广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29400号原告：周汉元（曾用名：周汉源），男，1956年10月6日出生，汉族，住广东省中山市民众镇民众社区**************，公民身份号码442************791。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告：吴旋文，男，1961年4月25日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码440************593。委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。被告：蔡新玲，男，1950年10月16日出生，汉族，住广东省中山市*******队，公民身份号码440************592。被告：潘振洪，男，1952年8月4日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码440************596。被告蔡新玲、潘振洪的共同委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。第三人：中山市民众镇人民政府，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码114***********166E。主要负责人：黄声群，党委副书记、镇长。委托诉讼代理人：何卉，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦倩倩，广东凯行律师事务所律师。原告周汉元与被告吴旋文、蔡新玲、潘振洪、第三人中山市民众镇人民政府（以下简称民众镇政府）宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2015年8月26日立案，于2016年11月29日作出（2015）中一法民一初字第2959号民事判决，后原告不服，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出裁定，将本案发回重审。故本院于2017年9月26日另行立案，于2018年12月28日作出（2017）粤2071民初18212号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告对该判决结果不服，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）粤20民终3372号民事裁定，以一审违反法定程序为由，将本案再次发回重审。故本院现再次立案，案号为（2019）粤2071民初29400号。本案依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周汉元委托诉讼代理人杨春雪，被告吴旋文委托诉讼代理人潘建世，被告潘振洪及被告蔡新玲、潘振洪共同委托诉讼代理人陈素敏，第三人民众镇政府委托诉讼代理人何卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周汉元向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与民众镇饮料厂签订的租用五边地协议书无效；2.被告蔡新玲、潘振洪向周汉元返还位于中山市******一队塘边路海傍街55号的土地；3.吴旋文、蔡新玲、潘振洪连带赔偿原告损失3万元（损失即土地占用费，从2012年1月27日计算至2015年1月26日，按每年1万元计算）。事实与理由：1992年1月27日，原告与原中山市民众镇饮料厂（集体企业，已注销，实际经营者为吴旋文,以下简称民众镇饮料厂）签订了一份租用五边地协议书，约定由民众镇饮料厂租用原告名下位于中山市*******队的宅基地（土地证号为081004997/147997/10049**），租用期为50年。1996年集体企业民众镇饮料厂注销后，吴旋文于2001年6月13日与潘振洪签订协议书，约定如果吴旋文不能按时归还拖欠潘振洪的借款，则将其中的14米×18米的空地抵债给潘振洪，其后因吴旋文没有归还借款，潘振洪取得该土地。其后2002年1月26日吴旋文又与蔡新玲签订土地转让协议书，将其中长10米、宽5.5米的土地转让给蔡新玲。蔡新玲、潘振洪因此非法占用原告土地至今。原告于1992年7月3日获得涉案土地的集体土地建设用地使用证，土地证号为中府集建（1992）字第总1479**镇：081004997号，用地面积852.76平方米，并于1994年4月28日获得该土地上自建房屋的房屋所有权证（房产证号为粤房子第4173889号，建筑面积为114.75平方米），原告是涉案土地的合法使用权人。1992年原告与原民众镇饮料厂签订的租用五边地协议书明确合同双方是土地租赁关系，根据合同法的规定，租赁期限不得超出20年，超出的部分无效。并且涉案的宅基地仅作为本农村集体农民建造住房使用，并不是经营性用途的建设用地。民众镇饮料厂将涉案土地用于工业，其实际经营者吴旋文为非农业居民，两者都没有使用涉案宅基地的资格。在租用五边地协议书无效后，原告作为涉案土地的权利人，根据土地管理法第六十三条及物权法的相关规定，均有权要求非法占用人返还土地，而非法占用人不返还土地的，原告有权要求其承担非法占用土地的费用。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。