连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初6514号原告:江苏嘉会城商业管理有限公司。住所地：连云港市赣榆区青口镇黄海路**。法定代表人：王秋月，执行董事。委托诉讼代理人：王**，系该公司运营部经理。委托诉讼代理人：柏顺顺，江苏明智达律师事务所律师。被告：赣榆区青口镇永盛珠宝店，，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路**经营者：苗永盛，男，1957年7月11日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：苗永盛，男，1957年7月11日出生，汉族，住连云港市赣榆区。二被告共同委托诉讼代理人：邱斌，江苏邱斌律师事务所律师。原告江苏嘉会城商业管理有限公司（以下简称嘉会城公司）与被告赣榆区青口镇永盛珠宝店（以下简称永盛珠宝店）、苗永盛租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉会城公司的委托诉讼代理人柏顺顺、王**，被告永盛珠宝店、苗永盛的委托诉讼代理人邱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉会城公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年1月26日至2019年8月19日的租金203940元、物业费18600.39元、活动推广费2000元、闲置补偿金89100元，计313640.39元。事实和理由:2019年1月，原、被告签订《嘉会城商铺租赁合同》，租期为36个月，约定甲方将连云港市赣榆区12号嘉会城第一层第D103号商铺提供给乙方，供乙方经营本合同确定的商品或提供服务。原告依照合同约定交付了商铺履行了合同义务。但被告交付了50000元的履约保证金后，其他费用没有按时交付。被告已经违约，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告永盛珠宝店、苗永盛辩称：1、原告以欺诈的手段使答辩人在违背真实意思的情况下订立租赁合同，所签订的合同依法属于可变更合同，因此，答辩人依法要求降低租金。原告在前期招商过程中，通过口头、微信公众号、户外宣传、广告牌、宣传册、招商进驻平面图等形式进行招商宣传，谎称已有麦当劳、肯德基、必胜客、屈某、苏某购、大地影院等品牌入驻，以此为重要卖点欺骗包括答辩人在内的众多商户入驻商场，并签订合同。众所周知，上述品牌在业内均属于领军品牌，对于商场而言，这些大牌的入驻，是其自证优势的一大亮点，在客观上也是其招商材料中浓墨重彩的一笔。对于商户而言，这些大牌的入驻，是商场的有力背书，也是商户纷纷签订合同，投入经营的原因之一。然而，事实上这些品牌在答辩人经营期间都没有入驻商场，导致客流量稀少，原告欺骗了包括答辩人在内的众多商户，对答辩人的经营产生了很大的影响。原告没有做到预期的服务效果，应相应的减少租金。2、原告在合同中明确约定由原告提供嘉会城第一层第D103号，套内建筑面积合计90平方米。而原告实际提供的商铺实际上没有达到90平方米，而是65平方米。因此，应当以实际面积计算租金。3、原告要求答辩人支付2000元店庆费没有事实及法律依据。答辩人刚刚入驻商场仅仅四个月，不存在店庆促销的情形。原告在没有提供店庆促销服务的情况下没有理由收取答辩人2000元店庆促销费用。4、本案中的商铺租赁合同系经过双方友好协商一致解除的，并不存在答辩人违约和支付闲置补偿金。因原告商场经营管理不善，人流量稀少，答辩人向原告提出解除合同、撤场申请，后原告于2019年5月29日正式通知答辩人同意解除合同，同意答辩人撤场。因此合同的解除系双方协商一致解除，不存在答辩人违约的事实，不能适用闲置补偿金的相关规定。5、原告应当赔偿被告经济损失50万元。与原告的租赁合同签订后，造成被告前期投资装修近50万元付诸东流，且原告拒绝答辩人将货柜搬离，致使在营业期间每个月的销售收入才几千元，无法支付营业费用及工人工资。6、答辩人已经向原告支付200000元保证金，应予扣除。7、答辩人的柜台至今仍被原告扣留，既然双方已经解除合同，原告应将答辩人的柜台立即返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实认定如下：被告永盛珠宝店系个体工商户，其经营者为被告苗永盛。2019年1月26日，原告作为甲方与被告永盛珠宝店作为乙方签订了《嘉会城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将嘉会城第一层第D103号的商铺提供给乙方，供乙方经营本合同约定的商品或者提供服务；该商铺套内建筑面积为合计90平方米，乙方在商铺交付时确认上述面积并不要求更改商铺面积或对商铺面积进行重新测量，或以商铺面积与事实不符为由要求甲方承担违约责任或解除合同；商铺的租赁期限为36个月，自甲方将商铺交付乙方之日起计算；经营范围为老庙珠宝；乙方在该商铺的全部经营收入必须统一使用甲方提供的POS专用收银系统收取，甲方收取该系统相关的租金、使用费、网维使用等费用。