广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1860号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：何君玲，女，系原告的员工，联系地址。被告：邝瑞文，男，1971年1月2日出生，汉族，住广州市白云区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告邝瑞文屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人何君玲到庭参加诉讼。被告邝瑞文经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的JF20180725HZ0001号《房屋长租权转让协议书》;2、判令被告退还原告己支付的剩余期限的租金共计人民币190512.95元，剩余期限租金以每日租金人民币60.87元，从起诉之日（即2020年3月4日）起计至2028年9月28日；3、判令被告向原告支付违约金人民币45224元，违约金按剩余期限的租金的20%计算。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月25日，原告与被告签署JF20180725HZ0001号《房屋长租转让协议书》，约定原告承租被告位于广东省广州市荔湾区环市西路100号504房的房屋（下称“涉案房屋”)。租赁期限为2018年7月28日至2028年9月28日，总租金为人民币226120元。合同约定，涉案房屋存在抵押担保等情形的，被告保证房屋出租己取得抵押权人等有权第三方的同意并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响原告的租赁权和原被告双方合同的履行。在租赁期限内，原告排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利，被告不得干涉妨碍原告对房屋的使用，且被告应保证租赁期限内原告不受任何第三方的干扰和影响。否则原告有权解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金、支付违约金并赔偿原告损失。原告分别于2018年8月21日和2018年11月15日通过银行转账的方式合计向被告指定账户支付了租赁期限内所有的租金。被告在JF20180725HZ0001号《房屋长租权转让协议书》签署前已将涉案房屋抵押予中国农业银行股份有限公司广州珠江支行，他项案号为2018登记6005411，但被告未能按时、足额向抵押权人偿还本息，致使抵押权人经常到涉案房屋催收，严重影响原告的租客许速波在涉案房屋内正常居住且妨碍原告对涉案房屋的正常经营管理，原告无法与租客正常续签租赁合同产生经营损失。原告曾要求被告消除前述妨碍我司经营的不利影响但无法联系上被告。原告于2019年12月26日在不动产登记中心查册发现涉案房屋己被司法查封，被告被列为失信被执行人，因被告债权债务纠纷致使原被告双方的合同继续履行存在极大风险。因被告的原因己严重影响、妨碍原告使用涉案房屋进行正常的经营活动并导致原告产生损失，导致原被告双方的合同履行存在极大风险，原告要求被告消除上述影响但一直无法联系上被告，被告的行为已违反双方合同约定，导致原告权益受到严重损害。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院准如所请。被告邝瑞文未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2018年7月25日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋长租权转让协议（住房租赁合同）》（合同编号：JF20180725HZ0001），约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区环市西路100号504房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第05207169号；房屋建筑面积42.58平方米；房屋为被告独有，已办理产权证，不存在纠纷，不存在司法查封。租赁期限自2018年7月28日至2028年9月28日，空置期为两个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。租金采取一次性付款，乙方在甲方交付房屋之日起10个工作日内向甲方支付租金的100%，即人民币226120元，同日甲方应向乙方支付相当于租金总额的2%即人民币4522.4元作为押金，及相当于租金总额的1%的即人民币2261.2元作为房屋维修基金。甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除。押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用，乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用；租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金；若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用。甲方应在2018年7月28日前将房屋交付给乙方。第五条第（二）款甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。第五条第（三）款甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行；第（四）项若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则甲方保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意，并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响乙方租赁权和本合同的履行。第六条第（一）款第3项：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。第六条第（二）款第3三项：自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。第七条第（三）款第2项因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第3项甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第7项甲方违反本合同任何约定、声明、承诺、保证，且在乙方限期内仍未予纠正的，乙方有权单方解除本合同。依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限的租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金＊6‰＊剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：本人邝瑞文将广州市荔湾区环市西路100号504房物业交付广州建方房屋租赁管理有限公司时，房屋处于抵押状态，上述物业为邝瑞文提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，权利人为中国农业银行股份有限公司广州珠江支行，权利种类是抵押权，权利范围是全部，债权数额860000元。本人同意将该物业按本合同约定出租给建方公司。本人承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建方公司租赁权的情形，本人应当立即书面通知建方公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。原告于2018年8月21日向被告支付租金219336.4元。2018年11月15日，原告将押金4522.4元返还至被告账户。2018年7月27日，原告与案外人许速波就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期限2018年7月27日至2019年5月31日，租金为每月2100元。许速波于2019年10月搬离案涉房屋，原告收回案涉房屋。庭审中，原告述称：案外人许速波在2019年5月合同期满时本有意续约，但由于被告的债务纠纷，经常有债权人上门，严重影响许速波在案涉房屋的正常生活，许速波不堪其扰，最终退租。也由于房屋的查封问题，导致案涉房屋自2019年10月之后一直空置，无法出租获益。原告提交与许速波的微信聊天聊天记录以证明上述事实。原告表示合同解除后，愿意将案涉房屋交还给被告，但由于联系不上被告，无法交还。另查，案涉广州市荔湾区环市西路100号504房，建筑面积42.5817平方米，由被告单独所有，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州珠江支行，权利登记日期为2018年5月3日，债权数额860000元；二次抵押权人为雷婵芬，登记日期为2019年3月12日，债权数额200000元。截止2019年12月26日，案涉房屋的不动产登记查册表上显示房屋有如下查封信息：2019年9月17日广东省深圳市福田区人民法院查封该业；2019年9月26日广州市天河区人民法院轮候查封该业。本案起诉状副本公告送达给被告的日期为2020年5月10日。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《房屋长租权转让协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《房屋长租权转让协议书》的诉请。经查，案涉房屋自2019年9月开始被查封限制，后续又被其他法院轮候查封，且房屋被司法查封导致原告无法成功出租案涉房屋取得收益，原告主张被告上述行为系未经其同意而为，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，被告的上述行为已违反双方合同第五条第（二）、（三）、（四）款的约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定单方解除案涉《房屋长租权转让协议书》，本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认案涉《房屋长租权转让协议书》于2020年5月10日解除。合同解除后，原告应将案涉房屋交还给被告，因被告下落不明造成原告无法交还案涉房屋所产生的房屋空置损失，由被告自行承担。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《房屋长租权转让协议书》第七条第（五款）的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。依据上述合同约定及租赁期限、合同解除时间，被告应向原告退还2020年5月10日至2028年9月28日的租金。原告主张剩余租期租金按60.87元/日计算未超过合同约定的租金标准，本院依法予以支持；经核算，被告应向原告退还的2020年5月10日至2028年9月28日租金为186444.81元。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告支付违约金，原告主张按照剩余租期的租金的20%计算违约金，因该标准低于合同约定“违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限”的标准，本院予以支持。被告应向原告支付违约金37288.96元。被告邝瑞文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告邝瑞文于2018年7月25日签订的《房屋长租权转让协议书（住房租赁合同）》于2020年5月10日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邝瑞文向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金186444.81元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邝瑞文向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金37288.96元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广东建方房屋租赁管理有限公司将广州市荔湾区环市西路100号504房交还给被告邝瑞文。五、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2418元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司65元，由被告邝瑞文负担2353元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年六月三十日书记员  李 婷胡晓琴