江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初7201号 原告：江苏启东农村商业银行股份有限公司文峰建筑支行，住所地启东市汇龙镇港西路中邦上海城**。 负责人：徐冬雷，该支行行长。 委托诉讼代理人：管澄伟、夏浩鑫，江苏新高的律师事务所律师。 被告：南通仁泰建筑安装工程有限公司，住所地启东市吕四港镇鹤城北路。 法定代表人：赵建兵。 被告：邢忠，男，1962年4月8日生，汉族，住启东市。 被告：沈晓东，男，1971年1月10日生，汉族，住启东市。 被告邢忠、沈晓东共同委托诉讼代理人：顾栋，江苏禾东律师事务所律师。 第三人：苏州肯德基有限公司，住所地苏州高新区珠江路**创新中心****。 法定代表人：黄进栓，公司董事长。 委托诉讼代理人：顾亚宾，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。 原告江苏启东农村商业银行股份有限公司文峰建筑支行（以下简称启东农商行文峰支行）与被告南通仁泰建筑安装工程有限公司（以下简称仁泰公司）、邢忠、沈晓东、第三人苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）确认合同无效纠纷一案,本院于2018年11月6日作出（2017）苏0681民初5984号民事判决驳回了原告启东农商行文峰支行的诉讼请求。启东农商行文峰支行不服该判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月3日作出（2019）苏06民终1110号民事裁定，撤销了本院作出的上述判决并发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。因肯德基公司与本案有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。原告启东农商行文峰支行委托诉讼代理人管澄伟、夏浩鑫，被告邢忠（缺席第二次庭审）、沈晓东及其共同委托诉讼代理人顾栋及第三人肯德基公司委托诉讼代理人顾亚宾到庭参加诉讼。被告仁泰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告启东农商行文峰支行向本院提出以下诉讼请求：1.判令确认被告仁泰公司与被告邢忠、被告沈晓东于2014年1月25日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月11日，启东市人民法院作出（2016）苏0681民初856号民事判决，判决原告对被告仁泰公司为江苏中信建设集团有限公司（以下简称中信公司）提供的抵押房产（位于吕四港镇环城北路**）就原告对中信公司享有的债权享有优先受偿权。判决生效后，原告向法院申请强制执行，请求拍卖抵押房产和土地。在法院执行中，被告邢忠、沈晓东向法院出具了一份其与被告仁泰公司于2014年1月25日签订的《房屋租赁协议书》，并表示该租赁协议签订的时间早于抵押登记时间，要求抵押房地产带租拍卖、变卖。实际上该租赁协议是被告仁泰公司与被告邢忠、沈晓东之间恶意串通并倒签合同，以此影响或阻止法院对抵押房地产的强制拍卖，导致原告对案外人中信公司的债权无法正常受偿，严重损害了原告作为第三人的利益。2014年1月25日，三被告签订的《房屋租赁协议书》并没有实际履行，实际履行的应当是吕四宾馆（周锦刚）与邢忠、沈晓东签订的联营租赁合同，以及仁泰公司与吕四宾馆签订的房屋租赁合同。另外，从所谓租金的支付过程来看，系同一笔900万元的资金在银行间串通循环汇款，形成了三被告所谓的租金支付凭证。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望依法支持上述诉讼请求。 被告邢忠、沈晓东辩称，1.被告邢忠、沈晓东与被告仁泰公司于2014年签订的房屋租赁协议是合法有效的，不存在合同无效的情形，也不存在原告所说的恶意串通的情形。