事实与理由：（一）一审认定鸿福公司逾期交房时间为6个月与实际不符。鸿福公司实际交房为2017年7月21日，从2017年1月20日起计至2017年7月21日的逾期交房期间为7个月，根据合同第十二条第2点的约定，逾期交房违约金为2900元。（二）一审将逾期交房违约金与赠送物业费作抵减缺乏依据。赠送物业费的主体是物业公司而非鸿福公司，现有证据无法证明鸿福公司提交的《通知》以及《鸿福名苑物业签领表》之间存在关联性，无法证明双方存在以3个月的物业费免除鸿福公司逾期办证的违约责任的合意。彭国东对于一审就赠送物业费问题对物业公司进行询问形成的笔录持有重大异议，鸿福公司与物业公司具有天然的利益关系，物业公司所作言词证据不足以证明鸿福公司通过物业公司赠送三个月物业管理费作为其延迟交房的补偿，日后再由鸿福公司与物业公司进行结算。即便是，一审认定鸿福公司通过物业公司赠送物业费给彭国东的事实，还应考虑到本案是否适宜依据公平原则来抵减违约金。法院应结合本案的实际情况，尊重的平等个体之间私权处分的事实，从彭国东补充提交的《专用收据》明确载明物业费的性质是“赠送”，而非《通知》所称“补偿”，“赠送”表明赠送物业费的基础法律关系是赠与合同，具有单务性、无偿性，赠送物业费这一行为是鸿福公司对其自身权利的处分行为，且赠与行为已经履行完毕，不具备抵减的前提条件。（三）一审认定鸿福公司逾期办证的截止时间为2019年8月21日与事实不符，属认定事实错误。根据案涉合同第二十条之约定，应以鸿福公司向彭国东实际交付不动产权证之日为逾期办证违约金的计止日期。鸿福公司未提供任何证据证明其在2019年7月、8月通知彭国东签署所有权转移申请书，不能认定彭国东在2019年12月1日向鸿福公司提交所有权转移申请书属于怠于履行义务行为。相反，彭国东何时提交资料，完全取决于鸿福公司何时通知彭国东。综上所述，鸿福公司应承担2019年8月22日至2019年12月20日期间的逾期办证违约金14719元。鸿福公司对彭国东的上诉辩称，与上诉意见一致。彭国东向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金2900元；2.判令被告向原告支付以总房款740000元为基数按年利率6%为标准自2019年1月22日起计至被告向原告实际交付案涉房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金(暂计至2019年8月27日的逾期办证违约金为26396.71元)；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：2016年2月18日，原告彭国东（买受人）与被告鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市*****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积142.53平方米，单价为每平方米5191.89元，总价款740000元。买受人应当于2016年2月18日前支付首期房价款人民币190000元，余款人民币550000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年7月21日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2019年12月1日，原告向被告提交申请办理不动产权证资料。2019年12月4日，案涉房屋办出不动产权证。2019年12月20日，被告通知原告领取上述房屋证书。另查明，2017年4月16日，茂名市鸿福房地产开发有限公司发布《通知》一份，载明：“由于茂南大道道路扩建改造原因，导致鸿福名苑小区的园林建设及其部分收尾工程延误，严重影响鸿福名苑小区的交付进度；现对各大业主延期收房作出补偿方案，其中由2017年4月20日延期至2017年5月30日（共40天），我司补偿自交楼之日起三个月的物业管理费。”后原告获赠三个月的物业费513元。在审理过程中，经一审法院向茂名市鸿福物业管理有限公司核实，该公司确认被告通过其赠送三个月物业管理费给原告作为延迟交房的补偿，日后再由该公司与被告结算上述费用。再查明，被告从2019年7月份起，开始为案涉小区业主办理不动产权证。一审法院认为，原告彭国东与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。（一）原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉房屋。被告于2017年7月21日才将房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约。被告辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明，其抗辩理由，一审法院不予采纳。（二）根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证，现原告未能在合同约定的时间取得不动产权证，被告逾期办证的行为构成违约。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，但未能提供充分证据予以证明。鉴于茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，早于被告的实际交房时间，房屋权属证书由房屋所有权证变更为不动产权证，并不影响房屋权属登记的办理，被告在交房后有及时为原告办证的义务。