成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初14553号 原告（反诉被告）：李成，男，1968年7月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：李洪，男，1971年4月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋玉田，男，1974年12月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 原告（反诉被告）李成、李洪与被告（反诉原告）宋玉田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李成、李洪的共同委托诉讼代理人杨婷、邢振荣，宋玉田的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李成、李洪向本院提出本诉请求:1.判令解除李成、李洪与宋玉田于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令宋玉田向李成、李洪返还购房款项50万元；3.判令宋玉田向李成、李洪支付违约金50万元；4.判令宋玉田按案涉房屋拍卖价格的差价损失赔偿李成、李洪房屋增值部分（暂计算为100万元，以最终的拍卖成交价为准）；5.本案的诉讼费、保全费、公告费等由宋玉田承担。事实和理由：2014年2月11日，李成与宋玉田约定以116万元的价格购买宋玉田名下的位于成都市金牛区××街××号××栋××单元××楼××室房屋（权1853897）。当日李成便向宋玉田支付了50万元购房款。双方约定于2015年8月签订书面房屋买卖合同，余下66万元的购房款于房屋过户后以按揭的方式付清。2015年8月3日，李成、李洪与宋玉田签订了正式的《房屋买卖合同》，合同约定宋玉田将案涉房屋以116万元出售给李成、李洪，合同对权利义务、违约责任等内容进行了约定。后因涉案房屋被法院查封、拍卖，合同履行不能，宋玉田已构成根本违约。李成、李洪为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院支持李成、李洪的全部诉求。 宋玉田针对本诉辩称，第一、宋玉田同意解除案涉合同；第二、50万的购房款是由李成支付给四川同瑞资产管理股份公司，与宋玉田无关，案涉房款未支付，故宋玉田没有返还的基础；第三、宋玉田并未违约，根据宋玉田提供的证据，李成、李洪明确知道房屋是抵押状态，所造成的后果应当由李成、李洪自行承担；第四、宋玉田没有违约，不应当承担李成、李洪所诉房屋增值部分；第五、诉讼费等由法院依法裁定。综上，本案没有证据证明案涉房屋升值，案涉房屋也没有拍卖，李成、李洪缴纳50万购房款定金后，正常人不可能同意其购买的房产由宋玉田进行抵押，该行为违反常理，房屋买卖合同第3条明确约定，签订合同时应支付宋玉田50万元，若李成、李洪已实际支付，合同中再对该笔款项的支付做约定不符合常理，李成、李洪并没有支付50万元购房款，李成、李洪违约在先，宋玉田无赔偿义务。 宋玉田向本院提出反诉请求：1.判令李成、李洪向宋玉田支付违约金50万元；2.判令李成、李洪向宋玉田腾退房屋，归还宋玉田；3.判令李成、李洪向宋玉田支付房屋占用费，按每月3000元，从2015年9月开始，暂计算至2019年12月，总计3000×52＝156000元；4.诉讼费由李成、李洪承担。事实和理由：2015年8月3日，宋玉田与李成、李洪签订《房屋买卖合同》，房屋地址为成都市金牛区××街××号××栋××单元××楼××室（权1853897），约定价格116万元，2015年9月2日交房，签订合同后向宋玉田支付50万元，余款66万元以按揭方式付清。合同签订后，宋玉田依约交付了案涉房屋，但李成、李洪一直未支付购房款，并占有使用房屋至今，拒不归还。案涉房屋被抵押且不能过户，李成、李洪存在过错。李成、李洪的行为已经构成根本违约，给宋玉田造成了巨大经济损失。根据合同约定，李成、李洪应当向宋雨田支付已付购房款为标准的违约金。综上所述，特诉至贵院，望判如所请。 李成、李洪针对反诉辩称，第一、李成、李洪已经履行合同义务，向宋玉田支付了50万元购房款，并无任何违约行为；第二、宋玉田所称的合作事宜并未实际履行，且与本案无关；第三、宋玉田所称的房屋占用费没有事实和法律依据，相应的占用费标准也没有证据支撑；第四、宋玉田称抵押经过了李成、李洪同意，没有事实依据，李成、李洪并未同意将房屋进行抵押。只是在签订合同时宋玉田告知李成、李洪可能会有抵押，抵押实际发生时李成、李洪并不知晓，相应的过错不应当由李成、李洪承担。 