广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3428号上诉人（原审被告）：惠州华民实业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区********。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：夏龙玉，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴春光，男，汉族，1986年1月11日出生，住址：安徽省枞阳县************。委托诉讼代理人：殷磊、雷文，广东展创律师事务所律师。上诉人惠州华民实业有限公司因与被上诉人郑文峰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初17836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州华民实业有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17820号民事判决第一项，依法改判逾期交房违约金为23838元。二、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误、遗漏重要事实。（一）上诉人在2019年6月19日向通过合同约定的方式即快递、小区公告等方式向被上诉人发出了《入伙通知书》，部分买房人也已在通知收楼的时间里已办理交房手续并装修入住。跟被上诉人同时起诉的部分原告也承认收到了上诉人该次以快递方式的送达的《入伙通知书》，足以证实上诉人寄送给被上诉人的文件内容。被上诉人虽否认该快递并非《入伙通知书》，但其并不能说明收到的是什么文件。原审判决据此否认上诉人在2019年6月19日已向被上诉人发出了《入伙通知书》的事实认定错误。上诉人第二次以公告、快递等方式向被上诉人发出《入伙通知书》是在2019年8月17日。鉴于上诉人也已经与部分业主（另案原告）达成和解、违约金系计付至2019年8月17日止，并已支付，相关当事人已撤诉。而被上诉人未能及时收房也有责任。因此，为公平起见，本案违约金的计算截止日应调整计至2019年8月17日。（二）原审判决未予查明案涉违约金约定是否高于被上诉人实际损失，遗漏重要事实；并据此认定违约金日万分之五的标准并不过高存在错误。案涉房屋虽延迟交付，但并未造成被上诉人任何经济损失。即使有损失，也只能以不足三个月延迟交付期间的房屋租金损失做参照。上诉人已提供银行贷款评估数据及房产中介机构发布的当地同期房屋租金水平等证据，证明案涉房屋即使出租租金也只有2000元/月左右（依面积不同而有所增减）。而被上诉人无任何证据证明其所受损失。原审判决对此并未于查明。二、原审判决适用法律错误。除原审判决所引用的合同法条款外，上诉人认为本案还应依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”、“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定进行裁判。鉴于被上诉人并无实际经济损失，参照惠城区人民法院、惠州中级法院审理同类型案件【如（2018）粤1302民初12091号、（2018）粤1302民初11579号、（2018）粤1302民初11576号判决，惠州中级中院（2019)粤13民终1113号判决等】的相关裁判意见，请求贵院改判本案违约金的计算标准为日万分之三，以减轻开发企业的负担、维持公平、公正、和谐的人居环境。被上诉人发表答辩意见：一、原审判决认定事实清楚，上诉人称一审法院认定事实错误、遗漏重要事实没有任何依据。1、上诉人在一审中提交的2019年6月19日的快递单，仅能证明2019年6月19日向答辩人邮寄过物品，至于是否为收楼通知书，其不能证明。仅凭其提交的快递单不足以证明其邮寄的物品为入伙通知书。即使上诉人2019年6月19日邮寄的物品为入伙通知书，根据《商品房买卖合同（预售）》第四章的约定，商品房必须取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告才具备交付条件。根据惠州仲恺高新技术产业开发区住房和城乡规划建设局的单位工程（子单位）竣工验收备案表显示，2019年8月15日涉案商住楼项目才完成竣工验收。上诉人提供的《惠州日报》刊登的《入伙公告》亦载明涉案商住楼项目2019年8月15日才竣工备案，所以即使上诉人2019年6月19日邮寄的物品为入伙通知书，答辩人也有权拒绝收楼。2、部分业主在一审中与上诉人达成和解，系对自身权利的处分，并不构成自认。上诉人《惠州日报》上刊登《入伙公告》上载明，业主于2019年8月17日-8月26日携带相关资料，办理收房手续。答辩人在2019年8月17日-8月26日期间办理收楼，均属合理合规。上诉人主张违约金计算至2019年8月17日，没有依据。应当按照《接收商品房确认书》上记载实际收楼时间为准。二、关于原审法院判决违约金按照万分之五的标准是否合理1、首先按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，上诉人逾期交房在90日之内，按照全部房价款日万分之5的标准向答辩人支付违约金。日万分之五的标准系双方在签署合同时自愿约定，并不存在无效及可撤销情形，一审法院判决违约金按照日万分之五的标准合理合法。2、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。商品房买卖合同系开发商事先拟定好的格式合同。在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，没有改变合同条款的权利。《商品房买卖合同（预售）》是上诉人提供的格式合同，所有条款均是上诉人事先拟定好，由业主签名。对逾期交房的违约责任条款，是上诉人自己拟定并认可的。现又以违约金过高，请求减少，并不符合诚实信用原则。3、从公平性来看，《商品房买卖合同（预售）》第八条对购房者逾期付款的违约责任约定，购房者逾期付款在90日内，向上诉人按照万分之五支付逾期付款的违约金。所以，根据责任对等性，法院判决违约金按照日万分之五的标准，并无不当。4、答辩人认为，本案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人依法自愿订立，和合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务，且该违约金应当作为惩罚性的赔偿，意在督促双方遵守合同约定。