山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1017号 上诉人（原审原告）：梁嵩，男，1992年2月22日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：肖凤彩（梁嵩之母），住山东省昌乐县。 被上诉人（原审被告）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区****。 法定代表人：马向阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县孤山街**院内办公室**。 法定代表人：丁立，该公司经理。 原审第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，，住所地山东省昌乐县城南街办驻地永顺路东首 法定代表人：刘学鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐民福，男，1967年3月28日出生，汉族，住山东省寿光市。 上诉人梁嵩因与被上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、被上诉人山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、原审第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁嵩上诉请求，撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉请或发回重审。事实与理由：梁嵩购买房产虽然是以物抵债方式，但在查封之前以物抵债行为已经履行完毕，宝城公司基于建设工程价款优先受偿权取得涉案房产，并交梁嵩占有使用，宝城公司出具工程款收据，梁嵩支付了盛和公司直接为购买宝城公司涉案房产的梁嵩出具等额房款收款收据，梁嵩与盛和公司之间的商品房买卖合同成立，梁嵩购买房产系基于居住为目的，后梁嵩入住该房产长期居住至今属于物权期待权的消费者范畴。梁嵩取得房屋系来源于宝城公司基于建设工程价款优先受偿权的以物抵债协议，建设工程价款优先受偿权优先于本案一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，后因盛和公司资金链断裂，人去楼空，导致至今未办理涉案房产的初始登记，对此梁嵩多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，未办理登记手续并非梁嵩过错，故梁嵩对房产享有的权利能够阻却本案执行。 黄河公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 宝城公司述称，一审判决错误，梁嵩的陈述都是事实，该公司与盛和公司签订了以房抵工程款合同，通过法院的民事调解书进行了认定，双方已经履行了抵房手续，梁嵩母亲肖凤彩实际完成的工程量也是真实的，均有明细账和当事人签字，抵顶的房子也已经双方确认。 盛和公司未作陈述。 梁嵩向一审法院提出诉讼请求：1．判决立即停止对梁嵩购买的位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××室房产（以下称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2．判决确认梁嵩对上述涉案房产拥有所有权；3．案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。 一审法院认定事实如下： 2007年11月9日，盛和公司与宝城公司签订工程施工补充合同，约定宝城公司承建爱伦堡小区部分楼房的建设，其中包括20号楼。合同付款方式约定，工程结算条件为：从20号小高层中的5层、6层、7层、8层、9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元销售均价抵扣工程款。其中肖彩凤负责内墙抹灰的施工，并且以涉案房屋抵顶了其工程款。后肖彩凤将涉案房屋转让给梁嵩，梁嵩自2014年3月至今在涉案房屋居住，名下无房产登记信息。2012年5月，一审法院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，一审法院张贴拍卖公告。梁嵩对拟拍卖涉案房产不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）鲁01执异786号执行裁定书，驳回梁嵩的异议。梁嵩不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉。 一审另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具情况说明，载明：2007年，盛和公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由宝城公司承建，后盛和公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因盛和公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，盛和公司与宝城公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后宝城公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从盛和公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。 一审再查明，涉案房屋于2009年9月11日商品房取得预售许可。 对有争议的证据，一审法院认定如下：黄河公司认为盛和公司与宝城公司签订的《工程施工补充合同》约定的15号楼改为20号楼，对其真实性不予认可。经审查，在上述修改处的同一行还有另一处修改，盛和公司在修改处加盖了印章，证明对修改内容的认可。