河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初954号 原告：李朝辉，女，1972年4月6日出生，汉族，现住保定市丽景蓝湾**。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 被告：李金长，男，1960年11月8日出生，汉族，现住保定市莲池区。 被告：孙红霞，女，1960年6月12日出生，汉族，现住保定市莲池区。 二被告委托诉讼代理人：黄彦红，河北盛誉律师事务所律师。 原告李朝辉与被告李金长、孙红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告李朝辉及其委托诉讼代理人王冰、被告李金长及二被告委托诉讼代理人黄彦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签署的《租房协议》无效；2、请求依法判决被告返还2019年10月15日到2020年4月16日租金25000元、返还租房押金房屋租赁保证金5000元；3、请求判令被告赔偿原告店铺装修经济损失90531.48元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告将位于保定市莲池区建筑胡同1-4房屋对外出租并发布出租信息，原告看到被告张贴的出租信息后找到被告，考虑租用此房屋开服装店，在沟通过程中，被告向原告承诺此房屋为合法建筑，房屋用途为商业，并向原告提供房权证（第200500323号）复印件1页，复印件上房屋设计用途为“商住”。基于被告承诺出租房屋为合法建筑和商业用途的前提，原告于2019年4月16日和被告签订《租房协议》，约定租用被告位于保定市莲池区建筑胡同1-4房屋，租赁期限自2019年4月16日至2024年4月16日。协议签订后，原告依据协议约定，向被告支付了12个月的房屋租金50000元和5000元保证金，共计55000元。被告将房屋钥匙交于原告，原告开始对房屋进行装修，装修时间为2019年4月16日至2019年5月6日，装修费用共计投入90531.48元。2019年9月28日保定市莲池区城市管理行政执法一局对原告下达《执法调查通知书》，2019年10月14日下达《限期拆除违法建设告知书》，2019年10月24日下发《限期拆除违法建筑催告书》，通知原告租用的建筑胡同1-4房屋系产权人也就是被告非法改造成临街门脸，属于违法占地、违法建筑，要求被告在接到通知之日起七日内自行将违法占地上的建筑设施拆除。原告收到《限期拆除违法建设告知书》并搬离后多次找到被告，要求被告退回保证金、房租并承担相应损失，被告拒绝赔付，并电话拉黑原告，躲在外地拒绝与原告沟通。被告的行为给原告造成了经营和装修损失，与被告多次沟通无果。 二被告辩称，1、原、被告双方签订的租房协议是双方真实意思表示合法有效。被告租赁的房屋是被告夫妇合法所有，产权证号：保定市房权证字第××号，并非违法建筑，也不是违法占地，该房屋在原告租赁前一直作为门脸使用，2019年4月16日双方签订租赁协议，是双方真实意思表示合法有效。不存在合同法第五十二条之规定合同无效，原告起诉缺乏事实法律依据，应予驳回。2、原告提供的限期拆除违建告知书，涉及的违法建筑跟原告无关，2019年10月14日莲池区执法一局向原告下达违法建筑通知书，通知书建筑物并非指的是原告建筑物，而是原告租赁房屋南侧，被告在自己院子中搭建的小房。门牌号为258号，面积60平米，该建筑物租给的卖服装的弥春艳，拆迁通知后被告已与弥春艳在2019年10月15日达成退房协议，因为该建筑物不在原被告租赁协议约定的范围内，所以原告提供的限期拆除违建告知书与被告无关。3、原告关于返还房屋租金押金的诉请计算错误，原告诉请是从2019年10月15日退还房屋租金，因为被告是与2019年11月15日与拆迁办达成的拆迁协议书，也就是说是该房屋是从2019年11月15日不再属于被告所有。且原告至今不肯交还钥匙，导致被告不能得到拆迁约定的一万元奖励，所以原告计算有误。4、原告要求赔偿垫付装修损失90531.48元缺乏事实依据，根据双方租赁协议第五条第七条之规定，房屋装修原告自行负责，因为拆迁导致的毁损或造成的损失双方互不承担责任。原告租赁房屋时对房屋现状是了解的，一直正常租赁使用，被告不存在任何过错。因为拆迁导致的损失与被告无关。原告应自行承担责任。综上，依法驳回原告诉讼请求。 原告李朝辉向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件1页、被告孙红霞、李金长身份证复印件1页，证明原、被告身份信息。2、租房协议2页、中国农业银行出具的银行流水1页、通过微信给房东转账5000元押金截屏照片2张，证明原告与被告2019年4月6日签订租房协议，租用被告位于建筑胡同1-4号房屋一套，建筑面积76.61平方米，租期至2024年4月16日止，原告于2019年4月15日通过银行转账，向被告李金长支付房租50000元，并通过微信转账给被告李金长押金5000元。