广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终599号 上诉人（一审被告）：中国共产党灵山县委员会党校，住所地：灵山县。 法定代表人：邓河，常务副校长。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨其侨，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：戴永裕，男，1946年2月3日出生，汉族，居民，住灵山县。 被上诉人（一审原告）：张秀梅，女，1955年12月10日出生，汉族，居民，住灵山县。 上诉人中国共产党灵山县委员会党校（以下简称灵山县党校）因与被上诉人戴永裕、张秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2010年5月21日公开开庭进行审理。上诉人灵山县党校法定代表人邓河及其委托诉讼代理人陈业芸、杨其侨，被上诉人戴永裕、张秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人灵山县党校上诉请求：1、撤销(2019)桂0721民初1671号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院突破合同相对性，认定被上诉人戴永裕、张秀梅作为转租方，与出租人及承租人构成租赁合同关系，都是《房屋租货合同》权利义务承受者，因而有权利提出主张是错误的。理由如下：1、上诉人与被上诉人没有任何合同关系，也没有侵权事实，租赁合同的承租人应为灵山县新圩镇华东学校。2013年6月7日，灵山县党校(甲方)与灵山县新圩镇华东学校(乙方)签订《房屋租货合同》是合法有效的租赁合同，灵山县新圩镇华东学校是租赁合同的承租方，至于叶枝朋与张秀梅、戴永裕等人在灵山县新圩镇华东学校中各占多少股份，如何转让各自的股份，是其内部关系，对外不能约束作为出租方的上诉人。上诉人与其各股东之间不形成任何合同关系，各股东均不能以个人名义要求上诉人履行合同义务。2、2013年7月10日，叶枝朋与被上诉人戴永裕、张秀梅、蒙基和、梁来凯四人签订《合同转让协议》时，上诉人并不知情，也无权决定其内部股权转让。《合同转让协议》无论其效力如何，仅在其内部有约束力。作为承租人的灵山县新圩镇华东学校股东变更，不影响其对外履行合同义务，不发生作为承租人的灵山县新圩镇华东学校将合同权利义务转移给其股东的法律效力。3、灵山县新圩镇华东学校的法定代表人叶枝朋于2013年6月17日与何善靖签订的《工程承包协议》，是灵山县新圩镇华东学校作为主体对外签订合同，享有合同权利，履行合同义务。因此，加建的工程应视为灵山县新圩镇华东学校的投资，与被上诉人无关。二、2013年11月5日，上诉人与灵山县新圩镇华东学校及其法定代表人叶枝朋协议解除了双方签订的《房屋租赁合同》，双方就房屋租赁的相关事宜已妥善解决，互不追究对方的违约责任。因此，被上诉人以股东的名义要求上诉人返还其工程款，没有任何法律依据。三、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对于本案承建添附的租赁物，解除租赁合同处理时应首先遵循双方在租赁合同中的约定进行处理的原则。上诉人与灵山县新圩镇华东学校双方协商终止双方签订的《房屋租赁合同》，并约定对合同承建添附的租赁物交还给上诉人，双方互不追究合同违约责任。因此，上诉人无需向灵山县新圩镇华东学校返还任何财物，更加不需要向被上诉人返还任何财物。四、一审法院认定被上诉人戴永裕享有合同权利，判决上诉人返还工程款给戴永裕，是错误的。理由：1、灵山县人民法院(2015)灵民初字第14号民事判决确认了张秀梅已将戴永裕的投资款130000退给戴永裕的法律事实。2、钦州市中级人民法院(2015)钦民二终字第64号民事判决确认了2014年1月，戴永裕退出合伙，合伙体解散，张秀梅给付戴永裕退股款13万元后，合伙的财产应归张秀梅所有的法律事实。3、广西壮族自治区高级人民法院(2016)桂民申476号民事裁定认定：蒙基和、梁来凯、戴永裕已经退出合伙，无权再参与合伙财产的清算。五、根据公平原则，一审法院判决上诉人返还工程款给被上诉人，也是错误的。理由：灵山县人民法院作出的(2015)灵民初字第14号民事判决，确认了以下法律事实：“三原告、被告均确认于2013年10月间，县委党校与叶枝朋协议解除了双方签订的《房屋租赁合同》，由于三原告、被告交纳了承包金100000元，并出资加建县委党校临街铺面二楼加层工程，且已招生办学因而县委党校让三原告、被告使用该校校舍至该秋季学期结束”（三原告：张秀梅、戴永裕、蒙基和，被告：梁来凯）。被上诉人2013年秋季学期共招到160名学生，每个学生每学期收费3500元，总共收入56万元。除租金应抵付租期外，被上诉人还无偿使用了一定时间，足以弥补其投入。一审法院在(2015)灵民初字第14号确认了被上诉人使用校舍的事实，在本案中又判决上诉人需返还其工程款，自相矛盾，违反公平原则。如二审法院仍支持一审法院判决，上诉人将另行起诉被上诉人，要求其支付房屋使用费。