2.2013年7月初，仁泰公司将其所有的案涉房屋及其租赁他人的房屋整体出租给邢忠、沈晓东，约定年租金为250万元；仁泰公司为邢忠、沈晓东提供了半年的装修免租期即自2013年7月至12月；邢忠、沈晓东于2013年7月起对案涉大楼整体进行了装修改造，花费将近2000万元，用于肯德基、饭店、酒店等产业，并于2014年1月1日正式对外营业。2014年1月25日，邢忠、沈晓东与被告仁泰公司签订正式书面合同，约定租期为20年，租金为250万/年。因为仁泰公司资金困难，双方协商邢忠、沈晓东一次性支付二十年的租金2700万元，2700万元不同于每年支付250万元，银行利息高达150万左右，此种支付方式实际是仁泰公司得益。3.案涉房屋的抵押时间为2014年1月27日，借款合同也是在2014年1月27日，但是实际发放款项的时间是在2015年4月25日，也就是说借款合同的生效时间是在2015年4月25日。抵押合同作为从合同，生效时间应当也是在2015年4月25日，而不是2014年1月27日。因此，被告邢忠、沈晓东与被告仁泰公司签订的协议是合法有效的，并且协议也是在被告仁泰公司登记抵押之前，根据相关规定，本案的租赁权优先于抵押权，因此请求法院驳回原告的诉请。 第三人肯德基公司述称，1.2013年9月25日，肯德基公司与被告邢忠、沈晓东及案外人周锦刚签订租赁合同，该租赁合同证明肯德基公司是基于仁泰公司、启东市吕四宾馆及周锦刚与邢忠、沈晓东以及仁泰公司之间的合同关系而签署，证明肯德基公司的承租权合法取得，也证明肯德基公司租赁合同关系形成于抵押之前，目前该份租赁协议在正常的履行之中。2.关于原告诉请所涉的2014年1月25日签署的《房屋租赁协议书》系仁泰公司与邢忠、沈晓东签订，与肯德基公司没有关系；假设存在这份租赁协议，原告亦不能以其所述的理由简单地否认该份协议的效力。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）关于案涉《房屋租赁协议书》项下租赁标的抵押登记的事实认定 原告启东农商行文峰支行要求确认无效的《房屋租赁协议书》的租赁标的系启东市1-11层及附楼（以下简称272号房地产），该房地产出租人为被告仁泰公司。 2014年1月22日，原告启东农商行文峰支行作为贷款人与案外人中信公司作为借款人签订《最高额借款合同》，约定启东农商行文峰支行向中信公司发放贷款5500万元；同日，启东农商行文峰支行作为抵押权人，与中信公司作为债务人、被告仁泰公司作为抵押人签订《最高额抵押合同》，约定仁泰公司以其所有的272号房地产（房屋产权证号启东房权证字第××，土地使用权面积3140.70㎡、土地权证号启国用（2010）第0054号）为上述借款提供抵押担保。2014年1月27日，双方就仁泰公司所有的272号房地产办理了抵押权登记。2015年4月25日，启东农商行文峰支行向中信公司发放贷款5300万元，中信公司出具了借款借据，借款到期日为2016年1月21日。借款到期后，中信公司仅归还了部分借款利息。启东农商行文峰支行催要未果，诉至本院。本院于2016年4月11日作出（2016）苏0681民初856号民事判决，判决中信公司归还借款并支付利息，启东农商行文峰支行对272号房地产享有优先受偿权等。判决生效后，中信公司未履行判决义务，启东农商行文峰支行向本院申请强制执行。 （二）关于本案确认合同无效之诉的由来及所涉《房屋租赁协议书》之合同内容、履行情况的事实认定 在（2016）苏0681民初856号生效民事判决执行过程中，被告邢忠、沈晓东向本院执行局提交了落款时间为2014年1月25日《房屋租赁协议书》，该合同甲方为仁泰公司，乙方为邢忠、沈晓东，双方约定：一、甲方同意将272号房地产及设备设施（包括消防、空调）等全部设施设备租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为二十年。自2014年1月1日起至2033年12月31日止。三、租金计算及付款方式：房屋租金为每年250万元。按年给付，当年度租金于每年的1月30日前支付完毕，租金汇入甲方指定账户。四、因甲方急需资金，应甲方要求，由乙方将2014年1月1日起至2033年12月31日止的二十年房租金一次性支付给甲方。考虑到多种因素，甲方对乙方一次性支付二十年的房租金予以一定幅度优惠。