广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1199号上诉人（原审被告）：湛江凯铧投资有限公司，住所地：广东省湛江开发区海滨东二路******。法定代表人：梁文清，该公司经理。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周伟强，男，1976年8月9日出生，公民身份号码：440************118，汉族，住广东省廉江市高桥镇红江农场三十五队**。被上诉人（原审原告）：廖小清，女，1982年3月13日出生，公民身份号码：440************562，汉族，住，住广东省廉江市高桥镇红江农场三十五队**/div>以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孔秋廉，广东理奥律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄文静，广东理奥律师事务所律师。上诉人湛江凯铧投资有限公司（以下简称“凯铧公司”）因与被上诉人周伟强、廖小清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人凯铧公司的委托诉讼代理人钟日梅,被上诉人周伟强、廖小清的委托诉讼代理人孔秋廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯铧公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为驳回周伟强、廖小清的全部诉讼请求；二、案件诉讼费用由周伟强、廖小清负担。事实与理由：一审法院查明事实不清、适用法律错误。一、一审法院认为凯铧公司提供的政府相关文件不能证明政府相关部门在2018年3月17日至2018年8月期间不收件，是查明事实不清。根据凯铧公司提供的[2018]12号《湛江经济技术开发区会议纪要关于湛江开发区中心城区规划管理问题的会议纪要》“2018年3月16日下午，市委常委……召开湛江开发区位于湛江市**城区范围内规划管理协调沟通会议……三、湛江开发区住建部门应立即停止该区中心城区内的规划管理工作，交由市城市规划部门管理；湛江开发区中心城区内已批的建设项目尽快到市规划部门补办有关规划手续”的内容，及湛江市城市规划局作出的湛城规（法制）[2018]78号《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》“湛江经济技术开发区管委会……二、根据2018年3月17日、6月22日住建部、广东省城乡规划督察员与湛江经济技术开发区管委会、市城市规划局协调会精神(《湛江经济技术开发区会议纪要》[2018]12号）……要求……3月17日以后已收业务件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批，8月1日后不得再收开发区旧区内规划许可和规划核实业务件和审批”的内容，可知因湛江经济技术开发区住建部门的规划管理问题权责不清，所以市规划局经会议讨论，决定开发区住建部门自2018年3月17日起不得再办理规划审批事务。而市规划局就涉案工程向凯铧公司作出的湛城规（法制）核[2018]48号《湛江市城市规划局关于凯顺花园及配套设施竣工规划的核实意见》“一、规划审批情况……3月17日以后已收业务件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批，8月1日后不得再收开发区旧区内规划许可和规划核实业务件和审批”，也对上述的会议内容及停办政策作出回应。如该上述的会议内容及停办政策并非影响凯铧公司的核实意见审批情况，上述核实意见也不会将该写内容予以列明。因此，当凯铧公司于2018年3月17日向开发区住建部门提交相关的申请规划审批文件时，开发区住建局不再同意收取凯铧公司这些文件，称开发区住建部门的审批工作要移交至市规划局，待所有审批工作完全移交至市规划局后，才重新开始接收申请审批的文件和进行审批工作，且凯铧公司届时应当至市规划局进行申请。2019年9月，开发区住建局将审批工作完全移交至市规划局。为此，凯铧公司在2019年9月立刻向市住建局申请规划审批。一审法院认为凯铧公司无法证明政府相关部门在2018年3月17日至2018年8月期间不能收件，是查明事实不清。二、一审法院认为凯铧公司在约定的交房时间之后的2018年8月31日才完成勘查设计意见、设计单位意见、施工单位意见等，明显已构成违约，是查明事实不清。事实上，凯铧公司在约定的交房时间前已完成勘查设计意见、设计单位意见及施工单位意见等。由于开发区住建部门之前并未要求配套工程需与主体工程同时建设、同时验收，而在开发区住建局将审批工作移交至市规划局后，市规划局告知凯铧公司，涉案工程的配套工程需与主体工程同时建设、同时验收，所以为达成前述的同时建设、同时验收条件，凯铧公司只能将完成勘查设计意见、设计单位意见、施工单位意见的时间写为2018年8月31日，从而与上述的规划审批业务时间同步。