四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川16民初102号 原告：南充飞龙房地产开发有限公司，住所地四川省南充市。 法定代表人：袁昌林，董事长。 委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师，系特别授权。 委托诉讼代理人：刘才伟，四川信和信律师事务所律师。 被告：成都市南极房地产开发有限公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：周庆，总经理。 委托诉讼代理人：蒋红，四川蜀达律师事务所律师。 原告南充飞龙房地产开发有限公司（以下简称飞龙房地产公司）与被告成都市南极房地产开发有限公司（以下简称南极房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞龙房地产公司的委托诉讼代理人谭金锋，被告南极房地产公司的法定代表人周庆及委托诉讼代理人蒋红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 飞龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房定购合同》；2.判令被告返还原告已支付的房款3160万元，并向原告支付违约金13876967.70元，共计45476967.70元；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年5月25日，原、被告签订《商品房定购合同》，约定原告定购被告开发的位于四川省岳池县××路××东的“天奕荣耀城”写字楼Ｄ栋（主体建筑层数为30层，建筑面积为11092.70平方米）。房屋单价为每平方米4170元，房屋总价款为46，256,559元,原告应在协议签订后支付定金700万元，在10日内再预交房款2350万元。剩余款在签订正式的《商品房买卖合同》后支付。合同还约定被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房，如逾期60日以上，原告有权单方解除合同，被告应支付原告总房款30%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付购房款共计3160万元，但被告未按照合同约定向原告交付合同项下房屋，已构成违约。根据相关规定，被告迟延履行交房义务，原告有权解除与被告签订的《商品房定购合同》，并要求被告返还购房款、支付违约金。 南极房地产公司辩称，原、被告签订《商品房定购合同》是为了就四川飞龙化工股份有限公司（以下简称飞龙化工公司）与南极房地产公司的借款提供担保，双方真实意思并非买卖房屋，该《商品房定购合同》的签订时间在双方盖章签字时是空白的。南极房地产公司收到了飞龙房地产公司转账的2660万元，但当天他们就将收到的该款项划转给了飞龙房地产公司指定的收款方飞龙化工公司，故飞龙房地产公司并未支付3160万元购房款。并且，原告支付款项的时间也和《商品房定购合同》约定时间不一致。本案的案由应为借款纠纷或担保合同纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据如下： 飞龙房地产公司举示的以下证据：1.《商品房定购合同》一份；2.购房款收据两张（金额为2660万元）；3.电汇凭证及银行业务回单共5张（总金额为2660万元）；4.银行业务回单及凭证4张；5.银行进账单3张、业务回单1张；6.岳池县住房和城乡建设局关于2019年1-3月、4-6月县城规划区商品房屋销售均价的公示。拟证明原、被告签订《商品房定购合同》的情况以及原告已向被告直接支付购房款2660万元并根据被告指令直接转账给陈国维、毛胜华、邱竹君、蒲宪春4人共500万元，总计支付3160万元购房款。被告未能按约定交房，应按照合同约定承担违约责任。 南极房地产公司质证认为：双方签订《商品房定购合同》是为了就飞龙化工公司与南极房地产公司的借款提供担保，并非真实购买房屋。《商品房定购合同》落款时间是空白的，且合同内容中存在日期被修改的痕迹。被告确实收到了2660万元，但当天就转给了飞龙化工公司。被告虽然收到了陈国维、毛胜华、邱竹君、蒲宪春四人的转款共500万元，但不清楚该款的性质，不能证明该500万元是购房款。 南极房地产公司向本院举示了以下证据：1.中国工商银行电子转账凭条11张（金额总计3000万元）；2.资金拆借合同；3.股权转让及债务清偿协议；4.股权收购合作协议；5.《商品房买卖合同》补充协议。拟证明：1.