文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终2822号上诉人（原审被告）：姜萍萍,女,1992年1月1日出生,汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:李飞,山东星阔律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱孔东,山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵文娜,女,1983年12月24日出生,汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:曾庆彬,山东福海律师事务所律师。委托诉讼代理人:王义涛,山东福海律师事务所实习律师。原审被告：王新,女,1967年12月29日出生,汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人:于志涛,山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人:王光庆,山东正之源律师事务所律师。上诉人姜萍萍因与被上诉人赵文娜及原审被告王新确认合同无效纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初17377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜萍萍上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2.请求本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依据“恶意串通”而认定姜萍萍与王新于2019年8月29日签订的《房地产买卖合同》及于2019年10月17日签订的《房屋买卖合同》无效，明显错误，事实不清，证据不明。本案一审法院认定上诉人与王新签订协议为恶意串通，仅仅是凭其毫无证据的错误推论而得出结论，而判断“一房二卖”是否存在恶意串通，需要着重审查的客观事实是：1、购房者是否在购房前实际查看房屋。购房者在购房前会要求查看所购房屋，了解房屋的质量、结构、装修等状况，是否满足自己的使用需求。本案，上诉人姜萍购房前在中介机构工作人员及王新的陪同下多次看房，充分了解了房屋的质量、结构、装修等，且完全是因自己的需要而购买，并且在一审中也提交了一直在选房看房的关联证据（蓝钻庄园购房退房合同），亦提交了看房照片，也提交了看房时自涉案房屋室内阳台向外拍摄的房屋全景视野视频，在多次看房时，房屋内布满了厚厚的灰尘。用常理可以判断此房屋为闲置房，具备出售条件，且经两个中介机构居间，使其充分信任此次交易的真实性。且在上诉人2019年8月29日支付10万元定金后，交付第二笔资金100万元之前，即在2019年的8月30日、31日，9月1日、2日，中介机构为获得更大利益还多次安排其他客户看房。2、房屋买卖合同的交易价格。正常的房屋买卖，其交易价格与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当，本案房屋总价格320万元，每平方价格17,021元，已属当时市场价偏高价位，足见身为购房者的上诉人购买涉案房屋的诚意。3、房屋买卖的交易方式。对于普通购房者而言房屋价值巨大，一般会考虑通过银行做二手房购房贷款，或过户后以房屋为抵押做消费贷款。而本案中出售方因考虑到2019年年底金融系统针对二手房交易放款极其缓慢，便要求上诉人全款交付，上诉人便要求先支付部分房款，待过户后通过消费贷款，获取资金，因此，姜萍萍与王新有关购房资金的交易方式合情合理合法。以上足以看出姜萍萍既无主观上去损害第三人利益的“恶意”，更无因为此“恶意”而在客观上实施与卖房人串通的行为。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则，其主张的恶意串通的待证事实便难已认定。依照上述法律规定，构成恶意串通，合同当事人须有损害第三方利益的“恶意”，还须有为共同的不正当目的而事先通谋，以及第三方对此种基于共同目的的通谋并不知情。根据“谁主张，谁举证”的基本原则，被上诉人需要就其主张提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人并没有根据其主张提供有利证据，更没有充分证据证明上诉人与王新在案涉房屋买卖过程中的行为构成恶意串通；如果买卖双方存在恶意串通，也绝对不会等待签订合同后近50天才选择过户，不合常理。案涉2019年8月29日签订的《房地产买卖合同》合乎当事人的真实意思表示，签订地点及签订程序正当合法，因此不存在导致其无效的法定情形，故依法应当确认其合法有效。二、一审法院判决将涉案房屋的所有权人登记恢复原状，适用法律不当，案件定性错误。赵文娜的诉求为：“请求确认王新、姜萍萍对恒大华府3号楼2单元1101室房地产买卖合同无效或予以撤销”，显然所指的合同为2019年8月29日签订的《房地产买卖合同》，而涉案合同的签订是在被上诉人第一次查封保全（2019年9月6日）之前，显然被上诉人在合同签订前及签订时均是善意，并无“恶意”可言。并在接到卖房人王新通知可以过户了，又于2019年10月17日顺利过户，亦无“恶意”。既然过户之前至过户时均无“恶意”，怎能定性为无效合同，更不能任意更改行政机关的物权登记，根据物权优先于债权的原则，姜萍萍的物权经行政机关正当合法程序变更登记予以确认，理应得到保护。三、一审法院对本案其他主要事实没有查清。1、对双方有争议的房屋状态没有查清，涉案房屋在姜萍萍购买时，处于空置状态，被上诉人在得知上诉人购买涉案房屋并变更过户后又强行进入房屋，这并非是交付，更不是合法占有使用。