江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初6614号 原告：陈秀峰，女，1973年4月20日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。 被告：刘亚平，男，1959年10月3日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏品映律师事务所律师。 原告陈秀峰与被告刘亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀峰委托诉讼代理人高建军、被告刘亚平委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告履约保证金10000元；2、判令被告赔偿原告房屋装修损失183362元（房屋装修费392917.63元＊2／3＊70%）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月23日，原告与被告的受托人杨丽华签订了房屋租赁合同，原告自被告承租了位于浦口区经营饭店，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日，租金为每年12万元，履约保证金为1万元。房屋租赁合同签订后，原告按约定支付了租金及履约保证金，并进行了房屋装修、设备采购。但2017年12月4日，原告却接到了房屋所有权人中铁大桥局集团第四工程有限公司（以下简称中铁大桥局第四公司）的通知，并要求所有商户办理续签手续，且租赁合同只能一年一签。直到此时，原告才得知被告无权将房屋转租给原告，且租赁期限超过了其前手租赁期限。后原告提起了诉讼，南京市中级人民法院作出了（2018）苏01民终6459号民事判决书，明确了原告与被告签订的房屋租赁合同超过2018年12月31日的租期约定无效，同时，判决认为，原告退还履约保证金的条件尚未成就，且损失并未确定，原告可在租赁合同终止后另行主张。现双方之间的房屋租赁合同已经终止，就退还履约保证金及损失赔偿事宜，原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院。 被告刘亚平辩称，双方签订的房屋租赁合同真实有效，原告仅因商业风险经营不善，就于合同履行不满一年的情况下，就将房屋内可移动的财产搬离。解除合同违反了诚实信用原则。另外实际上被告与房屋所有权人关系良好，一直续签合同（最近一期是2019年1月1日至2019年12月31日），所以原告使用房屋并未受到任何影响，对原告第一项诉请没有事实和法律依据。原告违反合同约定未能及时足额支付房租、水电费还擅自搬离解除合同，根据双方的租赁合同约定保证金不应退还，并且被告还用保证金支付了原告所欠的水电费。对原告第二项诉请也没有事实和法律依据，是原告违反了合同约定导致合同解除，由此产生的损失应该由其自行承担，被告在交付房屋时已经有了较好的装修，是原告不满意自行装修扩大了损失。最重要的是损失并非合同无效所致，是原告违约导致的。 经审理查明，中铁大桥局第四公司（甲方）与岳翠芝（乙方）就位于商业网点××栋105、205共2层（其中一层105房间135平方，二层205房间135平方），建筑面积270平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。岳翠芝于2017年8月30日向中铁大桥局第四公司提出退出商业网点××栋105、205室房屋租赁，后由刘亚平租赁案涉房屋，房租由刘亚平缴纳。陈秀峰已支付杨丽华2017年9月1日至2018年8月31日房屋租金120000元，刘亚平认可已收到该租金。刘亚平已支付中铁大桥局第四公司2018年房租57280元。 2017年8月23日，杨丽华受刘亚平委托与陈秀峰分别作为甲方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于商业网点××栋105、205共2层（其中一层105房间135平方，二层205房间135平方），建筑面积270平方米的房屋出租给乙方，期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，房屋用途为饭店，乙方一次性缴纳履约保证金10000元，租赁期满退出承租时无息退还。若乙方违约，履约保证金不退，收归甲方所有，租金为每年120000元，一次性支付。乙方不得随意损坏房屋设施。甲方允许乙方在物管规定的范围内，自行内装修，装修费用由乙方自理，本合同到期、或乙方自愿退租以及乙方违反本合同规定甲方强制退租时，乙方必须无任何条件退出承租房屋，甲方不支付给乙方装修补偿等任何费用。租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方赔偿，先从乙方押金中扣除，如押金不够，则乙方必须向甲方交纳现金：1.擅自转租的；2.擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改结构或改变用途的；4.未按本合同要求支付租金的；5.进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。 2017年9月1日，陈秀峰与南京翼超装饰设计工程有限公司（以下简称翼超装饰公司）签订了家庭居家装饰装修工程施工合同，约定由翼超装饰公司为原告承租的浦口区泰山街道桥工新村69栋商业网点105、205号进行了装饰装修，双方采用包工、部分包料方式。翼超装饰公司向陈秀峰提供了装修报价，金额为392917.63元。原告于2017年12月30日向武献忠（翼超公司法定代表人）转账10万元，于2017年12月31日转账10万元，2018年2月23日转账5万元，2018年2月24日转账92917.63元，合计为342917.63元。 