福建省厦门市思明区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0203行初6号 原告厦门市思明区玉滨城（一期）第六届业主委员会，住所地厦门市思明区公园南路玉滨城******。 法定代表人蒋溪南，主任。 委托代理人谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托代理人江显志，厦门市思明区玉滨城（一期）第六届业主委员会副主任。 被告厦门市自然资源和规划局，住所地厦门市思明区湖滨中路**。 法定代表人柯玉宗，局长。 委托代理人陈晓林，厦门市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人梁洪流，北京德恒律师事务所律师。 第三人厦门华祥房地产发展有限公司，住，住所地厦门市思明区公园南路**玉滨城******/div> 法定代表人李闽鸿，总经理。 委托代理人陈有限、谢冬冬，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市思明区玉滨城（一期）第六届业主委员会（以下简称：玉滨城一期业委会）不服被告厦门市自然资源和规划局（以下简称：市资规局）行政登记一案中，向本院提起行政诉讼。本案受理后，因厦门华祥房地产发展有限公司（以下简称：华祥公司）与本案被诉行为有利害关系，遂依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托代理人谢艺真、江显志，被告委托代理人陈晓林、梁洪流，第三人委托代理人陈有限到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告玉滨城一期业委会诉称，其一，原告起诉并未超过法定起诉期限。玉滨城一期L层为设备转换层，长期由物业公司及原告等作为公共用房使用。第三人既未出售，也从未告知原告等有关主体其早已取得产权证，更未出示其取得该转换层权证的合法依据。原告于2019年6月28日得知案涉楼层房产被第三人办理了产权证，于2019年12月13日看到案涉产权证内容，于2019年12月18日提起本案诉讼，并未超过法定起诉期限。其二，案涉楼层并不具备建筑面积的测绘条件，并非可销售的自然楼层，而是附属于整栋建筑的共有设施、设备。依《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该转换层归全体业主共有。第三人出售玉滨城一期房产时，已经将涉案转换层作为小区业主房产不可分割亦不可保留的共有部分予以出售，将成本分摊给小区业主，从中获取收益，无权再单独保留转换层的产权以重复谋利。其三，第三人申请案涉房产登记不符合《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第十四条的规定。从土地房屋登记申请书之证明文件来看，第三人并未提交该规定中列明的建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图。其四，被告将厦门市思明区公园南路21号第四层（转换层）B单元登记为第三人的办公用房，不符合规划要求。从（90）厦政规字第048号玉屏花园规划设计要求、关于玉屏城初步设计的批复、案涉楼层的施工图及竣工图可知，案涉楼层是屋顶花园架空层（屋面花园）。案涉土地权证亦载明土地用途为住宅用地，房屋用途为商业及住宅。以上足以证明涉案房产是供业主集中休憩活动的活动空间屋面花园，而非办公用房。故根据行政诉讼法第七十条规定，诉请法院判决撤销被告颁发给第三人的厦门市思明区公园南路21号第四层（转换层）B单元的土地房屋权证。 原告为支持其诉讼主张向本院提交下列证据予以佐证： 1.业主委员会备案证明； 证据1证明，原告系厦门市思明区玉滨城（一期）业主委员会，是适格的诉讼主体。 2.第三人工商登记信息； 证据2证明，第三人系玉滨城一期项目开发商，是适格的诉讼主体。 3.玉滨城一期转换层平面图； 证据3证明，玉滨城一期转换层为设备、结构转换层，是整栋建筑物的公用部分及必须具备的附属物，属于小区全体业主共有。 4.关于《厦门市思明区人民法院协助调查函》的复函； 证据4证明，玉滨城一期转换层A、B、C、D、E、F六个单元，除D单元外其余均被第三人办理了土地房屋权证，属于“商品房待售”性质。 5.