中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初6832号原告：邹金成，男，1988年11月29日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，营业场所湖北省武汉市武昌区体育街特1号（银泰大厦16-22层）。负责人：龙志林，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖应欢，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师。被告：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited），住所地毛里求斯共和国艾贝涅网络城**艾贝涅大厦****（Suite110，10thFloor，EbeneHeightsBuilding，34EbeneCybercity，EbeneREPUBLICOFMAURITIUS）。法定代表人：赫尔达叶·久戈班汉（HeerdayeJUGBANDHAN），该公司董事。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥冰心，广东德纳（武汉）律师事务所律师。被告：中博控股集团股份有限公司，住所地，住所地湖北省武汉市汉**汉南大道**iv>法定代表人：陈于玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告：陈于玲，男，1961年12月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告：黎琼阳，女，1963年5月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告：颜洋茜，女，1986年4月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告：陈超伟，男，1985年1月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。第三人：中博建设工程集团有限公司（原名称：中博建设集团有限公司），住所地浙江，住所地浙江省台州市温岭市城东街道万昌中路**青商大厦**>管理人：浙江人民联合律师事务所、浙江光正大律师事务所。委托诉讼代理人：李俊伟，浙江人民联合律师事务所律师。原告邹金成与被告中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北分公司）、中博控股集团股份有限公司（以下简称中博控股公司）、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟、中博建设工程集团有限公司（原名称：中博建设集团有限公司，以下简称中博建设公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年8月13日立案后，依法通知睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）（以下简称睿恩公司）作为被告参加诉讼，并依据邹金成的申请将中博建设公司在本案中的诉讼地位变更为第三人，于2020年1月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹金成的委托诉讼代理人侯威，被告华融湖北分公司的委托诉讼代理人程如玲，被告睿恩公司的委托诉讼代理人程如玲、胥冰心，被告中博控股公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟的共同委托诉讼代理人戴文琦到庭参加诉讼，第三人中博建设公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。原告邹金成向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）鄂01执1201号执行裁定书；2、判令解除对武汉市武昌区洪山二巷6号中南大公馆B座栋1单元12层1室的房屋（以下简称涉案房屋）及土地的查封；3、本案诉讼费用由华融湖北分公司、中博控股公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟、中博建设公司共同承担。在本案审理过程中，邹金成增加及变更了诉讼请求，其最终的诉讼请求为：1、撤销（2016）鄂01执1201号执行裁定书；2、终止对武汉市武昌区洪山二巷6号中南大公馆B座栋1单元12层1室的房屋及项下土地的执行；3、终结睿恩公司对涉案房屋项下土地享有抵押权；4、本案诉讼费用由华融湖北分公司、睿恩公司、中博控股公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟共同承担。