广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1801号上诉人（原审原告）：张广娥，女，汉族，1980年5月14日出生，住广东省五华县******枣树下，身份证号码：422************52X。委托诉讼代理人：陈柳，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇。法定代表人：宁某1。被上诉人（原审被告）：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市*********。法定代表人：周某1。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷**。法定代表人：孟某1。上诉人张广娥与被上诉人惠州市海景银滩酒店管理有限公司、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张广娥上诉请求：1、请求撤销（2019）粤1391民初2542号《民事判决书》，改判被上诉人一向上诉人支付拖欠租金人民币14725元（暂计至2019年5月15日）及违约金11696.55，实际计算至被上诉人交还房屋之日；被上诉人二、三对上述付款义务承担连带责任。2、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误分配举证责任，认定事实存在严重错误。上诉人与伊思德（中国）有限公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》该租赁合同约定的期限是六年，自2015年5月1日至2021年4月30日，后因伊思德公司与美泰诚公司经营理念不合，未再继续经营，美泰诚公司的告知函也已经证明了该项事实。被上诉人海景银滩公司在美泰诚公司的指定下代替伊思德公司承租了上诉人的房屋，海景银滩公司及山水酒店一直也在使用上诉人的房屋，并按月向上诉人支付租金已经充分说明双方之间存在事实租赁关系，上诉人未能提交与海景银滩公司之间签订的《租赁合同》是因海景银滩公司未将合同交付给上诉人，但是海景银滩公司已经以支付租金的行为及出具《九点回复》认可了这一事实。上诉人购买由被上诉人二开发的房产，并办理了不动产权证，被上诉人前后指定三家酒店管理公司承租上诉人的房产，涉案房产从一开始也是作为酒店公寓进行开发的，上诉人在一审中提交的被上诉人出具的九点回复也证实被上诉人自认了涉案房产存在欠租情形。同时该份九点回复中第四条载明“原来给一呆签约可以换住的业主可以继续换住”、第五条载明“原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩、新合同条款按豪派特原合同条款执行”，审理上诉人案件的同时，一审法院同时审理涉案楼盘上百户业主的诉讼，所有的关联事实都指向涉案房产是由被上诉人三指定的被上诉人一承租的，被上诉人一也按照与涉案楼盘其它业主相同的租金标准向上诉人支付租金，甚至支付租金的月份也是一致的。在被上诉人未出庭质证、答辩的情况下，一审法院仅因上诉人手中没有租赁合同就认定上诉人未能证明案件事实，驳回上诉人的诉讼请求，完全是错误分配举证责任，就如审理民间借贷案件一样，借款合同并非证明借贷关系存在之必须，原告只要举证了转账凭证就能证明基本的借贷关系存在，除非被告抗辩，才要求原告进一步举证，本案的法律关系相似，但一审法院仅以没有书面的租赁合同就认定租赁关系不存在进而完全驳回上诉人的诉讼请求，认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市海景银滩酒店管理有限公司、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。原审原告张广娥向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告海景公司之间签订的《委托出租服务合同》；2、判令被告山水公司按合同附件三《房产委托出租之房间交付标准及房况说明》的标准将房屋恢复原貌后移交原告；3、判令被告海景公司支付从2018年9月1日起至实际交房之日止的租金（其中2018年10月1日至2019年4月30日按每月1870元的标准计算；2019年5月1日至2020年4月30日按每月2040元的标准计算；2020年5月1日至2021年4月30日按每月2210元的标准计算）及按每日百分之一计算的逾期违约金（违约金从2018年10月1日起计算至实际退房之日止）；4、判令被告山水公司、被告美泰诚公司对被告海景公司的上述付款义务承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费由三被告承担。原审法院认定事实：原告自认其于2016年11月2日与被告美泰诚公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告美泰诚公司开发的坐落于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑3栋10层15号商品房。2018年，原告取得该房屋的不动产登记证书。不动产登记证书注明：涉案房屋用途为成套住宅。2016年1月17日，原告作为甲方，与案外人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）作为乙方签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，约定：甲方同意将上述房屋委托给乙方作酒店公寓经营使用；乙方按月向甲方支付租金（支付租金时乙方为甲方代扣代缴国家规定的房屋出租所需税费），前三年房屋租金已于协议签订时一次性支付给甲方，第四年为1870元/月，第五年为2040元/月，第六年为2210元/月；本协议有效期6年，自2015年5月1日起至2021年4月30日终止；协议期满后，乙方应退还甲方享有所有权的物品；乙方自第四年起有义务在扣除相关的税金后，于次月10日前将租金支付到甲方指定账户，若乙方超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第六个工作日起甲方有权向乙方收取该月甲方享有税后租金1%作为滞纳金。