云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0902执异9号案外人：莫兴洁，女，1991年10月10日生，佤族，住河北省秦皇岛市海港区。申请执行人：中国银行股份有限公司临沧市分行。住所地：云南省临沧市临翔区南屏西路**。负责人：李红星，该分行行长。被执行人：李佳红，男，1969年12月8日生，汉族，住云南省临沧市临翔区。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司临沧市分行（以下简称中国银行临沧市分行）申请执行被执行人李佳红信用卡纠纷一案中，案外人莫兴洁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。请求事项：请求依法解除对登记在罗瑞、李佳红名下房产的查封（房产信息：坐落于临沧市临翔区，房产证号为：临沧市房权证临字第**，建筑面积为138.91ｍ2）。案外人莫兴洁称：2014年8月15日，李佳红向耿马傣族佤族自治县孟定金恒小额贷款有限责任公司（以下简称金恒小贷公司）申请借款200万元，借款期限为1个月，即自2014年8月15日起至2014年9月15日止，用李佳红与其妻子罗瑞共同共有的房产（房产信息：坐落于临沧市临翔区，房产证号为：临沧市房房权证临字第**，筑面积为138.91ｍ2）作为抵押物为所申请借款承担抵押担保责任。后金恒小贷公司根据李佳红的《付款委托书》，按时足额履行了出借义务。上述借款期限届满后，李佳红未按约定期限履行还款义务，经双方协商一致，约定以上述抵押房地产折抵部分欠款，折抵金额为52万元，并签订了《房屋转让协议》。自此，罗瑞、李佳红已将上述房地产通过以物抵债方式依法转让给了金恒小贷公司。2017年9月25日，案外人莫兴洁与金恒小贷公司签订了《房屋买卖协议》，约定金恒小贷公司将其依法享有的上述房地产出售给申请人，出售金额为61.8万元，支付时间为2017年10月30日，一次性支付。并约定金恒小贷公司收到款项后尽快办理过户手续。协议签订后，案外人莫兴洁分别于2017年11月4日、2017年11月6日多次通过父母账户向金恒小贷公司履行了付款义务，并一直入住至今。因李佳红涉及刑事案件不允许会面，双方未能完善房产过户登记。2019年7月1日，申请执行人中国银行临沧市分行与李佳红信用卡纠纷一案，法院作出(2019)云0902民初1506号民事裁定书，裁定查封了上述房产，查封期限三年。案外人认为，金恒小贷公司向李佳红出借款项，李佳红未能在借款期限届满后归还借款，双方协议约定通过以房抵债的方式折抵部分欠款的行为是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，真实合法有效，且双方以物抵债行为发生在法院查封之前。金恒小贷公司将合法取得的房产出售给案外人，案外人已按约定支付了全部合同价款，且该买卖行为亦发生在贵院查封之前，案外人已依法取得了该房产的权利。本案案涉房产的登记权利人罗瑞对房产抵债以及房产买卖的行为均予以认可，因此，案外人才是本案所涉查封房产的实际权利人。鉴于上述事实与理由，案外人认为即使法院查封房产的登记权利人仍为罗瑞及李佳红，但申请人已通过合法的方式取得了房产权利。因此，案外根据相关规定，特请求法院充分考虑房产实际权利人的权益，依法解除对登记在罗瑞、李佳红名下房产的查封。申请执行人中国银行临沧市分行未发表意见。被执行人李佳红未发表意见。案外人莫兴洁向本院提交了以下证据：第一组证据身份证复印件，欲证明案外人的身份信息。第二组证据贷款申请书、个人借款申请表、抵押物处置授权委托书、付款委托书、借款凭证、抵押物登记清单、房权证、国有土地使用证，欲证明2014年8月15日，被执行人李佳红向金恒小贷公司申请借款200万元，借款期限为1个月，即自2014年8月15日起至2014年9月15日止，并用其与罗瑞共同共有的房产（房产证号：临沧市房权房权证临字第**）述借款提供抵押担保；后金恒小贷公司根据李佳红的《付款委托书》，按时足额的履行了出借义务的基本事实。第三组证据房屋转让协议，欲证明2014年10月20日，罗瑞、李佳红将抵押房地产通过以物抵债方式依法转让给金恒小贷公司的基本事实。