广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8978号原告：陈里进(亦原告熊晓英的丈夫和委托诉讼代理人)，男，1971年10月25日出生，汉族，住江西省九江市庐山区海会镇环山路17号A区****，公民身份号码360************117。原告：熊晓英，女，1973年9月25日出生，汉族，住江西省樟树市沙洲里**，公民身份号码362************042。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告陈里进、熊晓英与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈里进亦即原告熊晓英的委托诉讼代理人，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈里进、熊晓英向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（从2017年7月1日起以购房款495280元为基数，按每日0.01%的标准计算计至实际交付房屋之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。事实和理由：2015年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以495280元的价格向被告购买中山市火炬开发区*********房；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款495280元。如违约金以购房款1%作为上限，明显不公，有违背合同公平公正原则，与被告的违约严重程度不符，原告主张违约金按日0.01%持续计算至实际交房之日止。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2019年7月13日，被告已向原告交付了涉案房屋，且在该物业交付时，被告已明确告知了原告，涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，故即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2019年7月13日。二、关于逾期交付房屋的违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。针对被告通大公司的辩解,原告陈里进、熊晓英确认于2019年7月13日收楼的事实，并同意逾期交房违约金计算至2019年7月13日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年2月2日，陈里进、熊晓英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，陈里进、熊晓英以495280元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。。合同签订后，陈里进、熊晓英如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2019年7月13日，陈里进签署了确认书，内容如下：“翠悦园小区3幢1802房（以下简称该物业），于2019年7月13日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与陈里进、熊晓英签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。通大公司未在2017年6月30日前将涉案房屋交付陈里进、熊晓英使用,构成违约,应支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向陈里进、熊晓英支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而陈里进、熊晓英如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。通大公司逾期交房超过两年，合同对于逾期交房违约金约定远低于陈里进、熊晓英逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方违约的情况下，作为非违约方的陈里进、熊晓英以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金调整为按日万分之一计算至实际交付之日止，理据充分，本院予以支持。依照前述方法计算，通大公司应向陈里进、熊晓英支付2017年7月1日至2019年7月13日期间的逾期交房违约金36799元（495280元×743日×0.1‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司向原告陈里进、熊晓英支付逾期交房违约金36799元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取为346元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告陈里进、熊晓英已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年六月二十二日书记员 詹绮婷王静