广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15499号原告：许文娜，女，1981年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市红海湾开发区。委托诉讼代理人：刘美文，广东美赢宝律师事务所律师。被告：郑荣忠，男，1981年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原告许文娜诉被告郑荣忠买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘美文到庭参加诉讼。被告郑荣忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许文娜向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告于2012年1月2日签订的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》；二、请求判决被告返还原告已支付的转让款3587450元；三、请求判决被告赔偿原告损失7174900元；请求判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告原为深圳市南山区大冲村民，2010年大冲村旧村改造，被告与第三人深圳市A公司于2010年3月31日签订了《深圳市南山区改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》，约定被告可获得物业补偿964.395平方米，其中包括回迁自住区Ａ区的一套四房二厅二卫的房产（建筑面积约175平方米）。原告经被告的亲戚刘某1介绍，向被告购买了其物业补偿，双方在2012年1月2日签订了《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》，约定将被告可获得的面积175平方米拆迀补偿收益（即房产）转让给原告，转让价格为每平方米20000元，转让总价为人民币3500000元。原告转了1994200元，委托刘某1的配偶刘某2向被告转了1，93250元，由于房价有所上涨，所以原告多转让87450元给被告，原告总共转了3587450元给被告，被告向原告出具了350万的收据，若原告按市场价重新购买该地段同户型同面积的房产，需要支付的房款金额约为1575万余元。另，由于涉案房产所在小区未完成新建商品房所有权初始登记，无法完成房产过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，原告酌定要求被告赔偿损失为人民币7174900元。原告认为，被告作为房屋的出售方，理应按照约定及时办理房产产权证，并无条件协助原告办理房屋过户转移登记手续。但被告拒绝履行、拖延至今，已严重侵害了原告的合法权益。原告既不能使用该房产又不能办理过户手续，故，原告为维护自身合法权益，要求解除上述《转让协议》，请求被告作出赔偿。被告郑荣忠未到庭，亦未提交答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2010年3月31日，被告（丙方）与B公司（乙方）及深圳市A公司（甲方）签订《深圳市南山区改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：Ｃ2-198），约定：丙方可获得回迁补偿住宅物业建筑面积共计933.315平方米，包括回迁自住区Ａ区760平方米、Ｂ区80平方米；全部回迁补偿物业由乙方按照回迁补偿物业交付时深圳市政府的相关政策、流程和时间办理回迁补偿私人物业商品房房地产权证，并按套办理；及其他内容。该协议附件“深圳市大冲旧村改造村民物业状况及补偿汇总表”显示回迁自住区Ａ区的Ｂ户型为四房二厅二卫，建筑面积约175平方米。原告提交了一份其与被告签订的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（以下简称“转让协议”），被告为转让人（甲方），原告为受让人（乙方），协议约定：甲方向乙方转让甲方所有的南山区村民物业，坐落位置为大冲村合同Ｃ2-198，转让其中建筑面积175平方米的物业；甲方将其按深圳市南山区整体改造项目公示的拆迁补偿协议标准所取得的上述物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给乙方，但该物业的搬迁补助费、按时签约奖励仍归原业主所有；转让价格按每平方米2万元，转让总价为350万元；本协议签订日即2012年1月2日，乙方向甲方账户支付转让款200万元；乙方必须于支付首批转让款当日起20天内限2012年2月20日前支付第二批转让款50万元，如因乙方原因迟延付款，甲方有权终止合约并收取总转让款10%的违约金；余款在2012年3月1日前付清100万元，如乙方未能按时付款则按3分利息付给甲方，最迟付款期限为2012年9月30日；双方确定根据大冲旧改项目的规定，乙方享有的权益有：过渡期安置补助费每月5250元，回迁自住区物业装修补助费共计14万元归转让方所有，上述补偿及补助费用具体按照大冲项目规定，自2011年3月1日起，上述补偿及补助费用归乙方所有；乙方所获得的175平方米补偿物业为毛坯房，具体房号和位置由甲方代表双方按规定选房，该补偿物业只能登记至甲方名下，甲方可按照乙方要求将该物业代为出售并将房款全部交给乙方，若乙方提出物业登记至乙方或第三人名下，则过户税费由乙方全部承担；甲方办理完房产手续后，应无条件协助过户到乙方名下，办理过程一切费用由乙方负责；及其他内容。上述转让协议落款时间为2011年1月2日，刘某1作为见证人，在协议尾部签名。原告称,该份转让协议的落款日期处写的“2011年1月2日”系刘某1的笔误，实际签订日期应为2012年1月2日。原告提交的银行交易流水显示：2011年12月23日、2011年12月30日、2012年1月19日、2012年3月5日、2012年4月9日、2012年5月11日，原告分别向被告转账30万元、50万元、50万元、9万元、528000元、76200元，合计1994200元。原告另提交了委托书、案外人刘某2的结婚证、刘某2的银行交易流水，拟证明其委托刘某1的妻子刘某2向被告支付部分转让款。刘某2的银行交易流水显示：2011年12月18日、2012年2月20日、2012年3月1日、2012年3月5日、2012年6月4日、2012年11月22日、2012年11月23日，刘某2分别向被告转账198000元、35000元、329250元、6万元、455000元、116000元、40万元，合计1593250元。