湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3862号原告：长沙通程控股股份有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**。法定代表人：周兆达，董事长。委托诉讼代理人：张凯，男，1983年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王晓雪，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙莎罗体育健身有限公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**德思勤城市广场四季汇购物中心**/div>法定代表人：李望秋。委托诉讼代理人：龙奇龄，湖南博言律师事务所律师。原告长沙通程控股股份有限公司（以下简称原告）与被告长沙莎罗体育健身有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张凯、王晓雪及被告的委托诉讼代理人龙奇龄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的编号为B20180807005的《租赁合同》自2020年4月27日解除，被告于2020年4月29日前撤出原告场地；2.判令被告向原告支付截至2020年4月27日起的租金、综合服务管理费、广告促销费、员工管理费、水费、停车费合计61134.55元；3．判令被告支付原告违约金18340.36元（违约金按照被告欠付租金总额的30%计算）；4．由被告承担本案所有诉讼费用。在本案的审理过程中，原告增加了一项诉讼请求：被告向原告支付合同解除之日起至实际交还场地之日止的占用费。事实与理由：原、被告双方于2018年7月1日签订了编号为B20180807005的《租赁合同》，约定2018年8月1日至2022年6月14日期间，被告承租原告下属的通程商业广场喜乐汇店三楼面积为500平方米的场地经营隐瑜伽项目。自项目开业后，截至2020年4月27日，被告在租赁期限内未足额交纳租金、综合服务管理费、广告促销费、员工管理费、水费及停车费，现已欠付相关费用合计61134.55元（已抵扣80000元质保金）。此外，被告应按照合同约定标准向原告支付自合同解除之日起至实际交还场地之日止的占用费。原告认为，被告的行为已经严重违约，原告特提起诉讼以维护自己的合法权益。被告辩称：1、被告并非无故拖欠租金费用，被告一直与原告对于租金等费用的支付事宜进行协商。由于疫情的影响，被告作为非生产性且人员密集的文体产业类企业，根据长沙市疫情防控紧急通知的相关规定直至2020年4月31日才被允许恢复营业，鉴于疫情的客观原因，双方就疫情期间减免租金一事未达成一致，才导致拖欠租金至今。2、原告主张的部分欠费金额及场地占用费无事实与法律依据，由于双方就租金支付事宜一直未谈好，原告于年后对被告东塘门店、喜乐汇店、红星店均采取了锁门、贴封条等措施，禁止被告使用出租房屋。自原告锁门之日起，被告承租的房屋已由原告实际占有，在此期间所有的房屋租金、物业费等费用不应由被告承担。3、原告主张的损失无事实与法律依据，双方并未在租赁合同中明确约定损失的赔偿金额，原告也未提出给其造成损失的相关证据。4、原告主张的费用构成有异议。请求依法驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明：2018年8月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，约定被告租赁位于长沙市雨花区香樟路819号原告下属的通程喜乐汇店三楼面积为500平方米的房屋用于经营隐瑜伽。合同第三章“租金、保证金、费用、税金及其支付”中约定：被告自计租日开始按20000元/月的标准向原告支付租金，自2019年10月1日开始，所有费用每年递增3%，租金按季支付，第一次租金在合同签订后15日内付清，以后每次被告须至少提前15天预缴租金，租金计缴起始日为2018年10月1日；被告向原告支付80000元安全质量保证金，如被告发生任何安全、责任事故，原告有权直接将所发生的费用直接以该项保证金进行支付；被告每月向原告支付固定综合服务费8000元，被告依有关部门规定的标准及原告记录的计量表显示的水、电、气耗用量支付相关费用；被告每月向原告支付固定广告促销服务费5000元，被告每月向原告支付固定员工管理费2000元。合同第三章第五条“款项支付之特别约定”中载明：“逾期未付租金及合同约定的其他费用的，甲方有权按逾期支付金额的1%每天收取违约金，逾期30天仍未付清的，甲方有权采取其认为适合的一切措施督促支付（例如断水、断电等措施）或直接解除合同”。合同第十章“合同的解除与终止”中约定：“第二条，发生如下情形时，甲方可停水、停电、单方面解除本合同，无需承担任何责任：1.乙方逾期未交纳租金或其他费用超过30天的……”。该章第四条中另约定：原告依据合同行使合同单方解除权时，被告应当在收到原告书面通知后两天内完成清理工作并退出原告物业，被告不能依约按期退场的，应向原告支付场地占用费，场地占用费计算方式与租金计算方式相同。