甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3804号原告：李晓娟，女，汉族，1978年2月2日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：柴忠罡，男，汉族，1972年3月9日出生，住甘肃省兰州市城关区，系李晓娟丈夫。委托诉讼代理人：吴敏，男，汉族，1988年2月28日出生，住甘肃省会宁县，现住甘肃省兰州市城关区。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，男，汉族，1964年8月29日出生，住甘肃省兰州市城关区，系该公司经理助理。原告李晓娟与被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓娟及委托诉讼代理人吴敏、被告华韵公司的委托诉讼代理人杨军、王方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金19675.3元（从2019年9月20日开始计算至2020年5月5日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令被告自2020年5月6日开始计算以后每个月支付违约金2577.6元，直至房屋产权证办结交付为止；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年6月23日签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于甘肃省兰州市城关区一处，按建筑面积算，单价为每平方米5431元，总建筑面积为95.05平方米，房屋总价款为516217元整，已给被告足额支付,合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付720日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对出卖人的违约责任未做明确的约定。原告如约给被告支付了全部房款516217元，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2016年11月3日。被告自交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案。原告虽向被告要求办理房证，但被告以各种理由拒绝。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在合同签订之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告华韵公司辩称，一、原告所诉不属实，造成被告至今未能给原告办理房产证的原因不是被告，而是政府和政策、指令、规划等的一变再变，是政府的过错,属于法律规定和房屋买卖(附件四:《合同补充协议》第七条第2款）约定的不可抗力，被告主客观都没有过错，不应承担“违约责任”。同时，无论是根据公平原则还是社会效益角度考虑，也不应由被告承担责任。而且，被告还深受其害面临开发成本的意外大幅增加而产生的巨大损失，今后能不能正常经营都是未知数，也确实无力承担所谓的违约责任。二、办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中关于被告为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理房产证的义务，无为原告办理产权证的义务。同时，根据合约约定和如前所述，实际是被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续，并非原告诉状中所说的720日，更非90日，但基于本案的特殊性和情势变化，应按补缴土地出让价款之后的720个工作日来确定被告应当完成履行协助办理产权登记的义务。三、即使如此，被告仍在坚持顶着巨额损失，完成项目的开发、协助原告取得产权证，避免原告利益受损，现在被告正在努力多方筹措资金，争取尽早补缴清政府规划变化多出的四千多万元土地出让金，希望原告以实事求是的态度看待房产办不下来的原因，与被告密切合作争取早日将房产证办下来，而不是推波助澜，让被告难以承受损失而破产倒闭，无法继续协助原告办理房产证，诉则两败，合则两利，希望原告能够撤诉，并承担多出的每平方米三百多元的房屋成本，补缴购房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月13日，原告李晓娟与被告华韵公司签订商品房买卖合同1份。双方约定：李晓娟购买华韵公司开发的位于兰州市城关区房屋一套，建筑面积95.05平方米，套内建筑面积69.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.20平方米。房屋总价款516217元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款156217元，余款36万元由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议约定：买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助:若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，李晓娟向华韵公司交付全部购房款。2016年11月3日，李晓娟向华韵公司下属的江南明珠物业管理有限公司交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费及住宅公共维修基金共计15125.07元，并于同日给李晓娟办理了涉案住宅房屋的入住手续。另查明：2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州·江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地（地字第**《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》（兰政办发［2016］22号）等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”同年1月9日，兰州市国土资源局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定“乙方须向甲方支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整”。华韵公司接此通知后，尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助原告办理产权登记，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为:在华韵公司未补交土地出让金的情况下,能否办理涉案商品房的权属登记,华韵公司未办理权属登记是否构成违约《合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李晓娟与华韵公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。李晓娟作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；华韵公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对李晓娟构成违约。理由为：在华韵公司申请办理房屋权属证书时，因2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复，该批复通知要求华韵公司补交国有建设用地使用权出让价款41777852元。华韵公司至今未补交该款项,进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。因为，依《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故华韵公司的行为对李晓娟构成违约。在华韵公司未补交国有建设用土使用权出让价款之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，故本院对于李晓娟主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。李晓娟可在华韵公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。对于原告主张的逾期办证违约金19675.3元，原告已明确该违约金是指2019年9月20日至2020年5月5日期间的违约金，根据商品房买卖合同的约定，华韵公司须在该商品房交付使用日起720工作日内为李晓娟代为办理完毕所有权登记手续，案涉商品房交付使用日为2016年11月3日，计算720工作日的截止日期为2019年9月19日，被告构成逾期办证的事实，原告申请自2019年9月20起计算违约金，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,而本案双方在签订的合同中没有约定违约金,故本院依照该司法解释的规定,本院核算如下:逾期办理房屋所有权证的违约金为以已付房款总额516217元为基数并以年利率4.05%上浮50%,即以6.075%为标准,在2019年9月20日至2020年5月5日期间,共计228天，本院核定为:516217×4.05%×（1+50%）÷365×228=19589.37元，故本院对原告的该项诉讼请求以此计算结果予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓娟给付违约金19589.37元，并承担自2020年5月6日起至房屋办理完毕所有权登记手续之日的违约金(以房屋总价款516217元为基数，按照年利率6.075%为标准计算)。二、驳回原告李晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元（已减半收取），由原告李晓娟负担50元，被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 王 丽二〇二〇年六月十六日书记员 乔文佳