广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初601号原告：黄一菁，女，1968年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：被告：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******之一外贸宾馆综合楼A座七层720室，统一社会信用代码：914********49548XH。法定代表人：周四阳，总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告黄一菁诉被告佛山市时代永亨投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年4月24日公开开庭进行审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告按照《商品房买卖合同》中所约定逾期交房的违约责任，从2019年9月13日起按总金额6060228元每日万分之三的比率赔偿给原告，直至双方正式交接三间商铺之日止，暂计至2019年12月29日，共108天的赔偿金额为196351.38元；2、被告承担全部的诉讼费。事实和理由：被告在很久之前，就已经把原告位于禅城区******的商铺拿来做了工程部办公室，内部结构被改变，P55与P56的隔墙和楼梯被完全打掉，做成一间大办公室，P54被做成一个小办公室，至今“广东电白建设集团有限公司”的办公室指示牌仍然还在。2019年2月28日，原告在收到(2018)粤0604执字1561、1562、1563号结案通知书后，就马上复印了一份，快递给了被告负责的客服专员王子豪，要求收铺，但无人理睬，于是原告人员赖泽冰先生不得不打电话去与王子豪交涉，才终于敲定2019年3月18日去收铺。但是，当原告带着工程人员去现场收铺，却看到拆卸下来的建筑垃圾堆成小山，堵住了后门和侧窗，内部被改造过的样子仍然没变，P55和P56之间被打掉的隔墙和楼梯仍未恢复，墙壁里到处埋有纵横的电线，原本应该下陷十多公分的毛坯地面，被水泥填到与外面人行道齐平，搭建的临时厕所依然没拆，臭气熏天，厕所地面砸出了大坑，露出地下管道，多处窗户破损，没拆的楼梯也损毁严重。原告在验收现场很愤怒，要求被告将商铺恢复原状，并且经过政府相关部门验收合格后再交付。王子豪答应去与公司沟通，之后赖先生就不断为工程事宜催促王子豪，王子豪以楼梯重砌结构复杂，工程很难为由不断拖延。直至4月26日，在被告向禅城法院执法局提起执行复议后，王子豪就不再做任何的回复了，之后又以“调任”为由，消失不见，一个自称姓陈的小姐接替了王子豪，赖先生把原告要求的验收文件发微信给了陈小姐，没有答复，打电话给陈小姐，其不接听。在禅城法院的执行异议裁定书下来后，2019年6月12日和29日，被告连续发来了两份催收铺通知书，并且阴险地说“按照你方的要求做了修复”，要求原告收铺。2019年3月22日，王子豪曾对赖泽冰先生说，以后反正你们要装修，说不定要打掉墙打掉楼梯，不如你们就这样收铺算了，但赖先生第二天就明确回复王子豪“P55和P56之间还是要隔墙（恢复原状）”。除此之外，原告没有与被告有任何的改造协议或约定。而在这之前，原告就已经带着相关的证据到佛山市城市规划局和佛山市住房城乡建设和水利局，向相关的部门和负责人进行咨询，原告得到了以下肯定的答复：住房和商铺经过国土、规划、市政、园林、建设、消防六个部门进行联合验收，出具相关验收文件后，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》中附件一的房屋平面图，如果未经业主同意，开发商擅自改动结构和内部环境，则加建的部分要拆除恢复原状，有需要验收的需验收合格，拆除后又重建并牵涉到安全问题的部分，业主有权要求开发商委托有资质的工程验收公司，对改造部分进行重新验收，证明符合质量和安全标准后，才收铺；城建局还提供了一份有资质的第三方公司的名单和“建设工程质量安全检测指引”给原告。于是，在全面了解这些情况后，原告于2019年7月1日回复被告，要求被告对改造部分重新验收，并且交给固定人员跟进收铺事项，但原告的要求没有得到任何回应。2019年8月6日，原告上诉到佛山中院的执行异议申请被驳回，2019年9月12日，在原告又缴纳了121201.50元违约金后，禅城法院执法局出具了结案通知书，拿到了结案通知书，原告上门去收铺，但彼时被告售楼部门已撤走，其他业主告诉原告，可以直接找物业部门收楼，原告找到物业，询问为什么透过玻璃门，见原告的商铺里面仍然有一包包的水泥，里面是否完工，有没有验收文件？物业说已完工，没听说什么重新验收的事，开发商也没有交给物业任何的文件，要收铺就直接办煤气水电等等的手续，其他的欠奉。