江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初2027号原告：修水县新概念装饰设计工程有限公司，住所修水县义宁镇时代华庭****铺，统一社会信用代码91360424610889898。法定代表人：杨雷，男，1983年12月21日出生，汉族，住江西，住江西省九江市修水县司总经理。委托诉讼代理人：冷文丰，江西坚白律师事务所律师。被告：江西省中青联创置业有限公司，住所修，住所修水县义宁镇奥林华府小区******会信用代码91360424352056702N。法定代表人：陈雪丰，男，1978年12月17日出生，汉族，住江西省九江市，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：梁炳华，男，1979年2月17日出生，汉族，住江西省九江市，住江西省九江市修水县委托诉讼代理人：杨晖，江西法启律师事务所律师。原告修水县新概念装饰设计工程有限公司与被告江西省中青联创置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨雷及其委托诉讼代理人冷文丰、被告江西省中青联创置业有限公司的委托诉讼代理人梁炳华、杨晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。修水县新概念装饰设计工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，配合原告依约按5,200元/平方米价格办理帝景观澜第十五栋101、102、103、第13-15栋连接铺101、102、103、104铺银行按揭，上述商铺合同总价款为2,568,280元；2.判令被告立即向原告交付上述商铺，并于交付后90天内为原告办理上述商铺的不动产权登记；3.判令被告支付至房屋实际交付日止的逾期交房违约金（违约金计算标准为原告实际付款总额的1%/月，暂计算2017年7月1日至2020年4月1日逾期交房违约金为369,600元）；4.判令被承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月4日，原、被告签订《定制商铺承诺书》及《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》，约定原告以5,200元/平方米向被告购买“帝景观澜”A区01、02、03、04、05、06、07号商铺；因规划调整，原告所定物业不如图纸上理想，被告需给原告办理换铺。根据房管局备案，上述铺面预测面积为第十五栋101（97.35平方米）、102（67.54平方米）、103（67.65平方米）、第13-15连接铺101（65.34平方米）、102（65.34平方米）、103（65.34平方米）、104（65.34平方米）。原告于2015年9月12日向被告支付了每筹10,000元的诚意金，2015年10月19日、11月8日，分别向被告支付了100,000元诚意金，2017年3月14日支付了850,000元购铺款。期间，帝景观澜楼盘的开发建设因故延缓，直至2017年11月10日才取得商品房预售许可。被告此后要求提高售价，不配合原告办理银行按揭，拒绝交付商铺。江西省中青联创置业有限公司辩称，江西省中青联创置业有限公司是专门为运作修水县城山谷大道E5地块房地产项目而设立，公司以商家联盟方式对外众筹该地块保证金和出让金。2015年9月12日，原、被告签订《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》，被告2015年9月22日取得了修水县城山谷大道E5地块的使用权，2017年11月10日取得了诉争地产项目的商品房预售许可。《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》是原、被告约定为将来订立商品房买卖合同的预约合同，其中载明了当事人的名称、铺面价款、位置、付款方式与时间等内容，属于双方为订立正式商品房买卖合同预先进行的规划和约束，但还须签订正式商品房买卖合同确定双方的权利义务。原、被告之间形成了商品房预约合同法律关系，而非商品房买卖合同法律关系。根据协议约定，原告2015年9月16日前应交纳700,000元，但仅在2015年10月19日交纳100,000元；原告2015年10月-12月应交纳350,000元，也仅在2015年11月8日交纳100,000元，原告虽在2017年3月14日一厢情愿地将钱款汇入被告账户，但被告拒绝出具收据，不予认可。原告未按约定交纳众筹款，构成违约，已丧失签订《商品房买卖合同》的资格，被告有权拒绝签订正式购房合同。即使不考虑原告违约，因原、被告约定的铺面是根据平面设计图纸草图确定，与最终的规划设计图纸相差甚远，约定的铺面位置、铺号与原告诉请的铺面位置无法一一对应，协议约定的标的物不确定，且双方就铺面位置、铺号，以及铺面面积是否要按照1.5倍容积率计算价款等无法达成一致，无法签订正式的商品房买卖合同。协议明确约定，对将来的商品房买卖合同重要条款需要另行约定，双方缔结预约，仅有磋商义务，而无必须缔约的义务，能否达成协议，应视当事人之后具体的协商结果而定。预约目的在于本约合同的订立和履行，预约合同产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任，根据现行法律规定，在违背预约合同约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。原、被告之间没有建立商品房买卖合同关系，原告要求交付铺面、配合办理银行按揭手续等诉请缺乏事实依据和请求权基础，其诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：出于共同开发市场、共享资源目的，2015年9月4日，原、被告签订《商家联盟战略合作伙伴协议书》，约定双方在各自业务中向客户推荐对方业务，相互往来中，互相给予对方优惠，相互可利用对方资源宣传自身业务，联盟期间参与被告相关工程招标时，原告同等条件下享有优先权等。为筹集资金，被告向原告等战略合作伙伴发出《定制商铺承诺书》，按其最初设计规划的修水县山谷大道E5地块“帝景观澜”商铺分布总平面图，以定制商铺方式对外筹款。2015年9月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》，约定原告定制被告拟开发的修水县山谷大道E5地块房地产项目A区01-07号商铺，每个商铺预测面积均为84平方米，单价为5,200元/平方米；7个铺面计为7筹，商铺设计层高约6米，计算容积率为1.5倍，以政府最终实测面积作为签署正式购房合同和计算最终价格的依据；选铺相关费用缴纳规则为：1、每筹在签署本协议时缴纳诚意金10,000元；2、乙方于2015年9月16日之前每筹再汇入100,000元；3、乙方于2015年10月到12月之间每筹再汇入50,000元，具体日期以甲方电话通知为准。