山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1363号 上诉人(原审被告）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼。 法定代表人：牛文慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏友祥，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕咸民，山东康桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张光全，男，1958年5月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张敦超（张光全之子），住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路**。 法定代别人：王誉焜，该公司董事长。 原审第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路**/div> 法定代表人：王誉焜，该公司董事长。 原审第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 以上三原审第三人的共同委托诉讼代理人：曲志刚，男。 上诉人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）因与被上诉人张光全、原审第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、王誉焜案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 得源投资公司上诉请求:1．撤销一审判决，改判驳回张光全的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张光全承担。事实和理由:一、一审判决未就“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”进行审查和认定，事实不清。二、虽然张光全在一审提交了收款凭证一份，但其银行转账对账单及现金缴款单均显示付款时间分别在《青岛市商品房预售合同》签订之前，且款项来源为“货款”，一审判决认定张光全交付了购房款，无事实和法律依据。三、张光全持有宅基地房屋一套，虽非商品房，但仍应认为属于持有一套房屋情形。四、得源投资公司对涉案房产享有抵押权，张光全提出执行异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，对张光全提出的排除执行异议不予支持。五、张光全与同泰开发公司签订的《青岛市商品房预售合同》无效，同泰开发公司已经将案涉房产抵押，在未经抵押权人同意的情况下，与张光全恶意串通，将抵押房产私自处分，损害了抵押权人的利益。1.（2015）青金商初字第310号案中农业银行胶南支行对涉案房产主张优先权，同泰开发公司自始至终未提及房产已经出卖的情况；得源投资公司受让债权时，在不动产登记中心及税务部们均未查询到房产交易的事实；张光全提交的所谓的“购房款”证明，付款发生的时间在2014年1月27日、28日，且备注“货款”，很明显该款项与购房无关，一审没有查清该货款发生原因，不应被认定为张光全支付的购房款。2.张光全明知涉案房产设定抵押，还与同泰房产开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，张光全在购房过程中存在过错。3.张光全在青岛市黄岛区××村有房屋一处，居住根本不成问题，一审以“宅基地房屋非商品房”为由，对执行异议规定第二十九条的适用做出扩大解释，从而不支持得源投资公司的抗辩理由错误。另外，根据张光全提交的中国民生银行的个人账户对账单显示，2014年1月29日、30日，案外人田俊财分别向张光全转账房租费29000元和34000元，证明张光全有富裕的房产和丰厚的租金收益，不应以生存权的保护支持张光全的执行异议。 张光全辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，得源投资公司的上诉理由不能成立。一、一审判决已经明确认定，张光全与同泰开发公司于2014年9月16日签订了《青岛市商品房预售合同》,并向同泰开发公司支付了全部购房款，且同泰开发公司与张光全签订合同时,己经取得政府相关部门颁发的售房许可证,双方签订书面商品房预售合同,系双方真实意思的表示,且不违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同。一审法院对涉案房屋的查封日期为2014年12月4日,张光全与同泰开发公司签订合同的时间明显早于该查封时间。二、张光全一审中提交的商品房预售合同、收款凭证、账户对账单、付款交易明细等证据己形成一个完整的证据链,证实张光全与同泰开发公司签订商品房预售合同,且张光全己向同泰开发公司支付全部购房款,一审庭审时同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜亦均认可这一事实。张光全还曾因同泰开发公司延迟交房,于2017年7月19日向青岛市黄岛区人民法院就涉案房屋进行诉讼,后双方在庭审笔录己经达成调解意见,双方继续履行商品房预售合同，张光全撤回诉讼，案号为(2017)鲁0211民初11541号。张光全与同泰开发公司之间的商品房预售合同真实、合法、有效,根本不存在得源投资公司所称的恶意串通。三、张光全在涉案房屋所在的市即本市范围内并没有其他用于居住的商品房(该事实一审时张光全己提交不动产查询证明,证明张光全名下没有其他用于居住的房屋),且涉案房屋套内面积为68.59平方米,仅稍能满足张光全对商品房的居住需要,得源投资公司虽称张光全有宅基地房屋一处,但宅基地房屋亦非商品房,由此,一审法院认定得源投资公司该项抗辩不成立正确。在房价高涨的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权的维护,法律赋予消费者对买受房屋享有物权期待权，足以排除担保物权申请执行人的强制执行，故一审判决正确。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，……但法律、司法解释另有规定的除外。故一审法院适用上述规定第二十九条的规定作出判决，适用法律正确。五、张光全购买涉案房屋时，同泰开发公司已取得商品房预售许可证。之前，双方签订有协议，故交房款时间早于签订商品房买卖合同的时间，同泰开发公司后来将协议收回。据张光全回忆，其去银行汇款时，系按照银行工作人员的要求备注的“贷款”，但不影响张光全向同泰开发公司支付购房款的事实认定，张光全与同泰开发公司除购房外无其他任何业务。 同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜庭后共同提交书面意见称，一、同意张光全的答辩意见，认可与张光全之间签订的《青岛市商品房预售合同》和收款收据。涉案房屋买卖行为早于青岛市中级人民法院查封同泰华府项目的时间，涉案房屋归张光全所有。2017年4月28日，同泰开发公司按照黄岛区不动产交易中心的要求对同泰华府项目销售明细向该中心进行了备案。二、2012年2月21日，同泰开发公司以同泰华府项目占用的土地及在建工程向中国农业银行股份有限公司胶南支行抵押贷款3亿元，该贷款属于项目开发贷款，并与农行约定通过销售房屋来偿还项目贷款。2013年9月30日，取得预售许可证后开始销售房屋，银行同意并知情，同泰开发公司的销售行为合法、合规。 张光全向一审法院起诉请求：1.判决停止对青岛市黄岛区××道××号××号楼××单元102户房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由得源投资公司承担。 