云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初15243号原告：刘正华，男，1969年1月4日出生，汉族，四川省富顺县人，住昆明市。原告：李德东，男，1972年10月11日出生，汉族，四川省安岳县人，住昆明市。俩原告共同委托诉讼代理人：李发达，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被告：颜高峰，男，1997年4月26日出生，汉族，浙江省温岭市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：张冬生，云南丰伟律师事务所律师，特别授权代理。原告刘正华、李德东与被告颜高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了独任审理。原告委托诉讼代理人李发达，被告颜高峰及其委托诉讼代理人张冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正华、李德东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年6月17日签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付违约金63095.89元；3.判令被告向原告支付装修损失13000元；4、判令被告按每年19万元的标准向原告支付自2019年9月3日起至被告实际腾还房屋之日止的租金；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月17日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于昆明市五华区出租给被告。租赁期限为2017年9月4日至2020年9月3日，房屋租金为每年19万元，签订合同当天支付首次租金和1万元押金，原告当天将房屋交付被告使用，同时双方还约定被告需提前40天交付下一年度房租。此外原告双方还约定如被告未按约定支付房租，被告应当按照拖欠租金天数每天租金的双倍向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同且不退还押金，押金作为违约金赔偿给甲方。合同第五条双方还约定被告不得将房屋转租或者转借给他人，若擅自转租转借的原告有权解除合同。原告被告签订合同后，2019年7月25日前，被告理应向原告支付下一年房租，但被告却未按约支付，经原告多次催要，被告仍未能时支付。同时原告在检查房屋时发现被告将房租转租给案外人关德龙。2019年9月14日原告通知被告，要求被告前来协商解除合同事宜，被告拒不解除合同，后来又纠集人员到原告店内打砸。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，原告遂诉至贵院，请求人民法院依法判决。被告颜高峰辩称：双方当事人签订的租赁合同合法有效，而且一直在履行，被告已经将2019年至2020年的房屋足额支付给了原告，双方之间不存在解除合同的条件，为了维护社会交易的安全以及稳定性，原、被告双方的合同不应被解除。被告在向原告交租金的时候，原告把被告的微信拉黑，微信转账转不了；因为被告这边资金往来比较密集，无法在短时间内找到原告的银行账号，所以就存在一个支付不能的情况。原、被告双方之间曾达成一个口头协议，由原告提供租金的发票。被告在2018年6月份支付了第一年租金之后，原告没有正当理由，拒不交付正式的发票给被告，所以被告有合法正当的理由认为原告没有履行相应义务，被告有权晚交或者不交租金，而且原告还存在恶意拒收租金的情况。关于原告主张被告赔偿装修费，因原告没有对该商铺进行过任何装修，其次因为被告承租商铺之后，还因为一块玻璃，向原告交纳了6000元做押金，以防把玻璃弄坏，所以原告的请求没有任何根据。被告在2019年9月12日已经将租金19万付给了原告，原告的主张没有事实以及法律依据，恳请法庭在查清事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。原告刘正华、李德东围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、案外人与刘正华、李德东所签房屋租赁合同1份，证明原告对案涉房屋具有转租权。被告质证后对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该租赁合同的期限为2019年12月20日以后，发生在原、被告租赁合同之后，且签字人笔迹无法辨认，不能证明该合同是真实有效的。经综合审查，对该证据的真实性予以确认。对双方有争议的内容将在后面予以综合评判。2、刘正华、李德东与颜高峰所签房屋租赁合同1份，证明原、被告存在房屋租赁关系以及房屋租赁的具体内容和违约责任。被告质证后对该证据的真实性、关联性予以认可，但认为合同第四条约定对被告不公平，应予撤销。对该证据的真实性、关联性本院予以确认，该证据能够证明原、被告存在房屋租赁关系，对双方有争议的内容将在后面予以综合评判。3、联合经营合同、收条各1份，证明被告违反合同约定将房屋转租给他人。被告质证后对该组证据中的联营合同的真实性、合法性认可，但认为该份合同实际上被告与郑成隆合伙经营，郑成隆和关德龙合伙经营的协议，不能证明被告存在转租的情形。被告对该组证据中收条的真实性、合法性、关联性均不予认可。对该组证据中联营合同的真实性、合法性、关联性本院予以确认，对该组证据中收条的真实性、合法性、关联性，本院综合审查后予以确认，对双方有争议的内容将在后面予以综合评判。4、中国建设银行个人活期账户交易明细1份，证明被告违反合同约定逾期支付房租。被告质证后对该组证据予以认可，但认为不能证明被告违约。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，该证据能够证明被告于2019年9月12日向原告支付房租19万元。对双方其他有争议的内容将在后面予以综合评判。5、照片1张，证明被告违反合同约定，在原告通知被告来处理相关事宜后，被告置之不理，故原告在被告所租商铺处张贴公告通知被告。被告质证后对该证据不予认可。6、吉佳水果店企业信息公示报告1份，证明现房屋实际使用人为案外人关德龙，该案外人和被告不是合伙关系。被告质证后对该组证据不予认可。结合原、被告陈述进行审查，该证据能够证明双方争议的房屋现为案外人关德龙经营使用，对双方其他有争议的内容将在后面予以综合评判。7、月牙塘派出所报案材料、受案登记表、行政处罚决定书、询问笔录共67页材料、视频光盘1张、照片2张，证明原、被告因房屋租赁问题发生纠纷并导致肢体冲突，双方无法自行解除合同；被告与案外人不是合伙经营。