云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0902执异8号案外人：黄浩，男，1978年6月4日生，汉族，住临沧市临翔区。案外人：赵春丽，女，1981年2月6日生，汉族，住临沧市临翔区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区凤翔街道世纪路**。负责人：邱玮，系该行副行长。被执行人：临沧市雄才装饰工程有限公司。住。住所地：临沧市临翔区东港商城****/div>法定代表人：岑峰。被执行人：岑峰，男，1975年10月1日生，壮族，广西壮族自治区马山县人，居民，住临沧市临翔区。被执行人：王永乾，男，1965年11月20日生，汉族，住临沧市永德县。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司临沧分行（以下简称农行临沧分行）申请执行被执行人临沧市雄才装饰工程有限公司（以下简称雄才装饰公司）、岑峰、王永乾金融借款合同纠纷一案中，案外人黄浩、赵春丽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。请求事项：请求解除对临翔区的查封措施。案外人黄浩、赵春丽称：（2019）云0902执406号申请执行人农行临沧分行申请执行被执行人雄才装饰公司、岑峰、王永乾金融借款合同纠纷一案，法院在强制执行过程中，误将案外人的财产，即临翔区，当做被执行人岑峰财产予以执行查封。2018年1月31日，案外人黄浩、赵春丽与岑峰签订《房屋买卖合同》，双方约定岑峰将其所有的位于临翔区的房屋，以总价款1576000元的价格出卖给案外人。案外人于合同签订之日向岑峰给付该房屋的首付款416315元；于2018年2月2日向岑峰给付第二期房款600000元。2018年2月9日，案外人与岑峰在临沧市住建局签订了ＨＬＣ201802091031313809709号《房地产买卖契约》，完成交易该房屋的备案手续。双方签订《房地产买卖契约》交易该房屋的事实，已经住建部门认可。在完成该房屋的备案登记后，案外人于当日向岑峰给付该房屋的第三期房款452000元。2018年7月27日，案外人向岑峰给付剩余的购房尾款90000元。至此，案外人已向岑峰付清全部购房款，遂岑峰向案外人出具已收到该房屋全部购房款1576000元的《收据》，其中包含案外人于2018年2月5日代岑峰向税务部门缴纳的办理不动产权证的税费17672.25元。在案外人付清全部房款后，岑峰于2018年7月27日将该房屋交付给案外人。2018年8月，案外人一家入住该房屋，并对该房屋占有使用至今，居住期间案外人均按时缴纳该房屋的水费、电费、物业费等费用。在付清全部房款后，案外人从2018年8月起每月都催告岑峰，要其配合案外人办理该房屋产权变更登记的义务。但由于岑峰长期在外做工程，所涉项目工程工期紧迫，岑峰作为项目管理人须在工地进行管理无法抽身配合案外人办理，导致双方未能及时办理该房屋的产权变更登记手续。2020年5月12日，双方约定好办理该房屋的产权变更登记，案外人向税务部门缴纳房屋买卖的契税17445元及房屋出卖人的个人所得税11630元，上述税款共计29075元。案外人向税务部门缴纳完房产交易的相关税款后，与岑峰共同到临翔区不动产登记中心办理不动产权变更登记，案外人才知悉该房屋已被法院采取查封措施。综上所述，案外人在法院查封该房屋之前就已经与岑峰签订了合法有效的书面买卖合同，合同签订后每月都催告岑峰配合办理产权变更登记。并且该房屋的买卖合同已在住建部门完成交易备案，案外人也付清了全部房款，并已交付合法占有居住该房屋，至今长达两年以上；临翔区不动产登记中心也出具了《情况说明》对该房屋的交易备案情况予以证实。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人无任何过错，人民法院不得对该房屋查封、扣押、冻结。案外人特依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议，请求法院解除对临翔区的查封措施，切实维护案外人的合法权益。申请执行人农行临沧分行未发表意见。被执行人雄才装饰公司未发表意见。