广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53331号原告冯泽辉，男，1962年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人李冰，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人邹淑巧，广东广和律师事务所律师。被告深圳香蜜湖商业运营管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人桂淑英。委托诉讼代理人阳敏瑜，女，1994年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人周晓洁，女，1991年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。原告冯泽辉诉被告深圳香蜜湖商业运营管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李冰、被告的委托诉讼代理人周晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月，深圳羽翎投资发展有限公司（以下简称羽翎公司）与原告订立《房屋租赁合同书补充协议》，约定被告将深圳市福田区（以下简称租赁房屋）出租给原告使用，租赁期限为9年，自2015年9月1日起至2024年2月28日止。羽翎公司委托被告对香蜜湖1979项目物业统一进行品牌运营管理和物业管理。之后，被告与原告订立了《运营管理协议》，原告一次性向被告支付了9年的管理费共计人民币280347元。2019年4月29日，深圳市福田区规划土地监察局（以下简称福田区土地监察局）向深圳香蜜湖度假村有限公司发布《限期拆除通知书》，称香蜜湖度假村北区香蜜湖文化风情街（1979）C区属于未经批准进行建设的临时建筑物，应于2019年5月6日前自行拆除，逾期不拆除的，福田区土地监察局将予以拆除。同日，福田区土地监察局向原告发出《敬告通知书》，要求原告予以配合、尽快搬离租赁物业。之后，原告搬离了租赁物业。原告已向法院另案起诉羽翎公司，要求解除租赁合同。鉴于此，被告与原告订立的《运营管理协议》已经无法履行，且原告多次要求被告退还已收取的管理费，但是被告一直未退还。为维护原告的合法利益，特诉至法院请求判令：一、解除原告与被告签订的《运营管理协议》；二、被告立即退还运营管理费159413元及利息人民币2850.84元（利息自2019年5月6日起暂计至2019年9月30日，之后产生的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际归还全部管理费之日止）；三、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等全部费用。原告在庭审时明确第一项诉讼请求为退还2019年5月1日至2024年2月28日期间的运营管理费。被告对此辩称，1、被告同意与原告于2019年5月6日解除《运营管理协议》；2、《运营管理协议》约定原告的月管理费为5497元，一次性缴纳九年管理费优惠后金额为280347元。被告给予原告的管理费优惠价是基于原告为九年一次性支付费用，双方签订的《运营管理协议》提前解除并非被告原因所致，被告给予原告优惠价格的前提丧失，该部分损失不应由被告承担，原告有权恢复原价计算原告的管理费，即每月管理费5497元。3、原告与被告之间的《运营管理协议》提前解除并非被告过错导致，而是福田区规划土地监察局的原因导致，原告无权要求支付利息及承担本案诉讼费、保全费、担保费等费用。经审理查明，2015年4月，案外人深圳羽翎投资发展有限公司将深圳市福田区（以下称案涉房屋）出租给原告使用，租赁期限为2015年9月1日至2024年2月28日止。深圳羽翎投资发展有限公司委托被告对案涉房屋所在的深圳1979项目物业进行品牌运营管理并提供物业管理服务。2015年4月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《运营管理协议》，约定，甲方为案涉房屋所在的深圳1979项目唯一运营管理方，负责统一进行招商、宣传，提供物业管理及停车场管理服务；甲方向乙方收取运营管理服务费及物业管理服务费等费用；合同期限与乙方签署的房屋租赁合同及补充协议的期限相同。协议第五条约定，运营管理费每月5497元；一次性缴纳九年管理费优惠后金额为280347元。运营管理费自2015年9月1日起开始计收，上述管理费应于2015年8月20日前支付；乙方向甲方缴纳金额等于二个月运营管理费（优惠前）的运营管理费保证金。协议第九条第6款约定，如因乙方违反本协议约定导致本协议解除的，乙方使用物业时间内的管理费收费标准按照优惠前收费标准执行。2015年8月19日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的案涉房屋九年的管理费280347元。原告主张2019年4月底，深圳市福田区规划土地监察局（以下简称福田区土地监察局）在案涉房屋区域内张贴了《限期拆除通知书》，告知案涉房屋为未经批准的临时建筑，并要求限期拆除。被告亦告知其尽快搬离。原告于2019年5月上旬停止营业并搬离案涉房屋。为此，原告提交了福田区土地监察局于2019年4月29日出具的《限期拆除通知书》复印件一份。该通知书载明：“深圳香蜜湖度假村有限公司：经查，你单位位于度假村北区香蜜湖文化风情街（1979）C区的建筑物属于未经批准进行建设的临时建筑物。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款之规定，现依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条的相关规定，通知你单位在2019年5月6日前自行拆除该临时建筑物。逾期不拆除，我局将予以拆除……”。庭审时，被告认可福田区土地监察局要求原告于2019年5月初搬离案涉房屋，并表示同意于2019年5月6日解除案涉《运营管理协议》。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《运营管理协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。原告主张因福田区土地监察局要求限期拆除案涉房屋，故其已于2019年5月初搬离案涉房屋，为此原告提交了福田区土地监察局出具的《限期拆除通知书》复印件一份。本院认为，虽然被告对原告提交的《限期拆除通知书》不予认可，但又在庭审时认可福田区土地监察局要求原告于2019年5月初搬离案涉房屋，并表示同意于2019年5月6日解除案涉《运营管理协议》，故本院对原告的主张予以采信。因案涉房屋于2019年5月6日前应予以拆除，原告亦于2019年5月上旬搬离，被告在2019年5月6日后已不具备对案涉房屋进行运营管理及提供物业服务的客观条件，故案涉《运营管理协议》已实际于2019年5月6日解除，原告请求判决解除《运营管理协议》已无必要，本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告请求退还运营管理费。本院认为，根据查明的事实，原告已一次性向被告支付自2015年9月1日至2024年2月28日的运营管理费280347元，现案涉《运营管理协议》已于2019年5月6日解除，故被告应向原告返还2019年5月6日至2024年2月28日期间的运营管理费158970元（2748.5×57+2748.5÷31×26）。原告主张的超出部分，本院不予支持。根据案涉《运营管理协议》第九条第6款约定，如因乙方违反本协议约定导致本协议解除的，乙方使用物业时间内的管理费收费标准按照优惠前收费标准执行。因案涉《运营管理协议》并非因原告违约导致解除，被告辩称应按优惠前的月运营管理费收费标准折算后退回相应的款项，不符合合同约定，亦有违公平原则，本院对被告的主张不予采纳。关于利息。因原告未提交任何证据证明其曾向被告催告退还运营管理费，本院根据原告起诉状副本送达到被告的时间即2019年12月23日，酌情认定被告逾期退还运营管理费的利息自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。另，原告请求被告支付担保费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳香蜜湖商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告冯泽辉返还运营管理费158970元；二、被告深圳香蜜湖商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告冯泽辉支付利息（以158970元为本金，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日）；三、驳回原告冯泽辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3545元（已由原告预交），由原告冯泽辉负担72元，被告深圳香蜜湖商业运营管理有限公司负担3473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 黄  美  容人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年六月十八日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。