广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初5776号原告：深圳前海中能新能源汽车运营有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5F83MU7K。法定代表人：许诺，总经理。委托诉讼代理人：曹树军，湖南屏翰律师事务所律师。被告：深圳云海联合创业社科技有限公司，住，住所地深圳市光明新区公明街道下村社区第一工业区**B栋物业，统一社会信用代码：91440300MA5ECTDK88。法定代表人：周文龙，总经理。委托诉讼代理人：仲其康，江苏宁创律师事务所律师。原告深圳前海中能新能源汽车运营有限公司诉被告深圳云海联合创业社科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹树军、被告的委托诉讼代理人仲其康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告退还履约保证金90000元（人民币，下同）;2、被告向原告承担违约金27000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告签订《白芒关房屋租赁合同》，被告将位于白芒关检查站XXX、地址、地址为沙河的房屋出租给原告使用，租赁房屋面积为出关右手边会议室，饭堂及周边全部及整栋期限为3年，即从2018年11月10日起至2021年11月9日止；被告应于2019年3月5日前交付房屋；房屋月租金总额为30000元，原告应于合同生效之日起3日内向被告支付90000元作为履约保证金等。上述租赁合同签订后，原告在2019年2月25日向被告交纳了20000元，在2019年3月4日交纳了70000元，合计90000元履约保证金。因被告没有在2019年3月5日前交付租赁房屋，为此，2019年3月13日，原告与被告又签订了《白芒关租赁合同的补充协议》，被告交付一楼所收取的租金为月租金20000元，交付二楼所收取的月租金为10000元。被告在2019年8月31日前收到物业的二楼必须2日内交付原告。一楼门前及侧面广场用地全部由原告支配使用，一楼厕所，冲凉房完全由原告管理使用。但截止2019年3月底，被告还是没有将一楼房屋交付给原告，被告已根本违反合同及补充协议的约定，并且在签订上述二份合同后，被告对外再次租给第三方使用。经原告多次催促、沟通，但被告至今没有将租赁合同及补充协议项下的房屋交付原告使用，严重影响了原告正常经营，造成原告较大损失。故被告应退还履约保证金90000元并承担履约保证金30%的违约赔偿责任。综上所述，原告为了维护自身合法权益，依据租赁合同的约定，向贵院提起诉讼，请求判如所请！被告辩称：原、被告之间签订的《白芒关房屋租赁合同》及《白芒关租赁合同的补充协议》合法有效，系双方真实意思表示，双方均应该严格遵守合同内容。1、在2019年3月2日签订完《白芒关房屋租赁合同》当日，被告即将租赁房屋钥匙交付于原告，原告随即安排其工作人员入驻租赁房屋及其所属车辆进场。原告在诉状中所陈述“被告没有将一楼房屋交付给原告”与事实不符。2、原告单方解除房屋租赁合同的原因是在其《告知函》中提到的“合同租赁标的目前被市政建设施工围挡”。经被告代理人向被告庭前核实，在2019年3月份时，涉案房产前的道路确实在修建地铁，并在道路周围设置围挡。但是该实施状况并不足以导致租赁合同无法继续履行，属于该租赁合同履行过程中出现的商业风险。3、原、被告双方签订的租赁合同第十一条明确约定了解除合同的条件以及乙方无正当理由提前终止合同的，应向甲方支付履约保证金并承担相应损失。4、自房屋租赁合同签订之后，原告从未按照合同约定的租金支付方式及期限支付租金，违反了合同相应的约定，应当扣除其履约保证金。