广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民再153号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张文耀，男，1971年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：唐蔓莉，女，1973年9月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张文耀，男，1971年2月2日出生，汉族，住广东省中山市，与唐蔓莉系夫妻关系。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：中山市鄂尔多斯物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区尚城花园****，组织机构代码66496950-0。法定代表人：杨承哲。委托诉讼代理人：金钢，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延庆，广东泰力律师事务所实习律师。再审申请人张文耀、唐蔓莉因与被申请人中山市鄂尔多斯物业管理有限公司（以下简称鄂尔多斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终字第5239号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2017）粤民申6690号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张文耀、被申请人鄂尔多斯物业公司的委托诉讼代理人金钢、刘延庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文耀、唐蔓莉申请再审称，（一）一、二审判决认定事实无证据证明与事实依据，与实际事实不符，违背契约精神、适用法律错误，判决错误，枉法办案。鄂尔多斯物业公司未提交证据证明其反诉主张，也没有证据反驳我方主张，其主张收楼前（2014年1月至2015年12月23日前）的物业服务费5701元及利息损失没有证据证明，事实上张文耀、唐蔓莉不欠一分钱物业服务费。一、二审判决认定事实的主要证据是未经质证的、伪造的证据。《尚城花园临时管理规约》是鄂尔多斯物业公司成立之前就存在的证据，明显是伪造的，并且未经过质证，不能作为定案的依据。并且，《前期物业管理服务协议》和鄂尔多斯物业公司伪造的《尚城花园临时管理规约》里对物业服务费计算有详细约定。《前期物业管理服务协议》中双方并未对2015年12月23日交楼之前的物业服务费作出约定，《尚城花园临时管理规约》第五章第三十条约定物业自交付使用之日起开始计算物业服务费用。鄂尔多斯物业公司根本就没有提交任何能证明开发商通知收楼而张文耀、唐蔓莉拒不收楼的证据。中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯房地产公司）是在2015年12月23日法院采取强制措施的情况下才履行法院判决义务，开发商未交付物业给业主使用，业主为何要替开发商负担物业费。故一、二审判决违反双方约定，违背契约精神，违反《物业管理条例》第四十二条的规定。（二）一、二审判决错误认定的基本事实没有证据证明与事实依据，以枉法、错误判决认定的错误事实作为定案依据。本院（2014）中中法民一终字第1018号民事判决（以下简称1018号判决）认定，2014年4月10日起未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉承担。涉案房屋经验收合格，具备交付条件，与事实不符。1018号案一审庭审中鄂尔多斯房地产公司提供的是伪证，不能证明涉案房屋验收合格，具备交付条件，亦不能作为定案依据。（三）一、二审判决对张文耀、唐蔓莉提交的确凿证据视而不见，曲解事实，枉法判决。1.一、二审判决对逾期交楼责任的认定和物业费的承担认定错误。张文耀、唐蔓莉提交的证据可以证明，事实上是由于鄂尔多斯房地产公司不承认生效判决、拒不履行判决，拒不交楼，甚至以不依法交楼相要挟，阻止张文耀、唐蔓莉依法行使诉讼权利。故张文耀、唐蔓莉不应承担收楼之前的物业费。2.本案纠纷系由鄂尔多斯物业公司的违法行为造成，其应赔偿张文耀、唐蔓莉的交通费、误工费等损失。综上，本案存在严重的认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销一、二审判决，支持张文耀、唐蔓莉全部的诉讼请求。