福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1140号 原告：陈勋燕，男，1982年8月27日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：王玉洁，女，1987年6月4日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，沙县万豪房地产开发有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁。 原告陈勋燕、王玉洁与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈勋燕、王玉洁的委托诉讼代理人温剑雄，被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈勋燕、王玉洁向本院提出诉讼请求：要求万豪公司支付逾期办证违约金1万元（从2018年6月1日起计至2019年6月28日为11617元，要求支付1万元）。事实和理由：2015年9月2日，陈勋燕、王玉洁与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司开发的沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼1501室商品房（以下简称诉争房产），总金额为592709元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在诉争房产交付后365日内，为陈勋燕、王玉洁办理不动产权证书（以下简称办证）并交付，如因万豪公司原因导致陈勋燕、王玉洁未能在诉争房产交付后365日内取得不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日0.5?向陈勋燕、王玉洁支付违约金。然而，万豪公司逾期392天后才为陈勋燕、王玉洁办证，其行为已严重违约，应承担违约责任。 万豪公司辩称:1.《商品房买卖合同（预售）》约定万豪公司仅承担因其原因导致逾期办证的违约责任。万豪公司已积极履行合同义务，非因其原因导致陈勋燕、王玉洁逾期取得不动产权证，违约责任不应由万豪公司承担；2.陈勋燕、王玉洁主张违约金过高，已超过合同约定总价款1%的限额，不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审质证，到庭当事人对以下事实没有异议，可予以确认： 1.2015年9月2日，陈勋燕、王玉洁为买受人与万豪公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》1份，主要约定：陈勋燕、王玉洁向万豪公司购买诉争房产，总价款592709元；出卖人应于2017年5月30日前交付诉争房产；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在诉争房产交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5?的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%；附件四第（一）条约定，如买受人未缴清全款或存在拖欠款项，出卖人有权暂缓交付商品房，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延；附件十一补充协议第七条第5项约定，买受人确认，在签订本合同及本补充协议前，出卖人已就合同重大事项对买受人进行了提示及说明，买受人确认，在签订本合同及附件、补充协议前已仔细核对、交流各条款、文字……，买受人已充分理解并同意各条款、权责。合同签订后，陈勋燕、王玉洁已按合同约定交纳购房款592709元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争房产交付陈勋燕、王玉洁使用。2019年6月28日，陈勋燕、王玉洁取得诉争房产的不动产权证。 本案争议焦点为：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任；2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”是否属于无效的格式条款，本院予以分析认定如下： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任？ 陈勋燕、王玉洁认为，其已履行支付购房款义务，万豪公司应当履行为其办证的义务。万豪公司逾期办证应承担违约责任。万豪公司主张逾期办证主要是由行政部门造成的与陈勋燕、王玉洁及本案无关。 万豪公司认为，逾期办证不是万豪公司造成，不应由其承担违约责任。万豪公司已于2016年向沙县城乡规划勘测设计室提交了房地产测量计算委托书等相关材料，但沙县城乡规划勘测设计室因人手不够等原因，至2018年10月16日才出具总确权房屋权属证附图。而沙县城乡规划勘测设计室系沙县住建局开办的事业单位，集行政监管职能与经营职能于一身，万豪公司对测绘事项只能被动接受，逾期办证的违约责任不应由万豪公司承担。万豪公司为证实其主张向本院提供以下证据：竣工验收报告、测量说明、房地产测量计算委托书、房屋现场勘测图、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县住建局机构设置、中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知、沙县政府部门管理事业单位截图、福建省自然资源厅行政审批与服务平台截图。 本院认为，万豪公司提供的有关办证情况的材料仅能证明时间上已经拖延，但是否因办证部门原因造成，未提供相应证据证实，其主张逾期办证系因沙县城乡规划勘测设计室造成，证据不足。即便沙县城乡规划勘测设计室拖延办证也是万豪公司与有关部门应协调解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》一方当事人所应履行的合同义务。陈勋燕、王玉洁依合同约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了诉争房产，陈勋燕、王玉洁应在商品房交付之日起365日内即2018年5月30日前取得不动产权证。万豪公司至2019年5月24日才通知陈勋燕、王玉洁前来办证，至2019年6月28日，陈勋燕、王玉洁取得诉争房产的不动产权证书，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，万豪公司已经违约，应承担逾期办证违约责任。 2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”是否属于无效格式条款？ 陈勋燕、王玉洁认为，《商品房买卖合同（预售）》系万豪公司打印并提供，第二十条“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的约定，系为重复使用而事先拟定且未与陈勋燕、王玉洁协商，明显减轻、限制了万豪公司的责任，加重对方责任，排除对方主要权利。且该条款限制逾期办证违约金最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证而不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务，应属无效格式条款。 万豪公司认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定并非预先拟定，不属于格式条款。该条款已加注下划线作为特殊标识并予以说明，并在《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条第5项已进行了提示及说明，该条款并没有免除万豪公司的责任，也不存在其他无效情形，应认定为合法有效条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽事先拟定并在房屋销售中重复使用，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款明确约定了万豪公司的违约责任，并未免除万豪公司责任，加重陈勋燕、王玉洁责任，排除陈勋燕、王玉洁主要权利，不符合格式条款无效的情形。 综上，本院认为，陈勋燕、王玉洁与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。陈勋燕、王玉洁依合同约定付清了购房款，万豪公司未能在约定期限内为陈勋燕、王玉洁办证已经违约，依法应承担逾期办证违约责任。根据合同约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，诉争房屋总价款592709元，万豪公司可在5927.09元限额内支付逾期办证违约金。根据逾期办证违约金按日0.5?计算的约定，违约金限额5927.09元，逾期200天即可达该限额。万豪公司从2017年5月31日起至2019年5月24日才通知陈勋燕、王玉洁办证，已逾期超过200天，万豪公司应支付陈勋燕、王玉洁逾期办证违约金5927.09元。陈勋燕、王玉洁主张逾期办证违约金超出合同约定部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付陈勋燕、王玉洁逾期办理房屋权属证书的违约金5927.09元； 二、驳回陈勋燕、王玉洁其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序，减半收取受理费25元，陈勋燕、王玉洁负担10元，沙县万豪房地产开发有限公司负担15元。 沙县万豪房地产开发有限公司负担的案件受理费，应于判决生效之日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 郑柳琴 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 吕 剑 书 记 员 余清英 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。