宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初6175号   原告：银川市住房和城乡建设局。   负责人：陈某。   委托诉讼代理人：李某，宁夏辅德律师事务所律师。   被告：袁某，职业不详，住宁夏回族自治区银川市。   原告银川市住房和城乡建设局（以下简称银川住建局）与被告袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告银川市住建局的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告袁某经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银川住建局向本院提出诉讼请求：1.解除银川住建局与袁某于2016年3月10日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015000042837）及《合同补充协议》；2.袁某向银川住建局返还位于银川市××区的住房，并协助银川住建局办理预售登记注销手续；3.袁某向银川住建局偿还代偿款20038.71元；4.袁某向银川住建局支付违约金64325元；5.袁某向银川住建局支付赔偿金20369.58元（即应退税费20369.58元）；6.本案诉讼费用由袁某承担。诉讼过程中，银川住建局变更诉讼请求，撤回原诉讼请求第三项即请求判令袁某向银川住建局偿还代偿款20038.71元。事实和理由：2016年3月10日，银川住建局与袁某签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）及《合同补充协议》一份，约定袁某购买银川住建局开发的位于银川市××区房屋（面积82.68平米），合同总价为321625元。袁某于2016年3月18日支付了首付款101275元，余款220000元由袁某向中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款中心（以下简称建行宁夏分行）办理了按揭贷款，并由银川住建局为该笔贷款提供担保。三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）一份。银川住建局与袁某在《合同补充协议》中约定，袁某因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，银川住建局有权选择解除商品房买卖合同及相关补充协议，同时袁某应向银川住建局支付购房款总额20%的违约金，袁某同意银川住建局将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿袁某的银行贷款、滞纳金、违约金等。银川住建局因签署商品房买卖合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此而发生的费用均由袁某承担；银川住建局有权在退还袁某购房款（无息）前将上述税、费先行予以扣除。此后，袁某未按时偿还建行宁夏分行的按揭贷款，现已连续拖欠建行宁夏分行按揭贷款11期，导致建行宁夏分行从银川住建局开立的保证金账户中扣除贷款本息20038.71元，该笔代偿款银川住建局另案主张。现银川住建局认为袁某的行为已严重违反《合同补充协议》约定，达到了合同约定的解除条件。故银川住建局诉至法院，请求判如所请。   袁某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩材料及证据材料。   银川住建局围绕诉讼请求依法提交《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、《个人住房（商业用房）借款合同》1份、《预购商品房预告登记约定书》1份、《银川市房屋所有权预告登记申请书》1份、《授权委托书》1份、《预购商品房抵押权预告登记约定书》1份、《银川市房屋抵押权预告登记申请书》1份、《银川市房地产交易中心领证单》1份、《宁夏银川市房屋预告登记证明》1份、《协助扣款还贷通知》1份、《个人贷款还款凭证》1份、中国建设银行股份有限公司银川西城支行出具的《情况说明》1份、《现金交款单》1份、《个人贷款支付凭证》1份、购房发票2张，本院依职权调取的袁某个人户籍信息1份、银川市房屋产权交易管理中心查询的涉案房屋备案情况说明1份、银川市不动产登记事务中心查询的涉案房屋房产抵押情况1份，上述证据具有真实性，合法性，关联性，本院予以采信。银川住建局提交的《中国建设银行个人贷款对账单》（打印件）1份、《关于中国建设银行宁夏区分行银川地区组织架构调整的通知》（复印件）1份、《房产测量报告书》（复印件）1份，上述证据虽系复印件但结合银川住建局提交的中国建设银行股份有限公司银川西城支行出具的《情况说明》以及银川住建局提交的购房发票相互印证，可以认定上述证据的真实性，故上述证据符合证据的真实性，合法性，关联性，本院予以采信。银川住建局提交的《丽子家园面积差异补充协议》1份，该协议仅有银川住建局单方印鉴，无袁某签名；《袁某赔偿税费损失计算表》（打印件）1份系银川住建局自行制作，上述证据不具有证据的有效形式，无法核实证据真实性，本院不予采信。银川住建局提交的《合同补充协议》具有真实性，但不能证明银川住建局证明目的，本院不予采信。   根据银川住建局陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年3月10日，银川住建局与袁某签订了编号为201500042837的《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）及《合同补充协议》，约定：袁某购买银川住建局开发的位于宁夏银川市××区，预测建筑面积为82.59平方米，单价为3890元／平方米，总价款为321275元；袁某于2015年10月31日前支付首期房价款101275元，余款220000元向建设银行申请贷款支付；银川住建局应当在2016年5月1日前向袁某交付商品房。合同第二十八条约定，对商品房买卖合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理减轻或免除商品房买卖合同中约定应当由银川住建局承担的责任，或不合理的加重袁某责任、排除袁某主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准。此后，银川住建局与袁某签订了《合同补充协议》，双方在协议第二条第3项约定，袁某因任何原因逾期偿还到期贷款本息累计达三次以上或者逾期还款导致终止借款合同的，银川住建局有权选择解除商品房买卖合同及相关补充协议，并要求袁某按照补充协议的约定承担违约责任，袁某同意银川住建局将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。《合同补充协议》第十条约定，如因袁某原因导致商品房买卖合同及本补充协议解除的，袁某应当向银川住建局支付购房款总额20%的违约金；银川住建局因签署商品房买卖合同及合同补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加税、教育附加税、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由袁某承担；袁某购房款不足以抵扣前述违约金和前述税费的，银川住建局有权继续向袁某追偿。