鄂尔多斯物业公司答辩称，（一）广东省高级人民法院（2017）粤民申6690号民事裁定没有将鄂尔多斯物业公司和张文耀、唐蔓莉作为同等的民事主体看待，而是将张文耀、唐蔓莉视为弱者。这样的裁定理念加重了鄂尔多斯物业公司的责任，是一个维稳的理念思路，不是一个公平的民事裁定。逾期交楼责任和物业服务费承担是1018号判决解决张文耀的主要诉求之一，1018号判决在确定2014年4月10日为收楼时间的同时没有判定鄂尔多斯公司房地产公司承担再次通知张文耀收楼的判项义务。2014年4月10日之后，张文耀、唐蔓莉要承担物业服务费的交付义务。1018号判决的判项即自判决发生效力之日起7日内交付涉案房屋，是指张文耀、唐蔓莉去收楼而鄂尔多斯房地产公司不交楼的，七天之后张文耀、唐蔓莉有申请强制执行的权利。张文耀、唐蔓莉可以放弃自己的收楼权利，但物业公司对小区物业管理的义务却要履行。张文耀的收楼仅具有形式意义，并不能阻却物业费的缴纳。故物业服务费自2014年4月10日开始由张文耀、唐蔓莉负担。（二）1018号判决明确通过庭审解决了通知收楼的问题。通过鄂尔多斯房地产公司出示涉案房屋验收合格的相关文件，此时张文耀、唐蔓莉对涉案房屋已满足基本的安全条件、基本居住要求具备交楼条件的事实已知悉，已解决了收楼通知的问题。张文耀、唐蔓莉自1018号案件判决生效后迟迟未到鄂尔多斯房地产公司处办理收楼手续，故自2014年4月10日起至实际收楼之前未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行承担。（三）广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第74号民事裁定明确鄂尔多斯房地产公司“关于交付房屋一节的义务已履行完毕”，鄂尔多斯物业公司不再承担通知义务。广东省高级人民法院（2017）粤民申6690号民事裁定意味着对广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第74号民事裁定书的否定，鄂尔多斯物业公司本案反诉依据的就是1018号判决书，广东省高级人民法院指令再审本案意味着同时指令1018号判决再审，如不对1018号判决改判，直接改判本案不符合逻辑。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持，请求再审法院驳回张文耀、唐蔓莉的再审申请。张文耀、唐蔓莉向一审法院起诉，请求判令：1.鄂尔多斯物业公司返还非法收取的2014年1月～7月份的物业服务费，合计1533元，并承担由此造成的相应违约金及利息损失；2.鄂尔多斯物业公司承担自2015年12月23日至其实际履行判决期间造成张文耀、唐蔓莉的误工损失与交通费损失，先暂计1600元；3.判令鄂尔多斯物业公司赔礼道歉。一审诉讼过程中，张文耀、唐蔓莉变更第2项诉讼请求为，判令鄂尔多斯物业公司承担自2015年12月23日起至其实际履行判决期间造成张文耀、唐蔓莉的误工损失与交通费损失，先暂计1600元，在此基础上增加4200元，共计5800元。鄂尔多斯物业公司向一审法院提出反诉请求：判令张文耀、唐蔓莉支付物业服务费5701元（2014年8月至2016年9月）及利息（从反诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定：鄂尔多斯物业公司确认张文耀、唐蔓莉提交证据的真实性，但认为与本案没有关联，一审法院认为张文耀、唐蔓莉提交的证据与本案均有关联，对鄂尔多斯物业公司的该质证意见，不予采纳。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.张文耀、唐蔓莉应从何时起交纳物业服务费。2.张文耀、唐蔓莉请求鄂尔多斯物业公司赔偿误工损失与交通费损失的诉讼请求是否应得到支持。3.张文耀、唐蔓莉请求鄂尔多斯物业公司赔礼道歉的诉讼请求是否应得到支持。关于焦点1，张文耀、唐蔓莉认为，其应从与鄂尔多斯物业公司签订《前期物业管理服务协议》时，即2015年12月23日起开始交纳物业服务费；鄂尔多斯物业公司则认为，根据（2014）中中法民一终字第1018号民事判决（以下简称1018号判决）的认定，张文耀、唐蔓莉应从2014年4月10日起交纳物业服务费。一审法院认为，已生效的1018号判决已作出认定，认为自2014年4月10日起至今未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉承担。