贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初1070号 原告：张坤，男，1978年1月16日出生，穿青人，住贵州省织金县。 原告：宋江艳，女，1980年7月5日出生，汉族，住贵州省织金县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：田斌，男，贵州茂辰律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：王文江，男，贵州茂辰律师事务所律师。 被告：胡霞，女，1987年10月16日出生，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人（一般代理）：孙士熙，男，贵州丰宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：周祥国，男，贵州惟志勤律师事务所律师。 第三人：陈乾，男，汉族，1982年5月5日出生，住贵州省织金县。 第三人：贵州省织金县人民政府，住所地织金县双堰街道新华北路**。 法定代表人：潘发勇，男，该县县长。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊丽娥，女。 原告张坤、宋江艳与被告胡霞及第三人陈乾、贵州省织金县人民政府（以下简称织金县政府）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张坤、宋江艳及其委托诉讼代理人王文江，被告胡霞及其委托诉讼代理人孙士熙、周祥国，第三人陈乾，第三人织金县政府的委托诉讼代理人熊丽娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张坤、宋江艳向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告双方通过微信签订的租赁转让合同无效；2．请求人民法院判令被告归还原告门面转让费用共计131000元；3．案件受理费由被告承担。事实及理由：二原告系同居关系。2019年10月21日，被告胡霞与原告宋江艳口头商量，因其资金周转困难，将其租赁的位于织金县门面转租给原告宋江艳。后经双方协商约定：织金县门面及门面内一切物品转让费用共计161000元，在2019年10月28日前被告将门面移交给原告方并完善相应的转让手续，保证此门面没有任何权利负担。2019年10月22日，原告宋江艳通过微信转账的方式向被告转款11000元作为定金。2019年10月28日早上10点，原告张坤在案涉门面内向被告支付现金30000元，当日下午两点四十分，原告宋江艳在其太平桥店里通过微信向被告支付15000元，同时支付被告现金15000元，当日下午三点半左右，原告宋江艳与被告共同去财神庙附近农商银行取款60000元现金给被告。截至2019年10月28日，二原告支付被告门面转让费共计131000元，原告承诺被告待门面转让手续完善后支付剩余款项30000元，被告当日将织金县门面的钥匙交给原告后称有急事外出让原告先进店经营，事后再同原告完善转让手续。原告到店经营后，被告一直向原告索要剩余款项，未与原告商讨门面转让事宜，原告多次告知被告完善转让事宜后再将尾款支付给被告。2019年11月15日，案涉门面原房东陈乾到门面告知原告该门面是被告向其租赁，签合同时约定不准转租、转让，后原告张坤电话告知被告此房屋存在权利负担的事实，后续转让事宜无法完善，要求被告退还原告已支付的费用。原告认为，原被告虽未签订书面租赁合同，但原告履行了向被告支付租金的义务，因被告与原房东签订的租赁合同导致门面转让事宜无法完善，故原告诉至法院要求确认原、被告双方通过微信签订的租赁转让合同无效，并要求被告返还原告已支付的门面转让费用。 被告胡霞辩称：1．被告是与原告张坤达成口头协议，双方口头协议并不存在合同无效情形，应当继续履行；2．原告以无法转让店面违反口头约定为由，要求被告返还转让费用的请求无事实依据；3．原告在获得店面经营后，已将门头改为阿坤美食广场，经营至今已有半年之久，期间第三人陈乾未对其经营进行阻挠、干涉；4．原告所述已支付费用131,000元不属实,仅收原告转让费30，000元。 第三人陈乾陈述称：案涉门面是我向织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订合同租赁过来的。租赁后，该门面是我出资进行装修成餐饮服务场所，在我经营半年后，我把该门面转租给胡霞，并约定每年由胡霞付我租金85,000元，当时我给胡霞说过该门面不能转租转让，后我去门面收水电费时，才得知胡霞将该门面转租给原告张坤，实际经营者不是胡霞而是张坤，我打电话向胡霞询问情况，胡霞告知我她与张坤是朋友关系，准备约定时间三方协商处理，同时我告知胡霞和张坤案涉门面不能转租转让，后一直未得到实际解决。我与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订租赁合同约定租金标准是每年66,528元，租赁期限1年，一年签一次，如要续租可继续签订合同。对原告的诉请，我不知道理由是否成立，胡霞给我的转让费包括我应向织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订合同租赁交纳的租金以及我出资装修的费用。我不认可胡霞将案涉门面转租给张坤。 第三人织金县政府陈述称：织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心与陈乾在2019年10月17日签订房屋租赁合同属实，合同中也约定如果没有经过织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心书面认可是不能将案涉门面转租转让的，我方不知道陈乾将案涉门面转租给胡霞，一直认为案涉门面是陈乾在使用、经营，我方不认可陈乾将案涉门面转租给胡霞。 