广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初508号原告（反诉被告）：江门市凯盈物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区*********物业用房。法定代表人：黄某1。诉讼委托代理人：黄伟庆，广东广能律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱龙发，男，汉族，1988年9月14日出生，住江门市蓬江区×，公民身份号码440************536。诉讼委托代理人：罗寒光，广东君高律师事务所律师。原告（反诉被告）江门市凯盈物业管理有限公司（以下简称凯盈公司）诉被告（反诉原告）朱龙发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2020年4月15日、2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的诉讼委托代理人黄伟庆、被告（反诉原告）朱龙发及其诉讼诉讼委托代理人罗寒光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费835.09元（其中2019年7月至2019年10月的物业管理费672.47元、2019年5月至2019年9月的公摊水费2.16元、2019年6月至2019年10月16日的公摊电费64.66元、2019年7月至2019年10月的消防维护费40元、2019年7月至2019年10月的电梯维护费55.8元）及违约金（以835.09元为基数，自起诉日至实际清偿日止，违约金按照日息千分之三计付）；2、判令被告向原告支付本案律师费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月28日，江门市凯茵豪庭小区的第一届业主委员会与凯盈公司签订《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》，约定由凯盈公司为江门市凯茵豪庭小区提供物业管理服务。双方还约定物业服务区域内的全体业主的共用部分（含车库）、共用设施设备水、电费由全体业主按照700户总数平均分摊。朱龙发作为江门市蓬江区凯茵豪庭×的业主，于2019年4月1日与凯盈公司江门市凯盈物业管理有限公司签订《物业服务协议》，再次明确同意业委会与凯盈公司签订的《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》，并再次明确约定如下：1、物业管理费按建筑面积计付，1.68元／㎡；2、公共设施设备（如电梯、消防、监控等）的维护费、维修费由所属楼栋的业主总户数平均分摊；3、公共能源分摊费按照《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》执行；4、地下车库管理费小车每个月按30元／个计付；5、如朱龙发未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向凯盈公司支付违约金；6、一方违约，相对方为实现合同权利所支出的诉讼费、律师费、评估鉴定费、公证费等费用由违约费承担；7、物业服务费从2019年3月16日开始计付。上述合同签订后，凯盈公司江门市凯盈物业管理有限公司依约向朱龙发提供了相应的物业服务，但朱龙发却无故拖欠物业服务费，经凯盈公司多次催促，仍不肯清偿。截止至起诉日，朱龙发共拖欠凯盈公司物业管理服务费835.09元，其中2019年7月至2019年10月的物业管理费672.47元、2019年5月至2019年9月的公摊水费2.16元、2019年6月至2019年10月16日的公摊电费64.66元、2019年7月至2019年10月的消防维护费40元、2019年7月至2019年10月的电梯维护费55.8元。对于在提起本案诉讼时已产生的其他费用，凯盈公司保留追究追讨朱龙发的法律责任。