原告周汉元为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.周汉元户口簿首页、人口登记卡、身份证复印件；2.吴旋文人口信息资料、证明；3.蔡新玲的人口信息资料；4.潘振洪的身份证复印件；5.租用五边地协议书；6.协议书、土地使用权转让；7.集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证；8.土地评估报告第一部分摘要、司法评估委托书、估价对象位置图、现场拍摄照片、土地房地产档案资料登记表；9.中山市埠湖医院门诊手册。被告吴旋文辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应驳回原告的全部诉讼请求。一、原告与民众镇饮料厂之间建立的应当是建设用地（宅基地）使用权转让合同关系，而不是土地租赁合同关系。虽然原告于1992年1月27日与民众镇饮料厂（实际经营人是吴旋文）签订租用五边地协议书，并由民众镇饮料厂支付了租费3000元给原告，但后来原告又与民众镇饮料厂协商一致，由原告以合共18000元的价格将两块五边地（其中一块为14米×18米空地，另一块为5.5米×10米空地，地上建有一个厨房）的使用权转让给民众镇饮料厂。民众镇饮料厂于1992年2月18日将第二期购地款15000元支付给原告，原告在现金支出凭证下签名。现金支出凭证上注明：“兹由民众镇饮料厂付给周汉源购地款（合同实购地款壹万伍仟元正）”，左上角注明“一二份各执一份”；同时，现金支出凭证下方又加注了内容：“注：本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3仟元不计，以本收据为准，但合同条例与收款收据共用。”因此，原告与民众镇饮料厂已协商一致，将原租用五边地协议书的土地使用权租赁关系变更为建设用地（宅基地）使用权转让合同关系，该租用五边地协议书名为租用，实质上已变更为转让，法院应按建设用地使用权转让合同纠纷处理。具体事实经过如下：原告周汉元（曾用名：周汉源）在中山市******（现已改名为：中山市民众镇民众社区*委会）塘边路海傍街55号拥有宅基地一块，属于集体土地建设用地，原告已在宅基地上建有房屋一间（即原告现在居住的房屋）。当时在原告住宅前面的民众涌边有一块宽约14米、长约18米的五边地，在其宅基地右侧有一块宽约5.5米、长约10米的空地，还搭建了一个厨房，面积为十多平方米，用砖头、水泥和树皮搭建，供原告一家日常使用。1992年1月27日，原告与民众镇饮料厂（实际经营者为吴旋文）签订租用五边地协议书，约定原告将上述两块地租给民众镇饮料厂使用，租期暂定为50年，吴旋文向原告支付了租金3000元。过了十多天，原告与民众镇饮料厂经自愿协商同意，在原来已交租金3000元不再退还的基础上，再由民众镇饮料厂向原告支付15000元购买该两块地，之前已付租金3000元也转作合同购地款的一部分，即上述两块地的转让价为18000元。民众镇饮料厂于1992年2月18日再将第二期购地款15000元支付给原告。之后民众镇饮料厂将靠近河涌的那块五边地建成码头，将另一块5.5米×10米的空地作饮料厂出入通道。当时担任民众镇民众村书记的周培和担任民众村一队队长的潘振光对双方之间的土地转让事宜是知情和同意的。经营至1996年6月25日，民众镇饮料厂因经营不善而申请注销。申请注销的报告写明：有关人员、设备、物资、债务已处理完毕，经营期间的债权债务由原法定代表人吴旋文负责。原企业注销后，吴旋文于1996年12月21日向中山前工商局申请重新在原址上开办新的“民众镇饮料厂”，中山市民众镇建设委员会在“住所（经营场所）使用证明”一栏加意见，证明该经营场地属经营者即吴旋文所有，吴旋文于1997年1月9日取得新的民众镇饮料厂的营业执照，该厂经济性质为个人独资企业，负责人为吴旋文。2001年6月13日，民众镇饮料厂、吴旋文与第三人潘振洪签订协议书，约定由吴旋文欠潘振洪借款伍万元无力偿还，暂以五边地（不包括围内地，即不包括之后转让给蔡新玲的该地块）作抵押。三个月期满后，吴旋文无力还款，于是双方协商一致以20000元的价格将靠近河涌的那块码头地（面积约252平方米）转让给潘振洪。2002年1月26日，吴旋文又以4500元的价格将海傍街55号右侧的5.5米×14米（里面包含了原民众镇饮料厂的部分用地，故长度比最初受让时增加了4米，面积约77平方米）的土地转让给蔡新玲。潘振洪、黄锦妹夫妇之后自筹资金在购得的土地上建成约建筑面积约为209.9平方米的房屋，该房屋一直由潘振洪出租使用至今，十几年来，原告与潘振洪、蔡新玲之间对土地转让和使用一直没有异议，村集体也是知情和同意的，有关部门为潘振洪颁发了房屋赁登记证和安全文明出租屋牌匾，还出具房屋产权证明为承租人办理营业执照等。而民众镇饮料厂后来亦已把除转让给潘振洪、蔡新玲以外的其他土地使用权转让给他人，并已办理了土地使用权证。另外，退一万步，即使租用五边地协议书是租赁合同性质，但该协议签订时间是1992年，当时合同法未颁布，当时的法律法规并无限制租赁合同的期限，吴旋文认为应当适用当时的法律，认定租赁合同合法有效。二、根据合同相对性原则，原告无权主张吴旋文（原民众镇饮料厂）与潘振洪、蔡新玲之间的土地使用权转让协议无效，更无权要求潘振洪、蔡新玲向其返还土地。三、原告与原民众镇饮料厂的土地转让合同关系没有违反法律、法规的强制性规定，并且也已得到当时的土地所有者即中山市******民委员会（现已改名为：中山市民众镇民众社区*委会）的同意，因此原告与民众镇饮料厂之间的土地转让合同关系合法有效，原告现要求认定合同无效并且要求返还土地使用权没有法律依据。