终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3719号原告：广州市荔湾区教育局，住所地：广东省广州市荔湾区多宝路**。法定代表人：徐启贵，局长。委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏宇，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。被告：广州市华隆置业有限公司，，住所地：广州市荔湾区花地大道****法定代表人：谢钜明，总经理。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕观琼，广东南国德赛律师事务所实习人员。原告广州市荔湾区教育局与被告广州市华隆置业有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人周雪、程鹏宇，被告委托诉讼代理人钟旭娜、吕观琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区教育局向本院起诉请求：1.确认广州市荔湾区花地大道北172号首层至三层（红棉苑北区小区内的配套建设幼儿园）的使用权自2009年8月起归原告；2.判令被告立即将广州市荔湾区花地大道北172号首层至三层（红棉苑北区小区内的配套建设幼儿园）无偿移交给原告；3.判令被告立即向原告移交广州市荔湾区花地大道北172号首层至三层（红棉苑北区小区内的配套建设幼儿园）的所有技术档案资料，并办理产权变更手续；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年7月21日，原被告签订《广州市教育设施配套建设项目协议书》，又于2009年8月签订了《教育设施配套移交、接收协议书》，约定被告需在幼儿园场所竣工验收合格后，无偿交付原告使用，并办理产权转移、技术档案资料交接手续。2005年5月，幼儿园竣工并验收合格，但被告未依约履行交付和办理产权证的义务，却于2009年3月私自与第三方签订协议，出租获利。经原告多次催告，被告于2011年5月函告原告，承诺于2015年3月30日将幼儿园移交给原告。但时至今日，被告均以各种理由拒绝履行交付房屋和办理房产证的义务，并且占用房屋获取巨额利益。被告广州市华隆置业有限公司答辩：第一，原告诉称我方拒绝交还房屋及办理房产证的义务与事实不符。涉案场地尚未移交是因原告一直怠于安排相关部门及人员与我方处理移交事宜。原告诉称涉案场地由我方出租给案外人获取巨额利益没有事实依据，涉案场地并非由我方经营幼儿园或以出租的方式将场地交给案外人经营使用，而是因为涉案场地原告没有接收管理，为了完善涉案场地的设施，满足小区学生入托的需求，经协商由案外人投资完善涉案场地的设施及由案外人向原告申办相关开办幼儿园的资格和手续，案外人申办普惠性幼儿园后进行招生。在2009年8月为配合原告做好涉案场地的移交手续，原告与我方签订《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接受协议书》，并约定在原告签订生效之日起，即2009年8月由原告对涉案场地正式实施接收管理，但原告并没有接收管理。2009年8月涉案场地未成功移交，原告也是有责任的。在2010年2月21日穗府办（2010）15号文《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》，由于该文件并没有明确幼儿园教育设施的接收，此外也没有相关的移交指引，故原告与我方并没有办理涉案场地的接收手续。在2011年5月，我方向原告回函，已表明在2015年3月30日涉案场地自动移交给原告，但原告到期后也并未办理相关的接收手续，原告对此也是有责任的，原告也是对此默认由我方延后移交时间。在2019年1月24日，原告向我方发律师函后，我方也进行回函，并已明确表明让原告安排相关部门与我方办理相关交付及办理房产证事宜，但原告并没有安排相关部门和人员与我方办理相关手续。第二，原告诉称我方将涉案场地出租获利并占用房屋获取巨额利益与事实不符。因涉案场地一直没有接收管理，一直处于脏乱差的环境，加上所在小区生源入学难，小区居民反映、投诉、信访较多，加上2009年亚运会创文，在此情形下我方与案外人协商，由案外人出资完善相关设施之后，经由原告的批准，案外人投资办成普惠性幼儿园，在涉案场地进行合法招生。而普惠性的幼儿园的特征为（1）达到市教委规定办园基本标准，（2）面向社会大众招生，（3）收费实现政府定价或接受政府指导定价。普惠性幼儿园是公益的、有质量的幼儿园，其收费不高于同类公办幼儿园的收费标准。原告诉称我方出租获利并占用房屋获取巨额利益没有事实依据。第三，原告及案外人立即交付涉案场地存有实际困难。因疫情原因，从2020年1月至今，涉案场地幼儿园至今没有开学，涉案场地有三百多个学生，且幼儿园的自然过渡时间为三年，关于大量学生的清退和交接问题需要稳步处理。目前由于尚未开学，相关学生的入托问题、已缴纳的入托费用、幼儿园老师的去向均需要处理，如贸然清退，且不安排妥当，极有可能引起社会稳定的相关问题。希望原告和法院考虑实际存在的上述问题，给予我方和案外人一定的时间处理相关学生清退和移交的问题。