福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初4506号 原告（反诉被告）：胡开建，男，1965年6月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈建洋，福建大涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄毅，福建大涵律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄建忠，男，1974年5月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。 原告胡开建与被告黄建忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序。审理过程中，被告提出反诉，本院受理后决定将反诉与本诉合并审理。本案于2020年3月19日进行了公开开庭审理。原告胡开建及其委托代理人陈建洋、被告黄建忠及其委托代理人陈锦滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡开建向本院提出诉讼请求：1.解除胡开建与黄建忠于2019年8月11日签订的《厂房租赁合同》；2.黄建忠归还给胡开建合同押金30000元；3.黄建忠赔偿给胡开建因无法继续租赁给胡开建造成的损失20000元。事实和理由：2019年8月11日，胡开建（承租方、乙方）与黄建忠（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定黄建忠将位于××镇××村××号××平方米（包括宿舍四间）出租给胡开建使用。该租赁厂房乙方作为鞋材边料加工成塑料米使用，租赁期自2019年8月15日起至2021年8月14日止，如遇不预见政策或政府相关部门查封后，双方无条件解除合同。押金全部归还乙方，当月租金、水电费等交清，恢复二楼面钢板结构后，还清押金等内容。合同签订后，胡开建向黄建忠交付了押金30000元，黄建忠于2019年8月15日将上述不足一千平方米的厂房（实际面积约570平方米）交付给胡开建使用，胡开建在使用过程中，花去了变压器测试费3000元、二楼面钢板切锯费3500元、机器来回搬运37000元等费用，租赁期间因涵江区政府相关部门对租赁厂房进行整治，胡开建租赁的厂房被涵江区政府相关部门查封而无法继续租赁使用。胡开建已搬离该出租厂房，在搬离时，胡开建按约花费3000元恢复了二楼面钢板结构。依据上述事实，对照《合同法》第94、97条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，胡开建的诉求有事实及符合法律规定。胡开建多次依约向黄建忠催讨押金并要求黄建忠赔偿损失，但黄建忠均以各种理由拒绝承担违约责任，黄建忠的行为造成其经济损失。为此，胡开建诉至法院，并提出上述诉讼请求。 黄建忠辩称，本案合同尚未解除，胡开建起诉没有依据：胡开建租赁厂房用于鞋材边料加工，加工塑料米，因其未办理营业执照手续和环保材料，被涵江安监局查封，根据双方签订合同第二条约定，相关后果由胡开建承担；胡开建在承租期间擅自改造租赁地，破坏地面，搬离厂地均未通知黄建忠；胡开建搬离后未进行场地修复，也未将钥匙交于黄建忠，电费也没缴纳清楚，根据合同第五条的约定，退还押金的前提是水电费缴纳清楚、修复场地；胡开建在承租期间，仅交付了半个月租金，本案是胡开建单方行为，其行为构成严重违约，请求驳回胡开建诉讼请求。 黄建忠向本院提出反诉请求：胡开建支付给黄建忠从2019年9月1日起按每月9000元支付租金（暂计至起诉之日止的租金为36000元）。事实与理由：2019年8月11日，胡开建与其签订一份《厂房租赁合同》，约定黄建忠将位于××镇××村××号××平方米（包括宿舍四间）出租给胡开建使用。该租赁厂房作为胡开建鞋材边料加工成塑料米使用，租赁期自2019年8月15日起2021年8月14日止，月租金9000元。如遇不预见政策或政府相关部门查封后，双方无条件解除合同。押金全部归还胡开建，当月租金、水电费等交清，恢复二楼面钢板结构后，还清押金。租赁期间，胡开建不得破坏原室内设施和钢结构，如有移除，合同解除之前必须修补完善还给黄建忠。上述合同签订后，黄建忠向胡开建交付了厂房，胡开建交付30000元押金给黄建忠，但胡开建仅支付2019年8月15日至2019年8月30日的租金4500元，从2019年9月1日起至今胡开建都未支付租金。而且在租赁期间胡开建私自将墙面开成2个通风口换气，机器设备过重导致地面塌陷水泥断裂。