云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0629民初121号原告：威信县天源物业管理有限公司（以下简称天源物管公司），住所地：威信县扎西镇麒麟小区麒麟路**扎西尚城**。统一社会信用代码：91530629075262793B。法定代表人：陶帮龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权。被告：威信县臻爱母婴生活馆（以下简称臻爱母婴馆），住，住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟小区尚城**门市一社会信用代码：92530629MA6N02ALX5。经营者：刘志华。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住址。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司），住，住所地：昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**一社会信用代码：915301005848367914。法定代表人：倪尉东，系该公司总经理。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司），住，住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路一社会信用代码：915306295993157026。负责人：李建华。原告天源物管公司与被告臻爱母婴馆、李东翠、郑涵丹及第三人润红公司、润红分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出（2019）云0629民初106号民事判决书。因原告天源物管公司，被告臻爱母婴馆、李东翠、郑涵丹不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉。云南省昭通市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）云06民终1622号民事裁定书，裁定撤销（2019）云0629民初106号民事判决发回本院重新审理。本院于2020年1月13日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天源物管公司的委托诉讼代理人张萌，被告臻爱母婴馆的委托诉讼代理人李洪毅，被告李东翠到庭参加诉讼。被告郑涵丹，第三人润红公司、润红分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告臻爱母婴馆支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费16,474.5元、二次加压费1,440元、水池清洗费360元，共计18,274.5元；2.判决被告臻爱母婴馆按银行同期贷款利率支付自逾期缴纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失（其中截至2018年12月31日共计人民币1096.47元）；3.判决被告李东翠、郑涵丹对臻爱母婴馆所欠缴的费用以及应支付的资金占用损失承担连带责任；4.判决本案诉讼费等原告实现债权的费用由三被告承担。事实和理由：第三人润红分公司系威信县扎西尚城小区的开发商，原告系第三人润红分公司依法选聘的扎西尚城小区的物业服务企业，按与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》的约定，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，物业服务费为每年预缴一次，逾期缴纳的，每逾期一日按欠费金额的5‰承担违约金。自2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹开始占有扎西尚城1-4楼商铺，并以出租人的名义将其中1楼的部分商铺出租给被告臻爱母婴馆，臻爱母婴馆装修后开始经营，并接受原告提供的物业服务，原告与被告臻爱母婴馆建立了事实上的物业服务关系。但被告臻爱母婴馆至今未交纳相关物业费，2018年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴18,274.5元，原告多次催告均遭臻爱母婴馆拒绝，原告联系作为出租人的李东翠、郑涵丹也未果。原告认为，被告臻爱母婴馆作为商铺的实际经营者和使用者应当为自身接受的物业服务支付相关的费用，其长期拖欠物业等费用已构成违约，被告李东翠、郑涵丹作为房屋出租人、获益人负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，故作如前诉请。被告臻爱母婴馆辩称，被告臻爱母婴馆用于经营的商铺是2018年2月租赁的，同年3月开始装修使用，被告自始至终未接受过原告提供的服务，也不知道小区有物业管理企业，原告提供的物业服务协议存在违反合同法相关规定，属于无效合同，第三人润红分公司不具有法人资质，现有证据无法证明该合同的签订取得了润红公司的授权，所以合同不成立。被告李东翠辩称，出租商铺给被告臻爱母婴馆是被告李东翠的个人行为，出租合同是李东翠委托张朝举与被告臻爱母婴馆于2018年2月签订的，与被告郑涵丹无关；由于第三人润红分公司导致小区商铺及住宅成为烂尾楼，至今未能按照与被告李东翠签订的购房合同履行交付房屋的义务，根据物业管理条例第41条的规定，以及双方签订的商品房购销合同的约定，被告李东翠不应当向原告支付物业服务费；其未与原告签订过合同，原告也未向其提供过服务，不认可原告主张的物业服务费。被告郑涵丹未作答辩。第三人润红公司和润红分公司未作陈述。本案原告天源物管公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告臻爱母婴馆、李东翠、郑涵丹未提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的商铺占用面积明细表和面积图，双方当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据如下：1.