云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3864号上诉人（原审被告）：罗挥戈，男，1969年9月15日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：钟柱，广东国政律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：胡作亚，男，1986年10月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：吴天辰，云南笑傲天律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明老街商业经营管理有限公司。住所地：云南省昆明市五华区文明街昆明老街正义坊******。法定代表人：郏文琴。委托诉讼代理人：曹龙，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮飞，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗挥戈因与被上诉人胡作亚、原审第三人昆明老街商业经营管理有限公司（以下简称老街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初15784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。罗挥戈上诉请求：1、撤销五华区人民法院（2019）云0102民初15784号民事判决第一、二、三、四、五项，驳回被上诉人在一审中的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院武断的认定2019年8月28日上诉人与第三人的租赁合同解除的理据不足。第三人在8月23日发函要求解除合同并收回店铺，是其单方意向，因上诉人在与第三人并未就解除合同达成一致，第三人在9月27日再次发函，要求解除合同，也说明上诉人与第三人之间的合同并未在8月28日解除。被上诉人在8月主动搬离租赁场地，是在上诉人与第三人未解除合同的情况下单方面的行为，是其自身决定，并非因为上诉人与第三人之间的合同关系解除。事实上，上诉人与第三人之间的合同关系，双方至今没有确认解除。一审法院认定上诉人违约的根本事实不成立，以此作出的判决没有事实依据。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。胡作亚辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昆明老街商业经营管理有限公司陈述：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡作亚向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还一年租金192000元；2.判令被告退还押金32000元；3.判令被告支付违约金32000元；4.判令被告支付原告因一年租金以及押金产生的利息23424元；5.判令被告赔偿原告因装修店面投入的装修款、水电费、设备款等共计107527元；6.判令解除双方2019年3月12日签订的《商铺租赁合约书》；7.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保函费以及其他原告为实现权利的一切费用10051元（以上费用共计397002元）。一审法院认定以下案件事实：2018年7月27日，被告罗挥戈与第三人老街公司签订《商铺租赁合约书》（合同编号：Ｄ20180727003），约定罗挥戈向老街公司租赁位于昆明市五华区（以下简称1号商铺）。租赁面积为1541.00平方米；租赁用途为经营风味小吃，店铺名称为正义美食广场；租赁期限6年，自2018年12月15日至2024年12月14日；商铺租金每4个月付一次，于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期4个月的租金，以后每期在租金期满前的10日内支付下一期租金；物管费约定为于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期6个月的物管费，以后每期物管费在期满前的10日内支付下一期6个月的物管费。后罗挥戈将该商铺进行隔断装修，并转租给不同商户，老街公司对罗挥戈转租无异议。2019年3月12日，原告胡作亚（乙方）与被告罗挥戈（甲方）签订《商铺租赁合约书》，对与本案有关事项约定如下：1、甲方将坐落于昆明市五华区正义路西侧昆明老街正义坊A1幢-1层夹层1号自编25号商铺出租给乙方经营使用，租赁面积为45.5平方米；2、租赁期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日，月租金为每月16000元，押金32000元；3、甲方于2019年3月12日将商铺移交乙方装修，乙方须于4月30日前装修完毕开业；4、租赁期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修等费用由乙方承担，水电等费用使用预付费方式支付，乙方用现金方式向老街公司支付电费；5、租赁期间，甲方违反本合同约定，导致乙方无法正常经营的，应当向乙方支付2个月的租金作为违约金等。