广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异383号异议人（案外人）：朱志，男，1977年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李颖思，系广州永邦世纪科技有限公司推荐委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：徐晓玲，系广州永邦世纪科技有限公司推荐委托诉讼代理人。申请执行人：谢嘉谊，女，1970年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯伟炼，广东广大律师事务所律师。被执行人：景艺晖，女，1962年7月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区广州大道中明月一路****自编之二。法定代表人：景治君，职务：董事长。委托诉讼代理人：李翠燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被执行人：广东亿华房地产开发有限公司，住所地，住所地：广州市越秀区西湖路**设备层iv>法定代表人：景治君。被执行人：景治君，男，1938年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：广州凯旋房地产发展有限公司，住所地：，住所地：广州市越秀区广州大道中明月一路****v>法定代表人：景艺杰。被执行人：李巧珍，女，1942年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：广州市润通装饰工程有限公司，住所地：广州市越，住所地：广州市越秀区西湖路**设备层iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧珍。被执行人：广州市侨光企业有限公司，住所地：广州市越秀，住所地：广州市越秀区广州大道中明月一路****自编之一v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：景艺晖。被执行人：高穗东，男，1986年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。本院执行的申请执行人谢嘉谊与被执行人景艺晖、广州市景兴房地产开发有限公司（下称景兴公司）、广东亿华房地产开发有限公司（下称亿华公司）、景治君、广州凯旋房地产发展有限公司（下称凯旋公司）、李巧珍、广州市润通装饰工程有限公司（下称润通公司）、广州市侨光企业有限公司（下称侨光公司）、高穗东民间借贷纠纷一案，执行依据为（2018）穗仲案字第33191号仲裁裁决。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年12月10日以（2019）粤01执6636号案立案执行。在执行过程中，本院（2019）粤01执6637号案申请执行人唐允祥和本案申请执行人谢嘉谊先后诉保查封了景兴公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号B232车位（下称涉案车位）。现案外人朱志向本院提出书面异议，请求中止执行（2019）粤01执6636号案及依法解除对涉案车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月5日对该案进行了听证，朱志的委托诉讼代理人李颖思，谢嘉谊的委托诉讼代理人冯伟炼，景兴公司的委托诉讼代理人李翠燕参加了听证，本案现已审查终结。案外人朱志异议请求：请求中止执行（2019）粤01执6636号案及依法解除对涉案车位的查封。事实与理由：2018年4月13日，案外人朱志与景兴公司签署《荟景湾·认购书》（编号：HJW2018005），案外人朱志向景兴公司购买位于荟景湾房产一套。2018年6月8日，案外人朱志与景兴公司再次签订《荟景湾·认购书》（编号：HJWCK-2018002），双方约定由案外人朱志认购涉案车位，景兴公司使用案外人朱志支付的房价款为涉案车位涂销抵押，以便办理车位产权过户。同日，案外人朱志向景兴公司支付完毕涉案车位的所有房价款650000元。2018年7月25日，景兴公司将涉案车位交付案外人朱志使用，双方并签署车位交接书，其后该车位一直由案外人朱志实际使用。2019年1月18日，案外人朱志与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同（一手车位现售）》（以下简称“合同”），双方约定景兴公司将涉案车位的产权过户至案外人朱志，并应当自该合同签订之日起360日内（不超过360日）到房地产登记机构为案外人朱志办妥涉案车位的产权过户登记手续，但其后景兴公司一直拖延办理。2020年4月1日，案外人朱志发现涉案车位并未涂销抵押，且被广州市中级人民法院查封准备网上拍卖。案外人朱志已经实际支付涉案车位的全部价款并占有使用涉案车位，虽案外人朱志在购买涉案车位前知晓涉案车位已抵押的情况，但这也是基于景兴公司承诺将使用房价款来涂销抵押，案外人朱志在本案中不存在过错。如广州市中级人民法院继续对涉案车位进行公开拍卖，将严重损害案外人朱志就涉案车位所享有的合法权益，望广州市中级人民法院依法中止对涉案车位的执行。为此案外人提交证据：1、《荟景湾认购书》[编号：HJWCK-2018002]；2、车位房价款收据；3、车位交接书；4、《广州市商品房买卖合同》。申请执行人谢嘉谊答辩如下：谢嘉谊对涉案的车位依法享有抵押权利,朱志在本案中所提的异议请求、理由与依据不足，不应予以支持。理由如下：朱志在与被执行人景兴公司签订的认购书时，在明知涉案的车位存在抵押的情况下，仍然与其签订认购书，致使其不能最终签订商品房买卖合同与办理过户等相关手续，存在明显过错，故其异议请求不应予以支持，另案外人所提交的认购书与合同的签订的日期均明显是在景兴公司取得抵押权之后。为此，申请执行人提交证据：1、最高额抵押合同；2、股东会决议；3、不动产登记证明；4、中国广州仲裁委员会裁决书。被执行人景兴公司答辩如下：同意案外人朱志的异议请求。为此，被执行人提交证据：银行回单。被执行人景艺晖、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，关于申请执行人谢嘉谊与被执行人景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年10月24日作出（2018）穗仲案字第33191号仲裁裁决，裁决如下：（一）谢嘉谊与景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东共同确认，截至2019年6月30日，景艺晖尚欠谢嘉谊本金1670万元、利息7135447元。