云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初919号原告（反诉被告）：汪志，男，1982年5月12日生，汉族，大学文化，职工，师宗县人，住师宗县。原告（反诉被告）：李春花，女，1983年10月4日生，汉族，大学文化，职工，师宗县人，住师宗县。原告共同委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司。法定代表人：高绍华，总经理。地址：云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司。负责人：朱冲礼。地址：师宗县。被告共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告（反诉被告）汪志、李春花与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司合同纠纷发回重审一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪志、李春花之委托诉讼代理人朱磊，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司之委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪志、李春花向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住12-1205号房，物业管理费自实际交房之日开始起算，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记；2.判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住12-1205号房的逾期交房违约金127085元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）汪志、李春花放弃诉讼请求中的“物业管理费自实际交房之日开始起算，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记”部分。事实和理由：2015年1月31日，原告向被告交款600000元作为购买信合怡苑住房的定金，于2015年7月18日与被告签订《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑12-1205号，合同约定，购房款总额为977582元，原告以按揭方式支付尾款，后经双方协商同意变更为一次性支付尾款，原告于2016年1月27日共向被告交款377582元作为购买房屋尾款，至此合同约定房款全部支付。同时，合同约定房屋交付时间为2015年8月31日，甲方逾期交付的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。2015年7月18日，原被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501190。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年8月6日）共逾期340天。被告贴出公告后，原告于2017年8月23日找被告接房，正在办理手续过程中，被告要求原告签署各种制式表格及文件要求原告支付房款以外的20000元作为房屋改造费用，遭原告拒绝后双方未能办理完验房、领取钥匙及剩余手续，房屋至今处于被告控制状态未能交付原告使用。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，为此原告诉至本院。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称：1、我公司与原告（反诉被告）是签订过《商品房购销合同》，合同编号：信合怡苑住12-1205。但我公司于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。原告（反诉被告）汪志于2017年8月23日自愿与我公司签订了《交房确认书》，自动放弃了房屋逾期交房的补偿问题，本案中《交房确认书》有原告（反诉被告）汪志的签字手印，李春花虽未签字按手印，但按合同法中表见代理的规定，我公司足以相信汪志是可以代表李春花的意思表示的，且李春花未对汪志签字确认的《交房确认书》提出异议；2、本案信合怡苑住12-1205《商品房购房合同》与《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房定向开发购买合同》是同一地块，同一规划的一、二期建设工程，由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订合同至今不履行，导致本案(一期工程)房屋建设不能验收，不能按时交房，其过错也是原告（反诉被告）的单位师宗县农村信用合作联社造成的，由此，我公司不能承担本案的违约责任，也不承担违约金；3、本案《商品房购销合同》第九条：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”。按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为5865.49元（977582元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为23461.97元，逾期90天以上的就解除合同按（977582元×5%）承担违约金48879.1元，退还购房款977582元，退还房屋。