湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初3932号原告：赵燕梅，女，汉族，1981年8月28日出生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：曾建龙，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴钱，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南洪胜酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道芙蓉中路一段****。法定代表人：莫晓明。委托诉讼代理人：田雨沛，湖南怀天律师事务所律师。被告：莫晓明，男，汉族，1981年8月11日出生，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：田雨沛，湖南怀天律师事务所律师。原告赵燕梅与被告湖南洪胜酒店管理有限公司（以下简称“洪胜公司”）、莫晓明委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵燕梅的委托诉讼代理人曾建龙、吴钱与被告洪胜酒店、莫晓明的委托诉讼代理人田雨沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵燕梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告洪胜公司之间的《公寓委托管理合同》；2、判令被告洪胜公司向原告支付房屋租金暂定15500元(自2020年1月份暂计算至2020年5月份,实际计算至原、被告之间《公寓委托管理合同》解除之日止)；3、判令被告洪胜公司向原告支付违约金18600元；4、判令被告洪胜公司向原告支付维权合理费用10000元；5、判令被告莫晓明对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉讼请求：被告洪胜公司按照《公寓委托管理合同》中的交付清单内容返还原告房屋，并将第二项诉求房租金额变更18600元，暂计算至2020年6月份。事实与理由:原告与被告洪胜公司于2019年6月6号签订《公寓委托管理合同》,合同约定:原告将位于长沙市开福区××路××号××公寓××楼××室委托被告洪胜公司管理、运营,2019年12月1日至2021年11月30日期间,被告洪胜公司于每月15日前支付当月租金3100元。但截至原告起诉之日,被告洪胜公司仅于2019年12月18日支付2019年12月份房屋租金,目前拖欠2020年1月份至2020年5月份共计5个月的房屋租金,合计拖欠房屋租金15500元。原告曾多次要求被告洪胜公司支付到期租金未果。现被告洪胜公司逾期支付租金已超过2个月,根据合同第六条第5款、第6款的约定,原告有权单方解除合同，并要求被告洪胜公司支付6个月的违约金共计18600元以及原告为维权支付的律师费10000元。被告洪胜公司为一人有限责任公司，其唯一股东即被告莫晓明不能证明公司财产独立于自己财产,应当对被告洪胜公司的债务承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告洪胜公司、莫晓明辩称，一、本案应当追加开发商为共同被告，被告洪胜公司仅拖欠2020年4月份租金，仅违约一个月，原告要求解除合同违反合同约定。二、原告主张违约金过高，请求法庭降低违约金，另维权费用没有法律依据及事实依据，公司与股东被告莫晓明财产并未混同。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2019年6月6日，原告赵燕梅向湖南嵘天源实业有限公司购买位于长沙市开福区××路××段××号××房。现该房屋已办理产权登记手续，登记在原告赵燕梅名下。2019年6月6日，原告赵燕梅（甲方）还与被告洪胜酒店（乙方）签订一份《公寓委托管理合同》，鉴于甲方购买了位于长沙市开福区××路××号××公寓××楼××室，甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方管理、运营目标公寓，达成如下一致协议：甲方将目标公寓全权委托乙方独家经营、管理，乙方按本协议第三条向甲方支付租金；除本协议另有约定外，在乙方向甲方支付租金后，因公寓的转租、管理、经营所得均归乙方所有，与甲方无关，甲方无权要求分成。乙方有权根据经营需要，将房屋转租给第三方（包括长租、短租）或用作酒店运营，具体管理权限包括但不限于：代为寻找租客、代签房屋租赁合同、代办出租手续、代收代付租金、水、电、物业费等款项、费用，代为处理房屋维修、房屋清洁、租客管理、办理退租等手续。委托管理期限为10年，自2019年12月1日（计租起始日）至2029年11月30日。委托经营管理的期限届满前30天，经双方协商一致可以顺延本合同。为创造更好的经济效益，乙方按23800元／套标准进行软装配置，甲方委托乙方按照统一标准为公寓进行软配置（具体配置见附件），甲方一次性支付乙方23800元／套软装费，乙方按统一标准配置软装。乙方支付甲方房屋租金，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金为3100元／月，2021年12月1日至2023年11月30日，每月租金为3255元／月，2023年12月1日起，租金采取与经营业绩挂钩的保底分红机制，即乙方保证甲方每月保底租金为3255元／月，乙方因转租、经营甲方房屋产生的收益高出上述保底租金的，超过部分，60%为甲方所得，40%为乙方收益。