山东省济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5959号 原告：王娟娟，女，1986年1月28日出生，汉族，山东顺丰速递有限公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：王振明（系原告王娟娟之夫），1986年6月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。 法定代表人：刘俊福，总经理。 委托诉讼代理人：田霖，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司职工。 原告王娟娟与被告山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王娟娟之委托诉讼代理人王振明、郁志成，被告城建公司的委托诉讼代理人田霖、崔书冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王娟娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令城建公司赔偿王娟娟因延迟收房产生的银行同期贷款利息75698元，包括但不限于这个日期（由2018年4月30日至2019年10月15日）逾期18个月，（按银行同期贷款利率4.35%计算）；2.要求增加违约金数额按照3000元/月向王娟娟支付补偿金，截止当前已逾期交房18个月，共计54000元，包括但不限于这个日期（由2018年4月31日至交房日止）；3.请求法院判令本案包括诉讼费在内的一切相关费用由城建公司承担。诉讼过程中，王娟娟变更上述三项诉讼请求为：1.请求法院依法判令城建公司按照同地段同类房屋租金标准向王娟娟支付逾期交房违约金（以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的结果为准，自2018年5月1日至计算至实际交房之日止）；2.本案的诉讼费、保全费、评估费等实现债权的费用由城建公司承担。事实和理由：王娟娟与城建公司系商品房买卖合同关系，王娟娟于2017年4月13日与城建公司签订《商品房买卖合同》，王娟娟购买城建公司开发的济南市腊山御园二期***商品房一套。合同对王娟娟于城建公司的权利义务进行了详细约定。王娟娟于2017年6月7日向首付款和贷款共计1097548元支付给城建公司，根据合同约定案涉商品房应于2018年4月30日前取得《分期综合验收备案证明》并交付使用。但城建公司交房日期一拖再拖，且从不主动告知王娟娟施工进度及交房时间，侵害了王娟娟的知情权。王娟娟和其他业主多次主动去找城建公司了解情况，但找不到负责人，得不到明确答复，受到不公平待遇。直到2019年9月27日，在案涉商品房未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，违规通知王娟娟收房。城建公司的行为已经构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。逾期交房势必会给王娟娟造成损失，且损失数额难以确定。而购房合同中第九条中约定逾期交房90日后，王娟娟要求继续履行合同的，无论违约多久都按已交付房款0.5%一次性赔偿，此约定违反法律规定和公平原则，因王娟娟要求按照前述标准索赔，完全合法合理。 城建公司辩称，一、城建公司未按合同约定时间交付房屋具有免责事由。根据城建公司与王娟娟签订《商品房买卖合同》第八条之有关约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。自2015年以来，全国范围内对环保采取高压态势，济南市为配合创建全国文明城市和环保督查，根据《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2016)27号〕2016.10.31发布，《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2017)93号〕2017.12.19发布，以及《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》〔济建尘字(2018)1号〕，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室、市环保局应急管理处等部门，在2016年12月3日至2019年3月2日期间，共发布启动重污染天气I级应急响应1次，II级应急响应14次，Ⅲ级应急响应3次，IV级应急响应3次及重污染天气预警共计停工112天，实际导致停工并影响工期约336天。由于房地产开发和施工是一个系统工程，各阶段、各工序之间必须紧密配合，施工工人流动性强，一旦应急响应停工，将会产生连锁反应，导致工程进展受阻时间远超应急响应停工时间。二、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定，系合同双方当事人在平等自愿基础上做出的真实意思表示，约定违约金时是基于对将来可能发生的损失的一种预先估计，王娟娟作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，本合同经主管部门登记备案，没有违反合同法等法律的禁止性规定，是合法有效的。综上，王娟娟对我单位的诉讼请求于法无据，于理不合。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2017年4月13日，王娟娟作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定王娟娟购买城建公司开发的腊山御园二期***商品房一套，建筑面积共146.2平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7507.17元，总金额1097548元。关于交付期限合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 城建公司还与王娟娟签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付、合同登记备案、预告登记及权属登记等事项进行了约定。 王娟娟按照合同约定时间向城建公司支付了全部购房款，截止本案法庭辩论终结，城建公司未按照合同约定向王娟娟交付上述商品房。 王娟娟申请对案涉房屋自2018年5月1日起至2019年11月20止的租金水平进行评估，本院依法委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司作出鲁弘估字【2020】第060号《房地产咨询报告》，载明案涉房屋自2018年5月1日至2019年11月20日租金价值评估总价为27953元。王娟娟为此评估支付评估费5000元。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 城建公司提交《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气IV级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单，拟证明因响应政府相关部门发布的环保等方面文件的要求，案涉房地产开发项目工程停工，影响工期，因此导致逾期交房，属于合同约定的交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房违约责任的情形，其逾期交房具有免责事由。王娟娟不予认可。对此本院认为城建公司提交的上述证据仅能证明监理单位根据相应的政策规定下发了暂停施工的通知，不能证明施工单位根据监理单位的通知进行了实际停工，亦不能证明施工单位实际停工的时间，无法证明其逾期交房属于合同中约定的因政府相关部门的行政措施导致工期延长，交房期限可据实顺延而不承担违约责任的情形。所以对于城建公司提交的上述证据，本院不予采信，对其主张的逾期交房具有免责事由的事实，本院不予认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王娟娟与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，王娟娟的合同义务是按约定时间和数额向城建公司交纳购房款项，城建公司的合同义务则是按约定时间和标准向王娟娟交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但城建公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。虽然城建公司主张其未按照约定时间交付房屋具有免责事由，但其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”城建公司应承担举证不能的法律后果，本院认定城建公司逾期交房不具有免责事由，其应当承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金的数额，王娟娟主张双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定城建公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。王娟娟主张约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求增加违约金，按照同地段同类房屋租金标准计算违约金，并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金水平进行评估以确定其租金损失，评估报告作出后，王娟娟虽对评估结果有异议，主张评估报告对案涉房屋租金水平的评估结果过低，但并未提交有效证据证明评估报告的评估结论有误，对于王娟娟的该主张，本院不予采信，仍应以评估报告中载明的租金价值确定违约金数额。此外，王娟娟主张的自2019年11月21日起至实际交房之日止的违约金，因无具体的租金价值作为计算标准，本院不予支持，其可以另行主张。 关于王娟娟主张应由城建公司承担的评估费5000元，王娟娟因本案支出的评估费亦属于因城建公司违约给王娟娟造成的实际损失，应由城建公司承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内向原告王娟娟支付自2018年5月1日起至2019年11月20日止的逾期交房违约金27953元; 二、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王娟娟评估费5000元; 三、驳回原告王娟娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费499元，由被告山东省城建工程集团公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘莹莹 二〇二〇年六月九日 法官助理 赵洪彬 书 记 员 史晓云