中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15046号原告：邓海男，男，1959年11月3日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建功，广东任允律师事务所律师。被告：潘汝奇（英文名：ＰＡＮＲＵＱＩ），男，1955年8月27日出生，美国居民，住。委托诉讼代理人：刘昕宇、广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文珊，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市中坚置业发展有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**世纪广场608，统一社会信用代码91442000776910861G。法定代表人：吴志铭。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨经纬，广东登鼎律师事务所律师。被告：中山市世纪物业管理有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**世纪广场608，统一社会信用代码91442000686387499M。法定代表人：何冠安，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，公司员工。委托诉讼代理人：胡文龙，公司员工。原告邓海男与被告潘汝奇、中山市中坚置业发展有限公司（以下简称中坚置业公司）、中山市世纪物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓海男及其委托诉讼代理人黄春竹，被告潘汝奇及其委托诉讼代理人刘昕宇，被告中坚置业公司委托诉讼代理人蔡艳雪、杨经纬，被告世纪物业公司委托诉讼代理人胡文龙、刘琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓海男向本院提出诉讼请求：1.三被告立即聘请有施工资质的建设单位对被告潘汝奇位于中山市东区的渗漏水处进行检测维修，排除对原告房屋的漏水妨害，直至原告房屋不出现渗漏水情况为止；2.三被告向原告赔偿经济损失共计240932元。诉讼中，原告邓海男明确第1项诉讼请求为：三被告对涉案房屋的渗水排除妨害，直至房屋不漏水；原告邓海男明确第2项诉求中的经济损失为包括因漏水导致的修复费用。事实和理由：原告系位于中山市东区（以下简称1502房）的业主，被告潘汝奇系中山市东区（以下简称1602房）业主，两房屋为上下相邻。约2011年，1502房的厨房天花板处出现渗漏水情况，经被告中坚置业公司、世纪物业公司及装修公司进行现场查找原因，经排查，确认渗漏水系由1602房渗漏至1502房，但被告潘汝奇不承认漏水原因，后原告与三被告多次协商，被告世纪物业公司找维修人员对1502房的天花板进行了维修，经过简单维修后，只是暂时堵塞了漏水点，但并未对渗漏水情况进行检测，查明漏水原因及彻底维修。直至2015年，渗漏水情况从多处地方发生，分别在1502房的门口走廊、天花板、厨房、房间的墙壁、客厅的木板等出现了渗漏水情况。2016年期间，原告多次反映，被告中坚置业公司、世纪物业公司找了装修公司在1602房卫生间进行了补漏，虽然渗漏水有所减少，但未能得到有效解决。1502房依旧有渗漏水情况发生。原告与三被告多次沟通，要求三被告协助维修人员对1602房的渗漏水进行检测以查明漏水原因及修复，但被告潘汝奇均不理睬配合及维修1602房的渗漏处，并多次表示不会赔偿原告的损失。现原告房屋的渗漏水情况越来越来严重，导致1502房全屋严重发霉。三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告潘汝奇辩称，原告所有的1502房出现的渗漏水现象与1602房无关，请求驳回原告的诉讼请求。