湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民初111号 原告：王满福，男，1961年4月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 原告：永州市长城酒店管理有限公司，住所地：永州市冷水滩区湘江东路平湖巷**。 法定代表人：杨根连，该公司总经理。 以上两原告共同委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。 被告：中国人民解放军湖南省永州军分区，住所地永州市冷水滩区湘永路**。 法定代表人：熊壮，该军分区司令员。 委托诉讼代理人：肖耘，湖南金州（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭荣亮。 原告王满福、永州市长城酒店管理有限公司与被告中国人民解放军湖南省永州军分区合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日在第七审判庭公开开庭进行了审理。原告王满福、原告永州市长城酒店管理有限公司的法定代表人杨根连以及两原告共同委托诉讼代理人周雪峰，被告中国人民解放军湖南省永州军分区的委托诉讼代理人肖耘、郭荣亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王满福、永州市长城酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告赔偿原告损失38170612.14元；二、本案的诉讼费由被告承担。理由：2013年9月16日，原告王满福与被告签订了《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》，约定被告提供培训中心主楼、副楼、空调机房、锅炉房、洗衣房、停车场等给原告经营酒店业务，使用期限为十年，自2013年10月1日起至2023年9月30日，协议并对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告王满福以原告永州市长城酒店管理有限公司的名义投资5000多万元人民币，对承租场地进行了全面改造装修，后因被告未按约定交付约定面积的停车场等一系列违约行为，导致双方发生矛盾，被告便向法院提起诉讼要求解除合同，该案经一审、二审判决解除双方的租赁合同，但对我方损失并未一并处理，为此，特提起诉讼，请贵院依法公正判处。 被告中国人民解放军湖南省永州军分区辩称：一、被答辩人永州市长城酒店管理有限公司不是本案的适格原告。与答辩人存在租赁合同关系的对方当事人仅为本案原告王满福，依据合同的相对性原则，源于案涉投资经营合作协议及补充协议而引发的权益争议，诉争各方仅限于该投资经营合作协议及其补充协议的签约当事人，因此永州市长城酒店管理有限公司不具备作为本案原告的主体资格。二、王满福要求答辩人赔偿巨额损失及承担诉讼费用的诉求，明显缺乏依据，依法应予驳回。生效法律文书已经确定，被答辩人王满福因存在根本性违约，其与答辩人签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》、《永州市专武干部培训中心经营补充协议》被依法解除、终止履行，永州市长城酒店管理有限公司负有在限定期限内将被答辩人王满福承租的案涉标的物交给答辩人的法定义务。被答辩人王满福未经答辩人同意擅自将案涉标的物整体转租永州市长城酒店管理有限公司的行为是非法的、是无效的，因此而给永州市长城酒店管理有限公司可能造成的投资损失，应是上述擅自转让双方内部之间的事情，与答辩人毫无关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了十份证据。证据一、（2017）湘11民终376号民事判决书，拟证明被告因解除合同应赔偿王满福损失；证据二、《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》，拟证明被告违反合同，未按约定将主楼剩余的3个门面和副楼剩余的门面交付王满福使用；证据三、《请求减少租赁的法律依据》，拟证明军分区未按约定交付门面的事实客观存在；证据四、《承诺书》及请求书，拟证明被告在2015年7月6日及9月1日已知道王满福经营权转让的事实，但6个月内并未提出异议；证据五、《证据目录》及转账单，拟证明被告自2015年8月14日就知道经营权转让给了酒店管理公司，认定王满福擅自转租的理由不符合法律规定；证据六、《请求军分区首长同意我将长城酒店的承包经营权转让给债权人组建的长城酒店管理有限公司经营的请示》及被告的《通知》，拟证明王满福转让经营权军分区并无异议，不属于擅自转租；证据七、《冷水滩双洲路立面改造工程竣工难书意见书》，证明王满福未能交纳租金系政府市政建设导致不能正常经营所致，属不可抗力，不属违约；证据八、报警案件登记表，拟证明因市政建设导致长城酒店无法正常管理，造成损失发生；证据九、投资决算汇总表及装修图集共2本，拟证明王满福及长城酒店有限公司的损失；证据十、视频光碟一张，拟证明被告未按约定履行合同义务。 