广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初812号原告（反诉被告）：广州市国美电器有限公司，住所地广州市保税区东江大道**康胜大厦**。法定代表人：董晓红，执行董事。委托代理人：周继辉，系原告职员。被告一（反诉原告）：广州市蒲喜餐饮有限公司，住所地，住所地广州市番禺区市桥街富华东路****121iv>法定代表人：彭堃。被告二：彭堃，男，1979年7月24日出生，汉族，住广州市越秀区，被告一、二共同委托代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。被告三：黄权，男，1980年5月6日出生，汉族，住广东省罗定市，被告四：梁尧龙，男，1986年5月16日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，被告五：吴容祺，女，1988年7月11日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，被告六：杨剑翔，男，1991年6月25日出生，汉族，住广州市白云区，被告七：广州万味新餐饮服务有限公司，住广州市海珠区宝业路****（单）401房自编D1。法定代表人：俞颖欣。被告四、五、六、七共同委托代理人：曹**刚，北京市浩天信和（广州）律师事务所。原告广州市国美电器有限公司（以下简称国美公司）诉被告广州市蒲喜餐饮有限公司（以下简称蒲喜公司）、彭堃、黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔、广州万味新餐饮服务有限公司（以下简称万味新公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周继辉、被告彭堃及其委托代理人赖文龙、被告梁尧龙及被告梁尧龙、吴容祺、杨剑翔、广州万味新餐饮服务有限公司的委托代理人曹**刚到庭参加了诉讼。被告黄权下落不明，经本院公告送达应诉材料，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：2015年6月5日，原告和广州市点状园餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定广州市点状园餐饮管理有限公司承租原告位于广州市海珠区宝业路1号新一城广场四层部分房屋：（租赁房屋建筑面积2500平方米）；租赁期限自2015年6月4日起至2021年10月14日止，租赁费用每月245833.33元，每12个月递增3%；水电费按实际用量计算。租赁费用支付方式为先付后用，按每一个月为一期支付租金。被告于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。2018年1月22日，原告与广州市点状园餐饮有限公司、被告广州市蒲喜餐饮有限公司签订《三方协议》，约定由被告一作为新的承租方履行合同义务，享受合同权利。自被告作为新的合同主体承租涉案房屋后，前期履约情况较为良好，但自2018年9月开始，被告开始拖欠租赁费用和水电费，根据合同约定，被告应于2018年9月24日向原告支付2018年10月的租赁费用，并于2018年l0月24口向原告支付2018年11月的租赁费用，以此类推。但是被告一违反合同约定，并未按时缴纳租赁费用，经原告多次催促仍拒不支付。截止2018年11月30日，被告一仍未支付2018年10月至12月的租赁费用，以及2018年9月至10月的水电费，欠费总数巨大。支付租金为承租方根本义务，原告认为被告拒不履行承租人根本义务，严重侵犯了原告的合法权益，致使原告无法实现出租房屋盈利的合同目的。被告一为一人公司，依据《公司法》第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告二作为公司的股东，应当对被告一的行为承担连带责任。因被告三、四、五、六、七基于与被告一、二具有合作关系并实际控制房屋，其对原告与被告一之间的租赁关系明确知晓，并以实际行动支持被告一的履行行为，应当与被告一、二承担连带责任。故起诉请求判令：1、解除原告与被告一之间签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》；2、被告一立即腾退返还其所占用的房屋；3、被告一支付拖欠的2018年11月9日至2020年5月12日实际交房之日止的房屋租赁费用、场地使用费4956925.04元；4、被告一支付拖欠的2018年9月1日至2018年11月30日的房屋水电费157760元；5、被告一向原告支付1个月租赁费用的违约金268628.72元；6、被告二对被告一的行为承担连带责任；7、被告三、四、五、六、七对被告一的行为承担连带责任；8、本案诉讼费用由七被告承担。原告对被告的反诉请求以及事实理由不予认可，请求法院予以驳回。被告一答辩和反诉称：一、广州市蒲喜餐饮有限公司、彭堃不应为本案的被告。2018年3月21日，被告因退出涉案商铺经营，与黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔等人签订了《协议书》，约定自2018年3月1日起因店铺经营所产生的全部债权债务与被告无关，涉案商铺的全部权利义务转由杨剑翔等人享有和承担。