山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初1139号原告：山西鑫浩鹰物业管理有限公司，住所地：长治市东大街**。统一社会信用代码×××。法定代表人：李琳，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏蒲霞、陈帅，山西健杰律师事务所律师。被告：邵淑红，女，1967年5月8日出生，汉族，山西省长治市人，住山西省长治市。委托诉讼代理人：徐晖，男，1968年10月12日出生，汉族，住山西省长治市。与邵淑红为夫妻关系。原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司与被告邵淑红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人苏蒲霞、陈帅，被告邵淑红的特别委托诉讼代理人徐晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告2019年2月1日至2020年1月31日物业费1254元（含退费560元）、电梯运行服务费1229元（含补费569元）、水泵二次加压费70元、生活垃圾中转费：60元，共计2613元；2020年2月1日至2021年1月31日年物业费1814元、电梯运行服务费660元、水泵二次加压费70元、生活垃圾中转费：60元，共计2604元。两年合计欠费5217元；2、请求依法判令被告支付违约金3534.2元（计算至起诉日，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与长治市浩鹰物业管理有限公司（现更名为山西鑫浩鹰物业管理有限公司）于2016年12月18日签订《常平·东方360A区前期物业服务协议》，约定依据本协议向乙方交纳物业服务费用。物业管理费和其他相关费用的收取关系到整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，原告按照协议要求严格履行约定的各项义务，但经过与被告多次的电话沟通、张贴书面催交通知书，并向被告发送律师函，但催要无果。被告提出的拒绝交纳物业费的理由（未装修入住），不合理且不合法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告不按协议约定履行交纳物业费等相关费用的义务的行为已严重侵害了原告以及小区其他业主的合法权益。现原告依据《物业管理条例》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法秉公判决，维护原告的合法权益。被告邵淑红辩称，原告在诉状中陈述被告不交物业服务费，其实质是原告收取的物业费不合理。1、关于物业合同，这是物业公司给业主交钥匙时，强迫业主签字的格式合同，合同的具体内容都是物业公司拟定，没有和任何业主平等协商过，更没有对其中任何条款进行过专门的明示或提醒。我现在留存的合同，连业主栏都是空白，就足以证明此事。2、关于合同中收费项目及标准的认定：（1）每平米1.55元。这是违法条款，超出了长治市发改局、长治市房产服务中心联合下发的《长治市住宅小区前期物业服务等级标准（一级至五级对照表）》最高五级1.1元每平米的标准，属于无效条款。（2）关于违约金条款，这显然是格式合同的霸王条款，根据《消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定。在物业公司未提供服务之前，预收物业服务费，以及收取违约金的条款，显然对被服务对象的业主加重了责任，既不公平、更不合理。《合同法》第四十条规定：提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。（3）关于合同中电梯收费标准，8层每月27元，和长治市《长治市住宅小区前期物业服务等级标准（一级至五级对照表）》，五级标准0.4元每平米每月，下浮不限不冲突.应予维持。但物业公司又私自变更了此项收费标准，应予以纠正。（4）关于垃圾清运费，垃圾清运，正常理解是针对住户。不可能针对物业，因为物业本身不会产生垃圾。我们空置房，和垃圾无缘，不存在垃圾清运问题。（5）二次水泵加压费，基于物业合同中此款规定，和《长治市住宅小区前期物业服务等级标准（一级至五级对照表）》的相关内容不吻。应变更。3、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条格式合同的解释，对格式合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。以上合同内容，只规定一个收费标准，通常理解是针对正常入住的业主制定的。对至今未装修、更未入住的空置房，按照此合同收费明显违背了合同法规定的公平原则。针对空置房的收费标准，我们查阅了全国、山西、长治本地的物业收费相关的法律、法规和政策，没有具体的规定。既没有规定按照正常入住的业主全额缴纳，也没有不缴纳的规定。所以：我们业主不缴纳不公平，但是，物业公司，让全部一个标准缴纳也不合理。于是我们查阅了很多地方关于空置房物业收费的规定：石家庄2010年3月1号实施的《物业管理条例》（修正案）第三十七条：连续三个月以上无人居住，使用、装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费;《山东省物业服务收费管理办法》17条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公司服务费应当减收，办理收取的费用最高不得超过百分之六十。很有参考价值。另外，我对我市部分小区对此类情况也走访了解过。比如，三元煤业的今店小区60%，沁芳苑、沁芳盛世协商不收费。这些都有参考价值。综上，希望法官同志们公平、公正作出判决：1、确认物业合同的合理收费内容和标准。2、认定空置房的收费比例。