甘肃省玉门市人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0981民初1403号原告：杨某，住玉门市。委托诉讼代理人：王某1，甘肃玉亚恒律师事务所律师。被告：李某，住玉门市。第三人：兰州通安房地产开发有限公司玉门分公司，营业场所甘肃省酒泉市玉门市昌盛路昌盛小区9号楼，统一社会信用代码91620981070422866R。负责人：王某2。原告杨某诉被告李某、第三人兰州通安房地产开发有限公司玉门分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日、6月23日两次公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王某1、被告李某、第三人兰州通安房地产开发有限公司玉门分公司（以下称通安公司）负责人王某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告双方于2015年10月24日签订的《顶账房预售协议》，以及被告与通安公司于2015年11月20日签订的《商品房预售合同》，判令被告将位于玉门市××区住房返还原告；2、判令被告支付违约金48419.4元。事实和理由：2015年10月24日，原告与被告签订了《顶账房屋预售协议》，约定:原告将其在通安公司处施工顶账取得的玉门市××区住房一套出售给被告，房屋面积103.02m2，价款262189元，双方在楼宇交付使用并付清楼款后，移交通安公司办理手续。协议签订后，原告将该房屋交付被告，并移交通安公司办理入住手续，通安公司与被告在2015年11月20日签订了《商品房预售合同》，并进行了备案登记，而被告却不履行合同义务，一直不给被告交付购房款。时至今日，该房屋一直由被告占有，被告既不交纳购房款也不返还房屋，被告的行为给原告造成了极大的损失。现起诉提出以上请求，以维护合法权益。被告李某辩称,请求驳回原告的所有诉讼请求。我与杨某签订《抵账房屋预售协议》目的就是，杨某用协议中的这套房屋抵顶我给他的雄信药业厂装修了房屋的部分装修款，我与杨某签订了《美惠防大理石石感漆装饰工程承包协议》，承包合同已成事实并且在履行，如原告所述，中间没有结算，我仍然在施工，因为杨某给我给的首付款就是用抵账协议中的房屋抵顶的。由于该房屋，没有办法处理，导致我拖欠工人的工程款，尽管如此我还是在干，施工中我拟定了一份装饰工程施工清单给杨某了。工程施工事实已经存在，这就是我要这套房子的原因；原告给我的房子符合签订的协议，这就可以证明房子的所有权是我的；房子为什么我没有住进去，我准备装修的时候通安公司说房子不是我的，杨某把房子抵顶给一个姓邱的人了，物业公司一个姓潘的给我打了电话，杨某把房子又卖给别人了，等于工程首付款没有给我付，违反了合同约定；现在工程进进度不是杨某说的我干了三天，干了二万元的活，我施工的工程量在那里，可以请第三方来鉴定，也可以找施工的工人来证明施工的价格及工程量。综上我请求驳回原告的诉讼请求，现在这个房子的物权归我。第三人通安公司辩称，涉案房屋是我们公司开发的小区，杨某给我们公司施工，我们公司资金紧张就把涉案房屋抵顶给杨某了，房屋杨某自己不住，又卖给李某了，至于房款李某给杨某付清了没有和我们没有关系，我们也不知道房款付清了没有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李某提交了由其与杨某签订的《美惠防大理石石感漆装饰工程承包协议》原件一份，证明其与原告签订协议，约定由其为杨某装修甘肃雄信药材厂的房屋，装修完成的工程款杨某没有现金给付，杨某用这套房子抵顶了装修首付款。对此杨某质证称，对合同真实性没有异议，就是合同的第一页涂料的型号这一栏的字不是我签订的，我的合同这一栏是空白的，但是被告提交的合同填充了内容并且有“杨某”签字，这个我没有签字。对被告提交的承包协议证明目的有异议，承包协议不能证明实际的承包量和应付工程款的数额。对其真实性本院予以确认。2.李某提交了其与通安公司签订的商品房预售合同、发票原件一份，证明涉案房屋已经预售给我了，我在房产局办理了备案手续，房子是合法的。