云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初902号原告：谢育珊，女，1990年10月18日出生，汉族，广东省汕头市人，住云南省昆明市官渡区。原告：普艳秋，女，1987年5月28日出生，汉族，云南省富民县人，无业，住云南省昆明市富民县。原告：杨雪梅，女，1971年4月2日出生，汉族，无业，住云南省昆明市五华区。三原告委托诉讼代理人：孟新丽，云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。三原告委托诉讼代理人：王蓉，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：晏萍，女，汉族，1972年8月14日出生，住云南省昆明市。被告：杨克梅，女，汉族，1982年2月23日出生，贵州省安龙县人，个体工商户，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张雷雨，贵州周典律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南海韵酒店有限公司青年路分公司，统一社会信用代码：91530102MA6K71YNIE。营业场所：昆明市五华区木行街M-2地块志远大厦25、26层。负责人：晏萍。被告：云南海韵酒店有限公司，统一社会信用代码：91530102MA6K566F0G。住所：云南省昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦******。法定代表人：晏萍。原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅与被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅的委托诉讼代理人孟新丽、王蓉，被告杨克梅及其委托诉讼代理人张雷雨到庭参加诉讼。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付至腾房止的租金及违约金（计算至2019年8月16日租金为3489200元，违约金为1046760元，两项共计4535960元）3、本案的诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定：原告将昆明市五华区青年路389号志远大厦第25、26层，共计建筑面积3270平方米的房屋及配套设施出租给被告经营酒店。租期18年，每平方米租金为40元，年租金为1569600元，租金每三年递增一次，半年一付，每次需要提前一个月支付租金。合同第八条第二款明确约定乙方逾期交付租金，除补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金（具体详见租赁合同）。合同签订当天原告就将租赁房屋交给了被告，并按合同约定，免收被告10个月的房租。然而，被告仅支付租金及保证金1369600元，第一年租金还欠350000元，2018年2月16日至2019年8月16日应付租金3489200元至今未付。也未按合同约定支付履约保证金。原告多次催要，被告都以各种理由拖延。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告杨克梅辩称：一、本案租赁合同存在重大瑕疵和欺诈行为，原告未告知租赁房屋有权利瑕疵的真实情况，导致被告在使用租赁房屋装修经营以后与租赁房屋所有权人发生矛盾冲突，造成的直接损失及预期经济损失应当由被告承担；二、原告出租给被告的房屋被昆明市中级人民法院进行拍卖，被告有理由怀疑原告不享有租赁权，基于不安抗辩权，被告未向原告支付租金；三、原告交付被告的租赁房屋存在消防设施不符合规定以及无法缴纳水电费、物业费等情形，被告有理由怀疑原告没有出租房屋的权利，故有理由拒绝向原告支付租金；四、原告租金计算方式及金额不符合实际情况，原告诉请缺乏事实依据；五、基于上述理由，被告有理由不缴纳租金，不构成违约。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、房屋租赁合同及承诺书、证明，欲证明原告享有本案租赁房屋使用权，并可以转租；2、租赁合同，欲证明原、被告双方签订《租赁合同》建立租赁关系，约定原告将昆明市五华区青年路389号志远大厦第25、26层出给被告经营酒店，租期18年，每平米月租金为40元，年租金为1569600元，租金三年递增一次，半年一付，每次需提前一个月支付租金；3、银行交易明细，欲证明被告已付第一年下半年租金584800元；4、收款收据，欲证明被告应支付第一年下半年租金784800元，但仅支付了584800元，尚欠200000元。