广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤06民终1767号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈汝文，男，1976年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市冠楹家具有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：徐某1。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈岳麟，广东康格律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴伟根，男，1978年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师。 上诉人陈汝文、佛山市冠楹家具有限公司（以下简称冠楹公司）因与被上诉人吴伟根租赁合同纠纷一案，陈汝文、冠楹公司不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26554号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 陈汝文、冠楹公司上诉请求：1.撤销一审判决第五、六、七项；2.判决吴伟根向陈汝文、冠楹公司赔偿搬运费332160元；3.向陈汝文、冠楹公司赔偿工资损失155628.56元；4.判决吴伟根向陈汝文、冠楹公司赔偿装修损失272774.39元；5.判决吴伟根向陈汝文、冠楹公司赔偿租金损失1924880.23元；6.本案一审、二审诉讼费用全部由吴伟根负担。以上损失合计2685443.18元。事实和理由：一、本案纠纷的产生，系由于涉讼租赁物所在的九江镇自从2017年底后工业物业出租价格大幅上升，市场平均价格从5-6元/㎡·月升至10-12元/㎡·月，吴伟根反悔2016年将涉讼租赁物以6元/㎡·月出租给陈汝文、冠楹公司，在无法顺利加收不合理费用后处心积虑要赶走陈汝文、冠楹公司重新出租以获取更大利益，不断给陈汝文、冠楹公司正常使用涉讼租赁物制造诸多障碍矛盾及摩擦，迫使陈汝文、冠楹公司不得不搬离涉讼物业。吴伟根违反诚实信用原则，应承担本案损失全部责任。“人在屋檐下，不得不低头”，陈汝文、冠楹公司租用吴伟根的物业，在吴伟根的地盘本来就处于劣势，加上吴伟根自2017年底后不断制造诸多无理加收保险费、加收消防设施费、电费加价、无理投诉、无故停电、停电梯、堵塞通道等障碍矛盾及摩擦，恶意破坏陈汝文、冠楹公司生产经营，特别是2017年12月13、14日无故停电，强迫陈汝文、冠楹公司承担财产保险费8000元并道歉。2018年12月25日，吴伟根以陈汝文、冠楹公司迟延2日交付电梯费用为由停开电梯至2019年4月20日共近4个月，千方百计逼迫陈汝文、冠楹公司搬离。陈汝文、冠楹公司迫不得已只能搬离。“近搬穷三天，远搬穷三年”，巨大的搬迁成本对制造类生产型企业显而易见。陈汝文、冠楹公司遭遇到被逼迁重大变故，生产经营大受打击，营业规模立即减少一半，只能租用厂房3355㎡、办公室125㎡共3480㎡，比原来租用吴伟根的面积8167㎡（不计一层铺位）足足少了超过一半。陈汝文、冠楹公司现在租用厂房租金标准为12元/㎡·月，比向吴伟根租用涉讼租赁物的租金标准高了一倍。如果不是被吴伟根逼得没有活路，陈汝文、冠楹公司不会舍平求贵重新租厂搬迁。二、出租物业取得合法的审批手续包括《建设工程规划许可证》，系物业权利人的法定义务，而非物业承租人的责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案涉讼租赁物因未取得《建设工程规划许可证》而导致租赁合同（2016年10月18日陈汝文、吴伟根签订的《厂房租赁协议》和2017年1月17日陈汝文、吴伟根签订的《厂房租赁补充协议》，以下简称涉讼合同）无效，吴伟根应该承担全部过错。一审判决认定双方“均有一定的过错”不符合法律规定，极不合理。即使承租人要尽合理的审查义务，但本案涉讼租赁物位于九江镇**工业区内，土地用途为工业用地，周边厂房众多，陈汝文、冠楹公司完全有理由相信涉讼租赁物可作为厂房出租。至于审查是否有《建设工程规划许可证》或其他法律文件，应该是专业人士才能做到，对陈汝文、冠楹公司来说要求太高。若过度强调承租人对出租物审查的义务，不利于从源头上遏制违章建筑，也不利于保护中小企业。三、本案因吴伟根未取得工程《建设工程规划许可证》而导致租赁合同无效，过错在吴伟根。因吴伟根逼迫搬迁及合同无效，导致陈汝文、冠楹公司要另行租用厂房而适用新租金标准造成的损失，应由吴伟根承担。出租物业在法律上不适租，不等于没有市场价值，在被相关部门拆除或自行拆除前，仍具有使用价值。陈汝文、冠楹公司搬离后。一审判决以涉讼租赁物未取得规划许可或主管部门批准而不适租为由，不支持陈汝文、冠楹公司的租金损失不符合逻辑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同被认定无效，其约定的租金标准可被参照确认使用费。同理，虽然涉案租赁物在法律上不适租，但现实中却具有巨大的市场价值。佛山市价格事务所有限公司作出的2019年2月20日租金价格评估水准12.37元/㎡·月，与陈汝文、冠楹公司搬离后再行租赁的租金标准12.00元/㎡·月相互印证。