贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黔0321行初239号 原告遵义华鹏房地产开发有限责任公司。住所：贵州省遵义市红花岗区南门关万**路426号。统一社会信用代码：9152030272211312XB。 法定代表人罗文树，总经理。 委托代理人冯建学，贵州义遵律师事务所律师。 委托代理人袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道**。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 出庭负责人吴永平。 委托代理人杨玲。 委托代理人王世顶，贵州贵弘律师事务所律师。 原告遵义华鹏房地产开发有限责任公司（以下简称华鹏房开公司）不服被告遵义市自然资源局作出的“遵市自资行处决字2019-3号”行政处理决定（以下简称“2019-3号”处理决定），向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月10日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭审理了本案。原告华鹏房开公司委托代理人冯建学、袁梽钧，被告遵义市自然资源局负责人吴永平及委托代理人杨玲、王世顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告遵义市自然资源局于2019年9月10日作出“2019-3号”处理决定，认定华鹏房开公司将其开发建设的红花岗区迎红桥旁地块（项目名称“洛江花园”）原规划建筑总面积43587.2平方米增加为65399.5平方米，经评估应补缴土地出让金1181.27万元。遂根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）第二点和国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，决定对华鹏房开公司征收土地出让金及违约金总计人民币1181.27万元。 原告华鹏房开公司诉称，一、其所经营的“洛江花园”房地产开发项目至今未搞竣工规划验收。“洛江花园”项目2005年立项，中途政府曾下文明确开发中附属设施不纳入总体面积计算、不收费，后又改为要收费，收费后通过规划验收。但缴费后一直未完成当初答应的竣工规划验收。二、被告作出的“2019-3号”处理决定，缺少必不可少的理由和依据。评估依据是什么，没有交代，难以让人心服口服。三、“洛江花园”房地产开发项目超规划建筑面积有其特殊性，目前政府有关部门处理结果未出来，处于等待阶段；“洛江花园”项目三号楼，原规划建筑面积为7800平方米，最后完成后为12848平方米，该楼的建筑用途由原来的一般商业住宅改为商用楼。为此，我公司向政府有关部门打过专题报告，并为此按超面积建筑造价2%补缴过罚款，市政府办公会议对此事有过会议纪要，但至今还未行成文批复下来。综上，被告作出的案涉决定，有较大瑕疵。特诉请依法予以撤销，并由被告承担诉讼费。 被告遵义市自然资源局辩称，一、背景情况。原告依据2002年1月16日《国有土地使用权出让合同》，受让取得红花岗区迎红桥旁12969.5平方米和4359.68平方米两宗土地使用权，共计17329.18平方米。涉案项目原告取得规划用地面积16681.48平方米。2002年7月18日涉案项目《规划总平面布置图》规划用地16681.48平方米，建筑总面积43587.2平方米，容积率2.61。2003年5月13日至2005年9月19日期间，经规划部门同意将建筑总面积调整增加至59661.14平方米。但涉案项目在办理竣工认可时，经规划部门核实该项目竣工总面积达65399.5平方米，超规划建设5794.1平方米。对原告违反规划审批超建5794.1平方米按建设工程造价2%罚款进行了处罚，原告认可并缴清了罚款，但地价款未补缴。经委托贵州恒鉴不动产评估有限公司评估，需补缴土地出让金1181.27万元，经催缴原告未缴纳。二、依法具有对国有土地的使用进行管理和监督的行政主体资格，对原告依法作出决定补缴土地出让金的具体行政行为系履行法定职能职责。三、原告超规划建设5794.1平方米，擅自改变土地利用条件提高容积率建设的违法事实清楚，证据确实充分。四、作出的“2019-3号”处理决定适用法律法规正确，程序合法。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地使用用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第二点规定，“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”2002年1月16日《国有土地使用权出让合同》第五条约定，“乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途、必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。”五、原告诉称涉案项目违反规划建设行为2014年已处罚过，对违反利用土地的行为不应再次处理于法无据。收取补缴土地出让金的行为基于独立的法律依据，不存在“一事两罚”情形。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，原遵义市城乡规划局对原告处以罚款，是由于其未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。本次征收补缴土地出让金是基于原告在后续建设时，未经我局同意擅自将建筑用途由原来的一般商业住宅改为商用楼，超容积率建设，已经改变了该宗土地的利用条件，依法决定其补缴土地出让金。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：《土地使用权出让合同》、《土地使用权预告登记证》，证明原告取得17329.18平方米土地使用权的事实。