山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民2790号原告：傅旭东，男。委托诉讼代理人：张红建，山西明煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旺哲，山西明煌律师事务所律师。被告：运城市天宝房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：支旭东，山西方立律师事务所律师。原告傅旭东与被告运城市天宝房地产开发有限公司（以下简称天宝房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅旭东委托诉讼代理人张红建、孙旺哲，被告天宝房地产公司委托诉讼代理人支旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅旭东向本院提出诉讼请求：1、依法判令将原、被告于2014年4月21日签订《某某小区购房协议》和2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》中的房屋单价变更为2400元/平方米，总价变更为314256元（原合同约定单价为4100元/平方米，总价为536854元）；2、判决被告退还原告购房款222598元及资金占用期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年4月21日算至2019年8月19日为71231元，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉时为7790元），起诉后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；3、判决被告赔偿原告印花税损失111元，房屋维修基金损失4452元，计4563元；4、判决被告向原告支付违约金161056元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，被告开发建设了位于运城市某某街×号的某某小区项目，该小区共8栋楼房。被告在该小区商品房的销售过程中，对外宣称3、4、5、6号楼一层为商铺，可做商业经营使用，并由市政规划道路通过，经营及升值潜力巨大。原告听信了被告的宣传，向被告要求购买商铺一间，被告同意后双方于2014年4月21日签订《某某小区购房协议》，约定由原告购买该小区×室房屋，房屋面积130.94平方米，每平方米单价4100元，总价536854元。当日原告向被告支付了全部房款，被告向原告出具了载有“商铺”房款字样的收据。2017年7月25日，双方就该房屋再次签订一份《商品房买卖合同》，但被告一直没有为原告办理涉案商铺的不动产登记手续。直至2019年7月，原告从运城市规划和自然资源局了解到，某某小区用地性质均为居住用地，该小区6号楼的规划许可中并无商业用房信息。至此原告方才得知被告出售给原告的×室房屋并非商铺而是住宅，但被告在向原告出售房屋的过程中一直声称该房屋系商铺，并按照商铺价格要求原告支付了按4100元/㎡计算的536854元房款，而该小区同等条件下的房屋出售单价为2400元/㎡。综上，原告认为被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，依据《合同法》的有关规定，原告有权请求人民法院对该合同予以变更，同时被告应当承担因不能向原告交付商业用房屋的违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告天宝房地产公司辩称，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条已废除变更权，原告要求变更合同价款没有法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”由此可见，《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国合同法》关于受欺诈行为效力之规定不一致。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，该法条款规定的内容已覆盖了《中华人民共和国合同法》关于受欺诈行为效力的规定，且原告主张要求变更合同的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施后，故根据新法优于旧法的原则，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定。因此，原告要求变更合同价款没有依据。二、原告诉称的事实错误，被告从未将涉案住宅作为商铺进行宣传，也从未对外以商铺的价格进行销售。1、涉案房屋自建设时就是按照住宅进行的，所在小区整个项目均为住宅，并非商、住两用。2、被告不存在虚假宣传，被告交付给原告的房屋符合合同约定的标准，就是住宅；原告购买的房屋在3、4、5、6号楼（均为高层住宅）的一楼，有住宅入户门；所处位置紧邻一条规划支路，与一般意义上的商铺在物理形态上无明显区别，原告可通过法定程序将住宅房屋用于商业功能，事实上原告的房屋以商铺的形式处于正常使用中。3、原告向物业公司缴纳的相关物业费、水电费等相关费用，均是按照住宅的收费标准缴纳的，并非按照商铺的标准缴纳的。4、涉案的房屋买卖合同是基于对地段、位置、交通等因素综合考虑后双方订立的，是双方的真实意思表示，且涉案房屋是“一房一价”。5、按照法律规定，房屋的性质由房屋建设管理相关行政部门确定，房屋所有权人和房地产开发企业均无权决定，因此，被告是否对原告做出承诺，均不能改变涉案房屋目前系住宅的性质。而根据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。至于今后原告能否通过法律、法规规定的程序将该房屋改变为经营性用房尚处于未知状态。三、原告变更合同的请求已超过一年除斥期间。