贵州省德江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0626民初482号 原告：贵州德江瑞泰置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市德江县迎宾路。统一社会信用代码：91520626590787666T。 法定代表人：徐其华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄胜男，贵州亿和律师事务所实习律师。 被告：黎小康，男，1982年2月28日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。 原告贵州德江瑞泰置业有限公司（以下简称原告瑞泰置业公司）与被告黎小康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞泰置业公司的委托诉讼代理人马金娥、黄胜男，被告黎小康到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞泰置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原、被告之间签订的《德江·温州商贸城商铺购买协议书》；二、请求法院依法判决被告承担相应的违约责任（自动放弃其所购买铺位，原告有权不退还被告已缴付的预付房款及其他款项，并有权将该铺位重新出售，被告不得要求任何形式的赔偿）;三、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告于2018年12月3日与原告签订《德江·温州商贸城商铺购买协议书》（以下简称协议），约定：被告购买温州商贸城第38地块3栋3层301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312号铺位，铺位建筑总面积为530.03平方米，优惠后销售成交单价为2380元/平方米，合计人民币1261471.00元。被告于当日向原告支付了预付款200000.00元，并约定在具备签订《商品房买卖合同》条件时被告需向原告补足房款50%以上。《协议》第三条第3项约定：“若乙方在接到甲方通知的时间范围内未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃其所购买铺位，甲方有权不退换乙方已缴付的预付房款及其他款项，并有权将该铺位重新出售，乙方不得要求任何形式的赔偿；若在本协议有效时间内，甲方将乙方所购买的商铺另售他人，甲方将按乙方已交纳购房款双倍返还乙方”。 案涉商铺的产权证于2019年7月19日已可以办理，原告多次通知被告前往原告处签订《商品房买卖合同》，被告均未配合，原告又于2020年1月7日书面通知被告办理房屋买卖手续等事宜，其依然不置可否，也未与原告进行沟通或采取措施。原告一直将案涉商铺给被告保留至今，被告却迟迟不与原告履行完毕约定的合同事宜，已构成严重违约，故被告已支付的购房款原告不应退还。 综上，原告为维护自己的合法权益，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告黎小康辩称，被告于2018年12月3日在原告处购买商铺事出有因。原告的负责人杨胜波同时也是德江易辉房地产开发有限公司的老板，2016年时被告在德江易辉房地产开发有限公司做防水施工，该公司欠被告防水工程工资1696832元。被告多次向杨胜波讨要工资无果后，双方于2018年5月通过协商，杨胜波将瑞泰置业公司38号地的案涉商铺出售给被告。2018年12月3日，双方签订了《德江·温州商贸城商铺购买协议书》予以确认，并确定在2018年12月30日前签订《商品房买卖合同》。当时杨胜波叫被告先交部分预付购房款，承诺待其在德江易辉房地产开发有限公司的钱到账后再支付尚欠被告的工资，由被告用此款补足商铺余款，于是被告在当日支付了预付款200000元。而案涉商铺以前是被抵押给贵阳市乌当区农村信用社的（被告当时不知情），一时办不到产权，由此杨胜波及瑞泰置业公司承诺在2018年12月30日前签订《商品房买卖合同》的愿望未能实现，杨胜波及瑞泰置业公司却未能按照《协议》的约定足额支付被告预付购房款的月息及商铺租金。2019年8月原告电话告知被告可以办理交房手续后，被告就多次联系杨胜波解决在德江易辉房地产开发有限公司的工资问题，用于支付案涉商铺余款，由于杨胜波故意躲避，联系未果，被告即到德江县大调解中心寻求处理。经德江县大调解中心的调解，德江易辉房地产开发有限公司欠被告工资1696832元折算成1500000元（已支付30万元，尚欠120万元），待德江易辉房地产开发有限公司支付给被告后，被告用于支付购房款。在原告向被告索要购房款时，德江县驻德江易辉房地产开发有限公司工作组负责人与杨胜波取得电话联系，杨胜波承诺被告的购房款可以缓交。 