大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初292号 原告（反诉被告）：张继明，男，1982年5月24日出生，住大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：王晓齐，辽宁法栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔龙云，辽宁法栋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨浩，女，1986年6月7日出生，住大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：陈晟，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鹏，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。 第三人：中国银行股份有限公司大连东港支行，住所地大连市中山区。 负责人：刘作岩，男，1972年8月4日出生，住大连市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：杨异，辽宁安融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡婧璇，辽宁安融律师事务所律师。 原告（反诉被告）张继明与被告（反诉原告）杨浩、第三人中国银行股份有限公司大连东港支行（以下简称中国银行）婚约财产纠纷一案（以下按本诉称谓行文），本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张继明及其委托诉讼代理人王晓齐，被告杨浩及其委托诉讼代理人陈晟、赵鹏，第三人中国银行的委托诉讼代理人胡婧璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张继明向本院提出诉讼请求：1.被告协助办理位于大连市高新园区七贤路X号X单元X层X号房屋的过户手续，将该房屋由被告名下过户至原告名下;2.被告、第三人协助原告办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续，并协助原告涤除大连市高新园区七贤路X号X单元X层X号房屋的抵押权；3.被告赔偿原告自2019年11月22日起至被告实际履行上述义务止期间原告偿还第三人银行贷款的利息损失，暂计算至2020年6月3日金额为21898.34元。事实与理由：原、被告原系男女朋友关系。2016年3月7日，原告父母出资购买位于大连市高新园区七贤路X号X单元X层X号房屋（以下简称“案涉房屋”)，因原告军官证于2016年8月6日到期并且身份证遗失原因，案涉房屋遂以被告名义进行购买，原告方支付了首付款245039元并按月偿还银行贷款至今。被告因原告所给付的彩礼费用过低而拒绝与原告登记结婚，双方感情开始破裂，2016年9月4日双方就案涉房屋签订《婚前协议》（以下简称协议)，协议第1、2条明确约定案涉房屋系原告父母为双方购置的婚房，因原告条件不具备而登记在被告名下，首付款245039元、团购费30000元、房屋税费23374元、贷款办理代办费900元、物业费及装修电梯使用费7400元、装修费77012元、家具及家电软装费用约100000元，以上费用由原告父母提供，在原告条件具备时将案涉房屋转至原告名下。2016年9月份，原、被告分手，原告要求被告协助配合办理案涉房屋过户手续，被告拒不配合且隐瞒原告私自将个人户口迁至案涉房屋。时至今日，被告仍未将案涉房屋过户至原告名下。原告关于案涉房屋的权属问题曾于2019年11月22日以婚约财产纠纷诉至贵院，贵院于2019年12月27日作出判决，判决书中认定原、被告双方达成了借名买房的合意，协议系双方真实意思表示，在双方之间具有法律约束力，被告作为名义购房人，应当遵循诚实信用及严格履约的原则，在案涉房屋具备过户条件后，配合原告办理房屋过户手续。原告认为，依法成立并生效的协议应当受法律保护，被告应当本着诚实信用原则忠实履行合同义务，将案涉房屋过户至原告名下。故原告诉至法院，望判如所请。 被告杨浩辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于原告的第1、2项的诉讼请求，因原、被告签有婚前协议，原告负有按婚前协议约定为第5、6、7条之履行义务，因原告拒绝履行婚前协议之义务已构成违约，依照婚前协议，如原告一方违约，则协议中的第1、2、3条均视为无效作废，且被告可处理该协议中的房屋或产权分得被告一半，故原告已丧失向被告主张产权过户的义务。