广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6786号原告：杨颖敏，女，1990年10月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：刘昌想，男，1981年8月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：方翠萍，女，1982年8月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，两被告共同委托代理人：杨玉新、江东苹，分别为广东品盛律师事务所律师、实习人员。原告杨颖敏诉被告刘昌想、被告方翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨颖敏，两被告的委托代理人杨玉新、江东苹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告曾就位于海珠区南洲路韵景街13号701房商谈房屋买卖事宜。双方于2020年1月18日就房屋买卖进行了商谈，基本谈妥了房屋总价及贷款方式，原告因为工作原因需要提前离开，双方约定1月19日下午18时继续商谈，1月18日尚有房屋过户问题、交接问题等细节未能谈妥。为表诚意，原告支付了定金2万元，约定若签约不成，被告应退回定金。1月19日，中介发了草拟的买卖合同给我，我对合同备注内容存在异议，因此通过微信方式提出异议，并通过中介电话与两被告进行沟通，但两被告挂断了电话，因此当天原告没有再过去中介处签合同。之后两被告又通过提高价格等方式，为订立合同设置障碍，且拒绝退款，故起诉要求:1、判决两被告返还定金2万元；2、判决两被告向原告按双倍定金罚则赔偿原告2万元；3、判决本案诉讼费800元、诉讼保全费420元由两被告承担。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉请。本案应为定金合同纠纷，被告刘昌想并未在《收款收据》上签名，因此被告刘昌想并非合同相对方，不应承担责任。2020年1月18日，双方对房屋交易的具体事宜达成合意，约定1月19日下午18时签订《存量房买卖合同》，原告支付了定金2万元。但1月19日，原告无故拒签合同，并拒接协商，导致买卖合同未能签订，构成严重违约，因此原告无权要求被告双倍返还定金。《收款收据》中约定“如果没有签订房屋买卖合同，必须全额退还（定金）”应属于无效条款，该条款没有体现定金的双向担保性质和双向惩罚性质，违反了定金的强制性规定，违背了公平原则，不仅免除了原告的自身责任，还加重了被告的责任、排除了被告的主要权利，应属于无效条款。经审理查明：位于广州市海珠区南洲路韵景街****（以下简称：涉案房屋）登记在两被告名下，共有方式为共同共有，房屋建筑面积107.6288平方米。2020年1月18日，原告、两被告及广州佳成房地产有限公司的中介人员就涉案房屋的买卖问题进行协商。原告、两被告均确认1月18日双方谈妥涉案房屋总价为423万元，定金为50万元，原告以公积金+商业组合贷款的方式进行贷款。原告于1月18日当天向被告方翠萍支付2万元，转账附言载明“房定金”，银行摘要载明“方翠萍7266房定金”，被告方翠萍向原告出具《收款收据》，载明“本人刘昌想、方翠萍。是广州市海珠区南洲路韵景街****之所有权人，现收到买方杨颖敏。交来承购该物业之定金人民币贰万元整。特此立据”。该《收款收据》上另有手写“抵扣50万元定金的其中贰万，如果没有签房屋买卖合同，必须全额退还”。原告称因工作原因，1月18日并未签约，双方约好1月19日下午18时继续商谈。1月19日中介通过微信发送了合同草稿，原告对合同备注第一项有异议，认为根据该条款，原告除了支付50万元定金、组合贷款296万元之外，还需再支付127万元的90%给公积金托管中心，也即50万元定金不能在首期款中予以抵扣，并通过微信方式向中介提出异议，因两被告挂断电话拒绝沟通，故1月19日未能完成签约。两被告对此不予确认，认为双方于1月18日已经谈妥交易细节，不认可原告对合同备注第一条的理解。两被告提交《存量房买卖合同》，原告确认该合同由中介方通过微信发送给其查看。该合同备注第一款载明“由于乙方（原告）是公积金，商业组合贷款，首期款的九成由资金托管中心转账给甲方（两被告），甲方收到资金托管机构的首付款，收房首期127万元后，剩余部分退回给乙方”。两被告提交草稿纸，称该草稿是原告在1月18日商谈过程中所做，原告对此予以确认。该草稿纸载明“423万=30%×423=127×90%=1151、总价423万。