广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1529号上诉人（一审被告）：赵桂华，女，1966年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：622************643。委托诉讼代理人：赵令琦，河南另奇律师事务所律师。上诉人（一审原告）：珠海城市未来房地产顾问有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-47070（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA51J7KR8L。法定代表人：朱浩，总经理。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：闫桂敏，女，1971年1月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****************红荔村18栋303，公民身份号码：150************220。上诉人赵桂华、珠海城市未来房地产顾问有限公司（以下简称未来公司）因与被上诉人闫桂敏居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵桂华及其委托诉讼代理人赵令琦、上诉人未来公司的委托诉讼代理人王萍萍到庭参加诉讼。被上诉人闫桂敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人未来公司上诉请求：一、撤销一审判决，请求改判支持未来公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由赵桂华、闫桂敏承担。事实与理由：一审法院因认定事实严重错误、片面理解“居间”含义等错误，导致作出错误判决，损害未来公司的合法权益，请二审法院予以纠正。一、一审判决认定未来公司未与赵桂华、闫桂敏成立居间合同，属于认定基本事实严重错误。（一）一审判决由于未能正确认定张云龙发送房屋出售信息的行为性质，导致错误认定未来公司与闫桂敏未成立居间合同。1、张云龙发送房屋出售信息的行为属于要约行为。法律规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约内容应当具体确定。本案中，张云龙发送出售信息，发送对象为特定人群，均为房地产中介人员；内容具体明确，就是希望包括未来公司在内的房地产中介人员为其销售涉案房屋，并愿意支付报酬“10万或2个点中介费”。该信息符合要约的内容标准，张云龙的发送行为属于要约行为。2、张云龙就是闫桂敏出售涉案房屋的代理人。从证据可以看出，闫桂敏对张云龙将房屋资料包括房产证发给中介并代理其出售房屋的行为、对中介人员带客看房从未提出任何异议。闫桂敏已授权张云龙代理其出售房屋，事后也确认其代理行为。结合上述两点，张云龙代理闫桂敏发出的要约，未来公司作出承诺，显然双方已经成立居间合同。一审法院无视证据所反映出的事实，片面认定未来公司未与闫桂敏成立居间合同，请贵院予以纠正。（二）一审判决无视以事实行为成立合同的方式，导致错误认定未来公司未与赵桂华成立居间合同。根据《合同法》的规定，报告交易机会属于居间服务内容。本案中，未来公司为赵桂华购房提供交易机会，而赵桂华也乐于接受，故双方已经以事实行为成立居间合同，之后还协商中介费。一审判决明明已经认定未来公司提供交易机会的事实，然而在下文却又认定双方未成立合同，不仅无视了双方以行为成立合同的事实，而且在逻辑上也犯了自相矛盾的错误。二、一审判决未理解“居间”的真正含义，轻视未来公司居间作用，错误认定未来公司未促成合同成立。未来公司基于与赵桂华、闫桂敏的居间合同，向赵桂华推荐介绍闫桂敏的房屋，赵桂华在未来公司的带看及讲解下，极大加强了对购买涉案房屋的欲望，最终购买闫桂敏的房屋，并签订《房屋买卖合同》。若无未来公司的积极宣传销售、房源推荐、带看及详细讲解，闫桂敏和赵桂华是不可能成立买卖合同的。因此，未来公司的居间行为对赵桂华、闫桂敏未来公司房屋买卖合同的成立起到了至关重要的促成作用。一审判决仅因赵桂华私下联系闫桂敏，就片面认定未来公司没有促成合同成立，显然对“居间”的理解过于狭隘，也轻视了居间作用。