河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初3207号 原告：陈某，女，1980年3月24日出生，汉族，户籍地北京市西城区。 委托诉讼代理人：邓金超，三河市燕郊民信法律服务所法律工作者。 被告：三河园方房地产开发有限公司，住所地廊坊市三河市燕郊开发区燕顺路西侧、高尔夫路北侧，统一社会信用代码91131082748480227G。 法定代表人：陈权威，系公司董事长。 委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。 被告：三河市和合物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区枣林村西，统一社会信用代码91131082787016507C。 法定代表人：王**，系公司总经理。 委托诉讼代理人：叶一舟，河北京拓律师事务所律师。 原告陈某与被告三河园方房地产开发有限公司（以下简称园方地产）、被告三河市和合物业服务有限公司（以下简称和合物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人邓金超、被告园方地产委托诉讼代理人韩晶华、被告和合物业委托诉讼代理人叶一舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.二被告支付地下室维修费244823.71元；2.二被告支付原告财产损失10000元；3.二被告支付原告地下室渗水导致无法使用的损失720000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：二被告赔偿原告地下室新风系统损失30000元；二被告赔偿原告地下室装修损失100000元。变更诉讼请求：将上述第1、2项诉请合并，即二被告对涉案房屋地下室进行维修并支付维修费244823.71元。事实和理由：2006年7月5日，原告与被告园方地产签订了《商品房买卖合同》，原告购买园方地产开发的位于燕郊开发区房屋，房屋结构为地上二层、地下**。2008年房屋交付后，原告进行了墙壁粉刷等简单装修。2008年9月26日，原告发现地下室一间房屋墙面出现发霉、墙皮脱落现象，在雨天时甚至渗水。原告放在地下室的家具、财物也因潮湿出现损坏。原告随即通知被告和合物业漏水情况并要求其查找原因、进行维修。二被告开挖地下室外墙周围地面检查发现地下室外部存在外墙及防水层裂缝、外墙周围回填土有大量杂物、不知用途的墙角钢筋穿过墙体等情况。二被告对涉案房屋污水池进行了维修，但情况并未改善，仍存在返潮和漏水现象。原告再次要求二被告检查核实漏水部位及原因，二被告承认漏水原因确实系房屋质量问题，但始终未能修复存在的质量问题。时至今日，漏水情况仍未改善。由于地下室返潮、渗水，地下室的物品和装修出现损坏，地下室完全无法使用，造成地上二层也阴冷潮湿，无法正常使用。综上，被告园方地产交付的房屋存在质量问题，被告和合物业未能妥善维修房屋，原告的合法权益受到了极大的侵害。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告园方地产辩称，原告的诉求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回。第一，本案案由为财产损害赔偿纠纷，但其并未对原告的财产实施任何损害行为，不应承担赔偿责任。第二，原告与其于2006年7月5日签订《商品房买卖合同》购买了华堂花园别墅B-290号别墅，原告于2007年6月13日办理入住手续，涉案房屋经依法验收合格，且符合合同约定的交付条件和标准，也经原告验收后交付。原告于2007年9月16日提出装修申请并实际进行了装修。现原告主张房屋存在质量问题，其不予认可，应由原告举证证明。第三，《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。园方地产有充足的证据证明涉案房屋包括地下室质量符合工程建设强制性标准，也符合合同约定，原告的主张缺乏依据。另外，原告陈述地下室存在返潮、渗水、漏水三种情况，地下室在雨季存在返潮现象实属正常，其他别墅地下室存在类似情况，不属于质量问题；对于渗水、漏水情况不予认可，涉案房屋及地下室经过原告装修，渗水、漏水现象是否与装修有关无法厘清，原告对此负有举证责任。第四，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，保修期内质量缺陷的保修责任主体是施工单位，故园方地产不是承担涉案房屋保修责任的主体。上述办法第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，《住宅质量保证书》第二条约定对墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期为1年。原告已经入住涉案房屋11年，已经超过保修期，且园方地产不认为房屋存在渗漏问题。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告和合物业辩称，第一，涉案房屋不存在质量问题。根据《工程质量保修合同》、《建设工程竣工验收报告》可以看出，涉案房屋不存在质量问题。第二，原告所称房屋漏水问题已超过保修期。原告于2007年6月13日收房后一直正常交纳物业费，直到2009年才向物业公司提出漏水问题，此时已经超过一年保修期，况且原告于2007年9月对涉案房屋进行了装修，无法确定漏水的原因。第三，即使涉案房屋存在质量问题，因该部分属于业主私有，物业没有法定维修义务，其损失与物业公司无关。