广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39775号原告：广州颐正物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路****自编一，统一社会信用代码91440101799407839M。法定代表人：张必勇，总经理。委托代理人：吴为标，该司职员。被告：杜明，男，1962年8月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：潘待宏，本案另一被告。被告：潘待宏（曾用名：潘代红），女，1965年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州颐正物业管理有限公司（下简称颐正物业公司）诉被告杜明、潘待宏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颐正物业公司的委托代理人吴为标，被告杜明、潘待宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颐正物业公司诉称：原告为广州市天河区天河路490号1-5层的物业管理公司，该地址开办了名为“颐高数码广场华南总店”的市场，该市场一直由原告提供管理服务，整个市场的综合管理费收费标准为按建筑面积每平方米75元/月计算。被告所有的广州市天河区天河路490号四层393A铺是上述市场中的一个铺位。原告与被告曾于2009年12月26日签订《物业管理服务合同》，约定管理期限为2010年1月1日至2010年12月31日，每月综合管理费1398元。合同到期后，原告多次催促被告前来续签合同，被告没有前来续签且一直没有缴纳管理费。被告曾拖欠2014年10月1日至2016年12月31日期间的综合管理费，原告向法院提起诉讼，法院判决支持原告的诉求，被告付清欠费。但自2017年1月1日起，被告又开始拒绝支付综合管理费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、两被告支付自2017年1月1日起计至2019年12月31日止共36个月的综合管理费，合计50328元；二、两被告支付迟延支付上述综合管理费的违约金（各期以三个月的综合管理费总额4194元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自上一期最后一个月的22日起计至实际清偿之日止，违约金均以不超过本金为限）；三、两被告承担本案受理费用。被告杜明、潘待宏共同辩称：一、不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。2003年10月，被告购买了位于广州市天河南住12区1地段的壬丰大厦裙楼商场四层的393A号商铺，产权证上明确该不动产性质为商铺，2004年11月1日被告与广州颐高信息科技有限公司（下简称颐高信息公司）签订《统一经营协议（一）》，将上述商铺出租给颐高信息公司统一经营，并约定2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，2010年1月1日至2019年12月31日为可变租赁期，固定租赁期满被告可选择收回商铺自行经营，被告2010年1月1日收回商铺后发现承租方颐高信息公司在固定经营期间，将商铺间隔为柜台出租经营，原告作为颐高信息公司指定的物业管理公司，在其制定的《物业管理服务合同》中将被告的商铺性质违法变更为柜台性质。被告自2010年12月24日起，连续多次向原告提出续签按被告要求删除侵犯被告合法物权条款（即“柜台”二字）的物业管理服务合同，但是原告一直拒绝与被告签订上述物业管理服务合同，事实证明了原告一直以来自动放弃了物业管理的权利和应承担的义务。二、原告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第三条关于“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，而原告提供的《物业管理服务合同》中第一条1.1款是侵权条款，明确将被告的商铺性质擅自更改为柜台性质，违法改变被告不动产物权的商铺性质，侵犯了被告的合法物权权益。三、原告一直拒绝与被告签订删除侵犯被告合法物权条款（即“柜台”二字）的物业管理服务合同的行为，证明原告完全放弃了对被告物业进行管理的权利和义务，另一方面也证明了原告一直拒绝消除妨害被告物权的侵权行为，原告的行为违反了《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定。原告无权在《物业管理服务合同》中将被告的商铺性质变更为柜台性质，该行为属违法行为，其一直拒绝与被告签订删除侵犯被告合法物权条款的物业管理服务合同，导致被告的商铺因没有物业管理服务的承诺已9年无法出租和自营，给被告造成严重的经济损失。原告作为物业服务企业违反了《中华人民共和国物权法》第三条的规定，损害了被告的合法权益，被告有理由拒绝支付物管费。综上，请法院依法保护被告的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：杜明、潘待宏是广州市天河区天河路490号4层393A铺（下简称案涉商铺）的产权人，案涉商铺的建筑面积为18.6419平方米。2004年11月1日，杜明、潘待宏（甲方）与颐高信息公司（乙方）签订《统一经营协议（一）》，约定甲方同意将案涉商铺交由乙方统一承包管理；甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但仍可依据《房屋所有权证》所明示之位置和面积拥有该物业产权；本协议约定固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计15年，自2005年1月1日至2019年12月31日；其中2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期限内合同各方必须严格履行本协议的一切约定条款；2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期限内，甲方有权自行出租或经营，但协议各方（包括本协议权利义务的受让人及承继人）必须继续遵守、履行本协议其他条款；甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；固定租赁经营期届满，甲方与乙方再行协商，甲方可选择下列方式之一获得收益：1、与乙方商谈租金等事宜并续签租约，继续由乙方出租和管理；2、在符合乙方整体策划、统一经营要求的前提下，甲方可自营或自行出租，但必须和乙方签订《经营管理合同》，按照乙方规定缴纳经营管理费用等。