二、如认为婚前协议可以履行，因婚前协议未约定履行顺序，故房屋变更产权或原告向被告补偿房屋差价两项义务应同时履行。三、关于原告本次庭审中增加的诉讼请求，因原告一直未提供向银行还款用的财物，不属于被告不履行婚前协议的情况，因此本次庭审中原告增加的诉讼请求没有事实及法律依据。 被告杨浩向本院提出反诉请求：要求原告支付被告710786元。事实与理由：2011年被告来到大连，一直租房居住。2014年原、被告通过互联网认识后确定恋爱关系。2016年初，原、被告打算买房结婚。因原告在大连不具备购房资格，2016年3月7日，被告与案外人大连乾丞房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购得高新园区七贤路X号X单元X层X号房产一处，建筑面积104.34平方米，单价11645元，总价1215039元，并由被告向银行贷款970000元。2016年9月4日，原、被告签署《婚前协议》一份，主要约定为：案涉房屋首付款及团购费、税费等杂费由原告父母提供，原告按月偿还贷款；待原告条件具备，被告将案涉房产过户至原告名下；被告需购房时，因“二套房产”多花费的贷款利息、税费由原告承担；购置案涉房屋产生贷款信息，不良记录、贷款未还清等因素给被告再购房造成问题及损失由原告解决和承担后果。因案涉房产贷款未还清导致被告延期购买其他房产，若被告购置的房产价格高于2016至2020年同一区域最低房价，总差价由原告承担，计算方法为房产单位差价×房产建筑面积；如原告违反约定，被告免除过户义务，案涉房产由被告处置，或原告分一半房产给被告。2016年10月，被告因居住问题，欲向案外人大连软件园荣达开发有限公司购买高新园区听涛街X号X单元X层X号房产。嗣后，被告支付了50000元定金。当时，被告名下有房贷尚未还清，依据政策，商业贷款首付款比例由20%提升至40%（开发商售楼处置业顾问称由20%提升至30%），公积金贷款首付比例由20%提升至60%；银行贷款审查更为严格，贷款人需提供前后两笔贷款月供合计数额2倍以上的收入流水。经被告与原告多次沟通，原告拒绝履行《婚前协议》义务，既未垫付首付款，也未给被告解决无法贷款的问题，被告未能成功购房。案外人张顺利2012年来到大连，系被告朋友，亦对买房有需求。2016年11月，张顺利将此房产购入，房产建筑面积63.74平方米，单价11597.33元，合同总价739214元。近期，张顺利欲出卖2016年所购房产，另购面积更大、朝向更好的房产用于母亲养老，加之被告至今未解决居住问题，且原告于本次诉讼中提出提前还清贷款。2020年3月9日，被告与张顺利签订《房屋买卖合同》，约定被告购买高新园区听涛街X号X单元X层X号房产，建筑面积63.74平方米，总价1450000元；合同签订后10日内被告支付定金100000元，余款于1年内付清。房款全部付清后，张顺利向被告交付房屋，并办理过户手续。2020年3月11日，被告依约支付了定金。根据《婚前协议》，710786元的房屋差价损失应由原告承担。故被告提出反诉，望判如所请。 原告张继明辩称，不同意被告的反诉请求。1、被告所提反诉不符合法律规定，不满足合并审理条件，应依法予以驳回。（1）反诉的诉讼主体与本诉并不一致，合并审理将导致第三人在反诉中身份无法列明。（2）反诉与本诉非同一法律关系，诉讼请求之间亦不具有因果关系，不应合并审理。2、被告的反诉请求的前提系案涉房屋为原告所有，可见被告间接认可了原告的全部诉讼请求。3、被告按照《婚前协议》第七条向原告主张合同履行或合同违约，缺乏事实和法律依据。 第三人中国银行述称，1、关于原告第2项诉讼请求，因案涉房屋的贷款是以被告的名义办理的，因此须由被告本人或原告带被告身份证到银行办理。因案涉房屋目前有剩余贷款未结清，待还清剩余贷款后第三人方可撤销房屋的抵押权。截至2020年5月21日，未还贷款本金利息共计903219.82元，最后的还款金额以银行系统为准。2、原告的其他诉讼请求与我方无关。3、被告的反诉请求与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人提供的（2019）辽0293民初3288号民事判决书、《昊宇·山海湾认购协议书》、《商品房买卖合同》、增值税发票、税收完税证明、不动产权证书、不动产登记证明、中国农业银行银行卡交易明细清单、吉林银行交易明细、业务预收费用收据、《婚前协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借记卡账户历史明细清单、微信聊天记录截图、支付宝还款记录截图等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 原、被告原系恋爱关系。