河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终1827号 上诉人（原审被告）：保定龙田房地产开发有限公司，住所地保定市北二环**。 法定代表人：郭文增，该公司经理。 委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季文婷，河北平川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈亚飞，男，住保定市。 委托诉讼代理人：朱超，河北言复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许颖，河北言复律师事务所律师。 上诉人保定龙田房地产开发有限公司（以下简称龙田公司）因与被上诉人陈亚飞合作开发房地产合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙田公司上诉请求：撤销原判第一项，裁判驳回被上诉人起诉或驳回其诉讼请求；或因程序违法推定违法发回重审；全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人协助被上诉人办理16套房屋的产权登记，认定事实不清，判决缺乏事实基础，无法律依据。一审中双方对于合作期间签订的合同及其他文件的真实合法性均无异议，其中对于各方合作的投资金额及合作方式、利润分配、权利义务等均作出了明确约定。上诉人与被上诉人及董中永就案涉项目利润的预分配比例均为3:3.5:3.5，被上诉人及董中永作为协议的乙方至今投资仅6530万元，并未按照约定实际投资，根据约定双方股份比例及利润分配比例应重新确定，但此时被上诉人方已经先行按照70%比例预支取利润，出现巨额超支拒不退还，上诉人已经提起民事诉讼，该案尚未结案。项目合作前期各方预估项目造价成本3200元/平米，后期经计算发现实际造价远远大于3200元，实际利润远低于前期各方已经预支金额，因此案涉项目实际利润应当重新核算，而被上诉人方已经错误超支利润款，各方就已支利润款应当进行找差分配，多退少补。综上，被上诉人所支取的预分红金额并不是最终利润分配结果，被上诉人方基于项目开发合作利润预分配所取得的案涉房屋并非其最终既得利益，系待定的暂时占有，仍需要进行最终核定结算后再另行分配确定，现案涉房地产开发项目尚未结算完毕(正在另案的委托鉴定审计期间)，被上诉人并不享有案涉房屋的所有权，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理案涉房屋的产权登记手续，确定被上诉人对案涉房屋的所有权，无事实基础。二、一审判决内容违法，未依法释明、未中止审理的程序违法，判决显失公平。被上诉人诉求为房屋买卖合同纠纷，但是本案中所涉的16套房屋系基于合作开发房地产利润预分配而产生，各方之间并不存在房屋买卖的基础法律关系，被上诉人不具有本案房屋买卖合同纠纷的诉讼主体资格。一审法院判决明确认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，本案并非买卖合同纠纷，而一审过程中法院并未对此进行过释明，属于审理程序错误；且被上诉人在一审过程中多次明确主张双方系房地产开发企业与购房业主之间的房屋买卖合同关系，没有对法律关系进行变更，因此对于本案应当裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。如本案一审过程中变更或确定本案的法律关系及案由为合作开发房地产合同纠纷，则上诉人在莲池区法院起诉陈亚飞的合作开发房地产合同纠纷案应合并审理。本案所涉房屋系基于合作开发而产生，项目最终结算应以审计结论为依据，被上诉人所得均并非其最终既得利益，仍需要进行最终核定结算后再另行分配确定。本案应以另案中审计、结算结果为基础、前提和依据，但是一审法院无任何依据进行主观判断和推理，判决严重错误。三、一审判决对证据分析认定逻辑错误。一审判决认定一系列《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》，逻辑错误，是对各方协议以及意思表示的刻意割裂。如果各方之间没有合作，合作项目没有利润，则被上诉人根本不会取得案涉房屋，一审法院在此认定的基础上又称“协议的履行并不以三方之间的合作协议履行为基础”，明显逻辑错误，前后矛盾。被上诉人取得案涉房屋仅为其对利润进行预分配的方式和形式之一，该房屋的取得并不能也不可能独立于合作协议而出现或履行。四、一审判决中的多处推定严重违法且无任何依据。一审判决认为另案审理结果与本案无关的主观臆断没有依据。686号案件中正在进行的审计结论是被上诉人是否享有本案房屋所有权的确定基础和依据，只有待审计结论出具后才能最终计算出最终利润总额、利润分配比例及金额，一审法院仅以上诉人在该案中的暂定诉求金额推断两案无关联，上诉人应当协助被上诉人办理产权登记明显无依据。