广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初1449号 原告:赤壁市泽中房地产开发有限公司，住所地湖北省赤壁市蒲圻办事处斋公岭村，统一社会信用代码91421281722006455E。 法定代表人：黄银海，总经理。 委托诉讼代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。 被告韦年欢，男，1988年3月4日出生，汉族，住广西北流市。 原告赤壁市泽中房地产开发有限公司与被告韦年欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告韦年欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赤壁市泽中房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告韦年欢支付拖欠的租金人民币221148元和相应迟延交付租金的违约金给原告（违约金按照在中国人民银行同期同类借款利率基础上上浮24%计算，分别以63948元为基数，从2019年6月13日起计至租金付清之日止；以6000元为基数，从2019年1月2日起计至租金付清之日止；以151200元为基数，从2020年1月2日起计至租金付清之日止）；2.判令被告负担原告已支付的自2018年7月1日至2020年3月31日物业费及公摊水电费等共计人民币22428元；3.判令被告负担原告已支付的律师费人民币5000元；4.本案诉讼费由被告承担。 被告韦年欢辩称，被告租用原告房屋产生的租金、物业费、水电费等，已经结清至2019年12月31日，因受到新冠××疫情的影响，被告无法继续租用原告的房屋经营咖啡店，已向原告告知要求解除租赁合同，并已经于2020年3月12日搬离租用的房屋，按有关国家政策，受疫情影响无法正常营业，可以减免房屋租金，被告不应再支付租金。 本院经审理认定事实如下：原告赤壁市泽中房地产开发有限公司与被告韦年欢于2015年4月12日签订《商铺租赁合同书》，原告将其位于北流市商铺租赁给被告使用，租期共5年，自2015年6月12日起至2020年6月12日止，被告向原告交付了8000元作为保证金与租房押金，第一年租金为69600元，约定了交租金的具体时间，后四年的租金每年一次性付清，先交钱后经营，其中约定2019年6月12日至2020年6月12日的租金是91231元，在2019年6月12日交付。租赁期间产生的水、电、消防、卫生费、物业费等由被告承担缴纳。合同还约定如被告不能按时交纳租金，原告有权收回出租的房屋，并不归还被告所交纳的8000元押金，作为赔偿金归甲方所有。原告与被告于2017年1月10日又签订了一份《商铺租赁合同书》，原告将其位于北流市商铺租赁给被告使用，租期共5年，自2017年1月1日起至2022年1月1日止，被告向原告交付了1万元作为保证金与租房押金，前三年的每年租金为14.4万元，后二年的每年租金为15.12万元，约定了交租金的具体时间，2017年1月1日交付第一年租金14.4万元，后四年的每年租金一次性付清，即每年的1月1日付清本年租金，先交钱后经营。合同还约定如被告不能按时交纳租金，原告有权收回出租的房屋，并不归还被告所交纳的1万元押金，作为赔偿金归甲方所有。合同还约定如被告逾期不交房租、中途退场或不履行本合同任何一条款属违约，被告应赔偿原告损失10万元，同时原告有权将房屋收回或另行处理，被告无任何权利干涉。 原告自认双方在履行合同中，口头约定二层商铺2019年6月12日至2020年6月12日的租金收取标准没有上涨，仍按上一年的年租金标准85263元收取，被告欠交2019年9月12日至2020年6月12日共9个月的租金63948元（85263÷12×9）。原告还自认被告缴交一层商铺租金的情况，至2020年1月1日尚欠交6000元，2020年1月1日起的租金没有缴交。 因受到新冠××疫情影响，北流市人民政府于2020年2月1日作出公告，规定所有餐饮服务（外送除外）全部暂停营业。又于2020年2月22日作出通告，餐饮业从2月22日0时起可恢复营业。 被告提供证据证实其已交付给原告的租金如下：2019年5月17日交3万元，2019年6月25日交27316元，2019年8月29日交2万元，2019年9月28日交1万元，2019年10月8日交26316元，2019年12月26日交2万元，2020年1月10日交1万元，共合计143632元。被告已于2020年3月12日搬离租用的商铺，原告已对外公告另行联系租户租房。被告主张其租房是从事KTV娱乐行业营业，但是没能提供证据证实，本院不予认可，根据被告提供其营业店面招牌的照片，应该认定其从事的是餐饮服务行业。 本院认为，本案是原告赤壁市泽中房地产开发有限公司与被告韦年欢的房屋租赁合同纠纷案件。虽然双方签订的两份《商铺租赁合同书》均约定原告公司注册地人民法院为管辖法院，但是，依据民事诉讼法的有关规定，房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷，因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖的案件，由不动产所在地人民法院管辖，合同当事人之间达成的管辖协议不得违反专属管辖的规定。