（一）原告向民众镇饮料厂转让土地使用权时，该土地上已建有一个厨房，并且位于原告自建住宅前方右侧，该地并非农用地，而是村集体同意安排给原告的住宅建设用地。按照当时的法律法规，集体建设用地是可以转让的。1988年《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”该法第八条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，集体所有的土地使用权是可以依法转让的，且该转让行为已得到土地所有者即中山市******民委员会的同意（当时的民众村书记兼主任周培、民众村一队队长潘振光的证言以及关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明予以证实），原告将该土地使用权转让给民众镇饮料厂是合法有效的，并没有违反国家强制性规定。原告将涉案土地使用权转让给民众镇饮料厂之后不久，即采用隐瞒事实的方法，领取了包括涉案土地在内整块土地的中府集建1992字第总147997镇081004997号集体土地建设用地使用证。而该土地证明用途为住宅，也进一步证明该土地是集体建设用地，而非农用地。（二）原告将本案涉案土地的使用权转让给民众镇饮料厂作经营用途，也是符合当时的法律和政策的。在90年代，我国鼓励在乡镇大力发展集体制乡镇企业，鼓励集体制乡镇企业在农村建设发展。1998年以及2004年修订的土地管理法均在第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，因此，原告将集体土地的使用权转让给作为集体制乡镇企业的民众镇饮料厂作经营使用是合法有效的，工商行政管理部门也为民众镇饮料厂颁发了营业执照，证明相关部门也是确认民众镇饮料厂使用该地的合法性。（三）原告将涉案两块土地的使用权转让给民众镇饮料厂的行为也没有违反现行的法律法规的规定，转让行为有效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项之规定，“违反法律或者社会公共利益的”民事行为无效；《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。应特别注意的是，这里指的法律、行政法规是指效力性强制性法律法规，而非管理性法律、法规。目前，以下法律、行政法规都没有禁止农村宅基地使用权的转让，相反，以下法律、法规、政策均规定可以依法转让农村宅基地使用权：1.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定”；第一百五十五条又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。从上述条文可知，宅基地使用权是允许转让的。2.《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“…土地使用权可以依法转让。”这里的“土地使用权”包括宅基地使用权。该法第六十二条第四款又规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”言下之意，农村村民仍然可以转让农村宅基地及地上房屋，只是其转让后再申请宅基地的，不予批准而已。3.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“…禁止城镇居民在农村购置宅基地…”，注意，这里只是禁止城镇居民在农对购买宅基地，但并不禁止农村村民在农村购买宅基地。而吴旋文、潘振洪、蔡新玲均是农村村民，均有权在农村购买宅基地。因此，原告将宅基地使用权转让给民众镇饮料厂（吴旋文）的行为并无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。现在原告要求返还土地，实质是要求解除土地使用权转让合同关系，但其请求毫无理据。（四）《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2001年10月30日实施，粤高法发[2001]42号）第13条规定：“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。”由此可见，省高院指导意见也承认农村集体建设用地转让合同的效力。另外，虽然原告在与民众镇饮料厂签订土地转让合同时尚未领取土地证，但数月后原告已申领到土地证，为集体土地建设用地使用权证，证明涉案土地已批准为建设用地，故原告与民众镇饮料厂之间的建设用地使用权转让合同有效。（五）本案不适用现行《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，原告依据该条规定请求法院确认其与民众镇饮料厂之间的转让行为无效理据不充分。首先，该条规定属于管理性规定，而非效力性的强制性规定；其次，该条规定只是针对非建设用地（农用地）。我国的土地分为建设用地和非建设用地，建设用地包括集体土地建设用地和国有土地建设用地，而建设用地又包括住宅用地（宅基地）、商业用地和工业用地。而非建设用地是指农用地。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。从该条文含义看，该条规定的“农民集体所有的土地”是指农用地，并不包含“宅基地”，不包括集体建设用地。