江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终600号上诉人（原审被告）：吴朝阳，男，1992年7月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：华玉琴，江苏泰乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路**。法定代表人：朱莲鸳，总经理。委托诉讼代理人：周东，该公司员工。上诉人吴朝阳因与被上诉人泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称碧云管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴朝阳上诉请求:撤销一审判决，依法改判吴朝阳向碧云管理公司支付租金21520元或将本案发回重审，并由碧云管理公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.碧云管理公司提交的其与吴朝阳签订的四份商铺租赁合同及吴朝阳提交的一份商铺租赁合同均是碧云管理公司提供的格式合同文本，经双方签字、盖章确认，均系双方当事人的真实意思表示，均为有效合同。对几份合同内容不一致的，应作出不利于提供合同一方的解释，即应当按照有利于吴朝阳的解释租赁合同期限为3年。2.即使支付房屋使用费也应按照实际使用期间及原租金标准计算。碧云管理公司提供的一组信息表载明委托租赁期限到2019年6月30日，与吴朝阳提供的短信聊天记录相一致。2019年6月底前，由于碧云管理公司声称已没有租赁权，在其一再催促下，吴朝阳已将案涉商铺腾空交给碧云管理公司。故未付租金应自2019年2月1日起计算至2019年6月30日计5个月。即使按照碧云管理公司提供的四份合同约定的租赁期限2年，但合同到期后由于双方的合意，租赁期限已延续至2019年6月30日，双方没有解除租赁合同，吴朝阳使用房屋属正常经营使用期间，不属于违约情形，不应按原租金的1.25倍计算使用费。按原租金标准计算的房屋使用费为20元/平方米/月×269平方米×5＝26900元，扣除吴朝阳缴纳的履约保证金5380元，吴朝阳只需支付租金21520元，且该租金金额已经碧云管理公司认可。碧云管理公司辩称：1.一审判决已确认碧云管理公司提交的四份租赁合同是双方的真实意思表示，而吴朝阳提交的一份租赁合同系虚假意思表示，没有得到真实履行。2.合同到期后，碧云管理公司多次通过不同方式告知吴朝阳将租赁物归还，但吴朝阳没有履行合同职责，应承担相应法律责任。3.租赁房屋直至一审法院法官到现场勘验后吴朝阳才交还，有部分是2019年9月10日交还，有部分是同年10月10日交还，一审对租赁期间的认定正确。请求二审驳回上诉，维持原判，以维护碧云管理公司的合法权益。碧云管理公司向一审法院起诉请求：1.判令吴朝阳向碧云管理公司支付自2019年2月1日起至2019年9月10日止按538元/天标准计算其逾期占用江苏碧云商业广场D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺的使用费，及支付自2019年2月1日起至2019年10月10日止按538元/天标准计算其逾期占用江苏碧云商业广场D2幢109A商铺的使用费；2.判令吴朝阳向碧云管理公司支付自2019年2月1日起至实际交房之日止的按282.45元/月标准计算的垃圾处理费；4.判令吴朝阳恢复拆除的卷帘门及其它合同约定的其应予执行的义务；5.由吴朝阳承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：案外人周淼系江苏碧云商业广场D2-108B的商铺所有权人，案外人唐云建系该广场D2-109B的商铺所有权人，案外人谢岳系该广场D2-109A的商铺所有权人，案外人赵余林、刘和女系该广场D2-208B的商铺所有权人。该广场的D2-108A、D2-209B系未出售商铺，产权由江苏仁恒投资有限公司（以下简称仁恒公司）所有。2016年5月1日，仁恒公司向碧云管理公司出具授权委托书一份，载明：“兹授权泰兴市碧云商业广场管理有限公司代表江苏仁恒投资有限公司（原江苏碧云商业广场投资有限公司，变更时间为2015年3月23日），对公司所有未出售商铺D2-108A、D2-209B和拥有出租权的商铺D2-109A、D2-109B、D2-108B、D2-208B处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签订租赁合同、收取租金、收回房屋、代理诉讼、参与调解、结算费用、协办房屋修缮等事项，特此声明！”2016年7月22日，周淼委托碧云管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-108B商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。2016年7月1日，唐云建委托碧云管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-109B商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。2016年5月22日，谢岳委托碧云管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-109A商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。