广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1600号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，营业场所：惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园一期A、B区A1会所01号房1楼03房。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘燕，女，汉族，1981年6月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区************，身份证号码：432************542。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司与被上诉人盘燕因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初4575号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，即“被上诉人立即向上诉人支付物业管理费28972.28元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金5525.92元（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计34498.2元”；二、判令被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，具体理由如下：一审法院认定“依据原告提供的证据来看，深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司并未提供曾向被告寄送物业管理费书面催收的通知作为证据予以在案佐证，被告庭审中亦抗辩其未收到过原告向其催缴物业管理费的书面催缴通知”，因此认定上诉人未尽到通知被上诉人缴纳物业管理费的义务，未做到书面催交的前置要求，属严重认定事实错误。1、在起诉前，上诉人已经分别通过短信催收及律师函书面催收的方式向被上诉人催收物业管理费，一审时上诉人也提供了相应的证据，上诉人委托广东漫道律师事务所于2019年5月14日发律师函催告被上诉人缴纳物业管理费，后又委托广东日升律师事务所于2019年8月9日发律师函再次催告被上诉人缴纳物业管理费，而且在邮政寄件回执上也有被上诉人盘燕的签收证实确实做了书面催缴的前置程序。2、一审法院查明事实与认定事实存在矛盾，导致判决结果不公，损害上诉人利益，恳请二审法院依法予以纠正。一审法院查明上诉人分别向收件地址为深圳市宝安区************、广东省惠州市惠阳区*********星河丹堤D区203给被上诉人寄送“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业催收函”，并在备注处载有律师函（2019）日升律函字第2150号。庭审中，被上诉人也承认收到了日升律师事务所出具的律师函（一审判决书第6页第7行至第12行）。一方面一审法院查明上诉人委托日升律师事务所发函催告被上诉人，而且被上诉人也承认了收到相关的律师函；另一方面，一审法院认定上诉人未书面催缴被上诉人缴纳物业管理费，被上诉人抗辩未收到过书面催收函，查明的事实与认定事实存在矛盾，因此导致判决错误，严重损害上诉人的利益，恳请二审法院依法纠正并予以改判。二、上诉人已向被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应依约支付物业管理费等费用。2015年1月7日，被上诉人盘燕与案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司（下称：“案外人”）签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第三条约定：被上诉人购买案外人开发建设的星河丹堤花园D区2幢03号房，房屋建筑面积193.39平方米。被上诉人于2015年4月22日收楼入伙并开始缴纳物业管理费。庭审中，被上诉人也承认了其已入伙居住，即被上诉人已实际享受了上诉人提供的物业管理服务，则应向上诉人支付物业管理费等费用。被上诉人房屋所在区域属别墅区，根据案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第七条约定：上诉人应于开发商书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，物业管理费按月缴纳，缴纳时间为每月15日前；第六条约定：别墅物业费按建筑面积每月每平方米4.5元收取；第三十四条约定：若被上诉人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上诉人有权要求被上诉人从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被上诉人自2016年10月起开始未交纳物业费，截至2019年7月31日，被上诉人共计拖欠物业管理费28972.28元（4.5元/㎡×193.39㎡×33.5个月=28972.28元）及逾期支付物业管理费的违约金5525.92元（按每天千分之三计算），以上合计34498.2元。本案庭审中，被上诉人对未缴纳上诉人管理费的事实是承认的，对未缴费的期间、计算方式及金额也无异议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人应向上诉人支付物业管理费等费用。综上所述，一审法院认为上诉人未经过书面催缴物业管理费的前置程序属认定事实有误，查明的事实与认定的事实存在重大矛盾，且上诉人向被上诉人追讨物业管理费有理有据，一审法院判决结果错误，恳请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人盘燕答辩称：答辩人不是不愿意交物业管理费，是因为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司一直存在违法行为，所以才2016年10月开始停缴物业管理费。上诉人既不解决我房屋漏水问题，对于我家的房屋被盗，也没有给处理意见，其他车辆也堵住我家门口，上诉人存在各种违法行为，故我方不予交物业费用。原审原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业管理费28972.28元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金5525.92（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计34498.2元。