广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终125号上诉人（原审被告）：何纯寒，男，1989年10月10日出生，汉族，住汕尾市城区***************。委托诉讼代理人：何世广(系何纯寒的父亲)，男，1955年7月23日出生，汉族，住汕尾市城区***************之一。委托诉讼代理人：方振宏，广东宏进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林欢儿，女，1970年6月6日出生，汉族，住深圳市龙岗区*****龙岗区中医院。委托诉讼代理人：陈畅，广东海陆律师事务所律师。上诉人何纯寒因与被上诉人林欢儿确认合同无效纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院(2018)粤1502民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何纯寒上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人起诉，或改判驳回被上诉人提出返还购地款的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案不属人民法院受案范围。案涉土地是汕尾市城区******经济合作社于2003年统一分给村民的房地。案涉土地的分配未经镇政府以及县级以上人民政府批准，未向国土部门办理土地登记确认建设用地使用权，属违法用地，被上诉人又是城镇居民，上诉人与被上诉人买卖案涉土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。”第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设......”之规定，一审判决既然确认上诉人与被上诉人签订的《契据》属于非法转让土地的行为，那么就应该根据《土地管理法》第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地，由县级以上政府土地行政主管部门没收违法所得”之规定处理，本案应由土地行政主管部门处理，而不能由司法权代替行政权。一审法院判决返还购地款给被上诉人，将导致土地行政主管部门无法按照前述土地管理法的有关规定进行处理。二、即使确认合同无效属于法院受案范围，但对被上诉人请求返还购地款的诉讼请求，不属法院受理范围。如上所述，本案属于违法用地买卖行为，根据广东省高级人民法院2012年4月23日至25日《全省法院民事审判工作会议纪要》第69条：“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”之规定，被上诉人请求返还购地款，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，而不能由法院判决返还，这与《土地管理法》第七十三条规定的精神相一致。三、原审判决返还购地款，不但违反土地管理法的规定，而且保护了被上诉人的不正当利益，没有体现过错责任的处理原则，不利于社会的和谐稳定。被上诉人起诉时案涉土地已经被政府征收，被上诉人起诉的目的不是为了返还土地，而是为了要回购地款，把损失的风险转嫁给上诉人，来达到自己不受任何损失的目的。众所周知，被上诉人购买土地的目的是为了转卖土地获利，如果政府没有征用案涉土地，以后被上诉人可能获取购地款几倍甚至更大的利益，现在土地被政府征收，被上诉人取得的土地已经不可能返还上诉人。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”由于买卖双方都存在过错，当土地不可能返还的情况下，被上诉人应对土地价值折价补偿上诉人，这等于上诉人退给被上诉人多少购地款，被上诉人也应给上诉人多少的土地折价款，相互抵销，没有实质上的相互返还意义。被上诉人提起诉讼不是因为无效合同的签订造成诉讼的根本原因，而是被上诉人为了退还购地款的不正当利益，损害上诉人利益来提起诉讼，达到其非法目的，所以法律不应保护。显然，一审判决没有体现过错责任的处理原则。另外，上诉人所在民进村委会辖下四个村民小组分给村民的房地有1000多间，大部分房地被村民卖给非本村的城镇人员，有的多次转卖，这种情况汕尾市****买卖房地的现象普遍存在，有的已建成房屋居住，如果不顾及土地管理法的规定，判决返还购地款和土地，本案将成为先例，以后将出现早年低价卖出的土地被判决返还，或被政府征收的土地或被政府拆除的房屋将起诉返还购地款或房款的情形，保护违法购买者的利益，这样必然引发社会的诉讼风波，同时也可能因此引发道德危机，不利于公民养成良好的遵纪守法和遵守公序良俗的好习惯，也不利于社会和谐稳定，因此，一审法院的判决结果是错误的。综上，本案不属法院受理范围，即使可以受理，也只能判决合同无效，对被上诉人请求返还购地款的财产权益事项应予驳回。原审判决错误，为此提出上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人林欢儿辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持，并依法驳回上诉人上诉请求。本案属于确认合同无效纠纷，依法属于人民法院审理范围。同时，因本案涉及宅基地买卖纠纷，根据《土地管理法》第十一条第二款、第六十二条第三款、第六十三条规定，以及《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，据此，双方签订《契据》因违反法律强制性规定，系无效的合同。根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿.......”上诉人应返还购地款给被上诉人，被上诉人返还两份《沙海村房地所有证》原件给上诉人。据上，一审法院依法作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持，并驳回上诉人诉讼请求。