三、一审判决未认定未来公司有权向赵桂华、闫桂敏收取居间服务费。未来公司已经促成赵桂华、闫桂敏成立合同，有权收取居间服务费。但一审判决由于未认定未来公司已促成合同成立，也未认定未来公司与赵桂华、闫桂敏居间合同已经成立，才会无可避免地错误认为未来公司“不得要求支付报酬”，仅支持必要费用，这才导致费用发生了根本的“变质”。四、（1）按照民法典草案第965条的立法精神，委托人在接收中介人的服务后，利用中介人员提供的交易机会或者媒介服务绕开中介人直接订立合同的，应该向中介人支付报酬。而新的民法典特意将此条写进法律，就是为了保护中介人员提供服务的价值利益，禁止买卖一方在接受中介服务后，绕开中介逃避支付中介报酬的不诚实信用的行为。而本案事实是买方赵桂华是从未来公司员工朱顺的微信朋友圈第一次了解到涉案房屋的出售信息，并且是在朱顺的带领下现场查看了涉案房屋，其实已经接受了未来公司提供的居间服务。未来公司为其提供了涉案房屋买卖的交易机会。而在查看房屋后赵桂华有极大的购房意向，但在询问中介费用后，为了逃避中介费的支付私下与业主取得联系，并在带看后四天内就与业主签订了房屋买卖合同。（2）一审法院认为最终的房屋交易是由赵桂华通过自己的方式获取了闫桂敏的联系方式，并认定交易的成立并非是基于未来公司员工朱顺的行为而没有支持居间报酬，未来公司认为是事实认定错误以及法律适用错误。正是买方恶意逃避的行为才阻断了未来公司继续提供服务的机会，以致于根本没有办法再为其提供居间服务。而按照合同法第424条的规定，法律保护的其实是居间人提供的交易机会，或者说是媒介服务价值。赵桂华在第一次接触涉案房屋的出售信息，随即为恶意规避中介费的支付又与业主私下取得联系的行为，本身就是严重的失信行为，而一审法院还竟然以此支持不用支付相关的居间报酬，明显在法律规定的保护利益存在认定错误。综上所述，未来公司与赵桂华、闫桂敏的居间合同已经合法成立，未来公司也顺利促成赵桂华、闫桂敏成立房屋买卖合同，有权收取居间服务费。请贵院在全面查明事实的基础上，从保护房地产交易秩序、保护房地产交易服务提供者合法权益的的角度出发，依法作出公正判决！赵桂华对未来公司的上诉请求辩称，未来公司要求赵桂华支付所谓的居间服务费没有任何事实依据、法律依据和合同依据。赵桂华与未来公司之间不存直接的法律关系更不存在居间服务合同关系。未来公司也没有提供一份证据证明朱顺是其员工，朱顺带赵桂华看房不假，但是朱顺并没有任何意思表示，说其是代表未来公司，更没有任何意思表示说明其个人或者公司要向赵桂华收取购房款百分之二的中介服务费用，赵桂华亦未对朱顺做出过任何口头或者书面承诺。居间合同是赵桂华国合同法规定的典型合同之一，其成立与否不是单方面主观臆想的，而是需要双方就其权利义务关系意思表示达成一致的结果，更不允许一方把自己的意志强加于对方。居间合同究其本质来看其实也是一种特殊的委托代理合同关系，居间人只能向其委托人收取报酬。赵桂华并没有委托朱顺购房，朱顺之所以愿意带领赵桂华去看房，他是想得到张云龙发出的微信信息“10万或2个点的中介费”，但这也只是朱顺个人单方面的意愿，也构不成朱顺对张云龙的“承诺”，因为张云龙的信息也仅仅是广告性质，并不具备“要约”条件。朱顺与赵桂华和闫桂敏之间就形成不了居间合同关系，更何况与未来公司。未来公司并没有证据证明其与赵桂华之间居间合同关系成立。这个居间合同是不成立的，这是赵桂华的主要观点。一审认定支付居间服务费，但没有提供相应的证据证明它的实际支出的费用，所以赵桂华认为要求支付费用不成立，没有事实依据的。民法典草案并不具有法律效力，民法典关于把居间合同改为中介合同，支付中介费用，前提条件是合同成立，赵桂华认为实际上居间合同未成立。朱顺确系带赵桂华看房子，但与未来公司没有任何关系，仅仅是朋友间的互相帮助的一个行为，就看到朱顺朋友圈的信息后跟其联系。上诉人赵桂华上诉请求：改判驳回未来公司全部诉讼请求，并由未来公司承担全部诉讼费。事实与理由：一审判决书认定的绝大部分事实正确，但是一审判决在认定“赵桂华和闫桂敏直接联系沟通达成，这说明交易的成立并非是基于朱顺的行为”。一审判决认定未来公司与闫桂敏不存在居间服务合同，却判决赵桂华向未来公司支付“从事居间活动支出的必要费用”，显然无事实与法律依据。朱顺确系带领赵桂华看房，为赵桂华的儿子购房多提供了选择机会，但与未来公司并无关联，朱顺未表明其代表未来公司。未来公司也无任何证据证明朱顺系其员工，更无任何证据证明其为赵桂华花费了“从事居间活动支出的必要费用”。