云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2926号上诉人（原审原告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，统一社会信用代码：91530102216757280G。住所：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**。法定代表人：张智伟。委托诉讼代理人：李吉坤、李昱成，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨涛，男，彝族，1970年8月3日出生，身份证住址为云南省昆明市官渡区。原审第三人：吴天昊，男，汉族，1977年6月8日出生，身份证住址为云南省昆明市西山区。原审第三人：洪清洁,男，汉族，1973年12月12日出生，身份证住址为福建省南安市。委托诉讼代理人：邹文鹏、张学宁，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司因与被上诉人杨涛以及原审三人吴天昊、洪清洁商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理此案后，依法组成合议庭于2020年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的委托诉讼代理人李吉坤、李昱成以及原审第三人洪清洁的委托诉讼代理人邹文鹏到庭参加审理，被上诉人杨涛及原审第三人吴天昊经本院公告送达审理传票，其无正当理由拒不到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：杨涛在签订《商品房购销合同》时已处于违约状态，且杨涛从未支付过任何购房款，杨涛并不具备购买房屋的真实意思表示。上诉人与杨涛签订《商品房购销合同》并将房屋备案至杨涛名下，系为上诉人与吴天昊之间的债务提供担保，且吴天昊同意将房源备案至杨涛名下。吴天昊在本案中否认备案至杨涛名下的房产系为其进行的担保的陈述，违反诚实信用原则，不应当予以采信。从合同本身来说，杨涛并未支付过购房款，已构成根本违约，合同目的也不能实现，应当解除。被上诉人杨涛未到庭答辩。原审三人吴天昊未到庭发表意见。原审三人洪清洁陈述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》【个（2014）1-5】（合同金额：1581750元）；2、被告向房产登记部门办理解除商品房买卖合同备案登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月13日，西房公司与杨涛签订《商品房购销合同》，并办理合同登记备案（合同登记号：KM2014012338277）。约定由杨涛购买西房公司开发的丽阳星城（A2地块）Ⅰ地下室-1层105号房产，房款合计1581750元。杨涛应在2013年12月6日前支付首期房款553233元，在2014年6月6日前支付剩余房款1028517元。杨涛逾期付款的违约责任自本合同约定的应付款时届满后的次日起至实际付款之日止30天内，杨涛按每天10元向西房公司支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，杨涛按下【1】【2】【3】中约定承担违约责任，1、解除合同，乙方按应付未付款的％向西房公司支付违约金，甲方向乙方归还已付款，已发生的交易相关税费由杨涛承担。2、杨涛按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向西房公司支付违约金，合同继续履行。3、。双方选择【2】种约定。同日，西房公司与杨涛签订《商品房购销合同》补充协议，对合同的解除约定如下：在交房前，若由于杨涛的原因要求解除合同，经西房公司同意可以解除，但杨涛应按房价款的5%向西房公司支付违约金，已经发生的所有交易税费均由杨涛承担。若因杨涛原因已付的房价款被司法机关依法查封冻结，西房公司有权选择立即解除合同。西房公司选择解除合同的，有权凭司法机关出具的冻结手续，单方到有关部门办理撤销合同登记手续，将房屋另行出售，由此造成的损失由杨涛承担。若由于西房公司原因导致解除《商品房购销合同》的，则双方同意按以下方式处理：杨涛在《商品房购销合同》中选择一次性付款方式支付房价款的，西房公司应在合同解除之日起30日内（如合同已登记，则在西房公司办理撤销合同登记申请后30日内）向杨涛返还已付的房价款，以及杨涛已经支付给西房公司的全部代缴税费，并向杨涛支付房价款5%的违约金；杨涛在《商品房购销合同》中选择以银行担保贷款的方式支付购房款的，西房公司应在合同解除之日起30日内（如合同已经登记，则在杨涛办理撤销合同登记申请后30日内）。