江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2171号上诉人（原审被告）：朱凤海，男，1967年2月15日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：孔祥宇，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婧，江苏名仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州新星彩砖厂，住所地苏州市吴中区甪直镇车坊长巨村。投资人：潘建刚，男，1971年9月16日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：朱冰清，江苏苏相律师事务所律师。上诉人朱凤海因与被上诉人苏州新星彩砖厂土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱凤海上诉请求：撤销一审判决，驳回苏州新星彩砖厂一审中要求朱凤海支付租金及场地占有使用费的诉讼请求，并由苏州新星彩砖厂承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、朱凤海合法租赁使用涉案场地多年，不能将政府突发实施“263”及吴淞江沿岸整治及政府拆迁回购导致的场地使用归因于朱凤海，更不应将产生的租金及场地占用损失归责于朱凤海。二、本案发生的租金及场地使用费损失系苏州新星彩砖厂恶意侵占朱凤海资产权益导致。场地占用时间增加导致损失扩大，是苏州新星彩砖厂引起，应由其承担全部损失责任。2018年5月案涉租赁场地被村委会派驻保安，正常经营受阻，后经了解场地自有资产已因拆迁纳入评估范围，但苏州新星彩砖厂隐瞒资产评估事宜，并于6月份发函解除合同，显然意在侵占朱凤海财产权益。朱凤海考虑到资产已经纳入评估范围无法随意处理，并非不同意解除合同。苏州新星彩砖厂不愿意协商导致合同解除事宜迟迟无法解决，损失被恶意扩大。苏州新星彩砖厂辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。苏州新星彩砖厂向一审法院起诉请求：1.确认苏州新星彩砖厂与朱凤海的租赁合同于2019年5月29日解除;2.判令朱凤海立即将吴中区车坊镇长巨村土地及房屋腾空并交还给苏州新星彩砖厂;3.判令朱凤海支付拖欠的房租136383.56元及房屋占用费（自2019年5月30日起参照合同约定的房租计算房屋占用费，计算至实际交房之日止，其中自2014年12月1日至2018年11月30日每年的未付租金为9500元，自2018年12月1日起租金按照年190000元上浮5%计算）;4.本案诉讼费用由朱凤海承担。一审法院认定事实：陆大男以斜塘彩舟彩砖厂（乙方）的名义与苏州市吴中区车坊镇人民政府（甲方）于2002年10月23日签订国有土地使用权出让合同1份（编号：车土让2002第32号），该合同载明：甲方出让给乙方的宗地位于，面积为10000平方米（15亩）。本合同项下的土地使用权出让年限为50年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设工业用地项目。该宗地的土地使用权出让金为每平方米108元，总额为人民币1080000元。2002年11月30日，陆大男、金凤宝等人以斜塘彩舟彩砖厂（甲方）的名义与苏州新星彩砖厂（乙方）签订转让协议1份，载明：经甲乙双方协商，甲方将2002年10月23日吴中区车坊镇人民政府出让给其位于吴中区亩工业用地转让给乙方，（详见：车土让2002第32号出让合同及合同附图），为便于双方自觉履行，特订立本协议：一、甲方将座落在吴中区亩工业用地转让给乙方使用，使用权年限按车土让2002第32号出让合同的期限。二、土地转让金额每亩为150000元，总计人民币2250000元。