广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1321号原告（反诉被告）：容丽萍，女，1988年11月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：蓝育斌，男，1974年8月15日出生，畲族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区***********。第三人（反诉被告）：高要区南岸信兴房地产信息咨询服务部，住所地广东省肇庆市高要区*********（首层）第三卡商铺，统一社会信用代码92***********X2。经营者：梁肇端。委托诉讼代理人：徐洁贞、冼荣杰，均为该服务部业务经理。原告容丽萍诉被告蓝育斌、第三人高要区南岸信兴房地产信息咨询服务部（以下简称信兴服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，被告蓝育斌在答辩期内提出反诉。本院依法适用简易程序，于同年5月14日公开开庭对本、反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）容丽萍及其委托诉讼代理人许迎春，被告（反诉原告）蓝育斌以及第三人（反诉被告）信兴服务部的委托诉讼代理人徐洁贞、冼荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令蓝育斌继续履行于2019年8月8日与容丽萍签订的《房地产买卖合同》立即支付剩余购房款780000元；2.判令蓝育斌自2020年1月26日起至付清780000元购房款之日止，每日按照870元的标准向容丽萍支付逾期违约金（暂计至2020年4月5日为60900元，70天乘以870元）；3.判令蓝育斌承担容丽萍因委托律师代理诉讼支付的律师费40000元；4.本案诉讼费由蓝育斌承担。事实与理由：2019年8月8日，容丽萍、蓝育斌通过信兴服务部提供中介服务，签订一份《房地产买卖合同》，约定由蓝育斌购买容丽萍名下位于肇庆市端州区***********号商铺。根据合同约定总房价87万元，第一期购房定金9万元（被告已经支付）。第二期房款34万元应在容丽萍取得商铺产权登记后，同时蓝育斌提供银行同意按揭贷款的手续，双方办理过户递件手续时支付。第三期房款43万元通过蓝育斌向银行申请按揭贷款的方式向容丽萍支付。最后一期房款1万元待容丽萍交付物业给蓝育斌时支付。根据合同第十一条约定，如一方违约，守约方除可以要求违约方继续履行合同外，还可以要求违约方每日按照总房价的千分之一支付违约金，并承担守约方支付的律师费等费用。现容丽萍已于2020年1月8日取得商铺产权登记文件，信兴服务部作为中介方，已于2020年1月10日告知蓝育斌应于七个工作日内准备银行按揭贷款相关手续与容丽萍进行过户交易，但蓝育斌至今未按照合同约定及中介方的通知提供相应材料，也未支付34万元的购房款。蓝育斌的行为已经违反合同的约定，导致容丽萍拟出售的商铺处于不确定的状态，严重损害容丽萍的合法利益。为此，容丽萍委托律师于2020年3月17日向蓝育斌寄送律师函，要求其尽快支付第二期购房款并办理过户递件手续，但蓝育斌未予回应。容丽萍认为其与蓝育斌签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，其内容受到法律的保护和约束，双方均应当严格履行各自的义务。现蓝育斌拖延履行合同的行为，严重损害其合法权益，鉴于蓝育斌已经构成预期违约，容丽萍有权要求蓝育斌继续履行合同，并一次性支付全部剩余购房款78万元。被告蓝育斌辩称：不同意继续履行合同，要求解除合同，要求容丽萍全额退还购房款。具体理由与反诉的事实理由一致。第三人信兴服务部述称：一、涉案合同是买卖双方真实意思表示，合法有效，双方应遵守履行。买卖双方在合同签订时从来未约定过征信有问题可解除合同。如双方有该约定，买方对其自身权利有如此重大影响的约定竟然不要求写在合同中，与常理不符。合同第十二条特别标粗注明“本合同在此之前与任何一方在谈判中声称、理解、承诺与合同不一致时以本合同为准”，因此，不管签订合同之前买卖双方如何协商，最终以合同约定的条款为准。二、我方已完成了居间义务，有权收取中介费。我方作为中介方已经促成双方达成买卖关系，合同未能正常履行是因为买方违约造成，我方对此无过错，有权依约收取居间费用。三、买方的征信是在签订合同之后才出现逾期，是买方的个人原因导致。四、蓝育斌找到合同以外的肇庆市敏捷投资有限公司去办理贷款不符合常理，按常理蓝育斌应该与我方及卖方协商，推动合同顺利履行，但蓝育斌却没有这样做，而是借机不履行合同，其行为不符合正常善意买家的心理。五、对于蓝育斌提供的证据有异议，是蓝育斌故意制造虚假证据。六、蓝育斌对我方的诉讼请求既无法律依据，也无合同依据，应予驳回。我方已将90000元定金转交到容丽萍手中，与我方无关。我方促成合同成立，蓝育斌向我方支付购房服务费是合同的约定，也是法律赋予我方的权利。贷款服务费我方愿意按合同履行义务。七、涉案合同是合法有效的合同，各方当事人均应当按合同的条款约定行驶权利、履行义务。不能获得贷款并非合同不履行的理由，即使不能贷款，蓝育斌也可以通过一次付款方式继续履行合同。任何一方当事人均应按诚实信用的精神，积极履行合同义务，也应按合同规定承担相应责任，而不应故意制造虚假证据。八、基于蓝育斌的起诉存在不真实性，应由其自行承担诉讼费。反诉原告蓝育斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除与容丽萍、信兴服务部在2019年8月8日签订的《房地产买卖合同》；2.