河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初168号 原告：李玥，女，1968年10月1日出生，汉族，湖北省武汉市武昌区人，现住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：沈永彬，吉林哲讼律师事务所律师。 被告：永清孔雀城房地产开发有限公司，住所地河北省永清县贾八里庄村北、朱庄村东南。 法定代表人，赵鸿靖，总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 被告:廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊（乡村酒店）。 法定代表人：赵威，执行董事。 委托诉讼代理人：董学华，女，该公司职员。 原告李玥与被告永清孔雀城房地产开发有限公司（以下简称永清孔雀城房地产公司）、廊坊市幸福基业房地产开发有限公司（以下简称廊坊幸福基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玥的委托诉讼代理人沈永彬、被告永清孔雀城房地产公司委托诉讼代理人王天涯、田文麟、被告廊坊幸福基业公司委托诉讼代理人董学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告永清孔雀城房地产开发有限公司于2018年2月3日签订的商品房买卖合同；2.请求判令被告连带返还原告已交房款2679153元；3.请求判令被告向原告支付利息（1.以100000元为本金，从2018年2月3日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；2.以644153元为本金，从2018年2月3日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；3.以225000元为本金，从2018年3月28日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；4.以420000元为本金，从2018年6月28日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；5.以1065000元为本金，从2018年12月24日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；6.以225000元为本金，从2018年12月27日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日）；7.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月3日原告欲购买被告永清孔雀城房地产公司出售的永清孔雀城锦园一期第0031幢1单元0105号房，经被告工作人员介绍该房屋总价款为3394153元，可享受七日内交纳人民币100000元团购费抵200000元购房款优惠政策，原告当日向被告永清孔雀城房地产公司交纳100000元团购费、5000元购房定金，以及首付款644153元。截止2018年12月27日原告共计交纳购房款2679153元。合同签订时，被告永清孔雀城房地产公司承诺可以办理网签及备案登记，并且根据合同第二十六条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，买受人委托出卖人向永清县住房保障和房产管理局申请登记备案。现被告已明确告知原告购买的房屋无法正常办理网签及备案登记。原告认为，由于被告的原因导致合同目的无法实现，故要求解除原被告之间于2018年2月8日签订的商品房买卖合同，并返还原告已交房款2679153元及利息。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 永清孔雀城房地产公司辩称，1.与原告间所签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面实际履行；2.双方之间签订的合同不存在解除的法定情形及约定情形，并且合同已部分实际履行。原告在永清县不具备购房资格，在与公司签订商品房买卖合同时就是明知的；双方在相关协议中已就此情况予以说明，并且约定在诉争房屋交付前，原告通过自行办理交纳社保等方式具备购房资格，合同目的可以实现；3.原告已实际部分履行了合同义务，证明合同是双方真实意思表示，且应当依合同约定继续履行；4.原告主张返还购房款及利息的诉讼请求没有事实根据和法律依据，且原告主张的房款数额中有100000元并非我公司收取，不应向我方主张返还；5.不同意与原告解除合同关系，原告应遵循诚实信用原则履行合同义务。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 廊坊幸福基业公司辩称，一、原告与我公司间签订的《森林新都孔雀城项目团购优惠确认单》不违反相关法律法规，依法有效；二、我方依据双方之间签订的团购优惠登记单收取服务费依法有据，符合法律规定和该团购优惠登记单约定；三、我方依约履行团购优惠登记单约定义务，即成功推荐原告与永清孔雀城房地产公司形成房屋买卖交易并享受房屋总价款20万元优惠。1.原告与永清孔雀城房地产公司之间的《商品房买卖合同》、原告支付房款等行为明显表明，我方依约履行了推荐义务；2.原告享受了永清孔雀城房地产公司给予房屋总价款20万元优惠，即我方依约履行的让原告享受房屋价款优惠义务，具体见原告所签订的《认购协议》约定房屋总价款为3394153元，最终签订《商品房买卖合同》约定价款为3194153元，显然我方已经履行了团购优惠登记单记载的房屋价款优惠20万元义务；四、原告与我方间形成居间服务合同关系已经履行完毕，不存在法律规定或约定退还服务费用情况；五、原告对于双方之间的权利义务关系明确知悉并将团购登记单作为证据提交，说明其明知我方义务已经履行完毕。综上所述，我方与原告之间形成居间服务合同关系，且我方依约履行的居间服务且无任何违约行为，请求依法维护我方合法权益，依法驳回原告对我方的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：经廊坊幸福基业公司销售推介，原告欲购买永清孔雀城房地产公司开发的永清孔雀城锦园一期第0031幢1单元0105号商品房一套，2018年2月3日原告与廊坊幸福基业公司签订《森林新都孔雀城项目团购优惠确认单》一份，载明：团购优惠确认单是推荐客户购买房屋优惠权并预订房屋的凭证，在签署优惠确认单的同时，被推荐人需预存团购服务费100000元，被推荐人持此单可享受所购锦园一期0031010105房屋在开发商对外公布的销售价格基础上总价减免200000元；提供团购组织和信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的团购服务费并非客户购买本优惠确认单约定产品价款的一部分等内容。原告在签署团购优惠确认单后向廊坊幸福基业公司财务缴纳100000元团购服务费，廊坊幸福基业公司向原告出具收据一份。 