重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初2153号原告：白亮，男，1976年2月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：潘兴旺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：保亿荣飞重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**龙庭街**附**，统一社会信用代码91500113MA5YRCF61B。法定代表人：董菁，经理。委托诉讼代理人：吕牡丹，女，保亿荣飞重庆房地产开发有限公司员工。原告白亮与被告保亿荣飞重庆房地产开发有限公司（以下简称保亿荣飞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告白亮及其委托诉讼代理人潘兴旺、被告保亿荣飞公司的委托诉讼代理人吕牡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白亮向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《保亿湖山鹿鸣商品房认购书》；2.判决被告立即返还原告已缴纳的10万元定金；3.判决被告按照定金罚则返还原告自己缴纳定金之外的10万元；4.原告因本案产生的律师费5000元由被告承担。事实和理由：2019年10月12日，原告与被告签订了《保亿湖山鹿鸣商品房认购书》(下称“认购书”)，约定原告认购被告开发的位于XX市XX区XX号住宅，原告一次性向被告支付定金10万元，原告签订认购书后于2019年10月25日到湖山鸣鹿现场销售中心与被告签署《重庆市商品房买卖合同》(下称“买卖合同”)。签订认购书时，原告要求被告提供买卖合同，并提出将被告工作人员承诺的“交房时间为2020年6月、房屋所带楼顶花园露台可自行搭建建筑等”写入买卖合同，被告工作人员称原告的前述相关要求均会体现在买卖合同中，买卖合同只能到实际签约时(即2019年10月25日当天)才能提供，并一再向原告保证买卖合同会满足原告的前述要求不存在任何差异。2019年10月25日，原告按照认购书约定的时间和地点到被告处签订买卖合同，被告工作人员首次向原告提供了买卖合同。经原告查看买卖合同条款发现，该份合同与签订认购书时被告工作人员承诺的“交房时间为2020年6月、房屋所带楼顶花园露台可自行搭建建筑等”内容存在很大差异，原告遂立即与被告相关人员协商，被告拒绝协商。2019年10月29日，原告收到被告要求解除认购书的通知，原告立即与被告相关工作人员联系，其工作人员仍然称正在与公司内部沟通、通知内容不属实争取尽快与原告签订买卖合同。原告于2019年11月12日回函明确表示从未放弃购买认购书涉及的房屋、该通知内容不属实。之后原告多次与被告协商争取尽快签订买卖合同，被告拒绝协商并明确表示拒绝出售房屋给原告。截至目前，被告仍未与原告签订买卖合同，更未将认购书所涉房屋交付原告，被告的违约行为导致原告签订买卖合同购买房屋的合同目的无法实现，已构成根本违约，故原告诉请如上。被告保亿荣飞公司辩称，本案因原告逾期签订正式的《商品房买卖合同》，答辩人按认购书约定解除《保亿湖山鹿鸣商品房认购书》并没收定金，合理合法，有充分的合同依据和法律依据。原被告于2019年10月12日签订《保亿湖山鹿鸣商品房认购书》，原告向被告认购了XX号住宅，一次性支付定金10万元，并约定：双方于2019年10月18日签署《重庆市商品房买卖合同》，原告如逾期未签署合同，视为乙方自动放弃该住宅认购权，甲方有权将该住宅另行出售，定金不再退还。原告在订立本《认购书》时已详尽审阅《重庆市商品房买卖合同》及附件，之后不得以房屋买卖合同或附件条款协商不一致拒绝订立买卖合同或要求解除认购书返还定金。之后因原告个人资金理财需在10月24日到期的原因，申请签约日期延期到10月25日，并出具相应承诺书，如原告未能按约完成合同签订，被告有权单方面解除认购书，房屋另行出售，定金不再退还。10月25日签约当天，原告以各种无理理由要求变更被告在政府部分备案的合同内容，要求变更房屋交付时间，在合同中同意原告可以搭建阳光房(阳光房为违章建筑，属于违法行为)。经被告拒绝后，原告就不予签约，经被告于10月25日晚、10月27日等多次催告，原告仍不同意签约，因此被告无奈发函解除认购书并按约定另行出售了房屋并没收定金。本案因为原告违约在先，被告解除认购书并没收定金的行为是符合法律规定和合同约定。被告提供的《商品房买卖合同》是属于政府要求的统一模板，业经政府备案并经售楼处公示，原告的诉求本身属于无理要求且搭建阳光房属于违法行为，我方认为原被告签订的《保亿湖山鹿鸣商品房认购书》于2019年10月28日已经解除，要求驳回原告的第2、3、4项诉讼请求。