经协商，甲方同意乙方一次性支付人民币贰仟柒佰万元（27000000.00）作为2014年1月1日起至2033年12月31日止的房租金，由乙方在2014年1月31日前汇入甲方指定账号。八、租赁期间，乙方因经营需要对房屋进行装修，其装修施工及使用资金由乙方自理。合同还就其他相关事项作了约定。邢忠、沈晓东表示该租赁协议早于抵押登记时间，要求抵押房产带租拍卖、变卖。原告启东农商行文峰支行遂提起本案确认合同无效之诉。 关于该《房屋租赁协议书》的履行。被告邢忠、沈晓东提供了落款时间为2014年1月25日，被告仁泰公司向其出具的《付款函》，内容为：关于你方承租我公司名下的启东市吕四宾馆。2014年1月1日至2033年12月31日的二十年租金计贰仟柒佰万元（27000000.00），请汇入周锦刚名下的江苏银行，账号：62×××41及杨忠诚名下工商银行吕四支行，账号62×××98。同时，邢忠、沈晓东提供了沈晓东于2014年1月27日向周锦刚上述账户汇款1800万元的转账回单及向杨忠诚上述账户汇款959.94万元的转账凭条。关于所支付租金的资金来源，邢忠、沈晓东向本院提供了公证书、借据（周锦刚系2700万元借贷的连带责任担保人）、转账凭证、江苏银行放款通知书，证明仁泰公司对沈晓东负有2700万元的借贷债务，上述2700万元是仁泰公司归还沈晓东的借款2700万元后，沈晓东又把该2700万元作为租金支付至仁泰公司指定账户。 2013年1月31日，沈晓东名下江苏银行账户62×××39（以下简称8139账户）初始余额为1.6E7（1600万）元，杨忠诚当日经其名下工商银行账户62×××98（以下简称0798账户）向沈晓东名下8139账户汇款1.1E7(1100万)元后，沈晓东该账户内余额为2.7E7（2700万）元；当日,该2.7E7（2700万）元分2.0E7（2000万）元、700万元两笔经江苏银行待转企业委托贷款（个人出资）基金账户50×××02（以下简称江苏银行0002账户）汇入仁泰公司名下江苏银行50******390账户（以下简称8390账户）内；当日，其中1700万元由仁泰公司该账户又汇至杨忠诚名下0798账户内。次日即2013年2月1日，仁泰公司账户内1000万元亦汇至杨忠诚名下0798账户内。仁泰公司向江苏银行出具的借款借据载明借款期限自2013年1月31日至2014年1月29日，利率21.6%（年），借据号为50***01。 本院对周锦刚、仁泰公司、沈晓东、杨忠诚等名下银行账户于2014年1月27日发生的交易明细进行调查并结合当事人庭审陈述，查明事实如下： 2014年1月27日，仁泰公司名下8390账户初始余额为10349.57元，沈晓东名下8139账户初始余额为1261.14元。周锦刚通过其名下江苏银行账户62×××41（以下简称7841账户）向仁泰公司8390账户转账900万元，仁泰公司收到900万元后经江苏银行0002账户转至沈晓东名下8139账户，同日仁泰公司8390账户收到杨忠诚名下0798账户转账的599400元。沈晓东8139账户收到仁泰公司的900万元后，将900万元转账至周锦刚7841账户。周锦刚收到900万元后，再次将900万元转至仁泰公司8390账户。仁泰公司收到900万元后，再次经江苏银行0002账户转至沈晓东名下8139账户。沈晓东8139账户第二次收到900万元后，再次将900万元转账至周锦刚7841账户。周锦刚收到900万元后，第三次将900万元转账至仁泰公司8390账户，仁泰公司将900万元连同此前经杨忠诚0798账户汇来的599400元第三次经江苏银行0002账户转至沈晓东名下8139账户。沈晓东8139账户收到9599400元后，又将该款转入了杨忠诚0798账户。另查明，周锦刚名下7841账户开户时间为2014年1月27日。2013年1月至2014年1月期间，仁泰公司、沈晓东、杨忠诚三者银行账户之间曾发生多笔巨额资金往来。 关于案涉《房屋租赁协议书》的履行。邢忠、沈晓东还提交了投资装修的资金明细、沈晓东签字的付款凭证等，以证明其于2013年7月便实际占有案涉房屋并对房屋进行装修。 （三）关于272号房地产所涉各当事人之间其他租赁合同的审查及事实认定 1.仁泰公司与吕四宾馆之间的《房屋租赁合同》 第三人肯德基公司向本院提交了被告仁泰公司作为甲方、启东市吕四宾馆（以下简称吕四宾馆）作为乙方签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方愿意将总面积约1万平方米的272号房地产，租给乙方使用；租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日止，暂定为十五年；如乙方到期还需租用，甲方有权优先续租给乙方使用；租金为每年250万元，租金在签订本合同时每年为一次缴款期限，乙方一次性交付给甲方，后续租金每年乙方应提前一个月内一次性交清，六年内以此类推，第四年起每年在上一年租金的基数上递增10%；双方还对其他事项进行了约定。仁泰公司在该合同的出租方单位处加盖印章、杨忠诚在“法人代表”处签名，吕四宾馆在承租方处加盖印章、周锦刚在“法人代表”处签名。该合同无落款时间。合同每一页均有案外人吕四宾馆的印章及周锦刚的签名，同时均有被告邢忠、沈晓东的签名及第三人肯德基公司的印章。 原告启东农商行文峰支行及邢忠、沈晓东对该合同上的签名、盖章均予以认可，本院对该证据予以采信。原告启东农商行文峰支行认为该合同租金每年250万元与市场价相差甚远，应以其提交的合同复印件上载明的每年850万元为准，该主张依据不足，本院不予采纳。邢忠、沈晓东认为其是以承租人身份在合同上签名，对此本院认为，合同上载明的承租方仅有吕四宾馆，邢忠、沈晓东的签名仅出现在合同每一页的最下方，在同样位置也有肯德基公司的印章，邢忠、沈晓东主张其在该合同中系承租人身份依据不足，本院不予采纳。根据该合同，本院认定如下事实：就272号房地产吕四宾馆（周锦刚）与仁泰公司之间存在租赁关系，租赁期限为2014年1月1日至2028年12月31日，租金为每年250万元。邢忠、沈晓东、肯德基公司对该租赁关系知晓并认可。 2.周锦刚（吕四宾馆）与邢忠、沈晓东之间的《联合租赁经营协议书》 原告启东农商行文峰支行向本院提交了2013年8月2日案外人周锦刚（吕四宾馆）作为甲方与邢忠、沈晓东（启东温莎堡娱乐休闲有限公司）为乙方签订的《联合租赁经营协议书》，该协议书约定：甲方同意将吕四宾馆主楼和附属用房及设施设备（包厢客房部空调等全部设施设备）租赁给乙方经营使用，租赁期限为十五年，自2014年1月1日至2028年12月31日止；租金每年250万元，按月付款，打入甲方指定账户；甲方将吕四宾馆租赁给乙方后，再以股东身份参与乙方的经营活动，重新组合联合经营体，联合经营体名称为吕四宾馆温莎堡浴场，仍使用原吕四宾馆营业执照，联合经营体组成人员为：周锦刚、邢忠、沈晓东等三人。联合经营期间所有投资与收益分配比例各为三分之一。联合租赁经营后，经营场所室内装修、装潢费用由股东三人共同承担，按比例出资。联合租赁经营后，所有宾馆维修及桑拿洗浴场所的装潢、装修设计、施工及浴室设施设备的采购等工作，由乙方负责安排落实，甲方尽全力配合安排。为加强联合经营体领导与管理，乙方沈晓东出任总经理。财务审核由沈晓东一支笔审批。邢忠、沈晓东，第三人肯德基公司及案外人周锦刚、吕四宾馆在该《联合租赁经营协议书》上签名或盖章。 邢忠、沈晓东、肯德基公司对该协议书真实性认可，本院对该证据予以采信。在本院受理的（2016）苏0681民初1756号原告彭兴、朱美兰与被告周锦刚、仁泰公司房屋租赁合同纠纷一案中，周锦刚辩称：“从2014年开始其将涉案房屋转租给沈晓东，沈晓东对吕四宾馆整体重新装修后实际经营至今，故不同意解除涉案租房协议，也不同意腾退涉案房屋。”周锦刚该陈述与《联合租赁经营协议书》相互印证，能够证明周锦刚（吕四宾馆）将272号房地产转租给邢忠、沈晓东的事实。 根据《联合租赁经营协议书》及周锦刚的陈述，本院认定如下事实：2013年8月2日，周锦刚（吕四宾馆）将272号房地产转租给邢忠、沈晓东（启东温莎堡娱乐休闲有限公司），租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，租金每年250万元。