安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终1045号 上诉人（原审原告）:瞿尔银，男，1979年6月19日出生，汉族，医生，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人:李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐传强，安徽知秋（天长）律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告)：华盛科技控股股份有限公司，住所地安徽省天长市天扬路**，统一社会信用代码913411007749613667。 法定代表人：钱文鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴剑，安徽天申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑传儒，该公司员工。 上诉人瞿尔银因与上诉人华盛科技控股股份有限公司（以下简称华盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瞿尔银上诉请求:1、依法撤销安徽省天长市人民法院作出的(2019)皖1181民初4219号民事判决书第四项,依法改判华盛公司向瞿尔银支付律师费10000元。2、由华盛公司承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由:一审法院判决驳回瞿尔银要求华盛公司承担律师费的诉讼请求属于认定事实错误,适用法律错误。1、瞿尔银与华盛公司在2018年2月12日签订的《房屋租赁协议》第七条违约责任第二款中约定“诉讼费、保全费、公证费、律师费由违约方承担”。一审判决已经认定华盛公司违约,按照合同的约定华盛公司应当支付律师费用。瞿尔银提供了委托代理合同、网银转账记录、增值税发票能够证实,瞿尔银与安徽知秋(天长)律师事务所就该纠纷签订了委托代理合同及支付了律师费10000元的事实。一审判决中驳回瞿尔银律师费诉求系认定事实错误。2、根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定,人民法院可以根据具体情况对无过错依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。一审法院驳回瞿尔银律师费诉求属适用法律错误。综上,瞿尔银认为一审法院驳回了该诉讼请求属认定事实错误,适用法律错误,现瞿尔银依法向贵院提起上诉,请求依法支持瞿尔银的上诉请求。 华盛公司辩称，一审判决第四项结果准确，只是依据不全面，主要表现在认定华盛公司违约部分错误。请求二审在维持此正确判决同时，对该部分的认定予以纠正。一审判决在平衡双方权利义务的基础上作出的，瞿尔银引用的繁简意见相关条款用的是可以，此赋予人民法院结合具体案件中的具体情况判定是否支持律师费用，不是作为人民法院的义务规定。本案中瞿尔银自始至终都是知晓案涉房屋处于抵押状态，且明确表示就是为了利用这一机会才能以较低价格承租。其对最终未能如愿按期结束具有责任。相反如果违约也仅是瞿尔银在诸多交款方式时间上违约。 华盛公司上诉请求:1、请求撤销安徽省天长市人民法院(2019)皖1181民初字第4219号民事判决第三项,依法改判华盛公司不承担违约金10万元。2、二审案件受理费由瞿尔银承担。上诉理由:一、瞿尔银违约在先,未按合同约定足额支付租金,华盛公司安排工作人员多次电话催要,瞿尔银一直拖欠不付,故华盛公司不应承担违约金的支付责任。依据华盛公司与瞿尔银的合同约定,瞿尔银应当在2018年4月15日前向华盛公司预付租金60万元,并在协议日支付租赁押金8万元。但事实上瞿尔银截止至起诉之日止也仅仅是支付了44.8万元(含8万元押金)。该44.8万元也是瞿尔银分次支付的,最后一次付款是在2018年8月20日。瞿尔银违约在先,故华盛公司不应当承担违约金的支付责任。二、对于租赁房屋已经被抵押的事实,瞿尔银是明知的。所以对于租赁房产被来安县人民法院处置后,所谓的无法继续承租使用的风险瞿尔银是已预知的。不存在华盛公司违约情形。对于被抵押的事实虽然没有明确写在合同里,但华盛公司与瞿尔银商谈租赁时,已经明确告知瞿尔银。也正因为瞿尔银明知此情况,以此为条件才与华盛公司将租金谈至30万元一年。