广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初473号原告：甘光明，男，汉族，1952年5月15日出生，住广东省连州市**********。被告：柯静，女，汉族，1981年6月26日出生，住广东省连州市*******************。原告甘光明诉被告柯静房屋租赁合同纠纷一案,2019年6月25日本院立案受理后，于2019年9月12日作出（2019）粤1882民初1174号民事判决书判决被告支付原告房屋租金6300元、水电费115.07元，原告不服本院判决而提起上诉，清远市中级人民法院经审理于2020年3月23日作出（2020）粤18民终166号民事裁定书裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘光明诉称：2013年5月6日以原告为甲方、被告为乙方双方签定一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在连州市*************原9号房产（房产证号码1513566号）铺面一格，二楼、三楼加天台商铺出租给乙方作经商使用，租赁期限2013年6月1日至2020年6月1日共8年。双方签订合同后被告履约至2019年5月，在2019年5月被告在没有告知原告的情况下，突然违约中止履行合同、搬迁货物清场，2019年6月16日才将商铺锁匙交给原告，且商铺水费拖欠未交，2019年6月21日由原告代被告缴交水费69.5元。作为乙方的被告违反了双方签订的合同约定，在租赁期限内单方退出铺面承租是明显的违约行为，应按违约责任承担民事责任。合同第六条违约责任：“违反本合同约定或擅自变更、解除终止本合同的均视为违约，若甲方违约除退还保证金外另外赔偿违约金30000元，若乙方违约则合同终止并无权向甲方要求返还保证金给乙方另外赔偿三个月的租金给甲方”，被告擅自变更、解除、终止合同属被告单方违约，无权向要求原告返还保证金12000元，另外还要赔偿三个月的租金给原告。被告在2019年5月交清当月铺租6500元后违约终止合同，其应在5月期间内全部退出租赁商铺将其交还原告，但是被告拖延至6月16日才将商铺锁匙交给原告，且商铺内遍地垃圾、拖欠应交未交水费等费用，由原告在6月21日交清，被告应承担6月无移交商铺所造成的损失，赔偿月租7000元。根据合同第二条租赁期限及租金情况：“租赁期限2019年6月1日至2020年6月1日，每月租金7000元”，被告拖欠2019年6月租金另加合同约定赔偿租金三个月，则应从2019年6月顺延四个月的租金为28000元（7000元/月×4月）。由于被告违反合同应当承担原告的各项损失，特起诉至法院，请求法院判决被告支付四个月租金28000元、水电费69.50元，由被告承担诉讼费。原告对其主张提供了下列证据：一、原、被告身份证复印件；二、房屋租赁合同；三、垃圾清运费票据、水费收据、污水处理费票据；四、用电明细表、电费清单；5、照片若干。上列证据均经过庭审质证。被告柯静辩称：一、原告以被告“突然违约中止履行合同搬迁货物清场”为由要求被告承担违约责任无事实和法律依据，被告不予认可。原、被告自2013年5月6日始签订《房屋租赁合同》，租期从2013年6月1日起至2020年6月1日共七年，并非原告诉状中所述八年，至2019年5月，被告承租六年以来一直依约支付租金，原《房屋租赁合同》（以下简称合同）第二条租赁期限及租金情况约定：“13年6月1日至16年6月1日租金为6000元/月，16年6月1日至19年6月1日租金为6500元/月，19年6月1日至20年租金为7000元/月”，被告在2016年曾与原告就难以为续的经营情况协商“退租”中止合同，原告以主动将租金降至6300元/月的方式希望与被告继续维持租赁关系，双方以口头表达的形式协商一致达成合同租金的变更，但并未在原合同上进行内容变更或附议，至2019年5月5日被告一直按变更后6300元/月支付租金。2019年5月中旬原告通过被告另一家店的同事电话通知被告，称反悔当初双方同意租金6300元/月的约定，强行要求被告从2019年6月起以7000元/月支付租金，并明确表示“如果你想租就继续租，不想租就租给别人”便挂断电话，此后被告一直无法与原告进行协商。直至2019年5月28日下午通过原告妻子与原告取得电话联系，被告向原告恳求“房租可不可以不升？房租升至7000元/月我们都无法经营，如果这样我们就不租了”。房东当时回复：“房租没得商量，你不租就不租吧”。