江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10678号原告：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路**，统一社会信用代码91320000720579524J。负责人：赵传标，中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司总经理。委托诉讼代理人：王海晨，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被告：江苏紫淮投资实业有限公司，，住所地南京市秦淮区中山南路**南京中心大厦**统一社会信用代码91320104555528896G。法定代表人：钟小玲。委托诉讼代理人：钟晓旭，男。被告：江苏洲豪农资有限公司，住，住所地南京市秦淮区中山南路**南京中心大厦**一社会信用代码9132010406707168X8。法定代表人：朱丰。被告：朱丰，男，1977年6月4日出生，土家族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：钟晓旭（系朱丰妻弟），男。被告：钟小玲，女，1981年10月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：钟晓旭（系钟小玲弟弟），男。被告：江苏华宇房地产开发有限公司，住所，住所地南京市江宁区东山镇金盛路南侧社会信用代码91320000720585027A。投资人：祝长春。委托诉讼代理人：吕慧，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：钟晓旭，男，1985年12月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称紫金农商行城中支行）与被告江苏紫淮投资实业有限公司（以下简称紫淮公司）、江苏洲豪农资有限公司（以下简称洲豪公司）、朱丰、钟小玲、江苏华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、钟晓旭金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告紫金农商行城中支行的委托诉讼代理人仇星、王磊，被告钟小玲（同时系被告紫淮公司的法定代表人），被告华宇公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼；被告洲豪公司、朱丰、钟晓旭经本院传票传唤，无正当理由未到庭。诉讼期间，原告紫金农商行城中支行将案涉债权转让给了中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资管江苏分公司）。2019年5月13日，东方资管江苏分公司向本院寄送了变更原告申请书，要求作为原告进行诉讼。经核查，本院于2020年5月20日作出（2019）苏0104民初10678号之一变更当事人民事裁定，准许东方资管江苏分公司替代紫金农商行城中支行作为本案的原告参加诉讼，紫金农商行城中支行退出诉讼。2020年5月28日，本院再次公开开庭审理本案，变更后的原告东方资管江苏分公司的委托诉讼代理人王海晨、赵霞，被告钟晓旭（同时也系被告紫淮公司、朱丰、钟小玲的委托诉讼代理人），被告华宇公司的委托诉讼代理人吕慧到庭参加诉讼；被告洲豪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告东方资管江苏分公司向本院提出诉讼请求：1.被告紫淮公司返还借款本金33895810.01元，支付至2019年10月31日的利息、罚息1214834.45元，并支付自2019年11月1日起至实际给付之日止的罚息（按年利率14.77%计算）;2.被告洲豪公司、朱丰、钟小玲、华宇公司、钟晓旭对上述债务承担连带保证责任；3.原告东方资管江苏分公司对被告华宇公司抵押的87套房产享有优先受偿权。事实和理由：2018年12月20日，紫金农商行城中支行与紫淮公司签订编号为紫银城中高借字[2018]公司第162号《最高额借款合同》，约定：贷款金额最高不超过3390万元；借款期限自2018年12月14日起至2020年12月11日止；借款利率为同期人民币贷款基准利率上浮44%，执行年利率为6.84%；借款用途为借新还旧；分期还款，每季度还款不低于500000元；如出现逾期，罚息利率为当期执行利率加收50%；洲豪公司、朱丰、钟小玲、华宇公司为本合同项下全部债务提供担保等。同日，紫金农商行城中支行与洲豪公司、朱丰、钟小玲签订编号为紫银（城中）高保字[2018]第162号《最高额保证合同》，约定：洲豪公司、朱丰、钟小玲为主合同债务自2018年12月14日起至2020年12月11日止实际发生的全部债务提供最高额连带责任担保；担保债权的最高余额为3390万元等。紫金农商行城中支行还与华宇公司签订了编号为紫银（城中）高抵质字[2018]第162号《最高额抵（质）押合同》，约定：华宇公司自愿为主合同债务自2018年12月14日起至2020年12月11日止，在抵押（质）权人处办理约定的各类业务实际所形成的主债务的最高余额提供担保，主债务最高余额限定为3390万元。2018年12月26日，紫金农商行城中支行将3390万元汇入紫淮公司账户。因紫淮公司未按约还款，故形成本案诉讼。被告紫淮公司、朱丰、钟小玲、钟晓旭答辩称，借款、担保等属实，对东方资管江苏分公司的诉请无异议。被告洲豪公司未答辩。被告华宇公司答辩称，根据（2018）苏01民终367号民事判决，祝长春持有华宇公司100%股权，钟小玲不应因原股权转让行为再具有任何华宇公司的身份。案涉《最高额抵（质）押合同》签订于2018年12月20日，在前述生效判决之后。祝长春及华宇公司对钟小玲该无权处分行为不予追认。