广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1622号上诉人（原审被告）：林乙涛，男，1989年5月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：卢钜标，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市*****************C3。法定代表人：欧炳维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。上诉人林乙涛因与被上诉人中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林乙涛上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，驳回利和公司相关诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未明确双方实际解除涉案租赁合同的具体时间，属于认定事实不清，适用法律错误。林乙涛自2018年6月开始与利和公司建立商业合作关系，并于2018年6月3日与利和公司旗下的中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）签订《房屋租赁合同》，约定金汇公司将位于中山市*******之一的利和广场购物中心第二层【204E】号商铺出租给林乙涛经营都市丽人品牌使用。自此，金汇公司便强加不对等条件，要求林乙涛同时租赁涉案商铺作为该《房屋租赁合同》的附随义务，否则承担相应违约责任。即涉案商铺为利和公司强加于林乙涛的捆绑商铺，林乙涛无可奈何只能接受不对等条件，接受经营涉案商铺。涉案商铺自2018年10月1日正式开业起至2019年1月25日停业撤场期间，因所处地理位置较为偏僻，周边配套设施尚未完善，该广场整体尚处于开发之初，前往消费的顾客并不多，导致经营连月亏损严重。林乙涛无法维持涉案商铺的正常营业，不得不停业撤场，并于2018年12月31日以口头及电话方式通知利和公司的商管公司及相关负责人，明确表示涉案商铺因严重亏损无法继续经营，须提前终止合同并停业撤场。林乙涛于2019年1月25日正式停业撤场，但利和公司仍于2019年2月2日发函无理要求林乙涛继续恢复对外营业，林乙涛随后再次明确告知利和公司不再对涉案商铺开业经营，利和公司便自行收回涉案商铺，并进行围蔽管控。至此，林乙涛已以通知方式及停业撤场行为告知利和公司不再继续履行涉案合同，并愿意承担相应违约责任。故双方实际解除涉案租赁合同的时间应为利和公司发函要求林乙涛恢复对外营业期限的届满之日即2019年2月5日，林乙涛不应依照合同标准承担2019年2月5日之后涉案商铺的租金及相应违约金。二、即使上述事实未得到认定采纳，一审法院也存在程序违法行为，导致林乙涛所负担租金及相应违约金的增加，该部分扩大的损失不应由林乙涛来承担，一审判决应予纠正。一审法院于2019年4月24日受理本案，依法适用简易程序进行审理，并于2019年7月22日开庭审理，但林乙涛至2020年1月14日才收到一审判决，本案一审程序已超出法定审限。并且一审判决解除涉案租赁合同的时间为判决生效之日，本案本应于2019年7月24日前审结，由于一审法院超审限审理，导致增加了林乙涛4个多月租金及违约金的负担，林乙涛对此并无过错，不应对该部分扩大损失向利和公司承担责任。三、关于补交租金折扣优惠11769.85元。该租金优惠方案是利和广场成立之初，利和公司为招商引资而单方作出的有效承诺，且该承诺已履行完毕。现利和公司再请求返还该折扣优惠，是有意利用所谓“最终解释权和保留权”的霸王格式条款，该约定显失公平，也与诚实守信原则背道而驰。即使认定该折扣优惠属于违约金，该违约金也超出了法定最高限额标准，应当予以调整和变更。被上诉人利和公司答辩称：一、解除合同须以享有合同解除权为前提。本案中，林乙涛不享有单方解除权，其发函表示不再承租涉案商铺，不具有解除涉案租赁合同的效力。二、利和公司至今仍未收回涉案商铺，因林乙涛对涉案商铺上锁，并在涉案商铺遗留有物品。一审法院曾组织双方进行交接，但林乙涛一直未予处理，涉案商铺一直保持现状至今。三、涉案租赁合同明确约定，林乙涛违约时应返还租金折扣优惠。利和公司之所以承诺给予该优惠，就是希望承租人长期稳定地承租商铺，林乙涛违约致使合同目的不能实现，应当返还该租金优惠。四、一审审理程序问题，由法院依法认定。利和公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》；二、林乙涛向利和公司支付租金至合同解除之日（自2019年2月起暂计至2019年4月的租金为10488元）；三、林乙涛向利和公司支付逾期交纳租金的违约金（以3496元为基数，自逾期之日起每日按欠费金额的千分之一计算，分段计算至租金实际付清之日止）；四、利和公司有权没收租赁保证金6992元；五、林乙涛补交已享受的租金本金优惠11769.85元；六、林乙涛支付律师费5000元；七、林乙涛于合同解除之日起7日内向利和公司返还中山古镇利和购物广场二层2027卡商铺，并按合同约定恢复至毛坯状态，逾期履行的，应当按每月6992元向利和公司支付场地占用费至商铺交还之日。一审法院认定事实：2018年9月20日，利和公司（甲方）与林乙涛（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于中山市*********利和广场购物中心二层2027号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日；第五条、租金标准和支付：2018年9月20日至2019年1月19日每月租金为538.43元，2019年1月20日至2019年9月19日每月租金为3496元，2019年9月20日至2020年9月19日每月租金为7360元；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；第二十三条、违约责任：乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，如因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费等费用由乙方全部承担等内容。