广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12632号原告：黎石清，男，1944年11月14日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：孙华平，广东执正律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路**，统一社会信用代码91440101190504858M。负责人：胡显勇，该支行行长。委托诉讼代理人：危耀松，该公司职员。委托诉讼代理人：陈锡泉，该公司职员。被告：广州市天河思索电脑公司，住，住所地广州市天河区五山路**/div>法定代表人：李强。被告：广东省经济特区发展公司，住所地，住所地广东省广州市越秀区新河浦路****自编403-5会信用代码9144000019034185X7。法定代表人：邹德宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑超，广东东方昆仑律师事务所实习人员。原告黎石清诉被告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）、广州市天河思索电脑公司（以下简称思索公司）、广东省经济特区发展公司（以下简称经济特区公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告黎石清及其委托诉讼代理人孙华平，被告农商行黄埔支行的委托诉讼代理人陈锡泉，被告经济特区公司的委托诉讼代理人雷云汉到庭参加诉讼。被告思索公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎石清向本院提出诉讼请求：1.解除对原告黎石清购买居住的广州市越秀区寺××××房的查封，停止执行；2.确认广州市越秀区寺××××房归原告黎石清所有，被告经济特区公司协助原告黎石清办理该房屋的产权过户手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：广州市黄埔区人民法院在执行案号为（2019）粤0112执恢299号案件过程中，裁定拍卖经济特区公司名下位于广州市越秀区寺××××房产权，因黎石清认为该产权已属于黎石清所有，故而提出执行异议，法院以（2019）粤0112执异239号执行裁定书驳回黎石清的异议请求，黎石清不服该裁定，故提起诉讼。一、经济特区公司是全民所有制企业，在国家处置僵尸企业的政策下，解决历史遗留问题。黎石清从部队转业广东省社会福利集团公司和经济特区公司工作，退休前是经济特区公司员工，于2004年从单位退休（后返聘工作至2012年）。广州市越秀区寺××××房原为经济特区公司名下物业，因黎石清在公司工作期间无房居住，2003年3月20日公司作出《关于寺右马路803房的分配决定》，决定内容为：考虑到黎石清没有分配住房，经研究决定，将公司收回马驰租用的寺右一马路一巷一号803房分配给黎石清使用，并按照房改房的标准缴交应交的费用（按公司房改房标准以每平方米1000元计算），办理产权转移手续。黎石清即按公司要求，积极筹集资金55810元并于2005年7月6日向公司缴纳了该笔分配住房款，且自2003年6月公司作出分配决定时开始进入该房屋居住到现在。因公司将房产证原件交付给黎石清持有，黎石清发现房产证上显示产权清晰，抱着相信公司、相信领导的态度，没有办理过户。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。黎石清已向经济特区公司支付了全部价款，并实际占有使用涉案房屋达十几年时间。黎石清在本案中明显是善意的购房人，直到现在黎石清还持有涉案房屋房产证的原件，该原件是经济特区公司给黎石清的，该原件上面没有任何查封、抵押等其他权益的负担，产权是完全清晰的。当时黎石清是经济特区公司的员工，而经济特区公司是省国资委下属的广弘公司成立的特大国有公司。黎石清在持有房产证原件情况下，肯定是相信单位、相信政府、相信领导，黎石清不存在任何的过错，不能认为没有去办证就将过错分配到黎石清身上，故人民法院应优先保护黎石清作为小业主的合法占有权利。三、农商行黄埔支行称涉案房屋从1997年开始就一直处于查封状态，明显不合常理，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》〔2015〕5号）和《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条也明确规定：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。农商行黄埔支行所称的涉案房屋在长达20多年一直处于由其申请的查封状态，既不合常理，也明显与法律规定不符。既然农商行黄埔支行的案件在1997年就己判决并查封房屋，为何在长达20多年的时间里竟然不去处理，如果及时处理或拍卖，就不会产生黎石清在2005年购买涉案房屋的事实，农商行黄埔支行的行为涉嫌构成对黎石清合法权益的严重侵犯。