湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18430号原告：攸县市场建设有限公司（历史名称：攸县宝悦市场建设有限公司），住所地湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。法定代表人：黄建辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：株洲锐动广告有限责任公司（历史名称：攸县锐动广告有限责任公司），住所地湖南省株洲市天元区黄河北路**华尔兹公寓**。法定代表人：汤慧，该公司执行董事兼总经理。原告攸县市场建设有限公司与被告株洲锐动广告有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理，后因本案争议较大，本院依法转为普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告攸县市场建设有限公司的委托诉讼代理人李阳顺、被告株洲锐动广告有限责任公司的法定代表人汤慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告攸县市场建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁合同的关系（《攸县市场服务中心电子显示屏及广告位租赁合同》）；2、判令被告将位于湘东大市场1个电子显示屏、步行街湘东精品港1个电子显示屏及湘东大市场11个广告位清除广告内容并交付给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金126900元、电费83900元，并按491元/天的标准自2020年2月1日起向原告支付广告位占用使用费至实际交付之日止；4、原告收取的合同保证金192100元不予退还给被告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年1月15日签订《攸县市场服务中心电子显示屏及广告位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：原告将位于湘东大市场的1个电子显示屏、步行街湘东精品港1个电子显示屏及湘东大市场11个广告位出租给被告。每年租金为13.8万元，签订合同时，被告交纳100万元，其中含第一年租金13.8万元，剩下86.2万元平均列抵后九年的租金（每年实际列抵95700元，每年需要交42300元）。租金交纳时间为上年度到期前一个月内缴纳。逾期交租的，剩下保证金作为违约金，不予退还。电费每年包干3.5万度，每度电价为1.18元。合同签订后，2017年至2019年三个租赁年度期间，在已列抵的前提下，被告拖欠租金126900元，电费83900元。后原告多次向被告催收未果，故诉至法院。原告攸县市场建设有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照及法定代表人身份证明、工商登记资料复印件1份，拟证明原、被告的主体适格；2、攸县国资办文件、产权证件、托管合同复印件各1份，拟证明原告对租赁场地享有租赁及收益的权利；3、《租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告就广告位租赁相关事宜约定了租金13.8万元、电费包干每年3.5万度，逾期交租，保证金不予退还等；4、电费明细复印件、发票复印件各3份，拟证明：①2017年至2019年电费标准及用电明细；②被告包干用电量为3.5万度/年，总计拖欠电费83900元。被告株洲锐动广告有限责任公司辩称，同意解除其与原告之间租赁合同关系，但案涉《租赁合同》并未到期，原告交纳的100万元包含了租期内的每个租赁年度的租金，如原告要求提前解除合同，应承担违约责任。被告差欠租金126900元及电费83900元是事实，但原告在被告承租的广告位发布了广告，原告尚欠被告广告费28万多元，该广告费足以抵扣被告差欠的租金和电费，原告还应向被告支付剩余的广告费用。如果案涉合同解除，被告交付的100万元扣除抵扣的项目费用后，剩余的192100元应予退还。被告株洲锐动广告有限责任公司就其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、播放广告时长总清单复印件1份，拟证明2017年攸县市场服务中心与被告发生的广告业务的事实；2、QQ邮箱截图复印件6份，拟证明原、被告就广告发布等相关事宜的邮件往来情况；3、单个广告视频的播放时长截图复印件22张，拟证明原告委托被告发布的广告视频的时长等数据情况；4、增值税发票2张，拟证明被告分别向原告缴纳了2万元、95700元的事实。本院在庭审中组织各方当事人对证据进行质证，当事人的质证意见如下：（一）被告株洲锐动广告有限责任公司对原告的证据1、2、3、4无异议，但电费是按3.5万度/年包干计算的，3.5万度/年系两个显示屏和两个广告位的电量，但是其中一个显示屏的灯因故障未使用，且原告未维修，被告实际上并没有使用那么多度电，故被告要求核减一半的电费。