广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10250号原告：马宇，男，土家族，1990年3月4日出生，身份证住址：深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘春，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201911148685。被告：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道益田路**新世界商务中心**，统一社会信用代码：91440300279380118G。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：深圳市西岭股份合作公司，住所地：深，住所地：深圳市罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼**用代码：91440300192310512U。法定代表人：魏锦锋。委托诉讼代理人：阳徽，女，汉族，1977年2月22日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系公司员工。原告马宇与被告深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称“西岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马宇委托诉讼代理人刘春、被告深圳市新世界房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋超、被告深圳市西岭股份合作公司委托诉讼代理人阳徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马宇向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期办理房产证的违约金157275元及按照同期银行贷款利率计付的逾期支付违约金的利息，直至付清之日；2.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月17日，原告与两被告签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告以2488536元的总价购买两被告开发的位于深圳市罗湖区，交房日期为2014年12月20日之前。2016年4月，因两被告通知交付的房产不符合合同约定及法定的交付条件，原告向罗湖区人民法院起诉两被告要求其承担逾期交房的违约金；2019年8月，罗湖区人民法院对此做出生效判决，认定涉诉房产的交房时间为2014年12月20日。至此，原告才知悉两被告存在延期办证的情形，根据合同第二十条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因罗湖区人民法院生效判决认定涉案房产交房日期为2014年12月20日，按照合同约定两被告应在2015年8月17日前为原告办理并取得《房地产证》，但原告实际取得《房地产证》的时间2016年1月21日，两被告逾期办证时间达158天，严重违反了合同约定。综上，两被告未按合同约定履行办证义务，给原告造成损失，两被告应根据合同约定向原告支付违约金。被告新世界公司答辩称：一、（一）原告马宇知道被告逾期办证侵害其权益的时间点是2015年8月17日；（二）退一步，即使前述第（一）主张不成立，原告马宇于2016年1月21日取得不动产登记证明时，应当知道被告逾期办证侵害其权益。二、被告延期办证不构成违约，存在合理的免责事由。（一）公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况，是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是四季御园项目规划验收的前提条件；（二）黄炳归房屋拆除责任的划分、深圳市交委无故延迟对工改场站等公共设施的移交确认，导致四季御园项目规划验收延误；（三）规划验收的延误，导致被告无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。因此，被告已经履行了自己的办证义务，被告延迟办证不能归因于自己，不构成违约。被告西岭公司的答辩意见同被告新世界公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据。对来源合法、各方无争议的证据，本院予以采纳。结合证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：一、两被告是位于深圳市罗湖区的开发建设单位。2014年10月17日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于深圳市罗湖区，转让成交价为2488536元，被告应当于2014年12月20日前将房产交付给原告。合同第二十一条对“办证义务”作出约定如下：被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的房地产初始登记。被告应在将本房地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，即原告书面委托被告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。原告在接到被告办理《房地产证》的书面通知后30日内，向被告或被告指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出约定如下：如被告未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。因原告未履行相关义务导致被告不能按期办理《房地产证》的，被告不承担延期办证的违约责任。二、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，原告依约向两被告付清购房款。2014年12月20日，被告向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续。三、原告以两被告迟延交付房产，怠于履行代办证义务，严重违反合同的约定为由，向本院提起诉讼，请求判令两被告向原告支付逾期交付涉案房产的违约金298126元。本院于2019年8月26日作出(2016)粵0303民初8386号民事判决，认定被告于2014年12月20日向原告交付了涉案房产，该判决已于2019年9月27日生效。四、两被告主张未能及时申请房屋初始登记的原因系因验收延误，导致验收延误的原因在于涉案房地产项目附近尚有案外人黄炳归的房屋未拆除搬迁、深圳市交通运输委员会无理拒绝办理公交场站的移交手续。两被告在取得《建设工程规划验收合格证》后已及时向深圳市房地产权登记中心递交了相关资料、及时向各业主发出了办证通知，迟延办证不能归责于两被告。经查，(2016)粵0303民初8386号民事判决曾对相关事实作出如下认定：1.2014年11月25日，案涉房地产项目取得《建设工程竣工验收报告》。