河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1627民初1468号原告：刘雪峰，女，汉族，1967年7月21日出生，住太康县。委托诉讼代理人：王胜，河南弘基律师事务所律师。被告：孙俊领，男，汉族，1974年12月1日出生，住太康县。委托诉讼代理人：刘传章，韩小飞（实习）河南豫太律师事务所律师。原告刘雪峰与被告孙俊领确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘雪峰及其委托诉讼代理人王胜，被告孙俊领委托诉讼代理人刘传章、韩小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雪峰向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2015年8月27日签订的翰香家园商品房认购书；2、依法判决被告退还原告购房定金600000元、购房款50000元；并按银行同期同类贷款利率计付利息自2015年8月27日至实际清偿之日；3、判决被告双倍赔偿原告购房定金222000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月27日，原、被告签订翰香家园商品房认购书,约定被告将邢霞学校公寓楼从北至南第七、第八间门面房出卖给原告，原告为此交纳购房定金600000元，后原告又于2015年11月30日交纳购房款300000元。被告收到原告款项后，不履行己方义务，也未将案涉房屋交付给原告，后原告前往案涉房屋现场发现，该房屋已经出卖给他人，且正在装修。原、被告多次协商未果。被告辩称，一、原告与被告签署的翰香家园商品房认购书无效。1、原、被告签订的翰香家园商品房认购书属商品房预售合同。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：（1）、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入开发资金必须符合法律要求；（2）预售方必须取得商品房预售许可证明。本案出卖人在承建该房屋时仅有《国有土地使用证》，不具备房屋正常销售时所应有的五证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案出卖人至今未取得《商品房预售许可证明》，故应认定原、被告签订的商品房认购书无效。2、该商品房认购书中乙方的签名并非原告本人签署，而是由原告的丈夫程俊峰代签，该认购书签署过程中原告并不在场，其行为属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）规定的对夫妻共同财产做重要决定的情形，已经超出了婚姻法关于家事代理权的约定，且程俊峰也未出具任何授权委托手续，不能说明是夫妻共同意思表示，该认购书的签订属于无权代理行为，并不是原告本人的真实意思表示，应当认定该协议无效。二、即使原、被告之间签署的商品房认购书有效，原告所主张的定金也不应得到支持。1、被告提供的通话录音证明原告违约在先，原告方在听信小道消息之后主动要求被告退还购房款。因原告的违约导致合同目的不能实现，原告需承担一定的违约责任。即使存在定金也应当由原告对被告承担定金罚则的法律责任。2、2018年9月至2019年2月，被告陆续分三次退还原告购房款25万元。3、600000元的定金已经远远超出法律规定，已经超过了购房款的一半。不符合同时期、同地区、同类型的商品房买卖预售合同中关于定金的约定。原告第一次支付被告购房款600000元时，被告向原告出具了“今收到刘雪峰房款600000元整”的收条。因此，原、被告双方已经默认该600000元为购房款。三、原、被告之间签署的商品房认购书中并不存在利息的约定，故不存在利息。被告提供的通话录音载明，2015至2016年被告向原告催要购房款时，被告没有追究原告的法律责任反而是积极退还原告购房款，一直到2019年2月4日被告仍然在退还原告购房款。2018年10月30日原告的丈夫程俊峰与被告商议认可没有利息。因此，原告要求利息的行为不应当予以支持。经审理查明，2015年8月27日，原、被告签订《翰香家园商品房认购书》一份，主要内容为：甲方孙俊领，河南省太康县城关回族镇经开二路815号。乙方刘雪峰，河南省太康县城关回族镇光明路土管局家属楼6号。认购房屋坐落：邢霞学校公寓楼从北至南第七、第八间。房屋单价4500元/㎡。建筑面积约:253.61㎡。总价:壹佰壹拾壹万元整（1110000元整），付款方式：现金……认购须知1、乙方在填写本认购书时，自愿交纳定金￥陆拾万元（小写600000元）。2、乙方签订认购书后，不得更名、换房、退房。3、乙方在2015年11月30日之内再付￥300000元，本认购书签订后交房前携本《认购书》、身份证和有关资料以及购房款与出卖人签订《翰香家园付款协议》……同日，原告交付被告定金600000元，被告给原告出具收条一份，内容为：“收条今收刘雪峰房款陆拾万元整（600000元）孙俊领2015年8月27日”。2015年11月30日，原告交付被告购房款300000元，被告给原告出具收条一份，内容为：“收条今收到房款叁拾万元整（300000元）孙俊领2015年11月30日”。2018年9月6日，被告通过手机银行退还原告丈夫程俊峰100000元；2018年10月8日，被告通过手机银行退还原告100000元；2019年2月4日，被告通过手机银行退还原告50000元。本案涉案房屋所占土地的使用权人为邢霞，土地使用权性质国有。涉案房屋至今未取得《商品房预售许可证明》。本院认为，被告未举证证明其已取得本案涉案房屋（邢霞学校公寓楼从北至南第七、第八间）的所有权，其与原告签订《翰香家园商品房认购书》属无权处分，被告也未举证证明其与原告签订的《翰香家园商品房认购书》得到了权利人的追认；被告至今未取得本案涉案房屋的《商品房预售许可证明》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《翰香家园商品房认购书》自始不具有法律效力。被告收取原告的900000元，应当返还。被告已偿还原告250000元，下余650000元应予返，因此，对原告要求被告返还650000元的请求，本院予以支持。因为原、被告签订的《翰香家园商品房认购书》无效，原、被告在《翰香家园商品房认购书》中约定的定金条款自然无效，因此，原告要求被告双倍返还定金222000元的请求，本院不予支持。原、被告签订《翰香家园商品房认购书》后，原告按约定履行了付款义务，被告因无权处分、未取得本案涉案房屋《商品房预售许可证明》至今未向原告交付房屋，已构成严重违约,给原告造成的经济损失被告应当予以赔偿,故原告要求被告支付利息的诉请本院予以支持。被告辩称，原告违约在先，原告要求支付利息的诉讼请求不应支持，无相关证据证明，对被告的该辩解，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定,判决如下:一、确认原告刘雪峰与被告孙俊领2015年8月27日签订的《翰香家园商品房认购书》无效；二、被告孙俊领于本判决生效之日起十日内返还原告刘雪峰定金600000元及利息（以600000元为基数，自2015年8月28日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计息）；三、被告孙俊领于本判决生效生效之日起十日内返还原告刘雪峰购房款50000元及利息（以50000元为基数，自2015年11月30日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回原告刘雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12520元（其中缓缴11000元，在执行时一并扣回），被告孙俊领承担10300元，原告刘雪峰承担2220元。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按双方当事人的人数提交副本,上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  李忠良审判员  史红珍审判员  许战军二〇二〇年六月十日书记员  程勉兴