云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2044号原告：李双琴，女，1995年6月2日出生，彝族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：董乘树，云南盛远律师事务所律师，特别授权代理。被告：马怀涛，男，1988年8月2日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：官兴燕，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范婧珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南羊甫投资有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北郊小厂村**。法定代表人：李骏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张与，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭俊宏，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李双琴诉被告马怀涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本院认为本案的审理与云南羊甫投资有限公司有法律上的利害关系，依法追加云南羊甫投资有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告李双琴及其委托诉讼代理人董乘树，被告马怀涛的委托诉讼代理人官兴燕、范婧珺，第三人云南羊甫投资有限公司的委托诉讼代理人张与、郭俊宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李双琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《体育馆场地租赁协议》；2、判令被告退还原告租金600000元，保证金55000元；3、判令被告赔偿原告损失：转让费200000元，装修款150000元；共计：人民币1005000元。4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年12月9日签订《体育馆场地租赁协议》约定：“被告将昆明市盘龙区小厂村环城北路101号体育运动场馆出租给原告，租期两年，自2018年12月9日起至2020年12月8日止。原告承租期间，被告应保证没有第三方主张权利，如因第三方主张权利导致原告不能正常经营，被告应当赔偿原告的损失，并支付年租金总价款5%的违约金。双方如产生争议，由项目管辖区域内的人民法院处理。”2020年1月7日云南羊甫投资有限公司发函给原告称：“贵方于2019年6月1日起非法占用我公司合法拥有的昆明市联盟镇小产村环城北路101号二楼屋顶足球场、洗手间、两间简易房仓库。贵方应在2019年12月31日前从上述产权处搬离，我方将于2020年1月8日对上述商铺进行断电、断水、锁门处理。”据此，原告多次与被告及第三方协商解除合同相关事宜未果，原告为维护自己的合法权益特向贵院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告马怀涛辩称，第一,我方认为不符合法定和约定的解除情形，所以我方不同意解除双方所签订的体育馆场地租赁协议；第二，因为原告至今仍在使用该场地，所以不应退还原告的租金以及保证金；第三,转让费我方并没有收到过,原告应指证予以证明各项请求的事实。综上，请求法庭驳回原告的各项诉讼请求。第三人云南羊甫投资有限公司辩称，我方对于原被告双方所争议的主合同、体育场馆租赁协议并不知情，但如果确实存在合同的，产权合法持有人和使用人是第三人，所以我方同意解除协议，其他的第二、三、四项请求请人民法院依据双方的约定依法裁判即可。原告李双琴围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、体育馆场地租赁协议、收条、银行流水；2、经营场地租用权转让协议、卜荷文化营业执照、补充协议、收条、解除合同协议；3、装修工程施工合同、灯具安装工程施工合同、收条、银行流水；4、律师函、通知、营业执照、房屋所有权证、国有土地使用证；5、租赁合同书、收款收据、转账流水。被告马怀涛围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《申请书》；2、《体育场地租赁协议》；3、被告及工作人员朋友圈截图；4、视频资料（2份）；5、工商企业信息查询表。