云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0724民初227号原告：农边干嘎，女，彝族,1968年6月22日出生，文盲，农民，户籍地：宁蒗县，现住宁蒗县。原告：杨金鑫（系农边干嘎儿子），男，彝族，1997年8月22日出生，大学三年级学生，住宁蒗县。原告：金晓萍（系农边干嘎长女），女，彝族，1986年12月8日出生，中专文化，乡村医生，住宁蒗县。未到庭）。原告：杨晓梅（系农边干嘎次女），女，彝族，1991年6月20日出生，大专文化，护士，住宁蒗县。原告：杨晓芸（系农边干嘎小女），彝族，1993年12月2日出生，大学文化，教师，住宁蒗县。五原告委托代理人：王帮奎，云南蒗渠律师事务所律师，特别授权。被告:阿西布哈，男，彝族，1981年10月3日出生，农民，户籍地：宁蒗县，现住宁蒗县。被告委托代理人：杨子都（系被告阿西布哈表弟），男，彝族，1983年3月12日出生，小学文化，农民，住宁蒗县。特别授权。第三人：杨光明（曾用名：杨成，杨国兄弟），男，彝族，1980年1月17日出生，小学文化，农民，住宁蒗县。原告农边干嘎与被告阿西布哈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，于2019年9月10日作出（2019）云0724民初351号民事判决。被告阿西布哈不服提起上诉。丽江市中级人民法院以（2019）云07民终871号民事裁定书裁定：发回重审。本院于2020年4月15日立案受理，原告杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸向本院提出申请请求作为本案原告参与诉讼。本院于2020年5月15日适用普通程序，公开开庭审理本案。原告农边干嘎、杨金鑫、杨晓梅、杨晓芸及其委托代理人王帮奎到庭参加诉讼。原告金晓萍经本院依法传唤未到庭，委托代理人王帮奎参与诉讼，被告阿西布哈经本院依法传唤未到庭，委托代理人杨子都到庭参加了诉讼，本院依法追加签订合同的当事人杨光明（曾用名杨成）为本案第三人参与诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月25日，原告农边干嘎丈夫杨国与被告订立书面房屋买卖合同，双方约定被告将位于宁蒗县大门外公路边的一院自有房屋（无产权证）卖给原告家，房屋总售价40.8万元。先支付了10万元的首付款，约定余款于三个月后支付，三个月时间快要到时，原告家钱未凑够，于是原告农边干嘎的小叔子杨光明（杨成）出面拿了一件白酒去与被告协商，再延长几个月，被告同意并签订书面协议。就在这个时间段内原告农边干嘎丈夫杨国因病去世。原告农边干嘎丈夫去世时已经告知了被告合同由原告农边干嘎继续履行，被告知道原告丈夫去世，并同意由原告承接。处理完丈夫后事，原告农边干嘎凑够购房余款并拿了一件泸沽湖白酒去被告家支付购房余额，被告说他家房子不卖了，酒也不要。因此双方发生争议。原告要求既然房子不卖了，就把预付款退回来，被告拒绝退还预付款。为此，原告多次找被告协商，又请吉务吉妒忍、李国才、金古以打作为中间人协商，协商了好长一段时间均未果。为此，被告还故意找原告家闹事，还欺骗说原告女儿打被告的媳妇了，其实是被告的媳妇为了赖帐打了原告的三女儿，当时原告方还报了警。该房屋交易是原告农边干嘎叔子杨光明作为中介人订立的合同，因销售价比被告所预计的价格还高，所以，被告还给了杨光明2万元的中介费。被告因原告农边干嘎丈夫去世而不履行合同，本身就是违约行为，拒绝退还首付款的行为就更没有道理，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求:1、解除原告农边干嘎的丈夫杨国与被告阿西布哈签订的房屋买卖合同；2、判决被告返还购房预付款8万元;3、本案诉讼费全部由被告承担。被告辩称：原、被告于2014年签订合同，后因原告违约，双方两个月后再次签订了合同，并约定了各项事宜，两次签订合同原告都没有彻底履行，给被告造成了巨大的经济损失，被告收取原告费用共78000元，其中8000元是中介人收取的，况且原告违约长达5年，使被告房子不能出让，又无钱购买新住处，原告所支付的费用按照违约金计算并未超过标的物总额的20%；另外，原告没有继续履行合同期间，也未提出更改或者解除合同，长达5年之久，原告向法院提起诉讼时，已超过法律规定的诉讼时效，为此，被告不应再退还原告任何款项，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：我是房屋买卖的中介人，当时谈好了房屋交易价为40多万元，我从嫂嫂（农边干嘎）处拿了10万元去交房款，我拿了2万元，付给了被告8万元，被告又返还给我8千元作为中介费。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：原告主张退还的8万元房款是否属实，被告应否退还该款项；该案是否超过诉讼时效。