山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初7611号原告：聊城工业学校幼儿园，住所地：聊城市东昌府区新区街道办事处振兴社区柳园路西路。负责人：邢继林，园长。委托诉讼代理人：李强，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王衍康，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告：聊城市东昌府区中等职业教育学校，住所地：聊城市东昌府区柳园北路**。法定代表人：朱凤瑞，校长。委托诉讼代理人：周云，山东智祥律师事务所律师。原告聊城工业学校幼儿园（以下简称工校幼儿园）与被告聊城市东昌府区中等职业教育学校（以下简称中等职业教育学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李强，被告委托诉讼代理人周云，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因单方解除合同造成的装饰装修残值、扩建改造费、预期经营损失、相关设施拆除费用、搬迁费用、租赁差价损失、二次装饰装修及改造费等各项经济损失暂定200万元（最终损失以鉴定结论为准）；2、审理中变更诉求为：判令被告赔偿原告被迫搬迁造成的经济损失5964965元、鉴定费用26600元、二次装饰装修改造、采购等费用共计1844931.60元，以上三项共计7175780.20元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年6月6日，原、被告签订了协议书一份，协议约定原告承租被告教学楼和前面的空地（西边界到教学楼综合楼西墙，南边界到综合楼北墙，东边界到教学楼综合楼东墙）开办幼儿园，租赁期限为2011年7月1日至2027年6月30日，期限十六年。原告自2012年起每年在阳历的7月1日前和1月1日前分两次向被告交纳年收益的六分之一作为租金。协议签订后，原告根据办园需要以及长期性稳定性规划，投入大量资金对租赁物进行了装饰装修和改造。八年来，原告生源不断扩大，已具规模。2019年7月31日，被告通知原告，双方签订的租赁合同至2019年7月31日正式解除。原告为继续办学，另行租赁了被告西邻的原平安保险公司大楼，年租金180万元。原告重新对该楼进行了装饰装修及改造。同时，因新旧学校交替，一些学生家长担忧教学问题纷纷转学退费，给生源和招生带来一定的影响，至起诉之日，原告生源从之前的400多人骤降至100多人。综上，原告认为，被告单方解除合同的行为，给原告造成了巨大的经济损失，依法应予赔偿，现诉至人民法院，恳请法院依法判决。被告辩称：一、答辩人系聊城市东昌府区人民政府新设立的事业单位，与聊城工业学校不是合并法律关系。答辩人接受聊城工业学校的资产均为聊城工业学校清算完毕注销后政府国资部门划转。聊城工业学校已清算注销完毕，让答辩人承担聊城工业学校没有列入清算范围的债务，没有法律依据，对于原告主张的损失，答辩人不同意承担；二、原告使用政府部门划拨的资产办学，没有按照《事业单位国有资产管理暂行办法》、《山东省行政事业单位国有资产有偿使用管理暂行办法》办理审批手续，且现有政策不再允许事业单位国有资产对外出租，答辩人依法收回房屋符合法律规定；三、聊城工业学校与原告不存在房屋租赁合同法律关系，而是联合办学。答辩人收回联合办学房屋系现行政策不允许事业单位国有资产对外使用，属于不可抗力，根据《联合办学协议书》第四条第一款的规定，因不可抗力致使协议不能继续履行而造成的损失，协议双方互不承担责任。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月6日，聊城工业学校（甲方）与案外人崔中正（乙方）签订一份联合办学协议书，约定：双方在平等、自愿的基础上，联合承办甲方幼师专业实训基地—紫阳幼儿园（暂名）；合作时间2011年7月1日至2027年6月30日，为期十六年；甲方将整栋教学楼和前面的空地（西边界到教学楼综合楼西墙、南边界到综合楼北墙、东边界到教学楼综合楼的东墙）提供给乙方承办幼儿园经营使用，作为联合办学的出资，甲方保证乙方用水、用电，满足乙方正常的教学需要，甲方委派刘文恒同志为实习基地专管员，协议期间，全权负责幼儿园工作的协调和监督，不干预乙方的正常经营和管理；乙方自2012年起向甲方如数交纳电费，每年在7月1日和元月1日分两次交清，不得拖欠。