2、涉案房屋的车位问题，一审判决书第14页论述为已过户至姜萍萍名下，是错误的，并未过户。3、对于姜萍萍已支付给王新的款项数额并没有查清，付款过程为2019年8月29日支付定金10万元，2019年9月3日支付100万元，2019年10月17日支付80万元，2019年11月25日支付70万元，后得知本案发生，便停止支付。4、涉案房屋在王新自恒大公司购买时即为精装修房，拎包便可入住，因此一审法院对于“赵文娜已将房屋装修并已入住”的认定显然错误。涉案房屋至今仍是购房时状态，仍然为空置房。四、一审法院认定“过户版”合同的效力高于“中介版”合同效力，显然有失公允，以此推论交易价格低于市场价，进而推定为“恶意串通”明显为偷换概念，为其结果故意寻找“逻辑”。“过户版”合同只是为了办理过户时行政机关备案所需签订，并非实际履行的合同，合同权利义务关系应当以“中介版”合同为准。一审中比较两份合同明显便可以看出2019年8月29日的《房地产买卖合同》将买卖双方的权利、义务，房屋价款、定金条款、支付方式、支付时间、过户时间、交房时间、居间费用及支付、违约责任等约定的十分具体，而2019年10月17日“过户版”《房屋买卖合同》仅标注了很少部分内容，显然不是据此实际履行的合同，仅是备案所需。五、被上诉人与王新于2016年10月9日所签订的《房屋买卖合同》显示公平，且合同效力待定，由此上诉人就更无“恶意”可言了。一审庭审过程中，上诉人才得知被上诉人与王新2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》的存在，涉案房屋自2017年可以办理房产证，可以进行变更过户，但直至2019年被上诉人也没有要求变更过户，而且直至2019年8月，涉案房屋购房按揭贷款仍由王新偿还，且王新早已决定撤销此合同，案件也仍在审理之中，直至今日仍无最终结果。原房屋买卖合同至今效力未定，上诉人更无“恶意”可言。综上所述，上诉人与王新之间的房屋买卖合同是在平等、自愿的基础上，真实的意思表示，且也遵照法律规定进行了不动产的变更登记，上诉人是合法的物权所有权人，一审判决严重损害了上诉人的正当权益，请求二审法院依法改判。被上诉人赵文娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。王新与姜萍萍恶意串通的表现如下：一、姜萍萍与王新恶意串通，为了尽快过户转移财产，只办理了过户登记手续并未看房和办理房屋交接手续。姜萍萍在签订购房合同前并未看房，签订购房合同后也并未去过涉案房屋，不符合房屋买卖的常规。（一）王新已经将房屋交付给赵文娜，赵文娜实际合法占有使用该房屋。王新于2016年10月9日将房屋卖给赵文娜并签订房屋买卖合同，赵文娜按合同约定支付了130万元。王新于2016年10月10日交付该房屋（与该房屋相关的钥匙及材料一并交付赵文娜），赵文娜已经实际合法占有和使用该房屋，并办理相关燃气卡（赵文娜的丈夫林虎的名）和水电卡（林虎以王新的名办理），购买约20万元的家具放于屋内。（二）王新并无正式钥匙，其手中的原装修钥匙无法看房，姜萍萍提供的视频无法证实看房。赵文娜在拿到王新交接的钥匙后，更换门锁。王新庭审中所说自己保留一把装修钥匙，带中介与姜萍萍看房，属于虚假陈述。因为王新已经将所有钥匙交给赵文娜，自己并无保留的钥匙，赵文娜与林虎夫妇在拿到钥匙后，为了安全起见即启用了正式钥匙，王新手中的装修钥匙即已经失效不可能打开门看房。而且赵文娜在后期已经将门锁更换，赵文娜为了方便物业对漏水维修曾经给物业留了一把更换后的钥匙，至今还在物业存放。王新曾经给物业打电话要求物业给开锁人证明其是业主而达到非法开锁的目的，遭到物业的拒绝。所以足以证明王新手里并没有该房屋钥匙或手里的装修钥匙无法开锁，其在庭审中的陈述“用手里留的一把装修钥匙开锁与姜萍萍看房”属于虚假陈述。基于此虚假陈述，姜萍萍手中的视频，既不能证明拍摄人和拍摄时间，也不能证明拍摄的是在本案争议房屋内。照片来源不合法，无法证明来源渠道，所以无法证明姜萍萍看房的事实。赵文娜夫妇一直居住在该房屋，姜萍萍在签订买卖合同后也从未去过涉案房屋。另外，赵文娜在房屋内购买20万元的家具，姜萍萍如果看房怎么可能不对该房屋的居住情况提出疑问？谁家卖房会将20万元的家具一起赠送？既然是买房，都已经过户了，为什么不交接水电卡等证件？明显不符合常理。足以见王新与姜萍萍的恶意串通，为了尽快过户转移财产并未看房。二、王新与姜萍萍签订买卖合同时并无房产证，房屋处于被法院查封和抵押状态，且房款也不是支付到王新本人名下，在得知赵文娜查封房屋后故意转款至王新名下以制造银行转账记录，掩盖其恶意串通转移财产的目的。王新与姜萍萍于2019年8月29日签订合同，而此时并没有房产证，且房屋处于银行抵押状态、2019年3月15日被蒙阴县法院查封状态（查封期限3年），2019年9月2日解除。房产证于2019年9月5日办理。姜萍萍在房屋处于无法过户的情况下与王新签订买卖合同显然属于恶意串通，以达到转移房产的目的。赵文娜于2019年9月6日对该房屋进行保全，王新于2019年10月17日当天交纳30万元保证金后解除查封（该解除查封经兰山区人民法院复议予以撤销），并且王新与姜萍萍在解除查封的当天过户。姜萍萍对房屋处于我们查封的情况是知晓的。即使姜萍萍自述2019年10月30日查询到房屋被赵文娜查封，但姜萍萍仍然于2019年11月25日向王新支转账70万元，明知房屋被查封正常人应当停止付款以保护自己的合法权益不受侵害，姜萍萍向王新转款就是伪造买卖房屋的转账记录，以达到掩盖其非法转移房屋的目的。并且王新与姜萍萍恶意串通，在2019年10月17日过户当天将30万元和37万元分别转给王新以外的第三人以逃避赵文娜的查封，损害赵文娜的利益。