广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9920号原告：广东家家乐商业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****************************，统一社会信用代码：91440606MA4X47UB64。法定代表人：劳某1。委托诉讼代理人：邱文杰，广东人可和律师事务所律师。被告：周海燕，女，1974年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****************，公民身份号码：******。被告：梁爱康，男，1970年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码：******。原告广东家家乐商业服务有限公司诉被告周海燕、梁爱康居间合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带向原告支付咨询及买卖代理费35243元及利息，利息以35243元为本金，自2019年7月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止；2、诉讼费等由两被告承担。事实和理由：2019年7月29日，经原告工作人员提供居间服务，被告周海燕（买家）与被告梁爱康（卖家）签订《房地产买卖合同》，约定被告梁爱康将其名下位于佛山市禅城区**************出售给被告周海燕，房屋成交价为1174855元。买卖合同签订后，被告周海燕依约向被告梁爱康支付定金。之后两被告私自达成协议取消涉案房屋买卖。原告工作人员向两被告主张应得的咨询及买卖代理费用，两被告拒绝支付。本案中，原告工作人员已成功促成两被告签订《房地产买卖合同》，居间服务已完成，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，涉案《房地产买卖合同》已经生效并实际履行，合同条款对各方均具有法律约束力。现两被告私下取消买卖已构成根本违约，根据《房地产买卖合同》第七条“买卖双方违约的，应按《佣金支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费”的约定，两被告应向原告连带支付咨询及买卖代理费35243元。两被告拒绝按合同约定支付咨询及买卖代理费的行为，已严重侵害原告的合法权益，原告请求法院查明事实，依法判决。被告周海燕辩称：被告周海燕不同意支付代理费，因被告周海燕一直有按照约定付款。但两被告就付款方式未谈妥，被告梁爱康不同意合同约定的付款方式，因案外人杜前（一房两证中的另外一个证下的房屋买受人）当时未成年，被告梁爱康认为杜前的款项要按揭需要的时间太长，后提出被告周海燕将杜前的款项先全额支付，被告周海燕的款项就按揭，但被告周海燕不同意。后双方就定金100000元的退还进行沟通，被告梁爱康同意退还，房屋交易没有再继续进行。被告梁爱康辩称：原告没有按照被告梁爱康的要求来制定付款方式，因被告梁爱康急需资金，杜前的款项要贷款至少要半年时间，被告梁爱康需要太长时间才拿到全部房款。被告梁爱康可以接受房款低一点，但付款要快点，签订合同次日查册后双方又到原告处谈付款方式，但最终没有谈好，交易也没有再继续。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告公示信息、两被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房地产买卖合同》、《收款证明》、收据、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明在原告居间服务下，两被告于2019年7月29日签订《房地产买卖合同》，被告梁爱康将位于佛山市禅城区**************的房屋卖给被告周海燕，其中，合同第七条约定：买卖双方违约的，应按《佣金支付承诺书》向经纪方连带支付应付未付的咨询及买卖代理费；涉案《房地产买卖合同》已生效且各方已实际履行。3、《佣金支付承诺书》，证明被告梁爱康承诺向原告支付的咨询及买卖代理费为17623元、被告周海燕承诺向原告支付的咨询及买卖代理费为17620元，合计35243元。4、《声明》、原告公示信息（与原告证据1是同一份）、佛山市顺德区家家乐投资有限公司企业信息，证明广东家家乐商业服务有限公司与佛山市顺德区家家乐投资有限公司系关联公司，佛山市顺德区家家乐投资有限公司声明涉案咨询及买卖代理费由广东家家乐商业服务有限公司向两被告主张。5、李龙身份证、证人笔录，证明涉案房屋买卖未履行是因两被告私下协商解除合同。被告周海燕提交以下证据：中国农业银行个人明细对账单，证明被告周海燕有资金，有履行合同的能力。被告梁爱康未提交证据。经质证，本院认证：原告及被告周海燕提交的证据或为原件或为与原件核对无异的复印件，或证人出庭接受询问，且其他当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年7月29日，被告周海燕（买方）、被告梁爱康（卖方）及原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号002019072901），主要约定有：在经纪方居间下，买卖双方已就佛山市禅城区**************的所有交易条件达成一致；成交价格为1174855元；经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《佣金支付承诺书》执行，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。买卖双方违约的，应按《佣金支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。