玉滨城一期转换层B单元的土地房屋权证； 证据5证明，案涉土地房屋登记的相关情况。 6.厦建总审字(1992)139号关于玉屏城初步设计的批复； 证据6证明，案涉房产为屋顶花园架空层，属于小区业主共有的改善小区业主居住环境的公共活动场所，而非第三人私有的办公用房。 7.商品房预售许可证； 证据7证明，玉滨城一期批准预售的只有住宅与商场，没有办公面积。案涉房产属于不可出售的公共部分，不具有单独产权。 8.厦门市土地房屋权证； 证据8证明，被告将案涉房产登记为第三人私有的办公用房明显违法。 9.厦门玉屏城一期工程剖面竣工图； 10.厦门玉屏城一期工程屋面花园平面竣工图； 11.厦门玉屏城一期屋面花园平面施工图； 证据9-11证明，案涉楼层除了设备转换外，其余空间的功能性质为屋面花园，案涉登记明显违法。 12.关于对园南居委会拆迁补偿和拆迁安置协议书； 证据12证明，园南居委会对于案涉C、E单元只是使用权，且系第三人占用业主产权给社区居委会使用。 被告市资规局辩称，其一，原告起诉超过了法定起诉期限，应驳回其起诉。1999年7月2日，原告致函第三人称，第三人的工程师洪秀兰于1999年6月30日告知原告案涉房屋所载楼层（L层）不允许公摊，要作为开发商的自留产权。同年，原告委托厦门市商品房计量公证站出具玉滨城一期的测量面积明细表，该表显示案涉房屋所在楼层独立计算建筑面积，接受公共部位的分摊。也就是说，原告早在1999年就知道案涉房屋权利属于第三人、独立计算建筑面积等事项，其至2019年12月提起诉讼，远远超过了法定起诉期限。其二，被告将厦门市思明区公园南路21号第四层（转换层）B单元登记在第三人名下并颁发厦地房证第00117170号厦门市土地房屋权证的行政行为无违法之处。玉滨城一期系第三人开发的商品房项目。案涉楼层系住宅部分和非住宅部分房屋给排水、电缆、燃气等管道的转换层，在不影响管道转换功能的前提下，该层仍可作为正常楼层使用。案涉房屋面积非但未被分摊给其他单元，反而接受了大量公共部位的面积分摊。原告主张案涉楼层并非可销售的自然楼层，属于业主共有，没有任何事实和法律依据，也没有任何技术上的依据。2000年2月，第三人向被告提交了全部申请材料申请案涉房屋的土地房屋权属登记，被告根据《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第十四条的规定予以登记并颁发权证，无违法之处。案涉权属登记行为于2000年5月即已作出，《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》分别于2007年10月1日、2009年10月1日起实施，显然不能作为确定案涉房屋权利归属的法律依据。原告的诉讼请求无事实和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告市资规局向本院提供了以下证据、依据： 1.土地房屋登记审批表； 2.厦门市土地房屋登记申请书； 3.房屋产籍调查表； 4.厦府（1991）地**《厦门市人民政府关于“玉屏城”建设用地的批复》； 5.厦证侨（1994）054号《关于“玉屏城”项目更名为“玉滨城”并组件中外合作“厦门华祥发展有限公司的批复”》； 6.厦外资审（1994）990号《关于合作兴办厦门华祥房地产发展有限公司的批复》； 7.厦外资审（1997）800号《关于厦门华祥房地产发展有限公司变更投资者的批复》； 8.厦门市国有土地使用权有偿出让合同书； 9.营业执照； 10.建设用地规划许可证； 11.建设许可证； 12.商品房预售许可证； 13.单位工程质量综合评定表； 14.公寓、住宅面积测算明细表； 15.收费通知书和收件收据； 16.土地房屋登记卡； 17.厦门市土地房屋权证； 18.关于玉屏城初步设计的批复； 19.玉滨城一期第四层平面图； 20.原告致第三人的函； 21.原告委托测量资料（摘录）； 证据1-21证明，被告作出案涉行政登记行为无违法之处。 被告另补充提交证据： 22.（90）厦政规字第048号《玉屏花园规划设计要求》； 23.厦土房【1998】189号《厦门市土地房产管理局关于进一步规范商品房销售、评估、抵押及权属登记的若干规定的通知》。 第三人华祥公司述称，其一，玉滨城一期业委会诉讼请求的主要事由并非房屋登记机构的登记错误，而系对案涉房产的权属系华祥公司所有的基础事实存在异议并主张为业主共有。