湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0181民初3361号原告（反诉被告）：湖南省家谐家具产业园有限公司，住所地湖南浏阳制造产业基地管理委员会**，组织机构代码35167529-6。法定代表人：李慧渊。委托诉讼代理人：黄勇，系该公司职员。被告（反诉原告）：浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂，个体工商户，住所地湖南，住所地湖南省浏阳制造产业基地家谐家具产业园****栋码MA4P33G2-X。经营者：彭美华，女，1984年2月17日出生，汉族，户籍地湖南省常宁市。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省家谐家具产业园有限公司（以下简称家谐公司）与被告（反诉原告）浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂（以下简称澳祺家具厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家谐公司的委托诉讼代理人黄勇、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人何帅、罗屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家谐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的厂房租金共计532784元；2.判令被告立即支付拖欠原告的物业费水费共计72748元；3.判令被告支付原告合同违约金67132.8元；4.判令被告返还优惠金额34个月的租金差价共计951048元；5.判令被告返还6个月租金共计167832元；6.判令被告立即支付拖欠原告板房租金4620元；7.判令被告交清费用后立即搬出，交还给原告；8.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁坐落于浏阳高新技术开发区过渡基地A9、A10栋厂房，合计面积为2816平方米。2016年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁坐落于浏阳高新技术开发区过渡基地B4栋厂房，面积1180平方米，且被告向原告租赁园区板房用于员工宿舍。被告从2018年5月10日起拖欠A9、A10号栋厂房租金，2018年5月15日起拖欠B4栋厂房租金，2018年6月4日起拖欠板房租金，2018年1月1日起未缴纳A9、A10栋物业费，2018年4月1日起未缴纳B4栋物业费。2017年12月21日起开始拖欠水费。原告多次向被告催问欠缴租金、物业管理费及相关费用，但被告至今分文未付，均以其实际控制人刘海军为原告公司股东为由拒不支付，恶意拖欠长达两年之久，被告的行为已经构成严重违约。根据合同第四条第二款、第十四条约定，取消对被告的租金减半优惠，免租优惠，并解除租赁合同。根据合同第十七条没收其租赁保证金，加收年度租金20%的违约金。综上，原告已根据双方约定履行相应义务，而被告的行为已给原告造成了巨大经济损失，致使原告的合同目的无法实现，为维护自己的合法权益，故原告诉至法院。被告澳祺家具厂的主要答辩意见为：1.根据家谐公司提交的2016年3月30日与长沙澳琪家具有限公司签订的《房屋租赁合同》，湖南省永安过渡基地内9、10号栋房屋的承租方为长沙澳琪家具有限公司，而非澳祺家具厂，且由长沙澳琪家具有限公司支付租金等费用，故澳祺家具厂不是该合同的签订主体，不承担由此产生的任何责任。2.家谐公司不享有湖南省永安过渡基地内Ｂ4栋房屋的所有权和使用权，无权出租该房屋，双方签订的《房屋租赁合同》自始无效，家谐公司无权依据无效合同收取澳祺家具厂的租金等费用，也无权要求澳祺家具厂返还房屋。3.即便家谐公司有权出租，家谐公司也无权以澳祺家具厂未按时缴付租金主张取消优惠价格、取消免租6个月优惠及要求澳祺家具厂补足租金。4.有关湖南省永安过渡基地内Ｂ4栋厂房的《房屋租赁合同》中租赁期限为2016年12月15日至2018年6月1日，原告无权收取之后的租金和管理费用。5.2017年10月，浏阳高新技术开发区管委会取消了授权，家谐公司无权再主张任何权利。综上，家谐公司的主张无事实与法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。澳祺家具厂向本院提出反诉请求：1.判决确认澳祺家具厂与家谐公司于2016年10月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令家谐公司立即向澳祺家具厂返还已经缴纳的B4栋租金198240元；3.判令家谐公司立即向澳祺家具厂支付198240元的资金占用期间的利息21744元（暂计算至2020年4月29日，占用利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；4.判令本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用由家谐公司承担。事实与理由：澳祺家具厂与家谐公司于2016年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定澳祺家具厂承租家谐公司坐落于浏阳制造产业园家具产业园过渡基地B4栋房屋，房屋面积为1180平方米，用途为厂房，租赁期限为2016年12月15日至2018年6月1日，月租金为人民币8260元。