广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终3876号 上诉人（原审被告）：梁某2，男，1975年9月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 上诉人（原审被告）：杨某，女，1976年4月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：滕忠晓，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴黎鹏，男，1990年3月11日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：滕天安，女，1971年10月7日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：梁斌龙，男，1971年12月12日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：邓武的，男，1965年6月25日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：陆以捷，男，1968年7月26日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：方侯升，男，1966年6月17日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：莫启富，男，1961年12月8日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：邓武滔，男，1968年8月2日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：卢炳堂，男，1968年3月2日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：马直，男，1967年7月24日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：邓文弟，男，1962年10月25日出生，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：郑文红，男，1964年9月7日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：刘杰龙，男，1965年9月15日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：叶树兰，男，1963年9月27日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：林建明，男，1962年8月2日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：卢礼楣，男，1952年5月13日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：林建枝，男1964年12月13日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：马泽仕，男，1963年11月26日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：黄康瑞，男，1972年9月17日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：林超荣，男，1962年6月8日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：梁全林，男，1956年8月29日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：宋太周，男，1970年9月7日出生，壮族，住广西隆安县。 被上诉人（原审原告）：张晓岚，女，1974年2月14日出生，汉族，住广西隆安县。 以上二十三位被上诉人共同委托诉讼代理人：林永康，南宁市衡东法律事务所法律工作者。 原审原告：黄家贤，男，1953年7月12日出生，壮族，住广西隆安县。 原审被告：梁文婷，女，2002年4月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审被告：梁某1，女，2005年9月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上两原审被告法定代理人：杨某，身份信息同上，系梁文婷、梁某1的母亲。 以上两原审被告法定代理人：梁某2，身份信息同上，系梁文婷、梁某1的父亲。 上诉人梁某2、杨某因与被上诉人吴黎鹏、滕天安、梁斌龙、邓武的、陆以捷、方侯升、莫启富、邓武滔、卢炳堂、马直、邓文弟、郑文红、刘杰龙、叶树兰、林建明、卢礼楣、林建枝、马泽仕、黄康瑞、林超荣、梁全林、宋太周、张晓岚（以下简称“吴黎鹏一方”），原审原告黄家贤，原审被告梁文婷、梁某1租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人梁某2、杨某上诉请求：撤销一审判决第二项；改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《开荒地出租合同》被确定无效后，因该合同取得的财产，应当予以相互返还。在被上诉人未向上诉人返还涉案土地上房屋及附属物拆迁补偿费1034932.72元及被上诉人未向上诉人补偿相关的房租的情况下，上诉人不应向被上诉人返还租金436103元。 