张文耀、唐蔓莉没有提交证据证明系因鄂尔多斯房地产公司或鄂尔多斯物业公司的过错，导致其直至2015年12月23日才能够收楼。故张文耀、唐蔓莉应从2014年4月10日起交纳物业服务费。鄂尔多斯物业公司张文耀、唐蔓莉2014年4月10日之前的物业服务费没有事实和法律依据，应予退还。关于焦点2与焦点3，张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯物业公司之间的纠纷产生，双方均存在过错，张文耀、唐蔓莉要求鄂尔多斯物业公司赔偿误工与交通费损失，以及赔礼道歉没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，鄂尔多斯物业公司擅自多收张文耀、唐蔓莉2014年4月10日之前的物业服务费没有事实和法律依据，应予退还。张文耀、唐蔓莉未依约定向鄂尔多斯物业公司交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，判决如下：一、鄂尔多斯物业公司于判决生效之日起七日内向张文耀、唐蔓莉退还2014年4月10日之前的物业服务费736元及利息损失（自2014年4月11日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、张文耀、唐蔓莉应于判决生效之日起七日内向鄂尔多斯物业公司支付自2014年8月至2016年9月的物业服务费5701元及利息损失（自2016年9月22日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回张文耀、唐蔓莉其他诉讼请求。四、驳回鄂尔多斯物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（张文耀、唐蔓莉已预交），由鄂尔多斯物业公司负担（鄂尔多斯物业公司应于判决生效之日起七日内迳付张文耀、唐蔓莉）；反诉案件受理费50元，减半收取为25元（鄂尔多斯物业公司已预交），由张文耀、唐蔓莉负担（张文耀、唐蔓莉应于判决生效之日起七日内迳付鄂尔多斯物业公司）。张文耀、唐蔓莉不服一审判决，向本院提出上诉，请求判令：撤销一审判决，依法改判支持张文耀、唐蔓莉的一审诉讼请求或将本案发回重审。本院二审期间，张文耀、唐蔓莉围绕上诉请求提交了以下证据：一、管理费催缴通知书，拟证明鄂尔多斯物业公司无中生有想敲诈、侵占张文耀、唐蔓莉的物管费；二、存折明细，拟证明张文耀、唐蔓莉已经委托银行划扣物管费，故不是其不交物管费，而是鄂尔多斯物业公司不划扣物管费；三、工资公示表，拟证明张文耀、唐蔓莉的月收入情况以及误工费的计算方式。经质证，鄂尔多斯物业公司确认上述证据的真实性，但认为与本案没有关联性，并主张因张文耀、唐蔓莉欠费金额较大，存折内余额不足而导致无法扣费。鄂尔多斯物业公司于本案二审期间提交了张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司签订的商品房买卖合同，以及张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司签订的尚城花园临时管理规约，张文耀、唐蔓莉确认上述商品房买卖合同及临时管理规约的真实性，但不确认关联性。本院二审认定事实如下：2012年3月11日，张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定张文耀、唐蔓莉以570942元总价向鄂尔多斯房地产公司购买位于中山市火炬开发区；鄂尔多斯房地产公司应于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给张文耀、唐蔓莉使用；若张文耀、唐蔓莉逾期未收楼，在鄂尔多斯房地产公司指定的交楼期限届满当天，视为该公司已实际交付该商品房给张文耀、唐蔓莉使用，该商品房自交付日（含实际交付日）次日起算物业服务费及保修期。同日，张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司及鄂尔多斯物业公司签订尚城花园临时管理规约一份，约定物业交付使用之日起开始计算物业服务费用，双电梯高层为1.8元／月／平方米。合同签订后，张文耀、唐蔓莉向鄂尔多斯房地产公司支付全部购房款及契税。2013年12月9日，鄂尔多斯房地产公司通知张文耀、唐蔓莉于同年12月31日前办理收楼手续。