山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终885号 上诉人（原审原告）：陈春昤，女，1981年3月4日出生，汉族，住成武县。 委托诉讼代理人：郭圆圆，山东邦治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田传国，山东邦治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万付全，男，1968年6月24日出生，汉族，居民，住成武县。 上诉人陈春皊因与被上诉人万付全房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省成武县人民法院(2019)鲁1723民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈春皊上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定双方口头达成的房屋买卖合同合法有效，且适用定金罚则系事实认定错误，法律适用错误。1、被上诉人仅仅是涉案不动产的查封拍卖申请人，既不是所有权人，也不是经法院确认的优先购买权人人，其与上诉人双方之间实施的房屋买卖口头合同、两次收受上诉人的钱款等行为，明显有欺诈的主观动机，所谓口头协议依法不能成立。2、《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让应当签订书面合同”，第三十八条规定：下列房地产，不得转让“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。一审判决更无视签订房屋买卖合同的法律规定及该涉案房屋已经人民法院查封拍卖，不得转让的法律规定。二、本案的基础法律事实关系实质上为借贷法律事实关系。1、被上诉人没有权利出售转让涉案房屋，更没有资格做出相关承诺和保证，其主观目的在于金钱，且有欺诈嫌疑。2、从案件起因发生时直至一审判决之前，双方就多次商议沟通返还5万元本息，被上诉人自知理亏，也一直同意还本付息。 被上诉人万付全辩称：一、原审法院认定双方之间的房屋买卖合同有效，认定事实清楚适用法律正确。上诉人主张本案系民间借贷纠纷无事实和法律依据。二、上诉人二审上诉请求超越了一审诉讼请求的范围，依法不应予以审理。三、涉案房屋经两次流拍，成武县人民法院要求以物抵债自行处理，如有购房者法院协助办理手续，期间因上诉人多次称房屋不要了，被上诉人才申请将房屋变卖给他人。 原告陈春皊向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还购房款50000元及答应的利息7200元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿其货物损失。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告口头约定了房屋买卖合同，将被告申请查封拍卖的房屋出售给原告，原告向被告支付购房款50000元。因该房屋由法院查封，今年由法院拍卖，被告没权利卖该房屋，便答应原告返还现金及另加利息。原告多次向被告要还本金时，被告没有还本金意向，只答应给利息，至今未还本金。放置在房屋内的丧葬用品损害严重，被告应当赔偿。 一审法院认定事实如下：2018年10月，原告陈春皊得知被告万付全手中有其申请法院查封的成武县富达置业有限公司商铺要出卖且价格便宜，经多次与被告协商，双方口头约定了房屋买卖合同，被告将其申请查封拍卖的成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺出售给原告，约定价款不超过480000元，如涉案房屋拍卖一个月后流拍，被告申请以物抵债时再进行买卖。2018年10月30日，原告通过其家人个人银行账户向被告支付定金30000元，被告向原告出具了收条，收条内容为：今收到陈春皊房款定金30000元整，房产位于成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺。2018年11月30日，原告通过其家人个人银行账户和微信向被告支付购房款20000元，被告向原告出具了《保证书》，主要内容为：今保证该房产交易价不超过480000元，暂收房款20000元。涉案房屋拍卖过程中，原告经多方咨询，于2019年1月以房屋位置差、问题多、风险大等为由，要求解除房屋买卖合同约定，并要求被告返还购房款50000元。期间，因原告经营丧葬用品需要，向被告要求在涉案房屋中存放货物，被告同意后暂时将涉案房屋交其使用，并告知其不得装修、不得砸墙，法院拍卖后要及时清理。因原告不同意继续购买涉案房屋，后多次要求被告返还购房款，被告于2019年7月11日通过微信转账，向原告返还2000元，剩余购房款至今未付。被告根据涉案房屋购买方要求，自2019年7月起多次通知原告及时清理涉案房屋中的货物，原告答应2019年8月清理货物，至今未全部清理完毕。 