民事诉讼不告不理，无诉求则无裁判。未来公司在一审时诉请依据“居间合同关系”要求赵桂华、闫桂敏支付居间服务费用，并未要支付“从事居间活动支出的必要费用”。未来公司对赵桂华的上诉请求辩称，一、赵桂华确实是从未来公司员工朱顺的微信朋友圈第一次了解到涉案房屋的信息，并且在其带领下现场查看了涉案房屋，接受到了未来公司提供的居间服务，未来公司为其提供了涉案房屋买卖的交易机会，查看房屋后赵桂华有极大的购房意向，但在询问中介费用后为了逃避中介费的支付，就私下与业主取得联系，并在带看后4天内与业主签订了房屋买卖合同，在其与业主的微信记录中可以清晰看到，买方赵桂华在带看后第二天就私下与业主取得了联系，并向业主说明“我们不通过中介了，您就直接报低价给我吧”，即是双方在避开中介的情况下最终才以547万元的价格成交。而按照最新的民法典草案第965条的立法精神“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人员提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应该向中介人支付报酬。”，新的民法典特意将此写进法律就是为了保护中介人员提供服务的价值利益，禁止买卖一方在接受中介服务后绕开中介逃避支付中介报酬的不诚实信用的行为。二、一审法院认为“最终的房屋交易是由赵桂华通过自己的方式获取了闫桂敏的联系方式并认定交易的成立并非是基于未来公司员工朱顺的行为并最终没有支持居间报酬”，是存在认定错误以及法律适用的错误。1、确实赵桂华是通过自己的方式获得了闫桂敏老公的联系方式，进而再直接与闫桂敏签订了买卖合同，赵桂华为恶意逃避中介费的支付才想法涉案通过其它途径获得业主方的联系方式，正是买方恶意逃避的行为才阻断未来公司继续提供服务的机会，致使未来公司根本没有办法再为其提供居间服务。2、按照《合同法》第424条的规定，法律保护的是居间人提供的交易机会或者媒介服务的价值，赵桂华为逃避中介费的支付，恶意避开中介，选择与业主方私自联系并沟通的行为本身就是严重的失信行为，而一审法院以此支持其不用支付报酬，明显存在认定错误。按照《合同法》第420四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者是提供订立合同的媒介服务，而具体到本案未来公司的员工朱顺已经实际带买方赵桂华查看涉案房屋向其披露了涉案房屋出售的信息，提供了媒介服务，所以未来公司认为双方的居间关系已经实际存在的。而朱顺作为未来公司的员工，其也是基于自己的工作行为向买方赵桂华推荐涉案房屋，所以不存在赵桂华刚才所述的只是基于朋友的关系来带看房屋。被上诉人闫桂敏向本院申请不出庭，提交书面答辩意见如下:一、未来公司与闫桂敏未签署过居间合同或其他任何合同。该房产拟出让的信息凤凰山一号小区其他业主、管理处人员及上百个房地产中介均知道，都帮闫桂敏联系过客户。张云龙于2018年5月5日将该房产出让信息在房天下网上发布，任何潜在的购房者通过该网站都可以直接联系上张云龙。未来公司一审提供的证据1里的聊天记录也是一个微信群，群里面基本上全是中介，群里的上百人都知道房屋出让信息，因此这个房子并未单一委托给未来公司或未来公司的某一员工。二、闫桂敏未授权张云龙全权代理案涉房屋交易事宜。未来公司一审时提供的证据1微信聊天记录，这个聊天记录中信息并不是闫桂敏发布的,微信号也不是闫桂敏的。信息是闫桂敏前夫张云龙发布的，当时闫桂敏和张云龙夫妻关系不合正在闹离婚。张云龙清楚这房子不是他的，没有最终决策权，房子也不可能要580万就能卖580万，所以他在群里、与未来公司员工都强调了“530万是没佣金的，有客时多沟通”、“540万是没佣金的，有客时具体谈”（一审时已提供相关证据）。凤凰山一号72栋101房一直在闫桂敏名下，2019年5月20日闫桂敏与张云龙离婚，离婚后闫桂敏拥有该房产的全部产权。该房产的交易价格谈判、与购房人对接、配合购房人贷款办理、房产交易手续以及后期交房等事宜都是由闫桂敏操作。该房产于2019年9月完成交易，整个过程中闫桂敏未授权张云龙全权代理案涉房屋交易事宜。三、未来公司并没有为闫桂敏提供相关服务,未来公司员工没有当面或微信向闫桂敏或张云龙推荐过购房人，没有提供过购房人的联系方式。1.未来公司一审提供的证据3、4里聊天记录无法证明未来公司员工带成交客户看过凤凰山一号72栋101房。