湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4715号上诉人（原审被告、反诉原告）：许建斌，男，1979年1月28日出生，汉族，户籍所在地湖北省大冶市，现住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：包盆，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北鼎龙泰富科技产业园有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居营销中心。法定代表人：张华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙，湖北云企会律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗炳，湖北云企会律师事务所律师。上诉人许建斌因与被上诉人湖北鼎龙泰富科技产业园有限公司（以下简称鼎龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许建斌上诉请求：1、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初150号民事判决，改判驳回鼎龙公司的全部诉讼请求，支持许建斌全部反诉请求；2、本案上诉费由鼎龙公司承担。事实和理由：1、一审法院对于按揭贷款不获批由买方自付剩余款项的条款性质、效力认定错误。该条款由鼎龙公司提供，属于格式条款，该条款剥夺了买方在政策调整导致买房不能情况下依法解除合同的权利，应属无效。2、一审法院将国家银行房贷政策调整导致许建斌贷款不能认定为“不属于不可归责于许建斌的事由”，进而认定许建斌贷款不能无法付款构成违约，无权解除购房合同，认定错误。房价上行鼎龙公司利益未受损害，许建斌确实资金困难，判令许建斌继续履行合同，损害了许建斌的利益。鼎龙公司辩称：许建斌未能成功办理贷款系其自身原因所致，应承担不利后果。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鼎龙公司向一审法院起诉请求：1、判令许建斌立即向鼎龙公司支付拖欠的购房款310,000元；2、判令许建斌向鼎龙公司支付逾期付款违约金（以310,000元为基数，按日万分之八的标准自2017年11月24日起计算至款项全部付清之日止）；3、判令许建斌承担本案的诉讼费等一切费用。许建斌向一审法院反诉请求：1、判令解除许建斌与鼎龙公司于2017年7月24日签署的武汉市商品房买卖合同（编号：经170049858）及附件、附录、补充协议；2、判令鼎龙公司立即退还许建斌缴纳的购房款327,366元；3、本案反诉费用由鼎龙公司承担。一审法院认定事实：2017年7月24日，鼎龙公司（出卖人）与许建斌（买受人）签订武汉市商品房买卖合同（合同编号：经170049858）及附件、附录。买卖合同约定许建斌向鼎龙公司购买位于湖北省武汉经济技术开发区202M地块碧桂园泰富国际三期第6号楼【幢】/单元10层D04号房屋，房屋总价款637,366元；付款方式为贷款付款。买卖合同附件六合同补充协议书第一条第三款约定，买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的20%即127,474元给出卖人，于2017年8月24日前付该商品房总房价款的31.36%即199,892元给出卖人并向贷款银行办理按揭申请手续，在2017年11月24日前付房屋总价款的48.64%（银行按揭款项）即310,000元给出卖人；第十一条第五款约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。当日，鼎龙公司（甲方）与许建斌（乙方）签订银行按揭及公积金付款方式补充协议，协议约定无论乙方选择何种付款方式，如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项支付给甲方，如乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之八计付违约金给甲方；若非因乙方原因导致贷款审批机构最终未能批准贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议变更付款方式；乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议，且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之八计付违约金给甲方；乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方”的，甲方有权解除合同等内容。买卖合同履行过程中，许建斌按期支付部分购房款项共计327,366元。2017年7月，许建斌向鼎龙公司出具欠按揭资料承诺书，载明在办理按揭贷款过程中，因本人原因（未提供婚姻证明复印件、银行流水原件等资料），不能即时办妥按揭贷款申请手续；本人保证所欠资料于2017年7月29日前补交至银行，并承诺由于资料欠缺而造成逾期支付房价款的违约责任由本人承担。此后，许建斌因贷款资料未补交、负债过高不能满足贷款审核政策等原因，向数家银行申请购房按揭贷款均未获批准。许建斌未在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知“不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给鼎龙公司”，未与鼎龙公司协商签订变更付款方式的协议，也未自行支付剩余购房款项。