另外，赵余林、刘和女与仁恒公司签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》，约定赵余林、刘和女自愿将坐落于江苏碧云商业广场D2-208B商铺委托仁恒公司租赁代理。一审庭审中，碧云管理公司提交了四份商铺租赁合同，分别为：1.碧云管理公司将D2-108A、108B、209B商铺出租给吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：吴朝阳自愿向碧云管理公司租赁该商业中心D2-108A、108B、209B商铺为经营场所，约为135平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金32400元于本合同签订当日支付；吴朝阳在本合同签订之日向碧云管理公司支付租赁定金2700元，吴朝阳承租该物业正式营业后，租赁定金转为吴朝阳按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。2.碧云管理公司将D2-109A商铺出租给吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：吴朝阳自愿向碧云管理公司租赁该商业中心D2-109A商铺为经营场所，该物业的使用面积约为70平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金16800元于本合同签订当日支付；吴朝阳在本合同签订之日向碧云广场管理公司支付租赁定金1400元，吴朝阳承租该物业正式营业后，租赁定金转为吴朝阳按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。3.碧云管理公司将D2-208B商铺出租给吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：吴朝阳自愿向碧云管理公司租赁该商业中心D2-208B商铺为经营场所，该物业的使用面积约为27平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金6480元于本合同签订当日支付；吴朝阳在本合同签订之日向碧云广场管理公司支付租赁定金540元，吴朝阳承租该物业正式营业后，租赁定金转为吴朝阳按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。4.碧云管理公司将D2-109B商铺出租给吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：吴朝阳自愿向碧云管理公司租赁该商业中心D2-109B商铺为经营场所，该物业的使用面积约为37平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金8880元于本合同签订当日支付；吴朝阳在本合同签订之日向碧云广场管理公司支付租赁定金740元，吴朝阳承租该物业正式营业后，租赁定金转为吴朝阳按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。上述商铺租赁合同签订后，碧云管理公司依约将租赁标的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B约为269平方米商铺交付给吴朝阳经营使用。碧云管理公司已收取了吴朝阳承租的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B的第一期（自2017年2月1日起至2018年1月31日止）租金64560元（32400+16800+6480+8880）及定金5380元（2700+1400+540+740），共计收取69940元。第二期（2018年2月1日起至2019年1月31日止）为免租金。另外，碧云管理公司还收取了吴朝阳装修押金2000元及2017年2月1日至2018年1月31日的垃圾清运费1130元。一审审理中，法院工作人员至江苏碧云商业广场D2幢108A、109A、108B、109B、208B、209B商铺作现场勘验，勘验结果为D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺（共计199平方米）已对外出租，D2幢109A商铺已被腾空具备对外出租的条件，一审法院于2019年10月10日在现场将案涉D2幢109A商铺（70平方米）交还给碧云管理公司代理人周东。本案审理过程中，吴朝阳又提交了碧云管理公司与吴朝阳签订的与上述碧云管理公司提交的四份商铺租赁合同（以下简称“前四份合同”）内容不同的另一份商铺租赁合同（以下简称“第五份合同”）复印件，该第五份合同在租赁期间、租金标准及租金付款方式、时间和押金数额等内容均发生变化，前四份合同分别有15页、第五份合同仅一页。该第五份合同主要内容为：碧云管理公司将碧云广场商铺D2-108、109出租给吴朝阳经营使用，租期为3年，从2017年2月1日到2020年2月28日止；吴朝阳每年向碧云管理公司缴纳60000元，一次性付清；本合同签订之日，吴朝阳缴纳押金1000元给碧云管理公司，合同期满，如果吴朝阳未违约，碧云管理公司将押金归还吴朝阳；等等。该第五份合同吴朝阳签字一栏的签订日期为2017年3月1日，碧云管理公司签字一栏无签订日期。一审法院认为，本案的争议主要焦点为：1.本案当事人履行的依据是以碧云管理公司提交的前四份合同为准，还是以吴朝阳提交的第五份合同为准？2.碧云管理公司主体是否适格？