2019年10月14日，原告上诉到广东省高级法院的执行监督申请被驳回后，再一次找被告要求收铺，因为陈小姐不接电话，赖先生就发微信给陈小姐，要求收铺，陈小姐在回复里依然要原告去找物业，并且说一切收铺文件已转给了物业，但赖先生和同事去到现场，结果和上次如出一辙，物业什么都没有。修复现场也是肉眼可见的粗糙和随意。但这次赖先生和同事将与物业的对话做了录音。2019年12月18日，原告又向被告发函，要求被告对改造的部分做验收，合格后原告才收铺，但时至今日，仍然没有任何的答复，12月26日，赖泽冰先生又给陈小姐发微信，就发现已经被其拉黑，打电话也不接。正如原告在诉讼中多次强调的，此三间商铺是原告开设的公司投资用来发展餐饮业务的，未来是公共用餐的场所，公共安全事关重大。从“建筑工程质量安全检测指引”中可见，不仅被填平后又凿空的地面的平整度、重装的外窗玻璃是否钢化、砸出大坑的地方有无损坏地下管道等等需要专业部门来验收，更加重要的是，不同于普通商品房，此三间商铺内部的墙高10米，楼梯是嵌入墙体内的，从地面贯穿至顶，用料、施工是否合乎安全标准，是普通人无法肉眼可鉴的：新砌的隔墙是用何种材料砌的？是否足够安全抗压？新装楼梯的钢筋用料是否合乎标准？施工是否合乎规范？哪一项不是事关人命？哪一个是普通人敢随便接收的？而从2019年6月开始，原告就明确告知被告要去重新验收后才收铺，2019年9月12日原告又补缴完所有的违约金，拿到了结案通知书，但直至2019年12月23日，半年多过去了，经原告多次的要求和催促，被告仍然对改造的部分不做任何的专业验收，原告要收铺就只能直接办理物业手续，否则就无人理睬。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第九页第九条第1项：“逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”所约定的逾期交房的违约责任，被告应该从2019年9月13日起，按总金额6060228元，每日万分之三的比率赔偿给原告，直至双方正式交接三间商铺之日止，暂计至2019年12月29日,共108天的赔偿金额为196351.38元。公共安全，事关重大，没有经过重新专业验收的商铺，原告是坚决不会接收的。请法院在审核所有的事实依据后，准予原告所请为盼。被告辩称：一、商铺已通过综合竣工验收备案，涉案商铺房屋主体结构质量合格，符合合同约定交付条件，被告依约通知原告接收涉案商铺，因原告怠于办理接收物业手续，涉案商铺已视为交付，被告不存在逾期交付的情况。2014年10月13日，原告与被告就涉案三个商铺分别签订三份《广东省商品房买卖合同》（下统称“《购房合同》”），《购房合同》第八条约定，涉案商铺一经工程竣工验收备案即具备物业交付条件。《购房合同》第十一条还约定，原告未付清应付款或违约金的，被告不承担逾期交房的违约责任。2015年11月6日，涉案三个商铺所在楼宇竣工，并于2015年11月10日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该事实原告与被告在先案件纠纷[如（2017）粤0604民初9838、9839、9840号等案件]中已经知悉。2019年9月25日，被告收到佛山市禅城区人民法院就原告迟延向被告支付购房款执行案件的《结案通知书》[案件编号：（2018）粤0604执1561号之一、（2018）粤0604执1562号之一、（2018）粤0604执1563号之一；]。至此被告才收齐原告就涉案商铺应付的全部购房款及违约金，负有交付涉案商铺的义务。虽在原告向被告付清全部购房款及违约金之前，被告无向原告交付涉案商铺的义务，但被告秉着友好妥善解决问题的原则，于2019年3月开始与原告沟通涉案商铺交付的事宜。被告依据原告的要求对商铺进行处理后，曾于2019年6月12日向原告寄发收楼通知书，但原告未依据通知时间办理手续。其后，被告于2019年6月28日再次向原告发出《催收楼通知书二》，通知原告在收到函件后5日内办理收楼手续。原告于2019年6月29日收到该通知书，但其无正当理由未与被告办理收楼手续。依据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商铺已于2019年7月3日视为交付给原告。《广东省高级人民法院》第三十一条第一款规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”在本案中，涉案商铺已通过综合竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》的约定交付条件，且原告无证据证明涉案商铺交付时存在严重影响正常使用的质量问题，涉案商铺内关于质量瑕疵的修复、整改，不能作为原告拒绝收楼的理由，更不能以此视为被告逾期交楼、要求被告承担逾期交楼违约责任。