广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终5417号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：赵晓明，董事长。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文静，女，1993年4月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李雅，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国浩，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人广东宏泰国通地产有限公司（以下简称宏泰国通公司）与上诉人陈文静因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，于2020年1月2日判决：“一、被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈文静支付违约金11906.72元；二、驳回原告（反诉被告）陈文静的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为841.99元（原告陈文静已预交），由原告（反诉被告）陈文静负担701.99元，被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司负担140元；反诉受理费减半收取为9943.96元（被告广东宏泰国通地产有限公司已预交），均由被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司负担。”宏泰国通公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，第二项，第三项，改判驳回陈文静全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈文静负担。事实和理由：一、一审法院认定宏泰国通公司逾期交房依据不足。原审判决通过照片、视频以高度盖然性标准认定质量问题，而买卖合同第十一条第三项第二目约定“墙面开裂、外墙渗水”是涉及工程施工质量的“专门性”问题，非经司法鉴定不能认定。（一）本案商品房经有权机关竣工验收合格，《竣工验收备案表》性质是公文书证，验收范围包括外墙的施工质量，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条之规定应推定为真实，陈文静主张外墙施工质量不合格，未提供充分的、相反的证据推翻前述公文书证，应认定该事实不存在。（二）案涉楼盘大量房屋已经交付使用，陈文静主张墙体渗漏、开裂等建筑质量问题，专业性、技术性强，应当通过申请司法鉴定查明。其单方制作的照片、视频等证据的证明力弱，明显达不到高度盖然性的标准，不足以认定外墙施工质量不合格并导致墙体渗水等问题。对此，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条第一款后段规定“但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”换言之，大量商品房项目的工序多、复杂，要求发展商没有瑕疵的交付过于苛责，买卖合同中也明确区分了商品房的交付条件和保修义务，陈文静主张的均是属于保修义务范围的质量问题，不是可以拒绝收楼的法定或约定条件。故从法律规定和合同约定的目的，应将购房者可拒绝收楼的情形限于“严重影响正常居住使用的质量问题。”而从本案证据来看，难以达到该程度。二、案涉小区因有购房者向当地住建部门投诉称交房过程中存在质量瑕疵，已于2019年1月全面修复完毕。陈文静从交楼至提起本案诉讼已近一年半时间，说明上述质量现象并不是拒绝收楼的原因。按照常理，若存在严重质量问题，购房者会尽快提起诉讼，维护自身权益，不会拖到在先的被法院认定质量问题的案件终审后才提起诉讼。针对宏泰国通公司的上诉，陈文静辩称，涉案房屋出现渗水、门窗开裂、管道堵塞、五金损坏等情况，截止至2019年1月20日有关政府机关部门到涉案房屋勘验房屋质量问题时，上述质量问题仍未解决且政府相关工作人员要求宏泰国通公司对涉案房屋进行试水试验，并及时维修质量问题，但是宏泰国通公司一直未维修也未告诉陈文静一同查验。截止一审法院2019年11月13日去涉案房屋查验时，涉案房屋才基本维修完毕，因此宏泰国通公司无法交付符合合同要求的房屋给业主，应当承担相应的违约责任，且已经逾期90日。陈文静亦不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判宏泰国通公司向陈文静支付逾期交房违约金75359元；3.宏泰国通公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，宏泰国通公司逾期交房的期限应从陈文静首次看房之日即2018年8月16日起计算至法院现场查勘之日即2019年11月13日。2018年8月16日，陈文静首次前往涉案房屋验收。验收房屋时，陈文静发现涉案房屋不符合案涉合同约定的房屋交付条件。随即，陈文静要求宏泰国通公司对涉案房屋进行维修整改。根据案涉合同约定，宏泰国通公司对有质量问题的房屋有维修整改的义务，且维修完后应通知陈文静再次验收房屋。截止至本案经办法官现场查勘涉案房屋，陈文静仍未收到宏泰国通公司维修整改完成再次验收房屋通知。二、原审法院对比2018年11月3日与2019年4月13日涉案房屋阳台天花的照片认为两者无任何变化，再以陈文静在2018年11月3日后并未联系赖某某处理渗水问题，就主观认定宏泰国通公司已于2018年11月3日将渗水和墙面开裂修复，涉案房屋大小阳台不存在渗水情况事实有误。首先，宏泰国通公司派遣工作人员维修涉案房屋完毕后有通知陈文静查检验收的义务。实际上，陈文静没有收到宏泰国通公司整修完毕涉案房屋的通知，且宏泰国通公司也无法举证涉案房屋的修复时间。其次，2019年1月21日，陈文静曾被佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员约至涉案房屋共同现场勘查房屋质量问题，同在现场勘查的还有宏泰国通公司员工洪先生以及维修人员陈工，当日的现场勘查中宏泰国通公司记录了涉案房屋大小阳台渗水、厨房门翘裂将要掉落等问题。宏泰国通公司员工现场承诺后期重新试水并将结果通知陈文静，次日佛山市顺德区国土城建和水利局向陈文静出具了书面回复，确认宏泰国通公司承诺在交楼前完成质量问题的修缮工作。但之后，宏泰国通公司一直未将修复和试水作业结果通知陈文静，截止陈文静于2019年4月13日最后验房时，涉案房屋包括大小阳台渗水等上述问题均未整改完毕。再次，除渗水外，涉案房屋还长期存在厨房门翘裂快要掉落的房屋质量问题，严重影响陈文静对涉案房屋的居住使用，也符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条，购房者发现“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞、门窗翘裂……等问题”可以拒绝收楼待开发商修复后再交付的约定。综上，原审法院认定宏泰国通公司已经在2018年11月3日将涉案房屋修复完毕，认定宏泰国通公司逾期交房的违约责任计算至2018年11月3日有误，应予以改判。针对陈文静的上诉，宏泰国通公司辩称，坚持一审及上诉意见。