因为根据被上诉人使用上诉人校舍办学五个学期的事实，每学期租金10万元，被上诉人要交纳租金50万元，事实上被上诉人只交纳过两个学期租金20万元。如此既浪费司法资源，也不利于纠纷的妥善解决。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法查明事实并予以纠正，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人戴永裕、张秀梅答辩称，一、上诉人认为被上诉人戴永裕、张秀梅与上诉人没有任何合同关系，也没有侵权事实，理由不成立。1、被上诉人认为：叶枝朋是灵山县新圩镇华东学校的法人代表，与灵山县党校签订“房屋租赁合同”，招来合伙承办人梁来凯、张秀梅、蒙基和、戴永裕。于2013年7月10日叶枝朋转股，领取入股费5000多元，余下四股东梁来凯、张秀梅、蒙基和、戴永裕继续履行合同。办学期间，蒙基和、梁来凯分别转股给戴永裕、张秀梅。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，尽管灵山县新圩镇华东学校法人代表叶枝朋和承办人蒙基和、梁来凯中途转股，但是戴永裕、张秀梅一直是灵山县新圩镇华东学校的承办人，所以上诉人终止合同侵占被上诉人的投资建设费20多万元。2、上诉人为被上诉人提供建校舍图纸，并由被上诉人支付三千元的图纸设计费，投资建校舍是履行合同办学的一项工作，没有合同为依据，承办人是不会投资建校舍的。3、由于上诉人当时的饭堂残旧，根据办学合同，上诉人为被上诉人请来建设师，由被上诉人投资3万元改建饭堂。4、根据办学合同，上诉人与被上诉人共同商议，为了学生安全起见，由被上诉人出资3万多元，增高学校原有教室、宿舍、校园的不锈钢防护栏。5、被上诉人依据合同条约，按时付给上诉人第一学期租金十万元。以上五点，证明被上诉人与租赁合同有密切关系。上诉人提到被上诉方以股东名义要求上诉方返还其工程款是没有法律依据的，上诉人终止合同的理由是因“政策有变”，这种说法是错误的。因为在多达7次的庭审现场，被上诉人多次提出对“政策有变”的质疑，上诉人却拿不出“政策有变”的依据，上诉人终止合同理由不成立，根据合同法第58条、76条，被上诉人要求上诉人返还投建的工程款是合理合法的。三、上诉人认为戴永裕已经退出合伙，无权参予清算财物。戴永裕认为，其本人当时是退股，而不是转股，所以有权参与财产清算。四、因上诉人履行合同违约、终止合同，被上诉人是依法要求返还自己的财物，合理合法，请求法院公正裁判。 戴永裕、张秀梅向一审法院起诉请求：一、被告赔偿原告办学损失230880元；二、本案诉讼费和相关费用由被告承担。在诉讼中，原告于2019年8月2日增加诉讼请求为：被告赔偿原告支付的二层楼图纸设计费3000元，饭堂维修费30000元、学生宿舍、教室、校园江边围栏不锈钢材料和人工费32138元，共65138元。2019年9月12日，原告撤回上述增加的诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年6月7日，灵山县党校（甲方）与灵山县新圩镇华东学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将部分房屋租给乙方，租期从2013年7月10日至2028年7月10日，2013年9月5日前乙方付100000元给甲方作本年秋期租金，从2014年春期至2018年春期止每年租金200000元，从2018年秋期开始，每年按前一年的7%递增；党校临街铺面西边一楼顶给乙方出资修建二楼；租期到期后，乙方所建工程保持原貌无偿归甲方收回；合同履行期间，因学生少而不能继续办学等原因终止本合同，双方不算违约，对临街改造造成乙方建筑及设备损失的，甲方有责任协助乙方处理补偿事宜。灵山县党校的代表人邓河与灵山县新圩镇华东学校的代表人叶枝朋均在《房屋租赁合同》上签名并盖单位公章。2013年6月17日，叶枝朋与何善靖签订《工程承包协议》，约定：叶枝朋将党校临街铺面西边一楼顶二楼、三楼加层工程，以包工包料的形式承包给何善靖建造，以及其他事宜。 2013年7月10日，叶枝朋与原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人签订《合同转让协议》，合同约定：叶枝朋同意转让其和灵山县党校签订的《房屋租赁合同》给梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人。2013年7月12日，梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人签订《合伙办学协议》，约定：四人合伙在上述灵山县党校租赁的房屋开办灵山县培英学校（未取得办学许可）。原告戴永裕、张秀梅与梁来凯各投资70000元，蒙基和投资60000元。由何善靖承建了灵山县党校公路边二楼西楼8间学生宿舍、露天楼梯，至2013年9月1日开学前已建好并交付使用，原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人依《工程承包协议》的约定与何善靖结算并支付相应的工程款。