如果乙方未能在甲方电话通知后的五天内汇入后续款项，视为乙方放弃，诚意金不予退还，本协议终止。其中第十一条约定：甲方保证于2017年6月30日将乙方所定物业交付使用，逾期每月按乙方实际付款总额的1%支付滞纳金。第十二条约定：签订正式购房合同之前，因建筑规划调整，乙方所定物业如不如图纸上理想，甲方须给乙方办理换房（铺），如乙方不能换到理想物业，甲方必须同意乙方退房（铺），并须退回乙方所缴全部款项，并按乙方实际交款金额的银行同期贷款利率支付利息。补充协议书还就退筹、合同权利义务的转让、免责事项等其他内容进行了约定，列明了甲方的收款账户。原告于《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》签订当日按约定交纳了70000元诚意金，并分别于2015年10月19日和11月8日各交纳了100000元诚意金，2016年2月3日原告向被告支付了1200000元，被告次日开具的收据摘要记载的资金用途为帝景观澜一标1＃、2＃、3＃、5＃、16＃、17＃楼土建工程保证金，原告则主张其中400000元为购房款，800000元为保证金，但未提供证据予以证实。2015年9月22日，被告通过拍卖出让方式取得了涉案地块的建设用地使用权，于2017年11月取得商品房预售许可。被告在建设涉案地块“帝景观澜”商住小区过程中变更了建设规划，实际建成的商铺数量和具体位置与原、被告签订《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》时的设计规划不符，双方未根据实际情况对补充协议书约定的商铺进行确认，并因商铺价款是否应按容积率1.5倍计算，商铺的具体位置等发生争议，经协商无法达成一致。原告在2017年3月14日向原告转账支付了850000元购买商铺的款项，被告对此不予认可，并拒绝向原告开具收据，双方至今未签订涉案商铺的商品房买卖合同。诉讼中，原、被告经本院组织调解，原告始终坚持按其起诉的商铺交易，被告则要求跟换部分商铺位置，或以原告已交纳且符合约定的认筹款金额交付相应面积的商铺，双方就商铺数量、位置以及交易价款未达成一致。另查明，原告的法定代表人杨雷系被告的股东，被告的法定代表人于2016年7月26日由魏某变更为陈雪丰。证人魏某出庭作证陈述了如下内容：1、2016年2月政府催缴土地出让金时，魏某曾要求杨雷帮助被告融资，杨雷表示帮被告融资会导致原告买涉案商铺的钱不够，魏某当时口头承诺原告可以缓交购买商铺的款项，魏某事后至少与陈雪丰说过三次，陈雪丰已默认原告可以缓交；2、涉案铺面规划设计变更后，魏某曾与杨雷、匡水浪等人口头对变更后的商铺进行了重新确认，原告可根据协议书第十二条选择商铺，其起诉的七个商铺就是被告为履行涉案协议所预留；3、关于魏某、陈雪丰同意原告缓交认筹款，原、被告重新确认原告诉请的商铺为所购商铺等，原、被告均未签订书面协议。对于魏某的证言，原告无其他证据予以佐证。本院认为，签订《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》时被告尚未取得涉案地块的建设用地使用权，该协议系原、被告为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，属商品房预约合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，且被告事后取得了涉案地块的建设用地使用权和商品房预售许可，该协议书应认定有效。涉案地块实际建成的商铺数量、面积与被告最初的设计规划的不符，魏某的证言所涉事实发生之前，原告未按约定交纳每期认筹款的违约事实业已存在，魏某的证言仅有利于原告，其真实性直接影响被告利益，原告无其他证据佐证，该证言系孤证，不足以证明相应事实，本院不予采信。原告主张被告已同意缓交涉案商铺认筹款，双方在“帝景观澜”规划设计变更后重新确认所售商铺即原告诉请的商铺，证据不足，本院不予采纳。《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》第十二条并没有赋予原告在涉案地块建筑规划调整的情形下自行选择、指定商铺的权利。原告对该条款的理解和解释不符合双方的意思表示，本院不予采纳。原告未经双方协商一致，即要求被告按5,200元/平方米价格，办理“帝景观澜”第十五栋101、102、103、第13-15栋连接铺101、102、103、104铺的银行按揭，办理不动产登记，本院不予支持。《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》第十一条列于第十二条关于规划调整情形下换铺、退铺的约定之前，按通常理解，该条约定仅适用于被告未更改建筑规划的情形，不适用于已调整建筑规划的情形，二者不能同时适用，原告请求被告每月按实际付款总额的1%支付至房屋实际交付日止的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。民事活动主体从事民事活动，应遵循平等、自愿、诚信原则。《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条，不能认定为商品房买卖合同。涉案地块“帝景观澜”商住小区规划设计变更后，在原、被告未能对《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》所涉商铺位置、面积和价款达成一致的情形下，《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》不能作为确定商品房买卖合同当事人权利和义务的依据。原告请求被告继续履行协议有违民事活动的自愿原则，本院不予支持。本案争议未涉及《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》的解除，当事人也未提出相应诉求，对《商家联盟战略合作伙伴补充协议书》解除权的行使以及相应民事权利义务，原、被告均可另案主张。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第五条规定，判决如下：驳回修水县新概念装饰设计工程有限公司的诉讼请求。案件受理费30,403元、诉讼保全申请费5,000元，合计35,403元，由修水县新概念装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  杨小林审判员  冷跃晖审判员  江碧云二〇二〇年六月二十七日法官助理徐敏书记员张芷若