江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10439号 原告：南京瑞晟市政建设工程有限公司，住所地南京市。 法定代表人：周涛。 委托诉讼代理人：程琳。 被告：南京鼓楼住房合作社有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：冯明远。 委托诉讼代理人：王建，江苏新高的律师事务所律师。 原告南京瑞晟市政建设工程有限公司（以下简称瑞晟公司）与被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司（以下简称鼓楼住房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞晟公司的委托诉讼代理人程琳、被告鼓楼住房公司的委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞晟公司向本院提出诉讼请求：确认被告与原告签订的《南京市、102、201、202、301、401、501、502、601、702室；09幢3单元302室）产权归原告所有。诉讼过程中，原告瑞晟公司将其诉讼请求变更为：1.确认被告与原告签订的《集资建房协议》和《协议》项下的南京市、102、201、202、301、401、501、502、601、702室；09幢3单元302室）产权归原告所有；2.被告配合原告办理上述房屋产权变更登记手续。事实和理由：1997年8月20日原南京市下关区市政工程管理所（现名称变更为原告瑞晟公司）与原南京市下关区住房合作社（现名称变更为被告鼓楼住房公司）签订了《集资建房协议》，约定被告于当日向原告交付南京市8套，总价款为1162014元，从被告欠付的工程款抵扣后再结算，协议还约定双方共同办理过户手续等等。2004年4月22日，原、被告双方签订《协议》，约定被告向原告交付坐落于南京市，总价款为1370072元，扣除被告在其他项目中欠付原告的工程款361395.28元，应付购房款合计为1008676.72元。上述房屋建成时权属登记必须由原、被告双方共同办理，同时也是双方的合同义务。自房屋交付后，原告多次催促被告办理权属登记证明一事，已被案外人起诉至法院要求索赔，如果被告仍拒绝配合原告办理相关事项，原告将面临巨额的赔偿金，势必会给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告鼓楼住房公司辩称，1.被告确认1997年将一共14套房屋销售给原告，截止2006年原告未能按约支付购房款，2006年8月原、被告及一江房地产开发公司签署三方协议冲抵购房款后，原告没有向被告提供办理房产的商品房产权证的材料，致使未能办理产权登记手续。2.被告同意配合原告办理产权变更手续，也同意提供相应的手续和资料，2006年之前，被告将14套房屋中的3套办理了过户手续。但2006年之后由于被告不再具有住房销售资格，不能办理产权变更手续。综上，被告确认原告所述的11套房屋归原告所有，但未办理产权变更是由于原告的原因及政策变动，被告不承担责任。请求法院依法裁判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市下关区市政工程管理所（以下简称为下关市政管理所）原系南京市下关区建设局下属的全民所有制企业，2005年12月依据南京市下关区人民政府《区政府关于同意下关区市政工程管理所改制转企的批复》，下关市政管理所由全民事业单位改制为股份制企业，改制后企业承担原企业的债权债务等等。2005年12月下关市政管理所领取新的营业执照，名称变更为原告瑞晟公司。 南京市下关区住房合作社（以下简称下关住房合作社）于1995年注册成立，经营范围包括危旧住房改造、经济适用住房建设等等。2013年南京市下关区与鼓楼区合并为南京市鼓楼区。2016年4月下关住房合作社经改制，名称变更为被告鼓楼住房公司。 南京市，根据其于2002年9月领取的两份土地使用权证记载，土地用途为住宅，使用权类型为划拨。1996年11月13日南京市房地产市场管理处下发宁房场[1996]042号文件即《关于下关区住房合作社“南堡花园”八栋住宅楼上市，称下关住房合作社1996年11月10日关于申领“南堡花园”（方家营800号）02、03、07、10、12—14、17栋住宅楼商品房销售（内销）许可证的报告收悉。根据宁政发（1993）186号文和市领导的批示，以及市区有关该问题的会议纪要等文件精神，为支持你单位解决下关棚户区历史遗留问题，保证群众居住安全，加速该地段危旧房改造，经研究，同意上述八栋住宅楼（总计建筑面积19812平方米）上市销售。销售时须统一使用《南京市商品房买卖契约》、《江苏省南京市房地产交易专用发票》并办理商品房契约登记，希据此按规定抓紧办理并完善有关手续。后经盖章同意，该批复延长至2006年10月28日。 1997年3月5日南京市房地产市场管理处下发宁房场[1997]004号文件即《关于下关区住房合作社“南堡花园”二期八栋商品房上市，称下关住房合作社1997年1月22日关于申领“南堡花园”二期（方家营800号）04—06、08、09、11、15、18栋商品房销售（内销）许可证的报告收悉。根据宁政发（1993）186号文和市领导的批示，以及市区有关该问题的会议纪要等文件精神，为进一步支持你单位解决下关棚户区历史遗留问题，保证群众居住安全，加速该地段危旧房改造，经研究，同意上述八栋商品房（总计建筑面积21935.5平方米）上市销售。销售时须统一使用《南京市商品房买卖契约》、《江苏省南京市商品房销售扣税发票》并办理商品房契约登记手续，希据此按规定抓紧办理并完善有关手续。后经盖章同意，该批复延长至2006年10月28日。 原南京市煤炭港62号房屋为下关市政管理所名下的公房，领取有公有房屋所有权证，安排由其职工居住使用，后被拆迁。 1997年8月20日下关市政管理所（乙方，即原告）与下关住房合作社（甲方，即被告）签订了《集资建房协议》，约定甲方在南京市，经乙方要求，甲方同意乙方参加集资，双方经协商，达成以下协议：一、甲方负责在乙方付清全部集资款、代办设备款及其他款项后，提供坐落在下关区南堡花园10幢2单元住房8套，建筑面积564.852平方米，产权归乙方所有。