山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终870号 上诉人（原审被告）：朱克敏，男，1956年10月14日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 上诉人（原审被告）：朱子瑞，男，1984年12月15日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张怀宾，男，1965年12月31日出生，汉族，住山东省济南市市中区。 委托诉讼代理人：王言自，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐旗，山东众成清泰律师事务所律师。 原审第三人：济南天建房地产开发有限公司，住所地山东省济南市天桥区无影山东路**。 法定代表人：石玮华，董事长、总经理。 委托诉讼代理人：张炜，男，该公司员工。 上诉人朱克敏、朱子瑞与被上诉人张怀宾及原审第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱克敏、朱子瑞上诉请求：1.请求依法撤销山东省济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民初4068号民事判决，并驳回张怀宾的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张怀宾承担。事实与理由：一、原审法院认定朱克敏因自身原因导致其未办理涉案房产所有权登记，系认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。天建公司作为商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，因此移转标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。为实现涉案房产的所有权转移并登记办证，天建公司应及时通知朱克敏，向朱克敏披露已具备办证条件的情况，以便朱克敏及时提出办证申请。事实上，天建公司并未履行上述协助义务，方才导致朱克敏未能办理涉案房产的所有权登记。然而，原审法院却以朱克敏未申请为由，认定系因朱克敏自身原因未办理所有权登记，属于认定事实错误。二、原审法院仅以涉案房产已经办理至天建公司名下，具备为朱克敏办理过户手续的条件为由，认定朱克敏怠于行使权力，系认定事实错误。从查明的事实看，朱克敏于2003年11月26日就已经购买了涉案房产，且于2004年12月2日全额支付了房款，而抵押登记和查封的时间皆晚于上述时间。在朱克敏已履行完商品房买卖合同约定的付款义务后，朱克敏与天建公司因涉案房产的设计变更、房屋质量、违约金等问题于2006年7月31日诉至法院。双方的诉讼一直持续到2012年3月25日，由济南市中级人民法院作出终审判决，由天建公司向朱克敏支付逾期交房的违约金169,339.50元。在此期间，朱克敏于2010年7月6日接收涉案房产，但天建公司不仅未向朱克敏披露办证进度，也未告知朱克敏及时提出办证申请。在天建公司支付完违约金后，其在具备协助朱克敏办理涉案房产所有权登记的情况下，不但不履行主合同义务，反而将涉案房产于2013年12月18日抵押给银行，债权数额250万元。前述行为足以证明天建公司系恶意不协助朱克敏办理涉案房产所有权登记，故不应将未办理所有权登记的原因归责于朱克敏。三、朱克敏对涉案房产的物权期待权符合法律规定，应当予以保护。（2006）天民三初字第623号判决、（2011）天民再初字第13号判决以及（2012）济民再字第39号判决均能证明朱克敏未办理涉案房产所有权登记系因天建公司没有按照设计图纸施工且房屋质量不符合标准造成的，并非朱克敏原因。在涉案房产的商品房买卖合同中，天建公司不仅未按合同约定交付符合质量标准的房屋，也未履行转移涉案房产所有权的主合同义务，故原审法院认定未办理过户登记的原因归责于朱克敏系错误的。综上所述，原审法院认定事实错误，请求贵院查清事实并依法判决，维护朱克敏、朱子瑞的合法权益。朱克敏、朱子瑞补充上诉意见：2006年朱克敏、朱子瑞在办理另一套房产过户手续的时候，就一直在催促办理案涉房产的过户手续，也将相关资料提交给了天建公司。但天建公司始终以政策问题暂时无法办证为由让等消息。朱克敏、朱子瑞不仅向天建公司递交了办证的所有手续，还积极频繁的找相关部门反映情况，我方并未怠于行使自己的权利。 张怀宾辩称，一、朱克敏怠于行使权利是造成案涉房产未办理的房产证的原因。