四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1494号 上诉人（原审原告）：张成华，女，1981年2月14日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴贵学，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：赵秋平，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：邓国太，男，1962年9月1日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人张成华因与被上诉人吴贵学、赵秋平、邓国太商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张成华向本院上诉请求：1．依法撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4580号民事判决第二、三项；2．改判被上诉人返还购房款100,000.00元并从收房款180,000.00元之日起按年利率24%支付利息至购房款10万元还清之日止（已收利息在结算是扣减）；3．诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审将应返还的购房款（本金）100,000.00元认定为81,000.00元错误，应予纠正。二、本案中“19,000.00元”付的是利息而不是本金。三、双方约定的月息2分即年利率24%，原审不予认定错误，应予纠正。四、担保人应承担连带清偿责任。以上，有合同、承诺书、担保书、转款单、通话记录、信息、微信记录等为证，事实清楚、证据充分。 吴贵学未作答辩。 赵秋平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。 邓国太答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。 张成华向一审法院诉讼请求：1．请求确认张成华与吴贵学、赵秋平签订的《购房协议》无效；2．判令吴贵学、赵秋平返还张成华购房款100,000.00元和支付自2018年9月15日开始按年利率24%计算的利息并按已付房款双倍赔偿损失，邓国太承担连带责任。 一审法院认定事实：2017年11月24日，张成华作为乙方与作为甲方的吴贵学签订《购房协议》一份，内容为：“甲方：吴贵学乙方：张成华经甲乙双方商定将南部县海腾云鼎小区X幢X单元X楼X号住房一套，面积约为110平米。售给乙方，单价为：元，总房款：￥230,000元，大写：贰拾叁万元。协议达成后首付款为：壹拾捌万元，大写：￥180,000元。在2018年6月份左右，把此房的网签合同办完后付清余款，到时若违约，甲方将承担一切责任，三方签字生效，具有同等法律效力。甲方：吴贵学赵秋平乙方：张成华担保方：邓国太2017年11月24日”。赵秋平未在《购房协议》首部甲方处签名，但在该协议尾部甲方吴贵学签名之后签署其姓名。同日，张成华将首付款180,000.00元以现金形式交付给赵秋平，并由吴贵学向张成华出具《收条》一张，内容为：“今收到海腾云鼎小区X幢X单元X楼X号购房人张成华房款为壹拾捌万元正（￥180,000元）注：此房款请转入赵秋平私人账户生效。此据收款人：吴贵学2017.11.24”。2018年9月8日，吴贵学向张成华出具《承诺》一份，内容为：“本人吴贵学慎重承诺在2018年9月10日前将海腾云鼎小区4幢的房屋钥匙交付给购房者本人承担一切责任，其中物管的一切手续由本人办理完毕。承诺人：吴贵学2018年9月8日”。同日，邓国太在该《承诺》下部书写：“到时间承诺人违约，担保人承担交易款壹拾捌万元（180,000元）担保人当是2018年9月12日对不到现从2018年9月15日起打资金利息每个月3,600.00元付给购房人。担保人：邓国太2018.9.8”。邓国太使用不同颜色的笔在其签名前面书写“钥匙交”的内容，并用该笔将“钥匙交担保人：邓国太”的内容圈划。邓国太称书写“钥匙交”是因为其在书写承诺下方内容之后三天就将钥匙交与张成华之父，其已经完成了担保义务，但由于其书写的内容与吴贵学书写的承诺在一张纸上，故其没有将其书写的内容收回，而只是用笔在上面书写“钥匙交”的内容和圈划“钥匙交担保人：邓国太”的内容。张成华认可不同颜色的字系邓国太书写，但认为是同时书写，对为什么同时书写会使用不同颜色的笔未作出合理解释。之后，经张成华催要，赵秋平陆续向张成华支付共计99,000.00元。对于给该99,000.00元，张成华称返还房款本金为80,000.00元，其余19,000.00元系赵秋平自愿按每月3,000.00元或2,000.00元向张成华支付的利息，赵秋平认为全部系返还房款本金，且其没有返还义务，系代吴贵学返还。