广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47721号原告汤国强，男，汉族，1983年9月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人柳成荫，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人陆林政，广东律参律师事务所实习律师。被告黄仁贵，男，汉族，1984年4月30日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人翁万善，广东知明律师事务所律师。被告深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花，总经理。委托诉讼代理人张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，身份住址广东省深圳市罗湖区，系公司法务。原告汤国强诉被告黄仁贵、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告汤国强及其委托诉讼代理人柳成荫、陆林政，被告黄仁贵及其委托诉讼代理人翁万善、被告乐有家公司委托诉讼代理人张翔宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤国强向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄仁贵向原告返还双倍定金共计23.2万元以及利息196元（以11.6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年06月16日起暂计至2019年06月28日，利息＝11.6万元＊4.75%／365＊13＝196元）；2、判令被告黄仁贵向原告支付其垫付的前期律师费5000元；3、判令被告乐有家公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告共同承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：2019年06月16日，原告作为买方与卖方被告黄仁贵、居间方被告乐有家公司经友好协商签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同主要约定如下：被告黄仁贵将坐落于深圳市宝安区3栋601的房产［房地产证号粤（2018）0027353，住宅用途，建筑面积88.08平方米］出售给原告：该房地产转让总价款为371.60万元，合同签订时原告需要向被告黄仁贵支付定金11.6万元，于2019年07月01日前支付除定金之外的剩余首期款174.4万元至银行第三方监管账户，于2019年07月01日前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准；该房地产产权现状处于抵押状态，被告黄仁贵需委托担保公司担保融资赎楼，于本合同签订之日起3日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续；该房地产租约现状为没有租约；合同还约定了违约责任条款等。合同签订当日，原告按照合同约定向被告黄仁贵支付定金11.6万元，全面履行了合同义务。然而，被告黄仁贵并未于本合同签订之日起3日内与担保公司签订服务合同，至今未办理赎楼手续，且该房地产实际存在租约与合同相违背，被告黄仁贵在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，未按照合同约定履行义务；被告乐有家公司在签订合同前并未事前提醒、组织核对交易双方提供的资料是否真实、完整（包括但不仅限于房屋所有权证书、身份证等信息），未向原告告知二手房交易的八大风险，未积极协助做好风险防控，同时未告知该房地产附近有墓地等影响交易的重要因素，因此，被告乐有家公司在该房地产交易过程中存在重大过错，应当承担相关法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被告黄仁贵以及被告乐有家公司的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告黄仁贵辩称，本案中，中介公司、原告、被告均认可这笔11.6万元是定金，清楚知道定金规则及法律后果。2019年6月18日，原告老婆通过电话联系被告的老婆，表明不想买被告的房产，即本案中涉案房产。原告在对定金规则上，不存在事实和法律上的误解。原告拒绝办理赎楼公证，才导致赎楼过户合同手续没有往前推进，导致双方合同没有继续履行，错在原告。2019年6月24日，被告收到原告的《律师函》，原告单方书面解除其签订的《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》并要求被告双倍返还定金以及律师费5000元。2019年6月29日，被告对原告的《律师函》进行了书面回复，并将《回复函》快递给原告。2019年7月2号，被告向原告发书面《催告函》，再给予原告一次继续履行合同的机会，但原告拒绝。依据合同法第115条规定，被告基于原告主动解除并拒绝继续履行双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》，被告才主张适用定金规则。本案中原告才是真正的违约方，原告通过律师函的方式，明确不履行合同，不存在不完全履行与迟延履行的情形，只存在拒绝履行。被告按中介公司的要求，已经着手办理赎楼公证，是因为原告拒绝办理赎楼公证手续，才导致赎楼事项不能推进。原告未尽到应有的协助义务。本案中应当适用定金罚则，不能适用一般违约金责任。被告乐有家公司辩称，一、答辩人非本案适格主体，原告诉请答辩人承担连带责任无事实和法律依据。本案系“定金合同纠纷“之诉，相应的权利义务理应由定金给付、接收方承担，即原告与被告黄仁贵，答辩人在此交易过程中为居间方，仅与双方产生“居间服务关系”。案涉定金116000元也并非答辩人收取，针对双方均在的居间服务关系，原告亦未支付任何巨额费用，答辩人非本案的适格被告；原告对答辩人承担连带责任的诉求缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回。二、《二手房买卖及居问服务合同》系三方真实意思表示，真实、合法、有效。