被告已将涉案的广州市海珠区宝业路1号新一城广场四层商铺转让给黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔四人，且四人在上述地址注册了广州万味新餐饮服务有限公司。故被告已于2018年3月1日起退出涉案商铺的经营活动，店铺经营所产生的全部债权债务，与被告无关。原告早已知悉被告转让商铺一事，亦以实际行动表示同意被告转让商铺，被告与原告双方的房屋租赁合同早已实际解除。被告退出涉案商铺的经营活动后，由原告直接向黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔四人收取租金及其他费用，且原告在案涉商铺的地址上重新为黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔注册广州万味新餐饮服务有限公司用于经营商铺，并签订《广州市房屋租赁合同》备案于广州市海珠区工商行政管理局。且涉案商铺的产权人广州市凯兴房地产有限公司已同意被告将涉案商铺转租给杨剑翔使用。涉案商铺的承租人应广州万味新餐饮服务有限公司、黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔，如上述等人未能按时向原告支付租金及其他费用的，原告应向上述等人主张，广州市蒲喜餐饮有限公司、彭堃不应为本案的被告。二、广州市蒲喜餐饮有限公司、彭堃并没有违约行为，不应承担违约责任。本案的涉案商铺的实际经营者为广州万味新餐饮服务有限公司、黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔，涉案房屋的租赁合同的权利义务应由上述等人承担和享有，被告早己与原告解除租赁合同，并没有任何违约行为，不应承担违约责任。如有拖欠租金或其他费用的违约行为，原告应向广州万味新餐饮服务有限公司、黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔等追究违约责任。三、退一步来说，如果双方签订的租赁合同并没有解除，原告存在严重的违约行为，没有按约定保证被告持续使用租赁房屋。原告同时将涉案商铺租赁给黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔等人成立的广州万味新餐饮服务有限公司，并直接向其收取租金等费用，就算在杨剑翔等人出现拖欠租金或其他费用的情况下，也没有协助被告收回场地，至今使被告无法进行使用场地和进行经营。被告从2018年3月起已退出经营且无承租使用涉案商铺，双方之间的租赁合同在事实上早已实际解除，故被告反诉要求判令：1、原告返还租赁保证金50万元并支付资金占用期间的利息，按年利率6%的标准，从2019年9月6日起计至实际付清之日止；2、原告承担本案诉讼费。被告二的答辩意见与被告一一致。被告三没有提交答辩意见及证据。被告七辩称：万味新公司原由杨剑翔于2015年5月间个人独资开办的企企业，后于2018年8月间进行体制改革而转为由股东孙恒、吴容祺、梁尧龙、俞颖欣自行投资控股组建成股东式有限责任公司。万味新公司开办之时，由原个人独资的投资人杨剑翔与原告签订了《广州市房屋租赁合同》。依此《广州市房屋租赁合同》的约定，由万味新公司原个人独资的投资人杨剑翔以有偿的使用形式承租使用了原告出租的广州市海珠区宝业路1号—7号（单）401房自编Dl场地商铺。万味新公司与原告签订《广州市房屋租赁合同》后办理了网上备案手续，并用此《广州市房屋租赁合同》向广州市海珠区工商行政管理局办理了万味新公司在该租赁场地商铺从事餐饮的经营执照。本案涉案的场地商铺，原告曾租赁给被告蒲喜公司、彭堃承租使用，后该公司由被告黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔经营。之后被告蒲喜公司经原告同意，将其原承租使用的本案涉案场地商铺转由万味新公司承租使用。自2018年4月起涉案场地由万味新公司承租使用，用作经营餐饮服务业。万味新公司实际使用涉案场地，被告蒲喜公司于2018年4月起没有继续承租使用涉案场地，而改由万味新公司承租使用，万味新公司自承租使用涉案场地起至2018年11月间，均依据《广州市房屋租赁合同》的约定履行义务，支付承租费用。原告于2018年11月30日起擅自切断万味新公司涉案场地的水电，另万味新公司无法继续经营，合同目的不能实现，万味新公司已另案提起诉讼，由法院以（2019）粤0105民初8944号案受理。原告起诉被告蒲喜公司拖欠租金、水电费及要求万味新公司承担连带责任缺乏事实依据，依法应予驳回。即使蒲喜公司拖欠租金及水电费用，依合同相对性的原则，这些欠款只能由蒲喜公司对与原告承担清偿之责，与万味新公司无关。原告也没有提供相应的事实和法律依据，依法应予驳回。被告四、五、六的答辩意见与被告七一致。经审理查明：据房屋信息显示，新一城广场自编江南花园三期项目的开发企业为广州市凯兴房地产有限公司（以下简称“凯兴公司”），门牌地址海珠区宝业路1号-7号（单）。2013年5月8日，国美公司与凯兴公司签订《房屋租赁合同》，约定由凯兴公司将新一城广场首层至三层部分、四、五全层出租给国美公司。