湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4583号原告刘开金。委托诉讼代理人冯亮，湖北人从众律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人余翔，湖北人从众律师事务所律师（一般代理）。被告刘太平。委托诉讼代理人刘浩，湖北乾行律师事务所律师（特别授权）。原告刘开金与被告刘太平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，刘太平于2019年8月29日申请对双方争诉的姚集街东进街新菜场西南角二号楼四层、五层的房屋及装修现值予以重新鉴定评估。后经本院委托，湖北国泰房地产估价咨询有限公司于2020年5月11日作出国泰（2019）估（司）字第030号房地产估价报告（本院于2020年6月10日收件）。原告刘开金的委托诉讼代理人余翔、被告刘太平及其委托诉讼代理人刘浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。自2020年1月23日至4月8日期间为武汉市疫情防控指挥部宣布实施疫情管控措施之日至恢复正常工作秩序之日，期间审限予以扣减。原告刘开金向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失345188元及评估费用14380元，共计359568元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告刘开金主张的事实和理由：2014年2月26日，原告刘开金与被告刘太平签订了《房屋买卖协议》，原告购买被告位于武汉市黄陂区姚家集街东进街新菜场西南角二号楼四楼及五楼的房屋。双方约定房款为280000元，原告支付230000元房款后即搬入该房屋内居住至今。在5年之后，被告起诉原告要求解除合同。2019年7月15日，法院作出（2019）鄂0116民初2610号民事判决，认为原告与被告签订《房屋买卖协议》所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，属于无效合同。经具备资质的价格鉴定评估机构对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位现行总价为575188元。原告为此支出评估费用14380元。以评估价值575188元减去原告已经支付的购房款230000元，原告的损失为345188元。原告认为：被告刘太平作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担责任。应当赔偿原告因此所受到的损失345188元和承担鉴定费用14380元。请求支持原告的上述诉讼请求。被告刘太平辩称：对房屋买卖协议的真实性无异议；对黄陂区人民法院作出的2610号民事判决书的真实性无异议；对原告提交的评估报告不予认可，1、从房屋的实际情况来看，4楼和5楼的结构不一样，4楼是标准住宅，5楼是防雨和隔热的功能，其高度没有4楼高，5楼并不属于标准住宅，当时买卖时也是作价100000元卖给原告的，而评估报告是对4楼和5楼按照总的面积计算，因此我方不认可；2、房屋价值是按照黄陂区百秀街、百锦街的房屋价值标准进行评估的，两者的房屋性质不一样；3、关于房屋装修的评估价值，我方认为对于能够移动的、拆除的、搬动的东西，原告退房时已经搬出，不存在折价补偿等问题。对于地板砖、阳台砖等不能拆除的，其可以和我方协商折价收回。门套等一些物件用了很多年也老旧了，不存在赔偿的情况；我方认为评估报告作出的评估价值高于市场价值，请求驳回其诉讼请求。本院根据双方当事人提交证据及庭审质证意见，确认以下案件事实：刘太平系黄陂区姚家集街刘湾新湾村民，因2010年姚家集街政府规划修建新农贸市场，其在刘湾新湾原有老房屋一栋被拆除，后刘太平选择了新农贸市场西南角的属于姚家集街姚集村的一块土地做地基，于2011年9月新建了五层砖混结构楼房一栋，该房屋至今未办理土地证和房产证。刘开金系黄陂区姚家集街牌楼村苏家田村民。2014年2月26日，刘太平（甲方）与刘开金（乙方）签订了一份房屋买卖协议，双方约定：甲方将位于姚家集街道东××菜场西南角××层砖混结构房屋第四层、第五层两层出售给乙方；该房屋第四、第五两层总售价为人民币280000元；付款方式：首付140000元，2014年底以前付50000元，2015年底以前付60000元，2016年底以前付30000元；甲方负责此房办理《土地使用证》和《房屋产权证》，一切费用由甲方承担。若政策允许过户到乙方，过户费用甲乙双方各承担一半；购房总款付清后，乙方将取得该房屋第四层及五层之产权，将来乙方自住、出租、转让等甲方均不得干涉，但乙方不得破坏该房屋结构，如将来拆迁，乙方拥有该房屋五分之二（即四、五层）之权益及相应补偿款费；此协议经甲、乙双方签字后，双方不得违约。如违约则由违约方承担房屋总价30%的赔偿金。乙方尾款到期未付，则甲方有权处理该房屋。并处欠款3%的月息。后刘开金陆续向刘太平交付房款230000元，余款50000元一直未付。2019年5月5日，刘太平诉至本院，以刘开金尾款到期未付，违反协议约定为由要求解除上述房屋买卖协议。2019年7月15日，本院作出（2019）鄂0116民初2610号民事判决书，认定：2014年2月26日刘太平与刘开金签订的《房屋买卖协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，该《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。