河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1121民初380号原告：舞阳新和车业有限公司。住所地：河南省舞阳县舞泉镇南环路东段。统一社会信用代码：91411121667228142U。法定代表人：王新军，总经理。委托诉讼代理人：侯晓远，河南大乘律师事务所律师。被告：舞阳金信建材有限公司。住所地：河南省舞阳县人民路**。统一社会信用代码：9141112157924744XU。法定代表人：李国宏，总经理。委托诉讼代理人：付士杰，河南华表律师事务所律师。原告舞阳新和车业有限公司与被告舞阳金信建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舞阳新和车业有限公司的法定代表人王新军及其委托诉讼代理人侯晓远，被告舞阳金信建材有限公司的委托诉讼代理人付士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舞阳新和车业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决自起诉之日起，解除原告同被告于2019年2月1日签订的《土地、厂房租赁协议》；2、依法判决被告支付拖欠的2019年度租金40万元、违约金221.66万元，共计261.66万元；3、依法判决被告支付自2020年1月1日起至起诉之日止拖欠的租金65万元;依法判决被告支付自起诉之日次日起至实际搬离退场完毕之日止按照每月26万元租金计算实际占用期间的使用费用；4、依法判决被告赔偿在租赁使用期间对原告方厂房厂区不依据合同约定进行改扩建所造成的损失暂定为1万元，具体损失待申请法院司法评估后予以变更、追加诉讼请求，(上述共计确定诉讼金额327.66万元)；5、依法判决被告停止侵权行为，拆除私自接用于原告方的高压输电线路；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月1日，原告同被告签订《土地、厂房租赁协议》，双方约定:甲方(即原告方舞阳新和车业有限公司)同意将自已名下的二期土地及厂房租赁给乙方(即被告方舞阳金信建材有限公司)，用于乙方建设环保型砂石加工项目的生产经营。该宗地位于舞阳××××环路南段西侧，舞阳新和车业有限公司二期院内南部【宗地号为:舞国用(2012)第297号和第298号】。被告租用的土地面积约为67000平方米，厂房面积为四栋约30000平方米。双方约定的租赁价格及支付方式为:自签订之日起的前三年(2019年2月1日起至2022年1月31日止)，土地、厂房每月共计租金为人民币26万元整。租金支付时间约定为:协议签订后，在2019年2月28日前，被告须向原告支付2019年度第一期（2019年2月1日起至2019年4月30日三个月）的租金，共计人民币78万元整；2019年5月1日前，被告须向原告支付2019年度第二期（2019年5月1日起至2019年7月31日三个月）的租金，共计人民币78万元整；2019年8月1日前，被告须向原告支付2019年度第三期（2019年8月1日起至2019年12月31日五个月）的租金，共计人民币130万元整；2020年度租金支付方式调整为每六个月支付一次，具体为：2020年1月1日前支付上半年的租金156万元。该协议还约定:协议生效后，被告应严格按照本协议的相关条款准时向原告支付租金，若被告不按时向原告支付租金，则每超过一天被告向原告缴纳应支付款项1％的违约金。若被告连续超过30天未向原告支付当期租金的则除被告向原告支付违约金外，原告有权解除本协议。本协议还约定:被告租赁原告的厂房、厂区，需要对厂房进行改造时，被告不得对厂房的高度、宽度、长度、墙体、屋顶及厂房的钢构进行改造，被告在生产时其生产加工也不得对厂房造成损伤和破坏。允许被告对厂房的出入大门进行改造、厂区内建设给排水、电力、环保设施进行改建，及包括其他未说明需要改建、改造的事项，但是被告在改建、改造前必须书面把改建、改造方案报给原告，经原告书面同意后，被告方可施工。该《土地、厂房租赁协议》签订后，原告即及时整理该宗土地上的厂房和土地，并及时交付给被告用于生产经营。但是被告在租用该土地和厂房之后，拒不按照协议约定的时间支付租金，首期租金78万元按照协议约定应于2019年2月28日之前支付，但是被告迟迟不予支付，直至原告向被告发出《律师函》予以催要并要求支付违约金的情况下，被告才在2019年3月29日支付了该笔租金，共计超期29天，产生违约金22.62万元。