广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23147号原告：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区天鸿路**天明花园**天宝阁7、8、9、10、11卡商铺，统一社会信用代码91442000551719695N。法定代表人：叶**，经理。委托诉讼代理人：黄正熙，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁人山，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：陈恩清，男，1978年6月10日出生，汉族，住福建省长乐市。原告中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）与被告陈恩清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告正和公司委托诉讼代理人黄正熙、梁人山到庭参加诉讼。被告陈恩清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告正和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议（以下简称补充协议）；2.被告向原告退还移交位于中山市石岐区（以下简称涉案商品房），并办理注销商品房买卖合同的登记备案手续；3.被告向原告支付违约金85800元（总购房款429000元的20%）。诉讼中，原告称涉案商品房尚未交付，其撤回第2项诉讼请求中被告退还移交涉案商品房的诉求。事实和理由：原、被告于2014年11月4日签订商品房买卖合同、补充协议，约定被告以总购房款613525元向原告购买涉案商品房，被告以银行按揭方式向原告支付购房款。2014年11月26日，被告与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山市分行）签订个人住房（商业用房）借款合同，被告以预售商品房作抵押向银行借得余下购房款429000元，原告为该借款作连带责任保证。后因被告没有按期清偿银行贷款，被建设银行中山市分行起诉，经法院判决，原告代被告向银行偿还了借款本金、利息、诉讼费合计496611.77元。根据原被告签订的商品房买卖合同第六、七条及补充协议第七条的约定，被告未按约定还款导致被告被追究保证责任的，被告按总购房款的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任代为偿还所欠贷款本息之日起，贷款银行对被告所享有的债权及抵押权归原告所有,被告应在接到原告付款通知后一次性付清原告代为偿还的全部款项，并支付违约金，否则被告应无条件配合原告签署商品房买卖终止协议及办理注销抵押手续和本合同的登记备案手续；买受人逾期拒不交还该商品房的，出卖人有权通过法律途径将该商品房收回。逾期期间，买受人须按日向出卖人支付总购房款万分之五的损害赔偿金直至出卖人得以收回该商品房之日。对此，原告发函至被告要求其履行还款义务，然被告至今仍未履行前述合同义务，为保障原告合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告诉求。本院依法向被告陈恩清公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，被告陈恩清仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，原告正和公司（出卖人）与被告陈恩清（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：被告向原告购买原告开发的涉案商品房，建筑面积111.55平方米，总价款为613525元，付款方式为2014年11月4日以现金方式支付184525元，2014年12月3日以商业贷款方式支付429000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；本约定中的逾期应付款指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方又签订补充协议约定：买受人选择按揭时，为保证买受人顺利获得银行按揭贷款，在商品房权属证书办妥并交付银行之前，根据银行要求由出卖人为买受人向按揭银行提供担保，作为买受人贷款之保证人；如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款的20%向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任代为偿还所欠贷款本息之日起，贷款银行对买受人所享有的债权及抵押权归出卖人享有，出卖人取得该商品房的优先受偿权，买受人应在接到出卖人付款通知后三日内一次性付清出卖人代为偿还之全部款项，并支付违约金，否则买受人应无条件配合出卖人签署商品房买卖合同终止协议及办理注销抵押手续和本合同的登记备案手续，该商品房由出卖人收回另行处理；在上述手续办理完毕之后六十日内，出卖人将已收房款扣减代还的贷款本息、违约金及其他费用，余款退回买受人；买受人不履约的，出卖人有权通过法律途径以拍卖抵押物优先受偿权的方式实现债权，并且出卖人为实现债权所产生的诉讼费、律师费、拍卖费、评估费等全部费用均由买受人承担；因买受人原因导致出卖人依法依约单方面解除合同的【包括但不限于按合同第七条第l项第（2）款约定解除合同】，应在解除合同的条件成立之日起30日内向买受人发出解除合同的书面通知：出卖人有权在通知买受人解除合同后将该物业另行出售，如合同已登记备案，买受人有义务在出卖人书面解除合同通知送达后10日内协助办理注销合同登记备案手续，买受人逾期履行的，每逾期一天，买受人应向出卖人支付房款总额万分之五的违约金，出卖人根据合同约定向买受人退还相关款项的期限自合同注销登记之日起计算；本补充协议是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分；双方在签署本补充协议时对双方各自的权利义务已清楚明白，并愿意按照本补充协议的约定严格执行；本补充协议属合同的组成部分，经双方签字、盖章后生效，若本补充协议与买卖合同正文如有抵触的，以本补充协议约定为准，对此双方均无异议。