河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异48号 案外人：刘仁勇，男，汉族，1977年4月15日出生，户籍地四川省营山县，现住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：杜朝伟，河北万**律师事务所律师。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京迅起律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，案外人对本院查封的位于邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘仁勇称，申请执行人武大秀与被执行人福麟公司、被执行人贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终字172号民事判决书，河北省石家庄市中级人民法院在执行该判决过程中查封了案外人位于邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库，现案外人依法提出执行异议。 请求事项：请求石家庄中级人民法院依法终止对邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库的执行解除对上述房产及车库的查封。 事实及理由：2013年3月、8月、2014年6月，案外人分别与邢台恒科房地产开发有限公司、邢台景鸿房地产开发有限公司签订建筑工程施工合同及补充协议，约定由案外人承建由该两家开发公司共同开发建设的锦江花园小区（福麟小镇）。2014年12月，由于发包方缺乏资金，该项目形成烂尾。发包人拖欠案外人工程款及工人工资共计3,500万元，经各方协商，发包方将上述在建工程抵顶给案外人用于支付工程款及工人工资。2015年1月27日，案外人又将该工程转让给邢台市教育建筑公司，同时，邢台市教育建筑公司支付了工人工资8,554,673元。此后，该项目由邢台市建筑教育公司和福麟公司共同继续开发建设，案外人自2015年8月继续在该项目施工，2016年8月3日案外人与邢台市教育建筑公司签订工程承包协议，2016年年底工程竣工，经三方核算，邢台市教育建筑公司、福麟公司共计应当支付案外人工程款84,555,032元。由于该两家公司资金周转困难，经三方协商，案外人同意以房产抵顶的方式支付部分工程款，为此，三方分别于2015年12月6日、2016年11月18日、2016年12月22日、2017年1月12日、2017年1月17日签订一份协议书、四份房款抵顶工程款协议书，2017年2月底前福麟公司也陆续将抵顶房产实际交付给案外人。石家庄中级人民法院查封的邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库均包含在上述抵顶房产中。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案外人虽然未能办理房产过户手续，但双方签订的抵顶协议已发生法律效力，且房产也已实际交付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的。如果第三人对此没有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结”。鉴于案外人在抵顶上述房产时，该房产既没有设定抵押担保，也未被人民法院查封保全，故案外人没有任何过错，依据上述法律规定，人民法院不应查封该房产。 综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，贵院应终止对邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库的执行，并解除对上述房产及车库的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人刘仁勇没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人刘仁勇对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人刘仁勇仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人刘仁勇的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人刘仁勇不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，刘仁勇的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，案外人所述属实，应终止对案涉房产、车库的执行，并解除对上述房产及车库的查封。 案外人向本院提交了建筑工程施工合同、补充协议、工程承包协议、协议书、房款抵顶工程款协议、收据、福麟小区认购书、福麟小镇（高开区）认购书、长风系列软件租金结算清单、银行账户交易明细、福麟小镇车位购买合同、前期物业服务合同、房屋交付验收单、福馨嘉园手续流转单、物业费收据、水费查询单、水费收据、电费转账单、电费发票、燃气费收据若干证据材料。 武大秀对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明均不予认可。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库。 刘仁勇称，因刘仁勇承包建筑工程，福麟公司将部分房屋抵顶给刘仁勇，并签订了房屋认购书。其中包括：邢台市桥西区御景良城（福麟小区）7号楼3单元301室和邢台市高开区福麟小镇1号楼2单元1302室、2号楼3单元401室、3号楼4单元502室、3号楼4单元101室、3号楼4单元701室、1号楼1单元2005室、1号楼3单元1102室、1号楼1单元1902室、4号楼301室至316室房产及4、5、56、93、96、97、102号车库。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人系基于以物抵债与福麟公司签订房屋认购书，案外人不属于房屋的买受人、商品房消费者，不能适用上述司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案案涉房产系由福麟公司开发，案外人不属于权利人，其权利不能够排除执行。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回刘仁勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年六月九日 书记员  陈 爽