3、被告改造的出租房屋房权证（第0200500323）复印件1页、不动产登记中心出示的出租房屋房权证（第0200500323）存档1页、保定市莲池区城市管理行政执法一局出具的《限期拆除违法建设告知书》1页、中国共产党保定市莲池区西关街道工作委员会出具的《信访事件处理意见书》1页、房屋围挡照片1页、原告与被告录音证据2段，证明被告出租给原告的位于建筑胡同1-4号房屋未办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，为违法建筑，且被告将房屋出租给原告时提供的房权证复印件中设计用途一栏，私自修改为商住以隐瞒其为违法建筑的事实，被告的过错直接导致了租赁合同无效，原告遭受了巨额经济损失。4、原告与汪国洪签订的《装修协议》3页、汪国洪身份证复印件1页、原告服装店铺久禾布衣（建筑胡同1-4）装修报价表1页、给汪国洪通过微信支付装修款转账记录手机截屏7页、汪国洪与北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司签订的《挂靠协议》2页、北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司营业执照复印件2页、北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司负责人身份证复印件1页、北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司开具的原告装修款收款票据1张、原告服装店装修完成后照片3张，证明原告租用被告房屋开设的久禾布衣服装店装修费用为51800元，通过微信转账14000元，通过现金支付37800元。5、保定市北市区伟业服装辅料行出具的购买货架、镜子及实木单衣架服装展示架票据1张金额为6345元；殷广杰开具的久禾布衣服装店定制货架收款收据1张金额为16050元，殷广杰证人证言1页；张豆豆开具的久禾布衣服装店监控设备收据1张金额为4800元；保定市北市区玉琪灯饰经营部出具的原告购买装修用轨道灯售货单1页，金额2820元；原告通过淘宝平台购买久禾布衣服装店所需要吊灯淘宝订单截图3页，金额为503.48元；原告通过淘宝平台购买UV软膜灯箱订单截图1页，金额300元；原告通过淘宝平台购买展示模特订单截图1页，金额1448元；原告通过淘宝平台购买门头发光广告字订单截图1页，金额2600元；原告通过淘宝平台购买门头广告招牌背发光字订单截图1页，金额2000元；原告通过淘宝平台购买门头LED高亮发光字订单截图1页，金额100元；原告通过淘宝平台购买衣架订单截图1页，金额535元；河北金锁安防工程有限公司保定分公司与原告签订的店铺安防风险防范服务合同照片7张，收款收据1张，服务费为1230元，证明原告装修久禾布衣服装店购买了装修物品、监控设备、以及店铺安防风险服务，共计损失为38731.48元。6、弥春艳的拆迁通知，证明弥春艳也收到违法建筑通知，原告与弥春艳租赁房屋为单独下达。 二被告对原告证据的质证意见为：证据1无异议。证据2租房协议认可，其余证据认可，但对房产证复印件不认可，与我方手中房产证复印件不一致。证据3录音真实性无异议，但录音没有被告对原告证明目的话的明确认可，在录音当时双方已经产生矛盾纠纷，李金长已经不愿意与原告对话，李金长并未对原告证明目的的认可；除录音外其他证据真实性予以认可，限期违建通知是因为被告租赁的房子南侧房子是被告自己搭建的违建，该房屋租赁给弥春艳，该违建告知书跟本案无关，对关联性不予认可，通知写的是原告，因为当时执法一局弄错，并不知晓违建房屋应该通知被告李金长。原告称其租赁的房屋违法建筑是错误的，是存在违法建筑，但是与原告无关。证据4合法性、真实性、关联性均不认可，该证据均无正规发票，都是收据，且与本案无关。对证据5原告购买物品真实性认可，关联性不认可，跟本案无关，也未见到合法票据。证据6并未显示是弥春艳的名字，两张拆迁通知是一回事，都是说的是弥春艳租的违建。 二被告向本院提交以下证据：1、被告房产证保定市房产证字第××号，所有权人为孙红霞，建筑胡同1-4号，2层，76.61平米，证明原告租住的被告房产是合法建筑，租房协议合法有效。2、恒祥北大街258、260、262号三个门牌号，证明原告租住的是260、262号，258号是原告所称的违建，是被告在自己院中所建，258号租给弥春艳用来卖衣服，与原告无关。3、258号现场照片4张，证明原告提及的违法建筑是258号，与原告无关。4、被告与弥春艳租房协议、退房协议，证明原告所称的违建与原告无关。5、莲池区改造指挥部的拆迁公告，证明其公告的内容，2019年10月15日搬迁完成，20日内搬迁内奖励1万元，20日-30日搬迁的奖励5000元，证明原告租住房屋不能继续使用不是因为违法建筑，而是因为该片区要统一拆迁改造，也因为原告至今不交还钥匙，导致被告造成损失。6、西关街道办事处与孙红霞签订的房屋拆迁补偿安置协议书，证明房屋合法，拆迁协议完成时间是2019年11月15日，也就是在该日房产不属于被告，因原告不交还钥匙，导致拆迁协议奖励5000元被告并未领取。 原告李朝辉对二被告证据的质证意见为：对证据1房产证书真实性认可，证明目的不认可。