江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7010号原告（反诉被告）：周秀杰，男，1974年12月2日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：朱彩娟、丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐燕，女，1984年2月26日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：顾东林，江苏苏相律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗明，江苏苏相律师事务所实习律师。原告周秀杰与被告徐燕及第三人苏州鑫蓝德房产经纪有限公司（以下简称鑫蓝德房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日依法受理，由审判员宁璐适用简易程序独任审判。审理中，原告周秀杰向本院申请将第三人予以撤回，本院依法予以准许。本案审理中，被告徐燕提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。本案于2019年10月29日公开开庭进行了审理，周秀杰及委托诉讼代理人朱彩娟，被告徐燕及其委托诉讼代理人顾东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秀杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告于2019年5月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；2.被告返还购房定金人民币50000元整；3.第三人返还已经收取的中介费人民币5000元；4.本案的诉讼费用由被告和第三人负担。审理中，原告周秀杰明确，其第一项诉讼请求中系要求确认双方合同于2019年9月12日即被告收到其寄出的《解除合同通知书》之日解除。另，其上述第三项诉讼请求暂在本案中放弃主张，第四项请求中本案的诉讼费用变更为由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月30日通过中介方鑫蓝德房产经纪公司签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定被告将位于苏州市相城经济开发区房屋出卖给原告，合同约定了房屋买卖的价格等事项，并且约定双方须于2019年8月1日之前提供买卖需要的相应合法的材料、证件，用于网签合同。2019年7月25日，苏州市政府颁布了《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，该意见的出台，导致原告不具备购房资格，原、被告之间的买卖房屋无法进行过户，合同目的无法实现。之后，原告多次要求鑫蓝德房产经纪公司联系被告，要求解除合同并退还已经支付的定金人民币50000元，遭到拒绝后，原告向被告发送信函，要求解除合同、返还定金。综上，原告特依法诉至法院，望判如所请。被告徐燕辩称，在签订合同时隐瞒了原告自身社保不满一年、不具备购买资格的情况，违反了诚实信用原则。新政出来后，原告超过了一个多月才通知解除，也存在过错，造成被告损失的扩大，因此，原告存在过错，应承担违约责任。因为法律规定定金和违约金不能一并主张，所以被告已经另行提起了反诉，向周秀杰主张违约金52500元，对于定金50000元是愿意退给周秀杰，但被告愿意退还原告50000元违约金，不是因为被告认可原告无需承担违约责任，而是法律规定违约金和定金不能一并主张。反诉原告徐燕向本院提出反诉请求，请求判令：1.反诉被告支付违约金2500元（按合同总价1050000元的5%计算违约金为52500元，抵扣已付定金50000元，还需支付违约金2500元）；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定反诉原告将相城区漕湖街道尚青景苑2幢706室房屋出售给反诉被告。合同签订时，反诉被告隐瞒了其不具备购房资格的事实。