江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1564号上诉人（原审原告、反诉被告）：连飞，男，1988年4月28日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：许乾隆，江西红土地（于都）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：申泽荣，男，1989年1月30日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：余光明，江西大榕树律师事务律师，特别授权代理。上诉人连飞因与被上诉人申泽荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连飞上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定如下事实：原告连飞在2017年11月将其2017年6月14日转租的写字楼钥匙交还给被告申泽荣，原告连飞2014年10月1日承租的写字楼使用至2017年12月30日。首先，上诉人与被上诉人2017年6月14日签订的租赁合同于2017年11月已经协商解除，上诉人不应再支付该部分写字楼的租金。原审法院也认定上诉人将该部分的写字楼钥匙交还给了被上诉人，而上诉人在2017年12月1日之后向被上诉人支付的租金也只包含实际仍在承租的部分（2014年10月1日承租的写字楼）,对此，被上诉人从未对租金提出任何异议。其次，关于上诉人2014年10月1日承租部分，原审法院已经认定上诉人2014年10月1日承租的写字楼使用至2017年12月30日，因为上诉人在2017年12月30日之后，由于被上诉人不按时向房东陈纳新支付租金造成违约，房东在2018年1月就将写字楼加了一把锁，上诉人已无法使用承租房屋，期间，上诉人与房东在协商解决，但一直无法达成合意，由此可见，正是因为被上诉人对房东的单方违约，导致上诉人无法继续使用承租房屋，所以上诉人不应再向被上诉人支付关于上诉人2014年10月1日承租部分2018年1月之后的租金。二、一审法院适用法律错误。原审法院判决书载明，本院认为，关于房屋装修损失问题，因原告未提交相关证据证明其装修房屋造成的实际损失问题，故本院对原告的该项主张不予支持。关于这一点，上诉人在庭审过程中已向一审法院申请对原告的装修损失进行司法鉴定，但一审法院未予以处置。为保证上诉人的合法权益，上诉人特向贵院申请对上诉人的装修损失进行司法鉴定。综上所述，上诉人认为原审法院作出该判决，缺乏事实和法律的依据，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人申泽荣辩称：一、关于2017年6月14日签订的租赁合同没有于2017年11月份协商解除应当是没有任何异议的，因为赣州中院（2018)赣07民终5448号判决书已经明确本案中退还钥匙的行为不能视为双方达成解除租赁合同的合意。二、虽然连飞将2017年6月14日租赁部分的钥匙交还给了申泽荣，却在里面上了一把锁。因为连飞已经将两个租赁部分隔墙打通，两个租赁部分变成了一个整体，并将租赁场地答辩人的装修全部拆除，交还一个钥匙的行为没有任何意义，整体租赁物连飞一直实际占有使用。三、不存在连飞所说的因申泽荣不支付租金导致房屋无法使用的事实。1、2017年12月，申泽荣、连飞和房东三人一起就租质事宜进行过一次商议，因连飞提出不愿意继续承租全部租赁场地，要退回2017年6月14日承租的部分，但是房东坚持整体出租，无法达成一致，房东决定收回场地，并同意申泽荣以房屋押金冲抵租金，是连飞一直不支付租金并占有租赁场地使用直到2018年3月15日才搬离，导致租赁场地2018年1月1日至2018年3月15日无法出租，应当支付该期间的租金。2、因为连飞拒不支付租金，并且于2018年3月15日搬离租赁场地，双方的转租合同实际解除，同时申泽荣与房东的租赁合同也正式解除。3、在租赁合同和转租合同履行过程中，连飞向申泽荣支付租金，申泽荣在向房东支付租金，2018年1月1日开始，因为连飞没有向申泽荣支付租金，所以导致申泽荣也没有向房东支付租金，如果房东有权向租赁场地上锁同时要求申泽荣支付租金，同理，申泽荣也有权将租赁房屋上锁并要求连飞支付租金。也就是说，因为连飞没有向申泽荣支付租金，导致申泽荣也没有向房东支付租金而导致的一切法律后果，其最终的责任承担人都是连飞，所以连飞是无权主张因为申泽荣没有支付租金导致承租房屋无法使用这一事实，因为其是最终的违约方以及责任承担方。所以不存在连飞所说的因申泽荣不支付租金导致房屋无法使用的事实。首先，房屋一直被连飞实际占有使用至2018年3月15日，其次，房东与申泽荣的租赁合同解除是以连飞搬离租赁场地的时间为准的，最后，连飞作为最终的违约方，根本无权主张这一事实。四、因为转租合同的解除是因为连飞单方违约不支付租金，后以搬离租赁房屋的行为解除租赁合同，连飞属于违约方；而申泽荣实际早已离开租赁场地，其装修部分对申泽荣而言没有任何利用价值，所以，根据城镇房屋租赁合同司法解释第十一条的规定，申泽荣无需赔偿损失。一审时，连飞也未向法院正式提交鉴定申请，连飞无任何证据证明装修损失。五、答辩人恳请二审法院能够履行审判监督职能，对本案反诉部分，申泽荣的损失予以支持，并直接改判。