陈文静主张的房屋质量问题，宏泰国通公司认为即使存在房屋质量瑕疵也并不妨碍其生活居住，不符合陈文静拒绝收楼的条件。二审期间，上诉人宏泰国通公司未向本院提交新的证据。上诉人陈文静向本院提交2019年1月21日佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员及宏泰国通公司工作人员至涉案房屋查看房屋质量问题的视频光盘一份，拟证明：1.截止2019年1月21日佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员到涉案房屋勘察时，涉案房屋仍存在大小阳台漏水渗水、厨房吊门开裂并与墙面脱落、厨房墙面缺砖、所有房间木地板空鼓爆灰、主卧洗手间缺水龙头、花洒、洗手间排气扇生锈等质量问题；且该政府工作人员要求宏泰国通公司工作人员及物管公司应于该日勘察之后对涉案房屋全面进行试水实验，并尽快修复房屋相应质量问题；2.截止2019年1月21日因涉案房屋存在质量问题且未修复，陈文静无法收楼，宏泰国通公司逾期交楼已逾期90天以上，应当承担违约责任。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，宏泰国通公司发表了质证意见。对陈文静提交的证据，宏泰国通公司对真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为该视频为单方制作，未显示时间、地点及身份证明文件，证明力比较弱，且对话内容亦证明案涉房屋早已修复渗水问题，而其他问题不属于陈文静拒绝收楼的理由。经审查，本院对陈文静提交的证据的真实性予以确认。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员于2019年1月21日到涉案房屋勘察时，陈文静述称此时大、小阳台天花顶面上起泡，厨房门框分裂，客厅角落仍存在渗水，房间木地板均存在空鼓、爆灰、局部下陷，主卧洗手间没有水龙头等问题。佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员要求宏泰国通公司工作人员对涉案房屋各种质量问题进行维修并做试水测试。再查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，陈文静有权对该商品房进行查验，陈文静如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点是宏泰国通公司应否承担逾期交房的违约责任；如果应该承担违约责任，宏泰国通公司应向陈文静支付的违约金数额是多少。关于宏泰国通公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏泰国通公司与陈文静签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，陈文静有权对该商品房进行查验，陈文静如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本案中，陈文静提供的验房时以及佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员到涉案房屋查验的视频、照片及与物业公司员工的微信聊天记录等证据，结合一审实地勘查的情况，足以证明验房时涉案商品房存在渗水等问题。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋的墙面渗水等问题须经司法鉴定才能认定，理由不成立，本院不予支持。因宏泰国通公司未能在合同约定的交付期限内交付符合合同约定的商品房，其行为构成逾期交房，应承担违约责任。宏泰国通公司上诉主张其无需承担逾期交房的违约责任于理无据，本院不予支持。关于宏泰国通公司应支付的违约金数额。《补充协议》第五条约定“宏泰国通公司逾期交房在90天内，陈文静承诺不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宏泰国通公司按日计付已付购房款万分之一违约金；逾期超过90日后，双方均有权解除合同，一方解除合同的，应书面通知对方，自陈文静付款之日起至书面解除合同之日止，宏泰国通公司按陈文静已付购房款的每天万分之一向陈文静支付利息；双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，宏泰国通公司另行向陈文静支付已付购房款百分之五的违约金”。宏泰国通公司于2018年7月25日向陈文静发出收楼通知书，通知其可以择日预约收楼，陈文静于2018年8月16日到宏泰国通公司处办理收楼手续，验房时发现涉案房屋存在渗水等问题，陈文静有权拒绝收楼。佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员于2019年1月21日到涉案房屋勘察时，涉案房屋仍存在渗水问题。宏泰国通公司对涉案房屋渗水等问题进行修复，但是其并未提供证据证明其何时解决渗水问题，亦未提供证据证实其完成修复后通知陈文静再次收楼，未履行自身应尽的通知收楼义务。一审法院于2019年11月13日前往案涉房屋进行现场查勘，陈文静所提到的问题已经基本修复，本院认为案涉房屋在此时已符合交付条件。综上，宏泰国通公司逾期交房超过90天，依据上述合同约定“逾期超过90日后，合同继续履行，宏泰国通公司另行向陈文静支付已付购房款百分之五的违约金”，现合同继续履行，陈文静上诉主张宏泰国通公司应向其支付逾期交房违约金75359元（1507180元×5%=75359元），理据充分，本院予以支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。宏泰国通公司上诉主张其无需向陈文静支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。综上，宏泰国通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人陈文静的上诉主张有理，本院对有理部分予以支持。本案因二审期间出现新的事实导致改判，一审法院依法不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23852号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23852号民事判决第一项为：上诉人广东宏泰国通地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向上诉人陈文静支付违约金75359元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取为841.99元（上诉人陈文静已预交），由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担；一审反诉受理费减半收取为9943.96元（上诉人广东宏泰国通地产有限公司已预交），由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担；二审案件受理费1483.98（上诉人广东宏泰国通地产有限公司已预交97.67元，上诉人陈文静已预交1386.31元），均由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年六月十日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