2016年2月18日，原、被告作为买方与案外人大连乾丞房地产开发有限公司（以下简称乾丞公司）签订《昊宇·山海湾认购协议书》，约定买方自愿认购卖方开发的昊宇·山海湾项目X号楼X单元X号房，行政街号为X号，用途为住宅，建筑面积约为104.34平方米；实际成交单价为13582元/平方米，实际成交总价为1417183元，享受交40000元抵一口价，即总价40000元团费加1215039元；签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金20000元。2016年2月28日，被告支付购房定金20000元（原告已于2016年8月26日将该定金偿还给被告）。 2016年3月7日，被告与乾丞公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买乾丞公司开发的昊宇山海湾（暂定名）第X幢X单元X层X号房，行政街号高新园区七贤路X号X单元X层X号，建筑面积104.34平方米；该商品房单价为每平方米11645元，总金额1215039元；首付房款245039元于2016年3月7日前支付；余款970000元为按揭贷款，买受人自本合同签订之日起30日内以贷款方式或全款划入出卖人指定账户中，具体按补充协议条款执行。截至2016年3月7日，原告及其父母共交纳房屋首付款225039元（其中218600元系通过案外人聂晟涛支付给乾丞公司）及团购费30000元。 2016年4月8日，被告与中国银行股份有限公司大连中山支行签订《个人一手住房贷款合同》，被告向该行贷款970000元用于购买案涉房屋，贷款总月数为360个月，自2016年4月20日至2046年4月20日。关于提前还款，《个人一手住房贷款合同》中约定：借款人申请提前还款，应符合贷款人相关条件；借款人应提前一定时间向贷款人提出书面申请，经借款人和贷款人协商同意后予以办理，对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按一定标准计收补偿金，补偿金标准为按还款日适用利率计收一个月利息；提前还款条件为借款人已正常还款满12期，每次提前还款金额不少于50000元。该合同项下贷款于2016年4月14日发放，自2016年4月起至今的房屋贷款系由原告出资以被告名义偿还，截至2020年5月21日，未还贷款本息为903219.82元。截至2020年5月21日，原告名下中国工商银行账户内存款余额为902410.03元。 2016年9月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《婚前协议》，内容为：“1.2016年3月份由甲方父母出资首付款以乙方名义贷款并登记在乙方名下（因甲方条件不具备）为甲乙双方购置的婚房信息如下：房屋信息：昊宇山海湾X号楼X单元X层X号（行政街号高新园区七贤路X号X单元X层X号，以下简称该房屋）。首付款：245039元；团购费：30000元；房屋税费23374元；贷款办理代办费：900元；2016年度物业费及装修电梯使用费：7400元；装修费：77012元；购买家具及家电等软装费用：约10万元。以上费用由甲方父母提供。2.甲乙双方约定，在甲方条件具备时将房屋产权转至甲方名下。3.不经甲乙双方一致同意，任何时候甲乙双方以及甲方的父母均不得出租、出售或以任何方式处置该房屋。4.购置该房屋时申请的购房贷款，由甲方负责按时按月还清。5.如乙方需要购房时，因该房屋致乙方在购置的房产被视为第二套房产所需多支付的首付款（相比首套房首付款所需要多支付的首付），由甲方及时全额垫付，并且甲方要全额承担支付乙方因二套房所多花费的贷款利息和税费等费用，如果甲方违约，则该协议中第1、2、3条内容视为无效作废，并且乙方处置该协议第1条中所述房屋或者该房屋产权分给女方一半。6.因购置该房屋致乙方名下有贷款记录、不良记录或因贷款未还清等原因给乙方再购房造成问题以及损失和额外负担的，由甲方全权负责解决和承担后果，如果甲方违约，则该协议中第1、2、3条内容视为无效作废，并且乙方处置该协议第1条中所述房屋或者该房屋产权分给女方一半。7.因该房屋贷款尚未还清导致乙方延期购买其他房产时，若乙方所购置的房产的价格高出2016-2020年同一区域最低房价的，则购置房产的总价差价（即乙方购置房产时的房产总价比2016-2020年同一区域房产总价高出的部分即房产单位差价*房产建筑总面积）由甲方负责全额承担支付，如果甲方违约，则该协议中第1、2、3条内容视为无效作废，并且乙方处置该协议第1条中所述房屋或者该房屋产权分给女方一半。