广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4123号原告（反诉被告）：朱永基，男，1951年9月23日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：朱卓媚，广东一粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：周新成，男，1976年8月9日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所律师。原告朱永基诉被告周新成及被告周新成反诉原告朱永基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序进行审理。原告朱永基的诉讼代理人朱卓媚，被告周新成及其诉讼代理人李文明到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请30日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告朱永基向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾空迁出广州市花都区新华街秀全二街3号109房；2、判决被告从2018年10月1日起按照原租金每月4000元计算至实际归还房屋之日止向原告支付商铺使用费。商铺使用费暂计至起诉之日，抵销12000元押金后，被告向原告支付商铺使用费人民币52000元；3、本案受理费全部由被告负担。事实和理由：2016年9月1日原告与被告签订《商铺租赁合同》，由原告将位于广州市花都区新华街秀全大道秀全二街3号109号商铺出租给被告作旅业用途使用，使用面积150平分米，租赁期为二年，自2016年9月1日至2018年8月31日止，租金每月4000元。2018年8月31日租赁合同期满双方没有重新签订租赁合同，被告不肯迁出仍继续使用商铺又不支付费用。经原告多次催告以及2019年6月22日原告张贴告示要求被告搬离后，被告仍不予理睬继续占有使用商铺，被告的行为已经严重侵害了原告的合法财产权益。因此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决被告立即腾空迁出广州市花都区新华街秀全二街3号109房，并向原告支付商铺使用费从2018年10月1日起按照原租金每月4000元计算至实际归还商铺之日止，暂计至起诉之日抵扣12000元押金后，支付商铺使用费人民币52000元，以此维护原告合法权益。被告周新成答辩称，一、涉案房屋已被征收，被答辩人无权请求答辩人支付租金或占有使用费。在租赁期限内，涉案房屋已被广州市花都区人民政府发出公告征收，所有权已经转移，并非属于朱永基所有。朱永基是否签订征地补偿协议亦未办理房产变更登记，不影响物权变动的效力。自征收决定公告发出之日起，该商铺处分权和使用权、出租权属政府所有，朱永基无权再对涉案商铺行使出租权，更无权向答辩人主张租金或占有使用费。二、涉案合同已因政府征收行为导致合同终止，而自政府征收后，答辩人并未继续占用涉案房屋，被答辩人应向答辩人返还涉案房屋的押金。合同期满后，答辩人并无续租的意思，也未向被答辩人发出续租通知。答辩人并未继续占用涉案房屋，只是被答辩人无收回涉案房屋。从答辩人向新华街道办作出《搬迁物资清单》可以看出，对涉案房屋及物品，答辩人已向被答辩人和征收单位即新华街道办作出弃产决定。双方签订的租赁合同第九条约定：因政府征收行为，可以终止本合同，甲乙双方互不承担违约责任，答辩人在合同到期后，已向被答辩人提出终止合同，但被答辩人拒不配合。因此，答辩人并无占有涉案房屋的意思和行为，不应支付相关的使用费。三、被答辩人已经对涉案商铺作断水、断电处理且涉案商铺也已被政府围蔽，涉案房屋根本无法使用，商铺的使用目的根本无法实现，被答辩人请求支付使用费毫无依据。自2017年8月14日征收决定发出后，征收工作开展，涉案商铺已无法正常经营，并且花都区人民政府在2018年2月22日发出《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州北站周边道路单向循环改造及东广场征拆区域围蔽工作方案的通知》，涉案房屋周围已被全封闭，新人和车辆难以进入，商铺已无法经营。综上所述，为维护当事人的合法权益，答辩人认为原告主张没有客观事实和法律依据，其不合理合法的主张依法不能成立，侵权法院驳回原告的诉讼请求并作出公平公正判决。