贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2301民初1109号原告（反诉被告）：黔西南州东环物业管理有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办事处东风村**。法定代表人：李先发，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵元、谭浩南，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：黔西南州邦成装饰有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市桔山街道办兴义大道时代锋尚小区商铺**。法定代表人：何烨，该公司董事长。被告：何烨，男，1975年6月19日生，汉族，住贵州省兴义市桔山街道办兴义市。被告：周萍，女，1975年5月25日生，汉族，公司股东，住贵州省兴义市。被告：孟昭贤，女，1982年4月3日生，汉族，公司股东，住贵州省兴义市。被告：杨杰，男，1979年11月16日生，汉族，公司股东，住贵州省兴义市。五被告共同委托诉讼代理人：李锐、穆贵煜，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）黔西南州东环物业管理有限公司（以下简称“东环物业公司”）与被告（反诉原告）黔西南州邦成装饰有限公司（以下简称“邦成装饰公司”）、何烨、周萍、孟昭贤、杨杰物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东环物业公司的法定代表人李先发及其委托诉讼代理人赵元，被告邦成装饰公司、何烨、周萍、孟昭贤、杨杰的共同委托诉讼代理人穆贵煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东环物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令五被告支付原告2015年7月25日至2019年6月30日物业服务费共计281060元，并支付违约金28106元;2、案件受理费由五被告共同承担。事实及理由:五被告均为兴义市桔山街道办兴义大道时代锋尚小区A1-A2栋三楼的业主，原告和被告所在小区暨黔西南州信丰房地产开发有限公司于2015年5月19日签订了物业服务合同，合同约定由原告为该小区提供有偿物业服务，约定物业费按照每平方米2.6元的标准进行计算，建筑面积共计为2300平方米，并经物价局备案。合同签订后，原告严格按照合同约定履行物业服务为被告提供了完善的物业服务，但被告自2015年7月25日起未支付原告物业服务费，截止2019年6月30日共计欠付物业费28106元(5980元/月×47个月-28106元)，并且原告一直通过小区张贴催费通知、上门催费等方式催收物业服务费均未果。原告认为，原告作为提供有偿服务的企业，被告接受原告所提供的有偿物业服务就应该按照合同约定支付相应的物业服务费用，被告未支付物业费的行为已经构成违约。除应支付尚欠的物业费外，还应按照合同第二十四条之规定向原告承担承担违约责任，违约金原告自愿按照被告所欠费用的10％收取，即本案中被告应承担违约金28106元。因多次在小区公告栏及上门催收未果，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告邦成装饰公司、何烨、周萍、孟昭贤、杨杰共同辩称，一、根据合同相对性，何烨、周萍、孟昭贤、杨杰不是本案的适格诉讼主体，请求法院依法驳回对该四人的全部诉讼请求。根据合同法的规定，合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人。本案中，《前期物业管理服务协议》的相对人为黔西南州邦成装饰有限公司，何烨、周萍、孟昭贤、杨杰并未与东环物业公司产生物业合同纠纷，其中，何烨为法定代表人，周萍为何烨妻子，孟昭贤、杨杰均为黔西南州邦成装饰有限公司的股东，该四人未享受《前期物业管理服务协议》中的权利义务，违约责任也不应由四人承担；二、东环物业公司所起诉的物业计算标准存在错误，2015年5月19日，黔西南州邦成装饰有限公司与东环物业公司签订的《前期物业管理服务协议》明确约定办公楼的物业管理费收费标准为2.6元/月/平方米，但于2017年06月05日，双方已对物业管理费收费标准进行了更改，其标准为2.5元/月/平方米，因此，东环物业公司的起诉计算标准存在错误；三、关于本案的诉讼时效问题。