陈汝文、冠楹公司被逼搬离后再以高价租用厂房造成损失，吴伟根再行出租涉讼租赁物增加获利，吴伟根违反诚实信用原则反而获利更多。吴伟根向陈汝文、冠楹公司支付评估价12.37元/㎡·月与原约定的6.00元/㎡·月之间的差额，才能赔偿陈汝文、冠楹公司的损失，才能不让吴伟根违法而获利。四、装饰装修评估报告是陈汝文、冠楹公司委托具有专业资质机构客观评估得出的结论，不违反法律规定，一审判决以吴伟根不予确认为由不予采信没有法律依据。至于报告中地坪漆面积多于吴伟根举证的地坪漆收据的面积，系由于装修时装修队未经陈汝文、冠楹公司同意多做了约80㎡地坪漆而不收取费用而造成，评估报告中地坪漆面积客观真实。一审判决不实地核实调查，一味否定评估报告极不负责。一审判决偏听偏信吴伟根陈述，未经实地核实调查即认定涉讼租赁物3-5层装修项目已不存在亦极不负责。实际情况是，至2019年10月26日，装饰装修评估报告中的评估报告内容仍然客观存在，陈汝文、冠楹公司有现场照片可予证明。陈汝文、冠楹公司原来是厂房装修，吴伟根重新出租后，新承租人还是作为厂房使用，完全可以“物尽其用”使用原来的装修，没必要拆除重新装修。五、搬运费方面，一审法院以陈汝文、冠楹公司没有提供相应的付款凭证而不采信搬运费收据，陈汝文、冠楹公司认为没有法律依据且不合情理。因吴伟根故意关停货运电梯，导致陈汝文、冠楹公司家具大件部件无法通过货运电梯在不同楼层转运，陈汝文、冠楹公司只能高工资聘请临时搬运工搬运。由于陈汝文、冠楹公司租赁层**厂房，搬运工作消耗体力巨大、非常辛苦，本来就很难请到搬运工，而陈汝文、冠楹公司支付给搬运工的搬运费均为小额支付，且搬运行业因为太辛苦，就业人员少，很多搬运工都上了年纪，观念保守，要求按日收现款，不要说银行转款，就是微信转款，搬运工都不接受或不会用，陈汝文、冠楹公司只能按日支付现金。陈汝文、冠楹公司就此申请8位搬运工出庭作证，一审法庭选取2人出庭作证，基本能证实搬运及支付费用的事实，应予认定。一审法院已查清涉讼物业所在土地权利人为佛山市南海区九江镇**经济联合社，但涉讼租赁物的权利人是否就是吴伟根，除本案双方当事人陈述确认及租赁协议之外，没有土地权利人或其他客观证据证实，证据并不完整。 吴伟根答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈汝文、冠楹公司向一审法院起诉请求：1.解除陈汝文与吴伟根签订的《厂房租赁协议书》；2.吴伟根向陈汝文退还租房押金250000元；3.判令吴伟根行为违约，并向陈汝文、冠楹公司支付损害赔偿235628.56元（吴伟根停电2天、停电梯4天所造成的工资损失77628.56元；生产利润损失150000元；框架险费用8000元）；4.吴伟根向陈汝文、冠楹公司共同支付搬运费损失332160元；5.吴伟根向陈汝文支付租房装修损失272774.39元（最终以评估结果为准）；6.吴伟根向陈汝文、冠楹公司共同支付员工工资损失78000元（从2019年2月14日开工开始，计至损失停止之日）；7.吴伟根向陈汝文支付租金损失1924880.23元；8.本案诉讼费用由吴伟根负担。 吴伟根向一审法院提出反诉请求：1.陈汝文、冠楹公司支付吴伟根2018年7-12月的消防喷淋费用24501元；2.陈汝文、冠楹公司向吴伟根支付2019年3-8楼框架险续保费8000元；3.陈汝文、冠楹公司向吴伟根支付承租至今的水费差额2658元；4.陈汝文、冠楹公司向吴伟根支付2018年垃圾费1500元；5.吴伟根向陈汝文、冠楹公司支付2019年货梯保养费6800元、货梯保险费200元、货梯年检费2553.4元；6.陈汝文、冠楹公司立即搬离霸占的厂房一楼保安室，并支付保安室占用费2880元（按每月120元为标准，从2017年1月起计算至实际搬离之日止）；7.陈汝文、冠楹公司立刻拆除在租赁场地外私自安装的摄像头；8.陈汝文、冠楹公司支付2019年5月的租金8416.67元及2019年4、5月水电费3216.35元；9.本案的诉讼费由陈汝文、冠楹公司负担。 一审法院查明事实：2016年10月18日，吴伟根（出租方、甲方）、陈汝文（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议书》（以下简称涉讼合同），约定乙方租赁甲方位于佛山市南海区作厂房使用，每层1361.1㎡，共计8167㎡；租期从2017年2月1日至2022年1月31日；2017年2月1日至2020年1月31日为6元/㎡，每月租金49000元；2020年2月1日至2022年1月31日为递增10%，每月租金为53900元；甲乙双方自签订协议3日内，乙方向甲方支付部分押金为50000元，在2017年2月1日前向甲方支付剩余押金200000元；每月第1-10日交纳当月租金；承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费及其他产生的直接费用，收费标准按当地相关标准执行；出租方物业租给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租的厂房后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；甲方监督乙方正确使用物业并保证厂房内外各类设施在乙方进场时能正常使用；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失；等等。 