国美公司（甲方）与案外人广州市点状园餐饮管理有限公司（乙方，以下简称“点状元公司”）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将海珠区宝业路1号新一城广场四层部分出租给乙方，建筑面积2500平方米，期限从2015年6月5日至2021年10月14日届满；月租金从245833.33元起，租赁费用每12个月递增一次，每次递增的标准为3%；在租赁期限内，按每月为一期支付租金。乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用。2018年6月5日-2019年6月4日期间的月租赁费为268628.72元/月，2019年6月5日-2020年6月4日的月租赁费用未276687.58元/月。2.履约保证金总额为491666.67元；水电保证金为20000元；未经甲方同意，乙方不得将退回保证金的请求权转让给第三人或设定他项权利。3.乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费及一切与乙方有关的公共费用。水费、电费等与乙方有关公共费（包括但不限于合同约定乙方自行支付公共费用）由甲方收取的，乙方应在收到甲方付款通知后7日内向甲方缴纳相应费用，否则乙方按本合同五十条之约定承担违约责任。4.除经甲方书面同意外，乙方不得转租或以任何其它方式与第三方共同使用租赁房屋的全部或部分。5.合同期限内，甲乙任何一方发生变更，则合法继承的主体应继续享有本合同所赋予的权利和承担本合同所规定的义务。6.合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋按原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》。否则，视为乙方未向甲方交还该房屋。7.乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日的，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无需向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效。甲方依据本条的约定解除合同的，乙方应当按本合同的约定向甲方承担违约责任；本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于1个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金；8.如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日期间的全部租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；9.如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额万分之五的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付1个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。10.如乙方逾期支付房屋租赁费用或水电费用达15天，则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费，且由此导致的一切后果及损失均由乙方自行承担。2018年1月22日，国美公司（甲方、出租方）、点状园公司（乙方、原承租方）与广州市蒲喜餐饮有限公司（丙方、新承租方，以下简称“蒲喜公司”）签订《三方协议书》，约定甲乙双方于2015年6月签订的《房屋租赁合同》，经甲乙丙三方同意，对该原合同作出如下补充：自2018年1月5日起原合同的承租方由点状园公司变更为现蒲喜公司即丙方，该原合同的其他所有条款均不变，原乙方享有的权利和承担的义务变更为丙方享有及承担；在本协议签订后五日内，原乙方向甲方缴付的租金保证金491666.67元以及水电保证金为20000元，作为丙方向甲方支付的保证金，乙方退还收据后，甲方向丙方重新开具保证金收据；自2018年1月5日起，乙方不再享有原合同中所有的权利义务，乙方之前的债权债务全部由乙方承担；等。2018年3月21日，黄权（甲方）、彭堃（乙方）、梁尧龙（丙方）、吴容祺（丁方）、杨剑翔（戊方）、蒲喜公司（已方）签订《协议书》，约定：1、鉴于蒲喜公司与点状园公司签订了《广州市海珠区宝业路1号新一城广场四层新一城商铺转让协议书》，蒲喜公司的名义与点状园公司、国美公司签订了《三方协议》，甲方、乙方、丙方、丁方、戊方自2018年月日开始共同经营新一城广场四层商铺，乙方拟退出商铺的经营活动，由甲方、丙方、丁方、戊方继续经营；对商铺的经营管理份额按照甲方41.25%、乙方16.25%、丙方16.25%、丁方24.25%、戊方2%进行分配；乙方、己方同意，在本合同签订之日起三个工作日内，将蒲喜公司从点状园公司买受的商铺经营权，以及商铺承租权转让给甲方、丙方、丁方、戊方或甲方、丙方、丁方、戊方指定的目标公司，各方在本合同签订后三个工作日，完成转让合同的签订。