广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1242号上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂南区**********。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴海太，男，汉族，住广东省茂名市茂南区*****************。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人吴海太房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0902民初5010号民事判决；2.改判驳回吴海太的全部诉讼请求；3.由吴海太承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）鸿福公司逾期交房具有不可抗力因素，应予免责。且鸿福公司与吴海太已就逾期交房一事达成了赠送三个月物业管理费作为补偿的协议并已实际履行，吴海太现再主张逾期交房违约金，没有依据。鸿福公司在开发建设该楼盘的商品房过程中，因茂南大道道路扩建改造，经常封堵道路，影响施工及运输车辆出入，原材料进场缓慢，导致鸿福名苑小区的园林建设及部分收尾工程延误，鸿福公司无法在约定的时间内交房。政府扩建道路，鸿福公司无法预见、不能克服和避免，属于不可抗力因素，依法理应免责。另外，交房时鸿福公司已赠送3个月的物业管理费及出售车位优惠给吴海太作为补偿，吴海太没有对该方案提出异议，并实际接受了鸿福公司赠送的3个月物业管理费，应视为双方就逾期交房一事已达成补偿协议，吴海太在享受补偿后又要求鸿福公司支付逾期交房违约金，属于违约行为，其请求不应获得支持。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证因为要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作，差异较大，工作量明显增加，导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致，理应免责。首先，房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但却不可能办好不动产权证。由于发生的重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。由于不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延了鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权证需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少鸿福公司的违约金。（三）吴海太逾期支付房款，属先期违约，鸿福公司有权拒绝按照合同约定时间履行交房和办证的义务，基于公平合理原则，在计算逾期交房及逾期办证的天数时应当扣减吴海太逾期付款的天数。吴海太未在案涉《商品房买卖合同（预售）》〈附件十一补充协议〉第2点约定的期限内办妥完成贷款手续，其履行债务不符合约定。鸿福公司有权依据合同法第六十七条的规定拒绝按照合同约定的交房和办证的履行义务，而且基于公平合理原则鸿福公司逾期交房及逾期办证的天数应当扣减吴海太逾期付款的天数。（四）鸿福公司已办理不动产权证产交给吴海太，吴海太并没有损失，吴海太主张的违约金过高。鸿福公司不存在怠于办证的情形，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院结合现今社会大环境等因素，调低违约金计算标准。（五）一审法院对逾期办证违约金的截止时间计算有误。根据法律规定，应认定出证时间为逾期办证违约金的截止时间。综上所述，请求二审法院予以改判。吴海太辩称，（一）政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见，不能避免，不能克服的客观情况。现有证据表明开发商怠于履行协助办证义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（二）针对逾期办证违约金是否过高的问题，案涉合同约定房屋交付之日起550日内交证，逾期办证期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。吴海太主张的计算标准是依据司法解释第十八条以及中国人民银行关于人民币贷款利率的通知第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。综上所述，请求驳回鸿福公司上诉请求。吴海太向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金1900元；2.判令被告向原告支付以总房款715501元为基数按年利率6%为标准自2018年12月20日起计至被告向原告实际交付案涉房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年8月27日的逾期办证违约金为29404.15元）；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：2016年10月10日，原告吴海太（买受人）与被告鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市*****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积142.53平方米，单价为每平方米5020元，总价款715501元；买受人应当于2016年10月10日前支付首期房价款人民币185501元，余款人民币530000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月18日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2019年9月3日，原告领取到案涉房屋不动产权证书。另查明，2017年4月16日，茂名市鸿福房地产开发有限公司发布《通知》一份，载明：“由于茂南大道道路扩建改造原因，导致鸿福名苑小区的园林建设及其部分收尾工程延误，严重影响鸿福名苑小区的交付进度；现对各大业主延期收房作出补偿方案，其中由2017年4月20日延期至2017年5月30日（共40天），我司补偿自交楼之日起三个月的物业管理费。”后原告获赠三个月的物业费513元。在审理过程中，经一审法院向茂名市鸿福物业管理有限公司核实，该公司确认被告通过其赠送三个月物业管理费给原告作为延迟交房的补偿，日后再由该公司与被告结算上述费用。一审法院认为，原告吴海太与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。（一）原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已依约向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉房屋。被告于2017年6月18日才将房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约。被告辩称其在签订合同时已知在2017年1月20日无法交房，并口头告知原告交房时间改为2017年6月1日，对合同中约定的交房时间存在重大误解，该条款应予撤销；且逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，被告无需承担违约责任。鉴于案涉合同签订的时间为2016年10月10日，早于合同约定的交房时间，符合交易习惯，被告应按合同的约定履行交房的义务。原告对被告主张口头告知其变更交房时间的事实予以否认，且被告对不可抗力因素的抗辩，没有提供充分的证据予以证明，故对被告的上述主张，一审法院不予支持。（二）根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。原告于2019年９月3日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间，被告逾期办证的行为构成违约。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，但未能提供充分证据予以证明。鉴于茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，而原、被告签订房屋买卖合同的时间是2016年10月10日，是在不动产登记政策实施之后，双方约定的办理房屋所有权证理应为不动产权证。其双方约定的办证期限应当为办理不动产权证的期限，原告房屋不动产权证的办理不存在不可抗力因素，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。（一）根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。