四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初3136号 原告（反诉被告）:四川岳池禾鑫粮贸有限公司，住所：四川省岳池县乔家镇粮管所，统一社会信用代码：915116217847144498。 法定代表人：陈德勇，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司，住所：四川省广安市岳池县九龙镇滨河西路东侧高速公路连接线西侧聚鑫苑****门市，统一社会信用代码：91511621MA63N7DP2N。 法定代表人：唐国君，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡平，四川智群律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司(简称原告)与被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司（简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案，2019年10月10日被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司对原告（反诉被告）提起反诉后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司及其委托诉讼代理人陈伟、被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司的法定代理人唐国君及其委托诉讼代理人胡平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年10月8日签订的《土地租赁合同》；2、判令被告将租赁土地恢复原状后退回原告；3、判令被告向原告支付违约金300000.00元；4、判令被告支付2018年10月8日至实际退还租赁土地期间的 占有使用费；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月8日，原被告签订《土地租赁合同》。约定：原告将位于四川省岳池县的土地出租给被告使用，面积为20366ｍ2；土地使用性质为城镇混合住宅用地；使用期限为10年（2017年10月8日至2027年10月7日）；租金为前三年270000元／年，第一年的租金在签订合同后15日内支付，以后每年提前20日支付下一年度租金。被告负责办理租赁土地使用的行政审批手续，合法经营；被告违约，原告不退被告履约保证金，被告还应支付违约金300000.00元。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用。被告向原告支付了第一年的租金270000元、履约保证金50000元。因被告未办理租赁土地使用所需的行政审批手续，岳池县国土资源局于2018年9月20日作出岳国土资罚【2018】36号《国土资源行政处罚决定书》，责令原告限期改正。为此，原被告沟通，但被告推诿。被告在未交付下一年租金的情况下，继续占有租赁土地至今。在租赁期间，被告还占用了合同之外的原告的土地约600ｍ2。原告于2019年8月5日通过公证处向被告送达了《解除通知书》。故提起上述请求。 被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司辩称：应驳回原告的诉请。1、原被告之间签订的土地租赁合同因违反法律的强制规定属于无效合同，原告出租的土地属于城镇混合住宅用地，土地用途未变更登记之前不能将土地对外出租给被告作为驾校培训场地使用，土地用途的变更法定义务是土地使用权人即原告，合同无效就不存在解除问题；2、被告自始至终均按照合同进行全面的履行，合同签订后本诉被告已投资400多万元，也希望合同能够履行，同时被告缴纳了第一年的租金及履约保证金。2018年9月18日被告向本诉原告缴纳了第二年度租金27万元，原告从原账户予以退还，不存在是本诉被告方违约。因为原告的土地租赁行为，岳池县国土资源局对原告、被告均进行了处罚，导致双方租赁合同无法履行，原告被处罚的罚款也是被告代为垫付的；3、合同无效，原告出租的是土地并非土地之上的建筑物，不存在占有使用问题，被告也没有违约行为，也不应支付违约金，是原告的过错行为导致本案的诉争；4、因土地租赁合同无效，合同无效过错在于原告。应按照合同无效的规定进行处理，原告应退还已支付的租金27万元、履约保证金5万元以及为被告垫付的国土局的罚款186408元。 被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司向本院提出反诉请求：1、被告与原告签订的《土地租赁合同》无效；2、原告退还被告租金27万元；3、原告退还被告保证金5万元；4、原告支付被告为其垫付的原岳池县国土资源局罚款186480.00元；5、原告赔偿被告损失200万元；6、本诉、反诉受理费及其他费用由原告负担。事实及理由：原告与岳池县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，变更土地使用性质是反诉被告的法定义务。