二、上诉人的上诉请求，均没有事实和法律依据，依法不能成立，请求二审法院依法予以驳回。1.本案依法属于人民法院审理的范围，上诉人以本案应由土地行政管理部门处理，不属于人民法院受理范围，是没有事实和法律依据。对于本案属于人民法院受案范围以及因违反法律强制性规定，导致合同无效，依据合同法规定，无效的合同，应返还财产等答辩意见，在上述观点已阐述，不再重复阐述。上诉人明确知道双方签订《契据》因违反法律强制性规定而无效，同时，也属于人民法院审理范围，因此，法院有权依法作出相应的判决。上诉人在本案适用《土地管理法》第七十三条的规定属于适用法律及理解错误。根据《土地管理法》第七十三条规定:“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任”。上述法律规定，是对非法买卖土地人员，由土地行政主管部门对其没收违法所得，是行政机关对违反土地管理法相关法律法规的责任人员进行行政处罚，对涉嫌违法犯罪的，依法追究刑事责任，是土地行政管理部门对非法转让土地的人员，作出没收违法所得的行政处罚，并不是规定厝地买卖纠纷应由土地行政主管部门先处理解决的“诉讼前置”的规定。根据上诉人提供的《征地协议书》案涉厝地已在2017年12月28日被政府征用，土地征用款项已发放到土地所属的经济合作社。即政府已顺利对包括案涉厝地在内的沙海村的土地进行征用，因此，已经不存在土地管理部门对非法转让土地人员进行没收违法所得的行政处罚情形。同时，上诉人承认厝地款是违法所得，为了等待土地行政部门作出没收厝地款的行政处罚，以此为由，不退还被上诉人所交付的厝地款，是以恶意理解法律来达到自己的非法目的，该行为严重损害法律的正确实施，也侵害到被上诉人的合法权益，据此，上诉人认为本案不属于人民法院受理的范围上诉请求，是没有事实和法律依据。2.上诉人竟认定本案属于人民法院受理，又提出上诉人不应返还购地款的上诉请求，自相矛盾，该上诉理由也依法不能成立。本案中，被上诉人返还购地款的诉讼请求，不符合《全省法院民事审判会议纪要》第69条“当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益的不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”的规定，案涉土地早在2017年12月28日，由沙海村民小组与政府签订相关的征地协议，并已依法发放征地款项给沙海村民小组，包括案涉土地在内已被政府依法征用，作为城市建设用地。即案涉的土地权属，不需要行政主管部门先确认其财产权益关系。同时，《全省法院民事审判工作会议纪要》第69条明确规定:当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系应作为民事案件受理。据此，上诉人以此规定提出的上诉请求，没有事实和法律依据，该上诉理由依法不能成立。3.一审法院判决客观公正，依法保护作为善意购买人的合法权益。在本案中，上诉人的父亲系沙海村民小组负责人，对于政府征地一事早已知道，从双方签订《契据》到政府征用土地才事隔六个月，上诉人对出卖案涉土地存在明显的恶意。被上诉人作为善意的购买人，没有过错，其合法权益应当受到法律的保护，据此，一审法院依法判令上诉人返还购地款项给被上诉人，符合事实和法律规定，请求二审法院依法维持一审法院判决，并驳回上诉人的全部上诉请求。综上，上诉人与被上诉人所签订厝地买卖协议因违反相关法律规定和合同目的无法实现，而导致该协议无效，因此，上诉人应将被上诉人交付购买厝地款120000元予以归还。据此，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持一审判决，并驳回上诉人的上诉请求。林欢儿向一审法院起诉请求：1.判令林欢儿与何纯寒签订两份厝地买卖协议无效；2.判令何纯寒返还林欢儿厝地购买款项120000元；3.本案诉讼费由何纯寒承担。一审法院认定的事实：林欢儿系城镇居民，何纯寒系汕尾市城区************民。案涉的座落于汕尾市城区*******头大坑第十七行叁座肆号(四至：东至黎剑波共墙、西至何纯寒共墙、南至己墙、北至己墙)、第十七行叁座伍号(四至：东至何纯寒共墙、西至何纯辉共墙、南至己墙、北至己墙)面积各为48平方米土地系沙海村经济合作社的荒滩地，于2003年3月26日由沙海村经济合作社统一规划分给何纯寒作为房地，沙海村经济合作社颁发了两份《沙海村房地所有证》给何纯寒存执，何纯寒没有向相关国土部门办理登记手续，未经县级人民政府核发证书，确认建设用地使用权。2017年6月20日林欢儿与何纯寒分别签订了两份《契据》，分别约定何纯寒将上述两幅土地以价款各为60000元共计120000元出卖给林欢儿，即日何纯寒立契交给林欢儿收执管业，该厝地的所有权转归林欢儿所有，任由建设、管理等。林欢儿于2017年6月21日以转账方式支付土地款共计120000元给何纯寒，同时何纯寒将上述两幅案涉土地的两份《沙海村房地所有证》原件交给林欢儿存执。林欢儿对案涉土地尚未使用。后林欢儿经了解发现案涉土地已被政府征收，林欢儿遂向一审法院起诉并提出如上诉求。一审庭审时，何纯寒提出按2012年4月23日《全省法院民事审判工作会议纪要》第68条规定，当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷法院不予受理；第69条规定当事人因为农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或者违法建设，须先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门进行处理。该案涉及土地买卖是属于违法用地，确认合同效力的时候应由行政部门处理，法院不予受理。一审另查明，2017年12月28日包括上述案涉土地在内的位于汕尾市城区东涌镇品清湖边的集体土地面积325912平方米，被人民政府征收作为城市建设用地。