本案合同约定30天为一段，31天至90天（60天）为二段，合计29327.46元（5865.49元+23461.97元），91天为解除合同，退还购房款，并承担房款的5%的违约金，这就约定限制了0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况，合同约定的事实，希望双方都尊重，不要扩大性无期限地按0.04%每天无限制的计算；4、我公司自愿按合同第九条约定的逾期90日以上，甲方乙方有权解除合同，按房款5%向乙方支付违约金，向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担，我公司自愿按此约定解除合同，收回房屋，退还房款，并承担房款5%违约金和其支付交易相关税费，综上，我公司与原告（反诉被告）是签订了《商品房购销合同》，但因师宗县信用合作联社的违约，致使客观上出现逾期交房，我公司现已提起反诉，请按约定解除合同，收回房屋，退还购房款和支付房款5%的违约金。按照合同第14页第3、6、7条约定，本案原告（反诉被告）既没有交房屋维修基金，也没有交契税、印花税，按第6条规定，原告（反诉被告）不能主张逾期费用，且房屋20000元改造费都不交，房款没有交清，不存在逾期交房违约金。房屋改造费是别墅需要出的房屋组成费用，每户都要交。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉称：请求法院依法判决解除我公司与原告（反诉被告）签订的编号为信合怡苑住12-1205号《商品房购销合同》，我公司愿意退还其购房款，并承担购房款5%的违约金。反诉事实和理由：我公司因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的住房建设用地，2014年3月27日与师宗县信用合作联社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成《信合怡苑》一期为住宅，二期为经营性用房；但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设（此案正在诉讼中），形成了“一、二期工程统一规划，统一报建，规划统一验收的规划建设格局”，也因师宗县信用联社的违约行为，造成我公司一期工程不能按时交付业主的客观事实，但双方在合同中有约定，我公司不能接受原告（反诉被告）的无理要求，特提起反诉，请求依照合同约定解除合同。一、双方所签购房合同第九条第二款第三项约定：交房“逾期90日以上，甲方乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”。1、本案解除合同的条件（按合同约定）已经成就，甲方、乙方均有权力提出解除合同。法院应尊重双方当事人的约定解除合同。2、按合同约定：解除合同后，我公司自愿如数退还购房款，并自愿支付约定的购房款5%的违约金。以及原告（反诉被告）已发生的交易相关的税费。二、原告（反诉被告）提诉第一项“交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记证；”这是一个在现阶段不可能完成的事务。本案由于师宗县信用合作联社在第二期工程中违约，至今没有建设，一、二期工程规划无法统一进行验收，如何在180日内办理得了房产证？因房产证的办理要等待原告（反诉被告）的单位师宗县信用合作联社的工程完工统一规划验收后，才具备办理房产证的条件。三、原告（反诉被告）请求我公司承担逾期交房违约金127085元没有依据。1、解除合同条件成就，我公司已经反诉解除合同，也就不存在此违约金。2、2017年8月23日原告（反诉被告）与我公司签订“交房确认书”同意放弃了逾期交房的违约金，这是双方达成的协议。3、合同约定的违约金分为两个时段，逾期交房30天内一个时段，违约金为每天0.02%；第二个时段31日至90日（60天）为每天0.04%，超90日即可解除。不可能再算违约金。综上，我公司认为：本案解除合同条件成就，请法院支持我公司的反诉请求，解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的编号为信合怡苑住12-1205《商品房购销合同》。原告（反诉被告）汪志、李春花辩称：师宗县农村信用合作联社的纠纷与本案无关，解除商品房购销合同没有事实依据，商品房购销合同出现权利利益冲突，应当优先保护原告（反诉被告）方，被告（反诉原告）提交的《交房确认书》是格式条款，不能约束反诉，交房行为没有完成，原告（反诉被告）未实际控制房屋，本案争议的房屋仍然在被告（反诉原告）的控制下，不能构成解除合同的理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对被告（反诉原告）提交的《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号《投资项目备案证》、建字第530323201400080号《建设工程规划许可证》复印件各一份、《主体结构工程验收记录》复印件十三份及师宗信合怡苑二期项目规划设计方案图片一张、现场照片三张，原告（反诉被告）持异议。本院对以上证据的真实性、合法性予以采信。2、对被告（反诉原告）提交的《前期物业公司办理接房手续统计表》复印件一份，收据复印件九十九份，《接房证明书》复印件二十二份，装修管理协议及《物业管理服务协议》复印件各五份，《师宗信合怡苑装修管理规定》《师宗信合怡苑业主登记表》复印件各三份，《业主临时公约》复印件四份，欲证实被告（反诉原告）已按时交房，原告（反诉被告）均持异议。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。3、对被告（反诉原告）提交的《交房确认书》复印件一份，原告（反诉被告）仅对该证据的真实性予以认可。本院认为该证据真实，来源合法，与本案具有关联性，故对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与二原告（反诉被告）于2015年7月18日签订了合同编号为信合怡苑12-1205的《商品房购销合同》（以下简称合同），该合同于2015年7月30日在房地产管理机关办理了备案登记，合同登记号为：ＳＺ201501190，根据合同记载，原告（反诉被告）购买的商品房坐落于师宗县，合同总价款为977582元。