山东省济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2199号 原告（反诉被告）：李昕阳，女，1989年11月11日出生，汉族，住济南市。 原告（反诉被告）：郑健，男，1989年2月27日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。 法定代表人：刘俊福，总经理。 委托诉讼代理人：田霖，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司职工。 原告（反诉被告）李昕阳、郑健与被告（反诉原告）山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昕阳与郑健的委托诉讼代理人郁志成，被告城建公司的委托诉讼代理人崔书冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昕阳、郑健向本院提出诉讼请求：1.请求判令城建公司向李昕阳、郑健支付逾期交房违约金暂计10000元（以评估机构确定的自2018年5月1日起至实际交付房屋之日止的损失标准计算）；2.本案诉讼费、保全费、评估费等实现债权的费用由城建公司承担。诉讼过程中，李昕阳、郑健变更上述二项诉讼请求为：1.请求判令城建公司按照同地段同类房屋租金标准向李昕阳、郑健支付逾期交房违约金（以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的结果19634.65元为准，自2018年5月1日起，计算至实际交房之日止）；2.本案的诉讼费、保全费、评估费等实现债权的费用由城建公司承担。事实和理由：李昕阳、郑健与城建公司系商品房买卖合同关系，李昕阳、郑健于2017年1月17日与城建公司签订《商品房买卖合同》，李昕阳、郑健购买城建公司开发的济南市腊山御园二期***商品房一套。总房款676246元，李昕阳、郑健已按照合同约定履行了付款义务。根据合同约定案涉商品房应于2018年4月30日前向李昕阳、郑健交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，但城建公司开发的房屋至今未达到合同约定的交付条件，且根据《合同法》第一百一十四条之规定，合同约定的违约金远低于李昕阳、郑健因城建公司逾期交房所遭受的损失，城建公司的行为严重损害了李昕阳、郑健的合法权益。 城建公司辩称，一、城建公司未按合同约定时间交付房屋具有免责事由。根据城建公司与李昕阳、郑健签订《商品房买卖合同》第八条之有关约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。自2015年以来，全国范围内对环保采取高压态势，济南市为配合创建全国文明城市和环保督查，根据《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2016)27号〕2016.10.31发布，《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2017)93号〕2017.12.19发布，以及《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》〔济建尘字(2018)1号〕，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室、市环保局应急管理处等部门，在2016年12月3日至2019年3月2日期间，共发布启动重污染天气I级应急响应1次，II级应急响应14次，Ⅲ级应急响应3次，IV级应急响应3次及重污染天气预警共计停工112天，实际导致停工并影响工期约336天。由于房地产开发和施工是一个系统工程，各阶段、各工序之间必须紧密配合，施工工人流动性强，一旦应急响应停工，将会产生连锁反应，导致工程进展受阻时间远超应急响应停工时间。二、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定，系合同双方当事人在平等自愿基础上做出的真实意思表示，约定违约金时是基于对将来可能发生的损失的一种预先估计，李昕阳、郑健作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，本合同经主管部门登记备案，没有违反合同法等法律的禁止性规定，是合法有效的。合同中关于逾期交房违约金等的约定应当受到遵守。综上，李昕阳、郑健对我单位的诉讼请求于法无据，于理不合。恳请人民法院驳回李昕阳、郑健诉讼请求。 城建公司向本院提出反诉请求：1.请求判令李昕阳、郑健支付城建公司逾期付款违约金2240元；2.诉讼费用由李昕阳、郑健承担。事实和理由：2017年1月17日，城建公司与李昕阳、郑健签订《商品房买卖合同》，就李昕阳、郑健通过银行贷款购买城建公司开发的腊山御园高层住宅达成一致。根据合同第六条付款方式及期限第三条其他方式“贷款机构在本合同签定之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定账户，否则乙方更改付款方式为一次性付款，且在30日内付清房款。”及第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”之约定，李昕阳、郑健因逾期付款，应自2017年3月17日起至2017年4月1日止（14日），以逾期应付款（40万元）为基数，以每日万分之四向城建公司支付逾期付款违约金2240元。 李昕阳、郑健对城建公司的反诉辩称，城建公司所述的逾期付款款项为银行贷款，该款项由银行直接支付给城建公司，付款时间李昕阳、郑健无法控制，李昕阳、郑健在签订合同后积极向贷款机构申请贷款，也及时支付了房屋首付款，不存在违约事实，根据双方签订的合同的第六条第三款第二项规定，如果贷款机构未按时付款的情况下，由李昕阳、郑健将剩余款项一次性支付，但事实是城建公司收到了贷款机构的付款，并继续履行涉案合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2017年1月17日，李昕阳、郑健作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定李昕阳、郑健购买城建公司开发的腊山御园二期***商品房一套，建筑面积共77.86平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8685.41元，总金额676246元。