恳请法院参照广东省佛山市南海区人民法院审理同类型案件做出的（2019）粤0605民初2529号判决，对逾期交房支持日万分之五的违约金。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。原审原告吴春光向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金44373.72元（违约金以全部房价款1031947元为基数，按每日万分之五计算，从2019年6月1日起计算至实际交付房屋之日止，现暂计至2019年8月26日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2018年3月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的惠州仲恺高新区华星二路1号和泰名府商住楼2单元18层04号房，总价款为人民币1031947元；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币1031947元。2019年5月20日，案涉商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，取得竣工验收报告。2019年6月6日，案涉楼盘取得房屋测绘报告。2019年8月24日，原告接收案涉商品房，并在《接收商品房确认书》上签名确认。2019年10月24日，原告以被告逾期交付房屋为由诉至本院，要求判如所请。另查，被告辩称，其已于2019年6月19日通过快递、小区公告区域张贴入伙公告的方式向原告送达了入伙通知书，并向本院提交了快递单、《和泰名府入伙公告》予以证明。其中，快递单载明的邮件物品为“文件”。原告均不予认可。被告于2019年8月17日在《惠州日报》刊登的《入伙公告》载明：“尊敬的和泰名府业主：现和泰名府商住楼项目于2019年8月15日竣工备案，具备交付条件，请您于2019年8月17日至8月26日携带相关资料至和泰名府物业服务中心办理收房手续……”。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2019年5月31日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用。而被告直至2019年6月6日才取得案涉房屋测绘报告，即未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称涉房屋未能在2019年5月交付，系因政府机构改革导致相关验收文件延迟，属不可抗力而非答辩人违约，但被告就其所称的原因是否足以构成不可抗力，并未有证据予以证明，本院对此不予采纳；被告还辩称其已于2019年6月19日通过快递、小区公告区域张贴入伙公告的方式通知原告收楼，系原告自身原因导致案涉房屋延迟交付，不属于其违约情形，但仅凭其提交的快递单不足以证明其邮寄的物品为入伙通知书，原告不予认可，被告亦未能提交其他证据予以佐证，退一步讲，即使原告已于2019年6月19日收到入伙通知书，而被告提供的《惠州日报》刊登的《入伙公告》载明案涉商住楼项目于2019年8月15日才竣工备案，具备交付条件，原告也有权拒绝收楼，故，被告上述抗辩意见，事实依据不足，本院亦不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期在90天之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。双方就逾期交房违约金计算标准的约定，并不过高，原告据此要求被告支付自2019年6月1日起的逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。被告于2019年8月17日通过刊登《入伙公告》的形式通知原告于2019年8月17日至8月26日携带相关资料办理收房手续，而原告于2019年8月24日接收案涉房屋并未超出合理的期限，故，对原告主张的逾期交房违约金，本院计算至2019年8月24日，超出该日期部分，因无相应的事实依据，本院不予支持。根据双方合同约定，逾期交房违约金计算基数为1031947元，2019年6月1日至2019年8月24日期间，按日万分之五计算为43342元（1031947元×84天×0.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州华民实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴春光支付逾期交房违约金人民币43342元；二、驳回原告吴春光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为455元（原告已预交），由被告惠州华民实业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金截止日、计付标准是否恰当。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金截止日问题。上诉人主张其已于2019年6月19日发出了《入伙通知书》，故本案违约金截止日最迟应为第二次发出通知之日即2019年8月17日，对此，本院认为,上诉人于2019年6月19日向被上诉人寄送《入伙通知书》时，涉案楼盘没有竣工验收备案，不符合房屋交付条件，因此无论被上诉人有无收到该通知书，其都有权拒绝收楼，该通知书对被上诉人不发生法律效力。上诉人于2019年8月17日通过公告、快递等方式再次发出《入伙通知书》时，通知的收楼期限为2019年8月17日至8月26日。被上诉人在此期间收楼，符合约定，故一审法院将违约金计算至被上诉人实际收楼之日，并无不当，本院予以维持。关于违约金计付比例问题。依据涉案合同的约定，上诉人逾期交房的，则按日万分之五支付违约金，该约定是双方当事人真实的意思表示，合法有效，上诉人应当依约履行。上诉人现主张该违约金标准过高应予以调整，但该合同文本系上诉人自行提供，若其认为过高，则在订立合同时可以与被上诉人进行协商从而予以调整，现其在违约行为发生后主张调整，缺乏充分的事实与法律依据。并且，涉案合同对于逾期付款的违约行为亦约定了按日万分之五计付违约金，根据对等原则，一审法院按日万分之五计付逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年六月十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