广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1465号 原告：黄某某，男，1965年2月4日出生，汉族，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：梁国强，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄津钰，广西铭德律师事务所实习律师。 被告：陶某某，男，1973年6月12日出生，汉族，身份证地址：广西浦北县，现住广西钦州市文峰南路新隆市场**。 被告：何某某，男，1968年5月4日出生，汉族，身份证地址：广西浦北县，现住广西钦州市文峰南路新隆市场**。 原告黄某某与被告陶某某、何某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人梁国强、黄津钰，被告陶某某、何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被被双方签订的《使用部分场地协议书》已于2019年9月4日解除；2、请求法院判令两被告搬离位于钦州市钦南区的场地，将场地交还原告使用；3、请求法院判令两被告向原告支付租金及占有使用费108000元、违约金32400元（租金、占有使用费及违约金自2019年4月15日起暂计至2020年4月15日，后续计至实际付清之日止）。事实和理由：2011年3月15日，原告与广西钦州永航陶瓷有限公司签订了一份《使用部分厂房协议书》，承租了广西钦州永航陶瓷有限公司位于钦州市钦南区的部分厂房。2013年4月15日，原告应两被告的要求，将广西钦州永航陶瓷有限公司位于钦州市钦南区的部分厂房转租给两被告，当天，原、被告双方签订了一份《使用部分厂房协议书》，协议约定：原告将位于钦州市钦南区的部分场地出租给两被告作仓库使用，使用面积约为4829.3平方米。租赁期限为18年，自2013年4月15日起至2031年4月15日止。每年租金为10万元，每五年租金递增8%。每12个月支付一次租金，先付租金后使用，每期租金需在上期租金期满前10日内付清。如逾期交付应付款项的，自逾期之日起，每日按所欠款项的1%向原告缴纳滞纳金；逾期30天仍未全部支付的，原告有权解除合同。《使用部分场地协议书》签订后，两被告向原告支付了第一年的租金，原告将场地交付给两被告使用。自2013年至2018年间，两被告一直按时向原告支付租金，但到了2019年4月15日，两被告应付下一年的租金时，经原告多次催讨，两被告均以资金紧张为由，一直都没有支付。2019年初，原告因业务需要出国，为此，原告于2019年4月12日到钦州市公证处签署《委托书》，全权委托陈伟林代理该场地的租赁租金收取等事项。钦州市公证处对此出具了《公证书》。根据《使用部分场地协议书》的约定，两被告须于2019年4月15日前10天内付清下期租金，但期限届至时，两被告未按时支付租金。为此，原告的代理人陈伟林经多次催讨无果后，于2019年9月2日向两被告发出《通知》，限两被告于2019年10月8日前将欠付款项付至指定账户。如逾期仍未支付欠付款项，则自该《通知》送达时视为解除《使用部分场地协议书》。2019年9月4日，陈伟林将《公证书》及《通知》当面送达给了被告陶某某。原告认为，原告作为出租人履行了交付场地的义务，两被告作为承租人应当按时向原告履行支付租金的义务，但经原告的代理人多次催收，两被告仍不支付租金，其行为已经构成了根本违约。 根据《合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，双方签订的《使用部分场地协议书》已经于2019年9月4日解除。两被告应当按合同约定向原告支付2019年4月15日至2019年9月4日期间的租金。鉴于租赁合同解除后，两被告并未搬离承租场地，而是继续使用该场地至今，因此，原告认为两被告应当参照合同约定的租金标准，向原告支付该占有使用期间的费用。即两被告应当向原告支付租金及占有使用费108000元（自2019年4月15日起暂计至2020年4月15日，后续计至实际付清之日止）。鉴于双方协议中约定的违约金较高，两被告应当按未付租金的30%向原告支付违约金。 被告陶某某、何某某共同辩称，一、答辩人按合同履约。2013年4月15日被答辩人黄某某将其与广西钦州永航陶瓷有限公司承包的位于钦州市钦南区部分厂房转包给答辩人管理使用，双方签订了《使用部分场地协议书》，协议约定：承租土地面积4829.3平方米，租赁期限为18年（自2013年4月15日起至2031年4月15日止），合同签订后答辩人依法经营，按合同约定履行义务，租金已交到2019年4月15日，承租土地面积没有减小前的租金按时足额交清，不存在违约行为；二、租金出现迟延支付不是答辩人的责任，答辩人不存在违约。2018年政府征用答辩人与被答辩人租赁的土地2099.35平方米修路，政府征用的土地占了我们租赁土地总面积4829.3平方米的43.47%。因为拆迁，答辩人投入资金未有回报，经济上受到了损失。政府征用土地后，答辩人租赁被答辩的土地面积生大量减小，按原签订约定的租金继续履行，显然有失公平，面临此大的变化，双方本应本着实事求是原则，通过协商解决后期租金问题。