自2015年7月25日起，东环物业公司一直未向答辩人主张物业管理费，2017年7月25日，答辩人并未收到过东环物业公司的通知，东环物业公司所提供的2015年7月25日通知及图片，答辩人不能考察其真实性。因此，东环物业公司仅能向答辩人主张近3年的物业管理费；四、东环物业公司的物业服务质量存在严重问题，其按《前期物业管理服务协议》中约定的计算方式收取物业费的依据不能成立。东环物业公司未按《前期物业管理服务协议》进行实质性的物业服务，在公共设施出现质量问题与安全隐患后未及时维修，公用部分的卫生更是出现脏、乱、差的现象，且时常出现车辆乱停放等现象。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，本案应由东环物业公司就其完全履行物业服务合同第二章的物业管理服务质量中所约定的义务承担举证责任，否则应承担不利的法律后果，但在本案中，东环物业公司并未提供相应证据，东环物业公司未完全履行合同义务，所提供的物业服务存在瑕疵无权按约定收取物业管理费。答辩人认为，东环物业公司的诉讼请求是没有事实及法律依据的，请求法院查明本案事实，依法驳回东环物业公司的部分诉讼请求，并支持答辩人的所有答辩理由。反诉原告邦成装饰公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告黔西南州东环物业管理有限公司返还反诉原告电费及违约金共计102015.46元；2、请求法院判令反诉被告黔西南州东环物业管理有限公司支付反诉原告违约金10201.55元（违约金计算方式为：102015.46元×10%）；3、本案诉讼费由反诉被告黔西南州东环物业管理有限公司承担。事实与理由：2015年11月起，反诉原告邦成装饰公司应反诉被告的要求，以每月每度电费1元的计算标准向反诉被告交纳电费至2019年1月，共计交纳86460元，后经邦成装饰公司查明，反诉被告向邦成装饰公司收取的电费明显超过供电局对电费的收取标准，供电局收费标准为0.58元/度。其次反诉被告在收到邦成装饰公司交纳的电费后并未按时向供电局交纳，导致邦成装饰公司多次被供电局停电，无奈下邦成装饰公司又自行补交了反诉被告未交纳的电费46666.38元，并支付了违约金1555.46元。反诉被告一直违约，且提供物业服务不合格才导致邦成装饰公司一直未向其交纳物业费。根据国务院《物业管理条例》第四十四条:“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，反诉被告具有向邦成装饰公司返还向其交纳的电费，反诉被告向邦成装饰公司所主张的物业费总金额不应得到全部支持，且反诉被告所应得的物业管理费应先折抵反诉被告尚欠邦成装饰公司的102015.46元。为此邦成装饰公司提起反诉，请法院依法支持其反诉请求。反诉被告东环物业公司辩称，一、本诉被告邦成装饰公司所提的反诉不满足主体特定性，故反诉请求依法不应得到支持。对于反诉原告缴纳的电费46666.38元、违约金1555.46，我方予以认可。导致本诉原告收取的电费未能及时交纳供电局所产生的违约非本诉原告的原因，其实质是因反诉原告所在小区黔西南州信丰房地产开发有限公司与供电局之间信息对接及供电局自身缺失涉案小区已开户电表备案，导致交纳电费失败产生违约金。上述事实在本案开庭前反诉被告、反诉原告及房开公司三方曾讨论过解决措施并达成口头协议，本诉被告是知晓的，故本诉被告对原告提起的反诉程序，主体上不满足特定性条件，其反诉请求依法不应得到支持；二、本诉被告提起的反诉与本诉不符合反诉条件中的牵连关系，本诉被告的反诉请求应另案起诉。正如前述所述，导致反诉被告收取电费缴纳供电局失败系反诉原告所在小区黔西南州信丰房地产开发有限公司与供电局之间信息对接及供电局缺失开户信息导致。那么真正影响涉案商铺电表电费交纳使用的主体主要是供电局、黔西南州信丰房地产开发有限公司、反诉被告。影响的具体表现为，实际上反诉原告最开始使用的是反诉被告的总电表，反诉原告用电必然产生费用，由反诉被告代为收取并交纳供电局并无异议。但反诉被告将电费交纳供电局时，供电局系统自身遗漏对涉案商铺所在小区已开户电表信息进行备案导致交费失败，于是供电局采取断电要求小区所有业主分摊已产生电费并自立一个户头，以便后续管理使用，至此反诉原告为保障经营才自开电表户头，并将欠费及违约金交纳至供电局。针对上述结果反诉被告、反诉原告及黔西南州信丰房地产开发有限公司三方已沟通达成口头协议，故反诉原告提起的反诉不满足反诉程序规定，不符合客观事实，且不得以此作为拒绝加纳物业费的抗辩理由，请法院查明事实后依法驳回反诉原告的反诉请求，并判决其支付反诉被告物业费。