乙方全权组建、经营幼儿园。乙方自2012年起，每年在阳历的7月1日前和元月1日前分两次向甲方交纳幼儿园年收益的六分之一作为甲方联合办学的收益，逾期一天，追加应交纳金额的5%滞纳金；甲方保证教学楼能够正常使用，教学楼的使用，因工作需要装修、改换等所花费用，由乙方支付，因主体问题需要维修，甲乙双方各付一半，费用先由乙方垫付。协议期满后，乙方可将电视机、空调、电脑、床张、桌凳等物品带走，对未经甲方同意暂存的物品，甲方有权处置；协议期满后，在同等条件下，乙方享有对教学楼和前面空地的优先使用权；因不可抗力致使本协议不能继续履行而造成的损失，甲乙双方互不承担责任，协议期间，因国家政策需要拆除，楼体和所占空间部分补偿归甲方，所有室内外装修部分全额补偿归乙方（包括电视机、空调、电脑、床张、桌凳、室外广告牌和其余因工作需要装修、改换的部分），协议期间，甲方如有违约，乙方不再交纳当学期的所有费用；双方还约定了其他权利义务。聊城工业学校在协议书上加盖了公章，崔中正及其委托代理人王平在协议书上签名并捺印。2016年7月6日，原告取得山东省学前教育机构登记注册合格证，载明：名称聊城工业学校幼儿园，，地址东昌府区新区办事处振兴社区柳园路举办者邢继林，负责人邢继林，办园性质民办，办园形式：全日制，发证日期二零一六年七月六日，有效期至二零二一年一月三十一日。2016年9月18日，聊城市机构编制委员会文件聊编[2016]26号聊城市机构编制委员会关于设立东昌府区中等职业教育学校的批复载明：“东昌府区机构编制委员会：根据省编办《关于设立聊城市东昌府区中等职业教育学校的批复》（鲁编办[2016]204号），同意设立聊城市东昌府区中等职业教育学校，为东昌府区政府直属事业单位，副县级规格，配备校长1名。撤销聊城市工业学校（东昌府区技工学校）、聊城第一职业中专、聊城市卫生学校事业单位编制。”2018年8月16日聊城工业学校法人清算报告载明的主要内容：“根据《聊城市机构编制委员会关于设立东昌府区中等职业教育学校的批复（聊编[2016]26号）文件精神，撤销聊城工业学校建制，本清算组自2018年5月15日正式成立，现将本清算组成立后开展的清算工作报告如下：本清算组依据《事业单位登记管理暂行条例》、《事业单位登记管理暂行条例实施细则》和《中华人民共和国审计法》开展清算相关工作》；本清算组由7人组成，李学山同志任清算组组长，许光同志任清算组副组长，李士尧、杨锡海、袁文蕾、郭红、梁国坤任组员。清算组在区教育局、财政局指导下于2018年5月15日起开展清算工作；经东昌府区教育局确认，截止2018年8月16日止，聊城工业学校资产调整为总资产2959万元，总负债2959万元，净资产1853万元。尚未经第三方审计。聊城工业学校共有债务347万元，剩余债务347万元因资金未到位原因未偿还，经债权人同意，由东昌府区中等职业学校继续偿还；聊城工业学校扣除清算费用和偿还债务后，剩余资产经东昌府区国资局、东昌府区教育局批准，划转东昌府区中等职业教育学校；经人事部门批准，聊城工业学校人员正在进行，148人全部分流至东昌府区中等职业教育学校；聊城工业学校有未完结的诉讼争议和其他事项情况”。2019年7月31日，聊城工业学校向原告发出通知，主要内容：“聊城工业学校幼儿园：根据校长办公会会议纪要，就贵单位与聊城工业学校签订的租赁合同事项现正式通知贵方，至2019年7月31日双方签订的合同正式解除。聊城工业学校梁国坤”。后原告将未形成附合物的物品（电视机、空调、电脑、床张、桌凳等）自行拉走。原告委托聊城恒大资产评估事务所（普通合伙）对被迫搬迁造成的经济损失进行评估，该评估事务所于2019年10月12日出具聊恒大资估报字（2019）第90号资产评估报告，评估结论：“经评估，截止2019年7月1日，聊城工业学校幼儿园因被迫搬迁造成的经济损失的市场价值为人民币伍佰玖拾陆万肆仟玖佰陆拾伍元陆角整（RMB5964965.60元）。