房产证书明显可见，设计用途一栏写有住宅，而被告在出租房屋时提交给原告的复印件中设计用途一栏却写的是商住。被告伪造房屋复印件欺骗原告其出租房屋为合法商业建筑，又隐瞒了其非法改造房屋、房屋未依法办理土地、规划等手续的事实，导致原告租了非法房屋，合同无效。对证据2、3现场照片的真实性认可，对门牌号、租房协议、退房协议的真实性因无法确认均不认可。此上述证据的证明目的均不认可，且此证据与本案不具有任何关联性，弥春艳租赁的是否为违法建筑与本案无关。而认定原告李朝辉租赁的房屋为违法建筑，系由保定市莲池区城市管理行政执法一局于2019年10月14日给原告租赁房屋所开店铺《久禾布衣》出具的《限期拆除违法建设告知书》以及保定市莲池区西关街道工作委员会出具的《信访事项处理意见书》，都明确认定：建筑胡同1#楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸，未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑。《限期拆除违法建设告知书》中告知房屋明确写明的是久禾布衣，正是李朝辉租赁并在经营的店铺。《信访事项处理意见书》也明确写明：房屋系产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装。也就是《限期拆除违法建设告知书》、《信访事项处理意见书》的告知主体非常明确是李朝辉租赁的被告的店铺，而被告提交的证据，只能证明被告不只非法改造了一间房屋，甚至还私自建造了违法建筑，更确认了被告的违法行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告出租给原告的房屋，明显符合上述法律规定，未取得商业门脸的建设工程规划许可证，更未按照建设工程规划许可证的规定的住宅用途建设房屋，因此保定市莲池区城市管理行政执法一局及保定市莲池区西关街道工作委员会对其房屋性质的认定，完全符合法律规定，其效力应当予以认定。对证据4真实性认可，证明目的不认可。首先，被告出租给原告的房屋为违法建筑导致租赁合同无效，也就是租赁合同的无效并非因拆迁导致的，所以是否因拆迁拆除与本案不具有关联性。其次，保定市莲池区城市管理行政执法一局于2019年10月14日给原告租赁房屋所开店铺《久禾布衣》出具的《限期拆除违法建设告知书》中，要求限期七日自行将违法占地上的建筑设施拆除，否则区政府依法组织拆除。也就是即使房屋没有拆迁，而因其为违法建筑也应当拆除，而不能再继续出租给原告。其次，原告提交的证据，保定市莲池区西关街道工作委员会出具的《信访事项处理意见书》中明确写明：此房屋已由房屋所有权人孙红霞于11月15日与指挥部签订了《征收补偿安置协议》并领取征收补偿款和搬迁奖励。且在被告提交的证据《保定市建筑胡同宿舍楼片区改造项目暨改造征收补偿安置明白纸》中，十七条奖励政策中的内容为：自征收公告发布之日起20天内（含20天）签订《征收补偿安置协议》给予被征收人一万元奖励。由上述两份证据可知，被告领取奖励是以签订《征收补偿安置协议》的时间，而不是其搬迁时间。且原告自2019年10月15日已经无法正常经营使用租赁房屋，一直要求被告退款未果，原告从未有过接到限期拆除通知拒不交房的行为。对证据5.真实性认可，其因领取了奖励5000元，与被告所称原告未交还钥匙矛盾。征收补偿按照住宅的标准征收，不能证明被告将房屋改造成门脸的合法性。 根据当事人的陈述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原告李朝辉与被告孙红霞签订了《租房协议》，孙红霞为出租方（甲方），李朝辉为承租方（乙方）协议约定孙红霞将其坐落于建筑胡同1-4房屋出租给李朝辉，建筑面积78平方米，租期为5年，自2019年4月16日起至2024年4月16日止；每年租金50000元，押金5000元，合同期满后如果李朝辉不续租，并没有违约情况下孙红霞须退还押金；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害：地震、拆迁导致损毁或造成损失的，双方互不承担责任。2019年4月15日，原告向被告李金长支付租金50000元、押金5000元。合同签订后，原告对承租房屋进行了装修，并经营女装生意，店铺名久禾布衣。 2019年10月14日，原告收到保定市莲池区城市管理行政执法一局下发的《限期拆除违法建设告知书》载明：“久禾布衣：你（单位）在位于恒祥北大街五四口北行200米西侧建筑物未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城市市容和环境卫生条例》的有关规定，现责令你自接到本通知之日起七日（2019年10月14日）自行将违法占地上的建筑设施拆除，否则，区政府依法组织拆除。” 原告经与被告沟通未果，向中国共产党保定市莲池区西关街道工作委员会进行信访，2019年11月27日该工作委员会作出《信访事项处理意见书》，载明“……经调查，建筑胡同1#楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装，莲池区执法局于9月18日对其下达《执法调查通知书》、10月14日下达《限期拆除违法建设告知书》、10月24日下发《限期拆除违法建筑催告书》……” 原告于2019年11月1日搬离案涉房屋。 