云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终270号上诉人（原审原告）：杨丽君，女，1989年2月24日出生，住瑞丽市。被上诉人（原审被告）：德宏州房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码915331002190512912。住所地芒市人保路**。法定代表人：李维忠。上诉人杨丽君因与被上诉人德宏州房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2019）云3103民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨丽君上诉请求：1.依法撤销（2019）云3103民初1911号民事判决书第一项、第二项、第三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.上诉费及一审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第一项要么遗漏上诉人的诉讼请求，要么与第三项矛盾，存在明显逻辑错误，应当依法纠正。上诉人一审的第一项诉请包含两方面：一是要求被上诉人继续履行未完成的工程施工义务，使其达验收合格标准。目前，上诉人已知晓的未验收合格的部分包括消防、车库、通道、绿化等，但一审不仅未对上述基础设施建设情况进行审查，也未审查是否存在其他建设不完善之处，即未查清未达到验收标准的硬件设施建设情况，亦未在判决中确认支持原告的上述请求；二是要求被上诉人配合办理不动产权属证书。一审虽然判决被上诉人配合办理不动产权属证书，但因没有明确支持第一方面，而是驳回了上诉人的其他诉讼请求，可以认为一审驳回了上诉人要求继续履行设施完善、建设义务的请求。然而，基础设施建设完成并验收合格是取得不动产权属证书的两个必备要件，一审没有支持上诉人要求被上诉人履行具体合同义务的请求，仅支持配合办理权属证书，明显存在逻辑错误，没有基础施工、完善行为，就不能“配合办理”。若一审认为第一判项的“配合办理”已经包含具体实施完善的各项义务，则应当在查明事实中予以明确，更应该在判项中予以说明。否则，执行行为不确定，义务不明确，将导致被上诉人轻松逃避执行，造成判决书沦为一纸空文。恳请二审依法予以纠正。二、一审扩大适用自由裁量权范围，实质已损害上诉人的合法权益，实体处理失当，应当予以纠正。自由裁量权系法律赋予司法机关与执法机关在法律授权范围内，依据公正、合理原则自行判断、选择和作出决定的权利。这种自由应当遵循基本的公平与正义。在司法过程中更应当结合原被告双方的过错程度，违约情况综合评判。上诉人与被上诉人的纠纷系因上诉人已经履行全部合同义务，被上诉人却没有完成基础设施建设（包括涉及基本人身财产安全的消防设施都未验收合格），没有按期交付不动产权属证书的严重违约行为引发。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即最高人民法院允许在年利率7.125%（4.75%×1.5倍）范围内支持守约方的违约损失。上诉人仅以低于该标准的年利率6%主张逾期利息，未超过上述限度。一审中，被上诉人经公告送达，其未提出答辩意见和证据，未对该逾期利息标准主张过高。一审在违约方未提出调低逾期利息标准的情况下，妄用职权调低，导致上诉人依据法律规定预见可获得的损失补偿从82，829.00元跌至35，246.30元，直接减少47，582.00元，超过支持部分近1.5倍。此外，上诉人主张的是被上诉人持续违约造成的损失，该损失应当计算被上诉人填补损失完毕和履行合同义务完毕之日止。一审未考虑被上诉人持续违约给上诉人持续造成损失增加的情况，仅以35，246.30元作为全部违约损失，显然适用自由裁量权过当，既没有考虑上诉人完全无过错，被上诉人存在重大违约的基本事实，也没有考虑被上诉人持续违约给上诉人持续造成损失的基本情况，更没有考虑上诉人主张的违约利息标准在法律允许和保护的限度内，造成上诉人损失得不到合理弥补，势必造成法律效果与社会效果的双重损害，让法律的公示公信力受损。此外，一审将不予支持的违约利息计入被驳回金额范围，据此判决上诉人承担对应案件受理费，亦不公平。因上诉人主张的违约利息没有超过法律规定限额，系在法律允许范围内可以行使的权利，一审没有给出充分理由就妄用自由裁量权导致上诉人符合法律规定、预期可获支持的部分诉请无法得到支持，并非上诉人的过失和过错，因此，一审让上诉人承担该部分案件受理费不符合公平原则。上诉人主张的违约利息系在法律允许范围内，且被上诉人没有提出调低违约利息的主张，一审适用自由裁量权调低违约利息没有法律的授权和允许。