河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初470号 原告（反诉被告）：刘帅，男，1993年2月25日生，汉族，住址唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：刘永刚，河北滨港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐山中冶万城房地产开发有限公司，住所地唐山市丰润区幸福道**。 法定代表人：孔德权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳艳，该公司员工。 原告（反诉被告）刘帅与被告（反诉原告）唐山中冶万城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘帅委托诉讼代理人刘永刚、被告（反诉原告）唐山中冶万城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张久旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告刘帅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同号：858-144；编号：20140420111）合法有效；2.原被告继续履行《商品房买卖合同》，原告以支付全款方式支付剩余房款46万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月10日，唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司由被告唐山中冶万城房地产开发有限公司吸收合并，唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司的所有资产、债权、债务等均由唐山中冶万城房地产开发有限公司承继。2014年4月20日，原告与唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：858-144；编号：20140420111），约定唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司将坐落于曹妃甸区林荫御园201幢1单元5层502号商品房出卖给原告，该商品房总价款664928元，并约定唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房。后因房价上涨，被告要求提高房款。原告认为双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，被告单方提高房价的行为，没有事实和法律依据。 本诉被告唐山中冶万城房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》虽生效，但因被答辩人未履行先行支付价款的义务，已构成根本违约，致使双方不能实现合同目的，达到了法定解除条件，应该予以解除，不应继续履行。2、至起诉之日，答辩人未收到被答辩人分文购房款，因此《商品房买卖合同》原件及不动产发票原件至今在答辩人手中，未曾交给被答辩人，未曾出具过收房款的收据，被答辩人无权以复印件主张权利。3、被答辩人应提交交款凭证及银行交易明细、贷款合同及贷款发放明细来证明其已支付合同价款的主张，否则应承担举证不能的后果。4、被答辩人起诉时间已过诉讼时效期间，已丧失胜诉权，法庭应驳回起诉请。 反诉原告唐山中冶万城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同号：858-144）；2.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币13298元（664928元×2%）；3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年4月20日，双方签订《商品房买卖合同》（合同号：858-144），约定反诉人将位于曹妃甸区出卖给被反诉人，总价款人民币664928元。被反诉人应于2014年4月20日向反诉人支付204928元首付款，其余房款460000元于2014年5月20日通过银行贷款方式支付，同时约定商品房交付时间为2014年12月31日前。合同签订后，被反诉人未按照合同约定向反诉人支付首付款，也未按照合同约定办理银行贷款和支付尾款，直至起诉之日反诉人未收到被反诉人分文购房款。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，买卖合同买受人有先行支付价款的义务，出卖人有收取价款的权利，在买受人支付价款前，出卖人有权拒绝交付标的物的先履行抗辩权。反诉人多次打电话催促被反诉人交纳购房款并办理购房事宜，但其置之不理。反诉人也曾向其发函通知其解除合同，但因其地址发生变更未能接收。综上所述，被反诉人迟延履行主要债务的行为已致使双方不能实现合同目的，应该解除合同并承担违约责任。 反诉被告刘帅辩称，反诉原告的反诉无事实和法律依据，通过本诉部分提交的证据可以显示反诉被告已经缴纳了相应房款而且双方合同已经履行并在房管部门备案登记，现有的查询手段可以证明该房屋所有权人为反诉被告，该房屋没有达到无法履行的条件，反诉被告在合同履行过程中不存在过错，而且我方愿意以全款形式缴纳房款，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 1、原告提交《商品房买卖合同》原件一份，证明原、被告之间的合同关系。被告质证称，对该份合同的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该份合同仅证明双方签订的商品房买卖合同已经生效，合同中的主要条款系双方真实意思表示并达成了一致，但是原告未按照合同约定的条款支付购房首付款，也未办理按揭贷款并支付尾款。原告逾期支付购房款已超过60日，按照合同第七条约定被告有权解除合同，原告应支付逾期应付款2%的违约金。本院对该证据予以认可。 2、原告提交购房款收据原件一张、销售不动产统一发票复印件一张、公共维修基金收据原件一张，证明原告已按照合同约定交付相关款项的事实。被告质证称，对收据原件的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告在本诉举证过程中并未提交该证据，原告应对该证据的来源进行充分说明。该证据显示的具体时间模糊无法确定，收款人没有显示全称，财务人员没有姓朱的，收据内容部分已经打叉，说明是作废的票据。如果原告缴纳相应款项会取得正规的发票。对发票复印件不予质证，要求原告提交证据原件，如不能提供原件，不能证实其已经支付了相关款项。对公共维修基金的收据不予认可，该份收据所载的收款人张梦系东旺公司财务负责人，而非唐冶房地产公司的工作人员，其是否缴纳款项需要其他证据佐证。本院认为该两张收据原件加盖了“唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司财务专用章”，被告虽不予认可，但并未提供相反证据佐证，亦未申请对印章进行司法鉴定，本院对两份收据的真实性予以认可，对购房款收据的证明目的不予认可。原告提交的销售不动产统一发票虽为复印件，但与被告所提交发票原件一致，故本院对该发票予以认可。 3、原告提交曹妃甸区房屋登记信息查询证明一份，证明该涉案房屋系本案原告所有，原、被告初期均按照约定履行了合同，并向曹妃甸区住建局登记备案，进而证明刘帅缴纳房款的事实。被告质证称，对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可。本院对该证据予以认可。 4、被告提交销售不动产统一发票原件一份，证明被告与原告签订商品房买卖合同之后按照合同约定为其准备了销售不动产正式发票，准备在其交付首付款之后向其交付该凭证，因原告并未支付相应款项，因此该发票至今保存在被告手中。