山西省兴县人民法院民事判决书（2020）晋1123民初152号原告任×，住兴县。委托代理人方×，女，山西宗耀律师事务所律师。被告山西明泽房地产开发有限公司（以下简称“明泽地产”）。统一社会信用代码：911400007136784280。法定代表人李×，户籍地山西省太原市。委托代理人赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称“兴县农行”），统一社会信用代码：911411231124607229。负责人于×。委托代理人马×。原告任×与被告山西明泽房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人中除被告山西明泽房地产开发有限公司法定代表人李×、第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行负责人于×未到庭外其余到庭参加诉讼，现已审理终结。原告任×诉称，2010年8月10日，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元3层302号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积92.11平方米，房屋总价款为152534元，原告首付房款84534元，余款68000元办理银行按揭。后原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书,按揭贷款84534元已付被告。被告于2011年1月交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用8428元。2011年4月，原告装修了该房屋，装修费用80000元。2011年6月，原告住入该新房。2013年5月，原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、出现通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调,2014年5月，被告对3号楼的地基灌了水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽，原告住房的安全受到严重影响。为此原告多次找被告处理，至今未有结果。原告同楼住户任爱兵于2016年起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为:“兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。本次司法鉴定检查时本人不在现场，司法鉴定意见书里载明的装修时间为2015年是本人弟弟任爱兵所说。从2015年至今该房屋空置。基于以上事实，原告认为：原告与被告的签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告所提供的房屋基础及主体结构质量存在的问题严重影响原告居住使用,故被告的行为违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，为此，原告根据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告任×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2010年8月10日签订的商品房买卖合同；2、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告任×的购房款84534元、办理房产证等费用8428元；3、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告任×因房屋涨价形成的损失费59596元、装修费损失64590元；4、原告任×所购被告的商品房退回被告；5、解除原告任×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告任×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金68000元及利息22938.82元；7、本案诉讼费用及鉴定费8500元均由被告承担。鉴于此，原告认为：一、原告任×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，依法应当解除。2010年8月10日，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元3层302号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积90.11平方米，房屋总价款为152534元，原告首付房款84534元，余款68000元办理银行按揭。后原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款84534元已付被告。被告于2011年1月交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用8428元。2011年4月，原告装修了该房屋，装修花费80000元。2011年6月，原告住入该新房。2013年5月，原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、出现通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对三号楼的地基灌了水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽。原告住房的安全受到严重影响。为此，房屋受损住户派代表于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户任爱兵于2016年起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园3＃楼安全性等级为Dsu级”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常的居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”，原告任×与被告开发有限公司签订的商品房买卖合同依法应当解除。二、原告的诉讼请求合理合法应予支持。被告应返还原告的购房款、被告代收的各项费用；银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同的效力向将来发生效力、而恢复原状是指当事人应恢复到订约前的状态，因此，原告与被告的商品房买卖合同依法解除后，被告应予返还原告购房款及被告代收的费用。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被认定无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人和买受人。即原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同解除后，被告应返还原告支付给第三人的贷款本金及利息，并应返还原告任×的购房款84534元、代收费用8428元。被告提出原告在被告山西明泽房地产开发有限公司处缴纳代收费用为4544.29元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之第三条规定：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉、答辩状，代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。故被告至少应该返还被告承认的收取原告的4544.29元。三、原告的损失被告应依法予以赔偿。经原告申请，兴县人民法院依法委托山西秉信资产评估事务所做出的晋秉信评报字【2020】第005号资产评估报告评估结论为：龙兴花园3幢4单元302号房屋在评估基准日房屋装修评估值为64590元，涨价损失为59596元。原告支出鉴定费8500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款之规定，原告与被告合同解除后原告装修房屋的损失、房屋涨价的损失应由被告予以赔偿，原告所支出的鉴定费系因被告的过错造成的，故也应由被告承担。被告提出的山西秉信资产评估事务所无鉴定装修损失的意见在高利军与被告等商品房买卖合同纠纷一案二审庭审过程中提出过，经吕梁中级人民法院核对，该鉴定机构有鉴定装修损失的资格。原告提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份；2、原告任×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2010年8月10日签订的商品房买卖合同书复印件一份；3、房屋销售专用收款收据复印件（原告购买房屋首付款为84534元）；4、住宅使用说明书及住宅质量保证书复印件一份；5、山西秉信资产评估事务所出具的资产评估报告（晋秉信评报字【2020】第005号）一份（证明内容是房屋装修评估价为64590元，涨价损失为59596元）；6、鉴定费8500元票据（原件）一支；7、被告在交房时收取费用的清单明细表，任×所买房屋面积为92.11平方米，所交费用为8428元；8、山西省吕梁市中级人民法院（2018）晋11民终2315号生效民事判决书，证明内容：龙兴花园三号楼整体建筑安全等级为DSU级；9、山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所出具的晋建司鉴2018兴县-建鉴字第001号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全等级为DSU级（出示原件，提供复印件）。