广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1028号上诉人（原审被告）：玥珑湖生态城开发有限公司。住所地：广东省遂溪县遂城镇南苑小区**地**。法定代表人：刘波，执行董事。委托诉讼代理人：钟培碧，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆程，广州金鹏（荔湾）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王菊，女，1968年8月17日出生，汉族，住广东省珠海市，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。上诉人玥珑湖生态城开发有限公司（以下简称为“玥珑湖公司”）因与被上诉人王菊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人玥珑湖公司的委托诉讼代理人钟培碧，被上诉人王菊的委托诉讼代理人黄锦德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玥珑湖公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回王菊一审全部诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由王菊负担。事实与理由：一、涉案房屋已达到法定的收房标准，一审法院认为涉案房屋未达到交付条件没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《广东省商品房预售管理条例》第十五条“预售的商品房项目竣工后,主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用”的规定，依法具备相关证明文件，建设工程经验收合格以后，可以交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”玥珑湖公司在一审提交的证据2、3、5、6、7显示，涉案房屋具备《中华人民共和国建筑法》规定的验收所需全部证明及文件。又根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，涉案房屋在有关部门的验收合格备案记录亦可证明法定交付条件已经成就。玥珑湖公司在一审提交的证据2、3显示，玥珑湖公司在2018年10月27日取得建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收合格证明，依法律规定齐备竣工验收相关文件前往建设行政主管部门备案，并取得遂溪县建设工程质量监督站出具的涉案房屋竣工验收备案表。因此，涉案商品房在2018年10月31日己具备法律法规规定的交付条件。二、玥珑湖公司交付的房屋符合法定交付条件且无质量安全问题，王菊拒绝收楼没有法律依据，其拒绝收楼的法律后果应由其自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”及第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，玥珑湖公司在一审提交的EMS快递单玥珑湖收楼通知书、首次寄递明细清单、竣工验收备案表、竣工验收资料、房屋测绘报告等证据材料显示，玥珑湖280亩一期工程于2018年10月31日具备交付条件后，玥珑湖公司随即通过EMS向王菊邮寄送达了收楼通知书，涉案房屋主体结构质量验收合格，其房屋质量、面积等要素与《商品房买卖合同》约定的商品房状况相符。据此，玥珑湖公司己按照合同约定的时间节点，向王菊书面通知交付符合法定交付条件的房屋，王菊无正当理由拒绝收楼，其法律责任自书面交房通知确定的交付使用之日起由王菊承担。三、玥珑湖公司交付房屋时使用临电是广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局（以下简称为“遂溪供电局”）导致的，属于商品房买卖合同约定的免责情形。涉案合同第十条约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，（2）按合同附件五执行。合同附件五第2条约定，如因自然灾害、政府原因等不可抗力因素造成商品房交付时未能满足供水、供电条件的，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任。出卖人愿意与相关部门进行协调解决并达到使用条件，买受人不因此追究出卖方的责任，亦不因此要求解除合同或退房。合同第十条同时还约定，供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。根据玥珑湖公司提交的《关于广东湛江养老休闲产业基地项目供电时间报告》、《关于广东湛江养老休闲产业基地280亩一期10KV供电事宜的函》、《遂溪供电局对遂溪县人民法院复函》、《遂溪供电局玥珑湖10KV业扩配套工程竣工验收报告》等证据可知，直至2019年9月12日，遂溪供电局才完成涉案房屋红线外城市供电网络方施工。