广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2092号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914404007740433894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。被告：钱毅，男，汉族，1955年9月19日出生，住珠海市。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告钱毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍及被告钱毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费、水电费、垃圾处理费15057.37元及违约金（计至实际清偿之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**的权属人，该房产建筑面积为126.44平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为277.99元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2013年11月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告在收到收楼通知之后，请了专业验房师于2013年11月12日前往验收房屋。验房师于当天验收了涉案房屋，验收报告认为房屋存在一些质量问题，建议给予整改，待整改和验收之后即可收楼。验收结束当天，被告与原告交涉整改事宜。被告向原告提交了查楼表，并在表上签字声明：“经查验房屋存在以上质量问题，拒绝收楼。待整改验收合格后再办理相关入伙交楼手续。”原告未能采取积极行动处理被告的整改要求，加之其管理人员经常变动，导致整改过程进展很慢。被告于近一年之后的2014年10月22日再次前往原告处交涉催促，此时管家已经另换他人，再次记录了被告的整改要求。以上事实证明，被告未能按时收楼，不是出于被告的原因。涉案房屋事实上处于被原告扣押的状态，使被告一直无法入住。鉴于整改过程中有些质量问题一直得不到解决，导致被告长期不能收楼。有些质量问题，例如入户门难开，不更换是无法修理的。于是被告多次提出妥协，建议当时签字收楼，搁置之前关于入户门、地、地面和物业费的争议便尽快入住。但是原告多次拒绝，表示不付清之前的物业费，坚决不能交楼（不给钥匙）。以至于争议无法搁置，导致被告一直无法入住。被告仅有此一套房产，即涉案房产。由于一直不能入住，只能长期租用XX房（约20平方米）。现找到2016年4月和2017年12月的房租发票为证明。此事实证明，被告已过花甲之年并无其它住房，因此并无拖延收楼之故意，亦无从通过拖延收楼而获得经济上的利益。相反，由于不能支配名下房产，必然会牺牲本人的生活质量，或者损失租房给他人的收入，造成自己的经济损失。反之，原告因认定可以通过法律途径追索全部其主张的物业服务费，因而消极拖延整改，不愿搁置整改争议，甚至于扣押钥匙不予交付，想以此胁迫被告承担之前有争议的物业管理费用，造成了阻挠被告尽快入住其名下房屋的事实。同时导致双方处于长期僵持状态。被告于2018年4月底收到原告通知可以收楼了，被告遂前往远大美域会所办理收楼手续，同时无条件取得了争议所涉房产的钥匙。以上事实说明，涉案房产一直处于被原告扣押状态，使被告一直无法入住。根据《前期物业服务协议》第四条的规定，乙方缴纳物业管理服务费的开始时间，应从交付所购房屋之日起计算，即从2018年5月起开始计算。但是此时小区物业已更换为时代物业，所以被告无需再向原告缴纳物业管理费。请求法院驳回原告的诉讼请求，原告可以要求开发商单位全额承担房产交付业主之前的物业管理费用。本院查明，原告自2007年开始为珠海市香洲区唐家湾镇唐淇路1288号（远大美域新城）提供物业管理服务。2012年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区唐家湾镇唐淇路1288号（远大美域新城）XX房的房屋，房屋建筑面积126.35平方米。被告提供了2013年11月12日的《查楼表》和《现场验收记录表》，证明因验房时发现房屋有质量问题拒绝收楼，原告对《查楼表》和《现场验收记录表》真实性没有异议，但认为涉案房屋已经过政府验收备案，且从被告的证据来看，只是部分的质量瑕疵，被告拒绝收楼没有依据，被告应当向开发商主张责任。原告主张被告于2013年11月收楼，被告主张其于2018年4月28日左右收楼。2016年1月21日，被告就对上述房屋缮证确权，并于2016年2月领取产权证。2012年5月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米2.2元计算，计算不含公用水电费用，智能化维护费用每月每户10元计算，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为，原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2012年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对原告为被告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。根据《前期物业管理服务协议》，被告应从房地产开发单位交付房屋之日起支付物业服务费用。原、被告对房屋交付时间存在争议，但双方均未提供充分的证据证明各自主张的时间，故无法确定房屋交付时间。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务，被告于2016年1月21日办理了房屋的权属证明书，成为涉案房屋的业主，故被告成为业主后，应当向原告支付物业服务费用。被告应当向原告支付2016年1月21日至2017年10月11日期间的物业服务费5756.67元（按每月2.2元×126.35平方米计算，共20个月22天），被告没有支付，应按协议约定从欠费之日起（每月10日起）支付每日万分之三的违约金，原告请求从次月1日起计算违约金，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，并提供了其垫付费用的票据，应予以支持。被告在2016年1月底才成为涉案房屋的业主，原告要求被告支付此前的公摊电费，本院不予支持。原告于2017年10月中旬已撤出小区，其收取2017年11月和12月的公摊电费，没有依据，本院亦不予支持。被告只需向原告支付2016年2月至2017年10月的公摊电费共计559.82元。同理，原告请求被告支付2017年10月以前的代收水费和污水处理费，被告只需支付2016年2月至2017年9月的代收水费44.4元、污水处理费21.89元。原告请求被告支付垃圾处理费及二次加压电费，从原告提供的上述票据来看，或未见列举垃圾处理费及二次加压电费，或虽列举但金额为零，故原告请求这两项费用，证据不足，本院不予支持。原告请求被告支付2014年1月至2017年10月公摊水费49.55元，没有提供证据证明，本院不予支持。原告请求被告支付2013年12月的代收电费6.3元，本院不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费5756.67元及其违约金、公摊电费559.82元、代收水费44.4元、污水处理费21.89元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告钱毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币5756.67元及其违约金（计至2019年10月16日违约金为人民币1787.67元，之后的违约金以5756.67元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告钱毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币559.82元、代收水费人民币44.4元及污水处理费人民币21.89元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币159元，由原告负担134元，被告负担25元。本判决为终审判决。审判员  卢晓霓二〇二〇年六月十五日书记员  崔 玮