同年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2.2015年7月15日，深圳市罗湖区莲塘街道办事处向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出《关于西岭旧村黄炳归房屋拆除情况说明的函》，载明黄炳归房屋拆迁问题确有特别情况，非两被告的原因；3.2015年8月5日，深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局向深圳市交通运输委员会发出的《关于四季御园建筑工程申请竣工规划验收的告知函》载明：根据该项目的《建设工程竣工测量报告》，开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施，若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛胚房状态移交，请尽快与该项目开发商办理公交场站的移交手续；4.2015年8月17日，两被告取得深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出的《深圳市建设工程规划验收合格证》；5.2015年8月19日两被告向深圳市房地产权登记中心申请涉案房地产项目的初始登记，受理通知书载明办理时限为60个自然日（自受理之日起至2015年10月18日止）。2015年8月27日该中心在深圳特区报发出了深圳市房地产初始登记公告，要求有异议者请自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。6.2015年10月22日被告新世界公司向原告发出通知，通知原告到被告新世界公司处领取资料办理不动产权证书。五、2016年1月21日，原告取得案涉房地产权利凭证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》意思表示真实，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。本案的争议焦点为：1.被告的诉讼时效抗辩是否成立；2.被告的违约行为是否存在免责事由；3.延期办证违约金的金额。对于第一个争议焦点，本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告应在将房地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，故只有在房地产交付时间确定之后，被告是否存在逾期办证、逾期时间等事实方能确定。原告以两被告逾期交付房屋为由提起(2016)粵0303民初8386号民事诉讼，本院于2019年8月26日作出判决，对被告交付房屋的时间作出认定，故应认定原告在该判决生效后，方才确定其自身权利受到侵害的事实。原告于2020年3月向本院提起诉讼，并不存在怠于行使诉讼权利的情形，被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。就第二个焦点问题，本院认为，根据(2016)粵0303民初8386号民事判决所确认的房屋交付时间及《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于被告为原告办理并取得《房地产证》的相关约定，本院认定被告最迟应在2015年8月17日前为原告办理并取得房地产证，而直到2016年1月21日，相关房地产证才办理完毕，被告构成违约。被告辩称其存在免责事由，本院不予采纳，理由如下：首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据合同约定，被告最迟应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上在2015年10月20日才办理初始登记，才具备房屋产权转移登记的条件，故被告已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务；其次，被告主张迟延办理房地产证的原因系黄炳归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成，但被告所提供的证据不足以证明上述主张；最后，即使被告上述主张属实，根据我国合同法的相关规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故第三人的原因，并不能成为被告就违约行为免责的理由。综上，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。第三，关于逾期办证的违约金金额，首先，(2016)粵0303民初8386号民事判决认定被告已于2014年12月20日将涉案房产交付给原告，合同约定被告最迟应于2015年8月17日前为原告办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日；关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至原告实际取得房地产证之日止，本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在原告积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至被告通知办证之日起的合理期限止，即2015年10月24日，再加上60个自然日的合理期限，故迟延办证违约金的截止日为2015年12月23日，合计129日；其次，关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，应按购房总价款万分之四/日的标准计算。综上，被告应向原告支付迟延办证违约金128408元（以房产总价款2488536元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月17日起计至2015年12月23日止共129日）。原告诉讼请求中过高部分，本院不予支持。原告还诉请逾期支付违约金利息，该主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、规定，判决如下：一、被告深圳市新世界房地产开发有限公司、被告深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起七日内向原告马宇支付逾期办证违约金人民币128408元。二、驳回原告马宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1723元，由原告马宇负担人民币253元，被告深圳市新世界房地产开发有限公司、被告深圳市西岭股份合作公司负担人民币1470元。上述费用原告马宇已预付，被告被告深圳市新世界房地产开发有限公司、被告深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起十日内向原告马宇迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何小哲二〇二〇年六月五日书记员  胡 萍