关于房屋交付标准及房况说明，合同附件三《房产委托出租之房间交付标准及房况说明（所有权归业主）》约定房屋的室内交付标准为：入户门为高级木质门配高级电子密码锁；卫生间为品牌防滑瓷砖、局部石材，品牌瓷砖地面，高级防潮乳胶漆吊顶天花，TOTO/美标/科勒洁具，卫浴钢化玻璃门，金属材质卫浴五金；卧室和客厅，地面为品牌防滑瓷砖，墙面为高级防潮乳胶漆、局部艺术、软/硬包；阳台，高级中空5+6A+5隔热玻璃铝合金阳台门，品牌防滑瓷砖或防腐木地面，高级防水外墙漆墙面及天花，型材、钢化安全夹胶玻璃栏板栏杆；其它，西门子/西蒙/施耐德品牌开关/插座、品牌常规灯具、艺术灯饰、品牌户式中央空调、中央热水系统、LED高品质电视、换气扇、电话机、网络信号、冰箱、保险柜。2018年12月2日，被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司根据本案房屋所在小区临时业委会成员提出的诉求，作出《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》，主要内容为：“2018年12月2日临时业委会成员、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司达成如下协议：1、2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金，2018年9月15日至2019年1月31日期间的业主租金，于2018年12月30日前给出双方认可的解决方案，后续所有租金支付必须按合同约定日期执行，逾期按法律规定最高额度赔偿；2、办证费、契税余款从12月3日开始退还给业主；……5、原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行；6、5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2000元/月（实收）的租金保底支付……”。本案审理过程中，原告为证明被告美泰诚公司参与本案房屋出租合同的事实，提交了被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出《郑重申明》、被告美泰诚公司于2015年8月5日向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，以及被告美泰诚公司的广告宣传单。被告美泰诚公司在《郑重申明》中载明的相关内容为：“……作为出卖人基于我们之间的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条的约定，于2013年1月25日于深圳豪派特国际酒店管理有限公司（以下简称‘豪派特公司’）签订了《豪派特酒店管理有限公司合作合同》……为能够有效采用专业酒店管理模式和管理经验……于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确问题豪派特公司对东能银滩项目实行管理……由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将有我司依法承担……由于豪派特公司的经营管理理念、水准、效率未达到合同约定要求……我司于2015年2月5日和4月27日分别书面致函豪派特公司，通知解除前述相关委托合同……综上，我司承诺承担东能银滩小业主与豪派特公司之间所签订的《房产出租委托服务协议书》而产生的一切法律责任……”。被告美泰诚公司在《致业主的一封信》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。案外人范军总的银行流水显示，被告美泰诚公司在2015年7月至2017年2月期间向案外人范军总支付了租金款项。被告美泰诚公司在给案外人胡艳丽的《通知函》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效果上无法达到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。涉案楼盘的广告宣传单显示的内容为：“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”。原告为证明涉案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图复印件、被告山水公司的银联回单复印件、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片复印件、“山水花园酒店”的客房价目表及名片复印件作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图复印件，内容显示“东能·山水花园度假中心”是中青旅山水股份集团有限公司旗下高端度假品牌；被告山水公司的银联回单复印件，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元；“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片复印件，内容显示涉案楼盘门口招牌为“东能·山水花园度假中心”；“山水花园酒店”的客房价目表及名片复印件，内容显示山水花园酒店地址为惠州市*********。被告山水公司对上述证据的真实性认可，但认为与该公司无关。原审法院认为，本案争议的焦点涉及原告与被告海景公司之间是否存在房屋租赁合同关系的事实认定及相关合同责任承担的问题。关于原告与被告海景公司之间是否存在房屋租赁合同关系的事实认定问题。原告提交的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，是其与案外人伊思德公司签订的房屋租赁合同，不是原告与被告海景公司签订房屋租赁合同。原告提交的被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出《郑重申明》、被告美泰诚公司于2015年8月5日向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，相关证据材料均形成与原告与被告美泰诚公司签订商品房买卖合同之前，即相关事实发生在原告购房之前。