广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初9274号原告：林克伦，男，1955年12月5日出生。原告：桦伦物业管理（深圳）有限公司，统一社会信用代码914403007954355253。法定代表人：林克伦，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：熊忠香，xx律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周黎，xx律师事务所实习律师。被告：深圳市德威精密模具有限公司，统一社会信用代码914403006729975877。法定代表人：张锡河，总经理。委托诉讼代理人：黄聪英，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴非飞，xx律师事务所实习律师。原告林克伦、桦伦物业管理（深圳）有限公司（以下简称桦伦公司）与被告深圳市德威精密模具有限公司（以下简称德威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告共同委托诉讼代理人熊忠香、周黎、被告委托诉讼代理人黄聪英、吴非飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告诉称，2018年7月1日，被告与原告林克伦续签《厂房租赁合同》，租赁位于福永镇××第一工业区内的厂房，租赁期限为两年（从2018年7月1日至2020年6月30日止），约定每月租金为93600元、管理费为2080元，每月卫生费624元，水电费按实时用量结算。合同约定逾期未付租金按每日百分之一收取滞纳金。后被告经常拖欠租金、管理费及水电费，原被告双方已对截止2018年8月31日的租金等费用予以确认，并约定将债务转化为借款，对确认的借款总额双方签订了书面的借款合同及设备抵押合同。2018年9月起被告仍未支付原告租金、管理费及水电费，截至2019年3月14日，被告共拖欠租金、管理费及水电费共1708281.02元。原告林克伦已将对被告的债权委托、转让给原告桦伦公司收取。现被告经营状况恶化，对外负债众多，经原告桦伦公司多次催讨租金等费用，被告仍未支付，故原告林克伦、桦伦公司于2019年3月14日向被告德威公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同返还物业，支付相应租金、管理费及水电费。合同解除后被告依然无故占有使用原告场地，截至开庭之日新产生相应的占有使用费、水电费、管理费及滞纳金等合计426837.45元。基于以上事实和理由，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、解除原告林克伦与被告签订的C2018007号《厂房租赁合同》；2、被告立即腾空、搬离位于深圳市××凤凰第一工业区的上述合同对应的厂房、宿舍等，将上述合同承租的物业全部返还给原告林克伦；3、被告向原告桦伦公司支付从2018年9月1日截至2019年6月25日的租金、管理费、水电费合计2109872.62元（实际租金、管理费、水电费的金额以合同约定、实际发生的费用为准）；4、被告支付逾期付款滞纳金214713.12元（按每日1‰的标准从2018年9月1日暂计至2019年6月25日，实际滞纳金支付到被告付清之日止）；5、被告支付逾期付款利息31924.27元（逾期利息按6%的标准暂算至2019年6月25日，实际逾期利息计算到被告付清之日止）；6、被告向原告支付场地占有使用费及相应的滞纳金（按合同约定标准，从合同解除之日开始计至涉案物业全部返还之日止）；7、被告承担本案案件受理费、保全费、申请执行、拍卖、变卖等全部诉讼费用。被告辩称，1、原告主张的解除厂房租赁合同，既没有事实依据，也没有法律依据；2、原告诉求的5日内腾空、搬离将承租的物业返还给原告，没有事实和法律依据；3、原告所诉求的水电费不符合水电费单价，违背了《中华人民共和国电力法》第44条第1款禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用，根据粤价[2009]267号文《关于调整销售电价的通知》电价是分三个时段收取，分峰、平、谷，峰的时间段是指9：00至11：00、14：00—16：30、19：00—21：00，平时段是指7：00—9：00、11：30—14：00、16：30—19：00，21：00至23：00，低谷时间是指23：00至次日7：00，本案的原告向被告收取电费时，未按照267号文件之规定将电费分为峰、平、谷三个时段收取，且其单价远远高于267号文件规定的电费单价，所以原告的行为违背法律强制性规定，其已经多收的电费系非法收入，依法应当予以返还，其在诉讼中请求的水电费也应当依照法律规定的单价收取；4、原告请求的逾期付款滞纳金、逾期付款利息及场地占有费中相应的滞纳金均没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。经审理查明以下事实：一、2018年7月1日，原告林克伦与被告德威公司签订《厂房租赁合同》（编号：C2018007），合同约定：甲方（即林克伦）将深圳市宝安区福永街道凤凰第一工业区华伦科技园第15栋第一层出租给乙方（即德威公司），建筑面积1600平方米，公摊面积为建筑面积30%，合计总面积2080平方米，租期两年，自2018年7月1日至2020年6月30日，每月租金93600元（45元/平方米），每月10日缴纳当月租金，管理费每月2080元（1元/平方米），卫生费每月624元（0.3元/平方米），如拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1％加收滞纳金，从第15天开始停水停电，拖欠租金等费用超过一个月甲方有权禁止乙方出货及解除合同。