本院经审理认定事实如下：何烨、周萍系时代锋尚小区A幢3层3-1号商铺的业主，杨杰、孟昭贤系时代锋尚小区A幢3层3-2号商铺的业主，何烨、孟昭贤系邦成装饰公司的法定代表人、股东，邦成装饰公司的经营地点为上述商铺。2015年5月19日，东环物业公司与黔西南州信丰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：东环物业公司对时代锋尚小区进行物业服务，服务事项为代办业务、家政服务、便民经营服务，办公楼服务费用为2.6元/月/平方米、商业物业为2.6元/月/平方米。合同期限为2015年6月30日至2020年6月30日，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止，违约责任为业主不交费用的，黔西南州信丰房地产开发有限责任公司应协助东环物业公司收取，超过一年未交纳物业服务费的向人民法院起诉并收取违约金，违约金为每月所欠费用超期一天按2%收取，造成损失的由业主承担，黔西南州信丰房地产开发有限责任公司应承担连带责任。同时该合同对物业基本情况、服务内容及质量、物业的承接验收、物业的使用及维护等其他事项进行了约定。2017年6月5日，邦成装饰公司与东环物业公司签订《前期物业管理服务协议》，由东环物业公司为邦成装饰公司住所地时代锋尚商铺提供物业服务，约定建筑面积为2300㎡，物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准为商铺用房3元/㎡/月、高层住宅1.3元/㎡/月、非住宅2.5元/㎡/月，合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定。2015年7月25日起邦成装饰公司未交纳物业费，东环物业公司分别于2017年7月26日、2018年10月11日、2019年3月28日向邦成装饰公司发出交纳物业费通知，邦成装饰公司均未交纳。2016年至2019年1月29日，东环物业公司按1元每度电的标准代收了邦成装饰公司的电费，邦成装饰公司向本院提交了32张收据证实东环物业公司代收电费为86460元，但经本院核算32张收据金额共计80580元，而东环物业公司对32张收据真实性认可，并认可其收到邦成装饰公司的电费为80580元。2019年3月7日邦成装饰公司就电表进行了分户，并向贵州电网有限责任公司兴义供电局交纳窃电违约金46666.38元以及窃电补收违约金15555.46元。庭审后，东环物业公司同意就已收取邦成装饰公司的电费按邦成装饰公司主张的0.58元每度的标准计算，多收取的电费扣减尚欠的物业费。对于邦成装饰公司向贵州电网有限责任公司兴义供电局交纳窃电违约金46666.38元以及窃电补收违约金15555.46元，东环物业公司也同意扣减尚欠的物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。何烨、周萍、杨杰、孟昭贤为时代锋尚小区A幢3层3-1号、3-2号商铺的业主，邦成装饰公司系时代锋尚小区A幢3层3-1号、3-2号商铺的实际使用人。在涉案小区业主委员会成立前，东环物业公司与黔西南州信丰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律行政法规的强制性规定，该合同对全体业主具有法律约束力。邦成装饰公司与东环物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，东环物业公司按合同约定提供服务，邦成装饰公司应按合同约定向东环物业公司支付物业管理服务费，邦成装饰公司未向东环物业公司缴纳物业费的行为已构成违约，东环物业公司要求邦成装饰公司支付物业费的请求，本院予以支持。对于尚欠物业费应为多少的问题。邦成装饰公司主张按2.5元/㎡/月的标准计算，而《前期物业管理服务协议》约定商铺按3元/㎡/月计收、《前期物业服务合同》约定商业物业按2.6元/㎡/月，东环物业公司主张按2.6元/㎡/月的标准计算，符合合同约定，本院予以确认。东环物业公司主张从2015年7月25日起邦成装饰公司未交纳物业费，邦成装饰公司对此不持异议，本院予以确认。但邦成装饰公司认为2015年7月25日至2017年7月25日期间的物业费已过诉讼时效，东环物业公司仅主张近3年的物业费，但从东环物业公司提交的交纳物业费通知（存根）及张贴通知的照片、电话催费记录等证据可以看出，东环物业公司一直积极向邦成装饰公司主张权利，对邦成装饰公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。故，东环物业公司要求邦成装饰公司支付2015年7月25日至2019年6月30日期间的物业服务费281060元（2300㎡×2.6元/㎡/月×47个月），本院予以支持。