江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5037号原告抚州市东旭房地产开发有限公司，地址：抚州市临川区赣东大道**，统一社会信用代码：91361000693736327K。法定代表人周春兰，该公司总经理。原告江西美城物业管理有限公司，地，地址：南昌市经济开发区菊圃路**一社会信用代码：91360108586579143Y。法定代表人欧阳彩云，该公司执行董事。两原告委托诉讼代理人朱金龙、张妍，江西华邦律师事务所律师，代理权限一般代理。被告抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区业主委员会，地址：抚，地址：抚州市临川区v>负责人朱申祥，经理。委托诉讼代理人杨贵云，江西三松律师事务所律师，代理权限特别授权。原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司诉被告抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区业主委员会侵权责任纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了此案，原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司委托诉讼代理人朱金龙、张妍及被告抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区业主委员会委托诉讼代理人杨贵云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；2、判令被告赔偿原告车位租金损失118万元，从2017年3月15日起计算至2019年8月31日，按每个车位200元每月计算，之后的损失按此标准计算至停止侵害为止；3、案件受理费由被告承担。事实理由：原告于2009年12月取得坐落于抚州市抚河大道西侧南门路延伸段北侧土地一宗，之后，原告依法开发建设了东旭1号小区，含地下人防工程，建筑面积共计7759.85平方米，使用面积6992.17平方米，规划车位共计200个。2015年4月13日，抚州市人防办向原告江西美城物业管理有限公司颁发了人民防空工程平时使用证。2017年3月15日，被告未经原告同意强行占有了全部的地下停车位，并进行商业收费，为此，原告多次要求被告立即停止侵权，并返还人防车位赔偿损失，但被告一直不予理会，故依法提起上述诉讼请求。被告抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区业主委员会辩称：原告江西美城物业管理有限公司不具有本案的诉讼主体资格，其不是该人防车位的建设者，也不是投资者，其仅是前期物业的管理者，但被告在2017年1月22日就更换了物业公司，故原告江西美城物业管理有限公司与本小区没有任何关系。小区的人防车位的建设成本已经摊入到了小区的房价中，在原告向业主出售了房屋后，原告抚州市东旭房地产开发有限公司不再是投资主体，该人防车位随商品房一起归全体业主，根据物权法相关规定，人防地下车位作为小区公共配套建筑设施，小区地下人防车位的用益权应当归全体业主。另外，从有利于小区人防工程的管理维护角度上，人防车位的管理使用权应当归全体业主。故原告的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，原告抚州市东旭房地产开发有限公司于2009年12月依法取得了位于抚州市抚河大道西侧，南门路延伸段北侧（赣东大道182号）建设用地的使用权，之后经行政审批在该地块上投资开发建设了抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区，其中包含了该小区的地下人防设施，地下人防，地下人防工程建筑面积为7759米，使用面积为6992.17平方米，共计规划为200个停车位。小区建成交付后，在2017年1月份之前，小区物业管理由江西美城物业管理有限公司抚州分公司进行管理，2015年4月13日，抚州市人民防空办公室向原告江西美城物业管理有限公司抚州分公司颁发了抚（2015）人防平字第01号人民防空工程平时使用证，该证载明：东旭1号防空地下室，建筑面积7759.85平方米；工程地址：抚州市赣东大道182号；平时用途：汽车库；使用单位：江西美城物业管理有限公司抚州分公司；证书有效期：2015年4月13日至2020年4月13日。2016年9月12日，东旭1号（公元1959）小区依法成立了第一届业主委员会，并办理了业主委员会备案登记。之后，业主委员会决定解聘原告江西美城物业管理有限公司抚州分公司，由业主委员会成立管理公司管理小区物业。并于2017年1月解聘原告江西美城物业管理有限公司抚州分公司。2018年11月1日，抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会颁发了抚（2018）人防平字第1号人民防空工程平时使用证，该证载明：东旭1号防空地下室，建筑面积7759.85平方米；工程地址：抚州市赣东大道182号；平时用途：汽车库；单位：公园1959住宅小区业主委员会；法定代表人：朱申祥；证书有效期：2018年11月1日至2023年10月31日。2019年5月20日，抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书，决定书决定撤回2018年11月1日抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会颁发了抚（2018）人防平字第1号人民防空工程平时使用证。之后，被告不服该决定向南城县人民法院提起行政诉讼，2019年10月22日，南城县人民法院作出一审判决，认为抚州市人民防空办公室的行政行为侵犯了被告的陈述权、申辩权，违反法定程序，判决撤销抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书。原告不服该判决向抚州市中级人民法院提起上诉，2020年4月26日，抚州市中级人民法院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年7月5日，抚州市物价局向原告江西美城物业管理有限公司抚州分公司发布了关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复，该批复规定地下停车位本小区业主按每月每辆收取停车费60元，小区外单位和个人按每月每辆收取停车费80元，且收取的的停车费要单独列账，用于小区道路维修和小区内的公共建设，为小区业主服务。庭审中，原告向本院提供了抚州市房地产测绘所的人防工程面积测绘成果、抚州市城市规划设计院的抚州市东旭1号建筑物指标一览表，证明本案涉及的人防车位没有计算到公摊面积，也没有计算到小区容积率，但人防车位的建设成本计入了小区的开发成本，但没有计入房价中。原告还提供了与业主签订的商品房买卖合同，证明双方在签订合同时明确约定，原告向业主出售房屋不包含地下人防车位，地下停车，地下停车场的所有权使用权归原告所有；原告还提供了抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初1435号民事判决书，证明原告江西美城物业管理有限公司在小区服务至2017年3月14日止，原告要求被告支付2017年3月15日之后的人防车位租金损失，按每个车位每月200元计算至停止侵害为止。被告向本院提供了房地产开发项目规划条件公示表及商品住宅成本公示表，证明人防工程已经纳入小区的建设成本，虽然地下人防车位没有计入公摊面积，但其住宅成本已经包含了人防建设费用，计入了商品房的价格，原告向业主出售了房产后，小区的人防工程也随商品房一并属于全体业主。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、人民防空工程平时使用证、民事判决书竣工验收备案表，被告提供的房地产开发项目规划条件公示表及商品住宅成本公示表、批复、人民防空工程平时使用证、民事判决书等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点是原告作为开发商向业主出售房屋后地下人防车位归谁使用管理，收益权归谁所有？本案涉案的地下人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，原告认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本，但原告否认计入了销售房价，就此本院要求原告提供相关的建设成本相关财务证据予以证明，但原告表示因为时间较长，相关财务证据没有保留，故对于原告否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信。原告作为开发商在向业主销售房屋后，其收回了建设成本后，地下车位，地下车位的投资者应当为全体业主全体业主对地下车位享有使用管理、收益权。同时，2012年7月5日，抚州市物价局向原告江西美城物业管理有限公司抚州分公司发布了关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复亦规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务，证明小区业主对该人防车位应享有收益权。原告还提出在向业主销售房屋时双方签订了商品房买卖合同对地下人防车位约定了归原告方所有，由原告管理使用、收益，本院认为，该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权、使用权归原告所有，但该条款属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，该条款应属于无效。故对于原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司要求被告返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15420元由原告抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  徐继军人民陪审员  历 红人民陪审员  武贞娥二〇二〇年六月二十三日书 记 员  廖 敏