一审庭审中，法官询问朱克敏交付房屋后为什么没有及时办理房产的登记手续，朱克敏自述“那个时间不懂这个”，“13年到天建公司找他办证时找不到人了，就耽误了，没有证据提交”，“没有到房产登记机关去过”。由此可见，从2010年朱克敏接收房屋后，其没有积极行使权利。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。朱克敏从济南天建房地产开发有限公司也就是房地产开发企业处购买涉案房产，应适用第29条。本案中，朱克敏明显不满足29条，案涉房屋性质属于商业，已经出租给漱玉平民大药房连锁股份有限公司用于商业经营，并非用于朱克敏居住。朱克敏还购买了案涉房产楼上的202室作为住宅，其名下有其他用于居住的房屋，因此不能排除执行。三、九民会议纪要第125、126、127条对执行异议案外人作出商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人的区分，对其法律适用和权益保护做出了不同规定，应严格适用。1.朱克敏属于九民会议纪要第125条规定的从开发商处购买一手房的商品房消费者，应适用九民会议纪要第125条关于商品房消费者的规定，即符合下列情形的可以排除强制执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如前所述，本案中朱克敏明显不满足第二个条件。2.关于商品房消费者的权利与抵押权的关系，九民会议纪要第126条也特别进行了规定，即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定的情况是针对商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。本案在朱克敏不符合纪要第125条规定的情况下，其作为消费者的权利不能对抗张怀宾享有的抵押权。四、张怀宾对抵押权的取得是善意无瑕疵的，应受到法律保护。 天建公司述称，为解决案涉房产问题，公司正在与区政府协商具体方案，待项目土地规划确认后，天建公司将首先解决张怀宾的债务问题，请求法院暂缓拍卖。 张怀宾向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁01执异1271号民事裁定，继续对济南市天桥区天和园小区一区7号楼4单元102室（以下简称天和园小区一区102室）进行查封及评估拍卖；2.诉讼费用由朱克敏、朱子瑞负担。 一审法院对事实认定如下： 一审法院于2015年7月6日作出（2014）济商一初字第408号民事判决书，判决：一、济南天建南苑旅游开发有限公司（以下简称天建旅游公司）于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金700万元，利息117,111．48元，并支付律师代理费21,346元；……四、济南农商行对天建公司名下天和园小区一区102室的房产对判决第三项所确定的债务在250万元及律师代理费7623元的范围内享有优先受偿权；……。审理过程中，根据济南农商行的诉讼保全申请，于2014年12月19日裁定查封了登记在天建公司名下的部分房产，其中包括天和园小区一区102室，查封期限为2014年12月19日至2016年12月18日。案件进入执行程序后，一审法院于2016年11月11日作出（2016）鲁01执恢64号执行裁定及协助执行通知书，继续查封天和园小区一区102室，查封期限三年，自2016年12月19日至2019年12月18日。2018年6月19日，一审法院作出（2018）鲁01执恢41号执行裁定，裁定将（2014）济商初字第408号民事判决书项下第一项、第二项、第三项、第四项及相对应的第七项所确定的债权的申请执行人由济南农商行变更为张怀宾。2019年9月26日，（2018）鲁01执恢41号之三执行裁定裁定拍卖天和园小区一区102室。朱克敏、朱子瑞对此不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）鲁01执异1271号执行裁定，中止对天和园小区一区102室的执行。张怀宾不服，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，济房他证天字第0756**他项权证载明，他项权利人为济南农商行，房屋所有权人为天建公司，房屋所有权证号天137969，房屋坐落天桥区天和园小区一区7号楼4—102，他项权利种类为抵押权，债权数额250万元，登记时间2013年12月18日。 再查明，2003年11月26日，朱克敏、朱子瑞与天建公司签订《商品房买卖合同》，约定由朱克敏、朱子瑞购买涉案房产，房款总价为695,725元。