被告逾期交房四个月零二十八天，原告请求被告按月支付逾期交房违约金，被告对该计算标准没有异议，但主张原告接受了被告作为逾期交房补偿的三个月物业费，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意。原告对被告该主张不予认可，认为赠送物业费的主体是物业公司，且物业费签领表上载明的是“赠送”而非“补偿”，不能证明原、被告双方达成以三个月的物业费免除被告逾期交房的违约责任的合意。被告对其主张，未能提供充分证据予以证明，被告应按合同约定支付逾期交房违约金给原告。鉴于被告因逾期交房通过茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月的物业费给原告，根据公平原则，被告逾期交房违约金的数额应相应抵减原告获赠的物业费金额。据此，被告应支付原告的逾期交房违约金的金额为1387元（300+300+300+500+500-513）。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。（二）根据合同第二十条约定，原告应在商品房交付之日起550日内即2018年12月20日前取得房屋所有权证。现原告于2019年9月3日才领取到房屋权属证书，故原告请求被告支付从2018年12月21日起至2019年9月3日止的违约金，于理有据，一审法院予以支持。被告主张原告逾期支付房款，请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二点“对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”的规定，原告应在被告办好合同的备案手续后和通知之日起30日内办妥完成按揭贷款手续。被告称在办好合同备案手续后已通知原告办理按揭贷款手续，原告没有在约定期限内办妥贷款手续，构成违约，原告对此予以否认。被告未能提供证据证明何时通知原告办理按揭贷款手续，故对被告主张原告逾期支付房款的事实，一审法院不予认定。被告请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数，一审法院不予支持。原、被告双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，一审法院予以支持。被告主张原告请求的违约金过高，请求一审法院予以核减。鉴于被告存在违约行为，且原告请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对被告的上述请求，一审法院不予支持。据此，被告应支付从2018年12月21日起至2019年9月3日止的逾期办证违约金30227元（以案涉房屋总价715501元为基数，按年利率6%计算）给原告。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1387元给原告吴海太；二、被告鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金30227元（以案涉房屋总价715501元为基数，按年利率6%计算）给原告吴海太；三、驳回原告吴海太其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元（原告吴海太已预交），由原告吴海太负担10元，被告鸿福公司负担572元。被告鸿福公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告吴海太，一审法院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。庭审过程中，因证据1、2、5在一审已经提交，鸿福公司撤回证据1、2、5。经质证，吴海太对证据1、2、5质证意见与一审一致。对证据3，吴海太认为证据3的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，2019年2月20日超过合同约定的办证期限。对证据4、6的三性有异议，手机扫描后没有内容，该证据证明开发商在业主起诉后才提交办证资料。吴海太认为证据7的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，办证材料调整不必然导致开发商逾期办证，而且办事指南依据的法律法规早已颁布，开发商具备公开途径获取材料。2020年6月23日，本院依职权向茂名市不动产登记中心调取了《茂名市不动产登记信息查询结果证明》一份，该证明载明案涉房屋于2019年8月21日办理了不动产权证，证号为粤（2019）茂名市不动产权第*******号。经书面质证，吴海太以及鸿福公司对上述证据的真实性均无异议。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋于2019年8月21日办理了不动产权证，证号为粤（2019）茂名市不动产权第*******号。本院认为，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期交房、逾期办证是否有免责事由；2.双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，鸿福公司应否支付逾期交房违约金给吴海太；3.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期交房、逾期办证是否有免责事由的问题本院认为，第一，鸿福公司认为由于政府部门扩建道路，导致工程工期延长，造成其无法按合同约定交付案涉房屋给吴海太使用，以及不动产政策的变化，导致办证的时间增加，造成吴海太无法按合同约定取得不动产权证。但鸿福公司没有举证证明政府部门扩建道路导致其工程工期延长，也没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。第二，本案现有的证据不足以证明吴海太逾期支付购房款，且案涉《商品房买卖合同（预售）》也没有约定若吴海太逾期支付购房款，鸿福公司可以顺延交房和办证的时间。因此，鸿福公司主张吴海太逾期支付购房款，其有权拒绝按照合同约定时间履行交房和办证义务，或扣减其逾期交房及逾期办证天数的证据不足，本院不予支持。二、关于双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，鸿福公司应否支付逾期交房违约金给吴海太的问题根据审理查明的事实，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，鸿福公司应于2017年1月20日前将案涉房屋交付给吴海太使用。鸿福公司于2017年6月18日将案涉房屋交付给吴海太使用，已构成违约。鸿福公司于2017年4月16日发布《通知》一份，从该《通知》的内容来看，鸿福公司以三个月的物业管理费作为延期40天（2017年4月20日至2017年5月30日）交房的补偿，在没有其它证据佐证的情况下，上述证据不足以证明鸿福公司与吴海太就逾期交房的补偿方式达成了合意。因此，鸿福公司主张其无需承担逾期交房违约责任没有依据，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金应如何计算的问题《中国人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，业主取得不动产的物权。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，吴海太应在商品房交付之日起550日内即2018年12月20日前取得房屋所有权证。吴海太未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。本案中，案涉房屋的不动产权证在2019年8月21日办出，因此，逾期办证违约金应从2018年12月21日起计至2019年8月21日止，共计244天，逾期办证违约金为28698.45元（715501元×6%÷365天×244天）。一审认定逾期办证违约金计至鸿福公司将不动产权证交付给吴海太之日不当，本院予以纠正。鸿福公司与吴海太在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5010号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5010号民事判决第二项：限茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28698.45元给吴海太。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费582元，由吴海太负担37元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担545元。二审案件受理费590元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担561元，吴海太负担29元。茂名市鸿福房地产开发有限公司已预交二审案件受理费590元，吴海太负担的二审案件受理费29元，由吴海太在收到本判决书之日起七日内迳付给茂名市鸿福房地产开发有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月三十日法官助理 张 茹书 记 员 张晓悦