安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初3679号 原告：徐文政，男，汉族，1980年12月25日出生，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙红霞（系徐文政配偶），住址同上。 原告：孙红霞，女，汉族，1979年9月14日出生，住合肥市蜀山区。 被告：合肥拓基房地产开发有限责任公司，住所地合肥市高新区拓基城市广场金座A办公楼**，统一社会信用代码91340100723343904F. 法定代表人：罗雄华，董事长。 委托诉讼代理人：吴明，公司员工。 委托诉讼代理人：许克明，公司员工。 原告徐文政、孙红霞与被告合肥拓基房地产开发有限责任公司（以下简称拓基房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告徐文政的委托诉讼代理人孙红霞、原告孙红霞及被告拓基房产公司的委托诉讼代理人许克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐文政、孙红霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告违约并赔付违约金4324.53元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2014年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告以864906元的价格购得被告开发的楼盘合肥市“鼎元别院”小区桂苑6栋602室住宅一套。2016年9月25日该房屋按照合同约定时间交付于原告。原告按照合同约定，及时履行了提供资料、支付房款等相关条款。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在房屋交付原告之日后六十日内，将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案。但房屋交付后，被告一直未履行该条款，直到2017年3月初，原告与该楼众多购房者一起前往售楼部就此事进行交涉，某经理代表被告表示报送材料逾期，并表示立即加派人手加快进度。随后，原告与众多购房者前往合肥市不动产权登记中心蜀山分中心问询相关情况，该机构工作人员出示了相关材料，证明被告未及时报送办理权属登记的相关材料。此说法与售楼部某经理的说法完全吻合。原告依法调取产权登记材料后发现，被告报送办理权属登记相关材料至合肥市不动产权登记中心蜀山分中心的日期是2017年1月，导致2017年4月原告的不动产权证书才正式办理完毕。原告认为，被告未能履行买卖合同第十五条的约定，按照该条款违约责任的约定之2：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，被告应当履行该条款，向原告支付违约金4357.2元。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》，恳请法院判决被告违约并支付违约金，支持原告诉讼请求。 被告拓基房产公司辩称，一、因初始登记政策发生变化，被告并不存在违约情形。案涉期间办证相关政策、主管部门、程序均发生重大变更。《合同法司法解释二》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，系属于可以变更或解除合同的条件。在原被告签订《商品房买卖合同》之际，房产证系房产局办理，具体程序是由开发商向房地产主管部门提交建设规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收资料，经查后完成商品房初始登记。在开发商该项目用地全部项目按规划整体竣工后，才能进行土地权籍调查、进行土地分割，并在国土局办理每一户购房人土地证。然而鉴于国家政策变动，原房产证和土地证合并为不动产权证，办证主管部门由原来的房产局变更为国土局。2016年5月30日国土资源局发布《不动产登记操作规范（试行）》，明确了房屋所有权首次登记之前需要进行不动产权籍调查。鉴于政策调整使得不动产初始登记手续增加了程序，被告事先是不可预知的，单纯依据交付后是否在90日之内领证而不区分是否出于“出卖人原因”是违反立法精神和公平精神的，将政策变动导致的后果强加给开发商承担也是不合理的。更何况根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，也只是在被告故意拖延、存在过错导致原告未能按期取得不动产权证的前提下，被告才应当承担违约责任。权籍调查须在交房项目竣工验收后才可启动，被告无法提前准备，也无法压缩工期以提前竣工。权籍调查程序较为复杂，案渉期间合肥市权籍调查工作又相对集中，导致权籍调查办理时间比较长。二、被告在交房后积极提交办证材料，原告逾期取得产权证并非《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人的责任”所致。房屋交付后，被告随即开始权籍调查准备工作。鼎元别院于6号楼2016年9月25日向业主交房，被告于10月9日已完成了测绘公司测绘协议的签订，国土部门2016年12月14日完成测绘成果审核审核，尽管被告一直在努力地跟进有关部门的工作，但毕竟新政策导致的国土资源部门工作量集中爆发，这些时间都不是被告可以控制的。被告积极准备办证材料并按时提交，产权登记办理流程符合相关约定。被告仅负有在合理时间内提交材料的义务，而原告并未举证证明被告拖延提交办证材料，应当承担举证不能的后果。综上所述，被告不存在任何过错，不构成合同违约情形。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，2、合肥市不动产信息查询结果，3、不动产权证，4、购房款发票，5、开发商登记信息。被告为证明其辩称理由，向本院提交以下证据：1、《房屋登记指南》，2、《不动产登记操作规范（试行）》，3、自建与初始登记办证指南照片，4、业主收楼物品、资料签收单，5、项目委托协议书，6、被告办证涉及的用章申请单，7、办证缴纳的税费凭证，8、权籍调查资料运转表及权籍调查成果审核证明。本院对原告提交的证据及被告提交的证据1、2、3、4、5、7证明效力予以确认，对被告提交的其他证据的证明效力不予认定。 本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，徐文政、孙红霞与拓基房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐文政、孙红霞华购买拓基房产公司开发的鼎元别院小区桂苑6栋602室房屋一套，房屋的建筑面积为111.11平方米，总价为864906元，买受人采取按揭方式付款。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因买受人未送齐相关资料并付清全部房款、办证等相关费用的，出卖人有权不履行产权登记义务。因买受人原因造成办证延误的，出卖人不承担责任。”合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任等其他相关内容作出约定。2016年9月25日，拓基房产公司将涉案房屋交付给徐文政、孙红霞使用。2016年9月25日，徐文政、孙红霞向拓基物业公司足额缴纳办证费用。2017年1月25日，被告将包含涉案房屋在内的完整办证材料提交给房产办证部门。2017年4月被告向原告交付了涉案房屋的房屋产权证。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后原告交纳了全部的购房款，被告在规定的期限内向原告交付了涉案房屋，原告在接受涉案房屋时亦向被告缴纳了全部的办证费用和办证资料。根据合同约定，被告应当在2016年9月25日实际交房后的60天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2017年1月25日才将所有办证资料交给相关机关，显已构成违约。被告辩称办证迟延系因产权初始登记所需流程变化致其没有按合同约定时间提交办证资料，其不应承担办证延迟的违约责任，但《不动产登记操作规范》（试行）系2016年5月份印发，2016年9月25日被告向原告交付房屋，从新规定出台到被告交房，被告有足够时间应对新政策实施带来的变化，故对被告上述的辩称，本院不予采信。被告未尽到相应义务，原告要求被告按照全部购房款的0.5%要求支付逾期办证违约金4324.53元（864906元×0.5%）的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告合肥拓基房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告徐文政、孙红霞逾期办理产权证违约金4324.53元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告合肥拓基房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年六月二十二日 法官助理刘志君 书记员莫文静 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。