即便是“自由裁量”，也应当综合合同双方的过错程度，依法支持和鼓励守约方，依法惩戒和打击违约方，这样才能实现法律的公平正义，这也是适用自由裁量权应当遵循的向导与限制。一审强行调低上诉人合法的主张，实质是在调低违约成本，是鼓励开发商违约，让本已处于弱势的买房者更加无助。必将造成消极的社会效果与法律效果。综上，恳请二审予以纠正，支持上诉人该部分诉讼请求。三、一审驳回上诉人要求退还契税、印花税、维修基金的债权主张处理失当。被上诉人收取的契税、印花税、维修基金属于上诉人办理不动产权属证书所必须缴纳的费用。该税费可以约定由开发商代收代缴，也可以由买受人自行向相关行政机关缴纳。法律并未强制规定必须由开发商代收代缴。现在，上诉人有足够理由相信被上诉人无法按期足额向行政机关缴纳上述费用。一是被上诉人在德宏州各级法院均存在大量纠纷，且多处尚在开发中的房地产项目均已被强制执行，其已经处于资不抵债的境地。二是一审法院以公告方式向被上诉人送达诉讼材料亦足以表明其注册登记地点无法正常接收材料，公司经营处于持续异常的状态。上诉人于交付购房款时按合同约定将上述税费一并交给被上诉人，被上诉人却迟迟不向相关行政机关代缴该税费，也未对该税费予以提存，反而持续占用至今。上诉人有充分理由相信，一旦被上诉人无法缴纳该税费，上诉人为了取得不动产权属证书只有自行再出资缴纳，必将造成上诉人双重损失。一审忽略被上诉人资不抵债、无法正常经营的情况，不顾上诉人亦是缴费主体，更没有取得被上诉人已经将该税费提存的确切证据，在无法确保不会损害上诉人合法利益的情况下，直接驳回上诉人要求被上诉人返还该款的诉请，是对守约方依法行使不安抗辩权的否定，更是对守约方向违约方主张债权请求权的剥夺。当上诉人再次缴纳该费用时，其已经交付被上诉人的税费款转化为其对被上诉人的债权，一审判决驳回该诉请将直接导致上诉人的债权请求权被剥夺。反之，若被上诉人已经将该税费提存，确保上诉人办理权属证书所需税费款能够及时足额缴纳，上诉人自然愿意放弃该主张。但一审中，被上诉人并未举证该税费已经提存，因此一审判决驳回的依据不充分，不合理，更是侵犯了上诉人的债权请求权，损害了上诉人的合法权益，恳请二审依法纠正。被上诉人德宏州房地产开发有限责任公司二审未出庭参加诉讼，未提交证据及书面答辩状。杨丽君向一审法院起诉请求：1.判令被告完善办理广拉路2号（金泉花园小区）1105号不动产权属登记所需的条件（包括但不限于广拉路××小区内的消防、车库、通道等硬件设施），并按照瑞房（2013）金泉花园第058号合同约定的产权登记义务将项目名称为金泉花园第11层1105号房的不动产权属登记至原告名下；2.判令被告承担因不能按时进行产权登记给原告造成的损失，以352463.00元房款为基数，按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至完成产权登记之日止的利息（至2019年5月1日共计82829.00元）；3.判令被告将代收的契税、印花税、维修基金共计17799.00元退还原告，并按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至退还之日止的利息（至2019年5月1日共计4183.00元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年瑞丽市人民法院将位于瑞丽市的土地（总用地8934.30平方米）划出一块宅基地（占地面积912.60平方米）建盖职工住房。被告德宏州房地产开发有限责任公司以出让方式取得该块地的土地使用权，该土地位于瑞丽市，编号为533125001-0Ｅ-12-1021，土地规划用途为城镇单一住宅用地。土地使用权证号，瑞国用（2012）第××号。被告经批准在该地块上建设商品房，项目名称“金泉花园”建设工程规划许可证号，建字第**。案外人范宝于合同签订前分三次支付购房款103000.00元，于2011年8月18日将金泉花园单位团购房一套认购权转让给案外人段惠芬（原告杨丽君的母亲），2013年8月9日，原告杨丽君与被告德宏州房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号：瑞房〔2013〕金泉花园第058号）及《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买金泉花园第1幢第11层1105号商品房一套（建筑面积156.65平方米），该房屋单价为2250.00元每平方米，总价款为352463.00元；被告在办理商品房交接手续后18个月内办理房产证、土地证，原告负责提供办理产权相关的手续资料。