四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2689号 原告：王洪梅，女，汉族，生于1975年8月27日，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：刘利娟，重庆法洋律师事务所律师。 被告：遂宁市永佳房地产开发有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区西山北路**船山区人民检察院职工联建房****，统一社会信用代码：91510903206157943B。 法定代表人：黄朝伟，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：林毅，男，汉族，生于1953年9月26日，住四川省遂宁市船山区，该公司项目负责人。 委托诉讼代理人：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原告王洪梅与被告遂宁市永佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告王洪梅的特别授权委托诉讼代理人谭兴平、刘利娟到庭参加诉讼，被告遂宁市永佳房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人林毅及委托诉讼代理人兰锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪梅向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判令被告违约，并支付原告违约金1800000元；2、请法院依法判令本案诉讼费用等合理费用由被告承担。诉讼中，原告明确违约责任为：1、逾期交房，2、逾期办证，3、消防验收不合格，4、规划不合格，5、商铺层高不符合约定，6、水电没有在交房时没安装。事实和理由：2012年9月17日，被告遂宁市永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司，合同甲方）与原告王洪梅（合同乙方）签订了《商铺买卖协议》，约定：1、甲方将位于遂宁市门面壹个（位于平面图壹号，建筑面积约94.8㎡），作价3697200元出售给乙方；2、本协议签订之日，乙方一次性支付商铺买售款3500000元，余款197200元待测绘面积最终确定后，采用多退少补的原则一次性结算；3、待该项目商品房预售许可证办理后，双方另行签订商品房买卖合同，并由甲方及时办理登记手续；4、甲方应在2013年年底春节前将所售商铺交付给乙方使用，该商铺所涉及的水、电、气、光纤安装由甲方统一安装，费用由乙方承担；5、违约责任：甲、乙双方应严格履约，否则违约方应向守约方支付违约金1800000元；6、该协议一式两份，经双方签字盖章生效，具有同等法律效力（其余约定，详见《商铺买卖协议》）。 合同签订当日，严格支付购房款3500000元。但被告未按协议约定交付房屋，经原告多次催告，被告于2015年1月23日书面承诺，谎称该房屋已符合交房条件，并按其提供的由遂宁市广惠房产测绘有限公司制作的“金玉兴隆”楼盘面积统计中公园东路33号、35号门市建筑面积计收原告余款203400元。至此，原告缴纳全部购房款3703400元。 由于被告严重违约，致使原告购买的商铺无法使用。为此，原告于2015年10月28日依法提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告之间的商铺买卖协议；2、判令被告退还原告购房款3703400元及利息；3、赔偿原告损失382690元。该案经一审、二审、再审，均未支持原告的诉讼请求。 为及时解纷止争，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，呈状贵院，请求如诉状，请贵院依法及时裁判。 