如此巨大数额的款项，买卖双方怎么可能不转给本人，如果不是熟人或是恶意串通，实在与正常的房屋买卖常规不符。三、王新与姜萍萍以明显低于市场价格签订阴阳合同，恶意串通，损害国家利益，也损害赵文娜利益，应属无效合同。（一）王新卖给姜萍萍的价格出现了三个价格分别是210万元、150万元、320万元，王新与姜萍萍恶意串通、和虚假陈述，其多次虚构价格是为了接近市场价格以看似善意购买掩盖其恶意串通转移财产的不法目的。1、210万元房价的陈述：王新代理律师于志涛在(2019)鲁1302民初1362号之二解放裁定一案2019年11月5日复议听证时明确陈述：“王新卖给姜萍萍210万元，你的房款是130万，中间差了80万，他自己房子上有个30万的民间借贷查封，姜萍萍给她房款之后她拿30万还了民间借贷，剩下的钱她打算承担违约责任的情况下都赔付给你们，她没有什么损失就行了。”2、150万元房价的陈述：经不动产登记中心查询得知2019年10月17日，王新与姜萍萍重新签订房屋买卖合同，价格为150万元。3、320万元房价的陈述：一审庭审时王新提交的王新与姜萍萍2019年8月29日签订的房屋买卖合同价格是320万元。于志涛作为王新的代理律师，根据法律规定，其陈述即代表王新意思表示，具有法律效力，陈述的210万元与后来提交的320万元的买卖合同明显自相矛盾，显明属于王新与姜萍萍恶意串通，多次伪造买卖合同价格，以达到与市场价格相近看似属于善意买卖的目的，实则属于恶意串通转移财产的目的。（二）王新与姜萍萍的行为既违背合同约定又违背交易习惯。姜萍萍提供的日期为2019年8月29日《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为320万元，且约定一次性付完房屋后过户，未尽事宜另行订立的补充条款或协议，补充协议与本合同具有同等效力，补充协议的内容与本合同的内容冲突处，以补充协议为准。但是姜萍萍提供的凭据只能证明在产权过户前支付了丙方临沂宜升居房地产营销策划有限公司10万元（2019年8月29日支付，其中86000元为中介费，14000元为购房定金）和付给王新100万元（2019年9月3日支付）。姜萍萍主张根据王新的指示向薛其文转账77万元，所提供的日期为2019年10月17日中国农业银行转账交易明细清单，该交易清单不能有效证明姜萍萍向王新支付77万元的事实。王新与姜萍萍签订的合同中没有约定姜萍萍应在过户时将房款77万元转入王新指定的薛其文的账户，姜萍萍主张其给薛其文现金3万元，亦没有证据证明。综上，王新在姜萍萍仅支付购房款101.4万元的情况下，即将本案争议房屋转移至姜萍萍名下，明显违背交易习惯和合同约定，姜萍萍和王新在庭审中均承认双方没有亲属关系，应认定王新与姜萍萍具有将房屋恶意串通过户的行为。（三）王新与姜萍萍恶意串通，既损害了国家利益也损害了赵文娜利益。根据不动产登记信息中心的信息显示，2019年10月17日，王新和姜萍萍在不动产登记中心过户时，双方交易价格为150万元，应认定为王新和姜萍萍在不动产登记中心过户时，双方又重新签订了一份《房屋买卖合同》。根据王新与姜萍萍于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同》补充协议的约定，应以双方于2019年10月17日双方签订的《房屋买卖合同》为准，双方将交易价格变为150万元。王新和姜萍萍以实际成交价格远低于市场价格将房屋过户，亦损害了国家利益（少交房产税），亦应认定双方恶意串通。针对上诉人姜萍萍的上诉理由第五条，补充答辩理由如下：一、上诉人声称赵文娜与王新于2016年10月9日签订的房屋买卖合同显失公平，这纯粹是乱用法律概念，没有任何逻辑可言。首先，是否显失公平，这是当事人双方之间的事，而不是由合同当事人外的第三方来评价。其次，到底是否显失公平需要以签订合同当时的市场价格来评价。2016年10月份，房屋总价款148万，就是正常的市场价格。不能以后来的房价上涨，来去评定之前相关合同内容。如果按照上诉人的逻辑，是不是正常签订的房屋买卖合同，随着市场价格上涨，都可以申请撤销？如此的话，正常的交易秩序何在？二、上诉人声称涉案房屋2017年就可以办理房产证，但直至2019年被上诉人也没要求变更过户。这纯属臆测，与事实严重不符。首先，涉案房屋是2018年11月23日开发商才通知可以办证。而不是上诉人所说的2017年就可以办证。获悉办证通知后，赵文娜多次联系王新要求其办理房产证，王新迟迟不予办理。赵文娜无奈，即于2019年1月份提起诉讼，要求王新履行合同义务，变更过户。上诉人所称根本不符合基本的事实逻辑。至于上诉人说直至2019年8月份，涉案房屋按揭贷款仍由王新偿还。王新的按揭贷款，是属于王新的贷款，与他人无关。王新不还贷款，谁给还？三、上诉人声称王新早已决定撤销此合同，案件也在审理过程中，直至今日仍无最终结果。这纯粹是置明显的事实于不顾，自编自造。赵文娜与王新房屋买卖合同纠纷由兰山区人民法院审理，在庭审过程中，王新以房屋有按揭贷款，已经抵押，不具备办理产权证的条件等理由进行抗辩。也就是说王新只是认为履行合同条件还不具备。但王新从来没有说所谓的要撤销合同，这在2019年4月份的兰山区人民法院判决书清楚记载。基于以上种种事实，上诉人说王新认为原房屋买卖合同“显失公平”、王新早已决定撤销此合同。这种王新的内心活动，上诉人是从何得知？这种说辞，恰好更加证明了上诉人姜萍萍早就开始与王新串通，如果不是串通，上诉人如何知道王新认为合同显失公平，如何知道王新早已决定撤销合同？既然知道王新早已决定撤销合同，那就是早就知道原合同的存在了，既然早就知道存在，上诉人配合过户的行为何来“善意”可言？