凯盈公司认为，其与业委会签订的《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》，以及其与朱龙发签订的《物业服务协议》均合法有效，既然其已经依约提供了物业服务，朱龙发也应按照上述两份合同的约定，依约支付相应的物业服务费。朱龙发拒不支付物业服务费的行为已构成违约，除应履行清偿责任，还需承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，凯盈公司特起诉至贵院，恳请贵院判令支持凯盈公司的全部诉讼请求。凯盈公司为其陈述提供的证据有：一、业主基本情况登记表，二、朱龙发身份证复印件，证据一二共同证明朱龙发作为本案朱龙发的主体适格。三、不动产登记证，证明朱龙发是江门市蓬江区凯茵豪庭×的业主。四、《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》，五、《物业服务协议》证据四、五共同证明1、原朱龙发之间存在物业服务合同关系；2、物业管理费按面积计付，1.68元/平方米；3、公共设施设备（如电梯、消防、监控等）的维护费、维护费由所属楼栋的业主总户数平均分摊；4、公共能源分摊费由全体业主按照700户总数平均分摊；5、地下车库管理费小车每个月按30元/个计付；6、如朱龙发未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向凯盈公司支付违约金；7、乙方违约，相对方为实现合同权利所支出律师费等费用由违约费承担。六、发票，证明1、凯盈公司已依约提供了物业服务；2、凯盈公司在提供物业服务期间支付的水电费、电梯维护费、消防维护费等。七、朱龙发欠费明细表，八、公摊电费明细表，九、公摊水费明细表，证据七至九共同证明朱龙发朱龙发的欠费明细。十、《电梯日常维护保养合同》十一、《建筑消防设施维护保养合同》、绿化维护费收据，证据十、十一共同证明凯盈公司依约提供了物业管理服务。十二、催收物业服务费资料，证明凯盈公司曾通过在商品房门口等显著位置张贴催款通知书、邮寄催缴通知书等方式催促朱龙发支付物业管理费。十三、证明，证明12幢的户数。十四、《委托代理合同》、发票，证明凯盈公司因本案诉讼支付5000元的律师费。十五、不动产登记信息证明，证明朱龙发是涉案房屋的产权人。十六、客梯、载货电梯半月保养报告书，十七、部分电梯维护费发票（结合证据6）证据十六至十七共同证明1、12撞有2台电梯。2、电梯维护所需费用。3、凯盈公司已依照约定进行电梯维护。十八、部分消防维护费发票（结合证据6），证明1、消防维护所需费用。2、凯盈公司已经依照约定进行消防维护。十九、《生活垃圾清运协议》，证明凯盈公司委托案外人清运涉案小区的生活垃圾，每日两次，符合合同约定。二十、凯盈物业公司接班交接表，证明凯盈公司有根据合同提供秩序管理服务。二十一、凯盈物业聘请清洁工的合同（部分），二十二、凯茵豪庭卫生值班表二十三、提供保洁服务照片证据二十一至二十三共同证明凯盈公司有根据合同约定提供保洁服务。二十四、绿化现状照片、视频二十五、绿化服务照片证据二十四、二十五共同证明结合绿化费发票，证明凯盈公司有依照约定提供绿化服务，而且涉案小区内绿化生长良好。二十六、消防水池现状，证明凯盈公司有按照合同约定清理小区水池，水池干净没垃圾。二十七、《安全技术防范系统系统维护合同》二十八、监控现状二十九、业主群内关于监控的微信截图，证据二十七至二十九共同证明小区的监控正常运作，并由专业公司进行维护。三十、秩序维护员证，三十一、终止劳动合同关系协议证据三十、三十一共同证明凯盈公司已经与“睡觉”的秩序维护员解除合同关系。三十二、凯盈公司积极相应业主要求的微信截图，证明凯盈公司对业主的要求和积极相应。三十三、江门市政府服务热线工单，三十四、现场照片证据三十三、三十四共同证明朱龙发主张有垃圾的地方是小区的装修垃圾堆放区，凯盈公司有按时清理。三十五、部分业主恶意提供物业管理人员私人电话和骚扰物业管理人员的微信截图，证明部分业主恶意将物业服务人员的电话恶意提供给其他业主，用于其他业主骚扰物业服务人员，导致物业服务人员不堪骚扰辞职，目的是达到某部分业主自治的目的。三十六、凯茵5幢之二邻居群微信截图，证明部分业主为达到个人目的，恶意破坏公共设备，以及恶意抹黑凯盈公司。