被告杨克梅提交了以下证据：1、被告身份证1份，欲证明被告诉讼主体适格；2、海韵艺术酒店评价管理手机网络截屏图片及与物业短信聊天记录各1份，欲证明被告酒店在经营期间被强制停业，被强制停业是因被一群手持铁棍的人将旅客和被告工作人员强制撵出房间，被告经营的酒店被旅客差评；3、被告杨克梅与谢礼辉的聊天记录1份，欲证明原告与被告在2018年就是否缴纳房租进行协商，被告提出被停业5个月期间的损失由原告赔偿，原告在聊天记录提到会弥补原告损失；4、五华区监察委员会询问通知书1份，欲证明2019年3月五华区监察委员会以询问通知书的形式通知被告杨克梅到五华区监察委员会接受询问，原告出租给被告的房屋不能正常使用；5、云南省昆明市中级人民法院调查令1份，昆明市中级人民法院于2018年开具调查令调查志远房地产开发有限公司房屋使用情况的事实；6、云南刘胡乐律师事务所《律师告知函》及昆明市木行街M2地块志远大厦房产清单各1份，2019年5月14日，云南刘胡乐律师事务所曾致函志远大厦租户(包括被告经营的酒店)，告知被告志远大厦于2017年10月被云南省高院以（2017）云民初74号《民事判决书》确认租赁房屋已被中国农业银行股份有限公司昆明分行取得相关拍卖全、变卖权以及优先受偿权，中国农业银行股份有限公司昆明分行已经申请强制执行，志远大厦即将被整体拍卖；7、云南省昆明市中级人民法院《司法拍卖告知书》1份，证明志远大厦31层在云南省昆明市人民法院阿里巴巴司法网络拍卖平台被拍卖的事实，执行案号为（2018）云01执840号，告知时间为2019年10月23日，拍卖时间为2019年11月24日10时至2019年11月25日10时；8、阿里拍卖拍品详情手机网络截屏图片1份，欲证明志远大厦22层-26层被挂于淘宝网阿里拍卖进行网络拍卖，志远大厦于2012年12月11日被抵押，执行案号为（2018）云01执840号。庭审中，原告当庭提交三份证据：1、（2016）云01执1522号执行裁定书；2、五检公刑诉（2019）120号昆明市五华区人民检察院的起诉书；3、2018年1月27日民事起诉状。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《房屋租赁合同》及承诺书、证明，被告杨克梅对合法性不予认可，认为开发商把已经办理登记的志远大厦租给被告，违反了《物权法》，本院认为，根据《物权法》规定，办理了抵押登记的房屋出租，抵押权优先于租赁权，并非对办理抵押登记的财产禁止出租，故原告提交的《房屋租赁合同》及承诺书、证明未违反法律法规的强制性禁止规定，本院对合法性予以确认；原告提交的证据2《租赁合同》，被告杨克梅对合法性及证明目的有异议，但并未提交相反证据予以反驳，故本院对原告提交的证据2《租赁合同》予以采信；被告杨克梅提交的证据2海韵艺术酒店评价管理手机网络截屏图片及与物业短信聊天记录及证据3被告杨克梅与杨雪梅、谢育珊、普艳秋的聊天记录，因被告杨克梅未提交证据原件，且原告不予认可，故本院对被告提交的上述证据不予采信。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司、云南海韵酒店有限公司青年路分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告放弃对原告及被告杨克梅所举证据抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅（乙方）与案外人云南志远房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市房屋出租给乙方，25层和26层共计两层写字楼建筑面积合计为3270.24平方米，租赁时间2014年12月15日至2034年12月14日止，租赁使用权为20年，甲乙双方从签订《房屋租赁合同》之日起，乙方有权自行规划承租物的用途，乙方享有独立招租经营权、优先收益权、转租受益。2016年5月1日，案外人云南志远房地产开发有限公司出具《证明》，载明：“兹有云南志远房地产开发有限公司将位于昆明市出租给谢育珊、普艳秋、杨雪梅三人，以上三人可以对外招租和转租”。2016年5月10日，原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅（出租方，甲方）与被告晏萍、杨克梅（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将应有的租赁权位于昆明市五华区（房权证编号：200853232号）和26层（房权证编号：200853293号）两层建筑面积合计为3270平方米及其配套的设施出租给乙方使用，租期18年，自2017年3月17日起至2035年3月16日止。双方确认：2016年5月18日至2017年3月17日为装修期（自签订之日起给乙方10个月为装修期），装修期内乙方无须支付租金；甲方应于2016年5月20日前向乙方交付租赁物，乙方应当在本合同租期届满的当日，将房屋还给甲方；房屋租金为年租金1569600元，租金从第四年开始递增，之后每三年递增一次，递增率为4%，交费原则半年付，每次需提前一个月支付租金，第一年至第三年年租金1569600元，第一年租金于2016年5月18日支付784800元，于2017年8月17日支付784800元，此后租金于每年2月16日支付上半年租金，于8月16日支付下半年租金。乙方在签订本合同时，应向甲方交纳150000元作为履约保证金。乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，原告确认被告支付了租金1369600元。另确认，被告云南海韵酒店有限公司于2016年3月24日成立，被告云南海韵酒店有限公司青年路分公司于2016年7月21日成立，被告晏萍为云南海韵酒店有限公司及云南海韵酒店有限公司青年路分公司的法定代表人及负责人。云南海韵酒店有限公司青年路分公司营业场所为云南省昆明市五华区木行街M-2地块志远大厦25、26层。庭审中，被告杨克梅自认其系云南海韵酒店有限公司青年路分公司的实际投资人及经营者。