福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2099号 原告：连彩燕，女，1960年10月10日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹训坚，福建至理律师事务所律师。 被告：福州金辉居业房地产有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**金辉大厦**楼**酒店01，统一社会信用代码91350100M00010E72L。 法定代表人：董晟，董事长。 委托诉讼代理人：游艺铭，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙昱晓，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 原告连彩燕与被告福州金辉居业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告连彩燕的委托诉讼代理人赵浩、邹训坚、被告福州金辉居业房地产有限公司的委托诉讼代理人游艺铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连彩燕向本院提出诉讼请求：1．被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，按已支付房款2935753元的日0.01%标准从2019年8月28日起算至2020年3月27日为62531.5元；2．被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元的房屋出售给原告，原告支付购房款总价为2935753元。合同签订后，原告按合同约定如期支付房价款，双方在2018年8月28日办理了房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内完成房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被告逾期办理房屋权属登记手续，构成违约，应承担违约责任。 被告福州金辉居业房地产有限公司辩称，一、本案逾期办证非因金辉公司原因所致，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《商品房买卖合同》第十四条的约定，若非因金辉公司原因造成逾期办证的，金辉公司无需承担违约责任，故依法应驳回原告的全部诉讼请求。首先，本案逾期办证的根本原因是福州市国土部门在案涉土地权属存在瑕疵的情况下将项目地块公开出让，导致金辉公司在本案地块后续办证过程中才发现有1020平方米的土地与福州市协建房地产开发公司开发双翔新村的地块重叠，进而被迫卷入到该项目用地权属争议及后续规划调整风波，并最终因上述客观原因出现逾期办证的后果。鉴于案涉项目施工建设及竣工验收等其他环节金辉公司均保质保量如期完成，其中金辉公司于2018年6月26日完成五方竣工验收、2018年8月23日完成消防验收并符合商品房买卖合同约定的交付条件，并依约于2018年8月31日前通知包括原告在内的买受人办理房屋交接手续。故若没有“政府出让土地存在重叠”这一前因，显然就不会出现“逾期办证”这一后果。其次，金辉公司从始至终都是积极主动地协调政府部门，通过后续剔除重叠地块面积、申请调整规划指标碰壁以及重新恢复重叠地块等一系列举动来解决地块开发建设中出现的各种障碍。其中金辉公司于2018年11月2日办理《建设项目规划核实情况意见书》、2019年3月21日前完成竣工验收备案，并于2019年6月4日办理《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》，此时金辉公司办理不动产权登记手续仅尚缺《测绘数据备案情况通知单》，而该材料办理需恢复原剔除的1200平方米土地手续后才能办理。而恢复上述土地需报经市政府批准，且涉及第三方协建公司以及晋安区规划局等相关部门协助配合，在金辉公司多番努力并克服新冠疫情不利影响下，推动2019年9月注销重叠地块土地证、2020年1月福州市政府批准恢复重叠地块土地使用权并于2020年3月完成所有不动产总登记条件。故因办理上述手续流程时限等不可避免的障碍所导致逾期办证的发生不可归责于出卖人金辉公司。二、案涉重叠地块存在依法重新确权给金辉公司而无需调整规则指标的可能性。金辉公司“在规划未调整的情况下仍继续建设销售房屋”与案涉房产办证逾期并无关联，更谈不上存在“过错”。而若金辉公司当初选择停工等待，案涉房产将无法按期交付且相关房产证办理更是遥遥无期，这不仅将极大损害包括原告在内的广大购房者及拆迁安置居民的切身利益，也势必给金辉公司带来不可估量的巨大经济损失。首先，协建公司并不实质享有重叠地块的使用权、案涉重叠地块土地使用权完全存在依法恢复至金辉公司名下的可能性。由于协建公司在双翔新村征地时并未对重叠地块进行拆迁补偿，且事实上也未对地块上的建筑物进行过实际拆除，重叠地块长期以来是作为双坂村庙宇使用，故协建公司虽名义上拥有重叠地块土地使用权但并不具备实质性的权利。虽然2016年金辉公司为尽快建设开发而暂时选择将重叠地块剔除，但此时重叠地块客观上已由晋安区政府委托福州地源房屋征收工程处进行征收，并于2016年同双坂村庙宇理事会就征收补偿方案达成一致并按标准补偿完毕。鉴于此，金辉公司当初就意识到案涉重叠地块实际上可以通过注销协建公司产权并重新恢复给金辉公司的途径彻底解决权属争议。其次，金辉公司当初已按照政府会议纪要精神启动调整规划工作，但因不可克服的障碍导致规划指标无法调整。