一审法院认定事实：2015年1月7日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市宝安区************，电话：134*****043）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园D区2幢03号房，建筑面积193.39平方米，总价款2709841元，出卖人应于2015年1月31日前向被告交付符合合同约定的商品房；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人委托的深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年4月22日，被告在深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司业主入伙手续办理汇签表（内控表）“业主签名”处签名确认其购买的二期D区2栋03房已办理完毕入伙手续。2013年3月28日惠州阳光新都房地产开发有限公司（甲方）与深圳市星河物业管理有限公司（乙方）签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》约定，本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，乙方应于甲方书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在15日（每次缴费的具体时间）前交纳，别墅￥4.5元/平方米·月（含公共水电费支出）；停车场收费中车位使用人应按露天车位150元/个·月、地下车库车位220元/个·月。甲方、业主或物业使用人违反本协议相关规定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按日不超过千分之3的标准向乙方交纳滞纳金等。另查明，原告先后于2017年6月14日、2018年1月10日向号码为“134*****043”发送短信向被告催收物业管理费。2019年8月9日，原告分别向收件地址为深圳市宝安区************、广东省惠州市惠阳区*********星河丹堤D区203给被告寄送“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”，并在备注处载有：律师函（2019）日升律函字第2150号。庭审中，被告辩称其只收到了日升律师事务所出具的律师函，并无签收到其他材料。而原告自本案庭审结束前，亦未向本院提交其曾向被告寄送的书面催缴通知。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。上述事实有《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》、《“星河丹堤花园”入伙通知书》及其EMS快递邮单、《深圳市星河智善物业管理有限公司惠州分公司业主入伙手续办理汇签表》、惠阳区前期物业管理备案登记表等及庭审陈述为据。一审法院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述合同的约定及《“星河丹堤花园”入伙通知书》载明的时间，被告应在2015年1月10日办理入伙手续并在5日内验收案涉房产，逾期将视为开发商已按期交付房产。在开发商按期交付房产的情况下，被告所购买的案涉房产应从2015年1月16日起计算物业管理费。现无证据证明惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产时存在被告可依据法律规定或合同约定拒绝收楼的情况，故视为惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产，原告从2015年1月16日起开始向被告计收相应的物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，在被告未按时足额缴纳物业管理费的情况下，原告有责任通知被告缴纳相应的物业管理费，且在经过书面催收未果的情况下，才可诉之于法院。现依据原告提交的证据来看，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司并未提供曾向被告寄送物业管理费书面催收的通知作为证据予以在案佐证，被告庭审中亦抗辩其未收到过原告向其催缴物业管理费的书面催缴通知，由此本院认为原告未曾尽到通知被告缴纳物业管理费的义务，也未做到上述司法解释规定的书面催交的前置要求，对于原告诉请被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。待切实履行书面催交程序后，被告在合理期限内仍未足额缴纳物业管理费的，原告可另行起诉主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。案件受理费331元（原告已预交），由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是被上诉人应否向上诉人缴纳物业服务费。上诉人与被上诉人以及惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》合法有效，各方当事人应该按照上述合同履行各种的义务。被上诉人应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向上诉人缴纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，经查实，上诉人向被上诉人寄送了催收物业费的律师函，被上诉人也承认收到，原审以上诉人没有书面催收物业费不予支持上诉人的诉求不当，予以纠正。被上诉人应当向上诉人支付拖欠的物业服务费。经核算，被上诉人应当支付物业管理费28972.28元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）给上诉人。上诉人诉求拖欠物业服务费的违约金，双方合同约定“未能按时足额交纳物业服务费用，应按日不超过千分之3的标准向乙方交纳滞纳金”，该约定过高，本院酌情调整为以拖欠的物业管理费28972.28元为本金从一审起诉立案之日即2019年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止的方式计算违约金。被上诉人的抗辩不构成不缴纳物业管理费的理由，当然，若被上诉人有证据佐证房屋漏水、被盗等系上诉人的责任，可以另寻法律途径追究上诉人承担损害赔偿责任或者违约责任。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4575号民事判决；二、盘燕应予本判决发生法律效力之日起十日内向深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司支付物业管理费28972.28元和违约金（违约金计算方式：以28972.28元为本金从2019年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止）；三、驳回深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费331元、二审受理费用662元（均由深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司预交），由盘燕负担，该费用待本案执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