广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6759号原告：吴佩峰，女，1972年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码************。被告：梁美好，女，1967年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****，公民身份号码************。被告：余建棠，男，1969年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****，公民身份号码************。两被告共同委托诉讼代理人：余紫玲，女，住广东省佛山市顺德区*************，系两被告的女儿。原告吴佩峰与被告梁美好、余建棠合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告吴佩峰与被告梁美好、余建棠的共同委托诉讼代理人余紫玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佩峰向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失548103.12元，包括房产过户个人所得税无法减免的损失20940元（698000×3%）及土地出让金无法减免损失527163.12元（10085×72.6×80%－10085×72.6×8%）；2.被告支付违约金10000元；3.被告支付原告因诉讼造成的误工费用5000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告通过淘宝司法拍卖方式以698000元的最高价竞得位于佛山市顺德区****的单家独户房产（以下简称案涉房产）。依据（2018）粤0606执恢1499号之一执行裁定书，案涉房产的所有权自2019年4月24日始归原告所有。按照拍卖规则，买受方需承担案涉房产过户所需费用。被告梁美好为案涉房产拍卖前的所有权人。两被告的婚姻存续期间为1994年8月1日至2019年1月9日，期间生育一女余紫玲。被告梁美好为顺德区容桂街道新住地村原村民，自知可以享受原村民地价优惠政策，于是在案涉房产内多处贴上自己的电话号码，并写上“原屋主可协助享80方优惠地价”字样。原告验收房屋时，发现该电话号码，从而认识被告梁美好。2019年4月25日至2019年12月27日期间，被告委托其女儿余某与原告沟通，表示愿意将其原村民地价优惠政策运用于案涉房产过户，并要求原告支付一定报酬。经原被告双方反复磋商（有完整微信聊天记录），最后于2019年12月27日晚在容桂大道百昌商业城二层81号被告侄子的公司内签订了《转让协议》。根据合同的约定，被告同意完全配合原告办理案涉房产的“夫妻双方名下唯一房产”税务减免和“土地出让金80方原村民优惠地价”减免手续，同意提供有关资料及配合签名，原告支付被告80000元作为报酬。《转让协议》签订时原被告三人、被告女儿余紫玲、被告的侄子均在场。后在办理该房产土地出让前的开具村委证明过程中，被告表示不愿意履行合同义务。按照目前佛山市顺德区“村改居”单家独户住宅用地办理土地出让手续，土地出让金计收，若权属人经核实为原村民且未享受过原村民地价优惠政策，经权属人向所在地居委会申请并报自然资源局审核，其中80平方米按基准地价评估价的8%计收土地出让金，超出80平方米部分按基准地价评估价的80%计收土地出让金。又根据现行税收政策规定，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。被告按照国家政策与原告签订的合同符合《中华人民共和国合同法》相关规定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。被告不愿意履行合同的行为已经严重损害原告的合法权益，并已经构成违约。被告梁美好、余建棠辩称，一、《转让协议》中关于原村民80方平方米地价优惠名额转让的约定无效，请求判决此协议无效。转让协议中提及到的案涉房产属划拨转国有，房产在被告梁美好一人名下且是唯一房产。被告余建棠籍贯为广东省郁南县，在1998年时将户口迁入。