浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初118号 原告杭州市规划和自然资源局江干分局，住所地杭州市江干区环站北路**。 负责人戴志芳，局长。 委托代理人陈南、朱俊杰（特别授权），北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告浙江亚西亚房地产开发有限公司，住，住所地杭州市江干区九堡镇杨公村圆梦园祥梦2径**/div> 诉讼代表人郎白。 委托代理人叶永祥、何佳佳（特别授权），浙江六和律师事务所律师。 原告杭州市规划和自然资源局江干分局（以下简称江干规划资源分局）与被告浙江亚西亚房地产开发有限公司（以下简称亚西亚公司）破产债权确认纠纷一案，于2020年1月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告江干规划资源分局的委托代理人陈南、朱俊杰，被告亚西亚公司的委托代理人叶永祥、何佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江干规划资源分局起诉称：2016年4月25日，杭州市江干区人民法院（以下简称江干法院）受理了被告亚西亚公司的破产申请。由亚西亚公司承建的圆梦园（阳光景台）项目在由原告进行用地复核验收时发现该项目实际建筑面积超出土地使用权出让合同约定的地上可建建筑面积2377.65平方米。根据《杭州市区建设项目用地复核验收规定》（以下简称《复核验收规定》）第十四条，在用地复核验收过程中发现存在增加建筑面积等需补办土地有偿手续情形的，应当按国家、部、省、市有关文件规定补办相关手续。根据《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》第二十一条、第二十三条规定，土地复核验收时，项目增加的建筑面积按现行评估确定价的100%补缴土地出让金。依据杭州信诚地产评估咨询有限公司早先出具的《土地价格评估报告》，该项目应补缴土地出让金为2450.1768万元。由于原、被告签订的《杭州市国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）及《补充协议（一）》并未履行完成，且被告在履行合同过程中擅自增加了建筑面积，2019年4月15日，就上述补缴土地出让金事项，原、被告签订了《杭州市国有土地使用权出让合同补充协议（二）》(以下简称《补充协议（二）》。根据《补充协议（二）》的约定，被告应于2019年5月14日前向原告交纳土地出让金24501768元。上述期限届满后，被告未依法缴纳土地出让金，故原告于2019年11月18日依法向被告管理人申报了债权，管理人审查后对原告申报的债权金额24501768元予以认可，但认为该债权并非共益债权。原告对该债权审核结果提出异议后，管理人于2019年12月18日予以驳回。 原告认为上述土地出让金的债权属于共益债权，理由如下： 首先，土地出让金是被告获得土地的资源和规划条件的对价，因此缴纳土地出让金是使实际建造的建筑物成为合法建造的建筑物的过程，而只有合法建筑物才会有财产价值。如果不缴纳土地出让金则被告超建的2377.65平方米就属于违章建筑。且由于无法确认该超建的2377.65平方米的具体所在，因此如不补缴对应的土地出让金，则被告承建的圆梦园项目（阳光景台）全部建筑均有可能是违章建筑。因此，缴纳土地出让金是被告财产形成的必要条件，是被告取得建筑物这项有价值财产的前提条件，因此该债权属于共益债权。其次，根据《复核验收规定》第七条的规定，缴纳土地出让金是进行土地复核验收的法定前提，而进行土地复核验收是关系到圆梦园项目（阳光景台）全部建筑的事项，这和全体业主（购买人）的利益均相关，即通过土地复核验收是关系所有业主利益的事项，故与该事项对应的债权应为共益债权。综上所述，原告对被告所享有的债权属于共益债权，应享有优先受偿权。现提起诉讼，要求判令：1、依法确认原告对被告所享有的24501768元土地出让金的债权属于共益债权，原告享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告亚西亚公司辩称：一、《补充协议（二）》不应作为认定补缴土地出让金2450.1768万元属于普通债权或共益债务的依据。《补充协议（二）》是在江干区委××信访局等部门多次协调下，为了保障无过错方（已购房业主及浙江宋都控股有限公司）的合法权益并办理不动产首次登记的背景下，由管理人代表亚西亚公司与原告签署的。根据《杭州市江干区人民政府关于阳光景台项目权证办理事项专题会议纪要（〔2019〕年5号）》的精神，《补充协议（二）》不作为认定补缴土地出让金2450.1768万元属于普通债权或共益债务的依据。二、补缴土地出让金2450.1768万元的事实行为发生在被告破产前，不属于共益债务。