湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初117号原告：刘星，女，汉族，1979年4月3日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘星，湖北旻韬律师事务所律师。被告：王连平，男，汉族，1968年10月27日出生，住湖北省荆州市荆州区。被告：罗尚敏，女，汉族，1969年6月17日出生，住湖北省荆州市荆州区。二被告共同委托诉讼代理人：陈友元，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。原告刘星与被告王连平、罗尚敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘星及其委托诉讼代理人刘星、被告王连平、罗尚敏及二被告共同委托诉讼代理人陈友元参加诉讼。本院于2019年11月25日作出了（2019）鄂1003财保239号民事裁定书，裁定冻结被告王连平、罗尚敏的征收补偿款680000元，原告刘星为此交纳了案件申请费3920元。本案现已审理终结。原告刘星向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还原告在荆州集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议属于原告所得的补偿款729033元；2.判令被告承担本案的受理费和财产保全费。事实和理由：2013年1月9日，原告和被告签订《房屋租赁合同》（期限为2013年3月1日至2018年3月1日），被告将新建的位于荆州市××区郢城镇××组××房屋××至××层（毛坯房）出租给原告用于商业经营。原告将承租房屋装修后登记注册了“荆州星驰汽车服务中心”，经营范围为汽车美容装饰服务、轮胎销售、保养；住宿服务。后因修建复兴大道，2017年8月12日起经用于经营的房屋被围墙围住并拆除。2019年10月，被告与荆州市荆州房屋征收与补偿办公室签订的房屋征收补偿协议中的补偿款包括房屋装饰装修补偿352497元、经营损失补偿361536元、设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元。原告与被告就装修、经营损失等补偿款的分配未达成合意。为维护原告的合法权益，根据民法总则第176条、第179条和《民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼。被告王连平、罗尚敏辩称，因原告刘星诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案，答辩人提出答辩意见如下：一、答辩人的房屋征收补偿款与原告无关，原告不是征收补偿协议当事人，无权要求返还补偿款。答辩人房屋被征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，而答辩人与原告是房屋租赁合同关系。原告是承租人，原告不享有征收补偿合同权利，无权要求返还补偿款。二、根据租赁合同，答辩人无义务补偿原告装修损失、经营损失和其他损失，原告的诉求无合同依据。答辩人与原告租赁合同约定：“合同期满，甲方无偿收回房屋，但可以移动物品归乙方所有。”没有约定对装修损失、经营损失赔偿条款。根据荆州区法院（2018）鄂1003民初447号民事判决书认定，答辩人与原告租赁合同支付租金至2018年3月1日合同期满，合同自然解除，而且原告占有使用房屋至2018年10月租赁房屋拆除，原告与答辩人租赁合同在合同期满之前并未解除，且原告有使用水电表注销凭据为证。因此原告主张装修损失、经营损失和其他损失无合同依据。三、原告要求返还房屋征收补偿协议属于原告所得补偿款729033元诉求不明。原告诉求返还属于原告所得729033元是含什么项目补偿款纵观诉求没有明确，征收补偿协议中装饰装修损失352497元，是对答辩人整栋房屋装饰装修补偿，原告仅对租赁房屋套白和贴地砖简单装修和装饰，所以对装饰装修的损失应由原告提供证据，经检验鉴定后才能认定，对经营损失原告未提供任何证据，证明有经营损失事实依据。综上所述，原告返还房屋征收款、补偿款729033元无法律依据。无权享有补偿权利，其装修损失、经营损失因合同到期无合同约定，对此答辩人认为应驳回原告上述请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，原告刘星（承租人、乙方）与被告王连平、罗尚敏签订了房屋租赁合同一份。