广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初2179号原告：江门市树成实业有限公司，住所地：广东省江门市江海区滘头沙洛围地段。法定代表人：赵妙燕，经理。委托诉讼代理人：林永彬，广东严冈律师事务所律师。被告：广州大北农农牧科技有限责任公司，住所地：广东省广州市增城朱村街朱村大道中**（厂房A1）、（厂房A2）。法定代表人：周业军，总经理。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。被告：江门市绿色巨农饲料有限公司，住，住所地：广东省江门市江海区滘头沙洛围地段内厂房/div>法定代表人：杨文廷，总经理。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄勇，该公司员工。原告江门市树成实业有限公司（以下简称树成公司）与被告广州大北农农牧科技有限责任公司（以下简称大北农公司）、江门市绿色巨农饲料有限公司（以下简称绿色巨农公司）租赁合同纠纷一案，本案于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告树成公司的委托诉讼代理人林永彬、被告大北农公司、绿色巨农公司的共同委托诉讼代理人蒙晋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告树成公司向本院提出诉讼请求：一、判令大北农公司、绿色巨农公司赔偿树成公司租赁期间造成租赁厂房内道路、车间和宿舍地面、下水道的损坏需要回复原状的维修费用200000元；二、判令大北农公司、绿色巨农公司赔偿树成公司将租赁期间增加的不动产固定物破坏拆除的费用160000元；三、判令本案的诉讼费用由大北农公司、绿色巨农公司承担。庭审中，树成公司明确诉讼请求为：一、判令大北农公司、绿色巨农公司赔偿树成公司租赁期间造成租赁厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内的地面等的修复费用427546元；二、判令大北农公司、绿色巨农公司赔偿树成公司租赁期间增加的不动产固定物拆除后赔偿价值106993元。事实和理由：树成公司与大北农公司于2011年12月5日签订《厂房租赁合同》，由树成公司将其位于江门市江海区滘头沙洛围地段内厂房、宿舍楼等建筑物及其它附属空地租赁给大北农公司，作为成立绿色巨农公司使用。合同约定租赁期为十年，从2012年2月1日至2022年1月31日止；承租方在租赁期间享有租赁所属设施的专用使用权和承担维修、保养义务，大北农公司在承租期间增加的不动产的固定建筑物、水、电、绿化设施，租赁期满时无偿归甲方所有；合同终止，按照租赁物正常使用损耗后的状态返还出租方。合同签订后，大北农公司依法投资成立绿色巨农公司，并由绿色巨农公司一直使用涉案租赁物。2019年5月10日，绿色巨农公司向树成公司送达《关于提前解除厂房租赁合同商函》，提出解除租赁合同并定于2019年8月15日搬离厂房。同年7月，树成公司发现绿色巨农公司动用重型机械将厂房内的机械设备及增加的固定建筑物和相关设施全部拆除卖掉并损坏涉案租赁物内的路面、下水道等设施。树成公司于2019年7月20日向大北农公司、绿色巨农公司邮寄送达两份《关于提前解除厂房租赁合同的复函》，大北农公司、绿色巨农公司向树成公司送达《复函》，明确表示不再履行《厂房租赁合同》。树成公司第一项诉讼请求的金额427546元是涉案租赁的厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内地面的修复价值265981元与厂房主干道修复价值161565元之和。被告大北农公司、绿色巨农公司共同辩称：一、本案适格被告为绿色巨农公司，大北农公司不是适格被告。大北农公司只签订了合同和交付押金，根据相关法规及租赁合同，以大北农公司作为投资人注册成立绿色巨农公司，在绿色巨农公司完成成立手续正式开展业务后，就以绿色巨农公司的名义支付租金，树成公司也是以绿色巨农公司名义开具租金发票。二、根据厂房租赁合同第八点第二小点第二款约定，承租人有权以书面形式提前三个月解除租赁合同。由于非洲猪瘟疫情影响重大，导致绿色巨农公司无法继续经营，从而做出停产决定，需提前解约。三、树成公司的第一项诉讼请求没有事实依据，承租人使用厂房必然会对租赁物产生损耗。因此，树成公司要求“恢复原状”与厂房租赁合同约定不符。四、树成公司自行对道路进行鉴定，与事实不符，不认可树成公司提交的南方价格鉴定公司的鉴定报告。