山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5194号原告：宋建，男，1989年8月1日出生，汉族，住聊城经济开发区。委托诉讼代理人：王政，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德亮，山东荣法律师事务所实习律师。被告：山东金柱集团有限公司，住所地聊城市东昌东路**。法定代表人：兹留柱，董事长。委托诉讼代理人：张东岩，男，1986年12月9日出生，回族，该公司法务部员工，住聊城市。原告宋建与被告山东金柱集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王政、杨德亮及被告的委托诉讼代理人张东岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金5301.54元；3.判令被告支付2019年度、2020年度以房养老型返款共计53015.4元及利息，利息以53015.4元为基数，按年利率6%计算；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于聊城开发区房屋，并于2014年10月14日签订了《商品房预售合同》，该合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.除上述约定外，若因买受人及登记机关原因未能办理房屋产权的，出卖人不用承担违约责任。”原告依约交纳全部房款，被告也代收了开口费、专项维修等基本费用，至今原告未取得不动产权属证书。2014年10月14日签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方就以房养老型房屋事宜达成协议，协议第五条约定：“……每年提供房屋总价款的5%作为养老受益支付给买受人，期限为20年。”此后被告向原告支付了4年的以房养老型返款，2019年度、2020年度的返款未支付。原告认为，因被告的原因致使原告购买的房屋不能按照合同约定期限取得不动产权证书，2019年度、2020年度的返款未支付，被告的行为已构成违约且给原告造成了经济损失。被告辩称，原告所述与事实不符，被告不欠付原告任何费用。首先，聊城市于2016年新增不动产管理局，原登记备案机关由房管局变更至此处，因该处初设立期间二主管部门存在职能交叉、混淆等情况，造成其互相之间推诿扯皮，导致我公司提交的材料一直无主管部门接收，直至2018年下半年不动产管理中心才接收相关材料，并在2019年3月份统一向我公司接收通知书，根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条第四款之约定，若因登记机关原因未能办理房屋产权的，我公司不应承担违约责任；其次，被告仅欠付原告2020年度的返款但未到付款期限，双方2014年10月14日签订的补充协议第五条约定“自买受人交清首付款并银行按揭款全部到达出卖人指定账户次日起，每年提供房屋总价款的5%。”原告按揭款到款日期为2015年2月4日，依据合同字面解释其2015年2月5日至2016年2月4日期间的年度返款应于2016年底前支付完毕，2016年2月5日至2017年2月4日期间年度返款应于2017年底前支付完毕，2017年2月5日至2018年2月4日期间的年度返款应于2018年底前支付完毕，2018年2月5日至2019年2月4日期间的年度返款应于2019年底前支付完毕，其后年度以此类推。被告已完全依据合同约定支付了2019年底前的应付4笔返款，2019年2月5日至2020年2月4日期间的年度返款应于2020年底前支付，尚未到支付期限，请求法院驳回原告的诉求。原告提交以下证据：1、商品房预售合同，证明双方于2014年10月14日签订了该合同，合同第十六条第二项约定了逾期办证违约金；2、商品房买卖合同补充协议，第五条、条六条对原告要求返还的受益金进行了约定，明确了被告自原告交清首付款并银行按揭款全部到达被告指定的账户次日起每年提供房屋总价款5%作为养老受益金支付给原告，期限为二十年，同时第六条中明确了该受益金首次支付日期为原告交清首付款并银行按揭款全部到达被告指定账户次日后一个月内支付，每整个年度时支付一期，因此根据该内容被告向原告依首次给付的当月整个年度为第二年度的该月，该合同内容由被告提供，被告在答辩意见中所理解内容有歧义，应当以前后内容相结合，通常理解意思为准；3.个人购房借款担保合同和中国工商银行借款凭证，证明原告所主张的涉案楼房按揭款向被告的支付时间为2015年2月4日；4.销售不动产统一发票，证明原告已全额支付了房款；5.招商银行交易流水一宗，证明被告从2015年至2018年度给原告返款的情况，2015年支付返款时间为2015年3月7日、2016年支付返款时间为2016年3月16日、2017年支付返款时间为2017年4月13日、2018年支付返款时间为2018年5月21日。经质证，被告对证据1真实性无异议，依据答辩意见结合合同第十六条第三款约定，若因买受人或登记机关原因无法办理的，出卖人不用承担责任；对证据2真实性无异议，该协议第六条写明了养老收益首次支付日期为按揭款到达出卖人指定账户的次日的一个月内予以支付，该条款仅对首次收益时间进行了约定，后期的仅写明了每个年度时支付一期，被告已依据合同约定在2015年3月份将首期收益款支付给了原告，后期应支付的时间同被告的答辩意见；对证据3、4无异议；对证据5真实性无异议，该证据恰恰证明了被告的答辩观点及对证据2的质证意见，被告依据合同约定按时返还了首期养老收益款，至于后期支付的收益款时间均不相同，系因需要返还养老收益的业主过多，被告依据自身经营情况分批返还的，依据客观市场规律，2016年2月至2017年2月期间的返款本就应该在2017年2月即该笔养老收益支付期限届满后才应支付，我公司只要在2017年底前支付均不超期，后期的收益延续该解释，何时支付要看被告的财务经营状况，合同并未对该支付的日期进行约定。被告未提交证据。以上证据，经本院审查，具有客观性、合法性、关联性，对以上证据的效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月14日，原被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的金柱大学城东苑小区第23幢1单元1062号楼房，首付款170154元，按揭款360000元，总房款530154元；关于楼房交付期限约定，出卖人应当在2016年11月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，除上述约定外，若因买受人及登记机关原因未能办理房屋产权的，出卖人不用承担违约责任。同日，双方签订《补充协议》，约定：原告自愿购买被告推出的以房养老型房屋，被告承诺自原告交清首付款并银行按揭款全部到达出卖人指定账户次日起，每年提供房屋总价款的5%作为养老受益支付给原告，养老受益首次支付日期为买受人交清首付款并银行按揭款全部到达出卖人指定账户次日后，一个月内予以支付，每整个年度时支付一期，同时原告须提供本人银行的个人储蓄账户，出卖人将按期支付。以上合同及协议签订后，原告交纳了首付款并办理了银行贷款，贷款于2015年2月4日到账，后被告将房屋交付原告，并向原告支付了2017年和2018年度的受益款，被告最后一次支付受益金的时间为2018年5月21日。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法认定为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告未在双方合同约定的时间内为原告办理权属登记备案及办理房屋产权证，原告要求其协助办理并支付逾期办证违约金5301.54元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。关于原告主张的受益金，原告办理银行贷款到位的时间为2015年2月4日，按原被告的约定，每年的3月4日应为被告向原告支付受益金的日期，现原告要求被告支付2019年和2020年度的受益金53015.4元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法应予支持。被告辩称系因登记机关的原因未能为原告办理房屋产权证书，未提交证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及相关法律之规定，判决如下：一.被告山东金柱集团有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告宋建办理房屋所有权证；二.被告山东金柱集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办证违约金5301.54元；三.被告山东金柱集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋建受益金53015.4元及利息（利息分别自2019年3月5日和2020年3月5日起至实际支付之日止，均以26507.7元为基数，按年利率6%计算）；四.驳回原告宋建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  武素芳二〇二〇年六月三日书记员  张艳君