河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1730号 上诉人（原审被告）：廊坊市凯程房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区吉祥小区17-25门市。统一社会信用代码91131003665253598X。 法定代表人：李桐伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘永利，河北刘永利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王远，男，1987年11月21日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：刘平平，河北乾翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘国鑫，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人廊坊市凯程房地产开发有限公司（以下简称凯程公司）因与被上诉人王远商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日对本案当事人进行了询问。上诉人的委托诉讼代理人刘永利，被上诉人的委托诉讼代理人刘平平、刘国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯程公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。一审法院没有依法向上诉人送达法律文书及开庭传票，致使上诉人不知道本案诉讼的存在，未能行使抗辩权，剥夺了上诉人的诉讼权利。被上诉人并未请求逾期办理房屋权属证书违约金27,161元，一审判决超出被上诉人的诉讼请求。2、上诉人未能按合同约定的时间向被上诉人交房，是因为政府部门多次命令停工、天气异常原因造成的，属于不可抗力，交房时间应予相应顺延，上诉人依法不应承担违约责任。3、上诉人已在合同约定的交房日期前向被上诉人发出了延期交房的通知，并告知了不可抗力存在的情况。4、本案所涉房屋已于2018年5月具备交房条件，且上诉人已经通知被上诉人交房，在上诉人通知确定的交房日期已经完成了交房义务，而且被上诉人已经实际收房。5、上诉人已经在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为。 王远辩称，1、一审程序合法，一审法院在穷尽其他方式都不能送达的情况下，采取公告送达方式并公开开庭审判，程序合法，不存在剥夺上诉人的诉讼权利一说。2、王远在一审开庭前已向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，所以一审判决判令凯程公司向王远支付逾期办理房屋权属证书违约金，未超出王远的诉讼请求。3、本案双方系商品房买卖合同关系，而凯程公司与建设方存在建设工程施工合同关系，两者系不同的法律关系，凯程公司以建设方存在工期延误逾期交房的事由向被上诉人抗辩，违背合同的相对性原则，其抗辩理由不能成立。4、凯程公司称政府部门命令停工、天气异常原因系不可抗力，是对《合同法》和《民法总则》中不可抗力条款的错误理解，主张不能成立。5、凯程公司与王远签订《商品房买卖合同》时，该房屋所属25号楼主体工程已完工。凯程公司称工期延误系政府部门命令停工，天气异常原因导致的理由不能成立。另外凯程公司应向法庭提交证据证明其主张的不可抗力与工期延误之间具有必然的因果关系，不可抗力具体影响了哪个阶段的工程进度，以及具体的影响程度。6、合同约定的交房日期前，王远未收到过凯程公司延期交房的通知。7、凯程公司的实际交房日期是2018年6月7日。有凯程公司向王远发放的入伙通知书，开具的住宅公共维修基金等费用的代收收据、物业公司开具的装修保证金收款收据、物业费结算单、装修垃圾清理费、装修许可证和施工人员出入证的收款收据，契税、印花税完税证明。不是凯程公司辩解的交房日期。8、根据《商品房买卖合同》第15条的约定，凯程公司并未在约定的时间之内为王远办理房屋权属登记，应向王远支付违约金。一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。凯程公司的上诉理由没任何事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 王远向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告逾期交房违约金168,400元（自2017年10月1日暂计至2018年6月6日，共逾期248天）及利息（自2018年6月7日起至逾期交房违约金实际全部付清之日止按照人民银行同期贷款利率计算）；二、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金27,161元（逾期日期自2018年12月5日计算至今）；三、本案诉讼费和公告费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的霸州市房屋出售给原告，建筑面积122.15平方米，总价款1358064元，于2017年10月1日前交付。同时，合同第九条关于约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理1、按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2017年2月13日，上述合同办理了合同备案登记手续。原告向被告支付购房款，被告为其出具发票。2018年6月7日，被告向原告交付房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。被告违反约定逾期交房，应承担违约责任，一审法院对原告主张违约金的请求在合理范围内予以支持。违约金的计算标准依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定即买受人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。原告主张自2018年6月7日起至逾期交房违约金实际全部付清之日止按照人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书违约金27,161元的诉讼请求，符合合同约定一审法院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告廊坊市凯程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王远逾期交房违约金168,399.93元。