……五、甲方应负责1997年8月20日前，将乙方集资所建房屋交付使用。……七、付款方式：乙方购房款（1162104.00元）从甲方欠乙方的工程款中扣除后再结算。……十一、甲、乙双方共同办理产权过户手续，所发生的费用按有关规定各自承担相关的部分等等。 《集资建房协议》签订后，被告于当日向原告交付南京市，现门牌已变更为06幢4单元。 2004年4月22日，下关市政管理所（乙方，即原告）与下关住房合作社（甲方，即被告）签订了《协议》，约定甲方因建设需要，拆除乙方位于煤炭港62号住房6套，建筑面积计208.8平方米，现甲方在南堡新寓（方家营800号）内安置乙方14套房屋（房号附后），建筑面积853.98平方米，乙方需支付甲方以下费用：1、增加面积房款1290360元。2、代办费29600元。3、产权调换房款50112元。4、甲方欠乙方方家营800号道路排水工程款361395.28元，冲抵房款后，合计应付款1008676.72元。 2006年8月2日下关市政管理所（即原告）与下关住房合作社（即被告）、南京一江房地产开发总公司（以下简称一江公司）签订了《关于处理区市政工程管理所欠购房款的三方协议》（以下简称《三方协议》），约定三方协议如下：1、下关市政管理所确认欠下关住房合作社购房款及相关费用计1040000元。由于下关市政管理所财务困难，不能及时还款，区住房合作社给予理解，并同意采用其它形式解决此事。2、一江公司及下关市政管理所同意下关住房合作社用下关市政管理所所欠购房款1040000元购买一江公司产权房（购房合同另签），并同意将下关住房合作社购房款1040000元用以冲抵一江公司所欠下关市政管理所工程款项。3、下关住房合作社与一江公司签订购房合同后，将及时为下关市政管理所办理所购房屋的商品房产权证，并配合下关市政管理所办理其余房改房产权证，其费用按照国家相关政策执行等等。 根据派出所证明等证据，原、被告在上述协议中约定的14套房屋情况如下：方家营800号（南堡新寓）06幢4单元（原来的施工门牌号为10幢2单元）101、102、201、202、301、302、401、501、502、601、602、701、702室以及09幢3单元（原来的施工门牌号为5幢3单元）302室，其中方家营800号（南堡新寓）06幢4单元302、602、701室共3套房屋已经出售，剩余的房屋即为本案诉争的房屋，以下简称11套涉案房屋。上述已售3套房屋的销售批复为《96年住宅楼内销批复》、《97年商品房内销批复》。 根据查档，（1）南京市，曹健和下关住房合作社签订了一份《商品房买卖契约》，下关住房合作社还出具了一份面积及价款说明。（2）南京市，混合结构）中，06幢4单元101、102、201、202、301、302、401、501、502、601、602、701、702室的建筑面积分别为：55.80、70.41、55.80、70.41、55.80、70.41、55.80、55.80、70.41、55.80、70.41、55.80、70.41平方米。（3）南京市，混合结构）中，09幢3单元302室的建筑面积为40.92平方米。 11套涉案房屋在被告交付之后，已由原告安排其职工等人居住使用。由于原、被告就11套涉案房屋产权归属及过户等问题未能协商处理，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，被告对11套涉案房屋产权归被告无异议，但主张现在没有办法办理过户手续。 因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的《集资建房协议》、《协议》、《三方协议》、派出所证明、改制转企批复、营业执照等；被告提供的国有土地使用证、《96年住宅楼内销批复》、《97年商品房内销批复》、11套涉案房屋查档资料等；以及本案开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据本案查明的事实，原、被告双方就11套涉案房屋的商品房买卖事宜订立的《集资建房协议》、《协议》、《三方协议》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，根据前述分析认定，原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，但由于11套涉案房屋并未依法过户登记，原告基于该买卖合同所享有的实际权利状态并非所有权，故对原告要求确认其为11套涉案房屋所有权人的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订11套涉案房屋买卖合同之后，已经结清相关购房款项，被告应当及时将涉案房屋过户登记至原告名下。原告要求被告配合办理11套涉案房屋产权变更登记手续，符合法律规定，有关房屋销售批复并不构成法律或者事实上不能履行之障碍，故本院予以支持，对于未能及时办理过户手续，原、被告双方均负有一定责任。根据有关规定，11套涉案房屋过户费用应由原、被告双方依法各自承担。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司于本判决生效之日起十日内配合、协助原告南京瑞晟市政建设工程有限公司办理南京市、102、201、202、301、401、501、502、601、702室以及南京市、被告双方各自依法承担）； 二、驳回原告南京瑞晟市政建设工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费73400元，由原告南京瑞晟市政建设工程有限公司负担36700元，被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司负担36700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 人民陪审员  王 玲 人民陪审员  王旭飞 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  竺 青