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，玉滨城一期业委会应先行解决民事争议，本案依法应中止诉讼。 其二，玉滨城一期业委会无证据证明案涉房产所在楼层属于全体业主共有，且其有关全体业主共有的主张已经生效法律文书驳回。一方面，玉滨城一期业委会主张案涉房产属于全体业主共有的依据主要在于相关规划设计文件，但该等主张与案涉房产所在楼层的面积公摊情况及最终作为权属登记的面积测绘情况完全不符。被告证据公寓、住宅面积测算明细表以及第三人证据厦门玉滨城（一期）业主委员会函件，均足以证明案涉房产所在楼层的面积不仅未计入全体业主的公摊面积，反而还承担所在楼幢的大量公摊面积。在案涉房产所在楼幢全体业主并未承担案涉房产任何公摊面积的情况下，有关案涉房产应当归由全体业主共有的主张明显不能成立。另一方面，玉滨城一期业委会就案涉房产所在楼层应当归由全体业主共有的主张早已经生效法律文书驳回。 其三，原告提起本案诉讼已经超过一年的起诉期限，依法应当驳回其起诉。玉滨城一期业委会在1999年7月即已经知道或者应当知道案涉房产将办理产权证的情况。同时，玉滨城一期业委会在2000年3月8日向华祥公司发函之前，即已于1999年9月1日委托厦门市商品房计量公证站对案涉房产的所在楼幢面积进行测量，其在此时更知道或者更应当知道已经正在办理且即将取得权属证书。进一步而言，市资规局证据公寓、住宅面积测算明细表证明，案涉房产和所在楼幢的其他房屋统一进行测绘，统一办理权属登记，并同时取得权属证书。作为玉滨城一期项目全体业主的代表，玉滨城一期业委会亦早已经知道或者应当知道案涉房产也已经取得权属证书的事实。华祥公司至少在2018年7月18日即向玉滨城一期业委会委托的物业公司发函，且已经多次向其出示权属证书，要求其应当在2018年9月1日前归还案涉楼层的F单元房产。玉滨城一期业委会作为委托方，物业公司必将向其告知华祥公司的发函情况，玉滨城一期业委会不可能在2018年7月18日之前不知道案涉房产权属登记至华祥公司名下的事实。华祥公司提交的证据关于玉滨城一期物业管理用房归属的回复函证明，玉滨城一期业委会于2019年4月9日在另案诉讼中出具《证明》，表明其早已知道案涉房产权属证书已经办理并由华祥公司取得的事实。原告直至2019年12月提起本案诉讼，以上事实均可印证其已经超过法定的起诉期限。 其四，案涉房产登记行为事实清楚，证据充分，依法应当确认其合法有效。案涉房产权属证书的颁证时间为2000年5月30日。根据当时有效的法律规定，房产登记系以申请人提交的相关材料为基础，并结合房屋登记机构进行地籍调查和房屋权属调查且确定的宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积为依据。建设工程是否符合规划并非案涉房产登记行为作出当时的法定要求，案涉房产虽然规划设计用途为屋顶花园等功能，但在其业主已强烈反对进行面积公摊的情况下，市资规局根据华祥公司系案涉房产的合法建造者以及案涉房产的实际权属情况，将案涉房产登记在华祥公司名下，不存在事实不清、证据不足的情形，也不违反当时的规定要求，合法有效。 其五，案涉房产登记行为因涉及案涉楼幢全部公摊面积的计算以及善意第三人的合法权益，即使存在瑕疵，亦不应判决撤销。案涉房产登记如被撤销，所在楼幢公摊面积将因此重新计算，会引发大量纠纷，严重影响社会稳定，造成公共利益重大损失。案涉房产的C、E单元房屋已经于2002年5月16日由华祥公司以产权调换等方式交由虎溪居委会使用，虎溪居委会系以善意取得方式取得前述房屋的第三人，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，相关房屋登记行为亦不应当撤销。故，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人华祥公司向法院提交如下证据： 1.拆迁安置与补偿协议书； 证据1证明，案涉转换层C、E单元房屋系由原告以产权调换等方式交由虎溪居委会使用，有关虎溪居委会长期无偿使用的主张不符合事实。 2.厦门虎溪社区完善社区自治更好服务居民； 证据2证明，拆迁安置与补偿协议书载明的“开元区园南居民委员会”与虎溪居委会、虎园居委会一并组建成为虎溪居委会。 3.