山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1619号上诉人（原审原告）：刘国顺，男，1964年9月2日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：张益晶，龙口通海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周琳，蓬莱小门家法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：龙口市东莱街道松岚村民委员会。住所地：山东省龙口市东莱街道松岚村。法定代表人：田衍强，主任。委托诉讼代理人：韩礼御，山东岳平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄银海，山东岳平律师事务所律师。上诉人刘国顺、龙口市东莱街道松岚村民委员会（以下简称松岚村委会）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人刘国顺上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.案件诉讼费由松岚村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案《回迁协议》明确约定必须交付符合国家质量标准的房屋并出具《房屋使用说明书》和《质量保证书》，这是基本的交房条件，而一审判决却以房屋目前尚未完成竣工验收，无法达到合同规定的交付标准，刘国顺经释明仍不同意变更诉讼请求，坚持要求松岚村委会交付验收合格的回迁楼房，刘国顺的请求属于事实上的履行不能为由，对刘国顺要求交付质量合格的楼房不予支持。既然松岚村委会无法交付质量合格的房屋，无法履行回迁协议，且逾期交房已逾56个月，其就应当承担相应的违约责任。2.根据拆迁协议的约定，交付质量合格的房屋是松岚村委会应当履行的重要合同义务，而直到现在松岚村委会也没有履行这一义务，系明显违约，且因松岚村委会未交付质量合格的房屋给刘国顺造成了巨额房屋租金的损失，一审判决却未能支持刘国顺关于违约金的诉请错误。另外，一审判决关于躲迁费的计算错误。《拆迁补偿协议》明确规定躲迁费计算至松岚村委会交付质量合格的楼房为止按8元/平方米计算，而事实上自2016年10月16日至2017年6月16日（刘国顺提起本案诉讼之日）的躲迁费为37760元，是按照补偿的房屋面积590平方米计算的，而一审判决按照360.695平方计算错误。且一审判决对于2017年6月17日止2019年12月27日的躲迁费未予计算认定不当。3.一审判决对于一审案件受理费的负担认定不妥。松岚村委会答辩称：一、一审判决驳回刘国顺要求松岚村委会交付合格房屋并出具《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主张，事实认定清楚、适用法律正确。因上诉人松岚村委会在整个房屋拆迁调换过程中，只起到了协调、协助、统计的作用。涉案房屋的建设和楼价款收取真正的主体是开发商龙口市金星房地产开发有限公司。根据建设部建房（1998102）号关于印发《商品住宅施行住宅保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条第四条之规定，交付房屋的主体是开发商，同时经一审法院查询确认，涉案小区回迁楼工程至一审判决前未竣工验收备案，未取得验收竣工备案表。因尚未完成竣工验收，无法达到合同约定的交付条件，因此，一审判决依据合同法第一百一十条第一款之规定，认定松岚村委会目前无法履行刘国顺主张的交付质量合格的房屋，符合法律规定。二、松岚村委会与刘国顺签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》中并没有关于违约金的约定，一审判决驳回刘国顺关于违约金的主张，符合双方协议约定，应当予以维持。三、一审判决对躲迁费面积的认定准确，应当予以维持。松岚村委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘国顺的诉讼请求（不服一审判决的金额为23084元）；2.本案诉讼费用由刘国顺承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，松岚村委会是受案外人龙口市金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）委托与村民签订的协议，上诉人不是《房屋搬迁产权调换补偿协议》的签订主体。本案《房屋搬迁产权调换补偿协议》虽然是松岚村委会与村民签订的，但是整个房屋拆迁过程中，松岚村委会只是负责协助金星公司做好统计数据等拆迁辅助工作，具体的拆迁工作和工程施工都是由金星公司负责，松岚村委会既未投资也未参与，通过2016年11月13日金星公司致松岚村委的一封信也能证实，该信件中明确：“截止2016年10月30日，仍有部分村民没有办理结算手续……未领取钥匙的村民，限定时间到金星公司办理相关手续。”