广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11039号原告：周其昌(亦原告邓芝凤的丈夫和委托诉讼代理人)，男，1981年3月8日出生，汉族，住安徽省天长市石梁镇十八集社区*******，公民身份号码341************816。原告：邓芝凤，女，1970年12月11日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区*****，公民身份号码422************627。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告周其昌、邓芝凤与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周其昌亦原告邓芝凤的委托诉讼代理人，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周其昌、邓芝凤向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年7月1日起以购房款488844元为基数，按每日0.01%的标准计算计至2020年4月30日止）。事实和理由：2015年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以488844元的价格向被告购买中山市火炬开发区*********房；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款488844元。如违约金以购房款1%作为上限，明显不公，有违背合同公平公正原则，与被告的违约严重程度不符，原告主张违约金按日0.01%持续计算至实际交房之日止。被告已于2020年5月5日向原告交付涉案房屋，原告同意逾期交房违约金计算至2020年4月30日止。被告通大公司辩称，一、关于逾期交付房屋的违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。二、2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。按照党中央国务院防控工作部署和疫情管控要求，疫情防控对涉案项目竣工验收等产生了实质性不利影响。根据合同法规定、全国人大法公委解答和司法实践，新冠疫情属于不可抗力，被告主张不承担2020年1月24日至2020年3月底疫情期间的逾期交房违约责任。针对被告通大公司的辩解，原告周其昌、邓芝凤同意免除被告通大公司2020年1月24日至2020年3月31日期间的逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年8月27日，周其昌、邓芝凤与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，周其昌、邓芝凤以488844元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，周其昌、邓芝凤如数支付了全部购房款。2020年5月5日，周其昌、邓芝凤办理了收楼手续。2.2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与周其昌、邓芝凤签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。通大公司未在2018年6月30日前将涉案房屋交付周其昌、邓芝凤使用,构成违约,应支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向周其昌、邓芝凤支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而周其昌、邓芝凤如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。通大公司逾期交房超过一年，合同对于逾期交房违约金约定远低于周其昌、邓芝凤逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方违约的情况下，作为非违约方的周其昌、邓芝凤以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金调整为按日万分之一持续计算，理据充分，本院予以支持。周其昌、邓芝凤于2020年5月5日办理了收楼手续，其主张逾期交房违约金计算至2020年4月30日，并同意免除通大公司2020年1月24日至2020年3月31日期间的逾期交房违约责任，系其对权利的自由处分，本院予以支持。依照前述方法计算，通大公司应向周其昌、邓芝凤支付逾期交房违约金29428元（488844元×602日×0.1‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司向原告周其昌、邓芝凤支付逾期交房违约金29428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取为288元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告周其昌、邓芝凤已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年六月三十日书记员 詹绮婷王静