山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初2230号 原告（反诉被告）：刘华锋，男，1981年9月4日，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：王恩国,山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王坤，女，1976年2月13日，香港居民，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王慧,山东岛城（城阳）律所律师。 委托诉讼代理人：高岩,山东岛城（城阳）律所律师。 第三人：市南区碧海佰家房产中介部，住所地：山东省青岛市市**瞿塘峡路****。 法定代表人：王同荣，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘晓君，女，1987年7月17日，汉族，住山东省青岛市市**，系公司员工。 委托诉讼代理人：王守英，女，1957年12月20日生，汉族，住山东省青岛市市**，系公司员工。 原告（反诉被告）刘华锋与被告（反诉原告）王坤、第三人市南区碧海佰家房产中介部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，通过互联网方式及现场开庭方式，公开开庭进行了审理。刘华锋的委托诉讼代理人王恩国、王坤的委托诉讼代理人王慧、高岩、第三人市南区碧海佰家房产中介部的委托诉讼代理人刘晓君、王守英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘华锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除王坤、刘华锋之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令王坤退还刘华锋支付的首付款60万元及逾期偿还利息（以60万元为基数，自2019年3月13日起至实际支付之日止，按银行同期同类贷款利率计算）3、本案诉讼费用由王坤承担。事实与理由：2018年9月12日，王坤、刘华锋、市南区碧海佰家房产中介部之间签订《房地产买卖合同》一份，约定刘华锋向王坤购买位于青岛市市南区四川路25号金茂湾一期6号楼2503室，房地产证号为鲁（2016）青岛市不动产权第0565**，房屋总价300万元，定金10万元。签署合同后，刘华锋共计向王坤支付首付款70万元。后因情势变更，刘华锋无法再购买该房屋，随后于019年3月3日向王坤主张解除合同、返还首付款，并于3月7日寄送《解除合同通知书》，但王坤迟迟未予返还首付款。故起诉。 王坤答辩称：一、王坤、刘华锋于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人应当依约履行合同义务，刘华锋无权擅自解除。2018年9月12日，刘华锋、王坤在居间人市南区碧海佰家房产中介部的居间介绍下，共同协商并签订了《房产买卖合同》，合同约定答辩人将位于青岛市市南区四川路25号6号楼2503号房屋以总价300万元人民币出售给刘华锋，合同对具体分期付款时间、办理贷款时间以及过户日期等进行了详细的约定，且刘华锋在合同签订后，也按照合同履行了几次付款义务。合同是当事人对未来事务的事先规划，《合同法》以合同神圣及合同严守为原则（第8条第1款），强调合同的法律约束，要求当事人依约履行合同债务。本案不存在情势变更的情形，刘华锋因青岛房价下跌而拒绝继续履行合同的行为属于违约，且刘华锋没有任何事实及法律依据的情形下，单方主张解除合同也属于违背诚实信用原则的行为，依法应驳回其诉讼请求。最高人民法院《合同法解释二》第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。基于上述法律规定，情势变更是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许更合同内容或者解除合同的法理。