江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4385号上诉人（原审被告）：汪宝，男，1980年12月22日出生，汉族，住江苏省涟水县。被上诉人（原审原告）：王魏，男，1983年1月25日出生，汉族，住河南省淮滨县。上诉人汪宝因与被上诉人王魏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初15101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪宝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判汪宝不予返还王魏7000元；2.一审、二审诉讼费用由王魏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王魏一审中提交的手机拍下的《租房协议》是复制件，不能作为定案依据。汪宝提交的《租房协议》原件第四条明确载明“如违约保证金不退，转让也不退”。王魏因经营困难将门面转让，并单方提出解除合同，是典型的违约行为，故按照协议约定保证金不应退还。协议第四条明确约定“租赁期满……（才能）多退少补”，本案租赁期未满，故即便王魏没有违约或转租行为，保证金也不应退还。二、一审判决适用法律错误。王魏提供的是租房协议复制件，汪宝提供的是原件，依据证据规则，法院应当采信原件。一审中王魏提供的微信聊天记录不完整，不能作为定案依据。汪宝在一审中提交的证据完全可以证明双方同意汪宝退3000元后，了结双方纠纷。被上诉人王魏辩称，汪宝上诉理由不能成立，请求驳回上诉。原审原告王魏向一审法院起诉请求：1.汪宝退回租赁押金7000元；2.本案诉讼费用由汪宝承担。一审法院认定事实如下：2018年12月12日，汪宝（甲方、出租方）与王魏（乙方、承租方）签订一份《租房协议》主要约定：甲方同意将位于苏州市吴江区间店面房（约40平方米）（下称案涉房屋）出租给乙方，租期2年（自2019年1月1日起至2021年1月1日止），年租金90000元（每年一次性付清全年租金）；每间店铺需交10000元作为合同保证金，租赁期满无违约现象，结清水电费及有关费用后，多退少补；乙方有权转让，需甲方同意；第1年租金已付，次年提前1个月支付租金。上述《租房协议》签订当日，王魏向汪宝支付了全年租金90000元和合同保证金10000元，汪宝向王魏交付了案涉房屋。2019年3月，王魏因生意难做，在找到下家后退出了与汪宝的房屋租赁合同关系，由下家与汪宝重新签订房屋租赁合同，约定的租金和租期届满日同《租房协议》，汪宝所收全年租金不予退还，全年剩余租期内的租金由下家直接与王魏结算。2019年3月12日，汪宝退还王魏3000元合同保证金。以上事实，有王魏提供的《租房协议》复印件、银行交易明细、汇款业务凭单、微信转账截屏及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：王魏是否有权要求汪宝退还剩余7000元合同保证金。王魏主张其有权要求汪宝退还剩余7000元合同保证金，为此，提供了如下证据材料：1、2019年1月4日王魏（王）与汪宝（汪）的微信聊天记录，王：宝哥，这里没生意，方便的话帮我先把营业执照办理一下，我上美团试试。2019年1月9日的微信聊天记录，王：宝哥，你真想我亏几十万吗？现在每天卖几只，营业执照办了，我在美团卖，少亏点；汪：以后这种话不要对我讲，你做生意亏与赚跟我没有任何关系，我只收我应该拿的房租而已，不行你就转让掉，亏对我讲有什么用呢；王：我知道，问题是我想慢慢维持，我没有别的意思，别生气，我是生意不好，想把生意坚持下去。2019年1月24日的微信聊天记录，王：宝哥，房产证明拿到了吗？2019年3月8日的微信聊天记录，王：汪宝，你确定想坑这个钱不给我是吧，开店你不办营业执照让我亏那么多还想坑我押金，你想可能吧。2019年3月12日的微信聊天记录，王：（收到微信转账3000元）；汪：我们以后已经无任何经济关系。希望你好好做事，早早发财！王：（撤回了一条消息）一万块钱给三千你感觉合适吗？2、王魏用手机拍下的《租房协议》原件打印件，显示“……，多退少补”后面系空白。王魏认为，王魏向汪宝租赁店铺卖烤鸭，为了能在美团上销售，需要办理营业执照，但汪宝不能提供该房屋信息，为此，王魏找到下家后，汪宝同意与下家签订房屋租赁合同，并解除与王魏的房屋租赁合同，当时，下家转给汪宝10000元押金，并把全年剩余租期内的租金直接给了王魏。由于汪宝与下家的房屋租赁合同沿用本案所涉《租房协议》，因此，汪宝收到下家10000元押金后，应将王魏先前交付的押金退还给王魏，但王魏向汪宝催讨时，汪宝开始只同意给2000元，并说不要就一分不给，还强行将王魏拉到派出所，说在派出所有熟人，要关王魏几天，后派出所听说是经济纠纷，让到法院去起诉。嗣后，汪宝仅退还王魏3000元，剩余7000元至今未退。经质证，汪宝对王魏提供的证据1的真实性没有异议，认为王魏撤回的那条消息系其同意以3000元了结的内容；对证据2不予认可，认为王魏应提供《租房协议》原件。汪宝主张王魏无权退还7000元合同保证金，为此，提供了如下证据材料：1、2018年12月12日汪宝与王魏签订的《租房协议》原件，该协议“……，多退少补”后面有汪宝手写“如违约，保证金不退还，转让也不退还”的内容。2、2019年3月7日汪宝（汪）与王魏（王）的微信聊天记录，汪：回来太迟了，明天上午吧；王：什么时候宝哥，你不协商是吗？汪：你违约了就不能退压金的，刚才也对你说了，好说话的时候可以退两千元给你，男人做事要诚信，不要耍花招，没意思的；王：我现在就在法院，问好了，要能协商就协商，不协商我就明天起诉。