云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1631号原告：肖世杰，男，1974年12月30日生，壮族，云南省广南县人，现住广南县。委托诉讼代理人：王冬梅，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码：91532600750678224C。法定代表人：杜光伟（执行董事）。住所：云南省文山市。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。以上三被告委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告肖世杰与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告肖世杰及委托诉讼代理人王冬梅，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖世杰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告金源公司于2018年5月4日签订的20180608801、20180608802号《商铺内部认购合同》无效；2.判令被告金源公司返还原告已付购房款480000元，及支付一倍赔偿款480000元；3.判决被告金源商贸有限公司从2018年6月8日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为52800元；(480000×6%÷12个月×22个月＝52800元)，上述金额合计1012800元；4.判决被告杜光伟、史文华与被告金源商贸有限公司承担连带赔偿责任：5.案件受理费由三被告承担。事实和理由：原告于2018年6月8日与被告金源商贸有限公司协商一致，签订了两份《商铺内部认购合同》，双方约定购买金源商贸有限公司开发的金源农副产品综合市场16-B134、16-B135号商铺，面积为60平方米，单价为8000元/㎡，总价款合计480000元，双方约定交房时间为2018年12月31日，原告于签订协议当日支付了全额房款，即480000元，被告金源商贸有限公司出具了《收据》确认收到该笔款项。到了约定交房的时间，被告未能交房，此时，原告才得知被告金源商贸有限公司连预售房许可证都未取得，对原告构成欺诈，致使双方签订的合同无效，原告认为，被告金源商贸有限公司应当退还原告已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿及利息。另外，经查，被告杜光伟、史文华系被告金源商贸有限公司的股东，并且系夫妻关系，而被告金源商贸有限公司的注册资本为2.15亿元，但被告杜光伟、史文华并未实缴注册资本，其在出资范围内应当与被告金源商贸有限公司承担连带赔偿责任。金源公司、杜光伟、史文华辩称，一、本案的合同属于无效合同；二、在原告实际交付情况下同意退还，被告公司愿按照原告已实际支付购房款予以退还；三、原告主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据，不能成立。肖仕杰针对其主张，向本院提交以下证据：1.《身份证复印件》，证明原告主体适格；2.《商铺内部认购合同》2份，证明2018年6月8日原告与被告金源公司协商一致，签订商铺内部认购合同》，约定原告购买金源公司开发的金源农副产品综合批发市场16-B134、16-B135号商铺，面积分别为30㎡，单价分别为8000元/㎡，总价款为480000，交房时间为2018年12月31日，两份合同虽为《商铺内部认购合同》，但内容为为商品房买卖合同；3.《收据》、《银行凭条》，证明原告于合同签订当日支付了购房款480000元的事实；4.《企业信用报告》，证明被告公司财产不足以清偿债务，被告人杜光伟、史文华未缴纳出资，依法三被告应承担连带赔偿责任。经质证，金源公司、杜光伟、史文华的质证意见是：第1组证据无异议；第2组证据真实、关联无异议，但合法性有异议。且认定为无效合同，签订合同时，原告明知未取得预售许可证明，第3组证据对《收据》真实性无异议，刷卡小票无法确定真实性，字迹不清晰；第4组证据真实性不认可，证明观点不能成立。本院认为，肖世杰提交的第1、2、4组证据客观真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。第3组证据中的《收据》的真实性，三被告均无异议，本院予以采信。《银行凭条》字迹模糊，不予采信。金源公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日,肖世杰（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为2018060801、2018060802的《商铺内部认购合同》二份，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购16-B134、16-B135号两个商铺，总面积为60平方米，每平方米8000元，总房款为480000元。乙方在2018年6月日支付全部房款480000元。甲方在2018年12月31日前将经综合验收合格的两个商铺交付到商业运营公司使用。”同日，普建明向金源公司支付了11-B05、11-B17商铺房款48000元。金源公司出具收据交肖世杰收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，至肖世杰起诉前，金源公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于肖世杰主张其与金源公司签订合同编号为2018060801、2018060802《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与肖世杰签订合同编号为2018060801、2018060802的《商铺内部认购合同》，并收取肖世杰支付的购房款480000元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故肖世杰主张确认其与金源公司签订的2018060801、2018060802号《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求，本院予以支持。关于肖世杰主张金源公司返还其已付房款480000元并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与肖世杰订立2018060801、2018060802号《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，肖世杰主张金源公司返还已付购房款480000元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，普建明主张金源公司按年利率6.%计算自2018年6月8日至还清房款时止的利息损失，本院支持，即肖世杰的合理利息损失为以购房款480000元为基数×年利率6%，自2018年6月8日起计算至还清购房款时止。关于肖世杰主张杜光伟、史文华未实缴注册资本，应在出资范围内与金源公司承担连带责任的问题，《企业信用报告》确实载明，杜光伟、史文华于2020年12月16日和2026年12月31日，均应分别认缴出资3500万元和5750万元。但上述出资额的认缴时间均为到期，故肖世杰主张杜光伟、史文华应在出资范围内与金源公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予采信。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、肖世杰与文山金源商贸有限公司于2018年6月8日签订的合同编号为2018060801、2018060802的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还肖世杰购房款480000元，并按已付购房款一倍赔偿肖世杰的损失480000元，合计960000元及支付资金占用费（以已交房款480000元为基数，按年利率6%计算自2018年6月8日至还清购房款时止）；三、驳回肖世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13920元，减半收取计6960元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇二〇年六月十九日书记员  程子芮