而玥珑湖公司在2018年10月31日取得竣工备案表之前，早已完成红线内涉案房屋电路施工，但由于遂溪供电局的原因未能完成项目红线外供电线路敷设施工。城市供电网络没有建设好，导致涉案房屋供电无法纳入城市供电网络并正式供电。遂溪供电局于2002年12月前属于国家政府部门，2002年根据国务院《电力体制改革方案》进行政改企改制后归入广东电网有限责任公司管理。其身份虽变为国有独资企业，但其仍负有对国家电力资源的调配管理职能。本案中，玥珑湖公司因遂溪供电局未能如期为涉案房屋提供市政用电，应属于合同附件五第2条约定的“因政府原因造成商品房交付时未能满足供水、供电条件，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任”的情形。四、王菊正常用电不受影响，没有遭受任何实际损失。玥珑湖公司在得知遂溪供电局无法保证按期提供市电后，积极向供电部门催告，先后于2018年10月25日、11月22日向遂溪供电局发函催促施工，以尽快为业主提供生活用电。同时，玥珑湖公司也将施工临电接通入户，确保业主正常生活用电。根据玥珑湖280亩一期现场的供电照片可知，涉案房屋在使用临电期间电压正常稳定，已收楼的业主正常用电不受影响。根据违约损害赔偿责任的构成要件要求，违约损害赔偿应以存在实际损失为前提条件。本案一审过程中，虽王菊提交了商品房买卖合同及购房发票，但始终未能提供其遭受损失的证据。事实上，虽因遂溪供电局原因，涉案房屋使用临电，但王菊并未因此遭受任何实际损失。另，根据遂溪供电局与玥珑湖公司于2019年12月16日签订的《供用电合同(高压)》，玥珑湖公司己为涉案房屋正式开通永久市政用电。王菊答辩称：玥珑湖公司的上诉理由完全不能成立。涉案房屋在2018年10月31日是否达到交付的条件，玥珑湖公司是否构成违约是本案的争议焦点。但是从本案的证据来看，备案的证明文件上的时间全部倒签了。涉案房屋备案记载时间是2018年10月31日。但煤气是2019年才开通，煤气没有开通，备案明显没有逻辑。其次，涉案房屋测绘报告是在2019年4月才取得的，涉案房屋2018年10月31日备案明显不符合常理。再者，从供水竣工验收表来看，2018年11月1日才进行供水竣工验收，涉案房屋于2018年10月31日就备案了亦明显不符合常理。而关于市政用电的情况，直至现在业主还不知道开通了市政用电。因此，玥珑湖公司主张的涉案房屋达到交付条件不能成立，其应承担违约交房的责任。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。王菊向一审法院起诉请求：1.确认玥珑湖公司向王菊交付商品房及相关设施、设备不符合交付条件，并认定玥珑湖公司逾期交房构成违约；2.玥珑湖公司向王菊支付逾期交房违约金9971.45元（暂从2018年11月1日计至2019年8月1日止，共270天，按每日全部房价款369313元的万分之一计算），此后的违约金按日计至实际达到交房条件之日止；3.案件有关诉讼费用由玥珑湖公司承担。一审法院查明事实：王菊与玥珑湖公司于2017年2月21日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017xx），双方约定：第三条、买受人（即王菊）购买的商品房为广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩xx期xx幢xx层xxx房。第六条、该商品房单价为每平方4978.61元，总价款为369313元。第七条、买受人采取按揭贷款的方式付款，支付首期房价款119313元，余款250000元申请贷款。第九条、商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人（即玥珑湖公司）还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条、商品房相关设施交付条件：（一）基础设施设备。1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时同时接通；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电。······以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条约定承担逾期交付责任。第十一条、（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付商品房。（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间交付商品房的，双方同意按照以下方式处理：买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件五、关于基础设施设备交付条件的其他约定：如因自然灾害、政府原因等不可抗力因素造成该商品房交付时未满足供水、供电条件的，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任。《商品房买卖合同（预售）》签订后，王菊支付了涉案商品房的首期款119313元及银行按揭25万元，共支付房款369313元给玥珑湖公司。