广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8263号原告（反诉被告）：佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司，住所地：佛山市南海区丹灶镇仙湖度假区***********，统一社会信用代码。法定代表人：沈沛勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：成小凤，广东泽康律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐顺恒，男，1974年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********徐家坊13号，公民身份号码440************413。委托诉讼代理人：梁丽萍，广东富正律师事务所律师。原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司与被告徐顺恒租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭审理了本案。原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司的委托诉讼代理人钱国斌，被告徐顺恒及其委托诉讼代理人梁丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告返还原告缴纳的房屋保证金19500元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清欠款之日止）；2.被告返还原告已预交的2020年2月1日至4月14日的租金17150元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清欠款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的位于*********的房屋，原告承租该房屋是为了提供给公司员工办公及住宿使用，双方的合同约定房屋租金为每月6860元，租金每三个月结算一次，合同保证金为19500元，租赁期自2017年10月15日至2018年10月14日止，合同期限届满，双方续延至2020年10月14日。合同签订后，原告按约支付了合同保证金19500元及租金预付至2020年4月14日。2020年1月，由于新冠病毒疫情暴发，被告所在的居委会采取强制隔离的措施，即非本村村民一律不得进入，原告公司员工并非被告村的村民，新年过后（自2020年1月27日后）就不能进入租住被告的房屋工作及生活，原告工作人员也尊重并服从被告居委的决定，但原告不得不另行安排员工在其他地方居住及办公。因不可抗力原因导致原告的合同目的无法实现，原告提出终止与被告的租赁合同关系，但被告却不将原告支付的房屋保证金及预付的2020年1月15日至4月14日的租金退还给原告。后经了解，案涉租赁房屋没有合法报建手续，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》也属于无效合同，任何一方均有权随时提出终止履行而不构成违约，故起诉。被告徐顺恒辩称，1.虽然出现了疫情，但在履行合同的过程中，不存在原告所称的不可抗力因素，涉案房屋所在的村委会依据关于实施八项严管防控疫情措施的通告要求过年返回的租客需要到村委进行登记，测量体温，居家隔离14天，配合村委及房东的工作，并非如原告所述，非本村村民一律不得进入，被告将疫情防控措施告知原告的负责人，其负责人在2月8日的微信回复这么麻烦，还回去干嘛，该项公告文件是疫情期间保障群众生命安全的政策文件，特殊时期，各方均应当予以配合，原告不配合防控措施，才另择住处，双方租赁合同租期至2020年10月14日，原告提前解除合同，租赁保证金不予退还；2.原告仅仅是口头上说退租，其并未完成房屋交接，验收手续，更未将涉案房屋钥匙返还给被告，甚至被告在3月11日跟原告沟通时，让其交还钥匙，原告明确拒绝返还，截至开庭当日，双方仍未完成房屋验收及返还工作，因此，被告不但不需要向原告返还租金，原告仍需要向被告支付2020年4月21日至实际返还之日的租金。被告徐顺恒向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年4月15日至实际交还涉案房屋之日的租金（按照租赁合同每月6860元支付）；2.原告向被告支付水费372元（2020年1月1日-2020年5月10日），电费1510元（2020年1月1日-2020年5月10日）；3.原告将房屋厨房墙壁及天花、灶台大理石、厨房的窗户、三楼的一个门锁（房门）损坏部分恢复原状；4.原告向被告赔偿空调一台（格力品牌两匹柜机）；5.被告没收原告房屋保证金19500元；6.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于*********的房屋出租给原告作为员工宿舍使用，双方合同约定，房屋租金为每月6860元，租赁期内该物业的水电费、煤气费、有线电视费、排污费、电话费等由原告负责；合约期未满一方需终止合约时，须提前30日通知对方，经对方对该房屋相关费用和物品、设施等进行交验，确认后方可终止合约，如属原告提前退租，须交付当月房屋租金，其租赁保证金不予退还；房屋租赁期内，原告因使用不当或认为造成房屋或原配置的设备损坏的，原告应负责赔偿或修复；双方确认原告入住房屋时附属设施及有关财产情况为空调机7台，原告使用造成损坏损失的，原告须负置换或赔偿；租赁期限自2017年10月15日至2018年10月14日止，合同期限届满，双方签订《房屋出租合同补充协议》，将合同期限延续至2020年10月14日，租赁期租金及费用承担方式不变，原合同押金继续作为房屋的押金。