广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10282号原告（反诉被告）：罗文英，女，1972年11月10日出生，汉族，住广东省阳春市**********，公民身份号码441************527。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕大华，女，1969年9月27日出生，汉族，住四川省长宁县**********，公民身份号码512************324。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。第三人：中山市***地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市*****乐新城10期B区K1栋B66号之二卡二层，统一社会信用代码914***********619T。法定代表人：谢忠维，职务经理。原告（反诉被告）罗文英诉被告（反诉原告）陕大华、第三人中山市***地产中介服务有限公司（以下简称乐道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告罗文英的委托诉讼代理人陈家晓、贡丽思，被告陕大华的委托诉讼代理人袁芝如、第三人乐道公司的法定代表人谢忠维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文英向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》及于2019年10月21日签订的《广东省房地产买卖合同》；2.被告在房地产买卖合同解除后立即协同原告到房地产管理部门办理《广东省房地产买卖合同》注销手续；3.原告没收被告已付的定金30000元。事实与理由：2019年9月15日，原告与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定被告购买原告位于板芙镇居委会创新街五横巷5号的房地产，总价款为1338000元，付款方式为2019年9月15日被告向原告支付定金30000元，第二期房款378000元被告须于2019年11月15日前支付，余款930000元以被告申请办理按揭的方式支付。合同签订后，被告仅于2019年9月15日支付了定金30000元，第二期购房款378000元被告未能如期支付，虽经原告多次催促，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.公证书；3.房地产权证书；4.收据；5.广东省房地产买卖合同。被告陕大华答辩称：1.被告没有违约行为，根据双方的合同第5.2条约定，应当先办理过户手续，再支付第二期房款378000元。根据我方提供的证据录音体现，双方在签订合同时已经协商过，先办理过户手续，再支付378000元的房款。2.签订合同后原告就多次迟延办理过户手续，并且多次和被告联系说将定金退还给我方，并愿意承担相关的责任，但被告都没有同意。所以被告没有违约，违约的是原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陕大华向本院提供了以下证据：U盘及录音文字第三人乐道公司答辩称：因为被告的银行按揭贷款、同贷书迟迟申请不下来，后双方协商到要解除合同，但双方谈不拢。至于后来原、被告私下去协商的情况如何，第三人不清楚。第三乐道公司未向本院提供证据。被告陕大华向本院提出以下反诉请求：1.继续履行双方于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》；2.原告支付被告违约金267600元[按总交易价20%计算]。事实与理由：被告与原告在第三人的中介服务下，于2019年9月15日签订一份《房地产买卖合同》。签订上述合同时，双方达成的合意是原告和中介方办理银行按揭及房地产过户手续，被告只要协助签名就可以了，当时原告及中介方也承诺银行按揭没有问题，可以办好的。在此情况下被告放弃了购买另一套房地产情况下，与原告及中介方签订《房地产买卖合同》，签订前述合同后，原告不按照合同履行其义务反而起诉被告。被告认为，房地产买卖合同是合法有效的，且被告没有违约行为，该合同应当履行。请求法院支持被告的反诉请求。被告陕大华在反诉中提供的证据与本诉一致。原告罗文英针对被告陕大华的反诉答辩称：被告的反诉诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉诉讼请求。1.违约的是被告，而非原告，因为双方签订的合同第5.2条有明确约定，被告在2019年11月15日取得过户回执前要支付第二期的房款378000元，但被告至今只交了定金3万元，并未缴纳第二期房款。而且第3条约定要取得银行按揭批准的金额，但被告第2、3点都没有做到，所以被告违约的情节是明显的。2.原告从来没有承诺说我方可以帮被告贷到款。3.关于双方违约责任的问题，根据合同第10.1-3条的约定，就算原告违约，也不应该承担那么重的责任。原告在反诉中提供的证据与本诉证据一致。第三人乐道公司答辩称：第三人认为被告要求赔偿20多万元违约金没有道理，合同第10条有明确约定，违约一方双倍赔付定金，不存在赔偿20多万元的事实。第三人在反诉中未提供证据。本院认定事实如下：位于中山市***************屋登记的产权人为原告罗文英。2019年9月15日，原告罗文英的委托代理人与被告陕大华及第三人乐道公司签订一份房地产买卖合同，约定：1.原告将上述房屋以1338000元的价格出售给被告；2.在签定合同时，被告支付原告定金3万元，双方须于2019年11月15日到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前，被告支付原告第二部分房款378000元，余款93万元由被告申请办理按揭贷款支付，如因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由被告在递件成功后与首期款一并支付给原告，如被告不能如期支付的，则属违约，原告有权解除合同及追究被告的违约责任；3.如被告未能履行本合同条款，则已支付的定金由原告没收，原告有权将再房屋转让给他人，唯被告不可为此向原告进一步追究责任或要求赔偿，如原告在收取定金后不按合同履行将房屋卖给被告，则原告须双倍返还定金，唯被告不可要求进一步赔偿或逼使原告继续履行此合同；4.本合同三方或买卖双方此后签订的房管局版本的中山市房地产买卖合同的内容与本合同不一致的，以本合同为准。合同还约定了其他条款。合同签订当日，被告向原告支付的定金3万元。2019年10月21日，原告与被告签订了广东省商品房买卖合同，现该合同已进行网签手续。2020年4月15日，原告以被告未按约定支付第二期房款378000元为由诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均确认被告未能取得银行的同贷书。对于第二笔房款378000元，被告认为原告应先办理过户手续再支付，原告则认为应先支付再办理过户手续，而且被告未取得银行同贷书，也不符合办理过户手续的条件。另外，诉讼过程中，原告明确表示只要被告先支付第二期首期款，同意继续履行合同，被告虽然也表示同意继续履行合同，但坚持要求原告先办理过户手续。本院认为：原告与被告签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。被告已向原告支付定金3万元的事实，双方均没有异议，本院予以认定。现双方争议的焦点为被告未向原告支付第二期购房款378000元是否构成违约，是否应承担违约责任。对此，本院认为，双方签订的合同约定，对于第二期房款378000元，被告应在2019年11月15日前到房管部门办理签字过户手续递件手续领取过户回执前支付，根据该约定，被告应先支付该第二期房款，双方再办理过户手续。被告认为应先办理过户手续，再支付第二期房款，在被告尚未取得银行同贷书的情况下，被告的这一主张既不符合合同约定，也有违房地产买卖的交易流程。由于被告至今未取得银行同贷书，也未按约定支付第二期房款378000元，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中虽然被告表示同意继续履行合同，但坚持要求原告先办理过户手续再支付第二期房款，被告的行为表明其实质上不同意按合同继续履行。因此，原告请求解除合同及要求被告协助办理注销涉案房屋的网签手续的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。另外，由于被告违约导致合同不能继续履行，应承担违约责任，故原告要求没收被告已支付的定金3万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于被告的反诉请求，正如前述，由于被告的违约行为导致合同解除，故其要求继续履行合同及要求原告赔偿违约金267600元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告罗文英与被告陕大华于2019年9月15日签订的房地产买卖合同中的房地产买卖的内容；二、解除原告罗文英与被告陕大华于2019年10月21日签订的广东省房地产买卖合同；三、被告陕大华应于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告办理注销位于中山市***************屋网签备案手续；四、被告陕大华支付给原告罗文英的定金3万元由原告罗文英予以没收；五、驳回被告陕大华的全部反诉请求。本诉案件受理费17112元，减半收取为8556元（原告已预付），由被告承担，被告应在本判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费8556元支付给原告。反诉案件受理费9625元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年六月九日书记员  卢芷琪林雷