广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初222号原告：秦增燕，女，汉族，1979年10月23日出生，住四川省郫县*******************，公民身份号码:510************502。委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪敏，四川同载律师事务所律师。被告：平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区*************酒店首层108号、14-15层、负一层001号、2栋办公2201、2202号，统一社会信用代码：914**********711XM。负责人：于洋。委托诉讼代理人：黄子星，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展华，广东法仕律师事务所律师。第三人：廖勇华，男，汉族，1971年10月11日出生，住四川省大英县********社28号，公民身份号码：510************959。原告秦增燕诉被告平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安东莞分行”）、第三人廖勇华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告秦增燕及其委托诉讼代理人廖经纬、汪敏，被告平安东莞分行的委托诉讼代理人陈展华，第三人廖勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦增燕向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行原告所购买的位于四川省遂宁市大英县************品鼎城1单元7幢24楼8号的房屋（产权证号：川（20**）大英县不动产权第0007478号），并解除对上述房屋的查封；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月24日原告与第三人在大英县天天房产（即大英县蓬莱镇天天房屋信息咨询部）的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定第三人将其名下位于四川省遂宁市大英县************品鼎城1单元7幢24楼8号的房屋以人民币375103元的价格出售给原告。协议签订后，原告于当日向第三人支付了定金2万元，于同月26日向第三人支付了首付款140198元（含定金2万元），并于同月26日在遂宁市大英县蓬莱法律服务所办理了见证。因第三人用该房屋在中国工商银行股份有限公司大英支行办理了按揭贷款，故第三人于同日将其用于归还贷款的银行卡交于了原告，由原告的弟弟秦玉林每月按时向银行归还贷款，后原告于2019年9月16日替第三人还清了贷款本息。该房屋于2014年9月10日交付给原告，经原告家人装修后，由原告及原告的父亲秦泽兴和弟弟秦玉林居住和使用至今。因第三人用该房屋在银行办理了按揭贷款，故原告一直未能办理过户登记手续，直到2019年9月16日原告为第三人还清了贷款本息在办理过户手续时，被大英县*******告知该房屋已被广东省东莞市第一人民法院于同年7月19日查封。原告认为：原告购买该房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同约定支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定依法向广东省东莞市第一人民法院提出案外人执行异议申请，该院作出（2019）粤1971执异421号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现原告对该裁定不服，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》304条、305条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。同时原告认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第2款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”以及《2019年全国法院民商审判工作会议纪要》第119条：“案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的……至于是否作出具体确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可……”之规定，原告已向大英县人民法院就诉争房产提起给付之诉，该院已经受理，故在本案中不请求确权。被告平安东莞支行答辩称，一、案涉位于四川省蓬莱镇交通上街303号一品鼎城1单元7幢24楼8号的房屋登记在第三人廖勇华名下，被告对第三人享有债权，有权对第三人名下财产申请查封并强制执行。（1）根据（2017）粤1971民初22785号民事判决书，东莞市第一人民法院判决第三人廖勇华向被告偿还贷款本金54578.74元及利息、罚息、复利、律师费、受理费，上述民事判决书于2018年1月16日发生法律效力，被告并于2019年5月5日向东莞市第一人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）粤1971执11938号。故，被告对第三人廖勇华享有债权，有权申请法院对其名下的财产进行强制执行。