广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2478号原告（反诉被告）：苏海坚，男，1985年10月15日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾开发区。原告（反诉被告）:罗彬，男，1980年4月8日出生，汉族，住广东省海丰县。两原告共同委托代理人：朱国华，广东雄宇律师事务所律师。两原告共同委托代理人：刘少芬，广东雄宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：符峻得，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。原告苏海坚、罗彬与被告符峻得房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏海坚、罗彬的委托诉讼代理人朱国华、刘少芬，被告符峻得的委托诉讼代理人庄武潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏海坚、罗彬向本院提出诉讼请求：1、确认苏海坚、罗彬与符峻得所签《租赁合同》自2019年9月30日起解除；2、符峻得向苏海坚、罗彬支付租金1320000元（自2018年7月1日起计付至2019年9月30日止，每月88000元）；3、符峻得赔偿苏海坚、罗彬直接损失45037元[（2018）粤0103民初4263号案保全费2000元、房屋鉴定费7526元、诉讼费11217元，（2019）粤01民终11605号案诉讼费11217元，（2019）粤0103执5320号案执行费13077元]；4、符峻得赔偿苏海坚、罗彬预期可得租金损失272208.26元（2019年10月1日至2020年3月17日为苏海坚、罗彬与符峻得租赁约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准73466元再×5个月零17天计算得出80640.26元；2020年3月18日至2021年3月17日为苏海坚、罗彬与符峻得租赁约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准79344元再×12个月计算得出103872元；2021年3月18日至2022年3月17日为苏海坚、罗彬与符峻得租赁约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准85692元再×12个月再加递增的6万元计算得出87696元）；5、合同保证金264000元、水电押金3000元归苏海坚、罗彬所有；6、符峻得赔偿苏海坚、罗彬电梯损失费25万元；7、符峻得承担本案诉讼费、诉保费5000元。事实和理由：2018年2月5日，苏海坚、罗彬（甲方）与符峻得（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于广州市荔湾区杨巷45号整栋及43号二至五层房屋租赁给乙方作为经营服装之用；未经甲方书面批准同意，乙方不得私自改变结构和用途。然而在2017年4、5月份，符峻得谎称装修，在未经苏海坚、罗彬同意的情况下私自拆除涉案物业的墙体，拆除电梯，改变了房屋的结构，电梯不知所踪，致苏海坚、罗彬被原业主范广超诉至荔湾区人民法院[案号（2018）粤0103民初4263号、（2019）粤01民终11605号]。为此，苏海坚、罗彬多次催促符峻得恢复原状，但均遭拒绝，最终导致苏海坚、罗彬与原业主范广超之间的租赁合同被法院判决解除，所交保证金被没收及其他多项经济损失。且自2018年7月1日起，符峻得未按约向原告缴交租金。符峻得辩称，不同意苏海坚、罗彬的诉讼请求。1、苏海坚、罗彬不是租赁物的业主，其是作为承租方将涉案物业转租给我方。因为苏海坚、罗彬与业主的租赁合同已经被法院4263号判决认定于2018年6月13日解除，也就意味着苏海坚、罗彬不享有涉案物业的使用权和转租权，双方的合同应于2018年6月13日解除。2、在2018年的6月13日之后苏海坚、罗彬无权再依照原合同的约定向我方收取租金，应当参照4263号案判决的认定计算房屋使用费（按照苏海坚、罗彬与原业主合同约定的租金标准确定使用费）。在4263号案件审理阶段，我方考虑到为了减免损失，防止损失的继续扩大，也一直表示愿意解除合同，尽快向业主交还租赁物。但苏海坚、罗彬要求我方配合其诉讼坚持不同意解除合同，拒绝将租赁物交还业主。