广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终909号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黎远仕，男，1971年9月11日出生，瑶族，住广西象州县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄乐琴，女，1972年3月10日出生，汉族，住广西象州县。 上述两上诉人委托诉讼代理人：覃陶，广西闻名律师事务所律师。 上述两上诉人委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴贵阳，男，1973年10月12日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦海涛，广西信尔泓达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝定军，广西信尔泓达律师事务所实习律师。 原审被告：黄一家，男，1980年11月21日出生，瑶族，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人黎远仕、黄乐琴、吴贵阳因与原审被告黄一家房屋租赁合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2019）桂1322民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎远仕、黄乐琴上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吴贵阳承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。1.吴贵阳无故解除《房屋租赁合同》本身就是违约，应该按照租赁合同第二条、第八条履行，支付2019年7月-12月的租金，押金50000元不退还，电气设备、设施不得拆除搬走。上诉人租赁给吴贵阳的是房屋一栋，并不包括房屋后院的空地，象州人民政府棚户区改造征用的是上诉人房屋后院的空地而不是租赁的房屋。而且上诉人租赁房屋给吴贵阳并没有同意其办幼儿园只是约定不得干涉他经营。吴贵阳难以从事经营幼儿园的真正原因是其无法办理经营许可证。2.吴贵阳违约后并于2019年9月6日邮寄《解除房屋租赁合同告知书》给上诉人，上诉人也已经同意解除。上诉人因此要求吴贵阳支付下半年租金43560元并不退还押金50000元是由合同约定的，也是合理合法的。上诉人一审要求吴贵阳恢复租赁房屋原状或折价赔偿50000元是有客观事实和合同约定的。 对黎远仕、黄乐琴的上诉请求与理由，吴贵阳答辩称，上诉人黄乐琴、黎远仕的上诉理由不成立：1.吴贵阳不存在违约，双方合同不再履行是因为政府征收，并基于双方的同意解除合同，所以上诉人黄乐琴、黎远仕无权主张不退还押金；2.双方的租赁合同并没有约定恢复原状，所以上诉人黄乐琴、黎远仕要求恢复原状的理由不成立，请求驳回上诉人黄乐琴、黎远仕的上诉请求。 吴贵阳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判撤销吴贵阳赔偿黎远仕、黄乐琴恢复原状费用33302元；二、本案一、二审诉讼费用由黎远仕、黄乐琴承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。1.一审判决认定由吴贵阳折价赔偿黎远仕、黄乐琴恢复原状费用33302元没有法律依据与事实依据。黎远仕、黄乐琴并未就房屋原状提供相应的证据予以证明，而且上诉人对房屋改造也是符合合同目的的，并未超出改造范围。况且，恢复原状的费用毫无依据并没有法律规定的计算公式或价格鉴定等依据。2.双方对解除租赁合同均无过错，不存在违约情况。解除房屋租赁合同是因为政府征用涉案房屋后的土地，上诉人在使用房屋过程中未出现明显违约事项，不应承担恢复原状的费用。 对吴贵阳的上诉请求与理由，黎远仕、黄乐琴答辩称，1.关于恢复原状的费用，一审认定33302元不符合事实，应当按照上诉人黄乐琴、黎远仕主张的50000元赔偿；2.恢复原状合同里第5条已有约定，根据合同法、以及租赁合同司法解释的规定，承租人未经出租人同意装修装饰，出租人请求恢复原状，法院应当支持；3.上诉人吴贵阳在解除合同过程中存在过错，构成违约，电器类不应当返还，其他的愿意返还。 原审被告黄一家未出庭本案询问，也未提交任何书面答辩意见。 上诉人黎远仕、黄乐琴向一审法院起诉请求：1.解除黄乐琴、黎远仕与吴贵阳签订的《房屋租赁合同》，判决吴贵阳支付2019年下半年的租金43560元；2.判令吴贵阳支付黎远仕、黄乐琴的二、三、四、五楼恢复原状或者折价赔偿损失50000元；3.本案诉讼费用由吴贵阳承担。 上诉人吴贵阳在一审中反诉提出：黎远仕、黄乐琴应当退还押金50000元并返还其存留在租赁房屋中的物品。 