江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行终65号上诉人（原审被告）上饶市信州区房屋征收与补偿办公室，住所地：江西省上饶市信州区赣东北大道****。统一社会信用代码123609030718372705。法定代表人袁振，该办公室主任。委托代理人吴灵雯，该单位工作人员。委托代理人周红伟，江西贤和律师事务所律师。上诉人（原审第三人）章荣国，男，1976年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人周楚强，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审第三人）应立春，男，1964年6月8日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人周楚强，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审第三人）应俊，男，1987年7月8日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人周楚强，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审第三人）应焓，男，1994年3月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人周楚强，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）应元斌，男，1977年2月19日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人余油飚，江西赣东北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘秀英，女，1977年6月30日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人余油飚，江西赣东北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）应奎明，男，1950年1月12日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人余油飚，江西赣东北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周带娣，女，1956年5月25日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人余油飚，江西赣东北律师事务所律师。上诉人上饶市信州区房屋征收与补偿办公室（以下简称信州区征补办）、章荣国、应立春、应俊、应焓因与被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣行政协议一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2019）赣1121行初104号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭对本案进行了审理，上诉人信州区征补办委托代理人周红伟、吴灵雯，上诉人应立春及委托代理人周楚强，被上诉人应元斌及委托代理人余油飚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2016年3月15日，原告应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣（甲方、出卖人）与第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：原告将座落在上饶市信州区汪家园龚家185号（建筑面积约710平方米，砖混，共三层，房屋东面龚亨堂屋、南面正相安层、西面老郑屋、背面戴东方屋，占地面积约230平方米）房屋及前面有约35平方米空地一并出让给第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味，经双方协商，该房屋成交价格（包含房屋附属设施设备、三楼顶上的铁皮房和楼梯间、房前空地）为220万元，双方约定在乙方付清购房款的当日交付房屋。以上四原告、第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味均非该房屋所在村集体经济组织成员。2017年3月4日，涉案房屋被征收，被告信州区征补办分别与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订了征补协议，约定被征收房屋地址在汪家园龚家，被征收房屋建筑面积为1064㎡。征补协议对征收补偿方式、安置办法等均作了约定。协议签订后，被征收房屋已被拆除，章荣国领取征补款983,218元，应立春领取征补款1,088,828元，应俊领取征补款724,078元，应焓领取征补款856,568元。2017年4月24日，原告以第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味未付清购房款为由，向上饶市信州区人民法院提起诉讼。该案经一审判决、上诉二审发回重审，重审后再次上诉二审，上饶市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）赣11民终197号民事判决书。该判决书写明：“二审查明：案涉房屋坐落于江西省××××街道汪家园畬族社区龚家小组的集体土地上，上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣与被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味均非土地所在村小组的集体成员。本院认为，将集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的其它人，而签订的房屋买卖合同应属无效。本案上诉人是案涉房屋的建造人，但其与被上诉人均不是房屋坐落土地所在村的集体经济组织成员，双方之间签订的《房屋买卖合同》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，故对于上诉人从宅基地原权利人处取得宅基地使用权的法律问题及法律后果在本案中不进行评判。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定可知，我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限例，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于被上诉人不属于讼争房屋所在村集体经济组织成员，故不具备受让涉案房屋的主体资格。