乙方支付甲方280800元作为押金。被告德威公司自2018年9月开始拖欠租金及水电费。二、2018年7月18日，原告林克伦与原告桦伦公司签订《权利转让协议》，协议约定，被告德威公司租赁原告林克伦个人名下的厂房和宿舍，林克伦将与德威公司签订的所有租赁合同项下的全部权利、义务转让给桦伦公司。2018年8月1日，原告林克伦与原告桦伦公司签订《债权转让协议》，协议约定，林克伦将与德威公司签订的所有租赁合同项下的一切债权转让给桦伦公司（此债权包括但不限于由桦伦公司收取上述所有租赁合同项下的一切租金及其利息、违约金、管理费、滞纳金、水电费、赔偿损失费等合同中约定的债权及实现债权的一切费用）。三、2019年3月14日，原告林克伦、桦伦公司向被告德威公司发出《解除租赁合同通知书》，通知书称德威公司长期拖欠租金，员工在厂区罢工，工厂基本停产，大部分设备被法院查封，因此通知德威公司依约解除双方签订的编号为C2017030、C2016049、C2018007、C2016053、C2018012、C2017029的六份《厂房租赁合同》，并要求尽快腾空物业交还场地，支付截止租赁物交还之日前的场地占用费、水电费、物业管理费等及滞纳金。合同解除后，被告仍占有使用租赁合同项下的华伦科技园第15栋第一层。四、根据原告提交的水电用量通知单，2018年9月被告租赁的第15栋第一层厂房产生的水电费为215938.8元，2018年10月水电费为229168.8元；2018年11月水电费为187010.8元；2018年12月水电费为77977.65元；2019年1月水电费为68270.95元；2019年2月水电费为2634.15元；2019年3月水电费为47545.2元；2019年4月水电费为46037.2元；2019年5月水电费为19097.2元；合计893680.75元。水电用量通知单上有被告的签字盖章予以确认。五、2018年11月7日，案外人深圳市宝安区福永街道凤凰社区工作站出具《同一地址证明》，载明：兹证明房产证地址为：福永街道凤凰社区1号厂房、2号厂房、3号厂房、1号宿舍、2号宿舍、3号宿舍、发电房、配电房、4号厂房、5号厂房、6号厂房、7号厂房、8号厂房（产权人：林克伦，证件号码：H07761476，房产证编号为：深房地字第**）与现地址为：福永街道凤凰社区兴业一路161号1号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号2号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号3号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号1号宿舍、福永街道凤凰社区兴业一路161号2号宿舍、福永街道凤凰社区兴业一路161号3号宿舍、福永街道凤凰社区兴业一路161号变电房、福永街道凤凰社区兴业一路161号娱乐中心、福永街道凤凰社区兴业一路161号4号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号5号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号6号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号7号厂房、福永街道凤凰社区兴业一路161号8号厂房为同属一个地址。六、2018年12月11日，案外人深圳市宝安区福永街道凤凰社区工作站出具《同一地址证明》，载明：兹证明房产证地址为：福永街道凤凰社区厂房1栋、宿舍2栋、厂房3栋、厂房4栋、厂房5栋、厂房6栋、厂房7栋、厂房8栋、宿舍9栋、宿舍10栋、宿舍11栋、宿舍12栋、宿舍13栋、宿舍14栋，房产证编编号为：深房地字第**与现地址为：福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房1栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍12栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号华伦科技园16栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房4栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房5栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房6栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房7栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号厂房8栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍13栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍14栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍15栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍16栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍17栋、福永街道凤凰社区兴业一路161号宿舍18栋为同属一个地址。七、2011年11月30日，深圳市房地产权登记中心颁发颁发深房地字第**地产证》，确认原告林可伦系宝安区福永街道凤凰社区1号厂房、2号厂房、3号厂房、1号宿舍、2号宿舍3号宿舍、配电房、发电房、4号厂房、5号厂房、6号厂房、7号厂房、8号厂房的权利人，份额为100%。