四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1624号 上诉人（原审原告）：钟延胜，男，汉族，生于1954年8月30日，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何建国，男，汉族，1970年5月1日出生，住四川省西充县。 被上诉人（原审被告）：蒲彩蓉，女，汉族，1974年11月17日出生，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：仲友昌，四川罡正律师事务所律师。 上诉人钟延胜因与被上诉人何建国、蒲彩蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 钟延胜向本院提出上诉请求：一、请求撤销(2020)川1325民初48号民事判决第二项判决，改判支持上诉人钟延胜的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由何建国、蒲彩蓉负担。事实和理由：一、本案《租房协议书》的租期明确，一审判决认定为“不定期租赁”错误。（一）上诉人钟延胜与二被上诉人于2016年11月6日签订《租房协议书》，明确约定租期从2016年11月6日起至2021年11月6日止，共五年。被上诉人擅自对自己持有的《租房协议书》进行三处篡改，不能改变双方对租赁期限的约定，租赁期限明确，根本不构成“不定期租赁”。（二）2019年上年，蒲彩蓉找钟延胜说看一下上诉人的租房合同，趁钟延胜不备将《租房协议书》中的“五年”的“五”字划掉，改为“三”，我当场发现后夺回了《租房协议书》，当时还将租房协议书一角撕裂。之后，我对蒲彩蓉擅自涂改的合同文本进行复印取证，将涂改部位恢复为“五年”。（三）合同约定的租赁期间是2016年11月6日至2021年11月6日，之后“租期五年”的表述是对《租房协议书》所约定租赁期间长度的计算结果，租赁期间仍然应当按照“租期从2016年11月6日起至2021年11月6日止”的约定执行，无任何歧义。由于《租房协议书》约定的五年租期明确且尚未届满，不属于《合同法》第二百三十二条规定的租期不明情形，更不构成“不定期租赁”。二、一审判决认定蒲彩蓉对自己合同篡改的“同时”对我持有合同进行了涂改，仅仅依据被上诉人的单方陈述，属于基本事实不清和事实认定错误。三、上诉人从未同意蒲彩蓉要求缩短租期的主张，更无证据证明我同意缩短租期为三年。一审中我主动将下一年度房租缴存至西充县人民法院账户，充分证明我没有同意缩短租期。四、《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，我在合同履行中无任何违约行为，相反，蒲彩蓉擅自阻碍我使用承租房屋并违约解除，构成根本违约。故，我上诉提出请求判令蒲彩蓉承担房屋装修损失、赔偿可得利益损失和服装等货物错过季节并发生受潮、霉变的损失等诉讼请求符合法律规定，应当得到支持。 何建国、蒲彩蓉辩称：一、2016年11月5日蒲彩蓉与钟延胜签订的《租房协议书》的租赁期限是三年，即到2019年11月5日止。1、2016年11月5日的《租房协议书》是钟延胜提供，签订时蒲彩蓉就直接把租赁期限从五年改为三年。2、钟延胜承认涉诉房屋租赁期限至2019年11月5日止。2019年10月4日，钟延胜之子钟洋177XXXX3327号手机发给何建国139××××3758号手机有钟延胜签名的彩信《求助通知书（和谈）》，明确“乙方（钟延胜）于2003年租甲方（何建国、蒲彩蓉）门面已经营16年至今2019年11月5日止”。钟延胜在一审法院第二次开庭时，向法庭提交了该证据。3、2019年11月20日，西充县南台街道南街社区居委会协调双方纠纷时，钟延胜将《租房协议》复印并在右上角批注“当时我人老了根本没有看到改不改的事，又得做生意忙。”所以，钟延胜是承认签订的《租房协议书》时租赁期限就修改为三年。二、被上诉人何建国在房屋租赁期限届满三个多月前（2019年7月24日）起，就多次短信、彩信、书面告知钟延胜，房屋租赁期满要收回自用，要钟延胜做好安排，否则责任自负。所以，即使钟延胜有损失，也应自行承担。故请求依法驳回上诉，维持原判。 钟延胜向一审法院提出诉讼请求：一、确认钟延胜与何建国、蒲彩蓉于2016年11月5日签订的《租房协议书》合法有效。二、判令何建国、蒲彩蓉继续履行《租房协议书》，接收钟延胜支付的85,000元房屋租金，并排除钟延胜使用所承租的西充县晋城镇文化路2号房屋的一切妨害。