双方的买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定。故上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人应当将收取的购房款57万元，返还给被上诉人。由于涉案房屋已经被信州区房屋征收补偿办公室征收，在买卖合同无效的情况下，房屋征收补偿协议的效力及被征收主体、补偿金额等需要通过行政诉讼方能确定，所以被上诉人已取得的房屋征收补偿款不宜在本案中直接作为折价补偿款支付给上诉人。综上所述，应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣与被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味于2016年3月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣于本判决生效之日起十日内返还给被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味购房款57万元。……”。该判决已生效。另查明，第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味对（2019）赣11民终197号民事判决不服，申请再审。上饶市中级人民法院（2019）赣11民申220号民事裁定书，裁定：驳回尹丽华、章荣国、刘显味的再审申请。原审法院认为，本案争议焦点为：一、被告信州区征补办与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的征补协议所涉被征收房屋与四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋是否同一标的物。二、涉案协议是否合法。关于第一个争议焦点，本案在审理中，应立春作为征补协议的相对人，对征补协议所涉被征收房屋来源于四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋的事实不持异议；被告和第三人章荣国对征补协议的被征收人中应立春、应俊、应焓与《房屋买卖合同》中的买受人尹丽华、刘显味不一致，以及被征房屋的建筑面积与房屋买卖合同中的房屋建筑面积不一致的事实有异议，但未提供证据证明，故异议理由不成立，不予采纳；第三人章荣国作为《房屋买卖合同》和征补协议的相对人，在签订征补协议时对《房屋买卖合同》其他买受人与被征收人不一致的事实未提出异议，《房屋买卖合同》的其他买受人对被征收人不一致的事实亦未提出异议。综上，应认定被告信州区征补办与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的征补协议所涉被征收房屋与四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋是同一标的物。对于第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味在购房后是否存在添附，本案不予审查，可由其另行主张。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案征补协议的被征收人是基于涉案房屋买卖合同获得涉案被征收房屋的所有权，从而取得签订征补协议的主体资格，上饶市中级人民法院（2019）赣11民终197号民事判决书以“四原告与第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味不属于讼争房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让涉案房屋的主体资格，双方的买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定”为由，判决涉案房屋买卖合同无效，该判决业已生效。据此，本案第三人不具备征补协议的主体资格，其与被告签订的征补协议违反了法律行政法规的强制性规定，根据上述法律规定，该征补协议应为无效协议，而并非原告主张的可撤销情形。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条第一款“公民、法人或者其他组织起诉请求撤销行政行为，人民法院经审查认为行政行为无效的，应当作出确认无效的判决。”之规定，应当确认本案被告与第三人签订的征补协议无效。至于确认协议无效后原告与第三人之间就涉案房屋的征收补偿款分割问题，不属于本案审理范畴，可由其双方另行主张。因上饶市中级人民法院2019年6月11日作出（2019）赣11民终197号民事判决书并宣判生效，原告据此才得知涉案房屋买卖合同无效，其于2019年8月6日向本院提起本案行政诉讼，未超过法律规定的起诉期限，第三人章荣国辩称原告的起诉超过法定期限，理由不成立，不予采纳。因本案原告要求撤销的四份征补协议是基于同一法律关系，可以作为共同诉讼一并审理，故对第三人章荣国辩称应分别起诉的意见，亦不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条第一款之规定，判决：被告上饶市信州区房屋征收补偿办公室于2017年3月4日分别与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的《上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区改造项目集体土地上房屋征收补偿协议书》无效。案件受理费50元，由被告上饶市信州区房屋征收补偿办公室负担。上诉人信州区征补办不服一审判决，上诉称，1、一审法院适用法律不准确，上诉人与原审第三人签订的征补协议不存在违背法律法规强制性规定的情形。虽然生效判决确定原审第三人章荣国等人与被上诉人签订的《房屋买卖合同无效》，但《房屋买卖合同》与案涉的征补协议是不同主体间发生的不同法律行为，《房屋买卖合同》违反法律法规强制性规定不能证明征补协议也违反法律法规强制性规定。上诉人作为征收部门，在依法履行征收程序的情况下，按照征收补偿方案与原审第三人签订征补协议不违反法律规定。2、一审判决认定事实不正确，上诉人与原审第三人签订征补协议时，被征收房屋的权属没有争议，征补协议应认定合法有效。上诉人根据原审第三人提供的证据材料以及房屋居住现状等情况，认定原审第三人系被征收人并与之签订协议符合法律规定。3、鉴于上诉人依法与原审第三人签订协议在前，人民法院生效判决在后，基于信赖利益保护原则以及被上诉人提起本案诉讼的最终目的在于解决征收补偿款的分配问题，本案房屋征收补偿款的分配应当由被上诉人与原审第三人之间另行提起民事诉讼解决。