广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6406号 上诉人（原审被告）：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃坚，男，1986年7月1日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所律师。 原审第三人：南宁市兴宁区三塘镇围村山场坡村民小组，住所地：南宁市兴宁区三塘镇围村村围村坡。 代表人：周家金，该村民小组组长。 上诉人广西聚联市场投资有限公司（以下简称：聚联公司）因与被上诉人覃坚以及原审第三人南宁市兴宁区三塘镇围村山场坡村民小组（以下简称：山场坡村民小组）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人聚联公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审对涉案《合作建房合同》性质与效力的判断存在错误。双方当事人签订名为《合作建房合同》，但是合同中明确涉案项目土地权属为南宁市三塘镇山场坡围村村委，上诉人为项目的联合代建方与南宁市三塘镇山场坡围村村委签订有合同，拥有项目一定期限的使用权。现为了项目的建设由被上诉人支付一定的费用并享有回建安置住宅楼约定年限内的使用权。因此，本案合同实际为使用权转让合同，即被上诉人有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，满足租赁合同的构成要件。而非一审认定的商品房预售合同。因此《合作建房合同》是双方真实意思表示，仅是超出20年租赁期限的部分无效，未超过的租赁期限仍然有效。 被上诉人覃坚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案合同应是房屋买卖合同，从合同的体例可看出，购房者享受转让处分的权利以及办理产权证的利益，因此合同是房屋买卖合同。上诉人至今未办理房屋预售许可证，也未对房屋进行建设，并且该房屋占地的土地属于集体所有，按照法律地随房走的原则是不能进行转让的，所以合同应属无效。 被上诉人覃坚向一审法院起诉请求判令：1、确认覃坚与聚联公司于2018年4月3日签订的《合作建设商住楼合同》，聚联公司退还覃坚146963元合作建房款，山场坡村民小组对聚联公司的债务承担连带退还责任；2、本案诉讼费用由聚联公司承担。 一审法院审理查明：2018年4月3日，覃坚（乙方）与聚联公司（甲方）与签订了《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180403[5-2-2506]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为5栋2单元25层2506号房，房屋建筑面积为102.78平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为419895元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即146963元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35％即146963元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20％即83979元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即41990元。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁三塘镇围村村委山场坡；4、土地规划用途为其他商服用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建设该商住楼关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 合同签订当日，覃坚向聚联公司交付首期合作建房款共146963元，聚联公司就此向覃坚出具收据予以确认。 一审另查明，案涉土地系山场坡村民小组与聚联公司合作开发，土地用地为山场坡村民小组、建设单位为聚联公司，项目名称为农民拆迁安置房项目。 因覃坚认为其与聚联公司签订的合作建房合同无效，经与聚联公司协商退还购房款未果，遂向一审法院起诉，并提出前述诉讼请求。 一审法院审理认为，覃坚与聚联公司签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变聚联公司向覃坚出售房屋的本质属性，又由于覃坚实际向聚联公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 一、关于涉案合同的效力问题。因覃坚与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》实质为商品房预售合同，而聚联公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应属无效。 二、关于覃坚要求聚联公司返还购房款的问题。由于覃坚与聚联公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，聚联公司因合同取得的房款146963元应当返还给覃坚。 三、关于第三人山场坡村民小组责任承担问题。本案中，山场坡村民小组并非合同相对人，与覃坚签订合同、收款相对人均是聚联公司，即使聚联公司与山场坡村民小组存在合作等内部关系，但与本案并非同一法律关系，故覃坚要求山场坡村民小组与聚联公司共同承担责任的诉请，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、覃坚与聚联公司于2018年4月3日签订的《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180403[5-2-2506]）无效；二、聚联公司向覃坚返还购房款146963元；三、驳回覃坚对山场坡村民小组的诉讼请求。一审案件受理费3239元，由聚联公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：涉案《合作建设商住楼合同》还对回建安置住宅楼合作建房单价、房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款和逾期交房的违约责任、房屋交付条件及楼房交接手续、房屋装饰配套设施及房屋保修责任等进行约定。其中：第十八条其他事项第9项：“依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发【2013】11号）》文的相关政策，如该项目所占之集体土地的物业可以转变办理全产权房屋的，在乙方承担土地出让金、税费及其他所有费用的情况下，甲方协助乙方办理相关手续；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。”第十九条明确“甲方依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发【2013】11号）》的相关政策，在5年内与相关政府部门申请土地转变工作，若未能通过，则乙方有权要求甲方按本合同约定价款回购本合同约定的住宅楼，甲方不能以任何理由推诿。” 本院认为：覃坚与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》除对“合作建房模式”、“回建安置住宅用地性质”、“合作建房的楼房使用年限”进行约定外，还明确了具体房号、回建安置住宅楼合作建房单价、房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款和逾期交房的违约责任、房屋交付条件及楼房交接手续、房屋装饰配套设施及房屋保修责任等，且还约定依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发【2013】11号）》的相关政策，在5年内申请转变土地性质，办理全产权房屋的事宜。因此，涉案《合作建设商住楼合同》具备针对不特定买受人的商品房买卖合同的特征，买受人支付价款的目的是取得特定的房屋的所有权。一审认定双方签订的合同为商品房预售合同，事实清楚，本院予以确认。聚联公司以涉案合同实际为使用权转让合同为由，主张《合作建设商住楼合同》属租赁合同，但涉案合同当事人并无房屋租赁的意思表示和租金、租赁期限等约定，故聚联公司对合同性质的主张，缺乏充分的事实依据，本院不予采信。 聚联公司作为商品房预售合同的出卖人，未能提供证据证明其在本案诉讼前已取得预售许可证明，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的合同无效，适用法律正确，本院予以确认。聚联公司主张涉案合同有效，没有充分的法律依据，本院不予采信。 综上，一审判决聚联公司向覃坚返还购房款146963元，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聚联公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3239元，由上诉人广西聚联市场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邓 杰 审判员 郑肖肖 审判员 李 帮 二〇二〇年六月六日 书记员 杨彩英