广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1899号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁诗敏，女，汉族，1994年10月25日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱院林，男，汉族，1977年5月16日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。原审被告：佛山市顺德区衡天得通信设备经营部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：邱院林，本案被上诉人。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。原审被告：佛山市顺德区伦教名兴通信店，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：李永经，本案原审被告。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。原审被告：李永经，男，汉族，1973年1月8日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。上诉人梁诗敏因与被上诉人邱院林，原审被告佛山市顺德区衡天得通信设备经营部（以下简称衡天得经营部）、佛山市顺德区伦教名兴通信店（以下简称名兴通信店）、李永经房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梁诗敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁诗敏的诉讼请求并驳回邱院林的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由邱院林承担。事实与理由：第一，涉案商铺的性质为“自建房”，宗地用途为“城镇住宅用地”，房屋用途为“成套住宅”，即涉案房屋不具备商业经营出租资质。邱院林明知该情况却对梁诗敏故意隐瞒，严重违约在先。在梁诗敏承租前，涉案商铺就已经属于违章建筑，因涉案商铺未经政府部门许可即被间隔为三家使用。而且，邱院林在出租涉案商铺前，涉案商铺就已经存在《佛山市伦教街道火灾隐患排查整治“三小场所”检查记录表》中所涉的消防问题。虽然该表由佛山市顺德区伦教常教居委会（以下简称常教居委会）出具，但涉及消防的问题广泛，在执行中也有各项细节，当地村（居）委会日常协助政府开展各样工作，应当认定村（居）委会对消防问题同样具有排查、检查的权利，相关人员应当尊重、遵守并执行村（居）委会的整改通知，故一审判决认为消防规范只能由公安部门作出认定是错误的。综上，涉案商铺性质上属于居民住宅，不符合商铺出租的标准。第二，2019年8月22日，因接到常教居委会出具的《佛山市伦教街道火灾隐患排查整治“三小场所”检查记录表》，梁诗敏所经营的水果生意被迫暂停，并被要求进行消防问题整改。该通知上注明整改期限是至2019年8月29日，梁诗敏在此期间多次与邱院林的姐姐进行沟通，但直至2019年8月29日邱院林依然无法解决涉案商铺存在的消防问题。邱院林将并非“商铺”且存在诸多问题的涉案商铺出租给邱院林使用，违约在先，梁诗敏于2019年8月31日通知邱院林解除合同，合情合理，于法有据。第三，涉案商铺的权属状况及租赁状况复杂，邱院林于一审中提交的《同意转租证明》上的签名真实性存疑。经梁诗敏了解，邱院林转租涉案商铺的行为并未得到所有产权人同意，对此邱院林负有证明责任并应当由其申请有关人员作为证人出庭作证。第四，因邱院林存在严重违约行为，梁诗敏有权行使解除权，自解除通知于2019年8月31日到达邱院林及其姐姐之时生效。在双方的《租赁合同》解除后，梁诗敏无需再支付租金并有权要求邱院林返还押金及转手费。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持梁诗敏的上诉请求。邱院林答辩称：第一，法律并无规定住宅不能改为商业性质用途，梁诗敏已经办理了营业执照，证明涉案商铺可用于商业出租。