涉案商品房所在的玥珑湖280亩x期工程于2018年10月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方主体分户汇总验收合格，并于2018年10月31日取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。《单位（子单位）竣工验收备案表》显示玥珑湖280亩x期工程竣工验收备案文件有28项，28项文件均已在2018年10月30日收讫。备案表中的第22项文件，燃气管道工程的竣工文件显示竣工验收时间为2018年11月12日。2017年7月18日，玥珑湖公司向遂溪供电局报装用电，与遂溪供电局签订《供电方案（中压）》，约定由遂溪供电局向遂溪县遂城镇内塘水库东侧提供用电。供电方案约定，玥珑湖公司的受电工程所涉及的供、受电设施的设计图纸及相关资料送遂溪供电局审核，设计图纸和施工单位资质经审核合格后方可施工。在受电工程施工完毕后，应向遂溪供电局申请检查。受电工程在完成验收后，装表送电前，双方应签订《供用电合同》，遂溪供电局按规定时限装表送电。一审法院就涉案商品房小区供电设施完成情况向遂溪供电局发函，遂溪供电局于2019年9月12日函复一审法院，其与玥珑湖公司签订的《供电方案协议》约定三年内结束临时用电，并已向有关部门报批规划审批及施工建设。2019年12月6日，玥珑湖280亩x期完成受电工程，经广东电网有限责任公司湛江供电局检验通过。2018年6月13日，湛江市荣建测绘科技有限公司向玥珑湖公司出具涉案商品房所在5幢的竣工验收图。2018年10月31日，玥珑湖280亩一期供水工程竣工，施工单位遂溪粤港市政工程有限公司于2018年11月1日验收并交付玥珑湖公司使用。2019年4月，湛江市荣建测绘科技有限公司向玥珑湖公司出具涉案商品房所在x幢的《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2018年11月1日，玥珑湖公司以邮递方式向王菊送达收楼通知书。2018年11月3日，王菊签收了收楼通知书。2018年12月2日，王菊在物业服务中心人员的陪同下对涉案商品房进行验收，收楼验收表记载了主卧卫生间与购房平面图不一致及开发商无法提供政府验房资料的问题。2019年1月14日，王菊再次验收，收楼验收表记载了主卧卫生间与购房平面图不一致及大房没有空调孔的问题。王菊两次现场验收，都在收楼验收表上签名，但并没有领取涉案商品房的钥匙。王菊因玥珑湖公司未能在2018年10月31日前交付符合交付条件的商品房而引起纠纷，故向一审法院起诉。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。王菊认为购买的涉案商品房所在的建筑工程没有验收合格，又无法提供市政用水、用电，虽玥珑湖公司已送达收楼通知书，但王菊以涉案商品房未符合交付条件为由拒绝收楼。纵观本案发生的前因后果，是因王菊购买玥珑湖公司开发的商品房是否符合交付条件而引起的本案纠纷，故本案的争议焦点为：玥珑湖公司交付的涉案商品房是否符合交付条件。王菊与玥珑湖公司于2017年2月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定商品房交付时应满足以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.商品房为住宅的，出卖人（即玥珑湖公司）还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；4.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时同时接通；5.交付时纳入城市供电网络并正式供电。《商品房买卖合同（预售）》已约定商品房交付的条件，应按合同约定审查涉案商品房是否符合交付条件。一、涉案商品房是否取得建设工程竣工验收备案证明文件。涉案商品房所在的建筑工程已竣工，验收备案时间为2018年10月31日。根据玥珑湖公司提供的验收备案表显示，验收备案时需提供28项文件核查。王菊申请一审法院到县住建局调取验收备案的28项文件，以证明玥珑湖公司工程验收备案合法。一审法院到县住建局调查备案的28项文件时发现只欠缺市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料。县住建局已书面函复一审法院，虽备案目录上有该项资料，但涉案是商品房建筑工程，不是市政工程，不应提供该项文件备案。因此，涉案工程验收备案资料齐全。但其中一项为燃气管道工程验收的备案文件显示验收时间为2018年11月12日。工程验收备案需要备齐28项文件资料，而燃气管道工程验收时间为2018年11月12日，虽验收备案记载时间为2018年10月31日，但符合验收备案之日应为2018年11月12日。二、涉案商品房是否取得房屋测绘报告。玥珑湖公司提供的《房产面积测绘成果报告书》显示涉案商品房所在的1幢房产在2019年4月才取得房屋测绘报告。房屋测绘报告是房产测绘单位依照国家规定对商品房进行实地测量得出的具体数据报告，玥珑湖公司辩称2018年6月13日由湛江市荣建测绘科技有限公司向玥珑湖公司出具涉案商品房所在1幢的竣工验收图为合同约定的房屋测绘报告，一审法院不予采信。