这些证据，对于原告主张的与被告海景公司之间是否存在房屋租赁合同关系的事实，不具有证明力。原告提交的被告美泰诚公司的广告宣传单也没有被告海景公司与原告签订房屋租赁合同的相关内容。原告提交的被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司于2018年12月2日作出的《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》，其中关于“2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金”的内容，虽然能够作出关于被告海景公司自愿承担全部业主未能收到的房屋租金支付义务的事实。但对于原告是否有应收而未收租金的事实，原告未能举证予以证明。并且依据该《回复》关于“原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行”的内容，业主在承诺与豪派特、案外人伊思德公司解除房屋租赁合同并与被告海景公司改签相应的房屋租赁合同的情况下，才能与豪派特公司、案外人伊思德公司之间形成与原合同条款内容相同的房屋租赁合同关系。而原告也未提交有关其承诺与案外人伊思德公司解约并与被告海景公司改签租赁合同的相关证据。故对于原告与被告海景公司签订了《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，以及原告与被告海景公司之间形成事实上的房屋租赁合同关系的事实，原审法院依法不予认定。关于在原告与案外人伊思德公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》中，案外人伊思德公司与被告美泰诚公司之间是否存在隐名代理关系的问题。被告美泰诚公司在其向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重声明》中关于“于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确问题豪派特公司对东能银滩项目实行管理……由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将有我司依法承担”的声明，能够证明豪派特公司隐名代理被告美泰诚公司与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》的事实。但并不能据此判定在案外人伊思德公司与原告签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》中，案外人伊思德公司也是被告美泰诚公司隐名代理人。而原告也没有提交案外人伊思德公司也是被告美泰诚公司隐名代理人的足够证据。故对于案外人伊思德公司隐名代理被告美泰诚公司与原告签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的事实，原审法院依法不予认定。据此，不能认定被告美泰诚公司是原告与案外人伊思德公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体即实际承租人。关于原告要求被告海景公司和美泰诚公司承担合同责任的相关诉讼请求问题。如前所述，原告不能举证证明原告与被告海景公司之间存在签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》和形成事实上房屋租赁合同关系的事实。原告也不能举证证明被告美泰诚公司是其与案外人伊思德公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体即房屋实际承租人。故对于原告据此对被告海景公司和被告美泰诚公司提出的有关本案房屋租赁合同的相关诉讼请求，原审法院依法不予支持。关于被告山水公司应否承担合同责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人。原告对此应当承担举证不能的责任。故对于原告提出的被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人的主张事实，原审法院依法不予认定。原告提出的被告山水公司是原告与被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。同时，根据原告的陈述，被告山水公司仅也是次承租人，其与原告没有签订相应的房屋租赁合同。即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与案外人伊思德公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。故原告对被告山水公司提出的有关承担合同责任的相关诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张广娥的诉讼请求。案件受理费460.53元，由原告张广娥负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人与案外人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）签订了《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，该协议系当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与案外人伊思德公司之间存在租赁合同法律关系，上诉人没有将案外人伊思德公司列为被告，而是直接将被上诉人等列为被告以保障其权益不当，故其诉请应当驳回。当然，上诉人可以另案起诉案外人伊思德（中国）有限公司，并列被上诉人为被告以保障其合法权益。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费460.53元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年六月二十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