2、付款进度买方签合同50万定金，归还时间收到第一笔款项；首款×90%，监控中心115万；交房时间全款到账。3、交房时清空状态。卖方：to：+50万”等字样，原告称其理解127万元的90%即115万元给予公积金托管中心，应抵扣定金50万元后只需要交付65万元。两被告称是原告将127万元的90%即115万元给予公积金托管中心，等公积金中心将115万元给予两被告后，两被告再将定金扣除剩余8万元房款后返回给原告。原告提交聊天记录，聊天对象为中介人员宁某及原告的配偶熊航。其中2020年1月7日21点46分，宁某发“417你确定能不能签？能签你就给定金吧！我约业主出来聊”。2020年1月19日，宁某发“熊先生，合同看了没？”，熊航回复“1、取消我们额外垫款的不合规要求2、学位和户口迁出时间及违约措施3、家具清理4、提供水电图”，宁某回复“水电图我已经叫同事去管理处咨询，其他问题我们和业主当面协商”，熊航回复“423价格已经很诚意了，不可能再做什么补偿，而且钱走私账属于违规操作，以后有纠纷风险。他们同意这些要求我们再过去签”，宁某回复“签是按你们昨天的要求来签的，你不准时过来签等于你自动放弃了”。熊航发“这个业主我们觉得信不过，麻烦帮我们再找别个去成交。昨天收据上写的很清楚，不签就退，否则我们告他们。”，宁某回复“业主说，按照公积金的方式的话，他就要430万，按照商业贷款就可以423万”，熊航于当天22点06分回复“既然他们又提到430的话，那我们415可以跟他谈”。原告提交其与熊航在新加坡办理婚姻登记的证书，拟证明其与熊航为夫妻关系，登记结婚时间为2016年6月11日。两被告申请宁某、李艳容作为证人出庭作证。李艳容出庭陈述称“原告是来广州佳成房地产有限公司找房子的，被告是在我中介公司放盘房子的业主。原告找房的时间是2020年1月份，具体跟单的人员是宁某。2020年1月18日下午4点左右，原告在我公司与两被告聊了四五个小时，内容关于首付款、交易细节等，当时双方对房价达成一致为423万元。当天原告提出想做公积金和商业组合贷，共贷款约七成左右，生效的三成为首付款，两被告想收五十万元定金，两被告希望原告能纯商业贷款，因为认为公积金贷款手续繁琐，放贷时间不同、手续不同，原告一开始不同意做纯商业贷款，后来双方谈好的贷款方式为公积金和商业组合贷，大概贷款总金额为290多万元，剩下的款项全部放在公积金托管中心，等房屋过户后，才由公积金托管中心将首付款支付给两被告，原告同意先支付50万元定金给两被告，1月18日原告当场支付了2万元定金，双方同意原告在签合同当天支付剩下的48万元定金。1月18日的洽谈过程我全程都在场，当天也谈了过户时间，是在4月30日前过户，也谈妥了房屋是在两被告收齐全部房款后七日内腾空交付给原告。原告要求我在收款收据上手写了定金在不能签合同时全部退还，被告方翠萍也在上面加盖了指模予以确认。没有细谈违约条款，因为双方约了1月19日下午6点签订合同，合同会有违约的格式条款，所以1月18日未谈。1月18日洽谈当天在场人员包括原告、两被告、我、宁某、熊航，洽谈时气氛比较融洽，我感觉原告比较强势，坚持要求组合贷款，坚持要求我手写了定金可以退还的部分。按照我的意思，定金应该是假如被告违约，造成合同无法签订时，应当退还给原告，如果是原告违约，造成合同无法签订，则无需退定金。（问：为何要按照原告要求手写定金退还部分？）当时原告不停催促我，当时感觉原告买房诚意挺足，就没有多想。1月19日下午6点两被告到了我中介公司，宁某打电话给原告，但原告接了电话后没有过来现场签约的意思，具体沟通情况我不清楚，原因也不清楚。一直都是宁某与原告沟通，我听宁某说原告不怎么搭理他，宁某催问是否还完成交易，原告态度有些反复，一会说要退定金，一会说要求两被告降价，宁某问原告要求两被告降价多少，原告也没有明确。（问：从一开始的看房到最后双方协商，被告有无临时提出加价，或设置对交易不利的条件？）被告态度一直稳定和诚恳，是比较实在想卖房的，没有出现临时加价或设置对交易不利的条件的情况，也没有因为原告坚持做组合贷款而加价，且两被告多次要求与原告面谈。（问：证人作为中介人员认为本次交易无法完成的主要原因在哪一方？）我认为是在原告方，原告没有时间观念，不遵守约定，原告前期还是有诚意的，但是给了定金就没有买房诚意了。房屋最早开价436万元，后来双方一致认同423万元。（证人有无作出偏帮任何一方的陈述？）没有，我只是陈述我所知道的事实。我和两被告住在同一个小区，但之前与两被告并无交集，佳成公司的地址也是在御景湾小区的出入口旁边。（原告问：谈判之前另一位中介宁某称417万元可以成交，过去谈判时才发现不是417万元，证人是否清楚？）