江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1164号上诉人（原审被告）：钟华洲，男，1976年10月12日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：王志坚，江西理公律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖文君，江西理公律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘冬英，女，1965年12月5日生，汉族，住江西省南康区。委托诉讼代理人：谢月烺，江西金蓉律师事务所律师，一般代理。上诉人钟华洲因与被上诉人刘冬英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟华洲上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并改判驳回被上诉人刘冬英的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人刘冬英承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《赣州市南康区存量房买卖合同》系双方真实意思表示。一审认定“《赣州市南康区存量房买卖合同》系为了规避税费而签订，不是双方真实意思表示”，上诉人认为该部分认定与事实不符。双方签订《赣州市南康区存量房买卖合同》将房屋总价款调整为78万元，是由于房屋存在开裂、严重漏水及面积严重缩水等情况，上诉人与被上诉人商谈解除合同事宜时，被上诉人主动提出将房屋总价款降至78万元，而且此价格依据案涉房屋的情况，符合当时的市场行情。逃避税收并不是双方签订《赣州市南康区存量房买卖合同》的目的，该存量房买卖合同的确是双方的真实意思表示，未违反法律规定，对规避税费而签订的认定无证据证明。最后，根据合同法的一般原理，后合同（《赣州市南康区存量房买卖合同》）的效力应当优于前合同(《整栋房屋买卖合同》)，经过政府相关部门登记的后合同优先于双方先前订立的合同。二、一审法院适用法律错误，双方签订的《整栋房屋买卖合同》未生效。一审认定“刘冬英与案外人郭年生系夫妻，且案外人郭年生未主张该合同无效而否认《整栋房屋买卖合同》效力待定”没有法律依据。根据被上诉人在一审提交的国有土地使用权证及房屋所有权证可以证实，案涉房屋的所有权人为刘冬英及郭年生。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”当事人一方签字不完整的合同应认定为不成立。产权证上登记为夫妻共有，转让方当事人应当为两个人，基于不动产物权的公示原则，受让人知道或应当知道合同转让人仅夫或妻一方签字是不完整的，应当得到夫或妻另一方追认，若夫或妻另一方不予追认并拒绝签字，应当认定房屋买卖合同不成立。在先合同《整栋房屋买卖合同》中，卖方仅为被上诉人刘冬英一人，签章处也仅有刘冬英一人的签名，案涉房屋共有人郭年生并未在此合同上追认、签字。因此，应当认定《整栋房屋买卖合同》不成立；反之，刘冬英与郭年生在后合同《赣州市南康区存量房买卖合同》中共同作为卖方、共同在签章处签字的行为恰恰应当被认定为此合同才是真正合法、有效的。同时，被上诉人在上诉人已支付78万元的房款后将房屋过户登记至上诉人名下的行为也证实了双方真实意思表示的合同正是后合同。综上所述，上诉人已经依据《赣州市南康区存量房买卖合同》中约定的价格支付给被上诉人并未有违约行为，也并未欠付购房款。被上诉人刘冬英答辩称：1.被上诉人同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；2.原审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由是错误的，第一，上诉人认为总价为78万元是房屋存在开裂、漏水及面积缩水情况，但签订合同前上诉人已查看过房屋，原来的房产证土地使用证与现在不动产权证存在面积差异是办证测绘的因素导致的，并非被上诉人的原因和过错；3.存量房买卖合同是为了上诉人便于过户而签订的，整栋房屋买卖合同是双方意思表示签订的。被上诉人刘冬英向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款合计人民币60万元整；2.判令被告依合同约定向原告支付违约金计19万元整；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘冬英与案外人郭年生系夫妻，双方共有位于唐江镇唐江社区新农贸市场43号的自建房屋一栋。2017年4月21日，原告刘冬英与被告钟华洲签订《整栋房屋买卖合同》，约定原告将自建房位于×××的自建房屋一栋转让给被告。