重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初27359号 原告：李绪东，男，1971年6月20日出生，汉族，重庆市开州区村民，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：雷林，重庆盈科律师事务所律师。 被告：张远超，男，1972年10月1日出生，汉族，重庆市开州区村民，住重庆市开州区。 原告李绪东与被告张远超合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告李绪东的委托诉讼代理人雷林，被告张远超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李绪东向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于重庆市沙坪坝区房屋转移登记至原告名下。2、判令被告支付原告违约金159500元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年-2016年，原告陆续出借款项给被告，至2017年10月4日，被告尚欠原告65万元。当日，双方签订房屋买卖合同，约定被告将其位于重庆市沙坪坝区房屋作价55万元抵偿原告借款。同时，被告还向原告出具借条，确认剩余未偿还本金为10万元。当日，被告将涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》、大修基金、契税发票、钥匙等移交给原告。双方约定于被告取得房产证后30日内通知原告，无条件配合办理过户登记。次日，原、被告办理了房屋交接手续。2019年1月10日，被告取得涉案房屋房地产权证。2019年3月6日，重庆市万州区人民法院因被告另案诉讼对涉案房屋进行司法查封。原告随即提出案外人执行异议之诉。重庆市万州区人民法院判决确认涉案房屋为原告所有，并停止对涉案房屋的执行。原告认为，被告已取得涉案房屋房地产权证，但被告以当时售价较低为由，要求原告另外支付价款，才愿意继续履行合同，违反了合同约定。故原告起诉至法院，请求判如所请。 被告张远超辩称，1、因为被告欠原告借款，在原告多次追讨的情况下，被告出于无奈，才将涉案房屋抵偿给原告。原、被告签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示。2、原、被告达成以房抵款协议时，被告尚未取得涉案房屋房地产权证。当时以为无法办理产权证，所以才以55万元的价格抵偿给原告。原告对此也是明知的。现在被告取得产权证，房屋价值有所提升，不应再以55万元的价格抵偿。若原告同意按照涉案房屋目前的市场价格补齐差价，被告就同意办理过户手续。3、本案所涉合同为以房抵债的合同，不是房屋买卖合同，因此原告主张违约金没有依据。 本院经审理查明事实如下： 2008年10月8日，张远超与案外人重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：张远超购买位于重庆市沙坪坝区房屋，建筑面积80.11平方米，房屋总价款208286元，由张远超一次性付清。 2013年9月29日，李绪东向张远超银行账户转账220000元，备注：转账借款。2015年8月7日，李绪东向张远超银行账户转账195000元，备注：转账。2016年11月3日，李绪东向张远超银行账户转账200000元，备注：转账汇款借款。2010年11月3日，张远超向李绪东出具借款10万元的借条一张（不计息）。 2017年10月4日，李绪东（乙方）与张远超（甲方）签订《关于重庆市沙坪坝锦绣天城房屋买卖协议》一份。协议主要内容如下：1.甲方将自己所拥有的房屋所占范围内的土地使用权出售给乙方，该房屋具体状况如下：房屋座落在重庆市沙坪坝区（建筑面积约为80.11平方米，产权备案编号：沙坪坝区D房地证2008字第000***号），以房产证为准，多少不补差价；2.甲、乙方经协议达成一致，同意上述房地产出售总价款为人民币550000元出售给乙方。在本协议签订之日，甲方应将该房屋的《商品买卖合同》《登记费》《大修基金》《契税票收据》等相关原件全部交给乙方，并承诺在该房屋产权证下来30天内通知乙方，且无条件配合把该房屋产权过户到乙方指定名下。本协议自甲乙双方签订之日起生效，甲乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本协议规定履行。签订本协议后，甲乙双方不得以任何理由违约。若违约，违约方必须付给守约方房屋总价29%的违约金等。 合同签订当日，张远超将涉案房屋《重庆市商品买卖合同》、大修基金发票、契税票收据等相关原件全部交给李绪东，并于次日将涉案房屋交付给李绪东占有使用。 2019年1月10日，张远超取得涉案房屋不动产权证。不动产权证证号为渝（2019)沙坪坝区不动产权第00004***8号。该证载明：权利人张远超，单独所有，坐落于沙坪坝区。 另查明，因张远超未履行重庆市万州区人民法院于2018年10月24日作出的（2018)渝0101民初13739号民事调解书确定的金钱给付义务，案外人重庆市万州区永豪建筑设备租赁有限公司于2019年1月10日申请重庆市万州区人民法院强制执行。 