山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终786号上诉人（原审被告）：李爱民，男，1961年10月13日生，汉族，住晋中市榆次区。被上诉人（原审原告）：晋中市房地产管理中心，住所：晋中市榆次区中都路**。法定代表人:孔陆军，职务：主任。委托诉讼代理人：赵罡，山西正名律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋建军，男，1971年7月24日生，汉族，系被上诉人晋中市房地产管理中心职工。上诉人李爱民因与被上诉人晋中市房地产管理中心（以下简称“晋中房管中心”）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爱民上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院于2019年11月1日作出的（2019）晋0702民初4359号民事判决；2、一审判决判定，让上诉人交纳截止2019年8月前拖欠的房屋租金10050.02元。上诉人认为，上诉人在居住期间，该房屋曾发生前墙损坏、屋顶破漏等问题，原榆次房屋管理所负责人答应让上诉人先维修，修了可以顶房租，但现在原出租单位的接管单位却不予抵顶；3、一审判决让上诉人交付2019年8月前欠交房租款，又让上诉人从2017年9月起，按每月57.32元支付此房租金至腾房。其错误是：从2017年9月至2019年8月让上诉人再按新标准交纳房租，岂不是让上诉人重复交纳房租，故不能接受；4、上诉人不同意解除上诉人与原榆次房产管理所签订的住房租赁合同；5、本案的诉讼费用应由上级法院从新予以核定。事实和理由：1、关于一审判决让上诉人交纳欠交的房租10050.02元，上诉人要求用支付的房屋修缮费用抵顶的问题。上诉人现居住的房屋是其父亲李瑞芝和其母亲李腊梅于上世纪八十年代租住的，后于2002年7月15日与原榆次市房屋管理所签订了《政府政府直管公有住房租赁合同》。上诉人母亲去世后因上诉人无房，故继续承租居住至今。在此期间因该房屋的前墙墙体是用土坯垒的，发生前墙土坯损坏掉落，加之屋顶又破漏漏雨，不能居住，于是上诉人多次找当时房屋管理所负责人牛明珠反映情况，要求房管所进行房屋维修。牛明珠请示领导后答复；“你们先修，修了以后顶房租钱。”上诉人雇佣了工程队，将原来土坯墙拆除改成砖砌墙，并将屋顶揭去更换了梁木、栅板、沥青烫顶（有当时原照片为证），因房子漏雨后来又烫顶一次，先后支出费用12400余元，请法院到现场核实。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。第二百二十一条规定；“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”在本案中，是原房管所管理人员让上诉人修的房屋，维修费用可以顶房租的，引用《合同法》“维修费用由出租人负担”的法律条款可以抵顶房租。但被上诉人却不予抵顶，而一审判决认定上诉人要求以维修费抵顶房租费，不属于同一法律关系，不予处理，不予认可。榆次房管所15年来都没有向上诉人收取房屋租金，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条规定，“延付或者拒付租金的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年”。按法律条款已经超过时效，因为被上诉人知道上诉人的修房款所花的金额大于房租款。上诉人认为一审判决这样认定与《合同法》第二十条、第二十一条的规定不符。2、关于上诉人不应再向被上诉人支付2017年9月起至2019年8月这一段期间按新租金标准57.32元/月，交纳房租的问题。一审判决第二条判决上诉人补交房租费10050.02元至2019年8月底，也就是到2019年8月底前上诉人所欠交的房款己给上诉人算清，为何让上诉人再按新租金（标准57.32/月）交纳包括2017年9月起至2019年8月底的房租，属于重复交费。一审判决不当，应予撤销。3、上诉人不同意解除双方签订的房屋租赁合同问题。该住房是上诉人父母在世时租赁的，因为上诉人无房，一直在此居住直至今日。如果解除合同按照有关规定应当给以安置。因为本人单身，患有心脏病、脑出血后遗症、糖尿病等多种疾病，无劳动能力，靠政府每月给的600元低保金维持生计，上诉人因病每月买药1700余元，入不敷出，无钱租赁私人住房，更谈不上买房。被上诉人晋中房管中心辩称：1、答辩人未接到上诉人维修房屋的通知，也未同意以房屋修缮费用抵顶租金，故上诉人称以修缮费用抵顶租金的理由无法成立。2、双方的租赁期限已于2016年6月30日届满，答辩人曾多次通知上诉人解除合同并腾退房屋，且答辩人已为上诉人提供了安置的公租房，上诉人称未对其安置，与客观事实不符。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。晋中房管中心向一审法院起诉请求：1、解除晋中房管中心与李爱民的租赁关系；2、李爱民立即腾退现租住的坐落于榆次区的房屋并交付给晋中房管中心；3、李爱民支付自2004年1月起至实际腾还房屋之日止房屋租金（截止2019年8月31日累计拖欠租金为10050.02元）。一审法院认定事实：晋中房管中心系榆次区的管理人，李爱民系榆次区的实际承租人。