广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25670号原告：陈国荣，男，1964年2月7日出生，汉族，住委托诉讼代理人：张成勇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泳填，广东广信君达律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914**********527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该公司工作人员。原告陈国荣与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初25670号民事裁定书，驳回被告的管辖权异议，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2020）粤06民辖终110号民事裁定书，驳回被告上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告陈国荣及其委托诉讼代理人林泳填，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国荣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）于2019年9月23日解除；2.被告向原告退还购房款778947元及违约金153894.7元；3.被告向原告支付逾期利息（以778947元为基数，自2017年12月5日起按照年利率4.9%计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告退还契税、合同登记费、合同印花税共计48037.88元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202），双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定，“逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并自买受人付款之日起，按照（年利率）4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告遂按照合同约定完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2018年9月30日，而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告的此行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。2019年9月20日，原告根据《商品房买卖合同（预售）》约定，向被告发出了解除该合同的通知，被告于2019年9月23日签收确认。截止起诉之日，被告仍未就退还房款及违约金事宜与原告达成一致意见。原告为维护自己的权益遂起诉。被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司辩称，一、被告不同意解除与原告签订合同编号为201********202的《商品房买卖合同（预售）》。首先，从合同约定上，根据双方签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款和《补充协议》第六条第1款均约定“双方就涉案房屋的交付时间为2018年9月30日”。另结合双方签订的《补充协议》第七条第2款约定，双方就逾期交付房屋的合同解除权约定为“逾期超过180日后的15日内”行使，如上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款每日万分之一的标准支付违约金。据此，原告就涉讼房屋的解除权应在2019年3月29日起至4月13日止的期间内行使双方约定的合同解除权。但结合原告于2019年9月致函询问被告提出涉案房屋的解除权时，已超出双方约定解除权的行使期。其次，从法律规定上，合同解除权是形成权，根据合同法第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于原告行使合同解除权是有相关规定的，即双方有约定行使期限的，遵从双方约定。否则，该权利将予消灭。再者，从涉案房屋的工程进度上，被告确认因前期项目建设资金断裂的原因，导致涉案房屋目前属停工状态。另结合涉案房屋或项目现状而言，也并非只有主体框架的状况。目前，涉案房屋在内的B区二期项目，都已经主体和幕墙工程均全部完工，尚有部分的市政和绿化的少许工程尚未完工，导致涉案房屋在内的B区二期项目未能整体联合验收而对原告进行合规依约交付。但被告已引入重组方对项目进行资金引入和重新启动，预计在本年能够竣工验收。故涉案房屋并非双方不能实现交付的目的。最后，原告的解除权已经灭失，且涉案房屋属逾期交付，但是能够满足双方继续履行合同的目的，故被告不同意解除涉案房屋的合同关系。二、原告错误适用合同约定条款，导致民事起诉状第二、三项的诉讼请求计算有误。首先，根据涉案房屋《补充协议》是各方在真实意思表示的情况下签订，并对《商品房买卖合同（预售）》进行修订、变更和补充，故该《补充协议》是合法有效的。其次，《补充协议》第七条第2款就合同解除权行使期限已作明确约定，原告未能在双方约定的期限内行使解除权，视为合同继续履行，并按该条的第1款向被告计收逾期交付违约金。最后，援引《补充协议》第七条第2款的约定，被告因逾期向原告交付涉案房屋，故被告是需要承担违约责任，而结合双方的合同约定，该违约责任应按原告已付的房款（即778947元）为本金，从逾期交付的第二天起（即2018年10月1日）至实际交付之日止，按每日0.01%计付违约金，但最高不超过涉案房屋总价的10%，暂计至庭审之日，该违约金为47126.29元，即778947元（已付房款）×0.01%（每逾期一天的违约金）×605天（从2018年10月1日起，暂计至2020年5月28日止）=47126.29元。三、关于涉案房屋纠纷事宜，从双方约定上，原告已逾期行使约定解除权，从法理上，双方约定合同解除权已灭失。从合同是否具备继续履行的要素和条件上，涉案房屋是具备继续履行条件的，故原告要求被告退还诉讼请求第四项的相关费用，没有法律和合同依据。四、原告虽已向银行递交资料申请按揭贷款。但截止目前，就原告申请按揭贷款事宜是否获得受理银行审批通过，其额度是否能满足《商品房买卖合同（预售）》约定的760000元贷款，不得而知。毕竟，对于银行按揭贷款的常规操作上，也并非向贷款银行递交资料就必然获得通过，并且其贷款额度也非如其所愿。