原告质证称，对该发票的真实性无异议，通过该发票显示我方缴纳涉案房产204928元。原告的发票原件系在办理按揭过程中应被告员工的要求将发票及其他相关手续一并交付给被告。该发票中已经明确指出付款方为刘帅，被告公司不可能在我方未缴纳款项时出具发票，证实了我方向被告公司交款的事实。本院对该证据予以认可。 5、被告提交东旺公司帐外收款统计复印件两份及河北省高级人民法院（2019）冀民终762号民事判决书复印件一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同的时间是东旺公司管理期间，东旺公司与唐冶公司的出资人中冶时代置业有限公司因合作发生矛盾后，双方诉至法院。诉讼过程中东旺公司将其负责期间收取的购房款明细当庭与中冶时代置业公司进行了对账，双方对已收款总额31550329元进行了确认，该数额也经唐山市中级人民法院、河北省高级人民法院加以确定。该份统计中没有原告刘帅支付的相应款项，因此原告自称支付了相应款项没有任何依据。原告质证称，对于判决的真实性请法庭依法核实，通过该份判决书可以证实被告与东旺公司存在合作关系，但我方交款是在被告原售楼处进行，并且该判决书也指明了委托东旺公司售房的行为，故我方的交款行为应视为是对被告公司的交款行为。本院对该组证据与本案的关联性不予认可。 6、被告提交中冶时代置业有限公司工资表及唐冶房地产开发有限公司工资表各一份，证明证明唐冶公司和东旺公司都没有姓朱的工作人员，原告收据上的人员与东旺公司的人不符。本院对该证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司与唐山中冶万城房地产开发有限公司发布公告，唐山中冶万城房地产开发有限公司将吸收合并唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司，吸收合并后唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司注销，唐山中冶万城房地产开发有限公司存续。唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司所有资产、债权、债务等均由唐山中冶万城房地产开发有限公司承揽。 2014年4月20日，买受人刘帅与出卖人唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：858-144），约定买受人刘帅在出卖人处购买其开发的唐山市曹妃甸区商品房，该套商品房总价款金额为664928元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款，该套商品房及其配套的附属用房总价款总计664928元人民币，房屋买受人于2014年4月20日向唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司支付204928元房款，其余房款460000元人民币于2014年5月20日通过向中国农业银行股份有限公司曹妃甸支行借款的方式支付。第七条逾期付款责任约定，买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在陆拾日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起叁拾日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过陆拾日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起叁拾日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起叁拾日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条支付条件约定，（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。 2014年4月23日，唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司为原告刘帅出具收据一张，金额为14100元，款项来源为公维201-1-502、201-13车库、201-1储藏间。2014年4月29日，唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票一张，发票号码为02440564.付款方为刘帅，不动产名称为林荫御园201-1-502，金额为204928元，款项性质为预收购房款，该发票为被告持有。 2020年5月8日，经原告刘帅向唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局房产交易中心查询，林荫御园201号楼2单元502室房屋登记在刘帅名下，状态为商品房网签。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买受人刘帅与出卖人唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告唐山中冶万城房地产开发有限公司吸收合并了唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司，应代为履行合同义务，享有合同权利。 关于原告刘帅是否已经交纳首付款204928元及公共维修基金14100元的问题，原告虽提交了购房款交款收据，但收据中交款时间存在涂改，且收据内容打“叉”，该收据亦未得到被告认可，存在重大瑕疵。原告亦未提交购房首付款的其他证据佐证，虽唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司已经开具了不动产统一发票，但根据交易习惯发票应由交款人持有，本案中发票由收款人持有，故原告提交的证据无法证实其已交纳了购房首付款。 《商品房买卖合同》第六条付款方式与期限约定，买受人应于2014年4月20日前支付204928元购房款，其余房款460000元于2014年5月20日前支付。第七条逾期付款责任明确约定，逾期超过陆拾日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。现刘帅逾期付款已超过陆拾日，被告（反诉原告）唐山中冶万城房地产开发有限公司有权解除合同。故对原告刘帅要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告唐山中冶万城房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，刘帅应按照累计逾期应付款664928元的2%向被告支付违约金即664928元×2%=13298.56元，反诉原告仅主张13298元，本院予以支持。反诉被告已交纳14100元公共维修基金，反诉原告应予返还。扣除原告应支付的违约金，被告仍需退还原告802元（14100元-13298元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、刘帅与唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同号：858-144）于本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）唐山中冶万城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘帅公共维修基金802元； 三、驳回原告（反诉被告）刘帅的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元，减半收取计2900元，由本诉原告刘帅负担；反诉案件受理费66元，由反诉被告刘帅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 张瑞福 二〇二〇年六月二十日 法官助理 孟保弟 书 记 员 刘晓侠 ——