浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10272号 原告（反诉被告）：浙江汉印信息科技有限公司（统一社会信用代码：91330212MA290WFR21），住所地：宁波市鄞州区潘火街道江陆村启明路******。 法定代表人：刘普照，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董波，男，1972年2月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：刘建国，浙江甬泰律师事务所律师。 原告浙江汉印信息科技有限公司（以下简称汉印公司）为与被告董波房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员姚虎仕适用简易程序审理。审理中，根据原告的申请，本院依法保全了被告的财产，后被告董波提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本院于2019年9月3日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序组成合议庭审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案于2020年5月27日第二次公开开庭进行了审理。审理中，原被告申请庭外和解，但最终和解未成，本案现已审理终结。 原告汉印公司起诉称：被告从宁波富杰针织实业有限公司（以下简称富杰公司）处承租位于鄞州区潘火街道江陆村启明路777-9号A座2楼的房产，转租给原告。2018年3月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期3年，自2018年5月19日至2020年5月18日，押金20000元，违约金30000元，租金每年172000元，双方还约定，若发生因被告原因造成的停电，则被告按2000元/天的标准赔偿原告损失，上述租房合同签订后，原告依约向被告交付租金及押金，2018年底，因被告长期拖欠富杰公司房租，二者发生纠纷，导致原告等多家承租商户被停电停电梯，无法正常营业，损失巨大，2019年5月24日，富杰公司与董波房屋租赁纠纷本诉及反诉一案（2018浙02**民初6507号）经鄞州区人民法院公开审理，判决双方解除《厂房租赁合同》并要求原告限期腾退，则原被告之间的《房屋租赁合同》无法继续履行。故请求判令:1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还押金20000元；3、判令被告支付原告违约金30000元；4、判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失308187.5元（其中损失为：停电损失290000元，购买发电机2850元，电路改道2584.5元，打油费12753元）。 被告董波答辩称：1、被告同意解除房屋租赁合同，但解除合同的理由不是原告主张的被告违约，是原告未按照租赁合同约定支付租金所造成，即使解除合同，也是建立在原告违约的基础上。2、如果需要解除，押金应当先抵做其他款项，包括租金、占有使用费，鉴于押金不足以抵偿上诉款项，所以原告的该项诉请应当予以驳回。3、由于原告未按时支付租金，所以被告才同意解除合同，违约方是原告，故原告要求被告支付违约金的诉请不应当得到支持，相反，原告应当向被告支付解除合同的违约金3万元。4、原告的证据不能证明其损失的存在，也不能证明其损失应得到赔偿，即使原告存在损失，也远远小于其主张的金额。根据原告提供的证据显示其主要损失是加油的费用，但加油费还有2017年的，并不属于本案的租赁期限，尽管合同有相应约定，但如果按照原告的计算方式已经超过了一年的房屋租金，标准过高，远超过原告的实际损失，故，即使得到支持也应调整到实际水平，不应当再按2000元/天的标准计算。原告其他损失与本案无关，其主张的损失，不应该予以支持。综上，原告大部分的诉讼请求，特别是支付违约金及损失不应当得到支持，相反，原告未按时支付租金的行为系违约行为，请求法院依法判决，维护双方的合法权益。 被告董波反诉称：2018年3月22日反诉原告和反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，反诉被告向反诉原告租赁位于宁波市鄞州区的房屋，租金为每年172000元，租金按每6月为一期支付，先付后用，反诉被告需提前60天支付给反诉原告，合同签订后，反诉被告支付了第一年租金，遗憾的是，反诉被告未支付第二年的租金，反诉被告的行为严重违反了法律规定与合同的约定，反诉被告应承担相应的法律及合同责任。故提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付租金、占有使用费86000元（自2019年5月19日至2019年11月18日起租金、占有使用费按172000元／年继续支付至实际停止占用日止）；2、反诉被告向反诉原告支付滞纳金8600 元（2019年3月20日至2019年8月19日期间的滞纳金），2019年8月20日起继续支付滞纳金至付清日至，每月标准均为未付租金、占有使用费的2%；3、反诉被告向反诉原告支付违约金30000元。 原告汉印公司针对被告董波的反诉答辩称：1、反诉被告不同意支付反诉原告租金，根据（2018）浙2012民初6507号判决书，反诉原告已经不具有出租权，其无权继续向反诉被告收取租金，因此，反诉原告要求反诉被告继续向其支付租金缺乏事实和合同依据。2、反诉被告不同意支付反诉原告滞纳金，因反诉原告并无继续出租涉案房屋的权利，所以 ，反诉被告不具有房租的出租权，也就不具有收取滞纳金的权利。3、反诉被告不同意支付反诉原告违约金，因为反诉原告向房屋产权人的违约行为，已经经过法院认定，而反诉被告在承租过程中并无任何违约行为，比如拖欠租金及其他合同约定的违约行为，因此，反诉被告不需要支付反诉原告违约金。