首先以杨涛已付的购房款代理杨涛还清尚欠的贷款本息，尚余的房价款由西房公司返还给杨涛，并向杨涛支付房价款5%的违约金。若出现法定或双方约定的杨涛可解除合同的事由，但西房公司自发生该事由之日起30日内未收到杨涛解除合同的书面通知，则视为杨涛放弃了《商品房购销合同》的解除权，双方继续履行合同，并按照《商品房购销合同》及本补充协议的约定履行各自的义务。合同签订后，杨涛自认未向西房公司支付购房款。另查明，2013年12月6日，西房公司与吴天昊签订《销售意向协议》，约定西房公司向吴天昊出售丽阳星城2期5栋地下一层全部商铺和住宅，总价为2000万元，协议还约定了登记备案、任意解除权、产权办理等事项。同日，吴天昊通过银行转账的方式将2000万元支付给西房公司。2016年6月8日，西房公司与吴天昊签订《关于昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司与吴天昊借款的和解协议》，载明吴天昊以物业购买的形式向西房公司出借2000万元，并将西房公司部分房源进行了备案抵押登记，截至2016年5月30日，西房公司已向吴天昊支付借款利息5486800元，经双方协商达成如下协议：双方一致同意自协议签订后七个工作日内，西房公司向吴天昊支付首笔借款本金1000万元，吴天昊负责解除双方于2013年12月6日签订的《销售意向协议》所约定房源登记备案，房源备案解除工作所发生的一切费用由吴天昊承担，吴天昊完成前述销售意向协议所约定的房源登记备案解除工作后并按西房公司要求完善所有约定手续，经西房公司确认后，西房公司在七个工作日内向吴天昊支付剩余全部借款本金1000万元。2016年7月29日，西房公司通过银行转账的方式向吴天昊指定账户支付了借款本金1000万元。吴天昊基于上述法律关系诉至法院，经二审终审后作出（2018）云民终298号民事判决书，判决西房公司向吴天昊偿还借款本金1000万元，并支付该款自2016年6月18日起至2016年7月28日止及自2016年8月10日起至款项付清之日止按年利率11.06%计算的利息；驳回吴天昊的其他诉讼请求。2018年6月28日，吴天昊出具收款确认书，确认收到西房公司12387092元，双方款项全部结清。再查明，2016年10月21日，昆明市中级人民法院作出发生法律效力的（2016）云01财保124号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人杨涛、詹雅湄、云南创世渝利商贸有限公司价值2125.5万元的财产。”2016年8月4日，昆明市中级人民法院向昆明市房地产交易管理处发送了（2016）云01执保569号协助执行通知，对杨涛名下的位于昆明市五华区进行了查封。一审法院认为，有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。但为了督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快确定和稳定，当事人行使合同解除权应当在合理期间内，否则将产生合同解除权失效的情形。本案中，首先，原告不享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条之规定，原告若要依据被告杨涛未能按约定支付购房款导致合同目的不能实现，行使法定解除权，西房公司应在解除权发生之日起一年内行使解除权，该期间属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长等情形，故自2015年6月7日西房公司的解除权已消灭。西房公司于2018年8月2日起诉，诉请行使解除权，于法无据。其次，原告不享有约定解除权，原、被告在《商品房购销合同》中对被告逾期交付房款的情形选择继续履行和支付违约金的方式予以处理，排除了约定解除权的适用。最后，让予担保是指债务人或第三人为担保债权人的权利实现，将担保标的物的所有权转移给债权人，在债务履行完毕后，标的物的整体权利又归回于担保人；在债务未得到清偿时，债权人有权就担保物优先受偿的权利。让予担保是一种非典型的担保权。本院认为本案并不构成让予担保，让予担保系债权人与债务人或债权人、债务人与第三人之间达成的合意，但将房屋备案登记在杨涛名下对债权进行担保，该合意仅存在于西房公司与杨涛之间，并未征得债权人吴天昊同意。故其并不符合担保法律关系的主体特征。故原告依据主债权消灭担保物权消灭，要求解除《商品房购销合同》的诉称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司承担。