广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1784号上诉人（一审被告）：蔡双华，男，汉族，1969年9月16日出生，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************538。上诉人（一审被告）：方暹津，女，汉族，1967年7月18日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：440************865。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广东科学技术职业学院，住所地：广州市天河区*******，统一社会信用代码：124***********203D。法定代表人：李龙图，校长。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。原审被告：张美芬，女，汉族，1956年4月20日出生，住广州市天河区*************，公民身份号码：440************667。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。上诉人蔡双华、方暹津因与被上诉人广东科学技术职业学院（以下简称广东科技学院）、原审被告张美芬返还原物纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人蔡双华、方暹津的共同委托诉讼代理人陈杰、被上诉人广东科技学院的委托诉讼代理人罗永洪、原审被告张美芬的委托诉讼代理人姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡双华、方暹津上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2019）粤0402民初6896号民事判决书，改判为驳回广东科技学院全部诉讼请求；2、广东科技学院承担本案上诉费用。事实与理由：原审判决适用法律错误认定事实不清。一、蔡双华、方暹津借用张美芬名义购房的行为并不违反法律、法规的强制性规定，也不属于原审判决所引用的《关于支持科研研究所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土建建设经济适用房的若干意见》《加强经济适用住房管理有关问题的通知》的限制范围。原审判决所引用的上述两个规定所限制的是在取得经济适用房全部完全产权前的出租、出售、闲置等行为，而两上诉人与原审被告间的行为明显不在此列，其行为并未有违反法律法规的强制性规定。也并未有损害任何人或单位、集体的利益。二、涉案房屋早已达到可以上市交易的年限，广东科技学院也已收相应房屋购买款项，其从2010年就已知悉蔡双华、方暹津是案涉房屋的实际使用人，但在2019年4月18日前也一直未就此问题向蔡双华、方暹津或张美芬提出异议或主张权利。依据《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的有关规定》，“使用学院的经济适用房者，从交付使用之日起5年内不得转让给他人使用”；《关于春晖园经济适用房有关问题的补充规定》，第一点规定：“春晖园经济适用房的房产证由学院统一保管，自经济适用房交付使用之日起八年期满再发给业主，在此期间，经济适用房不得在市场上转让，不得租给别人使用，违者学院将保留收回房产的权利。”广东科技学院也已收相应的购房款项，而涉案房屋自2003年8月8日交付之日起至今就一直由蔡双华、方暹津实际使用，早已达到可以上市交易的时限。在此期间内，也并未从在前述规定的限制的出租、出售、限制等行为。综上所述，蔡双华、方暹津借用张美芬名义购买案涉房屋的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。并且广东科技学院业已收受蔡双华、方暹津所支付的购房款项，蔡双华、方暹津及张美芬在使用案涉房屋后也不存在法律、行政法规所禁止的出租、出售、限制等行为。蔡双华、方暹津对案涉房屋享有合法权益，原审判决属适用法律错误，认定事实不清。为维护蔡双华、方暹津合法权益，特上诉至贵院，望贵院依法予以裁判，撤销原审判决，驳回广东科技学院的全部诉求。被上诉人广东科技学院辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回蔡双华、方暹津全部上诉请求。一、蔡双华、方暹津不是广东科技学院的在职职工，其隐瞒事实通过张美芬名义的购房行为损害了社会公共利益，依法应认定其借名购房行为无效。原审法院引用《关于支持科研院所、大专院校、文化团体何卫生机构利用单位自用土地建设经济适用房的若干意见》及《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》相关条文，均表明大专院校自建经济适用房的享受主体是本单位职工，而蔡双华、方暹津不是广东科技学院在职职工，其不具有购房资格。同时，蔡双华、方暹津的借名买房行为也扰乱了国家和珠海市政府的住房政策。再者，鉴于借名买房且拒绝腾退，导致广东科技学院于2010年将涉案房屋出售予在职教师陈振坤时，无法将房屋交付陈振坤。蔡双华、方暹津的行为明显损害了广东科技学院其他教职工享受经适房的权益。因此，蔡双华、方暹津借名买房行为无效。二、蔡双华、方暹津通过借名买房行为无效，且涉诉506房尚登记在广东科技学院名下，蔡双华、方暹津居住的事实不能视为其取得房屋所有权。