随后，被告一直不按照协议约定支付租金及违约金，截止2019年12月31日，被告共计拖欠租金50万元，产生违约金221.66万元。另外，依照合同约定应于2020年1月1日前支付的2020年度第一期租金共计156万元，被告在原告多次催要的情况下至今未付。同时，被告在租用原告厂房土地期间，多次对原告的厂房进行改扩建，在改扩建过程中严重损毁了原告厂房的墙体、钢结构、承重等合同约定的应予以保护的原告方财产权益，且拒不依据协议约定向原告报告和征得原告的许可。另外，原告同被告另签订有另一份《国有土地使用权租赁协议》，被告租用原告二期土地北半部用于钢材市场的经营，目前被告尚在租用原告土地进行钢材市场经营。在2019年年底至目前，被告不经原告同意，私自通过原告一期厂区生产厂房的高压输电线路，搭接架设从原告厂区通向被告砂石生产厂区的高压输电线路。该行为既侵犯了原告的财产权，又造成了极大的安全隐患，也违反了相关法律法规对高压输电设施的安全生产使用规定，原告保留向电力行政主管部门投诉的权利。原告认为，依法签订的合同应予全面履行，被告拒不按照协议约定履行支付租金的义务，被告按照协议约定应予2019年8月1日之前履行完毕的支付义务，自2019年8月1起至今尚未履行完毕，且随后的支付义务至今分文未付，被告已经构成根本违约。另外，被告不按照合同约定合理使用租赁厂房设施，对原告财产性权益造成的损失应予赔偿。被告不经合法的行政审批程序，也没有得到原告允许，私自在原告的高压输电线路上搭接架设其他高压输电线路，已经构成侵权行为，应予停止侵权，恢复原状。鉴于当前疫情原因，原告不再追究被告自疫情开始后的违约责任，但是依据协议约定，原告诉请解除同被告签订的《士地、厂房租赁协议》，并要求被告支付自2020年1月1日后实际占用原告厂房、土地的使用费用。诉讼中原告申请撤回第4项诉讼请求，陈述被告已主动拆除私接的高压输电路。将第5项诉讼请求变更为确认被告私自通过原告的变压器架设高压输电线路行为侵权违法。被告辩称：1、原被告双方在履行合同过程中存在相互违约的事实;2、被告拖欠支付原告的租金并不是40万元，而是20万元，截止2020年1月17日，被告已向原告支付租金266万元;3、被告开工后，因原告方的遗留问题引起当地群众阻工，致使被告不能开工，延误工期20余天;4、合同约定的违约金远远高于法律的规定，且原告方不能证明因违约所受到的损失，所以原告请求违约金221.66万元应不予支持;5、截止目前，原告方二期门口处还有长200米，宽20米的地块，原告没有进行清障交付被告。基于以上事实和理由，被告没有构成根本性违约，所以不同意解除合同。另外，受疫情影响，该疫情事件属于不可抗力，对被告方没有及时履行合同的情况应当予以免责。同时，被告方正在与原告方积极协商寻求解决问题的办法。经本院审理认定事实如下：原、被告双方于2019年2月1日签订土地、厂房租赁协议。协议约定被告租用原告土地约67000平方米，厂房四栋面积约30000平方米用于建设环保型砂石加工项目的生产经营。租赁期限5年，自2019年2月1日至2022年1月31日。土地厂房租金每月26万元，2022年1月1日至2023年12月31日土地厂房租金每月30万元。被告在协议签订后的2019年2月28日前支付2019年度第一期三个月租金78万元；2019年5月1日前支付2019年度第二期三个月租金78万元；2019年8月1日前支付2019年度第三期5个月租金130万元；2020年1月1日前支付2020年度上半年租金156万元，2020年7月1日前支付2020年度下半年租金。若被告不及时向原告支付租金则每超过一天应向原告缴纳应支付款项1%的违约金，若被告连续超过30天未向原告支付当期租金，原告有权解除土地、厂房租赁协议。土地、厂房租赁协议签订后，被告于2019年3月29日向原告支付2019年第一期租金78万元，比协议约定支付时间延迟28天；2019年6月27日向原告支付2019年第二期租金78万元，比协议约定支付时间延迟57天；2019年第三期租金被告于2019年9月29日支付10万元，延迟支付59天；2019年10月19日支付20万元，延迟支付79天；2019年11月20日支付30万元，延迟支付110天；2019年12月10日支付20万元，延迟支付130天；2019年12月28日支付20万元，延迟支付148天；2020年1月17日支付10万元，延迟支付178天。