树成公司在之前庭审中已经确认放弃对厂房主干道修复项目的鉴定申请，理由是在绿色巨农公司撤场后，树成公司已经在厂区内进行高强度的大规模施工建设，该道路已经被树成公司加重损坏。故该部分不属于赔偿范围。五、由于涉案厂房为软基地理，才造成厂房内水泥路面的损坏以及鉴定报告中下水道的损坏，我方认为应当对是否是软基基础造成损坏进行鉴定。六、由于尚诚公司出具的两份鉴定报告只有结果，没有将演算及计算过程提交给各方核实，不认可该两份鉴定报告。0011号鉴定报告中，在同样规格是彩瓦钢结构的情况下，鉴定机构对不同面积的铁棚给出的单价相差很大，且没有规律性，鉴定结论不符合客观。另外，鉴定机构应当将0011号报告中加建物在加建时价值应当说明，本案中，鉴定机构设定的是2012年加建，钢结构的加建物属于易损耗物品，不认可其残余价值。结果明细表中显示钢结构竣工日期是2012年5月，使用到2019年8月15日，我方要求鉴定机构将目前的重置价值说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月5日，树成公司与大北农公司签订《厂房租赁合同》，约定树成公司将其厂房、宿舍楼等建筑物及其它附属空地租赁给大北农公司使用，租赁期限为十年，从2012年2月1日起至2022年1月31日止；大北农公司在租赁期间享有租赁物所属设施的专有使用权和承担维修、保养义务（房屋主体结构除外）；大北农公司为生产经营的需要，在经过树成公司书面同意的前提下，可以改变房屋场地的结构，但是不得影响房屋承重墙的功能，除非严重影响租赁物的功能，树成公司都应给予支持。大北农公司为了生产经营的需要，所购置新的设备所有权属于大北农公司所有，在租赁期限届满以后，大北农公司有权进行搬迁、处置或者按市场折价由树成公司接收，大北农公司在承租期间增加的不动产固定建筑物、水、电、绿化设施，租赁期满时无偿归树成公司所有；本合同终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，大北农公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其按照租赁物正常使用损耗后的状态返还树成公司。签订合同后，树成公司依约移交涉案租赁物给大北农公司使用。涉案租赁物厂房位于江门市江海区*******、4、6幢厂房，宿舍楼位于江门市江海区********。上述房地产权属登记人为树成公司。2012年1月11日，绿色巨农公司登记成立，股东为大北农公司。绿色巨农公司成立后，由绿色巨农公司使用涉案租赁物进行生产经营，并以其名义向树成公司支付租金。2019年5月10日，绿色巨农公司向树成公司出具《关于提前解除厂房租赁合同商函》，内容载明：绿色巨农公司将于近段时间进行停业搬迁及业务变更，现以书面形式向树成公司提出解除租赁合同，绿色巨农公司将会在2019年8月15日前从树成公司厂房撤离。2019年8月15日，绿色巨农公司撤离涉案租赁物。诉讼期间，树成公司以大北农公司、绿色巨农公司拆除增加的建筑物及损坏租赁物为由向本院申请价格鉴证。本院依法委托江门市尚诚价格评估有限公司进行鉴定。2020年1月7日，江门市尚诚价格评估有限公司出具江尚诚价评字[2020]第0011号《评估报告书》，鉴定结论为：涉案不动产固定物于鉴定基准日2019年8月15日的鉴定价值为106993元。其中鉴定报告第四点价值类型及其定义内容为：本次选择的鉴定价值类型为剩余价值，是指鉴定对象在鉴定基准日的重置价值扣除折旧后的剩余价值。2020年3月25日，江门市尚诚价格评估有限公司出具江尚诚价评字[2020]第0233号《评估报告书》，鉴定结论为：涉案租赁的厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内地面于鉴定基准日2019年8月15日的鉴定价值为265981元，其中第6项评估对象为“拆除水泥地面”评估总值3840元；第15项评估对象为“厨房地面（拆除地面转、倒平水泥）”评估总值19200元。报告书第三点鉴定范围及对象中第3点内容为：本次鉴定价值类型为修复价值，如修复价值高于其重置价值，按其重置价值为准。上述两项鉴定，树成公司垫付鉴定费共7500元（3000元+4500元）。各方当事人对上述《评估报告书》提出异议，本院去函江门市尚诚价格评估有限公司,该司于2020年5月21日、2020年6月5日函复本院，对各方当事人的异议作出合理说明。