江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初555号原告：江西颐石商业运营有限公司，住所地石城县琴江镇赣江源国际大酒店**。统一社会信用代码：91360735MA35H60A80。法定代表人：胡资华，该公司经理。委托代理人：刘雪峰，江西明理律师事务所律师。执业证号：13607201110437282。特别授权代理。被告：陈冬英，女，1988年12月13日生，汉族，经商，住石城县。委托代理人：陈骞，江西客家人（石城）律师事务所律师。执业证号：13607201910095591。一般授权代理。原告江西颐石商业运营有限公司与被告陈冬英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西颐石商业运营有限公司委托代理人刘雪峰、被告陈冬英及其委托代理人陈骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西颐石商业运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付因违约给原告造成的损失124016元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁面积为147.52平方米，租金标准为25元/平方米/月，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日共60个月。原告出于商业运作、培育商业环境的目的，只要被告严格按照合同约定履行完合同租期，则原、被告约定前三年合同期交半年租金使用三年，但被告享受完前三年合同期交半年租金使用三年的权利后，就单方终止合同。原告向被告发出《催缴租金通知书》要求被告支付2020年3月1日至2020年8月30日的租金，但是被告却告知原告其不再租用该商铺，并将钥匙交还给原告，租金也不再支付。就被告单方终止合同的行为，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求被告承担违约损失，包括免费享受的两年半租金110640元（30个月×147.52㎡×25元/平方米/月），另行寻找其他承租人即停租期2个月损失7376元（2个月×147.52㎡×25元/平方米/月），律师费6000元，共计124016元。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。被告陈冬英辩称：1、2017年3月，答辩人按约定交完前三年（2017年3月1日—2020年2月29日）租金。2018年7月，答辩人因市场原因将租赁房屋予以闲置，这是答辩人作为承租人自身的权利。后答辩人为了挽救公司业务，盈利创收，答辩人通过微信、电话等方式告知原告想要解除租赁合同，答辩人还为原告找到次承租人，并协商转租事宜，但原告无故拒绝转租给次承租人。2019年7月答辩人搬离租赁店铺，2019年12月18日双方再次协商返还商铺钥匙的事情，但原告仍然索要租金，2020年2月答辩人将钥匙归还给了原告。2、原告提出的损失无事实与法律依据。双方在《商铺租赁合同》中未约定如被告违约需补交前三年减掉的租金，《商铺租赁合同》中仅约定若承租人违约，原告有权解除合同、没收押金并收回商铺，并追究因此造成的一切损失。被告认为一切损失的范围过于宽泛，不够明确具体。答辩人同意解除与原告签订的《商铺租赁合同》，同意原告收回商铺和没收已缴纳的房屋押金3688元，且不支付装饰装修补偿，但原告提出的补交两年半的租金及两个月停租期毫无依据。3、原、被告签订的《商铺租赁合同》约定租期自2017年3月1日起算，但颐高电子商务产业园一期竣工验收日期为2017年5月12日，因原告原因租赁房屋并未在约定日期交付给被告，故应当以工程竣工验收时间作为租金的起算时间。另外因疫情这一不可抗力的影响，原告应根据我省相关政策酌情减免租金或顺延租期，以缓解个体户复工复产的压力。4、关于律师费承担问题，双方并未明确实现债权的费用由违约方承担，对于没有约定的不应支持，租赁合同约定的一切损失由违约方承担不应认定包括了律师费由违约方承担的意思。经审理查明，2016年11月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方：江西颐石商业运营有限公司，乙方：陈冬英；……第一条租赁商铺位置、面积、租金标准1、承租商铺位于石城颐高·外滩国际精品建材城9栋，商铺业态厨房电器，商铺编号为9-116、9-117号，乙方愿向甲方承租该商铺使用。2、承租商铺租赁建筑面积147.52平方米，租金标准为25元/平方米/月。第二条租赁期限租期从2017年3月1日至2022年2月28日，租赁期限为60个月。第三条租金及费用1、租金收取标准：前三年合同期交半年租金使用三年，为了加大培育和稳定市场的力度，第四、五年的租金按约定的租金标准的80%计算即20元/平方米/月。2、租金、押金交付方式签订租赁合同时，合同期前三年，乙方一次性交付半年租金22128元及押金3688元，合同到期后如乙方无违约情况，押金无息返还；第四年、第五年租金每半年交付一次，乙方应于2020年1月1日前向甲方支付第四年前半年的租金，以此类推，提前两个月交付租金。第四条权利及义务……2、乙方之权利义务（2）装修图纸须报请甲方，物业公司审核同意后，对商铺进行必要的装修。乙方装修必须严格按照甲方确认的标准，外观和内部形象必须符合审核后的装修图纸。如乙方装修与甲方物业审核的图纸或设计不符的，乙方应予以整改，否则视为违约……（6）乙方的招牌形象须按甲方物业确认的统一规格去装修。（7）乙方需开通电商平台（网店或微店）由甲方配合完成。（8）入驻的商家须把营业执照变更为颐高国际精品建材城所经营的地址。……第五条违约责任1、甲方之违约责任（1）未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营的，应承担违约责任。