记录只能显示未来公司与赵桂华讨论要去看凤凰山一号小区的房子，是否是看的72栋101房并不能确定。而且未来公司证据3、4里提及到的未来公司员工并未通知闫桂敏或张云龙到现场，也从没告知闫桂敏或张云龙有客户要洽谈价格、要沟通中介费用。闫桂敏的案涉房屋最终也并未出售给赵桂华，最终成交价也不是580万。2.未来公司一审提供的证据3、4里提及到的未来公司员工没有当面或微信向闫桂敏或张云龙推荐过购房人，没有提供过购房人的联系方式，没有协助闫桂敏洽谈价格、促成合同、明确权益、申请贷款、办理过户、完成交房等中介方应做的工作。闫桂敏或张云龙没有面见过未来公司员工。2018年5月张云龙将该房产出让信息在房天下网上发布。2019年4月12日，未来公司员工加了张云龙微信。4月19日未来公司员工问了张云龙是不是已卖了房子，之后至5月20日再没有向张云龙咨询过或沟通过任何信息。3.闫桂敏与张云龙于2019年5月20日离婚，2019年9月份该房产交易完成。整个过程未来公司员工从未向闫桂敏提供过任何直接有效的相关服务，闫桂敏也从头到尾不知道有未来公司员工服务的存在。至于未来公司是否服务过另外赵桂华或达成过什么协议，均与闫桂敏无关，未来公司提出的由闫桂敏支付居间服务费等诉求更是毫无道理。4.如按未来公司的逻辑，未来公司可收取费用，那岂不是会有非常多的中介或其他人员向闫桂敏索要费用。案涉房屋是毛坯房、房子没锁，基本上任何人都能看，闫桂敏也无法确认最终成交客户是否还找过其他中介或个人带看过凤凰山一号72栋101房，如果有那闫桂敏还要向每个带看的人支付费用？其次，房屋买家一般会多方打听，据了解最终成交客户在了解房屋质量品质、讨论未来房屋维修装修、进行房屋按揭评估过程中多次找过管理处，而这套房子管理处人员也受委托联系过客户，小区内部分邻居也帮介绍过客户，如果未来公司可收取费用，那么管理处人员、保安、小区邻居也可向闫桂敏索要费用？5.未来公司自认为居间合同成立，但任何合同都不会只有权利而没有义务，未来公司及其员工不仅没有做过协助闫桂敏沟通信息、洽谈价格、促成合同、明确权益、申请贷款、办理过户、完成交房等中介方应做的工作。因此，一审法院做出的未来公司要求闫桂敏支付居间费理据不足、不予支持的判决是完全正确的，应予以维持。综上所述，未来公司的上诉请求无事实与法律依据，请求法院依法维持对未来公司的判决。未来公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求赵桂华、闫桂敏立即向未来公司支付居间服务费232000元（物业委托出售价580万元的4%）；2.本案诉讼费用由赵桂华、闫桂敏承担。一审法院查明：涉案房屋珠海市香洲区***************的原权属人为闫桂敏。闫桂敏与张云龙原系夫妻关系，双方于2019年5月20日离婚。2019年4月12日，张云龙通过微信给未来公司的员工朱顺发信息：“我有房卖，凤凰山一号别墅72栋101，降价出售，580万，单边位置，满五唯一，红本在手。成交后方可给10万或2个点中介费，面积218平，各付各税。业主闫桂敏。看房发车牌号，我通知物业，房子没锁的。光赠送面积就超过300平方，不用单独买车位。”张云龙还一并向朱顺发送了涉案房屋的实拍图。2019年4月13日，张云龙邀请朱顺进入“凤凰山一号72栋101卖房群”的微信群，张云龙在该群发布信息：“凤凰山一号别墅72栋101，降价出售，580万，单边位置，满五唯一，红本在手。成交后方可给10万或2个点中介费，面积218平，各付各税。业主闫桂敏。看房发车牌号，我通知物业，房子没锁的。光赠送面积就超过300平方，不用单独买车位。”张云龙还一并发送涉案房屋的实拍图。2019年4月13日、2019年4月15日，朱顺在其微信朋友圈发布信息：“凤凰山一号、叠拼别墅、218平建筑面积、实用面积达到400以上。”2019年4月14日，赵桂华通过微信联系朱顺称：“4点钟我想去看看凤凰山一号别墅，在哪里与你接头？”朱顺称：“可以，在凤凰山一号门口见。”当天下午，朱顺带领赵桂华实地查看了涉案房屋。2019年4月16日，赵桂华通过微信联系张云龙称：“我们不通过中介了，您就直接报底价给我吧。”随后，双方通过微信就涉案房屋的购买事宜进行协商。2019年4月17日，赵桂华向张云龙支付诚意金6000元，张云龙回复称：“虽然收了诚意金，但因你这里有不确定性，所以我仍会允许其他人看房和谈价，如将来与其他客户成交了诚意金会免息退给您，如没有其他客户成交就保存您的诚意金直至我们达成协议。”