故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。（一）根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。被告逾期交房六个月，原告请求被告按月支付逾期交房违约金，被告对该计算标准没有异议，但主张原告接受了被告作为逾期交房补偿的三个月物业费，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意。原告对被告该主张不予认可，认为赠送物业费的主体是物业公司，且物业费签领表上载明的是“赠送”而非“补偿”，不能证明原、被告双方达成以三个月的物业费免除被告逾期交房的违约责任的合意。被告对其主张，未能提供充分证据予以证明，被告应按合同约定支付逾期交房违约金给原告。鉴于被告因逾期交房通过茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月的物业费给原告，根据公平原则，被告逾期交房违约金的数额应相应抵减原告获赠的物业费金额。据此，被告应支付原告的逾期交房违约金的金额为1887元（300+300+300+500+500+500-513）。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。（二）根据合同第二十条约定，原告应在商品房交付之日起550日内即2019年1月22日前取得房屋所有权证。原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张本案逾期办证的截止时间应为被告通知其取得证书的时间2019年12月20日。被告辩称案涉房屋延迟出证是原告拖延提交办证资料所导致，逾期办证的截止时间应为2019年8月21日，且原告并没有实际损失，原告主张的违约金过高。鉴于被告已于2019年7月起为案涉小区业主办理房屋不动产权证，原告应及时提交资料办证，但原告直至2019年12月1日才向被告提交资料办证，其怠于提交资料造成延迟办证的后果应由其自行承担。结合本案办证情况，被告逾期办证的截止时间应至2019年7月31日为宜。但被告确认其逾期办证的截止日期为2019年8月21日，这是当事人自行处分民事权利的自治行为，一审法院予以认可。因被告存在逾期办证的违约行为，原告请求被告支付逾期办证违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。故被告支付逾期办证违约金的截止日期为2019年8月21日。原、被告双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，一审法院予以支持。被告主张原告请求的违约金过高，鉴于被告存在违约行为，且原告请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对被告的上述主张，一审法院不予支持。据此，被告应支付从2019年1月23日起至2019年8月21日止的逾期办证违约金25667元（以案涉房屋总价740000元为基数，按年利率6%计算）给原告。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1887元给原告彭国东；二、被告鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金25667元（以案涉房屋总价740000元为基数，按年利率6%计算）给原告彭国东；三、驳回原告彭国东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元（原告彭国东已预交），由原告彭国东负担23元，被告鸿福公司负担509元。被告鸿福公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告彭国东，一审法院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。庭审过程中，因证据1、2、5在一审已经提交，鸿福公司撤回证据1、2、5。经质证，彭国东对证据1、2、5质证意见与一审一致。对证据3，彭国东认为证据3的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，2019年2月20日超过合同约定的办证期限。对证据4、6的三性有异议，手机扫描后没有内容，该证据证明开发商在业主起诉后才提交办证资料。彭国东认为证据7的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，办证材料调整不必然导致开发商逾期办证，而且办事指南依据的法律法规早已颁布，开发商具备公开途径获取材料。2020年6月23日，本院依职权向茂名市不动产登记中心调取了《茂名市不动产登记信息查询结果证明》一份，该证明载明案涉房屋于2019年12月4日办理了不动产权证，证号为粤（2019）茂名市不动产权第*******号。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，彭国东于2019年7月25日向一审法院提起本案诉讼。2019年11月27日，鸿福公司提交的答辩状，称其已多次通知彭国东签字办理案涉房屋的产权登记手续，但彭国东不配合签字，致使无法办理案涉房屋的产权登记手续。同日，一审法院向彭国东送达了上述答辩状。