江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1292号上诉人（原审原告）：赣州市现代物业管理有限公司，住所地江西省赣州市章贡区文清路**中联商城内。法定代表人：黎海仁，执行董事。委托诉讼代理人：郭维伟，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈莉，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：郭奕中，男，1968年7月30日生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈昌敏，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：谢海琼，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。上诉人赣州市现代物业管理有限公司（以下简称现代公司）因与上诉人郭奕中物业服务合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣0702民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人现代公司上诉人请求：一、撤销一审判决第一项，改判郭奕中向上诉人支付从2016年10月1日至2019年6月30日止的物业管理费629553.54元；二、撤销原审判决第二项，改判郭奕中向上诉人支付物业管理费滞纳金（以629553.54元为基数，按月2%计算至付清之日止）；三、一、二审诉讼费用由郭奕中承担。事实和理由：原审判决认为“被告郭奕中在2016年10月1日至2019年6月30日期间欠交的物业服务费仍按78%计算”无事实与法律依据。郭奕中在原审中称，在其商场内的公共卫生间的清洁费及修缮费用都是由其承担的，但其所称的卫生间仅仅是其商场内部的卫生间，且是其自行修建改造的，并不属于中联物业小区的公共卫生区域，也不是上诉人服务的公共区域范围。即使郭奕中自行对该卫生间进行了管理，也仅能证明商铺的使用人或经营者对物业内部的卫生、保洁进行了处理，与本案中上诉人的物业管理、服务义务完全没有关联性。原审判决为此扣减郭奕中应承担的物业服务费，没有事实与法律依据。且上诉人如存在不完全履行合同约定的管理和服务的义务，郭奕中可另行向上诉人主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任，而不应直接抵扣物业管理费。而事实上，郭奕中并未提供证据证明其向上诉人主张过该权利，并不能免除郭奕中应履行的合同义务。二、原审判决仅仅支付上诉人从2019年9月2日起至付清款之日止，按年利率6%计算违约金，明显不当。根据上诉人与中联商城小区业主委员会签订的《中联商城小区物业管理服务合同》的约定，每逾期一日可加收费用千分之五的滞纳金。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第27条与《赣州市住宅小区物业管理办法》第52条之规定，现代公司可以按照合同约定的比例加收滞纳金。因此，现代公司要求郭奕中支付违约金的请求是基于法律规定与合同约定，现现代公司自愿降低滞纳金标准，仅主张按月2%计算，依法应得到支持。上诉人郭奕中辩称：现代公司服务不到位，并没有按照其物业服务合同履行相应物业服务义务，今年1、4月份辖区出现了部分管道故障，其没有履行维修责任，故其主张60多万元的物业服务费及违约金无事实依据。上诉人郭奕中上诉人请求：一、依法撤销一审判决，改判上诉人郭奕中不承担物业管理费；二、一、二审费用由现代公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，未对物业服务合同的合法性、合理性进行审查，该合同不应作为认定本案事实的依据。1.现代公司未提供证据证明物业服务合同签订取得相关比例业主同意，违反法律强制性规定，应为无效合同。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第十三款，赣州市价价字[2017]4号《关于进一步规范物业服务收费的通知》第十二条之规定，物业服务合同应当经过专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，方才有效，该规定属于效力性强制性规定。现代公司应当提供证据证实物业服务合同的签订符合规定。2.赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民终3268号民事判决不具备客观性，不应作为本案认定事实的依据，应当对物业服务合同的合法性独立进行审查，而非直接采用其他案件判决予以认定相关事实，本案原审法院认定事实不清，证据不足。二、原审判决郭奕中承担违约金无事实和法律依据。业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由。