经审理查明，2001年3月26日，广州市芳村区茶滘街茶滘村民委员会与被告签署《合建协议》，约定在广州市芳村区茶滘街茶滘村民委员会自有芳村花地悦成围地段合作建房，并按约定比例分配房屋；被告负责报建、施工管理、建设资金筹措、办理产权等。此后，被告依前述合建协议，取得广州市芳村区花地大道以西万盛围地段的《建设工程报建审核书》（穗芳规建〔2003〕185号），并进行建设。2004年6月29日，广州市芳村区茶滘（股份）经济联合社与被告签订《红棉北区面积分配协议书》约定17-18栋全部面积（扣减幼儿园2713.9平方米）分配给被告。2004年7月21日广州市芳村区教育局（甲方、教育行政部门；行政区划调整后名称为原告）与被告（乙方、开发建设单位）签署《广州市教育设施配套建设项目协议书》约定：住宅小区教育设施配套为幼儿园，位于广州市芳村花地大道以西万盛围地段，**首**；用地单位开发时间为1995-2006年。开发建设单位负责如下：（一）无偿提供“三通一平”的教育设施配套建设用地，并负责教育设施配套工程的土建、水电安装、教学辅助设施（操场、绿化、道路等）、永久供水供电等施工建设。（二）在小区总体规划、单体项目报建前，先征求甲方对教育设施配套建设方案的意见；在办理《建设工程规划许可证》时，应再与甲方签订《广州市教育设施配套建设项目合同》；竣工并经建设验收、质监验收、消防和防雷验收合格后，无偿交付教育部门使用，同时提交有关验收文件。（三）教育设施建成后其产权及使用权应按规定无偿交给区教育行政部门，同时将配套项目的用地资料、报建图纸资料、建筑施工图纸有关资料、水电图纸资料及申报、批复、验收等有关文件交给市或区教育行政部门管理等。市、区教育行政部门负如下责任：协助建设、合理使用、积极接收教育设施配套项目，不得改变教育设施的使用功能，不得浪费教育资源，不得以任何形式将教育设施转让给其他单位使用，等等。2005年5月31日，被告取得广州市芳村区花地大道以西万盛围地段幼儿园、住宅楼工程的《建设工程规划验收合格证》。次年，被告取得了广州市荔湾区花地大道北路172、174号产权初始登记。前述产权初始登记显示，首层为幼儿园、居委会、配电房，第二、三层为幼儿园，第四至十层为住宅，首至三层幼儿园（以下简称涉案幼儿园）共面积2533.56平方米属小区公建配套移交房。2009年，被告将涉案幼儿园场地交给案外人开办幼儿园。目前，新都里幼儿园仍在涉案场地上办学。2011年4月12日，原告向被告发出《关于尽快办理红棉苑小区配套幼儿园移交接收的函》，内容为：为配合2011年广州市推进规范化学校建设检查工作，原告拟加紧对所有已建成但未移交原告使用的小区公建教育配套设施项目进行移交接收，对未办理产权的小区公建教育设施项目加紧进行督办；被告位于红棉苑小区的配套幼儿园已建成，原告曾于2009年8月与被告签订了《红棉苑幼儿园移交协议书》，但幼儿园至今仍未交付原告使用，请被告尽快办理移交接收手续，并将产权移交给原告。收到前述函件后，被告于5月31日向原告复函，内容为：根据原告要求该幼儿园需完善相关验收方可移交，因该幼儿园的消防、水、电未能完善，而未能达到验收移交；根据穗府（2010）第15号文精神，幼儿园移交问题并未明确；被告承诺至2015年3月30日自动移交幼儿园给原告。2019年1月24日，广东启源律师事务所代表原告向被告发律师函，催促被告向原告无偿交付涉案幼儿园场地、支付场地使用费及办理产权登记。收到律师函后，被告向原告复函：穗府办（2010）15号文未明确幼儿园移交；为解决小区教育配套问题，被告与新都里幼儿园签订了合作协议，由其投资办成普惠性幼儿园；该物业的水电消防等设施已经完备，具备移交条件，请原告安排、接洽移交事宜；目前的幼儿园，由被告与其签订了从2018年1月到2022年12月的场地合作协议，建议原告让其继续承办三年以作过渡，场地租金移交后由原告收取。本案中，原告向本院提交了签订于2009年8月的《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》，协议移交单位（甲方）为被告，接收单位（乙方）为原告。该协议约定：三、甲方根据广州市规划局批准文号穗城规批〔2003〕185号文的批准，在荔湾区花地大道北172号首至三层地段红棉苑北区内配套建设幼儿园一所，用地面积874平方米，建筑面积2533.56平方米；根据广州市委〔1995〕1号文规定精神，由甲方负责向市房管部门办理产权手续，待市房管部门出具产权证后，甲方将产权证移交给市、区教育行政部门。四、甲方应在校舍移交时将该项目全部有效的技术档案资料：包括小区规划总平面图、有关用地、申报、批复文件、建筑单体施工图纸、征地资料、报建资料、水、电、消防、绿化、运动场地的施工图纸，各项工程验收等的原始资料移交给乙方。七、协议一式九份，其中甲方3份，乙方3份，市成片开发住宅小区教育设施配套建设协调领导小组办公室、市国土房管局、市教育委员会各一份；本协议经双方法人代表签字及加盖公章后生效，乙方从生效之日起对配套的校舍正式实施接收管理。前述协议书有原被告盖章、双方法定代表人签名。原告提交前述协议书拟证明2009年8月原被告约定，被告负有无偿移交涉案教育设施及办理产权手续的义务。被告表示对该协议时间有异议，原件与复印件不一致，不确认真实性；该协议没有约定具体的时间、手续，双方的权利和义务是对等的，并非只有单方的移交，特别是幼儿园移交的特殊性，原告对此应承担主要的接收责任，需给予被告明确的指引。