2013年9月9日，灵山县党校收到培英学校交来的“办学保证金”100000元。 2013年11月5日，经过协商灵山县党校的代表人邓河及灵山县新圩镇华东学校的代表人叶枝朋签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”。至该秋季学期结束，原告戴永裕、张秀梅等人开办的培英学校已将包括上述所建的房屋在内的房屋交还给灵山县党校。 合伙办学期间，2013年11月10日，蒙基和将其股份以70000元转让给戴永裕；2013年11月25日，梁来凯将其股份以70000元转让给张秀梅；2013年12月25日，原告戴永裕将其股份以130000元转让给张秀梅。2018年6月3日，原告戴永裕与张秀梅签订《2013年秋期合伙学核算协议》，约定：在校产核算总额中，原告张秀梅先补给原告戴永裕16000元，然后二原告平均分割财产。 2014年1月22日，灵山县党校与李淼娟代表的灵山县六峰学校经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定：灵山县党校将上述房屋租给灵山县六峰学校办学，以及其他事宜。2014年5月7日，灵山县教育局作出《关于对李淼娟申请举办灵山县六峰学校的答复》，认为：李淼娟申请举办的灵山县六峰学校达不到设置小学、初中的办学标准及办学要求，不同意办学。灵山县六峰学校已交还上述房屋给灵山县党校。 2018年6月19日，原告戴永裕、张秀梅认为灵山县党校及灵山县新圩镇华东学校签订《终止房屋租赁合同证明》，已对原告构成侵权，故诉至一审法院。 在诉讼中，根据原告的申请，一审法院委托正意价格评估集团有限公司对位于灵山县三海街道六峰路灵山县党校临街铺面西边二楼八间房屋、露天楼梯建设所需要的费用进行评估。2019年11月18日，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字【2019】892-727号《意见书》，评估意见为：位于灵山县三海街道六峰路灵山县党校临街铺面西边**八间房屋、露天楼梯建设所需要的费用为219133元。为此，二原告支付了评估费5000元。 一审法院认为，本案争议焦点如下：原告是否是《房屋租赁合同》权利义务承受者？其能否主张权利？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案是房屋租赁合同纠纷，灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》，灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校是该合同的权利义务承受者，后叶枝朋以个人名义与原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人签订《合同转让协议》，由叶枝朋将灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》转让给原告戴永裕、张秀梅等四人用于开办培英学校，灵山县党校收取了培英学校交来的办学保证金，2013年11月5日，灵山县党校及灵山县新圩镇华东学校签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”。至该秋季学期结束，培英学校已交还上述房屋给灵山县党校。从上述情况可知道，被告对叶枝朋转让《房屋租赁合同》的权利和义务给原告举办的培英学校是知情的，也无异议，因此，本案原告戴永裕、张秀梅作为转租方，与出租人及承租人构成租赁合同关系，都是《房屋租赁合同》权利义务承受者，因而，在履行《房屋租赁合同》过程中发生纠纷，二原告有权利提出其主张。 关于建造房屋所需的费用赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，原告戴永裕、张秀梅等四人是根据《房屋租赁合同》的约定投资增建二楼宿舍、露天楼梯，并已建好交付使用，原告戴永裕、张秀梅等四人并非是依据《合同转让协议》约定，对租赁物进行改善或增设他物。灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”，至2018年起诉本案已达四年多，原告戴永裕、张秀梅对《终止房屋租赁合同证明》没有向有权机关要求确认无效，而是至该秋季学期结束，原告戴永裕、张秀梅等人所举办的培英学校已将上述房屋交还给灵山县党校，应视为原告戴永裕、张秀梅同意解除《房屋租赁合同》，并认可《终止房屋租赁合同证明》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，《房屋租赁合同》约定的租期从2013年7月10日至2028年7月10日，期满后所建设的房屋归返给被告，原告租赁房屋用于举办学校，其实际为春季、秋季学期利用租赁房屋，共30学期；而2013年7月10日至2013年秋季学期结束，即原告只使用了一学期，根据公平原则，没有使用的租赁期间部分价值即对增设房屋所支出的费用219133元的三十分之二十九（211828.57元），应由灵山县党校返还给二原告。