文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初6295号原告：中国电信股份有限公司宿迁分公司，住所地宿迁市洪泽湖路788号。负责人：左明，该分公司总经理。委托诉讼代理人：臧瑶，该分公司员工。委托诉讼代理人：庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。被告：印叶君，男，1971年5月15日出生，住靖江市。被告：张宝珠，女，1974年12月17日出生，住宿迁市。委托诉讼代理人：杨恒德，男，1970年5月22日出生，住宿迁市。被告：万和秀，女，1970年8月9日出生，住山东省平邑县。原告中国电信股份有限公司宿迁分公司（以下简称电信公司）诉被告印叶君、张宝珠、万和秀租赁合同、排除妨碍纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告电信公司的委托诉讼代理人臧瑶、庄娥、被告张宝珠及其委托诉讼代理人杨恒德到庭参加诉讼，被告印叶君、万和秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告电信公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告住所地综合楼裙楼一楼西侧北部房屋返还原告；2.被告支付房屋租金56843.7元【其中租期内租金56000元，宽限期（2017年9月1日至2017年9月11日）内租金843.7元（按76.7元/天计算）】，并按照银行同期贷款利率计算利息；3.被告赔偿原告自2017年9月12日起至实际交房之日止的房屋占用费（按243.8元/天计算）并按照银行同期贷款利率计算利息；4.被告支付水电费（按0.89元/度计算，其中2015年10月29日至2018年4月19日电费为7575元）并按照银行同期贷款利率计算利息；5.本案诉讼费用及原告第一次诉讼费1044元、评估费1250.8元，由被告负担。在审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告立即将原告住所地综合楼裙楼一楼西侧北部房屋返还原告；2.被告支付房屋租金56843.7元，其中租期内的租金为56000元，宽限期（2017年9月1日至2017年9月11日）内租金843.7元（按76.7元/天计算），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算（以56843.7元为基数，自2017年9月12日至实际交房之日）；3.被告赔偿原告自2017年9月12日起至实际交还房屋之日的房屋占用费（按1.28元/平方/天，暂按建筑面积146平方计算，即186.88元/天），其中算至2020年4月30日的房屋占用费为179591.68元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算（以实际的房屋占用费为基数，自2018年9月1日至交房之日）；4.被告给付原告电费8999元；5.本案讼费用以及原告第一次起诉的诉讼费1044元、评估费1250.8元由被告承担。上述请求均要求各被告承担连带责任。事实和理由：原告与上海白雪公主健康洗衣宿迁加盟店（以下简称“白雪公主洗衣店”）于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同有效期至2017年8月31日。在合同约定的履行期间内，原告按照约定履行了义务，现该合同履行期限已经届满。原告于2017年5月10日以书面形式通知洗衣店合同履行期限届满后不再出租房屋，要求洗衣店在合同到期后按时归还房屋，但洗衣店在收到通知后置之不理，原告多次与被告沟通并催要，被告至今未交还房屋。在合同签订、履约以及合同期满后的沟通等过程中，均是被告张宝珠以洗衣店名义与原告进行。2018年2月，原告发现洗衣店已于2015年9月14日注销，但被告张宝珠在2018年3月2日仍以洗衣店名义给原告回函（加盖“上海白雪公主健康洗衣宿迁加盟店”公章），并在回函中提供一份2015年9月8日由被告印叶君与被告张宝珠签订的《转让协议》作为附件。事实上，在此之前二被告从未将洗衣店已经注销以及二被告之间签订转让协议等事宜告知原告。原告于2018年9月1日向法院提起诉讼，要求被告返还房屋并支付相关费用。后法院通知原告，被告张宝珠提供证据已将洗衣店及店内装修、洗衣设备等转让给被告万和秀,原告现有证据不能证明被告张宝珠是房屋实际占用人，因案件审理期限已近届满，原告已无足够时间进行质证和举证，为降低诉讼风险，原告只能选择先撤诉再另行起诉。三被告占用原告房屋的行为已经严重侵害了原告的合法利益，三被告应共同承担返还房屋、支付房屋占用费、水电费等责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所求。