宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事裁定书（2020）宁0106民初5790号起诉人:柴宗元,男，1968年3月5日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区室。2020年6月23日，本院收到起诉人柴宗元与银川市人民政府、银川市住房和城乡建设局及第三人宁夏北方温和房地产开发集团有限公司合同纠纷一案的起诉状。起诉人柴宗元的诉讼请求：1.请求判决确认被告占有原告房屋中的16%产权面积部分及要求原告向其支付回购款的行为属于严重违法侵占原告合法财产权益的无效行为；2.请求判决撤销被告已实施的收取原告的原告房屋16%产权回购款(金额为:93803.44元)的行为；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、关于案涉前期基本事实过程：(一)2011年,原告作为银川税务局(原银川市国税局)职工参加了银川市税务局以及自治区税务局所组织的区、市两级银川地区国税局职工集资建房活动。当时包括原告在内广大职工被原银川市国税局以及原自治区国税局共同告知:其一、被告银川市人民政府为此次职工集资建房提供的宗地的位置位于亲水南街,规划路以西、自治区国税局用地东侧。土地出让年限城镇住宅70年。未来房屋的均价3600元/㎡（楼层系数稍有不同）。其二、政府在土地市场交易价的基础下,对土地出让金予以一定的优惠。以保证职工按相对较低的价格购买房屋。其三、房屋建设性质为职工集资、委托开发商代建。而非商品房开发性质。其四、代建商、政府包括税务机关不垫资、不投资。(二)2011年6月,包括原告在内1400多户广大职工根据区市两级国税局设立的筹建办公室的要求,与项目代建商宁夏北方温和房地产开发集团有限公司签订了《亲水苑商品房认购协议》。《认购协议》内容均不存在限价房表述及被告银川市人民政府占16%的产权内容表述。(依据最高人民法院司法解释确立的原则,商品房认购协议中,如果明确了实质性条款则不属于意向性协议,而属于正式合同)。（三)其后,原告与广大职工一样分多次向所涉项目作为代建商的北方温和房地产公司交了集资建房款。(2011年9月,原告根据银川市国税局通知向本案第三人宁夏北方温和房地产开发有限公司缴纳了10万元钱款。实际为用于办理土地权属变更的土地出让金的缴纳。后又在正式签订合同前,交了相当于房屋总价65%的集资款)。截止2013年底，在房屋未正式交付,以及未竣工验收前,原告即交清了所有购房款。(四)2013年11月,原告与本案第三人北方温和房地产公司签订了《亲水花园项目销售合同》,合同编号为：X。约定原告购买X房屋一套,单价为3490元/㎡,约定面积为152.3㎡,房屋总价款为531527元。签订合同时,合同尾页中存在的关于约定被告银川市人民政府占有16%的产权补充协议条款。原告像广大集资建房职工一样均对此提出疑问,但税务局领导告知原告称:“合同经过税务局领导及律师的审核,大家放心签,不存在任何问题”。（五)2014年10月底,本案第三人北方温和房地产公司在房屋没有竣工验收的情况下,即向原告交付了房屋。此时,原告与广大集资建房者发现,小区实际建设状况与原设计规划已不一致。原设计1568套住房。但建成小区共计1898套住房。增加了330套房屋。一千多个车位和储藏室,由北方温和房地产公司进行销售获利。车位的所有合同均与税务局筹建办签署,收据由筹建办开具,资金全部打入宁夏北方温和房地产开发公司账户。且所建设的该小区内部环境品质低劣。房屋密度变大。好多楼宇18层以下房屋见不到阳光。房屋建筑存在多种严重质量问题。二、原告质疑被告银川政府占有原告16%产权部分的合理性正当性经过。(一)本案第三人北方温和房地产开发公司在所涉房屋没有竣工验收即交付使用,在经过五年时间后的2019年12月份时,银川市税务局通知原告开始办理产权证。