广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初4924号 原告：陈有德，男，1978年8月12日出生，汉族，住湖北省广水市。 委托诉讼代理人：梁慕霞，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：广西置信房地产开发有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道******“商务秘书企业（南宁市经开商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码91450100729784217J。 法定代表人：莫才军。 委托诉讼代理人：闭雪连，该公司员工。 委托诉讼代理人：侯彬，该公司员工。 原告陈有德与被告广西置信房地产开发有限责任公司（以下简称置信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈有德的委托诉讼代理人梁慕霞，被告置信公司的委托诉讼代理人闭雪连、侯彬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈有德向本院提出诉讼请求：1.判令被告向南宁市房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记手续，并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告；2.判令被告支付违约金¥4450.67元（428627元×379天×（1%÷365）＝4450.67元；违约金计算期限从2018年11月27日起，暂计至2019年12月10日为止；此后违约金计至履行完毕之日止）；3.本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由：原告作为买受人与被告作为出卖人，签订《南宁市商品房买卖合同》，根据《南宁市商品房买卖合同》约定：出卖人将位于南宁市江南区以¥428627元的价格出售给买受人；出卖人在720个工作日内完成产权登记手续；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任并赔偿违约金等。合同生效后，原告已按合同约定向被告支付全部房款，被告于2015年12月30日向原告实际交付了上述商品房。但由于被告的原因，被告至今未为原告办理房屋所有权登记手续，并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告。原告认为，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，该合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，因此该合同合法生效，双方应全面履行合同约定的义务。被告在商品房实际交付原告使用后已超过720日，但至今未向南宁市房屋登记机构申请办理房屋所有权登记手续，并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告构成违约，应根据约定承担违约责任。 本案审理过程中，原告陈有德撤回第1项诉讼请求。 被告置信公司辩称：1.汇东星城三期依照经批准的2012年版建筑总平面图施工建设施工，该建筑总平面图容积率为3.89。当2015年三期陆续交房并进入验收阶段时，经核验土地证与建筑总平面图的容积率不符，持有的项目土地证载明容积率却为2.58。需更办理相关土地增容手续并重新办理与2012年版建筑总平面图数据相符的土地证后，方可开展办理星城三期不动产权证的相关验收工作；2.办理业主房屋不动产权证的前提是取得《商品房现售备案证明》，而办理《商品房现售备案证明》的核心材料是取得规划核实证明，且该证明是办理其他《商品房现售备案证明》所需材料的基础。置信公司因没能及时取得规划核实证明而无法在交房后720个工作日内报送《商品房现售备案证明》所需材料。没有取得规划核实证明的原因，是由于两项城市建设项目的规划方案长时间不确定，导致置信公司在2018年10月前一直无法获得国土部门重新核定的容积率，取得新的不动产权证；3.被告在申请办理规划核实证明过程中，南宁市规划管理局南宁经济技术开发区分局告知汇东星城三期3Ａ／3Ｂ／3Ｃ／3Ｄ／3Ｅ／3Ｈ号楼6栋单体存在违规使用抗震板问题，并于2018年12月10日移交至经开区查处违建事宜。但至2019年8月15日置信公司才收到南宁经济技术开发区管理委员会发出的《行政处罚决定书》，于2019年8月21日交纳罚款；4.汇东星城所在宗地为完整地块，仅有一份相应的总平面图和不动产权证。所有分期商品房工程进行规划竣工验收时，均使用同一份总平面图和不动产权证，并且要求不动产权证上的记载的容积率与项目的总平图必须一致。如总平图发生更改，须交纳相对应的土地出让款后，方可办理与总平图相符的不动产权证。故项目总平图的调整与不动产权证的变化一定会影响规划验收核实；5.因上述两项城市建设项目的规划方案不确定，使汇东星城土地面积及容积率长时间处于不确定状态，国土部门也因此长时间暂停为置信公司变更不动产权证。最终阻碍置信公司取得规划核实证明。该客观障碍的发生不在置信公司的预见范围内，置信公司也无法根据主观意愿进行避免或克服。因此，上述两项城市建设项目对置信公司办理《商品房现售备案证明》所需材料产生的障碍，属于置信公司履行本案涉诉商品房买卖合同过程中的不可抗力。因出现不可抗力因素，置信公司未能在交房后720个工作日内报送《商品房现售备案证明》所需要的材料。置信公司履行报送义务的期限应当从不可抗力因素消灭后开始计算。被告对原告不应承担违约责任；6.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，置信公司因不可抗力造成不能在交房后720个工作日内报送《商品房现售备案证明》所需材料，不应承担违约责任。本案不可抗力因素存续期间长于涉诉商品房买卖合同约定的材料报送期间，而不可抗力消灭后置信公司才具备履行报送义务的条件。参照合同约定的报送期限，置信公司履行本案涉诉商品房买卖合同报送材料义务的期限应当自2018年10月11日开始重新计算720个工作日。 经审理查明：2014年7月4日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于江南区，房屋总价428627元；被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位五方签字单体验收合格；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2.