2018年8月政府以每平方81.6元(其中征地补偿款每平方75.6元、补偿地上作物6元)计算的征地补偿款发放到汕尾市城区******沙海经济合作社(即沙海村民小组)，该征地款现仍存放在沙海经济合作社，未被领取。上述事实有本案案卷材料为据，并经庭审质证、认证、具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，林欢儿与何纯寒就案涉土地签订的两份《契据》虽是双方当事人的真实意思表示，但两份《契据》中所指向的标的物为农村宅基地，属于集体所有。因案涉土地未经县级人民政府核发证书，确认建设用地使用权，且林欢儿系城镇居民，不得买卖农村宅基地，因此，林欢儿与何纯寒所签订的两份《契据》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。林欢儿请求确认双方签订的两份《契据》无效，证据充分，理由成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，林欢儿要求何纯寒返还购地款120000元，理由充分，依法予以支持。同时林欢儿亦应返还何纯寒交给的两份《沙海村房地所有证》原件。何纯寒主张该案涉及土地买卖是属于违法用地，确认合同效力的时候应由行政部门处理，法院不予受理的抗辩理由不成立，依法不予采纳。综上，为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，一审法院判决：一、林欢儿与何纯寒于2017年6月20日签订的两份《契据》无效。二、何纯寒应于本判决生效之日起十五日内，返还林欢儿购地款120000元。三、林欢儿应于收到上述款项时，将何纯寒所交给的两份《沙海村房地所有证》原件返还给何纯寒。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由林欢儿、何纯寒各负担1350元。二审中，当事人没有提交新的证据。当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。二审询问时，双方当事人对一审判决认定案涉《契据》无效没有异议。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。一审法院以上诉人何纯寒与被上诉人林欢儿签订的两份《契据》，违反了法律、行政法规强制性规定为由，判决合同无效，双方当事人也没有异议，本院予以确认。根据上诉人何纯寒与被上诉人林欢儿的诉辩意见，本案争议的焦点：1.林欢儿的诉讼请求人民法院能否受理的问题；2.案涉合同无效的过错责任及何纯寒返还林欢儿的款项应如何认定的问题。一、关于林欢儿的诉讼请求人民法院能否受理的问题。1.本案是否属于人民法院受案范围的问题。本案一审法院受理后以不属民事诉讼受理范围裁定驳回林欢儿的起诉，其不服上诉至本院，本院经审查已作出民事裁定指令一审法院对本案继续审理，现何纯寒上诉又提出本案不属人民法院受案范围依据不足，本院不予支持。2.林欢儿返还购地款的诉求人民法院能否受理的问题。本案中，何纯寒与林欢儿转让农村集体土地的行为虽违反了法律强制性规定而无效，但案涉的农村集体土地在起诉前已被人民政府征收作为城市建设用地，且林欢儿在受让案涉土地后并未实际使用，因此，林欢儿的诉讼请求不属于涉及违法用地或非法建筑需先由主管部门处理后才能确定其财产权益关系的情形，何纯寒上诉提出林欢儿的诉求不属人民法院受理范围，缺乏依据，本院亦不予支持。二、关于案涉合同无效的过错责任及何纯寒返还林欢儿的购地款数额应如何认定的问题。1.案涉合同无效的过错责任应如何认定的问题。从本案查明的事实看，案涉土地属农村集体土地，是沙海村经济合作社（村民小组）分配给该村村民的房地（宅基地），何纯寒作为沙海村村民理应知道专属于该村村民的宅基地依法不得转让给非集体经济组织成员的法律规定，而林欢儿作为城镇居民且非属沙海村村民，也理应清楚不能受让农村集体土地的法律规定，因此，造成案涉合同无效，何纯寒与林欢儿均存在过错。结合本案的实际情况及当事人的主观过错程度，由何纯寒承担80%过错责任，林欢儿承担20%的过错责任。2.何纯寒返还林欢儿的购地款数额应如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因何纯寒、林欢儿对合同无效均存在过错，双方均应承担相应的过错责任，故何纯寒应返还林欢儿的购地款，应扣除林欢儿自行承担20%过错部分的款项，即何纯寒应返还林欢儿的款项为96000元（即120000元－120000元×20%＝96000元）。而林欢儿应将其收取的两份《沙海村房地所有证》原件返还给何纯寒。一审判决认定合同无效，但对合同无效的过错责任并未作出认定处理，存在不当，本院予以纠正。综上所述，何纯寒的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省汕尾市城区人民法院（2018）粤1502民初558号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省汕尾市城区人民法院（2018）粤1502民初558号民事判决第二项为：上诉人何纯寒应于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人林欢儿购地款96000元；三、驳回上诉人何纯寒的其他上诉请求；四、驳回被上诉人林欢儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费均为2700元，由上诉人何纯寒负担一、二审案件受理费均为2160元，被上诉人林欢儿负担一、二审案件受理费540元（何纯寒应向一审法院补交2160元，已预交二审受理费2700元，应退回540元；林欢儿已预交一审案件受理费2700元，由一审法院退还2160元，并向二审法院补交540元）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年六月四日法官助理 黄彬斌书 记 员 杨清隆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。