广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4137号原告（反诉被告）：戴贵凤。委托诉讼代理人：林广红，广东蓝沃律师事务所律师。（于2020年6月1日被撤销授权）委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。（于2020年6月1日取得授权）委托诉讼代理人：黎燕萍，广东蓝沃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号，统一社会信用代码为914***********298D。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：叶晓君，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为91441********61792。法定代表人：王某1。被告：惠州市友房房地产经纪有限公司，住所地广东省惠州市*********************商场，统一社会信用代码为914***********048X。法定代表人：张超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。被告：惠州商祺实业有限公司，住所地广东省惠州市河南岸演达1路石湖苑******，统一社会信用代码为91441302MA4WAFGU6Y。法定代表人：胡平平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。第三人：东莞市百富物业管理有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。原告戴贵凤与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称：景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称：富盈公司）、惠州市友房房地产经纪有限公司（以下简称：友房公司）、惠州商祺实业有限公司（以下简称：商祺公司）、第三人东莞市百富物业管理有限公司（以下简称：百富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，于2020年5月11日受理了被告景宏名苑公司对原告戴贵凤提起的反诉。2020年6月4日，本案依法适用简易程序公开开庭审理。戴贵凤及其委托诉讼代理人冯东洋、黎燕萍，景宏名苑公司的委托诉讼代理人周家慧、叶晓君，友房公司及商祺公司的共同委托诉讼代理人张艳、欧霭琳到庭参加诉讼。富盈公司、百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴贵凤向本院提出诉讼请求：1.判令景宏名苑公司、友房公司向戴贵凤返还多支付的房款124462元及利息（自2018年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为8235元）；2.判令景宏名苑公司配合戴贵凤办理产权登记手续；3判令富盈公司对案涉债务承担连带责任；4.判令诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：戴贵凤与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，向景宏名苑公司购买商铺，因戴贵凤多支付了购房款，故诉至法院解决。被告景宏名苑公司辩称，《商品房买卖合同》约定的房价为优惠后的房价，戴贵凤并无多支付购房款，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告富盈公司没有答辩。被告友房公司、商祺公司辩称：商祺公司接受景宏名苑公司的委托代理销售案涉商铺，促成戴贵凤与景宏名苑交易并收取团购费及代理佣金，戴贵凤支付团购费及房款是其真实意思表示，不存在多付房款的事实。商祺公司借用友房公司的POS机收取团购费，友房公司已将团购费支付给商祺公司，友房公司不是本案的适格诉讼主体，无需承担法律责任。第三人百富公司没有述称。反诉原告景宏名苑公司向本院提出反诉请求：1.判令戴贵凤支付剩余房款420000元；2.判令戴贵凤支付利息（按每月3360元从2019年9月15日起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年5月为30240元）；3.判令戴贵凤支付逾期付款违约金3500元（以280000元为基数，按每日万分之五从2018年11月16日起计算至2018年12月11日）；4.判令戴贵凤支付逾期付款违约金（以420000元为基数，按每日万分之五从2020年1月13日起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年5月7日为24150元）；5.判令戴贵凤承担反诉费用。事实和理由：戴贵凤向景宏名苑公司购买商品房，因未按约定支付购房款，故景宏名苑公司诉至法院。反诉被告戴贵凤辩称：1.商铺的成交价应以《商品房买卖合同》为准，戴贵凤支付的房价款已超出约定，不存在违约行为。2.戴贵凤已支付2019年1-9月的利息，若法院认定戴贵凤需要继续支付购房款，则利息应从2019年10月起算。3.若法院认定戴贵凤需要继续支付购房款，逾期付款违约金应按每日万分之一从2020年5月16日起算。本院经审理认定事实如下：一、合同约定的情况：1.