河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初4915号原告：刘瑞，女，汉族，1975年5月20日出生，住址：河南省漯河市郾城区。原告：李建周，男，汉族，1968年11月24日出生，住河南省长葛市。委托代理人：黄岗峰、张艳，河南强正律师事务所律师。被告：漯河新泰置业有限公司法定代表人：叶国平，该公司董事长。委托代理人：李莉，河南信鼎律师事务所律师。原告刘瑞、李建周与被告漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘瑞、李建周的委托代理人张艳及被告新泰置业公司的委托代理人李莉到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告刘瑞、李建周向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房手续并支付逾期交房违约金暂定36720元；2.判决被告为原告办理不动产权证书并按银行借款利率支付逾期办证违约金暂定43658元；3.判令被告支付迟延交房双倍违约金至实际交房之日暂定3000元；4.依法退还原告办证费5350元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月23日，原告与被告新泰置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的长江路丰泽园6幢自西向东2单元5层503号房屋，对于交房期限、办理房屋所有权证书期限已在合同中有明确约定，但时至起诉之日，被告仍然没有实际交房，也并未为原告办理不动产权证。基于上述事实，被告的行为已构成违约，应当依据合同约定和相关法律规定被告应当承担违约金。故为维护原告的合法权益，依据相关法律规定诉至法院，请法院依法支持原告诉请。被告新泰置业公司辩称：1.本案造成逾期交房非新泰置业公司所致，原告要求支付逾期交付违约金没有事实依据，新泰置业公司在建设施工期间，因政府政策原因导致停工，无法施工的天数为473天，属于约定顺延交付房屋的情形，新泰置业公司不应对政府政策所致的延迟交付承担逾期交房违约责任，若计算违约金也应扣除政府政策导致无法施工的天数；2.即使构成违约，《建设工程质量监督报告》显示验收合格，时间为2019年9月25日，说明涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，故从2019年9月25日开始，就不应追究被告的责任。3.办理房屋产权证须以整栋楼为单位才能办理，不存在拆分分别办理的情况。答辩人未报产权登记机关备案是由于涉案房屋所在的6幢尚有部分业主未缴纳房屋专项维修基金。另外，答辩人一直在积极履行与原告的合同义务，多次以书面、电话、短信、微信等形式催促未缴纳房屋专项维修基金的业主尽快缴纳；在小区显眼位置张贴关于新泰丰泽园小区缴纳房屋专项维修资金有关问题的通知用以催收维修基金。4.答辩人没有为未缴纳房屋专项维修基金的业主垫付的义务，但答辩人为使业主能尽早取得房屋产权证书，已积极垫付所有房屋专项维修基金，房屋产权证书正在办理之中。5.办证费是用于办理不动产权证的，不动产权证尚未办理，不存在返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月23日，新泰置业公司作为出卖人，刘瑞、李建周作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：刘瑞、李建周购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××自××单元××房屋××套，房屋预测建筑面积138.31平方米，单价为每平方米3868.31元，房屋总价款535026元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（一）交付时间和手续：出卖人应当在2017年10月10日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；4.由于出卖人意志之外政府因素导致重大设计变更的；……7.遇城市人民政府重大城市规划，市政工程，地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……合同签订后，刘瑞、李建周按照合同约定交付了购房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新泰置业公司提供证据：漯河市城乡建设委员会《漯建[2016]172号文件》1份，漯河市环境保护委员会办公室《关于启动大气污染防治应急管控措施的紧急通知》2份，漯河市环境保护委员会《漯环委办文件》6份，政府相关部门停工文件29份、微信截图，漯河市西城区建设与环境保护局《关于月亮山路进场施工的通知》1份，源汇区人民法院判决书3份，拟证明自2016年2月23日合同签订后至2019年10月25日前，因环保问题、市政工程等政府下令停工473天，符合《商品房买卖合同（预售）》中附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件中关于顺延交房约定的情形。原告质证称：1.对被告所出示证据真实性无异议，但被告提交因为政策原因造成逾期交房并非原告原因所造成，不能因此免除开发商逾期交房的违约事实，也不能成为被告拒绝支付违约金的理由。2.我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。尽管原被告双方在合同中已有约定违约金，但原被告双方签订的房屋买卖合同系格式合同，合同所约定的违约金过低，权利义务不平等。