厦门玉滨城（一期）业主委员会函件； 证据3证明，原告在1999年7月即已经知道或者应当知道讼争房屋即将办理产权的情况，且其早已自认讼争房屋已经分摊其所在楼幢的面积等事实。 4.民事起诉状； 5.民事裁定书； 证据4-5证明，2000年4月11日，原告已经就案涉转换层中的非营业性用房的使用权起诉第三人，原厦门市开元区人民法院已经作出生效裁定驳回原告的起诉。 6.函件； 证据6证明，2018年7月18日，第三人即向原告委托的厦门华菲物业管理有限公司发函，要求其在2018年9月1日前归还讼争房产，原告在2018年7月18日之前即已经知道讼争产权证，其起诉超过诉讼时效。 7.证明； 证据7证明，原告在2019年4月9日之前即已经知道讼争产权证，其起诉超过诉讼时效。 8.测量面积明细表； 证据8证明，原告在1999年7月即已经知道或者应当知道讼争房屋即将办理产权的情况，且其早已自认讼争房屋已经分摊其所在楼幢的面积等事实。 9.海峡导报报道：玉滨城公摊面积起风波业主发展商各有分寸； 证据9证明，1999年8月22日，公开发行的《海峡导报》第2版的报道即载明，原告在1999年8月4日即已经认为其所购买的玉滨城（一期）商品房的公摊面积超过应分摊的标准范围，且反对转换层及顶楼的面积进行公摊。 10.第三人起诉厦门华菲物业管理有限公司的起诉与受理材料； 证据10证明，第三人将案涉转换层F单元的产权证作为另案证据。 11.关于玉滨城一期物业管理用房归属的回复函； 证据11证明，2019年1月18日，原告在向第三人发函之前，已经知道讼争房屋的权证办理情况。 为查明涉及当事人合法权益的事实，本院依职权向厦门市城市建设档案馆调取了以下证据：编号0092393的建设许可证及其附图（包括总平面图、8.400屋面花园平面图），以及竣工图（包括总平面图、8.400屋面花园平面图）。 经庭审质证： 对于被告证据，原告对证据19真实性不予认可，该证据没有档案编号，原告申请案涉登记时并未提供该份平面图，该证据制作时间是1998年6月，并非合法有效。第三人对被告证据的真实性均无异议。 对于第三人证据，原告对证据1、2真实性有异议，证据1拆迁安置与补偿协议书是一种临时性的安置协议，该协议体现L层只有使用权，证明案涉房产不具有独立产权，若B、C、E单元置换给居委会作为非营利性用房，第三人更不应该登记在其名下作为办公用房，该证据可以反证明案涉行政登记行为违法。证据2与本案无关。被告对第三人证据的真实性均无异议。 被告、第三人对于原告证据的真实性均无异议。 本院分析认证如下：被告证据19第四层平面图摘录自2000年4月27日闽西地质大队三明测绘所制作的测绘报告，被告提供原件予以核对，对比原告证据3转换层平面图，结构基本一致，对其表面真实性予以确认。第三人证据1拆迁安置与补偿协议书加盖了公章，原告对其真实性予以质疑但并未提出相反证据予以反驳，对其表面真实性予以确认。第三人证据2源自网络文章，载明了网址及访问日期，其内容主要为了证明虎溪、虎园、园南居委会合并成虎溪社区居委会的事实，对其真实性予以确认。 对于各方均无异议的在案其他证据的真实性，本院予以确认。 经审理查明： 1990年4月2日，厦门市规划局作出（90）厦政规字第48号玉屏花园规划设计要求，其中要求包括绿化复盖绿30%以上，以及同时要安排好有相对集中的室外活动空间，还可利用底层补偿空间部分，或利用裙房屋顶，让居住者有室外休憩的场所。 1992年9月12日，厦门市城乡建设委员会作出厦建总审字（1992）139号关于玉屏城初步设计的批复，其中第二条总平面设计第（8）项规定，绿地不足。裙房屋面应设计人工绿地（花池、花坛、花槽及人工草地等）及庭园小品。绿化复盖率应≥30%。同时第三条单体建筑第（1）项规定，一期工程为凌屿阁A、B座，4层为屋顶花园架空层。 1993年8月27日，厦门市规划局颁发编号为0092393的建设许可证，就玉屏城一期工程A、B幢项目准予按核准的图纸、文件及相关要求建设，其中载明设计单位为西南建筑设计院厦门分院。该建设许可证附图包括中国建筑西南设计院制作的总平面图、8.400屋面花园平面图（1:100）等。屋面花园平面图显示除了电梯机房、水表间及库房外的公共设备区域，其他的独立区域分别标明为小卖部、鲜花店、音乐茶座、咖啡屋、酒吧等。案涉项目竣工后，中国建筑西南设计院另制作包括总平面图、8.400屋面花园平面图（1:100）等在内的竣工图，其中8.400屋面花园平面图显示的功能标注同上述附图一致。 