广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异215号 案外人：刘艳良，女，1970年6月5日出生，汉族，住广东省东莞市。 申请执行人：翟婉琼，女，1953年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：陀思恒，女，1985年7月11日出生，汉族，住广东省高州市。 申请执行人：欧某1，男，2015年4月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：欧某2，女，2017年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：冯志威，男，1988年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：沈伟斌，男，1981年12月7日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 申请执行人：刘林嫦，女，1977年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 申请执行人：陆酉，男，1981年2月23日出生，汉族，住海南省儋州市。 被执行人：陈始华，男，1953年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：袁孙媚，女，1954年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：陈启邦，男，1984年12月5日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：黎玮，女，1984年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：袁维德，男1977年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：张锐娟，女，1966年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：袁永德，男，1977年1月29日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：陈钻有，女，1963年4月29日出生，住广东省东莞市。 被执行人：广东濠盈投资有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑**裙楼办公室之二。 法定代表人：陈启邦。 被执行人：东莞市世长贸易有限公司，住，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑**裙楼办公室之六/div> 法定代表人：李长勇。 被执行人：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑**裙楼办公室iv> 法定代表人：李长勇。 本院在执行（2015）东一法执字第2311号、（2015）东一法龙执字第116号、（2015）东一法碣执字第195号、（2016）粤1971执760号、（2016）粤1971执2847号等数案的执行过程中，案外人刘艳良向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人刘艳良称，申请执行人与被执行人就（2015）东一法执字第2311号、（2015）东一法龙执字第116号、（2015）东一法碣执字第195号、（2016）粤1971执760号、（2016）粤1971执2847号案件执行过程中，法院将案外异议人的财产东莞市XX镇XX路XX一层1304号车位（价格：人民币116000元）进行了查封。异议人认为该被查封财产不属于上述纠纷的可供执行财产，依法应予以排除查封扣押措施，现异议人依法提出本执行异议。异议人刘艳良系东莞市XX镇XX路XX七橦1603号的业主，为方便停车，于2010年12月24日与濠兴公司签署了《濠兴逸苑车位认购书》，约定濠兴公司将XX一楼车位1304出售给异议人刘艳良，面积为18.55平方米，总价格为人民币116000元。异议人刘艳良当日一次性付完车位全款后，濠兴公司给异议人刘艳良出具了车位全额付款的《收据》，并将车位交付给异议人刘艳良使用。异议人刘艳良每月按时缴交车位管理费。后异议人刘艳良多次催促濠兴公司签定商品房买卖合同和办理产权转移手续，但濠兴公司一直以各种理由推脱还不能办理，让异议人等待其通知再前来办理手续。但直至今日，濠兴公司也未能协助异议人刘艳良办理车位产权转移手续。异议人刘艳良与濠兴公司签订了《濠兴逸苑车位认购书》后又一次性支付了车位全款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，异议人刘艳良与濠兴公司签订的《濠兴逸苑车位认购书》应当认定为商品房买卖合同，是合法有效的书面专卖合同。濠兴公司于2010年12月24日给异议人刘艳良出具了车位全额付款的《收据》，并将车位交付给异议人刘艳良使用，且在2011年濠兴公司为异议人刘艳良的车位贴挂“粤Ｓ×××××私有车位304”铁牌，可见，在法院查封异议人车位前，异议人已合法占有该车位。异议人刘艳良在一次性交付车位全款后多次催促濠兴公司签定商品房买卖合同和办理产权转移手续，但濠兴公司一直以各种理由推脱还不能办理，让异议人等待其通知再前来办理手续，可见，直至今日异议人刘艳良的车位还未办理过户手续，责任在濠兴公司。