判令信兴服务部向蓝育斌退回购房定金90000元、贷款服务费4300元、购房服务费17400元，共117000元；3.诉讼费由容丽萍、信兴服务部共同承担。事实和理由：蓝育斌、容丽萍通过信兴服务部在2019年8月8日签订一份《房地产买卖合同》，约定由蓝育斌购买容丽萍名下位于肇庆市端州区***********号商铺。签订合同当天，信兴服务部要求蓝育斌马上交购房定金90000元、贷款服务费4300元、购房服务费17400元，共117000元，并要求蓝育斌与容丽萍尽快去正规银行打征信，是否可以办理正规银行贷款（口头约定其他金融机构贷款无效），如果蓝育斌与容丽萍任何一方征信报告不过关，不能办理应取消《房地产买卖合同》，三方不用负任何责任，信兴服务部将蓝育斌已付的117000元原额退回。合同签订后，蓝育斌去银行咨询，银行负责人说蓝育斌由于负债率偏高，不能办理正规银行贷款，过了几天，蓝育斌与信兴服务部的业务员刘金花说过，蓝育斌征信不通过，不能办理正规银行贷款业务，按2019年8月8日口头约定取消合同，退回全部预交款项117000元给蓝育斌。再过一段时间，蓝育斌也同容丽萍及其丈夫容学能说过，银行征信不能通过，要取消《房地产买卖合同》。容学能提出用普惠金融贷款，蓝育斌不同意，因为普惠金不是正规银行，违反当初口头约定。容丽萍、信兴服务部想赚取蓝育斌的服务费、贷款中介费及订金117000元，违反口头协议，不惜一切代价，要求蓝育斌到非正规银行高息贷款，把房子买下来，如此行为，有失公平。信兴服务部所说不是合同所写，本质不同，有欺骗蓝育斌行为。反诉被告容丽萍辩称：双方签订的买卖合同合法有效，应继续履行，蓝育斌无权单方解除合同。蓝育斌要求退还定金是没有事实和法律依据的，容丽萍与信兴服务部均没有任何欺骗蓝育斌的行为，蓝育斌无法办理银行贷款应由其自行承担相应的法律后果，即应以现金或其他方式支付余款，履行合同。反诉被告信兴服务部辩称：一、买卖合同是真实、合法、有效的，是三方经协商达成一致意见后签订的，如果有任意一方不同意解除合同的话，则由法院依法判决，我方作为中介方不发表意见。二、我方收取的90000元定金是买卖双方委托我方保管的，并非我方收取，合同约定在不动产权证办妥后3天内支给容丽萍，我方不存在退还蓝育斌90000元，如果要退还定金是需要在容丽萍同意的情况下才能退，与我方无关。三、我方已经促成双方的买卖，不是违约方，所以我方可以收取购房服务费17400元。四、贷款服务费是蓝育斌购买涉案房屋时需要贷款，我方代收取的费用，如果贷款成功的话，这笔费用需支付给第三方，如果蓝育斌选择现金支付的，这笔款就退还给蓝育斌。五、诉讼费用应该由违约方支付。本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，容丽萍（卖方）与蓝育斌（买方）以及信兴服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方委托经纪方介绍买卖位于肇庆***********号商铺，成交价为人民币870000元，物业交易方式为商业贷款。其中，合同第四条“该物业付款方式”约定，第一部分房款为定金90000元，买方在签署本合同时直接支付给经纪方，卖方委托经纪方代为保管（具体以收款收据为准，经纪方收取定金视为卖方收到，买卖双方无异议）；第二部分房款为首期款340000元，买方在递件办理过户后交税前支付给卖方；第三部分房款为房屋尾款430000元，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方；第四部分为交房保证金10000元，待相关费用结清后，卖方实际交付该物业当天结算；由买方直接支付给卖方。合同第九条“买卖双方的权利和义务”第（三）款约定，买方向银行按揭贷款的，买方需保证自己的银行信用良好和银行流水清单需要符合贷款银行要求，并承诺以家庭为单位是第1次贷款。申请贷款时间应在领取不动产权证原件之日起7个工作日内向银行申请贷款。如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在20日内以现金补足支付给卖方……合同第十条“经纪方的权利和义务”第（二）款约定，若因卖方或买方原因导致本合同不能履行，视为该方违约，违约方应赔偿各方损失，经纪方已收买卖双方或一方服务佣金均不予退还，由违约方直接赔偿守约方的服务佣金损失。合同第十一条“违约责任的承担”第（一）款约定，买、卖双方合同签订后，若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方在7日内将买方的已付房款（不计利息）返还买方，但购房定金归卖方所有。若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起7日内应以买方所付定金的双倍及已付购房款返还给买方。并且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖中介服务佣金。合同第十二条第（一）款约定，买卖双方同意如产生合同纠纷，先协商解决，协商不成可直接向该合同物业所在地人民法院起诉。所产生的诉讼费、律师费由违约方支付。合同签订当日，蓝育斌向信兴服务部支付购买上述商铺定金90000元、中介服务费17400元和贷款服务费4300元，信兴服务部分别向蓝育斌出具收据。容丽萍于2020年1月4日收到信兴服务部代其收取的定金90000元。之后，蓝育斌因征信问题未获银行批准按揭贷款，没有继续履行合同。