8.如甲乙双方离婚，则该房屋由双方协议分割或者按婚姻法处置。”《婚前协议》签订后，原、被告于2016年9月分手。2016年10月期间，双方在微信中沟通被告买房事宜，原告表示同意先行垫付一成的首付款，实际多付的利息等贷款批下来后按月或者按年支付给被告，并表示“要按照你的实际损失来”，但双方最终未能达成一致意见。被告至今未购买其他房屋。 2017年7月5日，乾丞公司开具案涉房屋的结算款发票，载明的购买方为被告。2018年3月19日，原告以被告名义交纳了案涉房屋契税17321.1元。2018年3月26日，大连市国土资源和房屋局颁发了案涉房屋的不动产权证书，登记的权利人为被告，抵押权人为中国银行股份有限公司大连东港支行，抵押权设立于2016年4月20日，期限30年。案涉房屋已交付，现由原告占有、使用。 另查，张继明曾于2019年11月22日将杨浩诉至本院，本院依法受理，案号为（2019）辽0293民初3288号。张继明的诉讼请求为：1.确认案涉房屋归张继明所有，杨浩协助张继明办理该房屋产权变更登记的相关手续，并将户籍从该房屋迁出；2.杨浩向张继明返还彩礼费30000元。2019年12月27日，本院作出（2019）辽0293民初3288号民事判决：一、杨浩于本判决生效之日起十日内返还张继明彩礼30000元；二、驳回张继明的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。关于张继明要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院未予支持的理由为：由于案涉房屋登记在杨浩名下，根据我国物权登记生效主义，张继明仅享有依据《婚前协议》约定要求杨浩配合办理房屋过户登记的债权，而不直接对该房屋享有物权，故张继明的该项诉讼请求于法无据。关于张继明要求杨浩办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院未予支持的理由为：案涉房屋尚有贷款未还清，设有案外人抵押权，故案涉房屋过户的条件尚未成就，张继明的该项诉讼请求于法无据。 再查，杨浩曾于2019年9月23日将张继明诉至本院，本院依法受理，案号为（2019）辽0293民初2904号。杨浩的诉讼请求为：1.张继明立即从案涉房屋中搬出；2.张继明按照每月4000元的标准，支付自2016年9月1日至实际腾房日的房屋占有使用费。后杨浩自愿申请撤诉，本院于2020年1月20日作出（2019）辽0293民初2904号之二民事裁定：准许杨浩撤诉。 本院认为，原、被告签订的《婚前协议》系双方当事人真实意思表示，双方达成了借名买房的合意，原告为实际出资人，被告为名义购房人。该协议不违反社会公德、社会公共利益、第三人利益以及法律的强制性规范，应认定为有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应遵循诚实信用及严格履约的原则，全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、本案原、被告之间的法律关系，被告的反诉请求可否与本诉合并审理；二、被告是否应当协助原告办理一次性结清案涉房屋贷款手续及房屋过户手续；三、原、被告各自的行为是否构成违约，以及双方损失的认定。 关于第一项争议焦点。根据原、被告提供的证据及庭审陈述，可以认定原告的诉讼请求、被告的反诉请求及双方的争议焦点均系基于双方签订的《婚前协议》，故本案的本诉与反诉系基于相同的法律关系，本案应为婚约财产纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一、二款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，被告的反诉请求可与本诉合并审理。 关于第二项争议焦点。《婚前协议》第2条约定：“甲乙双方约定，在甲方（原告）条件具备时将房屋产权转至甲方（原告）名下。”根据本院查明事实，原告已依照《婚前协议》之约定，完全履行了案涉房屋的出资义务（包括首付款、团购费、贷款、税费、物业及电梯费、装修费），其提供的证据也足以证明原告具有提前一次性偿还案涉房屋贷款的意思表示及还贷能力，其请求亦符合《个人一手住房贷款合同》关于提前还款的相关约定。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被告负有协助原告至第三人处办理提前还贷手续的合同义务，其于本案庭审中仍表示不同意履行此项义务的行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。