河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2307号原告：吴长付，男，汉族，1973年6月17日出生，住河南省信阳市平桥区。委托代理人：吴敏，系亲属关系，一般代理。委托代理人：冯友德，信阳市浉河区星街道法律服务所法律工作者，一般代理。被告：吴明海，男，汉族，1966年9月1日出生，住河南省信阳市浉河区。被告：余静，女，汉族，1967年5月11日出生，住河南省信阳市浉河区。以上两被告共同委托代理人：吴海燕，信阳市浉河区金牛山街道法律服务所法律工作者，一般代理。原告吴长付与被告吴明海、被告余静因买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴长付及其委托代理人吴敏、冯友德，被告吴明海、被告余静及其共同委托代理人吴海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长付向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还购宅基地款305000元，并按月息1分赔偿占用期间的利息直至付清为止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年元月，原告通过别人介绍认识被告，并协商购买其宅基地一处。被告称宅基地系航院占用老房拆迁后重新划给的宅基地。宅基地面积约130㎡。经过协商约定价格为305000元。被告称宅基地可以通过居委会过户至原告名下。2019年12月22日原告以现金方式付给被告定金20000元，三天后即2019年1月25日通过银行转给吴明海285000元。吴明海得款后，在居委会办理了宅基地的过户手续。将吴明海的名字变更为原告的名字。2019年12月8日，原告委托姐姐吴敏与承建人刘建军签订了《建房承包合同》，将房屋以每平方1100元的价格大包给刘建军。谁知房屋建至二楼封顶时，被政府强行拆除，原因为集体土地不得转让于本集体经济组织之外的人。原告损失惨重。被告吴明海、余静辩称，一、案涉宅基地是当年空军一航院建四号院占用我家菜地赔偿一部分，还有政府修路把我家房子征用了一部分，除我家现住房占用有四十平方左右，还剩130平方米。因为家庭困难，我和我老婆都是下岗工人独生子女，这块宅基地本计划留给孩子结婚建房用。宅基地使用权交易的发生是个偶然的机会，正如原告诉状陈述的一样是双方经人介绍相识，这个人就是吴长付的姐姐吴敏，吴敏就住我家附近算是邻居。吴敏本人也不是大拱桥村村民，她也是在我家宅基地不远的地方买别人宅基地建的楼房，交谈中无意间谈到她弟弟吴长付想买地建房，她知道我家当年一航院建房占地、政府修路赔偿我有块宅基地没钱盖房，加之我夫妻为了我父亲和岳父（都是××患者）救治借有几十万元外债，听吴敏说其弟弟想买，我就言明在先：我本人没有能力办理过户，但吴长付来协商时却说自己有办法办理过户（并非如吴长付诉称是我承诺）就这样达成了合意。二、宅基地使用权过户这件事，吴长付没说真话。因为我把宅基地3张发票给了吴敏，是吴敏和吴长付去办理过户的。但吴长付是什么时间、找什么人在哪办的过户，我一概不知，直到现在我也没见过是什么样的过户手续。至于交易价格从320000元谈到305000元，最后就是诉状中说的285000元，××欠的债了。20000元定金已经退给吴长付了就不该再提。三、吴长付用宅基地建房不是自己居住，是为了卖房。按照他的设计如果房子建成至少有八百多平方米，就算自己留一层住，还可以卖掉五层，按现市价至少赚百十万元。至于政府政策变化这个风险吴长付在交易前就应该清楚，我丝毫没有隐瞒。我居住的那一片大部分都是外地人购买本村村民的宅基地所建的房子，周边的其他村更多。四、被告与原告之间的宅基地使用权交易合法有效。我的宅基地有合法来源，是真实存在的，我转让的不是法律禁止的土地所有权，只是宅基地的使用权，吴长付是成年公民，具有完全民事行为能力且意思表示真实，交易已完成。整个交易过程没有欺诈、没有胁迫，既不损害国家、集体或者第三人利益，更不存在损害公共利益。吴长付是农民身份，至于是不是本村村民，可能存在认识问题，但双方交易并不违反法律、行政法规的强制性规定。对是否“违反法律、行政法规的强制性规定”的含义，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条关于正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力规定：15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”五、即使交易行为被认定无效，责任也是双方的。同法对无效合同的处理规定很明确：即因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，事实证明吴长付自己的责任更大。首先，在建房屋被拆除与我无关，谁拆的找谁。但吴长付已经接收了土地并动土施工，且自己找人办理的过户都是客观事实。相反，一旦交易行为被认定无效，造成无法逆转的后果，我的损失均应当由吴长付全部承担。经审理查明，2019年1月份，原告吴长付通过他人介绍与被告吴明海、余静夫妻二人相识。被告吴明海、余静二人因拆迁的原因，在星乡大拱桥有一块约130平方米的宅基地。原告吴长付与被告吴明海、余静二人协商购买宅基地，双方约定以305000元的价格购买。2019年12月22日，原告先行支付定金20000元，2019年12月25日通过银行转账向被告吴明海支付剩余款项285000元。被告吴明海、余静之收到宅基地款项后，向原告吴长付交付了加盖有信阳市五星乡大拱桥村财务专用章的三份收据，票据号分别为0615443、7965909、7965910，该三份收据内容显示宅基地款项由吴明海交纳。信阳市浉河区五星街道办事处大拱桥社区居民委员会在0615443、7965909票据上加盖公章，并写明“同意改为吴长富（付）”。原告吴长付在建房过程中，被政府相关人员强行拆除。另查明，原告吴长付户籍所在地系信阳市××王岗乡××村况庄组。以上事实有收据、汇款记录、建房照片、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一，原告吴长付与被告吴明海、余静达成的宅基地转让协议是否有效的问题。宅基地使用权具有几个特点：一是所有权属于集体；二是主体只能是本集体成员；三是使用权人仅享有占有和使用的权利；四是无偿性和社会保障性。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用国家土地管理法等法律法规的有关规定。宅基地使用权的转移，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而本案原告吴长付不是五星办事处大拱桥集体经济组织成员，无权享受该村集体经济组织成员的权利，故原告吴长付与被告吴明海、余静达成的宅基地转让协议，违反了相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。本案的争议焦点二，本案宅基地款的问题。被告辩称原告支付的宅基地款金额为285000元，其已返还20000元定金。因原告提供的录音和被告答辩状均证实有定金，被告所称的原告通过银行汇款285000元后就向原告返还定金20000元，被告未提供相关证据，也不符合市场交易规则，本院不予认可。被告认为原告在购买宅基地过程中，也存在过错，导致其遭受损失，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告未提供相关损失的证据，故本院不予支持。原告请求按照月利率1%计算利息无法律依据，本院不予认可，本院认定自2019年12月25起按照年利率6%计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告吴明海、余静于本判决生效之日起十日内向原告吴长付返还宅基地款305000元及利息（利息自2019年12月25日起按照年利率6%计算至本息偿还之日止）。二、驳回原告吴长付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，由被告吴明海、余静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  向自生二〇二〇年六月二十八日书记员  王忠叶