内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1080号上诉人（原审原告、执行案外人）：宋艳龙，男，1990年12月9日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市清水河县。委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江涛，内蒙古鹿城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:陈清枝，女，1977年10月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨彦臣，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈垚，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）:刘海军，男，1976年5月25日出生，职业不详，户籍地内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）:段春花（又名段春红），女，1981年2月3日出生，职业不详，户籍地内蒙古自治区。上诉人宋艳龙因与被上诉人陈清枝、刘海军、段春花案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋艳龙及其委托诉讼代理人马宝杰、李江涛，被上诉人陈清枝及其委托诉讼代理人杨彦臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋艳龙上诉请求：1.撤销内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院(2019)内0223民初96号民事判决；2.判决停止对呼和浩特市玉泉区滨河路楠湖郦舍2号楼5层1单元504号房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费及公告费由被上诉人负担。事实和理由：对于一般买受人的物权期待权,应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来判断执行标的的权属，以得出是否能够排除执行的裁判。本案宋艳龙的购房情况符合该条规定，能够排除人民法院的强制执行。（一）宋艳龙与刘海军、段春花在《房屋买卖协议》中约定房屋买卖价款22万元,其中17万一次性付款,剩余5万于过户时付清。该协议第五条约定，刘海军、段春花所欠银行的按揭贷款由买受人负担，宋艳龙一直都在依约履行偿还按揭贷款义务。之后刘海军、段春花又以资金周转困难为由，多次要求宋艳龙支付办理过户时才应当支付的5万元。基于此，宋艳龙于2016年8月23日和9月8日提前向刘海军、段春花支付2万元。宋艳龙的行为明显满足法律规定的“已按照合同约定支付部分价款”这个条件，一审法院在没有释明和要求宋艳龙交付剩佘价款的情况下，以宋艳龙未交清全部房款为理由作出判决，属于事实认定不清，法律适用错误。另外,宋艳龙偿还的是银行按揭贷款，其剩余价款交付执行后，银行是该价款的法定优先受偿权利人，人民法院不可将该价款径直交付申请执行人陈清枝。案涉《房屋买卖协议》中，宋艳龙负担长期归还贷款的义务，该合同是典型的继续性合同，由于继续性合同将一定期间状态的存续和维持作为合同目的，因而当事人之间的信赖关系便成为合同的实质性要素。宋艳龙持续归还贷款的守信行为,保证了合同双方的信赖基础。法院应从维护信赖利益的角度出发,结合继续性合同的性质，在宋艳龙从未违约的情况下，推定宋艳龙达到“已支付全部价款”的条件。（二）实践中，不动产买卖合同多是分期付款。宋艳龙虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，人民法院应予保护。基于《执行异议和复议规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议”这一表述，结合该条文几项要件，说明该条文是对一般买受人进行二手不动产交易时，物权期待权的保护。法无明文规定皆可为是一项重要的民法原则，由于通常不动产交易标的金额巨大的原因，没有任何法律法规禁止二手房买卖采取分期付款方式或者买受人为出卖人代偿按揭贷款这种分期付款的替代方式。并且《中华人民共和国合同法》第六十四条规定:“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任”。说明法律对当事人约定由债务人向第三人履行债务持支持的态度。既然法律不禁止这种交易行为,那么其交易安全就要受到保护，这也是《执行异议和复议规定》第二十八条的立法本义。既然双方采取了这个交易模式,其是否能够办理过户登记的原因条件就要考虑双方合同约定和客观事实。合同约定是买受人归还房贷，根据按揭贷款的性质通常情况下房贷还清才能达到过户条件，合同如此约定，其未办理过户登记符合非因买受人原因造成的条件。另外还存在一个客观事实就是出卖人即刘海军、段春花早已下落不明，即使宋艳龙想与之协商清欠银行全部贷款达成涂销按揭贷款房屋抵押登记来办理过户,也因刘海军、段春花的原因无法实现。