长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异42号案外人：刘伟，男，1972年6月4日生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县新民镇上排山楼村尖山沟**。委托代理人：高雪，吉林兢诚律师事务所律师。申请人：李海波，男，1991年10月14日生，汉族，住长春市双阳区鹿乡镇方家村方家桥屯。被申请人：龚建辉，男，1993年2月11日生，汉族，住长春市双阳区鹿乡镇方家村方家桥屯。被申请人：武文秀，女，1990年7月17日生，汉族，，住长春市净月高新产业开发区新城大街天富路长电·朗天国际****楼**本院在审理申请人李海波与被申请人龚建辉、武文秀民间借贷纠纷一案中，案外人刘伟向本院提出书面异议申请，请求依法裁定解除对龚建辉名下坐落在净月高新产业开发区新城大街天富路长电·朗天国际A区15号楼2504室房屋的查封（权利证号：吉20**长春市不动产权第1034730，丘地号：8-3/561-152504，建筑面积109.62平方米）。本院受理后，依法组成合议庭进行书面了审查。现已审查终结。案外人刘伟称，双阳法院（2020）吉0112民初772号、773号、774号、775号民事裁定书查封了龚建辉名下坐落在净月高新产业开发区新城大街天富路长电·朗天国际A区15号楼2504室房屋。该房屋虽登记在龚建辉名下，但龚建辉已于2020年4月1日与案外人签订《房屋买卖合同》，以105万元价款将该房屋转让案外人所有。案外人先后于2020年4月1日、4月3日、4月10日共分5笔向龚建辉银行转账支付105万元，已支付全部房款。2020年4月10日，龚建辉已将房屋实际交付案外人占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十一条规定，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条的规定，现案外人提出书面异议，申请法院依法裁定解除对争议房屋的查封，保护案外人合法权益。申请人李海波称，一、案外人与被申请人龚建辉签订的《房屋买卖合同》存在效力瑕疵，应认定合同无效或予以撤销。（一）案涉房屋系以不合理的低价出售的房屋。申请人所提供的微信聊天记录显示，被申请人自述其装修花费20万元，其全屋家具家电15万元，同小区内条件尚不如案涉房屋的房产卖价就达到了140万元，期间还出示了与中介程虹月的聊天截图说明案涉房屋本身价值就至少在130万元左右；申请人于2020年6月21日在第三方中介安居客、链家、贝壳找房等平台查询的信息显示，即使是在相较4月份房屋均价有所下跌的情况下，该小区二手房均价仍在1万1千元左右；申请人所提供的房屋档案信息显示，案涉长电朗天国际15栋2单元2504室房屋的建筑面积为109.62平方米，其市场价值至少应在150万元以上，而案外人与被申请人签订的《房屋买卖合同》金额为105万元，低于市场价格45万元。（二）被申请人与案外人存在恶意串通逃避债务的嫌疑。申请人所提供的微信聊天记录显示，被申请人自2020年2月9日起就向债权人李海波提出有出售用以还债的想法，被申请人在出售案涉房屋前与债权人李海波多次沟通通过卖房用以还债的事宜，2020年4月3日双方仍在对此事进行磋商，而案外人却主张于2020年4月1日与被申请人签订了买卖合同；2020年4月10日案外人在未取得产权变更登记的情况之下便支付完毕约定价款（案外人自称），而后被申请人立即于2020年4月12日与配偶办理了离婚登记，被申请人不仅未分得任何财产，且未向任意一位债权人进行过任何清偿，其售房所得钱款去向亦不得而知。被申请人上述转移财产的整个过程使得债权人的合法权益遭到了极大的损害，作为整个过程中重要的一环，案外人在客观上罔顾风险急于向被申请人支付全部价款的行为，应是处于其对低价购得房产会损害其他债权人利益的明知，亦极可能是帮助被申请人转移可供执行财产的一种手段，双方存在恶意串通虚构买卖关系或低价交易财产损害债权人利益的嫌疑。综合（一）（二）所述，案外人与被申请人所签订的《房屋买卖合同》有恶意串通损害第三人利益或者低价移交财产损害债权人利益的嫌疑，鉴于申请人在调取钱款去向及案外人、中介公司、被申请人三方形成交易合意的过程等相关证据存在客观上的阻碍，望法院视情况依职权进行调取，并在查明事实的基础之上，依据《中华人民共和国合同法》第52条第2款、第74条的相关规定，认定合同无效或予以撤销。二、案外人并非善意第三人，其与被申请人的所谓房屋交易行为，不存在值得法律保护的信赖利益。案外人诉称其与被申请人签订《房屋买卖合同》的日期为2020年4月1日，2020年4月10日就向被申请人支付了全部的房屋价款。在正常的民商事活动中，二手房屋买卖双方通常都是由买方先支付较低比例的首付款，待卖方将房屋产权变更登记到买方名下之时再由买方向卖方支付房屋尾款，如担心有交易风险一般会采取担保交易的方式，由担保公司、银行或中介机构辅助完成交易过程。本案中案外人在案涉房屋产权尚未变更到自己名下之前便将房屋全部价款支付给被申请人，完全忽视了公众尽知的交易风险，严重违背了正常的交易习惯。