上述商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。2014年11月26日，被告陈恩清与建设银行中山市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，被告以涉案商品房作为抵押，向建设银行中山市分行贷款429000元用于支付剩余购房款。建设银行中山市分行依约向被告发放个人住房贷款429000元，该笔贷款划付至原告预售款专款账户。因被告拖欠款项，原告于2015年5月28日、2015年9月14日、2015年12月18日、2016年9月5日分别代被告向建设银行中山市分行偿还贷款本息7800元、11696.92元、11726.6元、20876.1元。因陈恩清长期拖欠建设银行中山市分行贷款，建设银行中山市分行诉至本院，本院于2016年3月11日作出（2015）中一法民二初字第3262号民事判决，判决：一、解除建设银行中山市分行与陈恩清签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、陈恩清于该判决发生法律效力之日起七日内向建设银行中山市分行清偿本金421255.94元及利息；三、陈恩清逾期履行上述债务，建设银行中山市分行有权对陈恩清提供的抵押物即涉案商品房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿该案债权；四、对建设银行中山市分行扣收正和公司开立在建设银行中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足清偿的陈恩清该案债务部分，由正和公司承担连带保证责任。正和公司承担保证责任后，有权向陈恩清追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。该判决生效后，陈恩清未实际履行。原告正和公司于2017年发函至建设银行中山市分行，表示同意代为偿还被告陈恩清拖欠建设银行中山市分行借款本息436571.56元(计算至2017年8月11日，实际已结清当日为准)以及由此产生的相关诉讼费7619元。2017年8月16日，建设银行中山市分行从原告银行账户扣收436893.15元用于清偿。同年8月25日，原告发函通知被告向原告付清代为偿还的款项444512.15元并支付总购房款20%的违约金，因无法联系而退回邮件。原告认为被告的行为构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，涉案商品房已取得预售许可证，证号为中建房（预）字第××号，并于2014年11月7日办理商品房买卖合同登记备案。本院依职权调取的中山市不动产登记资料查询结果显示，截至2019年11月8日，涉案商品房没有抵押、查封登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同履行过程中，因被告陈恩清未按约清偿借款本息，致使原告正和公司履行连带责任保证担保，向建设银行中山市分行清偿了涉案商品房的借款本息。根据双方的合同约定，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照双方约定，正和公司有权解除与陈恩清签订的商品房买卖合同及补充协议，陈恩清有义务配合正和公司办理合同登记备案注销手续。现涉案商品房不存在抵押、查封等阻碍注销合同登记备案的情况，故本院对正和公司主张解除其与陈恩清签订的商品房买卖合同及补充协议，陈恩清协助办理注销涉案商品房合同登记备案手续的诉讼请求予以支持。正和公司代陈恩清向建设银行中山市分行清偿借款本息共488992.77元及支付了（2015）中一法民二初字第3262号案件受理费7619元，补充协议第七条第2款亦明确约定“如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款的20%向出卖人支付违约金”，故正和公司按照贷款总额429000元的20%主张陈恩清支付违约金85800元，具有事实和合同依据，未超出双方约定范畴，本院亦予以支持。被告陈恩清经本院公告，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市正和房地产开发有限公司与被告陈恩清于2014年11月4日签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议；二、被告陈恩清于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市正和房地产开发有限公司办理中山市石岐区的商品房买卖合同登记备案注销手续；三、被告陈恩清于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市正和房地产开发有限公司支付违约金85800元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1946元（原告中山市正和房地产开发有限公司已预交），由被告陈恩清负担（该款被告陈恩清于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市正和房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  于梅平人民陪审员  林槐龙二〇二〇年六月一日书 记 员  蔡家新林雪莲钟金花