济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初5381号 原告：陆书勇，男，1955年12月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省绥滨县 原告:司桂荣，女，1957年4月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省绥滨县 两原告共同委托诉讼代理人：李晓宁，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 被告：徐万丰，男，1949年9月6日出生，汉族，山东省交通厅退休职工，住济南市 被告：徐超，男，1981年1月31日出生，汉族，无业，住济南市 原告陆书勇、司桂荣与被告徐万丰、徐超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆书勇及陆书勇、司桂荣的共同委托诉讼代理人李晓宁，被告徐万丰、徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆书勇、司桂荣向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即办理济南市历下区盛福花园小区X区6-X-XXX室房屋（现变更为盛福花园7号楼X单元XXX室）不动产登记证书，并立即将该房产过户给原告；2、判令两被告自2018年11月1日起至起诉之日止期间的违约金102750元，之后的违约金按照每日250元支付至涉案房屋过户完毕之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年7月17日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，合同约定,原告购买被告位于济南市历下区盛福花园小区X区6-X-XXX室的房产（现变更为盛福花园7号楼X单元XXX室），房屋总价款为人民币25万元，按照房屋买卖合同约定，原告已经支付给两被告202000元购房款，剩余购房款约定于房产证过户到原告名下之日支付。根据房屋买卖合同第七条约定，被告应积极协调配合原告办理房产过户手续，如果被告违约，应向原告支付总房款每日千分之一的违约金，即每日赔偿原告违约金250元，并赔偿原告因此所造成的损失。 自2018年10月份开始，涉案房产就已经可以办理不动产登记证，原告及受理办证的部门工作人员均多次通知两被告办理不动产登记证，但两被告均以各种理由拖延，近期更甚至不接原告电话，被告的上述不配合办理不动产登记证及过户的行为已经严重违反了法律规定和房屋买卖合同约定，已经严重侵犯了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告徐万丰辩称，涉案房产由我一人所有，我没有授权任何人出卖该房屋，徐超签订的房屋买卖合同我不知情。根据相关法律规定，任何人不得有任何理由侵占老年人的房产。今年通过的新民法典要保护公民的合法权益，今天求实杂志发表了习**的文章，说明了民法典依法保障公民的合法权益。涉案房产是我的，别人侵占我的房产是违法的。 被告徐超辩称，当时签订涉案房产买卖合同时，是我的个人行为，徐万丰不知情。当初的房款转给我个人，不是转给我和徐万丰。是陆某某给我转的钱，不是原告转的，我一直和陆某某联系的。办理房产证需要时间，对于原告主张的赔偿我方不认同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐万丰、徐超系父子关系。2007年6月9日，徐万丰与济南市城市建设投资有限公司签署《省府前街道路及两侧环境综合整治工程拆迁住宅房屋补偿安置协议》一份，拆除徐万丰所有的位于玉环泉路X号的房屋置，安置房屋分别为盛福小区E6楼X单元XXX室和E8楼X单元XXX室，建筑面积分别约46.71平方米、68.12平方米。 原告陆书勇、司桂荣系夫妻关系，陆某某系二人之女，两原告及陆某某均称，2010年7月份，二人委托陆某某购买住房一套，陆某某接受了该委托事宜，并通过济南市洪家楼海蔚广场的济南某房地产营销策划有限公司经理李某某联系到了被告徐超。2010年7月5日，徐超向陆某某提供委托书一份，载明：委托人：徐万丰，……。受托人：徐超，……。