广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3529号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄茵茵，女，1957年11月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被上诉人黄茵茵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒福公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0607民初4122号民事判决，依法发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费用由黄茵茵承担。事实和理由：一、一审法院认为租金的履行期限约定不明，属事实认定不清。一审法院在一审判决书第12页倒数第4行中认为“综上，原告主张被告在对外销售房屋时所作的‘发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租’的允诺构成要约......被告应按照......”一审法院认可“即签即收租”，但仍对租金的履行期限认定为属于约定不明，该基本事实的认定存在前后矛盾，显属事实认定不清，导致了恒福公司丧失了诉讼时效的抗辩权。二、一审法院适用法律错误。既然一审法院认定涉案楼盘的广告宣传资料对租金的履行期限约定不明，即明显不符合“对房屋的说明和允诺应具体确定”的要求。一审法院就不应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定恒福公司的广告宣传资料属于要约，否则，显属适用法律错误。三、黄茵茵已将案涉房屋对外出租，返租合同客观上无法履行。被上诉人黄茵茵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。返租租金是恒福公司为了出售房屋所作的优惠和让利，只需以租金的形式支付，不需要双方实际履行。黄茵茵向一审法院起诉请求：1.恒福公司向黄茵茵支付租金26400元及利息（利息以26400元为本金，自2017年9月11日起计至租金付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.一审诉讼费由恒福公司负担。一审法院认定事实：2016年9月10日，黄茵茵与恒福公司签订《商品房买卖合同》，约定黄茵茵向恒福公司购买位于佛山市三水区屋，房屋预测建筑面积55.96㎡。合同签订后，黄茵茵向恒福公司支付了部分房款。2018年1月28日，黄茵茵与恒福公司签订《协议书》，双方同意继续履行上述《商品房买卖合同》，黄茵茵分期向恒福公司支付剩余房款53127元；双方确认涉案房屋已于2017年8月31日前交付黄茵茵使用。2019年5月8日，黄茵茵将涉案房屋出租给案外人使用。2019年6月13日，黄茵茵委托律师向恒福公司发出律师函一份，要求恒福公司在收到函件之日起三日内支付房屋年收益52800元（黄茵茵共向恒福公司购买2套公寓）。恒福公司于2019年6月14日收到该律师函，但未向黄茵茵支付任何款项。一审法院另查明：黄茵茵向本院提供的两张恒福丽某公馆宣传广告单，载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”“广佛投资收租王超高回报8.8%”“购房零压力，日供仅需38元”“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30㎡）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35㎡）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56㎡）对应即签即收月租金为1800元。案外人陈某玲于2017年委托广州市公证处对陈某玲号码为131手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽某公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“0元月供月租抵月供”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30㎡）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金（元/月）为1800元。一审法院再查明：佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字［2017］9-46号行政处理告知书一份，对黄茵茵等人投诉的恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，即关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽某公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1.于2014年6月9日与深圳新某影视数码有限公司（以下简称新某公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽某公馆微网站设计开发合同》，委托新某公司制作建立了名为“恒福丽某公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新某公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目架构、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽某公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止至2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新某公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2.于2016年4月28日与广州邦某置业有限公司（以下简称邦某公司）签订了一份《恒福丽某公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦某公司作为恒福丽某公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦某公司提供广告理念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽某公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽某傲视北江’，曼某顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦某公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦某公司作为恒福丽某公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实，1.恒福公司所开发销售的恒福丽某公馆楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上**，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2.恒福公司开发销售的“恒福丽某公馆”楼盘占地面积1.19万㎡，配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17㎡，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼某顿酒店管理有限公司（以下简称曼某顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼某顿与恒福丽某公馆》合作协议，由恒福公司引进曼某顿公司作为“恒福丽某公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼某顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼某顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”“1万㎡园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”“曼某顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”等内容真实。综合查明的事实，由于邦某公司是以“恒福丽某公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽某公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，佛山市三水区市场监督管理局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦某公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，佛山市三水区市场监督管理局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。