再确认，庭审中，被告杨克梅自认其与原告签订《租赁合同》时知晓租赁房屋已设立抵押权的事实，被告杨克梅主张原告赔偿其损失及装修费用才同意解除合同。庭审中，原、被告确认《租赁合同》签订时间为2016年5月10日。本院认为，原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅与被告晏萍、杨克梅于2016年5月10日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。至于被告抗辩原告将设有抵押权的租赁房屋出租，违反了物权法的规定，双方签订的《租赁合同》不合法，被告不支付租金系其行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即法律并未禁止设有抵押权的房屋进行出租，而被告明知租赁房屋设有抵押权仍与原告签订《租赁合同》，系其自愿承担租赁房屋抵押权人实现抵押权时租赁关系终止的风险，且本案租赁房屋设立的抵押权并未影响被告使用租赁房屋。故涉案租赁房屋设立了抵押权并不影响本案《租赁合同》的法律效力，也不能成为被告主张不安抗辩权的事由，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于解除《租赁合同》的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中双方合同约定若被告逾期交付租金超过15天，原告有权解除合同。被告未按照双方合同约定向原告支付租金，逾期已超过15天，原告有权行使其解除合同的权利。故本院确认谢育珊、普艳秋、杨雪梅与被告晏萍、杨克梅2016年5月10日签订的《租赁合同》自原告起诉之日即2020年1月16日解除。关于支付租金的诉请。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的人民法院应予支持。”本案中，被告晏萍、杨克梅为设立云南海韵酒店有限公司青年路分公司以个人名义与原告签订《租赁合同》，云南海韵酒店有限公司青年路分公司成立后以租赁房屋作为经营场所，已实际享有合同权利，故原告诉请被告晏萍、杨克梅与被告云南海韵酒店有限青年路分公司共同履行支付租金的义务，于法有据，本院予以支持。另，云南海韵酒店有限公司青年路分公司系被告云南海韵酒店有限公司的分支机构，不具备独立的法人主体资格，故原告诉请被告云南海韵酒店有限公司共同履行租金支付义务，本院予以支持。关于应付的租金数额，根据双方合同约定，被告支付的租金自2017年3月17日起计租，第一年租金被告仅支付了1369600元，此后截至原告起诉之日，即至2020年1月16日的租金被告均未支付，故被告还应当支付原告租金3077600元（200000元+1569600元+1569600元÷12个月×10个月）。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋，逾期腾房则被告还应当比照双方合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的费用。至于被告辩称原告应赔偿其停业5个月造成的经济损失及装修损失，对此被告所举证据并不足以证明因原告原因导致其损失，也未举证证明实际损失的具体数额，其应承担举证不能的不利后果，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。关于违约金的诉请。双方合同约定按照合同总租金的20%支付违约金，该标准明显过高，本院结合本案合同的履行情况及被告的过错程度等因素，对原告主张的违约金按照未付租金的20%予以支持。故被告应当向原告支付以未付租金3077600元的20%计算的违约金615520元。关于保全费、保全担保费的诉请。原告庭审时自认上述费用未实际产生，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅与被告晏萍、杨克梅于2016年5月10日签订的《租赁合同》；二、被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅支付租金3077600元，同时将其承租使用的位于昆明市五华区，腾还给原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅，若逾期腾房，被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司应支付原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅逾期腾房使用费（该费用比照《租赁合同》约定的租金标准计算至房屋腾还之日止）；三、被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅支付违约金615520元；四、驳回原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43088元，由原告谢育珊、普艳秋、杨雪梅负担6743元，由被告晏萍、杨克梅、云南海韵酒店有限公司青年路分公司、云南海韵酒店有限公司负担36345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙敏霞人民陪审员  金 霞人民陪审员  余小兵二〇二〇年六月二十二日法官助理鲍晓玲书记员朱瑾