委托人自愿委托受托人为代理人，办理如下事项：我，委托人徐万丰通过拆迁安置取得了济南市历下区盛福花园C区6号楼X单元XXX室的房产一处，现委托受托人徐超全权处理上述房产一切事宜。受托人在处理上述房屋中所签署的一切文件，我均予承认。受托人无转委托权。委托期限：自签署本委托书之日起至办理完上述事项后止。在“委托人”处有“徐万丰”的签字，并捺有指印一枚。庭审中，徐超称上述“徐万丰”的签名系其委托案外人所签，指印系其本人所捺。被告徐超一并向陆某某提供了其家庭成员户口本复印件，以证明两被告系父子关系。 2010年7月17日，原告陆书勇、司桂荣（均为乙方）与被告徐万丰（甲方/卖方）、徐超（卖方共有人）、济南某房地产营销策划有限公司（丙方/中介方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：甲方于2007年6月9日购买了济南市城市建设投资有限公司位于济南市历下区盛福花园小区C区6-X-XXX室的房产（以下简称“转让房屋”），其中套内建筑面积51.17㎡，地下室约12㎡。（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，重新测绘产生的面积误差不影响成交价格），甲方承诺并保证此房产无任何权属及其他经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙方自愿购买甲方承诺并保证的上述房产。二、经甲、乙双方协商一致，同意转让房产及其配套设施的成交总价款为贰拾伍万元整，小写：￥250000。乙方于本合同签订的同时，向甲方支付定金伍仟元整，小写：￥5000。甲方收到乙方定金后，甲方不得将房屋转租或转售，甲方在签订房屋买卖合同以后，拆迁协议应交付乙方代为保管；若甲方办理房产相关后续手续需要拆迁协议，乙方应积极配合，不得推诿。如甲方违反上述不得将房屋转租或转售的协议,甲方应赔付乙方已经交付的双倍房款；如乙方违约，甲方收到定金不退；房屋买卖合同签订当日，定金自动转为购房款。三、款项支付……（二）该房产证下发之日起10日内，甲方应及时通知乙方和丙方，甲、乙、丙三方共同前往房产部门办理过户手续。如果超过拾工作日不能办理完毕的，乙方可给予甲方拾工作日的宽限期，宽限期认为能够办理完毕，视为甲方违约。（三）乙方于本合同签订之日起拾日内向甲方支付首付房款：贰拾万元整，小写￥200000。剩余房款伍万元整，小写￥50000于房产证过户到乙方名下之日支付。四、税费承担。办理房产登记手续费用由甲方承担，后续过户费用由乙方承担，其他费用双方依法承担。该条下方手写：注：经甲、乙双方友好协商，签订合同拾日内首付款先付壹拾柒万元整，剩余叁万元整于2011年1月17日前一次性付清。合同第二页上端手写：注：甲、乙双方委托代理人保证取得了所属方的委托，若发生合同相关纠纷由双方委托代理人负责协商解决。五、甲乙双方同意，甲方于收到定金之日起当日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设施情况进行检查，检查合格后，双方签订房屋交付书作为房屋转移所有权的标志。交付之前发生的费用由甲方负责承担结清。……七、违约责任。1、甲方应确保对所转让房产独享所有权，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果，并视为甲方违约。……4、在房产证下发后，甲方应积极协调配合乙方办理房产过户手续，如房产证下发之日起15日内甲方不通知乙方办理过户手续，视为甲方违约。……7、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日1‰的违约金，并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行；逾期超过三十日的，守约方有权解除本合同，并追究对方的违约责任。陆某某作为两原告委托代理人在“乙方”、“共有人”处书写两原告名字并捺印，在“委托代理人”处签署本人名字并捺印；被告徐超在“甲方”处填写“徐万丰”名字并捺印，在“共有人”及“委托代理人”处填写其本人名字并捺印。合同签订当日，陆某某从其名下的中国邮政储蓄银行账户取现5000元，并按照合同约定向徐超缴纳了该5000元定金。被告徐超出具定金收条一份，载明：今收到陆书勇、司桂荣购位于济南市历下区盛福花园小区C区-X-XXX室的房屋所有权证号：暂无；房屋所有权人为徐万丰；（共有权人：徐超）；产别：私有房产；房屋建筑面积为：51.17㎡；地下室/储藏室面积约12㎡购房定金（小写）：5000元整。