综上，蔡双华、方暹津的上诉理由缺乏事实与法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回蔡双华、方暹津全部上诉请求。原审被告张美芬述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第十六条规定，蔡双华、方暹津借用张美芬的名义购买保障性住房的行为应认定无效。广东科技学院向一审法院起诉请求：一、蔡双华、方暹津、张美芬共同腾退位于珠海市香洲区****************（以下简称506房)予广东科技学院；二、全部诉讼费用由蔡双华、方暹津、张美芬承担。一审法院审理查明：案涉506房系广东科技学院为教职工建设的经济适用房。2002年5月21日，广东科技学院发布了《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的有关规定》（粤科干院字[2002]034号），主要内容是：经珠海市规划局批准，在香洲区春晖花园内划拨了15000平方米作为我院珠海校区教职工住宅配套用地，学院决定在该地建一批经济适用房，解决赴珠海校区工作教职工的住房问题……建房以办学需要为前提，个人自愿申请使用为原则，使用者限于：户口迁入珠海市的该院教职工、未享受过房改分房并服从学院安排随时准备到珠海工作的该院单身教职工以及服从学院安排，随时准备到珠海校区工作的我院在册的已婚教职工……凡使用学院的经济适用房必须以书面形式作出以下承诺，包括：从交付使用之日起5年内不得以任何形式转让给别人使用；自交付使用之日起5年内，不论以何种形式离开学院，均必须把使用的经济适用房交还学院；经济适用房的房产证由学院根据珠海市有关政策办理，使用者要予以配合等。2002年6月20日，广东科技学院发布了《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的补充规定》（粤科干院字[2002]057号），其中第三条将“该院在册的已婚教职工”解释为：含目前在岗的正式教职工、该院离退休教职工、现任该院党政主要负责职务及曾任该院党政主要领导职务并以该院名义安排到省人大、省政协工作的人员。张美芬为广东科技学院教职工，并向广东科技学院申请报名使用春晖花园经济适用房。2002年5月至2003年7月，广东科技学院分五次收到以张美芬名义交纳的房款共80280元。2003年8月5日，广东科技学院向张美芬发出《春晖花园教工住宅入住通知书》，内容为：春晖花园已竣工验收，张美芬购买的12栋506房可以开始装修入住。同年8月8日，张美芬委托了蔡双华领取了房屋钥匙，案涉房屋由蔡双华、方暹津居住使用至今。2004年9月6日，广东科技学院又发布了《关于春晖花园经济适用房有关问题的补充规定》（粤科职院字[2004]079号），主要内容包括：一、春晖花园经济适用房的房产证由学院统一保管，自经济适用房交付使用之日起八年期满后再发给业主，在此期间，经济适用房不得在市场上转让，不得出租给别人使用，违者学院将保留收回房产的权利……三、凡已购春晖花园经济适用房的教职工愿意以原价两倍的价格将住房退回给学院，学院将予以购回，回购时间截止到2004年9月30日……五、退回学院的已进行装修的经济适用房，其装修费用的补偿，可由退房户与购房户协商解决；六、本补充规定与该院粤科干院字[2002]034号和057号文相悖之处，以本文为准等等。2004年5月17日，张美芬向广东科技学院递交了一份《退房申请书》，内容为：根据学院的工作安排，本人长期在广州校区工作，在珠海校区居住的时间较少，因此愿意退回在珠海春晖花园xx号房，让长期在珠海校区工作的同志。因房已装修，请工会协助解决收回装修费约为35000元。广东科技学院收到张美芬的退房申请后，未退还购房款，亦未协助退还装修费。2017年，案涉房产办理所有权登记至广东科技学院名下，为广东科技学院单独所有，房地产权证注明：国有土地-划拨/自建房；行政划拨土地、珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售。2018年9月29日，经校长办公会议讨论，广东科技学院决定同意收回张美芬名下506房。2019年4月18日，广东科技学院向张美芬邮寄书面通知，限期要求张美芬协助将506房腾空后交还该院，并凭该院出具的收款凭证向财务处办理领取退房款手续。同日，广东科技学院向蔡双华、方暹津邮寄一份书面通知，称：该院已同意张美芬申请，同意收回以张美芬名义购买的506房。限期要求该房实际使用人即蔡双华、方暹津协助将该房腾空后交还该院，逾期该院将遵循司法途径处理。一审庭审时，蔡双华、方暹津、张美芬确认：蔡双华、方暹津并非广东科技学院教职工；涉案506房是蔡双华、方暹津经人介绍，并借用张美芬的名义向广东科技学院购买，购房款全部由蔡双华、方暹津实际支付；该房由蔡双华、方暹津自行装修后居住至今，张美芬未实际居住使用过该房。广东科技学院主张，广东科技学院起初并不清楚蔡双华、方暹津借名购买506房的情况；直至2010年，广东科技学院将506房转让给陈振坤，陈振坤收房时才发现该房由蔡双华、方暹津实际居住。张美芬称，在整个过程中，蔡双华、方暹津均是以张美芬的名义行使房屋权利；2002年，张美芬申请购房时与蔡双华约定无偿借用购房指标，帮助其渡过难关，蔡双华也明确表示自己有房后就会退回506房；2004年，蔡双华在珠海已有住处故同意退房，但要求拿回购房款及装修补偿，张美芬同意协助并向广东科技学院提交了退房申请。