文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23968号原告（反诉被告）：黄莹莹，女，1982年2月2日出生，香港特别行政区居民，现住香港。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，广东翔宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶发根，男，1965年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。第三人：陈庆宁，男，1966年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。原告（反诉被告）黄莹莹与被告（反诉原告）叶发根、第三人陈庆宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后,根据黄莹莹的申请，于2019年3月5日裁定中止审理[需以本院（2019）粤2071民初4111号案的处理结果为依据]，后于2020年3月12日恢复审理。黄莹莹的委托代理人林少杰、张威，叶发根及其委托诉讼代理人覃大新，第三人陈庆宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄莹莹向本院提出诉讼请求：一、判令叶发根继续履行2018年3月10日与黄莹莹签订的《房地产买卖及居间服务合同》；二、判令叶发根协助黄莹莹办理中山市石岐区［《不动产登记证》粤（2016）中山市不动产权第××号］过户登记至黄莹莹名下的手续；三、准予黄莹莹将余下应付购房款88万元存入法院指定的帐号（138.00万元－50.00万元＝88万元）；四、准予本宗《房地产买卖合同》交易过户登记税费由黄莹莹承担；五、判令叶发根在将涉案房屋过户登记至黄莹莹名下之日起，将房屋交付给黄莹莹接收使用；六、判令叶发根向黄莹莹支付财产保全保险费4140元；七、判令叶发根与第三人陈庆宁于2018年9月13日签订的《抵押借款合同》以及相应的中山市石岐区的《不动产登记证明》无效；八、判令叶发根向第三人陈庆宁负责在判决生效之日办理中山市石岐区的《不动产登记证明》涤除、注销抵押登记手续。事实与理由：2018年3月10日，黄莹莹与叶发根、中介服务居间方签订了《房地产买卖及居间服务合同》，约定：第一条：叶发根将中山市石岐区龙凤街2号溢彩家园4幢2013房［《不动产登记证》（2016）中山市不动产权第××号］作价人民币138万元售卖给黄莹莹，建筑面积115.24平方米。签订合同时，买方向卖方支付定金10万元，签订合同后3个工作日内买方再向卖方支付10万元。第四条：黄莹莹意向贷款88万元，在去国土局递件过户当日支付首期款（不含定金）30.00万元给卖方。第六条：产权现状。该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后，×个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。第八条：税费由买方承担。2018年5月14日，被告叶发根又签订《协议》，承诺在2018年6月25日至2018年6月29日配合买方过户。为了帮助叶发根消除涉案房屋的抵押登记，黄莹莹在2018年5月14日提前转账支付了首期款30.00万元给叶发根。但是，叶发根并无按约定在2018年6月25日—6月29日与黄莹莹办理买卖登记过户手续，竟然失联。2018年9月19日，黄莹莹向国土局查询打印《中山市不动产登记资料查询结果》发现：叶发根在2018年7月11日对涉案房屋土地设定了人民币150万元抵押担保债权，2018年7月23日注销了交通银行中山分行的48万元抵押担保债权，2018年9月17日又再次设定了人民币150万元的抵押担保债权，2018年9月19日注销了涉案房屋土地设定的人民币150万元抵押担保债权。至今，叶发根对涉案房屋土地设定了150万元抵押担保债权没有注销抵押担保和注销抵押登记。由此可见，叶发根将涉案房屋作价138万元转让给黄莹莹之日起，已收取了50万元定金及价款的情况下，一次、再次共设定300万元的抵押担保债权。至今尚有在2018年3月10签订房屋买卖合同以后新增150万元的抵押担保债权没有注销和也没有注销抵押登记，阻却了买卖涉案房屋办理过户手续。黄莹莹认为：叶发根在收取了黄莹莹的定金及价款之后，一次、再次对已经售卖给黄莹莹的房屋设置权利负担的抵押担保债权，是违约、失信行为。望判如所请。诉讼过程中，黄莹莹变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2018年3月10日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告向原告双倍返还定金共40万元；三、判令被告向原告返还购房款30万元；四、判令被告向原告支付已付购房款30万元之利息，按年利率6%，自2018年5月14日起计至2020年3月30日止，22个月零17天，共33850元；五、判令被告向原告支付已付购房款之利息（以30万元为基数，按年利息6%，自2020年4月1日起计至判决规定的返还之日止，逾期则按逾期付款的法律规定执行）；六、被告负担诉讼费，返还原告为本案支出的财产保全保险费4140元。