而所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。于本案中，刘华锋必须有足够的证据证明其属于情势变更，否则应当承担举证不能的法律后果。实际上，刘华锋是因为涉案房屋价格比双方签订合同时降价，所以不想再继续履行合同。故意找多种借口拒绝履行。具体情形为:2019年3月2日，碧海佰家中介张小雷通知王坤说刘华锋不想买了，理由是银行办不下贷款（注:此时中国银行已经批贷）；刘华锋全家移民要离开青岛（注:此时房价已经跌到280万），想约王坤面谈大概是2019年3月5日，王坤与刘华锋在中介处见面，刘华锋提出要移民不再履行合同并要求退款王坤当时就表示拒绝，要求按照合同继续履行。由于王坤是香港居民，同时也是位单亲妈妈，在香港无物业，因孩子上学原因，必须举家迁移到香港照顾孩子生活，此次卖房也是打算收到房款后，在香港购房安顿基本生活（注:迄今为止，王坤和孩子在香港还是租房子住，2019年3月香港的房价是500万，2020年3月是620万），王坤平时除打工外，还要照顾孩子的学习和生活，且大部分时间不在青岛。根本无暇纠缠于这些已经订好了的事情王坤只希望按照合约继续履行，望法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充：1、2018年9月12日，双方在中介签合同时，王坤之所以同意刘华锋分多期支付房款是因为:刘华锋的岳母带着孩子也在场，亲口和王坤说，其岳母要每天坐车从沧口来晓港名城照顾外孙很辛苦，他们也想尽早结束这种来回奔波的日子，但他们需要先卖掉沧口的房子，用卖房的钱支付，而卖掉沧口的房子也需要时间，希望我能在付款时间上宽容一下，让她们有个周转期，作为母亲，我深知不易，也就同意了这种付款方式。2、王坤于2020年1月13日，第一次收到碧海佰家微信通知我要给法院回话的。 第三人市南区碧海佰家房产中介部述称，根据合同第8条的约定买卖双方均有毁约的权利，合同中对定金进行约定，是双方进行协商的结果。违约方应按照合同约定，承担违约责任，适用定金罚则。 王坤向本院提出反诉请求：一、请求法院判令刘华锋继续履行合同并赔偿王坤利息损失共计105129元（以230万元为基数，2019年3月10日起至2019年8月20日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至2020年3月26日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。后续损失将按实际追加请求）；二、反诉诉讼费用由刘华锋承担。事实和理由:刘华峰诉与王坤房屋买卖合同纠纷，已经贵院受理，双方于2018年9月12日签订《房地产买卖合同》后，自2019年9年12日-2019年1月2日，刘华锋共分5次支付首付款。根据合同约定，刘华锋应当于2019年3月10日前，办理完贷款，且在办理不动产过户的当天，向王坤支付80万元人民币。但刘华锋至今未履行支付剩余房款的义务。该剩余230万元房款，自2019年3月10日（暂计至）2020年3月10日的利息，应当由刘华锋承担，本案的反诉费用依法也应当由被刘华锋承担。王坤当庭明确：我方主张从2019年3月10日开始计算利息的依据：从2019年3月10日是三方约定办理贷款的日子，也是原告支付80万元尾款的期限，因此我方主张从该日起计算利息。 刘华锋针对反诉答辩称：一、根据合同约定以及法律约定，刘华锋有权解除合同。刘华锋已经根据合同约定及法律约定的要求依法向王坤进行了合同解除通知书，王坤也已经予以签收，本合同依法已经解除。不存在王坤提出反诉主张的利息损失。二、即使按照合同的约定，合同的第3条的约定是2019年3月10日前且银行批贷成功后，三方共同办理产权过户，同日乙方向甲方支付房款80万元，该房款支付的前提条件是两个：2019年3月10日且银行批贷成功后，银行尚未批贷成功，即使按照合同约定也不满足支付房款的条件。 第三人市南区碧海佰家房产中介部述称，我方在2018年8月中旬接到了原告的问询，后于2018年9月促成双方买卖。我方在2018年9月底之前，到银行申请贷款，11月底之前我方接到电话贷款审批通过，我方就及时通知了买卖双方。