江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初629号原告：翁治国，男，汉族，1965年4月21日生，小学文化，务农，住江西省上饶市广信区。原告：官水华，女，汉族，1973年9月16日生，小学文化，务农，住江西省上饶市广信区。以上两原告委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师。被告：肖俊男，男，汉族，1988年12月4日生，本科，公务员，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：童瑶，女，汉族，1993年3月3日生，本科，经商，住江西省上饶市广信区，与被告肖俊男系夫妻关系。被告：上饶市安居房产中介有限公司，住所地江西省上饶市广信区七六路**蝶景园沿街**店面，统一社会信用代码91361121MA35FRD772。法定代表人：王海仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢炳凌，江西衡旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苑，江西衡旭律师事务所实习律师。原告翁治国、官水华与被告肖俊男、上饶市安居房产中介有限公司（以下至判决主文前简称安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁治国、官水华及其委托诉讼代理人胡国庆、被告肖俊男及其委托诉讼代理人童瑶、被告安居公司的委托诉讼代理人谢炳凌、袁苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁治国、官水华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认两原告与两被告签订《房屋买卖合同》合法有效，判令被告肖俊男向两原告承担违约责任13.6万，被告安居公司承担连带付款责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两人在2019年3月13日登记结婚。被告安居公司是依法设立的房屋买卖中介公司，营业场所在上饶市广信区七六路68号蝶景园沿街238号。原告因生活需要购置房产，经被告安居公司的介绍，两原告与被告肖俊男、被告安居公司在带领下，去被告肖俊男房屋查看现状，并再三与两被告确认所购房屋的产权、楼层、面积没有错误。故在2019年2月21日三方签订《房屋买卖居间合同》，约定被告肖俊男将其所拥有的上饶市广信区三清山西大道6号3单元4-1室的房产，建筑面积为163.9平方米，产权证号赣（2018）上饶县不动产权第0013124号，以总价68.8万卖给两原告，现金交付28万，尾款40万办理银行按揭贷款。被告肖俊男向两原告交付房屋，并办理了不动产权证。被告肖俊男把上饶市广信区三清山西大道6号3单元3楼的房产钥匙交给原告，原告欢天喜地准备装修，请师傅拆除旧装饰，敲墙砌墙，并购买大量的沙石水泥和瓷砖，花了大约10万，不料上饶银行股份有限公司铅山支行工作人员跑到原告装修现场，拿出江西省上饶市中级人民法院（2018）赣11执恢2号执行裁定书，指出原告所购置的3楼房产是经法院裁定归他们所有。原告为了减少损失就停止装修，经各方核实，是被告肖俊男将其所有房产搞错，原本是四楼房产误以为是三楼，并交给原告，导致原告产生装修损失。且四楼房产一直有租户，等待两被告协调快一年均无果，原告无法实现安居的愿望。两被告直到2020年1月份才让租房清房，并把钥匙交付给原告。被告安居公司作为房产中介，没有认真履职，没有尽到审慎义务，造成两原告遭受巨大经济损失，根据《合同法》第四百二十条应当承担损害赔偿责任。现原告为维护自身的合法权益提起诉讼。