故我方认为因此所延缓交付租赁物所产生的房屋使用费应当由苏海坚、罗彬自行承担。3、房屋产生诉讼，苏海坚、罗彬本身也有重大的过错，因此诉讼所产生的费用不应由我方承担。4、本案合同已解除，故不存在所谓的预期利益，且实际上4263号和本案中苏海坚、罗彬作为转租方，没有产生直接的经济损失。5、苏海坚、罗彬存在重大过错，无权没收我方的保证金。装修涉案物业及拆除电梯是双方达成一致的，苏海坚、罗彬是同意装修并知情的。在苏海坚、罗彬和业主产生纠纷后，我方为了配合被告的工作，我方也第一时间停工，要求苏海坚、罗彬尽快与业主方沟通，后来经过沟通苏海坚、罗彬答复我方说业主需要收装修保证金50万才能施工，我方就先行支付了40万元，然后继续开工。谁知苏海坚、罗彬与业主并没有做好协调工作，之后就产生了业主与苏海坚、罗彬的诉讼。诉讼期间苏海坚、罗彬不同意解除合同，我方为了配合苏海坚、罗彬，又投入了资金对房屋进行加固，但最终法院还是判决解除合同。在诉讼过程中，我方得知其根本没有将40万元装修保证金支付给业主。6、苏海坚、罗彬提供的电梯损失中电梯井的土建价格明显高于市场价格，不合理；且电梯已使用了几年，苏海坚、罗彬按照全新价格主张损失不合理。符峻得向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》在2018年6月13日解除；2、苏海坚、罗彬退还合同保证金264000元、水电押金3000元；3、苏海坚、罗彬退还装修押金40万元；4、苏海坚、罗彬赔偿装修损失2022143.85元；五、反诉费由苏海坚、罗彬承担。事实和理由：2018年2月5日，因业务扩展的需要，符峻得与苏海坚、罗彬就涉案租赁物签订了《租赁合同》，约定由符峻得承租涉案租赁物。当时为了提高涉案租赁物的使用效率和利用价值，在签订合同之前，符峻得已经与苏海坚、罗彬进行了充分沟通，提出需要对涉案租赁物进行升级改造的要求，这也是符峻得同意承租的前提条件。而作为苏海坚、罗彬考虑到升级改造也可以提升租赁物日后的利用价值，故苏海坚、罗彬亦同意符峻得提出的上述要求，并承诺在装修期间会协助符峻得。2018年3月底符峻得进场，4月初符峻得开始对涉案租赁物进行装修改造，对此苏海坚、罗彬亦知情，并多次到现场监督。我方认为，苏海坚、罗彬故意隐瞒事实，在其与房东纠纷未处理好的情况下依然承诺符峻得可以继续进行装修，导致符峻得损失扩大，还故意借房东的名义骗取所谓的装修押金，其行为严重违背诚实信用原则，理应承担由此造成的经济损失。苏海坚、罗彬辩称，不同意符峻得的反诉请求。1、符峻得的陈述与客观事实不符。双方在签订合同前没有就房屋的装修问题进行沟通，签订合同后，符峻得要求对房屋进行装修升级，我方要求其提供装修方案，但其一直没有提供。我方并没有到现场对装修进行监督，对符峻得拆除电梯的行为不知情。2、我方仅要求符峻得支付30万元电梯保证金和20万元楼宇安全保证金，并没有要求其缴纳装修押金，实际上，符峻得仅缴纳了20万元电梯保证金和20万元楼宇安全保证金。我方认为20万元电梯保证金应予没收，20万元楼宇保证金可从本诉中其应承担的赔偿责任中抵扣。3、符峻得主张的装修损失没有事实依据。从我方提供的公证书可见，其装修主要工作是在我方书面要求其停止施工之后所实施的，且符峻得的装修是将相邻的三个房屋进行装修，最重要的是导致业主与我方解除合同的原因在于符峻得的装修行为，其存在重大过错，装修损失应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：案涉广州市荔湾区杨巷路43，45号房屋建筑面积501.77平方米，用途为工业，房屋结构为钢筋混凝土结构，总层数4层。2016年3月10日，该房屋登记在案外人范广超名下。2014年3月2日，案外人李英杰，陈永钱（出租方，甲方）与罗彬，苏海坚（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方自愿将位于广州市荔湾区杨巷路43号首层左边楼梯通道约18平方米及二、三、四、五楼，杨巷路45号整栋全部房屋面积、附属设施租赁给乙方（附产权证平面附图红线范围内全部面积）作办公用途，租赁期间乙方发生一切债权债务与甲方无关。