湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0323民初2439号原告：王太祥，男，生于1985年10月22日，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人:江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。被告：孟福明，男，生于1955年5月22日，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人:孟照鹏，男，生于1983年12月3日，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人:滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。原告王太祥与被告孟福明确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王太祥的委托诉讼代理人江大成，被告孟福明及其委托诉讼代理人孟照鹏、滕秀兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王太祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认我与被告在2016年9月4日签订的售房合同无效；2、判令被告返还购房款190000元；3、判令被告赔偿房屋装修残值45000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我于2016年9月4日购买被告户籍所在地自建房（小产权）靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫房屋两套，每套面积约120平方米，房屋总价290000元。我为装修该房屋花费120000余元，现折旧后45000元。在2017年9月30日之前已支付被告购房款190000元，尚欠100000元。因被告未能按合同约定给我办理房屋分户手续，故对余款一直未付。2019年8月我去支付所剩房款，要求被告限期办理分户手续时，被告不但不按合同履行，反而还强行阻挠我对该房屋的使用。因被告不能正常办理房屋分户手续，导致房屋买卖合同无法全面履行。故在此，请求人民法院依法确认房屋买卖合同无效，同时责令被告返还我购房款190000元，赔偿两套房屋装修折旧后残值45000元，共计235000元。被告孟福明辩称：原告诉求不当。原告户籍地在竹山县××茶场村，茶场村与大桥村虽不是同村，但都是得胜镇集镇规划区，其购买的房屋是用于经营，并不是居住，而且土地管理部门也明确表示该房屋可以办证，我们双方签订的房屋买卖合同是有效的。原告请求赔偿装修损失的理由不成立，因涉案房屋属于经营性质，我方也要求对恢复原状进行鉴定，如果不再从事经营，原告的装修风格也不能使用，应当全部拆除。因原告购买房屋时是其主动要求购买，当年在得胜镇该房屋易于销售，现原告已使用三年之久，导致该房屋无法变卖，其违反了诚实信用原则，应当赔偿因房屋不能变卖而导致的损失及拆除装修物的费用。本案经审理认定事实如下：被告孟福明于2014年至2016年，将其位于竹山县××××组老屋后面的自留地和空闲场开发兴建了一栋六层楼住宅房屋（该房屋属占用集体土地违法建造，故一直以来未能办理任何土地批准手续）。2016年9月4日，原告王太祥为了开办天英托管中心所需与被告达成协议将被告上述开发的房屋靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫两套住宅房作价290000元售给原告。合同约定：原告购买被告靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫房屋两套；被告负责办理房产总证，分户土地使用证由被告协助原告办理到位，费用由原告负责；两套房屋作价290000元，在十五日内先支付90000元，余款从2017年起分两年付清，每年9月30日前支付100000元；原告在没有拿到土地使用证之前，合同将永远有效；双方如有违约，除赔偿守约方损失之外，还应支付房价款的20%违约金。合同签订后，原告支付给被告190000元购房款，将所购房屋进行了装修并已投入使用。2019年8月原、被告为支付购房款和办理房屋土地手续发生纠纷，故引起诉讼。诉讼中原告申请对案涉房屋贬值损失、恢复原状所需费用、房屋使用费用、预留房屋装修沙石料价值进行鉴定评估。本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行了鉴定评估，该评估公司于2020年4月24日作出鄂循价鉴﹝2020﹞第15001号《房屋买卖合同纠纷案件所涉房屋及财产损失价格鉴定评估报告书》，评估结果为：1、房屋装修拆除和恢复原状的费用17685元；2、房屋贬值损失129920元；3、房屋使用费21460元；4、预留装修用的沙石料价格2000元。被告为该鉴定评估支付评估费7000元。另查明，原告王太祥非竹山县得胜镇大桥村村民，其家庭住址在十堰市××箭区。本院认为，本案交易的房屋是被告孟福明在其村集体土地上开发新建的住宅房，未办理相关证件，未缴纳土地出让金，该房屋俗称小产权房。《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，农村土地宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民集体所有的土地使用权不得非法出让。中农发(2019)11号文件《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋出卖、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。从上述的规定和要求的相关精神可知：我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，也是我国房屋交易中普遍遵循的法理；由于小产权房的买卖必然会导致房屋所占用的土地的使用权发生转移，因此小产权房不能向非本村集体成员的第三人转让或者出售，只能在本村集体成员内部转让、置换。本案原告实际户籍地为竹山县××茶场村××组，居住地为十堰市××箭区，其非被告所居地村民，所以被告孟福明将房屋出卖给原告的行为违反了法律的强制规定，其双方签订的小产权房屋买卖合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据此规定，原告应将所购买房屋恢复原状返还被告，被告应退还购房款。由于原告对房屋进行了装修和使用，故被告在返还购房款时应当扣除恢复原状所产生的费用及占用房屋期间的使用费。关于被告占用原告的190000元购房款问题。从本案交易纠纷产生的事实来看，本案纠纷产生主要原因是因原告而起，被告占用原告支付的购房款也为被动而为，结合诚实信用原则，被告在此不应担负占用购房款责任。即被告在返还购房款时不应另行支付占用购房款期间的资金占用利息。关于房屋贬值损失问题。原、被告交易的标的为小产权房，一直以来小产权房均被禁止进入市场买卖交易，何谈委托评估时房屋的市场价格与合同缔约时的价格存在差价的说法，故本院对房屋贬值损失的鉴定意见，不予采纳，对被告主张要求原告承担因市场变化而导致房屋贬值损失的请求，不予支持。关于鉴定费的承担问题。本案的合同无效是因原、被告双方的共同过错而至，故鉴定费应当由原、被告分担。综上，原告在返还房屋时，被告应当退还原告购房款145355元（190000元－房屋装修拆除和恢复原状费用17685元－房屋使用费21460元－预留装修用的沙石料价格2000元－被告垫付的鉴定费3500元＝145355元）。关于原告提出的要求赔偿房屋装修残值请求，因合同无效后原告返还的是恢复原状后的房屋，拆除装修的责任应为原告，故本院对原告的此请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王太祥与被告孟福明于2016年9月4日签订的房屋买卖合同无效；二、原告王太祥于判决生效后十日内退还其购买被告孟福明的住宅房两套（靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫房屋各一套）；三、被告孟福明于判决生效后十日内返还原告王太祥购房款145355元；四、驳回原告王太祥其他诉讼请求。案件受理费4826元，因适用简易程序审理，减半收取2413元，由原告王太祥承担1207元，被告孟福明承担1206元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  余禄二〇二〇年六月二日书记员  刘敏