广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初10150号原告：林伟文，男，1972年11月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区****威龙新城B区3栋401房，公民身份号码441************913。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。被告：广州市合丰房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区**************。法定代表人：梁某1。被告：陈海燕，女，1961年9月22日出生，汉族，住广州市海珠区西基****之一，公民身份号码440************627。上列两被告的共同委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。第三人：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区****售楼部。法定代表人：骆某1。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉庚，广东中肯律师事务所律师助理。原告林伟文与被告广州市合丰房地产代理有限公司（以下简称合丰公司）、陈海燕居间合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告林伟文的委托诉讼代理人郑广强，被告合丰公司与被告陈海燕的共同委托诉讼代理人殷建民，被告陈海燕到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院于2020年4月30日追加了清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年5月27日第二次公开开庭进行了审理。原告林伟文及其委托诉讼代理人郑广强，被告合丰公司与被告陈海燕的共同委托诉讼代理人殷建民，被告陈海燕，第三人侨阳公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟文向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即支付原告差价款项人民币9575100元(21278㎡×500元/㎡×90%);并以9575100元为本金从起诉之日起按年利率24%计算利息至还清之日止；二、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年6月24日，广州市合丰房地产代理有限公司作为乙方即被告一，与清远市侨阳房地产有限公司作为甲方签订《丽清花园项目商品房包销协议书》，协议约定的包销项目为丽清花园部分商品房，共158套，建筑面积约21278平方米。基于原告在被告与清远市侨阳房地产有限公司丽清花园项目商品房包销协议书签订过程中所付出的努力及能力，以上销售的房屋是原告全额出资在长城资产管理有限公司为清远市侨阳房地产有限公司赎回的249套房屋之内，被告才能获得与清远市侨阳房地产有限公司成功签订丽清花园项目商品房包销协议书的成果。2017年6月26日原告与被告签订了一份保证书，约定被告对丽清花园项目的包销基价为人民币6000元/㎡，被告向原告保证包销基价实按6500元/㎡结算，多出的500元/㎡（6500/㎡-6000/㎡）差价，扣除10%的税款后，全部归原告所有，原告所得要开据普通发票给广州市合丰房地产代理有限公司。被告与清远市侨阳房地产有限公司签订丽清花园项目商品房包销协议书后，未按照双方的约定向原告支付相应差价款项人民币9575100元。综上，两被告拒不向原告履行支付相应差价款项的行为，已经违反双方的约定及中华人民共和国合同法的相关规定，构成违约，原告为维护自身权益，特向贵院提出诉讼，请求判如所请。被告合丰公司书面答辩称，一、原告林伟文与陈海燕个人之间所签的保证书与我公司无关，侨阳公司与我公司之间房产代理合同的签订，并不存在原告林伟文居间合同和居间活动的事实。