本合同涉及的物业或商铺的租金收取方式按照单位建筑面积自收银方式，第一租赁年度租金为该商铺建筑面积每平方米每日固定租金为11元，收取方式为季度付款；乙方应在合同签订之日起七日内向甲方支付50000元履约保证金，履约保证金作为乙方遵守本合同、补充合同、全部附件及各项管理制度有关约定和履行其义务的保证。甲方有权从履约保证中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等；乙方应承担公共设施使用和物业管理服务费30.4元/平方米/月，促销活动推广费2000元/年。合同第一百三十约定：本合同一经签订即发生法律效力，未经协商任何一方不得擅自变更或解除合同。合同第一百三十一条约定：在合同存续期间，任何一方非依据本合同约定要求变更或提前解除合同的，要约定方应提前二个月书面通知另一方，如乙方未提前二个月书面通知，甲方将不退还所有保证金费用。合同还对其他内容作了约定。2019年1月26日，原告将商铺交付被告。被告接收商铺后即进行了装饰装修并投入经营。2019年7月24日，被告至原告商场处要求撤柜，原告拒绝被告撤柜，导致双方发生争执，原告报警处理。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.被告提交商场内品牌展示意向签约图一份，证明原告在招商过程中存在虚假宣传，慌称有大量大牌商户入驻商场，并以此为重要卖点欺骗包括其在内的众多商户签约入驻商场，因此，租赁合同的签订存在欺诈行为，所签订的合同属于可变更合同，其要求降低租金。原告对证据的真实性有异议，并称招商时只是意向品牌，并不代表后期能签约入驻。本院经审查认为，原告在商场内张贴的意向图仅为意向签约的品牌，并非已实际签约的品牌，被告也无证据证明在租赁合同签订时，原告曾向其承诺意向图上的商家一定会进驻商场，因此，对被告的证明目的本院不予采信。2.被告提交与原告公司的招商副总经理陈猛名片及微信聊天记录、嘉会城马助理微信聊天记录，证明被告在3月31日提出撤柜申请，原告招商经理陈猛回复被告收到撤柜申请并转交公司；嘉会城的马助理在2019年5月29日回复被告同意撤场，并发给被告结算单，也正是原告向法庭提交的撤场结算单，以上证据证明双方已经解除合同。原告嘉会城公司对陈猛的名片无异议，认可陈猛曾系其工作人员，但陈猛已离开公司，对其微信聊天记录的真实性无法确认；对被告与马助理的微信聊天记录无异议，但称被告提交的微信聊天记录内容不完整，当时原告同意对方撤场的前提是立即付清租金包括闲置补偿金等等，但对方因对闲置补偿金、履约保证金冲抵数额等有异议，并未同意支付上述费用，所以不能同意对方随意解除合同。本院认为，通过被告提交的上述证据，能够证明被告永盛珠宝店曾书面表示要与原告解除合同，双方也曾就合同如何解除进行过协商。3.被告提交租赁商铺照片一组，证明其撤店后，原告于2019年6月1日发出停业告知函，进一步证明双方合同已解除。原告对证据的真实性无异议，但认为合同并未解除，因合同的解除需要双方协商一致，被告并未同意原告提出的解除条件，所以双方并未解除合同，该照片不能证明原告已同意被告撤场。本院经审查认为，原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。从该停业告知函上告知的对象看，应为进入商场的不特定客户，而不是被告永盛珠宝店；从内容上看，也不是表达双方解除合同的意思，而是向客户解释该处暂不营业，因此，对被告的证明目的本院不予采信。4.被告提交现场商铺面积测量书一份，证明原告交付给被告的商铺为D103面积为65平方米，不是90平方米，应以65平方米计算租金。原告对该测量书的真实性有异议，并认为被告实际租赁的位置虽发生变化，但交付给被告时，被告并未提出异议，系对商铺变更交付的认可。本院认为，原、被告在合同第十六条中约定，本合同租金采用实际租赁的建筑面积计算日租金，而非按实际使用面积计算租金。被告在原告调整商铺位置后，未对建筑面积提出异议且已实际装修、占用，故仍应合同约定的90平方米计算租金。5.被告提交嘉会城商铺交付通知及200000元转账记录，证明原告嘉会城公司的开发公司迪维置业有限公司在招商过程中收取被告200000元的意向金，该200000元后转化为履约保证金，应当在本案中一并扣除。原告对上述证据真实性无异议，但称迪维置业有限公司与原告系两个独立法人，迪维置业有限公司与被告还签约了其他品牌，原告仅从迪维置业有限公司处收取50000元履约保证金，其他款项与本案无关，同时原告嘉会城公司提交意向金交纳人林某与原告签订关于“潮宏基”品牌珠宝的租赁合同。被告对该合同真实性无异议，但认为该合同并未实际履行，意向金应当一并扣除。本院对该组证据真实性均予以确认，同时认定被告虽有支付200000元款项意向金的事实，但因原、被告在合同中明确载明案涉履约保证金的数额为50000元，故应认定原告嘉会城公司在本案中收取被告永盛珠宝店的履约保证金为50000元。