后因胡开建没有办理营业执照以及因生产塑料米造成周边环境污染，被涵江区安监局查封，之后胡开建私自搬离，厂房内垃圾均未清理，也未将厂房钥匙返还给黄建忠及修复通风后和厂房地面，导致黄建忠无法使用该厂房。其曾多次要求胡开建厂房清理干静，修复完整后结算一下租金，将剩余押金退还给胡开建，但胡开建对其要求不予理睬。为维护合法权益，依法提起反诉。 胡开建辩称，《厂房租赁合同》签订的时间为2019年8月11日，交房时间大约为8月15日左右，胡开建向黄建忠租赁厂房的目的是要用于生产，但租赁的厂房虽已交房，但没有完善的用电设施，租赁的厂房不能用于生产，必须对厂房内的变压器测试后才能生产，胡开建自己垫付了变压器测试费3000元，故在2019年中秋节左右(9月13日)才正式租房用于生产，每月租金为9000元，已付4500元，加上上述测试费3000元等，故第一个月的租金已交付清楚；胡开建在生产过程中，因不符安全生产条件，于2019年9月18日被当地政府查封生产，黄建忠提供的视频中清楚地载明去年的9月23日政府已查封租赁的厂房，据此事实对照租赁合同第五条：“如遇不预见政策或政府相关部门查封后，双方无条件解除合同”。据此足以说明去年9月份间本案的厂房租赁已经解除，从解除开始其就不存在欠黄建忠本案租金的问题；黄建忠反诉胡开建未交付钥匙不符合事实，从黄建忠提供的微信截图看，胡开建于2019年10月9日就回答黄建忠说：“厂房和钥匙早都移交给你，还说什么”，故黄建忠在反诉状中称胡开建未交付租赁厂房钥匙与事实不符。综上，黄建忠的反诉缺乏充分的事实和理由，不能成立，应驳回黄建忠的反诉请求。 胡开建向本院提交如下证据： 1.胡开建的身份证复印件一份，拟证明胡开建的主体要素及适格； 2.《厂房租赁合同》一份，拟证明黄建忠将本案的厂房租赁给胡开建使用及约定恢复二楼面钢板结构后，还清押金等内容； 3.微信截图17页，拟证明本案租赁情况及胡开建因本案租赁花费情况； 4、租赁厂房的现场照片4页，拟证明本案租赁的厂房胡开建已撤离现状； 5、三江口政府的封条照片，拟证明本案租赁的厂房被查封的时间是2019年9月18日的事实。 黄建忠质证认为，对证据1三性无异议；对证据2的三性无异议，对证明对象有异议，合同第二条与第五条有区别，第五条是因厂房的原因查封后解除合同，第二条是因生产原因查封，后果由胡开建承担；对证据3的微信聊天记录无异议，其他聊天记录中对于如何花费，黄建忠不清楚；对证据4中的场地尚未清理，根据合同约定，在清理符合条件后，黄建忠将押金退还；对证据5的真实性合法性由本院认定，封条并不是封在租赁厂房大门口，即使是在2019年9月18日查封，根据查封的内容，也可以看出胡开建因未办理环保手续导致厂房被政府查封，是由胡开建造成的，应由胡开建承担，应适用合同第二条约定。 本院经审查认为，胡开建提交的证据1、2、5的真实性、合法性可以确认，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；其提交的证据3仅能证实胡开建支付给黄建忠租金4500元的事实。其提交的证据4无法证明与本案有关，本院不予认定。 黄建忠向本院提交如下证据： 1.《厂房租赁合同》一份，拟证明胡开建与黄建忠于2019年8月11日签订厂房租赁合同，双方对租金、租赁期限、租赁面积等相关权利义务进行约定； 2、微信聊天记录，拟证明黄建忠仅支付2019年8月15日至2019年8月30日租金4500元； 3、微信聊天记录，拟证明胡开建拒付租金，也未将租赁厂房钥匙交付给黄建忠； 4、照片，拟证明在租赁期间胡开建擅自将墙面开成2个通风口换气，机器设备过重导致地面塌陷水泥断裂，都未修复，目前卫生也未清理； 5、视频(光盘一份)，拟证明胡开建没有办理营业执照以及因生产塑料米造成周边环境污染导致厂房被涵江区安监局查封，尔后胡开建擅自搬离，厂房内垃圾均未清理； 6、微信聊天记录一份，证明胡开建尚欠黄建忠电费未缴清，截至2019年11月11日费用是415.85元，到今天为止是1175.91元。 胡开建质证认为，对证据1真实性无异议；证据2租金4500元没有异议，其他费用在答辩中已陈述；证据3的微信聊天记录不能证明钥匙未交，反而可以证明胡开建已缴纳租金，钥匙很早就交于黄建忠；证据4不符合事实，胡开建撤离时已修复清楚；对证据5的真实性无异议，对证明有异议，光盘创建的时间点是2019年9月23日，说明在这个时间点合同已经解除，另一个时间点是2019年10月11日，说明在当时钥匙已经交于黄建忠，不然黄建忠不可能拍照，反而证明黄建忠所述胡开建没有交钥匙不是事实；对证据6的真实性有异议，变压器不是胡开建在使用，即使变压器是胡开建在使用，胡开建的电费是交到2019年10月8日，且之后已经搬离。 