综上所述，赵文娜已经按与王新签订的买卖合同履行义务支付130万元，剩余18万元在过户后支付，王新为了逃避履行该买卖合同，与姜萍萍恶意串通签订房地产买卖合同，将房屋过户给姜萍萍以达到转移财产的目的，王新与姜萍萍的行为已经构成恶意串通损害国家利益、损害第三人利益的情形，应当认定王新与姜萍萍签订的买卖合同无效，且应当恢复原状，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。原审被告王新辩称：一审法院对于本案的事实认定不清，姜萍萍与王新不存在恶意串通的情形。房屋的交易市场价值是320万，姜萍萍一方已经付款260万，房屋的价值以及付款均符合交易习惯，不存在恶意串通之说，一审法院基于恶意串通适用合同法第五十二条第二款的规定，属于适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。赵文娜向一审法院起诉请求：1.请求法院确认王新、姜萍萍对恒大华府3号楼2单元1101室房产买卖合同无效或予以撤销（房屋价值360万元）；2.请求判决王新、姜萍萍因恶意串通过户而给赵文娜造成的损失10万元；3.本案诉讼费、保全费由王新、姜萍萍负担。在一审中将诉讼请求变更为：1.请求法院确认王新、姜萍萍之间的房产买卖合同无效；2.请求判决赵文娜与王新房屋买卖合同有效，并判决王新或姜萍萍将房屋过户登记至赵文娜名下；3.本案诉讼费、保全费、保全费均由王新、姜萍萍负担。一审法院经审理查明：2016年10月9日,赵文娜（买方、乙方）与王新（卖方、甲方）在案外人嘉合房产香醍荣府店（中介）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定:赵文娜购买王新位于临沂市北城新区××小区××号楼××单元××室××房屋一套,面积188平方米，车库为329号。双方协商确定交易价格为148万元。合同签订当天，赵文娜向王新支付5万元作为预付定金转交中介方代为监管。赵文娜于2016年10月9日前向王新支付60万元,于2017年5月1日前将50万元存入王新账户,2017年10月1日前存入王新的账户20万元,剩余房款18万元在王新办证过户之后结清。合同第九条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2016年10月10日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知后对房屋装饰、设备情况进行查验，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付之后次日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担”。其他约定事项:1、王新如未按约定将房屋出让给赵文娜,王新返还赵文娜所交付房款并双倍返还利息,赔付赵文娜装修费及物业损失。2、赵文娜如在途中违约,赵文娜需赔付王新总房款双倍利息。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。2016年10月11日,赵文娜向王新支付房款70万元,王新为赵文娜出具《证明》一份,内容为:今收到赵文娜购买临沂市兰山区××新区××号楼××单元××楼××户（3-2-1101）购房定金70万元。之后,双方又达成补充协议一份,内容为:“关于王新出售临沂市兰山区北城新区恒大华府3号楼2单元1101房屋出售给赵文娜的补充买卖合约。1、因特殊原因,赵文娜第一批房款由原来60万元增加至70万元,此第一批款转为定金,双方违约双倍赔付。2、王新保证此房屋无任何债权债务纠纷,如有纠纷,赵文娜方面有权优先向法院提起诉讼,扣押王新其他财产。3、赵文娜方面违约,赵文娜所付所有房款王新不予退还。4、赵文娜方面付款达到100万元时,王新需拿出房产合同原件。2017年5月1日,赵文娜向王新支付房款50万元。同年10月2日,赵文娜向王新支付房款10万元,以上共计支付130万元。后因涉案房屋价格大幅上涨，王新拒绝配合赵文娜办理房产过户登记，赵文娜遂诉至兰山区人民法院。兰山区人民法院于2019年4月19日作出(2019)鲁1302民初1362号民事判决,判决：“一、王新继续履行与赵文娜签订的《房屋买卖合同》；二、驳回赵文娜的其他诉讼请求”。后赵文娜提起上诉，要求王新于20日内过户，临沂中院二审立案案号为:(2019)鲁13民终7319号。临沂中院于2019年10月21日开庭审理,庭审后赵文娜在查询该房屋状态时，发现该房屋已经被王新于2019年10月17日申请解除了赵文娜的保全查封,且王新已于当日将该房屋过户给姜萍萍。因标的物登记权属发生重大变化，现临沂中院已经将兰山区法院的(2019)鲁1302民初1362号案件发回兰山区法院重审。另查明，2019年8月29日,王新将涉案房屋出卖给姜萍萍，并签订了《房地产买卖合同》,约定价格为320万元含精装和车位,并于签订合同当日支付10万元定金，该合同第二条第四项约定：“甲、乙双方约定一次性付款方式付款，乙方应在产权证符合转移条件下3个工作日内办理过户手续，由乙方支付人民币3195000元，交由甲方账户保管，并在产权过户完结相关部分审核通过后付给甲方，剩余人民币5000元作水电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内支付给甲方”。合同第十三条：“补充协议：甲、乙双方经协商一致，在不违背本合同上述条款原则的前提下，就本合同未尽事宜另行订立的补充条款或协议，为本合同不可分割之部分，与本合同具有同等效力。补充协议的内容与本合同内容冲突之处，以补充协议为准”。后姜萍萍于2019年9月3日向王新转账100万元,姜萍萍主张于2019年10月17日向王新指定的薛其文账户支付购房款77万元，并于当日支付3万元现金。