陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终977号 上诉人（原审被告）：陕西省恒立建设（集团）有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3755。 法定代表人：严宝文，任董事长。 委托诉讼代理人：宁海洋，陕西秦锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周作宏，男，汉族，1958年1月30日生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住陕西省宝鸡市渭滨区。 原审第三人：宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610301710084990N。 法定代表人：权广科，任董事长。 委托诉讼代理人：白小红，系该公司员工。 上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司（以下简称“恒立公司”）因与被上诉人周作宏、原审第三人宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称“虹桥公司”）排除妨害纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理，上诉人恒立公司委托诉讼代理人宁海洋、被上诉人周作宏、原审第三人虹桥公司委托诉讼代理人白小红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 恒立公司上诉请求：1撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4996号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定被上诉人已经取得高新茗苑小区房屋的物权期待权系认定错误；2、一审法院认定被上诉人已全额付清房款属认定错误；3、一审法院认定被上诉人已实际接收房屋属认定错误；4、被上诉人未进行商品房预售备案和登记；5、相关执行异议裁定书及执行异议之诉判决书与本案无关；6、一审对“生存权至上”错误理解；7、被上诉人与开发商的行为因违反相关法律法规的强制性规定而无效；8、涉案房屋存在一房多卖情况；9、上诉人已取得涉案楼盘土地使用权。 周作宏答辩称：1、一审法院认定被上诉人已经取得高新茗苑小区房屋的物权期待权认定正确；2、一审法院认定被上诉人已全额付清房款认定正确；3、一审法院认定被上诉人已实际接收房屋是正确的；4、被上诉人涉案房屋从没有抵押给上诉人，被上诉人是涉案房屋唯一合法的业主；5、相关执行异议裁定书及执行异议之诉判决书与本案和被上诉人有关；6、一审对“生存权至上”的使用合法、合理、合情；7、涉案楼房15至26层手续健全合法不属于违章建筑；8、被上诉人涉案房屋根本不存在一房多卖情况；9、上诉人根本没有取得涉案楼盘的土地使用权。综上，一审判决事实清楚，证据充足，判决结果正确。请求驳回上诉人的诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。 周作宏向一审法院起诉请求：1、依法排除被告对原告进出、占有、使用位于宝鸡市XX区XX路XX小区所购房屋的妨害，被告不得阻碍原告进入小区和所购房屋；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月3日，宝鸡高新技术产业开发区城乡规划局（以下简称高新区规划局）向虹桥公司颁发建设工程规划许可证，许可证载明：“建设项目：虹桥高新茗苑；建设位置：XX路XX号；建设规模：商住楼，框架剪力墙结构地上十四层，地下**，建筑面积16737.87㎡”，后虹桥公司陆续取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中建筑工程施工许可证载明“建设规模：16737.87㎡；结构层数：框架剪力墙结构地上十四层，地下**”，商品房预售许可证载明“预售总建筑面积：16737.87㎡，共84套”。 2015年12月1日，原告与虹桥公司签订高新茗苑商品房认购书，约定购买高新茗苑l幢2单元26层02号房屋，建筑面积为97.02平方米，单价每平方米3916.72元，总金额380000元。12月2日，虹桥公司向原告出具收款收据三份，载明：货款转购房款(高新茗苑2单元2602)160000元；借款转购房款(高新茗苑2单元2602)140000元；购房款(高新茗苑2单元2602)50000元。2016年3月30日，虹桥公司向原告发出交房通知单。同日，虹桥公司向原告出具收款收据，载明：天然气材料费1576元，有线电视材料费330元，共计1906元。虹桥公司还曾向原告出具日期为2017年2月8日的收款收据，载明：补交高新茗苑2602购房余款30000元（该款实际于2017年6月20日转账支付）。截止目前，涉案房产未办理产权登记。 另查，2012年3月2日，被告恒立公司与第三人虹桥公司签订了一份协议书，约定虹桥茗苑项目后期工程十五层至二十六层，虹桥公司按工程进度每两层向恒立公司支付60%工程款，如虹桥公司不能按期支付，必须将所建工程全部抵押给恒立公司。后恒立公司因建设工程施工合同纠纷，将虹桥公司诉至宝鸡市中级人民法院，要求支付拖欠工程款。宝鸡市中级人民法院经审理作出（2015）宝中民二初字第00045号民事判决，判决虹桥公司向恒立公司支付工程款及利息损失共计64960000元。虹桥公司不服提起上诉，陕西省高级人民法院经审理作出（2016）陕民终9号民事判决，判决虹桥公司向恒立公司支付工程款及利息损失共计64800000元。 在恒立公司与虹桥公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，恒立公司提出诉讼保全申请，宝鸡市中级人民法院于2015年5月21日查封了虹桥公司位于XX路XX号【宝市国用（2011）第070号】在建房屋。2016年5月17日，宝鸡市中级人民法院立案执行（2016）陕民终9号民事判决时，本案原告提出执行异议，XX路XX号XX小区XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋的强制执行措施。