贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7390号原告：欧阳一男，男，1992年2月10日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨玉倩，女，1969年12月14日出生，侗族，住贵州省凯里市。系欧阳一男之母。被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，统一社会信用代码915226016754002990，住所地贵州省凯里市红洲路**。负责人：舒国华，系该公司经理。被告：贵州振华置业投资有限公司，统一社会信用代码91520000709674424C，，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道**法定代表人：周峰，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张德金、宋小仕，贵州洲联合（锦屏）律师事务所律师。原告欧阳一男与被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（以下简称“振华凯里分公司”）、贵州振华置业投资有限公司（以下简称“振华投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳一男的委托诉讼代理人杨玉倩、二被告共同委托诉讼代理人张德金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳一男向本院提出诉讼请求：判令二被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金20377.47元。事实及理由：原、被告于2014年8月21日签订《商品房买卖合同》，被告将位于凯里市房屋出售给原告，原告已支付房屋总价款504393.00元，被告应于2016年9月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告2017年11月9日才通知2017年11月10日至20日期间发放初始登记证，原告于11月12日才领到上述“不动产证”。计算至2017年11月9日，被告应向原告支付404天的违约金20377.47元（504393.00元×0.0001×404天）。为此，特向人民法院提起诉讼。振华投资公司辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告从2016年10月1日就知道自己的权利被侵害，原告起诉已超过三年的法定诉讼时效。即使按原告主张按日连续计算违约金，从原告起诉之日倒推三年，原告主张的违约金中也有近240天不在诉讼时效内，对超过诉讼时效部分，应判决驳回。2、双方签订的《商品房买卖合同》仅约定解除合同情况下的违约金，没有约定不解除合同情形下逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，原告诉请没有合同约定，也无法定依据。3、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干案件问题的解释》第十八条的规定，逾期办证与逾期交付办理商品房转移登记文书是两个不同的法律概念，两种不同的违约行为，原告诉请没有法定依据。根据最高人民法院专家法官的意见及贵州省高级人民法院的生效判决，按照银行活期存款利率支付违约金。振华凯里分公司辩称，该公司不具有独立法人资格，不是适格的被告，不应承担责任。经审理查明：2014年8月21日，欧阳一男与振华投资公司签订《商品房买卖合同》，欧阳一男以504393.00元的价格购买振华投资公司开发的位于凯里市。与本案相关的合同内容约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。欧阳一男支付了房价款504393.00元，振华凯里分公司于2016年4月22日出具发票予以确认。2017年11月9日，振华投资公司通知业主2017年11月10日至20日期间发放领取不动产证，欧阳一男于2017年11月12日领取了不动产证。因振华投资公司逾期交付办理商品房转移登记文书欧阳一男于2020年5月21日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的商品房买卖合同、购房发票、不动产证发放通知等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于二被告是否应承担违约责任问题。原告与振华投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。振华投资公司未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，振华投资公司应承担违约责任。因振华凯里分公司仅是振华投资公司的分支机构，不具有独立法人资格，原告要求振华凯里分公司承担责任，于法无据，本院不予支持。二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据原、被告所签合同约定，振华投资公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，振华投资公司应于2016年9月30日前将转移登记的有关文书交给原告，而原告于2020年5月21日向法院请求保护权利。对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，振华投资公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年5月21日前超过三年期间（即2017年5月21日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告不行使权利、诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年5月22日起计付违约金。因振华投资公司未提交证据证明在2017年11月9日前已将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告要求将违约金计算至2017年11月9日，不违反法律规定，本院予以支持。三、关于振华投资公司提出双方没有约定不解除合同情形下的违约金，原告诉请没有依据问题。商品房逾期交付以及商品房登记文书逾期交付是当前商品房交易市场常见现象，参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》第十二条、第二十条之规定，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同并主张对方承担违约金的权利。本案中，振华投资公司逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房，排除了涉案合同第二十二条第三款“转移登记”中第（二）项第1点和第2点第①小项的适用，应视为双方对出卖人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房的违约情况未进行约定。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，房产证办理与否并不影响房屋居住、出租等价值。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定振华投资公司以原告已付购房款为基数、按日万分之零点五的标准支付违约金，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院支持欧阳一男逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金期间为2017年5月22日至2017年11月9日，共172日，违约金为4337.78元（504393.00元×0.00005×172日）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告欧阳一男逾期交付办理商品房转移登记文书违约金4337.78元；二、驳回原告欧阳一男的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计155.00元，由原告欧阳一男负担122.00元，由被告贵州振华置业投资有限公司负担33.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年六月十日法官助理潘旭书记员李丽霞