三、付款方法：双方在签订本协议时乙方支付甲方土地转让款1930000元，余款320000元待该土地办出土地证时由乙方直接支付给吴中区车坊镇人民政府。（注：甲方该场地上有活动房数间，同时转让给乙方，活动房转让金额为70000元，该款在本协议签订时一并支付）。四、本土地如涉及动迁，直接由乙方与动迁方签订补偿协议，甲方不得干涉，赔偿款项归乙方所有。五、甲方将该土地出让给乙方后，甲方不得从事有该土地有关的事宜，否则如甲方为欺诈行为。对此，苏州新星彩砖厂称其已经向陆大男、金凤宝支付1930000元，由于土地证未能办理，故剩余320000元由政府在应支付给其的补偿款中直接扣除。2011年3月3日，苏州市吴中区甪直镇车坊办事处、苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会出具情况说明1份，载明：苏州新星彩砖厂（协议名称斜塘新舟彩砖厂）2002年向车坊镇政府购买土地15亩（土地位置：车坊镇长巨村吴淞江边），预付土地购买款人民币760000元整，后由该土地涉及吴江输变电高压线影响，项目用地未能获准。2005年因政府行政区划调整，领导调换，项目用地证拖延至今未能办理出来。2012年11月10日，苏州新星彩砖厂（甲方）与朱凤海（乙方）签订合同1份，将上述15亩土地中的6.3亩土地出租给朱凤海用于经营废旧金属回收，合同载明：土地面积6.3亩，租赁用途为经营铁场。租期暂定3年，第3年租金涨百分之五，按实际算。自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金190000元。付款方式：签约时，乙方支付甲方押金伍万元（租期满退还乙方），租金分两次支付（半年一次），签约时先付50%，第二次到租期满5个月支付（收到押金、租金甲方出示收据）。水电费乙方自付，乙方应对甲方拥有的水、电、房屋设施加以保护。租金到期应按时支付，乙方如有拖欠租金及将租用土地转租他人，甲方有权终止合同。如果政府征用该地块，乙方务必无条件服从（包括租凭期内），合同自动终止，乙方不享受任何经济赔偿，自建房不予补偿，租金按实际天数计算。租赁期内，乙方应合法经营，遵纪守法，注意安全，出现不良事故和不良行为，乙方自负，乙方如有违反合同，租金、押金不予退还。在租赁期内，破坏原始面貌，如到期不续租，则要回复原样。合同到期，乙方如需续租，同等条件，乙方有优先续签权。该合同一式二份，甲、乙双方各持一份。庭审中，苏州新星彩砖厂提交的上述合同中，押金“伍万”元中的“伍万”被用笔划去。对此，双方均确认朱凤海未支付上述租金。上述合同签订后，朱凤海一直按照年租金190000元的标准向苏州新星彩砖厂支付租金至2018年11月30日，最后一次支付租金的时间为2018年6月。对此，苏州新星彩砖厂称其当时没有看过合同，不清楚第三年还要涨租金，故对于朱凤海交纳的租金未提出异议。2019年5月28日，苏州新星彩砖厂委托江苏大名大律师事务所向朱凤海寄送了律师函，明确解除租赁关系，并要求朱凤海支付拖欠房屋租金并腾退房屋。朱凤海于2019年5月29日收到上述律师函。一审另查明，苏州新星彩砖厂除了将涉案15亩土地中的6.3亩土地出租给朱凤海外，还将剩余土地中的部分土地分别出租给了案外人罗金福、丁前军。又，苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司于2018年5月就苏州新星彩砖厂涉案15亩土地上的房屋及财产进行了评估。后苏州新星彩砖厂（乙方）与苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司（甲方）于2019年5月7日签订了协议书，双方就苏州新星彩砖厂位于苏州市吴中区甪直镇车坊长巨村土地及房屋进行拆迁回购达成一致意见。审理中，一审法院于2019年10月14日至涉案土地进行现场勘查。朱凤海承租的土地位于长巨村吴淞江沿线、苏州蔺丰工业园对面，位于苏州新星彩砖厂所使用的15亩土地中靠南侧一块。