广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1618号上诉人（原审原告）：黄鹏东，男，1965年3月5日出生，仫佬族，户籍所在地广西壮族自治区田阳县***********，现住广东省中山市**********。被上诉人（原审被告）：吴炳辉，男，1950年11月7日出生，汉族，住广东省中山市****************。委托诉讼代理人：余协辉，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓玲，广东金桥百信（中山）律师事务所实习律师。上诉人黄鹏东因与被上诉人吴炳辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄鹏东上诉请求：一、撤销一审判决；二、依照合同约定吴炳辉向黄鹏东支付三倍押金4200元、搬家费用800元和运费130元，合计5130元。事实与理由:依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十二条，吴炳辉应向黄鹏东支付三倍押金4200元，并支付单程搬家费800元和运费130元。被上诉人吴炳辉答辩称：一、双方签订的《租用房屋协议书》（以下简称协议书）期限是一年，租赁期限届满后，黄鹏东与吴炳辉形成不定期租赁关系，根据合同法第二百三十二条规定，吴炳辉于2019年9月6日通知黄鹏东搬离租赁物。二、协议书部分条款是黄鹏东单方修改增加，并非双方当事人的真实意思表示，应当认定为无效。同时，黄鹏东主张搬家费、运费没有提供合法凭证及支付凭证，无法证实黄鹏东为搬离实际产生的金额。三、退一步而言，即使协议书修改及增加的条款是真实的，根据中山市石岐区凤鸣社区*委会调解纠纷登记表的记载，双方对于解除租赁合同有相关约定，虽然未对违约追究有约定，按照常理，双方以协商了结了纠纷，否则双方不会在登记表中签名确认。此外，根据合同法第一百一十四条第一款及相关司法解释第二十七条、第二十九条的规定，黄鹏东请求违约造成的损失赔偿金额与协议书第八条约定不符，双方责任显失公平，且过分高于造成的损失。故黄鹏东的上诉请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回黄鹏东的上诉请求。黄鹏东向一审法院起诉请求：吴炳辉向黄鹏东支付搬家费1680元、运费130元、违约三倍押金4200元共6010元。一审法院认定事实如下：2018年8月11日，以吴炳辉为甲方，以黄鹏东为乙方，双方签订了协议书，约定甲方将位于×××××号房屋租给乙方使用，租期自2018年8月15日起，每月租金700元，乙方向甲方先付1400元押金，租金在每月15日前支付，不得拖迟或拖欠，合约期满后押金如数退还。第六条约定租用期间甲乙双方不得无故终止合约，如有特殊原因，须经双方商议后方可终止。乙方未经甲方同意不得将承租的房屋分租或转租，租约期满续租退租须于一个月之前通知甲方。第七条约定如中途不租按金不退回。甲方双方分别签名并留下各自电话号码。协议签订当月，吴炳辉收到黄鹏东交来的押金1400元，以及8月15日至9月15日的房租700元。2019年9月6日，黄鹏东收到吴炳辉要求搬出租赁物的通知，黄鹏东对搬出期限有不同意见，双方到中山市石岐区凤鸣社区*委会接受调解处理。居委会处理的结果是黄鹏东在2019年9月6日起两个星期内必须搬出出租屋，最迟不超过9月20日，搬出时吴炳辉退还黄鹏东所有押金1400元，黄鹏东必须结清所有租金、水电费。双方均在该居委会的调解登记表中签名。2019年9月14日，黄鹏东将租赁物交还吴炳辉，当日收到吴炳辉退还的租房押金1400元正。黄鹏东认为系吴炳辉单方违约赶自己走，且因为自己脚部骨折不得不请人搬家因此产生搬家费，故黄鹏东于2019年10月8日诉至一审法院，主张前述权利。一审另查：诉讼中，双方对协议书的签订情况各执一词。吴炳辉陈述有一个朋友专门介绍房屋出租，协议书系黄鹏东、吴炳辉夫妇以及该中介朋友四人在场签订，其中非手写部分系提前打印好拿来，手写部分系介绍房屋的中介人员“张姨”现场书写，双方看过同意后签字确认，而黄鹏东手中持有的协议书经过涂改，其中被涂改后按指模的部分系协议签订后黄鹏东自行修改，吴炳辉对涂改修改的部分不认可。黄鹏东陈述协议书系黄鹏东、吴炳辉在虎口塘签订，吴炳辉事先将已拟好的协议书拿与黄鹏东协商，协议书上修改并盖指模的部分确实系黄鹏东所改，但系黄鹏东在协商现场根据协商后的内容所改，且一式两份由双方各持一份，吴炳辉手中持有的一份原件与黄鹏东手中持有的一样，都经过了黄鹏东现场修改。黄鹏东坚持要求吴炳辉出示协议书原件，但吴炳辉称因为认为已经中山市石岐区凤鸣社区*委会调解解决，故已将协议书原件销毁。经查，该协议书中手写涂改的部分如下：租期截至日期修改为“2022年”，增加一句“租期四年”，第四条中删除“天线费、电话费”；第六条打印条款后手写增加“甲方提前终止合约，乙方搬入、出的人工、车费由甲方全部支付”，第七条后增加“如中途不给租，甲方支付乙方三倍押金”。