山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终442号 上诉人（原审原告）：孙文龙，男，1980年6月29日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人:韩光玲，山东君诚仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:彭清华，山东君诚仁和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桑秋梅，女，1966年6月6日出生，汉族，居民，住菏泽市。 委托诉讼代理人:晁璐，女，1989年4月5日出生，汉族，系被上诉人桑秋梅之女，住菏泽市。 委托诉讼代理人:胡文波，山东晟韵律师事务所律师。 上诉人孙文龙因与被上诉人桑秋梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初5433民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙文龙及其委托诉讼代理人韩光玲，被上诉人桑秋梅的委托诉讼代理人晁璐、胡文波参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙文龙上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判桑秋梅支付孙文龙房屋租金25458元、违约金11750元、水电、物业费1647元；3.一、二审诉讼费用由桑秋梅负担。事实与理由：一、一审仅对黄亚红与晁璐签订的合同进行全面认定，对黄亚红和晁璐之间对孙文龙房屋的非法转租却避而不谈，并以黄亚红和晁璐之间的租赁约定来约束孙文龙的行为，因孙文龙收取了黄亚红的租金，从而就认定孙文龙无权向桑秋梅要求支付租金，向桑秋梅要求是重复主张租赁费，明显违背法律规定。首先，桑秋梅租赁孙文龙的房屋是事实，却没有支付分文租金，不可能构成重复起诉。其次，黄亚红依据与晁璐签订的转让合同，收取了晁璐的租金和转让费71000元，黄亚红收取晁璐的转让费与孙文龙没有关系。对于黄亚红和晁璐之间的《店铺转让合同》，是她们之间擅自转租的行为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”和第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因此，该转租行为是无效的，对孙文龙没有任何约束行为。在2018年7月份，孙文龙得知黄亚红和晁璐转租的行为之后，对该转租行为不认可，要求收回房屋，当时，桑秋梅和其女儿晁璐同意与孙文龙签订租赁合同，并同意按孙文龙与黄亚红之间约定租金数额支付孙文龙租金，这一事实，有孙文龙和桑秋梅签订租赁合同为证，因此，黄亚红和晁璐之间的《店铺转让合同》对孙文龙无任何法律约束力。桑秋梅既然使用了孙文龙的房屋，就应该依据约定支付租金。二、一审认定孙文龙与桑秋梅签订的租赁合同，应视为孙文龙与黄亚红签订的租赁合同未履行部分的继续，而非重新签订的《租赁合同》，这样认定与现有的证据严重不符。黄亚红和晁璐签订的《店铺转让合同》是在2018年5月15日，孙文龙在2018年7月份到门市上去，才知道她们违法转租的事宜。当时孙文龙对她们非法转租的行为十分气愤，要求桑秋梅和其女儿搬离出房屋，当时桑秋梅已把房屋已装修好，提出可以与孙文龙重新签订租赁合同，并按黄亚红交付的租金数额支付孙文龙，因孙文龙在2017年9月份已委托华阳中介要把房屋进行出售，孙文龙仅同意把黄亚红剩余的租期时间出租给桑秋梅，于是，孙文龙把与黄亚红签订的租赁合同拿出来，让桑秋梅在该份合同上签上名字同意作废，然后，双方又签订的租赁合同，所以孙文龙与桑秋梅的租赁合同仅仅是把黄亚红剩余的租期时间让桑秋梅继续租用，对黄亚红和晁璐签订的《店铺转让合同》并没有同意和认可，孙文龙明明与桑秋梅重新签订了租赁合同，一审却认定是孙文龙与黄亚红签订的租赁合同未履行部分的继续，实际上认定了黄亚红和晁璐签订的《店铺转让合同》合法有效，若是孙文龙与黄亚红签订的租赁合同未履行部分的继续，孙文龙在与黄亚红签订的租赁合同签上同意她们转租即可，就没有必要再与桑秋梅再签一份租赁合同。