河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初20号 原告：董伟华，男，1988年12月25日出生，汉族，住黑龙江省七台河市勃利县。 委托诉讼代理人：孙颖，河北宝成律师事务所律师。 被告：裴慧敏，女，1984年7月31日出生，汉族，住河北省廊坊市三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司，住所地河北省廊坊市香河县五一路东侧五一馨园小区商铺**门市。 法定代表人：宋润姬，董事长。 委托诉讼代理人：张健，公司职员。 原告董伟华与被告裴慧敏、三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董伟华及其委托诉讼代理人孙颖、被告裴慧敏及其委托诉讼代理人吕勇、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司（以下简称顺心置地公司）委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董伟华向本院提出诉讼请求：一、请求判令依法解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》；二、判令被告裴慧敏立即给付原告购房首付款600000元及违约金417000元，共计1017000元；三、判令被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司立即给付原告中介费、贷款服务费、过户服务费及评估费费用等共计42140元；四、本案诉讼费用及其它费用由二被告负担。事实与理由：2017年3月12日，在被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司的居间下，原、被告签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定：由原告购买被告裴慧敏所有的位于香河县（房管部门登记的小区名称为晨汐小区）11号楼1单元2204室楼房一处，房款总价139万元；系按揭贷款方式购房等内容，合同签订后，原告依约向被告裴慧敏支付首付款60万元，并向被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司支付中介费、贷款服务费、过户服务费及评估费等费用共计42140元。但被告裴慧敏却未按照合同约定办理贷款手续及过户手续等义务，其行为已构成根本性违约，又因廊坊市房屋限购政策出台导致该房屋买卖无法继续进行，因此双方签订的合同应当予以解除。且被告裴慧敏应承担违约责任，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司向原告收取的费用亦应当予以返还，就此事原、被告协商未果，故只得向贵院提起诉讼，请法院予以支持。 被告裴慧敏辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的合同合法有效，原告已向被告支付首付款，被告交付了房屋，原告已经装修入住，房产证已经办理到裴慧敏名下，已交付给中介要求继续履行。根据限购政策内容及立法规定，备案出现状况是因为原告签订合同的人与支付房款的人非同一人，但双方的买卖合同有效，应继续履行，原告为过错方，过错方无权解除合同。一、原告与被告签订《房屋买卖合同》时，原告一方出示了董伟华的身份证原件，签字时原告一方直接签名：董伟华，中介公司及被告都认为签订的合同的人就是董伟华本人，与原告一起来的女士就是董伟华的配偶。但实际情况是，在《房屋买卖合同》上签字的人并不是原告本人，而是原告的叔伯哥哥，付款人王敏也不是原告的配偶，而是原告哥哥的配偶，也就是原告的嫂子。该情况原告一方一直都没有告知被告，直到房产证办理后，中介公司称因为付款人王敏不是原告的配偶，付款人身份不符合房管局的备案要求时，被告才知道在合同上签字的人不是原告本人。代理人认为，原告一方在签订合同时隐瞒了订立合同的重要事实，造成可以备案履行的买卖合同出现障碍，无法正常履行。证人田禾青作证时也明确表示，合同不能办理备案是因为原告一方原因造成。二、被告不存在违约行为。众所周知，在限购政策出台后，廊坊地区房屋价格下跌严重，作为出卖人的被告，当然希望双方的合同能够正常的履行下去，实现合同目的。所以被告一方不可能故意违约，从被告拿到房产证当天就按约定交给中介公司可以证明。被告之所以没有清偿银行贷款，是因为中介公司告知双方的合同履行因为备案问题可能会无法正常履行。因为履行出现问题，中介公司曾约买卖双方进行协商，当时在场的有证人和中介另一位员工，原告一方是董伟华及董伟华的哥哥，被告一方是裴慧敏和配偶宋江波。当时房产证已经办理，三方在一起协商的主要内容是关于备案的问题，被告一方在当时才知道在合同上签字的人不是原告本人，付款的人也不是原告的配偶。现在房屋价格下跌严重，有过错的原告却提起诉讼要求解除合同退还房款，还要追究被告的违约责任，此行为本身就是拒绝履行合同的行为，根据双方《补充协议》手写部分的约定，原告是无权要求退还首付款的。代理人认为，如果原告的诉讼请求得到支持，那么会出现作为违约方、过错方的原告反而获准的不合理结果，法律维护的交易秩序和公平、正义就成了一纸空文。 被告三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，首先，原告要求解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》、并要求三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司（以下简称：顺心公司）返还居间费用、贷款服务费、过户服务费、评估费用共计42140元，没有任何事实和法律依据。