第二，涉案商铺被间隔成三个小商铺的情况，在邱院林承租之前就存在，是涉案房屋的所有权人进行的结构改造而非梁诗敏所谓的违章建筑。第三，梁诗敏在接收涉案房屋后一直正常从事经营活动，并无导致梁诗敏无法经营的情况。第四，涉案商铺由梁诗敏用于经营水果，依法不属于必须经过消防验收的房屋。第五，邱院林在知道涉案房屋需要整改的情况后积极与梁诗敏沟通，反而是梁诗敏消极不配合，最终导致损失的扩大。涉案商铺现已整改完毕，不影响梁诗敏继续使用，梁诗敏上诉主张合同解除的理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。衡天得经营部、名兴通信店、李永经述称：意见与邱院林的答辩意见一致。梁诗敏向一审法院起诉请求：1.判令解除梁诗敏与邱院林、衡天得经营部、名兴通信店、李永经的商铺租赁关系（商铺位于佛山市顺德区某街道某路X巷X号）；2.判令邱院林、衡天得经营部、名兴通信店、李永经返还梁诗敏押金13000元及转手费48000元；3.案件诉讼费由邱院林、衡天得经营部、名兴通信店、李永经共同承担。邱院林向一审法院反诉请求：1.判令梁诗敏立即向邱院林支付自2019年9月1日至2019年10月31日的租金13000元；2.判令梁诗敏向邱院林支付自2019年8月1日至2019年8月31日水电费1163元；3.案件反诉费用由梁诗敏承担。一审法院查明事实：2019年5月5日，梁诗敏作为乙方承租方与邱院林作为甲方出租方签订了《租赁合同》，约定：1.承租人向出租方承租位于佛山市顺德区某街道某路X巷X号作为经营通信之用，租期由2019年5月21日起，至2022年5月20日止。该商铺建筑面积约50平方米，合共每月租金6500元。本协议自签订之日起生效，承租人须即交第一个月租金，并交壹个月的租金作为押金，合计13000元，以后每月于当月五日前交清租金。如超过十天不交租金的，业主有权收回该铺，且不退回押金。承租人如在该铺租期未满前退租，即视为承租人中途毁约，承租人自愿放弃收回押金的权利。承租人在租约期满或出租方限期迁出时，该铺租金、水电费、电话费及其他管理费付清后，出租方将在30天内把该铺的押金（不计利息）凭收据全部退还承租人。如承租人在租约期未满因故须提前解约的，必须提前两个月通知出租方，否则除没收押金外，另须补回两个月租金给出租方。……承租人负责铺内所有的水电费、治安费、清洁费及所要缴交的各项费用和一切税款。……《租赁合同》签订后，邱院林依约向梁诗敏交付涉案商铺用于经营“吉某佳果”水果店。梁诗敏于《租赁合同》签订当日，梁诗敏在商户名称为“佛山市顺德区伦教名兴通信店（李永经）”的POS机上刷卡消费合计61000元，邱院林的姐姐丘某花于当日向梁诗敏出具《收据》一份，确认收到梁诗敏交来的一个月租金6500元、一个月按金6500元；剩余的款项48000元，梁诗敏与邱院林均确认为转手费，双方未明确约定转手费的性质。2019年6月22日和2019年8月7日，梁诗敏分别向丘某花微信转账支付2301.20元和8000元。另，梁诗敏、邱院林、衡天得经营部、名兴通信店、李永经在一审中确认2019年7月的租金和水电费已通过现金的方式向邱院林支付。2019年8月22日，常教居委会对涉案商铺进行火灾隐患排查整治，并向梁诗敏出具了《佛山市伦教街道火灾隐患排查整治“三小场所”检查记录表》，记载涉案商铺不符合消防整治标准，主要存在以下三项火灾隐患：1.场所内未按要求配备ABC干粉灭火器；2.疏散通道、安全出口未设置灯光疏散指示标准、火灾事故照明；3.建筑物中的吊顶、墙面的装修采用可燃材料，要求限期于2019年8月29日改正。梁诗敏接到通知后，通过微信与丘某花进行沟通，大概沟通过程如下：1.2019年8月22日。梁诗敏：“花姐，我们这里今天查消防隐患过来，说我们隐格是隔板的，要求我们全部换成水泥，那怎么办。他们说下次过来检查还是隔板就封铺，封铺的话谁赔偿我的损失。这里之前租的时候，你没和我说消防不过关的。”丘某花：“你说的这个问题，我和我弟弟沟通下，叫他找房东沟通下，看他怎么样先。”梁诗敏：“是的，他们说下次过来就直接封铺了，二话不说的了。他们一进去一看，一推开门一看，这里连接那里不能用隔板，一定要用水泥。