苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1368号原告：苏州知家恩诚农业生态技术有限公司，住所地苏州高新区泰山路**博济科技创业园****。法定代表人：陈国文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴继良，江苏金鸡湖律师事务所律师。被告：苏州市吴中区郭巷街道国泰社区居民委员会，住，住所地苏州市吴中区郭巷街道国泰社区/div>法定代表人：沈伟，该社区主任。委托诉讼代理人：梁浩，江苏悦孚律师事务所律师。原告苏州知家恩诚农业生态技术有限公司（以下简称知家恩诚公司）诉被告苏州市吴中区郭巷街道国泰社区居民委员会（以下简称郭巷街道国泰居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告知家恩诚公司委托诉讼代理人吴继良，被告郭巷街道国泰居委会委托诉讼代理人梁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告知家恩诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令于2020年7月31日解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；退还原告已交付的第二年、第三年租金共计1621368元；2、判令被告赔偿原告违约金665532.96元；3、判令被告赔偿原告赔偿金4006500元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告第一年租赁期限内的预期租金损失360000元；2、判令被告赔偿原告违约金665532.96元；3、判令被告赔偿原告赔偿金30000元。事实和理由：2019年2月1日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定被告将其经营的位于苏州市吴中区郭巷街道东安路505室社区南大门旁农贸市场一楼房屋（含沿街商铺18家）租赁给原告，租赁期间为2019年2月1日至2024年7月31日，原告已按约支付了前三年房屋租金和押金，经被告许可，原告对该处租赁用房进行了整体装修设计和施工、智能化设备的采购和安装。在交付租赁房屋过程中，被告尚有沿街商铺18家及农贸市场内6家商铺不能按期交付给原告，严重影响了项目的整体运转进度和整体设计、布局。在装修施工时，原告计划在租赁区域内建造永久性钢化玻璃大棚，在图纸得到社区批准及消防大队备案的前提下，投入了55万元建造完毕并已实际投入使用，却被告知必须限期拆除，另外，被告经常无理干涉原告的正常自主经营权，有时还会要求做法律义务之外的事情。被告的上述违反诚信和不当行为使得原告难以继续经营，无法实现合同目的，故起诉至法院。被告郭巷街道国泰居委会辩称：原、被告之间签订的合同真实有效，双方应按合同正常履行，虽然有部分瑕疵，但不构成根本违约，没有达到解除租赁合同的条件，其要求继续履行合同，未能交付的部分标的物被告愿意适当作价补偿。经审理认定事实如下：2019年2月1日，原告知家恩诚公司（承租方、乙方）与被告郭巷街道国泰居委会（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方将位于苏州市吴中区（面积3217平方米）出租给乙方，租赁期限自2019年2月1日至2024年7月31日，自2019年2月1日至2019年7月31日期间为免租期。第一年租金772080元（2019年2月1日至2020年7月31日），第二年租金772080元（2020年8月1日至2021年7月31日），第三年租金772080元（2021年8月1日至2022年7月31日），同时，还约定了第四年、第五年的租金。租金按照先付后租原则，签订合同后一次性缴纳前三年租金2316240元及押金193020元。该合同约定，租赁期内乙方对甲方的租赁物装修，需经甲方同意，否则甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任，合同期满后有关装修费用甲方不做任何补偿，自动归甲方所有。乙方需负责农贸市场的升级改造工作，该房屋按出租方建筑安装设计方案交付，由承租方自行装修。合同第七条第一款规定：甲乙双方违反本协议的任何约定违约方均应承担剩余租期租金的20%违约金，造成对方损失的还应继续赔偿经济损失。该条第二款约定，守约方为主张本协议权利所支出的诉讼费用、律师费用、调查费用等也由违约方承担。2019年3月18日，原告知家恩诚公司（甲方、发包方）和案外人常州一修哥装饰科技有限公司（乙方、承包方）签订装饰工程合同，明确甲方将苏州市吴中区郭巷街道国泰社区国泰农贸市场的室内装修工程委托乙方施工，采用包工、包料方式，工程期限自2019年3月20日起至2019年8月20日止，合同约定工程造价3148000元。