福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9411号 原告：吴钟馨，女，1973年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：宋文强，福建天翼律师事务所律师。 被告：厦门市英泰富房地产有限公司，住所地福建省厦门市禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：吕安泰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 原告吴钟馨与被告厦门市英泰富房地产有限公司（以下简称英泰富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴钟馨的委托诉讼代理人宋文强，被告英泰富公司的委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴钟馨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年4月12日签订的《厦门市商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告支付的购房款1466112元并支付利息（利息以1466112元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月15日起计至被告实际偿付款项之日止）；3.被告赔偿原告4398336元（1466112×3倍）；4.被告承担本案保全费5000元、诉讼费。本案审理过程中，原告将诉讼请求减少为：1.解除原、被告双方于2019年4月12日签订的《厦门市商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告支付的购房款1466112元并支付利息（利息以1466112元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月15日起计至被告实际偿付款项之日止）；3.被告承担本案保全费5000元、诉讼费。事实和理由：2019年被告销售人员黄小斌通过向原告宣传购买讼争房产可赠送使用面积、空中花园、一层变二层（插层倒板）及参观实地装修房屋，并承诺可以进行室内倒板装修入住等方式，使原告相信购买讼争房产可实现加层装修入住，故原告向被告购买坐落于厦门市湖里区房产，并于2019年4月12日与被告签订《商品房买卖合同》，原告共支付购房款共1466112元，被告销售人员黄小斌在合同签字盖章。实际上在原告购买之前，被告出售的厦门市湖里区五缘湾泗水道605号万隆国际广场商品房房产结构就因存在违章建筑被城管等有关部门责令整改，但被告仍隐瞒事实真相，继续欺骗原告在不知情的情况下购房，现被告房产不仅被城管部门强制拆除违章建筑，购买被告房产的业主在室内搭建的倒板也被城管部门强制拆除，根本无法实现购买被告房产可以进行室内倒板装修入住的愿望，原告购买被告房产的目的也不能达到。原告经多次交涉，被告均不予理会解决。被告的欺骗销售行为构成实质性欺诈。 英泰富公司辩称，一、本案违约方系吴钟馨。根据英泰富公司与吴钟馨双方签订的《厦门市商品房买卖合同》，合同购房款为2421112元，但吴钟馨仅支付购房款1211112元，吴钟馨支付给英泰富公司的购房款由吴钟馨提供的发票为准。合同第六条及第七条对于剩余购房款事宜明确了买受人付款方式及期限、逾期付款的违约责任。本案中双方签订合同后，吴钟馨未能根据合同约定支付剩余购房款，系吴钟馨违约在先，英泰富公司将依法提起诉讼追究吴钟馨逾期付款的违约责任。 二、本案商品房买卖合同不符合解除权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告与原告所签订的商品房买卖合同第三条“商品房基本情况”已明确约定该商品房的规划用途为【办公】，原告对此是完全知悉和明确的，被告在商品房买卖合同中也从未承诺所售商品房的用途为住宅，保证可以加层等。而且商品房买卖合同的补充协议十二条，出卖人和买受人确认双方的权利义务以双方签订的合同以及补充协议约定为准。与项目有关的广告、宣传材料、模型、设计效果图、三维动画等仅供参考，均不作为约束双方权利义务的依据。吴钟馨在诉状所称没有任何事实依据，纯属虚构事实之词。再者双方签订的商品房买卖合同也对房屋的单价、总价、面积等商品房基本情况均在合同中非常清明写明，以及补充协议也明确双方的权利义务关系均以合同及协议为准。对上述合同条款及房屋情况的了解后，吴钟馨才购买的该房屋。 三、吴钟馨要求英泰富公司赔偿多倍购房款没有任何事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”和第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 即使本案合同解除，被告若需承担赔偿也应在上述法律规定上承担相应赔偿责任，更不用说是三倍、四倍的赔偿，吴钟馨的该诉求，法律依据不足，依法不应支持。 综上所述，请求驳回吴钟馨的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年4月12日，吴钟馨与英泰富公司签订一份编号为06103544的《商品房买卖合同》，约定英泰富公司将位于厦门市湖里区出售给吴钟馨，商品房用途为办公，层高为5米，建筑面积共46.63平方米，其中套内建筑面积30.43平方米，公共部位共有分摊共有建筑面积16.2平方米，该商品房单价为51921.77元，总价款2421112元。 《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十二条约定，出卖人和买受人确认双方的权利义务以双方签订的合同以及补充协议约定为准，与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画等仅供参考，均不作为约束双方权利义务的依据。 公众号“万隆国际广场”的微信号为×××,账号主体为英泰富公司，该公众号发布《万隆·ＶＩＳＡ广场：五缘湾首席ＳＯＨＯ，营销中心将启0592-3211888》、《万隆·ＶＩＳＡ广场：揭秘极致ＳＯＨＯ之谜，57平变220平的奇迹》、《Ａ户型，三房两厅两卫，建筑面积约45-87ｍ2,实际使用面积约155-166ｍ2》等文章，体现买一层用两层，4倍使用率，定制级精装，板式通风采光，6.1米开间等内容。 