广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4038号原告：汤炳沃，男，1985年2月15日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟志平，广东富颂达律师事务所律师。被告：叶建忠，男，1991年1月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。原告汤炳沃与被告叶建忠、第三人广州鸿诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法由审判员李晓琳适用普通程序独任审理，于2020年6月3日公开开庭进行审理。原告汤炳沃的委托诉讼代理人钟志平，被告叶建忠的委托诉讼代理人骆国栋到庭参加诉讼，第三人广州鸿诚置业有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。诉讼中，汤炳沃于2020年6月3日向本院申请撤回对第三人广州鸿诚置业有限公司的起诉，本院经审查后依法于2020年6月11日作出（2020）粤0114民初4038号民事裁定予以准许。本案现已审理终结。原告汤炳沃向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金88000元给原告；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人三方在2018年10月4日签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：经第三人居间介绍，被告将其位于广州市花都区狮岭镇*****【房地产证号：粤(2017)广州市不动产权第******号】转让给原告，转让房产面积为89.91平方米，转让总价为88万元。原、被告双方应当在2019年12月1日前向不动产登记机构办理房地产过户手续。合同对双方的权利义务均作了具体约定。签订合同后，原告向被告支付定金合共35万元，剩余款项在房地产过户后由原告通过银行按揭付清。因被告个人原因，涉案房产被法院查封，导致双方至今仍然未能办理房地产过户手续，已经严重超过合同约定的办理过户时间。被告的行为已经构成违约，影响原告贷款及入住等，根据合同第十二条的约定应当对原告承担违约责任，按照不动产成交价10%计付违约金8.8万元给原告。叶建忠辩称，原、被告双方在2020年4月14日已经完成过户手续，但原告依然坚持本案的诉请，没有事实以及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。1.虽然客观上违反了合同约定，但被告主观上不存在违约故意。系因江文婷错误查封，才造成原告无法按照合同约定在2019年12月1日办理过户手续。而被告在收到终审判决当日已立刻向法院申请解除查封，可见被告是积极履行涉案合同。2.本案违约责任应由案外人江文婷承担。系因江文婷错误申请查封，造成客观上无法按照合同履行相关过户义务，违约责任应当由江文婷承担，即使本案判令被告承担违约责任，被告有权向江文婷主张赔偿。为避免诉累，应当追加江文婷作为本案的诉讼主体之一。3.虽然合同有约定违约金条款，但是应该以实际损失为准。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系位于广州市花都区狮岭镇尚勤路***的住宅商品房，房屋面积为89.91平方米，套内面积为77.84平方米。2019年10月4日，叶建忠（甲方、卖方）与汤炳沃（乙方、买方）及广州鸿诚置业有限公司签订《存量房买卖合同》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇尚勤路****的住宅，建筑面积为89.97平方米，总金额为88万元。付款方式为，乙方于签署合同时支付2万元定金，于2018年10月10日前支付28万元定金，于2019年11月6日前支付首期楼款8万元，余款50万元通过银行按揭贷款支付。合同第四条“产权转移登记”约定，甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应当于2019年12月1日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记。合同第十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，甲方或乙方原因造成不能按期取得不动产权属证明文件的，甲乙由违约方支付违约金楼价10%，合同继续履行。合同第二十条“其他约定”记载，1.买卖双方知晓该物业未满两年并承诺满两年后再过户，过户时间定于2019年12月1日前，卖方收齐定金后如不能配合卖方过户和申请银行贷款交易流程，视为卖方违约，赔付买方定金双倍。3.签订合同后买方收齐定金后，该物业提前交付买方使用，租金自2019年1月1日开始由买家收取。4.买方承诺首付金额不能低于定金金额。该合同及附件还对三方其他权利义务进行了约定。诉讼中，汤炳沃出示买卖双方签订合同时案涉房产的不动产权证书复印件，显示案涉房产的不动产权证于2017年9月6日核准登记并颁发，由叶建忠单独所有，附记“根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须取得《不等产权证书》满2年后方可转让或办理析产手续。”