广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6158号原告：臧菲菲，女，1990年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区*******，现住广东省广州，公民身份号码370************。委托诉讼代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵逸雪，广东广和（中山）律师事务所律师助理。被告：中山市博达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码914********。法定代表人：陈**，总经理。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。原告臧菲菲与被告中山市博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告臧菲菲及其委托诉讼代理人廖永强、赵逸雪，被告博达公司的委托诉讼代理人周维坤、姚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧菲菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金110055元及利息损失（以110055元为基数按照同期同类贷款利率自2019年9月11日起计至付清之日止）；2.判令被告支付原告律师费6900元。诉讼中，原告臧菲菲变更第1项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金112230元及利息损失（以112230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月16日起计至付清之日止。事实和理由：2016年12月17日，原被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的位于中山市西区********************，房产总价款为87万元，被告应在2018年12月31日前将合同项下房屋交付原告使用。原告依约按揭支付全部购房款，被告到约定的最迟交房期限却迟迟没有交房，经原告多次催促，被告才在2019年9月10日将涉案房屋交付原告。被告逾期交房致使原告遭受巨大经济损失，应承担相应违约责任。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，而当出卖人逾期交房，则出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一，因此，合同中对于原、被告双方各自承担违约责任的约定显著不对等，被告逾期交房，所需承担的违约责任远轻于原告逾期付款所需承担的违约责任。因此，原告认为上述约定已有违公平原则和平等原则，基于合同权利义务对等性，被告应按每日万分之五的标准向原告支付逾期交房的违约金。被告2019年9月15日交房，一共逾期258天，违约金共计112230元。根据原被告签订的《中山市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第九条第十二款的约定原告违约，由原告承担被告律师费和诉讼费等经济损失，而涉案合同及补充协议未约定被告违约的情况下原告支付的上述费用由谁负担。根据平等原则及公平原则，原告追索被告逾期交房违约金的律师费和诉讼费也应由被告承担。被告博达公司辩称，1.双方商品房买卖合同及补充协议中关于逾期交房的违约责任有明确而具体的约定，是双方真实意思表示，合法有效，原告主张按“同期同类贷款利率”或“每日万分之五的标准”计算逾期交房违约金没有事实依据。双方在《商品房买卖合同附件六：合同补充协议》约定，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总价的2%。因此，即使逾期每日按房价款的万分之一支付违约金，本案中应承担的违约金不超过17400元。该违约金总额折合逾期每月2100余元，与原告房屋的市场租金价格亦相适应。若原告认为合同约定的违约金标准过低主张进行调整，则须按合同法及相关司法解释的规定对其损失进行举证。合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对于违约责任等重要约定条款均作出了下划线、加粗处理，多处文字提示，原告在签订合同时对此没有提出异议，签订合同后又提出超越合同约定的赔偿请求，违反合同约定，也有违诚实信用原则。另外，违约金和利息损失不应同时主张，否则属于重复计算违约责任，即便存在违约金的利息损失也应从原告起诉之日开始计算。2.原告主张被告承担其律师费用没有合法依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月17日，臧菲菲（买受人）与博达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区*******************房（建筑面积92平方米，套内建筑面积70.46平方米），总价款为87万元；付款方式为银行按揭，于2016年12月15日现金付款174000元，于2017年2月15日以商业贷款方式支付696000元；出卖人应当在201*年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人如未按本合同规定的时间付款，则逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人随时有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。该合同另附件六《合同补充协议》的补充合同第九条还约定：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%。签订上述合同后，臧菲菲依约向博达公司支付房价款87万元。2019年6月13日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年9月8日，臧菲菲前往涉案楼盘办理收楼手续，并签订《验房交接表》。该交接表上记载：验收项目存在问题有：可视对讲权及底座画面模糊、不清晰。臧菲菲提交的物业费收据显示，其从2019年9月15日开始缴纳涉案商品房的物业管理费。臧菲菲认为博达公司逾期交房，双方就违约责任无法协商一致，陈芮琪遂诉至法院，主张前述实体权利。臧菲菲因本案诉讼，于2019年12月4日与广东广和（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付律师费6900元。庭审中，臧菲菲述称，博达公司于2018年年底向其发了同份书面通知书通知其收楼，但是其于2019年1月1日去到博达公司收楼，发现没有任何竣工验收的资料，故其拒绝收楼；2019年9月初，博达公司的工作人员电话通知其在中秋节（2019年9月10日）左右去收楼，但由于收楼过程中发现有瑕疵，故于2019年9月15日才正式收楼，物业管理费也是从当日开始缴纳。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。博达公司与臧菲菲签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房于何时交付;二、诉请的违约金及利息损失是否符合法律规定或双方约定；三、诉请的律师费有否依据。关于焦点一。涉案商品房买卖合同约定，博达公司应于2018年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付臧菲菲使用。即臧菲菲与博达公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案证是房屋交付使用的法定条件。博达公司于2019年6月13日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年年底向臧菲菲邮寄收楼通知书，要求臧菲菲办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故臧菲菲有权拒绝收楼。博达公司抗辩臧菲菲于2019年9月8日在《验房交接表》上签名确认，故应认定臧菲菲于该日收楼。对此，本院认为，虽然臧菲菲于2019年9月8日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“可视对讲机及底座画面模糊、不清晰”瑕疵问题，臧菲菲陈述由于上述瑕疵问题其于9月15日才正式办理收楼手续，该陈述更符合业主收楼时发现瑕疵问题要求开发商整改后再收楼的一般生活常理。因此，臧菲菲主张从开始缴纳涉案商品房物业管理费之日即2019年9月15日为涉案商品房交付时间，本院予以支持。关于焦点二。㈠关于违约金的计算标准问题。博达公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付臧菲菲，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向臧菲菲承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式,如博达公司逾期交房，博达公司应以购房款87万元为基数，按每日0.01%的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.60%，并非过低，且臧菲菲亦未提交证据证实因博达公司逾期交房造成其实际损失的金额。故臧菲菲要求按照每日万分之五的标准计付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。㈡关于违约金上限的问题。从现已查明的事实来看，博达公司逾期交房，按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金已高于总房价的2%。若博达公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且低于买受人逾期付款可能产生的违约金数额，则该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而博达公司逾期交房的违约行为导致买受人不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。因此，博达公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的2%的抗辩，本院不予采信。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，博达公司应向臧菲菲支付的2019年1月1日至2019年9月15日期间的逾期交房违约金为22446元（870000元×0.01%/天×258天）。本院对臧菲菲诉请超过的部分，不予支持。㈢关于违约金的利息损失问题。臧菲菲主张的违约金的利息损失，属于重复计算，且无事实和法律依据，故本院不予支持。关于焦点三。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中亦未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定。现臧菲菲主张按照买受人违约情况下需承担出卖人律师费的相关约定，进而推论出出卖人亦应承担同等责任，该主张有悖于法律逻辑，亦不符合平等主体之间的意思自治原则。因此，对于律师费的请求，本院不予支持。综上所述，臧菲菲诉求合法部分，本院予以支持；博达公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山博达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告臧菲菲支付2019年1月1日至2019年9月8日期间逾期交房违约金22446元；二、驳回原告臧菲菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元，减半收取1336元（原告臧菲菲已预交），由原告臧菲菲负担1156元，由被告中山博达房地产开发有限公司负担180元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年六月十八日书记员 罗李力高丽冰