重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异167号案外人：朱洪鑫，男，1989年1月22日出生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：罗晨露、李晓慧，重庆宇东律师事务所律师。申请执行人：重庆胤夔企业管理有限公司，住所地重庆市黔江区太极乡太极居委**太极乡文化服务中心大楼，统一社会信用代码91500114305022980X。法定代表人：徐乐萍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。被执行人：重庆琳昌房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞镇巴县大道**，统一社会信用代码91500113203437798C。法定代表人：雷运昌，总经理。本院在执行重庆胤夔企业管理有限公司（以下简称胤夔公司）申请执行重庆琳昌房地产开发有限公司（以下简称琳昌公司）委托合同纠纷一案中，案外人朱洪鑫对执行位于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢XX号和2幢XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人朱洪鑫称，重庆市第五中级人民法院在（2019）渝05执1323号案件中，查封并拟拍卖朱洪鑫实际所有的位于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢XX号和2幢XX号2套房屋，因该财产属于案外人所有，法院执行该财产侵害案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对上述房屋的查封。申请执行人胤夔公司称，不动产权属确定应当以不动产管理机构的登记为准，本案2套异议房屋均登记在被执行人琳昌公司名下，申请执行人基于与琳昌公司的合法债权关系而查封本案2套房屋符合法律规定，案外人并未与房屋所有人琳昌公司签订房屋买卖合同以及向琳昌公司支付对价的房款，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案应适用前述司法解释第二十五条第一款的规定。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，胤夔公司与琳昌公司委托合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年8月30日作出（2018）渝仲字第1494号调解书，确认由琳昌公司支付胤夔公司房屋销售回款4,335,194元及代理佣金355,866元。该调解书生效后，胤夔公司向本院申请强制执行，本院于2018年12月25日作出（2018）渝05执1323号执行裁定，查封被执行人琳昌公司包括重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢XX号和2幢XX号房屋在内的多套房屋。另查明，2011年4月18日，琳昌公司出具《荣昌太阳浩组团2011-RC-1-9号房地产开发项目股份协议》，载明：以琳昌公司为主体，由实际投资人（即股东）雷运昌、陈超、李才山、苏宗华、杨永清、徐富泉合伙参与的太阳浩组团2011-RC-1-9号国有建设用地16012平方米的土地竞买以及该土地的房地产开发，为保障各位投资人的权利和履行应尽的义务，对合伙投资相关细则达成如下协议：1.项目投资：该项目前期出资额暂定为9100万元，其中土地竞拍价8800万元，拍卖佣金、土地交易费等其它相关费用300万元。2.出资比例：根据合伙人协商认定的比例确定前期出资额度，按此比例各自出资，用以支付上述费用：雷运昌，项目所占比例32%，前期出资额2912万元；陈超，项目所占比例32%，前期出资额2912万元；李才山，项目所占比例13%，前期出资额1183万元；苏宗华，项目所占比例10%，前期出租额910万元；杨永清，项目所占比例3%，前期出资额273万元；徐富泉，项目所占比例10%，前期出资额910万元。合计前期出资额为9100万元。2018年1月29日，琳昌公司作出《决议》，载明：经琳昌上上城投资合伙人商议，同意徐富泉以3300元每平方米的价格购买琳昌上上城2幢XX、2幢XX，徐富泉在该项目的投资收益款冲抵该房购房款，如果收益款不足以冲抵该房款，徐富泉现金补足房款差额。2018年2月10日，徐富泉与朱洪鑫签订《买卖合同》，约定：徐富泉将荣昌区昌元街道富安北路31号2幢XX住宅用房以346,658元以及2幢XX住宅用房以307,329元总房价645,100元卖给朱洪鑫；第一笔首付款在2018年3月15日前支付，金额为135,100元，第二期款在2018年9月15日前支付110,000元，2018年10月15日前支付剩余尾款400,000元。2018年3月11日，朱洪鑫向徐富泉转款135,100元。2018年9月10日，朱洪鑫向徐富泉转款110,000元。2018年10月12日，朱洪鑫向徐富泉转款200,000元。2018年10月13日，朱洪鑫向徐富泉转款100,000元。2018年10月13日，朱洪鑫向徐富泉转款100,000元。2018年3月11日，徐富泉出具《收据》，载明：收到朱洪鑫交来的上上城2幢XX、XX号购房首付款135,100元。2018年9月10日，徐富泉出具《收据》，载明：收到朱洪鑫交来的上上城2幢XX、XX号房款110,000元。2018年10月12日，徐富泉出具《收据》，载明：收到朱洪鑫交来的上上城2幢XX、XX号房款200,000元。2018年10月13日，徐富泉出具《收据》，载明：收到朱洪鑫交来的上上城2幢XX、XX号房款200,000元。2019年12月1日，重庆丽湾物业有限公司琳昌·上上城物管部出具《证明》，载明：琳昌上上城业主2栋XX、XX朱洪鑫2018年4月至2019年11月物业管理费已结清，已入住14个月。2020年6月18日，重庆丽湾物业有限公司琳昌·上上城物管部出具《证明》，载明：琳昌上上城业主2栋XX、XX朱洪鑫2019年12月至2020年12月31日物业管理费已结清。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照前述规定，本案中，案外人朱洪鑫在本院查封前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人朱洪鑫对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。关于申请执行人提出案外人并未与房屋所有人琳昌公司签订房屋买卖合同以及向琳昌公司支付对价的房款的问题，本院审查认为，虽然案外人并未直接与被执行人琳昌公司签订案涉房屋的房屋买卖合同，但根据琳昌公司2018年1月29日作出的《决议》，琳昌公司已将案涉房屋出售给徐富泉，案外人基于该《决议》，有理由相信徐富泉对案涉房屋享有处分权，该《决议》也可视为琳昌公司对徐富泉处分案涉房屋的授权和认可。因此，即便案外人未直接与被执行人琳昌公司签订房屋买卖合同，本案仍可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢XX号和2幢XX号房屋的执行。如不服本裁定，可以自收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年六月二十四日书记员  刘夏吟