广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7646号原告：朱洪生，男，1969年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁建星，广东怡法律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳佩欣，广东怡法律师事务所律师。被告：佛山市合创盈科房产开发有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇325国道龙江路段敬龙布匹市场**。负责人：梅顺华。第三人：佛山市亚洲国际家具材料交易中心有限公司，住所地佛山市顺德区325国道龙江段**之二亚洲国际家具材料交易中心。法定代表人：王响林。以上被告及第三人的共同委托诉讼代理人：莫哲，广东金桥百信律师事务所律师。以上被告及第三人的共同委托诉讼代理人：干岳兰，广东金桥百信律师事务所律师。原告朱洪生诉被告佛山市合创盈科房产开发有限公司（以下简称合创盈科房产公司），第三人佛山市亚洲国际家具材料交易中心有限公司（以下简称亚洲国际材料交易公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告朱洪生的委托诉讼代理人梁建星、欧阳佩欣，被告合创盈科房产公司及第三人亚洲国际材料交易公司的共同委托诉讼代理人莫哲、干岳兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱洪生向本院提出诉讼请求：1.判令被告合创盈科房产公司向原告朱洪生支付逾期交房违约金1760.3元；2.判令被告合创盈科房产公司立即返还原告朱洪生多支付的购房款53865元以及支付资金占用损失（计算方法：以53865元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，从立案之日起计至实际付清之日止）；3.判令本案诉讼费由被告合创盈科房产公司负担。诉讼中，原告变更第二项诉请为：判令被告合创盈科房产公司返还原告多支付的购房款50013.2元（支付资金占用损失的利息计算标准变更为以50013.2元为基数）。事实和理由：2017年3月22日，在被告合创盈科房产公司极力游说推销下，原告与被告合创盈科房产公司签订了《认购书》，后原告向被告合创盈科房产公司支付了20000元的购房定金。2017年3月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XX）一份，原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订了《经营权转让协议》一份。原告与被告合创盈科房产公司签订的《商品房买卖合同》约定：1.被告合创盈科房产公司将座落于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会325国道龙江段第102号之二合创盈科家具材料交易中心（商务中央区1）XX房屋（以下简称：案涉房屋）出让给原告；2.房屋按照套计算，总价款为113568元；3.原告应于2017年3月29日前支付全部房款；4.被告合创盈科房产公司应于2017年6月30日前交付房屋，逾期超过30日交付的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告合创盈科房产公司按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订的《经营权转让协议》约定：1.原告将案涉房屋的经营权转让给第三人亚洲国际材料交易公司，由第三人亚洲国际材料交易公司或其指定的经营管理公司统一招商、经营、管理；2.经营权转让期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止；3.原告、第三人亚洲国际材料交易公司与被告合创盈科房产公司协商，第三人亚洲国际材料交易公司同意原告以本协议项下首三年（即2017年3月1日至2020年2月28日期间）的经营权转让费用直接冲抵原告依据与被告合创盈科房产公司签订的《商品房买卖合同》项下部分购房款，后七年的经营权转让费用原告同意第三人亚洲国际材料交易公司以出租该单元所得的租金计提方式支付。