合同还对交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、产权登记等事项进行了约定。原告（反诉被告）于2015年1月31日向被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司支付600000元购房款，2016年1月27日支付377582元。2017年7月20日，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司张贴《交房公告》，并于次日在《曲靖日报》发布《交房公告》，《交房公告》明确正式交房时间为2017年7月29日至2017年8月6日。2017年8月23日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司完成了《信合怡苑接房流程手续表》所列审核组、房产财务组、物业协议签订收费组的交接内容，并由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司相关工作人员签字确认，原告（反诉被告）汪志在《交房确认书》上签字、捺印。现原告诉至本院，请求判如所诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方应按约定履行合同义务。本案中，原告（反诉被告）已按照约定向被告（反诉原告）支付了全部购房款，被告（反诉原告）也应按照合同约定，于2016年8月31日前向原告（反诉被告）交付房屋，而被告（反诉原告）公告的交房时间为2017年7月29日至2017年8月6日，本案被告（反诉原告）确系逾期交房。关于被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）支付违约金，本院认为，《交房确认书》虽仅有原告（反诉被告）汪志一人签字、捺指印，但二原告（反诉被告）系夫妻关系，被告（反诉原告）有理由相信原告（反诉被告）汪志有代理原告（反诉被告）李春花签署《交房确认书》的权利，原告（反诉被告）汪志签署《交房确认书》的行为构成表见代理，故原告（反诉被告）李春花应当承担因原告（反诉被告）汪志的代理行为所产生的法律后果，即原告（反诉被告）汪志、李春花均已确认《交房确认书》第3条所列内容：“购买人同意接受免除接房后壹年物业管理费作为开发商逾期交房的补偿，本确认书签订并接收房屋钥匙后，本房屋逾期交房问题一次性解决，购买人不得因任何原因，以任何时段的逾期交房为理由要求开发商承担责任”。关于原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）无权免除物业管理费的问题，是否有权免除物业管理费属被告（反诉原告）与物业公司之间的法律关系，原告（反诉被告）不得以此作为抗辩，如被告（反诉原告）未能按该约定履行，原告（反诉被告）可主张要求其承担相应的责任。关于原告（反诉被告）主张因未交房故《交房确认书》未生效的问题，《交房确认书》经双方签字即产生法律效力，原告（反诉被告）未举证证实该《交房确认书》存在无效的情形，故《交房确认书》对双方具有法律效力，《交房确认书》中第3条系双方关于逾期交房违约金的约定，至于是否完成交房，并不影响该条款的效力。综上，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付房屋的诉讼请求，本案原告（反诉被告）签字确认的《交房确认书》中明确了已交付钥匙，但《信合怡苑接房流程手续表》上验房、领取钥匙等项目未经工作人员签字，双方未能证实钥匙由哪一方持有，但双方已完成了《信合怡苑接房流程手续表》上缴纳公共维修基金、物业管理费等及签署《前期物业服务协议》《临时管理规约》《业主信息登记表》《业主手册》等相关手续，仅有是否交付钥匙一项存在争议，同时被告（反诉原告）方认可房屋已交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）可以进行管理使用，故本院认为原告（反诉被告）可直接对本案争议房屋进行管理使用，再进行交付已无实际意义，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付争议房屋的诉讼请求本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）在交房手续完成后180个工作日内为原告（反诉被告）办理房屋产权登记的诉讼请求，原告（反诉被告）已放弃，故本院不再处理。关于被告（反诉原告）要求解除与原告（反诉被告）签订的《商品房购销合同》的反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）提出系因师宗县信用联社的违约行为造成被告（反诉原告）一期工程不能按时交付业主这一解约理由不能成立，根据合同的相对性，师宗县信用联社并非本案《商品房购销合同》的合同相对人，其行为导致本案被告（反诉原告）违约不能作为被告（反诉原告）逾期交房的抗辩理由，虽《商品房购销合同》中约定了解除合同的条件，但在守约方要求履行合同且合同目的能够实现的情况下，解除合同不利于保护守约方的利益。另，被告（反诉原告）在约定的解除条件成熟后未向原告（反诉被告）发出过解除合同的通知，至起诉之日已超过一年未行使解除权，其解除权已消灭，故本院对被告（反诉原告）要求解除合同的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）汪志、李春花的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费2842元,由原告（反诉被告）汪志、李春花承担;反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  李 翔人民陪审员  李光兴人民陪审员  陈小红二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈俊宇