山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初1797号 原告：李孟琛，女。 委托诉讼代理人：张慧珍，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 被告：尉晓妮，女。 委托诉讼代理人：郭新明，山西南风律师事务所律师。 原告李孟琛与被告尉晓妮房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李孟琛及其委托诉讼代理人张慧珍，被告尉晓妮及其委托诉讼代理人郭新明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李孟琛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间关于某某都×商铺的转租关系；2、依法判令被告返还原告转让款125273元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2020年3月9日，被告将承租的位于某某都×商铺转租给原告，原告当日向被告支付125273元房款，然原告承租后，该商铺的房主告知原告，被告在租赁期间没有转租权，他们之间的租赁期限于2020年7月底到期，被告没有经过房主同意擅自转租，房主有权终止合同收回房屋。原告得知真相后，再次向房主确认原告能否继续租赁事宜，但房主明确要收回房屋。原告认为，自己向被告支付高额转租费，目的是要长期经营，但自转租到原租期届满只有四个月时间，明显不能达到原告签定合同的目的，被告将房屋转租，存在欺骗行为，且转租费远高于实际租金，严重显失公平。原告为了减少损失，要求被告解除合同，退还房款，但被告不同意解除也不同意退款，其行为严重侵犯了原告的合法权益。 被告尉晓妮辩称：本案并非租赁合同纠纷，而是关于超市货物转让的买卖合同纠纷。首先，答辩人和被答辩人从来没有签订过关于某某都×商铺的租赁合同，也没有谈及并发生该商铺转租给被答辩人的事实。其次，答辩人和被答辩人发生的交易是关于超市货物的买卖，即答辩人将个人经营的超市货物以125273元的价格转让给了被答辩人。因不慎，答辩人误将货物价格写成了房款。第三，交易当天，答辩人不但将原来的租赁合同原件交给了被答辩人，而且提醒被答辩人原来的合同租赁期限于2020年7月底到期。而且，如果是转租，就不可能没有租赁期限，而不是被答辩人所说的“长期转租”。因此，被答辩人所谓转租的说法完全不符合生活常识。 综上，答辩人与被答辩人之间的买卖交易已经完成，而买卖交易才是双方的真实意思表示。被答辩人违背诚实信用原则，提起所谓转租的虚假诉讼，于理不通，于法相悖，故此，请驳回被答辩人的诉讼请求。 原告李孟琛就其主张向本院提供以下证据： 1、收条。拟证明：被告于2020年3月9日将位于某某都×商铺转租给原告，收取原告125273元房钱。该收条能够证实原、被告的转租关系合法有效，房钱应该退给原告。 2、刷卡记录。拟证明：原告于2020年3月9日14：53分刷卡40000元；14：55分刷卡40000元；15：01分刷卡8000元，15：07分刷卡37273元；共计125273元，同时拟证明原告的资金来源，与被告向原告出具的收条上的金额相同。 3、某某都内铺租房协议。拟证明：被告于2017年7月13日租赁运城市×房地产开发有限公司的商铺，合同第一条约定，商铺坐落地址：某某都×商铺,合同第三条约定租期3年，自2017年8月1日至2020年7月31日。如续租应在租赁期前6个月通知甲方；第四条约定，租金每年5500元，免租一年，三年租金共计11000元；第九条约定，在合同期内，乙方要进行转租时，需经甲方同意，并重新签订租房协议后方可转租。未经甲方同意转租的，甲方有权单方解除合同。证实了被告没有经过房主同意擅自转租，存在欺骗行为，且转租费远高于实际租金，严重显失公平。 4、光盘。拟证明①、被告擅自转租；房主要收回案涉房屋，房主明确告知原告在转租前已经告知被告不得转租，导致原告不能达到合同签定的目的；被告存在欺诈，且转让费金额远远高于实际价格。②3月13日原告受让时商店的货物价值为29893.68元。5月10日盘点货物价值为15315.72元。两个月期间出售货物价值为14577.96元。证实受让时商店内货物的情况；证实原告得知房主不让经营后，为了减少损失，要求被告解除合同，退还房款，但被告不同意解除也不同意退款。被告应当承担期间的所有损失。 被告对原告证据的质证意见：对证据1，真实性无异议，但是这并非房屋转租的租赁费，而是超市货物买卖的收条。仅有房款字样不能证明转租关系，该收条上被告签字一栏是在交款人签字，说明被告当时所注明的房款是自己不太清楚如何写收据误签的。对证据2，真实性无异议，被告收取该款，但该款是货款，并不是转租租赁费。对证据3，真实性无异议。对证据4，对录音光盘本身真实性无异议，但该证据只能证明原告自认为是转租，找到房东等人，和转租没有任何关系。对于清单，同样也是原告自己认为的货物价值，不具有客观真实性。 被告尉晓妮就其反驳主张向本院提供以下证据： 1、自2020年1月2日至2020年3月9日被告从运城烟草公司进货的微信账户明细。拟证明共计进烟款108818.96元。 提供该证据是想要法院对超市货物价值予以参考，其他货物因为相关的清单和营业执照都在超市内，目前还仍由原告持有。 2、证人薛某某出庭作证。证人称其给案涉超市送烟、饮料酒水，小食品。3月9日其去空港南区送货，送货期间其给尉晓妮打电话聊天，尉晓妮给其说店已经转出去了。