广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1575号上诉人（原审被告）:湛江麻章广弘物业有限公司，住所地湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊,广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘演清，女，1982年4月5日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码：440************907。委托诉讼代理人：李震宇，广东荣来律师事务所律师。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称广弘公司）因与被上诉人潘演清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人广弘公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人潘演清的委托诉讼代理人李震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判；2、依法分摊一审、二审案件受理费。主要理由：一、原审判决关于违约金的计算偏高，应予以调整。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金主要是用以补偿受害方因违约所遭受的实际损失，合同约定的违约金或违约金的计算方式过分低于或过分高于实际损失的，应作合理调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。（二）关于潘演清的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给潘演清造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故潘演清在房屋交易环节是没有损失的。广弘公司迟延交付房屋，只是造成潘演清无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘公司提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为潘演清实际损失的参考值。原审时广弘公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘公司的合法权益，请二审法院依法改判。潘演清答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回广弘公司的上诉请求。潘演清向原审法院起诉请求：1、判令广弘公司向潘演清支付延期交房违约金95663.70元（具体违约金从2018年7月1日起计至2019年11月30日，现暂未收房）；2、本案诉讼费由广弘公司负担。原审法院审理查明：一、2017年5月18日，潘演清与广弘公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017012669），约定潘演清购买广弘公司位于湛江市麻章区*********************，单价为7219．39元／㎡，总房款为615597元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，广弘公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：广弘公司应当在2018年6月30日前向潘演清交付商品房，在交付商品房时，广弘公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件，潘演清有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘公司承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，潘演清按合同约定期限向广弘公司交付首期房款205597元和房贷款410000元，合计615597元。但广弘公司未能在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付潘演清使用。在诉讼中，广弘公司亦未能提供涉案商品房已经竣工验收备案等证明文件；潘演清至今尚未收取涉案的房屋。三、潘演清在庭审中明确本案请求（从2018年7月1日至2019年11月30日，共518天）期间逾期交付房屋违约金。原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。潘演清与广弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同，应受法律保护，双方均应依合同约定履行各自的义务。根据法律的规定，违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性。关于潘演清请求的违约金数额是否合理的问题。根据本案查明事实，潘演清已依约支付了全部购房款给广弘公司，但广弘公司未能按合同约定于2018年6月30日前将验收合格的房屋交付给潘演清，依法已构成违约。故潘演清根据合同约定逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，请求广弘公司支付2018年7月1日至2019年11月30日期间的违约金95663．77元（615597元×万分之三×518日），有事实和法律依据，予以支持。但潘演清只请求违约金95663.70元，予以照准。综上所述，潘演清的请求依法合理，证据充分，应予支持；广弘公司经原审法院传票传唤，无正当理由缺席庭审，依法应承担不利的法律后果，原审法院可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年11月30日期间逾期交付房屋违约金95663.70元给潘演清。如果湛江麻章广弘物业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1095.80元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担。二审期间，广弘公司向本院提交了以下证据：1、湛江市住房和城乡建设局文件《关于公布的通知》复印件一份，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；2、影响湛江地区的历史台风资料统计（2015年-2018年）复印件一份，拟证明涉案项目在建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。经质证，潘演清对上述证据的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性有异议。对于广弘公司提交的证据，本院认证如下：证据1与证据2对本案的认定事实并无影响，且证据2不足以证明广弘公司的主张，本院均不予采纳。本院经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，潘演清在诉讼中向本院申请财产保全,本院于2020年4月27日作出（2020）粤08民终1575号民事裁定,裁定:冻结湛江麻章广弘物业有限公司名下的中国工商银行股份有限公司湛江分行账户201*************331的存款99000元，冻结期限一年（从冻结之日起算）。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据广弘公司的上诉理由与潘演清的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定潘演清具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，原审判决认定自2018年7月1日至2019年11月30日期间的违约金数额为95663.7元。相较于潘演清已付购房款615597元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘公司于原审经合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，其上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明潘演清主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘公司关于原审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095.8元，诉讼保全费1010元，均由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年六月十八日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。