2017年12月20日，中铁大桥局第四公司（甲方）与刘亚平（乙方）就位于商业网点××栋-105、205共2层（其中一层105房间135平方，二层205房间135平方），建筑面积270平方米的房屋（即涉案房屋）签订了期限自2018年1月1日至2018年12月31日止的《房屋租赁合同》，双方约定：乙方一次性缴纳履约保证金27000元，《租赁合同》期满退出承租时无息退还。若乙方违约，履约保证金不退，收归甲方所有，租金按建筑面积计算。租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。 原告另于2017年8月22日向被告支付保证金10000元。2018年9月14日，原告将案涉房屋钥匙交还给被告代理人杨丽华。 原告在庭审中陈述，其在（2018）苏0111民初1546号一审案件后，就关门停止经营了，退出时间是在2018年9月14日交还钥匙，除了已经装修形成附和的东西外，其他东西均已经搬走了。 被告在庭审中陈述，在原告搬走闲置半年后，被告将案涉房屋再次出租出去。原告在庭审中，亦到案涉房屋现场拍摄照片，该房屋已经租赁给案外人用作他处，且已经再次进行了装修。 原告在庭审中申请对剩余租期内的已形成附和的装修残值进行司法鉴定，经本院组织摇号，确定了司法鉴定机构为辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司南京分公司，该鉴定机构称房屋现状装修已改变，评估人员无法对原有装修内容和状况进行实地察看，基于上述原因，评估人员仅依据现场照片及相关资料无法履行必要的评估程序，无法评估出客观、合理的评估结果，故该鉴定结构向本院作出了鉴定退案处理。 陈秀峰在（2018）苏01民终6459号案件中陈述，杨丽华与其约定的租赁期限是三年，但中铁大桥局第四公司对外出租涉案房屋只能一年一签，实际上，刘亚平与中铁大桥局第四公司签订的租赁合同约定的租赁期间是2018年1月1日至2018年12月31日。其在一审期间提交了中铁大桥局第四公司要求所有租赁户年底续签合同的通知以及中铁大桥局第四公司的相关负责人明确告知其涉案房屋不允许转租，如果转租则会收回房屋的谈话录音，基于此，其不可能继续加大投入经营饭店，只能无奈停业。 中铁大桥局第四公司在上述案件审理中陈述，在陈秀峰实际占有使用案涉房屋期间，没有要求其退还该房屋。根据其与刘亚平的租赁合同约定，其不允许承租人转租，目前陈秀峰与杨丽华所签订的合同与其无关。因涉案房屋之前就是用于饭店经营，故直至其2018年3月左右收到本案一审传票时才知晓转租事实。 关于陈秀峰退还钥匙，陈秀峰陈述其曾将涉案房屋的钥匙邮寄给杨丽华，涉案房屋是否已清空。杨丽华陈述，清空了一大半，其邮寄归还钥匙的意思是把钥匙给他们让他们先出租。另有一些设施设备仍然放在涉案房屋中是因为其要求杨丽华赔偿。 以上事实有原告提供的（2018）苏0111民终6545号民事判决书、房屋租赁合同、装修合同、收据、付款凭证、工商登记信息、押金付款凭证、交还钥匙收据，被告提供的与中铁大桥局第四公司的房屋租赁合同，本院出示的退案申请函及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，刘亚平与中铁大桥局第四公司签订的租赁合同约定，刘亚平租赁涉案房屋的期限至2018年12月31日届满，但其与陈秀峰约定将涉案房屋出租给陈秀峰至2020年8月31日，因此，刘亚平委托杨丽华与陈秀峰签订的租赁合同中关于租赁期限超过2018年12月31日的约定无效，该合同的有效期应至2018年12月31日届满。中铁大桥局第四公司在与刘亚平签订的租赁合同中虽明确约定不允许刘亚平转租，但中铁公司在知晓刘亚平将涉案房屋转租后并未在六个月内提出异议，亦未阻止陈秀峰租赁涉案房屋经营或要求陈秀峰迁让，应视为中铁大桥局第四公司对刘亚平转租行为的认可。因此，刘亚平委托杨丽华与陈秀峰就涉案房屋签订的合同并不因刘亚平违反禁止转租的约定而无效。 本案双方约定的租赁期限应截至2018年12月31日，而该时间早于双方约定的合同届满期限，系由被告刘亚平未如实向原告告知其转租期限，导致转租合同的后两年的约定系无效约定。合同无法继续履行，转租的租赁期限已经届满，且原告不存在违约情形，故被告应当返还保证金10000元。 原告主张要求被告赔偿剩余租赁内的房屋装修残值183362元。本院认为，被告刘亚平在合同履行过程中存在过错导致部分合同内容无效，给原告造成了损失。虽然原告该项损失未能通过司法鉴定机构作出相应的司法鉴定意见，但原告提供了装修合同、支付凭证及租赁合同的装修约定，能够证明其在接手案涉房屋后，已经支付了一定的装修费用，其所支付的装修系根据租赁合同约定的三年租期而做出的，现双方的租赁合同有效履行期限仅为一年三个月，故被告的违约行为给原告造成了一定损失。虽然原告在2018年12月31日前向被告交还了房屋钥匙，清空了其他物品，系自身经营的止损行为，并非系双方已经协议解除案涉合同。考虑到装修物品折旧程度、剩余租赁期限及被告的过错，本院酌定被告赔偿原告100000元装修损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告刘亚平于本判决生效之日起十日内向原告陈秀峰返还保证金10000元； 二、被告刘亚平于本判决生效之日起十日内向原告陈秀峰支付装修损失100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2084元，由被告刘亚平负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4168元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年六月五日 书记员  蒋 衍