江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初8478号原告：季卫东，男，1971年11月4日出生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：宋德邻，上海正源律师事务所律师。被告：靖江市绿洲商贸有限公司，住所地靖江市。法定代表人：于正江，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠毛毛，江苏信义诚律师事务所律师。原告季卫东与被告靖江市绿洲商贸有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋德邻，被告法定代表人于正江及其委托诉讼代理人鞠毛毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告租金423,493.73元、赔偿损失182,847.46元。事实和理由：2014年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将其所有的位于靖江市以外的部分现状出租给原告，租赁期限自2014年5月15日至2034年5月15日，租金第一年至第五年为115万元/年，第六年至第十年为118万元/年，第十一年至第十五年为120万元/年，第十六年至第二十年为125万元/年，每年12月31日前支付下一年度租金等。时绿洲大厦一楼的部分区域以及二楼由无锡农村商业银行靖江支行（以下简称无锡农商行）租用，三楼由顾建新租赁用于经营KTV，四至十二楼属于空置状态，故根据当时的现状，原告的承租范围为绿洲大厦四至十二楼。后原告将五楼至十一楼装修用于经营格林豪泰酒店，一楼的门厅处设置了酒店的吧台，四楼作为办公场所、酒店餐厅。时被告也需要办公场所，故原告又将四楼的部分区域无偿提供给被告使用。2014年7月1日，于正江因资金困难又将绿洲大厦十二楼出租给江苏三伟重工有限公司（以下简称三伟公司），租赁期间自2014年7月1日至2017年6月30日，当时原告同意并认可该行为，但原、被告之间的房屋租赁合同约定的租赁范围本身已经包括了绿洲大厦十二楼，故在被告与三伟公司之间的租赁合同期限届满后，该楼层当然属于原告的承租范围。2015年，无锡农商行取得了绿洲大厦一楼二楼的部分房屋所有权，绿洲大厦二楼剩余约500平方米的房屋遂一直空置。2017年8月20日，原、被告签订《补充协议》1份，约定被告将其所有的位于靖江市绿洲大厦除银行占用部分的现状出租给原告，自2019年1月1日至2026年12月31日的租金为85万元/年，2027年1月1日至2034年5月15日的租金为90万元/年等。上述协议签订后，原告已支付被告房屋租金至2019年12月31日。2017年9月，于正江失联。之后，原告发现江苏嘉煜建设有限公司准备到绿洲大厦四楼办公，此时原告才知晓被告已于2017年7月10日将绿洲大厦四楼的部分区域出租给陆俊锋用于经营，租赁期限自2017年7月16日至2027年7月15日。同年10月左右，顾烊羊准备对绿洲大厦的二楼进行装修，原告遂知晓被告于2017年7月26日将绿洲大厦二楼约500平方米的房屋出租给顾烊羊经营舞蹈培训室。时原告曾制止顾烊羊装修房屋，但顾烊羊提供了其与被告之间的房屋租赁合同。原告认为，原、被告签订补充协议以后，原告即已承租了绿洲大厦所有楼层，但被告擅自将已出租给原告的二楼、四楼再次出租给他人使用，将十二楼占用为自己的办公室，构成违约，应当退还原告已支付的该楼层自2017年8月21日至2019年12月31日的租金计423,493.73元，并赔偿原告二楼租金的差额损失计182,847.46元。被告辩称：原告所述双方签订《房屋租赁合同》、《补充协议》以及原告已支付被告房屋租金至2019年12月31日的情况属实，其余与事实不符。绿洲大厦总共九间十二层，每层约1000平方米，一楼北侧部分系整个大厦的门厅，属于大厦的公共区域。2010年3月，被告与王涌签订房屋租赁合同1份，约定被告将绿洲大厦十二层楼房和地下一层车库出租给王涌经营。后王涌将一楼约500平方米、二楼约1000平方米转租给无锡农商行，将三楼转租给顾建新经营KTV，四楼承包给他人经营饭店，五至十二楼由王涌自己经营尚成名都酒店，其中十二楼为总统套房。后因酒店经营状况不好，王涌又将十二楼转租给三伟公司经营。2013年11月25日，被告与王涌解除了房屋租赁合同，但三伟公司、无锡农商行以及顾建新与王涌之间的租赁合同期限仍未届满，故绿洲大厦一楼、二楼、三楼、十二楼仍由原来的次承租人继续经营。2014年2月15日原、被告之间的房屋租赁合同明确约定被告将绿洲大厦的房屋现状出租给原告经营，故原告的承租范围仅为绿洲大厦五至十一层。后原告将五至十一楼装修用作格林豪泰的客房对外经营。一楼门厅部分系被告无偿提供给原告作为酒店的吧台。