河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初875号 原告：唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司，住所地唐山市丰**正苑大街**湖岸新城物业服务楼**。 负责人：郭绍旺，职务经理。 统一社会信用代码91130282347771963H 委托代理人：刘宏宇，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托代理人：王菲，河北佳诚信和律师事务所实习律师。 被告：张双忠，男，1962年8月6日生，汉族，现住唐山市丰**。 委托代理人：张金权，河北耕涛律师事务所律师。 原告唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司（以下简称佳旭物业有限公司）与被告张双忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司的负责人郭绍旺、被告张双忠及其委托代理人张金权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠原告2016年至2019年度的物业服务费共计4726.51元，并按中国银行同期贷款利率支付利息至上述债务履行完毕之日，截止2019年8月暂计为539.35元，共计5265.86元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张双忠系唐山市丰南区正苑大街158号湖岸新城C区408-3-1202号房屋的业主，唐山帝元房地产开发有限公司系湖岸新城C区的建设单位（以下简称“帝元房地产公司”）。2016年8月10日，原告受帝元房地产公司委托，为湖岸新城C区提供前期物业服务，双方约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅区1.2元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米。案涉房屋为高层住宅，应按1.2元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费，但自2016年始至2019年，被告一直未履行缴费义务，欠缴物业费4726.51元，在此期间，原告通过贴通知及发律师函多次向被告追讨，被告均不予理睬。原告认为原、被告之间虽然没有签订书面合同，但原告依据其与帝元房地产公司之间的合同为被告提供前期物业服务符合相关法律规定。被告在实际享用原告提供的服务后拒不支付相应费用的行为侵犯了原告的合法权益。故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《物业管理条例》的相关规定向法院提起诉讼，望法院依法裁决，维护原告的合法权益。 被告张双忠辩称，被告不知本案原告是湖岸新城物业服务公司，更不知本案原告与唐山帝元房地产开发有限公司签订有物业服务合同，另就现有小区卫生状况公共设施的管理上，小区车辆的管理，物业保安，这些服务都令人不满。小区的绿地杂草丛生，无进行管理的痕迹，卫生差，车辆管理不到位，地下车，地下车库共用部分漏水，甚至消防通道堵塞，物业没有尽到管理责任。由于服务质量十分差，物业公司没有理由向业主收取1.2元/平方米的服务费。在诉状中，原告陈述通过贴通知，发律师函多次向被告追讨，我方不知情，未收到律师函，也未看见原告贴发的通知，所以，原告不具备起诉索要物业费的条件。 经审理查明，2016年8月10日原告与唐山帝元房地产开发有限公司签订的《唐山湖岸新城Ｃ区前期物业服务合同》，合同约定原告为湖岸新城Ｃ区社区提供物业管理服务。物业管理费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，其中高层住宅每月每平方米1.2元，物业服务费按年交纳，缴费区间从每年的8月至第二年的7月，业主应在物业服务期满之前3个月履行缴费义务。被告张双忠系唐山市丰南区号楼房的业主,该楼房为被告所在村拆迁后的回迁楼房，尚未取得不动产登记，楼房面积109.41平方米，该楼房每个收费期区间应缴物业费1575.50元，被告自2016年8月至2019年7月连续三个收费区间未向原告交费，合计4726.51元。 以上事实，有当事人陈述、《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》、408-3-1202号楼房交房费用详单等证据所证实。 本院认为，原告根据其与唐山帝元房地产开发有限公司签订的《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》，为湖岸新城C区社区提供物业管理服务，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本案原、被告虽然未签订书面合同，但被告作为业主事实上接受了原告提供的物业服务，原告以存在事实物业服务关系为由向被告主张物业费，应予支持，被告应向原告缴纳物业管理费。关于逾期缴费利息，被告未按期缴纳物业服务费用，应向原告支付资金占有期间的利息损失。 被告以原告物业服务质量不达标作为减免物业费之抗辩理由，对此本院认为：第一，原告作为物业服务方，其职责范围应该是法律、法规以及合同约定的范围，被告抗辩提出的部分问题不属于原告物业服务职责范围，如地下车库原告并未接管，故不得作为减免物业费的抗辩理由。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。本院认为判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒缴行为是否基于诚实信用原则而作出判断。物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，本案中的前期物业服务管理合同约定原告物业服务收费为包干制方式，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而其中物业服务成本是直接用于服务人员、物业日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用支出的。如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。故业主应依照诚实信用原则行使抗辩权，其拒缴物业费正当理由应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务企业履行合同的一般瑕疵行为，则不得以拒缴物业费予以抗辩，可通过要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等方式解决。具体本案来讲，本案所涉物业服务小区具有一定的特殊情况，该小区为南赵庄村民回迁安置集中居住的小区，未交物业费的业主集中在丰南镇南赵庄村拆迁后回迁安置的村民之中，欠费户多，欠费时间长，多数村民连续3年以上不交物业费，客观影响了物业服务企业的正常运行，进而影响小区物业管理水平。原告自2016年接手后至今，该小区业主大会及业主委员会等业主自治管理机构仍不健全，村委会允许村民车辆进入小区的管理方式，客观上增加了小区车辆停放管理的难度，综上，若以本小区物业管理出现的一般瑕疵作为减免费用的抗辩理由对于原告过于严苛，本院不予支持。第三，有些物业问题虽存在，但明显是业主不遵守一般性物业管理规约导致，如被告拍照显示的车辆停放在绿化区域，不按指定范围倾倒装修垃圾等。综上所述，虽然被告抗辩物业管理存在一些问题，但被告证据不能证明原告履行物业服务合同存在根本违约或重大瑕疵，其抗辩尚不足以构成减免缴费的正当理由，故对其主张不予支持。对于本小区物业管理中存在的一般瑕疵问题，原告应依据法律、法规及合同约定，进一步提高物业服务质量，协同业主共同加强本小区物业管理，构建物业管理高水平小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下: 被告于本判决生效之日起十日内支付原告2016年8月至2019年7月的物业服务费人民币4726.51元，并支付原告逾期付款利息损失（计算方法为：三笔分别以1575.50元为本金自2017年8月1日、2018年8月1日、2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；以4726.51元为本金自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  刘新民 二〇二〇年六月二十三日 书记员  翟 毅