广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29065号原告（反诉被告）：曾丽丽，女，1987年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省英德市******，公民身份号码441************。委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。被告（反诉原告）：骆成，男，1994年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市*************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓虹，广东悦盈律师事务所实习律师。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市************B205卡，统一社会信用代码914***********402F。法定代表人：黄大妹，总经理。委托诉讼代理人：张爱珍，该公司员工。原告曾丽丽与被告骆成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案。诉讼过程中，本院根据原告曾丽丽的申请，依法追加中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）为第三人参加诉讼。被告骆成提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾丽丽的委托诉讼代理人侯靖宇，被告（反诉原告）骆成及其委托诉讼代理人许永刚、何晓虹，第三人胜意公司的委托诉讼代理人张爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的二手房买卖合同及居间服务合同；2.判令被告退还原告已付的定金50000元；3.判令被告按合同价的20%向原告支付违约金256000元。庭审中，原告曾丽丽明确第1项诉讼请求为：解除合同中的房屋买卖合同部分。事实与理由：原被告双方于2018年3月19日签订二手房买卖合同及居间服务合同。合同主要约定：原告向被告购买位于中山市西区********************物业；建筑面积为98.1平方米，现状为毛坯；转让总价为1280000元，定金为50000元；原告在签署合同时向被告支付定金50000元，被告须同时将房地产权证（或不动产权证）交给居间方，并配合居间方办理该房产的相关交易手续。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。2019年4月，居间方了解到被告已于2019年1月领取房屋产权证，故联系被告要求其将房产证交给居间方，以便原告及时向银行申请按揭贷款，但被告拒不配合，同时提出需由委托人另行支付300000元才办理赎楼手续。居间方多次催促无果。2019年7月30日，被告单方发出解约告知书，单方通知解除二手房买卖合同及居间服务合同。原告收悉后，发律师函再次催告被告提供产权证原件并配合办理按揭手续，被告再次拒绝。综上，被告已严重违约，应承担违约责任，故原告诉至法院。被告骆成辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。根据双方签订的合同约定，房屋的转让总价是1280000元，定金是50000元，首期款为230000元，余款通过贷款方式支付。涉案房屋的交易当时无房产证，被告领取房产证后要求原告支付首期款赎楼，但原告并未支付，故原告构成违约。由于原告未支付首期款，被告自行赎楼，后通知原告办理过户手续，原告一直未办理按揭贷款及过户手续，故原告构成根本违约。现涉案房屋已解除抵押，合同可继续履行。若原告不愿意继续履行合同，被告诉请原告按合同转让总价的20%支付违约金并解除合同。合同的第三条第二项第2小项的按揭付款中，约定买方贷款金额为1000000元，合同约定就是银行承诺贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后，少于本合同约定的总价款的，买方应当在接到银行通知后的3个工作日内补足，故合同有约定首期款的，但是原告一直未支付该款。据中介所述，原告没有钱支付首期款，合同履行过程中，被告一直积极履行，不存在违约行为，被告给予原告时间，但原告无继续履行合同的意愿。反诉原告骆成向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的二手房买卖合同及居间服务合同；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金256000元。庭审中，反诉原告骆成明确第1项反诉请求为：解除涉案合同的房屋买卖合同部分。事实和理由：2018年3月19日，反诉原告、反诉被告与第三人签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定由第三人介绍反诉被告购买位于中山市西区********************物业，该物业建筑面积98.1平方米，成交价款为1280000元。合同约定，反诉被告自合同签订之日向反诉原告支付定金50000元，反诉原告赎楼前支付首期款230000元，剩余1000000元通过按揭支付，若无法办理按揭或者按揭贷款少于1000000元的，则反诉被告在三个工作日内补足。2019年1月12日，反诉原告按约领取到不动产权证后，通知反诉被告按合同约定办理按揭贷款手续，并根据交易习惯支付部分首付款以协助反诉原告办理赎楼，反诉被告以原合同未明确约定首付款、未将房产证交付居间方保管为由拒绝办理按揭贷款手续。2019年7月30日，反诉原告在多次催促无果的情形下发解约告知书，再次给予反诉被告合理期限协商按揭贷款，反诉被告仍不支付首期款。反诉原告办理赎楼手续后通知第三人，让第三人通知反诉被告办理贷款按揭及过户手续，但反诉被告未予办理。因反诉被告拒不履行合同，现反诉原告依法解除合同。根据合同第七条约定，由于反诉被告违约，故其应向反诉原告支付转让价款20%的违约金256000元。反诉被告曾丽丽辩称，反诉被告不存在违约行为，本案争议产生的原因是由于反诉原告没有按照合同约定办理各项手续，反诉原告为违约方，不享有合同解除权，反诉被告无需承担违约责任。恳请法庭驳回反诉原告的反诉请求。第三人胜意公司述称，其作为居间方，无论原、被告合同是否解除，合同约定的居间费也应正常收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，骆成（卖方）与曾丽丽（买方）、胜意公司（居间方）签订二手房买卖合同及居间服务合同，合同约定：1.买卖双方交易的房地产位于中山市西区********************（下称该房地产）之物业，建筑/套内面积为98.10平方米，房地产证号（或不动产权号）：条码1501124725以上内容均以房地产证/不动产权号，及相关法律文书记载为准。