广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初279号原告：邬水祥，男，1976年3月30日出生（身份证号码：441************611），汉族，住广东省龙门县*************。委托诉讼代理人：廖丽群，系原告的妻子。被告：惠州市福缘房地产中介服务有限公司，住所地：广东省龙门县********。法定代表人：徐灿明，执行董事、经理。被告：惠州市星汇房地产开发有限公司，住所地：广东省龙门县****。法定代表人：廖树英，执行董事、经理。委托诉讼代理人：马绍添，系该公司员工。原告邬水祥诉被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司、惠州市星汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，分别于2020年3月31日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告邬水祥的委托诉讼代理人廖丽群到庭参加诉讼；第二次开庭，原告邬水祥的委托诉讼代理人廖丽群、被告惠州市星汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马绍添到庭参加诉讼。被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬水祥向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告的诚意金30000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年6月19日和被告福缘房地产的法定代表人徐灿明在龙蓝路星汇大厦看房时看中F5户型，当时徐灿明要求原告交30000元诚意金作为定金，原告于当天缴纳了诚意金。2019年11月10日，一同买房的房主们发现该房屋存在一房二卖和收了诚意金没有交给开发商等问题。开发商称没有收到被告福缘房地产代收的诚意金，被告福缘房地产收取诚意金是其个人行为，与开发商无关。原告多次与开发商和被告福缘房地产协商无果，为此诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求解除原告与被告福缘中介公司2019年6月19日签订的《诚意金协议》。第二次庭审中，原告请求变更增加的诉讼请求为：确认原告与被告福缘中介公司2019年6月19日签订的《诚意金协议》无效。被告惠州市星汇房地产开发有限公司（以下简称：星汇房地产公司）辩称：原告起诉的是被告福缘中介公司返还诚意金，诚意金协议不是本被告签名，对原告的诉讼请求无意见；诉讼费由被告福缘中介公司负担，我方无意见；原告直接将购房诚意金交到被告福缘中介公司，对于其要求被告福缘中介公司退还诚意金，我方无意见。被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司（以下简称：福缘中介公司）未到庭应诉、无答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告经被告福缘中介公司介绍看房时，有意购买被告星汇房地产公司所建位于龙蓝路的星汇大厦F5户型，并与被告福缘中介公司签订《诚意金协议书》，协议书载明“今收到邬水祥交来意向购买星汇大厦叁万元诚意金，房屋价格定为52.2万元整，购买时诚意金则转为预售金一部分，不购买则不退回。房屋价格高于52.2万元不购买则无条件退回诚意金。意向单位5楼F户型，建筑面积100.77平方，定价52.2万元”。同日，原告向被告福缘中介公司交纳诚意金30000元，被告福缘中介公司开具《收据》给原告收执。后因被告福缘中介公司未将原告交纳的诚意金转交至被告星汇房地产公司，原告为此诉至法院，请求被告福缘中介公司退还诚意金并确认双方签订的《诚意金协议》无效。经查，涉案的星汇大厦坐落于龙门县********右边，权利人为廖树英[粤（2019）龙门县不动产权第0007169号]，用途为城镇住宅用地，占地面积761.8㎡，该地分别于2019年7月12日、2020年3月18日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，建设规模6493.38㎡。本院于2020年5月15日就涉案星汇大厦是否准予出售、购房者能否办理不动产权证向龙门县自然资源局去函。龙门县自然资源局于2020年5月25日函复如下：关于廖树英名下位于龙门县********右边的城镇住宅[不动产权证号：粤（2019）龙门县不动产权第0007169号]只登记了土地信息，其房产未向我局申请办理“房地一体”确权登记，故法院所了解的事项需待其进行“房地一体”确权登记后，方可整栋出售。另查，2019年1月6日，被告福缘中介公司（甲方）与被告星汇房地产公司（乙方）签订了《房地产中介代理协议》，约定甲方为乙方提供中介服务，促成乙方与购买其房地产的当事人签署买卖合同后，甲方提供代理办理房地产交易过户、租赁登记手续的中介服务。乙方委托甲方进行预售登记房屋，委托性质按预售登记套数为准。2019年11月26日，被告福缘中介公司向被告星汇房地产公司出具《确认函》，确认其未经被告星汇房地产公司同意私自收取原告诚意金30000元。被告星汇房地产公司（甲方）于2020年1月10日向原告（乙方）作出《承诺函》，大致内容为：乙方与福缘中介公司签订了《诚意金协议书》，将诚意金30000元支付给了福缘中介公司，该款项由徐灿明所收取，徐灿明向乙方出具了加盖福缘中介公司公章的收据，鉴于甲方并未收到乙方支付的款项，但为了保证乙方的合法权益，现甲方向乙方作出如下承诺：1.若乙方仍有意愿购房，乙方向徐灿明支付过的款项计到购房总款中；2.若乙方无意购房，在龙门县人民法院出具判决书要求包括徐灿明、福缘中介公司或甲方退回，即使徐灿明、福缘中介公司无力支付的情况下，由甲方在判决书生效后十五日内向乙方无息支付。本案在审理过程中，因被告惠州市星汇房地产开发有限公司与本案处理结果有利害关系，依法追加为本案被告参加诉讼。本院认为，本案争议焦点是涉案协议效力及其后续问题处理。一、关于协议的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。本案被告福缘中介公司与被告星汇房地产公司签订《房地产中介代理协议》，受被告星汇房地产公司的委托对星汇大厦的房屋进行预售。原告邬水祥经被告福缘中介公司介绍后有意购置星汇大厦的房屋，与被告福缘中介公司签订的《诚意金协议》，并交纳诚意金30000元。截至本案法庭辩论终结前，涉案房产仍未办理房地一体确权登记、商品房预售许可证，亦未向本院提供补办手续的证据证明，被告福缘中介公司、星汇房地产公司作为房地产中介服务专业机构、房地产开发商，均应明知国家的房地产管理法规，且星汇大厦项目在未取得商品房预售许可证等证照的情况下，公开向社会公众销售住房，其行为违反了国家法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告福缘中介公司与原告签订的《诚意金协议》应为无效协议。二、关于协议无效给对方造成的损失赔偿问题。根据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告福缘中介公司在星汇大厦并未办理房地一体确权登记及商品房预售许可证的前提下，向原告销售房屋，以交纳诚意金为名收取原告30000元后，其与原告签订的协议因违反强制性规定被认定为无效，现原告要求被告福缘中介公司退还诚意金30000元，本院予以支持。被告星汇房地产公司作为星汇大厦的开发商，明知确权登记等手续不齐全，仍委托被告福缘中介公司对其大厦房屋进行预售，并就被告福缘中介公司收取原告诚意金未转交的事宜向原告作出承诺，若购房则诚意金转为购房款，若不购房有生效裁判文书要求包括徐灿明、被告福缘中介公司或被告星汇房地产公司予以退回，即使徐灿明、被告福缘中介公司无力支付的情况下，被告星汇房地产公司在判决书生效后十五日内向乙方无息支付，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，被告星汇房地产公司对本案纠纷的发生亦存在过错，应对被告福缘中介公司返还原告诚意金30000元的义务承担连带责任。被告福缘中介公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告邬水祥与被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司签订的《诚意金协议》无效。二、被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司返还诚意金30000元给原告邬水祥，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、被告惠州市星汇房地产开发有限公司对被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司返还上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由被告惠州市福缘房地产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邓秀芳人民陪审员  廖梅芝人民陪审员  黄燕平二〇二〇年六月十七日法官 助理  杨小娟书 记 员  何忆婷（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。