主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则作出判断。现代公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，且未经法定程序擅自提高收费标准，上诉人拒交具备正当理由，不应向违约在先的现代公司支付违约金。上诉人现代公司辩称：中联商城小区物业管理合同的签订符合法律规定，合法有效，对上诉人及郭奕中均具有约束力。如果郭奕中认为该物业管理服务合同违反法律的规定，其应当提供相关证据，也可以提起撤销之诉，但郭奕中未提供证据证明案涉物业合同违反法律的规定以及程序不合法，也未提起相关的撤销之诉。其主张物业合同不应当作为认定本案事实的依据于法无据。答辩人已经按合同约定履行了服务义务，郭奕中应按照合同的约定履行支付物业费的义务。原审判决对已经查明的事实进行了确认，也并不违反法律规定。郭奕中的上诉请求无事实和法律依据。郭奕中未按时支付物业费，经答辩人多次催收未果，即已构成违约，依照合同的约定应当承担违约责任。郭奕中未向答辩人就未履行物业服务提出任何要求或者诉讼，其主张基于正当理由不予承担违约金也是无事实和法律依据。原告现代公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告郭奕中向原告支付物业服务费629553.54元，并依法计付违约金（滞纳金）133923.21元（按日加收费用千分之五计算，暂计至起诉时，其余计至付清之日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：现代物业公司因与郭奕中、刘跃平就案涉租赁商铺2015年4月1日至2016年9月30日期间的物业管理费产生纠纷，提起诉讼，经赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初3645号民事判决书，后现代物业公司、郭奕中均不服该民事判决，分别向赣州市中级人民法院提起上诉，赣州市中级人民法院作出（2017）赣07民终3682号民事判决书。根据生效判决书及原、被告的证据认定：刘跃平为赣州市章贡区文清路8号中联商城F栋一层1#商场（面积1936.75m2）及F栋22#、23#、24#、25#商铺（面积分别为49.59m2、40.46m2、72.33m2、74.2m2）的业主，赣州中联物业发展有限公司为赣州市章贡区文清路8号中联商城地下室（面积3163.06m2）的业主，刘跃平为赣州中联物业发展有限公司的法定代表人。原告现代物业公司为赣州市中联商城小区的物业管理公司。2010年12月18日，刘跃平与被告郭奕中签订《房屋租赁合同》，约定将位于赣州中联商城F栋一层商场及负一楼（地下层）出租给被告郭奕中用于开设大型超市及商场，期限为2011年1月1日至2021年4月30日。出租面积为：F栋一楼1936.75m2，F栋负一楼3163.06m2，F栋商铺236.58m2。同时约定，在出租房屋租赁期限内，乙方（郭奕中）应按该店所属的物业管理公司的有关规定签订物业管理合同、支付物业管理费。租赁合同签订后，由被告郭奕中按承租面积向物业公司交纳物业费。2015年1月22日，原告与赣州市中联商城小区业主委员会签订《赣州市中联商城小区物业管理服务合同》，约定从2015年3月1日起，物业费标准为：一楼商铺、商场单价为5.5元/月/m2，二/三层写字楼单价为3.5元/月/m2，住宅区单价为0.6元/月/m2，负一楼商场单价为3.5元/月/m2。业主或物业使用人应当在每月的8号之前缴纳当月的物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主或者物业使用人逾期未交纳物业管理费的，可按日加收千分之五的滞纳金。根据物业合同的约定，被告郭奕中承租的商铺中，2173.33m2需按5.5元/月/m2的标准交纳物业费，3163.06m2需按3.5元/月/m2的标准交纳物业费，因被告郭奕中承租商铺的面积较大，原告同意被告郭奕中承租的商铺中除临街的商铺200m2的面积按5.5元/月/m2的标准交纳物业费外，其余面积均按3.5元/月/m2的标准交纳物业费，即被告郭奕中每月应缴纳的物业费为19077.37元[200m2×5.5元/月/m2+（1736.75m2+236.58m2+3163.06m2）×3.5元/月/m2]，郭奕中自行承担了所使用物业区域的卫生保洁工作。生效判决书确认考虑到郭奕中自行负担了一部分物业服务，且郭奕中的承租面积较大，物业收费调整幅度又较大这些因素，酌定将郭奕中欠交的物业服务费调整为78%计算。上述判决生效后，被告郭奕中未向原告现代物业公司支付2016年10月至2019年6月的物业费。期间，原告协同赣州市中联商城小区业主委员会进行整体催收等形式向被告催收所欠物业管理费未果。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、赣州市中联商城小区《物业管理服务合同》（2015年元月22日）、房产证、《房屋租赁合同》、《证明》等证据，被告提交的被告身份证复印件、郭奕中、刘跃平签订《房屋租赁合同》等证据及赣州市中级人民法院作出（2017）赣07民终3682号民事判决书，原、被告庭审陈述在卷佐证。