福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4913号 原告：厦门嘉盛建设有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****。 法定代表人：王建毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢江昌，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秋婷，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门市思明区小孔明幼儿园，住所，住所地福建省厦门市思明区洪莲西里**div> 法定代表人：刘雅，校长。 被告：厦门市思明文化艺术教育培训中心，住所地，住所地福建省厦门市思明区厦禾路****iv> 负责人：陈岳忠，校长。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：黄嘉庆，福建明鼎律师事务所实习律师。 原告厦门嘉盛建设有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告厦门市思明区小孔明幼儿园（以下简称小孔明幼儿园）、厦门市思明文化艺术教育培训中心（以下简称思明文艺培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人卢江昌、杨秋婷，被告小孔明幼儿园、思明文艺培训中心的共同委托诉讼代理人陈忠志、黄嘉庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：1.小孔明幼儿园立即搬离撤出位于厦门市思明区洪莲西里49号嘉盛豪园内幼儿园，将该幼儿园房屋和供被告专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司；2.小孔明幼儿园支付嘉盛公司自2019年12月1日起至实际腾退上述房屋及附属场地、设施设备之日止的占用费（按合同约定的租金标准计）及逾期腾房滞纳金（每日按3161.9元计，暂计至2020年3月4日为297418.6元）；3.小孔明幼儿园支付嘉盛公司2019年10月1日起至2019年11月30日期间的租金共计63238元及逾期付租滞纳金（以当期欠付租金为基数，按日千分之三的标准计付至付清租金之日）；4.思明文艺培训中心对前述第2、3项诉请中小孔明幼儿园应负的全部债务承担连带清偿责任；5.案件受理费、保全申请费2469元由小孔明幼儿园、思明文艺培训中心负担。事实和理由：2009年11月24日，嘉盛公司（出租方）与思明文艺培训中心（承租方）签订了《幼儿园租赁合同》约定，嘉盛公司将位于思明区莲前东路嘉盛豪园内幼儿园即讼争房屋（建筑面积3511.63㎡）出租给思明文艺培训中心用作幼教场所；租赁期限为10年，即自2009年12月1日起至2019年11月30日止；其中2017年12月1日起至2019年11月30日期间的月租金为31619元；租金支付时间为9月1日前支付九、十月的租金，11月1日前支付十一月、十二月租金；承租期间，承租方自行承担所应交纳的水电费（含公摊水电费）和物业管理费、公共维修金及与其经营有关的一切规定的税费等，并由承租方按有关规定自行向有关部门以及该房屋所在小区的物业管理公司交纳；承租方应在本合同终止或被解除当日，负责将该房屋恢复至嘉盛公司与承租方双方认可的状态交付该房屋和供承租方专用的其他场地、设施、设备及该房屋的所有钥匙交还嘉盛公司，并与嘉盛公司共同验收，如有损坏（自然磨损者除外），承租方负责赔偿损失；本合同终止或被解除之日，承租方应腾空该房屋，并负责将该房屋恢复至双方认可的状态，或在嘉盛公司完成恢复工作的情况下，对嘉盛公司为完成该项工作所支付的费用予以全额补偿；若承租方未能在上述期限内交还房屋，则每逾期一日，需向嘉盛公司缴付相应的滞纳金，其标准为该房屋合同终止前日租金标准的三倍；且自终止之日起十日内，嘉盛公司有权无需承租方同意，而单方收回该房屋及供该房屋专用的相关场地、设施设备；若该房屋留有承租方的任何装饰、家具装备、物料设备或其他任何物品，双方同意作为承租方的遗弃物处理。嘉盛公司有权以任何方式处理当前物品，同时，嘉盛公司亦有权向承租方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用；若承租方未能如期交纳本合同约定的租金、租金保证金、装修押金、物业管理费、水电费等其他费用，应当在嘉盛公司的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之三与逾期付款天数的乘积，向嘉盛公司支付违约金。上述《幼儿园租赁合同》签订后，嘉盛公司依约于2009年11月20日将讼争房屋交付给思明文艺培训中心使用。2010年12月20日，嘉盛公司及小孔明幼儿园、思明文艺培训中心签订《转让协议》约定，思明文艺培训中心同意自2011年1月1日起向小孔明幼儿园转让上述《幼儿园租赁合同》项下的全部权利和义务；小孔明幼儿园同意接受租赁合同项下思明文艺培训中心的全部权利义务；思明文艺培训中心与嘉盛公司继续履行上述租赁合同的内容，嘉盛公司也对上述《转让协议》所约定的内容予以确认；小孔明幼儿园的任一违约行为均视为思明文艺培训中心的违约行为，嘉盛公司有权要求思明文艺培训中心承担连带责任。