一审法院认定事实：黎远仕与黄乐琴原是夫妻，象州镇莲城路127号楼房是二人夫妻共同财产，原登记在黎远仕名下，2014年二人离婚，约定该房屋归黄乐琴所有。2015年1月1日，黄一家与黎远仕签订《房屋租赁合同》，约定：黄一家租赁黎远仕位于象州镇莲城路127号楼房一栋作经营使用；租期为10年（从2015年1月1日至2024年12月31日）；押金10000元；第一、二年的租金为72000元／年，此后每两年在上一年租金的基础上上涨10％，依此类推；承租方对租赁房屋只有使用权，未经出租方书面同意，不得随意改变房屋原有结构和房屋内外一切设施，不能对柱、梁进行破坏，如有损坏的，须赔偿损失；等等。合同签订后，黄一家便根据自己的经营需要对租赁房屋进行了一些装修改造。2016年4月，经黎远仕、黄乐琴与黄一家、吴贵阳共同协商，一致同意解除黎远仕、黄乐琴与黄一家之间的房屋租赁合同关系，由吴贵阳承接租用黎远仕、黄乐琴的房屋，三方当事人同意继续使用2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》条款，为此吴贵阳便直接在该合同中签名和注明黄一家已解除合同等情况。此后吴贵阳转付了10000元押金给黄一家，并先后交付了40000元押金给黎远仕与黄乐琴，故黎远仕与黄乐琴共收到吴贵阳的押金为50000元。吴贵阳签订合同并接手承租房屋后，便按照幼儿园经营需要对房屋进行了一些装修改造（现足以认定的有：1、将二、三、四楼的卫生间改造为儿童用卫生间；2、将房屋外正立面墙和一至四楼的室内墙壁粉刷成幼儿园色彩），同时黎远仕与黄乐琴将自己管理使用的约450平方米后院也交给吴贵阳作经营幼儿园使用。2017年黎远仕将房屋的所有权人变更为黄乐琴，黄乐琴随后在《房屋租赁合同》上补签了自己的名字；房屋租金都是由黄乐琴收取，黄一家、吴贵阳已按照合同约定交纳租金至2019年6月底。2019年下半年，象州县人民政府进行棚户区改造，征用到黄乐琴的后院土地，吴贵阳认为没有后院场地就难以开办幼儿园，便要求解除房屋租赁合同，并于2019年9月8日向黄乐琴送达了《解除房屋租赁合同告知书》，并停止使用租赁房屋。因双方在恢复原状和返还财产等问题上存在争议，黄乐琴于2019年9月20日向一审法院起诉。诉讼过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘察，查明：一、房屋现状如《现场勘察笔录》及照片；二、吴贵阳现留存在租赁房屋中的物品有：1、书包架5个；2、图书架1个；3、玩具架1个；4、水壶架2个；5、柜式空调6台；6、电风扇（壁扇）14台；7、32寸电视机4台；8、黑板架2个；9、电子琴1台；10、儿童高低床19张；11、灭火器10个；12、窗帘6幅；13、美的牌饮水机1台；14、前台柜1组；15、跳跳马10个；16、手推车5个；17、平衡木1套；18、移动音箱1个；19、儿童攀爬架1套；20、容声牌冰箱1台；21、志高牌抽油烟机1台；22、留样冰箱1台；23、复新牌消毒柜1台；24、九阳牌电磁炉1台；25、不锈钢洗碗槽1个；26、凤凰传奇牌落地扇1台；27、高压锅2个（新宝牌、美满牌）；28、不锈钢电开水桶1个；29、不锈钢配餐架1个；30、电饭锅、蒸锅、炒菜锅各1个；31、小水杯、盆、碗、餐具等若干；32、液化汽瓶1个；33、四轮玩具车5部；34、铝梯1架；35、皮球22个；36、塑料椅59张；37、电脑桌、电脑椅各1张；38、沙发床1张；39、保温水桶1个；40、功放喇叭2个；41、仓库架2个；42、玩具若干；43、黑板1个；44、不锈钢送餐车1辆（参照《现场勘察笔录》）。 一审法院认为，一、黎远仕、黄乐琴与吴贵阳签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当遵照执行。现由于政府进行棚户区改造征用到黎远仕、黄乐琴的后院土地，导致吴贵阳经营场所明显缩减，难以继续从事幼儿园经营，吴贵阳租用的合同难以实现，符合合同第七条约定，故吴贵阳要求解除合同符合合同约定和法律规定，而且黎远仕、黄乐琴也起诉要求解除合同，因此一审法院支持双方当事人解除合同。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方当事人解除合同事出有因，理由正当，双方均不存在违约行为，故黎远仕、黄乐琴应当退还吴贵阳押金50000元；吴贵阳2019年9月8日向黎远仕、黄乐琴送达《解除房屋租赁合同告知书》，并停止使用涉案房屋，故吴贵阳应当支付2019年7月1日至2019年9月8日的房屋租金16698元（87120元／年÷12月×2.3月）。吴贵阳只认可其将房屋二、三、四楼的卫生间改造为儿童用卫生间及将房屋正立面外墙和一至四楼的内墙粉刷成幼儿园色彩，黎远仕、黄乐琴虽然主张吴贵阳还对房屋造成其他多处损害，但其却未能提供房屋租赁前的原状等足以证明其主张的证据，故无法认定吴贵阳还对房屋造成其他损害，一审法院只支持将二、三、四楼卫生间恢复原状和将房屋正立面外墙、一至四楼内墙恢复原状之请求；综合损害情况、修复大概费用、鉴定成本较高、由吴贵阳恢复原状不便执行等诸多因素，一审法院认为由吴贵阳折价赔偿黎远仕、黄乐琴恢复原状的费用33302元，然后由黎远仕、黄乐琴自行恢复原状，较为适当。