综上所述，异议人刘艳良认为上述车位完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应以排除执行的情况。1.请求法院确认东莞市XX镇XX路XX一层XX号车位不属于可供执行财产依法应予以排除执行。2.请求法院解除对东莞市XX镇XX路XX一楼1304号车位的查封。在本案审查过程中，刘艳良向本院提交一份补充申请书，请求法院确认“东莞市石龙镇龙升路XX首层车位XX”号车位归刘艳良所有，并判令濠兴公司依法履行协助刘艳良办理车位的产权过户手续。 申请执行人翟婉琼、陀思恒、欧某1、欧某2、冯志威、沈伟斌、刘林嫦、陆酉，以及被执行人濠兴公司、陈始华、袁孙媚、陈启邦、黎玮、袁维德、张锐娟、袁永德、陈钻有、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，申请执行人欧镒滨、冯志威、沈伟斌、吴博轩、刘林嫦、陆酉与被执行人濠兴公司、陈始华、袁孙媚、陈启邦、黎玮、袁维德、张锐娟、袁永德、陈钻有、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司之间的六案，本院作出的相关民事判决书或调解书已发生法律效力。根据各申请执行人的申请，本院立（2015）东一法执字第2311号、（2015）东一法龙执字第116号、（2015）东一法碣执字第195号、（2015）东一法龙执字第9号、（2016）粤1971执760号、（2016）粤1971执2847号六案予以执行，并在执行过程中于2017年1月16日以该六案一并查封了案外人名下的“东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑首层车位1304”号车位（以下统称“案涉车位”）。 在执行过程中，（2015）东一法龙执字第9号案件（申请执行人：吴博轩）已于2017年4月5日结案。另，（2015）东一法执字第2311号的申请执行人欧镒滨于2017年11月29日死亡，其第一顺序继承人为翟婉琼、陀思恒、欧某1、欧某2，本院于2018年7月16日裁定变更翟婉琼、陀思恒、欧某1、欧某2为（2015）东一法民一初字第152号案的申请执行人，原欧镒滨在（2015）东一法民一初字第152号案中享有的全部债权由翟婉琼、陀思恒、欧某1、欧某2继受。 根据不动产登记信息，案涉车库无抵押，产权登记日期为2009年11月，（2015）东一法执字第2311号、(2015)东一法龙执字第116号、（2015）东一法碣执字第195号、（2016）粤1971执760号、（2016）粤1971执2847号案件（以下统称为“案涉五执行案”）目前均为首先查封，本院另外还有多个执行案件对该车位进行了轮候查封。本院目前对案涉车位未进行拍卖处置。 案涉车位原有东莞市中级人民法院（2014）东中法执字第1178、1179号案件于2014年12月31日的首先查封，后东莞中院裁定该两案指定由本院执行，本院立（2015）东一法龙执字第184、188号案予以执行，东莞中院的首先查封依法转为（2015）东一法龙执字第184、188号案中的执行查封。（2015）东一法龙执字第184、188号案终结本次执行后，本院又立（2016）粤1971执恢1398、1399号案件恢复执行，并在该两案中于2016年12月31日继续查封了案涉车位。案外人曾于2016年针对上述查封提起执行异议，后又提出执行异议之诉，相关执行异议之诉历经一审、二审以及重审等程序。由于执行依据（2014）穗仲莞案字第4283号仲裁裁决已于2019年5月被东莞中院作出的（2018）粤19执异9、10、12-17、19-23号民事裁定书裁定不予执行，上述184、188号案件对案涉车位的查封于2019年12月30日解除，案涉五执行案遂转为首封。 案外人主张其为案涉车位的实际权属人，为此提交了《濠兴逸苑车位认购书》、收据、工行银行流水、东莞市安讯物业管理有限公司车位管理费缴费流水查询表、收入明细查询报表、《证明》、照片、机动车行驶证和《情况说明》等为证。内容如下：1、《濠兴逸苑车位认购书》显示，案外人与濠兴公司于2010年12月24日签订该认购书购买了案涉车位，价格116000元，案外人需于2010年12月24日缴齐全款并签署《商品房买卖合同》，并约定了购买人未按时付款时的违约条款。2、《收据》落款日期为2010年12月24日，内容为濠兴公司确认收到案外人缴交的车位购车款116000元。案外人提交《情况说明》，主张其为一次性以现金付清购车款116000元。3、《证明》盖有东莞市安讯物业管理有限公司濠兴逸苑管理中心的印章，内容为：案外人所购买的首层1304号车位即为304号车位，2010年1月至2016年10月共82个月物业管理费已缴纳。4、东莞市安讯物业管理有限公司车位管理费缴费流水查询表、收入明细查询报表显示案外人从2010年1月至2016年10月缴纳了“1304号车位”从2010年1月至2016年5月的车位管理费。5、照片和机动车行驶证显示案外人配偶刘革名下车辆的车牌号粤Ｓ×××××铁牌张贴于一车位上“粤Ｓ×××××私有车位304”，案外人主张该车位即为案涉车位。民事答辩状为濠兴公司曾在本院审理的其他案件中认可案外人已缴清车位购买款并占有使用案涉车位至今等。 