江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初986号原告：邓绍勉，男，1988年9月17日生，汉族，居民，住石城县。原告：廖丽君，女，1990年2月6日生，汉族，居民，住石城县。委托代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。一般代理。被告：石城县永晋资产管理有限公司，住所地：石城县万象广场。法定代表人：张群，公司经理。委托代理人：陈炳香，江西公仁律师事务所律师，特别授权。委托代理人：谢安琪，江西公仁律师事务所律师，特别授权。原告邓绍勉、廖丽君与被告石城县永晋资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖国栋、被告委托代理人陈炳香、谢安琪到庭参加诉讼，现已审理终结。原告邓绍勉、廖丽君向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告延迟交房违约金11352.6元（以购房款742000元为基数，从2019年6月30日按日0.01%计算到2019年12月1日为11352.6元），其余按日0.01%计算至交房时为止；2.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年2月22日，原、被告签订石城县万象广场购房合同，合同编号为2018022204601。双方约定原告支付购房款742000元，交房日期为2019年6月30日。逾期交房被告应支付违约金按购房款每日0.01%计算至交房日止，至2019年12月1日，被告应支付延迟交房违约金11352.6元。原告多次与被告协商，均未能获得违约金赔偿，故诉至法院。被告石城县永晋资产管理有限公司辩称，我方不认可存在逾期交房的情况，在双方签订的《商品房买卖合同》中虽然约定2019年6月30日前交付商品房，但同时合同第十条中约定小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施于2019年10月30日前达到交付使用标准。因现在住宅小区是实行综合竣工验收，这是导致我方不能在6月30日前取得竣工验收备案的原因之一。实际我方住宅房部分早已达到交付使用标准，2019年7月份就有业主办理入伙手续并安排装修施工。我方在2019年9月9日完成竣工初验，后于9月28日向业主发出短信通知，通知业主于9月30日前办理房屋交付手续，我方认为逾期时间最多计算到该时间为止。本案中导致我方延迟交房的原因还有不可抗力的存在，如新冠疫情无法施工、赣州市创卫迎检禁止施工、赣州市进行机构改革导致相关行政部门在竣工初验后又要求重新验收，严重延误竣工验收备案，应将上述原因导致延误的时间予以扣减。另外本案中即使我方存在逾期交房的情形，也只导致原告延期使用房屋，至于原告向银行申请按揭贷款需要支付的利息系因原告未能一次性支付购房款导致，与被告并无关系。本案中原告实际损失应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条规定的“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据58同城、房天下等房屋中介发布的万象广场周边同类房屋租金标准600-1000元/月计算，本案按日利率万分之一计算所得的违约金远高于实际损失，应予以核减。另外本案当中所有原告均没有提供证据证明其未在约定的时间收房，是因为房屋未达到交付标准而拒绝收房，因此在未告知被告拒绝收房的情况下，应按照约定收房。原告邓绍勉、廖丽君对被告的答辩意见回应称，1、对于被告方延迟交房是有法律与事实依据的，最高人民法院司法解释对商品房买卖的交付有着明确的法律约定，被告应当在获得竣工验收备案登记后再通知买房人交房的事实上才视为达到交付要求。况且原、被告双方在合同第九条也作了明确的约定，该约定也是国家强制性，被告在符合商品房交付条件应当是在2020年5月7日，被告是在2020年4月14日取得竣工验收备案表，2020年5月7日取得房屋测绘报告，实质上被告的法定交付时间应在2020年5月7日。2、被告未取得竣工验收备案表系自身改变施工实施，从而未能及时取得竣工验收备案表。3、被告方提出的各种不可抗力，要求核减逾期交房时间的主张不应得到支持，对于疫情来说，赣州市住建部的回复意见明确说明在新冠疫情期间交付房屋依据合同可以延期三个月，被告的情形不符合住建局的文件精神，因此，被告要求在疫情期间免除责任无法律和事实依据。4、关于违约金的问题。最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释第十六条、第十七条，被告方是使用了部分条款，该条款在前面明确说明了双方之间有约定的按约定处理，况且本案中原、被告双方对原告方有逾期付款责任的违约条款，该违约条款于被告的延迟交付条款的违约金的设制是相同的，体现了权利、义务对等的原则，再则原告方多是银行按揭购买的商品房，在购买时是自己掏了钱或是从银行借款，已经全部支付了全款给被告，原告方的银行借款都必须支付银行利息，原、被告双方约定的每日万分之一的违约金低于同期房款银行贷款基准利率，因此，被告方认为违约金过高不符合法法律及逻辑的事实理由。在2019年9月30日向被告递交了拒绝交房告知书，上面有大部分业主的签名，因为该案件信访多次，该告知书在信访部门留存。经审理查明，2018年2月22日，原告邓绍勉、廖丽君与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县原人民医院地块2#住宅2-2-13A01号商品房（住宅）出卖给原告，总房款742000元。合同约定的交房时间为2019年6月30日前，并在合同第九条约定被告交付商品房应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、取得房屋测绘报告、相关设施设备已符合合同第十条约定的条件，合同第十一条约定在交付商品房时出卖人应出示满足上述约定的证明文件，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条规定的逾期交付责任处理。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按期交付房屋的，自2019年7月1日起至实际交付之日止，应按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人可以解除合同。合同签订后，原告按合同约定通过支付首付款和银行按揭贷款方式的付清了全部房款。