广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1098号原告（执行案外人）：阳江市正德房地产开发有限公司，住所地阳江市江城区********，统一社会信用代码914************683。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎梓明，广东瀛嵪律师事务所律师。被告（申请执行人）：高要区白土镇千惠陶瓷行，住所地肇庆市高要区******细大逻（邓洪才商住地），统一社会信用代码92441283MA4WCW****。经营者：夏顺容，女，1962年12月12日出生，汉族，住肇庆市高要区白土镇横岗2队，公民身份号码442************563。委托诉讼代理人：邓彬文（与夏顺容系母子关系），男，1987年3月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码441************611。被告（被执行人）：赖深记，男，1986年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，公民身份号码441************333。原告阳江市正德房地产开发有限公司（以下简称正德公司）与被告高要区白土镇千惠陶瓷行（以下简称千惠陶瓷行）、赖深记案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正德公司的委托诉讼代理人范欣儿、黎梓明，被告千惠陶瓷行的经营者夏顺容及其委托诉讼代理人邓彬文到庭参加诉讼。被告赖深记经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德公司向本院提出诉讼请求：判令终止对阳江市江城区玥珑湾15幢13层1303号商品房【粤（2017）阳江市不动产证明第0027734号】的执行及拍卖的措施。事实和理由：贵院因赖深记与高要区白土镇千惠陶瓷行买卖合同纠纷一案（执行案号：（2019）粤1204执1433号），查封了阳江市江城区玥珑湾15幢13层1303号商品房（以下简称商品房），该案现已进入执行拍卖程序。原告对该执行提出异议，贵院于2020年3月23日作出的（2020）粤1204执异10号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求，原告对该裁定不服，现向贵院提起诉讼，理由如下：一、现涉案商品房的所有权归属于原告。2016年11月25日，被告向原告认购了由原告开发建设的阳江市江城区玥珑湾15幢13层1303号商品房，双方签订了合同编号为2016112384的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）以及《合同补充协议》。合同签订后，原告依约为被告赖深记办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续。但是尽管该房屋已经备案，但尚未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告又根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第15条：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”，据此，涉案房屋的所有权没有发生转移，至今所有权仍然属于原告，系原告的合法财产，并不属于被告赖深记的财产。二、因被告赖深记构成根本违约，现原告已经依法向人民法院诉请解除预售合同，人民法院执行涉案房屋没有事实和法律依据。根据预售合同约定，被告赖深记系以首付款加按揭贷款的方式支付房款，为获得按揭贷款，原告、被告赖深记与中国工商银行股份有限公司阳江江城支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为440000元，同时借款合同约定由原告作为保证人对本次借款承担阶段性连带担保责任。银行发放贷款后，被告赖深记却没有按时向银行偿还按揭贷款，截至2020年2月21日，被告赖深记已经累计17期及连续14期逾期还款，尚欠工行借款本金398233.36元。2020年3月份，原告收到由中国工商银行股份有限公司阳江江城支行委托的广东荣耀律师事务所寄来的律师函，要求原告承担连带保证责任。根据补充协议约定，如因被告赖深记的逾期还款行为导致原告承担了担保责任的，则原告有权要求解除合同并要求支付违约金。原告收到律师函后积极与银行沟通，并且双方已经达成一致意见，原告同意履行《个人购房借款/担保合同》中作为保证人对本次被告欠银行剩余房屋贷款承担阶段性连带担保责任的约定，并且原告已经向银行全额支付被告赖深记剩余房屋贷款本金、逾期支付贷款的利息以及银行为此起诉原被告的案件诉讼费。银行收到上述款项后已经向原告出具《借款结清证明》，证实被告赖深记欠银行的涉案房屋贷款本息合共425408.87元以及诉讼费8915元已经由原告履行连带担保责任代为清偿完毕。原告依据合同中约定的条款依法向阳江市江城区人民法院诉请解除预售合同和补充协议，现本案已经立案受理，因该案的判决结果对本案有至关重要的影响，若阳江市江城区人民法院判决解除预售合同和补充协议，在所有权仍然属于原告的情况下，被告赖深记应向原告返还涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，为避免执行错误，原告现特向提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告千惠陶瓷行辩称，一、原告阳江市正德房地产开发有限公司非涉案房屋的权利人。1.案涉房屋的预告登记具有物权变动的效力。根据《物权法》第二十条第一款之规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”物权变动采取登记生效主义，而不动产预告登记旨在预告一项将来的物权变动，主要适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形，其目的是为了保全作为物权变动原因的债权请求权，保障债权人将来实现物权的权利。