因为该条文是禁止将农用地用于非农建设。本案原告转让给民众镇饮料厂的土地是“五边地”，是宅基地，是建设用地，并非农用地。由于作为集体企业的民众镇饮料厂停业，在中山市民众镇人民政府确认吴旋文是民众镇饮料厂的挂靠实际经营人，民众镇饮料厂的资产、债权归吴旋文所有，在这种情况下，新成立的民众镇饮料厂（性质为私营独资企业，投资人为吴旋文）和吴旋文再将涉案土地使用权转让给潘振洪、蔡新玲，也没有违反法律法规的强制性规定，故民众镇饮料厂、吴旋文与潘振洪、蔡新玲之间的转让协议也是有效的。三、从1999年1月1日起施行的土地管理法才有63条的禁止性规定，在该法之前的1987年1月1日施行的土地管理法并没有63条的禁止性规定。原告与民众镇饮料厂于1992年1月至2月先后建立土地租赁合同关系和土地使用权转让合同关系，人民法院认定合同关系是否有效应适用签订合同时的法律、法规。既然签订合同时的土地管理法没有第63条规定，法院就不应引用该规定来判定当时的合同是否有效。《国土资源部关于查处土地违法行为如何适用有关问题的通知》（国土资发[1997]87号）也规定：“1、根据原土地管理法规定，不构成土地违法行为，但根据新法规定构成土地违法行为的，适用原土地管理法。”因此，本案应适用1987年1月1日施行的土地管理法，认定原告与民众镇饮料厂签订的合同有效。四、即使原告已取得了包含其已转让给民众镇饮料厂在内土地的使用权证书，法院也不能就此认定原告与民众镇饮料厂（吴旋文）之间的建设用地使用权转让合同无效。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即使原告将宅基地使用权转让给民众镇饮料厂后没有办理变更登记手续，并不影响土地使用权转让合同的效力。同理，吴旋文将宅基地使用权分别转让给潘振洪、蔡新玲虽然没有办理土地登记，不影响他们之间合同的效力。五、原告于1992年1月27日与民众镇饮料厂签订转让合同，到现在已二十多年，诉前双方一直无任何争议。原告现却单方反悔，诉称合同无效、要求返还土地，原告的单方反悔行为严重违背诚实信用原则，其诉讼请求更不应予以支持。民众镇饮料厂购地之后投入了大量人力、物力将涉案土地进行加建、平整，并且使用了十几年，合同双方均没有异议。而民众镇饮料厂后来将其中一块土地转让给潘振洪，另一块转让给蔡新玲，潘振洪在受让的土地上兴建房屋并出租了十几年，双方也没有任何异议，原告也从未对吴旋文再转让土地使用权的行为提出任何异议。随着土地价格的不断上涨，原告看到土地值钱了，出于贪欲，于是出尔反尔，其单方反悔行为是一种严重违反诚信原则的行为，如果法院支持原告的诉讼请求，就是变相支持鼓励原告的不诚信行为，实属有违法律的公平正义；如鼓励这种不诚信的行为，则会引发更多的纷争，不利于农村的和谐与稳定。六、原告起诉已超过法定诉讼时效，其已丧失胜诉权，法院亦应驳回其诉讼请求。原告与原民众镇饮料厂于1992年1月27日签订的租用五边地协议书，并于1992年2月18日建立的土地转让合同关系，原告于2015年8月26日向法院提起诉讼，原告起诉时已超过民法通则和民法总则规定的最长20年的诉讼时效，法院应驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求实属无理无据，请求法院予以驳回。被告吴旋文为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.情况说明；2.周培的证明；3.现金支付凭证；4.现场图、照片；5.证人潘振光、周培证人证言；6.集体土地建设使用权证复印件；7.企业机读档案登记资料、申请开业登记事项、企业申请注销登记注册书、申请报告；8.中山市民众镇经济发展总公司注销的企业登记资料。被告蔡新玲辩称，一、蔡新玲完全同意吴旋文的答辩意见，其答辩意见完全符合事实和法律规定，原告将本案的涉案土地连同地上的厨房转让给原民众镇饮料厂没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。二、蔡新玲认为，吴旋文作为原民众镇饮料厂的实际经营者和负责人，其对本案涉案土地使用权具有合法的处分权，因此，吴旋文将本案的部分涉案土地使用权转让给蔡新玲是合法有效的。根据中山市民众镇人民政府提交的情况说明、（2006）中法破字第4-7号民事裁定书、（2006）中法破字第5-9号民事裁定书显示，第三人民众镇政府作出说明，证明原民众镇饮料厂的债权债务均由实际经营人吴旋文负责处理，并由其个人承担，其有权承担和处理饮料厂经营期间的设施、设备、物资以及债权债务。另，据吴旋文提交的企业申请注销登记注册书、申请报告证据显示，1996年6月25日，原民众镇饮料厂申请了注销登记，申报报告写明：有关人员、设备、物资、债务已处理完毕，经营期间的债权、债务由法定代表人吴旋文负责。该申请报告有中山市民众镇经济发展总公司（以下简称民众镇经济发展总公司）盖章同意。而原告已于1992年将本案涉案土地的使用权转让给原民众镇饮料厂，属于原民众镇饮料厂所有。因此，原民众镇饮料厂的土地使用权归吴旋文承担和处理，吴旋文有权将本案部分涉案土地（民众镇饮料厂至民众1队基路边长14米、宽5.5米的土地）的使用权转让给蔡新玲，该转让行为是合法有效的。因此，原告要求蔡新玲返还土地和赔偿损失是没有任何事实和法律依据的。三、蔡新玲已通过协议受让的形式依法取得受让土地的使用权和相关权利，根据合同相对性原则，即使主张合同无效、要求蔡新玲返还土地，该权利人也只能是吴旋文，而非原告。