2019年1月21日，经答辩人居间服务，三方签署编号为57333001055的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（此后简称合同），合同约定以371.6万元价格成交位于深圳市龙华区处房产，合同系三方真实意思表示，真实、合法、有效。并于第十条［违约责任］中对违约金、律师费、诉讼费等进行明确约定。综上所述，答辩人与原告之间仅存在居间合同关系，原告诉请答辩人承担巨额连带责任，无事实与法律依据，愿法院依据事实，公正判决，驳回对答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2019年6月16日，原告汤国强（买方）与被告黄仁贵（卖方）、乐有家公司（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》《二手房交易重要事项告知书》等文件，约定交易座落于深圳市宝安区3栋601房屋［房地产证号为粤（2018）0027353号］，建筑面积为88.08平方米，转让价格为人民币3716000元。签订本合同时向卖方支付定金人民币116000元。该房地产无租约。付款方式为：买方须于2019年7月1日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币1744000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2019年7月1日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起3日内补足应交款。交易税费全部由买方承担。《交易节点确认书》中约定买方直接将定金支付给卖方，买方应付佣金人民币37100元，佣金在签订本确认书时付清。由卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托书赎楼公证，买方应予以协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。卖方在买方取得银行贷款承诺函后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并和要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如果买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并和要求买方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。《二手房交易重要事项告知书》中记载买卖双方交易房屋地址为深圳市宝安区3栋601。2019年6月16日，原告汤国强向被告黄仁贵转账支付人民币116000元。2019年6月18日，原告汤国强妻子与被告黄仁贵妻子通话，汤国强妻子称其确实没有钱，黄仁贵妻子回复要求在7月1日付首期。2019年6月19日，被告乐有家公司通过微信告知原告汤国强：“业主这边开始走流程了，今天要去做公证，公证需要您的身份证复印件，否则无法办理公证手续……”原告汤国强回复：“首付款都有问题了，办了也是白搭，造成的损失更大。”2019年6月24日，原告汤国强向被告黄仁贵、乐有家公司发出《律师函》，称被告黄仁贵未于合同签订之日起3日内与担保公司签订服务合同，至今未办理赎楼手续，且该房地产实际存在租约与合同相违背；被告乐有家公司在签订合同前未事前提醒、组织核对交易双方提供的资料是否真实完整，未向委托人告知二手房交易的八大风险，未告知该房地产附近由墓地等影响交易的重要因素，告知二被告解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，并要求及时返还双倍定金23.2万元以及律师费5000元。两被告均于2019年6月25日收到《律师函》。2019年6月28日，被告黄仁贵向原告汤国强发出《回复函》，称2019年6月19日上午10点半其按约去深圳公证处办理赎楼公证，但因买方未向乐有家公司提供买方身份证复印件，导致无法办理。并要求买方于2019年7月1日前支付除定金外的剩余首期款1744000元，若买方不能支付，应承担违约责任。鉴于买方在《律师函》明确要求解除合同，卖方将没收定金116000元。2019年7月3日，被告黄仁贵向原告汤国强送达《催告函》，要求原告汤国强在收到本函后3日内履行支付首期款及办理按揭贷款手续义务。原告汤国强提交了一份手机银行收入记录，显示在2019年6月29日，其储蓄卡余额为1797510.80元。庭审时，原告汤国强确认在交易过程中曾两次去涉案房屋进行查看，其中一次是在2019年6月16日上午11时左右。庭审时，原告汤国强变更第一项诉讼请求为：判令被告黄仁贵向原告返还双倍定金共计23.2万元。上述事实有原告汤国强提交的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《律师函》，被告黄仁贵提交的电话录音、《回复函》，被告乐有家公司提交的微信聊天记录等证据以及各当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案的主要争议焦点为违约主体的确定。一、原告汤国强在庭审中已经确认在交易过程中曾两次查看房屋现状，且其中一次是在上午11时左右，故其应对房屋周边状况应当已经十分了解，且即使原告汤国强未实地查看该房屋，其在购买房屋时也应当对房屋周边环境进行了解，故其认为房屋周边存在墓地属于影响交易的重大情形，本院不予采纳。二、即使涉案房屋存在租约，与合同中约定的内容不一致，也应在房屋实际交付时，根据是否影响买方入住等情形，判断是否卖方违约，故本院对原告汤国强该主张亦不予采纳。三、从原告汤国强与被告乐有家公司微信聊天记录以及原告汤国强妻子与被告黄仁贵妻子的通话记录中可以看出，实际在2019年6月19日前，原告汤国强仍因未筹足首期款，且原告汤国强确实未在2019年6月19日配合被告黄仁贵办理公证赎楼手续。四、原告汤国强虽提交了2019年6月29日的储蓄卡余额记录，但原告汤国强并未提交证据证明在收到被告黄仁贵催告函后履行了首期款支付等义务。依据前述理由，本案应属原告汤国强违约，其无权要求被告黄仁贵返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告汤国强的诉讼请求。本案案件受理费4858元（已由原告汤国强预交），由原告汤国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  李祖祥人民陪审员  潘锡明二〇二〇年六月十二日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。