2019年10月30日，姜萍萍查询房产信息时，知道涉案房屋于2019年10月25日被赵文娜申请再次查封保全。11月25日，姜萍萍又向王新支付了70万元。另，赵文娜代理人曾庆彬于2019年11月15日向兰山区法院申请律师调查令，要求至临沂市不动产登记中心调取：（1）恒大华府3号楼2单元1101室房屋产权变更登记信息、房产证信息；（2）王新与姜萍萍过户时提供的房屋买卖合同、王新与姜萍萍的身份证复印件。根据赵文娜代理人调取的王新、姜萍萍办理涉案房屋过户手续时留存的房屋买卖合同可以看出，该合同签订于2019年10月17日，约定房屋价格为150万元。一审法院认为：王新与姜萍萍签订的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通行为，合同是否应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，根据王新与姜萍萍于2019年8月29日签订的房屋买卖合同，姜萍萍应在产权过户前一次性将3195000元房款交由王新账户保管，并在产权过户完结相关部分审核通过后付给王新。但是，根据姜萍萍提供的付款证据，只能证明其于2019年8月29日支付给丙方临沂宜升居房地产营销策划有限公司10万元定金，于2019年9月3日支付给王新100万元购房款;姜萍萍主张其还根据王新的指示向薛其文转账77万元，所提供的日期为2019年10月17日中国农业银行银行卡交易明细清单，该交易明细清单不能有效证明姜萍萍于2019年10月17日根据王新的指示向薛其文转账77万元的事实，王新与姜萍萍签订的房屋买卖合同中，没有约定姜萍萍应在过户时将房款77万元转入王新指定的薛其文账户，姜萍萍主张其还支付现金3万元，亦没有证据证明，王新在姜萍萍仅支付购房款100万元的情况下，即将位于临沂市兰山区××号楼××单元××室房屋（面积188平方米）、车位一处转移至姜萍萍名下，明显违背交易习惯和合同约定。另根据临沂市不动产登记中心调取的《房屋买卖合同》，该合同签订时间为2019年10月17日，二被告在不动产登记中心过户时双方交易价格为150万元，应认定王新和姜萍萍在不动产登记中心过户时，又重新签订了一份《房屋买卖合同》，根据双方于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同》补充协议约定，应以双方于2019年10月17日双方签订的《房屋买卖合同》为准，双方将交易价格变更为150万元，王新和姜萍萍双方以实际成交价远远低于市场价格将房产过户，亦损害了国家利益。2019年10月25日，一审法院根据赵文娜的申请，作出（2019）鲁1302财保1320号民事裁定书，并于同日查封了姜萍萍名下的涉案房产后，姜萍萍在一审庭审中主张其于2019年10月30日在办理银行贷款时知道所购买的房产被查封，姜萍萍在明知房屋被查封的情况下，仍于2019年11月25日又向王新支付房款70万元，明显不符合常理。根据赵文娜与王新签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方签订的房屋交易价款为148万元，赵文娜均是按照合同和协议履行合同，共计支付房屋价款130万元，剩余18万元双方合同明确约定在房屋办理过户后结清，王新在一审庭审中也承认已将房屋钥匙交给赵文娜，赵文娜已将房屋装修并已开通燃气入住，该房产目前仍由赵文娜占有和居住在内。姜萍萍没有有效证据证明王新已将该房屋交付给姜萍萍，时至今日，姜萍萍也未提供有效证据证明已付清房屋价款。综上，王新与姜萍萍恶意串通可以认定，其将已经出卖给赵文娜的房屋通过买卖合同将房屋产权过户登记至姜萍萍名下，已明显损害了赵文娜的合法权益，故赵文娜要求确认王新、姜萍萍签订的《房地产买卖合同》及补充签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法不悖，一审法院予以支持。姜萍萍对涉案房屋也不构成善意取得。赵文娜关于损失的诉求证据不足，一审法院不予支持。赵文娜本案增加的诉讼请求判决赵文娜与王新的原房屋买卖合同有效,并判决王新或姜萍萍将房屋过户登记至赵文娜名下。该诉讼请求赵文娜已经在兰山区人民法院被发回重审的（2019）鲁1302民初1362号案件中提出，本案中赵文娜提出合并审理请求，在时机和程序上均不适当，对此不予支持。其该部分诉讼请求将由兰山区人民法院在重审（2019）鲁1302民初1362号案件过程中予以审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决：一、被告王新与被告姜萍萍就临沂市兰山区××新区××号楼××室房屋于2019年8月29日签订的《房地产买卖合同》及于2019年10月17日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王新、被告姜萍萍于判决发生法律效力后15日内将位于临沂市兰山区××新区××号楼××室房屋的所有权人登记恢复原状，变更到被告王新名下；三、驳回原告赵文娜的其他诉讼请求。案件受理费18200元（已减半）、保全费5000元，均由二被告负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人姜萍萍提供以下证据：证据一、与案外人张超的微信聊天记录截图1组共八页。拟证实：上诉人姜萍萍将购买房屋意向转告朋友，让其帮助联系核实合适房源，张超将上诉人介绍给经纪人陈某，陈某为姜萍萍寻找了多处房源，最终选定了涉案房屋，证明姜萍萍购房的真实意愿，以及购房的真实过程，并不认识王新，更不存在与王新的恶意串通。证据二、上诉人妹妹姜倩与上诉人母亲的微信聊天记录截图1组共三页。