因协建公司在2002年就已注销且公司人员无法联系，故当初将重叠地块短时间内确权至金辉公司名下有难度，故《福州市十四届政府2016年第13次市长办公会议纪要》决定，“同意在保证案涉地块总建筑面积指标不变的前提下剔除与双翔新村重叠的地块面积；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因地块面积调整造成地块其他指标变更事宜由福州市规划局予以核实办理”。金辉公司在收到上述市政府会议纪要后就立即着手办理项目地块规划指标变更事宜，但福州市城乡规划局在研究后于2016年8月发函告知金辉公司，即便剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，仍会造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。上述福州市规划局的函件已清楚表明只有在金辉公司减少总建筑面积甚至取消一整栋楼的建设规划后才能满足国家各项建筑规划指标要求，但该减少面积的方案与市政府会议纪要规定的保持总建筑面积指标不变的精神明显不符，也势必极大损害金辉公司的合法权益。因此，金辉公司并非在可调整规划的情况下无视政府文件精神强行施工而造成办证逾期。再次，金辉公司在调整规划无法办理的情况下若停工等待，将严重损害购房户及拆迁安置户的利益。如前所述，案涉项目规划指标的调整客观上因国家建筑的强制性规范限制而无法按照政府会议纪要精神办理。但若案涉项目就此陷入停工待批状态，不仅会给金辉公司造成巨大的经济损失，也会给案涉地块等待回迁安置的居民（根据金辉公司与福州市城乡建设发展总公司签订的安置房回购协议，金辉公司应于2019年1月20日之前完成4万平方米安置房的建设）及广大购房户利益造成严重损害。若相关房产长期无法交付甚至出现烂尾，其引发的后果甚至会导致社会出现不安定、不稳定因素。有鉴于此，正因为重叠地块土地使用权存在重新恢复至金辉公司名下而无需调整规划指标的可能性，故金辉公司继续按照原政府部门审批的规划建设于法有据且有其合理性，并在客观上也保护了合同各方的最大利益，亦防止了损失的进一步扩大，金辉公司并不存在过错，而逾期办证也显然不可归责于出卖人金辉公司。最后，案涉项目出现逾期办证的根本原因是政府出让给金辉公司的地块上存在权属瑕疵，进而导致金辉公司案涉项目开发建设陷入进退两难的境地。而金辉公司后续剔除重叠地块面积、申请调整规划指标碰壁以及重新恢复重叠地块等一系列举动，事实上都是金辉公司为消除前述项目建设开发过程中本不应出现的障碍而做出的种种无奈之举和自救措施，金辉公司不存在过错。况且案涉地块在出让时存在重叠面积的情形亦属于由于不可预见、不能避免、不能克服的政府行为造成。因此即便最后的确出现逾期办证的情形，但其显然并非出卖人金辉公司原因造成。三、退一步说，即便假设金辉公司需承担责任，原告诉请的违约金标准过高、违约天数亦不合理，依法应当予以调减。首先，本案逾期办证的根本原因系政府行为造成的，且属于非常规事项的不可抗力，并给金辉公司带来巨大经济损失和不利影响。金辉公司已尽到最大努力配合协调政府消除土地权属瑕疵、保障回迁居民权益、减少自身及购房业主的损失，金辉公司不应承担任何逾期办证的违约责任。而退一步说，即便假设金辉公司需承担一定的责任，也应结合金辉公司在办理房屋所有权权属登记过程中，并不存在恶意违约、故意拖延办理手续的情形，调减违约金的计算标准。其次，我国法律对违约金的规定系以补偿损失为主。原告所主张的违约金金额应当与其所遭受的损失相当。由于金辉公司已按约向原告交付商品房，并未影响到原告的居住使用权，逾期办证也未给原告造成更多损失，且原告也从未举证证明其因逾期办证所遭受的具体损失数额。鉴于此，原告诉请按照已付购房款的日万分之一计算违约金，已明显高于原告的实际损失，依法应当予以调减。根据现有的相关司法案例，本案中的违约金至少应调整为日0.0025%。最后，2019年12月新冠疫情爆发后，金辉公司的办证进程亦受疫情及防控措施的直接影响，根据相关法律规定可作为不可抗力免责，即金辉公司至少还可在疫情影响范围内免除部分责任。有鉴于此，至少应扣减原告诉请中因新冠疫情影响导致金辉公司办证进程滞后的天数。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月24日，福州市国土资源局与金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让合同》，约定福州市国土资源局将坐落晋安区前屿路以南、连江中路以东、连潘棚户区改造项目A-12地块的2015-20号宗地的国有建设用地使用权出让给金辉集团有限公司，出让土地面积为28355平方米。2015年10月8日，被告与福州市国土资源局、金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定将《福州市国有建设用地使用权出让合同》的受让方、以及受让方今后相关的土地使用权证件，从本补充合同签订之日起变更为被告，被告承担原合同中受让方的一切权利和义务。嗣后，经被告与福州市国土资源局、福州市城乡建设发展总公司三方实地踏勘，三方于2016年1月27日就2015-20号宗地交地事宜签订《交地确认书》，明确：福州市国土资源局向被告按现状移交由福州市城乡建设发展总公司提供的土地，移交的土地面积为28355平方米，场地已基本平整，界址明确，交地时间为2016年1月20日。2016年2月3日，福州市规划局对2015-20宗地金辉·珑园项目总平面规划方案进行规划审核，并对主要规划指标作出批复。之后，因案涉项目地块有部分土地与双翔新村项目用地（已办理土地登记）重叠，经上报，2016年5月27日福州市人民政府市长办公会议对该土地重叠问题议定：在保证该地块总建筑面积指标不变的前提下，调整该地块出让用地面积，用地红线范围剔除与双翔新村项目重叠部分。