原告未将出租土地变更土地使用性质，其出租土地的行为违反法律规定，土地租赁合同无效。原告、被告均被国土资源局处罚，被告为原告垫交罚款186480元。合同签订后，被告向原告交纳了租金27万元、保证金5万元。被告进场后，建设驾校投资400余万元。原告的过错给被告造成了损失，原告应承担损失200万元。本案土地租赁合同无效、被告请求解除合同。上述请求成立。 原告四川岳池禾鑫粮贸有限公司对被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司的反诉辩称：原告与被告签订的《土地租赁合同》是2017年10月8日，2017年版的《土地利用现状分类》是2017年11月1日才开始实施。以前的《土地利用现状分类》中没有明确教练场地属于交通运输用地。合同签订时不存在违法情形，该合同属于有效合同。岳池县国土资源局的处罚，是行政管理规定。违反法律、行政管理的强制性确定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效除外。虽然有岳池县国土资源局的处罚认定，但不导致原被告确定的《土地租赁合同》无效。原告出租的是土地，而不是出租驾校。原告交付了土地，也就完成了合同约定义务。开办驾校、租赁土地使用的行政审批手续是被告，与原告无关。驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，原告四川岳池禾鑫粮贸有限公司作为甲方与被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司签订了《土地租赁合同》。约定：甲方（原告）将位于四川省岳池县的土地出租给乙方（被告）使用，面积为20366ｍ2；土地使用性质为城镇混合住宅用地；租地用途建驾校基地；使用期限为10年（2017年10月8日至2027年10月7日）；租金为前三年270000元／年，第一年的租金在签订合同后15日内支付，以后每年提前20日支付下一年度租金，后七年280000元／年，于2020年9月18日前一次性付清1960000元。乙方（被告）负责办理租赁土地使用所需的行政审批手续，做到合法经营；乙方（被告）违约，甲方（原告）不退被告履约保证金，乙方（被告）还应支付违约金300000.00元；甲方（原告）违约，退还保证金并支付违约金300000.00元；合同生效：在双方签订合同并交纳保证金50000元和第一年租金后生效。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用。2017年10月7日，被告向原告交付了履约保证金50000元。2018年1月22日，被告向原告支付了第一年的租金270000元。2018年9月18日，被告向原告转账27万元，用于交付2018年-2019年的土地租金。2018年9月27日，原告又将该笔款项转回被告。 2018年8月17日，岳池县国土资源局以被告于2017年10月未经批准占用原告国有仓储用地的行为为由，对被告作出岳国土资罚【2018】29号《国土资源行政处罚决定书》，责令被告退还非法占用的663m2土地，并处罚款16575元。该笔款项，已由被告交纳。2018年9月20日，岳池县国土资源局以原告未经批准将其土地用途为城镇混合住宅用地出租给被告建驾校训练基地的行为为由，对原告作出岳国土资罚【2018】36号《国土资源行政处罚决定书》，责令原告限期改正，并处罚款186480元。2018年9月20日，原告交纳罚款186480元。此后，被告向原告支付了186480元，即该笔款项已由被告承担。 原告于2019年8月5日通过公证处向被告送达了《解除通知书》。该通知书载明：岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司未按合同约定办理租赁土地的使用所需行政审批手续，未尽到合法经营的义务，导致四川岳池禾鑫粮贸有限公司被岳池县国土资源局予以行政处罚，责令限期改正，并处以罚款186480元（该款你公司已补交我公司）。还存在拖欠租金，占用其他土地的违约行为。…函告如下：解除2017年10月8日，…签订《土地租赁合同》；将租赁土地及擅自占用的土地恢复原状后交付四川岳池禾鑫粮贸有限公司；交付占用土地期间的租金；保留追究违约赔偿责任的权利。 对上述事实，有原告提供的《土地租赁合同》、《土地使用权证》、解除《土地租赁合同》通知书、《公正书》、《处罚决定书》等，被告提供的《土地租赁合同》、《收据》、转款凭证（明细帐）、《处罚决定书》、《国有建设用地使用权出让合同》、建设驾校训练基地的相关资料及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经质证，予以认定。 本院认为，原告四川岳池禾鑫粮贸有限公司与被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司签订《土地租赁合同》，主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性规定，租赁合同关系成立，同时合同约定的生效条件已具备，并生效。