土地靠东南边有砖瓦结构的简易房4间、靠西南边有砖瓦结构的简易房3间，此外土地上还有彩钢板房屋、集装箱、金属物品等。对此，双方确认：上述7间砖瓦结构的简易房为苏州新星彩砖厂添置，其余彩钢板房屋以及场地上的物品等均为朱凤海添置。此外，苏州新星彩砖厂出租给案外人丁前军2.36亩土地位于苏州新星彩砖厂出租给朱凤海土地的北面，两块土地相邻，苏州新星彩砖厂、朱凤海及案外人丁前军均确认：在丁前军租用的土地靠东边有7间彩钢板房屋系苏州新星彩砖厂添置，其中靠北面4间由丁前军使用，靠南面3间由朱凤海在使用。以上事实，由苏州新星彩砖厂提供的国有土地使用权出让合同、转让协议、情况说明、合同、律师函、快递凭证，一审法院调取的协议书、苏州市房屋分户评估表，一审法院现场勘查笔录、照片及庭审笔录等予以证实。一审庭审中，朱凤海称其自2006年开始承租涉案厂区用于经营回收废钢的生意，经营执照上的名称为吴中区甪直凤辰废旧金属回收站。2018年8月，村里派保安进场，不让车辆进出，后其于2018年8月停止经营。其在2018年6、7月份与潘建刚联系，潘建刚称如果能做就继续做，不能做就搬走。据此，提供了朱凤海的委托诉讼代理人孔祥宇向苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会谭玉鸿副书记所作的询问笔录。谭玉鸿在询问中陈述，村委派保安于2018年8月进驻苏州新星彩砖厂出租给朱凤海、丁前军、罗金福的场地（包括整个吴淞江沿线），所以上述场地的相关经营活动就停止了。前期就吴淞江沿线整改已经给予通知，但他们未有动作。从2018年5月开始，由其本人、村委相关人员以及苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司到上述场地现场评估（初评），后续有核对反馈，再评估，具体情况苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司清楚。其不清楚苏州新星彩砖厂什么时候拿到评估报告的，但应该拿到了，通常相关的金额会按比例支付给他，前期的比例费用已经支付了，后期场地清完，则把剩余比例金额给他。出让土地的单独的补偿金额为每亩253000元。经质证，苏州新星彩砖厂对上述询问笔录的真实性无异议。审理中，一审法院对谭玉鸿副书记进行了调查，并向其出示了上述询问笔录。谭玉鸿对上述询问笔录的真实性无异议。另其陈述，2018年8月村委会对该区域不符合生产标准的进行整治，当时只允许朱凤海、丁前军、罗金福出货，不能进货、进原材料，但机器可以正常运转。村里及潘建刚在大概2017年就通知上述三人搬离，因为三人使用的场地涉及263整治及吴淞江沿岸整治。按照上述三人的经营情况，该三人均无法整改，因为他们使用的都是露天厂房，没有合法的厂房，所以只能让他们搬走，并要求他们清空场地，不准堆放垃圾，因为他们一直不搬，村里在2018年才派保安进驻。村里在2018年11月份停过他们1次电，停了大概一个月左右，后来每家写好承诺明确什么时候搬走后，村里又恢复了供电。对此，苏州新星彩砖厂没有异议。朱凤海称当时村里为了搬机器才恢复了用电，但没有完全恢复厂区的供电。朱凤海称村里要求其停止经营后，其没有向苏州新星彩砖厂提出解除合同，因为其在2018年5月份知道政府已经对苏州新星彩砖厂场地进行评估了，其对具体的补偿金额不清楚，导致其无法对场地上的资产进行合理的处置，但其向苏州新星彩砖厂反映过情况，苏州新星彩砖厂也没有让其搬出去。苏州新星彩砖厂称朱凤海在2018年6、7月份反映过无法经营的情况，但其跟朱凤海讲如果能继续做就做，不能做就搬走。后其在与政府签订协议书前一个星期告诉朱凤海准备搬走。另，朱凤海称涉案土地前一个老板离场后，因为土地上有东西，故苏州新星彩砖厂答应赔偿前一个老板55000元，其代苏州新星彩砖厂支付了55000元补偿款，当时有一个价值18000元的泵给了其，故差额部分应为其代苏州新星彩砖厂垫付的款项。