不清楚，确认两被告说过417万元可以成交，但是由于两被告看中的其他房子已经出售，所以两被告又不急着卖了，价格也就调回去了。两被告不急着卖房后又将房价调回430万元，423万元是1月18日双方谈后的合意。（问：1月18日原告有无提出不是417万元因此拒绝洽谈的意思？）没有，我感觉双方谈时都挺有诚意的。（被告问：收款收据上的手写部分，被告有无提出异议？证人有无向被告解释？）我当时有告知两被告，只要合同签不成就必须退钱，当时被告方翠萍是认可的，没有异议。（被告问：代理人听当事人本人说，他当时有说为什么这么写，你回复说没关系了，反正明天都签合同了，有无这样说过？）确认我有这样说过”。宁某出庭陈述称“珠江御景湾A6-701房的房屋买卖中介人员是我。被告放盘价是430万元，中间未有调整，被告称有客户要买的话就面谈价格。2020年1月18日，原告和熊先生与两被告谈价，双方都同意按照423万元成交，本来约好了2020年1月19日签约，原告再交付剩余的48万元定金，但原告没有按时到中介公司，两被告当天等了很久，但也没有提出要加价。我为了促成交易，在微信上和熊先生提出：业主说按照公积金的方式，他就要430万，按照商业贷款，就可以423万元。我当时发这句话既没有告知两被告也没有征求两被告的同意，是因为原告态度反复，我想通过这个方式促使原告尽快下决定。（问：1月19日到今天证人出庭，两被告有无表示过希望通过其他价格或其他付款方式加价？）没有，双方谈好的付款方式为1月18日原告给2万元定金，1月19日签约当天原告给48万元定金，由原告去做组合贷款，其余房款如何支付我不清楚，因为我主要是带人看房，具体签约事宜由李艳容负责。1月19日我确实通过微信发送了合同，但不记得原告有无提出异议。我当天问过原告为何没来，原告说不想给50万元定金，因为原告觉得50万元定金太高。（原告问：证人在谈判之前有无向我方提出417万元可以成交？）我没有说过。”原告认为证人与两被告串通，证人证言不可采信。两被告认为《收款收据》上的手写部分仅是中介方的意思，并非被告的意思表示，被告已经提出异议。本院认为：原、被告均确认双方就涉案房屋原定于2020年1月19日拟成立买卖合同关系，故原告于2020年1月18日交付给两被告的定金为“立约定金”性质，也即原告交付定金在双方买卖合同成立之前，目的在于保证能够正式订立买卖合同。虽然《收款收据》中载明“如果没有房屋买卖合同，必须全额退还（定金）”，但本案中定金是否应全额退还，仍应综合考量原、被告对于买卖合同无法成立的结果的过错程度。综合原、被告提交的证据及证人证言，可以认定原、被告在2020年1月18日商谈时已对房屋总价、支付方式、交房时间、交房状态达成一致，两被告在当日收取原告2万元定金。原告在草稿上载明的内容可以反映原告对于付款方式是清晰明确的，即房屋总价款423万元，其中50万元定金的归还时间是两被告收到第一笔款项时，房屋首期款的90%即115万元需支付给公积金托管中心。但1月19日原告对合同备注第一款提出异议，原告配偶与宁某的微信聊天中也表达“1、取消我们额外垫款的不合规要求。而且钱走私账属于违规操作，以后有纠纷风险”，庭审中原告也确认其只愿意支付65万元给公积金托管中心，可见原告通过自身行为变更了1月18日双方约定好的付款方式；在原告已经支付定金2万元后又提出变更付款方式的情况下，双方未能就合同条款的变更达成一致，但原告在2020年1月19日即通过微信中表达了“这个业主我们觉得信不过，麻烦帮我们再找别个去成交”，可见原告无继续订立合同的意思表示，故本案涉案房屋的买卖合同未能订立，原告应承担主要责任。原告在庭审中予以否认，明显难以成立。原告称两被告存在加价等设置不利合同成立条件的行为，本院认为无论双方商谈之前被告提出的房价是多少，原、被告已于2020年1月18日达成总房价为423万元的合意，且证人宁某已确认其在1月19日发送的微信内容“业主说按照公积金的方式，他就要430万，按照商业贷款，就可以423万元”未经两被告同意，应属于证人宁某的自身行为，不能代表两被告的意思表示，原告也无其他证据证明被告对合同成立设置不利条件。本案双方提交的证据中未能反应房屋交易过程中，两被告有阻碍买卖合同的订立的行为，故原告主张要求两被告退还定金并支付赔偿金的诉求，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼费800元、诉讼保全费420元，均由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年六月二日书记员 彭智媚蒋芷欣