广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初5729号原告：苏易英，女，汉族，1990年12月8日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所律师。被告：赵英，女，汉族，1983年1月4日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：张川垒，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石可松（系被告配偶），男，汉族，1980年6月25日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，系被告的丈夫。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，地址：广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：赵晓凤，女，汉族，1996年2月10日出生，住址：山东省青岛市城阳区，第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，，地址：广东省深圳市福田区莲花街道深南大道**招商银行深圳分行大厦统一社会信用代码：9144030078278219X2。法定代表人：岳鹰，行长。委托诉讼代理人：吴亚清，广东海瀚律师事务所律师。原告苏易英诉被告赵英，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司），第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告苏易英的委托诉讼代理人周争锋、翁媛，被告赵英的委托诉讼代理人张川垒、石可松，第三人招商银行深圳分行的委托诉讼代理人吴亚清到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏易英向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行和原告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为NO：57333008356），办理注销抵押登记手续，将涉案房屋过户至原告名下，并向原告交付涉案房屋；2、被告向原告支付延期履约违约金人民币暂计3228元（违约金按转让成交价2,690,000元的日万分之四的标准，自2020年1月8日起支付至被告应履行完毕合同义务之日止）3、第三人招商银行股份有限公司深圳分行协助原、被告双方办理赎楼注销抵押登记手续；4、被告承担原告维权支付的律师费100,000元；5、被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：2019年11月14日，经第三人深圳市乐有家房产交易有限公司居间介绍，原告与被告签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同编号为NO：57333008356，约定原告以2,690,000元购买被告名下位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房,不动产证号为深房地字第**。合同签订后原告按照合同约定向支付了定金15万元，被告向原告出具了定金收据。2019年12月2日，原被告双方在招商银行股份有限公司深圳分行签订《二手房交易资金监管协议书》，监管首期款660,000元。2019年12月6日，原告取得贷款承诺书，贷款金额1,880,000元。按照合同约定，被告应自行赎楼注销抵押登记，并配合原告办理递件过户手续。2020年1月7日，被告向原告发出《解除合同催告函》，以其配偶不同意出售涉案房产为由，通知解除涉案房屋买卖合同，遂引发纠纷。原告认为原被告双方之间合同编号为NO：57333008356《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。被告因房价上涨要求解除合同，违反诚实信用原则，原告请求继续履行合同，并要求被告支付迟延履行违约金。原告为维权支付的律师费依据双方的合同约定也应由被告承担。被告赵英辩称，1、被告卖房是因为2019年被告的配偶石可松两家创业公司深圳市宝诚精密技术有限公司、东莞市宝麟自动化精密设备有限公司经营存在严重困难，而且深陷于与合作伙伴的纠纷争议中，公司与被告家庭负债累累。同时，涉案房产真实产权人之一张海阵入股了贵州云医医疗科技有限公司也是经营不顺，被公司所在地的习水县人民政府起诉并查封公司账户，迫于经济压力，张海阵多次劝说被告变卖房产。因深圳市出台限购政策，且涉案房产为深圳市建安小学的学位房，被告一直将该房产作为两子女的学区房（其中一个八岁，其中一个五岁）以及本人家庭所深圳的住房。目前被告在东莞工作，计划2021年二孩入小学时搬至涉案房屋内居住。2、2019年11月份，禁不住张海阵的多次劝说，被告签订了相关的协议。协议签署后，被告得知张海阵配偶于军红强烈反对，并且被告配偶石可松也不同意变卖房产，所以被告夫妻和于军红决定不再出售该房产。因此，请求法庭判决解除《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》以及相关的协议。3、因涉案房产为被告家庭的唯一住房，且真实权利人于军红及本人的配偶不同意出售房产，因此被告夫妻及时向原告转达了解除合同的意思，并且力邀原告见面沟通房产事宜。被告分别于2020年1月7日、2020年3月23日、2020年4月9日向原告、居间人解释相关的情况，但原告迟迟不予以回复。在被告得知原告起诉后，也及时委托律师向法院申请邮寄相关的诉讼材料。因此，请求法庭结合整个交易的背景信息，被告家庭的实际情况，新冠疫情对被告家庭、企业以及真实权利人生活和企业的影响以及被告及时与原告、法院积极沟通等情节，对于原告要求被告承担违约金、律师费、诉讼费、保全费等，予以调低或在原、被告之间公平分担。综上，请求法庭以事实为依据，为法律为准绳，给予公正判决。第三人招商银行深圳分行述称，涉案房产被告已结清该房产的全部抵押贷款，并已取得房产证，并已办理了注销登记。目前房产证仅仅有查封，没有抵押。第三人乐有家公司于庭前提交书面情况说明如下：一、2019年11月14日，三方通过电脑查档确认案涉房产为有抵押无查封可交易状态，抵押权人为招商银行深圳分行。二、同日，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为：NO.57333008356），约定以2,690,000元的价格成交位于深圳市宝安××宝××栋401处房产，合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。