2017年1月17日，吴伟根（出租方、甲方）、陈汝文（承租方、乙方）签订《厂房租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定增加租赁位于佛山市南海区*铺位作仓库使用，租期从2017年2月1日至2022年1月31日；2017年2月1日至2020年1月31日租金为1500元/月，2020年2月1日至2022年1月31日租金为1650元/月；每月第1-10日连同*楼厂租交纳当月租金；第五条至第十二条按照《厂房租赁协议书》执行；等等。 陈汝文于2016年10月18日向吴伟根转账支付50000元、于2017年1月24日向吴伟根转账支付200000元。吴伟根于2017年2月10日出具收据，确认收到陈汝文***楼租赁订金250000元。 2017年11月17日，吴伟根作出《缴费通知》，要求陈汝文支付2018年度电梯年度检测费、保养维护费、保险费。徐某1于2017年11月24日向吴伟根转账支付9770元，佛山市绿动力环保科技有限公司（以下简称绿动力公司）于同日出具收据，确认收到陈汝文支付的电梯年检费、保养费及保险费合共9770元。 2017年12月15日，冠楹公司出具《关于对***大厦不当言论的澄清和道歉》，内容为“近日，一篇名为《网友报料：业主无理停水电》文章持续在九江社区论坛发酵，引起公众浏览和相关评论，对社会和业主方造成巨大影响，现我方（承租方）特作出以下澄清和道歉：一、事件起因是双方在加强安全生产方面出现分歧，沟通不足，现已和平顺利解决，双方同意今后应加强沟通对话、协商合作；二、在平等协商的基础上，我方同意***（业主方）关于加强安全生产方面的主张，尽力消除安全隐患，共建安全和谐物业；三、关于支付业主提出购买**整栋大厦框架保险的费用摊分问题，在双方互惠互利的原则下，已友好协商解决；四、我方于近日作出的过激行为，对政府部门、社会、绿动力环保科技有限公司（业主方）所造成的一切不良影响，深表歉意，望各方谅解。”。 同日，陈汝文出具《道歉信》，内容为“近日，一篇名为《网友报料：业主无理停水电》文章持续在九江社区论坛发酵，引起公众浏览和相关评论，对***大厦及其业主方所造成的不良影响和声誉受损，本人深表歉意，特此道歉”。 2018年1月6日，声明人吴伟华（业主方）、陈汝文、冠楹公司（租赁方）出具《框架险补充声明》，内容为：绿动力公司委托太平财产保险有限公司佛山中心支公司承保***大厦总体框架，保险期限从2018年1月6日至2019年1月5日；业主方声明在保险期限内免除租赁方冠楹公司（*楼）的框架责任，责任免除条款必须响应业主方与保险公司的条款，不得擅自增减；由于租赁方冠楹公司租用*楼，经业主方与租赁方的协商，业主方与租赁方各分摊保费的一半，即分别为8000元。2018年1月16日，绿动力公司出具收据，确认收到冠楹公司2018年物业框架险分摊费用8000元。 2018年7月9日，陈汝文委托律师向吴伟根发送《律师函》，认为：1.陈汝文依法不需要承担“财产保险综合险”8000元；2.吴伟根2017年12月13日至14日无故对厂房停水停电两天，严重违反双方租赁协议及相关法律，已对陈汝文的生产造成了巨大损失；3.吴伟根私自调高水电费标准和月租金标准，违反双方租赁协议；4.吴伟根存在不定时到陈汝文工厂进行肆意拍照并随意要求工厂员工的无理行为，要求吴伟根配合提供房屋相关证明文件及消防验收合格材料予陈汝文办理环境评估证明手续。吴伟根于2018年7月10日收到上述《律师函》。冠楹公司出具《通告》，内容为“公司近段时间各楼层又再出现物品被盗及商业秘密外泄，造成公司产生巨大损失以及引起员工情绪不安。在2018年11月16日早上通过视频监控发现非公司人员未经许可偷偷进入本公司并进行偷拍员工及工场。为了加强公司的安全管理，公司所有员工应维护公司财产和自身人身财产安全，如在本公司辖区内再发现非公司人员未经许可进入，须立即驱赶并报告公司管理人员及采取报警措施。望公司各位人员一起维护自身财产安全和公司财产安全，一起创造一个安全和谐的工作环境。举报及成功制止，有奖！”所附照片为监控视频截图，所示人物为吴伟根。 吴伟根每月向陈汝文、冠楹公司发送《请款通知书》，注明月租金数额、水电数量、单价及金额，陈汝文再转账予吴伟根。其中2017年2月的请款通知书没有水量，2017年3月至2017年12月的请款通知书（2017年12月请款通知书落款日期为2017年12月5日）的水量合计961m³，2018年1月至2018年7月的请款通知书的水量合计830m³，陈汝文、冠楹公司实际按2.45元/m³支付2017年3月至2018年7月请款通知书的水费,按3.95元/m³支付2018年8月至2018年12月请款通知书的水费。吴伟根向陈汝文、冠楹公司发送的2018年12月《请款通知书》，要求陈汝文、冠楹公司于2018年12月10日前支付2018年12月的租金、水电费合计60629.2元以及2018年垃圾费1500元、货梯保养费6800元、货梯保险费200元、货梯年检费2553.3元。陈汝文、冠楹公司于2018年12月10日向吴伟根转账支付60629.2元。 2018年12月6日，佛山市南海区九江镇市政管理办公室向绿动力公司开具发票，确认收取2018年垃圾处理费2000元。 