本院经审查认为，黄建忠提交的证据1、2的真实性、合法性可以确认，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；其提交的证据3仅能证实胡开建支付给黄建忠租金4500元；其其提交的证据5仅能证实该厂房被涵江区“三合一”场所专项整治领导小组办公室查封的事实；其提交的证据4、6无法证明与本案有关，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：胡开建与黄建忠于2019年8月11日签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：黄建忠将位于××镇××村××号××平方（包括宿舍四间）出租给胡开建使用；该租赁厂房胡开建作为鞋材边料加工成塑料米使用；黄建忠于2019年8月15日向胡开建交付厂房，租赁日期自2019年8月15日起至2021年8月14日止；该厂房每月租金9000元，每月租金应在月初一次性付清，逾期支付的，黄建忠有权解除合同，本合同押金30000元；租赁期间因政府建设需要被依法列入拆迁范围，胡开建应服从政府配合拆迁，如遇不预见政策或政府相关部门查封后，双方无条件解除合同。押金全部归还胡开建，当月租金、水电费等交清，恢复二楼面钢板结构后，还清押金；租赁期间，胡开建不得破坏原室内设施和钢结构，如有移除，合同解除之前必须修补完善还给黄建忠，使用厂房所发生的水、电等一切费用由胡开建承担，二楼钢结构650平方不得使用，不准破坏，如有破坏需要修缮完整给黄建忠。协议签订后，胡开建缴纳押金30000元并支付租金4500元。租赁期间，该厂房于2019年9月18日被相关部门查封。尔后，胡开建陈述于2019年10月3日搬离该厂房。现胡开建因要求解除《厂房租赁合同》、催讨押金及要求赔偿损失，遂向本院提起诉讼。诉讼期间，黄建忠提起反诉请求：胡开建需支付给黄建忠从2019年9月1日起按每月9000元支付租金。 本院认为，胡开建与黄建忠签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉厂房于2019年9月18日被政府相关部门查封，导致合同履行目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，胡开建主张解除《厂房租赁合同》于法有据，本院予以支持。胡开建依约已向黄建忠缴纳押金30000元，该押金属于履约保证金性质，由于案涉合同履行目的不能实现，案涉押金30000元应退还给胡开建，故胡开建关于退还押金的主张，予以支持。鉴于胡开建已租赁使用案涉厂房一段时间，故其应支付给黄建忠从2019年8月15日至2019年9月18日相应的租金为10200元（34天×9000元/30天），扣减其已支付的租金4500元后，胡开建实际应支付给黄建忠租金5700元（应付10200元-已付4500元）。查封后，胡开建仍占有使用期间应支付相应房屋占用使用费，本院酌定房屋占用使用费参照租金计算，则胡开建应支付占用使用费为4500元（15天×9000元/30天）（2019年9月19日至2019年10月3日）。胡开建主张无法继续租赁损失20000元的诉求于法无据，不予支持。黄建忠要求胡开建支付自2019年10月3日之后的租金（占用费）的主张，本院不予支持。 综上，胡开建关于解除案涉合同及退还押金的诉讼请求，合法有据，予以支持。黄建忠关于租金中合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认胡开建与黄建忠于2019年8月11日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月18日解除； 二、黄建忠应于本判决生效之日起五日内向胡开建归还合同押金30000元； 三、胡开建于本判决生效之日起五日内向黄建忠支付合同租金5700元； 四、胡开建于本判决生效之日起五日内向黄建忠支付房屋占用费4500元； 五、驳回胡开建的其它诉讼请求； 六、驳回黄建忠的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费1150元，由黄建忠负担；反诉受理费700元，由胡开建负担55元，由黄建忠负担645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林永洲 人民陪审员  郑元明 人民陪审员  戴志锋 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  王洪权 书 记 员  詹云卿 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 1、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。