宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初900号   原告（反诉被告）：张某1，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：张某2，兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：宁夏晨成餐饮服务有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：张某3。   原告（反诉被告）张某1与被告（反诉原告）宁夏晨成餐饮服务有限公司（以下简称晨成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2020年4月27日作出（2020）宁0105民初900号之一民事裁定书，裁定本案转为普通程序，分别于2020年5月20日、2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某1及其委托诉讼代理人张某2、被告（反诉原告）晨成公司的委托诉讼代理人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张某1向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.晨成公司赔偿张某1违约金2万元；3.晨成公司支付张某1租赁费2万元；4.晨成公司恢复承租房屋被改造的部分；5.晨成公司承担本合同依法解除之日的租赁费；6.晨成公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月8日，张某1与晨成公司签订了租赁合同，张某1将自有的芦花山庄出租给晨成公司使用，期限为5年，即从2019年7月8日至2024年9月7日止（多出来的两个月为张某1送给晨成公司的装修期），租赁费用为每年12万元整，第一年租赁费在协议签订时支付50%，剩余租赁费在2020年3月8日前付清。合同签订后，张某1如约将山庄交付晨成公司使用，但晨成公司在山庄的管理上很不负责，由于长期不浇水，致使部分树木、花木死亡。2020年3月4日，晨成公司在未告知张某1的情况下，从山庄里偷偷向外搬家，还是邻居打电话告诉了张某1，张某1才去山庄挡住了晨成公司搬家的车辆，留住了一部分物品。张某1认为，晨成公司在合同还没到期，也不协商清点物品的情况下偷偷搬离，是一种单方面撕毁合同的行为，已构成违约，该合同已无法执行，故张某1诉至法院。   晨成公司辩称，一、同意解除双方签订的租赁合同。因张某1的多种违约行为致使晨成公司租赁的山庄长期无法正常经营，租赁期间给晨成公司造成重大损失，双方早在2020年2月27日就协商一致解除了租赁合同，并未提违约金事项，今年3月3日前张某1就在其朋友圈发布涉案山庄出租的信息。二、张某1存在多种违约行为，应承担违约责任。1.张某1出租的房屋不符合居住使用条件。2019年下雨时房屋屋顶严重漏水，室内积水严重，造成晨成公司无法正常经营。因积水问题导致屋内有触电隐患，致使晨成公司被迫多次停业。晨成公司多次要求张某1修缮房屋，张某1只修缮过一次，但房屋依然漏水，后张某1拒绝处理房屋漏水问题，致使晨成公司无法继续安全经营，被迫停业42天，停业期间的损失应由张某1承担。2.租赁期间张某1及其亲友带他人多次私自拆坏围墙进入山庄偷采，晨成公司多次劝阻无效，造成果实欠收，给晨成公司造成严重损失。三、租赁期间晨成公司不存在任何违约行为，张某1主张的违约责任无事实及法律依据，晨成公司不应承担违约金。四、张某1于2020年3月3日强行收回山庄，更换锁具，从2020年3月3日张某1锁门后，晨成公司不具备经营山庄的条件，故从2020年3月3日起山庄的租赁费不应由晨成公司承担，相反张某1应承担晨成公司的经营损失。五、张某1在诉状中陈述“晨成公司在山庄的管理上很不负责，由于长期不浇水，致使部分树木、花木死亡，今年3月4日，晨成公司不声不响搬家”不属实。综上所述，晨成公司认为由于张某1出租的山庄不具备经营条件，且因双方多次发生冲突，故晨成公司同意解除租赁合同。在租赁合同履行期间张某1存在多种违约行为，导致合同解除，张某1应承担违约责任。综上，张某1的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。   晨成公司向本院提出反诉请求：1.判令张某1向晨成公司支付违约金2万元；2.判令张某1赔偿晨成公司损失3万元；3.本案诉讼费用由张某1承担。