拟证实：2019年8月29日晚，姜萍萍的母亲全裕华将上诉人购买涉案房屋的消息告知二女儿，姜倩也表达了房子没有居住过，证明姜萍萍购房的真实意愿，以及购房的真实过程，并不认识王新，更不存在与王新恶意串通，也证实了赵文娜并没有实际占有涉案房屋。证据三、姜萍萍与蛋糕店新工作室群微信聊天记录截图1组共三页。拟证实：2015年8月29日下午3:30上诉人将购买涉案房屋并签订合同的消息分享给大家，同时表达了房子没有居住过，证明姜萍萍购房的真实意愿以及购房的过程，姜萍萍并不认识王新，也不存在与王新的恶意串通，也证实了赵文娜并没有实际占有涉案房屋。证据四、姜萍萍与薛其文的转账截图1张。证实：姜萍萍购买房屋的过程，并在房主王新的指定下，将部分房款于2019年10月17日打入薛其文的账户，转款备注了房款二字。证据五、电表记录一份、燃气表小本一本，其用量情况可以证实：涉案房屋至今无人居住，赵文娜并未实际占有使用涉案房屋，且燃气表也登记在姜萍萍名下，电表依然登记在王新名下。2019年9月之前电费一直为零。证实在姜萍萍购买此房屋时，购房处于空置状态，姜萍萍系善意无过错。证据六，银行收取贷款材料的证明一份。证实：姜萍萍于2019年10月21日向中国建设银行临沂分行高铁支行递交房屋抵押贷款资料，在此之前姜萍萍对于涉案房屋的争议均不知情，一直系善意行为，无过错，其购房的过程与步骤均合理合法。证据七、房屋买卖合同的阴阳合同裁判指导意见一份，证实姜萍萍与王新签订存于不动产中心的过户合同与双方在中介方签订的三方合同并不矛盾，实际成立并生效的合同是由居间方存在的三方合同，一审法院对此理解存有偏差。证据八、申请证人田某与陈某珍出庭作证，田某拟证实：“2019年9月左右的一天晚上（具体时间记不清了），我在中央时代广场13楼宜升居房产公司给姜萍萍与女房东签订合同，当时有买方姜萍萍，卖方女房东还有两位经纪人陈某、另外一人我记不清了。当时卖方比较着急用钱，想把房子卖掉。我光参与了签合同的过程，其他房子纠纷我不清楚，并没有参与。签订完合同后姜萍萍去了财务，把定金交给了财务。交了10万元。我公司搬到北园路后，听说房子过完户后被查封，我听说最后协商买方给了经纪人2000块钱。10万元是定金，因为两方吵的很凶，我就说公司只扣500元费用，当时公司扣了500元后，把钱返回给姜萍萍了。”陈某拟证实：“我是姜萍萍的房产中介，我是通过前同事张超介绍认识的姜萍萍，张超把姜萍萍电话给我，我给姜萍萍匹配房源。首先看的是阜丰康桥郡的房源，当时并没有合适的房源，等了一个多月还是没有出现合适房源。我又介绍了好几个房源，最后锁定在恒大华府小区。当时有一个同事说他手里有个房源，房东想卖，当时我同事对于房价不清楚，我就给评估了一下价格，说我这边正好有个客户要买房。我们首次看房时有我、姜萍萍、房源方经纪人还有王新，时间大约在2019年8月29日。当时房东王新拿钥匙开的门，当时房子里面只有家具（电视柜、沙发、餐桌、整体厨房、燃气灶并没有使用过、卧室有床并没有床垫子、衣柜、窗帘是否有我忘记了，并没有电器，应该是开发商同一个标准装修，并没有其他装修），房子当时尘土很厚。在屋里看了一会儿，对视野、采光姜萍萍都比较满意，她们在房子里沟通价格，当时房东并没有同意，后来谈妥后我们去签了合同。签合同时没有去房产局落实，房东告知说没有抵押纠纷、也没有查封。当时姜萍萍老公说没有看房子，在8月30日又带姜萍萍老公看了一遍房子。第三次看房的时候约好去政务大厅查档案，大约在9月初，去之前让房东去政务大厅等我们，去政务大厅后查出的是无抵押、无查封、也并没有尾款。因为没有风险，说随时准备过户，当时正巧恒大华府车位出证、姜萍萍当时说等车位和房子一起过户，就催着房东王新要一起办证，当时房东说车位的收据遗失了，问了下售房处说还需要写遗失报告，需要一系列的流程。中间姜萍萍催我，我就催房东过户。中间催的比较紧，当时10月份过户的时候，我并不知情，是他们自己去过户的。过户签订的备案合同是自己找的，跟我们中介没有关系。一共看过三次房，签合同前一次，签合同后两次。定金扣了500元，其余定金退给了姜萍萍。一共给了我们2500元。”证据九、上诉人制作的一个直观的交易时间图。被上诉人赵文娜的质证意见是：对于证据一、二、三的质证意见如下，上诉人与其他人的聊天记录与本案无关，也只能证明其与王新签订了合同，其是否善意并证明不了。对于证据四姜萍萍与薛其文的转账与本案无关，王新与姜萍萍的买卖合同没有约定将款转至薛其文，而且如果不是姜萍萍与王新之前就认识或恶意串通，如此巨大的数额怎么可能转至第三人，明显属于王新与姜萍萍恶意串通，伪造转账记录故意逃避赵文娜对王新财产的保全查封。对于证据五，电表燃气表的使用量与赵文娜对该房屋的占有没有直接关系，该房屋已经于2016年10月份交付给赵文娜，且该房屋的钥匙及相关买卖手续证件和水电燃气卡也已经交付赵文娜，赵文娜实际对该房屋合法享有占有使用权。燃气小本是将姜萍萍后补的，该燃气表的使用小本原来登记名为赵文娜的丈夫林虎，而且该证据在一审时赵文娜已经提交。对于证据六即姜萍萍提供贷款合同，只能证明其资金不足而申请贷款，与其是否与王新恶意串通还是善意并没有关系，事实是姜萍萍在得知该房屋被赵文娜查封后仍然向王新转款，系恶意伪造转账记录，达到其完成转移财产的目的。对于证据七以及上诉补充意见第一条共同答辩，阴阳合同以及恶意串通而签订的两份合同，或者是三份合同均属于无效合同，不应得到支持。对于证据八，第一，证人证言不应属于新证据，且应当在一审中提交。第二，王新已将正式钥匙交付给赵文娜，一审中已经明确其手中保留的是装修钥匙，赵文娜将正式钥匙启用后，装修钥匙无法打开房门，而且通过物业可以查询王新找物业打电话要求过开锁，说明其手中的装修钥匙无法打开房门，两证人及姜萍萍所说的看房不实或非法侵入住宅，其证明力不合法。证人田某其陈述均是从别人听来属于传来证据。证人陈某陈述的屋内家具与事实不符事实，有一个旧的电视，有一个床垫，其他几个是打包没有打开。