再者，如果涉案房屋一直处于农商行黄埔支行的有效查封之下，黎石清怎么可能会在2005年取得经济特区公司名下的房产证原件，且该原件没有任何查封或抵押的记载，这从另一个侧面证明至少在2005年前后该房屋并未被法院查封。四、思索公司己于2007年被工商部门吊销主体资格，在未进行有效清算的情况下，思索公司的股东应对农商行黄埔支行的债务承担连带责任。农商行黄埔支行没有对思索公司的股东进行追索的情况下，却来拍卖本属于小业主居住的合法财产，也是本末倒置的做法。在本案中，思索公司的股东或者投资人与本案也是有利害关系的，对于涉案房产的评估、拍卖和黎石清申请执行异议均有其自己的答辩和抗辩的权利。黎石清认为从严格的程序上来讲，股东或者投资人需要作为本案的被告参加诉讼。五、从法律适用上讲，原来的裁定书适用执行异议和执行复议的规定，但是黎石清认为这份文件是2015年才开始实行，黎石清的购房交款是从2003年至2005年期间，根据法不溯及既往的原则，实际上在2004年最高院出台的查封、扣押、冻结财产的第17条规定，对于此种情况是不得查封、扣押、冻结的。这份裁定书所存在的关于事实不清的问题：1.如果房屋一直都在农商行黄埔支行的查封之下，就无法解释黎石清现在持有的这份2005年10月11日下发的房产证原件是如何来的；正常情况下，查封的财产应该是不能办证的。2.农商行黄埔支行称其于1997年就查封的涉案房屋，至今已经过去23年，在有财产执行的情况下，怎么20多年都不去处理。如果其查封之后及时处理就不存在后来黎石清通过房改购房的事实。3.如果1997年开始就查封，根据当时的法律，这种不动产查封的期限只有2年，续封一般也不超过1年，需要续封的还要上级法院的批准，但是黎石清没有看到农商行黄埔支行申请续封和法院办理续封手续的相关文件，这种情况下查封的效力也是基于消灭，所以黎石清认为这种长达20多年的执行案在去年突然恢复执行，黎石清也表示怀疑。综上，为维护黎石清的合法权益，特向法院提出执行异议之诉，请求判令解除涉案803房的查封，确认该房归黎石清所有，经济特区公司协助黎石清办理该房屋的产权过户手续，以求黎石清老有所住。被告农商行黄埔支行辩称，黎石清的起诉没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。一、黎石清并非案涉房产的权属人，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房产既然登记在经济特区公司名下，即属于经济特区公司的房产，黎石清持有案涉房产的房产证并不能证明其对该房产享有所有权。二、黎石清的主张明显不符合常理，其自身也存在过错，无权以实际所有人名义要求排除执行。案涉房产早在1997年12月31日就已经登记查封，且一直都处于查封状态，黎石清作为主张该房产的实际所有人对于该等查封事实显然是明知的，但其却主张直到2003年6月购买房屋，且在长达十几年的时间里都不办理房屋的过户登记手续。显然，黎石清主张是房屋实际所有权人明显不符合购买房屋的交易常理。退一步讲，即便黎石清确实在2003年购买了案涉房产，但却在十几年时间里不办理房屋过户登记，其自身也存在严重过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其也无权以实际所有人名义要求排除执行。三、农商行黄埔支行依法有权直接要求经济特区公司清偿债务，黎石清主张农商行黄埔支行应先追索思索公司没有任何法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，经济特区公司作为思索公司的连带责任保证人，在思索公司未能偿还贷款的情况下，债权人有权直接要求保证人经济特区公司履行债务，而无义务必须先追索思索公司，黎石清的主张没有任何法律依据。被告经济特区公司辩称，其是省属“僵尸企业”名单中的关停企业，长期负债经营，资不抵债，亏损严重，主管单位于2002年3月7日同意其实施关闭破产，退出市场。另外，据了解黎石清在2003年是经济特区公司的法定代表人，请法院依法查明相关的事实，依法判决。被告思索公司无答辩。经审理查明，本院在执行（2019）粤0112执恢299号农商行黄埔支行与思索公司、经济特区公司借款合同纠纷一案过程中，黎石清对该案的执行标的即案涉房屋提出异议，本院于2019年12月13日作出（2019）粤0112执异239号执行裁定书。该执行裁定书查明：广州市黄埔区信用联社（以下简称黄埔信用联社）诉思索公司、经济特区公司借款合同纠纷一案，各方当事人达成协议如下：1.思索公司欠黄埔信用联社借款本金200万元及利息、罚息（利息从1996年9月21日起至还清款之日止，按银行规定的同期同类贷款利率计付，罚息从1996年9月21日起至还清款之日止，按银行规定的逾期贷款罚息计付），思索公司于1997年10月30日前还清给黄埔信用联社；2.经济特区公司对思索公司的以上债务负连带清偿责任。