1602房不存在渗漏水，潘汝奇在美国生活，因此1602房长期空置，只是近两年才出租给一位在银行工作的人士居住，由于银行工作繁忙，该租客经常早出晚归、出差，只是晚上回1602房居住。2013年、2014年物业管理处联系潘汝奇称1502房厨房天花漏水，要将1602房厨房拆开修理，潘汝奇才知此情况，并同意修复后确认责任归谁，就由谁出资承担修复费用。事隔一年后，潘汝奇从美国回来询问此事，物业管理处人员告知潘汝奇已经修理好，与1602房无关。2016年9月潘汝奇专程从美国回来商讨1502房漏水事情，当时物业管理处组织了原告、潘汝奇、物业管理处代表、开发商代表及1602房承租人在物业管理处开会，潘汝奇当时提出靠主观盲目猜测是无法确定漏水源头的，可否在1502房的漏水严重处拆开检查，以查找原因。开发商代表也认可该种方法，但邓海男予以拒绝。邓海男称可能是1602房的卫生间存在渗漏水，于是潘汝奇便找装修公司将1602房卫生间地板拆开查看，发现并不存在渗漏水之处，潘汝奇为此支付了1万多元。2017年9月，潘汝奇也曾打电话给邓海男询问1502房渗漏水的处理情况，邓海男告知潘汝奇已经放弃查找原因并提起诉讼。由此可见，1602房并不存在渗漏水，邓海男称潘汝奇一直不予理睬与不配合不属实。邓海男主张造成1502房出现渗漏水现象的原因系1602房有渗漏水，依法应当承担举证责任，但未提供相关证据，应自行承担举证不能的不利后果。2.潘汝奇无需承担邓海男所有的1502房的赔偿责任，1502房出现渗漏水现象与1602房无关，邓海男提供的证据不能证明其损失为240932元，故依法应当驳回原告的诉讼请求。被告中坚置业公司辩称，1.中坚置业公司交付的涉案房屋已竣工验收合格，并完成竣工验收备案，充分说明涉案房屋符合国家相关质量标准。2.房屋已经交付且由业主检验确认并无质量问题。原告与被告潘汝奇已经于2010年分别对房屋进行了检验，并签署了收楼凭证。目前原告与被告潘汝奇因漏水造成的纠纷与中坚置业公司无关，邓海男要求中坚置业公司承担赔偿责任无事实依据，请求法院驳回原告对中坚置业公司的诉讼请求。被告世纪物业公司辩称，1502房收楼时间为2010年12月30日，1602房收楼时间为2010年10月8日，2013年7月，原告反映家中有漏水情况，世纪物业公司工作人员即上门查看，确认是楼上厨房位置漏水，随即联系1602房业主要求配合维修。同时世纪物业公司请人进行了供水管检测，未发现漏水，确认是排水方面的漏水问题。因1602房已出租，有人居住，不便于敲开地面进行维修，故在征求邓海男与潘汝奇同意的情况下，要求开发商即中坚置业公司安排人员对1502房厨房开花进行了防水补漏的维修，之后，原告未再反映家中有漏水现象。2016年5月，原告再次向世纪物业公司反映家中走廊处发现漏水，世纪物业公司告知1602房业主后，也多次请求专业人员及开发商人员上门进行查看、检测，虽然排除了1602房供水管漏水的可能性，但因1602房有承租人居住，经多次协调，未能使1602房业主同意敲开漏水地面，查找漏水点。2016年12月初，世纪物业公司约邓海男与潘汝奇面谈后，潘汝奇同意由原装修公司对1602房主人房卫生间进行防漏维修。经过几个月观察，漏水有所减少，随后将此情况及1502房业主的要求反馈给1602房业主，并为双方建立微信群，以便及时沟通，彻底解决漏水问题。根据物业服务合同约定，物业公司负责住宅公共部分的维护保养，原告房屋室内漏水部分属于业主专有部分，因此产生的维修费用及损失赔偿由该漏水责任方承担，世纪物业公司不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.1502房登记在邓海男名下，1602房登记在潘汝奇名下，潘汝奇与邓海男系楼上楼下邻居。1502房及1602房的开发商为中坚置业公司，涉案房屋所在世纪广场综合楼于2010年12月15日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2010年10月8日中坚置业公司将1602房交付潘汝奇，2010年12月30日中坚置业公司将1502房交付邓海男。