广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1081号 上诉人（原审原告）：陈淑萍，女，1951年2月1日出生，壮族，住所地广西壮族自治区南丹县。 委托诉讼代理人：黄延新，广西华尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄海，男，1978年10月30日出生，瑶族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：李平，广西君川律师事务所律师。 原审第三人：柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心（原柳州市柳北区房屋征收与补偿办公室），住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**2-2-1。统一社会信用代码：1245020577912716XT。 法定代表人：杨锋，该中心主任。 委托诉讼代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 上诉人陈淑萍因与被上诉人黄海、原审第三人柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心（以下简称柳北征地征收中心）确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月14日组织当事人进行询问。上诉人陈淑萍的委托诉讼代理人黄延新、被上诉人黄海和委托诉讼代理人李平、原审第三人柳北征地征收中心的委托诉讼代理人黄柳军到庭参加询问。本案现已审理终结。 陈淑萍向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈淑萍的一审诉讼请求；二、黄海承担本案一审、二审受理费及其他诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院无视陈淑萍的父亲身亡后，其父亲生前居住的向原单位所购的房产即涉案房产就己经成为遗产的法律事实，陈淑萍父亲身亡后，由于生前没有立遗嘱，那该遗产依法应该由陈淑萍及韦锦莲两人均等继承，韦锦莲一人无权单独擅自处置该房产，其与黄海的房屋卖卖合同因其没有处分权而无效。二、涉案房产为陈淑萍的父亲生前居住的向原单位所购，但是，没有到房产登记机关办理正规房产证件，只是单位内部自行核发房产证，所以该房产在法律上只能认定是单位员工享有的一种福利性质的具有永久居住权的房产，其所有权是属于单位的，这种居住者没有真正意义上两证的房产是不具备交易资格的，即居住者有权居住无权买卖，其继承者也仅仅具有居住权，更无权买卖。三、韦锦莲在2009年11月2日以区区3000元超低价位擅自将涉案房产（76平方米）卖给黄海，每平方米均价不到40元，简直是不可思议，完全符合恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。四、黄海与韦锦莲非法交易涉案房产后，陈淑萍父亲单位所发的内部房产证一直没有更名，到现在还是写着陈淑萍父亲的名字，显然该非法交易行为没有得到涉案房产真正所有人即陈淑萍父亲单位的认可。五、由于涉案房产是广西柳州绿达实业有限公司所有，因此申请追加广西柳州绿达实业有限公司作为独立第三人参加诉讼。 黄海辩称，一、广西国营石碑坪农场向陈祥开颁发了房产证书，上面记载购房人的姓名、房屋具体地址，购房日期及价格，证实案涉房产的所有权属于陈祥开所有，并不是单位所有。黄海和陈祥开均为广西国营石碑坪农场的职工，购买涉案房产符合单位内部房转让的规定，合同合法有效。如果案涉房产所有权是属于单位的，那么征收补偿利益应当归广西国营石碑坪农场所有，但现在征收补偿工作已结束，单位对柳北征地征收中心将案涉补偿款支付给黄海的行为不提反对异议，说明单位是认可黄海和韦锦莲之间的房屋转让行为的，并未主张补偿利益。二、合同签订时，黄海已经尽到了所有应尽的注意义务，韦锦莲作为已故陈祥开的妻子，持有房产证书，对房屋进行管理使用，并且还能完成标的物和钥匙的交付，也有农场员工为中间人、见证人，黄海也查询了存档在农场的“户口登记薄”材料，陈祥开户口登记薄下并无子女登记的情况，黄海有理由相信韦锦莲是具有完全处分权的，即使尚存在继承人，黄海无法进行审查，韦锦莲的转让行为也构成表见代理。