湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初368号原告（执行案外人）：赵正刚，男，1969年9月23日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：刘菊，湖北延兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。统一社会信用代码：914200001787619238。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰伟豪建业置业有限公司，，住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**统一社会信用代码：914203005597211756。法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。第三人：田堂平，男，1974年12月27日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。原告赵正刚与被告湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）及第三人田堂平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告赵正刚的委托诉讼代理人刘菊、被告湖北工建三公司的委托诉讼代理人丁云海、被告伟豪公司的委托诉讼代理人周涛、第三人田堂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵正刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于十堰市××浪经济开发区××路××城小区××号房屋属于原告所有，房屋价值为313826元；2.请求解除对十堰市××浪经济开发区××路××城小区××号房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月25日，伟豪公司将十堰市白浪经济开发区台湾路卧龙城小区1幢1单元1503房屋以房抵工程款将该房屋抵给第三人田堂平，田堂平又将该房屋卖给原告。2017年6月25日原告与伟豪公司签订了《卧龙城认购协议书》，注明抵6号楼田堂平工程款，协议签订当天，原告将房屋总价款全部支付给伟豪公司，伟豪公司出具收条，田堂平给伟豪公司出具领款单，注明已将房款领走，伟豪公司将钥匙交给原告。2017年7月，湖北工建三公司因与伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，向十堰市茅箭区人民法院申请保全，该院作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司案涉房屋即原告购买的房屋。原告提出书面执行异议，该院于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异350号执行裁定，驳回原告的执行异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案原告购买房屋在法院查封之前，原告一次性付清全部购房款，房屋钥匙也交付原告，原告已实际合法占有该房屋，符合上述排除执行的司法解释规定，应当解除对案涉房屋的查封，房屋依法属于原告所有。特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。湖北工建三公司辩称，我公司申请财产保全后，十堰市茅箭区人民法院于2017年7月12日对争议房屋查封，查封时房屋没有办理预售登记，该房屋为伟豪公司所有，查封没有错误。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告在法院查封前没有与开发商伟豪公司签订合法有效的书面买卖合同，原告的证据均是利害关系人与其之间的证据，存在倒签合同时间的嫌疑；原告没有证据证明所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋；原告没有证据证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产以登记作为物权变动的生效要件，案涉项目于2016年12月30日取得了预售许可证，该房屋于2017年7月12日被查封，原告对没有办理预售登记存在过错。原告主张该房屋是伟豪公司以房抵款形式抵给原告主张的自然人，自然人又出售给原告没有事实和法律依据。原告没有合法占有该不动产，原告主张的合同为无效合同也未实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。伟豪公司辩称，原告起诉的房屋是本公司抵工程款的形式抵偿给田堂平，田堂平将该房屋卖给了原告，田堂平及原告均在本公司办理了房屋交接手续，故该房屋属于原告所有，应当支持原告的诉讼请求。田堂平述称，本案与其没有关系，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件情况综合认定。本院经审理认定事实如下：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，本院审理中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产；本院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决书，判决：一、十堰昊华置业有限公司和十堰伟豪建业置业有限公司共同返还湖北工建集团第三建筑工程有限公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建集团第三建筑工程有限公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向本院申请执行，本院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中赵正刚对执行标的提出书面异议称，2017年6月25日，伟豪公司将卧龙城1幢1单元1503号房屋抵工程款的形式将此房屋抵给承建商田堂平，田堂平又将此套房出售给赵正刚，请求解除查封，停止评估、拍卖；同时提交2017年6月25日赵正刚与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》，载明“抵6号楼田堂平工程款”，协议中付款方式为抵款。本院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异350号执行裁定，裁定驳回赵正刚的执行异议请求。赵正刚于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月27日向本院提起本案诉讼，诉状中仍载明其从田堂平处购买案涉房屋，诉讼中赵正刚向本院提交其与伟豪公司2018年1月23日签订的《卧龙城认购协议书》载明的付款方式为抵借款。赵正刚同时提交收据、物业服务合同等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。再查明，庭审中，田堂平陈述其与原告没有债权债务关系，没有从任何个人手中拿钱，工程款是由伟豪公司支付。在本院（2020）鄂0302民初369号案件庭审中，经询问田堂平对（2020）鄂0302民初364-369号六案中的个人在伟豪公司买房是否清楚，田堂平表示不清楚。本院认为，本案的争议焦点为赵正刚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：首先，赵正刚提起执行异议和本次起诉时诉状中均主张案涉房屋系伟豪公司抵偿给田堂平，田堂平又将房屋出售给赵正刚；提起执行异议时提交的2017年6月25日《卧龙城认购协议书》载明“抵6号楼田堂平工程款”，但此次庭审中提交的为2018年1月23日《卧龙城认购协议书》载明付款方式为“抵借款”，两份协议签订时间、付款方式均不一致，赵正刚未作解释，无法确认双方签订协议的真实时间及付款方式，赵正刚提交的证据本身内容不一致，不能证明其主张。其次，按照赵正刚诉称的事实与理由，因庭审中田堂平称其与伟豪公司于2019年1月办理结算，与原告没有债权债务关系，未从个人处收取工程款，对原告所主张的房屋买卖情况亦不清楚，故赵正刚称其从田堂平处购买案涉房屋没有证据证明，且与查明事实不符，本院不予采信；且其庭审时提交的2018年1月23日《卧龙城认购协议书》签订时间在人民法院查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。最后，赵正刚亦未提交银行账户流水等能够证明其实际支付购房款的证据，仅提供伟豪公司出具的收据不能认定赵正刚支付了案涉房屋的购房款，应承担举证不力的法律后果。因此，应当认定赵正刚对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。赵正刚诉请要求确认其对案涉房屋的所有权及解除查封，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回赵正刚的诉讼请求。案件受理费80元，由赵正刚负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  代 欢人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年六月十九日书 记 员  戢 雪