江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初6846号原告：时福成，男，1952年11月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：时宏亮，男，1982年12月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：时福成（系时宏亮父亲），男，1952年11月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：邹阿巧，男，1947年7月24日出生，住江苏省昆山市。被告：龚渭和，男，1945年1月24日出生，住江苏省昆山市。被告：胡正山，男，1950年7月15日出生，住江苏省昆山市。被告：郑道富，男，1966年9月28日出生，住江苏省昆山市。被告：陈巧英，女，1948年7月13日出生，住江苏省昆山市。被告：虞蓓蕾，女，1946年2月14日出生，住江苏省昆山市。被告：林珠琴，女，1967年9月25日出生，住江苏省昆山市。以上被告邹阿巧、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴的共同委托诉讼代理人龚渭和，男，1945年1月24日出生，住江苏省昆山市。被告：蔡介英，女，1964年12月20日出生，住江苏省昆山市。被告：江苏国能酒业有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区中兴君临国际广场A合**（1702）。法定代表人：杨中跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告：张盛，男，1990年6月30日出生，住河南省驻马店市驿城区。被告：葛研，女，1993年6月26日出生，住江苏省新沂市。被告张盛、葛研的共同委托诉讼代理人：王运利，女，1971年9月15日出生，住上海市静安区。第三人：王运利，女，1971年9月15日出生，住上海市静安区。原告时福成、时宏亮与被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英、江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）、张盛、葛研、第三人王运利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时福成及时宏亮的委托诉讼代理人时福成，被告邹阿巧、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴的共同委托诉讼代理人龚渭和及龚渭和，被告国能公司的委托诉讼代理人杨斌，被告张盛、葛研的共同委托诉讼代理人王运利及第三人王运利到庭参加诉讼，被告胡正山、蔡介英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。需要说明的是，被告邹阿巧、郑道富、陈巧英、林珠琴共同委托被告龚渭和代理诉讼，仅提交了授权委托书，但未能补交当事人所在社区的推荐材料和当事人属于该社区的证明材料，但考虑到当时的房屋共有人的特殊身份，为了保护当事人诉权，本院确定被告龚渭和的代理权限为一般代理。本案现已审理终结。原告时福成、时宏亮向本院提出诉讼请求：1.确认被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与被告国能公司、张盛、葛研之间签订的宿某区农贸市场0区1、2、3、6、7、8号房屋买卖合同无效；2.确认原告时福成、时宏亮与被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英签订的以同等条件优先购买宿某区城东农贸市场0区1、2、3、6、7、8号1604.38㎡房屋的买卖合同关系成立；3.本案的案件受理费、保全费、保险费等一切诉讼费用由被告共同承担。因被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与被告国能公司以及与被告张盛、葛研存在两个不同的买卖关系，原告时福成、时宏亮在本案中存在提起的诉讼涉及两个不同的买卖关系的处理，经本院释明要求原告时福成、时宏亮选择一个买卖关系处理，原告时福成、时宏亮明确选择被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与被告国能公司之间的买卖关系处理，涉及的房屋为宿某区城东农贸市场0区2、3、6、7、8号。2020年5月27日，原告时福成、时宏亮申请撤销对宿某区城东农贸市场0区6、7、8号房产的诉讼和保全，仅诉讼0区2、3号商铺。事实与理由：被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英系城东农贸市场**综合楼**的所有人，被告国能公司、张盛、葛研系该房屋的买受人。2014年9月28日，被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英将该房屋0区出租给原告，租期为8年。2015年10月9日，双方再次签订补充合同约定将市场二层（三区）全部租赁给原告，租期延长至2025年10月9日，并约定了租金。2019年4月20日，被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与被告国能公司、张盛、葛研恶意串通，在未通知原告的情况下，签订房屋买卖合同，严重侵犯了原告合法权益，故提起诉讼。被告邹阿巧、龚渭和、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴共同辩称：涉案房产是八个人所有，但租赁的时候七个人并不知道，仅有邹阿巧知道，合同上有邹阿巧的印章，并没有其他人签字。其中，龚渭和认为合同是有效的，其也是希望千家宴购买房屋，但千家宴老板不买房屋。在卖房子的时候，提出找时宏亮询问是否购买承租的房屋，其表示不购买放弃了优先购买权，后面的分割问题是另外的事情，和本案无关。被告国能公司辩称：国能公司依法行使购买涉案房产的权利，没有与他人串通以损害原告利益；邹阿巧等作为房屋所有权人对房产享有处分权，在处分之前已经征求了作为承租人的原告意见，原告书面放弃了优先购买权，国能公司根据自身需要，与产权人协商在案涉房屋过户时分成若干份权属证书，体现的是国能公司的处分权和自主经营权，发生在原告放弃优先购买权之后，与原告优先权的行使没有关系；原告的优先购买权仅限于其承租部分，放弃优先购买权后，国能公司与产权人的买卖没有违反法律强制性规定，应受保护。被告张盛、葛研辩称：我们与邹阿巧等之间的房屋买卖合同并不违反合同法第52条规定的无效情形，依法成立有效，承租人优先购买权限制的是出卖人自由选择卖房的权利；原告已经书面放弃优先购买权，仍继续租赁使用涉案房产及商05铺，我们也未违反“买卖不破租赁”原则。