云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初902号原告（反诉被告）：云南鲜露农业科技有限公司，住所地云南省昆明市官渡区矣六街道办事处五腊社区第三居民小组，统一社会信用代码：91530111MA6K7NWP59。法定代表人：赵威霞，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：覃光文，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马婷，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：大理新储物流园有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市凤仪镇兴凤路**，统一社会信用代码：9153290056315285XL。法定代表人：徐毅，职务执行董事。委托诉讼代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡孝寿，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。原告云南鲜露农业科技有限公司与被告大理新储物流园有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南鲜露农业科技有限公司的委托诉讼代理人覃光文、马婷，被告大理新储物流园有限公司的法定代表人徐毅及其委托诉讼代理人段继骧、胡孝寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》；2.判令被告赔偿原告在租赁土地上修建仓库等工程及设施造价损失3539106.31元（不含税）；3.判令被告退还原告已支付但未使用场地期间（2018年10月1日至2019年6月30日共三个季度）的租赁费150000元；4.判令被告退还原告押金20000元；5.案件受理费、评估费由被告承担。事实和理由：2016年9月22日，原告与被告签订《场地租赁协议》，协议约定原告租赁被告位于大理芝兰箐的场地10.2亩，租期10年，场地租赁费20000元／亩／年，按季支付，每三年按10%递增。此外，双方还对有限租赁权、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。同日，原告与被告签订《场地租赁补充协议》，被告将上述场地旁面积为56.8平方米的空地租给原告用于建设办公、生活用房，租期3年，第一年租赁费6150元，按年支付，逐年递增10%。协议签订后，原告依约履行合同，按期、足额向被告支付租金，并耗资500余万元在租赁土地上填方，地平增厚，修建仓库、办公楼、住房及其他附属设施，于2017年1月1日前投入使用。2018年9月19日，被告通知原告双方签订的合同需提前终止，被告拟在2018年10月31日前将原告租赁的土地及原告所有的地上附着物资产转让。原告在收到被告《关于合同终止的通知》后回函被告，要求被告继续履行合同。2018年11月9日，被告再次通知原告终止合同，并要求原告将场地恢复原状。因被告在未征得原告同意的情况下擅自将租赁土地及原告在租赁土地上修建仓库等工程及设施等转让给大理经济开发投资集团有限公司，致使原告自2018年10月1日起无法正常使用租赁场地，而原告一直按约定向被告支付租金至2019年6月30日。且大理经济开发投资集团有限公司整体收购被告租赁给原告场地的行为系公司之间的买卖行为，不属于合同中约定的“政府收回”的范畴。原告认为因被告的违约行为致使原告签订租赁合同的目的已不能实现，故请求解除合同并要求被告赔偿损失。被告大理新储物流园有限公司辩称，1.双方在协议中已明确约定租赁场地为规划用地，有被政府收回的风险，原告对此约定清晰知晓且接受该约定，并享受了极大租金优惠，在相关约定合法有效的情形下，双方均应遵守该约定。2.涉案租赁场地已根据大理州、大理市人民政府安排由大理经济技术开发区管理委员会授权大理经济开发投资集团有限公司通过整体收购资产的方式收回，符合双方协议约定“政府收回”的情形，且被告已按照协议约定书面告知原告终止协议及终止事由，协议已依法终止，不存在再由原告起诉解除之说。3.根据协议约定，“政府收回土地”导致协议终止以及原告私自搭建违章建筑的相应风险和损失均应由原告自身承担，双方在签订合同前即已经对合同风险有了预判且明确约定了责任承担方式，原告明知合同约定而自甘冒险，应由其自行承担因自身行为造成的损失，因此原告要求给予赔偿或补偿的请求应予驳回。4.原告未提供任何能证明其损失的客观依据，应由原告承担举证不能的不利后果。5.根据双方合同约定，押金在原告存在违约行为的情况下，被告有权以押金来冲抵其应当支付的违约赔偿金。6.双方合同约定了政府收回土地导致合同终止的，原告应当按要求按期拆除地面建筑物。反诉原告大理新储物流园有限公司提出如下诉讼请求：1.