安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初1044号 原告（反诉被告）：武继发，男，汉族,1970年10月12日出生,住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：王荣，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢丽娟,女,汉族,1978年4月3日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：赵曼曼，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周梅，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）武继发与被告（反诉原告）谢丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）武继发的委托诉讼代理人王荣、被告（反诉原告）谢丽娟委托诉讼代理人赵曼曼到庭参加诉讼。本案现审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令房屋租赁合同无效;2.请求判令被告返还原告房屋租金108000元,履约保证金27000元,装修费98900元,以上费用共计233900元;3.本案诉讼费由被告承担。当庭变更：第二项增加请求谢丽娟返还物业费、水电费合计人民币9000元。当庭明确：租金是从2018年的11月30日到2019年11月30日。装修费合计98900元，我们前后分两次装修。事实与理由:原告武继发在合肥市蜀山区经营汽车修理厂,为方便车友联谊,原告向被告租赁场所用来开车友俱乐部食堂(非经营性质)。2018年11月30日,被告与原告签订房屋租赁合同,将位于合肥市蜀山区樊洼路998号商业街三楼西房屋出租给原告作食堂使用,租期为三年,合同签订后原告先后支付一年租金108000元,履约保证金27000元,装修花费185000元。食堂投入使用后无故遭到频繁投诉举报,并被物业停电,责令停业整改。此后,原告走访调查并找物业核实,其所承租房屋系被告从合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司(以下简称:“安兴公司”)承租过来的,原租赁合同明确约定房屋用途为办公,未经安兴公司书面同意,不得转租,不得改变租赁用途,被告显然恶意欺骗房屋租赁用途,且未经出租人安兴公司同意,擅自转租,事后亦未取得安兴公司追认,其恶意欺诈行为已经严重侵害原告权益,为维护自身合法权益，原告遂具状起诉至法院,恳请判如所请! 被告辩称：原告的诉讼请求我们认为没有任何事实和法律依据，我方均不予认可。1.案涉租赁合同是原、被告双方自愿协商，是双方真实的意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效。原告应当支付租金及相关租赁费用。2.即使以未经出租人同意转租和改变房屋用途为由请求认定转租合同无效，也应由出租人合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司主张，而不是由原告主张，原告与被告签订房屋租赁合同时，就知晓被告与出租人合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司签订的租赁合同的内容，但其仍然与被告签订房屋租赁合同并实际使用涉案房屋经营至起诉前，现主张房屋租赁合同无效，并要求返还相关费用，既违反诚实信用原则，又无法律依据。3.是原告主张的食堂投入使用后无故遭到举报，并被物业停电，责令整改，都是因其自身使用不当所造成的，与被告无关。 反诉原告谢丽娟向本院提出如下诉讼请求：1.请求解除双方《房屋租赁合同》；2.请求判令反诉被告立即返还房屋,并将房屋恢复原状；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年11月30日至实际返还之日的房屋租金（按照月租金9000元计算）；4.请求判令反诉被告立即付清物业费10208元（物业费暂计算至2020年2月17日，实际应计算至房屋返还之日）、电费14418.3元、税费693元，共计25319.3元；5.请求判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2018年11月30日，反诉原告将位于合肥市蜀山区樊洼路998号商业街3楼西房屋出租给反诉被告使用，双方约定：租赁期限为3年，月租金为9000元。月租金按6个月为一个支付期，合同签订日支付首期租金，先支付后使用，以后反诉被告需在每一支付期起始日30天前全额付清下期租金。反诉原告将房屋交付给反诉被告后，反诉被告本应于2019年4月30日前支付2019年11月30日至2020年5月30日的租金，但经反诉原告多次催要，反诉被告至今未支付相应租金。