其中，动产搬迁安装费用8200.00元，因被迫搬迁部分动产无法继续使用造成的损失96778.00元，不动产装饰装修损失934274.00元，房屋租金差价损失3598713.60元，幼儿园经营损失1327000.00元。”原告支出评估费用26600元。被告对评估报告异议称系原告单方委托，并向本院申请重新评估，本院委托聊城市大公价格评估有限责任公司进行评估，该公司于2020年6月4日出具聊城大公评字（2020）第L1190号财产价格评估报告书，评估结论：聊城工业学校幼儿园因搬迁造成的经济损失价值为（四舍五入）5545700元。被告支出司法评估费55000元。原告异议称不能依据2016年及2018年的山东省建筑工程消耗量定额、聊城市价目表作为认定租金差价损失的鉴定依据，仍应采用聊城恒大资产评估事务所的评估结论，司法鉴定费属于被告举证责任范畴，应由被告自行承担；被告异议称不应承担评估报告中的房屋租金差价和幼儿园经营损失，在认定和计算损失时应综合运用可预见性规则、减损规则、损益相抵规则和过失相抵规则。司法鉴定费应根据公平原则由原被告双方共同承担。原告为佐证因二次装饰装修改造、采购等造成其损失1844931.60元向本院提交了租赁合同、不锈钢栏杆型材分包合同、广告制作合同、采购合同、土建水电暖安装合同、监控系统合同、玻璃棚施工合同、消防合同、收据等。被告对上述证据的真实性均有异议，认为原告应当提供证据原件及支付款项的资金流转明细等。本院认为，争议焦点一、合同的性质（基础法律关系）及合同效力。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，当事人不得擅自变更、解除。原告与聊城工业学校签订的联合办学协议书系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属有效协议。该协议书虽然名称为联合办学，但从协议内容来看，在协议履行期间，原告按期向原聊城工业学校支付固定收益，该学校不进行经营管理，不承担任何经营风险，再结合原告提交的聊城工业学校出具的收据载明的内容来看，部分收据载明的收款事项为“租金”，且解除合同的通知亦载明“租赁合同”，故其实质内容符合租赁合同的构成要件，应认定为租赁合同法律关系。争议焦点二、被告诉讼主体是否适格？被告提交的聊编[2016]26号聊城市机构编制委员会关于设立东昌府区中等职业教育学校的批复显示：“同意设立聊城市东昌府区中等职业教育学校，为东昌府区政府直属事业单位。撤销聊城市工业学校（东昌府区技工学校）、聊城第一职业中专、聊城市卫生学校事业单位编制。”聊城工业学校法人清算报告显示：“经东昌府区教育局确认，截止2018年8月16日止，聊城工业学校资产调整为总资产2959万元，总负债2959万元，净资产1853万元。尚未经第三方审计。聊城工业学校共有债务347万元，剩余债务347万元因资金未到位原因未偿还，经债权人同意，由东昌府区中等职业学校继续偿还；聊城工业学校扣除清算费用和偿还债务后，剩余资产经东昌府区国资局、东昌府区教育局批准，划转东昌府区中等职业教育学校；经人事部门批准，聊城工业学校人员正在进行，148人全部分流至东昌府区中等职业教育学校；聊城工业学校有未完结的诉讼争议和其他事项情况。”结合上述两份证据，被告接收了原聊城工业学校的资产和人员，根据法律规定的权利义务对等原则，被告在接收原聊城工业学校资产的同时，应当依法承继原聊城工业学校的债务。被告辩称原告未在清算期间申报债权，本院认为，清算工作开始时间为2018年5月15日，清算截止时间为2018年8月16日，而原聊城工业学校合同解除通知的发出时间为2019年7月31日，在此之前双方之间的协议尚在履行期内，双方无法确定债权债务数额，原告不具备申报债权的基础和条件，故被告的辩称理由不成立，不予采信。