原告张坤、宋江艳为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 1．电子数据：原告与被告之间的微信聊天记录截图（共计18张），证明：（1）双方在微信中对转租涉案门面作了意思表示并且于2019年10月22日原、被告约定转让金额为161,000元；（2）在2019年11月10日原告发现被告不能转租转让后无法使用该门面，要求被告返还，但被告认为其并没有设圈套套路原告，并对先付的130,000元作了自认，2019年11月24日被告向原告表示剩余的30,000元尾款不要了，并要求继续履行合同，原告不同意。以上证据证明双方通过微信签订了161,000元的租赁合同，被告认可收到原告收到131,000元的租赁费用，被告在明知不能转租的情况下，隐瞒事实真相。经质证，被告胡霞对该组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。理由：（1）双方聊天内容没有明确表示被告收到131,000元；（2）双方聊天内容没有体现就该门面转让事宜的具体约定内容，不存在被告欺骗原告的说法；（3）双方约定161,000元的转让费用包含房屋租金、设备转让费用以及预期利润。第三人陈乾、织金县政府称不清楚证据真实性，不发表质证意见。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院予以采纳作为认定事实的依据。 2．视听资料：原告与陈乾2020年4月15日的对话，证明（1）被告胡霞与陈乾签订的租赁合同中已经明确不能转租转让；（2）胡霞的转让行为导致陈乾的收水电费的权利受到侵害；（3）原告向陈乾表示在陈乾发现转租后并没有再继续经营。经质证，被告胡霞对该组证据三性有异议，对陈乾与原告之间的通话记录不予认可，陈乾未明确表示禁止张坤经营该门面，在录音过程中，原告谈及明天开庭、律师打电话等语言具有暗示性和引诱性，故该份证据不应作为证据采纳。第三人陈乾称该证据属实。第三人织金县政府称对该证据不知情，不发表质证意见。本院认为，第三人对通话内容无异议，本院予以采纳。 3．视听资料：2019年11月19日原告与被告胡霞及胡霞的两个弟弟在案涉门面里商谈退房租事宜的录音，证明2019年11月19日后原告便没有再经营该门面，同时证实胡霞出租转租应当经过陈乾的同意，胡霞一直没有将与陈乾签订的合同拿给原告看，导致原告权利受损，胡霞一直隐瞒其不享有转租转让权利的事实。经质证，被告胡霞对该证据真实性无异议，但内容达不到原告的证明目的，认为该录音并非通话录音，不应当作为证据使用，原告张坤并未受到陈乾阻拦经营，应当视为陈乾同意转租转让，原告张坤自行放弃经营行为，系其自愿放弃自己的权利。第三人陈乾、织金县政府称因不在现场，不发表质证意见。本院认为，被告胡霞对真实性无异议，本院予以采纳。 4．视听资料：2019年11月24日原告与被告胡霞的弟弟商谈退房租事宜的录音，录音时长15分钟，证明在原告表示不再租赁该门面后，被告委托其弟弟表示其仅能退回5万元租金的事实。经质证，被告胡霞对该组证据三性均有异议，认为（1）该录音并非被告胡霞的通话录音，被告方不予认可，且无法证明原告是否继续经营的事实，原告所述是被告弟弟与他谈话不认可，被告没有委托其他人来协商此事，录音谈话不能代表被告意思。第三人陈乾、织金县政府称因不在现场，不发表质证意见。本院认为，被告对真实性不予认可，因通话人身份不明，且未到庭作证，故本院不予采纳。 5．书证：原告通过微信向被告提出不再经营的通知，证明2019年11月17日后，原告通知被告后便不再经营该门面，原告向被告说2019年11月18日就不再开门，将问题处理好后再说，在此之前多次催促被告来完善手续，但被告胡霞一直回避，因为被告与原告并未完成交接手续和转租程序，所以我告知被告等待完善手续后再开业，至今仍未完善，一直处于停业状态。经质证，被告胡霞对真实性无异议，但达不到原告的证明目的，无论从实际上或理论上，是否完善手续并不影响原告继续经营该门面，故其不经营门面的行为系其自愿放弃的权利，我没有完善手续的原因是原告并未结清尾款，并不影响原告正常经营。第三人陈乾、织金县政府称因不清楚事实，不发表质证意见。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以采纳作为认定事实的依据。 被告胡霞为支持其答辩主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 书证：案涉门面照片，证明被告胡霞将案涉门面交付给原告张坤使用的事实。经质证，原告对该照片的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。理由（1）照片是微信截图照片，拍摄时间不明确；（2）门头的变换并不能证明房屋使用权的转移；（3）该照片也不能证明胡霞具有将房屋使用权转移的权利，原告是否有权更换门头不代表已经交付使用。第三人陈乾称门头确实更换，但不知道该门头是谁更换的。第三人织金县政府称因不清楚事实，不发表质证意见。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院予以采纳作为认定事实的依据。 第三人陈乾为支持其主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 1．书证：第三人陈乾与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订的《门面租赁合同》，证明第三人承租的事实。经质证，原、被告及第三人陈乾、织金县政府均无异议，本院予以确认。 2．书证：第三人陈乾与胡霞签订的《门面租借协议》，证明陈乾将案涉门面转租给胡霞的事实。经质证，原告对该证据三性均无异议，同时该证据证明胡霞无权转租转借该门面及门面内电器，并且其有按时交水电器光纤费的义务，因胡霞的违法转租致使第三人陈乾的合法权益受到了侵害。