河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1772号 上诉人（原审原告）：李政春，男，1968年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：固安孔雀亭房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安温泉休闲商务产业园区，统一社会信用代码：91131022MA08YC6G1B。 法定代表人：齐晓艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华、王天涯，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京臣信房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东风南路**院**楼****，统一社会信用代码：91110101089673649P。 法定代表人：唐亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐梦君，该公司员工。 上诉人李政春因与被上诉人固安孔雀亭房地产开发有限公司（以下简称孔雀亭公司）、北京臣信房地产经纪有限公司（以下简称臣信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李政春上诉请求：1、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4794号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序严重违法。2019年12月17日开庭审理本案时，孔雀亭公司提交了《商品房买卖合同》、补充协议、补充协议二等证据，代理人当庭无法核实其真实性，向法庭提出庭后提交质证意见。一审法官当庭说5日内提交书面质证意见。2019年12月19日上午，原告代理人邮寄了书面质证意见。当天中午，固安县人民法院工作人员打电话说判决书已出，问邮寄地址。2、一审法院认定事实不清。一审中，上诉人提交了孔雀亭公司销售人员李旭、姜山的电话录音，可以体现出臣信公司是孔雀亭公司的走账公司，二公司实为一家，目的是以电商名义变相多收费。在为上诉人办理贷款过程中，孔雀亭公司工作人员以各种理由向上诉人要钱，为商业索贿行为，后认识到索贿行为违法，同意退还房款。孔雀亭公司在出售房屋时，工作人员承诺为买房人办理准购资格，孔雀亭公司提交的证据，未经一审质证，不能作为认定事实的依据。 孔雀亭公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。1、上诉人的一审诉讼请求为“请求判令解除原被告双方的房屋买卖合同”，其未提交双方签订的合同。我公司在一审中将双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及补充协议二作为证据提交，上述证据均有我公司的印章及上诉人的签字。一审法院认定符合法律规定。2、上诉人庭审虽提交了电话录音作为证据，但没有其他证据佐证，我公司及臣信公司均不认可其真实性，故该证据不具有证明力，不能作为定案依据。3、我公司在一审中提交的证据能够证明上诉人购房时对自己不具有购房资格是明知的，上诉人作为买房人应自行承担后果。 臣信公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。双方签订的《媒体团购意向登记确认函》合法有效，是双方真实意思表示，该确认函的目的是上诉人缴纳5万元享有7万元的团购优惠，现上诉人已经与孔雀亭公司签订了商品房买卖合同，享受了臣信公司提供的团购优惠，合同目的已经实现，不存在任何法定或合同约定的解除事由。 李政春向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方的房屋买卖合同。2、判令被告返还购房款330742元、公共维修基金5768元、电商费50000元，共计386510元。3、判令被告支付房款利息（以386510元为基数，按年利率6%计算，自2019年3月15日至实际支付之日）。4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月15日，原告与被告孔雀亭公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告孔雀亭公司开发的位于知××路东侧、东××北侧××孔雀城××项目××单元××房，建筑面积81.14平方米，总价款为1090742元。原告付款方式为分期付款，原告于当日支付首期购房款330742元，其余房款分五期支付，于2020年2月10日前支付。被告孔雀亭公司应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合同条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。同日，原告与被告孔雀亭公司又签订了补充协议二，约定双方于2019年3月15日签署了商品房买卖合同、补充协议及其附件。现原告未达到房屋所在地政府管理部门规定的购房资格要求，暂时无法通过政府网签系统签署该房屋的买卖合同，但原告仍欲购买涉案房屋，双方经过协商一致，达成补充协议如下：原告自愿签署并履行买卖合同及本补充协议，被告孔雀亭公司不存在任何欺诈、胁迫、恶意串通等行为。任何情况下，原告不再以不具备网签条件及购房资格等为由，主张买卖合同及本补充协议无效、可撤销，或要求解除买卖合同及本补充协议。原告承诺于2022年6月15日前，达到政府管理部门规定的合同网签条件，并在具备网签条件后7日内，主动告知被告孔雀亭公司，并根据被告孔雀亭公司要求，完成相关购房手续。签订商品房买卖合同当日，原告与被告臣信公司签署《媒体团购意向登记确认函》，约定原告本人持有效身份证向团购组织方缴纳团购服务费50000元后，原告可凭《媒体团购优惠确认函》、ＰＯＳ单及交款收据，在指定日期参加选房活动，享有团购折抵优惠，原告依约向被告臣信公司支付服务费50000元。 一审法院认为，原告与被告孔雀亭公司签订的商品房买卖合同、补充协议、补充协议二均系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。对该合同是否应予以解除的问题，通过双方签订的补充协议二可以看出，在签订合同时，双方对原告不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了补充约定。而原告作为非当地户籍居民，自愿承诺通过在当地缴纳社会保险或纳税的方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规及限购政策的规定，该情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行，现原告请求判令解除原、被告双方的房屋买卖合同，不符合法律规定和合同的约定，其诉请一审法院不予支持。对原告在庭审过程提出的告知书上体现的楼号与原告看房的楼号及被告孔雀亭公司提供收据上体现的楼号不一致，被告孔雀亭公司预期交付给原告的房屋与原告所购买的房屋不是同一套，属于根本性的违约的主张，因原告未提供其他确实充分的证据支持其主张，且双方签订的商品房买卖合同中对应交付的房屋进行了明确的约定，故原告认为被告孔雀亭公司根本违约的主张，一审法院不予支持。因双方的合同尚未解除，且原告已享受被告臣信公司提供的团购优惠，故原告与被告臣信公司签订的媒体团购意向登记确认函的合同目的已经实现。故对原告要求被告返还购房款330742元、公告维修基金5768元、电商费50000元，共计386510元及支付房款利息（以386510元为基数，按年利率6%计算，自2019年3月15日至实际支付之日）的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李政春的全部诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交与一审法院工作人员的录音一份，证明一审程序违法。孔雀亭公司质证意见，对该份证据的合法性、真实性不予认可，未经法庭允许不得录音录像，其提交的该证据违反了法律的禁止性规定，不得作为证据使用。且与本案的待证事实并无关联。臣信公司质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，无法核实对方的身份。本院经审查认为，该证据中的人员身份无法确认。对孔雀亭公司在一审中提交《商品房买卖合同》及补充协议、补充协议二，孔雀亭公司称以提交的证据目录为准。上诉人对于《商品房买卖合同》、补充协议的真实性认可，对补充协议二的真实性不认可，上诉人在购房时从未见过，既没有孔雀亭公司骑缝章也没有上诉人骑缝按的手印。臣信公司质证意见，对于《商品房买卖合同》及补充协议、补充协议二的真实性、合法性均认可。各方对《商品房买卖合同》、补充协议的真实性均无异议，本院予以确认。上诉人虽然对补充协议二的真实性不认可，但对其签字的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人李政春与被上诉人孔雀亭公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议、补充协议二均是当事人的真实意思表示，合法有效。通过双方签订的补充协议二可以看出，在签订合同时，双方对李政春不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了特别约定。而李政春作为非当地户籍居民，自愿通过在当地缴纳社会保险或纳税的方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规及限购政策的规定。本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行，一审法院驳回上诉人李政春的诉讼请求并无不当。对于上诉人所提一审程序违法问题，一审虽然存在瑕疵，但未影响结果，且二审中上诉人亦对证据发表了意见。 综上所述，李政春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7198元，由李政春负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十二日 书记员 周 雪