张文耀、唐蔓莉于同年12月28日前往办理收楼手续，称发现涉案房产主人房一侧多出的实际为露台而非阳台，与鄂尔多斯房地产公司销售时宣传的该位置为阳台的事实不符，且鄂尔多斯房地产公司拒不出示该房产符合交付条件的相关证明文件，张文耀、唐蔓莉因此拒绝收楼并于2014年3月4日提起另案诉讼，要求鄂尔多斯房地产公司出示涉案商品房合法交付的有效文件；依法交付案涉房屋；支付逾期交房违约金（每日按已付房价款的万分之二计算）；承担房屋交付前产生的物业服务费；返还因欺诈（谎称露台是阳台）多收取的房款30000元并赔偿张文耀、唐蔓莉多支付银行15年的贷款利息23000元、契税900元；依据消费者权益保护法向张文耀、唐蔓莉赔偿30000元等。一审法院经审理后于2014年6月3日作出（2014）中一法民一初字第745号民事判决（以下简称745号判决），判令鄂尔多斯房地产公司于该判决生效之日起七日内将涉案房屋交付给张文耀、唐蔓莉使用，并向其支付逾期交房违约金11419元；驳回张文耀、唐蔓莉其他诉讼请求。该判决同时认为，鄂尔多斯房地产公司于2014年4月10日庭审期间已经当庭出示涉案房屋符合相关交付条件的证明文件，认定逾期交房违约金的计算时间应为2014年1月1日至同年4月10日，合共逾期交房100天。张文耀、唐蔓莉不服上述判决，提起上诉，本院于2014年11月5日作出1018号判决，关于逾期交房违约金的审查认定为：鄂尔多斯房地产公司在张文耀、唐蔓莉于2013年12月28日前往办理收楼手续时尚未满足基本安全条件和基本居住要求，鄂尔多斯房地产公司应支付2014年1月1日至1月13日期间合计13天的逾期交房违约金，而在案涉房屋满足上述交付使用条件后，鄂尔多斯房地产公司理应及时通知张文耀、唐蔓莉到其处查阅相关竣工验收材料并办理收楼手续，但鄂尔多斯房地产公司没有提供证据证实其已经履行通知义务，而在2014年4月10日一审第一次庭审中当庭向张文耀、唐蔓莉出示相关证明文件，至此，张文耀、唐蔓莉对案涉房屋是否已经满足其基本的安全条件和基本居住要求及合同约定的条件才得以充分了解，故由于鄂尔多斯房地产公司在案涉房屋具备交楼条件后未及时催告张文耀、唐蔓莉收楼，由此放任损失的扩大，责任应由鄂尔多斯房地产公司自行承担，故鄂尔多斯房地产公司应向张文耀、唐蔓莉支付2014年1月14日至2014年4月10日期间合计87天的逾期交房违约金。在鄂尔多斯房地产公司于2014年4月10日向张文耀、唐蔓莉出示上述材料后，张文耀、唐蔓莉对案涉房屋于2014年1月14日已满足基本的安全条件和基本居住要求具备交楼条件的事实已经清楚了解，但其至今未到鄂尔多斯房地产公司办理收楼手续，故自2014年4月10日起至今未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行负担，判令驳回张文耀、唐蔓莉的上诉，维持原判。该判决于2014年11月26日生效。后张文耀、唐蔓莉向广东省高级人民法院提起再审申请，广东省高级人民法院于2015年10月10日作出（2015）粤高法民一申字第74号民事裁定：驳回张文耀、唐蔓莉的再审申请。该民事裁定同时认为，二审判决鄂尔多斯物业公司向张文耀、唐蔓莉支付2014年1月1日起至4月10日止的逾期交房违约金并无不当，在鄂尔多斯物业公司向张文耀、唐蔓莉出示相关验收文件后，张文耀、唐蔓莉应及时与鄂尔多斯物业公司办理收楼手续，但张文耀、唐蔓莉至今未与鄂尔多斯物业公司办理收楼手续，应自行承担未收楼所造成的损失，因此张文耀、唐蔓莉主张鄂尔多斯物业公司承担2014年4月10日之后的逾期交房违约金责任缺乏依据。2015年11月12日，广东省人民检察院向中山市人民检察院发出处理来访介绍信，载明张文耀不服上述民事裁定，要求中山市人民检察院依相关法规规定予以受理申诉，现将张文耀介绍到中山市人民检察院，请其酌处。2016年2月26日，中山市人民检察院作出中检民不字[2016]3号不支持监督申请决定书，认为该案不符合监督条件：1.终审判决判令鄂尔多斯房地产公司向张文耀、唐蔓莉支付逾期交楼违约金11419元，有明确的事实和法律依据；2.张文耀、唐蔓莉主张法院认定事实错误，程序违法，但未提供相关证据证明，理据不足。2015年11月13日，张文耀、唐蔓莉向一审法院申请强制执行该院745号判决，一审法院依法予以立案。2015年12月23日，张文耀、唐蔓莉办理涉案房屋的收楼手续，领取涉讼房屋钥匙、智能卡等并与鄂尔多斯物业公司签订前期物业管理服务协议，该协议约定涉案房屋按建筑面积每月每平方米1.8元计算物业服务费。同日，张文耀、唐蔓莉向鄂尔多斯物业公司交纳物业服务费657元，鄂尔多斯物业公司出具的收款收据载明该费用所属期间为2014年1月至3月。2016年5月17日，张文耀、唐蔓莉又向鄂尔多斯物业公司交纳物业服务费876元，该公司出具的收据载明该费用为2014年4月至7月的管理费。