广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初838号原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。法定代表人：徐建东。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐凯夫，广东商达律师事务所实习律师。被告：程素妹，女，汉族，1986年12月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，原告家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利公司）与被告程素妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利公司委托诉讼代理人王仁端、唐凯夫到庭参加了诉讼，被告程素妹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费20027.55元（自2015年5月起计至2020年3月止）；2.判令被告支付原告物业专项维修资金1205.82元（自2015年10月起计至2020年3月止）；3.判令被告支付原告水费2454.48元（自2015年5月起计至2020年3月止）；4.判令被告支付原告污水处理费774.63元（自2015年5月起计至2020年3月止）；5.判令被告支付原告垃圾处理费506.1元（自2015年5月起计至2020年3月止）；6.判令被告支付原告逾期交费的违约金自2015年5月起截至2020年3月31日止为10942.53元，实际计算至程素妹清偿之日止。计算方式：逾期每天按欠费额的0.05%收取违约金）；7.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月29日，被告与和记黄埔地产（深圳）有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了位于深圳市宝安区××办事处××办事处××水库南侧、××路北侧路××懿花园××座××层××单元的房产。和记黄埔地产（深圳）有限公司依照物业管理法规的规定，委托了家利公司对懿花园进行前期物业管理服务，家利公司依约履行了对受托物业管理服务的义务，被告却未依约支付物业管理费等相关费用，被告拒不缴费的行为已构成违约。被告程素妹未出庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理查明：2013年4月29日，被告程素妹（买受人）与和记黄埔地产（深圳）有限公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买位于深圳市宝安区××办事处××办事处××水库南侧、××路北侧路××懿花园××座××层××单元的房产，建筑面积为89.21平方米。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质物业服务企业和记物业服务（深圳）有限公司对本项目进行前期物业管理服务。物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积3.8元缴纳。日常收取的专项维修基金由买受人按政府规定的标准交纳。后双方将该条款替换为：出卖人依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质的物业服务企业—和记物业服务（深圳）有限公司对本项目进行前期物业管理服务。出卖人与和记物业服务（深圳）有限公司签署的《前期物业服务合同》主要内容如下：（1）前期物业服务合同期限为：自《前期物业服务合同》签署之日起至本房地产项目的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。（2）物业服务企业以酬金制的计费方式向本房地产项目的业主收取物业服务费用，该酬金按每月物业管理实际支出的10%计收。（3）物业服务费由买受人按以下标准预交给物业服务企业，物业服务企业根据房地产项目物业服务的实际支出或者成本可以调整物业服务费的收取标准。高级住宅户型：3.8元/月/平方米（按建筑面积计算）。2013年4月29日，被告程素妹签署《懿花园临时管理规约》。该规约第十三条约定“任何业主如果逾期支付本规约、物业服务合同规定的物业服务费、日常收取的专项维修基金、其他代收代缴费用（如有）或其他费用（如有）的，则物业服务企业有权单独或同时采取下列措施并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政费用、公证费用、法律费用及违约金等：……（5）按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。”2014年9月28日，被告程素妹领取了涉案房产的钥匙，办理了入伙手续，涉案房产完成交付。同日，和记物业服务（深圳）有限公司懿花园管理处（甲方）与懿花园2栋2座9D单元（乙方）签订《懿花园代扣用水协议书》，约定因深圳市宝安区观澜自来水公司未实行抄表到户，为方便乙方与自来水公司结算税费，经甲方与自来水公司协商，由甲方代购住户用水费用，乙方同意委托甲方代扣上述单元用水费用，并达成以下协议：甲方负责每月与观澜自来水公司结算乙方应付水费；甲方严格按观澜自来水公司及有关物价部门公布的水费价格作为代购价格；甲方按深圳市水务部门及有关物价部门规定的收费标准收取生活垃圾处理费、污水处理费及代税务局征收的增值税及附加；乙方应按时向甲方缴纳所使用之水费，乙方不得拒付，因拒付而引起的一切后果由乙方负责，甲方有权按照相关法律法规、《懿花园前期物业服务合同》《懿花园临时管理规约》或深圳市水务部门的有关规定对乙方未按期缴纳的水费加收违约金。