广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1480号上诉人（原审原告）：江门市新会区中诚物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区*********。法定代表人：吕瑶芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：简嘉仪，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：汪新林，男，1979年5月4日出生，汉族，住贵州省印江土家族苗族自治县******汪家组。公民身份号码：522***********。原审第三人：江门市新会彩艳实业有限公司，住所地：广东省江门市新会区*************。法定代表人：邱丽燕，该公司董事长。上诉人江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人汪新林、原审第三人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中诚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认中诚公司与汪新林于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2018年5月2日解除；3.汪新林向中诚公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段新会古典家具城原编号为****（西）1199.41平方米土地及地上建筑物；4.汪新林向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费206445元、管理费和保洁费19800元、逾期付款违约金（以尚欠款为基数，自2013年6月1日起至全部欠款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.9%水平上加收50%计算）；5.汪新林承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、中诚公司履行了提供土地的义务，汪新林理应履行相应的交付土地使用费、管理费和保洁费的义务。本案合同是土地租赁合同，提供土地给汪新林使用是中诚公司在合同中的主要义务，也是先履行义务。在合同期内的2013年5月1日至2017年11月30日期间，建筑物一直在占用中诚公司提供的土地，汪新林也一直在使用地上建筑物。因此，中诚公司已履行了提供土地的主要义务和先履行义务。交付土地使用费、管理费和保洁费是汪新林在合同中的主要义务，也是后履行义务。既然中诚公司履行了提供土地这个先履行义务，汪新林理应履行交付土地使用费、管理费和保洁费这个后履行义务。供应电源是中诚公司在合同中的次义务之一，也是先履行义务之一。中诚公司非恶意停止供应电源的行为，可能会导致汪新林短暂的暂停经营，可能会减损建筑物部分的使用价值，但没有减损土地的使用价值，也没有造成汪新林无法继续经营的后果，汪新林当时已及时利用其他方式取得电源，继续转租给他人经营使用，最后并没有造成经济损失的事实后果。而中诚公司没有履行供应电源这个先履行义务，汪新林可以拒绝相应的交付电费这个后履行义务的。因此，提供土地对应的义务是交付土地使用费、管理费和保洁费，提供电源对应的义务是交付电费。一审判决将二者混为一谈，将中诚公司没有提供电源的后果对应汪新林可以拒绝交付土地使用费、管理费和保洁费，该认定错误，应予以纠正为支持中诚公司向汪新林主张2013年5月至2017年11月期间的土地使用费、管理费、保洁费及相应的违约金。二、汪新林拒绝缴交费用的行为已构成解除合同的条件。中诚公司履行了提供土地的义务，汪新林理应履行相应的交付土地使用费、管理费和保洁费的义务，但汪新林拒绝交付费用，其行为已构成违约。鉴于汪新林拒绝交付费用的行为，中诚公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，提出解除合同的主张合法合理。三、关于汪新林是否未经中诚公司同意转租土地及地上建筑物给他人。(一)一审判决错误认定中诚公司与汪新林对涉案土地的地上建筑物没有租赁关系，汪新林将地上建筑物租赁给他人使用不属于转租行为。1.地上建筑物权属彩艳公司。本案土地使用权人是彩艳公司，根据“房随地走”的原则，地上建筑物应属于土地使用权人(即彩艳公司)所有。若建筑物办理产权证也只能登记在彩艳公司的名下。中诚公司与汪新林对在地上添加的建筑物约定了权属，应按约定处理建筑物权属的问题。根据双方的《土地使用合同》第八条约定“乙方负责自费在使用的土地上自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有。”