为证明其主张，原告向法院提供了下列证据：1、房屋买卖居间合同，旨在证明原、被告签订房屋买卖居间合同，原告购买被告肖俊男拥有的上饶县三清山西大道6号3单元401室房产，合同当事人的相关权利合同义务；2、安居房产客户置业方案及收款收据，旨在证明被告安居公司为原告提供相应中介服务，原告支付相应的服务费；3、房款收条一张及个人购房借款及抵押合同，旨在证明被告肖俊男收取原告支付购房款208,000元及银行贷款48万元，原告付清所有购房款；4、不动产权证书及税收完税证明，旨在证明被告肖俊男、安居公司配合原告办理权属变更手续，原告获得新不动产权证书，原告支付相应的税款；5、江西省上饶市中级人民法院执行裁定书（2018）赣11执恢2号，旨在证明被告向原告交付的房产已经在2018年6月5日被上饶市中级人民法院裁定抵偿给上饶银行股份有限公司铅山支行，原告开始装修时银行来主张该三楼是银行的；6、被告肖俊男把三楼房产交付给原告时现状的照片四张及原告接手开始装修时照片四张，旨在证明原告接受三楼房产后，已经着手装修花了不少钱，该损失应当由两被告来赔偿；7、被告肖俊男四楼房产照片四张，旨在证明被告肖俊男拥有的房产实际是四楼，现已交付，原告已经着手装修；8、委托代理合同及律师费6,000元发票一张，旨在证明原告为维护所花费的合理费用，律师费6,000元应该由两被告来赔偿。被告肖俊男辩称，1、其在本案中无任何过错，过错方系上饶市中级人民法院。被告肖俊男于2018年4月19日通过京东网络司法拍卖平台拍卖得到上饶县旭日街道办事处三清山西大道6号401号房产（房产证号：饶（县）房权证旭日街道办字第**），该处房产是上饶市中级人民法院放于京东网络司法拍卖平台拍卖的。房产款项付清后，上饶市中级人民法院余法官办理好有关手续后将被告肖俊男带至所拍房产处，并将钥匙交给被告，且明确表示被告肖俊男拍下的房屋是有玻璃门的这一处房产。2、本案所涉房产并未装修，只是将原有部分装修拆除，更换了玻璃门，最多花费几千元，与原告提出装修费用10万余元出入较大，与事实不符。为证明其主张，被告肖俊男向法院提供了拍卖公告、网络拍卖成交书、玻璃房门网络拍卖照片的页面截图，旨在证明上饶市中级人民法院向被告肖俊男交付房产错误。被告安居公司辩称，1、被告安居公司系案涉房屋的买卖居间方，合法促成了原告与被告肖俊男以及被告安居公司三方签署了《房屋买卖居间合同》，案涉合同合法有效，且已经履行完毕。2、被告肖俊男将案涉房屋错误交付给原告是事实，但该事实不构成合同根本违约，而是属于合同履行上的瑕疵。被告安居公司对错误交房的事实不存在过错。3、案涉房屋是被告肖俊男通过网拍依法购买所得，并由人民法院将案涉房屋交付给被告肖俊男，再由被告肖俊男带领原告和被告安居公司实地看房，并当面交付房屋钥匙。4、原告主张被告安居公司承担连带责任，无事实基础，也无法律依据。依法应驳回原告对被告安居公司的该项诉请。5、原告主张按房价20%计算13.6万元违约金的诉请，不符合合同约定以及法律规定。依法应予以驳回。6、原告的损失应以其实际装修所产生的费用为准。7、退一步说，即使被告安居公司存有过错，那么其承担的赔偿责任，也仅以其获利的部分即已收取原告的中介费为限。8、被告安居公司依法应承担的是如实报告义务，对房屋权属合法性及相关交易信息，履行信息报告义务，报告义务不属于实质审查义务。而且案涉房屋来源是法拍所得，被告肖俊男基于对法院的高度信赖，直接将房屋交付给原告，被告安居公司作为居间方没有理由怀疑被告肖俊男交付房屋与产证登记房屋的同一性，也履行了法律规定的法定义务，对案涉交易不存在过错。综上，请求驳回原告对被告安居公司的各项诉讼。本院经审理查明，原告翁治国、官水华系夫妻关系。2019年2月21日，原告翁治国（乙方／买方）与被告肖俊男（甲方／买方）、被告安居公司公司（丙方／居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份,约定原告翁治国购买被告肖俊男位于上饶县房屋一套；房屋交易价格为68.8万元；甲方同意在收到首付款通知乙方办理房屋交付手续等内容。对于违约责任，合同中约定如下：“1、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同第二条至第七条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）因甲方无权或越权处分等原因造成本合同未能履行的。......3、甲方或乙方出现上述相应根本违约情形之一的，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金......5、任何一方违约，如违约方有代理人，则代理人承担连带责任。