天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初8472号原告：潘增鹏，男，1980年3月18日出生，汉族，住天津市静海区。被告：义乌北方（天津）国际商贸城有限公司，地址天津市静海区静海镇北华路北侧。统一社会信用代码：91120223569305757J。法定代表人赵伟卿，职务总经理。委托诉讼代理人朱喆。委托诉讼代理人：史启启，国浩律师（天津）事务所律师。原告潘增鹏与被告义乌北方（天津）国际商贸城有限公司（以下简称“义乌商贸城”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘增鹏，被告义乌商贸城委托诉讼代理人朱喆、史启启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘增鹏向本院提出如下诉讼请求：1、判令义乌商贸城因逾期交房而向潘增鹏支付违约金及利息39297元（暂计至2019年10月20日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止）；2、诉讼费由义乌商贸城承担。事实与理由：潘增鹏于2017年4月20日与义乌商贸城签订商品房买卖合同，购买义乌商贸城所开发的坐落于天津市静海区北环工业区园区商铺一处，房屋总价款289003元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同第三条约定，义乌商贸城应于2018年4月1日前交付房屋，但至2019年10月20日义乌商贸城仍未通知潘增鹏办理房屋移交、验房手续。至此义乌商贸城逾期交房564天。潘增鹏找义乌商贸城协商逾期交房违约赔偿时，义乌商贸城未能提供逾期交房的免责证明，且拒不承担违约责任，致使问题迟迟不能解决。故起诉至法院，请求法院判如所请。义乌商贸城辩称，不同意潘增鹏全部诉请。义乌商贸城不存在逾期交房的行为，潘增鹏曾与天津新湖香都市场管理有限公司签订了一份《商场物业委托经营管理协议》，潘增鹏实际上已经在２０１9年7月１日领取了房产证，义乌商贸城认为其不论是在权利的占有上还是在事实的处分上均对该房屋进行了支配，实际上已经完成了交房；义乌商贸城存在不可抗力的事由，一是市政府的停工令，停工令对工程造成了197天的施工停工，所以义乌商贸城主张就此部分免责；另一个是市政污水管道未完成，根据双方补充协议2.24条的约定，当地政府大市政配套未按期完成，或者虽然在房屋交付时已经完成，但是未开通的属于不可抗力，出卖人应当免责；第三原告存在逾期付款的违约责任，根据双方合同约定，潘增鹏应该在2017年4月26日前一次性付清购房款，但是潘增鹏实际上是在2017年5月16日付清购房款，因此，潘增鹏逾期付款应承担违约责任。综合潘增鹏、义乌商贸城的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：2017年4月15日，潘增鹏与义乌商贸城签订《天津国际进口商品城认购协议书》一份，该协议书中特别约定：1、认购方（即潘增鹏）签订本认购单时，出卖方（即义乌商贸城）已明示了《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》、《商场物业委托经营管理协议》等文本，认购方对上述合同内容充分了解并无异议。认购方应于2017年4月20日前携带本认购单、定金收据、认购方身份证、印章及签约应付款项至天津国际进口商品城销售中心签订正式《天津市商品房买卖合同》及相关文件，认购方拒绝或未按期签订商品房买卖合同的，本认购单自动终止，出卖方将不保留预定商铺并另行公开销售，所付定金不予退还；4、认购方已知晓并同意本项目由天津新湖香都市场管理有限公司实行五年统一运营管理（以下简称运管公司）。认购方同意其运管公司在委托期内为进行市场培育，并自愿放弃所认购物业在托管期内的所有收益权。在双方正式签订《天津市商品房买卖合同》时，与运管公司一并签订《商场物业委托经营管理协议》；5、本认购协议书仅作为买卖双方阶段性行为的协议，因此在《天津市商品房买卖合同》签订后，本认购协议书终止，双方同意就所认购商铺享有的权利与义务均以最终签订的《天津市商品房买卖合同》为准。认购方姓名必须与《天津市商品房买卖合同》中买受人的姓名一致（直系亲属除外，但必须出示有效的证明文件方可有效）。2017年4月20日，潘增鹏与义乌商贸城签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：潘增鹏购买义乌商贸城所开发的坐落于天津市静海区北环工业区园区商品房（设计用途为商用），建筑面积20.33平方米，合同总价款为289003元，义乌商贸城于2018年4月1日前将符合合同约定的商品房交付潘增鹏使用，商品房交付时，义乌商贸城应书面通知潘增鹏办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。合同同时约定除遇不可抗力外，义乌商贸城如未按约定日期交付商品房，逾期在60日内的，潘增鹏有权向义乌商贸城追究已付款利息，利息自合同约定义乌商贸城应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，义乌商贸城应支付潘增鹏已付款利息，利息自合同约定义乌商贸城应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，义乌商贸城还应每日按商品房价款的1?向潘增鹏支付违约金；本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成向人民法院提起诉讼。商品房买卖合同签订后潘增鹏依合同约定于2018年4月20日给付义乌商贸城购房款289003元，义乌商贸城为潘增鹏出具了天津市增值税普通发票一张。其间，潘增鹏又与案外人天津新湖香都市场管理有限公司（以下简称新湖香都公司）签订《商场物业委托经营管理协议》一份，将潘增鹏在义乌商贸城处购买的义乌北方国际商贸城Ｄ区三标段12359号商品房的使用权、收益权、出租权以及经营权唯一授权委托给新湖香都公司。