并不存在原告支付房款购买房屋的事实，双方均无购买房屋及出卖房屋的意思表示，双方签订的《商品房定购合同》是基于飞龙化工公司借款产生的让与担保；2.原、被告双方以及黄国忠、袁昌林之间就借款和股权等发生了往来，并且在之前的借款中也存在以南极房地产公司的房屋签订《商品房买卖合同》的方式为借款提供担保，本案的《商品房定购合同》也是为借款作担保；3.案外人黄国忠才是南极房地产公司的实际控制人，所有关于飞龙房地产公司、飞龙化工公司和袁昌林各方之间的债权债务往来，均是黄国忠在负责。 飞龙房地产公司的质证意见为：以上证据与本案无关联性，不排除南极房地产公司用收到的房款去偿还欠飞龙化工公司的借款。虽然飞龙化工公司与飞龙房地产公司有一定的关联，但不能就此证明原告没有支付购房款。至于黄国忠和袁昌林一起收购飞龙化工公司达成的协议，以及黄国忠与周庆达成的协议与本案无关联性。 飞龙房地产公司为反驳南极房地产公司的证据，提交了中国工商银行回执2张及资金拆借合同一份。拟证明飞龙化工公司出借了3000万元给南极房地产公司。南极房地产公司对该证据的真实性未提出异议。 本院对以上证据的认证意见为：飞龙房地产公司举示的1.《商品房定购合同》一份；2.购房款收据两张（金额为2660万元）；3.电汇凭证及银行业务回单共5张（总金额为2660万元）；4.银行业务回单及凭证4张；5.银行进账单3张、业务回单1张；6.中国工商银行回执2张及资金拆借合同一份；南极房地产公司举示的中国工商银行电子转账凭条11张（金额总计3000万元）及资金拆借合同；以上证据真实性本院予以采信，至于关联性涉及本案的焦点问题，本院将在本院认为中综合分析认证。飞龙房地产公司提交的岳池县住房和城乡建设局关于2019年1-3月、4-6月县城规划区商品房屋销售均价的公示与本案无关联性，本院不予采信。南极房地产公司举示的股权转让及债务清偿协议、股权收购合作协议及《商品房买卖合同》补充协议与本案无关联性，本院不予采信。 本院依法查询了案涉房屋的登记情况,岳池县不动产登记中心出具查询结果显示:截止2020年6月12日16:24时天羿荣耀城写字楼D栋第三层面积10,667平方米，已网签。双方当事人对查询结果无异议。 本院查明的事实如下：2014年1月9日，飞龙化工公司（甲方、出借人）与南极房地产公司（乙方、拆借人）、四川天羿商贸有限公司（丙方、担保人）、黄国忠（丁方、担保人）、袁昌林（戊方、担保人）签订了《资金拆借合同》，约定甲方拆借给乙方3000万元，借款期限11个月，以实际转账之日起计算，资金使用费按拆借金额每月2%计。南极房地产公司和担保人四川天羿商贸有限公司承诺以位于广安市岳池县东湖公园旁共同开发的“天羿荣耀城”项目中的“天羿大酒店”，施工许可证面积为56,827.13平方米在建项目作抵押担保。丙、丁方对本合同下乙方义务的履行承担连带保证。戊方对拆借人的还款责任进行担保，并承诺用本人所持有甲方公司的股份提供担保。担保期限自乙方还款期限届满之日起两年。飞龙化工公司分别于2014年1月10日、2014年1月14日向南极房地产公司转账2000万元、1000万元，合计3000万元。 南极房地产公司作为出卖人与飞龙房地产公司（买受人）签订了《商品房定购合同》一份，约定飞龙房地产公司定购“天羿荣耀城”写字楼Ｄ栋第3层，单价每平方米4170元，房屋建筑面积11092.7平方米，总价款为46,256,559元。房屋面积现为预测面积，双方最终以实测面积进行结算。买受人在协议签订后支付定金700万元，在10日内再预交房款2350万元，其余房款22,756,559元在签订正式的《商品房买卖合同》后支付。将此房款转入出卖人账户，户名：成都市南极房地产开发有限公司，账号：×××70。具体支付方式：从签订正式合同后，每个季度一期，分三年12期支付，每期付款为余款的1／12。买受人未按照约定的时间付款的，未取得出卖人同意的，应承担违约金，违约金按逾期金额日万分之一计算。逾期在60日以上的，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人如未在上述期限履行义务，买受人有权要求出卖人承担违约金，违约金按总房款日万分之五计算，如逾期达60日以上，买受人有权单方解除合同，出卖人应支付给买受人总房款30%的违约金。如出卖人工程进度明显滞后或停工，买受人有权迟延支付或停止支付。本协议双方签字或盖章生效，协议共肆份，双方各执贰份。该《商品房定购合同》的签订时间、签订地点处为空白，且该合同第四条第1款中“出卖人承诺在2015年7月16日前取得预售许可证，并与买受人在房管部门的网络上签订《商品房买卖合同》”中的“2015”有从“2014”修改过来的痕迹，修改处加盖了飞龙房地产公司印章。 