广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30541号原告：佛山市南海区*******小区第一届业主委员会，住所地：广东省佛山市南海区**********，组织机构代码：Q994**********950J。业主委员会主任：彭云发。委托诉讼代理人：卢良松，系该业主委员会委员。委托诉讼代理人：彭周，广东红棉律师事务所律师。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅锋，广东法制盛邦律师事务所律师。原告佛山市南海区*******小区第一届业主委员会（以下简称金棕榈园业委会）与被告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年12月23日立案后，本院依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢良松、彭周，被告的委托诉讼代理人李政安、黄毅锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告办理金棕榈园小区消防设施的移交手续；2.被告支付原告金棕榈园小区消防设施的检测费114000元、前期维修费14500元、后续维修费1112472.14元、消防问题罚款45000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月26日，被告与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉公司）签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，约定被告系金棕榈园小区的前期物业管理公司，前期物业服务合同期限为三年。经佛山市中级人民法院（2018）粤06民终8548号民事判决，判决确认《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；被告退出劲嘉·金棕榈园物业服务区域，并向原告移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料。判决生效后，2019年3月1日，被告退出了劲嘉·金棕榈园物业服务区域，但未向原告办理消防设施的移交手续。原告聘请的新物业服务公司佛山市千秋物业服务有限公司（以下简称千秋公司）进场后发现金棕榈园小区的众多消防设施已经损坏无法使用，金棕榈园小区的消防安全存在严重的隐患。原告委托千秋公司代为处理金棕榈园小区消防设施事宜。千秋公司委托广东泓锐消防技术服务有限公司（以下简称泓锐公司）对金棕榈小区的消防设施问题进行检测，消防设施检测金额为114000元。金棕榈园小区的消防设施检测结果为消防安全等级“不合格”，预估修复消防系统设施需花费1112472.14元。2019年10月28日，千秋公司委托泓锐公司对金棕榈园小区的消防设备主机主板、主板数据以及水泵消防水泵自动启泵维修恢复，原告为此支付了14500元的维修费用。2019年11月20日，佛山市消防支队南海区大队以“千秋公司未对管理的物业金棕榈园小区公共消防设施进行管理、维护、保养”对金棕榈园小区进行处罚，罚款45000元。被告在退出金棕榈园小区前对损坏的消防设施没有进行任何维护、保养，也没有向原告办理任何移交手续。金棕榈园小区消防设施的破损、故障系被告遗留下的问题，应该由被告解决，其罚款应由被告承担。经多次交涉，被告拒不配合办理消防设施移交手续，也不愿意进行维修。原告为维护金棕榈园小区全体业主权益，特提起诉讼。被告辩称，一、原告起诉状没有完整陈述本案涉及的案件事实，故意遗漏被告已经履行完毕移交相关设施及资料等义务的基本事实，部分内容存在误导性陈述，与实际发生的事实不符。本案涉及案件基本事实如下：2013年3月，被告与案涉小区开发商佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉﹒金棕榈园前期物业服务合同》，约定委托被告进行前期物业管理，服务期为三年，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准；如合同期限未满业委会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，前期物业管理委托合同自动终止；如合同期限已满，业主委员会未成立，双方共同协商重新签订服务合同或者解除合同等。之后，被告接手案涉小区的物业管理。2014年12月30日，佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司通知首批业主办理物业交接手续。2017年6月，金棕榈园业委会成立并取得佛山市南海区狮山镇房管所的备案回执。2017年底，金棕榈园业委会向法院起诉解除《劲嘉﹒金棕榈园前期物业服务合同》，要求被告退出并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料等。