广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终671号上诉人（原审原告）：蓝明标，男，1993年4月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区*************。委托诉讼代理人：江海华，广东定海针（清远）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐爱民，男，1969年10月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区******************。委托诉讼代理人：庄武，广东汇棋律师事务所律师。上诉人蓝明标因与被上诉人唐爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蓝明标上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项；2.判令蓝明标无需退还唐爱民所交押金、租金；3.判令唐爱民支付2019年7月8日起到将位于清远市清城区龙塘镇新城G4号区69号区右第三商铺及三到七层共39间房（含电梯）腾退给蓝明标之日止每月16800元的租金，暂计至2019年9月8日为三个月50400元；4.被上诉人负担案件诉讼费。事实和理由：被上诉人唐爱民在签订《房屋租赁合同》前已经到现场查看过，对涉案房屋的现状清楚，对于房屋需要进行装修是清楚的，上诉人蓝明标已经履行全面交付义务，唐爱民以房屋不可以“拎包入住”为借口，辩称没有接收房屋，是毫无依据的，合同约定经双方签字盖章确认并在乙方缴纳保证金之日生效，从唐爱民缴纳保证金和首月房租之日起，涉案的《房屋租赁合同》即履行了，也确定了租赁期间。被上诉人缴纳首月房租，表明已经现状承租，之后以房产未竣工无法交付为由提出抗辩是无理的。涉案合同的解除根本原因是唐爱民拒缴随后的租金，故应对解除合同对蓝明标造成的损失承担2019年7月8日起的房租等费用。被上诉人唐爱民答辩称，上诉人与被上诉人就涉案租赁合同已经签订合法有效合同，双方已经就房屋租赁的租金、租期等相关事宜进行约定，双方应当履行各自义务。双方所签订的涉案租赁合同并没有明确其租赁物的具体租赁起始期限，及涉案房屋租赁的起始期限处于待定状态，双方应就涉案房屋达到交付条件后，就租赁期限另行确定。上诉人称该房屋以现状出租与事实不符，上诉人在一审开庭前并没有达到房屋交付条件，且并未将房屋交付给被上诉人，导致双方签订的租赁合同目的无法实现。而上诉人以被上诉人拒交租金为由达到单方解除合同的行为明显构成违约，被上诉人在签订合同后已积极履行合同，不存在违反合同行为，上诉人致合同无法履行的责任应当由其自行承担。蓝明标向一审法院起诉请求：1.解除蓝明标与唐爱民于2019年6月8日签订的房屋租赁合同，唐爱民所交押金36000元不予退还；2.判令唐爱民将位于清远市清城区龙塘镇新城G4号区69号区右第三商铺及三到七层共39间房（含电梯）腾退给蓝明标；3.判令唐爱民支付2019年7月8日起到将位于清远市清城区龙塘镇新城G4号区69号区右第三商铺及三到七层共39间房（含电梯）腾退给蓝明标之日止每月16800元的租金；4.案件诉讼费由唐爱民承担。一审法院认定事实：蓝明标是清城区龙塘新街**区**的土地使用权人。2019年6月8日，蓝明标作为甲方与唐爱民作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于清城区龙塘镇新城G4号区69号区右第三商铺及三到七层共39间房含电梯（房屋及消防未验收）出租给乙方使用，租赁的期限为九年，每月租金为16800元，在合同签订之日，乙方须向甲方交付36000元作为履约保证金，乙方在租赁期间须保护和保养好甲方的所有设备（如电梯，水电设施，瓷砖瓷片等），如使用不当，造成损失由乙方承担，需要对房屋进行改建和装修，须向甲方提供改建装修方案，征得甲方同意后方可动工改建，合同经双方签字盖章并在乙方缴交保证金之日生效。同日，蓝明标出具两份《收据》，载明分别收到唐爱民交来的押金36000元和预交一个月租金16800元。2019年8月15日，蓝明标通过微信告知唐爱民解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将收取的押金（即履约保证金）36000元及预付租金16800元共52800元退还唐爱民，唐爱民不同意解除合同并拒绝收款。一审法院认为，蓝明标与唐爱民签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务，蓝明标作为出租方应依约交付房屋，唐爱民作为承租方应按期支付租金。