江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初19114号原告：上海蔡桥建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公路********，统一社会信用代码91310120323217175L。法定代表人：黄小宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任飞，江苏六能律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁正海，江苏六能律师事务所律师。被告：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江，住所地江苏省昆山市淀山湖镇信用代码913205837290053833。法定代表人：张明安，该公司总经理。委托诉讼代理人：穆远松，该公司员工。委托诉讼代理人：范晋玮，该公司员工。原告上海蔡桥建筑工程有限公司(以下简称“蔡桥公司”)与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称“中旭公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日、2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告上海蔡桥建筑工程有限公司的委托讼代理人任飞、丁正海（参加第一次庭审），被告昆山中旭房地产发展有限公司委托诉讼代理人龚杰（参加第一次庭审，后撤回）、穆远松（参加第二次庭审）、范晋玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付款项10289656.32元及相应利息（利息自2019年4月30日起计算至实际付款之日止，暂计算至2019年11月30日为988378.65元）；2、本案诉讼费用由被告负担。增加诉讼请求：依法确认蔡桥公司在中旭公司应付工程款10289656.32元及利息的范围内对案涉工程的工程款折价或拍卖的价款享有建设工程优先授权。事实和理由：2019年4月19日，原、被告双方签订了《工程抵房协议书》，协议明确被告尚结欠原告款项10289656.32元，被告将房号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六套房二次销售后，客户首付款进被告账户10个工作日内返到原告账户，余款在客户社保补齐，款项进入被告账户后10个工作日内返到原告账户，协议还对逾期返款利息等作了约定。然而截至起诉之日，被告未按约履行支付义务，经多次催要后仍未支付。目前由于被告在法院存在大量诉讼，资产及银行账户都被多次冻结，协议中约定的履行方式没有办法实际履行，所以要求被告支付款项。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中旭公司辩称：我方与第三方开平住宅建筑工程集团有限公司签订施工总承包合同，约定紫荆庄园二期33栋-57栋住宅楼及地下车库工程由开平公司承包，实际完成工程如原告提供证据中所述38、42、46、50号楼完成至屋面结构，52-57栋完成至4层楼面，33-37栋、39-41栋、43-45栋、47-49栋、51栋完成桩基施工（土方未开挖）。地下车库。地下车库完成至28-49轴/A-L轴墙顶板轴/A-L轴底板结构。总包合同由双方协议解除，现因工程质量问题原约定工程款约定支付至原告处，目前开平公司实际不能履行因工程质量问题导致的修理、返工等质保义务，目前涉及该工程建设的业主权利无法得到保障，在此情况下我方无法认可抵房协议约定的款项金额。根据我方收到的昆山质检中心混凝土强度检测报告，开平公司施工的50-57号楼存在极其严重的质量问题，目前50号楼已经得到全部检测结果，3层31根砼柱中25根强度不合格，不合格率高达80%，仅该25根砼柱加固费用现总包单位报价46万余元，其他楼栋正在检测中。11月27日检测中心对屋面梁砼强度进行抽查，共抽查3根构件，砼强度推定值均不合格，不合格率100%。根据相关法律规定及双方于2018年9月签订的总承包合同补充协议第17条违约责任条款，应待原告所建房屋质量问题解决好后再进行清算，若涉及相关工程的赔偿，不足部分由开平公司承担违约责任。经我方统计，因原总包方工程质量问题，现预计导致延期交房419套，目前验收逾期3个月，预计延期交房3个月，所涉逾期交房违约金362.46万元，赔偿金39.16万元，目前随检测结果陆续明确相关的加固维修费用相应确定交房逾期时间可能还会延长。双方已经明确约定以房抵款，目前不是因为被告原因导致被告的土地、房屋、账户均被法院保全，我方无法对房屋及账户存款进行处分，开平公司或原告应当向苏州中院提出保全异议，对相应房屋解除保全后受托人方可继续销售，相应房屋质量问题解决后再行清算。