该房屋的建筑面积325.8平方米（占地面积70平方米），以《房屋产权登记证》登记面积为准，房屋用途为自主，该房产证号为20××**；国有土地使用权证号为：×××号。双方约定该房屋交易总金额为人民币138万元整，被告在签订合同当天支付38万元，在2017年7月1日前支付100万元，从2018年3月1日起所有铺位租金由被告收租。同时约定，若被告逾期付款超过60天，则被告按累计应付款的30%向原告支付违约金。被告于合同签订当日支付房款38万元，于2017年5月31日支付房款40万元，剩余60万元房款未付。2017年6月6日，原告刘冬英夫妇与被告钟华洲另签订《赣州市南康区存量房买卖合同》，约定该房地产转让价款为人民币78万元，一次性付清，并约定了违约责任。2017年6月27日，房管交易部门出具《南康区房屋权属转移价格认定意见表》，认定房屋价格78万元，用于此次权属转移地税部门计税价格核定所用。后被告依此房屋成交价格缴纳了税费，并办理了房屋权属转移登记，取得了不动产登记证。原告刘冬英收取了自2018年3月1日至2020年3月1日的房屋租金共计58800元。一审法院认为，当事人在公平、平等的状态下，依照自己的真实意思表示签订的合同，真实、合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘冬英与被告钟华洲先后签订了两份合同，其中于2017年4月27日签订的《整栋房屋买卖合同》系双方在公平、平等状态下的真实意思表示，一审法院认定该合同真实、合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将房屋交付给了被告，并办理了产权转移登记手续，原告已全面履行了自己的义务，现原告要求被告支付剩余未付房款60万元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。原告刘冬英夫妇与被告钟华洲于2017年6月6日签订的《赣州市南康区存量房买卖合同》，该合同系格式合同，且加盖了不动产交易中心的印章，该行为不符合当事人双方签订合同的正常习惯，同时，该合同没有明确约定双方签订的前一份合同失效，故一审法院认定该合同系为了规避税费而签订，不是双方真实意思表示，一审法院不予采纳。被告提出了“《整栋房屋买卖合同》只有原告刘冬英一人签字，没有案外人郭年生的签字，属无权处分，该合同效力待定”的主张。因原告刘冬英与案外人郭年生系夫妻，且案外人郭年生未主张该合同无效，可以认定案外人郭年生对本案房屋的交易是清楚且认可的，故对于被告的该主张，一审法院不予采纳。原告要求被告支付逾期付款违约金18万元，约定过高，一审法院酌定违约金6万元为宜。原告收取了2018年3月1日至2020年3月1日的房屋租金58800元，可以在被告应付房款中核减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条规定，判决：一、被告钟华洲向原告刘冬英支付剩余购房款541200元；二、被告钟华洲向原告刘冬英支付逾期付款违约金60000元；三、履行期限：上述款项限被告钟华洲于本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告钟华洲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是案涉两个买卖合同，双方当事人实际履行的是哪个买卖合同？一审判决认为双方履行的是《整栋房屋买卖合同》更符合事实及常理。首先，买卖房屋不是小事，购买房屋之人在签订合同前应会到现场看房，且案涉房屋是旧房，可能存在的问题，在现场看房时应都能发现，而上诉人仍和被上诉人签订《整栋房屋买卖合同》，说明上诉人对案涉房屋现状有清醒的认识，现以房屋存在漏水、开裂予以抗辩不能成立；其次，对于房屋面积的减少，一方面，房产证上的面积更多，不能归责于被上诉人。在上诉人应已现场看房的情况下，说明房屋现状达到其心理可承受的价格。另一方面，如确实少了40左右平方米面积，仅是少了大约总面积的1/8，而按上诉人所说履行的是《赣州市南康区存量房买卖合同》，则房价少了接近一半，这和常理不符。在房屋买卖中使用低于交易价的合同进行规避税费虽不合法，但现实中确实存在，基于以上两个原因，一审判决认定双方签订的《赣州市南康区存量房买卖合同》系为了规避税费符合现实情况；第三，《整栋房屋买卖合同》虽无土地共有人郭年生的签字，但正如一审判决所述，郭年生并未主张该合同无效，可视为郭年生追认或默认了该合同。综上所述，上诉人钟华洲的上诉理由不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9812元，由上诉人钟华洲负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇二〇年六月二十三日书记员  雷 娜