广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3257号原告：张礼堂，女，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：李宝强，广东皓朗律师事务所律师。被告：鹤山市万泰物业投资有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX753B。法定代表人：李思谕。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永锋，广东焯群律师事务所律师。第三人：李碧云，汉族，住广东省江门市蓬江区。第三人：冼永坚，男，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告张礼堂与被告鹤山市万泰物业投资有限公司（以下简称万泰公司）、第三人冼永坚、李碧云建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序,于2020年3月26日依原告申请追加冼永坚、李碧云作为本案的第三人参加诉讼，分别于2019年10月30日、2020年3月12日、2020年4月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告张礼堂及其委托诉讼代理人李宝强，被告万泰公司的委托诉讼代理人林胜强、苏江榕（后被撤销委托）到庭参加了诉讼；第二次开庭审理，原告张礼堂及其委托诉讼代理人李宝强，被告万泰公司的委托诉讼代理人林胜强、梁永锋到庭参加了诉讼；第三次开庭审理，原告张礼堂及其委托诉讼代理人李宝强，被告万泰公司的委托诉讼代理人林胜强到庭参加了诉讼，第三人冼永坚、李碧云经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。张礼堂向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将位于鹤山市共和镇共和大道136-3号和136-4号的房屋过户给原告（房屋价值为人民币1400000元）；2.房屋过户费用由被告负担；3.被告赔偿原告租金损失330000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年7月12日，原告与被告签订《合作开发协议》（合同原乙方为戚军毅后变更为被告），约定由原告以鹤国用(2009)第XXXX3号国有土地使用权与被告共同开发鹤山市共和镇共和大道万和苑项目，项目开发建设时间为24个月，项目开发后原告取得投入项目的土地上盖的首层商铺的所有权，合同还约定了违约责任以及争议的解决筹事项。合同签订后，合作项目由于被告的原因延迟至2013年3月动工，直至2019年9月被告才通知原告收铺，鉴于被告单方制作的《收铺确认书》条款违反原合同的约定，原告并没有签字接收。原告的商铺属于经营性商品房，通常其商品价值主要以收取租金的形式加以实现，被告逾期交付时间长达4年多，应对原告的租金损失（租金暂按每月每平方米30元计算，具体数额按鉴定结论进行变更）。承担赔偿责任。另外，在收到被告的收铺通知后，原告到不动产部门查询得知，被告擅自以公司的名义办理了涉案房产的不动产登记证，该行为明显违反合同第五条的约定己构成违约，被告应立即将涉案房产过户至原告名下。同时，由于被告擅自办证导致商铺的过户属于二次交易，商铺二次交易的税费远远高于首次购入的税费，故涉及二次交易的过户税费用应由被告负担。综上所述，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，请法院依法判决。经对涉案商铺的租金损失司法鉴定后，原告于2020年3月5日变更第3项诉讼请求为：请求被告赔偿原告租金损失456506.34元。万泰公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。一、《合作开发协议》约定原告不参与后期开发建设，仅享受投入土地上盖的首层商铺面积的所有权与处分权，依据相关法律规定，原告仅享受收益，不需要承担风险，协议的性质应该土地使用权转让合同，本案案由不应为合资、合同开发房地产合同纠纷。依据原告提供的《合作开发协议》，第四条，“3、双方合作后，甲方不再参与项目的后期开发建设”以及第五条“1、项目开发完成后，甲方取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积（除去住宅公共楼梯占用面积）的所有权与处分权。”、“2、乙方取得余下的二至六层所有住宅面积的所有权以及处分权”。