请求确认反诉原、被告于2016年9月22日签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》已于2018年9月19日终止；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2018年11月1日起至将租赁场地返还给大理经济开发投资集团有限公司之日止每日按照《场地租赁协议》约定日租金标准的二倍计算的赔偿金（暂计算至2019年3月27日为164,317.81元）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2016年9月22日签订《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》（合称租赁协议），约定由反诉原告租赁给反诉被告大理创新工业园凤仪镇芝兰箐的场地10.2亩及场地旁总面积为66.52平方米场地；协议租赁期以“在政府不收回该地块的情况下”为前提，如场地被政府收回，双方签订的租赁协议即终止履行，反诉原告对此不承担任何责任，反诉被告应在协议终止5日内腾空、搬离场地，并将场地交还给反诉原告。为满足省委省政府支持大理州脱贫攻坚、招商引资的需要，在大理州、大理市人民政府的安排下，由大理经济技术开发区管理委员会通过整体收购资产方式收回反诉原告的案涉土地及地上附着物，并指定其下属大理经济开发投资集团有限公司与反诉原告签订了《资产转让协议》。鉴于此，反诉原、被告签订的租赁协议已失去继续履行的基础，根据双方签订的租赁协议约定，反诉原告已于2018年9月19日书面通知反诉被告终止履行租赁协议，要求反诉被告在2018年10月31日之前将租赁场地恢复原状并交还反诉原告。但反诉被告拒不履行双方之间的约定，执意要求继续租赁场地，其行为已严重违反了双方合同约定。反诉被告云南鲜露农业科技有限公司辩称，1.本案达不到终止场地租赁协议及场地租赁补充协议的条件，双方之间合同解除既不属于约定解除也不属于法定解除；2.根据合同法第二百二十九之规定，反诉被告对租赁场地仍享有租赁权；3.反诉被告同意终止双方签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》；4.反诉原告要求反诉被告支付赔偿金缺乏事实及法律依据；5.反诉原告陈述的经济开发区管委会通过整体收购资产的方式收回反诉原告土地及地上附着物与客观事实不符，事实上整体收购反诉原告土地及地上附着物的主体为大理经济开发投资集团有限公司。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：1.原告提交的鲜露公司新储地块仓库投资清单及附属设施清单一份，被告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该清单系原告单方面出具，无其余修建付款的证据材料，本院不予采信；2.原告提交的司法鉴定意见书原件一份，被告对其合法性、关联性不予认可。本院认为。该司法鉴定意见书内容客观真实，程序合法规范，本院予以采信。经本院审理查明：2016年9月22日，原告云南鲜露农业科技有限公司与被告大理新储物流园有限公司签订《场地租赁协议》，协议约定原告租赁被告位于大理芝兰箐的场地10.2亩，在政府不收回该地块的情况下，该协议期为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止，费用为2万元／亩／年，每三年按10%递增租金。场地租金每季度支付一次，押金为20000元，押金在本协议租赁期限届满扣除原告应承担的费用及违约金等费用后7日内将剩余部分无息退还原告。合同中还约定了：被告在租赁期限内不得无故收回场地（场地被政府收回、被告依法或者按照约定单方解除／终止本协议等情形的除外）或将场地另租他人，如被告违反本约定，原告可采取措施拒绝交还场地，被告已经将场地收回或以任何方式阻止原告正常使用的，被告应当退还原告已支付的未使用的租期对应的租赁费用，并赔偿原告修建（被告事先同意并认可的部分）所投入的各项损失；在租用期间，如政府收回该地块，地面设施及赔偿为原告所有，地下为被告所有，原告必须按被告要求按期拆除地面建筑物，并清除场地内所有垃圾；本协议因被解除、期限届满、政府收回场地等原因终止的，原告应当在终止之日起5日内腾空搬离场地，并在前述期限内将场地返还给被告，逾期腾空搬离的，每逾期一天，应当向被告支付双倍日租金作为赔偿。（如政府收回地块，腾空搬离场地时间以政府通知为准，最长不超过60天）同日，原告与被告签订《场地租赁补充协议》，被告将上述场地旁总面积66.52平方米的空地出租给原告用于建设办公、生活用房，租期为3年，第一年租赁费为6150元，按年支付，逐年递增10%。协议签订后，原告在租赁土地上修建仓库、办公楼、住房及其他附属设施。后根据云南省人民政府大力发展核桃深加工产业相关精神，依据大理州政府与汇源集团的合作，选址大理经济技术开发区凤仪镇建设大理核桃综合产业园项目。由于该项目规划需占用被告大理新储物流园有限公司的场地，依照大理州、大理市人民政府的安排，由大理经济技术开发区管理委员会通过整体收购资产方式收回被告大理新储物流园项目土地及地上附着物，并指定其下属大理经济开发投资集团有限公司与被告签订了《资产转让协议》，约定2018年12月13日由被告对全部资产进行按现状现场移交。2018年9月19日，被告通知原告，双方签订的合同终止，原告应于2018年10月31日前拆除自建设备设施，并清空存储货物，将场地按合同恢复至租赁前原状并交回被告。