该管理协议第三条权利与义务内容如下：1、本协议的委托统一经营管理期限五年（每满一年称一个经营年度）。委托经营管理期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。2、商品房买卖合同约定的交房日期与本协议的委托期限不一致的，不影响本协议的履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本协议约定的权利并履行约定的义务。3、委托经营期满后，如国际进口商品城代表三分之二以上产权面积的业主同意继续委托乙方（新湖香都公司）经营管理的，甲方必须与乙方续签《委托经营管理协议》，利益分配按实际情况协商而定。该管理协议第四条权利与义务内容如下：1、甲方在委托乙方经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，甲方不再承担，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：前五年为市场培育期，为共同培育市场，甲方同意在乙方委托经营管理的前五年放弃所已认购物业的收益权。（自2017年10月1日起至2022年9月30日止）。另查明，潘增鹏的12359号商品房所处位置为义乌北方国际商贸城Ｄ区三标段，该标段区域项目已于2018年6月16日投入使用并对外营业，多家媒体对营业情况予以报道，媒体称“天津打造进口商品集散中心，３０多国万余种干货吸引京津冀消费者”、“静海打造北方最大进口商品集散中心打造京津冀消费升级高水准平台”。再查明，根据天津市政府发布的“天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案”的要求，2017年10月-2018年3月全区建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业；重大民生工程、重点项目和重点造林绿化工程涉及土石方作业，确实无法停工的，经市政府同意可特许施工。2017年10月1日至2018年3月31日义乌商贸城工程项目按照“天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案”的要求停工天数为182日。以上事实有双方提交的天津市商品房买卖合同、认购协议书，潘增鹏提交的工程竣工验收备案表、购房发票、银行明细清单及业务凭证、房产证，义乌商贸城提交的房产证领取表、商场物业委托经营管理协议、现场图片、2017年8月天津市政府发布的天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案为证。本院认为，本案的争议焦点为义乌商贸城的购房人潘增鹏对房屋的现有权利状态是否能证明义乌商贸城履行了房屋交付义务。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋、实现居住或其他使用目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，房屋已经实际由购房人潘增鹏委托的新湖香都公司占有使用，且已进行了实现使用目的装修行为，《商品房买卖合同》中对于房屋的交付，并无除外情形的约定，因此，根据上述司法解释之规定，案外人新湖香都公司依据与购房人潘增鹏签订的《委托经营管理协议》而对房屋实际占有使用的行为，应视为该诉争房屋对潘增鹏的交付。虽然《商品房买卖合同》第三条中规定了出卖人义乌商贸城交付的房屋经验收合格及符合本合同的约定的交付条件，但商品房验收合格系工程质量方面的要求，须由建设行政主管部门出具竣工验收备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政和民事责任，法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人或受委托人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。如房屋虽未经验收合格，但开发商与购房人或受委托人达成一致，按照合同约定的交付期限交付房屋，购房人或受委托人明确收房或实际使用的行为即可视为商品房交付，交付日期为购房人或受委托人占有使用之日。如购房人占有使用之日商品房尚未验收合格，购房人可就房屋质量问题要求开发商承担相应责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付，据此本院确认义乌商贸城实际交房日为2018年6月16日，而合同约定的交房日期为2018年4月1日，至此义乌商贸城逾期交房为77日。但涉案房屋所在的工程项目于签订合同后至实际交房之日因政府行为而曾停工182日，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的履行合同过程中出现的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。义乌商贸城逾期交房的77日在不可抗力停工的182日之内，根据上述法律规定，应当免除义乌商贸城相应的违约责任，据此，本院认定潘增鹏主张的义乌商贸城逾期交房违约责任不成立，潘增鹏主张义乌商贸城赔付违约金及利息损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另诉讼中义乌商贸城抗辩称潘增鹏逾期付款亦应承担违约责任，义乌商贸城之抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘增鹏的诉讼请求。案件受理费782元，由原告潘增鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  董学工审 判 员  卢宝恒人民陪审员  张吉娟二〇二〇年六月三十日书 记 员  王 泽