广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终489号上诉人(原审原告)：王佳希，男，汉族，住广东省韶关市浈江区******财富广场1906房。被上诉人(原审被告)：广东省第五建筑工程有限公司。住所地：广东省韶关市*******。法定代表人：林松，该公司董事长。委托诉讼代理人：何建新，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：始兴县德丰房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县********。法定代表人：官锦雄，该公司董事长。上诉人王佳希因与被上诉人广东省第五建筑工程有限公司（以下简称省五建公司）、始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）执行异议之诉一案，不服始兴县人民法院(2019)粤0222民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王佳希上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判停止对始兴县***********************（合同编号：始第1315047010）房产的执行，并撤销始兴县人民法院对前述房产已经作出的执行裁定；2.一、二审诉讼费由省五建公司、德丰公司负担。事实和理由：一审法院已经查明：王佳希已经出资购买了始兴县***********************（合同编号：始第1315047010,合同中房屋编号为第10栋1401号）。因房地产登记部门登记错误致合同中房号为10栋1401号（即10栋13A01号）房在登记时编为10栋13A02号房，而未网签的合同中房号为10栋1403号（即10栋13A03号）房在登记时误编为10栋13A01号房，造成始兴县人民法院在查封德丰公司名下房产时，查封了被误编的第10栋13A01号房（实为合同中的第10栋13A03号房又称第10栋1403号房）。一审法院因此确认了王佳希对座落在始兴县********山水名城小区的、合同编号为始第1315047010号《商品房买卖合同》中约定的第10幢1401号房屋（又称第10栋13A01号房）依法享有物权期待权，但对王佳希请求停止对该房屋执行的诉讼请求予以驳回。理由是经审查，始兴县人民法院（以下简称始兴法院）的相关执行程序并无不当；王佳希提出的房地产登记部门登记行为错误的问题系另一法律关系，王佳希可另案提起不动产登记纠纷之诉解决，本案不作处理。王佳希认为：1.法院审理案外人执行异议之诉案件时，不应只审查相关执行程序是否不当，更应对当事人的实体权利进行审查。本案中，王佳希对涉案房产拥有足以排除第三方的物权期待权，这一合法权利不应受到侵害。始兴法院依据房地产登记部门的错误登记信息作出查封包含王佳希上述房产在内的77套房屋的执行裁定，程序上虽无不当，客观上却造成了对王佳希实体权利的侵害，依法应予审查纠正。2.一审法院认为王佳希“提出的房地产登记部门登记行为错误的问题系另一法律关系，王佳希可另案提起不动产登记纠纷之诉解决，本案不作处理”。王佳希认为：由于涉案房产被始兴法院查封，依据国土资源部2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”及第八十一条：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”的规定，不论是依申请还是主动依职权，不动产登记机构对不动产登记信息的更正只有排除了法院的查封才能进行。而对案外人而言，排除法院查封的唯一途径就是提起案外人执行异议之诉。一审法院对此不作处理要求另案起诉解决，将使案件的处理陷入死循环，有违司法最终解决原则。3.即使不考虑涉案房产登记信息错误的事实，认定该房产依法登记于被执行人（即德丰公司）名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，王佳希权利能够排除执行。这里需要说明的是，合法占有分为实际占有和公示占有两种，王佳希已依法履行了通过地方政府商品房买卖合同网签备案系统签订合同并办理备案手续的义务，即为“公示”占有；至于地方政府商品房买卖合同网签备案系统相关登记信息与王佳希申请登记的信息不一致的，其过错不在王佳希，不应因此减损王佳希的权利。4.《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”基于同样的基本事实和本法条的规定，始兴法院对涉案的始兴县***********************（合同编号：始第1315047010)的查封违反了相关规定，依法也应当予以撤销。综上所述，王佳希对涉案房产享有足以排除第三人的合法权利，始兴法院理应停止对王佳希房产的执行，已经做出的执行裁定依法应予以撤销。省五建公司与德丰公司均未提交书面答辩意见。王佳希向一审法院起诉请求：1.请求确认王佳希对始兴县***********************（合同编号：始第1315047010）享有合法的权利；2.停止对上述房产的执行；3.省五建公司负担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月25日，王佳希与德丰公司签订了一份编号为始第1315047010号的《商品房买卖合同》，约定由王佳希购买德丰公司开发的山水名城小区10栋1401号商品房，该商品房建筑面积168.92㎡、套内面积142.31㎡，价款748991元。王佳希在签订合同的第二天即2016年6月26日向德丰公司付清了购房款，买卖双对此无异议。出于习惯和趋吉考虑，“4”往往用“3A”取代，这样，王佳希购买的上述商品房又被编定为10栋13A01号房。2015年5月13日，省五建公司因与德丰公司建设工程施工合同纠纷一案，向始兴县人民法院（以下简称始兴法院）申请诉前保全，始兴法院于2015年5月14日作出（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定，依法查封德丰公司名下山水名城小区的77套房屋，其中包含上述第10栋13A01号房屋。2015年6月12日，省五建公司以德丰公司为被告向始兴法院提起诉讼，该院以（2015）韶始法民一初字第314号案立案受理。2016年10月8日，经该院主持调解，省五建公司与德丰公司经协商达成调解协议：一、省五建公司、德丰公司双方一致确认工程总造价为92276528.68元（包括未完工部分），德丰公司已经支付工程款为82466144.6元给省五建公司，德丰公司尚欠省五建公司9810384.08元。二、省五建公司、德丰公司双方一致确认，德丰公司在2016年12月31日前支付工程款6500000元（含政府代支付的未完工部分的工程款）给省五建公司，在工程完工验收合格后一个月内支付1634368.48元给省五建公司，在验收合格之日起两年后的十日内支付质量保证金1676015.6元给省五建公司。