八、2008年12月3日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局颁发深颁发深房地字第**产证》，确认原告林可伦系宝安区福永街道凤凰社区厂房1栋、宿舍2栋、厂房3栋、厂房4栋、厂房5栋、厂房6栋、厂房7栋、厂房8栋、宿舍9栋、宿舍10栋、宿舍11栋、宿舍12栋、宿舍13栋、宿舍14栋的权利人，份额为100%。上述事实，有房产证、同一地址说明、房屋租赁凭证、厂房租赁合同、权利转让协议、债权转让协议、解除租赁合同通知书、邮单与送达证明、德威厂水电费通知单等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告林克伦与被告德威公司签订《厂房租赁合同》、原告林克伦与原告桦伦公司签订的《债权转让协议》、《权利转让协议》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。关于原告要求解除涉案租赁合同。涉案租赁合同约定“拖欠租金等费用超过一个月甲方有权禁止乙方出货及解除合同”，被告自2018年9月开始拖欠租金及水电费至今未付，原告要求解除涉案的《厂房租赁合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告林克伦要求被告腾空并返还涉案房产的诉求，涉案的《厂房租赁合同》解除后，被告德威公司占用涉案房产即无合同及法律依据，原告林克伦要求被告德威公司返还涉案房产的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告称租赁合同解除后被告德威公司仍占有使用的场地为华伦科技园第15栋第一层，故被告应当将上述物业腾空交还原告。关于原告要求被告支付租金、管理费、水电费。被告称涉案厂房的实际面积与双方签订的租赁合同中面积不一致以及原告收取的电费明显高于国家规定的价格范围。本院认为，被告长期租赁原告林克伦名下的多项物业，双方均按合同约定履行，被告从未提出过异议，原告在国土部门办理房产证的序号与工业园楼栋号的实际序号有出入，被告未提供具体场地面积实际测绘情况，不能确认实际面积与报建面积不符，被告多付租金的抗辩本院不予采纳；原告为被告配备了配电房、发电房等设备，保障被告公司在停电的期间亦能正常供电，在转供电时相关设备亦产生损耗，原告向被告发出的水电用量通知单均有被告的签字盖章确认，视为被告对相关费用的认可，本院予以认定。经计算，2018年9月1日至2019年6月30日的租金及场地占用费（按合同约定标准计算）为936000元；管理费20800元；水电费为893680.75元，卫生费6240元，以上合计为1856720.75元。被告已向原告支付押金280800元，根据租赁合同约定“租赁期到期后乙方未按时退回所租厂房于甲方，甲方有权没收乙方所交押金及赔偿甲方的相关经济损失”，本案中被告不存在上述情形，而拖欠租金并不构成原告没收押金的条件，故原告应当返还被告所交押金。两者相抵后，被告实际还应向原告支付的租金、水电费、管理费、卫生费为1575920.75元。原告称租赁合同解除后被告德威公司仍占有使用的场地为华伦科技园第15栋第一层，故2019年6月30日以后的场地占用费按原合同约定的标准计算至实际腾空交还之日止。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金及利息。根据租赁合同约定“乙方应在每月10日前付清当月租金、管理费、及上月所产生的水电费，逾期未付按每日1％收取滞纳金”，原告要求被告支付逾期付款滞纳金有事实及法律依据，鉴于双方合同约定1％的标准过高，原告主动调整为每日1‰，本院予以准许。逾期付款滞纳金按照每日1‰的标准，截止2019年6月30日，被告应当支付的逾期付款滞纳金为260598.05元。原告要求被告德威公司支付逾期付款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告林克伦与被告深圳市德威精密模具有限公司签订的编号为C2018007号《厂房租赁合同》于2019年3月15日解除；二、被告深圳市德威精密模具有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告桦伦物业管理（深圳）有限公司支付2018年9月1日至2019年6月30日的租金、场地占用费、水电费、管理费合计1575920.75元；三、被告深圳市德威精密模具有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告桦伦物业管理（深圳）有限公司支付逾期付款滞纳金（暂计至2019年6月30日为260598.05元，2019年7月1日起的滞纳金以1575920.75元为本金，按每日千分之一计至付清之日止）；四、被告深圳市德威精密模具有限公司应于本判决生效之日起十五日内将深圳市宝安区福永街道凤凰第一工业区华伦科技园第15栋第一层腾退给原告林克伦，并按《厂房租赁合同》的标准向原告桦伦物业管理（深圳）有限公司支付2019年7月1日至实际腾退交付物业之日止的场地占用费；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币25652元，保全费5000元，由原告林克伦、桦伦物业管理（深圳）有限公司负担4598元，由被告深圳市德威精密模具有限公司负担26054元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张  朝  军人民陪审员 周  志  娟人民陪审员 张  火  燕二〇二〇年六月二十九日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。