合同签订后，澳祺家具厂向家谐公司共支付了租金198240元，但目前发现家谐公司并不享有涉案土地和房屋的所有权及使用权，无权收取房屋租金，房屋租赁合同应当无效，家谐公司据此获得的利益应当返还。为维护自己的合法权益，澳祺家具厂特提起反诉。针对澳祺家具厂的反诉，家谐公司发表如下答辩意见：家谐公司经过浏阳制造产业基地管理委员会批准，在坐落于浏阳制造产业园家具产业园过渡基地建造房屋，享有出租房屋的权利，故澳祺家具厂的反诉不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司（以下简称产建投公司）作为甲方将其所有的位于北园××以南、坪头北路××、××电力器材以北××给乙方家××公司建设××标准厂房，双方签订《湖南浏阳制造产业基地湖南省家谐家具产业园有限公司租赁合同书》，约定土地租赁期限为2015年11月1日起至2017年10月30日止，租赁期满，甲方有权收回出租土地，乙方无条件退租等。后湖南浏阳制造产业基地管理委员会（以下简称产业基地管委会）同意家谐公司在租赁土地上建设承接黎托家具企业转移所需的过渡厂房，但在两年过渡期完成之后（即2017年10月30日前）必须无条件将过渡厂房拆除搬迁，否则，产业基地管委会及相关职能部门可按违章建筑予以处理。家谐公司建好过渡厂房后，作为甲方于2016年10月29日与澳祺家具厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.甲方为乙方入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房作为支持条件，将坐落于浏阳制造产业园家具产业园过渡基地Ｂ4栋面积为1180平方米的厂房出租给乙方，租赁期限为18个月，即自2016年12月15日至2018年6月1日止。因甲方原因，18个月后无法达到入驻工业园条件，租房单价顺延。2.按照入驻家具孵化园代建协议认可的厂房面积，提供相应的过渡厂房面积。甲方给予乙方以优惠价格7元／平方米，并给予乙方免租6个月优惠，月租金为8260元。租金按月结算，12个月租金为99120元，共计乙方应一次性向甲方缴纳租金共99120元，乙方应当在签订租赁合同5日内付清租金，并签订家具孵化园标准厂房代建协议，并相应给予标准厂房代建优惠价格。甲方根据孵化园标准厂房代建协议约定给予乙方租金单价优惠，使用过渡厂房。如乙方入驻家具孵化园项目协议违约，甲方将按原价收取租赁费用，并取消优惠。根据使用计量表，由乙方直接向园区物管部门缴纳水费。甲方向乙方按工业园统一价格收缴电费。3.如乙方要求继续租赁，需提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如双方同意继续租赁，则另签租赁合同。4.租赁期间双方均应履行合同约定；否则视为违约，应承担相应违约责任。包括没收租赁保证金、按年度向乙方加收年度租赁的20%的违约金以及因违约给对方造成的其他可预见损失等。家谐公司法定代表人李慧渊在该合同尾部甲方处签字，并加盖公司印章；刘海军在该合同尾部乙方授权代表人／委托代理人处签字。诉讼中，家谐公司称澳祺家具厂支付租金至2018年5月14日，而澳祺家具厂辩称交纳租金等各项费用至2018年6月1日共计198240元，但双方均未提交相应证据予以证实。此外，家谐公司主张澳祺家具厂支付板房租金，但其提交的两份有关板房的《房屋租赁合同》（签订时间分别为2017年1月5日、2016年6月24日）中承租方均为唐小刚。家谐公司认为澳祺家具厂拖欠厂房租金、物业费、水费、合同违约金等，遂提出诉讼。澳祺家具厂则认为家谐公司不享有涉案土地和房屋的所有权及使用权，无权收取房屋租金，所签房屋租赁合同应属无效，主张家谐公司返还已缴纳的租金198240元及资金占用利息，遂提起反诉。另查明：1.澳祺家具厂系个体工商户，登记经营者为彭美华，刘海军与彭美华系夫妻关系。2.根据家谐公司提交的该公司于2016年3月30日与长沙澳琪家具有限公司签订的《房屋租赁合同》显示：甲方（出租方）为湖南省家谐家具产业园有限公司，乙方（承租方）为长沙澳琪家具有限公司。租赁房屋为坐落于湖南省永安过渡基地内9、10号栋，唐小刚在该合同尾部乙方授权代理人／委托代理人处签字，并加盖长沙澳琪家具有限公司印章。家谐公司法定代表人李慧渊在甲方授权代表人／委托代理人处签字，并加盖家谐公司合同专用章。本院认为，根据原告家谐公司提交的《租赁合同书》及湖南浏阳制造产业基地管理委员会浏制会纪﹝2015﹞22号会议纪要，可以证实家谐公司经湖南浏阳制造产业基地管理委员会批准，租赁浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司所有的土地建设临时标准厂房，为入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房的企业提供生产厂房过渡租赁，故家谐公司建成临时厂房后，有权向符合条件的企业出租厂房并收取租金。澳祺家具厂作为入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房的个体工商户，其与原告家谐公司于2016年10月29日签订的有关B4栋厂房的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，是依法成立的合同。