江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初4919号 原告：张亮，男，1978年6月25日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告：刘蓬馨，女，1987年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：池涛（代理上列两原告），江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王盛（代理上列两原告），江苏至誉律师事务所律师。 被告：苏州银河湾投资有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村，注册号320585000094935。 法定代表人：钱菊生。 诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，住所地苏州市高新区竹园路**。 负责人：陈磊。 委托诉讼代理人：脱浩斌，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱斌，江苏立泰律师事务所律师。 原告张亮、刘蓬馨与被告苏州银河湾投资有限公司（以下简称银河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告张亮及其委托诉讼代理人池涛、王盛（并代理原告刘蓬馨），被告银河湾公司破产管理人的委托诉讼代理人脱浩斌、朱斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告张亮、刘蓬馨向本院提出本诉诉讼请求：判令被告银河湾公司继续履行原、被告于2011年11月5日签订的《商品房买卖合同》，办理位于太仓市商品房的房屋产权证并交付原告。事实和理由：2011年11月5日，原告与银河湾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2011116200030）一份，合同约定原告向银河湾公司购买位于太仓市，该房编号为第25幢07号房（该商品房的公安编号为27号，房地号为887524000306）。合同约定建筑面积为199.36平方米，其中套内建筑面积191.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.42平方米。后因银河湾公司逾期交房，原告向太仓市人民法院提起诉讼，2014年1月15日，太仓市人民法院判决上述商品房买卖协议解除，由银河湾公司返还原告购房款1861648元及相应利息。2014年7月11日，在法院执行过程中，原告与银河湾公司达成和解协议，约定上述商品房买卖合同继续履行，银河湾公司于2014年7月底前交付房屋，原告已支付银河湾公司1861648元的房款外，还应在取得房产证及土地证的当日支付88352元房款，银河湾公司于2014年12月底前须办好产权初始登记证和土地分割证交付原告。和解协议签订后，原告于2014年7月21日接收了案涉房屋，领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，并于当月为该房屋开通了供电账户。此后，原告多次要求银河湾公司将房屋产权证交付给原告，但银河湾公司一再拖延，2018年7月16日，太仓市人民法院受理银河湾公司的破产清算申请。2019年7月5日，银河湾公司破产管理人向原告发送合同解除及申报债权通知，明确表示拒绝履行上述商品房销售合同，双方由此形成纠纷，故原告提出上述诉讼请求。 被告银河湾公司辩称：1.太仓市人民法院于2014年1月15日作出（2013）太浏民初字第645号民事判决书，判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，双方之间的房屋买卖关系已终止。2.即使双方在执行程序中达成了和解协议，但原告在和解协议签订之后未向被告支付剩余购房款，被告也没有向原告交付房屋办理产权初始登记证以及土地分割证，该协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人依据《破产法》第十八条的规定，已经发函告知原告该和解协议已经解除。3.和解协议中明确约定，在被告逾期无法交付产权初始登记证和土地分割证的情况下，仍按太仓市人民法院已作出的生效判决执行，实际上被告没有交付产权初始登记证和土地分割证，双方的权利义务应以太仓市人民法院作出的生效判决为准。4.原告提到其于2014年7月21日接收了案涉房屋与事实不符，管理人在接受指定后经调查，并向法院申请通过张贴封条的方式对房屋进行了保全，现案涉房屋在管理人接管之中。5.案涉商品房由被告建设，根据物权法的规定，产权应为被告所有，实际该房屋也登记在被告名下。 经审理查明：2011年11月5日，原告张亮、刘蓬馨（买受人）与被告银河湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2011116200030）一份，约定原告向被告购买位于太仓市（公安编号为27#，房地号为887524000306），建筑面积共199.36平方米，套内建筑面积191.94平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积7.42平方米。合同第四条约定，该商品房单价为人民币每平方米12899.52元，总金额为2571648元。