广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40911号原告（反诉被告）：深圳市骏业建筑科技有限公司。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道高新南九道**威新软件科技园**楼**东南翼。法定代表人：王哲，董事长、委托诉讼代理人：汪华东，广东通航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文芳，广东通航律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘清，男，1968年5月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：李敏仪，女，1969年1月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：雷雨根，男，1952年10月22日出生，香港特别行政区居民。被告：雷雨深，男，1952年9月4日出生，香港特别行政区居民。原告深圳市骏业建筑科技有限公司诉被告刘清、李敏仪、雷雨根、雷雨深房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市骏业建筑科技有限公司的委托诉讼代理人汪华东以及被告刘清、李敏仪到庭参加诉讼。被告雷雨根、雷雨深经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其做缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市骏业建筑科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘清、李敏仪向原告深圳市骏业建筑科技有限公司返还租赁保证金40489.96元；2.判决被告刘清、李敏仪向原告深圳市骏业建筑科技有限公司返还延期费10000元；3.由被告承担本案的诉讼费用；4.被告雷雨深、雷雨根对上述一、二、三项请求承担连带责任。事实和理由：原告与被告雷雨根、雷雨深签订房屋租赁合同，约定自2016年3月1日起承租广州市越秀区东风中路××房（以下简称涉案房屋）至2017年3月31日止，原告按约定向被告雷雨根、雷雨深支付了涉案房屋租赁保证金40489.96元。后被告雷雨根、雷雨深将涉案房屋转让给被告刘清、李敏仪，2018年1月10日，被告雷雨根、雷雨深向原告发送其与被告刘清、李敏仪签订的《补充约定》，告知已经将涉案房屋转让给被告刘清、李敏仪并且将涉案房屋租赁保证金40489.96元也一并交给了被告刘清、李敏仪。2018年3月28日，原告与被告刘清、李敏仪签订《补充协议》，约定原告需在2018年5月10日前迁出涉案房屋，否则被告刘清、李敏仪不予退还涉案房屋租赁保证金40489.96元。2018年5月10日，原告依约迁出涉案房屋，并于次日将电子秘钥告知李敏仪，同时，在经被告刘清、李敏仪委托的涉案房屋物管公司现场查看无误后即办理了退场登记手续，但被告刘清、李敏仪迄今仍未退还涉案房屋租赁保证金40489.96元，以及要求原告交纳10000元延期费没有依据，遂成讼。本案庭审中，原告当庭撤回第四项诉讼请求，本院当庭裁定准许其撤回关于要求被告雷雨深、雷雨根对第一、二、三项请求承担连带责任的诉讼请求。被告刘清、李敏仪答辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求法院依法驳回。1、涉案房屋由被告刘清、李敏仪所有，系两人从雷雨深、雷雨根处购买所得，目前登记在被告刘清、李敏仪名下，且转让事宜已经告知原告。双方的租赁期限到2018年3月31日止。2、在租赁过程中，原告提出不再续租，因此被告刘清、李敏仪与案外人于2018年3月13日签订租赁意向书，约定案外人承租案涉房屋，租期从2018年5月1日至2023年4月30日。后原告提出将租赁期限延长至2018年5月10日，被告刘清、李敏仪与案外人协商并经其同意后，签订了补充协议，约定原告要在2018年5月10日向被告刘清、李敏仪移交商铺。但是原告在2018年5月11日才在管理处办理退场，且检查发现有设备损坏，无法按照双方约定时间交回房屋。由于原告的逾期交付，导致案外人与被告刘清、李敏仪不租赁房屋，导致被告刘清、李敏仪在2018年7月13日才找到新的租户，因此被告刘清、李敏仪认为原告违约在先，根据约定，被告刘清、李敏仪有权不退还租赁保证金。