（2）租赁期间，因甲方过错导致第三人对商铺主张权利，影响乙方正常使用的，应承担违约责任。2、乙方之违约责任（1）若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金，不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予补偿）并追究因此造成的一切损失。……”合同签订当日，被告向原告支付了半年租金22128元及押金3688元。在租赁未到期前，被告搬离商铺，并将商铺钥匙交还给了原告。另查明，本案标的商铺所在的颐高电子商务产业园一期工程整体于2017年5月12日竣工验收。以上事实，有原告提供的由双方签署的《商铺租赁合同》原件一份，被告提供的《江西颐天置业有限公司城北大桥东端北侧地块颐高电子商务产业园一期工程竣工验收文件》复印件一份，以及双方当事人的相关陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法，合同合法有效，原、被告均应按约全面履行自身义务。被告承租后，在租赁期限未届满、双方未达成协议解除合同的情况下，搬离店铺并交回商铺钥匙，该行为未得到原告同意，不产生双方协议解除合同的法律后果。被告单方退租的行为违反《商铺租赁合同》第五条第2款的约定，应承担相应的违约责任。《商铺租赁合同》第五条第2款约定“若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金、不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予以补偿）并追究因此造成的一切损失”。现原告要求与被告解除《商铺租赁合同》，属于《商铺租赁合同》第五条第2款的约定的合同解除情形，故本院对原告要求解除与被告于2016年11月5日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。本案原告诉请赔偿项目，一是前三年免除的两年半租金，二是重新寻找租户耽误的间隔期间两个月的租金损失。原、被告签订的《商铺租赁合同》中“追究造成的一切损失”的约定太过笼统，未对违约损失赔偿的具体数额或者计算方式进行明确。约定不明遵法定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”依据该规定，本案违约损失应按因被告提前退租给原告造成的实际损失计算。关于第二项损失，原告未举证证明其实然性或合理性，本院酌定一个月间隔停租损失3688元（1个月×147.52㎡×25元/平方米/月）。关于第一项“损失”即赔偿前三年免除的两年半租金，本院认为，该项目不属于违约造成的损失。理由是，即使双方均按合同履行各自义务，原告也不能得到这两年半的租金。其属于附条件的优惠，即如果被告按约承租60个月，且按约支付后续租金，则可免交该两年半的租金。该条款对于双方的意义，对被告是附条件的租金优惠，对原告则是做旺整个建设工程项目人气的市场营销。但是，双方在合同中未明确若被告在承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金。对此问题的明确约定，直接影响承租人的承租意愿。故对此缔约不明，双方均有责任。本院依据公平原则，酌定由被告补交该免交租金的一半。关于被告实际承租时间问题，原告称于2017年2月底就通知了所有承租人领取商铺钥匙，但被告辩称是在2017年3月份以后后才拿到商铺钥匙，但商铺所在工程项目整体尚未全面完成，道路等相关附属设施尚在施工之中，被告无法进行装修和营业，应当按照商铺所涉工程竣工验收时间即2017年5月12日作为租金起算时间。本院经审查认为，原告未能提供证据证明其向被告具体交付商铺钥匙的时间或被告搬入租赁店铺的时间，故被告主张按工程竣工时间作为租金起算时间，本院予以认可。被告辩称于2019年7月就搬离店铺，但未向本院提供证据予以证明，原告认可被告搬离店铺的时间为2019年12月底，故本院认定被告实际承租期间自2017年5月12日起至2019年12月底共计31个月，减去已交租金的6个月，实际有25个月未交租金，被告承担其中一半计46100元（25个月×147.52㎡×25元/平方米/月÷2）。关于本案律师费负担问题，原、被告在《商铺租赁合同》中未明确约定律师费负担条款，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于押金问题，被告在庭审中提出在缴纳半年租金时，一并向原告缴纳了押金3688元，原告在庭审中也予以了认可。根据原、被告在《商铺租赁合同》中约定了“若乙方未履行规定的相应义务造成违约……没收押金”，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，故对于被告缴纳的3688元押金，原告有权不予返还，被告不能在应付款项中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西颐石商业运营有限公司与被告陈冬英于2016年11月5日签订的《商铺租赁合同》；二、被告陈冬英应在本判决生效后10日内支付原告江西颐石商业运营有限公司违约损失3688元；三、被告陈冬英应在本判决生效后10日内支付原告江西颐石商业运营有限公司租金46100元；四、驳回原告江西颐石商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由原告江西颐石商业运营有限公司负担832元，由被告陈冬英负担558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，若义务人未履行给付义务，权利人有权申请执行，申请执行期间两年。审 判 员  黄斐斐二〇二〇年六月十八日代理书记员  黄钰茗