2019年2月买方告知因生活地点的变更要毁约，我方也及时通知了卖方。2019年3月7日买方向卖方发出解除合同通知书。 庭审中各方对以下证据的真实性无异议，本院依法予以确认：房地产买卖合同、银行流水及收款收据、解除合同通知书及邮寄资料、刘华锋提交的涉案房屋照片一宗、涉案近似房屋清空查询及汇总资料、王坤提交的涉案房屋小区近似房屋情况查询及汇总资料、第三人市南区碧海佰家房产中介部提交的近似房屋查询及汇总材料、房产证复印件。 刘华锋为证明自己的主张另提交以下证据： 证据一、《协商解除劳动关系协议书》一份、中华能源科技公司裁员信息一宗、借调通知、《房屋租赁合同》各一份，证明原告因工作调动无法在青岛继续生活故需要解除房屋买卖合同，王坤质证后对证据的真实性不予认可，且认为工作的变动不代表无法继续履行购房合同。第三人对上述证据的真实性均无异议，本院经审查认为，关于上述证据王坤未能提交相反证据，本院依法对真实性予以认可。 证据二、协商解除合同微信聊天截屏一宗（5张），该聊天记录群中是有王坤的，但是我方聊天截图中没有王坤的说话。王坤质证后认为：对于证据的真实性不予认可，证明事项不予认可，无法确认群中说话人的身份，也无法确认聊天记录是否增减或者删除，与案子无关联性。第三人质证后认为对于证据的真实性及证明事项均无异议。因涉案三方中两方对该证据无异议且王坤未能提交相反证据，本院依法对真实性予以认可。 结合上述证据，本院查明事实如下： 2018年9月12日，王坤、刘华锋、市南区碧海佰家房产中介部签订房地产买卖合同一份，合同约定刘华锋（乙方买方）向王坤）（甲方卖方）购买位于青岛市市南区四川路25号金茂湾一期6号楼2503室房屋一处，房房地产证号为鲁（2016）青岛市不动产权第00565**面积为84.74平方米，房屋总价300万元。合同约定的付款方式为：1）2018年签合同当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，签合同一周内乙方再向甲方支付购房定金5万元，即总定金10万元整；2）签合同一个月内，甲、乙双方到银行办理申贷手续，买方欲向银行借款150万元支付甲方；3）2018年10月15日前，乙方向甲方支付购房款人民币20万元人民币；4）2018年11月15日前，乙方向甲方支付购房款人民币20万元人民币；2018年12月30日前乙方支付甲方购房款20万元人民币；5）2019年3月10日前且银行批贷成功后，甲乙银行三方共同到市不动产登记中心办理产权过户，同日乙方向甲方支付房款80万元，其中1万元在过户当日甲方向乙方交房之后乙方支付甲方。合同第8条约定：本合同签订后，甲、乙双方任何一方不得中途反悔或无故毁约，否则视为违约，若乙方毁约，应及时以书面形式通知甲、丙双方，甲方应在5日内将乙方的已付款（不计利息）返给乙方，定金不退，所付定金甲方和丙方各得50%，若甲方中途毁约，应及时以书面形式通知乙、丙双方，并自毁约之日起5日内将双倍定金及已付房款发货乙方，所赔偿定金部分由乙方和丙方各得50%。若发生违约情形，居间服务费不退，并由违约方承担，守约方有权向违约方追偿。合同另约定，乙方付款若有逾期，则按照未支付房款的万分之二/日赔偿甲方作为补偿金；逾期30日视为违约。 合同签订后，刘华锋方于2018年9月12日向王坤方付款10万元，于2018年10月15日付款20万元，2018年11月16日付款20万元，于2018年12月29日付款10万元，2019年1月2日付款10万元，总计付款70万元。王坤向刘华锋出具收取10万元定金的收款收据。 各方庭审中确认2019年3月初刘华锋已告知王坤要求解除合同不再购买房屋，但王坤表示要求继续履行合同。2019年3月8日，刘华锋向青岛市市南区四川路25号金茂湾一期6号楼2503室邮寄解除合同通知书一份，内容为要求解除合同，要求在扣除定金5万元的情况下，将剩余65万元退还，并预留账户信息。经EMS查询显示，该邮件为他人代收。王坤当庭表示未收到该邮件，本院经审查认为，刘华锋邮寄邮件的地址为涉案房屋即王坤具有控制权的房屋，且邮件显示已被签收，故在未有相反证据前，本院依法认定王坤已对该邮件内容知悉。 至2019年6月，刘华锋仍在三方微信群中就解除合同一事进行沟通，后王坤退群。 