……”2019年3月13日，原告翁治国、官水华向被告肖俊男交付房屋首付款20.8万元，并于2019年2月14日办理离余款48万元的按揭贷款手续。2019年3月14日，原告翁治国、官水华办理了上饶县房屋的不动产权登记，不动产权证号为赣（2019）上饶县不动产第××号。被告肖俊男向两原告交付了实际为上饶县三清山西大道6号3单元301室的房屋。两原告遂开始装修,装修过程中上饶银行股份有限公司铅山支行的工作人员告知两原告其装修的房屋实际系该银行通过司法拍卖取得所有权的301室，而不是两原告取得所有权的401室。被告肖俊男在2020年1月20日左右将401室实际交付给两原告，现两原告已在装修该房屋。本院认为，本案原告翁治国、官水华依据其与被告肖俊男、被告安居公司签订的《房屋买卖居间合同》，提起违约之诉。该《房屋买卖居间合同》系三方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，该合同为有效合同，三方对此均无异议，故对原告请求确认合同有效的诉讼请求本院予以支持。本案原、被告的争议焦点为：一、被告肖俊男是否应当承担违约责任？二、被告安居公司是否应当承担连带付款责任？三、原告要求被告肖俊男支付违约金13.6万元是否合理？关于焦点一，本院认为，原告履行支付房款义务后,被告肖俊男应按合同约定向原告交付其购买的位于上饶县房屋一套,而被告肖俊男在履行合同过程向原告错误交付上饶县三清山西大道6号3单元301室房屋，该行为构成违约，依法应承担违约责任。被告肖俊男辩称其交付房屋错误是上饶市中级人民法院交房错误导致,其不应承担责任,应由上饶市中级人民法院承担赔偿责任。根据合同的相对性原则,上饶市中级人民法院不是本案《房屋买卖居间合同》的相对人，依法不对原告承担合同义务,亦不承担违约责任,故被告肖俊男的以上辩称意见与相关法律规定相悖,本院不予采纳，被告肖俊男可另行依法主张相关权利。关于焦点二，本院认为，本案被告安居公司系《房屋买卖居间合同》中的居间人。原告依据《房屋买卖居间合同》第十条第5项的约定：“任何一方违约，如违约方有代理人，则代理人承担违约责任”，主张被告安居公司系代理人身份，应当对被告肖俊男的违约责任承担连带付款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，两原告主张被告肖俊男的违约行为构成根本违约，应当按照购房款20%支付违约金13.6万元。本院认为，根本违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为。根据涉案合同关于违约责任的条款,守约方要求违约方支付购房款20%违约金的前提是违约方构成根本违约,守约方因此而享有单方合同解除权并可要求违约方支付违约金，该违约金是解除合同时违约方应当承担的违约责任。但本案双方在发现房屋错误交付以后，两原告并未主张解除合同，现被告肖俊男已经采取补救措施，将上饶县三清山西大道6号3单元401室房屋实际交付给原告,原告已经接收并开始装修，视为双方之间的《房屋买卖居间合同》履行完毕。故本案不属于前述条款约定的情形,本案被告肖俊男在合同履行过程中存在违约行为，但不构成根本违约。两原告主张被告肖俊男应按总房价的20%支付违约金，理据不足，本院不予支持。案涉合同未对本案被告肖俊男的违约情形约定相应的违约责任，被告肖俊男在采取补救措施、继续履行合同义务后，原告还有其他损失的，应当赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案两原告未对其因被告肖俊男违约所造成的损失金额进行举证，经本院释明也未申请对相关损失进行评估，故两原告要求被告肖俊男支付违约金13.6万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告翁治国、官水华与被告肖俊男、上饶市安居房产中介有限公司于2019年2月21日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；二、驳回原告翁治国、官水华的其他诉讼请求。案件受理费3,020元，减半收取1,510元，由原告翁治国、官水华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 李 妍二〇二〇年六月十五日书记员 苏忆莲