实际应付利息自欠息日2017年9月21日起计，以逾期未还的本金余额为基数，按月利率2%计至结清本息之日止。（二）景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东对景艺晖的上述债务承担连带清偿责任。（三）本案仲裁费130720元、律师费5万元、保全费5000元、保函费16700元，由景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东共同承担。（四）景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东在仲裁裁决书送达景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东之日起三十日内偿付上述欠款本息及第（三）条所涉及费用。（五）景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东在上述还款期限（仲裁裁决书送达景艺晖、景兴公司、亿华公司、景治君、凯旋公司、李巧珍、润通公司、侨光公司、高穗东之日起三十日内）届满后未向谢嘉谊清偿欠款本息及第（三）条所涉及费用的，谢嘉谊对以下被申请人提供的抵押物享有优先受偿的权益：对景兴公司持有并向谢嘉谊抵押的越秀区沿江西路143号之一2901房、越秀区沿江西路143号之二1701房、越秀区沿江西路143号B244车位、越秀区沿江西路143号B245车位、越秀区沿江西路143号B290车位、越秀区沿江西路143号B215车位、越秀区沿江西路143号B216车位、越秀区沿江西路143号B217车位、越秀区沿江西路143号B218车位、越秀区沿江西路143号B219车位、越秀区沿江西路143号B222车位、越秀区沿江西路143号B223车位、越秀区沿江西路143号B224车位、越秀区沿江西路143号B225车位、越秀区沿江西路143号B230车位、越秀区沿江西路143号B231车位、越秀区沿江西路143号B232车位，越秀区沿江西路143号B234车位享有顺位优先受偿权……。该仲裁裁决生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年12月10日以（2019）粤01执6636号案立案执行。广州市越秀区人民法院于2019年7月15日以（2019）粤0104财保227号执行裁定保全查封了被执行人广州景兴房地产开发有限公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号B215车位、B216车位、B217车位、B218车位、B219车位、B222车位、B223车位、B224车位、B225车位、B230车位、B231车位、B232车位、B234车位、B244车位、B245车位、B290车位（共计16个车位）。2020年3月26日，本院作出（2019）粤01执6636号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人广州景兴房地产开发有限公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号B215车位、B216车位、B217车位、B218车位、B219车位、B222车位、B223车位、B224车位、B225车位、B230车位、B231车位、B232车位、B234车位、B244车位、B245车位、B290车位（共计16个车位）。另查明，案外人提供的证据材料显示，2018年6月8日，朱志与景兴公司签订《荟景湾·认购书》，约定由朱志购买涉案车位，认购价为人民币65万元。在听证时，经询问，关于认购款是否付清的问题，案外人表示已经付清，被执行人景兴公司予以认可，申请执行人对此表示由法院依法审查认定；关于涉案车位是否交付的问题，案外人及被执行人代理律师均表示已经交付，也有景兴公司出具的荟景湾车位交接书予以佐证；关于未能办理过户手续的原因，案外人表示被执行人景兴公司与申请执行人谢嘉谊签订的《最高额抵押合同》的授信期限截止至2018年7月9日，是否会以抵押权实现债权具有不确定性，且案外人签署合同时已表示以购房款涂销该抵押，被执行人对此无异议，申请执行人坚持案外人与被执行人签署的认购书及合同均在抵押登记之后。再查明，2017年4月24日，被执行人景兴公司已将涉案车位抵押登记给申请执行人谢嘉谊。本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”据此，广州市越秀区人民法院以（2019）粤0104财保227号裁定对涉案车位采取的查封措施，现已自动转为（2019）粤01执6636号案件的查封措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。涉案车位登记在被执行人景兴公司名下，本院（2019）粤01执6636号案对涉案车位采取执行措施，符合法律规定，并无不当。案外人主张解除对涉案车位的查封措施，理据不足，本院不予支持。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实，被执行人景兴公司已于2017年4月24日将涉案车位抵押给谢嘉谊，并且办理了抵押登记，生效仲裁裁决也已确认景艺晖等人如果未依约履行还款义务，谢嘉谊可就涉案车位享有优先受偿权。据此，申请执行人谢嘉谊对涉案车位享有优先受偿权已经得到生效法律文书的确认，案外人主张停止对涉案车位的执行，理据不足，本院不予支持。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案车位已于2017年4月24日抵押登记给申请执行人，而案外人签署认购书及正式的书面买卖合同时间均在涉案车位办理抵押登记之后，由于涉案车位在案外人与景兴公司订立认购书之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力，案外人与景兴公司签订上述认购协议时未征得抵押权人谢嘉谊的同意，导致购买的涉案车位不能够办理过户登记，案外人没有尽到购买涉案车位前基本的注意义务，存在过错。故案外人申请解除对涉案车位的查封，依据不足，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人朱志的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 刘 皓二〇二〇年六月三十日书记员 陈洁雅莫乔珍