广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1781号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑燕清，女，1986年12月19日出生，公民身份号码：440************360，汉族，住广东省遂溪县**********。委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，公民身份号码：422************517，汉族，住广东省湛江市赤坎区海北路11号B区*******。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人郑燕清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人郑燕清的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于郑燕清的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给郑燕清造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故郑燕清在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成郑燕清无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为郑燕清实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法、依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。三、广弘物业公司已于2019年3月16日将涉案房屋交付给郑燕清，此后不存在违约不应计算违约金。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。郑燕清口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。郑燕清向一审法院起诉请求：1、广弘物业公司向郑燕清支付延期交房违约金89944.7元（违约金从2018年7月1日开始计至2019年11月30日）；2、案件诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院认定事实：2017年3月16日，郑燕清、案外人陈志江与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017005627），约定郑燕清、案外人陈志江购买广弘物业公司位于湛江市麻章区********************，总房款为578795元。该合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，广弘物业公司应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，广弘物业公司应当在交付时出示满足合同第九条约定的证明文件，广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。该合同第十二条对广弘物业公司逾期交房的违约责任进行了约定如下：“按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”案涉合同签订后，郑燕清与案外人陈志江依约支付了全部房款给广弘物业公司，郑燕清提交了2017年3月28日《广东增值税普通发票发票联》、2017年9月29日《广东农村信用社/农村商业银行借款借据》予以佐证，一审法院对此予以确认。对于案涉房屋的交付情况，郑燕清确认广弘物业公司曾通知其收房，但广弘物业公司未能提供案涉商品房竣工验收备案等文件，故予以拒收。对于案涉房屋的交付情况，郑燕清确认广弘物业公司曾粘贴公告通知收房，但广弘物业公司未能提供案涉商品房竣工验收备案等文件。郑燕清提起本案诉讼后，截至2019年12月1日，广弘物业公司尚未能将竣工验收合格的案涉商品房交付给郑燕清。另查明，郑燕清与案外人陈志江于2008年10月23日登记结婚，案涉位于湛江市麻章区********************系郑燕清与案外人陈志江二人婚后共有财产。郑燕清与案外人陈志江于2018年10月23日离婚，于2018年10月29日签订《离婚补充协议书》；该协议书约定，案涉房屋归郑燕清所有，但因供房需要，房屋至今未变更登记。广东省湛江市粤西公证处于2018年10月30日出具的（2018）粤湛粤西第8509号公证书证明上述协议书系郑燕清与案外人陈志江本人签名。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑燕清、案外人陈志江与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，郑燕清、案外人陈志江已依约支付了全部购房款给广弘物业公司，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九、第十一条的约定，广弘物业公司本应于2018年6月30日前将案涉房屋交付给郑燕清、案外人陈志江并出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，否则郑燕清、案外人陈志江有权拒绝接收案涉房屋并要求广弘物业公司按照上述合同第十二条约定支付违约金，但截至2019年12月1日，广弘物业公司仍然无法出示上述条款约定的证明文件。因此一审法院认为广弘物业公司逾期未交付房屋的行为，系违约行为，依法应当承担违约的民事责任。广弘物业公司应向郑燕清、案外人陈志江支付2018年7月1日至2019年11月30日期间共518天的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条“（第一款）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。（第二款）法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”的规定，以及郑燕清与案外人陈志江关于案涉房屋为郑燕清所有的约定，一审法院认定案涉逾期交房违约金为郑燕清所有。根据案涉合同约定，逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，故上述518天逾期交房违约金数额为89944.7元（578795元×万分之三/日×518日）。郑燕清关于广弘物业公司应向其支付2018年7月1日至2019年11月30日期间共518天的逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年11月30日期间逾期交付房屋违约金89944.7元给郑燕清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024.31元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担。郑燕清已预交受理费1024.31元，由湛江麻章广弘物业有限公司在上述履行期限内迳付郑燕清。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了三份证据，证据1、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据2、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天；证据3、《房屋查验表》《委托书》，拟证明广弘物业公司已于2019年3月16日将涉案房屋交付给郑燕清使用，此后不存在违约情形，不应计算违约金。郑燕清对广弘物业公司提交的上述证据的质证意见如下：证据1的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关。双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，广弘物业公司应按合同约定承担相应的违约责任；证据2证据的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，应对台风等自然灾害应有合理的预判，并且该10次台风并未造成严重性的影响，故广弘物业公司就此主张免除期间的违约责任，缺乏法律依据；对证据3无异议。本院经审查认为：证据1与本案无关联性，故本院不予采纳；证据2不足以证明广弘物业公司所主张的事实，故本院不予采纳；因郑燕清对证据3无异议，且该证据与本案有关联性，故本院予以采纳。二审中，郑燕清没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决关于“郑燕清提起本案诉讼后，截至2019年12月1日，广弘物业公司尚未能将竣工验收合格的案涉商品房交付给郑燕清”的事实认定有误。根据本案二审已质证的证据，本院纠正认定为：本案二审中，郑燕清确认广弘物业公司已于2019年3月16日将涉案房屋交付给其使用。原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉理由和郑燕清的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，认定涉案合同约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未过分高于造成的损失，已进行充分详尽的论述，本院予以确认。广弘物业公司未能提供证据证明郑燕清主张的违约金超过了实际损失的30%，其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。三、关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题。广弘物业公司未能按照合同约定在2018年6月30日前将案涉房屋交付给郑燕清、案外人陈志江使用，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，广弘物业公司依法应当承担逾期交房的违约责任。但根据本案二审已查明的事实，广弘物业公司已于2019年3月16日将涉案房屋交付给郑燕清使用，故郑燕清再主张广弘物业公司向其支付2019年3月16日之后的逾期交房违约金，理据不足，不应支持。一审判决广弘物业公司向郑燕清支付2019年3月16日之后的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。根据涉案合同约定，逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，故本院确认广弘物业公司应向郑燕清支付2018年7月1日至2019年3月16日期间共259天的逾期交房违约金为44972.37元（578795元×万分之三/日×259日）。另外，虽然涉案合同是郑燕清、陈志江共同与广弘物业公司签订，但一审法院根据郑燕清、陈志江签订的《离婚补充协议书》所约定的内容，判决广弘物业公司将逾期交房违约金支付给郑燕清并无不当，本院予以确认。广弘物业公司关于其已于2019年3月16日交房以及不应支付之后的逾期交房违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，广弘物业公司的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初948号民事判决为：限湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年3月16日期间逾期交付房屋违约金44972.37元给郑燕清；二、驳回郑燕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1024.31元，由郑燕清负担512元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担512.31元；二审案件受理费2048.61元，由郑燕清负担1024元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担1024.61元。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月九日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。