广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1179号原告：李安达，男，1981年6月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县*****************。公民身份号码：330************812。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：江门美吉特置业有限公司。住所地：广东省江门市新会区*********洲（土名）。统一社会信用代码：914***********682B。法定代表人：许承员，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志浩，国信信扬（江门）律师事务所律师。第三人：深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司(原深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司)。住所地：广东省珠海市****************。统一社会信用代码：914**********447XA。负责人：王文旭。原告李安达与被告江门美吉特置业有限公司（以下简称美吉特公司）、第三人深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司（以下简称大数云房珠海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案，于2019年9月28日作出（2019）粤0705民初3386号民事判决书。李安达因不服该判决而向江门市中级人民法院提出上诉，该院于2019年12月25日作出（2019）粤07民终3785号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）粤0705民初3386号民事判决，并发回重审。本院于2020年3月11日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李安达及其委托代理人庄娘友、肖洁仪和被告美吉特公司的委托代理人赵志浩均到庭参加诉讼，第三人大数云房珠海公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安达向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件于2019年4月30日解除；2.判令被告向原告返还购房款1465000元（其中10万元的购房款由第三人承担连带还款责任）及利息（利息从合同解除之日即2019年4月30日起计算至实际清偿之日起止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），利息暂计至2019年5月15日为3442.75元；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金79696元（违约金以1465000元为基数，从2017年11月1日起，按照每日万分之一的标准，计算至合同解除之日即2019年4月30日）；4.判令被告向原告支付逾期签约违约金29300元；5.判令被告赔偿原告损失692032.51元；6.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月7日，原、被告签订《江门美吉特广场9号7座商铺预购书》，约定原告向被告购买江门美吉特广场9号7座1193号商铺，总价为2867325元（2767325元+100000元），优惠一口价为2830000元（2730000元+100000元）。当天原告按照被告要求刷卡支付200000元，原告付款后，发现其中一笔款项100000元收款单位为第三人。2017年11月7日，原被告签订《商品房预购合同》，约定原告购买被告位于江门市新会区******9号7座1193**，用途是商业，建筑面积共100.63平方米，合同约定总价款为2730000元，原告应于签订本合同时预付总购房款的50%，剩余购房款在签订正式《商品房买卖合同》后10日内办妥银行按揭。2017年8月至11月期间，原告又向被告支付了1265000元，即原告合计向被告支付的购房款为1465000元。根据《商品房预购合同》第六条第1款约定被告应当于2017年10月31日前将该商品房交付给原告使用，但被告至今未将该商品房交付原告使用。根据《商品房预购合同》第七条规定，被告逾期交房的，每日应按原告已付的购房款的万分之一向原告支付违约金。同时，根据《商品房预购合同》第九条第（二）款约定，被告应于2017年12月31日前与原告签订并网签备案《商品房买卖合同》。但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》。