三十七、公证书，三十八、《关于解决凯茵豪庭前期物管遗留问题的方法和原则的利弊分析报告》三十九、凯茵物业物业服务汇总，证据三十七至三十九共同证明由于前期物业服务公司管理不善，导致小区存在众多安全隐患，凯盈公司进场后，严格按照合同的要求履行了作为物管公司的义务，小区的人居环境得到很好的改善。四十、管道施工方案及报价；四十一、下水道维修通知书；四十二、关于业主讨论9幢之一疏通排水管的微信聊天截图；四十三、排水管疏通后凯盈公司前后多次安排工作人员进行清洁和消杀，证书四十至四十三共同证明1、凯盈公司征得大部分业主的同意，聘请专业的通渠公司进行通渠，履行了作为物管公司的职责；2、凯盈公司在通渠公司通渠后，前后多次组织工作人员进行清洁和消杀；3、大部分业主均表示车库已经清洗干净，并没有闻到臭味，甚至质问为什么个别业主要在“正能量群”夸大其词。四十四、凯盈公司安排通渠公司抽干11幢之二102和下水道积水的照片；四十五、关于11幢之二管道堵塞须进行疏通的情况说明；四十六、凱盈豪庭11幢管道疏通施工方案及报价四十七、关于11幢之二管道堵塞须进行疏通的通知，证据四十四至四十七共同证明：l、在拟聘请通渠公司进行通渠前，凯盈公司已采取抽干11幢之二102和下水道积水的方式进行疏通，优先选择最经济实惠的方式；2、11幢之一和11幢1l之二的管道是相连的，业主自发使用开启车库检查口进行疏通，会影响相连的管道，这也是导致4月7日11幢之一101倒灌的原因；3、凯盈公司严格按照合同的约定征询业主的意见。四十八、关于江门市凯茵豪庭移动信号覆盖施工的函四十九、关于凯茵豪庭小区室分建设项目相关情况的说明五十、关于征询告知函的补充及业主表达意愿采纳方式调整五十一、房屋安全鉴定报告证据四十八至五十一共同证明建设室分系统是电信公司为解决小区业主对于信号问题的投诉，初衷是满足业主日常无线使用需求和保障人防工程、应急工作的顺利开展，但由于部分业主反对，并没有实际建设。五十二、围墙装饰施工公告，证明小区道路被临时占用的原因。五十三、部分业主抹黑、侮辱、骚扰业委会成员和物管公司的微信截图，证明部分业主故意抹黑、侮辱、骚扰业委会成员和物管公司。五十四、凯盈公司履行义务的视频，证明凯盈公司严格按照合同的约定履行了作为物业管理公司的义务。五十五、2020年4月12日清理垃圾清运区照片，证明凯盈公司定期清理垃圾清运区。五十六，修剪绿化照片，证明在4月14日至4月29日期间，凯盈公司持续对涉案小区的绿化进行修剪和维护。朱龙发答辩称：我方认为是物业公司违约在先，物业公司没有按照物业管理合同和物业服务协议履行其义务，导致小区的绿化受损严重，蚊虫滋生、水池浑浊不堪，小区的保安形同虚设，业主的财产安全无法得到保证，对物业公司的上述违约行为，业主曾以口头和书面形式多次向物业公司反映，在物业公司拒不整改，因此物业公司是首先违约的一方，在其完全按照合同履行之前，我方有权拒绝履行相应的义务，二、合同中约定的违约金每日千分之三过高。朱龙发并反诉请求：1、判令凯盈公司自2019年8月起至凯茵豪庭业主对物业服务满意率达常住人口80％以上之前将物业管理费每平方米减少0.5元；2、判令凯盈公司支付律师费6000元；3、本案诉讼费由朱龙发承担。反诉事实和理由：凯盈公司接手朱龙发所在小区的物业管理后，未依照《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》（以下简称“物业管理服务合同”）和《物业服务协议》的约定履行其义务，多次违约。根据《物业管理服务合同》第三章第五条第（一）款第1项的约定：乙方每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率均应达常住人口的80%以上。但乙方从未履行该项义务。又根据《物业管理服务合同》第五章第十五条第（二）款第12项的约定，乙方应维护公共秩序，协助做好安全防范工作。但凯盈公司的保安多次在值班的过程中睡觉，导致小区的保安形同虚设，安全防范工作无从谈起。另外，反证朱龙发未尽到保洁服务的职责，根据《物业管理服务合同》第三章第五条第（五）款第卫项的约定：小区内设有生活垃圾收集点（地下车库，生活垃圾每天清运两次，垃圾桶摆放在指定位置，桶周边应保持清洁。