1994年5月24日，厦门华侨房屋建设投资有限公司与厦门市土地管理局签订（94）厦地合字（协）017号厦门市国有土地使用权有偿出让合同书，约定案涉地块使用年限补充为住宅70年1991年2月7日至2061年2月6日，办公50年1991年2月7日至2041年2月6日及商业40年1991年2月7日至2031年2月6日。1994年10月5日，厦门市人民政府侨务办公室同意将玉屏城项目更名为玉滨城，以及厦门华侨房屋建设投资有限公司与香港美菲发展有限公司组建厦门华祥发展有限公司。1997年11月11日，厦门华侨房屋建设投资有限公司在该司的权利义务全部转让予香港美菲发展有限公司，第三人华祥公司注册登记为独资经营企业。 1994年7月15日，厦门市房地产市场管理处就玉滨城一期项目颁发厦房准外售字（1994）037号商品房预售许可证，载明批准预售建筑面积11194.87平方米，其中住宅8220.55平方米，商场2974.32平方米。 1997年12月12日，厦门市土地房产管理局就案涉地块土地使用权向第三人颁发厦地房证第00000078号厦门市土地房屋权证，记载地籍号为JSQ12-9，土地用途为住宅用地，房屋用途为商业及住宅，同时附记土地使用期限，商业至2031年2月6日止，办公至2041年2月6日止，住宅至2061年2月6日止。 1998年5月15日，厦门市建设工程质量监督站核定玉滨城一期工程质量合格。 另查明，2000年2月15日，第三人向被告提交土地房屋登记申请书及证明文件申请对厦门市思明区公园南路21号第四层（转换层）B单元房产进行初始登记。其中，第三人盖章确认提交的证明文件列明包括：土地房屋登记申请书、土地使用证、项目立项文件、建设用地规划许可证、建设许可证、竣工验收证明、企业法人营业执照、地价、地价款发票有偿出让合同、预售许可证、面积测算明细、更名批复、兴办华祥公司批复、更改投资者批示、实际面积批示、1:500地籍宗地图。其中，土地房屋登记申请表的填表说明（一）中列明填写要求为表格填写完整后方可交回，不得涂改。该申请表未填写申请日期、房屋所有权性质、土地批准使用期限等内容，且房室坐落、门牌号现址、房号、层数等多处存在明显涂改。该申请表载明，房屋产权来源1992年自建，土地用途为商住，房屋用途为办公。2000年5月12日，被告向第三人出具收件收据。 2000年5月29日，被告进行案涉房产产籍调查并制作房屋产籍调查表，该表中墙界四至归属、丈量记事栏中的丈量员签名及日期、所附的房屋平面图均为空白。 2000年5月30日，被告就厦门市思明区公园南路21号第四层（转换层）Ｂ单元房产向第三人颁发厦地房证字第××号厦门市土地房屋权证，其中土地用途及房屋用途均为办公。原告于2019年12月26日向本院提起行政诉讼，要求撤销案涉登记行为。 再查明，在案件审理过程中，被告表示其提供的总平面图为案涉厦门市土地房屋权证所附的图纸，分层平面图则摘录自2000年4月27日闽西地质大队三明测绘所制作的测绘报告。另，被告在本案中提交的关于玉屏城初步设计的批复系其于2020年1月13日从厦门市城市建设档案馆调档取得。 又查明，2000年4月11日，玉滨城一期业委会以华祥公司侵害业主对A座L层中非营业性用房的使用权为由，诉请原厦门市开元区人民法院判令华祥公司立即将该用房交还业主使用并赔偿损失等。2000年7月17日，原厦门市开元区人民法院以非营业性用房应交由政府指定的部门安排使用，玉滨城一期业委会非政府指定的有关部门为由驳回其起诉。 2019年1月3日，思明区人民法院就华祥公司诉案外人厦门华菲物业管理有限公司就公园南路13号第四层F单元房产返还原物一案通知同意立案，华祥公司提交了案涉楼层F单元房屋权属证明作为证据之一。 2019年1月18日，玉滨城一期业委会向华祥公司做出关于玉滨城一期物业管理用房归属的回复函，函中提及华祥公司以拥有该“产权证”为由要求收回该单元使用权及根据开发商提供的“产权证”产权位置为4楼（L）。 还查明，1997年11月26日，甲方厦门华侨房屋建设投资有限公司与乙方园南居民委员会（后与虎溪、虎园居民委员会合并成虎溪社区居委会）签订《关于对园南居委会拆迁补偿和拆迁安置协议书》，约定：为支持和配合居委会的工作，甲方将另行无偿提供建筑面积约100平方米的办公用房供乙方办公（无产权）。2002年5月16日，第三人将案涉楼层的C、E单元房产以产权调换等形式交由虎溪居委会使用。 