广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2671号原告：彭小鑫，男，1969年1月8日出生，汉族，住湖南省衡南县******晚子塘组，公民身份号码430************790。被告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区****************。法定代表人：聂某1。委托诉讼代理人：杨雪，该公司员工。原告彭小鑫与被告广州市万科物业服务有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭小鑫，被告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭小鑫向本院提出诉讼请求：1、被告支付开发商延期交楼期间所扣的物业管理费同分滩水电费共计大写壹仟肆佰零陆元陆角壹分（1406.61元）；2、被告支付按1.9元每平方收取从2015年1月到2017年12月共计36个月违法多收的0.4元每平方物业管理费共计大写壹仟壹佰伍拾贰元（1152元）；3、被告支付按1.8元每平方收取从2019年1月到2020年1月共计13个月违法多收的0.3元每平方物业管理费共计大写叁佰壹拾贰元（312元）；4、被告把水电表申办过户到业主户上由业主自己交费；5、被告支付以上3项欠款的违约金按日千分一的比例计至被告还清全部欠款之日止。事实与理由：2014年12月份交楼当时因房屋进水全屋木地板及墙身门套发霉开发商须要重新装修就拖延期了8个多月才交付。交楼当天原告并交了一年的物管费2000元并办理了银行代扣手续。可到2016年1月份起就一直就有万科扣管理费的信息了。原告后多次打电话问物管并说我以前不是交了一年的管理费吗？怎么还没有到8月份就扣我管理费了。房都没有交给我请问从哪里来的管理费？真是皮之不存，毛将焉附。可他们却说这是电脑自动扣费抵扣了前期的物管费。可原告多次叫被告修改扣费未成，就这样银行扣费到2018年1月,没法原告只好取消了银行代扣改用微信APP代存方法一直交到现在。1、原告多次要求被告人退回以前多扣的延期交楼物业费同违法多收所得款。至今都不肯退回给原告。2、原告也多次要求被告退回违法多收0.4每平方的物业管理费可至今都不肯退回给原告。3、被告2015年-2017年按照1.9元每平方收取物业管理费己是违法。2018年都是按1.5元每平方收取物管费，怎么到2019年又提高0.3元每平方物业管理费按1.8元每平方收？4、原告还多次要求被告不要代收业主自用的水电费从中谋取暴利,并要求过户到业主名下上,可到现都没有去办理过户手续。被告故意克扣原告多交的物业管理费不退已严重的侵犯了原告的合法权益。被告这种不负责任违约的行为更是对法律的践踏。综上，根据2018粤18民终1685号的判决书，原告同清远宏美投资有限公司签订的商品房屋买卖合同中的前期物业管理费第27页第3项约定纳入物业服务范围的己竣工尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业管理费由甲方全额交纳，故未收楼前的物业服务费应由开发商承担，被告多收取该部分物业费应予以退还。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求支持如上诉讼请求。被告广州市万科物业服务有限公司辩称，1、答辩人于2015年8月9日收到的2000元全部用于支付涉案房屋的相关费用，无需退还；2、答辩人应向原告退回超限价收费923.59元，该款已经全部退至原告物业账户，可以用于抵扣涉案房屋物业服务费及公摊水电等费用；3、2018年10月25日起，答辩人即可按照1.8元每平方每月的标准对涉案房屋收取物业服务费；4、原告要求答辩人承担违约金没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，原告作为买受人向出卖人清远市宏美投资有限公司购买位于清远市清城区石角镇S253线石角段清远万科城悦榕街二号楼9层05号房屋，建筑面积为79.62平方米，并签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同后附《前期物业服务合同》，约定清远万科城的前期物业服务单位为广州市万科物业服务有限公司，前期物业服务期限从2012年12月4日至2015年12月3日止；如合同到期后，未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同，且物业公司同意继续履行本合同，本合同继续有效；物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积的每月每平米1.9元计付。合同签订后，原告于2015年8月9日办理了涉案房屋的交接手续。当日，原告向被告预交了物业服务费2000元。依据广州市万科物业服务有限公司出具的收据显示，该物业服务费2000元，先缴清拖欠费用1406.61元，593.39元是预存的物业服务费。原告认为，由于开发商的原因并未将涉案房屋交付给原告，存在逾期交楼的事实，并经本院以及清远市中级人民法院予以确认，故此前的物业服务费不应由原告承担,应于返还。