2019年6月10日，闫桂敏与赵桂华的儿子王冠宇签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号2019013992），双方约定闫桂敏将其位于珠海市香洲区***************的房地产转让给王冠宇，合同价格为5470000元。一审庭审过程中，未来公司陈述称，1.其确实均未与赵桂华、闫桂敏签订书面的居间服务合同，但其以实际行为为赵桂华、闫桂敏提供了居间服务，核心事实是：未来公司的员工朱顺在微信朋友圈及房天下网发布了涉案房屋的出售信息，并带领赵桂华去查看了涉案房屋，其在本案中提供的居间服务是为赵桂华、闫桂敏提供订合同的机会，赵桂华、闫桂敏是通过未来公司提供的居间服务才达成房屋买卖协议；2.其主张的中介费用的计算方式是：要求赵桂华、闫桂敏各向未来公司支付涉案房屋总价格的2%的中介费用，该费用标准是房地产中介交易的惯例，但不能提供证据证明该标准。赵桂华陈述称，1.其是在朱顺的朋友圈看到了涉案房屋的出售信息，并联系了朱顺，后由朱顺带领其查看了涉案房屋；2.在涉案房屋交易之前，其并不认识闫桂敏，其去查看涉案房屋后，通过朋友从涉案小区管理处拿到了闫桂敏和张云龙的手机号码，后其自行和张云龙就涉案房屋的买卖进行了协商，闫桂敏最后将房屋卖给了其儿子王冠宇。一审法院认为，本案系居间合同关系。针对当事人争议的焦点，结合本案的事实和证据，一审法院对焦点问题分别评判如下：一、关于未来公司与闫桂敏之间是否存在居间合同关系《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”未来公司主张其是以实际行为为赵桂华、闫桂敏提供了居间服务，闫桂敏不予认可，认为其没有委托张云龙出售涉案房屋，张云龙也是向不特定的人发送了有关涉案房屋的出售信息。本案中，张云龙在微信群里群发送涉案房屋的出售信息，并通过微信向未来公司的员工朱顺发送的涉案房屋的出售信息，包括了涉案房屋的面积、价格和中介费用等具体的信息，根据上述法律规定，张云龙的发送信息的行为应当属于要约邀请，即希望房产中介向自己发出带领买房者来买房的要约，朱顺确实有带领赵桂华查看过涉案房屋，但朱顺并未带领赵桂华直接向张云龙发出购买房屋的要约，而且，涉案房屋的原所有人为闫桂敏而并非张云龙，在闫桂敏否认其委托张云龙代其出售涉案房屋、且闫桂敏也并非是通过朱顺与赵桂华进行了涉案房屋交易的情况下，未来公司仅凭张云龙向其发送过涉案房屋的出售信息、闫桂敏和张云龙是夫妻关系，就主张其与闫桂敏存在居间服务合同关系，并要求闫桂敏支付居间费，理据不足，一审法院不予支持。二、关于未来公司与赵桂华之间是否存在居间合同关系未来公司主张其与赵桂华存在居间服务合同关系的事实是：未来公司的员工朱顺在朋友圈发送了涉案房屋出售的信息，并带领赵桂华查看了涉案房屋。赵桂华则认为，其虽然从朱顺的微信朋友圈获得了涉案房屋出售的信息，并由朱顺带领看房，但其是通过朋友直接联系到了闫桂敏和张云龙后，由其儿子购买了涉案房屋，其与未来公司之间不存在居间服务合同关系。对此，一审法院认为，赵桂华确系从朱顺微信朋友圈看到了涉案房屋的出售信息，也在朱顺的带领下现场查看了涉案房屋，从客观上讲，朱顺确实为赵桂华购买涉案房屋提供了一定的机会，但最终的房屋交易是由赵桂华通过自己的方式获取了闫桂敏的联系方式，并和闫桂敏直接联系沟通达成，这说明交易的成立并非是基于未来公司员工朱顺的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，因未来公司未能促成合同成立，不得要求赵桂华支付居间费用，但未来公司可以要求赵桂华向其支付从事居间活动支出的必要费用，因未来公司未能提供证据证明其从事居间活动支出的必要费用的具体金额，一审法院基于公平原则，在综合考虑未来公司所实施的具体居间行为、涉案房屋的交易价值等因素的基础上，酌情确定赵桂华向未来公司支付从事居间活动支出的必要费用30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、赵桂华于本判决发生法律效力之日起十日内向未来公司支付从事居间活动支出的必要费用30000元。二、驳回未来公司的其他诉讼请求。