甘肃省永昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0321民初3377号 原告：永昌县御桦物业有限公司。住所地：永昌县河西堡镇鸳鸯路兴民家园**门店。 法定代表人：祁培丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：王彦国，甘肃骊千律师事务所律师。 被告：甘肃电投永昌发电有限责任公司。住所地：永昌县河西堡镇永电大道。 法定代表人：杨其军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴春，甘肃正天和律师事务所律师。 被告：甘肃宝瑞杰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗东路**。 法定代表人：马海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓宁，甘肃正鼎律师事务所律师。 原告永昌县御桦物业有限公司（以下简称御桦公司）与被告甘肃电投永昌发电有限责任公司（以下简称电投公司）、甘肃宝瑞杰房地产开发有限公司（以下简称宝瑞杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御桦公司委托诉讼代理人王彦国、被告电投公司委托诉讼代理人吴春、宝瑞杰公司委托诉讼代理人杨晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 御桦公司向本院提出诉讼请求：判令电投公司和宝瑞杰公司给付御桦公司物业服务管理费135266.20元及违约金20000元。庭审过程中，御桦公司将诉讼请求变更为：判令电投公司、宝瑞杰公司承担物业服务管理费127094.50元、公用电费6239.70元和违约金20000元。事实和理由：2016年10月28日，御桦公司与永昌县河西堡镇永电·河西嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，约定御桦公司向永电·河西嘉园业主提供物业服务，同时双方对服务内容及收费标准均进行了约定。因涉案楼房系宝瑞杰公司开发修建，后宝瑞杰公司将该房屋出售于电投公司，现宝瑞杰公司和电投公司均以房屋尚未交付为由拒不缴纳物业费，自2016年11月1日至2018年12月31日，共计产生物业费135266.20元。 电投公司辩称，1.电投公司不是永电·河西嘉园业主，亦不是本案适格的被告。虽电投公司和宝瑞杰公司签订《团购协议》，但涉案房屋并未交付于电投公司，该房屋仍登记在宝瑞杰公司名下，宝瑞杰公司为该房屋的实际所有者或占有者；2.永电·河西嘉园业主与御桦公司签订的《物业服务合同》无效。业主委员会选聘御桦公司的程序不合法；3.永电·河西嘉园业主与御桦公司签订的《物业服务合同》中约定的物业服务费过高，且御桦公司提供的物业服务和其主张的物业服务费不相适应；4.御桦公司主张的违约金无事实依据和法律依据。综上，电投公司不同意给付御桦公司物业费及违约金。 宝瑞杰公司辩称，涉案房屋宝瑞杰公司已全部出售并交付给电投公司，因宝瑞杰公司和电投公司协商，为节省二次过户费用，双方约定涉案房屋暂时不过户，待电投公司将房屋出售后再过户，为方便电投公司员工看房，电投公司将涉案房屋钥匙交付给兰州嘉年华物业管理有限公司永昌分公司保管，故宝瑞杰公司并不是涉案房屋的所有人及占有人，因此不同意承担物业费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。御桦公司为证明其主张的事实，向本院提交物业服务合同复印件1份、金昌市中级人民法院（2018）甘03民终424号民事判决书1份、涉案房屋及物业费数额明细表1份，证明永电·河西嘉园业主与御桦公司签订的《物业服务合同》合法有效及空置房屋的物业费数额。经质证，电投公司和宝瑞杰公司均认为物业合同真实性无法确定，且本公司从未和御桦公司签订该合同；对（2018）甘03民终424号民事判决书真实性无异议，但认为和本案无关联性；对涉案房屋及物业费数额明细表均不予认可，该证据系御桦公司自己制作。 