河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初842号 原告（反诉被告）：三河市西潮百货有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北万家福商业楼，统一社会信用代码91131082319834680T。 法定代表人：董瑞金，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓雪，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：三河华夏房地产开发有限公司,住所地三河市燕郊开发区迎宾路口西万家福综合楼**，统一社会信用代码91131082601322398Y。 法定代表人：廖宗添，系公司董事长。 被告（反诉原告）：三河市京万福商业管理有限公司，，住所地三河市燕郊开发区京哈路北、宾路口西万家福商业楼**，统一社会信用代码91131082MA0958FJ5X。 法定代表人：车鸣，系公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。 原告三河市西潮百货有限公司（以下简称西潮百货）与被告三河华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏地产）、三河市京万福商业管理有限公司（以下简称京万福）房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告三河华夏房地产开发有限公司、三河市京万福商业管理有限公司与反诉被告三河市西潮百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年1月16日、5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西潮百货的委托诉讼代理人刘晓雪，被告京万福的法定代表人车鸣、京万福与华夏地产的共同委托诉讼代理人杨相军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西潮百货向本院提出诉讼请求：1.二被告返还原告2018年2月1日至2020年1月31日的租金1000000元；2.原告不再支付租赁房屋中2017平方米自2020年2月1日至6月13日的租金；3.二被告赔偿原告设备设施损失429737.45元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年2月5日终止；2.二被告返还原告押金1000000元；3.二被告返还原告租赁房屋中2017平方米自2018年2月1日至2020年2月4日的租金1005479元；4.原告不再支付2020年2月5日至6月13日的房屋租金；5.二被告赔偿原告设备设施损失429737.45元。事实和理由：2018年4月10日，原、被告三方签订《房屋租赁合同》，约定二被告将位于三河市京哈公路北侧的物业京万福商业楼共计10705.2平方米出租原告使用，租赁物共6层，其中5层部分、6层整体共计2017平方米没有房产手续。合同签订前，二被告承诺原告上述加建面积属于市政加建面积，可以后补房产手续，不会影响公司经营。租赁合同第1.1条约定，若该加建部分遇政府强制拆除，甲方同意每年短收500000元租金。时至今日，上述房屋的产权手续并未办理完毕，导致原告一直无法使用上述2017平方米租赁面积。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，二被告出租原告的2017平方米应属无效，二被告已收取的租金1000000元应退还原告。原告于2019年12月12日向二被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，表明双方的租赁合同将于2020年6月13日解除，因2017平方米没有房产手续，故原告在交纳2020年2月1日至6月13日的租金及物业费时不再交纳其中2017平方米的租金。另外，原告基于对二被告的信任，对加建部分进行了大量设备设施的安装及改造，包括安装防火卷帘门、增加钢梯、增加消防排烟等，但因缺少产权手续，上述面积原告始终无法正常经营，由此造成的损失应由二被告赔偿。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告华夏地产与京万福辩称，首先，不同意返还原告2018年2月1日至2020年1月31日的租金1000000元。理由如下：第一、双方在签订租赁合同时，原告就已知晓并确认顶层加建部分没有产权证，被告将现状房屋出租时就已告知原告，签订合同时原告并未提出任何异议，仍然选择与被告签订《房屋租赁合同》，原告的行为实际是默认了出租房屋的现状，愿意租赁涉案房屋。合同签订后至今，原告已经使用了5年，从未提出任何异议。第二、合同签订后至今，双方均依照合同约定履行义务，并未发生任何问题。租赁合同第1.1条约定，加建部分如遇政府强制拆除，可以减收500000元租金，但乙方不得以此为由另外要求赔偿，也不得提出其他任何权利要求。双方已就加建部分进行明确约定，故原告无权要求返还租金。第三、原告正常经营至2019年底，后因经营困难向被告提出要提前解除租赁合同，双方商谈多次未果。原告的行为属于单方面解除合同，应属违约。其次，被告不同意原告不再支付2017平方米自2020年2月1日至6月13日的租金。双方在签订租赁合同时已经明确约定加建部分没有产权证，但必须按照合同约定交纳该部分租金，事实上，原告也按照合同约定交纳了加建部分租金，现原告要求免除加建部分的租金没有事实与法律依据。另，双方明确约定原告不得以此为由要求赔偿，也不得提出其他任何权利要求。现原告的行为属于违反合同约定。最后，被告不同意赔偿原告设备设施损失429737.45元。涉案房屋现仍在原告控制下，承租房屋内有原告的专人管理、维护，原告的设备设施并不存在损坏的事实。原告主张的损失金额更是无从考证。综上，不同意原告的全部诉讼请求，应依法驳回。 