被告张宝珠辩称，1.原告第一项诉讼请求是归还房屋，张宝珠已经把房屋转让，无权搬离洗衣设备。2.原告主张的租金已经三年多了，已超过诉讼时效。3.如果法院认定未超过诉讼时效，对于原告主张的租期内租金56000元予以认可，宽限期内房租费认可，利息不认可，但是应在欠付的洗衣费中抵扣。4.原告主张的第三项诉讼请求房屋使用费过高，应当按照合同约定的租金标准计算，而且也应当在洗衣费中抵扣。基于上述两点意见，原告主张被告欠房租和房屋使用费不成立。5.原告陈述其员工不能进洗衣店查询电表不属实，张宝珠有原告的查询记录，电费也一直在交纳，不欠电费。6.诉讼费、评估费是由原告承担。被告万和秀书面答辩称，1.双方约定租金从洗衣费中抵扣，因为双方在结算洗衣费上有分歧，所以至今洗衣费和租金没有结算。2.电信公司拖欠的洗衣费远远超过房租，房租没有抵扣是因为电信公司不予结算洗衣费导致，故对于房租以外的损失，不应由洗衣店负担。3.因白雪公主洗衣店拖欠万和秀工资，现洗衣店已经将店内的装潢和设备抵给万和秀，电信公司员工继续在洗衣店消费，因电信公司拖欠洗衣费，致使万和秀无力搬迁洗衣设备，故没有搬离房屋是电信公司没有支付洗衣费所致。4.万和秀因为身体不好，已经将洗衣设备转让给孙玉芝，万和秀已经无权搬离洗衣设备。综上，请求驳回电信公司的诉讼请求。被告印叶君未作答辩。本院经审理查明如下事实：2014年9月1日，原告电信公司（甲方）与白雪公主洗衣店（乙方，被告张宝珠作为授权代表签字确认）签订《房屋租赁合同》一份，第一条约定：甲方同意将坐落在宿迁市洪泽湖路9号，裙楼一楼西侧北部的房屋出租给乙方作经营衣物干洗用途使用，建筑面积为75平方米。第二条约定：租赁期为叁年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋……第三条约定：租金为28000元/年，租赁期内的物业管理费、水某、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行交付，不纳入租金中。租金按年结算，乙方应于每年1月底前向甲方指定账户支付当年房屋租金。第四条约定：……租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供10日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照年租金按日计算。第五条约定：……非经甲方同意，乙方不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用。否则，自前述行为发生之日起本合同自行解除，甲方有权随时收回房屋并要求乙方搬迁物品与设备。由此造成的一切损失和费用，由乙方承担。……租赁期届满，乙方应当按照本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施/设备，如有损坏，乙方应向甲方承担赔偿责任。第六条约定：……逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按应缴纳租金的20%向甲方支付违约金。如果逾期60日仍不支付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水某、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任。如因此造成甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的一切损失。租赁期限届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补缴占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的200%收取违约金。……第九条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效。白雪公主洗衣店经营者系印叶君，于2015年9月14日注销，并由被告张宝珠于2018年3月5日登记为宿城区冰雪公主洗衣店，经营者为张宝珠，上述两个洗衣店均为个体工商户。2016年11月18日，被告张宝珠、案外人杨恒德、杨某与电信公司冯某、周某、谢某洽谈洗衣店洗衣费结算事宜。2017年5月5日和10日，电信公司向白雪公主洗衣店送达了《关于房屋租赁合同期限届满的告知函》，载明：贵方与我公司签订的《房屋租赁合同》将于2017年8月31日到期，期满后房屋将不再出租，现特提前告知贵方，以便贵方及早做好相关准备工作，请合同到期后按时将房屋归还我公司，谢谢配合。被告张宝珠签收，其中2017年5月10日的函件由被告张宝珠于2017年5月19日签收。