四、该土地所在的集体经济组织即中山市民众镇民众社区*民委员会一直都同意和确认蔡新玲依法享有该土地的使用权，故原告要求蔡新玲返还该土地和赔偿损失是完全没有事实和法律依据的。吴旋文于2002年1月26日与蔡新玲签订土地转让协议书，约定由吴旋文作价4500元将位于民众镇饮料厂至民众1队基路边长4米、宽5.5米的土地转让给蔡新玲，并约定日后过户及一齐费用由蔡新玲承担，吴旋文无条件予以协助办证。蔡新玲一直在该土地上种植蕉树和果树。十几年以来，原告均没有对蔡新玲使用该土地提出过异议，而该土地所属的村集体经济组织即中山市民众社区*委会也同意蔡新玲与吴旋文之间的土地转让行为，也一直确认并且认可蔡新玲享有对该土地的使用权。根据潘振洪反映，其在中山市民众镇民众社区*委会的土地档案管理系统中见到蔡新玲所受让土地的使用权归属蔡新玲所有的档案，并称土地档案管理系统中把该土地地址编号为：中山市***********，而潘振洪受让的土地为中山市***********。由此可见，本案涉案土地所在的集体经济组织即中山市民众社区*委会是同意吴旋文将该土地的使用权转让给蔡新玲，并且还将蔡新玲所受让土地的使用权归档，根据1998年《中华人民共和国土地管理法》第八条，以及第十条之关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，蔡新玲依法享有该土地的使用权。五、蔡新玲作为善意第三人，与吴旋文签订了合同，向吴旋文支付了合理的对价，吴旋文也交付了涉案土地给蔡新玲使用了十几年，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和第二百四十一条之规定，蔡新玲已依法取得了受让土地的使用权，原告要求蔡新玲返还涉案土地和赔偿损失完全没有任何事实和法律依据。综上所述，原告对蔡新玲的全部诉讼请求毫无事实和法律依据。原告当年收取的土地转让费高达一万八千元，属于大额钱财，在当年可以建造两三层的房子，甚至可以建造两间房屋，涉案土地是一块烂的滩涂土，根本不值这个价钱，只是当年为了建设饮料厂码头，才不得不高价买下，原告忘记自己当年获得的高额利益，在二十几年后提起诉讼，完全是贪图价格飞速上涨的土地价值，原告贪得无厌、毫无诚实的做法，不应得到法律的支持。为此，请法院尊重历史，公正评判，依法驳回原告对蔡新玲的全部诉讼请求，以依法维护蔡新玲的合法权益。被告蔡新玲未向本院提交证据。被告潘振洪辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、潘振洪完全同意吴旋文的答辩意见，其答辩意见完全符合事实和法律规定，原告将本案的涉案土地连同地上的厨房转让给原民众镇饮料厂合法有效。二、潘振洪认为，吴旋文作为原民众镇饮料厂的实际经营者和负责人，其对本案的涉案土地使用权具有合法的处分权，潘振洪是本案涉案土地所在的集体经济组织成员，因此，民众镇饮料厂和吴旋文将本案的部分涉案土地使用权转让给潘振洪是合法有效的，原告要求潘振洪返还土地和赔偿损失是没有任何事实和法律依据的。根据民众镇政府提交的情况说明、（2006）中法破字第4-7号民事裁定书、（2006）中法破字第5-9号民事裁定书显示，第三人民众镇政府作出说明，证明原民众镇饮料厂的名义主管部门，即民众经济发展总公司确认原民众镇饮料厂的债权债务均由实际经营人吴旋文负责处理，并由其个人承担，其有权承担和处理饮料厂经营期间的设施、设备、物资以及债权债务。另，据吴旋文提交的企业申请注销登记注册书、申请报告证据显示，1996年6月25日，原民众镇饮料厂申请了注销登记，申报报告写明：有关人员、设备、物资、债务已处理完毕，经营期间的债权、债务由法定代表人吴旋文负责。该申请报告有民众镇经济发展总公司盖章同意。而原告已于1992年将涉案土地的使用权转让给原民众镇饮料厂，属于原民众镇饮料厂所有。因此，原民众镇饮料厂的土地使用权归吴旋文承担和处理，吴旋文有权将本案部分涉案土地中的五边地（即靠近河涌的那块码头地，长约18米、宽约14米，面积为252平方米）使用权转让给潘振洪，该转让行为是合法有效的。潘振洪是本案涉案土地所在的集体经济组织成员。因此，原告要求潘振洪返还土地和赔偿损失是没有任何事实和法律依据的。三、潘振洪已合法取得受让土地的使用权，并且使用了二十多年，故原告无权要求潘振洪返还位于中山市*****************的土地和赔偿损失。而且，根据合同相对性原则，原告并非合同的相对方，原告同样也无权要求潘振洪返还位于中山市*****************的土地和赔偿损失。四、该土地所属的村集体经济组织即中山市民众镇民众社区*民委员会一直都是确认和同意潘振洪依法享有该土地的使用权的，故原告要求潘振洪返还该土地和赔偿损失完全没有事实和法律依据。民众镇饮料厂将涉案土地转让给潘振洪时，村集体是知情和同意的，并且为潘振洪办理了房屋租赁证。2017年11月20日，该居委会出具了产权证明，证明显示“兹有位于中山市***********的产权归属潘振洪”，中山市民众社区*委会书记以及出具该证明的工作人员承认，中山市民众社区*委会早就把潘振洪和被告蔡新玲对本案部分涉案土地所享有的所有权归入村土地管理档案中，并将土地的地址编号为：中山市***********，而另一被告蔡新玲的土地地址的编号为：中山市***********。另外，村集体于2015年9月21日出具证明，证明潘振洪与妻子“于2002年自筹资金在我社区海傍街原饮料厂码头用地，建成总建筑面积209.9平方米、高一层的房产（其中砖与混凝土结构139.7平方米，砖与石棉瓦结构70.2平方米）。该房产建成后至今，一直用于出租，出租屋编号为：中山市民众镇房屋租赁登记证第0270号。”