黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终26号上诉人（原审被告）佳木斯市不动产登记中心，住所地佳木斯市政府**楼。法定代表人付礼鹏，主任。委托代理人高云超，该中心法律顾问。上诉人（原审第三人）北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市西城区月坛北街**月坛大厦A509。负责人李仁华，执行事务合伙人委派代表。委托代理人王峥，该单位职工。被上诉人（原审原告）徐健齐，男，1987年9月2日出生，汉族，现住佳木斯市郊区。委托代理人李荣明，黑龙江博佳律师事务所律师。原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区黄河路**。负责人艾民，行长。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，住所在地佳木斯市前进区升平路北段。法定代表人乔淑芬，董事长。委托代理人李庆佳，该公司副总经理。上诉人佳木斯市不动产登记中心、北京长富投资基金（有限合伙）因与被上诉人徐健齐、原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行、佳木斯巍宇房地产开发有限公司撤销房屋抵押登记一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811行初57号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2012年11月1日，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司将其开发建设的位于佳木斯市郊区江南雅居小区13号楼（K）2单元702室、面积为134平方米的房屋抵债给王玉涛。原告于2014年11月10日从王玉涛处购买此房屋，并经第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司同意，原告徐健齐与佳木斯巍宇房地产开发有限公司补签了商品房认购书，补签时间书写仍为第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司抵债给王玉涛的时间，即2012年11月1日。原告徐健齐于2014年11月10日将购房款455600元交给王玉涛，由佳木斯巍宇房地产开发有限公司给原告出具455600元收据一张。原告于2014年11月10日实际入住至今。2013年12月16日被告佳木斯市不动产登记中心依据第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行申请，将原告实际入户的房屋（产籍号：1-0200-071-020702）在内的277套房屋办理了在建工程抵押，并颁发了201313797号在建工程抵押权证，抵押人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，抵押权人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行。原告于2019年7月得知其所购买并已实际入住的房屋已被被告办理了在建工程抵押登记后，于2019年9月16日向原审法院提起行政诉讼。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该规定，2012年11月1日，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司将其开发建设的位于佳木斯市郊区江南雅居小区13号楼（K）2单元702室、面积为134平方米的房屋抵债给王玉涛。原告于2014年11月10日以455600元的价款从王玉涛处购买此争议楼房，并经第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司同意，原告与佳木斯巍宇房地产开发有限公司补签了商品房认购书。双方已经实际履行了协议中约定的内容，原告于2014年11月10日实际取得和占有该案涉房屋至今，并缴纳各项费用。该商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该合同是原告及第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司的真实意思表示，应认定合法有效。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据该规定，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司将案涉房屋于2013年12月16日抵押给第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，并在被告处办理了在建工程抵押登记，取得了在建工程抵押证。原告对此不服，有权提起行政诉讼。第三人北京长富投资基金（有限合伙）关于原告在本案中不具备行政诉讼主体资格的辩解理由不符合法律规定，不予采纳。《房屋登记办法》第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。根据该规定，被告不动产登记中心受理第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司和第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行在建工程抵押权登记申请后，没有对涉案原告的房屋进行实地查看，而作出被诉行政行为，属程序违法。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实性情况或提供虚假材料申请房屋登记。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。