该合同约定，一、甲方将自己拥有的所有权的房屋出租给乙方使用。具体方位为荆州市荆州北环路50号。二、承租期限。五年，2013年3月1日至2018年3月1日。三、乙方每年租金为九万元，第四、五年拾万元。六、乙方在承租期间，可以根据需要对房屋进行必要的装饰，但不得损害房屋整体结构。合同期满，乙方不再续租，甲方无偿收回房屋，但可以移动物品归乙方所有。2017年6月28日，被告王连平、罗尚敏等与荆州市荆州房屋征收与补偿办公室等签订了荆州集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议书。该协议书约定，一、被搬迁房屋坐落于荆州区郢城镇××组××号。2、房屋总建筑面积451.92平方米。三、其他补偿。1、“住改非”房屋面积451.92平方米，根据房屋被搬迁前的经营情况、经营年限及纳税等实际情况一次性给予不超过6个月的经营损失补助，人民币361536元；3、房屋装饰装修补偿金额为人民币352497元；5、设施设备移装补助金额为人民币11000元；9、其它补偿事项：树、设备迁移人民币10000元。房屋征收估价明细表载明：二、装饰装修协商价。一层补偿104695元、二层补偿117499元、三层补偿117499元、一层坡屋顶补偿12804元，共计补偿352497元。四、移动设备拆移补助费。1、有线电视300元；2、独立三相电表800元；3、独立水表2000元；4、宽带网线100元；5、固定电话200元；6、太阳能1000元；7、空调柜机1500元；8、空调挂机4800元；9、水井300元；共计11000元。五、其他项目评估。1、树6000元；2、举升机迁移4000元；共计10000元。本院（2018）鄂1003民初447号民事判决书载明：涉案房屋的钥匙在原告刘星手里，被告没有钥匙无法进入。2017年8月12日起涉案房屋因政府工程建设需要被围墙围住。原告刘星庭审时陈述，被告房屋租给我的时候有如下装修：一楼大门３个卷闸门，卫生间做了地面瓷砖没有吊顶，装了蹲式大便器，墙面没有做是水泥，没有油漆，所有窗户都只有铝合金没有防盗网，只通了电没有装灯，所有开关都是我安装的，评估公司来评估的时候外观的装修都是我装的。我承租房屋后只做了一次装修，１月９日签合同之后装的，给了我一个月的装修时间，大概是１月２２日开始装，３月８日装修完。承租后装修如下：品牌轮胎店，外面招牌铝塑板，光招牌公司承担了差不多10万元。1楼是公司承担，2楼和3楼是我自己装的。1楼装修做了招牌、卷帘门喷漆、所有的外墙包柱、里面所有墙面的油漆、吊顶、玻璃隔断、背景墙、所有的门，包括卫生间和后门，地面的地板砖、挖了两个地沟、洗车间全部铺了墙砖和地砖、１楼至３楼装了１０个监控、一台５匹柜机和1.5匹的挂机空调、外墙发光字灯箱、轮胎吊架、玻璃货柜架、气路和水路、收银台及背景墙、消防。１楼装修包括招牌一共花了１７万元左右。２楼和３楼一样的，宾馆为主的装修，一层５个房间，一间大房，４间小房。木地板、乳胶漆、墙纸、吊顶、灯具、开关插座、进门的电子门锁、窗户防盗网、每个房间１台空调、有线电视及机顶盒、网线、每个房间两张床、沙发、热水器、浴具、大房间一台自动麻将桌、２楼一台监控主机和网线主机。２楼和３楼花了接近５０万元。顶楼装了一个空气热水器，隔了一个布草间、员工房，员工房吊了顶，员工房是我自己搭建的，装了空调，两个窗户，防盗网，顶层花了两三万元。房屋拆迁时搬了机器设备、货物、空调、电视机、床品，没有搬床。2017年6月28日签合同之后大概在7月份搬走的，当时要开新店，机器用叉车搬走的，大概在2017年7月底就没有经营了。拆房屋的具体时间我不是很清楚，大概是2018年拆的。之前判决的5万元租金我没有支付给被告，被告出租的房屋比较合适做宾馆，本来就已隔成了单间。一年扣除成本有20万元左右收入。被告王连平、罗尚敏庭审时陈述，我们是夫妻关系。出租给原告的房屋１楼是门面，２楼和３楼是住的。租给原告的不是毛坯房，一楼和二楼一样，卷闸门、卫生间、简易灯。水电安装、门、窗、楼梯扶手、楼梯瓷砖，还有１１个卫生间的瓷砖、抽水马桶。卫生间以外的地面上的地板砖是没有装。我对原告所陈述的装修有异议，卫生间的墙砖、地砖、开关，整个房子的简易灯、电灯开关都是我装的，二楼和三楼只是复合地板。我们建房和装修不是一起，装修大概花了二十几万。2017年8月12日打的围墙，2018年10月24日拆房子，之前原告一直在经营和使用。我们的房屋租给原告后，我们自己在案涉房屋后面还有房子，没有在租赁房屋里面住。案涉房屋中没有需要搬走的物品，我们出租给原告的房屋当时房子是按照宾馆设计。