另查明，被告万付全因与被执行人山东省成武县富达置业有限公司建设工程施工合同纠纷案生效，山东省成武县富达置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，万付全向成武县人民法院申请查封拍卖被执行人山东省成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺。一审法院依法进行委托评估，2018年4月10日，山东宏远房地产评估有限公司接受成武县人民法院委托，将该资产评估价值确定为539649元。成武县人民法院依法于2019年5月、2019年6月进行了二次拍卖均流拍，拍卖保留价为461398元。后万付全向成武县人民法院提交变卖申请书，成武县人民法院依法于2019年6月21日至2019年6月22日对该资产进行变卖，最终购买人田祥飞以最高应价胜出，网络变卖成交价格为461398元。变卖结束后，成武县人民法院于2019年6月24日作出(2018)鲁1723执恢210号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人山东省成武县富达置业有限公司位于成武县富达东方城一期四区3B#楼商铺6#铺作价461398元，交付给买受人田祥飞；二、买受人田祥飞可持本裁定书至相关部门办理产权过户手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告陈春皊与被告万付全之间的涉案房屋买卖虽没有签订书面合同，但买卖房屋系双方当事人的真实意思表示，约定合同中标的物明确、价款确定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依据合同法的有关规定合法有效。本案被告所出售给原告的涉案房屋成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺，虽系法院根据被告申请查封拍卖的商品房，被告尚未取得房屋所有权，但被告作为执行案件申请人，在维护自身合法权益过程中对涉案房产享有事实上的期待利益，亦可通过参与拍卖、折价等方式取得该房产的相关权益。原告作为理性的投资者和交易者，对涉案房屋买卖可能存在的问题和风险应当有所了解和认知，在被告明确告知房屋存在“瑕疵”情况下，因贪图房屋价格便宜仍与被告口头约定涉案房屋买卖合同，并先后向被告交付定金30000元和购房款20000元，被告亦收受了定金和购房款，双方均履行了约定的义务，体现了双方意思表示的一致性。后原告因涉案房屋位置不佳、存在风险等因素违约，导致合同目的不能实现并解除合同，原告对此应负相应的法律责任。国家提倡诚信、友善。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告主张被告存在欺诈行为，并要求被告按约定向其返还购房款50000元及利息7200元，但未提供充分证据予以证明，且原告陈述前后矛盾，双方关于利息的约定不明，被告意思表示不真实，其提供电话录音明显具有诱导性质，本案中原告明知违约，亦未要求定金权益，对此一审法院不予全部支持。被告辩解虽曾答应过返还原告购房款(定金)等50000元，但当时是为了帮助原告更好地解决家庭矛盾，涉案房屋经拍卖最终以保留价461398元的价格进行了变价处理，并没有超过被告承诺的价格范围，且拍卖过程中多次征求原告意见后才申请变卖涉案房屋，被告不存在违约行为。被告在庭审中最终以原告违约在先、没有诚意解决问题为由，要求依照定金罚则相关规定，不同意继续向原告返还定金，一审法院予以采信。本案涉案房屋经被告多次征求原告意见，原告在房屋拍卖过程中拒绝继续履行买卖合同，被告亦同意解除，并向原告返还购房款2000元，原告收受了该房款，双方行为表明了对涉案房屋买卖合同的态度，应为双方解除了该房屋买卖合同。合同约定后，原告长期占有使用涉案房屋存放商品并受益，涉案房屋被依法变卖后，虽经被告多次催促清理货物，但原告至今未全部清理完毕，现原告主张被告赔偿其物品损失，亦未提供证据证明其主张，一审法院不予支持。结合本案案情、双方过错程度及损益相抵和诚实信用原则，被告收到原告购房款20000元，相互折抵后，被告应当返还原告购房款18000元（20000元-2000元）。本案在审理过程中,经一审法院多次调解,被告万付全考虑原告陈春皊因投资不慎造成的重大经济损失，结合自身能力，同意分期返还购房款，但陈春皊坚持要求万付全返还全部购房款并支付利息，双方最终未达成和解协议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及其他相关法律规定，判决如下：一、被告万付全于判决生效后十日内返还原告陈春皊购房款18000元；二、驳回原告陈春皊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，减半收取计615元，由原告陈春皊负担422元，被告万付全负担193元。 本案审理期间，上诉人陈春皊向本院提交成武县公安局经济技术开发区派出所对万付全的询问笔录一份，拟证明被上诉人万付全对通过微信转账给陈春皊2000元属利息进行了自认。