、第十条约定“……导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，……乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。”这些约定中的“所有权归甲方所有”“收回”“退回”可以得知双方在签订合同时已清楚约定了涉案建筑物属于中诚公司所有(因中诚公司是彩艳公司的代理人，故建筑物权属彩艳公司)。双方签订本案合同的目的是，出租方平价出租土地换取的是地上建筑物的所有权；承租方平价租赁土地和出资建造建筑物换取的是对建筑物享有15年的用益物权，并不是所有权。2.汪新林违反约定和法定转租。双方的《土地使用合同》第九条约定“乙方自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经得甲方的同意，而且是从事古典家具生产的厂家。”中使用“必须”二字，即“一定要”的意思，有强调的语气。汪新林却违背双方的约定，在中诚公司明确反对其出租给现在的承租户的情况下，不顾反对，擅自出租，而且不是用作生产古典家具，而是展销古典家具。土地及地上建筑物二者是不能分离的，使用建筑物就连同建筑物所占的土地一起使用。建筑物是建在土地上，建筑物的出租必然包含土地的出租，所以汪新林的转租行为是成立的。一审判决片面地理解本案租赁物的含义，将房与地的使用予以割裂，应予以纠正。汪新林将土地及地上建筑物转租给他人，让渡了其对涉案场地的使用权和收益权，已侵害中诚公司的合法权益，削弱了中诚公司对于涉案场地的控制，破坏中诚公司与汪新林的信任关系，汪新林该行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人合同解除权，以保护出租人利益，因此中诚公司有权解除本案合同。(二)关于汪新林转租土地及地上建筑物的事实。1.汪新林将涉案铺位之一转租给邱某1经营“新会区大泽镇某甲红木家具店”。经了解，中诚公司的土地租赁者钟某4于2014年11月将位于新会古典家具城内的其中一间铺位出租给邱某1，邱某1注册成立“新会区大泽镇某甲红木家具店”进行经营。2018年2月，中诚公司发现邱某1的新会区大泽镇某甲红木家具店也在涉案铺位进行经营，由汪新林转租铺位给邱某1经营。即新会区大泽镇某甲红木家具店在新会古典家具城内同时在两个不同的铺位进行经营至今。2.汪新林将涉案铺位之二转租给周某3经营“新会区大泽镇某乙古典家具厂的某己新明红门店”。2018年3月中诚公司发现铺位之二由周某3进行经营“新会区大泽镇某乙古典家具厂的某己新明红门店”，后来在2019年5月离场。虽然现在没有转租给周某3经营了，但转租事实是在本案原一审2018年4月3日立案前已发生，并持续存在到诉讼期间，故应认定汪新林存在未经中诚公司同意而转租的行为。3.汪新林将涉案铺位之二转租给闫某2经营“新会区大泽镇某乙红木家具馆”。周某3经营的“新会区大泽镇某乙古典家具厂的某己新明红门店”撤离涉案铺位之二后，2019年6月变更为现在新的次承租者闫某2经营的“新会区大泽镇某乙红木家具馆”。本案2019年8月19日开庭后的两天(即2019年8月21日)，中诚公司发现汪新林派人在涉案门面招牌上进行变动，分别将第一个门面“某甲刺猬紫檀”变更为“某丑某甲刺猬紫檀”将第二个门面“某甲缅花馆”变更为“某丑某甲缅花馆”、将第三个门面“某乙红木馆”变更为“某丑某乙红木”。汪新林此行为是故意造成假象，蒙骗法官，掩盖其转租的行为。经了解，新会区大泽镇某乙红木家具馆在新会古典家具城内的经营铺位从成立至今已发生多次变更。（1）中诚公司的土地租赁者钟某4于2016年6月将位于新会古典家具城内的其中一间铺位出租给闫某2，闫某2注册成立“新会区大泽镇某乙红木家具馆”进行经营。（2）后来，闫某2的新会区大泽镇某乙红木家具馆撤离钟某4的铺位，2018年3月搬到新会古典家具城内的中国古典家具之都博览中心*****铺位进行经营，由广东新会古典家具城有限公司出租给闫某2使用。（3）再后来，闫某2解除与广东新会古典家具城有限公司的租赁合同，于2019年6月闫某2的新会区大泽镇某乙红木家具馆搬到涉案铺位经营至今，由汪新林转租给闫某2使用。4.经了解，汪新林的妻子王某6注册的“新会区大泽镇某丑红木家具店”早在2018年前已搬到新会古典家具城宣德街的铺位进行经营，该铺位是中诚公司的土地租赁者叶振明出租给汪新林使用的。(三)关于转租土地及地上建筑物的举证责任。