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、户口簿复印件一份。拟证明原告与杨国系夫妻关系；二、李国才（原告农边干嘎的哥哥）证言，拟证明2017年2月，杨国去世后，农边干嘎让李国才代表原告拿着一件酒到被告家道歉，请求继续购买被告家的房屋，要是被告不卖房屋，就请求被告把已付房款退回，但是被告表示酒也不要，房子也不卖，钱也不退的事实。经质证，被告对原告提交的证据及证人证言无异议。被告针对其答辩理由，向本院提交了下列证据：一、房屋转让协议书1份。拟证明原告丈夫与被告所签订房屋买卖合同约定的权利义务。二、房屋买卖合同书1份。拟证明原告方违约及原告应承担7.8万元违约金的事实。三、刘远生与阿西日火签订的房屋转让合同1份。拟证明由于原告的违约，导致被告没有钱支付刘远生，造成被告赔偿刘远生2万元损失的事实。经质证，原告对被告提交的第一、二组证据的真实性、关联无异议，对合法性不予认可；对第三组证据提出异议，认为与本案无关联，不具合法性，不予认可。经举证、质证，本院认为，原告提交的证据及证人证言具有客观性、合法性、关某，本院予以确认为证明案件事实的有效证据。被告提交的第一、二组证据具有客观性、合法性、关某，本院予以确认为证明案件事实的有效证据。被告提交的第三组证据，系阿西日火与刘远生签订的合同，与本案没有关联，且无其他证据证明因原告不按期履行付款义务给被告造成2万元损失。故该证据本院不予确认。经当事人陈述、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：2014年2月25日，原告农边干嘎的丈夫杨国（现已死亡）与被告订立《房屋转让协议书》，约定将被告位于宁蒗县桥头南面的一栋木楞房转让给原告家，房屋总价款为40.8万元，约定于2014年4月20日前付清房款。协议签订后，原告农边干嘎拿了10万元给杨国的弟弟杨光明（曾用名杨成）去付首付款，杨光明支付了被告家7.8万元，被告返还了杨光明8千元作为中介费，其余2.2万元在杨光明（杨成）处。合同约定房屋付款期限到期后，原告家未付清余款，原告农边干嘎丈夫杨国及其兄弟杨光明（杨成）与被告阿西布哈重新签订了一份《房屋买卖合同书》，约定余款于2014年10月30日付清，并约定一方违约则支付守约方7.8万元违约金。2015年10月，杨国因病去世。之后，原告农边干嘎委派家人李国才等人与被告阿西布哈协商房屋买卖事宜，要求继续履行合同或者退还预付款，但被告认为原告方违约，拒绝原告的请求，继而双方发生纠纷，此后经多次协商未果。2019年7月，原告诉至法院。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人双方应本着诚实信用的原则全面履行义务。本案原告农边干嘎丈夫杨国与被告签订的房屋买卖合同符合我国合同法的相关规定，具备有效合同的要件，故，本院确认该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。因原告家未按合同约定的期限履行支付义务致使该合同未能实际履行，原告请求解除该合同，被告同意解除，依法应解除该房屋买卖合同。由于原告家未按合同约定期限履行支付义务而构成违约，因此，原告应承担违约责任。本院认为双方在房屋买卖合同书中约定的7.8万元违约金过高，本院根据原告违约的情形及被告的损失等实际情况，确定原告应承担的违约金为2万元，原告支付被告的购房款为7万元，扣除原告应承担的违约金2万元，余款5万元，应由被告退还原告。被告提出原告提起诉讼已超过诉讼时效，从该案的事实，原告未支付合同中约定的房屋余款，而被告也未向原告交付房屋，在此过程中，双方发生争议，曾多次协商未果的情形，可以确认原告一直在对此事主张权利。为此，被告认为原告提起诉讼已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条；人民法院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告农边干嘎的丈夫杨国与被告阿西布哈签订的房屋买卖合同；二、由被告阿西布哈自判决生效之日起三个月内退还原告农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸购房款50000.00元人民币。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300.00元，由原告农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸负担863.00元，由被告阿西布哈负担1437.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  胡章贵审判员  徐元友审判员  郑绍华二〇二〇年六月十九日书记员  卢德福