原告主张的我方的支付义务前提是房屋已进行预告登记且不存在权利瑕疵且房屋质量没有问题，目前因质量问题已有业主提出退房及赔偿，退赔工作影响了社会稳定，昆山市、镇政府均高度关注，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2019年4月19日，中旭公司（甲方）、蔡桥公司（乙方）签订《工程抵房协议书》，约定，1、工程抵房源6套：XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，合计10289656.32元。2、昆山房地产处于限购及限价政策的管控中，目前所有房源实际按备案价在售；现将工程抵房以案场真实销售成交价格抵扣为原则，甲方将工程抵房作为工程款抵扣给乙方。3、工程抵房源允许更名一次，在甲方允许的前提下，可委托销售中心的销售员帮助销售工程抵房，具体佣金事宜由乙方与销售员私下洽谈，销售产生的一切问题与甲方无关。4、本项目所在区域的购房客户，约95%来自于上海市。由于限购政策的要求，上海客户在购房时原则上支付一定首付后(最低50%)，剩下的房款需一年以后客户社保补齐，才能进行贷款和回款，购房后续尾款(银行放贷后)进入甲方账户后，甲方应于10个工作日将款项返到上海蔡桥建筑工程有限公司账户内，如未按照约定返还，逾期按照千分之七每天计算利息。5、甲方承诺工程抵房二次销售后，客户首付付齐、草签完成后，进甲方账户款项10个工作日返到上海蔡桥建筑工程有限公司账户内，如未按照约定返还，逾期按照千分之七每天计算利息。6、双方已达成共识，房源折后总价即为工程款抵扣价，该房源视如工程方一次性付款。以上协议中涉及的房屋均被查封。建设单位中旭公司、监理公司江苏众信工程投资项目管理咨询有限公司、原施工单位开平住宅建筑工程集团有限公司、现施工单位江苏融桓建设有限公司在《退场证明》、《情况说明》中盖章确认，两份证明主要内容，载，由开平住宅建筑工程集团有限公司承接施工的紫荆庄园二期33#-57#住宅楼及地下车库工程（施工许可证编码：320583201801100501)原计划于2018年1月1日开工，实际于2018年1月11日正式施工建设，计划完工时间2019年12月31日，直至2019年4月30日，现场38#、42#、46#、50#楼完成至屋面结构，52#-57#完成至四层楼面，33#-37#，39#-41#，43#-45，47#-49#，51#完成桩基施工(土方未开挖)，地下车库，地下车库完成至28-49轴/A-L轴墙顶板轴/A-L轴底板结构。开平住宅建筑工程集团有限公司与中旭公司友好协商，双方自愿解除合同，同意离场。双方自愿解除合同后，变更由江苏融桓建设有限公司承建后续施工，现开平住宅建筑工程集团有限公司已将上述完成部位的质保资料全部移交给江苏融桓建设有限公司，并经江苏融桓建设有限公司审核认可质保资料齐全且愿意承担后续的质保。另查明：2018年9月昆山淀山湖壹号二期B区施工总承包合同约定紫荆庄园二期33#-57#住宅楼及地下车库工程由开平住宅建筑工程集团有限公司承包，并对工程质量、违约责任进行了约定。2019年4月19日，中旭公司（甲方）与开平住宅建筑工程集团有限公司（乙方）签订《解除协议》，约定：1、双方一致同意解除于2017年签署的关于紫荆庄园二期33#-57#住宅楼及地下车库的《施工总承包合同》及《补充协议》，在施工过程中，甲方已累计支付乙方各项款项2708万元（含项目工程款等），对未支付的工程款，在甲方继续支付时，乙方承诺向甲方提供正规税务发票。2、双方于2019年4月3日已对合同内的工程量核算完成，双方已认可的不含税工程款为44198137.4元，含税金额（按照原合同清单3.36%）为45683194.82元，争议部分不含税金额为1050万元，对于争议部分的款项于2019年4月19日最终双方谈定一致同意按照不含税金额450万元计算，含税金额（按照原合同清单3.36%）为4651200元，结算总金额合计50334394.82元。3、甲方于2019年4月30日前向乙方支付剩余结算款23254394.82元，乙方在收到此笔款项后须配合甲方在一周内办理完生活区（办公室需预留三间供乙方临时办公用）、办公区临设及项目施工现场的移交手续，并在一周内配合甲方完成政府备案手续的撤销同时配合新进总包单位的备案工作。4、余款23254394.82元由甲方向第三方“蔡桥公司”签订补充协议支付，并由蔡桥公司向甲方开具3%的发票。5、甲方于2019年4月30日前采用“房屋抵工程款”方案代替现金等价支付蔡桥公司10289656.32元，为保障甲方的销售回款能及时支付后续的工程款，双方在办理房屋抵押工程款手续后一周同意此项目暂用乙方名义复工，在此期间出现任何意外事故、突发事件与乙方无关，以及对乙方造成的直接或间接的损失影响均有甲方承担。同时，配合甲方协调好各班组，确保项目复工后不来现场闹事，乙方须在一周内将所有施工资料、图纸移交给甲方。6、甲方于2019年4月28日前向蔡桥公司支付剩余工程款600万元，收到此笔款项后，乙方应积极配合甲方办理完政府备案撤销手续，并配合新总包单位办理政府部门的报建手续。