合同第六条关于付款方式及期限的约定为一次性付款，买受人于2011年11月5日前将首付款（含定金）人民币1561648元支付给出卖人，余款1010000元于2011年12月20日前一次性付清。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任，约定为按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照合同约定将商品房交付买受人使用，并取得该商品房交付使用备案文件。同时约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工中遭遇雨雪天气、异常天气影响及其他非出卖人原因（如国家法律法规、政策变动、市政设施建设、交通管制、发生重大政治、公共安全、公共卫生事件等原因）导致延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。 合同签订后，原告于2011年11月5日、2012年4月29日向被告分别支付了1561648元、300000元，合计1861648元，被告向原告分别开具了销售不动产统一发票（自开）两份。 2011年12月27日，原、被告双方签订补充协议一份，该协议主要载明经协商，就乙方（即原告）购买银河湾花园27幢08室，合同总价为为2571648元，因乙方为我公司重要关系户，故在原合同总价上优惠人民币150000元，现总价为人民币2421648元。因《商品房买卖合同》已签订并备案，合同不再作修改，待交付时结算，以发票为结算依据。 2013年3月29日，被告向原告发出延期交付通知书一份，内容为银河湾花园的工程已基本完成，目前在完善后续工程和相关部门验收等相关手续的办理之中，由于以上原因，没有按约定的日期交付你所购买的房屋，现抱歉地通知各位业主银河湾花园将延期至2013年6月28日前后（届时我司将在交付日前1天再次以书面方式通知广大业主）。后被告在2013年6月27日、2013年8月26日、2013年10月29日分别向原告发送告知函，告知原告其所购买的银河湾花园房屋因故推后至2013年8月28日、2013年10月30日、2014年1月31日前后交付，同时告知函中载明被告将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》的相关条款约定并按实际延期交付的天数补偿原告的损失。 2013年5月7日，原告委托上海嘉钰律师事务所章克俭律师向被告邮寄律师函一份，主要内容为张亮、刘蓬馨于2011年11月5日与贵公司签订了编号为2011116200030的《商品房买卖合同》，认购了由贵公司开发的银河湾花园房屋一套，依据合同贵公司早该在2012年12月31日之前将房屋交付使用。但贵公司一直延迟交付房屋至今，还于2013年3月29日发了延期交付通知书，称要拖延至2013年6月28日前后再将房屋交付使用。尽管依据合同第九条，贵公司逾期超过180天后我们才有权解除合同，但该条款属于违法的霸王条款，也显失公平，绝非我们的真实意愿，我们从未真心接受过。我们完全无法接受贵公司逾期至2013年6月28日前后再将房屋交付我们的通知，我们在此正式表示拒绝。再一次要求解除合同，并再一次要求立即与贵公司办理退房和返还我们已付全部房款的手续。同年7月15日，原告再次委托上海嘉钰律师事务所章克俭律师向被告邮寄律师函一份，主要内容为贵公司一直延迟交付房屋至今，在2013年6月27日的告知函中，称将拖延至2013年8月28日前后再将房屋交付我们，已公然违反了合同所约定的贵公司所负的义务，构成根本性违约。我们完全无法接受贵公司逾期至2013年8月28日前后再将房屋交付我们的通知，我们在此正式表示拒绝。再一次要求解除合同，并再一次要求立即与贵公司办理退房和返还我们已付全部房款的手续，以避免本没必要发生的法律诉讼，最迟不得超过2013年7月28日。 2013年10月18日，原告张亮、刘蓬馨向本院提起诉讼要求解除与被告银河湾公司之间的《商品房买卖合同》，要求被告返还原告购房款1861648元及利息（自2013年7月10日起至判决确定给付之日止，按照银行同期贷款利率计算），并要求被告支付原告违约金18616.48元。本院于2014年1月15日作出（2013）太浏民初字第0645号民事判决书，判决解除原、被告于2011年11月5日签订的《商品房买卖合同》；被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款1861648元并支付自2013年7月16日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费22498元，减半收取11249元，由被告负担，该款由被告于判决生效之日起10日内支付原告。 在上述判决的执行过程中，原、被告于2014年7月11日签订《和解协议》一份，内容为“张亮、刘蓬馨与银河湾公司商品房预售合同纠纷一案，张亮、刘蓬馨依据已经发生法律效力的（2013）太浏民初字第0645号民事判决书向法院申请执行，执行标的1934290.04元，执行过程中，经充分协商，双方当事人自愿达成和解协议如下：一、双方于2011年11月5日签订的《商品房买卖合同》继续履行。被执行人于2014年7月底前交付申请人购买的位于太仓市。二、申请人张亮、刘蓬馨除已支付被执行人银河湾公司1861648元的房款外，还应支付88352元房款，该款在申请人取得房产证及土地证的当日支付给被执行人。