庭审中三方均提交房产资料欲证明涉案房屋价格的波动。 王坤申请对涉案房屋的房屋差价进行评估，后因未交纳鉴定费用，该鉴定被鉴定机构退回。 本院认为，王坤为香港特别行政区居民，本案参照涉外商事纠纷案件进行处理。因案法律行为发生地为山东省青岛市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》的规定，本院依法取得对本案的管辖权。本案系房屋买卖合同纠纷，因各方当庭选择适用内地法律作为本案准据法，因此，本院依法确认适用内地法律解决本案的实体争议。 本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否应继续履行。 首先，关于合同的第八条约定的内容，系对违约责任的规定，而非单方合同解除权的约定。刘华锋主张依据该条内容，违约方享有单方解除权，不符合法律规定和对合同条款的约定。本案中，刘华锋作为买方，因自身原因，导致合同无法继续履行，违反了合同约定，系违约方，因此，其不具有单方合同解除权，故其2019年3月8日向王坤发送的合同解除函不具有合同解除的法律效果。 另一方面，合同法规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中，案涉合同为房屋买卖合同为，系多务合同，现购房人尚未支付主要房屋价款，也未签订贷款合同，卖方人未向买房人交付房屋、未进行过户，即房屋的主要义务双方均尚未履行，且买方现已不在青岛居住生活，该合同事实上不能履行且履行费用过高；因此，在买方坚持要求解除合同的情况下，本案合同不适于继续强制履行，应予解除。故刘华锋要求解除涉案合同的诉讼请求应予支持，王坤要求继续履行合同的反诉请求及在此基础上要求的利息损失不应得到支持。 关于王坤应返还刘华锋的购房款数额，依据合同约定，10万元为定金，应由违约方负担。虽然合同约定扣除的定金应在守约方及中介方间进行分割，但第三人在本案中仅表示保留诉讼权利，并未要求王坤予以退还，故上述10万元定金王坤可以予以扣除，作为刘华锋违约进行的赔偿。王坤主张刘华锋违约造成房屋价值下跌，故要求将损失在退还房款中予以抵扣，对此本院认为，虽然刘华锋不具有单方解除合同的权利，但其早在2019年3月初即告知王坤不再购买房屋，且向其邮寄了解除合同通知书；依据合同约定双方应于2019年3月10日进行尾款的支付及过户手续的办理，逾期超过30天视为违约，即刘华锋的种种行为在2019年3月即已明确，案涉合同无法继续履行。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据现有查明的证据，王坤在明知刘华锋违约的情况下，未能以积极的方式解决问题，退出群聊，以消极的方式放任事情的发展，故对扩大的损失部分，应由其自行承担。故对王坤的房屋差价申请，本院依法给予王坤获悉对方违约后一定的宽限期，以2019年4月的房价为基准点申请评估，但王坤未能交纳鉴定费用导致鉴定退回，应自行承担举证不能的后果。现王坤提交的证据无法证明其损失超过定金10万元，故本院依法认定，在扣除定金10万元后，王坤应将剩余购房款60万元予以退回。如果王坤之后能提交证据证明其具有其他损失的，可以另行主张。 关于利息损失，因系刘华锋违约导致合同解除，故其要求自2019年3月13日起计算利息的主张本院依法不予支持。 综上，刘华锋所诉本院予以部分支持，王坤的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、王坤、刘华锋、市南区碧海佰家房产中介部于2018年9月12日就青岛市市南区四川路25号金茂湾一期6号楼2503室房屋签订的房屋买卖合同解除。 二、王坤于本判决生效之日起十日内退还刘华锋购房款60万元。 三、驳回刘华锋的其他诉讼请求。 四、驳回王坤的反诉请求。 案件受理费人民币9800元，诉讼保全费3250元，反诉费1202元，由王坤负担。 如不服本判决，刘华锋、市南区碧海佰家房产中介部可在判决书送达之日起十五日内，王坤可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