一审法院认定事实:中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年10月13日作出（2015）青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项（2012）第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第57138号、南房预抵字第5××0号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。” (2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，一审法院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，一审法院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。 诉讼过程中，一审法院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，一审法院对涉案不动产下达拍卖裁定。张光全向一审法院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。一审法院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且一审法院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回张光全的异议请求。 另查明，涉案的位于青岛市黄岛区××道××号××房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。张光全在胶南经济技术开发区××村有宅基地房屋一处。 再查明，张光全虽在本案起诉状中将同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜列为共同被告，但因同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜同意张光全提出的执行异议请求，故同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜应列为第三人。 还查明，2014年9月16日，张光全与同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定张光全购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区××道××号××小区××号楼××单元××商品房××。该合同第二条约定，据同泰开发公司暂测该房屋建筑面积为81.27平方米，其中套内建筑面积为68.59平方米、公用分摊建筑面积为12.68平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。张光全于2014年9月16日支付给同泰开发公司房屋全款491683.5元。不动产交易登记信息查询结果显示，在本市张光全名下并无房产。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管得源投资公司对张光全提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据及交易明细的真实性、关联性提出异议，但其未能提供相反证据予以反驳。张光全提交的付款交易明细能够证明其已向同泰开发公司账户进行付款，虽得源投资公司抗辩付款时间早于合同签订时间且有两笔注明付款用途系货款，但同泰开发公司认可付款的真实性，收款凭证亦证明付款时间和付款数额与合同约定一致，得源投资公司亦未提交相反证据证明张光全与得源投资公司存在其他业务关系，因此，一审法院对上述证据予以采信。因此，上述证据可以证明张光全已于2014年9月16日与同泰开发公司就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》并已全额支付购房款的事实，且不动产信息查询结果可以证明张光全名下无其他可用于居住的房屋。得源投资公司虽主张张光全名下有宅基地房屋一处，但因张光全在涉案房屋所在的市即本市范围内并没有其他用于居住的商品房，而宅基地房屋非商品房，故得源投资公司的该项抗辩不成立。因此，依据上述规定，张光全就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。得源投资公司主张张光全系在涉案房屋设定抵押后签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同应为无效。一审法院认为，得源投资公司无证据证明涉案房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力。故，对于得源投资公司关于涉案房屋买卖合同无效的主张，一审法院不予采信。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得源投资公司享有涉案房屋的抵押权，但是张光全所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。对于张光全主张排除对涉案房屋强制执行的请求，一审法院予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：不得执行青岛市黄岛区××道××号××号楼××单元102户房屋。案件受理费8675元，由得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：张光全对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，在人民法院查封涉案房屋之前，张光全与同泰开发公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效。得源投资公司关于同泰开发公司已将涉案房屋设定抵押，未经其同意，与张光全恶意串通，私自处分涉案房屋，该预售合同无效的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；虽然张光全名下有宅基地房屋，但在涉案房屋同一市范围内，张光全并没有其他用于居住的商品房。根据涉案《青岛市商品房预售合同》的约定，同泰开发公司暂测该房屋建筑面积为81.27平方米，其中套内建筑面积为68.59平方米，由此可以证明，张光全购买涉案房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要，故张光全属于商品房消费者；一审法院根据张光全提交的收款凭证、个人账户对账单、付款交易明细等证据，以及同泰开发公司对付款均无异议的事实，认定其已全额支付涉案房屋购房款。二审中，张光全承认与同泰开发公司之间除购房之外不存在其他业务关系，在张光全已对其个人账户对账单上记载的“货款”作出解释、得源投资公司亦未提交相反证据予以反驳的情况下，一审法院的上述认定并无不当。张光全就涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条关于排除强制执行的法定情形，亦属于上述规定第二十七条但书条款规定的内容，据此，一审判决不得执行涉案房屋正确。 综上所述，得源投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8675元，由得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁国红 审 判 员 李永生 审 判 员 毕中兴 二〇二〇年六月二日 法官助理 孔祥昆 书 记 员 王 策