2019年7月1日，原告知家恩诚公司（委托方、甲方）和江苏金鸡湖律师事务所（受委托方、乙方）签订聘请律师合同，约定乙方接受甲方委托就甲方与苏州市吴中区郭巷街道办、郭巷街道国泰社区居委会的房屋租赁合同纠纷一案指派吴继良律师为诉讼代理人，约定律师代理费为人民币30000元。为证明原、被告签订的上述租赁合同合法有效，被告提供了涉案租赁房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、单位工程竣工验收证明书，对此，原告予以认可。审理中，关于原告向法院申请鉴定评估，要求就涉案租赁合同范围内，被告未能按约向原告交付的沿街18家商铺以及内部6家商铺自2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金损失进行评估。本院在鉴定质证过程中，被告同意在合同约定的租金标准基础上每年减免原告租金280000元，原告亦予以同意，并撤回鉴定申请。庭审中，原、被告双方一致确认：涉案租赁房屋位于苏州市吴中区，建筑面积3217平方米，原、被告之间签订租赁合同后，双方约定由原告负责根据被告的指示对农贸市场升级改造。2019年2月1日被告向原告交付租赁标的物，合同签订时被告将沿街商铺18家及市场内6家商铺一并带租交付给原告，但上述18家承租户及市场内的6家商户不同意与原告签订合同，故未能交付，原告亦未就上述商铺进行装修。为此原、被告多次协商，均未达成一致意见。现原告已向被告交付前三年租金2316240元。原告明确，其诉讼请求第一项要求被告返还第一年即2019年8月1日起至2020年7月31日止的租赁期内的预期租金损失360000元，系在被告自认每年减少280000元租金的基础上提出的，具体预期损失其无证据提供，亦不主张鉴定评估，由法院依法认定；其诉讼请求第二项系依据合同第7.1条进行主张的；其诉讼请求第三项实为律师费主张。被告认为，鉴定质证笔录时其自认每年减少280000元租金，现原告要求返还360000元，表明双方并未达成合意，且预期租金损失应以实际开业时间为准，应从2019年12月1日起计算一年；双方合同约定的7.1条系合同解除违约金，在本案中不得适用；律师费应计算在预期利益损失内，不应另行主张，且原告的律师费发票和代理合同与本案不符。以上事实，由原告提供的租赁合同、装修合同、律师合同及发票、被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、单位工程竣工验收证明书，本院制作的质证笔录、鉴定笔录、开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的关于苏州市吴中区的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中，被告未能按约向原告交付沿街18家商铺以及市场内6家店铺的行为，系瑕疵交付，虽不足以使原告的合同目的不能实现，但原告有权要求被告减免约定的租金金额。现关于被告未能交付的18家沿街商铺及内部6家商铺的预期收益金额，被告自认按照每年280000元的标准核减，原告认可该核减金额并撤回鉴定评估申请，现原告主张第一年预期损失360000元，但未提供证据予以证明，亦再次表明不要求鉴定评估，据此，本院按被告自认金额予以核减，被告应返还原告第一年预期租金损失280000元，结合原告申请的鉴定内容，双方合同约定的租赁期限、免租期约定，被告自认的租金减免标准，本院据此认定上述预期租金损失所对应的期限为2019年8月1日起至2020年7月31日止。至于原告主张违约金665532.96元所依据的合同条款，系双方约定的解约违约金，现原、被告之间的合同继续履行，故原告无权主张解约违约金。原告主张律师费30000元并已提供了代理费合同、代理费发票，因被告瑕疵交付的确造成了原告的律师费损失，该律师费损失与预期租金损失并不一致，被告应按合同约定向原告支付律师费，考虑到原告诉讼请求的变更情况，原告的律师费主张金额过高，本院酌情认定人民币20000元。被告的相关辩称意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区郭巷街道国泰社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告苏州知家恩诚农业生态技术有限公司支付逾期租金损失人民币280000元、律师费20000元，以上共计人民币300000元。二、驳回原告苏州知家恩诚农业生态技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币14300元，由原告苏州知家恩诚农业生态技术有限公司负担8500元，由被告苏州市吴中区郭巷街道国泰社区居民委员会负担5800元（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 长  顾 霞人民陪审员  张荣华人民陪审员  王 娟二〇二〇年六月二十四日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