山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异56号案外人：黑桂喜，女，1954年2月22日生，回族，住临清市。申请执行人：李秀红，女，1967年9月12日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人李秀红与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人黑桂喜对查封位于临清市运河半岛小区20号楼1室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人黑桂喜称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区20-1室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，理由如下：该房屋属于我方所有。我丈夫陈忠田和郭俊林挂靠聊城市昌裕建筑安装有限公司承建临清市嘉和置业有限公司的房屋，后临清市嘉和置业有限公司将所欠工程款抵顶了三套房屋，其中20号楼1室抵顶给了我方。我和临清市嘉和置业有限公司签订了房屋买卖合同，并已实际使用。申请执行人李秀红称：请求依法驳回案外人的异议，理由是：被执行人临清市嘉和置业有限公司向我借款，以其开发的房屋以在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为我方提供抵押担保，就涉案房屋在2013年3月26日为我办理了抵押备案登记手续。黑桂喜与临清市嘉和置业有限公司签订买卖合同的时间，晚于抵押备案登记的时间。临清市嘉和置业有限公司未就涉案房屋为黑桂喜办理备案登记手续，客观上也无法办理。所以，涉案房屋的所有权仍归临清市嘉和置业有限公司所有，法院进行拍卖符合法律规定。本院查明，本院在审理原告李秀红与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2850号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市运河半岛小区包括20-1室在内的房屋15套。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2850号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李秀红借款11499160元并按年利率24%支付自2013年4月3日至实际给付之日的利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第项确定的付款义务，原告李秀红可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛28-4、28-5、28-6、20-1、20-2、20-3、20-4、21-2、21-3、21-7、25-1、25-2、25-425-5、25-6共十五套房屋；三、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。案件受理费90794元，减半收取45397元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向李秀红借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2013年3月26日，双方就运河半岛小区的商品房签订了商品房买卖合同十七份，之后就包括涉案房屋在内的十五套房屋在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人李秀红申请执行，本院于2019年1月24日立案执行。2018年11月29日，本院出具（2019）鲁1502执276号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。黑桂喜提供了下列证据：1、商品房买卖一份（复印件），其内容为：甲方（××）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（××）：黑桂喜；××和××在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议：位置：运河半岛小区20号楼1室；建筑面积260.11平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为10000元/平方米，计2601100元；付款方式：一次付款；交房时间：现房；××的房屋仅作商业用房使用，××应按物业管理合同约定的经营范围进行经营，使用期间××不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；落款日期为2013年12月10日；等等。2、《嘉和.运河半岛商住楼建筑工程施工承包补充合同（二标段）》一份（复印件），内容为：发包方：临清市嘉和置业投资有限公司(以下简称甲方)；承包方：聊城市昌裕建筑安装有限公司(以下简称乙方)；承包范围：山东省临清市区经一路以西，小运河以北“嘉和·运河半岛”5、6、7、8、11、12、19、22、23、31号楼的土建、装饰、水电工程；工程承包方式：采用包工包料的承包形式；工程造价计算依据：按照1996年颁发《山东省建筑工程综合定额》和《2001年临清市价目表》及《山东省安装工程综合定额》、《全国安装工程预算定额山东估价表》及和乙方承包范围组成工程直接费；参照《山东省建设工程费用定额》按三级四类取费标准，本工程结算采用综合费率包干方式(综合费率包括：管理费、措施费及利润)，不论客观条件是否变化，乙方同意不再执行其它相关调整文件；工程款支付方式：在结算前付款基数暂定600元/平方米，不含甲方分包，按照每个施工面拨付工程款计算；主体封顶后7天内付到工程款的55%：外架拆除内外墙抹灰完成后7天内付到工程款的75%：竣工验收通过后7天内付到工程款的80%；甲供材料款在竣工验收付款及结算付款时扣回；竣工验收通过后工程结算按通用条款执行，审计完成的30天内付到总工程款的97%；留3%作为质量保修金；工程结算审计完成，甲方确保30天内付清全部工程款的97%，若延误乙方按市场价下浮5%的价格用房子抵作所欠工程款；等等。3、工程造价咨询核定总表工程一份，内容为：工程名称：临清市运河半岛5-8、11、13、15、19、23、29、30号楼工程；建筑面积：40389.02㎡；开工日期：2010.3；竣工日期：2011.6；咨询结果：原工程造价(元)：36690094.18；审定工程造价(元)：31783169.62；净审减(-)增(+)值(元)：-4906924.56；建设单位经办人：周建明2013年10月23日；施工单位经办人：陈忠田；咨询单位经办人：2013年10月28日；等等。4、《临清市嘉和置业有限公司与聊城市昌裕建筑安装有限公司临清分公司剩余工程款顶楼协议》一份，内容为：“2009年，聊城市昌裕建筑安装有限公司临清市分公司共承建临清市嘉和置业有限公司运河半岛工程项目，经双方协商，剩余工程款以三套房屋抵付工程款，于26-2-502，房屋面积185.95平方；20-1，房屋面积260.11平方；25-2，房屋面积213.18平方。共计5303828元。临清市嘉和置业有限公司（公章）2013年02月16日”。6、临清市宏安物业管理有限公司出具的物业费明细（复印件），缴费日期分别为：2018年9月3日、2020年1月24日。7、《临清市宏安物业管理有限公司销售记录》一份（复印件），内容为吕超（运河半岛小区20-1）自2014年2月26日至2020年4月8日电费缴纳情况；8、加盖有“临清市自然资源和规划局不动产登记专用章”的《情况说明》（复印件）一份，内容为：“临清市人民法院：不动产登记依申请而启动。经查询，临清市嘉和置业有限公司目前未提交任何手续至我中心申请办理不动产登记业务，我中心也未给临清市嘉和置业有限公司颁发任何不动产权证书。特此说明临清市不动产登记中心2019年4月29日。”其后标注“来源于临清市人民法院（2019）鲁1581民初1146号民事卷宗”。李秀红提供了下列证据：商品房买卖一份（复印件），其上加盖了临清市房地产管理处合同备案专用章，内容为：甲方（××）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（××）：李秀红；××和××在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议：位置：运河半岛小区20号楼1室；建筑面积151.24平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为2000元/平方米，计302480元；付款方式：一次付清；交房时间：现房；××的房屋仅作商业用房使用，××应按物业管理合同约定的经营范围进行经营，使用期间××不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；落款日期为2013年3月26日；等等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房产的时间2017年5月17日，案外人黑桂喜与被执行人临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2013年12月10日，在本院查封之前；黑桂喜提交的《嘉和.运河半岛商住楼建筑工程施工承包补充合同（二标段）、工程造价咨询核定总表工程、《临清市嘉和置业有限公司与聊城市昌裕建筑安装有限公司临清分公司剩余工程款顶楼协议》，可以证明其已通过抵顶债务的方式支付全部价款；黑桂喜提交的临清市宏安物业管理有限公司用电记录，可以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产；但是，该房屋未办理过户登记的主要原因，是××对于他人权利障碍的忽略。申请执行人李秀红与临清市嘉和置业有限公司已于2013年3月26日签订房屋买卖合同，并在临清市房地产管理处进行备案登记，而××没有履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记，对此黑桂喜存在明显的过错。综上，黑桂喜对本院执行诉争房屋提出异议，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人黑桂喜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年六月六日书记员  赵 博