江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初1155号原告：俞勇卫，男，XXXXX，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：张敏学，江苏仲梁禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨扬，江苏仲梁禾律师事务所实习律师。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地苏州高新区狮山路******。法定代表人：谢家玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨光，该公司经理。原告俞勇卫与被告苏州乐客房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员汪小峰独任审理，同年4月29日进行了庭前听证，原告的委托诉讼代理人张敏学、张雨扬，被告的委托诉讼代理人杨光到庭参加听证；同年6月2日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张敏学、张雨扬到庭参加诉讼。被告苏州乐客房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞勇卫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋出租委托合同》，将苏州市高新区XXXXX房屋返还原告；2、判令被告向原告支付2020年2月份租金2600元、2020年3月份租金2600元、免租期租金7200元、押金1500元、违约金2600元，共计16500元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请2变更为：判令被告向原告支付2020年2月份租金2600元、2020年3月份租金2600元、2020年4月份租金2600元、免租期租金7200元、违约金2600元，共计17600元。事实和理由：2019年6月1日，原告作为委托人(甲方)、被告作为代理方(乙方)，双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方将坐落苏州高新区XXXXX房屋一套委托乙方代理出租，出租代理期限自2019年6月1日至2022年5月31日，共计三年。租金第一年2600元/月、第二年2700元/月、第三年3000元/月，租金每三个月支付一次。出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，租金自2019年9月1日开始计算，工作期内的租金收入作为乙方佣金。合同签订后，原告即将房屋交付被告。目前房屋属于出租状态，然截止至起诉前，被告拖欠2020年2月、3月租金共计5200元。由于乙方无故拖欠租金已超30个工作日，已属违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。被告苏州乐客房地产经纪有限公司辩称，同意解除房屋出租委托合同；认可2020年2、3、4月租金未支付；押金未支付所以不认可；违约金不应当支付。经审理查明，位于苏州市虎丘区房屋归原告俞勇卫所有。2019年6月1日，原告俞勇卫（出租委托方、甲方）与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市高新区（县）XXX房屋一套委托乙方代理出租托乙方代理出租；面积为70平方米；出租代理期自2019年6月1日至2022年5月31日；甲方应于2019年6月1日前将房屋交付给乙方；租金标准第一年为2600元/月，第二年2700元/月，第三年3000元/月，按季度缴付，具体付款日期为第一次2019年9月1日（￥9300元），第二次2019年12月1日（￥7800元），第三次2020年3月1日（￥7800元）….;甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金;出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年9月1日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金；乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金；乙方提前违约需返还甲方前3个月的免租金共计7200元；2019年9月1日应付1500元押金放置于2021年9月1日打款。同日，原告按约将上述房屋交付给被告。另查明，被告分别于2019年9月18日、2019年12月17日、2020年1月15日，向原告支付租金7800元、2600元、2600元，合计13000元。再查明，被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2020年4月20日收到本案的应诉材料。庭审中，原、被告一致确认：2019年9月1日至2020年1月31日的租金双方已结算完毕，自2020年2月1日开始，被告就没有支付过租金；双方协商变更了2019年12月1日到2020年2月29日期间的的租金支付方式为按月支付，剩下租金的支付方式还是按照季度支付，其中2020年2月份的租金应于2020年2月15日支付，2020年3月、4月的租金应于2020年3月1日支付；另外双方合同中约定的于2019年9月1日应付的9300元中包含押金1500元，后双方协商该押金于2021年9月1日支付。庭审中，原告称其租金主张至2020年4月30日，并确认不再向被告主张自2020年5月1日至被告实际返还房屋之日的占有使用费。庭审中，被告称案涉房屋由其出租给了案外人，租金2100元每月，租期截至2020年5月31日，且案外人的租金已经支付完毕。庭审中，被告称其之所以未付租金是因为疫情原因，其于2020年3月15日复工，复工之后与原告打电话沟通过，希望原告能够适当减免租金，但被告未提交证据证明上述陈述。上述事实，有拆迁房屋安置协议书、房屋出租委托合同、以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按约支付租金系属违约，原告有权要求解除双方之间的合同关系，并要求被告支付未付租金，承担相应的违约责任。关于租赁关系的解除时间，本院认为应自包含有解除租赁关系的应诉材料送达之日即2020年4月20日起解除。关于被告方未付租金的金额，因租金标准为每月2600元，故自2020年2月1日起至2020年4月20日的租金金额为6933.33元（计算方式为2600*2+2600/30*20）；关于房屋占用使用费，因合同解除后，被告并未返还涉案房屋，故应当按照每月2600元标准自2020年4月20日起至实际返还之日止支付房屋占有使用费，本案中原告自愿主张至2020年4月30日，上述主张系其自主处分权利的行为，本院予以确认，经计算占有使用费为866.67元（计算方式为：2600/30*10）。关于原告主张的违约责任，其按照合同约定既主张支付三个月的免租期租金7200元，又主张被告额外支付一个月租金作为违约金，本院认为，原、被告双方关于违约责任的上述约定，实质上是对违约金的具体约定。我国合同法规定的违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中因被告违约导致原告的损失为租金的逾期付款利息及因合同解除而导致房屋空置期间的租金损失，考虑到本案的实际情况，酌定支持原告三个月的免租期租金7200元。这样既能发挥违约金作为违约责任类型的救济功能，又不至于因违约责任约定过高而导致当事人之间利益失衡。关于被告辩称其未付租金的原因系因疫情原因的意见，本院认为，首先，被告并未提交证据予以证实其逾期交付租金存在正当理由；其次，即便被告陈述属实，其于2020年3月15日复工，截至其收到本院应诉材料之日已逾期30多天，其在合理期间内亦未支付租金，且根据被告陈述其已从承租人处收取到了全部租金，亦无正当理由不支付租金。故本院对被告的上述辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告俞勇卫与被告苏州乐客房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月20日解除。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日将位于苏州市虎丘区房屋返还原告俞勇卫。三、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞勇卫自2020年2月1日起至2020年4月20日的租金6933.33元及2020年4月21日至2020年4月30日的占有使用费866.67原，合计7800元。四、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞勇卫免租期租金7200元。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行,账号62×××61。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 汪小峰二〇二〇年六月七日法官助理 田德强书 记 员 朱叶蓁