云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初3761号原告：唐发德，男，1972年3月18日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。原告：张丽铭，女，1970年10月26日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。委托诉讼代理人：农春光，云南谠言律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：姚传伟，云南谠言律师事务所律师（特别授权）。被告：云南乐和居地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532600538830461U。法定代表人：涂秀平，执行董事。住所地：文山市。委托诉讼代理人：太启晟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告唐发德、张丽铭与被告云南乐和居地产开发有限公司（以下简称乐和居公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月13立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐发德、张丽铭的委托诉讼代理人农春光、姚传伟，被告乐和居公司的委托诉讼代理人太启晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐发德、张丽铭向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2013年4月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，并判令被告按照现市场价暂估人民币26000元每平方米补偿原告184.6平方米的商铺款，计人民币4799600元；2.判决解除原被告于2013年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，并判令被告赔偿原告可期待利益损失暂估人民币745200元，即{136㎡x(26000元/㎡-5300元/㎡）=745200元）}诉讼请求变更为：由于被告无法交付商铺给原告造成的同一位置商铺3年(2016年12月-2019年12月)的租金损失为745200元，以上合计：5544800元；3.本案的诉讼费及所产生的一切费用由被告承担。事实和理由：因文山城市规划和大兴街片区旧城改造，被告须对原告所有的房屋进行拆迁。2013年4月23日，原被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由原告位于文山域大兴街片区大兴寺B区第二层商铺面积184.6平方米置换被告开发的大兴街片区8号楼第二层15号新建商铺产权面积184.6平方米，并约定在2016年12月底交房给原告。由于被告所建的大兴街片区8号楼第二层15号新建商铺超过双方置换的184.6平方米面积，2013年l1月23日，双方签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定对于超过置换面积36平方米的部分，原告以5300元每平方米补给被告。合同签订后，被告在建房过程中，被告将置换给原告的兴街片区8号楼第二层15号商铺建成天桥走道，致使原告置换184.6平方米的商铺不存在，由于被告违约，致使原告无法取得商销的所用权，给原告违成的租金损失，同时被告也未采取任何方案向原告进行补偿。原告认为，由于被告的行为，致使合同履行不能，构成根本性违约，原告为了维护自身合法权益，诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。乐和居公司辩称：一、被答辩人要求答辩人补偿4799600元商铺款没有事实和法律依据。第一，答辩人与被答辩人之间是房屋拆迁补偿安置关系，答辩人的义务是对被答辩人因房屋被拆迁所造成的损失进行补偿，而补偿应当以被拆迁房屋的价值为依据，根据拆迁时第三方作出的评估，被拆迁的房屋价值是1065666元，所以，被答辩人的损失是1065666元，而不是4799600元。第二，用新建商铺进行调换只是答辩人进行补偿的一种方式，该方式能否实施并不会改变被拆迁房屋价值评估的结果，在商铺顺利建成并交付的情况下，被答辩人的损失得到弥补，答辩人的债务归于消灭，但现在商铺无法交付，被答辩人解除合同后，双方之间的权利义务又将恢复到最初状态，即答辩人继续履行弥补被答辩人损失的义务，而该损失依然是1065666元。第三，在新增的消防通道对用于调换的新建商铺造成影响后，答辩人与被答辩人已经进行了多次协商，但均无法满足被答辩人的要求，以至于此事迟迟未能解决。