2019年3月12日的短信聊天记录，汪：你发个收钱码过来，转3000元给你，我们双方无任何经济关系；王：微信；汪：加我手机号。2019年3月12日的微信聊天记录，王：（收到微信转账3000元）；汪：我们以后已经无任何经济关系。希望你好好做事，早早发财。王：（撤回一条消息）。汪宝认为，案涉房屋系张军从苏州市吴江城市投资发展有限公司（下称吴江城投公司）拍租来的，后张军又将该房屋的租赁权转让给了汪宝，为此，补充提供2017年11月16日吴江城投公司（甲方、出租方）与张军（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》（载明：鉴于经苏州市东吴拍卖有限公司于2017年11月10日公开拍租，乙方取得了租赁权，为明确双方权利和义务，双方协商一致，订立本合同，并约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期自2018年1月1日起至2022年12月31日止，年租金57051元；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转借所租赁房屋，如乙方擅自转租、分租、转借的，甲方有权单方面解除合同，乙方承担由此造成的一切损失），以及2017年12月20日张军（甲方）与汪宝（乙方）签订的《店面转让协议》（主要约定：甲方按照原5年期合同将案涉房屋的租赁权利与义务转让给乙方，转让费与5年期合同中的房租及其它杂项共计16万元；甲方要配合乙方将租赁权利与义务转让之事交接于房产所有人，5年到期后，房产再次拍租时，甲方将以原承租人名义进行再次拍租此房产，代理乙方再次拍租此房产的租赁权，拍租取得该房产的续租权利与义务将无偿交于乙方，由乙方直接交付租金给房产所有人，在拍租期间一切费用由乙方负责，同时乙方参与竞拍）。汪宝取得案涉房屋租赁权后，将该房屋出租给了王魏，王魏在租赁期内又将该房屋转让给了下家，根据《租房协议》约定，如违约，合同保证金不予退还，当时王魏对此也是同意的，但当汪宝与下家签完合同后，王魏又反悔了，并挡住汪宝车辆不让前行，为此还报了警，之后王魏一直电话骚扰，到汪宝店里闹事，汪宝无奈才退给王魏3000元，并明确双方不再有任何经济关系，王魏也同意以3000元了结，但该信息已被王魏撤回。经质证，王魏对汪宝提供的证据1中手写部分“如违约，保证金不退还，转让也不退还”认为系汪宝事后添加，不具有法律效力；对证据2的真实性没有异议，但该证据不能证明其同意以3000元了结之事实。一审法院认为，鉴于汪宝承认已与下家重新签订房屋租赁合同，租金和租期届满日同《租房协议》，王魏又承认下家已将全年剩余租期内的租金直接支付给其，可认定王魏与汪宝之间的《租房协议》已协商解除。《租房协议》协商解除并不意味着王魏存在违约，汪宝也无证据证明王魏存在违约之事实，现汪宝以王魏存在违约为由主张无需退还合同保证金，依据不足，一审法院不予支持。虽然汪宝退给王魏3000元合同保证金时注明今后不再有任何经济关系，但未有证据证明王魏同意以3000元了结之事实，因此，对于剩余7000元合同保证金，王魏有权要求汪宝予以退还。综上，一审法院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于汪宝不能证明王魏存在违约，汪宝也不存在实际损失，因此，双方《租房协议》协商解除后，汪宝应将所收合同保证金予以退还。现王魏要求汪宝返还剩余7000元合同保证金的请求，于法有据，一审法院予以支持。就本案案件受理费，王魏同意由汪宝直接向其支付，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，一审法院判决：汪宝于判决生效之日起十日内返还王魏7000元。案件受理费减半收取25元，由汪宝负担。二审中，汪宝向本院提交一份其与李猛的租房协议复印件，拟证明其与王魏的合同尚未到期，王魏将店面转让构成违约，故保证金不应退还。王魏质证认为，对该份租房协议不予认可。本院认为，该租房协议系复印件，对上面的内容亦无王魏签字认可，故本院对该租房协议不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，汪宝与王魏签订的《租房协议》合法有效，后王魏找到下家后，汪宝与下家重新签订了房屋租赁合同，租金和租赁期限届满日同《租房协议》，关于租期内王魏已经支付的租金，双方亦达成一致意见，汪宝不再向王魏退还，由下家直接支付王魏，由此可以证明王魏与汪宝之间的《租房协议》已经协商一致解除。本案争议焦点为汪宝是否应全额退还王魏保证金，汪宝上诉主张，其一审提交的《租房协议》原件明确约定“如违约，保证金不退，转让也不退还”，且《租房协议》尚未到期，根据协议约定，保证金不应退还。对此本院认为，汪宝提交的《租房协议》原件与王魏提交的照片打印件，除原件中增加了汪宝手写的“如违约，保证金不退，转让也不退还”外，其他内容均一致。汪宝虽然主张其提交的系原件，但未能举证证明其手写增加内容经过了王魏的同意和认可，故应认定系汪宝单方意思表示，对王魏并无法律约束力。双方约定的租赁期间虽然尚未届满，但是双方已经协商一致解除了《租房协议》，王魏不存在违约情形，汪宝亦未证明王魏存在结欠水电费及其他费用的情形，故汪宝收取的保证金应当全额返还。汪宝还上诉主张王魏同意汪宝退3000元后，了结双方纠纷，但对此并未提供充分证据予以证明，本院亦不予采信。综上，上诉人汪宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪宝负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年六月三十日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。以上意见当否？请审判员审阅。