本院认为，原告刘星与被告王连平、罗尚敏签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告刘星提出判令被告返还原告在荆州集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议属于原告所得的补偿款729033元的诉讼请求由房屋装饰装修补偿352497元、经营损失补偿361536元、设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元四部分组成。关于原告主张的房屋装饰装修补偿352497元是否应予支持。原告刘星陈述其承租后对房屋进行了装修，一楼、二楼、三楼、顶层装修费用近70万，涉案房屋是2018年拆的；被告陈述，我建房后就进行了装修，装修费二十几万元，涉案房屋是2018年10月24日拆的，之前原告一直在经营和使用；被告王连平、罗尚敏与荆州市荆州房屋征收与补偿办公室签订的荆州集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议书确定房屋装饰装修补偿金额为人民币352497元；原告刘星与被告王连平、罗尚敏所签订房屋租赁合同的租赁承租期限是五年即2013年3月1日至2018年3月1日，2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，涉案房屋的钥匙在原告刘星手里，自涉案房屋被围墙围住至租赁期限届满日2018年3月1日，剩余租赁期限近六个半月；原告租赁的房屋是用于从事汽车服务和开宾馆。根据以上事实，结合双方当事人的陈述，2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，房屋已经不能正常经营和使用，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对原告主张的房屋装饰装修补偿352497元，本院酌情予以支持房屋装饰装修补偿352497元的10％即35250元；关于原告主张的经营损失补偿361536元是否应予支持。原告主张的经营损失补偿361536元系对涉案房屋认定为“经营性”房屋后给予的“住改非”补助，原告庭审时陈述其一年扣除成本有20万元左右收入，且被告所有的房屋出租给原告前亦是按照宾馆设计的，涉案房屋被围墙围住至租赁期限届满日2018年3月1日，剩余租赁期限近六个半月；2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，房屋已经不能正常经营和使用；根据以上事实，结合双方当事人的陈述，原告确有一定的损失发生，但原告主张的经营损失补偿361536元并不客观真实；现原告还有近六个半月的剩余租赁期限不能正常经营，客观上存在一定的损失，也即剩余期限不能正常经营所造成的损失。因政府征收，承租人原告的损失不能得到适当补偿实为不公平；同样，原告主张政府补偿给被告的全部经营损失补偿361536元也是不公平的；在此情形下，将出租人从政府获得的经营损失补偿部分支付给承租人，较为恰当合理。本案中被告获得经营损失补助为361536元，本院酌情为由被告向原告支付经营损失补偿361536元的10％即36154元。对于原告主张的设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，依据本案查明的事实，结合双方当事人的陈述，应认定为是补偿给原告刘星，对原告主张的设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，本院予以支持。综上，被告王连平、罗尚敏应向原告刘星返还房屋装饰装修补偿35250元、经营损失补偿36154、设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，共计86404元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王连平、罗尚敏于本判决生效之日起十日内向原告刘星返还房屋装饰装修补偿、经营损失补偿、设施设备移装补助、举升机迁移各项补助共计86404元。二、驳回原告刘星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5545元（已减半），由原告刘星负担4565元，被告王连平、罗尚敏负担980元；财产保全费3920元，由原告刘星负担3036元，被告王连平、罗尚敏负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  杜振虎二〇二〇年六月一日法官助理李晓书记员赵燕