内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初18号原告（反诉被告）:满洲里兰德置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人:王平安，该公司董事长。委托诉讼代理人:代钦，内蒙古缘合律师事务所律师。委托代理人：苏诺尔，内蒙古缘合律师事务所律师。被告（反诉原告）:石永刚，男，1976年8月29日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人:谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。原告满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）诉被告石永刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法由审判员贾玲、刘健、人民陪审员仲其珊组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人代钦，被告石永刚及委托诉讼代理人谭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付购房款6151.02元（25平方米×3%×单价8201.36元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年6月原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发满洲里北方市场地下一层B-091号商铺，合同约定：建筑面积25平方米，单价8201.36元。合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行。（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。”合同签订后，原告向被告交付了房屋。2007年6月25日，满洲里市产权交易中心核准了由满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司出具的满洲里市北方市场商品房的测绘报告。确定被告购买的商铺B-091号建筑面积增加至30.39平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十四条（二）项房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足的规定，被告应当向原告补缴购房款6151.02元。2018年贵院开庭审理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，原告作为当时案件的被告，主张应当先由石永刚补交房款后才能履行办证义务，但该答辩理由没有被采信，因此原告向法院提起诉讼。被告石永刚辩称，1.原告请求的权利其诉讼时效已经超过多年。（2014）满民初字第302号民事判决书中，原告称于2007年11月12日公告通知被告补交房款，故诉讼时效应从2007年11月12日计算至2009年11月11日止，明显已经超过诉讼时效的规定，此前原告亦未向被告主张该项民事权利，故应依法驳回原告的诉讼请求。被告在起诉原告要求给付迟延办理房产证违约金时亦因超过诉讼时效被驳回，所以原告要求被告交房款同样是超过了诉讼时效。2.原告与被告签订合同时，故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，将真实的公摊面积14.22平方米，虚构成了10平方米，用“多退少补”欺诈买受人，且本案增加的套内面积1.25平方米，是原告违反合同约定，在更改了设计施工图之后增加的面积，并没有依据合同约定通知买受人，排除了买受人的知情权、决定权及主要权利。综上，原告诉请补交合同差价款已经超过诉讼时效，套内面积的差异是更改施工图纸所致，公摊面积的差异是原告故意隐瞒所致，故应驳回原告请求。被告石永刚向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款205034.00元；2.依据《商品房买卖合同》第十条的约定，支付银行活期存款利率；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：根据反诉原告向法庭提交的涉案商品房2005年6月、8月份施工图及竣工图可证实，反诉被告擅自变更反诉原告所购商品房的设计面积，造成套内面积增加1.25平方米。据此，依据涉案《商品房买卖合同》第十条的约定，反诉原告提出解除与反诉被告签订的涉案《商品房买卖合同》，要求反诉被告退回购房款205034.00元。兰德公司针对反诉辩称，反诉原告所提出的主张与反诉原告曾起诉兰德公司为其办理涉案房产证并已由满洲里市人民法院下达的为其办证的生效判决相互矛盾，石永刚提出要求办证的诉讼请求，获得了法院的支持。支持的前提是认定石永刚与兰德公司之间的《商品房买卖合同》依法成立且具有法律约束力，且该生效判决未经撤销之前，是对双方具有法律约束力的，因此反诉原告所提出的主张与生效判决之间相互矛盾，请依法驳回反诉原告所提出的全部反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：证据一，（2018）内0781民初132号民事判决书、呼伦贝尔中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书、石永刚向法院提交的民事起诉状各1份，该组证据证明：1.两份民事判决书已经发生法律效力，最终判决原告为被告依法办理满洲里市北方市场地下B-091号房屋不动产权证书。2.在判决书当中满洲里市人民法院对于以下事实进行了确认：被告向原告购买满洲里市北方市场地下B-091号商品房。