故此，原告应根据《补充协议》第三条第2项的约定，向被告一次性支付剩余房款760000元。同时，原告未付清房款予被告之前，被告有权根据《补充协议》第四条第2款的约定，暂不交付涉讼房屋予原告。退一万步而言，被告存在违约，但原告在未履行其支付义务之前，属违约在先。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件、被告企业信用信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明原、被告系房屋买卖合同关系；被告应于2018年9月30日前向原告交付商品房；被告逾期超过180日未履行交付义务，原告有权解除合同，并自解除合同通知送达之日起15日内，被告应退还原告已付全部房款，并承担支付利息及违约金责任；3．EMS邮单原件1份、物流截图打印件1份、解除合同通知书复印件1份，用以证明原、被告已于2019年9月23日解除《商品房买卖合同（预售）》；4．收据原件2份、中国工商银行流水打印件2份（加盖中国工商银行股份有限公司广州松北支行业务专用章）、中国建设银行流水打印件1份（加盖中国建设银行股份有限公司佛山里广路支行业务专用章），用以证明被告应退还原告已付全部房款778947元；5．收据原件3份，中国工商银行流水打印件1份（加盖中国工商银行股份有限公司佛山南海金沙湾支行业务专用章），用以证明被告应退还原告收取的契税、合同印花税、登记费等额外费用，共48037.88元；6．通话录音及文字整理材料打印件2份（聊天相对方：陈国荣、黄良坚），用以证明被告负责处理原告案涉房款余额的银行按揭款项事宜；原告已经按照被告的要求提交了办理案涉房屋按揭贷款所需材料；由于被告停工的原因，导致原告无法如期获取银行发放案涉房屋的按揭贷款。诉讼中，被告举证如下：1.《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》原件1份，用以证明涉案房屋已于2017年11月21日取得预售许可，被告可以合规对外进行预售；2.《补充协议》原件1份，用以证明原、被告双方就涉案《商品房买卖合同（预售）》的部分条款作出相应的变更和调整，双方应以《补充协议》约定，履行双方合同关系；3.图片打印件1组，用以证明涉诉房屋的主体完工现状，同时，证明双方的合同关系是具备继续履行条件。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5无异议，原告对被告提供的证据1无异议，本院予以确认；原告对被告提供的证据3真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据6，被告确认其委托的销售公司确有一个叫黄良坚的销售，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据2，被告提供了相应证据的原件，且原告确认该补充协议的签名为其本人签署，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，原告陈国荣（买受人）与第三人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区******商品房（以下简称涉讼商品房），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积168.76平方米，总价1538947元；买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.62%，金额778947元；除首期款外，剩余房款金额760000元应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照银行按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方并约定其他权利义务。2017年12月6日，原告陈国荣（买受人）与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人未按涉讼合同第七条约定按时足额支付房款，或未按时足额支付其他买受人应付之物业专项维修资金、税费，或未按补充协议第八条约定向出卖人补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，买受人应按逾期付款金额的0.01%向出卖人支付违约金；逾期超过15日，出卖人有权单方面解除合同，出卖人有权要求买受人支付涉讼商品房总价款款10%的违约金，以及由此发生的税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费等相关费用；如出卖人选择不解除买卖合同的，每逾期1日，买受人应按物业总价款的0.03%向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止；出卖人未在2018年9月30日前将涉讼商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理，逾期不超过180日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金，但最高不超过涉讼商品房总价的10%，合同继续履行；逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥买卖合同解除手续后30日内按补充协议第十四条约定退还买受人已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金，但最高不超过涉讼商品房总价的10%，合同继续履行；出卖人依据涉讼合同及补充协议选择解除买卖合同的出卖人有权要求买受人支付涉讼商品房总价款10%的违约金，因此由此发生的税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费等相关费用。双方并约定其他权利义务。2017年11月23日，被告出具收款收据，确认收到原告涉讼商品房定金50000元；2017年12月5日，被告分别出具四份收款收据，确认收到原告涉讼商品房首期房款728947元、契税46168.41元、合同印花税769.47元、合同登记费1100元。2019年9月21日，原告向被告邮寄发出《解除合同通知书》，该通知书写明签订合同后，被告已按照约定足额缴纳购房款、契税等相关费用，根据约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付涉讼商品房，但截至发出通知之日，被告仍未按约履行交付房屋义务，针对以上情况，原告多次通过电话等形式催促被告尽快履行合同义务，但被告及员工多次推诿懈怠，亦未采取任何实质履约行为。