海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终63号   上诉人（原审原告、反诉被告）：孟某，住重庆市潼南县。   委托诉讼代理人：杜某，海南中海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南中海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，汉族，住广东省广州市白云区。   委托诉讼代理人：范某，海南唐海律师事务所律师。   上诉人孟某因与被上诉人王某合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   孟某上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四、五项，改判王某支付孟某拖欠的水电费及物业管理费7,274元及驳回王某一审反诉请求；2.本案诉讼费用由王某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定《民宿（旅租）转让协议》为无效合同的事实及法律依据错误。综合本案所查明的事实，王某于2018年10月23日至2019年6月30日承接、使用孟某位于三亚市天涯区海龙路6号容锦酒店内的19套公寓房。再根据孟某提交的证据《人员登记治安管理系统【人员登记】》及王某提交的转账凭证，可以证明阳光旅租的负责人系王某的员工的事实，也能证明王某本人对涉案旅租公寓进行经营使用并获得收益的事实。另一审中，孟某已证明其于2016年6月获得涉案公寓的经营权，并且接手上述公寓后投入了大量资金进行经营及管理。本案涉及的转让费用系孟某前期在涉案房屋大量的资金投入成本及品牌效益，且王某系自愿签订上述合同。从法律依据来看，《民宿（旅租）转让协议》并未违反合同法第52条所规定的强制性规定，《无照经营査处取缔办法》从立法目的来说系为保护经营者和消费者的合法权益，且全文中并未对无照经营所签订的合同效力进行否认，属于管理性规范。另一审中双方对合同的效力予以确认，所争议的焦点在于双方履约过程中是否违约。双方所涉及的经营行为不影响他人利益，在经营过程中也让王某获得了经营性利益。一审法院认定双方所签订的合同无效，不仅违背法律规定，也不利于保护市场交易。2.一审法院认定不予支持孟某主张的6月份水电费及部分物业管理费的事实依据错误、证据不足。根据双方的证据及陈述，一审中孟某己充分举证证明其于2019年6月30日收回、接管涉案房屋，并且代为支付王某所拖欠水电费的事实。王某在庭审上未对孟某垫付水电费及物业费的事实及数额提出异议，一审法院不予支持孟某代为支付的物业、水电费依据不足。综上，请求二审法院依法纠正，以维护孟某的合法权益。   王某辩称：孟某的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。一、王某与孟某签订的《民宿（旅租）转让协议》实为经营权转让合同，该合同因违反法律及行政法规强制性规定而无效。从双方签订的协议内容上来看，孟某在与王某签订协议时以自身拥有“阳光海岛度假公寓”经营权为前提，协议约定的转让标的实为“阳光海岛度假公寓”经营权，所谓的房屋转租行为只是经营权转让行为所必须的一种附属行为。由于孟某在签订协议前并未取得度假公寓的合法经营权，而是以一个没有旅馆经营资质的“三亚阳光海岛实业有限公司”的名义经营，双方没有办理也无法办理转让经营权的营业许可，故该经营权转让协议因违反《无证无照经营查处办法》的强制性规定而属无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当相互返还，故一审判决判令孟某向王某返还收取的30万转让金是正确的。二、孟某存在违约行为，其未按照转让协议的约定进行营业主体及证照的办理和变更，严重影响宾馆的正常经营，致使王某的合同目的无法实现，故孟某应承担相应的违约责任。如前所述，转让权利的前提是要享有权利，孟某本身不享有涉案宾馆的经营权，何来转让之说。况且孟某转让给王某的这家宾馆，是一家没有旅馆经营资质和证照的宾馆，挂靠的是“三亚阳光海岛实业有限公司”的名义。王某在接手以后，多次因为无证无照经营问题受到辖区派出所的口头通知和警告，只是碍于情理，才没有责令停业，但无法正常经营的事实是客观存在的。王某曾多次催促孟某依法依规办理经营手续及营业主体的变更，但孟某不予理会，事实上也无法办理，对王某而言，合同目的根本无法实现，孟某应承担相应的违约责任。