广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1211号上诉人（原审原告）：王开升，男，1974年8月1日出生，汉族，住湖北省保康县*********。公民身份号码：420************533。委托诉讼代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉豪，广东练达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林海华，男，1962年9月16日出生，汉族，广东省江门市蓬江区*********。公民身份号码：441************734。委托诉讼代理人：林历，林海华儿子。被上诉人：陈铭超，男，1966年1月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区*******巷16号之2。公民身份号码：440************07X。被上诉人：赵毛女，女，1936年9月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************。公民身份号码：440************162。上诉人王开升因与被上诉人林海华、陈铭超、赵毛女案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王开升上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决解除对江门市新会区*************地产查封，停止对该房屋的执行；3、本案诉讼费用由林海华、陈铭超、赵毛女承担。事实与理由：王开升享有对执行标的的实体权益足以排除抵押权的执行。理由是：1、王开升享有的物权权益来源于2009年6月5日与陈铭超签订的《房屋、商铺买卖协议》。虽然签订合同时，陈某1、陈铭超尚未取得执行标的的不动产权证，但是执行标的属于陈某1是没有争议的。当2016年12月28日赵毛女办理继承时，陈某1的实体物权已经确立，如果不确立，又如何能够办理物权的继承。所以王开升根据《房屋、商铺买卖协议》已经取得执行标的的物权。2、陈铭超、陈某1在签订买卖协议后，已经在2009年9月19日将执行标的交付给王开升实际占有使用至今，王开升享有对执行标的的物权。由于陈铭超以种种理由拖延时间没有办理过户登记手续。3、林华海在2018年8月28日才取得执行债权，执行标的仅仅是债权的担保物。所以，无论从王开升取得执行标的物权的时间、内容、根源来看，均优先于林华海的债权担保，应当认定足以排除对执行标的的执行。被上诉人林海华辩称：1、涉案房产为赵毛女所有，林海华对涉案房屋享有合法抵押权。赵毛女通过继承方式于2016年12月28日取得涉案房屋所有权。2017年1月4日赵毛女、陈铭超共同向林海华借款，赵毛女以涉案房产为借款本息、违约金提供抵押担保，即日林海华与赵毛女办理了抵押登记【不动产登记证明号：粤（2018）江门市不动产证明第2*****8号】。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋为赵毛女所有，林海华对涉案房屋享有抵押权。2、王开升并非涉案房产权利人。王开升与陈铭超于2009年6月5日签订《房屋、商铺买卖协议书》，根据该协议内容，房屋买卖双方为王开升与陈铭超，涉案房产业主赵毛女并未参与，而卖方陈铭超由此至终并未取得涉案房产的所有，因此陈铭超的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《房屋、商铺买卖协议书》不是王开升合法占有并取得涉案房屋所有权的依据，王开升并非涉案房产权利人。另外，王开升曾于2019年1月21日就涉案房屋的买卖纠纷向陈铭超提出起诉【案号：（2019）粤0705民初594号】，案件审理过程中，王开升于2019年3月15日向受理法院提出撤诉，可见王开升主张自己为涉案房产权利人的依据不足。综上所述，王开升没有任何证据证明其对涉案房产享有所有权，更不享有中止涉案房产强制执行的权益，其诉讼请求毫无根据，依法应予驳回。被上诉人陈铭超、赵毛女没有陈述意见。王开升向一审法院起诉请求：1、解除对江门市新会区*************地产的查封，停止对该房屋的执行；2、确认江门市新会区*************地产属王开升所有；3、诉讼费用由林海华、陈铭超、赵毛女承担。一审法院认定事实：赵毛女与陈某1为夫妻关系，双方共生育三个儿子，依次为陈社超、陈炳超、陈铭超，双方没有收养子女。陈某1的父母先于陈某1去世，陈社超在1975年去世。陈社超在去世前没有结婚，没有生育子女，没有收养子女。新会城南区日新里44号房屋（房屋所有权证号：粤房字第4*****4号，该房屋所有权证现已注销）为1993年自建的房屋，该房屋登记在陈某1名下。2000年5月22日，陈某1（乙方）与新会市某甲房地产开发总公司（甲方）签订2000年新经房征合字第6号《拆迁补偿房屋合同》，其中约定：乙方将坐落在*******44号房屋交给甲方，由甲方拆卸兴建房屋；甲方在***路地段新建住宅楼房第36幢三、七楼第306、702单元的二房一厅、三房一厅补偿给乙方，另补偿本座夹层20号车房给乙方。陈某1在上述合同“乙方”一栏签名。2009年6月5日，陈铭超作为卖方、王开升作为买方、梁春金作为中介方，三方签订了《房屋、商铺买卖协议书》，约定：陈铭超将306房屋以265000元的价格出售给王开升，于2009年6月12日到新会房管交易所办理买卖过户手续；王开升先支付10000元作为定金；在办理过户后的当天，王开升须付255000元（在农行办理按揭贷款，其中先付120000元，其余部分在过户后结清）。