广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11828号上诉人（原审被告）：陆马生，男，汉族，1964年4月2日出生，住所地：广东省遂溪县。上诉人（原审被告）：陈秋发，女，汉族，1975年12月24日出生，住所地：广东省遂溪县。上诉人（原审被告）：陆小芳，女，汉族，1999年12月25日出生，住所地：广东省遂溪县。上诉人（原审被告）：陆俊杰，男，汉族，1999年12月25日出生，住所地：广东省遂溪县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：林涛鸣，广东国申律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：柯晶，广东国申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市皓景投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区金稻田路******西，统一社会信用代码：914403000515119516。法定代表人：张聪霞，总经理。委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩菲，广东卓建律师事务所实习律师。原审被告：深圳市大广农贸综合批发市场有限公司，住所，住所地：深圳市龙岗区龙岗镇深汕路**农贸综合批发市场****地址），统一社会信用代码：914403007341720393。法定代表人：马敬武，董事长。上诉人陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰因与被上诉人深圳市皓景投资发展有限公司（以下简称皓景公司）及原审被告深圳市大广农贸综合批发市场有限公司（以下简称大广农贸公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14103号，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰上诉请求：1、撤销一审判决，驳回皓景公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费用由皓景公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。案外人马某春才是涉案房产真正的所有权人,一审法院以涉案房产拍卖登记在皓景公司名下为由认定皓景公司系房屋所有权人，是不符合事实的。二、一审法院适用法律错误。一审法院仅仅以株洲市中级人民法院在执行他案过程中违法拍卖案外人即陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰的涉案房产时其未及时纠正，就否认其对涉案房产具有所有权的客观事实，是错误的。一审法院认定事实错误，并错误适用了《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，机械地认定皓景公司于裁定书送达之日取得涉案房产的所有权，不符合法律规定。皓景公司未提交任何答辩意见。大广农贸公司未提交任何陈述意见。皓景公司向一审法院起诉请求：1、陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰、大广农贸公司腾空位于深圳市龙岗区房产并交付予皓景公司；2、陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰、大广农贸公司共同向皓景公司支付从2018年2月1日起至实际交付房屋之日止按20元／平方米／月的标准计算的房屋占用费；3、本案诉讼费用由陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰、大广农贸公司承担。一审法院经审理查明：陈秋发系案外人马某春、陈和平之女。陆马生是陈秋发的丈夫，两人生育子女陆小芳、陆俊杰。1998年10月29日，马某春与土玉金公司签订深（龙岗）房预买字第709490号《深圳市房地产买卖合同》，约定马某春以249775元的价格购买涉案房产。上述合同第十条约定，土玉金公司出售的房地产须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付马某春使用。合同第十四条约定，土玉金公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知马某春共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。同日，土玉金公司出具收款收据，确认收到马某春交纳的购房首期款75775元。1998年12月3日，马某春、土玉金公司与中国工商银行深圳龙岗支行签订《商品房按揭（抵押）贷款合同》，马某春向银行贷款345000元用于购买涉案农贸批发市场B619、B504号两套房产，贷款期限从1998年12月3日至2008年12月3日，土玉金公司为上述贷款提供保证担保。1998年12月8日，三方在深圳市龙岗区公证处办理了上述《商品房按揭（抵押）贷款合同》的公证手续。其后，马某春将涉案房产交予女儿陈秋发一家四口占有使用，并居住至今，但一直未办理产权登记手续。