合同签订后，经反诉原告多次催促，反诉被告拒不配合办理过户手续，也不如实告知其不具备购房资格的事实，导致合同无法在苏州市最新限购政策出台前履行，反诉被告存在严重过错，给反诉原告造成巨大损失。按照合同约定，反诉被告应按合同总价105万元的5%支付违约金。综上，为维护反诉原告合法权益，请法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告周秀杰辩称，双方合同的解除是因政府的限购政策导致的合同不能具体履行，合同目的不能实现，合同的解除不可归责于原、被告双方中的任何一方，且限购政策出台之后，反诉被告多次要求中介方提供反诉原告的联系方式，均遭到中介方拒绝。限购政策出台之后，中介一再承诺可以想办法继续完成交易，后反诉被告到不动产交易中心去核实，但是得到的回复是已经不符合交易条件，所以在整个过程中反诉被告不存在过错，反诉原告无权要求反诉被告承担违约金。反诉被告不认可反诉原告的反诉请求，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2019年5月30日，徐燕作为甲方（售房人）、周秀杰作为乙方（购房人）、鑫蓝德房产经纪公司作为丙方（居间方），三方共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲方同意将本人坐落在苏州市相城经济开发区房屋出售给乙方；建筑面积67.27平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币壹佰零伍万元整，乙方于2019年5月30日前向甲方交付定金伍万元整；甲乙双方须在8月1日之前提供相应的合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；丙方于甲乙双方材料齐全无误并交于丙方后，10个工作日内，丙方协助甲乙双方至房产交易中心办理资金托管手续，乙方于当日将房款首付款存到房产交易中心指定帐后，剩余房款由丙方协助乙方办理贷款；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向两方各支付本合同第二条确定的房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。各方还作了其他约定。本合同尾部甲方处由徐燕签字确认，乙方处由周秀杰签字确认，丙方处由鑫蓝德房产经纪公司盖章确认。当日，周秀杰即以现金方式向徐燕支付购房定金50000元，并由徐燕向周秀杰出具定金收条一张。另查明，位于苏州市相城经济开发区房屋登记的权利人为徐燕及案外人王磊，系二人共同共有。又查明，2019年7月24日，苏州市人民政府出台了《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中规定：非本市户籍的，需提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；自2019年7月25日起实施；买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。再查明，鑫蓝德房产经纪公司的法定代表人为朱小伟。审理中，案外人王磊向本院表示，其对徐燕将案涉房屋出售给周秀杰是知晓并且同意的。以上事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告流动人口信息、《房屋买卖（置换）合同》、定金收条、不动产权证复印件、《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》、王磊情况说明及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。原告周秀杰为证明其主张，向本院提供以下证据：1.其向徐燕寄送的《解除合同通知书》一份、顺丰速运快递查询单（其中显示2019年9月12日已签收）一份，徐燕向其寄送的《关于解除合同通知书的回函》一份，其拟证明其给徐燕寄送了《解除合同通知书》，双方的合同于2019年9月12日解除；2.其参保缴费明细记录一份，其拟证明其社保要到2019年7月底才连续缴纳满一年；3.