并判决如下：一、刘太平与刘开金于2014年2月26日签订的《房屋买卖协议》无效。二、刘开金于本判决生效后九十日内将坐落于姚家集街东进街新菜场西南角自建楼房中的第四层、第五层房屋腾空后返还给刘太平。三、刘太平于本判决生效后九十日内返还刘开金购房款230000元。该判决双方均未提起上诉，已发生法律效力。后经刘开金委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2019年7月20日作出鄂循价鉴（2019）01097号价格鉴定评估报告书，意见为：武汉市黄陂区姚家集街东进街新菜场西南角二号1单元楼四楼和五楼房屋的现时价值在评估基准日（2019年7月10日）的价值为480958元；湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2019年7月20日作出鄂循价鉴（2019）01098号价格鉴定评估报告书，意见为：武汉市黄陂区姚家集街东进街新菜场西南角二号1单元楼四楼和五楼房屋装饰装修的现时价值在评估基准日（2019年7月10日）的评估价值为94230元。刘开金支付了鉴定费14379.7元。刘开金于2019年8月1日向本院提起诉讼，要求判令刘太平赔偿其损失345188元及评估费用14380元，共计359568元。刘太平于2019年8月29日申请对双方争诉的姚集街东进街新菜场西南角二号楼四层、五层的房屋及装修现值予以重新鉴定评估。评估机构湖北国泰房地产估价咨询有限公司以受房地产评估资质限制，无法对涉案房屋的装修价值单独鉴定评估为由，作退案处理。后经征求双方意见，本院再次委托对双方争诉的黄陂区姚家集街东进街新菜场西南角二号楼四层、五层的房屋价值（含不可移动的装修部分）予以鉴定评估，湖北国泰房地产估价咨询有限公司于2020年5月11日作出国泰（2019）估（司）字第030号房地产估价报告，意见为：确定估价对象在2020年4月24日满足假设限制条件下及价值类型下的房产公开价值（含装修价值）为398200元（其中4层装修价值为52500元；其中5层装修价值为31500元）。刘太平支付了鉴定费5200元。后本院组织对该鉴定进行了质证。原告认为：整个房屋评估价值及装修价值过低，应以市场价格，并应当以比较法或收益法，不应以成本法，应参照同类房屋的现实交易价格来进行评估。同时两套房屋的水电报装用去6000元，被告应予赔偿。报装费用目前无法提供票据。被告认为：房屋评估的价格过高；同时原告已经入住六年时间，在返还房屋后应承担两套房屋的租金（按每年7000元计算）42000元。本院认为，2014年2月26日刘太平与刘开金签订的《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘太平与刘开金签订的《房屋买卖协议》确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到刘太平作为出卖人在出卖时其房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年后又主张房屋买卖协议无效及要求刘开金返还房屋，其对合同无效承担主要责任，刘开金明知所买受的房屋未办理产权登记而购买，其对合同无效承担次要责任。涉案房屋已经法院判决予以返还，刘太平因该合同取得的售房款230000元已经判决返还刘开金。对于刘开金主张的损失赔偿，应按照其因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失予以确定。《房屋买卖协议》约定的购房款为280000元，刘开金已支付230000元，经鉴定房产公开价值为398200元，刘开金支付的鉴定费为14379.7元，本案损失参照该房屋的估价价值，加上刘开金支付的鉴定费14379.7元，再扣减刘开金已支付的购房款230000元后予以确定，其损失为182579.7元。结合本案情况，本院酌定刘太平对以上损失承担90%的赔偿责任即164321.73元，其他损失由刘开金自行承担。刘太平支付的鉴定费5200元由刘太平负担4680元，刘开金负担520元。综上，刘太平应赔偿刘开金各项损失为163801.73元，其他损失由刘太平和刘开金各自承担。关于刘开金和刘太平对国泰（2019）估（司）字第030号房地产估价报告的质证意见，本院认为湖北国泰房地产估价咨询有限公司系经本院委托后经摇号产生的鉴定机构，其具备鉴定机构资质，其鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序合法，且估价报告中查勘的房屋状况已包含房屋不可移动的装修部分的价值，系对房屋的全部价值作出的评估意见，本院对该估价报告依法予以采信。原告所称的水电报装费用，经本院释明后未能提交相关证据证实，依法不予支持；被告所称原告应承担房屋租金的意见，无事实和法律依据，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、刘太平赔偿刘开金各项损失163801.73元，于本判决生效后十日内支付。二、驳回刘开金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6694元，减半收取计3347元，由被告刘太平负担3012元，原告刘开金负担335元。（原告刘开金已预交，被告刘太平于本判决生效后九十日内将其应负担的费用支付给原告刘开金）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  宋兴章二〇二〇年六月十八日书记员  付文强