2019年2月18日，重庆市万州区人民法院作出（2019)渝0101执243号之二执行裁定，将张远超名下位于重庆市沙坪坝区房屋予以查封。 2019年3月5日，重庆市万州区人民法院向重庆市沙坪坝区不动产登记中心送达执行裁定书、协助通知书。 2019年4月1日，李绪东向本院提出诉讼请求:1、确认李绪东与张远东于2017年10月4日签订的《关于重庆市沙坪坝房屋买卖协议》成立并有效。2、判令被告协助将位于重庆市房屋转移登记至原告名下。3、判令被告支付原告违约金159500元。4、诉讼费由被告承担。2019年5月21日，李绪东撤回起诉。 2019年8月21日，李绪东向重庆市万州区人民法院提出诉讼请求：1、请求依法对重庆市沙坪坝区房屋停止执行；2、请求依法确认重庆市沙坪坝区房屋属于原告所有。2019年11月7日，重庆市万州区人民法院作出（2019）渝0101民初11889号民事判决书，判决：一、重庆市沙坪坝区房屋属于原告李绪东所有；二、停止对重庆市沙坪坝区房屋的执行。该判决于2019年12月4日发生法律效力后，重庆市万州区人民法院解除了对重庆市沙坪坝区房屋的查封。 2019年3月29日，李绪东与北京盈科（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》，约定甲方为与张远超房屋买卖合同纠纷民事诉讼，委托北京盈科（重庆）律师事务所在一审中代理诉讼，律师代理费20000元等。2019年4月8日，李绪东支付了北京盈科（重庆）律师事务所律师费20000元。 现李绪东向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，李绪东主张其因张远超违约产生了诉讼费、保全费、交通费、律师费等损失，请求人民法院对其违约金的诉讼请求酌情主张。 上述事实，有李绪东举示的《重庆市商品房买卖合同》、不动产档案查询结果证明、（2019）渝0101民初11889号民事判决书、证明书、《关于重庆市沙坪坝锦绣天城房屋买卖协议》、《委托代理合同》、律师费发票，张远超举示的渝（2019)沙坪坝区不动产权第00004***8号不动产权证、及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，李绪东与张远超签订的《关于重庆市沙坪坝锦绣天城房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人各方应当按照合同约定全面履行各自义务。 李绪东、张远超签订《关于重庆市沙坪坝锦绣天城房屋买卖协议》约定，张远超将位于重庆市沙坪坝区房屋一套作价550000元出售给李绪东，抵偿张远超相应债务，张远超承诺在该房屋产权证下来30天内通知李绪东，并无条件配合李绪东办理房屋过户手续。2019年1月10日，张远超取得涉案房屋不动产权证，则张远超按约应于2019年2月9日前协助李绪东办理房屋过户手续。但张远超至今尚未履行协助李绪东办理房屋过户手续的合同义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。现李绪东要求张远超协助其办理位于重庆市沙坪坝区房屋的权属转移登记手续，符合合同约定及法律规定，本院对李绪东的此一诉讼请求依法予以支持。张远超要求李绪东按照涉案房屋现有市场价值补偿差价后再办理过户手续，缺乏事实和法律依据，本院对张远超的此一主张不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况相对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《关于重庆市沙坪坝锦绣天城房屋买卖协议》约定，签订本协议后，甲乙双方不得以任何理由违约。若违约，违约方必须付给守约方房屋总价29%的违约金等。现张远超违反合同约定，应当承担向李绪东支付违约金的责任。李绪东主张按照合同约定计算违约金，张远超主张双方约定的违约金过分高于李绪东因其违约产生的损失，则李绪东依法负有举示证据证明其因张远超违约产生的损失的责任。审理中，李绪东主张其因张远超违约产生的损失为诉讼费、保全费、交通费及律师代理费。本院综合考虑涉案合同的履行情况、张远超的过错程度以及李绪东预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情主张违约金50000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告张远超于本判决发生法律效力后三日内协助原告李绪东办理位于重庆市沙坪坝区房屋的权属转移登记手续。 二、限被告张远超于本判决发生法律效力后三日内支付原告李绪东违约金50000元。 三、驳回原告李绪东的其他诉讼请求。 案件受理费6980元，诉讼保全费3770元，合计10750元，由被告张远超负担4900元，由原告李绪东负担5850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判长 李 勤 审判员 滕 磊 审判员 马晓敏 二〇二〇年六月三十日 书记员 张玲玲