被告周新成向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人停产停业损失费62837元和不可搬迁费28106元合计90943元及利息（利息计算方法：以90943元为基数，从被反诉人实际收取补偿款之日起计至返还反诉人之日止，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年9月1日签订《商铺租赁合同》，约定被反诉人将位于花都区新华街站××秀全××号商铺出租给反诉人使用，租赁期限是2016年9月1日至2018年8月31日。反诉人按合同约定每月支付被反诉人租金4000元，反诉人一直依约履行合同的相关义务。2017年8月14日，广州市花都区人民政府发出公告《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》[花府（2017）12号）]，公告自发出之日起生效，涉案房屋在征收范围内。征地补偿款包括停产停业损失费62837元和不可搬迁费28106元等。涉案商铺2016年9月1日至2018年8月31日的实际使用人和经营人为反诉人，在合同期内发生征收行为，停产停业损失费和不可搬迁费应是对直接投入者和损失者做出的补偿，因此，上述补偿应归反诉人所有。被反诉人应在收到征收单位的相关补偿款后，返还给反诉人。反诉人与被反诉人就该搬迁补偿款的问题多次协商。但被反诉人不愿意返还属于反诉人的补偿款。被反诉人的恶意拒付行为，已严重损失了反诉人的利益。为了维护其的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起反诉，请求人民法院判如所请。原告朱永基答辩称，我方不同意被告的反诉请求。原告至今为止并未签订拆迁协议，因此被告提出停产停业损失费，搬迁费应建立在拆迁协议签订后才能实现，对停工停产损失费，因为被告并没有与原告解除合同并清退房屋，拆迁公告后仍然继续承租房屋使用，在合同期满后也不腾空房屋，费用至今未支付，因此依照补偿方案第十二页第七条明确约定，停产停业主要针对的是被征收人，但若被征收的房屋生产经营单位或个人不是被征收人的，没有约定的由个人与生产经营单位协商，在拆迁公告后被告一直使用房屋至2018年，合同解除后，被告也没有腾空房屋，因此对于被告提供的评估结果明细表里的停产停业损失是否还能作为补偿，现在是不确定的因素，也就是说被告的诉求并非是可期待的利益。关于评估表中的不可搬迁费是28106元，补偿方案中搬迁费涉及到了多个项目，但不可搬迁费具体包括什么现在不清楚，作为承租人，腾空房屋时会将其可搬迁的物品搬迁，因此被告要求返还搬迁费，我方认为不应得到支持，这些费用因为原告也没有得到，从被告的反诉状的第二页第二段最后一行能清楚反映出被告清楚原告并未签订拆迁协议，也没有获得款项。本院经审理认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区秀全大道秀全二街3号，权属人为朱永基。该产权证尚未注销。2016年9月1日，朱永基（出租方、甲方）与周新成（承租方、依法）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将案涉商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，租金为每月4000元，每两月收取租金一次。合同第三条约定乙方向甲方缴纳人民币12000元作为押金，若乙方逾期一个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金，合同期满，甲方无息退还全部押金给乙方，在乙方遵守合同的前提下，甲方不得无故克扣乙方押金。第七条，甲方只出租商铺给乙方使用，期间乙方所发生的经济纠纷，债权债务以及一切税费（包括房屋出租税）、所用的水电、通讯、卫生、治安、房屋维修和其它费用由乙方负责，与甲方无关。第九条，由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租商铺时，可以终止本合同。甲乙双方均不承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，周新成向朱永基支付押金12000元，朱永基将案涉商铺交付给周新成使用。周新成租赁案涉商铺系经营鑫旺旅店。朱永基陈述，合同期满后，周新成仅在2018年9月支付了4000元，剩余租金至今未支付。