福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3135号 原告（反诉被告）：颜鸿良，男，1959年8月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：钟顺昌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈智辉，北京惠诚（厦门）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林永流，男，1963年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国静，福建旭恒律师事务所实习律师。 原告颜鸿良与被告林永流房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，被告林永流提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）林永流及本案双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜鸿良向本院提出诉讼请求：林永流退还颜鸿良房屋租金150000元并支付利息（以150000元为基数，按银行同期贷款利率4.35%计算，从2019年9月1日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2018年8月29日，颜鸿良与林永流签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：颜鸿良向林永流承租位于厦门市建筑面积为29.25平方米的房屋（以下均称案涉房屋），租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，每月租金为6000元；该房屋为违法建筑，如被执法机构拆除，林永流应按颜鸿良未使用时间退还剩余租金。颜鸿良于合同签订当日支付了林永流租金216000元。2019年7月23日，厦门市思明区城市管理局作出（2019）3010号行政强制执行公告，告知案涉房屋为违法建筑，将于2019年7月31日进行拆除。后经请求，颜鸿良实际于2019年8月底搬离案涉房屋，案涉房屋此后被依法拆除。因此，按照合同约定，林永流应当退还颜鸿良自2019年9月1日起至2021年9月30日期间的租金合计150000元。但虽经多次催促，林永流至今尚未向颜鸿良退还租金，应承担相应的法律责任。 林永流辩称，1．颜鸿良明知案涉房屋为违法建筑，其对可能存在的风险是完全知情的，其同意与林永流签订《房屋租赁合同书》，说明其对承租后可能遭遇的法律风险（包括房屋被相关部门拆除）是愿意承担的。2．案涉房屋系潇湘大厦开发商所建，林永流当初向开发商购买潇湘大厦三、四楼商品房时，开发商将该房屋作为配套用房赠与林永流使用，并一直延续下来。案涉房屋虽无产权登记，但林永流系通过正常渠道获得其使用权，且从大厦落成后一直使用，对这一历史延续下来的事实，其他业主包括大厦物业均予以默认且不持异议。如正常使用，其他业主和物业都不会反对，相关部门也不会进行干涉。3．《房屋租赁合同书》约定颜鸿良不准对案涉房屋进行改动改装，但颜鸿良在承租期间擅自对房屋进行改动改装，主要表现为将房屋向外扩张并安装了玻璃门，该行为直接影响了大厦其他业主的正常通行，因而才被他人举报。厦门市思明区城市管理局经实地查验后才认定案涉房屋为违法建筑，最终于2019年9月依法强行拆除。因此，案涉房屋被拆除系因颜鸿良擅自对房屋进行改动改装所致，按照合同的约定，相应的后果应由颜鸿良承担。请求法院驳回颜鸿良的诉讼请求。 林永流向本院提出反诉请求：颜鸿良支付林永流赔偿金500000元。经本院释明双方当事人签订的《房屋租赁合同书》无效后，林永流变更反诉请求为：颜鸿良按无效合同过错责任折价赔偿林永流500000元。事实和理由：2018年8月29日，颜鸿良与林永流签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：颜鸿良向林永流案涉房屋，案涉房屋为违法建筑，外观不准改动改装；颜鸿良改动外围被拆掉，一切责任由其承担，颜鸿良已交租金不退还；因颜鸿良原因该房屋被拆，应赔偿林永流500000元和已交租金。颜鸿良在承租期间擅自对房屋进行改动改装，将房屋向外扩张并安装了玻璃门，影响了大厦其他业主的正常通行，因而被他人举报。厦门市思明区城市管理局经实地查验后认定案涉房屋为违法建筑，最终于2019年9月依法强行拆除。因此，案涉房屋被拆除系因颜鸿良擅自对房屋进行改动改装所致，给林永流造成损失。颜鸿良应按合同无效承担的过错责任支付林永流赔偿金500000元。 颜鸿良对林永流的反诉辩称，案涉房屋被拆除的原因是它自始就是违法建筑。厦门市思明区城市管理局在2019年7月23日发布了行政强制执行通告，其中明确拆除的依据是厦思城执（2018）0006号《责令改正违法行为决定书》，该决定书明确案涉房屋自2002年开始就被认定为是违法建筑。因此，并不是颜鸿良的原因导致案涉房屋被认定为违法建筑。林永流的反诉请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月29日，颜鸿良与林永流签订一份《房屋租赁合同书》，约定：颜鸿良向林永流承租位于厦门市的房屋，该房屋建筑面积为29.25平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，每月租金为6000元；该房屋为违法建筑，外观不准改动改装，颜鸿良改动外围被拆掉，一切责任由颜鸿良承担，颜鸿良已交租金不予退还；该房屋如被法院拆掉，林永流按颜鸿良未使用时间退还已交租金；因颜鸿良原因该房屋被拆，应赔偿林永流500000元和已交租金。合同签订后，颜鸿良支付了林永流租金216000元。颜鸿良在使用案涉房屋过程中，曾调整变更房屋出入门的方向。 2019年6月17日，厦门市思明区城市管理局筼筜行政执法中队发出一份《通知》，载明：“嘉禾路341号-115业主：经查，你未经相关行政主管部门审批，擅自在思明区嘉禾路341-115存在违法建设及装修，违反了国家及厦门市相关法律法规的规定，限你于2019年6月18日恢复原貌，否则将予以强制拆除。” 2019年7月23日，厦门市思明区城市管理局作出（2019）3010号《行政强制执行公告》，载明：“我局厦思城执（2018）0006号责令改正违法行为决定书，对位于厦门市思明区西侧部位违法搭建的建（构）筑物限期自行改正（拆除）上述违法建筑。但当事人逾期未拆除。现我局定于2019年7月31日对上述地址的违法建筑物（构筑物、设施）依法强制拆除。”该《行政强制执行公告》载明的违法建筑即为案涉房屋。 颜鸿良使用案涉房屋至2019年8月底，后案涉房屋被依法拆除。 另查明，2018年2月7日，原厦门市思明区城市管理行政执法局作出厦思城执（2018）0006号《责令改正违法行为决定书》，载明：“经查，2002年，行政执法管理相对人厦门潇湘房地产开发有限公司未经相关行政主管部门批准，擅自在思明区西侧部位建设一处单层砖混结构建筑物，面积29.25平方米。该建筑现为行政执法管理相对人林永流使用”，决定：“责令行政执法管理相对人自收到《责令改正违法行为决定书》之日起15日内自行改正上述违法行为，恢复原状。” 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故颜鸿良与林永流签订的《房屋租赁合同书》无效。在双方当事人签订合同前，原厦门市思明区城市管理行政执法局即已认定案涉房屋为违法建筑并责令林永流予以恢复原状，结合《行政强制执行公告》，应当认定案涉房屋被厦门市思明区城市管理局依法拆除系因案涉房屋自始即为违法建筑。因此，现颜鸿良要求林永流退还已支付的2019年9月1日起至2021年9月30日期间的租金，具有事实和法律依据。充分考虑颜鸿良确实亦违反双方约定调整变更了房屋出入门方向，颜鸿良亦存在一定的过错，本院酌定林永流应退还颜鸿良租金120000元；颜鸿良主张的利息，本院不予支持。基于前述认定，林永流提出的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林永流于本判决生效之日起十日内退还颜鸿良租金120000元； 二、驳回颜鸿良的其他诉讼请求； 三、驳回林永流的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1681元，由颜鸿良负担363元，林永流负担1318元。反诉案件受理费4400元，由林永流负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年六月二十四日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。