由此可见，村集体一直以来均同意潘振洪依法享有该土地的使用权，同意潘振洪在涉案土地上建造房屋，并为潘振洪办理了房屋租赁证。以上产权证明、证明有力证明了本案涉案土地所在的集体经济组织即中山市民众社区*委会由始至终都是同意民众镇饮料厂和吴旋文将该土地的使用权转让给潘振洪和蔡新玲，并且认可潘振洪和蔡新玲对本案涉案土地享有使用权，根据民众镇饮料厂和吴旋文转让土地使用权给潘振洪时所适用的1998年《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条之关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，潘振洪依法享有该土地的使用权。五、吴旋文于2001年6月13日与潘振洪签订了协议书，约定将部分涉案土地作价20000元卖给潘振洪，潘振洪于2002年在涉案土地上建有一层出租屋使用至今。原告的家就在出租屋旁边，但原告十几年以来从来没有提出任何异议。因此，潘振洪作为善意第三人通过合同的方式，支付了合理的对价，潘振洪已依法取得了受让土地的使用权，原告要求潘振洪返还土地和赔偿损失根本是毫无事实和法律依据的。吴旋文于2001年6月13日与潘振洪签订协议书，约定民众镇饮料厂经营者吴旋文将五边地（即靠近河涌的那块码头地，长约18米、宽约14米，面积为252平方米）作价20000元卖给潘振洪，并加盖了民众镇饮料厂的公章。潘振洪在2002年自筹资金在涉案土地上建成了209.9平方米的一层房屋，该房屋由潘振洪出租使用至今（出租屋编号为第0270号），该房屋就位于原告的家旁边，原告十几年来从未提出过异议，只是近年土地大幅升值，原告见利忘义，才提出如此无理请求，法院实在不应支持，否则对潘振洪极大不公平，也极不利于社会和谐稳定。六、如第五条所述，原告最迟应在潘振洪建造房屋时即2002年就应当知道潘振洪取得了该土地的使用权，但原告一直都没有提出过任何异议，也没有阻挡潘振洪建造房屋，因此，如果原告认为自身权利受到损害，本案的诉讼时效应从2002年起计算两年，至原告起诉之日止，本案已过诉讼时效。综上所述，原告要求潘振洪返还土地及赔偿损失的诉讼请求是无事实和法律依据的。原告时隔二十余年才提起诉讼，完全罔顾当年的历史情况，忘记其当年收取的大笔土地转让费，忽视其当年获得的高额利益，出尔反尔，原告这种毫无诚实信用原则和契约精神的做法，不但不应得到法律的支持，还应得到法律的惩罚。同时，原告提起的该项诉讼，也是在试图挑战和推翻中山市在九十年代初的历史，严重影响农村和谐安稳的环境。为此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告潘振洪为其辩解和主张向本院提交的证据有：1.租用五边地协议书、现金支出凭证；2.协议书；3.中山市民众镇民众社区*民委员会证明；4.照片三张；5.产权证明。第三人民众镇政府述称，吴旋文与民众镇饮料厂签订租赁五边地协议书，按当时的情况是有效的。据我方了解其支付了15000元购买了土地，故我方认为实际上吴旋文已经通过购买取得了有关土地的使用权，其有权再对该土地进行处分。由于当时历史条件，个人经营企业须挂靠集体才能领取营业执照，且考虑到税收政策等原因，故民众镇饮料厂虽名义上属于集体所有制企业，实质是由吴旋文通过挂靠形式自主经营，独立核算，自负盈亏。吴旋文为民众镇饮料厂的实际经营者，吴旋文以民众镇饮料厂的名义对外进行的经济活动都是其个人行为，作为民众镇饮料厂名义上主管部门的民众镇经济发展总公司负责配合吴旋文办理饮料厂的工商登记及注销手续。饮料厂在注销时，是由实际经营者吴旋文负责对企业的人员进行安置，并对经营期间的设备设施物资及债权债务自行处理。1996年6月25日，民众镇经济发展总公司作为饮料厂名义上的主管部门，配合饮料厂办理注销手续，同意饮料厂注销，并确认饮料厂经营期间的债权债务均由实际经营者吴旋文负责处理，并由其个人承担。2011年12月27日，民众镇经济发展总公司经过破产清算，已经破产财产拍卖并分配完毕。第三人为其陈述向本院提交的证据有：1.情况说明；2.民事裁定书。本院经审理认定事实如下：周汉元系中山市*******队的房地产的权利人，曾用名为“周汉源”。该土地使用面积为852.76平方米，土地权属性质为集体土地建设用地，土地用途为住宅，地上建**房屋一间，建筑面积为114.75平方米。周汉元于1992年7月3日取得上述土地的使用权证，于1994年4月28日领取上述房屋的所有权证。民众镇饮料厂于1991年9月28日登记成立，企业类型为内资企业法人，经济性质为集体所有制，注册资金250000元，法定代表人为吴旋文，主管部门为民众镇经济发展总公司。该厂于1996年6月4日注销。注销时已得到民众镇经济发展总公司批准，并注明该饮料厂经营期间的债权债务由法定代表人吴旋文负责。吴旋文原本为民众镇民众村村民，后迁出转为非农业户口。1997年1月9日，与原民众镇饮料厂同名的民众镇饮料厂[以下简称民众镇饮料厂（新）]登记成立，经济性质为私营独资企业，负责人为吴旋文。民众镇经济发展总公司于2013年2月7日被依法宣告破产而注销。民众镇经济发展总公司的主管部门为民众镇政府。1992年1月27日，周汉元（甲方）与原民众镇饮料厂（乙方，集体企业，现已注销，法定代表人为吴旋文）签订租用五边地协议书，约定：甲方将其余下的五边地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米）出租给乙方使用，租期暂定50年，到期如国家不征用该地的，仍归乙方使用；如国家需要征用该地，一切责任由乙方处理；租用地成交后，甲乙双方不能提出其他要求，不能违约；乙方付给甲方租费3000元，无附带任何条件。