广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2757号上诉人（原审被告）：袁烈强，男，汉族，1978年7月27日出生，住广西壮族自治区兴业县。委托诉讼代理人：陈小成，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴鹏，男，汉族，1989年8月28日出生，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：刘智勇，广东共明律师事务所律师。上诉人袁烈强因与被上诉人吴鹏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。袁烈强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回吴鹏要求袁烈强向其支付租金损失90000元的诉讼请求。事实与理由：第一，吴鹏一审中仅提交了微信聊天记录的光盘，但未提交原件予以核对，依法不具有证据效力，一审判决对该证据予以采信是错误的。第二，吴鹏并未提出认定袁烈强解除《厂房租赁合同》的行为违约并要求支付租金损失90000元的诉讼请求，一审判决对违约责任的认定和作出第一项判决超出了吴鹏的诉讼请求。吴鹏是以袁烈强拆除了案涉厂房原有的电线线路为由来提出第一项诉讼请求，既然一审判决已认定吴鹏无法证明袁烈强拆除了案涉厂房的原有电线线路，那么对于吴鹏的第一项诉讼请求一审法院应该全部驳回，而非支持其部分诉请，一审法院违反了不告不理原则和处分原则，二审法院应予纠正。第三，袁烈强系以吴鹏起诉的内容来提交相应的证据，但一审法院超出吴鹏的诉讼请求审理认定与本案无关的事实，实际上剥夺了袁烈强举证、质证和辩论的权利。第四，吴鹏已经承认案涉厂房漏水，袁烈强对该事实不负举证责任。第五，2019年5月31日的“聊天记录”不具有证据效力，不能作为认定案件事实的依据。综上，请求二审法院支持袁烈强的上诉请求。吴鹏辩称：第一，虽然吴鹏一审中提交的微信聊天记录的光盘是复制件，但袁烈强在一审中已对微信聊天记录的双方当事人的身份予以确认。而且，虽然原本存有聊天记录的手机已丢失，但在刻录光盘时已将聊天记录通过另一部手机予以保存，并在一审中将该手机向法庭出示。袁烈强持有与吴鹏相同的聊天记录，虽然袁烈强否认吴鹏提供的微信聊天记录证据，却拒不出示其所持有的微信聊天记录，可以推定该聊天记录对其不利，一审判决对该证据予以采信是正确的。第二，吴鹏诉请袁烈强赔偿三个月租金损失的理由除了认为袁烈强没有对损害的电线进行修复以外还包括袁烈强单方向吴鹏发出解约通知导致吴鹏损失，故一审判决以袁烈强违约为由判决袁烈强向吴鹏支付三个月租金的损失并未超出吴鹏的诉讼请求范围。第三，一审法院并未剥夺袁烈强举证、质证、辩论的权利。袁烈强在上诉状中自认厂房漏水及其解除合同的原因不是一审审理的重点，故其无需就此举证，一审并未剥夺其举证的权利。第四，吴鹏于一审中确认案涉厂房有漏水，但漏水的部分很小且不排除是袁烈强的原因造成，故袁烈强应对漏水的原因承担举证责任。吴鹏向一审法院起诉请求：1.依法判决袁烈强向吴鹏支付3个月租金数额损失90000元，以及袁烈强向吴鹏赔偿擅自拆除线路的修复费用40000元。2.依法判决袁烈强支付5月份的电费7682.40元以及水费140元。3.上述袁烈强应向吴鹏支付的费用共计137822.4元。4.本案诉讼费用由袁烈强承担。一审法院查明事实：2017年10月1日，佛山市高明区联某五金模具有限公司委托吴鹏管理位于佛山市高明区某街道某路西厂房一切事务的接洽及厂房租金收取。2019年1月27日，吴鹏（甲方）与袁烈强（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将位于高明区某街道某路西厂房第三层出租给乙方，厂房面积约2800平方米，月租金为30000元，由甲方代收代付，乙方应配合甲方于每月5日按时上缴房租费、水、电费等。合同期自2019年1月27日至2022年1月27日止，租金每3年递增10%。装修免租期32天，乙方自2019年3月1日开始交付租金。合同签订时，乙方向甲方预交房屋租赁保证金90000元，保证金作为押金存在，乙方不可用来抵扣租金、电费等任何费用，租赁期满，甲方将保证一周内无息退还乙方。如乙方中途退租，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金作为违约金处理不予退回，且需支付三个月租金数额的损失费给甲方。乙方对厂房进行装修，应先将装修图纸和书面报告交甲方，经甲方批准后才可装修。合同期满后或乙方中途退租，乙方所有的装修及厂房线路不得拆除，否则押金不退。吴鹏在2019年5月1日制作《收款通知》后送达给袁烈强，《收款通知》记载了水电费的计算依据、金额以及当月收款总计为38301.66元。