在2018年6月1日前以蒲喜公司名义直接向点状园公司支付保证金50万元并换取点状园的租赁保证金凭证；甲方、丙方、丁方、戊方直接向国美公司按照蒲喜公司与国美公司的租赁合同之约定交纳租金；等。原告国美公司（出租人、甲方）与第三人杨剑翔（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区宝业路1号-7号（单）401房自编D1的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2500平方米；租赁期限从2018年1月5日至2021年10月14日，月租金从26084.58元-293537.85元不等；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应负的修缮责任：详见甲、乙双方另行签订的《房屋租赁合同》内容为准，如本合同条款与甲、乙双方另行签订的《房屋租赁合同》有不同，则以《房屋租赁合同》条款约定为准；等。据2018年8月15日的《准予变更登记（备案）通知书》记载，万味新公司原登记事项为：有限责任公司（自然人独资），股东为杨剑翔，登记变更事项为：有限责任公司（自然人投资或控股），股东为梁尧龙、孙恒、吴容祺、俞颖欣。据2018年5月22日的《准予设立（开业）登记通知书》记载，广州市海珠区工商行政管理局于2018年5月22日核准万味新公司登记设立，，住所为广州市海珠区宝业路****单）401房自编D1。2018年5月11日，凯兴公司向国美公司出具《同意转租证明》，载明同意国美公司将新一城广场四层其中约2500平方米的面积转租于杨剑翔（舅父新广式茶楼）使用，等。蒲喜公司向国美公司发出《“一址多证”工商登记申请书》，载明蒲喜公司与黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔就涉案场地酒楼的经营权问题进行内部调整，蒲喜公司与黄权等四人协议约定，由黄权等四人对蒲喜公司经营的酒店进行承包经营，后期计划由杨剑翔等人名义成立新公司，并由蒲喜公司、新公司与国美公司确认房屋承租权一事进行变更，届时三方就房屋承租权变更事宜进行协商确认。目前，因新公司工商登记需要，蒲喜公司确认以杨剑翔名义在上述地址办理新公司的工商注册登记，特向国美公司申请协助，等。2018年11月28日，蒲喜公司向国美公司发出《通知函》，载明由于蒲喜公司运作原因现要求国美公司自本通知函发出之日起依合同规定对广州市海珠区宝业路1号新一城广场四层商铺采取断水、断电、封门等措施。回复日期我司另行通知。2018年11月30日，蒲喜公司向国美公司发出《通知函》，主要内容为：蒲喜公司已于2018年3月21日将商铺转让给黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔四人，并约定租金等费用由黄权等人缴纳，签约后场地一直由黄权等占有并使用（对此贵司一直知情），但其均并没有按时向贵司缴纳租金、水电等费用，也没有将租金等费用向蒲喜公司缴纳，在我司多次催促下，其向贵司缴纳了30万租金，现在请求贵司收取，以减少损失扩大，并要求未经我司同意不得退回该租金。为避免损失的扩大，蒲喜公司多次对涉案场地要求停水停电，但国美公司不予以配合。现再次要求国美公司自本通知函发出之日起依合同规定对商铺采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费，具体回复日期我司另行通知，否则我司要求追究贵司的责任等。据《商事登记基本信息》显示，广州市蒲喜餐饮有限公司商事主体类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人彭堃，股东为彭堃。原告于2019年1月7日提起本案诉讼。诉讼过程中，因被告七万味新公司欠付工人工资，本院在（2019）粤0105执1765号案执行过程中查封了被告七万味新公司在涉案场地的餐桌、餐椅及厨房厨具等财产，并指定由万味新公司保管。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、租金催缴通知单及水电费缴费通知，上述通知均有蒲喜公司盖章，证明被告蒲喜公司拖欠租金、水电费情况及原告的催款情况；2、2018年租金及水电费缴纳明细表，证明被告在2018年1月26日至2018年10月5日涉案场地的缴纳费用情况。