被告质证认为：对证据一的合法性、关联性、真实性没有异议，但协议上载明的停车场面积是个估算数，被告已将酒店停车场按现状全部移交给了原告，原告在正常履约过程中，并未提出异议。证据二的合法性、关联性、真实性无异议，被告与王满福在签订案涉合作协议时，除酒店大厅外，主楼与附楼的门面均已租赁给第三方，门面均不在案涉租赁范围之内。证据三的合法性、关联性、真实性均有异议。证据四、合法性、关联性、真实性有异议。证据五真实性没有异议。证据六真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。证据七、证据八，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。证据九的合法性、关联性、真实性均有异议。证据十真实性、合法性、关联性无异议。 本院认证认为，原告提供的证据一、二、五、六、七、八、十，被告对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。原告提供的证据三系原告单方做出，且无其他证据证明被告是否收到该减少租金的请示，故本院不予认定。原告提供的证据四系王满福向其债权人做出的承诺，与本案无关，本院不予确认。原告提供的证据九系其单方做出，不具有真实性、合法性，本院不予确认。 被告为证明其主张，向本院提交了四组证据。第一组证据《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》、《永州市专武干部培训中心经营补充协议》，拟证明：1、与被告存在租赁合同关系的是王满福；2、永州市长城酒店管理有限公司与被告不存在租赁合同关系，不是本案的适格主体。第二组证据永州军分区后勤部呈签、招租公开竞价开始前明确的相关事项、永州军分区专武干部培训中心招租表、湖南省永州军分区营地市里普查营地对表、停车场实况照片、（2016）湘1103民初984号案件开庭笔录，拟证明：1、包括王满福在内的意向承租人均到现场对标的物进行了考察、了解，已明知主楼及附楼的门面不在租赁范围，对院内停车场的现场状况一清二楚；2、被告与王满福所签合同协议第一条有关建筑面积及院内停车场的表述是估算数而非实测数，事实上经普查后发现，建筑面积远远超过10000平方米，院内停车场已全部移交给了王满福。第三组证据（2016）湘1103民初984号民事判决书、（2017）湘11民终376号民事判决书、（2018）湘民申2201号民事裁定书。拟证明：1、永州市长城酒店管理有限公司不是本案适格原告；2、王满福私自转让租赁物已违约，其损失与被告无关；3、案涉合作协议、补充协议已依法解除；4、王满福应在限定期限内支付所欠被告的租金及利息。第四组证据（2017）湘1103执1028号公告、证明、（2017）湘1103执1028号执行裁定书。拟证明1、案涉标的物于2017年6月由冷水滩区人民法院执行，已交由被告控制，该酒店室内财物暂由被告保管；2、两原告之间因私自转让酒店经营权而可能形成的投资损失、经营损失与被告无关。 原告质证认为，第一组证据真实性、合法性有异议，不能证明被告的证明目的；第二组证据真实性、合法性、关联性有异议，因此都是被告自己提供的，笔录也不能做为证据来认定本案的事实依据；第三组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能达到证明目的；第四组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。 本院认证认为，被告提供的证据三、四，原告对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。被告提供的第一组证据中包含王满福与被告签订的投资经营合作协议，该证据亦是原告提供的证据二，故本院予以确认。该组证据中第二份证据为补充协议，对此王满福当庭表示系其所签，故对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提供的第二组证据为永州军分区后勤部呈签、招租公开竞价开始前明确的相关事项、永州军分区专武干部培训中心招租表、湖南省永州军分区营地市里普查营地对表、停车场实况照片、（2016）湘1103民初984号案件开庭笔录，其中永州军分区后勤部呈签、永州军分区专武干部培训中心招租表、湖南省永州军分区营地市里普查营地对表为被告在2013年房屋招租时制作的相应材料，有相关领导和人员签名，能够反映招租时的情况，本院予以确认。停车场实况照片与停车场状况一致，本院予以确认。（2016）湘1103民初984号案件开庭笔录系法院的开庭笔录，有双方当事人签字确认，本院确认其真实性、合法性。招租公开竞价开始前明确的相关事项，无公章，也无人员签字，本院不予确认。 原告申请了证人李某、王某出庭做证。 原告对证人的出庭证言无异议。 被告质证认为，李某与原告方有明显的利害关系，其即是王满福的债权人，又是酒店的管理人，陈述的证言不客观、不真实。王某陈述的门面现状和收取门面水电费的事实不客观。 