事实和理由：2012年7月30日，邹金成与湖北中博房地产开发有限公司（即中博控股公司）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定邹金成以单价13793.54元/平方米购买中博控股公司投资建设的中南大公馆项目中的涉案房屋，该房屋建筑面积41.79平方米，房屋总价款576432元。合同签订后，邹金成支付了涉案房屋的全部购房款，中博控股公司于2014年8月28日向邹金成出具《湖北增值税普通发票》一张，该发票载明：房屋的建筑面积为41.47平方米，单价为13793.54元，购房款为572018元。嗣后，中博控股公司一直未履行协助办证义务。为此，邹金成诉至湖北省武汉市武昌区人民法院，该院作出（2016）鄂0106民初1318号民事判决，确认邹金成与中博控股公司签订的房屋买卖合同有效，且中博控股公司应在判决书生效之日起三日内协助邹金成办理权属证，但湖北省武汉市中级人民法院以（2016）鄂01执1201号执行裁定及（2016）鄂01执1201-0-2号协助执行通知书，查封了中南大公馆小区（包括涉案房屋在内）的国有土地使用权。2019年7月，邹金成向湖北省武汉市中级人民法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封，湖北省武汉市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）鄂01执异577号执行裁定书，驳回了邹金成的异议申请。邹金成不服该裁定，故提起执行异议之诉。根据有关生效法律文书，可知湖北省武汉市中级人民法院及湖北省武汉市武昌区人民法院对于以下事实均予以确认：（一）邹金成在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）邹金成已支付全部价款；（四）非因买受人即邹金成自身原因未办理过户登记。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受者，即购买商品房的消费者支付了全部或者大部分购房款项后，其权利应当优先于建设工程承包人的优先受偿权，亦应优先于抵押权。本案中，邹金成购买涉案商品房已经支付了全部购房款，且实际占有涉案房屋，故其对涉案商品房拥有的权利应当优先于申请执行人的抵押权，足以排除执行。被告华融湖北分公司、睿恩公司共同辩称：一、邹金成不符合排除执行的条件，不能阻却睿恩公司对涉案土地的执行。1、在邹金成购买房屋时，该房屋占用范围的土地已设定抵押，抵押权具有公示效力，邹金成未就所购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错，其执行异议不应得到支持。2、邹金成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。邹金成购买涉案房屋未办理过户登记的原因在于涉案房屋项下土地使用权在其购房之前已经设定了抵押，邹金成完全有条件通过不动产公示信息的查询知悉中博控股公司出售权利瑕疵房产的事实。即便邹金成对此存在事实上的不知情，也是其放任或轻视行使权利而未尽审慎义务的过错行为造成，且邹金成未提交购房款支付的付款凭证，不能证明其完成了支付购房款的义务。3、本案是执行异议类案件，并非建设工程类案件，不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。二、邹金成无权终结睿恩公司就涉案土地享有的抵押权。1、邹金成不是抵押合同的相对方，无权请求终结抵押权。2、广发银行出具同意预售的证明是涉案房屋所在项目办理预售的必要条件，是房管部门在程序上的要求，并不是放弃抵押权的意思表示，不能视为放弃抵押权。3、睿恩公司对中南大公馆项目土地使用权的优先受偿权已经湖北省高级人民法院生效判决确认，邹金成的诉请实质上是否定前诉的裁判结果，应当依法驳回。4、邹金成关于终结睿恩公司抵押权的诉请与执行无关，超出了执行异议之诉的审理范围，法院不应在本案中就该诉请进行审理或裁判。综上，请求法院驳回邹金成的诉讼请求。被告中博控股公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟共同辩称：一、邹金成购买、入住占有涉案房屋属实。二、中博控股公司与原抵押权人广发银行存在抵押关系，后经过债权转让，亦与华融湖北分公司存在抵押关系。三、房屋预售时，广发银行同意涉案房屋所在项目进行预售。四、对于邹金成享有的权利是否足以对抗华融湖北分公司、睿恩公司的抵押权，以及华融湖北分公司、睿恩公司的抵押权是否已经放弃，请法院依法审理。第三人中博建设公司提交书面意见述称，其在执行异议程序中并未提出反对意见，其诉讼地位为第三人，邹金成的诉请与中博建设公司没有法律上的利害关系，中博建设公司在本案中不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：邹金成提交的《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》及2014年物业管理费、垃圾清运费收据，华融湖北分公司对上述证据的真实性有异议，但并未提交足以反驳的相反证据，中博控股公司作为商品房买卖合同的出卖人对于邹金成购买、入住占有涉案房屋的事实亦予以确认，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行取得武他项（2011）第681号土地他项权证，载明：土地他项权利人广发银行股份有限公司武汉武珞支行，义务人湖北中博房地产开发有限公司，国有土地使用权抵押登记，土地证号为武国用（2009）第5**，登记土地面积为8305.94平方米，本次抵押土地面积为8305.94平方米，抵押贷款金额为12500万元人民币。