因此，预告登记虽不直接产生物权变动的效力，但具有设权性，使被登记的请求权产生物权效力。预购商品房预告登记的目的在于保护预购人在预购房屋办理所有权初始登记后能够办理所有权转移登记而确定取得房屋所有权，其效力具有物权属性，产生相应的对抗效力和排他效力，可以对抗第三人，其因具有物权属性而具有物权变动的效力，因此原告所称案涉房屋所有权归属原告的理由不能成立。2.赖深记已通过银行贷款的方式向原告支付了购房款，其应当已取得案涉房屋的所有权。赖深记向原告购买房屋后即向银行申请了贷款，并将银行所发放的贷款全部用于支付购房款，此时，赖深记已经向原告履行完买受人的根本义务即付款义务，原告销售案涉房屋的目的已经实现，赖深记既支付了房款，又办理了案涉房屋的登记手续，其取得了案涉房屋的所有权。同时，赖深记与原告之间订立的买卖合同已经履行完毕，双方订立的合同目的均已实现，原告不得以任何理由解除已履行完的合同，不得以此损害善意第三人的合法权益。3.原告无证据证明其为涉案房屋的权利人。根据原告的陈述显示，2016年11月25日，赖深记与原告就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并办理相关预告登记手续，案涉房屋的权利人为赖深记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。涉案房屋属于已登记的不动产，不动产登记簿上所载权利人为赖深记。同时，根据我国相关法律规定，预售登记后，非因合同产生之债权消灭、预告登记未失效或未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，原告是不具有案涉房屋的所有权的。原告既无涉案房屋所有权登记证书，又不是不动产登记簿的权利人，因此，原告非涉案房屋的权利人。二、原告对赖深记基于履行保证责任而享有追偿权，该债权纠纷不能排除执行。原告为了促使案涉房产的销售，主动为赖深记与中国工商银行股份有限公司阳江江城支行之间的借款提供担保，如赖深记不能按时偿还银行贷款，银行有权要求赖深记履行还款责任，并要求原告履行保证责任。原告履行保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》的相关规定向赖深记进行追偿，该追偿权为债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，“金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：”“（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前现所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，原告对赖深记基于履行保证责任而享有追偿权不能排除本案的执行。被告赖深记没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《不动产登记资料查询结果证明》显示：权利人：赖深记；登记时间：2017年7月26日;坐落：阳江市江城区********玥珑湾15幢13层1303房；不动产单元号：441702004010GB00283F00310042；产权证号：粤（2017）阳江市不动产证明第0027734号；土地面积：116323㎡；房屋建筑面积：117.84㎡。另外，该商品房抵押情况：抵押权人:中国工商银行股份有限公司阳江江城支行；抵押人:赖深记；抵押方式:预售商品房抵押权预告登记；抵押期限:2016-12-15至2031-12-15；债权数额:44万元；登记时间:2017-07-26。粤（2019）阳江市不动产权第0058213号的不动产权证显示：权利人：正德公司；共有情况：单独所有；坐落：阳江市江城区********玥珑湾15幢13层1303房；不动产单元号：441702004010GB00283F0031****；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；宗地面积：116323㎡；房屋建筑面积：117.84㎡；竣工时间：2019-09-29。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。赖深记经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。本案的争议焦点是正德公司对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的权益，本院对相关问题分析如下：一、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”粤（2019）阳江市不动产权第0058213号的不动产权证显示，案涉商品房国有建设用地使用权/房屋所有权的权利人为正德公司。综上所述，正德公司享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：在（2019）粤1204执1433号案中不得对阳江市江城区********玥珑湾15幢13层1303房采取拍卖的执行措施。案件受理费9677元，由被告高要区白土镇千惠陶瓷行负担4838.5元、被告赖深记负担4838.5元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。本院（2020）粤1204执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈建成人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇二〇年六月三十日法官 助理  邓瑞君书 记 员  黄雅君