呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初5197号原告：照那斯图，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。被告：呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司，住所地呼和浩特市回。法定代表人：马忠朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵志军，男，该公司员工，住呼和浩特市。被告：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：余久力，该公司总经理。被告：余久力，男，住呼和浩特市。原告照那斯图诉被告呼和浩特市宇中川泰小额贷款有限公司（以下简称宇川中泰公司）、余久力、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告照那斯图及其委托诉讼代理人冯喜来、被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司委托诉讼代理人邵志军到庭参加诉讼，被告余久力、金鼎立公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告照那斯图向本院提出诉讼请求：1、请求依法中止位于呼和浩特市××区房屋的强制执行措施；2、请求依法确认呼和浩特市赛罕区复兴巷内当代小区B座6层621号房屋归原告所有；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年9月30日,原告与内蒙古联发房地产开发邮箱公司签订《当代MOHO认购协议书》，原告总价款376040元认购当代MOHO小区B座6层621户，经双方协商，原告用建筑施工承包合同工程款抵顶了内蒙古联发房地产开发有限公司给原告出具收款收据，并将房屋交付于原告，原告居住使用至今。2019年11月7日贵院向原告送达（2019）内0103执恢950公告“本院在执行呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司与余久力、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的（2018）内0103执1725号执行裁定书，责令被执行人余久力、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于本公告发布之日起十五日内从位于呼和浩特市××区工44套房屋腾出，如逾期仍不履行，本院将依法采取强制执行措施。”贵院在执行时将原告所有的当代MOHO小区B座621户列入执行范围，并强制原告立即腾房，已经侵害了原告的合法权益。原告已向贵院提起执行异议，2019年11月26日贵院作出（2019）内0103执异145号执行裁定书驳回原告的执行异议。原告依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予以支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，原告已经签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款，用于居住且名下无其他居住的房屋。现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告宇川中泰公司公司辩称，我公司执行的是金鼎立公司财产，原告签订的合同是联发公司，与联发公司没有因果关系，我方执行与原告无关。被告余久力向本院提交书面答辩状如下，本人余久力仅作为内蒙古金鼎立房地产公司与宇川中泰借贷案担保人，卖房子的是公司，与我无关。被告金鼎立公司向本院提交书面答辩状如下，原告已履行完毕购房手续，本案中原告已于涉案房屋查封前与内蒙古联发房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，支付了购房款，并将涉案房屋交付原告使用。后在为涉案房屋办理不动产权证书时，因答辩人与被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司借款合同纠纷一案执行过程中被贵院予以查封，使得不动产权证书一直未能办理。内蒙古联发房地产开发有限公司经答辩人授权出售涉案房屋。涉案房屋出售期间，因内蒙古联发房地产开发有限公司欲收购答辩人公司，经双方协商一致，并在答辩人授权的情况下，内蒙古联发房地产开发有限公司以联发房地产作为合同签订主体出售了涉案房屋，合同签订后，按照约定将房屋交付给原告使用。因答辩人与内蒙古联发房地产开发有限公司未能就涉案房屋所在的当代小区收购项目达成最终意见，故该小区仍为答辩人所有，后因未能及时将已出售房屋的购房合同予以更换，使得原告现手中持有的购房合同出卖人尚未发生变更，但房屋实际出卖人为答辩人，同时购房合同变更手续尚在变更过程中。因此，虽然涉案合同出卖人为内蒙古联发房地产开发有限公司，但系经过答辩人授权为之，其法律效果归属于答辩人。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、宇川中泰公司诉金鼎立公司、余久力借款合同纠纷一案，本院于2018年3月9日作出（2017）内0103民初2111号民事判决书，查明：2014年7月17日，宇川中泰与金鼎立公司签订两份借款合同，本金合计635.4万元。同日，余久力与宇川中泰签订保证合同。借款期限届满，金鼎立公司未向宇川中泰公司偿还借款本金635.4万元及利息。