本院经审理认定事实如下：加强生态环境保护、坚决打好污染防治攻坚战是党和国家的重大决策部署，被告提交的文件中明确要求加强对建筑施工工地的管控和治理，被告新泰置业公司作为房地产开发企业，属于被管控的行列。关于新泰置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担违约责任，本院认定如下，经本院审核新泰置业公司提交的文件，1.漯建[2016]172号（2016年8月25日-2016年9月6日，停工13天）；2.漯环委办通知（2016年9月30日-2016年10月7日、2016年10月14日-10月16日，共停工11天）；3.漯环委办[2016]6号（2016年10月18日-2016年10月23日，停工6天）；4.本院（2019）豫1102民初748、1684号判决书（2016年10月28日-10月31日、2016年11月2日-2016年11月10日，共停工13天）；5.漯环委办[2016]13号（2016年11月12日-2016年11月18日，停工7天）；6.漯环委办[2016]15号（2016年11月21日-2016年11月24日）；7.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2016年11月18日-2016年11月24日）；（6、7共停工7天）；8.漯环委办[2016]24号（2016年11月25日，停工1天）；9.关于启动重污染天气黄色预警（Ⅲ级）响应的紧急通知（2016年12月1日-12月4日，停工4天）；10.漯建明电[2016]59号、漯政办明电[2016]38号（2016年12月5日-12月31日，停工27天）；11.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2017年1月1日-1月5日、1月10日-2月8日，共停工35天）；12.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年2月19日、3月1日、3月5日、3月19日各停工1天，3月24日-3月26日停工3天，4月20日停工1天，共停工8天）；13.漯环委办[2017]19号（2017年3月31日-4月2日，停工3天）；14.漯环委办[2017]20号（2017年4月5日-4月7日，停工3天）；15.漯气防办[2017]6号（2017年5月4日-5月6日，停工3天）；16.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年6月1日、2017年10月16日-10月18日、10月26日-10月30日，共停工9天）；17.漯环攻坚办[2017]133号（2017年11月1日-12月30日，停工60天）；18.漯环攻坚办[2017]138号、豫建明电[2017]34号（2017年11月19日-12月31日，停工43天）；19.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年1月6日-1月7日，停工2天）；20.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2018年1月12日-1月23日停工12天、3月9日-3月16日停工7天、3月23日-3月29日停工7天；共停工26天）；21.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年2月14日-2月24日停工10天、2月27日-3月5日停工7天、3月9日-3月16日停工7天、3月23日-3月29日停工7天，共停工31天）；22.漯攻坚管字[2018]4号（2018年10月15日-10月19日，停工5天）；23.漯攻坚管字[2018]8号（2018年10月20日-10月24日，停工5天）；24.漯攻坚管字[2018]10号（2018年10月24日-10月26日，停工2天）；25.漯环攻坚办[2018]35号、漯攻坚管字[2018]12号、漯环应急办[2018]1号（2018年10月26日-10月31日，停工5天；2018年10月30日-11月5日，停工7天；共10天）；26.漯攻坚管字[2018]13号（2018年11月8日-11月13日，停工6天）；27.漯攻坚管字[2018]14号（2018年11月13日-11月16日，停工3天）；28.漯攻坚管字[2018]15号（2018年11月20日-11月21日，停工2天）；29.漯攻坚管字[2018]17号（2018年11月22日，停工1天）；30.漯环应急办[2018]3号（2018年11月24日，停工1天）；31.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年11月24日-12月6日，停工12天）；32.微信截图（2018年12月1日、3日-6日，停工5天）；33.漯环应急办[2018]6号（2018年12月11日，停工1天）；34.漯环应急办[2018]7号（2018年12月19日-12月23日，停工5天）；35.漯环攻坚办[2018]77号、78号（2018年12月24日-12月26日，停工4天）；36.漯环攻坚办[2018]82号（2018年12月29日-2019年1月3日，停工6天）；37.漯环攻坚办[2019]2号（2019年1月4日、5日、7日、8日，停工4天）；38.漯环攻坚办[2019]7号、微信截图（2019年1月10日-1月14日，停工5天）；39.微信截图（2019年1月15日、1月21日，停工2天）；40.漯环攻坚办[2019]13号（2019年1月23日-1月25日、1月27日-1月29日，共停工6天）；41.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2019年2月20日-2月24日，停工5天）；42.