2019年因机构改革，原厦门市国土资源与房产管理局土地房屋登记职责依法由厦门市自然资源和规划局承继。 本院认为，原厦门市国土资源与房产管理局作为厦门市土地房屋行政主管部门，负责本市土地房屋登记的管理工作，被告依法承继其土地房屋管理职权。 结合原被告、第三人诉辩意见及在案证据，本案的争议焦点在于: 一、有关是否重复起诉的问题 第三人主张，玉滨城一期业委会有关案涉楼层的房产应当归全体业主共有的主张早已经原厦门市开元区人民法院作出的生效民事裁定驳回。原告再次提起本案诉讼，起诉依据仍系包括案涉房产在内的转换层属于全体业主共有，已经构成重复起诉，存在明显滥用诉讼权利的情形。 本院分析认为，2000年4月11日，玉滨城一期业委会系针对A座L层中非营业性用房的使用权提起的返还原物之诉，经原厦门市开元区人民法院裁定驳回其起诉，该案并未对案涉房产的权属问题进行实体处理，也与案涉行政登记行为无关，原告提起本案行政诉讼并未构成重复起诉。 二、有关是否超过起诉期限的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，适用前款规定。”本案中，案涉行政登记行为发生于2000年5月，玉滨城一期业委会于1999年7月向华祥公司发函或其于1999年9月1日委托厦门市商品房计量公证站对案涉楼幢进行面积测量时均不可能已经知道案涉行政登记行为内容。另，华祥公司就公园南路13号第四层F单元房产诉案外人厦门华菲物业管理有限公司返还原物一案中，虽提交了案涉楼层F单元房屋权属证明，但其并未举证证明原告作为另案第三人何时收到该证据。此外，原告在2019年1月18日关于玉滨城一期物业管理用房归属的回复函中提及产权证字眼，但并未指向该产权证对应哪个单元。退一步而言，即使以另案通知立案的时间（2019年1月3日）以及原告作出回复函的时间（2019年1月18日）作为原告知悉案涉行政登记行为内容的时间点，原告于2019年12月26日向本院提起行政诉讼，亦未超过一年的起诉期限。据此，被告及第三人有关原告起诉超过法定起诉期限的主张，没有事实依据，本院不予采信。 三、有关是否应中止审理的问题 第三人主张，玉滨城一期业委会诉请撤销讼争房屋登记行为的主要依据并非房屋登记机构本身存在的登记错误，而是对案涉房产的权属系华祥公司所有的基础事实存在异议并主张应当归全体业主共有，实质系对作为讼争房屋登记行为的基础，即对讼争房屋的物权为华祥公司所有的民事法律关系主张无效或者主张应当予以撤销。原告应先行解决民事争议，本案因此依法应当中止诉讼。 原告认为，本案主张的依据是要撤销被告违法作出的登记行为，而非解决案涉房产系业主共有的民事法律关系。 本院分析认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。案涉登记系单位申请新建房屋的初始登记，房屋产权来源为自建。本案中，原告并未提出房屋登记行为的基础民事法律关系无效或者应当撤销的主张，而是认为案涉行政登记存在违法情形，侵害业主共有利益，要求撤销该行政登记行为。第三人有关中止审理的主张于法无据，本院不予采纳。 四、有关案涉登记的合法性问题 程序方面。查在案的土地房屋登记审批表，并无任何审批人、审查意见或审批日期字样。房屋产籍调查表中墙界四至归属、丈量记事栏中的丈量员签名及日期、所附的房屋平面图均为空白。同时，被告未提交证据证明其在初始登记过程中履行了地籍调查的程序步骤。可见，被告作出案涉行政登记的程序存在违法情形。 实体方面，主要从申请材料的规范性及登记调查的合法性来进行判定。 （一）有关申请材料的规范性方面。 原告主张，第三人申请涉案房产初始登记时未提供关于玉屏城建设方案批文，亦未提供竣工后的总平图和分层平面图，缺少关键的确权资料，其申请材料不符合法律规定，不能予以登记。 被告认为，其作出案涉行政登记依据的申请材料齐全。建设项目方案批文即在案的关于玉屏城初步设计的批复。总平面图在整栋楼盘初始登记时才需要，分户登记就不需要总平面图，只需要分层平面图以确认该房产在分层平面中的位置。案涉登记中总平面图为厦地房证第00000078号厦门市土地房屋权证所附的图纸，分层平面图则摘录自2000年4月27日闽西地质大队三明测绘所制作的测绘报告。 第三人认为，申请材料是否齐全应当以行为时的规范性要求为准。在当时没有要求进行规划条件核实的情况下，房屋登记机构根据其调查的权属实际情况进行确权，于法有据。 