二、被告对涉案商铺的使用已经过原告同意，且使用时无变更涉案商铺的承重主体结构，不影响涉案商铺的结构安全。首先，涉案商铺出售给原告时，被告与原告曾协商确认，涉案商铺交付给原告前，被告可使用涉案商铺用于临时办公，并可进行装修、调整，且日后涉案商铺实际交付时，原告可选择按照被告装修调整后的状态，或恢复至商品房买卖合同附图所示的状态接收物业。双方自2015年开始一直存在诉讼纠纷，原告也多次前往涉案商铺查看，并拍照作为证据向法院提供，但未曾对被告使用涉案商铺的情况提出异议，也没有要求被告停止使用涉案商铺，由此可见，原告是知悉且同意被告使用涉案商铺的。其次，2019年3月，原、被告双方开始沟通涉案商铺交付事宜时，原告初期也表示同意按照P55、56铺的现状接收商铺，即P55、56号商铺之间无间隔墙，且P56号铺不设置楼梯，但其后原告又改变主意，要求被告按照买卖合同的附图所示状态恢复涉案P55、P56商铺间的隔墙及楼梯。对于原告的恢复要求，被告已立即组织施工队进行处理。2019年6月，被告将商铺恢复至买卖合同附图所示状态后，多次通知原告可查验接收物业，但原告提出需要政府部门再次出具验收报告才收楼。对此，被告已回复，告知原告政府部门不接受此类二次验收，也不会再次出具验收报告。此后，原告仍拒不收楼。为避免涉案商铺因原告怠于管理出现灭失、损坏等风险，被告于2019年7月初委托广东省佛山市岭南公证处（下称“公证处”）对涉案商铺的状态进行公证，公证处工作人员于2019年7月11日到达涉案商铺现场，并对物业内的状态进行拍照、摄录。公证处作出的公证书足以证明，最迟在2019年7月11日，涉案商铺的状态已恢复至商品房买卖合同附图所示状态。三、原告主张被告承担的违约责任无依据。首先，如前所述，涉案商铺已通过综合竣工验收备案，并已按照原告的要求恢复至《商品房买卖合同》附图所示状态，且于2019年7月3日已视为交付给原告，故原告现时主张被告逾期交楼缺乏依据，被告无需承担逾期交楼的违约责任。其次，原告在接收到被告收楼通知及回复后，未提出要求委托第三方对商铺进行检验并出具报告，而在时隔5个月后，且无任何证据证明涉案商铺存在质量问题或安全隐患的情况下，突然发函要求被告提供第三方验收报告，否则视为被告逾期交楼。被告认为，原告该要求以及操作不合理，同时不论被告收到函件后是否提供该验收报告，也不能改变涉案商铺已视为交付的情况，更不能以此倒推涉案商铺存在逾期交付，继而要求被告承担逾期交付的违约责任。再者，涉案商铺有三个商铺，为P54、P55、P56号商铺。被告使用时主要调整了P55、P56号商铺的间隔墙以及P56号铺的楼梯，但未调整P54、P55号商铺之间的间隔墙，以及P54、P55号商铺的楼梯。在此情况下，原告却拒收全部三个商铺，此举实属无理，显然，原告是借此提出无理要求，试图通过向被告主张巨额违约金而非法获利，严重损害被告的权益。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，为保障被告的合法权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，两原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、照片A（拍摄时间是2019年12月16日），证明2015年7、8月份左右原告发现被告将涉案铺位改作办公室。3、照片B（拍摄时间是2019年3月17日），证明被告将涉案铺位P55、P56打通作为一个大办公室，P55的楼梯被拆除，地面与外面的地面是平行的，铺位的窗户被打破，P55、P56的墙壁没了，被告加装的厕所地面有大坑，铺位内的线头裸露等损毁严重的情况。4、微信聊天记录（原告委托的人员与被告人员，时间是2019年6月5日）、短信记录（原告委托的人员与被告员工），证明原告委托的人员与被告人员就涉案铺位恢复原状进行交涉，也要求要进行验收的情况。5、朝安南路30号P42-P56号铺首层平面图，证明铺位的交付应有楼梯的，是交付标准。6、《2019年佛山市房屋安全鉴定单位名录》、禅城区建设工程质量安全检测指引第一页截图、建设工程管理条例16条截图，证明2019年6月原告就拆除过又恢复的物业应如何接收到相关行政部门咨询，以及法律规定的收楼标准。7、2019年7月1日回复函、顺丰速运快递单、物流查询结果，证明原告向被告发函明确要求被告对恢复部位经过政府部门的验收，原告才会接收。8、（2018）粤0604执1561号之一结案通知书、（2018）粤0604执1562号之一结案通知书、（2018）粤0604执1563号之一结案通知书，证明至2019年9月21日原告已经付完房款，有权接收铺位。9、微信聊天记录（原告委托的人员与被告人员，时间是2019年12月16日），证明原告委托了人员与被告人员沟通涉案物业恢复及物业整改验收的事宜。10、照片C（拍摄时间是2019年12月16日）、光盘，证明涉案物业内外的恢复后的状况，但没有经过安全检测，还没达到标准。