根据《商品房预购合同》第九条第（二）款第2项约定：“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金”。原告向被告购买的是商铺，用于出租，合同解除后，如果被告按照已付总购房款的2%的标准支付违约金严重过低，根本无法弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。同时，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。”，因此，原告要求解除合同，并且要求被告增加违约金，由被告向原告赔偿房屋差价损失，根据核查，被告该楼盘一楼商铺售价约为35000元/平，原告购买的时候单价约28123元/平方米，差价损失为692032.51元。基于被告上述违约行为，原告多次与被告沟通解除合同及退款相关事宜，被告均不予理会。2019年4月30日原告委托律师正式向被告发送律师函，要求解除双方2017年5月7日签订的《商铺预购书》、2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件，并要求被告退还购房款，支付违约金，并赔偿原告损失。但被告不予理会，至今未向原告支付相关款项。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。本案审理过程中，原告李安达变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件于2018年6月4日解除（具体时间由法院认定）。事实和理由：被告在2018年5月22日再次欺骗原告可以网签，原告在2018年6月4日从外省赶到销售现场准备网签，但被告知依然不能网签后，原告当场按照被告的要求提交了书面的退房申请，原告认为合同解除时间是2018年6月4日，因为提交了退房申请后被告也没有理会，才会出现后续委托律师发送书面律师函明确解除事宜。被告美吉特公司辩称，一、原告支付给第三人的10万元款项实际为中介费用，不属于预购商品房合同的购房款项，收款人也并非被告，也即被告收到的款项总计为1365000元，从合同内容对付款的约定，也可以看出，原告应支付的首期房款为总房款的50%，原告要求返还1465000元房款的主张没有事实依据。二、原告要求解除商铺预购书及商品房预购合同没有任何事实和法律依据，也不符合合同约定，原告无权单方解除合同，本案实际情况是原告在支付首期房款后，因不符合新会区当地银行的商品房贷政策，无法取得银行贷款，被告多次要求原告自行筹集资金支付剩余房款，但原告均不配合支付。被告于2018年3月30日向原告寄送《网签通知函》，但原告不予理会，至今没有与被告办理网签手续。所以，并非原告所称被告逾期交房或逾期签约，另外，从原告提交的证据1商品房预购合同复印件中可以看出，合同签订日期2017年11月7日，而房屋交付时间为2017年10月31日，这明显与交易习惯不符，也不可能存在未签订合同就交付房屋给原告的可能性。因此，被告认为因认定为交房日期约定不明，而原告也未书面向被告提出交付房屋的请求，也就不存在逾期交房的情形，在商铺预购书第八条以及商品房预购合同第九条中被告已经向原告明确提示由于本栋物业的商铺分割调整手续尚未完毕，所以该商品房在本合同签订时不能进行网上签约备案，乙方对此情况知悉，并承诺不因此退房或向甲方追究任何责任。虽然被告向原告通知签订正式合同并网上备案的时间晚于原来的约定，但是可以看出被告是想积极促成合同的目的，被告预计于2017年12月31日前签订正式合同并网上备案，此日期仅仅是被告根据经验所作的预估，对此原告也是知晓的，根据商品房预购合同第九条第六款如果无法取得银行贷款的，原告应选择自行筹集资金支付剩余房款，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，粤高法2017第191号第二十九条第三款约定，买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款，也应当支付房款，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，原告如要行使单方解除权，需在2018年10月31日前提出，而原告在2019年4月30日才向被告发出律师函要求解除合同，并于2019年5月15日起诉，显然已经超过除斥期间，解除权已经消灭，其提出单方解除合同无法律依据。另外，我方实际签收对方的律师函的时间为2019年5月1日，且该律师函离开中山市的时间也是2019年5月1日，并非落款时间的2019年4月30日。三、关于原告提出的差价损失的问题，被告认为依法成立的合同，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，本案的情况是被告愿意配合原告签署正式合同并交付房屋，只是原告并不看好楼市，只想单方解除合同，此情况并不符合房屋差价损失产生的条件。