二审中，双方确认涉案房屋的物业服务费为每月219.27元。此外，张文耀、唐蔓莉还向一审法院另案提起诉讼[（2016）粤2071民初560号]，要求鄂尔多斯公司支付自1018号判决生效（即2014年11月12日）至2015年12月23日履行法律判决义务之日，合计406天迟延交房义务的逾期交房违约金97440元；交通费、误工费等经济损失3600元以及利息损失等。一审法院于2016年7月6日作出（2016）粤2071民初560号民事判决：驳回张文耀、唐蔓莉的诉讼请求。张文耀、唐蔓莉不服，提出上诉。本院于2017年1月11日作出（2016）粤20民终4075号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决同时认为：办理收楼手续需要鄂尔多斯房地产公司与张文耀、唐蔓莉双方共同配合；鄂尔多斯房地产公司向张文耀、唐蔓莉出示相关竣工验收文件的行为应视为其已履行通知收楼的义务；张文耀、唐蔓莉所提供证据不足以证明其在2015年12月23日前曾主动前往鄂尔多斯房地产公司办理收楼手续而鄂尔多斯房地产公司或鄂尔多斯物业公司拒绝其收楼的请求，故一审法院认定涉案商品房在第745号判决生效后未及时进行交付的原因在于张文耀、唐蔓莉怠于履行收楼手续，并据此驳回其诉讼请求，理据充分。该判决现已发生法律效力。本院二审认为，本案为物业服务合同纠纷。鄂尔多斯物业公司认为，根据1018号判决的认定，张文耀、唐蔓莉应从2014年4月10日起交纳物业服务费，张文耀、唐蔓莉则认为该判决与本案无关，其应从签订《前期物业管理服务协议》之日即2015年12月23日起开始交纳物业服务费。本院认为，虽然1018号判决处理的是张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司之间的商品房预售合同纠纷，但该判决对房屋交付的责任认定与本案物业服务费的承担密切相关，因此，该生效判决所认定的事实可以作为本案认定事实的依据。根据1018号判决的认定，在鄂尔多斯房地产公司于2014年4月10日向张文耀、唐蔓莉出示相关证明材料后，张文耀、唐蔓莉对案涉房屋于2014年1月14日已满足基本的安全条件和基本居住要求、具备交楼条件的事实已经清楚了解，但其未到鄂尔多斯物业公司处办理收楼手续，故自2014年4月10日起未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行负担。虽然张文耀、唐蔓莉在本案中主张鄂尔多斯房地产公司拒不履行上述判决，拒不履行交楼义务，但本院二审认为，办理收楼手续需要鄂尔多斯房地产公司与张文耀、唐蔓莉双方共同配合，而根据已查明的事实，在1018号判决生效后，张文耀、唐蔓莉向广东省高级人民法院申请再审，后又申请检察院监督，由此可见，张文耀、唐蔓莉对该判决内容是不服的，并不断通过司法途径进行救济，希望变更判决内容，故在张文耀、唐蔓莉向司法机关不断提出对判决内容异议的情况下，张文耀、唐蔓莉同时积极配合鄂尔多斯房地产公司履行判决内容与常理不符。再者，张文耀、唐蔓莉也没有提供充分的证据证明其在2015年12月23日前曾主动前往鄂尔多斯房地产公司办理收楼手续而遭到该公司拒绝，且本院（2016）粤20民终4075号生效民事判决对张文耀、唐蔓莉的该项主张也不予采纳，因此，结合生效判决的认定，自2014年4月10日起未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行负担，对其认为系鄂尔多斯房地产公司拒不履行交楼义务的上诉主张，本院二审不予采纳。因此，根据上述认定，结合涉案商品房买卖合同中关于买受人逾期未收楼的处理约定，及张文耀、唐蔓莉与鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司签订的临时管理规约的内容，一审认定张文耀、唐蔓莉应从2014年4月10日起交纳物业服务费，并无不当。张文耀、唐蔓莉主张除了2015年12月23日的《前期物业管理服务协议》外，其与鄂尔多斯物业公司双方间再无其它协议的上诉意见，与其曾签订临时管理规约的事实不符，该主张不能成立。至于张文耀、唐蔓莉要求赔偿损失、赔礼道歉的问题，根据前述认定，因自2014年4月10日起未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行负担，张文耀、唐蔓莉应从2014年4月10日起交纳物业服务费，故在张文耀、唐蔓莉仍拖欠物业服务费未付清的情况下，其要求与鄂尔多斯物业公司协商解决纠纷理据不足，即便因此而产生损失也应由其自行负担，故张文耀、唐蔓莉要求鄂尔多斯物业公司赔偿误工费、交通费损失及赔礼道歉的诉求缺乏依据，一审对此不予支持也并无不当。