广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初1430号原告（反诉被告）：珠海市振平投资控股有限公司，住所地：珠海市平沙镇美平二路建设大厦。法定代表人：吴坚锋，董事长。委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：简萧珉，男，1980年12月30日出生，汉族，住广东省惠来县************，公民身份号码：445************533。委托诉讼代理人：彭志省，男，住广东省珠海市香洲区******，系珠海唐家湾彭志省内科诊所推荐。原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司与被告（反诉原告）简萧珉土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司的委托诉讼代理人林宁，被告（反诉原告）简萧珉及其委托诉讼代理人彭志省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市振平投资控股有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾退位于珠海市************************平方米土地；2.判令被告向原告支付自2018年8月至实际腾退之日止的场地使用费及占用费，暂计算至2020年4月为121,744元;3.判令原告无需返还保证金5000元；4.判令被告赔偿原告律师费损失5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付欠缴场地使用费滞纳金（滞纳金计算方法：以2784元为基数，按日万分之三，自2018年8月11日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年4月26日的滞纳金为521元）。事实和理由：原告系珠海市平沙镇人民政府下属的国有独资企业，经珠海市平沙镇人民政府同意，将位于珠海市***********私营工业园移交原告管理后，原、被告于2013年8月30日签订《经营场地租赁合同》，约定原告将位于珠海市********************面积为1260平方米的土地租赁给被告短期使用，租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止。合同第三条约定：每月场地使用费为2元/平方米，每月合计2520元，从签订合同之月起计算，每满2年在上年场地使用费的基础上递增5%，即2017年9月起每平方米每月场地使用费为2.21元，每月合计2784元；第四条约定：被告支付2个月场地使用费5000元作为保证金，合同期满时，被告依约履行了合同义务，原告将保证金退还给被告。2018年5月14日，原告向被告发出《通知》，2018年6月20日发出《公告》，告知合同在2018年8月31日到期后原告将不再进行租赁，被告应提前做好搬迁准备。合同到期后被告未按合同约定及原告的通知腾退交还土地，原告又多次向被告发出腾退交还土地通知，并于2018年12月13日向被告发出《律师函》，函告被告限期腾退交还土地，否则原告将没收被告已付的保证金，并按原租金的双倍向被告收取占用费及追究相关损失（包括但不限于因诉讼产生的诉讼费、律师费），但被告仍未按规定时间向原告腾退交还土地。被告未按合同约定及《律师函》的通知履行义务，应向原告支付逾期交还场地的占用费及承担原告因此产生的律师费，同时，原告有权对被告交付的保证金不予退还。原告因此提起诉讼，请求判如所请。原告珠海市振平投资控股有限公司向本院提交的证据：1.经营场地租赁合同、消防安全管理责任书；2.通知、公告、送达照片；3.律师函、快递单、物流信息；4.通知、送达照片；5.关于将平沙私营工业园移交给振平控股有限公司管理的函；6.企业信息；7.民事委托代理合同、律师费发票；8.照片及丈量、清点记录。被告简萧珉辩称：从合同场地概况可以看出，原告明知涉案土地未办理权属登记手续，明知原承租人莫世昌的合同到期，仍纵容莫世昌将约330平方米建筑物非法转让给被告，原告与原承租人莫世昌互相串通，并存在欺诈行为，未如实告知被告原建筑物为违章建筑，被告因当初法律意识不强以为该土地上的建筑物合法。从涉案合同第六条第3点可以看出，乙方除现有的建筑物外……本案表面上是场地租赁合同，实质为城镇房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案合同为无效合同。原、被告于2013年8月30日签订的《经营场地租赁合同》约定，原告将其受托管理的1260平方米土地租给被告使用，合同签订后，被告依约向原告支付5000元作为保证金。被告租用该场地后，除部分建筑物以12万元受让而来外，被告还有支出装修费25,000元、水泥地面铺设费5万元、合同到期搬迁机器、仓储货物费用等损失。被告在合同履行中依约按时向原告交纳租金及履行相关条款，双方未出现过纠纷。合同履行期间历经2017年8月台风“天鸽”袭击，被告受灾严重，但原告也未依特殊情况给予过减免租金及优待补助。原告明确告知被告合同到期终止，不再续租时，被告也依约停止一切经营活动，并将存放货物依时搬离，作腾退处理，留存的建筑物与地上植物，也由原告处理。原告没有任何关于合同到期后被告仍旧经营或居住的证据。原告曾要求被告补签“腾退协议”之类的条款，被告对其中的一些条款存在质疑，未答应给被告相应赔偿，因此被告有待签和拒签的权利。至于原告要求被告支付场地使用费，无事实和法律依据。被告简萧珉向本院提交的证据：1.照片；2.收据；3.现金缴款单、收款收据；4.照片。被告简萧珉向本院提出诉讼请求：1.依法驳回原告要求被告支付场地占用费121,744元的请求；2.