关于四楼，被告一直使用该楼层的部分区域办公，王涌搬离绿洲大厦后四楼的饭店也不再经营。2014年6月，被告准备对四楼重新装修，并将该楼层的装修工程发包给叶键施工，时恰巧原告准备对五至十一楼装修，双方遂口头约定由原告提供四楼办公场所所需的地板和空调，并支付四楼所有的水电费用，作为回报，被告将四楼自用办公用房以外的其他区域免费提供给原告使用。装修完毕后，原、被告遂共同在四楼办公，但被告仅使用了其中的140平方米左右，其余面积均由原告使用，原告还在该楼层设置了厨房和餐厅作为酒店的附属设施。2015年，无锡农商行取得了绿洲大厦一楼、二楼各500平方米的房屋所有权，之后绿洲大厦的一楼、二楼只有四间半（每层面积约500平方米）。二楼的四间半房屋在无锡农商行不租用以后一直处于空置状态，直至2017年7月26日被告将该房屋出租给顾烊羊用于经营舞蹈培训室。三楼一直由他人经营KTV直至2017年7月停业。2017年7月，被告法定代表人于正江因欠付陆俊锋借款未能归还，致陆俊锋逼迫被告向其出租绿洲大厦的房屋。时三伟公司的租赁期限已经届满，被告准备将十二楼出租给陆俊锋，但陆俊锋表示十二楼的水不好控制，被告便同意将四楼出租给陆俊锋。同年7月10日，陆俊锋与被告签订了房屋租赁合同，约定租金6万元/年，但该租金被告并未实际收取，而是用于抵消于正江欠陆俊锋的借款利息。随后，被告将四楼的办公室腾出交由陆俊锋使用，并于同月将办公室搬至十二楼，时原告也将办公室搬到了十二楼，故原告对被告出租四楼是明知并认可的。到十二楼办公后，被告仍然仅使用了140平方米左右的场地，剩余区域由原告使用。原告称被告占用其承租的十二楼办公不是事实。搬迁办公室并非简易之事，原告在绿洲大厦经营应当知晓被告搬迁办公室的情形，若原告认为被告占用其承租房屋应当在被告搬办公室时立即提出异议。2017年9月，于正江离开靖江前将三楼的大门用链条锁锁了起来。2019年6月，于正江回到靖江后发现绿洲大厦三楼的门锁没有了，遂找原告询问三楼的情况，时原告承认三楼由其对外出租，并收取了12万元的租金，被告遂要求原告支付被告一半的租金计6万元，但原告仅于2020年1月23日支付被告25,000元，于正江亦向原告出具了收条。事实上，于正江因为债务问题曾与原告协商，并签订案涉补充协议，约定被告将绿洲大厦出租给原告经营，补充协议从字面上看是原告承租了绿洲大厦除银行外的所有楼层，但实际上原告仅承租了五至十一楼，其他楼层的租金仍由被告收取，且租金为100万元/年，根据补充协议原告每年仅需支付被告租金85万元，但原告会私下贴补被告15万元/年。嗣后，被告将二楼、四楼分别出租给顾烊羊、陆俊锋，原告也未曾提出过异议。被告更不可能在增加房屋出租范围和面积的情况下仍然同意大幅度降低租金。2017年9月初至2019年6月，于正江均不在靖江。但绿洲大厦的所有权人系被告公司，被告公司亦有多个股东，于正江离开靖江后，被告公司仍在正常办公，且被告公司原来的法定代表人为杨龙，杨龙一直在靖江。若原告认为被告擅自出租了已经租赁给原告的楼层，其完全可以向被告公司主张权利，但原告直至本案诉讼前一直未主张相关权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：被告法定代表人于正江因债务问题将绿洲大厦抵押给了江苏靖江农村商业银行，后于正江未能清偿该笔债务，致江苏靖江农村商业银行欲行使抵押权，但因原告的租赁期限未能届满，故银行暂时未能将绿洲大厦拍卖。原告已将2020年的房屋租金支付给江苏靖江农村商业银行。至于四楼，一直属于原告的承租范围，且系原、被告共同装修。三楼在双方签订补充协议后即属于原告的承租范围。2020年1月23日原告支付于正江25,000元系因为于正江称其经济困难，并非原告支付的绿洲大厦三楼的房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对原告提供的原、被告之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据复印件、绿洲大厦房屋产权证复印件、被告与顾烊羊之间的房屋租赁合同复印件以及被告提供的被告与三伟公司、陆俊锋、顾烊羊之间的房屋租赁合同、2020年1月23日的收条打印件无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.陈玉奇、刘彬、叶秋琴的证人证言系被告单方提供，原告不予认可，该证人证言不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。2.