2018年2月9日，原告电信公司向被告张宝珠邮寄《关于洗衣费用结算请求函件的回复》，载明：关于洗衣店的主体资格，……白雪公主洗衣店自2015年9月14日起已不具有法律上的主体资格。请贵单位在接此回复后，能尽快提供与白雪公主洗衣店之间存在债权债务承继等关系的合法证据，以便我公司能与贵单位开展相关洗衣费用最终清算工作，同时请贵单位尽快搬离房屋归还我公司。该函件快递回执显示本人签收。2018年3月2日，张宝珠向原告电信公司送达《关于电信员工洗衣费用结算请求再….再再去函》，该函件附转让协议复印件，并声明：转让协议2016年11月18日在格林咖啡谈洗衣费结算时，复印件已经提供给冯某主任。至今，涉案房屋由被告张宝珠实际居住使用。另查明，2015年9月8日，被告印叶君（转让方）与被告张宝珠（受让方）签订《转让协议》一份，约定：转让方因另有发展需要，将正在经营的白雪公主洗衣店现有的债权、债务、设备、装修等所有产权转让给受让方所有。……受让方要依法注册经营洗衣店。白雪公主洗衣店的各种法律责任也将由受让方承担。本协议书经双方同意在签订之日起生效。2017年6月17日，被告张宝珠（转让方）与被告万和秀（受让方）签订《转让协议》一份，约定：因转让方欠受让方现金贰拾贰万元。现将洪泽湖路69号群楼一楼西侧北部的白雪公主洗衣店（及店内的装修和洗衣设备等）转让给受让人所有（收回转让方打给受让方的贰拾贰万借条，清账）。双方签字后生效。……本协议之前的洗衣店充卡费用，归转让方所有，由转让方追缴，受让方要无条件积极配合。还查明，租赁期间，被告张宝珠尚欠两年租金未付，被告张宝珠对此予以认可。虽然其在补充意见中变更陈述为一年，但其无证据证明已经缴纳两年租金且对于其前后陈述不一致无合理的理由。根据禁反言，应当以被告张宝珠在庭审中第一次陈述的租赁期内尚欠两年租金即56000元为准。经现场勘验，双方当事人一致认可洗衣店的实际使用面积为104.303平方米。再查明，2015年10月29日至2020年3月29日，被告应缴纳电费24900.2元，其中截至2017年9月19日电费为12920.8元，被告共缴纳电费15903.2元，尚欠电费8997元。上述事实有《房屋租赁合同》《关于房屋租赁合同期限届满的告知函》《关于洗衣费用结算请求函件的回复》《关于电信员工洗衣费用结算请求再….再再去函》《通知》《电费通知单》、电信公司财务系统查询截图、电信公司与张宝珠等服务合同纠纷一案庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，予以证明。经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、本案承担责任的主体如何确定；二、原告主张的租金是否超过诉讼时效；三、如未超过，被告占用房屋期间的占有使用费如何确定；四、原告主张的电费是否成立；五、原告主张的评估费、两次诉讼费应否支持。关于焦点一，本院认为，无权占有不动产，权利人有权要求返还原物。本案中，原告电信公司主张返还的宿迁市洪泽湖路788号综合楼裙楼一楼西侧北部房屋即宿迁市发展大道2505号洗衣店房屋应由被告张宝珠返还。理由如下：第一，2015年9月8日，被告印叶君与被告张宝珠签订《转让协议》，约定将涉案房屋的租赁权转让给被告张宝珠，双方之间成立转租合同法律关系。根据被告张宝珠的送达地址及庭审调查核实的情况可知，涉案房屋一直由被告张宝珠居住使用，而涉案租赁合同已于2017年8月31日到期，原告电信公司亦于2017年5月两次告知期满不再续租，该租赁合同已经终止，被告张宝珠于2015年9月8日从被告印叶君处转租占有该房屋亦到期，因此，被告张宝珠在租赁期限届满后继续占有涉案房屋已构成无权占有，应予返还。第二，虽然被告张宝珠及万和秀一致辩称双方于2017年6月17日签订了转让协议，但被告张宝珠在转让后即2018年3月5日将涉案洗衣店登记为宿城区冰雪公主洗衣店，经营者为张宝珠，且张宝珠、杨恒德在2019年、2020年以个人名义向原告电信公司缴纳电费，虽然张宝珠辩称系帮万和秀缴纳电费，但其陈述不符合常理，本院对其辩解不予采信。结合被告张宝珠陈述“因万和秀身体不好经营洗衣店比较吃力，洗衣店一直由其帮忙打理”、涉案洗衣店一直由其居住使用等事实，足以认定张宝珠与万和秀之间的转让协议系虚伪意思表示，转让协议无效。第三，对于本案审理过程中即2020年3月10日，被告万和秀与案外人孙玉芝签订的转让协议，系被告万和秀明知涉案房屋的权利人已经向其主张返还房屋的情况下，仍然将其转让给他人，且孙玉芝系被告张宝珠的母亲，足以认定该二人的转让行为系恶意串通，应属无效法律行为。基于上述两份转让协议均系无效，且涉案房屋一直由被告张宝珠占有使用，故原告电信公司主张的租金、占有使用费、电费，被告万和秀不承担责任。