广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初401号原告：曾远平，男，汉族，1986年2月1日出生，居民身份证：441************412，地址：广东省紫金县**************。委托代理人：张建新，惠州市惠城区水东法律服务所工作者。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所工作者。被告：邱文先，男，汉族，1986年11月2日出生，居民身份证:441************612，地址：广东省惠州市惠城区*******************之四。原告曾远平与被告邱文先房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序,于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张颖媛、被告邱文先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2018年原告为经营饭店寻找场地，后经朋友介绍得知河南岸下马庄片区有场地招租，其后联系被告协商租赁事宜。被告称其系本案涉案场地所有权人，场地的建筑不属于违章建筑等，保证未来三年内可以正常经营使用（马庄居委会也出具了证明，证明该房屋属于邱文先所有，不属于违章建筑）。2017年5月16日，骗取原告签订了《场地租赁协议》，由原告承租位于惠州市惠城区河南岸万饰城后的场地共计65平方米，用于经营饭店使用，合用期限三年（自2018年5月15日至2021年5月14日），每月租金人民币4500元，押金是人民币10000元。合同签订后原告立即着手对租赁场地进行投入了人民币15万元来完善装饰装修涉案场地，用于经营个体惠城区曾远平餐饮店，并按照合同约定按时足额向被告交纳租金跟押金。2019年5月21日，惠州市惠城区*****办事处发出《清场通知书》，原告才知悉被告在签订租赁协议时故意隐瞒涉案土地早已被政府征收，而且被告私自搭建的铁皮房属于违章建筑的事实，导致涉案场地遭受强制拆除，原告也不得不清场撤离，造成重大经济损失。被告邱文先明知位于惠州市惠城区河南岸下马庄万饰城后面的闲置土地已被政府征收，土地的所属权益归属于政府部门。其明知其本人不享有该土地使用的合法依据的前提下，利用其关系，非法霸占早已被政府征收的土地用于牟取个人利益，并捏造事实，隐瞒真相，非法霸占土地搭建铁皮房屋，并与下马庄村委会相互勾结，由下马庄村委会出具证明，以此作为其出租给原告的最主要依据，蒙骗原告，以骗取原告财产。像原告这样的租户多达数十人，被告每月可骗取非法利益十多万人民币。原告认为：被告邱文先以非法占有为目的，用虚构事实隐瞒真相的方法，骗取原告租用场地费用，其行为已涉嫌诈骗罪。原告要求被告邱文先赔偿场地装修费人民币15万元整，租赁场地费押金1万元整，合计赔偿损失人民币16万元整（壹拾陆万元）。诉讼请求：1、要求邱文先赔偿场地装修费15万人民币，场地押金1万元整，合计人民币16万元整；2、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。原告曾远平为其起诉提供的证据有：证据一、原告身份证；证据二、被告身份证；证据三、房屋租赁合同、证明；证据四、营业执照、预算表、收据、订货单、收款收据、价格表、结算表；证据五、清场通知。庭后补充：证据六、转账记录；证据七、照片。被告邱文先辩称，一、如被答辩人因装修双方《房屋租赁合同》项下的房屋（以下简称“涉案房屋”）而产生费用的，根据有关法律法规规定，有关装修费用应由被答辩人负担，与答辩人无关。况且，被答辩人存在虚构涉案房屋15万元装修费的嫌疑。具体如下：1、答辩人对被答辩人所述的装修装饰涉案房屋的情况毫不知情，被答辩人也从未将相关情况告知答辩人或者征得答辩人同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，被答辩人作为承租人，在未经答辩人同意的情况下，如对涉案房屋进行装饰装修的，由此产生的装修费用应当由被答辩人自行承担。况且，如被答辩人为增加饭店收益而装修装饰涉案房屋，由此产生的费用本质上应属于其经营投入，而答辩人并不分配被答辩人的任何经营收益，从公平合理角度，涉案房屋装修装饰费用也不应由答辩人承担。2、被答辩人存在虚构涉案房屋15万元装修费的嫌疑。首先，被答辩人提供的各项装修项目收据所示费用总额与被答辩人诉请的15万元装修费的数额并不相符。其次，2018年5月15日，答辩人实际将涉案房屋出租给被答辩人时，涉案房屋是可以正常作饭店用途的，被答辩人也并未提出任何可能导致双方合同目的不能实现的房屋使用瑕疵问题，更从未向答辩人提出其拟对涉案房屋进行装修装饰的计划。再者，除已提交的收据外，被答辩人并未提供其他任何证据证明其已对涉案房屋投入了15万元装修费，即涉案房屋15万元装修费是否真实发生存疑，被答辩人也存在虚构事实的嫌疑。二、答辩人并不存在任何隐瞒真相、欺骗被答辩人签订《房屋租赁合同》、骗取涉案房屋租金的情形。