山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0702民初646号 原告：潍坊市潍城区商业幼儿园，事业单位法人证书事证第137070203102，驻潍坊市潍城区青年支路20号。 法定代表人：孙丽。 委托诉讼代理人:冯爽，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。 被告：潍坊市瑞源祥商城有限公司，统一社会信用代码9137070205094339X0，驻潍坊市潍城区青年路50号鹏宇商城三楼30号（人民商城）。 法定代表人：周瑞瑜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：夏茂昌，山东衡源律师事务所律师。 原告潍坊市潍城区商业幼儿园诉被告潍坊市瑞源祥商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。潍坊市潍城区商业幼儿园的委托诉讼代理人冯爽，潍坊市瑞源祥商城有限公司的委托诉讼代理人夏茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潍坊市潍城区商业幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将涉案商业用房返还给原告；2、判令被告向原告支付合同租赁期间欠付的房屋使用费260000元及滞纳金200000元；3、房屋使用费自2017年12月28日至2019年12月28日累计22.5万元，滞纳金10万元。2019年12月28日至本次诉讼请求变更之日租赁费是13.3万元，滞纳金是1.3万元。本次开庭后的房屋租赁费和滞纳金按照合同约定计算至实际交付之日；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：1996年8月1日，原告与被告签订《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》，合同约定，由原告提供项目用地，被告进行施工建设幼儿园教学楼及商业用房。待幼儿园教学楼及商业用房竣工验收后，产权归原告所有，被告仅享有20年的使用权，并且被告需向原告支付房屋使用费，如被告拖欠交付应按收入额的10%向原告缴纳滞纳金，合同有效期至2017年12月28日。合同签订后，原告按照约定提供了项目用地，被告一直使用涉案房屋至今，早已超过双方约定的20年的使用期限。并且被告自2013年开始一直未向原告支付全额房屋使用费。被告与原告之间签订的《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。在原告全面履行合同义务的情况下，被告至今没有履行完毕付款义务，并且在合同到期后一直未返还涉案房屋。根据《合同法》的相关规定，被告的行为已经构成了严重违约。为维护原告的合法权益，特具状向贵院提起诉讼。望贵院判如所请。 潍坊市瑞源祥商城有限公司辩称,原告主体不适格。事业单位经依法登记取得法人资格，领取《事业单位法人证书》。《事业单位法人证书》是事业单位法人资格的唯一合法凭证。《事业单位法人证书》是限期有效证书，超过有效期的《事业单位法人证书》，自动废止。事业单位进行法律诉讼活动时，应当向人民法院出示合法有效的《事业单位法人证书》。事业单位行政负责人经依法登记，取得法定代表人资格后，方可代表事业单位行使民事权利、履行民事义务。“潍坊市潍城区商业幼儿园”没有取得合法有效的《事业单位法人证书》，其不具备民事权利能力及诉讼主体资格，不得以事业单位法人名义进行法律诉讼活动。未经登记管理机关核准登记，孙丽依法不能取得“潍坊市潍城区商业幼儿园”法定代表人资格，其不能代表“潍坊市潍城区商业幼儿园”行使民事权利、履行民事义务。“潍坊市潍城区商业幼儿园”做为本案原告主体不适格，依法应裁定驳回“潍坊市潍城区商业幼儿园”的起诉。原告不享有涉案幼儿园教学楼及商业用房返还请求权。本案涉案幼儿园教学楼及商业用房至今未取得不动产登记,因此涉案幼儿园教学楼及商业用房的物权尚未设立,“潍坊市潍城区商业幼儿园”不享有涉案幼儿园教学楼及商业用房的物权,其无权主张返还涉案幼儿园教学楼及商业用房。本案原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告没有租用涉案幼儿园教学楼及商业用房、不欠原告租赁费，不存在返还租用幼儿园教学楼及商业用房的义务。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其无权以租赁合同关系向被告主张支付房屋租金及利息、返还房屋，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。