辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初983号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区**楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。210621195601031512。 委托诉讼代理人：艾芹，女，1971年6月10日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副总经理，住凤城市。 被告：程晓松，男，1974年11月12日出生，汉族，无业，住凤城市。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）诉被告程晓松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业公司的委托代理人艾芹、王书忠、被告程晓松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2013年至2018年经原告多次催要，拒不交纳物业服务费用（其中14号7单元301室房屋面积73.38平方米，2016年至2017年收费标准0.5元／平米，每年欠费440元，两年欠费880元，2018年收费标准0.65元／平米，一年欠费572元，合计欠费1452元。12号楼4单元402室房屋面积188.92平方米，2018年收费标准0.65元／平米，一年欠费1474元。11号楼库房B2室房屋面积28.12平米，2013年至2017年收费标准0.25元／平米，每年欠费85元，五年欠费420元，2018年收费标准0.5元／平米，一年欠费168元，合计欠费588元，三楼合计欠费3514元，违约金1054元，总计欠费4568元。）明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，原告为维护的合法权益，现向法院提出诉讼，请求法院判令：一、被告立即给付拖欠的物业费3514元；二、被告立即向原告支付欠费违约金1054元；三、诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告起诉的房屋面积无异议，被告只同意给付14号楼物业费880元（2016年至2017年收费标准0.5元／平米，每年440元，两年共计880元）及11号楼车库物业费420元（2013年至2017年收费标准0.25元／平米，每年85元，5年共计420元），上述共计1300元，余下部分不同意给付，不同意给付违约金。2018至2020年《阳光新城小区物业服务合同》与以往服务条款发生重要变动（服务费涨价），且该合同的设立违反法律相关规定，侵害了阳光新城全体业主合法权益，因该合同是无效的，被告勿需支付2018年的物业服务费。《物业管理条例》第十五条二款规定，小区业主委员会只能在小区全体业主依据“双过半”原则作出决定后，遵照决定来执行，将业主委员会的签订行为限制在了业主大会决定授权的情况下，是针对业主委员会对外签订合同的强制性规定，《物业管理条例》第11条第四款规定，续聘的物业公司应当由全体业主共同决定，即经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方可选聘或者续聘。该条款对物业服务合同中物业公司一方的选择作了限制，也是针对业主委员会对外与物业公司签订合同的限制。综上，被告不同意交纳2018年的物业费。 经审理查明：2009年6月1日，原告明光物业公司（乙方）与凤城市阳光新城小区业主委员会（甲方）签订阳光新城小区物业服务合同，约定甲方委托乙方对阳光新城小区实行物业管理服务。该合同对委托管理事项及双方的权利义务等作出约定。2018年1月1日，原告明光物业公司（乙方）与凤城市阳光新城小区业主委员会（甲方）续行签订阳光新城小区物业服务合同，约定甲方委托乙方对阳光新城小区实行物业管理服务。该合同第二十八条约定“物业服务相关费用标准：1、住宅，每月每平方米收取0.65元；2、阁楼，每月每平方米收取0.65元；3、商业用房，每月每平方米收取0.9元；4、裙房，每月每平方米收取0.9元；5、车库，每月每平方米收取0.5元；6、库房，每月每平方米收取0.3元”。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。被告自2007年起为凤城市阳光新城小区提供物业管理服务。凤城市物价局向原告发放了收费许可证，原告享有收费权利。 被告程晓松为凤城市阳光新城小区14号楼7单元301室、12号楼4单元402室、11号楼库房B2室的业主，房屋面积分别为73.38平方米、188.92平方米、28.12平方米。其中73.38平方米房屋欠付2016至2017年物业费共计880元，欠付2018年物业费572元；188.92平方米房屋欠付2018年物业费1474元；28.12平方米库房欠付2013至2017年物业费420元、欠付2018年物业费168元，上述房屋共计欠费3514元。 本院所确认的上述事实，有当事人陈述、《阳光新城小区物业服务合同》、收费许可证、凤城市凤凰城办事处老城社区证明等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案被告对其所有的三处房屋在2018年之前的1300元物业费表示同意支付，该行为属于被告的自认，不违反法律规定，本院予以支持。 本案焦点为2018年阳光新城业主委员会与原告签订的物业服务合同的效力问题。被告辩称依照《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方可选聘或解聘，而本案中的阳光新城小区业主委员会未经过业主大会同意与原告签订合同，该行为违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案合同属于无效合同，因此被告不同意交纳物业费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”。该法中表述的“强制性规定”在具体的法律规范中并未作出明确的界定，我国现行的法律、法规中存在较多的“强制性规定”条款。关于对“强制性规定”应当作何种认定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制规定”。另依据民事法律理论，“强制性规定”分为管理性规定和效力性规定，如合同违反效力性规定，将导致合同无效，如仅违反管理性规定，将不能直接作出合同无效的判断。因违反效力性规定而导致合同无效的情形在规范性文件中会有明确的表述，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相对条款无效的，人民法院应当予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）……”。上述规定明确表明了确认合同无效的情形，若有违反将导致合同无效的后果产生。而《物业管理条例》第十二条中的应当经过过半数业主同意选聘物业服务企业的规定并未表明如有违反将导致合同无效后果的产生，该条款应当认定为“强制性规定”中的管理性规定，无法依据该条款认定本案涉及的物业服务合同无效。故对“强制性规定”不能仅从立法文义理解，否则将造成许多合同被认定为无效，这将与维护市场交易安全及当事人意思自治相违背。综上，对被告提出合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第七十五条一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）……。”，依照上述法律规定，阳光新城小区业主委员会有权利与原告签订物业服务合同。 业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告明光物业公司与阳光新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告家家公司与小区业主均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。 本案原告明光物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告程晓松亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。包括被告同意交纳的1300元物业费，被告共计欠费3514元，故原告请求被告给付欠缴的物业费3514元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金1054元一节，庭审中原告表示放弃请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下 被告程晓松于本判决生效后五日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费3514元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告程晓松承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 金 丹 二〇二〇年六月十九日 书记员 郭寒松