江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1059号原告（反诉被告）：杨顺生，男，1960年12月15日出生，汉族，江西省安福县人，职工，住安福县。被告（反诉原告）：童莉平，女，1980年2月25日出生，汉族，务农，住安福县。被告（反诉原告）：汪朝军，男，1975年10月13日出生，汉族，务农，住安福县。两被告委托诉讼代理人：童爱萍，系童莉平之兄。被告（反诉原告）：童爱萍，男，1970年7月1日出生，汉族，个体户，住安福县。被告（反诉原告）：彭小安，男，1979年2月18日出生，汉族，个体户，住安福县。委托诉讼代理人：彭银良（彭小安之父），男，1953年1月9日出生，江西省安福县人，务农，住安福县。原告杨顺生与被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安在举证期内对原告杨顺生提起反诉，经本院审查后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告杨顺生，被告童莉平、汪朝军的委托诉讼代理人童爱萍，被告童爱萍，被告彭小安及其委托诉讼代理人彭银良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨顺生向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理所购房屋房产证；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，原、被告签订《售房合同》，原告以43万元价款购买被告开发的位于安福县平都镇王家巷粮食局后院鑫禧园的商品房。签订合同后，原告交付了房款40万元，被告就将房屋钥匙交给原告，原告装修后居住至今，当时合同约定余款在办理房产证时付清，但时至今日，被告一直未为原告办理房产证，为此，原告诉至法院。被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安辩称，原告诉请无据，理由如下：1、原告存在违约行为，2011年8月16日双方签订《售房合同》后，原告付了部分房款，被告立即（2011年10月左右）就向其交付了房屋让其装修，且原告一直使用该房屋至今，但原告没有按《售房合同》约定向被告支付相关款项，为此，被告交房给原告后，多次催原告交款办证，且在2013年12月30日取得规划证后,于2014年1月15日向原告发出了书面的《通知》要求原告缴清剩余款项（这个可以从同一栋同样情况购买了房屋的赵莉加的一份安福法院2015安民一初字第369号判决书得到旁证）；而后又在2015年9月16日取得了房产总证后于2015年10月9日发了一份通知给原告交款办证，现在，由于政策原因，每套房子又办成了单独的“不动产证”；最近，在2020年4月29日，杨顺生老婆还和被告一起协商交款办证的方法，并且请求被告童爱萍在其所持合同书注明了协商内容，但原告对以上事实置之不顾，又来起诉被告要为其办证，根据双方合同约定，原告这一行为违约。2、根据双方合同约定，虽房屋产权证由被告代为协助办理，但办证的各项税费均由原告承担（不在已交房款内）。被告把房屋交付给原告使用后，由于原告一直拖延交纳尾款及拒绝缴纳房屋办证税费，为此，被告又于2014年1月15日通知原告要求其交款办证，但原告一直没有回应，现原告向法院起诉要求被告办理房屋产权显然属于恶人先告状。综上，原告的诉请无据，请依法驳回。反诉原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安诉称：1、判令原告付清购买被告房屋余款、面积补差款以及管线接线及水电开户款等等合计66741元；2、判令原告支付自2015年10月9日起至2020年6月4日止所欠款项孳生的利息（按月息2分计算，暂计算至开庭之后，后续利息将按实际时间追加请求）共55个月，合计：73415.1元；3、本案本诉与反诉费用由原告全部承担；4、驳回原告的诉请（原告交清了有关款项，理所当然会为其办理产证过户）。事实与理由：原、被告于2011年8月6日签订的房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于安福县粮食局后院的鑫禧园住宅小区E栋四楼东面套房一套，面积为135平方米，另杂物间10平方米，同时在合同的第一条第3项还约定所售房屋面积（含杂物间）最终以现场实际丈量面积为准，实际房款按产权证面积依单价多退少补，杂物间如不办证的实际测量为准（建筑面积），并且在合同第三条第二项还特别约定了单价3100元（套房补差价格）、1500元（杂物间补差价格），如到时房屋办房产证面积有出入，则房款也按此价多退少补。并在合同的第四条第5项约定了甲方另外收取乙方接线及开户等等费用5000元，合同签订后原告在2011年8月16日交了第一次房款20万元，甲方便立即交付了房屋给乙方装修入住，时隔大约一年在2012年7月31日才交了第二次20万元房款，随后甲方（被告）多次口头催乙方（原告）缴清房款并为乙方办理产证，但乙方一直置之不理，甲方还在2014年1月15日和2015年10月9日（在这个两次以书面形式通知催促乙方交清款项办证，但原告一直拒绝交款，也不响应被告的通知配合缴交税费以及让被告代为其办理产权证，故被告有理由要求原告支付自最后一次书面通知其办证之日起至今天为止所欠款额孳生的全部利息。