双方协定租赁期自2014年2月19日至2022年3月17日止；2014年2月19日至2014年3月18日为免租期……2017年3月18日至2018年3月17日止的租金及折旧费为每月62986元，2018年3月18日至2019年3月17日止的租金及折旧费为每月68024元，2019年3月18日至2020年3月17日止的租金及折旧费为每月73466元；2020年3月18日至2021年3月17日止的租金及折旧费为每月79344元；2021年3月18日至2022年3月17日止的租金及折旧费为每月85692元。甲乙双方商定由乙方安装电梯（要安装广日800公斤客货两用电梯），安装费用甲方出10万元（该电梯安装完成后，经甲方验收通过才支付给乙方），其余费用由乙方负责支付（装修期间施工安全、消防安全由乙方负责，装修方案必须征得甲方同意）。在租赁期内电梯的一切维护、修理等费用由乙方负责。租赁期满，乙方应交还房屋和设备给甲方，所有镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修归属甲方。另上述合同第二页空白处有手写内容“由2016年3月3日将房产转售给范广超，经后租金转由新业主，仅此合同。新业主无条件履行本合同。共用营业执照加自营税900元/月”，范广超作为新业主，苏海坚、罗彬作为租户在手写内容处签名。合同签订后，上址房屋由苏海坚、罗彬使用。后苏海坚、罗彬按合同约定的租金标准向范广超支付租金，并每月向范广超支付自营税900元至2018年6月。2018年1月30日，苏海坚（甲方）与符峻得（乙方）签订《电梯使用责任书》，约定甲方同意将广州市荔湾区杨巷45号整栋及43号二至五层出租给乙方，该物业内有一台电梯，合同期内乙方属于电梯使用责任人，甲方交付物业时电梯属于正常完好，期间除电梯正常使用损耗之外，如乙方人为使用不当至电梯损坏或其他问题时由乙方自行维修或赔偿给甲方。2018年2月5日，苏海坚（甲方）与符峻得（乙方）签订《租赁合同》约定，（第一条第1点）甲方同意将广州市荔湾区杨巷45号整栋及43号二至五层出租给乙方简称男圈里（杨巷路39，41，47号）作经营服装之用；未经甲方书面批准同意乙方不得私自改变结构和用途，如有改动期满后乙方必须无条件恢复原状，否则甲方有权不退还保证金;租赁期限为2018年3月1日起至2022年3月17日止，每月租金88000元；乙方需在2021年3月2日一次性支付2021年3月1日至2022年3月17日期间的递增费60000元；如乙方违约，除乙方所交付的一切费用（含保证金）不予退还，还需赔偿甲方的损失等。签订《租赁合同》当天，符峻得向苏海坚支付了合同保证金264000元、水电押金3000元。2018年3月28日，苏海坚将广州市荔湾区杨巷路45号整栋及43号二至五层、电梯和一楼大门钥匙各1把移交给符峻得，苏海坚和符峻得于交接当天签署《交接协议》。符峻得在2018年4月至6月期间对涉案房屋进行装修，拆除了房屋的部分墙体和电梯，范广超发现该情况后向苏海坚、罗彬提出异议，三方遂发生纠纷。2018年5月12日，苏海坚、罗彬签署《安全保证书》，主要内容为:其承租位于广州荔湾区杨巷路43号2-4层及45号整栋物业期间因升级装修需要，苏海坚、罗彬在未经业主范广超同意情况下私自对该楼宇建筑结构改造及私自拆除电梯一台，现就以上问题苏海坚、罗彬向范广超承诺保证如下几点：1、苏海坚、罗彬需确保装修期间乃至合同期满期间对本楼宇主体结构及人员的安全，如因此造成的法律法规、经济损失等问题全部由苏海坚、罗彬单方面负责与范广超无关，并赔偿范广超因此带来的经济损失。2、苏海坚、罗彬需确保证在合同期满后无条件恢复本楼结构原状及恢复本电梯一台。后符峻得就案涉房屋装修制作装修模型并进行装修。2018年5月15日，范广超向广州市荔湾公证处申请保全证据公证。广州市荔湾公证处派出公证员于2018年5月18日上午前往广州市荔湾区杨巷路43，45号房屋进行保全证据；在范广超的指引下，公证员见该房屋第四层为商铺内部正在装修部分，用红白蓝胶纸围蔽，现场未见有施工人员；从第四层房屋见，该楼房的楼板中部被打开，并用楼梯连接，从打开部分，可以见到本幢楼房的第三及第二层，并可见到本幢楼房屋的第四、第三、第二层均在装修；在范广超的指认下，可见本楼房原有外墙及间隔墙体已被部分拆除；公证员并对本幢楼房的第四层、第三层、第二层楼房的内部现状分别进行拍照。广州市荔湾公证处于2018年5月30日作出（2018）粤广荔湾第6884号《公证书》，证明公证书所附照片共七十三张是公证员现场拍摄所得，与实际情况相符。2018年5月17日至2018年6月3日期间，符峻得分期向苏海坚、罗彬支付案涉场巷路43号45号装修押金共40万元。