关于被告印叶君是否承担责任的问题，本院认为，涉案租赁合同系白雪公主洗衣店与电信公司签订，但该洗衣店已于2015年9月14日注销，印叶君作为该洗衣店的经营者，此后涉案租赁合同的权利义务应由被告印叶君概括承受。虽然印叶君于2015年9月8日将洗衣店转租给张宝珠经营，但租赁合同的相对方仍系被告印叶君，故被告印叶君应当对租期内的租金承担给付责任。被告张宝珠自愿对租赁期间内的租金承担清偿责任，系债务加入，故其应当对此承担连带清偿责任。对于租赁期限届满后的占有使用费，因系被告张宝珠一直占有使用，且电信公司已经于2016年11月18日收到白雪公主洗衣店的转让协议，其已知涉案房屋实际由张宝珠占有使用，故该部分费用应当由被告张宝珠承担。同理，关于电费，截至2017年9月19日电费为12920.8元，被告共缴纳电费15903.2元，租期内的电费已经付清，故应当由被告张宝珠承担给付占有使用期间电费的责任。关于争议焦点二，本院认为，涉案租金尚未超过诉讼时效。理由如下：涉案的租金系定期给付之债，虽然各期债务具有一定的独立性，但均系同一合同项下基于同一原因产生的继续性债权，各期债务实际上具有整体性和关联性，出租人将租赁物交付承租人占有使用，各期租金交易构成一个完整的租赁交易，为了维护交易稳定、减少当事人诉累及节约司法资源，诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满之日起算，即2017年2月1日起算，至2017年10月1日未满三年，应当适用三年诉讼时效，原告电信公司于2018年就此纠纷首次向本院提起诉讼，后因故撤诉，于2019年再次向本院提起诉讼，故原告主张的租金尚未超过诉讼时效。结合原被告举证，本院对于原告主张的两年租金56000元予以支持。因被告逾期支付租金，由此给原告造成的损失，应当承担相应的赔偿责任，即原告主张的利息损失应予支持（以56000元为基数，自2017年9月12日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。因此，被告印叶君应给付原告电信公司两年租金56000元及利息（以56000元为基数，自2017年9月12日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告张宝珠对上述债务承担连带清偿责任。关于争议焦点三，原告电信公司关于房屋占用使用期间占有使用费的单方评估报告，因被告张宝珠不予认可，故本院对该份评估报告不予采信。结合被告张宝珠实际占有涉案房屋的情况及附近地段租赁市场情况，本院酌情确定房屋占有使用费为35000元/年，即0.92元/天/平方米。故被告张宝珠应当给付原告电信公司占有使用费（以104.303平方米为基数，自2017年9月12日至实际交房之日止，按0.92元/天/平方米计算）。同时，原告主张的宽限期内（2017年9月1日至2017年9月11日）占有使用费843.7元（按76.7元/天计算）亦应当由被告张宝珠承担。关于原告主张的占有使用费利息，因被告支付占有使用费系对占有房屋给原告造成损失的赔偿，原告再主张利息系重复计算，本院不予支持。关于争议焦点四，被告辩称电费已经缴清，但无证据证明，本院不予采信，因此被告张宝珠应当支付原告至2020年3月29日尚欠的电费8997元。关于争议焦点五，评估费系原告单方申请，且本院未作为判决依据，故对此本院不予支持。两次诉讼费用，其中本次诉讼费用应由被告负担部分，但对于上次诉讼费用系原告电信公司自行撤诉，该笔诉讼费用由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张宝珠于本判决生效之日起十日内将宿迁市洪泽湖路788号综合楼裙楼一楼西侧北部房屋返还原告中国电信股份有限公司宿迁分公司；二、被告印叶君于本判决生效之日起十日内给付原告中国电信股份有限公司宿迁分公司租金56000元及利息（以56000元为基数，自2017年9月12日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告张宝珠对上述债务承担连带清偿责任；三、被告张宝珠于本判决生效之日起十日内给付原告中国电信股份有限公司宿迁分公司宽限期内的占有使用费843.7元及此后的房屋占有使用费（以104.303平方米为基数，自2017年9月12日至实际交房之日止，按0.92元/天/平方米计算）；四、被告张宝珠于本判决生效之日起十日内给付原告中国电信股份有限公司宿迁分公司电费8997元；五、驳回原告中国电信股份有限公司宿迁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，由被告张宝珠负担3980元，原告电信公司负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王南南人民陪审员  冯光云人民陪审员  范艳艳二〇二〇年六月十八日法官助理卞京书记员张洋