而如何承担违约责任应当按照合同的约定进行审查和认定，但从双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及其补充协议的内容看，并没有对无法交付房屋时答辩人如何承担责任进行约定，房屋价格受到多种因素的制约，价格的涨跌属于商业风险，答辩人在与被答辩人签订补偿安置协议时根本不会预见到商铺的单价将会上涨到26000元/平方米，按26000元/平方米进行补偿既不是双方的事前约定，也不是事后共同委托有资质的鉴定机构进行鉴定后得出的结论，而是被答辩人的单方意愿，况且用于调换的商铺并没有建成，其空间大小和所处的状态是不确定的，在这种情况下进行鉴定不具备鉴定所需客观条件，得出的结论也将是不客观的。第四，不履行合同义务所造成的预期利益损失是一种虚拟的损失，而预期利益是以一定的现有财产为基础而产生的财产增值利益，因此需要答辩人进一步履约，将商铺交付给被答辩人使用。但是，用于调换的商铺自始就不存在，无法交付给被答辩人使用，所以价格上涨不具备实现的条件，根本不能转化为现实的利益。第五，答辩人不是因为房价上涨而恶意违约，答辩人也没有让补偿安置协议无法履行的目的，由于商铺没有建成，答辩人并不能通过占有房屋来获得房屋的巨大增值，在这种情况下要求答辩人按现在的房价进行补偿显然违背了权利义务相一致的原则，对答辩人来说是不合理、不公平的。二、被答辩人要求答辩人赔偿745200元租金没有事实和法律依据。一方面，该商铺没有建成，不可能用于出租获取租金。另一方面，商铺的出租并不是原、被告所签合同的目的，不是原告在补偿安置行为下所能获取的利益，租金损失已经超过了双方订立协议时原告所能预见的损失范围。另外，即使商铺建成，也不一定能租出去，同样存在闲置的的可能。所以，租金不是原告的必然损失，不属于“合同履行后可以获得的利益”，答辩人不应当就此承担赔偿责任。综上所述，答辩人对于不能交付商铺并没有恶意，双方也没有对违约责任作出约定，由于商铺最终没有建成，所以不会产生增值和出租收益，被答辩人主张的金额没有事实和法律依据，请求驳回其没有事实和法律依据的诉讼请求。唐发德、张丽铭对其主张，向本院提出如下证据：1.《身份证复印件》，证明原告的基本情况；2.《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，证明：⑴2013年4月23日，原被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由原告位于文山城大兴街片区大兴寺B区第二层商铺面积184.6平方米置换被告开发的大兴街片区8号楼第二层15号新建商铺产权面积184.6平方米，并约定在2016年12月底交房给原告；⑵2013年11月23日，双方签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定对于超过184.6平方米的36平方米的部分，原告以5300元每平方米补给被告的事实；3.《置换商铺的平面图》，证实原告以自己的房屋置换被告大兴街片区8号楼第二层15号新建商铺，双方在该图纸上盖章、签字确认；4.《平面图》，证明被告置换给原告的商铺现已建成天桥通道、被告不能按照合同约定履行合同，构成根本性违约，原告的合法权益受到侵害的事实；5.《证明》，证明原告位于文山享有所有权；6.《云南安信房地产土地资产评估有限公司专项鉴定意见书》，证明大兴街片区8号楼第二层15号商铺的鉴定价格为413,31万元，每平方米每年租金为1134.2元，该评估价值客观真实，应予采信。经质证，乐和居公司的质证意见是：对第1、2、3组证据无意见。第4组证据因无原件核对，证据来源不明，对其三性均不认可。第5组证据《证明》无原件核对，对三性均不认可。对第6组证据的三性均不予认可。该商铺没有建成，自始就不存在，不会产生价值，更不可能产生增值，而根本不存在的房屋自然不可能用于出租，进而产生租金收益，所以对该商铺的价值和年租金进行评估脱离了“商铺客观存在”这一事实基础，由此得出的结论必然是不客观、不真实的。另外，原、被告之间是房屋拆迁补偿安置关系，在该商铺没有建成、不能进行产权调换的情况下，被告的义务是支付对应的补偿款，原告遭受的损失仅仅是未能及时拿到补偿款所产生的利息损失，并不存在房屋增值和出租收益的损失，同时，商铺的出租并非原、被告所签合同的目的，没有直接的联系，而且商铺的出租不是必然的，租金损失已经超过了订立合同原告所能预见的损失范围，不是本案的必然损失，所以周边商铺的价值和租金与本案没有关联。本院认为，乐和居公司对其主张，向法院提交如下证据：1.《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》,证明⑴原、被告双方并没有对违约责任进行约定，更没有约定按26000元/平方米对原告进行补偿。⑵产权调换的面积为184.6平方米，补充协议中提及的“36平方米”并没有包含在调换面积当中；2.《文山市片区城市房屋拆迁初评结果分户表（第二榜）》，证明房屋拆迁给原告造成的损失是1065666元，补偿安置应当以此为依据。经质证，唐发德、张丽铭的质证意见是：对两组证据的三性均无意见，但对证明观点不认可。本院认为，根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：因文山市片区旧城改造（房地产项目名称原为中央尚城，现为多弗城），原告唐发德、张丽铭（乙方）与被告乐和居公司（甲方）于2013年4月23日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定：一、乙方位于文山城大兴街片区大兴寺旁Ｂ区第二层有商铺面积184.6平方米。