宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终491号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵静，女，1991年7月2日出生，汉族，宁夏西吉县人，个体，住宁夏西吉县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭海潮，男，1968年12月4日出生，汉族，宁夏西吉县人，居民，住宁夏西吉县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡志强，男，1970年6月6日出生，汉族，宁夏西吉县人，个体，住宁夏西吉县。 上诉人赵静因与被上诉人郭海潮、胡志强房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院（2019）宁0422民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人赵静，被上诉人郭海潮、胡志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵静上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：原审人民法院认定部分事实错误。一、原审人民法院认定合同的解除上诉人有过错，未判决被上诉人承担装修残值损失是错误的。l.原审人民法院在针对争议焦点而据察明事实认定，涉案房屋在租赁期间确实存在漏水现象，上诉人在发现房屋渗漏时，可以先自行维修解决，如因维修确实影响房屋使用的，可以要求被上诉人减少租金、延长租期等房屋予以解决，但上诉人迟延支付租金、停止装修，导致其经营损失扩大，认定原告也存在过错。以上事实认定错误，涉案房屋为商业用房，上诉人准备经营的店铺为母婴用品销售、儿童游泳馆、淘气堡、儿童休息为一体的儿童综合体店，店内需要存放奶粉、衣服、鞋帽、儿童零食等商品；房屋在降雨天气时就开始渗漏，且渗漏地方很多，会导致这些正常商品成为易损商品；而且一旦完成全部装修，该房屋装修的壁布、墙面软包及地毯也会因渗漏出现脱落和浸泡导致损坏的情况，所以上诉人因为被上诉人不履行维修房屋的义务，在经过一次维修以后上诉人发现房屋依然存在渗漏情况，上诉人立马停止装修进行止损，停止装修后上诉人多次联系被上诉人进行修理，被上诉人没有进行维修，由于渗漏地方多，维修费用高，上诉人自己到物业管理部门进行多次协商解决问题进行止损，但是物业部门也一直未进行维修。及时停止装修、停止支付部分租金的行为是属于《中华人民共和国合同法》第68条规定行使不安抗辩权的行为，而非不自救和非违约行为。2.原审人民法院根据《中华人民共和国合同法》第221条之规定认定被上诉人不履行维修义务或怠于履行维修义务的，上诉人可以主动维修，因维修期间的损失，被上诉人应当减少租金或延长租期。本条规定的是承租人在租赁物出现需要维修时的选择权，即承租人有权要求出租人维修，也有权自行维修之后要求出租人赔偿损失，赔偿损失的方法是减少租金和延长租期等；结合本案，上诉人选择要求被上诉人对房屋渗漏问题进行维修，被上诉人联系物业公司维修多次也无法彻底解决渗漏问题，那么维修期间的直接损失即租金就应当按照本条规定由被上诉人予以退还和赔偿。因被上诉人无法彻底解决房屋渗漏问题，上诉人提起诉讼要求解除租赁合同是根据《中华人民共和国合同法》第2l6条之规定，被上诉人无法保持房屋在租赁期间正常使用，属致使合同目的无法实现的行为，是构成根本违约的行为，原审人民法院也对此予以认定。3.上诉人要求解除合同，返还已支付租金，要求被上诉人承担装修残值损失的请求于法有据。结合上文，被上诉人违约在先，致使合同目的无法实现，导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同》第ll条第1款之规定，因被上诉人违约导致合同解除，上诉人请求被上诉人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。退一步讲，即便按照原审人民法院认定的事实，双方都有过错，也应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同》第11条第3款之规定，根据双方的过错程度分担装修残值损失。 二、原审人民法院认定“新冠肺炎”疫情期间的租金由上诉人承担是错误的。原审人民法院认为上诉人承租房屋期间并没有实际开展经营活动，对占用房屋与否并无影响。上诉人认为，无论承租房屋是否实际经营，在疫情期间都是要按照国家、地方政府的政策指导停止经营，关闭店面的。所以与承租房屋是否实际经营并无关联。 三、原审人民法院审理程序违法。人民法院审理应当围绕当事人诉讼请求、争议事实焦点审理案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第l52条关于判决书的规定，原审人民法院在审理中对于上诉人提出的房屋装修残值损失的诉讼请求不予支持未说明理由，就算按照原审人民法院认定双方都具有过错，那么在判决书中应当说明双方都有过错，但未说明被上诉人不承担装修残值损失的理由。综上所述，上诉人认为原审人民法院认定事实有误，审理程序违法，导致判决结果错误，现为维护上诉人合法权益，特依法向贵院提起上诉。 郭海潮辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决基本正确。 