广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2200号 原告：黄光彬，男，1974年5月1日出生，汉族，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：丁敏，广西通诚律师事务所律师。 被告：广西名丞创展房地产投资有限公司，住所地南宁市那洪大道**南宁恒大城商业楼****，统一社会信用代码91450100310202898F。 法定代表人：赵炜。 被告：磨新鹏，男，1992年2月7日出生，汉族，户籍所在地广西宾阳县。 原告黄光彬与被告广西名丞创展房地产投资有限公司（以下简称名丞公司）、被告磨新鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告黄光彬及其委托诉讼代理人丁敏、被告磨新鹏，到庭参加诉讼。被告名丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告黄光彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告名丞公司签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》；2.判令被告名丞公司向原告返还121562元转让金；3.判令被告名丞公司向原告赔偿损失9927元（损失数额自2018年7月1日计算至2020年3月1日。损失数额应以121562元为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率，自2020年3月2日起计至全部付清之日止，另计。）；4.判令被告磨新鹏对被告名丞公司对诉讼请求2、3中的债务在代持的商铺所有权价值范围内承担共同清偿责任；5.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告名丞公司投资开办南宁市江南区那洪大道生鲜市场，并委托商务管理公司进行该生鲜市场经营服务管理。被告名丞公司对外宣传宣称该生鲜市场占地面积600㎡，摊位公摊面积占建筑面积的40%-50%，专有建筑面积为摊位台面投影面积，摊位台面的长和宽的比例为2：1。2018年7月1日，原告与被告名丞公司签订《菜爸爸商铺使用权转让合同书》（以下简称合同书），被告名丞公司向原告转让广西南宁市江南区那洪大道生鲜市场（以下简称生鲜市场）号铺，建筑面积共计4.36平方米。转让金总额为121562元，原告已向被告名丞公司支付转让金121562元。合同书约定被告名丞公司向原告交付该铺位的时间为2018年6月30日前。由于，被告名丞公司擅自改变竣工后房屋建筑结构，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政出发权范围的通知》（南府发[2017]24号）的规定，属于违法行为，其次，被告名丞公司也未依照《南宁市农贸市场管理办法》第十二条的规定，进行核查并进行改正，不可交付使用。迄今为止，被告名丞公司都无法向原告交付合法的、可以交付使用的合格商铺。原告在摊位没有相关合法审批手续的情况下，即使取得了摊位，也是不可能进行合法经营的，原告的合同目的是无法实现的，被告名丞公司已构成根本违约。综上，被告名丞公司的违约行为给原告造成了损失，原告的合同目的也不能实现，合同已无继续履行的必要。依据《合同法》第94条的规定，原告解除与被告名丞公司合同书，符合法律规定。另，被告名丞公司投资开办的生鲜市场所在的铺面，登记在磨新鹏的名下。 案件审理过程中，原告黄光彬变更第4项诉讼请求：被告磨新鹏对被告名丞公司的债务承担连带清偿责任。 被告磨新鹏辩称：1.不同意原告的诉讼请求，商铺是被告磨新鹏买的，未与原告签订过协议，不应赔偿；2.有些铺面不在被告磨新鹏名下。 被告名丞公司未提交书面意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条之规定，被告名丞公司有答辩、举证、质证的权利。被告名丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：南宁市那洪大道9号南宁恒大城综合楼项目开发商系南宁金碧恒大置业有限公司，该项目已取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。其中，南宁市江南区那洪大道XX号商铺登记于被告磨新鹏名下，XX号商铺备案登记至案外人杨俊名下。 2017年6月14日，杨俊与被告名丞公司签订一份《房屋出租（使用权转让）授权委托书》，杨俊委托被告名丞公司全权行使位于江南区房屋的出租和经营管理权利。2017年7月1日，被告磨新鹏及案外人赵建宁分别向被告名丞公司出具《授权书》，被告磨新鹏授权被告名丞公司对南宁恒大商业楼一层1XX号房进行开发、招商、管理，赵建宁授权被告名丞公司对南宁恒大商业楼一层1XX号房进行开发、招商、管理。 2017年7月20日，被告磨新鹏及案外人杨俊、赵建宁、赵允熙作为出租方，被告名丞公司作为承租方，共同签订一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：出租方的房屋为南宁市江南区那洪大道XXX号铺；房屋用途为租赁经营性使用；租赁期限为20年，即2017年8月1日起至2037年7月31日止;租赁期限届满后，被告名丞公司拥有单方面续约20年的权利，对此出租方予以认同并执行。 2018年2月28日，被告名丞公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《商铺使用权转让合同书》，合同主要内容如下：1.甲方将南宁市江南区那洪大道XXX号铺使用权转让给乙方，建筑面积共计4.36平方米（包含公摊面积）；2.交付时间为2018年6月30日前；3.本合同期满或因故提前终止合同后，乙方应立即返还该商铺及附属设施、设备；4.使用权转让自2018年7月1日至2038年6月30日止，以上日期届满后，乙方享有单方面主动续约10年的权利，且乙方无须再向甲方支付任何费用，即乙方自动取得该物业自2038年7月1日至2048年6月30日止的免费使用权；5.