然而，凯盈公司未能依约清运垃圾桶的垃圾，垃圾桶周围很脏，地上留有大片污渍，还散发着难闻的气味。同时根据该款第2项的约定：小区公共场所（含广场地砖、小区道路、地面停车设施、集中绿地、宣传栏、地面其他公共设施等）每日保洁一次；露天水池的池面每天清理一次垃圾；电梯厅、楼梯间（含梯阶）、楼梯扶手、玻璃门每日保洁一次，有垃圾及时处理；电梯按钮板每日清洁消毒一次；电梯厅、楼梯间（含梯阶）等瓷砖地面每周用水拖洗一次。但凯盈公司并未履行其保洁服务的义务，上述约定所涉的部分公共场所的瓷砖地面上布满厚厚的灰尘和垃圾，水池龌龊不堪。还有，因凯盈公司不善造成小区绿化枯死，未尽到其绿化养护管理的责任。凯盈公司的违约行为远不止这些，至于其他的违约行为，在此就不一一列举。《物业管理服务合同》和《物业服务协议》原约定物业管理服务费为每平方米1.68元，因凯盈公司提供的服务不符合约定的标准，应降低收费。综上所述，凯盈公司未能依照合同的约定履行其义务，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据《物业服务协议》第五条第3款的约定，一方违约，相对方为实现合同权利所支出的诉讼费、律师费、评估鉴定费、公证费等费用由违约方承担。因此，朱龙发特向法院提出反诉，请法院判如所求。朱龙发为其答辩以及反诉提供的证据有：一、微信截图，证明凯盈公司投标时承诺业主可享受广东省一级物业管理服务标准。二、光盘，证明凯盈公司未能依据合同的约定履行其业务，凯茵豪庭小区的安全防范措施形同虚设，存在重大安全隐患；小区的环境卫生不断恶化，业主多次向凯盈公司反映小区物业管理存在的问题，凯盈公司依然没有改进。三、微信记录，证明业主已经就小区的物业管理问题向物业和有关媒体反映过，物业没有按照约定履行其职责，还违规使用除草剂。四、民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票，证明朱龙发因本案聘请律师代理支付律师费6000元。五、说明，证明凯盈公司没有按照服务合同和服务协议履行责任。六、光盘资料，证明凯盈公司没有按照服务合同和服务协议履行责任。七、凯茵豪庭小区未清理垃圾的相片证明2020年4月21日至25日期间凯茵豪庭小区的几大堆垃圾连续多日未有人清理，影响小区的环境和卫生，朱龙发未依照合同的约定履行其义务，仍然在违约。八、收款收据，证明凯盈公司收取朱龙发的化便池清理费涉嫌乱收费。凯盈公司对朱龙发反诉答辩称：我方进场后一直按照物业管理服务合同的约定履行作为物业公司的义务，不存在朱龙发所陈述的违约行为，不应当减少物业管理费用，朱龙发的反诉没有相关的事实和法律依据，请法院依法驳回。相关的反诉费用和律师费用由其承担，同时根据我方提供的证据显示，朱龙发是从凯盈公司进场后就一直存在拖欠相关费用的行为，试问从进场一开始如何看出凯盈公司服务不到位，而且事实上，由于涉案小区的前期物业公司的管理不善，遗留了一系列的安全隐患，凯盈公司进场后处理了所有的安全隐患，这件事有规划局出具的文件和涉案小区的业委会出示的公众号文件均可以证明，涉案小区之所以如此不稳定是因为有部分的业主想搞自治，想把物业管理公司扫地出门，正是因为这些业主想达到自己的目的，才不停恶搞，本案的朱龙发曾经将物业管理服务人员的私人电话提供给部分业主，用以达到部分业主每天晚上每隔一小时给打一次电话对其进行骚扰，导致部分的服务人员不堪骚扰辞职，甚至有部分的业主拿锁链锁了物业管理处的大门，这些我方均提供了证据予以证明。经审理查明：2019年2月28日，江门市凯茵豪庭小区的第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与凯盈公司签订《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），约定由凯盈公司为江门市凯茵豪庭小区提供物业管理服务，小区总户数为700户。