讼争房屋实际上亦由小孔明幼儿园使用至今。双方约定的租赁期限届满前，嘉盛公司已经多次向小孔明幼儿园发函告知，要求小孔明幼儿园支付尚欠的2019年10月1日至2019年11月30日期间租金63238元，并要求小孔明幼儿园在期限内做好搬迁工作。2019年11月30日，讼争房屋的租赁期限届满后，小孔明幼儿园并未按照《幼儿园租赁合同》的约定，搬离撤出位于厦门市思明区洪莲西里49号嘉盛豪园内幼儿园并将该房屋和供被告专用的其他场地、设施、设备恢复原状交还嘉盛公司，并将供被告专用的其他场地、设施、设备及该房屋的所有钥匙交还嘉盛公司。小孔明幼儿园尚欠嘉盛公司的2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金63238元至今仍未支付。嘉盛公司认为，原被告之间签订的《幼儿园租赁合同》、《转让协议》系各方的真实意思表示，对原、被告均具有约束力。小孔明幼儿园应按照合同约定向嘉盛公司支付相应的租金，在2019年11月30日租赁期限届满后，小孔明幼儿园应当依约履行搬迁腾退义务，向嘉盛公司返还讼争房屋。思明文艺培训中心应按照《转让协议》的约定，就小孔明幼儿园的全部债务向嘉盛公司承担连带担保责任。 小孔明幼儿园、思明文艺培训中心辩称，1.嘉盛公司无权要求小孔明幼儿园、思明文艺培训中心支付2019年6月15日之后的租金及占用费等费用。依据国家、福建省及厦门市各级政府关于城镇小区配套幼儿园治理工作的政策要求，嘉盛公司本应于2019年6月15日之前将讼争幼儿园无偿移交给思明区教育部门，故自此后无权出租讼争幼儿园，也就无权收取相关费用。2.即使法院认为小孔明幼儿园、思明文艺培训中心应承担相应的费用，嘉盛公司所主张的占用费、滞纳金等费用互相重叠，也明显过高，请求法院依法予以调整。3.小孔明幼儿园因为新冠××疫情的原因至今仍无法开园，即使需要支付费用也请求法庭酌情减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年12月4日，经厦门市人民政府批复，同意划拨洪山柄半兰山变电站西侧的国有存量土地，面积A=10746.228㎡，作为嘉盛公司嘉盛新村一期工程幼儿园、泵房及小区开闭所等公建配套的建设用地。嘉盛公司后陆续取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2008年1月16日，由嘉盛公司建设的嘉盛新村一期公建配套设施（幼儿园、会所）经消防验收合格，并于2008年8月22日通过竣工验收备案。 据《土地房屋产籍调查表》（2009年8月20日）记载，坐落于厦门市思明区洪莲西里**的房屋登记权属人为嘉盛公司，土地使用权类型为“划拨”，批准土地用途为“幼儿园、会所”，共计5层，宗地面积为10746.18㎡。 2009年11月24日，嘉盛公司（出租人、甲方）与思明文艺培训中心（承租人、乙方）签订《幼儿园租赁合同》，合同第一条“租赁范围、租赁期及用途”约定：甲方将位于思明区莲前东路嘉盛豪园内幼儿园出租给乙方，建筑面积为3511.63㎡，租赁期限为10年，即自2009年12月1日起至2019年11月30日止，装修筹备期为6个月；房屋仅限于乙方用作幼教场所，不得改作其他任何用途。合同第二条“租金、保证金及其它款项”约定：租金按建筑面积计算，每两年递增3%，其中2017年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为31619元；除首期租金外，其余租金支付时间为每年3月1日前支付三、四月份租金，……，9月1日前（支付）九、十月份租金，11月1日前（支付）十一、十二月份租金，12月1日前支付次年一、二月份租金，乙方应按期将当期的租金支付到甲方指定的账户上；乙方应当另行向甲方交纳112372元作为保证金，租赁期间乙方不得要求将保证金抵偿租金及其他应付款项，于乙方签订合同的当日全额向甲方支付完毕，乙方违反本合同任何条款，造成甲方损失的，甲方有权直接扣除全部或部分租金保证金作为损失的补偿，该保证金不足弥补损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿；当租赁期限届满或者双方一致同意提前解除本合同时，如果乙方付清所有租金及租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及预付款、违约金（若有）、损失赔偿金（若有）等款项并且将该房屋如期完好地交还甲方，完成了本合同项下全部义务，则甲方应当在乙方履行完毕前述事项后的十四日内，将保证金无息退还乙方，否则甲方有权暂扣保证金直至甲乙双方的争议解决为止。合同第3.30条约定：乙方应当在本合同终止或被解除之日，负责将该房屋恢复至甲乙双方认可的状态交付该房屋和供乙方专用的其他场地、设施、设备及该房屋的所有钥匙交还甲方，并与甲方共同验收，如有损坏（自然磨损者除外），乙方负责赔偿损失。