反诉原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行所有责任在于反诉原告，因此，反诉被告不同意承担任何费用。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2018年3月22日，原告工作人员王珊尔（乙方，承租方）和被告（甲方、出租方）及案外人宁波巨元房产咨询服务有限公司（以下简称巨元公司，作为丙方、中介方）签订了房屋租赁合同，合同第一条、第二条约定，甲方将其拥有的位于鄞州区的房屋租给乙方使用，用途为办公使用，建筑面积为1100平方米。合同第三条约定，房屋租赁期限共3年，自2018年5月19日至2020年5月18日，甲方于2018年4月11日前将房屋交给乙方使用。合同第四条约定，乙方应付的定金为122000元整，乙方应于2018年3月26日支付定金给甲方，甲方收到定金后，不得将房屋另租他人，否则上述定金甲方双倍返还乙方，如乙方违约放弃租赁该房屋，则甲方不予返还定金，若双方履约，则该定金自动充作租房押金。合同第五条约定了甲方双方定义该房屋租金为172000元／年，支付方式为每6月为一期支付，第二次支付时间为到期日提前60天支付给甲方，若乙方延迟支付租金，须向甲方支付滞纳金每天按房屋年租金的3%计，如超过十天不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋。合同第六条约定，乙方同意支付给甲方押金共计20000元，乙方应于2018年4月10日前支付给甲方，甲方在收到押金后应予以书面签收，乙方首期租金交给甲方时，乙方如之前预交给甲方的房屋定金，届时自动转为押金，定金金额若大于押金金额，剩余金额可转为房屋租金，若少于押金金额，乙方当补齐押金金额，除合同另有约定外，乙方应于租赁关系结束并付清所有乙方应付费用后，甲方应当天将押金全额无息退还给乙方。合同第八条约定，甲方须按时将房屋交付给乙方使用，并确保相关设施正常使用，同时确保房屋内外结构等处于良好使用状态；甲方应确定对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人，他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。合同第十条约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方经协商同意违约金定为30000元。合同双方还在备注中手写注明，（1）物业费、电梯费、垃圾清洁费等费用由甲方承担；（2）如发生停电由甲方原因造成，甲方以每天2000／天的损失支付给乙方，从租金扣除；（3）租金第一年按年付，第二年后半年一付，第一年其中伍万元在4月23前付给甲方；（4）合同三年一签，（5）租金由乙方支付给大房东视为乙方支付给甲方为同等的法律效力，都由甲方出具租金收据。 2018年3月23日，原告法定代表人刘普照汇款给董富国8万元，备注为“宝力马小董转入的房租费”。董波出具了收条1份，载明收到刘普照转账8万元。2018年3月26日，原告法定代表人刘普照通过中国民生银行汇款给董富国2万元，备注为“租金；通过中国工商银行汇款给董富国2万元”。2018年3月26日，董波出具收条1份，载明：今收房租肆万贰仟圆正。2018年4月9日，王珊尔汇款给董波3万元备注为租金。2018年4月11日，王珊尔汇款给董波2万元，备注为租金押金，同日，董波出具押金单一张，载明收到押金20000元。2018年4月25日，原告法定代表人刘普照汇款给董波2万元，备注为“房租全部剩余尾款”。因董波等与宁波富杰针织实业有限公司（以下简称富杰公司，法定代表人为董富国）因未支付房租产生矛盾，致使富杰公司几次采取断电措施，因此汉印公司停电。后原告与富杰公司就案涉房屋签订了厂房租赁合同，双方约定出租方富杰公司将鄞州区下应街道江陆村启明路777-9号A座的工业厂房租赁于承租方汉印公司使用，租赁面积约为1100平方米，租赁期限为五年，从2019年4月15日起至2024年4月14日止。2019年6月12日，富杰公司出具了租金期限为2019年4月15日至2020年4月14日的收款收据。 另查明，2014年3月8日，宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司（以下简称宁岳公司）与富杰公司签订了《厂房租赁合同》，将位于宁波市鄞州区富杰公司内的1号楼1-2层厂房按现状租赁给宁岳公司作为生产使用，租赁期限为10年。宁岳公司承租该合同中约定额房屋后，部分交由宁波宝力马汽车服务有限公司（以下简称宝力马公司）使用，部分转租，本案中涉及的房屋系转租的一部分。后因宁岳公司等未按时支付租金，2018年5月28日，富杰公司向本院起诉宁岳公司、董波及宝力马公司（宝力马公司在该案中作为第三人），后宁岳公司、董波、宝力马公司以富杰公司在合同有效期内多次擅自停电，严重影响承租人的生产，并造成承租人较大损失为由，反诉要求富杰公司向宁岳公司、董波、宝力马公司赔偿损失120520元。审理中，本院追加了汉印公司等五家次承租人作为该案的第三人。