反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，根据合同约定反诉原告有权解除协议并要求反诉被告支付相应租金。 原告（反诉被告）武继发辩称：1.案涉房屋早于租赁合同到期前，也就是2019年11月30日之前不再继续使用。武继发不应当继续承担后续房租。谢丽娟系无权处分，武继发所签订的案涉房屋租赁合同系无效合同，后期依然没有得到太阳湾公寓所谓的大房东的认可追认，经过原告武继发去现场走访调查以及找到太阳湾物业，以及太阳湾公寓的说明并没有告知该案涉房屋可以对外转租，明确向我方说明该案涉房屋必须经过其书面同意，因此谢丽娟应当返还房屋的租金保证金、物业水电费累计金额144000元。自2019年11月13日之后，武继发已经不再继续使用该案涉房屋，反而是谢丽娟一直在使用。合同签订之初，谢丽娟让原告为其单独装修办公室，用于经营浙江万安达消防工程有限公司安徽分公司，经本代理人通过走访调查了解，谢丽娟又单独挂牌湖南六建机电安装工程有限公司安徽分公司，而且一直安排其公司部分工作人员，包括财务在案涉房屋中办公，案涉房屋的后续房租应当由谢丽娟本人承担。谢丽娟将原属武继发承租的餐厅内的包厢擅自改成其公司财务室，并安排其工作人员梁云在里边办公至今，谢丽娟带领其公司工作人员一直在使用案涉房屋，因此后续的房租应当由谢丽娟本人承担，不应当由武继发继续支付。答辩人已经支付一年水电物业费并不存在拖欠、被答辩人水电费物业费的情况。由于在一年承租期内武继发也应交清了物业费、水电费，谢丽娟无权要求武继发继续交付，原告将提供相关的证据，2019年5月23日武继发已经转款累计金额9000元至谢丽娟兴业银行青阳路支行尾号为2216账户，谢丽娟也确实已经收到该笔费用即为武继发承租期间所缴纳的一年内物业费、水电费，因此，本案中，谢丽娟主张物业费、水电费没有任何事实依据。谢丽娟一直在使用其案涉房屋，相关的物业费、水电费应当由其自身承担。 经审理查明：2017年1月1日，出租方（甲方）安徽安兴太阳湾老年公寓有限公司与承租方（乙方）浙江万安达消防工程有限公司安徽分公司签订房屋租赁合同，约定甲方将位于合肥市蜀山区樊洼路998号商业街B1楼中楼3层西房屋出租给乙方作为经营使用，并由乙方直接向甲方支付租金、水电费、物业服务费、保证金等所有相关费用，甲乙双方一致确认租赁房屋的建筑面积352平方米，租赁房屋经营业态为办公，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的业态，乙方承租物业赁期为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，租赁期内，装修免租期为3个月，即2017年1月1日至2017年3月31日，装修期免收租金，但装修免租期内发生的水、电、物业服务费等其他费用据实结算，由乙方承担等未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租、转让，乙方承诺其经营活动不得违反包括但不限于有关工商、公安、卫生、防疫、文化、环境等行政执法部门或公用事业单位的行政法规、规范要求，乙方将承担因其证件不全或不正当经营所造成的直接责任，甲方有权选择解除合同并要求乙方承担违约责任。武继发自称使用案涉房屋至2019年11月13日。 2018年11月30日,被告（甲方出租方）(谢丽娟在合同首页注明本人身份证号码)与原告（乙方）签订房屋租赁合同,将位于合肥市蜀山区樊洼路998号商业街三楼西房屋出租给乙方作为经营使用（除南边办公室外，公司走道和卫生间双方公用）并由乙方直接向甲方支付租金、物业服务费、水电费、保证金等所有相关费用，租赁房屋经营业态为公司食堂，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的业态，乙方承租物业租赁期为3年，自2018年11月15日至2021年11月15日，乙方承租前三年期满后，须后三年按10%租金递增续签，租金按9000元/月支付，月租金按6个月为一个支付期，合同签订日支付首期租金，先支付后使用，以后乙方需在每一支付期起始日30天前全额付清下期租金54000元，乙方须向甲方缴纳27000元作为履约保证金，水费3.5元/吨，电费1.3元/度，物业费2元/平方，双方约定交房时间为2018年11月30日，租赁房屋交付时，甲方双方现场确认租赁房屋及其附属设施的状况，乙方需爱护甲方提供的办公座椅，归还时要确保完好无损，乙方在租赁房屋内进行装修装潢，可以进行设备设施添置，需向甲方提交相关材料，经甲方同意后，乙方方可进行设备设施添置。此前已盖印鉴章的合同无效,一切以新合同有效甲方对乙方的水表、电表提供专业化管理等。原告向谢丽娟账户转款54000元，27000元，2019年5月23日转给谢丽娟4200元，3800元，同日转款55000元。