安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1101号 原告:安徽瑞祥文化旅游发展有限公司(原名称安徽瑞祥置业有限公司),住所地安徽省全椒县儒林外史国际大酒店。 法定代表人:林光义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 被告:张乃冬,男,1965年11月08日生,汉族,住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：任春云，系张乃冬妻子。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告张乃冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞祥公司的委托诉讼代理人王宇光、被告张乃冬及其委托诉讼代理人任春云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方所签全椒县商品房预售合同;被告立即归还上述房屋并恢复该房屋毛坯原状；2、被告支付给原告逾期付款违约金47000元（470000元＊10%）；3、本案诉讼费由被告承担。原告变更第二项诉讼请求为：被告支付给原告逾期付款违约金27000元（270000元＊10%）。事实和理由：2015年7月20日，原被告签订《商品房预售合同》,约定被告购买原告位于全椒县住宅房屋,建筑面积为218.61平方米,总房款为470000元。合同签订后原告依约履行了合同义务并将房屋交付给被告使用至今,但时至今日被告仍欠原告购房款27万元不支付,几年过去了,原告年年催要都被拒绝。原告认为被告的逾期付款的行为已构成根本违约。根据双方合同约定和相关法律规定,买受人若无法支付房款的,出卖人有权单方解除合同,买受人应当承担总房价款10%的违约赔偿责任（合同第七条约定）。原告已经按照合同全面履行约定的义务,被告拒付购房余款已构成根本违约,被告理应承担违约赔偿责任。 张乃冬辩称，1、购房是事实，总房款是47万元，合同签订后，我当即缴纳首付款20万元，下剩27万元房款按照合同约定为公积金贷款；2、我已按照瑞祥公司的要求将所有办理公积金贷款的手续交给瑞祥公司，之后被告知因瑞祥公司账户被法院司法冻结，至今无法办理公积金贷款。所以，造成下剩27万元房款无法支付的责任在于原告，我方不存在违约，如果当时瑞祥公司告知我公积金贷款无法办理，我是不会去购买房屋的；3、瑞祥公司在知道自身无法办理按揭的情况下催促我方去缴纳首付款20万元，属于恶意欺骗行为；4、原告诉称说曾多次催促我方缴纳房款，但其拨打的电话都不是我本人或者家人的。直至今年4月份瑞祥公司才打电话给我妻子说要缴纳房款，让我去瑞祥公司；5、案涉房屋存在多处质量问题，我方为了修理房屋支付了55300元修缮费用，后续仍需要支付5万余元修缮费，该损失应当由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，瑞祥公司（出卖人、甲方）与张乃冬（买受人、乙方）签订《商品房预售合同》,约定张乃冬购买瑞祥公司位于全椒县住宅房屋,建筑面积为218.61平方米,总房款为470000元。第七条：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金……逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”在附件一中约定：“付款方式为分期付款，贷款方式为公积金贷款。乙方于2015年7月20日与甲方签约，并付首付房款20万元。备注：余款27万元办理公积金的贷款，于本合同签订之日起7日内办理公积金贷款。”同时，合同补充条款第3条关于公积金贷款、银行按揭贷款的违约责任约定：“1.……买受人以公积金方式付款的，买受人保证自领取备案合同之日起30日内，将购房款全额转入出卖人账户，否则视为逾期……2.如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行作出不放款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。买受人若无法支付房款的,出卖人有权解除合同。买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。” 2015年7月20日，张乃冬按照约定向瑞祥公司支付首付款20万元后，瑞祥公司将案涉房屋交付给张乃冬使用。但张乃冬的公积金贷款始终未办理成功，张乃冬至今未支付剩余27万元房款。庭审中，原被告双方均认可系由于瑞祥公司账户被法院司法冻结，导致张乃冬无法办理公积金贷款。 另查明，张乃冬系全椒县文化馆工作人员，每月缴纳公积金1600元左右；其于2015年入住案涉房屋，对该房屋进行了装修，至今未办理房地产权证。诉讼中，本院组织双方当事人进行调解，双方均同意继续履行案涉合同，但双方对应付剩余房款的数额、分期付款期限分歧较大，调解无果。 上述事实，有当事人的陈述及瑞祥公司提供的《商品房预售合同》及补充条款及张乃冬提供的公积金个人账目等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除方式有约定解除和法定解除两种，且应在法定期间内行使解除权。 第一，从合同约定解除权来看，根据张乃冬与瑞祥公司签订的《商品房预售合同》补充条款第3条关于公积金贷款、银行按揭贷款的违约责任约定，因买受人的原因或因银行贷款政策调整,造成买受人不再符合申请贷款条件的，买受人应一次性支付剩余房款。买受人若无法支付房款的,出卖人有权解除合同。本案中，瑞祥公司未举证证明未能办理公积金贷款的责任在于张乃冬，应承担举证不能的不利后果，故瑞祥公司以张乃冬未支付剩余房款为由，主张解除合同，不能成立。 第二，从合同的法定解除来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条均有规定，但这些规定均建立在张乃冬违约或违法的基础上，瑞祥公司才享有解除权，但瑞祥公司并无充分证据证明系因张乃冬原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能履行。相反，庭审中，双方均认可系因瑞祥公司账户被法院司法冻结，导致张乃冬无法办理公积金贷款。因此，瑞祥公司主张解除与张乃冬签订的《商品房预售合同》，于法无据，本院不予支持。 第三，从解除权除斥期间角度来看，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”商品房买卖合同纠纷中最主要的交房、付款义务所引发的解除权行使期间为一年。按照合同约定，张乃冬应在2015年7月27日前办理公积金贷款，但其公积金贷款一直未办理成功，至今未支付剩余房款，瑞祥公司即使享有解除权也应当及时行使，但瑞祥公司在2020年4月17日才通过向本院提起诉讼的形式行使解除权显然超过了法定期间，解除权消灭，对其解除合同的请求亦不应予以支持。 综上，瑞祥公司不享有合同约定以及法律规定的合同解除权，从除斥期间角度来看，也超过了行使解除权的法定期间，故对其要求解除《商品房预售合同》以及基于解除合同而产生的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条规定，判决如下： 驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费487.5元（已减半收取），由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王沙沙 二〇二〇年六月三十日 书记员  赵 阳 附本案适用的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。