现在我很头大，封铺谁补偿我损失？”2.2019年8月23日。梁诗敏：“花姐，你们谈得怎么样了？”丘某花：“等一下，我问一下我弟弟和房东谈得怎么样了。”梁诗敏：“怎么样了？”丘某花：“没复哦。”梁诗敏：“星期一给个答复吧！这种问题不能拖不然哪天消防局来了封店就完蛋了。”……2019年8月23日晚。梁诗敏：“花姐，房东刚走过来说，他不管的了。那就是怎么办，不管就是等它封吗？没人举报还好，有人举报等下封了呢？”丘某花：“走法律程序啰，如果他真的不管的话。”……梁诗敏：“花姐明天你们那边给个答复给我吧！不行我就只能走法律途径了！”丘某花：“嗯。”……丘某花：“敏呀，明天是周六、周日，我弟弟找人要等到周一才行。星期一他才去找负责这个的那些人，周一单位那些，上面那些，周一他们全部都要开会的，开会的话，最终结果要等到周二，下个星期二，上面给到准确的信息，再和房东沟通确定，然后拍板。”梁诗敏：“好的，那我周二再找你。你们的意思是周一找消防局的了解，是不是，具体你们先沟通好。现在就看周二，周二你再给个答复我可以的。”丘某花：“是的，我们都考虑过的，等一等我弟弟先找一下人先，找一下上面律师的人先。”3.2019年8月27日。梁诗敏：“花姐怎么样了？”丘某花：“房东不处理哦。”梁诗敏：“那你们怎么处理？”丘某花：“我弟说问你哦。”梁诗敏：“问我什么？”丘某花：“你想怎么处理，或者去告，就怎么做。如果你决定去告，告诉我。主体墙不关装修的事，他说到装修去了。”梁诗敏：“消防问题只会越来越严格，这样的风险我承担不了！那你们是怎么给我处理？”丘某花：“一：等到真的来查再去告，二：没来之前去告。”梁诗敏：“那你们决定走法律了是吧？”丘某花：“他不处理。”梁诗敏：“我不可能等到封铺再解决的。他是你的承租方，但你是我的承租方啊。”丘某花：“嗯。”梁诗敏：“出了问题是你给我解决然后你再找他解决啊。”丘某花：“现在他不处理。”梁诗敏：“要么你们帮我解决消防的问题，这样我才能安心的继续做生意如果你们不解决消防这个问题那我要求解除合同”。丘某花：“房东的问题，只好走法律程序。不是你也不是我的问题。”2019年8月27日下午。丘某花：“上次街区的人查，是说哪扇墙有问题的？”梁诗敏：“房间里面”。丘某花：“就是后面的，不是中间主体墙？”梁诗敏：“房间里面没有实体墙最大问题是那里。”丘某花：“我刚过去，你那没开门。什么时候开门？”梁诗敏：“我今天有事没开。”丘某花：“明天开吗？”梁诗敏：“说实在话我现在哪敢开？”丘某花：“知道了。”梁诗敏：“那你现在怎么解决？”丘某花：“把视频发给他，如果不处理，再走法律程序。”梁诗敏：“那现在怎么样了？”丘某花：“没复，明天再问他，看结果怎样。”梁诗敏：“尽快，打电话最好。”丘某花：“嗯。”4.2019年8月29日。丘某花：“敏呀，给了很多次电话了他都没接。”梁诗敏：“我现在在外面，你等一下先。我叫我妈找一下他，打个电话给他。”丘某花：“消防队的人走了咯，走了咯。他等不了这么久，他正在上班中的。明天咯，你看明天方不方便找到人，他明天上班过来哦！”梁诗敏：“他们过来是干什么先，是不是过来开一张意见书先？现在是你们出钱弄还是怎么样先？讲清楚这个问题先。等下我开了门说是我的责任那么怎么办？”丘某花：“那个消防局的那个人是我弟弟的熟人来的，我弟弟叫他过来看下哪些不符合规格。哪些责任在哪里，看下是我们还是上一手房东，肯定就不关你事的。”梁诗敏：“我们，现在是我和你的问题，现在这个房东也打电话给我说他现在是不会再管这个问题的了。但是，我现在很为难，你明不明白？我怕他封了我铺，责任是我的。我也咨询了律师，我要告只能告你，我不能直接告他。他去看的话就去隔壁店还有去那间房那里，他们隔壁两家店都可以看到的了。”5.2019年8月30日。丘某花：“今天什么时候开门，我们叫消防的人过去确认一下，一个主墙，还有房间里面的问题，是那个的责任，还是我们的责任，我们要确认。”梁诗敏：“你打个电话给我老公吧！我问过律师，我有权力不开门的哦。就是他们法院下来去看的话，就法院他们去确认的，如果想我们开门的话，就出一份通知给我们，出一份有效的通知给我们。你最好和我老公那边谈吧！我现在没空。或者明天吧，明天我有空都行的。我现已正式起诉的了，我给我律师电话给你，你打过去吧！”