对于东环物业公司主张的违约金应否支持的问题。《前期物业服务合同》中约定违约金为每月所欠费用超期一天按2%收取，而东环物业公司主张按所欠物业费的10%收取，应为28106元（281060元×10%）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在合同约定的违约金已超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失的情形，对于违约金的计算邦成装饰公司、何烨、周萍、孟昭贤、杨杰均未提出过高以及计算方式，而东环物业公司自愿进行了调减，其主张的违约金未超过损失的30%，本院予以支持。对于东环物业公司主张多收取的电费以及窃电违约金、窃电补收违约金应否返还的问题。邦成装饰公司反诉主张其按每度电1元的标准向东环物业公司交纳电费86460元，并向本院提交了32张收据复印件予以证实，但经本院对收据载明的金额进行核算仅为80580元，而东环物业公司认可其收到邦成装饰公司的电费80580元，邦成装饰公司提交的证据不能证实其反诉主张，本院确认东环物业公司认可的电费金额80580元。至于代收的电费应否返还的问题，邦成公司主张供电局的电费收取标准为0.58元每度计算，东环物业公司予以认可并同意在尚欠的物业费中予以扣减，本院予以确认，故东环物业公司多收取的电费金额应为33843.6元【（1元-0.58元）×80580】，该金额在尚欠物业费中予以扣减。至于邦成装饰公司向供电局交纳的窃电违约金46666.38元以及窃电补收违约金15555.46元，东环物业公司同意从尚欠物业费中予以扣减，本院予以确认。对于邦成装饰公司反诉主张的违约金问题。邦成装饰公司仅在本诉答辩中提出东环物业公司的物业服务质量存在严重问题，但在其反诉陈述中对违约金主张的事实依据并未提及，仅向本院提交八张照片打印用于证实，照片经东环物业公司质证后认为照片均为房屋漏水照片，房屋漏水与房屋质量问题，应由房开公司负责，与东环物业公司无关。双方在《前期物业管理服务协议》以及《前期物业服务合同》中约定东环物业公司的服务内容均是对物业的共用部位、共用设施设备、绿化和环境卫生、安全管理等公共部分的管理、清洁和维护，而从邦成装饰公司所举的照片内容看并不能证实东环物业公司存在服务内容不符合合同约定，故对于邦成装饰公司主张的违约金，本院不予支持。对于何烨、周萍、孟昭贤、杨杰应否承担支付责任的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，何烨、周萍、杨杰、孟昭贤系案涉商铺的业主，邦成装饰公司为案涉商铺的使用人，虽然东环物业公司与邦成装饰公司签订有物业合同，但东环物业公司主张要求何烨、周萍、杨杰、孟昭贤作为业主承担连带责任，本院予以支持。综上所述，邦成装饰公司尚欠东环物业公司的物业费为物业服务费281060元，邦成装饰公司未按合同约定履行义务的行为已构成违约，其应当承担违约金为28106元。而对于邦成装饰公司主张多收取的电费及窃电违约金、窃电补收金，东环物业公司同意扣减，经本院核算后多收取的电费为33843.6元，窃电违约金46666.38元以及窃电补收违约金15555.46元，本院在尚欠的物业费中予以扣减，故尚欠的物业费为184994.56元（281060元-33843.6元-46666.38元-15555.46元）。而何烨、周萍、杨杰、孟昭贤作为业主，对邦成装饰公司尚欠的物业费应当承担连带责任。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限黔西南州邦成装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付黔西南州东环物业管理有限公司物业服务费184994.56元及违约金28106元；二、何烨、周萍、杨杰、孟昭贤对于上述第一项判决承担连带责任。三、驳回黔西南州东环物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回黔西南州邦成装饰有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4241元（其中本诉案件受理费减半收取2969元、反诉案件受理费减半收取1272元），由黔西南州东环物业管理有限公司负担1300元，黔西南州邦成装饰有限公司负担2941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王文洁二〇二〇年六月五日法官助理郝丽书记员张旭颖