二、由原告提供的保证书提及陈海燕拥有控制我公司的文字内容，不符合事实，我公司还有其他股东，重大决策、重要合同等均应经过董事会或股东会决议方能生效，并不是陈海燕一人就代表我公司整体。此保证书一方面并不等同于居间合同，内容并没有提及居间；另一方面即使是居间合同，也必须经过公司审核盖章才能认可，而保证书没有这些手续，也未经公司追认，所以对我公司并没有法律约束力，我公司也不是合同权利义务的相对人。三、保证书的内容、涉及的权利义务不对等，不合常理也不合法。保证书提及把房产代理费用差额500元/㎡给付林伟文，没有任何事实根据。民商事互动应遵循平等与等价有偿的方式进行。本案陈海燕称给付林伟文房产代理费用，并没有对等的权利义务相对应，也没有事实与法律依据；林伟文在本案起诉时提出的付费诉求理由只是强词夺理、借口勒索，强拿硬要。在我公司为侨阳公司办理房产代理过程中，从准备到完成，花费了大量人力、物力，耗费多月的时间，才完成了多间房屋的销售。而林伟文对我公司的销售却没有做过任何事，也并非林伟文帮助我公司与侨阳公司达成合约。我公司与侨阳公司的合作是通过同行业公司（广州博扬房地代理有限公司）达成的，当时由于博扬公司资金不足（不足500万元作保证金），从而找到我公司与侨阳公司重新签署合同，由我公司出资500万元解决了侨阳公司部分资金压力，其中将300万元代侨阳公司支付给长城资产管理有限公司进行房产解套而得到签约的。林伟文妄图借口谋取我公司代理业务成果，这跟敲诈勒索，收取保护费的非法行径，没有什么两样。综上，原告的起诉理由违背事实与法律，请求法院依法予以驳回。被告陈海燕书面答辩称：一、保证书有两方面内容，林伟文只提交一份保证书，隐瞒了另一份保证书内容。两份保证书同时签订，合成一个合同，但均不含居间合同的性质，仅相当于一份附条件合同。二、两份保证书只有林伟文与我个人签字，与另一被告合丰公司无关，也未征得合丰公司其他股东的同意，公司也没有盖章认可。侨阳公司与合丰公司的签约，并非林伟文居间介绍。三、保证书签订的理由是，当侨阳公司不能支付房产代理费时，林伟文为侨阳公司提供付款担保或保证，林伟文是保证人，包括的保证内容：1、在房产代理费1000万元范围内，林伟文为侨阳公司的应付款垫付；超出房产代理费1000万元以上的部分，林伟文应为侨阳公司垫付30%。2、在林伟文代为垫付上述代理费的前提下，如陈海燕个人完成销售任务，则按每平方米500元计算劳务费给林伟文。这是由于侨阳公司因债务困扰，陈海燕担心其个人负责的代理业务完成后，不能如期收到代理费，要求林伟文作出垫付保证。林伟文想赚取侨阳公司的借款收益，即当林伟文代垫应付给合丰公司的代理费时，就当做林伟文借款给侨阳公司而收取借款利息。但是林伟文明知侨阳公司不能支付，而不为侨阳公司垫付代理费，则林伟文不具备向答辩人主张支付劳务费的前提条件。四、两份保证书合并形成完整的合同关系，是双方互为条件的。以陈海燕为保证人的保证书，林伟文既不是居间介绍人，也没有承担代垫侨阳公司房产代理费的保证人的责任，不能形成对等有偿的合同关系，原告主张要求陈海燕单方支付费用，并无事实与法律依据。以林伟文为保证人的保证书，林伟文声称保证为侨阳公司垫付款项，相对地林伟文就可获得的报酬是相当于销售提成的劳务费。五、原告没有履行合同义务，却要我履行义务，违背事实与法律。我现在才明白，显然林伟文自始至终就没有考虑履行代垫费用的义务，为什么还要诱使我签一份销售费用的承诺给他呢？这明显就是在设局下套欺骗我，套取我的承诺，然后就用这份保证书来虚假诉讼，实施敲诈勒索，数额特别巨大，达到900多万元，情节特别严重，已经构成犯罪，触犯刑律，请求法院移送公安部门，追究林伟文的违法犯罪行为。第三人侨阳公司述称，我方确认合丰公司对案涉房产的包销行为是原告介绍，赎押是原告付出了一定努力，原、被告之间的约定我方不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：一、原告林伟文与被告陈海燕之间有关保证书签订情况2017年6月26日，原告林伟文（甲方）与被告陈海燕（乙方）签订《保证书》，内容为：甲、乙双方经友好协商就清远市****（以下简称“该项目”）的销售（详见《丽清花园项目商品房包销协议书》附件）对乙方公司：广州市合丰房地产代理有限公司承包的包销房屋的包销基价乙方确认保证如下：乙方于2017年6月24日利用乙方自己实际拥有控制的广州市合丰房地产代理有限公司与清远市侨阳房地产有限公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》约定，对丽清花园“该项目”的包销房屋的包销基价为人民币6000元/㎡，现乙方向甲方保证包销基价实按6500元/㎡结算，多出500元/㎡的差价扣除10%的税后全部归甲方，甲方所得要开具普通发票给广州市合丰房地产代理有限公司。