利和公司已向林乙涛交付上述商铺，林乙涛亦支付租金至2019年1月。2019年2月2日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛自2019年1月25日擅自停业，需于接函之日起三日内恢复对外营业。同年3月22日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求林乙涛于接函日后2日内履行合同约定之义务等内容。上述第一份邮件由林乙涛签收，第二份邮件被拒收。2019年4月24日，利和公司提起本案诉讼。一审另查：2019年4月19日，利和公司（甲方）与广东登鼎律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定乙方受甲方委托，指派律师裴炽明、张子扬在其与林乙涛租赁合同（含物业合同）纠纷一案第一审、第二审（一审、二审含本诉、反诉）、执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付第一审律师费5000元等内容。该所于2019年4月22日向利和公司开具诉讼代理费金额为5000元的广东增值税普通发票。关于租赁保证金、违约金的问题，利和公司认为租赁保证金不是定金，应当与违约金一并判决，若法院认定租赁保证金属于定金，则其选择适用违约金条款。一审法院认为：利和公司与林乙涛形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。现林乙涛未按时交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。利和公司有权解除合同，林乙涛应向利和公司支付2019年2月至合同解除之日的租金。关于合同解除时间。林乙涛虽辩称其已电话通知利和公司要解除合同，但因双方未完成商铺交接手续，故对林乙涛的该抗辩不予采纳，应以判决作出之日作为合同解除之日为宜，故林乙涛需按双方合同约定的标准向利和公司支付2019年2月至合同解除之日止的租金。利和公司还要求林乙涛补交租金折扣优惠11769.85元，支付逾期交租违约金，并没收保证金6992元。林乙涛辩称租金折扣优惠是利和公司的承诺，不同意补交，亦不同意利和公司没收保证金，且逾期交租违约金过高。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求林乙涛补交的租金折扣优惠11769.85元实属违约金。根据双方关于履约保证金的约定，保证金实为定金。现林乙涛违约，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司选择适用违约金条款，则林乙涛需补交租金折扣优惠11769.85元，并支付违约金，对利和公司的要求没收保证金的诉讼请求不予支持。关于违约金标准问题，利和公司要求每日按1‰计付，林乙涛辩称过高。因林乙涛拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。考虑到协议履行情况、林乙涛违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定林乙涛按年利率10%计付违约金。关于律师费。林乙涛在合同中确认了律师费承担问题，利和公司主张的律师费金额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，且有相应的律师费发票等予以证明，予以支持。关于利和公司要求林乙涛于合同解除之日起7日内向利和公司返还商铺，逾期履行应当按6992元/月支付场地占用费的诉讼请求。双方已在合同第二十五条中约定租赁合同期限届满或因任何原因终止7日内，林乙涛应当将案涉商铺交还利和公司，逾期交还的应当按照合同终止时该商铺租金的200%向利和公司支付占用费。现利和公司要求林乙涛于合同解除后7日内向利和公司归还商铺，理据充分，予以支持。至于逾期归还商铺的场地占用费，因该笔费用尚未实际发生，故对利和公司要求林乙涛支付逾期归还商铺场地占用费的诉讼请求，不予支持。至于利和公司要求林乙涛将案涉商铺恢复至毛坯状态，双方虽在租赁合同中约定要求按合同附件2的各项标准交还商铺，但利和公司在庭审中陈述，租赁合同并不存在附件2，即双方并未约定商铺交还的标准，故对利和公司的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除利和公司与林乙涛于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》；二、林乙涛于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付2019年2月至合同解除之日的租金；三、林乙涛于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司补交租金折扣优惠11769.85元；四、林乙涛向利和公司支付违约金（以所欠租金为基数，每月分段计算，自逾期之日起按年利率10%计至清偿之日止）；五、林乙涛向利和公司支付律师费5000元；六、林乙涛于合同解除之日起七日内向利和公司归还中山古镇利和购物广场二层2027卡商铺；七、驳回利和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由林乙涛负担。本院二审期间，林乙涛、利和公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：利和公司（甲方）与林乙涛（乙方）于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》第五条租金标准和支付一览表中“备注”栏，记载有“如果乙方有违反或不履行本协议的行为，导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣”的内容。本院再查：二审中，利和公司认可曾收到过林乙涛解除合同的电话通知，但提出其当时已明确告知林乙涛其不同意解除合同，也发函并要求林乙涛继续经营。