原告提供的其与窦建国、江苏他美咨询管理有限公司之间的房屋租赁合同来源合法，客观真实，可以作为本案定案依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月30日，被告与王涌签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将坐落在靖江市地下一层地上十二层建筑面积约11,000平方米的综合楼（函房屋内所有设备、设施、装修标准等）租赁给王涌作经营使用，租赁期限15年，租金前三年每半年交纳一次，自第四年开始每年支付一次，先付后用，第一年至第五年租金300万元/年、第六年至第十年租金350万元/年等。同年5月23日，被告与王涌签订《补充协议书》1份，约定王涌承租绿洲大厦的房屋租期自2010年5月23日开始，被告出租房屋的面积为11,800平方米，王涌提供大楼四层南侧西起五间房屋给被告办公使用，双方互免房屋使用费，由被告自行装修等。合同签订后，王涌即对绿洲大厦进行了装修。嗣后，王涌将绿洲大厦一、二两层转租给无锡农村商业银行使用。2010年6月4日，王涌与顾建新签订《房屋租赁合同》1份，约定王涌将绿洲大厦地面第三层建筑面积约1,200平方米的商业楼面转租给顾建新使用，租期自2010年6月4日至2016年6月3日，第一年至第三年租金47万元/年，第四年至第六年租金60万元/年，承租方在每个租赁年度开始前一个月将该年度的租金交付出租方等。嗣后，顾建新一直使用绿洲大厦三楼经营KTV。2013年12月31日，被告向本院提起诉讼，要求解除被告与王涌之间的房屋租赁合同，王涌支付拖欠租金4,462,500元等。2014年1月3日，本院作出（2014）泰靖民初字第0142号民事调解书，确认被告与王涌之间的房屋租赁合同及补充协议自2013年11月25日起解除，王涌将绿洲大厦地下一层至地上十二层房屋装潢及设施、设备等折抵给被告，折抵租金350万元等。嗣后，无锡农商行继续使用绿洲大厦一层、二层经营，顾建新继续使用绿洲大厦三层经营KTV。2014年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将绿洲大厦（银行占用部分及三楼KTV除外）现状租赁给原告经营使用，租期20年，自2014年5月15日至2034年5月15日，租金第一年至第五年为115万元/年，第六年至第十年118万元/年，第十一年至第十五年120万元/年，第十六年至二十年125万元/年，每年12月31日前支付下一年度租金等。后原告将绿洲大厦五楼至十一楼作为其经营的格林豪泰的客房。2014年7月9日，被告与江苏三伟重工有限公司签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将绿洲大厦十二楼现状租赁给三伟公司作办公使用，租期自2014年7月1日至2017年6月30日，租金68,000元/年等。嗣后，三伟公司一直使用该楼层至2017年6月。2017年7月10日，被告与陆俊锋签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将绿洲大厦四楼区域10间办公室现状租赁给陆俊锋作办公使用，租期10年，自2017年7月16日至2027年7月15日，租金62,000元/年等。后陆俊锋利用绿洲大厦四楼经营江苏嘉煜建设有限公司。同年7月26日，被告与顾烊羊、叶秋琴签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将绿洲大厦二楼约500平方米现状租赁给顾烊羊、叶秋琴使用，租期3年，自2017年8月1日起至2020年7月30日，租金13.8万元/年，先交后用，第一年租金11.5万元等。后顾烊羊、叶秋琴对绿洲大厦二楼进行了装修，并经营舞蹈培训室。2017年8月20日，原、被告签订《补充协议》1份，载明“双方于2014年2月15日签订了《房屋租赁合同》，由于外部环境及房屋租赁市场价格的不断变化，现经双方共同协商，根据该《房屋租赁合同》第十二条的规定，特签订如下补充协议：1.将原《房屋租赁合同》第一条更改为：被告将自有的坐落在靖江市绿洲大厦（银行占用部分除外）现状租赁给原告作经营使用。被告应确保出租房屋的合法性……2.根据目前房屋租赁市场价格，双方同意上述房屋的租金按如下标准执行：2019年1月1日至2026年12月31日为每年85万元；2027年1月1日至2034年5月15日为每年90万元。3.本协议签订3日内，原告提前给付被告2019年度房租85万元（双方2018年12月31日前的房租已经结清）……”2019年8月3日，原告与江苏他美咨询管理有限公司（以下简称他美公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将靖江市地上第四层原格林豪泰厨房、早餐厅及办公室等现状租给他美公司作办公场所使用，租期6年，自2019年8月5日至2025年8月4日，租金前三年每年8万元，后三年每年84,000元，每个租赁年度开始前一个月付清该年度租金。