广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终651号上诉人（原审原告）：唐基佑，男，汉族，1972年10月16日出生，住湖南省蓝山县********。上诉人（原审原告）：王蕊，女，汉族，1974年4月28日出生，住湖南省蓝山县********。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。上诉人唐基佑、王蕊因与被上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐基佑、王蕊上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判富荣公司以已付购房款2100000元为基数，每逾期一天按0.01%支付逾期交楼的违约金共计人民币303240元（自2014年12月29日至2018年12月12日）；三、案件一、二审诉讼费用由富荣公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖预售合同》是不动产中心备案的合同，其条款体现了公平原则，应当予以适用，该合同约定了逾期交房按已交付房价款万分之一的标准支付违约金，故本案应当按照该标准计付违约金。二、补充协议中，约定逾期交铺赔偿违约金总额最高为一个月租金，该约定显失公平。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，然而按照补充协议的约定，一个月最高租金为10500元，富荣公司逾期交楼长达4年，仅支付10500元显然无法填补损失。一审法院仅以唐基佑、王蕊未举证证明约定损失远低于实际损失的说法，显然是未查明事实。富荣公司答辩称：一、涉案商铺已经于2014年7月3日交付买受人，双方合同约定购买的商铺交付清远市名成企业管理有限公司进行管理（以下简称名成公司），名成公司再根据协议的约定按季度向唐基佑、王蕊支付承包经营费，涉案商铺已由唐基佑、王蕊发包并交付名成公司，且名成公司已经支付94500元承包经营费，因此，足以证明富荣公司已经于2014年7月3日交房。已经接受且对涉案商铺进行了处分和管理，同时，若唐基佑、王蕊认为富荣公司未交付商铺，为何只将逾期交房违约金计算至竣工验收备案之日止，明显是矛盾的。另外，唐基佑、王蕊主张的违约金明显超过双方补充协议的约定，没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。二、本案不存在逾期办证的情形，富荣公司已经在约定时间内办妥不动产权证，不存在违约。唐基佑、王蕊向原审法院起诉请求：1、富荣公司支付逾期交楼的违约金共计人民币303240元[以已付购房款2100000元为基数，每逾期一天按0.01%计算（逾期交楼暂计自2014年12月29日至2018年12月12日）]；2、富荣公司支付逾期办证的违约金共计人民币9240元[以已付购房款2100000元为基数，每逾期一天按0.01%计算（逾期办证暂计自2018年3月13日至2019年4月26日）]；3、案件诉讼费用由富荣公司承担。原审法院认定事实：2014年7月3日，唐基佑、王蕊与富荣公司签订《商品房买卖预售合同》，约定富荣公司将位于清远市*******商铺出售给唐基佑、王蕊，总房价款为2100000元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。作为《商品房买卖预售合同》附件四的补充协议第4条约定，出卖人具备《商品房买卖预售合同》相关情况，买受人应当按照出卖人通知期限查验、接收购买房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。第5条约定，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受人同意解除合同，解除合同的通知到达买受方即发生法律效力。第9条约定，如买受人选择以按揭贷款的方式购买该商品房时，应在收楼前满足但不限于以下条件，（1）已按合同条款交清所有应交款项；（2）交清所有人入住费用；（3）已完成银行按揭贷款手续，且银行已将实际按揭支付给出卖人。第12条约定，关于本合同的第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交铺赔偿违约金额最高为一个月租金金额。第15条约定，本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买卖人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记。同日，唐基佑、王蕊（甲方）与富荣公司的关联企业清远市名成企业管理有限公司（以下简称“名成公司”）（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由唐基佑、王蕊将涉案商铺发包给名成公司经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。承包经营模式为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括唐基佑、王蕊在内的全体业主的共同利益，双方一致统一富荣公司无需向唐基佑、王蕊支付承包经营费，但名成公司应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由名成公司分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给唐基佑、王蕊，因本协议而产生的税费，由合同双方承担各自应承担的部分……唐基佑、王蕊已向富荣公司付清购房款2100000元。涉案房屋于2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日通过竣工验收备案。富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交相应的办理权属登记的资料。唐基佑、王蕊于2019年4月26日签领涉案房屋的不动产权证书。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。唐基佑、王蕊撤回要求富荣公司履行办理不动产权证的义务的诉讼请求，是唐基佑、王蕊对其诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，予以准许。