云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初736号原告：普洱天怡佳物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530802069825692M。住所：普洱市思茅区边城西路**天恒小区物业办公室。法定代表人：徐容，该公司总经理。委托代理人：刘娟，女，1982年8月13日出生，汉族，本科文化，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。委托代理人：李树华。代理权限：特别授权代理。被告：自建明，男，1955年7月26日出生，汉族，初中文化，云南省普洱市景东县人，现住云南省普洱市思茅区。委托代理人：刘彬，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：刘帅，云南国力律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告普洱天怡佳物业管理有限公司与被告自建明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，于2020年6月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告普洱天怡佳物业管理有限公司法定代表人徐容及其委托代理人刘娟、李树华，被告自建明及其委托代理人刘彬、刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱天怡佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费772.00元，垃圾处理代收费96.00元，小计868.00元；2、请求判令被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费为止。截止2020年3月1日应支付违约金为156.00元，以此类推；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。1、2项金额合计1024.00元。事实和理由：2018年11月14日原告与普洱市思茅区业主委员会双方签订了《天恒小区物业管理服务合同》，合同约定由原告向其所在的天恒小区提供物业管理服务，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费方式为年交、季交。逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系天恒小区物业11-1-8号的业主，物业面积80.38㎡，按约定应当向原告缴纳从2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币80.38㎡×0.8元×12个月＝772.00元，垃圾费为8元×12个月＝96.00元，经原告多次催收，但被告一直以物业费不公平为由拒绝缴费，截止2020年3月1日产生违约金人民币156.00元。原告认为，原告自从与被告签订了《物业服务协议》后一直兢兢业业履行合同约定的各项义务，至于被告提出的物业费不公平问题，原告已多种形式按合同条款第二十三条向被告说明：物业费收费标准都是按照小区做好公共区域维护最少需要投入的成本，计算得出每户承担物业费的标准是0.8元／月／㎡（详情见证据附件二），因天恒小区是天恒集团职工小区，大多数业主是天恒集团的在职、退职职工及遗属，单位决定给所有在职、退职及遗属每平米0.3元／月的福利补贴，故特在合同中约定，凡天恒集团职工都享有福利物业费0.5元／月／㎡，因被告不属于福利物业范围，应按标准物业费0.8元／月／㎡交纳，但被告拒绝履行自己的义务，对原告构成违约。为维护原告合法权益，特起诉，请求判如所请。被告自建明辩称，首先说明，被告没有与原告签订过《天恒小区物业管理合同》、《物业服务协议》，也没有授权委托他人代被告与原告签订过《天恒小区物业管理合同》、《物业服务协议》，原告向被告主张的所谓“权利”，于法无据，人民法院不应采信。至于，原告诉称提及的“天恒小区业主委员会”，什么时候选举，什么时候成立，作为业主的被告概不知晓，换句话说作为业主的被告没有被选举，也没有参加过业主委员会组成事宜的选举，众多业主均没有参与行使过业主委员会选举产生的权利，更没有同意或授权天恒小区业主委员会与原告签订物管协议。该所谓业主委员会纯系不合法的产物。其表面备案形式是否合法。但从实质内容上分析此照，无合法性可言。公民的基本权利源于《中华人民共和国宪法》，任何组织和个人不能随意剥夺和驾凌，依法、依规选举产生业主委员会，是业主的基本权利，任何组织和个人不能随意剥夺业主的权利。国务院发布施行的《物业管理条例》第六条界定了业主的权利，第十条、第十二条、第十三条规定了相应议事规则。现在登记备案的“普洱市思茅区业主委员会”系非法剥夺业主权利的产物，没有合法性可言，加之原告强行进行所谓物业管理不合法，因之原告诉称的《天恒小区物业管理服务合同》、《物业服务协议》因不合法而无效，对被告无约束力。请人民法院查明事实，依法裁判，判令驳回原告诉讼请求，判令原告承担本案诉讼费用。针对以上争议，原告普洱天怡佳物业管理有限公司向本院提交：《关于成立五一市场绩效考核、招聘物业管理公司工作领导小组的通知》、《物业管理区域情况和业主委员会情况》、《业主大会会议情况》、《关于成立天恒小区业主委员会的选举办法及候选人名单》、《楼长选举表决签字表》、《天恒小区业主委员会委员选举结果》、《天恒小区业主委员会委员选举会议签到表》、《天恒小区业委员会备案申请》、《业主委员会备案证明》、《招标邀请函》、《天恒小区物业管理服务合同》、《天恒公司员工本人居住在小区内的人员名单》、《天恒小区业主居住明细情况表》、《普洱天恒市场经营集团有限责任公司关于委托物业公司管理生活区的通知》、《天恒小区业务会聘请天怡佳物业进驻小区物业管理签约仪式照片》，原告提交以上证据材料，能证实原告接受天恒小区业主委员会委托对普洱市思茅区进行物业管理服务，对此本院予以采信。