二审中，利和公司与林乙涛均认可林乙涛已向利和公司支付租金至2019年1月份，自2019年2月1日起未再向利和公司支付过租金。经本院释明后，双方于2020年4月17日办理了涉案商铺的交接手续，林乙涛并于当日将遗留在涉案商铺内的商品衣服、货架、电视机、收银台、桌子、沙发等物品搬走。本院认为，利和公司与林乙涛于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》，是双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故应认定为合法有效。依法，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《中山利和广场商铺租赁合同》签订后，利和公司已依约将涉案商铺交付给林乙涛使用、收益，但林乙涛在合同约定的履行期限尚未届满时便以经营严重亏损为由提出提前终止合同，同时在未经利和公司同意的情况下即于2019年1月25日擅自停业，且在利和公司的要求下仍不恢复对外营业，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，林乙涛并不享有单方合同解除权。同时，作为违约方，即使林乙涛停业或单方搬离了涉案商铺，依法也不具有单方解除合同的法律效力，故林乙涛仍应按照合同约定的租金标准向利和公司支付涉案商铺的租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，如上所述，林乙涛并不享有单方合同解除权，同时根据涉案《中山利和广场商铺租赁合同》约定，林乙涛应于每月5日前交纳当月租金。如迟延交租超过30日的，利和公司有权解除合同等。二审中，双方均认可林乙涛仅向利和公司支付租金至2019年1月份，自2019年2月1日起未再向利和公司支付过租金，且林乙涛迟延交租已超过30日，依约利和公司有权请求解除涉案商铺的租赁合同。在此情形下，利和公司于2019年4月24日起诉要求解除涉案商铺租赁合同，符合涉案《中山利和广场商铺租赁合同》第五条的约定。据此，本院认定利和公司与林乙涛于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2019年4月24日解除。故林乙涛应向利和公司支付涉案商铺2019年2月1日至2019年4月24日期间的租金共计9789元（3496元×2＋3496÷30×24），并应当承担逾期交租的违约金。鉴于双方约定的按每日1‰计付逾期交租的违约金过高，且林乙涛请求调低，一审法院在综合考虑各种因素后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌定林乙涛按年利率10%计付逾期交租的违约金，并无不妥，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”如上所述，涉案商铺的租赁合同是因林乙涛迟延交租且明确表示不再继续履行而被提前解除的，依法林乙涛应向利和公司承担合同提前解除的违约责任。本案中，双方于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》第五条约定：“如果乙方有违反或不履行本协议的行为，导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣。”从该款约定的内容看，双方约定林乙涛在违反或不履行本合同，导致本合同提前终止的情况下，应补交的租赁期内已享受的租金优惠折扣，明显属于因一方违约导致合同被提前解除而应向对方支付的违约金，依约林乙涛应当补交租赁期内已享受的租金优惠折扣。一审法院据此判决林乙涛向利和公司补交租金折扣优惠11769.85元，并无不当，本院亦予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”二审中，利和公司认可已收到林乙涛解除合同的电话通知，且于2019年2月2日向林乙涛发函要求其三日内恢复对外营业后，林乙涛仍未恢复营业。在此情形下，虽然利和公司于2019年4月24日提起本案诉讼要求解除涉案商铺租赁合同，但利和公司在明知林乙涛已停业且已不再继续租赁涉案商铺的情况下，怠于采取其他适当的措施，放任涉案商铺继续空置，致使涉案商铺未能及时收回，故涉案商铺自2019年4月25日起的租金损失，属于扩大的损失，应由利和公司自行承担。综上所述，上诉人林乙涛的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。鉴于双方已于2020年4月17日办理了涉案商铺的交接手续，即利和公司已于2020年4月17日收回了涉案商铺，故本案无须再判令林乙涛向利和公司返还涉案商铺。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5643号民事判决第三项、第五项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5643号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；三、中山市利和置业有限公司与林乙涛于2018年9月20日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2019年4月24日解除；四、林乙涛于本判决生法律效力之日起七日内向中山市利和置业有限公司支付涉案商铺2019年2月1日至2019年4月24日期间的租金共计9789元及相应的逾期交租的违约金（以所欠租金为基数，每月分段计算，自逾期之日起按年利率10%计至清偿之日止）；五、驳回中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费335元，中山市利和置业有限公司负担200元，林乙涛负担135元；二审案件受理费371元（林乙涛已预交），林乙涛负担150元，中山市利和置业有限公司负担221元（中山市利和置业有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给林乙涛）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年六月十八日书记员 勾华吴歌