诉讼过程中，大北农公司主张涉案租赁物的损坏属于自然损耗，树成公司遂对此申请进行鉴定。本院依法委托广东仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司以无法区分涉案租赁物的损坏是属于人为破坏还是属于自然损耗为由，不予受理该项鉴定。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、本案承担责任的主体为大北农公司还是绿色巨农公司？二、本案承担责任的主体是否应赔偿树成公司因修复厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内地面造成的损失？三、本案承担责任的主体是否应赔偿树成公司因拆除不动产固定物造成的损失？关于争议焦点一：根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，涉案租赁合同于2011年12月5日签订，绿色巨农公司成立于2012年1月11日，股东为大北农公司。绿色巨农公司成立后，由绿色巨农公司使用涉案租赁物进行生产经营，并以绿色巨农公司的名义向树成公司支付租金。树成公司以及大北农公司均确认，涉案租赁物是大北农公司用于成立绿色巨农公司使用的。因此，大北农公司符合绿色巨农公司设立人的法律特征，树成公司有权选择请求大北农公司或绿色巨农公司承担民事责任。经本院释明后，树成公司向本院提交书面说明，请求由大北农公司承担本案民事责任，本院予以支持。故本院驳回树成公司对绿色巨农公司的诉讼请求。关于争议焦点二：根据《厂房租赁合同》约定，大北农公司在租赁期间承担租赁物的维修、保养义务（房屋主体结构除外）。因此，大北农公司在交还涉案租赁物时，涉案租赁物应符合正常使用标准。依据树成公司提交的照片以及鉴定机构现场勘查状况，大北农公司在租赁期间确实未尽维修、保养义务，导致涉案租赁物损坏，故应向树成公司承担赔偿责任。根据《厂房租赁合同》约定，大北农公司在承租期间增加的不动产的固定建筑物、水、电、绿化设施，租赁期满时无偿归树成公司所有，而江尚诚价评字[2020]第0233号《评估报告书》中第6项“拆除水泥地面”以及第15项“厨房地面（拆除地面转、倒平水泥）”属于大北农公司增加的不动产固定建筑物，大北农公司无需修复，故该两项修复价值应予剔除。结合江尚诚价评字[2020]第0233号《评估报告书》的鉴定结论，扣除上述两项修复价值后，大北农公司应向树成公司赔偿因修复厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内地面造成的损失242941元（265981元-3840元-19200元）。关于大北农公司认为部分评估对象为“修复补坑”是为安装设备而进行的改建，属于大北农公司增加的不动产固定建筑物，也属于合同中约定的“大北农公司为生产经营的需要，在经过树成公司书面同意的前提下，可以改变房屋场地的结构”，因此该部分修复价值应予剔除。本院认为，根据合同约定的内容，增加的不动产固定建筑物归树成公司所有，是指添加物，而大北农公司在租赁过程中对租赁物进行挖坑，其所形成的坑洞不属于添加物的范畴。另一方面，关于大北农公司为生产经营的需要可以改变房屋场地结构的约定，前提是经过树成公司书面同意，但大北农公司没有提交证据证明上述改建经树成公司的书面同意。根据江尚诚价评字[2020]第0233号《评估报告书》，“修复补坑”的项目分别为2040平方米、30平方米、210平方米、270平方米、210平方米，面积均较大，大北农公司对租赁物进行挖坑的行为属于对租赁物损坏。因此，大北农公司应承担赔偿责任。故对大北农公司该项抗辩，本院不予采纳。关于大北农公司对部分评估对象的处理方案为重置价值提出异议。本院认为，根据鉴定报告的内容，该鉴定价值类型为修复价值，如修复价值高于其重置价值，按其重置价值为准。因此，该报告评估的价格实际是修复价值，并没有损害大北农公司的利益。故对大北农公司该项抗辩，本院不予采纳。关于大北农公司主张涉案租赁物的损坏属于自然损耗。本院认为，本院经委托鉴定机构对涉案租赁物的损坏是否属于自然损耗进行鉴定，但鉴定机构认为无法进行鉴定，因此，应由大北农公司承担举证不能的法律后果。另，根据鉴定机构现场勘查的情况以及树成公司提交的现场图片，涉案租赁物厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内的地面确有一定程度的损坏，且鉴定意见的处理方案为修复价值，并非重置价值，故对大北农公司该项主张，本院不予采纳。