宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初1194号原告：闵某，个体户，住址宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：王某，宁夏巨梦律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人:金某。委托诉讼代理人：路某。原告闵某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵某的委托诉讼代理人王某、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵某向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金2728元(标准为日万分之0.5,自2015年1月31日起算至2015年12月25日，165330元×0.00005×330天)；2、判令被告支付原告逾期办证违约金12689元(标准为日万分之0.5,自2016年3月26日起算至2020年6月8日,违约金算至实际取得房屋权属证书之日止,165330元×0.00005×1535天)；3、判令被告协助原告办理房屋不动产权证书；4、案件受理费由被告承担。事实与理由:2013年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告以165200元的价格购买被告开发的的位××县房屋,房屋交付日期为2015年1月31日前。合同签订后,原告按约支付了全部房款165330元。2015年12月25日被告将不具备交付使用条件的涉案房屋钥匙交付给原告。因涉案房屋消防不达标,故该小区房屋至今不具备交付使用条件,也不能办理权属证书。目前涉案房屋经常断水、断电,原告和俊园业主多次找被告及政府相关部门协调处理此事,但至今未果。原告为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告金色阳光公司辩称，被告不应承担合同未按约履行的主要责任。因为涉案小区延迟交房和至今未能办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件，2016年永宁县在协调俊园项目善后问题处理过程中，指定由肖奕控制的宁夏蓝山置地集团公司负责完善。在此过程中，由于肖奕及宁夏蓝山置地集团公司不能完善以及拖延，导致权属证书不能办理。又因疫情影响，办证事宜被推至2020年6月以后。原告要求的两项违约金虽然符合合同相对性原则，但违背了公平原则，导致违约的原因是第三人及工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。商品房买卖合同第十七条第三款约定：“上述约定不因归责出卖人的原因除外。”权属证书至今没有办理虽属事实，但未办理的原因是第三人导致，因此，被告不应承担所有的违约责任。原告围绕其诉讼请求提交了《银川市商品房买卖合同》和销售不动产统一发票各一份，证明原告与被告签订的合同中明确约定逾期交房和逾期办理房产证的违约责任，原告已经将购房款全部交清的事实。被告提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同第十七条第三款约定：“上述约定不应归责出卖人的原因除外。”二、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件）一份，原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告、肖奕本人及其控制的公司，涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；三、永宁县人民政府专题会议纪要（复印件）二份、永宁县信访督办局文件（复印件）一份，证明涉案房屋未按合同约定时间交付及办理权属证书是因为投资人及建设承包方抽逃资金和失联等原因造成的，并非被告刻意违约，为了维护永宁县的社会稳定及保障购房业主的合法权益，永宁县政府多次协调，被告也积极履行合同义务，违约责任不应全部由被告承担。经本院组织当事人质证，被告对原告提交的证据没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的上述证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为因原被告签订了商品房买卖合同，根据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。经本院审查认为，被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，原告没有异议，本院予以确认，但是，原告提交的证据一，并不能证明被告对逾期交房和逾期未办理房产证没有责任，被告的证明目的不能成立，本院不予采纳；被告提交的证据二的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房和逾期未办理房产证的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。被告提交的证据三，只能证明因被告逾期交房和逾期未办理房产证等，永宁县政府多次进行协调处理的事实，该证据不能成为被告免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年8月19日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县房屋一套，建筑面积38.20平方米，房屋单价每平方米4324.61元,房屋总价165200元，付款方式为原告于2013年8月19日付首付款66200元，剩余99000元由原告向银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照合同约定给被告支付购房款165330元（按照建筑面积38.23平方米计算），被告于2015年12月25日给原告出具了165330元的购房款发票。被告未能按照合同约定的交房期限在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年12月25日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告对涉案房屋进行装修并居住使用，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，虽然被告已经于2015年12月25日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋现在没有竣工验收备案手续，即使被告已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金2728元（房款165330元，按照每日万分之0.5计算，从2015年1月31日计算至2015年12月25日，计算330天）的诉讼请求，因原告要求从合同约定的交房日2015年1月31日开始计算违约金，不符合合同约定，本院不予支持。违约金应当自2015年2月1日起计算至2015年12月25日止，违约金为2703.15元（165330元×每日万分之0.5×327天）；原告要求被告支付逾期办理房产证违约金12689元(房款165330元，每日万分之0.5,自2016年3月26日起算至2020年6月8日,计算1535天)的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付逾期办理房产证违约金至完成产权登记之日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房产证的条件，办理房产证的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告协助原告办理房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在具备办理房屋产权证书的条件后十日内为原告闵某办理位于××县房屋的不动产产权证书；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闵某支付逾期交房违约金2703.15元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闵某支付逾期办理房产证违约金12689元；四、驳回原告闵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取计96元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇二〇年六月十日书记员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。