河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初558号 原告：马林，男，1987年8月11日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：林玉键，北京京师律师事务所律师。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地：廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，董事长。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，，住所地：廊坊市广阳区新开路**荣盛地产大厦**楼** 负责人：蔡林，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张凯、马琳，河北听韬律师事务所律师。 被告：廊坊荣盛物业服务有限公司，住所地，住所地：廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线东侧北侧院内。 法定代表人：周鑫，总经理。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 原告马林与被告荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛廊坊分公司）、廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马林的委托诉讼代理人林玉键、被告荣盛发展公司和荣盛廊坊分公司共同委托的诉讼代理人马琳、张凯、被告荣盛物业公司的委托诉讼代理人梁德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马林向本院提出诉讼请求：1.判令解除与荣盛发展公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付购房款230795元，并支付资金占用期间的利息（利息分别以166795元、64000元为基数，按照同期贷款利率分别自2015年11月7日、2019年11月10日起计算至实际还清之日止）；3.判令三被告共同退还已付维修基金2318元；4.判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付参团费6万元，并支付资金占用期间的利息（按同期贷款利率自2015年11月7日计算至实际还清之日）；5.判令荣盛发展公司支付违约金2307.95元；6.判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司返还原告支付的贷款利息20800元；7.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与荣盛发展公司于2015年11月7日签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的格林郡府第35幢1单元1层177号房屋。签合同时原告只看到最后一页，然后被荣盛发展公司收走。至2019年10月原告去缴纳税款需要房屋买卖合同，才发现合同中约定了该房产建筑面积22.73㎡，其中套内面积12.6㎡，公摊面积10.13㎡，合同内容与当初的宣传完全不同。其宣传中承诺十年可回收成本，以后收益都是利润，该楼盘有固定消费人群，并说由其旗下其他公司来管理该房屋对外出租。其上述行为实为返本销售及售后包租，既违反了《房地产销售管理办法》，也构成根本违约。 合同约定购房款单价14377.25元，总额326795元，原告依约支付了房款。支付房款中，荣盛发展公司要求原告支付团购费6万元，承诺该团购费以6万元折抵购房款中的10万元，但原告所支付的房款中完全不包括已支付的6万元，未得到宣传承诺的任何优惠，属于以欺骗手段骗取钱财。 荣盛发展公司要求原告与荣盛物业公司签订房屋委托管理合同，但原告至今未看到自己的房屋在哪、什么格局、面积是否足够。 合同中明确约定了办理房屋权属登记的期限，原告也多次催促被告办理，但被告以各种理由推脱履行，至今已然构成违约，故原告提出上述诉讼请求。 荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司辩称，团购费是买方在与被告签订房产认购书时达成的一致意思表示，交纳团购费后在签订购房合同时，会按照团购费对应的优惠额度确定单价，实际买方均已经享受了优惠，否则买方也不会签约，本案中马林即已经按照6万顶10万享受了价格优惠。房屋交付后，原告已经将案涉商铺委托廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤公司）招商运营，荣坤公司根据运营管理需要，将案涉单个商铺的围合结构拆除，以商场形式运营，故单个商铺无法办理权属登记手续，待委托经营期满后才可办理。在委托经营期间原告获取了收益，实现了合同目的，其诉讼请求所依据的事实没有证据支持，应予驳回。 荣盛物业公司辩称，其根据与原告之间的物业服务合同积极履行合同义务，收取的公共维修基金已经统一提交至房屋管理机关的专有账户，不存在违约或违法事实，原告诉求无事实及法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：马林与荣盛发展公司于2015年11月7日签订了《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的格林郡府第35幢1单元1层177号房屋，房屋建筑面积22.73㎡，套内面积12.6㎡，公摊面积10.13㎡，单价14377.25元，购房款总额326795元，付款方式为预付款加按揭贷款的方式，即签订合同当日交付首付款166795元，余款16万元办理按揭贷款。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，马林依约向荣盛发展公司支付了预付款并办理按揭贷款支付了房款。 案涉房屋签订正式购房合同前，马林交纳了团购费5万元。 马林于2016年5月20日与廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤公司）签订了《委托经营合同》，约定将购买的房屋交由荣坤公司统一招商运营，委托期限为2016年8月8日至2026年8月7日，委托费用为2016年8月8日至2019年8月7日无偿委托经营管理，2019年8月8日至2021年8月7日荣坤公司按购房合同款的5%即每年16340元向马林支付租金回报，2021年8月8日至2025年8月7日荣坤公司按6.3%即每年20588元支付租金回报，2025年8月8日至2026年8月7日荣坤公司按购房合同款7%即22876元支付租金回报，该租金回报按季支付，荣坤公司应当在每个支付周期结束之日起15个工作日内支付上一季度的租金回报，先用后付，委托方应在收取租金回报前向荣坤公司开具房屋租赁发票，否则，荣坤公司可顺延向委托方支付租金回报且不承担任何逾期付款违约责任。合同签订后，荣坤公司分别于2019年11月23日、2020年3月12日各向马林支付租金4085元。荣坤公司于2017年12月19日名称变更为廊坊市盛坤商业管理有限公司。 2016年5月20日，马林与荣盛物业公司签订《物业管理服务协议》。荣盛物业公司于2019年1月23日将格林郡府1025户公共维修基金4584670.2元交至廊坊市住房保障和房产管理局在兴业银行廊坊分行开户的公共维修基金账户中，其中包括马林的公共维修基金。 本院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息、违约金等有无事实及法律依据。 原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。本院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，马林均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣盛发展公司已向马林按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同等合同的关联性看，格林郡府35、36号楼系商业综合体，买方购买后统一交由荣盛发展公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。 综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，也按照合同约定支付了租金，原告获得了投资收益，合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，对于原告解除合同、返还包括购房款、利息及违约金等各项费用的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决如下： 驳回原告马林的诉讼请求。 案件受理费减半收取计3022元，由原告马林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 赵卫东 二〇二〇年六月二十七日 法官助理 杨朝霞 书 记 员 王冠儒