河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀1082民初11072号 原告（案外人）：刘某，男，1992年8月12日出生，汉族，住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：包健，北京美辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周健健，北京美辰律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：张某，女，1971年9月8日出生，汉族，住天津市塘沽区。 委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。 第三人（被执行人）：沈某，男，1975年8月15日出生，汉族，现住三河市。 原告刘某与被告张某、第三人沈某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人包健、周健健，被告张某及其委托诉讼代理人王洪波、第三人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销三河市人民法院作出的（2019）冀1082执异83号执行裁定书，立即停止对廊坊市安次区产的强制执行，并解除对该房产的查封。2、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告在2019年3月7日以总价120万元的价格购买了第三人位于廊坊市安次区的房产，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告当即向第三人支付了27万元的定金，第三人在当日将涉案房产交付原告，后原告认为合同内容不够完善，双方于2019年4月28日将原合同进行了变更，签订了新的《房屋买卖合同》，原合同被双方销毁，之后原告按约在当日将43万元的首付款交付第三人。至2019年5月9日，该房产突然被贵院查封，原告随即向贵院提出了书面的执行异议，但贵院经审理作出了（2019）冀1082执异83号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为驳回原告提出的执行异议请求缺乏事实与法律依据。首先，涉案房产的《房屋买卖合同》最早签订于2019年3月7日，虽然之后双方将原合同销毁变更为现有的《房屋买卖合同》，但即使是新合同也是于2019年4月28日签订的，早于贵院在2019年5月9日对涉案房产的查封。其次，涉案房产在被贵院查封前第三人就已经将涉案房产交付原告，原告在涉案房产交付后已经进行了装修，并且一直居住至今，早在查封涉案房产前原告当然就已经合法占有涉案房产。再次，原告已经按《房屋买卖合同》的约定履行了交付定金、首付款的义务，而剩余的尾款，按《房屋买卖合同》的约定，原告应当采取银行贷款的方式支付，但因涉案房产至今仍未取得房屋产权证书，且涉案房产尚有第三人的银行抵押贷款尚未偿还，故原告尚无法办理银行贷款，当然就无法支付尾款。而且原告在提出书面异议时，已经向贵院表达了，如果法院要求原告将涉案房产剩余价款交付执行，基于法律规定，银行抵押贷款是第一顺位的债权，那么原告也应当将剩余价款交付银行，以剩余款项优先偿还涉案房产剩余银行贷款，而不是直接交付被告。最后，涉案房产在原告购房时，还没有办理房屋产权证书，且至今涉案房产仍没有房屋产权证书，可见购房时涉案房产并不具备过户登记的条件，当然不属于因买受人自身原因未办理过户登记。以上四点符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当立即停止对廊坊市安次区产的强制执行，并解除对该房产的查封。 被告张某辩称，原告诉求第一项是撤销执行裁定，这不是民事审判的范围，通过执行异议之诉也不能撤销执行的裁定，第三项请求也不是本案审查的范围。原告所称购买的房屋第一没有房产证，第二有银行贷款，原告在买受房屋的时候应当更加小心谨慎，根据一般人的常识应当协助或者监督出卖人偿还银行贷款，涤除抵押权后房屋才能够进行过户，而且要向开发商了解这个房屋有没有逾期不还贷款的情况，还有房产证什么时间能够下发的情况。如果房屋有欠款，开发商的银行保证金将被扣划，那么开发商就不会再给出卖人办理房产证，就是说出卖人就不能取得房产证。原告与第三人双方是恶意串通，原告所述的房屋买卖不是真实的交易，而是原告与第三人在共同逃避法院的执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人沈某述称，没有与原告恶意串通，同意原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年5月9日，本院在执行被告张某与第三人沈某民间借贷纠纷一案时查封沈某位于廊坊市安次区的房产。原告以与第三人沈某之间就涉案房屋存在买卖合同为由，对执行涉案房屋提出执行异议，本院于2019年10月30日出具（2019）冀1082执异83号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 原告表示与第三人沈某之间就涉案房屋存在买卖关系，并实际占有使用上述房屋，原告并提交以下证据：一、《房屋买卖合同》、沈某出具的《承诺书》、中国邮政储蓄银行交易明细及沈某出具的收条，证明原告与沈某在人民法院查封之前已就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，第三人沈某在出售案涉房产时承诺案涉房产无冻结，无查封，只有正常抵押贷款，原告已经按《房屋买卖合同》约定将购房定金27万元和首付款43万元，共计70万元交付给第三人沈某；案涉房产未办理过户登记非因原告自身原因。二、第三人沈某与廊坊市圣斌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、第三人沈某缴纳购房款的发票、沈某缴纳物业费、垃圾处置费的收据、第三人沈某缴纳公共维修基金的收据。证明第三人沈某已经将案涉房产相关购房手续交付原告，原告在人民法院查封之前已经合法占有，使用案涉房产。三、《装修管理服务协议》、《家装协议》、部分装修票据、《居民用户安全供气合同》及天燃气缴费收据、原告缴纳物业费的发票、垃圾处置费的收据。证明原告在购房后已经对案涉房产进行了装修并且入住，原告已经实际占有、使用案涉房产。被告对以上证据的证明目的不予认可，并表示：正常的二手房的买卖一般通过中介来完成，该份协议没有中介公司的参与，原告与第三人有恶意串通、假买假卖的嫌疑；原告与第三人双方完全可以通过转帐的方式实现证据的形式要件，被告存疑第三人收到这笔钱后将钱还给原告，且从金额上看也不符合常理，原告与第三人订立的房屋买卖合同总价款是120万元，在第三人还没有将银行贷款还清的情况下，原告就将第三人所有的价款支付给第三人；装修房屋是在法院查封后，通过执行法官了解，法院在2019年5月7日查封房屋时就电话告知了第三人，第三人当时并没有对法院说该房屋已经出卖的事实。第三人沈某表示：我与原告之间的房屋买卖合同是通过中介完成的，因为签订合同时太晚，本应第二天加盖中介的章，不知为什么没盖；我出卖涉案房屋的事实告知了执行法官。 本院认为，通过庭审查明，在原告与第三人沈某就涉案房屋买卖合同履行期间，本院据被告张某与第三人沈某之间执行案件对涉案房屋予以查封。原告作为买受人，亦可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，要求排除对涉案房屋的执行。综合原、被告及第三人的庭审举证，本院可以确认：在本院对涉案房屋查封之前，原告与第三人沈某即已签订书面买卖合同，并占有该不动产，支付70万元的涉案房款，且非因买受人自身原因未办理过户登记，但原告尚有剩余房款未予支付，原告亦未将剩余房屋价款交付执行，其行为未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院驳回其异议请求并无不当。 综上所述，对原告要求对涉案房屋停止强制执行及解除查封的诉讼请求，本院不予维护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  朱浩川 人民陪审员  李少波 人民陪审员  孟凡霞 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  陈 莉