江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初761号原告：郁忠英，女，1962年5月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：胡建良，男，1961年1月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：关姝（代理上列两原告），北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖（系两原告之女，代理上列两原告），女，1986年4月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼），统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。原告郁忠英、胡建良诉被告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本案依法由审判员吕金星独任再次公开开庭进行了审理。原告胡建良（参加第一次庭审）及两原告的委托诉讼代理人关姝、胡颖，被告顺龙公司的法定代表人沈秀龙（参加第二次庭审）及委托诉讼代理人顾志强，证人马某,4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁忠英、胡建良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告购房款及装修补偿款220万元。3.判令被告支付原告购房款及装修补偿款利息（自2018年11月14日起按照全国银行间同业拆借中心于2019年12月20日发布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。4.判令被告支付原告保全担保费6600元。事实和理由：2018年11月3日，两原告与被告就太仓景秀江南别墅5号105室签订了《商品房买卖合同》、《装修补偿款》、《景秀江南订购协议》，双方约定付款方式为分期付款，原告应于2018年11月3日前付10万元定金，于2018年11月14日前支付部分房款182万元，剩余尾款48万元作为贷款于2020年1月31日前办理；如因社保或税单原因导致客户无法正常网签，开发商承诺退还全部房款及装修补偿款。2018年11月14日，原告按照合同约定向被告支付了总计220万元的购房款及装修补偿款，但在2019年7月24日苏州市人民政府印发了《苏州市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中第二条为非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。原告自与被告签订《商品房买卖合同》之月（2018年11月）起即开始向地税局缴纳税款，但按照苏州市人民政府印发的意见，原告现已不符合购房条件。原告即使将个人所得税向江苏省税务局交至原、被告约定的网签截止日期2020年1月31日（合计一年零两个月），同样不能符合购房款条件，其属于不可抗力以及情势变更，致使合同目的不能实现。按照原、被告双方签订的《装修补偿款》、《景秀江南订购协议》，开发商应当按照其承诺退还全部房款及装修补偿款，故原告提出上述诉讼请求。被告顺龙公司辩称：1.原告不具备购房条件，原告提出解除合同，被告表示同意，该合同应当予以解除。2.原告要求支付利息不能成立，合同解除是因原告购房资格不具备导致的，原因不在被告，双方也没有约定在此情况下被告应支付利息，而且该房产签约后被告也丧失了将该套房产另行处置变现的机会，被告的损失更大，因此原告要求支付利息没有依据。3.被告完全不知道所谓的装修补偿款的存在，被告没有收取装修补偿款28万元，该款的收取涉嫌诈骗犯罪，原告应向实际收款人追偿并追究责任。不管是商品房买卖合同还是订购协议，对购房款都进行了明确一致的约定，均未涉及装修补偿款。被告整个项目销售都没有收取所谓的装修款，因为被告开发的商品房并不是装修房，且案涉房屋是现房，原告理应知道房屋状况。原告签署的装修补偿款文件，内容上完全没有关于装修的约定，通常情况下，原告既然要支付装修补偿款，总得要现场看装修样板，合同中起码要有关于装修标准、装修用材的约定。原告签署的装修补偿款文件的公章是虚假的，而且明显与商品房买卖合同和订购协议上的公章不同，该公章连编号都没有。从付款来看，原告主张的28万元装修补偿款中1万元是POS机支付，但POS机商户名称比被告的名称多了个“市”字，不是被告，其余27万元甚至直接支付给了一个不相关的个人。购房款收据有被告法定代表人签字并加盖财务专用章，而28万元装修补偿款收据只加盖了没有编号的假公章。经审理查明:2018年11月3日，原告郁忠英（乙方、订购人）与被告顺龙公司（甲方、出卖人）签订《景秀江南订购协议》，订购公安编号为5幢105号房，房屋面积297.14平方米（最终以产权登记面积为准），房屋总价240万元，定金10万元。