前期物业服务合同一份，欲证明开发商选聘天源物管公司作为小区的物业管理公司，小区业主或者物业使用人应向原告支付物业服务费；经质证，被告臻爱母婴馆认为该份合同是原告与第三人润红分公司签订，该公司不具有法人资质，在未取得总公司授权无权签订合同，该物业合同违反物业管理条例的相关规定，属于无效合同；被告李东翠认为，前期物业服务合同是原告与开发商签订的，与其无关，不予认可；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，该证据能够证明是原告天源物管公司与第三人润红分公司签订《前期物业服务合同》的事实，且合法有效，予以采信。2.工作联系单一份，欲证明该联系单是李东翠的直系亲属郑涵丹签收的，说明李东翠在2017年12月前就已经占有扎西尚城1-4楼，且在占有期间出资解决消防问题，属于实际的占有人；经质证，被告臻爱母婴馆认为与其无关，对真实性不予认可；被告李东翠认为与本案无关，不予认可；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该证据有被告郑涵丹的签名，郑涵丹与李东翠系母子关系，郑涵丹代李东翠签收并无不妥，故能证明原告的欲证事实，予以采信。3.威信县发展和改革局《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》（威发改复〔２０１７〕７５号）文件一份，欲证明三被告占用使用的商铺物业服务费每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20元，水池清洗收费每月每户5元；经质证，被告臻爱母婴馆认为该批复涉及到大多数业主的利益，作出批复之前未依法告知业主和举行听证，所以对合法性不予认可；被告李东翠表示不清楚；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该批复系政府价格主管部门就该小区物业服务收费标准作出的有效文件，故予以采信。4.照片二张，欲证明被告李东翠和郑涵丹占有1-4楼后将1楼部分商铺出租给臻爱母婴馆用于开办“臻爱母婴生活馆”，双方存在事实上的物业法律合同关系；经质证，被告臻爱母婴馆认为只能证明现有状况，不能达到原告的欲证事实及主张，原告是否提供了物业服务应提供证据予以证明；被告李东翠无异议，但要求提供有日期的照片；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该组照片只能证明臻爱母婴馆以此商铺作为经营场所，并不能证明原告与被告之间具有物业服务关系的事实，不予采信。5.催收照片三张、催收公告二份、催收通知二份，欲证明被告臻爱母婴馆接受了原告的物业服务后拒绝交费，原告多次催收未果；经质证，被告臻爱母婴馆认为公告系原告单方制作，照片也无法核实具体内容，不予认可；被告李东翠认为水电费、卫生均是其自行缴纳和打扫，也没有使用过电梯，不予认可；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，催收照片未注明具体拍摄日期，从照片中也看不出被告臻爱母婴馆拒绝交费的事实，不予采信，但催收公告和通知能够证明原告方对物业相关费用进行过催收，故对催收公告、催收通知的欲证事实予以采信。6.臻爱母婴馆欠费明细表和资金占用费计算表各一份，欲证明被告所拖欠费用的基本情况；经质证，被告臻爱母婴馆认为其使用的商铺未交房，也不清楚所租赁的商铺号，所以对欠费明细和资金占用计算表不予认可；被告李东翠认为原告未向其提供过物业服务，不应该收取物业管理费，不予认可；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，欠费明细表能够证明被告臻爱母婴馆使用商铺产生的物业费的情况，予以采信，但原告计算的资金占用费缺乏相应的计算依据，不予采信。7.视听资料一份，欲证明原告曾经试图与被告李东翠、郑涵丹协商，但二人态度恶劣，多次纠结人员与原告发生纠纷，损坏财物；经质证，被告臻爱母婴馆认为与其无关；被告李东翠认为其与原告确实发生过争执，但是是因为原告停了电，不是因为物管费发生争执；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该视听资料所显示的内容与本案的争议事实没有关联性，故不予采信。8.秩序维护部交接班记录表一份、消防巡查记录台账一份，欲证明原告提供物业服务的情况，被告享受了物业服务，就应当支付相应的物业服务费用；经质证，被告臻爱母婴馆、李东翠认为该证据系原告单方制作，不予认可；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该组证据是原告交接班、消防巡查的记录，能证明原告存在巡查和值班的客观事实，故对原告的欲证事实予以采信。9.小区二次供水设备运行记录表和设备报修记录表各一份，欲证明原告严格按照约定提供了对小区的二次加压设施、设备进行巡视检查、维护保养、对水池进行清洗的服务，被告应该支付二次加压费及水池清洗费；经质证，被告臻爱母婴馆认为系原告单方制作，对真实性不予认可；被告李东翠表示没有使用过原告提供的二次供水，认为原告主张的水池清洗费应提供报修单；被告郑涵丹及第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，两份记录表虽系原告单方制作的复印件，但被告也未提供相应的证据证明原告未提供二次加压等服务，故对该组证据予以采信。被告李东翠、郑涵丹未提交证据。第三人润红公司、润红分公司未提交证据。