朱永基于2019年6月22日在案涉商铺张贴告示，要求周新成搬离，但案涉商铺至今仍由周新成占有使用。朱永基为此提交了照片拟证实案涉商铺仍由周新成占有使用。周新成对该照片不予认可，认为案涉商铺的所有权已于2017年8月14日转移至政府部门。周新成陈述，其认为案涉合同已于2017年8月14日终止，2017年8月14日之后其无需再向朱永基支付租金和占有使用费，其共计向朱永基支付了12000元。周新成主张其已与征收单位于2017年12月5日对其经营的鑫旺旅店内的物品进行了确认，周新成为此提交了搬迁物资清单，拟证实其已对其物品作出弃产决定，故并未继续占用案涉商铺。该清单上加盖有广州北站项目工作领导小组办公室公章。朱永基对于该搬迁物资清单不予认可，主张其无法核实真实性。周新成还提交了录音拟证实其已将案涉商铺交还给朱永基，该录音中被告陈述“我没有在这里，你退钱退押金我随时走，那个时候也是这样说，你说你要签我给你房租，如果不签，我是不给房租。……你不签，你退我押金，我不做了。”。朱永基对于该录音真实性予以认可，认为该录音形成时间为2019年12月11日，从通话内容可以得知周新成此时并未搬离案涉商铺，并未将案涉商铺交还给其。2017年8月14日，广州市花都区人民政府发布花府[2017]12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，决定对广州北站铁路以东（东至建设路，北起云山大道、南至秀全大道）地块范围内的国有土地上房屋进行征收。案涉商铺位于上述征收范围内。广州市花都区人民政府新华街道办事处对案涉商铺价值时点为2017年8月14日的价值进行了评估，其中房地产价值1543873.87元，不可搬迁费28106元，停产停业损失62837元，合计1634816.87元。朱永基陈述其并未与征地单位即广州市花都区人民政府新华街道办事处签订拆迁补偿协议，亦未收取拆迁补偿款。周新成陈述，其不清楚朱永基有无签订拆迁补偿协议，但被征地片区的其他人已签了协议。诉讼中，本院依职权向广州市花都区人民政府新华街道办事处发函询问朱永基是否就案涉商铺的拆迁事宜签订拆迁补偿协议？如已签订协议，是否已发放拆迁补偿款？案涉商铺是否已移交？广州市花都区人民政府新华街道办事处于2020年5月7日回函，内容如下：案涉商铺的业主朱永基未与新华街道办事处签订拆除补偿协议。朱永基对该复函无异议。周新成对该复函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，主张双方约定的租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日,至政府在2018年2月22日作出围蔽决定，此时商铺的实际经营人一直是周新成,周新成为实际的停产停业损失者和搬迁损失者,应获得相应的补偿。2018年2月22日政府实施围蔽行为后,案涉商铺被围蔽,拆迁工作在进行,周围已经成为废墟,加上朱永基已对涉案房屋做停水、停电处理,导致案涉商铺根本无法使用,租赁和占用的目的根本无法实现。在合同到期后,周新成并无继续占用涉案房屋,其已实际搬出,所剩余的资产其已经做出弃产决定,其已实际交付房屋。朱永基是否签订补偿协议,不影响政府征收行为的发生及对周新成造成的实际损失和房屋已无法使用的事实。自政府征收决定发出后,案涉商铺已收归国有,朱永基无权向周新成主张占用使用费，周新成主张相应的停产停业损失和搬迁损失补偿有事实和法律依据。综上,该证据与本案不存在关联性。朱永基与周新成均确认案涉商铺的电表已于2019年8月注销。周新成陈述，案涉商铺自2018年2月22日开始修建围墙进行围蔽，并为此提交了广州市花都区人民政府办公室于2018年2月22日发布的花府办函[2018]6号《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州北站周边道路单向循环改造及东广场征拆区域围蔽工作方案的通知》，该通知中明确由新华街负责，分段对建设路以西（长约390米）、秀全路以北（长约330米）、站前路以东（长约410米）区域进行围蔽，并于春节前先行开展具备条件的临街商铺及楼房围蔽工作。朱永基确认案涉商铺已被围蔽，但不清楚具体时间，主张只是外墙被围蔽，案涉商铺可正常居住，旁边的旅店也有正常营业。经本院询问，朱永基是否同意于庭审当日即2020年4月21日收回案涉商铺，朱永基表示同意。周新成亦同意朱永基于2020年4月21日收回案涉商铺，但认为因案涉商铺所有权已归政府，其不需要与朱永基进行交接。