该表载明：2018年1月26日，彭堃手机转账20万；2018年2月6日彭堃手机转账6万；2018年3月19日，彭堃手机转账39000元；2018年3月19日，吴容祺转账10万元；2018年3月19日，唐雪丽转账6万元；2018年3月19日，俞颖欣转账5万元，交易备注舅父新场地租金；2018年3月19日，孔晓俊转账17024元，交易备注个人转支票舅父新转；2018年4月11日，吴容祺转账260000元；2018年4月13日，吴容祺转账804元；2018年5月17日，吴容祺转账170000元；2018年5月18日，吴容祺转账50000元，交易备注租金；2018年5月23日，吴容祺转账40804元，交易备注租金尾款；2018年6月2日，孙恒转账170000元，交易备注往来清算款；2018年6月8日，孙恒转账100000元；2018年7月5日，孙恒转账200000元；2018年7月6日，孙恒转账68628.72元；2018年8月11日，郑淑婧转账200000元；2018年8月30日，郑淑婧转账150000元；2018年9月3日，郑淑婧转账118628.72元；2018年9月5日，郑淑婧转账59434.46元；2018年10月4日，郑淑婧转账100000元，交易备注转租金账；2018年10月6日，郑淑婧转账68628元，交易备注租金转账；2018年10月8日，郑淑婧转账100000元，交易备注租金转账；2018年11月23日，郑淑婧转账30万元（共六笔，每笔5万元）；3、电费缴费通知函及发票、税费缴费通知函及发票，证明原告向业主缴纳水电费的情况。原告表示证据3无原件，发票原件已交总公司财务。被告一、二质证认为：对证据1的真实性没有异议，虽然原告向我方发放过催缴单及水电费缴费通知，但这仅仅是一个通知。且其真实意思是想通过我方向万味新公司追讨，我方也没有承诺要承担任何责任。我方只是收到该通知，而没有确认任何事实当时也是没有签日期的事。原告后来为了追讨租金和水电费而让被告补盖章的。对证据2真实性没有异议，从2018年1月26日被告二支付的20万元以及2018年2月6日被告二支付的6万元共计26万元是属于2018年1月份的租金，在2018年3月19日被告二支付的39000元属于2月份的租金，该款项是基于各被告拆伙之后，经各方清算由我方应当承担的租金费用。也就是说我方支付了39000元，就平了我方的亏损，并按协议退出经营。从2018年3月19日之后，所有的租金水电费均由被告三、四、五、六、七进行缴付，结合被告三、四、五、六、七的答辩以及证据，其是代表万味新公司来支付租金、水电费，该证据恰好说明了被告一、二在2018年3月份退出经营后商铺的全部债权债务均有被告三、四、五、六、七享有和承担。也进一步证明了涉案商铺的承租主体变更为被告三、四、五、六、七，是可以理清各方的法律关系。对证据3三性不予确认。被告四、五、六、七质证认为：对证据1真实性没有异议，证明内容有异议，证据的证明内容不能支撑诉讼请求。对证据2真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3没有原件核对，对真实性无法确认。被告一、二为证明其抗辩主张提供了以下证据：1、广州万味新餐饮服务有限公司工商登记档案资料、商事登记基本信息；2、广州市海珠区劳动人事争议仲裁委员会布告、开庭通知，证据1、2拟证明涉案场地的实际经营者是由黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔注册的广州万味新餐饮服务有限公司，万味新公司与原告建立租赁合同关系，其拖欠原告租金及其他费用与被告蒲喜公司无关；3、被告二彭堃与国美负责人的微信聊天记录，证明原告已知悉涉案商铺已经转让，且以实际行动表示同意蒲喜公司转让商铺，双方的房屋租赁合同早已实际解除；4、万味新财务向原告发出的申请书，载明郑淑婧于2018年11月23日将6笔经营预付金合计300000元转账至国美公司公账账号，现因与国美公司招商部相关负责人洽谈合作协议存在异议，合作关系无法达成，现申请该笔资金300000元原路返回本人账号，证明万味新公司与原告存在租赁合同关系，并直接向原告缴纳租金；5、2018年12月4日向原告发出的《律师函》，载明原告从2018年11月30日晚对涉案场地四楼舅父新广府大茶楼停止供电……；6、2018年6月7日黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔委托广东华安联合律师事务所向被告蒲喜公司发出的《律师函》，载明我方当事人收到点状园公司至贵司的《催告函》，要求贵司支付拖欠的商铺转让款20万元。现我方当事人要求贵司就此对我方当事人隐瞒的20万元对外债务一事做出承诺并提出解决方案偿清对外债务……证据5、6证明涉案场地的实际经营者是黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔以及他们注册的万味新公司。原告质证认为：对证据1真实性确认，证明内容不确认；对证据2、3、4真实性、合法性、关联性均不予确认，聊天记录只是截取其中一部分，不完整；对证据5、6真实性确认，但与本案无关，不能达到被告想证明的内容。被告四、五、六、七质证认为：证据1、2真实性没有异议，证明内容有异议，万味新的实际经营者是被告四、五和孙恒，法定代表人是俞颖欣；证据3与我方无关；证据4真实性、合法性确认，关联性有异议，30万元是作为保证金转给原告的；证据5、6关联性有异议，该证据是被告三、四、五、六要求被告一尽快完成转让，证明不了实际经营人，与被告七无关。被告四、五、六、七为证明其抗辩主张提供了以下证据：1、万味新公司的工商登记资料，证明万味新公司投资人杨剑翔与原告签订《广州市房屋租赁合同》，承租了原告出租的涉案房屋作经营餐饮商业使用；2、2018年12月4日向原告发出的《律师函》，载明原告从2018年11月30日晚对涉案场地四楼舅父新广府大茶楼停止供电……；3、郑淑婧向被告的银行转账凭证，显示2018年11月23日分六笔，每笔5万元，共计30万元转给原告，转账用途为转账；4、原告财务人员郑淑婧，原告的股东吴容祺、孙恒、俞颖欣银行转账凭证单。