被告山西明泽房地产开发有限公司辩称，原告任×所述代收费用8428元没有相应证据予以证明，请求予以驳回。任×的评估报告中对装修时间的认定错误，其鉴定结果是错误的。一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法、有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础。被告于2011年1月交付房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，原、被告双方的购房合同已经履行完毕。被告交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收，确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实并非被告方原因造成，现原告以此为由要求解除合同并赔偿损失没有事实依据。二、原告主张的代收费用8428元没有证据证明，请求法院依法驳回。根据《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，现原告就自己的诉讼请求并未向法院提供证据予以证明，请求贵院依法驳回其诉讼请求。三、山西秉信资产评估事务所对涉案房屋的装修时间认定错误，且并未出庭对评估报告与起诉状不一致的地方予以说明，其鉴定意见不能作为本案参考依据，应当重新予以鉴定。本案中原告起诉状陈述的装修时间为2011年4月，而评估报告中对原告装修房屋的时间描述为“任×于2015年装修”，庭审过程中，原告自认装修时间为2011年4月，评估报告中对装修时间的认定是错误的，装修损失的鉴定需要了解装修时的材料市场价及相应的工时工费。本案评估机构对装修时间认定错误，其根据错误的基础事实出具的鉴定报告不能作为本案计算装修损失的依据。其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。四、对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。商品房价值中包含了市场价值和使用价值，山西秉信资产评估事务所仅对涉案房屋的市场价值进行了评估，却未考虑到商品房的居住属性，现原告自2011年6月入住后2016年搬离涉案房屋，其对涉案房屋进行了使用，应当计算其使用价值。对于原告主张的涨价损失费用，应当参照贵院对于装修损失的计算方式，即涨价损失为59596÷20×（20-5）=44697元。主要理由：一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法、有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础。二、原告向被告缴纳的办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用是通过被告向相关单位缴纳的，被告只是代收，现该费用已经全部缴纳，不应要求被告返还。原告向被告缴纳的办理房产证费用等费用，是被告代收并向兴县房产管理局、第三方贷款机构、自来水管理公司缴纳的，该费用在被告为原告办理各项手续时已经交给了相应部门，不存在返还的事实。三、山西秉信资产评估事务所不具备鉴定装修损失的鉴定资质，其鉴定意见不能作为本案参考依据。装修损失的鉴定需要对装修现场进行勘察测量，计算装修工程量，了解装修时的材料市场价及相应的工时工费，是建设装饰工程的内容，属于工程造价鉴定范畴。根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》的规定：承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。而本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业。其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。四、对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。商品房价值中包含了市场价值和使用价值，山西秉信资产评估事务所仅对涉案房屋的市场价值进行了评估，却未考虑到商品房的居住属性，现原告自2011年12月28日入住后至今仍在使用涉案房屋，其对涉案房屋进行了使用，应当计算其使用价值。对于原告主张的涨价损失费用，应当参照贵院对于装修损失的计算方式，即涨价损失÷20×（20-居住年限）。被告山西明泽房地产开发有限公司对原告任×提交证据的质证意见为：对证据1、2、3无异议；对于证据4有异议，证明内容补充说明明泽地产在2011年向原告交付了房屋；对证据5，秉信司法鉴定所出具的装修损失鉴定费用不予认可，鉴定报告中写明原告于2015年装修，与起诉状上事实与理由部分2011年4月原告装修房屋内容不符，同时鉴定意见中评估测算第十一页“根据现场勘验测量的装饰工程量及向相关人员了解的资料估算出案例工程的部分项工作量”，这属于工程造价计价方面的特殊鉴定事项，秉信评估所没有相应的鉴定资质，其对装修工程量的评估鉴定意见没有依据；对证据6的鉴定票据，只认可涨价损失的鉴定费用；对证据7不予认可，龙兴花园费用明细表没有明泽房地产公司签字盖章，综合以往的诉讼案件应当以被告公司实际出具的收据作为收费依据；对于证据8的生效判决文书不予质证。被告山西明泽房地产开发有限公司未提交证据。第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行辩称，本案所涉房贷款已经由原告任×自己付清。具体为：本金68000元、利息22938.82元。第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行对原告提交证据无异议。经审理查明，2010年8月10日，原告与被告签订商品房买卖合同书，原告任×购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元3层302号房一套，该房建筑面积92.11平方米，房屋总价款为152534元，原告首付房款84534元，余款68000元办理银行按揭贷款。后原告与被告及第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订个人购房担保借款合同,按揭贷款本金68000元及全部利息22938.82元已由原告付第三人。被告于2011年1月交付原告该房屋。2011年4月，原告装修了该房屋。2011年6月，原告住入该房。从2015年至今该房屋空置。原告同楼住户先前起诉被告后，经起诉人申请、兴县人民法院委托，山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，其鉴定意见为："兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。本次诉讼中，经原告申请、本院委托，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日作出具晋秉信评报字【2020】第005号资产评估报告，该报告评估结论为：龙兴花园3幢4单元302号房屋在评估基准日的房屋装修评估值为64590元、涨价损失评估值为59596元。原告已付该评估费8500元。原告、被告、第三人陈述及原告举证材料证实了上述基本事实。本院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除；原告与第三人以及被告的住房贷款合同亦应当相应解除。被告应当返还原告首付款、原告已偿还的借款本金与支付的利息。被告应当赔偿原告装修损失及涨价损失款，该装修损失应为51672元【（64590元÷20年）×（20年-4年）=51672元】。被告亦应赔偿原告司法评估费。第三人无过错，依法不应承担民事责任。原告、被告的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第97条、第111条、第113条第1款，《最高人民法院》第13条、第24条、第25条之规定，判决如下：一、解除本案所涉原告任×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；二、解除原告任×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行以及被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的本案所涉按揭贷款合同；三、本案所涉原告任×所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋退还被告山西明泽房地产开发有限公司；四、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告任×首付款84534元；五、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告任×已付房贷款本金68000元以及已付房贷款利息22938.82元（合计90938.82元）；六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告任×该房屋装修费51672元、该房屋涨价损失59596元；七、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费8500元；八、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费2124元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长 牛晋光人民陪审员 彭迎泽人民陪审员 王莉莉二〇二〇年六月二十一日书记员 史慧芳