广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终795号 上诉人（原审被告）：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，住所地：桂平市河南经济开发区，统一社会信用代码：91450881MA5KBHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄浩，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗快，广西万然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃铁军，男，1975年4月15日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李羡辉，广西万大律师事务所律师。 上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）因与被上诉人张铁、马银屏被告商品房预售合同纠纷一案，不服广西桂平市人民法院（2019）桂0881民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凤凰公司上诉请求：1、请求依法撤销一审（2019）桂0881民初3767号民事判决书第一项判决，改判上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期（53天）交房违约金4770元给被上诉人覃铁军；2、请求依法撤销一审（2019）桂0881民初3767号民事判决书第二项判决，改判上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期（396天）办证违约金35640元给被上诉人覃铁军。事实及理由：一、一审认定事实不全面，没有扣除上诉人凤凰矿业在建设过程中遇到的气候影响和政府行政指令影响这两种不可抗力停工的时间，对于逾期交付房屋的起始时间和逾期办理房产所有权登记的时间，在事实查明上存在错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，发生不可抗力的，可以顺延交付房屋。在案涉房屋建设过程中，上诉人遇到气候影响造成的停工40天，政府行政指令影响造成的停工2天，共计有理由停工42天，不属于违约。则上述停工天数应当从逾期交房时间中予以扣除，加上被上诉人未付清应付款造成的顺延天数扣除（如有），这样才是最终公平的结果，也是本案裁判的真实事实基础。二、一审判决将被上诉人诉讼请求逾期办证违约金计算至上诉人凤凰矿业公司“提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日”，改成将该项违约金“计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止”系审判程序错误，无故加重上诉人违约责任。因为，首先这是被上诉人一审具状提出的第2项诉求，一审判决如此改变被上诉人原本诉求，扩大诉求范围，违背了“不告不审”的法理；其次，依照常理和房地产行业惯例，当开发商将产权登记资料备齐交给产权登记机关即为履行义务完毕，将行政行为的时间作为开发商（上诉人）逾期时间没有法律依据，也不是开发商（上诉人）应有的合同义务。现查明涉案房屋递件申请办证是2019年9月24日。 覃铁军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉维持原判。 覃铁军向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金16920元给原告；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权登记违约金（以900000元为基数，按日万分之一计付，从2018年8月24日起计至被告将由其提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，计算至2019年8月23日止的违约金为32670元）给原告。 一审法院认定事实：原、被告签订《商品房预售合同》，合同主要内容：被告将位于桂平市鑫炎·凤凰城x号房出卖给原告，预测建筑面积为171.63平方米，单价为每平方米5243.84元，总价款为900000元；出卖人（被告）应当于2016年5月31日前向买受人（原告）交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期超过60日，……如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，若买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年9月3日将涉案商品房交付给原告。 另查明，被告已将涉案小区2＃楼不动产登记材料报送到桂平市不动产登记中心，该中心在审查过程中发现该栋商品房的《房产测绘成果报告》（GF20160464）中2＃-110号房实测成果与实物不相符，不符合不动产登记要求，不能进行不动产登记。桂平市不动产登记中心已将材料退回给被告进行完善，被告至今尚未提交应由其提供的办理权属登记的资料给桂平市不动产登记中心。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据合同的约定以及被告实际交房给原告的时间，原告主张被告存在逾期交房的违约事实，予以确认。从2016年6月1日起至原告实际收房之日止（2016年9月3日），被告已逾期交房94天，被告应向原告支付的违约金为16920元（900000元×0.0002×94天）。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，被告除交付商品房给原告使用外，还负有转移标的物所有权的义务，被告向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，是为了给原告办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告于2016年9月3日交付房屋给原告后，原告在商品房交付之日起720日内即2018年8月24日前未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告虽起诉请求逾期办证违约金计算至被告提交全部资料备案之日，但原告该项诉讼请求实际上为原告主张被告逾期办证的违约责任，因此可以视为原告主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。综上，被告应以购房款总额900000元为基数，从2018年8月25日起至被告将坐落于桂平市鑫炎·凤凰城x号商品房产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计算。但是，根据本案合同履行情况以及因被告的违约行为造成原告的实际损失情况，根据公平原则，逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期交房违约金16920元给原告覃铁军；二、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期办证违约金（以购房款总额900000元为基数，从2018年8月25日起至被告将坐落于桂平市鑫炎·凤凰城x号商品房产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付；违约金总额不超过原告覃铁军已付购房款900000元的30%）给原告覃铁军；三、驳回原告覃铁军的其他诉讼请求。案件受理费519元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担。 二审期间，上诉人提供书证：桂平市气象资料（2014年-2017年）、停电通知，拟证实在合同履行期间，有合同约定的气象等因素可以顺延交房期限。《鑫炎.凤凰城34户业主办证信息明细》载明覃铁军申请办证日期2019年9月24日，出证日期为9月25日. 本院依职权向桂平市不动产登记中心调查上述业主证书情况，该中心出具《情况说明》，反映覃铁军户于2019年9月24日申请办证，25日出证。以上证据经双方质证，本院结合其他证据材料予以综合评判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明，《商品房预售合同》第十条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.供水、供电部门每日连续停水、停电累计超过8小时以上（凭供水、供电部门通知、证明为据），气象部门记录降雨量达到中雨（含中雨）以上（凭气象部门的天气记录或施工单位证明为据）；6.因政府有关部门的临时限制行为导致工期延长的，如指令性停工（中考、高考等）”，第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的”“买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金”。 根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1.上诉人主张的延期交房的理由是否成立；2.逾期办证违约金的截止计算日期应当如何表述。 关于第一个争议焦点。双方签订的《商品房预售合同》第十条关于出卖人可据实予以延期的条款中，约定有中雨以上天气可以合理顺延交房期限的内容。本院根据2015年11月25日签订合同至约定交房日期2016年5月31日的气象资料，予以支持31天，上诉人应向被上诉人支付的违约金为900000元×0.0002×（94天-31天）=11340元。 关于第二个争议焦点。双方签订的《商品房预售合同》并没有约定出卖人“提供办理权属登记资料报产权登记机关备案”的条款内容，而是在合同第十九条“转移登记”中约定因出卖人原因导致买受人不能如期办好房产证的违约责任，故一审法院确定逾期办证违约金计算截止日期为“商品房产权证书办理至原告名下之日”，是有合同依据的。根据《鑫炎.凤凰城34户业主办证信息明细》和《情况说明》，覃铁军于2019年9月24日申请办证，25日出证，本院确定计算逾期办证违约金的截止日期为2019年9月25日。 综上所述，凤凰公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3767号民事判决第三项； 二、变更广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3767号民事判决第一项为：上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期交房违约金11340给被上诉人覃铁军； 三、变更广西桂平市人民法院(2019)桂0881民初3767号民事判决第二项为：上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司支付逾期办证违约金给被上诉人覃铁军（以购房款总额900000元为基数，从2018年8月25日起至2019年9月25日止，按日万分之一计算）。 上述履行给付金钱义务，限本判决生效后十日内自动履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向广西桂平市人民法院申请执行。 二审案件受理费1038元，由上诉人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年六月十一日 法官助理 李锦华 书 记 员 张 谦