协议还约定了其他内容。周汉元在甲方处签名、捺印。民众镇饮料厂在乙方处盖章、经办人在吴旋文分别在处签名捺印。同年2月18日，周汉元收取了民众镇饮料厂支付的15000元，并在该现金支出凭证签字确认。该凭证载明：兹由民众镇饮料厂付给周汉元购地款（合同实购地款15000元）。凭证备注：本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用。凭证收款人处签有“周汉源”。周汉元主张其签名时精神状态不好，只知道收钱了，不清楚是购地款，并提供门诊手册为证；同时又称该3000元为租金、15000元为拆除涉案土地上厨房的费用，其厨房占地面积为25至30平方米。吴旋文对此不予确认，主张周汉元签名时非常清醒，而且厨房面积不大，15000元当时是一笔大额款项，购买厨房不可能需要15000元。后周汉元依约将涉案土地交付民众镇饮料厂使用。原民众镇饮料厂被注销后，民众镇饮料厂（新）法定代表人吴旋文于2001年6月13日与潘振洪达成协议书，载明：我吴旋文借到潘振洪现金50000元，现暂时不能归还，本人愿意暂用五边地作抵押（不包括围内地），3个月内本人有权把此地转让，如3个月内不能转让，经双方协商作价20000元卖给潘振洪，余下款项今年内还清，双方所签还款协议书无效，以本协议书为准。吴旋文在借款人处签名按捺指模，民众镇饮料厂加盖公章。后潘振洪夫妇于2002年在涉案土地上建成约209.9平方米的一层房屋，该房屋由潘振洪出租使用至今（出租屋编号为第0270号）。2002年1月26日，吴旋文（甲方）又与蔡新玲（乙方）签订土地转让协议书，约定甲方将民众镇饮料厂的民众1队基路边土地（长14米、宽5.5米）转让给蔡新玲，双方同意作价4500元，该款甲方已收。吴旋文、蔡新玲分别在甲、乙方处签名确认。蔡新玲在受让的土地上种植了香蕉等农作物。2015年8月26日，周汉元以租用五边地协议书无效，吴旋文、蔡新玲、潘振洪侵占其土地为由诉至本院，主张前述实体权利。另查，在第一次开庭即于（2015）中一法民一初字第2959号案件审理过程中，吴旋文申请证人潘振光、周培出庭作证。潘振光称其与第三人潘振洪是兄弟关系，其于1971年担任民众村一队的队长至2003年，其反映吴旋文开办饮料厂，从吴旋文处得知吴旋文在1992年左右向周汉元购买了一块土地，当初土地不是完整的，是烂的，购地收据其曾看到过，吴旋文使用了该土地10年后将该土地出卖给被告蔡新玲和潘振洪，吴旋文购买涉案土地时有征求过民众管理区的意见，他们都是同意的。证人周培称其于1974年至1999年间担任民众管理区的书记兼主任，其反映民众管理区的人对周汉元出卖涉案土地给吴旋文都是同意的，吴旋文支付给周汉元的18000元为购地款，当时该地为滩涂土，周汉元对原民众镇饮料厂停业时将涉案土地转让给他人系知情的，也没有任何意见，当时其村有八、九十户都是以这种方式转让土地的。《关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明》于2015年9月18日作出，上盖有中山市民众镇民众社区*委会的公章，其中载明吴旋文称，其代表民众镇饮料厂于1991年1月27日向周汉源以3000元长期租用的形式租用协议书内的土地，又于1992年2月18日再给付周汉源15000元，两次付款共18000元，购买了原租用土地作为饮料厂的通水运码头及通道。周培（时任民众村书记）对吴旋文反映的情况基本予以确认，并称因为政府当时是以约10000元每亩的地价鼓励私人兴办企业；当时吴旋文曾向其询问过能否向周汉源购买一些五边地（滩涂地）建码头，其回答只要双方协商好就行，因为都没有土地证无需办什么手续，后来饮料厂就自行投入建设码头了。又查，诉讼过程中，本院曾到现场进行勘查，发现现场涉案土地格局为：一部分为周汉元居住的房屋（村编号为：中山市*********），一部分周汉元自建的出租房，一部分为蔡新玲使用的土地（村编号为：中山市***********），一部分为潘振洪自建的出租房（村编号为：中山市***********）。本院依周汉元的申请，依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信公司）对涉案土地（总面积为307平方米，估价对象1为长18米、宽14米、面积252平方米，估价对象2为长10米、宽5.5米、面积55平方米）于2012年1月27日至2015年12月31日期间的租金标准进行评估。估价对象1为潘振洪使用地块，估价对象2为蔡新玲使用地块。置信公司适用市场比较法对上述物品价值进行评估后，于2016年8月18日作出中置信评字第[2016]1189号土地估价报告，估价结果：估价对象1平均租金为491.4元/月，租金价格为23489元；估价对象2平均租金为107.25元/月，租金价格为5127元；以上合计租金价格为28616元。估价基准日为2016年8月5日至2016年8月18日。周汉元对上述报告的评估价值及评估流程没有异议，认为该价值与其主张的30000元租金损失相近，其仍坚持原诉讼主张。吴旋文、蔡新玲、潘振洪对评估报告的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，涉案登记在周汉元名下的土地为集体土地建设用地，用途为住宅，本案系宅基地使用权转让纠纷。