综上，请二审法院改判支持凯铧公司的上诉请求。周伟强、廖小清口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回凯铧公司的上诉，维持原判。周伟强、廖小清向一审法院起诉请求：1、凯铧公司向周伟强、廖小清支付延期交房违约金47732.87元（从2018年4月1日起计算至凯铧公司按法律规定和合同约定的交付条件并实际交付房屋之日止，现暂时计算至2019年3月1日，共335天）。2、凯铧公司赔偿因迟延交楼产生的租金损失18000元。3、诉讼费由凯铧公司承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，周伟强、廖小清与凯铧公司签订了《商品房买卖合同》。约定：一、周伟强、廖小清向凯铧公司购买湛江市赤坎区***************。二、总房价款为712431元。三、周伟强、廖小清应当于2017年5月21日支付首期房价款182431元，余款530000元向贷款机构申请贷款支付。四、商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。五、凯铧公司应当在2018年3月31日前向周伟强、廖小清交付商品房。六、商品房逾期交付责任：1、逾期在120日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，凯铧公司按日计算向周伟强、廖小清支付全部房价款万分之2的违约金。2、逾期超过120日后，周伟强、廖小清要求继续履行合同的，合同继续履行，凯铧公司按日计算向周伟强、廖小清支付全部房价款万分之2的违约金。2017年4月21日，周伟强、廖小清与凯铧公司又签订了《补充协议》（附件十一）。约定：一、在办理房屋交付手续前，周伟强、廖小清应付清合同规定的款项，否则凯铧公司有权拒绝交付房屋，且不视为凯铧公司逾期交房。在周伟强、廖小清付清应付款及（或）违约金及（或）办理完毕相关手续后，视为凯铧公司已于合同约定商品房交付期限届满之日将符合交付条件的商品房交付周伟强、廖小清。二、如有下列特殊情形之一的，凯铧公司交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为凯铧公司违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；3、因其他非凯铧公司责任造成延误的。三、周伟强、廖小清保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。周伟强、廖小清应当及时签收凯铧公司寄发出的文件，如因周伟强、廖小清原因（包括但不限于周伟强、廖小清外出、搬迁、拒收等原因）未能及时签收的，自凯铧公司交寄文件之日起的第七日视为送达，由此产生的后果由周伟强、廖小清承担。上述合同签订后，周伟强、廖小清向凯铧公司支付了首期房款182431元，凯铧公司于2017年4月24日向周伟强、廖小清开具了发票。后周伟强、廖小清向凯铧公司支付了剩余购房款53万元，凯铧公司于2017年6月27日向周伟强、廖小清开具了发票。现周伟强、廖小清已向凯铧公司付清全部购房款。另查明，2018年8月2日，湛江市城市规划局作出湛城规（法制）[2018]78号《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》，内容为：“湛江经济技术开发区管委会：…2018年3月17日前开发区住建规划部门已核发《建设工程规划许可证》和已经办理规划核实的建设项目按历史问题处理，3月17日至8月1日期间已核发建设工程规划许可和规划核实手续的建设项目，请移交审查资料至我局审核后补发建设工程规划许可和规划手续；3月17日以后已收业务件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批，8月1日后不得再收开发区旧区内规划许可和规划核实业务件和审批。请开发区住建规划部门于8月10日前，将3月17日至8月1日期间已收业务件，连同建设项目报建资料一并移送我局，以便做好建设项目的审批衔接工作，避免给建设单位造成不必要的麻烦。同时请开发区住建规划部门将上述要求及时告知有关建设单位，做好沟通和解释工作，并引导建设单位到我局补办和办理规划报建手续。”又查明，湛江市城市规划局向凯铧公司出具的《湛江市城市规划局窗口收件凭证》显示，湛江市城市规划局窗口接件时间分别为2018年9月5日、2018年9月10日、2018年10月11日。再查明，上述房屋的建设工程于2019年1月31日取得《竣工验收备案表》，于2019年2月18日取得《不动产测量报告》。