云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7842号原告：伊礼欣，男，1976年4月21日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨帆，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东环房地产开发有限公司，住所云南省昆明市曙光小区南段******。法定代表人：熊义。委托诉讼代理人：李晖、陈延龙，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告伊礼欣诉被告云南东环房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨帆、被告伊礼欣及其委托诉讼代理人李晖、陈延龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2005年12月11日签订的《商品房购销合同》，为原告办理东方上城B幢1单元502号房屋的产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金以购房款283,560元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（即按中国人民银行指导利率基础上浮30%计算），自2008年10月29日起至房屋产权登记办理完成之日止，暂计算至起诉之日，违约金为209,958元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2005年12月11日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的东方上城第B幢1单元5层502号房屋，并就交房条件、期限、产权登记、违约责任等进行了约定。根据合同约定，被告应当于交房后一年内向产权登记机关提供有关资料和数据，办理产权登记。但被告至今未办理销售房屋的产权登记。原告认为，被告至今未办理销售房屋的产权登记，已严重违反了合同约定，给原告造成损失。被告辩称：1、被告至今未协助原告办理完毕不动产权证的主要原因是涉案项目土地涉及“清非”政策（昆明市关于土地清理的通知，政府要求重新补交土地出让金才能办理土地证及规划手续），关于小区规划相关部门一直没有审批意见，加上“两证合一”昆明市不动产权证办理政策调整的原因，并非被告过错原因导致，故被告不应承担违约责任。涉案项目涉及30.69亩土地因为“清非”政策直到2012年1月才取得了土地证。2005年6月7日，昆明市规划局出具的建设项目规划条件，其中因被告自愿承担金汁河绿化建设，规划条件明确在确定的容积率面积上得以增加的奖励导致了涉案项目多年未能办理完规划手续，形成历史遗留问题。2010年2月23日，昆明市综合执法局官渡分局认定东方上城项目超建增加面积5,214平方米，对被告进行处罚，当日被告就交了全额罚款281,556元。2014年3月12日被告及业主采用不同渠道向相关部门反映，昆明市政府召集官渡区政府、城管局、规划局、国土局、住建局、法制办召开专题会议，责令住建局、规划局、法制办共同成立工作专项小组解决东方上城的规划手续并向购房人解释说明，会议上明确了东方上城小区的规划属于历史遗留问题，规划局、国土局要尊重历史面对现实妥善处理解决问题的原则，做好容积率及土地手续的调整工作。2014年9月11日，市规划局根据上述会议纪要对涉案项目规划重新公示，但直到2018年8月3日涉案项目才取得了建设工程规划意见书。2019年2月27日，被告已向昆明市不动产登记中心提交了首次登记的申请，因昆明市前面实施“两证合一”政策，政策发生重大变化，增加了权籍调查等程序，因此暂缓办理。在取得建设工程规划核实意见之后，2019年4月24日，被告根据相关办证要求委托第三方进行不动产测绘、不动产权籍调查，不动产进行审批之后就可以办理不动产权证。在规划审批完后，被告积极协助业主办理不动产权登记证，2019年9月9日，经被告及业主的多方努力，昆明市不动产登记中心对东方上城小区发出了东方上城小区等主城区历史遗留问题项目依法办理预告登记的通知，同意为东方上城小区办理预告登记。之后经被告物业公司通知，短时间已经有100多户办理了预告登记，现在已经有30多户取得不动产登记证书。2、原、被告双方没有对逾期办证进行约定，且原告并无实质性损失，其诉请高额违约金没有事实和法律依据。3、原告诉请被告支付逾期办证违约金已超过法定诉讼时效期间，应当驳回其诉请。4、基于双方没有约定违约责任及本案实际情况，假定人民法院判决被告支付违约金，请求法院对违约金的标准予以调整。结合现有案例请求法院按照日万分之零点五的标准计算，起算时间为具备登记条件之日起至不动产登记部门出具收据凭证之日止。5、从涉案项目的实际情况及社会效果看，一旦支持原告违约金的诉请必将带来群诉群访事件，加速被告破产倒闭最终导致被告无人协助办证，业主也无法办证，进而损害整个项目近500户业主的利益。