2018年12月7日，陈汝文委托律师向吴伟根发送《律师函》，认为：1.吴伟根向陈汝文收取电费的标准不符合广东省发展与改革委员会最新规定及广东电网通知；2.吴伟根大货车车辆长期在下午六点至次日八点半左右停留在陈汝文租赁厂房的一楼消防通道及员工进出口必经场地，给陈汝文及其关联公司的生产经营带来极大不便并产生巨大损失；3.要求吴伟根提供2018年垃圾费1500元、货梯保养费6800元、货梯保险费200元、货梯年检费2553.3元的征收单位、代缴依据、代缴标准等相关证明材料，陈汝文在收到后结合法律法规规定进行缴纳。 2018年12月14日，吴伟根委托律师向陈汝文发送《律师函》，认为陈汝文存在违约和不当行为：1.拖欠2018年7-12月的消防喷淋费用24501元、3-8楼框架险续保费8000元、水费差价2658元、2018年垃圾费1500元、2019年货梯保养费6800元、2019年货梯保险费200元、2019年货梯年检费2553.4元，要求陈汝文于2018年12月25日前缴清；2.吴伟根有权对陈汝文使用厂房的安全情况进行监督，但陈汝文多次禁止吴伟根进入租赁区域，严重妨碍吴伟根正常行使监督权利，还存在恶意通过张贴文字图片、网络发布等形式散布谣言侮辱、恶意投诉吴伟根等行为，严重损害了吴伟根的名誉，要求陈汝文严格接受吴伟根的正常监督，删除不当言论并对吴伟根公开赔礼道歉；3.一楼场地并未租给陈汝文，但陈汝文一直强行占用保安室，要求保安人员腾空保安室并返还给吴伟根；4.未经吴伟根同意擅自在非租赁物区域加装监控摄像设备，严重影响吴伟根正常运营，要求陈汝文拆除、消除影响。 2018年12月27日，徐某1向吴伟根转账6800元（交易用途为货梯保养费）、2553.3元（交易用途为货梯年检费）、200元（交易用途为货梯保险费）。同日，吴伟根向徐某1退回6800元（交易用途为退款2019年货梯保养费）、2553.3元（交易用途为退款2019年货梯年检费）、200元（交易用途为退款2019年货梯保险费）。 2019年4月20日，陈汝文签署《电梯临时使用责任承诺书》，内容为：经水南社区民警协调，陈汝文、冠楹公司（租赁方）要求尽快搬厂，租赁方在知悉两台货梯没有通过佛山质检院年检、没有缴费的情况下，要求临时使用电梯，使用时间为2019年4月20日—5月5日18:00止，由租赁方承担货梯使用前后的检查费、经人为损坏电梯的维修费，因机件本身问题造成责任由电梯维修公司承担，如期间出现电梯安全事故，追究相关责任人。 陈汝文、冠楹公司提供的2019年5月4日的视频显示涉讼租赁物已清空，有地坪漆、电线、灯具、间墙、入墙储物柜、复合木地板。 陈汝文、冠楹公司提供的照片显示搬运日期为2018年12月27日至31日，2019年1月2日至21日，2019年2月15日至28日，2019年3月2日至11日、13日至17日、19日至25日、27日、28日、30日、31日。 另查明一，佛山市南海九江自来水有限公司出具《用水清单》，载明佛山市南海区抄表日期2017年2月7日起至抄表日期2019年4月1日的水费单价为2.45元、实收水费为基本水费加污水费。根据实收水量和污水费计算，抄表日期2017年2月7日起至抄表日期2017年11月30日的污水费单价为1.4元、此后起至抄表日期2019年4月1日的污水费单价为1.5元。 另查明二，崔丽红、曾小敏、徐某1向余青海转账：10000元（2016年11月8日）、10000元（2016年11月11日）、8000元（2016年11月25日）、20000元（2016年12月22日）、10000元（2016年12月27日）、30000元（2017年1月17日）、10000元（2017年4月10日）、7700元（2017年7月23日），合计95700元。余青海均出具收据予陈汝文，载明款项为装饰工程款。 2016年12月13日，陈汝文（甲方）与广州挚业化工有限公司（乙方，委托代表人为张振兴）签订《地坪漆施工合同》，约定工程名称为环氧地坪漆，施工面积4500平方米（按实际施工面积计算），承包方式为包工包料，不含票税单价13元每平方米。崔丽红、曾小敏向张振兴转账：20000元（2016年12月13日）、24280元（2017年1月5日）、10000元（2017年3月1日）、17121元（2017年3月21日），合计71401元。广州挚业化工有限公司均出具收据予陈汝文，载明款项为地坪漆工程款，面积合计5678.5㎡。 2017年4月10日，曾小敏向黄献锋转账6088元，黄献锋出具收据予陈汝文，载明款项为灯具款6088元。 2018年5月24日，徐某1向杨生发转账5013元，杨生发出具收据予陈汝文，载明款项为电线穿管、装防爆灯款项。 