一审法院认为，原告与被告所在小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，业主应依合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。中联商城小区为商住合一的小区，商业区与住宅并没有截然分开。郭奕中承租的商铺面积比较大，但仍属于中联商城小区的范畴，仍属于现代物业公司物业服务的范围，应当受业主委员会与现代物业公司所签物业服务合同的约束。被告郭奕中系案涉物业的承租人，是实际使用人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民应予以支持”。该条规定了在承租人不交物业费的情况下，物业服务公司可以要求出租人即业主承担连带责任，即也可以直接要求承租人承担物业费。因此，原告有权要求被告郭奕中支付物业费。赣州市中级人民法院作出（2017）赣07民终3682号民事判决书确认考虑到郭奕中自行负担了一部分物业服务，且郭奕中的承租面积较大，物业收费调整幅度又较大这些因素，酌情将郭奕中在2016年9月前欠交的物业服务费调整为78%计算，一审法院在本案庭审中询问原、被告双方，上述民事判决书生效后，《赣州市中联商城小区物业管理服务合同》是否重新签订或进行变更，被告租赁商铺的面积或者其他与租赁相关的情况有无发生变化，原、被告均明确回答《赣州市中联商城小区物业管理服务合同》没有重新签订或进行变更，被告租赁商铺的面积或者其他与租赁相关的情况没有发生变化，故被告郭奕中在2016年10月1日至2019年6月30日期间欠交的物业服务费仍按78%计算，即19077.37元×33个月×78%=491051.5元。原告主张按每日千分之五计算违约金，被告虽提出了原告不履行或不完全履行义务，且未经法定程序擅自提高收费标准的抗辩，但被告在生效判决书已确定物业服务费计算标准，并判决其向原告支付2015年4月1日至2016年9月30日止的物业管理费后，又继续拖欠2016年10月1日起至2019年6月30日止的物业管理费，存在过错；原告在生效判决书已认定被告自行负担了部分物业服务后，仍未完善相关物业服务，亦存在过错，综合合同履行情况、双方过错程度等因素，酌情将违约金调整为按年利率6%计算（以尚欠物业管理费491051.5元为基数，自2019年9月2日（原告起诉之日）起计算至付清款日止。综上，原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郭奕中于本判决生效之日起七日内向原告赣州市现代物业管理有限公司支付从2016年10月1日至2019年6月30日止的物业管理费491051.5元；二、被告郭奕中于本判决生效之日起七日内向原告赣州市现代物业管理有限公司支付违约金（以欠付物业管理费总额491051.5元为基数，按年利率6%计算，从2019年9月2日起至付清款之日止）；三、驳回原告赣州市现代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11435元，减半收取5717.5元，由原告赣州市现代物业管理有限公司负担1258.5元，由被告郭奕中负担4459元。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人郭奕中未提供证据证明上诉人现代公司与中联商城小区业主委员会签订的《赣州市中联商城小区物业管理服务合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，结合上诉人现代公司已实际提供了物业服务，上诉人郭奕中已享受现代公司提供的物业服务，故上诉人郭奕中主张其不承担物业管理费的支付义务，本院不予支持。本院作出的（2017）赣07民终3682号民事判决书考虑到郭奕中自行负担了一部分物业服务，且郭奕中的承租面积较大，物业收费调整幅度又较大这些因素，酌情将郭奕中在2016年9月前欠交的物业服务费调整为78%计算，现代公司与郭奕中在一审法院庭审中陈述《赣州市中联商城小区物业管理服务合同》没有重新签订或进行变更，郭奕中承租的商铺面积或者其他与租赁相关的情况没有发生变化，故郭奕中在2016年10月1日至2019年6月30日期间欠交的物业服务费仍应按78%计算。此外，一审判决根据合同履行情况、双方过错程度等因素，酌情将违约金调整为按年利率6%计算，并无不当。综上所述，上诉人赣州市现代物业管理有限公司与上诉人郭奕中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21805元，由上诉人赣州市现代物业管理有限公司负担12996元，上诉人郭奕中负担8809元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年六月十五日书 记 员  向 琳代理书记员  姚冰霞