原告在收到被告《关于合同终止的通知》后回函被告，要求被告继续履行合同。2018年11月9日，被告再次通知原告终止合同，并要求原告将场地恢复原状。现案涉土地由原告建盖的地上部分仍存在，被告已于2018年12月13日将全部资产进行按现状现场移交给大理经济开发投资集团有限公司。原告申请对其在大理镇芝兰箐建设的房屋构筑物及设施等工程造价及折旧后的剩余价值司法鉴定，依据大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心出具的大建司鉴字［2019］70号司法鉴定意见书，原告新储地块仓库等工程及设施造价为3,539,106.31元，扣除仓库折旧费63,787.06元后为3,475,319.25元。另查明，原告在2018年12月20日及2019年3月26日分别向被告支付租金50,000元，两次共计100,000元。本院认为，原告云南鲜露农业科技有限公司与被告大理新储物流园有限公司签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。案涉大理新储物流园项目因被大理经济技术开发区管理委员会以整体收购资产方式收回，双方当事人签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》不能够继续履行。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告于2018年9月19日向原告通知合同终止，双方的租赁合同也于被告履行通知义务后终止，故原告请求解除原、被告签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》的诉请，本院不予支持；反诉原告请求确认双方签订的上述协议已于2018年9月19日终止，本院予以支持。双方合同约定，在租用期间，如政府收回该地块，地面设施及赔偿为原告所有，地下为被告所有。本案中，案涉合同的终止系因不可归责于双方的事由导致，被告应当依照公平原则适当补偿原告的投资损失，本院酌情判令被告补偿原告在租赁土地上修建仓库等工程及设施造价损失750,000元。根据双方合同约定，合同终止后，被告应当退还原告已支付的未使用的租期对应的租赁费用。原告主张被告退还2018年10月1日至2019年6月30日共三个季度的租赁费，鉴于被告于2018年12月13日将全部资产进行按现状现场移交给大理经济开发投资集团有限公司，且原告未举证证明其于2018年10月1日至2018年12月13日期间未使用土地，本院支持2019年1月1日至2019年6月30日共两个季度的租赁费，共计100,000元。根据租赁协议约定，押金在协议租赁期限届满扣除原告应承担的费用及违约金等费用后由被告于7日内将剩余部分无息退还原告，案涉合同的终止系因不可归责于双方的事由导致，被告应当将押金返还原告。故原告请求被告退还押金20000元的诉请，本院予以支持。被告于2018年12月13日将全部资产进行按现状现场移交给大理经济开发投资集团有限公司后，原告未继续使用案涉土地，故反诉原告请求反诉被告支付按照《场地租赁协议》约定日租金标准的二倍计算的赔偿金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司与被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司于2016年9月22日签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》已于2018年9月19日终止。二、由被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司在租赁土地上修建仓库等工程及设施造价的损失750,000元。三、由被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司租赁费用100,000元。四、由被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司押金20,000元。五、驳回原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,873元，由原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司承担28,208元，被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司承担8,665元；反诉案件受理费12,665元，减半收取6,332元，由被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司承担。评估费50,000元，由原告（反诉被告）云南鲜露农业科技有限公司承担38,250元，由被告（反诉原告）大理新储物流园有限公司承担11,750元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  郭文旗人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年六月十七日书 记 员  张 涵