被执行人岑峰辩称：2018年1月31日，岑峰与黄浩、赵春丽签订《房屋买卖合同》，约定将岑峰自有的位于临翔区以总价款1576000元的价格卖给黄浩、赵春丽。2018年2月9日，双方共同到临沧市住建局完成交易该房屋的备案登记。黄浩、赵春丽以分期方式付清了约定的1576000元房款。岑峰于2018年7月27日向黄浩、赵春丽交付该房屋，并承诺在3个月内配合办理该房屋的过户登记手续。2018年8月，因为岑峰承揽老街新百盛酒店的装修工程，便赶赴施工地点与酒店方洽谈相关事宜。2018年9月5日，与酒店方签订施工合同后便开始投入施工，因项目工期紧迫，岑峰一直在施工酒店进行监管，无法返还临沧市。2018年、2019年期间，黄浩、赵春丽夫妇每个月都打电话催促岑峰返回临翔区配合办理交易房屋的过户登记，但岑峰确实因所承接的工程项目，业主对工程质量要求高、工期时间紧，很多事务需亲自进行协调处理无法抽身返回临沧配合黄浩、赵春丽夫妇办理过户手续。为此，岑峰将暂时无法返回临翔区的原因向案外人进行了解释。直到2020年5月，岑峰才与黄浩、赵春丽约好办理过户登记。2020年5月12日，赵春丽向税务部门缴纳了交易该房屋的契税17445元和岑峰的个人所得税11630元。双方到临翔区不动产登记中心办理过户登记时得知该房屋已被法院查封。现黄浩、赵春丽已向岑峰付清了全部房款，并已居住该房屋近两年，但因岑峰的原因未能及时配合办理不动产权变更登记，导致案外人已购买的房屋被查封，岑峰愿承担全部责任。被执行人王永乾未发表意见。案外人黄浩、赵春丽向本院提交了以下证据：第一组证据《不动产登记情况说明》1份，欲证明临翔区不动产登记中心证实，案外人黄浩、赵春丽与岑峰于2018年2月9日，在临沧市房屋的备案手续，房屋已交付给案外人居住使用。因不动产登记系统与住建部门备案系统未统一等原因，误将案外人的房屋查封，并请求司法部门结合该不动产转移的实际情况解除东港商城9幢308室不动产查封以完成转移登记。第二组证据《结婚证》2份，欲证明案外人黄浩、赵春丽系夫妻，双方共同购买东港商城9幢308室房屋作为家庭生活住房。第三组证据《房屋买卖合同》1份，欲证明2018年1月31日，案外人与岑峰签订《房屋买卖合同》，双方约定岑峰将其所有的位于临翔区的房屋，以总价款1576000元的价格出卖给案外人，合同对付款方式、交房时间、税费负担、违约责任等做了明确的约定；《房地产买卖契约1份》，欲证明2018年2月9日，案外人与岑峰签订《房地产买卖契约》，并到临沧市住建局完成房屋的交易备案手续。第四组证据《收据》1份，欲证明2018年7月27日，岑峰己收到案外人给付的全部房款共计1576000元，其中包含案外人代岑峰缴纳的办证税费17672.25元；《借记卡账户历史明细清单》1份、《转账凭证》3份，欲证明2018年1-7月，案外人赵春丽从其工行账户以转账方式向岑峰给付房款1576000元，案外人已向岑峰付清全部房屋价款。第五组证据《云南增值税普通发票》、《税收缴款书》2份，欲证明2020年5月12日，为与岑峰办理案涉房屋的过户登记手续，案外人向税务部门缴纳房屋买卖的契税17445元、房屋出卖人的个人所得税11630元，共计29075元，已缴纳完毕相关税费。第六组证据《居住证明》1份，欲证明2020年5月19日，云南巨和物业服务有限公司临沧分公司东港商城物业服务中心出具证明证实，案外人一家作为东港商城9幢308室房屋的业主，于2018年8月入住，从2018年11月1日至2020年11月1日期间的物业费用正常缴付，占有居住在该案涉房屋至今。《收据》17份，欲证明2018至2020年间，案外人居住在案涉房屋期间，向物业公司缴纳该房屋水费、电费、物业费情况。第七组证据《老街新百盛酒店装修工程施工合同》，欲证明2018年9月5日，岑峰与他人签订施工合同，约定由岑峰承揽缅甸老街新百盛酒店的装修工程，并约定了合同工期为12个月，自2018年9月6日至2019年9月5日，岑峰于2018年9月开始一直在外做工程，无法抽身配合案外人办理不动产权变更登记。本院查明：2018年2月1日，本院受理了农行临沧分行诉雄才装饰公司、岑峰、王永乾金融借款合同纠纷一案，2018年4月18日经本院主持调解达成调解协议，本院作出（2018）云0902民初285号民事调解书。后因被执行人未按调解书约定按时还款，申请执行人农行临沧分行于2019年4月4日向本院申请执行。