陈清枝与刘海军、段春花民间借贷一案就采取了公告送达的方式,本案一审又对刘海军、段春花采取了公告送达的方式。没有刘海军、段春花的配合，宋艳龙客观上就无法办理过户登记。因此，宋艳龙要求排除执行也满足第(四)项的条件。（三）由于案涉房屋登记在刘海军、段春花名下,其二人无法取得联系、下落不明后，宋艳龙实现物权期待权的风险骤然上升，如若当时宋艳龙考虑自身风险暂停偿还贷款,其结果必然是银行实现担保物权。此时相对银行,违约一方是刘海军、段春花,而非宋艳龙。银行实现担保物权的前提下,宋艳龙仍然可以依照合同法第三人代为履行或在执行过程中依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十四条规定的“执行过程中,第三人向执行法院书面承诺自愿代被执行人履行生效法律文书确定的债务,申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人,在承诺范围内承担责任的,人民法院应予支持”等方式取得房屋。一审法院不支持采用分期付款方式买卖二手房屋的执行案外人，于法无据，也不符合民事法律中法无禁止皆可为的原则。如若宋艳龙按照违约的方法来主张权利，案涉房屋可能早已由银行申请强制执行，陈清枝申请执行时，人民法院已不会实施本案的执行措施。宋艳龙按照《房屋买卖协议》诚信履约应是最优先的选择,不但是其自身诚实信用的体现,也维护了刘海军、段春花对银行的信用。法律应当让守信者受益。陈清枝辩称，不同意宋艳龙的上诉请求，宋艳龙的诉讼理由不足以能够排除法院的执行行为。（一）宋艳龙不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件：1.关于是否为合法有效的买卖合同问题。房屋买卖协议签订时间为2016年6月22日，房屋买卖协议上加盖有“玉泉区泓瑞餐馆”印章，而该餐馆已于2016年5月30日注销，显然不是真实的交易。本案诉争的房产是有贷款、银行抵押状态，已经做了它项权利登记，是不能上市进行交易的，严格意义上讲双方的房产交易是不受法律保护的。宋艳龙与刘海军之间的买卖协议均没有提供正式的商品房买卖合同，也没有到开发商处变更合同以及到银行办理更名手续，不能证实存在合法买卖。宋艳龙在执行阶段所提的异议申请以及一审诉讼过程中，一直称房产总价为45万元，但是从房屋买卖协议的内容中，只有房款总价22万元的约定，并没房款总价45万元的任何体现，故此现有证据不能证实房屋买卖协议合法有效。宋艳龙在上诉状及协议中明确了房款为22万元，按此价格计算也就是说每平方米不足2500元，可是该房产为精装房，当时同小区交易价格均在8000-9000元之间，这种交易价格显然不符合市场行情，宋艳龙不足以证明其与被执行人之间具备合理对价的买卖关系。2.关于合法占有的问题。既然买卖协议存在不真实之处，即便入住也不能代表是合法的，那么需要宋艳龙提供入住时间，交付房屋及钥匙的时间，这些关键性问题宋艳龙均没有向法庭出示任何证据，无法证实是合法入住。3.关于支付房屋价款问题。无论按照宋艳龙所讲的该房屋价款是22万元还是45万元，从宋艳龙所提供的证据来看，其至今都没有付清房款，不符合法律规定交清全部房款排除执行行为的规定。宋艳龙提交的证据显示交纳贷款都是被执行人刘海军的名字，不能确定必然就是宋艳龙所交，仅凭宋艳龙持有偿还贷款凭证，并不能证实还款人就是宋艳龙。4.关于未办理产权过户登记问题。宋艳龙在签订协议之际，就明知该房产不能办理产权登记，也明知该房屋处于银行贷款抵押状态，同时也没付清全部房款，也没有与开发商签订正式的买卖合同或到银行进行更名手续，显然未办理产权过户登记是宋艳龙自身原因所导致。（二）依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，宋艳龙有义务提供证据证明其有排除执行的权益，但是其并没有充分有效证据证明他们之间是合法交易以及付清房款；另外，宋艳龙向银行所交的房款、物业费、采暖费等均是刘海军的名字，所交款项为种类物，不会因为谁持有交款凭证就认定谁出的钱，应当以资料上登记的姓名来加以认定，所以一审法院的执行行为符合法律规定，宋艳龙上诉理由不能成立。宋艳龙向一审法院起诉请求：1.撤销内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院作出的（2018）内0223执行异议16号执行裁定；2.确认位于呼和浩特市××区住宅属于宋艳龙合法财产，依法解除查封等相关执行措施；3.判决被告负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月22日，刘海军、段春花与宋艳龙签订房屋买卖协议，协议约定：刘海军、段春花将本案争议的房屋卖与宋艳龙，房屋价款为22万元，贷款由买受人承担。2016年6月22日，宋艳龙给付刘海军房款2万元；2016年6月30日，宋艳龙通过银行转账给刘海军房款15万元；2016年8月23日，宋艳龙给付刘海军房款1万元；2016年9月8日，宋艳龙给付段春花房款1万元；共计给付19万元。协议签订后宋艳龙缴纳了三年的供暖费共计0.5581万元；缴纳了物业费0.2201万元；缴纳电费0.083万元；又以宋艳龙的名义向中国工商银行缴纳本案争议房屋的贷款共计8.28万元。