亚西亚公司于1993年7月与原余杭市土地管理局签订《土地出让合同》，约定受让220亩住宅用地，于1995年10月再签订《土地出让合同》，约定受让12.96亩住宅用地。1999年12月，经杭州市国土资源局批准，将地块中50亩土地转让给余杭市房地产开发总公司。2007年11月，杭州市国土资源局确定亚西亚公司开发的土地面积为176.57亩，地，地上可建建筑面积为111727平方米述地块上先后分五个小项开发，分别是圆梦园别墅、圆梦园公寓、锦江半岛、锦江南苑和阳光景台。其中，锦江南苑项目和阳光景台项目系2003年张祖标收购亚西亚公司股权后开发，锦江南苑项目于2004年至2005年间完成开发。阳光景台项目于2009年开工建设，因受圆梦园小区的电力改造、周边村民上访等影响，项目迟迟不能开工。后因受丁桥兰苑项目、诉讼查封冻结等影响，导致项目开发受阻。2009年11月亚西亚公司与杭州宋都房地产集团有限公司签订《合作协议书》，由杭州宋都房地产集团有限公司代建代售，却又遇房产调控政策，导致原先预定的数十户认购户因不符合购房条件而退订。随后，房产市场进入萧条期，原定的销售计划无法实现，项目开发资金枯竭。自2012年4月起，阳光景台项目即无法维持正常施工，并于2012年7月左右工程停工、2012年12月工程复工，导致建设进度严重滞后。此时，购房户纷纷向政府部门群体上访。2013年11月，政府部门成立了由杭州市城乡建设委员会、中共杭州市委维护稳定工作领导小组办公室、法院及相关部门人员组成的阳光景台重大涉稳问题化解处置领导小组，负责指导和协调项目推进和化解处置工作，并确定宋都集团作为阳光景台项目的托管单位，负责项目后续工作的实施。2013年12月，工程复工。2014年年底，工程竣工。2015年1月，工程完成竣工验收。2015年2月12日，亚西亚公司向业主交付房屋，此时与《商品房预售合同》约定的第一批交房时间2012年12月31日，已逾期两年多时间，严重损害了业主权益。2016年3月4日，江干法院裁定受理对亚西亚公司的破产清算申请。综上所述，阳光景台项目的土地出让、施工验收、交付等客观事实都发生在亚西亚公司破产清算前，对于该等事实在原告第一次债权申报时提交的债权申报材料可以印证，即补缴土地出让金2450.1768万元的事实行为发生在被告破产前。依据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务”的规定，补缴土地出让金2450.1768万元不属于共益债务。三、目前我国法律法规没有规定土地出让金具有优先受偿的权利，补缴土地出让金2450.1768万元应认定为普通债权，应通过破产财产分配方式受偿。综上所述，补缴土地出让金2450.1768万元应认定为普通债权，不属于共益债务，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《补充协议（二）》一份，证明原、被告就原合同项下项目增加建筑面积补缴地价款事宜达成协议，约定被告于2019年5月14日前向原告缴纳土地出让金24501768元的事实。 2、强制执行申请书、收文告知书、江干法院行政裁定书、执行复议申请书、邮寄凭证、杭州市中级人民法院行政裁定书各一份，证明因被告未依约向原告缴纳土地出让金，原告向江干法院申请强制执行，经江干法院审查及杭州市中级人民法院复议，均认为原告应向被告管理人申报债权，裁定不准予执行的事实。 3、亚西亚公司债权申报资料、管理人债权审查意见通知书、债权确认单、债权异议表、管理人关于债权人杭州市规划和自然资源局江干分局之债权异议回复函、邮寄凭证各一份，证明原告依法向被告管理人申报了债权，管理人审查后对原告申报的债权金额24501768元予以认可，但认为该债权并非共益债务。原告对该债权审核结果提出异议后，管理人予以驳回的事实。 以上证据，经出示，被告的质证意见为：对原告证据的三性均无异议，但对原告主张的24501768元债权的性质为共益债务有异议，需要说明的是，《补充协议（二）》的形成具有其特殊的背景，被告已将预缴出让金24501768元汇入法院账户。 被告为证明其抗辩意见，向本院提交了以下证据： 1、《杭州市江干区人民政府关于阳光景台项目权证办理事项专题会议纪要（〔2019〕5号）》一份，证明《补充协议（二）》是为了业主和浙江宋都控股有限公司办理不动产登记需要，不能作为土地出让金属于普通债权或共益债务的依据。 以上证据，经出示，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为原告主张案涉出让金是共益债权是由法律依据的。 经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1-3，被告提交的证据1，形式客观真实，内容与本案具有关联性，可以作为本案事实认定的依据，均予以确认。 