云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0821执异2号案外人（异议申请人）：杨皓婷，女，1992年2月28日出生，傣族，住云南省普洱市思茅区茶城大道**（阳光茗苑）********。公民身份号码:5327261992********。委托代理人：张建平，女，云南张建平律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：田跃忠，男，1968年11月24日出生，汉族，个体工商户，住云南省普洱，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）火毁区委托代理人：李航，男，云南聚哲律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：徐伟，男，1972年10月3日生，彝族，住宁洱县。本院在执行申请执行人田跃忠与被执行人徐伟民间借贷纠纷一案中，案外人杨皓婷于2020年6月9日对执行被执行人徐伟在位于普洱市思茅区（建筑面积106.39㎡）房屋一套提出书面异议，认为该财产属案外人的财产，请求停止对该房屋的执行，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。案外人杨皓婷称：自己于2018年8月购买取得该房屋并一直占有使用，2018年8月15日，自己与被执行人徐伟双方签订了《房屋买卖合同》，被执行人徐伟将房屋以1160000元的价款出售给案外人杨皓婷，约定于2019年7月份办理该房屋不动产权证。合同签订后，杨皓婷先后向徐伟支付购房款1010000元（2018年8月14日支付了300000元、2018年8月15日支付了400000元、2018年8月16日支付了300000元、2019年2月4日支付了10000元）。2018年8月15日，被执行人徐伟将该房屋不动产权证原件（该房屋不动产权证书上明确记载“2018年8月15抵押权注销”）交给案外人，被执行人该房屋属于按揭贷款购房，案外人与被执行人签订《房屋买卖合同》并支付相关款项后，被执行人用案外人支付的房款还清房屋按揭贷款，将房屋解押，并把钥匙交付给案外人，于2018年9月入住至今。2019年7月，该合同约定办理过户手续期限届满后，杨皓婷多次电话催告被执行人办理过户手续，被执行人均以各种理由推诿，拒不协助案外人办理该房屋的过户手续。案外人于2020年3月向思茅区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被异议人履行办证义务，思茅区法院已受理立案，案号为（2020）云0821民初387号。在此期间，思茅区法院告知该房屋已于2020年3月2日被宁洱法院查封。案外人现保管的房屋产权证上已清晰显示，该房屋的抵押权已于2018年8月15日注销，本人不可能知晓该房屋还存在其他抵押的情况，购买房屋完全是善意的，且已经按约定支付了大部分房款，已经长期居住，现该房屋却被查封。案外人认为，自己与徐伟的买卖关系是合法有效的，应受法律保护，该房屋的查封损害了案外人的合法权益，故请求解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的执行。申请执行人田跃忠答辩称：申请执行人田跃忠起诉徐伟（2019）云0802民初731号民间借贷纠纷案在宁洱县人民法院的主持调解下，各方当事人达成一致意见，故法院于2019年10月30日制作民事调解书。但在调解书规定的自动履行期限届满时，徐伟未主动履行所负债务，遂申请执行人向宁洱县人民法院申请强制执行，宁洱县人民法院于2020年1月7日受理了申请执行人的强制执行申请。由于申请执行人田跃忠对被执行人徐伟所有的位于普洱市思茅区（建筑面积106.39㎡）房产办理了抵押登记，现为了自己的债权得到有效实现，申请执行人于2020年5月11日对该房屋提出司法拍卖申请，宁洱法院于2020年3月4日作出（2020）云0802执24号裁定书，对登记在徐伟名下的位于普洱市思茅区的住宅（房产证号:2××7普洱市不动产权第**）进行查封。在2020年6月9日，案外人杨皓婷向宁洱县人民法院提出申请，对（2020）云0802执24号案件的查封行为提出异议。现申请执行人根据现行法律规定，并基于客观事实，对案外人提出的申请作出以下答辩意见：案外人提出的异议申请无法律依据。申请执行人在查看了案外人所提交申请书及证据后，结合申请执行人掌握的证据材料，认为案外人的申请不应得到法院的支持，对于当时案外人与徐伟签订的《房屋买卖合同》，只具备债权效力，并不具备物权效力，并且，按照常理，合同登记备案完毕后就应在缴纳税费后由双方向房管局进行产权变更登记申请，完成物权的变更登记，因为只有将房屋的物权登记在案外人名下，案外人方才是该房屋的所有权人，才能对该房屋享有合法的物权。该房屋除了本人的抵押权外没有其他权利限制。所以在后续的案件执行阶段，才由申请执行人向执行案件承办人申请查封该套房屋并依法拍卖该房屋。综上所述，案外人的异议申请不应得到支持。被执行人徐伟答辩称：自己与案外人杨皓庭的房屋买卖合同是在双方自愿的提前下签订的，不存在合同无效的情形，该合同真实有效。签订购房合同时候自己并不清楚案外人杨皓婷是否去房屋登记部门查询过该房屋的产权信息，但在要办理过户时候已口头告知案外人该房屋还存在田跃忠的抵押权。本院查明，本院在执行申请执行人田跃忠与被执行人徐伟民间借贷纠纷一案中，于2020年3月4日作出（2020）云0821执24号执行裁定书查封被执行人徐伟名下位于普洱市思茅区（建筑面积106.39㎡）房产一套。另查明，2018年8月15日，被执行人徐伟与案外人杨皓婷签订《房屋买卖合同》，约定被执行人徐伟将其所有的位于普洱市思茅区（建筑面积106.39㎡）房产转让给案外人杨皓婷，案外人杨皓婷虽已支付大部分房款并已实际入住，但未办理房屋产权变更登记手续。被执行人徐伟向申请执行人田跃忠合计借款1950000元，截止2××7年12月5日，被执行人徐伟尚欠申请执行人借款本金1550000元，剩余借款被执行人一直未付，申请执行人多次催促，2018年4月25日被执行人徐伟出具了一份借条，约定借款期限至2019年4月25日，并用其名下的位于普洱市思茅区（建筑面积106.39㎡）房产为该笔借款提供担保。申请执行人田跃忠向普洱市不动产登记中心申请查询不动产登记情况，普洱市不动产登记中心于2018年5月24日告知申请人田跃忠该房屋存在抵押权，申请人于2019年2月27日取得不动产登记证明（云20**普洱市不动产证明第××号）。双方约定的分期还款期限届满后，被执行人未按约定履行还款义务，田跃忠于2019年9月18日向本院起诉，双方达成（2019）云0821民初731号民事调解书，但徐伟未按调解书内容履行义务，田跃忠于2020年6月9日向本院申请强制执行。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。不动产物权的产生及变动，均以登记为生效要件，即物权登记行为完成时物权方确立，而物权的转让，亦只能在登记完成时方才生效。本案中，异议人杨皓婷与徐伟签订了《房屋买卖合同》，但未进行产权变更登记，只具备债权效力，并不具备物权效力。被执行人徐伟与申请执行人田跃忠签订《还款协议》，并以徐伟所有的位于普洱市思茅区设立了抵押担保，并进行了抵押登记，抵押权成立。根据我国《物权法》的规定担保物权优先于债权，有物的担保债权，就担保物优先于一般债权人而受清偿。故案外人提出的执行异议无法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人杨皓婷的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 红审判员 王建兵审判员 施红强二〇二〇年六月二十二日法官助理余晓艳书记员张为民