西安铁路运输法院 行政裁定书 （2019）陕7102行初3082号 原告郝启舜，男，汉族，1958年11月12日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。委托代理人王军科，陕西睿群律师事务所律师。委托代理人王欢，陕西睿群律师事务所实习律师。被告西安市自然资源和规划局,住所地陕西省西安市未央区楼。法定代表人冯涛，局长。委托代理人杨瑞，该局工作人员。委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。第三人王亚莉，女，汉族，1972年8月10日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市雁塔区。原告郝启舜诉被告西安市自然资源和规划局不履行法定职责一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告郝启舜诉称，1994年9月12日，原告（曾用名：郝军武）与皇家（西安）房地产国际有限公司签订了编号为039的《皇家房地产售房合同书》（商品房预售许可证号：市XX号），购买了位于西安高新技术产业开发区XX花园XX号楼5单元3层6号三室一厅一套房屋，建筑面积83.55平方米，房价2220/㎡，总价185481元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，也实际接受并使用了房屋，被告也向原告颁发了西安市私有房屋所有权证（市房权字1050104010-1-皇3-5306）。后原告因与他人涉诉，上述涉案房产被未央区人民法院查封，2019年6月未央区人民法院拍卖涉案房屋时，发现涉案房屋在2002年7月15日由皇城（西安）房地产国际有限公司再次出售给第三人王亚莉，被告也给第三人王亚莉颁发了房产证。原告认为被告在登记过程中未严格审查，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告撤销对第三人王亚莉位于西安高新技术产业开发区XX花园XX号楼5单元3层6号三室一厅一套房屋进行登记并颁发房产证的行为。被告西安市自然资源和规划局辩称，案涉具体行政行为证据充分，适用法律正确，程序合法。2005年6月，第三人王亚莉向被告申请办理位于西安市高新区XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX幢XX室房屋（以下简称：“涉案房屋”）的所有权转移登记，提交了房屋权属转移登记申请书、私有房屋权属登记申请书、房屋权属登记委托书、身份证复印件、房屋分户图、商品房买卖合同、具结书等资料，被告经审查后依法发布公告，公告期内无异议。被告于2005年6月将涉案房屋的所有权转移登记至第三人王亚莉名下，上述行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十五条、第二十七条之规定。二、经被告核查，原告与第三人购买的房屋在登记系统中分别显示为不同房屋。自2006年起，西安市开始实行商品房买卖合同网签备案，在此之前，房屋登记系统并不健全，被告在办理房屋所有权转移登记时仅能通过房地产开发企业提供的楼盘表及其所对应的房屋号对房屋登记是否存在冲突进行区分。原告与皇城（西安）房地产国际有限公司（以下简称：“皇城公司”）签订《皇家房地产售房合同书》的时间为1994年9月12日，第三人王亚莉与皇城公司签订《商品房买卖合同》时间为2002年7月15日，该两份合同均未进行网签备案，XX城XX楼XX号对二人的房屋所有权转移登记是否存在冲突进行判断。经核查，第三人王亚莉与原告所购买的房屋坐落、楼盘表、房屋号在房屋登记系统中所显示的信息并不一致。登记于第三人王亚莉名下的房屋坐落为：“西安市高新区XX路XX号XX花园XX幢XX室”，皇城公司2003年向被告提交的《3号楼测量房号与合同房号对照表》中记载：合同房号：“3-5-3-6”所对应的测量房号为：“5302”；而登记于原告名下的房屋坐落为：“西安市高新区XX花园XX楼XX幢XX室”。XX路XX号XX花园”存在两份不同的楼盘表，两份楼盘表均系皇城公司向被告提供。因此被告作出案涉具体行政行为时，无法知晓该两处房屋存在任何关联性，无法核查出两处房屋是否为同一房屋。三、若原告认为皇城（西安）房地产国际有限公司存在一房二卖行为，应先行处理其民事争议，再行提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，若原告认为皇城（西安）房地产国际有限公司将涉案房屋再次出售给第三人王亚莉侵害其合法权益，应先行处理民事争议，确认皇城（西安）房地产国际有限公司与王亚莉之间的商品房买卖合同效力，待取得生效法律文书之后，再行提起行政诉讼。综上，被告行政行为符合证据充分，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王亚莉的陈述意见与被告的答辩意见一致。经审理查明，据2019年6月3日西安市不动产信息档案管理中心《西安市不动产登记簿》（不动产单元号：610113000000GB00001F17760058）记载，坐落于“西安市高新区XX花园XX楼XX幢XX室”、图幅号1050104010、丘号1、房号5306的“所有人名称”为郝军武（现名：郝启舜）（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXX），不动产权证号“1050104010-1-1-皇3-5306~0”，该房屋查封状况为“西安市未央区人民法院（2017）陕0112执2171号，查封范围为（2017）陕0112执2171号协助执行通知书、执行裁定书，查封期限为2017.07.11至2020.07.10”；“西安市未央区人民法院（2017）陕0112执4175-1号，查封范围为（2017）陕0112执4175号协助执行通知书、（2017）陕0112执4175-1号执行裁定书，轮候预查封期限为2017.12.22至2020.12.21”。