被告（反诉原告）叶发根辩称：一、黄莹莹已构成根本违约。黄莹莹因提供中介制造的流水、假资料，导致其至今未能办妥贷款手续，银行不能审批贷款。合同第四条第二款约定，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得拖延，否则视为违约。二、我方虽有合同解除权，但表示放弃合同解除权，同意继续交易，配合黄莹莹办理过户手续，但我方要求其支付违约金27.6万元。按照合同第十二条第二款约定，买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可以没收定金或者要求买方支付转让总价款20%的违约金，黄莹莹于2018年8月27日已明确无法办理银行按揭，且至今也没有办理按揭审批手续，没有取得同贷书。三、黄莹莹起诉状陈述的不是事实，其称被告收款后失联完全不是事实，从我方提交的微信记录可证明不是事实，我方之所以办理相关的抵押手续，是为了办理过桥借款，只要原告的同贷书一出来，随即就可以解押并过户，导致涉案房产被拍卖的后果不是被告造成，本案真正的违约方是原告，因此，原告主张的诉讼请求第二项双倍返还定金没有依据，第四、五项诉讼请求的利息主张没有依据，相应的诉讼费以及保全费应由原告本人承担。被告没有违反双方于2018年3月10日签订的《房地产买卖及居间服务合同》，不应当承担相应的违约责任。叶发根向本院提出反诉请求：判令黄莹莹向叶发根支付违约金27.6万元。事实与理由：叶发根与黄莹莹于2018年3月10日签订《房地产买卖及居间服务合同》，合同第十二条第二款有“买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”之约定，黄莹莹于2018年8月27日已经明确无法办理银行按揭，且至目前也没有办妥按揭审批手续、取得同贷书，故其已经构成根本违约，请法院支付反诉原告的反诉请求。黄莹莹辩称：我于2018年5月10日取得了《贷款通知书》，中国建设银行中山市分行个贷中心同意贷款88万元给我；根据合同约定，在递交房产证办过户手续的时候买方支付30万元，但我方于2018年5月14日已提前支付了该30万元首期款，我方不存在资金缺口问题，没有违约。第三人陈庆宁述称：同意协助双方办理买卖相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：1．2018年3月10日，黄莹莹（买方）与叶发根（卖方）、中山市宇辰房地产服务有限公司（居间方）签订《房地产买卖及居间服务合同》约定：叶发根将中山市石岐区龙凤街2号溢彩家园4幢2013房（套内建筑面积115.24平方米）作价138万元卖给黄莹莹，其中定金20万元，买方同意在签订合同时支付定金10万元，签后3个工作日再支付10万元。合同第四条第2款约定：“买方意向贷款88万元……向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，……在递件过户当日全部支付完毕首期款（不含定金）30万元给卖方。”合同第六条约定：“产权现状。买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易，该房产已办理产权证，处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后，×个工作日内自行筹资还清银行贷款。办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方……”合同第十二条约定“违约责任。1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；……”合同签订当日，黄莹莹向叶发根支付定金10万元；2018年4月19日，黄莹莹再向叶发根支付定金10万元。2018年5月10日，黄莹莹取得了中国建设银行出具的同意其贷款88万元的《贷款通知书》。2.2018年5月14日，叶发根写了一份《协议》载明：“本合同房产证地址为中山市石岐区龙凤街2号溢彩家园4栋2103房。现买方黄莹莹首期款叁拾万元提前支付卖方叶发根用于银行还款。但房产证需过两年，业主在配合买方过户，过户日期为2018年6月25号至2018年6月29号。卖方签字叶发根。”同日，黄莹莹通过中国建设银行向叶发根转账30万元，叶发根写了收据。之后，叶发根并未能按照《协议》于2018年6月25日至2018年6月29日为黄莹莹办理过户手续。3.关于涉案房屋的《中山市不动产登记资料查询结果》显示：权利人叶发根，房地坐落石岐区龙凤街××家园××房，不动产权证号（2016）中山市不动产权第××号。抵押信息：现势，抵押权人陈庆宁，被担保主债权数额150万元，登记时间为2018年9月17日。此前，还有数项抵押登记和注销抵押登记的记录，包括2018年7月11日，设定了两笔150万元（共300万元）的最高额抵押担保债权，抵押权人为陈承浚，此两笔抵押于2018年9月19日注销；2018年7月23日还注销了交通银行中山分行的48万元抵押担保债权。4.