该协议下方备注：定金10万元整付清后剩余款项分两次付清，1.于2018年11月15日之前支付首付款210万元整，2.于2019年4月30日之前支付尾款20万元整，3.此房如因社保或税单原因导致无法签约，开发商承诺退还房屋全款。该协议甲方处盖有被告的公章，该公章编号为3205850947522，销售员及销售经理处有何梅的签字。2018年11月3日，原告郁忠英（买受人）与被告顺龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“原告向被告购买位于太仓市，建筑面积为297.14平方米，单价为8077元/平方米，总价款为240万元。付款方式为分期付款，2018年11月3日付10万元定金，2018年11月15日付210万元，2019年4月30日付余款20万元；其他方式2018年11月3日支付房价10万元整，于2018年11月14日支付部分房款182万元整，剩余尾款48万元整作为贷款于2020年1月31日前办理，以此条款为准。”该合同出卖方签章处盖有被告的公章，该公章编号为3205850947522，委托代理人处有何梅的签字。2018年11月3日，两原告签署《装修补偿款》约定一份，内容为“乙方郁忠英、胡建良于2018年11月3日购房太仓景秀江南别墅5号105室，产证面积297.14平，成交价为268万元整，实际合同价为240万元整，剩余28万元整为装修补偿款，购买方于当日支付10万元整定金，另182万元整房款和28万元装修补偿款于2018年11月15日前支付，剩余48万元整于2020年1月31日之前办理贷款，如因社保或税单原因导致客户无法正常网签，开发商承诺退还全部购房款及装修补偿款（合计268万元整）。”该协议甲方处有何梅的签名，并盖有名为被告的印章，但该与订购协议、商品房买卖合同所盖印章明显不同，且没有编号。原告胡建良表示其与郁忠英系夫妻关系，郁忠英代其签订合同，其本人认可该合同。被告顺龙公司认可何梅系其委托销售公司的工作人员，并表示何梅是原告与马某,4商量好打印出装修补偿款协议后没有核实就签字的。原告郁忠英于2018年11月3日14:08通过POS机支付苏州顺龙企业管理咨询中心10万元，于2018年11月14日12:52通过POS机支付苏州顺龙企业管理咨询中心182万元。原告郁忠英于2018年11月14日13:56通过POS机支付太仓市顺龙房地产开发有限公司1万元，于2018年11月14日16:01通过银行转账支付案外人张冬生27万元，该笔交易附言为房款。案外人张冬生于2018年11月14日22:00前后分六笔支付证人马某,425.5万元，证人马某,4收到上述款项后分别转给案外人盛月枫20.5万元，转给何梅5万元。两原告向本院提交收据两份，金额分别为192万元及28万元（时间为2018年11月14日），其中192万元的收据盖有被告顺龙公司的财务专用章，并有被告法定代表人沈秀龙，28万元的收据盖有名为被告的公章，但该与订购协议、商品房买卖合同所盖印章明显不同，且没有编号。被告对192万元的收据真实性认可，对28万元的收据不认可。关于购房款过程，两原告向本院陈述：“2018年11月3日，郁忠英和胡颖到太仓景秀江南签订订购协议书并支付了10万元定金。同日，原告郁忠英与何梅签订了草签合同。当时，何梅、马某,4都在现场一起处理签订合同的工作及付款内容，何梅亲笔在订购单、合同、装修补偿款上签字，何梅签字后马某,4在装修补偿款上盖章的。2018年11月14日，郁忠英和胡颖到被告售楼处与何梅、马某,4商量修改草签合同，就是将剩余房款付款方式改为贷款。之后郁忠英通过刷卡支付182万元，在售楼处何梅和马某,4说28万元的装修补偿款需要换一个POS机来刷，于是就拿了另外一个POS机，多次尝试刷28万元失败后，马某,4说POS机可能被限额了，所以要1万1万元的刷，于是在被告售楼处郁忠英刷卡1万元，后来再多次尝试刷卡均失败，于是马某,4让郁忠英转账到其个人卡上。当时何梅让马某,4、张冬生陪同郁忠英到上海农商银行转账，但马某,4提供的账号转账也不成功，于是电话和何梅沟通后让原告转账给张冬生，然后由张冬生转账给马某,4。大约一周后，原告收到马某,4寄来的两份收据，分别是192万元和28万元。”审理中，证人马某,4向本院陈述“我是上海持尚房地产经纪有限公司的法定代表人，我们公司代理被告在双凤的景秀江南楼盘销售，原告是客户。原告刷28万元的POS机是持尚公司的，28万元是佣金，不包含在购房款内，佣金是向买方收取的，收取依据是装修补偿款协议。签订装修补偿款协议时我在场，但记不清是哪些在场了，28万元收据也不是我寄给原告的。原、被告同意退房，佣金是不能成立的，持尚公司会积极去处理，这个钱肯定要退的。我和何梅是共事关系，持尚公司有被告的授权书，授权持尚公司销售。