2019年2月12日，凯铧公司向周伟强、廖小清作出《收楼通知书》，主要内容：建议周伟强、廖小清于2019年2月20日办理收楼手续；此后至2019年2月28日前，周伟强、廖小清可选择合适的时间前来办理收楼手续；请周伟强、廖小清于以上期限内办理收楼手续，逾期未办理，可视为周伟强、廖小清已收楼。凯铧公司于2019年2月19日通过邮政特快专递向周伟强、廖小清寄送《收楼通知书》，周伟强、廖小清于2019年2月21日收到该通知书。至本案第一次开庭之日即2019年6月10日，周伟强、廖小清仍未收房。一审法院审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。周伟强、廖小清和凯铧公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行各自的义务。本案的争议焦点问题是:凯铧公司是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定，凯铧公司应于2018年3月31日前向周伟强、廖小清交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但涉案房屋的建设工程于2019年1月31日才取得《竣工验收备案表》及于2019年6月25日才取得《不动产测量报告》，且凯铧公司于2019年2月12日才向周伟强、廖小清作出《收楼通知书》，并于2019年2月19日才向周伟强、廖小清寄送，显然，凯铧公司存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，可见合同的违约责任属严格责任，即不以当事人的过错来区分责任，一方未依约履行合同义务时，只要无约定或法定的免责事由，即应承担违约责任。因此，凯铧公司应承担违约责任。关于凯铧公司提出的其在2018年3月17日曾到湛江经济技术开发区住建规划部门交件申请验收，但受湛江市规划部门的政策变化影响，湛江经济技术开发区住建规划部门在该期间不收件，致使其验收时间延后最终导致其违约，这属于合同约定的因政策变化及政府主管部门原因造成延误的情形，其交付商品房的期限可以顺延，故其不应承担违约责任的抗辩意见。对此，一审法院分析如下：首先，凯铧公司主张其在2018年3月17日曾到湛江经济技术开发区住建规划部门交件申请验收，但未能提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，凯铧公司应承担举证不能的不利法律后果。其次，从《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》的内容可知，该复函主要是为了解决开发区旧区内建设项目工程规划许可和规划核实手续的时间衔接问题，即湛江经济技术开发区住建规划部门于2018年3月17日以后已收业务件但尚未进行规划核实的一律不得再办理核实业务，8月1日后不得再收规划核实业务件，并要求开发区住建规划部门于8月10日前，将3月17日至8月1日期间已收业务件，连同建设项目报建资料一并移送湛江市城市规划局，以便做好建设项目的审批衔接工作。由此可见，在2018年3月17日至8月1日期间仍由湛江经济技术开发区住建规划部门收件，之后由湛江市城市规划局收件，并不存在审批衔接断裂的时间段。再次，根据凯铧公司提供的2018年3月16日下午形成的《湛江经济技术开发区关于湛江开发区中心城区规划管理问题的会议纪要》可知，即使湛江开发区住建部门按纪要的要求立即从2018年3月17日起停止该区中心城区内的规划管理工作，在凯铧公司前来交件申请规划验收时，其就算拒绝收件，也会同时告知凯铧公司到湛江市城市规划局办理规划验收手续，但凯铧公司也未能提供证据证明其已到湛江市城市规划局交件。最后，涉案《商品房买卖合同》约定凯铧公司应于2018年3月31日前将房屋交付周伟强、廖小清使用，但凯铧公司向湛江市城市规划局窗口的交件时间分别为2018年9月5日、9月10日、10月11日，即已经超过合同约定的交房时间五、六个月才向规划部门交件申请验收。即使在此期间因政府规划部门的政策变化对涉案房屋验收产生影响，也是发生在凯铧公司已经违约的期间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，凯铧公司的违约责任也不能免除。综上所述，凯铧公司的上述抗辩意见理由不成立，一审法院不予采纳。因此，周伟强、廖小清请求凯铧公司支付逾期交房违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的计算问题，周伟强、廖小清已于2018年3月31日前支付了全部购房款，但凯铧公司于2019年2月12日向周伟强、廖小清作出《收楼通知书》，并于2019年2月19日才向周伟强、廖小清寄送。周伟强、廖小清于2019年2月21日收到《收楼通知书》，此时涉案房屋已符合合同约定的交付条件，周伟强、廖小清应当收房，但至2019年6月10日周伟强、廖小清仍未收房。