经计算分项为：①、143.21㎡-135㎡=8.21×3100=25451元；②、13.94㎡-10㎡=3.94×1500=5910元；③、接管线及水电开户5000元；④、第二次办理不动产总证，公证书300元，不动产证工本费80元。以上4项合计：25451+5910+5000+300+80=36741元，再加上前欠30000元，合计欠款金额66741元，利息按月息2分计算，那么每个月利息为1334.82元，共55个月，合计利息73415.1元，加上欠款66741元，共计原告应支付给被告140156.1元人民币。本案的事实就是甲方（被告）三番五次催促乙方（原告）交钱办证，就在最近乙方还托熟人（不动产中心的邓文昌以及法院的朱雄）来找甲方交钱办证，请求甲方照顾(减免)利息，甲方处于人情考虑，在切实照顾乙方的情况下，给与了只收16000元的利息的承诺，并且童爱萍还写了一个证明（协议）给乙方，甲方拍照留底（见证据）。从这里就可以看出并不是甲方不给乙方办理产证，而是由于乙方在金钱方面不诚信及不配合，造成没法办证。被告在这里还要请求法院查证：是由于原告说是听说现在办理产证过户，政府评估价高（约4200元/㎡），而如果是有纠纷的房屋买卖，经过了法院的审理，就可以认定售房价（评估价）为原先合同的约定价（3100元/㎡）。所以这才是原告无辜起诉，要被告办理买卖房屋产证的真实原因，而不是被告不为其办理产证，所以请求法院驳回原告的诉讼请求，以至于不浪费司法资源，并且不会被其利用法院的裁判文书来偷逃税款。综上所述，被告认为原告的不诚信行为严重侵害了被告的利益，特提起反诉。反诉被告杨顺生辩称，1、按房产证实际面积交款，我同意补差，水电开户费我不出，这是基础测试，应该由他们出。2、办理总证的公证费跟工本费我不会出，这是被告的事情。3、利息不合要求，利息我不会出。经审理查明，2011年8月16日，原告杨顺生作为乙方与江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司作为甲方签订一份《售房合同》，该合同约定：甲方于2003年9月经挂牌出让，取得安福县粮食局后院国有土地使用权，根据安府字（2004）61号文件精神，该土地作鑫禧园住宅小区建设，其中E栋建设为多层住宅房，乙方自愿购买该房，经协商，双方自愿签订本合同。房屋位于E栋五楼东面（带杂物间数），面积135平方米，杂物间10平方米，杂物间如不办证，则归乙方永久使用。所售房面积，最终以房管局现场实际丈量为准，实际房款按产证面积依单价多退少补，杂物间如不办证则以实际测量为准。房屋（含杂物间）价款总计为43万元，住房单价为每平方米3100元。杂物间单价为每平方米1500元。乙方在本合同签订之日应支付定金20万元，余款20万元在房屋主体完工时付，还有叁万元在办证时一次性付清。甲方应代乙方办理房屋产权证，但办证的各项税费均由乙方承担（不在已交转让款内）。甲方负责小区规划范围内的配套设施建设并承担相关费用，配套设施建设包括：公共道路硬化、排水、排污管道铺设。供水、供电接至乙方住宅的楼门口，甲方另行收取乙方的水电开户、主水管线接管接线费、电水表及表箱费、管线费及接线费等，室内供水供电等设施由乙方自行组织施工，并承担相关费用。乙方未按约支付房款，即视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所付定金等各款项不予退还。乙方如违约，甲方有权不为乙方办理房屋产权证，乙方应承担责任，并赔偿甲方所有损失。甲方并有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金，并赔偿甲方一切经济损失……合同的甲方加盖了江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司的印章及原告童爱萍的印章。2011年8月16日，童爱萍收到原告购房定金20万元并出具收条，2012年7月4日，童爱萍收到原告购房款15万元并出具收条，2012年7月31日，童爱萍收到原告购房款5万元。收款后，四被告向原告交付了房屋。2015年12月15日，鑫禧园E栋房屋房产总证办在被告童莉平及汪朝军名下。由于原、被告对办证的税费有争议，讼争房屋至今原告未办到产权证，为此，原告诉至法院。另查明，鑫苑房地产安福县分公司为江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司（以下简称鑫苑房地产）的分公司，无独立的财产，两公司在安福县未为涉案地产办理备案登记及商品房预售许可证。鑫禧园E栋房屋的土地系被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安合伙从鑫苑房地产处购买的，购买后开发建设。然后以鑫苑房地产安福县分公司的名义与购买户（包括原告在内）签订房屋买卖合同，购房款实际上也由被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四人收取。原告购房后现已装修并入住，庭审中，被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安表示愿意协助原告办证。