广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初901号原告：深圳市创展物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道民治大道与民丰路交汇处横岭天虹商场(**579-580)，统一社会信用代码91440300672995987F。法定代表人：梁文锦。委托诉讼代理人：单志军，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柱均，广东卓建律师事务所实习律师。被告：杨国锋，男，汉族，1975年10月2日出生，身份证住址广东省紫金县，原告深圳市创展物业管理有限公司诉被告杨国锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市创展物业管理有限公司委托诉讼代理人单志军、钟柱均到庭参加了诉讼。被告杨国锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月15日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的水电费、租金和管理费合计633546.98元（详见《欠款明细表》）；3、判令被告立即向原告支付违约金110000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。以上第2项、第3项诉讼请求金额合计743546.98元。事实与理由：2018年3月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：HFRCZZL2018014-00),约定原告将位于深圳市龙华区××大道与××路交汇处横岭工业区横岭综合楼二层、三层及一层部分物业（以下简称“租赁物业”）出租给被告做餐饮使用，租赁面积共计987.4平方米，租金为人民币55000元/月，物业管理费为5000元/月，水、电费分别按水费6.5元/吨、1.2元/度计收，被告应于每月5日前向原告缴纳上述费用。另《房屋租赁合同》第十八条约定，被告拖欠租金达30日以上或拖欠管理费或水电费迗一个月的，原告有权解除合同且被告应承担两个月租金总额的违约金。被告自2018年9月起便分毫未缴水电费，而且自2018年10月起亦未再向原告缴纳租金和管理费。原告多次向被告发函催款未果后，于2019年10月15日向被告发函解除《房屋租赁合同》。截止起诉之日，被告拖欠水电费、租金和管理费共计1044869.98元(2018年9月至2019年9月应缴水电费共计324869.98元;2018年10月至2019年9月应缴租金共计660000元；2018年10月至2019年9月应缴管理费共计60000元)，扣除原告在被告经营的酒楼处消费的411323元，被告拖欠金额为633546.98元。综上，被告无故拖欠水电费、租金及管理费的行为已严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。因此原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告未出庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理查明：2018年3月26日，原、被告签订合同编号为HFRCZZL2018014-00的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市龙华区××大道与××路交汇处横岭工业区横岭综合楼二层、三层及一层部分物业租赁给被告经营餐饮；租赁期限自2018年3月25日至2019年3月24日，合同到期后，租赁房地产即转为临时租赁，无固定租赁期限，被告须在接到原告通知后两个月内无条件搬离并交还租赁房地产；租金每个月55000元，物业管理费每个月5000元，电费按实际使用量计收1.2元/度，水费按实际使用量计收6.5元/吨，原告于2018年3月25日前将租赁房地产交付被告使用，原告给予被告37天装修免租期，于2018年5月1日开始交付租金，被告应于每月5日前向原告交付租金；被告拖欠租金达30日以上或者拖欠管理费、水电费达一个月的，原告有权解除合同且被告应承担两个月租金总额的违约金。原告当庭确认涉案租赁物业未取得建设工程规划许可证。《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告交付租赁物业，被告于2018年4月至9月向原告支付了合同约定的各项费用共计460161.78元。原告主张被告自2018年9月起就未缴水电费，且自2018年10月起亦未缴纳租金和管理费，截至2019年9月份，被告拖欠原告租金、管理费和水电费共计1044869.98元。原告为证明其主张，向法院提交了《2019年恒丰润应付账款》《缴费通知单》《收款收据》及银行转账凭证予以佐证。《2019年恒丰润应付账款》载明截至2019年8月份，酒楼未付租金、管理费、酒楼水电费合计956195.98元，恒丰润签单款411323元，账单上手写“核对无误凌艳秋23/9-2019”，原告主张签字确认的凌艳秋为被告经营酒店的财务，并提交了凌艳秋签字的民鑫酒楼向原告请款的审批单为证。原告每月出具给被告的《缴费通知单》包括租金、管理费和水电费，经审查，被告已缴费月份的转账凭证及收款收据与原告当月所出具《缴费通知单》上载明的金额一致，原告主张被告尚欠的各项费用1044869.98元与相应月份《缴费通知单》载明的金额相符。原告述称被告于2019年9月30日未经其同意便擅自搬离租赁物业，并当庭确认主张涉案租赁物业占有使用费及相关费用至2019年9月。原告分别于2019年5月16日、6月10日、7月9日向被告发送《催款通知书》，通知书载明截至发函日被告尚欠原告各项费用的总金额，亦告知被告具体的缴费期限，原告诉称上述5月16日及7月9日的两份通知书均由被告的工作人员签收。2019年10月14日，原告向被告寄送《催款函》，该函件载明截至发函日被告拖欠原告各项费用共计1044869.98元，扣除原告在被告经营酒楼消费的367068元，被告尚欠原告677801.98元，函件通知被告即日起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该《催款函》通过顺丰速运寄到被告身份证住址，邮件查询单显示邮件未能妥投。原告当庭确认在被告经营的民鑫酒楼消费款411323元尚未支付被告，原告主张用该笔消费款抵扣被告尚欠的部分费用。扣除原告在被告经营酒楼的消费款后，被告尚欠原告占有使用租赁物业的各项费用共计633546.98元。以上事实，有《房屋租赁合同》《2019年恒丰润应付账款》《催款函》《催款通知书》《缴费通知单》《收款收据》、银行转账凭证、顺丰速运单及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于原、被告所签订《房屋租赁合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告在庭审中确认涉案租赁物业尚未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。鉴于涉案《房屋租赁合同》为无效合同，故原告请求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月15日解除的诉请，本院不予支持。根据房屋租赁合同无效的处理原则，被告杨国锋应参照合同约定的租金标准向原告支付使用租赁物业期间的占有使用费。根据原告提交的证据，被告使用租赁物期间已实际产生管理费和水电费，故被告应按照合同的约定向原告缴纳占有租赁物业期间的上述费用。结合原告提交的证据及庭审陈述，本院认定被告截至2019年9月30日尚拖欠原告租金、管理费和水电费共计1044869.98元，原告主张抵扣掉其在被告所经营酒店的消费款411323元，故被告尚欠原告租金、管理费和水电费共计633546.98元，被告未提交证据证明上述费用已支付给原告，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付拖欠的租金、管理费和水电费合计633546.98元的诉请，本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》为无效合同，故原告要求被告按照合同约定支付违约金110000元的诉请，本院不予支持。被告杨国锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告杨国锋应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市创展物业管理有限公司支付拖欠的租金、管理费和水电费合计633546.98元；二、驳回原告深圳市创展物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5618元，由被告杨国锋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  许逸楠二〇二〇年六月二十四日书记员  许瀚丹书记员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。