关于延期费10000元，双方约定是原告延长租期给被告的补偿，是当时原告称向公司争取到给我们的补偿，不存在退还问题。补充约定原告应在2018年5月10日前迁出涉案房屋，但是其在5月10日当天才迁出，5月11日才与物业做交接退场。导致无法在5月10日前处理设备损坏的事实。因此案外人也不再与被告刘清、李敏仪签订正式的租赁合同，之后被告刘清、李敏仪曾与原告协商，能否由原告负担5月10日至找到下一个承租人期间的管理费，再退还租赁保证金，但是原告不同意。所以根据以上事实，请求法院驳回原告全部诉请。被告刘清、李敏仪在本案审理期间提出反诉请求：1.请求判决刘清、李敏仪没收深圳市骏业建筑科技有限公司已经支付的租赁保证金人民币40489.96元；2.请求判决深圳市骏业建筑科技有限公司向刘清、李敏仪支付因其逾期交付房屋而导致的损失（2018年5月11日至2018年7月15日的管理费损失）人民币14515元；3.本案诉讼费由深圳市骏业建筑科技有限公司承担。事实与理由：2018年3月13日，被告刘清、李敏仪与案外人签订租赁意向书，案外人有意向承租房屋，租期五年，从2018年5月1日至2023年4月30日止。后由于原告要求延期至2018年5月10日，因此被告刘清、李敏仪经案外人协商，案外人同意延期2018年5月10日，双方于2018年4月8日签订《补充约定》，将原定于2018年4月11日交付时间更改为2018年5月11日。被告刘清、李敏仪承诺于2018年5月11日交付房屋给案外人使用，并保证室内设备设施完整无损坏交付。由于原告于2018年5月11日才将房屋交回给被告刘清、李敏仪，且房屋有破损要维修，因此导致被告刘清、李敏仪无法按时交付房屋给案外人，案外人表示不再租赁涉案房屋。因此涉案房屋直至2018年7月13日才租出。反诉原告认为，因原告没有按时返还房屋导致无法出租房屋，因此请求原告承担房屋在无人承租期间的管理费并不予退还保证金。原告针对被告刘清、李敏仪的反诉答辩称，被告刘清、李敏仪的反诉请求不成立，原告在2018年5月10日退出承租涉案房屋，至于被告以原告逾期退出房屋造成与案外人的租赁合同无法履行的主张没有依据，请求法院驳回被告刘清、李敏仪的反诉请求。被告雷雨根、雷雨深未到庭应诉及答辩。经审理查明，坐落广州市越秀区东风中路××房是被告刘清、李敏仪名下物业，建筑面积为246.89平方米。2016年3月3日，被告雷雨根、雷雨深与原告签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给原告使用，租期从2016年3月1日至2017年3月31日，2016年3月1日至3月31日为免租期，2016年4月1日至2017年3月31日月租金为每月20244元，原告向被告雷雨根、雷雨深交付首月租金20244.98元及租赁保证金40489.96元，被告雷雨根、雷雨深应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告。租赁期间转让给房屋时，须提前一个月（不少于1个月）书面通知原告。2018年1月10日，被告雷雨根、被告李敏仪与原告签订《补充协议》，约定：被告雷雨根、雷雨深将涉案房屋出售给被告刘清、李敏仪，现被告雷雨根、雷雨深、被告刘清、李敏仪与原告同意把被告雷雨根、雷雨深与原告于2016年3月3日签订的关于该单位的《租赁合同》的出租方变更为被告刘清、李敏仪，并补充约定：1.被告雷雨根、雷雨深将原告所交的租赁保证金40489.96元转交给被告刘清、李敏仪，由被告刘清、李敏仪重新开具收据给原告；2.2018年1月11日至2018年3月31日期间扣除税费后的实收租金为50039元应由被告刘清、李敏仪收取，被告雷雨根、雷雨深同意从购房款中扣除上述租金和租赁保证金合计90528.96元；3.原告按原租赁合同约定继续向被告雷雨根、雷雨深交纳租金至合同期满，期间由被告雷雨根、雷雨深开具租赁发票给原告，如合同期满原告需继续承租，应在2018年2月1日前通知被告刘清、李敏仪，并与被告刘清、李敏仪另行签订新的租赁合同。被告刘清、李敏仪为证明其在与原告租赁关系到期前与他人签订了租赁意向书，向本院提交了2018年3月13日与案外人广东经国律师事务所签订的《租赁意向书》以及《补充约定》。《租赁意向书》约定租期暂定从2018年5月1日至2023年4月30日止，租赁期间管理费由案外人支付。