济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1636号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。被告：郭叶红，女，1986年12月16日出生，汉族，住河北省保定市满城县。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）与被告郭叶红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业公司的委托诉讼代理人刘继柱、郭蕊,被告郭叶红的委托诉讼代理人陈庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.物业服务费12403.6元；2.违约金5581.62元。事实与理由：郭叶红系济南绿地欢乐颂A4地块商铺317室业主，房屋面积112.76平方米。2018年8月4日起，郭叶红委托科瑞物业公司提供物业管理服务，并签订《前期物业服务协议》。其中，协议第四条约定，物业服务费按建筑面积10元/平方米/月计算，支付时间为下一次缴费期首月七日内，逾期不缴纳，每逾期一日应承担千分之三的滞纳金，逐日递增计算。然而，自2019年2月4日至2020年1月3日，郭叶红拖欠物业费共计12403.6元，科瑞物业公司多次通过口头、电话、书面等形式通知郭叶红，要求尽快支付上述费用，但郭叶红均置之不理，已严重违约。综上，为维护自身合法权益，科瑞物业公司提起诉讼，望判如所请。郭叶红辩称，第一.案涉商品房交付行为无效，答辩人无义务代开发商缴纳物业费。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。另外，根据委托方与绿地地产(济南)有限公司签署的《商品房买卖合同》第八条第一款即出卖人应当在2018年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将已经取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。本案中，绿地地产(济南)有限公司在恶意隐瞒本案所涉商品房尚未取得《综合验收备案证明》以及《分期综合验收备案证明》的情况下，采用欺诈手段违法、违规向答辩人交付了案涉商品房，该行为系明显的恶意欺诈，严重违反了合同约定，亦违反了国家及地方强制性法律法规，故开发商绿地地产(济南)有限公司向答辩人交付房屋的行为无效，根据法律规定，无效行为自始不发生法律效力，案涉商品房不发生占有、使用权的转移，在答辩人未接收房屋的情况下无权与贵公司签署《前期物业服务协议》，即便已签署，亦因系无权处分行为而不发生任何法律效力，故被答辩人无权要求答辩人支付包括但不限于物业费在内的一切与物业服务有关之费用,部分业主已经交纳的物业费，被答辩人应当依法予以返还。另外，被答辩人应当在开发商向答辩人交付已经取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房后方可在平等自愿的基础上与答辩人签订《前期物业服务协议》，并依据相关部门正式颁发的实际物业服务等级证书按正常市场价格标准收取合理物业费。为此，答辩人已经向贵院提起民事诉讼，请求法院确认开发商的商品房交付行为无效，目前该案正在审理过程中，答辩人认为本案的基本事实认定以另一案的判决结果为前提，在另一案件的判决结果生效前，本案应当依法中止审理。第二.被答辩人在案涉物业入住率极低的情况下所提供的物业服务标准不可能达到《前期物业服务协议》中所约定的10元/㎡/月之标准。首先，答辩人在法庭调查阶段将要出示的图片及视频证据能够证明被答辩人所服务的物业入住率极低，大部分业主因房屋不具备法定及约定的交房条件而未验收房屋，案涉物业所在区域大部分的公共部分无需被答辩人维护和保养，而且被答辩人也未能尽到任何的维修和保养义务，与其所承诺的10元/㎡/月所对应的物业服务标准存在极大差距；其次，本案所涉物业所在的外围环境长时间达不到使用条件（包括但不限于由被答辩人所直接管辖和操控的扶梯无法正常运营、商铺院落内经常性出现维修沟槽导致答辩人无法入户营业、水电在房屋非正常交付至今仍为临时水和临时电且频繁出现停水停电现象，最糟糕的是在房屋非正常交付后的很长时间里临时水电仍然无法正常供应;最后，据答辩人了解，在本案所涉物业区域内，被答辩人累计选择了五户业主作为起诉对象，而没有起诉其他未收房和已经收房的业主，由此可见，被答辩人的诉讼行为存在投机性和随意性，该行为恰恰能够体现被答辩人与答辩人所签署的《前期物业服务协议》中的物业费标准是极为荒谬的，大部分业主拒绝签署的主要原因是看到了10元/㎡/月的高额物业费，事实也证明了被答辩人的物业服务标准已经严重背离了其应当遵守的合同所约定的服务标准，这使得即便已经在欺诈环境下下因疏忽大意而签署协议的业主也不可能接受被答辩人所要求的物业费标准。第三.被答辩人无权要求支付滞纳金。滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。首先，根据本答辩意见所述第一条，被答辩人无权收取包括但不限于物业费在内的一切与物业服务有关之费用；其次，即便有权收取，在民事法律关系中也无法适用滞纳金这一行政执行措施，况且日千分之三的违约金计算标准也是严重过高且因违反国家强制性法律规定而无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋交付行为的效力。科瑞物业公司陈述其依约交付，交付行为合法有效，提交《济南市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》佐证。郭叶红则辩称交付行为无效，案涉房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》，补充协议约定交付条件减轻或免除开发商应承担的责任，加重其负担，排除其主要权利，系格式条款，也违背了地方性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制性效力性的规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。但商品房的竣工验收事关商品房质量安全、业主的人身安全，故商品房的竣工验收必须符合法律规定，结合现行法律规定及实践中的具体规范，出卖人交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，案涉房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即该日案涉商品房已符合法律规定的交付标准，案涉房屋也已经实际交付。