故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，案件受理费由被上诉人承担。上诉人章荣国、应立春、应俊、应焓不服一审判决，提起上诉称，1、被上诉人主体不适格。姑且不论人民法院生效判决是否公平，即使根据生效判决，在被上诉人至今没有将购房款57万元返还给章荣国等人情况下，被上诉人尚未取得房屋权利；房屋征收时的权利主体系上诉人等四人，并非原先房屋买卖合同中的章荣国、尹丽华、刘显味三人，权利主体已经发生变更；由于房屋已经被拆除，被上诉人主张的房屋权利职能是在2016年3月5日时的市场价值，因被上诉人本身也不是具有宅基地资格的本地村民，其无权要求撤销征收补偿协议，更无权获得征收补偿款。2、被上诉人提起行政诉讼超过起诉期限。被上诉人提起的是撤销之诉，案涉征补协议签订时间在2017年3月4日，其早已经知道征补协议的存在，直至2019年7月提起行政诉讼已经超过起诉期限。3、被上诉人同时针对四份权利主体不同的征补协议提起诉讼，不符合法律规定。4、被上诉人没有证据证明其出售给尹丽华、章国荣、刘显味的房屋与案涉被征收房屋完全一致。5、案涉四份征收补偿协议合法，被上诉人在征收期间没有提出任何异议，只是后悔将房屋廉价出让。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣答辩称，1、一审法院适用法律正确，人民法院生效判决确认房屋买卖合同无效，原审第三人基于房屋买卖合同获得的被征收主体资格就丧失，合同无效就自始无效，案涉所签订的征补协议就不具有合法性，该征补协议应为无效协议，上诉人信州区征补办与不适格的被征收主体签订补偿协议并支付补偿款于法无据。2、答辩人是案涉房屋的构建者，在房屋买卖合同无效的情况下，答辩人是否返还57万元购房款不影响答辩人的主体资格，在民事案件审理过程中，章荣国、尹丽华、刘显味均没有提出过房屋权利主体发生变更的情况。3、答辩人提起行政诉讼未超过起诉期限。人民法院生效判决于2019年6月11日作出，答辩人据此得知案涉房屋买卖合同无效，并于2019年8月6日提起行政诉讼，未超过法定期限。4、答辩人起诉要求撤销的四份征补协议是基于同一标的物，基于同一法律关系，为节约司法资源，可以一并审理。5、上诉人章荣国等四人在上诉状中已经陈述案涉被征收房屋与房屋买卖合同涉及的房屋为同一标的物；四份征补协议的被征收人在房屋买卖合同被确认无效后，已经丧失被征收的主体资格，四份征补协议应为无效协议。故请求二审法院维持原判。本院查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》于2020年1月1日起施行，其中第二十八条第一款规定：“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定。”案涉征收补偿协议签订于2017年3月4日，因此本案的审理应适用该司法解释。上述司法解释第十二条第一、二款规定：“行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。”据此，案涉四份征收补偿协议是否无效，应当依据该条文指向的法律规定进行判断。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条规定:“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’：（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；（三）行政行为的内容客观上不可能实施；（四）其他重大且明显违法的情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条还对无民事行为能力人实施的民事行为、通谋虚伪行为导致无效的情形作出了规定。本案中，被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣于2017年4月24日提起民事诉讼在案涉征补协议签订之后，其提起民事诉讼的诉讼请求是要求购房人章荣国、尹丽华、刘显味履行支付购房款，在本案二审庭审中再次明确其提起诉讼的目的在于应获得的购房款；在案涉被生效判决确认无效的《房屋买卖合同》中，双方还专门约定了如因房屋征用、拆迁，出让方无条件协助受让方享有征用、拆迁补偿款的所有权益，意味着双方在签订协议时已经预见到案涉房屋被征收的可能，也是双方对征收补偿安置中所涉及经济利益作出的自由处分。上诉人信州区征补办系上饶市信州区人民政府确定的负责实施案涉房屋征收补偿工作的机构，具有行政主体资格，在征收过程中，依据上诉人章荣国、应立春、应俊、应焓等人提供的尚未被人民法院生效判决确认无效的《房屋买卖合同》，与上诉人章荣国等人签订案涉征补协议，被上诉人又未在征收过程中就案涉房屋的权属提出异议，上诉人信州区征补办已尽到审慎审查的义务，并无明显不当，案涉征补协议也不符合上述法律规定的导致合同无效的情形。虽然案涉《房屋买卖合同》被人民法院生效判决确认无效，但不可否认的是，上诉人章荣国等人在受让房屋后实际占有、使用该房屋，并对房屋进行添附和装修装饰，故其应当享有部分征收补偿安置权益。因此，在案涉房屋已经被拆除，不动产物权转化为征收补偿安置权益，上诉人章荣国等人因对房屋进行添附和装修装饰而享有相应的权益，被上诉人应元斌等人因房屋买卖合同被确认无效而回到房屋所有权未进行转移、从而享有相应的权益等情形下，如果将案涉征收补偿协议确认为无效，上诉人信州区征补办就案涉房屋重新启动征收程序，就会遇到被征收房屋已灭失的逻辑障碍，也会影响人民政府基于社会公共利益进行的棚户区改造工作进程。综上，一审法院认定案涉征补协议无效无法律依据，本院予以纠正。被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣请求撤销案涉征补协议于法无据，本院不予支持。对于案涉房屋被征收产生的征收补偿安置权益，被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣可通过民事诉讼途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市广信区人民法院（2019）赣1121行初104号行政判决书；二、驳回被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣的诉讼请求。二审案件受理费100元，由被上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣负担。本判决为终审判决。审判长 赖 晓审判员 余细花审判员 王 鹿二〇二〇年六月二十二日书记员 黄明佳