广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1973号原告：梁锦亮，男，汉族，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码440************119。委托诉讼代理人：李东海，广东信宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华斌，广东信宇律师事务所实习律师。被告：梁文烈，男，汉族，汉族，住广东省江门市新会区************，公民身份号码440************119。原告梁锦亮诉被告梁文烈租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月17日公开开庭进行了审理。原告梁锦亮的委托诉讼代理人李东海、李华斌，被告梁文烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦亮向本院提出诉讼请求：1.被告向原告偿还租金人民币324700元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2010年5月12日，原告与被告签订了一份《租赁合约》，约定：1.被告承租原告所有的“常安路155号-漫星银座主题餐饮店之：一楼门厅、二楼三楼全部区域”及室内附属物；2.租赁期限为2010年5月20日起至2015年5月24日止；3.租赁物每月租金为18000元。在签订上述《租赁合约》后，原、被告双方按《租赁合约》约定完成租赁物移交手续。在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，乙方继续承租《租赁合约》项下租赁物。为此，甲、乙双方于2016年9月26日签订了《常安路155号110商铺出租补充条款》，确认“原出租协议双方延期续租条款不变”，亦确认被告拖欠原告的租金情况。现经原告核算，从2016年1月1日计算至2019年8月31日止（共44个月）的总租金额为792000元，但被告仅在2016年1月3日至2019年5月27日期间支付了467300元，尚欠324700元的租金未付。为此，原告多次催讨被告偿还其拖欠的租金，但无果。原告认为被告的行为，已严重损害了原告合法权益，因此，特提起诉讼，请求法院支持原告诉请。原告为其起诉提供如下证据：1.广东省商品房买卖合同，证明租赁物为原告所有。2.租赁合约，证明（1）原被告之间存在租赁合同关系；（2）原被告约定租赁物租金为每月18000元；（3）原被告约定租赁物租赁期限为2010年5月20日起至2015年5月24日止。3.常安路155号110商铺出租补充条款，证明（1）原被告确认被告续租租赁物，租赁条款不变；（2）被告存在拖欠租金的情况。4.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明（1）被告从2016年1月1日至2019年8月13日止实际支付租金467300元；（2）被告拖欠原告租金324700元。被告梁文烈答辩称：原告认为我欠租金的说法不合理，在梁锦亮催我交租金之前，我已经向其提出餐厅的物资以及押金用于抵扣租金，而且在其未回复的情况下，我已经解散了员工，并与原告协商过，以后有钱的情况下会慢慢还钱。并且合同应该有约定，我拖欠3个月租金的情况下，合同应当为无效。在2019年7月份，我曾与原告说过我以前的老板想租那个店铺，而且原告当时说如果我促成这个事情，租金可以商量，而且我也成功促成了，并把餐厅全部移交给我以前的老板，且他与梁锦亮也成功签订合同了。在2018年我曾与原告说过，如果店铺转让后，转让金我也不要了，当时原告也同意了。被告梁文烈在举证期限内没有提供证据。经审理查明：2010年5月12日，原告梁锦亮（甲方）与被告梁文烈（乙方）签订《租赁合约》，约定：（一）甲方将位于“常安路155号110-漫星银座主题餐饮店的一楼门厅、二楼三楼全部区域”出租给乙方用于经营餐饮业务，租赁内容包括室内外建筑物体、外墙正面及左右两侧之三幅广告招牌位（其余外墙面积不得占用）、室内全部物品及装置。（二）租赁期限自2010年5月20日起至2015年5月24日止。（三）每月租金18000元，一次性租赁押金60000元。（四）到期续租与否，均须提前6个月通知对方；若续租，条件再行协商，若甲方另租，条件同等优先考虑乙方，提前不足6个月通知对方解除租约，而对方又要求的，须顺延租用（满足6个月时间）；若不续租，乙方须于到期日后3天内清场及复原租用前的基本布局及摆布，超过3天的，第4天起甲方加倍收取租赁费。（五）每月25日为交租日，以银行存款方式支付，实际交租日以银行进账日期为准，延交或不足额交租，第3天起每天按未交额的1%计算罚金，一个月以上（含一个月）不交或不足额交租，视同违约租赁，甲方有权没收押金并随即终止租赁合约。《租赁合约》签订后，梁文烈交付了押金60000元，梁锦亮向其移交了租赁物。