三、判令何建国、蒲彩蓉赔偿钟延胜损失100,000元。四、案件受理费由何建国、蒲彩蓉承担。后将第二、三项诉讼请求变更为：二、判令何建国、蒲彩蓉立即赔偿钟延胜房屋装修损失100,000元；三、判令何建国、蒲彩蓉立即赔偿钟延胜合同不能履行的可得利益损失100,000元，服装损失（全损）200,000元。 一审法院认定事实：何建国、蒲彩蓉系夫妻关系。西充县晋城镇晋城大道二段重壹集团5-Ｂ幢9号（现西充县晋城镇文化路2号）商业房屋一间，属何建国、蒲彩蓉所有。2003年起钟延胜（一家）一直承租该房屋。2013年11月5日何建国、蒲彩蓉与钟延胜之子钟洋签订了三年租期的租赁合同，该合同期满期满后，2016年11月5日，被告蒲彩蓉（合同中称甲方）与钟延胜（合同中称乙方）再一次签订《租房协议书》，合同中约定：“甲方在××路××商城××门面租给乙方经营使用，经双方协商，达成如下条款：双方共同遵守，不得单方面违约。1、租期从2016年11月6日起至2021年11月6日止，租期五年，每年租金85000元，每年11月5日前一次性付清当年租金，否则甲方将门面收回另外出租；2、乙方在租用期间不得从事餐饮经营，不得未经甲方同意任意改变房屋主体结构而进行装修，否则甲方有权收回不出租给乙方；3、租期满后，在同等条件下优先租给乙方，乙方转租必须经甲方同意，否则无效；4、乙方在租房期间主动交纳水、电等各项管理费和经营费，乙方经营期间的一切债权债务均由乙方自己承担，与甲方无关；5、租期满后，乙方不再继续出租（应为承租）或甲方不再继续租给乙方，双方提前三个月通知对方，乙方不得要求甲方承担装修等费用。六、本协议一式两份，甲乙双方签字生效，各持一份。”该合同除双方签名及落款日期为手写外其余内容为打印件。后蒲彩蓉将自己持有的合同的第一条中“2021改为2019”将“租期五年改为三年”，又将钟延胜持有合同中“租期五年插划改成三”，钟延胜于2019年将“三涂掉写为租期为五年”。钟延胜承租该门面房一直做服装经营使用，租金支付至2019年11月5日止。2019年7月23日何建国电话通知钟延胜门面租期已满，不再出租，钟延胜回复租期为五年，租期未满。2019年7月24日，何建国用短信通知钟延胜，告知房屋将于2019年11月5日租期届满，不再出租，请钟延胜另租门面经营。钟延胜回复称合同期未满继续承租，后何建国与钟延胜及钟延胜之子钟洋多次短信往来，何建国告知房屋不再出租，租期于2019年11月5日期满，而钟延胜称合同期未满还有两年，要求对方收第四年房租。2019年10月4日，钟延胜向何建国发送求助通知书（和谈）内容为“钟延胜方于2003年租何建国门面已经营16年。至今2019年11月5日止，现房租是85000元／年，现双方在这期间已建立起了亲情关系，最后两年说了作数，不得变更房租，未写合同等”。2019年11月20日钟延胜与何建国、蒲彩蓉因房屋租赁纠纷经西充县南台街道南街社区居民委员会调解未果，调解时钟延胜在《租房协议书》上批注有“当时我人老了，根本没有看到改不改的事，又得做生意，忙”。2019年12月2日何建国、蒲彩蓉向一审法院申请证据保全，一审法院于同日作出诉前证据保全的裁定，2019年12月3日对该租赁房屋内的服装等财物清点、登记、造册、拍照录像。钟延胜将登记造册的服装品牌共计八项清单作为证据向法庭进行了提交，并制作了光盘。后何建国、蒲彩蓉对该间营业房进行了装修自用。钟延胜分别于2019年12月9日和10日向一审法院申请诉前财产保全和证据保全，于2019年12月5日向一审法院案款专户上存入85000元。2019年12月13日，一审法院诉前调解，何建国、蒲彩蓉要求钟延胜领走服装未果。 一审法院认为，钟延胜与蒲彩蓉签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效。何建国、蒲彩蓉与钟延胜（一家）双方之间产生租赁合同关系多年，后基于在打印格式合同的基础上，蒲彩蓉对自持的《租房协议书》中自行将2021改为2019，同时将租赁期限五改为三，但对钟延胜所持合同书中蒲彩蓉仅对租期五年修改为三年，对租期从2016年11月6日起至2021年11月6日止未进行修改。同时从钟延胜发送的求助通知书以及钟延胜在合同上的批注内容来看，无法明确判断双方对于租赁期限是否达成一致意见，且钟延胜与何建国、蒲彩蓉经协商仍未就诉争房屋的租赁期限达成一致意见。