陈汝文、冠楹公司持有一份佛山市价格事务所有限公司作出的《价格评估报告》，内容为陈汝文委托佛山市价格事务所有限公司对位于佛山市南海区的装修项目进行价格评估，评估标的在评估基准日即2019年2月20日的市场价值为272774.39元[一、综合项目：油刷环氧地坪漆（三至八层车间及楼梯间）96768元、三至八层电路布线55587元、车间安装气管2182.2元、安装窗帘及窗帘盒2451.6元；二、四层（海绵车间）：空压机房间隔墙573.3元、开模工作间间隔墙2824.92元、开模工作间安装木门720元、车间间隔墙1254.96元；三、五层（掹布掹皮车间）：厂长室间隔墙及扇灰2851.14元、仓库间隔墙2109.66元、车间间隔墙740.88元；四、六层（缝纫车间）：材料仓库间隔墙2100.84元、角钢灯架4204.2元；五、七层（办公室、展厅、杂物房）：挡厕所间隔墙及扇灰1251.15元、财务室和销售部和电商部三个办公室间隔墙7865.34元、三个办公室及门口处的造型天花7425元、实木门960元、玻璃地弹簧门（双开门）510元、财务室入墙储物柜2496元、销售部入墙储物柜3042元、电商部入墙储物柜975元、老板办公室间隔墙921.9元、老板办公室入墙储物柜2247元、老板办公室入墙饰柜6552元、老板办公室地面铺复合木地板8928元、老板办公室造型天花8370元、双开门实木门900元、办公室墙体及天花扇灰23692.62元，杂物房间隔墙及扇灰1730.52元；六、八层（仓库、厨房、2个休息室及杂物房）：硅酸钙板天花1398.6元、厨房及2个休息室间隔墙3155.17元、厨房砖砌灶台及洗手台9**.6元、安装不锈钢洗手盆210元、安装木门1440元、厨房及2个休息室扇灰4577.11元、休息室内厕所1734元、杂物房间隔墙1492.68元、安装天花龙骨5610元]。 另查明三，冠楹公司于2016年11月24日成立，住所为佛山市南海区，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为其他家具制造（软体家具制造、玻璃家具制造）、金属家具制造等，法定代表人原为陈汝文，2017年3月7日变更为徐某1，崔丽红担任监事。 诉讼中，陈汝文、冠楹公司、吴伟根一致确认：陈汝文、冠楹公司支付租金至2019年4月30日，陈汝文、冠楹公司已经拆除安装在涉讼场地的摄像头。 陈汝文、冠楹公司陈述：陈汝文、冠楹公司于2019年5月4日搬离完毕且在当天有通知吴伟根；尚未支付2019年4、5月的水电费，确认2019年4月至2019年5月4日的水电费为3216.35元；2018年10月前陈汝文、冠楹公司自行将生活垃圾拉到垃圾站、2018年10月后将垃圾拉到楼下再由市政部门运走，没有向市政部门缴纳过生活垃圾费；因吴伟根在三楼隔开三分之一由其自行使用造成陈汝文、冠楹公司的使用面积与合同约定面积有差额，双方口头约定一楼保安室由陈汝文、冠楹公司使用；吴伟根2017年12月13-14日停电、2018年12月25日起停货运电梯，陈汝文在吴伟根停电当天报警，派出所认为属于民事纠纷没有处理；陈汝文、吴伟根签订租赁合同时的租金单价是每平方米6元，因合同解除陈汝文、冠楹公司另行承租的价格高于6元，故产生租金损失，租金损失以租金评估单价减去合同约定租金单价乘以租赁期限计算；员工工资损失是2019年2月14日开工后未聘请到搬运工，导致2019年2月14日至2019年2月26日共13天无法生产；陈汝文、冠楹公司本厂搬运工每小时80元，外聘搬运工每小时100元，陈汝文、冠楹公司本厂有6个搬运工，外聘搬运工4个，按实际搬运时间计算搬运费，当天结算；框架险费用8000元没有约定，当时缴纳并非陈汝文、冠楹公司的真实意思表示，是迫于吴伟根的威胁与胁迫；陈汝文、冠楹公司已经提供评估报告，且陈汝文、冠楹公司所做的装修已经被吴伟根破坏，与陈汝文、冠楹公司交付厂房时的状况不一致，故不申请对装修现值进行鉴定。 吴伟根陈述：陈汝文在2019年5月4日口头通知吴伟根其已搬离完毕，但没有办理书面的交接资料，陈汝文、冠楹公司是5月5日搬离完毕；签订合同前三楼由吴伟根使用的部分已经存在，从未约定保安室由陈汝文、冠楹公司使用；陈汝文、冠楹公司所述的停电不属实，停货运电梯的事实确认，原因是陈汝文、冠楹公司没有缴纳电梯年审费用导致电梯一直没有年审，吴伟根认为存在安全隐患所以关停电梯；评估报告中财务室入墙储物柜、销售部入墙储物柜、老板办公室入墙储物柜、老板办公室入墙饰柜、老板办公室地面铺复合木地板为陈汝文出资装修，其他项目是吴伟根出租给陈汝文时已存在的，不确认评估价格且陈汝文所做的装修对吴伟根毫无用处，没有价值；涉讼租赁物第***层已另行出租，陈汝文评估报告中3-5层的装修项目现状已不存在。 诉讼中，一审法院向佛山市自然资源局南海分局发函询问，该局复函：位于佛山市南海区***大楼，经九江镇不动产登记中心核查，该宗地已办理了不动产权登记，土地证号为***，权利人为佛山市南海区九江镇**经济联合社，权利性质为批准拨用企业用地，土地用途为工业用地；根据九江镇规划办核查，上述宗地地上建筑物未取得相关的《建设工程规划许可证》。 陈汝文、冠楹公司申请出庭作证的证人***陈述：***是冠楹公司的厂长，搬运费本厂搬运工是80元/小时，外聘搬运工是100元/小时，按天结算，现金支付，搬运的材料包括做沙发的材料和成品，2018年本厂有4个搬运工，2019年是2个，外聘有4个，电梯停了，本厂搬运工在4000元/月工资的基础上再加80元/小时的搬运费。 陈汝文、冠楹公司申请出庭作证的证人***陈述：***在2018年12月底至2019年春节前在冠楹公司搬运，搬运沙发下楼、搬运材料上楼，搬运费100元/小时，当天结算，现金交易，包括我一共4个搬运工，陈汝文、冠楹公司已支付完毕搬运费给***，但不记得收取的具体数额，不记得一共搬运了多少天，厂里有杂工，杂工是否搬运不清楚。 一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，涉讼合同及补充协议因违反法律的强制性规定而无效。 