陈某陈述与开发商交房一致与事实不符。因为该家具属于赵文娜购买，明显是有人住过的痕迹，正常人看房如果有该部分家具应当对该家具有所约定或质疑且该家具价值近20万元，通过证人证言可以知道，被上诉人买房过程有两处不符合正常交易逻辑的情况。第一，签订合同之前没有落实查封抵押情况。姜萍萍及其公公后来吵闹，这更说明买方十分在意房产是否存在瑕疵，不应该在不落实相关情况下签订合同并且缴纳定金。第二，在8月29日姜萍萍独自一人看房，并且签订合同后8月30日姜萍萍老公及其公公又来看房，说明买房是一件大事，一般情况下不应由姜萍萍独自做决定，姜萍萍从其他地方曾经退房说明其不应该着急签订合同，应该是有家人充分协商看房之后再做决定。证人证言所说的情况，也只能证明房屋合同的签订看房的过程，不能直接说明姜萍萍购房就是善意，且从其中我们可以看出其不符合正常交易逻辑的地方。证人证言显示姜萍萍在购房前只看过一次房，而在民事上诉状中，上诉人写明在购房前多次看房，这明显矛盾。对证据九的时间轴，2019年8月29日，王新与姜萍萍签订合同时，赵文娜与王新买卖合同纠纷进入二审程序，且一审时王新已承认其卖予姜萍萍的行为存在过错。2019年10月17日过户登记时，姜萍萍并未按买卖合同约定支付全部房款与合同约定不符，双方属于恶意串通转移财产。原审被告王新的质证意见是：对证据一无异议。证据二也无异议，该组微信聊天记录的时间为2019年8月29日晚上21:38，这也是在签订合同当日，姜萍萍将买房的情况与其家人交流，这也符合正常的房屋买卖的习惯。对于新工作室的微信聊天记录，2019年8月29日下午15:30回复是签合同，这与当天签订合同的事实相互印证。证据四至证据九均无异议。上诉人提供的证据一与证据三是相互印证买房的经过，赵文娜是在2019年9月6日申请法院保全。按照正常的保全习惯，应该还得往后推三天左右。也就是说姜萍萍在买房查档的时候，房屋产权状态是正常的。赵文娜提供证据如下：证据一、物业工作人员曹静的书面证明一份。证明：王新手中的装修钥匙无法打开房门，要求物业为其正名开锁，说明其无法打开房门，也就说明姜萍萍、王新及二证人证明的看房属于虚假陈述，与事实不符。证据二、庭审公开网的视频一份，王新的代理人于志涛陈述王新与姜萍萍的买卖价格是210万，与王新提供的买卖合同320万元的价格相矛盾，说明王新与姜萍萍多次伪造买卖合同，以接近市场价格，达到看似善意购买的目的，实则恶意串通，达到转移财产的目的。姜萍萍的质证意见是：1.对证据一的三性均有异议。首先，该证据属于证人证言，应当由证人出庭作证，否则不具备证据效力。其次，其内容说2019年9月11日出现开锁纠纷，那就与本案当中的事实相互矛盾。根据中介方两名证人证实，本案的合同签订于2019年8月底，而且看房时间均系房主王新亲自拿着钥匙多次开房门，这均是在2019年9月11日之前，可见上诉人的证据一不能证明其证明目的。再次，即使存在其在证言中所陈述的事实，该行为系王新个人行为，作为善意的上诉人对此并不知情。该组证据恰恰能够说明赵文娜与王新就房屋买卖合同存在纠纷，赵文娜并未依法取得该房屋的所有权，并且该纠纷尚未生效。因此就本案赵文娜没有提起诉讼的主体资格。2.对证据二真实性合法性无异议，对其关联性有异议。该组证据作为善意相对人的姜萍萍并不知情，对于王新代理人在庭审当中的陈述系王新的单方陈述，不能够全面反映出王新与姜萍萍之间签订合同的所有事实，如果双方存在恶意串通的行为，通过上诉人提交的聊天记录等证据能够说明其购买房屋的真实意愿以及急迫心情，因此双方并不存在被上诉人所陈述的恶意或串通的行为，通过该组视频更能够说明赵文娜与王新之间纠纷尚未终结且未生效，赵文娜本身没有权利提起相应的诉讼。王新的质证意见：1.同上诉人的质证意见。再补充一点，证人证言陈述的是2019年9月11日之后的事情，这与上诉人通过房产中介看房的事实并不存在矛盾。2.证据二中所反映的代理人参与行政复议庭审中所确定的房屋价格，事实上当时代理人并未参与王新与姜萍萍之间的买卖交易。王新自行陈述房屋价格的目的是让代理人以价格为参考与赵文娜进行协商，至于姜萍萍与王新房屋买卖的实际价格，代理人不需要核实。王新提交证据如下：证据一，2019年10月17日，姜萍萍向薛其文的银行转账，证实王新通过薛其文收到房款77万元，还有2019年10月17日薛其文向姜广峰银行转账30万元，是代王新偿还姜广峰的借款30万，就是薛其文收到转账后立刻向姜广峰转款30万元还款的事实。证据二，2019年10月14日，王新向姜广峰借款30万元的事实。证据三、2019年10月17日、10月18日银行转账记录一宗，由薛其文老婆高伟向王新女儿李俊萱转账账户共计37万元，证实薛其文在收到姜萍萍替其还款30万元，其他部分款项，按照王新的要求，通过其老婆高伟的账户转到王新女儿李俊萱的账户。证据四，薛其文的视频光盘一份，以及山东省立医院的诊断证明、出院记录各一份。证实薛其文是2020年5月25日至6月1日，因为白内障手术治疗无法出庭做的视频一个说明。姜萍萍的质证意见是：证据一、二、三统一进行质证。对该组证据无异议，仅能够说明姜萍萍在王新的指示将房款转至薛其文的银行账户，并且该转款的时间在2019年10月17日，双方办理过户登记当日进行。截止此日姜萍萍已向王新支付购房款共计190万元，该数额已远远高于双方在房产登记部门备案合同中所约定的150万元，因此双方履行各自义务的依据是双方于2019年8月29日签订的房屋买卖合同，在姜萍萍给薛其文转账记录中显示用途为房款，且时间与过户时间相互吻合，因此可以确定该笔款项系姜萍萍向王新支付购房款的事实。对证据四证人无异议，能够说明姜萍萍向薛其文转王新购房款的事实，至于薛其文如何向王新返还购房款，与本案没有关联性，系另一法律关系。赵文娜的质证意见是：对于证据一、二、三明显属于姜萍萍与王新恶意串通，为了防止赵文娜的保全将款项转至第三人以达到转移财产的目的，伪造付款记录。