云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1089号上诉人（原审被告）：马和根，男，汉族，1960年4月9日生，浙江省人，住浙江省德清县。被上诉人（原审原告）：麒麟区益宁街道水寨社区八组。负责人：陈永兴。住址：麒麟区。委托诉讼代理人：杨川，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：吴萍，女，汉族，1964年5月28日生，上海市人，住上海市浦东新区。原审第三人：崔勇，男，汉族，1975年9月25日生，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人马和根因与被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组、原审被告吴萍、原审第三人崔勇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后依法组成合议庭，于2020年6月9日询问了当事人并经双方质证，书面审理了本案。现已审理终结。上诉人马和根上诉请求：1、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4610号民事判决；2、将本案发回重审或改判上诉人不承担给付被上诉人租金的民事责任；3、本案诉讼费由被上诉人及第三人承担。事实和理由：一、被上诉人未按合同约定履行出租房屋的交付义务，上诉人不是诉争房屋的实际使用人，被上诉人明知第三人崔勇没有权利处分诉争房屋而将房屋交付崔勇，致诉争房屋的对外出租由崔勇全权处置。崔勇现已收取了5家商铺的房租费而没有分给上诉人一分钱。根据谁使用，谁受益，谁买单的原则，被上诉人所主张的全部租金就应由崔勇支付。二、上诉人没实际管理、使用、处分诉争房屋，故被上诉人要求上诉人支付租金的请求依法不能得到支持。三、被上诉人违约在先，本案的违约责任应由被上诉人承担，上诉人不同意解除合同，上诉人要求继续履行合同并按合同约定支付自被上诉人实际交付出租房屋归上诉人使用之日起的房租。我们付了钱但被上诉人没有交付房子，被上诉人与崔勇、方永祥的租赁合同实际还在履行。被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组答辩称，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告吴萍陈述称，房子没有交付给马和根与吴萍。原审第三人崔勇陈述称，上诉人上诉称的事实是虚假的。麒麟区益宁街道水寨社区八组一审诉讼请求：1、判令解除租赁合同；2、判令被告支付租金616500元（自2016年7月1日起至2019年6月30日止，年租金205500元）；3、请求法院判令被告支付违约金44203,05元。（违约金以205500元为基数，分别从每年交付租金逾期之日起计算至实际支付之日，按合同约定日利率万分之一计算，暂计至起诉之日2019年6月17日为44203.05元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。以上暂计：660703,05元。庭审中，原告请求变更第三项按双方合同约定是225000*20年，合同约定违约金是30％，违约金共计1233000元。一审法院认定的事实：2017年1月24日，第三人崔勇与被告马和根、吴萍共同签订了《合伙协议》，协议约定：甲方把水寨八组西边公房整栋大楼9层的使用权转让给乙方。乙方交房租从2018年开始，以前的房屋租金由甲方负责。整栋大楼由乙方负责经营管理。2017年1月24日，原告麒麟区益宁街道水寨社区八组与被告马和根、吴萍共同签订了《租赁协议》，协议约定：甲方同意位于曲靖市麒麟区的房屋租给乙方使用。房屋承租期为35年，甲方给予乙方360天建盖及装修期，自2014年7月1日至2015年6月30日止，免收一年租金。房屋年租金为人民币205500元，一楼已建好，二楼至八楼由乙方投资建盖，建盖所有手续由甲方负责办理。租金的收取以每年支付一次，租金缴纳方式为1、前15年租金205500元／年。采用先付租金后使用原则，即每年6月30日底必须付清次年租金才能使用。一年付一次。违约金定为本合同总价的30％。该合同于2017年1月24日双方申请见证，麒麟区南宁法律服务所出具（2017）益法见字第18号《见证书》。现该房部分房屋由被告崔勇出租给他人使用。原告变更增加诉讼请求部分未交纳诉讼费。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。