四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1806号 上诉人（原审被告）:李冬权，男，生于1983年1月6日，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：营山康华物业管理有限公司。住所地：营山县骆市镇文化新村小区****门市。 法定代表人：李康明，公司经理。 委托诉讼代理人：张清明，女，1985年3月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，公司员工。 上诉人李冬权因与被上诉人营山康华物业管理有限公司（简称康华公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李冬权上诉请求：1.请求撤销（2020）川1322民初642号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由康华公司承担。事实及理由：一、康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权力。二、康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。三、李冬权2016年物业费已缴纳。 康华公司答辩称，康华公司一直为小区服务，康华公司通过电话以及书面催收的方式向业主催收物业费。 康华公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李冬权向康华公司缴纳物业服务费3,559元、滞纳金1,068元，共计人民币4,627元；2、本案诉讼费用由李冬权承担。 一审查明：“绿辰·壹号公馆”小区由绿辰公司开发建设，该小区的前期物业服务由丽明物业负责。2014年2月1日，开发商与丽明物业协商一致，解除了2012年4月双方签订的《前期物业服务合同》。同时，2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》，约定从2014年2月1日至2015年1月31日期间，由康华公司提供前期物业服务，物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。李冬权系壹号公馆小区3栋2单元8楼3号房业主，房屋面积89.87㎡。2013年1月15日，李冬权签订遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书，康华公司于2014年2月1日开始物业管理服务以后，李冬权从2016年2月1日起一直未再交纳物业服务费，从2016年2月1日至2019年1月31日共计已欠交物业费3,559元。经物业公司多次电话或在李冬权入户门上张贴催缴通知，李冬权均不予理睬，并不认可康华公司的物业管理服务。康华公司因收取物业服务费受阻无果，遂诉至一审法院请求李冬权支付物业费3,559元并承担滞纳金1,068元。案件审理中，李冬权并不认可康华公司对壹号公馆小区进行的物业服务，其认为在业主委员会未与康华公司续签物业管理合同的情况下，康华公司无权为壹号公馆小区提供物业服务，并提出小区业主普遍关注的物业公司就小区公共部分收取的广告费收入问题，一审法院也认为康华公司在壹号公馆小区共用部分和公共设施等物业服务中确实存在一定的瑕疵，需要改进提高物业服务质量。经一审法院召集部分业主及业委会成员、康华公司管理人员，并邀请社区干部参与调解，调解中也提出建议，包括改选业委会或由业委会重新选择物业公司入驻小区物业管理，但李冬权等业主均拒绝补缴以前拖欠的物业费，故调解未成。 一审法院认为，康华公司系依法取得企业法人营业执照的物业管理服务企业，已进入壹号公馆小区对小区业主提供物业服务，不仅与开发商签订了《前期物业委托合同》，后来又与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，并一直为壹号公馆小区提供物业服务，康华公司与壹号公馆小区业主已形成物业服务合同关系。物业服务合同为双务合同，康华公司已履行了物业服务的义务，则有向接受服务的业主收取相应物业费的权利，业主接受了物业提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务，也体现了遵循公平及等价有偿的原则。康华公司要求李冬权给付2016年2月1日至2019年1月31日期间欠交的物业服务费3,559元的请求，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。对于康华公司主张按每日3‰收取100天的滞纳金1,068元的请求，因康华公司在具体的物业服务过程中，针对业主普遍反映的诉求，未及时与业主沟通或解决存在的问题，物业公司也确实应当及时化解处理，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，一审法院不予支持。而对于李冬权所陈述的不接受康华公司的服务、小区公共部分广告收入等诸多问题，小区业主可另行通过法律途径解决，不足以以此来拒交物业费。李冬权称其已缴纳2016年2月1日至2017年1月31日的物业费，因其未提供证据证实，一审法院不予采信。同时，一审法院认为，涉及物业服务合同纠纷，本来，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解；缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作也不能有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。对于业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。希望物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作，也是为共同构建和谐有序的社会环境所应付出的努力。本希望能够调解处理，而李冬权等业主拒绝补交物业费致调解不成。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《四川省物业管理条例》的规定，一审判决：一、被告李冬权于本判决发生法律效力后十日内向原告营山康华物业管理有限公司支付2016年2月1日至2019年1月31日的物业服务费3,559元；二、驳回原告营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由李冬权承担。 本院二审期间，李冬权提交了新的证据，本院组织双方当事人证据交换和质证。 本院二审查明的事实与一审无异。另查明，李冬权已向康华公司缴纳2016年2月1日至2017年2月1日物业服务费1,186元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕李冬权的上诉请求进行审理。 李冬权系“绿辰·壹号公馆”小区业主。2014年1月30日，开发商绿辰公司与康华公司签订《前期物业委托合同》。该《前期物业委托合同》到期后，康华公司仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，2016年8月14日康华公司与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华公司续签物业管理合同，但康华公司仍继续提供物业管理服务至今。康华公司在2017年以后虽未与壹号公馆小区业主委员会续签物业管理合同，但仍继续提供物业管理服务，壹号公馆小区业主委员会对康华公司提供物业服务予以默认，足以认定康华公司与壹号公馆小区的物业管理合同继续生效。因此，康华公司有权向业主收取物业服务费用。李冬权称催收通知上没有业主委员会的盖章确认，但根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”、“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳”。业主委员会对物业公司向业主催收物业服务费只起到监督、协助、督促作用，而不是必须要业主委员会同意物业公司才能催收物业服务费。因此，康华公司并未怠于行使自己的权利，李冬权关于“康华公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，怠于行使权力”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 对于李冬权关于“康华公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任”的诉讼理由，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对康华公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为不交纳物业费的合理理由。李冬权称因物业管理问题多次向社区、街道办反映，但壹号公馆小区业主委员会与营山县绥安街道化育桥社区居民委员会在小区物业服务证明中均证实营山康华物业管理有限公司完全履行了物业合同，即履行了相关维修、养护、管理、维护义务。对于康华公司服务过程中，针对业主普遍反映的诉求，未及时与业主沟通或解决的问题，一审法院已作出不支持康华公司要求滞纳金的诉讼请求的处理，该处理并无不当。因此，李冬权该诉讼理由不能成立，本院不予支持。 根据李冬权出示的票据照片，李冬权缴纳了2016年2月1日至2017年2月1日物业服务费1,186元，康华公司对此予以认可。本院对该事实予以确认，据此，李冬权还应向康华公司缴纳2017年2月2日至2019年1月31日物业服务费2,373元。 综上，鉴于出现新的事实和证据，一审法院判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初642号民事判决第二项，即“驳回原告营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省营山县人民法院（2020）川1322民初642号民事判决第一项“被告李冬权于本判决发生法律效力后十日内向原告营山康华物业管理有限公司支付2016年2月1日至2019年1月31日的物业服务费3,559元；”为：“李冬权于本判决发生法律效力后十日内向营山康华物业管理有限公司支付物业服务费2,373元”； 一审案件受理费25元，由营山康华物业管理有限公司负担12元，李冬权负担13元；二审案件受理费50元，由营山康华物业管理有限公司负担13元，李冬权负担37元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  张孙昊 书 记 员  杜丝亚