本院认为，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期交房、逾期办证是否有免责事由；2.双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，鸿福公司应否支付逾期交房违约金给彭国东；3.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期交房、逾期办证是否有免责事由的问题鸿福公司认为由于政府部门扩建道路，导致工程工期延长，造成其无法按合同约定交付案涉房屋给彭国东使用，以及不动产政策的变化，导致办证的时间增加，造成彭国东无法按合同约定取得不动产权证。但鸿福公司没有举证证明政府部门扩建道路导致其工程工期延长，也没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，鸿福公司应否支付逾期交房违约金给彭国东的问题根据审理查明的事实，第一，案涉《商品房买卖合同》约定，鸿福公司应于2017年1月20日前将案涉房屋交付给彭国东使用。鸿福公司于2017年7月21日将案涉房屋交付给彭国东使用，已构成违约。鸿福公司应支付2017年1月21日至2017年7月21日共计6个月的逾期交房违约金给彭国东。彭国东主张鸿福公司逾期交房7个月没有依据，本院不予支持。第二，鸿福公司于2017年4月16日发布《通知》一份，从该《通知》的内容来看，鸿福公司以三个月的物业管理费作为延期40天（2017年4月20日至2017年5月30日）交房的补偿，在没有其它证据佐证的情况下，上述证据不足以证明鸿福公司与彭国东就逾期交房的补偿方式达成了合意。因此，鸿福公司主张其无需承担逾期交房违约责任没有依据，本院不予支持。第三，彭国东在鸿福公司发出2017年4月16日《通知》后，领取了三个月物业管理费，虽然《物业费签领表》上载明的是“赠送”，物业管理费的赠送主体是茂名市鸿福物业管理有限公司，但经一审法院向茂名市鸿福物业管理有限公司核实，该公司确认鸿福公司通过其赠送三个月物业管理费给彭国东作为延迟交房的补偿，日后再由该公司与彭国东结算上述费用。因此，一审根据公平原则，将彭国东领取的物业管理费抵减逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。彭国东主张其领取的三个月物业管理费无需从逾期交房违约金中扣除没依据，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金应如何计算的问题根据本案审理查明的事实，本院认为，第一，案涉《商品房买卖合同》第二十条约定，彭国东应在商品房交付之日起550日内即2019年1月22日前取得房屋所有权证。彭国东未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。第二，鸿福公司称其在2019年7月、8月已通知彭国东提交办理案涉不动产权证的资料，但鸿福公司没有提供证据证明其上述主张，故而本院对鸿福公司上述主张不予采纳。一审认定案涉逾期办证违约金计至鸿福公司自认的2019年8月21日不当。第三，一审法院在2019年11月27日向彭国东送达了鸿福公司的答辩状，鸿福公司在该答辩状称其已多次通知彭国东提交办理案涉房屋不动产权证的资料。由此可见，彭国东在2019年11月27日就已经知道其应当向鸿福公司提交办理案涉房屋不动产权证的资料。彭国东在2019年12月1日才向鸿福公司提交办理案涉房屋不动产权证的资料，属于怠于履行办证义务，2019年11月27日后逾期办证责任由彭国东自行承担。彭国东主张逾期办证违约金计至2019年12月20日止没有依据，本院不予支持。第三，鸿福公司与彭国东在案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审按年利率6%计算逾期办证违约金没有超出上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上，案涉逾期办证违约金从2019年1月23日至2019年11月27日止（共309天），共计37587.95元（740000元×6%÷365天×309天）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5004号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5004号民事判决第二项：限茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金37587.95元给彭国东。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费532元，由彭国东负担47元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担485元。二审案件受理费682元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担637元，彭国东负担45元。茂名市鸿福房地产开发有限公司已预交二审案件受理费489元，彭国东已预交的二审案件受理费193元，彭国东多交的二审案件受理费148元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付给彭国东，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月三十日法官助理 张 茹书 记 员 张晓悦