房价的约定情况：2018年4月23日，戴贵凤与景宏名苑公司签订《富盈商业中心认购书》，约定戴贵凤认购景宏名苑公司位于东莞市大朗中心区********交汇处富盈商业中心之商铺单元2103号，原价为2126924元，优惠方式及折扣为“原价-150000.00×76%×99.00%×99.00%×99.00%×99.00%×99.00%×99.00%”，成交价为1414538元。2018年5月15日，戴贵凤与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，约定戴贵凤向景宏名苑公司购买上述商铺，总价款为1414538元。同日，戴贵凤与百富公司签订《富盈商业中心委托经营管理协议》，约定戴贵凤将案涉商铺委托给百富公司经营管理，经营期限为三年，百富公司每年向戴贵凤支付158154元租金，三年租金共计474462元，全部用于抵充戴贵凤应向景宏名苑公司支付的购房款。本案中，被告景宏名苑公司主张戴贵凤参加团购活动，享有支付70000元折抵150000元购房款的优惠，《富盈商业中心认购书》中的优惠方式及折扣是指在原房价2126924元的基础上减去团购优惠150000元，再减去《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》约定的三年租金474462元（相当于原房价2126924元减去团购优惠150000元后余额的24%），再按6个99折计算，得出成交价为1414538元。戴贵凤对此不予认可。2.购房款支付期限、利息及逾期付款违约责任的约定情况：《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式有三种：一次性付款、分期付款、其他方式，戴贵凤与景宏名苑公司约定适用分期付款方式：于签订《商品房买卖合同》时支付51%即714538元，于2018年11月15日前支付20%即280000元，于2020年5月15日前支付29%即420000元；自2018年11月16日起按月利率0.8%计收房款利息直至房款全部付清为止，在每月15日支付当月利息3360元；若逾期支付房款或利息，应自应付期限届满第二日起至支付之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。合同第七条第1点约定，若买受人逾期付款，但合同继续履行的，买受人应自应付期限之第二天起至实际支付之日止，每日按逾期应付款的万分之一支付违约金。合同附件五第三条载明是对合同第七条的补充约定，该条第1点约定买受人选择分期付款方式支付房价款的，自签订合同后60个日历天内未能付齐全部房价款的，应自应付款期限之第二日起至付齐房价款之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。本案中，戴贵凤主张若法院认定其逾期付款，违约金应按每日万分之一执行，景宏名苑公司则主张违约金应按每日万分之五执行，且因戴贵凤于2020年1月13日制作起诉状提起诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不履行付款义务，故逾期付款违约金应从2020年1月13日起算。3.办证义务的约定情况：《商品房买卖合同》附件五第八条第3项约定如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关：……（2）因买受人尚拖欠出卖人购房款的；……二、款项的支付情况：对于《商品房买卖合同》约定的房价款1414538元，戴贵凤于2018年4月23日支付了50000元，于2018年5月15日支付了664538元，于2018年12月11日支付了280000元，剩余420000元未付。戴贵凤主张根据《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》的约定，百富公司应支付给戴贵凤的三年租金共474462元应从1414538元购房款中扣减，故已付的购房款中有54462元为戴贵凤多付的购房款。景宏名苑公司则主张三年租金共474462元应从原价2126924元中扣减，不应从成交价1414538元中扣减，故戴贵凤不存在多付购房款的事实。戴贵凤于2018年5月15日向友房公司支付了50000元，另现金支付了20000元，商祺公司据此向戴贵凤出具了70000元的收款收据，注明款项的性质为商铺服务费。戴贵凤主张上述70000元是多付的购房款。景宏名苑公司则主张这是戴贵凤支付的团购费用，戴贵凤支付70000元折抵150000元购房款，团购优惠应从原价2126924元中扣减，不应从成交价1414538元中扣减，即戴贵凤不存在多付购房款的事实。对于《商品房买卖合同》约定的利息，戴贵凤及景宏名苑公司均确认戴贵凤共支付了30480元。2018年12月11日，戴贵凤向景宏名苑公司支付了406元，对应的是第二期购房款280000元的逾期付款违约金，景宏名苑公司同意在相应反诉请求中作扣减处理。三、办证情况：案涉商铺至本案庭审时尚未办理转移登记至戴贵凤名下。戴贵凤起诉要求景宏名苑公司配合原告办证，景宏名苑公司以戴贵凤未付清购房款为由拒绝。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富盈公司及百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。本案的争议焦点为：戴贵凤是否存在多付购房款的事实。对此，本院分析如下：1.从戴贵凤向友房公司、商祺公司支付70000元商铺服务费及《富盈商业中心认购书》约定的优惠方式可认定存在支付70000元折抵150000元购房款这一团购优惠事实。2.《富盈商业中心认购书》已经明确约定案涉商铺原价为2126924元，减去团购优惠150000元及三年租金（即474462元）后，再按6个99折计算，得出成交价为1414538元。