广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1694号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：杨润康，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：付国章，广东正平天成律师事务所律师。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告杨润康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌、被告杨润康及其委托诉讼代理人付国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费87782.33元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为536286.32元；2.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费82594.47元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为504592.27元）；3.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费82449.36元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为503705.77元）；4.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费87929.14元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为537183.25元）；5.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2016年11月17日至2019年9月30日期间的物业管理费200112.09元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为506920.32元）；6.被告立即向原告支付佛山市禅城区****************2016年11月17日至2019年9月30日期间的物业管理费199760.53元及违约金（违约金以当季度应付未付物业管理费为基数，自该季度6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月1日为506029.75元）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告为佛山智慧新城3区的物业管理服务公司。2012年6月28日，原告的总公司（乙方）与案外人佛山源海发展有限公司（甲方）（下称源海公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方聘请乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之3区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。二、被告购买位于佛山智慧新城3区的六套房产。2014年2月26日，源海公司与被告分别签订编号为1401002848、1401002851、1401002855、1401002857的《广东省商品房买卖合同》，由被告向源海公司购买位于佛山市禅城区****************、2202房、2203房、2204房，房屋面积分别为514.22平方米、483.83平方米、482.98平方米、515.08平方米。2015年10月8日，上述三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房已具备交付条件，源海公司向被告发出书面收楼通知，但被告直到2017年7月5日才签署《交楼验收书》，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条关于“买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付给买受人验收使用”的约定，上述三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房视为于2015年10月8日已向被告交付。2015年3月6日，源海公司与被告分别签订编号为1501003926、1501003927的《广东省商品房买卖合同》，由被告向源海公司购买位于佛山市禅城区****************、2103房，房屋面积分别为483.83平方米、482.98平方米。2015年9月23日，三座2幢2102房、2103房已具备交付条件，源海公司向被告发出书面收楼通知，要求被告最晚于2016年11月17日收楼，但截至本案起诉之日被告仍未办理收楼手续，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条关于“买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付给买受人验收使用”的约定，上述三座2幢2102房、2103房视为2016年11月17日已向被告交付。三、原告与被告签订物业管理服务合同2015年3月6日，原告与被告针对三座2幢2102房、2103房签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照每月每平方米15元为标准计算（基于原告的优惠政策，实际按照12元/平方米/月收取），按季度缴纳，于每季度第一个月的5日前缴纳。如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。2015年3月6日，原告与被告针对三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照每月每平方米15元为标准计算（基于原告的优惠政策，实际按照12元/平方米/月收取），按季度缴纳，于每季度第一个月的5日前缴纳。如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。四、被告欠付原告六套房产的物业管理费。