广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1219号原告：深圳市泰丰贸易有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道广深公路边**劲力集团大厦501，统一社会信用代码91440300359490130B。法定代表人：石丽娥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鑫，广东两辞修真律师事务所律师。被告：刘声华，男，汉族，1982年5月5日出生，户籍地址江西省吉安市吉水县，被告：曾华，男，汉族，1975年1月6日出生，户籍地址江西省吉安市吉水县，原告深圳市泰丰贸易有限公司诉被告刘声华、被告曾华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市泰丰贸易有限公司法定代表人石丽娥及其委托诉讼代理人曾令刚，被告刘声华、被告曾华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告刘声华向原告支付2019年拖欠的商铺租金人民币312955元（2019年1月租金4000元、2019年2月和3月租金52320元，2019年4月至2019年12月租金256635元，合计租金312955元）；2、判令被告刘声华向原告支付因拖欠租金产生的违约金45490.44元（违约金金额暂计至2019年12月5日，并要求计算至被告实际清偿之日止）；3、被告刘声华向原告支付2019年1月至2019年12月的物业管理费合计6771.06元；4、依法判令被告曾华对被告刘声华的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。原告在庭审中明确第2项诉讼请求为：判令被告刘声华向原告支付因拖欠租金产生的违约金53456.78元（违约金以拖欠租金额从逾期第8日开始按每天万分之五暂计至2020年6月19日为53456.78元，要求计至实际清偿之日止）。事实与理由：原告深圳市泰丰贸易有限公司与被告刘声华在2017年10月1日签订了《城市明珠花园5栋47-48号商铺租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市宝安区××东侧××城市××花园××号两间的裙楼商铺出租给被告刘声华，租赁期限自2017年10月1日至2020年3月20日，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为26160元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为28515元，每月的5日前缴纳当月租金。被告曾华作为本合同的连带责任保证人，签署本合同。从2019年1月起，被告刘声华开始拖欠租金，经过原告多次催促，被告刘声华出具《保证书》，承诺在2019年3月22日止付清拖欠的2019年1月至3月份的租金56000元，但被告刘声华仍未按时支付。被告刘声华已连续拖欠2019年1月份至2019年12月份的租金合计312955元。依据租赁合同第十一条第1款的约定，从每月5日付租金之日起，超过合同约定缴费期限7日，从第8日开始，原告有权每日向被告收取当月租金总额5%的租金作为违约金，原告愿意以拖欠租金额从逾期第8日开始按每天万分之五的标准向被告收取违约金，暂计至2020年6月19日，违约金额为人民币53456.78元。被告刘声华在承租期间，不仅拖欠了租金，还拖欠商铺的物业管理费合计6771.06元。被告曾华作为连带保证的保证人，应与被告刘声华对上述债务承担连带清偿责任。被告刘声华答辩称：被答辩人2019年3月份把涉案租赁店铺的水电停了后答辩人就停止营业了，之后被答辩人通知答辩人可以转租，但答辩人一直未能将店铺转租。答辩人已通知被答辩人不再承租店铺，被答辩人如果没有转租应告知答辩人，不能让店铺一直空置。被告曾华答辩称：本案租赁店铺原是答辩人在经营，之后答辩人转租给被告刘声华，不清楚被答辩人为什么让答辩人作为履约担保人，答辩人已经没有继续经营涉案店铺。本院经审理查明：2017年10月1日，原告与被告刘声华签订《租赁合同书》，被告曾华作为履约保证人在合同上签字，该合同约定：被告刘声华自愿承租原告位于深圳市宝安区××东侧××城市××花园××号两间的裙楼商铺，租赁期限为2017年10月1日至2020年3月20日；2017年10月1日至2018年3月31日每月租金为24000元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为26160元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为28515元，被告刘声华于每月的5日前交当月租金；被告刘声华于合同签订之日前向原告支付48000元作为租赁保证金，交纳水电押金6000元，租赁期限届满，被告刘声华如无违约情形，原告于合同期限届满之日起30天内无息返还租赁保证金及水电押金，租赁保证金及水电押金不得抵扣租金；被告刘声华必须按照物业管理的规定向物业管理公司支付管理费、本体维修基金、垃圾费、水电费等费用；被告曾华自愿就履行合同以及被告刘声华所有工作人员的工资、奖金、提成、工伤、事故等一切责任及经济后果提供无限的、不可撤销的连带保证责任，保证期间为合同有效期间及合同届满之日起两年内；如果被告刘声华在本合同约定的缴费期限内未向原告付清费用，并超过合同约定的缴费期限7日，则原告有权从第8日起，每日向被告刘声华收取相当于当月租金总额5%的租金作为违约金，并可对乙方承租商铺采取停止供应水电、封闭其经营场所等相应措施，直至被告刘声华缴清相关费用，如被告刘声华拖延15日仍未缴清相关费用，则原告有权单方面解除合同并收回铺位租赁使用权，被告刘声华所缴纳租赁保证金不予退还。