判决：金鼎立公司偿还宇川中泰公司借款本金635.4万元并支付利息；余久力对上述借款本息承担连带偿还责任；驳回原告宇川中泰的其他诉讼请求。该判决生效后，宇川中泰公司申请强制执行。2018年12月17日，本院作出（2018）内0103执1725号执行裁定书，裁定：查封、扣押、提取、冻结、划拨被执行人金鼎立公司、余久力的相关财产即银行存款12896994元。2019年1月14日，本院作出查封公告，查封了金鼎立公司开发的位于呼和浩特市××区套房屋包括本案涉诉房屋。2019年8月2日，本院作出腾房公告。2019年11月12日，本案原告提出执行异议申请，本院于2019年11月26日作出（2019）内0103执异145号执行裁定书，裁定驳回本案原告的执行异议。原告不服遂提起本次诉讼。2、2014年8月14日，被告（甲方、出售方）金鼎立公司与被告（乙方、认购方）宇川中泰公司的员工石香凤签订房屋认购协议书，约定：乙方认购甲方开发的“当代MOHO”项目商品房一套，房屋坐落于内蒙古呼和浩特市××区内，约53.72㎡，公寓座6层621号房屋，单价为3400元/平米，总价为182648元。同日，第三人金鼎立公司出具了房款收据。石香凤并未向第三人金鼎立公司实际交纳房款。石香凤与第三人金鼎立公司并无真实的房屋买卖关系，系宇川中泰公司以石香凤的名义签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保。3.2016年9月30日，原告（乙方、买受人）与案外人内蒙古联发房地产开发有限责任公司（甲方、出卖人）签订《当代MOHO认购协议》，约定：“乙方认购的商品房为甲方所开发的位于呼和浩特市赛罕区当代MOHO项目：B座6层621户，该商品房用途为公寓，约定建筑面积为53.72平方米，单价7000元/平米，总金额为376040元。”原告以工程款抵顶了该房屋购房款376040元，并由该公司出具购房收据。该房屋已经由原告实际使用。4、2019年12月10日，内蒙古联发房地产开发有限公司出具《证明》，载明：2016年我公司在收购内蒙古金鼎立房地产开发的当代小区项目过程中，以内蒙古联发房地产开发公司的名义开出13套购房协议。后由于双方收购事宜无法继续进行。因此，我公司要求将上述购房协议变更为金鼎立公司。但由于金鼎立公司的原因，该购房协议没有变更。故该购房协议的实际履行双方主体为金鼎立公司与业主，该购房协议产生的一切法律责任均由金鼎立公司承担。13套购房协议明细：…，621，…。特此证明。5、金鼎立公司出具证明，载明：2016年内蒙古联发房地产开发有限公司拟对我公司开发的当代小区项目进行收购，在项目收购过程中出售了13套房屋，房屋编号为…621，经我公司与联发房地产协商一致，我公司同意并授权内蒙古联发房地产开发有限公司以联发房地产作为合同签订主体出售该13套房屋，合同签订后，按照约定将房屋交付给对应业主。后因我公司与内蒙古联发房地产开发有限公司未能就当代小区收购项目达成最终意见，故该小区仍为我公司所有，后未能及时将已出售该13套房屋的购房合同予以更换，使得业主现手中持有的购房合同出卖人尚未发生变更，但房屋实际出卖人为我公司，同时购房合同变更手续尚在变更过程中，现对我公司出售上述房屋的事实予以说明，因该13套房屋出售所产生的法律效果由我公司承担。上述房屋依法属相应业主所有。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形，分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案的争议焦点为原告就执行标的即本案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然原告的房屋认购协议系与内蒙古联发房地产开发有限公司签订，但经内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司及内蒙古联发房地产开发有限公司分别作出书面证明，对房屋出售主体仍为内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司的事实进行确认，故合同相对方应为内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司。被告宇川中泰公司以本公司员工名义与被告金鼎立公司签订的房屋认购协议书实际上是为借款所作出的让与担保，而非真实的房屋买卖。而原告作为房屋消费者与被告金鼎立公司之间形成的房屋买卖合同关系，是双方真实的房屋买卖的意思表示。对原告作为房屋消费者具有的物权期待权的保护应优先于被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司的让与担保权利。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告照那斯图于2016年9月30日签订《当代MOHO认购协议书》，并于同日以工程款抵顶全部购房款。此外，原告已经合法占有本案房屋并使用至今，且本案未办理房屋所有权登记非因原告自身原因。据此，本院认定，原告就位于呼和浩特市××区除强制执行的民事权益，对于原告主张确认本案房屋为原告所有并不得执行本案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认位于呼和浩特市××区户房屋为原告照那斯图所有；二、不得执行位于呼和浩特市××区户房屋。案件受理费100元，由被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 姜 薇人民陪审员 季彩红人民陪审员 陈 芳 二〇二〇年六月一日书 记 员 宋俊杰