答辩 人为解决后期租金问题多次主动找被答辩人协商，但被答辩人一直置之不理。如，2019年3月25日答辩人为履行合同义务，主动到钦州永航陶瓷有限公司董事长陈启忠家中（陈启忠是钦州永航陶瓷有限公司的法定代表人），找被答辩人及董事长陈启忠协商解决后期租金，变更合同相关条款、交清2019年4月15日至2020年4月15日的租金事宜。当时被答辩人认为原签订的合同有效，继续履行，但陈启忠不同意，在陈启忠授意下，被答辩人也拒绝协商，拒收租金，见此情况，答辩人提出“你们不想解决问题，又拒收租金，以后不能说我们违约”，陈启忠回复说：“不 交租金也不算你们违约”，为此，双方不欢而散。被答辩人的行为致使答辩人迟迟无法交纳租金。以上事实有录音视频为证。三、关于“通知”对答辩人没有法律约束力。1、“通知”的对象列错了，答辩人不是“通知”的对象；2、发“通如”的人不是合同的相对人，被答辩人虽授权给陈伟林收取租金，但授权范围不明确，陈伟林的行为超越委托权限，其以通知形式催交租金的行为不具有法律效力；3、2019年9月6日被答辩人的委托人陈伟林通过微信的形式转达被答辩人的意见，要求“结清超期的租金和滞纳金，再谈后面的事情”，答辩人微信上提出异议，并拒绝他们的无理要求，有手机微信截屏为证；四、被答辩人适用法律错误；五、答辩人要求变更合同有法律和法理依据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。合同变更条文释义中指出：合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，依法定事由或者当事人双方协商一致，任何一方都不得擅自变更或者解除。但是，当合同履行的客观条件发生了变化，致使合同一方或者双方的履约能力受到影响，或者合同在断续将会损害一方或者双方的利益以至社会的利益，或者具有变更合同的原因，法律允许双方当事人在一定的条件下依照法定程序对原合同进行补充或者修改，变更合同。综上所述，答辩人依合同履行自己的义务，在履行合同中，出现了所谓“迟延交租金”情况，是因政府征用土地，答辩人承租土地大量减小这一客观事实存在后，被答辩人不协商解决问题所致，责任完全在被答辩人一方。被答辩人请求法院确认解除合同、支付占用费、违约金没有事实和法律依据，被答辩人请求支付的租金计算不明。 本院经审理认定事实如下：2011年3月15日，原告与广西钦州永航陶瓷有限公司签订了一份《使用部分厂房协议书》，承租了广西钦州永航陶瓷有限公司位于钦州市钦南区的部分厂房和场地，广西钦州永航陶瓷有限公司盖章认可。2013年4月15日，原、被告双方签订了一份《使用部分厂房协议书》，协议约定：原告将上述位于钦州市钦南区的部分厂房和场地出租给两被告作仓库使用，使用面积约为4829.3平方米。租赁期限为18年，自2013年4月15日起至2031年4月15日止。每年租金为10万元，每五年租金递增8%。第五条，租金每12个月支付一次，本协议经双方签字盖章后，被告即一次性付清一年租金，时间为2013年4月15日，下期租金支付在上期期满前10天内付清。补偿填土费15000元，押金20000元。第六条，……如遇国家规划、拆迁、政府征收的政府行为导致合同目的无法实现的，原被告解除合同，互不承担违约责任，原告按本合同规定的租赁期限减去被告的实际租赁期限，返还原告剩余的租赁费……。第九条，被告逾期交付应付款项的，自逾期之日起，每日按所欠款项的1%向原告缴纳滞纳金；逾期30天仍未全部支付的，原告有权解除合同。《使用部分场地协议书》签订后，原告将场地交付给两被告使用。自2013年至2018年间，原告收取了被告押金20000元，两被告一直按时向原告支付租金至2019年4月15日。原告与陈伟林于2019年4月12日到钦州市公证处签署《委托书》，全权委托陈伟林代理该场地的租赁租金收取等事项。钦州市公证处对此出具了《公证书》。2018年期间政府相关部门征用了被告租赁土地的2099.35平方米进行修路（占租赁面积43.47%）。被告因租赁土地面积减少后，曾主动与原告和钦州市永航陶瓷有限公司的负责人就租金的问题进行沟通，要求按实际面积减收租金，但未能达成一致意见，为此，2019年4月15日后的租金被告一直没有支付。 2019年9月4日，原告向被告送达《通知》和《公证书》，《通知》的主要内容：协议签订后，被告已使用了租赁的场地，并已缴交至2019年4月15日前的租金，但至2019年8月31止，已逾期138天，仍未支付下期租金，根据协议的规定，逾期30天仍未全部支付的，原告有权解除合同。限被告于2019年10月8日前将欠付租金108000元及违约金共257040元，付至陈伟林中国银行62×××81账户，如被告逾期未支付上述欠款，则原告对《使用部分场地协议书》行驶解除权，解除《使用部分场地协议书》，解除时间为2019年10月9日，本《通知》同时作为催缴租金及解除协议书的通知。该《通知》将被告的名字写错。被告接到该通知后至今，既没有按通知要求的金额缴纳租金，也没有按实际使用面积缴纳租金。《协议书》注明原告农行银行卡账号为62×××14。 