陈汝文签订涉讼合同后，在涉讼租赁物地址成立冠楹公司，冠楹公司也实际参与涉讼合同的履行，陈汝文、冠楹公司共同作为原告诉请吴伟根返还租赁押金、支付装修损失等，吴伟根以陈汝文、冠楹公司为被反诉人要求陈汝文、冠楹公司支付使用费、水电费等，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，一审法院确认陈汝文、冠楹公司均承担涉讼合同的责任。 合同无效，自始无效，陈汝文、冠楹公司诉请解除涉讼合同，法院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。陈汝文、冠楹公司诉请吴伟根返还押金250000元，一审法院予以支持。 虽然涉讼合同无效，但陈汝文、冠楹公司在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向吴伟根支付使用费。陈汝文、冠楹公司主张其已于2019年5月4日搬离，并提供了视频予以证明，吴伟根亦确认陈汝文、冠楹公司于该日通知其已搬离完毕，故一审法院确认陈汝文、冠楹公司的搬离时间为2019年5月4日。陈汝文、冠楹公司已支付使用费至2019年4月30日，故陈汝文、冠楹公司还应支付2019年5月1日至2019年5月4日的使用费6516.13元[（49000元+1500元）÷31天×4天）]。吴伟根反诉请求的使用费超出核定部分，一审法院不予支持。 陈汝文、冠楹公司确认2019年4月至2019年5月4日的水电费为3216.35元且尚未支付，吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司支付上述水电费，予以支持。关于水费差额，吴伟根除按2.45元/m³支付基本水费外，还按1.4元/m³支付了至抄表日期2017年11月30日的污水费、按1.5元/m³支付了此后至抄表日期2019年4月1日的污水费，而陈汝文、冠楹公司实际按支付予吴伟根2017年3月至2018年7月请款通知书的水费单价为2.45元/m³，故陈汝文、冠楹公司应支付水费差额2590.4元（961m³×1.4元/m³+830m³×1.5元/m³）予吴伟根。吴伟根反诉请求的水费差额超出核定部分，不予支持。 陈汝文、冠楹公司、吴伟根在涉讼合同中约定“承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水电费及其他产生的直接费用，收费标准按当地相关标准执行”，对于合同约定之外的费用，在原、吴伟根协商一致由陈汝文、冠楹公司支付的情况下，陈汝文、冠楹公司才应予支付。吴伟根主张双方曾协商一致分摊消防喷淋费用，但未提供相关依据，且陈汝文、冠楹公司不予确认，不予采信。吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司支付2018年7-12月的消防喷淋费用24501元，一审法院不予支持。陈汝文、冠楹公司出具的《框架险补充声明》，仅同意支付2018年1月6日至2019年1月5日的框架保险费用，并未同意支付此后的框架保险费用。吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司支付2019年的框架险续保费8000元，缺乏依据，不予支持。 吴伟根主张的垃圾费为市政部门收取，陈汝文、冠楹公司确认2018年10月前其将生活垃圾拉到垃圾站、2018年10月后将垃圾拉到楼下再由市政部门运走，没有向市政部门缴纳过生活垃圾费，故陈汝文、冠楹公司应承担市政部门收取的垃圾费。吴伟根共支付垃圾费2000元，陈汝文、冠楹公司使用**层、**铺位，一审法院酌定陈汝文、冠楹公司承担2018年的垃圾费1350元。吴伟根反诉请求的垃圾费超出核定部分，不予支持。 陈汝文、冠楹公司已于2019年5月4日搬离且拆除安装在涉讼场地的摄像头，吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司搬离一楼保安室、拆除摄像头，一审法院不再予以支持。涉讼合同约定陈汝文、冠楹公司承租***，每层1361.1㎡，吴伟根确认其在签订合同前已使用三楼的部分面积，而吴伟根每月发送予陈汝文、冠楹公司的《请款通知书》并未要求陈汝文、冠楹公司支付保安室的使用费，故陈汝文、冠楹公司主张因吴伟根使用了三楼的部分面积造成陈汝文、冠楹公司的使用面积与合同约定面积不符、双方口头约定一楼保安室由陈汝文、冠楹公司使用，一审法院予以采纳。吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司支付保安室占用费2880元，不予支持。 吴伟根自2018年12月25日起关停电梯，此后陈汝文、冠楹公司因搬厂于2019年4月20日至5月4日临时使用，并由陈汝文、冠楹公司承担临时使用前后的检查费、人为损坏的维修费，故陈汝文、冠楹公司无需承担2019年的货梯保养费、保险费、年检费。吴伟根反诉请求陈汝文、冠楹公司支付货梯保养费6800元、货梯保险费200元、货梯年检费2553.4元，不予支持。 陈汝文、冠楹公司承租涉讼楼栋***作厂房使用，生产经营过程中需要搬运物料，吴伟根以陈汝文、冠楹公司未支付电梯年审费用为由自2018年12月25日起关停电梯，陈汝文、冠楹公司于2018年12月27日向吴伟根转账货梯保养费6800元、货梯保险费200元、货梯年检费2553.3元，但吴伟根于同日将上述款项退回，亦未开启电梯，吴伟根的行为客观上给陈汝文、冠楹公司造成搬运费损失。