广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2538号上诉人（原审原告一）：惠州市惠城区******第一经济合作社，住所地：惠州市惠城区******。委托诉讼代表人：张进来，该合作社村民。上诉人（原审原告二）：惠州市惠城区******第二经济合作社，住所地：惠州市惠城区******。委托诉讼代表人：张洪秋，该合作社村民。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：戴春光，云南格元律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：惠州市*******有限公司，住所地：惠州市惠城区******斜坑水库东坑办公楼二层。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯玖洲，广东宇伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告二）：周桂林，男，汉族，1961年3月5日出生，公民身份号码：442************014，住广东省惠东县*****委食品厂宿舍。被上诉人（原审被告三）：李兆发，男，汉族，1961年4月03日出生，公民身份号码：442************533，住广东省惠州市惠东县***********。上诉人惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第一经济合作社、惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第二经济合作社与被上诉人惠州市*******有限公司、周桂林、李兆发因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第一经济合作社、惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第二经济合作社上诉请求：一、依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初9421号民事判决书；二、依法判令上诉人、被上诉人之间的《租用土地合同书》无效；三、依法判令被上诉人返还占有的上诉人位于新东片红花径145亩土地（含125亩荒田及20亩山地）；四、由两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、原判决认定原、被告之间涉案土地为土地承包的事实是错误的。农村土地承包法第3条：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”可见，土地承包法明确规定农村土地承包是农村集体经济组织内部成员与本集体组织之间的法律关系，外部主体要承包本集体组织土地要通过招标、拍卖、公开协商等方式。农村土地承包法第25条：“承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。”农村土地承包法第26条规定：“承包期内，发包方不得收回承包地。”合同法第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。土地承包合同的一方主体是土地承包经营权人，租赁合同的主体一方一般为租赁物所有人或管理人、使用人。二者是不同的法律关系，受不同的法律调整，土地承包合同受农村土地承包法调整，土地租赁合同受合同法调整。本案原、被告之间是违法的土地租赁合同，而不是土地承包合同。租赁方周桂林是集体组织以外的人员，不具备承包本集体土地的资格，也没有通过招标、拍卖、公开协商等方式承包本集体土地。本案是原告方部分村民在其他村民外出务工期间，采取代签字的方式违法将集体土地出租给了被告周桂林，周桂林向原告方缴纳租金，双方之间违法签订了《租用土地合同书》。所以，原判决认定原、被告之间涉案土地为土地承包的事实是错误的。2、原判决认定原、被告之间涉案土地可以流转的事实是错误的。农村土地承包法第32条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包法第49条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。土地流转的前提是有承包土地的承包方，发包方是将土地承包给本集体组织成员，或者通过招标、拍卖、公开协商等方式承包给本集体组织以外的人员，承包方根据农村土地承包法、合同法的规定，可以进行土地流转。流转的年限不能超过剩余承包年限。而土地租赁的转租必须经过发包方的同意，发包方不同意转租的，其转租合同无效。本案是原告方部分村民在其他村民外出务工期间，采取代签字的方式违法将集体土地出租给了被告周桂林，侵害了本集体组织成员的土地承包权，涉案土地不具备流转的条件，桂林没有权利将违法租来的土地进行流转。所以，原判决认定原、被告之间涉案土地可以流转的事实是错误的。二、原判决适用法律错误。原审法院再作出判决时，在判决理由部分错误地适用了两条法律规定，一条是判决书第十七页适用了《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条。另一条是判决书第十八页适用了《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条第二款。2008年12月24日起施行的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中，“23、最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行），法释〔1999〕15号，已被物权法及新的司法解释所取代”。显然从2008年12月24日起就不能根据《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》断案，原判决适用已经废止的法律规定进行判决是明显的适用法律错误。广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知，粤高法发[2007]28号，在该通知的抬头部分：“全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，供办案时参考。请注意在裁判文书中不要直接引用本指导意见，而应引用相关的法律法规和司法解释的规定。