上述事实，有原、被告的陈述、《使用部分场地协议书》、《公证书》、《通知》、手机录音视、手机微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告单方解除合同是否符合法律规定，若符合法律规定，解除合同的时间是否为2019年9月4日；2、原告主张的租金、占用费、违约金是否符合法律规定，能否得到支持。 关于焦点1。原、被告签订的《使用部分场地协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反强制性法律规定，该协议书合法有效，对各方当事人均具有约束力，原、被告均应按协议书约定履行义务。协议书签订后，原告依约将土地交付两被告使用，两被告也依约向原告支付租金至2019年4月14日。2018年期间，因政府有关部门征用该场地部分土地修路，导致两被告使用场地面积减少43.47%，导致双方因租金额度发生争议，且无法达成一致意见。下一期租金缴纳时间（2019年4月15日前10天内）届满后，由于两被告没有按原约定缴纳租金，原告于2019年9月4日向两被告发出《通知》（被告承认收到通知），要求两被告于2019年10月8日前缴纳下一期（2019年4月15日前）租金108000元及滞纳金，否则原告对《使用部分场地协议书》行驶解除权，解除《使用部分场地协议书》，解除时间为2019年10月9日，但两被告至今既没有按《通知》要求的金额缴纳租金，也没有按实际使用面积缴纳租金，也没有提出异议，也没有向人民法院提起诉讼。接到《通知》后，两被告的行为已经构成违约。根据双方签订的协议书第五条、第六条、第九条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件”、第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原告单方解除《使用部分场地协议书》符合法律规定，解除协议书的时间应以《通知》到达两被告时解除，原告主张送达《通知》给两被告时间为2019年9月4日，被告对原告主张送达《通知》的时间无异议，只是对《通知》里的“何远至、陶世钦”两个名字有异议，同时，被告提供的微信记录（记录时间2019年9月6日），也证实被告已收到原告的《通知》，因此，本院确认解除合同的时间为2019年9月4日。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，原告应将押金返还或抵减所欠租金、占用费。 关于焦点2。因政府有关部门的征用行为，导致被告使用租赁场地面积减少43.47%，双方对租金额度发生争议，且双方无法协商一致，客观属实，被告仍然使用租赁场地56.53%也客观属实，但被告在接到原告的《通知》后，既没有按《通知》要求的金额缴纳租金，也没有按实际使用面积缴纳租金，也没有提出任何异议，也没有向法院提起诉讼，显然不当。综合本案案情，本院认为，被告2019年4月15日至与原告在《通知》中限定缴纳的截止时间2019年10月8日前，被告应按实际租赁使用场地面积缴纳租金或场地占用费为宜，但不应计算违约金或利息，因为原告于2019年9月4日才以《通知》的方式明确被告缴纳的租金金额仍是原来的金额；2019年10月9日起，被告应向原告支付租金或场地占用费的利息，但原告主张过高，应以尚欠的租金或场地占用费金额为基数，按年利率24%计算为宜。即2019年4月15日后的租金或场地占用费，一年为61052元（108000元×56.53%），2019年4月15日至2019年9月3日为租金，租金为23752元（42016元×56.53%），抵减被告向原告支付的押金20000元，被告仍需要向原告支付租金3752元；2019年9月4日起为场地（含厂房）占用费，计至2020年7月3日止为50877元（90000元×56.53%）。 综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告黄某某与被告陶某某、何某某在2013年4月15日签订的《使用部分场地协议书》于2019年9月4日解除； 二、被告陶某某、何某某应于本案判决生效后30日内将向原告黄某某租赁的广西钦州永航陶瓷有限公司所有的，位于钦州市钦**的场地（含厂房）返还给原告黄某某； 三、被告陶某某、何某某向原告黄某某支付2019年4月15日至2019年9月3日的租金3752元及利息（以3752元为基数，自2019年10月9日起按年利率24%计至付清之日止）； 四、被告陶某某、何某某应向原告黄某某支付2019年9月4日至2020年7月3日止的场地（含厂房）占用费50877元及利息（以50877元为基数，自2019年10月9日起按年利率24%计至付清之日止）； 五、驳回原告黄某某其他诉讼请求。 案件受理费1604元（原告已预交），由原告黄某某负担980元，由被告陶某某、何某某负担624元。 上述付款义务，义务人应当在本案判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 郑召华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 黄荣豪 书 记 员 陈虹辰