该声明的对象是松岚村村民，说明金星公司是协议的相对方。而松岚村委会的受托人身份松岚村村民也是知情的，松岚村在签订拆迁协议前于2012年2月26日、5月3日、10月22日通过召开党支部、村委会联席会议、村民代表会议等多种形式进行宣传，当时刘国顺在村里担任副主任职务，且具体负责整个拆迁辅助工作，因此其对于松岚村委会的受托人身份也是知情的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本案协议约束的双方是刘国顺和金星公司，而非松岚村委会。二、刘国顺的躲迁费应当由金星公司支付。松岚村所有拆迁户关于躲迁费的协议均是由金星公司与拆迁户自行签订，费用也是由金星公司支付。2014年7月26日松岚村委会与金星公司签订的《东莱街道松岚村旧村改造协议》第二条约定：“……搬迁合理费用均由金星房地产承担。”因此，一审判令松岚村委会承担刘国顺的躲迁费显然与事实不符。刘国顺针对松岚村委会的上诉答辩称：松岚村委会上诉的请求和理由没有法律依据。本案是房屋旧房改造，是村镇建设的一个项目，作为村民刘国顺根本不可能与所谓的金星公司签订任何合同。房屋拆迁协议是松岚村委会与刘国顺之间签订的，至于村委会与金星公司是如何进行开发建设的刘国顺是不知情的，也是不需要知道的。既然刘国顺与村委签订的协议合法有效，那么双方应该严格履行该协议。编号为040-2、040-3、040-4的房屋拆迁协议明确规定了房屋交付时间、质量标准和需要出具《房屋使用说明书》《质量保证书》的内容，直到现在松岚村委会也没有按照协议约定履行，请求驳回松岚村委会的上诉。一审法院经审理查明,刘国顺系松岚村村民，在该村原有房屋三栋。2012年，根据上级精神，松岚村进行新型社区改造，需要对村民的房屋进行拆迁安置。2012年10月26日，刘国顺与松岚村委会签订三份房屋搬迁产权调换补偿协议（以下简称“补偿协议”），编号分别为040－2号、040－3号、040－4号，刘国顺均选择了房屋安置的产权调换方式，根据三份补偿协议约定，刘国顺的被拆迁的三栋房屋所获得的安置面积分别为76.556㎡、129.641㎡、154.498㎡。另外，补偿协议还约定：“甲方：东莱街道松岚村委，乙方：刘国顺。补偿标准按《松岚村搬迁补偿安置方案》执行，甲方补偿的房屋，须符合国家有关规定，质量合格，并提供《房屋使用说明书》和《质量保证书》。安置楼交付五天前，双方互找房屋差价。临时过渡期限为30个月，自签订协议之日起计算躲迁时间，乙方自找房屋过渡，甲方按搬迁方案付临时安置费。乙方须在2012年11月14日下午5时前搬迁出原房屋。甲方先支付按期搬迁奖、临时安置费、搬迁补助费、签订协议奖，其余款项待安置楼交付五天前，互找房屋差价。”2012年11月12日，刘国顺将三份补偿协议中涉及的房屋腾空，交付被告。松岚村委会向刘国顺出具房屋搬迁验收通知单三份。2014年7月26日，松岚村委会与金星公司签订东莱街道松岚村旧村改造协议。2016年10月16日，松岚村委会向刘国顺出具回迁通知，该回迁通知中载明了选楼、车库的时间、地点、方式，互找差价的时间、方式、逾期后果等，同时载明延期躲迁共18个月，按搬迁时应安置面积8元/㎡/月计算。在结算差价款项时一并结清。原告在该通知上签字的同时并写有“是否达到验收合格标准？消防及电梯是否验收？”字样。2016年10月20日，刘国顺根据三份补偿协议选择了安置楼房的具体位置和车库，分别为：4号楼东一单元1101室、1102室、1103室及1号楼东一单元801室、901室，编号为1－22号、1－23号、4－29号的车库。后松岚村委会按照刘国顺所选的楼房和车库出具了五份《回迁楼互找差价计算表》。因部分村民未按选定的楼房在规定的时间内办理结算手续，2016年11月13日，金星公司向松岚村委会出具《致龙口市东莱街道松岚村一封信》，载明：“截止时间为2016年10月30日，仍有部分村民未办理结算手续，为此声明如下：现没有前来结算，未领取钥匙的村民，务必于2016年11月20日前到我公司物业公司办理相关手续，按房产证或土地证面积置换，不再享受赠与方，也不再享受每个产权证明30㎡的优惠政策及车库3600元/㎡的优惠政策，因你们已违约。但是如果2016年11月20日后还未来物业公司办理相关手续的，逾期我公司将视为你们放弃安置回迁住房，并按3500元/㎡进行货币补偿。”2016年11月14日，松岚村委会向刘国顺出具通知一份，载明：“户主刘国顺，接正仁集团通知，你户回迁房屋结算手续已逾期，属违约，取消你户的赠送面积和优惠平方及车库的买卖关系。限你于2016年11月20日前到金星物业公司办理你户房产证或土地证面积内的置换面积。逾期将视为放弃安置回迁住房，并按3500元/㎡的货币补偿执行。”