安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民初98号 原告：安徽和景房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县建设路北侧，统一社会信用代码：913416216642273636（1-1） 法定代表人：盛亮，总经理。 委托诉讼代理人：李静，安徽黄淮海律师事务所律师。 被告：涡阳县自然资源和规划局，住所地安徽省涡阳县行政服务中心**，统一社会信用代码：113416210031763001. 法定代表人：盛亚民，局长。 委托诉讼代理人：盛任，该局股长。 委托诉讼代理人：蒲永胜，该局工作人员。 原告安徽和景房地产开发有限公司（以下简称和景房地产公司）与被告涡阳县自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，公开开庭进行了审理。原告和景房地产公司的委托诉讼代理人李静、被告自然资源和规划局的委托诉讼代理人盛任、蒲永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和景房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因违约给原告造成的损失34350541元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年1月23日，原告和景房地产公司通过公开出让的方式与被告签订国有土地使用权出让合同（合同编号3301012009A10004），合同约定，原告以27680000元的价格获得涡阳县老县委的土地使用权，出让价款分两期支付，一期为2009年3月23日之前，二期为2009年12月30日之前，原告按合同约定及时足额支付了全部土地出让金。该土地是现状出让，不是净地出让，项目用地采取一次性出让分期供地的方式，合同约定在2009年3月23日前交付土地，项目一期按约定竣工，但二期土地因拆迁问题，直到目前还没没有交付土地。合同第三十八条约定，被告未能按期交付土地的，赔偿原告延期交付的直接损失。被告不按期交付土地，给原告造成了巨大的损失。原告损失如下：1、土地出让公告上载明，拆迁由政府负责，但政府怠于履行拆迁义务，原告为此支付了拆迁款7688415元；2、未交付的二期土地使用权期限为50年，土地出让金为13838474元，被告每年土地使用权价值为276769.5元，从合同约定土地交付期限2009年3月23日至2017年7月14日土地被拍卖，土地使用权价值为2306412元；3、因被告没有按约定交付，给原告造成了巨大的资金成本损失，原告为此支付的借款利息损失为24355714元。因被告的违约致使原告无法支付到期借款本金及利息，二期土地被涡阳县法院于2017年7月14日拍卖，和景房地产公司丧失了黄金地段的开发权，预期利益也无法实现。特诉至法院，请求判如所请。 自然资源和规划局辩称，涉案土地在现状出让，原告在提交竞买申请时，度出让土地现状是知情和认可的，土地上建筑物应由原告负责拆迁补偿。答辩人认可未按约定于2009年3月23日前向被答辩人交付该土地。土地是不动产，土地的实质交付是以土地部门的转让登记并颁发土地使用权证为标志。答辩人足额支付了全部土地出让金后，2010年1月8日，答辩人为原告办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证，把土地使用证18414.66平方米国有建设用地交给原告开发使用。涉案二期土地于2018年3月22日换发了皖（2018）涡阳县不动产权第0003991号不动产权证书。2018年6月23日，涡阳县不动产登记中心依据（2017）皖1621执49号之五《执行裁定书》和涡阳县人民法院协助执行通知书将二期土地转让登记过涡阳县龙盛房地产开发有限公司，该公司正在对二期土地开发利用。答辩人未及时交付土地，被答辩人未按照合同约定条款向答辩人主张违约金或以书面形式向答辩人主张要求解除合同。被答辩人自行与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议，没有评估报告，该补偿标准远远超过政府补偿规定的标准，依法不应予以支持。被答辩人竞买出让土地，应以自有资金参与竞买出让，不应使用贷款资金竞买，双方约定的损失是直接损失，不包括间接损失，该利息损失不是必然发生的，不是直接损失，依法应不予支持。综上，被答辩人的诉讼请求不能成立，依法应驳回被答辩人起诉。 和景房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 第一组证据、和景房地产公司营业执照。证明原告的诉讼主体资格。 第二组证据、国有土地出让合同。证明双方当事人之间有合同关系，约定了土地出让价款，约定该土地为现状出让，不是净地出让，项目用地采取一次性出让分期供地的方式，约定2009年3月23日前交付土地，并约定被告未能按期交付土地的，赔偿原告延期交付的直接损失。 第三组证据、非税收入缴款书。证明原告按照合同约定足额按时交纳了土地出让金27680000元。 第四组证据、国有土地公开挂牌出让公告。证明案涉土地上的房屋由县政府负责拆迁。 第五组证据、拆迁补偿协议书、收据、转款凭证。证明因被告未按时交地，原告为此支付的拆迁补偿损失款为7688415元。 