《商品房买卖合同》及《经营权转让协议》签订过程，被告合创盈科房产公司的员工向原告提供相关的宣传资料，以书面或口头陈述的形式严重虚高《商品房买卖合同》购房款的组成，错误引导原告通过被告合创盈科房产公司提供的POS机刷卡支付了107433元。截至2017年7月13日，原告共向被告合创盈科房产公司支付了167433元购房款。2017年8月1日，被告合创盈科房产公司将案涉房屋交付给原告。2017年3月至2020年2月期间，第三人亚洲国际材料交易公司没有支付任何经营权转让费用给原告。2020年1月份，第三人亚洲国际材料交易公司要求原告就《经营权转让协议》中关于经营权转让费用的约定再补签一份《补充协议》。原告为此详细看了《商品房买卖合同》及《经营权转让协议》并统计了支付购房款的银行流水。后原告发现该协议项下前三年的经营权转让费用并没有实际冲抵案涉《商品房买卖合同》项下的购房款，并且原告多支付了50013.2元购房款给被告合创盈科房产公司，同时被告合创盈科房产公司并没有在2017年6月30日前交付案涉房屋。原告认为，被告合创盈科房产公司逾期交付案涉房屋，应按照《商品房买卖合同》第十三条第（2）点的约定向原告支付违约金。其次，案涉协议前三年的经营权转让费用并没有实际冲抵案涉合同项下的购房款，且原告向被告合创盈科房产公司实际多支付了50013.2元购房款，根据诚实信用原则，被告合创盈科房产公司应向原告返还多支付的购房款以及支付资金占用损失。被告合创盈科房产公司辩称，一、被告合创盈科房产公司不存在逾期交楼违约行为，被告合创盈科房产公司无需支付逾期交楼的违约金。（一）案涉房屋于2017年3月已实际交付予原告委托的第三人亚洲国际材料交易公司，且原告因此实际享受相应购房款抵扣和转让收益，不存在逾期交楼损失。2017年3月29日，原告购买案涉房屋的同时与第三人亚洲国际材料交易公司签订了《经营权转让协议》，委托第三人亚洲国际材料交易公司对其房屋统一招商经营管理，其第二条约定“甲方（即原告）应当在经营权转让期限起算日前向乙方（即第三人亚洲国际材料交易公司）交付该单元。”第三条约定“经营转让期限10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。”第四条约定“甲、乙双方与被告合创盈科房产公司协商，该司同意甲方以本协议项下首三年（即2017年3月1日至2020年2月28日期间）的经营权转让费用直接冲抵甲方依据与该司签订的《商品房买卖合同》项下部分购房款”。根据上述协议，被告合创盈科房产公司已向原告指定第三人亚洲国际材料交易公司实际完成交付。同时，原告因此而享受了经营权转让所带来的房款折抵的优惠，其已享有对案涉房屋的使用及收益的权利，不存在逾期交楼致其损失的情形。（二）双方对于办理交楼手续的时间并无异议，且已实际履行。为避免收楼业主集中办理收楼手续，被告合创盈科房产公司分批安排业主办理收楼。被告合创盈科房产公司向原告发出《收楼通知书》通知原告2017年7月17日至2017年7月31日办理交楼手续，列明最后交付时间为2017年8月1日。原告对《收楼通知书》全部内容（包括办理交楼手续时间）予以确认并签字。原告与被告合创盈科房产公司书面变更收楼手续时间，且确认签收被告合创盈科房产公司的收楼通知。2017年8月1日，原告按《收楼通知书》办理交接手续，确认交接验收且无任何异议。原告与被告合创盈科房产公司对于收楼手续时间，无论是书面形式确认，还是双方实际履行，均已达成真实合意且履行完毕，被告合创盈科房产公司不存在逾期交楼的违约情形。（三）被告合创盈科房产公司实际交付已逾三年，期间原告无任何异议。原告怠于行使权利，无权向被告合创盈科房产公司主张权利。如前所述，原告自2017年3月起委托第三人亚洲国际材料交易公司经营涉案商铺，并实际享受经营权转让收益，被告合创盈科房产公司向原告指定第三人亚洲国际材料交易公司实际交付房屋已逾三年。期间原告未向被告合创盈科房产公司或第三人亚洲国际材料交易公司提出任何异议，其怠于行使权利以致超过民事诉讼时效，故依法无权向被告合创盈科房产公司主张权利。二、经营权转让费用已实际冲抵房款，被告合创盈科房产公司按合同约定收取房款及税费，原告主张返还款项没有事实及法律依据。（一）经营权转让费用已实际冲抵房款，成交价为双方协商一致，不存在房价虚高。被告合创盈科房产公司依法取得预售许可证，所售物业价格均向政府部门申报，并办理价格备案。原告作为完全民事行为能力人，明确知悉《商品房买卖合同》及补充协议、《经营权转让协议》对购房款及折抵的约定。