河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初3664号原告（执行案外人）：贾定玉，男，1963年1月30日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：窦文烈，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬芸生，河南三多律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘秀荣，女，1934年3月16日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。被告（申请执行人）：李家贤，女，1958年3月30日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。被告（申请执行人）：李家惠，女，1961年5月6日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。被告（申请执行人）：李家伟，男，1964年4月1日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。被告（申请执行人）：李家萍，女，1968年4月11日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。第三人（被执行人）：新乡市银马基业有限公司，统一社会信用代码9141071117312110XR，住所地新乡市牧野区中原路**。法定代表人：张知军，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏仁，男，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：李春葳，男，该单位工作人员。原告贾定玉与被告李化兴及第三人新乡市银马基业有限公司（以下简称“银马公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，因李化兴死亡，本院追加其继承人刘秀荣、李家贤、李家惠、李家伟、李家萍（以下简称“刘秀荣等五人”）参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾定玉及其委托诉讼代理人窦文烈、姬芸生，被告刘秀荣等五人及其共同委托诉讼代理人韩林、冯嘉昱，第三人银马公司的委托诉讼代理人刘鹏仁、李春葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾定玉向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于新乡市××号银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25平方米）；2、确认位于新乡市××号银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25平方米）归贾定玉所有；3、本案诉讼费用由被告刘秀荣等五人承担。事实和理由：2012年8月27日，新乡市红旗区人民法院（以下简称“本院”）对李化兴与第三人银马公司拆迁安置纠纷一案作出（2012）红民一初字第608号民事判决：一、判决生效后十日内，银马公司赔偿李化兴逾期交付房屋的损失：自2004年3月起至给付之日止按30元/平方米/月×47.07平方米计算，逾期履行期间，按60元/平方米/月×47.07平方米计算；二、驳回李化兴的其他诉讼请求。2013年4月12日，新乡市中级人民法院（以下简称“新乡中院”）作出（2012）新中民五终字第486号民事判决：一、维持本院（2012）红民一初字第608号民事判决第二项；二、撤销本院（2012）红民一初字第608号民事判决第一项；三、银马公司赔偿李化兴逾期交房损失257943.6元（自2004年3月起至2005年10月止按30元/平方米/月×47.07平方米计算，自2005年11月起至2010年11月止按80元/平方米/月×47.07平方米计算）。2012年6月12日，贾定玉购买位于新乡市××号银马宝利城东单元19层南户即银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产，并一次性支付购房款218498元。贾定玉实际占有涉案房产后进行了装修，并多次要求银马公司办理该房屋的备案登记手续，但银马公司均未予办理。后贾定玉发现涉案房产因李化兴与银马公司拆迁安置纠纷一案被强制执行，于2019年5月22日对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月12日作出（2019）豫0702执异94号执行异议裁定，驳回贾定玉的异议请求。为维护自身合法权益，贾定玉现提起本次诉讼。被告刘秀荣等五人书面辩称，原告贾定玉起诉依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条，但其所提交的证据并不能证明其符合该条所规定的条件。按照贾定玉所述，其在庭审时提交的证据均成立于多年前，完全可以在执行异议时提出。