即使韦锦莲没有房屋处分权，也不影响订立物权设立、变更、转让和消灭的合同效力。按照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，陈淑萍主张韦锦莲无权处置房产买卖合同无效不能成立。三、案涉房产在2009年购买时，年久失修，破旧不堪，黄海作为单位内部职工为了便于生产生活，以3000元价格购买合乎房产的市场价格。不存在恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的情形，即使价格过低，也是属于显失公平的问题，不属于合同无效。四、陈淑萍从2008年其父亲死亡至2014年韦锦莲死亡，再到2019年征收前共计十年的时间，陈淑萍明知存在案涉房屋的情况下，从来没有过问案涉房屋，从来没有向黄海提出过任何异议，说明陈淑萍对韦锦莲转让房屋的行为不仅知晓而且同意。违反诚信原则。五、陈淑萍的追加当事人的请求没有依据，征收工作有农场的介入和主持，目前农场对补偿款支付给黄海的行为，没有提出反对异议，说明单位是认可案涉的交易合同的。因此案涉的房屋与农场没有利害关系，不同意追加单位作为第三人。 柳北征地征收中心陈述称，一审判决并未要求柳北征地征收中心承担责任，请法院依法裁决。 陈淑萍向一审法院起诉请求：一、确认黄海与韦锦莲所签署的《房屋转让协议》无效；二、黄海承担本案受理费及其他诉讼费用。 一审法院认定事实：陈淑萍父亲陈祥开与第一任妻子莫湘凌结婚，1951年2月生育陈淑萍。莫湘凌于1999年1月6日去世。陈祥开于2005年7月7日与韦锦莲再婚，婚后没有生育子女，并于2008年3月去世，遗留有1988年向广西柳州绿达实业有限责任公司购买的公建房屋一套。生前未留遗嘱，去世后继承人也未对房屋进行分割。韦锦莲与黄海于2009年11月2日签订《房屋转让协议》将房屋以3000元价格转让。之后韦锦莲于2014年死亡。黄海及其家人购买房屋后至今一直住在该房屋内。2019年因修建双沙路,柳北区人民政府征收涉案房屋，柳北征地征收中心向陈淑萍发出《履行房屋权属证明催告书》，催告书中写明:柳州市柳北区房屋征收与补偿办公室与黄海已于2019年6月1日签订房屋征收货币补偿协议书，要求陈淑萍在收到催告书的7个工作日内提交有效证明，证明其为陈祥开的合法继承人，否则将按照规定把征收补偿款补偿给黄海。陈淑萍与黄海协商未果诉至该院。 一审法院认为：认定合同无效应当具体为审查该合同是否具有合同无效的法定情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，陈淑萍以韦锦莲在签订该协议出卖房屋时自己不知情，黄海支付价款过低，房屋为公建房的理由主张该协议无效。对此，该院认为该协议不具备合同无效的情形。无权处分人有关物权处分签订的合同并非当然无效,根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，及《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此韦锦莲对涉案房屋虽然欠缺处分权，但不影响其订立关于物权设立、变更、转让和消灭的合同效力。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。虽涉案房屋为公建房，不得转让，但物权效力与合同效力应当相区分，韦锦莲与黄海签订的房屋买卖合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”，不能因此否定合同的效力。且陈淑萍主张黄海支付的3000元购房款过低，不是合同无效的法定情形。因此，黄海与韦锦莲签订的《房屋转让协议》是双方在平等、自愿的原则下签订，内容不违反法律规定，体现合同双方当事人的真实意愿，黄海已按照协议约定支付了合理价款，合同已实际履行，故该协议合法、有效。陈淑萍的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回陈淑萍的诉讼请求。案件受理费100元（陈淑萍已预交），减半收取计50元，由陈淑萍负担。 二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实均没有异议。 陈淑萍和柳北征地征收中心均未提交新的证据。 黄海围绕其辩称提交新的证据是2020年5月7日广西柳州绿达实业有限公司出具的《证明》，拟证明广西柳州绿达实业有限公司由广西国营石碑坪农场改制而成，陈祥开和黄海同为广西柳州绿达实业有限公司的职工。 