签订上述合同时，陈某1在场。王开升分别在2009年6月5日、2009年8月10日、2010年6月3日向陈铭超支付10000元、120000元、50000元。王开升及其妻子、女儿自2009年9月19日起至今居住在306房屋。陈某1于2015年10月28日去世。2016年8月24日，陈炳超、陈铭超签订《放弃继承权声明书》，声明对江门市新会区************、702房屋以及20#车房放弃继承的权利。江门市新会公证处对上述事项进行公证并在2016年8月29日出具（2016）粤江新会第11648号《公证书》，证明陈炳超、陈铭超在上述《放弃继承权声明书》上签名和捺右手食指指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。同日，江门市新会公证处出具（2016）粤江新会第11647号《公证书》，查明：陈某1遗留的财产（被继承人陈某1生前与其妻子赵毛女的夫妻共同财产）：一个单元楼房【《房屋所有权证》上登记的地址为：新会市城南区日新里44号……该房产于2000年由新会市某甲房地产开发总公司拆建补偿坐落于江门市新会区************、702及20#车房】；现赵毛女表示要求继承被继承人陈某1的遗产，陈炳超、陈铭超均表示放弃对被继承人陈某1的遗产继承权，证明被继承人陈某1的遗产由赵毛女一人继承。另查明，306房屋由新会市某甲房地产开发总公司于2000年自建，2002年9月28日新会市房地产管理局出具经委商字8号《拆迁补偿房屋权属证明书》，证明新会市某**地产开发总公司为306房屋的权属人。赵毛女于2016年11月29日向江门市*******新会分中心申领306房屋产权证。赵毛女于2016年12月28日取得306房屋产权【不动产权证号：粤（2016）江门市不动产权第2022125号】，该房屋登记在赵毛女一人名下，由赵毛女单独所有。2018年10月30日,一审法院受理赵毛女作为原告诉王开升作为被告返还原物纠纷一案，立案后认为陈铭超与本案处理结果存在法律上的利害关系，故依职权追加陈铭超作为该案第三人。一审法院于2019年2月27日作出(2018）粤0705民初5517号民事判决：一、王开升应于本判决发生法律效力之日起三十日内向赵毛女返还江门市新会区*************屋。二、王开升应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵毛女赔偿因占有江门市新会区*************屋造成的损失（该损失按照1200元/月的标准，从2016年12月28日起计算至被告王开升向原告赵毛女实际返还江门市新会区*************屋之日止）。三、驳回赵毛女的其他诉讼请求。王开升不服，提起上诉。2019年8月6日，江门市中级人民法院作出（2019）粤07民终1713号民事裁定书，裁定撤销一审法院(2018）粤0705民初5517号民事判决，发回本院重审。该案在重审期间，赵毛女撤回起诉。另查明，陈铭超、赵毛女于2017年1月4日与林海华签订《借款抵押合同》，以赵毛女名下位于江门市新会区*************屋提供抵押向林海华借款300000元，并办理了抵押权属登记，林海华对306房屋享有抵押权。借款期满后，双方又签订了一份《借款抵押合同》，将借款期限延长至2018年7月3日，并增加借款50000元。陈铭超、赵毛女未按期还款，林海华以赵毛女、陈铭超为被告于2018年8月28日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年1月8日作出（2018）粤0705民初4363号民事判决，判令：一、陈铭超、赵毛女应偿还借款本金350000元、利息19833.33元及律师费10000元给林海华（利息暂计至2018年8月27日；2018年8月28日后的利息，以未还借款金额为基数，按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；二、陈铭超、赵毛女如不依期履行判决确定的义务，林海华有权在依法折价或拍卖、变卖江门市新会区*************屋所得价款中优先受偿。在案件诉讼过程中，一审法院根据林海华的财产保全申请，于2018年10月12日查封了赵毛女名下坐落于江门市新会区*************屋。因陈铭超、赵毛女未履行上述判决确定的还款义务，一审法院根据林海华的申请，于2019年4月18日立（2019）粤0705执1750号案执行。一审法院在执行处置上述涉案房产过程中，王开升向一审法院提出书面异议，要求中止对对江门市新会区*************产的执行。2019年6月3日，一审法院作出（2019）粤0705执异54号执行裁定书，裁定驳回王开升提出的异议请求。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院经审查裁定驳回异议后，案外人对裁定不服的，如与原判决、裁定无关的，可向人民法院提起诉讼，要求停止对诉争执行标的的执行，并可请求确认其权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王开升作为（2018）粤0705民初4363号案件的案外人，起诉要求停止对法院查封的赵毛女位于江门市新会区*************产的执行，并要求确认对该房产享有所有权，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据新会市房地产管理局于2002年9月28日出具的经委商字8号《拆迁补偿房屋权属证明书》，新会市某**地产开发总公司为306房屋的权属人，该公司因2000年自建该房屋而取得该房屋的所有权。