第二组：《专题会议纪要》、《遵义市城乡规划局文件》、《核实竣工情况的函》、《行政处罚决定书》，证明根据遵义市城乡规划局的两次函件反映，涉案项目有违法超建的事实，规划部门已对其罚款处罚，原告认可并已交纳罚款的事实。第三组：《委托评估抽签登记表》、《土地评估报告》《土地评估报告备案表》，证明通过抽签方式选择涉案土地评估机构，评估机构依法出具补缴土地出让金1181.27万元评估报告，并对评估结果予以认可备案的事实。第四组：《土地出让金及违约金催缴通知书》、《行政处理决定书》、《送达回执》及送达回执照片，证明征收程序符合规范要求的事实。 经庭审质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议；第二组证据系2002年原告超建进行处罚，不能证明被告方因容积率的变化征收土地出让金，且出让合同中也没有规定，超建部分已经进行处罚，该超出部分已经合法化；第三组证据中委托评估的程序不合法，对评估报告不认可；第四组证据系依据估价报告得到，既然估价报告未送达原告，对此作出的处罚决定缺乏事实依据。 被告提供的证据能够证明本案案件事实，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；原告虽对部分证据及证明目的有异议，但未提供相应证据证明其主张。 经审理查明，2002年1月16日，遵义市国土局与华鹏房开公司签订《国有土地使用权出让合同》两份，华鹏房开公司通过受让方式分别取得红花岗区迎红桥旁两宗土地使用权开发建设“洛江花园”项目，面积为12969.5㎡（商住用地）和4359.68㎡（商住综合用地），共计17329.18㎡。该土地使用权经遵市预登（2001）字第19号、20号和遵市预登（2002）字第02号土地使用权预登记证确认。“洛江花园”建设项目在办理竣工认可时，经核实超规划建设面积5794.1㎡，2014年9月22日，遵义市城乡规划局作出“遵市规罚字[2014]第25号”《行政处罚决定书》，对华鹏房开公司上述超建面积按建设工程造价2%处以罚款137965.2元（已缴清）。对华鹏房开公司超建（增加容积率）面积5794.1㎡，遵义市自然资源局在10家评估机构中通过抽签确定贵州恒鉴不动产评估有限公司进行地价评估。2017年9月22日，该评估机构作出“贵州恒鉴（2017）（估）字第079号”《土地估价报告》，估价结果：①超建酒店用房部分需补缴的地价款，建筑面积：5048.3平方米，楼面地价：2121/平方米，土地总价：1070.74万元；②超建住宅用房部分需补缴的地价款，建筑面积：745.8平方米，楼面地价：1482元/平方米，土地总价110.53万元；③共需补缴的地价款：1181.27万元。该评估报告说明，在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，本报告自提交报告之日起一年内使用有效，超出此时限使用，受托方不承担任何责任。2019年7月10日，遵义市自然资源局作出“遵市自资通字2019-3号”《土地出让金及违约金催缴通知书》向华鹏房开公司送达，限其于2019年7月20日前交清改变土地用途和土地使用条件应补缴的土地出让金价款1181.27万元，并告知在收到该通知之日起三日内提出陈述、申辩或申请听证。但华鹏房开公司未按通知履行，也未提出陈述、申辩或申请听证。2019年9月10日，遵义市自然资源局根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）“二”、国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，作出“2019-3号”处理决定，决定对华鹏房开公司征收土地出让金1181.27万元，并限期在收到决定书之日起十五日内缴纳。华鹏房开公司不服该决定，提起本案诉讼要求判决撤销。 本院认为，本案争议的焦点是，被告决定对原告征收土地出让金1181.27万元是否合法。原告华鹏房开公司开发建设的“洛江花园”项目超建5794.1平方米未补缴土地出让金的事实成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”的规定和双方《国有土地使用权出让合同》第五条“乙方使用范围内的土地，按标准文件为商住用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。”的约定，原告应补缴超建5794.1平方米土地出让金1181.27万元。被告作出“2019-3号”处理决定予以征收，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）“二、严格实行国有土地有偿使用制度……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”的规定。原告关于增加面积已被处罚即合法化的辩论意见无事实依据和法律依据，本院不予采纳；原告称被告作出案涉决定所依据的评估报告已失效，本院认为，评估单位所载一年有效期，系该单位自身的免责保护，并非被告使用期限的效力限制，且在庭审中原告也明确表示不申请重新评估，故对被告采用该评估报告结论确定原告补缴土地出让金数额的效力予以确认。另外，“2019-3号”处理决定中有“违约金”的表述，但无违约金数额，本院在本案中不予评价。 综上所述，被告遵义市自然资源局作出“2019-3号”处理决定，对原告征收土地出让金1181.27万元，事实清楚，证据充分，适用法律法规及规章等规范性文件正确，程序合法；原告诉称理由无事实依据和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，判决如下： 驳回原告遵义华鹏房地产开发有责任限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告华鹏房开公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判长 潘嘉品人民陪审员王章辉人民陪审员蔡国燕 二〇二〇年六月三十日 法官助理李丽莎 书记员刘玉