被告认为只有出现客观无法交付房屋给原告的情况，才存在房屋差价损失。就本案情况，如果房价飙升，原告完全可以继续履行合同，待房屋产权转让到其名下再自行转售，同样可以获取房屋差价。而原告一方面不想继续履行合同，一方面又想获得房屋差价损失，显然自相矛盾，所以该主张不应支持。四、关于违约金及购房款利息的问题，被告认为违约金的适用应当考虑补偿性为主，惩罚性为辅的原则，对于同一违约事实既约定了违约金又存在实际损失的情况下，因首先对实际损失进行补偿，也即违约金和购房款利息只能择一主张。五、关于本案是因何原因发回重审的问题，被告认为原审法院在认定事实方面是正确的，唯独在质证程序方面由于原告在后期提交了新证据导致在未能质证的情况下对案件作出判决，造成法院对此问题进行法庭调查之后认为应当发回重审。本案之所以有今天的发回重审只是在审理程序上有瑕疵，但实体并无影响。关于本案的核心问题即原告与被告公司职员之间微信聊天记录是否属于法定意义上的行使解除权，被告认为我国法律对于合同解除权的行使有着严格的法定程序。就如双方签订合同一样必须是双方主体书面签章之后才可生效，解除合同事关重大，其通知也必须是以书面的形式并且以双面均予以认可的方式送达给被告方能认定其法律效力。原告与被告职员之间的微信聊天记录不属于行使合同解除权不具有法律效力。原告提交的证据五聊天记录中显示原告只是询问被告员工是否可以退房，我方员工明确表态其没有接到公司的通知，原告声称其在2018年6月4日前往被告售楼部提交了书面的退房申请资料，但是我方从未收到过此类文书，原告也没有证据证明其将此书面退房申请资料送达到被告。2018年6月4日原告与我方员工在聊天记录中也没有阐述其具体的情况，我方员工在2018年6月6日让原告向公司经理交涉说明6月4日我方并没有收到过此类退房资料，否则也不会询问原告诉求是什么这种问题。原告在2018年6月6日的聊天记录中声称诉求写的很清楚但具体是什么诉求在这之前的聊天记录中都没有任何显示。在2019年4月19日的聊天记录中我方员工再次询问原告诉求，原告才将诉求的内容以文字的形式发给员工并称此诉求是在2018年6月4日，在被告看来原告的做法是欲盖弥彰。而且从时间上看就算原告于2019年4月19日在聊天记录中提出解除合同具体诉求其通知也因解除权丧失而无效。原告在二审阶段申请证人出庭作证，但是此证人与原告同属于购房者一方，属于利益共同体。其所出具的证人证言不具有证明力，在证人证言中其声称看到原告两夫妇在被告售楼部写退房申请，大概内容是说对方违约没有按时交房提出终止合同并赔偿损失，但是首先被告对其有无证人资格持怀疑态度，没有证据证明2018年6月4日证人在被告售楼部出现过的事实，其次对其证明的内容只是说原告在书写退房申请，至于此申请最终有无送达给被告？如何送达？送达给谁？有无相关送达凭证？此类问题证人一概不知，可知就算证人证言是真实的也不能证明2018年6月4日原告曾向被告送达了书面退房申请的事实。原告也不存在客观上无法向被告送达书面退房申请的情况。就如原告向被告发送律师函一样，如果原告想书面提交退房申请给被告完全可以以快递的方式向被告送达，可是原告直到2019年4月30日才向被告发出律师函正式提出退房申请。从以上事实可以看出原告真正向被告提出退房申请时间应确定为2019年5月1日（以我方收到时间为准）。综上，可以得出结论原告已经丧失合同单方解除权，理应继续履行合同。我方已经向法庭提交了案涉房屋的商品房预售许可证，显示证件已到期为2017年7月14日至2018年7月14日，证明2018年5月22日我方员工在微信通知原告进行网签是有依据的，此期间被告已经有条件与原告进行网签，故逾期网签的违约金应当计算至2018年5月22日。对于原告其他的诉讼请求都是以行使合同解除权的基础上才有进一步的主张。被告认为在合同需要继续履行的情况下不涉及到其他相关诉求。第三人大数云房珠海公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的有效证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年5月7日，李安达（预购人）与美吉特（出卖方）签订《江门美吉特广场9号7座（CCMALL）商铺预购书》，其中约定：预购房号为江门美吉特广场9号7座（CCMALL）1193号；总价（优惠前）￥2767325+10万元；优惠方式为一口价￥2730000+10万；预购人自愿预购该套商铺，交纳定金人民币100000元整；预购人应于签订本预购书七天内即2017年5月15日前交付房款，并携带《商铺预购书》、身份证和定金交款收据原件办理签订《商品房预购合同》和《商铺委托经营管理合同》等相关手续；预购人已全部通晓并充分理解《商品房预购合同》的第九条的特别提示及内容约定【附《商品房预购合同》第九条之第（一）和（二）款……】等。同日，李安达以刷卡方式向美吉特公司支付了100000元，向深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司支付了100000元。