另查明，坐落于建筑胡同**房屋房屋所有权证显示，所有权人为孙红霞，房屋总层数2层，建筑面积76.61平方米，设计用途住宅。被告孙红霞与被告李金长系夫妻关系。 2019年10月15日，保定市莲池区建筑胡同宿舍楼片区改造指挥部张贴《公告》，莲池区人民政府于2019年8月30日发布保定市建筑胡同宿舍楼片区棚户区改造项目房屋征收决定并公告；定于2019年10月22日开始启动该项目的《征收补偿安置协议》签订事宜。 还查明，原告与汪国洪签订《装修协议》，约定汪国洪对小蜜蜂《久禾布衣》店建筑胡同1-4进行装修，装修报价51800元。汪国洪挂靠北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司。原告向汪国洪支付了装修款51800元，2019年5月20日北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司向原告出具了收到装修费用51800元的收据。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告承租的房屋用来经营久禾布衣店铺，原告收到保定市莲池区城市管理行政执法一局下发的《限期拆除违法建设告知书》，载明久禾布衣店铺所在建筑物未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑。经中国共产党保定市莲池区西关街道工作委员会调查，建筑胡同1#楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装，莲池区执法局下达了《执法调查通知书》、《限期拆除违法建设告知书》、《限期拆除违法建筑催告书》。故原告承租的房屋虽有房屋产权证，但被告将住宅非法改造成临街门脸，该房屋属于未依法办理土地、规划等相关手续的违法建筑，根据上述法律规定，原告与被告孙红霞签订的《房屋租赁合同》无效。被告辩称原告收到的《限期拆除违法建设告知书》是指原告承租房屋南侧被告搭建的房屋，该搭建房屋出租给案外人弥春燕，与原告无关，但未提供有效的证据加以证明，且《限期拆除违法建设告知书》及信访调查结果均指向原告李朝辉及其店铺久禾布衣，故对被告的抗辩本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《房屋租赁合同》无效，原告要求被告返还已付租金的诉讼请求，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中房屋租赁合同无效，但原告实际占有使用了承租门脸，应支付占有使用费。原告实际占有使用房屋期间为2019年4月16日至2019年11月1日，共计199天，双方合同约定年租金50000元，故该期间占有使用费为50000元÷365天×199天=27260元，占有使用费在已付租金中扣除，故被告孙红霞应返还原告租金22740元。原告向被告支付押金5000元，亦应予以返还。《房屋租赁合同》无效，原告投入资金装修房屋后仅实际使用六个半月，造成其产生装修经济损失。被告孙红霞将其所有的住宅非法改造成临街门脸，致使其与原告签订的租赁合同无效，造成原告装修损失，被告孙红霞具有过错。原告在签订合同时未尽审慎注意义务，亦存在过错。原告称被告私自修改房本故意隐瞒违法建筑的事实，提交了载明商住性质的房屋产权证，但该房屋产权证为复印件，被告对其真实性亦有异议，故对原告的主张本院不予采信。根据双方的过错程度，原告、被告应分别承担40%和60%的责任。原告对承租房屋进行装修，花费51800元，有《装修协议》和收款票据为证，本院予以采信。原告主张的其他费用损失，未提供有效的证据加以证明，本院不予采信。因此，被告孙红霞应赔偿原告经济损失51800元×60%=31080元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告李朝辉与被告孙红霞签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告孙红霞于本判决生效之日起十日内向原告李朝辉返还租金22740元、押金5000元； 三、被告孙红霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告李朝辉经济损失31080元。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2710元，由被告孙红霞负担1328元，原告李朝辉负担1382元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  吴亦涛 审 判 员  刘丹凝 人民陪审员  王美怡 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  魏宇琪