《商品房买卖合同补充协议》中明确约定交付条件变更为出卖人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单，该项约定应为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担。就郭叶红所陈述的格式条款事宜，在补充协议中明确约定“双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”，该内容所涉文字进行了加黑处理，起到了相应的提示作用，郭叶红作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，应承担相应的法律后果。综上，双方对房屋交付条件的补充约定合法有效，案涉房屋的交付行为合法有效。2.本案应否中止审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案中，郭叶红辩称其已提起关于绿地地产（济南）有效公司交付行为无效的诉讼，应等待该案审理结果，本案应中止审理。经审查，本案系物业服务合同纠纷，而另一案为商品房预售合同纠纷，两者非同一法律关系，且本案无需以另一案的审理结果为依据，故郭叶红关于中止审理的辩解意见于法无据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭叶红与绿地地产（济南）有限公司于2018年5月12日签订《商品房买卖合同》。约定：郭叶红购买绿地地产（济南）有限公司开发建设的绿地国际花都A4地块3号、4号商务公寓楼317号商业用房一套。《商品房买卖合同》载明“……第八条交付期限出卖人应当在2018-04-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”。上述买卖合同签订当日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（即附件五：合同补充协议），该补充协议载明“……第三条：关于房屋交付的补充约定1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年4月20日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。……第六条：前期物业管理1、根据《物业管理条例》，甲方选聘科瑞物业公司作为所在项目的前期物业管理单位。前期物业管理期间，物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。2、商业用房物业服务费10元/月·平方米；中央空调能耗费、公共能源费按房屋的实际产生费用向业主收取。收取方式按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。……18、本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能产生的法律后果，并愿意承担。双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。第十五条：补充协议的效力本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”。甲方为绿地地产（济南）有限公司，乙方为郭叶红。科瑞物业公司与郭叶红于2018年8月4日签订《前期物业服务协议》，该物业服务协议载明“……第四条物业服务费及其它应缴费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用）（一）物业服务费标准及缴费方式2、裙商物业管理服务收费标准，按照建筑面积每月每平方米￥10.00元标准收取。……3、物业服务费交费开始日期：业主应自办理入住手续时预交六个月的物业服务费，以后每六个月缴纳一次。缴费时间：下一次缴费期首月七日内，逾期不缴纳者，每逾期壹日应承担3‰的滞纳金，逐日递增计算。……”绿地地产（济南）有限公司制定了《绿地国际花都A4地块临时管理规约》，并交付郭叶红。郭叶红在《承诺书》上承诺人处签字，承诺遵守该管理规约。2018年8月2日，腊山A4地块商业综合体3#、4#商务公寓楼、裙房及换热站（已建）工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年8月4日，绿地地产（济南）有限公司向郭叶红交付了案涉房屋。本院认为，科瑞物业公司与郭叶红签订《前期物业服务协议》，约定相应的权利、义务，上述行为均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。郭叶红虽辩称协议系欺诈签订，但未提交证据加以证实，依照相关法律规定，应承担举证不能的不利后果，故郭叶红的该辩解意见依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，郭叶红作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。郭叶红未依约交纳物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主则按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。郭叶红辩称科瑞物业公司未按照合同约定提供相应的服务，但提交的证据尚不足以证实。即使物业服务存在一定瑕疵但尚不足以达到拒绝交纳物业费的情形，科瑞物业公司对此也不予认可，依照相关法律规定，郭叶红应承担举证不能的不利后果。故科瑞物业公司主张按照《前期物业管理服务协议》约定的标准计算得出的物业服务费12403.6元合法有据，本院予以支持。科瑞物业公司另主张违约金5581.62元，郭叶红不予认可。经审查，科瑞物业公司在提供物业服务到位的前提下可依约主张违约金，但案涉小区现入住率较低，科瑞物业公司提供的物业服务确存在一定瑕疵，仍有需要改进的地方，郭叶红拒绝交纳物业费的辩解意见虽然未得到支持，但却可以印证其未交纳物业费事出有因，并非主观恶意拖欠。为平衡双方当事人的合法权益，创造和谐的服务关系，对科瑞物业公司关于违约金的诉求，本院不予支持，但郭叶红之后应依约及时交纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告郭叶红于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付物业服务费12403.6元（2019年2月4日至2020年1月3日）；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担39元，被告郭叶红负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年六月十二日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