11、2019-12-18催促函、顺丰速运快递单、物流查询结果，证明原告向被告发函告知要求经过政府部门的验收，原告才接收。12、微信聊天记录（原告委托的人员与被告人员）、云图陈小姐2手机号码截图，证明原告委托了人员与被告沟通并表示没有经过验收原告是不会接收，后无法与被告人员联系。13、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014731）、《补充协议》（P54号铺）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014730）、《补充协议》（P55号铺）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014729）、《补充协议》（P56号铺），证明合同约定的涉案物业交付标准、及逾期交付的违约责任。14、光盘，证明原告直到2019年12月16日仍然要求被告对回复工程进行检测。诉讼中，被告举证如下：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案物业所在楼宇已经通过竣工验收，并于2015年11月10日完成竣工验收备案，按照购房合同约定，涉案物业符合买卖合同约定交付的条件。2、短信记录截图（2019年3月22日，王子豪与赖泽冰），证明原告知悉且同意被告使用涉案物业、对涉案物业进行改造。2019年3月原告到现场沟通物业交付时，也曾表示无需重新建设P55、P56号铺之间的间隔墙。3、《催收楼通知书》（快递单号1022202554323）、EMS快递单、投递记录（2019年6月22日）、《催收楼通知书二》、EMS快递单（快递单号1022202599923）、投递记录（2019年7月3日），证明被告曾于2019年6月12日向原告寄发收楼通知书，但原告未依据通知时间办理手续。其后，被告于2019年6月28日再次向原告发出《催收楼通知书二》，通知原告在收到函件后5日内办理收楼手续。原告于2019年6月29日收到该通知书，但其无正当理由未与被告办理收楼手续。依据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商铺已于2019年7月3日视为交付给原告。4、《公证书》，证明被告于2019年7月初委托广东省佛山市岭南公证处对涉案商铺的状态进行公证，公证处工作人员于2019年7月11日到达涉案商铺现场，并对物业内的状态进行拍照、摄录。公证处作出的公证书足以证明，最迟在2019年7月11日，涉案商铺的状态已恢复至商品房买卖合同附图所示状态。5、照片（拍摄时间是2020年4月23日），证明被告收到原告2019年12月对涉案商铺的瑕疵整改请求后，已经履行保修责任，对物业内的瑕疵进行整改。6、邮寄（2018）粤0604执1561号之一结案通知书、（2018）粤0604执1562号之一结案通知书、（2018）粤0604执1563号之一结案通知书的EMS快递单、投递结果、《汇入汇出款项交易电子凭证》，证明被告2019年9月25日收到与原告前案纠纷三执行案件的结案通知书，并于2019年9月27日才收到佛山市禅城区人民法院转款过来的原告拖欠被告的迟延支付购房违约金。7、（2016）粤0604民初8303号民事判决书、（2018）粤0604民初15562号民事判决书，证明原告自始至终陈述将涉案物业打通作为餐饮使用，故被告当时涉案物业提出要装修改造时原告是知悉且同意，也表明其作为餐饮使用可按改造后状态接收。8、《房屋安全性鉴定报告》（出具时间2020年4月21日），证明被告委托珑图设计（集团）有限公司对P55、56号铺进行鉴定，鉴定结果可见P55、56号铺为ASU级即安全完好。经质证，本院认证如下：对原告的证据1，系主体资格材料，本院审查予以确认；对原告的证据2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14，或被告对真实性无异议，或有原件核对，或与其他证据能相互印证真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，至于证明内容，待后综合全案一并论述。对被告的证据1、2、3、4、5、6、7，或原告对真实性无异议，或有原件核对，或与其他证据能相互印证真实性，本院对上述证据的真实性予以确认;对证据8，有原件核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案三间商铺位于佛山市禅城区*********P54、P55、P56。