原告麒麟区益宁街道水寨社区八组与被告马和根、吴萍双方共同自愿签订了《租赁协议》，支付租金的具体时间，被告马和根、吴萍未如约按时足额向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付房屋租金已构成违约，应当承担相应法律责任，第三人崔勇与被告马和根、吴萍共同签订了《合伙协议》，双方约定乙方交房租从2018年开始，以前的房屋租金205500元/年*1.5年（2016年7月1日-2017年12月）=308250元由甲方负责，现该房部分房屋由被告崔勇出租给他人使用，故2018年至2019年6月30日的房屋租金308250元应当由被告马和根、吴萍共及第三人崔勇共同承担。原告变更增加诉讼请求部分未交纳诉讼费，故本院不予支持。虽然被告未按时交付房屋租金违约，但合同约定二楼至八楼由乙方投资建盖，故原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、由被告马和根、吴萍及第三人崔勇于本判决书生效后三十日内共同向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付下欠租金308250元；2、由第三人崔勇于本判决书生效后三十日内向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付下欠租金308250元；3、驳回原告麒麟区益宁街道水寨社区八组其他诉讼请求。案件受理费10480元(原告已预交)，由被告马和根、吴萍共及第三人崔勇承担。二审审理中，上诉人马和根向本院提交如下材料：1、《给梁加喜书记的请求人生安全的报告》复印件一份，2、《经营场地证明》复印件一份。原审被告吴萍向本院提交《无偿转让合同》复制件一份。经查阅卷宗，并向各方当事人询问，均表示以上材料均在一审庭审时举示过，并进行了质证。本院认为，上述材料一审时经过举证、质证，二审不作处理。二审审理中，上诉人马和根为证实其主张向本院提交如下证据：1、案涉房屋的外观照片复制件一份，欲证明大楼现在还没竣工，被崔勇及陈永新霸占。2、（2018）云0302民初5365号民事判决书复印件一份、（2019）云0302民初41号民事判决书复印件一份、（2019）云03民终1640号民事判决书复印件一份，欲证明法院认同崔勇是案涉大楼的经营者。经质证，被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组对照片复制件的三性均不予认可，对三份判决的三性予以认可。原审被告吴萍对上诉人马和根提交的证据三性均无异议。原审第三人崔勇认为照片复制件能够反映房屋出租现状，相关租金已经由崔勇收取，对三份判决书的三性无异议。本院认为，上诉人马和根提交的外观照片复制件一份，能够证明房屋的现状，且原审第三人崔勇承认收取相关租金，但照片不能证实崔勇、陈永新霸占房屋，本院不予采信。三份民事判决书复印件，各方当事人均无异议，本院予以采信。一审将2017年原审第三人崔勇与上诉人马和根、原审被告吴萍签订的《合作协议》写为《合伙协议》有误，二审予以纠正。经二审审理查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组与上诉人马和根、原审被告吴萍共同自愿签订了《租赁协议》，属于当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。第三人崔勇与上诉人马和根、原审被告吴萍共同签订了《合作协议》《租赁协议》，虽然在《股权协议》中约定原审第三人崔勇从2021年协助经营管理，但崔勇的经营管理行为构成表见代理，原审第三人崔勇自认案涉房屋由其出租并收取了租金。被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组履行了上诉人马和根、原审被告吴萍《租赁协议》中的出租义务，上诉人马和根、原审被告吴萍作为《租赁协议》的合同相对方应履行其支付租金的义务。一审法院根据原审第三人崔勇与上诉人马和根、原审被告吴萍共同签订的《合作协议》的约定判决由原审第三人崔勇支付2016年7月1日至2017年12月的租金，由上诉人马和根、原审被告吴萍、原审第三人崔勇共同支付2018年至2019年6月30日的租金，被上诉人麒麟区益宁街道水寨社区八组未提起上诉系对其权利的处分。一审的处理并无不当。综上所述，上诉人马和根的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10408元，由马和根负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 廖 锐二〇二〇年六月十七日书记员 蔡 霞