未有证据显示2002年9月28日至2016年12月27日期间，306房屋的权属曾转移至他人名下。可见，尽管陈某1为被拆迁房屋——新会******44号房屋的所有权人，并与新会市某甲房地产开发总公司签订了2000年新经房征合字第6号《拆迁补偿房屋合同》，但陈某1在上述期间并未享有306房屋的所有权，仅享有向新会市某甲房地产开发总公司主张转移306房屋所有权的债权。因此，陈铭超与王开升在2009年6月5日签订《房屋、商铺买卖协议书》时，陈铭超、陈某1均不是306房屋的所有权人，二人均无权处分306房屋，《房屋、房屋买卖协议书》不是王开升合法占有并取得306房屋所有权的依据。事实上，306房屋现已登记在赵毛女名下，房屋所有权已转移至赵毛女名下。故王开升主张确认江门市新会区*************屋属其所有并解除对该房屋的查封并中止执行，依据不足，本院不予支持。本案是执行异议之诉，审理的是王开升对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。至于赵毛女将江门市新会区*************屋登记其名下是否存在重大瑕疵的问题，属于赵毛女是否合法取得该房屋所有权的问题。本案王开升是否享有足以排除强制执行的民事权益与赵毛女是否合法取得该房屋所有权，并不是非此即彼的关系。也就是说，即使本案未确认该房屋属王开升所有，也并不一定就确认该房屋属赵毛女所有。故赵毛女是否合法取得该房屋所有权，并不属本案审理的范围，本案不予处理。综上所述，王开升主张涉案房屋是其依据《房屋、房屋买卖协议书》购买，支付大部分款项并居住多年，主张该房产属其所有，依据不足，王开升对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，王开升的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回王开升的诉讼请求。案件受理费4400元（王开升已预交），由王开升负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：本案属于案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：王开升请求解除对江门市新会区*************屋的查封并停止对该房屋的执行的依据是否充分。王开升上诉请求解除对江门市新会区*************屋的查封并停止对该房屋的执行，关键是审查王开升对执行标的即该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，从查明的事实可知，王开升与陈铭超签订《房屋、房屋买卖协议书》时，陈某1在场且无异议，赵毛女亦知情并同意，因此，该《房屋、房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。也就是说，执行标的在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同并支付了大部分购房款且已由买受人王开升占有使用，且无证据证明未办理过户登记的原因在于买受人王开升自身。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，王开升对执行标的享有的权利能够排除执行。虽然执行标的已设定抵押权，但是，王开升就执行标的签订合法有效的书面买卖合同、支付大部分购房款、占有使用执行标的等事实均发生在设定抵押权之前。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，王开升购买案涉房屋是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，实际上，案涉房屋在设定抵押权之前，王开升已居住使用多年，至今仍然居住使用。同时，又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，购买房产的消费者的权益优先于担保物权。因此，即使执行标的已设定抵押权，但是，根据上述规定的精神并结合本案的实际情况，王开升请求解除对执行标的的查封并停止对执行标的的执行，理由充分，本院予以支持。一审判决驳回王开升该项诉讼请求欠妥，本院予以纠正。综上所述，王开升的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分错误，处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3346号民事判决；二、不得执行江门市新会区*************屋。广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705执异54号执行裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费4400元（王开升已预交），由林海华负担。二审案件受理费4400元（已由上诉人王开升预交），由林海华负担；王开升预交的二审案件受理费4400元由本院退回；林海华应向本院补缴二审案件受理费4400元。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年六月二日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