原告不退房，被告按已付房价款的2‰向原告支付违约金。 上述合同签订后，被告于2015年12月30日向原告交付了房屋，并于2020年1月3日将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关。庭审中，原告主张违约金计算至被告将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关之日止。 另查明：2012年10月12日，被告取得整个汇东星城小区的规划总平图，小区分为四期建设。其中三期有8个建筑单体（3A、3B、3C、3D、3E、3H、3F、3G），8个建筑单体中的6个（3A、3B、3C、3D、3E、3H）于2013年取得了建设工程规划许可证，另外的2个建筑单体因增容手续未获得建设工程规划许可证。在办理增容手续的过程中，收到了南宁轨道交通集团有限责任公司的函件，告知轨道交通4号线的附属设施等与“汇东星城”项目冲突，要等4号线方案设计获批后再与被告沟通“汇东星城”项目。2015年12月11日，广西壮族自治区发展和改革委员会《关于南宁市轨道交通4号线一期工程初步设计的批复》中明确4号线相关方案。整个汇东星城小区建筑总平图要相应变更，2017年11月23日，汇东星城项目建筑总平图获南宁市规划管理局审批通过。2018年10月11日，被告还取得经南宁市国土资源局下发的桂（2018）南宁市不动产权第0191042号不动产权证（整个小区）。此外，2018年4月办理完土地调容手续（容积率由2.58调整至3.69），原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年10月31日审批核发了汇东星城项目三期剩余两个建筑单体（3F、3G）的建筑工程规划许可证。 本院在审理同类案件过程中，为核实规划总平、不动产权证变化是否影响案涉房屋的不动产权证书办理，本院前往南宁市不动产交易中心询问，其告知此由自然资源局进行确定，开发商能提供房屋的规划验收核实等材料，可按程序办理不动产权证书。本院遂再分别去函南宁市住房和城乡建设局及南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局。 南宁市住房和城乡建设局2019年9月18日书面回复称：申请办理《商品房现售备案证明》时，需提供经核验的国有土地使用证及其附图（即不动产权证书及附图）复印件；对于已办理预售许可证的楼栋无需提供规划总平图及施工图审查报告书，但是小区总体规划发生变更后，新的规划总平图须在建筑工程竣工验收材料中体现。 南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局于2019年9月17日书面回复称：1.置信公司称未按2012年总平约定的3.89补办土地增容手续主要原因在于那洪大道延长线及绿化用地调整、轨道4号线占用项目用地等城市规划影响，需待上述城市建设项目最终确定后方能办理土地增容手续。经核，置信公司所反馈的情况属实。受城市建设影响的房地产项目原则需相应办理项目的总平、不动产权证变更。2.经核，汇东星城项目总平调整不涉及三期的建筑单体，主要针对该项目的四期。小区总平调整、不动产权证变化不影响2013年所核发的汇东星城项目三期6栋楼（3Ａ、3Ｂ、3Ｃ、3Ｄ、3Ｅ、3Ｈ）的规划验收核实。3.原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月4日收到置信公司提交的汇东星城三期3Ａ、3Ｂ、3Ｃ、3Ｄ、3Ｅ、3Ｈ号楼共计6个单位的初步核实手续，上述6个建筑单体因存在违规使用抗震板的问题，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》文件精神，原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月10日已移交经开区查处违建事宜。4.截止本文发函之日，置信公司未再次向南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局提交汇东星城三期3Ａ、3Ｂ、3Ｃ、3Ｄ、3Ｅ、3Ｈ号楼的初步核实材料。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《南宁市商品房买卖合同》的效力问题。《南宁市商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。 关于被告是否逾期办理不动产权证的问题。被告已于2015年12月30日交付了房屋。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关。依据上述约定，自2015年12月30日起，扣除周末、节假日、三月三、东盟假期等共计1053日，被告应在2018年11月27日之前将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关，但被告于2020年1月3日方才报送上述资料，已构成违约。 关于被告抗辩的地铁建设导致汇东星城项目所有的开发、报建等一系列工作停顿问题。因被告已按合同约定交房，其再主张地铁建设影响项目建设，理据不足，本院对此不予采信。 关于被告抗辩总平调整、不动产权证的延期办理影响房屋不动产权证书办理的问题。自然资源局的回复已明确告知汇东星城项目总平调整不涉及三期的建筑单体，主要针对该项目的四期。小区总平调整、不动产权证变化不影响2013年所核发的汇东星城项目三期6栋楼（3A、3B、3C、3D、3E、3H）的规划验收核实。因此，本院对被告的抗辩亦不予采信。 关于原告诉请被告支付违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金。本案中，原告主张违约金约定过低，违背了合同法设置违约金的惩罚性质同时也违反了合同法公平公正的原则，应依法适当调高违约金的计算标准。本院认为，因被告逾期办证，导致了原告的损失，结合本案实际情况、逾期时间、过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以采纳。因此，被告应向原告支付自2018年11月27日起至2020年1月3日止的违约金4732.51元（428627元×1%/年÷365天×403天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西置信房地产开发有限责任公司向原告陈有德支付违约金4732.51元。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西置信房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄友双 二〇二〇年六月十九日 书记员  马子惠