此外，对当事人未提出上诉的部分，本院二审不予审查。综上所述，张文耀、唐蔓莉的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（张文耀已预交），由张文耀、唐蔓莉负担。再审诉讼中，鄂尔多斯房地产公司未提交新证据。张文耀、唐蔓莉提交如下证据：一、省高院（2017）粤民申1555号民事裁定；二、省高院（2017）粤民申6690号民事裁定；三、中山市12345服务热线网上投诉：商品房的交付条件；四、《中山日报》报道中山中院审理《商品房预售合同纠纷、开发商违约、逾期交楼的案例》；五、人民网报道成都中院审理《商品房预售合同纠纷、开发商违约、逾期交楼的案例》；六、成都中院审理《商品房预售合同纠纷、开发商违约、逾期交楼的案例》的解释说明；七、广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，并附《建房[2010]53号第十一条规定》；八、中华人民共和国住房和城乡建设部2010年《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]。以上证据一至八拟证明商品房的法定交付条件是竣工验收合格并办理竣工验收备案是商品房交付的先决条件；九、鄂尔多斯房地产公司2014年7月9日的《民事上诉状》；十、张文耀、唐蔓莉2013年12月28日、29日收楼时，对阳台变露台的《业主反馈意见与建议》；十一、中山市火炬开发区消委会的《调解意见书》；十二、中山市12345服务热线，张文耀、唐蔓莉对鄂尔多斯房地产公司违法犯罪行为网上投诉、举报：《商品房的交付条件是什么？》及回复；十三、中山市12345服务热线，张文耀、唐蔓莉对中山市火炬开发区住建局渎职、不作为、枉法行为的网上投诉、举报及回复；十四、中山市12345服务热线，张文耀、唐蔓莉对鄂尔多斯房地产公司违法犯罪行为网上投诉、举报《尚城花园电梯还未生产，竟能提前半年验收合格》，特种设备的验收也造假；十五、中山市12345服务热线，张文耀、唐蔓莉对鄂尔多斯房地产公司违法犯罪行为网上投诉、举报：《尚城花园开发商黑心，不依法交楼》；十六、中山市12345服务热线，张文耀、唐蔓莉对鄂尔多斯房地产公司违法犯罪行为网上投诉、举报及回复；十七、2015年11月7日鄂尔多斯物业公司（以下简称鄂尔多斯物业公司）经理（吴健文）以不交楼相要挟，敲诈勒索开具的《物业费清单》；十八、鄂尔多斯房地产公司的企业机读档案登记资料；十九、另案被申请人鄂尔多斯物业公司的企业机读档案登记资料；二十、鄂尔多斯房地产公司及鄂尔多斯物业公司的《前期物业服务合同》；二十一、《中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司的赔偿款收据》；二十二、广东省中山市第一人民法院《受理申请执行案件通知书》（2015）中一法执字第9749号；二十三、广东省中山市第一人民法院《提供被执行人财产通知书》（2015）中一法执字第9749号；二十四、广东省中山市第一人民法院《执行通知书》（稿）系列资料（6份/套）；二十五、中国建设银行个人活期一本通账户明细：鄂尔多斯房地产公司转入的部分赔偿款记录；二十六、鄂尔多斯房地产公司转入的部分赔偿款滞纳金与诉讼费收据；二十七、领取钥匙签收表；二十八、收楼书；二十九、张文耀催促鄂尔多斯房地产公司交楼，询问鄂尔多斯物业公司经理吴健文的短信；三十、诉争房屋阳台现状图（2015.12.27）；三十一、2015年12月23日在物管处复印的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；三十二、2014年1月17日《致中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司的一封信》；三十三、2015年9月28日《致中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司的第二封信》。