广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初319号 原告（反诉被告）：林玉军。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西防城港德城实业集团有限公司，住所地：防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****，统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 原告（反诉被告）林玉军（以下简称原告）与被告（反诉原告）广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，被告于2020年5月20日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张植、邬江月，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金51648元（违约金的计算方式：以282678元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年12月15日起计至2019年11月30日为51648元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落在防城港市行政中心区，房屋总价为282678元；被告在商品房交付使用后18个月内办理权属登记；因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以要求退房并要求被告退还已付购房款和利息损失；合同还约定了其他事项，但没有关于房屋所有权登记期限届满未能取得权属证书而原告要求继续履行合同时，被告应当承担逾期办证违约金的约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款282678元，案涉房屋于2015年6月15日交付。但收房至今已逾多年，被告并没有为原告办理房屋所有权登记。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告已足额履行给付房款义务，被告逾期未能办证，其依法应承担违约责任。又鉴于合同没有约定逾期办证违约金，对于此种情况，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。目前，银行贷款利率为每年4.75%，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）》，金融机构计收逾期贷款利息的标准为贷款利率水平上加收30%-50%。综上，被告应为原告办理不动产权属证书，以及自办理房屋所有权登记的期限届满次日即2016年12月15日起，以282678元为基数按照4.75%上浮30%的标准向原告给付违约金至房产证办理完毕之日止；违约金截止2019年11月30日为51648元（282678元×4.75%×1.3÷365天×1080天）。 被告辩称，一、被告的合同义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。办理具体各套房屋的不动产权证是产权登记机关的行政职能，涉及到产权登记机关的行政审批权限，不属于被告可履行事项。原告诉请被告办理不动产权证是对象错误，法院应驳回；二、《商品房买卖合同》对逾期办证的处理已有约定（按同期活期存款利率计算违约金），原告也没有产生实际的经济损失，其要求按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据；三、如业主存在未付清购房款等违约行为，被告可针对违约的业主行使先履行抗辩权暂缓交付房屋，办证期限相应顺延，故房屋交付使用日期应以原告签字确认的《住宅房屋交接确认书》为准，原告的逾期办证违约金起算点错误，对原告多算的违约金不予认可；四、逾期办证违约金存在诉讼时效，原告已超过诉讼时效；五、逾期办证是业主违规搭建占用公共消防平台、小区土地涉及跨宗地问题等多方原因造成，相关证据需要由有关部门出具。被告庭前已向法院申请延长举证期限，暂无法对该部分情况进行举证。 被告向本院提出反诉诉讼请求：一、原告支付被告逾期付款违约金4127元（以282678元为基数，按每日万分之二，自2013年12月25日起计至2014年3月8日合计73天，即282678×0.0002×73=4127元）；二、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的“德城新世界”住宅小区，合同约定房屋总价款282678元。根据《商品房买卖合同》附件四第2条的约定，原告选择分期付款，签订合同时支付141339元，2013年12月25日前支付127205元，合同约定的交房日（2014年12月30日）前十天付清余款14134元。除经出卖人同意外，买受人不得以任何理由迟延或拒绝付款，否则交房日期顺延，且买受人应承担逾期付款的违约责任。另《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告未按合同约定的期限支付购房款，直至2015年10月28日才付清全部购房款。被告依据合同约定行使先履行抗辩权，交房时间及办证日期相应后延。现原告以逾期办证为由诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金，被告认为原告逾期付款的行为也应承担违约责任，逾期付款违约金应与逾期办证违约金相冲抵。 原告针对被告的反诉辩称，一、被告的诉求已超过诉讼时效；二、原告并未逾期支付房款，而是依据被告在合同签订之后告知原告的交房时间减去10天来计算，原告是否存在逾期付款的情况；三、违约金比例过高，应予以调整。 本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＣ13212053），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区，面积为85.66平方米，总价款为282678元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》附件四：关于付款的约定，买受人自愿选择以下第2项约定的付款方式，原签约定金转为合同价款：2.分期付款：（1）首期付款：买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时交付合同总价款的50%，计141339元整（已付10万元定金抵作首期付款）；（2）第二期付款：买受人于2013年12月25日前缴付合同总价款的45%，计127205元；（3）第三期付款：买受人须在合同约定的交房时间之前10天付清余款，计14134元。买受人付清余款后，方可办理房屋交接手续。甲方通知延期交房的，交款时间顺延。除经出卖人同意外，买受人不得以任何理由迟延或拒绝付款，出现上述情况的，出卖人的交房日期顺延，买受人还应承担逾期付款的违约责任。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2013年11月25日、2014年3月8日、2015年10月28日，被告分别向原告出具三张《收据》，确认收到原告购房款141339元、127205元、14134元，共计282678元。2019年12月13日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2015年10月28日，原告与被告签订《住宅房屋交接确认书》，确认被告于2015年10月28日向原告交付案涉商品房。 再查明，被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，现原告已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2015年10月28日交房，故被告应于2017年4月27日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现被告未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得《不动产权证书》，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告请求被告为原告办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理。且又因被告尚未办理房产证初始登记，其为原告办理不动产权证的履行条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待履行条件成就后再行主张。 关于原告请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告应于2017年4月27日前协助原告办理不动产权证，故原告诉请逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的问题。双方在合同中并未对逾期办证违约金作出具体约定，结合原告的实际损失情况，本院酌情将逾期办证违约金调整至以已付房款为基数，按照年利率1.5%，从被告逾期之日起即从2017年4月28日起计至本判决落款之日止为13243.27元（282678元×1.5%÷365天×1140天）。此后的逾期办证违约金，原告可视被告履行的具体情况，另行主张。 关于被告请求逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。依据《商品房买卖合同》附件四约定，原告应分别于签订合同时即2013年11月25日支付购房款141339元，于2013年12月25日前支付购房款127205元，于2015年10月18日前支付最后一笔购房款14134元，原告分别于2013年11月25日、2014年3月8日、2015年10月28日向被告支付购房款141339元、127205元、14134元，故原告分别于2014年3月8日、2015年10月28日向被告支付购房款显属违约，但被告于2020年5月20日向本院提交反诉状已经超过诉讼时效，故被告请求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西防城港德城实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林玉军支付逾期办证违约金13243.27元； 二、驳回原告（反诉被告）林玉军的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）广西防城港德城实业集团有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1191.2元，减半收取计595.6元，由原告（反诉被告）林玉军负担442.88元，被告（反诉原告）广西防城港德城实业集团有限公司负担152.72元。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）广西防城港德城实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1241.2元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 王 丽 二〇二〇年六月十日 书记员 詹鲤妃