漯环攻坚办[2019]30号（2019年3月14日-3月15日，停工2天）；43.漯攻坚管字[2019]16号（2019年4月4日-4月7日，停工4天）；44.扬尘污染预警专报2019年第10期、微信截图（2019年4月8日，停工1天）；45.微信截图（2019年4月30日，停工1天）；46.漯河市污染防治攻坚战领导小组办公室、微信截图（2019年10月19日-10月24日，停工6天）；47.漯环攻坚办[2019]148号（2019年10月22日，停工1天）；48.扬尘污染预警专报2019年第24期（2019年10月24日-10月25日，停工2天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，新泰置业公司要求该372天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。本院认为，刘瑞、李建周与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。在原告履行了支付购房款、缴纳税费以及房屋维修基金的义务后，被告应同样按照合同约定协助原告办证。现被告已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告应协助原告办理涉案房屋的权属登记。关于原告诉请的逾期办证违约金，根据《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第七条明确规定，商品房的房屋专项维修资金由业主交存，即缴纳房屋专项维修资金系业主的义务。本案中涉案房屋未能按照双方约定的时间内办理权属登记，系涉案房屋所在的6幢尚有部分业主未履行缴纳房屋专项维修基金义务所致，并非出卖人的责任。且被告新泰公司也以短信形式催促未缴纳房屋维修基金的业主应当缴纳该笔费用，已尽到告知义务。另，原告也未提供证据证明被告应当承担垫付专项维修基金的义务。在逾期办证非因开发商所致的情况下，由开发商承担违约责任有失公允。原告诉请被告返还办证费5350元，因涉案房屋尚未办证且办证所需费用不明确，原告可待办理房屋产权登记后另行主张。关于逾期交房违约金，原告刘瑞、李建周已经按照合同约定支付了购房款，被告新泰置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。被告新泰置业公司未将涉案房屋按约定时间交付给原告，涉案房屋延迟交付的原因主要是环保问题等因素造成。2016年8月至2019年10月，政府部门发布了要求施工工地停止施工、采取封土行动以治理大气污染的文件，由于政府行为、政府政策等原因造成逾期交房，交房时间应作相应顺延。政府行为、政府政策虽不属于法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形。本院判决书系人民法院依法作出，对已查明的事实应予以认定。被告新泰置业公司称因月亮山路道路施工导致该路完全不能通行而对本案项目施工造成影响的答辩理由，本院不予采信。因治理大气污染、市政工程等原因停工372天。而本案中正是该情形导致交房延迟，交房时间可予以顺延372天至2018年10月18日，被告新泰置业公司依据提供的政府文件主张政府政策原因导致停工372天不承担违约责任的抗辩，本院予以采信。本案中，涉案合同第十二条第2款约定：出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2019年7月6日。被告未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便被告关于涉案房屋于2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收，《建设工程质量监督报告》显示验收合格的主张属实，被告亦尚不具备交付条件。因此被告辩称2019年9月25日涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，从2019年9月25日开始，不能追究被告的责任，理由不成立，本院不予采纳。原告刘瑞、李建周于2019年10月23日向本院起诉之日，被告新泰置业公司尚未向原告交付涉案房屋，故违约金应计算至实际交房之日。自约定的交房期限届满后180个工作日（含180个工作日）顺延372天即2019年7月6日起，暂计算至原告立案之日即2019年10月23日，共109天。故逾期交房违约金为535026元×0.05‰×109天=2915.89元。原告诉请未得到全额支持，当负担一定诉讼费用；综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告漯河新泰置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告刘瑞、李建周办理房屋产权登记；二、被告漯河新泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘瑞、李建周支付2915.89元；二、被告漯河新泰置业有限公司以535026元为基数按每日万分之零点五向原告刘瑞、李建周支付自2019年10月24日起至交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告刘瑞、李建周的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，被告漯河新泰置业有限公司负担1818元；原告负担202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦人民陪审员  刘志红人民陪审员  张鸿鸽二〇二〇年六月十九日书 记 员  张鹏飞