三、涉案商品房是否提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。玥珑湖公司已向一审法院提供《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》，一审法院予以认可。四、涉案商品房交付时是否接通城市公共供水。玥珑湖公司提供的《供水工程竣工验收表》，证明市政供水工程于2018年10月31日竣工，并于2018年11月1日验收交付使用。王菊两次现场验收，都没有记载涉案商品房存在没有通水的问题。五、涉案商品房交付时是否纳入城市供电网络并正式供电。玥珑湖公司与遂溪供电局于2017年7月18日签订《供电方案（中压）》，没有约定送电时间。玥珑湖公司在举证过程中承认为业主提供的是临时用电，未能提供市政用电。玥珑湖公司提供的《客户受电工程竣工检验意见书》证明玥珑湖公司委托施工单位建设的受电工程已经湛江供电局检验通过。按照《供电方案（中压）》约定，受电工程在完成验收后，装表送电前，玥珑湖公司应与遂溪供电局签订《供用电合同》，由遂溪供电局按规定时限装表送电。现玥珑湖公司虽举证证明受电工程已竣工，但未能举证证明遂溪供电局已完成装表送电到户，而王菊亦称至今未有装表送电，因此，涉案商品房至今仍未有市政用电使用，不符合交付条件。王菊在收楼验收表上签名，应视为同意收楼。王菊在验收时并没有领取涉案商品房的钥匙，玥珑湖公司亦辩称王菊拒绝领取钥匙，拒绝收楼，而实际上涉案商品房也没有交付给王菊使用，王菊已从行为上表示其不同意接收涉案商品房。玥珑湖公司在2018年11月3日向王菊送达收楼通知书，按合同约定在送达收楼通知书后，王菊在验收后符合交付条件而拒绝收楼的，商品房自书面通知其办理交付手续的期限届满之日交付。玥珑湖公司辩称已于2018年11月2日交付涉案商品房。玥珑湖公司交付涉案商品房时存在未能通电的问题，交付不符合条件，玥珑湖公司应承担迟延交楼的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的规定，王菊要求继续履行合同的，玥珑湖公司应按日计算向王菊支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》约定玥珑湖公司应于2018年10月31日前交付涉案商品房，王菊已给付全部房价款369313元，王菊请求玥珑湖公司支付从2018年11月1日起以全部房价款369313元为基数，按日万分之一计算违约金直至涉案商品房符合交付条件之日止的诉求，于法有据，一审法院予以支持。暂计截止至2019年8月1日，逾期交付房屋274天，违约金为10119.17元（369313元×0.01%×274天），王菊主张9971.45元，这是王菊对其实体权利的处理，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认玥珑湖生态城开发有限公司向王菊交付的广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩xx期xx幢xx层xx房不符合交付条件；二、限玥珑湖生态城开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向王菊支付广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩xx期xx幢xx层xx房暂计至2019年8月1日的逾期交付违约金9971.45元，并从2019年8月2日起以369313元为基数，按日万分之一计至符合交付条件之日止。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由玥珑湖生态城开发有限公司负担。王菊已向一审法院缴交上述案件受理费，玥珑湖生态城开发有限公司应负担的案件受理费于判决生效之日起五日内径付给王菊，一审法院不再收退。本院二审期间，上诉人玥珑湖公司提交的《专用收据》，拟证明王菊已于2019年1月14日收楼，并向物业交付了物业管理费。玥珑湖公司应承担的逾期交房违约金应计算至王菊实际收楼之日止。王菊向本院提交收楼手续办理流程，拟证明预交物业管理费并不等同于收楼。经质证，对玥珑湖公司提交的证据，王菊认为：王菊在幸福家园玥珑湖买了两套房，并接收了其中一套房，但对涉案商品房没有接收。对王菊提交的证据，玥珑湖公司认为，王菊过了举证期限才提交该证据，不属于新证据。且王菊已领取涉案商品房的钥匙，应以钥匙的交接时间作为收房时间。本院经审查认为：玥珑湖公司及王菊在二审期间提交的证据对本案事实的认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决中关于“王菊两次现场验收，都在收楼验收表上签名，但并没有领取涉案商品房的钥匙”的事实认定有误，本院纠正为：王菊两次现场验收，都在收楼验收表上签名。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明：幸福家园玥珑湖收楼手续办理流程为：签到验证—发单—交费—资料签署—钥匙领取—现场验房—礼品发放—领取发票，其中交费是指业主在物业财务收费室预交六个月物业管理服务费并领取发票。