该补充协议是原合同的有效补充，本协议与原合同有冲突之处，以本协议的条款为准，原合同的其他条款依然有效。2020年1月25日为农历新年，原告员工放假回乡。新冠病毒在1月底爆发，涉案房屋所在的仙岗居委会依据《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》的防疫要求，对辖区内的租户进行合理管理，在辖区内出租屋张贴公示：“由于新冠病毒疫情严重，你回来出租屋入住前需要你到仙岗村委会进行信息登记，请你带上身份证、交通乘车票据到仙岗村委登记并测量体温”，并要求租户返回佛山后必须严格实施居家隔离观察不少于14日，原告认为村委的管理是对其行为的限制。2020年3月11日，原告在微信上单方面通知被告房屋已清理好，请被告验收房屋。被告到涉案房屋查验时发现房屋厨房布满层层油渍、灶台两块大理石板损坏、客厅空调已无法损坏使用，被告当场要求原告恢复原状或赔偿，但是原告拒绝恢复或承担赔偿责任。截至被告提起反诉请求之日，被告仍未将涉案房屋的钥匙交还给原告，双方对于房屋的现状仍未交验完毕，原告尚欠水电费。原告针对被告反诉答辩称，1.原、被告在2020年1月31日已经结束了租赁关系，被告要求支付2020年5月14日之前的租金没有事实和法律依据；2.原告不存在拖欠被告水电费的事实，被告对于原告存在水电费拖欠事实的金额没有提供证明，在2020年1月22日之后原告没有再使用该房屋；3.原告是严格按照该房屋原来、被告交付给原告时的房屋状态将房屋交还给被告，根本不存在损害被告房屋及其设施的事实，被告对原告损害其房屋的事实也没有任何证据证明，因此被告关于恢复房屋现状及赔偿空调的事实没有法律依据，被告出租的案涉房屋，年久失修，部分设施已经陈旧，对此从双方签订租赁合同关于租金和面积比也可以反映该情况；4.原告并不存在违约行为，且双方签订的租赁合同无效，被告无权没收原告支付的租赁保证金。5.水电费已经结算至2019年12月31日。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房屋租赁合同及房屋出租合同补充协议原件1份，用以证明原、被告就案涉房屋存在租赁合同关系，由原告承租被告所有的位于*********的房屋，作为给公司员工办公及住宿使用，房屋租金为每月人民币6860元，租金每三个月结算一次；合同保证金为19500元；租赁期限自2017年10月15日至2018年10月14日止，签署合同期限届满，双方签订补充协议将租赁期续延至2020年10月14日；3.土地使用证复印件1份、证明复印件1份，用以证明被告只是案涉房屋所属宅基地的土地使用权人，被告并未提供该房屋的房屋产权证或者规划报建手续，因此，双方签订的租赁合同无效，双方均可随时提出不履行合同的内容，且被告依据该合同收取原告的保证金应当予以返还；4.银行转账凭证复印件（加盖中国银行股份有限公司电子回单专用章）、发票原件、保证金收据原件各1份，用以证明原告按照合同约定向被告支付了合同保证金19500元及将租金预付至2020年4月14日；5.微信聊天记录（聊天相对方：原告公司员工黎义兵、徐顺恒）打印件1组（已核对原始载体），用以证明由于新冠病毒疫情暴发，2020年1月27日，被告通知原告员工黎义兵其所在的居委会采取强制隔离的措施，即非本村村民一律不可进入，原告公司员工并非被告村的村民，因此，原告租在案涉房屋的员工在2020年1月27日后都未能实现使用案涉房屋，从而导致原告的合同目的无法实现，原告不得不与被告协商终止租赁关系并办理租赁房屋的交接手续，被告实际也是已经接收了该房屋，只是单方认为房屋内的卫生未能满足其个人要求；6.房屋租赁合同原件1份，用以证明原告配合当地村委关于新冠病毒疫情防控隔离措施，不让员工前往该村，为此，原告不得不另行安排员工在其他地方居住和办公，并于2020年3月9日与第三人签订新的房屋租赁合同，以方便安排员工居住及办公。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.新闻截图打印件1张、涉案租赁物大门照片打印件1张、微信聊天记录截图打印件1份，用以证明在疫情防控期间租户可以回到涉案房屋居住。涉案房屋所在仙岗村委根据《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》要求租户回来后到村委会进行登记、测量体温、居家隔离14天并配合村委会监督；2.微信聊天记录截图1张，用以证明被告对于房屋的损坏事宜与原告沟通，并告知房屋验收不合格，原告的单方面通知不产生退租的法律效果，截止本案开庭之日，原告仍未向被告交还涉案房屋钥匙；3.收据打印件1张，水电表照片打印件1份，用以证明原告尚欠电费1510元、水费372元；4.涉案房屋照片打印件8张，用以证明原告租用涉案房屋使用不当，对房屋造成损坏，厨房油渍严重、灶台两块大理石板被损坏、空调被损坏，原告应当恢复原状或赔偿损失；5.光盘1张，用以证明涉案房屋客厅内空调损坏，原告应当赔偿。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-2、4无异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据3、5、6真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对被告提供的证据3中的收据，原告陈述的2019年9月1日至2019年12月31日期间的水电费金额与该收据所载明的金额一致，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据3中的照片，该水电表照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据4、5，照片的拍摄时间和地点、视频的录制时间和地点均无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，被告出具收据，确认收到原告保证金19500元。