综上，原告要求被告协助办理提前一次性结清案涉房屋贷款手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告的该项诉讼请求并未损害第三人的合法权益，第三人应当接受原告代被告提前偿还案涉房屋的贷款本息。被告及第三人应当按照《个人一手住房贷款合同》的约定及相关法律规定，在案涉房屋贷款还清后，办理案涉房屋抵押权的解除手续。至此，案涉房屋应已具备过户条件，故原告要求被告协助办理案涉房屋的过户手续、由被告名下过户至原告名下的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称原告已丧失要求被告配合办理房屋过户手续的权利，理由为原告违反了《婚前协议》第5、6、7条之约定，故协议第1、2、3条，应视为无效作废。关于该项答辩意见，由于被告至今尚未购买房屋，其并未实际发生需多付首付款原告拒绝垫付、多付贷款利息原告拒绝承担或贷款资质受影响而导致无法购房等客观情况，故被告据此拒绝配合原告办理提前还贷及房屋过户手续的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于第三项争议焦点。根据本院查明事实，原、被告曾于2016年10月沟通被告买房事宜，原告并未推脱责任，其要求按照被告的实际损失承担责任合理合法，不存在怠于履行合同义务的主观故意。现被告提供的证据仅能证明其于2016年10月期间有购房意向，但不能证明被告最终未能购房的原因系原告违约所致，故被告主张原告违反《婚前协议》第5、6、7条的约定，证据不足，本院不予支持。关于被告是否因《婚前协议》的签订及履行产生购房差价损失710786元的问题。鉴于被告与案外人张顺利系朋友关系，双方于2020年3月9日签订的《房屋买卖合同》并未履行完毕（被告未向张顺利支付全部购房款，该房屋未过户至被告名下），故该合同的真实履行情况尚有不确定性，不宜以该合同约定的价格确认被告存在购房差价的实际损失。且原、被告分手时间为2016年9月，即使原告违约，被告也负有防止损失进一步扩大的义务。若被告真实存在购房需要，也应于分手后的合理期间内予以购买。综上，在被告对案涉房屋无任何出资且未实际购买其他房屋的情况下，其不存在710786元的实际损失，其要求原告支付710786元的反诉请求没有事实及法律依据，且有违公平的法律原则，本院不予支持。关于原告要求被告承担迟延履行期间银行贷款利息损失的诉讼请求，鉴于原、被告签订《婚前协议》系基于自愿，双方作为完全民事行为能力人，对签订该协议可能产生的法律后果均应有所预期，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；被告的反诉请求于理于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨浩于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）张继明至第三人中国银行股份有限公司大连东港支行处偿还大连市高新园区七贤路X号X单元X层X号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准，由原告张继明承担），待原告（反诉被告）张继明还清上述银行贷款之日起十日内，被告（反诉原告）杨浩、第三人中国银行股份有限公司大连东港支行办理上述房屋的抵押权解除手续； 二、被告（反诉原告）杨浩于大连市高新园区七贤路X号X单元X层X号房屋的抵押权解除之日起十日内协助原告（反诉被告）张继明办理该房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户登记至原告（反诉被告）张继明名下； 三、驳回原告（反诉被告）张继明的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨浩的反诉请求。 案件受理费15932元，由被告(反诉原告）杨浩承担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）；反诉费减半收取计5454元，由被告(反诉原告）杨浩承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘 博 人民陪审员  刘艾明 人民陪审员  杨春杰 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  谷 郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。