为维护原告的合法权益，特告知被告自被告收到通知书之日起解除双方签订的涉讼合同，请被告在收到函后十五日内返还已缴纳的购房款及税金费用，并按照合同约定承担违约责任。该邮件于2019年9月23日投递并签收。另查明，涉讼商品房已取得预售许可证。2019年10月12日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼商品房尚未办理竣工验收备案手续，涉讼商品房的交付标准为毛坯交付；被告已代原告向九江银行广州荔湾支行提交贷款资料。被告确认其向原告收取的契税、合同印花税、合同登记费尚未向相关部门缴纳；九江银行广州荔湾支行是被告的合作银行，该银行由被告推荐给原告，因被告项目属于停工状态，停工后九江银行广州荔湾支行暂缓是审批银行贷款资料，故原告的贷款资料并未进入审查阶段，不确定原告是否满足贷款条件。本院认为，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同及《补充协议》均约定被告需在2018年9月30日前将涉讼商品房交付原告使用，现至2019年9月21日，原告向被告邮寄发出《解除合同通知书》时，涉讼商品房尚不具备涉讼合同约定的交付条件，被告已构成违约。原告以银行按揭方式支付的剩余房款760000元虽尚未经银行审批同意，但原告已将按揭贷款资料委托被告交付其合作银行，且至原告发出《解除合同通知书》之日，原告的按揭贷款申请是因被告原因暂缓审批，原告对此不存在过错，被告认为原告构成违约、被告有权暂不交付涉讼商品房的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。关于原告是否具有合同解除权及被告应承担的违约责任；原、被告签订的《补充协议》约定原告未按涉讼合同约定按时足额支付房款，逾期超过15日，被告有权单方面解除合同，被告有权要求原告支付涉讼商品房总价款款10%的违约金以及由此发生的税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费等相关费用；被告逾期交楼超过180日后的15日内，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达后且与原告到房管部门办妥买卖合同解除手续后30日内按补充协议第十四条约定退还原告已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在被告逾期交楼超过180日后的15日内，原告未提出解除合同的，合同继续履行。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约责任作出对等约定，反而存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且对于免除或限制其责任的条款，被告亦未采取合理的方式提请原告注意，故该《补充协议》中关于限制原告解除权行使期限及限制被告违约责任的条款均对原告不具有法律约束力，在被告逾期交楼的情况下，原告可按照涉讼合同约定行使合同解除权并要求被告承担相应的违约责任。涉讼合同约定被告逾期交楼超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计付利息予原告，同时，被告按照全部房价款的10%向原告支付违约金。现原告于2019年9月21日向被告邮寄发出《解除合同通知书》要求解除涉讼合同，该邮件于2019年9月23日投递并签收之日，故本院对原告主张涉讼合同于2019年9月23日解除的诉请依法予以支持。涉讼合同因被告逾期交楼而解除，依据涉讼合同约定，被告应向原告退还购房款及利息，故本院对原告要求被告退还购房款778947元并以778947元为本金从2017年12月5日起至实际付清欠款之日至按年利率4.9%的标准计付利息的诉请均予以支持。关于违约金，涉讼合同约定，被告逾期交楼，原告解除合同的，被告按照全部房价款的10%向原告支付违约金，但因原告通过银行按揭贷款的方式付款，该款项因被告原因并未经审查批准，原告实际并未向原告全额支付全部购房款，本院参照涉讼合同约定的违约责任，综合原告的实际付款情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按实际已付款的10%支付违约金77894.7元（778947元×10%），原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告确认其向原告收取的契税、合同登记费、合同印花税尚未向相关部门缴纳，现涉讼合同解除，被告应向原告退还其收取的契税、合同登记费、合同印花税，故本院对原告要求被告退还契税及合同印花税48037.88元的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈国荣与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）于2019年9月23日解除；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款778947元予原告陈国荣；三、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金77894.7元予原告陈国荣；四、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应以778947元为本金从2017年12月5日起至实际付清欠款之日止，按年利率4.9%的标准计付利息予原告陈国荣，本项随上列第二项清；五、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还契税、合同登记费及合同印花税48037.88元予原告陈国荣；六、驳回原告陈国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计6461.75元，财产保全费5000元，合共11461.75元（原告已预交），由原告陈国荣负担379.75元，由被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担11082元，被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付11082元予原告陈国荣，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年六月十二日书记员 陆美羽书记员 郑幸莉