抵押合同在股东会决议作出前签订，股东会决议在放款后作出，程序上不合理，不应认定紫金农商行城中支行具有善意，应驳回东方资管江苏分公司对华宇公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对于东方资管江苏分公司以及紫金农商行城中支行提交的流动资金借款合同、《最高额借款合同》、《最高额抵（质）押合同》、不动产登记证明、抵押清单、《最高额保证合同》、《保证合同》、股东会决议、承诺书、借款借据、系统业务账单及交易明细等证据，除华宇公司提出异议外，其余到庭当事人均无异议。因该些证据均系原件或可视为原件，无明显瑕疵，故本院对其形式真实性、关联性均予以确认并在卷佐证。对于华宇公司提交的（2018）苏01民终367号民事判决书，其余到庭当事人均未提出异议，且该判决书无明显瑕疵，故本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，紫淮公司与紫金农商行城中支行签订了编号为紫银（城中）流借字［2014］第234号流动资金借款合同，约定：紫淮公司向紫金农商行城中支行借款4000万元，借款期限为12个月，钟小玲、朱丰、洲豪公司提供连带责任保证担保，华宇公司提供房产抵押担保等。后因紫淮公司无力还款，就前述借款在2017年12月前曾进行过一次展期及二次借新还旧。至少在2017年12月借新还旧时，紫金农商行城中支行与华宇公司办理了位于南京市江宁区产的抵押登记手续。2018年12月，因紫淮公司仍无法按约还款。经协商，紫金农商行城中支行（贷款人）与紫淮公司（借款人）于2018年12月20日就前述款项借新还旧事宜签订了编号为紫银城中高借字[2018]公司第162号《最高额借款合同》，约定：贷款人同意自2018年12月14日起至2020年12月11日止，根据借款人的需要和贷款人的可能，向借款人发放最高余额不超过3390万元的贷款；本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率上浮44%，执行年利率为6.84%，合同利率随人民银行人民币贷款基准利率按1月调整，调整日为每个利率周期的第一个结息月的日；借款用途为借新还旧；借款利息从借款实际发放之日起按实际发放额和实际借款期限计算，按月结息，结息日为每月的20日；借款人不能按时还清贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行浮动利率加收50%计收罚息，对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；本合同项下的全部债务（包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款人为实现债权所支付的公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等款项）由华宇公司、洲豪公司、钟小玲、朱丰与贷款人另行签订编号为紫银（城中）高保字（2018）第162的《最高额保证合同》及紫银（城中）高抵质字（2018）第162号的《最高额抵（质）押合同》，作为本合同的附件，为全部债务提供全额的担保；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收借款本息所需的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等，均由借款人负担；借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息提前到期，立即收回贷款，向保证人追索保证责任或处置抵（质）押物，通过法律程序向借款人及担保人追索贷款本息、费用及其他损失。2018年12月20日，紫金农商行城中支行（抵押权人）与华宇公司（抵押人）签订了编号为紫银（城中）高抵质字［2018］第162号《最高额抵（质）押合同》，约定：抵押人自愿为主合同债务人紫淮公司自2018年12月14日起至2020年12月11日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务的最高余额提供担保；主债务的最高余额限定为3390万元；抵押人担保的范围包括抵押权人依据主合同与债务人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人以房地产作为抵押物等。前述合同签订后，紫金农商行城中支行与华宇公司办理了不动产抵押登记手续。紫金农商行城中支行取得了位于南京市江宁区产的不动产登记证明，涉及的房产具体为：112室至124室、127室至129室、131室至134室、201室、202室、204室至206室、208室、211室至227室、230室至234室、301室、302室、304室至308室、311室至326室、328室至334室、401室至403室、102室、104室、106室、108室、109室、111室；不动产登记证明编号依次为苏（2018）宁江不动产证明第0075499号、0076011号、0075519号、0075520号、0075523号、0076015号、0076008号、0075427号、0075452号、0075454号、0075504号、0075484号、0076386号、0076018号、0075995号、0076112号、0076420号、0076004号、0076106号、0076096号、0076049号、0076371号、0075495号、0075506号、0075446号、0075458号、0075501号、0076030号、0076085号、0076092号、0076089号、0075447号、0076001号、0075438号、0075432号、0076033号、0076094号、0076040号、0075999号、0076117号、0076102号、0076054号、0076052