被上诉人万付全的质证意见是，对真实性没有异议，但也能证明双方系买卖合同纠纷不是诈骗，当时退给她2000元，在协商过程中说作为利息也可以。本院审查认为，应当结合其他证据综合分析认定其证据效力。 本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案双方当事人之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，当事人行为的法律效力如何认定；二、上诉人请求被上诉人返还本金50000元及利息7200元是否应予支持。 关于争议焦点一。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律的特别规定外,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同，合同自双方意思表示一致时成立。民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，认定民间借贷关系成立应当审查借贷合意和资金支付两方面的构成要件。具体本案而言，上诉人欲购买被上诉人申请法院查封的富达置业公司的商铺，经协商双方已就房屋的位置、面积、最高总价等主要内容口头达成一致意见，且上诉人向被上诉人实际交纳50000元款项，双方房屋买卖合同已经成立。本案双方当事人既无民间借贷的合意，又无支付借款的行为，上诉人称双方系民间借贷关系缺乏事实根据，本院依法不予支持。 关于合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定包括管理性强制规范和效力性强制规范。管理性强制规范是指法律、行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,管理性强制规范旨在管理和处罚违反规定的行为,并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制规范是指法律、行政法规明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,若合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,效力性强制规范不仅旨在管理和处罚违反规定的行为,而且意在否认该行为在民商法上的效力。因此,只有违反效力性强制规范的,才应当认定合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。具体本案而言，双方就涉案房屋买卖达成的口头协议是双方当事人的真实意思表示，且已经部分实际履行。上诉人所主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条规定属管理性强制规范，旨在规范管理城市房地产市场交易行为，未明确规定违反该条款将导致合同无效。因此，应当认定涉案房屋买卖合同合法有效，双方基于合同的权利和义务应受法律保护。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。”具体本案而言，本案房屋买卖合同系双方口头达成，并未以书面方式约定定金，写有“定金”字样的收条系被上诉人单方出具，上诉人未在收条上签字，且对此不予认可定金性质，双方对第一次交付的30000元购房款的法律性质存在争议。退一步讲，即使双方已约定定金，双方对合同履行期限未达成一致，本案现有证据无法查清合同无法履行系因上诉人不支付价款亦或被上诉人不能按时交付房屋所导致，即无法查明何方当事人的违约行为导致合同无法继续履行。另外，本案合同解除未对被上诉人造成损失，若被上诉人因此获取非正常利益，则与合同法鼓励交易、维护交易秩序的立法精神不符。综上，本案不应适用定金罚则，合同解除后，被上诉人应向上诉人返还全部已支付购房款。上诉人请求被上诉人支付利息，因双方并未对利息或违约金达成一致意见，本院依法不予支持。被上诉人已向上诉人返还2000元，还应返还剩余购房款为48000元（50000元-20000元）。 综上，原判认定部分事实有误，适用法律不当，应予纠正。陈春皊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省成武县人民法院(2019)鲁1723民初2315号民事判决第二项； 二、变更山东省成武县人民法院(2019)鲁1723民初2315号民事判决第一项为：“被上诉人万付全于本判决生效后三十日内返还上诉人陈春皊购房款48000元。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1230元，减半收取615元，由上诉人陈春皊负担99元，被上诉人万付全负担516元；二审案件受理费1230元，由上诉人陈春皊负担198元，上诉人万付全负担1032元。 本判决为终审判决。 审判长  路凤娟 审判员  侯圣春 审判员  李 兴 二〇二〇年六月五日 书记员  邢 辉