现实中，承租人将租赁场地转租后，往往不签订转租合同，或者签了转租合同，但承租人与次承租人害怕出租人收回场地而否认是转租，根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此，出租人只要证明租赁场地不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三者使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三者可以合法使用，便推定承租人将租赁场地非法转租给他人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定也不相悖。本案中，在汪新林拒绝提供转租合同的情况下，作为出租人的中诚公司能够提供除了工商登记信息这些有力证据以外，还提供了相互印证的经营现场照片，这足以证实涉案场所经营者并不是汪新林，而是实际经营者邱某1、周某3、闫某2。中诚公司提供了个体户的工商登记信息及个体户悬挂在涉案建筑物上的牌匾、广告招牌，已就其主张在举证能力内提供了相应的证据，证明汪新林存在转租行为，对此汪新林提供相反的证据不足以推翻中诚公司的证明结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，应确认中诚公司关于汪新林转租的证据的证明力，认定汪新林将涉案土地上的建筑物转租给邱某1、周某3、闫某2使用。土地由汪新林实际管理控制，汪新林对于其是否实际使用以及转租土地及地上建筑物掌握相关证据，汪新林处于优势举证地位，其应提供相反的证据推翻中诚公司的证明结论，但其证据不足，故不应支持汪新林的意见。汪新林辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，应维持一审判决。二、汪新林停电期间有一段时间未交租金，有合理理由。中诚公司强制停水停电后，汪新林依然在履行合同，继续每月按合同约定去中诚公司交土地租金。直至2011年12月9日下午3点，汪新林去中诚公司办公室交土地租金，中诚公司拒收，汪新林一直跟中诚公司管理人员沟通，直到晚上8点，中诚公司还是拒收并赶汪新林走。当时有报警，派出所出警人员还说“你们这么搞笑，还有钱不收的道理”，后来派出所叫双方回去问问其他人的租金是以什么方式交的，然后汪新林回来通过其他租户找到了公司负责人李某7的账号，就用转账的形式转入李某7的账户上。以这种方式交一年半租金，2013年5月，李某7的账号变更，致使汪新林无法继续通过转账交租。（2018）粤0705民初1845号判决认定当事人互负债务，先履行一方未履行的的，后履行一方有权拒绝履行要求。另外，（2017）粤07民终1487号判决中明确认定中诚公司主张的土地占有使用费，因该案涉案合同仍应继续履行，而中诚公司经一审法院释明后坚持以上述合同已经解除、汪新林系非法占用涉案土地及地上建筑物为基础事由，要求汪新林支付从2013年5月起至实际腾退之日止的占有使用费，明显缺乏事实依据，不予支持中诚公司该主张。所以在此情况下汪新林拒绝向中诚公司缴交相应的费用是符合法律规定的。三、（2017）粤07民终1487案件判决后，中诚公司恢复了汪新林涉案厂房的用电，自此汪新林也依法每月按时用微信方式转给中诚公司管理人李某8，李某8每月开具收据给汪新林，承认已收取每月土地使用费和管理费、水电费，继续履行合同。四、汪新林没有转租。一直以来都是汪新林妻子王某6注册的某丑红木在经营，因店里家具品种繁杂，所以把每种家具按木种分开销售，由店员们全权打理店里事务，工资是底薪加提成，多卖多得。门头上的广告词也是为了霸气新颖，招揽客人。广告词也招到中诚公司的胡乱猜测，但某甲是汪新林所创广告词，之前生产了一套特大号沙发，较豪气，故名某甲。再说，（2015）粤高法字审监民提字第15号传票和2016年2月1日中诚公司起诉状的证据中提到汪新林转租给彭先成个体工商户注册登记，但某甲的注册登记日期为2014年12月8日，在时间上存在较大差距。为解释此问题，邱某1在新会法院已说明该事实。新会法院也查明事实，并在（2018）粤0705民初1845号判决中说明事实真相，邱某1系汪新林店员，试用期已过，现已正式成为店长，已签订劳动合同。邱某1作为店长，开具收据也是合情合理，收据中也注明某丑红木店。关于某己新明红的问题，从注册时间和地点上看，都不是涉案土地，更何况某己新明已注销，不存在转租，周某3也只是汪新林的店员。闫某2，在其向汪新林应聘店长时曾提及其以前开店经营不善致店铺倒闭。现闫某2为汪新林店长，正处于试用期。某丑红木店的营业执照地址从未变更过。汪新林的妻子确实有一个仓库，是朋友借给她临时用的，跟本案无任何关系。纵观案件始末，中诚公司想强行占有汪新林的承租权和地上建筑物，先以政府行为意图强制单方解除合同，后又捏造转租事实。中诚公司的行为造成了汪新林经济上的损失和精神上的伤害。补充答辩意见：一、闫某2以前是在新会古典家具城博览中心开店经营，但后破产，闫某2走投无路，现在汪新林经营的门店做店长。二、邱某1的某甲店，由于邱某1与其妻子离婚，原来的营业执照由其妻子使用，现其妻子已经把该营业执照注销回老家了，所以邱某1现在是某丑红木家具店的店长。彩艳公司述称，与中诚公司意见一致。