二、被告廊坊市凯程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王远逾期办理房屋权属证书违约金27,161元。案件受理费为3,670元，由被告廊坊市凯程房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，凯程公司提交：1、河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初3124号民事判决书、本院（2018）冀10民终7115号民事判决书，拟证明该生效判决确认2017年1月13日至2018年4月，政府指令停工天数为256天，该案的购房人刘振与王远系同一小区、同一楼栋，刘振签订《商品房买卖合同》的时间为2016年12月29日，王远签订合同的时间为2017年1月12日，通知交房时间相差1天，本案不构成逾期交房；2、霸州市气象局出具的2016年8月至2018年6月降水与大风天气统计，拟证明2017年1月13日至2018年5月22日，案涉工程因天气原因停工56天；3、国内挂号信函收据一份、延期交房通知一份，拟证明凯程公司于2017年6月30日通知被上诉人因不可抗力造成延期交房；4、河北省建设工程竣工验收报告、河北省建设工程竣工验收备案证明书一份，拟证明案涉房屋于2018年5月24日具备交房条件；5、霸州市房屋交易与产权管理中心2018年11月14日出具的房屋产权测绘成果审核确认书一份，拟证明凯程公司已按合同约定将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王远质证认为，对证据1，真实性认可，关联性不认可，且判决书中认定的事实不属于不可抗力，凯程公司不能免责，签订《商品房买卖合同》前的停工与本案无关；对证据2，真实性认可，但王远签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋所属的楼主体已完工，且凯程公司未提供证据证明因天气原因造成了停工，不能达到证明目的；对证据3，真实性认可，但王远从未收到过延期交房通知书，不能达到证明目的；对证据4，证明目的不认可，2018年5月24日是组织验收时间，备案时间是2018年6月8日，与王远实际收房时间吻合；对证据5，该证据不能证明凯程公司已向产权登记部门履行了申请办理房屋权属登记的义务。本院审查认为，证据1系法院生效民事判决书，案件涉及的房屋与本案系同一小区、同一栋楼，查明的案涉项目因污染天气，政府指令停工事实，可以作为本案定案的依据，自2017年1月12日，双方签订《商品房买卖合同》至2018年4月30日，案涉项目共计停工250天；证据2显示的雨天降雨量均为大雨等级以下，风速亦未达到强风的程度，尚不足以影响施工，在凯程公司未提交证据证明确实造成停工的情况下，不能达到证明目的；证据3能够证实凯程公司于2017年6月30日向王远邮寄了延期交房通知，通知列举了污染天气政府指令停工的相关文件，该事实与证据1中生效文书认定的事实相符；证据4能够证实，案涉房屋于2018年5月24日经验收合格，于2018年6月8日完成竣工验收备案，具备交房条件；证据5能够证实凯程公司于2018年11月14日完成了房屋初始-总体确权，完成了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。 王远提交霸州市建设局2015年-2016年关于建筑施工扬尘治理、大气污染防治文件复印件5份，拟证明在商品房买卖合同签订前，凯程公司就知道或应当知道当地有天气原因或政府指令停工的存在，凯程公司对此能够预见，能够避免、克服，不属于不可抗力。凯程公司质证认为，该证据的真实性无法确认，且文件的内容均是单次的检查，与本案不具有关联性，不能达到证明目的。本院审查认为，上述文件不能否定因污染天气政府指令停工客观存在的事实，而指令停工的时间与受污染天气直接关联，污染天气的出现影响因素众多，并不具有必然性，其中的规律并非一般的企业可以掌控，因此不能要求凯程公司对此具有预见性。 本院经审理查明：2017年1月12日，王远与凯程公司签订《商品房买卖合同》。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”自合同签订之日至2018年4月30日，案涉项目共计因污染天气被政府部门指令停工250天。2017年6月30日，凯程公司通过挂号信向王远寄送了延期交房通知书，告知王远案涉项目因污染天气政府指令停工影响施工进度，将延期交房的情况。温莎小区第25#楼于2018年5月24日经验收合格，并于2018年6月8日完成竣工验收备案。2018年11月14日，凯程公司完成了案涉房屋初始-总体确权。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《商品房买卖合同》的约定交房时间为2017年10月1日，凯程公司实际的交房时间为2018年6月7日，逾期248日。而自合同签订之日至2018年4月30日，温莎小区项目因污染天气被政府部门指令停工250天。而因污染天气停工限产，系保护社会公共利益的举措，且凯程公司将相关情况及时通知了王远，造成延期交房不应归责于凯程公司，凯程公司不应承担此期间的违约责任。王远主张逾期交房违约金不能成立，本院不予支持。对于王远主张的逾期办理房屋权属证书违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定的资料备案义务，凯程公司已依约完成，且不存逾期。而产权登记义务需以买受人委托出卖人为前提，王远并未提交证据证明已完成相关委托，双方之间的交费凭证亦不能体现存在此项委托。另外，合同第十五条未约定办理产权登记的期限，王远亦未提交证据证明已将办理权属证书需由买受人提交的资料交予凯程公司，以及未能取得权属证书的原因在于凯程公司。故王远主张逾期办理房屋权属证书违约金的依据不足，本院不予支持。 综上所述，凯程公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4080号民事判决； 二、驳回王远的诉讼请求。 一审案件受理费3,670元，二审案件受理费4,211元，由王远负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月十七日 书记员 牛紫薇