《中华人民共和国物权法》第9条至第22条确立了我国的不动产登记制度，不动产登记及相关证书拥有最高的公示证明效力，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定旨在保护善意第三人的合理信赖，维护交易安全，本案中案外人罔顾交易安全自陷风险的交易方式并无值得法律保护的信赖利益，亦不足以突破《中华人民共和国物权法》及不动产登记的相关法律规定，案涉房屋应仍归被申请人龚建辉所有。三、异议人未实际占有该房屋。申请人提供的两份视频证据显示，截止2020年6月18日，案涉房屋仍然处于无人居住状态，通过走访该小区物业询问得知，案涉房屋业主仍然登记为被申请人龚建辉，结合案外人并未提供其通过缴纳所获取的物业、水、电等费用票据的情况可以得知，被申请人并未将该房屋交付案外人，案外人并未实际占有该房屋。上述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第2款的相关规定，案外人在人民法院查封之前并未占有该不动产，案外人主张应予以驳回。四、案外人因自身原因未办理过户登记。申请人所提供的微信聊天记录显示，案涉房屋的产权证书于2020年3月25日即办理完毕。申请人所提供的视频资料显示，长春市不动产登记中心一直可以正常办理业务；长春市住房保障和房屋管理局官方网站也并未发布任何暂停办理更名过户业务的通知。2020年4月1日案外人与被申请人签订《房屋买卖合同》，2020年5月11日案涉房屋被查封，期间间隔40天，案外人完全有充足的时间办理更名过户手续，案外人怠于办理是基于自身原因。上述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4款的相关规定，案外人系基于自身原因未办理过户登记，案外人主张应予以驳回。综合一、二、三、四所述，房屋买受人享有的是对房屋出卖人的债权，基于债权的平等性，非因法定事由，不能排除其他债权的强制执行。本案案外人与被申请人不存在真实的房屋买卖关系，案外人并非善意相对人且案外人申请不符合排除执行的法定条件，故望法院依法裁定驳回案外人的申请。本院经审查查明，申请人李海波与被申请人龚建辉、武文秀民间借贷纠纷一案，申请人李海波向本院申请财产保全，请求依法查封案涉房屋。本院经审查后，于2020年5月11日作出（2020）吉0112民初773号民事裁定书，裁定：查封被申请人龚建辉名下的坐落在长春市净月高新技术产业开发区新城大街天富路长电·朗天国际A区15号楼2504号、丘地号为8-3/561-15(2504)、权利证号为吉（2020）长春市不动产权第1034730号、建筑面积109.62平方米的房产一套。在价值210000.00元的范围内予以查封。查封期限为三年。经长春市规划和自然资源局协助，于2020年5月18日轮候查封案涉房屋。另查明，2020年4月1日，甲方（卖方）龚建辉、乙方（买方）刘伟、丙方（居间方）净月高新技术产业开发区新发房屋信息咨询服务环球凯旋公馆店签订《房屋买卖合同》，约定：房屋标地及附赠设备产权人：龚建辉，不动产权第1018250号，位于净月高新产业开发区新城大街天富路长电·朗天国际小区********，建筑面积：109.64㎡；丘地号8-3/561-15（2504）。附赠设备：固定设施不动包括（热水器坐便洗脸盆橱柜吸油烟机炉具灯等），约定房产交易总价为1050000元，交易方式为一次性。合同签订当日乙方交付定金100000元，剩余950000元，需在2020年4月6日之前准备完毕。房屋交接日期为收到全款当日。龚建辉在甲方处签字捺印，刘伟在乙方处签字捺印。再查，案外人刘伟通过银行转账的方式于2020年4月1日、4月3日、4月10日分别向被执行人龚建辉汇款100000元、100000元、500000元、300000元、50000元，共计1050000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”，本案是在保全过程中基于实体权利对被保全财产（案涉房屋）提出异议，仍适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的规定进行处理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，据此可知，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，轮候查封产生的仅是一种预期效力。又因本案轮候查封的案涉房屋不可分，故（2020）吉0112民初773号民事裁定书对案涉房产并未产生正式查封的效力，而提起案外人异议的前提条件是本院对案涉房屋采取了发生法律效力的强制执行措施，故该案不符合受理条件。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回案外人刘伟的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省长春市中级人民法院申请复议。审 判 长  魏文文人民陪审员  钟文珠人民陪审员  赵兴学二〇二〇年六月二十九日书 记 员  李 卓