银川市税务局告知原告需根据政府常务会纪要规定,需以每平方米4985元价格回购政府享有的16%的产权。如在2019年12月31日之前向政府交纳回购款,则按回购金额的25%给予优惠。原告无奈之下,向被告交纳了房屋16%的产权回购(金额为:93803.44元)。(二)原告和广大职工有鉴于北方温和房地产开发公司所存在多种严重损害集资建房者的权益行为,而通过自发展开的维权活动调查获知如下事实。1.2011年11月9日,被告银川市人民政府下发X号文件。作出了决定同意将宗地编号为银地(协)字X号土地出让给银川市国家税务局,土地面积为2.66684公顷，土地用途为城镇住宅(共有产权限价商品房,限价3600元/㎡),土地出让年限城镇住宅70年,应缴纳土地出让金为3020.4万元。该宗地实施项目为共有产权限价商品房,国有共有产权为16%。2.2011年11月9日,被告银川市人民政府下发101号文件。作出了决定同意将宗地编号为银地(协)字X号土地出让给宁夏回族自治区国家税务局。土地面积分别为3.277836公顷,土地用途为城镇住宅(共有产权限价商品房,限价3600元/㎡),土地出让年限城镇住宅70年,应缴纳土地出让金分别为3713.32万元。该宗地实施项目为共有产权限价商品房,国有共有产权为16%。3.同日,即2011年11月9日,就上述事宜,银川市国土资源局与银川市国家税务局签订《国有建设用地使用权出让合同》。4.令原告及广大职工不可思议的事情是,本案第三人北方温和房地产开发公司与银川市国税局签订《代建协议》后,又在背地另行与银川市国土资源管理局签订了《土地出让协议》,废止了银川市国土资源管理局原核发的属于机关用地性质土地出让证书。办理了属于纯粹商业开发建设用地性质的土地使用权证书。在原划拨机关团体评估价60.48万元/亩基础上,本案第三人北方温和房地产公司使用税务局职工的集资款以75.52万元/亩的价款补足了差额部分。使土地出让金完全达到了正常的市场标准。将案涉土地变更为单纯的商业住宅用地。此时,亲水苑项目变更为亲水花园商品房项目。代建房变成了商品房。这是最终出现了小区建设项目存在多种严重问题,并产生了严重损害包括原告在内广大集资建房职工的利益后果原因。5.自此,两块宗地的编号也完全被改变。两块宗地的原编号分别为:银地(协X号,而两块宗地的后编号分别为:银国用(2012)第X号。由此,2011年11月9日,被告银川市人民政府下发X号文件。2011年11月9日,银川市人民政府下发X号文件,也不再具有任何效力。三、原告对被告银川市人民政府占有原告16%产权部分行为性质的认识。原告据上述事实有理由认为,被告银川市人民政府利用政府机关的身份作出占有原告16%产权的决定行为,没有任何法律依据。也无正当性依据。是严重不当的行为。是对原告合法权益的严重侵犯。第一、从原告与被告银川市人民政府角度而言:被告银川市人民政府原决定占有原告16%产权的行为原本是建立在原土地出让金价格给予优惠的前提下而做出的决定。职工与开发商之间原形成的代建房屋法律关系,随着开发商将土地出让金足额交纳,房屋代建关系已经变成了一般性商品房住宅开发关系。职工与开发商之间形成的是商品房买卖合同关系。如果说所涉建设项目的土地出让金价格给予一定的优惠,政府在有利益让与的前提下而做出的决定有一定的合理性,而当项目变成了纯粹的商业开发性质,原土地出让金价格不再有所优惠,变为135万/亩正常市场交易价格的前提下,被告银川市人民政府继续决定占有原告16%产权的行为便失去了正当性依据。第二、从本案第三人北方温和房地产开发公司与原告签订的《亲水花园项目销售合同》而言,《亲水花园项目销售合同》中约定由被告银川市人民政府占有原告16%产权,也同样属于无端侵犯原告合法利益的行为。1.《亲水花园项目销售合同》约定房屋总价款为531527元。原告已支付了房屋全面积的价款。原告应获得100%的房屋产权。2.