因此，本院对本案有管辖权。原告与被告于2015年4月12日和2017年1月10日签订的《商铺租赁合同书》是双方协商一致达成的，是双方的合同合意行为，意思表示真实，合同内容没有违反法律规定，也没有损害公民、法人或其他组织的合法权益，合法、有效，双方当事人均有义务依合同约定，按诚实信用的原则全面履行合同。本案中，原告已经依照合同的约定把租赁的商铺交给被告使用，故被告有义务依合同约定，按时足额交付租金给原告。双方约定的租金交付方法是按年度缴交，但双方在合同实际履行中，原告认可被告按季度分期缴交，原则是先交租金后经营。被告提供证据证实的7笔租金转账凭证，原告都已提供相应的收款凭证，证实了交款对应的商铺和时间，对双方提供的证据进行相互比照，原告主张被告至2020年1月1日止，欠交一层商铺租金6000元及二层商铺租金63948元和物业费、公摊水电费22428元（2018年7月1日至2020年3月）的事实成立，本院予以认定。被告主张其已交清至2020年1月1日止的商铺租金和物业费、公摊水电费等，但不能提供相应的证据证实，本院不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不能的法律后果。被告租用原告的商铺至2020年3月12日搬离，并已向原告明确表示解除租赁合同，被告应支付至2020年3月12日的租金给原告，但考虑到北流当地受新冠××疫情影响，被告经营的餐饮业从2020年1月底至2020年3月初期间停工停产无法正常经营，属于不可抗力，这期间的商铺租金应予以免除，因此本院认定被告还应支付2020年1月1日至2020年1月29日一层商铺租金1.26万元（15.12万元÷12月×1月）和二层商铺租金7105元（85263元÷12月×1月）给原告。被告应支付相应拖欠租金的违约金，违约金以欠交租金为基数，从原告向法院起诉主张权利之日起（2020年4月10日），按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮24%计付计算至付清之日止。原告要求被告支付律师费5000元没有法律依据或合同约定，本院不予支持。另依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案被告要解除租赁合同有通知原告的法定义务，被告虽然于2020年3月12日实际搬离腾空商铺，已经有要解除租赁合同，不再租用商铺的意思表示，但被告没有确凿的证据证实其已履行法定义务通知到原告，并移交房屋给原告。被告的以上行为属于在租赁合同履行期间单方搬离租赁房屋并主张解除合同，鉴于被告已于2020年3月12日实际搬离腾空商铺，不再使用商铺，本院确定解除合同的时间是2020年3月12日，双方的权利义务终止。本案原、被告双方于2015年4月12日签订《商铺租赁合同书》租赁北流市商铺期限共5年，自2015年6月12日起至2020年6月12日止，因被告拒绝履行租赁合同于2020年3月12日搬离商铺，给原告造成少收取3个月租金的损失，应当承担赔偿损失的违约责任，因双方合同约定被告违约8000元押金不予退回，已能赔偿原告另行招租的合理期限的租金损失，本院不再确定该赔偿数额。原告与被告于2017年1月10日签订《商铺租赁合同书》，被告租用清华园小区8栋第一层1、2、3号商铺租期共5年，自2017年1月1日起至2022年1月1日止，被告于2020年3月12日提前解除合同，给原告造成少收取22个月租金的损失，应当承担赔偿损失的违约责任，因双方合同约定被告违约10000元押金不予退回，不能完全赔偿原告另行招租的合理期限的租金损失，应赔偿被告另行招租的合理期限的租金损失。本案的租赁商铺是用于餐饮经营，租期尚有22个月没有履行，原告另行招租的合理期限应确定为3个月，本院确定被告应赔偿原告的租金损失是3.78万元（15.12万元÷12月×3月），3.78万元租金损失赔偿应由被告支付给原告。原告的其他诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告韦年欢向原告赤壁市泽中房地产开发有限公司支付拖欠的一层商铺租金18600元和二层商铺租金71053元，并支付拖欠租金的违约金，以89653元为基数，从2020年4月10日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮24%计付； 二、被告韦年欢向原告赤壁市泽中房地产开发有限公司支付拖欠的物业费和公摊水电费等共22428元； 三、被告韦年欢向原告赤壁市泽中房地产开发有限公司支付提前解除租赁合同的租金损失37800元； 四、驳回原告赤壁市泽中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5028元，减半收取2514元（原告赤壁市泽中房地产开发有限公司已预交），由原告负担1514元，被告韦年欢负担1000元。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。标的款可汇入北流市人民法院标的款专户（开户行：北流市农村信用合作联社，户名：北流市人民法院，账号54×××61）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员  杜 洪 二〇二〇年六月三日 法官助理  周红梅 书 记 员  骆城贵