原告质证认为：对证据1真实性确认，但不能达到证明事实；对证据2三性不确认，是单方面作出的函件，无签收或邮寄的记录；对证据3真实性确认，但证明内容与实际情况不一致，此30万元并非租赁保证金，而是清缴前期拖欠的款项。对证据4真实性确认，但郑淑婧、吴容祺、孙恒、俞颖欣缴纳的款项是代被告一缴纳。被告一、二质证认为：对证据1三性没有异议；证据2与我方无关，是原告与被告七之间的，被告三、四、五、六、七是实际使用人，与原告之间有租赁关系；证据3真实性不确认，郑淑婧是被告七的财务，并代表被告七向原告支付租赁保证金，而非代表被告一。证据4真实性不确认，转账记录与我方无关，涉案商铺的租金由原告向被告七收取，原告以实际行为解除了与被告一之间的租赁合同。诉讼中，到庭当事人确认以下事实：1、原告提交的2018年租金及水电费缴纳明细表抬头有误，该表格中的款项仅涉及租金部分，之前的水电费已经结清，只剩下本案主张的2018年9月-11月的水电费，水电费金额共计157760元；2、原告与点状园公司签订《房屋租赁合同》及原告、被告一签订《三方协议书》约定租金保证金491666.67元、水电保证金20000元，但点状园公司实际交付的保证金只有50万，原告向点状园公司开具50万的收据，原告已收到点状元公司退回的保证金收据；3、原告确认该50万元保证金仍在原告处，原告未向被告蒲喜公司开具收据；4、原告与被告一、二确认涉案场地签订三方协议书当日交付使用，原告已于2020年5月12日收回场地；5、原告、被告七确认在2018年11月30日对涉案场地停水停电，之后一直没有恢复水电；6、被告彭堃确认被告蒲喜公司没有单独的财务账册、会计报表，蒲喜公司的事情都是通过彭堃个人的账户处理，没有证据证明蒲喜公司的财产独立于股东个人财产。另外，原告表示：原告知道被告一、二、三、四、五、六之间内部股东转让，但没有同意转让，在一址多证工商登记申请书中也说明了就房屋承租权进行协商确认，原告也明确了成立新公司后再明确三方权利义务，后来这件事也没有确认。原告与被告六杨剑翔签订《广州市房屋租赁合同》的事实存在，但并未实际履行；原告未将涉案房屋交付被告六杨剑翔，被告六杨剑翔没有接收房屋，也没有向原告缴纳保证金。从2018年1月开始被告蒲喜公司一直以个人名义或他人名义向原告缴纳租金、水电等款项，被告六杨剑翔本人并没有实际向原告缴纳过任何费用。原告从2018年1月开始开具租赁发票对象均为被告一，并提交了发票开票的查询结果。原告将被告二、四等人缴纳的费用均视为被告一缴纳的相关费用。涉案场地所有缴费通知单都是直接通知给被告一蒲喜公司，并未通知其他被告。所以对涉案房屋的租金、水电费催缴通知都是蒲喜公司盖章确认。蒲喜公司向原告发出通知函，主张其作为承租人的权利，要求原告对涉案场地停水停电，其以实际行动证实了其仍在履行房屋租赁合同，并未退出租赁关系。郑淑婧缴纳的30万元是租金而非保证金，因为被告一蒲喜公司拖欠租金，故用于冲抵。根据原告提交的2018年租金及水电费缴纳明细表，被告起租时间是2018年1月5日，2018年1月5日至2018年6月4日租金是1304022.9元，余款1378929元是缴纳2018年6月5日至2018年11月8日的租金。被告一、二表示：原告与被告六杨剑翔备案登记的《广州市房屋租赁合同》已经实际履行，郑淑婧、吴容祺、孙恒、俞颖欣、孔晓俊、唐雪丽等人都是代表万味新缴纳租金。被告对租金、水电催缴通知盖章只是确认收到该通知，也有通知到万味新公司，但是发票从来没有收到。原告是通过被告一、二协助原告向万味新公司追款。被告一蒲喜公司不是涉案商铺的承租人。被告蒲喜公司为维护原告利益、协助原告催收才发出通知函，被告蒲喜公司要求原告对场地停水停电，只是协助原告收回场地的手段。根据原告提交的2018年租金及水电费缴纳明细表，从2018年1月5日开始起算租金，扣除2018年1月5日-2018年6月4日租金按260804.58元/月，2018年6月5日-2018年10月4日租金按268628.72元/月，九个月租金共计2378537.78元，余下304414.12元，其中30万元是被告万味新公司缴纳的保证金，4000多元是滞纳金。被告四、五、六、七表示：租金计算方法与被告一、二说法一致。郑淑婧缴纳的30万元是租赁保证金，万味新公司已另案提起（2019）粤0105民初8944号案诉讼，要求国美公司退还30万元保证金、赔偿经营损失。原告断水断电的行为使我方无法继续使用涉案商铺，违约在先，所以我方不应当承担责任。被告七还表示原告没有开发票给万味新公司，不清楚有无开给过被告一。另，原告认为其已于2020年5月12日收回场地，故主张原告与被告一的租赁合同关系于2020年5月12日收回场地当天解除，并向本院申请撤回第一、二项诉讼请求。被告一二认为租赁合同关系于2018年3月1日解除，被告四、五、六、七认为在租赁合同关系于2018年11月30日原告切断水电当天解除。本院认为：涉案场地由万味新公司实际控制使用，原告于2018年11月30日对涉案场地停水停电，上述事实有原被告的陈述及本院（2019）粤0105执1765号执行案件问话笔录为证，本院予以确认。