山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1814号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王志立，男，1962年12月19日出生，汉族，住曹县。 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘建平，女，1958年5月1日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：胡英霞，曹县普连法律服务所法律工作者。 上诉人王志立因与上诉人刘建平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人王志立的诉讼请求，并改判王志立赔偿上诉人刘建平经济损失4万元，诉讼费由上诉人王志立负担。事实和理由：上诉人刘建平准备在外地购房，想把位于曹县郑庄的房屋出售，上诉人王志立得知后，连去几次看房，后通过其妹妹找到上诉人刘建平想要该房，当时口头约定价格为118万元，并交付订金3万元，刘建平口头说明此房没有房产证和土地证，当时上诉人刘建平不懂什么是“订金和定金”，便向上诉人王志立写了收据。上诉人刘建平多次要求上诉人王志立签订房屋买卖协议，并要求支付房款，上诉人王志立答应马上交房款。后上诉人刘建平在青岛买房急需用款，多次向上诉人王志立催促，并向其发出催促函，而上诉人王志立迟迟不给答复，一直拖下去，导致上诉人刘建平既不能另行出卖，又不能往外出租，隔一年有余，一直闲置，无奈才将该房屋每年4万元租给他人，已造成极大经济损失，上诉人王志立于2020年1月份突然诉至法院，要求返还订金，并声称要求上诉人刘建平更改合同。当时已说明该房没有土地证和房产证，现在又无理要求，上诉人刘建平在给上诉人王志立的函上已经说明，要房就付款，不要，订金不退。现已过去一年有余，上诉人王志立没有任何反应，应当认为其对此默认。现一审法院没有查明本案事实，判令上诉人刘建平返还订金3万元及利息，判令上诉人王志立支付上诉人刘建平经济损失3000元，明显显失公平。 王志立二审未到庭参加诉讼。 王志立向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告订金3万元及利息（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），庭审中将利率变更为按年利率6%计算；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月24日，原告经人介绍与被告达成购房意向，并交付给被告订金3万元，被告为原告出具收条一份。后被告迟迟不与原告签订合同，且被告对案涉房产没有产权，原告多次要求被告返还订金未果。 刘建平向一审法院反诉请求：判令反诉被告赔偿经济损失4万元。事实及理由：因反诉被告的原因导致反诉原告的房屋既不能出租，也不能出售，长达一年多时间，请求赔偿租金损失4万元。 一审法院认定事实：刘建平在曹县××庄街道××路有楼房一座欲出售，经王志立妹妹王芬介绍，王志立打算购买该楼房。王志立及其家人在查看楼房及该楼房的土地租赁协议后于2018年7月24日交付刘建平订金3万元，刘建平为王志立出具收条一份，载明“今收到王志立房屋订金叁万元整（30000元）”，双方约定楼房的总价款为118万元，签订房屋买卖协议时一次性付清房款。此后，王志立、刘建平经多次协商均未签订房屋买卖协议。关于未签订房屋买卖协议的原因，王志立主张，其在与刘建平达成买房协议后，找到曹县郑庄街道办事处邰堂村项胡同村，要求该村将土地租赁协议上刘建平的姓名变更为王志立，该村要7、8万元钱，其告知刘建平，刘建平不同意出钱。因此，协议一直未签订，因刘建平以种种理由不返还其订金3万元，双方产生纠纷，请求返还3万元并赔偿利息损失。刘建平表示，王志立在达成买房协议后，多次找曹县郑庄街道办事处邰堂村项胡同村村干部，并且对其说项胡同村村民威胁他，不让他购买房屋，其说土地是租赁兽医站的，与项胡同村无关。2018年7月份王志立通过中间人表示因为项胡同村要的钱多，不想要这个房子了，一个月后其给王志立下一个函，内容为如果王志立不买房订金不退，要买就付房款，因此双方一直未达成协议，楼房一直闲置，直到2019年6月2日，其才将楼房出租给钱永，租赁期限自2019年6月2日至2021年6月2日，年租金为4万元，王志立的行为给其造成损失，请求赔偿租金损失4万元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，根据被告陈述，原告在2018年7月份表示不想买房，被告一个月后催告原告交付房款，否则订金不退，表示被告也同意解除合同，原告在收到被告的函后，只针对订金是否退还提出异议，未表示继续购买房屋，此时应视为双方协商一致解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。房屋买卖合同解除后，原告无需再支付购房款，关于原告交付的3万元订金，原、被告双方未约定当一方不履行约定时，另一方能否要求返还订金或者双倍返还订金，则该3万元不具有定金属性，故对被告主张该3万元系定金，不应当返还的抗辩不予支持，被告应返还原告订金3万元，并赔偿利息损失。对于解除合同给被告造成的损失问题，从原告交付订金之日到原、被告解除合同之日1个多月，考虑到合同解除后被告出租需要的合理期间，结合其将楼房以年租金4万元出租给钱永的情况，被告要求一年的租金损失4万元过高，酌定3000元。依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告刘建平于判决生效后五日内支付原告王志立订金3万元及利息（以3万元为基数，自2020年1月2日起至付清之日止，按年利率6%计算）；二、反诉被告王志立于判决生效后五日内支付反诉原告刘建平经济损失3000元。三、驳回反诉原告刘建平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告刘建平负担；反诉费400元，反诉原告刘建平负担375元，反诉被告王志立负担25元。 二审中，上诉人刘建平未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人王志立向上诉人刘建平交付3万元购房订金后，双方一直未签订书面房屋买卖合同，对未签订合同的原因，双方各执一词，根据本案现有证据，无法查明哪一方存在违约行为，且上诉人刘建平出具的收条上载明的是“订金”，不具有担保性质，现双方协商一致解除房屋订购合同，对上诉人王志立交付的订金3万元，刘建平应当返还。其次，从交付订金到解除房屋订购合同，约一个多月的时间，涉案房屋闲置，造成上诉人刘建平对房屋的收益损失，一审法院根据双方当事人磋商房屋买卖事宜期间房屋的闲置时间和合同解除后另行出租需要的合理期间，并参照房屋出租的实际价格，酌定上诉人王志立赔偿上诉人刘建平损失3000元并无不当。上诉人刘建平主张王志立应赔偿其损失4万元，无事实根据和法律依据。再次，上诉人王志立经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，按其自动撤回上诉处理，对其上诉请求本院不予审理。 综上所述，上诉人刘建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费825元，由上诉人刘建平负担800元，上诉人王志立负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年六月三十日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