一审法院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。因黄茵茵系香港特别行政区居民，故该案应参照涉外案件进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因双方均选择内地法律处理该案纠纷，故该案纠纷的准据法应适用内地法律。综合双方的诉辩意见，该案争议焦点有两个，一是恒福公司对黄茵茵是否负有返租义务，二是黄茵茵主张恒福公司支付租金的诉讼时效期间是否已过。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。该案中，涉案的广告宣传单、微信公众号等资料内容指向恒福丽某公馆楼盘，且经过佛山市三水区市场监督管理局的调查，恒福公司曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故恒福公司应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外发布的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30㎡）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金为1800元/月。该等广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福公司在销售广告中所作的租金收益说明，足以让黄茵茵在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，黄茵茵就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。综上，黄茵茵主张恒福公司在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约、恒福公司负有返租义务，其主张合法有据，一审法院予以支持。因此，恒福公司应按照黄茵茵购买房屋面积相对应的租金1800元/月的标准，以12个月为限向黄茵茵履行返租义务，即向黄茵茵支付返租租金21600元（1800元/月×12个月）。黄茵茵主张恒福公司支付26400元缺乏依据，超出21600元的部分，一审法院不予支持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因广告宣传单中载明的“精装拎包入住，交楼即收租”“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”等内容对租金的履行期限约定不明，且黄茵茵、恒福公司对租金的支付期限亦未作出约定，故黄茵茵可随时要求恒福公司支付返租租金。根据查明的事实，黄茵茵于2019年6月13日委托律师发出律师函，要求恒福公司返还租金收益，恒福公司于2019年6月14日收到该律师函，但拒绝支付。因没有证据显示在此之前黄茵茵曾要求恒福公司支付返租租金或恒福公司明确表示拒绝支付返租租金，故黄茵茵诉请恒福公司支付返租租金的诉讼时效期间应从2019年6月18日起算。黄茵茵于2019年8月7日提起该案诉讼，处于诉讼时效期间内，应受法律保护。恒福公司主张黄茵茵的起诉已超过诉讼时效期间，其主张与法不符，一审法院不予采纳。关于利息问题。恒福公司迟迟未向黄茵茵支付返租租金，黄茵茵主张其按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息合法合理，一审法院予以支持。如上所述，因恒福公司于2019年6月14日收到律师函后未在三日内支付返租租金，故利息应从2019年6月18日起算。黄茵茵主张利息自2017年9月11日起算没有依据，一审法院不予支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，即中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，黄茵茵主张的利息应分两阶段进行计算，自2019年6月18日起2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至借款本金还清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十二条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条规定，判决如下：一、恒福公司应于判决生效之日起十日内向黄茵茵支付返租租金21600元，并以未付返租租金为基数，支付自2019年6月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及支付自2019年8月20日起至返租租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回黄茵茵的其他诉讼请求。案件受理费520元，由黄茵茵负担128元，恒福公司负担392元。二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审认定事实无异议的部分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因黄茵茵系香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷，双方对一审法院适用内地法律无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.恒福公司在广告宣传资料中作出的“即签即收租”等相关允诺是否构成要约；2.黄茵茵诉请是否已过诉讼时效；3.恒福公司关于返租合同无法履行的抗辩是否成立。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”经查，涉案楼盘的广告宣传单等宣传资料指向的广告内容均与涉案楼盘具有关联，而恒福公司也确认委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效的广告宣传，也未能举证证明向购房者出售房屋时已明示出售的房屋与先前广告返租收益的房屋不同，故其依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料中的广告语以及列明不同户型对应即收租金情况等内容，租金回报收益的内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确。涉案楼盘的对外销售广告所作的租金收益说明，足以让黄茵茵等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，黄茵茵就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。恒福公司辩称一审法院认定租金的履行期限不明确，故其在广告宣传中作出的承诺不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“对房屋的说明和允诺应具体确定”的要求。“允诺具体确定”指向的是主要权利和义务，而根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，履行期限并不是合同成立和生效的必要条件，故即便恒福公司作出的允诺未明确履行期限，亦不影响该允诺构成要约的认定。恒福公司的该项上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。恒福公司辩称销售广告承诺“签约后12个月按月收租即签即收租”，故首月租金的诉讼时效期间应从签约之日即2016年9月10日起开始计算。恒福公司虽承诺“即签即收租金”，但双方并未约定租金按月支付还是年底一次性付清，恒福公司上述主张理据不足。即便其上述主张成立，根据佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出的（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书，黄茵茵于2017年8月4日前已就返租等相关问题向该局投诉，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日中断”的规定，黄茵茵向佛山市三水区市场监督管理局投诉的行为构成诉讼时效的中断。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“当事人请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，案涉债权应适用三年的诉讼时效。黄茵茵于2019年8月7日向一审法院提起诉讼，未超过三年的法定期限，恒福公司该项上诉请求理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。恒福公司承诺“签约后12个月按月收租即签即收租”，但恒福公司在2016年9月10日签约后迟至2017年8月31日才以毛坯状态向黄茵茵交付房屋，且未要求黄茵茵完成装修，移交房屋的使用权，故可推断恒福公司公司并无实际承租案涉房屋的意愿。恒福公司承诺向黄茵茵支付的12个月返租利益名为租金，实为恒福公司为售卖房屋而以此方式作出的优惠或者让利。现恒福公司以黄茵茵无法交付房屋使用权提起上诉，理据不足，本院不予支持。综上所述，恒福公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄学军审 判 员 罗凯原审 判 员 尹宇飞二〇二〇年六月二十二日法官助理 任小青书 记 员 何敏玲