2018年5月22日，广州市创见房屋鉴定有限公司受范广超委托派出现场鉴定人员胡晓峰（技术员，执业注册证号2009030-S002）、龚业生（助理工程师，执业注册证号2016030-S006）对广州市荔湾区43、45号房屋的安全情况进行安全鉴定并由龚业生编写，胡晓峰签发创见鉴字[2018]0553号《危险房屋鉴定报告》。报告记载：主要危险情况为房屋暂未发现因地基基础不均匀沉降而引起上部结构损坏的迹象；首层1-3×B轴、1-3×C轴承重墙及构造梁已拆除现象；二层至四层多处承重墙体及局部构造梁被拆除现象；新增钢结构承重体系未按有关规定施工等情况。鉴定结论是根据建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016，房屋整体危险性评定为“D级”；即评定为“整幢危险房”，房屋需立即停止使用；建议该房屋整栋立即停止使用并尽快办理有关手续委托具备设计和施工资质的单位对该房屋进行全面修缮解危，如有条件房屋宜拆除重建。2018年6月9日，苏海坚、罗彬通过微信向符峻得发出《停工通知书》，内容为：兹因符峻得未经苏海坚、罗彬同意擅自对广州市荔湾区杨巷路43号2至5楼及45号整栋物业改变楼宇主体结构及擅自拆除广日牌1000KG5站电梯一台等事宜，苏海坚、罗彬因于2018年6月9日接到专家房屋鉴定相关资料，该专家鉴定说明该房屋可能存在危及人身安全及重大财产事故隐患，现苏海坚、罗彬特通知符峻得于2018年6月9日起停止以上物业所有一切施工行为，并及时向甲方提出可行性解决方案。除此之外，苏海坚、罗彬还到现场张贴停工通知。自2018年7月1日起，符峻得没有向苏海坚、罗彬支付租金，苏海坚、罗彬在2018年7月、8月通过微信向符峻得要求支付租金、停止施工、出具修缮解危方案等，但符峻得微信回复认为苏海坚、罗彬骗取了其40万元没有交给业主，是想独占这笔资金，且业主已经起诉，故不再向苏海坚、罗彬支付租金。2018年6月7日，范广超以苏海坚、罗彬私自改建房屋，违反合同约定为由向本院提起诉讼[案号：(2018)粤0103民初4263号]，要求：1、判决立即解除与苏海坚、罗彬之间的《房屋租赁合同》；2、苏海坚、罗彬、符峻得立即搬离所承租的位于荔湾区43、45号房屋，并将上述房屋返还给范广超；3、判令苏海坚、罗彬向范广超支付自2018年7月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金；4、依法判令保证金共计100000元归范广超所有；5、苏海坚、罗彬向范广超支付公证保全费2000元，房屋鉴定费7526元；6、本案诉讼费用由苏海坚、罗彬承担。在4263号案件审理过程中，本院曾到现场进行勘验，现场已经装修完毕，杨巷路43、45号房屋与左右相邻的房屋已打通连成一体，用于经营服装。经审理，本院认为苏海坚、罗彬未经业主同意对房屋的建筑结构进行了改造，且拆除了电梯，导致房屋失去独立使用的功能，违反了法律规定，故作出判决：一、范广超与苏海坚、罗彬就租赁荔湾区杨巷路43号首层左边楼梯通道约18平方米及二、三、四、五楼，杨巷路45号整栋全部房屋面积、附属设施签订的《房屋租赁合同》自2018年6月13日起解除。二、苏海坚、罗彬、符峻得搬离广州市荔湾区杨巷路43号首层左边楼梯通道约18平方米及二、三、四、五楼，杨巷路45号整栋房屋，并按房地产权证附图确定的四至将房屋交还给范广超。三、苏海坚、罗彬支付的保证金100000元归范广超所有。四、苏海坚、罗彬向范广超支付自2018年7月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金和房屋使用费[其中2018年7月1日起至2019年3月17日止的租金（房屋使用费）按每月68024元计算；2019年3月18日起至2020年3月17日的房屋使用费按每月73466元计算]。五、苏海坚、罗彬向范广超支付公证保全费2000元，房屋鉴定费7526元。六、驳回范广超的其它诉讼请求。案件一审受理费11217元由苏海坚、罗彬负担。之后苏海坚、罗彬不服上诉，广州市中级人民法院于2019年8月12日作出终审判决[案号：（2019）粤01民终11605号]，维持了原判。二审受理费11217元由苏海坚、罗彬负担。后范广超就4263号案件向本院申请强制执行[案号：（2019）粤0103执5320号]。苏海坚、罗彬需支付4263号案公证保全费2000元、房屋鉴定费7526元、受理费11217元，（2019）粤0103执5320号案执行费13077元及应向范广超支付的租金和房屋使用费。2018年9月30日符峻得按现状将房屋交还给范广超。