租赁关系成立后，周锦刚（吕四宾馆）参与邢忠、沈晓东（启东温莎堡娱乐休闲有限公司）的经营活动，组成联合经营体，名称为吕四宾馆温莎堡浴场，投资与收益分配比例各为三分之一，经营场所室内装修、装潢费用由三人共同承担，按比例出资。由邢忠、沈晓东（启东温莎堡娱乐休闲有限公司）安排落实装修设计、施工及设备采购工作，财务审核由沈晓东一支笔审批。 3.周锦刚、吕四宾馆、邢忠、沈晓东与肯德基公司之间的《租赁合同》及仁泰公司出具的《同意转租证明》 原告启东农商行文峰支行向本院提交了2013年9月25日周锦刚、吕四宾馆、邢忠、沈晓东作为出租方(甲方)与肯德基公司作为承租方(乙方)签订的《租赁合同》，该合同约定：甲方同意将中国吕四港镇环城北路272号一二层总计使用面积约为348平方米的房产出租给乙方使用。租赁期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日止，甲方另行提供2013年10月1日至2013年12月31日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备，乙方无需支付租金。租金根据肯德基公司的租赁年度营业额的不同区分不同比例进行计算。甲方应于2013年10月1日前向乙方交付完整房产。甲方保证在本合同签订前除已经声明存在的担保物权，不附有任何其他担保物权等，其中明确约定“在签订本合同之前，该房产已被抵押给启东农村商业银行股份有限公司茅家港支行和黄玉飞，甲方保证在本合同的履行过程中，如因甲方的出租权问题或抵押权人处分房产，导致乙方不能按本合同之约定继续承租该房产的，甲方愿赔偿由此给乙方造成的损失。”被告邢忠、沈晓东，第三人肯德基公司及案外人周锦刚、吕四宾馆在该合同每一页进行签名或盖章。邢忠、沈晓东与肯德基公司对《租赁合同》的真实性无异议，本院对该证据予以采信。 原告启东农商行文峰支行向本院提交被告仁泰公司向肯德基公司出具的《同意转租证明》中载明：我公司拥有位于吕四港镇环城北路272号“吕四宾馆”一二层部分共计348平方米（使用面积）的房屋使用权，我公司租赁给吕四宾馆，周锦刚（吕四宾馆）再将房产出租给邢忠、沈晓东，并由周锦刚、邢忠、沈晓东三人对吕四宾馆进行合伙经营。现我公司同意由周锦刚（吕四宾馆）、邢忠、沈晓东将房产出租给肯德基公司用于开设KFC餐厅，租期为15年，并由周锦刚（吕四宾馆）、邢忠、沈晓东与肯德基公司签订《租赁合同》。我公司证明，周锦刚（吕四宾馆）、邢忠、沈晓东已经将上述《租赁合同》的复印件在签署之前交我公司确认且在上述《租赁合同》中所有给予肯德基公司的权利作出的承诺，的确已经完全征得我公司的同意。仁泰公司、邢忠、沈晓东，肯德基公司及案外人吕四宾馆、周锦刚在该《同意转租证明》上加盖印章或签名。被告邢忠、沈晓东与第三人肯德基公司对《租赁合同》的真实性无异议，本院对该证据予以采信。 原告启东农商行文峰支行向本院提交名为被告仁泰公司向第三人肯德基公司出具的《连带责任担保书》，该担保书载明自仁泰公司盖章之日生效，但其落款处并未加盖仁泰公司印章，本院对该证据不予采信。 根据上述《租赁合同》、《同意转租证明》，本院认定事实如下：2013年9月25日，周锦刚、吕四宾馆、邢忠、沈晓东作为出租方(甲方)与肯德基公司作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，将272号房地产的一、二层出租给肯德基公司，自2014年1月1日至2028年12月31日，租金根据肯德基公司的租赁年度营业额的不同区分不同比例进行计算。在该合同签订之前，272号房地产已抵押给启东农村商业银行股份有限公司茅家港支行和黄玉飞，周锦刚、吕四宾馆、邢忠、沈晓东对此知晓，且承诺如因该不动产抵押权行使造成肯德基公司损失，愿意承担赔偿责任。对于上述租赁关系，272号房地产的出租人即被告仁泰公司以《同意转租证明》的书面形式表示知晓并同意，同时在《同意转租证明》中明确仁泰公司将272号房地产出租给吕四宾馆，再由周锦刚（吕四宾馆）出租给邢忠、沈晓东，并由周锦刚、邢忠、沈晓东三人对吕四宾馆进行合伙经营，现周锦刚（吕四宾馆）、邢忠、沈晓东再行出租给肯德基公司。 4.