另查明，本院依原告嘉会城公司的申请于2019年6月14日作出（2019）苏0707财保75号民事裁定书：冻结永盛珠宝店银行存款230000元，原告为此交纳保全费1670元。本案的争议焦点为：1.被告苗永盛作为本案被告主体是否适格；2.原告与被告永盛珠宝店签订的《嘉会城商铺租赁合同》是否已经解除；3.原、被告计算租金应以商铺的实际使用面积计算还是以合同约定的实际租赁的建筑面积计算；4.原告收取被告永盛珠宝店的履约保证金的数额是多少，是否应在本案中冲抵租金等费用。本院认为，原、被告签订的《嘉会城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告苗永盛作为被告主体是否适格的问题。《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。被告永盛珠宝店系有字号的个体工商户，应以营业执照上登记的字号为当事人，故本案中承担责任的主体应是被告永盛珠宝店。关于原告与被告永盛珠宝店签订的《嘉会城商铺租赁合同》是否已经解除的问题。原、被告在租赁合同约定，未经协商任何一方不得擅自解除合同，且要约方应提前二个月书面通知另一方。从被告永盛珠宝店提交双方的微信记录上看，被告提前向原告发出撤场书面申请，后原告表示如解除合同需要支付包括租金、物业费、促销费及冲抵履约保证金等费用，被告当即对原告结算的数额提出反对意见，原告嘉会城公司未同意被告的反对意见，说明双方虽经过磋商，但对合同解除的前提条件并未达成意思一致，且原告嘉会城公司在被告未支付拖欠相关费用的情况下，至今拒绝被告撤柜，并为撤柜事宜发生争执而报警处理，说明双方尚未能合意解除合同。故对被告关于双方的合同已于2019年5月29日解除的辩解意见，本院不予采纳。另原告嘉会城未在本案中要求解除合同，租赁合同中对解除合同的闲置期间租金损失亦未有约定，故此，对原告要求被告赔偿闲置补偿金89100元的诉讼请求，本院不予支持。关于租金以被告实际使用的面积计算还是双方在合同中约定“实际租赁的建筑面积”计算的问题。原告将商铺交付被告使用，双方虽对商铺的位置进行更换，但被告永盛珠宝店并未对位置的更换提出异议，亦未要求重新丈量商铺面积，视为其对商铺交付的认可，故仍应按合同约定的以“实际租赁的建筑面积90平方米”计算日租金。关于原告收取被告永盛珠宝店的履约保证金的数额及是否应在本案中冲抵租金等费用的问题。被告永盛珠宝店转账200000元至迪维置业有限公司，该转账明确载明为签约意向金，不是履约保证金。原、被告在合同第十七条中载明的“乙方应在合同签订之日起七日内向甲方人民币50000元为本合同的履约保证金”，说明该200000元并未全部转化为本案合同中的履约保证金。该200000元意向金的实际收取人为迪维置业有限公司，与本案原告嘉会城公司系两个独立法人，被告与其尚有其他债权债务未作处理，故此不应在本案中全部冲抵。原告嘉会城公司在本案中仅要求被告支付2019年1月26日至第一次庭审之日2019年8月19日期间内的相关费用，即商铺租金203940元、物业费为18600.39元、活动推广费不满一年的，应以一年计算为2000元，共计224540.39元。因原告嘉会城公司给付被告永盛珠宝店的结算单上已载明扣除履约保证金50000元，故该50000元应在上述费用中予以冲抵，被告永盛珠宝店还应向原告嘉会城公司支付人民币174540.39元。综上所述，对原告诉讼请求中的合理合法部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告赣榆区青口镇永盛珠宝店应于本判决生效之日起十日支付原告江苏嘉会城商业管理有限公司2019年1月26日至2019年8月19日期间的租金203940元、物业费18600.39元、活动推广费2000元，共计224540.39元及利息（利息自2019年7月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；被告赣榆区青口镇永盛珠宝店已交纳的履约保证金50000元应予以扣减。二、驳回原告江苏嘉会城商业管理有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6004元、保全费1670元，由原告江苏嘉会城商业管理有限公司负担案件受理费2214元，由被告永盛珠宝店负担案件受理费3790元、保全费1670元，合计5460元（原告江苏嘉会城商业管理有限公司已预交，被告赣榆区青口镇永盛珠宝店应于本判决发生法律效力之日内向原告支付上述费用5460元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6004元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。审 判 长  胡 煜审 判 员  宋慧秋人民陪审员  徐 森二〇二〇年六月八日书 记 员  李东晓法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法律规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。