原告白亮围绕其诉讼请求向本院提交《商品房认购书》《收款收据及建设银行付款凭证》《借款协议》照片、《保密承诺书》照片、《成都银行个人贷款申请审批书》《成都银行个人房产按揭借款合同》《个人信用报告查询授权书》、《申请人基本信息表》、借条、视频录像光盘、电话录音、微信聊天记录、《解除房屋认购协议书通知》《关于＜解除房屋认购协议书通知＞的回函》、快递单、《民事法律事务委托代理合同》、付款凭证、发票。被告保亿荣飞公司围绕抗辩意见向本院提交了《商品房认购书》《延期签约承诺书》《延期签约审批单》、微信截图、电话清单、电话录音、《解除房屋认购协议书通知》、快递单。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告保亿荣飞公司对原告白亮提交的《商品房认购书》《收款收据及建设银行付款凭证》《解除房屋认购协议书通知》、视频录像光盘、电话录音真实性无异议，原告白亮对被告保亿荣飞公司提交的《商品房认购书》、微信截图、电话清单、电话录音、《解除房屋认购协议书通知》、快递单真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《借款协议》照片、《保密承诺书》照片系照片打印件，真实性无法确认，且与本案无关联性，故本院不予采信。《成都银行个人贷款申请审批书》《成都银行个人房产按揭借款合同》《个人信用报告查询授权书》、《申请人基本信息表》等仅有原告一方的签字，无相对方的签字或盖章，本院不予采信。《关于＜解除房屋认购协议书通知＞的回函》有快递单予以佐证，本院予以确认。《民事法律事务委托代理合同》、付款凭证、发票的真实性予以认可，关联性及合法性在本院认为部分进行评述。《延期签约审批单》的真实性本院予以确认，原告陈述《延期签约承诺书》中“白亮”的签字捺印非其所为，本院对《延期签约承诺书》的真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，被告保亿荣飞公司作为甲方与原告白亮作为乙方签订《商品房认购书》（以下简称《认购书》），主要约定：原告认购被告开发的位于XX市XX区XX号住宅，建筑面积123.26平方米，总价168万元，付款方式为商业按揭。乙方自愿认购上述物业，并在本《认购书》签订时，一次性向甲方支付定金10万元，该定金在甲乙双方签署本《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）时，全额自动转为购房款……乙方签署本《认购书》后，即表示已认购该房屋，乙方同意定金作为履约担保金，如放弃购买该住宅，甲方所收定金不再退还乙方。乙方须于签署本《认购书》后于2019年10月18日前携带《认购书》、定金收据及身份证原件到湖山鹿鸣现场销售中心与甲方签署《商品房买卖合同》，交付相关房款及相关税费。如乙方超过上述约定的时间仍未签署合同或缴齐相应房款及相关税费，乙方同意甲方可视同乙方已自动放弃该住宅认购权，甲方无须事先通知或征得乙方同意，有权将该住宅另行出售，定金不再退还乙方。乙方签订本《认购书》时已详尽审阅甲方提供的《商品房买卖合同》及附件，之后不得以房屋买卖合同或附件条款协商不一致拒绝订立买卖合同或要求解除认购书返还定金。高敏在甲方经办人处签字。后原被告双方协商延期至2019年10月25日到被告销售中心处签订《商品房买卖合同》。2019年10月12日，原告白亮向被告保亿荣飞公司支付定金10万元。2019年10月25日，原告白亮与白珊（原告称系其妻子）一行人到被告销售中心与被告保亿荣飞公司的置业顾问高敏商谈，原告一行人提出要修改《商品房买卖合同》中载明的交房时间，高敏的回复是：“交房时间改不了，只能是合同上写的时间，我从来没给你们说过提前……”；同时，原告同行人白珊提出：“你们给我们讲的是，楼顶花园属于你们自己的，你们自己想怎么都可以，对不对……”高敏回答：“你说的东西我从来没给你们承诺过……我们是经过专业培训的，我们说的每一句话都是经过培训说出来的，不是我想当然给你们怎么承诺就给你们怎么承诺……”最终原告因交房时间及屋顶搭建等问题未谈妥而未签订《商品房买卖合同》。2019年10月28日，被告保亿荣飞公司向原告白亮发出《解除房屋认购协议书通知》（以下简称《解除认购协议通知》），载明因原告在约定的时间与被告签署正式的《商品房买卖合同》，未履行付款、签约义务，即日起解除双方于2019年10月12日签订的《认购书》，并将上述房屋另行出售，已支付的定金不予返还。原告于2019年10月29日签收该《解除认购协议通知》。嗣后，被告置业顾问高敏在与原告及其白珊的电话中陈述：“我没有承诺过2020年6月接房……屋顶花园是赠送的，面积都不能写进合同，怎么可能还给你写可以搭建阳光房……”本院认为，原告白亮与被告保亿荣飞公司就位于XX市XX区XX号房屋签订《认购书》，约定原告自愿认购上述房屋。该《认购书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。