本案争议的焦点是被告一蒲喜公司有无退出涉案场地的租赁关系、谁是涉案场地租赁合同权利义务的真正享有者和承担者？一、关于涉案场地租赁关系的权利义务主体。第一，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。原告将涉案场地交付被告一使用，被告一蒲喜公司应当按照约定承担租赁合同义务，无论房屋实际使用人是蒲喜公司还是万味新公司，不影响原告国美公司向被告一蒲喜公司主张权利。第二，租赁期间，被告一与他人签订协议书，约定被告一、二将涉案场地的承租权转让给被告三、四、五、六或被告三、四、五、六指定的目标公司，该协议书系被告一、二与被告三、四、五、六之间的内部约定，不能对抗出租方国美公司；第三，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告国美公司一直向被告一蒲喜公司发出租金催缴通知单及水电费缴费通知，上述通知均有蒲喜公司盖章确认。由此可见，国美公司一直向蒲喜公司主张合同权利。合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以合同当事人明示为必要。单凭郑淑婧、吴容祺、孙恒、俞颖欣、孔晓俊、唐雪丽等人向国美公司转账不能当然视为出租人认可变更承租人的意思表示。在国美公司与万味新公司之间并未签订租赁合同的情况下，既无证据显示国美公司同意由万味新公司替代蒲喜公司作为承租人的意思表示，也无证据显示国美公司、蒲喜公司和万味新公司三方达成概括转让合同权利、义务给万味新公司的合意，故对蒲喜公司主张其已退出租赁关系的意见，本院不予采纳；第四，关于万味新公司依据杨剑翔与国美公司签订的《广州市房屋租赁合同》主张其与国美公司的租赁关系的问题。本院认为，首先，该《广州市房屋租赁合同》上对于保证金的交纳及金额、出租人应负的修缮责任并未有任何约定，合同最后还手写载明如本合同条款与甲、乙双方另行签订的《房屋租赁合同》有不同，则以《房屋租赁合同》条款约定为准。由此推断，双方本意是另行签订合同来约束调整双方的权利义务关系。而从本案查明的事实来看，国美公司与杨剑翔或万味新公司事后均未签订新的租赁合同。其次，从原告提交的《房屋租赁合同》及三方协议书来看，就涉案场地租赁问题国美公司在出租时均有详细约定，与之相比，国美公司与杨剑翔签订的《广州市房屋租赁合同》条款内容过于简单；且该合同中也没有将杨剑翔代万味新公司签订合同的内容载入其中。再次，国美公司收取郑淑婧、吴容祺、孙恒、俞颖欣、孔晓俊、唐雪丽等人转账的款项的行为并不能视为国美公司认可万味新公司成为租赁关系的相对方。万味新公司据此主张其与国美公司建立租赁关系依据不足。综上，蒲喜公司主张其已退出租赁关系，万味新公司主张其与国美公司之间存在租赁关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于租赁关系解除及租赁费用是否应支付的问题。根据《房屋租赁合同》第四十七约定，被告一蒲喜公司逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日的，原告有权单方面终止或解除本合同，而无需向蒲喜公司作出任何赔偿，原告的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效。原告依据本条的约定解除合同的，蒲喜公司应当按本合同的约定向原告承担违约责任。本合同其他条款未约定的，蒲喜公司应向原告支付相当于1个月租赁费用的违约金，并且原告有权不退还保证金。第五十条约定，如被告一蒲喜公司拖欠根据本合同应支付原告的任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告一蒲喜公司须向原告支付1个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。根据《房屋租赁合同》及《三方协议书》约定，2017年6月5日-2018年6月4日期间，月租赁费为260804.58元，2018年6月5日-2019年6月4日期间，月租赁费为268628.72元，2019年6月5日-2020年6月4日期间，月租赁费为276687.58元，自2018年1月5日起原合同的承租方由广州市点状园餐饮管理有限公司变更为广州市蒲喜餐饮有限公司，原点状园公司享有的权利和承担的义务由蒲喜公司享有及承担。在租赁期限内，按每月为一期支付租金，于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。水费、电费等有关公共费由出租方收取的，承租方应在收到出租方付款通知后7日内向出租方缴纳相应费用。根据原告、被告一、二、四、五、六、七确认的2018年租金缴纳明细表显示，承租方支付租金费用的时间不固定，截至2018年11月23日，承租方缴纳租金费用共计2682951.9元，在此之后，承租方未缴纳过租金费用。经核算，从2018年1月5日起计租，上述租金费用结算后，本院认定承租方实际缴纳租金至2018年11月8日止。另，原告主张2018年9、10、11月的水电费157760元，众被告对此金额均无异议，原告提交的水电费缴费通知单被告一蒲喜公司均已盖章确认，故对蒲喜公司未按合同约定缴纳水电费的事实本院予以确认。