其与中介鑫蓝德房产经纪公司的业务员彭伟（微信名为“战狼”）的微信聊天记录[其中有如下对话：（彭）26号能拉社保吗（周）能（彭）尽量快点，房东急了，也知道那边涨价了（周）好……（7月23日早上11:13，彭）26号赶快去把社保拉出来，开始做资料了，房东天天烦我，我都给你当（周）好的（彭）拉出来就给我送过来（周）哦……（8月13日早上11:30，彭）房东都不急，我们在送审，你们是现金交易，我们在努力，你现在来问，我现在在安房东的心……（周）请协商处理吧（彭）我来想办法（周）好的……]一组，其拟证明其关于事实的陈述。经质证，被告徐燕认为，对证据1，《解除合同通知书》收到了，同意双方合同于2019年9月12日解除，但系原告违约，原告应承担违约责任；对证据2，真实性无异议，原告的社保是在2019年7月29日到账，即便不存在限购政策，到8月1日原告也没有办法提供完整的过户资料；对证据3，真实性由法院核实，但其相信原告和中介联系过，微信中说过26日能把社保拉出来，但是事实上到了26号原告也拉不出来，从原告提供的记录来看，到了29日才到账。反诉原告徐燕为证明其反诉主张，向本院提供如下证据：1.中介费收据一份，其拟证明其交纳了10000元中介费；2.其与彭伟微信聊天记录[其中有如下对话：（6月12日，徐）咋说？（彭）一切正常，马上做下一步（徐）哦（彭）燕子你放心，等我通知，快做资金托管了（徐）不是要去房管局的吗（彭）嗯，一个星期左右就去做资金托管，房产证要7月底才能注销……（6月15日，徐）能不担心吗我跟人家是有合约的（彭）没事的，你那边是什么时候（徐）8.1走流程我也是签了合同的，所以急……（6月20日，徐）你说10天给我答复，现在20天了！我违约要赔好多钱的（彭）明天上班问……（徐）你一直保证7月底，我才买房跟人家签了合同的（彭）哎，你把别人吹烦了……（徐）你们提交材料就该知道他社保有问题，你们没提前跟我（彭）我下午在给他一个电话问他星期天晚上几点到，可以吗你们当面谈，客户会给你解释的。他说星期一，可以吗……（徐）问题是，买房有问题，你们也没跟我说不是吗买方（彭）嗯（徐）那天我过去就跟你说头一天晚上就是因为社保问题，我没签，我还问你他没问题吧？你说没问题的说再多也没用了，尽快面谈，看怎么解决？（彭）嗯，这一起都怪客户，他说没有问题，他给我们提供了假信息……（徐）你们中介没有核实信息，还有后期提交资料有问题也没及时跟我沟通，拖了我一个月……]一组及王磊的妹妹王娟（也是做中介的）与彭伟之间的聊天记录[（2019年6月27日，彭）在吗，客户社保出问题了，明天无法做资金托管了，我们现在让客户出钱想办法解决……（2019年7月1日，彭）你来了在说，客户知道他欺骗了我们，他现在委托店里处理这事情，我说没有分量，希望理解……]一组，其拟证明从6月12日开始其就一直催促彭伟办理网签，但彭伟一直拖，王磊的妹妹王娟（也是做中介的）与彭伟之间的聊天记录也证明其一直在催彭伟，另，房屋买卖合同上其理解的是8月1日之前是办证的终结日期，而不是开始日期，即2019年8月1日前将贷款手续、过户手续全部办完，双方交易手续全部完成。经质证，反诉被告周秀杰认为，对证据1，真实性无法核实；对证据2，对微信聊天记录的真实性无异议，具体过程其也不清楚，但是聊天记录中也证实，中介和其说过8月1日这个时间点是提交材料，是徐燕自己理解错误。审理中，关于双方房屋买卖及发生争议经过，周秀杰表示，在2019年5月中下旬，其找到中介鑫蓝德房产经纪公司，告诉中介其不是苏州市户籍，想要在苏州购买一套房屋，除20%的首付之外，需要按揭贷款，中介就表示帮其寻找合适的房源。因其经济能力有限，当时讲明房屋总价在1000000元左右，当时（5月中下旬）沟通时，中介主动询问了其社保缴纳是否满一年，其就告诉了中介其社保是在2018年8月份开始缴纳，要到2019年7月底社保才能满一年，中介就表示可以的。后，中介通过查找房源，过了几天就找到了徐燕的房子，让其去看房，其很满意，双方就于2019年5月30日在鑫蓝德房产经纪公司签订了合同，签订合同之时就付了50000元定金，现金交付给徐燕。合同上约定在2019年8月1日前，双方提供可以合法过户的资料去网签，当时就是考虑其社保到2019年7月底才满一年，所以约定的8月1日。后来在2019年7月24日出了新政，7月25日其知道后，就一直积极联系中介，希望告知徐燕的联系方式，但中介一直未将联系方式告知其，也一直对其表示此问题可以解决，还能继续交易。