山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初1416号原告：李本刚，男，1992年4月1日生，汉族，现住东营市。被告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区北一路**，统一社会信用代码：913705007797447235。法定代表人：萧德迎，总经理。委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。原告李本刚诉被告东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李本刚、被告胜兴公司委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李本刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付违约金10000元；2、依法判令被告以购房款642490元为基数向原告支付自起诉之日起至能够办理产权证时止的违约金，按日0.01%计算；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告购买了被告胜兴公司开发建设的预售房屋一套。房屋交付后，因被告的原因，原告在365日内未能取得产权证。根据购房合同的约定和相关的法律规定，被告应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告胜兴公司辩称，1、我公司已经按照双方签订的商品房预售合同的规定和房产登记部门的要求，将办理产权证书需由房地产开发企业提交的全部资料在2017年7月份全部提交完毕，相应的合同义务已经履行完毕，不存在原告主张的违约情况。2、案涉房屋至今没有办理产权登记的原因是国家不动产登记政策施行后，东营经济技术开发区管委会的具体经办部门，以产权政策前后矛盾上级部门未明确处理意见为由拖延至今，案涉房屋无法办理产权登记的事由系《合同法》规定的不可抗力的事由，不能因此归责于被告。3、根据双方签订的合同约定，即使被告存在违约情形，原告主张的违约金最高也不能超过购房款总额的1%。4、本案纠纷涉及国家政策的变动，并且牵涉东营市当地多个开发商和居民小区，若以被告存在违约为由判决被告承担违约损失，势必会造成东营市其他小区，因为国家政策的原因向法院提起诉讼，或向开发商以此主张违约金。这样一来，势必会扰乱正常的房地产市场，而加大房地产开发企业的负担，造成极为负面的经济影响。经审理本院认定事实如下：2016年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买41幢1单元16层1601号，总价款642490元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照附件十一补充协议中第五条关于产权登记的补充约定中第1小项。补充协议第五条关于产权证书的补充约定第1小项规定，如出卖人未能履行本补充协议第三条第11款之约定，则出卖人应每日按已付购房款0.01%向买受人进行赔付，直至出卖人依本补充协议第三条第11款约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。补充协议第三条第11款规定，尽管有买卖合同的约定，买受人同意出卖人应在房屋交付后360天内将应由出卖人出具的文件交付给房管部门办理产权证，如不是因出卖人交付的资料不全导致权属证书办理延误或不能办理，出卖人不承担任何责任。李志刚按合同约定交纳购房款642490元，胜兴公司于2017年6月30日向李志刚交付了商品房，涉案商品房至今仍不具备办理房屋权属证书的条件。另查，涉案楼房于2014年7月30日开工，2017年6月16日竣工，2017年6月20日竣工备案文件进行了备案。2005年12月胜兴公司通过出让方式取得274361.6平方米土地，用途为住宅。2010年10月26日胜兴公司通过出让方式取得69601.8平方米土地，用途为住宅。2014年4月30日东营市城乡规划局颁发建设工程规划许可证，2017年6月19日颁发建设工程竣工规划核实合格证，2017年6月26日东营旭房地产中介评估测绘有限公司出具东测【2017-03】字第012号测绘成果报告，2010年6月3日东营市公安局经济开发区分局出具东营市门牌号码使用证明信，2017年2月20日、2017年6月27日东营易翔信息科技有限公司作出两份不动产权籍调查表，胜兴公司出具阳光100城市丽园公共服务设施配套建设指标，2017年2月28日东营市地方税务局经济技术开发区分局出具证明，暂未发现胜兴公司存在税收相关问题。不动产登记网上显示，胜兴公司的申请时间为:2017年7月3日，提交时间为2018年3月19日。2019年12月25日东营市自然资源局印发东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法，该办法第十一条规定，出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件相同，已开工建设，已按整宗土地统一进行了规划设计，且已取得《建设用地规划许可证》的，可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗，由自然资源部门出具宗地合宗意见。出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件不同（除土地用途），已开工建设，已按整宗土地统一规划，按审定的规划取得《建设用地规划许可证》，可在办理合宗地调整审批且补缴相关费用后，再办理不动产合宗登记。其中：不同宗地计算容积率建筑面积之和未超出《出让合同》批准总建筑面积的，无需缴纳土地出让金差价；超出《出让合同》批准总建筑面积的，补缴超出部分土地出让金差价。以上事实由《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、东营市门牌号码使用证明信、不动产权籍调查表、公共服务设施配套建设指标、税务部门证明、网络查询文件等证据及当事人陈述在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。原告按合同约定交纳房款，但原告至今未能取得该商品房的房屋所有权证。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证的，则出卖人应每日按已付购房款0.01%向买受人进行赔付，直至出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。原告按合同约定交付房款履行了买受人的义务，至今被告未能按照合同约定将应由出卖人交付的资料交清并办理不动产首次登记权属证明，致使原告无法办理涉案房屋的不动产权属证书，被告虽称不能办理的原因系自2016年5月份国家实施不动产登记后，不动产登记部门要求涉案楼房所在两宗土地必须分别核算容积率，并且建筑物不能压线，而对遗留问题东营市政府和东营市自然资源局未出台政策解决，2019年12月25日东营市自然资源局出台管理办法，可以进行合宗土地，导致办证的延误，但该主张均系由被告未能按照国家相关政策及时调整造成的，被告对此应承担相应责任。按照合同约定被告应支付原告逾期办证违约金6424.9元，对超出部分，原告未提供实际损失证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李本刚违约金6424.9元；二、驳回原告李本刚的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王建彩二〇二〇年六月二日法官助理王银玲书记员韩璐