根据被告经营情况及规模，一层铺面、楼道、二层场地所摆置的货架、商品、相关设备以及三层生活家具，生活用品，电器等等数量庞大，5月29日至31日3天时间根本不可能清场搬离。根据公平原则，解除合同的同时原告作为出租方也应给予合理的清场时间，被告聘请四个搬运工师傅、三辆大型三轮车进行搬迁，至6月6日才清场完毕，同时早己告知原告交付钥匙，搬迁期间原告一直没有就清场交付房屋事宜联系被告，被告只能通过原告妻子联系进行清场交付房屋事宜，但原告一直故意拖延，迟迟不接收钥匙。直至6月16日才以“之前没空、身在外地、我老婆没有决定权、家里水灾”等理由接收钥匙。被告于2019年6月28日突然收到法院的传票，再通过联系原告询问才得知，原告早在6月3日就已经委托律师去涉案房屋“取证”，并以被告“擅自违约”为由向法院提起诉讼。根据上述事实，原告与被告经口头形式对原合同租金约定作出变更，虽未在原合同进行变更补充或附议，根据《合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”,第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”,及最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，但法律另有规定的除外”的规定，被告与原告经协商达成合同内容的变更系双方真实意思的表达，虽是以口头表达形式的变更，依法具有法律效力，双方应善意的按己变更的合同遵守履行。原告在未与被告协商一致的情况下，擅自强行将租金提高为7000元/月，同时提前准备委托律师以被告“擅自违约”为由向法院提起诉讼，且故意拖延接收被告的清场时间，以达到其扩大“赔偿”的恶意目的，根据该合同第六条“违反本合同约定或擅自变更、解除终止本合同的，均视为违约，若甲方违约的，甲方除退还保证金外，另外赔偿违约金30000元，若乙方违约的，则合同终止并无权向甲方要求返还保证金给乙方，另外赔偿三个月租金给甲方”的约定，其行为才是“擅自变更合同内容”、事实违约的一方。更何况原合同内容已发生变更，双方一直以变更后的合同履约，根据《合同法》第三十六条第二款“未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。被告作为合同一方在原告提出再次变更合同内容时，也依法享有要求原告继续按己变更内容的合同履约的权利，且原告现擅自变更合同内容已属违约，被告就算在与原告无法协商一致的情况下也有解除合同的权利。换个角度讲，原告也有责任遵守经自己同意的合同约定，没有擅自变更合同内容的权利，就算原告想再次变更合同内容也应善意的与被告协商，在协商不成的情况下，原告无权强迫被告继续按原合同内容履行。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案合同的解除是经双方协商一致同意因原告擅自提高租金使被告已经明示退租，原告对此表示同意，合同应当于当日解除。相对原告利用“出租人”身份和原合同内容的“不对等优势”强迫被告接受其擅自提高租金的行为，原告有恶意阻止合法的解除合同、退还保证金行为，原告主张被告承担“违约责任”无事实和法律依据，不应得到支持。二、原告主张被告支付违约铺面租金四个月每月7000元共28000元的要求无事实和法律依据，被告不予认可。首先，根据上述事实，原告才是事实违约的一方，被告不应承担违约责任。退一步说，就算被告违约，也应当按照双方正在履行已变更的合同每月6300元租金计算违约金，在未经双方协商一致再次变更租金的情况下，原告以原合同每月7000元租金计算违约金无事实法律依据。且合同中设立的保证金并不是以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，其性质属于惩罚性质的约定违约金，约定的12000元保证金是确保合同全面正确合理的履行，属于履约保证金，该保证金虽然产生的是担保责任，但同时也具有补偿性与惩罚性的双重属性。从这一点而言，与合同约定的违约金二者起的作用是一样的，都是作为违约之后对对方的补偿，而且根据平等、等价有偿的原则以及违约责任的补偿性，一方在违约后所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。本案合同约定的保证金与违约金两者在功能上存在重叠，原告主张保证金与违约金并用，有一份损失双份补偿的嫌疑，产生的是双倍违约金，故该合同中保证金的处理约定与法不合，应为无效。