广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5374号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北*********************。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿志亮，男，汉族，1979年10月8日出生，身份证号码：3****************1，地址：广东省惠州市惠城区**************。被上诉人（原审原告）：刘晓妍，女，汉族，1989年10月15日出生，身份证号码：4****************0，地址：广东省惠州市惠城区**********************号。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与被上诉人耿志亮、刘晓妍因房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求：一、请求依法改判（2019）粤1302民初8769号《民事判决书》的第一项判项，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、维持（2019）粤1302民初8753号《民事判决书》的第二项判项；三、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审判决书中认定“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料…”（判决书第8页），属于认定事实错误，从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。即违约金截止日期应以2017年2月20日办理首次登记为限。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记（大确权）的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记（小确权或房产证）则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》（编号:********），系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字［2000］***号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定；而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审法院认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记（大确权），第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定:“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供过的资料报产权登记机关备案的时间…买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审法院未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。最后，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记（大确权）的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记（小确权或房产证）不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门网上的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审法院未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实际中涉案合同无法履行的情形。综上，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》认定事实错误。望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被上诉人耿志亮、刘晓妍答辩称，一、一审法院认定被上诉人自2017年11月9日至2017年12月13日逾期办证所产生的违约金属于事实认定错误。逾期办证违约金应为13008.67元（578163元×0.01%×225日）。1、根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540内（至2017-5-1），将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。2、根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第十条第三项约定：由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。此条款的约定出卖人已减轻了自己的违约责任，即在540日到720日之间出卖人不需支付违约金，该格式条款部分免除了出卖人的逾期办证的违约责任，排除了买受人在此期间请求支付违约金的主要权利。但在720日届满（实际765日）后逾期仍未办理权属登记登记，不能免除被告支付540日到720日之间的违约金。3、根据惠州市自然资源局文件，原告商品房产权备案登记申请时间为2017年12月13日。逾期办证违约金应由交付买受人540日满后（即2017年5月2日）计算至该日，逾期天数为225天。二、一审法院认定的逾期办证违约金的计算截止日期为涉案房屋办理权属登记备案之日正确无误，适用法律正确，应当予以维持。1、根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第十条第二项，如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书,出卖人无须承担责任…,被上诉人于2017年3月18日按上诉人要求提供所有所需资料，且当天交了380元办证登记费。同时，该条款也明确确认上诉人对权属登记的理解就是对商品房买卖合同中买受人办理权属登记（即办理不动产权证）。2、根据惠州市自然资源局文件显示，上诉人于2017年2月20日向市自然资源局进行了首次登记申请，该备案登记并非是涉案房屋的权属备案登记。上诉人混淆视听，意图将新建商品房的首次登记与一手商品房过户登记混同。“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序，即要先办理首次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两者不属于同一登记事项。另根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》系中海宏洋地产提供的格式合同，现双方当事人对合同条款的理解发生争议且存在两种以上解释，应当作出不利于中海宏洋地产公司的解释。3、据惠州市自然资源局文件确认，被上诉人商品房产权备案登记申请时间为2017年12月13日。根据惠州市中级人民法院民事判决书（2019）粤13民终3711-3733、（2019)粤13民终4102-4134号等判例的明确认定，“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序，即要先办理首次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两者不属于同一登记事项。