吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0122民初2520号原告（反诉被告）：长春市晟源房地产开发有限公司，住所地农安县合隆镇。法定代表人：周柱民，经理。委托诉讼代理人：刘志森，公司职员。委托诉讼代理人：王立艳，公司职员。被告（反诉原告）：孙继伟，男，1970年9月22日出生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：孙德林（系孙继伟父亲），1950年4月3日出生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：王晓路，吉林创融律师事务所律师。原告长春市晟源房地产开发有限公司与被告孙继伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，被告孙继伟提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告长春市晟源房地产开发有限公司法定代表人周柱民及其委托诉讼代理人刘志森、王立艳，被告孙继伟及其委托诉讼代理人孙德林、王晓路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告孙继伟立即退还原告房屋（翁克门市龙泰佳郡东数第二个，面积123.56平方米，地下室，面积123.56平方米；住宅楼**，****，面积89.4平方米，2单元401室，面积89.4平方米）；3.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》无效；2.解除原、被告于2012年12月18日、2011年12月26日、2013年3月7日签订的房屋买卖合同并返还上述房屋；3.被告支付占用原告上述房屋损失30万元（门市房18万元、两套住宅12万元）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年原告在龙王镇翁克供销社开发建筑房地产，计划在被告承包土地上进行二期开发，协商用房产做为被告土地补偿金。原告先按市场作价给付了被告2套住宅楼，一个门市楼，价值100余万元（翁克门市龙泰佳郡东数第二个，面积123.56平方米，地下室，面积123.56平方米。住宅。住宅楼**，****89.4平方米，2单元401室，面积89.4平方米），后来由于土地征用申请没有批复，原告放弃了二期开发。原来的补偿协议也因此无法继续履行，对此原告多次找被告孙继伟协商，愿意给被告孙继伟一套住宅楼作为经济补偿（二单元502室，价值175939元），其余楼房退还给原告。协商未果，现原告为了维护公司不受侵犯，故诉讼至法院。被告辩称，2012年，原告在龙王镇进行房地产开发，因在被告的承包地上进行二期开发，经过协商双方达成协议。用房产作为占用被告的土地补偿金，原告给被告四套房屋，其中两套门市房，面积分别为132.56平方米，三套住宅，面积分别为90平方米，并约定如一方违约则付对方违约金10%，如2011年10月18日至2013年10月18日原告不开发首付款100万元归被告所有。合同签订后，原告于2013年3月交付被告两套住宅和一套门市，合同约定的其他承诺未兑现。被告认为，原、被告签订的占地补偿合同有效，原告不履行合同属单方违约，应承担违约责任。故被告提出反诉，反诉请求：1.继续履行原、被告双方签订的征地补偿合同，如解除合同，请求判令原告支付被告拖欠的首付款100万元；2.判令原告支付被告被告违约金38万元（合同价款的10%）；3.判令原告赔偿被告三套房屋装修损失36万元；4.判令原告赔偿被告占用原告土地上的果园果树损失30万元；5.本案的诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更反诉请求为：1.解除原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》；2.判令原告支付被告拖欠的首付款100万元；3.判令原告支付被告违约金38万元（合同价款的10%）；4.判令原告赔偿被告三套房屋装修损失289129元（按鉴定结论）及评估费3000元；5.本案的诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，原、被告签订的拆迁补偿合同违反《物权法》第一百二十八条关于家庭承包土地经营权流转未经批准不得用于非农建设的规定，该合同无效。对于合同的无效原告没有过错，故被告反诉请求均不能成立，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年10月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《合同书》，按县乡政府开发规划双方达成如下协议：一、现金补偿。1.甲方占用乙方承包耕地0.38公顷，补偿安置费50万元每公顷，计19万元。2.果树补偿费350万元。3.西大墙、西大门、机井共计11万元。合计380万元。4.甲方拆迁乙方正房5间、后房3间，大约250平方米；机井一口，葡萄80棵等地上物。5.付款方式，签署合同时交押金10万元，首付款11月15日前交90万元（此款交不上乙方有权给甲方停工，甲方盖楼已占乙方100平方米），其余280万元在开工前付清乙方，方可在果园施工。6.甲方在开工前付清此款，方可占用果园。每年开工之前，必须在3月末之前通知乙方，否则3月末以后甲方施工造成乙方人工费、化肥费用等造成经济损失由甲方负责。二、房屋补偿。7.在原有供销社宋佳全北侧给回迁门市房一套，132.56平方米；住宅楼一套；住宅楼**90平方米一套132.56平方米。8.在太平池公路北原有位置给门市房两套，每套132.56平方米；住宅楼两套；住宅楼两套方米。9.甲乙双方信守合约，如有违约则支付给对方现金百分之十的违约金。10.原有房屋果树，院墙等残值物归乙方自行拆除。西边贾树坤、王云龙谈妥后方可同时拆迁，保证按时完成。11.此合同双方签字交押金后生效，有效期两年整。2011年10月18日至2013年10月18日两年以后不开发首付款100万元归乙方所有，以后再开发价格另谈。2012年12月18日、2012年12月26日、2013年3月7日，原、被告签订了三份房屋买卖协议，原告将其开发建设的××县住宅楼（房屋价款203832元）、402室住宅楼（房屋价款203832元）、南数第二门市房及地下室（房屋价款975360元）作为拆迁房屋补偿交付被告，被告接收后对上述房屋进行了装修并居住使用。至今原告未对被告房屋等进行拆迁。在本案审理过程中，根据被告的申请，本院委托鉴定机构对被告接收原告的××县住宅楼、402室住宅楼、门市房装修费用进行了评估，吉林圣祥茗达资产评估有限公司评估结论为：401室房屋装修评估值67433元；402室房屋装修评估值65742元；门市房装修评估值155954元，合计289129元。被告为此支付评估费3000元。本院认为，2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，第二十七条规定禁止建设单位参与搬迁活动。原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》是房屋拆迁安置补偿合同，而按照上述规定，房屋征收是政府行为，因此，双方签订的合同违背该条例的强制性规定，该《合同书》无效。对于合同的无效，双方均具有过错，应承担合同无效产生的后果责任。被告因该合同取得的财产应返还原告。原、被告签订的三套房屋买卖合同其真实意思是拆迁补偿，三份合同有效，鉴于原告请求解除合同返还房屋，被告同意返还房屋，本院予以准许。原告请求被告给付占用房屋期间的损失没有证据支持，不予保护。因合同无效，被告主张原告按《合同书》约定支付首付款及违约金不能得到支持。原告虽然对被告接收的房屋装修评估结论有异议，但无反驳的证据，对该评估结论本院予以采信。被告请求赔偿其房屋装修损失及损失评估费符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告长春市晟源房地产开发有限公司与被告孙继伟于2011年10月18日签订的《合同书》无效；二、解除原告长春市晟源房地产开发有限公司与被告孙继伟于2012年12月18日、2012年12月26日、2013年3月7日签订的房屋买卖合同；三、被告孙继伟于本判决生效后10日内返还原告长春市晟源房地产开发有限公司农安县龙王乡翁克村龙泰佳郡小区一栋二单元401室、402室、南数第二门市房及地下室；四、原告长春市晟源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告孙继伟三套房屋装修损失289129元及评估费3000元；五、驳回原告长春市晟源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告孙继伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33846元（原告预交19600元、被告预交14246元），由原告长春市晟源房地产开发有限公司负担11436元，由被告孙继伟负担22410元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王晓伟人民陪审员  王艳丰人民陪审员  王晓红二〇二〇年六月二十四日书 记 员  夏 雨