二审中，上诉人提交了2017云01民初字886号案件起诉状及庭审笔录、《确认及承诺函》，欲证实吴天昊出借2000万元款项给上诉人，经上诉人与杨涛、吴天昊达成合议，同意将案涉27套房屋以签订《商品房购销合同》并办理备案至杨涛名下的形式，为该笔债权提供担保。原审当事人洪清洁对该证据发表意见为：对2017云01民初字886号案件起诉状及庭审笔录的真实性认可，但对该起诉状及庭审笔录内容的真实性、合法性不予认可。《确认及承诺函》系单方出具，对三性不予认可。本院认为，2017云01民初字886号案件起诉状及庭审笔录系加盖了本院调查材料专用章，故本院对真实性予以确认。《确认及承诺函》本院难以核实签名的真实性，故本院不予采信。经二审审理查明，2017年5月11日，吴天昊向本院提交《起诉状》，请求：1、撤销2017云01执异5号裁定，立即解除查封冻结措施；2、洪清洁承担诉讼费。事实和理由：2013年12月6日，吴天昊经杨涛介绍与西房公司签订《销售意向协议》，约定以签订27套商品房购销合同并办理登记备案的方式作为借款担保，出借2000万元给西房公司。同日，吴天昊向西房公司支付了2000万元，杨涛作为居间人，于2014年1月23日与西房公司签订了商品房购销合同并办理了登记备案。2016年6月8日，吴天昊与西房公司签订《和解协议》，西房公司归还了1000万元，在办理解除备案手续时，发现案涉27套房屋被昆明中院于2016年8月保全查封，导致西方公司以此为由拒不归还剩余欠款。杨涛作为案涉27套房屋的买受人并未支付过一分钱，备案完全是虚假的，其只是名义上的登记人，并不享有任何权属。吴天昊遂向法院提起案外人执行异议，被昆明中院裁定驳回后，遂提起该诉讼。本案作出2017云01民初字886号民事判决书，确认以下法律事实：“2016年10月21日，本院作出发生法律效力的（2016）云01财保124号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人杨涛、詹雅湄、云南创世渝利商贸有限公司价值2125.5万元的财产。”2016年8月4日，本院向昆明市房地产交易管理处发送了（2016）云01执保569号协助执行通知，对杨涛名下的位于昆明市五华区进行了查封。2013年12月6日，西房公司与吴天昊签订《销售意向协议》，约定西房公司向吴天昊出售丽阳星城2期5栋地下一层全部商铺和住宅，总价为2000万元，协议还约定了登记备案、任意解除权、产权办理等事项。同日，吴天昊通过银行转账的方式将2000万元支付给西房公司。2014年1月13日，西房公司与杨涛就案涉27套房屋签订了商品房购销合同，并于同日办理了合同登记备案。2016年6月8日，西房公司与吴天昊签订《关于昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司与吴天昊借款的和解协议》，约定吴天昊以物业购买的形式向西房公司出借2000万元，双方将部分房源进行了备案抵押登记，现吴天昊应解除案涉27套房屋的登记备案，西房公司在吴天昊解除备案手续并完善约定手续后的七个工作日内向吴天昊支付借款本金2000万元，协议还对其他内容进行了约定。2016年7月29日，西房公司通过银行转账的方式向吴天昊支付借款本金1000万元。”并认为：“根据本案查明的法律事实，吴天昊与西房公司建立的是民间借贷法律关系，双方对此法律关系也予以认可，即双方之间相互享有的是基于合同之债所产生的债权请求权；而案涉27套房屋系西房公司与杨涛所签商品房购销合同并登记备案，在证据外观上显示杨涛系案涉27套房屋的购买权利人，因杨涛与洪清洁之间的债权纠纷而被本院依法采取了查封的保全措施。因此，就案涉27套房屋而言，吴天昊并不享有所有权，亦不享有合法有效的用益物权和担保物权，更不是商品房购销合同及登记备案的证据外观上显示的物权期待权的享有者，在其仅仅对西房公司享有债权请求权的情况下，就案涉27套房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，故吴天昊要求解除对案涉27套房屋查封措施的诉求不成立，本院不予支持。”据此判决：“驳回原告吴天昊的诉讼请求。”本院2017云01民初字886号民事判决书业已生效。2017年10月13日，吴天昊以借款合同纠纷向本案起诉昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（杨涛被列为第三人）。