广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5507号原告：何国民，男，1976年2月18日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。被告：佛山市顺德区汇天物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居委会百安北路**天汇公馆**1515，统一社会信用代码91440606584711905A。法定代表人：曾嘉和。委托诉讼代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。原告何国民与被告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司（以下简称汇天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审期间，原告何国民委托诉讼代理人陈泽荣、被告汇天公司委托诉讼代理人李爔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何国民向本院提出诉讼请求：1.判令被告汇天公司向原告归还履行合同保证金与水电费预交按金合共545000元，并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自原告起诉之日起计至被告退回全部款项之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区均安镇百安北路13号天汇酒店的9207.85平方米经营场地（包括：一楼大堂、二楼除沐足经营已使用的7间房外的其他10间房间、5-13楼全层共147间房、、地下停车位60个等出租给原告；原告须在签订租赁合同时向被告支付合同履行保证金500000元，并预交水电费按金45000元；双方还约定合同届满后，保证金在结清所有租金、费用、经营费用后全额退回。后原、被告因结算租金和经营费用等产生纠纷，并引起诉讼［案号为（2019）粤0606民初3650号］。法院在该案一、二审判决中确认原、被告签订的《租赁合同》的解除时间为2019年3月5日，明确原告所欠的租金、水电费、违约金及应承担的律师费、诉讼费等，但没有将原告的履行合同保证金与水电按金直接抵减应付的各项款项。前案判决生效后，原告主动要求被告用保证金、水电按金进行冲减，均遭到被告拒绝。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告汇天公司辩称，一、根据原、被告签订的《租赁合同》与有关该租赁合同纠纷的（2019）粤0606民初3650号案及（2019）粤06民终11162号案判决可知，原告已经构成严重违约，被告无需退还保证金500000元及水电按金45000元。即使被告不能全额没收保证金，也应有权酌情没收部分保证金，以弥补被告的损失。二、即使被告需要退还保证金，根据双方合同约定，被告也无需支付任何利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年12月28日，汇天公司与何国民签订了一份《租赁合同》，约定汇天公司将位于佛山市顺德区均安镇百安北路13号的建筑面积为9207.85平方米的“天汇酒店”经营场地［包括“天汇酒店”一楼大堂，二楼除沐足经营项目已租用的7间已装修好的房间以外部分的房间10间，5-13楼全层（房间147间），15楼5间及其他酒店配套使用的楼梯、电梯、走道等公共场地，另外配套设施包括地上地下停车位60个］出租给何国民；租赁期限至2033年12月31日止；何国民于每月5日前交纳当月的租金；“第五条费用及税金的承担……3.涉及乙方（即何国民）每月使用的水电费、空调费等所有费用由乙方承担，采取先付费后使用方式，预存多少使用多少，如需先使用后交费的，乙方必须缴纳相应保证金给甲方（即汇天公司）。……第六条履约保证金1.本合同签订之日起乙方向甲方缴纳履约保证金50万元整，用以担保本合同的履约。乙方在合同到期后，交出承租的房屋和房屋内的全部物品后，且乙方不欠任何租金、费用和不存在相关违约行为的情况下，由甲方10日内无息退还给乙方。2.合同生效后，因乙方原因导致合同终止或解除的，保证金不予退还……”；同时约定：“第十二条乙方违约责任如下：……4.乙方未按照约定支付租金及水电费等相应费用的，应由乙方承担自规定付款日后的第一日起计的以应缴费用总额为本金以每日千分之一为计付标准的逾期付款违约金，并且在乙方逾期期间，甲方有权进行督促，并停止为乙方提供水电供应和关闭乙方出入公共场地的通道。逾期达3日的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，同时按余下租约总月数（以解除合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金。……8.合同因终止或被解除，乙方未及时向甲方返还租赁物的，乙方占用期间的相关费用按本合同规定由乙方继续承担，同时甲方有权没收乙方租赁保证金，并按余下租约总月数（以解除或终止合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金，自乙方逾期返还之日起，甲方有权按每日10000元的标准向乙方计收逾期占用费。同时甲方还有权采取强制措施限令乙方迁出及支付占用期间的逾期占用费、水电费等相关费用及违约金，在此期间甲方有权停止为乙方提供配套服务，包括水电供应，关闭乙方出入公共场地的通道，拆除及滞留乙方相应财产。”该合同签订后，何国民依约向汇天公司支付了履约保证金（租赁保证金）500000元、水电按金45000元，汇天公司遂将142间房屋和铺面交予何国民使用。此后，双方因租金的支付问题产生纠纷。汇天公司于2019年2月11日向本院提起诉讼［案号为（2019）粤0606民初3650号］，要求确认双方签订的《租赁合同》于2018年12月16日解除；要求何国民立即支付2018年7月至同年12月的租金、水电费、代缴的税费，并支付逾期违约金、律师费、至实际搬离之日止的占有使用费；要求没收上述租赁保证金500000元。