庭审中，原告确认其自行支付以及委托刘某2支付的转让款合计数额（3，587，450元），超出其与被告约定的350万元，原告称：签订转让协议后，被告认为房价上涨，且拆迁补偿费用由原告收取，故而要求原告增加转让款，双方口头约定由原告增加支付转让款20万元，因此，原告陆续向被告多支付了87450元。为证明其支付转让款的情况，原告提交了被告出具的收条、收据各一份，收条时间为2012年2月29日，载明收到原告支付的房款250万元；收据时间为2012年3月1日，载明收到原告支付的房款100万元。刘某1作为经手人，在收条及收据上签名。关于当事人之间的身份关系，原告称：被告与刘某1系亲戚关系，原告系刘某1妻子的亲戚，原告通过刘某1介绍认识被告。2015年6月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：双方于2011年1月2日签署了《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》，甲方将其拆迁补偿所有的XＢXＡ号房产转让给乙方，建筑面积175平方米；甲方保证在该房屋自拿到房屋所有权证之日起1个月内必须积极配合乙方办理产权变更登记手续，将该房屋过户至乙方名下；如因甲方原因，未能将该房屋在约定期限内过户至乙方名下，乙方有权解除主合同及本补充协议，甲方应无条件退还乙方转让款350万元及利息，并赔偿房屋增值部分及违约金。经查，（2016）粤0305民初774号刘某1诉郑荣忠民间借贷纠纷一案，本院作出的民事判决已经发生法律效力，因郑荣忠未履行民事判决确定的义务，刘某1向本院申请强制执行，请求强制郑荣忠支付6879308元及利息，案号为（2016）粤0305执5119号，该案执行过程中，本院查封了涉诉房产，并于2017年11月28日作出执行裁定书，终结（2016）粤0305执5119号案件的本次执行程序。在本院执行申请执行人刘某1与被执行人郑荣忠民间借贷纠纷一案［案号（2016）粤0305执1932号］过程中，原告提出案外人执行异议，认为涉诉房产系其所有，请求本院解除对涉诉房产的查封。本院于2017年11月22日作出（2017）粤0305执异150号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告再次向本院提起诉讼，请求判令位于深圳市南山区的不动产为原告所有，并解除对该不动产的执行程序，本院于2018年12月28日作出（2018）粤0305民初66号判决，判令驳回原告的全部诉讼请求。原告遂提起本案诉讼。另查，涉案房产已于2020年5月8日被拍卖。为证明原告的实际损失，原告提交了一份深圳市国政房地产土地资产评估顾问有限公司出具的评估报告书，该份评估报告书系由本院就另案纠纷（涉及同一房产）委托评估机构得出。该评估报告书载明涉案房产在评估时点2019年9月20日的市场价值为16，656，155元。再查，本案应诉材料于2020年1月16日送达至被告。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告与被告签订的转让协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述协议的效力，各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。被告与原告签订转让协议，将其可获得的回迁补偿住宅物业中建筑面积175的物业转让给原告，转让协议约定转让总价为350万元，付款期限为协议签订当日即2012年1月2日支付首期款200万元、支付首期款当日起20天内限2012年2月20日前支付第二期转让款50万元、2012年3月1日前付清剩余100万元。转让协议落款日期为2011年1月2日。关于上述转让协议的签订时间，原告在本案庭审及关联案件中均陈述确认签订时间为2012年1月2日。转让协议约定原告应于2012年3月1日之前付清全款，但原告提交的银行交易流水显示，该日期之前原告及刘某2向被告转账支付了共计180多万元，而被告于2012年2月29日、3月1日出具了收到所有房款350万元的收条、收据。自2011年12月18日至2012年11月23日期间，原告及刘某2分别向被告转账支付了若干笔款项共计3587450元，原告称所有款项均系涉诉房产的转让款，并称其与被告口头协商增加转让款20万元，即转让总价为370万元，但原告并未对其未足额支付购房款的原因进行举证。现因归责于被告的原因导致原告无法依据转让协议取得涉案房产，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除双方的转让协议并要求被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告未提交证据证明其已向被告送达解除合同的通知，故本院确认原、被告之间的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于本案应诉材料送达至被告之日即2020年1月16日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，结合原告提交的银行流水及被告出具的收据，本院确认原告已支付购房款3587450元，故该购房款应由被告退还原告。对于原告要求被告赔偿房价差额损失的诉讼请求，原告提交的评估报告系由本院就另案纠纷（涉及同一房产）委托评估机构得出，评估时点也较为合理，故本院对该评估报告予以采信。涉案房产在评估时点2019年9月20日的市场价值为16，656，155元，原告在本案中主张被告赔偿原告损失7，174，900元，系其对自身权利的处分，本院予以照准，故被告应赔偿原告损失7，174，900元。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告许文娜与被告郑荣忠于2012年1月2日签订的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于2020年1月16日解除；二、被告郑荣忠于本判决生效之日起十日内向原告许文娜返还已支付的转让款3，587，450元；三、被告郑荣忠于本判决生效之日起十日内向原告许文娜赔偿损失7，174，900元；四、驳回原告许文娜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86374.10元，由被告郑荣忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  何珍珍审判员  张 黎审判员  林陈纯二〇二〇年六月十二日书记员  周 圆附相关法条：中华人民共和国合同法第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。