合同还就付款方式约定为：所售物业已办理抵押登记情况适用注销抵押后付款1、定金：买方须在2019年7月29日支付给卖方定金20000元；2、定金余款：买方须于2019年8月5日支付给卖方；3、赎契方式：赎契出资方为买方，买方出资赎契的，卖方必须在本合同签订后30日内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款）并承担还贷之一切手续费用，把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管，买方须在银行或经纪方发出还贷通知之日起3日内将赎契款项付至卖方贷款账户内，到帐即视为卖方已收该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付总楼价20%的违约金；首期楼款（不含定金）70000元，买方须在银行或经纪方通知还贷之日起3日内直接存进卖方贷款账户（到账即视为收取）；4、余下首期楼款为700000元，买方须在银行通知还贷后3天直接支付给卖方或存进卖方账号（到账即视为收取）；5、按揭付款：贷款银行批准按揭的金额。买方须在本合同签订后30日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用并在完成提前还贷、撤销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方须提供协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。买方应于2019年9月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2019年10月31日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2019年7月29日、2019年7月31日，被告周海燕向被告梁爱康支付涉案602房购房定金合计50000元。另查明一，被告梁爱康与佛山市顺德区家家乐投资有限公司签订编号为NO0000774《佣金支付承诺书》，上载：“本人委托经纪方代理出售位于佛山市禅城区**************的房产。在此过程中为本人提供了详细的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋或商铺或其他不动产的买卖过户手续或租赁手续以及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于经纪方提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方与本人达成买卖或租赁关系，本人愿意支付房地产咨询及买卖或租赁代理费共为人民币¥17623元整。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》或《租赁合同》时支付该款项，提前终止买卖不影响本承诺书的履行，本人对此并无异议。此承诺书作为买卖或租赁合同编号（002019072901)的补充协议，以上内容与上述合同不一致的，以本承诺书为准……”另查明二，被告周海燕与佛山市顺德区家家乐投资有限公司签订编号为NO0000776《佣金支付承诺书》，上载：“本人委托经纪方代理承购位于佛山市禅城区**************的房产。在此过程中为本人提供了详细的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋或商铺或其他不动产的买卖过户手续或租赁手续以及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于经纪方提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方与本人达成买卖或租赁关系，本人愿意支付房地产咨询及买卖或租赁代理费共为人民币¥17620元整。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》或《租赁合同》时支付该款项，提前终止买卖不影响本承诺书的履行，本人对此并无异议。此承诺书作为买卖或租赁合同编号（002019072901)的补充协议，以上内容与上述合同不一致的，以本承诺书为准……”另查明三，2020年4月10日，佛山市顺德区家家乐投资有限公司出具《声明》，上载：“声明人佛山市顺德区家家乐投资有限公司持有广东家家乐商业服务有限公司100%的股权，广东家家乐商业服务有限公司与佛山市顺德区家家乐投资有限公司系关联公司。合同编号002019072901《房地产买卖合同》上经纪方盖章为广东家家乐商业服务有限公司，编号0000774、0000776《佣金支付承诺书》上经纪方盖章为佛山市顺德区家家乐投资有限公司，系同一宗房屋买卖。现声明人佛山市顺德区家家乐投资有限公司声明：由广东家家乐商业服务有限公司向卖方梁爱康、买方周海燕追讨房地产咨询及买卖代理费，无论广东家家乐商业服务有限公司是否成功追讨，本声明人佛山市顺德区家家乐投资有限公司均不再向卖方梁爱康、买方周海燕追讨房地产咨询及买卖代理费。”庭审中，经本院准许，原告申请其员工李龙作为证人出庭作证，并接受本院询问：买卖双方签订合同后的履行情况是？证人李龙回答：2019年7月29日晚上，两被告看完房谈好价格后再签订合同。签订合同后大概半个月被告梁爱康提出支付10%作为首期款，被告周海燕当时也承诺可以。过了几天后被告周海燕称没有那么多资金购房，要求与被告梁爱康协商解除合同。多次电话协商解除，后两被告与原告的工作人员一起出来协商，原告的工作人员口头提出中介费可以打折，私下解决的话收取双方共10000元，但被告周海燕不同意支付，被告梁爱康称可以给部分小费用，后原告也不同意上述方案；关于定金的退还，由被告梁爱康找到新卖家再退还，故三方没有签订解除协议，由两被告私下解决。对此，被告周海燕陈述：定金的退还是经过原告的同意，原告叫两被告双方私下退还。被告梁爱康：确认。庭审中，本院对当事人进行询问：1、被告梁爱康，有无向银行申请提前还贷？