河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初293号 原告：石家庄金蒙源贸易有限责任公司，住所地石家庄长安区广安大街美东国际****，统一社会信用代码：911301027825655317。 法定代表人：郭瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：索利霞，河北典范律师事务所律师。 被告：穆新强，男，1963年10月9日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：关荣，河北冀督律师事务所律师。 原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司（以下简称金蒙源公司）与被告穆新强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金蒙源公司的委托诉讼代理人索利霞、被告穆新强及其委托诉讼代理人关荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金蒙源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还租金70575.34元；2、请求法院判令被告支付原告违约金50000元；3、请求法院判令被告赔偿原告损失12100元；4、请求法院判令被告承担本案所有诉讼费用。后原告金蒙源公司变更诉讼请求为：1、依法确认原被告签订的厂房租赁合同无效；2、依法判令被告退还原告自2018年7月11日—2018年10月31日的租金70575.34元；3、依法判令被告向原告支付自2018年7月11日—2018年10月31日租金的相应利息；4、利息的计算方式，其中2018年7月11日—2018年8月19日的利息以70575.34元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的双倍计算；2018年8月20日之后的利息以70575.34元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日；5、依法赔偿原告损失12100元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司与被告穆新强签订《厂房租赁合同》，合同约定，原告租用被告位于石家庄市藁城区南面顶头的仓库用于存放货物和物料，租赁面积为西面库房500平米，南面库房1200平米以及院内房屋和整个院落，租赁期限为1年，自2017年11月1日至2018年10月31日。合同签订后原告依约向被告支付年租赁费用230000元，租赁期限内，在2018年7月8日石家庄高新技术产业开发区太行街道办事处向被告穆新强送达责令限期拆除通知书，租赁库房及房屋被认定为违法建筑，责令被告穆新强自接到本通知书之日3日内自行拆除，否则将依法进行强制拆除，2018年7月11日原告无奈另行租赁新华区的新库房，并将货物及物料搬迁至新华区的新库房，从而产生巨大的经济损失。原告认为被告的行为已违反双方签订的《厂房租赁合同》，并已严重侵犯原告的合法权益，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告穆新强辩称，1、租赁合同合法有效，被告不存在违约情形，租赁合同由原被告双方盖章签字，并且已经得到了实际履行。被告依约向原告交付了厂房，原告也依约向被告支付了租赁费用，各自完成了合同约定的义务，且本合同不存在合同法第52条规定的无效情形；2、原告请求返还租金、赔偿损失，没有事实和依据。涉案厂房在合同期间并未拆除，合同约定租赁期间为一年，自2017年11月1日—2018年10月30日，租赁期间原告完全可以按照合同约定的期限享有厂房的使用权。原告的自行搬走是对于其享有的房屋使用权的自行处分，不改变原告根据租赁合同所应负有的租金支付义务，不能要求被告向原告返还租金。因为被告方没有构成违约，所以谈不上对原告的租金返还及损失的赔偿。且合同也没有约定被告应对于原告搬走期间未承租的时间段承担违约或者赔偿责任；3、本案最重要的一点，是需要查清原告主张被告向其返还租金所依据的权利。原告向被告主张的是2018年7月11日之后剩余租赁期间的租金，其主张权利的依据是合同解除权，因本案不存在合同无效或者可撤销的情形，则原告只能依据解除权来主张剩余的租金，而对于解除权来说属于形成权，不适用诉讼时效，而适用的是除斥期间且除斥期间期限为一年。原告主张2018年7月11日搬走，其应该在一年内行使合同解除权，要求被告向其返还租金，但原告却在一年之后即2019年9月9日才起诉。其已丧失了解除权，解除权消灭。故原告无论是从合同的履行还是从合同解除都无权向被告主张租金的返还。请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告金蒙源公司作为承租方（乙方）与被告穆新强作为出租方（甲方）双方签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方将位于良村开发区南面顶头的仓库租赁于乙方使用，租赁物面积为西面库房500平方米，南面库房1200平方米以及院内房屋和整个院落；租赁期限为一年，即从2017年11月1日起至2018年10月31日止；年租金为贰拾叁万元，按年度支付；自签订合同之日起壹年内甲方应保证该库房不得拆迁，出现此种情况，甲方退还乙方先行支付的租金；该合同还约定了其他内容。 