反诉原告华夏地产与京万福向本院提出反诉请求：反诉被告立即支付反诉原告2020年2月5日至6月13日的租金1420765.02元及暂计算至2020年5月14日的租金滞纳金738798.32元；物业管理费674863.39元及暂计算至2020年5月14日的物业费滞纳金334057.68元。事实和理由：反诉原告与北京市昌平新世纪商城于2002年4月25日签订《房屋租赁合同》，后于2015年4月28日，反诉原告、反诉被告与北京市昌平新世纪商城签订《变更承租方协议书》，承租人的所有权利义务均由反诉被告承担。2018年4月10日，双方另行签订了租赁协议书并履行至今，现反诉被告拒绝支付租金。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉请求，望判如所请。 反诉被告西潮百货辩称，反诉被告不同意反诉原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、反诉被告已于2020年2月5日向反诉原告送达了租赁合同终止的通知书，根据法律规定及合同约定，因发生不可抗力终止双方之间的租赁合同，自合同终止之日起，反诉被告不应再支付反诉原告任何租金。第二、即便反诉原告认为反诉被告应当支付租金，金额也不是反诉原告主张的数额，且不应该计算滞纳金。依据《依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第一条第六款的规定，承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延迟支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，原、被告之间的租赁合同对不可抗力有明确约定，不可抗力发生时，双方均有权终止合同，且不承担任何违约责任。现不可抗力情形出现，反诉原告因为经济利益的关系阻碍反诉被告行使权利，于法无据。综上，请求依法驳回反诉原告的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告西潮百货作为乙方（承租方）与作为甲方的被告华夏地产、被告京万福共同签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于三河市京哈公路北侧的物业：万家福商业楼一至五层，原建筑面积8688.2㎡，五层局部及六层加建面积2017㎡，共计面积10705.2㎡。加建部分如遇政府强制拆除，甲方同意每年短收500000元租金，乙方不得以此为由另外要求甲方赔偿，也不得提出其他任何权利要求。租赁期限为7年零6个月，自2018年2月1日起至2025年7月31日止。租金总计30800000元，由甲方华夏地产收取，支付方式为：2018年2月1日至2021年1月31日，每年4000000元，2021年2月1日至2021年7月31日为2000000元……。乙方按期足额向甲方支付租金，每逾期一日加收千分之五的滞纳金。物业费共计14630000元，由甲方京万福收取，支付方式为：2018年2月1日至2021年1月31日每年1900000元，2021年2月1日至2021年7月31日为950000元……。乙方向甲方华夏地产支付押金1000000元，合同执行完毕由甲方华夏地产无息退还乙方，乙方在租赁期限内给甲方造成实际损失，甲方可在押金中扣除该部分费用，余款在合同终止时返还乙方。关于违约责任，双方合同第七条约定，非因本合同约定情形任何一方提前终止合同的均视为违约，双方特别约定：在租赁期限内，甲方提前终止合同，应当向乙方赔偿人民币8000000元，若甲方未提前6个月告知乙方终止合同，应向乙方支付未提前告知赔偿金每月500000元；乙方提前终止合同，应向甲方赔偿人民币1000000元；若乙方未提前6个月告知甲方终止合同，需向甲方增加支付未提前告知赔偿金每月500000元；任何一方提出终止合同后，另一方应当终止合同，且任何一方不得在本条约定外，再向另一方索要赔偿。关于免责条件，双方租赁合同第九条约定，若不可抗力因素导致本合同无法继续履行或无履行必要时，双方互不承担责任。合同签订后，原告依约向被告支付押金1000000元以及2018年2月1日至2020年2月4日期间的租金与物业管理费。期间，原告于2019年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：自被告收到函件之日起6个月后，即2020年6月13日为《房屋租赁合同》解除之日；合同解除之日为原告撤场、交还租赁物的日期，原告投入的可移动设备、设施、财产归原告所有，原告可将其迁出；在合同解除之日前，租赁房屋仍由原告管理、使用、支配。2019年12月21日，原告再次向被告发出《关于撤场等后续事宜的函》，内容为：一、撤场时，原告投入的可移动设备、设施、财产，如款台、收银机、中控室设备、后院办公家具家电等，归原告所有，原告可将其迁出。二、被告应向原告退还合同押金1000000元整。三、被告应向原告退还2017㎡加建部分自2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金1000000元，且原告在支付下期租金及物业费时，不会再支付2017㎡房屋的租金。四、原告应向被告支付2020年2月1日至6月13日的租金及物业费1608943元。五、原告应向被告支付赔偿金1000000元整。六、综合上述第二、三、四、五条，被告应向原告退还房屋租金、物业管理费、押金共计2000000元整，折抵应向被告支付的租金及物业费1608943元、违约金1000000元后，原告在下次支付租金、物业费时应向被告支付租金及物业费共计608943元。七、在合同解除之日前，租赁房屋仍由原告管理、使用、支配。请被告在收到函件后3日内就上述内容回复。2019年12月25日，被告针对原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》与《关于撤场等后续事宜的函》函复原告，内容如下：原告要求被告退还2017㎡自2018年2月1日至2020年1月31日的租金1000000元，同时不再支付至2020年6月13日的租金与物业费，被告不予认同；《关于撤场等后续事宜的函》中提及的退还押金、支付租金、物业费、违约金的计算是错误的。