山东省青岛市城阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0214执异54号异议人（案外人）：高帆，男，汉族，1987年7月31日出生，住青岛市黄岛区。委托代理人：高玉春，青岛黄岛王台法律服务所法律工作者。申请执行人：青岛钢宇钢铁有限公司，住所地青岛市城阳区文阳路**。法定代表人：马宗禄，该公司总经理。被执行人:青岛兢业汽车部件有限公司，住，住所地胶州市洋河镇大王家村/div>法定代表人：覃建保，该公司总经理。第三人（买受人）：青岛源氏木语贸易有限公司，住，住所地青岛市胶州市洋河镇工业园西侧一社会信用代码：91370281MA3DLIEQ34。法定代表人：豆力平，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：石瑞清，山东银河星律师事务所律师。本院在执行申请执行人青岛钢宇钢铁有限公司（以下简称钢宇公司）与被执行人青岛兢业汽车部件有限公司（以下简称兢业公司）买卖合同纠纷一案中，案外人高帆向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人高帆向本院提出执行异议：异议人不服（2017）鲁0214执238号执行公告，请求裁定停止交付租赁房屋，中止执行。事实与理由：一、异议人是案涉房屋的实际使用人，且已支付租赁费。2015年11月30日，异议人与兢业公司之间签订了《房屋租赁合同》，约定兢业公司（甲方）将座落于胶州市洋河镇艾山工业园的土地、厂房、办公楼、宿舍楼出租给异议人（乙方），租期自2015年11月30日至2030年1月30日止，还约定了租金、租金支付方式、违约责任等条款。合同签订后，异议人依约交付租金，兢业公司依约交付房屋，异议人使用至今。二、法院（2017）鲁0214执238号执行公告，要求异议人15日之内腾退该土地和房屋是错误的，也是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条规定，异议人早在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用租赁物至今。2017年法院拍卖上述租赁物时，异议人已向法院提出了执行异议，法院在拍卖公告中也明确注明了该拍卖标的存在占用使用情况，要求竞买人接受该使用现状。虽然租赁物被青岛源氏木语贸易有限公司（以下简称源氏公司）竞得，但根据“买卖不破租赁”的原则，应当在异议人租赁期届满后方能移交给买受人占有和使用。综上，法院执行公告涉及房产强制执行损害了异议人合法权益，恳请停止交付，中止对该房产的执行。为证实其主张，异议人提交如下证据：一、《厂房租赁合同》一份，证明事项：异议人租赁案涉厂房的事实。二、胶州市洋河镇经济贸易办公室出具的证明一份，证明事项：兢业公司以拖欠异议人的债务抵顶租金，等同于异议人将600万元租金一次性付清。三、城阳区人民法院竞买公告一份，证明事项：竞买公告已载明拍卖标的物存在占用使用，买受人竞拍前是明知异议人已经租赁使用该土地的事实，正是因为存在租赁占有使用的情况，竞买人才能低价拍得案涉土地厂房，买受人应当待异议人租赁期满后使用涉案土地厂房。第三人源氏公司称，一、异议人提交的证据不能证明《厂房租赁合同》的真实性。二、本案的《厂房租赁合同》是债务人以其土地房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不是租赁合同。三、高帆对案涉土地房屋所享有的权利不能对抗源氏公司的物权。综上，异议人的请求不能成立，应当予以驳回。为证实其主张，第三人提交证据为：覃建保的声明一份、兢业公司的工商登记信息一宗，证明事项：第一，覃建保是兢业公司的大股东，持有兢业公司80%的股权，担任公司的法定代表人，能够清楚的了解兢业公司与高帆之间的借款的有关情况；第二，兢业公司向高帆的借款总计大约为300万元，到2017年3月份实际欠款为70万左右，高帆所称的600多万元，系将兢业公司的还款全部当成偿还利息，而且按照每个月9%的高利贷进行计算；第三，2016年兢业公司将厂房租赁给青岛长飞汽车部件制造有限公司使用，租赁期到2017年3月；第四，高帆与兢业公司2015年11月30日的合同，是公司的小股东苏琦未经公司以及覃建保授权，盗用公司印章以及覃建保本人的印鉴签订的，而且明确签订的时间不会早于2017年3月。申请执行人钢宇公司、被执行人兢业公司均未到庭发表意见。经审查查明，2016年12月8日，本院作出（2016）鲁0214民初5668号民事调解书，主要内容为：一、兢业公司欠钢宇公司钢材款2879419.07元，于2016年12月13日前付清；二、如兢业公司逾期付款则自2016年9月23日起至实际付清之日止以欠款2879419.07元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付钢宇公司利息。由于兢业公司没有履行生效法律文书确定的义务，经钢宇公司申请，本院立案执行，执行案号为（2017）鲁0214执238号。2016年9月28日，本院保全查封兢业公司名下案涉土地。该案执行过程中，本院依法对兢业公司所有的位于胶州市洋河镇工业园西侧路北的土地使用权【土地证号：胶国用（×××）第×**】、地、地上建）筑物及附属设施进行拍卖。本院于2018年1月3日刊登的竞买公告第五条第1项载明：目前拍卖标的物存在占有使用情况，此次拍卖以存在该占有使用情况进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前占有使用现状，并自行处理该土地的后续使用。2018年1月23日，买受人源氏公司以19050960元最高价竞得案涉房地产。同年2月5日，本院作出（2017）鲁0214执238号之四执行裁定书，裁定：一、兢业公司所有的位于胶州市洋河镇工业园西侧路北的土地使用权【土土地证号：胶国用（×××）第×**】、地、上建）筑物及附属设施的所有权归买受人源氏公司所有。所有权自本裁定送达买受人源氏公司时起转移；二、买受人源氏公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；无证建筑物相关手续的办理应符合法律、法规的规定；需补充和完善手续的由买受人按相应法律、法规自行办理；三、解除兢业公司所有的上述土地及地上建（构）筑物及附属设施的查封、抵押。2018年6月21日，本案执行完毕结案。2019年7月12日，本院在案涉房地产处张贴公告，责令上述房地产内占有者于公告张贴之日起十五日内自动腾出所占用的房屋及土地，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。本院认为，在案涉房地产拍卖成交后，本院张贴公告要求相关占有者腾出占用房屋，系该执行案件后续的执行行为，异议人对本院公告提出执行异议，本院予以审查。《执行异议复议规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人高帆系基于租赁实体权利，既请求本院排除移交案涉房地产，又对本院执行公告中责令占有者腾迁的行为提出执行异议，应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。《执行异议复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，虽然异议人提交的租赁合同显示签订时间早于本院查封案涉房地产时间，但现有证据不能证明异议人在本院查封之前已占有使用该不动产，故异议人的请求不符合阻止移交不动产的条件。本院在竞买公告中载明标的物存在占用使用情况，系对拍卖标的物现状的披露，而非对相关占有人租赁等权利的确认，亦不产生阻止异议人移交不动产的法律效果。据此，异议人的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人高帆的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张孝振人民陪审员  万 芳人民陪审员  刘文静二〇二〇年六月二十九日书 记 员  赵良垚