再查明，2017年2月4日，被告汪朝军、童莉平出具委托书一份，委托被告童爱萍全权代表汪朝军、童莉平处理诉争房屋的不动产转让交易、过户及物业等相关手续，并于同日就该事项在安福县公证处办理公证。上述事实有到庭当事人的陈述，原告提供的身份证复印件、售房合同复印件、2012年7月4日收条，（2016）赣08民终947号民事判决书及被告提供的规划证复印件、原房权证（总证）复印件、新不动产权证复印件、公证书等证据材料在卷佐证，本院予以确认。原告提供的2011年8月16日的收条及（2016）赣0829民初1844号民事判决书，能与待证事实相关联，本院予以确认。被告提供的证明，原告提出异议，本院不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”故中级法院（2016）赣08民终947号民事判决书及（2017）赣08民终800号民事判决书所认定的事实能够作为免证事实作为本案裁判依据。房地产开发企业向社会销售房屋应取得商品房预售许可证明,在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的合同,应认定为无效。本案中,鑫苑房地产安福县分公司未取得商品房预售许可证明与原告签订《售房合同》，该合同应认定为无效,但本案中鑫苑房地产安福县分公司方实际的权力、义务人系童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告个人，涉及到合同的交款、交房等事项都是由童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告个人在处理，且该栋房屋的总证已经办在童莉平、汪朝军个人名下，实际上本案系个人之间的房屋买卖。同时原告也已将所购的房屋进行了装修且入住在内，涉案房屋的产权证被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四被告也能为原告办理，合同目的能实现，从为保护交易、社会秩序稳定的角度出发，不宜回到无效合同的原始状态，故原告要求被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安办理房屋所有权证的诉请予以支持，根据合同约定，办理诉争房屋产权证的各项税费均由原告承担。四被告反诉要求的房屋差价款31361元（25451元+5910元），原告同意补差价，本院予以确认。关于房屋尾款30000元，双方在合同中约定“在办证时一次性付清”，现四被告反诉要求原告支付尾款，符合双方约定及法律规定，应予支持。四被告反诉要求的接管线、水电开户等公共设施费用5000元，双方在合同中明确约定由原告承担，有事实与法律依据，应予以支持。反诉原告诉求的办证费用380元（300元+80元），系反诉原告开发、建设鑫禧园E栋房产，将鑫禧园E栋房产登记至童莉平、汪朝军名下办理总证的费用，依法属于反诉原告应自行承担的费用，也系反诉原告作为卖方应承担的义务，虽《售房合同》约定办证的各项税费均由原告承担，该约定中所称的房屋产权证及各项税费用，依据市场交易习惯，应指办理原告所购房产的房产证及办该房产证的各项税费，属分证，而非鑫禧园E栋房产总证及办理总证的税费，且生效判决中也并未认定办证税费包括了办鑫禧园E栋房产总证的税费，原告的该项诉求无事实及法律依据，不予支持。原告要求被告从2015年10月9日起按月息2分支付利息至实际清偿之日，无事实及法律依据，且根据中级法院（2017）赣08民终800号生效民事判决书对该类利息请求的处理方式，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求及四被告要求原告支付房屋差价款、公共设施费及房屋尾款的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项之规定，判决如下：一、被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安在本判决生效后一个月内为原告杨顺生办理所购房屋产权证；二、反诉被告杨顺生在本判决生效后一个月内支付反诉原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安房屋差价款31361元，公共设施费5000元；三、反诉被告杨顺生在办理所购房屋产权证时支付反诉原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安房屋尾款30000元；四、驳回被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安负担，反诉案件受理费减半收取计1552元，由原告杨顺生负担734元，被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安负担818元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邹光伟二〇二〇年六月十八日书记员  冯艳花附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。