以原、被告签订的《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》协议内容来看，原告请求返还商业用房的条件尚不成就。幼儿园教学楼及商业用房启用后的水、电、暖、锅炉、茶水炉，由双方共同使用，共同使用期间的水、电、维修等费用双方尚未结算。原告报建规划为幼儿园教学楼1500平方米、商业用房3000平方米。而幼儿园教学楼及商业用房的实际建筑面积8000余平方米，比《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》约定的建筑面积超出了3500余平方米，为此，被告付出的投资是《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》约定投资的二倍。对此部分如何处理，原、被告虽经协商，至今未达成一致意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1999年10月28日山东省潍坊市第二公证处出具(99)潍二证字第868号合同公证书,对潍坊市潍城区商业幼儿园与潍坊瑞源祥商城有限公司签订的《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》（以下简称联合改建合同）进行公证。联合改建合同的主要内容为：该项目的投资计划、规划、设计等有关建设项目的手续，由双方共同办理，一切费用由潍坊瑞源祥商城有限公司负担。潍坊瑞源祥商城有限公司以潍坊市潍城区商业幼儿园名义办理建筑施工手续，由双方负责组织建设。施工中出现的任何问题，均由潍坊瑞源祥商城有限公司承担全部责任。潍坊市潍城区商业幼儿园负责提供项目用地，整体面积4142.52㎡。……潍坊瑞源祥商城有限公司负责项目施工建设的全部资金，改造工程分两期进行，首先建设教学楼1500㎡并负责部分教学设施的购置，待竣工并投入使用后，商业房方可施工……幼儿园教学楼及商业用房图纸由双方协商确定，一经确定，在施工中不得变更。……幼儿园教学楼及商业用房竣工验收后，产权仍归潍坊市潍城区商业幼儿园，潍坊瑞源祥商城有限公司只享有商业用房的使用权，使用年限为20年（自营业之日起贰拾年的次日止）作为乙方投资建设的汇报。在商业用房使用期间，潍坊瑞源祥商城有限公司只有使用权、租赁权。没有转卖、转让的权利，商业用房使用期满贰拾年后，潍坊瑞源祥商城有限公司不再享有商业用房的权利，由潍坊市潍城区商业幼儿园收回。在同等条件下，潍坊瑞源祥商城有限公司有优先租用的权利。商业用房建成后，前5年，潍坊瑞源祥商城有限公司每年向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳25万元；第二个5年，潍坊瑞源祥商城有限公司每年向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳30万元；第三个5年，潍坊瑞源祥商城有限公司每年向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳35万元；第4个5年，潍坊瑞源祥商城有限公司每年向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳40万元。缴纳时间为商业用房营业之日起第一个月（一年分两次付清，即每半年付清一次），若潍坊瑞源祥商城有限公司拖欠交付按总收入额的10%向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳滞纳金。幼儿园教学楼及商业用房启用后，双方各交纳市、区两级有关部门收缴的各项费用。幼儿园教学楼及商业用房启用后的水、电、暖、锅炉、茶水炉，由双方共同使用，根据使用情况双方分别交纳费用。……合同有效期内，任何一方不得中止和修改合同，若一方提出中止和修改时双方达不成一致意见，则视为对方违约，违约方除负担其投入损失外，还负责工程总造价的10%作为违约金补偿。……工程年限商业用房自1997年3月18日至1997年12月28日止……合同自公证之日起生效。 涉案项目的土地所有权性质为国有（证号潍城国用1991字第11-01-010号），土地使用者为潍坊市潍城区商业幼儿园，用地面积7809.59㎡。本案中涉及的商业用房在上述土地上进行建设。 潍坊瑞源祥商城有限公司发布的请柬中载明的主要内容为，潍坊瑞源祥商城有限公司于1997年12月7日开业。请柬的左侧记载，原幼儿园房屋已成危房，危及孩子安全，影响托幼事业发展，但幼儿园无力进行建设；自参与我公司的股份制合作后，公司先为幼儿园新建四层1500平方米、新型教学楼一座妥善安置并发展幼教事业，腾出商业经营黄金地段进行市场开发。商城为三层建筑，营业面积8000平方米。 