江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初553号原告：江西颐石商业运营有限公司，住所地石城县琴江镇赣江源国际大酒店**，统一社会信用代码：91360735MA35H60A80。法定代表人：胡资华。委托诉讼代理人：刘雪峰，江西明理律师事务所律师，执业证号：13607201110437282，特别授权代理。被告：温旭，男，1986年10月17日生，汉族，装修设计师，住石城县。委托诉讼代理人：陈骞，江西客家人（石城）律师事务所律师，执业证号：13607201910095591，一般授权代理。原告江西颐石商业运营有限公司与被告温旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、2020年6月12日两次公开开庭进行了审理。原告江西颐石商业运营有限公司委托诉讼代理人刘雪峰、被告温旭及其委托诉讼代理人陈骞到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告江西颐石商业运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付因违约给原告造成的损失102648元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年10月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁面积为120.81平方米，租金标准为25元/平方米/月，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日共60个月。原告出于商业运作，培育商业环境的目的，只要被告严格按照合同约定履行完合同租期，则原、被告约定前三年合同期交半年租金使用三年，但被告享受完前三年合同期交半年租金使用三年的权利后，就单方终止合同。原告要求被告支付2020年3月1日至2020年8月30日的租金，但是被告却告知原告其不再租用该商铺，租金也不再支付。就被告单方终止合同的行为，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求被告承担违约损失，包括免费享受的两年半租金90607.5元（30个月×120.81㎡×25元/平方米/月），另行寻找其他承租人即停租期2个月损失6040.5元（2个月×120.81㎡×25元/平方米/月），律师费6000元，共计102648元。第一次庭审结束后，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并确认被告温旭交纳的3020元押金不予返还。被告温旭辩称，1.被告已经于2020年3月搬离原租赁房屋，交还钥匙解除租赁合同，事前已口头通知过原告，且原告索要的违约损失远远大于实际损失。2.原告提出的损失无事实与法律依据。双方在《商铺租赁合同》中未约定如被告违约需补交前三年减掉的租金，《商铺租赁合同》中仅约定若承租人违约，原告有权解除合同、没收押金且收回商铺，并追究因此造成的一切损失。被告认为一切损失的范围过于宽泛，不够明确具体。原告提出的两个月停租期毫无依据。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定租期自2017年3月1日起算，但颐高电子商务产业园一期竣工验收日期为2017年5月12日，因原告原因租赁房屋并未在约定日期交付给被告，且被告颐高电子商务产业园因施工经常封路影响被告正常营业，使被告不能实现租赁房屋经营盈利目的。原告应承担违约责任，减免租金或顺延租期。3.关于律师费承担问题，双方并未明确实现债权的费用由违约方承担，对于没有约定的不应支持，租赁合同约定的一切损失由违约方承担不应认定包括了律师费由违约方承担的意思。4.同意与原告解除《商铺租赁合同》，对于已交的房屋押金3020元不要求原告返还。经审理查明，2016年10月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方：江西颐石商业运营有限公司，乙方：温旭；……第一条租赁商铺位置、面积、租金标准1.承租商铺位于石城颐高·外滩国际精品建材城4栋编号为4-118号，乙方愿向甲方承租该商铺使用。2.该商铺建筑面积120.81平方米，租金标准为25元/平方米/月。第二条租期从2017年3月1日至2022年2月28日，租赁期限为60个月。第三条租金及费用1.租金收取标准：前三年合同期交半年租金使用三年，第四、五年的租金按约定的租金标准的80%计算即20元/平方米/月。2.租金、押金交付方式签订租赁合同时，合同期前三年，乙方一次性交付半年租金18121元及押金3020元，合同到期后如乙方无违约情况，押金无息返还；第四年、第五年租金每半年交付一次，乙方应于2020年1月1日前向甲方支付第四年前半年的租金，以此类推，提前两个月交付租金。第四条权利及义务……（2）装修图纸须报请甲方，物业公司审核同意后，对商铺进行必要的装修。乙方装修必须严格按照甲方确认的标准，外观和内部形象必须符合审核后的装修图纸。如乙方装修与甲方物业审核的图纸或设计不符的，乙方应予以整改，否则视为违约……（6）乙方的招牌形象须按甲方物业确认的统一规格去装修。（7）乙方需开通电商平台（网店或微店）由甲方配合完成。（8）入驻的商家须把营业执照变更为颐高国际精品建材城所在的地址。……第五条违约责任1.