容丽萍因蓝育斌未在中介方通知的期限内提供相关银行按揭贷款手续办理过户，也未支付340000元购房款，遂委托广东德锐律师事务所于2020年3月17日通过快递方式向蓝育斌寄送律师函，要求蓝育斌继续履行合同义务。无果后，容丽萍于2020年4月9日向本院提起诉讼。蓝育斌在诉讼中否认收到律师函，但确认原告曾催促其履行合同。诉讼中，容丽萍、蓝育斌及信兴服务部对于蓝育斌是否可单方解除合同的问题存在以下争议：蓝育斌认为三方当时口头约定如因买方无法办理贷款就解除合同；容丽萍与信兴服务部均否认三方有如买方无法办理贷款则可解除合同之口头约定，其中，容丽萍认为蓝育斌无权单方解除合同，即使其无法办理银行按揭贷款，也应以现金方式支付购房款并继续履行合同；信兴服务部则认为如买方单方解除合同则应在7天内书面通知卖方，卖方可以依约没收定金。经本院释明，容丽萍坚持其诉讼请求。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。容丽萍、蓝育斌及信兴服务部于2019年8月8日签订的《房地产买卖合同》为三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方应按《房地产买卖合同》约定履行各自义务。本案中，蓝育斌因征信问题未获得银行按揭贷款而没有继续履行合同，按照《房地产买卖合同》约定其行为已构成违约，因此本案主要的争议焦点是反诉原告蓝育斌在存在违约的情形下是否可解除涉案《房地产买卖合同》的问题。对此本院作如下认定和处理：根据《房地产买卖合同》第十条第（二）款约定，若因卖方或买方原因导致本合同不能履行，视为该方违约，违约方应赔偿各方损失，经纪方已收买卖双方或一方服务佣金均不予退还，由违约方直接赔偿守约方的服务佣金损失。第十一条第（一）款约定，买、卖双方合同签订后，若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方在7日内将买方的已付房款（不计利息）返还买方，但购房定金归卖方所有……违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖中介服务佣金。上述条款设定了买方或卖方原因致使合同不能履行即中途不买或不卖的违约情况下，买方或卖方需承担的违约责任，可理解为违约方可以以依约承担违约责任为代价解除合同。而且，本案交易标的为不动产，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有不列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，在买方中途不买的情况下不适宜强制履行合同。综上，蓝育斌反诉请求解除三方在2019年8月8日签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持；对容丽萍要求蓝育斌继续履行合同的诉讼请求予以驳回。关于合同解除后的处理。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定和上述合同约定，涉案《房地产买卖合同》解除后，双方尚未履行的合同义务终止履行；蓝育斌已付的定金90000元归为容丽萍所有并赔偿容丽萍所支付的中介服务费损失；信兴服务部已收取蓝育斌的中介服务费不予以退还。故容丽萍请求蓝育斌支付剩余房款780000元及违约金；蓝育斌反诉要求退还购房定金90000元、购房中介服务费17400元的诉讼请求理据不足，本院均不予支持。至于贷款的服务费，如上所述，合同解除后信兴服务部已收取蓝育斌贷款服务费4300元理应退还，故蓝育斌要求信兴服务部退还贷款服务费的诉讼请求合法有理，本院予以支持。2.根据《房地产买卖合同》第十二条第（一）款约定，买卖双方同意如产生合同纠纷，先协商解决，协商不成可直接向该合同物业所在地人民法院起诉。所产生的诉讼费、律师费由违约方支付。本案中，蓝育斌为违约方，其应依约承担本案的本、反诉的诉讼费和容丽萍因本案诉讼所产生的律师费。容丽萍提供了其与广东德锐律师事务所签订《委托代理合同》，载明律师费40000元，该费用符合《律师服务收费办法》，故容丽萍要求蓝育斌承担律师费40000元理据充分，本院予以支持。3.诉讼期间，由于容丽萍经本院释明后未变更诉讼请求，故其因解除合同造成的损失可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告蓝育斌应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告容丽萍支付律师费40000元。二、解除反诉原告蓝育斌与反诉被告容丽萍、高要区南岸信兴房地产信息咨询服务部在2019年8月8日签订《房地产买卖合同》。三、反诉被告高要区南岸信兴房地产信息咨询服务部应在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告蓝育斌退还贷款服务费4300元。四、驳回原告容丽萍的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告蓝育斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6305元(原告已预交)、反诉受理费6250元（反诉原告已预交），均由被告（反诉原告）蓝育斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇二〇年六月五日书记员  梁思颖