福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1094号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：方秀琴，女，汉族，1986年9月26日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人方秀琴房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人方秀琴的委托诉讼代理人唐滟帆等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方秀琴全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费由方秀琴承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 方秀琴辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 方秀琴向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向方秀琴支付逾期办证违约金10800元；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月8日，方秀琴与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定方秀琴向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为859000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。方秀琴已全额支付购房款。碧桂园公司于2017年5月31日将案涉商品房交付给方秀琴使用，于2018年3月22日通知方秀琴领取办理房屋权属证书所需资料。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。方秀琴与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致方秀琴未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，《《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应按50元向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年5月31日向方秀琴交付商品房，依合同约定，碧桂园公司应于商品房交付之次日起第91日开始向方秀琴依合同约定计付违约金。碧桂园公司于2018年3月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给方秀琴，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。方秀琴向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园公司。因此，违约金计算至办证所需资料交付前一日为宜。 综上所述，一审法院认为，因碧桂园公司的原因，致方秀琴不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，碧桂园公司应向方秀琴支付违约金。违约金计算期限从实际交房日（2017年5月31日）之次日起第91日（2017年8月30日）至2018年3月21日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，共计204天，逾期办证违约金按每日50元计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于.判决生效之日起十日内向方秀琴支付房屋逾期办证违约金10200元；二、驳回方秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间至2017年5月31日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年10月20日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由双发共同前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，本案碧桂园公司未能证明其已履行了通知义务，对此应承担不利后果，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给方秀琴时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应计算期限从实际交房日（2017年5月31日）之次日起第91日（2017年8月30日）至2018年3月21日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，共计204天。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴江** 审 判 员 张 岳 审 判 员 徐 浩 二〇二〇年六月十七日 法官助理 简雪凤 书 记 员 陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。