可见，在合作开始之前，原告与答辩人双方已约定好涉案土地转让的对价，无论项目完成后是否盈利，甲方只收取固定利润（投入项目的土地上盖的首层商铺面积的所有权及处分权），不符合合资、合作开发房地产合同的基本法律特征。同时，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”依据原告提供的《合作开发协议》中，原告负责提供土地，合作后不参与项目的后期开发建设，不承担经营风险，只固定收取利润（投入项目的土地上盖的首层商铺面积的所有权及处分权），应属于土地使用权转让纠纷。二、原告存在不诚实的行为，原告提供的《合作开发协议》存在篡改合同的嫌疑，答辩人不是合同的主体，不是本案适格的被告。原告提供的双方签订《合作开发协议》中，最后一页双方盖章确认部分存在明显的不合理。《合作开发协议》的第5页的最后，有甲方的签名，但后一页页数却是1，同时再有甲方的签名，乙方万泰公司的盖章。以及《合作开发协议》的签订时间明显不合理，2010年7月12日，答辩人未成立（答辩人的成立时间为2010年12月14日），因此答辩人不可能在2010年7月12日与原告签订《合作开发协议》。三、退一步说，法院认为答辩人是适格的主体，依据约定，答辩人同意交付鹤山市共和镇共和大道136-5号和136-6号商铺给原告。原告提供的土地使用权出让证明资料仅表示其土地使用权面积为200平方米，依据宗地图（编号为XXXX89）以及当时约定，鹤山市共和镇共和大道136-5号和136-6号的对应的土地为原告的土地，故此，答辩人同意交付鹤山市共和镇共和大道136-5号和136-6号的商铺给原告。四、答辩人与原告之间签订的《合作开发协议》中未明确约定项目建设时间，只约定了项目预计动工时间，不应以预计的时间来认定约定交付时间，据此来计算原告的租金损失。1、根据《合作开发协议》第二条第4款“项目计划建设期：项目预计2010年10月30日动工”的约定，该合作开发项目并未明确约定动工时间和完工时间。在项目开发前，原告在《合作开发协议》上签字，即了解万和苑项目的动工、施工时间可能会有变动。2、实际上，项目已在2018年9月29日竣工验收，在竣工验收后，答辩人积极履行向原告主张要求收铺，更已在2018年8月2日向其丈夫寄出收铺资料，但原告迟迟不肯配合完成相应工作，因此由此造成的损失，包括但不限于租金损失，应由原告个人承担。五、《合作开发协议》中未约定答辩人交付商铺的时间，更未约定交付首层商铺面积的所有权及处分权需要支付违约金，原告以不存在的实际损失为由要求答辩人支付租金损失，无事实与法律依据。《合作开发协议》中第八条违约责任，未有约定乙方（答辩人）延迟交付商铺需要承担的违约责任。在无合同约定的情况下，原告主张损失无事实与合同依据。此外，原告的租金损失的计算方式、起算点、租金数额均未能提出依据，答辩人不确认原告的损失以及损失的数额。六、原告曲解了房地产开发过程中的权属问题，答辩人作为房地产的开发者，在项目竣工验收后，需要到相关部门进行确权后再销售，此转让房产方式不属于二次交易，原告不应以此为理由不缴纳约定由原告支付的税费。1、依据房地产开发项目的流程，答辩人作为开发商，需要向登记机关申请办理初始登记，登记机关均是直接将全部产权登记在开发经营企业名下的。在领取房地产权属证明书，开发商才可以转让商铺、住宅等给他人。不存在原告所述的“擅自办理涉案房产的不动产登记证”一说。2、根据《合作开发协议》第五条第1点“项目开发完成后，甲方取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积（除去住宅公共楼梯占用面积）的所有权及处分权，该商铺销售过户，税费由甲方负责支付”，协议中明确约定商铺销售过户费用由甲方（张礼堂）支付，即由原告支付。原告要求答辩人支付销售过户的税费没有事实与法律依据。七、作为土地使用权转让，原告在收到标的商铺后，应该向答辩人退还全部股份，并依据约定承担相应税费。如上所述，《合作开发协议》的性质为土地使用权转让，依据《合作开发协议》的第五条，“该商铺销售过户，税费由甲方负责支付”，销售过户过程中所产生的税费，应包括进行入股、退股过程中的税费。因此，答辩人在收到标的商铺后，应该向公司退还全部股份，并依据约定承担相应税费。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人李碧云、冼永坚在（2019）粤0784民初3256号案庭审中共同述称，认为鹤山市共和大道136号之一至之四的商铺是李碧云与冼永坚共同所有，不是李享飞与张礼堂共同所有的。第三人李碧云、冼永坚明确在本案中的证据及意见与（2019）粤0784民初3256号案庭审记录一致。