2017年12月到2018年11月期间，鼎龙公司以发送催促签署按揭贷款合同通知书、已到期应缴款通知书、关于商品房购房款付款逾期的律师函、催交资料通知书等形式多次向许建斌催交贷款资料并催讨购房款。双方协商无果，遂诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院另查明，许建斌及案外人唐海卉于2018年11月向武汉众邦银行申请5,000,000元个人经营贷款，用于经营周转，案外保证人武汉铭泰安华建筑装饰有限公司为该借款提供最高额保证，许建斌及案外人唐海卉以其房产为该借款提供抵押担保。一审法院认为，鼎龙公司与许建斌就涉案房屋签订的武汉市商品房买卖合同及附件、附录、银行按揭及公积金付款方式补充协议，除违约金条款约定过高应予调整外，其他合同条款未违反法律规定，应属有效。本案争议焦点：1、关于按揭贷款不获批由买方自付剩余款项的条款性质与效力；2、许建斌能否解除合同；3、逾期付款违约金标准是否过高及酌减。关于按揭贷款不获批由买方自付剩余款项的条款性质与效力问题，一审法院认为，该条款区分因买受人原因和非因买受人原因导致贷款未获批准两种情况，对付款方式和逾期付款违约责任分别作出约定。贷款是否能够获批具有不确定性，针对未获批原因约定不同的处理办法系正常商业行为，许建斌签订合同时应对合同履行风险有所预见。该条款并未免除鼎龙公司的主要义务，也没有加重许建斌的责任或排除许建斌主要权利，没有法律规定的无效情形，应属合法有效。关于许建斌能否解除合同问题，一审法院认为，许建斌在选择按揭贷款买房时，应对银行放贷风控审核风险提前预判。其向数家银行申请购房按揭贷款均未获批准，系由于贷款资料未补交、负债过高不能满足贷款审核政策等个人自身原因造成，不属于不可归责于许建斌的事由。许建斌关于因国家政策调整导致不能办理购房按揭贷款的主张，举证不足，一审法院不予支持。根据合同及补充协议约定，许建斌对剩余房款的支付有权选择在合同约定的付款期内书面告知“不同意将差额款项支付给鼎龙公司”，或与鼎龙公司协商签订变更付款方式，或自行支付剩余购房款项等救济手段，但许建斌均未选择，已构成违约。鉴于鼎龙公司在合同中并无过错，且要求合同继续履行，在此前提下许建斌作为违约方主张解除合同，一审法院不予支持。许建斌要求返还已付购房款的反诉主张，于法无据，一审法院亦不予支持。关于逾期付款违约金标准是否过高及酌减问题，一审法院认为，根据协议约定，即使许建斌无法办理贷款，也应自筹资金支付剩余购房款。现其未按照约定履行付款义务，已构成违约，应向鼎龙公司承担违约责任。但合同中违约金约定过高，一审法院酌情予以调减，违约金应以未付购房款310,000元为本金，从2017年11月25日起按日万分之二计算至一审法院确定给付之日止。许建斌关于调减违约金标准的抗辩理由，一审法院予以采纳。鼎龙公司主张的违约金，超过一审法院认定部分，一审法院不予支持。综上，许建斌应依法承担其对鼎龙公司的付款义务及未及时付款的违约责任。鼎龙公司的其他本诉请求及许建斌的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、许建斌于判决生效之日起十日内向鼎龙公司支付剩余购房款310,000元及违约金（以310,000元为基数，从2017年11月25日按日万分之二计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回鼎龙公司的其他本诉请求；三、驳回许建斌的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2,975元，反诉案件受理费3,105元，管辖异议费100元，合计6,180元，由许建斌负担。因此款鼎龙公司垫付2,975元，许建斌将其应付2,975元连同上述判决款项一并支付给鼎龙公司。本院二审期间，许建斌提交了《武汉市房屋交易信息查询结果告知单（转让）》作为证据，以证明许建斌名下有不动产，具有一次性支付拖欠购房款的经济能力。鼎龙公司对该证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的均有异议。该证据与本案争议无关，本院不作为定案的依据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，许建斌作为房屋买受人具有按期付款的基本合同义务。武汉市商品房买卖合同（合同编号：经170049858）及附件、附录对该义务的履行方式、每种方式可能引发的履行中的待确定事项与履行不能的后果进行了详尽约定。该约定内容本身为买受人保留了付款方式上的选择权，未免除鼎龙公司的主要义务，也没有加重许建斌的责任或排除许建斌主要权利，没有法律规定的无效情形，应属合法有效。许建斌选择申请按揭贷款，在合同履行过程中，不积极提供申办贷款所需资料，最终因贷款资料不齐、个人负债过高不能满足贷款审批条件等原因未能成功获得授信，之后，许建斌也没有选择合同给出的任一解决措施以推动合同的全面履行。一审法院据此认定许建斌违约，依据充分。许建斌作为合同的违约方不享有合同解除权，其关于返还已付款的请求亦丧失法律基础，本院不予支持。鼎龙公司在合同履行过程中并无过错，有权依据合同约定请求许建斌支付拖欠的购房款并承担违约责任。综上所述，许建斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6210元，由许建斌负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二〇年六月二十二日法官助理邱冠群书记员李超华