（大写）：伍仟元整。徐超在“收款人”处签署其本人、徐万丰的姓名并分别捺印，案外人李尚文作为见证人签名并按手印。同日，李尚文亦出具收条一份，确认“收到陆某某中介费肆仟元整（￥4000.00）”。庭审中，被告徐万丰称对上述委托书及定金收条的内容均不知情，亦不认可委托书及定金收条中的签字效力。 2010年7月21日，陆某某从其名下的中国邮政储蓄银行账户取款16万元，并按照合同约定向徐超交付了该笔购房款。同日，被告徐超出具收条一份，载明：今收到陆书勇、司桂荣购盛福花园小区C区6#-X-XXX室购房款壹拾柒万元整（￥170000），含定金伍仟元整，自今日起定金条作废。徐超本人签名捺印，并代徐万丰签字，括号备注“代”。2010年10月13日，徐超出具收条一份，载明：今收到陆书勇、司桂荣购盛福花园小区C区6#-X-XXX室购房款伍仟元整（￥5000）。徐超本人签名捺印，并代徐万丰签字，括号备注“代”。2010年12月17日，被告徐超向原告出具收条，载明：今收到陆书勇、司桂荣购盛福花园小区C区6#-X-XXX室购房款伍仟元整。被告徐超代徐万丰签字，括号备注“代”。2011年1月16日，被告再次向原告出具收条，载明：今收到陆书勇、司桂荣购房款盛福花园小区C区6#-X-XXX贰万元整（20000），特此说明。徐超本人签名，并代徐万丰签字。综上，两原告直接向徐超交付购房款共计20万元。庭审中，被告徐超称所有收条签字均由其本人所签，“徐万丰”名字亦由其代签，徐万丰不知情，被告徐万丰对收条中的签字亦不予认可。2012年1月6日，被告徐超出具借条一份，载明：今借现金贰仟元整。原告称该2000元系徐超以借条名义强行索要的剩余部分购房款。合同签订后，陆书勇、司桂荣取得房屋的使用权后一直占有使用至今。 2019年9月5日，济南市历下区省府前街建设改造指挥部在《齐鲁晚报》B04版左下角刊登公告一则，载明：省府前街盛福花园安置户：指挥部于2018年10月在盛福花园20号楼1单元101室成立现场办公室，为盛福花园安置户办理房产证，现基本办理完毕，请未办理的安置户，尽快前往办理，2019年9月30日现场办公室将撤销。两原告称多次通知两被告办理不动产登记证书，但两原告拒不办理。 两原告称，2019年12月10日，二人委托北京市中伦文德（济南）律师事务所向两被告邮寄送达律师函，催告两被告行为已构成违约，要求两被告积极协调配合两原告办理房产过户手续并支付违约金。该律师函由2019年12月11日他人代收。 2020年6月15日，济南市历下区智远街道办事处盛福花园社区居委会出具证明一份，载明：历下区盛福花园7号楼X单元XXX号系原盛福花园C区6号楼X单元XXX号房，情况属实。 本院于2020年5月15日受理本案后，被告徐万丰于2020年5月27日取得历下区盛福花园7号楼X-XXX号房屋的不动产权证，济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示：所有权人为徐万丰，无共有人，房屋坐落：历下区盛福花园7号楼X-XXX，建筑面积52.16，房产证号：济南2020XXXXX56，权属取得方式：产权调换。 另查明，徐万丰与胡某某原系夫妻关系，胡某某于2010年4月29日去世。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是被告徐超代被告徐万丰签订的涉案《房屋买卖合同》的效力问题。庭审中，被告徐万丰、徐超均称徐万丰未委托徐超办理房屋买卖事宜，徐万丰未签署相关文件，其对徐超签订的涉案《房屋买卖合同》并不知情，徐超系无权处分。本院认为，被告徐万丰于2007年6月9日与济南市城市建设投资有限公司签订《省府前街道路及两侧环境综合整治工程拆迁住宅房屋补偿安置协议》时，其妻子胡某某尚在世，在两被告未提交有效的相反证据反驳的前提下，涉案的被拆迁的玉环泉路27号的房屋依法一般应认定为徐万丰、胡某某的夫妻共同财产，在胡某某于2010年4月29日去世后，按照相关法律规定，玉环泉路27号房屋拆迁安置的涉案的济南市历下区盛福花园7号楼X单元XXX号房屋中应包含有胡某某的遗产份额，两被告分别系胡某某的配偶和儿子，对胡某某的上述遗产份额均享有继承权，且徐超至今未作出明确的放弃继承的意思表示。