本院作出（2017）云01民初2155号民事判决书，确认以下法律事实：2013年12月6日，被告西房公司与吴天昊签订《销售意向协议》，约定被告西房公司向吴天昊出售丽阳星城2期5栋地下一层全部商铺和住宅，总价为2000万元，协议还约定了登记备案、任意解除权、产权办理等事项。同日，吴天昊通过银行转账的方式将2000万元支付给被告西房公司。2014年1月13日，被告西房公司与杨涛就其中27套房屋签订了商品房购销合同，并于同日办理了合同登记备案。2016年6月8日，被告西房公司与吴天昊签订《关于昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司与吴天昊借款的和解协议》，载明吴天昊以物业购买的形式向被告西房公司出借2000万元，并将被告西房公司部分房源进行了备案抵押登记，截至2016年5月30日，被告西房公司已向吴天昊支付借款利息5486800元，经双方协商达成如下协议：双方一致同意自协议签订后七个工作日内，被告西房公司向原告吴天昊支付首笔借款本金1000万元，原告吴天昊负责解除双方于2013年12月6日签订的《销售意向协议》所约定房源登记备案，房源备案解除工作所发生的一切费用由原告吴天昊承担，原告吴天昊确认，被告西房公司于协议签订前已向原告吴天昊支付了借款利息5486800元，协议签订后，原告吴天昊自愿放弃其余利息主张，原告吴天昊完成前述销售意向协议所约定的房源登记备案解除工作后并按被告要求完善所有约定手续，经被告西房公司确认后，被告西房公司在七个工作日内向吴天昊支付剩余全部借款本金1000万元，协议还同时约定了原告吴天昊指定接收被告西房公司归还借款本金的账户。2016年7月26日，原告吴天昊向被告西房公司出具指定付款确认书，重新指定了接收被告西房公司归还借款本金的账户。2016年7月29日，被告西房公司通过银行转账的方式向吴天昊指定账户支付了借款本金1000万元。2016年10月21日，本院作出发生法律效力的（2016）云01财保124号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人杨涛、詹雅湄、云南创世渝利商贸有限公司价值2125.5万元的财产。”2016年8月4日，本院向昆明市房地产交易管理处发送了（2016）云01执保569号协助执行通知，对杨涛名下的位于昆明市五华区进行了查封。后吴天昊向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2017年10月9日作出（2017）云01民初886号民事判决书，认为“就案涉27套房屋而言，吴天昊并不享有所有权，亦不享有合法有效的用益物权和担保物权，更不是商品房购销合同及登记备案的证据外观上显示的物权期待权的享有者，在其仅仅对西房公司享有债权请求权的情况下，就案涉27套房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，故吴天昊要求解除对案涉27套房屋查封措施的诉求不成立”，并据此判决：“驳回原告吴天昊的诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。据此，本院（2017）云01民初2155号民事判决书判决：“一、由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴天昊偿还借款本金10000000元。二、驳回原告吴天昊的其他诉讼请求。”吴天昊与昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司均不服该判决，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院作出（2018）云民终298号民事判决书：查明事实如下：对于一审判决确认的事实，三方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，2014年9月25日，西房公司形成股东会决议，内容为：“……由于西房公司资金链断裂，就西房公司向吴天昊借款（贰仟万元整）到期本金及未付剩余利息无法支付问题，经股东协商，作出如下决议同意：……2.已支付的利息资金成本执行销售意向协议，未支付的利息不再执行原签订的销售意向协议，按月息3%资金成本计算。3.借款本金及未付利息偿还完毕后，原西房抵押至吴天昊名下的抵押物需解除备案登记，并签署解除协议。……”。2016年7月29日，吴天昊向西房公司送达《西房公司与吴天昊协议的执行情况说明》，内容包含其无法完成解除合同备案工作。