2006年12月22日，天建公司开具发票，载明朱克敏、朱子瑞缴纳购房款695,725元。2010年7月6日，朱克敏与济南天建物业管理有限公司签订《楼宇交接书》，交接涉案房产，同日签订了《物业管理服务协议》。2006年7月31日，朱克敏、朱子瑞向济南市天桥区人民法院提起民事诉讼，要求天建公司恢复天和园小区一区102室房屋原设计；支付2002年8月1日至2006年7月25日的逾期交房违约金。二审判决作出后，朱克敏、朱子瑞申请再审。2012年4月，一审法院作出（2012）济民再字第39号民事判决，维持（2011）天民再初字第13号民事判决，判决认定朱克敏、朱子瑞与天建公司签订《商品房买卖合同》合法有效，天建公司支付逾期交房违约金至2008年4月4日。2017年5月8日，朱克敏将涉案房产租赁给漱玉平民大药房连锁股份有限公司使用，租期5年。 2019年10月21日，天建公司出具《证明》一份，证明天和园小区春园与天和园小区一区为同一个小区。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案的济南市天桥区天和园小区一区7号楼4单元102室（济房权证天字第1××9号）登记在天建公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，张怀宾对涉案房产享有优先受偿权，经生效的判决确认。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，依据生效的民事判决认定的事实，朱克敏、朱子瑞与天建公司签订的商品房买卖合同合法有效，朱克敏、朱子瑞已支付全部房款，且在法院查封前，朱克敏、朱子瑞已经占有使用102室，符合上述规定的第一、二、三项。本案的争议焦点是，朱克敏、朱子瑞至法院查封前未办理过户手续是否是自身原因所致。首先，依据商品房买卖合同的约定，朱克敏、朱子瑞付清房款后，天建公司应当在商品房交付使用后，将需要由朱克敏、朱子瑞提供的办理房屋所有权登记资料移交房地产行政主管部门，协助办理过户手续。朱克敏、朱子瑞应主动与天建公司办理房屋所有权登记手续的部门综合科联系。朱克敏、朱子瑞无证据证明其向天建公司提交了办理房产过户手续所需要的材料，也无证据证明曾向济南市办理房屋所有权登记的部门联系过户事宜；其次，2006年7月31日，朱克敏、朱子瑞就涉案房产向济南市天桥区人民法院提起民事诉讼，要求天建公司支付逾期交房违约金，2010年7月，朱克敏、朱子瑞接收涉案房屋，案件于2012年4月再审结束，直至2013年12月涉案房产被抵押登记，朱克敏、朱子瑞亦无证据证明其向天建公司要求过协助办理过户手续；再次，涉案房屋已经办理至天建公司名下，具备为朱克敏、朱子瑞办理过户手续的条件。综上，涉案房屋未办理过户手续系因朱克敏、朱子瑞自身怠于行使权利所造成。朱克敏、朱子瑞主张排除对房屋的强制执行不符合上述法律规定。张怀宾的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：准予执行济南市天桥区天和园小区一区7号楼4单元102室（济房权证天字第1××9号）。案件受理费10757元，由朱克敏、朱子瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。（2019）鲁01执异1271号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 朱克敏、朱子瑞提交：证据1，天建公司出具的证明一份，证明涉案房产是因历史原因及政府政策的改变未能办理房产证。证据2，聂新美、滕少龙出具的证明、王义富、李俊中出具的证明各一份，证明与朱克敏、朱子瑞同期购买天建公司开发的天和园小区房屋的聂新美等邻居，在接收购买的房屋后多次与其到天建公司要求办理房产证，而且多次到市政府上访，到房管部门反应过情况，但天建公司每次都以暂时无法办证为由让回家等消息，朱克敏、朱子瑞并未怠于行使自己的权利。证据3，朱克敏到天建公司综合科与综合科张姓员工的录音及视频以及文字整理，证实天建公司工作人员告知其购买的是公建用房，房屋所占土地为划拨用地，划拨用地上的公建房无法办理房产证，这也与朱克敏、朱子瑞之前找天建公司等部门给的答复基本一致。天建公司何时、怎样将房产证办至自己名下，朱克敏、朱子瑞之前并不知情，一直认为像其工作人员所说的暂时办不了房产证，一直在等。证据4，朱克敏到天建公司办公室与卢姓工作人员等人的视频以及文字整理，证实朱克敏之前多次到天建公司因办房产证事宜找他们工作人员处理，卢姓工作人员经电话落实朱克敏已经将办理房产证的相关资料交付给天建公司。