根据上述规定，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司申请办理在建工程抵押登记时，向被告提交案涉房屋为未出售房产的股东会决议的证明材料，该证明材料隐瞒客观事实，不具有真实性，该工程并非在建工程。被告依据该证明材料作出的在建工程抵押登记行为，属认定事实不清，证据不足。同时，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司与第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订的抵押合同中，没有载明《国有土地使用权证》及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容，故被告作出的在建工程抵押登记亦属于认定事实不清，证据不足。据此，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行申请办理的在建工程抵押登记涉及原告购买房产的部分不构成善意取得。被告称在办理本案涉房屋在建工程抵押过程中已进行了实地查看的辩解理由不成立，不予支持。原告之诉，证据充分，应予支持。第三人北京长富投资基金（有限合伙）请求驳回原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，被告在办理本案涉房屋在建工程抵押登记过程中，未尽到合理审慎的审查义务，错误的将已经抵债给王玉涛并实际交付给原告的房屋办理了在建工程抵押登记，该登记行为违反法定程序，且认定事实的主要证据不足，应予撤销。第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行、佳木斯巍宇房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第（一）项、第（三）项之规定，缺席判决撤销被告于2013年12月16日为第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行颁发的佳房建郊字第201313797号在建工程抵押权证中涉及原告购买房屋（江南雅居产籍号为1-0200-071-020702）的抵押登记行为。案件受理费50元，由被告承担。上诉人佳木斯市不动产登记中心诉称：一、原审认定事实及适用法律错误。被上诉人与原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司签订的认购书是房屋买卖预约性文件，不是房屋买卖合同，不是正式房屋交易文件，且没有在房屋交易部门备案，待双方签订商品房买卖合同时，房屋认购书自动失效，商品房买卖尚未成就。被上诉人不是涉案房屋合法所有权人，不具有行政行为相对人的资格，无诉讼权利。二、被上诉人认购涉案房屋是2014年11月10日，而该案涉房屋抵押登记的时间是2013年，房屋抵押登记之后才予以认购，抵押权优先于其他债权，被上诉人的诉权不应受到保护。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被上诉人应向涉案房屋出卖人主张权利，行政诉讼请求明显不当。四、上诉人办理抵押登记时提交了相关文件，对涉案房屋进行了实地查看。实地查看时，涉案房屋无人，不能入内，物业费等证据并不能证明被上诉人实际入住。案涉房屋在抵押登记时没有竣工验收。该抵押登记行为认定事实清楚，程序合法。请求撤销原审判决，发回重审或改判。上诉人北京长富投资基金（有限合伙）诉称：一、根据被上诉人与原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司签订的认购书中约定，认购书只是确定在建物业买卖的预约性文件，不具备商品房买卖合同的主要内容，商品房买卖尚未成就，被上诉人与佳木斯巍宇房地产开发有限公司未签订商品房买卖合同，且未办理不动产权证书，诉争房产物权未发生转移，权利人应为佳木斯巍宇房地产开发有限公司。被上诉人作为诉讼主体不适格，应当裁定驳回起诉。二、被上诉人与王玉涛买卖争议房屋的时间是2014年11月10日，迟于佳木斯市不动产登记中心2013年办理抵押登记时间，抵押权优先于其抵债行为。三、即使被上诉人与卖方签订了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人应向出卖方主张解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，而不应作为行政诉讼的原告主张权利。四、工程未办理竣工验收的都属于在建工程，佳木斯市不动产登记中心出具的在建工程抵押登记证明合法有效。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐健齐辩称：一、2012年11月1日。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司将案涉房屋抵债给王玉涛，被上诉人经佳木斯巍宇房地产开发有限公司同意，于2014年11月10日从王玉涛处购买此房屋，并与该公司补签商品房认购书，补签时间系该公司抵债给王玉涛的时间。被上诉人将购房款455600元交给王玉涛，由该公司给被上诉人出具收据一张。被上诉人于2014年11月10日实际入住至今。上诉人佳木斯市不动产登记中心办理的抵押登记行为已经对被上诉人的合法权益产生了实际影响，与其具有利害关系，被上诉人是本案适格主体。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及第十一条的规定，被上诉人自2014年11月10日交付全部购房款并入住使用该房屋至今，案涉房屋买卖合同目的已经实现，买受人已取得房屋，不能再请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等。