周锦刚与邢忠、沈晓东之间的《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》 第三人肯德基公司向本院提交了2014年6月9日案外人周锦刚（吕四宾馆）作为甲方与被告邢忠、沈晓东（启东温莎堡娱乐休闲有限公司）作为乙方签订的《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》，其中约定：由于甲方资金方面的特殊原因，甲方自愿退出2013年7月18日重组的吕四宾馆联合经营体，甲方不再以股东身份参与联合经营体的经营活动，甲方联合经营期间的投资与收益各三分之一比例取消。吕四宾馆联合经营体的所有投资与收益分配均归乙方邢忠、沈晓东两人所有。部分装修费用80万元由甲方承担，在乙方上交给甲方的月租金中逐月扣除。KTV（王兴忠）年租金壹拾柒万元，放在乙方上交甲方的250万元宾馆租金中扣除退减。房产税应由甲方及时缴纳，如乙方代缴，可在乙方上交甲方的租金中扣除。本协议为甲乙双方2013年7月18日签订的《联合租赁经营协议书》的补充协议，原协议书如有矛盾的，以本补充协议为准。邢忠、沈晓东及周锦刚在《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》上签名。邢忠、沈晓东向肯德基公司进行了送达。 原告启东农商行文峰支行与被告邢忠、沈晓东对《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》的真实性无异议，本院对该证据予以采信。根据《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》，本院认定事实如下：2014年6月9日，周锦刚退出与邢忠、沈晓东组成的联合经营体，不再参与联合经营体的经营活动，原约定的投资、收益比例取消。根据《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》多处关于某些费用“在乙方上交甲方的租金中扣除”的表述，可以证明邢忠、沈晓东仍应向甲方交纳租金，双方租赁关系仍然存续。邢忠、沈晓东抗辩周锦刚于2013年11月退出联合经营体，该《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》系后补，因其未提供证据对此予以证明，对沈晓东的该抗辩本院不予采纳，周锦刚退出联合经营体的时间节点应以《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》签订时间即2014年6月9日为准。 （四）对案涉《房屋租赁协议书》进行笔迹鉴定的事实认定 （2017）苏0681民初5984号案中，原告启东农商行文峰支行向本院申请对案涉《房屋租赁协议书》中杨忠诚、邢忠、沈晓东、仁泰公司的签名、印章的形成时间以及《付款函》上印章的形成时间进行鉴定，对比样本为启东农商行文峰支行提供的签约时间为2014年1月22日的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》。本院委托南京金陵司法鉴定所对上述材料进行鉴定，该所作出如下鉴定意见：倾向认为《房屋租赁协议书》中的两处“邢忠”、两处“沈晓东”、一处“杨忠诚”与《最高额保证合同》第4页债务人栏内“胡彬相”系同时期形成；无法对《房屋租赁协议书》、《付款函》中仁泰公司的印章与《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》中的印章、签名是否同时期形成作出鉴定意见。 （五）仁泰公司、吕四宾馆的企业信息 被告仁泰公司于1995年3月21日成立；2011年1月4日，法定代表人由陆袁彬变更为周锦刚；2011年6月17日，法定代表人由周锦刚变更为杨忠诚，股东/发起人由周锦刚、杨忠诚、刘双华变更为杨忠诚，企业类型为有限责任公司（自然人独资）；2014年8月27日，法定代表人由杨忠诚变更为邢雷，企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），股东变更为中信公司；2014年12月10日，法定代表人由邢雷变更为赵建兵，股东变更为启东盛一莱贸易有限公司、蒋风雷，企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。