2012年9月30日，中坚置业公司与世纪物业公司签订物业管理服务合同，约定世纪物业公司对位于中山市中山三路8号世纪广场提供物业服务。2012年邓海男发现1502房天花板漏水，向世纪物业公司反映漏水情况后，世纪物业公司对1502房的厨房天花板进行了修复。庭审中，邓海男称1502房分别于2012年及2016年进行了两次维修，其中2012年由世纪物业公司进行维修，2016年由潘汝奇进行维修。潘汝奇称对于2012年的维修情况不清楚，其确认2016年由其出资进行了维修。世纪物业公司称，2012年1502房的厨房天花渗水，2016年1502房卧室等有发霉、发黑、腐烂情况，潘汝奇自行出资将1602房的主卧卫生间的沉箱做了防水处理。各方当事人均确认1502房渗漏位置的保修期已经届满。2.诉讼中，根据邓海男的申请，本院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司（以下简称稳固检测公司）对1502房的渗漏原因进行鉴定。稳固检测公司于2018年5月28日作出建筑物渗漏原因鉴定报告，其鉴定结论为：1502房未发现房屋有因地基基础不均匀沉降而引起上部构件损坏的迹象，依据《房屋完损等级评定标准》第3.1.1.1条，评定为完好；1502房个别天花沉池侧壁及沉池板底有湿润、发黄现象，依据《房屋完损等级评定标准》第3.1.1.1条，评定为基本完好；该建筑物装修部分，部分墙面木饰板有发黑、腐朽、翘起现象，个别墙纸有发黄现象，个别吊顶天花有发黄、发霉及抹灰面层有鼓起现象，吊顶天花轻钢龙骨有严重锈蚀现象，吊顶天花木吊杆及木夹板杆件均有严重腐朽、霉烂、湿润现象，依据《房屋完损等级评定标准》第3.3.2条，评定一般损坏；该建筑物设备部分，个别吊顶天花筒灯已拆除，个别楼地面地漏口内有破损、青苔附生现象，依据《房屋完损等级评定标准》第3.2.3条，评定为基本完好；依据《房屋完损等级评定标准》第4.1.2条评定为基本完好房，对该房屋损坏部位宜作修缮处理。结合资料调查情况及现场勘查情况分析，该建筑物1602房南房楼面沉池积水后往外发生渗漏，导致1502房玄关及南房多处出现渗水情况，1502房东北房东南角墙面发黄非渗漏或渗漏水扩散所致，1502房大厅北墙及卫生间对出过道北墙、卫生间木门套处木饰板有发黑、腐朽现象的主要原因是其卫生间墙面防水措施失效所致。其处理意见及建议为，建议聘请有资质的设计及施工单位对1502房渗漏部位进行修缮处理，设计及施工单位对1602房南房楼面沉池作防水处理。邓海男对该鉴定意见中关于1502房东北房东南角墙面发黄非渗漏或渗漏扩散所致提出异议。稳固检测公司对异议进行回复，由于东南角墙面发黄区域与未发黄区域界线清晰，有规则性，且发黄区域与衣柜等物体尺寸相近，不排除该部位原来紧贴墙纸摆放有衣柜等物件所致。潘汝奇对鉴定意见中关于该建筑物1602房南房楼面沉池积水后往外发生渗漏，导致1502房玄关及南方多处有渗水情况提出异议。稳固检测公司对异议进行回复，认为1602房南房楼面沉池积水后往外发生渗漏与1502房玄关及南房多处出现渗水情况存在因果关系，该结论系现场查勘后综合分析得出，1602房南房楼面沉池与1502房南房天花沉池虽为同一部位，但其功能为1602房所使用，由于1602房东北房（主人房）卫生间于2016年12月重做了防水及饰面恢复处理，对于该卫生间原来的使用情况稳固检测公司无法查证，但从现场查勘显示，1502房南房天花沉池北侧壁渗漏扩散范围有较大缩减现象；根据现场查勘并结合相关资料、图纸等，未发现有给排水管道水源渗至1602房南房楼面沉池内，结合现场查勘及相关资料，表明1602房东北房卫生间日常用水用曾经由楼板面水泥砂浆找平层蔓延、扩散至1602房南房楼面沉池内，因1602房东北房卫生间重做防水处理后，终止了渗漏水源，1602房南房楼面沉池内积水得不到补充而出现消减，对应下方1502房渗漏部位亦出现缩减，但沉池内积水较多，不能在短时间内消减完毕。