丘某花：“你不开门，我们没办法处理，那等明天你过来再开门，我们再叫人看。”梁诗敏：“你要先和我解决我这的问题，你解决了我这的问题你才能解决他那边的问题，因为你是我的承租人，不是他是我的承租人，他是解决不了我的问题的，什么都是要你先解决我的问题的。现在我要求我不再租下去了，因为你消防不合格，因为你消防不合格，我不敢开，你明不明白？你叫消防过来，等下他看我不顺眼，突然间封了我铺，那责任岂不是我的？我现在已经说明白哪里的问题了，那个小房间，主要不是实体墙来的。我现在要实体墙你明白吗？”丘某花：“我叫消防的人确认，他说要看过才能确认。”梁诗敏：“要看的话，其实到隔壁店就能看到的了，他们隔壁一敲就知道了。”丘某花：“敏呀，你是不是明天有空过来呀？明天有空过来就让他看下确认下咯，因为隔壁铺是隔壁铺，我们这边是我们这边门进去，不同的。”梁诗敏：“上次叫他们出一份确认书给我，因为他们当日都不肯出确认书给我。现在你叫他过来怎么搞呀？”丘某花：“你看什么时候方便，我们叫消防的人看点搞。”梁诗敏：“现在是这样，我们要求解除合同，你们同不同意先？你先和我解决这个问题先，我现在要求解除合同，不想再租下去了，你和我先解决这个问题。消防那里你和房东解决，因为我和房东谈不来，我没权叫他什么的。”丘某花：“我们不同房东谈，我们要消防确认责任方。然后再处理消防问题。”梁诗敏：“我这么和你说吧！那面墙就是人家说不是实体墙，要一砖一瓦拼上去，你明不明白。这个问题他们消防知道的。”丘某花：“现在我们要确认怎么处理，要叫他过来看过。”梁诗敏：“你打个电话给我老公吧！他可能有空，因为我不会开车的呀！”丘某花：“这样，真的要处理就大家配合，如果你真的不配合处理就不是我们不处理。你和你老公沟通吧！因为所有事都我和你沟通的，你和他沟通好可以吗？”梁诗敏：“你确认我们开了门，你不会把责任推回至我的身上先。因为那天村委已经和我说明白了，那些责任不是我的，是那面墙是你们的责任，我只负责配好消防那些灯和灭火筒，这些我已经配好了，已经弄好了。但最大的问题是建筑的问题。你们都知道的建筑那不是实体墙，你们都知道的。那时候我租下来的时候，你们没和我说清楚，只交代不能用明火。”丘某花：“你和你老公沟通看什么时候方便。等你回复什么时候方便开门，确认责任方，然后处理问题。什么时候方便开门，提前告诉我，我要提前约人哦。”6.2019年8月31日。梁诗敏：“邱院林、丘某花因你们出租的商铺间隔开三家店的墙体使用了易燃建筑材料而不是实体墙，导致我店铺消防排查不合格从而无法正常营业，并且你们长时间不处理此问题，我要求和你们解除合约。”丘某花：“我们没有不处理。”……因双方协商无果，梁诗敏遂于2019年9月3日向一审法院提起诉讼。另查明，佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会明珠北路二巷16号房屋[不动产权证号：(20XX)顺德区不动产权第004XXX、004XX号]由李某潮和何某珍按份共有，各占1/2份额。李某潮于2019年10月25日出具《同意转租证明》，证明其将上述商铺租赁给杨其雄，知悉并同意杨其雄将上述商铺给邱院林使用，期限自2016年10月7日至2021年10月6日止，并由杨其雄与邱院林签订《房铺租赁合同》。2016年10月7日，杨其雄与邱院林签订《房铺租赁合同》，约定杨其雄将坐落于某镇某路X巷X号房铺出租50平方米向邱院林使用，租赁期限自2016年10月7日至2021年10月6日止。诉讼中，一审法院于2019年11月20日对涉案商铺进行现场勘验时，勘验结果显示涉案商铺内尚遗留有梁诗敏的冰柜1个及邱院林的小木柜一个，其余物品均已搬空。对于需要消防整改的位置，梁诗敏认为是木质天花板、商铺里间的木质小隔间、与左右商铺之间隔墙的下半部分木质装饰板。邱院林对后两处整改位置予以确认，但认为天花板采用的是防火材料，无需整改，并在一审中表示，愿意对上述需要整改的位置进行整改，大约需要一周的整改时间。梁诗敏在一审中表示，不愿意配合邱院林整改。直到一审辩论终结前，梁诗敏一直未开门营业也未向邱院林交付涉案商铺的钥匙。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同是否有效及合同相对方的问题。