经审理查明：2010年7月12日，原告张礼堂与被告万泰公司签订《合作开发协议》，张礼堂为甲方，万泰公司为乙方，内容有：“第一条：经过双方充分协商，就共同开发位于鹤山市共和镇共和大道西侧的商住楼达成一致意见，特签订本协议。第二条：……4、项目预计2010年10月30日动工，房屋建设时间为24个月。第三条：1、甲方以出让方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用证编号为：鹤国用（2009）第001793号；国有土地使用期限终止日期为2079年3月10日，面积为200平方米……第四条：……2、甲方以自有土地使用权作价入股鹤山市万泰房地产开发公司，并协助乙方办理合并土地使用权证及办理项目开工前的一切必要手续的费用……3、双方合作后，甲方不再参与项目的后期开发建设……（三）合作方式。1、该项目的开发全部以鹤山市万泰房地产开发公司的名义进行，甲方以自有土地使用权出资、作价入股的形式和乙方共同成立鹤山市万泰房地产开发公司，甲方积极配合并授权乙方办理合并土地使用权证及协助乙方办理开工前的一切必要手续的费用。甲方对项目工程进度及工程质量有监督权……第五条：1、项目开发完成后，甲方取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积（除去住宅公共楼梯占用面积）的所有权及处分权，该商铺销售过户，税费由甲方负责支付。（住宅公共楼梯占用面积乙方以每平方米1500元补偿给甲方）。2、乙方取得余下的二至六层所有住宅面积的所有权及处分权，该房屋销售过户税费由乙方负责支付……”，协议还约定了违约责任等其他事项。另查明：涉案的房地产开发项目使用的坐落鹤山市共和镇共和大道的土地（面积800平方米），权利人为李享飞、张礼堂、李碧云、冼永坚，原告张礼堂分摊面积200平方米，土地证号：鹤国用（2009）第0017**。李享飞与张礼堂系夫妻关系、李碧云与冼永坚系夫妻关系。坐落鹤山市共和镇共和大道136号之一、鹤山市共和镇共和大道136号之二、鹤山市共和镇共和大道136号之三、鹤山市共和镇共和大道136号之四、鹤山市共和镇共和大道136号之五、鹤山市共和镇共和大道136号之六、鹤山市共和镇共和大道136号之七、鹤山市共和镇共和大道136号之八共8卡商铺已经取得不动产权登记，权利人为被告万泰公司。庭审中，被告万泰公司确认上述共和镇共和大道136号之一至之八的8卡铺位属于李享飞、张礼堂、李碧云、冼永坚共同共有，原告确认诉讼请求中的鹤山市共和镇共和大道“136-3”、“136-4”对应上述“136号之三”、“136号之四”。庭后，李享飞、张礼堂与李碧云、冼永坚达成《对共和镇共和大道136号之一至之八商铺的协议书》，内容为：“一、四方确认位于鹤山市共和镇共和大道136号之一、鹤山市共和镇共和大道136号之二的两卡商铺归李享飞所有；二、四方确认位于鹤山市共和镇共和大道136号之三、鹤山市共和镇共和大道136号之四的两卡商铺归张礼堂所有；三、四方确认位于鹤山市共和镇共和大道136号之五、鹤山市共和镇共和大道136号之六的两卡商铺归李碧云所有；四、四方确认位于鹤山市共和镇共和大道136号之七、鹤山市共和镇共和大道136号之八的两卡商铺归冼永坚所有；五、法院可以根据上述的协议内容先行确定商铺的权属，四方均无异议……”。还查明：被告万泰公司提供建设工程竣工验收报告2份，竣工验收报告显示万和苑1#、2#商铺住宅、3#、5#商铺住宅于2018年9月29日竣工验收。被告万泰公司提供投递挂号信签收回执图片、邮件清单、收铺通知书，证明万泰公司于2018年8月2日向李享飞邮寄送达收铺通知书，原告对被告万泰公司提供的该些证据的三性无异议。现原告认为被告未按《合作开发协议》约定交付鹤山市共和镇共和大道136号之三、鹤山市共和镇共和大道136号之四的两卡商铺，遂诉至本院，请求被告交付商铺、支付过户费及赔偿租金损失。原告为证明其租金损失，向本院申请司法鉴定，本院依法摇珠确定广东恒信保险公估有限公司为本案的鉴定机构。广东恒信保险公估有限公司于2020年1月20日出具《评估报告》，评估结论为：张礼堂主张的粤（2019）鹤山市不动产权第0019202号和粤（2019）鹤山市不动产权第**房产证载明的广东省鹤山市共和镇共和大道136-3号商铺（面积：111.43㎡）、136-4号商铺（面积：101.82㎡）自2012年11月至2020年1月9日的租金评估计算结果合计为456506.34元。原告为此支出本案鉴定费14865元、补充鉴定费782.24元（与李享飞案的补充鉴定费一起实际缴交了4177元，其中李享飞案为3394.76元，即本案的补充鉴定费实缴金额为782.24元），本案鉴定费合共15647.24元。