陕西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕执复112号 复议申请人(被执行人)：陕西华帝龙置业有限公司，住所地西安市未央区附近。 法定代表人：朱振平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璇璇，陕西云德律师事务所实习律师。 申请执行人：张朝龙，男，1956年11月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张露，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 复议申请人陕西华帝龙置业有限公司不服西安市中级人民法院（2019）陕01执异970号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月2日进行听证，复议申请人陕西华帝龙置业有限公司委托诉讼代理人胡小青、刘璇璇、申请执行人张朝龙委托诉讼代理人张露参加了听证。现已审查终结。 西安市中级人民法院（以下简称西安中院）在执行申请人张朝龙与被申请人陕西华帝龙置业有限公司财产保全一案中，陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）以西安中院超标的查封为由提出书面异议。 华帝龙公司异议称：请求撤销西安中院（2019）陕01执保90号协助执行通知书，解除对申请人名下的永恒大厦（预售证号201XXXX）的304套房屋（房号10103-10105,10110-10114,10118,10119,10211-10218,10501-10515,20601,10701,10702,11013-11018,11301,11302,11305,11306,11313-11320,11412,11416-11418,21401,21402,21406,11501-11520,11601,11602,11607-11611,21601,21605,21606,11701,11806,22102,12201-12209,22301,22303,22304,22504,1F101-1F138，1F201-294，1F302-1F366）的查封措施。事实与理由：2018年8月28日，陕西金达房地产评估有限公司对涉案房产做出了陕金达房评字（2018）第08-050号房产评估报告，评估价为37731.43万元。张朝龙起诉该公司的诉讼请求为36593733.8元，但西安中院查封的房产实际价值为37731.43万元。按照对方当事人的诉请只应当查封约价值3700万元的财产，但超标的查封34031.43万元的房产。异议人认为本案仅需要查封9套房屋即可满足保全申请人的保全请求，10101、10201、10202、10203、10204、10206、10207、10208、10209这些房屋是商业用房，房屋总面积为1516.46平方米，总价款为3724577406元。房屋虽然设置了抵押，但华帝龙公司一直在正常偿还借款，贷款还清以后，房屋实际价值一直存在，不会影响保全目的。故请求对超标的查封部分的房产予以解封。 申请执行人张朝龙称，涉案房产上有异议人向恒丰银行贷款设置的4000万元抵押权，其中21601号、21605号、21606号三套房屋是轮候查封。这些房屋在变卖时受各种因素的影响，变卖的价款可能会有很大的减少。另外，涉案房屋因贷款全部被抵押担保，同时异议人已经将很多房屋出售，有26个合同、32个判决书可以佐证，如果该案进入执行阶段，可能还会出现若干的房屋购买人主张权利，所以保全查封的313套房屋并未超出保全金额。 西安中院查明，2019年4月11日,根据张朝龙的申请，该院作出（2019）陕01民初1097号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押被告陕西华帝龙置业有限公司名下价值3700万元的银行存款或其他财产。2019年4月22日，该院向西安市不动产登记服务中心送达（2019）陕01民初1097号民事裁定书及（2019）陕01执保90号协助执行通知书，协助事项为：一、查封或轮候查封被申请人陕西华帝龙置业有限公司名下位于西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦，预售证号201XXXX的下列房产；1F101号等313套房屋；二、上述313套房产查封期限为三年，自2019年4月22日起至2022年4月21日止；三、上述财产查封后，不得办理查封财产向除被申请人以外的任何单位或个人转移过户的手续，不得对查封财产设立任何他项权利等手续。张朝龙与华帝龙公司合同纠纷一案，2019年9月9日，西安中院作出（2019）陕01民初1097号民事判决书，判决：陕西华帝龙置业有限公司返还张朝龙2122.5万元及其利息和违约金。 另查，涉案的313套房产上设置有抵押权人为恒丰银行西安分行的抵押债权40000000元。截止西安中院受理执行异议申请之日，异议人华帝龙置业公司涉诉26件商品房预售合同纠纷案件及1件建设工程款纠纷案件，涉案金额约为10000000元。 根据查封清单，西安中院实际查封的财产为313套房产，其中车库197套，面积16840.62平方米，套内面积3934.45平方米；商铺43套（198号-240号），面积9469.44平方米；办公73套（241号-313号），面积5355.4平方米，其中3套合计447.21平方米已被其他法院查封，减去该查封的面积，办公房产的面积为4908.19平方米；以上三项合计18312.08平方米。