广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26874号原告：深圳市宏益嘉信商业管理有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道科技北三路**南玻电子大厦**A6，统一社会信用代码：91440300MA5EJJLU3Q。法定代表人：初玉梅，总经理。委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所实习律师。被告：余喜波，男，1978年1月19日出生，汉族，身份证地址广东省揭东县。原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司（以下简称宏益嘉信）诉被告余喜波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯盛寿、被告余喜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《租赁合同保密协议》；2、被告立即搬离占用的位于深圳市南山区XX商铺；3、被告向原告支付拖欠的租金，自2019年1月1日暂计至2019年8月31日共277760元，实际金额计算至被告搬离并返还涉案房屋之日止；4、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金209014元（按照上诉拖欠租金的金额，以每日5‰的标准计算，暂计至2019年9月19日，实际计算至被告搬离并返还涉案房屋且付清全部费用之日止）；5、被告向原告支付拖欠物业管理费，自2019年1月1日暂计至2019年8月31日共43400元，实际计算至被告搬离并返还涉案房屋且付清全部费用之日止；6、被告向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金32659元（按照上诉拖欠物业管理费的金额，以每日5‰的标准计算，暂计至2019年9月19日，实际计算至被告搬离并返还涉案房屋且付清全部费用之日止）；7、原告无需返还被告交纳的租赁保证金和管理费保证金共120435元，水电押金2000元；8、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年9月26日签订《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定被告承租原告位于深圳市南山区XX商铺，月租金为34720元，管理费5425元／月，被告每月5日前支付当月的租金和管理费，被告逾期支付租金和管理费的，应每天按5‰向原告支付滞纳金。但被告自2018年12月开始拖欠租金和管理费，2019年1月至今再未交租金和管理费，原告多次催要未果，曾于2019年1月23日向被告发出《商铺解约通知函》，明确于2019年1月24日解除合同，要求被告支付拖欠租金和管理费，并搬离涉案商铺，被告均置之不理。据此，被告已经构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，现依法起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、从2019年1月18日被告将涉案商铺水电关了，被告无法正常营业，一直至今，我去找原告，原告把我的东西都卖了。我方报警，详见我方提交证据，可以看出，被告实际是被害人、受害者。2、涉案房屋是违建，原告构成诈骗，门锁了，也找不到原告的法定代表人，我现在搞不清楚是谁起诉我的。3、对于原告的诉请我方不认可，原告也要赔偿我的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋房屋租赁合同书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于深圳市南山区XX铺（涉案房产），具体位置以平面示意图和交付确认书为准；该房屋的建筑面积为217平方米（使用面积为108.5平方米）；该房屋的初始租赁期为自本合同约定的房屋交付日之次日起2年的时间，即2017年9月26日至2019年9月25日；该房屋仅供乙方用作经营商业店铺，品牌为潮汕金牛庄牛肉火锅；月基本租金按照建筑面积计算：计算公式为基本租金＝单位面积（㎡）租金×建筑面积（㎡），2017年9月26日至2019年9月25日，基本租金单价为160元／平米（不含税），即基本月租金为34720元／月；月营业额提成租金将以每月总营业额为基数计算，乙方承租期内即2017年9月26日至2019年9月25日，乙方每月营业额的提成比例为6%；自计租日起，乙方须于每月5日前支付当月月基本租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，计取标准为三个月基本租金、管理费，共计120435元，水电押金2000元，乙方应向甲方预缴首月基本租金、管理费共计40145元；乙方作为该房屋实际使用人应当从房屋交付日起按照房屋建筑面积向被告或管理方支付管理费，基本管理费标准25元／月／平方米（不含税），即5425元／月；管理费应当于每月5日前缴纳当月的管理费；水电押金2000元，该押金作为乙方按时足额交纳水电费用的保证，不作其他任何用途；该房屋的交付日期为2017年9月27日；租赁期内，乙方逾期缴纳租金、管理费、宣传推广费或其他应付费用的，每逾期一日，应按交付金额的5‰支付违约金；及其他内容。