2014年10月13日，就被告向原告出售上述三间商铺，原告（买受人）与被告（出卖人）分别签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014731）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014730）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014729），双方约定涉案P54、P55、P56商铺用途为商业服务用房，价格分别为2102184元、2065792元、1892252元，付款方式为现金分期付款，最后一期付款时间均为2016年9月30日。双方还均于上述合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经工程竣工验收备案。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2、如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付使用而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的计算。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人负责整改到符合标准。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”上述合同的附件三：装饰、设备标准约定：“1、外墙外墙砖干挂石材、局部涂料。2、内墙水泥砂浆完成面。3、顶棚钢筋混凝土天花面。4、地面混凝土结构地层面……10、其他楼梯：混凝土结构，装配式铁栏杆。……注：1、发展商保留一切权利，按实际情况以质素不低于上列建筑材料及设备之物料代替上列各项。”另外，原告作为乙方、被告作为甲方还就上述合同分别签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“……第五条乙方未按合同第六条及本补充协议约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他乙方应付之税费，或未按本补充协议第一条约定向甲方补足应补房价款及因此增加的税费，乙方除应按约定承担逾期付款的违约责任外，甲方还有权不予将商品房交付给乙方使用，直至乙方将所欠款项全部付清（以按揭方式付款的，须银行已实际支付按揭款给甲方）,且甲方无须就此拒绝交付商品房的行为向乙方承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任，在顺延交楼时间内该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由乙方承担。……第七条甲乙双方确认，在乙方不解除合同情况下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。……第十三条甲乙双方同意对合同第十一条增加以下约定：乙方不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但乙方有权在收楼同时要求甲方在其收楼后进行维修，甲方应在核实情况后尽快予以解决。……第十六条甲乙双方同意，对合同第十三条补充约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人修改直至符合前述约定，但是如在货品采购或供应上有变化或其他原因（包括但不限于建筑、装饰材料市场潮流变化等原因）导致出卖人未能使用该建筑材料、装饰材料、相关设备时，出卖人可以用其他价值相当的材料、设备替代。”另根据涉案合同附件《总平面位置示意图》所示设计标准：涉案三间商铺均有相邻隔墙，每间铺内均有楼梯。2015年11月10日，涉案商铺所在的佛山市禅城区佛禅（桂）2012-010号地块（童服城拆迁安置项目）一期3#、4#住宅、6#、7#商业及对应地下室工工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月13日，被告就涉案三商铺向原告寄送《催收楼通知书》，要求原告尽快联系被告并前往商铺现场办理交付手续。原告于同日收件。2019年6月29日，被告就涉案三商铺向原告寄送《催收楼通知书二》，要求原告收到通知书后五日内联系被告并前往商铺现场办理交付手续，否则视为通知时限届满之日向原告交付完毕商铺。原告于同日收件。2019年7月23日，广东省佛山市岭南公证处就涉案三商铺分别出具（2019）粤佛岭南第4734号、4733号、4732号《公证书》，根据该公证书所述，2019年7月11日，涉案三商铺内均有混凝土结构楼梯、铝合金制门窗无破损、地面为混凝土地面且基本平整、内墙为水泥砂浆完成面、无隔建厕所等。另查明一，根据2019年3月17日拍摄的照片显示，涉案三商铺部分窗户玻璃存在破损，地面部分不平整，楼梯及地面遗留有垃圾、碎石，存在电线线头裸露情况，铺内里墙隔建有厕所等情况。