合同签订当日，原告向被告交纳了押金32000元，及2019年5月1日至2020年4月30日的租金192000元。2019年8月23日，昆明老街公司向原告发出《通知书》，载明“目前因贵方自2019年6月1日以来无故关门停业至今。根据合同约定，贵方已严重违约，故我方现通知贵方：立即解除贵方与我方于2018年7月27日签订的《商铺租赁合同书》（合同编号：D20180727003），贵方须按照合约规定返还租赁商铺。另，为避免造成贵我双方损失进一步扩大，请贵方于收到本《通知书》之日起5日内，与我方办理相关退铺手续、结清费用，特此告知。”被告于当日收到该通知书。另查明，1、上述《通知书》中的1号商铺包括本案商铺；2、2019年9月10日，被告向第三人发出律师函，要求提前解除租赁合同；3、第三人于2019年9月27日向被告发出律师函，同意被告提前解除合同；4、被告从第三人处租赁的美食广场现已关门停业；5、因本案诉讼，原告支出案件受理费7255元，保全费2078元，财产保险服务费2000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据庭审查明事实，本案租赁物系被告从第三人处承租，被告应确保其对租赁物具有转租权，并保持租赁物符合约定的用途，但在合同履行过程中，第三人于2019年8月23日向被告发出《通知书》，要求解除其与被告之间的租赁合同并返还商铺，被告收到该通知后未提出异议且以律师函的方式要求提前解除合同，至此，被告与第三人就解除双方之间的租赁合同协商一致，双方之间的租赁合同已在事实上解除。该合同解除后，被告对案涉商铺丧失转租权，导致被告与原告签订的租赁合同不能履行，被告的行为构成违约，其应按合同约定承担违约责任，故一审法院对原告要求解除租赁合同及支付违约金32000元的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，第三人于2019年8月23日发出《通知书》后，被告于当日收到该通知，通知中明确载明被告应于收到通知之日起5日内退还商铺，本案租赁合同自商铺退还之日起事实上已不能履行，故一审法院确认本案租赁合同于2019年8月28日解除。合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故一审法院对原告要求被告退还押金32000元的诉请予以支持，同时，被告还应向原告退还合同解除后的剩余租金129929元（192000元-192000元÷365天×118天）。关于原告所提其小铺区开业率不足50％，被告应当免租金的主张，因原告未提交证据证明其主张，故一审法院对其主张不予支持。关于原告主张的利息23424元，因合同未对该损失进行约定，且一审法院已支持其违约金诉请，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的水电费，其所举证据不足以证明该费用向被告交纳，且合同约定该费用由原告向第三人交纳，故一审法院对原告的该项诉请亦不予支持。关于原告主张的装修款、设备款损失。原告针对该诉请提交了《结算单》《收据》及微信转账记录，被告对该组证据三性均不予认可。一审法院认为，前述证据系原告与案外人之间的经济往来，因案外人未出庭作证，证据的真实性无法核实，也无法证明转账与本案具有关联性，故一审法院不予采信。虽然原告在开业前对商铺进行了装修，但原告所举证据不足以证明其主张，且装修损失属于因被告违约造成的损失，一审法院已支持原告的违约金诉请，该违约金已能弥补原告损失，故一审法院对其该项诉请不予支持。关于原告主张的财产保险服务费2000元。因本案系被告违约引起，原告向保险公司交纳的财产保险服务费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，故一审法院对原告的该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：一、原告胡作亚与被告罗挥戈签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月28日解除；二、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚退还租金129929元；三、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚退还押金32000元；四、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚支付违约金32000元；五、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚支付财产保险服务费2000元；六、驳回原告胡作亚的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1、退铺登记表，欲证明上诉人与昆明老街公司在2020年4月16日达成“减少损失、搁置争议、退还商铺”的协议，并完成退铺手续。2、用电交费明白卡，证明昆明老街公司并未采取断水断电的措施，缴纳电费至2019年10月底之前是完全正常的。经质证，被上诉人对证据的三性均不认可。老街公司对证据的真实性予以认可，但对关联性请求法院评判。