三、此后，原告如约支付定金150,000元至乐有家公司指定收款账户监管，被告于合同第十二页出具等额收据。此后交易一直处于被告赎楼阶段。四、2019年11月25日，乐有家公司依据合同，预留l0,000元交房保证金后，将140,000元定金足额发放至被告指定收款账户中。五、2019年12月2日，经乐有家公司协助，原被告双方签署《二手楼交易资金监管协议书》。六、2019年12月6日，原告取得《贷款承诺函》，待被告完成赎楼手续后，即可进行过户。七、2020年1月7日，被告发出《解除合同催告函》，明确不再出售案涉房产，交易至此滞缓。综上所述，乐有家公司已充分履行居间义务，有权收取约定佣金。愿法院依据事实，公正判决。若原、被告愿进行交易，乐有家公司愿继续提供居间服务。如无法继续履行，乐有家公司将保留向违约方追究居间服务费的权利。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产于2015年5月8日经核准登记至被告赵英名下，产权份额为100%，房房产证号为：深房地字第**2019年11月13日，原告苏易英作为买方，被告赵英作为卖方，案外人张海阵作为被告的代理人，在第三人乐有家公司的居间下，签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为：NO.57333008356），主要约定如下：1、卖方拟转让位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产，登记建筑面积为50.3平方米；2、该房地产处于抵押状态；3、该房地产之上有租约，月租金3150元，租期自2019年5月27日至2020年5月26日。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为违约。该房地产产权转让以后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，卖方须于交付该房产前协助买卖双方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予买方；4、该房地产转让总价款为人民币2,690,000元。交易定金共150,000元，由买方在签订本合同时向卖方支付；5、买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币10,000元作为交房保证金（不超过交易总价款的5%）。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；6、买方向银行抵押支付除定金、交房保证金之外的房款人民币2,540,000元。买方须于2019年12月14日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款660,000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买方须于2019年12月14日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；7、交易中产生的提前还款短期贷款利息、提前还款罚息及赎楼担保费由卖方支付，其他税费由买方支付；8、卖方应当于收到全部房款（除交房保证金）5个工作日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：（1）买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；（2）交付该房产钥匙；9、除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。原、被告于庭审中确认，上述合同签订当时，系由原告与案外人张海阵签署，被告赵英并不在场。次日，第三人乐有家公司的工作人员陈志联系被告的配偶石可松后，将合同带至其经营的位于东莞市的工厂，交由被告赵英签署。同日，买卖双方签署了《交易节点确认书》，其中主要约定如下：1、卖方自行筹集资金赎楼；2、卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产证》/《不动产权证书》原件交予居间方；3、买方取得银行贷款承诺函、卖方已取得《房地产证》/《不动产权证书》原件（无抵押、无查封）且买卖双方已经结清居间方佣金之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；4、如卖方未按照合同期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；5、买卖双方已实际交房结清相关费用且向居间方提供《交房确认书》或交房证明后5个工作日内，居间方将托管的交房保证金划入卖方指定的收款账户；6、如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费由卖方承担。同日，原告向被告支付定金150,000元，卖方的代理人出具了相应的收据。其中10,000元定金现作为交房保证金由第三人乐有家公司托管。2019年12月2日，原告与被告办理了首期款660,000元资金监管。原告于庭审中确认上述监管款项已过期，于2020年3月26日退还原告。2019年12月6日，第三人招商银行深圳分行出具《贷款承诺书》，同意就原告向被告购买涉案房产发放贷款1,880,000元。2020年1月7日，被告的配偶石可松向原告发出《解除合同催告函》，主张涉案房产为被告夫妻的唯一住宅，因双方对该房产处置没有达成一致意见，告知原告于2020年1月6日解除涉案合同，不再出售。原告主张其因本案支付了律师费100,000元，并提交了委托代理合同、律师费发票、付款明细以证明其主张。另查，1、2020年5月15日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，确认原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。原告主张其愿意且有能力一次性支付剩余房款。被告赵英与石可松于2008年4月29日登记结婚。4、涉案房产原抵押权人为第三人招商银行深圳分行，被告已提前清偿抵押贷款，于2020年5月29日注销抵押登记。涉案房产因原告在本案中申请财产保全于2020年3月25日被本院查封，查封期限自2020年3月25日至2023年3月24日。5、第三人乐有家公司庭后向本提交补充说明如下：2019年11月13日21点30分左右，三方于深圳市宝安区海雅缤纷城旁的咖啡店签署案涉合同。