广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1290号 上诉人(原审原告):玉林市斯壮房地产开发有限公司，地址：玉林市内环东路西侧凯旋世纪广场裙楼**。 法定代表人：何俊锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦冬梅，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁鹏，广西华胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵明，男，汉族，1975年11月23日出生，住址湖北省秭归县，现住玉林市。 被上诉人（原审被告）：王艳，女，汉族，1979年7月19日出生，住址湖北省天门市，现住玉林市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：许锦华，广西君望律师事务所律师。 上诉人玉林市斯壮房地产开发有限公司（以下简称斯壮公司）因与被上诉人赵明、王艳房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人斯壮公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人的各项诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人、原产权人于2005年2月1日签订的两份三方《房屋买卖合同书》（编号分别为：1-404、2-30杂），是合法有效的。1.案涉房屋和杂物房所在的桂花园小区，是上诉人承接的“玉林城区水电巷旧城改造项目”的拆迁安置房。案涉桂花园小区项目的开发、建设、办理产权证等过程，均合法合规。斯壮公司经向行政管理各部门申请并获得批准，与海达开发区4区的私人别墅用地使用权人张惠芳、谢蕙娟、余晓丽、卢承义、杜承瑜达成协议，由斯壮公司受让其国有土地使用权，并以该5人的名义办理规划定点和报建手续，将别墅用地变更为普通住宅建设用地，用于拆迁户的安置。2.上诉人对案涉房屋和杂物房有处分权。上诉人受让张惠芳、谢蕙娟、余晓丽、卢承义、杜承瑜的国有土地使用权时，向五人支付了土地转让价款。安置房在优先安置被拆迁户后，上诉人对剩下的房屋进行处分，未违反合同的约定，也未违反国家的法律法规和政策。二、上诉人对案涉房屋和杂物房的购房款享有合法债权。从两份《房屋买卖合同》中约定：案涉房屋和杂物房购房款的付款方式和收款人按照上诉人与被上诉人同日签订的《房屋买卖合同》的约定执行，约定由上诉人收取价款。一审判决只对上诉人与被上诉人赵明的这份《房屋买卖合同》进行审查和认定，却未对上诉人与被上诉人、原产权人于同日签订的另两份《房屋买卖合同书》（编号分别为:1-404、2-30杂）进行评价和认定，就直接认定合同无效是错误的。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实并予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人赵明、王艳辩称，1.一审法院认定被上诉人与上诉人存在恶意串通行为是错误，双方购房合同是合法有效。2.被上诉人不构成违约。首先，上诉人一直没有履行交付房产证义务，且被上诉人不存在过错。其次，上诉人的员工仅发一短信，未履行有效告知、合理催告的义务。再者，上诉人的员工向被上诉人发送短信，不能视为上诉人完成了交付房产证的义务。3.上诉人因其本身原因，导致没有及时办理并交付房产证给被上诉人，已构成违约。4.被上诉人尚欠购房款为84885元，愿意即时支付尾款及办理房产证的相关税费。5.被上诉人仅愿意补偿4433元给上诉人。 斯壮公司向一审法院起诉请求：1.判令赵明、王艳共同支付尚欠购房款104885元和逾期付款违约金55536.61元（违约金计算方式：以尚欠的购房款104885元为基数，按双方约定每日万分之五计算，自2016年9月6日起暂计到2019年7月31日共1059天。以后违约金另计至还清之日止)，合计160421.61元；2.判令赵明、王艳共同偿还斯壮公司代为办理房产证垫付的各种费用：契税、印花税4349.65元，办证费1133.2元，合计5482.85元。3.本案诉讼费由赵明、王艳共同承担。 一审法院认定事实：2005年2月1日，赵明为斯壮公司的员工，双方签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定，双方买卖的房屋坐落于玉林市海达开发区，建筑面积115.54平方米；二号楼30号的杂物房，建筑面积5.67平方米,总价款144885元。庭审中，赵明出示两份《房屋买卖合同书》（合同编号：1-404）、（合同编号：2-30杂），证明双方买卖的房屋、杂物房分别为张惠芳、谢蕙娟，杜承喻、余晓丽、卢承义所有的拆迁还建房，斯壮公司对此事实予以认可。 一审法院认为：赵明与斯壮公司双方签订的《房屋买卖合同》,买卖的标的物为张惠芳、谢蕙娟，杜承喻、余晓丽、卢承义所有的拆迁还建房，斯壮公司对上述房屋并未享有所有权，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，因此，对斯壮公司依《房屋买卖合同》提出的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回斯壮公司的诉讼请求。一审案件受理费3618元，减半收取1809元，由斯壮公司承担。 二审期间，斯壮公司向本院提交：证据1《土地使用权转让合同》、《国有土地使用权证》、《授权委托书》、《声明书》、《声明承诺书》、《公证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程和实在基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《1、2号楼房产证总证》，欲证明上诉人通过受让案外人张惠芳、谢惠娟、余晓丽、卢承义、杜承瑜私人别墅用地的形式，进行“玉林城区水电巷旧城改造项目”的拆迁安置工作，并于2006年办理了1、2号楼的房产证总证。证据2《关于给予桂花园回迁安置房业主产权转移登记税收优惠政策的请示函》及相应附件，欲证明桂花园小区的产权转移登记手续于2015年开始恢复办理，斯壮公司以张惠芳、谢惠娟、余晓丽、卢承义、杜承瑜的名义建设两栋拆迁安置房得到了各行政部门的批准。