内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1149号上诉人（原审原告）：张立文，男，1977年7月6日出生，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审被告）：苏东阳，男，1981年2月22日出生，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审被告）：罗海潇，男，1979年12月13日出生，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人张立文因与被上诉人苏东阳、罗海潇买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张立文的上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.请求二审法院判令被上诉人苏东阳给付购房款尾款及利息，合计55530元；3.请求二审法院判令被上诉人罗海潇对上述尾款及利息承担连带担保责任。事实有理由：一审法院认定上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，属于认定事实错误，上诉人及前妻曾多次通过打电话及见面方式向被上诉人索要上述房屋尾款，对此上诉人的员工也能证明。被上诉人苏东阳辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人罗海潇未答辩。一审法院认定的事实：扎鲁特旗鲁北镇某某家园×号楼×单元×楼东侧房屋在某某家园开发商认购书上记载的认购人为孙某某。2013年4月26日原告张立文作为出卖人（甲方），被告苏东阳作为买受人（乙方）签订一份《买卖合同》。该《买卖合同》约定：甲方将某某家园×号楼×单元×楼85㎡以总价200000元（大写：人民币贰拾万元整）卖给乙方；乙方先向甲方一次性支付120000元，（大写：人民币壹拾贰万元整）。余款捌万元整按每月贰仟元标准每6个月付一次，付清为止，付款银行帐号×××；本合同为乙方认购该房屋达成的意向协议，其签订目的系为双方签署正式的房屋买卖合同（购房合同甲方负责从售楼处直接办给乙方）；如双方发生争议，应协商解决，协商不成，可向扎鲁特旗人民法院提起诉讼。合同落款甲方处原告张立文签字捺印，乙方处被告苏东阳签字捺印，担保人处被告罗海潇签字捺印。上述《买卖合同》约定的“其余款8万元每个月付2000元，每六个月付一次”的起始时间为自2013年5月份开始每月给付2000元，每半年给付一次。按上述起始时间计算，被告苏东阳给付尾欠房款80000元的具体时间分别为：2013年10月份给付12000元，2013年11月至2014年4月份给付半年的房款12000元，2014年5月份至2014年10月份给付半年的房款12000元，2014年11月份至2015年4月份给付半年的房款12000元，2015年5月份至2015年10月份给付半年的房款12000元，2015年11月份至2016年4月份给付半年的房款12000元，2016年5月份至2016年8月份给付8000元。签订《买卖合同》当日，被告苏东阳向原告张立文交付房款120000元，原告张立文将涉案房屋即扎鲁特旗鲁北镇某某家园×号楼×单元×楼东侧房屋交付给被告苏东阳，被告苏东阳一直居住上述涉案楼房至今。被告苏东阳又于2014年7月2日、2014年12月24日、2015年9月12日、2016年1月分别向原告张立文交付房款10000元、5000元，共计交付35000元。现被告苏东阳尚欠原告张立文购房款45000元，至今未给付。一审法院认为，关于原告张立文与被告苏东阳签订的《买卖合同》是否有效的问题。被告苏东阳提出的“经被告去售楼处打听得知，原被告《买卖合同》中约定的房屋不在原告名下，原告无权处理该房屋，本案涉及的房屋至今也没有办理过户手续至被告名下，因本案涉及的某某家园小区至今尚未验收合格，未验收合格的房屋不允许买卖，况且该房屋最终是否能够归被告所有无法得到保障”的辩解意见，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告苏东阳的上述辩解意见不成立，一审法院不予采纳。被告还提出了“原被告签订的《买卖合同》因涉嫌欺诈导致无效”的辩解意见，但未能提供有效证据证明原告签订《买卖合同》时存在欺诈行为，故对被告苏东阳的该辩解意见也不予采纳。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，原告张立文在2016年8月被告苏东阳未按照购房合同约定向其交付尾欠购房款时应该知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效于2019年8月，而原告于2019年11月26日才向法院提起诉讼，要求被告支付尾欠的购房款及利息，且未能提供有效证据证明，存在诉讼时效中止、中断或延迟的事实，故应承担举证不能导致对己不利的法律后果，原告的起诉已超过诉讼时效。关于被告罗海潇的担保责任是否已免除的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”之规定，原告张立文与被告罗海潇未明确约定保证方式，故被告罗海潇应承担连带责任保证。又根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在法律规定的期限内债权人未提起诉讼的，保证人的担保责任免除”，本案中，原告张立文与被告罗海潇未约定保证期间，原告张立文在2016年8月即主债务履行期限届满之日起六个月内未要求保证人罗海潇承担保证责任，2019年11月26日才向法院提起诉讼，被告罗海潇的担保责任已免除。综上，原告要求被告苏东阳立即支付原告尾欠的购房款及要求被告罗海潇承担上述房款及利息的连带给付责任的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照相关法律规定，一审判决如下：驳回原告张立文的诉讼请求。案件受理费749元（已减半收取），由原告张立文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张立文提交的通话记录清单、中国移动专用收据、短信记录以及出庭证人张某某、蒲某某的证言，能够相互印证，证明上诉人张立文在合同履行期限届满后，每年向被上诉人苏东阳主张支付房屋尾款的事实，本院予以采信。出庭证人孙某某的证言，能够证实其作为房屋认购人，认可张立文处分该房屋，本院对其证言予以采信。经二审审理查明的事实和采信的其他证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效的问题。上诉人张立文二审期间提交的证据，能够证明其在案涉买卖合同履行期限届满后，不间断的向被上诉人苏东阳主张支付房屋尾欠款的事实，其主张权利的行为引起诉讼时效的中断，故其诉讼请求并未超过法定诉讼时效。关于是否应当支付房屋尾欠款的问题。二审庭审中，上诉人张立文、被上诉人苏东阳均认可案涉房屋由于开发商的原因，现无法签订正式的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，合同一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，被上诉人苏东阳作为房屋买受人在合同存在瑕疵履行达不到约定的履行标准，即暂无法签订正式的房屋买卖合同时，可以行使同时履行抗辩权，拒绝出卖人张立文支付房屋尾欠款的履行要求。上诉人张立文可待房屋买卖合同签订障碍消除后，另行主张权利。综上，上诉人张立文关于诉讼时效的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人张立文关于支付房屋尾欠款的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1498元，由上诉人张立文负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 董明华审判员 白 丽 二〇二〇年六月十五日法官助理 朝鲁门书记员 赵 静