根据本院认定的有效证据及当事人陈述，本案事实认定如下： 亚西亚公司于1993年通过出让方式取得圆梦园项目项下的国有土地使用权，出让土地面积176.57亩，地，地上可建建筑面积102047平方米007年11月，因规划调整原因，亚西亚公司与杭州市国土资源局签订《出让合同补充协议》，将地上可建建筑面积调整为111727平方米。项目整体建设共三期，其中一、二期已建成并完成用地复核验收，三期即阳光景台项目因公司资金链断裂，于2012年底停工，经市维稳办、市建委协调，《阳光景台项目重大涉稳问题后续推进工作专题会议纪要（杭建房〔2013〕200号）》明确由浙江宋都控股有限公司作为阳光景台项目托管单位，负责项目后续建设交付以及垫付项目复工至业主取得产权证所需资金，后项目于2013年11月复工，2014年年底竣工。 2016年4月25日，本院根据华夏银行股份有限公司杭州西湖支行的申请，裁定受理亚西亚公司破产清算一案。同日指定浙江六和律师事务所、浙江天平会计师事务所有限公司、浙江君安世纪律师事务所为亚西亚公司破产清算联合管理人。 2018年12月12日，江干区人民政府组织召开阳光景台项目权证办理事项专题会议，并于2019年1月25日以《杭州市江干区人民政府关于阳光景台项目权证办理事项专题会议纪要（〔2019〕5号）》明确，由管理人和江干国土分局（杭州市国土资源局）签订出让合同补充协议后，江干法院以保证土地出让金缴交的名义将2450.1768万元汇入江干国土分局账户，江干国土分局同步履行用地复核验收手续，并发放《杭州市建设用地复核验收合格通知书》用以阳光景台项目的不动产首次登记。另明确管理人不能以国土分局依本会议纪要而提前进行土地复核验收作为法院认定补缴出让金为普通债权（或债务）的依据，江干国土分局依生效的法院判决，依法处置上述土地出让金缴交保证金。 2019年2月18日，经机构改革，原江干国土分局的职责由江干规划资源分局承继。 2019年4月15日，杭州市规划和自然资源局（甲方）与亚西亚公司（乙方）就《出让合同》及《补充协议（一）》项下项目增加建筑面积补缴地价款事宜，达成《补充协议（二）》，约定：甲方同意《出让合同》及补充协议(一)项下宗地地上建筑面积调整为114104.65平方米，乙方同意因上述面积调整，向于协议签订之日起30日内向甲方补缴土地使用权出让金2450.1768万元，不含城市市政基础设施配套费。 2019年5月27日，江干规划资源分局以因亚西亚公司未依约向原告缴纳土地出让金为由，向本院申请强制执行，本院于2019年8月20日做出（2019）浙0104行审38号行政裁定书，裁定对申请不准予执行。后江干规划资源分局向杭州市中级人民法院申请复议，杭州市中级人民法院以（2019）浙01行审复1号行政裁定书裁定驳回复议申请，维持原裁定。 2019年11月15日，原告向亚西亚公司管理人进行债权申报，申报债权金额为24501768元，债权性质为共益债权。2019年12月5日，亚西亚公司管理人审核确认债权性质为普通债权，对债权金额予以认可。2019年12月16日，原告对管理人的债权审核结果提起异议，认为债权性质应为共益债权。次日，管理人对原告的异议予以驳回，并通知了原告。 另查明，亚西亚公司已根据2019年1月25日会议纪要，于2019年5月、7月将款项合计24501768元通过本院汇款至原告账户。 本院认为，本案的争议焦点为原告享有的亚西亚公司应补缴的土地使用权出让金24501768元的债权性质是属于共益债权还是普通债权的问题。原告主张案涉债权属于共益债权，其享有优先受偿权，被告则抗辩认为案涉债权应为普通债权。对此，本院认为，在破产清算程序中，债权人主张债权享有优先受偿的权利应当有明确的法律规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十三条的规定，共益债务由债务人财产随时清偿。也就是说，对于共益债权，债权人享有优先权。同时，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条明确列举了共益债务所涵射的范围，而土地使用权出让金并未包括在其中。故，原告要求确认对被告享有24501768元土地使用权出让金的债权属于共益债权，享有优先受偿权，缺乏法律依据，该项诉请本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条之规定，判决如下： 驳回原告杭州市规划和自然资源局江干分局的诉讼请求。 案件受理费人民币164309元，由原告杭州市规划和自然资源局江干分局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈维专 人民陪审员  陈 敏 人民陪审员  裘咪娜 二〇二〇年六月二十二日 代书 记员  李思佳