一审无视孙文龙与桑秋梅签订的租赁合同，认定事实与本案的真实证据严重不符。三、孙文龙依据与桑秋梅签订的租赁合同要求桑秋梅支付租金和违约金、水电费、物业费，事实清楚，证据确凿。孙文龙、桑秋梅签订的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。孙文龙依据租赁合同第三条和第五条的约定要求桑秋梅支付租金、违约金以及水电费和物业费，既有证据支持，也有法律依据。四、一审一方面认定黄亚红私自转租与本案不是同一法律关系，一方面认定黄亚红私自转租给桑秋梅之女的合同约定有效，并约束孙文龙，相互矛盾。只有在黄亚红转租有效的情况下，一审才能认定出孙文龙重复主张租金的理由成立。因此一审认定黄亚红私自转租与本案不是同一法律关系是错误的。 桑秋梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙文龙的上诉请求，维持一审判决。一、桑秋梅经孙文龙同意认可，与原承租人黄亚红签订了转让协议，并支付转让费71000元、服装款5000元，随之桑秋梅与孙文龙签订了《商铺租赁合同》，实际签订日期为2018年5月15日，租期为一年，但是应孙文龙要求，将租赁日期写为2017年11月30日，后经孙文龙同意，桑秋梅进行了装修，花费61000元。但桑秋梅在租赁4个月后，孙文龙将房屋出售，侵犯了桑秋梅的优先购买权。孙文龙与李钦恶意串通，剥夺了桑秋梅的优先购买权，桑秋梅已提起诉讼，在侵犯优先购买权案件尚未审结之前，本案应中止审理。二、孙文龙诉请解除房屋租赁合同，没有法律依据。在诉讼过程中，租赁合同约定的期间已至，孙文龙的主张不符合法定条件。三、孙文龙请求的租赁费及违约金、物业费，缺乏事实根据及法律依据。桑秋梅从黄亚红处接收商铺时，孙文龙明确认可并与桑秋梅签订租赁合同，转让费包含租金，孙文龙是认可的。物业费与本案没有关联。因是在孙文龙同意的情况下，桑秋梅进行的豪华装修，在另一案件中，桑秋梅的损失尚未得到补偿，因本案的审理结果，有待于另案的实体处理结果为依据，故本案应中止审理。 孙文龙向一审法院起诉请求：1.依法解除孙文龙与桑秋梅签订的房屋《租赁合同》。2.判令桑秋梅支付占用孙文龙房屋租金25458元（占用期限自2018年5月15日至2018年11月30日），并赔偿违约金11750元，支付孙文龙为其垫付的水电、物业费1647元。3.涉诉费由桑秋梅负担。 一审法院认定事实：晁璐系桑秋梅女儿。2017年11月30日，孙文龙将菏泽市牡丹区青年路香格里拉20号楼10号店铺出租给案外人黄亚红。在经营期间，黄亚红（甲方）于2018年5月15日与晁璐（乙方）签订一份《店铺转让合同》，其中约定：“一、甲方已签订了租赁合同，租期为一年，租金47000元，租金每年交付一次，并与到期前一个月付清下年房租。二、乙方在本合同签订一日起，一次性向甲方黄亚红支付转让费房租共计71000元。所有的一切债权、债务均有甲方负责，接收后的一切与经营有关费用乙方承担。如果房东有问题，甲方负责协调乙方的租赁合同问题。”同日黄亚红给晁璐出具一份收到条，内容“晁璐交给黄亚红香格里拉一期20号楼10门市转让费柒万壹仟元整。黄亚红41140219921017642Ｘ2018年5月15日183××××8766”。桑秋梅认可晁璐是代表自己与案外人黄亚红签订的《店铺转让合同》。后，孙文龙与桑秋梅签订《租赁合同》，租赁期限为2017年11月30日至2018年11月30日，租金为每年47000元，落款时间为2017年11月30日。在涉案房屋归属孙文龙期间，桑秋梅实际使用涉案房屋时间为2018年5月15日至2018年11月30日。孙文龙主张的水电、物业费，未提供有效证据证明。孙文龙认可收到案外人黄亚红租金47000元。 一审法院认为,本案争议焦点问题是：1.本案是否应当中止审理；2.若不符合中止审理的规定，孙文龙与桑秋梅之间的租赁合同是否存在需要解除的情形；3.孙文龙要求桑秋梅支付租金、违约金、水电费的诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。桑秋梅要求中止审理的理由为本案审理有待侵犯租赁合同优先权一案的审理结论，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因租赁费用产生纠纷不影响同等条件下的买卖合同的优先购买权，即使享有优先购买权，也与房屋租赁合同是否应当缴纳租金并不冲突。