本案经审理认定事实如下：2014年2月11日，宋玉田与李成签订《房屋预订协议》，主要约定：1.宋玉田将其自有的位于金牛区××街××号××栋××单元××楼××号××平米的住房（监证2802940）一套出售给李成，李成自愿预定购买宋玉田拥有所有权的上述房屋；2.房屋交易总价款为116万元，室内外设施设备完好，交付标准为现状交付，交易产生的税费由李成承担；3.签订本预定协议时，李成支付宋玉田预定金50万元（此款李成直接通过转账方式打入宋玉田银行账户，以打款凭证为准，宋玉田不再另行出具收据）；4.因需要短期融资抵押贷款用于其名下企业经营，上述房屋宋玉田承诺在本预定协议之日起一年内转为签订正式买卖协议，最长不超过一年，即最晚在2015年8月10日前签订正式的房屋买卖协议。宋玉田、李成在该份合同上签名并摁印。 2015年8月3日，宋玉田与李成、李洪签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.宋玉田将位于金牛区××街××号××栋××单元××号房屋（权2802940）出售给李成、李洪，房屋总价116万元，建筑面积129平方米；2.签订本合同时李成、李洪应支付宋玉田50万元房款（李成账户转款的电子凭证或收据等同于购房款）；3.宋玉田协助办理房屋产权过户手续，宋玉田与李成、李洪双方应积极配合，否则由不配合方承担全部责任，办理时间以成都市房地产交易中心规定的时间为准，办理产权过户相关费用由李成、李洪承担；4.房屋的交房时间为2015年9月2日，交房前办结产权过户手续，剩余房款过户后三个月内李成、李洪以按揭方式付清；5.李成、李洪与宋玉田双方严格按照上述条款执行，双方均不得违约，否则，按照已付款项标准由违约方赔偿守约方违约金。 宋玉田与李成、李洪因房屋买卖合同纠纷诉讼至本院，双方自愿达成协议。经查，本院2015年12月16日出具的《调解笔录》载明：宋玉田和李成于2014年2月11日签订《房屋预定协议》，李成于当日向宋玉田支付购房款50万元，案涉房屋已交付李成、李洪使用，2015年8月19日已经交房，并签署房屋交接确认书，宋玉田和李成、李洪同意继续履行合同。宋玉田的特别授权委托诉讼代理人杨亚军与李成、李洪分别在调解笔录上签字。当日，本院作出（2015）金牛民初字第5698号《民事调解书》，内容为:宋玉田和李成、李洪于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》有效。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人成都瑞欧酒店管理有限公司、成都亿丰商务酒店管理有限责任公司、成都吉利安实业有限公司、陈丹蓉、宋玉田公证债权文书一案中，案外人李洪、李成向本院提出书面异议。2019年9月24日，本院作出（2019）川0106执异394号《执行裁定书》，载明“李洪、李成与宋玉田签订案涉房屋预定协议时知晓并同意宋玉田在案涉房屋上设立抵押权，作为具备完全民事行为能力的自然人应当清楚案涉房屋上设立抵押权会导致无法办理房屋过户的法律后果，因此在房屋未办理过户登记的问题上，李洪、李成存在过错。驳回李洪、李成的异议请求”。 另查明，一、银行交易明细显示：2014年2月11日，宋雨田个人账户收款50万元。二、案涉房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都滨江支行，并办理抵押登记，权利价值1,230,000元，约定期限从2014年12月01日至2016年12月31日。 上述事实，有《房屋预定协议》、《房屋买卖合同》、《调解笔录》、（2015）金牛民初字第5698号《民事调解书》、（2019）川0106执异394号《执行裁定书》、房屋信息查询记录、银行交易明细及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李成、李洪与宋玉田签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据查明的事实，由于案涉房屋被查封且进入执行阶段，合同已客观上不能继续履行，双方对解除合同均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，李成、李洪主张解除与宋玉田2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》的本诉请求，本院予以支持。 本案的争议焦点为：第一、李成、李洪是否已经向宋玉田支付50万元的购房款；第二、违约责任应当由谁承担；第三、宋玉田是否应当承担违约金及房屋的溢价损失。对此，本院评述如下： 第一、李成、李洪是否已经向宋玉田支付50万元的购房款。 