中诚公司向一审法院起诉请求：1.确认中诚公司与汪新林于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2018年5月2日解除；2.汪新林向中诚公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段新会古典家具城原编号为****(西)1199.41平方米土地及地上建筑物；3.汪新林向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费206445元、管理费和保洁费19800元、逾期付款违约金(以尚欠款为基数，自2013年6月1日起至全部欠款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.9%水平上加收50%计算)；4.本案所有诉讼费用由汪新林承担。一审法院认定事实：位于江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区**的20000㎡工业用地的使用权人是彩艳公司[土地使用证号：新国用(2009)第****号]。2009年3月8日，彩艳公司为甲方(委托方)与江门市新会区中诚物业代理有限公司(后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司，即本案中诚公司)为乙方(受托方)签订《委托管理合同》，约定彩艳公司将其位于新会区大泽镇莲塘村委会蓬塘工业区2号(即原新会汽车厂)的土地、地上建筑物、水电等委托给中诚公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止等条款。2009年11月6日，中诚公司为甲方与汪新林为乙方签订一份《士地使用合同》，约定由中诚公司提供其代理的位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会汽车厂内土地中的1199.41平方米给汪新林使用(使用期从2009年12月1日起至2024年11月30日止)，由汪新林向中诚公司每月10日前交纳3358元至4569元不等的土地使用费，如欠交，中诚公司有权终止合同或采取停止供水电等措施；水源、电源由中诚公司提供，水、电费用由汪新林负责。合同签订后，汪新林依约向中诚公司交付了履约保证金8000元，中诚公司亦将1199.41平方米的土地交汪新林建筑了用于生产、加工古典家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。2010年7月2日，中诚公司认为行政行为的原因，依照合同约定需要解除上述合同，遂以整改要求为由，与汪新林商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月14日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附新委(2011)3号文件的复印件给汪新林，通知汪新林要根据双方于2009年11月6日签订的《土地使用合同》第十条的约定来解除上述《土地使用合同》，并表示该合同从2011年7月11日起解除，还要求汪新林自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚公司将采取停止供水供电等措施。汪新林收到《解除合同通知书》后，不同意解除合同。中诚公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对汪新林涉及本案的车间、展厅供电，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取汪新林交付的土地使用费等费用。汪新林认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费至2013年4月，该费用交由中诚公司平时负责收取土地使用费的员工李某7代为收取。中诚公司以双方合同已经解除为由于2012年3月15日诉至一审法院，一审法院于同年12月7日作出(2012)江新法民一初字第500号民事判决，驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2013年4月3日作出(2013)江中法民一终字第151号民事判决，判决：“一、撤销广东省江门市新会区人民法院(2012)江新法民一初字第500号民事判决；二、确认汪新林与江门市新会区中诚物业管理有限公司于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2012年4月29日解除；三、汪新林应在本判决发生法律效力之日起五日内向江门市新会区中诚物业管理有限公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会古典家具城编号****(西)土地1199.41平方米土地使用权及地上建筑物；四、江门市新会区中诚物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向汪新林返还履约保证金16000元；五、驳回江门市新会区中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。”