2018年4月4日，四川省南部县人民法院作出（2016）川1321破1-10-103号民事裁定书，裁定四川海腾房地产开发有限公司开发的海腾云鼎XX号住房属于赵伟所有，不属于四川海腾房地产开发有限公司财产。 一审法院认为，赵秋平虽然未在《购房协议》首部甲方处签名，但是却在《购房协议》尾部甲方处紧随吴贵学签名之后签署其姓名，并未如赵秋平所称在《购房协议》空白处签名，故认定赵秋平系《购房协议》的甲方即出卖方，对赵秋平抗辩的主体不适格意见不予采纳。案涉房屋早于2015年5月12日由四川海腾房地产开发有限公司抵偿给案外人赵伟，一审法院亦以（2016）川1321破1-10-103号民事裁定确认案涉房屋属于赵伟所有，因案涉房屋不属于吴贵学、赵秋平所有，因此吴贵学、赵秋平没有权利处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，张成华与吴贵学、赵秋平签订的《购房协议》无效，故对张成华请求确认《购房协议》无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴贵学、赵秋平应当共同向张成华返还购房款。因赵秋平对张成华所称另19,000.00元系支付利息不予认可，张成华也未举证证明其与赵秋平之间约定了利息，故对赵秋平称已返还本金为99,000.00元的事实予以认定，并在应当返还房款中予以扣减。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用前提是出卖人有权处分且合同有效的情况下因出卖人的原因导致合同目的不能实现，才由出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而本案《购房协议》因出卖人无权处分而无效，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条适用情形，故对张成华要求吴贵学、赵秋平承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求不予支持。因张成华并未举证其因《购房协议》无效遭受损失的具体数额，同时也无证据证明张成华与吴贵学、赵秋平就利息进行约定，故对于张成华要求吴贵学、赵秋平自2018年9月15日按月利率24%支付利息的诉讼请求不予支持。本案的客观情况一是因吴贵学、赵秋平无权处分致使张成华不能取得案涉房屋物权，二是因吴贵学、赵秋平未及时全部返还购房款，致使张成华无法收回购房资金而享有购房资金的时间价值，故客观上确实造成了张成华相应损失，考虑张成华在与吴贵学、赵秋平签订《购房协议》时未能持审慎态度以尽可能避免本案风险发生，其自身存在一定过错的情况，酌情确定由吴贵学、赵秋平赔偿张成华自本案收案之日起至全部房款返还之日止以未返还购房款为基数按年利率6%计算的利息损失。因主合同《购房协议》无效，张成华与邓国太之间形成的从合同担保合同当然无效。因张成华未举证证明邓国太在无效合同中存在过错，故对张成华要求邓国太承担连带责任的诉讼请求不予支持。根据邓国太在《承诺》下部书写“到时间承诺人违约……”的内容，认定邓国太该处以担保人签名是仅对吴贵学承诺的担保，是独立于《购房协议》之外的独立担保行为。结合吴贵学向张成华作出的“……在2018年9月10日前将海腾云鼎小区X幢的房屋钥匙交付给购房者本人……”承诺内容来看，邓国太应是对吴贵学按承诺交钥匙的担保，在张成华未能对邓国太使用不同颜色的笔在“担保人：邓国太”前书写“钥匙交”作出合理解释和举出相反证据证明的情况下，对邓国太所称的其在向张成华之父交付钥匙后在张成华持有的原件上书写“钥匙交”的陈述意见予以采信，因邓国太已经完成交钥匙的担保事务，故对张成华要求邓国太返还购房款和按年利率24%支付利息的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认张成华与吴贵学、赵秋平签订的《购房协议》无效；二、吴贵学、赵秋平于本判决生效之日起七日内返还张成华购房款81,000.00元和赔偿利息损失（计算方法：自2019年9月20日起至购房款全部返还之日止，以81,000.00元为基数，按年利率6%的标准计算）；三、驳回张成华的其他诉讼请求。案件受理费2,300.00元，由张成华负担475.00元，由吴贵学、赵秋平负担1,825.00元。 二审中，张成华提交了其与赵秋平之间的短信截屏1页，微信聊天记录截屏3页；张成华与赵秋平的通话录音光盘1份，上述证据的内容能够相互印证，本院依法予以采信。 二审查明：因吴贵学、赵秋平未能如期与张成华履行合同约定的办理网签等合同义务，张成华找到赵秋平，经双方协商后，赵秋平承诺在收到还款后即向张成华返还40,000.00元，如果在2018年9月1日前还是无法继续履行合同，则赵秋平每月按照2分标准向张成华支付利息。