江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终305号 上诉人（原审被告）：江苏泰业建设工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区范集镇。 法定代表人：张强明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱降龙，江苏泰耀律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王焰，男，1959年3月20日出生，汉族，住江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：张雪梅，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原审第三人：盱眙县世纪置业有限公司，住所地江苏省盱眙县淮河东路**。 法定代表人：黄春萍，该公司董事长。 上诉人江苏泰业建设工程有限公司（以下简称泰业公司）与上诉人王焰（本案审理过程中王焰撤回上诉）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）(2018)苏08民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 泰业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回王焰的诉讼请求，或发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决审理程序错误。王焰提出异议是2018年8月，泰业公司执行案件终结时间是2015年6月18日。依据民事诉讼法及司法解释，对王焰的异议应不予受理或裁定驳回起诉。二、一审判决认定事实错误。泰业公司取得争议房屋的物权在先。一审判决认定盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪公司）出具的补偿安置承诺有效错误。承诺书在泰业公司有异议且无其它证据证明的情况下推定其真实无依据。世纪公司不是拆迁人，泰业公司对承诺书的形成时间提出异议，李春辉的签名和世纪公司印章不是同时形成的。 王焰一审诉讼请求：1.请求确认怡和家园8号楼1003室房屋所有权归其所有，停止对上述房屋的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人世纪公司当时为了怡和家园项目尽快开工，在盱眙县政府及盱眙县房屋拆迁安置中心的协调下，承诺将怡和家园8号楼1003室房屋作价5万元作为对原告被拆迁房屋的补差补偿。房屋竣工后，原告按承诺书交纳了5万元房屋差价款后，第三人将房屋交付原告。在原告后来的装修过程中，泰业公司多次强行撬开房门锁，侵犯了原告的合法权益。 泰业公司辩称：1.原告既不是案涉房屋登记的权利人，亦不是实体权利的所有人；2.8号楼（包括案涉房屋）已被整体抵押给泰业公司，案涉房屋在处置时，原告及第三人均未提出异议；3.执行依据虽然被撤销，不影响泰业公司依据执行裁定书取得案涉房屋的权利；4.第三人对原告诉讼请求和理由的认可，不免除原告应承担的举证责任。 世纪公司述称：原告的诉讼请求成立。王焰是拆迁户，世纪公司与王焰签订拆迁协议，王焰亦向世纪公司交纳5万元差价款。 一审法院认定事实：泰业公司与世纪公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安中院于2014年5月10日作出(2013)淮中民初字第0225号民事判决：一、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款19332970.81元及利息100万元（自2013年2月17日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）；二、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失100万元；三、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元，均由世纪公司负担。 世纪公司未履行生效判决确定的义务，淮安中院依据泰业公司的申请，于2014年9月22日立案执行。执行过程中,淮安中院对世纪公司所有的盱眙县盱城镇怡和家园8号楼在建工程（面积为5968.3平方米）及6、7号楼部分储藏室（面积为155.5平方米和218平方米）进行评估，并在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。首次拍卖无人竞买，泰业公司申请以该次拍卖保留价接受上述房屋抵偿部分债务,并申请终结该案本次执行程序。淮安中院于2015年6月18日作出(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定,将上述房屋分别作价1546.68万元和33.62万元，交付给申请执行人泰业公司抵偿部分债务。上述房地产权属自本裁定书送达时起转移。同日,淮安中院作出（2014）淮中执字第00363-3号执行裁定，终结本次执行程序。后案外人王焰对怡和家园8号楼1003室房屋提出异议，淮安中院于2018年8月20日作出（2018）苏08执异99号执行裁定，驳回王焰的异议请求。 世纪公司不服淮安中院（2013）淮中民初字第0225号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月21日作出（2015）苏审三民申字第01187号民事裁定，指令淮安中院再审本案。