2017年10月12日，原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司（乙方）与被告徐顺恒（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将坐落于区*********的房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方，该房屋共三层，用地面积70平方米；甲乙双方协定该房屋月租金费为6860元，租赁期限自2017年10月15日至2018年10月14日止，共12个月，租金合计82320元；合同签订后乙方向甲方交纳19500元作为房屋保证金，如果甲方在2017年10月15日前不能把符合合同约定的房屋交付给乙方使用，乙方有权选择终止合同，甲方双倍退还保证金给乙方，乙方在租赁期满之日缴清租赁费及水电费后，甲方将保证金无息退回乙方；合同期未满一方须终止合约时，须提前30日通知对方，经对方对涉讼房屋相关费用和物品、设施进行交验，确认后方可终止合约，如属乙方提前退租，须交付当月房屋租金，其租赁保证金不予退还；如属甲方提前终止合约时，则应双倍退还乙方所交付的房屋租赁保证金，并免收当月房屋租金；乙方负责对房屋结构定期检查并承担正常的房屋配套设备的维修费用，属于甲方的维修责任，甲方应在接到乙方通知后5天内进行维修，逾期一天支付合同金额万分之一的违约金，逾期超过5天，乙方有权另请第三方进行维修，费用由甲方承担或在租金中扣除；因使用不当或认为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；退租时，乙方不得破坏物业原有装修及原有配套设备；涉讼房屋入住时部分附属设施及有关财产大概情况（只是配套给予乙方使用，损坏损失的，乙方须置换或赔偿）为空调机7台（2P柜机4台，1匹挂机3台）。双方并约定其他权利义务。2018年10月14日，原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司（乙方）与被告徐顺恒（甲方）签订《房屋出租合同补充协议》，约定：根据甲乙双方2017年10月签订的涉讼合同，经双方协商就房屋租赁延长租期事宜达成补充协议，双方一致同意涉讼房屋的租期延长一年，自2018年10月15日至2019年10月14日止，共计12个月，租赁期租金及费用承担方式不变，原合同押金继续作为涉讼房屋的押金。2019年10月11日，原告佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司（乙方）与被告徐顺恒（甲方）签订《房屋出租合同补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：根据甲乙双方2017年10月签订的涉讼合同，经双方协商就房屋租赁延长租期事宜达成补充协议，双方一致同意涉讼房屋的租期延长一年，自2019年10月15日至2020年10月14日止，共计12个月，租赁期租金及费用承担方式不变，月租金6860元/月（含税金及物业管理费），年租金合计82320元；原合同押金继续作为涉讼房屋的押金。2020年1月27日，被告通过微信方式通知原告员工正月十五后才能回来返回入住；原告员工微信回复好；2020年2月28日，原告员工微信告知被告“我们这边已经大半个月没地方办公跟住宿了”；2020年3月2日，被告向原告发送微信语音称“不过你现在，现在你要退房，我还没有验收噢你，你也进不了村，你怎么搬东西呀对不对？”；原告员工微信回复称“合同约定这种情况是可以退房的，合同里面也写的很清楚，里面物品请你安排车辆运输出来，运输费用我们承担，谢谢”；被告微信语音回复称“现在的情况会进不了村，车子和人员全部进不了村，我看你怎么办”；原告员工微信回复被告称“你这边同意退租了，我这边就安排跟村领导协调搬运物资出来”；2020年3月7日，原告员工向被告发送微信称“过两天在约你验收，今天搬完，在收拾下卫生”；2020年3月11日，原告员工向被告发送微信称“徐老板：您好！你下午有时间吗？我过去跟你验收下房子，谢谢”；后原告员工再次向被告发送微信称“因疫情问题你的房屋已无法出租，房子今天我司已经清理好，请你三天之内前来收回该房屋，并退回房屋保证金，谢谢！”；同日，被告微信回复称“厨房验收不合格”“地下空调坏了，三楼门锁也坏”“由验收合格日为期，方算退租成功”。另查明，被告提供的收据显示涉讼房屋2019年9月1日至2019年12月31日期间的电费为5098元、水费为2376元。原告确认该期间的电费为5098元、水费为2376元。2020年4月9日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼房屋未办理规划报建手续；原告已向被告支付至2020年4月14日的租金；原告承租涉讼房屋（共3层）用于办公及部分员工居住。原告陈述其于2020年2月1日复工；原告已向被告支付至2019年12月31日的水电费。被告陈述其无法明确2020年1月1日至2020年5月10日期间每月水电费的具体金额；其诉请原告赔偿的空调是原告承租涉讼房屋时，被告购买的二手空调。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告出租给原告的涉讼房屋未办理规划报建手续，原、被告签订的涉讼合同及涉讼补充协议无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故对原告请求被告返还保证金19500元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告要求没收原告保证金19500元无事实和法律依据，本院依法不予支持。