2017年，榆次区列入搬迁范围，晋中房管中心两次张贴《搬迁公告》，但李爱民一直未予搬迁。根据有关文件，自2017年10月起，榆次区的月租金为57.32元，截止2019年8月，李爱民已拖欠晋中房管中心租金10050.02元。庭审中，李爱民提供证人证言、收据、照片等证据，证明其对所租赁房屋进行过维修，并陈述晋中房管中心工作人员同意用维修费用抵顶租金。晋中房管中心则对此不予认可，并坚持其诉讼请求。一审法院认为：李爱民承租的房屋被列入搬迁范围后，晋中房管中心要求与李爱民解除双方之间的租赁合同符合法律规定，应予支持。晋中房管中心的各项请求，于法有据，证据充分，均予支持。关于李爱民辩称晋中房管中心工作人员同意用维修费用抵顶租金情节，因晋中房管中心否认，李爱民也未提供相应证据，依法不予采信。关于李爱民辩称其对所租赁房屋进行过维修一节，因与本案不属同一法律关系，可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决:一、晋中房管中心与李爱民之间关于榆次区的租赁合同自本判决书生效之日起解除。二、限李爱民在本判决书生效后三十日内将其承租的榆次区腾出并交还晋中房管中心，同时向晋中房管中心支付2019年8月前拖欠的租金10050.02元，并从2019年9月起按月租金57.32元标准支付晋中房管中心租金至腾出房屋之日止。当事人在本判决生效后，未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李爱民负担。二审中，经审查，一审法院于2019年11月13日制作（2019）晋0702民初4359号民事裁定书，将原判决第二项中的“2017年9月”补正为“2019年9月”，并分别于2019年11月13日、2019年11月15日向李爱民、晋中房管中心送达。上诉人李爱民放弃其关于原判决重复计算2017年9月至2019年8月租金的上诉。上诉人李爱民认可其持有被上诉人晋中房管中心所举《政府直管公有住房租赁合同》的原件，但上诉人李爱民未在本院指定期限内提交该《政府直管公有住房租赁合同》原件。上诉人李爱民认可其自2004年1月起未交过租金。被上诉人晋中房管中心明确不请求上诉人李爱民腾退其自盖的两间房。本院认为，上诉人李爱民对涉及租金重复计算的上诉请求、事实和理由予以放弃，被上诉人晋中房管中心明确不请求上诉人李爱民腾退其自盖的两间房，均不违反法律规定，应予准许。本案二审的争议焦点：1、上诉人李爱民与被上诉人晋中房管中心的租赁合同是否应予解除；2、上诉人李爱民是否应当将案涉房屋腾还被上诉人晋中房管中心；3、上诉人李爱民是否欠付被上诉人晋中房管中心租金，数额如何确定。评判如下：1、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定，“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”晋中房管中心提交的《政府直管公有住房租赁合同》为复制件，但李爱民认可其持有该《政府直管公有住房租赁合同》原件，经本院责令李爱民提交原件，李爱民未予提交，并结合李爱民上诉所述关于《政府直管公有住房租赁合同》的签订过程，依法可以认定晋中房管中心所举《政府直管公有住房租赁合同》所载内容真实。2、上述《政府直管公有住房租赁合同》的承租人为李瑞芝，系李爱民之父。履行过程中，李瑞芝去世，李爱民继续使用该房屋，李爱民、晋中房管中心对双方存在租赁合同关系均无异议，予以确认。3、依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”另依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”案涉《政府直管公有住房租赁合同》显示租赁期限届满日为2004年6月30日，李爱民承租案涉房屋后，双方亦未另行约定租赁期限，依法应当认定为不定期租赁。李爱民认可其一直在案涉房屋居住，案涉房屋列入搬迁范围后，晋中房管中心张贴《搬迁公告》，且李爱民于一审中亦提交出具人为晋中房管中心的的解除合同通知书，李爱民称晋中房管中心未通知其搬迁，不合常理，现晋中房管中心诉请解除双方的租赁合同，于法有据，应予支持。4、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李爱民与晋中房管中心的租赁合同解除后，李爱民依法应当腾退其承租的晋中市榆次区公房。5、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李爱民认可其自2004年1月起未交过租金。李爱民上诉称双方约定以房屋维修费用抵顶租金，晋中房管中心不予认可，李爱民未提交相应证据予以证明，依法李爱民应承担举证不利的法律后果，原判决李爱民支付相应租金，并无不当。6、依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”李爱民未予一审中提出诉讼时效抗辩，亦未于二审中提交新的证据证明晋中房管中心的请求权已过诉讼时效期间，不应认定晋中房管中心诉请租金超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51元，由上诉人李爱民负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年六月二十三日书记员  刘沂岷