广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初52号原告（反诉被告）：蒋昌华。委托诉讼代理人：林广红，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕萍，广东蓝沃律师事务所辅助人员。（于2020年3月18日被撤销授权）委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。（于2020年3月18日取得授权）被告（反诉原告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号，统一社会信用代码为914***********298D。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：叶晓君，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为91441********61792。法定代表人：王某1。被告：东莞市世盈广告传媒有限公司，住所地广东省东莞市**********省道2号202室，统一社会信用代码为914**********262X5。法定代表人：苏某1。第三人：东莞市百富物业管理有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。原告蒋昌华与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称：景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称：富盈公司）、东莞市世盈广告传媒有限公司（以下简称：世盈公司）、第三人东莞市百富物业管理有限公司（以下简称：百富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，于2020年3月26日作出（2020）粤1972民初52号民事裁定，将本案转为适用普通程序。2020年3月31日，本院受理了被告景宏名苑公司对原告蒋昌华提起的反诉。2020年5月14日，本案公开开庭审理。蒋昌华及其委托诉讼代理人林广红，景宏名苑公司的委托诉讼代理人周家慧、叶晓君到庭参加诉讼。富盈公司、世盈公司、百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋昌华向本院提出诉讼请求：1.判令景宏名苑公司、世盈公司向蒋昌华返还多支付的房款93418元及利息（自2018年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7805元）；2.判令景宏名苑公司配合蒋昌华办理产权登记手续；3判令富盈公司对案涉债务承担连带责任；4.判令诉讼费由三被告共同承担。（以上为变更后的诉讼请求）事实和理由：蒋昌华与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，向景宏名苑公司购买商铺，因蒋昌华向景宏名苑公司多支付了购房款，故诉至法院解决。被告景宏名苑公司辩称，《商品房买卖合同》约定的房价为优惠后的房价，蒋昌华并无多支付购房款，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告富盈公司、世盈公司没有答辩。第三人百富公司没有述称。反诉原告景宏名苑公司向本院提出反诉请求：1.判令蒋昌华支付剩余房款220000元；2.判令蒋昌华支付利息（按每月1760元从2018年8月起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月为35200元）；3.判令蒋昌华支付逾期付款违约金（以220000元为基数，按每日万分之五从2019年12月13日起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月13日为4510元）；4.判令蒋昌华承担反诉费用。（以上为变更后的反诉请求）事实和理由：蒋昌华向景宏名苑公司购买商品房，因未按约定支付购房款，故景宏名苑公司诉至法院。反诉被告蒋昌华辩称，商铺的成交价应以《商品房买卖合同》为准，蒋昌华支付的房价款已超出约定，不存在违约行为。若法院认定商铺的成交价以《认购书》约定的原价为准，那么《商品房买卖合同》约定的成交价损害国家税收利益，为无效合同。在合同无效的情况下，蒋昌华无需支付购房款。蒋昌华起诉不构成根本违约，蒋昌华是有履行能力的，因景宏名苑公司承诺的商铺价值及违规操作行为让蒋昌华无法信任景宏名苑公司。本院经审理认定事实如下：一、合同约定的情况：1.房价的约定情况：2017年12月22日，蒋昌华与景宏名苑公司签订《富盈商业中心认购书》，约定蒋昌华认购景宏名苑公司位于东莞市**********富盈商业中心之商铺单元1055号，原价为1247569元，优惠方式及折扣为“团购交5万减15万减去三年返租24%×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99”，成交价为777485元。2018年1月4日，蒋昌华与百富公司签订《富盈商业中心委托经营管理协议》，约定蒋昌华将案涉商铺委托给百富公司经营管理，经营期限为三年，自2019年6月30日至2022年6月29日，百富公司每年向蒋昌华支付87806元租金，三年租金共计263418元，全部用于抵充蒋昌华应向景宏名苑公司支付的购房款。