贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1888号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：张家艺，女，水族，1995年8月12日出生，住贵州省榕江县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：杨银梅，女，1971年2月20日出生，居民，侗族，住贵州省天柱县。被上诉人（原审原告）：杨晓阳，男，1964年5月22日出生，居民，侗族，住贵州省天柱县。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）因与被上诉人杨银梅、杨晓阳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2779号民事判决。一、本案逾期交房违约金诉讼请求已超诉讼时效。本案上诉人交房时间为2015年12月31日，诉讼时效届满日为2018年12月31日，当事人起诉时间为2019年7月，已经超过诉讼时效。二、一审认定恒丰公司逾期办证违约错误。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。三、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。杨银梅、杨晓阳未提交书面答辩意见。杨银梅、杨晓阳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行商品房买卖合同的义务，即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告按合同约定支付逾期交房违约金18012元，从2016年4月22日计算至2017年5月18日止；3、判令被告按合同约定向原告支付逾期办理商品房房屋所有权证书的违约金37873.34元。从2017年1月1日计算至2019年3月31日止，合计820天。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月5日，以原告杨银梅、杨晓阳为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积109.76平方米，总价款461870元。《商品房买卖合同》第十一条约定有：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定有：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条中约定有：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告将购房款支付给被告。2017年5月18日交付该商品房，该商品房至今未办理《商品房所有权证》。嗣后，双方对逾期交房违约金、逾期办证违约金产生纠纷，诉至法院，案件经调解未果。2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未按约定时间交房，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称在办理前一期住宅所有权初始登记证时受阻，导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，因原告对此并无过错，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中约定对逾期交房违约金、逾期办证违约金按日向买受人支付房价款万分之一的违约金标准过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。关于诉讼时效问题，对民法总则实施后，已超过三年诉讼时效的部分，因原告未行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故按照原告起诉时间，对2016年4月22日前，已超过三年诉讼时效的逾期交房违约金不予支持。综上，对逾期交房违约金，本院按2016年4月22日计算至2017年5月18日，共计391天，为9029.56元（391日×0.00005×461870元）。对逾期办证违约金，本院按2017年1月1日计算至2019年3月31日，共计819天，为18913.58元（819日×0.00005×461870元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨银梅、杨晓阳逾期交房违约金9029.56元。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨银梅、杨晓阳逾期办证违约金18913.58元。三、驳回原告杨银梅、杨晓阳的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为533元，由原杨银梅、杨晓阳负担过266.5元，被告被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担266.5元。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、被上诉人逾期交房诉讼请求是否超过诉讼时效？2、恒丰公司逾期办证是否因其过错导致？3、逾期办证违约金是否需要调整？关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案中，根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，逾期交付登记文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”的规定，本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。被上诉人于2019年4月22日向法院起诉主张权利，其诉讼时效自起诉之日回溯三年，即违约金起算时间为2016年4月22日至交付时至，其并未超过诉讼时效。因此，上诉人上诉称逾期交房超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。关于恒丰公司逾期办证是否因其过错导致的问题。涉案合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否过高需再调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑上诉人的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，故上诉人继续要求调减的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1066元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十二日法官助理郑华品书记员田仁晖