综上，结合原、被告租赁关系期间产生的事实，在合同履行过程中，原告因不可归责于被告的自身原因提前解约，构成根本违约，被告有权扣除其履约保证金，并保留追究其违约责任和要求其支付房屋租金的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《白芒关房屋租赁合同》，约定：甲方将位于白芒关检查站XXX地址为沙河的房屋（涉案房产）出租给乙方使用，租赁房屋面积为出关右手边会议室、饭堂及周边全部及整栋；甲方允许门前黄线以内所有空地由乙方使用，由乙方经营不当出现纠纷甲乙双方共同协助解决，费用由乙方负责；租赁期限为3年，从2018年11月10日起至2021年11月9日止；甲方应于2019年3月5日前交付房屋；房屋月租金总额为30000元，租金从甲方交付房屋之日起计收，按月交纳，首期租金应于合同签订当日交纳，此后乙方须于每期第一个月第5个自然日前向甲方交纳的当期租金；乙方应于合同生效之日起3天内向甲方支付90000元作为履约保证金，保证乙方完全履行本合同义务，如乙方没有根据本合同的规定按时缴清其所应缴纳的租金及其他各项费用，则甲方有权从此履约保证金中扣付，乙方应在抵扣之日起五日内补足被抵扣的保证金；本保证金于双方终止租赁关系时结算，但因本合同第十条之（二）规定的原因之一终止合同的，保证金抵作违约金而不予退还；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方免责终止合同，乙方应向甲方支付相当于所缴纳的履约保证金、押金等合计金额的违约金，由此造成甲方损失的，乙方尚应予赔偿甲方因此产生的全部损失，包括但不限于空租期导致的租金损失、管理费损失、差旅费、律师费及其他主张权利产生额费用等，如：乙方拖欠租金两个月以上（含两个月），乙方所欠其他各项费用累计达10000元以上等；合同租赁期未满，乙方因故提前终止合同的，需提前两个月向甲方提出书面申请，由甲方派出调查人员进行实地调查，如情况属实，则同意提前终止合同；如乙方未经甲方同意，无正当理由提出提前终止合同的，则甲方有权追究乙方的违约责任，乙方应向甲方支付相当于所缴纳的履约保证金，对物业造成的直接损失由乙方承担全部责任，但不限于经得甲方同意的改建损失；本合同终止，乙方须于合同终止之日起五天内向甲方返还房屋，如乙方不存在任何违约行为且已缴清应由乙方缴纳的所有费用，则甲方应向乙方退还各项保证金（不计利息），但乙方拖欠甲方应交款项的，应先行抵扣其应交款；及其他内容。2019年3月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《白芒关租赁合同的补充协议》，约定：一、现可用面积收租的金额：交付一楼所收取的租金，月租金为2万元；二、未来交付面积收取的租金，交付二楼所收取的租金，月租金为1万元；二、必要条件：甲乙双方达成一致，甲方在2019年8月31日前收到物业的二楼甲方必须2日内交付给乙方，乙方也必须2日内接收，但在2019年8月31日后甲方未收到二楼场地，双方互不交接，甲方可另行出租；一楼门前及侧面广场用地全部归乙方支配使用（甲方必须对二楼住户进行约束）；一楼厕所、冲凉房完全归乙方管理使用；水电费一楼承担实际使用费用的70%，二楼住户承担30%，具体查表核实。2019年2月25日、3月4日原告分别向被告缴纳租赁保证金2万元、7万元，共计9万元。2019年4月18日，原告向被告出具《告知函》，内容为：截至2019年3月12日，被告告知原告租赁标的二楼3间因租户不肯搬离，无法交付给原告，并要求原告签订补充协议，在原告多次催促、沟通，截至2019年3月底，包括租赁标的的一楼仍然未能交付给原告使用，并对外再次租给第三方使用、合同租赁标的目前被市政建设施工完全围挡，无法正常使用，与签订租赁时完全不符，属甲方严重违约行为，期间原告多次要求被告退还押金、终止合同，被告各种拖延、推脱，不给予办理，严重影响被告正常经营，造成被告较大损失；现再次要求原告三天内退还9万元，终止租赁交易。被告对前述函件不予认可。被告提交一份原告大股东王某与被告工作人员陈某的微信聊天记录打印件及视频U盘（拍摄时间为2019年3月24日），以证明截至2019年3月24日，原告依然有大量车辆停靠在租赁场地，可见被告已经租赁场地交付原告，原告是因为路面有围挡而提出解除租赁合同，且截至2019年3月29日，原告依然有2名员工住在租赁房屋。