汪新林不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，后广东省高级人民法院作出(2013)粤高法民二申字第551号民事裁定，指令江门市中级人民法院再审本案。江门市中级人民法院经再审，于2014年3月19日作出(2013)江中法民再字第48号民事判决，维持(2013)江中法民一终字第151号民事判决。汪新林仍不服再审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年10月23日作出粤检民抗字【2014】147号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2014年11月26日作出(2014)粤高法审监民抗字第198号民事裁定提审本案，并于2015年10月15日作出(2015)粤高法审监民提字第15号民事裁定，裁定：“一、撤销广东省江门市中级人民法院(2013)江中法民再字第48号民事判决、(2013)江中法民一终字第151号民事判决、江门市新会区人民法院(2012)江新法民一初字第500号民事判决；二、本案发回江门市新会区人民法院重审。”本院根据上述裁定，重新立案审理，案号为(2015)江新法民一重字第5号，在该案审理期间查明中诚公司向汪新林发出《解除合同通知书》，不符合合同约定和法律规定的解除条件，不能产生合同已经解除的法律后果。中诚公司也不能提供汪新林存在转租行为的证据，即使存在转租行为，中诚公司作为出租场地管理者，是应该能及时发现出租场地不是由汪新林本人经营，有可能存在转租的情况，但中诚公司一直未提出过异议，另外，汪新林于2013年10月10日在租赁场地重新注册登记以案外人王某6为经营者的个体户，而该案外人王某6为汪新林的妻子，汪新林是以其配偶为经营者进行经营，也不可能存在转租的情况。故一审法院根据上述事由，判决驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服上述判决，依法提起上诉案经二审审理，江门市中级人民法院认为上述判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，于2017年11月9日作出(2017)粤07民终1487号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。双方当事人收到江门市中级人民法院的上述判决书后，认为均须继续履行合同，中诚公司于2017年11月底至12月初期间为汪新林恢复涉案建筑物的电供应，汪新林亦自2017年12月起向中诚公司交纳合同约定的土地使用费等相关费用。后中诚公司认为汪新林没有交纳2013年5月1日起至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费、逾付款违约金，于2017年12月11日向汪新林发出催收通知，要求汪新林支付所欠的2013年5月1日至2017年11月30日的土地使用费、管理费和保洁费、逾期付款违约金共267464.7元。中诚公司又于2018年1月11日通过公证邮寄《再次催收次费通知书》《通知》和《欠费明细表》给汪新林，再次催收汪新林所欠的2013年5月1日至2017年11月30日的土地使用费、管理费和保洁费以及暂计至2017年12月31日的逾期付款违约金，共267464.7元。汪新林认为中诚公司对其停止供应水电，导致其无法经营，拒不缴交上述费用给中诚公司。中诚公司以汪新林没有缴交上述费用及存在擅自转租行为为由再次提起本讼。另查明，个体工商户“新会区大泽镇某甲红木家具店”于2014年12月8日登记成立，登记经营者为邱某1，登记经营地址为“江门市新会区大泽镇莲塘村新开公路边(车间)”；个体工商户“新会区大泽镇某乙古典家具厂”于2014年9月3日登记成立，登记经营者为周某3，登记经营地址为“江门市新会区大泽镇五和村象山(土名)”，于2018年11月26日注销；个体工商户“新会区大泽镇某戊红木家具馆(以下简称“某戊红木馆”)”于2016年6月15日登记成立，登记经营者为闫某2，登记经营地址为“江门市新会区大泽镇莲塘村新开公路边(车间)”。2019年1月18日，中诚公司到新会公证处办理保全证据的公证，在公证处公证下先后到“某子”“某甲刺猬紫檀”店铺购物，上述店铺分别以“新会区大泽镇某子红木家具店”“某丑红木家具店”的名义对外销售产品。