尚欠20万元未支付，2020年上半年应付租金156万元未支付。原告围绕诉讼请求依法提交了三组证据：第一组：原、被告于2019年2月1日签订的土地、厂房租赁协议，被告自协议签订后支付租赁费明细表各一份。证明被告没有按照协议约定时间支付租金，已构成根本违约，原告请求解除土地、厂房租赁协议符合合同约定。经质证，被告对2019年2月1日的土地、厂房租赁协议的真实性无异议，认为被告逾期付款是因为原告方原告引发周边群众9次阻工所致。其中最晚的一次阻工时间发生在2019年4月15日，距原、被告签订租赁合同2个多月，逾期付款的责任不在被告，原告主张因被告逾期付款构成根本违约理由不能成立。被告截止2020年1月17日已支付租赁费266万元，原告在明细表中计算的违约金远高于法律规定。第二组：律师函1份。证明被告违约后依约应产生惩罚性违约金，经律师发函催告未按协议约定支付应付款项1%的违约金。经质证被告认为，原告提供的律师函在不考虑法律规定的情况下依据当事人提供的协议计算出来的违约金是错误的，催要违约金的行为也是不合法的。第三组：图片9张。证明被告未经原告许可私自通过原告的变压器架设高压输电线路，后自行拆除但未恢复原状，请求确认被告构成侵权行为及行政违约行为。经质证被告认为，第三组证据不能判断图片形成的时间、地、地点否为被告租赁的场地有待勘验确认。根据租赁协议第五条第（三）项约定，被告的行为不构成侵权。被告围绕抗辩意见依法提交了三组证据：第一组：中国建设银行单位客户专用回单8份。证据租赁协议签订后被告自2019年3月29日至2020年1月17日分8次向原告支付租赁费266万元。经质证，原告对该组证据的真实性及证明的问题无异议。第二组：U盘中保存的视频资料9个。证明因原告原因导致当地群众阻工，当时还有报警记录。原告在一期、二期建设中与大杨庄群众签订了协议，厂区内部建设用工优先使用大杨庄群众。舞阳县公安机关接警记录及调查笔录中有大杨庄群众向公安机关反映该问题的记录。经质证原告认为，被告提交的9个视频资料没有向法庭提交核验原始载体是否存在剪辑、涂改。在能够播放的情况下再当庭播放质证。原告在出租土地时不存在任何权利瑕疵。被告受到阻工的原因据称是被告的环评手续迟迟不能办理，其生产会对周边环境造成污染。第三组：照片6张。证明原告至今没有完成场地清障，违背协议第六条第（四）项的约定，影响被告项目的设备设施安装进度。被告未按协议约定时间付款行使的是同时履行抗辩权。依照最人民法院关于合同法解释（二）的规定，原告方违约金的计算已远超法律的规定。经质证原告认为，被告早已安装完毕并全面生产运输，所谓清障问题是被告允许存在的情况并不影响被告项目的设备设施安装进度。被告在为拒付租金找借口。关于违约金原告认为双方达成的违约条款应当遵守，具体数额由人民法院裁决。休庭后原告提交了河南省人民政府启动新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控一级应急响应。关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告，2013年10月10日原告与大杨庄村民委员会第七、八组签订的二期工程劳务补偿协议及大杨庄村民委员会出具的工程建设劳务补偿款收到条2张。被告提交了砂石项目筹建期资产负债表及现金支出汇总表、应付账款、其他应付款表各一份。本院认为，原、被告于2019年2月1日签订的土地、厂房租赁协议不违背法律和行政法规的规定，应为有效协议。原、被告双方均应按照协议的约定享受权利、承担义务。根据庭审查明的事实，本院对被告欠付原告租赁费的事实进行了确认。被告应当向原告支付2019年租赁费20万元、2020年上半年租赁费156万元。根据法律规定，当事人在合同履行中的违约行为分为轻微违约和根本违约。轻微违约一般指违约行为并未使守约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础，可以通过其他合理的方式补救并使合同恢复至正常状态。即使存在违约行为并不必然导致合同解除的法律后果。根本违约则是指违约方的违约行为实质性地剥夺了受损害方订立合同所期待的利益，致使合同目的落空，受害方可以解除合同。但无论是轻微违约还是根本违约，任何违反协议约定的行为均可认定为违约行为。本案中被告逾期支付租赁费的事实存在，其履行协议明显不符合约定，本院认为被告构成违约。根据本案审理查明的事实，被告迟延履行2019年第一期、第二期，迟延并不完全履行第三期支付租赁费义务。