黄河公司对物业公司提交的居住证明有异议，对此，一审法院依职权向物业公司进行了调查询问，依据供电部门的查询用户数据，一审法院认定物业公司出具的居住证明客观真实。梁嵩及宝城提交的结算协议及盛和爱伦堡工程决算明细表、房款收款收据、预支工程款收款收据、工程款证明、异议书、调解书、转让证明等证据，一审法院认为均与本案待证事实无关联，不予采纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋登记在盛和公司名下，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次以抵顶工程款的形式抵顶给肖彩凤，肖彩凤出卖给梁嵩。梁嵩虽然实际占有了涉案房屋，且名下无其他住房，但与盛和公司之间并无直接的商品房买卖关系，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，梁嵩提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 另外，关于梁嵩诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件，梁嵩的上述诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决梁嵩的诉讼请求，案件受理费4630元由梁嵩负担。 对一审法院关于无争议事实的认定，本院予以确认。本院二审另查明： 2007年11月9日，宝城公司与盛和公司签订工程施工合同，约定由宝城公司承建盛和公司开发的爱伦堡小区包括4#、5#、16#、17#、18#、19#、20#、23#、26#、27#在内的部分工程，并约定以20号楼小高层的5、6、7、8、9、10层6层共36套商品房抵顶部分工程款。此后宝城公司进行了施工建设。期间，梁嵩的母亲肖凤彩承揽了20#楼抹灰劳务工作，宝城公司欠付抹灰工程劳务费201184元。 2011年3月30日，盛和公司（甲方）与宝城公司（乙方）签订协议书，约定乙方为甲方承建的爱伦堡项目全部工程决算，经审核双方认可工程总造价为72176858.03元，甲方共支付乙方工程款60189004元，尚欠乙方工程余款为11987854.03元，甲方现款支付900万元，余款2987854.03元以房屋抵顶工程方式支付。 期间，宝城公司就所欠肖凤彩工程款将爱伦堡小区20号楼1单元901室抵顶给肖凤彩，并以其子梁嵩的名义办理房产交接手续，由盛和公司直接向梁嵩出具了210955元的购房款收款收据。梁嵩以抵顶欠款的方式取得房产后，自2014年3月起一直居住至今，梁嵩名下无其他房产登记信息。梁嵩提交的户口本显示，梁嵩与父母梁瑞勇、肖凤彩一家三口登记在一个户口名下，户口登记住址为山东省昌乐县××街××号××号楼××单元××室。 2012年2月24日，山东省昌乐县人民法院就原告宝城公司与被告盛和公司建设工程施工合同纠纷一案，出具（2012）乐城民初字第403、404号民事调解书，确认宝城公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权。 上述事实，有当事人一审提交的施工合同、协议书、工程决算明细表、房款收款收据、预支工程款收款收据、工程款证明、民事调解书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。关于案涉房产的权利归属及权益比较问题，本院根据案件事实证据和相关法律分析如下：第一，尽管案涉房产登记在被执行人盛和公司的名下，但生效的民事调解书已确认宝城公司对该房产具有优先受偿权。本案中，在一审法院查封涉案房产之前，昌乐县人民法院已作出民事调解书，确认宝城公司对所承建的包括案涉房产在内的爱伦堡小区工程享有优先受偿权。该项优先受偿权在权利属性上属于法定优先权，优先于一般债权。据此，盛和公司作为所有人及于案涉房产的所有权权能已受到限制，即宝城公司有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿，在宝城公司实现优先受偿权之前，其他债权人亦不得就普通债权申请强制执行该房产。第二，盛和公司与宝城公司之间、宝城公司与梁嵩之间以房抵债协议均合法有效，并且已实际履行。根据查明的事实，在一审法院查封涉案房产之前，盛和公司已与宝城公司订立了以房抵顶工程款的协议，后双方进行了实际履行，此后宝城公司又与梁嵩订立了以房抵债协议并实际履行，梁嵩合法取得房产且居住多年，其占有是善意的持续的公然的，而且盛和公司、宝城公司均认可梁嵩的权利主张。第三，相较于黄河公司申请执行的债权请求权，梁嵩的民事权益更应得到保护。虽然宝城公司与梁嵩之间的以房抵债行为，由于未办理产权变更登记手续，没有发生物权变动的法律效力，梁嵩基于以物抵债行为，对涉案房产也不享有物权，不能主张对特定物进行管领支配的权利，但两相比较，基于民事调解书的既判力和宝城公司优先受偿权的权利属性，考虑梁嵩合法取得并长期居住案涉房产且已进行户口登记的事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对梁嵩民事权益的保护，应当优先于黄河公司的普通债权。 综上，本院认为，综合全案事实和民事权益的具体情况，梁嵩对案涉房产具有排除强制执行的民事权益，上诉请求部分成立。一审判决认定事实存在偏差，适用法律错误，裁判结果不当，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2296号民事判决； 二、不得执行位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××室房产； 三、驳回梁嵩的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各4630元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 毕中兴 二〇二〇年六月八日 法官助理 任 楷 书 记 员 李 倩