案外人黄小斌代表英泰富公司对外销售部分英泰富公司开发的房屋，在案外人白云海与英泰富公司签署的《万隆·国际广场商品房认购书》中，黄小斌作为销售人员在该认购书上签字。“HXb658”系黄小斌实名认证的微信号，黄小斌通过该微信向吴钟馨发送讼争商品房装饰装修后的效果图、外观及装修设计图，效果图及装饰设计图、户型图体现讼争房产为2层设计及装修,并注明“赠送”部分。 吴钟馨于2019年3月31日通过微信向黄小斌转账支付40000元、于2019年4月1日向英泰富公司转账支付60000元、于2019年4月15日向英泰富公司转账支付1111112元。英泰富公司于2019年4月22日出具《厦门增值税普通发票》两张，载明的金额共计为1211112元。 另外黄小斌通过微信要求吴钟馨支付认购手续费，其中对私转账25万元。2019年4月1日，吴钟馨按黄小斌的指示向案外人王思梦账户转账支付25万元。 2018年9月14日，厦门市湖里区城市管理行政执法局向泗水道607号业主发出《行政执法通知书》，通知该业主泗水道607号涉嫌违法建造。2019年4月2日，厦门市湖里区城市管理行政执法局再次向泗水道607号业主发出《行政执法通知书》，通知该业主泗水道607号涉嫌违法建造。2019年9月3日，厦门市湖里区城市管理行政执法局向英泰富公司送达《责令停止违法建设通知书》，通知英泰富公司在泗水道××国际广场××左、右侧走廊违规建设走廊隔层约137平方米，现责令英泰富公司立即停止违法建设，并于1日内改正。 2019年6月6日，英泰富公司与案外人黄彩芳、陈国明签订一份《补充协议2》，黄彩芳系厦门万隆国际广场2号楼1703室的买受人，由于一些原因导致公共部分（大堂、电梯厅除外）和室内无法拆层倒板，造成业主不能按期进行装修，为此经双方协商，达成英泰富公司按照每日购房总款的万分之一点五给黄彩芳补偿等内容。 吴钟馨于2019年6月26日向本院申请诉前财产保全，本院经审查予以准许。吴钟馨为此支付保全费5000元。 本院认为，一、关于吴钟馨是否有权解除合同的问题。吴钟馨按照黄小斌的指示支付购房款，对其中的部分购房款，英泰富公司亦确认已经收到，结合黄小斌代表英泰富公司出售部分英泰富公司开发的房产的情况，足以认定黄小斌系作为英泰富公司的代理人与吴钟馨协商、确认买卖讼争房产事宜，黄小斌的行为后果应由英泰富公司承担。账号主体为英泰富公司的公众号“万隆国际广场”宣传文章载明“买一层用两层”，黄小斌通过微信给吴钟馨发送的讼争商品房装饰装修后的效果图、外观及装修设计图、户型图亦体现讼争房产为两层。“万隆国际广场”公众号的宣传文章和黄小斌对讼争房产装修、设计、户型图的说明，足以让吴钟馨相信讼争房产可装修为两层及注明为“赠送”的部分面积不包括在产权范围内，并对双方订立商品房买卖合同以及房产价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，虽然宣传文章及黄小斌对讼争房产作出的关于讼争房产可设计及装修为两层及“赠送”面积的说明和允诺未载入商品房买卖合同，但应当视为合同内容。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十二条约定“出卖人和买受人确认双方的权利义务以双方签订的合同以及补充协议约定为准，与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画等仅供参考，均不作为约束双方权利义务的依据”，该条约定系格式条款，系英泰富公司利用其优势地位预先拟定，该条款明显排除了广告、宣传资料成为要约的可能，免除了英泰富公司的责任，加重吴钟馨的责任，内容与上述司法解释相冲突，排除了吴钟馨的主要权利，应认定该条款无效。厦门市湖里区城市管理行政执法局作出的《行政执法通知书》、《责令停止违法建设通知书》及英泰富公司与案外人黄彩芳、陈国明签订的《补充协议2》足以说明讼争房产并非两层设计，亦不能装饰装修为两层，故英泰富公司构成违约，吴钟馨要求解除合同，本院予以支持。 二、关于退还购房款及赔偿利息损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，英泰富公司应退还购房款。吴钟馨支付的1211112元购房款，双方没有异议，本院予以确认。关于吴钟馨按照黄小斌的指示支付给案外人王思梦的25万元是否属于购房款的问题，根据前述分析本院已经认定黄小斌的行为后果由英泰富公司承担，该25万元吴钟馨系按照黄小斌的指示支付的款项，因此，应当认定为吴钟馨购买讼争房产支付的购房款。故，吴钟馨主张英泰富公司退还购房款1466112元，本院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。英泰富公司违约致使合同解除，吴钟馨支付购房款后，该款项由英泰富公司占有使用，吴钟馨主张英泰富公司支付利息损失，有事实依据，本院予以支持。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，吴钟馨主张的利息损失计算标准，2019年4月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至英泰富公司实际还款日止。 吴钟馨因申请财产保全支出保全费5000元，该费用应由英泰富公司承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴钟馨与厦门市英泰富房地产有限公司签订的编号为06103544《商品房买卖合同》解除。 二、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还吴钟馨购房款1466112元并支付利息损失（以1466112元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月15日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2019年8月20日起计至实际还款日止）。 三、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴钟馨保全费5000元。 四、驳回吴钟馨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26169元，减半收取计13085元，由厦门市英泰富房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。