因为申泽荣于2018年6月14日将自己承租的租赁场地转租给连飞，按照双方签订的转租合同，申泽荣是可以获取转租租金差价利益共计469584.96元的，现因为连飞单方毁约，导致申泽荣该转租租金差价利益无法获得，并且转租场地的装修又全部被连飞拆除，无法再次转租获得相应的转租差价，所以连飞应当予以赔偿。六、实际上连飞支付2014年签订租赁合同租金至2017年12月份，支付2017年6月14日租赁合同租金至2017年11月份，一审法院对此事实认定反了。原告连飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告退还押金28200元，支付违约金28200元；3、请求判令被告向原告退还押金37251元及利息12665.34元（以37251元为基数，自2017年12月1日起按月利率2%计算，暂计至2019年4月30日），合计49916.34元；4、请求判令被告赔偿原告房屋装修损失（以司法鉴定结论为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告申泽荣向一审法院提出反诉请求：1、解除反诉原告和反诉被告于2014年10月1日以及2017年6月14日签订的两份《房屋租赁合同》；2、判决反诉被告向反诉原告支付租金13008（已抵扣反诉被告缴纳的押金65451元）及利息3901元（利息以13008元为基数，自2018年3月15日起按月利率2%计算至还清款之日止）；3、判决反诉被告向反诉原告赔偿损失430452.88元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年10月1日，原告连飞（乙方）与被告申泽荣（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于银顶花园D栋1单元写字楼（赣四中正对面）出租给乙方使用；租赁期限10年，自2014年12月1日起至2025年11月30日止；房屋的租金按房屋建筑面积每平方米每月20元，月租金为10000元，按月支付，每月起始日前10日内支付给甲方；甲方向乙方交付该房屋时，乙方向甲方缴纳30000元保证金，同时甲方向乙方开具收据；乙方退还甲方该房屋时，如房屋原结构无破坏且租金等费用无拖欠，甲方应于乙方退还该房屋之日一次性返还保证金；合同租赁期内，任何一方不能擅自提前终止本合同，如一方违反约定，提前终止合同的，须提前三个月书面通知另一方，并协商赔付事宜；乙方拖欠租金达15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付月租金300%的违约金。2014年10月15日，被告申泽荣向原告连飞出具《收据》一份，载明“今收到连飞银顶花园D栋1单元写字楼押金28200元，十二月租金9400元，合计37600元。”2017年6月14日，原告连飞（乙方）与被告申泽荣（甲方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于银顶花园4-1、3-1、3-2写字楼转让给乙方使用，该房屋建筑面积共计376.27平方米；租赁期限8年，自2017年7月15日起至2025年7月14日止；该房屋的租金按房屋建筑面积每平方米每月33元，月租金为12417元，按月支付，每月起始日前10日内支付给甲方；甲方向乙方交付该房屋时，乙方向甲方缴纳37251元的保证金，同时甲方向乙方开具收据，乙方退还甲方该房屋时，如房屋结构无破坏且租金等费用无拖欠，甲方应于乙方退还该房屋之日一次性返还保证金；合同期内，任何一方不能擅自提前终止本合同，如一方违反约定，提前终止合同的，须提前三个月书面通知另一方，并协商赔付事宜；乙方拖欠租金达15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付月租金300%的违约金。2017年6月30日，被告申泽荣向原告连飞出具《收据》一份，载明“今收到连飞转账49668元，此款为银顶花园写字楼三个月押金加一个月房屋租金。”原、被告签订上述合同后，原告连飞按约支付第一份合同租金至2017年11月30日止，支付第二份合同租金至2017年12月30日止。原告连飞在2017年11月将其2017年6月14日转租的写字楼钥匙交还给被告申泽荣，被告申泽荣将钥匙交还给了房东陈纳新。原告连飞2014年10月1日承租的写字楼使用至2017年12月30日止。现原告连飞要求被告申泽荣退还交纳的房屋押金，遂诉至一审法院。另查明，2014年9月23日，被告申泽荣与房东丈夫张克明签订一份《房屋租赁合同》，因被告申泽荣未按合同约定支付租金，房东陈纳新于2018年8月4日向一审法院提起诉讼，该案经过一审、二审，判决：2014年9月23日被告申泽荣与房东陈纳新丈夫张克明签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月15日解除；由被告申泽荣向房东陈纳新支付拖欠的房屋租金48000元（欠2017年2月、8月、12月，按16000元/每月计算）；由被告申泽荣向房东陈纳新支付违约金（从2018年1月1日起至还清款之日止，以所欠租金48000元为基数，按月利率2%计算）；由被告申泽荣支付拖欠的房屋租金40000元（从2018年1月1日至2018年3月15日止，按16000元/每月计算）及物业费640元；由被告申泽荣向房东陈纳新支付违约金（从2018年3月16日起至还清款之日止，以所欠租金40000元为基数，按月利率2%计算）；房东陈纳新向被告申泽荣退还押金48000元，该款可用于抵扣上述应付款项。