至于押金，朱永基要求用周新成支付的押金12000元抵扣周新成拖欠的占有使用费。周新成不同意抵扣，要求朱永基退回押金。本院于2020年5月15日对双方进行询问时，朱永基表示其仍未收回案涉商铺。经本院询问，周新成再次明确，案涉商铺内的物品经其于2017年12月5日与征收单位对其经营的鑫旺旅店内的物品进行了确认，上述物品均已作弃产处理。本院认为：涉案《房屋租赁合同》系朱永基与周新成的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。朱永基要求周新成腾空并搬离案涉商铺，在本案于2020年4月21日开庭审理时，本院已询问双方是否同意朱永基于当日自行收回案涉商铺，双方对此均无异议，只是周新成认为其不需要与朱永基进行交接。故朱永基要求周新成腾空案涉商铺的基础已不存在，对于朱永基的该项诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点为周新成是否需要向朱永基支付占有使用费及占有使用费标准是否需要调整。关于第一个焦点，房屋征收范围的确定并不意味着被征收人对房屋所有权的丧失。案涉商铺虽位于广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋征收范围内，但至今仍未被拆除。朱永基所持有的案涉商铺产权证亦未注销。朱永基在案涉房屋被拆除前，依然享有对案涉商铺进行使用收益的权利。周新成占有、使用案涉商铺，应向朱永基支付其占有使用案涉商铺期间的占有使用费。周新成主张案涉商铺因位于征收范围内，在政府部门发布征收公告后，朱永基即丧失案涉商铺的所有权，故其无需向朱永基支付租金和占有使用费，本院不予采纳。周新成主张其已将案涉商铺交还给朱永基，但其提交的录音并不足以证实其上述主张，且朱永基对此予以否认。对于周新成的上述陈述，本院不予采纳。朱永基陈述，周新成向其支付占有使用费至2018年9月，周新成并未提交证据予以反驳，本院对于朱永基的上述陈述予以采信。朱永基于2020年4月21日自行收回案涉商铺，故周新成应向朱永基支付2018年10月1日至2020年4月21日的占有使用费。朱永基在2020年5月15日表示其还未能收回案涉商铺。根据周新成提交的搬迁物资清单，其已明确案涉商铺内的物品于2017年12月5日就已作弃产处理。朱永基在周新成同意其于2020年4月21日收回案涉商铺后，未能及时收回案涉商铺，由此导致的损失，应由其自行承担。关于第二个焦点，周新成主张案涉商铺已于2018年2月22日被围蔽，但案涉商铺并未位于临街的位置，且其并未提交证据证实其受到影响的程度。朱永基与周新成均确认案涉商铺的电表已于2019年8月注销。故本院酌定，周新成按照每月4000元的标准向朱永基支付案涉商铺2018年10月1日至2019年8月31日的占有使用费，经核算为44000元，自2019年9月1日至2020年4月21日按照每月1000元的标准向朱永基支付占有使用费，经核算为7700元，共计51700元。朱永基要求周新成支付占有使用费51700元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。至于押金12000元，案涉租赁合同期满后，在双方未对押金提出异议的情况下，朱永基应将押金返还给周新成。周新成需向朱永基支付占有使用费51700元，朱永基主张将押金抵扣占有使用费，本院予以采纳。抵扣后，周新成还需向朱永基支付占有使用费39700元。周新成不同意抵扣的意见，本院不予采纳。在广州市花都区人民政府新华街道办事处并未与朱永基签订拆除补偿协议的情况下，朱永基并未收取拆除补偿款。周新成要求朱永基向其支付拆除补偿款及利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告周新成自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱永基支付占有使用费39700元；二、驳回原告朱永基的其他诉讼请求；三、驳回被告周新成的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由原告朱永基负担132元，由被告周新成负担418元；反诉案件受理费1036.8元，由被告周新成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年六月十六日书记员  利文智孙诗韵