本院认证认为，证人李某系王满福的债权人，同时是永州市长城酒店管理有限公司的副总经理，证人王某是王满福的债权人，同时是酒店的员工，两位证人均与原告方有利害关系，且李某的证言与永州市长城酒店管理有限公司的法定代表人陈述不一致，其证言的客观性、真实性本院不予确认，故对两位证人的证言不予采信。 根据采信的证据，本院认定如下事实：2013年9月16日湖南省永州军分区（甲方）与永州王朝酒店王满福（乙方）签订了一份《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》，协议约定如下：第一条甲方提供培训中心主楼（不含五楼通信基站工作间和一楼4个门面）、副楼（不含一楼的19个门面），总建筑面积约为10000平方米，空调机房、发电机房、锅炉房、洗衣房各1间，以及院内2400平方米停车场。……第六条使用期限为壹拾年（10年），即二Ｏ一三年十月一日至二Ｏ二三年九月三十日。……第九条合作期间，乙方不得将全部经营权转让他方，部分转让时，需征得甲方同意。确因特殊情况需全部转让或更换法人代表时，乙方必须结清所有费用，双方重新议定协议。经甲方同意的部分转让，由乙方负责管理，不直接与甲方产生合作关系。……第十四条合作协议期满后，乙方在该中心投资的可移动财产、包括床及床上用品、客房生活用品、家具、厨具、餐具、电器（不含电梯和中央空调及管线接、插件），由乙方自行处理；在拆除搬运时，不得损坏甲方原有设施设备，乙方投资的其他固定资产，包括电梯、锅炉、空调、洗衣设备等，全部归甲方所有，甲方不承担任何折旧费返还……。协议签订后，被告依照合同将场地交由原告王满福，原告王满福在该场地进行装修后，以永州市长城酒店有限公司（法定代表人王满福）的名义经营酒店业务。因原告王满福未按照约定交纳租金，2015年7月10日，中国人民解放军湖南省永州军分区（甲方）与永州市冷水滩区王朝酒店王满福（乙方）签订了一份《永州市专武干部培训中心经营补充协议》,协议中约定：“一、基于2013年9月16日双方签定的协议，因乙方已欠甲方租金，现双方一致同意乙方付给甲方款项方式为：一是乙方应于本补充协议签定之日起30日内补交给甲方自2014年2月1日起至2015年6月30日共158万元人民币欠款；二是乙方承诺：自2015年8月11日起，乙方应按2013年9月16日签定的协议第2页约定的款项标准，按每日支付给甲方，……。二、基于本补充协议第一条：如乙方不能按本补充协议第一条履行，损害甲方利益，则乙方承诺甲方有单方解除权，并无条件收回该培训场地。具体为：一是该培训场地所有的设施设备乙方不能动，一并由甲方处理；二是其他物品（包括该场地内的桌、椅、办公家具等），在甲方将上述场地使用权收回后30日内乙方仍未将上述欠款补交给甲方的，一并也由甲方处理。如乙方在甲方收回该场地使用权30日内，将上述欠款补交给了甲方的，则乙方与甲方协商，并经甲方同意后，有权处理其他物品（包括该场地内的桌、椅、办公家具）。但该场地除其他物品（包括该场地内的桌、椅、办公家具）外的所有设施设备乙方不能动，仍由甲方任意处理，乙方不能以任何理由干涉。”协议签订后，原告王满福未按照协议和补充协议向被告支付租赁费用。因王满福拖欠李某等债权人费用无力偿还，2015年7月6日，在被告不知情的情况下，王满福、李凤美（甲方）与李某等债权人（乙方）签订了一份《关于转让永州市长城酒店有限责任公司股权的协议书》，双方约定甲方将永州市长城酒店有限公司股权全部转让给乙方，乙方登记股权为全体债主。2015年7月29日，债权人成立了永州市长城酒店管理有限公司（本案原告），法定代表人杨根连。2015年9月26日，原告王满福向被告提交了《请求军分区首长同意我将长城酒店的承包经营权转让给债权人组建的长城酒店管理有限公司经营的请示》，并提交了《关于转让永州市长城酒店有限责任公司股权的协议书》，被告未予答复。此后，原告永州市长城酒店管理有限公司向被告要求减少租金，被告于2016年3月24日告知其不同意减少租金，并于2016年3月25日以王满福为被告，永州市长城酒店管理有限公司为第三人向湖南省永州市冷水滩区人民法院提起诉讼，被告中国人民解放军湖南省永州军分区在该案中的诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》以及补充协议，终止该二份协议的履行；2、被告支付原告至2016年4月26日止所拖欠的租金118.21946万元，水电费12.5937万元；3、第三人停止营业并腾出被告承租的房屋及设施。湖南省永州市冷水滩区人民法院于2016年11月20日作出（2016）湘1103民初984号民事判决，以被告未经原告同意擅自将租赁物整体转租给第三人，且未按协议和补充协议约定的时间交付租金为由，判决：一、解除中国人民解放军湖南省永州军分区与王满福之间签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》以及补充协议，终止该二份协议的履行；二、王满福支付2014年2月1日至2016年4月26日所欠租金118.21946万元；三、永州市长城酒店管理有限公司停止在原告中国人民解放军湖南省永州军分区场地的营业，并腾出王满福承租的房屋及设施交还原告。