被告已于2016年12月15日将三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房出售给他人，但仍拖欠原告2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费。在原告多次通知被告办理三座2幢2102房、2103房收楼手续的情况下，被告至今仍拒绝收楼，同时拖欠原告通知被告收楼之日起至今的物业管理费。综上，被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定按期足额向原告支付其名下六套房产的物业管理费，已严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权要求被告立即清偿所欠付的物业管理服务费及违约金。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告辩称，一、被告与源海公司之间就智慧新城项目存在一系列交易关系，在源海公司不具备对外销售商品房条件的前提下，就先后签订20个单元认购协议（以《佛山智慧新城启动区投资协议书》形式签订），交易金额巨大，中间法律关系及交易过程错综复杂。1、2013年4月28日，被告与源海公司签订《佛山智慧新城启动区投资协议书》，认购D1P33、D1P34号商铺；2、2013年4月28日，被告配偶与源海公司签订《佛山智慧新城启动区投资协议书》，认购D1P35、D1P36号商铺；3、2014年1月17日，被告与源海公司签订《认购书》，认购1901房、1902房、1903房、1904房、2001房、2002房、2003房、2004房、2101房、2102房、2103房、2104房、2201房、2202房、2203房、2204房（其中包括案涉2201房、2202房、2203房、2204房、2102房、2103房六个单元）；4、被告与源海公司尽管于2014年2月26日就案涉2201房、2202房、2203房、2204房四个单元签订了《商品房买卖合同》、于2015年3月6日就案涉2102房、2103房二个单元签订了《商品房买卖合同》，但由于是一揽子交易，被告与源海公司之间并未就其他条件达成一致，双方一直就上述20个单元的交易条件在进行磋商，直至2016年11月17日，交易双方（含被告配偶）就上述20个单元的交易条件达成一致意见后重新签订《协议书》，《协议书》就交易价格、经济补偿、违约责任等进行了重新约定，双方的权利义务以《协议书》的约定为准。二、原告的诉讼请求与事实明显不符。1、《物业管理条例》第四十一条第2款规定：已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。上述规定说明2018年12月10日之前源海公司规定的收楼日期之前，案涉物业管理费与被告无关。在被告收楼（即物业交付）前，原告与被告之间亦不存法律上的利害关系，案涉物业的利害关系受被告与源海公司之间的合同所约束，原、被告之间的物业服务合同并未发生法律效力。在未办理收楼之前，由于《协议书》的签订，被告与源海公司之间的商品房买卖关系应从《协议书》签订后重新认定。2、2016年11月17日《协议书》签订前，双方一直就20个单元交易条件重新协商，在未达成一致前，不存在所谓的收楼问题。鉴于被告与源海公司双方签订的《协议书》对交易价格、经济补偿及违约责任等进行了重新约定，说明交易双方对此前的全部20个单元的交易情况进行一揽子处理（了结），相当于被告与源海公司就案涉的6个单元重新签订了买卖合同，在被告对源海公司进行了相应补偿后，被告已不存在其他责任（包括但不限于违约责任）。3、被告将2201房、2202房、2203房、2204房四个单元于2016年12月在签订《协议书》的同时转让给案外人，之后的上述4个单元与被告无关，即使存在之前所谓的欠缴，也超过诉讼时效。4、被告于2018年12月第一次收到源海公司发出的《催收楼通知书》，该通知书限定被告于2018年12月10日前办理收楼手续，物业管理费应从2018年12月10日开始计算。三、关于物业管理费标准问题，按相关法律规定，同一物业小区，相同物业应按执行同一收费标准收取物业管理费，不得区别对待，被告之所以未按时缴交2102房、2103房物业管理费，主要原因是物业对小区办公楼其他业主按11元/月/平方米的标准收取物业管理费【（2019）粤0604民初10310号《民事判决书》】，对被告却按12元/月/平方米的标准收取物业管理费，被告多次向原告申请参照其他业主统一按11元/月/平方米的标准收取物业管理费，原告却置之不理，原告的上述行为明显有失公平，况且案涉物业尚未投入使用，原告更无理由收取比其他业主更高的物业管理费。四、关于违约金，被告认为约定违约金明显偏高，显失公平。1、前已述及，被告未按时缴交物业管理费，主要是双方尚未就物业管理费的收费标准达成一致，原告采取歧视被告的态度，原告过错在先，被告并无过错，无须承担违约责任。2、合同约定的违约金明显偏高，比民间借贷年利率高出好几倍，属于显失公平，属于无效约定。原告关于2201-2204房、2102房、2103房的诉讼请求不能成立，被告没有收到收楼通知书，包含2201-2204房、2102房、2103房在内的多套房屋被告与源海公司于2016年11月就购房条件达成了新的协议，其中包括交易对价、补偿及违约责任进行了重新的约定，故被告认为在签协议书前，原、被告间没有任何法律关系，原、被告的关系应当在收楼后产生，被告不存在收楼的问题也不存在欠缴物业管理费。被告即使存在之前的欠缴也已经超过了诉讼时效。2102、2103房补充如下：1、被告在2018年12月收到源海公司的收楼通知书，该通知书限定被告在2018年12月10日前收楼，物业管理费应当从2018年12月10日开始计算。2、关于收费标准，按相关规定即同一物业区域相同物业应统一收费标准的规定，在本案中原告对其他业主收取每月每平方米11元管理费，而对被告是收取每月每平方米12元管理费。被告之所以延迟交费就是因为原告对被告的歧视，双方未能达成交费协议，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。诉讼中，原告举证如下：1.《前期物业管理服务委托合同》。证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。2.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。