根据《收楼通知书》关于“建议周伟强、廖小清于2019年2月20日办理收楼手续；此后至2019年2月28日前，周伟强、廖小清可选择合适的时间前来办理收楼手续；请周伟强、廖小清于以上期限内办理收楼手续，逾期未办理，可视为周伟强、廖小清已收楼。”的内容，应视为凯铧公司于2019年2月28日已将涉案房屋交付周伟强、廖小清使用。因此，凯铧公司逾期交房的期间为2018年4月1日至2019年2月28日，逾期共计334天。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，凯铧公司应按日计算向周伟强、廖小清支付全部房价款万分之2的违约金。因此，凯铧公司应向周伟强、廖小清支付逾期交房违约金47590.39元（712431元×0.2‰×334天）。对于周伟强、廖小清请求逾期交房违约金的超出部分，一审法院不予支持。关于周伟强、廖小清请求凯铧公司支付因延迟交楼产生的租金损失18000元的问题。违约金制度的设立是为了弥补守约方因违约方的违约行为而遭受的损失，如前所述，凯铧公司根据合同应向周伟强、廖小清支付逾期交房违约金为47590.39元，因周伟强、廖小清请求的租金损失并未超过前述金额范围，且周伟强、廖小清并未能提供证据证明其还有其他的实际损失，故周伟强、廖小清请求凯铧公司支付其租金损失18000元，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江凯铧投资有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金47590.39元给周伟强、廖小清。二、驳回周伟强、廖小清的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1443.32元（周伟强、廖小清已预交），由周伟强、廖小清负担453.32元，湛江凯铧投资有限公司负担990元。本案二审中，凯铧公司申请本院向湛江市城市规划局、湛江经济技术开发区住房和规划建设局调查2018年3月17日至2018年9月1日期间是否存在暂停办理建设工程规划许可证和规划核实手续的情况。本院经审查后认为，凯铧公司上述申请未明确调查取证的具体内容，且本案一审中凯铧公司已提供了相关证据，故本案无再调查取证的必要，本院对凯铧公司上述调查取证申请不予准许。二审中，凯铧公司与周伟强、廖小清均没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对凯铧公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据凯铧公司上诉请求的事实理由以及周伟强、廖小清的答辩意见，本案二审双方当事人争议的焦点问题是：关于凯铧公司逾期交房是否受政府主管部门原因影响的问题。凯铧公司主张因政府主管部门业务承接暂停收件、审批原因影响凯铧公司办理《建设工程规划许可证》和规划核实，进而导致凯铧公司未能如期办理涉案房屋的竣工验收备案，造成凯铧公司逾期交房。但根据凯铧公司提供的湛城规（法制）[2018]78号《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》内容来看，该复函虽然提及湛江经济技术开发区住建设规划部门对2018年3与17日以后已收件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批、2018年8月1日后不得再收旧区内规划许可和规划核实业务件和审批，但上述情况仅是明确原业务部门不再处理相关业务而交由承接业务的部门处理，并非明确政府主管部门对外暂停收件、审批，且凯铧公司提供的[2018]12号《关于湛江开发区中心城区规划管理问题的会议纪要》内容也明确湛江经济技术开发区中心城区外的建设项目规划审批备案要与湛江市规划部门衔接。故凯铧公司主张政府主管部门业务暂停收件、审批依据不足，本院不予支持。另外，凯铧公司主张上述政府主管部门原因影响期间是2018年3月17日至8月1日，但凯铧公司并未提供证据证明其于该期间内向政府主管部门交件遭到拒收；凯铧公司还主张其早于合同约定的交房时间前已完成勘察、设计、施工主体验收，只是根据政府主管部门的要求才将上述主体验收时间写为2018年8月31日，对此凯铧公司也未提供足够证据予以证明。故凯铧公司主张其逾期交房具有政府主管部门原因影响的免责事由依据不足，本院不予支持。综上所述，凯铧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费989.75元，由湛江凯铧投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月二十八日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。