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案立案时的案由是合资、合作开发房地产合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”、第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，可见“共担风险”是合作开发房地产合作的基本内容，根据涉案《合作开发协议》的内容，原告以土地使用权作出资，建成后原告取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积，即以土地使用权投资的原告不承担经营风险，只收取固定利益，可见，当事人的真实意思表示并不是进行所涉房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，涉案《合作开发协议》实质上是土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第5点：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”的规定，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。一、关于原告张礼堂请求被告万泰公司立即将位于鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四的房屋过户给原告的问题。庭审中，被告万泰公司确认共和镇共和大道136号之一至之八共8卡商铺的权属应归李享飞、张礼堂、李碧云、冼永坚四人所有。根据原告提供的证据及被告万泰公司的确认，涉案鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四商铺原所对应的土地使用权属于李享飞、张礼堂、李碧云、冼永坚四人共同共有，四人于庭后达成《对共和镇共和大道136号之一至之八商铺的协议书》，确认鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四的两卡商铺归原告张礼堂所有。《合作开发协议》是原被告双方的真实意思表示，双方应按协议约定诚实信用、全面履行合同义务，《合作开发协议》明确约定项目开发完成后，张礼堂取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积的所有权及处分权，即原告张礼堂依法取得鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四两卡商铺的所有权，现该两卡商铺登记在被告万泰公司名下，被告万泰公司应向原告交付该两卡商铺，并办理好过户手续，故原告请求被告万泰公司将位于鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四的房屋过户给原告，理据充足，本院予以支持。二、关于原告请求房屋过户费用由被告负担的问题。原告认为“被告擅自以公司的名义办理了涉案房产的不动产登记证，该行为明显违反合同第五条的约定己构成违约，被告应立即将涉案房产过户至原告名下。同时，由于被告擅自办证导致商铺的过户属于二次交易，商铺二次交易的税费远远高于首次购入的税费，故涉及二次交易的过户税费用应由被告负担”。本院认为，涉案《合作开发协议》约定张礼堂协助万泰公司办理合并土地使用权证及办理项目开工前的一切必要手续的费用，项目的开发全部以万泰公司的名义进行，项目开发完成后，张礼堂取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积（除去住宅公共楼梯占用面积）的所有权及处分权，该商铺销售过户，税费由张礼堂负责支付。由此可见，协议所涉的房地产开发项目由被告万泰公司负责，土地使用权证亦由被告万泰公司办理合并，项目开发完成后，房屋由开发商被告万泰公司确权，先行登记至其名下，随后是可以过户到原告张礼堂名下的，被告的先行确权行为符合现时的不动产登记的相关规定，过户给张礼堂并不会产生二次交易的税费。《合作开发协议》亦明确约定了涉案商铺的销售过户税费由张礼堂负责支付，故原告张礼堂请求房屋过户费用由被告负担，没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。三、关于原告请求被告赔偿租金损失456506.34元的问题。原告请求租金损失自2012年11月计至2020年1月9日，按评估报告为456506.34元。