而被告梁美好属于上述房产所属东风居委会范围内新住地股份合作经济社的原始股东，并拥有该股份合作经济社原始配股股权证，但并未到所属的东风居委会开具“原村民”证明，因此自认为拥有“原村民80方地价优惠名额”。事后在3月28日，余紫玲就“原村民80方地价优惠名额是否能转让的主题”在佛山市政府12345热线上提交问题，得到佛山市顺德区容桂街道办事处答复如下：“容桂国土城建和水利局回复：‘村改居’范围内的国有划拨土地办理土地出让时，80平方米地价优惠政策是对原村民转移其住宅用地使用权时的优惠政策，地价优惠名额不存在转让的情况。非原村民则不属80平方米地价优惠政策的范围。”协议当时以“原村民80方地价优惠名额转让”的目的而签订的，现在依据上述容桂国土城建和水利局的明确回复，“原村民80方地价优惠名额”不存在可转让的情况。因此，请求判决《转让协议》无效。二、原告请求两被告承担原告损失的548103.12元（其中包括房产过户个人所得税20940元以及土地出让金527163.12元）应予驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《划拨土地使用权管理暂行办法》等有关规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地出让金。根据佛府〔2018〕23号文（即《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》），佛山市顺德区“村改居”范围内的原宅基地，计价标准按佛山市顺德区原有操作执行。标准为：属原村民且未享受过原村民地价优惠的，80平方米以内的按基准地价评估价的8%计收土地出让金；超80平方米部分，按基准地价评估价的80%计收土地出让金；不属原村民或虽属原村民但已享受过原村民地价优惠的宅基地，整宗按基准地价评估价的80%计收土地出让金。根据原告身份证复印件可知，原告不属于原村民身份。原告通过司法拍卖竞得上述房产后，人民法院已出具（2018）粤0606执恢1499号之一执行裁定书，将上述房产的所有权转移给买受人吴佩峰，买受人在收到裁定书之日起十五日内可到相关管理机构办理过户手续。受让人即吴佩峰不属于原村民，根据佛府〔2018〕23号文规定，受让人不属于原村民的，土地出让金计收标准应按照基准地价评估价的80%计收土地出让金。土地出让金本是上述房产买受人吴佩峰在办理过户手续时需要按规定缴纳给顺德区政府土地管理部门的。因此原告主张两被告赔偿原告损失的观点不能成立，原告请求被告赔偿548103.12元应予驳回。三、原告请求被告支付违约金10000元应予驳回。根据上述第一点意见所述，协议中的标的不能转让，《转让协议》没有效力。并且在《转让协议》中原被告没有规定违约责任，两被告至今没有收取过原告任何钱财。四、原告请求被告支付原告因诉讼造成的误工费用5000元应予驳回。在百度百科上查询，误工费的含义是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间（误工时间）内，因无法从事正常工作而实际减少的收入。原告并未在此合同纠纷一案中遭受任何伤害，原告主张被告应该承担原告误工费的诉请于法无据，应予驳回。五、本案产生的诉讼费由原告吴佩峰负担。综上所述，依据容桂国土城建和水利局对于余紫玲在佛山市政府12345热线平台上的明确回复、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《划拨土地使用权管理暂行办法》、佛府〔2018〕23号文，原告主张的损失赔偿没有事实和法律依据，被告不应当对原告的诉请承担任何赔偿责任。原告提供的证据有身份证复印件3份、《转让协议》1份、执行裁定书1份、离婚证复印件1份、股权证复印件1份、住房查询结果打印件1份、回复打印件1份、微信聊天记录文字版72页。被告提供的证据有回复打印件1份、说明打印件1份。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产原由被告梁美好所有，土地自用面积72.6平方米，建筑面积172.3平方米，土地权属来源为划拨，土地权属性质为集体。本院于2019年4月10日公开司法拍卖案涉房产，并在公告内容中说明，案涉房产“属国有划拨用地（村改居），在转让过户时须补办土地出让手续并依法缴纳土地出让金，土地出让金金额以国土部门最终核定为准。”