三、根据《房屋登记办法》第十一条及第十九条的规定，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司隐瞒真实情况，提供的抵押物清单、股东会决议等均体现包含涉案房屋在内的抵押财产为未出售房产，与案件事实不符，均不能做为证明被诉行政行为合法的依据，故被诉行政行为主要证据不足。佳木斯市不动产登记中心提供了一张仅有一名工作人员签名的实地查看单，既没有在查看意见中说明涉案房屋是否有人居住，也没有任何照片、影像等相关证据证实其在作出被诉行政行为之前进行了实地查看。故被诉行政行为程序违法。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定，案涉行政登记的抵押合同没有载明国有土地使用权证、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容，佳木斯市不动产登记中心未尽审慎审核义务，属认定事实不清，证据不足。四、原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行与原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司共同申请办理在建工程抵押登记时应当了解涉案房屋是否出售的事实，且应当知道抵押合同载明的内容，故其不构成善意取得。原审判决撤销被上诉人所购房产的地建工程抵押登记并无不当。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行、佳木斯巍宇房地产开发有限公司未提出陈述意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司用江南雅居小区包括本案案涉房屋在内的277户房屋抵押贷款，实际是由上诉人北京长富投资基金（有限合伙）提供资金，委托原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行向佳木斯巍宇房地产开发有限公司发放贷款。再查明，一、佳木斯市不动产登记中心依佳木斯巍宇房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行的申请，办理了13个（277户）在建工程抵押权证，其中佳房建郊字第201313797号抵押权证囊括了被上诉人徐健齐购买并实际入住的江南雅居产籍号为1-0200-071-020702的房屋，该证体现抵押面积为6785.16平方米，贷款金额为6912200元。二、佳木斯巍宇房地产开发有限公司在办理该登记过程中提供的抵押物清单、股东会决议等材料均体现包含案涉房产在内的抵押财产为未出售房产，提供的抵押合同中没有载明《国有土地使用权证》及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容。三、佳木斯市不动产登记中心在办理抵押登记时出具的《实地查看单》中仅有一名工作人员签名，该《实地查看单》中查看意见一栏只列有13栋楼房的楼号，未记载涉案房屋是否有人居住等实地查看内容，也没有任何视听资料等证据证实其在作出被诉行政行为之前进行了实地查看。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据上述规定，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司于2012年11月1日将案涉房屋抵债给王玉涛。经佳木斯巍宇房地产开发有限公司同意，被上诉人徐健齐于2014年11月10日从王玉涛处购买该房屋，佳木斯巍宇房地产开发有限公司按2012年11月1日的日期为被上诉人补签了商品房认购书，并为被上诉人出具了购房款收据。该商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。被上诉人于2014年11月10日入住该房屋并实际管理使用至今，且交纳了2013年至今的物业费、水电费等各项费用。佳木斯市不动产登记中心将案涉房屋办理在建工程抵押登记的行为直接影响了被上诉人的利益，被上诉人作为利害关系人具备原告的主体资格，有权提起行政诉讼。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实性情况或提供虚假材料申请房屋登记。第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。根据上述规定，佳木斯巍宇房地产开发有限公司隐瞒已将该房屋于2012年11月1日抵债给王玉涛的事实，将该房屋作为抵押房产用于办理贷款，向佳木斯市不动产登记中心申请办理房屋抵押登记时提交案涉房屋为未出售房产的股东会决议的证明材料，佳木斯市不动产登记中心依据佳木斯巍宇房地产开发有限公司提交的虚假材料办理在建工程抵押登记，为兴业银行股份有限公司哈尔滨分行颁发佳房建郊字第201313797号在建工程抵押权证的行为，属事实不清，证据不足。同时，佳木斯市不动产登记中心在未到涉案房屋实地查看，且佳木斯巍宇房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行提供的抵押合同中未载明《国有土地使用权证》及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容的情况下，办理在建工程抵押登记，颁发佳房建郊字第201313797号在建工程抵押权证的行为，属事实不清，程序违法。原审判决撤销该在建工程抵押登记及佳房建郊字第201313797号在建工程抵押权证，并无不当。二上诉人的上诉理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佳木斯市不动产登记中心负担。二审案件受理费50元，由上诉人北京长富投资基金（有限合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年六月三日书记员  柴 源