三、关于水电费及物业管理费的问题，孟某的主张没有事实根据，一审判决对该部分证据的认定和釆信是准确的。综上所述，请求二审法院依法驳回孟某的上诉，维持原判。   孟某向一审法院起诉请求：1.判令王某立即支付拖欠孟某的租金102,250元并按协议约定支付孟某10,225元滞纳金；2.判令王某支付孟某拖欠的水电费及物业管理费7,274元；3.判令王某支付孟某代为支付的通讯费2,492元；4.本案诉讼费由王某承担。   王某向一审法院反诉请求：1.判令解除王某与孟某于2018年10月23日签订的《民宿（旅租）转让协议》；2.判令孟某向王某退还转让金30万元；3.反诉诉讼费由孟某承担。   一审法院认定事实：2018年10月23日，孟某作为甲方，与王某作为乙方签订了一份《民宿（旅租）转让协议》，约定：甲方将位于三亚市天涯区海龙路6号容锦酒店内的19套公寓房（现经营阳光海岛度假公寓）转让给乙方经营使用；转让时间为2018年10月23日、转让金额为30万元，同时转让民宿（家旅）内公安系统、人脸识别系统等使用权（19间房得使用，如再添加可在后台更改添加）、布草、客房消耗品等用品；房屋租金季度支付，合同期内按季度使用后再结算方式结算（最近一期房费交付日期12月1日），逾期15天内需另外缴纳季度房租10%的滞纳金，逾期15天以上甲方或房东有权无条件收回房屋使用权。19套房屋的租赁合同后附，全部转让给乙方；从转让日起，所有费用和事宜均由乙方承担和负责（房租物业费水电费网络费用等等），甲方在交付前需解决遗留事宜及结清所有未结清款项；转让后基于合同的所有权利义务均由乙方继承；转让金订合同当日交50%，余款在所有变更及结清后20日内结清，甲方需在20日内配合乙方办理各项营业主体变更事宜等其他事宜，并结清经营期间所涉及的税费等其他相关费用。若逾期未办理，则需返还定金。协议还约定了其他事项。   上述协议签订后，王某分别于2018年10月23日、11月14日向孟某各支付15万元，已付清30万元转让款。王某受让涉案民宿后对外继续以阳光海岛度假公寓的名义经营，并向各房屋业主支付了截止至2019年2月底的房屋租金。因王某未支付2019年3、4、5月份的房屋租金，孟某要求王某退出，王某同意并于2019年6月15日撤出经营。   另查明，孟某将涉案民宿转让给王某经营前，其系向三亚市天涯区海龙路6号容锦酒店业主牟杰（案外人）等人承租涉案房屋用于经营民宿（旅租）。转让给王某经营后，涉案房屋的业主已经知晓孟某与王某签订《民宿（旅租）转让协议》，同意孟某将房屋转租，并委托孟某得以受托人的名义代为追讨租金、违约金及王某承租涉案房屋产生的相关费用。   再查明，以“阳光海岛度假公寓”名义经营的营业执照办理在案外人三亚阳光海岛实业有限公司名下，营业执照经营范围包括：商务会议旅业信息咨询、会展策划组织、户外运动拓展等，但不包括旅馆经营。孟某、王某双方签订《民宿（旅租）转让协议》后，民宿（旅租）的经营权、营业主体未能完成变更至王某名下。   一审法院认为：孟某、王某签订的《民宿（旅租）转让协议》约定“孟某将位于三亚市天涯区海龙路6号容锦酒店内的19套公寓房（现经营阳光海岛度假公寓）转让给王某经营使用；同时转让民宿（家旅）内公安系统、人脸识别系统等使用权、布草、客房消耗品等用品”。从上述约定的内容分析，应当认定，孟某与王某签订协议时以自己拥有“阳光海岛度假公寓”的经营权为前提，双方签订协议约定的转让标的为“阳光海岛度假公寓”的经营权，房屋转租行为只是转让经营权必须的一种附属行为。因此，双方签订的《民宿（旅租）转让协议》性质是经营权转让合同。由于孟某在签订协议前并未取得度假公寓的合法经营权，亦未办理转让经营权的营业许可，该转让协议违反了行政法规《无照经营查处取缔办法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。   关于本诉部分。本案中，孟某的房屋转租行为征得业主房东的同意，并受业主房东委托得以受托人的名义代为向王某收取租金、违约金及其他费用。故《民宿（旅租）转让协议》虽然无效，但不影响协议中解决争议条款的效力；另外，王某已经实际使用涉案房屋，不影响孟某基于转租及受业主委托向王某主张相应权利。王某抗辩孟某主体不适格，但并未能提出相反证据证明，一审法院不予采纳。