王菊分别于2019年1月14日、2019年8月22日向玥珑湖公司交付涉案房屋的管理费。再查明，涉案房屋所在的玥珑湖280亩xx期工程的受电工程于2019年12月6日竣工。涉案房屋于2019年12月31日安装电表。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉人玥珑湖公司的上诉请求及理由，被上诉人王菊的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于玥珑湖公司于2018年11月1日向王菊送达收楼通知书时涉案房屋是否已达到交房条件的问题。玥珑湖公司于2018年11月1日通知王菊收楼时，涉案房屋尚未纳入城市供电网络并正式供电，不符合合同第十条约定的商品房相关设施的交付条件。一审法院认定涉案房屋未达到交付条件依据充分，本院予以确认。玥珑湖公司关于涉案房屋于2018年10月31日达到交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中玥珑湖公司是否存在合同约定的免责情形的问题。玥珑湖公司主张涉案房屋交付时尚未纳入城市供电网络并正式供电而只能使用临时用电，是供电部门的原因导致的，属于商品房买卖合同约定的免责情形。但根据涉案合同第十条及合同附件五第2条约定，因政府原因等不可抗力因素造成商品房交付时未能满足供水、供电条件，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任。“政府原因”应理解为政府依职权作出的影响到供水、供电正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。玥珑湖公司未能举证证明政府部门曾作出影响其水电设施正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），因此，其提出是政府原因导致涉案房屋交付时未能满足供电条件的主张，理据不足，一审法院不予采纳并无不当。至于玥珑湖公司上诉提出由于遂溪供电局迟延完成项目红线外供电线路敷设施工，导致涉案房屋供电无法纳入城市供电网络并正式供电，此种情形显然属于因第三人的原因导致延误，而不属于因政府原因导致商品房交付时未能满足供电条件的情形,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”的规定，玥珑湖公司仍应对延误后果承担相应责任。因此，合同履行过程中玥珑湖公司不存在合同约定的免责情形，其主张不承担基础设施未达到交付条件的责任，依据不足，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金应计算至何日的问题。玥珑湖公司上诉主张王菊已于2019年1月14日收房，逾期交房违约金应计至该日期止。虽然玥珑湖公司没有提交涉案房屋的交接手续证明王菊已收房，但王菊不仅在2019年1月14日交付涉案房屋的管理费，还在事隔半年后，再次交付涉案房屋的管理费。因此，玥珑湖公司的上述主张具有高度可能性，应予以认定。收楼手续办理流程中的交费是预交6个月的物业管理费。王菊去验收房屋时根据流程交付了管理费，但在事隔半年后又再次交付了管理费，而且王菊主张其在幸福家园玥珑湖购买了两套房，其接收的是另一套房，没有接收涉案房屋，但没有提交证据证明其接收的是哪一套房。故王菊关于其只是按照开发商办理收楼手续的流程预交管理费，并没有实际收房的主张，本院不予支持。合同约定玥珑湖公司应于2018年10月31日前交付涉案房屋，故从2018年11月1日起，玥珑湖公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十二条的约定，玥珑湖公司应支付从2018年11月1日起至2019年1月14日止（共75天）的逾期交房违约金共2769.85元（369313元×0.01%×75天）给王菊。根据二审查明的事实，涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程的受电工程于2019年12月6日竣工，涉案房屋于2019年12月31日安装电表。因此，在王菊并未提供证据证明涉案房屋实际通电的时间晚于电表安装时间的情况下，本院认定涉案房屋于2019年12月31日已达到交付条件。故对一审判决关于确认涉案房屋尚不符合交付条件的判项，本院予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1242号民事判决第一项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1242号民事判决第二项为：限玥珑湖生态城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向王菊支付逾期交房违约金2769.85元；三、驳回王菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由玥珑湖生态城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年六月十六日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。