由市国土资源局负责与被告签订补充合同，土地价款不变；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因调整出让用地面积且保持总建筑面积指标不变，造成该项目其他指标变更事宜由福州市规划局负责予以核实办理，涉及竣工修测、规划核实、消防、环保、人防、土地核验、预售许可等后续事项按该项目用地使用现状及福州市规划局重新调整后的宗地出让地块指标执行。 2016年6月2日，被告办妥讼争地块剔出重叠部分面积后的国有土地使用权证，使用权面积为27338平方米。2016年8月3日，福州市城乡规划局向被告发出《关于“宗地2015-20号”项目规划指标调整有关意见的函》，载明该局于2015年10月8日按土地合同约定的用地边界办理了金辉·珑园项目《建设用地规划许可证》，且金辉·珑园项目已按土地合同的用地边界办理了总平面规划审批及部分建筑建设工程规划许可证等手续。若按照剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，将造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。 2016年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落晋安区鼓山镇××路××号××＃楼××复式单元房屋，总价款2914943元。出卖人应当在2018年8月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。签约后，原告支付购房款总价为2914943元。被告于2018年8月份通知原告办理房屋交接手续，原告于2018年9月26日实际接收房屋。原告于2020年4月23日补差价款20810元。 因被告未根据变更后的用地边界调整建设工程规划，而是按照原规划方案施工建设，导致无法办理项目测绘数据备案。后经提请福州市人民政府审议，福州市人民政府于2020年1月15日作出［2020］13号专题会议纪要，在被告已按照调整前用地面积缴清土地出让价款，且重叠部分土地权属问题已经解决的情况下，同意按原出让合同履行，将原剔除的用地恢复至被告名下。2020年，被告取得恢复重叠部分的案涉土地不动产权证。2020年3月25日，被告办妥金辉·珑园1#-3#楼、5#-8#楼及7#、8#楼连接体的首次登记。2020年3月27日，被告向原告发出《办理不动产权证通知函》，原告于当日签收该通知函。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业服务公司专用收据复印件、《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同一、《交地确认书》、福州市城乡规划局关于金辉·珑园项目总平面规划方案技术审查的批复及图纸审查凭证复印件、［2016］13号福州市人民政府市长办公会议纪要复印件、榕国用2016第3××1号《国有土地使用证》复印件、《关于“宗地2015-20”项目规划指标调整有关意见的函》、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设项目规划核实情况意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书复印件、土地使用权注销证明复印件、［2020］13号福州市人民政府专题会议纪要、不动产权证书复印件、测绘数据备案情况通知单复印件、福州市不动产登记和房屋交易业务受理单复印件及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为，被告明知原规划方案不符合用地边界调整后的规划要求，却仍按原规划建设、销售房屋，由此导致后期办理首次登记手续拖延，这是本案逾期办证的根本原因，故被告关于其不具有逾期办证主观过错的抗辩意见，理由不能成立，不予采纳。被告于2018年9月26日交付房屋后，未在交房后的365日内即2019年9月26日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，其行为构成违约，原告请求被告按已付购房款的日万分之一计算支付自逾期之日即2019年9月27日起至2020年3月26日止（共182天）的逾期办证违约金53051.96元（2914943元×0.01%×182天），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张按入伙通知书载明的时间作为逾期办证违约金的起算点，与合同约定不符，不予采纳。原告补差价款20810元发生在被告不动产权证通知函送达之后，不应作为计算逾期办证的违约金基数。被告未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告以“原告主张的违约金标准过高”为由，请求调整违约金标准为日0.0025%，依据不足，本院不予采纳。新冠疫情爆发系在被告逾期办证之后，被告提供的证据不足以证明其办证进程受疫情及防控措施的直接影响，其主张在疫情影响范围内免除部分责任，依据不足，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州金辉居业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告连彩燕支付违约金53051.96元。 二、驳回原告连彩燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1363元，减半收取计681.5元，由被告福州金辉居业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。