本院又在公告内容中说明，“在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、出让金、房产税、城镇土地使用税、税款滞纳金以及其他房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的水、电等欠费均由买受人自行承担”。吴佩峰参与该次司法拍卖并以698000元价格买受。2019年4月18日，本院作出（2018）粤0606执恢1499号之一执行裁定书，裁定如下：“一、解除本院对登记在被执行人梁美好名下的位于佛山市顺德区**************产（房地产权证号*****）的查封；二、注销上述房产的原房地产权证（原房地产权证号*****），注销上述房产所有的抵押登记；三、上述房产的所有权转移给买受人吴佩峰（公民身份号码************）所有，买受人应在收到本裁定书之日起十五日内到相关管理机构办理过户手续。”2019年4月24日，吴佩峰签收该执行裁定书。2019年4月25日，两被告的女儿余紫玲通过了原告的微信朋友验证请求。原告向余紫玲发送信息：“我在兴隆大街十五巷4号屋内看到你张贴的纸张”，“法院给的钥匙”，“你贴的纸说可以有80方土地过户优惠，对吗”。余紫玲向原告发送信息：“对啊，80方免补优惠大家可以谈的，之前我就想着屋主到时可能会看到所以将纸贴在屋里面”，“我们倾好价钱，你就补翻d钱给我们，然后我们配合你过户，将个80方优惠转给您”。之后至2019年12月17日期间，原告与余紫玲通过微信对价钱问题一直有进行协商。2019年12月17日，原告作为乙方与两被告作为甲方签订《转让协议》。该协议内容如下：“甲方在确保该房产为夫妻双方名下唯一房产，同时该房产所在土地符合‘顺德区村改居范围内划拨的属原村民宅基地且未享受过原村民地价优惠的，80平方米以内的按基准地价评估价的8%计收土地出让金’的政策的基础上，甲、乙双方经友好协商，对与该房产有关的优惠名额进行转让，转让价款为人民币捌万元整（￥80000.00）。具体内容如下：1、甲方同意完全配合乙方办理该房产的‘夫妻双方名下唯一房产’税务减免和‘土地出让金80方原村民优惠地价’减免手续，配合提供有关资料及配合签名。2、甲方需保证所提供资料真实、准确。3、在已向税务部门递交税务减免资料及已向容桂国土部门递交土地出让金原村民优惠资料后，甲乙双方需等待国土部门通知，由国土部门审核确定能享受‘土地出让金80方原村民优惠地价’减免名额的当天，由乙方向甲方支付转让价款的一半，即人民币肆万元整（￥40000.00）。4、在该房产过户到乙方名下，并取得房产证的当天，由乙方向甲方支付余款，即人民币肆万元整（￥40000.00）。5、该房产转让过程中产生的行政费用由乙方负责。6、如果乙方不能享受到‘夫妻双方名下唯一房产’的税收优惠和顺德区‘土地出让金80方原村民优惠地价’名额，则在明确不能享受的当天，甲方自愿退回所收取的本合同下的所有款项。7、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签订当天起生效。”《转让协议》又注明，“梁美好、余建棠夫妇存续期间为1994年8月1日至2019年1月9日。2019年12月22日，余紫玲向原告发送信息称，“72方你可以减免成50w”，“现在我爸妈都不愿意8w出售哦”，“我们无法履行这份协议”。2020年3月19日，原告诉至本院。2020年3月28日，余紫玲在佛山12345网站提交问题：“顺德容桂的房屋被拍卖，原屋主属原村民，享有原村民80方地价优惠名额，然后私下跟新屋主（不属原村民）订立《原村民地价优惠名额转让协议》，将地价优惠名额转让给新屋主（不属原村民），致使新屋主（不属原村民）在办理房屋过户缴纳土地出让金的时候能得到部分减免。请问这样是否合法？”回复结果如下：“容桂国土城建和水利局回复：‘村改居’范围内的国有划拨土地办理土地出让时，80平方米地价优惠政策是对原村民转移其住宅用地使用权时的优惠政策，地价优惠名额不存在转让的情况。非原村民则不属80平方米地价优惠政策的范围。”庭审中，原告述称尚未办理案涉房产的过户手续，尚未缴纳第1项诉讼请求中的房产过户个人所得税、土地出让金，但认为必定会发生，且有明确的收费标准。另查明，2019年2月12日，在佛山市顺德区网络发言人平台中，有人提问“村改居”国有划拨土地补交土地出让金问题：“之前是农村，土地为宅基地，现在村改居之后土地性质变为国有划拨，现在想补缴土地出让金变为国有出让，要补缴多少？