合同第十一章“合同生效及期限”中约定：合同期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止。合同签订后，被告向原告交付了质量保证金80000元等款项，原告向被告交付了案涉商铺，被告投入了实际经营。被告未依约支付2020年1月11日起的租金和其他费用，并欠付了水费539.65元。2020年3月27日，原告向被告发送了《催缴函》，其中载明：被告就案涉租赁房屋欠付原告2020年1月11日至2020年3月25日期间的租赁费用89543.55元，水费539.65元，合计90083.10元；被告的行为已经构成违约，请被告在2020年4月2日前将欠缴费用支付完毕。另查明，2020年1月23日，湖南省卫生健康委发布信息，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省卫生健康委发布信息，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。原告于2020年4月27日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原、被告的企业信息资料、《租赁合同》、《催缴函》、邮政快递单、物流记录、双方当事人的陈述、开庭笔录，在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于《租赁合同》的解除。《中华人民共和国合同法》二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告确有欠付租金，且原告向被告书面发函进行了催交，被告仍未支付，故原告主张解除双方签订的《租赁合同》并无不妥，本院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告要求被告撤出租赁房屋、退还租赁房屋于法有据，本院予以支持。二、关于被告欠付租金及各项费用的核算。被告对原告主张的欠付水费618.75元并无异议，本院予以确认。鉴于2020年1月23日至2020年3月5日期间处于湖南省因新冠肺炎疫情而启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，被告租赁案涉房屋系用于经营，故被告关于免除该期间的租金及各项费用的主张，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，租金及其他费用均在2019年发生递增，故原告主张按租金每月20600元、固定综合服务管理费每月8240元、广告促销费每月5150元、员工管理费2060元计算被告应付款项并无不妥，本院予以确认，即被告需按照每月36050元（20600元+8240元+5150元+2060元）的标准向原告支付2020年1月11日至2020年1月22日的租金和费用14420元[36050元/月÷30日/月×12日]以及2020年3月6日至2020年4月27日期间的租金和费用61285元[36050元/月×（1个月+21日）÷30日/月]，合计为75705元，另有水费618.75元，则被告欠付的租赁费用和水费共计为76323.75元。此外，被告确有未按期支付租赁费用和水费的行为，应承担延期支付的违约责任。本院酌情确认被告需按照上述欠付租金和费用的10%向原告支付违约金（76323.75元×10%），原告主张超出部分，本院不予支持。因此，被告应向原告支付租赁费用、水费及违约金共计83956.13元（76323.75元+7632.38元）。鉴于原告自认可抵扣80000元质量保证金，故被告还需支付原告截至2020年4月27日的租赁费用、水费和违约金合计为3956.13元（83956.13元-80000元），原告诉请超出部分，本院不予支持。另外，被告还需按照每月20600元的租金标准支付自2020年4月28日起至实际撤离租赁房屋之日止的占用费。原告主张的超出部分，本院不予支持。被告的其他辩称，并未提交充分的证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告长沙通程控股股份有限公司与被告长沙莎罗体育健身有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月27日解除，被告长沙莎罗体育健身有限公司于本判决生效之日起5日内撤离租赁房屋；二、被告长沙莎罗体育健身有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告长沙通程控股股份有限公司租赁费用、水费和违约金3956.13元，并按照每月20600元的标准支付自2020年4月28日起至实际撤离并返还租赁房屋之日起的占用费；三、驳回原告长沙通程控股股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1786元，因适用简易程序减半收取893元，由原告长沙通程控股股份有限公司负担300元，被告长沙莎罗体育健身有限公司负担593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张朝晖二〇二〇年六月三十日书记员  张 艺