并将审理此类案件时遇到的问题及时报告省法院民一庭。”可见，广东省高级人民法院在印发本指导意见时就已经通知全省各级人民法院在裁判文书中不要直接引用本指导意见，而应引用相关的法律法规和司法解释的规定。并将审理此类案件时遇到的问题及时报告省法院民一庭。该指导意见不具备法律、法规的要件，不是法律适用的依据。只是在审理案件过程中的一中指导。原审判决无视指导意见的适用条件，直接引用指导意见进行判决是明显的适用法律错误。三、应认定本案原、被告之间是土地租赁合同无效。合同法第五十二条：“合同无效的法定情形：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十六条：“合同自始无效与部分有效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，原告部分村民在本组大量村民外出常年务工期间，在很多村民不知情的情况下，采取代签字的方式违法将集体土地出租给了被告周桂林，侵害了其他村民优先承包本组集体土地的权利。《农村土地承包法》第十八条规定，“土地承包应当遵循以下原则：……（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；（四）承包程序合法”。本案所涉土地未经两个村民小组的村民会议三分之二以上成员同意，是部分村民擅自出租集体土地，这些村民无权出租或对外人承包集体土地。涉案土地违反了法律的强制性规定，损害了集体或者第三人利益，根据合同法第五十二条应认定为合同无效，且合同自始无效。合同法第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”假设本案涉案土地是合法租赁合同，也不能超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。而本案原、被告之间《租用土地合同书》期限为50年，明显超过法律规定。且这个假设还是不成立的，原、被告之间《租用土地合同书》是违法签订的，不应该收到法律的保护。而且本案最初违法出租给周桂林、李兆发，周桂林有违法转租给被上诉人，转租行为无效。原判决错误地适用法律，犯有强迫交易的嫌疑，假设原、被告之间《租用土地合同书》的期限是100百年，这样判决是不是要履行100年？或者，其他任何村民都可以代签他人名字将他人暂时荒废的土地转包给任何人，只要这“任何人”进行投入，经营一年以上岂不是就合法了？显然这样的“视为发包方同意”会导致强迫交易的结果，所以最高人民法院将这个司法解释及时废止了，避免了出现类似错误，而原审法院依然适用已经废止的法律规定进行判决，违背了法律适用原则。上诉人为维护自身权益，唯有向贵院提起上讼，请贵院查清事实，依法判允上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市*******有限公司答辩称：一、原审法院认定本案系土地承包经营权合同纠纷，认定事实清楚。农村土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。农村土地承包是指采取农村集体经济组织对外承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。两者的区别为：租赁权是一种使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。即土地租赁权是债权。承包经营是一种与所有权有关的财产权，承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。即土地承包经营权是用益物权。涉案合同是被答辩人行使土地承包经营权的用益物权所签订的合同。从双方合同第一条约定“以后不管承包年限一律不再加收”、第三条约定“承包期限50年不变”，原审法院认定本案系土地承包经营权合同纠纷，符合根据《农村土地承包法》第十二条、第三十四条、第三十七条规定。二、原审法院适用法律正确。原审法院适用《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定，该规定是当时有效的规定，原审法院适用该规定并无不妥。《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》现行有效，原审法院适用该规定主要强化案涉合同合法有效，认定合同合法有效的法律为当时的《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》，故原审法院适用法律正确。综上，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在合同中明确约定承包期限还强调按照租赁合同认定，缺乏事实和法律依据。请求贵院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决驳回上诉，维持原判。被上诉人周桂林、李兆发经法院依法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。原审原告惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第一经济合作社、惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第二经济合作社向一审法院起诉请求：一、判决原、被告之间的《租用土地合同书》无效；二、要求被告一返还原告新东片红花径145亩土地（含125亩荒田及20亩山地）；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1997年11月23日，惠阳市农村工作办公室出具《关于要求租用土地建设岭南林果养殖综合场的批复》（惠农办字[1997]6号），同意惠阳市岭南林果养殖综合场在矮陂镇、蔗布管理区租用山地、坡地建设。租用山地、坡地面积1.8万亩。1997年11月24日，惠州市计划委员会出具《关于岭南林果养殖综合场项目可行性研究报告的批复》（惠市府计农字[1997]168号）批复，同意，惠阳市岭南林果养殖综合场在惠阳市矮陂镇蔗布东江边的宜林山地项目立项，占地面积18000亩。农历2001年12月20日，两原告前身矮陂镇蔗埔村委会新东村民小组（合同甲方）与惠阳市岭南林果养殖综合场负责人周桂林、员工李兆发（合同乙方）签订《租用土地合同书》，约定乙方向甲方租用原惠州市农委惠阳市农委联合租用的新东片区红花径荒田，山地范围，荒田125亩，山地20亩。