土地面积82方，地点陈村赤花。”2019年2月20日，顺德区国土城建和水利局回复：“村改居单家独户住宅用地办理土地出让手续，土地出让金的计收分为以下三种情况：（一）若权属人经我局核实属原村民且未享受过在原村民地价优惠政策的，经权属人向所在地居委会申请并报我局审核，其中80平方米按基准地价评估价的8%计收土地出让金，超出80平方米部分按基准地价评估价的80%计收土地出让金。（二）若权属人已经享受部分地价优惠政策的（即享受地价优惠政策的土地面积不足80平方米），经权属人向地块所在居委会申请并报我局审核后，核定本次可享受地价优惠的土地面积按基准地价评估价的8%计收土地出让金，其余部分按基准地价评估价的80%计收土地出让金。（三）若权属人已全部享受原村民地价优惠政策或权属人不属原村民的，则上述地块按基准地价评估价的80%计收土地出让金。由于未能确定你的房地产属于以上哪种情况，也未知房地产具体位置，因此我局暂不能计算具体出让金数额。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”两被告主张《转让协议》是无效合同，但未能说明属于上述法律规定的哪一种无效情形，两被告认为该协议无效的理由也并不符合上述法律规定的任何一种情形。因此，对于两被告该项主张，本院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证证明责任的当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，承担举证不能的不利后果。对于原告主张存在房产过户个人所得税、土地出让金无法减免的损失548103.12元，分析如下：首先，截至本案庭审结束，原告未缴纳过户相关税费及土地出让金。原告第1项诉讼请求涉及的该部分支出548103.12元并非已经实际发生，相关税费及土地出让金的缴纳金额未最终确定。其次，本院对案涉房产进行公开司法拍卖时，已经说明买受人须另外缴纳土地出让金及承担相关税费。原告在庭审中述称两被告在拍卖之前就已通过电话提出支付对价100000元，但未能举证证明。而且原告该陈述与其起诉状中的陈述不符，也与其举证的微信聊天记录内容不符。因此本院对原告庭审中上述陈述不予采信。原告参与竞拍案涉房产，则理应可以预期一旦竞拍成功，除须支付拍卖价款，还须缴纳土地出让金及承担相关税费。即土地出让金、相关税费本就是原告购房成本的一部分，属于原告的预期支出。原告通过司法拍卖取得案涉房产，也理应预期通过法院强制执行而非两被告协助办理实现房产过户。原告认为其不能获得免征个人所得税以及须按基准地价评估价的80%缴纳土地出让金，并非额外支出了金钱，故不能认为是原告的损失。最后，原告举证回复打印件，拟证明《转让协议》的约定符合原村民地价优惠政策。但该回复发表于2019年2月20日，远早于原告参与司法拍卖时间，也并非针对案涉房产或原被告的情况而作出。故该回复打印件并不能证明实际上两被告可以令原告就案涉房产按基准地价评估价的8%缴纳土地出让金。原告也未能提供其他证据足以证明原被告可以按照上述优惠政策办理土地出让金的缴纳，应承担举证不能的不利后果。因此，基于上述分析，对于原告主张其存在无法减免个人所得税、土地出让金的损失合计548103.12元，并主张该损失系由两被告不履行《转让协议》导致，本院不予采纳。对于原告主张被告赔偿原告损失548103.12元，本院不予支持。原告主张两被告以548103.12元为基数，自《转让协议》签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金10000元。但《转让协议》并没有对违约金进行约定。原告主张该违约金即两被告赔偿原告损失的利息，但如前所述，本院对原告主张赔偿损失548103.12元不予支持，故对原告主张的该违约金亦不予支持。原告主张因诉讼产生误工费用5000元，但未能举证证明。对于原告主张两被告支付误工费用5000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吴佩峰的诉讼请求。案件受理费减半收取计4715.52元（原告吴佩峰已预交），由原告吴佩峰负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年六月五日书记员  杨志华