同年12月22日，原告与窦建国签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将靖江市地上第三层建筑面积约1,175平方米的商业楼面出租给窦建国使用，租期13个月，自2019年12月25日起至2021年1月24日，租金25万元/年，每3个月支付一次，承租人于每个租赁季度开始前一个月交纳该季度租金等。本案争议焦点：原告的承租范围应当如何确定。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，原告主张被告返还其多支付的租金并赔偿损失的前提是原告在2017年8月20日承租了除银行使用部分的绿洲大厦所有楼层。对原告此项主张被告不予认可，而案涉《补充协议》就原告租赁范围的约定并不明确，故本院将根据原、被告陈述及所举证据予以综合分析认定。原、被告对原告承租了绿洲大厦五至十一层以及一楼系属绿洲大厦公共区域的情况无异议，本院予以确认。至于原告有关绿洲大厦二至四层以及十二层亦属于其承租范围之主张，本院结合双方协议签订前后的房屋使用现状等情况综合分析后认为不能成立，理由如下：第一，原告认可被告于2014年7月将十二楼出租给三伟公司经营，而原、被告之间的房屋租赁合同于2014年2月15日签订，若双方签订房屋租赁合同时十二楼属于原告的承租范围，被告便无权将该楼层再次出租给三伟公司，原告亦不会认可。作为一个正常的商事主体，若原告承租十二楼后又同意被告将十二楼出租给三伟公司，应当由原告与三伟公司签订房屋租赁合同或直接要求被告减免十二楼的房屋租金，但原告既未提出与十二楼承租人签订租赁协议，又未要求被告减免十二楼的房屋租金，且直至本案诉讼前原告亦未要求被告将所收取的十二楼租金予以返还，与常理相悖。至于原告有关三伟公司与被告的租赁合同届满后十二楼即属于原告的承租范围等主张，亦无事实和法律依据，本院不予采信。第二，原、被告均认可2015年无锡农商行获得绿洲大厦一楼、二楼的部分产权后，二楼约500平方米的房屋一直空置至2017年顾烊羊经营舞蹈室。按照通常理解，若原告2014年2月15日签订房屋租赁合同时的承租范围包含了二楼部分区域，在2015年无锡农商行不继续租用二楼剩余面积经营该二楼争议部分自此一直空置，原告便应当充分利用该楼层或对该楼层进行恰当地管理以获取经济效益，而非一直闲置。第三，原告认可于2020年1月23日支付于正江租金25,000元，但就该租金的性质未能作出合理解释，且其认可于正江向其出具收条时在收条主文下方载明了该租金为绿洲大厦三楼的房屋租金，虽然原告认为该主张系被告的单方陈述，但若三楼在2017年8月20日开始即属原告的承租范围，其根本无需向被告支付该楼层的房屋租金收益，但其不仅支付了于正江25,000元，对于正江在收条中备注“该租金为绿洲大厦三楼”等字样的行为亦未予以制止或更正，与常理不符。故该25,000元可以认定为原告支付被告的绿洲大厦三楼房屋租金收益。第四，原告主张四楼一直属于其承租范围，然其亦认可四楼由原、被告共同装修。正常情况下，出租人在已将房屋出租给他人的情况下不会自行对房屋进行装修。故被告有关签订房屋租赁合同时四楼未对外出租，但因原告需要使用该楼层办公并提供了装修材料，为此被告免费提供该楼层给原告使用的陈述更为合理。第五，双方认可曾在四楼共同办公，则原告对于被告搬迁办公室至十二楼的行为应当明确知晓。原告对该搬迁行为若持有异议，应当在被告搬办公室时立即提出。同理，原告作为大厦的使用人，对于顾烊羊装修二楼用于经营舞蹈室、陆俊锋利用四楼经营江苏嘉煜建设有限公司等行为应当早已知晓。若原告对被告出租、使用绿洲大厦相应楼层持有异议，应当及时向被告主张权利或向顾烊羊、陆俊锋等人提出异议，但原告就此节情况未能举证证明，且原告认可其于2017年9、10月份左右即已知晓顾烊羊、陆俊锋使用二楼、四楼之情形，然其直至2019年12月才向本院提起诉讼，亦与常理不符。第六，双方于2014年2月15日签订《房屋租赁合同》约定的租金标准为115万元/年，而2017年8月20日签订的补充协议约定的租金标准为85万元/年、90万元/年，但补充协议约定的原告承租范围大于《房屋租赁合同》约定的承租范围，故在原告承租范围变大的情形下，租金不涨反降，亦明显不合常理，也进一步印证了绿洲大厦二、四、十二楼并非原告承租范围之事实。综上，根据现有证据本院无法确认原告承租了绿洲大厦的二楼、四楼、十二楼，故对于原告要求被告返还租金、赔偿损失之诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条规定，判决如下：驳回原告季卫东的诉讼请求。案件受理费9863元，由原告季卫东负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴长伟人民陪审员  刘鹏飞人民陪审员  耿丽萍二〇二〇年六月四日法官 助理  张 琪书 记 员  沈 琳附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。