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、本诉部分。原告主张解除双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》，被告申泽荣同意解除该合同，一审法院予以支持。原、被告双方签订的两份租赁合同，均约定原告退还被告房屋时，如房屋原结构无破坏且租金等费用无拖欠，被告应于原告退还该房屋之日一次性返还保证金（不计利息）。但原告要求返还的保证金数额应扣减拖欠被告的租金数额。根据原、被告的陈述及双方提交的一、二审判决书，一审法院认定原告拖欠2014年10月1日签订的合同租金为32900元（从2017年12月1日至2018年3月15日止，按每月9400元计算），原告拖欠2017年6月14日签订的合同租金为31042.5元（从2018年1月1日起至2018年3月15日止，按每月12417元计算），合计拖欠被告租金63942.5元。故被告应向原告返还保证金1508.5元（65451元-63942.5元＝1508.5元）。原、被告双方在合同中约定保证金不计利息，现原告针对保证金主张违约金及利息，违反上述合同约定，一审法院不予支持。关于房屋装修损失问题，因原告未提交相关证据证明其装修房屋造成的实际损失数额，故一审法院对原告的该项主张不予支持。二、反诉部分。反诉原告申泽荣主张解除和反诉被告于2014年10月1月、2017年6月14日签订的两份《房屋租赁合同》，反诉被告未提出异议，一审法院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付从2017年12月1日起至2018年3月15日止的租金13008元（已抵扣保证金65451元）及利息，因反诉被告已支付2017年6月14日签订的合同租金至2017年12月30日，故该份合同拖欠的租金应从2018年1月1日起开始计算，反诉被告拖欠反诉原告租金共计63942.5元，但该拖欠租金应从反诉被告已交的押金中予以抵扣。反诉原告主张赔偿其损失430452.88元，但根据反诉原告提交的现有证据无法证实其实际损失为430452.88元，应承担举证不能的法律后果，故对反诉原告的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）连飞与被告（反诉原告）申泽荣于2014年10月1日和2017年6月14日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）申泽荣于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）连飞保证金1508.5元；三、驳回原告连飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告申泽荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2426元，反诉费4005元，合计6431元，由原告（反诉被告）连飞负担2376元，由被告（反诉原告）申泽荣负担4055元。本院二审期间，被上诉人申泽荣提交了以下新证据：1、银行流水，欲证明连飞2017年12月份交的租金是9400元，交的是2014年签订的转租合同租赁的租金，没有交2017年6月14日转租合同的租金。2、房东陈纳新出具的《情况说明》，欲证明2017年12月份，房东陈纳新、连飞曾经就租赁事宜进行过协商，因连飞单方毁约不愿意继续承租2017年6月14日承租的部分租赁场地，2018年1月1日至2018年3月15日租赁场地的实际占有使用人是连飞，连飞虽交回2017年6月14日签订的租赁合同钥匙，却在里面上了锁，两个租赁场地已经被连飞打通成一个租赁场地。上诉人连飞对证据1的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，该证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据2的“三性”持有异议。本院认为，因证人未出庭接受质询，本院对其证据“三性”不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人连飞在2018年3月15日才搬离其占用的案涉承租房屋，故一审判决对上诉人连飞所应承担租金的处理并无不当。上诉人连飞主张其不应承担相应期限的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人连飞要求被上诉人申泽荣赔偿其房屋装修损失，因上诉人未提供证据证明其损失的金额，亦未向一审法院申请进行司法鉴定，故本院不予支持。综上所述，上诉人连飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2396元，由上诉人连飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月三十日书 记 员  向 琳代理书记员  雷 娜