承包金额即2002至2006年为每年5000元、2007年6000元、2008年7000元、2009年8000元、2010年9000元、2011年10000元，以后不管承包年限一律不再加收。承包期限50年不变。甲方22名村民代表签名，乙方落款处由代表李兆发、法人周桂林签名。案涉土地位于惠城区横沥镇蔗埔村委会，现登记的权利人为第一、第二经济合作社农民集体，产权证书号：惠府集有（2012）第130*****282号，土地总面积9.2281公顷。另查明，惠阳市岭南林果养殖综合场因行政区划的调整变更名称为“惠州市惠城区岭南林果养殖综合场”。2005年9月1日，惠州市惠城区矮陂镇人民政府及惠州市惠城区矮陂镇农业办公室出具《证明》，载明惠州市惠城区岭南林果养殖综合场现已申请升级为惠州市**实业发展有限公司。惠州市**实业发展有限公司成立于2004年12月15日，法定代表人为林惠波。龙园兴茂公司成立于2013年7月29日，法定代表人为林某1。2013年10月11日，周桂林与被告一龙园兴茂公司签订《补充协议》，约定周桂林将其2002年2月2日与矮陂镇蔗埔村委会新东村民小组签订的《租用土地合同书》中对新东片红花径125亩荒田与20亩山地的承租权一并转让给被告一龙园兴茂公司，由被告一享受原合同的权利，并承担原合同的义务即向矮陂镇蔗埔村委会新东村民小组缴纳租金的义务。一审法院认为，本案系土地承包经营权合同纠纷。案涉《租用土地合同书》签订于农历2001年12月20日（公历2002年2月1日），根据当时有效的《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定：人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。因此，案涉土地在经过政府相关部门批准使用后并由原惠阳市岭南林果养殖综合场负责人周桂林、员工代表李兆发签署《租用土地合同书》，当时有22户村民代表签字同意，即便未达到三分之二以上村民代表同意，根据上述规定，自承包合同签订之日起超过一年，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。案涉《租用土地合同书》的承包主体现已变更为被告一龙园兴茂公司，根据《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条第二款的规定：流转合同受让人已实际耕作2个月以上，且有证据证明发包方对此知道或应当知道，发包方自知道之日起2个月内，不予表达的，视为发包方同意。案涉土地现由被告一龙园兴茂公司使用，原告村民对此是知情的，且原告多数村民在被告一处从事相关工作，案涉土地租金现由被告一交纳多年，应视为取得了原发包方的同意。因此，原告关于案涉《租用土地合同书》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第一经济合作社、惠州市惠城区横沥镇（原矮陂镇）蔗埔村第二经济合作社的全部诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由原告惠州市惠城区******第一经济合作社、惠州市惠城区******第二经济合作社负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是案涉《租用土地合同书》是否有效。上诉人与被上诉人周桂林、李兆发签订了《租赁土地合同书》，合同虽然是以“租赁”的标题，但该合同主要内容确认的是承包，应当以合同的内容确定合同性质，而不是以“标题”确认合同性质，故原审认定双方系土地承包经营权纠纷妥当，予以确认。上诉人与被上诉人周桂林、李兆发签订了《租赁土地合同书》《租用土地合同书》，上诉人认为该合同违反了“民主议定”原则，因此依法属于无效的合同。涉案《租赁土地合同书》签订于农历2001年12月20日（公历2002年2月1日），原审法院援引当时有效的最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定：“人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整”的规定，认定合同有效。由于《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（1999年7月8日起施行）已于2008年12月18日废止，如何认定该类合同效力呢?本院认为，参考《广东省人民法院全省民事审判工作会议纪要》（2012））第71条：“要准确把握民主议定程序与承包合同效力的认定。对于半数以上村民起诉主张农村集体经济组织对外签订的承包合同无效的案件，如该承包合同系2008年12月18日最高人民法院废止《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》之前订立的，且承包合同自订立之日起至起诉时已超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，不予支持。如经人民法院释明后，原告方变更诉讼请求为申请对承包合同的有关内容进行调整的，人民法院可根据实际情况，依照公平原则予以处理。如该承包合同系2008年12月18日之后订立的，应严格按照《物权法》、《土地管理法》和《村民委员会组织法》及司法解释的相关规定予以认定”之规定，涉案《租赁土地合同书》签订于农历2001年12月20日，故上诉人认为合同无效的诉讼请求，不予支持。农村基本上是一个熟人社会，对于农村土地发包的事实基本上是家喻户晓的，如果在承包合同履行多年后，村民仅以承包合同违反民主议定程序为由主张承包合同无效，不符合现实，也不利于维护土地承包关系的稳定和农村经济的可持续发展。从合同法及其司法解释的规定看，对合同效力认定采取从宽原则，其精神在于尽量鼓励市场交易，维护市场秩序，促进经济发展。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上，上诉人诉求被上诉人返还涉案承包地无理，不应支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费25元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月二十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