西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16356号原告：胡健，男，汉族，1964年8月11日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷应利，陕西静远新言律师事务所律师。被告：西安君茂物业管理有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：孟敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张权峰，陕西德伦律师事务所律师。原告胡健与被告西安君茂物业管理有限公司（以下简称君茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡健的委托诉讼代理人赵云、雷应利，被告君茂物业公司的委托诉讼代理人侯智成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡健诉称，原告为西高智能大厦小区一幢一单元4层业主，被告为西高智能大厦小区的物业服务公司。2009年8月18日双方签订《前期物业管理服务合同》，合同第一条第一款第2项约定，原告有权监督被告的物业管理服务行为。合同期限为2008年8月18日至2011年8月18日，合同到期后，被告继续进行小区的物业管理。被告作为向原告提供物业服务的企业，在管理物业期间一直拒绝向业主公开各年度预算、决算、财务审计报告。并未经业主同意，利用小区共有部分与共有建设赚取利润，并拒绝将利润情况向业主公示，如出租电梯广告位，出租共有区域用于经营，在小区内公共道路、公共场地设置停车位、收取停车费。原告为此多次与被告协商，均被被告拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告出示西高智能大厦物业项目各年度物业服务费用（含电梯费）的收入与支出详细情况；2、被告出示西高智能大厦物业项目共有部位及共有设施设备构成清单，及其对该共有部位及共有设施设备的经营收益及使用情况，包括但不限于电梯广告位出租、共有区域出租以及园区地面车位出租等收益及使用情况，依约依法实现原告的管理权及收益权；3、被告出示西高智能大厦物业小区房屋大修、维修资金的使用情况；4、被告出示西高智能大厦物业项目共有部位的水费电费分摊的合同依据及具体实施情况；5、被告出示西高智能大厦物业项目电价收费法律政策依据；6、本案诉讼费由被告承担。被告君茂物业公司辩称，一、被告采取包干制计费方式，因此被告无需向原告出示物业服务费收取支出详细情况。依据《物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十条规定，物业服务企业可以采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费，包干制指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费，物业服务企业自负盈亏。酬金制是指物业服务企业向业主预收物业服务费，不足或结余部分由业主承担或享有，同时采取酬金制的物业服务企业应当向业主大会或业主公布物业服务资金年度决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。被告与小区开发商陕西西高置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中第五章第二十五条也明确约定计费方式采取包干制约定物业管理费，被告与原告之间采取的计费方式为包干制，即为固定价格，被告自负盈亏。事实上被告自2008年接管小区以来无论是在物价、人员工资、办公耗材、维护成本剧增的前提下并未上涨物业费，仍按照4.4元/㎡收取物业服务费，故被告与原告之间采取包干制的收费方式，原告无权要求被告公示物业费收支情况。二、针对原告要求被告出示公共部位设施设备构成清单及共有区域收益及使用情况被告答辩如下：1、根据原告与被告早期签订的《前期物业管理服务合同》第三条明确规定，并且《物权法》中亦对共有部分有明确规定，因此关于小区共有部分设施系基本社会常识，且法律已有明确规定，被告无需向原告出示，原告在明知共有部分的前提下擅自改变四楼公共走廊及消防通道长达十余年之久。2、关于公共部位收益问题，首先在2008年汶川地震，导致大厦西北角货梯严重受损停运，而原告却以其不使用为由带头教唆拒绝被告使用专项维修资金进行维修。但该货梯为大厦基础配套设施，如停运将给小区其他业主的正常生活带来不便，为了尽快维修配套设施，被告只能借钱垫资维修。诸如此类的问题很多，如2015年冷却塔制冷异常、2016年B电梯制动器损坏、2017年电梯主板故障等问题全部都是被告垫资维修。其次被告自接管大厦至今未向业主收取公摊电费，公摊电费全部是被告人垫资，而被告通过电梯、大堂的公共区域产生的收益被告只能贴补因原告不让使用专项维修资金被告借钱垫资的欠款，剩余部分补贴公共部分用电。3、关于停车位问题，西高智能大厦的车位系经营性停车场，被告已取得经营性服务收费证，依据《西安市停车场管理办法》第七条规定，经营性停车场按照谁投资、谁受益的原则，该停车场系被告投资建设，因此停车场的运营及收益情况与原告无关，原告无权要求公示。三、原告要求被告出示分摊电费水费的法律合同依据，《陕西省物业管理条例》第六十五条及六十六条已经明确规定，被告无需向原告出示。且原告已将4楼整层占为己有，该层楼产生的全部水、电费均系原告使用产生，不存在分摊情形，更何况被告从未收取过公摊电费。四、关于原告要求被告出示房屋大修维修资金的要求，被告认为被告严格遵守《物业管理条例》及相关法律法规规定，在政府行政部门的监督下使用，且原告作为业主完全可以持相关证件在管理部门查询，无需法院判令，也无需被告出示。五、关于原告要求被告出示电价收费法律政策及依据，被告认为收取电费的行为仅为代收，实际收取电费的主体系电力部门，关于收费依据或政策应当由电力部门向原告出示，被告无需出示。