广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终190号上诉人（原审原告）：惠州市东楠佳昊科技有限公司，住所地：惠州市东江高新区东兴片区***********。法定代表人：钟佳欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丽萍、陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东睡冬宝生态家居股份有限公司，住所地：惠州市东江高新区东兴片区******管理人：广东金卓越律师事务所。委托诉讼代理人：张强，广东金卓越律师事务所律师；吴亚丽，广东金卓越律师事务所实习律师。上诉人惠州市东楠佳昊科技有限公司因与被上诉人广东睡冬宝生态家居股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠州市东楠佳昊科技有限公司（下称“东楠佳昊公司”）上诉请求：1.维持原一审判决第一项、第二项；2.维持原一审判决第三项判项中的利息部分；3.撤销原一审判决第三项关于租金部分判决，依法改判由广东睡冬宝生态家居股份有限公司（下称“睡冬宝公司”）向上诉人支付自2018年5月1日起至返还全部厂房及宿舍之日止的租金（占用费），现暂计至2019年3月31日为3924992.3元；4.撤销原一审判决第四项，改判上诉人无需返还被上诉人租赁保证金1247786元；5.由上诉人负担本案一二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、原一审法院遗漏处理上诉人诉讼请求。上诉人在诉求中明确主张要求被上诉人支付从2018年5月1日起至返还厂房和宿舍之日止的租金，但是一审法院却认为上诉人应当另行主张，不符合《合同法》以及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神，租赁合同虽然判令解除，但是睡冬宝公司尚未返还厂房及宿舍，一直占用是事实，理应参照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定支付上诉人占用费，而且根据上诉人与睡冬宝公司签订的《厂房宿舍租赁合同书》第十条的约定，上诉人主张从2018年5月1日起至睡冬宝公司返还全部厂房和宿舍之日止的租金（占用费）是有法律依据和事实依据的，属于关联事项，应当在本案中一并处理。二、根据上诉人与被上诉人签订的《厂房宿舍租赁合同书》第六条第二款之约定，被上诉人拖欠租金这一事实已经在一审中予以确认，上诉人基于此原因行使解除权，根据合同约定上诉人主张无需返还租赁保证金应予支持。综上，一审法院适用法律错误。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起上诉，望支持上诉人的上诉请求。睡冬宝公司答辩意见概括如下：一、任何诉讼请求都应当基于正确的法律关系提出。本案租金和占用费这两个法律概念是有明显区别的，提请法院注意，便于管理人之后对债权的确认。二、关于抵扣的问题，被上诉人认为一审法院对于认定抵扣成立，判决处理正确，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人主张的租金计算截止至2019年3月份，拖欠的租金为392万余元，但被上诉人一审答辩中称362万余元，其中存在大约30万元的差额，对该部分代理人恳请法院给予被上诉人合理期限，由管理人要求其法定代表人提供相应证据材料以便法院查明案件事实。东楠佳昊公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2018年1月27日签订的《厂房办公楼宿舍租赁合同》，被告立即将租赁物返还原告；2.依法判令原告无须返还被告租赁保证金人民币1247786元；3.依法判令被告支付原告从2018年5月1日起至返还租赁物之止的租金（租金从2018年5月1日起暂计至2019年3月31日止为人民币3924992.3元）；4.依法判令被告支付拖欠租金的滞纳金人民币62740.7元；5.依法判令诉讼费用全部由被告负担。一审法院认定事实：原告系位于惠州市东江高新区东兴片区*******的登记所有权人。2018年1月27日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房办公楼宿舍租赁合同》，约定：租赁标的物在惠州市东江高新区东兴片区*****，租赁用途限于工业或办公、宿舍、食堂；租金标准及租赁期限：厂房和宿舍综合计算，自2017年10月1日至2020年8月20日期间租金按¥9/㎡/月即每月租金人民币623893元计收；乙方在本合同签订之日起应向甲方交纳租赁保证金人民币1247786元；当月的租金乙方应在每月20日前以现金或转账方式交付给甲方，逾期交租时，即收取每天千分之三滞纳金；甲方向乙方收取租金和租赁保证金时，应当向乙方出具收据，乙方需要甲方开具发票的，有关税费、管理费均由乙方承担；出现下列情形之一的，乙方所交纳的租赁保证金由甲方没收，甲方没收乙方的租赁保证金不影响甲方追究乙方违约责任的权利：……4、因乙方的违约导致甲方根据本合同的约定行使解约权，解除本合同的；……6、乙方违约拖欠租金、滞纳金、水电费、管理费以及其他税费等；有下列情形之一，甲方有权随时解除本合同：1、乙方拖欠租金或其他应属于乙方交纳的费用达一个月以上；……；因任何一方违约导致合同解除，除应向另一方承担违约责任外还应承担律师费、诉讼费、保全费和担保费。