乙方在签署合同的同时缴纳首期款，首期为使用权转让金总款的60%，即72937元；乙方在市场交付前30天向甲方缴纳使用权转让金总尾款的40%，即48625元；乙方向甲方支付使用权转让金至甲方指定的赵炜的银行账户。被告名丞公司分别于2018年2月28日及2018年7月1日向原告出具两份《收据》，确认收到原告交付的摊位使用权转让费72937元、48625元。 庭审中，原告主张被告名丞公司并未实际交付案涉商铺，且原告主张被告名丞公司将包含案涉商铺在内的多间相邻商铺打通，分割为多个摊位。 2018年11月15日，本院在审理同类案件过程中，向南宁市规划管理局发函，询问被告名丞公司打通商铺是否须要再申请建设工程规划许可证。2018年11月26日，南宁市规划管理局函复称：我局规划许可是发给开发商，开发商通过买卖关系将部分房屋卖给购房者，且已取得不动产权证，故房屋购买者将三间相邻房屋打通的行为，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》（南府发〔2017〕24号）的规定，该涉嫌违法行为由城市管理综合行政执法机关负责查处。 本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《商铺使用权转让合同书》的性质问题。转让即买卖，而买卖合同转移的是标的物的所有权。从本案原告与被告名丞公司签订的《商铺使用权转让合同书》内容进行分析，双方约定转让商铺使用权，且约定了使用权转让期限，因此案涉合同不宜认定为买卖合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系终止后承租人须返还原物给出租人。本案中，原告与被告名丞公司约定被告名丞公司将商铺交由原告使用，原告支付相应的价款，合同到期后，原告应返还商铺，由此可见，案涉合同符合租赁合同的特征，应定性为租赁合同。 关于《商铺使用权转让合同书》效力问题。《商铺使用权转让合同书》系原告与被告名丞公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有拘束力。 关于原告诉请解除《商铺使用权转让合同书》的问题。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，由《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，明文规定。原告主张被告名丞公司将包含案涉商铺在内的多间相邻商铺打通，分割为多个摊位，对此，原告提交的多份照片予以证明，而被告名丞公司作为出租方，并未提出抗辩，应承担相应的不利后果。本院认为，被告名丞公司将房屋打通改为市场，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，该涉嫌违法行为可能由城市管理综合行政执法机关查处，影响到原告承租铺面使用。此外，《南宁市农贸市场管理办法》第十二条规定：农贸市场改造完成后，规划行政主管部门进行建设工程规划条件核实时，应当邀请商务、工商等行政主管部门共同核查农贸市场是否按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设。农贸市场未按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设的，不予通过建设工程规划条件核实；规划行政主管部门应当责令农贸市场业主进行改正，改正完成并通过建设工程规划条件核实后，方可组织验收、交付使用。现被告名丞公司将房屋打通改为市场后，未能提供证据证明通过建设工程规划条件核实，亦影响到原告承租铺面的使用。综上，被告名丞公司行为导致原告承租铺面目的无法实现，原告要求解除《商铺使用权转让合同书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告名丞公司返还转让金并赔偿损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。原告已向被告名丞公司交付了转让金121562元，合同解除后，原告诉请被告名丞公司返还该款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告名丞公司还应赔偿损失，按合同约定，被告名丞公司应于2018年6月30日前将合法铺面交付于原告，现被告名丞公司违约，原告主张从约定交付时间的次日起计算损失，于法有据，本院亦予以支持。被告名丞公司向原告赔偿的损失应以被告名丞公司尚欠转让金为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告名丞公司付清款项之日止。 关于原告要求被告磨新鹏对被告名丞公司的债务承担连带清偿责任的问题。本案租赁合同关系的双方当事人为原告与被告名丞公司，被告磨新鹏并非合同当事人，因此，原告要求被告磨新鹏对被告名丞公司的债务承担连带清偿责任的的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告黄光彬与被告广西名丞创展房地产投资有限公司于2018年2月28日签订的《商铺使用权转让合同书》； 二、被告广西名丞创展房地产投资有限公司退还原告黄光彬转让金121562元； 三、被告广西名丞创展房地产投资有限公司向原告黄光彬赔偿损失（损失计算方式：以被告广西名丞创展房地产投资有限公司尚欠转让金为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告广西名丞创展房地产投资有限公司付清款项之日止）； 四、驳回原告黄光彬的其他诉讼请求。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1465元，由被告广西名丞创展房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年六月二十二日 书记员  马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——