德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初245号 原告：黄顺刚，男，1970年7月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张开兰，女，1972年2月13日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 两原告共同委托诉讼代理人：王迪，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被告：德阳皇城房地产有限公司，住所地四川省德阳市区青云山南路**综合楼，统一社会信用代码91510600665366904Q。 法定代表人：谢玉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新星，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告黄顺刚、张开兰与被告德阳皇城房地产有限公司（以下简称皇城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄顺刚、张开兰的委托诉讼代理人王迪，被告皇城公司的委托诉讼代理人王新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄顺刚、张开兰向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付房屋；2.判决被告支付违约金162825.92元（暂计至2019年1月8日，直至被告交付房屋止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定若被告逾期交房，每日支付购房款0.3‰的违约金。2016年6月30日,因不能按时交付房屋,被告出具《告皇城上品业主函》,约定若超过2016年10月30日交付房屋，按每日0.6‰支付违约金，且从2016年10月1日开始计算，每日一结（计算至2019年1月8日为833天）。时至今日，被告未按合同约定交付房屋，也未支付暂计至2019年1月8日的违约金162825.92元。 皇城公司辩称，1.皇城上品目前还未竣工验收，根据房地产法第二十七条规定，经验收合格后才能交付；2.合同上约定了违约金支付条件是交房后，现支付条件还未成就；3.《告业主函》上写的违约金万分之三、万分之六都过高，显失公平，从函中第四条最后一句可以看出，月结的方式并不能体现违约金的性质，原告主张的违约金过高，其应提供证据证明实际损失，请求法院以中国人民银行同期贷款基准利率为标准予以调低；4.合同第二十四页约定了违约金的最长支付期限为一年,无论违约金以何种方式计算,其计算时长不应超过一年。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月5日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同及其附件主要约定：一、买受人购买皇城上品2幢第6层1-6-1号房产，建筑面积107.20平方米，总价款308736元，采用贷款方式付款；二、交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；三、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照补充协议的约定执行；四、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。五、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。附件五补充约定“买受人于2015年11月5日向出卖人支付房款人民币88736元，2015年12月1日向出卖人支付房款人民币5000元，余款人民币215000向银行贷款（以收款收据为准）。”附件八第五条补充约定“……2、如遇下列原因，出卖人可据实顺延交房时间：法律政策变动等不可抗力。3、交房时出卖人房屋具备《商品房买卖合同》第十一条约定交房条件则不视为逾期交房。如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年；前述时间超过一年，买受人可以选择退房，并由出卖人按3万元支付买受人违约金……”后原告依约付清案涉房款。 2016年6月30日，被告皇城公司出具《告皇城上品业主函》，主要载明：1.由于我公司原因未按合同约定时间交房，愿意承担合同约定的违约责任，从2016年7月1日起，每超过一天，支付给买受人全房款的万分之三的违约金，直至交房。交房交钥匙时，我公司以现金方式一次性赔付。2.如果2016年10月31日前仍未完成交房，从10月1日起，违约金双倍赔偿，也就是每超过一天，支付给买受人全房款的万分之六的违约金。每个月月底现金结清当月违约金。3.本函同购房合同一样具有法律效力。”该函右下方盖有“德阳皇城房地产有限公司”印章，并由法定代表人谢玉华签字确认。由于该房屋至今未交付，原告遂向本院提起诉讼。 庭审中，被告代理人陈述，案涉皇城上品项目主体已完工，由于开发商资金问题尚未进行竣工、消防验收，故逾期交房。后被告向本院提交《竣工验收报告》一份,其上载明:皇城上品1标段1号楼经皇城公司（建设单位）、四川二八二核地质工程有限公司（勘察单位）、四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司（设计单位）、四川华晨建筑有限公司（施工单位）、四川国正建设管理有限公司（监理单位）验收,于2019年5月24日一致同意验收合格。2020年1月15日,四川安德顺科技有限公司出具《德阳市建设消防设施检测报告》一份，其上载明：皇城上品建设工程1﹟楼、2﹟楼、3﹟楼、地下室，经对消防供配电设施、火灾自动报警系统、火灾应急广播、消防通讯、水灭火系统、气体灭火系统、防排烟系统、防火卷帘、防火门、灭火器逐一检测后，综合评定本工程建筑消防设施检测结果为：合格。被告认为该份证据能证明案涉工程已经消防验收合格。原告认为，不清楚案涉房屋是否已经消防验收，被告通知原告拿钥匙装修，但原告认为房屋未达到交房条件，故尚未收房。 庭审结束后,为查明案涉皇城上品项目消防验收是否合格,本院于2020年5月22日依职权向德阳市旌阳区住房和城乡建设局发函。该局于2020年5月28日回函称“皇城上品项目于2020年4月30日再次向我局申请消防验收,经汇同建设单位、设计单位、监理单位、施工总承包单位及消防分包单位进行现场检查、测试，综合评定消防验收结论为合格，我局已于2020年5月7日出具该项目的《建设工程消防验收意见通知书》”。经双方质证后，原、被告就原告主张的“交付房屋”达成合意，双方同意原告于2020年6月5日前往被告售楼部收房。经核实，原告已于2020年6月5日领取案涉房屋的钥匙。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《告皇城上品业主函》、《竣工验收报告》、《消防设施检测报告》、《关于皇城上品消防验收相关事宜的复函》等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告均应按合同约定履行权利、义务。被告辩称《告皇城上品业主函》的内容显失公平，其应当行使撤销权，在未将上述函件予以撤销的情形下，应当认定该函件对其有约束力。 关于原告主张交付房屋的诉讼请求。在本案审理过程中,经双方自行协商,原告同意于2020年6月5日前往被告处拿钥匙收房，且原告已经领取了案涉房屋钥匙。本院认为，案涉工程已于2020年5月7日消防验收合格，符合《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的强制性规定，皇城公司已不存在交付房屋不符合法定条件的情形。房屋的交付可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，当事人可以对实际交付的期限进行约定。换而言之，出卖人只要在约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，即已履行了合同约定的交付房屋的义务。本案双方约定了被告于2020年6月5日向原告“交钥匙”，现原告已经领取了案涉房屋的钥匙，且经询问，原告亦认为被告已履行了交付房屋的义务。为此，原告主张的被告向其交付房屋的诉请，由于已经履行完毕，故在本案中不再处理。 关于原告主张的违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,违约金系以补偿性为主,惩罚性为辅。具体到本案，虽然《商品房买卖合同》附件八中约定了“如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年”，但该约定的时间为2015年11月5日。2016年6月30日，被告出具的《告皇城上品业主函》上载明的内容已对上述约定进行了变更，故应以函件载明的内容作为被告逾期交房承担责任的依据。庭审中，皇城公司辩称原告主张的违约金过高，原告亦未提交《告皇城上品业主函》上载明的违约金计算标准合理的证据，原告黄顺刚、张开兰主要存在未能按期装修及资金占用利息等损失。基于此，本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定除首付款之外的购房款以贷款方式支付，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低。综合黄顺刚、张开兰所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、被告违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定皇城公司从逾期交房之日（2016年7月1日）起，以房款308736元为基数，以日万分之二为标准支付违约金至被告交付房屋止（2020年6月5日）。在合理补偿实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能，故皇城公司应向黄顺刚、张开兰支付88668.98元（308736元×0.0002元/天×1436天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告德阳皇城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄顺刚、张开兰违约金88668.98元； 二、驳回原告黄顺刚、张开兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费4121元，由原告黄顺刚、张开兰负担661元，由被告德阳皇城房地产有限公司负担3460元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  范荣书 二〇二〇年六月十日 书记员  刘斌冰