由于双方约定的租赁期限部分超过临时建筑使用年限，且家谐公司未举证证明经主管部门批准延长，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期间超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”故双方约定租赁期限为2016年12月15日至2017年10月30日的租赁合同合法有效，超出部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然2017年10月30日之后因出租物超过临时建筑使用年限导致该部分内容的约定无效，但现有证据不能证明案涉B4栋厂房已被有关部门认定为违章建筑并作出限期拆除决定，以致影响承租人澳祺家具厂正常使用该厂房，故家谐公司对其建造的临时厂房仍享有使用、收益的权利，有权参照合同约定的租金标准（即8260元/月）要求承租人澳祺家具厂支付厂房占有使用费。关于已付租金问题。澳祺家具厂称其支付租金等费用共计198240元，但没有提交相应证据予以证实，原告家谐公司亦不认可，故澳祺家具厂应承担举证不能的法律后果。家谐公司在诉讼中认可澳祺家具厂已支付B4栋厂房租金至2018年5月14日，系当事人对于己不利的事实的自认行为，本院对此予以确认，故本院认定被告澳祺家具厂已支付B4栋厂房租金90860元。关于澳祺家具厂实际租用B4栋厂房的期限问题。诉讼中，澳祺家具厂称其2018年已不再使用租赁物并搬离，但没有提交相应证据予以证明，且家谐公司不认可，故澳祺家具厂应承担举证不能的法律后果。家谐公司自认澳祺家具厂于2019年2月份搬离承租的B4栋厂房，本院对此予以确认。由于原告家谐公司不能陈述被告搬离的具体日期，且应给与澳祺家具厂一定的腾房时间，故本院认定澳祺家具厂应支付租金至2019年1月31日为宜。综合考虑被告的付款情况，结合被告澳祺家具厂退租时间，本院认定被告澳祺家具厂应参照租赁合同约定的标准支付原告家谐公司自2018年5月15日起至2019年1月31日止的B4栋厂房占有使用费70210元。至于家谐公司主张澳祺家具厂支付租赁A9、A10栋厂房及板房的租金问题，经审查，家谐公司提交的有关A9、A10栋厂房租赁合同的承租方为长沙澳琪家具有限公司，有关板房租赁合同的承租方为唐小刚，均不是本案被告澳祺家具厂，且现有证据尚不足以证明A9、A10栋厂房及板房的实际承租人系澳祺家具厂，根据合同相对性原理，原告家谐公司无权主张澳祺家具厂履行支付A9、A10栋厂房及板房租金的义务。综上，对于原告家谐公司主张被告澳祺家具厂支付厂房租金532784元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告主张被告支付板房租金的诉讼请求，本院不予支持。澳祺家具厂反诉家谐公司要求返还已付租金198240元及资金占用利息，因缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。关于家谐公司主张澳祺家具厂支付合同违约金、返还优惠金额的租金差价及返还6个月租金的诉讼请求。本院认为，原告家谐公司明知B4栋厂房经批准的使用年限，仍超过期限对外出租，又未办理延长使用年限的审批手续，致使其与被告澳祺家具厂签订的涉案租赁合同部分无效，家谐公司对此存在过错。而被告澳祺家具厂已付租金超过了有效租赁合同确定的租金数额，已全面履行了支付租金的义务。至于澳祺家具厂在2017年10月30日后继续占有使用B4栋厂房而产生的占有使用费问题，承租方澳祺家具厂可以随时履行付款义务，出租方家谐公司也可以要求澳祺家具厂履行，但不受原租赁合同的约束。因此，原告家谐公司以被告澳祺家具厂拖延支付租金构成违约为由，主张合同违约金67132.8元、返还优惠金额的租金差价951048元及返还6个月租金167832元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，原告家谐公司主张被告澳祺家具厂支付物业费、水费等共计72748元，但未提交相应证据予以证实，故对于原告家谐公司的该项诉讼请求，本院不予支持。原告家谐公司主张被告澳祺家具厂将B4栋厂房交还，但与家谐公司自认的事实不符，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂于本判决生效之日起七日内向湖南省家谐家具产业园有限公司支付B4栋厂房占有使用费70210元；二、驳回湖南省家谐家具产业园有限公司的其他诉讼请求；三、驳回浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20966元，因适用简易程序减半收取10483元，反诉案件受理费2300元，合计12783元，由浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂负担4000元，由湖南省家谐家具产业园有限公司负担8783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卢方荣二〇二〇年六月十五日书记员  张翠平附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期间超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。