合同还对其他事项进行了约定。2018年10月30日，原告（出租方，甲方）与惠州市华宸兴实业投资有限公司（承租方,乙方）签订《厂房宿舍租赁合同书》，约定：甲方将位于惠州市东江高新区东兴片区*********厂房、1栋宿舍部分面积，合计32541平方米（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1号厂房面积为15488平方米，2号厂房面积为15488平方米，宿舍一栋2-6层面积为1565平方米；租赁期限从2017年5月1日起至2027年7月31日止，免租期三个月，乙方已实际享受了该免租期。合同还对其他事项进行了约定。另查一，原告提交的中国农业银行客户收（付）款入账通知显示，被告分别于2018年7月16日、8月17日、9月19日、10月17日向原告各支付租金294392.43元，合计1177569.72元。原告分别于2018年7月28日、8月27日、9月29日、10月26日向被告开具12张金额合计为1177569.72元的广东增值税专用发票。另查二，原告提交日期为2019年3月5日的通知[东楠佳昊（2019）0305号]显示，原告为甲方，被告为乙方，载明：乙方与甲方约定乙方租赁甲方位于惠州市东江高新区东兴片区****的厂房办公楼宿舍，租期从2017年10月1日至2020年8月20日，该合同履行期间，乙方从2018年5月20日起欠付甲方租金，现已累计欠付租金共计人民币：3593968.3元整，现经甲方多次催告后仍不交租金，甲方现通知乙方：一、自本通知送达之日起，解除双方签订的全部厂房租赁合同。二、请乙方在7日内缴清租金，并在2019年3月31日前搬出厂区内所属乙方的物料和财产，若乙方逾期不搬，导致乙方财产损失，一切责任由乙方自行承担。2019年4月1日，原告向被告再次发出通告，载明被告收到通知后，一直未按[东楠佳昊(2019)0305号]通知履行，现原告郑重告知被告：2019年4月1日原告即采取措施，收回被告承租原告的物业，并保留追究被告法律责任的权利。另查三，申请人东楠佳昊公司（本案原告）向一审法院提出财产保全申请，要求查封被申请人睡冬宝公司名下位于惠州市东江高新区东兴片区******厂房内的机器设备、产品及原材料。一审法院于2019年4月19日作出（2019）粤1302民初7434号民事裁定书，裁定：查封被申请人睡冬宝公司名下位于惠州市东江高新区东兴片区******厂房内的机器设备、产品及原材料。庭审中，原告称被告已付清租赁后至2018年4月份的租金，从2018年5月份起至2018年10月份，每月缴纳部分租金各294392.43元，合计1766354.58元，仍欠租金1977003.42元，2018年11月份拖欠租金623893元，2018年12月份被告欠租金331023.96元，截止至2019年3月份，被告共拖欠租金3924992.3元。庭审后，被告提交的民事答辩状中确认截止至2019年3月31日，其公司应付租金总额为3624506.27元，而原告主张的租金总额为3924992.3元，与事实不符；认为租赁保证金应当用于抵消其公司未支付的租金，原告向其公司主张的违约金应不超过滞纳金的30%，即便原告提出解除租赁合同，亦应当预留合理期限以便其公司安排时间、人员进行搬迁。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《厂房办公楼宿舍租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法应受法律的保护，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定将案涉房屋交付给被告，被告亦应按合同约定支付相应的租金，但被告未按约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任。本案中，原、被告双方在《厂房办公楼宿舍租赁合同》约定被告拖欠租金或其他应属于被告交纳的费用达一个月以上的，原告有权随时解除合同。原告称被告已付清租赁后至2018年4月份的租金，从2018年5月份起至2018年10月份，每月缴纳部分租金各294392.43元，合计1766354.58元，仍欠租金1977003.42元，2018年11月份拖欠租金623893元，2018年12月份被告欠租金331023.96元，截止至2019年3月份，被告共拖欠租金3924992.3元。因被告未到庭参加诉讼，没有提交支付租金的证据，亦未对此提出反证。