辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1002民初3153号原告：刘扬，男，住辽阳市宏伟区。委托代理人：陈厚旺，辽宁共宸律师事务所律师。被告：辽宁中泽地产有限公司，住所地辽宁省辽阳市白塔区中华大街一段**。法定代表人：李洋，该公司经理。委托代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。原告刘扬为与被告辽宁中泽地产有限公司买卖合同纠纷一案，于2019年9月25日向本院提起诉讼，本院受理后由审判员曾玥独任审判，于2019年11月14日、2020年3月19日公开开庭审理了本案。原告刘扬的委托代理人陈厚旺，被告辽宁中泽地产有限公司的委托代理人李哲周到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘扬诉称：2015年6月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-XX），约定被告将辽阳市白塔区新运大街XX号房屋出售给原告，该房屋建筑面积75.79平方米，总价1320019元，原告现已向被告交付合同价款1076012元。《商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付使用后720日内由出卖人协助买受人办理产权登记，从双方签订买卖合同至原告起诉之日已经过去1543天，原告多次要求被告履行义务，被告以各种理由推脱。出于无奈原告拒绝支付剩余价款并将被告诉至法院。在我国不动产物权的设立是以不动产登记为要件的，被告的违约行为导致原告不能够取得不动产物权。被告已经构成了根本违约，现原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，因此被告应当将原告已经支付的1076012元合同价款返还给原告。同时原告根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条要求被告按照年利率6%支付资金占用期间的利息。最后原告为使用涉案房屋进行了精装修花费了大量费用，合同解除后原告不能够继续使用涉案房屋，因此被告应当赔偿原告装修价值。请求判令解除双方合同；请求判令被告返还原告合同价款1076012元，并按照年利率6%支付资金占用利息（从2016年11月25日至立案时利息为182573.55元）；判令被告赔偿原告辽宁省辽阳市白塔区新运大街XX号房屋内部装修价值114082.56元；本案诉讼费用及保全费由各被告承担。被告辽宁中泽地产有限公司辩称：双方签订的合同是有效的，原告所购买的房屋已经实际占有并实际使用至今，是由于不能办理房照而产生相关纠纷，但该办理房照事宜责任不在被告，是全国房地产一个普遍现象，辽阳市政府也比较重视该现象，在2018年由市政府牵头，市国资委参与，及无法办理产权证问题出具了三年攻坚战工作方案，所以作为原告起诉的基本事实并不是被告不能履行或不可能履行，所以其诉请要求解除无任何法律依据，原告购买房屋后至今还尚欠被告购房款，综上所述请求法庭结合事实法律，依法驳回原告诉求。本院经审理查明：2015年6月5日，原、被告签订《附件四：合同补充协议》，约定原告刘扬购买被告辽宁中泽地产有限公司开发的辽阳中泽城XX号商铺，并写明因乙方（原告刘扬）资金不足，特向甲方（辽宁中泽地产有限公司）申请首付款无息分期交付，将双方协商达成如下协议：“本商铺：总房款为1320019元整，其中：乙方首付款为人民币660019元整，银行贷款为人民币660000元整。”“《附件四：合同补充协议》，以下简称《协议》，乙方签订《协议》之时，已交付定金人民币50000元整。首付款分期付款：双方约定于2020年6月5日前分五期无息付清。第一期付款于2016年6月5日之前付清人民币122004元整。第二期付款于2017年6月5日之前付清人民币122004元整。第三期付款于2018年6月5日之前付清人民币122004元整。第四期付款于2019年6月5日之前付清人民币122004元整。第五期付款于2020年6月5日之前付清人民币122003元整”。2015年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告刘扬购买位于新运大街XX号房屋一处，建筑面积XX平方米，房屋价款总金额1320019.00元，并写明买受人已交房款660019.00元（含定金5000.00元），余款660000.00元为按揭贷款。合同第十五条关于产权登记的约定处写明“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理”，但双方未约定具体处理方式。原告刘扬共计支付被告辽宁中泽地产有限公司房款416012.00元，其中2015年6月5日支付50000.00元、2016年6月22日支付122004.00元、2017年6月16日支付122004.00元、2018年7月30日支付122004.00元。原告刘扬向中国银行辽阳分行办理贷款，2015年7月31日，中国银行辽阳分行向被告辽宁中泽地产有限公司支付660000.00元。被告辽宁中泽地产有限公司向原告刘扬交付该房屋，原告刘扬对房屋进行装修并占有使用该房屋，但该房屋长期无法办理房屋登记手续。原告刘扬在本案诉讼中于2019年11月13日向本院提交鉴定申请，要求对诉争房屋内部装修价值进行鉴定。鉴定程序启动后，被告辽宁中泽地产有限公司向本院提交首次登记信息单及通知，该房屋现已可以办理房照。2020年1月9日，辽阳利德资产评估事务所作出《资产评估报告书》，评估意见为截止评估基准日2019年12月25日的损失资产项目评估意见为114082.56元。原告刘扬支付鉴定费3700.00元。本院确认的上述事实有原告刘扬提供的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》、收款收据、发票、鉴定费票据，被告辽宁中泽地产有限公司提供的首次登记信息单、通知，资产评估报告书及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告刘扬从被告辽宁中泽房地产有限公司处购买房屋，双方签订《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，其内容不违反法律强制性、禁止性规定，应为有效，原、被告双方房屋买卖关系成立，本院予以确认。合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对如何承担违约责任没有进一步约定，被告辽宁中泽房地产有限公司未按期履行义务，构成违约，应按法律规定承担违约责任。本案争议焦点为原、被告双方签订的合同是否符合解除的条件。合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利义务；法定解除是指合同生效后，在没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。本案原、被告双方并未协商约定解除合同，对于未办理房屋权属证书的违约后果，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述两条均是对开发商违约导致未能取得或无法办理房屋所有权登记的违约责任的规定，区别在于第十九条强调由于出卖人的原因，买受人无法办理房屋权属证书，第十八条是“未能取得”。本案中，原告刘扬起诉时诉争房屋属于第十九条规定的无法办理房屋所有权登记的情形，但现诉争房屋已取得首次登记信息单，可以办理房屋所有权登记，即阻却合同完全履行的情形已经不存在，且原告刘扬已经长期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，将对被告辽宁中泽地产有限公司造成明显损失，且不利于交易的稳定。综上，对原告刘扬主张解除合同，并因解除合同主张返还价款、支付利息并赔偿装修价值的诉求，因现缺少事实依据，本院不予支持。对于因本案诉讼产生的诉讼费、鉴定费用，因原告刘扬起诉时及鉴定时，被告辽宁中泽地产有限公司未按合同约定办理房产登记备案手续，原告刘扬无法办理房屋所有权登记，故该两项费用应由被告辽宁中泽地产有限公司负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告刘扬的诉讼请求。案件受理费16578.00元，减半收取8289.00元，鉴定费3700.00元，由被告辽宁中泽地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  曾玥二〇二〇年六月十二日法官助理马文姣书记员王硕附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。