2012年5月15日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行出具证明，载明：湖北中博房地产开发有限公司开发的中南大公馆（博雅居）项目，在我行申报房地产开发贷款12500万元，经我行总行审批同意项目开发贷款12500万元。项目以该公司中南大公馆（博雅居）开发项目的全部土地和项目形成的在建工程作为抵押。土土地证号为武国用（2009）第5**期权证号为武房期昌字第××号。目前土地已经全部抵押，现该公司申报中南大公馆（博雅居）B座的预售手续，我行同意并允许其对外销售。2012年7月30日，邹金成（买受人）与湖北中博房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定邹金成购买湖北中博房地产开发有限公司投资建设的中南大公馆项目（国有土地使用证编号武国用（2009）第585号）B座1单元12层1室的房屋，合同约定建筑面积41.79平方米，房屋总价款576432元，房屋交付时间为2014年3月31日前。上述《武汉市商品房买卖合同》办理了商品房合同备案。2012年8月16日，湖北中博房地产开发有限公司的名称变更为中博控股集团股份有限公司。2014年8月28日，中博控股公司向邹金成出具《销售不动产统一网络发票》，载明：中南大公馆（不动产项目编号昌113233565）B-1-1201房屋建筑面积41.47平方米，单价13793.54元，售房款金额572018元。邹金成自2014年4月1日开始交纳涉案房屋的物业管理费、垃圾清运费。本案审理中，房屋出卖人中博控股公司对于涉案房屋由邹金成购买、入住占有亦无异议。2013年3月4日，广发银行股份有限公司武汉分行将上述其对湖北中博房地产开发有限公司（即中博控股公司）享有的且办理了抵押登记的债权转让至华融湖北分公司。湖北省高级人民法院在审理（2015）鄂民二初字第00031号原告华融湖北分公司诉被告中博控股公司、中博建设公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟合同纠纷一案过程中，依华融湖北分公司申请，于2015年6月作出（2015）鄂民二初字第00031-1号民事裁定书，查封了中博控股公司名下位于武汉市武昌区武珞路洪山二巷6号中南大公馆项目土地使用权等财产。该院于2015年12月31日作出（2015）鄂民二初字第00031号民事判决书，判决：一、中博控股公司于该判决生效之日起十五日内向华融湖北分公司偿还债务重组本金7500万元并支付逾期付款违约金（截至2015年3月20日止的逾期付款违约金为565.63万元，自2015年3月21日起至该判决确定的给付之日止的逾期付款违约金，以本金7500万元为基数，按年利率24%计付）；二、中博控股公司于该判决生效之日起十五日内向华融湖北分公司支付律师代理费5万元；三、华融湖北分公司对该判决第一、二项确定的中博控股公司的应付债权，有权就中博控股公司位于武汉市武昌区武珞路洪山二巷6号中南大公馆项目中面积为8305.94平方米土地使用权及中南大公馆项目B座住宅楼1-3层建筑面积3679.43平方米在建工程折价或拍卖、变卖后的价款在12500万元范围内优先受偿；四、中博建设公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟对该判决第一、二项确定的中博控股公司的应付债务承担连带清偿责任，中博建设公司、陈于玲、黎琼阳、颜洋茜、陈超伟承担保证责任后有权向中博控股公司追偿；五、驳回华融湖北分公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。因中博控股公司等均未履行生效法律文书所确定的义务，华融湖北分公司向湖北省高级人民法院申请执行。该院于2016年9月14日作出（2016）鄂执32号执行裁定书，将该案指定由本院执行。本院于2017年5月10日作出（2016）鄂01执1201号执行裁定书，继续查封中博控股公司位于武汉市武昌区武珞路洪山二巷6号中南大公馆共84处房产及中南大公馆项目土地使用权等财产。该案执行过程中，邹金成向本院提出执行异议。本院于2019年7月24日作出（2019）鄂01执异577号执行裁定书，驳回邹金成的异议请求，该裁定于2019年8月1日送达邹金成。