在场人员为：被告代理人张海阵、于红军；乐有家公司员工陈志，文泽福，金雄辉；原告苏易英，及原告男朋友杨先生。乐有家公司员工陈志通过张海阵提供的石可松联系方式以及微信，于2019年11月14日14点10分左右，在东莞市清湖路宝麟自动化精密设备有限公司办公室由赵英补签合同及相关附件。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告苏易英与被告赵英签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为：NO.57333008356），系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面遵照履行。原告已于合同签订后向被告支付了定金人民币150,000元，办理了首期款660,000元资金监管，并取得银行同意发放贷款金额为1,880,000元的贷款承诺函，已履行了其作为买方的全部付款及付款保证义务。此后，被告以其配偶不同意出售房产为由，向原告发出《解除合同通知书》，明确告知不再出售涉案房产，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告作为违约一方，不享有单方解除权，其向原告发出的《解除合同通知书》依法不能发生解除合同的效力。原告作为守约一方，选择继续履行合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。涉案房产虽系被告夫妻于结婚后购买的房产，属于夫妻共有财产，但从本院查明的事实可知，被告的配偶石可松在被告签署涉案房产交易合同之前，即已知悉该交易情形，但未明确提出异议，并最终同意被告签署合同，表明被告出售涉案房产系出于其夫妻二人共同举债的意思表示。因此，被告在合同履行过程中以其配偶不同意出售房产为由拒绝继续履行合同，并非解除合同的正当事由，亦不构成合同继续履行的障碍。另一方面，被告主张涉案房产的实际产权人为案外人张海阵夫妇，被告仅为代持人，但本院认为，即便双方的代持关系属实，案外人亦仅享有依据《房产代持协议》要求被告将房产过户至其名下的债权请求权，而不因此享有涉案房产的所有权，故案外人张海阵夫妇是否同意出售涉案房产，不影响原、被告签署之合同的效力，同样不构成合同继续履行的障碍。因此，被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。关于合同继续履行。本院认为，涉案房产原有抵押已注销，目前无抵押负担，且因本案诉讼保全而被本院正式查封，原告亦具备在深圳市住房限购区域内的购房资格，因此本院对原告诉请过户的主张予以支持。原告自愿以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院亦予以支持。现原告已支付购房定金人民币150,000元，仍应向被告支付剩余购房款2,540,000元，被告则应将涉案房地产过户登记至原告名下，并依照合同约定于收到除购房保证金的全部房款后5个工作日内将涉案房地产实际交付给原告，因过户产生的税费等相关费用应当按照合同的约定由原告承担。由于涉案房产已注销抵押登记，对于原告诉请被告注销抵押登记，以及第三人招商银行深圳分行协助办理注销抵押登记的诉讼请求，本院予以驳回。至于被告收取的定金中现仍有10,000元作为交房保证金托管于乐有家公司处，由被告与乐有家公司另行协商解决。关于违约金。原、被告签署的《交易节点确认书》中约定，如卖方未按照合同期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。本案中，招商银行深圳分行已于2019年12月6日开具贷款承诺函，至此，原告已完成了其作为买方的全部付款及付款保证义务，被告应当在30个工作日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，但被告却在2020年1月7日以其配偶不同意出售涉案房产为由单方要求解除合同，明确表示拒绝继续履行合同，且直至2020年5月才注销涉案房产的抵押登记，原告诉请被告自2020年1月8日起支付延期履行违约金具有合理性，本院予以支持。鉴于本案的付款方式已经变更为一次性付款，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二向原告支付延迟履约违约金，自2020年1月8日起计算至房产过户至原告名下且实际交付原告之日止。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。关于律师费。原、被告签署的《交易节点确认书》已明确约定，如被告未按照合同期限履行义务，原告因维权产生的律师费由被告承担。原告诉请被告承担本案律师费10万元，符合双方之约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏易英与被告赵英继续履行双方于2019年11月13日签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为：NO.57333008356）；二、原告苏易英于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告赵英支付剩余购房款人民币2,540,000元；三、被告赵英于原告苏易英支付完毕上述购房款项之日起三个工作日内将深圳市宝安区新安办建安路西侧二十四区商住楼K栋401房产过户至原告苏易英名下，并将房产交付原告，因过户产生的税费由原告承担；四、被告赵英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏易英支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币2,690,000元为基数，按每日万分之二的标准从2020年1月8日计算至房产过户至原告名下且实际交付原告之日止）；五、驳回原告苏易英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币29,582元，保全费人民币5,000元，均由被告承担。原告已预交的案件受理费及保全费，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1,182元及保全费人民币5,000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年六月十九日书记员  席俊奇书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。