一审法院认为，本案立案时案由为租赁合同纠纷。本案在审理过程中查明中诚公司与汪新林合约定租赁的标的物为土地使用权，由汪新林占有、使用中诚公司提供的土地使用权，向中诚公司交付土地使用费，实为支付租金。故本案案由变更为土地租赁合同纠纷。本案的焦点问题：1.中诚公司是否为本案适格主体?2.汪新林是否应支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费的问题?3.汪新林是否存在转租的行为，中诚公司能否以此为由解除租赁合同，并主张其返还涉案土地及地上建筑物?关于第一个焦点问题。本案所涉《土地使用合同》虽然由中诚公司以自己名义与汪新林签订，但中诚公司仅为受土地使用权人彩艳公司委托管理涉案土地，并受彩艳公司的委托签订合同。合同也明确约定“甲乙双方就乙方使用甲方代理的位于新会新开公路大泽莲塘地段，即原新会汽车厂内的土地事宜……”，即在签订合同时中诚公司已表明其代理人身份。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自已的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，涉案《土地使用合同》直接约束委托人彩艳公司和汪新林，彩艳公司在本案中以有独立请求权的第三人参加诉讼，且其对中诚公司作为合同代理人提起诉讼没有提出异议，故中诚公司作为本案原告主体适格。关于第二个焦点问题。汪新林在诉讼中确认自2013年5月至2017年11月30日期间，一是因为中诚公司停止向其提供电，二是法院当时判决解除双方之间的租赁合同关系，中诚公司又变更收费账户故无法向中诚公司缴交土地使用费、管理费和保洁费。根据中诚公司与汪新林之间的合同约定，由中诚公司向承租人汪新林提供水、电，为合同履行的基础，据此汪新林才能正常利用涉案的土地进行经营，故中诚公司提供水、电的行为，应是合同向先履行义务，汪新林使用土地后，依照合同约定向中诚公司缴交使用费等，为后履行义务，因中诚公司一方认为与汪新林的合同已解除，单方解除双方的合同关系，并擅自停止向汪新林供电，导致汪新林无法继续经营，从而使汪新林无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，汪新林在此情况下拒绝向中诚公司缴交相应的费用符合法律规定，中诚公司虽然提供涉案铺位有灯光相片，但中诚公司也确认已停止供电，即使涉案铺位有电，也是汪新林通过自己的方式予以解决，不能免除中诚公司停电行为所造成的法律后果。中诚公司的向汪新林主张2013年5月至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费、保洁费及相应的违约金，于法无据，一审法院不予支持。中诚公司据此要求解除双方之间的《土地使用合同》，不符合双方的约定，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于第三个焦点问题。涉案的《土地使用合同》约定的租赁标的物为土地使用权，涉案土地的地上建筑物为汪新林自行投资建造的。因中诚公司与汪新林对涉案土地的地上建筑物没有租赁关系，即使汪新林将地上建筑物租赁给案外人邱某1、周某3、闫某2属实，汪新林的行为也不构成法律所规定的禁止擅自转租的行为，而应视为汪新林对涉案土地的地上使用权的合理使用。其次，虽然《土地使用合同》约定“乙方(汪新林)自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经甲方(中诚公司)的同意……”，但该情况不属于《土地使用合同》约定的出租方解除合同的情况，且其又未能举证足以证明汪新林就此存在根本违约的情况。再次，中诚公司又称汪新林改变土地用途，但该情况亦不属于《土地使用合同》约定的出租方解除合同的情况。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，中诚公司依法应承担证明汪新林将涉案土地的土地使用权转租给他人事实的举证责任，但中诚公司未能向一审法院提交足够证明力的证据证实汪新林存在转租涉案土地的土地使用权的行为，中诚公司依法应承担举证不能的不利后果，一审法院对中诚公司上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第四百零二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回中诚公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9964.76元(已由中诚公司预交)，由中诚公司负担。二审中，汪新林、彩艳公司没有提交新证据。中诚公司提交了如下证据：1.