因此，桑秋梅要求本案中止审理的理由不能成立。关于第二个焦点，孙文龙与桑秋梅签订的房屋《租赁合同》期间为2017年11月30日至2018年11月30日，实际使用时间为2018年5月15日至2018年11月30日。截止到2018年11月30日，房屋租赁期限届满，桑秋梅没有提出继续租赁房屋的要求，孙文龙、桑秋梅之间的租赁合同自然解除，因此，孙文龙要求解除双方签订的房屋《租赁合同》的诉讼请求已没有存在的基础。合同解除后，合同的权利义务终止。关于第三个焦点，桑秋梅之女晁璐支付案外人黄亚红转让费房租共计71000元，桑秋梅认可晁璐是代表自己与案外人黄亚红签订的《店铺转让合同》，该《店铺转让合同》的实际履行人应为桑秋梅，孙文龙与桑秋梅签订的《租赁合同》，应为孙文龙与案外人黄亚红签订的《租赁合同》未履行部分的继续，而非重新签订《租赁合同》。涉案房屋的租赁费为每年47000元。孙文龙认可收到案外人黄亚红交付的租金，涉案房屋的实际租赁人桑秋梅也将租金及转让费71000元交付了给黄亚红，孙文龙已收取了2017年11月30日至2018年11月30日的租金，孙文龙在收取黄亚红交付的涉案房屋租金47000元之后，又再次向桑秋梅主张权利，属于重复主张租赁费用。孙文龙要求桑秋梅支付租金25458元的诉讼请求，于法无据，不予支持。桑秋梅不存在向孙文龙交付租金的义务，也就不存在违约行为，孙文龙要求桑秋梅支付违约金11750元的诉讼请求，于法无据，不予支持。孙文龙要求桑秋梅支付为桑秋梅垫付的水电、物业费1647元的诉讼请求，未提供有效证据证明，不予支持。孙文龙称与案外人黄亚红的《租赁合同》约定，如果黄亚红私自转租，不仅要把房子收回，还要赔自己一年的房租，与本案不是同一法律关系，一审法院不予审理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：驳回孙文龙要求解除与桑秋梅签订的房屋《租赁合同》、要求桑秋梅支付房屋租金25458元、违约金11750元、水电、物业费1647元的诉讼请求。案件受理费771元，减半收取385.5元，由孙文龙负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审查明的事实一致。 本院认为，孙文龙述称，其于2018年7月份知道案外人黄亚红将涉案房屋租赁给桑秋梅之女晁璐，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，孙文龙在此后的六个月内，可以行使合同解除权或主张合同无效，依现有在案证据，孙文龙并未依法行使上述权利，而是让桑秋梅在孙文龙与案外人黄亚红签订的租赁合同中签上名字同意作废，随后与桑秋梅签订了租赁合同。同一时期内，案涉房屋同时存在两份内容完全一致的租赁合同，该两份合同显然不能同时履行，事实上在案外人黄亚红转租之后，桑秋梅实际于2018年5月15日开始使用案涉房屋，履行期限届满后桑秋梅没有提出继续租赁房屋的要求，租赁合同自然解除。现孙文龙已经收取了合同约定的一年的租金47000元，一审认定本案租赁合同是孙文龙与案外人黄亚红签订的租赁合同未履行部分的继续，未支持孙文龙要求桑秋梅另行支付租赁费及违约金的诉讼请求，符合案涉房屋实际租赁的事实，并无不当。如孙文龙认为案外人黄亚红擅自转租的行为为其造成了损失，其可依据与案外人黄亚红之间的租赁合同依法主张权利。一审期间，孙文龙主张为桑秋梅垫付2018年8月28日至2019年4月13日期间的物业费1400元、2017年12月18日至2019年4月28日期间的水费247元，与桑秋梅实际租赁期限不符，不能证明系桑秋梅应当承担的义务，一审法院未支持其该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，孙文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费771元，由上诉人孙文龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田佰旺 审 判 员 朱晨曦 审 判 员 姜 健 二〇二〇年六月八日 法官助理 田 源 书 记 员 刘景彪