苏州新星彩砖厂称当时有东西给了朱凤海，其只记得有一个价值18000元的泵，但朱凤海未为其代付过补偿款。一审法院认为，双方当事人于2012年11月10日签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因租赁物为土地，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。上述合同到期后，朱凤海继续占有、使用涉案土地。故上述合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。朱凤海支付租金至2018年11月30日，后未向苏州新星彩砖厂支付租金。苏州新星彩砖厂于2019年5月28日向朱凤海寄送律师函明确解除双方的租赁关系，朱凤海于2019年5月29日收到上述律师函。据此，应认定双方就涉案土地的租赁关系于2019年5月29日解除。租赁合同解除后，朱凤海应当向苏州新星彩砖厂返还所租赁的土地。审理中，双方确认土地上除砖瓦结构的7间简易房外，其余搭建的彩钢板房屋、设施、物品等均为朱凤海添置，故苏州新星彩砖厂要求朱凤海腾空上述砖瓦结构的7间简易房屋及土地，并将上述房屋及土地返还给苏州新星彩砖厂的诉讼请求，一审法院予以支持。此外，因朱凤海还使用了苏州新星彩砖厂出租给丁前军土地上由苏州新星彩砖厂搭建的3间房屋，故该3间房屋应一并腾空并返还给苏州新星彩砖厂。租赁合同存续期间，承租方应当向出租方支付租金。租赁合同解除后，承租方继续占有土地的，还应支付占有使用费。双方签订的合同约定，租赁期内承租方应合法经营，遵纪守法，注意安全，出现不良事故和不良行为，由承租方自负。根据朱凤海所述以及一审法院对于长巨村村民委员会谭玉鸿副书记的调查，可以认定因“263”及吴淞江沿岸整治，朱凤海自2018年8月开始无法正常经营。但导致朱凤海无法正常使用土地并非基于苏州新星彩砖厂的行为。根据合同约定，理应由朱凤海承担相应后果。朱凤海向苏州新星彩砖厂告知相关情况后，苏州新星彩砖厂明确告知朱凤海“如果朱凤海能做就做，不能做就搬走”。可见，当时朱凤海应明知其继续占有土地仍然会无法正常经营的情况。但在此情况下，朱凤海既未要求解除合同，亦未搬离涉案场地，仍占据土地至今。朱凤海称其不搬走或未解除合同的原因在于其已知晓政府对涉案土地进行了评估，苏州新星彩砖厂未告知其，导致其无法对场地上的资产进行处置。该理由并非其占据土地拒绝交纳租金的正当理由。故朱凤海认为其自2018年8月起不应再支付苏州新星彩砖厂租金或占有使用费的意见，一审法院不予采纳。朱凤海还应支付苏州新星彩砖厂自2018年12月1日至2019年5月29日止的租金。考虑到朱凤海自2018年8月起无法正常经营，自2018年8月至2019年5月29日的租金，一审法院酌定按照80%的比例计算。关于租金标准，虽然双方于2012年签订合同明确第三年上涨5%，双方未实际履行，且一直按照年租金190000元的标准计算租金，故苏州新星彩砖厂要求朱凤海补交2018年12月之前租金的意见，一审法院不予采纳。同时，上述合同亦未明确“第三年”之后的租金均上涨5%，故结合双方实际履行合同的情况，一审法院认定自2018年12月1日至2019年5月29日止的租金按190000元的80%即152000元计算。经核算，朱凤海应支付上述期间的租金为74958.9元。就2018年8月至11月的租金，按照152000元计算应为50666.67元，按照190000元计算为63333.33元，差额12666.66元，自74958.9元中扣除，故朱凤海应支付苏州新星彩砖厂租金为62292.24元。合同解除后，朱凤海继续占有土地的，应当向苏州新星彩砖厂支付占有使用费。对此，一审法院认定自2019年5月30日起按照年租金190000元的标准计算至朱凤海实际返还土地之日止。关于朱凤海所述代苏州新星彩砖厂支付过补偿款，苏州新星彩砖厂不予认可。