由被答辩人提供的证据，双方《房屋租赁合同》第十条明确：“本房屋无国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，甲方（答辩人）只可提供村委会或村民小组证明协助乙方（被答辩人）办理证件”，以及2018年11月27日河南岸街道马庄村民委员会出具的《证明》所述：“本房屋（涉案房屋）权属属于邱文先（答辩人）所有”，可见，答辩人并未向被答辩人隐瞒涉案房屋的有关情况，被答辩人对涉案房屋的权属情况、报建情况也是知悉了解的。因此，双方在上述情况下签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，被答辩人称答辩人对其实施诈骗毫无事实依据，完全是无稽之谈。综上所述，被答辩人严重歪曲事实，诉讼请求毫无事实和法律依据，应不予支持，恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告邱文先为其答辩提供的证据有：百度地图截图，证明被告将涉案档口出租给案外人，涉案档口由被告装修好，之后案外人转让给原告。案外人是可以直接经营餐饮，原告从案外人处转让后也是可以直接经营。本院查明的案件事实经审理查明，原告作为乙方、被告作为甲方于2018年11月2日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于惠州市惠城区*********鑫龙源食府左边第四间，建筑面积为65平方米的案涉房屋出租给原告作饭店使用，用于经营“惠州市惠城区曾远平餐饮店”，租赁期自2018年5月15日至2021年5月14日。2018年11月27日，马庄村委会出具《证明》，载明惠州市惠城区*********鑫龙源食府左边第四间，建筑面积为65平方米的房屋权属属于被告邱文先所有，该房屋不属于违章建筑。另查，《房屋租赁合同》第四条第一款约定：“乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：壹万元（￥10000元）。”庭审过程中，被告认可收到原告的该1万元保证金。合同第八条第二款第一项约定：“如政府建设需要，被依法列入房屋拆迁范围的，甲方原有的建筑物归甲方所有，乙方装修的如有赔偿和搬迁费，按照合同按年折旧计算：第一年归乙方所有；第二年甲方占50%，乙方占50%；第三年甲方占70%，乙方占30%；至合同期满，所得赔偿归甲方所有。”合同第十条约定：“因本房屋无国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，甲方只可提供村委会或村民小组证明协助乙方办理证件。”再查，原告称在合同签订后对该案涉租赁房屋进行装修，装修费用为15万元，原告提供相关预算表、订货单、收款收据、价格表、结算表等证据，但其未向本院提供实际转帐的相关凭证。2019年5月21日，河南岸街道办事处发出《清场通知》，表明根据惠州市违法违规用地查处整改工作领导小组办公室《关于严肃整治擅自占用政府已征土地进行违法建设问题的督办通知》（惠市查改办〔2019〕15号）要求，通知案涉租赁房屋所在地块的相关使用人于2019年5月30日前自行完成搬迁及清理工作，逾期未完成的，相关部门将对其进行清拆。裁判理由和结果本院认为，案涉房屋没有国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，原、被告双方基于案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的《房屋租赁合同》第十条明确载明案涉房屋无国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，原、被告在签订合同之前均知晓案涉房屋的实际情况，却仍然签订租赁合同。原告要求被告赔偿因装修案涉租赁物所产生的费用15万元，但原告未提供转账记录等证据证明该15万元的费用确已花费和支出，仅凭原告提供的相关预算表、收款收据、结算表等证据，不足以证明原告实际遭受了损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。对于原告诉请被告赔偿损失15万元，本院不予支持。被告已收取的原告保证金1万元是因该无效合同所取得，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曾远平与被告邱文先于2018年11月2日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告邱文先于本判决生效后十日内向原告曾远平退还保证金1万元。三、驳回原告曾远平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元（原告已预交3500元），由被告邱文先负担219元、原告曾远平负担3281元。被告邱文先应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费，逾期未缴纳的，待执行本生效判决时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  徐秀群人民陪审员  刘明胜人民陪审员  杨仕华二〇二〇年六月十七日法官 助理  徐士傑书 记 员  庄梦帆附法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。