甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终313号上诉人（原审原告、案外人）：李飞。委托诉讼代理人：普刘杰，河南裕恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：钱运财。被上诉人(原审被告、申请执行人)：杨文忠。共同委托诉讼代理人：罗永秀，甘肃正天合律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：范敏，甘肃正天合律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：徐州新朋物资有限责任公司。住所地徐州市泰山路东坡花园**-1-401。法定代表人：李徐，该公司总经理。原审第三人(被执行人)：李徐。原审第三人(被执行人)：周云。上诉人李飞因与被上诉人钱运财、杨文忠，原审第三人徐州新朋物资有限责任公司(以下简称新朋公司)、李徐、周云案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初798号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李飞及委托诉讼代理人普刘杰，被上诉人钱运财、杨文忠委托诉讼代理人罗永秀、范敏到庭参加了诉讼。原审第三人新朋公司、李徐、周云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李飞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持李飞的诉讼请求。2.诉讼费由钱运财、杨文忠承担。事实和理由：1.李飞在与李徐签订协议书之前将购房款支付给李徐，因案涉房屋建在集体土地上，无法办理过户手续，为此双方才签订了协议书，并写明购房款是现金支付，因为全程有见证人杨先锋，李飞出于诚信，也没有索要收款收据，李徐没有出具收款收据，符合日常生活习惯。2.李飞与李徐签订协议并使用案涉房屋已达14年之久，且李飞已在涉案房屋上进行加盖，利用涉案房屋登记个体工商户进行经营。3.一审法院依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》审查房屋买卖协议的有效性没有法律依据，李徐也不是该村的村民，如果按照一审法院的理论，李徐购买房屋的行为也应当认定为无效，案涉房屋是村集体对闲置土地的利用，并不是宅基地，不存在炒地行为，且该通知只是一个规范性文件，并不能适用于本案。4.一审法院应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审理本案，案涉房屋符合排除强制执行的条件。钱运财、杨文忠辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，李飞非案涉房屋所有权人、未支付缴纳购房款、未实际占有房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件，应驳回上诉。1.无证据证明《房屋地产买卖协议书》已实际履行和李飞支付了购房款，李飞提交的《房屋地产买卖协议书》真实性无法判断，协议约定付款方式为现金，但李徐并没有给李飞出具收款收据，说明李飞并没有支付购房款，李飞关于其在案涉房屋经营和居住就可以推断出支付购房款的观点不能成立，李飞应对其主张提交证据而非推断。2.李飞未实际占有和使用案涉房屋，《个体工商户营业执照》显示个体户系2008年12月9日成立，经营者为马杏丽，经营场所为朱庄乡琵琶村煤港路东侧，煤港路东侧范围广泛，不能确定为案涉房产，马杏丽与本案无关，李飞提交的水电费缴费账单上显示的缴费户主不是李飞，案涉房屋在李徐名下。3.李飞不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，李飞不但没有实际占有案涉房屋和支付购房款，而且在具备条件的情况下未办理产权过户登记。案涉房屋由原琵琶社区生产队二队所建，李徐购买后，已办理房屋产权证，土地使用权性质为集体，李飞只要提供相应证明，也可以办理集体土地上的房屋所有权转移，故案涉房屋未办理登记系李飞自身原因所致。新朋公司、李徐、周云提交书面意见述称，李徐与李飞签订的房屋地产买卖协议书是真实的。李飞向一审法院起诉请求：1.判令不得对位于江苏省徐州市鼓楼区朱庄乡琵琶村煤港路东侧(权证号为徐房权证鼓楼村镇字第114号)房产进行执行；2．确认位于江苏省徐州市鼓楼区朱庄乡琵琶村煤港路东侧(权证号为徐房权证鼓楼村镇字第114号)房产属于李飞所有；3．本案诉讼费用由钱运财、杨文忠承担。一审法院认定事实：2000年3月7日，徐州市鼓楼区房地产管理局为李徐办理了房屋所有权证，证载房屋所有权人为李徐，房屋坐落朱庄乡琵琶村煤港路东侧，房屋状况1幢2层，1层建筑面积52.22平方米，2层建筑面积126.16平方米，土地权属性质为集体，房权证号为114。2014年11月10日，兰州市国信公证处作出(2014)兰国信公内字第14796号关于杨文忠、钱运财与新朋公司、李徐、周云股权转让纠纷一案的执行公证书，后杨文忠、钱运财以新朋公司、李徐、周云未履行该生效法律文书确定的义务，向一审法院申请强制执行。2015年4月15日一审法院作出(2014)兰执字第255号协助执行通知书，查封了李徐名下包括位于江苏省徐州市鼓楼区朱庄乡琵琶村煤港路东侧(权证号为徐房权证鼓楼村镇字第114号)的房产。于2018年7月9日对以上房产续封。李飞以其是涉案房屋的所有权人向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月23日作出(2019)甘01执异480号执行裁定书，驳回李飞的异议请求。一审法院认为，李飞提交的2006年签订的房屋地产买卖协议书记载李徐以18.5万元价格向李飞出售涉案房屋，款项支付方式为现金，李飞陈述其通过三张银行存折支取相应款项，但未提交取款凭证，李飞向李徐以现金方式支付款项后李徐并未出具相应款项收条，不符合日常交易习惯。