李成与宋玉田2014年2月11日签订房屋预定协议后，李成向宋玉田转款50万元，且2015年12月16日在本院调解笔录中，宋玉田亦认可李成、李洪支付50万元案涉购房款。故对李成、李洪已向宋玉田支付案涉房屋50万元购房款的事实，本院予以确认。宋玉田辩称50万元系股权款，调解笔录是被迫签订的，但其未向本院提交证据予以佐证，故其观点不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，在合同解除后，李成、李洪要求宋玉田返还已付购房款50万元的本诉主张，符合法律规定，本院予以支持。宋玉田主张李成、李洪向其腾退案涉房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持。 第二、违约责任应当由谁承担。 本院认为，李成、李洪按照合同约定向宋玉田支付了50万元购房款。虽然李成、李洪在签订房屋买卖合同时案涉房屋已设立了抵押登记，李成、李洪应当预见案涉房屋无法办理过户登记的法律后果，但其不存在导致合同根本履行不能的违约行为。宋玉田主张李成、李洪支付50万元违约金的反诉请求，于法无据，本院不予采纳。 宋玉田未按合同约定于2015年9月2日前办结案涉房屋的产权过户手续，导致合同目的不能实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据房屋买卖合同第六条：“李成、李洪与宋玉田双方严格按照上述条款执行，双方均不得违约，否则，按照已付款项标准由违约方赔偿守约方违约金。”之约定，李成、李洪有权要求宋玉田按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，因违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，结合本案中双方对违约金的约定、宋玉田的违约法律后果、李成、李洪的实际损失、合同履行情况、双方的过错程度等综合因素，本院对李成、李洪主张的违约金酌情认定为20万元，对于超过的部分，本院不予支持。对于宋玉田主张李成、李洪支付房屋占用费的反诉请求，于法无据，本院不予采纳。 第三、宋玉田是否应当承担房屋的溢价损失。 其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，李成、李洪主张的房屋溢价损失即履行合同后预期可得利益，不得超过违约一方在订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而双方当事人在2015年9月3日签订房屋买卖合同时，案涉房屋售价仅为116万元。当时成都市金牛区的二手房交易价格涨幅并不大，从生活常识及交易习惯来判断，双方在订立合同时均不可能预见到案涉房屋的市场交易价格会上涨。故李成、李洪主张的房屋溢价损失数额为100万元，明显超过了宋玉田在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，李成、李洪主张预期利益数额过高，明显不符合法律规定。其二，李成、李洪在本案中仅支付了购房款50万元，剩余购房款66万元尚未支付，合同大部分内容双方尚未实际履行，李成、李洪以支付50万元购房而预期在合同履行完毕后获利100万元，明显不符合商业交易习惯和公平原则。其三，因案涉房屋买卖合同履行不能给李成、李洪造成的损失已在违约金中予以弥补，且李成、李洪未就解除合同造成的其他损失向法庭举证，应当承担举证不能的法律后果。故对李成、李洪要求宋玉田赔偿房屋溢价损失（即预期利益）的数额100万元的本诉主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李成、李洪与宋玉田于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、宋玉田于本判决生效之日起十日内向李成、李洪返还已支付的购房款50万元； 三、宋玉田于本判决生效之日起十日内向李成、李洪支付违约金20万元； 四、李成、李洪于本判决生效之日起十日内将金牛区××街××号××栋××单元××号住房（权2802940）腾退给宋玉田； 五、驳回李成、李洪的其他本诉请求。 六、驳回宋玉田的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22,800元，减半收取11,400元，保全费5,000元，合计16,400元由李成、李洪负担5,130元，由宋玉田负担11,270元；反诉案件受理费10,360元，减半收取5,180元，由宋玉田负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年六月十八日 书记员  陶 林