广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4809号原告（反诉被告）：盛伟霞，女，1979年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李明杰，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡红昌，男，1994年10月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：张正飞，广东桂商律师事务所律师。原告盛伟霞诉被告胡红昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛伟霞及其委托诉讼代理人李明杰、刘罡，被告委托诉讼代理人张正飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛伟霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告按每月租金人民币60000元向原告支付从2020年2月至2020年4月的租金180000元（实际计算至被告腾空归还商铺之日止）；2、判令被告立即将承租的新中国大厦诚大时装广场一楼1317号商铺腾空交还给原告管业。3、被告按照合同约定支付滞纳金（以60000元为本金，自2020年4月11日起按每日2%计算至被告清偿之日止）。4、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月2日，原被告签订《协议书》，约定被告承租原告承租的位于广州市十三行路1号新中国大厦诚大时装广场一楼1317号商铺。协议约定：租赁期共12个月，自2019年8月11日起至2020年8月10日止；月租金人民币60000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴纳给甲方；乙方应按时缴清次月租金，逾期3天不缴或未缴清的，甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。协议书签订后原告依约将商铺租赁给被告使用。2020年2月，被告开始拖欠原告的租金，原告多次协调追讨都被被告拒绝。原告依照双方签订的《协议书》第3条之约定，行使单方解约权，于2020年4月16日发函解除租约并收回该商铺。但被告在接到函件后，拒不搬出。时至今日，仍拒不将商铺交还原告，租金自2020年2月至今一直未缴纳。庭审中，原告明确要求被告继续履行合同。被告胡红昌辩称：一、被告无需向原告支付2月至4月的租金18000元。1、疫情发生，若继续履行原合同对于被告显失公平。2、原被告已达成免除2、3月份租金的一致意见。3、根据国家政策以及最高院的指导意见规定，被告承租的属于国有企业房屋，符合免除2020年2月至4月租金的条件。二、被告已经将商铺腾空并交还给原告。原告以被告违约为由，于2020年4月16日提出解除协议，要求被告腾空并交还商铺。迫于无奈，被告应原告要求于2020年5月18日将商铺腾空并交还被告。被告胡红昌向本院提出反诉请求：1、请求确认案涉合同于2020年4月16日解除；2、判令原告立即退还定金人民币180000元;3、判令原告支付逾期退还定金利息(利息以180000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项还清之日止);4、本案的反诉费用由原告承担。事实和理由:被告与原告签约后，被告按照协议约定支付了定金以及前六期租金。全国疫情发生后，被告自我隔离在湖北省汉川老家，直到3月中下旬才可以向汉川市××防控指挥部提出申请外出务工。广东省人民政府要求服装行业开业不早于2月9日24时，因此，案涉商铺所在的新中国物业大厦服装城直到3月5日才复市。开档后，大量档主与租户矛盾产生，暴力冲突时有发生，影响客户光临商场。被告属于一楼商铺，营业收入中外贸订单占到了80%-85%，全球疫情爆发后极大地影响营业收入。案涉商铺所在的新中国物业大厦管理公司广东诚大置业有限公司于3月20发出了《新租金减免通知》，要求大厦一楼档主免收终端租户2、3月份租金即免收第七、第八期租金。原告按照通知的要求明确告知被告不再收取2、3月份(第七、第八期)租金，只需要支付4月(第九期)租金，余下三期按照合同约定用己交的定金抵扣。被告完全同意原告免收先前《协议书》中约定的2月份(第七期)租金以及3月份(第八期)租金。被告提出提前使用定金抵扣4月(第九期）租金等方案，双方正在协商4月(第九期）租金何时交、交多少时，原告快速通知解除合同。在收到原告要求将商铺腾空交还通知后，被告迫不得已将商铺腾空并交还给了原告。原告盛伟霞对反诉答辩称：不同意原告的反诉请求，被告违约在先，拒绝支付合同约定的租金，按照合同的约定，原告有权没收其所缴纳的定金，并且追究其相应的违约责任。被告即使用了原告的档口，又拒绝缴纳租金，明显违反合同的约定。对原告造成了巨大的经济损失，故被告的反诉请求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明：2019年5月2日，原告盛伟霞（甲方）与被告胡红昌（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场一楼1317号商铺出租给乙方作经营服装之用；协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；商铺每月租金60000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计180000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；乙方在进场前须付清首月租金；乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。协议签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了定金180000元。双方确认被告已按月足额向被告支付租金至2020年2月9日。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。诉讼期间，原告提供微信聊天记录，证明原告向被告发出催收及解除租赁合同的函件，被告拒绝履行。被告对原告提供记录真实性无异议，但认为不是完整的聊天记录，无法真实反映双方聊天内容。被告提供微信群截图照片，证明被告与原告曾沟通无法返穗复工问题，原告承诺免除2、3月租金；被告提出无收入无法交租，协商处理4月租金问题；提供店铺视频，证明店铺5月16日起店铺已经清空，同时通知原告。原告质证认为被告提供的微信聊天记录真实性予以认可，但关联性不予认可，双方未就如何减免达成过最终意见，而是基于原告多次催缴租金及提供多种方式与被告协商，但均没有得到最终解决；对视频不予认可，认为双方未进行任何商铺交接。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于合同解除及时间。原告虽在2020年4月16日向被告提出合同解除，但从聊天记录可知双方未就解除达成一致意见，故被告反诉要求确认协议书于2020年4月16日解除，本院不予支持。案涉合同在本案庭审前已可继续履行，但被告于2020年5月16日撤场并拒付租金，合同已然没有继续履行的合意及可能；另在双方的聊天记录中，被告将撤场状况发送原告，原告回复“好的”，故本院确认2020年5月16日为租赁合同解除之日。案涉合同并未显示双方有关于商铺钥匙的保证金约定，也无证据显示商铺系上锁的非开放式商铺。在被告撤场、原告亦确认知悉的情况下，原告理应积极接收商铺，现原告要求返还商铺依据不足，本院不予支持。押金是否需退还问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，被告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。被告在原告起诉后撤场应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除被告的违约责任。因被告在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定被告为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定原告没收的押金为被告已付押金总额的50%。如前所述，依据公平原则，被告反诉要求支付资金占用利息本院亦不支持。对被告未付的2020年2月10日至2020年5月16日的租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，被告在一级响应期间因对经营影响较大2月10日至2月23日的租金应酌定按原租金（每月60000元）标准的30%支付租金为宜，该阶段合共8690元。二级响应（2月24日至5月8日）期间，被告已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定该段期间应按原租金（每月60000元）标准的70%支付租金为宜，该阶段合共104324元。三级响应（5月9日至5月16日）期间，各项经营已基本正常，该段期间应按原租金（每月60000元）标准的支付租金为宜，该阶段合共15484元。即被告应向原告支付的2020年2月10日至2020年5月16日的租金为128498元，为减少诉累，原告应退回的90000元押金应在上述租金中予以扣减。至于原告主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，被告拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于被告，故对于原告要求被告支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、确认原告盛伟霞与被告胡红昌于签署的《租赁合同》已于2020年5月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告胡红昌向原告盛伟霞支付2020年2月10日至2020年5月21日的租金38498元（已扣减原告应退回的押金90000元）。三、自本判决发生法律效力之日，原告盛伟霞没收被告胡红昌已付的押金90000元。四、驳回原告盛伟霞的其它诉讼请求。五、驳回被告胡红昌的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1950元，由原告盛伟霞负担585元，被告胡红昌负担1365元；反诉受理费1950元，由反诉被告盛伟霞负担975元，反诉原告胡红昌负担975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年六月三十日书记员  余友斌卢健华