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案法律事实确认如下：2005年12月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定乙方向甲方购买位于昆明市房屋，总价款为283560元,乙方于2005年12月11日支付首付款203560元，余款80000元由乙方向银行贷款支付；交房时间为2007年10月28日前；并对产权登记事项约定：“甲方交房后一年内向产权登记机关提供有关资料和数据，协助乙方办理产权登记的相关手续，乙方委托甲方办理产权登记时，甲方代理乙方办理以上手续，产权登记所发生的相关费用依国家规定由乙方承担。”2005年12月20日，原、被告所签上述合同办理了登记备案（合同登记号：ＧＤ2005122020448）。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，及维修基金、配套费、契税、产权登记费。2008年5月3日，原、被告办理了上述房屋的交接手续。至庭审之日，被告仍没有为原告办理涉案房屋的产权登记手续。现原告诉至本院，要求被告协助其办理房屋产权证书并支付逾期办证违约金。另查明，2010年2月23日，昆明市综合行政执法局官渡分局作出官综罚字（2010）ＮＯ：0001988行政处罚决定书，该决定书载明：“你公司2005年在昆明市方上城’时，未经规划行政主管部门审批，擅自增加层数，共计增加面积为5214㎡。上述行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对云南东环房地产开发有限公司实施行政罚款处罚281556元。”2019年4月24日，被告委托第三方云南朋强科技有限公司进行不动产测绘、不动产权籍调查，并签订合同书一份。经本院核实，昆明市不动产登记中心于2020年4月15日受理了“东方上城”项目国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，涉案商品房现已首次登记在开发商名下。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。根据本案查明的事实，涉案的“东方上城”项目因被告违法超建，迟迟未能办理产权登记。被告已将本案商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应在房屋交付一年内向产权登记机关提交办证所需材料，现涉案商品房已完成不动产权证首登，登记在被告名下，但被告仍未代原告向不动产登记中心申请不动产权转移登记，故被告应及时向昆明市不动产登记中心作出将涉案商品房转移登记至原告名下的不动产转移登记申请。关于迟延办证违约金的问题，原告主张被告逾期办证，已违反合同约定，应承担违约责任。被告抗辩迟延办证是因政府要求重新补交土地出让金及“两证合一”政策等所致，并非被告的原因，且原告的诉请已超过诉讼时效，故被告不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》中对产权登记问题的约定系双方真实意思表示，且未违反法律规定，对当事人具有法律约束力。原告全额支付了购房款，并且已经履行交纳办证的工本费、契税、维修基金等义务，被告未在约定的期限内为原告办理产权登记，已违反合同约定，且涉案小区因被告违法超建，未能办理产权登记，故被告应当承担违约责任。对于诉讼时效，本院认为，普通债权诉讼时效为三年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2019年6月28日提起诉讼，庭审中其亦未提交相关证据证明存在时效中断、中止的情形，因此原告主张的自2008年10月29日至2016年6月27日期间违约金已过诉讼时效。对于违约金的计算方式，因本案涉案房屋已实际交付上诉人使用，实现了交易的使用目的。故本院酌情按照交易房屋总价自2016年6月28日起至被告向不动产登记机构作出将涉案房屋权属转移登记至原告名下的不动产转移登记申请之日止按每日0.05‰的标准计算违约金。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云南东环房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向不动产登记机构作出将昆明市房屋权属转移登记至原告伊礼欣名下的不动产转移登记申请；二、被告云南东环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伊礼欣以房屋总价款283,560元为基数自2016年6月28日起至被告云南东环房地产开发有限公司将上述房屋权属转移登记至原告伊礼欣名下之日止按每日0.05‰计算的违约金；三、驳回原告伊礼欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,449元，由原告伊礼欣承担4,261元，由被告云南东环房地产开发有限公司承担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  苏 燕人民陪审员  樊成明人民陪审员  施云芬二〇二〇年六月三十日书 记 员  何婧琳