原告提交了《商铺催缴通知书》、《履约通知函》、《商铺解约通知函》、《催缴通知书》、《通知书》及快递单，以证明原告分别于2019年1月9日、1月18日、3月31日向被告发函催缴租金和管理费，并于2019年1月23日向被告送达商铺解除通知函。被告表示其只收到了2019年1月23日的解约通知函，其他函件均未收到。被告提交一份原、被告向深圳市伟光导电膜有限公司（以下简称伟光公司）出具的、落款时间为2017年9月26日的《承诺书》复印件，以证明原、被告的租赁合同实际已于2018年9月25日到期。《承诺书》载明：原告与被告签订租赁合同，将涉案房产出租给次承租人，租赁期限自2017年9月26日起至2018年9月25日止。原告对该《承诺书》的真实性予以认可，但表示双方约定合同到期日为2019年9月25日，且原告转租是经过业主允许的。被告提交其收到的南山区信访局的短信记录、被害人诉讼权利义务告知书、深圳市南山区规划土地监察局出具的行政处罚决定书、深圳市南山区西丽街道规划土地监察队向本院出具的回函［系针对本院受理的（2019）粤0305民初2116号案件的《协助调查函》进行的回复］复印件，以证明2019年1月原告停水停电导致被告无法经营，且原告把被告涉案房产的东西卖了，被告报警，涉案房产系违法建筑。被告对前述证据的真实性予以认可，但表示涉案物业没有被相关部门拆除或要求停止营业，不影响正常经营。另查，本院受理的案外人邹奇诉宏益嘉信及宏益嘉信反诉邹琪的（2019）粤0305民初2116号案件中，本院在（2019）粤0305民初2116号民事判决书中认定：“根据深圳市南山区西丽街道规划土地监察队的回函及《行政处罚决定书》可以确认，当事人未经批准在涉案南玻电子大楼一楼下降层存在违法建设行为”，并依此认定邹琪承租的位于深圳市南山区XX铺为违法建筑，邹琪与宏益嘉信签订的租赁合同为无效合同。后宏益嘉信不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2020年2月24日作出（2020）粤03民终665号民事判决书，认为一审判决认定租赁合同无效、宏益嘉信应返还租赁保证金、装修押金的处理正确，并判令驳回上诉、维持原判。庭审中，双方均确认涉案房产位于XX下降层位置。被告表示其自2019年1月1日起未支付租金，原告在2019年1月18日将商铺上锁，且停水停电，被告无法进入，原告把被告的东西都卖了。原告则表示被告从2019年1月1日起未支付租金，2019年1月18日有加锁但原告至今没有进入涉案房产去变卖或搬离被告的东西，2019年1月10几号因被告拖欠租金，有停过水电，涉案房产现状仍为加锁状态，没有人动，目前是由业主在实际控制。本院认为，根据被告提交的深圳市南山区规划土地监察局出具的行政处罚决定书、深圳市南山区西丽街道规划土地监察队向本院出具的回函及相关生效判决的认定，XX下降层存在违法建设行为。涉案房产位于XX下降层，原告未提交证据证明该房产的建设取得了相关的报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故本案原、被告签订的《房屋房屋租赁合同书》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告收取的租金保证金和管理费保证金120435元及水电押金2000元应返还被告，故对于原告要求没收前述保证金及押金的诉讼请求，本院不予支持。因被告并未在本案中起诉要求原告退还保证金及押金，故对于保证金、押金的退还及被告所述的其他损失，被告可另循法律途径解决。对于原告要求被告搬离涉案房产并支付2019年1月1日起至返还房屋之日止的租金、物业管理费的诉讼请求。租赁合同虽无效，但被告实际占有使用涉案房产，应向原告支付其占用期间的占有使用费。本案中被告确认自2019年1月1日起未支付租金，并表示因原告在2019年1月18日即对涉案房产上锁且停水停电，并将房产内的物品变卖，被告自1月18日起未再占用涉案房产；原告虽表示其没有进入涉案物业，但亦确认自2019年1月18日起有加锁，并表示涉案房产目前已由业主控制。从双方上述陈述可以确认，因原告对涉案房产上锁，被告自2019年1月18日起已不再占用涉案房产，且涉案房产实际已由业主收回，故原告要求被告搬离涉案房产无事实依据，被告应向原告支付占有使用费及物业管理费至2019年1月18日。经计算，2019年1月1日至2019年1月18日期间的使用费为20832元（34720元/月×18天）、物业管理费为3255元（5425元/月×18天）。对于原告要求的租金及物业管理费滞纳金，因租赁合同无效，原告要求被告支付滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余喜波于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年1月18日期间的占有使用费20832元；二、被告余喜波于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年1月18日期间的物业管理费3255元；三、驳回原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5326.34元，由原告负担5139.34元，由被告负担187元；原告已预交案件受理费10652.68元，多预缴的5326.34元由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年六月十六日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。