号、0075997号、0076419号、0076375号、0075992号、0076114号、0076025号、0076029号、0076059号、0076056号、0076424号、0076430号、0076304号、0076384号、0076428号、0076429号、0076305号、0076310号、0076390号、0076043号、0076039号、0076042号、0076021号、0076006号、0076003号、0075996号、0076036号、0076035号、0076032号、0076020号、0076023号、0076012号、0076045号、0076014号、0076017号、0076022号、0076026号、0076002号、0076005号、0076393号、0075498号、0075492号、0075491号、0075488号、0076046号。2018年12月20日，紫金农商行城中支行（债权人）与洲豪公司、朱丰、钟小玲（保证人）签订了编号为紫银（城中）高保字[2018]第162号《最高额保证合同》，约定：保证人自愿为主合同债务人自2018年12月14日起至2020年12月11日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的全部债务提供最高额连带责任担保；本合同所担保债权之最高余额为3390万元；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费）和实现债权的其他一切费用；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或者两个以上的，各保证人均对债务人的债务承担连带保证责任；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩等。2018年12月20日，紫金农商行城中支行（债权人）与钟晓旭、钟小玲、华宇公司还签订了编号为紫银（城中）保字[2018]第162号保证合同，约定：为了确保紫银城中高借字[2018]公司第162号《最高额借款合同》的切实履行，保证人已收到并阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保；被担保的主债权种类为流动资金贷款，本金数额为3390万元；保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、公证费、税金、评估费、拍卖费、公告费、送达费、诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费和实现债权的其他一切费用；保证人确认并自愿接受，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但限于物权担保），债权人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任；保证方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年等。另查明，2018年12月12日，洲豪公司作出股东会决议，同意为紫淮公司在紫金农商行城中支行借新还旧贷款3390万元提供连带保证责任担保，期限2年，同意按照签订的《保证合同》的约定承担逾期贷款借新还旧的连带保证责任等。该公司股东朱丰、刘进海在该股东会决议上署名，并加盖了洲豪公司的公章。2019年3月7日，钟小玲、钟晓旭出具承诺书，承诺对包括案涉3390万元借新还旧贷款在内的四笔贷款提供连带责任保证担保。同日，华宇公司作出股东会决议，同意对包括案涉3390万元借新还旧贷款在内的四笔贷款提供连带责任保证担保。华宇公司（自然人独资企业）工商档案记载的股东钟小玲在该股东会决议上署名，并加盖了华宇公司的公章。还查明，2018年12月26日，紫金农商行发放贷款3390万元，但紫淮公司未按约还款付息。2019年9月18日，紫金农商行城中支行的系统业务账单显示，贷款余额为33895810.01元，应收本起利息186759.17元，应收表外利息806198.38元，合计应收34888767.56元。2019年12月5日，紫金农商行城中支行与东方资管江苏分公司签订了《不良贷款资产包债权转让合同》，约定：紫金农商行城中支行将ZJB2019001号资产包转让给了东方资管江苏分公司等。该合同附件ZJB2019001号资产包清单第276项记载：借款人为紫淮公司、借款期间为2018年12月26日至2020年12月11日、本金余额为33895810.01元、欠息1214834.45元。2019年12月30日，双方在江苏法制报上发布了债权转让暨债务催收联合公告。2020年1月20日，紫金农商行城中支行与东方资管江苏分公司签订了《分户债权转让协议》，约定：紫金农商行城中支行将对紫淮公司享有的1笔债权转让给东方资管江苏分公司；截止2019年10月31日本金为33895810.01元、利息为1214834.45元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给东方资管江苏分公司等。再查明，2018年7月5日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终367号民事判决。该判决载明：华宇公司系祝长春发起设立的一人有限责任公司。2012年8月21日，祝长春与钟小玲签订股权转让协议，将华宇公司100%股权及相关权益全部转予钟小玲等。协议签订后，钟小玲支付了首期款400万元。2012年9月13日，经江苏省工商行政管理局核准，华宇公司股东由祝长春变更为钟小玲。后因钟小玲未按约支付股权转让款，引致纠纷。南京市中级人民法院最终认定解除祝长春与钟小玲前述股权转让协议，钟小玲于判决发生法律效力之日起10日协助祝长春办理股权变更登记手续，将名下的华宇公司100%股权变更登记至祝长春名下；祝长春于判决发生法律效力之日起10日内返还钟小玲股权转让款8102000元等。