《认购书》签订后，原告白亮按照约定向被告支付定金10万元，定金条款从实际交付之日起生效。本案的争议焦点在于：未能订立《商品房买卖合同》的归责主体系原告白亮还是被告保亿荣公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案原告白亮陈述导致原被告双方未能最终签订商品房买卖合同的原因系被告未将其在签订《认购书》时向原告承诺的交房时间及在楼顶搭建阳光房等内容写入《商品房买卖合同》，且双方在签订《认购书》时被告未将《商品房买卖合同》提供给原告查阅。关于原告主张的上述观点，本院作如下评述：首先，关于案涉房屋的交房时间，原告陈述被告向其承诺的交房时间是2020年6月，但从双方举示的2019年10月25日在被告销售中心的录像及白珊与被告保亿荣飞公司的置业顾问高敏的通话中，高敏均直接否认了向原告承诺过案涉房屋是2020年6月交房，原告并未举示其他证据证明其主张，故本院对原告主张的被告承诺2020年6月交房不予采信。其次，关于在楼顶搭建阳光房等的问题，原告举示的光盘及电话录音等证据中，高敏的回复是“我从来没给你们承诺过……”，故原告的该主张证据不足，本院亦不予采信。最后，关于原告陈述双方在签订《认购书》时被告未将《商品房买卖合同》提供给原告查阅的问题，《认购书》第四条第4款明确载明：“乙方签订本《认购书》时已详尽审阅甲方提供的《商品房买卖合同》及附件，之后不得以房屋买卖合同或附件条款协商不一致拒绝订立买卖合同或要求解除认购书返还定金。”原告认为该条款系格式条款应认定无效，本院认为，原告的该主张不成立，理由在于：虽然《认购书》系被告向原告提供，除房屋信息及购买方的具体信息未填写外，其余内容系被告方为重复使用而预先拟定，但该条款并不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益，亦未存在免除被告的法律责任、加重原告责任或排除原告主要权利的法定情形，该条款并非无效情形，对双方当事人应具有法律上的约束力。同时，《认购书》内容仅有一页，原告作为完全民事行为能力人，理应在签字前仔细阅读确认其内容，原告陈述其最终未签订《商品房买卖合同》是因交房时间及楼顶搭建房屋等问题，并未举示证据证实被告对此做出过承诺。综上，本案并非被告方的原因导致双方最终未能订立《商品房买卖合同》，根据《认购书》“如乙方超过上述约定的时间仍未签署合同或缴齐相应房款及相关税费，乙方同意甲方可视同乙方已自动放弃该住宅认购权，甲方无须事先通知或征得乙方同意，有权将该住宅另行出售，定金不再退还乙方”的约定，同时根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，再根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”，原告要求被告双倍返还定金20万元并支付律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于《认购书》解除时间的问题，原告诉请本院判决解除双方签订的《认购书》，被告认为其按照《延期签约承诺书》中“如本人未能在该承诺书规定时间内完成合同签订，贵公司有权按照认购书约定的条款单方面解除认购书”之约定，已经向原告发出《解除认购协议通知》且原告已经签收，故《认购书》已经解除。本院认为，被告陈述其依据《延期签约承诺书》中的约定向原告发出《解除认购协议通知》，但原告对《延期签约承诺书》中承诺人签字处“白亮”的签字及捺印真实性不予认可，在原被告均不申请对上述签字及捺印是否系原告白亮本人所为的情况下，由被告保亿荣飞公司承担申请鉴定的责任，经本庭询问后被告仍不申请鉴定，故应由被告承担相应举证责任，本院对被告提交的《延期签约承诺书》的真实性不予采信，本案不存在约定解除事由，被告辩称依据《延期签约承诺书》已经解除《认购书》，不能成立。虽然原告对承诺书签字不予确认，但是原被告共同确认签订合同时间延迟，在合意签订合同的当日因原告的违约导致房屋买卖合同未能签订，且经被告催告后仍未签订合同，根据合同第九十六条规定，被告因此主张解除合同，并以书面方式通知原告，该认购书通知自到达原告处时已解除，原告亦未法定异议期内通过人民法院确认解除合同的效力，故该认购书已于2019年10月29日解除。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：一、原告白亮与被告保亿荣飞重庆房地产开发有限公司于2019年10月12日签订的《商品房认购书》于2019年10月29日解除；二、驳回原告白亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告白亮负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 婧二〇二〇年六月二十日书记员 吴程成