该约定不属于格式条款，亦无法定无效因素，故为有效约定。《商品房买卖合同》正是按照上述成交价确定商铺价格。那么戴贵凤应当知道其可享受的团购优惠及百富公司应支付给戴贵凤的三年租金应从原价中扣减，而非从成交价中扣减。现戴贵凤从成交价中扣减团购优惠及三年租金，得出其多付购房款的事实，不应采信。3.如团购优惠及三年租金需从成交价中扣减，那么戴贵凤应清楚2018年12月11日其尚欠景宏名苑公司的购房款只有155538元（成交价1414538元-已付购房款714538元-商铺服务费70000元-三年租金474462元），但当日其仍向景宏名苑公司支付了280000元购房款及406元逾期付款违约金，戴贵凤的行为不符合日常生活经验，也缺乏正当理由，故戴贵凤有关主张不应采信。综上，戴贵凤要求景宏名苑公司、富盈公司、友房公司返还多付购房款及相应利息，本院不予支持。案涉商铺成交价2126924元，减去戴贵凤已支付的994538元后，尚欠420000元未付。《商品房买卖合同》约定该笔购房款应于2020年5月15日前付清，现付款期限已经届满，故景宏名苑公司反诉要求戴贵凤支付该笔购房款，本院予以支持。对于利息，《商品房买卖合同》约定戴贵凤在2年内分三期付清购房款，其中第三期购房款420000元，戴贵凤应自2018年11月16日起按每月0.8%的标准支付利息（即每月3360元）至房款全部付清为止。上述约定不违反法律规定，本院予以认定。双方确认戴贵凤共支付了30480元利息，即2018年11月16日至2019年8月18日的利息（共9.07期）已经付清。现景宏名苑公司要求戴贵凤从2019年9月15日起支付利息，本院予以支持。戴贵凤逾期支付购房款，构成违约，应承担违约责任。景宏名苑公司要求戴贵凤支付逾期付款违约金，本院予以支持。对于逾期付款违约金的标准，《商品房买卖合同》第六条约定按每日万分之五计算，第七条约定按每日万分之一计算，附件五第三条又约定按每日万分之五计算。本院认为，首先，《商品房买卖合同》为景宏名苑公司草拟的格式合同，在对同一个违约责任前后约定不一致时，宜以不利于景宏名苑公司的约定为准。其次，双方约定戴贵凤需要向景宏名苑公司支付第三期购房款的利息，该利息在一定程度上弥补了戴贵凤分期支付购房款给景宏名苑公司带来的损失，如逾期付款违约金按每日万分之五计算，那么利息及违约金标准共计为年利率27.85%，现无证据证明戴贵凤逾期付款给景宏名苑公司所造成的损失，故若适用每日万分之五的违约金标准会导致双方利益失衡，应考虑调整。综上，本院认定违约金标准应按合同第七条执行，即按每日万分之一计算。景宏名苑公司诉请的逾期付款违约金分两部分，第一部分针对第二期购房款280000元，《商品房买卖合同》约定于2018年11月15日前付清，戴贵凤实际于2018年12月11日付清，逾期26天，故违约金应为728元。戴贵凤已支付406元，故仍需支付322元。第二部分针对第三期购房款420000元，《商品房买卖合同》约定于2020年5月15日前付清，故违约金应从2020年5月16日起算。景宏名苑公司认为戴贵凤于2020年1月13日制作起诉状提起本案诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不会支付剩余购房款，故要求违约金从2020年1月13日起算。本院认为，虽然戴贵凤在合同约定的付款期限届满前以其行为表明不会履行约定的付款义务，但在合同有效且未解除的情况下，戴贵凤的该行为不会导致付款期限加速到期，有关期限利益仍归戴贵凤享有，故景宏名苑公司要求违约金从2020年1月13日起算，本院不予支持，应从2020年5月16日起算，并计算至实际清偿之日止。对于办证，戴贵凤拖欠购房款，景宏名苑公司据此拒绝配合戴贵凤办理案涉商铺的转移登记手续，符合《商品房买卖合同》附件五第八条第3项的约定，本院予以采纳。对戴贵凤有关办证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、限反诉被告戴贵凤在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付购房款420000元；二、限反诉被告戴贵凤在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付利息：以420000元购房款为本金，按月利率0.8%，从2019年9月15日起计算至实际清偿之日止；三、限反诉被告戴贵凤在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付逾期付款违约金：1.第二期购房款的逾期付款违约金为322元；2.第三期购房款的逾期付款违约金以420000元为本金，按每日万分之一，从2020年5月16日起计算至实际清偿之日止；四、驳回原告戴贵凤的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1477元，原告戴贵凤已预交，由原告戴贵凤负担。反诉受理费4234.17元，反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司已预交，由反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担272.17元，反诉被告戴贵凤负担3962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年六月十九日书记员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。