被告于6月6日已搬清房屋，并一直请原告接收钥匙，但原告以各种理由躲避拖延接收钥匙，直至6月16日才接收交付房屋钥匙，原告起诉状中主张6月16日交付钥匙，商铺内遍地垃圾、拖欠水费等费用，由原告6月21日才交清，据此理由要求被告赔偿6月份7000元租金的要求的事实依据从何而来。首先，交付钥匙时被告特意和原告一起去到涉案商铺让原告进行检查交房，且当时原告也已经表示没有问题了，被告认为原告在接收钥匙的同时有责任就房屋交付情况负有予以确认的责任，原告在接收钥匙时双方己完成房屋交付，所谓拖欠水费等费用事实只有水费一项，该水费69.5元，因存在时间差，水费的抄表时间与缴费时间并不可能与解除合同的时间相契合，原告并不能此作为产生损失的理由。且根据原告所述，6月16日至21日才由“原告”交清，“是原告交付房屋给自己”吗？根据原告所述理由系因商铺内遍地垃圾，套用原告只给予被告三天搬迁整栋楼，原告扫清垃圾需要六天时间，可见原告为扩大索要的“赔偿金额”“用心良苦”。退一步说，原告在没收12000元保证金又要求支付三个月违约金的赔偿的情况下，原告主张的赔偿己超过四个月多月的租金，故被告对原告主张赔偿一个月租金7000元的要求不予认可，也不符事实与法理，甚至不符“常理”，该请求不应得到支持。综上所述，被告承租原告房屋已六年之久，从未拖欠房租，双方租赁关系的结束本该在善意、友好、诚信的下进行，但原告为获取“更大利益”的所做作为不仅让被告心寒，而且侵害被告合法权益，本诉的提起本就无事实和法律依据支持。结合本案所述事实，望法院予以明查，驳回原告全部诉讼请求，裁定涉案合同的解除，并退还保证金12000元给被告。被告柯静对其主张提供下列证据：一、房屋租赁合同；二、照片若干，证明原告要求被告搬走，被告超出6月6日才清场是因为被告无法三日时间内清场完毕，照片中只是商品的一部分；三、连州农商行打印的流水清单复印件若干，证明被告每月准时交租给原告，内有每月交付6300元租金的记录，连续时间三年，之前是现金方式交付的，原告提供银行账户给被告后才用转账方式交付，证明原合同无效，双方已经变更合同内容；四、被告微信朋友圈截图，证明2019年5月31日被告就在朋友圈告知准备搬迁租赁房屋。上列证据均经庭审质证。经审理查明，2013年5月6日以原告为甲方、被告为乙方双方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将其位于连州市**************（原9号）房产（房产证号码：1513566号）的铺面一格、二楼、三楼加天台商铺若干平方米出租给乙方经商使用；租期七年，其中2013年6月1日至2016年6月1日每月租金6000元，2016年6月1日至2019年6月1日每月租金6500元，2019年6月1日至2020年6月1日每月租金7000元，租金按月结算，由乙方在每月五日前按银行转账方式支付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金12000元，甲方应在合同解除或终止之日起五日内将保证金无息全额退还乙方；租赁期届满应将完好无损的房屋交回甲方；违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的，均视为违约，若甲方违约除退还保证金外另外赔偿违约金30000元，若乙方违约则合同终止并无权要求甲方返还保证金，另外赔偿三个月的租金给甲方等。签订合同后原告在被告支付了保证金12000元后将其房屋及房屋钥匙交付给被告使用，被告在该房屋经营儿童玩具批发、零售。履行合同至2016年5月，被告以生意难以经营下去为由与原告协商退租事宜，双方经口头协商约定合同中的第二期即2016年6月1日至2019年6月1日的月租金由6500元调整为6300元，双方未重新签订房屋租赁合同，亦未对原合同进行书面修改。从2016年6月起被告均以6300元/月依时向原告缴纳租金，开始是以现金方式支付租金，因此被告没有退租，并从2016年6月1起每月向原告支付房屋租金6300元，直到2019年5月。原告告知被告2019年6月1日起租金不再减少，按双方合同约定每月7000元收取，在被告提出“如不降低租金就退租”后电话中回复“想租就继续租，不想租就租给别人”。2019年5月28日被告通过电话方式与原告妻子取得联系并再次恳求“房租可不可不升，升至每月7000元确实无法经营，如这样就不租了”，原告方最后回复“房租没有商量余地，你不租就不租吧”。于是被告停止租用原告的房屋并于2019年5月29日起开始搬离清场，6月6日清场完毕，6月16日被告将该房屋及房屋钥匙给原告，6月20日原告在该房屋大门口等处正式张贴招租启事。