呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初1643号原告:张利,男,住内蒙古巴彦淖尔市五原县。原告:刘春利,女,住内蒙古巴彦淖尔市。二原告委托诉讼代理人胡德力格尔，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人范亚萍，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。被告:康坚,男,住内蒙古托克托县。被告:张美丽,女,住内蒙古托克托县。二被告委托诉讼代理人刘小飞，慧聪律师事务所律师。第三人:康琴,女,住内蒙古托克托县。原告张利、刘春利与被告康坚、张美丽，第三人康琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人胡德力格尔、范亚萍，二被告委托诉讼代理人刘小飞、第三人康琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》;2、依法判令被告向原告双倍返还定金40000元;3、依法判令被告向原告赔付中介费损失15000元;4、依法判令被告向原告支付违约金102600元(以购房款1350000元为基数,按每日千分之二计算违约金,自2019年10月18日起暂计至2019年11月25日);5、本案诉讼费由被告承担。原告张利与刘春利系夫妻,被告康坚与张美丽系夫妻,第三人康琴与被告康坚系兄妹。事实理由：2019年10月2日,第三人康琴代表被告与原告签订了《房屋买卖合同》,约定:原告向二被告购买其位于呼和浩特市××区的房屋,房屋价格为135万元;原告向被告支付购房定金2万元,定金付清后,如因被告原因不卖违约,双倍返还定金;原告银行贷款审批过后,原、被告需在2日内到房管局办理过户手续,否则按违约处理,违约方每天支付对方房屋总价款千分之二的违约金。合同签订后,原告刘春利向第三人康琴支付购房定金2万元,并向中介服务机构内蒙古嘉鼎房地产经纪有限公司缴纳中介服务费1.5万元。此后,被告康坚与张美丽与原告一同到建设银行东达广场营业部申请办理购房商业贷款,2019年10月30日银行正式告知原告康坚与张美丽的贷款申请已获审批,房屋产权过户条件全部具备,待产权过户、他项权登记后银行即可放款。但经原告多次催促,二被告拒不配合办理产权过户手续,《房屋买卖合同》已履行不能,其违约行为给原告带来了巨大的经济损失。基于上述事实,原告认为《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,合法、有效,被告未依约按时办理过户手续已构成违约,原告有权解除合同,被告应向原告双倍返还定金,并按每逾期一日以房屋总价款千分之二向原告支付违约金。现根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告康坚、张美丽辩称：一、本案中刘春利诉讼主体不适格，不能作为原告参加诉讼。刘春利与本案原告张利虽为夫妻（且原告从未向被告表明二人是夫妻关系），但是合同签字方是张利与康坚，因此履行合同义务只能是张利与康坚，而非合同外他人，倘若今天康坚作为原告，起诉被告要求继续履行房屋买卖合同付款义务，能否将刘春利作为被告一并起诉，显然不能。因此，依照合同相对性原则，刘春利不能作为本案原告参加诉讼，同理，张美丽也不能作为本案的被告参加诉讼，此二人均非适格的诉讼主体。二、被告并未违约，时至今日，仍在等待原告继续履行合同，支付购房款，完成交易，被告从始至终并未表明拒绝履行合同义务。按照合同约定，双方签订房屋买卖合同后，原告以办理贷款的方式向被告支付购房款，被告因此去贷款银行建行东达广场营业部办理贷款审批，后被告一直未接到贷款银行有关贷款审批是否通过的通知，原告陈述2019年10月30日接到贷款银行通知贷款申请己获审批，可以放款，对于此事实，被告在此说明，双方签订完房屋买卖合同后，从未接到原告任何有关贷款的消息，被告至今不明白，既然由被告办理贷款，为什么被告未接到贷款银行的通知？因此，贷款审批是否通过，被告并不知情，本案中不适格原告刘春利至今日都未证明与原告张利之间的关系，也未取得张利授权，与本案无任何关系，对于其作出的陈述及出示的证据均不予认可。三、依照合同法有关合同解除的规定，原告解除合同，应当通知被告，以通知到达时解除，被告至今都未接到原告解除合同的通知，因此，不具备解除合同的法定条件。四、原告所列诉讼请求均无法律依据，应当予以驳回。原告请求贵院判令被告解除合同，同时双倍返还定金，赔偿中介费损失以及数量庞大的违约金，依据我国民事法律规定，返还定金不能与违约金同时适用，违约金不能与赔偿损失同时适用的规定，即原告所主张的除解除合同的请求外，其他三项请求只能择一适用。原告诉称的中介费损失，并非由被告造成，与被告无法律上的因果关系，因此即使存在损失也应由原告独自承担，另我国违约金本质上是补偿性质，假设被告违约，违约金也只能以损失为限，原告的损失也仅局限于支付定金的利息损失，因此，原告的诉讼请求均不能成立。综上所述，本案不存在解除合同的法定事由，被告截止今日仍在等待原告继续履行合同义务，原告所提诉讼请求应当予以驳回。第三人康琴辩称：一、本人只是代表康坚签了商品房买卖合同，康坚对本人的签署行为是表示认可的，至于后续相关事情，康坚并未表态授权本人处理，而且依照合同第6条约定，代理人是需要有明确的授权的，原告在明知本人无授权的情况下，与本人进行其他事宜的磋商，其后果就应当由原告承担，况且本人从未表明拒不履行，也未代表被告康坚表明拒不履行合同义务。二、刘春利与原告的夫妻关系，本人是从诉状上了解到的，在此之前，原告从未表明二人关系为夫妻，同时刘春丽也没有获得原告张利的授权，刘春丽后来给本人发过几次信息，本人也没有表明不卖房产。三、本人及康坚从未接到银行电话告知贷款审批通过一事，何来被告不愿意配合办理贷款一说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月2日,第三人康琴代表被告与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定:原告向二被告购买其位于呼和浩特市××区的房屋,房屋价格为135万元;原告向被告支付购房定金2万元,定金付清后,如因被告原因不卖违约,双倍返还定金;原告银行贷款审批过后,原、被告需在2日内到房管局办理过户手续,否则按违约处理,违约方每天支付对方房屋总价款千分之二的违约金。合同签订后,原告刘春利向第三人康琴支付购房定金2万元,并向中介服务机构内蒙古嘉鼎房地产经纪有限公司支付中介服务费1.5万元。2019年10月15日,被告康坚与张美丽与原告一同到中国建设银行东达广场营业部申请办理购房商业贷款,贷款金额100万元。2019年10月30日银行贷款申请通过审批,房屋产权过户条件全部具备,待产权过户、他项权登记后银行即可放款，原、被告在购房首付款付款时间问题上未达成一致意见,产生纠纷。原告认为《房屋买卖合同》的合同目的不能实现,故诉至法院要求被告承担违约责任。被告及第三人均表示不知道银行贷款审批通过一事。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。在双方合同履行过程中，由于合同约定的支付购房款期限不明确，导致双方在履行过程中未达成一致意见，产生纠纷。原告认为被告违约故提出解除《房屋买卖合同》，但原告提供的证据不足以证明被告有违约行为，由于原告明确表示解除合同并以其实际行动表明不再履行《房屋买卖合同》，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。对于原告诉请的判令被告向原告双倍返还定金40000元、赔付中介费损失15000元以及判令被告向原告支付违约金102600元的请求，由于被告不存在违约行为，故该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告康坚、张美丽于本判决生效后十日内退还原告张利、刘春利购房定金20000元；二、驳回原告张利、刘春利其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费1726元（原告已预交），由二原告负担1576元、二被告负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二0二0年六月二十日书记员 徐晓华