2019年5月24日，本院作出（2018）浙0212民初6507号民事判决书，判决：“一、解除原告宁波富杰针织实业有限公司与被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同》；二、限被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、第三人宁波宝力马汽车服务有限公司、宁波百洲进出口有限公司、宁波市鄞州燕君再生资源回收有限公司、吴飞、廖迪品、浙江汉印信息科技有限公司自本判决生效之日起三十日内腾退《厂房租赁合同》（2014年3月8日）项下的位于宁波市鄞州区的厂房并交还给原告宁波富杰针织实业有限公司；三、被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、董波向原告宁波富杰针织实业有限公司支付租金及房屋占有使用费（暂计算至2019年3月15日为45200元，自2019年3月16日起按1640元／天继续计至房屋实际腾退之日止）；四、被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、董波向原告宁波富杰针织实业有限公司支付至2019年2月28日止的水电费20361元；五、被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、董波向原告宁波富杰针织实业有限公司支付物业管理费（暂计至2019年3月15日为5000元，自2019年3月16日起按700元／月继续计至房屋实际腾退之日止）；六、被告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、董波向原告宁波富杰针织实业有限公司支付利息20000元；上述第三至六项付款义务，均限于本判决生效后三十日内履行完毕；七、驳回原告宁波富杰针织实业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告宁波高新区宁岳汽车维修服务有限公司、董波、宁波宝力马汽车服务有限公司的反诉请求。”，后宁岳公司、董波、宝力马公司不服，提出上诉，2019年9月26日，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终2809号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案判决书中查明事实部分已明确，租赁期间，富杰公司曾数次对涉案租赁厂房采取断电措施，其中2019年2月至第二次开庭之日2019年4月12日期间，持续断电，该判决书认为，在宁岳公司违约在先又经催告无果的情形下，富杰公司采取断电措施具有合理性。 审理中，被告明确停电时间为2018年9月27日至2018年10月11日，2019年2月12日至2019年4月底左右，认为停电时间为90多天。被告还确认收到了原告第一年的租金共计172000元及押金20000元。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》、收条、银行转账记录、民事反诉状、民事判决书、收据及原被告庭审陈述等予以证明。 本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。现双方一致同意解除合同，因此，双方于2018年3月22日签订的《房屋租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告互相认为系对方违约导致合同解除，本院认为，在原告已经支付了第一年的租金及押金的情况下，被告拖延支付富杰公司的租金，导致富杰公司几次采取断电措施，即使根据被告确认的天数，已有92天系停电，已是原告一年租赁天数的1/4，对原告的生产造成了重大的影响，因此，系被告违约在先，原告要求被告退还押金，并按照合同约定支付3万元违约金，并无不当，本院予以支持。原被告之间还在合同中约定了如发生停电由甲方原因造成，甲方以每天2000元/天的损失支付给乙方，现因被告的原因导致停电，被告应按约支付损失，被告提出损失过高，考虑到原告还提出了违约金，违约金本意系填补损失，因此，应从损失总金额中扣除本院已确认的违约金，至于被告的关于按2000元/天的标准计算损失过高的意见，本院不予采纳，现被告确认停电92天，按合同约定，应支付的损失为184000元，扣除违约金3万元，尚应支付的损失应为154000元，原告还主张了购买发电机、电路改道、打油费的损失，以上损失本院均已在2000元/天的损失中一并予以考虑，因此，对原告主张的购买发电机、电路改道、打油费的损失，本院不再另行支持。关于被告的反诉请求，在原告按时支付租金的情况下，被告等却未按约向富杰公司支付租金，并导致了2018年5月28日，富杰公司起诉宁岳公司要求解除合同，宁岳公司及董波支付租金等诉讼请求，还要求汉印公司等次承租人进行腾退，并多次采取了断电等措施，导致了原告厂房长时间停电，不能正常经营，在此情况下，被告并未能保障厂房正常供电，原告为减少损失，正常经营，和富杰公司签订了房屋租赁合同，向富杰公司支付房租，因此，被告反诉要求原告支付从2019年5月19日至实际停止占用日止租金、占有使用费已无依据，本院不予支持，至于滞纳金及违约金，亦无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江汉印信息科技有限公司与被告董波于2018年3月22日签订的《厂房租赁合同》 二、被告董波返回原告浙江汉印信息科技有限公司押金20000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告董波支付原告浙江汉印信息科技有限公司违约金30000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告董波赔偿原告浙江汉印信息科技有限公司扣除违约金后的损失154000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告浙江汉印信息科技有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告董波的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费6673元，保全费2311元，合计8984元，由原告浙江汉印信息科技有限公司负担3867元，被告董波负担5117元；反诉案件受理费减半收取1396元，由被告董波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  唐伟英 人民陪审员  陈美娣 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  邵婷婷