电投公司为证明其主张的事实，向本院提交了销售不动产发票1份、产权登记发票1份、测绘费票据1份、房地产买卖契约及合同1份、收房通知书1份、钥匙领取表1份，证明电投公司不是涉案房屋业主，经质证，御桦公司无异议，宝瑞杰公司对其真实性无异议，但认为该证据不能证明宝瑞杰公司系涉案房屋业主。 宝瑞杰公司为证明其主张的事实，向本院提交了合作开发协议1份、补充协议1份、项目合作开发清算抵顶协议1份、购房协议1份、永电·河西嘉园小区团购住房核对清算确认书1份、电投永昌公司和电投金昌公司支付购房款银行凭证4份、关于开具收房发票的说明1份、永电·河西嘉园房产证交接表1份、电投永昌公司、电投金昌公司、金昌中天源公司企业信用公示报告各1份，证明宝瑞杰公司不是涉案房屋业主。经质证，御桦公司无异议，电投公司对其真实性无异议，但对证明目的有异议。 本院依职权调取永昌县住房和城乡建设局文件1份、永昌县业主委员会备案登记表1份、永昌县房地产交易中心复函1份、永昌县河西堡镇热力有限公司复函1份，经质证，双方当事人对其真实性无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对御桦公司提供的《物业服务合同》，经审查，该证据来源合法、内容真实，且该证据已在（2018）甘03民终424号民事判决书中认定，故本院予以采信；2.对电投公司和宝瑞杰公司提交的上述证据，经双方当事人质证及本院审查，本院对上述证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月5日，电投公司和宝瑞杰公司签订购房协议，双方约定：电投公司以改善职工住房条件为由购买宝瑞杰公司开发的位于永昌县河西堡镇永电·河西嘉园12号、15号、24号、26号、27号、28号、29号、30号、31号共计9栋住宅楼房及相应地下室、车库，总面积为41090㎡，总价款为80024200元。2013年12月31日，经双方清算确认，电投公司团购宝瑞杰公司开发的住宅楼房为299套，面积为40072.13㎡、团购价为有电梯房2230元/㎡、无电梯房1980元/㎡、总价款84731292.40元；地下；地下室286间为5254.99㎡、团购价为900元/㎡、总价款4729491元；车库58间，面积为1272.14㎡、团购价为2230元/㎡、总价款2836872.20元，现电投公司已支付房价款为63500000元，尚欠30947920.60元。 另查明，2016年10月28日，御桦公司与永电·河西嘉园业主委员会签订物业服务合同，双方约定：御桦公司向永电·河西嘉园提供物业服务，业主或物业使用人缴纳物业费，物业费标准为：多层0.36元/㎡·月、高层1.26元/㎡·月、商业用房1元/㎡·月，服务期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。物业费缴纳时间为每季度10日前缴纳。违约责任：业主和物业使用人逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的3%缴纳滞纳金。 再查明，截止2016年11月1日止，电投公司购买的299套住宅房屋中尚有51套属空置房屋，自2016年11月1日起，电投公司对空置房屋中的24号楼：1-1002室于2018年10月16日出售、2-1002室于2019年1月8日出售，26号楼：2-302室2017年4月11日出售、2-1102室于2017年5月出售，27号楼：1-202室于2017年5月出售、1-602室于2017年5月出售、2-201室于2017年5月出售，26号楼1-701室和27号楼2-501室均已出售，12号楼3-201室御桦公司放弃物业费的主张。截止2020年4月15日止，上述房屋中尚有41套处于空置状态。 还查明，电投公司团购宝瑞杰公司开发的299套住宅房屋后，由电投公司向其职工进行出售，职工将购房款交付电投公司，电投公司向永电·河西嘉园出具售房发票说明，告知售楼部向职工出具收房发票及交付房屋等后续手续。团购房屋的购房款由电投公司向宝瑞杰公司进行结算。 本院认为，本案双方当事人主要争议3个焦点：1.