湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11589号 原告：李凯。 委托诉讼代理人：谭树佳。 被告：李安娜。 委托诉讼代理人：文瑞成。 原告李凯与被告李安娜建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告李凯及其委托诉讼代理人谭树佳、被告李安娜及其委托诉讼代理人文瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凯向本院提出诉讼请求：1.确认原告李凯、被告李安娜于2011年11月16日签订的土地转让协议无效；2.被告李安娜折价补偿原告李凯2288102.38元。事实和理由：2011年11月16日，原告李凯、被告李安娜签订土地转让协议，被告李安娜将位于耒阳市蔡子池街道办事处牌楼居委会四组一面积为487平米的土地转让给原告，并约定按面积总数一赔三给被告作土地款。原告受让后，在该地块上建成总面积为3251.3平米的楼房。但是，被告不遵守协议，将所有楼房实际占有。由于该土地属于集体土地，该工程没有红线图，土地转让协议无效。特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告李安娜辩称，与李凯签订的土地转让协议，系在2013年间为规避耒阳市规划局的行政处罚所采取的权宜之计，是虚假的，没有发生实际转让行为。转让协议落款日期虽为2011年11月16日，实际书写的时间却是2013年。在该土地上所建楼房的工程款均是李安娜出资，楼房实际为李安娜所有，只是因为李凯当时是李安娜的女婿，所以才由李凯在房屋建筑承包合同上去签名。李凯未实际支付工程款，其要求折价补偿损失，应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下： 涉案土地系蔡子池街道办事牌楼居委会四组（原金南村21组）集体所有，由被告李安娜于2006年从周少华处转让所得。 2011年11月16日，以李安娜为甲方，李凯及案外人伍绍义为乙方，双方签订土地转让协议。约定：甲方将该土地转让给乙方建房，乙方按面积总数一赔三给甲方作土地款。一切手续由乙方自己办理。 2012年8月8日，以李凯为发包方、案外人谢华志为承包方，双方签订房屋建筑承包合同。2016年8月5日，谢华志与李凯签订结算协议，确认工程总款1529280元，李凯已付1164000元，下欠工程款356280元。为追讨该下欠工程款，谢华志于2016年8月17日提起诉讼，要求李凯、李安娜、李思燕共同清偿该工程款。2017年5月9日，本院作出（2016）湘0481民初1796号民事判决书,判决由李凯承担该工程款清偿责任，并驳回了要求李安娜、李思燕承担清偿责任之请求。该判决并经衡阳市中级人民法院于2017年8月8日作出的（2017）湘04民终970号判决书予以维持。 李凯于2011年9月9日与李安娜女儿李思燕登记结婚，于2015年3月19日登记离婚。李凯、李思燕离婚后，因李安娜阻止李凯售卖房屋，双方发生争议，李凯遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告李凯委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对该楼房价值进行鉴定，估价结论为在2019年12月29日价值时点之日，建筑物现值为人民币2288102.38元。 李安娜向李凯转让涉案土地时，未取得该土地的使用权。李凯在该土地上兴建楼房用于售卖，亦未取得建房的相关法律手续。本案审理过程中，本院指定期限，要求李安娜、李凯提交土地使用权证及建房相关法律手续资料，期限届满后，二人均未提交。 本院认为，本案焦点是：1.涉案土地转让协议是否效。2.所建楼房是否为合法建筑。 1.关于土地转让是否有效。土地使用权的转让应当依照法律规定进行。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”。根据该条规定，属于集体所有土地的使用权，进行转让，应当满足以下条件：①.该土地被规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记为集体经营性建设用地。②.该土地使用权系通过出让方式取得。本案中，涉案土地系蔡子池街道办事牌楼居委会四组集体所有，该土地使用权的转让应当符合上述条件。但是，在本院指定期限届满后，原、被告均未能提供符合上述条件取得该土地使用权的资料。因此，该土地使用权应视为依法不可以转让之类型。李安娜、李凯违反法律的强制性规定，转让土地使用权，所签订的土地转让协议应依法确定无效。 2.关于所建楼房是否为违法建筑。兴建楼房用于售卖，应当符合土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法的规定，取得与建房相关的法律规定的许可。但是，在本院指定期限届满后，李凯未能提供与建房相关的法律规定的许可资料。因此，该土地上所建楼房系违法建筑。 综上所述，李安娜、李凯违反法律的强制性规定，转让土地使用权，所签订的土地转让协议无效。原告李凯要求确认该协议无效，应予支持。《中华人民共和国民法总则》第三条规定“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。第八条规定“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”。原告李凯所建楼房，系非法建造，不发生物权效力，不受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第七十四条对在非法转让的土地上新建的建筑物，规定了或限期拆除、或者没收的处罚。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑，规定了或限期改正、或限期拆除、或者没收的处罚。原告李凯所建楼房系违法建筑，依法将面临或限期拆除、或者没收的处罚，上述违法责任，应由原告李凯自行承受。原告李凯在该土地上建房用于售卖，系个人行为，与被告李安娜无关。原告李凯以协议无效为由，要求被告李安娜就所建楼房折价补偿，若成就，实则转嫁了风险，使本应由其承担的违法责任，转嫁由李安娜承担。原告的该项请求，于法无据，与法律规定相悖，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 确认原告李凯、被告李安娜于2011年11月16日签订的土地转让协议无效。 驳回原告李凯要求被告李安娜折价补偿2288102.38元的诉讼请求。 本案案件受理费27608元，由李凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  曹耒河 人民陪审员  匡 军 人民陪审员  徐明哲 二〇二〇年六月三日 代理书记员  梁慧开 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。