2019年5月11日，袁烈强通过银行转账向合同中吴鹏指定的收款账户支付租金水电费等合计38301元。袁烈强自认于2019年5月30日搬离案涉厂房。一审中，吴鹏确认于2019年5月31日前往厂房查抄水电表时知道袁烈强搬离厂房，当时抄录电表数为264.6。根据微信聊天记录内容显示，在2019年5月31日，袁烈强表示“我那边已经不做了，他们把门关了吗，如果把门关了，你撬开那个锁就可以了”“我都不做了……，做这个亏了几十万，没钱搞了”2019年6月5日，袁烈强通过微信向吴鹏发出《解除合同通知书》，主张其对厂房进行了装修、安装了设备，但在使用厂房过程中发现房屋多处漏水，影响工厂正常运作，但在告知吴鹏后一直得不到维修，导致厂房无法正常使用，造成了损失，已构成违约，要求解除《厂房租赁合同》，并要求返还9万元租金。吴鹏的委托诉讼代理人陈某，委托权限为特别授权，于2019年10月9日到一审法院提交本案的诉讼材料申请立案，起诉状上为陈某签名。在一审中，吴鹏对上述事实予以确认，袁烈强对此未持异议。另查明，案涉土地于2017年8月15日办理了国有建设用地使用权登记，权利人为佛山市高明区联某五金模具有限公司，土地上建筑物已分别办理了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴鹏与袁烈强所签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。综合本案双方当事人的诉辩意见，对吴鹏、袁烈强双方的争议焦点，一审法院分析认定如下：一、关于违约责任的问题。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条对合同解除权进行了规定。本案中，袁烈强主张因厂房漏水，吴鹏一直不予维修导致厂房无法正常使用构成违约而提出解除合同。但由于袁烈强未能提供证据证明因漏水原因导致案涉厂房无法正常使用，应承担举证不能的责任，对其提出解除合同的原因，一审法院不予采信。理由如下：首先，吴鹏在一审中确认存在漏水的情况，但表示漏水的范围比较小，而袁烈强也未能举证证明漏水的原因足以导致厂房无法正常使用，构成根本违约。其次，袁烈强实际上对厂房进行了装修，从合同签订到袁烈强完成装修的过程中，袁烈强均未提出过漏水问题，漏水形成的原因无法排除因装修导致的因素。第三，2019年5月31日，袁烈强在微信聊天中，自认是由于亏损，没钱继续经营，并未提出是由于房屋漏水原因搬走。一审法院认为，由于袁烈强主张解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条的规定，且袁烈强自行搬离所租用的厂房，该行为表明了袁烈强已不准备继续履行合同，因此袁烈强此后发出解除合同通知属于单方解除合同，已违反合同约定，应承担违约责任。二、关于吴鹏诉请有无事实和法律依据的问题。如上所述，由于袁烈强已经违约，根据合同约定应向吴鹏支付三个月租金损失。虽然袁烈强提出合同约定的对合同双方的违约责任不一致，显失公平的抗辩，但如上所述，由于该合同是吴鹏、袁烈强双方自行协商签订，是双方真实意思表示，其抗辩理由一审法院不予采信。对吴鹏主张袁烈强赔偿擅自拆除修复费用的诉请，虽然在微信聊天记录中显示双方就此问题进行沟通、协商，但袁烈强并未确认其拆除线路的事实，也未对吴鹏所发送视频予以确认，不能证明厂房现状是由于袁烈强拆除的原因所致，应承担举证不能的责任，对吴鹏该诉请，一审法院不予支持。对吴鹏主张袁烈强支付电费7682.4元及水费140元的诉请，从此前的水电费收取过程来看，是由吴鹏根据电表读数制作出具《收款通知》给袁烈强后，袁烈强根据《收款通知》记载的金额将水电费、租金等费用通过合同中吴鹏指定的收款账户予以支付，这从吴鹏举证的2019年5月1日制作《收款通知》，袁烈强当月支付款项情况，以及厂房中电表由袁烈强安装等事实可以得以印证。而吴鹏举证的2019年6月1日所制作的《收款通知》依据的是电表的读数，计算方法与2019年5月1日的《收款通知》一致，且结合袁烈强确认2019年5月30日才搬离厂房，确有使用水、电的事实，对2019年6月1日《收款通知》上水电费的金额7822.4元，一审法院予以确认。故袁烈强有向吴鹏支付水电费7822.4元的责任，吴鹏的该诉请依法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、袁烈强于判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付租金损失90000元；二、袁烈强于判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付水电费7822.4元；三、驳回吴鹏的其他诉讼请求。如袁烈强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3056元，减半收取计1528元，由吴鹏负担443元，由袁烈强负担1085元。