周汉元与原民众镇饮料厂（集体企业，现已注销，法定代表人为吴旋文）1992年1月27日签订的租用五边地协议书，约定租赁期限为50年，租金共计3000元，为双方自愿真实意思表示，不违反当时法律法规强制性规定，合法有效。民众镇饮料厂支付了3000元租金，后又支付了15000元。现金支出凭证明确载明“兹由民众镇饮料厂（旧）付给周汉元购地款（合同实购地款15000元）”，并备注“本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用”。周汉元在该现金支出凭证上签名，现又主张系在精神状态不好情况下所签，仅提供门诊手册不足以证明其主张，且吴旋文不予确认，故本院对于周汉元该项主张不予采信。周汉元主张15000元是厨房（25至30平方米）的购买费用，未提供证据证明厨房面积，吴旋文不予确认。本院认为，首先周汉元就厨房面积、价值未提供充分证据予以证明，结合上世纪90年代的物价水平，15000元购买厨房不符合常理，再者现金支出凭证明确载明是购地款，因此本院对于周汉元主张该15000元属于厨房购买款不予采信。从本案的证据而言，时任民众村一队队长的潘振光、时任民众管理区书记的周培作为证人时陈述了涉案购地款支付的过程，作为土地所有者的中山市民众镇民众社区*委会也出具了《关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明》予以确认，此外作为主管部门的民众镇政府亦确认民众镇饮料厂是从周汉元处购买土地且不违背当时政策法规（民众镇饮料厂作为乡镇集体企业有权使用集体建设用地），上述证人证言、情况说明、民众镇政府的陈述与现金支出凭证载明的情况及后续土地的使用情形已形成完整证据链，能够证明当时18000元（含之前3000元租地款）即为民众镇饮料厂用于购买周汉元的五边地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米），也即当时双方达成了宅基地使用权转让的合意。此于当时并不违背法律、法规的强制性规定，根据法不溯及既往的原则，不能以现行《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定对该法律行为效力作出评判。1988年《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”该法第八条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，集体所有的土地使用权（包括宅基地）是可以依法转让的，在土地使用权人周汉元同意的情况下，该转让行为同时得到土地所有者即中山市******民委员会认可，故该转让行为亦为合法有效。而且上世纪90年代，国家鼓励兴办乡镇企业，带动村民共同富裕，吴旋文开办民众镇饮料厂符合改革开放政策要求，民众镇饮料厂购买涉案五边地（滩涂地）是作为码头使用，客观促进了当地经济发展，应当对其行为予以肯定。后民众镇饮料厂注销并由实际经营人吴旋文（原本亦为民众镇民众村村民）承担所有债权债务，吴旋文取得了原购地项下的权益。吴旋文通过协议等方式自由处分该土地，即转让给蔡新玲、潘振洪---潘振洪为周汉元同村村民，蔡新玲为邻村村民，均为民众镇管辖范围内，且履行完毕十几年，蔡新玲、潘振洪已经在受让的土地上种植农作物或兴建建筑物，并形成现有房屋格局。故秉着尊重历史、尊重现实、尊重法律及尊重客观经济规律的原则，不应对原已合法转让的宅基地使用权重新作出相反认定。关于周汉元已在涉案土地进行不动产登记问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”周汉元于1992年7月3日取得含涉案地块在内的土地使用权证（面积共852.76平方米），并不意味着当然就取得了该物权，因为其在先与民众镇饮料厂达成了购买土地的合意并交割了款项及土地，当时上述涉案地块的土地使用权已转移至民众镇饮料厂。后来几经变化，土地实际权利人变更为蔡新玲、潘振洪。本案证据足以证明上述不动产登记簿有登记错误之处，至少目前蔡新玲、潘振洪所占用土地使用权人并非周汉元。本案最基础的关系为宅基地使用权转让合同关系，而非周汉元所称的基于物权主张权利，故本案仍适用诉讼时效相关规定。本案宅基地使用权转让自1992年2月18日完成，周汉元迟于2015年8月才首次提起本案诉讼，早已超出法律规定20年的最长诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，本案系宅基地使用权转让纠纷，原本双方签订的租用五边地协议（该协议本身亦非无效）已为宅基地使用权转让关系取代，民众镇饮料厂（注销后为吴旋文）已经取得涉案宅基地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米）使用权并转让给蔡新玲、潘振洪，同时周汉元在该地块上已有住宅（建筑面积为114.75平方米）足以保障其生活居住（此外其自身还有出租屋收益），故其现违背诚实信用原则要求确认租用五边地协议无效，蔡新玲、潘振洪返还土地及与吴旋文共同支付2012年1月27日至2015年1月26日期间占用费的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告周汉元（曾用名：周汉源）的诉讼请求。案件受理费738元，评估费500元，合计1238元（原告周汉元已预交），由原告周汉元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  张洁星人民陪审员  吕颜媚二〇二〇年五月十五日书 记 员  刘浩峰孙永辉