被告质证后对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为不能证明被告有转租行为。经综合审查，该组证据能够证明双方为房屋租赁问题发生争议并导致肢体冲突的事实。对双方其他有争议的内容将在后面予以综合评判。被告颜高峰为支持其答辩主张，向法庭提交了证据：1、身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。原告质证后予以认可，本院予以确认。2、刘正华、李德东与颜高峰所签房屋租赁合同1份、联合经营合同1份，证明原、被告于2018年6月17日签订房屋租赁合同以及房屋租赁的具体内容，被告在租赁期间与他人联营不存在转租行为。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为不能证明被告不存在转租行为。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，该证据能够证明原、被告存在房屋租赁关系，对双方有争议的内容将在后面予以综合评判。3、手机银行转账记录2页、微信聊天记录截屏3页，照片4张，证明原告恶意撕毁合同，故意不接电话，将微信拉黑，将被告所租商铺封锁，导致被告不能正常经营，产生损失；被告于2019年1月3日将19万元租金支付给原告，原告一直未向被告开具发票。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对双方有争议的内容将在后面予以综合评判。4、房屋所有权证1份、房东身份证复印件1份，证明原告从他人处承租房屋，后又转租被告。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均予认可，本院予以确认。根据双方当事人的陈述及举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：原告刘正华、李德东与被告颜高峰于2018年6月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市五华区出租给被告使用。合同约定租赁期限为2017年9月4日至2020年9月3日，房屋租金约定为每年190000元，签订合同当天支付首次租金和押金10000元，合同中对支付租金的时间约定为“签订合同当天支付首次租金……后期支付时间提前40天交付下年租金。”合同签订当天被告支付了租金190000元和10000元押金。原告按约定将房屋交付了被告使用。合同履行期间的2019年9月15日，原、被告双方因租赁合同应否解除发生争议，协商中意见不合，双方发生肢体冲突致原告刘正华受伤，被告方相关人员受到昆明市公安局五华分局行政拘留处罚。被告于2019年9月12日向原告支付房租190000元。另查明，昆明市五华区商铺所有权人为案外人王景秀，案外人王景秀与本案原告刘正华、李德东签订有该房屋的租赁合同。现该房屋由案外人郑成隆、关德龙实际使用于经营水果买卖生意。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违背法律和法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行合同义务及承诺内容。现原、被告双方在履行合同期间产生争议，双方争议的焦点是：1.被告是否存在转租和拖延支付租金的违约行为？2.原、被告之间的租赁合同应否解除？针对第一个争议焦点，本院认为，根据原告提交的证据《联合经营合同》《收条》以及双方陈述，能够证明涉诉房屋被案外人郑成隆、关德龙经营使用，且案外人之间对该房屋进行过租金交接，被告反驳称其和案外人郑成隆、关德龙系联合经营，不存在转租房屋行为，为此提交反驳证据《联合经营合同》，但该证据仅能证明案外人郑成隆和关德龙之间是联合经营关系，其中并无反映被告颜高峰和郑成隆、关德龙之间是联营或合伙关系的内容，因此不能证明被告和案外人郑成隆、关德龙之间存在联营关系。根据民事诉讼举证责任规定，被告应对自己的主张负举证责任。现被告对其主张的联营事实未能证明，本院综合审查其他证据确信被告将涉诉房屋转租他人使用经营的事实存在。原告主张被告未按时支付租金构成违约，经审查双方合同关于租金支付时间的约定内容：“签订合同当天支付首次租金……后期支付时间提前40天交付下年租金。”，并未明确约定被告支付租金的时间是从何时开始“提前40天”，属于约定不明，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”被告应于租赁期届满前即2020年9月3日前支付租金，现被告于2019年9月12日向原告支付房租，不构成违约。针对第二个争议焦点：原、被告之间的租赁合同应否解除？本院认为，原、被告合同已有约定，被告不得将涉诉房屋转租，现被告擅自向他人转租该房屋，则原告享有合同约定的解除权。对原告主张解除合同，本院予以支持。被告对原告通知解除合同的方式和时间有异议，本院将解除合同的时间确定为自民事起诉状送达被告之日，即2019年10月31日为合同解除之日。原告主张被告支付违约金63095.89元，因双方对解除合同造成的损失并未约定违约金计算方式，且原告在协商解除合同过程中也有一定过错，故对违约金不予支持。原告主张被告向原告支付装修损失13000元，因未提交相关证据予以证实，不予支持。原告主张被告按每年19万元的标准向原告支付自2019年9月3日起至被告实际腾退房屋之日止的租金，经原告明确，该项费用为合同解除后的房屋占用费，合同解除后被告在腾退房屋之前应支付房屋占用费。房屋占用费应当以双方合同约定的房屋租金为标准予以计算，每天为：190000元÷365天=520元。被告于2019年9月12日已支付原告的租金，可予抵扣该费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告刘正华、李德东与被告颜高峰2018年6月17日签订的关于昆明市五华区房屋的房屋租赁合同于2019年10月31日予以解除。二、被告颜高峰按每日520元向原告刘正华、李德东支付自2019年10月31日起至被告实际腾退位于昆明市五华区房屋之日止的房屋占用费。三、驳回原告刘正华、李德东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702元，减半收取计851元，由原告刘正华、李德东负担300元，被告颜高峰负担531元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  毛希明二〇二〇年六月八日法官助理袁华书记员赵娟