江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初55号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：黄茗，女，1981年6月5日生，汉族，住江西省赣州市大余县。 被告：谢芳，女，1981年9月27日生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。 委托诉讼代理人：王锦贵，江西客家人律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：黄茜，江西客家人律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告黄茗、谢芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告黄茗，被告谢芳的委托诉讼代理人王锦贵、黄茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10年26日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼二层210、232号商铺的《商铺租赁合同》,并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金77696元、市场管理费7602元；并自2019年9月1日起按月利率2%计算支付违约金，且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.被告向原告所交履约保证金17934元不予退还；前述2、3项合计103232元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10年26日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼二层210、232号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告谢芳作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年10月26日将商铺交付给被告使用，被告向原告交纳履约保证金17934元、装修保证金10000元，装修保证金于装修结束后2018年1月2日退还被告。被告自2018年5月1日起至2019年8月31日合计拖欠租金77696元，自2018年7月1日起至2019年8月31日拖欠市场管理费7602元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期限支付租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期交纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此，原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告谢芳辩称，一、答辩人作为案涉《商铺租赁合同》的保证人，被答辩人向答辩人主张的部分权利已过保证期间，对此，答辩人依法不应当承担责任。2017年10月26日，本案被告黄茗与被答辩人签订了《商铺租赁合同》，答辩人作为保证人。在合同中第十五条第一项中约定：“保证人：谢芳同意为乙方就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。”根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”从合同内容可知，答辩人与被答辩人未约定保证期间，保证期间为黄茗欠款之日起六个月内。黄茗从2018年5月开始欠款，被答辩人直到2019年8月31日才向法院提起诉讼要求答辩人承担保证责任，因此2018年5月至2019年2月的租金、市场管理费以及滞纳金已过保证期间，对该期间的债务，答辩人依法不应承担保证责任。二、被答辩人没有采取任何措施防止租金损失的扩大，任由损失的扩大，被答辩人不得就扩大的损失要求答辩人进行赔偿。法律不保护躺在权利上睡觉的人。答辩人本着信任的原则为黄茗与被答辩人康茂城公司签订的《商铺租赁合同》提供了保证担保，后才发现被答辩人在招商时存在虚假宣传，签订合同前所承诺的规划跟实际情况不符合，原先承诺的“文化广场美食街”却变成了“文化广场停车场”，正是由于被答辩人管理规划不善等种种原因，使用停电、锁店铺的恶劣方式导致黄茗的店铺无法经营。在此之后，黄茗多次找到被答辩人要求退租并腾空店铺，但都遭到被答辩人的阻挠与拒绝。另外，在《商铺租赁合同》第十三款第2项中约定：“若逾期缴纳超过三十天，甲方（被答辩人）有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺。”根据《合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从2018年5月到被答辩人相法院提起诉讼，中间有长达一年多的时间，被答辩人不仅没有采取适当措施防止损失扩大，并且明知道在黄茗存在违约行为，被答辩人有权单方解除合同的权利并且可以避免租金损失扩大，但是却并未行使该权利，反而利用出租方的强势地位阻挠被告黄茗采取合理措施减轻损失。而且，在黄茗一直欠租金的这一漫长过程中，被答辩人也一直没有通知答辩人承担担保责任，而是妄图以拖时间的方式来获得更大的利益。因此，就扩大的损失，被答辩人依法无权要求黄茗赔偿，也无权要求答辩人承担保证责任。三、案涉的《商铺租赁合同》部分条款系格式条款，对黄茗以及答辩人非常不公平、不合理，对于该部分条款应当依法认定为无效条款。答辩人与被答辩人在《商铺租赁合同》中约定的第十三条违约责任中第2点和第3点是格式条款，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被答辩人制定的条款对黄茗以及答辩人的权利进行了限制，但未采取区别性标识予以区分，未能尽到合理的提醒义务，使得黄茗和答辩人陷入合同的不良局面。因此，该条款应认定为无效条款。四、原告提出的违约金过高，依法应予以核减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由于市场环境的变化、整个商场的经营管理不善以及自身经营等问题，导致被告黄茗无法继续经营案涉店铺，事实上被告黄茗的店铺无法经营跟被答辩人的管理也有很大的关系，合同签订前被答辩人承诺的一些规划和商场的实际情况有很大的出入，原先承诺的美食街变成了停车场等诸多问题的存在，导致了整个商铺无法良好的运转，大量的店铺倒闭，客户流失严重，被告黄茗以及答辩人面临的情况也是很多其他租户及保证人面临的情况，出现这种情况后，被告黄茗等人一直向被答辩人反映并采取多种方式维权，但被答辩人一直没有采取妥善的措施进行调整。就本案而言，被答辩人本身存在很大的过错，因此，被答辩人主张的违约金过高，请求依法适当减少。综上所述，被答辩人的部分诉讼请求不合理、不合法，请求人民法院在查清事实的基础上驳回被答辩人不合理、不合法的诉讼请求。 被告黄茗辩称，同意被告谢芳的意见。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年10年26日，康茂城公司作为甲方与黄茗作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼第二层210、232号商铺；2.