一审判决认为上诉人及董中永已经按照三方的约定对自己分得的房产进行了产权登记，拒不为被上诉人协助办理产权登记显然有失公平的观点严重有误，上诉人与案外人之间的法律关系与被上诉人无关，不能以此推理被上诉人是否对案涉房屋应享有权利；一审法院的前述亦并非事实，是仅凭被上诉人单方陈述的错误认定。一审判决认定被上诉人履行了自己的付款义务不是事实。被上诉人全部以预分配利润冲抵，而预分配利润并非被上诉人的既得利益，是否真正归属被上诉人均应以利润决算为准，因此案涉房屋作为预分配利润的归属亦应是待定的，应待审计结论出具，项目利润以及分配比例等最终确定后另行分配。 陈亚飞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。一、被上诉人依据双方签订的各协议及结算方案取得案涉16套房产所有权，有理有据，合法有效。《鑫丰国际装饰家居广场公寓项目合作协议》第6条确认上诉人有办理房产证的义务，《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》确认了各自留存房屋数量、面积、房款，并约定房款交纳方式，《补充说明5》确认被上诉人房款及利息已于2015年1月31日支付完毕。上诉人对协议真实性认可，说明其对被上诉人依约取得案涉房屋所有权没有异议，其仅对合作协议利润分配方案有异议，并起诉要求被上诉人退还多分配的利润，其债权请求权不能对抗物权请求权，其抗辩不能成立。二、2014年10月上诉人就按照协议约定履行了交付房屋的义务，被上诉人收房后一直在使用案涉房屋，上诉人并未对房屋所有权提出异议，案外人董中永依据协议约定取得了相应房屋并办理了不动产权登记手续，上诉人以暂时分配、未最终确认为由拒绝为被上诉人办理产权登记手续没有事实和法律依据，显失公平。三、起诉时的案由不一定是法院最终确认的法律关系，法院可依据事实确认双方法律关系，不必然要驳回起诉。上诉人主张应驳回起诉与最高院民诉证据相关规定不符。四、无论双方是房屋买卖关系还是房地产合作开发关系，依据《鑫丰国际装饰家居广场公寓项目合作协议》约定上诉人均有协助办理房屋产权登记的义务。五、本案是因上诉人违约，被上诉人依据协议约定享有独立诉权，保定市莲池区法院（2017）冀0606民初686号案件是上诉人就合作开发最终结算提起的诉讼，不属于合并审理范围，本案并不以该案审理结果为依据，一审程序合法。六、以案涉房产冲抵利润行为发生后，上诉人又多次向被上诉人支付利润款项，在此基础上，被上诉人提起另案诉讼，本案以房产冲抵利润的行为已完成，且成为另案中双方结算的事实依据，如另案认定被上诉人超支利润款项，被上诉人只需履行返还款项义务，无需将已实际使用多年的房产退还上诉人。 陈亚飞向一审法院起诉请求：1、判令龙田公司立即与陈亚飞签订商品房买卖合同，并为陈亚飞办理坐落于保定市房屋的所有权登记；2、诉讼费、保全费由龙田公司承担。诉讼过程中增加诉讼请求：要求龙田公司自2015年1月14日起至陈亚飞所有权登记完毕之日止，以房屋价款10666847元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿陈亚飞损失，其中2015年1月14日至2019年9月14日期间损失共计3546751.96元。 一审法院认定事实：2011年9月15日，陈亚飞与龙田公司及案外人董中永签订了《鑫丰国际装饰家居广场公寓项目合作协议》，协议约定三方共同合作开发鑫丰国际公寓楼项目，其中甲方为龙田公司，乙方为陈亚飞与董中永，甲方出资650万元及开发项目作为股金占30%股份，乙方出资5000万元及土地招拍挂融资作为股金占70%股份。并约定利润分配按照股份比例进行。协议同时约定乙方的土地招拍挂融资2000万元，“如乙方投入（5000）万元和融资（2000万）达不到7000万元时，该合同需重新签订。”未尽事宜再签署补充协议。2012年6月15日，三方签订《鑫丰国际装饰家居广场项目补充协议》，约定将原协议约定“如乙方投入（5000）万元和融资（2000万）达不到7000万元时，该合同需重新签订”的条款变更为“如乙方投入（5000）万元和融资（2000万）达不到7000万元时，所占股份相应减少（计算方式：1000万元=10%股份）及承担损失。”补充协议与原协议具有同等法律效力。2014年7月21日，三方签订《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》，其中载明三股东各自在开发项目中留房，价值总计2767.4904万元，龙田公司留房20套，总房款1196.1104万元，董中永留房8套，总房款504.6953万元，陈亚飞留房16套，总房款1066.6847万元，同时约定三股东“于2014年8月6日前将所欠房款交至龙田公司财务部，如在规定期限内未全部缴纳，公司财务有权终止每月的利润支取，未支取的利润冲减股东相应所欠房款，并按所欠房款的2.1%（月利率）收取利息。”协议后附留房详单，其中陈亚飞分得的房屋为鑫丰国际公寓1-1-2701、2702、2703,1-2-2701、2702、2703、2704、2705,1-1-2801、2802、2803,1-2-2801、2802、2803、2804、2805号房产。