2018年7月20日，南海法院作出判决驳回金棕榈园业委会的诉讼请求。金棕榈园业委会不服判决向佛山市中级人民法院上诉，该院作出（2018）粤06民终8548号民事判决书，判决：确认《劲嘉﹒金棕榈园前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；彩生活物业于判决发生法律效力之日起三十日内退出物业服务区域，并向金棕榈园业委会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料；驳回金棕榈园业委会其他诉讼请求。该判决于2018年12月30日生效。2019年1月，金棕榈园业委会向南海法院申请执行，南海法院立案执行。2019年3月1日，被告撤出金棕榈园小区，向金棕榈园业委会移交物业用房、相关设施及物业所需的相关资料。该时在场的有被告、金棕榈园业委会、新物管公司、居委会、派出所等代表人员。随后3月6日，金棕榈园业委会、新物管公司及被告三方代表签署了《金棕榈园小区物料移交清单》及《金棕榈园小区接管验收移交清单（资料部分）》。2019年3月21日，狮山镇房管所、大浩湖居民服务所、金棕榈园业委会、佛山市千秋物业服务有限公司、被告等各方在大浩湖居民服务所召开交接协调会议，各方签了《金棕榈园小区物业交接第二次协调会会议纪要》。2019年3月30日，被告向金棕榈园业委会提交了金棕榈园小区2015年至2019年1615户及14铺详细收费电子档数据打印等财务收支详细数据，金棕榈园业委会（即原告）与被告共同盖章确认无误。2019年4月25日，南海法院作出（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书，载明：被执行人已履行完毕（2018）粤06民终8548号民事判决书所确定的义务，并已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。2019年12月18日，南海法院就金棕榈园业委会提出对（2019）粤0605执1535号案的执行异议，作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书，驳回异议人金棕榈园业委会所提出的有关资料及设备等的异议。2020年初，本案诉讼提起。二、被告已经向原告移交了包括消防设备的全部共用设施设备，以及物业服务所需的相关资料，不存在尚未移交的情况。1、关于包括消防设备等共同设施设备的实体移交。2019年3月1日，被告撤出金棕榈园小区，并向金棕榈园业委会移交物业用房、相关设施及物业所需的相关资料。该时有被告、金棕榈园业委会、新物管公司、居委会、派出所等各方的代表或工作人员在场见证。在被告撤场时并未带走任何共同设施设备，该时按现状移交给了原告，至今为止原告已接收并实际掌控小区全部共同设施设备超过一年时间了。现状是原告和金棕榈园小区现任物管公司已掌控金棕榈园小区共同设施设备（包括消防设施）超过一年时间了，故不存在原告所称办理消防设施移交手续的问题。2、关于包括消防设备等共同设施设备的资料移交。2019年3月6日，经金棕榈园业委会、佛山市千秋物业服务有限公司及被告三方确认，三方代表签署了《金棕榈园小区物料移交清单》及《金棕榈园小区接管验收移交清单（资料部分）》。前述移交清单中包含了消防设施部分资料，故三方代表已签名确认，金棕榈园业委会已接收了被告移交的包括消防设备等共同设施设备的资料。三、按相关法律规定，小区共同设施设备属于全体业主共有，被告作为物业公司没有维修和更新、改造消防设施等共同设施设备的权利及义务。1、金棕榈园小区的消防设施等共同设施设备属于全体业主共有，按相关法规规定，消防设施等共同设施设备的维修和更新、改造等事项，应由住宅专项维修资金中列支，并须由业主大会决定。同时，共同设施设备在保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，但在保修期满后，维修、更新、改造等费用均由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，即在保修期满后被告无权决定该等设备的维修、更新、改造等事宜，需要全体业主的决议，但在被告管理期间，小区全体业主并未就此作出相关决议。2、原告诉状所列相关费用，按规定应由业主大会决议并应由专项修改资金支付。诉状所列的更新、维修等费用是案外人现任物管公司委托第三方进行的估算与报价，并不是损害鉴定价值；原告也未实际支出诉状所列该等款项，也没有承担该等费用。同时，被告与该等项目费用也无任何关联。3、如前所述，共同设施设备的维修和更新、改造等事项须由业主大会决定，但据被告所知，金棕榈园小区全体业主并未就此作出相关决议。诉状称原告委托现任物管公司千秋公司代为处理消防设施事宜，千秋公司再委托泓锐公司进行检测，但原告并未出具业主大会相关决议及授权委托手续，没有证据证明该等事项经过权利人的合法授权，即原告无权决定该等事项及无权委托物管公司作该等事项。