张冬生收到27万元后将25.5万元转给我，我将20.5万元转给我妻子盛月枫，5万元转给何梅。我通过支付宝转给何梅的5万元是提成，张冬生的1.5万元也是提成，没有买卖成功就不算。”审理中，原、被告一致确认双方之间的商品房买卖合同于2020年3月30日解除，合同解除的原因是原告不具备购房资格。另查明，创润诉讼保全担保（江苏）有限公司分别于2020年3月26日、3月30日向原告郁忠英开具金额为6000元、600元的担保服务费增值税普通发票。以上事实有原告郁忠英、胡建良提交的订购协议、商品房买卖合同、装修补偿款、收据、刷卡记录、银行交易明细、发票，证人证言及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《订购协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现原、被告一致确认因原告不具备购房资格，双方之间的《商品房买卖合同》于2020年3月30日解除，本院对此予以确认。关于原告要求被告退还购房款及装修补偿款220万元的诉讼请求，本院认为，被告顺龙公司认可何梅系其委托销售公司的工作人员，何梅在现场销售房屋时并未向购房者明确表示其系代理销售方，且何梅与两原告签订的《装修补偿款》盖有名为被告的公章。虽然该公章与《订购协议》、《商品房买卖合同》中所盖印章不同，但三份协议均有何梅签字，足以使原告相信交易相对方为被告。同时，虽然原告支付的28万元装修补偿款中刷取1万元装修补偿款的POS机与支付购房款的POS机不同，其余27万元系支付给案外人张冬生，但刷取原告1万元装修补偿款的POS机名称与被告全称仅差一个“市”字，张冬生收取其余27万元后将25.5万元转给马某,马某,4将5万元转给何梅，原告也收到了相应的盖有名为被告公章的收款收据，上述情形足以使原告相信28万元的收款方是被告，故本案中何梅、马某,4、张冬生的行为对被告构成表见代理。马某,4作证时称根据《装修补偿款》向原告收取佣金，但该协议中并无相关约定，其主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。根据原告与被告在《装修补偿款》中的约定，如因社保或税单原因导致客户无法正常网签，开发商承诺退还全部购房款及装修补偿款，故本院对原告要求被告顺龙公司返还购房款装修补偿款220万元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付原告购房款及装修补偿款利息（自2018年11月14日起按照全国银行间同业拆借中心于2019年12月20日发布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）的诉讼请求，本院认为，被告收取原告相应款项后，必然会获取相应的孳息，双方之间的合同因原告无购房资格而解除，原、被告对此均系明知，被告理应支付原告相应的利息，故本院对原告要求被告支付购房款及装修补偿款利息（以220万元为基数，自2018年11月14日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报告利率计算）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付原告保全担保费6600元的诉讼请求，本院认为，双方之间的合同因原告无购房资格而解除，原、被告对此均系明知，原告的主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告郁忠英、胡建良与被告太仓顺龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年3月30日解除。二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郁忠英、胡建良购房款及装修补偿款220万元。三、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郁忠英、胡建良购房款及装修补偿款利息（以220万元为基数，自2018年11月14日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报告利率计算）。四、驳回原告郁忠英、胡建良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，财产保全费5000元，合计29400元，由原告郁忠英、胡建良负担821元，被告太仓顺龙房地产开发有限公司负担28579元。原告预交的案件受理费23579元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费；财产保全费5000元，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。审判员  吕金星二〇二〇年六月四日书记员  陆胜嘉