河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终698号 上诉人（原审原告）：田国宗，男，现住河北省定州市。 被上诉人（原审被告）：定州市金泰房地产开发有限公司，住所地定州市博陵南街。 法定代表人：谷常金，该公司执行董事。 诉讼代表人：定州市金泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：周晓龙。 委托诉讼代理人：刘海民。 上诉人田国宗因与被上诉人定州市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田国宗上诉请求：撤销原判，依法改判继续履行合同，尽快交付A2004号商铺，被上诉人向上诉人支付返租租金，被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（按购房合同日万分之三至交房日止）；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、交房时间已过，工地一直停工，没有交房具体时间。2、因被上诉人给上诉人返租金以购房款形式支付，且出具《金泰公司给办网签未贷款的承诺书》、《西悦城商场商铺返租金办法》，要求被上诉人支付返租金至商场运营日止。3、被上诉人交房违约在先，办理网签和银行按揭贷款，每月交银行贷款给上诉人造成经济压力，要求被上诉人按购房合同日万分之三支付违约金至交房日止。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应支持上诉人请求。 金泰公司辩称，2019年11月28日定州法院做出(2019)冀0682破申3号民事裁定书，指令河北勤有律师事务所为破产管理人，同时公告债权申报日期至2020年6月30日。现被上诉人已经进入破产重整程序，管理人依法接管被上诉人，调查被上诉人财产状况，接受债权人申报债权。依据《企业破产法》第46条的规定，结合破产法立法之目的，达到维护全体债权人公平受偿的目的，有关上诉人的债权及诉讼利息及违约金等截止日均应计算至破产申请受理前一日即2019年11月27日。请求法院查清事实，依法裁判。 田国宗向一审法院起诉请求：1、继续履行合同，交付A2004号商铺；2、金泰公司向田国宗支付逾期交房违约金（按日万分之三计算，自2017年1月1日至房屋交付之日止）；3、金泰公司向田国宗支付返租租金；4、诉讼费用由金泰公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月30日，田国宗预交定金10489元，2016年10月10日，田国宗、金泰公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房预告登记，田国宗购买金泰房地产公司开发建设的位于博陵街东侧西悦城商场A2004号商铺。合同第六条约定：付款方式为买受人首付款112106元，剩余房款70000元在本合同签订30日内，办理完银行按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合验收标准的房屋交付买受人。第九条约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，田国宗交付购房款112106元，剩余款项办理了银行按揭贷款。金泰公司至今未向田国宗交付商铺。2015年2月7日，田国宗与北京坤天丰合商业运营管理有限公司签订《租赁协议》。2016年12月，金泰公司向田国宗出具了《西悦城商场商铺租金返租办法》，载明：1、已付购房全款并办理《商品房买卖合同》的客户，按签订《商品房买卖合同》的日期开始返租；2、办理按揭的购房户，按银行办理完借款手续之日起返租；3、返租率：按《租赁协议》第四条租赁明细第5款：“首年订购协议的10%，次年开始三年百分之八，三年百分之十，三年百分之十二支付，（每年度分四期）；4、符合返还租金条件的客户，暂由开发商支付租金，直至商场正式运营，商场运营后由开发商按原租赁协议返还租金。2017年8月，金泰公司出具承诺书一份。另查明，金泰公司取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。河北方舟工程项目管理有限公司监理的定州市西悦城项目，自2016年7月20日建筑工程施工许可证办理完成后组织人员进场，至今仍有屋面工程、装饰装修工程、消防、人防工程未施工完成，未达到竣工验收及交付使用条件。上述事实有购房合同、收款收据、借款合同、租赁协议、返租办法、承诺书、金泰公司的开发建设预售资质、监理公司的证明等证据证实，且已经过庭审质证，应作为认定案件事实的根据。 一审法院认为，田国宗、金泰公司签订商品房买卖合同后，金泰公司已经办理商品房预售许可证，该商品房买卖合同属于商品房预售合同，且不违反国家法律强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”田国宗已经按照协议履行了交纳购房款的义务。依据买卖合同，金泰公司应当在2016年12月31日前向田国宗交付竣工且验收合格的房屋，因房屋部分工程、消防设施等尚未竣工验收，田国宗主张金泰公司交付房屋的条件不成就，对田国宗此项诉求不予处理。金泰公司逾期交房，给田国宗造成一定的经济损失，考虑到同类型案件不同商户约定的违约金标准不一，同时开发商出具的返租办法又约定了返租租金，因违约金及返租租金均属于金泰公司逾期交房给田国宗造成的损失，田国宗既主张违约金又主张返租租金，系重复主张，酌情予以支持，对田国宗的损失酌定为按照田国宗已付购房款日万分之二计算，自房屋约定的交付期限次日（2017年1月1日）起至判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告定州市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告田国宗支付违约金（违约金按照原告已付购房款182106元的日万分之二计算，自2017年1月1日起至判决生效之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3942元，由被告定州市金泰房地产开发有限公司负担。” 二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2018年2月2日中国农业银行交易明细，用以证明开发商给一部分业主返还了租金。被上诉人质证称，证据三性由法院依法认定，付款方宁进生已不在公司上班，现被上诉人已经资不抵债，所有债务需等破产重整草案实施。被上诉人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人要求被上诉人交付商铺、支付租金及违约金。因案涉房地产项目未竣工验收，尚不具备交付条件，上诉人要求被上诉人交付商铺的请求客观上无法实现，一审法院对该诉请未处理并无不当。被上诉人就涉案商品房项目与多人签订买卖合同，且约定的违约金标准不一，一审法院综合考量认定被上诉人按已付购房款日万分之二的标准支付违约金，既对上诉人的损失有效填平，又保证了裁判尺度的统一，故对一审判决认定的违约金标准本院不作调整。关于违约金计算期间，双方约定违约金计至房屋实际交付之日止，但2019年11月28日定州市人民法院受理被上诉人破产申请，被上诉人进入破产重整程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第46条规定，“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，本院对上诉人关于违约金付至房屋交付之日的主张不予支持；被上诉人未在法定期限内对一审判决提出上诉，应视为认可一审判决，故本院对一审判决认定的违约金给付期间亦不再调整。关于返租租金，双方约定上诉人购买的商铺由被上诉人经营，被上诉人给付上诉人租金，但涉案商铺并未交付使用，该租金仍应属于上诉人预期利益损失，而我国合同法规定的违约金具有补偿性，上诉人的损失已通过违约金得到赔偿，其主张再行取得返租租金，于法相悖，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3942元，由上诉人田国宗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 张峰先 审 判 员 付术勇 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