事实和理由：2019年7月8日，晨成公司与张某1签订租赁合同，张某1将自有的芦花山庄出租给晨成公司用于经营。租赁期间，晨成公司发现张某1交付的房屋不符合居住使用条件。2019年下雨时房屋屋顶严重漏水，室内积水严重，因积水问题导致屋内有触电隐患，致使晨成公司被迫多次停业。晨成公司要求张某1修缮房屋，张某1只修缮过一次，但房屋依然漏水，后张某1拒绝再次处理房屋漏水问题，致使晨成公司无法继续安全经营，被迫停业合计42天，造成损失50400元，该损失应由张某1承担，停业期间的租赁费张某1应当返还。签订租赁合同前张某1承诺出入山庄的路面硬化，但直至2020年3月3日张某1锁门时仍未将路面硬化。租赁期间，张某1及其亲友多次带他人私自拆坏围墙进入山庄偷采，晨成公司多次劝阻无效，给晨成公司造成严重损失，具体损失为每亩800元，共计16000元。2020年3月3日，张某1强行阻挡晨成公司的出行车辆，并将山庄大门上锁，之后晨成公司不具备经营山庄的条件，再未经营。晨成公司租赁涉案山庄后，除支付租赁费外，还支出装修费65000元，因张某1的多种违约情形给晨成公司造成巨大损失，鉴于双方合作过，晨成公司酌情要求张某1承担违约金2万元，并赔偿损失3万元。综上所述，晨成公司认为，晨成公司与张某1形成租赁合同法律关系，晨成公司按约向张某1支付租赁费，已履行了自己的义务，可张某1却向晨成公司交付不合格的房屋，且在晨成公司多次要求修缮后，房屋仍不符合居住使用条件，已构成违约，应承担违约责任。为此，特提起反诉，请求依法支持反诉请求。   张某1对晨成公司的反诉辩称，一、晨成公司要求张某1支付违约金2万元的请求违背合同约定。2019年7月8日，晨成公司与张某1自愿协商一致签订了为期五年的租赁合同，晨成公司在对租赁的经营场所认可的情况下，按合同约定支付了租赁费，并按合同约定进行了餐厅营业活动。张某1并没有违约行为，不承担2万元违约金。二、晨成公司要求张某1赔偿其损失3万元的理由不成立，晨成公司反诉称张某1提供的租赁房屋不符合居住使用条件、房屋屋顶漏水、室内积水严重、有触电隐患，致使其无法正常营业不属实。首先，在房屋交付使用时经过晨成公司的检查没有问题才签订的合同，如果当时房屋不合格，不能正常使用，晨成公司在签订合同时为何没有提出，反而签订了合同，使合同生效并支付租赁费。其次，房屋在下雨后是有漏雨现象，当时晨成公司通知张某1房屋有漏雨现象后，张某1在第二天便积极联系修缮，而且当时房屋漏水现象并不严重，只是屋顶有一个角有漏雨情况。况且银川天气不是连雨天气，不可能造成屋内积水影响正常营业。晨成公司反诉称张某1在修缮一次后拒绝再次处理房屋漏水问题不属实，因为修缮后房屋再没有出现漏水问题。第三，关于晨成公司停业一事，是因为晨成公司无食品经营许可证、消防器材不合格等原因，由西夏区市场监督管理局和镇北堡执法大队勒令停止营业，同时也因经营不善导致亏本，无法经营下去，于2019年11月初全部停业，与房屋漏水无关。故停业42天的损失50400元与张某1无关，张某1不承担。第四，晨成公司反诉称张某1承诺要对出入山庄的路面硬化，对此合同中并无约定，故不属于张某1违约。第五，晨成公司反诉称租赁期间张某1及其亲友多次私自拆坏围墙进入山庄偷采造成果实欠收，损失16000元不属实，实际上是晨成公司承包后对山庄果园不进行必要的管理，并将电箱门上锁，不让张某1进行浇灌、除草等，致使院内杂草丛生，且造成大批果树死亡和欠收，成熟的果子不采摘，掉落满地。第六，晨成公司反诉称张某1强行阻挡其出行车辆并将山庄大门上锁，是因为2020年3月本该晨成公司交剩余租赁费了，但晨成公司不但不交还私自将山庄的东西拉走，因合同未解除，山庄内有张某1的私有财产，在未作清点之前，阻止晨成公司拉东西离开山庄是一种自我保护行为，并未违约。综上所述，晨成公司的反诉请求不属实，证据不足，请依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即张某1提交的《租赁合同》、（2012）夏民初字第1402号民事调解书、（2012）夏民初字第1402-1号民事裁定书、申诉登记单（打印件）、食品经营许可证各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   1.张某1提交照片打印件3张、手机微信转账截屏打印件2张、提货单1张，拟证明：涉案房屋张某1已经进行了维修，不可能存在漏水问题。晨成公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋只维修了一半。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。   