2014年10月30日至2015年1月31日，三方分别形成了《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》2、3、4、5，三方对此期间产生的项目利润及陈亚飞、董中永所欠房款和利息进行了核对，并用陈亚飞、董中永应得利润对拖欠的房款和利息进行了抵充。在2015年1月31日的核对中，显示陈亚飞的房款及利息已全部被应得利润抵充，并有部分利润剩余。其中《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》4、5无三方签字，双方当事人对该证据真实性当庭予以确认。陈亚飞当庭认可全部房款均以利润抵充方式支付，没有另外出资支付房款。相关房屋已于2014年10月15日交付陈亚飞。龙田公司当庭提交了自己制作的关于陈亚飞在鑫丰国际公寓楼开发项目中利润支取汇总表，在该汇总表中记载陈亚飞实际支取利润（包括涉及抵充本案房产的金额）共3600余万元，其中2015年1月31日前支款约1400余万元。陈亚飞当庭提出龙田公司已经为自己及董中永在《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》中分得的房产办理了产权登记，却拒绝协助为陈亚飞分得的相关房产办理产权登记，法庭要求龙田公司提供相关房产是否办理产权登记的材料以及鑫丰国际公寓楼项目竣工验收的相关资料，但至本案判决时止，龙田公司仍未向法庭提供相关材料。一审法院向产权登记机构核实，上述房产确已办理了产权的初始登记，部分房产已经出售，并办理了转移登记。2017年1月16日，龙田公司对陈亚飞及董中永提起诉讼，龙田公司认为双方在开发项目的实际投入与约定不同，投资比例实际为34.7%：65.3%，陈亚飞与董中永已超支利润740余万元，要求其予以返还，该诉讼经一审法院立案受理为（2017）冀0606民初686号案件，现仍在审理中。 一审法院认为，陈亚飞以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，经审理查明，陈亚飞、龙田公司及董中永的房屋取得并非基于双方之间存在买卖关系，而是基于双方之间房地产开发合作的利润分配关系，对共同开发的房产进行分配取得，仅是因龙田公司为该项目的开发商，涉案房产建设完成时由龙田公司控制，陈亚飞、龙田公司以房屋买卖合同方式实现分配目的，但双方之间并不存在出售与买受的买卖合意，故本案并非房屋买卖合同纠纷，而是合作开发房地产合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定并不适用本案，陈亚飞依据此规定，要求龙田公司支付逾期办理所有权登记的损失的主张，理据不足，不予支持。本案中，各方当事人是根据签订的一系列《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》取得的相关房产，该系列《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》是基于三方合作开发房地产的关系，在合作开发利润分配的基础上达成的，该系列协议基于三方合作关系而产生，但协议一经签订即成立生效，具有了合同的独立性，协议的履行并不以三方之间的合作协议履行为基础。三方签订上述协议后，陈亚飞已经以合作开发产生的利润抵充涉案房产房款，并于2015年1月31日抵充完毕，涉案房屋已交付陈亚飞、龙田公司及董中永，除尚未给陈亚飞所得房产办理产权登记外，协议其他内容已经实际履行完毕。龙田公司辩称因陈亚飞已经超支利润，龙田公司已提起（2017）冀0606民初686号案件诉讼要求陈亚飞返还，（2017）冀0606民初686号案件的审理结果对本案事实认定有直接影响，要求本案中止审理，并以此拒绝协助陈亚飞为案涉房产办理产权登记。根据龙田公司在（2017）冀0606民初686号案件的起诉状，龙田公司要求陈亚飞承担的连带返还的利润金额仅740余万元，而龙田公司在本案中向法庭提交的自己制作的关于陈亚飞在鑫丰国际公寓楼开发项目中利润支取汇总表，显示经龙田公司核算后确认，陈亚飞实际支取利润共3600余万元，其中2015年4月27日前支款1400余万元，即在陈亚飞以利润抵充涉案房产的房款完毕后，又另行支取的利润已达2200余万元，龙田公司要求陈亚飞返还的超支利润完全可以从陈亚飞后续支取的利润中返还，并非必须在本案涉案房产价值中返还，故龙田公司诉陈亚飞的（2017）冀0606民初686号案件审理结果与本案事实的查明及认定，并无必然影响。同时，龙田公司及董中永已经按照三方《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》的约定，对自己分得的房产进行了产权登记，拒不为陈亚飞协助办理产权登记，显然有失公平。综上，龙田公司要求中止本案的审理，拒绝为陈亚飞协助办理案涉房产的产权登记的辩解理由，不予采纳。