三、被执行人于2014年12月底前须办好“产权初始登记证”和“土地分割证”交付申请人，申请人要求被执行人代办房产证及土地证，须提供相关资料，另支付办证费用300元。如被执行人逾期无法交付“产权初始登记证”和“土地分割证”，则仍按（2013）太浏民初字第0645号民事判决书执行。四、案件执行费21743元，由被执行人银河湾公司负担。” 原告张亮、刘蓬馨向本院提交日期为2014年7月21日的楼宇接收证明复印件一份，显示原告接收27幢08室房屋，确认收到单门钥匙12把、车库门2把、信箱钥匙2把。业主处有原告张亮的签字，物业经办人处有杨代的签字。被告对楼宇接收证明书真实性不予认可。 2014年10月22日，太仓市住房和城乡建设局向银河湾公司颁发太仓市房屋所有权初始登记证明一份，编号为太房证明（太仓）第2014008047号，房屋坐落为浏河镇银河湾花园27幢08室，合计建筑面积为276.95平方米（套内建筑面积195.05平方米+共有分摊建筑面积6.47平方米+夹层75.43平方米），设计用途均为成套住宅、地、地下室/div> 2018年7月16日，本院作出（2018）破申13号民事裁定书，裁定受理张春伟对银河湾公司的破产清算申请。同日，本院作出（2108）苏0585破11号决定书，指定江苏立泰律师事务所担任银河湾公司管理人。 2019年7月5日，银河湾公司管理人向原告张亮发送《合同解除及申报债权通知》，内容为银河湾公司管理人经调查了解到你方曾购买银河湾公司名下浏河镇银河湾花园27幢08室的房产，后起诉解除房产买卖协议。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，故目前该房产属于债务人财产。你要求继续履行买卖合同的主张没有法律依据，也损害其他债权人利益，管理人不予支持。现通知你在收到本通知之日起15日内申请债权，逾期申报将依法收取审查费用。同时，管理人将于近期进行财产分配，如你方在财产分配前未申报的，补充申报前已进行的分配，不再补充分配。 审理中，原告张亮、刘蓬馨向本院提交无房证明两份，显示截至2020年6月8日原告在太仓市行政区未查到有效住宅类房屋所有权登记信息。原告并于2020年6月9日向本院出具书面承诺书，承诺截至当日原告在苏州大市范围内无任何有效住宅类房屋所有权登记信息。原告同意将执行和解协议约定的尚未支付的88352元支付至本院，并自愿承担案涉房屋过户的相关税费。 另查明，浏河银河湾花园27#-08用电户名为原告张亮，原告张亮分别于2016年8月7日、8月20日通过微信分别向江苏省电力公司苏州供电公司缴纳案涉房屋的电费各100元。 上述事实，有原告张亮、刘蓬馨提供的商品房买卖合同、（2013）太浏民初字第0645号民事判决书、和解协议、楼宇接收证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、供电开户信息、（2018）破申13号民事裁定书、合同解除及申报债权通知、缴费记录、微信支付明细，本院调取的注册证及本院所作调查笔录，当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告张亮、刘蓬馨与被告银河湾公司在执行过程中达成的《和解协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据该和解协议的约定，被告应于2014年7月底前向原告交付案涉房屋，并于2014年12月底前办好案涉房屋的“产权初始登记证”和“土地分割证”交付原告，但被告未能按照上述约定将案涉房屋转移登记至原告名下。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条的规定，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼，故原告有权要求被告按照执行和解协议的约定协助原告将案涉房屋过户至原告名下。虽然本院已裁定受理对被告的破产申请，但案涉房屋为住宅商品房，原告已支付大部分购房款，并已将《和解协议》约定尚未支付的购房款88352元提存至本院，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。根据《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。案涉房屋用电户名为原告张亮，原告张亮已两次交纳案涉房屋的电费，且原告向被告提交了楼宇接收证明复印件，被告据此认定原告已实际占有案涉房屋，故被告应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助原告办理案涉房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告苏州银河湾投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张亮、刘蓬馨将坐落于太仓市浏河镇巨能路以南银河湾花园25幢07号的房屋【公安编号为27幢08室，编号为太房证明（太仓）第2014008047号】过户至原告名下。 案件受理费27454元，由被告苏州银河湾投资有限公司负担。原告预交的案件受理27454元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吕金星 人民陪审员  秦 伟 人民陪审员  蔡文君 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  沈 烨