但整个履行协议过程表现为短期内迟延履行第一期、第二期支付租赁费义务和断续不完全履行第三期支付租赁费义务及原告已收取租赁费的情况，且第三期租赁费被告未履行部分金额占应履行金额的比例较小。被告逾期支付租赁费的违约行为并没有影响原告订立租赁协议所追求的实现收取租赁费收益的主要目的，也没有对原告的合法权益构成较大的损害或致原告收取租赁费的合同目的落空。被告逾期支付2019年租赁费的违约行为显然不属于继续履行合同已无法获得利益或合同目的不能实现的根本违约行为。2020年元月被告应履行2020年上半年租赁费支付义务但迟延履行，2020年元月河南省人民政府启动新冠肺炎疫情防控一级响应，被告的履行能力因2020年元月进入不可抗力的疫情状态而受影响，直至后期原告在疫情期间起诉时仍未履行。依照上述对被告在2019年迟延履行支付租赁费义务构成轻微违约和根本违约的分析认定，本院认为被告在履行2020年上半年支付租赁费义务时仍违背合同约定，但根据被告迟延履行时间和突发疫情的时间，结合疫情期间企业生产实际和最高人民法院相关指导意见，同样不能认定被告的违约行为为根本违约。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）对于承租房屋用于经营，疫情期间承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，人民法院不予支持的规定，对于被告违约后即遇疫情和原告在疫情期间因被告迟延支付租赁费诉讼请求解除合同，本院不予支持。综合上述被告履行合同义务和违约情况，结合原、被告双方签订合同、履行合同的时间以及被告的投资收益实际，为公平保护合同双方的合法权益和维护合同的交易稳定，避免解除合同导致双方利益严重失衡，虽然依照合同约定，被告违约后原告可以请求解除合同，但在被告不构成根本违约时，原告请求解除协议，本院不予支持。被告逾期支付租赁费的违约事实存在，原告请求被告支付违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于原、被告在租赁协议中约定的违约金较高，被告请求予以适当减少，结合原告主张被告依约支付违约金但未提供因被告的违约行为造成的实际损失和违约金的主要性质为违约赔偿的法律规定，本院根据被告的违约程度和庭审查明的事实认定原告的实际损失为资金占用损失，酌定被告在按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率的基础上增加30%计算向原告支付违约金。原告诉讼请求确认被告私接高压输电线路行为侵权违法，因与本案不属同一法律关系，本院不作认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：（2020）被告舞阳金信建材有限公司自本判决生效后10日内向原告舞阳新和车业有限公司支付2019年12月31日前的租赁费200000元及违约金。（2020）违约金分阶段计算：2019年3月1日至2019年3月29日以780000元为基数；2019年5月2日至2019年6月27日以780000元为基数；2019年8月2日至2019年9月29日以100000元为基数；2019年8月2日至2019年10月19日以200000元为基数；2019年8月2日至2019年11月20日以300000元为基数；2019年8月2日至2019年12月10日以200000元为基数；2019年8月2日至2019年12月28日以200000元为基数；2019年8月2日至2020年1月17日以100000元为基数，2019年8月2日至2020年1月25日以200000元为基数，在按照全同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的基础上增加30%计算。（2020）被告舞阳金信建材有限公司自本判决生效后10日内向原告舞阳新和车业有限公司支付2020年6月30日前的租赁费1560000元。（2020）驳回原告舞阳新和车业有限公司解除土地、厂房租赁协议的诉讼请求。（2020）驳回原告舞阳新和车业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16506.5元，由被告舞阳金信建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  夏英涛二〇二〇年六月二十二日法官助理陈晓凤书记员苗赛楠