武继发接收房屋后，对房屋进行装修，武继发通过微信转账支付装修费91400元，另7500元提取现金，无法确认系支付装修费用，2019年11月13日蜀山区通过网络平台向井岗镇转办，蜀山区樊洼路太阳湾养生公馆物业用房三楼出租他人经营太阳湾汽车俱乐部餐厅，油烟严重扰民，前期反映后已经停业，但现又重新营业，望尽快取缔，限办日期2019-11-18，合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司公馆服务部发出违章建筑整改通知书，B1三楼汽车俱乐部会员：会员您好：经查，您户存在以下问题1.油烟严重扰民，2.您户之前停业后又开始经营扰民，违反了相关规定，请您户今日停止营业，今日起给予停电处理，并在2019年11月16日前恢复原状，逾期后果自负，感谢您的理解与配合。武继发自此不再经营，后由谢丽娟实际占有案涉房屋丽娟，不允许其搬离其中物品。 另查：合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司出具证明：合肥市蜀山区樊洼路998号商业街B1楼中楼3层西房屋2018年11月30日至2020年2月17日的物业费为10208元，水费为693元，电费为14418.3元，本公司现已收到谢丽娟缴纳的上述款项共计25319.3元，即上述款项已经全部缴纳完毕，特此证明。 上述事实，有武继发提交的原告身份证、整改通知书、投诉举报单、微信转账记录、投诉举报单打印件、整改通知书打印件、房屋租赁合同复印件，被告提交的房屋租赁合同复印件、整改通知书打印件、投诉举报单打印件符合证据三性要求，证据效力予以支持。 本院认为：合肥安兴公司向浙江万安达消防工程有限公司安徽分公司出租房屋，用途为办公且注明未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租、转让，谢丽娟以个人名义与武继发签订房屋租赁合同，武继发使用约定的房屋用于与谢丽娟约定的公司食堂，谢丽娟称是原告主张的食堂投入使用后无故遭到举报并被物业停电责令整改，都是因其自身使用不当所造成的，与被告无关，鉴于谢丽娟出租案涉房屋给武继发用途就是食堂，产生油烟，扰民并不超出其约定用途正常使用范围，其主张系武继发个人使用不当造成举报等，不予支持。但经营过程中，已由安兴公司的物业公司确认油烟扰民，予以停电不允许其从事经营，系安兴公司以其实际行为表示拒绝追认转租行为，谢丽娟未取得浙江万安达消防工程有限公司安徽分公司的授权及合肥安兴公司的同意或追认,该房屋租赁合同系无效合同，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽租赁合同无效，但被告仍应参照涉案租赁合同约定的租金标准支付给原告试用期间的房屋使用权，武继发要求确认合同无效，本院予以支持，原告在未确定房屋真正权属的情况下即与无处分权人签订租赁合同并一次性付清租金，未尽到合理的注意义务，同样亦具有一定过错，各自应分担该合同无效产生的损失，由武继发承担40%，谢丽娟承担60%，鉴于在双方签订合同一年时间内，武继发已实际使用案涉房屋，原告要求被告退还其已交付的房屋租金、物业、水电费不予支持，原告要求判令被告返还原告房屋租金108000元,本院不予支持，原告要求被告退还履约保证金27000元本院予以支持,武继发主张装修费98900元,审核相关转账记录，鉴于武继发确实投入装修改造，按约定租期三年考虑剩余两年的装修损失62000元，本院酌定由谢丽娟承担装修费用36500元，武继发自行承担25500元，鉴于合同系无效合同，谢丽娟要求解除合同的主张不予支持，谢丽娟已自行接收房屋，要求武继发返还案涉房屋并恢复原状的主张不予支持。谢丽娟要求武继发支付物业费及水电费，鉴于实际发生，结合武继发应支付至2019年11月30日的房租物业费，根据武继发使用期间，本院酌定扣除武继发已支付的9000元后，尚应支付12600元，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下： 一、被告谢丽娟与武继发之间签订的房屋租赁合同无效； 二、被告谢丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告武继发履约保证金27000元,装修费36500元； 三、武继发于本判决生效之日起十日内支付谢丽娟垫付的物业水电费12600元； 三、驳回原告武继发的其他诉讼请求； 四、驳回被告谢丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4809元、减半收取2405.5元，反诉费用544元，由谢丽娟承担1180元，由武继发承担1769.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二〇年六月二十五日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。