本案中，苏海坚、罗彬向本院申请对符峻得的财产进行保全，并缴纳了保全费5000元。庭审中，苏海坚、罗彬与符峻得就下列事实有争议：一、房屋装修及拆除电梯问题是否事前已获得苏海坚、罗彬同意？二、电梯的损失价值是多少？三、符峻得的装修损失是多少？就争议事实一，苏海坚向本院提供了其与符峻得在2018年4月4日至2018年8月3日期间的微信聊天记录，其中4、5月间苏海坚多次提到要符峻得提交施工方案、图纸，若对拆除电梯问题解决不了，就需立即停工等。5月15日符峻得在微信中发出一份《装修书面说明》。符峻得对微信聊天记录真实性予以认可，但认为涉案房屋是老房子，不可能在装修前就确定完整的装修方案，需要进场后对房屋的结构充分了解后才能形成装修方案。且双方对装修问题的沟通并不限于微信沟通，苏海坚的办公地点就在涉案房屋隔壁，许多装修事情双方是当面或电话沟通的。苏海坚是同意符峻得拆除房屋墙体和电梯的。根据苏海坚的要求，符峻得在5月15日也将《装修书面说明》发给了苏海坚。符峻得向本院提供下列证据：1、装修模型的图片和微信中发出的《装修书面说明》，拟证明在装修前已将装修方案与苏海坚沟通；2、2018年5月15日、5月17日、6月9日双方的通话录音，拟证明双方协商关于工地停工后如何处理的问题，对方除了要求其缴纳50万元保证金外，还保证负责与业主沟通解决好问题。苏海坚认为从来没有看过装修模型，《装修书面说明》是在苏海坚多次要求其提供装修方案及电梯被拆除后才提供的。通话录音没有原件，且录音仅截取了一部分，内容不完整。就争议事实二，苏海坚、罗彬提供了下列证据：1、罗海彬与陈烈坪在2014年3月25日签署的就杨巷路43-45号房屋的《安装电梯土建装饰工程施工合同》，合同价格为216000元；2、陈烈坪的收款收据及罗海彬的银行转账凭证，显示支付时间自2014年3月25日至2015年3月2日分13次支付；3、原承租人李英杰与广州市南迅电梯有限公司在2014年4月18日签订的《电梯设备总包安装合同》，李英杰购买电梯的价格为142700元。4、罗海彬支付电梯款的支付凭证及收据。罗彬自认上述证据中的“罗海彬”与罗彬是同一人。符峻得对证据1、2不予确认，认为电梯井的土建价格超高，不符合市场价格；苏海坚、罗彬与陈烈坪有其他合作关系，苏海坚、罗彬支付的款项混杂了其他项目；土建合同在购买电梯之前签订不符合常理。对证据3、4的真实性没有异议，但认为符峻得无需对苏海坚、罗彬的电梯损失进行赔偿，罗海彬与罗彬是同一人。就争议事实三，符峻得提供了下列证据：1、自己制作的装修费用明细表；2、银行转账记录和微信转账记录（均以符文龙名义转账）。苏海坚、罗彬对上述证据的真实性不予确认，认为明细表是符峻得个人制作，且明细表记载在5月17日前发生的费用仅约19万元，但6月9日要求其停工之后的费用约为125万元。转账记录仅能证明符峻得与他人的经济往来，与本案无关。本案审理过程中，符峻得表示对装修工程造价不申请鉴定。本院认为，苏海坚与符峻得签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。虽然《租赁合同》由苏海坚与符峻得签订，但涉案房屋是苏海坚、罗彬向前业主范广超承租而来，苏海坚、罗彬是本案《租赁合同》的实际出租人，故其有权向符峻得主张权利。对双方争议的是否已就拆除房屋墙体和电梯达成协议问题，首先，从双方提供的证据看，符峻得没有提供出租人同意其改变房屋结构的书面意见书；其次，从双方的微信对话内容来看，更多显示出租人要求符峻得出具装修方案；再次，即使在装修前双方有对装修事宜进行沟通，但符峻得没有证据证明双方经过沟通后是否已经就拆除房屋的墙体和电梯达成了口头协议；因此，本院认定符峻得是未经出租人同意就拆除了涉案房屋原有的部分墙体和电梯，涉案房屋已无法独立作为房屋使用，失去了其作为工业房屋用途的功能和价值，房屋功能及价值均受到了损失，苏海坚、罗彬主张解除本案的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。本院的4263号案件判决及11605号案件终审判决确认业主与本案出租人苏海坚、罗彬的合同在2018年6月13日解除，苏海坚、罗彬已丧失了转租的权利基础，故对于本案的《租赁合同》，本院确认于该日同时解除。苏海坚、罗彬要求确认双方合同在2019年9月30日解除缺乏事实依据，本院不予支持。