淮安中院立案后，于2018年3月6日作出(2016)苏08民再25号民事判决：一、撤销淮安中院（2013）淮中民初字第0225号民事判决；二、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款11532794.17元和利息40万元；三、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失352000元；四、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权；五、驳回泰业公司其他诉讼请求。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元，由泰业公司负担49165元，世纪公司负担10万元。再审判决生效后，世纪公司申请执行，淮安中院于2018年5月25日立案受理。 淮安中院另查明，2009年6月15日，因拆迁，世纪公司向原告出具承诺书，该承诺书载明：为了怡和家园项目尽早开工，原食品公司拆迁工作顺利完成，经县政府、盱眙县房屋拆迁安置中心的协调，原食品公司王焰同意拆迁补偿置换作如下承诺：1.王焰同意拆迁面积为126平方米，现置换怡和家园4号楼404室商品房一套，面积为113平方米，面积补差按拆迁办规定执行。2.经协调，开发商同意给予优先待遇补偿，再给王焰8号楼1003室商品房一套，不计价，待交付使用时王焰需交付开发商5万元人民币。此套房源归王焰所有，因8号楼未动工建设，待动工建设竣工时双方补签商品房买卖合同。该承诺书加盖世纪公司印章，法定代表人李春辉在该承诺书上签名。2018年7月25日，黄春萍在承诺书的左下方书写：“2009年6月15日世纪公司出具给拆迁户王焰的补偿承诺书，经与原法定代表人李春辉核实无误，该房屋已交付王焰。”2013年10月22日，王焰与世纪公司签订商品房买卖合同，约定王焰购买怡和家园8号楼1003室房屋，商品房用途为住宅，总价款为5万元。2014年1月5日，世纪公司向王焰出具收据，载明收到案外人王焰8号楼1003室5万元。 淮安中院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人提起诉讼,其负有证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利的举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中，原告虽然与世纪公司签订商品房买卖合同，但原告并未办理涉案房屋的物权登记,故其尚未取得涉案房屋的所有权,该院对原告主张其对涉案房屋享有所有权的请求不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，世纪公司于2009年6月15日向原告出具承诺书系其真实意思表示，该承诺不违反法律规定，应为有效承诺。承诺书的内容显示王焰系怡和家园项目工程的被拆迁人，世纪公司系怡和家园项目开发方，王焰拆迁面积为126平方米，置换怡和家园4号楼404室面积为113平方米商品房一套，再给王焰8号楼1003室商品房一套，以上内容明确约定安置用房的具体位置为8号楼1003室。世纪公司与王焰亦按照承诺书的约定签订商品房买卖合同，世纪公司将其开发的怡和家园8号楼1003室安置给王焰，王焰缴纳了5万元，世纪公司、王焰的上述行为是对2009年6月15日承诺书的履行。世纪公司虽然不是直接拆迁人，但其系被拆迁地块项目管理人，为该项目尽早开工，取得收益，在有关部门的协调下，世纪公司以拆迁人的身份与被拆迁人王焰就拆迁补偿安置达成意见，应视为拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。虽然涉案房屋未登记在世纪公司名下，但世纪公司作为“怡和家园”的开发方、建设方，因其开发、建设行为而成为房屋的所有权人。王焰对涉案房屋虽然不享有所有权，但王焰要求停止对该房屋执行的请求，于法有据，该院予以支持。遂作出（2018）苏08民初246号民事判决：一、不得执行盱眙县盱城镇怡和家园8号楼1003室房屋；二、驳回原告王焰的其他诉讼请求。案件受理费1050元,由被告泰业公司负担。 本院另查明，争议的涉案房屋目前由泰业公司转售的购房人占有。 本案审理过程中，泰业公司与王焰均向本院提供世纪公司、王焰、盱眙县房屋拆迁安置中心于2007年4月30日签订的房屋拆迁协议书，主要内容为：王焰坐落于淮海东路87号房屋，总面积108.15平方米（合法面积90.75平方米），产权调换为怡和家园4号楼顶东面房屋，等面积部分为90.75平方米，超面积部分为24.85平方米，王焰应付产权调换差价款49121.77元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人在执行法院对涉案房屋进行执行及对涉案房屋作出以物抵债裁定后的两三年内，均未对涉案房屋的执行提出异议。上诉人与世纪公司签订涉案房屋买卖合同时间的真实性存疑。从世纪公司、王焰、盱眙县房屋拆迁安置中心三方签订的房屋拆迁协议书可知，王焰安置房屋为怡和家园4号楼顶东面房屋，而非本案争议房屋。没有证据证明房屋拆迁主管部门对涉案承诺书的内容予以确认，故不能将该承诺书视为拆迁补偿安置协议。争议的涉案房屋目前未被上诉人占有。综上，上诉人王焰所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08民初246号民事判决。 二、驳回王焰的诉讼请求。 一审案件受理费1050元,二审案件受理费1050元，由王焰负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 峰 审判员 李 晶 审判员 唐志容 二〇二〇年六月二十八日 书记员 王莹莹