合同第四条约定委托管理服务事项包括对共用设施设备的维护维修，对房屋建筑主体共用部位的维修（维修费由业主公摊）、养护和管理，公用绿地、花木、景观等的维护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理等；合同第五条服务标准中约定每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率均应达常住人口的80％以上等；合同第四章中约定，电梯住宅收费标准按照1.68元/平方米收取，物业管理服务费每月缴纳一次，缴纳时间为当月16日之前，物业服务费从2019年3月16日开始扣费，而物业服务区域内的全体业主的共用部分（含车库）、共用设施设备水、电费由全体业主按照700户总数平均分摊；单栋建筑物的全体业主的共有共用设施设备维修费用等于或者大于300元由该栋建筑物或者楼梯的业主总户数平均分摊；楼栋所属的电梯的日常维护费、维修费，由所属楼栋的业主总户数平均分摊。合同第五章约定甲方有权组织物业服务满意度调查。每年年底进行一次征询业主对物业服务的意见，常住人口的总体满意度应达到80%以上，不足之处应及时改正并作出整改报告。甲方应协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业管理费服务费；乙方在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作，有损坏的由甲方委托乙方修复，费用由全体业主按照700户总户数平均分摊等。物业服务的委托期限为3年，自2019年3月16日起至2022年3月15日止等内容。业委会、凯盈公司共同在合同尾部盖章确认。签订合同后，凯盈公司进入小区提供管理服务，服务内容主要包括消防维护、电梯维护、绿环和环境卫生的管理、秩序的维护等。2019年4月1日，朱龙发（甲方）与凯盈公司（乙方）签订《物业服务协议》，主要载明业委会已与乙方签订《物业管理服务合同》，朱龙发是江门市蓬江区凯茵豪庭×（以下简称涉案房屋）的业主，甲乙双方主要约定如下：1、物业服务费标准为按建筑面积，以1.68元/平方米的标准计付；2、公共设施设备（如电梯、消防、监控等）的维护费、维修费由所属楼栋的业主总户数平均分摊；3、公共能源分摊费按照《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》执行；4、物业费用每月缴纳一次，缴纳时间为当月的16日前，物业服务费从2019年3月16日起开始计算；5、地下车库管理费小车每个月按30元／个；6、如朱龙发未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向凯盈公司支付违约金；6、一方违约，相对方为实现合同权利所支出的诉讼费、律师费、评估鉴定费、公证费等费用由违约费承担，等等。凯盈公司、朱龙发在合同末尾处盖章、签名确认。签订合同后，朱龙发交纳了2019年3月至2019年6月的物业管理费、消防维护费用以及电梯维护费；此后由于朱龙发认为凯盈公司未按约定标准提供物业服务，存在未尽保洁服务职责、小区垃圾清理不及时、水池脏浑不堪等情况，且以张建华等4位业主联名就该情况向凯盈公司发出《关于凯茵豪庭物业管理的说明》，但凯盈公司收到反映意见后并没有整改问题为由没有交纳此后的物业管理费及相关费用，并在反诉请求中主张降低收费单价的标准。对于朱龙发没有依约交费，凯盈公司经邮寄EMS催收函件等方式催收款项无果，诉至本院。另查明，朱龙发是江门市蓬江区凯茵豪庭12幢703室权属人之一，建筑面积为100.07平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。凯盈公司与业委会签订的《物业管理服务合同》，凯盈公司作为业委会聘请的物业公司，自2019年2月进场提供管理服务至今。朱龙发作为业主与凯盈公司签订了《物业服务协议》，经双方签名、盖章共同确认由凯盈公司对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于朱龙发是否应当支付物业管理费的问题。一、根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，凯盈公司自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，朱龙发作为业主获得相应服务的同时应按照《物业服务协议》的约定支付物业管理费用，经凯盈公司催收及与朱龙发沟通后，朱龙发没有向凯盈公司支付相应的物业费用已经构成违约。