到了7月底，其去不动产交易中心询问是否能够继续交易，但是房产交易中心明确答复其不符合继续交易的条件，因为其交付定金是以现金交付，没有走账，所以不动产交易中心无法核实双方之间交易的真实性，所以拒绝继续给办理过户手续，当时如果是转账的还是可以继续交易的。中介答应其说会想办法，但是一直没有下文，所以到了9月份，其就寄了《解除合同通知书》。关于社保，签订合同现场徐燕没有询问其社保缴纳的情况，因为中介之前是知道其情况的，所以其认为中介是告诉过徐燕社保情况的，且徐燕在和其签订合同的时候是根据其的情况才签订到8月1日的，之后的情况其就不清楚了，中介一直没有找过其，直到7月17日，中介才来问其7月26日是否能拉社保，其表示可以，中介表示尽量快点，房东急了。至7月23日，中介就催其要求其在26日的时候将社保材料拉出来就送去中介处，说是徐燕一直在烦中介。至7月25日，其知道新政后，将户籍信息都传给了中介，其一直电话催中介要求和徐燕见面，到8月13日的时候，中介还和其说他们正在努力，还是可以过户的，但到了8月26日，其要求和徐燕处理双方的事情，但中介还是说可以想办法办的，后来到了9月17日，中介在中午把徐燕的解除合同通知书发给了其，到了晚上把被告的联系方式给了其。对此，徐燕则表示，签订合同的时候周秀杰没有向其说明其社保不满一年的情况，案涉房屋当时出租给别人，里面有租客，房屋挂在中介处售卖，有人要看房，由中介带人去看。在2019年5月30日下午，双方在中介处签订的合同，50000元定金是周秀杰现金交付的。在2019年5月29日晚上，有另外一家中介（当时其自行将房屋挂在网上售卖，也有其他中介联系其），当时此中介也找了一个买家要购房，当时此买家社保未满一年，差两个月，所以其当时没有和此买家签合同，其对当时非苏州户籍交纳社保未满一年不能购房的政策是清楚的，所以第二天和周秀杰在签合同的时，其还问了中介周秀杰社保是否满一年，当时中介回答说是满的，当时周秀杰也在场，但是周秀杰没有说话。后，双方本来约定2019年6月28日要办资金托管，在6月27日下午，中介告知其周秀杰社保交纳未满一年，其就要求面谈，中介说好约时间，但是中介一直表示周秀杰推脱迟迟不见面，但是其很着急，就和中介说即使周秀杰出差，约晚上也行，后来约定2019年7月1日，在中介公司三方面谈，但是周秀杰没出现，中介表示是周秀杰不敢出面，因周秀杰自己隐瞒了事实，为此其还报警了，警察就让其去法院，后来其就找了很多律师咨询，也多次要求中介给周秀杰联系方式，但是中介也拒绝给其。到8月1日之后，其就要求解除合同，其一直联系中介说要找周秀杰，当时中介一直不给周秀杰电话，中介给双方传话，但是其一直要求面谈，都没有实现三方面谈。其一直很着急，其也购买了另外的房子，急需钱。后来到9月份的时候，就收到了周秀杰的《解除合同通知书》，然后其也发了回函给周秀杰和中介，之后周秀杰就起诉了，收到了法院的诉状材料等。审理中，周秀杰还申请鑫蓝德房产经纪公司的法定代表人朱小伟出庭作证，朱小伟陈述道：“当时合同约定的意思是在2019年8月1日之前双方提供过户所需的材料。2019年9月16日向周秀杰提供给了徐燕的联系方式。彭伟当时是带客户看房子的，签合同是店长签的，我是鑫蓝德房产经纪公司的法定代表人。彭伟在2019年10月份离职了，彭伟的微信名是叫“战狼”。正常来说要求双方提供材料都是应该由店长陈冬梅来负责，彭伟是陈冬梅在该店的下属员工。平时交易流程主要是店长在负责，店员主要是带客户看房，后期的交材料、办过户都是店长负责，有无交代下属负责我不清楚。在7月24日新政出台之前，非苏州市户籍在苏州购房是否需要缴纳社保满一年以上。本案的房屋买卖合同签订之前，周秀杰和店长说过其具备买房资格。在新政出台之后，在9月30日前，若合同签订在7月24日之前的，有转账记录的还是可以继续交易的，现金交易的因为不动产交易中心无法核实是否真实交付了款项，所以不会允许继续交易。新政出台之后，我公司和双方联系过，试图去促成交易，看现金交付的能否继续交易，让双方等一等，但是到了9月份才明确不能继续交易了。后，周秀杰要退还定金，但徐燕不同意退。当时彭伟告诉我，徐燕联系上周秀杰要一起对付中介，所以彭伟一直没有给双方联系方式。我现在收了原告中介费5000元，收了被告10000元中介费。