3、基于我作为业主2007年9月至今，不仅缴纳了2016年至2018年全年的物业费用，而且是按照入住业主的标准缴纳，建议判决时，一并折算至今的物业费用，多退少补，给予合理判决，以维护法律的公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：营业执照、东方360A区前期物业服务协议等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，长治市浩鹰物业管理有限公司变更为山西鑫浩鹰物业管理有限公司。2016年12月18日，长治市浩鹰物业管理有限公司与邵淑红签订《常平●东方360A区前期物业服务协议》，合同约定，长治市浩鹰物业管理有限公司由建设单位选聘取得为东方360A区业主提供物业服务的资格，主要包括小区内物业共用部位的维修和管理、物业共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序管理、交通艔与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等，被告有权监督原告的物业管理行为并就物业管理的有关问题提出意见和建议，同时应遵守物业管理制度和业主临时管理规约；被告按1.55元／平方米／月交纳物业管理费、36元/月交纳电梯运行服务费、80元/年交纳水泵二次加压费；装修服务及装修垃圾清运费500元/户；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴业务。协议有限期内有本市政府新的物业管理服务费等管理规定，双方同意按新规定执行；其他不可预见费用另行规定。原告在办理房屋交付手续时，为第一次交纳物业服务费用时间，每次应预交一年物业费。同时约定，原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。另查明，2019年3月7日，长治市潞州区市容环境卫生管理处向东方360小区A区业主发出通知，委托物业公司代收2018年度城市生活垃圾处理费，标准为本市常住人口5元/户/月。被告所购房屋面积为137.42平方米，原告于2016年12月18日将涉案房屋交付被告，被告一直未入住该房屋。按照双方约定，被告每年应向原告交纳物业费、电梯运行服务费、水泵二次加压费三项共计2544元。截止起诉之日即2020年4月27日，被告共向原告交纳两年的物业服务费共计5968元。本院认为，原、被告签订的《常平●东方360A区前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律上的约束力，原、被告应按合同约定全面履行义务。原告向被告提供了物业服务，被告应交纳物业费。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”之规定，本案中，原、被告虽约定了物业服务收费标准，但被告并未实际入住，物业交付后长期空置，且物业服务协议中未对该情形约定收费标准，鉴于被告交房后确未装修入住，原告的服务成本相应会有所减少，原告应适当减收被告的物业服务费，参照本地区其他小区空置房屋物业收费标准，酌定由被告向原告交纳60%的物业服务费。至于被告是否应当按照合同支付违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本案原、被告协议约定物业服务费的缴交时间为办理房屋交付手续时，为第一次交纳物业服务费用时间，每次应预交一年物业费，未按时缴纳的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告于2016年12月18日将涉案房屋交付被告，被告交纳两年的物业服务费后不再交纳，在此期间原告亦向被告催收过所欠物业服务费，但其并未支付，被告未按照协议的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付违约金。但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，结合被告迟延支付租金原因、原告损失数额、迟延履行时间等，本院酌定违约金按照未付租金的6%/年支付，即支付以646.4元（2018年12月18日至2019年12月18日期间的物业费、电梯运行服务费、水泵二次加压费共计2544元的60%-之前两年多交纳的880元）为基数，从2018年12月18日起、以1526.4元（2019年12月18日至2020年12月18日期间的物业费、电梯运行服务费、水泵二次加压费共计2544元的60%）为基数，从2019年12月18日起至实际支付之日止，按6%/年计算的违约金。关于原告主张的2020年12月18日之后的物业服务费用问题。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，该主张不符合双方协议约定，履行期限尚未届满，本院不予支持。对于原告主张的垃圾中转费60元/年，因该费用系长治市潞州区市容环境卫生管理处委托其收取，原告不具有诉讼主体资格，本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告邵淑红于本判决生效之日起十日内支付原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司2018年12月18日至2020年12月18日期间的物业服务费2172.8元；及支付以646.4元为基数，从2018年12月18日起和以1526.4元为基数，从2019年12月18日起至实际支付之日止，按6%/年计算的违约金；二、驳回原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司承担38元，被告邵淑红承担12元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 韦庆彪 二0二0年六月十六日书记员 白 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