甲方之违约责任：（1）未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营的，应承担违约责任。（2）租赁期间，因甲方过错导致第三人对商铺主张权利，影响乙方正常使用的，应承担违约责任。2.乙方之违约责任：（1）若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金，不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予补偿）并追究因此造成的一切损失。……”合同签订当日，被告向原告支付了半年租金18121元及押金3020元。原告于2017年2月底将商铺钥匙交给被告，被告同年4月开始装修，装修好后即搬进商铺经营。2020年3月底，被告搬离商铺并将商铺钥匙交还给原告。另查明，本案标的商铺所在的颐高电子商务产业园一期工程整体于2017年5月12日竣工验收。以上事实，有原告提供的由双方签署的《商铺租赁合同》原件一份，被告提供的《江西颐天置业有限公司城北大桥东端北侧地块颐高电子商务产业园一期工程竣工验收文件》复印件一份，以及双方当事人的相关陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法，合同合法有效，原、被告均应按约全面履行自身义务。被告承租后，在租赁期限未届满、双方未达成协议解除合同的情况下，于2020年3月底将租赁商铺内的物品搬离后将商铺钥匙交还原告，该行为未得到原告同意，不产生双方协议解除合同的法律后果。被告单方退租的行为违反《商铺租赁合同》第五条第2款的约定，应承担相应的违约责任。《商铺租赁合同》第五条约定“若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金、不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予以补偿）并追究因此造成的一切损失”。现原告要求与被告解除《商铺租赁合同》，属于《商铺租赁合同》第五条第2款的约定的合同解除情形，故本院对原告要求解除与被告于2016年10月28日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于押金问题，原、被告在《商铺租赁合同》中约定了“若乙方未履行规定的相应义务造成违约……没收押金”，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院对原告提出的不予返还被告缴纳的3020元押金的诉讼请求予以支持。“一切损失”的约定太过笼统，未对违约损失赔偿的具体数额或者计算方式进行明确。约定不明遵法定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”依据该规定，本案违约损失应按因被告提前退租给原告造成的实际损失计算。本案原告诉请赔偿项目，一是前三年免除的两年半租金，二是重新寻找租户耽误的间隔期间两个月的租金损失。关于第二项损失，原告未举证证明其实然性或合理性，本院酌定一个月间隔停租损失3020元（1个月×120.81㎡×25元/平方米/月）。关于原告诉请赔偿的第一项“损失”，即前三年免除的两年半租金，本院认为，该项目不属于违约造成的损失。理由是，即使双方均按合同履行各自义务，原告也不能得到这两年半的租金。其属于附条件的优惠，即如果被告按约承租60个月，且按约支付后续租金，则可免交该两年半的租金。该条款对于双方的意义，对被告是附条件的租金优惠，对原告则是做旺整个建设工程项目人气的市场营销。但是，双方在合同中未明确若被告在承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金。对此问题的明确约定，直接影响承租人的承租意愿。被告法庭辩论时就明确提出，若合同明确约定承租三年期满后不再继续承租应补交前两年半租金的话，就很可能不会去承租。对此缔约不明，双方均有责任。本院依据公平原则，酌定由被告补交该免交租金的一半。关于租期起始时间问题，被告辩称原告交付商铺时，商铺所在工程项目整体尚未全面完成，道路等相关附属设施尚在施工之中，影响了被告对承租商铺的使用经营，应该顺延起租日期。庭审中原告认可被告这一抗辩，同意顺延两个月，被告对顺延两个月亦未提出反对，本院予以支持。认定被告自2017年5月1日起至2020年3月底实际承租使用商铺35个月，减去已交租金的6个月，实际有29个月未交租金，被告承担其中一半计43794元（29个月×120.81㎡×25元/平方米/月÷2）。关于本案律师费负担问题，原、被告在《商铺租赁合同》中未明确约定律师费负担条款，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告温旭向原告江西颐石商业运营有限公司支付的押金3020元不予返还；二、解除原告江西颐石商业运营有限公司与被告温旭签订的《商铺租赁合同》；三、被告温旭支付原告江西颐石商业运营有限公司违约损失3020元；四、被告温旭支付原告江西颐石商业运营有限公司租金43794元；五、驳回原告江西颐石商业运营有限公司的其他诉讼请求。上述给付款项限本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由原告江西颐石商业运营有限公司负担470元，由被告温旭负担706元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审 判 员  廖鸾东二〇二〇年六月十二日代理书记员  黄 静