证据5，朱克敏在天建公司购买的天和园小区春园7号楼4单元202室房屋的房屋买卖合同及该房的房产证（济房权证天字第1××9号），证实朱克敏同时购买了上述房产及涉案房产，两处房产系上下楼，春园7号楼4单元202室房屋已经于2006年办理了房产证，朱克敏在办理这套房屋房产手续后不久就向天建公司提交了涉案房产办证所需的资料，与证据3相互印证。朱克敏申请证人滕少龙出庭作证。滕少龙作证称，其亦购买了案涉房产附近的商铺，也没有办房产证，找过无数次开发商办理，也上访过，时间记不清了。开发商还给过延期办房产证的补偿款。开发商说不能办证是因为手续不全，这十几年一直找，后来不愿意找了，房子就一直用着，是和朱克敏一块找的。 张怀宾质证认为：对证据1的真实性予以认可，对证明内容不予认可，天建公司的证言缺乏客观独立性。对证据2的真实性不予认可，证明人身份不清，且证明内容与朱克敏一审中的自述矛盾。对证据3、4的真实性无法确认，音视频中的当事人身份不清楚，亦没有明确朱克敏提交资料的时间，且如果确如朱克敏主张的案涉房产属于划拨公建房无法办证，则双方签订的房屋买卖合同不合法，不能排除强制执行。对证据5的真实性予以认可，不认可证明目的。对于滕少龙的证人证言，张怀宾主张证人无法肯定回答找开发商的具体时间，其在出具的书面证明中称2005年开始要求办证，也明显与朱克敏在一审庭审中陈述的2013年才开始找开发商办证存在矛盾。故对于证人证言的真实性不予认可，其证言不能证明本案关键的事实。 天建公司质证认为，证据1证明上的章是我们公司的，但是是谁开具的不清楚。证据2证人证言反映的情况不清楚。证据3中对于张姓工作人员（张歆）的证据无异议，这个人是具体办理的人，关于手续比较清楚。对证据4无异议。对证据5不清楚。对证人提到的因为小清河施工导致商铺地面下陷的情况，经代理人回忆，小清河施工时延线的所有的楼盘开发手续都停办了，具体时间要庭后落实。他们上访等肯定也去过也听说过，具体时间不清楚。 本院对朱克敏、朱子瑞提交的证据1、3、4、5的真实性予以认可，虽然滕少龙出庭作证时并未明确其与朱克敏共同向天建公司以及相关部门主张权利的具体时间，但其证人证言与证据1、3、4能够相互印证，可以证明朱克敏提交过办证资料，主张过相关权利，故本院对证据1、3、4以及滕少龙的证人证言均予以采信。证据2中除滕少龙之外的证人证言不符合证据的形式要件，证据5与本案不具有关联性，故本院不予采信。 一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：朱克敏、朱子瑞对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，2003年11月26日，朱克敏、朱子瑞就与天建公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，朱克敏、朱子瑞缴纳全部购房款后，天建公司于2006年12月22日开具了发票，双方于2010年7月6日办理了房产交接手续，朱克敏、朱子瑞一直占有使用案涉房产至今。本院认为，朱克敏因与天建公司就房屋设计、逾期交房等方面存在纠纷，自2006年7月31日起至2012年4月，双方一直处在诉讼之中，天建公司在诉讼期间也并未披露过案涉房产已经于2007年取得了房产证的情况。结合朱克敏二审提交的新证据，可知朱克敏、朱子瑞向天建公司提交过资料，天建公司亦解释无法办理过户系历史及政府政策等原因所致，故案涉房产至今没有办理过户不能归责于系朱克敏、朱子瑞自身原因，故一审法院关于系朱克敏、朱子瑞怠于行使权力导致案涉房屋未办理过户手续的认定，本院予以纠正。综上，本院认为，朱克敏、朱子瑞与天建公司在案涉房产被人民查封之前即签订合法有效的书面购房合同，足额缴纳了购房款，并在人民法院查封之前合法占有使用案涉房产至今，且并非因自身原因未办理过户登记，因此朱克敏、朱子瑞对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，朱克敏、朱子瑞的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误、适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初4068号民事判决； 二、驳回张怀宾的诉讼请求。 一审案件受理费10,757元、二审案件受理费10,757元，均由张怀宾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  毕中兴 二〇二〇年六月三日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