吴朝阳是否应当支付逾期占用案涉商铺期间的使用费？一、本案当事人履行的依据是以碧云管理公司提交的前四份合同为准，还是以吴朝阳提交的第五份合同为准？碧云管理公司提供的前四份合同，是双方当事人真实意思的表示，依法成立且生效，双方应按照该合同约定全面履行义务。其理由为：第一、双方签订了碧云管理公司提交的前四份合同后，碧云管理公司依约将租赁标的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B共计约为269平方米商铺交付给吴朝阳经营使用。吴朝阳依据该合同约定的数额向碧云管理公司交付了D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B的第一期（自2017年2月1日起至2018年1月31日止）租金64560元（32400+16800+6480+8880）及定金（履约保证金）5380元（2700+1400+540+740），共计收取69940元。该合同约定的第二期（2018年2月1日起至2019年1月31日止）租金为免租金，吴朝阳亦未向碧云管理公司支付第二期承租商铺的租金。第二，双方实际并未履行吴朝阳提交的第五份合同。按吴朝阳提交的第五份合同，碧云管理公司、吴朝阳双方约定的租赁标的为D2-108、109商铺,但吴朝阳实际承租标的系碧云管理公司提交的前四份合同约定的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B商铺。吴朝阳并未按第五份合同约定于该合同签订之日向碧云管理公司交付1000元押金，而是按照碧云管理公司提交的前四份合同的约定交付了5380元保证金。吴朝阳未按该第五份合同的约定每年一次性向碧云管理公司缴纳租金60000元，而是按照碧云管理公司提交的前四份合同约定的第一期缴纳合计租金64560元、第二期免交租金的规定履行给付租金义务。综上，碧云管理公司所提供的前四份合同是双方真实意思表示，吴朝阳提供的第五份合同是双方虚假意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故吴朝阳提交的第五份合同应属无效合同。应以碧云管理公司所提交的前四份合同为准，吴朝阳租赁的案涉商铺租期为自2017年2月1日至2019年1月31日止。二、碧云管理公司主体是否适格？吴朝阳是否应当支付逾期占用案涉商铺期间的使用费？关于吴朝阳辩称碧云管理公司主体不适格的问题，根据碧云管理公司提供的第一份合同16.1条约定：如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除等款项，除非双方另有协议。依据该条款，现确认碧云管理公司主体资格适格。案涉租赁合同的截止时间为2019年1月31日，吴朝阳逾期交还案涉商铺，根据上述违约条款，吴朝阳应当向碧云管理公司支付相关逾期使用费。吴朝阳辩称其已于2019年5月将案涉商铺交还于碧云管理公司，但其未提交相关证据予以证明，不予采信。现碧云管理公司主张案涉商铺D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺（共计199平方米）的逾期使用时间为2019年2月1日至2019年9月10日，共计逾期221天；案涉商铺D2幢109A商铺（70平方米）的逾期使用时间2019年2月1日至2019年10月10日，共计逾期251天，结合对案涉商铺的现场勘验情况，予以确认。关于碧云管理公司主张按538元/天标准计算逾期使用费，因本案中碧云管理公司实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现碧云管理公司要求吴朝阳依据租金三倍标准支付非法占用期间的使用费，显然过分高于碧云管理公司的实际损失，可依法予以调整。双方在履行租赁合同过程中，另行签订了商铺租赁合同，但该合同被认定无效双方均存在一定过错。综合各方面因素，根据公平原则及诚实信用原则，现酌定将吴朝阳违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即25元/平方米/月（20元/平方米/月×1.25倍）。据此，对于商铺D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺的逾期使用费为36649元（25元/平方米/月×199平方米/30天×221天），对于商铺D2幢109A商铺的逾期使用费为14642元（25元/平方米/月×70平方米/30天×251天），以上合计51291元。另外，根据碧云管理公司提供的合同16.1条约定：如逾期交还该物业，碧云管理公司有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向吴朝阳收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至吴朝阳实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除等款项，且双方在庭审中一致确认吴朝阳向碧云管理公司已缴纳履约保证金5380元，故吴朝阳在支付上述逾期交还商铺期间的使用费时应一并扣除该履约保证金5380元，确认吴朝阳应当向碧云管理公司支付逾期使用费45911元。关于碧云管理公司主张按照282.45元/月的标准计算垃圾处理费，但合同对该项费用的收取标准及数额并没有明确约定，且吴朝阳对此予以否认，故对碧云管理公司主张的该项垃圾处理费用不予支持。