乙方同时应负责支付因将该房屋和供乙方专用的其他场地、设施、设备恢复原状而直接或间接对该房屋以外或第三方造成损害所发生的费用。合同第5.7条约定：本合同终止或被解除之日，乙方应腾空该房屋，并负责将该房屋恢复至甲乙双方认可的状态，或在甲方完成恢复工作的情况下，对甲方为完成该项工作所支付的费用予以全额补偿。合同第5.91条约定：乙方应在合同终止或解除之日起的10日之内迁出房屋并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，但不得拆除固定于该房屋上的设施、设备等，并不得损害该房屋的各项设施以及甲方安装的其他器材和设备。若乙方未能在上述期限内交还该房屋，则每逾期一日，需向甲方缴付相应的滞纳金，其标准为该房屋合同终止前日租金标准的三倍……。合同第7.3条约定：若乙方未能如期交纳本合同第2.1、2.2、2.3、2.4、2.5款所述的租金、租金保证金、装修押金、物业管理费、水电费等其它费用，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之三与逾期付款天数的乘积，向甲方支付违约金。 双方办理了讼争房屋的验收交接手续并签订《幼儿园工程移交单》，载明：“嘉盛新村幼儿园工程经有关单位备案验收合格，手续完整。除室内地面装饰工程未施工外，其余均按泛华设计院图纸施工完毕（含水、电消防工程）。现经双方现场检查核对，一致同意移交接收”。 2010年12月20日，思明文艺培训中心（出让方）与小孔明幼儿园（受让方）签订《商业租赁合同》转让协议，双方达成如下协议：1.出让方同意自2011年1月1日起向受让方转让出让方与嘉盛公司于2009年11月24日签署《租赁合同》项下的全部权利和义务；受让方同意接受租赁合同项下出让方的全部权利和义务；2.受让方与嘉盛公司继续履行上述租赁合同的内容；3.出让方同意自出让方将租赁合同权利义务转让给受让方之日起，出让方所缴交给嘉盛公司的所有费用自动转让给受让方，视为受让方缴交的租赁合同的相关费用，出让方不得再要求嘉盛公司退还任何费用；4.任何一个受让方的违约行为均视为出让方的违约行为，嘉盛公司有权要求出让方承担连带责任；……。嘉盛公司在该转让协议上盖章同意并确认本转让协议项下的全部条款。 后讼争房屋实际由小孔明幼儿园占有使用至今，小孔明幼儿园支付租金至2019年9月30日，后未再支付租金。 2019年2月28日，嘉盛公司向小孔明幼儿园发送《租赁合同到期不续的通知》，通知小孔明幼儿园因讼争房屋年限已久，嘉盛公司将收回该房屋进行房屋检测维修，请及时将房屋腾空并按合同约定在租赁期限届满之日将房屋交还给嘉盛公司。2019年7月，嘉盛公司再次发函给小孔明幼儿园，函告不再将讼争房屋及配套附属设施出租给小孔明幼儿园，请小孔明幼儿园提前做好搬迁准备工作，在租赁期限届满即2019年11月30日当日将讼争房屋及配套附属设施、场地按现状交还给嘉盛公司，并将房屋所有钥匙交还。2019年11月8日，嘉盛公司向小孔明幼儿园发送《律师函》，通知小孔明幼儿园腾退房屋、支付欠付租金并做好其他配合工作等。2019年11月20日，嘉盛公司再次发送《律师函》通知小孔明幼儿园腾退讼争房屋。小孔明幼儿园确认前述通知、函件均收悉。 另查明，小孔明幼儿园系经厦门市思明区教育局批准的民办学校，据厦门市思明区教育局颁发的《民办学习办学许可证》记载，该许可证有效期限至2019年11月30日。小孔明幼儿园自2019年3月起，就讼争幼儿园的移交、续租、开办普惠性幼儿园、申请延长办学许可证等事项多次向相关行政部门发函。 还查明，根据厦门市人民政府办公厅于2019年4月12日关于印发《厦门市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》的通知载明，已建成的小区配套幼儿园应按照规定，开发建设单位于工程验收合格备案后10个工作日内将配套幼儿园移交所在区教育部门；小区配套幼儿园移交区教育部门后，应当由区教育部门办成公办园或委托办成普惠性幼儿园，不得办成营利性幼儿园。 审理中，小孔明幼儿园主张根据行政机关出具的相关文件，讼争幼儿园应当移交给思明区教育局，而小孔明幼儿园与思明区教育局签署了开办普惠性幼儿园的协议，故其现在占用讼争房屋及场地系合法使用。嘉盛公司在2019年6月15日前就应当按政府文件的要求将配套幼儿园移交给思明区教育局，不仅无权收取2019年10月1日后的租金，多收取的三个半月租金也应当退还。嘉盛公司认为本案系租赁合同纠纷，政府的相关文件不应适用本案。 本院认为，案涉《幼儿园租赁合同》及《商业租赁合同》转让协议系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对各方均有拘束力。嘉盛公司系依据前述两份合同主张小孔明幼儿园与思明文艺培训中心履行合同义务并承担相应的民事责任，小孔明幼儿园抗辩讼争幼儿园应根据行政机关相关文件规定移交区教育部门，该抗辩内容与本案非同一法律关系，不在本案审理范围，本院对此不作评判。