上述房产均因其他金融贷款全部设置了抵押，抵押担保的借款债权为4000万元。经查询，在2019年4月19日当日，58同程网上涉案房产的挂网售价为每平方米9221元。 西安中院认为，本案的争议焦点是本院对涉案313套房产价值的查封，是否明显超出了保全申请人申请的数额。 在本案中，西安中院查封了被申请人18312.08平方米的房产，按照房产每平米9000元、车位每个100000元计算，价值为145073780元。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”；该法第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖”。根据上述法律的规定，如果经过两次司法拍卖后，涉案房产的价值为81241316.8元且查封的房产上还有其他因贷款设定的40000000元抵押债权及其他涉诉案件的标的额约10000000元。综合考量，西安中院查封的不动产价值数额并未明显超出申请查封的标的额。 综上，异议人陕西华帝龙置业有限公司的申请缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回陕西华帝龙置业有限公司的异议申请。 华帝龙公司复议称，请求撤销西安中院作出的（2019）陕01执异970号执行裁定书和（2019）陕01执保90号协助执行通知书，解除对华帝龙公司名下的永恒大厦（预售证号201XXXX）的304套房屋的查封措施。理由是：2019年4月11日，根据张朝龙的申请，西安中院作出（2019）陕01民初1097号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押申请人名下价值3700万元的银行存款或者其他财产。2019年4月22日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了（2019）陕01民初1097号民事裁定书及2019）陕01执保90号协助执行通知书，查封或者轮候查封华帝龙名下位于西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦XX号XX的313套房产。2018年8月28日，陕西金达房地产评估有限公司对涉案房产做出了陕金达房评字（2018）第08-050号房产评估报告，评估价值为37731.43万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，西安中院作出的（2019）陕01执异970号执行裁定书和（2019）陕01执保90号协助执行通知书违反了该法律规定，对华帝龙公司财产的查封金额远超出诉讼标的额，应当解除对超标的额部分财产的查封。 张朝龙及西安中院在执行查封财产过程中对上述房产价值评估报告不予认可，但张朝龙并未提供相关证据对该评估报告加以反驳，西安中院在异议审理过程中亦未对不采信该评估报告作出任何说明，仅以58同城网上涉案房产的挂网售价作为判断涉案房产价值的依据，属认定事实不清、法律适用错误。综上，西安中院对华帝龙公司名下财产超标的额查封的行为损害了该公司的合法权益，异议裁定应予撤销。 本院查明，西安中院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，在西安中院查封案涉房屋之前，华帝龙公司已经出售车库18个、办公用房22套，给施工单位抵工程款的车库6个、商业用房1套、办公用房4套。2018年8月28日，华帝龙公司为确定房地产抵押贷款额度委托陕西金达房地产评估有限公司对案涉313套房产进行了价格评估，确定价值时点为2018年8月21日，价值为人民币37731.43万元。 本院认为，本案争议的焦点问题是西安中院查封的案涉313套房产及车库的价值是否存在明显超标的查封的情形。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。……”本案中，首先，西安中院查封的华帝龙公司313套房产，其中车库197个、面积16840.62平方米、套内面积3934.45平方米，商铺43套（198号-240号）、面积9469.44平方米，办公用房73套（241号-313号）、面积5355.4平方米，其中3套合计447.21平方米已被其他法院查封。在西安中院查封前，华帝龙公司已将上述的18个车库、22套办公用房出售，将6个车库、1套商业用房、4套办公用房抵偿该公司拖欠他人的工程款。其次，案涉313套房屋上均有恒丰银行西安分行为4000万元债权设定的抵押权且华帝龙公司其他金钱债权纠纷涉及案款1000万元。最后，华帝龙公司委托评估公司出具的评估报告是为了办理抵押贷款且评估的价值时点为2018年，无法证明案涉房屋目前的实际市场价值，同时，综合考虑最高人民法院关于财产处置相关司法解释的规定，案涉房产网拍时存在降价的因素以及市场因素、抵押优先债权等因素。华帝龙公司没有充分证据证明西安中院查封的案涉313套房产存在明显超标的查封的情形。西安中院执行异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人陕西华帝龙置业有限公司的复议申请，维持西安市中级人民法院（2019）陕01执异970号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 晨 1