广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2465号原告：东莞市明晖按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道罗沙社区********盈锋广场商务公寓0605号，统一社会信用代码：914************387。法定代表人：庞某1。委托代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。委托代理人：黎凌锋，广东中建合展律师事务所律师。被告：东莞市****商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区*****，统一社会信用代码：914***********181D。法定代表人：鄢某1。原告东莞市明晖按揭服务有限公司与被告东莞市****商住开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋其磊、黎志锋，被告的法定代表人鄢某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市明晖按揭服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《房地产代理销售合同》；2.判令被告向原告返还订金1000000元；3.判令被告向原告支付资金占用利息损失60054.17元（以1000000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月9日暂计算至2019年9月18日为60054.17元，其余利息计算至被告支付完毕全部款项之日止）；以上暂合计1060054.17元;4.请求法院判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年5月9日签订《房地产代理销售合同》。销售合同约定被告委托原告代理销售其位于东莞市南城区*****金升公馆兴建之100套金升花园商品房。销售合同第二条第二款亦约定：“若其中一方违约，另一方可单方解除该合同”。原告于签订销售合同当日向被告支付了订金1000000元。销售合同签订之后，原告积极履行了合同义务，并促成多宗交易。但是被告委托原告销售的房屋却无法办理过户手续。经过原告调查得知，由于被告在东莞市地方税务局拖欠税款，导致原告接受委托销售的房屋无法办理过户手续。被告委托原告代为销售的房屋根本无法转让。因此，正是由于被告的缘故，案涉的销售合同目的根本无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同。另，原被告之间签订的合同于法院受理时已经期限届满，合同终止，被告应向原告返还订金1000000元。被告辩称：案涉合同实际没有履行完毕，被告同意解除该合同，该合同已经到期，该订金1000000元在合同履行期间已经返还给原告了，在被告提交的证据中显示第一次转账680000元，第二次被告的法定代表人鄢某1个人转账原告500000元，都有被告提交的证据予以证明。经审理查明，原告作为乙方，被告作为甲方于2018年5月9日签订房地产代理销售合同，约定被告指定原告在东莞地区独家销售被告在东莞市南城区*****金升公馆的金升花园项目100套商品房，销售面积共计大约5400平方米，代理期限为12个月，自2018年5月9日至2019年5月9日；在合同到期前的30天内，如原被告均未提出反对意见，合同代理期自动延长6个月；销售基价为其中6套成交价为8000元/平方米，另外94套成交价为8800元/平方米，原告有权灵活浮动最终价格，最终销售多出房款划至被告账户后，被告承诺在到账后24小时内返还给原告作为代理费；被告保证若客户购买的金升花园商住楼的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷由被告负责。上述合同附件一补充协议显示：“1签合日支付人民币一百万订金，剩余约定房款网签前十天支付”。同日，双方确认原告向被告支付了订金1000000元。庭审中被告确认案涉房屋存在欠税导致无法过户。原告主张其履行了案涉合同义务，积极促成了多次交易，但因被告拖欠税款，导致委托销售的房屋无法办理过户至买家名下，违反了案涉合同第五条第1点第（4）点的约定；案涉合同于2019年11月9日因期限届满而终止。被告主张合同应在其向原告发函告知终止合同之日即2019年3月20日终止。另查，被告发函的EMS快递件于2019年3月28日退回。被告主张已经退还了约118万元给原告，一部分为被告向原告转来的买家的首期款共计689906元（具体明细：吴玉萍96450元，李颜71496元，赵学克68239元，李嘉辉71496元，黄育平71496元，江振贤102755元，卢凯万71496元，廖海平68239元，秦效明68239元），另一部分为承诺书的500000元。承诺书显示内容为梁间明、原告通过（收款账户：623*************672，账户名：梁用光）收到由被告法定代表人鄢某1账户转账共计500000元，分别为2018年9月6日300000元，2018年9月17日200000元，梁间明现为原告运营总监，梁间明与原告承诺于2019年2月28日前全数归还500000元给被告，承诺人处签有“梁间明”并盖有“东莞市明晖按揭服务有限公司”印章，落款日期为2019年1月14日。原告主张被告转来的买家首期款系案涉代理销售合同的佣金，其已经履行了相应的代理行为促成了相关交易，收到的佣金不应当退还给被告或者抵扣应当退还的订金；承诺书中的500000元与本案订金无关，且由于案涉房屋不能过户导致买家意见较大，原告在2018年9月3日向买家廖海平退还了50000元，于2018年12月12日向买家卢凯万退还了50000元，于2019年1月10日向买家江振贤退还了30000元，共计130000元，该130000元应在500000元中扣减，剩余的370000元被告应当另案主张。被告对原告支付给买家的130000元予以确认。上述事实，有原告提交的房地产代理销售合同及附件、电子银行业务回单、税费欠缴明细、认购意向书、商品房买卖合同、民事起诉状、民事裁定书、东莞农村商业银行电子回单、中国民生银行支付业务回单（付款）、EMS快递查询结果，被告提交的收款委托书、营业执照、收据、认购意向书、转账记录、公司授权委托书、承诺书、告知函、EMS快递单以及本案的庭审笔录等附卷为证。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，本案为房地产委托代理销售合同纠纷。根据各方当事人的起诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉代理销售合同终止日期；二、被告是否已经向原告归还订金1000000元。关于第一个焦点。被告主张案涉代理销售合同于2019年3月20日终止，其已通过EMS快递发函告知原告终止案涉合同，但根据EMS的快递查询结果显示邮件退回，且原告主张未收到被告的告知函，被告亦未提交其他证据证明其已经将告知函送达给原告，故不发生解除合同的通知效力，本院对被告的主张不予采信，案涉代理销售合同按照约定应于2019年11月9日终止。关于第二个焦点。首先，关于被告转给原告的买家首期款共计689906元的问题。案涉收据内容上均显示被告转来买家首期款属原告的份额，且根据案涉代理销售合同第三条的约定，被告应支付给原告代理费，故本院采纳原告的主张，此款项为被告支付给原告的代理费，并非退还订金，不应在订金中抵扣。其次，关于承诺书中的500000元的问题。该承诺书中约定原告应在2019年2月28日前将该500000元归还给被告，且有梁间明的签名及原告的公章，原告未能举证证明其已经归还了该500000元，故本院采纳被告的主张，该500000元应在订金中扣除。最后，关于原告向买家支付的130000元问题。原告主张系由于案涉房屋无法过户，买家意见大要求退款，被告资金周转困难，原告代被告支付给买家，被告在庭审中予以确认，本院予以采纳。综上，被告应当向原告退回订金的数额为1000000元-500000元+130000元=630000元。被告在合同终止后未能及时退还订金给原告，必然会造成原告损失，故原告诉请要求被告支付订金利息本院予以支持，结合庭审意见，本院认定利息应以630000元为本金，从案涉合同终止之日（2019年11月9日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市****商住开发有限公司于本判决发生效力之日起五日内向原告东莞市明晖按揭服务有限公司退还订金本金630000元及利息（利息以630000元为本金，从2019年11月9日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿之日止）；二、驳回原告东莞市明晖按揭服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340.49元（原告已预交），由原告东莞市明晖按揭服务有限公司负担5200元，被告东莞市****商住开发有限公司负担9140.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑惠琼人民陪审员  杨婷芳人民陪审员  李慧琼二〇二〇年六月十九日书 记 员  杜 华