1998年1月10日潍城财办字（1998）1号文件记载，潍坊市潍城区商业幼儿园经多方论证，决定了“一手抓教育，一手抓建设”、“以地养园”的工作指导方针，积极引资改造，改善教学环境，弥补教育资金缺乏的困难，投资120万元，建成面积1500平方米能容纳300余名幼儿的高标准四层办公教学楼，又投资840万元，建成8000平方米的瑞源祥商城今年12月7日开业，已有100余名下岗职工进店经营。 另查明，潍坊瑞源祥商城有限公司的法定代表人为周瑞瑜，潍坊瑞源祥商城有限公司以决议解散为由，向主管部门申请注销。2013年9月12日主管部门核准潍坊瑞源祥商城有限公司的注销申请。潍坊市瑞源祥商城有限公司于2012年6月28日成立，法定代表人为周瑞瑜。潍坊市潍城区商业幼儿园为潍坊市潍城区商务局所属的公益二类事业单位，国家事业单位登记管理局为其颁发事业单位法人证书，证号为事证第137070203102号，有效期自2002年9月13日至2004年3月31日。 潍坊瑞源祥商城有限公司注销后由潍坊市瑞源祥商城有限公司继续履行《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》中使用商业用房部分的权利义务，继续租赁商业用房并向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳租金及其它费用。涉案商业用房的水电表总表在潍坊市瑞源祥商城有限公司处，在结算期间内由双方核对数额由潍坊市瑞源祥商城有限公司为潍坊市潍城区商业幼儿园开具收据，潍坊市潍城区商业幼儿园需缴纳的水电费等费用从潍坊市瑞源祥商城有限公司应向潍坊市潍城区商业幼儿园交付的费用中进行抵顶。 潍坊市瑞源祥商城有限公司缴纳2013年的费用（费用为水电费、维修费及房屋使用补偿金的总和，下述的费用为同样的组成方式）共计405276.4元、2014年的费用394292元、2015年的费用363538.6元、2016年的费用389446.5元、2017年的费用359987元、2018年的费用327272元、2019年的费用285000元、2020年1月的费用30000元。根据潍坊瑞源祥商城有限公司出具的请柬，涉案商业用房在1997年12月7日就已经建设完毕，综合合同中对建设时间内容的约定，认定涉案商业用房自1997年12月28日开始投入使用。20年使用权的期间自1997年12月28日起至2017年12月27日止。根据双方提交的缴费情况看，2013年至2017年潍坊市瑞源祥商城有限公司应向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳的费用总计200万元，实际缴款1912540.4元。2018-2019年度潍坊市瑞源祥商城有限公司应缴纳费用共计80万元，潍坊瑞源祥商城有限公司实际付款612272元。2020年1-4月份应付款13.3万元，潍坊市瑞源祥商城有限公司实际付款30000元。 潍坊市瑞源祥商城有限公司欠付潍坊市潍城区商业幼儿园2013年至2017年度的费用共计87459.6元；欠付2018年至2019年度的费用共计187728元。潍坊市瑞源祥商城有限公司应于2020年6月30日前支付2020年1至4月份的费用共计103000元。 2019年9月11日潍坊市潍城区商业幼儿园委托山东德衡（潍坊）律师事务所向潍坊市瑞源祥商城有限公司寄送律师函，要求潍坊市瑞源祥商城有限公司将涉案房产返还给潍坊市潍城区商业幼儿园并向潍坊市潍城区商业幼儿园支付相关拖欠费用及违约金。 再查明，《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第五十八条规定：《事业单位法人证书》是限期有效证书。超过有效期的《事业单位法人证书》，自动废止。对废止的《事业单位法人证书》，登记管理机关应当予以公告。第五十九条规定：事业单位的法人证书废止但未经注销登记的，其法人的责任和义务存续。 本院认为：当事人对于自己的主张负有举证责任，举证不能要承担举证不能的法律后果。本案争议焦点如下： 1、潍坊市潍城区商业幼儿园是否具有本案诉讼主体资格。本案中潍坊市潍城区商业幼儿园的事业单位法人证书超过有效期限，但该事业单位并未注销，根据事业单位登记管理暂行条例实施细则》第五十九条的规定，潍坊市潍城区商业幼儿园法人的责任和义务存续。潍坊市潍城区商业幼儿园属于适格的诉讼主体。故潍坊市瑞源祥商城有限公司主张潍坊市潍城区商业幼儿园不具备诉讼主体资格的主张，于法无据，本院不予支持。 2、潍坊市瑞源祥商城有限公司是否应向潍坊市潍城区商业幼儿园支付欠付的各项费用及违约金。《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》合同第七条约定涉案幼儿园及商业用房竣工验收后的所有权为潍坊市潍城区商业幼儿园所有。