原告与第三人亚洲国际材料交易公司订立《经营权转让协议》并实际将涉案商铺交由第三人亚洲国际材料交易公司经营管理，被告合创盈科房产公司同意原告以首三年经营权转让费用直接冲抵部分购房款，原告按优惠成交价取得案涉商铺，经营权转让费用已实际冲抵房款。故不存在房价虚高的情形。（二）被告合创盈科房产公司按合同约定收取房款及房屋税费，不存在多收房款的情况。《商品房买卖合同》第七条第3款约定，“该商品房总价款113568元”，《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“1.税费指乙方向甲方支付房价款以外的，政府有关部门依据法律法规等征收的款项……2.乙方同意甲方代收税费的，乙方在甲方支付房价款的同时缴交上述税费。”被告合创盈科房产公司按《商品房买卖合同》的约定，实际收取购房款113568元及代收代缴税费3865元，合计117433元。具体明细为：2017年3月22日，原告通过被告合创盈科房产公司的财务专用收款机刷卡支付10000元；2017年3月29日，原告通过被告合创盈科房产公司的财务专用收款机刷卡支付107433元，至此，原告依约向被告合创盈科房产公司付清全部房价款113568元和税费3865元。上述款项与《商品房买卖合同》约定房价款一致、与被告合创盈科房产公司开具的收据及发票金额一致，且低于房屋备案价格，以上房款及税费符合双方约定，不存在原告所述的房价虚高以及多收房款的情况。（三）被告合创盈科房产公司并未收取原告主张的多收房款，其主张返还没有事实及法律依据。根据原告提交的刷卡明细及收款收据、发票等没有显示被告合创盈科房产公司存在多收房款的情况，原告提交的佛山市芭田装饰（以下称“芭田”）的刷卡凭证与被告合创盈科房产公司无关，并非被告合创盈科房产公司收取，且与双方签订的合同、发票、收款收据等不相符。被告合创盈科房产公司依合同收取的款项并未包括芭田的款项，芭田与被告合创盈科房产公司没有任何的关联关系，也未与被告合创盈科房产公司签订任何的合同。为此，原告主张芭田的款项为被告合创盈科房产公司多收的房款，没有任何事实依据及法律依据。第三人亚洲国际材料交易公司述称，同意被告合创盈科房产公司的意见，补充如下：原告作为完全民事行为能力人，在签订商品房买卖合同同时与第三人亚洲国际材料交易公司订立经营权转让协议，委托第三人亚洲国际材料交易公司对其商铺进行招商经营管理，原告对协议条款约定是明确知悉确认的，被告合创盈科房产公司已按照原告与第三人亚洲国际材料交易公司的协议将涉案商铺实际交付第三人亚洲国际材料交易公司占有管理，自协议约定的委托经营开始日2017年3月实际交付，因中央馆所售商铺数量极多，为避免业主集中办理收楼手续，故第三人亚洲国际材料交易公司分批为业主后续办理收楼手续，原告在诉状中提及首3年第三人亚洲国际材料交易公司未支付经营权转让费用是因为其实际享有首3年转让费用折抵部分购房款，且被告合创盈科房产公司予以确认，故第三人亚洲国际材料交易公司无需另行支付首3年的经营权转让费用。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，原告与被告合创盈科房产公司签订了《认购书》，主要约定内容如下：原告向被告合创盈科房产公司购买位于龙江镇合创盈科家具材料交易中心“商务中央区1”XX号单元，原价为290949元，实际成交价为113568元。被告合创盈科房产公司以优惠价格出让本单元的前提为原告将本单元经营权转让于第三人亚洲国际材料交易公司，原告与被告合创盈科房产公司签订《商品房买卖合同》的同时，原告应与第三人亚洲国际材料交易公司签订《经营权转让协议》。经营权转让期限为10年，2017年3月1日至2027年2月28日止。被告合创盈科房产公司要求原告将本单元前三年的经营权转让费用直接冲抵部分购房款，被告合创盈科房产公司已取得第三人亚洲国际材料交易公司同意，原告亦表示同意。后七年的经营权转让费用由第三人亚洲国际材料交易公司以出租本单位租金所得的90%支付。如原告未同时签订《经营权转让合同》，则本单位购房款仍按照原价计付。2017年3月22日，原告向被告合创盈科房产公司支付了10000元。2017年3月22日，原告通过POS机向户名为佛山市芭田装饰的商户支付50000元。2017年3月29日，原告与被告合创盈科房产公司双方签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：XX）一份，主要约定内容如下：1.