被告遂宁市永佳房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求均不能得到支持，因为原告于2015年3月30日就本案诉争案件已经起诉到船山区法院，最后自愿撤诉，根据法律规定，一案不能二诉；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，因为2015年起诉后至今已经有4年，按照新的法律规定，诉讼时效期限为3年；3、原告的主张逾期交房不是被告的过错，而是政府在修建下穿隧道，是无法交房的，本案原告主张的违约责任应当由政府承担；4、在原告诉状中诉称的事由理由部分说的十分清楚，原告是在2015年12月自愿接房，并补足了购房款的剩余部分，和其他水电费用，被告按照合同履行了义务将房屋移交给原告并安装了水电，而原告已将该房屋出租，水电费原告至今有500元未缴纳，这一事实请求合议庭调取2015年3月30日原告方起诉的档案卷宗；5、原告起诉的违约责任，这部分合同是无效的，因为购房款总计才3600000元，违约金达到了50%，已经超过法定上限，这部分因是无效的；6、原告起诉的消防、规划、层高均不符合规定，在本案中这是另外的法律关系，但原告起诉其他单位的均未得到人民法院支持；7、请求人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2012年9月17日，原、被告双方签订了《商铺买卖协议》，《商铺买卖协议》中载明：“甲方（卖方）：遂宁市永佳房地产开发有限公司，办公地址：遂宁市，法定代表人:黄朝伟；乙方（买方）：王洪梅，5109211975××××××××；……一、乙方所购买的位于遂宁市门面壹个，位于平面图壹号（以双方确认的商铺平面图为准），建筑面积月94.8㎡，该商铺单价为39000元／㎡，总价约为3697200元，人民币大写：叁佰陆拾玖万柒仟贰佰元整。二、本协议签定之日，乙方一次性支付商铺买售款3500000元，人民币叁佰伍拾万元。商铺余款197200元，人民币大写壹拾玖万柒仟贰佰元。待测绘面积最终确定后，采用多退少补的原则一次性结清。三、待该项目商品房预售许可证办理后，双方在尊重该协议法律效益的基础上，另行签订商品房买卖合同，并由甲方及时办理登记手续。四、甲方应在2013年年底春节前将所售商铺交付给乙方使用，该商铺所涉及的水、电、气、光纤安装由甲方统一安装，其中水、电、气、光纤入户费用由乙方承担。五、商铺交付条件。层高为5.7米，清水房，商铺周围无附作物，无权属争议。六、违约责任。甲、乙双方应严格履约，否则违约方应向守约方支付违约金1800000元（壹佰捌拾万元）。……”同日，原告通过中国农业银行向被告转款支付房款300000元；原告通过中国建设银行向被告转款支付房款400000元；原告通过中国工商银行向被告转款支付房款2400000元；原告通过中国邮政储蓄银行向被告转款支付房款400000元；上述合计共支付房款3500000元。 2015年1月23日，被告遂宁市永佳房地产开发有限公司出具《承诺书》，在《承诺书》中被告承诺：“一、我司于今日将公园东路33号、35号门市交付给业主王洪梅所有。二、王洪梅暂以我司今日提供的，由遂宁市广惠房东测绘有限公司制作的“金玉兴隆”楼盘面积统计表中公园东路33号35号门市建筑面积为据，付清门面余款贰拾万零叁仟肆佰元正，王洪梅所购门市面积最终以房屋产权证上确认的建筑面积为准，购房款予以多退少补。三、房地产权证在交房后一年内办齐交付业主。逾期未交付房地产权证的承担违约责任。”同日，原告补齐购房尾款200340元。 （2017）川09民终508号民事判决书中审理查明:2015年2月13日，原告为诉争门面安装水表，用去2690元，诉争门面无电户号。同月22日，原告王洪梅与承租人王玗达成租赁合同，将诉争由王玗用于母婴坊，后双方认为因房屋未安装水、电、气导致无法正常经营，于2015年7月10日解除了租赁合同。2015年5月20日，遂宁市公安消防支队出具该工程“金玉兴隆”工程消防验收不合格的意见，2016年1月29日，该公司申报复验，由于该项目存在的违反消防技术规范的问题依然未得到整改，消防部门再次出具了不合格意见。2016年6月7日，遂宁市城乡规划管理局对“金玉兴隆”工程颁发了《建设工程规划条件核实合格证》。2016年9月30日，被告取得案涉商铺的初始登记。2016年11月23日，被告伪造原告及何文海签名向遂宁市国土资源局提交了《产权呈述书》、《售房协议》、《不动产登记委托书》、《授权委托书》、《房屋拆迁安置补偿协议书》为原告取得了案涉商铺的不动产权证。2017年7月28日遂宁市公安消防支队出具遂公消验字[2017]第0024号建设工程消防验收意见书载明：综合评定该工程[金玉兴隆]项目消防验收合格。遂宁市住房和城乡建设局于2017年9月12日出具竣工验收备案部门意见载明：现金玉兴隆项目已满足竣工验收备案条件，同意重新备案，备案编号不变。 遂宁市广惠房产测绘有限公司出具《分层分户面积统计表》中载明显示：“王洪梅位于的层高经测量为5.7米。” 