河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初4421号 原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司。 法定代表人张晓华，总经理。 委托代理人赵连政县。 委托代理人宋秀平。 被告焦洪磊。 委托代理人王丽娟，秦皇岛市衡信法律服务所法律工作者。 原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司诉被告焦洪磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋秀平、赵连政，被告委托代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告焦洪磊系秦皇岛市海港区碧海云天建设大街122-1号的业主，建筑面积为485.27平方米。被告与原告达成物业服务合意，由原告为该小区提供物业服务，收费标准为1.5元/月/平方米建筑面积，垃圾处理费36元/年。原告依约履行了合同约定的相关权利义务，为被告提供物业管理服务，但被告一直拖欠原告2015年3月16日至2018年3月15日的物业费共计26313元。按照合同约定自逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，现原告自愿主张7000元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特诉至法院，望判如所请。1、请求贵院依法判令被告向原告支付物业管理费26313元及违约金7000元，共计33313元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，起诉书的陈述事实与事实不符，原告从未与被告达成物业服务协议也未提供过服务，双方没有约定物业服务的标准，法院依法查实，驳回原告的诉请。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一，营业执照一份，证明原告企业资格合法； 证据二、碧海云天物业服务合同二份，证明原告与碧海云天小区业主委员会签订了合同，对被告所住范围进行了物业服务，原告主体适格合法，并且原告有权以1.5元/月/平米收费标准向业主收取物业服务费用。 证据三、秦皇岛海港区城市管理综合执法局催缴通知书，证明处理垃圾费每年/户36元； 证据四、关于碧海云天业主委员会备案通知一份，证明业主委员会成立合法； 证据五、关于碧海云天小区安防消防设施损坏程度说明，证明消防、安防设施原来存在不完善瘫痪情况，我公司接手后不承担任何责任，需要动用维修基金才能完善； 证据六、通知四份、证明碧海云天对财产及人身安全尽到提示义务； 证据七、顾客满意度调查表一张，证明原告提供服务得到业主认可； 证据八、各部门的日常服务记录一组、照片，证明原告尽到了日常服务的责任，按照合同约定尽到服务责任。 被告对原告所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、三性均认可； 证据二、三性均不认可，该合同并没有经过二被告的认可，合同中虽有业主委员会的公章，但是该委员会的选举并没有经过被告方所在区域的业主的同意，其选举业主委员会程序违反相关法律规定，对本案的被告具有约束力； 证据三、三性均不认可，该催缴通知的主体并不是本案的原告；送达人与本案的二被告无任何关联；该催缴通知并不能约束二被告； 证据四、三性均不认可，原告并没有提供该证据的原件，内容上该小区具有投票权的人数并没有包括被告所在房屋区域的业主，业主委员会的备案违反了物权法及住房和城乡建设部的业主大会和业主委员会的指导规则； 证据五、三性均不认可，该业主委员会的盖章对二被告所在的区域没有约束力，内容可以看出本案的原告对于说明中所述的内容并没有提供过任何相关的任何服务； 证据六、三性均不认可，证明内容不认可，该通知书的温馨提示仅有原告的盖章，并没有客观的反映何时、何地在二被告所在区域张贴，对本案的原告以此证明履行相关的服务，不予认可。 证据七、三性均不认可，没有一户业主签字，打印的，也没有记载哪个小区、统计时间，不能证明二被告所在的区域对原告的服务满意。 证据八、三性均不认可，对登记的时间上仅有2016年9月24日，2017年、2018年各一张，剩下两张均没有年份，提供的年份，2018年8月30日与本案没有关联，对这部分内容不能起到证明的目的，这些客服登记表没有一户是被告所在的区域住户存在的问题，因此这组证据不能证明原告为被告所在的区域提供了服务。对绿化工作周巡检记录表，三性均不认可，时间为2016年7月到8月，服务范围在绿化带进行浇水，绿化带仅是小区住宅的区域，而门市房外面没有绿化带，因此该证据不能证明原告为被告所在的区域提供了服务，内部记录没有任何业主签字；日常保洁作业记录：三性均不认可，服务范围是一号楼月份是9月，没有具体的年限，服务范围是楼道、电梯间，这些部位不是二被告门市房所在的区域，对原告的证明目的也不认可；保安员的交接记录表：2016年12月8日到2017年12月9日，为住宅户提供了保安服务，对二被告所在的区域没有提供服务，没有业主的签字确认；对车辆出入登记表：2017年12月2日到2017年12月29日对二被告所在的区域没有提供服务，物业巡逻记录表：2018年10月26日至2019年1月3日三性均不认可，属于诉请范围之外的不予质证，时间段无关。