同时，陈海燕将加盖有合丰公司公章的《丽清花园项目商品房包销协议书》复印件和合丰公司营业执照复印件以及有陈海燕本人签名的身份证复印件交给原告。同日，原告林伟文与被告陈海燕另外还签订了一份《保证书》（以下简称三方保证书），该保证书首部包括了甲方林伟文、乙方陈海燕及丙方侨阳公司，但侨阳公司并未在三方保证书尾部丙方处加盖公章，仅有林伟文在甲方处、陈海燕在乙方处签名。三方保证书的内容为：甲、乙、丙三方经友好协商就丙方开发的清远市****（以下简称“该项目”）的销售（详见《丽清花园项目商品房包销协议书》附件）对乙方公司：广州市合丰房地产代理有限公司承包的包销房屋的结算包销服务费，三方确认保证如下：1、乙方于2017年6月24日利用乙方自己实际拥有控制的：广州市合丰房地产代理有限公司与丙方：清远市侨阳房地产有限公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》约定由丙方“该项目”结算包销服务费给乙方的费用，如丙方侨阳公司没按包销协议书约定支付给乙方的包销服务费用，甲方保证在1000万元范围内由甲方负责代侨阳公司支付给乙方，超出1000万元外按30%代侨阳公司支付。2、丙方如需要使用到甲方资金代为支付给乙方的包销服务费的，丙方同意另外写借款合同给甲方并同意支付每月4%的利息给甲方。庭审中，侨阳公司陈述其当时知道三方保证书，但并不同意该保证书内容，也没有盖章。二、侨阳公司与合丰公司之间商品房委托代理销售合同纠纷有关情况在本院审理的合丰公司与侨阳公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中[案号为（2018）粤1802民初5718号]，本院生效判决查明，2017年6月24日，合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》，约定侨阳公司委托合丰公司包销侨阳公司开发建设的位于清远市清城区****项目部分商品房（共计158套，建筑面积约21278平方米）。房屋包销基价为6000元/平方米。合丰公司在签订协议后5日内向侨阳公司支付5000000元作为履约保证金……2017年12月12日，合丰公司与侨阳公司签订《解除合同协议》，约定解除双方于2017年6月24日签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》。同日，双方还签订了《清远市****项目商品房包销合同》，约定侨阳公司委托合丰公司包销侨阳公司开发建设的位于清远市清城区****项目部分商品房（共计120套，建筑面积约17704.34平方米）。房屋包销基价为6500元/平方米……2018年4月3日，合丰公司与侨阳公司签订《协议书》，约定双方对2017年6月24日及2017年12月12日两份包销合同项下销售佣金的核定结果见附件一、附件二、附件三，金额分别为6981657元、1638208元及188344元(附件一:丽清花园销售佣金表1，附件二:丽清花园销售佣金表2，附件三:丽清花园销售佣金表3)……此后，合丰公司在《协议书》约定的代理期限内共计完成销售33套房屋（包括《协议书》签订前在2018年3月已认购的23套以及客户退房后二次销售成功1套）。上述附件一丽清花园销售佣金表1确认的成交房屋共35套，建筑面积3605.09㎡，成交日期在2017年8月5日-2017年10月9日期间；附件二丽清花园销售佣金表2确认的成交房屋7套，建筑面积885.4㎡，成交日期在2017年8月5日-2017年11月1日期间；附件三丽清花园销售佣金表3确认的成交房屋共2套，建筑面积300.3㎡，成交日期在2018年1月26日-2018年1月28日期间。