案外人向被告刘清、李敏仪支付10000计作为租赁诚意金，如因被告刘清、李敏仪原因导致不能如期签订正式租赁合同，则需无息退还10000元及另支付10000元给案外人作为补偿。双方约定暂定于2018年4月11日前签署正式租赁合同。2018年4月8日，被告刘清、李敏仪与案外人签订《补充约定》，约定原定于2018年4月11日交场地，现更改为2018年5月11日交场地，被告刘清、李敏仪承诺2018年5月11日交涉案房屋给案外使用，须保证室内设备设施完整无损坏给案外人，如该单元有机电设备损坏，被告刘清、李敏仪负责维修好给案外人；2018年5月11日起管理费及电费等相关费用由案外人负责承担等。庭审中，被告刘清、李敏仪确认上述《租赁意向书》及《补充约定》原件均由租赁中介掌握，现已无法提供原件核对。但被告李敏仪称，其曾于2018年3月中旬向原告公司员工告知有他人意向承租，并催促原告尽快搬迁。为此，被告李敏仪提交了其与原告公司员工黄**婷的微信聊天记录，原告对此予以确认，但主张这仅是被告与第三方的租赁意向，并非被告与第三方确定的租赁合同关系。同时根据被告的描述，案外人是在2018年5月11日才进入涉案房屋现场查看，并向被告表达不承租涉案房屋的意思表示，所以被告未能将涉案房屋出租并非是原告逾期办理房屋交接手续以及涉案房屋空调不制冷原因造成。2018年3月28日，原告（乙方）与被告刘清（甲方）签订《补充约定》：根据甲、乙双方签订的《写字楼租赁合同》将于2018年3月31日到期，现因乙方要求将合同期延至2018年5月10日，双方就延期事宜达成如下协议：1、甲方同意该单元延期给乙方使用至2018年5月10日前。乙方必须在2018年3月31日前一次性缴清2018年4月1日至5月10日租金：人民币：叁万壹仟贰佰柒拾叁元：小写￥31273.00）和延期费人民币：壹万元（小写￥10000.00）。收款资料：开户行：中国工商银行广州天河支行、开户名：李敏仪、账号：62×××73。2、乙方必须缴清2018年5月10日前（包含当天）之管理费、电费等一切相关费用。3、乙方须2018年5月10日前迁出该单元，其单元内原有结构及机电设备不得破坏并及时迁出并将其杂物或其他财产全部搬走并将良好状态下的房屋交回甲方。如自延期起一天内乙方仍留下物品或其他财产不搬清，则视为乙方放弃该物品或财产的所有权，由甲方全权处理而无须通知乙方，贵司不得有任何异议。4、乙方逾期未能迁出该单元，甲方有权不退回所有按金，并保留追究乙方违反约定的法律权利。5、完成上述该事项后，双方租赁关系解除，互不追究责任。原告向本院提交一份编号为PC/PM-表-C42-场B的《客户退场手续记录表》，显示退场日期为2018年5月11日，检查项目“电气方面：插座及照明灯具”的检查情况为“18支40W、4支20W灯管坏”，项目“空调方面：温控开关及电动阀”的检查情况及存在问题为“总经理室空调不制冷”，“客户签章”处有原告工作人员签名，其余项目检查情况均为正常，“费用结算情况”、“物业部”、“管理处”均为空白。被告刘清、李敏仪也向本院提交了一份同样编号的《客户退场手续记录表》，检查项目、检查情况及存在问题均与原告提交的一致，但在检查项目“电气方面：插座及照明灯具”的检查情况为“18支40W、4支20W灯管坏”旁边有备注已整改，项目“空调方面：温控开关及电动阀”的检查情况及存在问题为“总经理室空调不制冷”旁边备注已整改，“费用结算情况”为管理费已交至5.1-5.10日合计2150元，电费已交至3.27-5.11日，合计1335.40元，落款日期为2018年7月20日。“物业部”处为“同意退场”，落款日期为2018年8月27日，“管理处”为“同意”，落款日期为2018年8月27日。另原告自己陈述，其于2018年5月10日下午开始清场，当天晚上已完成所有清场工作，并在次日向被告李敏仪发送了清场照片。庭审中，被告刘清、李敏仪确认其已收取了原告交来的涉案房屋租赁保证金40489.96元以及延期费10000元。原告与被告刘清、李敏仪均确认《客户退场手续记录表》所记载的检查问题已在2018年7月20日由原告维修完毕，并由原告负担维修费用。另被告刘清、李敏仪为证明因原告逾期交付涉案房屋导致的损失，提交了两份广州利才物业有限公司在2018年7月31日开具给广州市国科禾路信息科技有限公司的发票，一份显示交纳企业管理服务费2018年5月11日至7月15日共14515元，另一份显示交纳2018年5月11日至5月31日供电费用85.8元。