2.张某1提交照片打印件4张，拟证明：晨成公司疏于管理，涉案果园杂草丛生。晨成公司对该组证据不认可，照片上没有日期，无法确认张某1是何时拍摄的。本院认定，该组证据不能直接证明其证明目的，加之晨成公司不认可，本院对其证明目的不予认定。   3.张某1提交证人张某4、梁某出庭作证证言2份。拟证明：涉案房屋张某1已经为晨成公司进行了维修，晨成公司多次被上级主管部门勒令停业，且因经营不善经常关门的事实。晨成公司对证人梁某的证言无异议，对证人张某4的证言有异议，当时市场监管部门来并不是查封，而是让晨成公司补办食品经营许可证，补办好了就可以开门营业，晨成公司用了十天就办好了，晨成公司断断续续经营并不是经营不善导致的，而是因为经常下雨漏雨，有触电隐患不敢经营，只有不下雨了雨干了才经营。本院认定，晨成公司对证人梁某的证言无异议，本院予以认定，对证人张某4的证言，晨成公司有异议，结合其他有效证据，本院对其中关于租赁的基本事实及涉案房屋漏雨的事实予以认定，对其他内容不予认定。   4.晨成公司提交证人陈某出庭作证证言1份，拟证明：涉案房屋经维修后还是存在漏雨问题，漏雨停业期间，晨成公司还在给员工发放工资。张某1对该证人证言不认可，该证人是晨成公司的执行经理，与晨成公司有直接利益关系，且证人所述停业时间也不属实，晨成公司没有将山庄的钥匙交给张某1。本院认定，对证人陈某的证言，张某1有异议，结合其他有效证据，本院对其中关于租赁的基本事实及涉案房屋漏雨的事实予以认定，对其他内容不予认定。   5.晨成公司提交营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录截图打印件各1份、晴雨表打印件3页，拟证明：晨成公司是合法经营，在租赁张某1山庄期间有下雨天气，房屋存在漏水情况，张某1的亲友在未经晨成公司允许的情况下私自进入山庄，在2020年3月2日晨成公司与张某1的亲友沟通好后，于3月3日才进的山庄。张某1对营业执照的真实性无异议，对证明目的有异议，该营业执照是2019年9月25日办理的，且名称是银川市西夏区晨成餐饮部，而与张某1签订合同的是晨成公司，该营业执照看不出银川市西夏区晨成餐饮部与晨成公司的关系，且从办理时间看晨成公司也有两个月的时间是无证经营；对食品经营许可证的真实性无异议，晨成公司在三个多月的时间内是非法经营；对晴雨表不认可，与张某1调取的不一致，且天上下雨不一定代表屋里漏雨，另外2019年8月9日期间晨成公司并未正式开业；对微信聊天记录看不明白。本院认定，张某1对营业执照、食品经营许可证的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对微信聊天记录截图打印件，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，对晴雨表打印件3页，不能直接证明其证明目的，本院不予认定。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年7月8日，张某1（甲方，出租方）与晨成公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》1份，约定，甲方将自有的芦花山庄出租给乙方使用，位置在镇北堡东边，东以李庆大棚为界，南以防洪沟为界，西、北以胡国祥大棚为界，占地面积25亩左右。一、山庄基本情况：建筑物、果园、大棚2栋。二、经营范围：餐饮及配送服务、烧烤园、观光游乐、有机食品展示等。三、租赁期限为5年，即从2019年7月8日起至2024年9月7日止（多出来的两个月为甲方送给乙方的装修期）。四、租赁费用为每年12万元，第一年租赁费在本协议签订时支付50%，剩余半年租赁费在2020年3月8日前付清，其余各年的租赁费在上一年度到期前一个月支付。五、甲方的权利与义务。1.自协议生效之日起，甲方场地内所有设施由乙方管理使用，甲方保证在移交时道路畅通、水电设施配套。如遇道路、地界问题由甲方负责接通，甲方负责协调与当地村委会、村民的关系。2.移交前所有的水电等费用由甲方承担。3.甲方如果发现乙方在经营活动中有违反国家法律法规的违法犯罪行为，甲方有权收回山庄，并不退还租赁费。六、乙方的权利与义务。1.乙方在不违背国家法律法规的原则下进行各种商业性经营活动，自负盈亏。2.乙方在承租期内应按时缴纳电费、卫生费等各种费用。3.乙方在承租期内应加强防水、防灾等人身安全方面的管理，如发生人身伤亡等任何事故或财产损失，由乙方自行承担，并赔偿由此给甲方带来的损失。4.乙方在承租期内有保证现有树木存活和生长的责任，甲方有权督促。5.