被告合创盈科房产公司将座落于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会325国道龙江段第102号之二合创盈科家具材料交易中心（商务中央区1）XX房屋（以下简称：案涉房屋）出让给原告，案涉房屋已取得商品房权属证明；2.房屋按照套计算，总价款为113568元；3.原告应于2017年3月30日前支付首期房价款94900元，余款80000元向贷款机构申请贷款支付；4.被告合创盈科房产公司应于2017年6月30日前交付房屋，逾期超过30日交付的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告合创盈科房产公司按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金;5.双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。2017年3月29日，原告与被告合创盈科房产公司签订了《商品房买卖合同》（补充协议）一份，其中第三条第2款约定，遇下列情况，被告合创盈科房产公司逾期将房屋交付原告使用，不视为被告合创盈科房产公司违约：1.遭遇不可抗力；2.政府职能部门变更，颁布新的法律法规；3.原告未付清全部房价款、税费。其中第七条第2款约定，原告同意被告合创盈科房产公司代收税费的，原告在向被告合创盈科房产公司支付房价款的同时缴交上述税费。2017年3月29日，原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订了《经营权转让协议》一份。主要约定内容如下：1.原告将案涉房屋的经营权转让给第三人亚洲国际材料交易公司，由第三人亚洲国际材料交易公司或其指定的经营管理公司统一招商、经营、管理；2.原告应当在经营权转让期限起算日前向第三人亚洲国际材料交易公司交付该单元；3.经营权转让期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止；4.按照如下方式向原告支付转让费用：原告、第三人亚洲国际材料交易公司与被告合创盈科房产公司协商，被告合创盈科房产公司同意原告以本协议项下首三年（即2017年3月1日至2020年2月28日期间）的经营权转让费用直接冲抵原告依据与被告合创盈科房产公司签订的《商品房买卖合同》项下部分购房款，余额部分原告继续依据《商品房买卖合同》有关条款履行支付义务。后七年的经营权转让费用（即2020年3月1日至2027年2月28日期间）原告同意第三人亚洲国际材料交易公司以出租该单元所得的租金计提方式支付（如第三人亚洲国际材料交易公司采取自营的方式，则以其时该单元所在地区市场租赁平均价确定该单元的租金）。该期间出租该单元所得租金其中90%用作支付原告的经营权转让费用，余下10%为第三人亚洲国际材料交易公司所得。2017年3月29日，原告向被告合创盈科房产公司支付了107433元。2017年8月1日，原告办理案涉房屋的验收、钥匙、门禁卡等交接手续。后案涉房屋的印花税57元，契税3244.8元，房屋所有权登记费-转移登记550元缴纳，案涉房屋办理完毕房屋所有权登记手续并取得购房发票，发票价格为113568元。另查，“佛山市芭田装饰”及“佛山市芭田装饰有限公司”未经注册登记。本院认为，本案的争议焦点有两个方面。第一，被告合创盈科房产公司是否应当承担逾期交房的违约损失。本院认为，原告主张被告合创盈科房产公司承担逾期交房的违约损失，于法无据，本院不予支持。理由如下：首先，2017年3月29日，原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订了《经营权转让协议》。2017年3月29日，原告与被告合创盈科房产公司双方签订了《商品房买卖合同（现售）》，其中第二十一条第一款约定，被告合创盈科房产公司承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。原告认为“该协议违反了商品房买卖合同第21条第1款的约定，应为无效”，本院认为，原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订《经营权转让协议》为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并无明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，《经营权转让协议》第二条约定，原告应当在经营权转让期限起算日前向第三人亚洲国际材料交易公司交付该单元。