胡志强辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决基本正确。双方已经于2020年5月6日交接涉案房屋。 赵静向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《租房合同》；2.被告返还原告已经支付租金120000元及押金2000元；3.被告赔偿原告装修损失148000元；4.被告支付原告违约金24000元；5.案件受理费由被告承担。 郭海潮、胡志强向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告之间的《租房合同》；2.反诉被告赵静返还房屋；3.反诉被告赵静自行拆除房屋内装修的围墙、隔断、地板、地面垫层等装修物，并打扫卫生；4.反诉被告赵静按照每年140000元支付租金至实际腾空房屋之日止；5.反诉被告赵静支付物业管理费19046元、电费100元；6.反诉被告赵静支付违约金84000元；7.由反诉被告赵静承担反诉费用。 一审法院认定事实：2019年3月20日，原告（反诉被告）赵静为开办儿童游泳馆、儿童游乐场及出售母婴用品店的需要，承租被告（反诉原告）郭海潮、胡志强位于西吉县XX营业房。双方签订《租房合同》一份，合同约定房屋租期3年，自2019年3月20日起至2022年3月19日止；房屋租金每年140000元；如有一方违约需支付房屋租金总价款的20%作为违约金。合同签订后，郭海潮、胡志强如期交房，赵静支付两被告房屋保证金20000元，房租102000元（含订金2000元）。被告为原告代交物业费19041元（其中装修保证金5378.6元）。2019年5月，原告赵静在装修期间发现房屋房顶、墙体有渗水现象，同年6月4日，被告郭海潮、胡志强联系物业予以维修。赵静承租的房屋未装修完毕，在该房屋内亦未开展经营活动。2019年11月6日，原告赵静诉讼来院，提出前述诉讼请求。2019年12月2日，反诉原告郭海潮、胡志强提出反诉请求。经现场勘查，原告赵静装修房屋的附着物、脱离物均未见因渗水有明显的、直接的损害，且涉案房屋截止做出判决前一直由原告（反诉被告）赵静占用，并未主动返还房屋。 一审法院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且于法不悖、合法有效，合同双方均应遵照履行。本案双方当事人争议的主要焦点有以下四点：1.关于合同解除的时间；2.导致合同解除的原因及责任归属问题；3.原告（反诉被告）赵静是否应当自行拆除房屋内装修的围墙、隔断、地板、地面垫层等装修物，并打扫卫生；4.房屋租金支付问题及房屋占用费用应当如何承担。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下：一、原告（反诉被告）赵静以涉案房屋漏雨，导致其不能正常经营为由，于2019年11月6日提出解除合同，被告（反诉原告）亦反诉要求解除合同，本院于2019年12月3日给原告（反诉被告）赵静送达反诉状，故本院依法确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月3日予以解除。二、依据查明事实，涉案房屋在租赁期间存在漏水现象，原告（反诉被告）提出维修主张后，被告（反诉原告）与物业公司联系并进行维修，但未彻底解决渗水问题，未尽到保证出租房屋正常使用的义务，存在一定的过错。原告（反诉被告）赵静在屋顶防水出现问题时，可以先自行维修解决问题，如因维修确实影响房屋使用的，可以要求被告（反诉原告）减少租金等方法予以解决，但原告（反诉被告）以渗水问题彻底影响其装修为由，迟延支付租金、停止装修，导致其经营损失扩大，对合同的解除亦具有一定的过错，应承担相应的责任。综上，由于涉案租赁合同的解除，原、被告双方均有一定过错，双方均不得再主张直接损失以外的间接损失，故对原告关于违约金、装修损失的诉讼请求不予支持。对反诉原告关于违约金的诉讼请求亦不予支持。原告赵静交纳的押金20000元，因房屋主体结构未改动和损坏，被告郭海潮、胡志强应予以返还。反诉原告代反诉被告交纳的物业服务费、垃圾清运费在反诉被告赵静占用房屋期间由反诉被告赵静享受，反诉被告应当支付。反诉原告郭海潮、胡志强代交的装修保证金可退还，应由反诉原告自行处理解决，反诉被告赵静可不予支付。三、关于反诉被告赵静是否应当支付租金及支付租金的具体数额问题。反诉被告赵静主张渗水导致其不能正常装修、经营店铺，口头与被告约定将房租变更为120000元，但均未提供证据予以证明，本院不予采纳。故在房屋租赁合同解除之前，反诉被告赵静应按照合同约定以每年140000元继续支付房租，但考虑到房屋确有渗水问题，酌定房屋租金可减少为每年120000元。对于反诉原告要求反诉被告赵静按照每年140000元支付租金至实际腾空房屋之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。反诉被告赵静应支付2019年3月20日至2019年12月3日房屋租金共85150.68元（计算方法为120000元÷365天×259天）；反诉被告赵静一直占用房屋未主动腾退，应参照法院酌定减少后的房屋租金支付房屋占用期间的费用，该费用的计算时间从2019年12月4日起至实际腾退房屋之日止（占用房屋费用计算方法为：120000元÷365天×实际占用天数）。