河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1241号原告：陈婧怡，女，2000年12月27日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：龙海丽，女，住郑州市，系原告母亲。被告：李伟，男，1985年3月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：李金龙，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛栋，河南颂邦律师事务所实习律师。被告：毛慧，女，1986年6月3日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：李金龙，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛栋，河南颂邦律师事务所实习律师。原告陈婧怡与被告李伟、毛慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈婧怡的委托诉讼代理人龙海丽，被告李伟、毛慧的委托诉讼代理人李金龙、毛栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈婧怡向本院提出诉讼请求：1.请求二被告支付违约金136697元（以已付房款840694元为基数，按照日万分之一点五为标准，自2017年1月1日计算至2019年12月20日）；2.请求二被告赔偿原告延期交房期限内物业费15870元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原告与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为ZM16002369912，合同约定原告购买由郑州锦润置业有限公司开发的位于白沙镇康庄大道东侧，热电厂西侧的“丹桂苑”小区房屋一套，建筑面积188.92平方米，房屋交付期限为2016年12月31日前，逾期交房的，需按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付840694元购房款，全面履行了合同义务。但因郑州锦润置业有限公司一直未向原告提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋存在严重质量问题，郑州锦润置业有限公司直至2019年12月20日未能按照双方合同约定标准交付涉案房屋，已构成严重违约。另查明，2017年5月8日，郑州锦润置业有限公司（已注销）的股东（即二被告）在该公司未履行完毕合同义务、没有进行合法清算等情况下，恶意将郑州锦润置业有限公司注销登记，根据相关法律规定，因郑州锦润置业有限公司违约应向原告承担的责任应由二被告共同承担。故原告诉至法院。被告李伟、毛慧辩称，一、涉案小区在2016年12月5日即由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了共同验收，并与施工单位中建二局第二建筑工程有限公司签订《房屋建筑工程质量保修书》。2016年12月10日，郑州锦润置业有限公司出具了郑州市《商品住宅质量保证书》与《商品住宅使用说明书》，2017年1月16日经郑州公安消防支队验收合格，并出具建设工程消防验收意见书。2017年5月27日，郑州市城市建设档案馆向被告发放建设工程档案初验认可证。因此，涉案房屋已于合同约定的交付期限前经五大主体及消防验收合格，配套设施也已经具备，满足法定及合同约定的交付使用条件。在合同约定的交房日期前后，郑州锦润置业有限公司已多次通知包括原告在内的业主办理房屋交接手续，且在约定时间内多数业主也都办理了收房。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因未能按期交付的，自合同约定交付之日起，所有责任由买受人承担，此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，并由买受人承担交付后产生的全部费用和风险。因此，本案不存在延期交房情形，答辩人不应当承担违约责任；二、郑州锦润置业有限公司在房屋交付时不存在违约问题。房屋经过五大主体及消防验收合格后，不存在主体质量问题及严重影响居住的情况。被告按照合同约定履行了通知义务，也对房屋“瑕疵”及时修补，修复后不影响正常居住使用，买受人不收房是其放弃了自身权利，与被告无关。关于原告称一直无法提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这一问题，在建设部1998年10月印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》应住宅交付用户的同时提供给用户。被告已向其他正常交房住户提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不存在被告无法提供保证书和说明书的情形；三、涉案小区施工期间，存在政府强制性规定等不可抗因素，郑州锦润置业有限公司仍在约定时间内完工，不存在延期交房情形，被告不应当承担违约责任。涉案小区施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，随着政府对于环境污染防治工作的开展，涉案工程多次根据政府及相关部门指令暂时停止施工，对施工进度产生影响，但根据被告提供的相关证据，郑州锦润置业有限公司仍在约定时间内完工。根据《房屋买卖合同》第八条约定，本案应考虑政府政策原因造成的多次停工给工程建设带来的影响，依法扣除该停工期间，顺延相应交房日期，在此情况下，被告更不应当承担违约责任。综上所述，涉案房屋在约定的交付时间前已经五大主体及消防验收合格，具备交房条件，且已通知业主办理收房，因原告本人原因未收房，该责任应当由其本人承担。因政府政策原因造成多次停工，应当酌情扣除该期间，顺延交房日期，故本案不存在延期交房情形。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002369912）一份，约定原告以840694元购买郑州锦润置业有限公司开发的位于中牟县××沙镇康庄大道东侧、热电厂西侧D座2单元3层301号房屋一套。购房合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定交付之日起，所有责任由买受人承担。此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，并由买受人承担交付后产生的全部费用（如物业服务费等）和风险。合同签订当日，原告支付购房款840694元。2016年12月5日，涉案房屋经勘察单位河南省水利勘测有限公司、设计单位河南埃德莫菲建筑设计有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、监理单位河南省华兴建设监理有限公司、建设单位郑州锦润置业有限公司五大主体验收合格。此后，该小区部分业主办理了交房手续。2016年12月1日，原告收到郑州锦润置业有限公司以短信形式发布的交房通知。原告称其收到交房通知后，到涉案房屋进行查看，进门发现天花板上有个孔洞（施工预留孔）未进行封堵，大概直径有40-50公分，其到物业前台报备该房屋存在的问题后，物业没有让其办理交房手续，告知其维修好后再通知。至2019年4月3日，该小区物业又向原告邮寄送达交房通知书一份，要求原告尽快办理交房手续，在此期间原告未要求验房及办理交房手续。此次通知后，原告以物业未提供质量保证书及住宅使用说明书为由未办理交房手续。2019年12月，原告再次收到物业电话通知让其办理交房手续，原告验房时发现天花板孔洞仍未进行封堵。12月21日，物业公司安排人员对该孔洞修补完毕。至本案开庭时，原告仍未办理交房手续。另查明：被告李伟、毛慧系郑州锦润置业有限公司股东，该公司已于2017年5月8日依法办理注销登记。原告要求二被告赔偿延期交房期限内物业费15870元，未提供相应证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告陈婧怡按合同约定向郑州锦润置业有限公司履行了付款义务，涉案房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。郑州锦润置业有限公司按约定多次通知原告收房，原告收到交房通知后，以涉案房屋存在质量问题，不符合交房条件未办理交房手续。但根据本院查明的事实，涉案房屋天花板施工预留孔未进行封堵，属于商品房交付时的质量瑕疵,可通过施工维修予以整改，尚不足以认定严重影响正常居住使用，不属于影响房屋交付的质量问题，故应认定本案系由于买受人原因，未能按期交付涉案房屋。根据双方所签合同的约定，涉案房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，故郑州锦润置业有限公司不存在逾期交房，原告要求郑州锦润置业有限公司（已注销）股东李伟、毛慧支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告主张二被告赔偿延期交房期限内物业费15870元，未提供相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈婧怡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3351元，减半收取1676元，由原告陈婧怡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王朕二〇二〇年六月二十八日法官助理马靖雯书记员宋林芳