合同签订时定金50000元是现金交付的。店长说，在签订合同时，周秀杰在买房之前，来中介处询问，我们问了他社保有无满一年，周秀杰说社保满了一年，后来到了签订合同当天徐燕问了社保的事情，但周秀杰、中介都在场，周秀杰说有社保可以买房。”经质证，周秀杰认为，证人陈述“在签订合同之前，中介询问过其社保问题，其说过满一年的事实”是不真实的。其一直和中介说的是到7月底才能满一年，且通过其与中介的微信聊天记录中可以看出，中介是知道其最早到了7月26日之后才能满一年，所以证人的该项陈述与事实不符，这是中介方在推脱自身的责任。对于证人所述的8月1日之前双方提供材料是认可的。徐燕认为，对证人陈述的8月1日之前提供材料是不认可。另，当时其提出过社保问题，当时周秀杰和中介都在场，周秀杰也没有否认，那就是存在过错。审理中，关于违约金。徐燕表示，现案涉合同无法继续履行、需解除，系周秀杰造成的，违约金是按合同约定的房屋总价的5%计算的。其具体损失为：中介费10000元至今未收回，另外购买房屋借了650000元（亲戚一部分、网上一部分、老家叔叔帮忙借了400000元），利息每月6000多，从9月份开始还利息，其他就是时间成本和机会成本。另，其是按违约金主张的，与其损失无关。对此，周秀杰表示，如法院支持违约金，要求法院依法予以调低。本院认为，周秀杰与徐燕于2019年5月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现合同中明确约定“甲乙双方须在8月1日之前提供相应的合法的（过户/贷款）证件”，而并非徐燕所理解的在该日期前办理完毕案涉房屋交易的所有手续。因此，不论周秀杰在签订案涉合同时是否告知过中介工作人员或徐燕其社保缴纳的情况，按其现向本院所提供的参保缴费明细记录来看，其在2019年8月1日前系可按之前苏州市对非本市户籍人员购房政策之要求提供其缴纳社保满一年之证明，周秀杰在签订案涉合同时并无恶意。现因2019年7月24日苏州市人民政府出台了新的购房政策，非本市户籍人员必须提供“自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”，且因周秀杰与徐燕之间系以现金交付的购房定金，也无法在2019年9月30日前按原购房政策执行，故，因政府购房政策变化导致周秀杰作为非苏州市户籍人员丧失购房资格，此系不可抗力，并非周秀杰之过错，周秀杰有权以“不可抗力致使合同目的无法实现”为由解除双方之《房屋买卖（置换）合同》，现其《解除合同通知书》已寄送给徐燕，徐燕于2019年9月12日收到该通知书，且徐燕对双方合同于该日解除亦并无异议，故本院依法确认双方合同于2019年9月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，周秀杰现有权要求徐燕向其退还购房定金50000元，而庭审中徐燕亦表示同意退还该定金50000元，故，对于周秀杰要求徐燕返还其购房定金50000元的主张，本院予以支持。对于徐燕所主张的违约金52500元，基于上述认定的本案合同系因“不可抗力致使合同目的无法实现”而解除，双方均无过错，故徐燕无权要求周秀杰向其支付违约金，对徐燕上述违约金之主张，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告周秀杰与被告徐燕于2019年5月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》于2019年9月12日解除。二、被告徐燕退还原告周秀杰购房定金人民币50000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020490）。三、驳回反诉原告徐燕的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取为人民587.5元、反诉部分案件受理费减半收取为人民币556元，合计人民币1143.5元，由周秀杰负担62.5元，徐燕负担1081元（本诉、反诉各部分预交诉讼费用，本院不再退还，实际由徐燕于本判决生效之日起十日内支付周秀杰525元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年六月二十八日书记员 金仕明