（2017）云01民初886号原告吴天昊诉被告洪清洁、第三人杨涛、第三人西房公司案外人执行异议之诉案庭审时，针对法庭询问杨涛为何备案的合同系由杨涛与西房公司签订，而不是吴天昊与西房公司签订的问题，杨涛述称：“款项借出后，西房公司与原告（吴天昊）产生了信任问题，西房公司原法定代表人提出由我方来签订合同，这样能保证还款之后尽快解除备案，或是未还款情况下备案不会撤销，形成了对销售意向协议事实上的变更，变更了备案人”，西房公司表示认可杨涛的陈述意见。并针对关于涉案剩余借款应否返还问题评判如下：“为担保吴天昊的债权，西房公司与吴天昊签订的《销售意向协议》中约定，由双方签订《商品房购销合同》并将合同登记备案。但实际履行过程中，《商品房购销合同》的签订和备案主体并非吴天昊本人，而是中间人杨涛与西房公司，故能够解除合同备案的双方应为杨涛和西房公司，吴天昊本人无法独自完成解除合同备案的事项。综上，吴天昊与西房公司签订的《和解协议》将“甲方（吴天昊）负责解除双方于2013年12月6日签订的《销售意向协议》所约定的房源登记备案”作为西房公司支付剩余借款的条件对吴天昊而言无法成就，故西房公司不应以该无法成就的条件为由拒绝向吴天昊偿还剩余借款，西房公司关于付款条件不成就不应偿还剩余1000万元借款的上诉请求本院不予支持。“经二审审理查明的其余事实与一审确认的事实相一致，本院依法予以确认。本院认为：第三人吴天昊曾向本院提出案外人执行异议之诉并主张“吴天昊经杨涛介绍与西房公司签订《销售意向协议》，约定以签订27套商品房购销合同并办理登记备案的方式作为借款担保······杨涛作为案涉27套房屋的买受人并未支付过一分钱，备案完全是虚假的，其只是名义上的登记人，并不享有任何权属。”且生效的2017云01民初字886号民事判决书亦查明：“2014年1月13日，西房公司与杨涛就案涉27套房屋签订了商品房购销合同，并于同日办理了合同登记备案。2016年6月8日，西房公司与吴天昊签订《关于昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司与吴天昊借款的和解协议》，约定吴天昊以物业购买的形式向西房公司出借2000万元，双方将部分房源进行了备案抵押登记，现吴天昊应解除案涉27套房屋的登记备案，西房公司在吴天昊解除备案手续并完善约定手续后的七个工作日内向吴天昊支付借款本金2000万元”同时，业已发生效力的云南省高级人民法院作出（2018）云民终298号民事判决书认为：“为担保吴天昊的债权，西房公司与吴天昊签订的《销售意向协议》中约定，由双方签订《商品房购销合同》并将合同登记备案。但实际履行过程中，《商品房购销合同》的签订和备案主体并非吴天昊本人，而是中间人杨涛与西房公司，故能够解除合同备案的双方应为杨涛和西房公司，吴天昊本人无法独自完成解除合同备案的事项。”故本院认为，上诉人与被上诉人签署案涉27套房屋的《商品房购销合同》系为上诉人与吴天昊之间的债权债务提供担保，吴天昊在本案一审中否认此事实，一方面与自己在另案中的陈述不符，另一方面也与生效法律文书查明的事实相悖，故一审法院仅以吴天昊单方的否认即认为本案不构成“让与担保”显然与客观事实相悖，本院依法予以纠正。具有担保功能的《商品房购销合同》（已备案至被上诉人杨涛名下）所担保的主债权已经消灭，上诉人与被上诉人杨涛也不具备交易房屋的真实意思表示（杨涛亦自认未向上诉人支付购房款），被上诉人杨涛亦在（2018）云民终298号一案中陈述愿意配合上诉人解除合同备案登记，故上诉人要求解除本案所涉《商品房购销合同》并要求被上诉人杨涛配合办理解除商品房买卖合同备案登记手续符合法律规定，本院依法予以支持。至于第三人洪清洁陈述上诉人与被上诉人配合来转移被上诉人财产、规避执行的意见，因无证据予以证实，本院不予采纳该观点。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9744号民事判决；二、解除上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司与被上诉人杨涛签署的《商品房购销合同》【个（2014）1-5】，并由被上诉人杨涛于本判决生效之日起十日内配合上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司到房产登记部门办理解除商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号：KM2014012338277）。一、二审案件受理费200元，由被上诉人杨涛承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 姚 丹审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇二〇年六月二十九日法官助理奚琳书记员李佳隆