贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初372号原告：郭宁，男，1968年3月4日出生，苗族，现住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘宁，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号码15202201911141797。被告：六盘水汇麟房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码915202007309720473。法定代表人：覃鹏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈学贵，系水城县双水街道办事处法律服务所法律工作者，执业证号码32409091200169。原告郭宁与被告六盘水汇麟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭宁及其委托诉讼代理人刘宁，被告六盘水汇麟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈学贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宁向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2011年11月26日签订的《补充协议》合法有效；2、判决原告对位于贵州省六盘水市拆迁安置房屋享有优先权［建筑面积126.59平方米（暂定），最终以测绘报告为准，安置总价为227862元］，判决被告立即将该房屋交付原告并及时办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月26日，原告以其母张恩秀的名义与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，签约编号：第36号，根据该协议，原告将其所有的位于人民中路31号钟山区砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积82.39平方米）由被告拆迁，原、被告双方约定通过产权置换的方式进行安置补偿。因原告被拆迁房屋含有院坝，被告针对该院坝及被拆迁房屋的特性，原、被告于签订《房屋拆迁补偿安置协议书》当日，在该安置协议的基础上签订《补充协议》一份，该份补充协议约定：“经甲乙双方多次反复协商，就甲方准备实施的杉树林片区危旧房改造项目，甲方项目修建完成后，出售一套商品房给乙方，就该套住房有关事宜达成如下协议。一、甲方拟修建的住房出售一套三室两厅一厨二卫给乙方，面积约为120平方米，最终认定面积以有资质的房产测绘部门认定为准。二、该套住房按1800元／㎡的价格出售给乙方，其它税费的收取与将来该楼盘的其他买受人缴纳的住房税费比例同等条件。三、乙方可以优先自行选房，均按1800元／㎡的价格，不计算楼层差价。四、本协议签订后，乙方凭此据在甲方楼盘开盘时选房，并在签订《商品房买卖合同》时，按银行规定交纳首付房款（少交8㎡的房款）和房款税费，其余房款实行银行按揭贷款。五、本协议为原合同签约编号36号置换房补充协议，与原合同具有同等法律效力”。原告按照上述《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》将旧房腾空后交付被告拆迁。2016年12月27日，原告委托弟媳王春按照《补充协议》的约定到被告处选房，双方于当日签订《凉都国际认购书》一份，被告确定按《补充协议》的约定将位于贵州省六盘水市作为拆迁安置房屋安置给原告［建筑面积126.59平方米（暂定）最终以测绘报告为准，安置总价为227862元］，但之后被告既不通知原告签订《商品房买卖合同》也不交房。经原告到被告处问询，才得知被告已将上述Ａ1栋1504室出卖给案外人许小琴，并办理了预告登记。被告将与原告依据《房屋拆迁补偿安置协议书》已特定化的拆迁安置房出卖给他人的行为，一方面违反了诚实信用原则，另一方面违反了法律规定，给原告造成巨大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按《房屋拆迁补偿安置协议书》全面履行了约定的搬迁义务，被告也应按照双方约定出卖并交付安置房给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案原、被告双方形成的房屋拆迁安置补偿合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告违反诚信将已特定化的安置房另售他人，剥夺了原告的优先权，其与他人签订的《商品房买卖合同》违反了法律禁止性规定，为无效合同。综上所述，原告对本案所涉安置房享有优先权，被告擅自将已特定化的安置房出卖给他人，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告六盘水汇麟房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。事实及理由如下：1、被告开发的凉都国际项目，本案被拆迁房屋原记录被拆迁人为张恩秀，2011年11月26日张恩秀与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》编号36号（以下简称安置协议），张恩秀作为乙方签字，同时案外人郭卫东（张恩秀之子）作为张恩秀的谈判代表参与该协议作为代表签字。协议明确了拆迁安置相关事宜。同日，案外人郭卫东借用代表张恩秀谈判的优势要挟被告与其另行签订了一份协议，名为《补充协议》（以下简称后协议），后协议甲方为被告，乙方使用名称为“郭宁”，但是后协议乙方签字为“郭卫东（代）”，本案原告从始至终并未参与此事。