湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1239号 原告（反诉被告）：邹先锦，男，1979年10月2日出生，汉族，住湖北省石首市。 委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙爱晚治国创业园置业有限公司，住所地望城经济技术开发区金星大道**。 法定代表人：代倩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：屈建辉，湖南木枫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洋，湖南木枫律师事务所律师。 原告（反诉被告）邹先锦与被告（反诉原告）长沙爱晚治国创业园置业有限公司（以下简称爱晚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹先锦及其委托诉讼代理人许文进，被告爱晚公司的委托诉讼代理人屈建辉、周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹先锦向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告双倍返还购房定金200000元；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原、被告经协商于2016年3月7日签订《认购协议》，原告订购被告名下开发的爱晚花园2栋1804号房屋，价格为2880元每平方米，购房定金100000元，被告以欠付原告防水工程款100000元作为定金交纳，并向原告出具定金收据。《认购协议》签订后，因商品房价格升值等原因，原告多次向被告主张签订商品房买卖合同未果，原告于2019年起诉至法院，要求被告履行《认购协议》，但经一、二审法院认定，驳回了原告的诉讼请求，并明确因被告违约行为给原告造成的损失，可另行起诉解决。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）爱晚公司辩称，一、本案应由邹先锦承担缔约过失责任。双方于2016年3月7日签订编号为8880095《爱晚花园认购协议》（以下简称《认购协议》），其中，备注条款第①点：“剩余房款215216元于2016年6月30日前付清”；第一条第3款约定：“如甲方…而乙方未按本认购协议约定期限支付应交房款，甲方有权不与乙方签署《长沙市商品房买卖合同》，乙方所交付的定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。”该条款系双方在平等协商的前提下自愿签订，有爱晚公司签章及邹先锦签字加以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”在非格式条款不违反法律规定及双方当事人达成的合意的情况下，由双方手写的备注条款应具有优先适用的效力。邹先锦应于2016年6月30日前向爱晚公司交清剩余房款215216元，但邹先锦并未按时履行《认购协议》义务。且自2016年3月7日双方签订《认购协议》后至2016年6月30日（即邹先锦的合同履行义务届满之日），邹先锦从未向爱晚公司主张要求签订《长沙市商品房买卖合同》，可见邹先锦也明知交清剩余房款是双方签订《长沙市商品房买卖合同》的必要条件。导致双方无法签署《长沙市商品房买卖合同》，理应由邹先锦承担缔约过失责任。二、邹先锦主张的定金金额过高，违反了《中华人民共和国合同法》关于定金不得超过总金额的20%强制性规定。综上所述，邹先锦主张不符合事实和法律规定，请求依法驳回邹先锦全部诉讼请求。 被告（反诉原告）爱晚公司向本院提出反诉请求：1、判令解除爱晚公司与邹先锦于2016年3月7日签订编号为8880095《爱晚花园认购协议》；2、判令由邹先锦承担反诉诉讼费。事实和理由：双方于2016年3月7日签订编号为8880095《爱晚花园认购协议》（以下简称《认购协议》），约定邹先锦订购爱晚公司名下开发的爱晚花园2栋1804号房屋。其中第一条第3款约定：“如甲方…而乙方未按本认购协议约定期限支付应交房款，甲方有权不与乙方签署《长沙市商品房买卖合同》，乙方所交付的定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。”根据长沙市中级人民法院（2019）湘01民终12994号民事判决书第五页载明：“另查明，爱晚治国公司、邹先锦签订的《认购协议》备注条款载明：‘剩余房款215216元于2016年6月30日前付清。’”邹先锦并未按时足额向爱晚公司缴纳剩余房款，已经以其行为明确表示不愿履行《认购协议》。而且，继续履行《认购协议》将对爱晚公司带来显失公平的结果，因此，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，特具状法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）邹先锦辩称，邹先锦履行《认购协议》不存在违约责任，根据协议约定，邹先锦享有先履行抗辩权，有权在未签订《长沙市望城区商品房买卖合同》前不按备注中约定期限缴纳剩余房款，根据（2019）湘0122民初3251号生效民事判决书，爱晚公司主张解除认购协议没有事实和法律依据，判决书明确爱晚公司不签订商品房买卖合同。 经审理查明：2016年3月7日，邹先锦（乙方）、爱晚公司（甲方、出卖人）签订《认购协议》（编号8880095），协议约定：邹先锦自愿认购爱晚公司开发的位于高新区××路××道××花园××栋××号房屋，预测建筑面积109.45㎡。认购协议约定：房屋价格为2880元／㎡，总价为315216元，最终成交价格根据客户所持优惠凭证确认。协议第2条约定：“乙方同意签署本认购协议时，支付人民币壹拾万元整（小写100000元）作为商品房买卖合同签约定金。定金在签订《长沙市商品房买卖合同》时无息抵做《长沙市商品房买卖合同》项下的该房屋价款。