（2）根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋所有权并未发生转移，被告有权查封并执行第三人名下案涉房屋。（3）根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，在本案中，案涉房屋登记在第三人廖勇华名下，即案涉房屋的权利人是第三人廖勇华，法院可依法对其名下的财产即案涉房屋予以执行。综上，依据（2019）粤1971执11938号执行裁定书，东莞市第一人民法院对案涉房屋进行查封，合法有效，原告无权要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。二、原告因自身原因未办理过户，并不符合足以排除强制执行的情形，其申请停止对案涉房屋的执行，无法律和事实的依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告需符合上述4种情形，方能享有足以排除强制执行的权益。（1）原告与第三人虽在查封之前2013年8月24日签订了《房屋买卖合同》，但该买卖合同是否合法有效，需由法院在另案中依法予以判定，在本案中，原告与第三人签订买卖合同尚未确定。（2）原告虽提供了“房屋验收交接表、大英县鑫盛物业管理服务规约、补充协议、装修管理协议、户内燃气管道改装合格证书、水电费发票”等材料，但被告有理由怀疑上述材料的真实性，其协议、规约的公章是否真实，且案涉房屋的物业管理公司实际是否为大英县鑫盛物业管理有限公司尚有存疑。另，原告虽提供水电费发票欲以证明原告占有案涉房屋，但该水电费发票并未连续，也并不齐全，不排除原告将尚欠第三人的房款代第三人廖勇华交水电费。（3）原告主张其已付清房款，但其主张的首期款没有银行转账证据加以佐证，借记卡账户历史明细清单也不能有效证明其代第三人偿还案涉房屋的按揭款，且其还款方式与合同约定的付款方式不一致，故原告提供的证据材料并不足以形成完整的证据链，被告有理由怀疑其已付清房款的真实性。（4）原告主张其未办理过户不存在过错，其未能办理的原因是第三人在按揭还贷，但原告在购买案涉房屋时已知晓案涉房屋处于抵押状态，且第三人未还上贷款的原因，是由于原告没有及时付清房款，并不是客观不可抗力的原因导致，故原告未及时过户是存在过错的。综上，原告并不满足足以排除强制执行的情形，其没有法律和事实依据要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。为维护被告合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。另，原告与第三人房屋确权问题应在本案处理，不应自行调解，原告与第三人达成的民事调解书应予撤销。第三人廖勇华答辩称，第三人在2013年向被告借款7万元，后来做生意把房屋卖了，亏损后，加上第三人也有疾病，没有能力偿还被告的借款。第三人曾经与被告调解，但是被告不同意。第三人的房屋确实在2013年卖给了原告。经审理查明，平安东莞分行依据生效的（2017）粤1971民初22785号民事判决书向本院申请强制执行，本院立（2019）粤1971执11938号案件予以执行。在该案执行过程中，本院于2019年7月19日查封了第三人廖勇华名下所有的四川省遂宁市大英县***********************产（不动产权证号：川（2017）大英县不动产权第0007478号）。秦增燕向本院提出执行异议审查，本院于2019年11月12日作出（2019）粤1971执异421号执行裁定书，裁定驳回秦增燕的异议请求。秦增燕不服，向本院提起诉讼。按大英县*******于2019年9月17日出具的《房产登记信息查询情况说明》显示：蓬莱镇交通上街303号一品鼎城7幢24楼8号房产的权利人为廖勇华，不动产权证号：川（2017）大英县不动产权第0007478号，登记时间为2017年10月18日，房屋性质为市场化商品房，建筑面积为117.55平方米。房屋状态为：现房已抵押。该房产于2019年7月19日被本院以（2019）粤1971执11938号案件查封。根据秦增燕提供的遂宁永鸿房地产开发有限公司与廖勇华于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》显示：遂宁永鸿房地产开发有限公司将蓬莱镇交通上街一品鼎城7幢1单元24层8号商品房（预售商品房），预测建筑面积110.65平方米，单价每平方米3200元。《个人购房借款/担保合同》显示：廖勇华向中国工商银行股份有限公司大英支行贷款240000元用于个人购置住房贷款，用坐落于一品鼎城7-1-2408号房屋作为贷款抵押，贷款期限为20年，遂宁永鸿房地产有限公司作为保证人。根据秦增燕提供的由四川省大英县蓬莱法律服务所见证的由秦增燕与廖勇华于2013年8月24日在居间方大英县天天房产签订《房屋买卖合同》，合同约定：廖勇华以375103元将案涉房产转让给秦增燕；付款方式：首付140198元，余款234905元，待办好土地使用证时交清余款后再继续办好房屋产权证交与秦增燕。秦增燕称从2014年9月10日该房屋交付，经家人装修后，由秦增燕及父亲秦泽兴、弟弟秦玉林居住和使用至今。因廖勇华用该房屋在银行办理了按揭贷款，秦增燕一直未能办理过户登记手续，直到2019年9月16日原告为第三人还清了贷款本息在办理过户手续时，被大英县*******告知该房屋已被广东省东莞市第一人民法院于同年7月19日查封。关于案涉房屋占有使用、房款支付及过户登记的情况。秦增燕主张其与第三人于2013年8月24日签订书面买卖合同，合法有效。案涉房屋收楼后开始装修，秦增燕的弟弟秦玉林与父亲于2015年1月起入住案涉房产至今。