第一，顺心公司于2017年3月12日成功促成了涉案房屋买卖双方签订《买卖合同》，合同的签订系三方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，也不存在其他合同无效的事由，并且买卖合同约定的义务买卖双方已经得到深度履行，依据三方签订的《居间服务合同》第三条第（二）款之约定及第四条合法收取了居间服务费22240元，可以证明顺心公司已经完成了居间义务。同时根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应按照约定支付报酬”，故顺心公司收取的居间费用合法有效，理应不予退还。对于预先收取的过户服务费3××00元、评估费13900元、贷款服务费3××00元，三方在《居间服务合同》中已经明确，此类费用是为了交易简便预先收取的费用三方皆认可，对于现在无法履行收费目的是由于买卖双方涉诉，不进行涉案房屋的产权转移登记，并不是顺心公司怠于履行，顺心公司继续履行服务需要买卖双方履行先合同义务。 第二，本案的案由是买卖合同纠纷，而从原告的诉请对顺心公司的居间费用是在《居间服务合同》中约定，原告如需对顺心公司主张居间费用，需另案处理。第三，原告主张由于“限购政策”的原因解除合同，代理人完全不能认同，三方签订涉案房屋合同的日期为2017年3月12日，早于限购政策的出台，作为中介公司根本无法、也没有理由可以预测政府政策的走向，同时根据法不溯及既往的原则，出台后的政策仅调整其后行为，故原告以此理由解除合同不合理也不合法。其次，在庭审当中原告多次提及顺心公司组织包括原告在内的被告、顺心公司三方商榷涉案房屋过户问题，恰恰可以证明顺心公司积极履行预先收取费用对应的服务，现履行不能顺心公司并不存在任何过错。同时原告提及顺心公司在签订合同时没有明确首付款支付人非房屋买受人进而导致无法过户顺心公司存在过错的观点，代理人完全不能认同；上述已经提及，合同签订及支付首付款时间是在限购政策出台与香河房管局出台要求之前，任何组织也无法预料未来的不确定因素，并且房管局出台的要求并不是法律规定而是部门内的制度，其并没有强制调整的能力，对于房屋买卖合同生效之后产生的各种履行障碍，过错并不在顺心公司，故顺心公司不应当承当不利后果。对于原告提交的各类证据代理人认可其真实性，但对于其证明目的不予认可，原告提交的所有证据恰证明了原告与被告一双方成功签订了涉案房屋的《买卖合同》，至此顺心公司的居间义务已经履行完毕收取的费用合法有据，原告提交的各类银行转账恰恰可以证明，涉案房屋的《买卖合同》已经得到深度履行，双方对于房屋买卖及交付有不可否认的合意，原告现要求解除代理人保留其恶意毁约的合理怀疑。最后代理人认为作为居间方的顺心公司的居间义务已经履行完毕，没有任何理由退收取的居间费用，其次本案的房屋买卖合同的交易已经深度履行，根据鼓励交易的原则不宜解除。故请贵院在查明事实的基础上依法驳回原告对顺心公司全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告董伟华与被告裴慧敏、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告裴慧敏所有的位于香河县（房管部门登记的小区名称为晨汐小区）11号楼1单元2204室楼房一处，房款总价139万元，首付款600000元。被告收到首付款当日，将涉案房屋钥匙交付原告，原告对房屋进行使用。被告应在取得房产证之日起15个工作日内领取房产证，并在取得房产证3××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解封抵押登记。2017年3月12日，原告通过王敏转账给裴慧敏50000元，2017年3月15日，原告通过王敏转账给裴慧敏丈夫510000元，并支付现金40000元。原告向被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司支付中介费、贷款服务费、过户服务费及评估费等费用共计42140元。 2019年3月8日，裴慧敏将该房屋不动产权登记证书交付顺心置地公司，三方曾协商房屋过户事项，因首付款汇款人不是董伟华本人，未能达成一致。 被告裴慧敏至今未按照约定向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解封抵押登记。 本院认为，原告董伟华与被告裴慧敏、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。 本案中，被告在买卖合同签订后，将房屋交付原告，原告尚欠被告790000元房款，原告相对较迟给付被告此笔购房款对原告并无不利，且房屋现在市场价格低于成交价格，所以被告违约不履行合同不符合常理。本院查明系因原告给被告转款并非本人，中介未能配合原被告办理备案，导致被告没有及时办理该房屋解除抵押登记。依本地限购政策，原告购房不受限购政策影响。因此，为维护合同稳定性，本院对原告主张解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，不予支持。同时，被告应于判决生效后十五日内办理解除抵押登记，双方房屋买卖合同继续履行。因合同继续履行，本院对原告的其他诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四的规定，判决如下： 驳回原告董伟华的诉讼请求。 案件受理费7216元，已减半收取，由原告董伟华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王金生 二〇二〇年六月十七日 书记员  张宗杰