四、被告撤场近8个月后所发生的行政处罚事项，违法行为人并非被告，且与被告无因果关联，被告不应因此担责。理由为：1、诉状所列行政处罚事项的违法行为人是金棕榈园小区现任物管公司千秋公司。2、该处罚决定书所依据的处罚证据也在被告撤场后形成。3、该处罚作出时被告已撤场近8个月，同时金棕榈园小区现任物管公司已进驻小区管理包括消防设施在内的共用设施设备近8个月时间。4、在2019年4月25日，法院裁判文书已确认被告已履行完毕“向金棕榈园业委会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料”的生效判决义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告出示的移交清单，虽三方仅在第12页中签名确认，但文件标明页码，被告提供的清单页码连续，原告虽有异议但未能提供己方持的清单予以反驳推翻，本院予以确认；2.原告出示的金棕榈园小区临时物业服务委托合同，移交清单由原告、被告、千秋公司签订，本院对涉讼小区其后由千秋公司提供物业服务的事实予以确认；3.原告出示的行政处罚决定书、缴费票据、告知书为原件，由行政主管机关出具，其真实性本院予以确认，证据效力本院综合进行认定；4.原告出示的公证书，符合法定程序，本院予以确认；5.原告出示的消防隐患排查合同、排查报告、维修合同、发票，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年3月26日，劲嘉公司（甲方）与彩生活公司（乙方）签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对其开发的金棕榈园住宅项目提供前期物业管理服务；物业管理服务事项：1.共同事务与公用部分管理服务；2.房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理；3.属于业主公用的设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.物业管理区域内的环境卫生、保洁服务；5.物业管理区域内的绿化服务；6.物业管理区域内的安全防范服务；7.协助业主大会开展社区文化活动。上述物业管理服务事项如有遗漏，但按法律法规规定应由物业管理公司提供服务的，乙方仍应提供服务，而不得以本合同未约定为由拒绝提供物业管理服务；本物业管理区域物业管理服务的收费采用酬金制，即乙方按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：商业2.50元/月·平方米、高层住宅1.60元/月·平方米、已售车位管理费30元/月·个；物业服务资金主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域外墙清洗、消杀费用；6.物业管理区域秩序维护费用；7.物业管理工作开支的办公费用；8.物业管理区域社区文化活动费用；9.物业管理企业固定资产折旧；10.物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；11.法定税费；12.物业管理企业根据具体业务需要将专项服务委托给其他专业机构的费用；13.物业管理企业的利润等；本体维修基金实行专款专用，用于房屋公用部位、公用设备、设施、属业主公用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用开支；本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、资料并移交本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产和物品等；等等。彩生活公司于2015年1月对金棕榈园小区进行管理。2017年9月，金棕榈园小区召开业主大会对解聘彩生活公司进行表决。经本院（2017）粤0605民初18786号案及佛山市中级人民法院（2018）粤06民终8548号案审理，判决确认《劲嘉•金棕榈园前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；彩生活公司退出劲嘉·金棕榈园物业服务区域，并向金棕榈园业委会移交物业用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料。佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）大圃工作办公室曾就金棕榈园管理问题向彩生活公司发出《物业服务整改通知书》。其中2017年7月21日通知所列问题包括：1.部分消防栓超过一个月未检查。2018年2月8日通知所列问题包括：1.地下车库1栋3座电梯口消防栓水带未接好，消防栓被摩托车阻挡；2.10栋3座13楼消防栓无水带；3.1栋3座13楼应急灯损坏、消防栓被业主柜子阻挡；4.地下车库部分应急灯、照明灯损坏……8.安全出口指示灯不足；9.监控室值班人员不足，消防设备故障。2018年12月11日通知所列问题包括：1.