广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1622民初478号原告（反诉被告）：叶金仁，男，汉族，1968年10月2日出生，住广东省龙川县***************，公民身份号码442************833。原告（反诉被告）：谢秀连，女，汉族，1967年4月26日出生，住广东省龙川县***************，公民身份号码441************761。上列原告共同委托诉讼代理人：袁美萍，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙川泰华实业有限公司，住所地广东省龙川县新城规划区**小区，统一社会信用代码914416********102H。法定代表人：杨寿新,总经理。委托诉讼代理人：曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄柳云，广东鹏浩律师事务所律师。原告叶金仁、谢秀连与被告龙川泰华实业有限公司（以下简称“泰华实业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，被告泰华实业公司于2020年4月20日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶金仁、谢秀连委托诉讼代理人袁美萍，被告（反诉原告）泰华实业公司委托诉讼代理人曾庆凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶金仁、谢秀连向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币80277.84元（以房屋总价人民币694445元为基数，按日万分之二的标准，自2018年8月1日起暂计至2020年2月29日止，实际计至交付经验收合格的商品房之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月4日，原、被告双方签订编号为2017020291的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于龙川县新城规划区1号小区泰华城三期J区J6栋25层2502房，该商品房属预售，整套出售价为人民币694445元整，付款方式为：按揭付款，原告应当于2017年2月4日前支付首期房价款人民币284445元，余款人民币410000元向中国建设银行股份有限公司龙川支行申请贷款支付。交房期限为：被告应当在2018年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，被告也向原告出具了与涉案房屋总价等额的发票。但被告收取全部购房款后，却迟迟未将经验收合格的商品房交付给原告。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定：被告超过本合同约定的交付日期90日交付本商品房的，则自本合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。本案涉案房屋总价为人民币694445元，自2018年8月1日起暂计至2020年2月29日止，逾期天数为578天，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金人民币80277.84元（694445×0.0002×578）。关于该违约金，原告曾通过多种方式要求被告支付，但被告迟迟没有支付的意思表示，已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据我国《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特依法向法院提起诉讼，恳请法院公正审理、依法裁决。被告泰华实业公司未作书面答辩，开庭时口头辩称：被告确实存在逾期交付合格商品房的行为；违约金应当暂计至一审法庭辩论终结之日止，原告的起诉是计算至交付合格商品房之日止，如果日后因形势发生变化，原告要求主张解除合同，其现在的违约金计算请求就会成为其解除合同请求的障碍，为了避免诉累，也是出于对原告本身利益的保护，违约金应当暂计算至一审法庭辩论终结之日；日万分之二的违约金过高，请求调整至日万分之一，日万分之二的违约金与龙川房屋租赁租金水平严重偏离，远远高于租金水平。被告泰华实业公司向本院提出反诉请求：1.判令两反诉被告共同向反诉原告支付逾期付清全额购房款的违约金人民币61623元；2.本案的反诉诉讼费由两反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年2月4日签订《商品房买卖合同（预售）》及合同附件一至十一。合同及附件具体约定如下：反诉被告向反诉原告购买位于龙川县新城规划区1号小区泰华城J区J6幢25层2502房，合同总价款为694445元，反诉被告釆取贷款的方式付款，其中反诉被告应于2017年2月4日向反诉原告支付首期款284445元，余款410000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第一条（2）约定，反诉被告应在本合同签署之日起自行到银行或住房公积金管理中心办理完毕所有贷款手续，若非因反诉原告的原因，反诉被告不能取得银行贷款，或自本合同签署之日起50日内仍未获得银行或住房公积金管理中心贷款发放的，或最终实际发放的贷款少于反诉被告所申请的贷款额度的，反诉被告应自本合同签署之日起60日内付清剩余房款，反诉被告逾期未付清剩余房款的，视为反诉被告不履行合同，反诉原告有权解除合同；如经双方协商继续履行合同，自本合同签署之日起至实际全额支付剩余房款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付剩余房款万分之三的违约金。商品房买卖合同签订后，反诉被告于2017年2月4日向反诉原告支付了首期款284445元，但反诉被告在合同签署之日起50日内未获得银行的贷款，亦未在合同签署之日起60日内向反诉原告付清剩余购房款410000元，直至2018年6月20日才获得银行的贷款付清全部购房款。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，反诉被告未及时付清全额购房款的行为属于违约行为，应向反诉原告支付逾期付清全额购房款的违约金。违约金计算方式为以未付的购房款410000元为基数，自2017年2月4日起，按日万分之三计至全额付清购房款支付完毕之日（2018年6月20日）止，即410000元×501天×0.0003=61623元。