第六组证据、涡阳县人民法院执行裁定书、协助执行通知书。证明因被告没有及时交付土地，原告无法按时开发，原告支付了借款利息损失并丧失了黄金地段的土地开发权，黄金地段国有土地开发的逾期利益无法实现。 第七组证据、二期国有土地使用证和土地出让合同。证明被告每年土地使用权价值为276769.5元，从合同约定土地交付期限2009年3月23日至2017年7月14日土地被拍卖，土地使用权价值为2306412元。 第八组证据、借款合同和生效的判决书。证明因被告未按时交地，原告承担的借款利息损失为24355714元。 第九组证据、照片。证明时至今日案涉土地仍没有交付。 自然资源和规划局对和景房地产公司提交的证据质证意见如下： 对证据一、三、四均无异议。对证据二的三性无异议，但对证明目的有异议，从出让合同来看，虽然是现状出让，但是原告在竞买时对地面现状应当知情，合同虽约定在2009年3月23日前交付土地，在被告没有按期交付土地，在逾期60日后，原告应催被告交付土地或者解除合同，但是被告一直没有收到原告的催交通知，原告也存在怠于履行出让合同第37条的权利。对证据五的证明目的有异议，从协议书的内容来看，没有评估报告，拆迁补偿房屋的均是砖木房，按照每平方4000元给予货币补偿，补偿标准明显偏高。对证据六的三性无异议，但对证明目的有异议，从该份证据可以证明被告已经为案涉土地进行了登记，已经对土地进行了实质交付，因原告与涡阳县龙盛房地产开发有限公司存在经济纠纷，涡阳县不动产登记中心依据该组证据将案涉土地已经转移给涡阳县龙盛房地产开发有限公司，且该公司已经对案涉土地进行了开发利用。对证据七的三性无异议，但对证明目的有异议，即便被告没有按照合同约定按期交付土地，原告应依据该合同第37条的规定解决合同纠纷，在时隔10年之久后，现原告要求按照每年退还土地使用权价值276769.5元，没有法律依据。对证据八该借款合同的用途是经营周转而不是用于缴纳案涉土地的土地出让金，与本案没有关联性。该借款利息不应作为直接损失计算。对证据九该组照片无拍摄时间和地点和拍摄人，不能作为证据使用。达不到证明目的。且该照片与现在的土地现状严重不符。 自然资源和规划局为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 第一组证据，国有建设用地使用权出让合同。证明涉案土地是现状出让，竞买时原告对地面现状知情。 第二组证据，原告土地登记卡及土地证书。证明被告已为原告办理土地登记，并颁发了国有土地使用证，已完成实质交付。 第三组证据，涉案二期土地9206.5平方米不动产登记证。证明2018年3月22日已经换发了皖（2018）涡阳县不动产权第0003991号不动产权证书。 第四、五组证据，涡阳县人民法院执行裁定书及协助执行通知书、涡阳县龙盛房地产开发有限公司不动产登记申请表、审批表和领证单。证明案涉土地已经转移到涡阳县龙盛房地产开发有限公司名下。 第六组证据，《涡阳县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《涡阳县城市规划区内棚户区改造和房屋征收虚拟实物安置实施办法》文件。证明原告自行与被拆迁户签订的拆迁补偿安置协议标准明显过高。 第七组证据，照片。证明案涉土地已经被开发利用。 和景房地产公司对自然资源和规划局提交的证据质证意见为：对证据一有异议，现状出让土地本身就不具有合法性，出让的土地应该是场广地净，因出让土地现状，造成原告不能实现合同目的。对证据二、三有异议，办证不等于交地，被告没有交付给原告交地确认书，虽然办证了，但原告并没有实现合同的目的，没有做到实质交付。对证据四、五有异议，该证据恰恰证明了因被告的违约才造成原告丧失黄金地段的开发权，造成原告的预期利益无法实现。对证据六，该文件与本案没有关联性，其文件标准是政府拆迁应该遵守的，而政府怠于履行义务，原告只能自己去拆迁，原告的拆迁是迫不得已的，所以拆迁的标准与原告无关，并且拆迁费也是原告的直接损失。对证据七真实性无异议，但是对证明目的有异议，恰恰是因为被告的违约，才造成原告丧失黄金地段的开发权，最终土地被龙盛公司拍走，致使原告的预期利益无法实现，给原告造成巨大的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人提交的证据结合案情进行综合评判。 根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下： 2008年12月18日，安徽省涡阳县国土资源局发出国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（涡土告字﹝2008﹞16号），原告竞拍成功。2009年1月23日，原告和景房地产公司（受让人）通过公开出让的方式与出让人涡阳县自然资源和规划局（原涡阳县国土资源局）签订国有土地使用权出让合同（合同编号3301012009A10004），合同第四条约定出让宗地面积为18415平方米；第六条约定出让人同意在2009年3月23日前以现状土地条件出让宗地交付给受让人；第八条约定出让价款为27680000元，每平方1503.12元；第十条约定出让价款分两期支付，第一期14030000元在2009年3月23日之前支付完毕，第二期13650000元在2009年12月30日之前支付完毕；合同第十三条约定第一期土地使用年限为40年，第二期使用年限为50年。