此租金金额明显低于市场行情,也低于同位置地段的房产租金标准。否则在该房产被来安法院处置后,瞿尔银也不会同意与安徽瑞金投资集团有限公司签订新的《租赁合同》将租金上涨至原租金的60%多。综上所述,请求二审法院在审理查明后,依法改判华盛公司不承担违约责任。 瞿尔银辩称，1、双方签订合同，履行过程中，2018年3月对租金方式进行变更，华盛公司无证据证明向瞿尔银主张了违约责任；2、对房屋抵押先于租赁的事实瞿尔银不清楚，华盛公司没有提供证据。一审时我方提供了瞿尔银与华盛公司法定代表人的微信聊天证据，在来安法院执行时瞿尔银找过华盛公司法定代表人，请求与金瑞公司进行协调，但华盛公司法定代表人置之不理，导致在瞿尔银投入大量资金后不得不与金瑞公司签订了高于原租赁合同的新的租赁合同，华盛公司确系违约方，应承担违约责任。 瞿尔银向一审法院起诉请求：1、判令解除瞿尔银、华盛公司于2018年2月12日签订的《房屋租赁协议》；2、判令华盛公司返还瞿尔银多支付的租金223000元;3、判令华盛公司支付违约金330000元，律师费10000元；4、华盛公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月12日，瞿尔银与华盛公司签订《房屋租赁协议》，约定：瞿尔银租赁华盛公司向天长市广厦房地产开发有限责任公司购买的位于天长市自有商业房地产约3000平方；租赁期限为2018年1月1日至2024年1月1日；房屋租金为每年30万元；另外还约定“四、租金及押金支付方式…2、乙方（瞿尔银）需提前支付两年房租，共计600000元（大写：陆拾万元整），乙方已支付房租150000元（大写：壹拾伍万元），还需支付450000元（大写：肆拾伍万元），合同签订当日需再支付房租100000（大写：壹拾万元整），剩余350000元（大写：叁拾伍万元整）在2018年4月15日之前支付。…4、从收到押金之日起房屋即交付使用，租金计算日期从2018年1月1日起计算。5、乙方在本协议签署时已经向甲方（华盛公司）支付租赁押金捌万元…七、违约责任1、甲乙双方应按本协议约定认真履行相关权利义务，否则无故违约方应向守约方支付违约金十万元。2、诉讼费、保全费、公证费、律师费均由违约方承担。”2017年10月26日，瞿尔银向华盛公司支付押金8万元；2017年11月6日，瞿尔银向华盛公司支付租金15万元；2018年2月13日，瞿尔银向华盛公司支付租金10万元。2018年3月14日，华盛公司出具委托书，指令在2018年6月1日前将未付的房租中的118000元支付给王**新。2018年6月1日，瞿尔银向王**新支付5万元，2018年7月20日，瞿尔银向王**新支付3.4万元，2018年8月20日，瞿尔银向王**新支付3.4万元。2018年9月20日，安徽省来安县人民法院作出（2016）皖1122执665号执行裁定书，将租赁的房屋裁定给了安徽金瑞投资集团有限公司。2016年9月30日，民事裁定书送达给了华盛公司。2019年1月3日,瞿尔银接到来安县人民法院通知，涉案房屋已经被法院强制执行，房屋的所有权人为安徽金瑞投资集团有限公司，责令瞿尔银于2019年3月4日前腾房，否则将强制清场。瞿尔银找到华盛公司，该公司认可在签订租赁协议前房屋已经被来安县法院查封，无法协调。2019年4月17日，瞿尔银和安徽金瑞投资集团有限公司签订《租赁合同》，约定：1、根据安徽省来安县人民法院（2016）1122执665号执行裁定书的裁定：甲方自2018年9月20日起对位于天长市房产享有所有权；2、租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止。3、第一、二、三年租金为50万元，第四、五年租金为55万元。”2019年5月11日，瞿尔银向安徽金瑞投资集团有限公司支付租金30万元，2019年6月11日，瞿尔银向安徽金瑞投资集团有限公司支付租金20万元。另查：2014年10月30日，华盛公司将所出租的房产抵押给了安徽金瑞投资集团有限公司。 一审法院认为，瞿尔银与华盛公司所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，予以确认。瞿尔银因华盛公司与安徽金瑞投资集团有限公司的纠纷，所租赁的房屋被安徽省来安县人民法院强制执行，《房屋租赁协议》无法继续履行，合同目的无法实现，现要求解除与华盛公司的《房屋租赁协议》符合法律规定，予以支持。