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告胡健2006年5月13日与陕西西高置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买有陕西西高置业有限公司开发的西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋。2009年8月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告君茂物业公司为西高智能大厦小区提供前期物业服务，委托管理期限为三年，自2008年8月18日至2011年8月18日，合同期间如业主委员会与物业公司签订新的物业委托管理合同，从签订之日起本合同自行终止。在合同乙方的权利义务部分约定，乙方应每年向甲方公布物业管理费用收支情况，前期物业合同第三条物业管理服务内容部分约定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外称重墙体、柱、梁、楼板等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、中央空调、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库和共用设施设备使用的房屋等（所有用户内部设施的维修、更换费用不含在物业管理费中，由业主另外承担）；第五条约定，物业管理服务费办公用房暂定为建筑面积每月每平方米4.3元（含电梯费），商业经营用房暂定为建筑面积每月每平方米5.3元，车辆服务费按照机动车固定车位停放费大型车辆70元/月·辆，小型车辆60元/月·辆由被告向车位使用人收取；第七条约定，受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），水、电收费标准以国家定价加运行成本；第九条约定，甲方享有物业区域广告牌设置的管理权和收益权。合同还对物业管理服务服务质量、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。庭审中，原被告均认可西高智能大厦小区未成立业主委员会，原告明确其要求被告公示资料的时间系自前期物业服务合同签订之日即2008年8月18日至2019年11月25日庭审之日。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同的证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷作证，足以认定。本院认为，业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权,业主应当根据法律规定合理行使知情权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况,以及其他应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持。故原告要求被告出示2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区物业服务费用（含电梯费）的收入与支出情况、2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区公共部位的水费、电费分摊的具体情况、2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区房屋大修、维修基金的具体使用情况、2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区共有部位及共有设施的经营收益及使用情况（包括但不限于电梯广告位出租、共有区域出租以及园区地面车位出租等收益及使用情况），合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告出示西高智能大厦物业项目共有部位及共有设施设备构成清单的诉请，因原被告签订的前期物业服务协议中已经对房屋公用部位及公用设施设备进行了具体约定，故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告出示共用部位水费电费的法律合同依据以及要求被告出示西高智能大厦物业电价收费法律政策依据的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告西安君茂物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡健出示2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区物业服务费用（含电梯费）的收入与支出情况；二、被告西安君茂物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡健出示2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区公共部位的水费、电费分摊的具体情况；三、被告西安君茂物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡健出示2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区房屋大修、维修基金的具体使用情况；四、被告西安君茂物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡健出示2008年8月18日至2019年11月25日期间西高智能大厦小区共有部位及共有设施的经营收益及使用情况（包括但不限于电梯广告位出租、共有区域出租以及园区地面车位出租等收益及使用情况）；五、驳回原告胡健的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担，因原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 卢 帆审判员 王 丹审判员 杨 冉二〇二〇年六月八日书记员 王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2020年月日送达1