安徽省泗县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1324执异30号 异议人（案外人）：苌朔，女，1993年9月19日生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：蔡震，安徽玉金律师事务所律师。 申请执行人：张慧清，女，汉族，1979年6月17日出生，住安徽省泗县。 委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 被执行人:宿州市大家置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇国防南路，统一社会信用代码91341324550186874W。 法定代表人：孙明文，该公司经理。 本院在执行××人××与被××人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城45套房屋（含Ａ3栋0226号、0326号、0227号、0327号涉案房屋），2020年5月8日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城房屋七套（含Ａ3栋0126号、0127号涉案房屋）。异议人苌朔向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 异议人苌朔向本院提出请求事项：依法解除安徽省泗县人民法院(2017)皖1324执981号之一及981号之三中关于对泗州国际装饰城A3幢0126、0226、0326号及0127、0227、0327房屋的查封。事实及理由:贵院所作出的裁定违反及本案事实,侵害了异议申请人的合法权益,依法应予撤销。首先,申请人早在2013年7月13日,就与宿州市大家置业有限公司签订书面协议,购买第三人开发的泗州国际装饰城A3栋25号房产,双方均在协议上签字盖章。该份协议意思表示真实,内容合法,所以该份协议合法有效；其次,按照合同约定,所购房屋建筑面积223.152平米,每平米为5198.25元,总价为1160000元。在签订合同当日,异议人已经一次性全部交清购房款,由第三人向异议人出具收据为证；再次,异议人所购房屋时间为2013年,申请执行人债务发生于2017年,贵院查封裁定也是在2017年,而异议人早在签订购房合同的当年,就已经将该房屋转修并使用今；最后,在签订合同之后,异议人多次找到第三人要求办理房屋产权证明,而第三人均告知我所购房屋因为消防设施不达标,而不能进行产权登记,故购房多年至今未能办理产权证明的原因并不在于买受人。综上,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第28条规定,特提出异议,请求依法裁定。 申请执行人张慧清辩称：本案从申请人提供的购房合同看，是属于商品房买卖，所购买的是营业房，应当适用执行异议复议第29条进行审查，而且民九会议纪要125条127条也作出具体解释，根据此上述规定，异议人异议不能成立，首先不是住房也不是唯一住房，不符合排除执行条件；其次异议人没有提供付款转账记录，大家公司一直在转移财产，他很多的房产都是通过房屋买卖方式转到他人名下对抗执行；再其次合同也没有办理备案登记手续，综上应当驳回异议人异议。 被执行人宿州市大家置业有限公司未作答辩。 经审查查明：申请执行人张慧清与被执行人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案，安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初4572号民事调解书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告所欠原告借款本息665万元，其中本金600万元，利息65万元，于2017年1月25日前付506556万元，于2017年6月前每月27日付20万元，2017年7月27日前付40万元，2017年8月27日前付40万元，2017年9月27日前付40万元，2017年10月27日前付50万元，2017年11月27日前付50万元，2017年12月27日前付50万元，2018年1月27日前付60万元，2018年2月27日前付清全部本息。如山东巨野县、江苏省睢宁县龙城国际回款，或保证金账户退款，部分优先用于偿还上述款项，直至还清为止。二、上述还款先本后息，利息按年24%结算。三、如被告累计三次不能按期全额支付每期所应支付的款项，则甲方有权按应还未还部分款项的本金申请执行。本案诉讼费44,480元，保全费5,000元，合计49,480元，原告承担20,000元，被告方承担29,480元。”因被执行人宿州市大家置业有限公司未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人张慧清申请，本院于2017年4月13日立案执行。执行中于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城45套房屋（含A3栋0226号、0326号、0227号、0327号涉案房屋），2020年5月8日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城房屋7套（含A3栋0126号、0127号涉案房屋）。异议人苌朔向本院提供与被执行人宿州市大家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明其购买泗州国际装饰城A3栋0126号、0226号、0326号及0127号、0227号、0327号房屋，价款1160000元，但合同上未有写明签署日期，仅写明房屋交付期限（2013年5月28日前），同时提供了宿州市大家置业有限公司2013年7月13日出具的1160000元收据一张，载明收款事由：A3栋26#、27#房款。现异议人认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定了不同的保护要件，即第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第29条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。从适用对象看，二者确属于一般规定与特别规定的关系。但从法理上分析，当两个法条法律效果相互排斥时，特别规定优于一般规定；当两个法条法律效果相同时，则可以选择适用。故本案可以依据第28条来审查。根据28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人苌朔提供的合同，没有签署日期，有重大瑕疵；异议人虽提供了收款收据，但房款金额高达1160000元，异议人仅提供一张收据来证明已经支付全部房款，证据明显不足；且异议人亦未提供已合法占有该房产的相关证据。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下: 驳回异议人苌朔的执行异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  于 海 审 判 员  吕庆要 人民陪审员  周维成 二〇二〇年六月二日 书 记 员  赵 洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； (三)、该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。