经审理查明，2016年，被告黎小康在杨胜波德江易辉房地产开发有限公司的工程做防水施工，工资1696832元未能得到支付，杨胜波遂引导被告在其任股东的原告瑞泰置业公司处购买温州商贸城第38地块3栋3层的第301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312号铺位，铺位建筑总面积为530.03平方米，销售成交单价为2380元/平方米，合计人民币1261471.00元。被告同意后，与原告于2018年12月3日签订了《德江·温州商贸城商铺购买协议书》。《协议》第一条约定了购买标的及价款；第二条约定了付款方式，包括被告当日应支付购房预付款20万元，及在具备签订《商品房买卖合同》条件时被告需补足购房款的50%以上；第三条约定：“双方签订本协议后，在能签订《商品房买卖合同》条件下，应在2018年12月30日前签订。若乙方在接到甲方通知的时间范围内未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃其所购买铺位，甲方有权不退换乙方已缴付的预付房款及其他款项，并有权将该铺位重新出售，乙方不得要求任何形式的赔偿；若在本协议有效时间内，甲方将乙方所购买的商铺另售他人，甲方将按乙方已交纳购房款双倍返还乙方”，同时约定了因原告导致不能签订《商品房买卖合同》的相关责任等等。被告对案涉商铺已抵押给贵阳市乌当区农村信用社的事实并不知情，原告方也未主动告知。被告于当日按协议的约定支付了购房预付款20万元。协议签订时，杨胜波承诺被告的未付房款待德江易辉房地产开发有限公司将被告的工资给付后，再由被告支付购房余款。由于原告原因（未能解除案涉商铺的抵押）在约定的2018年12月30日前未能签订《商品房买卖合同》，其按协议向被告支付了部分购房预付款的利息和商铺租金。2019年7月19日以后，案涉商铺的抵押解除，签订《商品房买卖合同》的条件成就，原告多次催促被告签订合同及办理相关购房手续，被告则寻找杨胜波解决在德江易辉房地产开发有限公司的工资问题，用于支付购房款，且多次到原告处进行相关问题的接洽，因杨胜波不出面，问题未能解决。2019年8月，被告黎小康找到县驻易辉房地产开发有限公司工作组寻求处理，工作组负责人电话联系到了杨胜波，杨胜波承诺被告的购房款可以缓交。由于被告在德江易辉房地产开发有限公司的工资问题始终没有解决，被告支付购房款的问题就一直难以解决，德江县矛盾调解中心于2020年3月16日主持双方进行了调解，达成了“德江易辉房地产开发有限公司欠被告黎小康的工资1696832元，在原已支付30万元的基础上，再支付120万元化解矛盾”的协议。但被告的工资至今仍未得到解决，其购房款也就一直没有支付，原告遂诉到了法院。 本院认为，原、被告双方签订的《德江·温州商贸城商铺购买协议书》虽然不是正式的《商品房买卖合同》，但从其形式及内容来看，均具备合同的必备要素，具有合同的性质，应为有效协议，各方当事人应按照协议的约定行使自己的权利、履行自己的义务。没有法定事由，双方的权利义务不得终止。本案中，原告提出解除双方签订的《德江·温州商贸城商铺购买协议书》，其理由是被告没有按照约定签订《商品房买卖合同》和交纳约定的购房款。对于原告的此项主张应不应该支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定可看出，只要符合其中任何一种情形，原告的主张即应得到支持。具体到本案，前述第（一）项和第（五）项显然不存在。至于被告的行为是否符合第（二）项、第（三）项、第（四）项的情形，被告在协议签订后从未表明不履行合同义务，而是积极主动的到原告处或相关单位寻求处理争议，其未能交纳购房款和签订《商品房买卖合同》的原因是杨胜波在德江易辉房地产开发有限公司的工资没有支付给被告所造成。从德江县大调解中心出具的《说明书》得知，杨胜波在德江易辉房地产开发有限公司的工程中欠被告工资是确定的事实，而作为控制原告瑞泰置业公司的股东的杨胜波因无钱支付被告工资，不但引导被告购买原告的商铺，还承诺被告可以缓交购房款，待德江易辉房地产开发有限公司工程的款项到账后支付给被告工资，被告再用以支付购房款，因为杨胜波的违约，被告未能履行义务。前述争议，德江县矛盾调解中心多次参与协调，被告有理由相信杨胜波的承诺能代表原告。因此，被告未能支付购房款和签订《商品房买卖合同》并非是被告的责任，其行为没有构成违约，对原告提出解除协议和由被告承担违约责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告贵州德江瑞泰置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告贵州德江瑞泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  高腾超 二〇二〇年六月十三日 法官助理潘秋凤 书记员程杨双