2020年2月5日，因××疫情防控工作需要，三河市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发通知，要求立即停产停业。原告因开门营业的行为违反通知要求，三河市市场监督管理局燕郊分局于2月6日向原告发出三市监责改【2020】007号责令改正通知书，要求原告立即暂停营业，解除日期另行通知。至本案起诉之日，原告仍未恢复营业。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任条款明确约定了终止合同的情形，本案原告于2019年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，原告的行为符合双方租赁合同约定，通知书中亦载明合同的解除时间为2020年6月13日，被告表示收到解除通知，故本院可以认定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年6月13日解除。原告主张合同于2020年2月5日终止，缺乏事实与法律依据。一方面，原告单方解除的通知系2019年12月12日向被告发出，其中已明确记载解除的时间是6个月后的2020年6月13日，而××疫情防控工作需要停产停业发生在2020年2月5日；另一方面，原告暂停营业后至本案庭审之时仍未恢复营业，其原因并非完全归责于××疫情的存在，而是原告违反三河市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室的通知要求开门营业，导致其被三河市市场监督管理局燕郊分局责令停业，解除日期待通知。综上，本院对原告确认租赁合同于2020年2月5日终止的主张，不予支持。关于原、被告之间房屋租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方的租赁合同中明确约定了五层局部与六层的2017㎡系加建面积，且针对该加建部分作出了特别的约定，被告未在法庭辩论终结前举证证明其已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原、被告之间关于该2017㎡的租赁约定系无效。因原告一直占有使用该部分，且其自认对该部分进行了机电安装等，故其应按照约定的租金标准支付占有使用费，本院对其要求被告返还2017㎡自2018年2月1日至2020年2月4日期间的租金，不予支持。对于2020年2月5日至6月13日期间的租金，被告当庭表示同意减免1个月租金。本院认为，原告承租的涉案房屋于2020年2月5日后无法正常经营并非××不可抗力的出现，而是原告自身原因造成，且双方合同解除日期在××疫情防控前已经确认，故原告理应按照合同约定支付被告2020年2月5日至6月13日的房屋租金，现被告自认可为原告减免1个月租金，不违反法律法规的强制性规定，本院照准，经计算，原告欠付的租金为1095890.41元（4000000元∕年÷365天×100天）。双方租赁合同约定按照日千分之五加收滞纳金实为原告逾期付款的违约金，该约定的计算方法明显过高，本院依据公平原则及被告实际受到的损失情况酌定违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对于原告主张的设备设施损失，因双方租赁合同中已明确表明2017㎡系加建，即原告明知该部分面积的性质依然与被告签订租赁合同，可知导致合同部分无效并非全部系被告过错，原告自行添置的设备设施可自行拆除，其要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付2020年2月5日至6月13日期间的物业管理费674863.39元，符合合同约定，本院照准。对于被告要求原告支付的物业管理费滞纳金，双方并未对此进行约定，故本院不予支持。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月13日终止；二被告返还原告押金1000000元；原告支付被告房屋租金1095890.41元与逾期付款违约金以及物业管理费674863.39元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告三河华夏房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告三河市西潮百货有限公司押金1000000元。 二、反诉被告三河市西潮百货有限公司于本判决生效后三日内给付反诉原告三河华夏房地产开发有限公司房屋租金1095890.41元与逾期付款违约金（违约金计算方法：以1095890.41元为基数，自2020年6月14日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际付清之日止）。 三、反诉被告三河市西潮百货有限公司于本判决生效后三日内给付反诉原告三河市京万福商业管理有限公司物业管理费674863.39元。 四、驳回原告三河市西潮百货有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告三河华夏房地产开发有限公司、三河市京万福商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费31517元，减半收取计15758.5元，由原告三河市西潮百货有限公司负担8858.5元，被告三河华夏房地产开发有限公司负担6900（本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费32147元，减半收取计16073.5元，由反诉被告三河市西潮百货有限公司负担（本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 武晓红 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 刘 颖 书 记 员 王 芳