御桦公司和永电·河西嘉园业主签订的《物业服务合同》是否合法有效。永昌县住房和城乡建设局于2016年8月5日作出永住建发（2016）130号文件，永昌县永电·河西嘉园业主委员会已于2016年7月30日经业主代表大会依法选举产生，经永昌县住房和城乡建设局审查通过后，已登记备案，因此，永电·河西嘉园业主委员会的产生符合法律规定，经本院审查，从事物业管理活动的御桦公司具有独立的法人资格，且双方签订的《物业服务合同》已在（2018）甘03民终424号民事判决书中认定，合同内容亦不违反法律强制性规定，故该《物业服务合同》合法有效；2.电投公司和宝瑞杰公司是否为永电·河西嘉园业主。经本院庭审确认，电投公司和宝瑞杰公司于2013年12月31日双方清算确认，电投公司团购宝瑞杰公司开发的住宅楼房为299套，截止2016年11月1日止，尚有51套住宅房屋处于空置状态（其中截止2020年4月15日止，尚有41套房屋处于空置状态），虽空置房屋登记在房屋建设公司名下（即宝瑞杰公司），但根据双方购房、交付房屋等程序确认，首先由电投公司向宝瑞杰公司团购住宅楼房后，再由电投公司根据需要向其公司职工进行二次出售并要求宝瑞杰公司协助其职工办理房屋产权登记等相关手续，最后由电投公司向宝瑞杰公司给付购房款，所以电投公司对二次出售房屋具有分配权和决定权，故上述空置房屋的实际使用人为电投公司，属本案适格业主,故对御桦公司要求电投公司给付物业费的诉讼请求，本院予以支持，虽上述空置房屋登记在宝瑞杰公司名下，但该房屋电投公司以团购方式购买并自主进行二次售房，因此宝瑞杰公司并非本案业主，故对御桦公司要求宝瑞杰公司给付物业费的诉讼请求，本院不予支持；3.御桦公司主张的空置房屋数量和物业费数额及违约金数额。经本院在2020年4月15日的庭审记录，空置房屋为52套，但御桦公司对12号楼3-201室放弃物业费的主张，27号楼2-502室已于2015年1月28日出售，故对御桦公司主张物业费的空置房屋为50套，面积为8105.10㎡。虽御桦公司和电投公司均认可空置房屋中26号楼1-701室和27号楼2-501室均已出售，但电投公司无证据证实出售房屋的具体时间，故物业费计算期间按御桦公司主张的从2016年11月1日起计算至2018年12月31日止。因御桦公司和永电·河西嘉园业主签订的《物业服务合同》中约定，高层住宅物业管理服务费收取标准为1.26元/㎡·月，且未售房屋物业管理服务费按原标准的70%收取，上述约定不违反法律强制性规定，本院予以确认。经核算，物业管理服务费共计为170544.60元，因御桦公司主张物业管理费为127094.50元，其差额部分属御桦公司对其处分权的行使，不违反法律规定，本院予以确认。《物业服务合同》第二十五条第二款约定：公共照明费：公共部分照明、智能化、景观等设施运行产生的电费，乙方应单独计量，据实分摊并定期公布，因御桦公司无证据证明其主张公共照明费的证据，故本院对其主张公共照明费的诉讼请求，不予支持。因电投公司未按合同约定交纳物业管理费属违约行为，双方在《物业服务合同》第二十六条约定：业主和物业使用人逾期缴纳前述费用的，从逾期之日起每天按应缴费用的3%缴纳滞纳金。故对御桦公司主张的违约金20000元，本院予以支持。 综上所述，御桦公司要求电投公司缴纳物业服务管理费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对御桦公司要求宝瑞杰公司缴纳物业服务管理费及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院》第六条的规定，判决如下： 一、甘肃电投永昌发电有限责任公司给付永昌县御桦物业有限公司物业服务管理费127094.50元及违约金20000元，限于本判决生效后十五日内履行； 二、驳回永昌县御桦物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3405元，由甘肃电投永昌发电有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审 判 长  卢泰林 审 判 员  王国仰 人民陪审员  曹文玉 二〇二〇年六月八日 书 记 员  李 娜