原告认为：按《合作开发协议》约定，项目应于2010年10月30日动工，建设时间为24个月，由于被告的原因延迟至2013年3月动工，直至2019年9月被告才通知原告收铺，鉴于被告单方制作的《收铺确认书》条款违反原合同的约定，原告并没有签字接收，原告的商铺属于经营性商品房，通常其商品价值主要以收取租金的形式加以实现，被告逾期交付时间长达4年多，应赔偿原告的租金损失。被告则认为：《合作开发协议》并未约定商铺交付时间以及延期交付的违约金等事宜，不应以预计的时间来认定交付日期从而计算原告的租金损失。本院认为，根据《合作开发协议》的约定，项目预计2010年10月30日动工，房屋建设时间为24个月，项目开发完成后，张礼堂取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积（除去住宅公共楼梯占用面积）的所有权及处分权。由于双方约定项目是“预计2010年10月30日动工”，该时间约定并不十分明确，可视为没有约定，但双方对项目开发建设时间为24个月是有明确约定的。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》，项目的实际开工时间为2013年8月22日，而《合作开发协议约定》明确约定了房屋建设时间为24个月，那么涉案项目应于2015年8月22日建成，但项目实际竣工验收时间为2018年9月29日，也是远超出合同约定的24个月工期的，故被告应对延迟交付期间（2015年8月22日至2018年9月29日）造成的原告损失承担赔偿责任。至于2018年9月30日后的损失，由于被告万泰公司已经于2018年8月通知原告收铺，已经履行了通知的义务，但由于双方在签订《合作开发协议》时对商铺的位置约定不明确，双方均有一定的过失，张礼堂等四人也是在在开庭后协商才能确定上述8卡商铺的权属，因此，原告请求的2018年9月30日后的租金损失不再支持。原告的租金损失以鉴定机构出具的鉴定报告为参考，根据该评估报告，涉案商铺2015年年度租金为47684.41元、2016年年度租金为77860.13元、2017年年度租金为75725.93元、2018年年度租金为74466.90元，如前所述，被告应对2015年8月22日至2018年9月29日期间的原告损失承担赔偿责任，被告应赔偿原告的租金损失金额核算如下：2015年17219.37元[47684.41元÷12个月÷30天×10天+47684.41元÷12个月×4个月]、2016年77860.13元、2017年75725.93元、2018年55643.32元[74466.90元÷12个月×8个月+74466.90元÷12个月÷30天×29天]，共计226448.75元（17219.37元+77860.13元+75725.93元+55643.32元），即被告应赔偿原告租金损失226448.75元。至于鉴定费承担的问题。原告支出的本案鉴定费15647.24元，本院依法采信并支持原告租金损失金额226448.75元，参照该数额占评估报告租金损失数额比例计算鉴定费的负担，被告应负担鉴定费15647.24元×（226448.75元÷456506.34元）=7761.77元，原告应承担余下鉴定费7885.47元（15647.24元-7761.77元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告鹤山市万泰物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于鹤山市共和镇共和大道136号之三和136号之四的房屋过户给原告张礼堂；二、被告鹤山市万泰物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张礼堂租金损失226448.75元；三、驳回原告张礼堂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20370元，保全费5000元，诉讼费合计25370元（原告已预交），由原告张礼堂负担1518.55元，被告鹤山市万泰物业投资有限公司负担23851.45元。原告多缴的诉讼费23851.45元由本院予以退回；被告鹤山市万泰物业投资有限公司应向本院补缴诉讼费23851.45元。本案鉴定费15647.24元，由原告承担7885.47元，被告承担7761.77元，原告已预交鉴定费15647.24元，被告应向原告返还鉴定费7761.77元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈洽胜人民陪审员  黄玲玲人民陪审员  钟献威二〇二〇年六月十一日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