上述吴贵阳应当支付黎远仕、黄乐琴房屋租金16698元和赔偿给黎远仕、黄乐琴的恢复原状费用33302元，合计50000元，黎远仕、黄乐琴则应返还吴贵阳押金50000元，双方债务相互抵销，不必再相互支付。吴贵阳留存在租赁房屋里的物品是吴贵阳的财产，黎远仕、黄乐琴应当予以返还。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除黎远仕、黄乐琴与黄一家、吴贵阳2015年1月1日签订《房屋租赁合同》。二、黎远仕、黄乐琴应当返还吴贵阳押金50000元；吴贵阳应当支付黎远仕、黄乐琴2019年7月1日至2019年9月8日的房屋租金16698元、赔偿黎远仕、黄乐琴恢复原状费用33302元，合计50000元；双方上述互负债务相互抵销。三、黎远仕、黄乐琴应当返还吴贵阳现尚留存在租赁房屋里的下列物品：1、书包架5个；2、图书架1个；3、玩具架1个；4、水壶架2个；5、柜式空调6台；6、电风扇（壁扇）14台；7、32寸电视机4台；8、黑板架2个；9、电子琴1台；10、儿童高低床19张；11、灭火器10个；12、窗帘6幅；13、美的牌饮水机1台；14、前台柜1组；15、跳跳马10个；16、手推车5个；17、平衡木1套；18、移动音箱1个；19、儿童攀爬架1套；20、容声牌冰箱1台；21、志高牌抽油烟机1台；22、留样冰箱1台；23、复新牌消毒柜1台；24、九阳牌电磁炉1台；25、不锈钢洗碗槽1个；26、凤凰传奇牌落地扇1台；27、高压锅2个（新宝牌、美满牌）；28、不锈钢电开水桶1个；29、不锈钢配餐架1个；30、电饭锅、蒸锅、炒菜锅各1个；31、小水杯、盆、碗、餐具等若干；32、液化汽瓶1个；33、四轮玩具车5部；34、铝梯1架；35、皮球22个；36、塑料椅59张；37、电脑桌、电脑椅各1张；38、沙发床1张；39、保温水桶1个；40、功放喇叭2个；41、仓库架2个；42、玩具若干；43、黑板1个；44、不锈钢送餐车1辆（参照《现场勘察笔录》），吴贵阳应当于本判决生效之日起15日内自行将上述物品拆除搬走完毕，黎远仕、黄乐琴应当予以配合。本案受理费2139元、反诉受理费525元，合计2664元，由黎远仕、黄乐琴负担1332元，由吴贵阳负担1332元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 一审法院查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同的解除应当符合合同的约定与法律的相关规定。本案上诉人黎远仕、黄乐琴与上诉人吴贵阳一致同意解除涉案房屋租赁合同，符合合同法关于解除合同的规定，合同应予解除。关于上诉人吴贵阳主动提出解除涉案合同是否违约的问题。本案中，因象州县人民政府进行棚户区改造需要征用上诉人黎远仕、黄乐琴的后院土地，导致上诉人吴贵阳经营场所明显缩减，无法实现合同目的，上诉人吴贵阳有权依《房屋租赁合同》第七条要求解除合同，不构成违约。上诉人黎远仕、黄乐琴提出的因吴贵阳解除合同违约，不应返还押金50000元的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于合同解除的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人吴贵阳于2019年9月8日向上诉人黎远仕、黄乐琴送达《解除房屋租赁合同告知书》并停止使用房屋，《房屋租赁合同》应当终止履行。上诉人吴贵阳应当支付涉案房屋使用期间的租金，对因使用而改变房屋原状的行为，其应当恢复房屋原状或赔偿损失。一审法院判决上诉人吴贵阳支付2019年7月1日至9月8日的房屋租金16698元以及根据房屋损坏的情况、修复大概费用、鉴定成本等诸多因素裁量判决吴贵阳折价赔偿黎远仕、黄乐琴房屋恢复原状费用33302元并无不当，本院予以确认。 关于上诉人黎远仕、黄乐琴提出吴贵阳解除涉案合同违约，不予返还吴贵阳存留在租赁房屋内的部分物品的抗辩。承前所述，吴贵阳解除《房屋租赁合同》并未违约，且吴贵阳与黎远仕、黄乐琴之间互负合同债务而抵销，故上诉人黎远仕、黄乐琴的该项抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，黎远仕、黄乐琴、吴贵阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2980元，由黎远仕、黄乐琴负担2664元（已交纳）、吴贵阳负担316（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  王 震 书 记 员  卓秋雄 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；