本院依职权向被告李东翠调取询问笔录一份；经质证，原告认为该笔录刚好证实涉案商铺的实际占有人是李东翠，且李东翠是以业主的身份将商铺出租出去的；被告臻爱母婴馆无异议；本院认为，被告李东翠所述涉案商铺属于烂尾楼，被告李东翠、郑涵丹出资修建完善后开发商将商铺抵押给李东翠、郑涵丹，后被告臻爱母婴馆租赁其中部分商铺用于经营母婴馆，故能够证实涉案商铺系李东翠、郑涵丹占有，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人润红分公司与原告天源物管公司于2017年6月30日签订了前期物业服务合同，约定原告对威信县“扎西尚城”商住小区提供前期物业服务，管理期限为三年，即2017年4月1日起至2020年3月31日止，在此期间，原告为小区提供了二次加压、水池清洗等服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复〔2017〕75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》文件，批复了该小区商铺物业服务费每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗每月每户5元。被告李东翠在2017年12月30日前已实际占有该小区商业部分1-4楼的部分商铺，并于2018年2月将1楼部分商铺出租给臻爱母婴馆用于经营“臻爱母婴生活馆”，建筑面积共计549.15平方米。被告李东翠、郑涵丹、亿达公司未交2018年的物业服务费用，原告在2018年期间曾多次以公告、通知等形式进行催收，但被告亿达公司、李东翠、郑涵丹仍未向原告天源物管公司支付物业服务费用。另查明，因第三人润红分公司差欠被告李东翠、郑涵丹的欠款，所以将涉案商铺抵押给李东翠、郑涵丹。本院认为，原、被告及第三人之间系物业服务合同纠纷。原告天源物管公司已为扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，应当按照政府价格主管部门批复的缴费项目和标准向业主和物业占有人收取物业服务费用，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，原告与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆认为其与原告不是该合同的相对方，该合同是无效的主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，被告李东翠、郑涵丹将占有的商铺出租给被告臻爱母婴馆经营使用，被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆接受了原告的物业服务，应当支付物业服务费用，原告请求被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆承担连带责任，本院予以支持。原告已按合同约定和相关规定提供服务，被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆仅以原告没有很好地尽到物业管理及服务职责，其未享受相关物业服务为由不支付物业服务费用，未举证予以证明，故对三被告的该项反驳主张不予支持。根据原、被告双方的陈述，本院对被告臻爱母婴馆从被告李东翠、郑涵丹处租赁并使用商铺的时间是2018年4月予以采信。2018年1-3月的商铺实际占有使用人是被告李东翠、郑涵丹，物业服务费用应由被告李东翠、郑涵丹支付；2018年4-12月的商铺实际经营者和使用者是被告臻爱母婴馆，物业服务费用应由被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆承担连带支付责任。被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆逾期未支付原告物业服务费用，依法应当承担资金占用损失，根据威信县发展和改革局文件中关于物业服务费用等收费标准的批复，本院确认各项费用是按月计算，当月应缴而未缴的物业服务费从次月的1日起视为逾期，综合计算确认2018年1-3月的欠缴物业服务费从2018年2月1日起按月依次累进计算资金占用损失，2018年4-12月的欠交物业服务费用从2018年5月1日起按月依次累进计算资金占用损失，关于原告所述截至2018年12月31日的资金占用损失为1,096.47元的请求，本院不予支持。原告请求的2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费16,474.5元，二次加压费1,440元，水池清洗费360元，证据充分、请求合理，依法应予以支持。被告李东翠、郑涵丹应支付2018年1-3月的物业服务费4,118.6元、自来水二次加压费360元、水池清洗费90元，合计4,568.6元，及从2018年2月1日起至物业服务费用4,568.6元全部付清之日止的资金占用损失；被告李东翠、郑涵丹、臻爱母婴馆应支付2018年4-12月的物业服务费12,355.8元、自来水二次加压费1,080元、水池清洗费270元，合计13,705.8元，及从2018年5月1日起至物业服务费用13,705.8元全部付清之日止的资金占用损失。上述资金占用损失的计算方式为：2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至物业服务费全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、由被告李东翠、郑涵丹在本判决生效之日起十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年1-3月的物业服务费4,118.63元，自来水二次加压费360元，水池清洗费90元，合计4,568.6元，及从2018年2月1日起至物业服务费用4,568.6元全部付清之日止的资金占用损失。二、由被告李东翠、郑涵丹、威信县臻爱母婴生活馆在本判决生效之日起十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年4-12月的物业服务费12,355.8元，自来水二次加压费1,080元，水池清洗费270元，合计13,705.8元，及从2018年5月1日起至物业服务费用13,705.8元全部付清之日止的资金占用损失。三、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告威信县天源物业管理有限公司负担17元，由被告威信县臻爱母婴生活馆、李东翠、郑涵丹负担263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长 江 奎人民陪审员 陶 琼人民陪审员 陈功书二〇二〇年六月二十三日法官助理陈昆书记员杨靓