陈汝文、冠楹公司提供的搬运费收据没有相应的付款凭证，一审法院不予采信。结合吴伟根关停电梯的时间、陈汝文、冠楹公司主张的搬运日期，一审法院酌定吴伟根支付搬运费损失100000元予陈汝文、冠楹公司。陈汝文、冠楹公司请求的搬运费超出核定部分，不予支持。 陈汝文、冠楹公司主张吴伟根于2017年12月13日、14日停电，但陈汝文、冠楹公司提供的照片仅显示场地为涉讼租赁物，并不能反映吴伟根停电的行为，陈汝文、冠楹公司的主张依据不足，一审法院不予采信。即使吴伟根关停电梯，陈汝文、冠楹公司的员工仍然可以上班，陈汝文、冠楹公司诉请吴伟根赔偿工资损失77628.56元、78000元以及生产利润损失150000元，缺乏依据，不予支持。陈汝文、冠楹公司出具《框架险补充声明》，同意支付框架险费用8000元并已实际支付，并未有证据证明陈汝文、冠楹公司受吴伟根胁迫。陈汝文、冠楹公司诉请吴伟根赔偿该费用，不予支持。 涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，并不适租，陈汝文、冠楹公司请求吴伟根赔偿剩余租赁期限内租金评估单价减合同租金单价的租金损失1924880.23元缺乏依据，一审法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告提供的证据表明装修工程款、地坪漆工程款、灯具款、电线穿管和装防爆灯款项的支付时间均在涉讼合同签订之后，且2019年5月4日的视频亦显示涉讼租赁物有地坪漆、电线、灯具、间墙、入墙储物柜、复合木地板，一审法院确认陈汝文、冠楹公司对涉讼租赁物的装饰装修包括地坪漆、电线、灯具、间墙、入墙储物柜、复合木地板，且属已附合的添附物。涉讼合同无效，吴伟根表示陈汝文、冠楹公司对涉讼租赁物的装修不具有使用价值，即吴伟根表示其不同意利用陈汝文、冠楹公司对涉讼租赁物的固定装饰装修，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈汝文、冠楹公司自行委托的价格评估报告，吴伟根不予确认，且该报告的地坪漆面积多于陈汝文、冠楹公司举证的地坪漆收据中的面积、折旧后的单价也高于陈汝文、冠楹公司举证的合同单价，一审法院对该报告不予采信。吴伟根作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，陈汝文作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，对设立无效合同及为履行该合同而形成添附物均有一定的过错。鉴于吴伟根陈述涉讼租赁物的***层已另行出租、陈汝文、冠楹公司评估报告中***层的装修项目已不存在，一审法院结合陈汝文、冠楹公司签订涉讼合同后的固定装修支出和2019年5月4日的视频，基于公平合理、诚实信用原则，并考虑吴伟根收回涉讼租赁物同时取得已附合的添附物的事实，酌定吴伟根支付50000元的装修损失予陈汝文、冠楹公司。陈汝文、冠楹公司诉请的装修损失超过核定部分，一审法院不予支持。吴伟根主张陈汝文、冠楹公司搬离涉讼租赁物后恶意破坏木地板，陈汝文、冠楹公司不予确认，且吴伟根提供的图片不足以证明其上述主张，一审法院不予采纳。 陈汝文、冠楹公司申请一审法院向佛山市公安局南海分局沙头派出所调取该派出所对陈汝文、冠楹公司多次报警的询问笔录、向佛山市南海区九江镇**社区居委会调查取证，均没有必要，一审法院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈汝文、冠楹公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费6516.13元予吴伟根；二、陈汝文、冠楹公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费3216.35元、水费差额2590.4元予吴伟根；三、陈汝文、冠楹公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾费1350元予吴伟根；四、吴伟根应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金250000元予陈汝文、冠楹公司；五、吴伟根应于判决发生法律效力之日起十日内支付搬运费损失100000元予陈汝文、冠楹公司；六、吴伟根应于判决发生法律效力之日起十日内支付装修损失50000元予陈汝文、冠楹公司；七、陈汝文、冠楹公司的其他诉讼请求；八、驳回吴伟根的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审以简易程序结案，一审案件受理费31547.55元，减半收取计15773.78元、财产保全费5000元，合共20773.78元（陈汝文、冠楹公司已预交19286.86元），由陈汝文、冠楹公司负担14603.78元，由吴伟根负担6170元。反诉费660.07元（吴伟根已预交），由陈汝文、冠楹公司负担70.91元，由吴伟根负担589.16元。经抵扣，吴伟根应负担的诉讼费6099.09元（6170元-70.91元）应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈汝文、冠楹公司，一审法院不另收退。