李飞提交的现有证据无法证明该协议已经实际履行。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由此可见，农村集体土地上的房产不得进入交易市场，农村房屋的买卖，只能在本村集体内部进行。本案涉案房产登记土地权属性质为集体，庭审中各方当事人均陈述涉案房屋在农村，根据以上规定，李飞不是涉案房屋所在农村集体经济组织成员，不能购买涉案房屋。李徐向李飞出售涉案房屋违反法律规定。李飞以其为涉案房屋的所有权人，阻却涉案房屋执行的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回李飞的诉讼请求。案件受理费4000元由李飞承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院为查明事实，向江苏省徐州市自然资源和规划局发出了调查取证函了解情况，徐州市自然资源和规划局向本院进行了回复，回函载明案涉房屋不能办理转移登记的原因是“不动产未办理土地使用权首次登记”。本院亦就该回函向徐州市自然资源和规划局工作人员进行了电话询问。对以上调查取证函、回函、电话询问记录，李飞和钱运财、杨文忠对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，李飞认为以上证据能够证明未办理过户登记并非因李飞自身原因造成，钱运财、杨文忠认为以上证据能够证明未办理过户登记是因李飞自身原因造成。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：李飞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李飞与李徐签订了《房屋地产买卖协议书》，其名称中虽有“地产”二字，但协议的内容仅是房屋买卖，没有也不可能涉及地产买卖的问题，该协议系双方真实意思表示，合法有效。李飞的妻子马杏丽利用案涉房屋于2008年就办理了个体工商户营业执照，李飞提交照片证明其在案涉房屋上进行了加盖，以证明自己实际占有使用案涉房屋，该事实与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处琵琶社区居民委员会出具的情况说明一致，故可以认定李飞在人民法院查封之前已占有和使用案涉房屋。《房屋地产买卖协议书》明确约定了付款方式为现金一次性付清，李飞陈述其以现金方式支付18.5万房款，促成该房屋买卖协议签订的中间人杨先锋亦出庭作证证明李飞以现金方式向李徐支付购房款，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处琵琶社区居民委员会出具的情况说明亦能印证李飞购买案涉房屋一事，李飞以现金支付购房款有证人证明，亦符合常理，应予以采信，钱运财、杨文忠以李徐没有给李飞出具收款收据为由认为李飞未支付购房款的抗辩理由不能成立。关于未办理过户登记的原因，本院致函徐州市自然资源和规划局进行询问，徐州市自然资源和规划局复函认为不能办理转移登记的原因是案涉不动产未办理土地使用权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。案涉房屋所在土地的性质属于集体土地，李徐并没有宅基地使用权，故其不能办理土地使用权首次登记，因为没有办理土地使用权首次登记，转移登记更是无从谈起，故未办理过户登记并非因李飞自身原因造成。李飞提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，可以排除强制执行。一审法院以集体土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设为由，认为李飞不能购买案涉房屋，驳回了李飞的诉讼请求。本院认为，根据目前的法律，土地使用权的取得与否的确会影响土地使用权首次登记甚至不动产统一登记，农村集体土地上建设的房屋只能供集体组织或集体组织成员使用，但是，2000年6月22日，在李徐并非琵琶社区居民委员会成员和案涉房屋所在地的土地依然是集体土地的情况下，徐州市鼓楼区房地产管理局向李徐颁发了房屋所有权证，也就是说，李徐对案涉房屋下的土地不享有使用权，但是对案涉房屋享有所有权，李徐向李飞出卖的也仅是案涉房屋，并不涉及集体土地的出让或者转让，故在本案中应该将房屋和土地分开来看待。李徐和李飞均非琵琶社区居民委员会成员，李徐能够通过购买的方式获得集体土地上建设的房屋的所有权，李飞基于同样的身份对政府颁发给李徐的合法的房屋所有权证产生一定的信赖利益，从而签订合同、支付购房款、占有使用房屋，但是基于上述原因李飞不可能实现转移登记。李飞基于合同法律关系享有的权益能够排除对案涉房屋的强制执行，一审法院以集体土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设为由驳回了李飞的诉讼请求，不能成立。关于李飞请求确认案涉房屋属于其所有的主张，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽李飞与李徐已签订《房屋地产买卖协议书》，但该协议书只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。故，李飞请求确认案涉房屋所有权归其所有的主张，不能成立。综上所述，李飞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初798号民事判决；二、不得执行江苏省徐州市鼓楼区朱庄乡琵琶村煤港路东侧(权证号为徐房权证鼓楼村镇字第114号)房屋；三、驳回李飞的其他诉讼请求。一审案件受理费4000元，由李飞负担2000元，由钱运财、杨文忠负担2000元；二审案件受理费4000元，由李飞负担2000元，由钱运财、杨文忠负担2000元。本判决为终审判决。审判长 史 莉审判员 芦 晨审判员 李元博二〇二〇年六月三十日书记员 杨熙哲