广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1402民初620号原告：交通银行股份有限公司梅州分行，统一社会信用代码914********2243415，地址：梅州市********帝景湾维也纳1#楼1-3层。负责人：邱伟，该行行长。委托诉讼代理人：李彦彬，广东法泰律师事务所律师。被告：张德圳，男，汉族，1993年6月23日出生，身份证号码445************216，现住梅州市梅江区***************#楼703房。被告：奥园集团（梅州）有限公司，统一社会信用代码914************926，地址：梅州市梅江区*****************。法定代表人：叶华四，该公司总经理。委托诉讼代理人：张克俊、何开良，均系该公司员工。原告交通银行股份有限公司梅州分行（以下简称交行梅州分行）诉被告张德圳、奥园集团（梅州）有限公司（以下简称奥园梅州公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彦彬、被告张德圳、奥园梅州公司的委托诉讼代理人张克俊、何开良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告张德圳签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.判令被告张德圳偿还借款本金314842.29元、利息6256.23元、罚息94.16元、利息复利107.42元、罚息复利1.0元（利息、罚息计至2020年1月31日止），合计321301.10元给原告；3.判决被告张德圳从2020年2月1日起至还清借款之日止，按贷款合同约定的利率计付利息、罚息给原告；4.判决被告张德圳支付律师费12852.04元给原告；5.被告奥园梅州公司对被告张德圳的上述借款本息及费用承担连带清偿责任；6.确认原告与被告张德圳之间就梅州市梅江区******·半岛一号B10#703房设定的抵押合法有效，原告对上述抵押房产的处置所得款项享有优先受偿权；被告张德圳辩称，借款属实，至2020年1月31日的欠数额无异议，对2020年2月1日起至还清借款之日止的利息、罚息计付无异议，调解的话同意支付律师费，会将逾期金额还清，希望与原告进行调解。被告奥园梅州公司辩称，第一，原告怠于办理正式抵押登记，导致涉案房屋在未办理正式抵押之前被查封，因此造成的损失应由原告自行承担。事实如下：1.根据奥园梅州公司提交的证据证明奥园梅州公司于2018年12月14日已将涉案房屋不动产权证移交给原告，而原告于2019年8月才前往不动产登记中心办理涉案房屋的正式抵押登记，发现涉案房屋已被法院查封，查封时间为2019年4月17日。根据奥园梅州公司员工与储蓄银行及中国银行工作人员的微信聊天截图，银行在收到开发商移交的房屋不动产权证后，一般会在一个月内办理正式抵押登记，属于行业惯例。综上，奥园梅州公司于2018年12月14日已将涉案房屋不动产权证移交给原告，按照办理正式抵押登记的行业惯例，原告应于2019年1月14日之前对涉案房屋办理正式的抵押登记。根据个人抵押贷款合同约定，奥园梅州公司为被告张德圳与原告借款承担阶段性担保责任，鉴于奥园梅州公司于2018年12月14日已将涉案房屋不动产权证移交给原告，按照行业惯例，奥园梅州公司的阶段性担保责任应于2019年1月14日终止。原告怠于办理正式抵押登记导致涉案房屋于2019年4月17日才被法院查封，因此造成的损失应由原告自行承担。第二，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助和保密等义务，原告在得知涉案房屋被法院查封以及被告张德圳已经连续逾期付款后，从未将上述情形告知奥园梅州公司，也未采取任何措施，故请求法院驳回原告要求奥园梅州公司对被告张德圳的借款本息及费用承担连带清偿责任的请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，原告作为贷款人，被告张德圳作为借款人、抵押人，奥园梅州公司作为担保人，三方共同签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：20150149618********00000598），合同约定：被告张德圳向原告借款36万元用于购买位于梅江区金山办芹洋半岛*****房，借款期限为240月，利率为浮动利率，浮动周期为12个月，利率为五年以上人民银行贷款基准利率的基础上下浮2%；若借款人未按时足额偿还贷款本金，支付利息或末按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，采用等额本息还款方式;借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、律师费、差旅费等费用；被告张德圳自愿提供其购买的上述房产向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、律师费、执行费、公证费、抵押物处置费等；保证人奥园梅州公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的担保责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或者欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任，担保范围为本合同项下借款人本金及利息、复利、罚息及实现债权和抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、律师费、执行费、公证费、抵押物处置费等，借款人应自本合同签订之日起3月内及时办妥抵押设立登记手续。2016年3月30日，位于梅江区金山办芹洋半岛*****房的房产办理了抵押权预告登记。合同签订后，2015年11月23日，原告将借款36万元划入被告张德圳指定的账号内。2019年10月，被告张德圳未能按约履行还款义务，截至2020年1月31日，被告张德圳逾期期数为5期，尚欠原告借款本金314842.29元、利息6256.23元、罚息94.16元、利息复利107.42元、罚息复利1.0元，合计321301.10元，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查,原告与广东法泰律师事务所签订了《委托代理合同》并支付了律师费12852.04元。2018年11月19日，被告张德圳的涉案房产办理了房地产权证（证号：粤（2018）梅州市不动产权第0*****9号），2019年4月17日，上述房产因另案被本院查封。诉讼过程中，原告提供了被告张德圳至2020年5月1日的欠款明细表，但其明确表示不变更诉讼请求。根据原告的申请，本院依法作出（2020）粤1402民初620号民事裁定书，轮候查封被申请人张德圳位于梅江区金山办芹洋半岛*****房（证号：粤（2018）梅州市不动产权第*****号）。