被告程素妹在乙方落款处签字。2015年2月9日，原告与被告就涉案房产的水电表底数进行了确认。原告为证明被告每月的用水量，向法院提交了被告2015年2月至2019年10月每月水表度数的统计表予以佐证，该统计表由原告单方制作，未经被告签字确认。原告主张污水处理费及垃圾处理费按照实际用水量依照政府部门的相关收费标准进行计算。本案在审理过程中，本院向原告开具《律师调查令》以调取涉案房产的房产登记信息。深圳市不动产登记中心调取的不动产权资料电脑查询结果表显示，懿花园第2栋2座9D单元房产建筑面积为89.33平方米。另查明，2014年7月10日，和记物业服务（深圳）有限公司经核准将企业名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》《懿花园临时管理规约》《懿花园代扣用水协议书》、不动产权资料电脑查询结果表等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，原告家利公司受和记黄埔地产（深圳）有限公司委托，为涉案小区提供物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。被告程素妹作为涉案房产的业主，应当依照买卖合同及临时管理规约的约定支付物业管理服务费、专项维修资金及相关代收代缴费用。根据深圳市不动产登记中心的登记信息，涉案房产面积为89.33平方米，原告家利公司按照每平方米每月3.8元计算物业管理费具有合同依据，按照每平方米每月0.25元的标准收取专项维修资金亦没有违反深圳市的相关规定，本院予以支持；即被告程素妹每月应向家利公司支付物业管理费339.45元（89.33㎡×3.8元）和专项维修基金22.33元（89.33㎡×0.25元）。原告家利公司主张程素妹自2015年5月起拖欠物业管理服务费，自2015年10月起拖欠专项维修基金，被告程素妹未举证证明上述物业管理费和专项维修基金已缴纳，应承担举证不能的不利后果，故被告程素妹应向原告家利公司支付拖欠的2015年5月至2020年3月期间的物业管理服务费20027.55元（339.45元×59月）及2015年10月至2020年3月期间的专项维修基金1205.82元（22.33元×54月）。关于水费、污水处理费及垃圾处理费。涉案双方签订《懿花园代扣用水协议书》约定由原告家利公司代扣各住户用水费用，原告应当严格履行其物业管理服务职能，准确记录各住户用水量并按照物价部门规定的收费标准予以代扣代缴。本案中，虽然原告提交了水电表底数确认表，但此后每月的抄表记录系原告家利公司自制，相关数据未经被告程素妹确认，且原告未提交其他证据予以佐证，故本院认定原告家利公司提交的证据无法证明被告的实际用水量，原告家利公司请求被告程素妹支付拖欠的水费、污水处理费及垃圾处理费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金。涉案物业临时管理规约约定，任何业主如果逾期支付本规约、物业服务合同规定的物业服务费、日常收取的专项维修基金、其他代收代缴费用（如有）或其他费用（如有）的，则物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。涉案双方未约定具体的应交费时间，故本院认定相关费用最迟应在当月月底之前交纳，原告家利公司关于违约金自发生拖欠费用的次月1日起按照日万分之五的标准计算的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告程素妹应于本判决生效之日起五日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付拖欠的2015年5月至2020年3月期间的物业管理费20027.55元；二、被告程素妹应于本判决生效之日起五日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付拖欠的2015年10月至2020年3月期间的专项维修基金1205.82元；三、被告程素妹应于本判决生效之日起五日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付逾期缴纳物业管理费和物业专项维修基金的违约金（违约金按月分批计算，拖欠期间的每月物业服务费的违约金均以339.45元为基数，专项维修基金的违约金均以22.33元为基数，自产生费用的次月1日起按每日万分之五计算至实际履行之日止）；四、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。案件受理费349元，由原告家利物业管理（深圳）有限公司负担52元，被告程素妹负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  许逸楠二〇二〇年六月二十九日书记员  许瀚丹书记员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（1）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（1）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（1）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（1）按时交纳物业服务费用；（1）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。