如若乙方在签订本认购协议后_日（注：此处双方未写明时间）不与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》，定金不予退还。”协议第3条约定：“乙方选择下列第1种付款方式：（1）一次性付款，乙方须在认购后1日内支付首期房款100000元（含定金），并签署《长沙市商品房买卖合同》；余款（即215216元）须在签约后_日（注：此处未写明时间）内付清（如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每日按未交房款的万分之五向甲方支付违约金）”。协议的双方权利及义务第2条约定：乙方必须按双方约定的付款方式和期限到爱晚花园营销中心支付首付款，同时甲乙双方签署《长沙市商品房买卖合同》。该协议备注中载明：1、剩余房款215216元于2016年6月30日前付清；2、定金100000元由防水工程款抵扣。认购协议签订后，2016年3月7日，原告以被告欠付防水工程款100000作为定金交纳，被告向原告出具收据。此后，双方未签订《长沙市商品房买卖合同》，原告也未支付剩余房款。 另查明，《认购协议》系爱晚公司提供。庭审中，经本院询问，邹先锦陈述同意爱晚公司提出的解除《认购协议》，但不同意爱晚公司的解除理由。 再查明，2019年6月12日，邹先锦向本院提出如下诉讼请求[案号（2019）湘0112民初3251号）]：1、判决被告履行承诺，与原告签订正式购房合同，确认原告享有高新区麓延路与黄桥大道交汇处东北角爱晚花园2栋1804房的购买权（按合同价2880元/平米购买）；2、被告承担本案诉讼费用。该案，经生效判决驳回邹先锦的诉讼请求。 以上事实，有《认购协议》、收据、（2019）湘0122民初3251号民事判决书、（2019）湘01民终12994号民事判决书，以及庭审笔录佐证，足以认定。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，主要争议焦点为：爱晚公司与邹先锦未签订长沙市商品房买卖合同是否系爱晚公司违反了认购协议的约定。 本案中，爱晚公司与邹先锦签订的《认购协议》系当事人真实意思表示，内容也没有违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。《认购协议》未约定《长沙市商品房买卖合同》的具体签订时间，爱晚公司认为邹先锦交纳剩余房款215216元是签订《长沙市商品房买卖合同》的必要条件，邹先锦认为应先签订《长沙市商品房买卖合同》再支付剩余房款215216元。经查明，《认购协议》系爱晚公司提供，协议的条款系预先拟定，本院认为该协议属于格式条款合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。首先，《认购协议》的双方权利及义务第2条约定：“乙方必须按双方约定的付款方式和期限到爱晚花园营销中心支付首付款，同时甲乙双方签署《长沙市商品房买卖合同》”，根据该条款，爱晚公司与邹先锦应在邹先锦支付首付款的同时签订《长沙市商品房买卖合同》，并不以邹先锦支付剩余房款215216元为签订《长沙市商品房买卖合同》前提条件；其次，《认购协议》第3条约定：“乙方选择下列第1种付款方式：（1）一次性付款，乙方须在认购后1日内支付首期房款100000元（含定金），并签署《长沙市商品房买卖合同》；余款（即215216元）须在签约后_日（注：此处未写明时间）内付清…”，根据该条款行文的前后逻辑顺序，《长沙市商品房买卖合同》在邹先锦支付首期房款（含定金）后即可签订，并且该条款中“余款（即215216元）须在签约后支付”的“签约”应作出不利于提供各式条款的爱晚公司的解释，应认定“签约”为签订《长沙市商品房买卖合同》。综上，本院认为邹先锦支付剩余房款215216元并非爱晚公司与邹先锦签订《长沙市商品房买卖合同》的前提条件，故爱晚公司不与邹先锦签订《长沙市商品房买卖合同》违反了《认购协议》的约定，应承担相应的违约责任。 关于爱晚公司承担违约责任的方式。邹先锦主张双返还购房定金200000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”，本案《认购协议》所涉总房价款为315216元，315216元的20%为63043.2元，故《认购协议》约定的定金100000元过高，本院认定定金为63043.2元，剩余36956.8元作为首付房款。因爱晚公司在收取定金后违反约定未履行签订《长沙市商品房买卖合同》的义务，因此爱晚公司应按63043.2元为基数向邹先锦双倍返还定金共计126086.4元，并退还首付房款36956.8元。 关于《认购协议》是否解除，庭审中邹先锦虽不认同爱晚公司解除认购协议的理由，但邹先锦同意解除认购协议，故本院予以准许双方解除《认购协议》。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邹先锦、被告（反诉原告）长沙爱晚治国创业园置业有限公司于2016年3月7日签订的《认购协议》（编号8880095）； 二、被告（反诉原告）长沙爱晚治国创业园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）邹先锦支付定金126086.4元及首付房款36956.8元，合计163043.2元； 三、驳回原告（反诉被告）邹先锦的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）长沙爱晚治国创业园置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4300元，适用简易程序减半收取2150元，由原告邹先锦负担397元，被告长沙爱晚治国创业园置业有限公司负担1753元；反诉受理费40元，由被告（反诉原告）长沙爱晚治国创业园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  秦相会 二〇二〇年六月三十日 代理书记员  张涛丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。