被上诉人吴黎鹏一方答辩称：一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回。上诉人要求吴黎鹏一方应将房屋拆迁补偿费返还无法律依据，此外，上诉人出租给吴黎鹏一方的是土地，并非房屋，现要求吴黎鹏一方返还相应的房屋租金依据不足。 原审原告黄家贤，原审被告梁文婷、梁某1未到庭，未发表答辩意见。 吴黎鹏一方向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除梁某2、杨某、梁文婷、梁某1与吴黎鹏一方签订的《开荒地出租合同》；二、判决梁某2、杨某立即向吴黎鹏一方和黄家贤退回土地租金人民币437240元（租金437240元的按以下方式计算得出：涉案租赁标的物70年总租金是511000元，每年租金平均是7300元，吴黎鹏一方和黄家贤用了7.5年，占有使用期间的租金或费用是54750元，511000元减去54750元等于456250元，该456250元是梁某2、杨某应向吴黎鹏一方和黄家贤返还的租金，因为本案除了黄家贤以外，吴黎鹏一方均向梁某2、杨某主张权利，黄家贤向梁某2、杨某表示过放弃向梁某2、杨某主张权利，所以除了黄家贤以外的吴黎鹏一方在本案中要求梁某2、杨某返还的租金是456250元-456250元／24人＝437240元）。三、由梁某2、杨某承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：本案庭审中，梁某2、杨某、梁某1、梁文婷的委托诉讼代理人当庭陈述：梁某1、梁文婷是无民事行为能力的未成年人，涉案《开荒地出租合同》上梁某1、梁文婷的签名捺印并非是其两人本人的签名捺印，而是其父母梁某2、杨某代为签名和捺印，梁某2和杨某是本案适格被告，而梁某1、梁文婷不是本案适格被告。吴黎鹏一方向一审法院提交民事起诉状起诉梁某2、杨某、梁文婷、梁某1时，将黄家贤列为本案第三人，一审法院于2019年12月12日对本案第一次进行开庭审理后，认为黄家贤应作为共同原告参加本案诉讼，故向当事人双方释明后，将黄家贤列为原告，并依法向黄家贤送达了开庭传票，通知其参加庭审。黄家贤经法院送达开庭传票，无正当理由未参加本案两次庭审。2010年10月31日，甲方梁某2、杨某、梁某1、梁文婷与乙方吴黎鹏、滕天安、梁斌龙、邓武的、陆以捷、方侯升、莫启富、邓武滔、卢炳堂、马直、邓文弟、郑文红、刘杰龙、叶树兰、林建明、卢礼楣、林建枝、马泽仕、黄康瑞、林超荣、梁全林、宋太周、张晓岚、黄家贤签订《开荒地出租合同书》，该合同书约定：现有南宁市兴宁区鸡村九队原户主梁某2，住房后面一块开荒空地出租给乙方长期使用，总面积大约639平方米，以每平方米人民币800元，总金额为511000元整，租期为70年，租期满后国家未征收前乙方继续租用不再付任何费用。双方在签订合同后一周内一次性支付甲方每平方米800元，该块地皮与原鱼塘护栏为准，面积为639平方米，总金额为511000元。地界东面、西面、北面均以墙砖为准，南面以甲方房屋出3米为路，路所有权为甲方。双方先签订合同付清款项，乙方才能进场施工，在建设过程中，甲方不得以任何理由提高租金，且定金给予付后，即视为乙方已拥有对该地使用权和支配权。甲方应提供水、电到该地块供乙方施工及长期生活使用。甲方需要保障道路能够正常通行。甲方负责协调今后周边邻居的排污排水问题，如乙方遇到和周边邻居有上述纠纷，并因此影响乙方正常生活、工作等，甲方必须出面解决，不得推诿一切费用排污。乙方有权选择住地建筑形式，不管建多少层，甲方无权干涉。该合同书还对其他事项进行了约定。2019年11月1日，南宁市兴宁区XX街道办事处X村村民委员会出具《证明》，该证明载明“兹有位于南宁市兴宁区原住宅后面的大冲口集体土地上，梁某2自己开荒地约639平方米，其拥有该地块经营使用权”，该证明落款处仅有南宁市兴宁区XX街道办事处X村村民委员会印章。吴黎鹏一方向法院提交中国农业银行银行卡交易明细清单，用于证实前述各人已经通过黄康瑞向梁某2、杨某、梁某1、梁文婷支付《集体土地房屋租赁合同书》约定的总租金511000元。本案庭审中，经法院询问，吴黎鹏一方与梁某2、杨某、梁某1、梁文婷在本案庭审中一致确认：本案吴黎鹏一方实际使用涉案租赁土地的时间是从2010年10月31日至2018年6月30日，《开荒地出租合同书》签订后，梁某2、杨某、梁某1、梁文婷确有收到吴黎鹏一方支付的合同所涉总租金511000元。本案庭审中，经法院询问，梁某2、杨某、梁某1、梁文婷委托诉讼代理人当庭陈述：涉案租赁土地是集体所有的荒地，属于梁某2开荒，南宁市兴宁区XX街道办事处X村村民委员会是认可梁某2经营使用的，该村委认可梁某2开荒涉案租赁土地，但没有经过全村村民，没有经过三分之二以上村民或村民代表的书面同意，但事实上该村委以及村民是认可这个事实的，因为整个鸡村对荒地的使用现状就是如此。 一审法院认为：关于《开荒地出租合同书》的效力问题。梁某2、杨某自认其作为梁某1、梁文婷的法定代理人和监护人代梁某1、梁文婷在《开荒地出租合同书》上签名捺印，且梁某2、杨某自认其并无权利代梁文婷、梁某1签订需要承担责任的前述合同书，法院根据梁某2和杨某的前述陈述和全案证据，认定《开荒地出租合同书》的甲方应是梁某2和杨某，梁某1、梁文婷并未在《开荒地出租合同书》上签名，其法定代理人也否认《开荒地出租合同书》是梁文婷、梁某1所签，故认定梁文婷、梁某1并非《开荒地出租合同书》的合同相对人，无需在本案中承担责任。虽然梁某2和杨某提交了南宁市兴宁区XX街道办事处X村村民委员会出具《证明》用于证实涉案租赁土地由梁某2开荒和经营使用，但梁某2和杨某并未能举证证实涉案土地已经经过县级以上人民政府依法批准确定给梁某2长期使用，此外，从《开荒地出租合同书》约定租赁年限为70年以及“双方先签订合同付清款项，乙方才能进场施工，在建设过程中，甲方不得以任何理由提高租金，且定金给予付后，即视为乙方已拥有对该地使用权和支配权。