山西省大同市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）晋02执复6号复议申请人(被执行人）：大同金泰金银珠宝有限责任公司，住所地大同市平城区。法定代表人：黄斌禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊润新，男，1976年2月8日出生，汉族，大同金泰金银珠宝有限责任公司职工，住大同市平城区。被申请人(申请执行人）：李月琴，女，1967年7月4日出生,汉族，住大同市平城区。被执行人：黄斌禄，男，1973年5月10日出生，汉族，大同金泰金银珠宝有限责任公司董事长，住大同市平城区。复议申请人大同金泰金银珠宝有限责任公司不服大同市平城区人民法院（2020）晋0213执异7号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大同市平城区人民法院查明，该院在执行申请执行人李月琴与被执行人黄斌禄、大同金泰金银珠宝有限责任公司民间借贷纠纷一案过程中，于2018年10月10日查封了大同金泰金银珠宝有限责任公司名下坐落于大同市平城区大南街18号房产。被执行人大同金泰金银珠宝有限责任公司于2020年1月16日向该院提出书面异议，请求立即对大同金泰金银珠宝有限责任公司名下坐落于大同市平城区大南街18号房产解除查封，停止拍卖。大同市平城区人民法院认为，2020年3月17日，大同市康信房地产咨询评估有限责任公司对坐落于大南街18号房产进行了评估，评估价为2732.92万元，并没有超标的查封。异议人的异议请求不享有足以排除强制执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条的规定，裁定驳回异议人大同金泰金银珠宝有限责任公司的异议请求。大同金泰金银珠宝有限责任公司向本院申请复议称，请求中止对金泰名下位于大南街18号房产的执行措施。事实与理由：一、大同市平城区人民法院执行的生效判决存在重大违法。金泰已对生效判决提出再审，山西省高级人民法院已受理审查，基于本案所存在的客观情况，为避免发生执行错误、执行回转等不利情形发生，该院也应中止执行，待山西省高院作出审查结果后再视情形执行。二、评估报告严重违法。异议人与李月琴执行一案，平城区法院委托大同市康信房地产咨询评估有限责任公司（下称评估机构）对案涉房产进行评估。异议人认为评估机构所作同康信房估字【2020】第045号《房地产估价报告》（下称评估报告）严重违法，属无效评估。应重新另行委托评估。违法事项如下：（一）评估报告程序严重违法。1、评估师没有到现场进行现场调查，程序严重违法。根据《资产评估法》第二十五条规定“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。”《房地产估价规范》第三章3.0.2条第4项更明确要求：房地产估价工作包括实地查勘在内11项工作程序，且“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”评估报告第十三条明确实地查勘日为2020年3月13日，但在当日查勘现场没有一名评估人到实地查勘估价对象（有监控视频为证），程序严重违法。而且在评估报告第15页实物状况主要装修描述中将外墙材料描述为铝塑板造型，承重柱包铝塑板。实际情况为外墙为大理石材质。承重柱包大理石及特制玻璃。也说明评估公司工作人员未进行尽职调查，胡编乱造。2、评估报告仅采用一种评估方法，程序违法。《资产评估法》第二十六条明确规定“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”评估报告只采用收益法一种评估方法进行评估，在康信公司2020年3月26日提交的同康信房评函（2020)第01号对《关于对同康信房估字（2020)第（045号）《房地产估价报告》异议的答复及康信公司2020年4月2日提交的同康信房评估函（2020)第02号对《关于对评估异议书答复法的异议》的答复中都承认只用了一种评估方法。违反法律明文规定，构成程序违法。3、评估报告遗漏财产。评估报告第五条在计算“总收益”“重置价”时，以1283㎡作为计算基础，而被评估的物业的总面积为1533㎡,两者相差250㎡,评估报告故意遗漏财产造成被评估标的价值严重贬损，构成程序违法。（二）评估报告作出的评估结论依据不足。1、评估报告确定的平均月租金260元／㎡,没有来源，没有依据。评估机构在2013年曾对同一被评估物业制作的评估报告中确定的平均月租金为410元，本次提交的评估报告中平均月租金变为260元，差距巨大，与大同市当地租赁市场客观实际情况严重不符，且报告中未提供确凿的可信的调研数据做支撑。2、被评估物业是整栋物业，整体经营，不是分割出租，而评估报告以实际使用面积进行测算，不符合市场原则，与客观实际不符。3、评估报告在各项指标的取值上很随意，没有任何理由，评估机构在2013年对同一被评估物业进行评估时有按最高或中间取值，而在本次评估时，却都按最低取值。4、评估报告认为被评估物业有效收益年限为20.33年，该期限是依据房地产登记时间推测，这种以房地产登记时间作为收益年限的测算依据没有法律依据。评估机构未能充分依据价格评估规范作出房产价格评估报告，违背公正公平原则，作出评估结论的依据不足。综上，同康信房估字【2020】第045号《房地产估价报告》(下称评估报告）程序严重违法，评估结果违背客观实际与公正公平原则，评估结论依据不足，属于无效评估。望人民法院依法审查，重新评估。三、违背《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中“公平正义原则”及严禁超标的查封的意见。金泰自成立至今，在大南街18号连续经营达25年，是大同市的老字号企业，中国宝玉石协会常务理事单位，金泰商标也是山西省著名商标，金泰更被评为中国金店100强企业。金泰年均纳税300余万，开业至今累计纳税近亿元，是大同市的纳税先进单位。金泰现有员工120余人，从开业至今一直为员工交纳社保，每年缴纳的社保费达100多万。