第三人王运利陈述：我是涉案房屋买卖的经办人，涉案房屋是一整块需要出售很多人都知道，国能公司要购买，我作为中间人进行介绍，是原告放弃优先购买权后才促成买卖关系。被告胡正山、蔡介英未出庭应诉，亦未提供书面答辩意见。本院经审理查明认定事实如下：宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区的房产登记在邹阿巧名下，0区综合楼为3773.08平方米，三区201为3175.11平方米，房屋的共有产权人原为邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英。2014年9月28日，一份以邹阿巧（出租人、甲方）名义与时宏亮（承租人、乙方代表）签订的房屋租赁合同载明：甲方将宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区，建筑面积3773.08平方米，减去已租赁给宿某区妇幼所，再减去租赁给宿迁市宿某区浩荣小贷公司（以现状为准）的剩下面积出租给乙方，租期捌年，自2014年10月10日起至2022年10月9日止；年租金贰拾万元整，从第三年起租金每年比上一年度增加5%，即第三年为21万元，第四年为22.05万元，第五年23.1525万元，以此类推；租金按年缴纳，乙方需在签订合同之日将第一年租金交给甲方，第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八年的租金均在每年10月10日缴纳；乙方必须按约定向甲方缴纳租金，如出现拖欠租金，甲方给予30日宽限期，逾期不再缴纳的，则合同解除，乙方需无条件交出承租房；如果甲方将房屋所有权出卖给第三方时本合同对新的房屋产权人继续有效，甲方同时有提前告知乙方的义务，并在同等条件下乙方有优先购买权；租赁期限届满，如甲方同意续租，双方重新签订续租合同，如甲方不同意续租，乙方按期归还房屋；租赁期满乙方如无违约行为的则享有同等条件下对房屋的优先租赁和购买权。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、吉某、龚某签字。2015年10月9日，一份以邹阿巧（出租人、甲方）名义与时宏亮（承租人、乙方代表）签订的补充协议载明：本合同作为原2014年签订宿某区城东农贸市场0区综合楼三区房屋租赁合同的补充合同；因招租经营之需，租期延长拾年，即租赁期限延长至2025年10月9日止；租赁面积在原有基础上，再增加市场二层房面积；现有招商给予二个月整体装修期，装修期内免收租金；租金从本年度起调整为：第一年为24万、第二年为25万，第三年为26万，从第四年起租金每一年比上一年度增加5%，即第四年为27.3万元，以此类推；本协议有效期为拾年，至2025年10月9日。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、龚某签字。2018年底2019年初，房屋所有权人计划出卖案涉房屋。王运利获知该出售信息后，联系到有购房需求的国能公司等，王运利以上海华凡置业有限公司（以下简称华凡公司）名义于2019年1月26日与国能公司等签订金融服务协议书，约定华凡公司促成购买千家宴及周边商铺并提供融资相关信息等，报酬为100万元现金及人民币100万元酒。2019年3月28日，不动产登记中心明确城东农贸市场0区综合楼邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英各占12.5%的份额，系按份共有。2019年3月29日，蔡某代为向时宏亮发出通知书，内容为：胡正山让我通知你，邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富他们在宿某区河东农贸市场综合楼C区和三区的房产整体转卖由一家收购。你和你父亲是否放弃优先购买权？请及时作出答复，交我转达他们。同日，时宏亮出具书面通知，内容为：本人放弃宿某区城东农贸市场综合楼0区的优先购买权。2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并对进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，不动产登记时间为2019年4月23日；出售给国能公司的为2、3、6、7、8号商铺等，不动产登记时间为2019年4月26日，签订合同时间为2019年4月26日。2019年7月11日、7月15日、7月17日，国能公司分别出具情况说明和邀请函，明确其欲收购涉案整体房产，但中间人王运利将其中的01号和05号运作出售给了张盛、葛研。本院认为，因时福成、时宏亮明确选择邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司之间的买卖关系处理，故本院仅处理宿某区城东农贸市场0区2、3、6、7、8号房产所涉问题；又因时福成、时宏亮自愿撤回对0区06、07、08号商铺主张相应的权利，不违反法律规定，本院予以准许，故本案中现仅处理0区02、03号房产所涉问题。关于邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司之间的买卖合同效力问题，本院认为，承租人优先购买权性质为债权，承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人可以主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。本案中，涉案房屋产权人与国能公司等之间的房屋买卖是王运利以华凡公司名义提供居间服务的，同时时宏亮也已经出具了书面材料明确放弃了优先购买权，时福成、时宏亮并未提供充分证据证明邹阿巧等房屋产权人与国能公司存在恶意串通且至少不能证明国能公司存在恶意以损害其优先购买权，故应当自行承担举证证明不能的不利法律后果，对时福成、时宏亮要求确认合同无效的主张，本院不予支持。因涉案房屋买卖合同有效，且房屋已经出售并办理过户，时福成、时宏亮要求确认其与涉案02、03号房屋原产权人签订的同等条件优先购买该房屋的合同条款成立的请求已经失去实际意义，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告时福成、时宏亮的诉讼请求。案件受理费26295元，保全费5000元，合计31295元，由原告时福成、时宏亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费26295元。审 判 长  侯顺忠人民陪审员  于永美人民陪审员  王继章二〇二〇年六月九日书 记 员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。