三、一审法院判决第二项事实认定错误，驳回被上诉人第二项诉讼请求无法律依据。1、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。2、广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》认为：商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、一审法院判决理由，原告在知晓涉案房屋不符合交付条件下仍收楼并装修使用，未产生实际损失，主张被告承担逾期交房违约责任，不予支持，缺乏法律依据。根据前述法律法规，商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。上诉人在约定的交楼时间(2015-11-7)，并未具备上述法律规定的交付条件。根据不动产权证记载，竣工日期为2016-11-3，即具备法律规定的交付条件的时点为2016-11-3。上诉人既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格之日期间的逾期交房责任，支付相应的违约金（违约天数361天）。被上诉人出于保障自己权利的前提下，先行办理收楼手续并进行装修符合常理，上诉人不能因该收楼行为免除其继续逾期交楼的违约责任，故违约金的计算应计至房屋取得验收合格之日止。综上，被上诉人认为上诉人无理取闹、胡搅蛮缠，大量占用宝贵的司法资源，肆意践踏法律的权威和拒不履行合同约定的义务。被上诉人未提出上诉，不代表对一审判决全部认可，仅因考虑到目前的疫情，不给国家、政府添麻烦，专心支持惠州经济建设。为了维护当事人的合法权益，彰显司法的公正严肃，望贵院在查清事实的基础上，驳回上诉人所有诉讼请求，且重新认定逾期办证违约金计算起始日期和重新计算逾期交楼、逾期办证的违约金。原审原告耿志亮、刘晓妍向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期履行合同违约金，按照每天57.82元从2017年11月9日起计算至原告取得房屋不动产权证日止。应计至2018年1月16日为3931.49元。2、请求判令被告向原告支付未经验收合格交楼造成实质性逾期履行合同违约金，按照每天86.72元从2015年11月9日起计算至被告取得竣工验收合格日至。应计至2016年11月3日为31220.80元。3、请求判令被告向原告支付因未达到交楼标准导致原告产生的物业管理费，暂计至2018年12月31日，金额共计7516元。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2014年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区*****************号房的房屋，建筑面积116.69瓶方米。购房总价：578163元。交付期限：出卖人应当在2015年11月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过120日后，自本合同规定的最后交付期限（2015年11月8日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2015年11月7日收楼。涉案房屋经过竣工验收合格后于2016年11月3日办理工程竣工验收备案，产权登记机关于2017年12月13日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年1月16日办理了不动产权证书。关于逾期交房违约金计算起止时间，原告认为收楼时涉案房屋未经竣工验收，尚不符合交付条件，双方在收楼时曾特别约定，竣工验收合格后才计收管理费，其先收楼行为不能免除被告逾期交楼的责任，合同约定交房违约金计算至房屋竣工验收合格之日。双方提交的2015年11月7日《物业交接表》手写注明：“因验楼提出问题未完全解决，特约定待所有项目整改完毕，开始计收管费（竣工备表、分项明细表、验收合格证）”，该表由中信惠州物业服务有限公司盖章确认。被告认为原告已在合同约定时间收楼并装修，其无需承担违约责任。关于产权登记期限，原告认为应从合同约定的交楼时间起算，计至不动产权证办理完毕之日（2016年11月3日），被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，合同约定涉案房屋于2015年11月8日交付，即被告应当在2017年10月28日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2017年12月13日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日，根据合同约定被告应在商品房交付之日起720内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2017年12月13日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，因此，被告应向原告支付2017年11月9日起至2017年12月13日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金1966元（578163元×0.1‰/日×34日）。关于逾期交房违约金，合同约定涉案房屋于2015年11月8日交付，原告于2015年11月7日在知晓涉案房屋不符合交付条件下仍收楼并装修使用，未产生实际损失，现其以涉案房屋不符合交付条件为由主张被告承担逾期交房违约责任，不予支持。原告主张的物业管理费属其他法律关系，其应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告耿志亮、刘晓妍支付逾期办理房屋产权备案登记违约金1966元。二、驳回原告耿志亮、刘晓妍的其他诉讼请求。案件受理费867元（原告已预交402元），由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据上诉人和被上诉人在二审中的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期办证违约金。关于争议焦点，上诉人认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料，上诉人无需支付逾期办证违约金。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为被上诉人基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人作为涉案房产开发单位，具有协助被上人办理涉案房产不动产登记的义务，从被上诉人签订合同的目的理解，合同约定的上诉人需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非上诉人所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因此，一审认定上诉人应当向被上诉人支付2017年11月9日起至2017年12月13日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金1966元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由惠州市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