另查明，被告已于2020年4月14日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实有原、被告的庭审陈述、原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、房款缴费收据两份、被告提交的竣工验收备案表予以证实。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。双方主要争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、若逾期交房，是否存在不可抗力因素；三、如存在逾期交房，如何确定起止时间；四、双方在合同中约定以购房款按日万分之一计算违约金的方式是否过高。一、被告是否存在逾期交房的事实？根据原、被告双方签订的购房合同第九条，被告交付房屋必须取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告，相关设施设备满足第十条约定的条件。本案中被告直到2020年4月14日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在此之前，显然不具备房屋交付条件。被告主张的2019年7月已有业主收房入驻、9月9日已完成竣工初验，实际已满足入住条件的理由，不能掩盖被告未在合同约定时间满足约定交房条件的事实。故本院认为被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。二、被告逾期交房是否存在不可抗力？《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。被告主张有三种不可抗力影响履行合同：1、受到新冠××疫情影响导致停工；2、赣州市创建文明卫生城市禁止工地施工；3、本市行政部门进行机构改革导致迟延取得竣工备案表。本院认为新冠××疫情系不可抗力，但该疫情系在被告迟延履行义务后发生的，根据合同法第一百一十七条规定不能免除责任。但自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，被告公司继续履行合同确实受到一定程度的影响，根据公平原则，本院酌定减免被告30天的违约责任。赣州市推动创建文明卫生城市与禁止工地施工无必然联系，且被告未提供证据证明，对该抗辩理由不予采纳。本市行政部门进行机构改革，建设主管单位并不停止工作职能，与被告迟延取得竣工验收备案表并无必然关系，也不是不能克服的情况，对该抗辩理由不予采纳。三、被告逾期交房的起止时间如何计算？本案中双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2019年6月30日前交房，且同时应满足以下三个条件，1、取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、完成第十条约定的公共绿地、车位等配套设施的施工；3、取得房屋测绘报告。被告主张合同第十条中，车库、小区绿化等配套设施另有约定，完成时间是10月30日，应以该时间为约定交房时间。建设主管部门在2019年9月9日完成竣工初验，应认为满足交房条件，应以被告通知原告收房的时间为逾期截止时间，即2019年9月30日。本院认为双方签订的合同第九条约定2019年6月30日交房，交房时应完成房屋配套设施的施工，而第十条又约定完成房屋配套设施施工的时间为2019年10月30日，该两项内容存在冲突，可以做不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。原、被告签订的合同文本，系被告提供，故本院采纳对被告不利的解释，2019年6月30日为约定交房时间。被告取得竣工验收备案表，满足交房条件的时间是2020年4月14日，此前建设主管部门作出的竣工初验仅代表初步验收合格，并不代表最终验收也合格并取得竣工验收备案表，二者不能视为等同。原告主张被告是2020年5月7日才取得房屋测绘报告，应以该时间作为逾期截止时间，因未提供证据证明，对该主张不予支持。故本院认为逾期截止时间应为满足交房条件的时间，即2020年4月14日。四、双方约定的违约金是否过高？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中原、被告约定，出卖人逾期交房以总购房款按日万分之一计算违约金，买受人逾期付款以逾期应付款按日万分之一计算违约金，双方约定的逾期交房违约利率与逾期付款违约利率一致，权利义务相对等。本案系商品房预售合同纠纷，原告支付购房款，系向被告先行垫付了房屋开发成本，且原告每月应向银行支付一定数额的利息，原告该行为的目的是取得房屋的使用价值或者利用房屋来获得高于银行利息的收益，在未能及时取得房屋时，该房屋的使用价值无法体现，亦无法取得收益，必然造成实际损失。违约金是否过分高于实际损失，应以原告的银行贷款利息作为参照进行比对。双方约定的违约金利率为日万分之一，即月利率为0.3%，远低于银行的贷款利率。被告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以同地段同类房屋租金标准确定实际损失的方法，适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中双方的商品房买卖合同明确约定违约金计算方法，该条款并不适用于此。故对被告主张违约金过高的抗辩理由不予采纳。综上，原告依约向被告履行了付款义务，而被告未按期向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。截止2020年4月14日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时止，被告应按合同约定的标准计算支付违约金19217.8元（自2019年7月1日起至2020年4月14日止，共289日，酌情扣减30日，每日74.2元）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第四十一条、第六十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告石城县永晋资产管理有限公司应在本判决生效后10日内向原告邓绍勉、廖丽君支付逾期交房违约金19217.8元；二、驳回原告邓绍勉、廖丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（原告预交，简易程序减半收取），由被告石城县永晋资产管理有限公司负担95元，原告邓绍勉、廖丽君负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  毛凯欢二〇二〇年六月二十四日书记员  黄丽萍