3.《广东省商品房买卖合同》（编号：1401002848、1401002851、1401002855、1401002857、1501003926、1501003927）。证明被告是佛山市禅城区****************、2202房、2203房、2204房、2102房、2103房的业主，每月的物业管理费由被告承担。该合同第十一条明确约定“买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付给买受人验收使用”，被告拒绝收楼的行为视为已接收该六套物业。4.《前期物业管理服务协议书》（2102房、2103房）。证明原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每月每平方米15元为标准计算（基于原告的优惠政策，实际按照12元/平方米/月收取），于每季度第一个月的5日前缴纳。如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金。5.收楼通知书（三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房、2102房、2103房）及EMS快递单、国内挂号信函收据、交楼验收书（三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房）。证明源海公司于2015年9月22日就三座2幢2201房、2202房、2203房、2204房向被告发出收楼通知，但被告直到2017年7月5日才签署《交楼验收书》。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，视为被告于2015年10月8日已收楼。源海公司于2015年9月22日就三座2幢2102房、2103房向被告发出收楼通知，要求被告最晚于2016年11月17日收楼，但截至本案起诉之日被告仍未办理收楼手续。6.物业费催缴通知书及EMS快递单、智慧新城收费通知单（2019年8月）。证明原告已就欠款事实及欠款金额通知被告，但被告拒不理会。7.欠费明细。证明被告拖欠物业管理费的本金金额及违约金金额。诉讼中，被告举证如下：1.《协议书》。证明2016年11月17日，被告（含被告配偶）与源海公司就智慧新城20个单元（含案涉6个单元）物业的交易条件达成一揽子处理意见后重新签订《协议书》，双方就案涉的6个单元物业的交易价格、补偿条款等达成一致，应认定案涉6个单元于2016年11月17日重新签约。2016年11月17日之前，案涉6个单元物业均未办理验收，相关物业管理费由源海公司负责，与被告无关，被告与源海公司之间法律关系受《广东省商品房买卖合同》调整，与原告无关。被告已对案涉6个单元物业的交易价格进行重新约定且提高了部分物业的交易价格，相当于被告已对源海公司进行了适当补偿。源海公司无权就商品房交易再追究被告任何其他责任。2.《广东省佛山市存量房买卖合同》4份。证明案涉房产2201、2202、2203、2204房于2016年12月7日转让给案外人，案涉房产物业与被告无关。3.（2019）粤0604民初10310号《民事判决书》，证明原告对其他业主收取物业管理费的标准为每平方米每月11元，而对被告却歧视性按每平方米每月12元的标准收取，违反了同一物业区域相同物业应执行统一收费标准的规定，违反了公平原则。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局调取佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果四份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-4、证据5《交楼验收书》，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5中的《收楼通知书》、国内挂号信函收据，能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据6以及证据5中的EMS快递单，因原告未能提供证据证明被告已签收上述材料，且被告有异议，故本院对真实性不予确认；证据7为原告单方制作，其证明内容能否成立，本院将综合采信证据以及认定事实待后认证与论述。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、3，本院经审查对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月28日，案外人源海公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定源海公司选聘原告为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之3区提供物业服务，期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。物业服务费由原告按商业18元/平方米/月，商场（带中央空调）50元/平方米/月的标准向业主或物业使用人按每月收取，每次交费的具体时间为每月的5日前。2014年2月26日，被告（买受人）与案外人源海公司（出卖人）分别签订《广东省商品房买卖合同》四份，约定由被告购买案外人位于佛山市禅城区***************、2202、2203、2204房……第八条交付期限。出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.商品房经验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付买受人验收使用，买受人应承担由此产生的一切责任。原告（甲方）与被告（乙方）就2201、2202、2203、2204房签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对包含被告房屋在内的源海国金广场提供物业服务，包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……第五条物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：自楼宇验收合格收楼之日起缴纳；二、物业管理服务费按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳……四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费……六、每次交纳费用时间为每季度第一个月的五日前，遇节假日顺延。