证据3《房地产买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《注销原房产证》、《税收缴款书》、《销售不动产统一发票》，欲证明涉案房屋、杂物房办理产权转移登记的手续合法有效。证据4《玉林市商品房买卖合同》、《单元房屋竣工验收备案表》、《物业费收费清单》，欲证明王艳于2009年购买斯壮公司开发的凯旋世纪广场A栋1610号房屋，并分别于2016年9月13日、20日到凯旋广场的物业公司缴纳物业费的事实。证据5《桂花园业主领取房产证原件登记表》、《桂花园业主领取发票登记表》、《（桂花园小区购房房款相应）收据》、《桂花园外销户清单》，欲证明桂花园小区各业主缴纳尾款、领取房产证的时间，仅赵明户未补交房款，且在通知领证的过程中不存在遗漏通知等工作失误的情形。 赵明、王艳质证称，对证据1、2、3三性无异议，对证明内容由法院查实。证据4与本案无关联。证据5《桂花园业主领取房产证原件登记表》、《桂花园业主领取发票登记表》、《（桂花园小区购房房款相应）收据》与本案无关联；《桂花园外销户清单》虽与本案有关，但不认可其证明内容。 本院认为，斯壮公司提交的证据1、2、3、5真实合法有效，可以结合本案其他证据综合认定；证据4与本案无关联，故本院不作认定。 本院经审理查明：斯壮公司承接“玉林城区水电巷旧城改造项目”的拆迁安置房项目，经有关部门批准，斯壮公司与海达开发区4区的私人别墅用地使用权人张惠芳、谢蕙娟、余晓丽、卢承义、杜承瑜达成协议，由斯壮公司受让其国有土地使用权，并以该5人的名义办理规划定点和报建手续，将别墅用地变更为普通住宅建设用地，用于拆迁户的安置房。该项目于2004年12月竣工验收，交付给拆迁户使用后并陆续对外销售。 2005年2月1日，张惠芳、谢蕙娟作为甲方，赵明、王艳作为乙方与斯壮公司作为丙方签订《房屋买卖合同书》（合同编号：1-404），约定座落在玉林市，建筑面积114.97平方米，甲方双方经协商一致，同意上述房产转让价格为138648元，付款方式及收款人按乙方与丙方于2005年2月1日签订的《房屋买卖合同》的约定执行，由斯壮公司收取价款。余晓丽、卢承义、杜承瑜作为甲方，赵明、王艳作为乙方与斯壮公司作为丙方签订《房屋买卖合同书》（合同编号：2-30杂），约定座落在玉林市杂物房，建筑面积5.84平方米，甲方双方经协商一致，同意上述房产转让价格为6237元，付款方式及收款人按乙方与丙方于2005年2月1日签订的《房屋买卖合同》的约定执行，由斯壮公司收取价款。同日，斯壮公司作为甲方与赵明作为乙方签订了一份《房屋买卖合同》，约定乙方购买的房屋坐落于玉林市海达开发区，建筑面积115.54平方米；二号楼30号的杂物房，建筑面积5.67平方米，总价款144885元；甲乙双方签订合同时支付购房定金40000元，余下购房款104885元在甲方办妥乙方名下房屋所有权证并交付乙方时，乙方应全部付清购房款给甲方；乙方应及时提供证件和办理有关登记手续，办理房产证的费用由乙方负责；乙方不按合同约定交付购房款的，每逾期一天按应付购房款万分之五给甲方支付违约金，逾期30天甲方有权解除合同。合同签订后，赵明和王艳支付购房定金40000元给斯壮公司，并于2005年5月23日使用上述房屋。2007年6月26日，赵明和王艳又支付购房款20000元给斯壮公司。斯壮公司于2016年2月2日为赵明和王艳办妥其名下房屋所有权证后，于2016年9月2日通知赵明和王艳领取房屋所有权证及支付购房余款和办证各种费用5482.85元。赵明、王艳同意交付购房余款和办证各种费用5482.85元，但与斯壮公司就违约金问题协商未果，斯壮公司于2019年8月26日向一审法院提起诉讼。 本院认为，张惠芳、谢蕙娟与赵明、王艳及斯壮公司签订的《房屋买卖合同书》（合同编号：1-404），余晓丽、卢承义、杜承瑜与赵明、王艳及斯壮公司签订的《房屋买卖合同书》（合同编号：2-30杂），斯壮公司与赵明签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同订立的过程及所约定的内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，无违背公序良俗的情形，故上述合同是合法有效的，受法律保护。一审法院以当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益为由认定案涉《房屋买卖合同》无效是错误的，本院应予纠正。斯壮公司已履行了约定的义务，但赵明和王艳未依约支付购房余款及房屋所有权证垫付的各项费用给斯壮公司，已构成违约。赵明和王艳应当支付购房余款和办证各种费用给斯壮公司，并承担违约责任。扣除赵明和王艳购房款定金40000元及购房款20000元，赵明和王艳尚欠斯壮公司购房款84885元及办证垫付款5482.85元。斯壮公司主张违约金55536.61元及之后按照日万分之五从2019年7月31日起至还清之日止，该违约金已高于造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期的利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院予以适当减少违约金为25465.5元（84885元×30%）。 综上所述，斯壮公司的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3995号民事判决； 二、被上诉人赵明、王艳共同支付购房款84885元给上诉人玉林市斯壮房地产开发有限公司； 三、被上诉人赵明、王艳共同支付办理房产证垫付款5482.85元给上诉人玉林市斯壮房地产开发有限公司； 四、被上诉人赵明、王艳共同支付违约金25465.5元给上诉人玉林市斯壮房地产开发有限公司； 五、驳回上诉人玉林市斯壮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述判决确定的履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费3618元，减半收取1809元，由玉林市斯壮房地产开发有限公司负担546元，由赵明、王艳共同承担1263元；二审受理费3618元，由玉林市斯壮房地产开发有限公司负担1092元，由赵明、王艳共同负担2526元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵建华 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇二〇年六月二日 法官助理 潘 丽 书 记 员 许泰榕