某丑红木店的现场照片，用以证明汪新林及妻子王某6共同经营的新会区大泽镇某丑红木家具店在2018年前已从涉案场地搬到新会古典家具城宣德街的铺位进行经营至今。2.物业使用和管理合同、博览中心*****号“某乙红木馆”的现场照片、涉案场地的现场照片，用以证明在2018年3月至2019年3月期间，闫某2租赁新会古典家具城博览中心*****号铺位经营“某乙红木馆”。后来“某乙红木馆”搬到涉案场地经营。2020年5月12日，涉案场地门店悬挂的电话号码是闫某2的手机号码。3.涉案现场照片，用以证明在本案一审开庭前的2019年8月13日，汪新林已将涉案场地第一、第二个门面转租给邱某1经营，照片分别是“某甲刺猬紫檀”“某甲缅花馆”，已将涉案场地第三个门面转租给闫某2经营，招牌是“某乙红木馆”。一审开庭后，汪新林为了掩盖其转租行为，故意在第三个门面招牌上加上“某丑”二字。本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。汪新林对中诚公司提供的前述证据认为：对证据真实性无异议，对关联性有异议，不存在涉案场地由闫某2、邱某1经营的事实，涉案场地依然有汪新林经营。汪新林并非搬到宣德街铺位，宣德街铺位是仓库。闫某2作为门店店长，全权管理门店事务，悬挂其手机号码用于联系属于正常，并不一定要悬挂汪新林的电话。彩艳公司对中诚公司提供的前述证据没有异议。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，中诚公司一审中提交的现场照片显示，汪新林利用涉案土地所建的经营场所先后安装有“某甲”“某己新明红”“某乙某己新明红”“某乙红木馆”“某丑某乙红木”“某丑某甲”等招牌。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对中诚公司的上诉请求范围进行审查。一、中诚公司与汪新林于2009年11月6日签订的《土地使用合同》是否应于2018年5月2日解除的问题中诚公司主张汪新林未经同意擅自转租土地及地上建筑物给他人，符合法定解除条件，双方签订的土地使用合同应予解除。虽然中诚公司举证证明了邱某1经营的新会区大泽镇某甲红木家具店、闫某2经营的新会区大泽镇某乙红木家具馆经营地址与涉案土地地址相同，汪新林利用涉案土地所建的经营场所中存在以上述两个主体名义对外经营，而汪新林仅凭其提交的劳动合同及口头陈述，未提交其他证据佐证，不足以证明其与邱某1、周某3、闫某2之间存在劳动合同关系，但即使中诚公司主张汪新林与上述主体存在转租关系属实，中诚公司对汪新林涉案经营场所采取停水停电措施长达6年时间，中诚公司已构成先行违约。由于中诚公司的违约行为严重影响了汪新林的生产经营，若汪新林存在新的转租行为，也是为了减轻其损失所为。加之，涉案《土地使用合同》约定的租赁标的物为土地使用权，涉案土地上的建筑物为汪新林自行投资建造。即使汪新林将涉案土地上的建筑物租赁给他人使用，也并非将涉案土地使用权直接转租给他人，汪新林的该行为应视为其对涉案土地使用权的合理使用，不构成对涉案土地使用权的擅自转租。综上，中诚公司以汪新林存在擅自转租的行为主张解除《土地使用合同》，本院不予支持。二、汪新林是否应向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费及违约金的问题虽然中诚公司与汪新林之间签订的《土地使用合同》租赁标的物为相应土地使用权，但汪新林租赁该土地使用权的目的是用于经营，故此中诚公司向承租人汪新林提供水电，是该合同的履行基础。中诚公司提供水电与交付土地均属于中诚公司作为出租人应履行涉案土地租赁合同的在先义务，并属于保证涉案土地使用合同正常履行的必要条件。中诚公司主张其停水停电行为仅对应汪新林相应的水电费履行的抗辩，而不应及于土地租赁费用的履行抗辩，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，中诚公司于2013年5月1日至2017年11月30日期间停止向汪新林供水供电，导致汪新林无法正常使用涉案租赁土地，汪新林有权拒绝向中诚公司支付该期间产生的水电费、土地租赁费、管理费和保洁费。中诚公司主张汪新林支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费及违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中诚公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4693.67元（江门市新会区中诚物业管理有限公司已预交），由江门市新会区中诚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年六月十七日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华