富荣公司在商品房销售过程中，采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。法律的强制性规定包括法律的效力性规定和管理性规定，只有违反法律的效力性规定，合同才必然无效，但《商品房销售管理办法》第十一条的规定属于管理性规定，不影响唐基佑、王蕊、富荣公司之间签订的《商品房买卖预售合同》及其附件的效力。双方签订的《商品房买卖预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。唐基佑、王蕊已依约向富荣公司付清购房款，按约定富荣公司应于2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付给唐基佑、王蕊，而涉案房屋至2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日才通过竣工验收备案，已超过《商品房买卖预售合同》约定的交付期限，富荣公司不能依约向唐基佑、王蕊交付房屋，已构成违约，唐基佑、王蕊有权要求富荣公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。富荣公司以唐基佑、王蕊与名成公司已签订《商铺承包经营协议》且唐基佑、王蕊已实际享受收益为由抗辩涉案房屋已于2014年7月3日交付，但唐基佑、王蕊因与名成公司签订《商铺承包经营协议》而存在承包经营或租赁关系与本案的商品房买卖关系非同一法律关系，《商铺承包经营协议》的签订时间及约定的承包经营限期并不影响《商品房买卖预售合同》的履行，富荣公司仍应依约向唐基佑、王蕊交付房屋，故对富荣公司此抗辩，不予采纳。对于逾期交房违约金的计付标准，《商品房买卖预售合同》第九条约定，需由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但该合同附件四第12条已就逾期交房的违约责任重新作出约定，如前所述，《商品房买卖预售合同》及其附件为双方真实的意思表示，合法有效，唐基佑、王蕊亦无举证存在无效、可撤销或上述约定远低于实际损失的情形，故对唐基佑、王蕊要求按《商品房买卖预售合同》第九条约定计付逾期交房违约金的主张，不予采信。逾期交房违约金应依据《商品房买卖预售合同》附件四第12条的约定，参照《商铺承包经营协议》约定的第四、五年的承包经营费用的计算方式计付，即为10500元（2100000元×6%÷12个月）。唐基佑、王蕊要求富荣公司支付逾期交房屋违约金303240元，依据不足，不予全部支持。对于唐基佑、王蕊要求富荣公司支付逾期办证违约金的请求。《商品房买卖预售合同》第十五条及附件四第15条已约定富荣公司提交办理权属证书资料的时间为实际验收备案后90天，富荣公司在2018年12月12日通过竣工验收备案后于2019年1月10日已向清远市*******提交相应的办理权属登记的资料，具体的按照何种程序进行审批以及决定何时发放权属证书，属于不动产登记部门的职权范围，富荣公司无权干涉，对此也不存在过错。富荣公司已依约履行提交资料的义务，不存在违约行为，故唐基佑、王蕊要求支付逾期办证违约金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、清远市富荣市*物流有限公司于判决生效之日起10日内向唐基佑、王蕊、支付逾期交房违约金10500元；二、驳回唐基佑、王蕊、的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，保全费2077元，合计5071元，由唐基佑、王蕊负担4771元，清远市富荣市*物流有限公司负担300元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《商铺承包经营协议》第三条第2款约定，甲方与开发商签订的商品房买卖合同约定的交房日期和本协议的承包经营期不一致的，不影响本协议的开始履行。双方自约定的承包经营开始之日，开始享有本协议权利及履行本协议义务。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。结合唐基佑、王蕊的上诉请求与富荣公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：案涉逾期交房违约金计付标准如何认定。关于案涉逾期交房违约金计付标准如何认定问题。案涉《商品房买卖预售合同》及其附件系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以认可。富荣公司未按合同约定于2014年12月28日前交付经竣工验收备案的商铺，构成违约，应承担违约责任。富荣公司抗辩其不构成逾期交房，一审法院对此已作充分回应，本院不予赘述。案涉合同附件约定，逾期交付违约金总额最高为一个月租金金额。唐基佑、王蕊认为案涉合同附件约定的违约金条款有失公平，以此计算违约金过低，请求予以调整。对此，本院认为，首先，如前所述，案涉合同及附件系当事人真实意思表示，应受到尊重，法院不宜随意调整合同约定的违约金计算标准。本案中唐基佑、王蕊与富荣公司系平等的商事主体，唐基佑、王蕊在签订合同时具有一定的风险识别能力，能够理解违约金条款的作用及意义，对违约后果亦有预判力，故合同及附件约定的违约金系在其合理预见范围之内。其次，就案涉合同履行情况而言，唐基佑、王蕊购买案涉商铺系用于投资，其在签订《商品房买卖预售合同》同日签订了《商铺承包经营协议》，并约定了租赁期，同时约定开发商交房日期不影响商铺承租协议的履行，唐基佑、王蕊自承包经营开始之日，享有承包经营协议权利。因此，逾期交付商铺并无实质影响唐基佑、王蕊依承包经营协议获取投资收益，故在唐基佑、王蕊未举证证明实际损失过分高于约定违约金的情形下，应尊重当事人意思自治，按照合同约定的违约金计付标准计算违约金，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，唐基佑、王蕊上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5849元，由唐基佑、王蕊负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年六月九日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。