第三条约定，经营权转让期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。第八条第一款约定，经营权限包括使用权、除转让及设置他项权以外的处分权。故经营权转让包括对案涉房屋的转移占有，被告合创盈科房产公司按照原告与第三人亚洲国际材料交易公司之间的约定，自2017年3月1日起将案涉房屋实际交付其经营权受让方第三人亚洲国际材料交易公司，即被告合创盈科房产公司向第三人亚洲国际材料交易公司对案涉房屋转移占有就是对原告完成房屋交付使用。而原告与被告合创盈科房产公司双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定交付期限为2017年6月30日，故被告合创盈科房产公司不存在逾期交付。其次，根据原告与第三人亚洲国际材料交易公司签订的《经营权转让协议》第四条的约定，按照如下方式向原告支付转让费用：原告、第三人亚洲国际材料交易公司与被告合创盈科房产公司协商，被告合创盈科房产公司同意原告以本协议项下首三年（即2017年3月1日至2020年2月28日期间）的经营权转让费用直接冲抵原告依据与被告合创盈科房产公司签订的《商品房买卖合同》项下部分购房款，余额部分原告继续依据《商品房买卖合同》有关条款履行支付义务。涉案房屋原价为290949元，实际成交价为113568元，原告实际支付的是优惠后的价格，说明原告已经享受了上述《经营权转让协议》第四条的约定的“本协议项下首三年（即2017年3月1日至2020年2月28日期间）的经营权转让费用直接冲抵原告依据与被告合创盈科房产公司签订的《商品房买卖合同》项下部分购房款”，故从2017年3月1日至2020年2月28日期间，原告并不存在实际的经营损失。第二，被告合创盈科房产公司是否存在多收取原告款项的问题。原告认为，被告合创盈科房产公司多收取了50013.2元，该款包括两部分组成。其中50000元为，2017年3月22日，原告通过POS机向户名为佛山市芭田装饰的商户支付50000元。原告认为上述POS机刷卡支付的款项为被告合创盈科房产公司收取。但是，原告提供的POS机刷卡单据及银行流水并未显示由被告合创盈科房产公司收取。原告认为，在2017年3月22日、2017年3月30日两天内，亦分别向被告合创盈科房产公司支付了购房款10000元及107433元，与上述向佛山市芭田装饰支付款项的时间相隔较短，故应认定为存在表见代理，视为被告合创盈科房产公司收取的款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，原告仅仅以付款时间相隔较近为由不足以证明以佛山市芭田装饰名义收取其50000元款项的行为构成表见代理，故原告主张认为上述50000元由被告合创盈科房产公司收取且应当予以返还，无事实及法律依据，本院不予支持。另，佛山市芭田装饰经向工商部门查询未注册登记成立，原告已就该款收取行为向公安机关报案，庭审后原告申请调取公安机关的询问笔录，由于该案尚在公安机关侦查阶段，案件事实尚未有确定结论，原告可待定论后另案主张其权利。其中13.2元，根据上述论述，被告合创盈科房产公司合计应代收代缴费用为3851.8元，原告实际代收代缴税费收取3865元，多收取13.2元。该款确系被告合创盈科房产公司多代收的款项，应当予以返还，被告合创盈科房产公司认为原告该项诉请超过诉讼时效，本院认为，原告付款的时间是2017年3月30日，本案立案的时间是2020年3月30日，根据原告的陈述显示，原告在立案之前已就本案事宜向被告合创盈科房产公司主张权利，故原告诉请并未超出诉讼时效，该款被告合创盈科房产公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市合创盈科房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱洪生返还款项人民币13.2元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告朱洪生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费595.32元（已减半收取），由被告佛山市合创盈科房产开发有限公司负担1元，由原告朱洪生负担594.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧阳希二〇二〇年五月二十八日书记员  黎翠玲