签订合同后，叶建忠先后出具3张收据确认收到汤炳沃支付的35万元，具体为：2018年10月4日现金支付4万元，2018年10月8日银行转账28万元，2019年10月19日现金支付2万元及银行转账3万元。2019年1月1日，叶建忠依据合同约定将案涉房产交付汤炳沃使用。因案涉房产于2019年12月1日时仍处于司法查封状态，双方未能如期办理产权过户手续。汤炳沃遂于2020年1月13日向本院提起本案诉讼。另查明，案外人江文婷与熊学峰、练杏、广州鸿诚置业有限公司、黄嘉钰、叶建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理。江文婷以向熊学峰购买位于广州市花都区迎宾大道西******房未果为由要求熊学峰双倍返还定金合计10万元，并以练杏为熊学峰的配偶、广州鸿诚置业有限公司参与房屋买卖、黄嘉钰作为广州鸿诚置业有限公司的一人公司股东与公司存在财产混同、叶建忠为黄嘉钰的配偶为由，要求练杏、广州鸿诚置业有限公司、黄嘉钰、叶建忠承担共同清偿责任。该案审理过程中，江文婷申请查封叶建忠价值10万元的财产并提供了相应的担保，本院依法作出（2019）粤0114民初1357号之一民事裁定，并于2019年2月22日对叶建忠所有位于广州市花都区狮岭镇尚勤路*****的房产财产保全措施。2019年7月11日，本院依法作出（2019）粤0114民初1357号民事判决，认定叶建忠在该案中无需承担清偿责任。后江文婷不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州中院于2019年12月26日作出（2019）粤01民终23776号终审判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决已于2019年12月30日生效。2019年12月30日，叶建忠向本院申请解除对上述房产的查封，本院于2020年2月4日作出（2019）粤0114民初1357号之三民事裁定，并解除了对上述房产的查封。其后，汤炳沃与叶建忠办理了案涉房产的产权转移登记手续，案涉房产于2020年4月14日转移登记至汤炳沃与案外人黄肖仪名下。现当事人双方均确认叶建忠已向汤炳沃付清房款88万元。诉讼中，叶建忠向本院申请追加案外人江文婷作为第三人参加诉讼。本院认为：叶建忠与汤炳沃及广州鸿诚置业有限公司签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为叶建忠是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金计算标准的问题。首先，汤炳沃依约向叶建忠支付了全部购房款，履行了合同义务，根据合同约定，叶建忠应于2019年12月1日前与汤炳沃一同申请办理产权转移登记手续。但案涉房屋因叶建忠涉及另案民事诉讼，于2019年2月24日至2020年2月5日期间处于司法限制状态，叶建忠未能确保案涉房屋在约定期限内具备办理产权转移登记的条件，已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。叶建忠抗辩称应由案外人江文婷承担赔偿责任并向本院申请追加江文婷作为本案第三人，因汤炳沃系向叶建忠主张承担案涉房屋买卖合同的违约责任，江文婷并非合同相对人，也并非必须共同进行诉讼的当事人，本院依法驳回该申请，不再另行出具裁定书。其次，关于逾期办理产权转移登记的违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方合同约定逾期办证违约金按楼价10%计算，经计算为88000元（880000元×10%），叶建忠抗辩主张违约金应以其造成的实际损失为依据。现汤炳沃未能举证证明逾期办理产权转移登记对其造成的实际损失，而结合案涉房产已于2019年1月1日交付汤炳沃的事实，迟延办理产权转移登记并不影响汤炳沃对案涉房产的使用，且双方也于2020年4月14日办妥案涉房产的产权转移登记。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条之规定，综合考虑本案守约方汤炳沃的实际损失情况、违约方叶建忠的过错程度、合同预期利益的实现以及双方合同已约定逾期付款违约金计算标准等因素，本院酌定叶建忠应支付给汤炳沃的违约金为2万元，汤炳沃请求超出的部分，本院不予支持。再次，关于本案案件受理费的负担问题。因本案诉讼的提起系因叶建忠违约导致，故本案案件受理费1000元应全部由叶建忠负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶建忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤炳沃支付违约金20000元；二、驳回原告汤炳沃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告叶建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年六月十二日书记员  高 波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。