但至今，祝长春、钟小玲并未办理华宇公司股权变更登记手续。本院认为，借款合同是借款人向贷款人贷款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限还款付息。紫金农商行城中支行与紫淮公司签订的《最高额借款合同》，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应当认定为合法有效。紫金农商行城中支行发放贷款后，紫淮公司应按约还款付息。现紫淮公司未按时足额偿还借款本息构成违约，应承担相应的违约责任。紫金农商行城中支行将前述借款债权转让给东方资管江苏分公司后，东方资管江苏分公司作为新债权人要求紫淮公司还款付息符合法律规定，本院予以支持。根据现有证据，东方资管江苏分公司主张的本金33895810.01元，以及截止至2019年10月31日止的利息、罚息1214834.45元，不超过合同约定的标准，本院予以认定。至于以后的利息（即罚息），根据合同约定以及相关规定，罚息年利率应为执行年利率6.84上浮50%即10.26%。东方资管江苏分公司主张的14.77%与约定不符，本院不予采纳。关于抵押担保。根据法律规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，紫金农商行城中支行与紫淮公司办理了不动产抵押登记手续，不动产登记部门也予以核准登记，故抵押权已经依法设定。双方争议的焦点实际是抵押的效力。首先，紫金农商银行城中支行与华宇公司签订案涉《最高额抵（质）押合同》时，华宇公司工商登记的法定代表人暨持股100%的股东为钟小玲。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”根据该规定，钟小玲有权代表华宇公司与紫金农商行城中支行签订抵押合同、办理抵押登记手续。其次，华宇公司系一人有限责任公司，钟小玲系工商登记资料载明的华宇公司100%持股股东，故所涉股东会决议虽然时间迟至2019年3月7日，但基于前述事实，该股东会决议存在与否应仅具有形式意义，不应以此否定相关合同及抵押的效力。最后，案涉借款系借新还旧。在案涉借款发生前，华宇公司名下相关不动产就已设定抵押。紫金农商行城中支行显然对祝长春重新取得华宇公司100%一事不知情，否则应不会按借新还旧操作。既然紫金农商行城中支行当时对祝长春取得华宇公司股权一事不知情，则显然不应认定紫金农商行城中支行具有恶意。综合前述理由，华宇公司所谓不应承担抵押责任的意见不应得到支持。不过，因《最高额抵（质）押合同》明确约定“主债务的最高余额限定为3390万元”，而非“主债务的本金最高余额限定为3390万元”。故华宇公司应以抵押的不动产价值为限在3390万元内承担抵押担保责任。关于保证担保。根据法律规定，为担保债务的履行，保证人和债权人可约定，当债务人不履行债务时，保证人按约定履行债务或承担责任。本案涉及的保证合同有两份，即《最高额保证合同》和《保证合同》，这两份合同均不违反法律、行政法规效力性强制性规定，均应认定为合法有效。对于洲豪公司、朱丰。根据《最高额保证合同》的约定，两者应对紫淮公司前述债务承担连带保证责任，但保证担保的最高金额应为3390万元。对于钟晓旭。根据《保证合同》的约定，其应对紫淮公司前述债务承担连带保证责任。对于钟小玲。其在前述两份合同中均签名，考虑其与紫淮公司的关系，以及其答辩意见，其应对紫淮公司前述债务承担连带保证责任。对于华宇公司。基于前述与抵押权认定同样的理由以及《保证合同》的约定，华宇公司应对紫淮公司前述债务承担连带保证责任。以上各保证人承担保证责任后，有权向紫淮公司追偿。综上所述，本院对东方资管江苏分公司的诉讼请求按前述意见予以支持；对紫淮公司、朱丰、钟小玲、钟晓旭同意承担相应责任的意见予以采纳；对华宇公司要求驳回东方资管江苏分公司对其主张的意见不予采纳。洲豪公司未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江苏紫淮投资实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金33895810.01元，支付2019年10月31日前的利息、罚息1214834.45元，并支付自2019年11月1日起至实际给付之日止的罚息（以本金33895810.01元为基数，按年利率10.26%计算）；二、若被告江苏紫淮投资实业有限公司未适当履行上述第一项确定的义务，原告中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司有权依法处置被告江苏华宇房地产开发有限公司名下位于南京市江宁区抵押物（详见前文），并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款就前述第一项款项在33900000元内优先受偿；三、被告江苏洲豪农资有限公司、朱丰对上述第一项被告江苏紫淮投资实业有限公司所负义务在33900000元内承担连带保证责任；四、被告钟小玲、江苏华宇房地产开发有限公司、钟晓旭对上述第一项被告江苏紫淮投资实业有限公司所负义务承担连带保证责任；五、被告江苏洲豪农资有限公司、朱丰、钟小玲、江苏华宇房地产开发有限公司、钟晓旭承担保证责任后，有权向被告江苏紫淮投资实业有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217353元，财产保全费5000元，均由被告江苏紫淮投资实业有限公司负担（被告江苏洲豪农资有限公司、朱丰、钟小玲、江苏华宇房地产开发有限公司、钟晓旭承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  许利莲人民陪审员  李文俊二〇二〇年六月二十二日见习书记员  王小霞