由于符峻得在2018年7月1日开始欠缴租金，且一直没有向苏海坚、罗彬交还房屋，直至2019年9月30日符峻得才将房屋直接移交给业主，故在2018年7月1日至2019年10月30日期间符峻得仍应向苏海坚、罗彬支付房屋占有使用费，使用费的标准可参照双方签订的《租赁合同》约定的标准支付，即每月88000元，经计算，该费用为1320000元。由于是符峻得单方原因导致合同解除，因此苏海坚、罗彬要求赔偿直接损失45037元[包括：（2018）粤0103民初4263号案公证保全费2000元、房屋鉴定费7526元、受理费11217元，（2019）粤01民终11605号案受理费11217元，（2019）粤0103执5320号案执行费13077元]、预期可得租金损失272208.26元（2019年10月1日至2020年3月17日期间为苏海坚、罗彬与符峻得约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准73466元×5个月零17天=80640.26元；2020年3月18日至2021年3月17日期间为苏海坚、罗彬与符峻得约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准79344元×12个月=103872元；2021年3月18日至2022年3月17日期间为苏海坚、罗彬与符峻得约定的租金标准88000元-苏海坚、罗彬与原业主范广超租赁约定的同时期租金标准85692元×12个月+递增的6万元=87696元）、没收合同保证金264000元和水电押金3000元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于电梯损失问题，业主与苏海坚、罗彬之间的合同及苏海坚、罗彬与符峻得之间的转租合同同时到期，因苏海坚、罗彬已经主张了预期可得利益，也就是说，苏海坚、罗彬主张了全部合同期内可获取的租金差价，其转租的合同目的可以全部实现，在此种情况下，根据苏海坚、罗彬与业主的合同约定，电梯设备归业主所有，即苏海坚、罗彬对电梯建设和安装的投入由其自行承担，因此，苏海坚、罗彬再主张电梯损失缺乏事实依据；且4263号案件业主没有对电梯损失问题要求苏海坚、罗彬赔偿，因此，对于电梯损失的赔偿问题，本院不予支持。对于反诉请求，由于是符峻得单方原因导致合同解除，因此符峻得要求退回合同保证金、水电押金、赔偿装修损失缺乏合同依据，本院不予支持。对于符峻得给付的40万元的性质问题，该费用是双方签订合同后才收取，合同中没有约定，故苏海坚、罗彬称是电梯保证金和房屋安全责任保证金缺乏依据，本院不予采纳。由于符峻得在转账时备注该款项是装修保证金，故本院认定该40万元是装修保证金。现没有证据显示双方约定在符峻得违约情况下可没收装修保证金，故符峻得要求返还装修保证金40万元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认苏海坚、罗彬与符峻得于2018年2月5日签订的《租赁合同》已于2018年6月13日解除。二、符峻得向苏海坚、罗彬支付的合同保证金264000元、水电押金3000元归苏海坚、罗彬所有。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，符峻得向苏海坚、罗彬支付2018年7月1日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费1320000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，符峻得向苏海坚、罗彬支付直接损失赔偿款45037元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，符峻得向苏海坚、罗彬支付预期可得租金损失赔偿款272208.26元。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，苏海坚、罗彬向符峻得返还装修押金400000元。七、驳回苏海坚、罗彬的其他诉讼请求。八、驳回符峻得的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12017元，由苏海坚、罗彬负担1395元，由符峻得负担10622元。本诉保全费5000元，由符峻得负担。反诉案件受理费14157元，由符峻得负担12051元，由苏海坚、罗彬负担2106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年六月二十八日书记员  宋嘉杰卢健华