对此杨某质证称，对合同真实性没有异议，对发票有异议，发票30%的预售金被告实际并没有交付。通安公司质证称。对合同没有异议，合同就是我们和被告签订的，发票上30%的预售金没有交，这套房子的房款我们是从杨某处扣划回来的，合同要到房管局备案，没有发票房管局不给备案，为了备案才开具的发票。对该合同和发票的真实性本院予以确认。3.李某提交了给雄信药材厂施工的清单，清单是李某自己制作的，制作完之后给雄信药材厂的人给了一份，证明其对雄信药材厂装修施工的工程量和价款，施工费用远远超出了抵顶房屋的262189元。对此杨某质证称，对清单不认可，真实性有异议，清单上的活到现在都没有干完，只打了个底子，活干完是40万元，现在才干了2万元的活。对该清单真实性本院不予确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日，杨某与李某签订了《美惠防大理石石感漆装饰工程承包协议》（下称装饰工程协议），约定，李某对杨某经营的甘肃雄信药材厂试验室、化验室工程的外墙涂装采用美惠仿大理石石感漆涂料施工，涂料品牌为美惠仿大理石石感漆，外墙石感漆包工包料，按外露表面甲方指定的施工面积，以100元／m2结算。工程总造价最终按完工后的实际面积乘以工程单价计算。付款方式：在合同签订后，杨某将位于××区房140m2，2400元／m2，合计346000元，抵顶给乙方作为工程首付款。剩余款项杨某可按进度进行支付。在李某完成全部工程量，并经验收合格确认实际面积后支付全部工程款。施工期限40天，按杨某指定时间进场，时间2015年8月20日至2015年9月30日，并约定了双方的责任等内容。在李某对上述装饰工程施工一段时间后，在2015年10月24日，杨某与李某又签订了《抵账房屋预售协议》，约定，杨某为李某定购龙源小区第10幢3单元602号房屋，建筑面积103.02m2，2350元／m2，总金额262189元，地下室1050元／m2，面积19.18m2。用以抵顶李某为杨某施工的雄信药材厂装修工程的首付款，只是该房屋变更了在装饰工程协议中约定的房号、面积及价款，如果杨某未按约定在2015年10月24日将定购房屋交付给李某使用，杨某应按约定交付日第二日起计算付款利息，以补偿李某的损失。为方便办理房产证，在2015年11月20日，楼房开发商即本案第三人通安公司又与李某签订了《商品房预售合同》，因为双方未将装饰工程协议履行完毕，亦未进行结算，双方间纠纷未予解决，杨某一直未将上述楼房交付李某。现杨某起诉请求解除其与李某签订的《抵账房屋预售协议》及通安公司与李某签订的《商品房预售合同》，并要求承担违约金48419.40元。本院认为，杨某与李某签订的装饰工程协议，双方对其并不持异议，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，该协议明确约定杨某给李某的首付款方式是以房抵账，剩余款项按工程进度进行支付。在装饰工程施工过程中，双方又补充签订了抵账房屋预售协议，变更了装饰工程协议中约定抵账房屋的房号、面积、房屋价款，并明确了房屋交付时间，以及不按时交付房屋应付的责任，该抵账房屋预售协议，是对装饰工程协议中付款方式的变更和补充，是装饰工程协议的一部分，是合同双方对其处分权的合法行使，是双方真实意思的表示，亦为有效协议，双方当事人应当按约履行，杨某以李某未付房款请求解除该协议的理由和依据不能成立，该请求不予支持；为方便办理房屋产权证，李某又与开发商通安公司签订了该房屋的商品房预售合同，该合同并不违法，杨某主张解除，因其不是该合同的当事人，其主体不适格，请求无依据，该请求不予支持；关于杨某所主张违约金，因不能证实李某违约，该请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回杨某的诉讼请求。案件受理费已减半收取505元，由杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员  张玉泽二〇二〇年六月二十九日书记员  李亚伟