从原告员工和被告在2020年1月27日至2020年3月11日的微信聊天记录可以看出，原告自2020年2月1日起确未在涉讼房屋内办公居住，至2020年3月11日已实际搬离了涉讼房屋并通知被告接收涉讼房屋，故原告从2020年3月12日起已未占有使用涉讼房屋，原告无需再向被告缴纳其后的使用费，被告要求原告支付2020年4月15日之后的使用费无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告主张的房屋及设备存在损坏部分并非其拒绝接收涉讼租赁物的理由，故对其抗辩，本院依法不予采纳。2020年2月1日至2020年3月11日期间，原告在该期间虽未在涉讼房屋内办公、居住，但其物品实际占用了涉讼房屋，原告应向被告支付相应的使用费。对于使用费的标准，从2020年3月2日，原告员工和被告关于搬离的微信聊天记录可以看出，因疫情期间涉讼房屋所在地社区管理的特殊要求，原告确实存在搬离涉讼房屋内物品的障碍，且该障碍不可归责于原、被告，综合考量上述因素，从公平和诚实信用原则予以衡量，本院酌定该期间的使用费参照双方约定的租金标准的一半收取。经核算，2019年10月15日至2020年1月31日期间，被告应向原告支付使用费24342元（6860元/月×3个月）+（6860元/月÷31日×17日）；2020年2月1日至2020年3月11日期间，原告应向被告支付使用费4624元[（6860元/月÷31日×14日）+（6860元/月÷29日×26日）]×50%。现原、被告均确认原告已向被告支付至2020年4月14日的使用费，故被告尚需向原告返还使用费12194元[（6860元/月×6个月）-24342元-4624元]，原告对返还使用费的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于水电费，涉讼合同约定租赁期内，涉讼房屋的水电费由原告负责，参照该约定，涉讼房屋在原告占有、使用期间的水电费应由原告承担。现原、被告均确认被告已向原告支付至2019年12月31日的水电费，故原告尚需向被告支付2020年1月1日至2020年3月11日期间的水电费。被告主张涉讼房屋在2020年1月1日至2020年5月10日期间的电费为1510元、水费为372元，对比原告在2019年至2019年12月31日期间的水电费金并结合原告承租涉讼房屋的面积、用途，该水电费金额在合理范围内，本院予以采信。因被告无法明确2019年1月1日至2020年5月10日期间各月水电费的具体金额，应自行承担相应不利后果，本院按照其主张水电费总额所涉及的水电费期间及原告应向被告支付水电费期间的比例，酌定原告支付2020年1月1日至2020年3月11日期间的电费818元[1510元×（71天÷131天）]、水费202元[372元×（71天÷131天）]予被告，被告对水电费的诉请超出核定部分，本院不予支持。关于被告恢复原状的诉请，被告既未提供证据证明其将涉讼房屋交付原告时涉讼房屋的具体状况，又未提供证据证明涉讼房屋厨房墙壁及天花的污渍、灶台大理石、厨房窗户、三楼门锁的损坏是因原告所致，故对被告要求原告将房屋厨房墙壁及天花、灶台大理石、厨房窗户、三楼门锁损坏部分恢复原状的诉请，本院依法不予支持。关于被告要求原告赔偿空调的诉请，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”原告在2017年10月15日开始承租涉讼房屋时，被告即购买了二手空调配置在客厅予原告使用，现至原告交还涉讼房屋时，原告使用空调已达两年有余，其在使用过程中必然会存在自然损耗，在被告未提供证据证明空调损坏是因原告故意或未正当使用所致使的情况下，其要求原告赔偿空调一台的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同及涉讼补充协议的效力、被告是否负有需向原告返还保证金、退还租金及退还租金的具体数额经本院判决后才予以确定，原告主张被告以保证金、退还租金为本金从起诉之日起计付利息的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐顺恒应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金19500元予原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司；二、被告（反诉原告）徐顺恒应于本判决发生法律效力之日起十日内退还使用费12194元予原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司；三、原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费818元、水费202元予被告（反诉原告）徐顺恒；四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐顺恒的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计358.13元（原告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司负担62.13元，被告（反诉原告）徐顺恒负担296元。反诉受理费253.03元（被告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司负担25元，被告（反诉原告）徐顺恒负担228.03元。经核算，被告（反诉原告）徐顺恒应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付271元予原告（反诉被告）佛山市南海区龙光铭骏房地产有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年六月十二日书记员 陆美羽