双方约定的房屋租金为每年30万元，瞿尔银实际租赁期间为2018年1月1日到2018年9月30日，租金应为22.5万元。瞿尔银给付华盛公司租金44.8万元，华盛公司应当返还多支付的租金22.3万元。瞿尔银要求华盛公司给付违约金33.3万元，双方签订的《房屋租赁协议》约定，任何一方违约，给付另一方违约金10万元。由于华盛公司的原因，双方无法继续履行合同，违约责任应由华盛公司承担。故华盛公司应当支付瞿尔银违约金10万元。瞿尔银要求被告华盛公司支付因与安徽金瑞投资集团有限公司签订租赁合同而多支出的租赁费而造成的扩大损失，该租赁合同系瞿尔银与安徽金瑞投资集团有限公司签订，瞿尔银也只交纳了一年50万元的租金，且瞿尔银并未提供证据证明其多支付的租赁费具有合理性，瞿尔银可在收集足够证据后另行诉讼，故瞿尔银要求华盛公司支付10万元以外的赔偿金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告瞿尔银与被告华盛科技控股股份有限公司的《房屋租赁协议》。二、被告华盛科技控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告瞿尔银多支付的租金22.3万元；三、被告华盛科技控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿尔银违约金10万元；四、驳回原告瞿尔银的其他诉讼请求。案件受理费9430元，由原告瞿尔银负担3285元，被告华盛科技控股股份有限公司负担6145元。 二审另查明，涉案《房屋租赁协议》约定“乙方（瞿尔银）在本协议签署时已经向甲方支付租赁押金捌万元，房屋交给甲方改造并试运行使用待协议解除后，甲方将押金无息退还乙方。若乙方未结清相关费用，甲方有权在押金中予以扣除后退还。”“诉讼费、保全费、公证费、律师费均由违约方承担。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：华盛公司是否应当承担违约金10万元及是否应当向瞿尔银支付律师费1万元。 本院认为，双方对瞿尔银共向华盛公司支付44.8万元无异议，瞿尔银实际租赁期间为2018年1月1日到2018年9月30日，租金应为22.5万元，瞿尔银不存在欠付租金的情形。华盛公司认为瞿尔银未按期支付租金，2018年3月14日华盛公司出具委托书要求瞿尔银于2018年6月1日前将118000元租金支付给新改变了涉案租赁协议的租金支付时间及支付对象，瞿尔银于2018年6月1日向新支付5万元，剩余6.8万元于2018年8月20日前付清，按照协议约定瞿尔银已经支付8万元押金，华盛公司认为瞿尔银未在2018年6月1日前支付剩余6.8万元，有权于2018年6月1日前在押金中予以扣除，瞿尔银未构成根本违约。根据安徽省来安县人民法院（2016）皖1122执665号执行裁定书内容显示涉案房屋于2016年8月17日被法院查封，涉案房屋所有权自该裁定书送达申请执行人安徽金瑞投资集团有限公司时起转移。2018年2月12日，瞿尔银与华盛公司签订《房屋租赁协议》租赁涉案房屋，即涉案房屋出租前该房屋已经被法院查封，且无相关证据能够证明瞿尔银租房前知晓房屋已被查封。因华盛公司原因涉案房屋所有权发生转移，无法满足《房屋租赁协议》约定“甲方（华盛公司）应保证出租之房屋为其合法所有”的要求，致使合同目的无法实现，华盛公司构成根本违约，按照合同约定华盛公司应当承担违约金10万元并向瞿尔银支付律师费1万元。 综上所述，瞿尔银的上诉请求成立。华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初4219号民事判决第一、二、三项； 二、华盛科技控股股份有限公司向瞿尔银支付律师费1万元； 三、驳回瞿尔银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9430元，由上诉人瞿尔银负担3135元，上诉人华盛科技控股股份有限公司负担6295元。二审案件受理费2350元，由上诉人华盛科技控股股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 刘 勇 二〇二〇年六月三十日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。