本院生效的（2018）粤1802民初5718号按照2018年3月20日之后合丰公司实际销售的32套房屋（建筑面积4126.51㎡）计算合丰公司应得佣金1825971元。三、本案各方主张的居间情况原告提供了案外人张**与侨阳公司于2017年3月28日签订的《投资协议书》；张**、清新区联金高新材料有限公司、侨阳公司与林伟文于2019年11月20日签订的《协议书》，主张合丰公司与侨阳公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》中约定销售的房屋是林伟文全额出资在长城资产管理有限公司为侨阳公司赎回的249套房屋之内。正是基于原告在促成合丰公司与侨阳公司签订《丽清花园项目商品房包销协议书》付出的努力及能力，合丰公司才能获得丽清花园项目独家销售代理权。第三人侨阳公司确认上述《投资协议书》与《协议书》的真实性，确认其与合丰公司签订包销协议是基于原告和案外人李建灵的居间介绍，确认其与合丰公司签订的两份包销协议中约定的房源均属于原告赎回的158套房屋之内。合丰公司主张其是通过广州博扬房地产代理有限公司（以下简称博扬公司）介绍而认识的侨阳公司，为此合丰公司提供了侨阳公司出具的《委托书》，主要内容为侨阳公司委托博扬公司支付5000000元到中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。庭审中被告陈海燕确认原告在侨阳丽清花园项目中做了很多努力，如果原告不帮侨阳公司赎回房子，她也没有房子卖，但认为赎回房子与居间无关，赎回房子不等于是介绍。四、其他有关情况2018年4月12日原告向被告陈海燕发送短信“汇500元一方的钱过来！”2019年11月15日原告向陈海燕发送短信“有关丽清花园项目您保证我的500元/方款项什么时间可以汇给我？”陈海燕回复“我们要等法院裁决出来才能定”。原告回复“看什么时间过来结算确认？”2019年12月9日原告多次向被告陈海燕发送“什么时间过来结算确认丽清项目的数？即使钱先不付给我都要确定个数吧！”陈海燕回复“裁判就快下来了。”另，2018年7月17日，合丰公司的法定代表人由陈海燕变更为梁某1。庭后原告根据第二次庭审情况，结合合丰公司代理销售丽清花园项目的销售情况，及追加侨阳公司为第三人后才得知的销售面积，认为合丰公司销售面积大概在1万平方，故变更第一项诉讼请求为要求两被告支付差价款4500000元（10000㎡*500元/㎡*0.9）及利息损失（利息以4500000元为本金按年利率24%从起诉之日起计付至差价款还清之日止）。本院认为，本案为居间合同纠纷。双方争议的焦点是：1、原告是否在合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》的过程中提供了居间服务；2、如果原告提供了居间服务，谁应向原告支付居间报酬；3、应支付的居间报酬为多少。对于争议焦点1。首先，侨阳公司从长城资产管理公司赎回房屋，是原告付出了努力，各方当事人对此事实均无异议。合丰公司与侨阳公司签订的《商品房包销协议书》约定的房源均包含于上述赎回的房屋之内，说明正是基于原告的努力，侨阳公司才得以赎回房屋，进而合丰公司才有可能和侨阳公司签订包销协议，这说明原告主张的居间服务存在事实基础。其次，合丰公司在2017年6月24日与侨阳公司签订包销协议，两天之后也就是在6月26日陈海燕与原告签订保证书，约定基于合丰公司与侨阳公司签订包销协议，保证按照500元/㎡扣除10%的税后全部结算给原告，同时陈海燕将盖有合丰公司公章的包销协议复印件和营业执照复印件以及陈海燕本人签名的身份证复印件一并交给原告。因此虽然该保证书上并没有显示居间二字，但从保证书与包销协议时间上的紧凑性、陈海燕交付原告加盖合丰公司公章的包销协议和营业执照以及陈海燕自愿在保证书上签字，承诺按500元/㎡给予原告结算款，本院有理由相信这是陈海燕承诺给付原告的居间报酬。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实原则，秉持诚实，恪守承诺。现陈海燕以该保证书和同日签订的三方保证书是一个整体合同，两者互为条件为由，企图推翻其在保证书中对原告作出的承诺。