江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3997号原告：赣州全成物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣州大桥东岸南侧轩雅居**与**之间**。统一社会信用代码：9136070072774932XJ。法定代表人：吕萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟媛，女，1996年8月3日生，系该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：幸仁涛，系江西冠城律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：黄成科，男，1965年3月27日生，住江西省赣州市章贡区。原告赣州全成物业服务有限公司（以下简称为全成公司）与被告黄成科物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全成公司的委托诉讼代理人钟媛、幸仁涛，被告黄成科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄成科支付拖欠的物业服务费1155元、电梯年检费30元、装修垃圾清运费800元，并支付滞纳金（以1155元为基数，自2018年6月22日起按每月2%计算至清偿之日止，暂计至2020年4月21日为515.13元），合计2500.13元（详见计算清单）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，原告与赣州城建开发投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为赣州市章贡新区J地块龙湾·上和城提供前期物业管理服务。之后被告黄成科购买了龙湾·上和城，面积128.37㎡。2015年1月2日，赣州城建开发投资有限公司向原告开具了被告的入伙通知书，原告据此与被告完成了房屋交付手续并签订了物业服务协议。原告在业主手册及《龙湾·上和城业主收楼时需缴纳的物业费用》中公示了物业管理综合服务费收费标准：公共性服务费1元/㎡/月、电梯运转费0.5元㎡/月等。业主应在每季的首月10日前履行缴费义务，逾期将按日3‰的标准加收滞纳金。原告为小区业主提供物业服务至2018年6月21日止，但被告自2018年1月起至2018年6月期间未按合同约定向原告支付物业管理费用。原告多次催收未果，遂起诉。被告黄成科答辩称，被答辩人存在多重收费、乱收费现象，其中被答辩人收取的垃圾清运费、货梯运转费、装修履约保证金是无收费依据的，且被答辩人提供的物业服务远低于合同约定的服务标准。答辩人向被答辩人重复交纳部分费用，该重复交纳的部分应当尚欠费用中予以抵扣。答辩人在办理入住时向被答辩人交纳了装修押金1000元，被答辩人应将该费用退回给答辩人。经审理查明：2015年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《龙湾·上和城业主手册》、《“龙湾·上和城”前期物业管理服务协议》，其中《龙湾·上和城业主手册》载明物业管理区域为龙湾·上和城，因本项目为高层物业，供水涉及到二次供水产生的电费、水费必须经过分摊后向物业公司缴纳，物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向物业公司交清相关费用；逾期未缴纳，物业公司从逾期之日每日按欠费总额的千分之三计收违约金；业主应按照物价部门批准的价格，按时足额交纳物业服务费用，如延期交纳将按日3‰的标准加收滞纳金等。《“龙湾·上和城”前期物业管理服务协议》载明协议所称前期物业期限是指住宅区交付使用之日起至甲方与开发建设单位在前期服务合同中约定的2016年12月31日止；但期限未满，若本物业整体交付使用后业主入住率达到60%以上时，成立业主大会（或业主代表大会），业主委员会给与其他的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效的，本协议自然终止；乙方所购房屋型号为×栋，房屋建筑面积为128.37平方米；甲方为住宅区前期物业管理服务单位，甲方提供管理和服务为本住宅区物业的全体业主和使用人。甲方可依据住宅区所在物价主管部门核准收费标准，向业主或使用人收取物业综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆占道费等；甲方应对住宅区房屋共用部分、共用设施设备、公共配套设施、安全防范、消防安全、道路交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理等；乙方应依据物价主管部门规定的收费标准，按时向甲方缴纳物业费用、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车占道服务费用等；业主首次缴纳物业管理综合服务费的计算时间以开发商开具的收楼通知书的签发日期为准，业主如因自身原因未在规定时间内前来办理入伙手续，同样视为入伙；物业服务费采取包干制；业主在办理入伙手续时，可一次性预交一年（12个月）的物业服务费，用于启动小区物业管理工作，业主如因自身原因未在规定的时间内前来办理入伙手续，同样视为入伙，之后的物业服务费，业主或使用人应在每季的首月10日前履行缴费义务；装修垃圾的清运费为一次性装修垃圾清运费按住宅500元/户的标准，由业主在办理交房手续时一次性支付给物业服务部，装修垃圾的清运由物业负责等。《龙湾·上和城业主收楼时需缴纳的物业费用》中载明：物业管理综合服务费的物业费1元/㎡/月；电梯运转费0.5元/㎡/月（含电梯电费、维保费、年检费、小型维修费）；商业2元/㎡/月；预收二次加压供水电费500元/户；装修履约保证金2000元/户；资料工本费25元、施工出入证25元；装修期间运输装修材料与装修垃圾，为了确保电梯的安全运行，乙方在装修期间要有专人对电梯进行管理和监控，业主要用电梯运送装修材料和装修垃圾，按以下标准收取电梯使用费：三楼收取200元/户为基数，按每提升一层另加60元的标准（以此类推）缴纳装修电梯使用费，其中所在楼层为五楼的，缴纳金额380元等。同日，原告与被告办理了房屋入伙手续。上述协议签订后，原告全成公司为被告所在小区提供了物业服务。被告自2015年1月起按每月1.5元/㎡的标准向原告支付物业费自2017年12月止，并自2018年1月起拖欠物业服务费。原告为维护自身合法权益遂起诉。另查明，案涉住宅属于电梯住宅，按每月1.5元/㎡（含电梯运行费用每月0.5元/㎡）的标准计收物业费。被告在办理交接房手续时向原告一次性缴纳了装修垃圾清运费500元、装修履约保证金1000元、装修电梯使用费（含出入证费）330元。原告已经将装修履约保证金1000元已经退回给被告。原告于2018年6月21日已退出涉案住宅小区的物业管理。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告的常住人口信息、入伙通知书、《业主手册》、通告、公告、物品移交资料单、欠费催缴通知书，被告提交的收款收据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护。原告提供物业服务后，被告未依约支付物业服务费，其行为违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业服务费，具有事实和法律依据，依据双方约定的物业服务费计收标准、房屋的面积、拖欠的时间，计算出截至2018年6月21日，被告应向原告支付物业费1098元（1.5元/㎡/月×128.37㎡×5个月+1.5元/㎡/月×128.37㎡元÷30天×21天≈1098元）。关于原告要求被告按每月2%的标准支付自逾期之日起的违约金，该计算标准过高，本院酌情调整违约金按未缴纳物业费的20%计算，即220元（1098元×20%≈220元）。关于原告诉请的电梯年检费。因被告每月交纳的电梯运转费0.5元/㎡中已经包含了电梯年检费用，故原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的装修垃圾清运费。因《龙湾·上和城业主收楼时需缴纳的物业费用》中已经约定装修垃圾清运费系按“一次性装修垃圾清运费按住宅500元/户”收取，且被告也依约向原告一次性缴纳了相应的费用，此时原告再向被告主张装修垃圾清运费用，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告无权收取装修电梯使用费的问题。因《龙湾·上和城业主收楼时需缴纳的物业费用》中已经对装修电梯使用费的收取及标准进行了约定，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。关于被告辩称其存在重复缴费，被告应将其重复缴纳的费用退还的问题。本院认为，依现有的证据不足以证明被告存在重复缴纳费用的问题，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告黄成科于本判决生效之日起七日内向原告赣州全成物业服务有限公司支付物业管理费1098元；二、由被告黄成科于本判决生效之日起七日内向原告赣州全成物业服务有限公司支付滞纳金220元；三、驳回原告赣州全成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告黄成科承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  赵盈慧二〇二〇年六月八日法官助理何磊婷书记员彭楚君