2018年2月1日，蒋昌华与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋昌华向景宏名苑公司购买案涉商铺，总价款为777485元。本案中，景宏名苑公司主张蒋昌华参加团购活动，享有支付50000元折抵150000元购房款的优惠，《富盈商业中心认购书》中的优惠方式及折扣是指在原房价1247569元的基础上减去团购优惠150000元，再减去《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》约定的三年租金263418元（相当于原房价1247569元减去团购优惠150000元后余额的24%），再按7个99折计算，得出成交价为777485元。蒋昌华对此不予认可。2.购房款支付期限、利息及逾期付款违约责任的约定情况：《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式有三种：一次性付款、分期付款、其他方式，蒋昌华与景宏名苑公司约定适用分期付款方式：于签订《商品房买卖合同》时支付50%即397485元，于2018年7月31日前支付20%即160000元，于2020年1月31日前支付30%即220000元；自2018年8月1日起按月利率0.8%计收房款利息直至房款全部付清为止，在每月15日支付当月利息1760元；若逾期支付房款或利息，应自应付期限届满第二日起至支付之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。合同第七条第1点约定，若买受人逾期付款，但合同继续履行的，买受人应自应付期限之第二天起至实际支付之日止，每日按逾期应付款的万分之一支付违约金。合同附件五第三条载明是对合同第七条的补充约定，该条第1点约定买受人选择分期付款方式支付房价款的，自签订合同后60个日历天内未能付齐全部房价款的，应自应付款期限之第二日起至付齐房价款之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。本案中，蒋昌华主张若法院认定其逾期付款，违约金应按每日万分之一执行，景宏名苑公司则主张违约金应按每日万分之五执行，且因蒋昌华于2019年12月13日提起本案诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不履行付款义务，故逾期付款违约金应从2019年12月13日起算。3.办证义务的约定情况：《商品房买卖合同》附件五第八条第3项约定如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关：……（2）因买受人尚拖欠出卖人购房款的；……二、款项的支付情况：对于《商品房买卖合同》约定的房价款777485元，蒋昌华于2017年12月22日支付了100000元，于2017年12月23日支付了297485元，于2018年7月31日支付了160000元，剩余220000元未付。蒋昌华主张根据《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》的约定，百富公司应支付给蒋昌华的三年租金共263418元应从777485元购房款中扣减，故已付的购房款中有43418元为蒋昌华多付的购房款。景宏名苑公司则主张三年租金共263418元应从原价1247569元中扣减，不应从成交价777485元中扣减，故蒋昌华不存在多付购房款的事实。蒋昌华于2017年12月22日向世盈公司支付了50000元，世盈公司据此向蒋昌华出具了50000元的收款收据，注明款项的性质为商铺服务费。蒋昌华主张上述50000元是多付的购房款。景宏名苑公司则主张这是蒋昌华支付的团购费用，蒋昌华支付50000元折抵150000元购房款，团购优惠应从原价1247569元中扣减，不应从成交价777485元中扣减，即蒋昌华不存在多付购房款的事实。对于《商品房买卖合同》约定的利息，景宏名苑公司主张蒋昌华从未支付过任何利息，蒋昌华主张其曾支付过一期利息，但未能提交相应证据。三、办证情况：案涉商铺至本案庭审时尚未办理转移登记至蒋昌华名下。蒋昌华起诉要求景宏名苑公司配合其办证，景宏名苑公司以蒋昌华未付清购房款为由拒绝。四、其他情况：蒋昌华向本院提交宣传资料及商铺现场照片、视频（部分为当庭提交），主张景宏名苑公司在出售商铺时承诺将商铺所在广场统一招商、统一管理、运用O2O大数据打造东莞首席O2O智慧商城、首年回报利益7%、第二年回报利益8%、第三年回报利益9%，4年后可自营可代租代管，收益持续增值，会有万达影院、品牌超市等，但目前商铺处于废墟状态，故景宏名苑公司存在虚假宣传的事实，案涉商铺并不具备认购书原价中的价值。景宏名苑公司以蒋昌华逾期举证为由不同意质证，并对证据不予认可，认为与本案无关。蒋昌华主张逾期举证的理由是其在举证期限届满后才提交给委托诉讼代理人。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富盈公司、世盈公司及百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。本案的争议焦点为：蒋昌华是否存在多付购房款的事实。对此，本院分析如下：1.从蒋昌华向世盈公司支付50000元商铺服务费及《富盈商业中心认购书》约定“团购交5万减15万”的情况可认定存在支付50000元折抵150000元购房款这一团购优惠事实。2.《富盈商业中心认购书》已经明确约定案涉商铺原价为1247569元，减去团购优惠150000元及三年租金（即263418元）后，再按7个99折计算，得出成交价为777485元。