诉讼中，双方确认黄鹏东已结清所有租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩，本案争议的焦点有：一、吴炳辉是否构成违约解除合同；二、黄鹏东主张的吴炳辉违约责任能否得以支持。首先，关于双方所述协议书的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（四）原始证据的证明力一般大于传来证据；（五）直接证据的证明力一般大于间接证据。”由于协议书的文本条款并非全部系打印，而是留有空白供填写，这本身就为双方在磋商过程中修改留有余地，故法院不能仅凭存在涂改而认定协议书为假。根据双方陈述的合同签订过程，吴炳辉陈述增添涂改以外的手写部分由中介人员现场书写由双方看过同意后才签字，黄鹏东陈述并无中介人员参与，而是由吴炳辉持有填写好的条款供双方现场协商签订，仅凭双方的陈述，双方各自不同的说法均存在客观可能性，真伪难明。对比双方证据的证明力，黄鹏东提供了协议书的原件，而吴炳辉未提交协议书原件反驳，对其陈述的签订过程未提交证据佐证，故而举证不能的风险由吴炳辉承担。根据上述证据规则，认定黄鹏东的证据证明力大于吴炳辉的证据，确认黄鹏东提交的《租用房屋协议书》的条款。第二，关于凤鸣社区居委会的《调解纠纷登记表》，该表记载了纠纷的过程以及处理的结果，因吴炳辉于2019年9月6日通知了黄鹏东搬走，黄鹏东对搬出期限有意见而不愿搬出，双方因此产生了纠纷而由居委会介入调解，可见系吴炳辉单方解除合同。根据认定的协议书内容，黄鹏东有权主张违约责任。而居委会调解结果并未记载黄鹏东放弃对违约责任的追究，也未记载双方租赁纠纷就此了结任何一方不得另行追究，故不能认定黄鹏东已放弃对违约责任的追究。第三，关于黄鹏东主张的违约责任是否成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”根据协议书约定，其约定出租方提前解除合同应支付的违约金明显高于承租方提前解除合同应承担的“如中途不租按金不退回”的违约责任，也亦明显高于给黄鹏东实际造成的损失（即使搬家费算作损失也只能计算搬离时的单程费用），故参照承租方应承担的违约责任并结合黄鹏东的损失，调整吴炳辉支付黄鹏东押金同等金额的违约金，即吴炳辉支付黄鹏东违约金1400元。对黄鹏东的其他诉讼请求，予以驳回。综上，黄鹏东诉请合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决：一、吴炳辉于本判决生效之日起七日内向黄鹏东支付违约金1400元；二、驳回黄鹏东的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由黄鹏东负担19元，由吴炳辉负担6元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一、涉案租赁合同条款内容的认定；二、黄鹏东主张的违约金数额的认定问题。关于焦点一，黄鹏东提交的协议书为原件，虽有手写和涂改痕迹，但并不当然系黄鹏东单方事后添加或涂改，且该协议书约定双方各执一份，吴炳辉虽不确认但未能提交其持有的原件予以反驳，一审法院以黄鹏东提交的协议书为准认定双方约定的租赁合同条款并无不当，本院予以确认。关于焦点二，首先，凤鸣社区居委会的《调解纠纷登记表》记载的调解结果并未记载黄鹏东放弃对违约责任的追究或双方租赁纠纷就此了结、任何一方不得另行追究等内容，黄鹏东可以依法主张权利。其次，吴炳辉无故单方解除租赁合同，根据协议书的约定，“如中途不给租，甲方（吴炳辉）支付乙方（黄鹏东）三倍押金”，吴炳辉应承担相应的违约责任。再次，吴炳辉答辩称无需支付违约金，即其对约定的违约金的支付及数额提出了异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，本院应依法审查违约金额是否过高，是否应当调整。又据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院认定违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案看，黄鹏东主张搬家费、运费等损失，但其并未提供合法的支付凭证，且提交的证据彼此之间部分存在矛盾，因此，黄鹏东的现有证据不能证明因吴炳辉提前解除合同其实际产生的损失，结合协议书约定，黄鹏东中途不租按金不退回，吴炳辉中途不给租，应支付三倍押金，该违约金约定明显不对等，因此，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定吴炳辉支付违约金1400元合理，本院予以维持。综上所述，黄鹏东的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄鹏东负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年六月十日书记员  陈静文梁洛希