深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司收款后出具《Q房网预收费专用收据（新房）》交予李安达，该收据载明“认购美吉特广场CCMALL—1193号商铺，团购费100000元”。诉讼中，美吉特公司确认其与深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司存在分销代理关系、深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司收取李安达的100000元款项是其委托该公司代收的预付购房款。2017年11月7日，美吉特公司（甲方）与李安达（乙方）签订《商品房预购合同》，其中约定：乙方所购商品房位于会城启超大道9号7座1193号房，该商品房的用途为商业，建筑面积100.63平方米，其中套内建筑面积57.11平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.52平方米；商品房按套出售，总预付购房款2730000元，支付方式及期限为按揭付款即乙方须于2017年11月7日签订本合同之时预付总购房款的50%，剩余的购房款于正式签订《商品房买卖合同》后10日办妥银行按揭。该合同第六条载明“……甲方应当于2017年10月31日前，保证该商品房已达到可以使用、出租及经营的状态并交付乙方使用……”，第七条载明“……甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：甲方按日向乙方支付乙方已支付的购房款的万分之一的违约金（乙方不履行交接手续的除外）”，第九条载明“……（一）商品房所处的楼层及位置已取得预售许可证，预售许可证号为2016004。由于本栋物业的商铺分割调整手续尚未完毕，所以该商品房在本合同签订时不能进行网上签约备案，乙方对此状态知悉并承诺不因此退房或向甲方追究任何责任。在本合同签订之时，甲乙双方已进行了充分的沟通和理解，乙方签订本合同未受任何时候、任何形式的影响和约束，并对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。（二）甲方预计将于2017年12月31日前与乙方签订并网签备案《商品房买卖合同》，超过上述日期，甲方未达到网签备案条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期在90日内，甲方按日向乙方支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行。违约金计算期间：从应签订网签备案《商品房买卖合同》的第二日起计算至实际签订之日。双方另有约定的除外。2.逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金，乙方选择继续履行合同的，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一违约金，该违约金计算期间为从应签订网签备案《商品房买卖合同》的第二日起计算至实际签订之日。……”。同日，美吉特公司出具《收据》交予李安达，收据载明“今收到李安达ccmall商铺1193#房款（定金转685000元，刷卡680000元），共计1365000元”。微信号为“lianda048989”的微信用户为李安达，微信号为“LIzh8683fd”的微信用户为美吉特公司的业务人员李金凤。2018年3月31日，李金凤微信告知李安达“李先生您好，我是美吉特销售李金凤。这两天您将会收到江门美吉特置业有限公司邮寄给您关于签署《商品房买卖合同》的函告，要带来的资料有：您商铺的《商品房预购合同》的买受人的身份证、预购合同、房款收据、代收费用收据。请您收到信件后与我联系，安排签约事宜。我电话是：180*****841。”，李安达于2018年4月13日回应“你好，你那边手续什么时候开始？”，李金凤在当日回应“在安排中”“我会提前一周通知你的”，李安达回应“好的，到时候通知我”。2018年4月27日，李安达询问李金凤“我是打了前台问一下，到底这个时候什么时候能签合同呀。现在时间那么长呢。”，李金凤回应“三年合同的话呢，预计的话，在五月中后旬就可以签了，现在的我们都在安排的一部分，就是一些一次性的，前期开盘的时候一次性买的，那您的话呢，大概是在五月中下旬就可以安排了。”，李安达回应“那这个按合同规定的话，我现在如果说要退房的话也是可以的了是吧。”，李金凤回应“各位有通知啊，这个没有通知我”，李安达回“我是说有没有通知谁，按我们的预售合同签的时间，那个去年的那个11月份就应该要跟我们签这个正式的协议的，你现在到这个时候还没有跟我签。这个如果说是我现在要求退房的话，你们也应该是无条件要给我退房。”