该约定不属于格式条款，亦无法定无效因素，故为有效约定。《商品房买卖合同》正是按照上述成交价确定商铺价格。那么蒋昌华应当知道其可享受的团购优惠及百富公司应支付给蒋昌华的三年租金应从原价中扣减，而非从成交价中扣减。现蒋昌华从成交价中扣减团购优惠及三年租金，得出其多付购房款的事实，不应采信。3.如团购优惠及三年租金需从成交价中扣减，那么蒋昌华应清楚2018年7月31日其尚欠景宏名苑公司的购房款只有66582元（成交价777485元-已付购房款397485元-商铺服务费50000元-三年租金263418元），但当日其仍向景宏名苑公司支付了160000元，蒋昌华的行为不符合日常生活经验，也缺乏正当理由，故蒋昌华有关主张不应采信。4.对于蒋昌华提交的宣传资料及商铺现场照片、视频（部分为当庭提交），因逾期举证缺乏正当理由，景宏名苑公司不同意质证，故本院不予采纳。退一步说，即使有关证据真实，由于蒋昌华已将案涉商铺委托给百富公司经营管理三年，现经营管理期限尚未届满，而三年租金已用于抵充购房款，故应认定蒋昌华不会因为商铺目前未符合预期而产生损失，亦不足以证明案涉商铺不具备认购书约定的原价价值。综上，蒋昌华要求景宏名苑公司、富盈公司、世盈公司返还多付购房款及相应利息，本院不予支持。案涉商铺成交价777485元，减去蒋昌华已支付的557485元后，尚欠220000元未付。《商品房买卖合同》约定该笔购房款应于2020年1月31日前付清，现付款期限已经届满，故景宏名苑公司反诉要求蒋昌华支付该笔购房款，本院予以支持。对于利息，《商品房买卖合同》约定蒋昌华在2年内分三期付清购房款，其中第三期购房款220000元，蒋昌华应自2018年8月1日起按每月0.8%的标准支付利息（即每月1760元）至房款全部付清为止。上述约定不违反法律规定，本院予以认定。蒋昌华主张其曾支付过一期利息，因未能提供相应证据，故本院不予采信。对景宏名苑公司的有关反诉请求，本院予以支持。蒋昌华逾期支付购房款，构成违约，按约定应支付逾期付款违约金。对于逾期付款违约金的标准，《商品房买卖合同》第六条约定按每日万分之五计算，第七条约定按每日万分之一计算，附件五第三条又约定按每日万分之五计算。本院认为，首先，《商品房买卖合同》为景宏名苑公司草拟的格式合同，在对同一个违约责任前后约定不一致时，宜以不利于景宏名苑公司的约定为准。其次，双方约定蒋昌华需要向景宏名苑公司支付第三期购房款的利息，该利息在一定程度上弥补了蒋昌华分期支付购房款给景宏名苑公司带来的损失，如逾期付款违约金按每日万分之五计算，那么利息及违约金标准共计为年利率27.85%，现无证据证明蒋昌华逾期付款给景宏名苑公司所造成的损失，故若适用每日万分之五的违约金标准会导致双方利益失衡，应考虑调整。综上，本院认定违约金标准应按合同第七条执行，即按每日万分之一计算。对于违约金的起算时间，《商品房买卖合同》约定第三期购房款220000元应于2020年1月31日前付清，故违约金应从2020年2月1日起算。景宏名苑公司认为蒋昌华于2019年12月13日提起本案诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不会支付剩余购房款，故要求违约金从2019年12月13日起算。本院认为，虽然蒋昌华在合同约定的付款期限届满前以其行为表明不会履行约定的付款义务，但在合同有效且未解除的情况下，蒋昌华的该行为不会导致付款期限加速到期，有关期限利益仍归蒋昌华享有，故景宏名苑公司要求违约金从2019年12月13日起算，本院不予支持，应从2020年2月1日起算，并计算至实际清偿之日止。对于办证，蒋昌华拖欠购房款，景宏名苑公司据此拒绝配合蒋昌华办理案涉商铺的转移登记手续，符合《商品房买卖合同》附件五第八条第3项的约定，本院予以采纳。对蒋昌华有关办证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百四十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、限反诉被告蒋昌华在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付购房款220000元；二、限反诉被告蒋昌华在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付利息：以220000元购房款为本金，按月利率0.8%，从2018年8月1日起计算至实际清偿之日止；三、限反诉被告蒋昌华在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付逾期付款违约金：以220000元购房款为本金，按每日万分之一，从2020年2月1日起计算至实际清偿之日止；四、驳回原告蒋昌华的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2344元，原告蒋昌华已预交，由原告蒋昌华负担。反诉受理费2598元，反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司已预交，由反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担36元，反诉被告蒋昌华负担2562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁美华人民陪审员  廉静静人民陪审员  刘静雯二〇二〇年六月十八日书 记 员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。