中坚置业公司、世纪物业公司未提出书面异议。根据邓海男申请，本院依法委托中山市顺正房屋鉴定加固有限公司（以下简称顺正公司）对上述渗漏部位出具修复方案，顺正公司于2019年9月11日作出1502房装饰装修修缮工程施工方案：其中，（一）质量问题及修复方案：（1）玄关：木天花吊顶严重腐朽、霉烂，需拆除更换，面积约5.12㎡；南面墙木饰板上方发黑、翘起，木饰板拆除更换面积约3.7㎡，木饰板厚为10mm;北面墙木饰板上方有发黑现象，需拆除更换面积约1.8㎡；北面木柜发黑、损坏，需拆除更换，尺寸为:2.0mx2.25m，门扇为玻璃，深300m。（2）南房:根据鉴定报告，南房天花下方木吊杆及木夹板杆件均为严重腐朽、霉烂、轻钢龙骨严重锈蚀现象，需将木吊顶拆除重做，面积约8.0㎡;墙面墙纸有受潮、翘起现象，墙纸铲除重做约2㎡;东面墙木壁柜发黑，需拆除更换，尺寸为:2.0m×2.15m。（3）衣帽间:木衣柜受潮发黑，拆除更换，尺寸1.6mx2.2m，面积3.52㎡，木推拉门发霉、发黑，需拆除更换2樘，尺寸分别为1.5m×2.1m、2.0mx2.0m。（二）主要修复处理方法及施工工艺：（1）吊顶拆除重做：确定需要拆除的吊顶范围；移除阻碍施工的家具、物品等，并铺设夹心板和彩条布对地面进行保护；用手提切割机切开吊顶，分块拆除，最后拆除龙骨架；清理干净垃圾，重新安装天花龙骨；安装木板吊顶；清理并收拾地面彩条布，家具、物品等恢复原位。（2）门拆除更换：用夹心板和彩条布对地面进行保护，移除阻碍施工的家具和物品；先将门扇拆卸，然后拆除门框；重新安装同规格木推拉门；收口，恢复门边装饰层；清理现场。（3）木柜拆除更换：先将门拆卸，然后拆除柜框；重新安装同规格木柜；收口，恢复柜边装饰层；清理现场。对于该修复方案，邓海男、中坚置业公司、世纪物业公司未提出异议。潘汝奇提出异议，顺正公司对异议予以回复，认为其出具的修复方案范围仅为玄关、南房和衣帽间，并非所有出现漏水、墙面发黄、木饰板发黑、腐朽等部分都出具了修复方案，如1502房大厅北墙及卫生间对出过道墙、卫生间门套处木饰板有发黑、腐朽等与1602房渗漏无关，并不在修复方案范围内，对于潘汝奇提出的拆除更换、重做部分应考虑实际使用年限进行折旧问题不在委托范围内。本院依法委托广东正中信德建设工程咨询有限公司（以下简称正中信德公司）对上述修复方案产生的修复费用进行评估，正中信德公司于2020年4月5日作出1502房修缮工程造价鉴定报告，其鉴定结论为：（一）确定性意见：含税造价14375.93元（不含税造价13188.93元）；（二）推断性意见：含税造价8967.5元（不含税造价8227.06元）；注：本案的最终总造价为“（一）确定性意见”＋“（二）推断性意见”中法院裁定合理的意见。鉴定报告中的说明事项反映，鉴定意见可同时包括确定性意见、推断性意见或供选择性意见，当鉴定项目或鉴定项目中部分内容事实清楚，证据充分，应作出确定性意见，当鉴定项目或鉴定事项内容客观，事实不清楚，证据不够充分，应作出推断性意见，因本案中顺正公司的施工方案已对修复内容、修复方法作出详细描述，根据现场情况及委托资料，本报告的鉴定意见按上述规定分为确定性意见、推断性意见两类。其中，确定性意见为现场事实清楚、施工方案所列项目的造价意见，内容为：玄关及南房修复工程，主要包括有木天花吊顶拆除更新、墙木饰面拆除更换、墙纸铲除重做、木柜拆除更换、搭设综合脚手架。推断性意见为客观事实不清楚、证据不够充分的项目造价意见，内容为衣帽间的修复，该部分是否属于修复范围，修复方案中没有具体说明，修复方案明确注明潘汝奇对此持异议，主要包括木柜拆除更换、木推拉门拆除更换。