.江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初321号原告：潘亦发，男，1974年5月9日出生，汉族，个体工商户，住江西省赣州市寻乌县。被告：谢先海，男，1979年2月7日出生，汉族，务农，现住江西省赣州市寻乌县。原告潘亦发与被告谢先海土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘亦发和被告谢先海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘亦发向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告谢先海合同，并退回原告预交的土地租金79712.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月20日，原、被告经协商一致，签订了一份土地租用合同。合同约定：被告自愿将其坐落在寻乌县横塘项的一块土地出租给原告种植果树，租期为五十年（2010年8月20日～2060年8月20日），五十年的租金一共为100880元。合同签订后，原告一次性付给被告租金95880元，次年又续付了租金3000元（因谢先海开车外出，谢先海交代原告将该租金付至其亲戚汤上仁手中），即原告共向被告给付租金98880元，该事实有原告出具的收条为凭，剩余2000元租金原告至今未付给被告。2019年冬，原告接到寻乌县吉潭镇人民政府通知，该地块因国家需要将被政府征用。土地被征用必将造成原、被告签订的土地租赁合同无法继续履行。政府工作人员告知原告：届时，只将该土地的青苗补偿款支付给原告，而土地补偿款全部付给被告。由于原、被告的土地租赁合同期限为五十年，而原告实际只使用了9年半；又由于原告已将五十年的租金一次性付给了被告98880元，为此，原告多次与被告电话沟通协商，要求被告在收到土地征收款后应将尚未实际租用的40年半的相应租金退回给原告，但均遭被告无理拒绝。为此，原告为维护自身的合法权益个受侵犯，特向贵院起诉，请求法院判如所请。被告谢先海辩称：租金是一次性支付的，当初双方口头约定，因为租金是一次性付清的，所以存在的风险如有征收或者其他变动等由原告自己承担，且原告至今还有租金未付清。合同第五条里写明了是一次性付清，现在原告存在9年多未支付清租金，我曾经向原告索要过这5000元，但是原告一直没有支付，我觉得原告这是违约行为。合同第四条，我们双方是商量好了的，当初订合同时也口头约定了，讲到这些风险包括征收、政策变动等，原告方应该也是清楚的。如果原告要求退回租金，那代表是要解除合同，那我要求按照当初市价，按照原告使用了几年就支付几年的租金来计算，并且原告要给我复原当初的原貌，让我能继续种植。我不退租金是因为当初讲好了合同中的第四条如征收等，我不负责任的，我也从来没听说过因为征收就要退还租金的，一次性支付肯定是存在风险的，该风险理应由原告自己承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经庭审质证，对双方无异议的证据本院予以认定；对当事人有异议的证据认定如下：对原告提交的寻乌县人民政府办公室抄告单复印件一份，结合原告补充提交的青苗补偿明细表以及寻乌县吉潭财政局转入的征地补偿款银行流水证据相互印证，可以证明原告承租的土地确被政府征收，本院对上述证据予以认定。为查清征收事宜，本院依职权进行了调查，吉潭镇人民政府出具了证明一份，用以证明政府确已下文征收本案诉争土地，且征收过程中未涉及原、被告租金补偿项目。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月20日，原告潘亦发与被告谢先海以及谢振玉、谢运宣签订了一份土地租用合同。合同约定包含以下内容：一、被告自愿将其位于寻乌县横塘项的土地一块出租给原告经营使用，租期为五十年（2010年8月20日至2060年8月20日）；二、四周界址：东以谢先财田角直线至电缆线电杆为界，南以尹老二和谢杨雄山脚为界，西以206国道水沟为界，北以谢统辉屋角和半山腰部两条电缆杆为界；四、在租用期间，如国家政策变动、征收，土地补偿款给被告，建筑和设施、设备补偿款给原告；五、土地租金乙方一次性付清给甲方等内容。双方签订合同后，约定五十年的租金一共为100880元，租金计算方式：以界址内土地一次性作价，不按具体面积计算；原告分多次向被告支付了租金合计95880元，余欠租金5000元，原告另行出具5000元欠条一张交被告执存，2010年11月1日，被告向原告出具了100880元收条一张交原告执存。原告承租被告土地后栽种果树至2019年冬，原告接到寻乌县吉潭镇人民政府通知，该地块因国家需要将被政府征收。政府工作人员告知原告后，对果树和土地进行了清点和测量，寻乌县吉潭镇财政所于2010年4月14日将该土地上的青苗补偿款41864元支付给了原告。承租土地被政府征用造成原、被告签订的土地租赁合同无法继续履行，而原告从签订承租合同至领取青苗补偿款时止，共使用土地9年7个月25天，由于原告已将五十年的租金一次性付给了被告95880元，为此，原告多次与被告电话沟通协商，要求被告将尚未实际租用的土地租金退回给原告，但遭被告拒绝，因而成讼。另查，土地补偿款因被告一直未与政府协商一致未进行处理，政府确已下文征收本案诉争土地，且征收过程中未涉及原、被告租金补偿项目。被告谢先海出租给原告的土地中包含农田以及部分林地，农田系被告谢先海以家庭承包的方式承包的寻乌县横塘项的水田，面积2.01亩，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，承包土地用途为农业用途，共有人为谢振玉、陈其招、邝斐林、谢晶晶、谢伟，谢先海为承包方代表；林地使用权利人登记为谢振玉，实际使用权人为谢先海。本院认为，原告潘亦发与被告谢先海签订的土地租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。政府征收行为属于不可抗力，该行为致使双方当事人签订的出租合同中所租赁的田地不能继续使用，双方均有解除合同的权利，故对原告要求解除与被告间的土地租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；原、被告约定一次性付清土地租金100880元，现原告仅使用土地9年半，剩余未使用年限的土地租金诉请退回。因原告仅支付土地租金95880元，未支付的5000元租金原告同意核减，故对其诉请的租金退还金额确定为76712.8元（100880元÷50年×40.5年－5000元）。本院认为，本案合同解除的情形是不可抗力，原被告双方均未违约，应结合实际按照公平原则来处理，应由双方各自承担损失的一半，再结合一次性付清款项享有一定优惠的交易习惯，部分支持原告的这一诉请，被告应退回原告23013.84元（76712.8元×30%）。对被告辩称双方约定如遇征收等风险由原告自行承担损失的辩称，因合同中未写明，被告也未提交其他证据证明有此约定，故对该辩称不予采信；对被告认为原告至今未支付5000元租金视为原告违约问题，因原告向被告出具了5000元欠条，该租金实际以欠款方式视为支付，这与被告向原告出具100880元租金收据相一致，故对该辩称不予采信；对被告要求按照签订合同当时市价计算租金的诉讼请求，因被告未提交证据证明签订合同时的市场租金价格，且被告将土地租给原告不是按面积计算租金，是以界址划分，将界址内整片土地一次性打包作价的形式出租，无法按照市场价格计算，故对被告该辩称不予采信。综上所述，《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘亦发与被告谢先海签订的土地租赁《合同》；二、被告谢先海自本判决生效之日起十日内向原告潘亦发返还租金23013.84元；三、驳回原告潘亦发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1792元，减半收取计896元，由被告谢先海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟瑞华二〇二〇年六月五日法官助理龚珍珍书记员陈楚弦附相关法律条文《中华人民共和国农村土地承包法》第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。第三十九条土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合:因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。