广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1774号原告：戴文锋，男，汉族，1992年4月3日出生，身份证住址广东省龙川县，委托诉讼代理人：郑远韬，广东拓万律师事务所律师。被告：深圳市尊尚投资发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道港湾三路前海星空科技园**202，统一社会信用代码91440300MA5F27Q3XE。法定代表人：梅莹。原告戴文锋诉被告深圳市尊尚投资发展有限公司（以下简称尊尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴文锋的委托诉讼代理人郑远韬到庭参加了诉讼，被告尊尚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还保证金28704元，判令被告向原告返还商铺2019年8月20日至11月1日租金22286.39元，判令被告向原告返还商铺进场费50000元，判令被告向原告返还消防和装修费用24250元，以上合计125240.39元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告尊尚公司未出庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理查明：2019年7月6日，被告尊尚公司作为出租方（甲方）与原告戴文锋作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华区××大道××华侨××商业××楼××楼××号商铺出租给乙方使用。合同第三条约定，乙方应于2019年7月10日前交纳首期租金，金额为9568元。合同第五条约定，为保证乙方在合同终止后顺利移交该商铺、水、电的正常供应及物业管理服务的正常进行，本合同签署当日，乙方应向甲方缴纳相当于叁个月租金数额的房屋原状保证金即28704元。原告主张《商铺租赁合同》签订后，原告向被告支付保证金28704元，商铺进场费50000元，租金22286.39元。原告为证明其主张，向法院提交了建设银行交易明细、支付宝转账记录、微信交易记录、定金收条及收据四张予以佐证。建设银行交易明细显示原告于2019年7月10日向被告转账57408元；支付宝转账记录显示原告于2019年7月10日向案外人肖淑华转账15000元，于2019年9月11日向案外人刘军转账7718.39元，其中7718.39元的转账说明为店租；微信交易记录显示原告于2019年7月10日通过扫二维码向案外人“招商经理-杨庆”支付5864元，于2019年7月6日通过扫二维码向案外人“赛烯施大健康”支付10000元。编号为498126日期为2019年7月6日的收据载明：今收到戴文锋交来华侨新苑裙楼1楼127号三个月押金28704元；编号为498130日期为2019年7月10日的收据载明：今收到戴文锋交来华侨新苑裙楼1楼127号8月20日-9月19日租金9568元；上述两张收据加盖了被告的财务专用章。编号为111370日期为2019年7月6日的收据载明：今收到戴文锋交来悦里汇商场127号商铺定金10000元；编号为111382日期为2019年7月19日的收据载明：今收到戴文锋交来悦里汇商城127号铺装修押金5000元；上述两张收据加盖了被告“悦里汇营运部”的公章。落款日期为2019年7月6日的定金收条载明：今收到戴文锋民治大道866号悦里汇项目独立店127号铺位定金10000元，支付方式微信，定金收条加盖了被告“悦里汇营运部”的公章。原告主张2019年7月10日转账给被告的57408元包括商铺进场费50000元及三押一租部分款项7408元，原告按照被告指令通过支付宝转账给肖淑华的15000元以及现场扫微信二维码支付给“赛烯施大健康”、“招商经理-杨庆”的10000元、5864元为三押一租的剩余款项，原告支付给“赛烯施大健康”的10000元原为定金，后转化为三押一租的部分款项，上述7408元+15000元+10000元+5864元=38272元，即押金28704元及首月租金9568元，押金28704元对应被告出具编号为498126的收据，首月租金9568元对应被告出具编号为498130的收据，定金10000元对应被告出具编号为111370的收据及定金收条，被告未出具进场费的收据。原告主张按照被告指令通过支付宝转账给刘军的7718.39元为租金，编号为111382收据上载明的装修押金5000元按照被告的说法转化为租金，加上首月租金9568元，原告合计向被告支付租金9568元，上述装修押金5000元原告未提交支付记录予以佐证。原告述称被告于2019年7月10日将涉案租赁商铺交付其使用，原告于2019年11月7日将该商铺交回被告。原告提交一份被告于2019年11月7日出具的《确认函》载明：今确认悦里汇的127商铺（卤一品）已经清空店内物品，完成撤场事宜。另原告主张被告是从2019年8月24日起开始计收租金，但未提交证据予以佐证。原告在本案中主张为涉案商铺支出消防和装修费用24250元，并提交微信转账记录予以证明。微信转账记录显示，原告2019年7月17日转账4500元给“消防安装-陶工”，2019年7月17日分两次转账800元和9200元给“陈生”，2019年8月5日转账9750元给“陈生”。原告未提交证据证明“消防安装-陶工”及“陈生”的身份，亦未提交相关的装修合同及发票予以佐证。本院在庭审中询问原告是否申请对租赁商铺的消防和装修进行评估，原告当庭确认不申请评估。本院于2020年6月15日开具律师调查令由原告代理律师前往深圳市不动产登记中心调取深圳市XXXX区XXXXX楼一楼、二楼的不动产登记信息，深圳市不动产登记中心于2020年6月16日在律师调查令回执上写明：经深圳市不动产登记系统查询，时间截止至2020年6月16日11时35分，未查询到深圳市龙华区××大道××华侨××商业××楼××、××楼不动产登记信息。以上事实，有《商铺租赁合同》《确认函》、建设银行交易明细、支付宝转账记录、微信交易记录、定金收条、收款收据、深圳市不动产登记中心查询回执及庭审笔录等予以证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，深圳市不动产登记中心查询回执显示涉案租赁物业未取得不动产登记，在被告未举证证明该商铺已取得建设工程规划许可证的情形下，本院认定原、被告约定的租赁商铺未取得建设工程规划许可证，故原告请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效的诉请，本院予以支持。根据房屋租赁合同无效的处理原则，原告戴文锋应参照合同约定的租金标准向被告支付使用租赁物业期间的占有使用费，原告当庭确认被告已将涉案租赁物业交付其使用，且时间接近四个月，故原告要求被告返还租金22286.39元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案商铺保证金及入场费的问题，经审查，原告的庭审主张与其提交的转账凭证及收款收据能够相互印证，综合原告提交的上述证据及庭审陈述，本院认定原告已向被告支付保证金28704元及商铺进场费50000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋租赁合同系无效合同，故原告戴文锋要求被告尊尚公司返还保证金28704元及商铺进场费50000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案商铺消防和装修费用的问题，原告未举证证明微信转账记录对方主体与被告之间的关系，亦未提交相应的装修合同及发票佐证消防及装修费用，且原告当庭确认不申请对涉案商铺消防和装修进行评估，原告仅凭微信转账记录尚不足以证明原告已支付消防和装修费用给被告，故原告要求被告返还消防和装修费用的诉请，本院不予支持。被告尊尚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认原告戴文锋与被告深圳市尊尚投资发展有限公司于2019年7月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告戴文锋返还保证金28704元；三、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告戴文锋返还商铺进场费50000元；四、驳回原告戴文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402元，由原告戴文锋负担484元，被告深圳市尊尚投资发展有限公司负担918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  许逸楠二〇二〇年六月二十二日书记员  许瀚丹书记员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。