合同约定的建筑面积为25平方米，其中套内面积为15平方米，公摊面积为10平方米，单价为每平方8201.36元。3.原告于2006年4月交付房屋的实际登记面积为30.39平方米，套内面积16.25平方米比原预测面积增加1.25平方米。公摊面积14.14平方米，比原预测面积增加4.14平方米。4.在案件审理过程中，原告始终坚持认为根据双方之间签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当向原告补交房款，但该抗辩理由没有得到法院的支持，故提起本次诉讼。现被告提出解除合同退房的要求，在两份判决书合法有效已经发生法律效力的前提下，被告应当先行履行撤销义务，将两份生效的法律文书进行撤销，否则被告无权提出解除合同退房要求。被告质证称，被告认为并不矛盾。因为本案的被告在知道涉案设计变更的时候是在该判决生效之后，客观情况发生了变化，原告擅自变更设计，因此被告要求解除涉案的房屋买卖合同退房是正确的。证据二，呼伦贝尔中级人民法院（2014）呼民终字第00702号民事判决书、内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民申字第00690号民事裁定书、呼伦贝尔中级人民法院（2016）内7民再11号民事判决书各1份。该组证据系基于原告与北方市场业主其中的代表魏八香之间是否应当补交房屋差价款提起的系列诉讼。基于主张补交房款是否超过诉讼时效在（2014）呼民终字第00702号民事判决书中有明确的记载。原告于2007年11月12日公告通知补交房款，2008年魏八香曾就房屋增大面积的房款承担等主张向满洲里市人民法院诉讼，2011年该案魏八香就相关案件申请再审，兰德公司主张房款的诉讼时效多次发生了中断，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。判决魏八香按照当时约定的房屋价款向兰德公司补交3%以内面积房屋差价款。兰德公司向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，其理由为应当按照实际交付的房屋登记面积与建筑面积之差按照约定的单价支付房款。经内蒙古自治区高级人民法院受理后指令呼伦贝尔市中级人民法院再审，再审期间中止原判决的执行。中级人民法院再审后，最终驳回了兰德公司的再审请求。维持了中院下达的（2014）呼民终字第00702号民事判决。该文书下达的时间是在（2017）年8月23日，但实际送达的日期晚于该时间。2018年本案的被告作为原告起诉兰德公司要求办理房屋产权证时，兰德公司同样提出应当补交房款才应予办证，结合上述两组证据能够证实原告的主张，即已生效判决支持了原告的诉讼请求，被告应当按照合同约定面积3%按照单价来计算补交房款；从原告始终对于之前的判决不服，始终主张着权利，应当认定诉讼时效发生了中断，因此原告的主张在法定的诉讼时效期间。被告质证称，对于原告证明问题有异议，第一，魏八香与兰德公司之间的房屋买卖纠纷不能对本案被告产生中断诉讼时效的法律后果。兰德公司与魏八香的案件同兰德公司与本案被告石永刚之间的案件不是同一案件，法律没有规定原告向涉案北方地下商场的任何一个买受人主张权利，便引起其他买受人诉讼时效中断的法律后果。被告向本院提交如下证据：证据一，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》1份，证明涉案建筑面积25平方米，套内15平方米，公摊10平方米，该数据系经过测绘公司的测绘得出的结果。北方地下商场施工图没有变化，却造成约定面积与交付面积不符；合同第十条明确约定如果商品房买受人购买的商品房结构、形式户型、空间尺寸、朝向发生变化，原告有义务通知买受人，被告有权利选择退房或是继续履行。本案中造成套内面积增加1.25平方米是由原告擅自变更设计所致，并没有通知被告，这也是被告反诉要求解除合同退房的主要理由。原告质证称，对合同的真实性没有异议。该合同仅能证明原、被告之间就商品房买卖达成一致意见，以及合同中约定的条款对双方具有法律约束力。对被告其他证明问题均不予认可。证据二，2005年6月施工图纸、2005年8月施工图纸各1份，施工图也是最终的竣工图纸。原告擅自变更设计图纸，造成被告购买房屋面积发生变化，按照合同第十条的约定，其应当通知买受人，但原告没有通知买受人。原告质证称，对于2005年6月施工图纸的真实性无异议，对2005年8月的图纸真实性有异议，因为在该图纸当中没有来源。不清楚该图纸是否为本案真正的施工图，对其真实性有异议；对设计发生变更最终导致产权登记面积与合同约定面积不符的事实客观存在，原告对于该事实无异议。在2007年11月份原告已经通过公告的方式通知了被告，告知其产权登记的面积与合同约定面积发生了改动，被告在2007年11月份的时候对于该事实也应当知道，而且在被告作为原告起诉兰德公司要求办产权证案件法庭调查阶段对于该房屋的产权登记面积发生变动的事实也是知道的，而被告在明知面积发生变化后仍然主张被告为其房屋办理产权证，那么所产生的相关的法律责任应自行承担，生效的判决对被告具有法律约束力。证据三，北方市场地下商场1、2、3、4号出口的施工图、北方市场地下二层设备间施工图。结合证据二的2份施工图证明，多出来的面积是原告故意隐瞒所致。涉案的房屋在销售时公摊面积不可能是10平方米，而是14.14平方米，本案原告故意隐瞒了4.14平方米公摊面积，原告故意隐瞒存在欺诈的行为，不能适用最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷关于3%内面积补交差价的规定。原告质证称，该组证据来源不清晰，对于真实性有异议，且该证据与本案不具有关联性。该证据仅为竣工图，被告所得出的能够计算出公摊面积应当为多少的结论系被告自己主观的臆断，没有任何建设或者房产的行政部门出具明确的结论；对于被告所提交的第三组证据只是施工图纸，与本案其他的证明问题没有关联性，因此对于被告提交的该组证据的证明目的不予认可。