二、涉案房屋建筑面积为100.07平方米，依据《物业服务协议》的约定，朱龙发每月应向凯盈公司交纳物业费用168.117元（100.07平方米×1.68元/平方米），朱龙发自2019年7月至2019年10月的物业费用没有交纳，故凯盈公司主张自2019年7月至2019年10月的物业费用合共672.47元（168.117元/月×4个月），合法合理，本院予以支持。关于凯盈公司主张的公摊水电费、消防维护费、电梯维护费应否支持的问题。根据《物业管理服务合同》、《物业服务协议》的约定，服务区域内的共用部分、共用设备水、电费由全体业主按照700户平均分摊，而共同设备（如电梯、消防、监控等）的维护费、维修费由所属楼栋的业主总户数分摊。凯盈公司提供了相应的水电费发票、电梯维修维护费用的票据等，证实其已经实际代缴了相关公共水电费以及维护、维修费用，凯盈公司也具体说明了公共分摊水电费的计算方式。其中对于电梯维护费用的计算，庭审中双方共同确认涉案楼宇共45户，因此电梯维护费应为53.33元（300元/个×2个÷45户×4个月）。经审查，凯盈公司已提供证据证明其代缴了公共水电费以及维护、维修费用的事实，其主张的公共分摊水电费以及维护、维修费用的计算方式合理，符合合同约定，也符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定，同时，朱龙发对欠缴情况亦予以确认，故朱龙发应向凯盈公司支付公摊水费2.16元、公摊电费64.66元、消防维护费40元、电梯维护费53.33元，对于凯盈公司主张超出部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于凯盈公司请求支付违约金是否应予支持的问题。本案中，朱龙发逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《物业管理协议》中的约定以及庭审中凯盈公司陈述，业主应当在每月16日前支付当月的物业管理费公共水电费及电梯、消防维护费等相关费用。因此，2019年7月的物业管理费及相关费用违约金起算点届满日期的次日，即2019年7月17日，以此类推。而凯盈公司现主张上述费用均自其起诉之日，即2020年1月7日起计算，属于其对自身权利的处分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现凯盈公司起诉后主张按照每3‰的标准向朱龙发收取违约金，该标准相当于为年利率109.5%，显然过分地高于凯盈公司迟延收到服务费所受到的利息等方面的损失，朱龙发亦对此提出异议，凯盈公司亦未提供其因朱龙发逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为按中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布的利率上浮30％为宜。关于凯盈公司请求支付律师费5000元的主张。根据《物业服务协议》第五条第3点的约定，一方违约，相对方为实现权利所支出的律师费、诉讼费用等应由违约方承担，如上所述，朱龙发拒不支付物业费等相关费用的行为已构成违约，其凯盈公司为请求朱龙发支付相关费用已经实际支付了相关款项，故凯盈公司的该主张属于因朱龙发违约而请求赔偿凯盈公司的律师费损失，其请求合法合理，本院予以支持。对于朱龙发抗辩认为物业服务不到位的情况，主要包括：一、对于涉案小区9栋、11栋小区下水道堵塞的问题，从聊天记录截图以及《管道施工方案及报价》、《下水道维修通知书》等文件可反映凯盈公司已经就堵塞情况进行跟进处理，并主动联系专业公司进行疏通；二、对于物业公司违规使用有毒除草剂的问题，庭审中，凯盈公司对此不予确认，并就该问题已向业主进行解释；三、对于物业没有咨询业主自行安装基站的问题，凯盈公司解释称基站是由通信公司进行建设安装，且经沟通后铁塔公司已将该设备拆除；四、对于反映绿化、卫生工作不到位的情况，业主方提供了部分图片以及向12345政府热线等部门投诉的截图等资料，庭审中，凯盈公司对业主该主张均不予确认，而业主提供的图片或截图仅反映拍照时存在部分装修垃圾以及未清理枯枝情况，均不能直接反映涉案小区长期存在业主反映的问题，凯盈公司亦已提供部分图片反映组织工作人员对小区内的绿化、卫生进行清理、服务，综合考虑到物业服务是一个持续动态的过程，物业服务企业提供物业服务工作的琐碎性、综合性以及质价相符合的原则，业主方的主张并不能证明凯盈公司提供的服务存在明显瑕疵，并不能以此对抗缴交物业管理费。