（二）原告攸县市场建设有限公司对被告的证据1、2、3的三性均有异议，即使被告确实为原告播放了广告，但按合同约定，被告要为原告每年免费播放200个小时的广告，且上述证据也不能证明被告为原告播放的广告的时长情况，故被告所主张的广告费用不能抵扣本案的租金；对证据4的真实性无异议，但该2张票据的费用均已核减，原告在起诉时没有将该费用计算在被告欠付的款项金额之内。本院经审查认为，原告攸县市场建设有限公司的证据1、2、3、4符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，本院予以采信；对被告株洲锐动广告有限责任公司的证据1、2、3、4的真实性本院予以认定，对其证明目的，即被告为原告播放广告的时长情况及被告向原告缴纳的费用的情况，本院将结合案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月15日，被告株洲锐动广告有限责任公司与攸县市场服务中心签订《租赁合同》，约定：“一、招租项目：1、湘东大市场电子显示屏1个，步行街湘东精品港电子显示屏1个。2、湘东大市场正面广告位6个（其中：平面图1、2、4、5、6号广告位在2011年1月1日交付，3号广告位在2015年1月1日交付），中厅广告位5个。二、租赁期限：租赁期为拾年。即从公历2011年2月1日至2020年1月31日止。三、租金及合同保证金缴纳：年租金13.8万元。签订合同时应交纳100万元，其中含第一年租金13.8万元，剩下86.2万元平均列抵后九年的租金，后九年下差的租金应在上年度到期前一个月交纳。……六、有关约定：……2、租赁期满（或中途停止租赁）的交接处理：……②租赁期满后，承租人所进行的所有与电子显示屏及广告位配套的固定装修全部无偿归招租人所有，承租人不得破坏和拆走。可动产由承租人自行处理，招租人不予折价接收或强制下一承租人接收。③承租人必须在约定的租赁期满的第二天将所租赁电子显示屏及广告位交回招租人，否则视为违约处理。……⑤承租人中途停止租赁的交接处理参照上述条款执行。3、有关费用的处理：……④招租范围内的广告经营用电设置独立电表，电费由承租人固定包干承担每年3.5万度，超出部分由甲方承担，节约部分不予退还，电价按湘东大市场其它场地的用电价格结算，电费在每年7月1日前交纳。七、特别约定：承租人应每年免费提供贰佰小时电子显示屏广告时间供招租人攸县市场服务中心进行广告宣传。……九、违约责任：1、承租人不按合同约定时间交齐租金，合同自动终止，所交的合同保证金不予退还，转为违约金，同时招租人按照逾期金额每天0.1%收取违约滞纳金，直到交清为止……。”。合同签订后，被告株洲锐动广告有限责任公司依约向原告攸县市场建设有限公司交纳了100万元，原告攸县市场建设有限公司依约将租赁物，即湘东大市场电子显示屏1个、步行街湘东精品港电子显示屏1个、湘东大市场正面广告位6个（位于湘东大市场主体楼外墙，面向交通路，每个面积约3米*8.4米）、中厅广告位5个（位于湘东大市场中厅，其中3个面向交通路，面积约3.6米*2.4米；1个面向攸衡路，1个面向新城路，面积约3.6米*2米）交付给被告使用。在合同履行过程中，原、被告确定电费价格为1.18元/度，100万元抵充第一个租赁年度的租金13.8万元后，剩余的86.2万元实际上按9.57万元/年列抵后续租赁年度的租金。被告依约交纳了前六个租赁年度（即2011年2月1日至2017年1月31日期间）的租金及电费。在2017年2月1日之后，被告仅向原告交纳了2万元电费。原告向被告催收租金及电费时，被告以原告尚欠其广告费用抗辩，拒不支付剩余的租金及电费，双方就此发生纠纷，原告遂诉至法院。另查明，攸县市场建设有限公司与攸县市场服务中心实行“两块牌子，一套班子”的管理体制。被告在2017年2月1日至2020年1月31日期间应交的租金为13.8万元/年×3年=41.4万元，应交电费为3.5万度/年×1.18元/度×3年=12.39万元；实交租金为28.71万元（系以预交的100万元抵扣，9.57万元/年×3年），实交电费2万元。故截止至2020年1月31日，被告欠付原告租金12.69万元、电费10.39万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同应否解除以及租赁物如何交付；2、关于原告已交纳的款项应否退还及被告欠付原告的租金及其他费用应如何支付的问题。现分析如下：一、原、被告之间的租赁合同应否解除。原、被告双方于2011年1月15日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定将租赁物交付给被告使用，被告亦应按照合同约定支付相应的租金、电费，现被告未如约履行支付租金的义务，经原告催告后仍未支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《租赁合同》第九条的约定，对原告请求解除双方的租赁合同的请求，本院予以支持。