2009年12月26日，杜明、潘待宏（委托方/甲方）与颐正物业公司（管理方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方自主经营的商铺位于广州市天河区490号壬丰大厦裙楼商场（又名颐高数码广场华南总店）四自然层393A号铺位（柜台）；管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止；甲方委托乙方的管理服务内容包括：公共环境卫生清洁、垃圾清运；公共绿地、花木的养护和管理；公共部分的公共秩序管理；商场建筑共用部位的维修、养护和管理；商场共用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；甲方每月应支付乙方的综合管理费1398元（综合管理费主要包括空调费建筑面积每平方15元/月、物业管理费建筑面积每平方35元/月和推广费建筑面积每平方25元/月；推广费主要包括商场整体品牌推广费，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务等费用，统一产品促销及活动费用，经营培训咨询费用，商场其他宣传资料及会员服务管理等所产生的费用）；甲方应于本合同签订之日向乙方缴纳相当于两个月综合管理费的服务保证金2796元，服务保证金在合同期限内甲方未发生任何违约情形时，于期满结束后一个月内无息返还；综合管理费每三个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清；合同期内，甲方未能依约按时支付综合管理费、支付乙方代收的款项（包括但不限于水、电费等）及其他费用，逾期一日按拖欠金额1%计付违约金，逾期达到5日以上的为甲方违约，乙方有权终止对甲方的相关服务并有权单方解除合同及没收服务保证金等。现颐正物业公司以杜明、潘待宏未支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费为由，向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，颐正物业公司与杜明、潘待宏均确认双方签订的《物业管理服务合同》约定2010年1月1日至2010年12月31日期间的综合管理费为1398元/月，其后双方并未续签合同，杜明、潘待宏至今仍是案涉商铺的产权人；案涉商铺所在大楼没有成立业委会选聘新的物业管理公司。杜明、潘待宏确认其并未支付2017年1月1日起的综合管理费。颐正物业公司主张杜明、潘待宏将案涉商铺交给颐高信息公司进行统一管理，期限为2005年1月1日至2019年12月31日；颐高信息公司将案涉商铺所在商场授权给颐正物业公司管理；虽然颐正物业公司与杜明、潘待宏没有续签物业管理服务合同，但颐正物业公司一直对案涉商铺所在的商场提供物业管理服务，与杜明、潘待宏成立事实物业管理服务关系。杜明、潘待宏抗辩称颐正物业公司拒绝续签物业管理服务合同，放弃对案涉商铺进行物业管理的权利和义务，造成其财产被盗等损失。为予证明，杜明、潘待宏提交了多份函件等证据。颐正物业公司确认上述证据的真实性，但对上述证据的证明内容及证明事项均不予认可。杜明、潘待宏抗辩称双方当事人之前签订的《物业管理服务合同》中约定颐正物业公司管理的案涉商铺后有“柜台”两字，这是侵害其不动产商铺性质和物权权利，即便案涉商铺并无建墙，颐正物业公司也无权更改案涉商铺的性质为柜台；杜明、潘待宏曾想进场装修（包括建墙等各种方案），但颐正物业公司拒绝其进场装修，导致其无法正常使用案涉商铺；颐正物业公司一直拒绝与杜明、潘待宏签订不含“柜台”两个字的物业管理服务合同，无法保障柜台物品的安全性和经营的安全，导致案涉商铺一直无法经营。对此，颐正物业公司则表示《物业管理服务合同》第1.1条是格式文本，对商场内所有商铺（包括含四边有墙体的商铺及中间没有墙体间隔的商铺）都是使用该格式文本，并没有单独对待；杜明、潘待宏称颐正物业公司拒绝签订物业管理服务合同的陈述均是虚假陈述，其多次催促杜明、潘待宏签订物业管理服务合同，但杜明、潘待宏都没有签订；杜明、潘待宏多年来一直没有与其沟通商铺进场问题，而是与其沟通商铺建墙的问题，其向杜明、潘待宏明确想要对案涉商铺建墙需要得到四边商铺业主同意；物业管理费的收取应与提供了物业管理服务相关，与是否允许案涉商铺建墙无关。另，颐正物业公司明确其第二项诉讼请求虽然表述为违约金，但其并未按照《物业管理服务合同》约定的违约金标准要求杜明、潘待宏支付违约金，该项诉讼请求实际是按照银行贷款利率计算的利息，以不超过所欠本金为限。本院认为：虽然颐正物业公司与杜明、潘待宏在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，但颐正物业公司一直对案涉商铺进行管理，与杜明、潘待宏成立物业管理服务关系，杜明、潘待宏作为案涉商铺的产权人，应支付相应的综合管理费。杜明、潘待宏确认其未支付2017年1月1日起至今的综合管理费，现颐正物业公司要求杜明、潘待宏支付2017年1月1日至2019年12月31日的综合管理费50328元（1398元/月×36月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。杜明、潘待宏以《物业管理服务合同》存在“柜台”二字等理由而主张颐正物业公司侵犯了其对案涉商铺的合法物权，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据《物业管理服务合同》约定，案涉商铺的综合管理费为每三个月支付一次，每次交款应在该物业管理服务期开始前十日付清；杜明、潘待宏未按时支付的，按照每日1%的标准支付违约金。虽然杜明、潘待宏与颐正物业公司未续签物业管理服务合同，但杜明、潘待宏迟延支付综合管理费，确实造成颐正物业公司的利息损失，颐正物业公司要求杜明、潘待宏支付利息的诉讼请求合理有据，本院予以支持。现颐正物业公司主张上述利息应以每三个月的综合管理费总额4194元（1398元/月×3月）为本金，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止，该主张并无不妥，本院予以采纳。其中，自起算之日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，以不超过所欠本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杜明、潘待宏向原告广州颐正物业管理有限公司支付广州市天河区天河路490号4层393A铺在2017年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费50328元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杜明、潘待宏向原告广州颐正物业管理有限公司支付迟延付款利息（以每三个月的综合管理费总额4194元为本金，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止；自起算之日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，以不超过所欠本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费960元，由被告杜明、潘待宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  苏 琴人民陪审员  李小伍二〇二〇年六月八日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇兰唐薇