原告于2013年8月18日通过中国农业银行向被告支付购房款249463.00元，支付契税、印花税、房屋维修基金共计17799.00元，合计支付267262.00元。该商品房于2013年10月24日备案至原告杨丽君名下。2014年1月17日原、被告双方办理了房屋交接手续。2017年5月12日，原告杨丽君向瑞丽市人民法院起诉被告德宏州房地产开发有限责任公司，于2017年10月18日撤诉。现原、被告双方约定交付相关权属证书的期限已经届满，但被告未按约定交付房屋权属证书。原告认为，被告逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为违反相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至一审法院。一审认为，原、被告双方于2013年8月9日在平等自愿的基，础上协商一致签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了房款、契税、印花税、维修基金等费用，且已向被告交付了办理产权证的相关资料，双方已办理了房屋交接手续，而被告德宏州房地产开发有限责任公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审对原告要求被告按照合同约定办理房屋不动产权证的诉讼请求予以支持；对原告要求被告承担因不能按时进行产权登记给原告造成的损失予以部分支持，按购房款总额的10%计算，即352，463.00×10%＝35，246.30元；原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金是办理房屋不动产权证的必要费用，故对原告要求被告退还契税、印花税、维修基金共计17，799.00元并按年利率6%计算承担利息的诉讼请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告德宏州房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起九十日内为原告杨丽君办理瑞丽市金泉花园第1幢第11层1105号房屋的不动产权证书，并于办理完毕之日起五日内交付给原告杨丽君；二、由被告德宏州房地产开发有限责任公司承担因未按时办理房屋不动产权证给原告杨丽君造成的损失35，246.30元，限于本判决书生效之日起三十日内一次性付清；三、驳回原告杨丽君其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人杨丽君、被上诉人德宏州房地产开发有限责任公司无新证据提交。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。二审经审理查明：现德宏州房地产开发有限责任公司住所地无办公人员，法定代表人李维忠无法联系，公司未正常经营。二审查明的其余法律事实与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人杨丽君与被上诉人德宏州房地产开发有限责任公司于2013年8月9日自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。一、关于上诉人请求判决被上诉人继续履行未完成的工程施工义务，达到验收合格标准。因一审已判决被上诉人自判决书生效之日起九十日内为上诉人办理房屋不动产权证书，工程验收合格是办理房屋的不动产权证书的必要条件，被上诉人要履行判决确定的义务，必然要完成工程施工项目使其通过验收，且本案为商品房预售合同纠纷，无需对该诉请另行支持；二、一审判决被上诉人不能按时进行产权登记给上诉人造成的损失按购房款总额的10%计算，系行使自由裁量权，符合本州实际情况，对上诉人要求按“以352，463.00元房款为基数，按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至完成产权登记之日止的利息”的诉讼请求本院不予支持；三、上诉人支付给被上诉人的契税、印花税、维修基金是办理房屋不动产权证的必要费用，不应退还上诉人，一审已经阐明，二审不再赘述。若上诉人因被上诉人的原因再次支付相关税费办理不动产权证，可在实际承担相关税费后向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人杨丽君的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，396.00元，由上诉人杨丽君负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年六月二十三日书记员  马勇胜