2015年3月6日，被告（买受人）与案外人源海公司（出卖人）分别签订《广东省商品房买卖合同》，由被告购买案外人位于佛山市禅城区***************、2103房……第八条交付期限。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；1.商品房经验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付买受人验收使用，买受人应承担由此产生的一切责任。2015年3月6日，原告（甲方）与被告杨润康（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“1、前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2、乙方所购房屋座落于佛山市禅城区***************，建筑面积483.83平方米。3、乙方交纳费用时间：自楼宇验收合格收楼之日起缴纳；物业管理服务费负一层商铺按建筑面积每月每平方米18元的标准，三层以上按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳，每次交纳费用时间：每季度第一个月的5日前。4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或停止服务。同日，原告（甲方）与被告杨润康（乙方）就佛山市禅城区***************签订《前期物业管理服务协议》，其中房屋建筑面积为482.98平方米，其余内容同上。2015年9月22日，源海公司向被告发出《收楼通知书》，通知被告最迟于2015年10月8日前就2102、2103、2201、2202、2203、2204房办理收楼手续。2017年7月5日，被告就2201、2202、2203、2204房办理交楼验收书。2018年11月30日，源海公司向被告发出《催收楼通知书》，其中载明：“我司于2015年9月23日已首次以书面形式通知您前来办理房屋交付手续……现我司再次邀请你前来办理房屋交接手续……最迟于2018年12月10日前就2102、2103房办理收楼手续”。2016年11月17日，案外人源海公司（甲方）与被告杨润康（乙方）、陈就开（丙方）签订《协议书》，约定：一、乙方于2014年1月17日认购了甲方开发的智慧新城三座2幢1901房、1902房、1903房、1904房、2001房、2002房、2003房、2004房、2101房、2102房、2103房、2104房、2201房、2202房、2203房和2204房合计共16个单元……甲方和乙方经协商一致，达成如下协议，以资共同信守……第五条乙方确认，由于乙方的原因，乙方已购的房屋尚未办理交楼手续，该等房屋也未办理房地产证；在此过程中，甲方不存在任何违约情形。乙方承诺，本协议签订后，乙方不得以任何理由追究甲方的违约责任，否则，乙方需赔偿由此引起的甲方支出的一切费用（包括律师费、诉讼费、仲裁费等）和损失……。根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果显示，佛山市禅城区****************为案外人杨秀单独所有，于2016年12月15日购买取得，建筑面积为514.22平方米；佛山市禅城区****************为案外人崔剑辉单独所有，于2016年12月14日购买取得，建筑面积为483.83平方米；佛山市禅城区****************、2204房为案外人黄琳敏单独所有，于2016年12月15日购买取得，2203房建筑面积为482.98平方米，2204房建筑面积为515.08平方米；佛山市禅城区****************、2103房为被告杨润康单独所有，于2015年4月27日购买取得，2102房建筑面积为483.83平方米，2103房建筑面积为482.98平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人源海公司与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》，以及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业服务费的起算时间。《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……买受人应在出卖人通知交付日办理交付手续，逾期未办理的，视为该商品房已按期交付买受人验收使用，买受人应承担由此产生的一切责任。”原告提供的国内挂号信函收据可证明源海公司在2015年9月23日通知被告于2015年10月8日前收楼，且根据源海公司与被告杨润康、陈就开签订的《协议书》第五条约定，“乙方确认，由于乙方的原因，乙方已购的房屋尚未办理交楼手续，该等房屋也未办理房地产证；在此过程中，甲方不存在任何违约情形”。双方已确认了未能办理收楼手续的原因在于被告，故被告抗辩认为在《协议书》签订前不存在收楼问题的意见不能成立，本院不予采纳。被告虽未在2015年10月8日前办理收楼手续，但按照合同约定涉案房屋已视为交付给被告。故按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应从2015年10月8日起交纳物业服务费。关于诉讼时效。《前期物业管理服务协议》约定，“三层以上按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳，每次交纳费用时间：每季度第一个月的5日前。”本案的物业管理费属于继续性债权，每季度管理费应为独立债务，分别自应付物业管理费之日起次日起算诉讼时效。本案中，原告诉请的首次物业管理费发生在当季度付费日之后，故本院酌定2015年10月8日至2015年12月31日期间的物业管理费应在次季度付费日即2016年1月5日前支付，从2016年1月6日起算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，故原告诉请的2015年10月8日之后的物业服务费费并未超过诉讼时效。关于计算标准。