安置协议及后协议签订后，2015年3月进行安置房选房时，张恩秀告知被告其安置房办理给原告郭宁，2015年3月18日，郭彦宏代表郭宁进行第36号安置协议选房选定A2栋19-5号房，从始至终未提及后协议的有关事宜。2016年12月27日，案外人王春与被告联系购房，因为被告考虑到她与拆迁户张恩秀的谈判代表郭卫东夫妻关系，同时被告急于资金周转，同意其认购凉都国际A1栋1504号房，前提是当日付认购金1万元，认购金以后可抵房款，余款于3日内及2016年底前付清，否则认购作废认购金不予退还（详见认购书约定）”。案外人王春在办理认购事宜时，自始至终未提及原告郭宁及后协议事宜。后来由于王春不能如约付款，该认购书已经依据约定作废，现在该房A1栋1504已经重新销售且已备案给其他买受人。现凉都国际项目住宅商品房，除已经备案的拆迁安置房由主管部门备案限制销售外，其余可售房源已经全部销售完毕。综上所述，被告认为，根据第36号安置协议乙方系张恩秀，后协议乙方名称叫郭宁，并且不是郭宁（郭卫东代）而是郭卫东（代）且没有签约授权委托，协议当然无效。同时，现场后协议签约主体并非被拆迁人张恩秀，后协议实质上更加不能作为第36号安置协议的补充协议，加之案外人王春认购房屋系王春独立购买，与后协议无关联即与本案无关联。同时项目商品房现已销售完毕，由于原告一直未联系被告有关后协议事宜，导致后协议已经丧失履约前提。为此，请依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年11月26日，六盘水汇麟房地产开发有限公司（甲方）与张恩秀（乙方）签订签约编号第36号《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：“甲方需拆迁乙方坐落于人民中路31号钟山区砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积82.39㎡（以房产证面积为准）。乙方负责出具有效的房屋所有权证，在甲乙双方签订拆迁安置补偿协议后，乙方房屋所有权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。甲方用拟新建符合国家规定质量安全标准的凉都国际大厦（暂定名）Ａ-1、Ａ-2号楼7-28层壹套成套住宅房屋按建筑面积供乙方选择安置房，并按拆迁房原建筑面积82.39×1.35＝111.23㎡与乙方进行产权置换。乙方预约Ａ1号楼Ａ户型，预约贰拾壹层，建筑面积140㎡。协议还对搬迁费、安置过渡费及其他相关事项进行约定”。同日，郭卫东代郭宁（乙方）与六盘水汇麟房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：“经甲乙双方多次反复协商，就甲方准备实施的杉树林片区危旧房改造项目，甲方项目修建完成后，出售一套商品房给乙方，就该套住房有关事宜达成如下协议：一、甲方拟修建的住房出售一套三室两厅一厨二卫给乙方，面积约为120平方米，最终认定面积以有资质的房产测绘部门认定为准。二、该套住房按1800元／㎡的价格出售给乙方，其它税费的收取与将来该楼盘的其他买受人缴纳的住房税费比例同等条件。三、乙方可以优先自行选房，均按1800元／㎡的价格，不计算楼层差价。四、本协议签订后，乙方凭此据在甲方楼盘开盘时选房，并在签订《商品房买卖合同》时，按银行规定交纳首付房款（少交8㎡的房款）和房款税费，其余房款实行银行按揭贷款。五、本协议为原合同签约编号36号置换房补充协议，与原合同具有同等法律效力”。2015年3月18日，郭彦宏代郭宁签署（检）第36号《选房确认书》，内容为：“根据我与六盘水汇麟房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，我于2015年3月18日在房开公司办公室选房，经过仔细挑选，选定凉都国际大厦（本拆迁安置项目）Ａ2栋19-5号126.59㎡住房作为我的安置房（面积以有资质的房屋测绘部门最后的测绘面积为准），面积误差部分严格按《房屋拆迁补偿安置协议》约定补（退），且完全同意除《房屋拆迁补偿安置协议》约定的优惠条件外，其余一切均与本项目的其他商品房给买受人同等执行”。2016年12月27日，王春与六盘水汇麟房地产开发有限公司签订《凉都国际认购书》，王春向六盘水汇麟房地产开发有限公司认购房号Ａ1栋1504室房屋，认购面积126.59平方米（暂定），最终以测绘报告为准。同日，王春向六盘水汇麟房地产开发有限公司交纳购房款1万元。事后，双方并未签订《商品房买卖合同》。2018年6月29日，六盘水汇麟房地产开发有限公司将Ａ1栋1504室出卖给案外人许小琴，并于2018年8月14日经六盘水市房地产信息中心登记备案。另查明，张恩秀与郭振兴（2002年4月13日去世）婚后生育子女郭宁、郭正东、郭亚，郭彦宏系郭宁女儿，王春系郭正东之妻。本院认为，被告六盘水汇麟房地产开发有限公司与张恩秀签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方已按协议约定履行，原告郭宁向被告签订了《选房确认书》，被告已对拆迁房屋进行安置。对于被告与原告签订的《补充协议》，从协议的内容看，系原告向被告预定购买一套商品房，虽然原告方向被告签订《凉都国际认购书》，但双方事后并未签订《商品房买卖合同》。原告以《补充协议》系房屋拆迁安置协议为由，主张请求确认《补充协议》合法有效、对位于贵州省六盘水市拆迁安置房屋享有优先权、并将房屋交付原告办理房屋产权登记手续。因双方签订的《补充协议》不属于房屋拆迁补偿安置协议，且被告对原告方被拆迁的房屋已经进行了安置，故原告主张的理由不能成立，对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郭宁的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告郭宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  姜志成二〇二〇年六月二十四日书记员  刘雪晶