消防通道汽车乱停乱放；2.走火通道和楼梯间有杂物；3.小区绿化有裸露；4.发现部分业主乱接线充电。2019年1月16日，金棕榈园业委会公证拍摄小区及周边环境。2019年3月6日，金棕榈园业委会、彩生活公司、千秋公司签署《金棕榈园小区物料移交清单》、《金棕榈园小区接管验收移交清单》。2019年3月29日，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所向金棕榈园业委会出具《告知书》，千秋物业在接收过程中对小区设施设备进行检查，发现消防设备、监控设备等涉及小区安全的共用设施设备无法正常运作或损坏。建议金棕榈园业委会尽快准备相关材料，向住建部门申请使用物业维修基金，对涉及小区安全问题的共用设施设备尽快维修或更换。本院（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书，彩生活公司已履行完毕（2018）粤06民终8548号民事判决书所确定的义务，并已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。后，金棕榈园业委会提出执行异议。佛山市中级人民法院函复本院：“1.佛山市南海区*******小区第一届业主委员会在（2018）粤06民终8548号案中的诉讼请求为深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交物业服务所需的相关资料，该诉讼请求中并未明确提出相关资料包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册，且现有法律、行政法规亦未明确规定物业服务所需的相关资料包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册，故本院认为佛山市南海区*******第一届业主委会员在本案诉讼请求中要求深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交的物业服务所需的相关资料不包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册。2.佛山市南海区*******小区第一届业主委员会在本案的诉讼请求为请求判令深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交物业服务用房和相关设施，虽相关法律法规规定物业服务企业退出物业管理时，应向业主委会员移交共用设施设备，但并未规定双方需对相关设施的运行状态进行确认，本院系根据佛山市南海区*******小区第一届业主委员会的诉讼请求作出判决。若佛山市南海区*******小区第一届业主委员会认为物业服务企业移交的相关设施不符合法定或约定的条件，其可自行留存证据，另案主张权利。”本院（2019）粤0605执异486号执行裁定驳回金棕榈园业委会的异议。2019年11月20日，佛山市公安消防支队南海区大队向千秋公司出具《行政处罚决定书》，千秋公司未对管理的物业金棕榈园小区公共消防设施进行管理、维护、保养，违反了《广东省实施办法》第十六条第一款第二项的规定，决定对千秋公司给予处罚款人民币45000元的行政处罚。千秋公司已缴纳该罚款。2019年12月23日，金棕榈园业委会提起本案诉讼。本院认为，2019年3月被告已实际退出金棕榈园小区，由原告/千秋公司接管，三方签订的移交清单中亦包含消防设施设备资料，现原告再行请求被告办理消防设施移交并无必要，本院不予支持。建筑区划内的除专有部分以外的建筑物及其附属设施属全体业主共有，共同享有权利并承担义务。物业服务企业受业主委托，对共有部分及场地进行维修、养护、管理。从本案物业服务约定及收费水平来看，彩生活公司提供的主要为人力服务，在维护过程中细微、零散配件因应情况应及时处理，但对设施设备特别是大、中型的维修、更新应由全体业主而非彩生活公司负担。虽行政主管部门曾对彩生活公司发出整改通知，但所列的涉及消防问题部分有业主因素，且后一份整改通知并没有再列前一份通知的问题，在彩生活公司物业服务期间亦并无消防主管部分的处罚，不足以认为被告彩生活公司怠于履行维修维护义务。被告在2019年3月退出小区，其后维护管理义务人为原告/千秋公司，将千秋公司在2019年11月被处罚归责于被告的主张缺乏理据。综合上述分析及考虑涉讼小区实际交付使用时间，原告所主张各项检测、维修费用已超出物业服务企业应负担的费用范围，原告请求本院均不予支持，相关证据本院不再一一进行认定。若小区业主认为需进行该费用支出的，可依法依程序使用住宅维修资金。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区*******小区第一届业主委员会的诉讼请求。本案受理费16373.75元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍审 判 员  郭 俊人民陪审员  唐汉冰二〇二〇年六月二十二日书 记 员  关凯婕