金泰履行了一个民营企业应尽的社会责任，为大同市的繁荣发展做出了一定贡献。金泰2020年1月14日收到法院对金泰名下位于大南街18号房产进行评估鉴定的通知书。金泰认为平城区法院针对金泰正在正常使用的经营房产采取执行措施，不符合执行规范要求，侵害金泰合法权益，应当中止执行。（一）依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》“第1条，强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一，是维护社会公平正义、促进社会和谐稳定的必然要求”。如平城区法院依执行通知将大南街18号房产评估拍卖，金泰会倒闭关门,不仅剥夺了金泰的正常经营权，也违背《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》“公平正义”的原则。大南街18号房产是金泰正在正常使用的经营用房产，金泰作为一家已连续经营25年的零售企业，经营场所直接决定着企业的生死存亡，卖场在，企业在，卖场不在企业消失。平城区法院直接将金泰正在使用的经营场所评估拍卖，直接后果就是让金泰倒闭、解散。新冠疫情之后，金泰积极响应政府号召，复产复工，花费数万元为员工购买口罩、消毒用品，对企业来说，疫情还未结束，销售一般，但复工对员工来说就是希望，就意味着员工有收入，有养老，员工就安心，社会就稳定。贵院的执行行为，现已严重影响到金泰的员工，得知此消息后，金泰员工非常焦虑，不能安心工作。每个员工背后都是一个家庭，如果金泰房产被执行拍卖，金泰倒闭关门，金泰的员工也将失业，直接影响到100多个家庭的稳定，进而影响社会稳定。（二）违背《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》严禁超标的查封的意见。依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条规定，严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。”平城区法院超标的查封，且准备评估拍卖的财产价值远超法院执行债权，执行行为不成比例。1、大南街18号房产早在2013年就进行过评估，当年市场价就达4534.8万元（详见同康房估字【2013】第F226号评估报告），房地产增值保值是一般规律，就是不考虑增值，现该房产价值也不会低于4534.8万元，2020年3月17日平城区法院委托的评估公司出具了一份评估报告，评估价值为2732.9万元。异议人认为评估机构所作同康信房估字【2020】第045号《房地产估价报告》(下称评估报告）严重违法，属无效评估，金泰已于2020年3月24日向平城区法院提出了评估异议。而该院执行债权数额仅为1800万元，该院查封该房产的价值超该院执行债权数额二倍有余，严重违背《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条“强制执行被执行人的财产以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封”的“严禁超标的查封和乱查封”规定。该院准备评估拍卖的该房产价值远超执行债权数额二倍多，严重超标的执行，严重不成比例，过度执行。2、金泰认为，平城区法院超标的查封，针对正在正常经营的房产采取执行措施，结果就是让金泰倒闭解散，侵害了金泰正常经营权，迫使金泰员工流离失所。该院将大同市老字号企业直接执行消灭的行为，不符合公平正义，破坏了社会和谐稳定，损害了金泰的合法权益，望贵院依法纠正，中止执行。本院查明的事实与大同市平城区人民法院查明的事实一致，应予确认。本院认为，关于复议申请人大同金泰金银珠宝有限责任公司所称大同市平城区人民法院执行的生效判决存在重大违法，该公司已对该生效判决申请再审且已受理审查的意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。本案复议申请人大同金泰金银珠宝有限责任公司提交的《山西省高级人民法院民事案件当事人申请再审提交材料清单（一）》证明该公司已申请再审，但无证据证明是否按照审判监督程序决定再审，故对复议申请人的该项主张不予支持。关于复议申请人所称评估报告严重违法，重新评估的意见。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案复议申请人大同金泰金银珠宝有限责任公司该理由是针对评估报告提出的异议，根据上述司法解释的规定不属于执行异议和复议案件的受案范围，对该项主张不予审查。另查明，执行法院在收到异议书后及时转交给了评估机构对异议内容进行复核，评估机构大同市康信房地产咨询评估有限责任公司亦针对数次异议作出答复，且复议申请人无证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故对复议申请人的该项主张不予支持。关于复议申请人所称违背《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中“公平正义原则”及“严禁超标的查封”的意见。经审查，平城区法院依据已经发生法律效力的（2018）晋0213民初525号民事判决，在执行过程中委托评估机构对大同金泰金银珠宝有限责任公司所有的坐落于平城区大南街18号房产进行了评估，评估机构于2020年3月17日作出了房地产估价报告，评估价为2732.92万元，为保障当事人的合法权益，平城区法院整体评估处置该房产的行为并无不当，故本案并未超标的查封，对复议申请人的该项主张不予支持。综上所述，复议申请人大同金泰金银珠宝有限责任公司的复议请求理由不能成立，不予支持。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回大同金泰金银珠宝有限责任公司复议申请，维持大同市平城区人民法院（2020）晋0213执异7号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 兰 宇审判员 李 钧审判员 王正刚二〇二〇年六月五日书记员 贺海鹏