苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1426号原告：吴江山水物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜新中路西侧金银岛商业广场**。法定代表人:蔡静怡,经理。委托诉讼代理人：徐冰，浙江和光律师事务所律师。被告：詹长荣，女，1969年5月14日生，汉族，户籍地安徽省安庆市太湖县，现居住地江苏省苏州市吴江区。原告吴江山水物业管理有限公司（以下简称：山水物业公司）与被告詹长荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员向军适用小额诉讼程序进行审理，后由于案情疑难复杂，本院裁定将本案转为普通程序，由审判员向军独任审理，并于2020年5月29日公开开庭审理本案。原告山水物业公司的委托诉讼代理人徐冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山水物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付2013年1月1日至2013年12月31日934元、2014年1月1日至2014年12月31日934元及2017年10月18日至2018年10月17日的物业服务费934元，合计2802元；2、被告支付已产生的滞纳金11975.75元(其中2013年1月1日至2013年12月31日物业费的滞纳金自2014年1月1日起每日按0.3%暂计算至2019年1月31日共计2136天为5968.26元：2014年1月1日至2014年12日31日物业费的滞纳金从2015年1月1日起每日按0.3%暂计算至2019年10月31日共计1765天为4945.53元：2017年10月18日至2018年10月17日物业费的滞纳金从2018年10月18日起每日按0.3%暂计算至2019年10月31日共计379天为1061.96元)以及2019年11月1日起至实际支付物业费之日止的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月9日，原、被告签订前期物业管理服务协议，由原告为被告入住的富景湾小区1幢202室提供物业管理服务；2017年10月18日原告又与富景湾业主委员会签订物业服务台同并继续由原告为富景湾小区提供物业服务。原告在物业服务期间按照约定提供了相应服务，但包括被告等少数业主无正当理由不子缴纳部分年度的物业服务费用，原告多次催缴被告拒不缴纳。由于被告的违约行为造成原告的权利和利益受到了损害，为维护原告自身的台法权益特诉至法院，望支持原告的诉请。被告詹长荣辩称，其是一楼的住户，自2012年开始楼上的水都流到家中。2014年由被告出钱进行修理，楼上的水通过另外一个水管排出去，不经过其家，整个厨房经修理后就不流水了。漏水导致家里造成了严重的损失，这个损失应该由物业赔偿，物业赔偿之后被告会支付相应的物业费。对于原告主张的滞纳金被告不承担，这个标准也不合理，标准过高。经审理查明：2010年10月9日，吴江新鸿基物业管理有限公司（以下简称：鸿基物业公司）与詹长荣签订《前期物业管理服务协议》1份，约定由鸿基物业公司为富景湾小区5幢108室提供物业管理服务。前期物业管理服务费暂为每平方1.25元每月，其中公共管理服务费暂订为每平方0.5元每月，小高层、高层住宅另行收取电梯、水泵运行费，电梯0.65元每月每平方米，水泵0.1元每月每平方米，到期后物业管理费与业主委员会协商，按照吴江市物价局批文实施（包括空置房）。不按协议约定收费标准和时间交纳有关物业费用的，鸿基物业公司有权要求从逾期之日按每天0.3%交纳违约金。詹长荣于2012年6月7日缴纳778元物业费、156元水电费，后鸿基物业公司于2015年1月后退出。2017年10月18日，山水物业公司与受富景花园业主大会委托的富景花园业主委员会签订《苏州市物业服务合同》1份，约定自2017年10月18日起至2018年10月17日，由山水物业公司为富景花园小区提供物业服务。物业费按住宅0.5元每月每平方米，电梯运行费0.65元每月每平方米，水电公摊0.1元每月每平方米。业主应于每年10月18日前交纳物业费，否则从逾期之日起每日按千分之三加收滞纳金。上述物业服务合同签订后，鸿基物业公司、山水物业公司均依约提供了物业服务，但詹长荣尚欠2013年1月1日至2014年12月31日的物业费和2017年10月18日至2018年10月17日的物业费。另查明，鸿基物业公司于2011年8月10日将名称变更为山水物业公司。再查明，位于苏州市吴江区的房产登记在詹长荣名下。以上事实，有原告山水物业公司提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》、交费凭证、不动产登记簿及原告方的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告山水物业公司与詹长荣签订的《苏州市前期物业管理服务协议》和原告山水物业公司与富景花园业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》依法成立并有效。被告詹长荣作为该小区的业主应该按照物业服务合同的约定交纳相应的物业费。被告詹长荣未交纳物业费已属违约，按照合同约定应支付相应的滞纳金，但是因双方在合同中约定的滞纳金标准过高，本院依法调整为按年利率12%计算。被告所称的房屋漏水情况，因未提供相应的证据而无法判断具体的情况，即使房屋存在漏水情况，物业公司也按合同的约定履行了基本的物业服务，不构成被告詹长荣拒绝交纳物业费的理由，被告詹长荣可另行向原告山水物业公司主张损失，但不能拒付物业费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告詹长荣于本判决生效之日起十日内给付吴江山水物业管理有限公司2013年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费用934元、2014年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费用934元和2017年10月18日起至2018年10月17日期间的物业服务费用934元，以上合计2802元。二、被告詹长荣于本判决生效之日起十日内给付吴江山水物业管理有限公司逾期交纳物业服务费用的滞纳金（自2014年1月1日起至实际给付之日止，以934元为基数，按年利率12%计算；自2015年1月1日起至实际给付之日止，以934元为基数，按年利率12%计算；自2018年10月18日起至实际给付之日止，以934元为基数，按年利率12%计算）三、驳回原告吴江山水物业管理有限公司的其他诉讼请求。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取170元，由被告詹长荣负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江山水物业管理有限公司。原告吴江山水物业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号105553010********，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员  向 军二〇二〇年六月二日法官助理  柯震黎书 记 员  张 弦附法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。