以上证据九至三十三拟证明鄂尔多斯房地产公司拒不承认法院判决，拒不依法履行交房义务，应承担逾期责任，从而证明原一、二审判决颠倒黑白，认定事实无证据证明，错误判决；三十四、1018号上诉案件通知书；三十五、中山市第一人民法院、中山中院法官任免通知书；三十六、中山市第一人民法院《案件材料收取单》（两张）；三十七、答辩证据材料一：12345市政热线投诉、举报；三十八、答辩证据材料二：《公安机关处理信访事项答复意见书》和《消防监督结果公开》、消防在线上鄂尔多斯房地产公司在另一收楼官司、市政网另一业主对鄂尔多斯房地产公司不诚信、违法的投诉与举报；三十九、答辩证据材料三：中山市质监局关于《电梯举报的回复》（电梯检验报告）、错误更正报告；四十、中山中院对依法申请官琳回避的《决定书》与《复议决定书》、12345市政热线对官琳违法行为和中院错误决定的投诉、举报；四十一、中山市第一人民法院（2016）粤2071民初560-3号《民事裁定书》。以证据三十四至四十一拟证明1018号案件办案法官违法犯罪，应回避而不回避，原一、二审判决颠倒黑白、认定事实无证据证明，违反法律规定，错误判决；四十二、广东省中山市第一人民法院《受理申请执行案件通知书》（2015）中一法执字第9749号；四十三、广东省中山市第一人民法院《提供被执行人财产通知书》（2015）中一法执字第9749号；四十四、中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司收款收据（2份）（2015年12月23日和2016年5月17日）；四十五、火炬开发区消委会投诉、举报《终止调解存根》；四十六、火炬开发区濠头派出所《不予调查处理告知书》；四十七、鄂尔多斯物业公司向火炬住建局所作的对《投诉、举报的回复》；四十八、12345市政热线对鄂尔多斯物业公司的违法犯罪行为的投诉、举报；四十九、《管理费催缴通知书》（节选5份）；五十、中山市第一人民法院《受理申请执行通知书》（2017粤20**执11332号）、《提供被执行人财产通知书》；五十一、中山市第一人民法院《执行通知书》（2017粤20**执11332号）；五十二、中山市第一人民法院《执行裁定书》（2017粤20**执11332号）；五十三、中山市第一人民法院《协助执行通知书》（2017粤20**执11332-4）；五十四、中国建设银行个人活期一本通账户明细：司法扣款记录；五十五、《广东省人民法院案款收据》、中国工商银行《中山市第一人民法院收款记录》；五十六、2018年4月16日11时广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执11332号《送达回证》；五十七、（2017）粤2071执11332号之一中山市第一人民法院《执行裁定书》；五十八、中山市第一人民法院（2017）粤2071执11332号解除查封《送达回证》（2份）；五十九、（2018）粤2071执10543号中山市第一人民法院《受理执行通知书》《提供被执行人财产通知书》（2份）；六十、中山市第一人民法院《执行裁定书》、（2018）粤2071执10543号《终止执行通知书》。上述证据四十二至六十拟证明鄂尔多斯物业公司颠倒黑白，明明自己不履行判决义务，却申请强制执行，从而证明原一、二审判决认定事实无证据证明，错误判决，违法乱执行。鄂尔多斯房地产公司没有新证据提交，对张文耀、唐蔓莉提交的上述补充证据中的省高院（2017）粤民申1555号民事裁定书、省高院（2017）粤民申6690号民事裁定书的真实性予以确认，认为不应当作为证据使用；对中山市交付条件的真实性不确认，认为不属于新证据，与本案无关；认为其他补充证据不属于证据范畴，不予质证。本院再审对一、二审查明的事实予以认定。另查明：张文耀、唐蔓莉和鄂尔多斯房地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定：“双方同意该商品房经验收合格后交付，验收合格是指取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格）、由中山市建设工程质量监督站出具的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》或类似文件，但在该交付日前买受人须付清商品房的全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款）。”该合同第九条约定:“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付房价款的10%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。”