第三十八条约定出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。合同约定其他事项。原告按合同约定及时足额支付了全部土地出让金。被告按期交付了第一期土地，但未按时交付第二期土地。2010年1月8日，被告为原告办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证，并于2018年3月22日换发了皖（2018）涡阳县不动产权第0003991号不动产权证书。2018年6月23日，涡阳县不动产登记中心依据（2017）皖1621执49号之五《执行裁定书》和涡阳县人民法院协助执行通知书将二期土地转让登记过涡阳县龙盛房地产开发有限公司，该公司对二期土地开发利用。原告以被告为按期交付第二期土地，给原告造成损失为由，诉至法院。 本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：涉案二期土地上的拆迁费用由谁承担；被告是否构成违约，若构成违约，违约责任及违约损失如何确定。 （一）、关于涉案二期土地上的拆迁费用负担问题。在2008年12月18日，安徽省涡阳县国土资源局发出国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（涡土告字﹝2008﹞16号）第一条第（三）项规定：本次挂牌出让、采取现状挂牌方式，公共设施部分由竞得人自行拆除，政府负责协调。几户个人住房，政府负责拆迁。该公告明确了政府对涉案土地上的住房负有拆迁义务。被告辩称，因原告自行与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，该补偿标准不符合涡阳县政府有关拆迁安置的相关文件规定，总费用高出政府应支出的标准，故该费用不应由被告承担。本院认为，因被告未能及时完成拆迁工作，原告为维护其自身利益，减少损失进一步扩大，积极与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，并通过自身或其他人等形式支付了相关拆迁费用总计7688415元，原告为证明其主张，提供了拆迁补偿协议书、收据、转款凭证等证据，被告既未提供证据证明其已支付被拆迁户相关补偿费用也未提供证据证明按照其表述的标准应支付涉案被拆迁户费用金额，故对被告的辩解不予采纳，被告应承担原告以此支出的该笔拆迁费7688415元。 （二）、关于违约责任及违约损失认定的问题。双方当事人自愿签订合同，且不违反法律规定，应依法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自的义务。原告按时缴纳了土地出让价款27680000元，双方对此无异议。被告未能按照合同约定交付涉案第二期土地，构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失，根据双方当事人签订的合同第三十八条规定，原告有权要求被告按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。对原告主张因被告怠于履行拆迁义务，原告为此支付的拆迁款7688415元应由被告承担的诉请，本院予以支持。对原告主张2009年3月23日至2017年7月14日期间的土地使用权价值2306412元应由被告承担的诉请，经查，被告于2010年1月8日为原告办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证，且原告在2013年使用该国有土地使用证进行了抵押贷款，并取得了一定利益，本院认为，原告虽因被告未能履行拆迁义务，致使原告未能按照合同约定建设规划投入使用获得收益，但原告并未完全丧失其利益，而是利用该宗土地价值通过抵押等形式获取了一定的收益，故本院对2009年至2013年期间的土地使用权价值1107078元（276769.5元*4年）予以支持，该费用应由被告承担。对原告主张被告应支付其借款利息24355714元的诉请，本院认为，原告未提供证据证明该部分借款均为投入涉案土地而支出的款项，不能证明其损失是因被告违约而造成的直接损失，同时，原告因无法偿还自身债务，导致法院拍卖涉案二期土地，拍卖款项24259200远高于原告对涉案二期土地支付的土地出让金13838474元，故对原告此项诉请，本院不予支持。综上，涡阳县自然资源和规划局应未按照合同约定履行交付义务，应承担因违约行为给和景房地产公司造成的实际损失共计8795493元（7688415元拆迁费用+1107078元土地使用权价值）。 综上所述，和景房地产公司的诉讼请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下： 一、涡阳县自然资源和规划局于本判决生效之日起十日内支付安徽和景房地产开发有限公司违约损失共计8795493元； 二、驳回安徽和景房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213553元，由涡阳县自然资源和规划局负担54680元，由安徽和景房地产开发有限公司负担158873元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  王文伟 审判员  安翠香 审判员  黄战营 二〇二〇年六月三十日 法官助理高辛冉 书记员李宋培