判决后，王满福不服，向本院提起诉讼，本院于2017年4月22日做出（2017）湘11民终376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决后，王满福仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2018年11月12日做出（2018）湘民申2201号，裁定驳回王满福的再审申请。本院做出的（2017）湘11民终376号民事判决生效后，被告中国人民解放军湖南省永州军分区向湖南省永州市冷水滩区人民法院申请执行，本案两原告于2017年6月14日至6月16日腾出承租的房屋及设施，并已交还给被告中国人民解放军湖南省永州军分区控制，目前该房屋及设施仍处于闲置状态，并未使用。合同解除后，两原告认为在签订协议后，原告方投入了5000余万元对租赁物进行全面改造装修，现租赁合同解除，而被告未对其装修损失进行处理，双方发生争议，遂诉至本院。 另查明，院内停车场已全部移交给王满福，但停车场面积未达到2400平方米。 本院认为：本案的焦点问题有以下几点：一是原告提出的损失性质应如何认定的问题；二是永州市长城酒店管理有限公司在本案中是否有权主张损失的问题；三是原告的损失是否应当由被告赔偿的问题；四、被告是否按协议履行了交付义务。 一、原告提出的损失为解除合同后，原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。原告向本院提起诉讼时的诉请为，依法判令被告赔偿原告损失38170612.14元，其理由为原告王满福以原告永州市长城酒店管理有限公司的名义投资5000多万元人民币，对承租场地进行了全面改造装修；庭审时，王满福陈述其对酒店进行全面装修，总金额43966825.49元，其代理人陈述总损失四千多万，因为需要折旧故起诉要求被告赔偿3800余万元。因原告诉请中未明确提出其要求被告承担的是何种损失以及损失金额的具体构成，故本院只能结合庭审情况及原告的起诉状予以认定，本院认定原告起诉时要求被告赔偿的是解除合同后剩余租赁期内装饰装修残值损失。 二、永州市长城酒店管理有限公司在本案中无权主张被告赔偿损失。根据合同相对性，合同的双方当事人为原告王满福与被告中国人民解放军湖南省永州军分区，原告永州市长城酒店管理有限公司并不是合同当事人，故被告不需要依据合同对其承担责任。从事实看，庭审时永州市长城酒店管理有限公司的法定代表人明确表示，永州市长城酒店管理有限公司没有对租赁物进行装修，全部都是王满福装修的。综上，因原告起诉要求被告赔偿的损失为剩余租赁期内装饰装修残值损失，故永州市长城酒店管理有限公司无权向被告要求赔偿。 三、被告不应当赔偿原告王满福损失。王满福与被告签订的《补充协议》第二条约定，如乙方（王满福）不能按本补充协议第一条履行，损害甲方（被告）利益，则乙方承诺甲方有单方解除权，并无条件收回该培训场地。庭审时，王满福认可其违反了补充协议第一条的规定。根据《补充协议》第二条的规定，被告有权无条件收回培训场地，故被告不应当赔偿原告王满福损失。即使双方合同中对合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何承担未予约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中根据生效判决可以认定原告王满福存在擅自将租赁物整体转租给他人，且未按协议和补充协议约定的时间交付租金等根本性违约行为，现原告王满福请求被告赔偿损失，依法应不予支持。根据已查明的事实，涉案租赁物自交付被告控制后，被告一直未予使用，故亦不存在被告在利用价值范围内予以适当补偿的问题。 四、被告已按协议履行了交付租赁物的义务。1、虽然被告未交付2400平方米的停车场，但双方合同中约定，被告提供院内2400平方米停车场，现被告在签订合同后已将院内停车场全部交由原告使用，故应当认定被告已履行了停车场的交付义务。2、双方合同中约定被告的租赁物中不含主楼一楼4个门面和副楼一楼的19个门面，现原告提出被告未按约定将主楼剩余的3个门面和副楼剩余的门面交付王满福使用，而被告则提出门面并未包含在涉案租赁物范围内，根据双方陈述及证据，可以认定主、副楼的门面在双方签订合同前均已由被告另行租给他人，王满福在接收租赁物及正常履行合同期间并未提出异议，故被告提出的门面并未包含在涉案租赁物范围内的陈述更为可信。综上，可以认定被告已按协议约定履行完交付租赁物的义务。 因原告剩余租赁期内装饰装修残值损失被告不承担赔偿责任，故原告提出对租赁物的投资建设及添附的相关设施、设备进行价值鉴定的请求，已无必要进，为避免给当事人造成更大损失，本院对其鉴定申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、驳回原告王满福的诉讼请求。 二、驳回原告永州市长城酒店管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费232653元，由原告王满福、永州市长城酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  王兰青 审 判 员  宋争文 人民陪审员  何 云 二〇二〇年六月二十六日 书 记 员  鲁艳雨