再查明：张文耀于再审过程中向本院提交调取证据申请书，申请调取1018号案件的一、二审庭审笔录和二审庭审监控录像、2015年4月8日本院唐立坚副院长和纪检干部所作的接访笔录、省高院（2015）粤高法民一申字第74号案件审查期间洪望强法官等人前往涉案房屋所在小区所作的现场勘查笔录、本案一审庭审笔录和监控录像、本案二审案件庭审笔录和监控录像、一审法院（2016）粤2071民初560号案件一审庭审笔录和监控录像、本院（2016）粤20民终4075号案件二审庭审笔录和监控录像。本院再审认为，本案争议的问题是张文耀、唐蔓莉应当从何时开始缴纳物业服务费。已生效的1018号判决已经认定，2014年4月10日鄂尔多斯房地产公司向张文耀、唐蔓莉出示涉案商品验收合格的文件资料后，张文耀、唐蔓莉对涉案商品房于2014年1月14日已满足基本的安全条件和基本居住要求、具备交楼条件的事实已经清楚了解，但其至今未到鄂尔多斯房地产公司处办理收楼手续，故自2014年4月11日起至今未办理收楼手续的责任应由张文耀、唐蔓莉自行负担。张文耀、唐蔓莉不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，被驳回后又向检察机关申诉，仍然未被受理。广东省高级人民法院和检察机关均同意1018号判决的认定，认为2014年4月10日之后未办理收楼手续的责任应由张、唐二人自负。张、唐二人虽然不服该认定，但一直未提供足以推翻该认定的证据，其二人提交的证据中，有部分证据属于当事人信息，有部分证据属于诉讼中形成的上诉状、裁定书、决定书、受理通知书、执行通知书、案件材料收取单等法律文书，有部分证据属于其投诉、信访过程中提交的投诉信及各行政职能部门出具的回复意见，有部分证据属于其申请强制执行1018号判决过程前后形成的收楼通知、收据、签收表、物业费清单、催促交楼短信、房屋现状照片等，还有部分证据属于其他法院的判例及相关法律法规，均不足以证明1018号判决对涉案房屋交楼时间认定错误。张文耀、唐蔓莉再审中还提交了涉案房屋所在楼盘竣工验收备案登记证，但涉案房屋买卖合同并未约定以竣工验收备案登记为交楼时间，故该备案登记证亦无法证明1018号判决认定的交楼时间有误。再审中，张文耀、唐蔓莉还提交了涉案房屋的《前期物业服务合同》，以证明鄂尔多斯物业公司是鄂尔多斯房地产公司的子公司，是鄂尔多斯房地产公司的受托人，但这亦不足以证明鄂尔多斯物业公司按照1018号判决的认定收取物业服务费缺乏理据。张文耀、唐蔓莉声称鄂尔多斯物业公司拒绝其收楼，但其提交的证据《致中山鄂尔多斯房地产有限公司的第二封信》（落款时间为2015年9月28日）显示其仍然不服1018号判决对房屋交付时间的认定，仍然要求鄂尔多斯房地产公司赔偿其超出1018号判决认定范围的经济损失，故即使鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司予以拒绝，亦不属于拒绝履行1018号判决的行为。张文耀、唐蔓莉以此为由认为鄂尔多斯物业公司不应自2014年4月11日起收取物业服务费，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”按照上述规定，在1018号判决未被再审改判且张、唐二人未能提交相反证据推翻1018号判决认定的情况下，该判决认定的事实应当作为本案事实予以认定。因此，本案一、二审判决根据1018号生效判决认定鄂尔多斯房地产公司已于2014年4月10日完成交楼义务，并无不当，应予维持。鄂尔多斯房地产公司虽然未主动履行1018号判决，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，鄂尔多斯房地产应当承担的是迟延履行加倍利息等不履行生效判决的法律责任，而不应当因其未主动履行1018号判决而改变1018号判决对交楼时间的认定。本案一、二审判决认定张文耀、唐蔓莉应从2014年4月11日起支付物业服务费，并无不当，所作出的相应判决应予维持。对于张文耀、唐蔓莉向本院提出的调查取证申请，本院认为属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”规定的情形，故不予准许并拟另行制作通知书送达张文耀、唐蔓莉。综上，张文耀、唐蔓莉的再审请求不能成立，本院不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一项、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2016）粤20民终字第5239号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李勇源审判员  葛贻环审判员  蔡惠群二〇二〇年六月二十九日书记员  李爱婷