故原告主张解除与被告于2018年1月27日签订的《厂房办公楼宿舍租赁合同》的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共合同担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，原告与被告约定被告违约拖欠租金所交纳的租赁保证金由原告没收，该规定违反了法律强制性规定，应为无效条款，原告请求无须返还被告租赁保证金1247786元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。故被告支付原告的租赁保证金1247786元，在应付原告的租金中予以扣减。被告自2018年5月起欠原告租金，从2018年12月1日起将面积为32541平方米的厂房交回给原告，由原告出租给第三方，被告租赁涉案厂房办公楼宿舍面积为36780.44平方米，每月租金为331023.96元，原告对此予以确认。因此，被告应向原告支付自2018年5月1日起按623893元/月标准计算至2018年11月30日止的租金4367251元（623893元×7个月），扣除被告已支付租金1766354.58元，仍欠租金2600896.42元；从2018年12月1日起按331023.96元/月标准计算至2019年3月31日止为1324095.84元（331023.96元×4个月]，上述款项共3924992.26元，再扣除被告已支付的租赁保证金1247786元，仍应向原告支付租金合计2677206.26元。对于原告主张从2019年4月1日起支付至搬离厂房之日止的厂房租金，在本案中不作处理，原告可另行主张。因原、被告双方约定被告逾期交租时，即收取每天千分之三滞纳金，但双方约定的每日千分之三过高，一审法院酌情调整为按年利率6%计算，故，被告应向原告支付以2677206.26元为基数，从起诉之日(2019年4月8日)起按年利率6%计算至付清款项之日止的利息。被告经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。判决：一、解除东楠佳昊公司与睡冬宝公司于2018年1月27日签订的《厂房办公楼宿舍租赁合同》。二、睡冬宝公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁的厂房宿舍返还给东楠佳昊公司。三、睡冬宝公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向东楠佳昊公司支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金合计2677206.26元及利息（计算方式：以2677206.26元为基数，从2019年4月8日起按年利率6％计算至付清款项之日止）。四、驳回东楠佳昊公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48549元，保全费5000元，合计53549元(原告已预交)，由东楠佳昊公司负担20231元，睡冬宝公司负担33318元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院查明事实清楚，证据充分，本院二审予以确认。因睡冬宝公司未在其请求的合理期限内提交有关租金差额的相关证据，故对其提出租金差额30万余元的意见不予采纳。另查明，根据本院2019年12月25日作出的（2019）粤13破申66号决定书，本院根据债权人段永平的申请，裁定受理睡冬宝公司破产清算一案，经本院司法委托管理室摇珠确定，根据相关法律规定，指定广东金卓越律师事务所担任睡冬宝公司管理人，龙喜福律师为负责人。本院认为，本案系租赁合同纠纷二审案件，应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为案涉租赁保证金上诉人能否不返还被上诉人及相关占用费是否应在本案一并处理？评析如下：首先，关于租赁保证金问题。本院认为，当事人约定的租赁保证金，目的在于保证出租人能够依约收取租金，当承租人不依约支付租金时，出租人能够就该保证金迅速地优先受偿。从这点上看，其符合债的担保原理，目的在于担保债的实现。因此，一审法院适用《中华人民共和国担保法》及相关司法解释对上诉人的该项请求不予支持正确。其次，关于占用费问题。上诉人请求一并支持2019年4月1日起至实际交付案涉房产的占用费。据查，被上诉人破产案件已被法院受理，直至本案判决时被上诉人尚未完全清场搬离，仍有部分房产被占有使用，本案不宜迳行处理，上诉人可就占用费另行主张。综上，上诉人的上诉请求理据不足，依法不予支持。一审适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48009元，由上诉人惠州市东楠佳昊科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年六月四日法官助理 任婷婷书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。