本院认为，原、被告之间形成的《商铺买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务并享有权利。关于被告是否应当承担违约责任的问题。本案中，原告诉称被告存在六方面的违约责任，分别是1、逾期交房，2、逾期办证，3、消防验收不合格，4、规划不合格，5、商铺层高不符合约定，6、水电没有在交房时安装。原、被告双方在《商铺买卖协议》约定于2013年年底春节前将所售商铺交付给原告使用，该商铺所涉及的水、电、气、光纤由被告统一安装，其中水、电、光纤入户费用由原告承担。但2015年1月23日，被告遂宁市永佳房地产开发有限公司出具《承诺书》中表明被告于2015年1月23日将案涉商铺交付给原告并于交房后一年内，且于2016年11月23日，被告伪造原告及何文海签名向遂宁市国土资源局提交了《产权呈述书》、《售房协议》、《不动产登记委托书》、《授权委托书》、《房屋拆迁安置补偿协议书》为原告取得了案涉商铺的不动产权证。上述事实不符合原、被告双方在《商铺买卖协议》中关于交房及办证的相关约定，被告确系存在逾期交房及逾期办证的情形，其行为构成违约。2015年5月20日，遂宁市公安消防支队出具该工程“金玉兴隆”工程消防验收不合格的意见，2016年1月29日，该公司申报复验，由于该项目存在的违反消防技术规范的问题依然未得到整改，消防部门再次出具了不合格意见。2017年7月28日遂宁市公安消防支队出具遂公消验字[2017]第0024号建设工程消防验收意见书载明：综合评定该工程[金玉兴隆]项目消防验收合格。遂宁市住房和城乡建设局于2017年9月12日出具竣工验收备案部门意见载明：现金玉兴隆项目已满足竣工验收备案条件，同意重新备案，备案编号不变。2016年6月7日，遂宁市城乡规划管理局对“金玉兴隆”工程颁发了《建设工程规划条件核实合格证》。案涉商铺项目进行整改最终消防验收合格，且规划经遂宁市城乡规划管理局确认合格，上述文件是由相关职能部门作出的，本院予以采信，故不存在消防验收不合格、规划不合格的违约情形。案涉商铺的层高经遂宁市广惠房产测绘有限公司测量为5.7米符合原、被告双方最初在《商铺买卖协议》中关于案涉商铺层高的约定。2015年2月13日，原告为诉争门面安装水表，用去2690元，诉争门面无电户号。在《商铺买卖协议》中约定水、电由被告负责安装，但被告没有履行安装义务，其行为存在违约。水、电部分的违约造成原告与案外人租赁合同解除造成了损失。 关于违约责任确定损失大小的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中原告主张被告承担1800000元的违约金，被告未按照合同约定履行的行为已经构成了违约，应当支付原告违约金，且因被告未履行安装水、电的义务造成原告租金的损失，但被告认为该违约金过高，请求人民法院予以调整，根据本案情况及原告实际损失进行酌情考虑，认定本案违约金为150000元。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告就案涉房屋先后向遂宁市船山区人民法院、遂宁市中级人民法院、四川省高级人民法院主张权利，直至2018年7月31日四川省高级人民法院作出（2018）川民审1285号民事裁定书。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因本案于2019年7月10日我院进行立案，故本案没有超过诉讼时效。 关于本案是否为重复诉讼的问题。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中原告的诉求与被告抗辩的前诉的诉求不一致，且诉讼中的标的与前诉的标的不一致，故本案不构成重复诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 一、被告遂宁市永佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王洪梅支付违约金150000元。 二、驳回原告王洪梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，由原告王洪梅负担17700元，被告遂宁市永佳房地产开发有限公司负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 人民陪审员  李爱萍 人民陪审员  冉荣华 二〇二〇年六月一日 书 记 员  刘泽银