本院组织各方当事人对证据进行了交换和质证，经质证，陈淑萍认为黄海提交的证据不属于新的证据，其证明目的由法院认定。柳北征地征收中心对黄海提交的证据予以认可，本院认为，黄海提交的证据有原件与之核对，且陈淑萍在一审时已明确自认陈祥开和黄海均为广西柳州绿达实业有限公司的职工，故本院对该证据予以采信。 据此，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，陈淑萍主张案涉《房屋转让协议》无效的法律依据为,认为符合《中华人民共和国合同法》第一款第（二）（五）项合同无效的情形，其中认为从案涉房屋的交易金额远低于市场价格来看，损害了陈淑萍的利益，也说明韦锦莲和黄海恶意串通。 广西柳州绿达实业有限公司由广西国营石碑坪农场改制而成，陈祥开和黄海同为广西柳州绿达实业有限公司的职工。 本院认为，综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人广西柳州绿达实业有限公司参加诉讼？二、韦锦莲和黄海签订的案涉《房屋转让协议》的效力如何？ 针对第一个争议焦点，案涉《房屋转让协议》是韦锦莲和黄海签订的，广西柳州绿达实业有限公司并非案涉合同的签订主体，黄海提交的材料显示，广西柳州绿达实业有限公司的前身广西国营石碑坪农场在1999年就向陈祥开发放了案涉房产的《房产证书》，该公司对陈祥开占有、居住、使用该房产是认可的，该公司对柳北征地征收中心代表政府处理案涉房产及土地的征收补偿事宜并无异议，亦未向柳北征地征收中心主张过任何房产及土地补偿的权利，因此，广西柳州绿达实业有限公司与案涉《房屋转让协议》没有法律上的利害关系，陈淑萍主张一审法院遗漏当事人，要求追加广西柳州绿达实业有限公司参加诉讼于法无据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效的要件需要满足签约双方具有恶意串通损害他人合法权益的主观要求，但一方面，双方均认可黄海与陈祥开同为广西柳州绿达实业有限公司的前身广西国营石碑坪农场的职工，黄海对于案涉房屋的基本情况应当是清楚的，而且，黄海提交的证据材料反映，案涉《房屋转让协议》签订时，其已审查并持有广西国营石碑坪农场向陈祥开开具的案涉房屋的《房产证书》、陈祥开的死亡证明，以及由韦锦莲一直居住的事实，黄海已经尽到了买受人的合理谨慎义务。同时，《房屋转让协议》中不仅有买卖双方的签字确认，还有两个无利害关系的中间人签字确认；另一方面，黄海和陈祥开同为广西国营石碑坪农场的职工，而韦锦莲在陈祥开去世后，一直居住在案涉房屋，《房屋转让协议》中所约定的价格是黄海与韦锦莲二人就案涉房产当时的现状等各方面的因素综合考虑的结果，陈淑萍知道案涉房产存在的事实，但其自陈祥开去世之后，一直未参与对房产的管理处置，陈淑萍仅以《房屋转让协议》中约定的3000元成交价格评判并主张韦锦莲和黄海存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的恶意串通的主观故意缺乏事实依据，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定，权利转让或者其他有偿合同可以参照适用买卖合同的有关规定。第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即出卖方对标的物是否享有所有权或处分权不影响买卖合同的效力，因此，陈淑萍以《房屋转让协议》的签订损害其共有人的利益主张无效于法无据。而且，《房屋转让协议》项下权益的转让关系发生在广西国营石碑坪农场的职工之间，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，因此，陈淑萍没有证据证实案涉《房屋转让协议》的意思表示本身、合同内容、主体资格、履行行为、以及合同的其他要素违法，陈淑萍主张案涉《房屋转让协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈淑萍的上诉理由于法无据，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人陈淑萍已预交），由上诉人陈淑萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 二〇二〇年六月三日 书记员  苏 晗