银川住建局有权在退还袁某购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除；袁某应自行办理撤销按揭贷款所有手续，由银川住建局代办的产生费用由袁某承担；商品房买卖合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，袁某应当在银川住建局发出合同解除通知之日起10日内，配合银川住建局办理相关撤销手续；袁某应在银川住建局发出腾退房屋通知之日起30内，将房屋恢复到交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将房屋交付银川住建局，如袁某逾期腾房的，银川住建局有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行进入该房屋，腾空房屋内袁某物品，强行收回房屋，由此造成损失或责任均由袁某承担。   2016年4月25日银川住建局、袁某及案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款中心（以下简称建行宁夏分行）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定袁某向建行宁夏分行贷款220000元用于支付涉案房屋下剩购房款，袁某将其购买的涉案房屋抵押给建行宁夏分行，银川住建局作为保证人为袁某的贷款提供保证担保。《借款合同》保证责任条款约定，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照《借款合同》约定在其保证范围内承担保证责任。《借款合同》抵押条款中对此做了完全相同的约定，该《借款合同》对借款人如逾期偿还银行贷款，银川住建局提供的连带保证责任和袁某提供的抵押物担保在实现债权时的先后履行顺序未进行约定。借款合同签订后，建行宁夏分行于2016年4月27日向袁某发放了220000元贷款，并将贷款直接支付至银川住建局账户。贷款发放后，袁某未按约定偿还建行宁夏分行贷款，已连续拖欠贷款11期，因袁某未按时偿还银行贷款本息，建行宁夏分行陆续从银川住建局保证金账户中扣除20038.71元用于偿还袁某逾期偿还银行按揭贷款及由此产生的利息、罚息等。中国建设银行股份有限公司银川西城支行（涉案贷款划归该行）出具证明，对银川住建局解除与袁某签订的房屋买卖合同及合同补充协议无异议。   另查明，银川住建局已将涉案房屋交付袁某，袁某已入住涉案房屋。2016年3月18日、2016年11月17日，银川住建局分别给袁某开具了涉案房屋购房发票。2016年3月21日，涉案房屋的备案登记办理至袁某名下。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案系商品房买卖合同，袁某的义务是向银川住建局支付购房款，银川住建局的义务是向袁某交付房屋并协助袁某办理涉案房屋权属登记。现袁某采取首付款加向银行按揭贷款的方式向银川住建局支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而银川住建局也依约向袁某交付了房屋并协助袁某办理涉案房屋的权属预告登记。银川住建局、袁某完全按照商品房买卖合同约定履行了各自主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“合同消灭的原因，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”，在商品房买卖合同双方的主要权利义务已经履行完毕的情形下，合同双方应尽可能维持交易的稳定。银川住建局在承担担保责任后，依法对袁某享有担保追偿权，其依据另一法律关系，要求解除房屋买卖合同并要求袁某返还涉案房屋并撤销涉案房屋预告登记，显属不当。《中华人民共和国担保法》第八条规定，“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”，而银川住建局作为国家行政机关，对袁某银行按揭贷款行为承担连带保证责任为法律所禁止。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”本案中，袁某逾期偿还建行宁夏分行按揭贷款，在《借款合同》未约定银川住建局提供的连带保证责任和袁某提供的涉案房屋抵押物担保承担担保责任先后履行顺序情况下，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，应先由袁某提供的涉案房屋抵押物的担保实现债权，再要求银川住建局承担连带保证责任，建行宁夏分行直接要求银川住建局承担连带保证责任，涉案担保责任履行先后顺序与《中华人民共和国物权法》相关法律规定不相符。故银川住建局诉请以袁某未按时归还建行宁夏分行按揭贷款严重违反双方签订的《合同补充协议》约定，请求解除银川住建局、袁某于2016年3月10日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015000042837）及《合同补充协议》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，其要求袁某返还位于银川市××区的住房并协助办理涉案房屋预售登记注销手续的诉讼请求，亦不能成立。银川住建局要求袁某支付违约金64325元以及赔偿支付涉案房屋应退纳税费20369.58元的诉讼请求，因双方在《合同补充协议》中约定，“如因袁某原因导致商品房买卖合同及补充协议解除的，袁某应当向银川住建局支付购房款总额的20%违约金，银川住建局因签署商品房买卖合同及合同补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加税、教育附加税、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由袁某承担”。按照双方上述约定，袁某向银川住建局支付违约金以及赔偿应退税款的前提条件是解除双方商品房买卖合同，现双方商品房买卖合同未解除的情况下，银川住建局上述诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   驳回银川市住房和城乡建设局诉讼请求。   案件受理费1917.36元，公告费300元均由银川市住房和城乡建设局负担。   审判长 张 瑛   人民陪审员 柳发蓉   人民陪审员 黎 静     二〇二〇年六月五日   书记员 郝 飞   附本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   《中华人民共和国物权法》   第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国担保法》   第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条袁某经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。