宝鸡市中级人民法院于2016年11月11日作出（2016）执异77号执行裁定，中止对涉案房屋的强制执行。恒立公司不服该裁定，遂提起申请执行人执行异议之诉。宝鸡市中级人民法院经审理作出判决，驳回恒立公司的诉讼请求。以上判决均已发生法律效力。 再查，2015年4月27日，宝鸡市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室就“高新茗苑小区业主信访事项调处”问题形成会议纪要，纪要内容为“1、高新区管委会是处理此问题的主体单位…；2、依据法规及事实由高新区规划局尽快完善相应规划手续，高新区负责处理到位，并建议公安高新分局对开发商伪造公文、私刻公章一事进行依法处理；3、对剩余房源建立共管（高新区与开发商）账户，15层至26层手续补办后，市住建局完善网签备案，销售收入主要用于解决开发商与建筑商之间的经济纠纷和项目后期费用…”。后高新区规划局对高新茗苑小区建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证部分内容予以审批变更，建设规模和结构层数变更为“框架剪力墙结构，地上**，地，地下**&rdquo2017年9月18日，宝鸡市城市建设档案馆出具建设工程档案预验收认可书，对高新茗苑项目工程档案通过预验收认可，该认可书注明“本书是证明城市规划区内建设项目（工程）竣工档案预验收合格的凭证。取得建设工程档案预验收认可书后，方可组织工程竣工验收。”2017年9月29日，虹桥公司向原告交付了商品房认购书中所载明房屋和钥匙。同年11月2日，被告恒立公司进入高新茗苑小区，控制所有房屋和水电气设施，封闭小区大门并拒绝原告进入。 2017年10月11日，在高新管委会工作组的指导和协调下，恒立公司与虹桥公司就高新茗苑项目相关问题解决方案达成协议，形成《关于解决高新茗苑项目问题的方案》，该方案包括三部分内容：房源问题、恒立公司与虹桥公司债务与债权确认问题、解决方案，其中解决方案第一部分载明“在XX区XX组的主持下，恒立公司首期拿出80套房源安排业主入住。虹桥公司自愿向高新区管委会写出无偿将XX路XX号宗地使用权变更过户到恒立公司名下的申请，并与恒立公司签订变更土地协议书”，原告未在该80户之中。2017年11月8日，虹桥公司向高新管委会提出申请自愿无偿将宝鸡市渭滨区XX路XX号土地使用权证土地及项目整体变更至恒立公司名下。高新管委会于2018年7月13日批复同意。 一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据原告所提交商品房认购书、收款收据、楼宇钥匙资料交接单及宝鸡市中级人民法院民事判决书，可以认定原告已经全额付清房款（部分房款系货款及借款折抵）并已从开发商第三人虹桥公司处实际接收房屋，虽尚未办理不动产登记，但已经取得物权期待权，当期待权受到侵害时，期待权人可以行使权利请求权，要求停止侵害、占有返还、赔偿损失等。被告虽提出涉案楼盘用地及项目已经整体性变更在恒立公司名下，未向开发商交付，属于在建项目，涉案房屋处置权依法应归恒立公司所有，但基于生存权至上的考虑，被告恒立公司虽与第三人虹桥公司签订了涉案楼盘打包销售折抵工程款以及转让整体项目的协议，并享有建设工程价款优先受偿权，但不足以对抗原告因商品房买卖合同取得的物权期待权。被告控制小区出入大门，拒绝原告进入小区及所购房屋，属于私力救济债权行为，但该行为已经妨害到债务人之外的他人（即本案原告）对自购房屋占有和使用的合法权利，应为法律所禁止。综上，原告要求排除妨害的诉讼请求成立，被告应当在高新茗苑小区内立即停止侵害，不得妨害原告在小区正常通行及对所购房屋的占有和使用。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条之规定，判决：被告陕西省恒立建设（集团）有限公司于本判决生效之日起在宝鸡市XX区XX路XX号XX小区内立即停止侵害，不得妨害原告周作宏在小区正常通行及对高新茗苑l幢2单元26层02号房屋的占有和使用。案件受理费100元，由被告陕西省恒立建设（集团）有限公司承担。 二审中，上诉人提交了土地使用证复印件，因未能提交原件，无法核对其真实性，故不予认可，经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，针对上诉人的上诉理由，首先，上诉人作为高新茗苑施工单位，因建设单位虹桥公司拖欠建设工程款及利息损失，向法院申请对高新茗苑小区2单元26层02号房屋在内的部分房屋强制执行，因被上诉人及案外的多名购房者分别提起案外人执行异议，法院中止了强制执行。之后上诉人亦分别提起申请执行人执行异议之诉，经本院审理，作出的生效判决均对上诉人请求准予执行高新茗苑部分房产的请求不予支持。故，上诉人以尚未向建设单位交付为由，控制小区大门，拒绝被上诉人等购房者进入小区及购买的房屋，没有合法依据。其次，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。本案中，陕西省宝鸡市中级人民法院（2017）陕03民终66号生效民事判决已确认周作宏对案涉房产按合同约定向虹桥公司支付38万元购房款的基本事实，上诉人对此事实虽持有异议但未能提交足以推翻的反驳证据，一审法院根据生效判决认定该事实，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定。被上诉人提交虹桥公司出具的收条证明已向虹桥公司支付案涉房屋剩余房款，虹桥公司亦向被上诉人交付了楼宇钥匙，一审法院基于被上诉人已全额缴纳房款并办理入户的事实，平衡双方权益，认定被上诉人要求排除妨害的诉请成立并无错误。 综上，上诉人虽主张一审认定事实错误，判决结果错误，但本院审理期间，上诉人未提交证据反驳此前申请执行人执行异议之诉纠纷生效判决认定的事实，亦未能提交有效的证据佐证自己对案涉房屋享有合法的控制、占有权利，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈志平 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王云飞 书 记 员 赵宝锋