该异议登记栏中无异议申请人及异议事项。备注栏中记载：此证未领，2007.12.14注记。据2019年10月10日西安市不动产信息档案管理中心《西安市不动产登记簿》（不动产单元号：610113010005GB00030F00030061）记载，坐落于“西安市高新区XX路XX号XX花园XX幢XX室”、图幅号1075104017、丘号12、房号5302的“所有人名称”为王亚莉（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXX），不动产权证号“1075104017-12-1-3-5302~0”，该房屋“查封状况“栏、“异议登记栏”及“备注”栏均为空白。经2005年10月14日西安市房屋管理局填发登记，第三人王亚莉取得西安市房权证高新区字第1075104017-12-3-5302号《房屋所有权证》，该证载房屋坐落“高新区XX花园XX号楼”房号“5302”。2019年9月10日，原告郝启舜向本院提起行政诉讼，以位于西安高新技术产业开发区XX花园XX号楼5单元3层6号三室一厅房屋为其本人所有，但被告将其错误登记至第三人王亚莉名下为由向本院提起行政诉讼，要求撤销被告向该第三人作出的转移登记行为，并诉称其于1994年6月购买该房屋后实际接受并使用了房屋，被告亦向其颁发了西安市私有房屋所有权证（市房权字1050104010-1-皇3-5306），后涉案房屋被未央区人民法院查封，原告于2019年6月该房屋被拍卖时，始知该房屋于2002年7月被开发商再次出售给第三人王亚莉。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第（一）项规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。”根据上述规定，提起行政诉讼的原告应当是行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被告于2005年6月向第三人王亚莉作出房屋转移登记行为，该第三人的房屋所有权登记簿上记载的房屋坐落、房号、图幅号、丘号、不动产权证号、所有权人及查封信息等均与原告的不动产权登记簿上的信息不同。原告以其与开发商签订的债权买卖合同上记载的房屋坐落信息与第三人与开发商签订的买卖合同上的房号信息一致，认为被告对第三人予以房屋所有权登记时未尽到审慎审查义务为由，要求撤销被告对第三人的房屋转移登记行为，因其提供的证据系基于债权关联关系，不足以对抗物权公示效力，对原告认为其与被告涉案行政行为具有利害关系因事实依据不足，本院对其要求撤销被告向第三人作出的房屋转移登记行为主张依法不予支持。另根据本案查明的事实，因被告向第三人王亚莉颁发涉案房屋产权证书的基础民事法律关系为第三人王亚莉与皇城（西安）房地产国际有限公司签订了《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。经本院释明并告知，原告如认为被告向第三人作出的涉案房屋登记行为违法，应当先行解决该基础民事争议，撤销或者确认上述基础买卖民事关系无效，因原告在本院告知的期限内未依法提起民事诉讼且无正当理由，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定，提起诉讼应当符合相应的条件，故本案不符合行政诉讼的受理条件，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(十)项的规定，裁定如下：驳回原告郝启舜的起诉。案件受理费50元，退还原告郝启舜。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。   审  判  长     蒋漱玉人民陪审员     王  建人民陪审员     强智才 二〇二〇年六月十五日 书  记  员     郝建号附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条 有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：  （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；  （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；  （三）错列被告且拒绝变更的；  （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；  （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；  （六）重复起诉的；  （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；  （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；  （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；  （十）其他不符合法定起诉条件的情形。  前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。  人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。  1