反诉被告赵静主张“新冠肺炎疫情”属于不可抗力，疫情期间的“房租”应该共同分担，但根据查明的事实，反诉被告赵静在承租该房屋后并没有开展经营活动，疫情对其占用房屋与否并无影响，故对该主张不予采纳。反诉原告要求反诉被告赵静自行拆除房屋内装修的围墙、隔断、地板、地面垫层等装修物，并打扫卫生的诉讼请求没有法律依据，反诉原告作为出租方，收取租金后应自行解决承租者装修后产生的不影响房屋主体结构的装修附着物，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，确认原、被告签订的租房合同予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第六十一条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十三条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十条、第十一条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）赵静与被告（反诉原告）郭海潮、胡志强签订的《租赁合同》于2019年12月3日解除；二、被告郭海潮、胡志强于判决生效后十日内返还原告赵静房屋保证金20000元（该款项可抵作第四判项的房屋占用费用，不予支付）；三、反诉被告赵静于本判决生效后十日内支付反诉原告郭海潮、胡志强房屋租金85150.68元、电费100元、物业管理费13662.4元，共计98813.08元；反诉被告赵静已支付102000元，折扣后剩余3186.92元亦可抵作第四判项的房屋占用费用；四、反诉被告赵静于本判决生效后十日内腾退占用反诉原告郭海潮、胡志强位于西吉县XX营业房，并支付2019年12月4日至2020年4月30日期间占用房屋费48328.77元，之后的实际占用费按照每日328.77元，从2020年5月1日起至实际腾退之日止。五、驳回原告（反诉被告）赵静、被告（反诉原告）郭海潮、胡志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费5710元，由原告赵静负担，案件反诉费1181元由反诉原告郭海潮、胡志强负担。 本院二审期间，上诉人赵静提交了三组证据，证据一：2020年5月6日上诉人自行拍摄的视频光盘一张；证据二：2019年8月30日上诉人本人及案外人赵刚、被上诉人录音资料一份；证据三：“公证书”一份，（内附：1.《保全证据公证工作》1份4页；2.照片共63张，包括截图照片2张、西吉天气预报截图l张；3.视频光盘一张)。被上诉人郭海潮提交了两组证据，证据一：房屋验收交接表、房屋验收单2张；证据二：房屋现状照片16张。本院认为，上诉人提交的证据一、二达不到其证明目的，对其证明效力本院不予认定；上诉人提交的证据三来源合法、内容真实，本院予以认定。被上诉人郭海潮提交的证据一房屋验收交接表虽经被上诉人质证不认可，但上诉人认可该交接表上签字的“王世勇”是其员工，故对其证明效力予以认定；证据二虽客观真实，但达不到其证明目的，本院不予认定。 被上诉人胡志强在二审未提供新的证据。 二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院认定导致合同解除上诉人也有过错是否正确；二、一审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失的请求是否正确及未说明不承担装修残值损失的理由是否属于程序违法；三、“疫情期间”的房屋租金是否应当减少。 关于一审法院认定导致合同解除上诉人也有过错是否正确的问题。涉案房屋在租赁期间存在漏水问题，但并未严重到完全无法装修的程度，出于对经济效益的考量，上诉人可以先自行维修，之后再向被上诉人提出负担维修费用等主张。但是上诉人却彻底停止装修导致其损失扩大，其对合同的解除也存在过错。况且物业公司通过上诉人交接房屋时，上诉人明知有“房顶漏水”的存在，故一审法院认定正确。 关于一审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失的请求是否正确及未说明不承担装修残值损失的理由是否属于程序违法的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中双方当事人对合同的解除均有过错，一审法院判决双方根据各自的过错承担责任，以双方均不得再主张间接损失的理由而驳回上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失的请求处理正确，程序合法。 关于“疫情期间”的房屋租金是否应当减少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”上诉人主张疫情属于不可抗力，但其并未开展经营活动，并未因疫情的原因而影响对房屋的占有。退一步讲，即使其主张成立，根据双方签订的《租房合同》，上诉人应一次性付清一年房租，其行为构成迟延履行，而疫情发生在上诉人迟延履行合同后，不能免除责任。 综上所述，赵静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5710元，由上诉人赵静负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘克雄 审判员  苟改莉 审判员  刘秀萍 二〇二〇年六月二十九日 书记员  虎红丽