《前期物业管理服务协议》约定“三层以上按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳”，原告诉请按照12元/平方米/月计收，是原告自由处分诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告抗辩认为原告对于部分业主按照11元/平方米/月计收物业管理费，被告提供的其他业主的关于物业管理费的民事判决书为个别独立的案件，并非类案，不具有类比性，且在没有证据证明涉案《前期物业管理服务协议》存在无效或应予以撤销的情形，原、被告双方的权利义务应当以《前期物业管理服务协议》约定为准，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据审理查明，2201房、2203房和2204房于2016年12月15日过户登记至案外人名下，2202房于2016年12月14日过户登记至案外人名下，故此前发生的物业管理费仍应当由被告负担。经计算，2201房、2203房和2204房在2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费为258160.88元（12元/月/平方米×1512.28平方米÷31日×24日+12元/月/平方米×1512.28平方米×13个月+12元/月/平方米×1512.28平方米÷31日×14日）。2202房在2015年10月8日至2016年12月13日期间的物业管理费为82407.21元（12元/月/平方米×483.83平方米÷31日×24日+12元/月/平方米×483.83平方米×13个月+12元/月/平方米×483.83平方米÷31日×13日）。2201房、2202房、2203房、2204房物业管理费合计为340568.09元。2102、2103房在2015年10月8日至2019年9月30日期间的物业管理费为554262.84元（12元/月/平方米×966.81平方米÷31日×24日+12元/月/平方米×966.81平方米×47个月）。关于违约金。被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准，被告有异议，合同约定的日千分之五折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，应予调整。本院将违约金标准调整为年利率24％，原告诉请超出部分，本院不予支持。2201房、2203房和2204房2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以104786.40元为本金，从2016年1月6日开始计算，从2016年4月6日起，以每季度应付物业管理费为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止；2202房2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以33524.76元为本金，从2016年1月6日开始计算，从2016年4月6日起，以每季度应付物业管理费为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止；2102、2103房在2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以66990.60元为本金，从2016年1月6日开始计算，从2016年4月6日起，以34805.16元为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨润康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区****************、2203房、2204房在2015年10月8日至2016年12月14日期间的物业管理费258160.88元及违约金（违约金按照年利率24%计算，2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以104786.40元为本金，从2016年1月6日开始计算至实际清偿之日止，2016年4月1日至2016年12月14日期间的物业管理费违约金从2016年4月6日起，以每季度应付物业管理费为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止）；二、被告杨润康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区****************在2015年10月8日至2016年12月13日期间的物业管理费82407.21元及违约金（违约金按照年利率24%计算，2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以33524.76元为本金，从2016年1月6日开始计算至实际清偿之日止，2016年4月1日至2016年12月13日期间的物业管理费违约金从2016年4月6日起，以每季度应付物业管理费为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止）；三、被告杨润康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付佛山市禅城区***************、2103房在2015年10月8日至2019年9月30日期间的物业管理费554262.84元及违约金（违约金按照年利率24%计算，2015年10月8日至2016年3月31日期间的物业管理费违约金以66990.60元为本金，从2016年1月6日开始计算至清偿之日止，2016年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费违约金从2016年4月6日起，以34805.16元为本金，分段按季度累计计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取18741元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担4310元，被告杨润康负担14431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年五月二十九日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。