2015年6月23日、2015年6月24日、2015年6月25日飞龙房地产公司向南极房地产公司分别转账330万元、1400万元、930万元，合计2660万元，部分转账票据上备注购房款。 2015年6月25日，南极房地产公司出具收据两张，分别载明收到飞龙房地产公司购房款1960万元、700万元，款项合计2660万元。 案外人陈国维、毛胜华、邱竹君分别于2015年6月23日向南极房地产公司转账100万元、100万元、200万元，案外人蒲宪春于2015年6月24日向南极房地产公司转账100万元。其中陈国维转账票据上备注用途为借款。 2015年6月25日，飞龙房地产公司分别向陈国维、毛胜华、蒲宪春转账各100万元。2015年7月6日，飞龙房地产公司向邱竹君转账200万元。银行转账凭证上均未显示款项性质。 南极房地产公司分别于2015年6月23日、2015年6月24日、2015年6月25日向飞龙化工公司转款730万元、1500万元、770万元，合计3000万元，银行转款单上均备注用途为还款。 南极房地产公司与飞龙房地产公司在签订《商品房定购合同》后至今未网签正式的《商品房买卖合同》，且南极房地产公司在案涉房屋修建过程中出现建设进度明显滞后的情况。飞龙房地产公司至今未取得案涉房屋的占有、使用，现案涉房屋已网签给他人。 飞龙化工公司系飞龙房地产公司的唯一股东。袁昌林在飞龙房地产公司与南极房地产公司签订《商品房定购合同》以及南极房地产公司向飞龙化工公司转账归还3000万元借款时同时担任飞龙房地产公司及飞龙化工公司的法定代表人。黄国忠为南极房地产公司的实际控制人。袁昌林经本院询问时陈述，飞龙化工公司出借给南极房地产公司的3000万元借款，本息已全部支付完毕。 飞龙房地产公司未提交因南极房地产公司违约给其造成实际损失的证据。南极房地产公司庭审中称《商品房定购合同》不是双方的真实意思表示，他公司不应承担违约责任，如果认定他公司违约，要求调低违约金。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房定购合同》是否是飞龙房地产公司与南极房地产公司的真实意思表示，是否合法有效；2.飞龙房地产公司向陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人共转款500万元的性质是否是购房款；3.《商品房定购合同》的解除条件是否成就，南极房地产公司是否应返还购房款并承担违约责任。 关于《商品房定购合同》是否是双方真实意思表示，是否合法有效的问题。虽然案涉《商品房定购合同》中第四条第1款“出卖人承诺在2015年7月16日前取得预售许可证，并与买受人在房管部门的网络上签订《商品房买卖合同》”中的“2015”有从“2014”修改过来的痕迹，但案涉《商品房定购合同》中明确约定该协议双方各执贰份，南极房地产公司并未举示其持有的合同原本与飞龙房地产公司提交的合同原本进行比对，结合飞龙房地产公司转账支付房款的时间为2015年6月，本院认定修改处应为“2015”。案涉《商品房定购合同》虽然未填写签订时间和签订地点，但合同中明确约定双方签字或盖章生效，飞龙房地产公司与南极房地产公司均在合同上加盖了公司印章，双方公司的法定代表人或委托代理人也在合同上签字。并且,飞龙房地产公司在签订合同后通过银行转账2660万元，部分转账凭证上备注了购房款，且南极房地产公司出具的两张收据亦载明收到飞龙房地产公司的2660万元为购房款。即双方均以行为实际履行合同，应认定系双方当事人的真实意思表示,该合同依法成立有效。 南极房地产公司主张案涉《商品房定购合同》是为飞龙化工公司的借款提供担保，但根据飞龙化工公司与南极房地产公司、四川天羿商贸有限公司、黄国忠、袁昌林签订了《资金拆借合同》，3000万元的借款期限为11个月。飞龙公司分别于2014年1月10日、2014年1月14日向南极房地产公司转账2000万元、1000万元，履行了3000万元出借义务。案涉3000万元的借款期限应于2014年12月14日到期。而飞龙房地产公司向南极房地产公司支付购房款的时间为2015年6月，此时飞龙化工公司的借款已到期。即使南极房地产公司在收到飞龙房地产公司支付的购房款后将该款用于清偿南极房地产公司下欠飞龙化工公司的借款，亦不影响南极房地产公司与飞龙房地产公司房屋买卖合同关系的成立。飞龙化工公司虽然是飞龙房地产公司的唯一股东，但二者系独立的法人主体，独立的实施民事行为及承担民事责任。对南极房地产公司主张《商品房定购合同》是为飞龙化工公司的借款提供担保，本案案由应为借款纠纷或担保合同纠纷的意见，本院不予采纳。 