河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2709号 上诉人（原审被告）：苏永彬，男，1979年3月4日出生，汉族，住北京市通州区。 被上诉人（原审原告）：杜吉林，男，1979年1月20日出生，汉族，住山西省平遥县。 委托诉讼代理人：王军杰，河北朝鼎律师事务所律师。 上诉人苏永彬因与被上诉人杜吉林合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苏永彬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人提交的《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》所载的名仕雅居1号楼2单元1102室和1号楼2单元1602室房屋，上诉人已和被上诉人协商一致并经开发商同意后，变更为1号楼2单元1703室，20万元定金已更名至被上诉人名下，被上诉人与开发商签订了1号楼2单元1703室商品房认购书。2、该商品房已取得了预售许可证。2019年11月14日，被上诉人委托高瞻代其向开发商退还定金20万元，可以认定上诉人与被上诉人之间已实际履行了变更后的认购协议，上诉人与被上诉人之间的合同关系已归于消灭，被上诉人以合同无效起诉上诉人返还定金的行为就没有任何事实和法律依据。3、上诉人在一审时提交了被上诉人的通话录音，通话记录中的手机号正是被上诉人在委托书和认购书上所留的手机号，完全能够证明通话录音中的“杜吉林”就是被上诉人本人。现涉案房屋已经由被上诉人认购时的5,400元每平方米涨到7,800元每平方米，按面积108平方米计算，被上诉人已经受益25万，其与开发商解除合同所造成的损失与上诉人无关。 杜吉林辩称，1、双方签订《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》无效的事实应为自始无效，其不因案涉房屋于2019年3月28日取得预售许可证而改变合同无效的事实。上诉人在明知案涉房屋未取得预售许可证的情况下，与被上诉人签订协议，属于缔约过程中的过错方，上诉人应将180,000元购房款返还给被上诉人，并向被上诉人支付占用资金期间的利息。2、上诉人主张其损失了房价上涨的收益无事实及法律依据。 杜吉林向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》无效；2、判令被告返还原告支付的购房款380,000元，并自2017年4月17日起按银行同期贷款利率支付利息至购房款实际还清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月7日，原、被告签订《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》，约定被告将2017年3月30日与唐山市中运房地产开发有限公司签订的《名仕.亚居成交确认单》于2017年4月17日转让给原告，原告向被告支付转让费用215,516元，支付首付款184,484元，合计向被告支付400,000元；其中包括“名仕·雅居”项目1号楼2单元11层1102号房屋和16层1602号房屋；被告于2017年10月31日前无条件配合原告办理“名仕·雅居”成交确认单更名手续，无条件配合原告办理银行按揭贷款。约定原告不能按照协议内容购买商品房，被告全额退还；如协议无效，被告无条件一次性退还原告400,000元。此协议系原告要求确认无效的协议。上述款项400,000万元，其中的200,000元由被告支付给了开发商。原告为证明其主张提交如下证据：高瞻名下中国光大银行对私客户对账单、河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初324号民事判决书、河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民终1423号民事判决书、河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4314号民事判决书，证明原告亲属高瞻代原告向被告支付了购房首付款380,000元；案涉房屋在原、被告双方签订的《名仕·雅居成交确认单转让协议》时并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，即该份协议的效力应属无效。被告质证意见，原告说没有预售许可证是不合理的，第一原告委托高瞻跟被告签署成交确认单的时候作为成年人应该有了解的责任和义务，双方是自愿签署的；4314号判决书已经履行，但是案件已经发生变化，是被告在答辩的时候提到的由两套房换成了一套房。一审法院认为，被告对上述证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性予以认可。（2018）冀1082民初4314号民事判决书中认定事实，“2017年4月17日，原告杜吉林委托其妹夫高瞻向苏永彬转账付款，原告的妹夫高瞻在北京通过网银向苏永彬一次性转账支付570,000元，该570,000元中含代原告向苏永彬支付的购房首付款380,000元”（见该判决第5页），法院认为“本案唐山市中运房地产开发有限公司拟开发的项目的土地性质并非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段的商品房预约合同即《“名仕.雅居”成交确认单》应认定无效。被告苏永彬为向原告杜吉林转让《“名仕.雅居”成交确认单》（即本院的“成交确认单”）的合同权利而签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》亦应认定无效”。该判决已生效，该判决中已认定本案中原告诉争的《“名仕.雅居”成交确认单》无效。被告主张该原告购买的房屋已经变更为1号楼2单元1703号房屋，提交如下证据予以证明：1.原告亲笔写的委托书，证明原告委托高瞻去开发商退款，退的是1号楼的1703，但是他提交的是1号楼的1102和1602的收据，在开发商的询问下原告自己承认是更名进行了换房；2.卖名仕·雅居房子的经纪公司，易购乐居的工作人员王爽与原告的通话录音，原告在通话中自己承认于2017年10月26日被告协助原告办理了更名手续及换房手续，1102和1602两套房的定金20万元转到了1号楼2单元的1703；3.被告、高瞻和王爽的谈话录音，内容中高瞻可以证明原、被告都到场帮助原告办理了更名和换房手续；4.王爽和原告的通话记录，证明证据2王爽与原告发生了通话；5.原告和开发商签订的1号楼2单元1703室的商品房认购书，签订日期与原告办理更名手续的时间一致；6.原告所换房屋的预售许可证，许可证的日期是2019年3月28日。一审法院认为，原告对委托书不认可，但无其他证据予以反驳其真实性和合法性，委托书中有杜吉林的签名和手印，本院对委托书予以采信。委托书的日期为2019年11月14日。根据委托书的内容，能够确定本案涉及的“名仕·雅居”项目1号楼2单元1102号房屋和1602号房屋已更换为1号楼2单元1703室，购买者已变更为原告。原告于2019年11月14日在办理退款事宜。对被告提交的其他证据因真实性无法核实，不再予以论述。 一审法院认为，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。原、被告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》已由（2018）冀1082民初4314号民事判决书认定无效，被告因此取得的200,000元转让款应当予以返还，其中的20,000元已经（2018）冀1082民初4314号民事判决书判决返还，被告应当返还剩余的180,000元。原告对此无过错，故被告应当赔偿原告的损失，原告要求赔偿自2017年4月17日起按银行同期贷款利率支付利息至购房款实际还清之日止的资金占用利息合理，本院予以维护。双方签订的《“名仕·雅居”成交确认单》已部分履行，即原告根据该协议已经取得了后更换的1号楼2单元1703室的购买权，被告也将其中的200,000元给付了开发商唐山市中运房地产开发有限公司，该款项并非被告取得，原告也已向开发商申请返还，故该200,000元仍然由开发商退还更为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、确认原告杜吉林与被告苏永彬于2017年4月7日签订的《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》无效。二、被告苏永彬于本判决生效之日起三日内返还原告杜吉林购房款180,000元，并按照本金180,000元，银行同期贷款利率的标准支付自2017年4月17日至款项实际返还之日止的资金占用利息。三、驳回原告杜吉林的其他诉讼请求。案件受理费7,000元，减半收取计3,500元，由被告苏永彬负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《“名仕·雅居”成交确认单》及《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》已由生效判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。苏永彬并无证据证明在签订协议时，向杜吉林如实告知了开发商未取得商品房预售许可证这一事实，属于缔约过错方，应承担导致合同无效的法律后果。一审判决苏永彬返还收取的购房款并支付利息并无不当，本院予以维护。 综上所述，苏永彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,900元，由苏永彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十八日 书记员 牛紫薇