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告中国共产党灵山县委员会党校返还原告戴永裕、张秀梅工程款人民币211828.57元。案件受理费4763元，评估费5000元，共9763元，由原告戴永裕、张秀梅共同负担363元，被告中国共产党灵山县委员会党校负担9400元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 二审另查明，原办学合伙人蒙基和、梁来凯、戴永裕退出合伙后，三人股份均转让给张秀梅，并取得相应补偿。一审法院（2015）灵民初字第14号民事判决、本院（2015）钦民二终字第64号民事判决、广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申476号民事裁定等生效法律文书证实，张秀梅已取得合伙所有份额，合伙体财产归张秀梅所有，并有权对内对外清算合伙财产，其他合伙人已退出合伙，无权参与合伙财产清算及分配。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具有诉讼主体资格；二、被上诉人请求返还房屋工程款是否有事实和法律依据。 一、关于被上诉人诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》后，灵山县新圩镇华东学校法定代表人叶枝朋以个人名义与被上诉人戴永裕、张秀梅及梁来凯、蒙基和四人签订《合同转让协议》，将灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》转让给戴永裕、张秀梅等四人用于开办培英学校，戴永裕、张秀梅等四人根据《房屋租赁合同》的约定，投资增建二楼宿舍等，灵山县党校同时收取了张秀梅代表培英学校交纳的办学保证金。因此，叶枝朋转让《房屋租赁合同》的行为得到灵山县党校的同意。梁来凯、蒙基和退出合伙后，被上诉人戴永裕、张秀梅作为转租方，与灵山县党校具有合同权利义务关系。灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订了《终止房屋租赁合同证明》后，被上诉人戴永裕、张秀梅继续办学至学期结束。因此，本案租赁合同纠纷，被上诉人戴永裕、张秀梅具有诉讼主体资格。 二、关于房屋工程款损失问题。灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》后，经灵山县党校同意，被上诉人戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和投资建设了灵山县党校二楼学生宿舍、露天楼梯等附属设施，一审法院委托正意价格评估集团有限公司对上述设施建设所需要的费用作出《意见书》，评估价值为219133元。经一、二审庭审质证，双方对上述评估费用没有异议。灵山县党校与灵山县新圩镇华东学校签订的《终止房屋租赁合同证明》约定，由于办学政策有变，房屋租赁合同终止，双方互不算违约。被上诉人戴永裕、张秀梅终止房屋租赁合同没有提出异议。同时，戴永裕、张秀梅原计划举办的培英学校因未获得相关部门的批准已停止办学，同时将上述房屋交还给灵山县党校，《房屋租赁合同》终止履行。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，被上诉人戴永裕、张秀梅依据《房屋租赁合同》约定承担加建及房屋及附属设施的全部费用，合同到期后，权属归灵山县党校所有。因本案未到合同约定的履行期限，剩余租赁期内的房屋及附属设施损失,由双方按公平原则处理。因此，本院根据合同的订立、履行时间、合同解除的原因，酌定灵山县党校对房屋及附属设施等资产损失承担50%的补偿责任。一审法院认定没有使用的租赁期间房屋价值为211828.57元，本院予以确认。因此，灵山县党校应补偿的房屋价值为105914.29元。 原办学合伙人蒙基和、梁来凯、戴永裕退出合伙，三人股份均转让给张秀梅，张秀梅已取得合伙所有份额，合伙体财产归张秀梅所有，原合伙人无权参与合伙财产清算及分配。因此，灵山县党校补偿的房屋价值，应归被上诉人张秀梅所有。 综上，上诉人上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下: 变更灵山县人民法院（2019）桂0721民初1671号民事判决为：上诉人中国共产党灵山县委员会党校补偿给被上诉人张秀梅房屋工程款人民币105914.29元。 一审案件受理费4763元，评估费5000元，共9763元，由被上诉人张秀梅共同负担4881.5元，上诉人中国共产党灵山县委员会党校负担4881.5元；二审案件受费4477元，由上诉人中国共产党灵山县委员会党校负担2238.5元，被上诉人张秀梅共同负担2238.5元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