甲方应提供水、电到该地块供乙方施工及长期生活使用。甲方需要保障道路能够正常通行。甲方负责协调今后周边邻居的排污排水问题，如乙方遇到和周边邻居有上述纠纷，并因此影响乙方正常生活、工作等，甲方必须出面解决，不得推诿一切费用排污。乙方有权选择住地建筑形式，不管建多少层，甲方无权干涉。”等合同约定条款内容表明，《开荒地出租合同书》是以买卖国有土地为目的的合同，综合全案证据和具体案情，依据《中华人民共和国物权法》第四十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，第十二条，第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，认定涉案《开荒地出租合同书》应属无效合同。关于吴黎鹏一方的诉讼请求能否支持的问题。经法院释明，吴黎鹏一方认为在涉案租赁合同无效的情形下其将第1、2项诉讼请求变更为：1.确认梁某2、杨某、梁某1、梁文婷与吴黎鹏、滕天安、梁斌龙、邓武的、陆以捷、方侯升、莫启富、邓武滔、卢炳堂、马直、邓文弟、郑文红、刘杰龙、叶树兰、林建明、卢礼楣、林建枝、马泽仕、黄康瑞、林超荣、梁全林、宋太周、张晓岚、黄家贤签订的涉案《开荒地出租合同书》无效；2.梁某2、杨某，梁某1、梁文婷向吴黎鹏一方退回土地占有使用费437240元。法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条之规定，通知黄家贤作为本案原告参加诉讼，黄家贤经法院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加本案诉讼活动，视为其放弃陈述庭审意见和质证的权利。黄家贤在本案中不愿意参加诉讼，但其本人并未明确向法院表示其放弃实体权利，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条之规定，法院仍应将黄家贤列为共同原告对案件进行审理，并依法作出判决。本案中，吴黎鹏一方与梁某2、杨某，梁某1、梁文婷当庭一致确认：本案吴黎鹏一方实际使用涉案租赁土地的时间是从2010年10月31日至2018年6月30日，《开荒地出租合同书》签订后，梁某2和杨某自认确有收到本案各人支付的因承租土地而支出的使用费（即前述合同书中所指“租金”）511000元。现《开荒地出租合同书》合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，《开荒地出租合同书》合同无效后，梁某2和杨某因该合同取得的财产应当返还给签订该合同书的吴黎鹏一方各人，因黄家贤不愿意参加本案诉讼也并未明确表示其放弃本案实体权利，故梁某2和杨某因该合同取得的财产应当返还给本案中参加庭审诉讼并对其主张权利的吴黎鹏一方各人。综合全案证据和具体案情，法院认为，《开荒地出租合同书》约定涉案租赁标的物租期为70年，总租金是511000元，平均每年租金应为7300元，平均每月租金为608元，本案吴黎鹏一方实际使用租赁标的物的期间是2010年10月31日至2018年6月30日共92个月，对租赁标的物的占有使用费是608元／月×92个月＝55936元，梁某2、杨某，梁某1、梁文婷本应向本案吴黎鹏一方及黄家贤退回455064元（511000元-55936元）。因黄家贤不愿意参加本案诉讼，又未表示放弃实体权利，吴黎鹏一方在本案中主张黄家贤在与吴黎鹏一方承租涉案租赁标的物时支付的占有使用费的出资比例是二十四分之一（即前述合同书中所指“租金”），梁某2、杨某，梁某1、梁文婷应向吴黎鹏一方返还的土地占有使用费应按二十四分之二十三的比例进行计算，对此黄家贤未到庭提出异议，也未提交任何证据予以反驳，法院采信吴黎鹏一方的前述主张，法院认定，梁某2和杨某应向前述吴黎鹏一方返还的土地占有使用费应为436103元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，第十二条，第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴黎鹏一方及黄家贤与梁某2、杨某于2010年10月31日签订的《开荒地出租合同书》无效；二、梁某2和杨某共同向吴黎鹏一方返还436103元；三、驳回吴黎鹏一方的其他诉讼请求。本诉案件受理费7859元，由梁某2和杨某承担7841元，由吴黎鹏一方负担18元。 本案的争议焦点：梁某2和杨某是否应向吴黎鹏一方返还租金436103元。 一审查明事实客观真实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案合同无效后，梁庆龙和杨某应将收取的吴黎鹏一方该荒地的租金511000元返还吴黎鹏一方，因吴黎鹏一方已使用该地92个月，吴黎鹏一方该仍应给付梁庆龙和杨某一方92个月的土地占用费，一审法院参照合同约定计算该地的土地占用费，并在应返还的租金费用中予以扣除并无不当。因涉争的荒地已因国家征收而不能相互返还，国家征收后，已按照政策对土地予以补偿，土地补偿费交由集体经济组织予以分配至村民包括梁庞龙和杨某的手上，上诉人认为吴黎鹏一方应给付其房屋拆迁补偿费，房屋及附属物本为吴黎鹏一方建设，房屋拆迁补偿费也应由吴黎鹏一方领取。故其以此为由上诉主张其收取的吴黎鹏一方的全部租金不应返还本院不予支持。 综上所述，梁某2、杨某的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7842元，由上诉人梁某2、杨某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 莲 审 判 员  覃尹柔 审 判 员  韦 欣 二〇二〇年六月三十日 法官助理  李昌清 书 记 员  王 杰