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”司法实践中一般认为表见代理的构成要件包括：1、须行为人无代理权；2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、须相对人为善意且无过失；4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中，徐超在签署涉案《房屋买卖合同》时的身份有两重：除了徐万丰的“委托代理人”，还是涉案房屋的“共有人”，亦进一步表明徐超在签订涉案《房屋买卖合同》时，自认其对涉案房产享有产权份额，故被告徐万丰虽在本案立案后于2020年5月27日单独取得涉案房产的不动产权证，无共有人，但这一事实不能倒推出徐超在签订涉案《房屋买卖合同》时不享有涉案房屋的产权份额的当然结论。结合徐超在与原告陆书勇、司桂荣的女儿陆某某进行涉案房产交易事项时向陆某某出示了户口本以证明其与徐万丰系父子关系的事实，并称徐万丰因瘫痪、行动不便无法到场，在此基础上，徐超虽然没有取得被告徐万丰的同意，但其持有“徐万丰”的委托书且在房屋中介的居间介绍下，两原告有理由相信被告徐超作为涉案房屋的所有权人之一，其持有的委托书系被告徐万丰本人出具、徐超有代理权出售涉案房屋等情况，两原告签署并积极履行涉案《房屋买卖合同》的行为应认定为善意且无过失，徐超与两原告之间的民事行为具备成立要件。综上，徐超的行为具备表见代理的特征与构成要件，原告陆书勇、司桂荣与被告徐超签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，两原告已按照合同约定向被告徐超支付了购房款，且已实际居住使用多年，该买卖合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行义务。徐万丰应承担涉案《房屋买卖合同》带来的法律后果。 本案在审理过程中，被告徐万丰已单独取得了涉案房屋的所有权，按照房屋公示的法律规定，徐超不是涉案房屋的所有权人，故两原告要求被告徐超办理涉案房产的产权证的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。两原告在签订合同后，已支付了购房款（含定金）20万元，被告徐万丰、徐超应依照合同的约定履行义务。目前涉案房屋已具备办理房产证的条件，被告徐万丰已办理涉案房屋的不动产权证书，故两原告要求徐万丰办理涉案房屋的产权证书的主张已经实现，本院不再处理。关于原告要求被告徐万丰立即过户给原告的主张，符合合同的约定，于法有据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》的约定，徐万丰在协助两原告办理涉案房屋产权证转移手续当日，两原告应当依照合同的约定支付买卖合同的尾款5万元，两原告称徐超以借款的形式于2012年1月6日收到2000元购房款并出具了相应的借条一张，庭审中，徐超对此予以确认；本院认为，徐超向两原告的借款行为超出代理权的范围，该2000元款项依法不能认定为两原告向被告徐万丰支付的购房款，不应从上述5万元尾款中扣减，对原告的相关主张本院不予支持。 关于两原告要求被告承担违约金的诉讼请求。本院认为，两原告未提交有效证据证明被告已收到了省府前街建设改造指挥部向其发送的盛福花园办理不动产权证通知，也未提交有效证据证明被告本人已收到两原告发出的律师函，综上，无充分证据证明被告已构成了违约，故两原告要求被告承担违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条法律规定，判决如下： 一、被告徐万丰于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区盛福花园7号楼X-XXX号房屋的所有权转移至原告陆书勇、司桂荣名下（所有权转移登记手续中所需税、费等相关费用由原告陆书勇、司桂荣承担），陆书勇、司桂荣于上述所有权转移登记手续办理完毕之日起五日内支付给被告徐万丰剩余房款5万元； 二、驳回原告陆书勇、司桂荣的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1178元，由原告陆书勇、司桂荣负担589元，由被告徐万丰负担589元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张秀娟 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈 倩