故钟延胜与何建国、蒲彩蓉所签订的租赁合同属于当事人对租赁期限约定不明确的合同，应视为不定期租赁。当事人双方均可以随时解除合同。依照双方合同的约定，何建国、蒲彩蓉已提前四个月履行了通知义务，其提出解除双方的租赁合同并不构成违约，故钟延胜要求何建国、蒲彩蓉支付装修损失及可得利益的损失不符合法律规定，原审法院不予支持。钟延胜要求何建国、蒲彩蓉赔偿服装损失200,000元，因服装已被何建国、蒲彩蓉进行了装箱保管，并未损毁，何建国、蒲彩蓉也未强行扣留服装，且何建国、蒲彩蓉解除租赁合同也未违约，故钟延胜要求何建国、蒲彩蓉赔偿服装损失的诉讼请求，不予支持。综上，判决：一、钟延胜与何建国、蒲彩蓉2016年11月5日签订的租赁合同有效；二、驳回钟延胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，由钟延胜承担800元，何建国、蒲彩蓉承担350元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕钟延胜的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议的焦点作如下评判。 本案争议的焦点为租赁双方之间的关系属于不定期租赁合同还是定期租赁合同关系；钟延胜请求何建国、蒲彩蓉赔偿房屋装修损失、不能履行合同的可得利益损失以及服装损失是否应当得以支持。 关于钟延胜与何建国、蒲彩蓉之间的关系属于不定期租赁合同还是定期租赁合同关系的问题。经审理查明，钟延胜从2003年起租赁何建国、蒲彩蓉所有的房屋经营服装生意，均是分年限签订合同，从何建国、蒲彩蓉提供的2013年签订的租房合同看，租期为三年。本案中，双方所持有的《租房协议书》均为打印件，在约定的租期时间上都有改动。蒲彩蓉陈述，《租房协议书》是钟延胜打印的，其将租赁期定为五年，签订合同时我便不同意，因房屋所在地段为西充县中心街，房屋每年都在上涨，不可能一次性就约定五年时间，要求改动，于是便在协议书上作了修改，将两份协议书的租赁时间从五年修改为三年。钟延胜陈述，《租房协议书》约定为五年，我在2018年重新进行了装修。因为何建国、蒲彩蓉想收回房屋自己经营，2019年蒲彩蓉借口拿走我所持有的协议书，将五年改为三年，我发现后又将三年改为了五年。因双方对租赁期限分歧较大，多方协商不能达成协议，综合审查本案的事实，应视为对租赁期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。何建国、蒲彩蓉提前四个月通知钟延胜解除合同，不再履行出租义务，符合法律规定，钟延胜请求继续履行合同，不能得到支持。 关于钟延胜请求的房屋装修损失、不能履行合同的可得利益损失以及服装损失是否应当得以支持问题。钟延胜与蒲彩蓉签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因合同约定不明，视为不定期租赁，何建国、蒲彩蓉依照合同约定，提前通知钟延胜解除合同，不存在违约行为，因此，钟延胜要求何建国、蒲彩蓉赔偿装修损失和可得利益的损失，不符合法律规定，且《租房协议书》第2条约定，装修需经房租同意。钟延胜不能举证证明其在2018年进行的装修经过了何建国、蒲彩蓉夫妇的同意，其请求赔偿装修损失，不能得以支持。对服装损失的问题，何建国、蒲彩蓉因钟延胜到期未腾退房屋，不仅提前通知承租人钟延胜，而且申请一审法院证据保全，对租赁房屋内的服装采取了相应措施，捆绑、打包在固定的地点，一审法院在诉前调解时，通知钟延胜领取服装，钟延胜至今未领取，没有采取适当措施防止损失扩大，故钟延胜提出服装受潮、霉变要求赔偿服装损失，理由不充分，本院对此上诉请求不予支持。钟延胜主张出租人何建国、蒲彩蓉赔偿错过销售季节的损失，属于可得利益损失，是经营者自身应承担的经营风险，不因租赁合同是否继续履行而要求出租人承担赔偿责任。租赁合同解除后，合同不再履行，钟延胜要求蒲彩蓉、何建国赔偿继续履行租赁合同的错季销售的损失100,000元，于法无据，一审法院驳回其诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；钟延胜的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元，由钟延胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  谭世蓉 审判员  江春虹 二〇二〇年六月十七日 书记员  胡沥文