陈汝文、冠楹公司应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳诉讼费1486.92元（20773.78元-19286.86元），逾期交纳的，一审法院依法强制执行。 二审期间，陈汝文、冠楹公司向本院提交以下证据： 证据一：《租赁合同》两份（原件）、收据一份（共18张，原件），以证明陈汝文、冠楹公司被逼搬迁后向第三人以12元/平方米元价格租赁厂房的事实，损失巨大； 证据二：租赁厂房现场2019年10月26日照片共25张，以证明陈汝文、冠楹公司对租赁厂房进行装修的事实，与装修项目评估报告共同证明装修项目的损失； 证据三：涉案厂房内三部电梯的《电梯定期检验报告》（三份，原件），以证明吴伟根捏造电梯未年审的事实，恶意关停电梯，导致陈汝文、冠楹公司被迫临时聘请搬运工，最后被逼搬迁，损失巨大； 证据四：电话录音记录四页及光盘一个、语音清单及电子普通发票一张（原件），以证明吴伟根收回租赁厂房后，以12元/平方米出租的事实，证明吴伟根恶意逼迫陈汝文、冠楹公司搬迁可获利一倍的事实。 本院组织吴伟根进行了质证。吴伟根质证认为，上述证据均不属于新证据，不应采信。对证据一的真实性和证明内容均有异议。陈汝文、冠楹公司应提供交租金的付款凭证，如银行转账、微信记录或相关发票；证据二与本案无关，关于租赁物租赁价格，不同地段、不同时期、不同出租人、承租人均会出现不同价格，无可比性。对现场的照片的真实性和证明内容均有异议，一部分租赁物已经出租，现状已改变。关于装修损失，陈汝文、冠楹公司单方面委托评估机构评估，显失公平，评估报告不应采信；证据三的真实性由法院核实，其与本案无关，该电梯的使用地点与案涉租赁物的地点是不一致；证据四的真实性由法院核实，吴伟根将租赁物以什么价格出租与本案无关，且同样的租赁物在不同时间段、不同租赁人，租金的单价有差异，并无可比性。 二审期间，陈汝文、冠楹公司申请证人***出庭作证，以证明吴伟根以12元/平方米出租的事实。 经审查，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，涉讼合同无效，涉讼合同约定的租金标准对于陈汝文、冠楹公司搬迁后应支付的租金并无参考意义，吴伟根收回厂房后是否再行出租及收取租金情况与本案无关，故陈汝文、冠楹公司提交的证据一、证据四均与本案无关，本院不予确认，对于陈汝文、冠楹公司的要求证人出庭作证申请，本院依法不予准许。对于证据二、证据三之认证意见，本院将在后文结合其他事实加以认定。 吴伟根二审期间未提交新的证据。 经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对本案的审理围绕陈汝文、冠楹公司的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要包括以下两个方面：一、如何认定双方对于涉讼合同无效的过错；二、如何认定陈汝文、冠楹公司主张的搬运费、工资、装修和租金损失。对此，本院分析意见如下： 一、关于如何认定双方对于涉讼合同无效的过错问题。本案中，吴伟根作为出租人，其在未依法取得房屋完善的规划报建手续即将房屋出租，对于涉讼合同无效存在过错；陈汝文作为承租人，在其租赁房屋以用于经营活动的情况下，其签订《物业租赁合同》时对租赁物是否适租却未予必要的审查，对于涉讼合同无效亦存在过错。根据本案事实，吴伟根、陈汝文双方对于涉讼合同无效这一后果均有过错且过错程度相当。陈汝文、冠楹公司上诉主张吴伟根对于涉讼合同无效应承担全部过错理据不足，本院不予支持。 二、关于如何认定陈汝文、冠楹公司主张的搬运费、工资、装修和租金损失问题。1.关于搬运费损失，根据陈汝文、冠楹公司二审提交的《电梯定期检验报告》（证据三）可知，吴伟根关停电梯期间，并不存在其所称的电梯没有年审导致电梯不能开通使用问题，吴伟根关停电梯行为有违诚实信用。但对于搬运费具体金额，一审法院结合关停电梯的时间、陈汝文、冠楹公司主张的搬运日期等事实，已酌定吴伟根支付搬运费100000元，即一审法院已经充分考虑吴伟根关停电梯行为给陈汝文、冠楹公司所带来的损失，且所确定金额并无明显不当，本院依法予以维持。2.关于工资损失，吴伟根关停电梯，在陈汝文、冠楹公司没有提供证据证明因关停电梯造成工厂停工的情况下，陈汝文、冠楹公司要求吴伟根赔偿工资损失理据不足，本院不予支持。3.关于装修损失，一审法院根据相关视频、固定装修支出、添附物等事实以及双方过错情况，酌定吴伟根向陈汝文、冠楹公司支付装修损失50000元有事实依据。陈汝文、冠楹公司二审提交的照片（证据二）并不足以证明其主张，对其关于装修损失的主张本院不予支持。4.关于租金损失，如前文所述，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，涉讼合同无效，涉讼合同约定的租金标准对于陈汝文、冠楹公司搬迁后应支付的租金并无参考意义，陈汝文、冠楹公司主张租金损失没有法律依据，本院亦不予支持。 综上，陈汝文、冠楹公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费27083.55元，由上诉人陈汝文、佛山市冠楹家具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李少锋 审 判 员 黄 维 审 判 员 余珂珂 二〇二〇年六月八日 法官助理 欧阳莹 书 记 员 陈慧乔