五、对于保安态度差以及保安值班睡觉情况，凯盈公司对保安态度差不予确认，并解释视频中记载为在疫情封闭岗口期间，由于个别业主未提供出入证明而强行要求进出从而与保安发生口角等情况；再从业主提交的图片可见拍摄时间均是凌晨4至5点，虽然部分图片反映出存在半侧门打开的情形确有不妥之处，但业主可与业委会或与物业公司反映情况，加强沟通予以解决，并不能以此对抗拒交物业管理费用及相关费用。六、业主反映的业委会态度差的问题，由于该问题属于业主与业委会之间的内部问题，与本案无直接关联。七、对于朱龙发认为多收的化粪池费用9元，凯盈公司解释称结合《关于解决凯茵豪庭前期物业遗留问题的方法和原则的利弊分析报告》中图片及文字记载，凯盈公司已就解决化粪池过满自动溢出问题进行处理，结合《物业管理服务合同》、《物业服务协议》约定该费用支出由全体住户共同分摊。综上，由于物业公司提供服务具有长期性，与业主生活息息相关，凯盈公司、朱龙发双方应相互配合，若业主认为物业服务企业存在问题应先友好协商，再综合考虑涉案小区作为一个整体，如众多业主不缴纳相应的物业费，可能会损害已缴费的业主权益，也可能导致涉案小区的管理陷入混乱状态，从而导致包括朱龙发在内的全体业主利益受损，故对朱龙发的抗辩意见不予采纳。同时，凯盈公司也应互谅互让，主动积极履行职责，调和不同业主的不同诉求，减少纷争。关于朱龙发反诉请求每平方米减少0.5元物业费用的主张。一方面，如上所述，凯盈公司对朱龙发业主所反映的情况均不予确认，而朱龙发亦未能提供其他充分证据予以证明凯盈公司存在严重不作为或者提供的服务存在严重瑕疵的情形；另一方面，凯盈公司与业委会共同协商定价1.68元/㎡/月的标准亦符合目前的市场调节价格，没有违反质价相符的原则，而《物业服务合同》约定业委会有权对物业服务满意度进行调查，而朱龙发并未提供证据证明业委会依规组织了相应的满意度调查，亦无法证明调查中凯盈公司的满意度不符合《物业服务合同》的约定。故朱龙发的反诉要求自2010年7月起至凯茵豪庭业主对物业服务满意度达到常住人口80%以上之前将物业管理费每平方米减少0.5元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于朱龙发反诉请求支付律师费6000元的请求。由于朱龙发该反诉请求意见不被采纳，该律师费用属于其应自行负担的诉讼成本支出，故本院对该请求同样不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、朱龙发在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市凯盈物业管理有限公司支付物业服务管理费672.47元、公摊水费2.16元、公摊电费64.66元、消防维护费40元、电梯维护费53.33元及相应违约金（违约金以835.09元为基数，按中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布的利率上浮30％计算，从2020年1月7日起计算至付清之日止）。二、朱龙发在本判决发生法律效力之日起十日内支付江门市凯盈物业管理有限公司律师费损失5000元。三、驳回江门市凯盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回朱龙发的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉费50元，合计100元，由被告朱龙发负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  叶颖超二〇二〇年五月三十日法官 助理  谭彦君书 记 员  林绮莹