依法确认原、被告签订的《经营场地租赁合同》无效，原告赔偿被告建筑物转让费、装修费、水泥路面铺设费、搬迁费等共计169,425元；3.判令原告返还被告保证金5000元。事实和理由：与被告针对原告本诉答辩意见一致。被告简萧珉提供的反诉证据与本诉证据一致。原告珠海市振平投资控股有限公司针对被告简萧珉的反诉答辩称：由于原、被告双方签订的经营场地租赁合同期限届满，原告依据合同约定要求被告退场、交还涉案场地，并要求支付相应的场地使用费及占用费等。原、被告签订的《经营场地租赁合同》不存在原告允许第三方非法转让的情况，被告与莫世昌之间的纠纷与原告无关，被告的主张没有事实和法律依据，应予以驳回。原告珠海市振平投资控股有限公司提供的反诉证据与本诉证据一致。经审理查明，珠海市金湾区平沙镇经济建设办公室于2013年7月30日向原告出具的《关于将平沙私营工业园移交给振平控股有限公司管理的函》显示，其同意将位于广新路与南新大道交汇处面积约3万多平方米的平沙私营工业园移交被告管理。2013年8月30日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，约定原告将位于珠海市*********************面积为1260平方米的土地租赁给被告，场地租赁期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。第三条约定：每月场地使用费为2元/平方米，每月合计2520元，从签订合同之月起计算，每满2年在上年场地使用费的基础上递增5%，即2015年9月起每平方米每月场地使用费为2.1元，每月合计2646元；2017年9月起每平方米每月场地使用费为2.21元，每月2784元；使用费按月支付，被告于每月10日前交纳。第四条约定：被告支付2个月场地使用费5000元作为保证金，保证金在场地使用期限内不计算利息，不能抵付场地使用费。合同期满时，被告依约履行了合同义务，原告将保证金退还给被告。第六条第3点约定：被告除现有的建筑物外，如需进行拆建或加建，在做出建筑方案时必须报原告和有关部门批准方可进行施工……第八条第3点约定：本次合同签订期满时，被告使用的场地及临时建筑物和地上植物无偿交给原告处理，并不作任何经济补偿……第九条第2点约定：被告不按合同约定支付场地使用费，须按欠缴场地使用费的每日万分之三向原告支付滞纳金，被告逾期60天不支付场地使用费的，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付滞纳金及欠缴的场地使用费，被告交纳的保证金不予退还，因此造成的经济损失由被告赔偿；第3点约定：合同期满后，被告未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于合同期满或合同终止后30日内将使用的场地及原告提供的配套设施以良好状态交还原告，被告未按照约定交还的，须支付原告每天按使用费2‰作为逾期场地的占用费及管理费。双方并于当日签订《消防安全管理责任书》。同日，被告向原告交纳保证金5000元。2018年5月14日，原告向被告发出《通知》，告知被告涉案场地合同期满后将不再出租，请被告提前做好搬迁准备并在合同期满时如期搬出。2018年6月20日，原告发出《公告》，告知私营工业园各租户合同期满后将不再进行租赁，请各租户提前做好搬迁准备并在合同期满时如期搬出。2018年12月13日，原告向被告发出《律师函》，称被告承租的涉案场地租赁期限已届满，要求被告收函后3日内搬离并将场地腾退交还给原告，如逾期未腾退、搬离，原告将没收被告已付的保证金，并将按原租金的双倍向被告收取占用费及追究相关损失（包括但不限于因诉讼产生的诉讼费、律师费）。后原告向被告发出《通知》，要求被告于2019年10月25日前办理腾退手续，并于2019年10月21日将该通知张贴在涉案场地。被告称其仅收到《律师函》，并未收到《通知》及《公告》。原告提交拍摄于2020年6月10日的照片及被告提交拍摄于2020年6月21日的照片显示，涉案场地房屋大门上锁，且房屋内有衣物、柜子等物品。被告认可上述物品归其所有，并承认其对部分房间上锁，但称其于涉案合同终止后已经退场，该场地上物品其均丢弃，故至今未搬离现场。原告提交的《民事委托代理合同》及发票显示，原告为本案诉讼聘请广东正拓律师事务所林宁律师，并支付律师费5000元。被告提交的照片显示，涉案场地上建有建筑物，被告称该建筑物系其以12万元价格向案外人莫世昌购买，被告并提交莫世昌于2013年8月20日出具的《收据》佐证。被告另提交2013年9月28日的《收据》显示，被告为铺设水泥路面、安装天花吊顶、水电安装共支付款项69,000元。原、被告均确认被告未缴2018年8月的场地使用费。庭审中，原、被告双方确认涉案场自2020年6月4日起由原告接管，原告有权自行处置场地内的物品、设施等。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本案认为，关于《经营场地租赁合同》效力的问题，被告称涉案场地上的建筑物未经报备，且场地未办理权属登记手续，应认定合同无效。《经营场地租赁合同》约定的租赁物为涉案1260平方米场地，非地上建筑物，且根据合同约定，被告租赁涉案场地时对土地性质与实际情况清楚了解，被告亦无证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故被告主张《经营场地租赁合同》无效，理据不足，本院不予采纳。原告与被告签订的《经营场地租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。本诉部分1.关于支付场地使用费的问题。对于2018年8月的场地使用费，被告确认尚欠原告该月场地使用费未支付，根据《经营场地租赁合同》约定，场地使用费每满2年在上年场地使用费的基础上递增5%，即自2017年9月起每月场地使用费为2784元，使用费按月支付，于每月10日前交纳。