该房屋现由宋艳龙实际占有，但未办理过户登记。一审庭审中宋艳龙陈述本案争议的房屋需要还11年的贷款，每个月还0.23万元。一审法院另查明，2017年10月25日，陈清枝向一审法院院提起诉讼，要求刘海军、段春花归还其借款本金40万元并支付利息。2017年12月21日，陈清枝向一审法院申请对本案争议的房屋进行保全，同日该院作出(2017)内0223民初1302号民事裁定书，对该房屋采取了查封措施。2018年4月28日，一审法院作出(2017)内0223民初1302号民事判决，判令刘海军、段春花归还陈清枝借款本金35万元并支付利息。该案生效后，2018年8月8日，陈清枝向一审法院申请对刘海军、段春花进行强制执行。2018年12月3日，宋艳龙向一审法院提出了执行异议，该院作出（2018）内0223执异16号执行裁定，驳回了宋艳龙的异议申请。2019年1月11日，宋艳龙向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，虽然宋艳龙与刘海军、段春花签订了房屋买卖协议，并已实际占有本案争议的房屋，但从宋艳龙的陈述中知悉其实际应给付的房款比合同价款多出7万多元，与常理不符，且宋艳龙也未交清全部房款，亦未办理过户登记，因此一审法院认为，从现有的证据看宋艳龙的诉讼主张不足以产生排除人民法院强制执行的后果，故对宋艳龙的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、之规定，判决如下：驳回原告宋艳龙的诉讼请求。案件受理费8050元，公告费560元（原告均已预交)，由原告宋艳龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，为核实案件情况，本院调取了相关证据。对当事人提交的证据及本院调取的证据均已组织当事人进行了证据交换和质证。双方的举证目的及质证意见均已记录在案。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系陈清枝申请执行对刘海军、段春花的金钱债权过程中，宋艳龙对执行标的即人民法院查封的案涉房屋提出执行异议的案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为宋艳龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。通过综合分析评判现有证据，本院认为宋艳龙排除强制执行的诉请应予支持，现具体分析如下：（一）宋艳龙与刘海军、段春花于2016年6月22日就案涉房屋签订《房屋买卖协议》，早于人民法院对案涉房屋的查封时间2017年12月21日。陈清枝辩称，《房屋买卖协议》签订时，玉泉区鸿瑞餐馆已经注销，但该协议上却加盖了该餐馆的公章，故房屋交易不真实。对此，本院认为，房屋买卖协议在刘海军、段春花与宋艳龙之间达成，是否加盖玉泉区鸿瑞餐馆的公章以及加盖玉泉区鸿瑞餐馆公章时该餐馆是否注销，与交易是否真实并无直接关联，不能以此否定交易的真实性。（二）关于购房价款的约定及支付情况。《房屋买卖协议》中约定购房价款22万元，其中17万元一次性付清，剩余5万元过户时付清，从签订合同起，房贷由宋艳龙承担。宋艳龙提交的银行转款凭证及收据能够证实，其已经支付给刘海军、段春花购房款19万元，尚欠刘海军、段春花购房款3万元，宋艳龙庭审中明确表示愿意将该3万元交付人民法院执行部门。同时，宋艳龙提交的中国工商银行凭条显示，在签订房屋买卖协议后，宋艳龙已经偿还了多期房屋贷款，共计8.28万元。据此，能够认定《房屋买卖协议》中约定的价款22万元仅指支付给刘海军、段春花的部分，宋艳龙购买房屋的对价还包括尚欠银行的贷款。（三）关于房屋占有情况。宋艳龙提交了2017年4月25日案涉房屋所在小区物业公司出具的物业费收据、2016年度和2017年度的取暖费收据，上述收据的交款人均为宋艳龙及其配偶，由此能够证实宋艳龙在查封前实际占有使用案涉房屋的事实。（四）关于未办理过户登记的原因问题。《房屋买卖协议》中约定在办理房屋产权转移过户登记时，刘海军、段春花包过户。宋艳龙主张合同签订后与刘海军、段春花失去联系，故不能继续办理过户手续，该项事实从陈清枝诉刘海军、段春花案件中对刘海军、段春花公告送达诉讼文书的事实能够证实。故宋艳龙对案涉房屋未能办理过户登记没有过错。综上所述，宋艳龙对案涉房屋所享有的权益能够排除陈清枝申请的强制执行。需要说明，因案涉房屋以按揭贷款方式购买，宋艳龙在未足额清偿银行按揭贷款时，其权益不能对抗贷款银行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院(2019)内0223民初96号民事判决；二、不得执行位于呼和浩特市××区房产。一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，由被上诉人陈清枝负担。本判决为终审判决。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏 二〇二〇年六月二十八日书记员 赵芮婕附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。