广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初329号 原告：唐上欢。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西防城港德城实业集团有限公司，住所地：防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****，统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 原告唐上欢与被告广西防城港德城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张植、邬江月，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告为原告购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金71036元（违约金的计算方式：以383460元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年11月30日起计至2019年11月30日为71036元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落在防城港市行政中心区，房屋总价为383460元。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以要求退房并要求被告退还已付购房款和利息损失；合同还约定了其他事项，但没有关于房屋所有权登记期限届满未能取得权属证书而原告要求继续履行合同时，被告应当承担逾期办证违约金的约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款383460元，案涉房屋于2015年5月30日交付。但收房至今已逾多年，被告并没有为原告办理房屋所有权登记。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告已足额履行给付房款义务，被告逾期未能办证，其依法应承担违约责任。又鉴于合同没有约定逾期办证违约金，对于此种情况，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。目前，银行贷款利率为每年4.75%，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）》，金融机构计收逾期贷款利息的标准为贷款利率水平上加收30%-50%。综上，被告应为原告办理不动产权属证书，以及自办理房屋所有权登记的期限届满次日即2016年11月30日起，以383460元为基数按照4.75%上浮30%的标准向原告给付违约金至房产证办理完毕之日止；违约金截止2019年11月30日为71036元（383460元×4.75%×1.3÷365天×1095天）。 被告辩称，一、被告的合同义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。办理具体各套房屋的不动产权证是产权登记机关的行政职能，涉及到产权登记机关的行政审批权限，不属于被告可履行事项。原告诉请被告办理不动产权证是对象错误，法院应驳回；二、《商品房买卖合同》对逾期办证的处理已有约定（按同期活期存款利率计算违约金），原告也没有产生实际的经济损失，其要求按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据；三、如业主存在未付清购房款等违约行为，被告可针对违约的业主行使先履行抗辩权暂缓交付房屋，办证期限相应顺延，故房屋交付使用日期应以原告签字确认的《住宅房屋交接确认书》为准，原告应在案涉商品房实际交付使用后按照合同的约定计算逾期办证违约金，对其多算的违约金不予认可；四、逾期办证违约金存在诉讼时效，原告已超过诉讼时效；五、逾期办证是业主违规搭建占用公共消防平台、小区土地涉及跨宗地问题等多方原因造成，相关证据需要由有关部门出具。被告庭前已向法院申请延长举证期限，暂无法对该部分情况进行举证。 本院经审理认定事实如下：2013年7月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＣ13211112），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区，面积为116.2平方米，总价款为383460元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2016年6月17日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》，确认收到原告购房款共计383460元。2019年12月13日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2018年4月18日，原告与被告签订《住宅房屋交接确认书》，确认被告于2018年4月18日向原告交付案涉商品房。 再查明，被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，现原告已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2018年4月18日交房，故被告应于2019年10月17日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现被告未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得《不动产权证书》，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告请求被告为原告办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理。且又因被告尚未办理房产证初始登记，其为原告办理不动产权证的履行条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待履行条件成就后再行主张。 关于原告请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告应于2019年10月17日前协助原告办理不动产权证，故原告诉请逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的问题。双方在合同中并未对逾期办证违约金作出具体约定，结合原告的实际损失情况，本院酌情将逾期违约金调整至以已付房款为基数，按照年利率1.5%，从被告逾期之日起即从2019年10月18日起计至本判决落款之日止为3734.8元（383460元×1.5%÷365天×237天）。此后的逾期办证违约金，原告可视被告履行的具体情况，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告广西防城港德城实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告唐上欢支付逾期办证违约金3734.8元； 二、驳回原告唐上欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费1675.9元，减半收取计837.95元（原告唐上欢已预交），由原告唐上欢负担793.89元，被告广西防城港德城实业集团有限公司负担44.06元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1675.9元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年六月十日 书记员  庞剑