现为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请法院支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，关于本案逾期付款的违约金，被告提供的商品房买卖合同附件十一属于被告提供的格式文本，被告作为提供格式文本的一方，对逾期付款违约金按日万分之三的标准进行计算的约定明显加重了买方的责任，被告没有采取合理的方式提醒原告注意，因此，原告请求法院将逾期付款违约金的标准调整至与逾期交房违约金一致，以日万分之二进行计算。本院经审理认定事实如下：泰华实业公司以出让方式取得位于龙川县新城规划区1号小区泰华城小区地块的建设用地使用权，并取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为50273.60平方米，规划用途为综合，土地使用权年限至2053年7月5日。涉案商品房经龙川县住房和城乡规划建设局批准预售，商品房预售许可证号为龙预字2017001号。2017年2月4日，泰华实业公司与叶金仁、谢秀连签订了《商品房买卖合同（预售）》（购房合同编号为2017020291），约定叶金仁、谢秀连以694445元的总价格购买由泰华实业公司开发建设的位于龙川县泰华城的J6栋25层2502房，同时双方约定泰华实业公司应当于2018年7月31日前向叶金仁、谢秀连交付该商品房，且在合同第九条约定商品房交付条件应达到：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，买受人采取贷款方式付款：买受人应当于2017年2月4日前支付首期房价款284445元，占全部房价款的40.96%。余款410000元向中国建设银行股份有限公司龙川支行（贷款机构）申请贷款支付。第十二条约定，出卖人超过本合同约定的交付日期90日交付本商品房的，则自本合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同附件十一补充协议约定：买受人采取贷款方式付款的：买受人应在本合同签署之日起自行到出卖人指定的银行或住房公积金管理中心办理完毕所有贷款手续，出卖人不担保买受人的贷款申请获得银行或住房公积金管理中心的批准。若非因出卖人原因，买受人不能取得银行贷款的，或自本合同签署之日起50日内买受人仍未获得银行或住房公积金管理中心贷款发放的，或最终实际发放的贷款少于买受人所申请的贷款额度的，买受人应自本合同签署之日起60日内付清剩余房款。买受人逾期未付剩余房款的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。解除合同时，买受人同意向出卖人支付违约金（违约金为总房价款的20%），买受人已缴纳的购房款，在扣除违约金及其他应由买受人承担的款项后，无息退还买受人；如已交款项不足以支付违约金及其他应由买受人承担的款项，出卖人有权继续向买受人追索。如经双方协商继续履行合同，自本合同签署之日起至实际全额支付剩余房款之日止，买受人按日向出卖人支付剩余房款万分之三的违约金。2017年2月23日前，叶金仁、谢秀连支付了284445元。2018年6月20日，中国建设银行股份有限公司龙川支行向泰华实业公司发放了叶金仁、谢秀连的410000元借款。2018年6月20日，叶金仁、谢秀连已向泰华实业公司支付全部购房款。至一审开庭审理时，泰华实业公司仍未将经验收合格的房屋交付给叶金仁、谢秀连。以上事实有商品房买卖合同（预售）、收款收据、广东增值税普通发票、贷款合同、中国建设银行单位客户专用回单及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，泰华实业公司经龙川县住房和规划建设局批准取得商品房预售许可证。泰华实业公司与叶金仁、谢秀连签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。本案附件十一是《商品房买卖合同（预售）》的一部分，两者属于不可分割的整体。叶金仁、谢秀连于2018年6月20日获得贷款后，并且当天已向泰华实业公司支付了全部购房款。在泰华实业公司选择继续履行合同的情况下，其应当按照合同约定于2018年7月31日前向叶金仁、谢秀连交付经验收合格的房屋。然而泰华实业公司一直未交付涉案房屋，该行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。泰华实业公司与叶金仁、谢秀连在合同中约定若泰华实业公司逾期交付房屋，按日计算向叶金仁、谢秀连支付已付房价款的万分之二的违约金，该约定并未过分高于泰华实业公司逾期交付房屋给原告造成的损失。泰华实业公司请求适当调低逾期交房违约金，理据不充分，本院不予采纳。故叶金仁、谢秀连主张泰华实业公司每日按照涉案房产总价款的万分之二支付自2018年8月1日起至交付经验收合格的商品房之日止的逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。叶金仁、谢秀连在2017年2月4日签订《商品房买卖合同（预售）》后于2018年6月20日才获得贷款并当天付清购房款，确已超出合同约定的付款期限，应当承担逾期付款的违约责任。故泰华实业公司反诉请求叶金仁、谢秀连每日按照未付购房款的万分之三支付自2017年2月4日起至2018年6月20日共计501天的逾期付款违约金61623元（410000元×0.0003×501天），本院予以支持。叶金仁、谢秀连主张泰华实业公司反诉请求逾期付款违约金应调整为万分之二，理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龙川泰华实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）叶金仁、谢秀连支付逾期交房违约金（以房屋总价款694445元为基数，按日万分之二的标准，自2018年8月1日起计至向原告（反诉被告）交付经验收合格的商品房之日止）。二、原告（反诉被告）叶金仁、谢秀连应在本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）龙川泰华实业有限公司支付逾期付款违约金61623元。三、驳回原告（反诉被告）叶金仁、谢秀连的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）龙川泰华实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806元，适用简易程序减半收取903元（叶金仁、谢秀连已预交），由被告（反诉原告）龙川泰华实业有限公司负担。反诉费1340.58元，减半收取计670.29元（龙川泰华实业有限公司已预交），由原告（反诉被告）叶金仁、谢秀连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 龚红绸二〇二〇年六月十六日法官助理 吴素花书 记 员 王 洁