但从相关裁定文书来看，贾定玉并未在执行异议中提出，足以证明其是为了本次诉讼而制造证据，只是为了和第三人银马公司共同排除刘秀荣等五人的合法执行。合同签订时间存疑。贾定玉与银马公司签订的商品房买卖合同并没有在房管局进行备案，因此，其初始形成时间无法证实。该合同第二十二条载明本合同连同附件共21页，实际上却只有17页，仅有的两个应当在签订合同时就附上的关键性附件（房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）都是空白。如果按照贾定玉所述其于2012年购买涉案房屋并签订合同，图纸等都在的时候添加上述两个附件并不困难，但是如果该合同是近期形成，按照银马公司现在混乱的经营状况，确实很难添加。因为没有上述两个附件，仅从合同无法证明贾定玉主张购买的房屋就是涉案房屋。合同内容根本不符合逻辑。该合同第十一条对买受人的违约责任进行了详细约定，但第九条对出卖人的违约责任却只字未提。试问任何一份正常的买卖合同，怎么会出现买卖双方权利义务如此不对等的情况。该合同第八条对房屋交付期限没有任何约定，意味着贾定玉不存在逾期交房后没有尽到提醒义务的过错，房屋没有办理过户的原因也不在贾定玉。但事实上，何时交房、出卖人不按时交房该如何处罚都是买受人在购买房屋时最关注的细节，也是合同的基本内容。贾定玉在2012年全款出资近300000元购买房屋，但合同中却连最基本的约束对方的条款都没有，实在让人难以置信。贾定玉提交的收据未加盖公章，收款人身份不明。装修施工许可证仅有物业公司公章，与贾定玉主张的房屋无关，且与商品房买卖合同存在矛盾。装修须知、业主装修安全责任书、物业管理服务委托合同均为打印件，无法证明其形成于2012年。购房款收据形式不合法，入账日期为手写，无法证明款项已实际交付。另据了解，涉案房屋并非贾定玉的唯一住房，其还有其他房屋并办理了登记。综上所述，刘秀荣等五人认为执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。贾定玉的诉讼请求不应得到支持，依法应予驳回。第三人银马公司述称，公司开发房屋中的大部分都因为各种原因没有备案，原告贾定玉所购房屋没有备案是因为公司没有交纳相关费用。原告贾定玉向本院提交的证据材料有：1、2019年6月12日本院（2019）豫0702执异94号执行裁定书1份；2、2012年6月12日商品房买卖合同1份，上述证据共同证明涉案房屋在被查封前贾定玉已经与第三人银马公司签订合法有效的书面买卖合同，其并向本院提出书面异议。3、2012年6月15日收据（№0049224、№0044693）2份；4、新乡市嘉美物业管理有限公司（以下简称“嘉美物业公司”）装修施工许可证1份；5、嘉美物业公司装修须知1份；6、2012年6月15日业主装修安全责任书1份；7、2012年6月15日物业管理服务委托合同1份；8、费用明细1份，上述证据共同证明在法院查封前贾定玉已合法占有涉案房屋。9、2012年6月12日收据（№0013201）1份，证明贾定玉已经全额支付涉案房屋价款。10、涉及银马公司的案外人执行异议之诉在“无讼网”的检索结果1份；11、2018年12月19日新乡县人民法院（2018）豫0721民初1877号民事判决书（下载件）1份，上述证据共同证明银马公司在银马宝利城销售过程中大量存在房屋未进行备案登记现象，相关案外人执行异议之诉的诉讼请求均得到支持，同时能够证明贾定玉非因自身原因未办理涉案房屋的过户登记。12、2019年9月24日嘉美物业公司居住证明1份；13、售电综合报表1份；14、2012年6月15日、2013年11月21日、2015年1月19日、2015年11月26日收据（№0049224、№0019959、№0010968、№0003954）各1份，上述证据共同证明贾定玉长期在涉案房屋居住。被告刘秀荣等五人向本院提交的证据材料有：1、“天眼查”企业查询截图4页，共同证明原告贾定玉名下有三家公司，其中两家正在经营，与其所述仅靠一套60平方米的房屋生活不符，同时证明贾定玉为河南锦通置业有限公司（以下简称“锦通置业公司”）法定代表人，该公司第二大股东张宗为嘉美物业公司的法定代表人和第一大股东，而嘉美物业公司的第二大股东就是第三人银马公司，三家公司之间存在严重的利害关系。2、照片2张，共同证明涉案房屋现状，同时证明房门上张贴有新乡首创水务有限责任公司（以下简称“首创水务公司”）催缴水费的通知，其登记的户主并非贾定玉。3、2016年6月28日本院（2016）豫0702民初2129号民事裁定书1份、2016年8月18日新乡中院（2016）豫07民终3222号民事裁定书1份、2018年3月26日本院（2018）豫0702民初17号民事裁定书1份、2018年5月16日新乡市牧野区人民法院（以下简称“牧野法院”）（2018）豫0711执异27号、28号执行裁定书各1份、2018年10月9日牧野法院（2018）豫0711民初1605号民事判决书1份，共同证明贾定玉均以其个人名义而非锦通置业公司起诉，因此，锦通置业公司实为贾定玉一人公司。贾定玉自述其垫资25000000元为银马公司建设工程，而在用于折抵工程款的房屋先后被执行的情况下，贾定玉仍然全款购买银马宝利城的住宅显然不符合逻辑，且在上述案外人执行异议之诉中，贾定玉的诉讼请求均被驳回。第三人银马公司未向本院提交书面证据材料。本院调取的证据材料有2019年12月23日首创水务公司安全保卫部证明1份，证明涉案房屋中孙玉红（户号：8168567）的户主信息自2012年10月立户以来并未更改。