福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1660号 上诉人（原审原告）：傅巧云，女，1967年9月10日出生，汉族，住福建省长乐市。 上诉人（原审原告）：林若然，女，1993年7月15日出生，汉族，住福建省长乐市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：林愷、林小丹，福建士恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建长城人防空间开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路**，统一社会信用代码913500007549569576。 法定代表人：吴志雄，总经理。 委托诉讼代理人：吴金荣、洪安理，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 上诉人傅巧云、林若然因与被上诉人福建长城人防空间开发有限公司（以下简称“长城公司”）合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 傅巧云、林若然上诉请求：1.撤销一审判决，改判长城公司向傅巧云、林若然支付租金收益差额60007.42元或发回重审；2.本案的诉讼费由长城公司承担。事实和理由：一、从上诉人提交的证据足以证明租金差额60007.42元。通过上诉人提交的银行流水，显示2010年上诉人取得的租金收益为4120.8元；2011年上诉人取得的租金收入为9372元；2012年为14055元；2013年为27924元；2014年为25387元；2015年为21461.66元；2010年至2015年共取得租金收入为102320.46元。根据案涉《备忘录》，上诉人2009年至2015年应取得租金收入为254铺位总价值368927元X44%=162327.88元，租金差异为60007.42元。二、被上诉人不承担租金差额的举证责任，该认定没有依据。 长城公司辩称：从一审上诉人提交的证据清单的证明对象，可以看出上诉人提起本案诉请的依据是谅解备忘录以及承诺函。而谅解备忘录，是财富第一街业主委员会和长城人防公司达成的新的协议，即使认定属于真实意思表示，也仅仅是被上诉人需要以自有的3210平方米、商户租金收益，或者经营收益对业主的租金回报不足部分进行补贴。但是，因为政府拆迁，客观上已经无法产生租金收益，被上诉人又未允诺需要以其自由的其他财产进行补贴，客观上，已经无需对上诉人进行补贴。而且，上诉人没有证明租金是否有损失。 傅巧云、林若然向一审法院起诉请求：1.长城公司向傅巧云、林若然支付租金收益差额60007.42元；2.本案的诉讼费由长城公司承担。 一审法院认定事实：2005年3月，傅巧云、林若然向长城公司购买位于福州市晋安区。随后，傅巧云、林若然与三杰公司签订《委托经营租赁合同》。合同约定，傅巧云、林若然将购买的火车站商场Ｂ区254号商铺委托三杰公司出租并经营管理，租赁期限为十年（自2006年1月1日至2015年12月31日）；傅巧云、林若然的商铺总价值为368927元，三杰公司按照总价值×年回报率的方式计算并支付给傅巧云、林若然租金，其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年的年租金回报率为8%，第9-10年的年租金回报率为10%，三杰公司高于上述约定向租户收取的租金部分，即作为三杰公司接受傅巧云、林若然委托出租和经营管理的报酬；付款方式：三杰公司负责傅巧云、林若然从开发商处在享有原购房折扣的基础上再享受7.9的优惠折扣，即折扣后实际购房成交价为291452元；傅巧云、林若然承诺不再要求三杰公司支付商铺前三年的租金回报；后七年的租金从第四年起每6个月支付一次，支付时间为每年6月30日与12月31日，由三杰公司直接支付给傅巧云、林若然。合同还约定，本合同有效期内发生下列情形的，本合同自动解除：政府决定征用该商铺所在土地并需拆除的。 2009年1月，财富第一街业主委员会与长城公司签订《谅解备忘录》。《谅解备忘录》约定，一、将2009年至2015年的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%共计44%；二、所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配；每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金；大多数业主同意2009年暂不收取5%的租金回报；2009年的租金回报改至2010年以后根据经营情况逐年给予补足；三、如地下人防工程商场中心招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009年至2015年的租金回报不足部分；如果所有业主在2009年至2015年的租金总回报率仍未达到44%的标准，则长城公司仍需以其拥有的3210平方米财富第一街的后续年度所分得的租金收益来补偿所有其他业主，直到补足所有业主2009年至2015年总计44%的租金总回报率时，长城公司方可获得其所有的3210平方米财富第一街店铺的租金收益；四、鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题，主要包括财富第一街现有商户的清理问题，设备维修以及欠税、欠水电费等的问题；五、长城公司以大业主身份设立新的商业物管公司、负责管理财富第一街商场，并委托招商公司进行招商，业主委员会要全力配合；六、长城公司所拥有的3210平方米财富第一街商铺的实际产权登记人必须签署知晓并同意上述事项的承诺函，并将其作为本备忘录的附件；长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整后2009－2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任。