另查明二，因黄一菁未如期支付佛山市禅城区*********P54、P55、P56商铺购房款，佛山市时代永亨投资有限公司另案分别向本院提起诉讼，并经本院一审、佛山市中级人民法院二审和本院强制执行，黄一菁于2019年9月27日交齐全部购房款及违约金。另查明三，珑图设计（集团）有限公司受被告委托于2020年4月21日对涉案P55、P56号商铺进行房屋安全性鉴定，并于2020年4月24日出具《房屋安全性鉴定报告》（房鉴字【2020】-SJ6-26号），鉴定结论为P55、56号铺的安全性鉴定评定为Asu级，不影响整体承载。2020年6月17日，本院组织原、被告双方到现场进行勘查并拍摄照片。经本院现场勘查及双方当事人确认，涉案三商铺均有混凝土结构楼梯、铝合金制门窗无破损、地面为混凝土地面且基本平整、内墙为水泥砂浆完成面、无隔建厕所等，但存在商铺无门槛、窗框水泥有损坏、后墙瓷片有脱落现象等。本院还询问双方当事人：1、对于涉案商铺的情况，双方有何补充？原告陈述：2019年6月5日至6月10日，原告派人来看，P56号铺楼梯建好，P55、56号铺隔墙建好，三间铺位的厕所已拆除，但没有专业的鉴定书，物业也说没有，P54和P55的楼梯和隔墙之前没有拆过。因原告人员没有进入商铺里面，其余不清楚。被告代理人陈述：2019年5月底到2019年6月初，基本与公证书记载一致，后原告有提出地面坑坑洼洼，被告有派人修复过。原告陈述：三间商铺直到2019年12月16日，门槛没有，地面有坑洼，窗框水泥有损毁。被告代理人陈述：原告于2019年12月到现场所主张的问题均不属于主体结构，地面稍有坑洼不影响物业的使用，窗户相关的水泥等在2019年5月底、6月初已经处理完毕，详见公证书，门槛没有建设是符合交付标准的，门槛没有建的原因是进行二次装修、使用，原告于2019年12月要求我方建设，被告基于友好为其建设，但不代表房屋存在质量问题，原告于2019年12月才第一次提出要求提供第三方的鉴定报告，并非原告陈述的2019年6月就提出该要求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告就涉案三间商铺签订的《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于逾期交付问题。根据双方涉案《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，出卖人应于2015年12月15日前向买受人交付符合合同约定标准的商品房，且交付条件还包括商品房已取得建筑工程竣工验收备案。双方还约定，如买受人未付清应付款或违约金，出卖人有权不向买受人交付房屋，直至买受人付清全部款项为止，且出卖人无须就此拒绝交付承担逾期交房的违约责任。一方面，对被告来说，如前查明，被告在涉案三房商铺符合涉案合同约定的交付标准和法定条件下于2019年6月13日书面通知原告尽快办理交付手续，在原告未予接收的情况下，被告又于2019年6月29日书面通知原告于收到通知书五日内办理交付手续，原告于当日收到书面通知，而原告于该期限内仍未予前往办理交付手续，且无正当理由，故根据双方涉案合同第十一条约定，视为被告已于2019年7月4日向原告交付涉案商铺。而另一方面，对原告来说，如前查明，原告直到2019年9月27日才交齐涉案商铺的全部购房款及违约金。故根据双方约定，原告在此之前无权要求被告交付房屋，也就是说，即使被告此前未交付或晚于2015年12月15日交付，原告均不得要求被告承担逾期交付房屋的违约责任。再次，原告虽主张涉案商铺存在影响使用或导致不能使用的质量和安全问题，但其未提交有效证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。反观被告委托相关机构出具的公证书及《房屋安全性鉴定报告》，足以反驳原告主张及所依据的证据。综合全案事实，涉案三商铺于2015年11月10日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，且至迟于2019年6月初达到合同约定交付标准，而据原告提交的证据显示，涉案商铺此后虽存在一定质量瑕疵，属于质量保修范围，原告在接收后可要求被告予以保修，而原告以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求被告承担逾期交房违约责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄一菁的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2114元，由原告黄一菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年六月十九日书记员  罗凤华