被告交付房租至2019年5月，未结水费（含垃圾清运费、污水处理费）为69.50元、电费45.57元。2019年6月25日原告向本院提起诉讼并于2020年5月10日重审开庭时原告将诉讼请求变更为：一、判决原告无需退还被告交纳的租房保证金12000元；二、判决被告支付2016年6月至2019年6月份的房租7200元（合同约定为每月6500元，被告已按每月6300元交纳，剩余200元/月×36月）；三、判决被告支付2019年6月至2020年6月的房屋租金84000元（7000元/月×12个月）；四、判决被告承担相当于三个月房租的违约金21000元（7000元/月×3月）；五、判决被告支付清理垃圾费2500元；六、判决被告支付2016年5月、6月的水电费130元。以上二至六项合计114830元。本院认为，原、被告经自愿协商后签订一份租期为七年（2013年6月1日至2020年6月1日）的《房屋租赁合同》，原告将其位于连州市*************号铺面一格、二楼、三楼及天台房屋租给被告经营儿童玩具销售，被告向原告支付房屋租金，合同中双方的权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的禁止性规定，已经发生法律效力。双方本应按照该合同约定履行各自的义务，直至租期届满。虽合同中第二租赁时段即2016年6月1日至2019年6月1日的实际每月缴交租金为6300元（比约定少200元），但双方未经协商同意第三时段即2019年6月1日至2020年6月1日的租金也按每月6300元标准执行，该合同关于第三时段租金标准的约定仍然有效。被告在承租至2019年5月并支付了该月租金后因要求降租未果便中途退出租赁房屋，且中途退出的原因不属于法律规定的不可抗力情形，故认定系被告违反了合同的约定，需承担相关的违约责任。根据合同中关于违约责任条款的约定，签订合同时交付的合同保证金12000元已无法退回。至于该条款还约定“另外赔偿三个月的租金给甲方”的问题，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定可知违约金有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，违约方支付守约方的数额应以造成守约方的实际损失为基础。本案中，双方还算比较顺利地履行了七年中的六年，被告虽在第三时段退出合同，但原告最后还是回复被告“房租没有商量的余地，你不租就不租吧”、于2019年6月16日正式收回房屋和房屋钥匙、接受提前解除合同的事实，且于6月20日重新张贴招租启事，避免因房屋长期被闲置带来的更多损失，事实上原告没有提供证据证明因被告违约造成的具体损失情况。综合考虑被告的违约程度、影响原告预期收益情况、兼顾公平等方面因素，酌定被告还需支付原告相当于一个月租金的违约金7000元。此外，根据原告正式收回房屋和房屋钥匙的时间计算出被告还应支付原告房租尾数为3500元（7000元/月×0.5月）；被告前次缴费至退出房屋期间产生的水电费115.07元有垫付的票据及水电表记录的数据为证，予以支持。原告的其他诉讼请求因缺乏依据，不予支持。被告辩称其无违反合同的理由不成立，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条、第6条、第7条、第8条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告甘光明无需退还被告柯静交付的合同保证金12000元；二、被告柯静应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告甘光明合同违约金7000元、房屋租金3500元、水电费115.07元，合计10615.07元；三、驳回原告甘光明的其他诉讼请求。案件受理费2596.60元（原告预交250.87元），由原告甘光明负担2356.60元，被告柯静负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  张富成人民陪审员  熊惠莲人民陪审员  严雨薇二〇二〇年六月二十四日法官 助理  陈伶伶书 记 员  何文渊附相关法律规定：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。7、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。8、合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。