蔡双华、方暹津表示，2004年退房时，蔡双华、方暹津要求广东科技学院补偿装修款，广东科技学院没有同意，所以未能达成退房协议，故广东科技学院清楚两人在506房的居住情况；两人从未承诺找到房屋后退房。另查明，2010年12月1日，陈振坤与广东科技学院签订《买卖协议》，约定：广东科技学院将506房以经济适用房价格卖给陈振坤，价款为166396元。一审法院于2011年1月25日立案受理了陈振坤、林雪诉蔡双华、方暹津以及第三人广东科技学院、张美芬返还原物纠纷一案。陈振坤、林雪该案请求蔡双华、方暹津从506房腾退。经审理，一审法院于2011年7月25日作出（2011）香民一初字第1087号民事判决，以陈振坤、林雪并非506房产权人为由驳回了两人的诉讼请求。陈振坤、林雪不服一审判决并提出上诉，珠海市中级人民法院于2011年12月23日作出（2011）珠中法民三终字第279号民事判决，驳回上诉，维持一审法院作出的一审判决。再查，根据广东省人民政府《关于同意设立广东科学技术职业学院的批复》（粤府函[2003]94号），2003年4月在广东省科技管理干部学院的基础上成立广东科学技术职业学院。2011年1月4日，珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市国土资源局、珠海市*******联合印发《关于解决我市引进高校教职工住房建设问题的若干意见》，该意见第四条规定：2006年9月28日以前已经建成或者在建并已出售给教职工的住房，可以登记到教职工个人名下，登记时房地产权证上须注明“行政划拨土地、珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售”字样；教职工转让其名下的教职工住房，应当符合下列规定：（一）房屋竣工满5年；（二）已经登记在教工名下；（三）受让人为本校校方或者在本市没有住房的本校教职工；（四）不得改变房产的行政划拨性质。一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、蔡双华、方暹津借张美芬名义购买506房是否合法；二、广东科技学院是否有权收回该房并要求其实际使用人腾退。对此，一审法院作如下分析：首先，国务院办公厅于1998年9月18日转发的《关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房的若干意见》第五条、第九条明确规定，科研院所、大专院校等自建经济适用住房，应当按照房改政策向职工出售，其在教学、科研等业务区外自建经济适用住房，建成的住房应全部用于解决本单位、本系统职工住房，不得对外销售。2010年4月22日，住房和城乡建设部发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》亦规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。涉案506房是享受珠海市特殊政策的引进高校建设的政策性住房，不得上市交易。享受这些政策性优惠补贴的权利只能由特定主体享有，该权利可以放弃但不能转让。根据广东科技学院为分配春晖花园经济适用房所制定的相关文件，蔡双华、方暹津均不具有购房资格，无权享受该经济适用房的优惠补贴。蔡双华、方暹津对广东科技学院故意隐瞒该事实，并借用教职工张美芬的名义以低于市场价的价格购置了506房，其行为扰乱了国家和珠海市政府的住房政策，违反了国家对于此类住房的管理秩序，损害社会公共利益，其借名购房行为应认定为无效。其次，一方面，张美芬为配合蔡双华完善购房程序，与广东科技学院形成的房屋买卖合同，意思表示不真实。广东科技学院有权收回案涉506房。另一方面，张美芬已于2004年向广东科技学院提交了退房申请。2018年9月29日经校长办公会决定，广东科技学院同意收回506房并随后分别向张美芬以及蔡双华、方暹津发出腾退房产通知，而名义购房人即张美芬现对此并无异议。综上所述，蔡双华、方暹津继续占有案涉房产，缺乏合法依据。广东科技学院作为房屋所有权人现要求两人腾退并交还房产，合法有据，应予以支持。至于房款退还问题，各方可以自行协商，有争议的，可以另循途径解决。本案为返还原物纠纷，鉴于案涉506房目前仅由蔡双华、方暹津实际占有使用，并无证据显示张美芬现占用房产并拒绝腾退，广东科技学院要求张美芬承担腾退房产之责任，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、蔡双华、方暹津于本判决发生法律效力之日起三十日腾退位于珠海市香洲区****************并交还给广东科技学院；二、驳回广东科技学院的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4913元，由蔡双华、方暹津共同负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋是广东科技学院为教职工建设的经济适用房，是享受珠海市特殊政策的引进高校建设的政策性住房，蔡双华、方暹津不是广东科技学院员工，不具备享受此类政策性优惠补贴的权利和资格，广东科技学院作为房屋所有权人要求蔡双华、方暹津腾退并交还房产，合法有据。一审法院判决蔡双华、方暹津腾退并交还涉案房屋给广东科技学院有事实及法律依据,本院予以维持。综上，上诉人蔡双华、方暹津的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9826元，由蔡双华、方暹津共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星书记员 曾芷欣书记员曾芷欣