《租赁合同书》签订之后，原告于合同签订当日向被告刘声华交付租赁物业，被告刘声华从2017年10月至2018年12月按约向原告支付租金。被告刘声华于2019年3月17日出具的《保证书》载明，本人（江西土菜馆）刘声华，保证在2019年3月22日止把2月份、3月份和1月份4000元总共52000元租金全部交清，否则按合同执行停水停电。原告主张被告自2019年1月起开始拖欠租金，截至2019年12月份，被告刘声华拖欠原告租金共计312955元，其中包括2019年1月租金4000元，2、3月租金52320元，4月至12月租金256635元，被告刘声华当庭确认尚未支付原告主张的上述租金。原告当庭确认在本案中主张涉案租赁商铺的租金及物业管理费至2019年12月。原告提交的粤（2017）深圳市不动产权第0051085号及粤（2017）深圳市不动产权第0051080号不动产登记证书证明涉案租赁商铺权利人为深圳市劲力丰实业有限公司。深圳市劲力丰实业有限公司于2020年6月18日出具的《同意出租的声明》载明：我司为深圳市龙华区东环二路东侧城市明珠花园****及**商铺的所有权人，从2018年1月1日起我司委托深圳市泰丰贸易有限公司就上述商铺对外出租和管理，与租户签订租赁合同，收取租金，管理商铺。原告提交的涉案租赁商铺户外照片显示该店已停止经营，门口张贴的纸张标注转让电话132××******，该电话号码与被告刘声华在法院地址确认书上所留电话号码一致。原告提交的《深圳市物业服务合同》显示涉案租赁商铺的物业管理公司为案外人深圳市怡盛华物业发展有限公司，原告当庭确认其未向上述物业管理公司缴纳涉案租赁商铺2019年1月至12月的物业管理费。以上事实，有《租赁合同书》《保证书》《同意出租的声明》《深圳市物业服务合同》、不动产登记证书、照片以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告刘声华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。被告刘声华主张已通知原告终止《房屋租赁合同》的履行，但未提交相应的证据证明已通知原告并与原告就合同终止履行达成合意，故被告刘声华的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》的租赁期限为2017年10月1日至2020年3月20日，原告向被告刘声华主张的2019年租金尚处于合同履行期内，原告已按约将租赁商铺交付被告刘声华，故被告刘声华应当按照合同的约定如期足额支付租金。原告在本案中主张涉案租赁店铺租金至2019年12月，结合原告提交的证据及庭审陈述，本院认定被告刘声华尚欠原告2019年1月至12月的租金共计312955元，被告当庭确认尚未支付原告主张的上述租金，故对原告要求被告支付2019年拖欠的商铺租金312955元的诉请，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告刘声华逾期支付租金，原告有权从缴费期限第8日起每日收取相当于当月租金总额5%作为违约金，原告在本案中自愿将上述违约金调整为以拖欠租金额从逾期第8日开始按每日万分之五的标准计算，截止法庭辩论终结之日2020年6月19日，被告应支付原告违约金共计53456.78元，2020年6月20日起的违约金应以312955元为基数，按每日万分之五计至被告实际付清款项之日止。根据《房屋租赁合同》的约定，被告刘声华应向物业管理公司缴纳物业管理费，即物业管理费的支付对象并非原告，原告无权直接要求被告支付，且原告当庭确认其亦尚未向物业管理公司支付2019年1月至12月涉案租赁商铺的物业管理费，由此可以认定原告并未因租赁纠纷而支出了管理费，故原告要求被告支付上述物业管理费的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。被告曾华作为租赁合同的履约保证人，自愿就被告刘声华履行合同提供连带保证责任，保证期间为租赁合同有效期间及合同届满之日起两年内，原告要求被告曾华承担保证责任，未超出保证期间，故原告要求被告曾华对被告刘声华上述债务承担连带清偿责任的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告刘声华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰丰贸易有限公司支付2019年拖欠的租金共计312955元；二、被告刘声华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰丰贸易有限公司支付违约金，2020年6月19日前的违约金为53456.78元，2020年6月20日起的违约金以312955元为基数，按照每日万分之五的标准计至被告刘声华实际付清款项之日止；三、被告曾华对被告刘声华的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳市泰丰贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元，由原告负担63元，由两被告共同负担3326元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  许逸楠二〇二〇年六月二十四日书记员  许瀚丹书记员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。