，李金凤回应“你这个的话呢，我不是我说的算了，你明白没有哇，我这边没有接到这个通知啊”，李安达回应“那你把公司里负责人的电话给我一个，公司经理、部门经理给我，给我个电话”，李金凤再次回应“什么想法的话呢，你改天有时间你可以跟我说，你打算什么时候过来，您可以过来这边写申请，好吧”、“诉求可以写出来，因为你让人回答的话，现在没有一个人可以回答你这个问题的”。2018年5月22日，李金凤询问李安达“李生，你最近这几天有时间过来签合同吗”，李安达回应“这几天没时间，再等几天吧”。2018年5月31日，李安达询问李金凤“我下个星期一过去可不可以一天能办完吧”，李金凤回应“4号对吧？”，李安达回答“对”。2018年6月3日，李金凤询问李安达“李先生，你早上9.30能到美吉特码？”，李安达回应“可以”。庭审中，李安达述称，其曾于2018年6月4日应美吉特公司业务人员的约请到该公司的销售现场办理网签合同事宜，在获知未能办理后，其按照美吉特公司的要求当场递交了书面退房、退款的申请书。美吉特公司对此予以否认。2019年4月30日，广东广瀚律师事务所律师受李安达的委托向美吉特公司寄送《关于解除合同律师函》一份，该函载明，因美吉特公司未履行《商品房预售合同》第六条第1款、第九条第（二）项约定的交房及网签备案合同义务，已构成违约，现函告如下：1.本律师函发出之日即2019年4月30日，委托人正式与贵司解除2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件；2.请贵司于收到本律师函之日起2日内，向委托人退还购房款1465000元，并按合同约定支付逾期交房违约金、逾期签约违约金和赔偿损失。美吉特公司的员工于2019年5月1日签收该函。美吉特公司收到该函后未予理会。另查明，深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司于2018年2月1日变更名称为深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司。再查明，涉案江门美吉特广场9号7座工程于2017年7月26日通过消防验收合格，于2017年7月27日通过竣工验收合格。2017年9月29日，江门市新会区住房和城乡建设局向美吉特公司发出《受理商品房现售备案通知书》，准予江门美吉特广场9号7座现售备案。本院认为，依法成立的合同受法律保护，涉案《商品房预购合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据当事人的诉讼请求和答辩意见，本案需要解决的问题主要有：一、李安达解除合同的效力问题；二、违约责任的认定问题。关于第一个问题，本院分析认定如下：一、参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第47条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持；反之，则依法予以支持。”，本案中，李安达主张因美吉特公司未按合同约定在2017年12月31日前与其网签备案《商品房买卖合同》超过90天，案涉《商品房预购合同》第九条第二款第二项约定的解除条件已成就，其于2018年6月4日曾向美吉特公司递交了书面退房、退款的申请，该申请应视为解除通知，故自该申请提交时合同已经解除。本院认为，网签商品房买卖合同是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维护房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统；商品房预售合同是正式的商品房买卖合同的一种，1997年5月31日后可不再另签出售合同，当事人仅凭签订的预售合同也可直接办理产权登记手续。经查，在合同履行中，美吉特公司与李安达确实一直在积极促成合同的履行，美吉特公司的工作人员直到2018年6月3日仍催告李安达到场签约，希望能够尽早履约。由上分析可知，美吉特公司的逾期网签备案合同的行为比较轻微，并不影响李安达取得案涉商铺所有权的合同目的实现。据此，本院认定李安达主张解除合同的该项理由不能成立。二、法律设置合同解除的目的是在解决合同有效成立之后由于主客观情况发生变化，合同的履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，则不但对其中一方甚至对双方有害无益，而且很有可能会阻碍市场经济的顺利发展的问题。如果合同履行虽有一定迟延，但在合同解除前合同已经处于可履行状态，且合同的履行并不导致合同目的落空，也不会损害双方当事人的利益，则可以要求迟延一方承担一定违约责任而不是解除合同。本案中，虽然双方当事人在案涉合同中有约定，出卖人逾期网签备案《商品房买卖合同》超过90日，买受人有权选择解除合同。