广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1480号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦嫦，该公司员工。委托诉讼代理人：黄淑仪，该公司员工。被告：李凌，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省怀集县********委会城北三路十巷11号，公民身份号码441************867。委托诉讼代理人：廖力，系被告配偶。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告李凌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日、2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告李凌的委托诉讼代理人廖力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年8月31日期间共11个月的物业管理费2937元及违约金（以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）。庭审过程中，原告明确诉讼请求为判令被告向原告支付2018年10月1日起至2020年4月30日止（共19个月）的物业管理费5073元及违约金（以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费次月1日按1‰利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告为中山市*****乐新城17期7幢2座1604房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于2015年12月19日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，根据《雅居乐新城前期物业服务协议》第三条第一点约定，物业服务费用出契前由乙方按商品房买卖合同的物业总建筑面积交纳，乙方物业的总建筑面积95.36平方米，高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费267元，被告拖欠2018年10月至2020年4月期间物业管理费5073元以及违约金。原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收楼通知书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.业主文件/钥匙签收表；4.雅居乐新城前期物业服务协议；5.中山市发展和改革局备案回执/物业服务收费备案表；6.欠费明细；7.被告身份证；8.缴费通知单、照片；9.核准变更登记通知书；10.中山市地名管理办公室文件中[2014]132号；11.小区消防通道照片；12.小区消防门照片；13.小区车库通风口采光井照片；14.小区消防安全系统检查。被告李凌答辩称：1.前期协议内容存在不平等的情况；2.物业管理区内，共有设施不完善；3.物业管理区内，消防（安全）保障长期不完善；4.公共收益未公开分配情况；5.物业服务标准没有公示，实际物业服务水平未达相应标准要求。综上，物业不作为、物业服务水平不达标，开发商与物业关联利益，令业主签订有不平等条款的协议；物业管理区内的共有设施资源不完善，均是被告停止缴费的原因。被告请求法院驳回原告诉求，在原告承担协议约定的服务责任之前，不支持其按此标准收费的主张。请原告规范物业管理服务内容，并公示收费标准对应的物业管理服务标准细则；切实按服务标准提供相应的物业管理服务并接受全体业主监督；针对涉案小区长期未完善管理区域内公共设施的情况，按实际管理成本的差异，合理制定物业费的减免程度，或依据物业实际服务等级重新制定收费标准。被告李凌就其辩称向本院提交证据如下：1.前期物业管理服务协议书；2.临时管理规约；3.前期物业服务委托合同；4.小区规划图（部分）；5.三、四组团平面图；6.三、四组团地块现状；7.消防门连接无道路现场图片、修建道路后现场照片；8.消防隐患现场图片；9.地下车库通风原有设施图片；10.快递箱图片；11.原楼顶隔热及排水系统图片；12.涉嫌在公共区域违章图片、更改后楼顶图片、更改后楼顶排水系统图片。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，原告雅居乐公司作甲方，被告李凌作乙方签订一份《雅居乐新城前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城17期7幢2座1604房，委托甲方对其进行物业管理；物业管理费收费标准为高层住宅(带电梯)2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为95.36平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。中山市雅建房地产发展有限公司于2017年4月15日通知被告李凌于2017年4月21日至2017年5月7日办理收楼手续，被告李凌于2017年4月22日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告从2018年10月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠19个月的物业管理费5073元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了欠费明细表证明。原告经多次追讨未果，于2020年1月13日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告位于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座1604房，建筑面积为95.36平方米，登记时间为2017年12月6日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2015年16号），雅居乐新城十七期万象郡高层住宅每月2.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费267元（95.36平方米×2.8元/平方米）。2020年5月20日，本院工作人员对涉案的雅居乐新城万象郡小区进行现场勘察，对业主反映的消防设施等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议的主要焦点为：被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？被告认为原告的物业服务水平不达标，前期协议内容不平等、共有设施以及消防设施不完善、公共收益未公开分配等，以此为由停止缴费，并提交了小区照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2020年5月20日下午对涉案小区的道路、消防设施等状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：小区主要通行路段畅通，卫生较为清洁；消防设施基本齐备，部分楼宇的消防门近期更换完成，尚有消防门仍在更换过程中；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃损坏情况。本院认为，双方签订《雅居乐新城前期物业服务协议》应恪守履行，被告未能提供证据证明原告存在故意隐瞒的行为，且从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，对消防问题亦积极处理，但部分项目如住户玻璃损坏等导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，原告作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与玻璃损坏业主进行沟通等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。至于共有设施不完善问题，与本案系属不同的法律关系，被告可另循法律途径解决；而公共收益未公开分配问题，业主支付物业费的前提是物业公司对涉案小区提供了相应的物业服务，而该问题并非业主支付物业费的对等义务。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为95.36平方米，原告主张物业管理费按建筑面积2.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为267元，故被告应向原告支付2018年10月1日至2020年4月30日共19个月的物业管理费5073元（267元/月×19个月）。关于滞纳金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“逾期未交每日加收应缴金额1‰的滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费月的次月1日按每日1‰计算至清偿之日止，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李凌于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5073元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额267元为基数，分别自欠费月的次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告李凌负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  梁春娴人民陪审员  林炎分二〇二〇年六月二十二日书 记 员  何丽钊梁丽萍