被告梁爱康回答：被告周海燕支付了首期款后被告梁爱康才有资金申请还贷，故没有向银行申请提前还贷。2、原告，被告梁爱康有无向银行申请提前还贷？原告代理人回答：签订合同两三天后被告周海燕说无法满足合同关于首期款的要求、提出不买房了，故被告梁爱康没有进行后期的申请解押。被告梁爱康回答：被告梁爱康要求被告周海燕支付房款20%作为首期款，被告梁爱康才去解押，因被告周海燕没有支付，被告梁爱康才没有申请提前还贷。3、被告周海燕对涉案合同的履行是什么意见？被告周海燕回答：之前想继续履行，被告周海燕都已经准备好款项。4、合同的付款要求是否达到？原告代理人回答：当时没有达到，被告周海燕提出其无法满足赎契的要求。5、银行或什么单位有无向被告梁爱康发出还贷通知？原告代理人回答：没有，签订合同后大概一周内就解除了。6、赎契的款项应在何时支付？原告代理人回答：银行或经纪方通知还贷后三天内。7、银行或什么单位有无向被告梁爱康发出还贷通知？原告代理人回答：没有，签订合同后双方很快就协商交易不进行。被告梁爱康回答：同意原告所述。被告周海燕回答：不同意原告所述，支付定金100000元后，15号前支付70000元，后提出被告梁爱康急需资金，2019年8月8日前要支付150000元，2019年8月8日被告周海燕已准备好150000元，问被告梁爱康打款至哪个账户，被告梁爱康说付款方式没有谈好，打款至其账户也没用，后两被告与原告一同协商定金的退还，被告梁爱康及原告同意退还。被告梁爱康回答：确认。8、原告，是否同意双方不再交易？原告代理人回答：同意的前提是双方要支付中介费及签订解除合同的协议，但因双方不愿意支付中介费，故三方没有签订解除合同协议。被告梁爱康回答：不同意原告所述，原告同意双方协商退款，让两被告自行解决，并要求两被告支付10000元中介费。被告周海燕回答：确认被告梁爱康所述。9、当时有无要求两被告支付中介费10000元？原告代理人回答：金额不确定，确认要两被告支付中介费。10、涉案602及（2020）粤0604民初9923号的603房的情况是？原告代理人回答：两个证，实际是一套房。被告周海燕回答：确认。被告梁爱康回答：确认。11、原告主张连带责任的依据是？原告代理人回答：涉案合同第7条，买卖双方违约的应按照佣金支付承诺书连带向经纪方支付中介费，佣金支付承诺书仅是对中介费的具体金额的补充约定。12、涉案602、603房是否已另行卖出？被告梁爱康回答：是的，几个月后卖出的。被告周海燕回答：是的。原告代理人回答：是的。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系房屋买卖合同及居间合同的混同合同。另外，佛山市顺德区家家乐投资有限公司与两被告分别签订的《佣金支付承诺书》也包含了居间合同的内容，佛山市顺德区家家乐投资有限公司出具《声明》表示由原告代为主张咨询及买卖代理费之权利，实际系将该承诺书所涉属于佛山市顺德区家家乐投资有限公司的债权转让给原告，两被告也知悉该事宜，故对两被告产生效力。故上述《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于咨询及买卖代理费。据前查明，原告依约向两被告提供了中介服务并促成两被告签约，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告的居间行为已完成。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告有权向两被告主张支付咨询及买卖代理费。根据涉案合同和《佣金支付承诺书》约定，被告梁爱康、周海燕应于涉案合同签订之日即2019年7月29日向原告支付咨询及买卖代理费分别为17623元、17620元，原告的该部分主张有合同和事实依据，本院予以支持。但原告主张两被告应就咨询及买卖代理费承担连带清偿责任，本院认为，根据涉案合同约定，买卖双方就咨询及买卖代理费承担连带清偿责任的前提条件是双方均存在违反涉案合同约定导致涉案房屋交易无法完成的违约行为，但原告并未提供有效证据证明条件成就，其应承担不利后果，故本院对其该主张不予支持。关于利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方涉案承诺书的约定，被告梁爱康、周海燕应于涉案合同签订之日即2019年7月29日向原告支付咨询及买卖代理费。原告的居间行为已完成，但两被告未按约定如期支付完毕咨询及买卖代理费，已构成违约，应向原告承担违约责任，故原告有权主张两被告赔偿自2019年7月30日起的利息损失。至于利息计算标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息标准为2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率计付。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周海燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东家家乐商业服务有限公司支付咨询及买卖代理费17620元及利息（以17620元为本金，2019年7月30日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率计付）；二、被告梁爱康于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东家家乐商业服务有限公司支付咨询及买卖代理费17623元及利息（以17623元为本金，2019年7月30日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率计付）；三、驳回原告广东家家乐商业服务有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取341元，由被告梁爱康、被告周海燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年六月九日书记员  罗凤华