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第一项的规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。”原告提交的《物业的价格公示照片》、《天恒小区物业服务价格预算公告》、《物业服务收支预算》、《2019年安防巡逻签到表照片》、《巡检记录》、《安防巡逻签到表》、《天恒小区消防器材检查记录》、《消防设施器材检查记录卡》、《灭火器检查卡》、《消防安全巡逻签到表》、《普洱天怡佳物业有限公司保安工作班检表》、《来访人员登记薄》、《临时停车车辆登记表》、《天恒小区公共设施维修报修登记表》、《天恒小区天怡佳物业保修登记表》、《2019年各期服务简报公示照片》、《天怡佳物业服务简报月刊》、《小区保洁签到照片》、《签到表》、《2019年天恒小区管理成果展示照片》、《2019年物业收支明细公示照片》、《2019年物业收支明细公示》、《2019年12月职工工资表照片》、《中国工商银行对账单》、《物业缴费通知单》、《缴费通知单》、普洱天恒市场经营集团有限责任公司出具的《情况说明》能形成证据锁链，证实原告已履行物业管理和服务义务，对此本院予以采信。原告申请证人彭某、魏某、王某的出庭证实与被告申请证人杨某1、陈某、黄某、周某、杨某2出庭证实均能证实原告已履行普洱市思茅区物业管理和服务义务的事实，本院予以采信。对以上证人证实普洱市思茅区业委员会成立存在争议的问题与本案诉争原告基于小区管理提供物业维护、维修和养护等服务交纳物业管理费和垃圾处理代收费主张无关联性，故对以上证人证实普洱市思茅区业委员会成立是否合法问题，在本案不做认定与采信。对被告提交的《情况说明》及被告申请向普洱市住房保障和房地产管理局调取证据材料：《业主委员会备案证明（业主委备【2018】13号）》、《云南省普洱市住房保障和房地产管理局文件处理笺》、《业主委员会备案证明（业主委备【2018】13号）》、《天恒小区业委会备案申请》、《物业管理区域情况、业主委员会情况、业主大会会议情况、备案人说明》、《业主委员会委员基本情况》、《关于成立天恒小区业主委员会的选举办法及候选人名单》、《天恒小区业主委员会委员选举结果》、《天恒小区业主委员会委员选举会议签到表》、《天恒小区业主管理规约》、《业主委员会议事规则》、《天恒小区业主大会议事规则》、《天恒小区业主委员会章程》、《业主大会决定以下事项》欲证实普洱市思茅区业委员会成立存在争议，对此，本院认为，以上证据材料与本案原告诉争的主张无关联性，故不在本案予以认定和采信。综上，本院确认本案的法律事实如下：原告普洱天怡佳物业管理有限公司基于与普洱市思茅区业委员会于2018年11月14日签订《天恒小区物业管理服务合同》后，进驻普洱市思茅区提供物业管理服务，提供服务期限为：2019年1月1日至2019年12月31日止。物业管理费按照0.8元／月／㎡收取，垃圾处理代收费按照8元／月收取。被告居住面积为80.38㎡。在原告按照约定已履行对小区的养护、管理、维护物业管理区域环境卫生后，被告尚欠原告物业管理费772.00元（80.38㎡×0.8元／㎡×12个月＝772.00元），垃圾处理费为96.00元（8元×12个月＝96.00元），共计868.00元。经原告催缴，被告至今未支付以上两项费用。2020年6月28日，原告作出书面意思表示，自愿免去被告逾期付款应承担违约金和截止2020年3月1日支付违约金为156.00元的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告按照约定已对普洱市思茅区业主提供一年的物业管理和服务，被告应支付由此产生的物业管理费772.00元和垃圾处理费为96.00元，故本院予以支持原告该项诉讼请求。对被告主张普洱市思茅区业委员会的成立未经业主同意，其授权聘请原告普洱天怡佳物业管理有限公司对小区进行物业管理行为不予认可，由此拒付物业管理费的辩称，本院认为，对普洱市思茅区业委员会的成立是否合法，属被告与普洱市思茅区业委员会之间的内部问题，不属于本案处理和评判事项，该内部问题也不能对抗被告已享受物业服务应履行交费的义务，原告已为普洱市思茅区提供物业管理和服务，被告也享有该服务，由此应支付相应的物业服务费，并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，本院对被告这一抗辩不予支持。对原告自愿减免被告逾期付款应承担违约金和截止2020年3月1日支付违约金为156.00元的要求，属原告自愿意思表示，该意思表示并未损害到被告及其他人的利益，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告自建明于本判决书生效后10日内一次性支付原告普洱天怡佳物业管理有限公司物业管理费772.00元、垃圾处理费96.00元，共计868.00元；二、驳回原告普洱天怡佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由原告普洱天怡佳物业管理有限公司承担8.00元，被告自建明承担42.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。审判长 牟 伟审判员 黄海雁审判员 杨昌金二〇二〇年六月二十九日书记员 蒋富吉