案外人吕四宾馆于2005年9月30日成立，投资人为周锦刚，类型为个人独资企业，住，住所地为启东市/div> 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告启东农商行文峰支行主张被告仁泰公司与邢忠、沈晓东恶意串通，签订落款时间为2014年1月25日的《房屋租赁协议书》损害其抵押权的实现，本院结合该合同签订时的事实背景、时间节点、合同约定内容、合同履行情况等相关事实，对合同当事人是否存在恶意串通损害原告利益的情形综合分析如下： 一、从案涉《房屋租赁协议书》签订的事实背景、时间节点的角度进行分析 被告仁泰公司与案外人吕四宾馆之间的《房屋租赁合同》可以证明仁泰公司将272号房地产出租给吕四宾馆。案外人周锦刚（吕四宾馆）与被告邢忠、沈晓东之间的《联合租赁经营协议书》可以证明吕四宾馆承租272房地产以后，其又将272号房地产转租给邢忠、沈晓东，同时周锦刚（吕四宾馆）与邢忠、沈晓东组成联合经营体。在周锦刚、吕四宾馆、邢忠、沈晓东与肯德基公司之间的《租赁合同》中，邢忠、沈晓东虽作为出租方，但仁泰公司针对该合同出具的《同意转租证明》明确其将272号房地产出租给吕四宾馆，后周锦刚（吕四宾馆）又将房产出租给邢忠、沈晓东的二手租赁关系。根据周锦刚（吕四宾馆）与邢忠、沈晓东签订的《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》，在周锦刚退出联合经营体后，邢忠、沈晓东仍应向周锦刚交纳租金，双方的租赁关系并未解除。上述证据所载内容相互印证，能够形成完整的证据锁链，证明272号房地产先由仁泰公司出租给案外人吕四宾馆，后由周锦刚（吕四宾馆）转租给邢忠、沈晓东。 首先，从被告邢忠、沈晓东签订案涉《房屋租赁协议书》时的事实背景角度分析。邢忠、沈晓东作为272号房地产的次承租人，在其与周锦刚（吕四宾馆）之间的转租关系、吕四宾馆与仁泰公司之间的一手租赁关系均未解除的情形下，其针对272号房地产于2014年1月25日又与仁泰公司签订《房屋租赁协议书》，系就同一标的重复建立租赁关系，显然不合常理。并且在2014年1月25日《房屋租赁协议书》签订之后，其所谓的租金也已一次性支付的情形下，邢忠、沈晓东与周锦刚于2014年6月9日签订的《吕四宾馆租赁与经营方式的补充协议》中仍然约定邢忠、沈晓东向周锦刚按年度支付租金，即邢忠、沈晓东针对同一租赁标的重复支付租金，这与邢忠、沈晓东所主张《房屋租赁协议书》（落款时间为2014年1月25日）的签订及履行明显存在矛盾，进一步印证了邢忠、沈晓东与仁泰公司签订及履行《房屋租赁协议书》不合常理。 其次，从被告仁泰公司签订及履行案涉《房屋租赁协议书》的时间角度进行分析。2014年1月22日，仁泰公司作为抵押人与原告启东农商行文峰支行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》，以其名下的272号房地产为中信公司的借款提供抵押担保。在《最高额抵押合同》签订后、办理抵押权登记前的2014年1月25日，仁泰公司与邢忠、沈晓东签订《房屋租赁协议书》，约定将272号房地产出租给邢忠、沈晓东。在启东农商行文峰支行与仁泰公司办理抵押权登记之日即2014年1月27日，仁泰公司的指定银行账户收到沈晓东支付的租金2759.94万元。仁泰公司在签订《最高额抵押合同》后、办理抵押权登记前立即与邢忠、沈晓东签订《房屋租赁协议书》并制造收取租金的行为显然存在损害原告启东农商行文峰支行抵押权的恶意。 最后，被告邢忠、沈晓东为证明其在2013年7月便实际占有并对案涉房屋进行了装修而提供了装修资金明细、沈晓东审批的付款凭证等，对此，本院认为，即便其提供的装修过程中沈晓东审批的付款凭证真实存在，根据2013年8月2日周锦刚（吕四宾馆）与邢忠、沈晓东之间的《联合租赁经营协议书》约定，周锦刚与邢忠、沈晓东组成联合经营体后，装修过程中的财务审核由沈晓东一支笔审批的约定。