本院分析认为，根据当时有效的《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第十四条规定，单位申请新建房屋的初始登记，应提交下列文件：（一）初始登记申请书及身份证明；（二）土地使用权属证明（《土地使用证》或本规定第十三条第（二）、（三）、（四）项所列文件）；（三）建设项目批准文件；（四）建设工程规划许可证；（五）建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图；（六）竣工验收证明。根据被告提交的证据材料，第三人在申请案涉登记时并未提交上述规定第（五）项建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图。上述规定列明新建房屋初始登记的申请材料，旨在为登记审查事项提供材料基础以确保行政登记行为的准确性。该规定要求提交建设项目方案批文及竣工图等材料系基于行政登记中确定建筑功能及权属的需要。被告主张无需考虑规划许可及竣工总平图等情况，根据测绘的现场情况进行登记即可，明显与上述规定意旨不符。虽然申请登记时法律尚未规定建设工程的规划条件核实作为竣工验收乃至权属登记的前提，但关于玉屏城初步设计的批复及竣工后的分层平面图仍系对案涉转换层的建筑功能和用途乃至权属判断的重要审查材料。现第三人在申请过程中并未提交建设项目方案批文（即被告提交的关于玉屏城初步设计的批复）和竣工后的总平面和分层平面图，案涉登记申请不符合法律规定的材料要件。另外，从上文查明事实可知，土地房屋登记申请表未填写申请日期、房屋所有权性质、土地批准使用期限等内容，且房室坐落、门牌号现址、房号、层数等多处存在明显涂改，不符合填写完整及不得涂改的表格填写要求。是故，被告在对案涉行政登记申请的形式审查方面未能尽到其合理审慎的职责。 （二）有关登记调查的合法性方面 根据当时有效的《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第二十五条规定，登记机构受理土地房屋权属登记申请后，应进行地籍调查和房屋权属调查，确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。第四十一条还规定，登记管理部门应对土地房屋权属实行验证，对土地房屋权属登记情况实地监督检查。 被告在诉讼过程中并未提交地籍调查的相关证据，其认为分户单元的初始登记只需根据地籍调查的成果进行，不可能每个单元分户登记都进行地籍调查。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定，被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。被告作为被诉行政机关，应当提交其作出行政登记行为时的证据以及依据。即使如被告所言案涉地籍调查可引用案涉楼栋业已作出的地籍调查结果，但被告亦应在本案中予以举证，否则应当依法承担相应的不利后果。 针对房屋权属调查问题，原告主张，案涉转换层的功能系设备转换层加弥补绿地不足的屋面花园，系小区全体业主共有的公共空间。被告证据及施工图、竣工图均可证明案涉楼层系业主共有的屋面花园，不可更改为办公用房。另外，案涉土地权证显示房屋用途是商业和住宅，附注不能反过来证明案涉房产是办公用途。商品房预售许可证批准预售的建筑为住宅和商场，不包含办公。被告作为行政职能部门，明知案涉转换层是屋面花园且先前业主已办理相应产权证的情况下，以测绘报告作为权属登记依据，违反法律规定。 被告表示，被告没有义务和能力审查案涉房产是否按设计方案或规划许可建设。商品房预售许可证只能证明批准预售部分没有办公功能，不等于项目中没有办公功能。案涉地块土地出让合同中有关于办公功能部分。根据在案的住宅面积测算明细表，案涉房产不仅未作为公摊，反而分担了业主的公摊，可见其并非业主共有部分。登记机关登记的依据系申请人依法提交的材料，由申请人对材料的真实性合法性负责。不动产登记机构按照建筑物建好的现状进行登记，该现状即为测绘报告载明的内容。 第三人认为，认定案涉房产的权属，不仅应考虑其合法建造者，还应考虑房产建筑面积公摊情况。竣工验收办理产权时登记为业主所有要计入公摊，业主不同意。第三人承担公摊，第三人即为转换层房产权属人。 本院分析认为，目前法律法规对于架空层的权属未做明确规定，对架空层进行产权登记时，不仅需要对建筑物的自然情况进行现场核验，也要以规划审批材料作为重要的判定权属依据。