安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1550号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区****，统一社会信用代码91340400670917686X（1-1）。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人:陈桂芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：李雷，男，1978年11月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称民生物业公司)与被告李雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、陈桂芳、被告李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3306元（自2016年4月1日至2020年12月31日止）,逾期违约金1130元，合计4436元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：原告系淮南市田家庵区民生淮河新城前城小区的物业服务企业，被告李雷系淮河新城前城公寓14号楼1010室房屋业主，房屋面积48.3平方米。根据签订的《淮河新城业主临时规约》和《承诺书》，被告同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城（前城）前期物业服务合同》内容履行相应业主义务。根据《前期物业服务合同》第十条约定，物业费按照房屋建筑面积向业主收取，被告房屋建筑面积48.3㎡，物业费标准为1.2元/㎡/月，被告入住后，自2016年4月1日起便无故拖欠物业费3306元（1.2元/月/平方×57个月×48.3平方米，自2016年4月1日至2020年12月31日止），经原告多次催要被告至今拒不交纳。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告李雷辩称，其居住的房屋漏水问题较为严重，但物业方面并没有就楼房漏水的修缮问题加以解决，且一再向被告促缴物业费；因为房屋漏水问题导致被告多件家具以及家电、地、地板等物品受损/div> 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了举证。对原告提供的营业执照复印件、被告的身份证复印件、二手房买卖合同复印件、《民生淮河新城（前城）前期物业服务合同》复印件、催缴通知书照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告李雷向本院提交的证据如下： 1.照片一组；证明：房屋漏水的情况。原告质证意见为：漏水房屋系被告私自加盖的房屋，不是开发商交付时的原状，房屋漏水是房屋质量问题，与物业公司无关。本院认证意见为：因本案系物业服务合同纠纷，案涉房屋质量产生的漏水问题不是本案审理的范围，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。 2.病例复印件一组；证明：被告李雷父亲因案涉房屋漏水问题患上精神疾病后住院治疗的事实。被告质证意见为：真实性无异议，但与本案无关。本院认证意见为：本院仅对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告民生物业公司系淮南市田家庵区民生淮河新城前城小区的物业服务企业，卢昌奎原系淮南市田家庵区淮河新城前城公寓14号楼1010室房屋业主，房屋面积为48.3平方米。2016年2月27日，卢昌奎与原告李雷签订《房屋买卖合同》，卢昌奎将案涉房屋该房屋出售给原告李雷。2013年9月12日，原告民生物业公司与该小区开发商淮南民生置业有限公司签订了《民生淮河新城（前城）前期物业服务合同》，该份合同第十条明确约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米...”,合同第十二条约定“物业费按半年交纳，业主应在每年1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金...但预收期限不得超过6个月”。合同生效后，原告民生物业公司对淮河新城前城公寓提供了前期物业管理服务。卢昌奎售房时已经将案涉房屋物业费交纳至2016年3月31日，被告李雷自2016年4月1日至今未交纳物业管理费。后经原告民生物业公司多次催要，被告均未交纳物业管理费。2020年4月27日，原告诉至法院，要求判如所请。 另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》载明，淮河新城前城公寓“依据淮价房[2009]70号文件规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.2元/平方米/月”。 本院认为，虽然原、被告未签订书面的物业服务合同，但自原告民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订《民生•淮河新城（前城）前期物业服务合同》后就实际对案涉小区提供物业服务。2016年2月27日，被告李雷与该房屋原所有人卢昌奎签订二手房屋买卖合同，购买位于淮河新城前城公寓14#1010室的房屋，其理应按照前期物业服务合同的约定交纳物业费。本案中，被告李雷当庭自认其自2016年4月1日起至今未交纳物业费用，根据《前期物业服务合同》第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…”对原告诉请要求被告支付物业费3306元（自2016年4月1日起至2020年12月31日止），本院仅支持自2016年4月1日至2020年6月1日期间的物业费用，经计算数额为2898元（1.2元/月/平方米×50个月×48.3平方米）。对被告李雷认为其房屋存在漏水问题、其可以减免缓交物业费的辩解意见，因其主张的房屋质量漏水问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故本院不予采信。关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与李雷同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金1130元的诉请，依据不足，本院不予支持。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李雷于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司自2016年4月1日至2020年6月1日物业服务费2898元； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担16元，由被告李雷负担9元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李小柱 二〇二〇年六月一日 书记员  杜金山 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 国务院《物业管理条例》 第四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。