故被告应于2018年8月10日前向原告支付场地使用费2784元，现付款期限已届满，原告要求被告支付2018年8月的场地使用费2784元，有事实依据，本院予以支持。2.关于支付场地占用费的问题。《经营场地租赁合同》第3点约定：合同期满后，被告未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于合同期满或合同终止后30日内将使用的场地及原告提供的配套设施以良好状态交还原告，被告未按照约定交还的，须支付原告每天按使用费2‰作为逾期场地的占用费及管理费。原告及被告提交的照片显示，截止至2020年6月21日，涉案场地仍由被告占用，故原告主张被告支付占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定，被告应于合同期满或合同终止后30日内将场地交还原告，且原、被告双方确认涉案场自2020年6月4日起由原告接管，涉案租赁合同于2018年8月31日到期，故占用费应按照每天按使用费2‰的标准，自2018年10月1日起计算至2020年6月4日止，共计3413.18元（2784元/月×2‰×613天）。3.关于支付滞纳金的问题。《经营场地租赁合同》第九条第2点约定：被告不按合同约定支付场地使用费，须按欠缴场地使用费的每日万分之三向原告支付滞纳金……被告应于2018年8月10日前向原告支付场地使用费2784元，但被告迟延支付，应向原告支付滞纳金，滞纳金应自2018年8月11日起，按每日万分之三的标准，计算至实际付清之日止。4.关于保证金返还问题。《经营场地租赁合同》第三条约定，使用费按月支付，被告于每月10日前交纳。第九条第2点约定：被告不按合同约定支付场地使用费，须按欠缴场地使用费的每日万分之三向原告支付滞纳金，被告逾期60天不支付场地使用费的，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付滞纳金及欠缴的场地使用费，被告交纳的保证金不予退还。被告于2013年8月30日向原告支付保证金5000元，但被告未于2018年8月10日前支付2018年8月的场地使用费且已逾期60天，根据上述约定，原告主张不予返还保证金5000元，有事实依据，本院予以支持。5.关于律师费损失。原告要求被告支付律师费损失5000元，但其未提供证据证明双方存在承担律师费损失的约定，故原告要求被告支付律师费损失5000元，无事实依据，本院不予支持。二、反诉部分1.关于驳回原告要求被告支付场地占用费121,744元的请求。如本诉部分所述，本院支持原告要求被告支付2018年8月的场地使用费2784元的请求，故被告主张驳回原告要求其支付场地使用费2784元，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付2018年8月之后的场地占用费118,960元的请求，由于本院支持被告向原告支付占用费3413.18元，故对被告主张驳回原告要求被告支付占用费超出3413.18元的部分，本院予以支持。2.关于确认《经营场地租赁合同》无效及赔偿损失的问题。如上所述，原、被告签订的《经营场地租赁合同》合法有效，被告主张该合同无效，理据不足，本院不予支持。被告要求原告赔偿损失169,425元，对于其中购买的建筑物所花费的12万元，根据《经营场地租赁合同》八条第3点约定：本次合同签订期满时，被告使用的场地及临时建筑物和地上植物无偿交给原告处理，并不作任何经济补偿……故被告要求原告赔偿建筑物转让费损失，无事实依据，本院不予支持。对于装修费、水泥路面铺设费、搬迁费等损失，被告未提供证据证明存在上述费用承担的约定，故被告要求原告支付该费用，无事实依据，本院不予支持。3.关于返还保证金5000元的问题。如本诉部分所述，合同第九条第2点约定，被告逾期60天不支付场地使用费的，其交纳的保证金不予退还。2018年8月的场地使用费应于2018年8月10日前支付，但被告至今未付，原告有权不予退还保证金。被告要求原告返还保证金5000元，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）简萧珉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司支付场地使用费人民币2784元；二、被告（反诉原告）简萧珉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司支付场地占用费人民币3413.18元；三、被告（反诉原告）简萧珉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以2784元为基数，按日万分之三，自2018年8月11日起计算至实际付清之日止）；四、原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司无需向被告（反诉原告）简萧珉返还保证金5000元；五、驳回原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）简萧珉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1467元，由原告（反诉被告）珠海市振平投资控股有限公司负担人民币1347元，由被告（反诉原告）简萧珉负担人民币120元；案件反诉受理费人民币1894元，由被告（反诉原告）简萧珉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年六月二十三日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