本院向梅州市*******制作了一份笔录，其窗口工作人员表示，办理他项权证，从提交资料到办妥抵押登记手续的时间需要根据具体情况而定，一般需要几天的时间。本院认为，原告与被告张德圳、奥园梅州公司三方签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。被告张德圳未按合同约定履行还款义务，构成根本性违约，经原告多次催收后仍未还款，被告张德圳在庭审中亦表示现阶段无法还款，现原告请求解除与被告张德圳的上述合同，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告张德圳偿还截止至2020年1月31日止的借款本金、利息、罚息，有原告提交的《个人房产抵押贷款合同》、交通银行梅州分行借款凭证、交通银行梅州分行贷款本息清单、本息数据库清单及原、被告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。原告要求被告张德圳按合同约定支付从2020年2月1日起至还清欠款之日止的利息和罚息，符合合同约定，本院予以支持。原告提交了《委托代理合同》和广东增值税普通发票等证据证实其因本案已实际向广东法泰律师事务所支付了12852.04元律师费，故原告提出被告张德圳支付律师费的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告张德圳提供涉讼房屋作为合同项下贷款的抵押担保，办理了抵押预告登记手续，但尚未办理正式抵押登记，原告未取得抵押权，不发生抵押权效力。原告请求对处理原告提供贷款抵押担保的位于梅江区金山办芹洋半岛*****房（证号：粤（2018）梅州市不动产权第*****号）所得享有优先受偿权的主张，无法律依据，本院不予支持。关于奥园梅州公司是否应当承担保证责任问题。按照《个人房产抵押贷款合同》中“贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的担保责任解除”的约定，奥园梅州公司的保证期限至案涉房屋的抵押登记手续办妥并将他项权证交给交行梅州分行时终止。由于案涉房屋的抵押登记手续未办理，则奥园梅州公司的保证责任未终止，故奥园梅州公司仍应承担合同约定的保证责任。虽然奥园梅州公司提出其在2018年12月14日将涉案房屋产权证移交给交行梅州分行，但未提供有效证据予以证实，交行梅州分行作为接收方，其确认在2019年2月20日收到涉案房屋产权证，根据“谁主张谁举证”的原则，在奥园梅州公司不能举证证明移交时间的情况下，本院认定交行梅州公司确定的接收时间为案房屋产权证移交时间，即为2019年2月20日。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”规定，奥园梅州公司移交涉案房屋产权证的时间至涉案房屋被查封的时间约为2个月，在《个人房产抵押贷款合同》未对办证义务人在收到产权证后办妥抵押登记的时间进行约定的情况下，应当考量办证义务人准备登记材料的时间和交易惯例，奥园梅州公司未提供证据证明交行梅州分行存在怠于或故意拖延办理抵押登记等“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就”的情形，故奥园梅州公司解除连带责任保证的条件不成就，其提出不承担保证责任的主张，依据不足，本院不予支持。但在办理抵押登记事项上，交行梅州分行亦存在过错。一方面，交行梅州分行是办理抵押登记的主要义务主体，根据三方签订的《个人房产抵押贷款合同》第22.3条“借款人应自本合同签订之日起3月内及时办妥抵押设立登记手续”约定，其未在合同约定的期间内办妥抵押登记手续，亦未在上述期间通知两被告配合办理抵押登记，虽然其提出因奥园梅州公司无法在上述期间内办妥房地产权证而导致上述条款无法履行，但交行梅州分行作为格式合同的提供者，理应清楚办理抵押登记的程序及办理抵押登记的合理时间，但其未预见办理抵押登记的时间，导致合同上述条款无法履行，存在过错。另一方面，交行梅州分行提出未办理抵押登记的原因是交行梅州分行办理产权证都是一批多本，无法将产权证移交到不动产权登记中心后即时办理抵押登记，根据本院到梅州市*******制作的笔录显示，从提交材料至办妥抵押登记一般为几天的时间，交行梅州分行若积极履行办证义务，完全有可能办妥抵押登记手续。交行梅州分行未提供充分证据证明其在收取案涉房产证后，积极履行办理抵押登记的义务或在此期间存在不能办理抵押登记的客观因素，致案涉房屋因另案被法院查封而无法办理。对此，交行梅州分行存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，交行梅州分行不及时履行办理抵押登记的客观事实且直接导致案涉抵押登记未能办理，增加了奥园梅州公司承担保证责任的风险，应相应减轻奥园梅州公司的保证责任。本院根据双方的过错程度，认定交行梅州分行对奥园梅州公司承担保证责任损失的40%承担赔偿责任，奥园梅州公司对张德圳的借款本金及利息、罚息、律师代理费、诉讼费、保全费中的60%承担保证责任。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百九十六条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告交通银行股份有限公司梅州分行与被告张德圳签订的《个人房产抵押贷款合同》及相应的金融借款合同关系于本判决生效之日起解除；二、被告张德圳应在判决生效之日起10日内，偿还借款本金314842.29元、利息6256.23元、罚息94.16元、利息复利107.42元、罚息复利1.0元（利息、罚息计至2020年1月31日），合计321301.10元给原告交通银行股份有限公司梅州分行；三、被告张德圳应从2020年2月1日至还清欠款之日止，以实欠本金数，按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计付利息、罚息给原告交通银行股份有限公司梅州分行；四、被告张德圳应在判决生效之日起10日内支付律师费12852.04元给原告交通银行股份有限公司梅州分行；五、被告奥园集团（梅州）有限公司对上述第二项、第三项、第四项判决义务中的60%的债务承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内履行完毕。被告奥园集团（梅州）有限公司在承担保证责任后，有权向被告张德圳追偿；六、驳回原告交通银行股份有限公司梅州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6312.3元，减半收取3156.15元（原告已预交），保全费2270元（原告已预交），合计5426.15元，由被告张德圳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  许日鑫二〇二〇年六月十九日书记员  何立思