余款付至99%6461395.5元，应于政府备案手续撤销完成之前支付，如甲方未按时足额支付上述款项，续按照年化15%向乙方支付延期付款利息，预留1%尾款503343元，待开平办完撤销备案手续后一周内支付。附件2为结算委托书，载，兹授权蔡桥公司作为开平住宅建筑工程集团有限公司的委托人，代为结算该企业与中旭公司签订的总包合同中部分结算，结算范围为工程款抵押房部分10289656.32及剩余结算余款12964738.5元。又查明：开平住宅建筑工程集团有限公司将涉案工程混凝土结构砌筑结构及粗装修等相应配套工程分包给蔡桥公司。涉及的工种有模板工(木工)、混凝土工、钢筋工、砌筑工、抹灰工、水暖电工等及其他零星用工。合同总价(含税金、社会保障费)暂定为4500万元。再查明：2019年9月26日、11月15日、12月30日，昆山市建设工程质量检测中心出具紫荆庄园二期50#、52#、54#楼钢筋保护层厚度检测报告，所测部位负弯矩区钢筋保护层厚度评定不合格。2019年12月10日，监理公司向开平住宅建筑工程集团有限公司发出监理通知，经2019年9月25日、2019年10月16日、2019年11月6日、2019年11月20日昆山市建设工程质量检测中心检测，50#房三层砼强度检测不合格，要求施工单位采取处理措施。2019年12月12日，江苏融桓建设有限公司向中旭公司报价送审，其中50#楼3层柱置换（25根）报价462955.73元。2019年11月28日、2019年11月29日，昆山市建设工程质量检测中心出具紫荆庄园二期53#、54#、55#、56#、57#楼混凝土强度检测报告，所抽一层、二层、三层剪力墙混凝土抗压强度仅有部分合格。2019年12月23日，昆山市建设工程质量检测中心出具紫荆庄园二期42#楼混凝土强度检测报告，所抽一层剪力墙混凝土抗压强度不符合设计要求。2020年4月20日，江苏融桓建设有限公司向中旭公司报价送审，其中50#、42#、53#、56#柱加固报价1044808.6元。以上事实由工程抵房协议书、情况说明、退场说明、解除协议、检测报告、总承包合同补充协议、监理通知单、报价送审单、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，中旭公司、蔡桥公司签订的《工程抵房协议书》，以及中旭公司、开平住宅建筑工程集团有限公司签订的《解除协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《工程抵房协议书》约定，以房抵款金额为10289656.32元，因抵工程款的房屋被查封，客观上导致房屋销售、过户成为障碍，以房抵债协议无法履行，蔡桥公司主张中旭公司现金给付抵扣房款的工程款10289656.32元及利息损失，涵盖了其解除《工程抵房协议书》请求并要求中旭公司承担合同解除违约责任的意思表示，其主张于法有据，本院依法予以支持。中旭公司抗辩工程质量存在问题导致其损失，其可另案主张。关于利息损失，《工程抵房协议书》仅约定房款到中旭公司账户未及时返还的违约金计算方式，未对前述情况进行约定，本院酌定从蔡桥公司起诉之日起即2019年10月29日计算，参照约定的未及时返还违约计算方式，日千分七过高，调整至年利率11.7%。关于蔡桥公司主张的优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本院结合蔡桥公司提出优先权的时间2020年2月，超过约定的工程款支付之日即2019年4月30日6个月优先授权主张的期限，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海蔡桥建筑工程有限公司工程款10289656.32元及利息损失（以10289656.32元为基数，从2019年10月29日起按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。二、驳回原告上海蔡桥建筑工程有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告上海蔡桥建筑工程有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号3220198643605151526041402）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费89468元，由被告昆山中旭房地产发展有限公司负担。其中，原告上海蔡桥建筑工程有限公司预交的案件受理费89468元，本院予以退还；被告昆山中旭房地产发展有限公司应当负担的89468元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811142877；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  倪 琴二〇二〇年六月十七日法官 助理  樊 晶书 记 员  张俊宇