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告对原告提交的证据的质证意见：认为原告提交的证据不能证明其购买的就是商铺，宣传页无法证明系由被告印发的，宣传页描述的底商不等同于商铺；原告在内的一些业主正在按照商业的模式使用其房屋；房价政策执行的是一房一价政策，小区其他房屋买卖合同及房款收据不具有任何的参考价值；对运城市天宝物业管理有限公司出具的证明真实性无法核实，房屋用途不是商铺，房屋的性质是由国家相关机关决定的，并不是某人某公司决定的；对通话录音真实性无法核实，被告公司未授权音频中的相关人员进行承诺或相关答复。原告对被告提交的证据的质证意见：认为被告提交的证据显示涉案小区土地及房屋性质均明确表示为住宅，无商业规划；物业费不能说明涉案房屋的产权性质，且该物业费的收取是经原、被告多次协商后才暂定按住宅标准先行收取，不能说明原告认可该房屋系住宅；房屋使用情况不代表房屋性质情况，应当以该房屋可以办理的不动产权证书为准。听取各方的质证意见后，对双方无异议的原告提交的《某某小区购房协议》、房款及印花税、维修基金收据、某某小区销售宣传页、运规建字第140××30号建设工程规划许可证、运城市规划局（2019）第01号信息公开回复、某某小区1、2、3、6号楼照片、某某小区××室房屋买卖合同，被告提交的土地使用权证及预售许可证、物业费的收款收据两份、《入住合约》四份及对应收据五份、原告房屋现状照片1张等证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院进行审查认证如下：对原告提供的运城市天宝物业管理有限公司的证明及通话录音，被告虽予以否认，但未提供相关反驳证据，故本院对该组证据的真实性予以采信。结合本院认定的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2012年，被告开发建设了位于运城市某某街×号的某某小区项目。被告在该小区商品房的销售过程中，对外宣称3、4、5、6号楼一层为商铺，可做商业经营使用。2014年4月21日，原告傅旭东作为乙方，被告天宝房地产公司作为甲方，双方签订《某某小区购房协议》，约定：乙方购买某某小区项目×号房屋，面积为130.94平米。付款方式为：一次性付款，自签定本协议当日一次性支付全额房款，一次性付款单价4100元/平方米，总价536854元等。协议签订的当日，原告按约支付被告购房款536854元，于2018年9月10日又支付被告房屋维修基金10737元及印花税268元、房产证费794元。被告向原告出具的2014年5月20日购房款收据上显示：交款单位傅旭东，人民币536854元，摘要处注明某某小区××室房款（商铺）。后被告于2014年7月按约向原告交付了案涉房屋，现原告以商业经营的形式使用案涉房屋。原告认为其以商铺价格支付了购房款，而被告交付的房屋性质系住宅非商铺，被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，原告为此诉至本院。被告天宝房地产公司开发的某某小区（1#、2#、3#、4#）于2014年9月16日办理建设工程规划许可证，于2015年8月27日办理商品房预售许可证，预售房屋性质为住宅。2017年7月25日，原、被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定该商品房的用途为住宅。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，可变更的合同包括以下几类：当事人协商一致的；因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《某某小区购房协议》系当事人真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，应认定该购房协议有效。签订协议时，双方实地看房，房屋已完工。签订协议后，原告按约支付了购房款，被告按约向原告交付了案涉房屋，双方已经部分履行了协议内容。被告虽在某某小区房屋销售宣传页中写有“商铺”字样，但广告宣传仅为要约邀请，不属于要约，宣传中未对案涉房屋的性质和用途进行明确，不应以广告宣传内容来认定双方的真实意思表示。原告在签订购房协议时，未尽到合理谨慎注意义务，未确认所购房屋是否被相关部门规划为商业用房，在购房协议中未明确约定案涉房屋的性质和用途。被告将房屋交付于原告后，双方于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定房屋性质为住宅。现原告对该房屋以商业用途使用，不能仅凭被告给原告出具的购房款收据上写有“商铺”字样，而认定被告存在欺诈行为，故原告主张被告以欺诈手段诱使其订立了明显不公的购房合同，理据不足，本院不予支持。原告向法院提出变更请求时，并未向法院提供符合以上可以变更合同的法定理由，故原告据此要求判决双方签订的购房协议中房屋单价变更为2400元/㎡，退还购房款222598元及利息、印花税111元、维修基金4452元、要求被告支付违约金161056元，理据不足，该主张本院不予支持。另外，即使原告主张的行为属于可变更的民事行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。双方于2014年4月21日签订的《某某小区购房协议》，于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》，原告于2020年5月18日向本院提起诉讼，原告要求变更的诉请已超过一年，故依法不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》73条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告傅旭东的诉讼请求。案件受理费8309元，减半收取4154.5元，由原告傅旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  梁民福二〇二〇年六月五日书记员  段雅茜