被上诉人提交如下证据：1、2019年《用电交费明白卡》台账，欲证明上诉人的错误导致老街公司从2019年9月30日起强行不给商家充值电费，变相逼迫商家停业搬离；2、2019年10月17日《催缴函》、2019年11月6日《腾房通知书》，欲证明因上诉人过错导致老街公司切断商铺水电且老街公司已经在《腾房通知》中明确其与上诉人的租赁合同已经解除，因此上诉人与被上诉人签订的转租合同自然也无履行之可能，上诉人应当就此承担违约责任。经质证，上诉人对被上诉人证据的三性均不予认可。第三人老街公司对被上诉人的证据1的真实性予以认可，但认为是不完整的，对证明目的不予认可，对证据2的真实性认可。本院认为，对上诉人提交的证据1正义坊退铺登记表是上诉人罗挥戈与第三人老街公司之间进行铺面交接的手续，双方当事人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。证据2用电交费明白卡，因上诉人与被上诉人提单的用电交费明白卡的形式相同，本院对其真实性予以确认。对被上诉人提交的证据1因与上诉人提交的证据2形式一致，本院对其真实性予以认可，但结合两份《用电明白卡》看，被上诉人提交的内容不完全，被上诉人对上面记载的“招商通知禁充”，认为是老街公司所写，但未提交相应的证据证明，并且老街公司对此不予认可，故本院对上诉人提交的证据2《用电交费明白卡》的真实性予以确认，对被上诉人关于该份证据的证明目的不予采信。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议，综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人签订的租赁合同的解除时间如何确定，以及合同解除后应当如何处理？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上诉人罗挥戈与第三人老街公司签订的《商铺租赁合约书》第12.3规定了第三人的单方解除权行使的情形，其中12.3.5明确约定，未经第三人同意，在经营期间内以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一个季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的。因此，第三人在2019年8月23日发给上诉人的《通知》实际上是因为上诉人自2019年6月1日以来无故关门停止营业，符合双方合同12.3.5约定的解除条件，系第三人行使单方解除权。因第三人在通知中给了上诉人5日的时间办理相关手续，故上诉人在2019年8月28日已经不具有转租权，上诉人与被上诉人的租赁合同也应当于2019年8月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除后，应当由上诉人退还未使用部分的租金，由被上诉人返还租赁商铺，但是被上诉人在合同解除后并没有立即返还租赁商铺，对由此产生的商铺占用费可以比照之前双方合同约定的租金进行计算。被上诉人认为其已经于2019年9月12日搬离租赁商铺，对此，上诉人不予认可，被上诉人也未提交其他证据予以证明。上诉人认为被上诉人一直使用涉案商铺至2020年4月16日，但也未提交相应的证据予以证明。结合上诉人提交的《用电交费明白卡》记载，被上诉人2019年10月29日购买90元电费，本院酌情认定被上诉人一直使用涉案商铺至2019年10月31日，因此，被上诉人应当支付租金至2019年10月31日。被上诉人已经支付一年的租金192000元，但只使用了6个月，因此，上诉人应当退还被上诉人租金96000元。因为上诉人与被上诉人之间解除合同是因为上诉人丧失了转租权，故违约责任应当在上诉人，故上诉人应当承担相应的违约金以及返还押金、赔偿损失等责任。被上诉人认为上诉人应当承担装修费等主张，因其没有上诉，故本院对其主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初15784号民事判决第一、三、四、五项，即“一、原告胡作亚与被告罗挥戈签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月28日解除；三、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚退还押金32000元；四、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚支付违约金32000元；五、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚支付财产保险服务费2000元；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初15784号民事判决第二、六项，即“二、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告胡作亚退还租金129929元；六、驳回原告胡作亚的其他诉讼请求。”三、上诉人罗挥戈于本判决生效之日起十日内向被上诉人胡作亚退还租金96000元；四、驳回被上诉人胡作亚的其他诉讼请求。一审案件受理费7255元，由被上诉人胡作亚负担3689元，上诉人罗挥戈负担3566元；保全费2078元，由上诉人罗挥戈负担。二审案件受理费7255元，由被上诉人胡作亚负担3689元，上诉人罗挥戈负担3566元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年六月九日书记员 王希辰