陈亚飞、龙田公司签订的一系列《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》是各方当事人的真实意思表示，内容具体明确，且不违反相关法律规定，依法成立并生效，各方当事人应按照合同约定行使权利，履行义务。现陈亚飞已经以自己所得利润抵充全部房款，履行了自己的付款义务，约定的房产应归陈亚飞所有，龙田公司作为合作方以及鑫丰国际公寓项目的开发商，应协助陈亚飞办理产权登记手续。故陈亚飞要求龙田公司协助陈亚飞办理产权登记的主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、被告保定市龙田房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告陈亚飞办理坐落于保定市房屋（鑫丰国际1-1-2701、2702、2703,1-2-2701、2702、2703、2704、2705,1-1-2801、2802、2803,1-2-2801、2802、2803、2804、2805号）的产权登记。二、驳回原告陈亚飞其他诉讼请求。案件受理费减半收取共53541元，由原告陈亚飞负担10640元，被告保定市龙田房地产开发有限公司负担42901元。保全费5000元，由被告保定市龙田房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，本案双方当事人争议的实质是对2014年7月21日《鑫丰国际公寓楼项目估算总造价及利润测算单补充说明》中房屋分配约定的性质的认定。上诉人主张三股东对房屋的分配为前期利润分配，但根据该说明内容，三股东并非按各自占股比例以房屋折算价值方式分配利润，而是约定各自“留房”数量和价款，并约定三股东于2014年8月6日前缴纳房款，逾期计收利息。之后数份补充说明内容显示，被上诉人陈亚飞前期所得利润多次冲抵所欠房款及违约利息，直至抵消全部房款及利息后才向其支付利润款项。根据上述约定内容和履行事实，三股东关于房屋分配约定了标的物数量、价款、履行时间、违约责任等主要条款，具备房屋买卖合同的形式要件，其交付房屋和支付对价的约定符合买卖合同的法律特征，与上诉人所称利润分配的单方给付行为特征并不相符，故对三股东关于留房付款的约定应认定为上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系；虽然三方未明确约定上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记手续，但该内容作为房屋买卖合同的附随义务，应由上诉人在合理期限内履行。现被上诉人已将应得利润抵消房款并已实际取得房屋，其诉请上诉人协助办理产权登记手续，应予支持。上诉人抗辩主张房屋分配系合作利润预先分配，应待结算后履行产权登记；即使按上诉人主张三股东房屋分配系前期合作利润的预分配，只要是三方真实意思表示，亦无法律规定加以禁止，三方仍应按约定执行，则协助办理产权登记手续亦为上诉人附随义务，应予履行。上诉人主张本案应依据另案对合作经营利润的结算结果为据，如前所述，本案所涉并非利润分配超支问题，且合作各方协商一致对于前期利润合意分配，该约定对各方均具约束力；如经最终结算预分利润确已超支，可以要求返还救济，但以未最终结算为由拒绝履行前期分配约定，理据不足，不能成立。此外，一审判决中将上诉人龙田公司名称写为“保定市龙田房地产开发有限公司”与上诉人营业执照名称“保定龙田房地产开发有限公司”不符，应为笔误，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持；本院对当事人名称笔误予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4282号民事判决第二项，即“驳回原告陈亚飞其他诉讼请求”； 二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4282号民事判决第一项为“保定龙田房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告陈亚飞办理坐落于保定市房屋（鑫丰国际1-1-2701、2702、2703,1-2-2701、2702、2703、2704、2705,1-1-2801、2802、2803,1-2-2801、2802、2803、2804、2805号）的产权登记”。 一审案件受理费减半收取共53541元，由陈亚飞负担10640元，保定龙田房地产开发有限公司负担42901元，保全费5000元由保定龙田房地产开发有限公司负担；二审案件受理费85802元，由保定龙田房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 张峰先 审 判 员 付术勇 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