本院于2019年8月2日作出（2019）粤0606民初3650号民事判决，认定：“原告请求解除合同，被告在2019年3月5日收到民事起诉状副本等应诉材料后，并未对原告的该项主张提出异议，《租赁合同》依法应于该日解除。……被告与原告签订《租赁合同》的最终目的是希望原告能够提供100间或以上的房屋，达到规模经营的目标，从而获得利润。然而，原告与上述房屋和铺面所有人签订的合同于2018年8月31日到期后，原告向被告出租的房间数量急剧减少，与双方合同约定的如2018年9月签约长租可供使用客房数达到100间或以上，合同自动进入固定15年租赁期的目标差距非常大。此外，被告也是按合同的约定计算租金等费用，虽然被告在签订《10月15日对账单》后未及时付清款项确属违约，但原告以此为由请求没收租赁保证金50万元显失公平，毕竟无法继续履行合同的原因是原告未提供100间或以上的房屋供被告使用，导致被告无法达到规模经营的目标，进而无法获得其预期的利润。因此，本院对原告请求没收被告的租赁保证金50万元的主张不予支持”；据此判决：“一、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司支付水电费79580.71元及违约金（从2019年1月12日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；二、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司支付截至2018年10月底止的租金等费用184890.59元及违约金（从2018年10月15日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；三、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司支付2018年11月、12月的租金32000元及违约金（2018年11月的租金16000元和2018年12月的租金16000元，分别从2018年11月6日、12月6日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；四、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司返还位于佛山市顺德区均安镇百安北路13号现天汇酒店二楼的10个房间（该10个房现已改装成酒店餐厅）及酒店大堂；五、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司支付上述第四个判项的租赁物的占有使用费（2019年1月的占有使用费为3986元，从2019年2月起至返还租赁物之日止，按12000元/月计算）；六、被告何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司支付律师费7万元；七、驳回原告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。”何国民不服该判决，遂提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）粤06民终11162号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决已于2019年12月27日发生法律效力。后双方因该案中未作处理的租赁保证金与水电按金的返还问题又产生争议，遂引起本案诉讼。另查明，庭审期间，何国民表示：“2020年4月18日以前可以清理（天汇酒店）二楼餐厅的物品并交接，并要求被告（即汇天公司）开锁协助。此外双方此前已经协议在4月18日前由物业牵头把大堂的铝合金窗拆除，变更为通道入口。完成拆建后我方即可将大堂交还被告。”汇天公司同意何国民返还一楼大堂及二楼餐厅。双方于2020年6月1日完成一楼大堂及二楼餐厅的场地交接。本院认为，依据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。前案判决认定原、被告签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除，并判决驳回被告汇天公司以原告何国民未按约支付租金和水电费等费用为据要求没收上述租赁保证金的诉讼请求。该判决已发生法律效力，具有既判力，本院予以确认。同时，原告已于2020年6月1日履行了向被告返还位于佛山市顺德区均安镇百安北路13号现天汇酒店二楼的10个房间及酒店大堂的义务。因此，原告要求被告向其退还租赁保证金500000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。此外，上述《租赁合同》所约定的履约保证金（租赁保证金）仅为500000元，原、被告并无订立被告有权没收上述水电按金的违约责任条款。故被告以原告存在违约为由主张其无需退还此水电按金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳；原告要求被告向其退还水电按金45000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。但是，原告在双方已就移交前述租赁物协商一致的情况下仍迟延履行返还租赁物义务，亦存在违反合同的情况。因此，原告要求被告向其支付上述租赁保证金与水电按金的逾期付款利息的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何国民退还租赁保证金500000元；二、被告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何国民退还水电按金45000元；三、驳回原告何国民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4625元（原告已预交），由原告何国民负担25元，由被告佛山市顺德区汇天物业管理有限公司负担4600元（被告负担部分，由其在支付上述标的款时一并支付给原告，本院不再作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇二〇年六月三日书记员  麦浩祥