被告胡霞对三性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因陈乾与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订合同时明确约定不能转租转让但仍将该门面转让给胡霞，从实际操作上说明第三人陈乾认可胡霞的转租转让协议且无证据证明胡霞对原告张坤进行欺骗。第三人织金县政府没有质证意见。本院认为，原被告对真实性无异议，本院予以确认。 第三人织金县政府为支持其主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 书证一组：织金县水库和生态移民局乡村建设规划许可证，乡字第52052420170005号，织金县城乡规划局建设用地规划许可证，地字第为**，证明案涉房屋符合出租条件。原、被告及第三人陈乾无异议，本院予以确认。 本案经审理认定事实如下：2018年9月23日，第三人陈乾（乙方）与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心（甲方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将坐落于易地扶贫搬迁集中安置点平远新城41栋2号门面面积为176平方米的临街门面租赁给乙方，租赁期为1年，自2018年9月23日至2019年9月22日止，本年租金66,528元。在租赁期间，乙方不得私自将承租门面的部分或全部转租给第三人经营管理，乙方转租承租的部分或全部门面需事先书面告知甲方，征得甲方的书面同意方可等内容。2019年10月17日，第三人陈乾又与（乙方）与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心（甲方）签订《门面租赁合同》，除租期从2019年9月23日至2020年9月22日止外，其余内容与第一次签订的合同相同。 2019年9月5日，第三人陈乾（甲方）与被告胡霞（乙方）于签订《门面租借协议》，约定：经双方协商一致，甲方将坐落于易地扶贫搬迁集中安置点平远新城41栋2号门面约115平方门面租借给乙方使用，租借时间从2019年9月5日起至2020年9月4日止，第一年租金为人民币85,000元，乙方无权转租、转借、转卖该门面及门面内电器，不得擅自改动房屋结构，甲方合同期内不得私自收回该门面，如收回需退乙方装修费用等内容。 2019年10月21日，原、被告达成口头协议，约定被告将其租赁的易地扶贫搬迁集中安置点平远新城41栋2号门面转租给二原告，后双方通过微信协商，原告同意支付被告门面转让费161,000元，后二原告分别于2019年10月22日、10月28日向被告微信转账11,000元、15,000元，又另向被告胡霞支付现金105,000元。2019年10月28日，二原告将门头更换后开始经营。2019年11月15日，第三人陈乾告知二原告案涉门面未经其同意转租给二原告，二原告于2019年11月17日告知被告权属争议事由并要求被告处理后停止经营。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告之间虽形成事实上的租赁法律关系，但因第三人陈乾与织金县人民政府易地扶贫搬迁集中安置点平远新城临时管理服务中心签订《门面租赁合同》中约定：“乙方不得私自将承租门面的部分或全部转租给第三人经营管理，乙方转租承租的部分或全部门面需事先书面告知甲方，征得甲方的书面同意方可”，以及第三人陈乾与被告胡霞签订的《门面租借协议》中约定：“乙方无权转租、转借、转卖该门面及门面内电器”，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，第三人陈乾及被告胡霞对案涉门面均无处分权，且第三人织金县政府不予追认，故第三人陈乾擅自将案涉门面转租给被告胡霞，被告胡霞再擅自将案涉门面转租给二原告的转租行为均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告胡霞应当返还二原告向其支付的租赁费。 对返还金额的认定，二原告称其分别于2019年10月22日通过微信向被告转款11,000元，2019年10月28日早上10点在案涉门面内向被告支付现金30,000元、下午2点40分通过微信向被告转款15,000元并支付现金15,000元、下午3点30分左右原告宋江艳与被告共同去财神庙附近农商银行取款并将60,000元现金给被告，以上已支付款项共计131,000元。被告仅认可收到二原告微信转账26,000元及现金4,000元共计30,000元。根据二原告提交证据微信聊天记录，二原告同意支付被告门面转让费161,000元，并声称已于2019年10月28日支付完毕131,000元。根据被告2019年11月10日的微信聊天内容“我那个店里装修也去二十多万！我又不是没有投资，你们白给我十几万”、“我也相信你们，你们说先付十三万给我？然后我走，你会给我付清楚，可是呢？”、“花了二十多万十几万给你们”的表述，与被告庭审中称“只收到原告宋江艳微信转账26,000元、现金4,000元共计30,000元”相互矛盾，如被告仅收到二原告30,000元租赁费，以上表述不符合常理，结合被告2019年11月24日的微信聊天内容“那三万尾款我不要了”的表述，众所周知“尾款”一词的意思是未支付的款，可以认定二原告未付的款为30,000元，进一步可以认定已付款为约定总款161,000元减掉未付的30,000元为131,000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告张坤、宋江艳与被告胡霞口头约定的租赁合同无效； 二、被告胡霞在本判决发生法律效力后十日内一次性返还原告张坤、宋江艳租赁费131,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,920元，减半收取1,460元，由被告胡霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴兆明 二〇二〇年六月十二日 法官助理卢春艳 书记员韩雪