第四组证据房屋买卖协议、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行转账业务客户回执，欲证明2017年9月25日，案外人莫兴洁与金恒小贷公司签订了《房屋买卖协议》，约定金恒小贷公司将其依法享有的上述房地产出售给案外人，出售金额为61.8万元；协议签订后，案外人莫兴洁分别于2017年11月4日、2017年11月6日多次通过父母账户向金恒小贷公司履行了付款义务，成为案涉房屋实际权利人，并一直入住至今的基本事实。第五组证据民事裁定书，2019年7月1日，中国银行临沧市分行与李佳红信用卡纠纷一案，向法院申请财产保全，法院作出（2019）云0902民初1506号民事裁定书，裁定查封了案涉房产，查封期限三年的基本事实。本院查明：2019年7月1日，本院受理了原告中国银行临沧市分行与被告李佳红信用卡纠纷一案。中国银行临沧市分行向本院申请财产保全，本院于2019年7月1日作出（2019）云0902民初1506号民事裁定书，查封了李佳红名下坐落于临沧市临翔区房屋（房产证房产证号为：**5，房产编号为：00038585），查封范围为450000元，查封期限为三年。2019年12月3日，中国银行临沧市分行与李佳红达成调解协议，本院作出（2019）云0902民初1506号民事调解书。因李佳红未按时还款，中国银行临沧市分行于2020年3月17日向本院申请执行，本院于同日立案。另查明，2014年8月15日，被执行人李佳红向金恒小贷公司申请贷款200万元，并承诺用证号为临沧市房权证房权证临字第**，38.91平方米的房产及其他房产作为抵押担保（未进行抵押登记）。2014年10月20日，李佳红、罗瑞与金恒小贷公司签订《房屋转让协议》，因李佳红未能按时归还借款，罗瑞、李佳红自愿将其共同共有的临翔区，房产证号为：临沧市房权证临房权证临字第**，为138.91平方米的房地产转让给金恒小贷公司，并将与所转让该房产的相关土地使用权同时转让给金恒小贷公司；议定上述房地产总价款为520000元。2017年9月25日，金恒小贷公司与案外人莫兴洁签订《房屋买卖协议》，约定金恒小贷公司将坐落于临翔区的房地产转让给案外人莫兴洁，房产证号为：临沧市房权证临字房权证临字第**，：临国用（2014）第××号，建筑面积为138.91平方米。房屋总金额为61.8万元。2017年11月6日，莫廷安向李跃敏汇款30万元，2017年11月4日金恒小贷公司李跃敏出具收条载明，“兹收到梅伯芳转来景秀江山二期ＳＢ601602房款618000元”。2020年临沧市华益物业管理有限公司出具证明，载明莫兴洁户自2017年9月起就一直在为锦绣江山二期Ｂ6幢一单元6层602室缴纳物业费、电梯费、垃圾清运费、水费等费用，莫兴洁自入住至今一直居住在该住房。坐落于临翔区房屋所有权证号为：临沧市房权证临字第房权证临字第**，为罗瑞，共有情况为按份共有（罗瑞50%，李佳红50%），该房屋国有土地使用权证号为：临国用（2014）第××号。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人李佳红将案涉房产以物抵债给金恒小贷公司，从案外人提交的证据来看，不能认定金恒小贷公司是否已合法取得案涉房产的所有权。案外人莫兴洁从金恒小贷公司处购得案涉房产，双方在人民法院查封之前已签订的书面买卖合同是否合法有效亦不能认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房产仍然登记在被执行人李佳红名下，未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。故在被执行人未履行生效法律文书确定义务的情况下，本院对登记在被执行人李佳红名下位于临翔区，房产证号为：临沧市房权证临字第×房权证临字第**房并无不当，案外人莫兴洁对案涉房产不足以排除执行，其执行异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回莫兴洁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  龚谦丽审判员  李 悦审判员  姜泽贤二〇二〇年六月九日书记员  鲁轶昳