车辆出入登记表：时间段也不是诉请的范围，服务内容也不是被告的所在的区域；技防设施、物防设施巡检记录表，没有一个业主的签字确认，也没有小区区域、哪栋楼、没有准确的记载，时间段也不对，对原告的证明目的也不认可；楼宇单元及公区设施巡查记录表：原告自己记录的检查部分，不包括二被告的所在区域，不能证明原告对被告的区域提供了服务；配电室的巡检记录：不能证明原告对被告的区域提供了服务；对照片：三性均不认可，不能证明原告对被告的区域提供了服务。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据八因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2014年3月16日，原告（乙方、受托方）与碧海云天小区业主委员会（甲方、委托方）签订《碧海云天物业服务委托合同》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（碧海云天小区物业服务）委托于乙方实行物业服务，订立本合同。…。第二章委托服务项目第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费用；2、电梯使用费用的电费；3、供水二次加压费；4、垃圾清运费。…，第三章委托管理服务期限第十七条委托服务期限为3年。自2014年3月16日零时起至2017年3月15日零时止，其中（2014年3月16日-2014年6月15日为试用期），试用期满如多数业主对该公司服务不满意，业主委员会有权终止乙方服务合同，业主委员会每年将对该公司的服务质量进行考核总结，如多数业主对乙方的服务不满意，甲方将提出整改意见并限期整改。…，第六章物业服务费用第二十一条物业服务费：1、本物业的服务费，由乙方按建筑面积高层住宅房屋1.0元/月/平方米、公寓1.3元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米。电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取。2、电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取，一层基数5元/月/户，每增加一层加4元。 2017年3月15日，原告（乙方、受托方）与碧海云天小区业主委员会（甲方、委托方）签订《碧海云天物业服务委托合同》，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（碧海云天小区物业服务）委托于乙方实行物业服务，订立本合同。…，第二章委托管理项目第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费用；2、电梯使用费用的电费；3、供水二次加压费；4、机动车停车管理费；5、垃圾清运费。…，第三章委托管理服务期限第十七条委托服务期限/5年。自2017年3月16日零时起至2022年3月15日零时止。…，第六章物业服务费用第二十一条物业服务费：1、本物业的服务费，由乙方按建筑面积高层住宅房屋1.0元/月/平方米、公寓1.3元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米。电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取。2、电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取，一层基数5元/月/户，每增加一层加4元。…，6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第⑵项处理：…，⑵从逾期之日起每天按应交管理费的千分之壹收取滞纳金。…。 被告系秦皇岛海港区建设大街122-1号门市房业主。门市房建筑面积485.27平方米，原告为物业管理单位。被告拖欠原告2015年3月16日至2018年3月15日期间物业费26204元（1.5元/㎡/月×485.27平方米×36个月），垃圾清运费108元（3元/月×36个月）。 本院认为，原告与碧海云天小区业主委员会签订的《碧海云天物业服务委托合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为碧海云天小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、垃圾清运费。考虑原告举证及同时期小区业主举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2015年3月16日至2018年3月15日期间物业费酌情予以扣减30%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告焦洪磊于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司给付2015年3月16日至2018年3月15日期间物业费18343元（26204元×70%）、垃圾清运费108元，合计18451元。 二、驳回原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费634元，由被告焦洪磊负担,于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张丽艳 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  杜飞非