至原告2019年1月7日提起本案诉讼时，被告一蒲喜公司未能按时缴纳租金、水电费用，违反合同约定，已构成违约，故原告有权解除合同。原告向本院起诉要求解除租赁关系，视为已向被告一蒲喜公司发出解约通知行使合同解除权，被告一蒲喜公司于2019年1月18日收到本案起诉状副本等应诉材料，故本院确认原告与被告一之间的租赁关系于2019年1月18日解除。原告已实际收回场地，其自愿撤回第一、二项诉讼请求，是对自身权利的处分，本院予以准许。租赁关系解除后，被告一直占用场地，直至2020年5月12日才将场地交还给原告。根据被告一蒲喜公司分别于2018年11月28日、11月30日向原告发出的通知函及原被告庭审陈述可知，原告于2018年11月30日对涉案场地采取停水、停电措施是应被告一蒲喜公司的要求。另外，被告七万味新公司因其他债权债务纠纷导致场地内物品被法院查封，原告没能及时收回场地事出有因。故原告要求被告一蒲喜公司支付从2018年11月9日起至2020年5月12日实际交还场地之日止的租金、房屋占用费及2018年9月、10月、11月的水电费157760元是合理的，应予支持。根据房屋租赁合同约定，2018年11月9日至2019年6月4日期间的月租赁费用标准为268628.72元，2019年6月5日至2020年5月12日期间的月租赁费用标准为276687.58元。经核算，被告应支付从2018年11月9日起至2020年5月12日实际交还场地之日止的租金、房屋占用费为4952707.54元。三、关于履约保证金、水电保证金及违约金的问题。原告与被告一蒲喜公司均确认原告与点状园公司签订《房屋租赁合同》及原告、被告一签订《三方协议书》约定租金保证金491666.67元、水电保证金20000元，但点状园公司实际交付的保证金只有50万，原告已收到点状元公司退回的保证金收据。故本院确认被告一蒲喜公司实际向原告缴纳履约保证金、水电保证金共计50万元。原告是因被告一蒲喜公司逾期支付租金、水电费而向本院起诉要求解除合同，故其有权按合同约定没收被告一蒲喜公司支付的50万元保证金。因此，被告反诉要求原告退回上述保证金及支付资金占用利息的请求，本院不予支持。上述履约保证金、水电保证金与违约金在功能上存在重叠，本院已采纳原告主张的没收被告一蒲喜公司上述履约保证金的意见，现原告基于被告一蒲喜公司的同一个违约行为再要求被告一蒲喜公司支付1个月租赁费用的违约金，属于要求被告承担双重的违约责任，显然理据不充分，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。四、被告黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔、广州万味新餐饮服务有限公司是否应当承责的问题。本院认为，合同是合同主体之间自愿设立相关权利义务的合意，合同关系的约束力也就限制于合同关系相对方。鉴此，原告与被告一蒲喜公司成立租赁合同关系，原告只能基于合同向蒲喜公司主张权利，而不能向无合同关系的其他人提出合同上的请求。原告仅以黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔、万味新公司与被告一蒲喜公司具有合作关系为由，要求黄权、梁尧龙、吴容祺、杨剑翔、万味新公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。五、被告彭堃应否承责的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告一蒲喜公司是自然人独资的一人有限责任公司，被告二彭堃是其自然人股东，被告二彭堃应对被告一蒲喜公司的财产独立于其个人财产承担举证责任。从本案查明的事实可知，被告一蒲喜公司承租涉案场地后，被告彭堃用自己的个人账户替被告一蒲喜公司向原告支付租金，被告二彭堃亦确认被告一蒲喜公司没有单独的财务账册、会计报表，蒲喜公司的事情都是通过彭堃个人的账户处理，其没有证据证明蒲喜公司的财产独立于股东个人财产。故本案原告要求被告二彭堃对被告一蒲喜公司的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告广州市蒲喜餐饮有限公司在本判决生效之日起十日内支付向原告广州市国美电器有限公司支付从2018年11月9日起至2020年5月12日止的租金、房屋占用费4952707.54元；二、被告广州市蒲喜餐饮有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市国美电器有限公司支付2018年9月、10月、11月的水电费157760元；三、被告彭堃对本判决第二、三项确定的广州市蒲喜餐饮有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费49483元，由原告负担2508元，由被告负担46975元。本案反诉受理费4458.33元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 曼人民陪审员  胡广萍人民陪审员  李霞飞二〇二〇年六月二十三日书 记 员  颜 姣吴晓菁