2019年9月19日，本院作出（2019）云0902执406号之三执行裁定书，查封了被执行人岑峰名下位于临翔区。因抵押物在另案处理中，案外人同意待具备处置条件时再处置抵押物，本院于2019年9月20日作出（2019）云0902执406号执行裁定书，终结本次执行程序。2020年3月17日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院于同日立案。另查明，案外人黄浩、赵春丽系夫妻关系。2018年1月31日，案外人黄浩、赵春丽与被执行人岑峰签订《房屋买卖合同》，岑峰将自己名下位于临翔区0元的价格转让给案外人黄浩、赵春丽。合同约定房屋价款为700000元，装修、家具、厨具、洁具等折价876000元，房屋价款分四次支付，于2018年4月30日前交房。2018年2月9日，黄浩、赵春丽与岑峰在临沧市住房和城乡建设局签订《房地产买卖契约》，并进行备案，合同备案号（ＲＬＣ201802090002）。2018年1月31日，案外人赵春丽通过银行转账向岑峰支付416314.58元，2018年2月2日转账支付600000元，2018年2月9日转账支付452000元，2018年7月27日转账支付90000元，共计1558314.58元。2018年2月5日赵春丽代岑峰缴纳契税17672.25元。2018年7月27日岑峰出具收据，载明已收到赵春丽支付的东港商城一期9幢308室房子尾款90000元，1576000元房款已结清。2020年5月12日，案外人代岑峰缴纳个人所得税11630元，并于同日缴纳契税17445元。2018年8月，案外人黄浩、赵春丽入住临翔区，并于2018年12月16日开始交纳物业服务费、生活垃圾费、水费、电费等费用。2018年9月5日，被执行人岑峰与老街新百盛酒店签订《老街新百盛酒店装修工程施工合同》，由岑峰负责老街新百盛酒店的装修工程。工程期限12个月，开工日期2018年9月6日，竣工日期2019年9月5日。合同签订后岑峰一直在负责酒店施工监管，无法返回临沧市。案外人黄浩、赵春丽每月电话通知岑峰要求其配合办理房屋过户登记，岑峰因老街新百盛酒店的装修工程工期时间紧，无法返回配合办理房屋过户登记。另查明，2020年5月12日，临翔区不动产登记中心出具《不动产登记情况说明》，载明：经核对相关材料和调查，黄浩、赵春丽与岑峰于2018年2月9日在临沧市住建局办理《房地产买卖契约》备案手续，房屋已经交付使用，交易双方未在不动产登记部门申请办理登记。目前不动产登记系统与临沧市住建部门房地产交易备案系统未统一，登记中心在协助查封登记时，经不动产登记系统信息查询无限制性登记，交易备案信息由住建部门管理。为维护不动产买受人合法权益，请司法部门结合该不动产转移情况帮助解除岑峰名下坐落于东港商城9幢308室不动产查封完成转移登记。本案的争议焦点为：案外人的异议请求是否能够排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人黄浩、赵春丽与被执行人岑峰在本院查封之前已签订《房屋买卖合同》，并在临沧市住房和城乡建设局进行备案，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。案外人于2018年8月开始入住案涉房产，并于2018年12月16日开始交纳物业服务费、生活垃圾费、水费、电费等费用，应视为在本院查封前已合法占有该不动产。根据案外人提交的转款凭证及岑峰陈述，案外人已按照合同约定支付购房的全部价款并已缴纳相关税费。关于未办理过户登记，从案外人提交的证据及被执行人岑峰陈述来看，未办理过户登记原因系被执行人岑峰在外做工程造成，非因买受人自身原因。综上所述，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且其权利能够排除执行，本院对案外人的异议申请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对岑峰名下位于临翔区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  石兆云审 判 员  龚谦丽人民陪审员  宝剑发二〇二〇年六月二日书 记 员  鲁轶昳