关于陈庆宁与叶发根民间借贷纠纷一案，本院（2019）粤2071民初4111号民事判决书认定：2018年9月13日，陈庆宁与叶发根签订《抵押借款合同》，约定：叶发根向陈庆宁借款150万元；借款期限6个月，自2018年9月13日至2019年3月14日；借款月利率为2%；叶发根提供位于中山市石岐区【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第××号】作为上述借款的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金及其它实现抵押权所支付的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用。合同还约定了其他事项。2018年9月17日，叶发根对上述抵押物办理抵押登记手续，不动产登记证明号为“粤（2018）中山市不动产证明第××号”。2018年9月17日，陈庆宁根据叶发根指示向案外人陈承俊银行转账102万元。借款后，叶发根于2018年11月2日向陈庆宁支付利息3.3万元，其余借款本息至今未还。陈庆宁经多次催讨无果，于2019年2月11日起诉至本院，主张前述实体权利。该案判决结果为：一、叶发根于本判决发生法律效力之日起七日内向陈庆宁偿还借款本金1124779元、利息1020元以及相应利息（计算方法：以1124779元为本金，从2018年11月3日起按月利率2%计算至借款清偿之日止）；二、陈庆宁对叶发根名下位于中山市石岐区【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第××号】的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。5.为证明黄莹莹违约，叶发根提供了一些自称是其与中介（微信昵称有房卖）的聊天记录，内容包括有2018年8月27日中介“有房卖”说的“叶总，今天我问了下银行那头。现在麻烦了。8月15号开始针对于港澳客户审核比较严厉。资料补上去后有一些未通过，流水我们还在做。哎，不是上个月抵押证，早就搞定了。现在真是麻烦，我头都大了。”等等，叶发根认为此是黄莹莹无法办理按揭、构成根本违约的证据。黄莹莹对此证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。6.黄莹莹为本案的诉讼保全申请，支出了保险费4140元。本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。黄莹莹与叶发根及中山市宇辰房地产服务有限公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，黄莹莹依约向叶发根支付了定金20万元，首期款30万元，且于2018年5月10日取得了银行的《贷款通知书》，但叶发根未能及时办理涉案房屋的解除抵押手续，未能依约于2018年6月25日至6月29日协助黄莹莹办理过户手续，已构成违约；2018年9月17日，叶发根再就涉案房屋设定150万元的抵押物权，又未按时归还陈庆宁的借款，导致本院判决陈庆宁对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，使黄莹莹购买涉案房屋的合同目的无法实现，叶发根的该行为已构成根本违约。据此，黄莹莹要求解除其与叶发根于2018年3月10日签订的《房地产买卖及居间服务合同》，由叶发根双倍返还定金、返还首期款及利息等诉讼请求均理据充分，本院予以支持。叶发根提供的其与“有房卖”的微信聊天记录与黄莹莹无关，无法证明黄莹莹没有能力支付尾款，无法证明黄莹莹存在违约行为，故叶发根的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除黄莹莹与叶发根及中山市宇辰房地产服务有限公司于2018年3月10日签订的《房地产买卖及居间服务合同》；二、叶发根于本判决生效之日起七日内向黄莹莹双倍返还定金共40万元；三、叶发根于本判决生效之日起七日内向黄莹莹返还购房款30万元并支付利息（以30万元为基数，按年利息6%的标准，自2018年5月14日起计至叶发根全部清偿之日止）；四、叶发根于本判决生效之日起七日内向黄莹莹赔偿诉讼保全保险费；五、驳回叶发根的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17220元,诉讼保全费5000元,合共22220元（黄莹莹已预交），由叶发根负担(被告于本判决发生法律效力之日起七日内返还黄莹莹，本院不另行收退)。反诉受理费2722元（叶发根已预交），由叶发根负担。如不服本判决，黄莹莹可在判决书送达之日起三十日内，叶发根可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      安健红                    人 民 陪 审 员      叶宝新                                                                              二〇二〇年六月三十日                           书    记    员      赵  莉                                          谭嘉怡