根据协议第3条约定“房屋租金季度支付，合同期内按季度使用后再结算方式结算（最近一期房费交付日期12月1日），逾期15天内需另外缴纳季度房租10%的滞纳金，逾期15天以上甲方或房东有权无条件收回房屋使用权。19套房屋的租赁合同后附，全部转让给乙方”，王某租赁房屋2019年3月、4月、5月的房租应于2019年6月1日支付，但王某至今仍未支付房租没有依据。庭审中，双方确认涉案房屋一个季度的租金为102,250元。故孟某诉求王某支付租金102,250元及滞纳金10,225元有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。关于水电费、物业管理费，根据协议第6条的约定，从转让日起，所有费用和事宜由王某承担。孟某提供的三亚容锦海悦酒店管理有限公司盖章确认的水电表显示，涉案房屋2019年5月份的水电费共计2,797.20元孟某已经支付，涉案房屋6、7月份的水电表因人为改动不予确认，因此对于孟某主张的水电费，予以支持2,797.20元。涉案房屋6月份的物业费4,052元已由孟某支付，因王某是2019年6月15日撤出经营，故王某应承担相关物业费用至2019年6月15日应为2,026元。关于通信费用，虽然孟某提交的海南电信资金往来专用收据显示其于2019年7月19日预存费用2,492元，却无法认定王某经营期间共产生的通讯服务费数额，故对于孟某主张的该笔款项，不予支持。   关于反诉部分。因双方签订的《民宿（旅租）转让协议》为无效合同，无效合同自始无效，故不存在予以解除的问题。合同无效，孟某无法履行合同义务将民宿（旅租）的经营权、营业主体变更至王某名下，故王某反诉请求孟某返还转让金30万元有事实根据和法律依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王某于判决发生法律效力之日起十日内向孟某支付租金102,250元及滞纳金10,225元；二、王某于本判决发生法律效力之日起十日内向孟某支付水电费2,797.20元、物业管理费2,026元；三、驳回孟某的其他诉讼请求；四、孟某于判决发生法律效力之日起十日内向王某退还转让金30万元；五、驳回王某的其他反诉请求。本诉案件受理费2,655.80元（孟某已预交1,327.90元），减半收取，由王某负担1,327.90元；反诉案件受理费2,900元（王某已预交），由孟某负担2,900元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：《民宿（旅租）转让协议》的合同效力及孟某主张的2019年6月份物业管理费及水电费如何认定问题。   一、关于《民宿（旅租）转让协议》的合同效力问题。孟某、王某签订的《民宿（旅租）转让协议》实质为经营权转让合同。2017年10月1日起施行的《无证无照经营查处办法》第二条规定：“任何单位或者个人不得违反法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。”该条款属于行政法规强制性规定。孟某在签订协议前未取得民宿（旅租）的合法经营权，在签订协议后也未办理转让民宿（旅租）经营权的营业证照，涉案房屋不得用于经营民宿（旅租）。故双方签订的《民宿（旅租）转让协议》因违反行政法规强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。因此，孟某应向王某返还因《民宿（旅租）转让协议》取得的30万元转让金。   二、关于孟某主张的2019年6月份物业管理费及水电费如何认定问题。本案中，王某系2019年6月15日撤出经营，其需承担的6月份物业管理费应计算至2019年6月15日，即2,026元。孟某一审提交的《2019年6、7月份自主业主水电》包含了涉案房屋2019年6月份和7月份的水电费，无法确认6月份的水电费金额，且该表被人为将“未交”改成“已交”，备注的“2019.8.8已扫码交”亦无人签字或盖章，无法证明孟某已代为缴纳该时间段的水电费，故对孟某主张的6月份水电费不予支持。   综上所述，孟某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5,872.35元（孟某已预交），由孟某负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年六月二十八日   法官助理 张志琴   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。