关于交付期限合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 城建公司还与李昕阳、郑健签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付、合同登记备案、预告登记及权属登记等事项进行了约定。 李昕阳、郑健分别于2016年12月7日、2016年12月12日向城建公司支付房款共计276246元，城建公司于2017年4月1日出具收据收到李昕阳、郑健从中国农业银行办理的400000元房屋贷款。截止本案法庭辩论终结，城建公司未按照合同约定向李昕阳、郑健交付上述商品房。 李昕阳、郑健申请对案涉房屋自2018年5月1日起的租金水平进行评估，本院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行评估，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出鲁舜鉴字【2020】第4040号《房地产咨询报告书》，报告书载明案涉房屋自2018年5月1日至2019年12月25日租金价值评估总价为19634.65元。李昕阳、郑健为此评估支付评估费3000元。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 城建公司提交《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气IV级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单，拟证明因响应政府相关部门发布的环保等方面文件的要求，案涉房地产开发项目工程停工，影响工期，因此导致逾期交房，属于合同约定的交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房违约责任的情形，其逾期交房具有免责事由。李昕阳、郑健不予认可。对此本院认为城建公司提交的上述证据仅能证明监理单位根据相应的政策规定下发了暂停施工的通知，不能证明施工单位根据监理单位的通知进行了实际停工，亦不能证明施工单位实际停工的时间，无法证明其逾期交房属于合同中约定的因政府相关部门的行政措施导致工期延长，交房期限可据实顺延而不承担违约责任的情形。所以对于城建公司提交的上述证据，本院不予采信，对其主张的逾期交房具有免责事由的事实，本院不予认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李昕阳、郑健与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，李昕阳、郑健的合同义务是按约定时间和数额向城建公司交纳购房款项，城建公司的合同义务则是按约定时间和标准向李昕阳、郑健交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但城建公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。虽然城建公司主张其未按照约定时间交付房屋具有免责事由，但其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”城建公司应承担举证不能的法律后果，本院认定城建公司逾期交房不具有免责事由，其应当承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金的数额，李昕阳、郑健主张双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定城建公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。李昕阳、郑健主张约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求增加违约金，按照同地段同类房屋租金标准计算违约金，并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金水平进行评估以确定其租金损失，以此标准作为其租金损失，并主张以此租金损失确定违约金数额，李昕阳、郑健的该主张，符合上述法律规定，本院予以支持。但李昕阳、郑健主张的自2019年12月26日起至实际交房之日止的违约金，因无具体的租金价值作为计算标准，本院不予支持，其可以另行主张。 关于李昕阳、郑健主张应由城建公司承担的评估费3000元，李昕阳、郑健因本案支出的评估费亦属于因城建公司违约给李昕阳、郑健造成的实际损失，应由城建公司承担。 关于城建公司反诉部分，城建公司要求李昕阳、郑健支付逾期付款违约金2240元。因双方签订的合同中约定为由贷款机构在合同签订之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户而不是约定由李昕阳、郑健直接向城建公司支付按揭贷款，而城建公司并未提交证据证明贷款机构逾期向其划付按揭贷款系因李昕阳、郑健的原因所致，因此根据上述《最高人民法院关于适用的解释第》第九十条的规定，城建公司主张李昕阳、郑健支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持，其可以在补充相关证据后另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内向原告李昕阳、郑健支付自2018年5月1日起至2019年12月25日止的逾期交房违约金19634.65元; 二、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李昕阳、郑健评估费3000元; 三、驳回原告李昕阳、郑健的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告山东省城建工程集团公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，减半收取计145元，由被告山东省城建工程集团公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告山东省城建工程集团公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘莹莹 二〇二〇年六月九日 法官助理 赵洪彬 书 记 员 史晓云