邓海男、中坚置业公司、世纪物业公司未提出异议，潘汝奇提出异议，正中信德公司对异议回复为，其按照委托方的要求及提供的资料对涉案事项的修复工程进行造价鉴定，委托资料中并无说明建筑结构检测鉴定报告及施工方案不可采用；潘汝奇提出的根据稳固检测公司的鉴定结论中1502房东北房东南角墙发黄非渗漏或渗漏水所致，可见，位于**的衣帽间的问题与潘汝奇无关，因此衣帽间的修复费用超出委托事项范围，本次鉴定事项为委托书所列1502房漏水部位的修复费用，计量计价范围为施工方案所列内容，经复核，衣帽间修复事项事实不清楚、证据不够充分，将衣帽间的修复费用调整为推断性意见；折旧问题不属于造价鉴定的范围。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。稳固检测公司、顺正公司、正中信德公司均具备相关鉴定资质的鉴定机构，经本院依法委托司法鉴定、评估，其分别作出的漏水原因检测鉴定报告、修复方案、修复费用鉴定报告，不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，经质证，虽然邓海男、潘汝奇提出异议，鉴定机构进行了回复，亦未提交有效证据反驳鉴定意见；且鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定意见清楚，故本院对上述鉴定评估意见予以采信。根据检测鉴定报告，本院认定1502房的玄关及南房多处渗水与1602房南房楼面沉池积水后往外发生渗漏之间具有因果关系，1502房东北房东南角墙面发黄、大厅北墙及卫生间对出过道北墙、卫生间木门套处木饰板有发黑、腐朽现象与1602房之间不具有因果关系。潘汝奇对1602房南房楼面沉池积水未采取妥善有效措施，导致1502房的玄关及南房多处渗水，主观上具有过错，应当承担侵权赔偿责任。对于赔偿损失的问题。根据上述鉴定意见，本院采信造价鉴定报告中的确定性意见，即认定1502房的玄关及南房的渗漏处的修复费用为14375.93元。造价鉴定报告中的推断性意见为1502房衣帽间的修复费用，基于前述，该部位不属于潘汝奇应当承担侵权责任的范围，故本院不予采信。据此，潘汝奇应向邓海男赔偿修复费用14375.93元。对于邓海男主张除修复费用之外的其他经济损失，其未提交相关证据予以证实，本院不予采信。本院已经支持邓海男主张的修复费用14375.93元，即潘汝奇已对其侵权行为导致1502房受损的后果承担了损害赔偿责任，且除1502房玄关及南房渗漏部位之外，其余位置的渗漏水与潘汝奇的侵权行为不具有因果关系，故本院对于邓海男要求潘汝奇对涉案房屋的渗水排除妨害的诉求予以驳回。关于中坚置业公司、世纪物业公司应否承担责任的问题。因中坚置业公司系涉案房产的开发商，各方均确认涉案房屋的渗漏部位的保修期已经届满，故邓海男主张中坚置业公司承担民事责任，于法无据，本院予以驳回。世纪物业公司系涉案房屋的物业服务企业，其得知涉案房屋渗漏水情况后，积极协调各方当事人进行处理，已经尽到物业服务企业的相关义务，且世纪物业公司不是侵权人，故本院对于邓海男要求世纪物业公司承担民事责任的诉求予以驳回。综上，邓海男的诉求合理部分，本院予以支持。中坚置业公司、世纪物业公司的辩解合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘汝奇于本判决生效之日起七日内向原告邓海男支付赔偿款14375.93元;二、驳回原告邓海男的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4914元，保全费1725元，合共6639元，由原告邓海男负担6243元，被告潘汝奇负担396元（被告潘汝奇于本判决生效之日起七日内径付原告邓海男）。鉴定评估费合计39000元，由被告潘汝奇负担（被告潘汝奇于本判决生效之日起七日内径付原告邓海男）。如不服本判决，原告邓海男、被告潘汝奇可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市中坚置业发展有限公司、中山市世纪物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  李海礼人民陪审员  李凯珊二〇二〇年六月十日书 记 员  孙婉霞冼日飞