天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0102民初10256号原告：穆杰,男,1953年4月20日出生,回族,天津市铁东路街道退休职工，住天津市河**。被告：天津市河东区东美安居建设有限公司,住所地天津市河**八纬路与六经路交口绚丽园公建楼。法定代表人:苏振东,经理。委托诉讼代理人:王鑫赞,天津德水律师事务所律师。原告穆杰与被告天津市河东区东美安居建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日受理后，依法适用普通程序，公开进行审理。原告穆杰，被告天津市河东区东美安居建设有限公司的委托诉讼代理人王鑫赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆杰向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原被告于2010年1月28日签订的《房屋认购协议》；2.请求贵院依法判令被告按照现市场价值1200000元退还原告购房款；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月原告居住的河东区小二楼拆迁，原告相应政府号召，于拆迁第一日就搬离被拆迁房屋，根据河东区拆迁办提供的选房地址，原告选购了位于天津市河东区。2018年1月28日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告出资287846元购买欣荣馨苑2号楼1门1707房屋。房屋单价6860元，房屋面积41.96平方米，总购房款287846元，原告在合同签订当日交付了全部购房款。原告于2011年3月入住该房屋。被告称这套房屋实际面积为48.68平方米，要求原告补缴房款。原告于3月18日又缴纳了房款46099元，原告至此已履行了全部合同义务。但被告迟迟没有在房管部门出具硬皮《购房合同》并为原告办理产权登记，在2018年原告才接到被告通知，可以办理产权证明。但由于被告原因，原告未能实现权力，为此原告奔走于各部门之间，但由于被告不作为，一直推诿，造成原告至今居住在没有产权证的房屋内，原告的合同目的不能实现，该房屋现价值为120万元。故原告为维护原告合法权益诉至贵院，望依法判如所请。天津市河东区东美安居建设有限公司辩称，房屋拆迁，认购的基本情况属实，2010年1月签订，签订后双方全部履行义务，原告交付全部房款，分两次交付房款，共计333945元。按照认购协议约定原告与被告全部履行完毕合同权利义务，原告在诉争房屋居住至今，按照国家规定房屋交付，合同履行完毕。按照认购协议第三条第四款约定，根据原告陈述及庭前调查，房屋是定项安置经济适用房，是政策房屋，在办理产权证必须按照程序办理，房管局下发相关文件，（2012）177号文件，有效期到2017年5月23日。市房管局（2017）10号文件进行延期，到2019年5月23日，按照该文件规定，在办理诉争房屋产权的时候原告应申请购买资格证明，原告在申请过程中出现问题，导致原被告正式网签合同无法办理，无法办理产权证，因此认购协议已经履行完毕，被告配合居民办理产权证，现在是由于原告不退出享受的住房保障房，导致资格证明无法办理，无法办理产权证。协议变更解除应该是双方协商一致，不应由法院受理，不是法院受理范畴。第二项诉讼请求，该协议不能解除，不存在退款1200000元的情况。原告的诉讼请求不符合法律规定，应该依法驳回。本着解决问题的原则，我们认为要解决此问题，如果要解除，退房，我们可以按照合同价格退还认购价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月9日，天津市房屋拆迁补偿安置协议载明：拆迁人（甲方），天津顺驰新地置业有限公司，被拆迁人（乙方），穆杰，拆迁单位（丙方），天津市东正房屋拆迁服务中心，乙方被拆迁房屋坐落在河东区松鹤里1号院55号，乙方自愿选择货币补偿安置方式，总计280893元。…。三方签字盖章。2010年1月28日，穆杰（甲方）与天津市河东区东美安居建设有限公司（乙方）签订房屋认购协议书载明：甲方持天津市有关单位开具的本人的城市拆迁购房证明，自愿购买天津市河东区房屋，建筑面积41.96平方米，房款277846元。…。同时约定，如遇不可抗力及国家与天津市政策变化的原因，导致本协议不能履行，则甲乙双方互不承担违约责任。…。甲方签字，乙方盖章。加盖新房号，欣荣馨苑2-1707号，新面积，48.68，新房款，333945，补交房款，287846元。加盖房款已交齐印章，2011年3月18日。经原告申请，本院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对诉争房屋市场价值进行评估，2019年6月21日，该机构出具房地产估计报告确定市场价值为118.8万元，使用期限2019年6月12起至2020年6月11日止。2018年，被告通知原告涉诉房屋具备办理产权登记条件，但因原告已配租廉租住房，无法办理涉诉房屋相关手续。2009年9月24日，原市城乡建设和交通委员会下发《关于下达2009年河东区南横街二期地块基础设施定向安置经济适用房项目建设投资计划的通知》。涉诉房屋由原告居住，至今未办理房屋权属证书，原告因河北区房屋拆迁，于2004年12月享受坐落河东区彩丽园6号楼2门501号廉租住房配租。本案争议焦点：合同是否可以履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…。涉诉房屋系定向安置经济适用房，按照我市定向安置经济适用房的相关政策规定，购买定向安置经济适用房应当取得《天津市购买定向安置经济适用房资格证明》，已享受廉租经济实物配租的，应退出已享受的住房方式，再选择定向安置经济适用房。现原告不同意退出廉租住房实物配租，原告无法取得购买资格证明，不能订立天津市购买定向安置经济适用房合同，更无法取得产权证书。原告要求解除双方签订房屋认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案件审理期间，经合议庭合议，本案报请本院审判委员会讨论决定。本院认为，原告与被告签订的房屋认购协议书为认购合同，合同中，就房屋的地点、价格等主要条款进行了约定，原告实际居住房屋，被告与原告订立认购协议书时，被告应当知道涉诉房屋系经济适用房，应当严格审查原告的购房资格，但被告未提供证据证明已向原告释明涉诉房屋是经济适用房，订立认购协议也未要求原告提供购买资格或告知原告应当具备购买资格，在订立认购协议中有明显的过错，但是，造成原、被告无法订立正式购房合同完成产权登记的直接原因是原告已配租廉租住房。现双方不能签订购买定向安置经济适用房合同，完成产权登记，双方负均等责任。原告要求解除双方签订房屋认购协议书的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，被告应返还原告房款333945元。根据房屋市场价值的鉴定结论，可以将市场价值扣除原购房款作为原告的损失，由被告承担一半。原告要求按市场价值退还的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告穆杰与被告天津市河东区东美安居建设有限公司于2010年1月28日签订的《房屋认购协议》；二、本判决生效后十五日内，被告天津市河东区东美安居建设有限公司退还原告穆杰房款333945元；三、本判决生效后十五日内，原告穆杰将坐落天津市河东区南横街欣荣馨苑2号楼1门1707房屋腾空交还被告天津市河东区东美安居建设有限公司；四、本判决生效后十五日内，被告天津市河东区东美安居建设有限公司赔偿原告穆杰损失427027.5元；五、驳回原告穆杰其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，鉴定费5470元，共计21070元。由原告穆杰负担10535元，被告天津市河东区东美安居建设有限公司负担10535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  齐 明审 判 员  颜 弘人民陪审员  谢进华二〇二〇年六月十日书 记 员  杨力赫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。