二、关于租赁物应如何交付的问题。原告请求判令被告将位于湘东大市场1个电子显示屏、步行街湘东精品港1个电子显示屏及湘东大市场11个广告位清除广告内容并交付给原告。案涉《租赁合同》第六条第2点的约定，租赁期满后，承租人所进行的所有与电子显示屏及广告位配套的固定装修全部无偿归招租人所有，承租人不得破坏和拆走；承租人应在租赁期满后第二天将其所租赁的电子显示屏及广告位交回招租人。案涉《租赁合同》因被告的违约行为提前到期，故被告应依照合同约定履行交回租赁物的义务，但案涉租赁物均在附着于原告所有的建筑物上，被告并未实际持有案涉租赁物，故被告将其所租赁的显示屏、广告位上的广告内容清除即可视为履行交回租赁物的义务。三、关于原告已交纳的款项应否退还的问题。原告主张被告已交纳的100万元属于合同保证金，依据《租赁合同》第九条第1点的约定，被告未按照约定的时间交纳租金，原告已交纳的合同保证金不予退还，转为违约金。对此，本院认为，《租赁合同》第三条约定“租金及合同保证金缴纳：年租金13.8万元。签订合同时应交纳100万元，其中含第一年租金13.8万元，剩下86.2万元平均列抵后九年的租金，后九年下差的租金应在上年度到期前一个月交纳。”，该条款并未明确约定原告所交纳的100万元属于合同保证金，且该100万元在合同的履行过程中逐年列抵为租金，原告在起诉状中计算被告截止至2020年2月1日欠付的租金时，也将该款按每年9.57万元抵扣租金，故该款实质上属于被告预交的租金，故原告主张被告已交纳的19.21万元不予退还的诉请，本院不予支持。故截止至2020年1月31日，原告预交的100万元尚剩余9.64万元（100万元-13.8万元-9.57万元/年×8年），可抵扣原告欠交的租金、电费等。四、关于被告欠付原告的租金、电费、占用使用费应如何支付的问题。庭审查明，截止至2020年1月31日，被告株洲锐动广告有限责任公司欠付原告租金12.69万元、电费10.39万元，该款应予支付。原告仅主张租金12.69万元、电费8.39万元系对其权益的合法处分，本院予以支持。如前所述，被告预交的100万尚剩余9.64万元，可抵扣被告欠付的租金、电费，故截止至2020年1月31日，被告欠付原告租金及电费11.44万元（12.69万元+8.39万元-9.64万元）。关于占用使用费，原告主张应由被告按491元/天的标准自2020年2月1日起向其支付占用使用费至租赁物实际交付之日止。《租赁合同》约定每年租金13.8万元、电费12.39万元，（13.8万元+12.39万元）÷365天约等于491元/天，即原告主张的占用使用费标准与合同约定基本一致，公平合理，本院予以采用，原告该主张本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金及电费11.44万元，并按491元/天的标准自2020年2月1日起向原告支付占用使用费至租赁物实际交付之日止。被告株洲锐动广告有限责任公司主张，攸县市场服务中心尚欠其广告费28万余元，该款应抵扣其欠付的租金、电费等。对此，本院认为，原、被告并未就广告费用进行结算，被告提供证据亦不足以证明其为原告播放广告的时长超过200个小时，且被告所主张的广告费与本案纠纷系不同法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告攸县市场建设有限公司与被告株洲锐动广告有限责任公司于2011年1月15日签订的《攸县市场服务中心电子显示屏及广告位租赁合同》；二、限被告株洲锐动广告有限责任公司在本判决生效之日起七日内清除其租赁原告攸县市场建设有限公司的2个电子显示屏（湘东大市场电子显示屏1个、步行街湘东精品港电子显示屏1个）及11个广告位（湘东大市场正面广告位6个，位于湘东大市场主体楼外墙，面向交通路，每个面积约3米*8.4米；中厅广告位5个，位于湘东大市场中厅，其中3个面向交通路，面积约3.6米*2.4米；1个面向攸衡路，1个面向新城路，面积约3.6米*2米）的广告内容；三、限被告株洲锐动广告有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告攸县市场建设有限公司支付租金及电费11.44万元，并按491元/天的标准自2020年2月1日起向原告攸县市场建设有限公司支付占用使用费至租赁物实际交付之日止；四、驳回原告攸县市场建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7344元，由被告株洲锐动广告有限责任公司负担2588元，由原告攸县市场建设有限公司4756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  周南兰人民陪审员  刘理明人民陪审员  刘爱斌二〇二〇年六月三十日法官助理周萍会书记员阳银兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。