安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初1938号 原告：夏某某，男，1978年11月30日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：闫某某，女，1980年12月15日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告：界首市汇鑫置业有限公司。住所地：界首市人民路南侧。统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。 原告夏某某、闫某某与被告界首市汇鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人张治业、被告界首市汇鑫置业有限公司的委托诉讼代理人胡小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏某某、闫某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及时为原告办理房屋所有权证书，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至被告履行完毕之日止（房屋所有权证书办理完毕）的违约金，截至起诉日2020年4月13日暂定为33969元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“汇鑫﹒金域长安”房屋1套，房屋总价款390000元。原告依约按时交付了购房款，被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月27日才向原告交付房屋，但至今未能办理房屋所有权证书。根据合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书，根据合同约定，被告应承担逾期备案办证的违约责任，给付赔偿金。 被告界首市汇鑫置业有限公司辩称，一、原告的诉讼请求不能成立：一是原告方要求为其办理房屋所有权证书，说我公司至今未能办理房屋所有权证书，事实是在2019年7月份，我公司即通过电话、手机、微信先后多次通知原告方来界首市行政服务中心办证，但原告方一直说在外地，不能回界首而无法亲自到场办证，在9月19日，我公司销售人员告知原告必须补交80元转移登记费到办证部门，然后即能办证。在2019年9月19日，我公司与原告方在公司销售部进行了沟通，说明了我公司未能在120天办证的原因是原合同约定要修改，由办理房产证书变更为办理不动产权证;政府机构和办证制度变更，全界首市的都要改为不动产证，办证部门忙不过来，资料都要我公司重新申报，还要排队，等待办证部门的通知等原因，为了及时办证，原告方同意与我公司互谅互让，互不追究违约责任，针对网签合同自愿签订了补充协议书，双方约定废止网签协议第20条约定的违约责任，即互不追究违约责任;我公司在60个工作日内将与原告共同将不动产权证办理完毕，如因原告方的问题办不了不动产权证，由原告方责任自付。协议于2019年9月19日签订生效后，原告方的不动产权证书在今年即办下来并签收，其不动产权证号为0000964号，以上事实说明，原告方说我公司至今还未为其办理不动产权证，显然违背事实，请法庭依法驳回。二、原告方要求我公司支付其违约金，与法无据、与情无理。我公司与原告在网签合同中约定的违约责任，经过双方自愿协商己经废止，互不向对方要求承担违约责任，更不向对方索要违约金，原告在协议书上签字认可，这种民事行为符合民法总则的相关规定，且其夫妻均为成年人，是完全民事行为能力人，这种行为属有效行为，现在原告又要求我公司承担违约责任，赔偿其违约金，其行为违背了协议，违反了诚实信用的法律规定，其要求违法，法庭不应支持。 本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安3幢3单元5层501号房屋，总价款390000元。合同第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。合同第二十八条补充协议约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。”2017年7月27日，被告将房屋交付给原告。 2019年9月19日，二原告与被告签订了补充协议书，协议内容为“甲方：界首市汇鑫置业有限公司乙方：夏某某、闫某某因国家房地产登记制度变更，由《房地产权证书》变更为《不动产权证书》，故甲、乙双方均不存在责任，现甲、乙双方在自愿、平等、公平的基础上本着诚实信用的原则，经双方协商，现就双方商品房买卖合同中的办证申报条款修改问题，达成如下补充条款。一：甲、乙双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的不动产所有权转移登记即《不动产权证书》，故原购房合同第20条废止。二：自本协议生效之日，因甲方的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方自愿承担违约责任；因乙方的原因，未能按照甲方《入伙通知书》、《入伙须知》各项条款和入住相关费用明细要求交齐相关费用并办理齐全，致使乙方未能办理不动产所有权证书，乙方责任自负。三、本协议自甲、乙双方签字、盖章后生效，本协议与主合同具有同等法律效力。2019年9月19日”被告公司在该补充协议上盖章，原告闫某某受夏某某的委托在该协议书上签字。被告公司于2020年4月14日为二原告办理了不动产权证号为皖（2020）界首市不动产权第××号的不动产权证书。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 本案中，原、被告双方签订的《补充协议书》系被告汇鑫公司提供，其内容显然置购房人的利益于不顾：补充协议第一条中约定“故原购房合同第20条废止”，该条显然免除了汇鑫公司不按时交付房地产权属证书的违约责任；补充协议第二条中约定“因甲方（汇鑫公司）的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方（汇鑫公司）自愿承担违约责任”，但该条并未约定汇鑫公司应当承担什么样的违约责任，因补充协议第一条约定购房合同的第20条废止，即废止了汇鑫公司应当承担的违约责任，即使原告在60个工作日内无法办理不动产权证书，原告也无法追究汇鑫公司的违约责任，导致了原告的权益处于不确定状态。故根据合同法第三十九条、第四十条规定，应当认定该《补充协议书》为无效的格式条款。 同时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条补充协议约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”，本案中被告汇鑫公司未能提供证据证明其在提供本《补充协议书》时履行了必要的提示和说明义务，使对方注意或者明了该协议免除了合同制定方责任或者限制相对方行使权利的条款。故原、被告双方的权利、义务仍以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的权利、义务为准。 综上，二原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告应按照合同的约定向二原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。被告公司已于2020年4月14日为二原告办理了不动产权证书，现二原告请求违约金33969元［自2017年7月27日至2020年4月13日，390000元×（991日－120日）×0.01%］，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏某某、闫某某逾期办理不动产产权证书违约金33969元； 二、驳回原告夏某某、闫某某的其他诉讼请求。 如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费325元（已减半收取），由被告界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年六月二日 书记员  刘艳艳