2023年12月1日前，乙方于每月十五号前支付当月租金，2023年12月1日起，乙方每月十五号前支付上月租金及收益（2023年12月的租金于2024年1月15日支付）。本协议所提及租金皆为税前租金，相关税费由甲方自行承担及缴纳。甲方委托乙方对接公寓开发建设单位进行物业交付验收及办理相关手续，该公寓的交付条件以甲方与项目开发建设单位（即湖南嵘天源实业有限公司，下同）签订的《二手房买卖合同》约定的该公寓的精装交付标准为准。物业交付验收后到计租起始日2019年12月1日前的时间段为乙方对公寓进行硬装改造及软装布置和试运营的筹备期，此期间内免租金。因甲方原因需提前解除本合同，应至少提前2个月通知乙方，并需按6个月当期租金标准作为违约金支付给乙方。因乙方原因需提前解除本合同，应至少提前2个月通知甲方，并需按6个月当期租金标准作为违约金支付给甲方。合同期内，乙方逾期支付租金、收益的，应按逾期支付金额的0.3‰／天向甲方支付逾期罚息，逾期超过2个月的，甲方有权要求单方解除本合同，乙方向甲方支付6个月当期租金作为违约金。一方违约，另一方为维护自身权益支付的成本、费用，包括但不限于诉讼费、公证费、差旅费、保全费、律师费等，由违约方承担。协议签订后，原告认可被告洪胜酒店于2019年12月18日支付2019年12月份房屋租金3100元。之后，被告一直未支付原告租金。××疫情自2020年1月底发生后，双方就租金减免等事宜亦协商未果，因被告至今未支付原告到期租金，故酿成本案纠纷。另查明，被告洪胜公司于2018年5月28日成立，被告莫晓明系该公司唯一股东。庭审中，原告提交催告函与公寓酒店现状公证书，证明开发商于2020年6月份发函催告被告尽快试营业，但之后被告并没有试营业，可见其没有履约能力，并且2020年5月份原告进行公证时，被告公司存在大量房屋及公共通道未装修的情形，达不到运营条件。被告称催告函与本案无关，被告于2020年5月份即试营业，但业主代表不允许被告公司试营业，另对公证书证明目的有异议，既然原告主张业主代表不能代表原告，原告也只能按自己房屋的装修情况评定被告是否具有运营能力，实际上被告公司在室内装修已经超过预期。本院认为，一、原告与被告洪胜酒店签订的《公寓委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定2019年12月1日至2021年11月30日期间，被告洪胜酒店应当于每月15日前支付当月租金3100元，现原告主张被告洪胜酒店从2020年1月份开始拖欠原告租金，已超过2个月，根据合同约定，其有权解除合同。对此，本院认为，合同签订后，虽然被告洪胜酒店仅按约定支付2019年12月房租，但2020年1月份××爆发，属于不可抗力，而被告洪胜酒店托管的房屋在装修后用于经营酒店或转租给第三方，受疫情等因素影响，部分房屋装修尚未完工，故被告洪胜酒店至今未产生营业收入，并且被告洪胜酒店在××疫情发生前并未违约，疫情发生后，到全面复工复产，持续时间较长，至今疫情影响犹在，在房屋托管经营的领域影响较大，被告洪胜酒店为继续履行合同，于2020年4月22日就租金减免等事宜向业主发出了《协商函》，现被告洪胜酒店亦不同意解除合同，被告当庭表示酒店即将试营业，原告提交的催告函及公证书不足以证明被告没有履行能力，故综合上述事实来看，本院认为被告洪胜酒店未按约支付2020年1月份之后租金的行为并非恶意，尚未构成根本违约，原告要求解除与被告洪胜酒店签订的《公寓委托管理合同》及返还房屋的诉求本院不予支持。二、关于原告要求被告洪胜酒店支付2020年1月至2020年6月份租金18600元的诉求。被告主张按照《补充协议》计算租金，但原告未在《补充协议》上签字，对原告没有约束力，原、被告租金仍应按照原合同执行。虽然按合同约定被告洪胜酒店应当支付原告2020年1月至2020年6月份租金18600元，但如前所述，被告洪胜酒店因该期间发生××等原因未按约支付租金，而××属于不可抗力，为平衡双方当事人权益，可酌情减免被告洪胜酒店该期间应支付的租金，本院考虑××的持续时间、复工复产的时间以及对被告洪胜酒店经营的影响程度等因素，酌情减免被告洪胜酒店在该期间的2个月租金，故被告洪胜酒店还应当支付原告2020年1月至2020年6月份租金12400元。三、关于原告要求被告洪胜酒店支付违约金18600元以及维权律师费10000元的诉求。因被告洪胜酒店未按约支付租金受××等因素的影响，现虽已复工复产，但影响犹在，被告洪胜酒店并非恶意拖欠租金，被告洪胜酒店的行为未构成根本违约，现被告认可违约一个月，本院参照合同约定酌情确定被告洪胜酒店支付原告违约金2000元，另原告主张维权律师费，本院不予支持。四、关于被告莫晓明的责任承担问题。被告莫晓明系被告洪胜酒店唯一股东，现其不能证明公司财产独立于自己财产，根据公司法相关规定，被告莫晓明应当对被告洪胜酒店的债务承担连带偿还责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南洪胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵燕梅2020年1月至2020年6月份租金12400元及违约金2000元；二、被告莫晓明对本判决第一项确定的债务承担连带偿还责任；三、驳回原告赵燕梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费902元，因适用简易程序减半收取451元，由被告湖南洪胜酒店管理有限公司、莫晓明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇二〇年六月二十三日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。