但从本案的具体情况看，案涉商铺在合同订立时已经进行现售备案登记、具备交付条件，从李安达主张的合同解除通知日（2018年6月4日）之前，合同实际上处于可以履行的状态，就案涉合同履行中的违约行为，守约方尚可通过追究违约责任的方式得到修补，在网签备案合同障碍已经消除，合同能够继续履行，且合同尚未解除的情况下，当事人基于公平和诚实信用原则，应当继续履行合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，该条的适用范围应是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”两种法定解除情形，而李安达在本案中主张解除合同的理由是“美吉特公司未能按照《商品房预购合同》第九条第二款第二项的约定履行网签备案合同、合同约定的解除条件已成就”，可见其行使的是约定解除权，故该条在本案中不适用。综上，考虑到本案履行的具体情况，李安达以美吉特公司逾期网签备案合同构成违约、合同约定的解除条件已成就为由要求确认合同已解除并要求返还购房款及利息、赔偿解除合同后损失的诉求，依据不足，不能成立，本院不予支持。关于第二个问题，本院分析认定如下：一、关于李安达要求美吉特公司支付逾期交房违约金的诉求，依据查明的事实，案涉《商品房预购合同》的签订时间为2017年11月7日，而合同约定的交房时间为2017年10月31日前，即合同约定交房时间在合同订立时间之前，且在订立合同时，房屋实际未交付。因为合同约定了一个根本不可能实现的条件，故该约定在法律上是无效的，对当事人不产生法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，……适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，因李安达未能举证证实曾要求美吉特公司履行交房义务，故其依据无效约定条款而主张的逾期交房违约金的诉求，欠缺事实和法律依据，应予驳回。二、关于李安达要求美吉特公司支付逾期签约违约金的诉求，案涉《商品房预购合同》第九条约定“……甲方预计将于2017年12月31日前与乙方签订并网签备案《商品房买卖合同》，超过上述日期，甲方未达到网签备案条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期在90日内，甲方按日向乙方支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行。违约金计算期间：从应签订网签备案《商品房买卖合同》的第二日起计算至实际签订之日。……”，经查，美吉特公司确实未能在上述约定期限内与李安达网签备案合同，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。依据案涉合同约定，违约金的计算时间应从2018年1月1日起计算至实际签订之日止。对实际签订之日的理解，不应仅理解为合同实际签订之日，还应包括美吉特公司具备网签条件且已催告对方签约但对方怠于履行相关签约手续的情形。从美吉特公司提交的微信聊天记录可知，2018年5月22日，美吉特公司的业务人员催告李安达“李生，你最近这几天有时间过来签合同吗”，李安达回应“这几天没时间，再等几天吧”。即在2018年5月22日，美吉特公司已经表明准备好了签约事宜并通知李安达办理签约手续，后续因李安达的原因未能按期办理签约。李安达未能举证证明2018年5月22日后，美吉特公司仍不具备网签条件。依据双方无异议的微信聊天记录截图显示，双方最终协商确定的最后网签备案合同的时间为2018年6月4日，据此，本院确定美吉特公司应付的逾期签约违约金计算至2018年6月4日。李安达主张其已付房款总额为1465000元，美吉特公司在庭审中予以确认，本院对此不持异议。综上，按合同约定的违约金计算方法，美吉特公司应向李安达支付因逾期网签备案《商品房买卖合同》产生的违约金为22561元（1465000元÷10000×154天）。对李安达主张的超出以上核定范围的逾期签约违约金，本院不予支持。大数云房珠海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告江门美吉特置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李安达支付逾期网签备案合同违约金22561元；二、驳回原告李安达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24955.78元（李安达已预交）,由原告李安达负担24707.69元，被告江门美吉特置业有限公司负担248.09元。原告李安达多预交的案件受理费248.09元，由本院退回；被告江门美吉特置业有限公司应向本院补缴案件诉讼费248.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭学明人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  林秀英二〇二〇年六月二十八日法官 助理  马**欣书 记 员  陈思静