庭审中，被告明确，涉案场地具备移交条件，但由于在办幼儿园的相关学生清退和交接事宜需要时间处理，故立即移交有困难。对此，原告回应，被告所称的困难并不存在，原告已经制定了相关方案，既不改变幼儿园的承包方，也不影响学生就学，具体方案需要审批。关于被告需向原告移交涉案幼儿园场地技术档案资料问题，原告称具体档案资料为其所提交的双方于2009年8月签订的《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接受协议书》第三条、第四条约定内容。被告确认原告的陈述，但具体的交接需要补充。本院认为，原被告之间所签署《广州市教育设施配套建设项目协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为有效合同。虽然被告对原告所提2009年8月《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》的真实性不予确认，但被告在本案答辩意见以及2011年5月31日对原告的复函中均表示，其知悉并确认双方在2009年8月签署移交协议书；而且在庭审中被告确认关于移交场地技术档案资料双方是依照前述《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》的约定。综合前述情形，本院对原告所提《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》的真实性予以确认。《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》亦是原被告双方真实意思表示，为有效约定，其与《广州市教育设施配套建设项目协议书》共同就涉案幼儿园场地移交问题对双方当事人形成约束。此外，原被告还应当依政府相关文件对涉案幼儿园场地进行移交、接收。关于涉案幼儿园场地使用权的问题。至2006年，被告已经取得广州市荔湾区花地大道北路172、174号的房屋产权初始登记，而且其在2009年将涉案幼儿园场地交给案外人开办幼儿园，足以证实涉案幼儿园场地已经具备移交使用的条件。而双方当事人所签《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》约定2009年8月协议书生效之日起原告对涉案幼儿园场地实施接收管理。故本案中原告要求确认涉案幼儿园场地使用权归其所有，依据正当。但本案并无证据显示《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》具体生效日期，本院确定原告自2009年9月1日起对涉案幼儿园场地享有使用权。被告有关原告没有进行接收管理的意见，理据并不充分，本院不予采信。关于涉案幼儿园场地及资料移交问题。如前所述，涉案幼儿园场地目前已具备移交条件，对此原被告双方并无异议。本案中，关于被告所称的移交困难，原告明确其已制定了相关方案予以应对。故原告要求被告将涉案幼儿园场地无偿移交给其，符合双方约定，且无证据显示有无法解决的实际障碍，本院予以支持。在原被告进行场地移交过程中，被告应当依照《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》约定向原告移交场地的所有技术档案资料，包括小区规划总平面图、有关用地、申报、批复文件、建筑单体施工图纸、征地资料、报建资料、水、电、消防、绿化、运动场地的施工图纸，各项工程验收等的原始资料。原告有关移交场地技术档案资料的请求，有事实依据，本院亦予以支持。关于涉案幼儿园场地产权办理问题。幼儿园场地产权办理属于原被告之间明确约定的事项，而且在双方有关场地移交及产权办理的沟通中，原告均对此提出了要求。场地所在项目已经办理产权初始登记，案涉幼儿园场地也没有其他过户障碍，被告理应在场地移交的同时为原告办理产权过户手续。原告有关被告为其办理产权登记的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认自2009年9月1日起广州市荔湾区花地大道北路172、174号首至三层幼儿园（红棉苑北区小区内的配套幼儿园）使用权归原告广州市荔湾区教育局所有；二、在本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市华隆置业有限公司向原告广州市荔湾区教育局无偿移交广州市荔湾区花地大道北路172、174号首至三层幼儿园（红棉苑北区小区内的配套幼儿园）及技术档案资料；三、在本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市华隆置业有限公司协助原告广州市荔湾区教育局将广州市荔湾区花地大道北路172、174号首至三层幼儿园（红棉苑北区小区内的配套幼儿园）产权登记至原告广州市荔湾区教育局名下；四、驳回原告广州市荔湾区教育局的其它诉讼请求。本案受理费25元，由被告广州市华隆置业有限公司负担（原告已预缴的受理费25元，本院不再退还，自本判决发生法律效力之日起十五日内由被告迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年六月二十二日书记员  管军军黄辉燕