宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初673号   原告：中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司，住所地宁夏银川市西夏区北京西路**。   负责人：陈坚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张晓丹，男，该公司职工。   委托诉讼代理人：顾宁，男，该公司职工。   被告：张建平，男，1974年4月7日出生，汉族，住宁夏银川市。   原告中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司与被告张建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司的委托诉讼代理人张晓丹、顾宁，被告张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张建平归还租赁房屋；2.请求判令张建平赔偿三个月的租房损失22282元及利息和违约金8913元；3.请求判令张建平支付代收三个月的物业费469元；4.请求判令张建平支付代收2019年至2020年度采暖费4573.76元及由此产生的滞纳金；5.本案诉讼费由张建平承担。事实及理由：中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司与张建平于2019年8月1日签订了一份合同编号为KQF-2019-YXY001的房屋租赁合同，合同约定，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司为出租方（甲方），张建平为承租方（乙方），甲方将位于银川市西夏区XXXX的房屋出租给张建平用于营业，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月19元/平米，年租金89130元。合同期满后，张建平既不办理续租手续也不退还涉案房屋。为此，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司提起诉讼。   张建平辩称，不同意解除合同，想继续租赁涉案房屋，也不同意赔偿违约金及损失。一、自2019年8月涉案房屋门前的道路被修后，导致任何车辆进不到宾馆的前门，没有收入，且修路后没有消防通道，存在很大安全隐患，故现在资金紧张没有缴纳采暖费、物业费等能力；二、涉案房屋未欠2019年至2020年年度采暖费，通暖前其已给宁夏电投热力有限公司打招呼让停暖，故不存在缴纳该年度的采暖费；三、2019的物业费已缴清，2020年的物业费还没有收取；四、受新冠肺炎疫情的影响，至今没有经营，没有能力支付上述欠款。   当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司提交的《房屋租赁合同》一份、《催缴通知书》照片打印件一份、银祥宾馆照片打印件一份、手机短信5份，张建平没有异议，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司、张建平签订《房屋租赁合同》（合同编号为KQF-2019-YXY001）一份。合同约定，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司（甲方）将位于银川市西夏区XXXX出租给张建平（乙方）用于经营银祥宾馆，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月19元/平米，年租金89130元，乙方应签订合同时一次性交清合同年度租金；合同第7.4.5约定：如需要续租本合同项下房屋，应于租赁期届满前一个月内以书面方式向甲方提出；合同第8.5约定：租赁期满或合同到期后，如乙方逾期搬迁，乙方应按逾期月份（不足一月按整月计算）当年月租金两倍累计计算赔偿甲方因此所受的损失；合同第10.2.1约定：逾期交付租金和其它费用的，除应及时如数补交外，还应交纳年租金10%的违约金；合同还对其他权利和义务进行了约定。合同期满后，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司以张贴通知及发送短信的方式通知张建平续签合同或退回租赁涉案的房屋，但张建平既未办理涉案房屋续租手续也未退还涉案房屋。   另查明，2019年8月，由于政府城市规划需要，将张建平租赁的银祥宾馆门前与绿化带之间的通道变窄。   再查明，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司非收取物业服务费和采暖费的收款单位，其也未代缴物业服务费和采暖费。   本案庭审后，双方同意协商租赁事宜，请求给予一定时间。中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司已告知张建平，针对新冠疫情的特殊情况，如张建平继续租赁涉案房屋，合同仍是一年期，可免缴三个半月租金，但租金先缴纳半年，下半年租金仅缴纳二个半月，且要缴清上年的所有费用包括采暖费、物业费。截止2020年6月4日，张建平仍未与中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司签订租赁合同，也未缴纳租赁费。如双方不再续签租赁合同，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司也不同意免除三个半月的租金。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张建平租赁中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司涉案房屋的事实，有双方当庭陈述及签订的《房屋租赁合同》为证，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案中，双方自2020年起未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案《房屋租赁合同》于2019年12月31日租赁期限届满后，张建平继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系。中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司要求张建平归还房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因张建平就涉案房屋在租赁期届满后，截止2020年6月4日，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司已就受新冠肺炎疫情影响给予各租户免租及交纳租金的优惠条件，张建平仍不与中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司签订租赁合同，也未缴纳房屋租赁费，故对中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司要求张建平赔偿三个月（2020年1至3月）的租房损失22282元及利息和违约金8913元的诉讼请求，因双方形成不定期房屋租赁关系，张建平应支付租赁期间的租赁费，而2020年2至3月，正值我国新冠肺炎疫情期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”规定，故应免除2020年2月至3月的房屋租赁费，但张建平应支付中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司2020年1月房屋租赁费7427.5元（89130元÷12个月＝7427.5元）；中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司要求张建平支付违约金8913元的诉讼请求，因受到新冠肺炎疫情的影响及其经营项目的实际情况，故对中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司该项诉讼请求本院不予支持。中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司要求张建平支付代收2020年1-3月的物业费及2019-2020年度30%的采暖费的诉讼请求，因中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司并不是实际收款单位，也未代缴该费用，故本院对其该项诉讼请求不予支持。张建平辩称自2019年8月涉案房屋门前的道路被修后，导致没有收入的辩解理由，因其并未提交证据证明为中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司原因所致，且中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司也不予认可，故对其该辩解理由，本院不予采纳。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：   一、张建平于本判决生效之日起三十日内返还中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司位于银川市西夏区朔方路怡祥小区西商78-80的房屋；   二、张建平于本判决生效之日起十日内支付中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司2020年1月房屋租赁费7427.5元；   三、驳回中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费706元，减半收取计353元，由中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司负担279元，由张建平负担74元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张月琴     二〇二〇年六月八日   书记员 段和珍   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。