关于大北农公司认为由于厂房路面属于软基路段，才对厂房路面以及下水道的损坏，在2020年5月15日的庭审中口头提出鉴定申请。本院认为，大北农公司该项申请在举证期限届满后以口头提出，没有提交书面申请，且本案中，没有证据证明树成公司交付的租赁物存在质量问题，故对大北农公司该项申请，本院不予准许。关于树成公司主张大北农公司应对涉案租赁物厂房主干道的损坏进行赔偿的主张。本院认为，在大北农公司离场后，树成公司在厂区进行扩建工程，而主干道是重型扩建设备、材料的必经之地，对厂房主干道必然造成一定程度损坏，树成公司擅自使用涉案租赁物，导致无法区分损坏范围，由此产生的不利后果由树成公司承担，故对树成公司该项主张，本院不予支持。关于树成公司认为厂房高出地面的桩头基础、厂房门口墙体倾斜等，应纳入赔偿范围。本院认为，厂房高出地面的桩头基础属于合同约定的大北农公司增加的固定物，该固定物归树成公司所有，大北农公司无需进行修复。对厂房门口墙体倾斜等损坏，树成公司在鉴定申请中没有明确提出该项申请，且树成公司对该项损失也没有作为诉讼请求予以主张，故对树成公司该主张，本院不予审查。关于争议焦点三：根据《厂房租赁合同》约定，大北农公司在承租期间增加的不动产固定建筑物、水、电、绿化设施，租赁期满时无偿归树成公司所有，但大北农公司在离场时，将承租期间加建的铁棚等建筑物予以拆除，因此，大北农公司应赔偿树成公司因拆除不动产固定物造成的损失。根据江尚诚价评字[2020]第0011号《评估报告书》，涉案加建的建筑物的鉴定价值为106993元，因此，树成公司要求大北农公司赔偿因拆除不动产固定物造成的损失106993元，合理合法，本院予以支持。关于大北农公司对两份鉴定报告确定的基准日为2019年8月15日提出异议。本院认为，大北农公司离场之日为2019年8月15日，大北农公司离场时应将租赁期间加建的固定物按当时的状态以及租赁物按正常使用标准的状态交还给树成公司，但大北农公司拆除加建的固定物，涉案租赁物也有一定程度的损坏，因此，有关价格评估的基准日应为大北农公司离场之日即2019年8月15日。故对大北农公司该项抗辩，本院不予采纳。关于大北农公司要求鉴定机构详细列明两份鉴定报告计算过程。本院已对大北农公司提出的该项异议要求鉴定机构出具说明，并将鉴定机构的复函送达给大北农公司，但大北农公司逾期未提交质证意见，视为放弃质证的权利，由此产生的不利后果，由大北农公司承担。此外，各方当事人对江尚诚价评字[2020]第0011号《评估报告书》以及江尚诚价评字[2020]第0233号《评估报告书》还提出其他细节性异议，本院去函江门市尚诚价格评估有限公司,该司于2020年5月21日函复本院，对各方当事人的异议已作出合理说明，故本院对上述两《评估报告书》的鉴定结论予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州大北农农牧科技有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江门市树成实业有限公司因修复厂房内道路、下水道、消防设施、防雷设施、厂房内地面造成的损失242941元；二、被告广州大北农农牧科技有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江门市树成实业有限公司因拆除不动产固定物造成的损失106993元；三、驳回原告江门市树成实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9145.39元（已由原告江门市树成实业有限公司预交12185元），由原告江门市树成实业有限公司负担2596.38元，由被告广州大北农农牧科技有限责任公司负担6549.01元。原告江门市树成实业有限公司多预交的案件受理费9588.62元，由本院予以退回；被告广州大北农农牧科技有限责任公司应向本院补缴案件受理费6549.01元。鉴定费7500元（已由原告江门市树成实业有限公司预交），由原告江门市树成实业有限公司负担390元，由被告广州大北农农牧科技有限责任公司负担7110元。原告江门市树成实业有限公司向鉴定机构多预交的7110元，由被告广州大北农农牧科技有限责任公司迳付给原告江门市树成实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陆雪莹人民陪审员  黄燕洁人民陪审员  王杜花二〇二〇年六月二十三日法官 助理  袁妙玲书 记 员  赵美兰