争议焦点三、被告应否承担赔偿责任及赔偿数额的确定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的协议履行期限自2011年7月1日至2027年6月30日，原聊城工业学校于2019年7月31日向原告发出解除租赁合同的通知，该解除租赁合同的行为属于单方解除，无合同依据和法律依据，其单方解除合同的行为构成违约。被告辩称收回房屋等场所系政策原因，属于不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不可克服的情形，而政策是否发生变化在签订协议时是能够预见的，故政策的变化不属于不可抗力。且在政策变化时应依据法律规定协商终止或解除，而非单方擅自解除，故其辩称理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条第一款第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。依据上述法律规定，被告应当承担因单方解除合同的违约行为给原告造成的损失。本案原告主张的损失包括动产搬迁安装费用8200元，部分动产无法继续使用造成的损失96778元，装饰装修损失934274元，房屋租金差价损失3598713.60元，经营损失1327000元，鉴定费26600元，因搬迁重新装饰装修、改造费用1844931.60元。首先，对于上述损失事项中的动产搬迁安装费用、部分动产无法继续使用造成的损失、装饰装修损失、房屋租金差价损失、经营损失，经聊城市大公价格评估有限责任公司评估总额为5545700元。原告对该评估价值异议认为应采用聊城恒大资产评估事务所的评估结论确定为5964965.60元，但该评估系原告单方委托，违反法定程序，且被告对该评估报告有异议，本院对该评估报告不予采信。被告对聊城市大公价格评估有限责任公司异议认为不应承担房屋租金差价和幼儿园经营损失，对于该两项损失其在解除合同时应足以预见，且无任何证据推翻评估结论，故对其异议亦不予采信。综上所述，动产搬迁安装费用、部分动产无法继续使用造成的损失、装饰装修损失、房屋租金差价损失、经营损失，应依据聊城市大公价格评估有限责任公司的评估结论确定为5545700元；其次，对于损失事项中的鉴定费26600元，该费用系原告单方委托评估而支出，评估结论未被采信，对该鉴定费不予支持；第三，对于损失事项中的因搬迁重新装饰装修、改造费用1844931.60元，原告为佐证该损失向本院提交了租赁合同、不锈钢栏杆型材分包合同、广告制作合同、采购合同、土建水电暖安装合同、监控系统合同、玻璃棚施工合同、消防合同、收据等证据，被告异议认为上述证据均为复印件，且无支付款项的银行流水、取款凭证等。本院认为，对于上述损失仅有合同和收据的复印件，不能证明原告实际支出了相关费用。对于装修、装饰的标准、必要性、合理性以及与原装饰、装修有无差异等，均无证据证明，且评估报告对于原装饰、装修的残值损失进行了评估，故本院对该项损失不予支持；第四，关于被告支出的司法鉴定费55000元，该费用系被告申请重新评估而支出，评估的损失价值与原告单方委托评估的损失价值减少419265.6元（5964965.60元-5545700元），依据公平原则应由原告承担5000元为宜。综上，被告应赔偿原告的各项损失数额为5540700元（5545700元-5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告聊城市东昌府区中等职业教育学校于本判决生效后十日内赔偿原告聊城工业学校幼儿园动产搬迁安装费用、部分动产无法继续使用造成的损失、装饰装修损失、房屋租金差价损失、经营损失等共计5540700元；二、驳回原告聊城工业学校幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费66469.28元，减半收取33234.64元，由被告聊城市东昌府区中等职业教育学校承担25292元，原告聊城工业学校幼儿园承担7942.64元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇二〇年六月三十日书记员  刁文佼