案外人主张其于2010年12月24日向被执行人濠兴公司购买了案涉车位，濠兴公司此时便交付车位并由案外人使用至今，该车位上挂有案外人名下车辆的车牌号铁牌，双方未签订购买案涉车位的买卖合同，案外人购买案涉车位后多次催促濠兴公司办理合同签订和产权登记手续，但濠兴公司均以各种理由推辞不能办理，一直拖延办理签约及过户，案外人认为非因其自身原因未办理过户登记。 本院在审理（2018）粤1971民初21101号原告林经宇诉被告冯志威、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，第三人陈始华、陈启邦、广东濠盈投资有限公司、袁孙媚案外人执行异议之诉纠纷一案中，向东莞市石龙镇房管部门发函调查：“……二、东莞市石龙镇濠兴逸苑首层、地下车位：、地下车位地下车位共、地下车位共有多少个？已经进行合同备案或产权登记的有多少个？28年起至今，每半年为统计节点，统计首层、地下车位所、地下车位所有车位办理合同备案以及办理产权登记的情况时间与办理产权登记时间不一致的，请分别统计）。3、未办理合同备案的车位有多少个，未办理的原因如何？未办理合同备案的车位何时开始具备网签、合同备案及办理房产证的条件？”石龙房管所回函及相关不动产登记信息查询结果显示：一、案涉XX小区首层和地下车位于2009年11月办理了初始确权登记；二、对于车位，在没有查封等限制性登记事情的情况下，签定网签合同后三十日内，买受人可到房管部门申请办理商品房买卖合同备案手续，在办理完商品房买卖合同备案手续及开发商办理商品房确权手续后，买受人提供相关资料即可办理不动产权证；三、濠兴逸苑首层和地下车位共有514个，于2007年9月、2007年10月、2011年3月办理了商品房预售许可证和商品房现售备案证书，已办理合同备案车位236个，已核发私人名下产权证车位226个。车位合同备案时间分布于2007年12月至2014年5月，产权登记时间分布于2012年2月至今。未办理合同备案车位278个，具体原因不详。 另查明，濠兴公司在本院有十余宗执行案件，在东莞市两级法院涉案总执行申请金额已达数亿元。 以上事实，有案外人提交的《濠兴逸苑车位认购书》、收据、工行银行流水、东莞市安讯物业管理有限公司车位管理费缴费流水查询表、收入明细查询报表、《证明》、照片、机动车行驶证和《情况说明》等，以及（2018）粤1971民初21101号调查函及东莞市石龙镇房管所回函、本院相关执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人对案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉车位是否同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 一、案涉车辆认购书的相关条款已具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定合同通常应包括的条款内容，且相关内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定为合法有效。东莞中院于2014年12月31日首先查封了案涉车位，故案外人主张于人民法院查封前已签订合法有效的购房合同的事实，本院予以确认。 二、案外人主张于2010年开始占有使用案涉车位，并提交了车位管理费缴费流水查询表、收入明细查询报表、《证明》、照片、机动车行驶证等为证。案外人对车位的物业费等缴纳情况能作出合理解释，其提交的证据可以相互印证，申请执行人也未举证予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，对案外人主张其在人民法院查封前已合法占有案涉车位的事实，本院予以认定。 三、案外人主张其已向濠兴公司支付完毕车位购买款，本院认为其提交的付款证据，以及其主张的付款方式等符合车位交易的常规情况，申请执行人也未举证予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，并认定案外人已支付全部车位购买款。 四、根据本院在审理（2018）粤1971民初21101号中对XX小区首层及地下车位产权登记情况的调查，该小区首层及地下共计514个车位中办理了产权证的车位226个，可见有半数以上的车位没有办理权属登记。结合濠兴公司濠兴公司资金链断裂、在法院有多宗执行案件、总执行申请金额已达数亿元、公司财产被法院查封等情况，案外人对车位无法办理产权登记的原因能作出合理解释，申请执行人也未举证予以反驳，故案外人主张非因其自身原因未办理过户登记的事实，本院予以认定。 此外，对于案外人请求法院确认案涉车位归案外人所有并判令濠兴公司依法履行协助案外人办理车位的产权过户手续，该请求不属于执行异议案件的审查范围，案外人可另寻其他途径解决，对于其该项请求，本院在本执行异议案件中予以驳回。 综上，案外人购买案涉车位符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，故应认定其享有的权利可以排除本院的执行，对其主张中止对案涉车位的查封的异议请求，本院予以支持。对于案外人请求车位确权、请求濠兴公司协助办理车位过户手续的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 一、中止对异议人刘艳良名下的“东莞市石龙镇XX路濠兴逸苑首层车位XX”号车位的执行。 二、驳回异议人刘艳良的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年六月十二日 书记员  王 红