关于购房款的具体金额问题。虽然陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人向南极房地产公司共转款500万元，飞龙房地产公司在之后又向陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人共转款500万元，分别转款的金额亦能与陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人各自向南极房地产公司转款的金额一一对应，但飞龙房地产公司与南极房地产公司签订的《商品房定购合同》中明确约定了房款转入南极房地产公司的账户，且飞龙房地产公司并未提交证据证明南极房地产公司要求或同意其将购房款转给陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人，且南极房地产公司亦未对该500万元出具收到购房款的收据。故现有证据不能证明飞龙房地产公司转给陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君四人的500万元款项的性质为购房款。对飞龙房地产公司主张该500万元也是购房款的意见，本院不予采纳。故本院根据现有证据认定，飞龙房地产公司通过银行转账方式向南极房地产公司支付了购房款2660万元。至于飞龙房地产公司向陈国维、毛胜华、蒲宪春、邱竹君转账支付的500万元，飞龙房地产公司可另行主张权利。 关于案涉合同是否应解除，南极房地产公司应否退还购房款并承担违约责任的问题。案涉《商品房定购合同》合法有效，飞龙房地产公司与南极房地产公司均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，飞龙房地产公司支付了购房款2660万元，虽然金额未达到合同约定的签订正式《商品房买卖合同》前支付3050万元（定金700万元+预交房款2350万元），但南极房地产公司并未提交证据证明其对此提出了异议，且南极房地产公司在修建案涉房屋的过程中确实存在工程进度明显滞后的情况，按照合同约定，买受人有权延迟支付或停止支付。故飞龙房地产公司不存在违约行为。因案涉《商品房定购合同》约定出卖人承诺在2015年7月16日前取得预售许可证，并与买受人在房管部门的网络上签订《商品房买卖合同》。逾期达60日以上，买受人有权单方解除合同，出卖人应支付给买受人总房款30%的违约金。而南极房地产公司至今未与飞龙房地产公司网签正式的《商品房买卖合同》，南极房地产公司存在违约行为。并且案涉房屋现已网签给他人，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。飞龙房地产公司购房目的不能实现，符合法定解除条件,对飞龙房地产公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方在《商品房定购合同》中约定了解除合同的违约金条款，飞龙房地产公司主张解除合同由南极房地产公司退还购房款并承担违约责任具有事实及法律依据，本院依法予以支持。鉴于飞龙房地产公司于2015年6月即已向南极房地产公司支付购房款2660万元，而双方当事人又均未提交飞龙房地产公司因解除《商品房定购合同》所遭受的实际损失的证据，考虑到资金占用损失，本院酌定违约金按飞龙房地产公司已付房款2660万元的30%计算，即违约金认定为798万元。对于飞龙房地产公司主张的超过该金额的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，飞龙房地产公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告南充飞龙房地产开发有限公司与被告成都市南极房地产开发有限公司签订的《商品房定购合同》； 二、被告成都市南极房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充飞龙房地产开发有限公司返还购房款2660万元，并支付违约金798万元； 三、驳回原告南充飞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费273,083元，由成都市南极房地产开发有限公司负担214,700元，由南充飞龙房地产开发有限公司负担58,383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  朱 军 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