一审法院认为，梁诗敏与邱院林之间签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应依法履行各自义务。梁诗敏认为，邱院林未经房屋所有权人同意向梁诗敏转租涉案商铺应认定合同无效。对此，一审法院认为房屋租赁转租合同属于确立债权、债务关系的债权合同，债权合同的效力并不受合同外第三方的约束，经转租合同双方意思表示达成一致即生效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条虽规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但该项法律规定的目的是为了保护出租人的利益，出租人在承租人未经其同意的情况下转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的转租合同仍然有效，并不因未取得出租人同意而无效。涉案《租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条应当认定合同无效的情形，故对于梁诗敏认为涉案合同无效的意见，一审法院不予支持。关于涉案房屋租赁合同的相对方问题，双方已经在《租赁合同》中明确约定，合同的承租方为梁诗敏，出租方为邱院林，根据合同的相对性原理，涉案房屋租赁合同的相对方应为邱院林，梁诗敏认为其与邱院林、衡天得经营部、名兴通信店、李永经之间形成房屋租赁合同关系并要求衡天得经营部、名兴通信店、李永经承担相应责任，于法无据，一审法院不予支持。关于涉案房屋租赁合同是否应当解除的问题。梁诗敏要求解除合同的理由是涉案商铺不符合消防要求，不能进行经营且邱院林不进行消防整改。对此，一审法院认为，首先，常教居委会并不是进行消防安全检查的行政机关，并不具有进行消防处罚的相关行政职权。常教居委会对涉案商铺只是进行火灾隐患的排查，最终是否符合消防规范，应由公安消防部门认定。其次，在常教居委会向梁诗敏下达《佛山市伦教街道火灾隐患排查整治“三小场所”检查记录表》后，邱院林的姐姐丘某花一直与梁诗敏在微信上沟通如何处理相关事宜。从双方沟通的内容来看，丘某花并没有拒绝进行处理，而是表示要和房东进行沟通和需要带消防队的人去现场查看。2019年8月27日，丘某花虽然表示房东不处理，要走法律程序，但是当天丘某花去到涉案商铺，涉案商铺没有开门。丘某花进一步表示，再跟房东沟通，如果房东不处理，再走法律程序。2019年8月29日，丘某花打算带消防队的熟人到涉案商铺查看，但涉案商铺没有开门。2019年8月30日，丘某花再次要求带消防队的人去涉案商铺查看，但梁诗敏仍然没有开门，丘某花告知梁诗敏方便开门的时候提前通知她。2019年8月31日，梁诗敏即要求解除合同。由此可见，梁诗敏在告知丘某花相关检查情况后，丘某花一直在进行积极处理，没有明确表示不配合处理，且发现消防隐患后对现场进行查看以确定需要整改的位置也是合理要求，因梁诗敏不配合开门才导致无法采取下一步措施。而梁诗敏发出解除合同通知的时间与火灾隐患排查仅仅相隔一个多星期，并没有给邱院林预留足够的时间进行处理。最后，通过现场勘查，涉案商铺需要进行消防整改的工程量并不大，涉案商铺完全可以通过整改达到消防要求，继续交付使用，且邱院林也一直表示可以进行整改。综上，涉案商铺并没有出现因邱院林的违约行为致使合同目的根本无法实现的情形，不符合合同解除的条件，梁诗敏要求解除合同，于法无据，一审法院不予支持。由于涉案房屋租赁合同尚未解除，故梁诗敏要求邱院林返还押金和转手费，于法无据，一审法院不予支持。关于梁诗敏是否应向邱院林支付租金和水电费的问题。梁诗敏认为，梁诗敏于2019年5月5日支付的61000元中，其中13000元为押金，48000元为转手费；2019年6月22日支付的2301.20元是5月的租金；2019年8月7日支付的8000元是2019年6月的租金及水电费。邱院林认为，梁诗敏于2019年5月5日支付的61000元中，其中6500元为押金，6500元为2019年5月的租金，48000元为转手费；2019年6月22日支付的2301.20元是2019年6月21日至2019年6月30日的租金2167元和2019年5月的电费134.20元；2019年8月7日支付的8000元是2019年8月的租金6500元及2019年7月的电费1608元、水费20元。