广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2174号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码914***********699C。法定代表人：孙通文，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：朱柏榆，男，1969年7月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区XXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）：王小华，女，1973年6月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区XXXXXXXXXX。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘通，广东盈进（中山）律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）因与被上诉人朱柏榆、王小华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。上诉人帝悦公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判帝悦公司向朱柏榆、王小华支付逾期交房违约金4970元。事实与理由：一、逾期交房违约行为截止时间问题。如果朱柏榆、王小华在帝悦公司取得《中山市竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日前已经办理收楼手续的，则帝悦公司逾期交楼违约行为的截止时间应为朱柏榆、王小华办理收楼手续之日。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。案涉商品房买卖合同及补充协议是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。双方对于逾期交楼违约责任条款，符合法律法规规定，也通过添加下划线，加黑等方式进行特别提示，朱柏榆、王小华亦未就该条款向相关机关申请变更或撤销。故该条款合法有效，双方均应依照合同约定履行。一审法院认定逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应以合同约定为准，帝悦公司承担的逾期交房违约金应以不超过朱柏榆、王小华已付房价款的1%为限。且如果帝悦公司逾期交房时间过长，根据合同约定，逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了朱柏榆、王小华解除合同的权利。帝悦公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付商品房时间越长，公司承担的成本越高，帝悦公司不存在怠于履行交房义务的理由。现案涉商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，但房价迅猛上涨，在业主获益、帝悦公司承担的成本上升的情况下，一审法院取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方义务不对等。被上诉人朱柏榆、王小华答辩称：一、一审法院认定逾期交房违约行为截止时间正确。双方合同约定，帝悦公司应当在当地建设行政部分办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。即办理竣工验收备案、取得竣工验收备案登记证是交房的前置条件，否则不能交付房屋。二、一审法院不支持双方逾期交房违约金上限约定，于法有据。虽然合同约定违约金总额最高不超过总房价1%，但该约定实际免除了帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等。帝悦公司至今未交房，违约行为处于持续状态，违约金应分段计算至完成竣工验收备案手续并交房。帝悦公司逾期交房构成违约，主张解除合同还是主张违约责任是朱柏榆、王小华可以自主选择的权利，朱柏榆、王小华选择主张违约金，帝悦公司就应当按照违约金条款支付相应价款，以弥补朱柏榆、王小华的损失。另外，帝悦公司认为案涉商品房房价上涨，朱柏榆、王小华因此获利没有损失的观点不符合逻辑。帝悦公司严重违约，长期迟延交房，同地段其他商品房早已如约交付。案涉商品房既不能自住，也不能出租，更不能出售获利，朱柏榆、王小华的利益严重受损，何来获益。朱柏榆、王小华于2019年10月15日向一审法院起诉请求：帝悦公司向朱柏榆、王小华支付迟延交房违约金（自2016年8月31日起以购房款497000元为基数按年利率6%计至帝悦公司交付商品房给朱柏榆、王小华之日止，每三个月向朱柏榆、王小华支付一次）。一审法院认定事实：2015年5月9日，朱柏榆、王小华（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定朱柏榆、王小华购买帝悦公司开发的位于中山市**************，购房总价497000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。帝悦公司确认朱柏榆、王小华已全额支付涉案商品房的购房款且办理了备案登记手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司至今未能向朱柏榆、王小华交付前述商品房。双方协商未果，朱柏榆、王小华遂于2019年10月15日诉诸一审法院。一审法院认为，朱柏榆、王小华与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。《中山市商品房买卖合同》约定帝悦公司须于2016年8月30日前向朱柏榆、王小华交付商品房，但帝悦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向朱柏榆、王小华承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。帝悦公司主张朱柏榆、王小华的诉请已超过三年的诉讼时效，一审法院认为，合同约定为每日计付违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，朱柏榆、王小华于2019年10月15日提起本案诉讼，亦无证据反映2016年10月16日前违约金的诉讼时效存在中断或中止的情形，故2016年8月31日至2016年10月15日期间的违约金已超诉讼时效，一审法院对该部分的违约金依法予以驳回，但朱柏榆、王小华仍有权向帝悦公司主张从2016年10月16日起计付的违约金。另，朱柏榆、王小华认为其损失难以确定应按年利率6%计付违约金，帝悦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议均是帝悦公司提供的格式合同，虽然帝悦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至帝悦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。而前述条款已约定的违约金的计付标准，现朱柏榆、王小华主张按年利率6%计付，不符合约定且理据不足，一审法院不予采纳。又，帝悦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、帝悦公司于一审判决生效之日向朱柏榆、王小华支付自2016年10月16日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以497000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月16日起至一审判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于一审判决生效之日起三日内支付、一审判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回朱柏榆、王小华的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2098元，减半收取为1049元，财产保全费939元，合计1988元，由朱柏榆、王小华负担812元，帝悦公司负担1176元（朱柏榆、王小华已预付案件受理费，一审法院不另收退，帝悦公司须在一审判决生效之日起三日内一并迳付给朱柏榆、王小华）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。朱柏榆、王小华与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，双方对帝悦公司存在逾期交房的违约行为均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定帝悦公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二、案涉逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即一审法院认定帝悦公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如帝悦公司无法按时交房的，则按日向朱柏榆、王小华支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过买受人累计已付房价款的1%。从现已查明的事实来看，帝悦公司至今仍未取得涉案商品房的竣工验收备案登记证，没有将涉案商品房依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，帝悦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使帝悦公司履行义务，不利于朱柏榆、王小华实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补朱柏榆、王小华因此造成的损失。在帝悦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的朱柏榆、王小华以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金，一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。关于焦点二，即案涉逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时的问题。帝悦公司上诉认为如果朱柏榆、王小华在案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日前已经办理收楼手续的，则帝悦公司逾期交楼违约行为的截止时间应为朱柏榆、王小华办理收楼手续之日止。对此，本院认为，案涉商品房买卖合同已经明确约定了案涉商品房的交付使用条件（即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定），并具体约定了双方如何办理收楼交接手续，即帝悦公司应在朱柏榆、王小华购买的商品房达到法定和合同约定条件后，依约通知买受人办理交接手续。因案涉商品房至今也没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，而朱柏榆、王小华至今也没有实际收楼，故一审判决将案涉逾期交房违约金的计付截止时间表述为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日，符合法律规定和合同约定，处理并无不当，本院予以维持。综上，帝悦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市帝悦房地产置业发展有限公司已预交），由上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年五月二十九日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