综上，要求物业公司承担维修义务缺乏法律规定或者合同约定，请求驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告房屋地下室受损的赔偿责任主体问题。通过原、被告的陈述可知，原告于2009年曾向物业公司提出地下室漏水一事，但至今并未得以解决。本院经审查认为，原告地下室渗水原因经鉴定为“房屋外墙防水交接处细部构造处理不良导致外部雨水沿墙面深入室内且地下室内通风不良，潮气不易排出所致”，原告于2009年向和合物业主张权利至本案起诉之日已近9年，超出了园方地产的保修期限，被告和合物业未在保修期内要求园方地产对漏水部位进行维修，其作为该小区的物业服务单位，不受保修期限的限制，其对业主外墙出现的问题未尽维修义务，理应对此造成的损失承担赔偿责任。2.原告的合理财产损失价值。原告在法定期限内提交的财产损失包括：国画两幅；娟秀画两幅；网球拍三只；实木地柜一个；板材框架柜子一个；奇石实木框架装饰板一套；插座三个、开关三个；原告清纯照片一幅；变形台球桌；地下室装修以及修复方案确定的损失。后原告申请补充评估事项，包括：卫生间地下室门及门框、洗衣房门及门框、设备间门及门框、两个储藏室门及门框、储藏室的吊灯、卫生间及楼梯的射灯、变电箱、台球桌；艺术品国画三幅、绢画一幅。后原告自行放弃对艺术品国画三幅、刺绣画一幅的价值评估。本院依法委托河北岳诚资产评估有限公司对上述事项进行价值评估，河北岳诚资产评估有限公司出具冀岳诚评报字（2020）第011号评估报告，确定地下室屋顶、墙面、地面、插座、开关、实木门、外墙防水层及拆除和保洁、垃圾清运费8项损失评估值为81900元。本院对此评估报告的证据效力予以认定。原告为此支付评估费2000元。对于原告主张的损失价值偏低与被告主张的损失价值偏高，因双方均未提交证据予以证实，故本院不予采信。对于原告主张的新风系统损失30000元及地下室装修损失100000元，因其在法定期限内未交纳案件受理费，视为原告自行放弃该两项主张，本院不予受理。对于原告主张的房屋无法使用产生的损失720000元，原告要求按照每月对外出租获取租金利益25000元计算，本院认为，原告并未举证证明涉案房屋地下室受损期间房屋处于出租状态，但考虑涉案房屋地下室出现问题至起诉之日已长达9年，且地下室长期受潮势必给日常生活的正常使用产生一定影响，故本院酌定该部分损失为20000元。另，原告对地下室漏水原因申请鉴定支出鉴定费10000元。综上，原告的合理财产损失为113900元。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告园方地产于2006年7月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买坐落在三河市燕郊开发区。被告园方地产于2007年6月13日将涉案房屋交付原告，交付状态为毛坯房。原告收房后对涉案房屋进行了装修。2009年，原告向被告和合物业提出房屋漏水问题，但始终未予解决。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋地下一层漏水原因及修复方案进行鉴定，本院依法委托沧州科技事务司法鉴定中心对委托事项进行鉴定，沧州科技事务司法鉴定中心出具沧科司鉴【2018】建字第89号司法鉴定意见书，明确漏水原因是因房屋外墙防水交接处细部构造处理不良导致外部雨水沿墙面深入室内且地下室内通风不良，潮气不易排出所致。对漏水问题的维修方案确定为：1.将地下室发霉、脱皮的墙面、顶棚装饰层剔除至基层，杂物清除干净，刮腻子两遍、刷乳胶漆两遍；2.将地下室外墙防水按原施工设计图纸要求，重做防水。原告为此支出鉴定费10000元。被告园方地产对上述鉴定意见书及维修方案不予认可，申请重新鉴定，原告不同意园方地产重新鉴定的申请，本院经审查认为，园方地产的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的重新鉴定情形，故未予准许。后园方地产对鉴定意见提出书面异议，沧州科技事务司法鉴定中心出具《回复函》，并未改变鉴定意见书确定的结论。原告申请对维修方案所需维修费用及财产损失进行评估，本院依法委托河北岳诚资产评估有限公司进行价值评估，冀岳诚评报字（2020）第011号评估报告确定损失评估值为81900元。另，涉案房屋地下室长达9年处于受潮状态，给原告的正常使用产生一定影响，本院酌定损失为20000元，加之原告支出的鉴定费10000元与评估费2000元，原告因房屋地下室受潮产生的合理损失共计113900元。 本院认为，侵害民事权益，依法应当承担侵权责任。本案被告和合物业作为原告所在小区的物业服务单位，在原告房屋地下一层出现问题后未积极履行物业服务义务，导致房屋超过保修期，被告和合物业应对原告房屋外墙防水问题给原告造成的损失承担赔偿责任。原告的各项合理损失数额113900元在事实认定部分已经叙明，这里不再赘述。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告三河市和合物业服务有限公司于本判决生效后三日内给付原告陈某各项财产损失共计113900元。 二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13548元，由原告陈某负担10970元（已预交），被告三河市和合物业服务有限公司负担2578元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  武晓红 人民陪审员  刘国田 人民陪审员  邓世铜 二〇二〇年六月二十七日 法官 助理  刘 颖 书 记 员  王 芳