双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。 原告四川岳池禾鑫粮贸有限公司已经向被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司提供了租赁物，被告依约支付了一年的租金及保证金。但被告超出合同范围、且未经主管部门批准占用原告的663m2土地，受到行政处罚，被告违约，应当承担违约责任。被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司未按合同约定完成办理租赁土地的使用所需行政审批手续，便使用租赁土地，建设驾校场地，导致原告四川岳池禾鑫粮贸有限公司被岳池县国土资源局对其行政处罚。被告的上述行为违反了合同的约定。鉴于被告的违约行为，及履行合同中出现的情形，被告无法继续履行合同。原告有权解除合同，原告于2019年8月5日将解除合同的通知书送达被告，被告也于该日接收了解除合同通知书，因此原被告于2017年10月8日签订的《土地租赁合同》于2019年8月5日已经解除，本院不再判决解除合同。原告要求被告恢复原状、退还租赁土地的请求本院予以支持。 2018年8月17日，岳池县国土资源局以被告于2017年10月未经批准占用原告国有仓储用地的行为为由，对被告作出行政处罚决定后，原告将2018年9月18日被告向原告转账27万元（用于交付2018年-2019年的土地租金），于2018年9月27日转回被告。被告对原告的该行为未作回应，2018年9月27日不是合同解除的时间，租赁土地被告也未退还原告，因此，被告应当支付2018年10月8日至2019年8月5日的租金。2019年8月6日起至租赁土地实际退还原告时止，被告应参照合同约定的租金标准即按27万元／年向原告支付租赁土地占用损失费。 被告向原告支付2018年9月20日原告交纳的罚款186480元。是因被告未按合同约定完成办理租赁土地的使用所需行政审批手续，便使用租赁土地，建设驾驶场地，导致四川岳池禾鑫粮贸有限公司被岳池县国土资源局对其行政处罚。原告交纳的罚款186480元，是被告的上述行为，违反合同的约定使用土地，给原告造成的损失。被告应当支付给原告。 被告交付给原告的保证金5万元，因被告违约，根据合同的约定不予退还，保证金5万元归原告所有。 原告主张被告支付违约金，因违约金的主要作用是填补损失，而原告主张被告赔偿损失已获得支持，且被告因违约而交付给原告的保证金归原告所有，因此，被告不再向原告支付违约金。 关于被告反诉请求。原被告签订的《土地租赁合同》中明确约定:被告负责办理租赁土地使用所需的行政审批手续，做到合法经营。该约定说明：原被告明知该租赁土地的使用，从“城镇混合住宅用地”通过租赁变为“建驾校基地”应当办理行政审批手续，在不违背法律法规的情形下，使用租赁土地。因此，原被告签订的《土地租赁合同》的上述内容没有违反法律法规，合法有效。但在履行合同时，被告在未完成租赁土地的使用所需行政审批手续的情况下，建设驾校训练场。被告既违反了合同的约定，也违反了行政机关所指的法律法规的规定，责任在被告。被告主张原被告签订的《土地租赁合同》违反法律法规，属无效合同的理由不成立。被告在未完成租赁土地的使用所需行政审批手续的情况下，购置建驾校的设施、设备，建设驾校训练场，造成损失，责任在被告。被告的反诉请求予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司于本判决生效后30日内将租赁土地恢复原状后退还原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司； 二、被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司于本判决生效后按27万元／年向原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司支付2018年10月8日至2019年8月5日的租金； 三、被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司按27万元／年向原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司支付2019年8月5日至实际退还租赁土地之日期间的土地占用损失费； 四、被告（反诉原告）岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司已付保证金5万元归原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司所有； 五、驳回原告（反诉被告）四川岳池禾鑫粮贸有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9659元、反诉费14600元，由被告岳池县诚祥机动车驾驶培训学校有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  郑 仲 人民陪审员  杨永红 人民陪审员  周瑜琼 二〇二〇年六月九日 书 记 员  陈 辉 书 记 员  蒋 潇