乙方在承租期内如要转租，必须经甲方同意方可转租，并且乙方向甲方缴纳押金5万元。6.租赁期内乙方每年给甲方提供350斤水果，其中杏子100斤（红梅50斤），苹果50斤，山楂50斤，枣100斤，其他水果50斤。7.乙方有需要拆除旧房盖新房时，租赁合同到期后该房不得拆除，甲方对乙方不予补偿。8.在租赁期满后，乙方必须交给甲方原有的房屋和树木及室内设施。9.在承租期内，乙方不得将甲方提供的经营场所及土地作为资产权益对外抵押贷款。10.租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。11.山庄内房屋的内部结构、装修乙方征得甲方同意后可进行整改，合同期满后为甲方恢复原样。七、违约责任。1.如甲方在合同签字生效后10日内不能交付承租物，承担2万元违约金。2.如果乙方不能每年按时缴纳租赁费，拖欠时间达三个月以上，该合同自动解除，甲方有权收回该山庄，并向乙方索赔违约金2万元。八、其他约定事项。1.如甲方在承租期内去世，由甲方继承人马琛智（张某1儿子）继续履行合同。2.如遇国家征用本合同涉及的土地房屋及原有的树木等，赔偿款归甲方所有。3.甲方如在乙方经营期间整体或部分出售该山庄时，需在一个月前书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。如甲方按照法定程序将山庄全部或部分所有权转移给第三方时，需确保本协议对新的山庄所有者继续有效。4.如因地震等自然灾害所造成的损失，原有的房屋树木由甲方承担，承租期内新添的附着物由乙方承担。如遇大型自然灾害，致使合同无法继续履行的，该合同自动解除，双方互不赔偿。5.协议期满后，如乙方不续租，需提前一个月通知甲方，并在十五日内腾退，退场费用由乙方自行承担。6.协议期满后，财产移交时按照签合同时的资产移交表进行移交。该合同签订后，晨成公司支付张某12019年9月8日至2020年3月7日共6个月的租赁费6万元，张某1将涉案山庄交付晨成公司使用。2020年3月3日，晨成公司去涉案山庄欲搬离其存放在山庄的物品，遇张某1阻拦，后双方协商未果。自2020年3月3日起，涉案山庄大门钥匙由张某1保管。   本案庭审过程中，张某1向证人梁某发问“我让你给被告打电话要2020年1-6月的租金，被告是如何说的”，证人梁某回答“我给张某3打电话，问他们还租不租涉案房屋，没有直接说要租金的问题，如果不租原告要张贴广告出租，张某3说让原告广告先打着，说山庄里还有被告的东西，有时间他就拉走了”。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张某1要求解除与晨成公司于2019年7月8日签订的《租赁合同》，晨成公司亦明确同意解除，故对张某1要求解除涉案《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于张某1主张的2020年3月8日之后的租赁费，因自2020年3月3日起涉案山庄大门钥匙已由张某1保管，至此晨成公司已经无法在涉案山庄经营，加之张某1提交的证人梁某出庭证言可以证实张某1与晨成公司在2020年3月3日前已经就解除涉案合同进行过协商，综合本案案情考虑，晨成公司无需再向张某1支付2020年3月8日之后的租赁费，故对张某1的该项诉讼请求，本院不予支持。张某1要求晨成公司恢复承租房屋被改造的部分，但并未提交证据证明晨成公司进行了何处改造，故对该项诉讼请求，本院不予支持。张某1要求晨成公司赔偿违约金2万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，对晨成公司反诉要求张某1支付违约金2万元的反诉请求，本院亦不予支持。晨成公司反诉要求张某1赔偿损失3万元，并未提交有效证据予以证明，故对该项反诉请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除张某1与宁夏晨成餐饮服务有限公司于2019年7月8日签订的《租赁合同》；   二、驳回张某1的其他诉讼请求；   三、驳回宁夏晨成餐饮服务有限公司的反诉请求。   本诉案件受理费800元，由张某1负担700元，由宁夏晨成餐饮服务有限公司负担100元。反诉案件受理费525元，由宁夏晨成餐饮服务有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 罗 娟   人民陪审员 侯丽娟   人民陪审员 雷 蕾     二〇二〇年六月二十二日   书记员 魏 曾   附：本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。