河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终971号 上诉人（原审原告）：任德华，男，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：沈彦娟，北京盈科（天津）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：定州市强威房地产开发有限公司，住所地定州市北城区北门街。 法定代表人：李兴习，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴文博，北京市京徽律师事务所律师。 上诉人任德华与上诉人定州市强威房地产开发有限公司（以下简称强威公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任德华上诉请求：撤销原判第四项及诉讼费负担部分；判令强威公司向任德华支付资金占用费37800元（以36万元为基数按年利率6%自2017年6月1日计算至强威公司实际支付之日止，暂时计算21个月）；强威公司承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定幸福社区项目为新民居项目没有事实依据，该项目没有任何审批手续，属于违法建设，不属于新民居项目。二、一审判决适用法律错误。强威公司明知房屋没有审批手续仍出售给任德华，导致合同无效，任德华几次要求退还房款，强威公司迟迟不退，占用任德华资金理应支付资金占用费。一审判决支持了任德华第一、二项诉讼请求，诉讼费应由败诉方承担，一审认定诉讼费由任德华承担没有依据。 强威公司辩称，双方签订的协议没有违反法律行政法规的强制性规定，应当有效，法律依据是2015年2月27日第十二届全国人大会第十三次会议《决定》和2016年12月21日最高院八民会纪要第19条。购房款我公司没有收到，任德华也没有支付给我公司，据了解，任德华在售楼处找别人买的二手房，房款转给了那个人，一审时任德华提交了转款记录。资金占用费，我方未实际收到该款项，任德华实际占有了涉案房屋，也使用了涉案房屋，其主张资金占用费没有依据，如果任德华主张占用费，其应支付房屋使用费，基于对等公平原则，一审法院未支持其资金占用费主张。其主张资金占用费和其使用房屋期间是重合的。 强威公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回任德华全部诉讼请求；诉讼费由任德华承担。事实和理由：双方签订的《幸福社区购房协议》并未违反法律行政法规强制性规定，一审认定协议无效系适用法律错误。2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在河北省定州市个行政区域暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在河北省定州市区域内将集体土地上建筑转让给非集体经济组织成员的行为不再违反法律、行政法规的强制性规定。强威公司未收取任德华购房款，其要求返还购房款没有事实依据。任德华陈述以转账形式支付了购房款，却不能提供转账记录，结合本案证据不足以推定强威公司实际收到了购房款。 任德华辩称，不同意强威公司的上诉理由，2015年决定是在符合规划用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁入股，明显不属于经营性建设用地，文件中只是说建设用地使用权出让，不是房屋使用权出让的问题，该文件不适用本案。2016年会议纪要是可以按照国家政策不是应当按国家政策，且目前没有国家政策。涉案项目没有任何审批手续，并且国家没有出台任何集体土地经营上相关的文件，涉案项目是违法建设，应予拆除，本案中的合同显然无效。《土地管理法》第63条也规定了建设用地应当符合规划，集体建设用地参照国有土地，此法是2020年1月1日生效。本案合同违反国家强制性规定，不合法。一审中提交了收据、转账记录、poss机转账小票、银行流水和强威公司盖章的收据。 任德华向一审法院起诉请求：1、依法确认任德华与强威公司签订的《幸福社区购房协议》无效；2、判决强威公司退还任德华已经支付的购房款360000元；3、判令强威公司支付任德华已经支付给强威公司的购房款的资金占用费年37800元（资金占用费计算以360000元为基数以年利率6%为标准，自2017年6月1日计算至强威公司实际支付之日止，暂时计算21个月）；4、强威公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：任德华通过北京弘博房地产经纪有限公司介绍购买位于定州市房产，2017年6月1日，任德华作为乙方，强威公司作为甲方，签订了《幸福社区购房协议》，协议约定任德华认购强威公司开发的幸福社区项目6号楼3单元401室，房屋建筑面积137.89平方米，单价2611元／平方米，总房款360000元。合同签订后强威公司为任德华出具了360000元的收据。此后强威公司亦向任德华交付了该房屋。又查明，强威公司开发的幸福社区项目为新民居项目，无商品房预售许可手续。