被告李敏仪于2018年7月17日从其中国工商银行尾号7973的银行账号转账14600.8元至广州利才物业有限公司名下尾号为5382的银行账户。被告刘清、李敏仪还提交了一份其与他人就涉案房屋签订的《写字楼租赁合同》，租期从2018年7月13日至2020年7月31日止。原告对上述证据质证意见称，对三性无异议，但根据物管公司出具的接收清单证明，原告交付的房屋只有总经理房的空调有问题，但不影响整体房屋出租。本院认为：被告雷雨根、雷雨深是香港居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果诉讼标的物在中华人民共和国领域内，可以由诉讼标的物所在地人民法院管辖。因涉案房屋属于本院管辖的行政区域范围内，本院作为涉案房产所在地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院，有权对本案行使司法管辖权，并依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。关于涉案房屋租赁保证金40489.96元的问题。被告刘清与原告签订的《补充约定》是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，被告李敏仪对该份合同亦予以确认，该份《补充约定》合法有效，原告与被告刘清、李敏仪均应受其约束。由于原告已提前交纳2018年5月10日前的租金，则涉案房屋租赁保证金的主要目的在于促使承租人按期腾空搬迁，并将符合合同约定条件的房屋交还给出租人继续使用。《补充约定》已明确约定原告须于2018年5月10日前迁出，涉案房屋内原有结构及机电设备不得破坏，并将良好状态下的房屋交回被告刘清、李敏仪。根据本院查明的事实，原告在2018年5月10日下午开始清场，晚上完成清场事宜。2018年5月11日将涉案房屋的电子密码通知被告刘清、李敏仪，退场交接时涉案房屋存在灯管损坏、一台空调不能制冷的情况，故原告迁出交还时的涉案房屋状态确实与合同约定不符。原告虽然已经在2018年5月10日腾空迁出，但未能将符合合同约定的涉案房屋交付给被告，已构成违约。因此，原告主张被告刘清、李敏仪向其退还全部租赁保证金40489.96元的理由不能成立。但原告与两被告均确认涉案房屋交付时存在的上述问题现已由原告付费并维修完毕，原告对其违约行为已做出了一定的补救，故本院酌定被告刘清、李敏仪向原告退还50%的租赁保证金即20244.98元。关于被告刘清、李敏仪是否应退还延期费10000元的问题。《补充约定》是双方当事人的真实意思表示，被告刘清、李敏仪依据该合同收取原告交纳的延期费有充分的事实依据，故原告要求被告刘清、李敏仪退还延期费10000元没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告延期交付房屋导致被告损失的问题。本院认为，被告刘清、李敏仪未能提交租赁意向书等证据原件，其他证据也不能证实其在涉案房屋交付前已与他人签订正式的租赁合同，因此不能举证证明原告逾期交付房屋的行为与管理费14515元之间存在因果联系，故本院驳回被告刘清、李敏仪关于要求原告支付14515元损失的反诉请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘清、李敏仪向原告深圳市骏业建筑科技有限公司返还租赁保证金20244.98元；二、驳回原告深圳市骏业建筑科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘清、李敏仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062元，由原告深圳市骏业建筑科技有限公司负担636元，由被告刘清、李敏仪负担426元。案件反诉费用587.56元，由反诉原告刘清、李敏仪负担371元，反诉被告深圳市骏业建筑科技有限公司负担216.25元。如不服本判决，被告雷雨深、雷雨根可在本判决书送达之日起三十日内，原告深圳市骏业建筑科技有限公司、被告刘清、李敏仪可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  何洁玉人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年六月三十日法官助理刘嘉琳