证据四所涉证人已出院，应当出庭作证，不认可其证明效力。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对上诉人提交的证据一、二、三的聊天截图，被上诉人及原审被告对其真实性均无异议，对此本院予以确认。该组证据可以证实上诉人在签订合同当日及次日与其亲戚朋友谈论该房屋买卖合同及中介费情况。2.对上诉人提交的证据四，结合王新提交的证据一至证据三，可以认定上诉人于2019年10月17日按照王新的指示向案外人薛其文账户分两次共转账支付77万元，王新认可该77万元系支付的涉案房款。3.对上诉人提交的证据五，可以证实案涉房屋的电费缴纳情况，但各方当事人均认可案涉房屋钥匙已经交付给赵文娜，王新并未实际将房屋钥匙交给姜萍萍，且赵文娜在一审中亦提交了赵文娜丈夫林虎名义开通燃气的材料、燃气小本及房屋内部装饰、家具及在房屋内就餐的照片，以及购买家具的单据，可以证实赵文娜已经接收案涉房屋并实际使用，姜萍萍的该组并不足以反驳上述赵文娜提交的证据。4.对上诉人提交的证据六，无出具单位的印章，且没有其他相关贷款材料，不能证实上诉人系为购买案涉房屋申请的贷款，对该证据的真实性及与本案的关联性本院不予采信。5.对证人田某、陈某的证人证言，首先，该二位证人均系案外人房产中介公司的员工，与各方当事人均无法律意义上的利害关系，其证言中关于2019年8月29日签订合同以及合同签订之前看房、之后退定金的情况有上诉人一、二审中提交的照片与微信聊天记录佐证，对该部分证言本院予以采信；其次，对证人证言中关于2019年9月初上房产局查询登记信息，与不动产登记中心在一审中出具的案涉房产的材料不符，因该房屋在2019年9月5日方由开发商处转移登记至王新名下，2019年9月6日赵文娜向兰山区人民法院提出查封申请，兰山区人民法院当日作出查封裁定，后送达给临沂市不动产登记中心，临沂市不动产登记中心于2019年9月9日对该房产进行查封。证人陈某证言中关于签订合同后上房产局查档的陈述，无其他证据佐证，且与上述事实相悖，对该部分证言本院不予采信。6.被上诉人提交的物业服务人员的证明及身份证复印件，可以证实2019年9月11日王新欲进入案涉房屋，因门锁被更换无法进入的情况；对被上诉人提交的庭审录像资料，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。7.对王新提交的证据一至证据三，可以证实案外人与王新之间账户资金往来情况，对此本院予以采信。对证据四的真实性予以认定。8.案涉房屋于2015年9月17日竣工，于2018年11月19日登记于临沂华府置业有限公司名下，不动产权证书号：鲁（2018）临沂市不动产权第0084861号；2019年9月5日转移登记至王新名下，不动产权证书号：鲁（2019）临沂市不动产权第0088430号；2019年9月6日，赵文娜向兰山区人民法院申请对该房屋进行保全，保全金额人民币30万元，兰山区人民法院以（2019）鲁1302民初1362号之一民事裁定书裁定查封该房屋，查封期限三年；2019年10月16日，王新向兰山区人民法院缴纳30万元保证金并申请解除对该房屋的查封，兰山区人民法院以（2019）鲁1302民初1362号之二民事裁定书裁定解除保全，后不动产登记中心于2019年10月17日解除查封，王新与姜萍萍于当日在不动产部门签订房屋买卖合同并办理过户登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点为：原审被告王新与上诉人姜萍萍就案涉房屋订立的买卖合同是否有效。首先，上诉人提交的现有证据仅能证实其在签订合同之前有真实的购房意愿，并通过中介公司与王新签订2019年8月29日的房屋买卖合同，但不能证实其在签订合同时直至2019年10月30日之前上诉人曾去不动产登记部门查询过案涉房产的权利信息；根据姜萍萍申请出庭的证人陈某的证言以及姜萍萍一审提交的照片，可以认定姜萍萍在签订合同之前看房时，房屋内已经摆放家具，且燃气已被赵文娜丈夫开通，赵文娜已经实际使用该房屋，证人称该家具及装饰系开发商精装修明显不合常理，姜萍萍此时应知案涉房屋系他人实际使用，而仍与王新签订合同，故上诉人在签订合同时未尽善意相对人的谨慎审查义务。其次，在姜萍萍与王新签订合同后，兰山区人民法院于2019年9月6日作出查封裁定，并于2019年9月9日对案涉房产进行查封保全，王新对其与赵文娜的房屋买卖合同纠纷及该次保全是明知的，此时姜萍萍亦应知道案涉房屋存在权利瑕疵，围绕该房屋存在其他纠纷；在2019年10月30日姜萍萍得知案涉房屋被赵文娜申请兰山区人民法院保全后，在一审法院已经立案受理后，仍坚持向王新转账70万元，明显不合常理。再次，姜萍萍与王新于2019年8月29日的合同明确约定，过户时姜萍萍应支付房款3195000元至王新账户，但姜萍萍与王新于2019年10月17日办理过户手续时，姜萍萍仅支付给中介公司10万元定金、支付给王新100万元、支付给案外人薛其文账户77万元，远未达到合同约定的房款数额，此时二人即办理过户登记，亦不合常理。最后，姜萍萍与王新于2019年10月17日在不动产登记中心签订的房屋买卖合同，明显是为了规避国家税收法律制度，实际损害了国家利益，一审法院认定该合同无效并不违反法律规定。综上，姜萍萍与王新签订的案涉两份房屋买卖合同损害了赵文娜的实际利益，亦损害了国家利益，应为无效。综上，上诉人姜萍萍的上诉理由不能成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元，由上诉人姜萍萍负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇二〇年六月十二日书记员  王 雨