广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初1773号 原告：广西建凯物业服务有限公司崇左东成国际物业服务中心,营业场所广西壮族自治区崇左市江南路东成国际小区3栋2单元401房。统一社会信用代码91451402690210864L。 负责人：谢志坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴昊，男，该公司职员； 委托诉讼代理人：韦金秀，女，该公司职员。 被告：刘庆，男，1983年3月18日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市。 原告广西建凯物业服务有限公司崇左东成国际物业服务中心（以下简称建凯东成国际物业服务中心）与被告刘庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告建凯东成国际物业服务中心委托诉讼代理人吴昊、被告刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：刘庆支付物业服务费892.4元、生活垃圾处理费161元、代收电费3776.5元、代收水费816.9元、电费公摊24.76元、水费公摊50.4元、违约金2000元，合计7721.96元。 刘庆辩称，一、诉讼请求已过诉讼时效；二、电费数额有误。要求重新核算其户自2013年6月3日开始入住至建凯东成国际物业服务中心撤离的电费；三、刘庆已缴纳了相关水电费；四、主张违约金过高；五、建凯东成国际物业服务中心物业管理服务不到位。 本案查明的事实： 一、业主房产位置及房号：崇左市东成国际小区18栋3单元202号房。 二、物业管理公司：建凯东成国际物业服务中心。 三、签订《前期物业服务协议》的时间：2013年6月3日。 四、《前期物业服务协议》期限：自2013年6月3日起至本物业正式成立业主大会，业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。 五、《前期物业服务协议》签订方：建凯东成国际物业服务中心与物业买受人刘庆。 六、物业管理费标准：按业主拥有的物业建筑面积交纳，0.45元/月/㎡；共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主据实按户的用量分摊；代收生活垃圾处理费7元/月。 七、代收费用标准：执行崇左市政府的相关规定。 八、交纳物业费的时间：业主应于入伙即办理收楼之日起交纳物业服务费。之后以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行缴纳义务。 九、违约责任的约定：从逾期交纳有关费用之日起，按照应交费用总额的3‰按日交纳逾期金。 十、业主刘庆拖欠物业管理费数额：截至2018年7月31日，物业服务费892.4元、生活垃圾处理费161元；截至2018年6月4日，代收电费3776.5元；截至2018年6月9日，电费公摊24.76元；截至2018年7月9日，代收水费816.9元、水费公摊50.4元，合计5721.96元。 十一、涉案小区的情况：建凯东成国际物业服务中心于2018年7月31日撤离东成国际小区并停止物业服务。 本院认为： 一、关于建凯东成国际物业服务中心要求刘庆缴纳物业费、生活垃圾处理费等费用是否有事实和法律的依据。依法成立的合同应受法律保护。本案中，建凯东成国际物业服务中心与刘庆签订了《前期物业服务协议》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。涉案合同对包括刘庆在内的全体业主具有约束力。建凯东成国际物业服务中心已依约提供了相应的物业服务，刘庆应当按照合同约定履行缴纳物业管理服务费、生活垃圾处理费等费用的义务。经核算，刘庆应当支付的各项费用共计5721.96元。 二、对于建凯东成国际物业服务中心要求刘庆支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《前期物业服务协议》约定逾期缴费应该支付违约金，故刘庆迟延缴费应当承担违约责任。现建凯东成国际物业服务中心要求按合同约定的每日3‰标准计算违约金，计算标准偏高，且建凯东成国际物业服务中心在刘庆发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但建凯东成国际物业服务中心未及时提起诉讼，致使刘庆应当支付的违约金过高，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定违约金以5721.96元为基数，从退出涉案小区物业服务之日（2018年7月31日）起计算比较合理。 三、对刘庆辩称的意见。（一）对辩称诉讼请求已过诉讼时效的意见。物业服务合同属于继续性合同。建凯东成国际物业服务中心在未撤离崇左市东成国际小区之前，一直以作为的形式持续履行合同义务，不存在超过诉讼时效情形；另建凯东成国际物业服务中心于2018年7月31日撤离崇左市东成国际小区并停止物业服务至起诉之日并未超过三年，且期间曾通过电话等方式催交，诉讼时效发生中断，应重新计算，故对本项抗辩意见，本院不予采纳；（二）对辩称电费数额有误的意见。刘庆不能提供电费数额有误相关证据，本院经核实确认建凯东成国际物业服务中心诉求的电费数额客观真实，故对本项辩称意见，本院不予采纳；(三)对辩称已缴纳了相关水电费的意见。刘庆答辩提出已缴纳了相关费用，但未能提供相关证据证实，且庭审时确认未曾支付过建凯东成国际物业服务中心诉求的物业服务费等费用，故对本项辩称意见，本院不予采纳；(四)对辩称违约金过高的意见。违约金计算标准确实偏高，要求减少违约金的辩称意见，合理合法，本院予以采纳；(五)对辩称物业管理服务不到位的意见。刘庆虽提供了一些照片，但建凯东成国际物业服务中心对其与本案的关联性予以否认，刘庆所举证据不足以证实建凯东成国际物业服务中心的物业管理服务不到位、存在瑕疵或缺陷，故对本项辩称意见，本院不予采纳。 判决结果：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下： 刘庆向广西建凯物业服务有限公司建凯东成国际物业服务中心支付物业服务费、生活垃圾处理费、代收电费、代收水费、水费公摊、电费公摊共计5721.96元及违约金（违约金以5721.96元为基数，从2018年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由刘庆负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄**军 二〇二〇年六月二十三日 书记员  蒙 伟 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。