本院于1997年7月25日作出（1997）黄法经字第202号民事调解书，对上述协议进行确认。上述调解书生效后，因思索公司、经济特区公司均未履行金钱给付义务，黄埔信用联社向本院申请强制执行，本院以（1997）黄法经执字第195号立案执行。执行过程中，思索公司将其所有的位于天河区××、××、××、××房房屋四间，以130万元的价格抵债给黄埔信用联社。同时，本院于1997年12月31日查封了案涉房屋。后黄埔信用联社变更名称为农商行黄埔支行。依农商行黄埔支行的申请，本院于2019年6月19日立案恢复执行，案号为（2019）粤0112执恢299号。执行过程中，本院以（2019）粤0112执恢299号之二执行裁定书裁定拍卖、变卖案涉房屋。黎石清遂提出该案之异议……案涉房屋的不动产查册登记表显示，在本院以（1997）黄法经执字第195、196号文书查封该房屋之后，该房屋在2007年7月6日被广州市中级人民法院查封，之后又有包括广州市越秀区人民法院、本院在内的多家法院轮候查封。该案审查过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函征询案涉房屋的登记及查封情况，该局以穗规划资源协查[2019]1176号复函回复称，案涉房屋登记在经济特区公司名下，目前被本院（1997）黄法经执字第195、196号文书查封，期限至2022年12月21日止。该执行裁定书裁定：驳回异议人黎石清的异议请求。黎石清不服该裁定，向本院提起诉讼。黎石清主张经济特区公司于2003年决定将案涉房屋分配给其使用，其于2005年通过现金方式付清全部房款55810元，且自2003年6月开始在案涉房屋居住至今。为证明上述主张，其提交了以下证据：1.户口薄，显示黎石清在户口薄中登记的住址是案涉房屋；2.经济特区公司于2003年3月20日作出的《关于寺右马路803房的分配决定》，载“考虑到黎石清同志在原单位没有分配住房，经研究决定，将公司收回的案涉房屋分配给黎石清同志永久使用，并按照房改房的标准缴交应交的费用，办理产权转移手续”；3.经济特区公司于2005年7月6日出具的《收据》，载“今收到黎石清交来寺右一马路一巷803房，面积55.81㎡，补款分配住房款55810元（标准1000元/㎡）”；4.《广东省经济特区发展公司房地产权证》（加盖经济特区公司印章），载业主黎石清，物业地址与案涉房屋相同，房产证号粤房地证字第**，发证日期2005年10月11日；5.××号《房地产权证》，显示权属人为经济特区公司，房地座落为东山区寺××××房，登记机关为广州市国土资源和房屋管理局，登记日期为2005年10月11日。庭审中，黎石清陈述，因案涉房屋此前一直由其居住，故其没有想着去办理过户手续，而且按照相关标准，经济特区公司还要分配其他房产给其，故其想着等分配后再一起办理过户手续；关于案涉房屋的现状，因为楼层高，故其暂时没有去住，案涉房屋正在安装电梯，装好电梯就可以搬回去住了。农商行黄埔支行陈述，因为案涉房屋之前一直是轮候查封状态，故没有对案涉房屋进行处理。以上事实，有户口薄、《关于寺右马路803房的分配决定》《收据》《广东省经济特区发展公司房地产权证》、粤房地证字第**《房地产权证》、广州市不动产登记查册表、（2019）粤0112执异239号执行裁定书等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为黎石清对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使如黎石清所述，其在2003年经济特区公司作出分配决定后就搬入案涉房屋居住，且已经支付全部房屋价款，但在房屋交付使用长达十几年的时间里，一直未办理案涉房屋的产权过户手续，黎石清也未能提交相关证据证明其积极主张办理过户登记而经济特区公司不予配合，因此，黎石清怠于行使其权利，对房屋一直未办理过户登记存在过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，本院对黎石清要求解除查封、停止执行的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。案涉房屋未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，故黎石清请求确认涉案房屋属于其所有，本院不予支持。根据本院查明的事实，案涉房屋目前被本院（1997）黄法经执字第195、196号文书查封，期限至2022年12月21日止，且如前所述，黎石清对房屋未办理过户登记存在过错，故黎石清请求经济特区公司协助其办理案涉房屋的产权过户手续，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告黎石清的全部诉讼请求。案件受理费10300元，由原告黎石清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李建明二〇二〇年六月三日法官助理钟陈书记员姚春华