案件受理费4780元，由未来公司负担4162元、由赵桂华负担618元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明，朱顺系未来公司员工，未来公司于2018年9月至2020年6月（共11个月）为朱顺缴纳城镇企业职工基本养老保险合计7102.16元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。根据上诉人未来公司、赵桂华的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案的争议焦点：未来公司与赵桂华以及闫桂敏之间居间合同是否存在的问题，未来公司所主张的居间服务费是否应得到支持的问题。对此，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条对要约及要约邀请作了规定，依法律规定要约应当具备内容具体确定及表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束两项要素。在社会实践过程中，要约的对象通常是特定的，且内容应当包含合同的主要条款。本案中，张云龙通过微信向未来公司的员工朱顺发送委托涉案房屋出售内容（包括涉案房屋的位置、面积、出售价格、税费承担、和承诺出售后中介费用）等信息，张云龙还将朱顺拉进专门出售案涉房产的微信群。张云龙向朱顺发出上述信息的行为，属于发出要约即希望和未来公司订立居间合同关系的意思表示。未来公司的员工朱顺在微信朋友圈及房天下网发布了涉案房屋的出售信息，并带领赵桂华去现场看房的行为，可认定未来公司同意并接受张云龙发出要约的意思表示，至此双方之间居间合同关系成立。张云龙要约行为发生在闫桂敏与张云龙夫妻关系存续期间，涉案房屋属于夫妻共同财产，张云龙委托未来公司出售案涉房屋的行为属家事代理行为，闫桂敏在短时间内签字出售涉案房屋行为即证明闫桂敏对张云龙委托出售案涉房屋事实的认可，因此闫桂敏与未来公司形成居间合同股关系。未来公司的员工朱顺在微信朋友圈及房天下网发布了涉案房屋的出售信息，并带领赵桂华去现场看房，属未来公司提供的居间服务,实现了闫桂敏、赵桂华房屋买卖目的，闫桂敏应支付其承诺的中介费用。一审法院认定闫桂敏与未来公司未成立居间合同，并据此判决闫桂敏不支付中介费用的佣金不妥，本院予以纠正。考虑未来公司并未协助涉案房屋交易中办理税费交纳及产权过户手续等后续服务，本院据此酌定由闫桂敏向未来公司支付居间报酬40000元。赵桂华从朱顺微信朋友圈看到涉案房屋的出售信息，并在未来公司员工朱顺的带领下现场看房，但赵桂华与未来公司未就居间合同的居间费等主要条款达成一致意见，赵桂华与未来公司不构成居间合同法律关系，一审法院对此认定正确,本院二审予以维持。因未来公司与赵桂华无居间合同关系，未来公司向赵桂华主张居间服务费没有合同依据,一审判决依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条判令赵桂华向未来公司支付从事居间活动的必要费用，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，未来公司的上诉请求部分成立，本院对其有理的部分予以支持。赵桂华的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。原审判决事实部分认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初1924号民事判决；二、闫桂敏于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海城市未来房地产顾问有限公司支付居间报酬40000元；三、驳回珠海城市未来房地产顾问有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4780元，由珠海城市未来房地产顾问有限公司负担3980元、由闫桂敏负担800元;珠海城市未来房地产顾问有限公司预交二审案件受理费4780元，赵桂华预交二审案件受理费550元,共计二审案件受理费5330元，由珠海城市未来房地产顾问有限公司负担4530元,由闫桂敏负担800元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年六月三十日书记员 曾芷欣