2006年4月17日，因马某春未按期偿还按揭贷款，中国工商银行深圳龙岗支行将马某春、土玉金公司诉至一审法院，诉请解除三方签订的《商品房按揭（抵押）贷款合同》以及要求马某春、土玉金公司连带偿还贷款本息等。一审法院于2006年9月25日作出（2006）深龙法民初字第4057号民事判决书，判决解除上述《商品房按揭（抵押）贷款合同》；马某春在判决生效之日起十日内清偿借款本金108399.17元及利息；如马某春未按时偿还债务，中国工商银行深圳龙岗支行有权依法处分抵押房产，并对变现价款享有优先受偿权；土玉金公司对处分抵押房产后仍不能清偿马某春所欠债务的部分，承担连带清偿责任。其后，因马某春未履行生效判决，中国工商银行深圳龙岗支行向一审法院申请执行，案号为（2007）深龙法执一字第638号。在执行过程中，马某春向中国工商银行深圳龙岗支行付清了所有执行款。2007年4月26日，中国工商银行深圳龙岗支行出具《证明》，确认马某春已还清涉案农贸批发市场B619、B504号房的全部住房按揭贷款本息。2007年5月29日，一审法院裁定（2006）深龙法民初字第4057号民事判决书终结执行。2007年12月5日，土玉金公司开具发票，确认收到马某春支付的涉案房产的购房款249775元。该发票备注收款人为陈和平。2018年2月1日，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执758号之四执行裁定书，陈述在执行深圳宝安桂银村镇银行股份有限公司与深圳祥瑞和科技有限公司、张雪影合同纠纷一案中，该院依法通过淘宝网公开拍卖涉案房产，皓景公司竞得包括涉案房产在内的四套房产，并已付清拍卖款，裁定如下：一、将深圳祥瑞和科技有限公司名下的涉案房产过户至竞买人皓景公司名下；二、办理上述房产过户所产生的税费等由皓景公司承担；三、解除对上述房产的查封及抵押，其原产权证作废。2018年5月17日，皓景公司取得了涉案房产的不动产权证，证号为粤（2018）深圳市不动产权第0086781号，建筑面积为99.24平方米。2018年6月27日，皓景公司员工罗丹、唐文斌到大广农贸公司办理涉案房产的交接事宜，与该公司员工马顺发生纠纷。深圳市公安局龙岗分局作出深公龙行罚决字[2018]09508号行政处罚决定书，以马顺存在故意损毁财物的违法行为为由，给予其行政拘留十日的行政处罚。在该案询问笔录中，罗丹陈述“我是皓景公司的员工。2018年6月27日，公司派我与同事唐文斌到大广农贸批发市场与管理处一起协商A501的交接问题，该A501是我们公司2018年5月通过合法途径取得了产权。27号10时许，我与唐文斌在大广农贸综合批发市场二楼管理处想与对方协商，对方不同意，管理处的人冲过来想打我们，我就用手机在录像，其中一个管理处的人员冲过来想把我的手机打掉，但没有打掉，又有一名管理处的人员把我手机抢过去了并摔在地上摔坏了”；唐文斌陈述“我和罗丹都属于皓景公司，我公司在网上拍卖购买了一套房产，我于2018年6月27日10时许和罗丹还有一个同事过去找该房产的原业主，向该业主核实一下信息，我们找到该房产的原业主，刚好大广农贸市场管理处和业主聊了几句，管理处的人就比较激动，和我们吵了起来，罗丹当时就拿手机出来开始录像，其中管理处一男子想过去打罗丹，另外一男子直接冲过去抢手机，直接将手机摔在地上”；马顺陈述“我是大广农贸综合批发市场的保安，2018年6月27日10时，我在正常上班时看见一名女子用手机在拍摄我们领导马顶，我让她不要拍摄，但是她不听，我就抢过她的手机并摔在地上，摔坏了”、“没有人让我摔手机，是我上班时刚好看到马顶及我们管理处的其他人与上述女子及女子一起来的人在争吵”等。同日，皓景公司向大广农贸公司邮寄《律师函》，要求其在2018年7月3日前办理水电过户手续，配合收房。该函件于次日被签收，但大广农贸公司未予回复。现皓景公司以陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰、大广农贸公司未交付涉案房产为由诉至一审法院。另查明，皓景公司委托深圳市中深信资产评估有限公司对龙东村龙岗农贸批发市场房屋在2018年7月31日的市场租金价格进行评估，该公司出具的《价值咨询报告》确认龙岗农贸批发市场毛坯房用于出租的租金为20元/平方米/月。再查明，涉案房产曾于2007年被湖南省株洲市中级人民法院拍卖，马某春在2010年、2011年多次向株洲市中级人民法院提出书面异议，要求将涉案房产登记至其名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现今涉案房产登记在皓景公司名下，故皓景公司系房屋所有权人。陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰辩称其或马某春为房屋所有权人，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。皓景公司作为所有权人，依法享有排他性地占有、使用、收益和处分的权利。陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰未经皓景公司许可占有使用涉案房产，侵犯了皓景公司的合法权益，皓景公司据此诉请其搬离房产并将该房产交付予皓景公司，合法有理，一审法院予以支持。