任德华亦并非西潘村村民。审理中任德华申请追加北京弘博房地产经纪有限公司为共同被告参加诉讼，称涉案房产是通过该公司购买，房款亦通过该公司支付给强威公司并加盖了公司印章。一审法院于2019年8月21日裁定驳回了该申请。上述事实有双方陈述，《幸福社区购房协议》和补充协议、新民居项目申报手续等在卷佐证。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。本案中涉及的房产系在集体土地上建筑，依法不得对本集体经济组织以外的人员出售。任德华亦并非西潘村村民，并无购买幸福社区的资格，任德华、强威公司签订的《幸福社区购房协议》应属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还。本案中，任德华提交了强威公司为其出具的360000元的收据，强威公司否认，仅辩称任德华未向强威公司支付购房款，但未提供相反的证据证实，故强威公司抗辩理由不能成立。且任德华提供了其向北京弘博房地产经纪有限公司两次转账共计360000元，能够形成完整的证据链，对任德华已支付360000元的事实予以认可，强威公司应当返还。审理中，任德华还要求强威公司给付购房款的资金占用费37800元，既无约定又缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：“一、原告任德华与被告定州市强威房地产开发有限公司之间签订的《幸福社区购房协议》无效；二、被告定州市强威房地产开发有限公司返还原告任德华购房款360000元；三、原告任德华返还被告定州市强威房地产开发有限公司幸福社区项目6号楼3单元401室；四、驳回原告其他诉讼请求。以上二、三项限原、被告于判决书生效十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7267元，由原告任德华负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，任德华上诉要求强威公司支付已付购房款的资金占用费。强威公司上诉主张案涉购房协议有效且未收到购房款，不应返还。关于《幸福社区购房协议》效力问题，强威公司主张幸福社区系新民居项目，项目所在地属于农村宅基地管理制度改革试点区域，据此主张在该试点区域内将集体土地上建筑转让给非集体经济组织成员的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。但是，即便是试点区域范围内的新民居项目，仍应具备政府部门对于项目规划、建设等合法审批手续，强威公司对此并未充分举证，故其关于《幸福社区购房协议》为有效协议的抗辩主张缺乏法律依据，不能成立；一审法院认定该协议无效并判令强威公司返还已付购房款并无不当。强威公司所称未收购房款的主张与其同任德华签订认购协议并出具购房款收据的客观事实不符，本院不予采纳。西潘村将案涉项目作为新民居项目向定州市农村新民居建设领导小组申请审核批复，任德华并未举证案涉项目非新民居项目，故不予采信。关于任德华要求强威公司支付资金占用费的请求，双方签订的购房协议无效，依据《合同法》规定双方应互负返还义务，已付购房款产生的法定孳息应属于任德华财产范围，故强威公司可按中国人民银行同期存款利率向任德华支付资金占用期间的孳息；但任德华要求按照年利率6%标准计算资金占用费缺乏法律依据，不予支持。关于诉讼费负担，依据《诉讼费用交纳办法》规定，诉讼费应由败诉方承担，一审认定诉讼费全部由任德华承担不当，任德华对此上诉意见本院予以支持。 综上所述，上诉人任德华的上诉请求部分成立，上诉人强威公司的上诉请求不能成立，一审判决认定基本事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1580号民事判决第一项、第三项、第四项、履行期限、迟延履行期间债务利息部分，即“原告任德华与被告定州市强威房地产开发有限公司之间签订的《幸福社区购房协议》无效”、“原告任德华返还被告定州市强威房地产开发有限公司幸福社区项6号楼3单元401室”、“驳回原告其他诉讼请求”、“以上二、三项限原、被告于判决书生效十五日内履行完毕”、“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”； 二、变更河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1580号民事判决第二项为“定州市强威房地产开发有限公司返还任德华购房款36万元及利息（以36万元为基数按中国人民银行同期存款利率自2017年6月1日计至购房款返还完毕之日止）”。 一审案件受理费7267元，由定州市强威房地产开发有限公司负担6921元，任德华负担346元；二审案件受理费8217元，由任德华负担475元，定州市强威房地产开发有限公司负担7742元。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 付术勇 二〇二〇年六月十五日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