其11点到现场后，听见也看见原告一直在问被告货物的进价和零售价。大概停留了半个小时左右于11点30左右离开。下午其给尉晓妮打电话问转多少钱及转让的过程。尉晓妮说总共转了115000元。证人认为称按照以前惯例，转让的都是超市所有货物。证人在本院指定的期限内未提交3月9日当天的通话记录。 原告对被告证据1的真实性、关联性、合法性均有异议。从时间上看是从1月2日到3月9日期间所发生的付款行为，不能证实用途用于该商店销售，更不能证实3月9日的烟草还在商店。且被告对原告手机上3月6日的照片是认可的，应以3月6日的照片认定货物。2、烟草有特殊的规定，每星期都有指标，1月份的货物已经出售，只能从2月21日至3月2日的流水看，故该证据与本案无关联性。对证人证言有异议，证人与原告是有利害关系的，证人只送货的，被告在没有其他证据证明证言真实的情况下，该证言不予采信。从内容上，原告向被告所刷卡的时间上下午的14点55至15时07分，证人是不清楚的；当庭的回答明确说仅知道双方对货物的价格进行询问，其他事宜均不知情，所以该证言不能证实被告所要证明的目的。 本院对证据的认证：原告提供的证据1-4，被告对真实性无异议，该组证据能够相互印证，与本案事实相关联，本院予以确认；被告提供的证据1，因未提供其他证明相佐证，关联性本院不予确认。证据2，证人未在本院指定的期限内提交3月9日其与被告的通化记录，亦无其他证据相印证，真实性本院不予确认。 经审理查明，2017年7月13日，被告作为承租方乙方与运城市×房地产开发有限公司作为出租方甲方签订了《某某都内铺租房协议》，协议约定商铺坐落地址：某某都×商铺，租赁用途：超市，租赁期限：3年，2017年8月1日至2020年7月31日，租金每年5500元，第一年租金免除，三年实际支付租金11000元。该协议第九条第二款约定，在合同期内，乙方要进行转租时，需经甲方同意，并重新签订租房协议后方可转租。未经甲方同意转租的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担损失。 2020年3月9日，被告在未经得运城市×房地产开发有限公司同意的情况下将其承租的某某都×商铺（某某超市）及超市全部货物转让给原告，原告分五次以信用卡刷款的形式在被告POS机上支付125273元，其中715元为刷卡手续费。当日，被告向原告出具125273元收条，收条注明所收款项为房款。同时被告并将其持有的《某某都内铺租房协议》交予原告。交付时，双方未对超市内的货物予以清点，没有相应的货物清单。 2020年3月23日，案外人景某的妻子因案涉商铺所在的小区物业给其打电话，其前来与原、被告协商案涉商铺的租赁事宜，其明确表示案涉商铺到期后不再续租。为此，原告多次与被告协商无果。 庭审中，原、被告一致认可案涉商铺现实际所有权人为景某，被告称景某向其出示了购买案涉商铺的买卖合同及被告与运城市×房地产开发有限公司签订的租赁协议。原告当庭并提交其在2020年3月10日对案涉超市货物进行盘点的清单，其中烟价值12302.08元，食品和小商品、日杂价值17591.6元，共计29889.4元。提交2020年5月9日的盘点记录，截止当日超市所有货物价值15315.72元。被告对此均不予认可。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案被告与运城市×房地产开发有限公司签订的案涉商铺协议中明确约定，商铺进行转租时，需经运城市×房地产开发有限公司同意，并重新签订租房协议后方可转租。现被告在未经运城市×房地产开发有限公司同意的情况下将仅剩4个多月到期的商铺转让给原告时，未向原告如实告知上述约定，致使原告在经营超市不到半月的情况下被告知到期后不能续租，其转接商铺的目的不能实现，故原告要求解除双方的转让关系，本院予以支持。被告给原告出具的收条上虽注明125273元为房款，但案涉商铺一年的租金仅为5500元，且在双方转让时该商铺仅剩4个多月的期限，租金也只有2000余元，据此可以认定双方之间为超市转让关系。根据本地的交易习惯，超市的转让一般包括房租、店内的货物及转让费。由于双方在转让时未对各单项的金额进行约定，且在商店交付后也存在进货、出售的情形，已无法恢复到转让时的状态，对此双方均有过错。因被告未尽到如实告知义务，是导致合同无法履行的主要原因，应当承担主要责任。原告在达成协议并收到被告交付《某某都内铺租房协议》时，未尽到对该协议内容的审慎注意义务，亦应承担次要责任。本院参照原告当庭提交的盘点记录及原告已占用商铺的期间，酌定被告退还原告的款项为50000元。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，判决如下： 一、解除原告李孟琛与被告尉晓妮之间关于某某都×某某超市（商铺）的转让关系。原告李孟琛于本判决生效后5日内将某某超市所占用的某某都×商铺交付给被告尉晓妮； 二、某某都×某某超市内现有的货物归原告李孟琛所有，被告尉晓妮于本判决生效后5日内退还原告李孟琛50000元； 三、驳回原告李孟琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2805元，减半收取1403元，原告李孟琛负担561元，被告尉晓妮负担842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  李洁丽 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘 珊