本院对原、被告提交证据的真实性均予以采信。本院确认如下事实，2005年3月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的满洲里市北方市场地下B-091号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为25平方米，其中套内面积为15平方米，公摊面积为10平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8201.36元，被告向原告支付了合同约定的房款205034元。原告于2006年4月交付房屋，交房建筑面积为30.39平方米，套内面积为16.25平方米，比原预测面积增加1.25平方米，公摊面积14.14平方米，比原预测面积增加4.14平方米。双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。被告依据该条约定于2018年1月12日起诉至满洲里市人民法院要求本案原告办理房屋产权证并承担违约金。满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书内容为：1.兰德公司于判决生效后十日内为石永刚办理满洲里市北方市场地下B-091号房屋不动产权证书；2.驳回石永刚的其他诉讼请求。兰德公司不服该判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书驳回兰德公司上诉，维持原判。另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方交付差额房款。合同第十条关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买卖人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。本院认为，本案的争议焦点为1.被告石永刚是否应支付原告兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款；2.石永刚的反诉请求是否成立。关于被告石永刚是否应支付原告兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款的问题，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。在房屋买卖关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，面积误差比在3%以内（含3%）部分价款的性质仍系购房款，原告须履行的主要合同义务是交付房屋和办理过户手续等，被告则是取得房屋并支付全部购房款，现满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号、呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书已确定兰德公司为石永刚办理争议房屋的产权证书，其购房权利已得到了充分的保障，被告亦应按约定给付房屋差价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定，现原告要求面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款并未超出该约定，被告应依约给付。房屋买卖合同系双务合同，满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书中石永刚作为原告起诉兰德公司要求办理涉案房屋不动产权证书事实及理由中诉称兰德公司以石永刚未支付房屋差价款为由拒绝办理涉案房屋产权证，兰德公司在此案中亦抗辩称未办理产权证的原因系石永刚未依双方合同第五条的约定支付房款，故双方因办理涉案房屋产权证及应给补交房屋差价款一直存在争议，因此被告称原告诉请已经超过诉讼时效的抗辩本院不予支持。关于石永刚的反诉请求，根据双方签订的商品房买卖合同第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”该解除合同的权利应在合理期限内行使，2007年11月12日原告公告通知被告补交房款，此时被告应知晓房屋面积增大即应主张退房解除合同，而被告石永刚于2018年1月12日起诉兰德公司要求其办理本案争议房屋产权证，满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书判决兰德公司为石永刚办理争议房屋的产权证书，兰德公司不服该判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书驳回兰德公司上诉，维持原判。现上述两份判决书已经生效，故被告石永刚的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告石永刚于本判决生效后十日内给付原告满洲里兰德置业有限公司购房款6151.02元（25平方米×3%×单价8201.36元）；二、驳回被告石永刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，由被告石永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 贾 玲审判员 刘 健审判员 仲其珊二〇二〇年六月三十日书记员 杨 柯附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算；（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。