赵秋平于2018年11月2日向张成华返还了30,000.00元；于2018年12月1日向张成华支付了3,000.00元；于2019年1月4日向张成华支付了3,000.00元；于2019年2月1日向张成华支付了3,000.00元；于2019年2月4日向张成华支付了10,000.00元；于2019年2月15日向张成华支付了现金40,000.00元；于2019年3月2日向张成华支付了2,000.00元；于2019年4月5日向张成华支付了2,000.00元；于2019年5月2日向张成华支付了2,000.00元；于2019年6月3日向张成华支付了2,000.00元；于2019年7月1日向张成华支付了2,000.00元。张成华的微信昵称为“锁”；赵秋平的微信昵称为“福星高照”。 张成华于2020年5月29日向本院提出了撤回对吴贵学的上诉，本院已另行出具了《民事裁定书》。 二审查明的其他事实与一审认定事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《购房协议》的效力。二、吴贵学、赵秋平、邓国太如何担责。 关于案涉《购房协议》的效力问题。虽然张成华上诉时未对案涉《购房协议》效力提出异议，但是合同效力属法院依职权审查范畴。因案涉房屋于2018年5月12日由四川海腾房地产开发有限公司抵偿给了案外人赵伟，现已经四川省南部县人民法院以（2016）川1321破1-10-103号民事裁定的方式确认了案涉房屋为案外人赵伟所有，故吴贵学、赵秋平将案涉房屋卖于张成华属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉《购房协议》应属有效合同。 关于吴贵学、赵秋平、邓国太如何担责的问题。因张成华在一审时主张吴贵学、赵秋平、邓国太返还购房款及支付利息，该请求的本质系请求解除合同的法律后果。现案涉房屋已抵偿给了案外人赵伟，案涉《购房协议》无法继续履行，应予解除，吴贵学、赵秋平作为合同相对方应及时向张成华返还购房款。因赵建平向张成华就返还购房款及支付利息达成一致意见，结合赵秋平付款情况及张成华庭审中陈述，对赵秋平于2018年11月2日支付的30,000.00元；2019年2月4日支付的10,000.00元；2019年2月15日40,000.00元，共计80,000.00元，本院认定系赵秋平返还的购房款本金，其余款项共计19,000.00元系支付的利息。赵秋平还应向张成华返还购房款100,000.00元（180000-80000=100000），结合赵秋平的还款情况，本院酌定赵秋平应向张成华支付2018年9月15日至2018年11月1日之间的利息5,640.00元（180000×2%÷30×47=5640）并从2019年8月1日（最后一期利息之后1个月）起以100,000.00元为基数按照年利率24%计付利息至款项还清之日止。因张成华二审中撤回了对吴贵学的上诉，系其自行处分自己的权利，本院依法予以准许。关于邓国太如何担责的问题，因吴贵学向张成华出具的《承诺》系交付钥匙，邓国太在该《承诺》下部书写，故邓国太的承诺应认定为逾期交付钥匙的违约责任。因邓国太在承诺后三日即向张成华交付了钥匙，故不存在此违约责任承担的问题。此外，在诉讼中，张成华也未能举证证明其曾向邓国太主张承担担保责任，因至张成华起诉主张权利时已过了担保期限，故本院对张成华要求邓国太承担责任的请求依法不予支持。一审法院认定正确，本院依法予以维持。另，因张成华在二审中提交了新的证据，导致一审判决认定事实和法律适用存在错误，故二审诉讼费用应当由张成华承担。 据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审基于张成华提交了新证据致使一审处理结果不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4580号民事判决； 二、赵秋平于本判决生效之日起七日内向张成华返还购房款100,000.00元、支付2018年9月15日至2018年11月1日之间的利息5,640.00元并以100,000.00元为基数从2019年8月1日起按照年利率24%的标准计付利息至购房款全部返还之日止，就赵秋平的前述义务，吴贵学在返还购房款81,000.00元并以81,000.00元为基数从2019年9月20日起按照年利率6%的标准计付利息至购房款全部返还之日止的范围内承担共同支付责任； 三、驳回张成华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,300.00元，张成华负担475.00元；吴贵学、赵秋平负担1,825.00元；二审案件受理费2,300.00元，张成华负担2,300.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹰 审 判 员  苟 豪 审 判 员  唐晓兰 二〇二〇年六月九日 法官助理  刘春莲 书 记 员  王海川