对此，一审法院认为，双方在《租赁合同》中明确约定，协议签订之日承租人须交第一个月租金，并交一个月的租金作为押金，且丘某花于2019年5月5日向梁诗敏开具的收据中也载明了收到一个月租金6500元，一个月按金6500元，故一审法院认为，邱院林的陈述合理，梁诗敏于2019年5月5日向丘某花支付的61000元中，其中6500元为押金，6500元为2019年5月的租金，48000元为转手费，因合同中约定的租赁期限自2019年5月21日起，故第一个月的租金应自2019年5月21日起计算至2019年6月20日止。梁诗敏于2019年6月22日支付的2301.20元，从支付的金额判断，邱院林的陈述合理，对应为2019年6月21日至2019年6月30日的租金和2019年5月的水电费。梁诗敏于2019年8月7日支付的8000元是2019年8月1日至2019年8月31日的租金6500元及2019年7月水电费。梁诗敏、邱院林双方均确认2019年7月的租金及对应上月水电费已通过现金的形式支付。故梁诗敏已支付租金至2019年8月31日，支付水电费至2019年7月31日。由于双方之间的租赁合同关系尚未解除，且梁诗敏也未实际将涉案商铺清空和交付给邱院林，故邱院林要求梁诗敏继续支付租金和水电费，于法有据，一审法院予以支持。对于2019年8月1日至2019年8月31日的水电费为1163元，梁诗敏、邱院林双方均无异议，邱院林要求梁诗敏向其支付，一审法院予以支持。对于2019年9月1日至2019年10月31日的租金，按照合同约定的租金标准6500元/月计算为13000元（6500元/月×2月），但考虑到梁诗敏因为担心涉案商铺存在消防隐患，需要与出租人协商解决，在此期间停止营业，具有合理的理由，对应期限的租金应予以扣减，一审法院酌定扣减半个月租金，即3250元，超过上述期限梁诗敏自行停业造成的损失应由其自行承担，对应的租金梁诗敏仍需向邱院林支付，因此，梁诗敏还需向邱院林支付租金9750元（13000元-3250元），对于邱院林要求支付租金的诉请，一审法院仅在上述范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、梁诗敏于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向邱院林支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金9750元；二、梁诗敏于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向邱院林支付2019年8月1日至2019年8月31日的水电费1163元；三、驳回梁诗敏的全部诉讼请求；四、驳回邱院林的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为2405元，由梁诗敏负担；反诉案件受理费减半收取为77.04元，由邱院林负担17元，由梁诗敏负担60.04元。二审中，梁诗敏围绕上诉请求向本院提交了佛山市自然资源局(佛山市城市更新局)答复函的网上截图,拟证明未经佛山市自然资源局以及当地工商登记部门批准,涉案商铺擅自改变为商业用途违反法律的强制性规定,邱院林存在违约行为。邱院林向本院提交了如下证据:1.企业信用信息公示报告,拟证明梁诗敏已为涉案商铺办理了工商营业执照,即涉案商铺可出租用于经营用途;2.照片两张、监督检查记录表一份、微信聊天记录截图一张，拟证明涉案商铺已完成了消防整改,不影响梁诗敏继续使用商铺。衡天得经营部、名兴通信店、李永经没有提交新证据。本院依法组织各方当事人进行证据交换和质证。经审查,梁诗敏提交的证据不能证明涉案房屋系未经批准将住宅改为商业用途,本院对其主张的证明内容不予确认。邱院林提交的证据真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，佛山市顺德区吉某佳果水果店于2019年8月2日经佛山市顺德区市场监督管理局核准注册成立，类型为个体工商户，经营者为梁诗敏。