如前文所述，玉屏花园规划设计要求、关于玉屏城初步设计的批复对案涉裙房屋面规划审批为用以解决绿地不足、让居住者室外休憩的屋顶花园架空层，该架空层系小区的公共场所。 关于玉屏城初步设计的批复及竣工后的分层平面图中对案涉转换层的建筑功能和用途进行了确立，系房产登记重要审查材料。被告提供的分层平面图摘录自2000年4月27日闽西地质大队三明测绘所制作的测绘报告，对比被告摘录的分层平面图及建设部门存档的竣工后的分层平面图，被告摘录的分层平面图相对简单，尺寸标注量少且未进行功能标注。被告作为土地房屋登记主管部门，应知且明知建设部门存有竣工后的总平面图及分层平面图的前提下，仅摘录测绘报告中没有建筑功能标注的简化平面图，实属不当。案涉土地权证记载土地用途为住宅用地，房屋用途为商业及住宅。被告对案涉房产登记的土地用途及房屋用途均为办公，明显与案涉建筑的土地权属登记性质不符。被告以土地出让合同及土地权证附记中记载的土地使用期限中列明了办公部分为由主张案涉房屋用途为办公，与在案的建设项目方案及批文等材料均不符，难以自圆其说。另外，小区的公共配套设施部分并非均计入公用建筑面积，被告仅以是否纳入可分摊公用建筑面积作为判断案涉架空层的权属依据，有失偏颇。再者，商品房预售许可行为只是一种政府的规范管理行为，其效力仅基于许可房产买卖行为本身，房屋用途及功能还是应以规划审批的内容为准。易言之，案涉转换层的建筑功能和用途应以（90）厦政规字第048号玉屏花园规划设计要求、厦建总审字（1992）139号关于玉屏城初步设计的批复的内容为准，即第四层为屋顶花园架空层。在未取得规划管理部门变更审批的前提下，被告仅以测绘报告作为依据将案涉转换层房产以办公用途办理权属登记，主要证据不足，事实不清。 五、有关案涉登记的可撤销性问题 第三人表示，案涉产权登记如被撤销，将涉及案涉楼幢公摊面积重新计算的问题，易引发社会矛盾，有损社会公共利益。同时，撤销架空层C、E单元的权属登记亦会有损善意取得上述房屋使用权的第三人虎溪居委会的合法权益。 本院分析认为，公摊面积是否重新计算并非本案审理的范围。原告玉滨城一期业委会作为业主代表，当庭表示不撤销案涉权证则有损全体业主利益。第三人有关撤销案涉违法登记会影响业主利益，甚至社会公共利益的主张没有事实依据。虎溪居委会取得案涉架空层C、E单元使用权，并非《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的第三人。华祥公司有关撤销案涉登记影响善意第三人合法权益的主张，本院不予支持。 需要指出的是，为合理利用城市的有限土地资源，提高建设用地利用效率，规划管理部门利用裙楼规划设计出架空层以弥补绿地不足，增加休闲活动空间。屋顶花园架空层成为改善居民居住环境的一道城市风景线。囿于现行法律法规未就架空层的权属问题做具体的说明和规定，不动产登记主管部门对架空层的权属登记应当慎之又慎。登记机构对架空层进行产权登记时，不仅需要对建筑物的自然情况进行现场核验，也要以规划审批材料作为是否为公共配套设施的重要判定依据。综合建设项目批准文件、建设项目方案批文、竣工图纸、测绘成果等相关材料，加强研判，在住宅小区错综复杂的产权关系中区分建筑物的专有权部分与共有产权部分、计入公摊面积部分与计入公摊面积部分、计算容积率部分与不计算容积率部分等，避免将公共配套设施等公共空间私有化，侵害业主合法权益。同时，登记机构还需加强登记业务流程规范化，严格按照不动产登记的相关法律规定，履行审慎审核程序，综合考虑建筑物的自然情况及规划审批功能，作出适妥的登记行为，减少因不当登记引发的社会矛盾。 综上，被告作出案涉行政登记行为主要证据不足、违反法定程序，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告厦门市自然资源和规划局于2000年5月30日作出的厦地房证字第××号厦门市土地房屋权证。 本案诉讼费50元，由被告厦门市自然资源和规划局承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  曹 玲 审 判 员  刘 洋 人民陪审员  郑淑美 二〇二〇年六月二十九日 代书 记员  吕致鹏 附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。