2.该房地产产权现状处于抵押状态。3.该房地产转让总价为人民币壹佰贰拾捌万元整（小写：¥1280000）；该房地产交易定金人民币伍万元整（小写：¥50000）为第一部分楼款，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金伍万元整（小写：¥50000）……卖方签署本合同时必须将房地产权证（或不动产权证）给予居间方，并配合居间方办理该房产相关交易手续；人民币壹佰贰拾叁万元整为第二部分楼款，付款方式为按揭付款，买方意向贷款金额为人民币壹佰万元整（小写：¥1230000）（具体贷款金额以银行批复金额为准）……若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后三个工作日内补足；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后十工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续。4.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方超期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。5.如卖方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。6.备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：卖方领取新产权证后买卖双方于四十五个工作日内完成赎楼和按揭申请并办理缴税过户，如买卖双方发现违约未能按时过户则按违约处理。买方不能贷款可用亲戚名义办理交易过户，卖方须配合。合同还作其他约定。合同签订当天，曾丽丽向骆成支付了定金50000元。2019年5月5日，胜意公司分别向曾丽丽、骆成发催告函，催告曾丽丽须于2019年5月10日前办理银行按揭贷款手续、催告骆成须于2019年5月10日前办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼）。曾丽丽称收到中介催告其办理手续，但中介未通知具体时间，也没有收到催告函；骆成称其大约于胜意公司发出催告函的第二天或第三天时收到催告函。2019年7月30日，骆成向曾丽丽发解约告知书，称其于2019年1月12日领取不动产证，并已通知居间方办理曾丽丽方银行贷款手续（居间方出于交易安全考虑，曾告知其必须将产证放置居间方保管才能办理按揭贷款手续，其已咨询各大银行只需其带产证赴银行签字即可，银行不收其产证不能成为曾丽丽不办理银行贷款违约的理由），按二手房买卖交易次序，其办理赎楼手续需曾丽丽申请贷款，且同贷书出具后其方可办理赎楼手续；现因曾丽丽逾期未办理银行贷款手续已构成违约，其有权解除合同并没收定金；催告曾丽丽于2019年8月2日前再次与其洽谈，若超出时间则视为曾丽丽放弃洽谈，其依法单方面解除合同、没收定金且有权不再出售或再次出售给任意第三方。2019年9月29日，曾丽丽通过广东载信律师事务所向骆成发送律师函，称骆成因逾期未办理赎楼手续已构成违约，函告骆成须于2019年10月10日前将不动产权证交至居间方，或其本人持不动产权证原件配合曾丽丽办理银行按揭手续，否则曾丽丽将向法院提起诉讼，追究骆成的违约责任。骆成于2019年10月3日收到该律师函。曾丽丽遂诉至本院，主张前述实体权利。骆成提供其与房产置业顾问-阳生的微信聊天记录显示，2019年6月14日至2019年11月19日期间，骆成与居间方就赎楼和办理按揭手续事宜进行协商。另查，位于中山市西区********************的房产于2018年12月4日登记在骆成名下。打印时间为2020-03-1309:42:35的中山市不动产登记资料查询结果显示，上址房产于2018年12月4日办理抵押登记（抵押权人为中国银行股份有限公司中山西区支行），于2019年12月27日注销抵押登记。又查，庭审中，曾丽丽确认签订合同时已知涉案房屋无房产证并存在抵押登记，居间方工作人员袁军曾告知其骆成领取了房产证，居间方有向其催其办过户手续，但没有约定具体的时间。庭审中，曾丽丽、骆成均同意解除涉案房屋买卖合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及居间服务合同由卖方骆成，居间方胜意公司，买方曾丽丽共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。涉案房屋买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据上述合同约定，骆成于2019年1月12日领取涉案房屋的房产证，曾丽丽亦确认收到居间方的通知，故双方应积极履行合同义务，按时办理赎楼及按揭申请事宜，但骆成领取房产证后，双方未就办理赎楼及按揭申请手续的时间达成一致意见，经居间方催告后仍未配合办理，即双方均未履行原合同约定义务。但骆成于2019年7月30日向曾丽丽发解约告知书，通知其就办理按揭贷款手续再次洽谈，曾丽丽亦通过律师函函告骆成须将不动产权证交至居间方或配合办理银行按揭手续，另结合骆成与居间方的微信聊天记录可反映，骆成与曾丽丽就办理相关手续的期限重新进行协商，即双方均以其行为同意不再按涉案原合同约定执行，而最终未能协商一致，致使涉案房屋买卖合同丧失继续履行的基础。现鉴于曾丽丽、骆成均确认同意解除涉案房屋买卖合同，本院予以支持。如前所述，骆成、曾丽丽重新协商的过程中，不能因双方最终未能接受对方意见，就认定一方存在违约情形，即房屋买卖合同解除不可归责于曾丽丽、骆成一方,双方无需承担违约责任，故房屋买卖合同解除后,曾丽丽、骆成各自主张违约金的请求,本院均不予支持。因涉案房屋买卖合同已解除，骆成应向曾丽丽返还定金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾丽丽与被告（反诉原告）骆成于2018年3月19日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；二、被告骆成于本判决生效之日起七日内向原告曾丽丽返还定金50000元；三、驳回原告曾丽丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告骆成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，诉讼保全费2050元，合计7940元（原告曾丽丽已预交），由原告曾丽丽负担6643元，被告骆成负担1297元（由被告骆成负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告曾丽丽）；反诉案件受理费2570元，由反诉原告骆成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  陈妙红人民陪审员  刘崇锦二〇二〇年五月二十七日书 记 员  罗李力阮嘉琪