同日，刘国顺与本村村民刁焕章共同向松岚村委会出具异议书一份，主要提出如下问题：“１.松涛小区1#-5#楼工程没有竣工（路面等）；２.消防设施不完善，并没有依法验收；３.楼房二十部电梯没有验收，经查有十八部电梯不合格，并没有按有关规定依法验收；４.所有回迁楼房没有经过有关部门验收。回迁楼存在的上列问题，而村委不顾村民的人身安全，强令村民回迁，属独断专横，违法侵权。回迁楼依法验收合格后，我们履行回迁的相关规定。”2017年5月3日，刘国顺向政府有关部门查询涉案回迁楼的相关信息。2017年5月17日，龙口市住房和规划建设管理局向刘国顺出具《政府信息公开告知书》，主要载明：“松涛苑１#、３#、４#楼仅能提供《建设工程竣工规划验收合格证》，其他信息不存在，无法提供。”2017年5月18日，烟台市公安消防支队向刘国顺出具了关于政府信息公开的答复，主要载明：“经调查，我支队未收到松涛苑１#、３#、４#楼的消防验收申请，未出具消防验收文书。”本案审理中，一审法院依法向建设部门对涉案回迁楼房的竣工验收情况进行查询，2019年10月15日，龙口市住房和城乡建设管理局向一审法院出具告知函，载明：“松涛小区回迁楼工程至今未竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。”审理中，一审法院依法向刘国顺释明：根据建设部门出具的告知函，涉案回迁楼房尚未竣工验收完毕，也未进行竣工验收备案，目前无法按照双方签订协议的标准对回迁房进行交付，刘国顺是否变更交付楼房的诉讼请求或者按照双方签订协议要求赔偿。刘国顺当庭明确表示不变更诉讼请求，坚持要求松岚村委会交付验收合格的回迁楼房。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按合同的约定如实履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行或不适于强制履行的除外。本案中，双方签订三份房屋搬迁产权调换补偿协议，对刘国顺被拆迁的三栋房屋进行安置，该三份补偿协议是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同的约定如实履行各自的义务。在刘国顺将三栋房屋交与松岚村委会拆迁后，松岚村委会亦应按约定向刘国顺交付符合条件的回迁房屋。根据补偿协议的约定，松岚村委会补偿安置的房屋应符合国家有关规定，质量合格，并提供《房屋使用说明书》和《质量保证书》。故向刘国顺提供符合国家规定及质量合格的房屋，既是重新安置村民的重要前提条件，也是松岚村委会应当履行的主要合同义务。在松岚村委会未履行合同主要义务情况下，即涉案回迁房屋在未经过竣工验收且未达到交付条件的情况下，松岚村委会却要求刘国顺先行支付差价款并接收回迁房屋，否则剥夺安置房屋权利的行为，属于违约行为，应承担相应的违约责任。刘国顺未能及时得到安置，由此产生的躲迁费用，松岚村委会应予赔偿。因松岚村委会于2016年10月16日向刘国顺出具回迁通知至今，松岚村委会并未实际接收回迁房屋，故刘国顺要求松岚村委会自2016年10月16日至交付合格房屋之日按延期躲迁费的标准8元/㎡/月继续给付躲迁费的主张，于法有据，应予支持。但计算躲迁费的面积应按搬迁时应安置面积360.695㎡计算，刘国顺要求按照其选定的房屋面积590㎡计算，无事实和法律依据，不予支持。关于刘国顺要求松岚村委会交付质量合格的楼房并出具相应的《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主张。鉴于目前涉案回迁房屋尚未完成竣工验收，无法达到合同约定的交付标准，刘国顺经一审法院释明后仍不同意变更诉讼请求，坚持要求松岚村委会交付验收合格的回迁楼房，该请求属于事实上的不能履行同时亦无法强制履行的情形，目前无法实现。故对刘国顺要求交付质量合格的楼房，并出具相应的《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主张，不予支持。刘国顺可待涉案回迁房屋完成竣工验收后，再另行主张。关于刘国顺要求松岚村委会承担违约金620000元的主张。因双方签订的房屋搬迁产权调换补偿协议中并未约定违约金，由松岚村委会继续支付延期躲迁费，亦属于承担违约责任的方式，故对刘国顺的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审法院判决：一、松岚村委会于判决生效之日起十日内给付刘国顺2016年10月16日至2017年6月16日期间的躲迁费23084.48元；并自2017年6月17日起至交付质量合格房屋之日止继续给付躲迁费（以360.695㎡为基数，按8元/㎡/月的标准计算）；二、驳回刘国顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10378元，由刘国顺负担10014元，由松岚村委会负担364元。