三、案件受理费85956元，减半收取计42978元，保全费5000元，合计47978元，省五建公司与德丰公司各负担一半。德丰公司未按调解书履行义务，省五建公司向始兴法院申请强制执行，始兴法院以（2017）粤0222执13号立案执行。执行过程中，始兴法院于2017年4月12日作出（2017）粤0222执13号执行裁定，续封及另行查封了德丰公司所有、坐落在始兴县********山水名城小区的房屋共计64套（含第10栋13A01号房屋）。2017年6月27日，因查询金融、土地、车管部门及工商登记的财产情况，未发现有其他可供执行的财产，始兴法院在告知省五建公司后作出（2017）粤0222执13号执行裁定，终结本次执行程序。2017年9月20日，经省五建公司申请，始兴法院作出（2017）粤0222执恢145号执行裁定，恢复执行。执行过程中，省五建公司分别于2018年6月21日、2018年7月9日申请始兴法院拍卖（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书查封的37套房屋（含第10栋13A01号房屋）用于偿还债务。2019年3月7日，王佳希以案外人身份向始兴法院提出执行异议，认为其在查封前与德丰公司签订了《山水名城认购书》，购买了10栋13A01号房屋，请求解除、停止对该房屋的查封、拍卖。2019年3月22日，始兴法院作出（2019）粤0222执异2号执行裁定，驳回案外人王佳希的异议请求。王佳希遂于2019年5月28日提起本案执行异议之诉。另查明，王佳希述称，其所购买的上述10栋13A01号商品房本在查封前已办理合同网签备案，之所以会发生被始兴法院查封的事情，原因是房地产登记部门登记错误所致：合同中房号为10栋1401号（即10栋13A01号）房在登记时误编为10栋13A02号，而未网签的合同中房号为10栋1403号（即10栋13A03号）房在登记时误编为10栋13A01号房，造成始兴法院在查封德丰公司名下商品房时，查封了被误编的10栋13A01号房（实为合同中的10栋13A03号房）。一审法院认为，本案系执行异议之诉。商品房的编号最初由开发商按一定的次序编定，房地产登记部门在编制房号时应当与开发商编制的房号保持对应一致。本案中，王佳希和德丰公司对王佳希购买了10栋1401号（即10栋13A01号）房的事实均无异议，该院予以确认。本案争议的焦点是该院的相关执行程序是否不当？首先，省五建公司与德丰公司存在债权债务关系并被法院确认，省五建公司作为债权人，申请法院采取保全、查封、拍卖等执行措施依法有据；其次，该院作出（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定，查封包含10栋13A01号房在内的山水名城小区的77套房屋并无不当，因为查封手续是通过房地产登记机构协助办理的，10栋13A01号在登记机构显示属房德丰公司名下的房屋。至于对王佳希提出的房地产登记部门登记行为错误的问题，系另一法律关系（不动产登记关系），王佳希可另案提起不动产登记纠纷之诉解决，本案不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，于2019年11月28日作出（2019）粤0222民初722号民事判决：一、对坐落在始兴县********山水名城小区的、合同编号为始第1315047010号《商品房买卖合同》第三条约定的第10幢1401号房屋（又称第10栋13A01号房），王佳希已出资购买，享有物权期待权。二、驳回王佳希的其他诉讼请求。案件受理费50元（已由王佳希预交），由王佳希负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，本院于2020年5月21日向始兴县房屋管理所了解房屋的登记情况时，其表示，始兴县******只办理了房屋预售登记备案，因该小区至今未进行竣工验收备案，所以未进行现房出售登记备案。王佳希与德丰公司在进行网签时，本应点进1401房的界面进行操作，但德丰公司却错误点进了1402号房的界面进行操作，并在1402号房的网签界面登记了1401号房的信息。现始兴县******的房屋预售登记期限已满，网签平台已经锁定，房屋管理所也无法对该房屋的网签信息进行更改。一审法院查明事实除涉案房屋的登记过程有误外，其余事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对王佳希的上诉意见，本案争议焦点是：是否应当停止对涉案第10幢1401号房屋的执行。一审期间，王佳希提供了其与德丰公司于2016年6月25日签订的《商品房买卖合同》及付款凭证，可证明始兴法院查封山水名城小区第10栋13A01房屋前，王佳希已经与德丰公司签订了房屋买卖合同并已经付清全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，王佳希要求排除对涉案房屋的执行，必须同时满足在涉案房屋被查封前，王佳希已经与德丰公司签订合法有效的书面买卖合同、王佳希已经合法占有涉案房屋或者王佳希名下无其他用于居住房屋、王佳希已经支付了涉案房屋的部分或全部价款、涉案房屋不能过户并非王佳希的自身原因。但王佳希未提供证据证明，其名下无其他用于居住的房屋。而且，根据王佳希在起诉状中，也称因涉案房屋未经竣工验收并交付购房者，故其不可能实际占有该房屋。因此，涉案房屋不属于上述法律规定的可以排除执行的情形。综上，王佳希要求停止执行始兴县****************屋的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决王佳希对涉案房屋享有物权期待权，但物权期待权并非法律所规定的权利，而且如前所述，涉案房屋不属于法律规定可以排除执行的情形，故一审法院仍然判决王佳希享有对涉案房屋的物权期待权，可能会损害德丰公司其他债权人的利益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，虽然省五建公司与德丰公司均未提出上诉，请求撤销一审判决第一项，但由于一审法院的该项判决可能会损害德丰公司其他债权人的利益，故本院对一审判决第一项予以撤销。综上所述，王佳希上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽然清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款的规定，判决如下：一、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222民初722号民事判决第一项、第二项；二、驳回王佳希的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由王佳希负担。二审案件受理费50元，由王佳希负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  李 罡二〇二〇年六月十一日书记员  林子峻