第三人云南羊甫投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、工商营业执照复印件、法定代表身份证及证明书；2、《中华人民共和国房屋所有权证》《中华人民共和国国有土地使用权证》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1中关于5000元的收条，被告马怀涛称该收条系马怀涛所写，但没有收到该笔款项，后原告称该笔款项系转给案外人，并且出具了转账流水及案外人出具的收款收据，故对该部分收条本院不予认可；关于原告提交的证据2，被告认为该份协议系原告与案外人签订，与被告无关，不予认可，本院认为该份协议系原告与案外人签订，与本案没有关联性，本院不予认可；对于被告提交的证据1，原告认为与租赁协议无关，不发表质证意见，第三人认为申请书与签订合同时间相隔较长，其多次与实际占有人沟通过，对其真实性、合法性不予认可，本院认为该申请书是经得案外人同意，案外人与本案没有关联性，故对该证据本院不予认可；被告提交的证据3、4，原告和第三人均不予认可，但本院认为证据3、4的内容能与第三人提供的情况说明加以印证，本院予以认可。综合本案证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年12月19日，被告马怀涛（甲方）与原告李双琴（乙方）签订《体育馆场地租赁协议》，约定：为了合理利用体育场馆，甲方同意将下属体育场馆租赁给乙方自主经营，经甲乙双方友好协商，乙方租赁位于云南省昆明市盘龙区马怀涛体育运动场馆的体育场馆，租赁内容包括场馆的场地和场馆内设施设备，租赁物用于体育运动经营活动，租期两年，自2018年12月9日起至2020年12月8日止，租金为800000元／年，支付方式为转账，经营保证金55000元，保证金主要用于人为损坏甲方设施设备不及时维修、乙方拖欠市场方日常经营水电费或没有及时处理的馆内突发小事故等，如无以上所述情况，甲乙双方解除合作协议后5个工作日内，保证金一次性无息退还给乙方。另约定乙方承租期间，甲方应保证没有第三方主张权利，如因第三方主张权利致使乙方不能正常举办经营管理，甲方应当赔偿乙方的损失，并支付乙方年租金总价款的5%违约金。若甲方未按照协议约定履行义务，致使乙方经营管理不能正常进行，乙方有权解除协议，甲方按照年租金的5%标准支付违约金。现因第三人不同意转租，原告的合同目的不能实现，故诉至本院主张权利。另查明，北郊小厂村101号房屋所有权人系云南羊甫投资有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告作为承租人，未经出租人同意将房屋转租给原告，系无权处分行为，且权利人云南羊甫投资有限公司在庭审中明确表示对被告的转租行为不予追认，故原告与被告签订的《体育馆场地租赁协议》应认定无效。对于原告主张被告退还原告租金600000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从上述法条可以看出，房屋租赁合同被宣告无效后，人民法院一般就承租人在占有使用房屋期间财产性利益的返还，以判决承租人参照合同中约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中，原告向被告支付了租金人民币600000元，但从原、被告及第三人提交的证据来看，直至庭审之日，原告仍然在占有使用涉案房屋，故本案被告应扣除至庭审之日止的租金后将剩余的租金返还原告。原、被告双方在庭审中均确认原告要求退还的60万元系2019年12月9日至2020年12月8日的租金，被告应扣除2019年12月9日至2020年5月27日（庭审之日）的租金372603元（800000元/年÷365天×170天），故被告应退还原告剩余租金227397元（600000元-372603元）。2020年5月27日后若产生资金占用费，原、被告及第三人可以另案解决。对于原告主张被告退还保证金55000元的诉讼请求，因被告在庭审中确认只收到50000元的保证金，且原告也提交证据证明另外的5000元支付给案外人，故本院支持被告退还原告保证金50000元。对于原告主张被告赔偿转让费200000元的诉讼请求，因原、被告双方没有约定，且原告在庭审中确认该笔转让费系原告与案外人约定，现原告要求被告赔偿无事实和法律依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告装修款150000元的诉讼请求，因原告并未提交证据证明原告装修涉案房屋经得被告同意，现原告要求被告赔偿该笔装修款，没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于保全费，原告在庭审中确认并未实际产生，故本院不予支持。关于腾还涉案房屋事宜，经法庭释明后，原、被告及第三人均表示另案解决，故对于腾还涉案房屋事宜在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告李双琴与被告马怀涛于2018年12月19日签订《体育馆场地租赁协议》无效；二、被告马怀涛于本判决生效之日起十日内向原告李双琴返还租金人民币227397元、保证金50000元；三、驳回原告李双琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13845元，减半收取计人民币6922.5元，由原告李双琴承担人民币5011.5元，被告马怀涛承担人民币1911元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年六月八日书记员  杨璐