在潍坊瑞源祥商城有限公司注销后，潍坊市瑞源祥商城有限公司继续租赁商业用房并向潍坊市潍城区商业幼儿园缴纳租金及其它费用，实质上由潍坊市瑞源祥商城有限公司承接《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》中约定的权利义务。 故潍坊市潍城区商业幼儿园要求潍坊市瑞源祥商城有限公司支付所欠付费用的主张于法有据，本院予以支持。但潍坊市潍城区商业幼儿园主张欠付的数额应予调整，潍坊市瑞源祥商城有限公司欠付潍坊市潍城区商业幼儿园2013年至2017年度的费用共计87459.6元；欠付2018年至2019年度的费用共计187728元。关于违约金，双方在第八条对逾期付款的责任进行了约定，滞纳金的征收属于行政机关的权限，故双方合同约定的“滞纳金”应为违约金，潍坊市潍城区商业幼儿园要求潍坊市瑞源祥商城有限公司承担逾期付款的违约责任的主张于法有据，但支付的违约金的数额应予调整，潍坊市瑞源祥商城有限公司欠付潍坊市潍城区商业幼儿园2013年至2017年度的违约金8745.96元（欠付费用总和87459.6元×10%）；欠付2018年至2019年度的违约金18772.8元（欠付费用总和187728元×10%）。关于欠付2020年1至4月份的费用及违约金10300元的问题，合同中约定的费用及违约金付款时间为每半年交付1次，该部分的费用及违约金尚未到支付条件，潍坊市潍城区商业幼儿园在条件具备后可另案主张。 3、潍坊市瑞源祥商城有限公司主张在履行《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》时建设的房屋面积数比约定的面积数多了3500㎡，对该部分尚未处理完毕，未达到交还条件。本案中履行《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》中约定的建设方的权利义务主体是潍坊瑞源祥商城有限公司，潍坊市瑞源祥商城有限公司只是承接了潍坊瑞源祥商城有限公司对涉案商业用房的租赁权利，潍坊市瑞源祥商城有限公司与潍坊瑞源祥商城有限公司是两个法律主体，对《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》中建设方权利义务的主张应由潍坊瑞源祥商城有限公司的清算组或股东通过诉讼另案主张，而非由潍坊市瑞源祥商城有限公司主张，故潍坊市瑞源祥商城有限公司的该项主张，于法无据，本院不予支持。本案中，《联合改建“潍城区商业幼儿园”教学楼及商业用房合同》明确约定幼儿园教学楼及商业用房的产权所有人为潍坊市潍城区商业幼儿园，潍坊市瑞源祥商城有限公司拖欠相关费用未付，潍坊市潍城区商业幼儿园有权要求潍坊市瑞源祥商城有限公司将涉案商业用房返还，故潍坊市潍城区商业幼儿园要求潍坊市瑞源祥商城有限公司返还潍坊市潍城区商业幼儿园商业用房的主张，于法有据，本院予以支持。 4、关于水、电、维修等费用尚未结清是否影响潍坊市潍城区商业幼儿园收回涉案房产。本案中水、电、维修等费用潍坊市瑞源祥商城有限公司可据实与潍坊市潍城区商业幼儿园进行结算，潍坊市潍城区商业幼儿园收回涉案房产并不影响潍坊市瑞源祥商城有限公司向潍坊市潍城区商业幼儿园主张水、电、维修等费用的权利，故潍坊市瑞源祥商城有限公司主张水、电、维修等费用尚未结清，潍坊市潍城区商业幼儿园不具备收回房屋条件的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，参照《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第五条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、潍坊市瑞源祥商城有限公司于本判决生效之日起10日内将潍坊市潍城区商业幼儿园商业用房交还给潍坊市潍城区商业幼儿园； 二、潍坊市瑞源祥商城有限公司于本判决生效之日起10日内向潍坊市潍城区商业幼儿园支付2013年至2017年度的费用87459.6元及违约金8745.96元； 三、潍坊市瑞源祥商城有限公司于本判决生效之日起10日内向潍坊市潍城区商业幼儿园支付2018年至2019年度的费用187728元及违约金18772.8元； 四、驳回潍坊市潍城区商业幼儿园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13110元，由潍坊市潍城区商业幼儿园负担7269.4元，由潍坊市瑞源祥商城有限公司负担5840.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  潘振刚 人民陪审员  于其和 人民陪审员  李宝文 二〇二〇年六月二十二日 代书 记员  刘源鑫