商铺的总建筑面积为108.68平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年10年26日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；甲方给予乙方从2017年10月26日至2017年10月31日止为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；5.租金标准：2017年10年26日至2018年5月31日租金为4184元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4781元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为5380元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为5978元/月；2021年6月1日至2022年5月31日租金为6456元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金17934元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方已投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，并应赔偿甲方因合同终止而造成的所有经济损失；11.保证人谢芳同意为黄茗就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，黄茗在乙方处签字确认，谢芳在保证人处签字确认。同日，被告黄茗在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，康茂城公司将合同约定商铺交付给了承租人黄茗。被告黄茗向康茂城公司缴纳了履约保证金17934元、装修保证金10000元。上述款项，履约保证金未退回，装修保证金已退还给被告黄茗。被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年4月30日，市场管理费缴纳至2018年6月30日，后续租金及市场管理费未再缴纳。2019年8月12日，康茂城公司分别向被告黄茗、谢芳出具《赣南大学城文化广场告知函》一份，载明案涉商铺截至2019年8月12日，已累计拖欠租金77696元、市场管理费7602元、水费0元及滞纳金26992元，要求2019年8月18日前付清所欠租金、市场管理费及滞纳金费用，并将上述告知函邮寄送达给了被告黄茗、谢芳。 本院认为，康茂城公司与黄茗、谢芳签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年10年26日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年10年26日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年10年26日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告黄茗仅向原告支付租金到2018年4月30日，市场管理费缴纳至2018年6月30日，故原告要求被告继续支付从2018年5月1日起的租金、从2018年7月1日起的市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2018年5月1日至2018年5月31日的月租金为4184元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4781元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为5380元，故暂计算至2019年8月31日，被告黄茗应向原告康茂城公司支付2018年5月1日至2019年8月31日止的租金77696元；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为108.68平方米，故被告黄茗应向原告康茂城公司支付2018年7月1日至2019年8月31日止的市场管理费7602元，以上租金及市场管理费合计85298元（77696元＋7602元=85298元）。现原告主张租金77696元、市场管理费7602元，本院予以支持。 另，被告黄茗向原告康茂城公司支付了履约保证金17934元未予处理，装修保证金10000元已退还给被告。合同约定履约保证金可以抵扣被告黄茗应付款项，现被告黄茗未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金17934元，可抵扣被告黄茗应交纳的租金及市场管理费。被告黄茗应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费67364元（85298元－17934元=67364元）。2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告黄茗、谢芳未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告黄茗、谢芳按拖欠租金及市场管理费总额67364元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计6736元（67364元×10%=6736元）。 五、关于保证人谢芳的责任问题。被告谢芳辩称，保证期间为黄茗欠款之日起六个月内，故其对2018年5月至2019年2月的租金、市场管理费以及滞纳金已过保证期间，对该期间的债务，其不承担保证责任。本案中，黄茗与康茂城公司签订《商铺租赁合同》约定，租赁期限从2017年10月26日起至2022年5月31日，租金按月缴纳，每月5日前缴清当月租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，本案主债务履行期限最后一期是2022年5月31日。现因被告拖欠租金，康茂城公司起诉要求解除合同。债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。《商铺租赁合同》中约定被告谢芳承担保证的方式系连带责任保证，故，康茂城公司起诉要求谢芳承担保证责任未超过保证期间，被告谢芳应对被告黄茗承担的债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告黄茗、谢芳于2017年10年26日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告黄茗于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼二层210、232号商铺腾空； 三、限被告黄茗于判决生效后十日内向原告支付2019年8月31日止的未付租金及市场管理费67364元（已抵扣履约保证金、装修保证金）；2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告黄茗于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金6736元； 五、被告谢芳对上述判项三、四承担连带清偿责任； 六、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1182元（已减半收取），由被告黄茗、谢芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  刘 晨