山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异54号案外人：陶宗呈，男，1985年4月16日生，汉族，住临清市柴市。案外人：张静，女，1987年5月7日生，汉族，住址同上。申请执行人：柳怀旺，男，1962年10月21日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人柳怀旺与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人陶宗呈对查封位于临清市运河半岛小区23号楼1单元402室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人陶宗呈、张静称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区23-1-402室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封，理由如下：我与临清市嘉和置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，并将涉案房产的价款交付。临清市嘉和置业有限公司于2016年9月28日出具了购楼款的发票。我使用涉案房屋至今。涉案房屋应归我方所有。申请执行人柳怀旺称：请求依法驳回案外人的异议，理由是：被执行人临清市嘉和置业有限公司向我借款，以其开发的房屋以在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为我方提供抵押担保，就涉案房屋在2014年6月13日为我办理了抵押备案登记手续。陶宗呈与临清市嘉和置业有限公司签订买卖合同的时间为2016年9月28日，晚于抵押备案登记的时间。未经我方同意，临清市嘉和置业有限公司无权处分涉案房屋，即使处分也不发生不动产物权变动的效力。临清市房地产管理处的系统显示涉案房屋的备案登记人为我方，陶宗呈应当明知。临清市嘉和置业有限公司未就涉案房屋为陶宗呈办理备案登记手续，客观上也无法办理。所以，涉案房屋的所有权仍归临清市嘉和置业有限公司所有，法院进行拍卖符合法律规定。本院查明，本院在审理原告柳怀旺与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市运河半岛小区包括23-1-402室在内的房屋62套。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛23-1-402室等六十二套房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向柳怀旺借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2014年6月13日，双方就运河半岛小区的包括涉案房屋在内的四十四套商品房签订了商品房买卖合同，之后在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人柳怀旺申请执行，本院于2018年11月1日立案执行。2018年11月29日，本院出具（2018）鲁1502执2260号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。陶宗呈提供了下列证据：1、商品房买卖合同一份（复印件），落款日期为空白，其内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：张静、陶宗呈；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区23号楼1单元402室；建筑面积144.55平方米，附属设施多功能储藏室CC-23-1-05号，建筑面积21.44平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为3765.41元/平方米，计544290元；多功能储藏室3000元/平方米，计64320元，总计608610元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售；等等。2、临清市嘉和置业有限公司开具的增值税普通发票（发票联）一份（复印件），内容：开票日期：2016年9月28日，购买方：名称：张静、陶光锐；纳税人识别号：：货物或应税劳务、服务名称：住宅楼；金额：579628.57；税率：5%；税额：28981.43；价税合计：608610.00；销售方：临清市嘉和置业有限公司；纳税人识别号：371581678146900；开户行及账号：临清市工商银行1611002429024894125；收款人：王树堂；复核：王方；等等。3、英航账户交易明细清单两份，内容为：加盖“中国农业银行股份有限公司临清市支行业务专用章”的银行卡交易明细清单，内容为：①账号户名：62×××17；交易日期：20160926；摘要/附言：转支；交易金额：-443610；账户余额：12×××13.36；对方户名：王方；对方账号：62×××77；余额；12×××13.36;等等。②账号:62×××92;户名：张静；交易日期：20160926；交易说明：1110-转账支取；交易金额：165000.00；借贷别：D-借；余额：12×××13.36；对方户名：王方；交易对手账号：62×××77；等等。4、张静、陶宗呈的结婚证一份；5、临清市不动产登记信息查询记录两份（复印件），内容为：①“编号:CD20200520045621根据陶宗呈的申请，经查询不动产统一登记信息管理系统(自助查询系统)，结果如下：被查询人：姓名陶宗呈，证件号。房产登记查询情况：经查询，上述申请人及其家庭成员在我单位房产登记系统中有0条房产记录。临清市不动产登记中心（自助查询专章）2020年05月20日17时08分50秒”；②“编号:CD20200525105811根据张静的申请，经查询不动产统一登记信息管理系统(自助查询系统)，结果如下：被查询人：姓名张静，证件号。房产登记查询情况：经查询，上述申请人及其家庭成员在我单位房产登记系统中有0条房产记录。临清市不动产登记中心（自助查询专章）2020年05月25日11时11分39秒”。6、运河半岛房屋交接书一份，内容为：房号：运河半岛23号楼1单元402室；业主姓名：张静；性别：女；身份证号：；业主签字：张静2016年11月1日；等等。4、供用水合同一份，内容为：供水人：临清市自来水有限公司；用水人：张静；根据用水人要求，供水人同意用水人住址：山东省临清市柴市街666号23号楼1单元402室；用水人用水性质为居民，贸易结算水表口径为DN20mm；签署时间：2016年11月12日；等等；5、签署时间为2016年11月1日的运河半岛业主消防安全责任书、运河半岛业主临时公约、运河半岛住宅室内装修管理协议。柳怀旺提供了下列证据：商品房买卖一份（复印件），其上加盖了临清市房地产管理处合同备案专用章，内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：柳怀旺；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区23号楼1单元402室；建筑面积144.55平方米，附属设施多功能储室CC-23-1-05号，建筑面积21.44平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为2000元/平方米，计289100元；多功能储藏室赠送，总计289100元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售，经乙方现场勘查认可现场一切瑕疵；落款日期为2014年6月13日；等等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的诉争房屋登记在房地产开发企业临清市嘉和置业有限公司名下，可以适用本条规定。本院查封涉案房产的时间2017年5月17日，陶宗呈、张静与临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2016年9月28日，在本院查封之前。根据陶宗呈、张静提交的房屋买卖合同和临清市不动产登记信息查询记录，能够认定证明陶宗呈、张静在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；根据陶宗呈、张静提交的发票和银行账户交易明细，可以认定陶宗呈、张静已支付了全部价款。综上，陶宗呈、张静对本院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对位于临清市运河半岛小区23号楼1单元402室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年六月二日书记员  赵 博