沈晓东作为联合经营体中的财务审批人，其审批付款凭证应是履行与周锦刚之间的《联合租赁经营协议书》，该证据不能证明其与仁泰公司存在房屋租赁关系。 二、从案涉《房屋租赁协议书》的约定内容及租金支付情况的角度进行分析 在272号房地产租金约定方面，案涉《房屋租赁协议书》先是约定为每年250万元，按年度支付，二十年租金合计为5000万元。后仅以被告仁泰公司急需资金为由将二十年租金变更为一次性支付2700万元，此租金总额大幅度降低的约定本身即存在不合理之处；而且，该租金金额与到期日为2014年1月29日沈晓东与仁泰公司之间的借贷金额完全吻合。在租金支付方面，据邢忠、沈晓东陈述，其所支付租金的来源系仁泰公司向其归还的2700万元借款。而根据仁泰公司、沈晓东、杨忠诚名下银行账户于2013年1月31日发生的交易明细所反映的事实,沈晓东所谓委托江苏银行向仁泰公司发放的2700万元贷款中包含了来自仁泰公司法定代表人杨忠诚的1100万元，且仁泰公司收到2700万元贷款后分1700万元、1000万元两笔又汇至杨忠诚账户内。另外，根据本院对周锦刚、仁泰公司、沈晓东、杨忠诚名下银行账户于2014年1月27日发生的交易明细进行调查所查明的事实，沈晓东、邢忠所主张的以仁泰公司归还的借款来支付租金，实为以一笔900万元在周锦刚、仁泰公司、沈晓东、杨忠诚之间循环流转形成表面上的2700万元的转账记录，沈晓东与仁泰公司之间并未真正发生2700万元的款项支付。而且，退一步讲，即使沈晓东与仁泰公司存在真实的借贷往来及租赁关系，双方完全可以就应还借款与应付租金直接进行抵销，而无需在一日之内化简求繁，进行如此巨额的资金循环流转，涉案当事人之间的行为与正常的交易习惯亦不相符。仁泰公司向邢忠、沈晓东出具的《付款函》落款时间为2014年1月25日，但本院查明《付款函》所载的用于收取租金的周锦刚7841账户开户时间为2014年1月27日，该事实证明《付款函》并非于2014年1月25日出具，其真实出具时间应不早于2014年1月27日，结合上述资金循环流转的事实，可以确信该《付款函》系根据实际转账情形后补用于制造支付租金表象。综上，本院认为，从案涉合同关于租金的约定及此后租金未真正支付的角度分析，可以认定邢忠、沈晓东与仁泰公司之间存在恶意串通的情形。 综合以上两方面分析，本院认为，邢忠、沈晓东与仁泰公司、杨忠诚、周锦刚等在案涉《房屋租赁协议书》签订前后的较长时期内存在多笔巨额资金往来，各方存在深度利益交织。而且，基于各主体之间针对272号房地产原本租赁关系的事实背景，综合分析邢忠、沈晓东签订案涉《房屋租赁协议书》前后的矛盾之处及仁泰公司通过签订案涉《房屋租赁协议书》损害抵押权人权益的恶意明显，加之双方以资金循环流转制造租金支付表象的事实，可以确信仁泰公司与邢忠、沈晓东恶意串通，签订落款时间为2014年1月25日的《房屋租赁协议书》以损害原告启东农商行文峰支行合法权益的事实存在，故该合同应属无效合同。被告南通仁泰建筑安装工程有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的放弃，无碍本院在查明事实的基础上依法判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条、第一百零九条之规定判决如下： 确认被告南通仁泰建筑安装工程有限公司与被告邢忠、沈晓东签订的落款时间为2014年1月25日的《房屋租赁协议书》无效。 案件受理费26800元，公告费410元，鉴定费80000元，合计107210元（原告已预交），由被告南通仁泰建筑安装工程有限公司、邢忠、沈晓东共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费26800元（该院开户行户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  季洪涛 审 判 员  张媛媛 人民陪审员  王 辉 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  王晓龙 书 记 员  陆 俊