对此，一审法院难以认定，朱凤海如有证据，可另行向苏州新星彩砖厂主张返还。本案对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、苏州新星彩砖厂与朱凤海就位于苏州市吴中区亩土地形成的租赁合同关系于2019年5月29日解除。二、朱凤海于判决生效之日起二十日内腾空由其向苏州新星彩砖厂承租的位于苏州市吴中区该土地上7间砖瓦结构的简易房（土地位于吴淞江沿岸，苏州蔺丰工业园对面）及上述土地北面靠东侧7间彩钢板房屋中靠南面的3间房屋，并将上述土地及房屋返还给苏州新星彩砖厂。三、朱凤海于判决生效之日起二十日内支付苏州新星彩砖厂截至2019年5月29日的租金62292.24元及自2019年5月30日起至实际返还上述土地之日止，以年租金190000元为标准计算的占有使用费。案件受理费人民币3028元，由苏州新星彩砖厂负担628元，朱凤海负担2400元。该款苏州新星彩砖厂已预付，朱凤海于判决生效之日起十日内直接给付苏州新星彩砖厂，一审法院不再退还，若朱凤海拒不给付，苏州新星彩砖厂可申请法院强制执行。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，朱凤海认为一审法院认定的合同解除时间有误，即使合同解除，也应以2018年8月无法经营时为解除时间。朱凤海二审中称其已于2020年3月份搬离，苏州新星彩砖厂表示对此并不知情，朱凤海没有通知其进行交接。本院认为：根据目前已经查明的情况，苏州新星彩砖厂通过协议转让的方式取得案涉土地的使用权，后将土地分租给朱凤海等人使用。苏州新星彩砖厂与朱凤海之间的书面土地租赁合同期限早已届满，但朱凤海仍继续占用租赁土地及地上房屋，并向苏州新星彩砖厂交纳租金，苏州新星彩砖厂并未提出异议，一审法院认定双方之间形成不定期租赁合同关系并无不当，双方可随时解除该不定期租赁合同。朱凤海认为其自2018年5月知道案涉土地被纳入回购评估范围，2018年6月左右向苏州新星彩砖厂反映过经营问题，2018年8月村委会派驻保安导致其无法正常经营，合同应自此时解除。对此，本院认为，虽然朱凤海曾于2018年6月左右向苏州新星彩砖厂提出无法经营的问题，苏州新星彩砖厂表示“能做就做，不能做就搬走”，朱凤海并未明确提出解除租赁合同，也没有实际搬离，即使2018年8月份村委会派驻保安，朱凤海也未搬离场地、与苏州新星彩砖厂进行交接。故朱凤海认为即使合同解除也应以2018年8月不能经营时为解除时间缺乏依据，一审法院按照苏州新星彩砖厂解除合同通知送达朱凤海的时间为合同解除时间于法有据，并无不当。朱凤海认为因政府土地回购进行资产评估时将朱凤海的资产纳入评估范围，导致其无法擅自处理，因此产生的土地占用损失不应由其承担。对此，本院认为，政府进行土地回购需对土地使用权人进行补偿，朱凤海如认为其资产被纳入评估范围，可以另行主张，与本案土地租赁合同纠纷并非同一法律关系。朱凤海也未提供任何证据证明其搬离案涉场地受到政府或苏州新星彩砖厂阻碍，其认为无法搬离没有依据。朱凤海占有使用租赁场地，应当承担合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。朱凤海主张其已经实际搬离，并未提供证据佐证，苏州新星彩砖厂也不予认可，且朱凤海就诉争租赁土地上部分设施设备等与苏州新星彩砖厂仍有纠纷，主张搬离的依据不足。一审法院已经考虑其正常经营受到影响的情况，对合同解除前的租金标准酌情调整，并无不当。综上，上诉人朱凤海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3028元，由上诉人朱凤海负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年六月三十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。