《谅解备忘录》还约定，财富第一街业主委员会在全体业主统一认识并委托授权的基础上与长城公司达成以上条款备忘录；本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主的书面授权后即具有合同效力。 2009年3月28日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺继续履行对《谅解备忘录》第三条的约定，并确保现有3230.7平方米的产权人陈有成也继续履行该条款，如陈有成不履行该条款约定产生的责任由长城公司承担。 2009年4月14日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺同意将长城公司持有的财富第一街共计3210平方米商铺委托给双方认可的商业物管公司经营，其所获得的经营收益，按双方协商调整后的回报率，采用同质同价的方式，补贴给财富第一街各业主2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，直至补足为止。在实现上述承诺之前，长城公司不对该商铺经营的收益主张任何权益，也不承担委托经营后该部分商铺经营可能产生的任何税费。 2009年11月23日，财富第一街业主委员会向风和公司出具《授权委托书》。《授权委托书》载明，财富第一街业主委员会受财富第一街大多数业主的委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于福州进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜；现为维护全体业主的共同利益，财富第一街业主委员会将财富第一街全体业主商铺委托给风和公司进行租赁经营管理，由风和公司对外招商，引进商户进场经营；《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。 2016年6月起，福州市火车站站前地下广场财富第一街进行政府征迁。 一审法院认为，傅巧云、林若然购买涉案商铺后未获得预期的租金回报，后通过财富第一街业主委员会与长城公司于2009年签订涉诉《谅解备忘录》，长城公司自愿补偿傅巧云、林若然该损失，本院予以认可。虽然长城公司在《谅解备忘录》、《承诺函》中将补偿金来源限制在“3210平方米商铺租金收益”之中，但长城公司在签订上述协议前已将该3210㎡商铺所有权转让给陈有成，故其并无权处分该商铺物权包括租金收益。结合长城公司在《承诺函》中承诺如陈有成不同意将商铺租金补偿业主则相应责任由公司承担的条款，可以说明长城公司已实际确认了其与傅巧云、林若然之间确立新的债权债务关系，债务标的系傅巧云、林若然所购商铺于2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，所谓商铺租金收益仅是补偿方式之一。因此，本案债权债务关系明确，长城公司应予履行补偿承担义务，且该义务并不限于相应商铺的租金收益。每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）的所有商铺收益均由财富第一街业主委员会分配并做账，故仅在查明业主委员会已收取租金及分配方式后，方可确认傅巧云、林若然主张的租金差额是否已经补足。对此，长城公司不承担举证责任。现双方当事人均未提交充分证据证明《谅解备忘录》项下租金差额是否已经补足，故傅巧云、林若然的主张，法院目前无法支持。 一审法院判决：驳回傅巧云、林若然的诉讼请求。本案诉讼费1300元，由傅巧云、林若然负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。 二审中，当事人未提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张的租金差额问题，根据本案所查明的事实，基于上诉人等业主的授权，含案涉店铺在内的多家店面均由财富第一街业主委员会接管并授权案外人进行租赁经营管理，包括案涉店铺的实际租金收益亦由财富第一街业主委员会分配并做账。一审法院认为需要查明业主委员会已收取租金及分配方式后方能确定租金数额或差额，该认定正确。 上诉人因财富第一街业主委员会管理分配取得相应租金收入，业主委员会的分配是否合理以及该租金数额是否存在差额应由其与业主委员会先行确认，长城公司对此无法承担举证责任。现上诉人仅以其个人银行流水记录，拟证明存在租金差额，并主张城公司直接支付该租金差额，没有事实依据，本院无法支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人傅巧云、林若然负担；一审案件受理费按一审决定执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年六月五日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