关于碧云管理公司主张要求吴朝阳恢复拆除的卷帘门及其它合同约定的吴朝阳应予执行的义务，因碧云管理公司未明确要求吴朝阳恢复的是位于哪个商铺的卷帘门，亦未提交证据证明该卷帘门系碧云管理公司所有，该项诉讼请求不明确，故对于碧云管理公司的该项诉讼请求不予支持。关于吴朝阳陈述因碧云管理公司消防试水阀门未关漏水，致使其地板浸泡受损，要求碧云管理公司赔偿地板损失费6000余元的问题，因吴朝阳就此未举证证明，不予理涉，吴朝阳可另案诉讼。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、吴朝阳自判决生效之日起十五日内向泰兴市碧云商业广场管理有限公司支付逾期占用泰兴市碧云商业广场D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B商铺期间的使用费45911元；二、驳回泰兴市碧云商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2344元，减半收取1172元，由吴朝阳负担（此款碧云广场管理公司已经垫付，吴朝阳于判决生效后十五日内给付碧云广场管理公司）。本院二审期间，吴朝阳提供了一份与丁志娟的微信聊天记录，并称丁志娟系碧云管理公司工作人员，以证明双方的租赁合同在2019年6月30日前属正常的租赁期间。其中聊天记录中丁志娟称“你不租，月底我要把房交出去”，是在询问吴朝阳是否继续租赁；“从2019年2月1日到2019年6月30日房租26900元，你的钥匙今天交还给我”及2019年7月10日丁志娟拍摄的照片显示当时房屋已腾空。该份聊天记录与碧云管理公司一审中提供的业主信息表一致，足以证明即使按碧云管理公司提供的前四份合同，吴朝阳也可延期至2019年6月30日。经质证，碧云管理公司认为，上述聊天记录的时间间隔太长，不排除吴朝阳删除相关不利信息的可能，对其完整性表示怀疑，对其真实性不予认可；双方签订合同约定的租赁期限到2019年1月31日，此后碧云管理公司建议吴朝阳要么返还房屋，要么与业主直接签订合同，但吴朝阳一直没有与业主签订合同，也未返还房屋，造成碧云管理公司对业主承担损失；丁志娟所拍照片属实，但仅能反映房屋现状，并不代表吴朝阳已交还房屋。本院审查认为，吴朝阳提交的微信聊天记录形成于其与丁志娟之间，其内容的真实性、完整性未得到丁志娟确认，且仅从上述聊天记录的内容也不能得出丁志娟同意吴朝阳经营至2019年6月30日的唯一结论；丁志娟微信中所发照片仅能反映吴朝阳所承租房屋当时状况，并不能直接证明吴朝阳此时已返还了承租房屋。故吴朝阳二审中提交的上述微信聊天记录不能单独作为认定本案事实的依据。一审查明的事实已有相应证据佐证，且吴朝阳除对一审认定的房屋交付时间有异议外，对其他事实不持异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，碧云管理公司与吴朝阳签订的四份商铺租赁合同，系其双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，且双方已履行了合同约定的主要权利义务，即碧云管理公司将商铺交付给吴朝阳经营使用，吴朝阳按约支付了租金及履约保证金等。而吴朝阳提供的落款时间为2017年3月1日的商铺租赁合同，租赁标的仅有D2－108－109商铺，与四份租赁合同的约定及吴朝阳实际租赁使用的商铺数量明显不符，吴朝阳亦未按该合同约定交纳押金、租金等，且碧云管理公司对签订该合同的背景、原因作了合理解释。故一审认定双方实际履行的是双方签订的四份商铺租赁合同，落款时间为2017年3月1日的合同是双方的虚假意思表示，亦未实际履行，属无效合同，符合法律规定。碧云管理公司与吴朝阳签订的四份商铺租赁合同约定的租赁期间均为2017年2月1日至2019年1月31日，租赁期间届满后，双方并未达成继续租赁协议或形成不定期租赁合同关系，吴朝阳理应依约返还承租商铺，然其未按期返还，依法应承担相应的违约责任。而吴朝阳称租赁期间应为3年、其于2019年6月底已将案涉商铺腾空交付给碧云管理公司、2019年6月30日前双方的租赁合同关系没有解除、吴朝阳使用商铺没有违约等，均无充分的事实和法律依据。一审以其现场勘验的事实，认定D2幢108A、108B、109B、208B、209B（共计199平方米）商铺的返还时间为2019年9月10日，D2幢109A（计70平方米）商铺于2019年10月10日交还给碧云管理公司，并无不当之处。关于吴朝阳逾期返还商铺期间使用费的计算标准问题，双方签订的四份商铺租赁合同中虽约定“如逾期交还物业，碧云管理公司有权按照合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至实际交还物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从吴朝阳交付的履约保证金中扣除该款项。”碧云管理公司亦据此要求吴朝阳按原租金标准的3倍支付占用期间的使用费，但因碧云管理公司的实际损失明显高于该约定，且考虑到碧云管理公司与吴朝阳另行签订3年期的无效租赁合同存有过错，一审综合各方因素，根据公平及诚信用原则，酌定将占用商铺使用费的标准调整为原租金的1.25倍，并无不当，亦与碧云管理公司支付给商铺业主的实际损失相一致。吴朝阳上诉要求按原租金标准计算逾期占用商铺使用费的理由，本院不予采信。综上所述，吴朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由吴朝阳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年六月十日书记员  周 佳