同日，原告与永清孔雀城房地产公司签订认购协议一份，载明：原告认购永清孔雀城房地产公司开发的永清孔雀城锦园项目一期第0031栋01单元0031010105号房屋，房屋单价18930.02元/平方米，建筑面积约179.30平方米，房屋总价款3394153元；签署协议时需支付定金5000元，定金自双方签署商品房买卖合同及补充协议时自动转为购房款，后原告交纳购房定金5000元并交付购房首付款639153元。同时，原告向永清孔雀城房地产公司出具申请书，在申请书中原告承认当时无当地购房资格，承诺在2021年3月3日前达到当地政府规定的购房资格要求并与永清孔雀城房地产公司通过政府网签系统签署商品房买卖合同，否则，永清孔雀城房地产公司有权解除与原告签署的线下版买卖合同。 2018年2月8日，原告与永清孔雀城房地产公司签订《商品房买卖合同》及两份补充协议，约定原告购买永清孔雀城锦园项目一期第0031幢01单元0105号房屋，房屋单价17814.57元/平方米，房屋总价款3194153元，于2018年2月3日前支付商品房总价款的20.17%计644153元；余款至2020年12月31日前分期支付；出卖人应当在2021年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议一约定，买受人自愿购买出卖人开发建设的孔雀城锦园一期项目第0031幢01单元0105号房屋，并与出卖人签订了《商品房买卖合同》；买卖双方已注意并接受了协议中渉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议等）、实物及其他形式所表达和提供的信息以及任何一方私自录音资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据，对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人知晓；出卖人或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等无权对买受人擅自作出任何允诺，亦无权擅自向买受人收取钱款；买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策，承诺其向出卖人所提供的户籍、住房、贷款等信息均是完整准确的，并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行给出卖人造成的一切损失，等等。补充协议二约定，甲乙双方签署了《商品房买卖合同》、《补充协议》（尚未办理网签备案，简称草签合同），乙方购买甲方开发的永清孔雀城一期31号楼1单元105号房屋，双方经过友好协商,乙方可以享受免费更名一次的权利；更名期限:自草签合同后2个月期满之日起至草签合同约定的房屋交付期限之日的1个月前止；其他约定：1.如在草签合同签订后因政府政策/个人资质等原因,乙方已具备本补充协议第一条所述房屋网签条件的,乙方更名截止时间调整为符合网签条件之日起三个月内,如到期未办理更名，乙方应于更名截止期限届满之日起一周内配合甲方完成合同网签及按揭手续办理等相关购房事宜；2.如更名有效期内乙方不办理,或者无法完成更名,更名截止期限届满时因政策/个人资质等原因乙方仍然不具备合同网签条件的,甲方有权解除草签合同,乙方已付购房款及相关税费(如有)无息退款；3.因乙方行使更名权的行为,造成甲方的税费负担或者其他合理支出,由乙方负担；若乙方不交纳上述费用,甲方有权不办理更名,且不视为违约。本补充协议未约定事项按照草签合同执行，与草签合同不一致之处,以本补充议为准。 合同及补充协议签订后，原告陆续共计向被告永清孔雀城房地产公司交付购房款2579153元（含定金5000元）。后原告以被告廊坊幸福基业地产公司销售业务人员及永清孔雀城房地产公司未能给其解决购房资质，履行办理涉案房屋网签承诺为由，拒绝履行继续支付房款义务，双方协商未果后原告向本院提起诉讼。 另查，涉案楼幢于2017年7月4日取得商品房预售许可证。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、被告永清孔雀城房地产公司提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、申请书、商品房预售许可证、被告廊坊幸福基业公司提交的《森林新都孔雀城项目团购优惠确认单》、认购协议和当事人当庭陈述等在案佐证。 本院认为，原告与被告永清孔雀城房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，此合同合法有效，对双方具有约束力，原被告均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订合同的目的是商品房买卖，双方对原告身份受当地限购政策限制，不具有在当地购房资格是明知的，双方就此作出了特别约定。原告作为非当地居民，自愿通过在当地缴纳社会保险或纳税等方式达到购房资格要求，促成合同的履行，不违反限购政策的规定，属于附条件的民事法律行为，该合同条款有效，在合同约定的条件未成就之前，原告应当积极履行合同约定，在约定期限内取得购房资格。原告主张被告销售人员口头承诺办理购房资格事宜，系被告违约没有为原告办理购房资格而导致合同目的无法实现，原告的主张与补充协议一第一条项下“未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等无权对买受人擅自作出任何允诺”约定内容不符，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖交易时应仔细审核合同内容，原告不能证明销售人员的口头允诺系经被告永清孔雀城房地产公司授权履行职务的情形，故对原告的该主张本院不予采信。原告请求解除与被告永清孔雀城房地产公司之间的商品房买卖合同的请求不符合合同约定和法律规定情形，本院不予支持。原告基于解除合同提出的请求退还房款并支付利息的诉讼主张，本院亦不予支持。 被告廊坊幸福基业公司通过以团购方式向被告永清孔雀城房地产公司推荐客户，促使购房者以较优惠的价格与房地产开发商完成交易，推荐团购客户的本质是一种居间服务，该经营行为不为法律和行政法规明文禁止。根据团购优惠确认单的约定，团购服务费并不构成房屋价款的一部分，只要购房者按团购条件成功认购了意向房源，所交纳的团购费就不应退还。本案中，通过被告廊坊幸福基业公司销售业务的推荐，原告已与被告永清孔雀城房地产公司间签订房屋买卖合同，并在房屋买卖交易中已实际享受房屋总价款优惠，被告廊坊幸福基业公司所提供的团购服务已经完成，原告将已交纳的团购服务费作为房屋价款的一部分并主张退还的诉请，理据不足，本院亦不予支持。 综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的请求理据不足，应予驳回，原告基于解除合同所提出的其他诉讼请求，一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李玥的全部诉讼请求。 案件受理费28234元，减半收取计14117元，由原告李玥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐勇 二〇二〇年六月十日 书记员  袁娜