2020年2月29日，邱院林通过微信告知梁诗敏：“由于消防部门要求房东整改，房东刚才告知我们，已经整改了他自己的铺位，将与你铺位的小房间共用的墙也已经整改好了”，并附有整改后的图片。梁诗敏对涉案商铺原有木质隔墙已整改为实体砖墙并无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否无效；2.涉案房屋租赁合同是否应当解除；3.梁诗敏是否应支付2019年9月、10月的租金以及2019年8月的水电费。关于争议焦点一。梁诗敏上诉主张，邱院林并未取得涉案商铺所有权利人的同意即将其转租予梁诗敏，应当认定涉案房屋租赁合同属于无效合同。本院认为，涉案房屋租赁合同由梁诗敏与邱院林签订，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但该项法律规定的目的是通过赋予出租人法定解除权以保障其合法权益，并非否定承租人与次承租人之间转租行为的效力。涉案房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故梁诗敏的该上诉主张于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。梁诗敏上诉主张合同解除的理由是邱院林存在如下违约行为：其一是涉案商铺不符合消防要求，不能进行经营；其二是涉案商铺属于非法“住改商”且系未经政府部门许可擅自分隔为三个铺位的违章建筑。经核查，梁诗敏与邱院林在涉案房屋租赁合同中并无具体约定合同解除权的情形，故审查重点为梁诗敏是否享有法定解除权。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于涉案商铺是否不符合消防要求，不能进行经营的问题。一审判决已进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。结合涉案商铺存在的主要消防隐患木质隔墙已整改为实体砖墙且梁诗敏对涉案商铺的使用并未受到影响的实际情况。梁诗敏主张涉案商铺不符合消防要求，不能进行经营，显然与事实不符。其次，关于涉案商铺是否违反“住改商”、是否为违章建筑以及梁诗敏是否可以此为由主张解除合同的问题。梁诗敏提供的证据不能证明涉案商铺属于未经批准从住宅变更为商业用途或者存在违章改建的情形。即便涉案商铺存在上述情形，在梁诗敏已取得工商营业执照且能正常经营的情况下，梁诗敏关于合同目不能实现的主张不能成立。至此，梁诗敏不享有法定解除权，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。梁诗敏上诉主张，因涉案房屋存在消防不合格、非法“住改商”、违章建筑等问题属于邱院林违约，其有权解除合同，其已于2019年8月31日通知邱院林解除合同，故其无需向邱院林支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金以及2019年8月1日至2019年8月31日的水电费。如前所述，梁诗敏基于前述事由解除涉案合同缺乏依据，其于2019年8月31日通知解除合同的行为不发生当然的法律效力。涉案房屋租赁合同该时并未解除，梁诗敏亦未将涉案商铺清空和交付给邱院林，故梁诗敏本应依约向邱院林支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金。一审法院考虑梁诗敏因担心涉案商铺存在消防隐患需要与出租人协商解决而停止营业的实际情况，酌定扣减半个月租金，从而判决梁诗敏应向邱院林支付租金9750元（6500元/月×2个月-3250元），并无不当，本院予以维持。至于2019年8月1日至8月31日的水电费1163元，梁诗敏、邱院林在一审均无异议，故梁诗敏理应向邱院林支付该费用。梁诗敏的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁诗敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由上诉人梁诗敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