2017年11月1日，原告金蒙源公司向被告穆新强支付年租金230000元。后原告金蒙源公司租用该房屋。2018年7月8日，太行街道办事处向被告穆新强下发《责令限期拆除通知书》，并张贴于案涉租赁厂房处。该通知书内容为：你（单位）于2018年1月在石家庄高新区（办）小西帐村东，三环以东，安西街南头，占用土地约4亩，建设房屋及库房，违反了《城乡规划法》第65条的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起3日内自行拆除，否则将依法进行强制拆除。后原告金蒙源公司另行租赁其他仓库，并于2018年7月11日进行搬迁、装卸，并产生搬迁运输费用8800元、装卸费用3300元，共计12100元。 庭审中，被告穆新强提交其本人书写的保证书一份，内容为：因遇到政府收储土地和拆迁，穆新强和村委会协商后，保证不影响收储土地和拆迁，村委会同意石家庄市金蒙源贸易有限公司租赁到期后再拆除。原告金蒙源公司称该证据系复印件，对其真实性不予认可。被告穆新强提交小西帐村委会于2019年10月13日出具的证明信一份，证明村委会同意在不影响拆迁的情况下，由金蒙源公司在租赁期满后再对厂房进行拆除，但未写明同意的时间。原告金蒙源公司称该证明信是为了诉讼伪造的证据。被告穆新强提交厂房拆除现场照片6张，证明涉案厂房实际拆除时间为2019年3月28日、2019年3月29日，金蒙源公司在合同租赁期限内完全可以行使其使用权，不影响租赁合同的履行。原告金蒙源公司称未出具照片原始载体，且系虚假证据。另，被告穆新强未明确厂房的土地性质，未提交涉案土地使用证。 以上事实，有《厂房租赁合同》、客户回单、（领）借款单、《责令限期拆除通知书》、《搬迁运输合同》、搬迁运输费用明细及发票、装卸费用明细及发票、保证书、照片、证明信及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除”。本案中，被告穆新强未提供涉案土地的相关使用证书，其提供的保证书、证明信、照片不能证明其为合法建筑。原告金蒙源公司提供的《责令限期拆除通知书》能够证明涉案厂房系未获批准的临时建筑，本院对此予以认定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告穆新强出租的涉案厂房系未获批准的临时建筑，原告金蒙源公司与被告穆新强签订的租赁合同符合上述法律规定，应为无效合同。因此，本院依法认定原告金蒙源公司与被告穆新强于2017年10月31日签订的《厂房租赁合同》无效。被告穆新强辩称涉案厂房位于乡、村庄规划区内，不属于城镇房屋，上述解释对其不具有强制性。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”。涉案租赁物为西面库房500平方米，南面库房1200平方米以及院内房屋和整个院落，非一般农村房屋，且涉案房屋属市区管辖。故被告穆新强所辩称的理由，于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于合同无效后应当返还取得的财产的问题。因该合同已部分履行，原告金蒙源公司仅主张被告穆新强返还其2018年7月11日至2018年10月31日未履行期间的租金70575.34元并无不妥，本院予以支持。在原告金蒙源公司迁出后，被告穆新强未及时返还相应租金，应支付相应利息，利息应以70575.34元为基数，自2018年7月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于合同无效后损失的赔偿问题。本案中，合同无效系因被告穆新强将未获批准的临时建筑出租给原告金蒙源公司造成的，被告穆新强作为出租方在出租房屋时有保证房屋符合法律规定的出租条件的义务，而原告金蒙源公司作为承租方应履行审慎义务，承租符合法律规定的房屋，双上方对合同无效均存在过错，本院酌定双方各承担50%的赔偿责任。原告金蒙源公司主张损失为搬迁运输费用及装卸费用共计12100元，因上述费用即使合同有效或租赁期满仍会产生，因事发突然，可能产生费用较正常情况多一些，故本院酌定损失为6000元。因此，被告穆新强应向原告金蒙源赔偿上述损失的50%，即3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司与被告穆新强于2017年10月31日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告穆新强于本判决生效之日起十日内返还原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司租金70575.34元并支付利息（以70575.34元为基数，自2018年7月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告穆新强于本判决生效之日起十日内赔偿原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司损失3000元； 四、驳回原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2954元，减半收取计1477元，由原告石家庄金蒙源贸易有限责任公司负担163元，由被告穆新强负担1314元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇二〇年六月十二日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——