原告表示前述证据的真实性无法确认，且该证据恰恰证明被告没有履行合同，原告多次要求被告交付门面。原告表示被告并未向原告交付涉案房产，双方协商签订补充协议是对二楼租金及一楼租金进行细化，另外对交房时间进行约束。被告表示签订合同当日被告已将涉案房产一楼（会议室及饭堂）及一楼门前及侧面广场用地交付原告，并交付了钥匙；二楼区域被告没有交付给原告，双方对此在补充协议中进行了约定，二楼可以不交付。庭审中双方均确认围挡并不会应向房屋交付，也不会影响原告正常使用涉案房产。原告表示涉案合同实际上无法履行，原告要求被告承担违约责任并解除合同；被告则表示涉案合同已无法继续履行，已经解除，2019年5月因原告拒绝承租涉案房产，被告不得不将房屋交回业主。本院认为，原、被告签订的《白芒关房屋租赁合同》、《白芒关租赁合同的补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案的焦点为：被告是否将涉案房产交付原告、被告是否违约。对此本院认为：首先，双方签订的《白芒关租赁合同的补充协议》约定：“现可用面积收租的金额：交付一楼所收取的月租金为2万元”、“未来交付面积收取的租金：交付二楼所收取的月租金为1万元”，从前述约定内容可以看出，涉案房产的一楼属于“可用面积”，二楼属于“未来交付面积”，即涉案房产的一楼已交付原告使用，二楼在签订补充协议时尚未交付原告使用，因此，本院确认被告已将涉案房产一楼交付给原告使用。其次，《白芒关租赁合同的补充协议》约定：被告在2019年8月31日前收到二楼2日内交付原告，但在2019年8月31日后被告未收到二楼场地，双方互不交接，被告可另行出租。从前述约定可以看出，被告如在2019年8月31日前无法收到二楼场地则可不交付原告使用，故被告未交付原告二楼场地并不构成违约。综上，原告主张被告未交付涉案房产构成违约，但从以上分析可以看出，涉案房产一楼已交付原告，二楼未交付并不构成违约，故原告主张被告违约的事实和法律依据不足。对于原告要求被告退还履约保证金、支付违约金的诉讼请求。如上所述，被告不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告已支付的履约保证金9万元，根据《白芒关房屋租赁合同》的约定：租赁期未满，原告无正当理由提出提前终止合同的，原告应向被告支付相当于所缴纳的履约保证金；即原告提前终止合同的，被告可不予退还原告已缴纳的履约保证金。本案中，原告在租赁期未满且被告并不存在违约的情况下，单方要求提前终止合同，已构成违约，按照合同约定，被告可不予退还履约保证金。但是，原告依据《白芒关房屋租赁合同》所缴纳的9万元履约保证金系针对涉案房产一楼和二楼的，后双方签订《白芒关租赁合同的补充协议》，且被告未将涉案房产二楼交付原告使用，现双方均确认租赁合同已解除，故9万元履约保证金中针对二楼部分的履约保证金，被告应退还原告。《白芒关房屋租赁合同》约定涉案房产月租金标准为3万元，而《白芒关租赁合同的补充协议》约定涉案房产一楼、二楼的月租金标准分别为2万元和1万元，故根据一、二楼的月租金金额比例计算，被告应向原告退还3万元履约保证金.综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳云海联合创业社科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海中能新能源汽车运营有限公司退还履约保证金3万元；二、驳回原告深圳前海中能新能源汽车运营有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14086.88元，原告已预交，由原告负担13748.88元，由被告负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年六月十八日书记员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。