广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1174号原告：梁瑞德，男，汉族，1968年7月17日出生，住广东省恩平市********。身份证号码：440************637。委托诉讼代理人：谭杨达，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雯，广东协诚律师事务所律师。被告：梁立扬，男，汉族，1986年8月11日出生，住广东省恩平市********。身份证号码：440************030。原告梁瑞德与被告梁立扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告梁瑞德的委托诉讼代理人陈雯到庭参加诉讼，被告梁立扬经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁瑞德向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2019年6月1日签订的《出租合同》于2020年5月9日解除；2、判决被告向原告支付租赁费80000元；3、判决被告立即腾清恩平市****************卡的房屋；4、判决被告自合同解除之日起至其实际腾清之日止的房屋占用费10000元（暂计至5月31日，按每月10000元的标准计付）；5、判决确认被告所缴交的履约保证金20000元归原告所有；6、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告因经营需要，向原告租赁其所有的位于恩平市****************卡面积约为260平方米的商铺【国土证：恩府国用（2015）第00122号、房地产权证：粤房地权证恩字第00**0543号】。为明确租赁事宜，原告委托陈途聪（身份证号码：440************218）与被告于2019年6月1日签订了一份《出租合同》。该《出租合同》约定：原告出租其所有的位于恩平市****************卡面积约为260平方米的商铺给被告，被告需向原告缴纳20000元履约保证金，租赁期自2019年6月1日至2027年5月31日，第一年的月租金为10000元，被告应于每月5日前向原告缴纳租金，如被告累计拖欠2个月以上的租金，被告交付的履约保证金归原告所有，原告有权解除合同。但自2019年10月起，被告开始没有按时向原告缴纳租赁费，截至2020年5月8日，被告已累计拖欠原告8个月的租赁费合计80000元。原告多次催促被告偿还拖欠租赁费，但被告仍然拒绝支付。根据《出租合同》约定，被告拖欠租赁费的行为已构成严重违约，原告有权解除《出租合同》、要求被告腾清租赁场所并没收被告交付的履约保证金。原告据此起诉到庭。原告梁瑞德为其陈述在举证期间提供如下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2、被告身体证复印件1份，证明被告主体资格；3、《个人授权委托书》原件1份，证明原告委托陈途聪本案所涉商铺的事实；4、《出租合同》原件1份，证明原、被告的租赁合同关系；5、《法律意见书》原件1份，证明原告催促被告偿还拖欠租金但被告拒不偿还的事实；6、解除《出租合同》通知原件1份；7、邮政快递单原件1份；证据6-7证明被告已收悉原告向其发出解除合同通知的事实；8、国土证原件1份；9、房地产权证原件1份；证据8-9证明原告是涉案商铺所有权人。被告梁立扬没有出庭应诉，也没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告梁瑞德授权委托陈途聪办理恩平市**********屋出租事项。2019年6月1日，陈途聪与被告签订《出租合同》，约定原告将其座落在恩平市*****************卡商铺租赁给被告，租赁期间为2019年6月1日至2027年5月31日，租赁期内第一年的租金为每月10000元。该合同第十五条第1款约定“乙方如累计拖欠2个月（包含2个月）以上租金的或累计出现3次（包含3次）迟延支付租金的，乙方所交的履约保证金归甲方所有，同时，甲方可以解除本合同”。陈途聪在甲方（出租方）处签名并按指模，被告在乙方（承租方）处签名并按指模。2020年4月1日，原告向被告发出法律意见书，建议被告于2020年4月15日前付清涉案房屋租金，否则原告将通过法律途径追究被告的违约责任。2020年5月8日，原告向被告寄出《解除通知》，被告于2020年5月9日收到该通知。另查明，粤房地权证恩字第00**0543号房地产权证记载：恩平市*********的权属人为梁瑞德。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《出租合同》的解除问题；二、被告梁立扬尚欠原告的租金金额问题；三、被告梁立扬是否应向原告支付房屋占用费的问题。一、原、被告签订的《出租合同》的解除问题。原告主张双方签订的《出租合同》于2019年5月9日解除，提供《出租合同》、法律意见书、解除《出租合同》通知等证据证实。原告委托陈途聪与被告于2019年6月1日签订《出租合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有法律约束力，原告与被告的房屋租赁合同关系依法成立并生效，原、被告双方应当按照《出租合同》约定全面履行自己的义务。原告依约向被告出租房屋后，被告应按照合同约定向原告支付租金。《出租合同》约定被告在累计拖欠2个月（包含2个月）以上租金的或累计出现3次（包含3次）迟延支付租金的情况下，其所交的履约保证金归原告所有，且原告可以据此解除该合同。本案履约保证金的性质应为违约金，被告自2019年10月起开始逾期交付租金，原告于2020年4月1日向被告发出法律意见书，被告经告知仍逾期未交房租，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告现请求本案履约保证金归其所有，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权解除合同。原告于2020年5月8日寄出解除《出租合同》通知，该通知书于2020年5月9日有效送达至被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原、被告签订的合同已于解除《出租合同》通知送达之日即2020年5月9日解除，原告现请求解除该合同，本院对此不作调整。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原告现请求被告腾清涉案房屋，理据充分，本院予以支持。二、被告梁立扬尚欠原告的租金金额问题。原、被告签订《出租合同》，约定租金第一年每月10000元，每月5日前被告一次性交当月租金。原告自2019年10月开始逾期未交租金，双方合同于2019年5月9日解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告应当向原告支付拖欠租金73333元（10000元/月×7个月+10000元/月×9天÷30天/月）。三、被告梁立扬是否应向原告支付房屋占用费的问题。原、被告双方签订的合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋。被告无合法理由占用原告房屋，原告现请求被告支付房屋占用费，该费用应属原告房屋被占用对原告造成的损失，参照双方签订合同关于租金的约定，被告应当自2020年5月9日起至实际返还原告房屋之日起每月向原告支付10000元。被告梁立扬经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁立扬应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金73333元及房屋占用损失（自2020年5月9日起至被告实际返还原告房屋之日起每月向原告支付10000元）给原告梁瑞德；二、被告梁立扬所交予原告的履约保证金20000元归原告梁瑞德所有；三、被告梁立扬应在本判决发生法律效力之日起十日内腾清恩平市**************卡的房屋并返还给原告梁瑞德；四、驳回原告梁瑞德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（已由原告梁瑞德预交），由被告梁立扬负担。原告梁瑞德已预交的案件受理费1250元由本院予以退回，被告梁立扬应向本院补缴案件受理费1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 郝登荣二〇二〇年六月二十三日法官助理 陈胜妹书 记 员 吴惠胜