既然合同约定被告银川市人民政府占有16%的产权，则本案第三人北方温和房地产公司当时就不应向原告收取16%产权部分的购房款。3.既然本案第三人北方温和房地产公司向原告收取了属于被告银川市人民政府的16%产权部分的购房款,则本案第三人北方温和房地产公司自身即负有向被告银川市政府补交其收取16%部分的义务。被告银川市政府就不应向原告索要16%部分的产权回购款。自治区税务局相关领导向广大职工答疑称:职工虽支付了房屋100%的房屋产权面积的价款,政府依然有权占有16%的产权。而本案第三人北方温和房地产开发公司称这是商品房的制式合同,关于共有产权商品限价房的内容只能在补充协议中进行提示。这样的答复显然违背了合同法的相关规定,是说不通的。如果房屋的属性是“共有产权限价房”这是房屋的重要内容,本案第三人北方温和房地产公司出具的合同条款就应该围绕这个主要内容进行制订,应当在合同中清楚地给予明示。需要进一步说明的是,原告与本案第三人北方温和房地产公司之间签订的《亲水花园项目销售合同》第X条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。事实后果是,原告既然已支付了全部房屋价款,需另行再按五年后的市场评估价支付16%的价款才能获得房屋产权,这明显属于加重了买受人责任行为。合同补充条款为合同以外主体被告银川市人民政府设定的权利内容无疑依法应属于无效条款。第三、本案被告银川市人民政府决定占有并收取原告16%的房屋面积价款行为属于无端加重了原告作为买受人负担行为。1.实际上,所谓的每平方米3600元房屋的价格,加上原告为集资建房垫资发生的利息,再加上需要以每平方米4985元价格回购所谓的被告银川市人民政府16%的产权部分，原告实际购买所涉房屋价格平均达到了每平方米4500元的价格程度,实际上超过了同一时期同一地段纯粹商品房的价格。2.且按此计算下来,政府16%部分的产权面积部分实际价格达到了每平方米8600元的价格(每平方米3600元需另加每平方米4980元)。3.在正常房地产业实际开发销售活动中,在商业开发楼盘尚未取得销售许可,甚至没有动工建设时,当买房人预先交纳购房款都会取得大幅度的优惠。在该房屋未建设时,原告及广大职工即缴纳了部分购房款,在房屋未建设成时,交纳了全部购房款。房地产开发商以零风险取得了商业开发利润。最终又由于政府无端的占有原告16%的产权部分,造成原告实际没有享有任何优惠后果。上述事实表明,被告银川市人民政府占有本属于原告合法享有的产权面积的16%部分面积产权,无疑属于严重违法侵占原告合法财产权益的不当行为。被告银川市人民政府及银川市税务局作为一级行政机关利用特定的政府权力,在行使房地产建设项目审批权过程中无端占有公民的财产份额。严重侵犯了社会公众的合法权益。《合同法》第52条规定:有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。被告银川市人民政府与本案第三人相互串通,损害原告的合法利益的上述行为属于依法应认定为无效行为。据此,原告根据上述事实,提出上述诉讼主张,请求法院本着维护社会公众合法利益的原则,对原告的诉讼主张依法予以支持。本院经审查认为，柴宗元与宁夏北方温和房地产开发集团有限公司签订的《亲水花园项目销售合同》第二十三条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或提请相关行政部门调解；协商、调解不成的，提交银川仲裁委员会仲裁。”该仲裁条款约定有效，故本案不属于本院受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、第一百二十四条第二项、第三项规定，裁定如下：对起诉人柴宗元的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于银川市中级人民法院。审判员 刘根祥 二〇二〇年六月二十三日书记员 白 洋