邹金成不服上述裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2016年4月13日，湖北省武汉市武昌区人民法院受理原告邹金成诉被告中博控股公司房屋买卖合同纠纷一案，查明中博控股公司在2014年3月31日将涉案房屋交付邹金成，并于2016年9月18日作出（2016）鄂0106民初1318号民事判决书，判决：一、邹金成与中博控股公司于2012年7月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、中博控股公司于该判决生效之日起三日内协助邹金成办理坐落于武汉市中南大公馆B座1单元12层1号房的房屋权属证书；三、中博控股公司于该判决生效之日起三日内向邹金成支付违约金（以购房款572018元为基数，从2014年10月1日起至邹金成实际取得武汉市中南大公馆B座1单元12层1号房的房屋权属证书日止，按日万分之一计算）。2017年5月18日，湖北省武汉市武昌区人民法院根据上述（2016）鄂0106民初1318号生效民事判决，作出（2017）鄂0106执字805号执行裁定书，裁定：一、坐落于武汉市武昌区武珞路洪山二巷**中南大公馆********房屋的所有权及相应的其他权利归邹金成所有。二、冻结、扣划中博控股公司的银行存款或其他收入65550元，或者查封、扣押其同等价值的财产。涉案房屋系于2017年5月31日，依据湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106执字805号执行裁定书被查封。本院（2016）鄂01执1201号执行裁定书查封的84处房产并不包含邹金成购买的涉案房屋。还查明，2016年3月7日，浙江省温岭市人民法院作出（2016）浙1081民破1号民事裁定书，裁定：受理中博建设集团有限公司的重整申请。2016年4月18日，浙江省温岭市人民法院作出（2016）浙1081民破1号决定书，确定浙江光正大律师事务所、浙江人民联合律师事务所（联合）担任中博建设集团有限公司管理人。后中博建设集团有限公司的名称变更为中博建设工程集团有限公司。因华融公司已将（2015）鄂民二初字第00031号民事判决书项下其享有的债权及相关权利转让给睿恩公司，本院于2019年6月27日作出（2019）鄂01执异341号执行裁定书，裁定：变更睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）为（2016）鄂01执1201号执行一案的申请执行人。再查明，2020年6月15日，武汉市不动产登记部门出具加盖有武汉市不动产登记资料查询专用章的《不动产登记资料查询结果告知单》载明：截至2020年6月15日，邹金成名下不动产登记信息（合同备案）为1条，即中南大公馆B座栋1单元12层1室，房屋面积41.47平方米，备案时间2012年8月8日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点为邹金成就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案房屋所在的中南大公馆项目在预售前取得了抵押权人广发银行股份有限公司武汉武珞支行的同意，邹金成购买抵押权人同意预售的房屋并无过错，该房屋因抵押登记未注销而未能办理过户登记亦非邹金成自身原因造成。邹金成在法院查封涉案房屋项下土地之前，已经订立合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，合法占有涉案房屋，且除涉案房屋外，邹金成在武汉市没有登记于其名下的其他住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可知邹金成作为商品房消费者，其对涉案房屋项下土地的权利优先于抵押权人的抵押权。故邹金成诉请终止对位于武汉市武昌区洪山二巷6号中南大公馆B座栋1单元12层1室房屋项下土地的执行具有事实和法律依据，本院予以支持。因（2016）鄂01执1201号执行裁定书查封的84处房产并不包含邹金成购买的涉案房屋，故邹金成诉请终止对位于武汉市武昌区洪山二巷6号中南大公馆B座栋1单元12层1室房屋的执行没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”的规定，当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，不属于执行异议之诉的审理范围。故邹金成诉请撤销（2016）鄂01执1201号执行裁定书以及终结睿恩公司对涉案房屋项下土地享有抵押权，并非对执行标的所提异议，而是与原判决、裁定有关，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于武汉市武昌区洪山二巷6号中南大公馆B座栋1单元12层1室房屋项下的土地；二、驳回邹金成的其他诉讼请求。本案案件受理费9520元，由邹金成负担4760元，睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）负担4760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年六月十七日书记员 王晓曼