经本院询问，双方均认可涉案房屋在本院审理期间仍未办理竣工验收手续。二审审理期间，松岚村委会向本院提交2017年8月15日金星公司与部分村民签订的《补充协议》复印件9份，与旧村改造协议共同证明：1.补充协议第一条、第二条结合旧村改造协议第二条约定，搬迁合理费用由金星房地产开发有限公司承担，逾期交付置换楼房的躲迁费由案外人金星公司承担，故金星公司与村民之间形成合同关系，松岚村委会与村民之间没有形成支付躲迁费的权利义务关系；2.金星公司与松岚村委会之间实际是委托关系。经质证，刘国顺对松岚村委会提交的证据真实性不清楚，刘国顺作为松岚村村民不清楚这份协议，而且金星公司也从来没有找刘国顺签订过协议。对证据与本案的关联性也不认可，与本案无关。因为回迁通知是松岚村委会与刘国顺签订的，既然松岚村委会称其与金星公司是委托关系，那他们双方就不应该签订旧房改造协议。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案的协议主体是否为松岚村委会，松岚村委会应否承担合同责任；二、一审判决关于躲迁费的计算标准及认定数额是否正确；三、刘国顺要求交付质量合格的房屋及违约金的诉请应否支持。关于焦点一，本案三份《房屋搬迁产权调换补偿协议》的签订方为刘国顺与松岚村委会，该协议中并未写明松岚村委会系案外人金星公司的受委托人，松岚村委会也无证据证明其在与刘国顺签订协议时向刘国顺告知其受委托人的身份。在签订上述补偿协议后，松岚村委会还于2016年10月16日向刘国顺出具回迁通知，同样没有表明松岚村委会系受委托人，刘国顺对此亦不予认可，故松岚村委会主张案外人金星公司应当承担本案补偿协议的合同责任，证据不足，本院不予支持。因此，松岚村委会和刘国顺系补偿协议的相对方，均应及时、全面履行本案补偿协议的内容。关于焦点二，自本案三份补偿协议签订至今，松岚村委会无法向刘国顺交付符合协议质量要求的房屋是客观事实。松岚村委会向刘国顺出具的回迁通知中载明的延期躲迁费的支付标准为8元/月/㎡，一审判决对此予以支持，裁量适当。对于躲迁费的计算面积，经本院审查，在本案三份补偿协议以及回迁通知中，均是按照补偿协议载明的“应安置面积”计算躲迁费。刘国顺主张躲迁费应按照补偿房屋面积590㎡计算，本院认为，刘国顺对于该主张的证据是《回迁楼互找差价计算表》，该表中仅载明了延期回迁安置补助费的总额，并未列明计算方式，不足以证明躲迁费的计算面积，且该表格中的内容因刘国顺对房屋质量提出异议而未能最终履行，本院对此不予采信。综上，一审判决认定松岚村委会自2016年10月16日起直至交付质量合格房屋之日按照补偿协议约定的应安置面积360.695㎡，以8元/月/㎡的价格向刘国顺支付躲迁费，符合双方约定。刘国顺起诉要求松岚村委会自2016年10月16日至2017年6月16日、自2017年6月17日至松岚村委会交付质量合格房屋之日止支付躲迁费，一审判决按照刘国顺的诉请将躲迁费数额确定的期间躲迁费列明，将不确定期间躲迁费计算方式加以明确，实质上保护了上诉人刘国顺关于躲迁费应实际支付至交付合格房屋之日的权利。刘国顺上诉称一审判决未明确计算2017年6月17日至2019年12月27日的躲迁费数额错误，本院不予支持。关于焦点三，房屋质量是否合格、是否符合居住条件应当经政府职能部门依法通过建筑工程竣工验收、消防验收等行政程序加以认定。而刘国顺要求松岚村委会交付的房屋在法律分类上系特定物而非种类物，具有特定性及不可替代的特点。其要求松岚村委会交付质量合格的涉案房屋，在未经竣工验收的情况下，系事实上的履行不能，亦无法通过司法强制执行程序加以保障。一审法院已经依法释明并征求刘国顺意见后，刘国顺坚持要求松岚村委会交付质量合格的涉案房屋，一审判决对该项诉讼请求予以驳回，适用法律正确。刘国顺与松岚村委会签订的协议中并未约定支付违约金的条件和计算方式，而一审判决关于躲迁费的认定，已适当弥补因躲迁给刘国顺造成的租赁房屋等实际损失，刘国顺关于违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。另外，一审判决依据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，根据刘国顺的诉讼请求与判决结果认定双方对于一审案件受理费用的负担情况，符合法律规定。对于刘国顺主张一审案件受理费认定不当的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人刘国顺、松岚村委会的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10755元，由上诉人刘国顺负担10378元，由上诉人龙口市东莱街道松岚村民委员会负担377元。本判决为终审判决。审判长  鲁晓辉审判员  纪晓静审判员  张 君二〇二〇年六月五日书记员  高祎轩