湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初8633号原告：高乐。委托诉讼代理人：夏晓凡，湖北言达律师事务所律师。被告：张莉芬。原告高乐与被告张莉芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2018年11月20日依法作出（2018）鄂0111民初8633号民事裁定，将本案转为适用普通程序审理。2018年12月28日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高乐的委托诉讼代理人夏晓凡、被告张莉芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房租及装修费用共计18万元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告经协商签订了《店铺转让协议书》1份，约定：被告以18万元的价格将位于光谷夜市美食广场内5、6号商铺（建筑面积110平方米）转让给原告高乐使用。签订协议当日，原告向被告一次性支付18万元，并口头约定该店铺的使用期限自2018年6月22日至2018年12月22日止。后原告将该店铺投入经营。2018年7月19日，原告收到武汉东湖新技术开发区关东街道办事处通知，因该店铺未经规划部门审批，存在私搭私建、无证经营、油烟污染、噪音扰民等问题，责令于2018年7月20日前拆除。原告因此无法继续经营，合同目的不能实现，原告遭受巨大经济损失，故提起本诉讼。被告张莉芬辩称：原告所称双方口头约定房屋使用期间不属实，被告并未与原告口头承诺过使用期间。转让费18万元包含装修装饰、房屋内设施设备以及被告向市场交纳的剩余房租8.5万元。另外，原告已与市场重新签订了店铺租赁合同，案涉店铺能否继续经营与被告无关，原告应当向市场主张权利。目前，案涉商铺所在的市场一直在经营，并未被拆除。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，原告高乐（乙方，承接方）与被告张莉芬（甲方，转让方）签订了《店铺转让协议书》1份，主要约定：1、甲方同意将位于光谷夜市美食广场内5、6号店铺转让给乙方使用，建筑面积为110平方米。2、本协议签订后，乙方一周内应与房东签订房屋租赁变更协议，并向房东履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款。3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有。4、乙方在2018年6月22日一次性向甲方支付转让费18万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。5、合同签订前该店铺所有的一切债权、债务、各种纠纷由甲方负责；合同签订后的一切债权、债务、各种纠纷由乙方负责，一切行为与甲方无关。案涉《店铺转让协议书》签订后的当日，原告通过银行转账分三次向被告转账9万元、4万元、5万元，共计18万元。同日，原告高乐（乙方）与案外人许鹏宇（甲方）签订《租赁合同》1份，主要约定：1、甲方在光谷夜市美食广场内有5、6号摊位，乙方自愿承租，租期1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。2、租金为16万/年，签订合同之日一次性付清半年摊位租金。3、乙方租用后，除一次性缴清半年租金外，乙方必须交纳押金1万元，还需每月向甲方缴纳保安服务费、卫生费、水电费。2018年6月29日，武汉东湖新技术开发区管理委员会作出（东开）城限拆决字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》，其主要内容为：“武汉天龙投资集团有限公司：2018年6月29日发现你单位在原天龙加油站空地进行建设，违法建设工程建筑面积1800平方米，有照片等证据为凭。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64条和《武汉市城乡规划条例》第62条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条和《武汉市城乡规划条例》第62条的规定，限你单位于2018年6月30日之前自行拆除。逾期不拆除的，将依法强制拆除，所需费用由你单位自行承担。”2018年7月4日，武汉东湖新技术开发区管理委员会作出（东开）城拆催字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设强制拆除事先催告书》，催告案外人武汉天龙投资集团有限公司于2018年7月5日之前自行拆除案涉违法建设，逾期仍不履行的，将依法强制拆除。