之后，原告从2016年1月1日起至2017年1月31日止，缴付了物业服务费2044.06元；从2017年2月1日起至2019年12月31日止，缴付了物业服务费3987.76元，前后支付物业服务费合计8031.82元（2000元+2044.06元+3987.76元）。对此，被告予以确认。但双方就未交楼前已收取的物业服务费是否返还以及物业管理费计付标准存在争议，原告遂于2020年3月9日诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中，原、被告一致确认，从2015年8月9日起至2019年12月31日止，公摊水电费共计579.64元，其中2015年8月9日起至2018年10月31日止，物业服务费计付标准为每平方米1.5元。但被告抗辩称，从2018年11月1日起至今的物业管理费计付标准应调整为每平方米1.8元，并提供了清远市清城区发展和改革局于2018年10月25日出具的《关于清远万科城二期、三期、五期、六期、七期（楼栋号A5#-A8#、B31#-B46#、K1#-K6#、Q1#-Q15#、G10#-G11#、U1#-U2#共45栋）物业服务收费标准的复函》、《清远市清城区物业服务收费备案表》为证。对此，原告认为，物业服务费收费标准仍应以每平方米1.5元计付。另外，原、被告亦一致确认，被告为原告购买的涉案物业垫付了2019年5月、2019年7月、2019年9月以及2019年11月的水电费共计1704.25元。被告向本院提供了《广东增值税专用发票》复印件、广东电网有限责任公司清远清城供电局龙塘供电所于2020年5月19日出具的《缴费证明》为证。原告认为，其对涉案物业在该时间段产生的水电费予以确认，但应由原告到有关部门进行缴纳，不应由被告垫付，并要求被告将涉案房屋的水电表过户登记到原告名下。被告提供了清远市宏美投资有限公司、清远市万合房地产有限公司于2020年3月1日出具的《证明》，拟证明清远北部万科城楼盘的水电表并没有登记到被告名下。因此，被告无法将涉案物业的水电表过户登记到原告名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告向原告提供物业服务，原告应该依照约定向被告支付物业服务费。双方均确认，从2015年8月9日起至2018年10月31日止，物业服务费计付标准为每平米为1.5元。故2015年8月9日起至2018年10月31日止的物业服务费应为4657.77元（79.62平方米×1.5元/平方米×39）。被告主张，从2018年11月1日起至今的物业服务费计付标准为每平方米1.8元，有《关于清远万科城二期、三期、五期、六期、七期（楼栋号A5#-A8#、B31#-B46#、K1#-K6#、Q1#-Q15#、G10#-G11#、U1#-U2#共45栋）物业服务收费标准的复函》、《清远市清城区物业服务收费备案表》为证。原告称，仍以每平方米1.5元计付物业服务费，但没有举证证明。因此，本院采信被告主张，从2018年11月1日起至今的物业服务费每平方米按1.8元计付。故从2018年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费共计2006.42元（79.62平方米×1.8元/平方米×14）。综上，从2015年8月9日起至2019年12月31日止，物业服务费以及公摊水电费共计7243.83元（4657.77元+2006.42元+579.64元）。被告确认，截至2019年12月31日前已收到原告缴纳的物业服务费8031.82元，故被告多收取的物业服务费787.99元（8031.82元-7243.83元）应予以返还。利息可从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。原告要求违约金计付标准按日千分之一计付的主张，依据不足，本院予以部分支持。至于被告称，其为原告垫付涉案物业产生的水电费共计1704.25元，应由原告返还给被告。但被告主张垫付水电费的事实与本案系不同的法律关系，被告可另寻途径解决，故本院对该部分费用不在本案中处理。至于原告要求将涉案物业水电表过户登记到原告名下，但原告没有提供证据证明涉案物业水电表的权属登记在被告名下，故原告该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州市万科物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告彭小鑫返还物业服务费787.99元以及支付利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告彭小鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告广州市万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  汤思达二〇二〇年五月三十日书记员  邓晓欣附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院判决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。