二审中，袁烈强围绕其上诉请求向本院提交了证据1.双方当事人微信头像、个人信息及微信聊天记录；证据2.光盘，共同拟证明案涉厂房严重漏水，袁烈强多次要求吴鹏处理但吴鹏一直拖延，袁烈强为避免无法正常生产经营造成巨大损失只好搬离案涉厂房并发出解除合同通知；证据3.营业执照，拟证明袁烈强的公司仍在正常经营，不存在吴鹏所主张的袁烈强系因经营不善搬离案涉厂房。吴鹏向本院提交了证据1.收据、微信转款凭证；2.打印日期为2019年11月29日的中国农业银行个人明细对账表（户名：袁烈强），共同拟证明吴鹏为了签订案涉《厂房租赁合同》支付了3万元的中介费，袁烈强单方解除合同应赔偿吴鹏的损失（9万元押金及3万元租金）。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，袁烈强提交的证据1、证据2，吴鹏对其真实性无异议，本院予以采信；证据3与本案无关，不作为本案的定案依据。吴鹏提交的证据1、2与本案没有直接关联，本院不予审查。经本院审理另查明，袁烈强分别于2019年4月16日、2019年4月27日就案涉厂房的漏水问题与吴鹏进行协商，吴鹏均表示已做好维修的准备，但因下雨无法进行维修。袁烈强提交的视频反映，案涉厂房屋顶有两处漏水，但漏水处下方并无机器设备或其他物品。一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中争议焦点为：1.一审判决是否超出吴鹏诉请范围；2.袁烈强是否应向吴鹏支付租金损失90000元。关于争议焦点一。袁烈强上诉主张，吴鹏在一审中以袁烈强拆除了案涉厂房原有的电线线路为由诉请袁烈强向其支付三个月租金数额的损失，一审法院超出吴鹏诉请范围以袁烈强违约为由判决其向吴鹏支付上述损失，违反了我国民诉法不告不理原则和处分权原则，并实际上剥夺了袁烈强举证、质证和辩论的权利。经核查，吴鹏在一审起诉状中的第一项诉讼请求明确诉请袁烈强向其支付三个月租金数额损失90000元，其后陈述的理由包括袁烈强没有对损害的电线进行修复及袁烈强单方向吴鹏发出解除合同的通知，导致吴鹏遭受损失。一审法院据此对袁烈强单方解约是否构成违约进行审查并根据查明事实作出判决，并未超出吴鹏诉请的范围。袁烈强亦无证据证明一审法院剥夺了其举证、质证和辩论的权利。故袁烈强该上诉主张与事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二。袁烈强上诉认为其无需向吴鹏支付租金损失90000元，并提出如下理由：1.吴鹏一审中提交的微信聊天记录未提供原件核对，不应作为定案依据；2.吴鹏未对案涉厂房的漏水问题进行修复存在违约，其有权单方解除合同且不构成违约。本院结合案件事实和法律分析如下：针对袁烈强提出的第一个理由。虽然吴鹏一审中提交的微信聊天记录并未提交原件核对，但双方当事人均确认该微信聊天记录的双方是袁烈强、吴鹏。袁烈强虽对吴鹏提交的微信聊天记录真实性不予确认，但未出示其手机中的微信聊天记录以推翻吴鹏提交的微信聊天记录。由此，一审判决对吴鹏提交的微信聊天记录予以采信并作为定案依据并无不妥。袁烈强该上诉主张理据不足，本院不予采信。对于袁烈强提出的第二个理由。首先，袁烈强以案涉厂房漏水导致其无法经营为由主张解除合同，不符合双方《厂房租赁合同》的约定，故袁烈强不享有约定解除权。其次，虽然案涉厂房确实存在漏水的情况，但根据袁烈强提交的视频反映漏水的范围较小，不足以导致其无法正常生产经营。且根据袁烈强提交的微信聊天记录，吴鹏并未拒绝维修案涉厂房漏水的部位，只因持续雨天未能及时进行维修。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，即便吴鹏怠于对案涉厂房漏水部位进行维修，袁烈强亦可自行维修再向吴鹏主张相应费用。由此，案涉厂房存在的漏水问题不足以致使袁烈强的合同目的无法实现，袁烈强不享有法定解除权。至此，袁烈强关于其有权单方解除合同的主张不能成立。袁烈强在不享有合同解除权的情况下自行搬离案涉厂房且发出解除合同的通知，系以自己的行为表明其不再履行合同，已经构成根本违约，根据《厂房租赁合同》第三条第3点的约定，一审判决对吴鹏诉请袁烈强支付三个月租金损失予以支持，并无不当，本院予以维持。袁烈强的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。袁烈强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人袁烈强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月二十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