河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初1210号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司，住所地河北保定市莲池区东三环西七一路北侧，统一社会信用代码91130606095638903T。 负责人：霍松，该分公司经理。 委托代理人：李建辉，该公司法务。 委托代理人：张春芳，该公司员工。 被告：孙英武，男，1956年1月5日出生，汉族，住保定市莲池区。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司（以下简称隆泰物业）与被告孙英武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆泰物业委托代理人李建辉、张春芳，被告孙英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠原告物业服务费5437.44元及违约金6611.93元（违约金自逾期之日起至起诉立案日，按尚欠物业服务费每日千分之二计算）,共计12049.37元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月4日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费按年缴纳，每一年的最后一个月缴清下一年度物业服务费用。被告所有的物业位于河北省保定市莲池区保定未来城。协议签订后，原告按约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告自2016年7月起，未按照《前期物业服务协议》约定缴纳物业服务费。原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 为支持己方主张，原告隆泰物业提交了以下证据： 1、隆基泰和实业有限公司保定分公司与隆泰物业2015年4月10日签订的《前期物业服务合同》电子版（庭后提交了与原件核对无异的复印件）。证明原告是通过隆基泰和实业有限公司保定分公司邀请招标、程序合法的接受委托对被告所在的未来城A区提供物业服务。 2、原、被告签订的《物业服务协议》。证明原、被告双方存在物业合同关系和原告提供物业服务的范围。 3、《电梯日常维护保养合同》。证明原告履行了与被告签订的物业合同中的第二条第二项公共设施设备的维护义务。 4、《化粪池清掏承包合同》、《保洁承包合同》、《装修垃圾清运协议书》、《日常保洁工作验收表》。证明原告履行了与被告签订的物业合同第二条第三项环境卫生清理义务。 5、中控室岗位值班记录表、门岗岗位值班记录表、小区秩序巡查记录表。证明原告履行了公共秩序的维护义务。 6、关于公用设备维修、公区垃圾清运的图片。证明原告履行了合同中第二条的维修及环境卫生清理服务。 7、缴费通知书及催告函。证明原告已经通知被告缴纳物业费，但被告扔不履行缴费义务。 经庭审质证，被告孙英武质证意见为：对证据1无异议。对于原告提交的2-6证据我看不懂，我就看着小区门口挂着封闭的牌子，但是哪儿都能进人、门卫缺岗；卫生说的是一天打扫两次，实际上是两天打扫一次甚至时间更长。认可证据7真实性，但是原告绑定了物业费和其他的费用。 被告孙英武辩称：原告来做未来城小区物业，违反了《物业管理条例》第24条“房地产开发与物业管理相分离的原则”。开发商交房时没有接通暖气，让收房人免费用电作为补偿，原告却没有尽到电话或书面告知我的义务，使我放弃了装修入住。第二年我发现水管跑水淹了我的房使墙面反碱，原告答应给修但一直也没修，还弄丢了我家的钥匙。由于这些原因，使我收的房晚入住了18个月，原告应当赔偿我12个月的租房损失18000元、墙面反碱维修工料费1000元，并退回强收的物业费1812元及损失。另外，暖气在2017-2018年采暖季保修期间不热，原告始终没有组织协商解决，我要求原告给予赔偿。全部损失为28390元。未来城A区物业服务不达标，所有业主都是见证人，物业收费应该降级执行。另外，小区里广告创造的广告费收入要回归业主。物业费我不是不交，因为有很多问题没有解决，到第二年第三年时我想交，原告说物业费不能跨年交。 为支持自己的辩称意见，被告孙英武提交了以下证据： 1、隆泰物业保定未来城物业管理处物业服务标准。证明第一项综合管理中的2、4、6、8、10条都没做到，第四项保洁服务前3条从开始到现在都不达标（后3条没查过，不清楚）。 2、隆泰物业保定未来城物业管理处物业收费标准及收费依据。证明电梯费原告按照前期物业收费。 3、11张照片。证明原告让保安不务正业，不作为。 4、孙英武尾号8370借记卡账户历史明细单及2020年5月15日贾良忱证明。证明我2017年1月10日之前确实是租住青少年宫宿舍楼4单元402室。 经庭审质证，原告隆泰物业质证意见为：对证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可；仅从服务标准没其他证据支撑不能证明原告提供的服务不达标。对证据2的真实性认可，但对其证明目的不认可；该证据明确表明了物业收费的具体明细和收费标准及依据，所以被告称原告收费没有依据、收费标准不明是错误的。对证据3的照片部分认可；对大门口照片的证明目的不予认可，该照片反而证明原告在小区门口设置了保安值班，履行了义务；对保安去为商家看场子照片的真实性认可，对其证明目的不认可；该照片是原告为了确保现场秩序保证小区居民的安全，派保安到现场维持秩序，也证明原告履行了安保义务。对保安浇树割草照片的真实性认可，对其证明目的不认可；对保安工作的具体安排是原告内部管理责任，原告充分调动人员为小区营造一个良好的生活环境，而不像被告所说的不作为。原告举证的对小区底商进行管理，不让随意停车，恰恰证明了原告对小区秩序的管理。对被告提交的电梯及入户门口照片的真实性不予认可，照片上不能显示为原告管理的小区。对原告提交的微信截图及其他照片真实性都不予认可。对证据4的真实性、关联性均不认可，该证据不能证明是原告物业服务问题导致被告在外租房。 根据庭审举证、质证情况及双方当庭陈述，本院确认以下事实： 2015年7月4日，原告（原河北隆泰物业服务有限责任公司保定市北市区分公司）作为开发商指定的前期物业管理机构与被告孙英武签订了未来城物业管理处《前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的“七一东路1288号11号楼4单元402室”建筑面积115.61平方米住宅提供物业服务，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。该《前期物业服务协议》第四条约定：“物业费：0.77元/平方米/月”，“电梯费：4-6层0.45元/平方米/月”，“公共照明费：10元/户/月”等。第八条违约责任第四项约定，“甲方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。” 被告2015年7月4日收房时，缴纳了第一年度的各项费用共计1812元，因2015年冬季房屋墙面漏水反碱等问题未能及时解决，被告之后未再交纳费用。 2016年1月20日，原告名称经保定市莲池区工商行政管理局核准由“河北隆泰物业服务有限责任公司保定市北市区分公司”变更为“河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司”。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业费、电梯费、公共照明费的诉请。依据涉案《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按期支付各项费用的合同义务。关于物业费收费标准，被告辩称应降级缴纳未能提供有效证据，故本院不予采信。诉讼中，被告已认可原告主张的欠费期间，可证实被告的欠费行为属实。现原告通过诉讼方式主张被告支付欠费，被告主张原告提供的物业管理服务不符合合同要求的抗辩意见，亦无有效证据予以支持。据此，被告应按《前期物业服务协议》约定的标准向原告支付2016年7月1日至2019年6月30日的各项费用合计5437.44元。综合全案证据及双方当事人陈述意见，被告虽存在逾期缴费行为，但确系因原、被告双方就房屋墙面反碱、暖气不热等问题协商未果而引发，故本院对原告主张的违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告孙英武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司支付2016年7月1日至2019年6月30日物业费、电梯费、公共照明费合计5437.44元; 二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101元，减半收取计50.5元，由被告孙英武负担25元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司负担25.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  王海波 二〇二〇年六月二十三日 书记员  赵红岩