对此本院认为，1、三方保证书的合同主体是原告、陈海燕及侨阳公司，由于侨阳公司并不同意协议书内容，未在三方保证书上盖章，故三方保证书在仅有两方签名的情况下属于未成立的合同；2、从两份保证书的内容来看，无法看出500元/㎡与三方协议中原告应垫付代理费之间有任何关系。如果真如陈海燕所言，两份保证书互为条件，那陈海燕完全有可能，也应当在其和原告签订的保证书上注明该500元/㎡是在原告实际代侨阳公司垫付代理费后陈海燕才支付给原告的劳务费，否则仅因为两份保证书是在同一天签订，本院无法得出两份保证书互为条件的结论。因此对被告陈海燕主张两份保证书互为整体、互为条件的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。再次，原告在向陈海燕催收丽清花园500元/㎡的款项时，陈海燕并未明确予以拒绝，只是回复法院尚未裁判。如陈海燕认为其根本就不应该向原告支付该500元/㎡的款项，其完全可以向原告进行说明。最后，陈海燕对其主张的由案外人博扬公司提供居间介绍仅仅提供了侨阳公司委托博扬公司付款5000000元的委托书，该委托书只能证明侨阳公司与博扬公司之间存在委托付款的关系，并不能证明博扬公司在合丰公司与侨阳公司之间提供了居间服务。更为关键的是，侨阳公司作为包销协议的一方当事人，也确认是基于原告以及案外人李建灵的居间介绍才和合丰公司签订包销协议。综合以上事实与理由，本院认为原告提供的证据足以证明其在合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》的过程中提供了居间服务。对于争议焦点2。虽然和原告签订保证书的主体是陈海燕，但基于以下理由，本院认为陈海燕的签名是代表合丰公司的职务行为，该行为的后果应由合丰公司来承受。首先，陈海燕是合丰公司法定代表人，其有权代表合丰公司从事民商事活动，而且事实上在签订包销协议的过程中也是陈海燕代表合丰公司与侨阳公司进行洽谈、签字及盖章。其次，陈海燕在和原告签署保证书的同时，还将盖有合丰公司公章的《丽清花园项目商品房包销协议书》复印件和合丰公司营业执照复印件一并交给原告，更说明陈海燕的行为是代表合丰公司。如按陈海燕所说，该行为只是其个人行为，其根本就没有必要将包销协议及合丰公司营业执照的复印件也交给原告。因此原告要求被告合丰公司支付居间报酬的理据充足，本院予以支持。由于陈海燕的行为是代表合丰公司的行为，故原告要求陈海燕承担支付责任缺乏依据，本院不予支持。对于争议焦点3。原告在庭后变更诉讼请求主张按实际销售面积计算居间报酬，由于变更后的诉讼请求相比起诉时的金额是减少的，并未损害被告的利益或加重被告的义务，且按实际销售的房屋面积来计算也更为公平合理，故本院予以准许。合丰公司与侨阳公司签订的两份包销协议中的房源均包含于原告赎回的房屋之内，故应以合丰公司在两份包销协议中总共销售的房屋面积来计算。根据本院查明的事实，合丰公司总共实际销售房屋面积8917.3㎡（3605.09㎡+885.4㎡+300.3㎡+4126.51㎡），按照协议书约定，原告应得的居间报酬为4012785元（8917.3×500×90%）。对于原告变更诉讼请求后主张的4500000元，本院予以部分支持。原告主张按年利率24%计算利息没有合同依据，可按年利率6%从起诉之日，即从2019年12月11日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市合丰房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林伟文支付4012785元及该款利息（从2019年12月11日起年利率6%计算至款项付清之日止）；二、驳回原告林伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78826元，由原告负担45791元，被告广州市合丰房地产代理有限公司负担33035元，保全费5000元，由被告广州市合丰房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  童伟娟人民陪审员  欧凤玲人民陪审员  欧少群二〇二〇年六月十九日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。