2018年7月5日，武汉东湖新技术开发区管理委员会作出（东开）城强拆决字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设强制拆除决定书》，主要内容为：“当事人：武汉天龙投资集团有限公司，地址：原天龙加油站空地，因你单位擅自搭建建筑物、构筑物的行为，本机关于2018年6月29日送达了《违法建设限期拆除决定书》（东开）城限拆决字[2018]第10025号〕,并于2018年7月4日送达了《违法建设强制拆除事先催告书》〔（东开）城拆催字[2018]第10025号〕,鉴于你单位逾期未履行拆除义务,依据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条第一款和《武汉市城乡规划条例》第62条的规定，现本机关决定于2018年7月6日前实施强制拆除。”2018年7月19日，武汉东湖新技术开发区关东街道办事处下发《通知》，主要内容为：“各商户：因碧水花园旁原天龙加油站院内（光谷夜市）未经规划部门审批，存在私搭乱建、无证经营、油烟污染、噪音扰民等问题，严重影响市容市貌、周边业主正常生活，市城管委责令东湖高新区和洪山区组织依法取缔。请在此违规搭建构筑物、建筑物以及占道经营的商户积极配合，于2018年7月20日之前自行清理占道物品和拆除违规构筑物、建筑物。逾期未处置完毕的，执法部门将依法强制拆除，由此造成的损失及一切后果由当事人自行承担。”另查明，案涉店铺系被告张莉芬自案外人许鹏宇处承租的，租赁期自2018年5月1日起至2019年4月30日止，一年租金16万元。被告向许鹏宇支付了6个月租金8万元，剩余6个月房租8万元包含在原告向被告支付的转让费18万元中，已由被告向许鹏宇交清。以上事实，有原告高乐提供的《店铺转让协议书》、转账凭证、《租赁合同》，武汉东湖新技术开发区管理委员会作出（东开）城限拆决字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》、（东开）城拆催字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设强制拆除事先催告书》、（东开）城强拆决字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设强制拆除决定书》，武汉东湖新技术开发区关山街道办事处下发的通知，照片等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，根据案涉《店铺转让协议书》的约定，被告张莉芬转让给原告高乐的标的有三类：一是案涉店铺的租赁权；二是案涉店铺的装饰装修物的补偿款请求权；三是案涉店铺内的货物、设备（以下简称动产）。根据案涉《店铺转让协议书》中关于“本协议签订后，乙方（高乐）一周内应与房东签订房屋租赁变更协议，并向房东履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款”“合同签订前该店铺所有的一切债权、债务、各种纠纷由甲方（张莉芬）负责；合同签订后的一切债权、债务、各种纠纷由乙方（高乐）负责，一切行为与甲方无关”的约定，被告张莉芬将其对案涉店铺的租赁权转让给原告高乐，被告张莉芬从其与案外人许鹏宇的租赁关系中退出，原告高乐与案外人许鹏宇建立租赁关系，原告高乐与被告张莉芬之间存在租赁权的转让关系，即被告张莉芬将其与许鹏宇之间的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给原告高乐。根据武汉东湖新技术开发区管委会作出的（东开）城限拆决字[2018]第10025号《城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》，案涉店铺为违法建筑。许鹏宇与张莉芬所签订的店铺租赁合同为无效合同。被告张莉芬就其将案涉店铺租赁权转让给原告高乐所签订的案涉《店铺转让协议书》（关于动产转让的约定除外）也应无效。案涉《店铺转让协议书》中关于动产转让的约定，独立于案涉《店铺转让协议书》的其他部分，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告高乐向被告张莉芬所支付的18万元中应包含案涉店铺2018年6月22日至2019年4月30日期间的租金13.7333元（16万元/年÷12月/年×10月+16万元/年÷12月/年÷30日/月×9日）。该13.7333万元租金已由张莉芬支付给许鹏宇。原告高乐自2018年6月22日与案外人许鹏宇建立了房屋租赁合同。原告高乐主张被告张莉芬返还租金，本院不予支持。现有证据不能证明被告张莉芬转让案涉店铺租赁权是有偿的，还是无偿的。如果是有偿转让案涉店铺租赁权，该转让款金额不能确定。现有证据不能证明案涉店铺装饰装修物补偿款的数额。原告高乐主张被告张莉芬退还涉店铺租赁权转让费、案涉店铺装饰装修补偿款，本院不予支持。双方当事人之间的关于案涉动产转让的约定合法有效，原告主张被告退还案涉动产转让款，本院不予支持。综上，原告主张被告退还转让费18万元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告高乐的诉讼请求。案件受理费3900元（原告高乐已预交案件受理费1950元），由原告高乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊新文人民陪审员  凃传生人民陪审员  朱春华二〇二〇年六月一日法官助理王点书记员熊丰