甲方同意乙方用以上资产（含装修及各种补助）包干调换大兴街片区8号楼第二层的?号新建商铺产权面积184.6平方米（新商铺位置图附后）。交新房时间：2016年12月底由甲方交给乙方。二、乙方在2013年11月26日内搬迁完毕并交房交钥匙给甲方，其房屋由甲方负责组织拆除，乙方不得自行拆除。若乙方未在规定时限内交房交钥匙，甲方有权拆除乙方房屋，一切责任由乙方承担。三、甲方负责办理给乙方新商铺的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其办证税、费按有关规定办理。乙方原房屋若有争议，由乙方承担一切责任。四、本协议自甲、乙双方签字（签章）之日起生效。五、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。因被告拟建设的大兴街片区8号楼第二层15号商铺面积可能超过双方约定置换的面积约36㎡左右（置换面积为184.6平方米），原被告于2013年l1月23日，再次签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》。协议约定：甲、乙双方于2013年11月23日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（编号2013一478）。经甲、乙双方协商：对超出184.6㎡调换新商铺产权面积的部份(约36㎡左右）最终以测绘公司测量的产权面积为准，交新房前由乙方按5300元/㎡补房款给甲方，（仅限大兴街片区8号楼第二层?号新建商铺的超调换的产权面积).若开盘价低于此价，则乙方按开盘价补房款；若开盘价高于此价，则乙方仍按5300元/㎡补房款。由于被告在建设过程中，拟置换给原告的大兴街片区8号楼新增加消防通道后，致使15号商铺不存在。双方协商未果，原告为此诉至本院。诉讼过程中，本院依据原告的申请，依法委托云南安信房地产土地资产评估有限公司对大兴街片区8号楼15号商铺价值及年平方米租金进行专项鉴定。云南安信房地产土地资产评估有限公司作出云安房土资司房屋评鉴字（2020）01号《专项鉴定意见书》，评估意见为：1.文山市片区8号楼第二层15号商铺评估鉴定价值为：413.31（万元）。2.文山市片区8号楼第二层15号商铺评估鉴定每平方米每年租金为：1134.20元／年平方米。另查明，至本院庭审结束时，被告所建盖的文山市片区8号楼仍在建设中。本院认为，原告唐发德、张丽铭与被告公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》系双方的真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应全面履行协议书的内容。因房屋拆迁补偿安置协议书》约定用以产权置换的大兴街片区8号楼第二层15号商铺已不存在，原被告又不能达成一致调解意见，继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，已不能达到合同目的。故原告要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因大兴街片区8号楼第二层15号商铺不存在，导致双方不能履行《房屋拆迁补偿安置协议书》。在原告位于文山城大兴寺旁Ｂ区已被拆除，而15号商铺又不存在，双方也不能达成一致调解意见的情况下，被告应承担补偿原告未能获得大兴街片区8号楼第二层15号商铺损失的违约责任。原告请求被告补偿4799600元的诉讼请求，符合协议约定和法律规定，本院酌定支持4133100元。其余不实诉请，本院不予支持。原告位于文山城大兴寺旁Ｂ区在2013年征收时的评估价值为1065666元，时隔七年，文山市的房地产价格已大幅上涨，仍以该评估价值作为原告的损失，有失公平，也不合理。故被告主张原告的损失为1065666元的辩解理由，本院不予采纳。因被告所建盖的文山市片区8号楼的商铺仍在建设中，所有商铺均没有交付，故原告请求被告支付2016年12月至2019年12月租金损失745200元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除唐发德、张丽铭与云南乐和居地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》；二、云南乐和居地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付唐发德、张丽铭商铺补偿款4133100元；三、驳回唐发德、张丽铭的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50610元，由唐发德、张丽铭负担12885元，由云南乐和居地产开发有限公司负担37725。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 周 宏 浴审 判 员 马 彦 红人民陪审员 欧阳月情二〇二〇年六月二十八日书 记 员 程 子 芮