皓景公司系经司法拍卖程序取得房屋所有权，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执758号之四执行裁定书，裁定将涉案房产过户予皓景公司，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，皓景公司于上述裁定书送达之日即2018年2月2日取得涉案房产的所有权，故皓景公司诉请房屋使用人陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰支付从此时起计算的房屋占用费，理据充分，一审法院也予以支持。一审法院参照深圳市政府公布的2018年房屋租赁指导租金标准，酌情确定涉案房产占用费按15元/平方米/月的标准计算，故陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰每月应支付的占用费为1488.6元（99.24平方米×15元/平方米/月）。陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰辩称涉案房产系马某春向开发商土玉金公司购买，但马某春因上述房屋买卖行为而享有的合同债权并不能对抗皓景公司享有的所有权，且马某春虽曾对湖南省株洲市中级人民法院于2007年拍卖涉案房产的行为提出异议，但株洲市中级人民法院并未认定该项异议申请成立，随后在深圳市宝安区人民法院于2018年再次拍卖之时，陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰作为房屋使用人，又未对该次执行行为提出执行异议，也未依法申请执行监督，故陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰主张其享有的占有权利优先于皓景公司的所有权，于理无据，一审法院不予采纳。陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰或马某春因此而造成的损失，其可另循法律途径向土玉金公司主张权利。至于大广农贸公司应否承担交房义务以及支付占用费的问题，一审法院认为，大广农贸公司并非涉案房产的使用人，并未实际占有使用该房屋，皓景公司与该公司员工于2018年6月27日发生冲突的行为也不足以证明大广农贸公司对陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰非法占有房屋实施了帮助行为，即无法证明陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰、大广农贸公司之间构成共同侵权。对于皓景公司对大广农贸公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，判决：一、陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰于判决生效之日起十五日内腾空位于深圳市龙岗区房产，并将该房产交付予皓景公司；二、陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰于判决生效之日起十五日内向皓景公司深圳市支付从2018年2月2日起至实际交付房屋之日止按1488.6元／月的标准计算的房屋占用费；三、驳回皓景公司的其他诉讼请求。本案受理费13361元（皓景公司已预交），皓景公司负担100元，陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰负担13261元。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷案件，根据陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰的上诉请求，本案的争议焦点为皓景公司要求陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰返还涉案房产并赔偿占有使用费的请求是否应得到支持。本院认为，皓景公司通过司法拍卖取得了涉案房产的所有权，马某春因涉案房屋的买卖行为而享有的合同债权不能对抗皓景公司享有的所有权。马某春虽曾对湖南省株洲市中级人民法院于2007年拍卖涉案房产的行为提出异议，但株洲市中级人民法院并未认定该项异议申请成立，随后在深圳市宝安区人民法院于2018年再次拍卖之时，陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰作为房屋使用人，又未对该次执行行为提出执行异议，也未依法申请执行监督，故陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰占有涉案房产没有合法依据，一审判决其返还涉案房产并赔偿皓景公司有关占有使用费并无不当，本院对此予以维持。综上，陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰的上诉请求不成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978.48元，由陆马生、陈秋发、陆小芳、陆俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年六月三十日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。