根据合同第五条规定，“乙方在租赁期间须保护和保养好甲方的所有设备（如电梯，水电设施，瓷砖瓷片等），如使用不当，造成损失由甲方承担。……”，蓝明标主张在签订涉案合同后已交付房屋给唐爱民使用，但无任何交接房屋的书面证据予以佐证，唐爱民亦予以否认，另外，若蓝明标已交付房屋，唐爱民已实际接收使用，但在2019年8月15日蓝明标将押金36000元及预付租金16800元全额无偿退还唐爱民的行为也有违常理，且根据双方所签合同，虽然约定租期为9年，但租期起止时间和租金计算开始时间并无明确约定，处于待定状态，因此，一审法院认定蓝明标尚未将涉案房屋交付给唐爱民使用。另根据蓝明标补充的图片证据、庭审笔录及双方所签合同，唐爱民已明知所承租蓝明标的涉案房屋是属于未经验收的房屋，现涉案房屋已具备合同约定的交付条件（如已具备电梯，水电设施，瓷砖瓷片等），但唐爱民却以涉案房屋未安装门和窗为由不同意接收，致使合同目的不能实现，结合蓝明标解除合同的诉求，涉案合同已无继续履行的必要，一审法院对蓝明标主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以采纳，而对于其它诉讼请求则予以驳回。关于合同解除的法律后果，由于无证据显示蓝明标已向唐爱民交付涉案房屋，而唐爱民亦拒收涉案房屋，造成合同解除，蓝明标与唐爱民均存在过错，对合同解除所造成的损失应分别由各自承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，蓝明标应将收取的保证金36000元及预付租金16800元返还唐爱民，蓝明标与唐爱民本人所造成的损失自行承担。一审法院判决：一、解除蓝明标与唐爱民于2019年6月8日订立的《房屋租赁合同》；二、蓝明标于判决生效之日起10日内向唐爱民返还履约保证金36000元及预付租金16800元；三、驳回蓝明标的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人蓝明标提供何国强书面证言拟证明唐爱民签约后提出过找人装修。上诉人蓝明标承认房屋尚未经过竣工验收。经查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为蓝明标与唐爱民订立的《房屋租赁合同》解除后，蓝明标是否需要返还已收取的押金和预付租金及蓝明标是否能要求唐爱民继续支付租金。蓝明标与唐爱民订立的《房屋租赁合同》对租赁期间双方权利义务进行了约定，但合同中租期起止时间部分留白未填写，且签订合同时虽然涉案房屋有办理规划报建手续，但尚未经过竣工验收，不具备交付使用条件，可见该合同为预租合同，为有效合同。关于蓝明标与唐爱民订立的《房屋租赁合同》解除后，蓝明标是否需要返还已收取的押金和预付租金问题。一审法院依据蓝明标的诉请而判决蓝明标与唐爱民解除合同，双方均无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同的解除产生终止合同的效力并溯及地消灭合同。合同解除后，恢复原状旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态。合同当事人对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还的义务。蓝明标与唐爱民于2019年6月8日订立《房屋租赁合同》后，唐爱民向蓝明标支付了押金36000元和预交一个月租金16800元。合同解除后，一审法院判决蓝明标将已收取的保证金36000元及预付租金16800元返还给唐爱民，并无不当。关于蓝明标是否能要求唐爱民继续支付租金的问题。租金是房屋承租人在占有使用房屋期间产生的财产性利益。蓝明标与唐爱民签订《房屋租赁合同》后，案涉房屋至二审时仍未经过竣工验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，案涉房屋尚未具备交付使用条件，且蓝明标与唐爱民之间无任何交接房屋的行为，蓝明标亦未能举证证明唐爱民已实际占有使用案涉房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，蓝明标应承担举证不能的不利后果。蓝明标诉请唐爱民支付租金，无事实和法律依据，一审法院据此驳回蓝明标此项诉讼请求，并无不当。综上所述，蓝明标的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人蓝明标负担。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  苏永术审判员  钟莹莹二〇二〇年六月五日书记员  韦思烨