秦增燕为此提交了秦玉林身份证复印件、大英县*********居民委员会出具的证明、大英县鑫盛物业服务有限公司出具的情况说明、一品鼎城项目部的情况说明、常住人口登记表、收据、收款收据、一品鼎城小区房屋验收交接表、物业管理服务规约补充协议、承诺书、鑫盛物业管理服务规约、装修管理协议、小区入住手册等为证。上述证据中的交接表、协议、承诺书均有秦玉林签字，签署时间为2014年9月10日。收据、收款收据的开具日期均为2014年9月10日，收据和各收款收据上缴费人的姓名均为廖勇华，缴费明细分别系缴存电费、“收2013年10月1日至2015年9月30日物管费、装修管理费、垃圾清运费”、契税、购房面积补差、装修押金等。身份复印件、常住人口登记表显示秦玉林为秦增燕的弟弟。秦增燕主张其已付清房款，为此提交了借记卡账户历史明细清单、工行凭证、收款收据、收条为证。收款收据和收条显示廖勇华于2013年8月24日收到“买方交来定金20000元”，于2013年8月26日收到秦增燕140198元。2019年9月16日秦玉林从工商银行大英支行取款179992.06元，工行个人还款凭证显示：秦玉林向廖勇华支付“个人二手住房购置贷款”188030.05元，未显示付款时间。借记卡账户历史明细清单显示廖勇华有数笔现金存入款项（未显示付款人），廖勇华与“秦*林”、“秦玉林”另有数笔汇款往来，金额为一千余元至两千元左右不等。2019年9月16日工行凭证显示廖勇华办理了提前还款手续。秦增燕主张：其于2013年8月24日向廖勇华现金支付定金2万元，2013年8月26日向廖勇华转账首付款11万元，余款部分由秦增燕的弟弟秦玉林名下的工商银行账户转款到廖勇华的工商银行账户进行还款，每月还款一千六到一千八，案涉房屋贷款在2019年9月16号已经还清。秦增燕主张自身对未办理过户不存在过错，没有办理的原因是廖勇华在按揭还贷，案涉房屋作为按揭贷款的抵押物，不能办理过户；按揭贷款还清后，其到不动产登记部门办理过户登记时，被告知案涉房屋已被法院查封。秦增燕向本院提出执行异议审查，并向大英县人民法院提起诉讼，请求判决廖勇华继续履行合同，并办理过户手续。经大英县人民法院调解，秦增燕与廖勇华达成协议：2019年12月26日前，廖勇华协助秦增燕办理过户手续。以上事实，有秦增燕提交的房屋买卖合同、见证书、大英县*****证明、常住人口登记表、大英县鑫盛物业服务有限公司情况说明、遂宁永鸿房地产开发有限公司情况说明、一品鼎城售房款专用收款收据1张、大英县鑫盛物业服务有限公司一品鼎城收款收据3张、收据1张、一品鼎城小区房屋验收交接表、大英县“鑫盛物业”管理服务规约、补充协议、装修管理协议、承诺书、户内燃气管道改装合格证书、燃气改装收费发票、大英县蓬莱镇刘建琼瓷砖经营部证明、证明3份、装修记账明细、电费发票7张、不动产权证书、收款收据1张、收条1张、银行卡存款业务回单1张、存款凭条2张、大英县蓬莱镇天天房屋信息咨询部工商信息、收条1张、廖勇华个人购房借款／担保合同、廖勇华银行卡1张、借记卡账户历史明细清单、秦玉林银行流水明细2份、离婚证、刘杨伟证明及转账凭证、中国工商银行个人还款凭证4份、视频截图照片6张、个人贷款结清证明、关于撤销他项权利的函、房屋登记信息查询情况说明、房屋查封信息查询情况说明、（2019）川0923民初1898号民事调解书、（2020）川0923执32号执行案件受理通知书、不动产登记信息查询结果证明、（2019）粤1971执异421号执行裁定书，本院的庭前会议笔录及开庭笔录等附卷为证。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。秦增燕提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为案涉房屋查封之前该房屋已由廖勇华出卖给其所有，因此，秦增燕对案涉房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，本院分析如下：首先，秦增燕与廖勇华签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，真实有效。其次，秦增燕收款收据、银行卡存款业务回单、借记卡账户历史明细、秦玉林银行流水明细、刘杨伟证明及转账凭证、中国工商银行个人还款凭证、视频截图照片、个人贷款结清证明等证据已经足以证明其依照《房屋买卖合同》全额支付购房款。秦增燕提供的大英县*********居民委员会出具的证明、大英县鑫盛物业服务有限公司及遂宁永鸿房地产开发有限公司出具的情况说明、一品鼎城小区房屋验收交接表、大英县“鑫盛物业”管理服务规约及补充协议、装修管理协议、承诺书、证明、电费发票、不动产权证书足以证明案涉房屋在查封前已经交付给秦增燕，并由秦增燕及其家人占用使用。再次，秦增燕在支付清所有购房款后到相关部门办理过户手续时，被告知案涉房屋被本院查封，及时向本院提出执行异议审查，同时，秦增燕因廖勇华怠于履行过户登记手续而提起民事诉讼，足以证明秦增燕非因其自身原因未办理过户登记。综上，秦增燕符合排除执行的四个要件，秦增燕对案涉房产享有足以阻止执行的实体权利，故对原告秦增燕诉请不得对案涉房屋的执行并解除查封的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于四川省遂宁市大英县************品鼎城1单元7幢24楼8号（产权证号：川（20**）大英县不动产权第0007478号）的房屋。本案受理费6926.55元（原告秦增燕已预交），由被告平安银行股份有限公司东莞分行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  潘 涌审 判 员  杨长青人民陪审员  荣 任二〇二〇年五月二十九日书 记 员  殷佩君附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。