上述《租赁合约》约定的租赁期限届满后，梁文烈继续承租《租赁合约》项下的租赁物，双方于2016年9月26日签订《常安路155号110商铺出租补充条款》，对《租赁合约》进行补充约定，主要内容为：（一）原出租协议双方延期续租，条款不变；（二）梁文烈确认截至2016年9月26日，尚欠梁锦亮2016年5月、6月、7月、8月、9月租金，合共94500元未交；（三）梁文烈未经梁锦亮同意，擅自将物业三楼转租给第三方的，属于违约行为，梁锦亮有权收回全部租赁物业，造成的损失由梁文烈承担；（四）梁文烈承诺于2016年10月3日前交纳5月份的租金，于2016年10月底交纳6月份的租金，于2016年11月15日前交纳7月份租金；梁文烈承诺于2017年2月底前交完2016年所欠的其余月份的租金，如不能兑现，同意梁锦亮收回物业，全部损失自负，自2017年起正常交租。庭审中，原、被告确认涉案物业已于2019年9月5日经双方一致同意出租给第三方，故原、被告之间的租赁关系已于2019年9月4日终止。原告起诉认为，被告梁文烈自2016年1月至2019年8月31日止共计44个月的实际承租期间，按照每月18000元的租金标准，被告应支付上述期间的租金总额为792000元，而被告在2016年1月3日至2019年5月27日期间已支付租金合共467300元，故被告尚拖欠324700元租金未支付。原告提供了银行账户流水并标注出被告支付租金的转账记录，被告梁文烈对于原告提供的银行转账记录显示的租金支付记录没有异议，但又提出自己未进行核算，未能确认实际已付租金的总金额；被告亦不承认拖欠租金的事实，认为其曾向梁锦亮提出以押金和餐厅物资抵扣租金，而梁锦亮没有回应；被告又认为按照合同约定在被告违约的情况下，合同应当终止。本院根据原告提供的银行账户流水中所标注的被告支付租金的转账记录进行核算，统计出被告在2016年1月3日至2019年5月27日期间已支付的租金合共为475000元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合约》、《常安路155号110商铺出租补充条款》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，当事人应按合同约定及法律规定全面履行义务。原、被告于2010年5月12日签订的《租赁合约》约定租赁期限至2015年5月24日终止，但租赁期限届满后，被告梁文烈继续承租，双方于2016年9月26日签订《常安路155号110商铺出租补充条款》，同意按照《租赁合约》的原有条款续租，双方对被告尚欠2016年5月、6月、7月、8月、9月的租金共计94500元的事实进行了确认，并就该部分租金约定了相应的支付期限，但对于继续租赁的期限没有明确约定，故续租后的租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的约定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。本案中，被告在租赁期间未向原告提出解除合同请求，并确认其实际租用涉案物业至2019年9月4日止，原告对此也无异议，本院据此确认双方的租赁关系于2019年9月4日终止，被告应当按照约定的标准和期限向原告支付租赁关系存续期间的全部租金。原告主张的被告所欠租金的发生期间为2016年1月至2019年8月31日，按照《租赁合约》约定的每月18000元的租金标准，上述期间被告梁文烈应付的租金总额为792000元，扣减被告在2016年1月3日至2019年5月27日期间实际已经支付的租金475000元后，被告尚拖欠317000元租金未支付。被告没有按照约定的期限向原告支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，原告据此起诉请求被告支付拖欠的租金，合法合理，证据充分，本院予以支持。原告主张被告实际已付租金467300元，与其提供的银行转账记录统计结果不一致，属于计算错误，从而导致其主张的拖欠金额有误，本院根据原告提供的转账记录统计确认被告实际已经支付的租金为475000元，故被告应当支付的未付租金应为317000元（792000元-475000元），原告主张被告应支付拖欠的租金324700元金额有误，本院予以纠正。被告抗辩认为其曾向原告提出以押金和餐厅物资抵扣租金，据此主张其没有欠付租金，但被告并未提供证据证明双方就租金抵扣达成一致协议，而且被告在庭审中也承认原告对其该主张并未作出明确回应，对此由被告承担举证不能的不利后果，本院对被告的该抗辩主张不予采信。另外，根据《租赁合约》的约定“被告一个月以上（含一个月）不交或不足额交租，属于违约租赁，原告有权没收押金”，该条款是双方对违约责任的承担方式进行的约定，被告逾期交纳租金构成违约，原告主张对被告的60000元押金予以没收，符合法律规定及合同约定，被告认为该押金应抵扣租金的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告梁文烈应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁锦亮支付租金317000元。如果被告梁文烈未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6170.5，减半收取3085.25元，由原告梁锦亮负担57.75元，由被告梁文烈负担3027.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 温艳华二〇二〇年六月十九日法官助理 李德锋书 记 员 甘慧敏