小孔明幼儿园认为其现占用讼争房屋系合法占用，缺乏证据支持和法律依据，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现讼争租赁合同约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，小孔明幼儿园作为承租人，应当依约返还讼争租赁物及钥匙，且应保证返还的租赁物符合双方约定内容。故嘉盛公司诉请小孔明幼儿园立即搬离撤出讼争幼儿园，并将幼儿园房屋和供小孔明幼儿园专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。小孔明幼儿园在租赁期限内欠付租金，构成违约，应承担相应违约责任。嘉盛公司主张小孔明幼儿园支付2019年10月1日起至2019年11月30日期间的租金共计63238元（31619元/月×2个月），符合合同约定，本院予以支持。 因小孔明幼儿园拖欠租金，嘉盛公司主张孔明幼儿园依讼争合同的约定支付拖欠租金部分的滞纳金，并明确该滞纳金的性质系违约赔偿，其主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于小孔明幼儿园抗辩双方约定日千分之三的标准过高，本院结合嘉盛公司的具体损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定小孔明幼儿园可按月利率2%的标准支付拖欠租金部分的滞纳金（违约金），超出部分不予支持。 小孔明幼儿园未依约返还租赁物，还应承担逾期腾房的违约责任，嘉盛公司主张小孔明幼儿园支付自2019年12月1日起的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。但小孔明幼儿园关于占用费及逾期腾房滞纳金（违约金）的诉请系重复主张，且小孔明幼儿园抗辩嘉盛公司主张的逾期腾房违约金的标准过高，本院综合案件事实，酌定小孔明幼儿园可按合同约定的租金标准支付自2019年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，逾期腾房违约金不再重复支持。 小孔明幼儿园抗辩因受新型冠状病毒的影响幼儿园无法开学，请求减免相应租金。综合考虑讼争合同约定的租赁期限已经届满以及小孔明幼儿园的违约程度、受新冠××疫情影响的时间和程度等因素，结合政府有关租金减免的政策，本院酌定免除小孔明幼儿园二个月的房屋占用费，即免除支付63238元。 根据《商业租赁合同》转让协议的约定，嘉盛公司有权要求思明文艺培训中心对小孔明幼儿园因违约产生的债务承担连带责任，思明文艺培训中心亦表示对承担连带责任无异议，本院对嘉盛公司的该项诉讼请求予以支持。 综上所述，对嘉盛公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内搬离撤出位于厦门市思明区洪莲西里49号嘉盛豪园内幼儿园（建筑面积为3511.63㎡），将该幼儿园房屋和供厦门市思明区小孔明幼儿园专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司； 二、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内支付厦门嘉盛建设有限公司2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金63238元及逾期付款违约金（以31619元为基数，自2019年9月1日起计至2019年10月31日；以63238元为基数，自2019年11月1日起计至实际支付之日止，均按月利率2%计算）； 三、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内支付厦门嘉盛建设有限公司房屋占用费（按31619元/月的标准，自2019年12月1日起计至实际腾退房屋之日止，期间免除支付63238元）； 四、厦门市思明区文化艺术教育培训中心对厦门市思明区小孔明幼儿园的上列第二项、第三项履行义务承担连带清偿责任，厦门市思明区文化艺术教育培训中心清偿后可向厦门市思明区小孔明幼儿园追偿； 五、驳回厦门嘉盛建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计收3574元，由厦门嘉盛建设有限公司负担1728元，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心共同负担1846元，该款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全申请费2469元，由厦门嘉盛建设有限公司负担1194元，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心共同负担1275元，该款项厦门嘉盛建设有限公司已向本院支付，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心应于本判决生效之日起七日内向厦门嘉盛建设有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年六月八日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。