湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5045号原告：广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司，营业场所湖南省长沙国家生物产业基地纬一南路星岛商业广场301栋。负责人：蔡锐彬。委托诉讼代理人：厉行海，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所实习律师。被告：陈光辉，男，1982年9月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司（以下简称宜华物业公司）与被告陈光辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜华物业公司的委托诉讼代理人厉行海、龚维亚，被告陈光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜华物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令陈光辉支付物业管理服务费4004元，滞纳金1741.74元（滞纳金暂从2018年1月1日起计算至2020年4月1日止，并以4004元为基数，按每日千分之一的标准计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由陈光辉负担。陈光辉答辩称，宜华物业公司的物业服务不到位，环境卫生需进行整改，电梯也应该更换成新的电梯，小区部分井盖没有盖，有安全隐患，且小区电力应更换成大功率电缆，移交电力部门管理，而不应由宜华物业公司收费。另外，地下室在阴雨天气时很滑，行人易摔倒。停车费过高。其本人房屋楼下漏水，曾请人维修，称是洗衣机排水的地方漏水，导致墙面发霉。本院经审理认定事实如下：宜华物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。2017年2月8日，宜华物业公司作为甲方与陈光辉作为乙方签订《宜华·山水名城前期物业管理服务协议》，协议约定：1、乙方所购房屋为宜华·山水名城一期1栋3单元709房，面积为118.61平方米，房屋类型为高层住宅、商业铺面；2、甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；可将专项管理与服务业务委托专业公司承担，但不得将本物业的整理管理责任转让给第三方；依据本协议向乙方按时收取物业管理服务费用，并实行收费公示制度；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；3、乙方的权利和义务：参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和规定；依据本协议及时向甲方缴纳物业管理服务费用；4、甲方对下列公共性综合服务性服务项目进行管理与服务：物业共用部位的维修、养护与管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨水沟、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；5、乙方缴纳费用时间：按季度预交，乙方应于每季度第一个月10号前预交物业服务费用；6、物业服务费用按其拥有的房屋产权证的面积缴纳，具体标准为住宅为1.2元／㎡／月，商业为2.2元／㎡／月；7、违约责任：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一加收滞纳金；8、本协议自甲乙双方签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。同日，陈光辉还签署了入伙声明，对宜华·山水名城（一期）1栋3单元709房进行了验收。因陈光辉拖欠宜华物业公司2018年1月1日至2020年4月1日期间的物业费，宜华物业公司催收未果，遂向本院提起诉讼。另查明：位于浏阳经济技术开发区的房屋登记的产权人为陈光辉、蔡明瑶，房屋面积为119.49㎡。诉讼中：1.宜华物业公司要求陈光辉以4004元为基数，按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际履行之日止，暂计算至2020年4月1日为1741.74元；2.陈光辉称，宜华物业公司的物业服务不到位，第一，小区电力未达到分户计量和控制的要求，且电缆不能满足小区用电负荷要求，导致多次大面积停电；第二，电梯、消防未达到使用要求；第三，电子监控系统长期以来已多处损坏，一直未安排维修，小区大门门禁系统损坏后就未再启用，最后由业委会出资购买了新门禁系统，各门禁自宜华物业公司提供服务至今未使用，导致频繁出现广告推销人员入户上门，存在安全隐患；第四，小区凉亭的景观灯破损一直未维修，有触电风险，凉亭边的设备保护设施破损一直未维修；第五，地下室人行通道瓷砖掉落，多处电梯照明灯罩不知去向；第六，6栋3单元门口的污水管道外溢1个月，生活垃圾、建筑垃圾未及时清运，导致小区臭气熏天。陈光辉认为其基于上述理由，可以拒交或者少交物业费。以上事实，有双方当事人陈述，不动产登记信息，《前期物业管理服务协议》，《入伙声明》，维修记录，保养记录，保洁记录，投诉处理登记表，照片等证据证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，宜华物业公司与陈光辉签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。宜华物业公司按照合同约定为宜华山水名城小区提供了物业服务，陈光辉作为该小区业主，理应按合同约定向宜华物业公司交纳2018年1月1日至2020年4月1日期间的物业服务费用3871.48元。但陈光辉提交了照片等证据证实宜华物业公司的物业服务在一些方面存在瑕疵，本院依法酌情认定陈光辉应缴纳物业服务费3871.48元的90%即3484.33元。本案涉案房屋登记在陈光辉、蔡明瑶二人名下，宜华物业公司仅起诉陈光辉属于其对诉讼权利依法自主处分，并无不当，综上所述，对于宜华物业公司要求陈光辉支付物业服务费3484.33元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出该部分的请求，本院不予支持。对于宜华物业公司主张的违约金诉请，虽然双方在《前期物业管理服务协议》中对此有约定，但陈光辉提交了相关证据证实宜华物业公司的物业服务存在一定瑕疵，并非陈光辉故意拖欠，故对宜华物业公司的违约金请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈光辉于本判决生效之日起十日内支付广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司自2018年1月1日至2020年4月1日期间产生的物业管理服务费3484.33元；二、驳回广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由陈光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇二〇年六月十六日书记员  张 箫附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。