庭审期间，被告刘秀荣等五人对原告贾定玉提交的证据1无异议。对证据2、3、4、5、6、7、8、9有异议，并坚持其答辩意见。对证据10、11有异议，认为其并非原件，且该判决书所显示的案情与本案不一致，对本案不具有适用性。对证据12有异议，认为其不能证明贾定玉真实的入住时间。对证据13、14有异议，认为其系嘉美物业公司单方提供，而该公司与贾定玉存在利害关系。第三人银马公司对上述证据均无异议。贾定玉对刘秀荣等五人提交的证据1有异议，认为其形式不合法，也与本案无关。对证据2的真实性无异议，但主张因自己陪患病的妻子在外地就医，就让妻子的表妹孙玉红代交水费，而孙玉红称自己不便代交，于是就把户主改成了孙玉红。对证据3的真实性无异议，但认为其中部分文书并未生效，且与本案无关。银马公司对上述证据不发表意见。贾定玉对本院调取的证据无异议，但主张其与孙玉红系亲戚，其委托孙玉红办理水表开户。刘秀荣等五人对该证据无异议，认为其与自己提交的证据能够相互印证。银马公司对该证据的真实性无异议，但认为其不足以否定贾定玉对涉案房屋享有所有权，贾定玉在妻子常年有病的情况下委托亲戚办理相关事宜，符合法律规定。经庭审质证，原告贾定玉提交的证据1系本院依法作出的相关裁定，故本院予以认证。对证据2、3、4、5、6、7、8、9、12、13、14的真实性予以确认。对证据10、11的真实性予以确认，但其与本案事实无直接关系，故本院不予认证。对被告刘秀荣等五人提交的证据1、3的真实性予以确认。证据2客观真实、形式合法，且与本院调取的证据相印证，故本院予以认证。本院调取的证据客观真实、形式合法，足以证明相关事实，故本院予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：李化兴与银马公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院和新乡中院先后作出（2012）红民一初字第608号民事判决和（2012）新中民五终字第486号民事判决，判令银马公司赔偿李化兴逾期交付房屋的损失。判决生效后，银马公司未履行该判决所确定的义务，李化兴向本院申请强制执行。2014年5月27日，本院作出（2013）红执字第297号执行裁定，查封银马公司位于新乡市××号银马保（宝）利城住宅部分（4-29层）11903号房产62.25平方米（预售许可证号2008166）。后贾定玉对此提出异议，认为其早已购买被查封的房产并在实际占有后进行了装修，基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。2019年6月12日，本院作出（2019）豫0702执异94号执行裁定，驳回贾定玉的异议请求。贾定玉不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年6月12日，贾定玉与银马公司签订商品房买卖合同，双方约定贾定玉一次性付款218498元购买银马宝利城东单元19层11903号房屋（建筑面积62.25平方米），但未约定房屋交付期限、银马公司逾期交付房屋的违约责任及办理产权登记的期限、责任等内容。合同签订当日，银马公司向贾定玉出具收据，认可收到218498元购房款。上述房屋在首创水务公司登记的户主为孙玉红（户号：8168567），其自2012年10月立户以来未更改相关信息。李化兴已于2014年5月死亡。刘秀荣为李化兴妻子，李家贤、李家惠、李家伟、李家萍为李化兴子女。本院认为，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条文虽然规定适用于不同的情形，但在被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产登记在该企业名下时，则上述规定就存在适用情形上的交叉现象，本案即是如此。一方面，虽然贾定玉在本院查封涉案房屋之前已与作为被执行人的银马公司签订相关商品房买卖合同并支付了相应购房款，但其在合同中并未与银马公司约定房屋交付期限、逾期交付房屋的违约责任及办理产权登记的期限、责任等关键性内容，贾定玉称其曾多次要求银马公司办理涉案房屋的备案登记手续，但未提交相应证据证明，因此，不能证明其对涉案房屋未能及时办理过户登记不存在过错。另一方面，贾定玉称其在本院查封之前已经实际占有涉案房屋，但经本院调查，涉案房屋自2012年10月在首创水务公司立户以来其户主一直为孙玉红，贾定玉对此一开始称其因陪患病的妻子在外地就医而委托妻子的表妹孙玉红代交水费，而孙玉红称不便代交，自己就把户主改成了孙玉红，后又称是委托孙玉红办理水表开户手续，上述陈述既与本院调查所得事实相悖，又前后矛盾，因此，不能证明贾定玉在本院查封之前已合法占有涉案房屋，同时，贾定玉在本案庭审时自认其名下还有其他居住用房。综合以上分析，贾定玉的诉讼请求既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，也不符合第二十九条规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回贾定玉的诉讼请求。案件受理费4577元，由贾定玉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇二〇年六月十六日代书 记员  曹纪珂