文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3114号            原告              原告：青岛宏正物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路228号景瑞名都网点3号。统一社会信用代码913702827875870946。      法定代表人：李胜宝，经理。      委托诉讼代理人：王新会，即墨潮海法律服务所法律工作者。                  被告              被告：青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处鹤山路216号信特景苑广场小区内，编号20180208289。      举办者：李学颖，园长。      委托诉讼代理人：吕梅，女，1980年2月10日出生，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园支付2016年5月9日-2019年9月8日期间的物业服务费42 680元；2、被告承担滞纳金2 884元【附计算明细表】；3、诉讼费用被告承担。                  事      实      和      理      由              2013年，原、被告双方签订《物业服务协议》，由原告为被告所在的青岛市即墨区信特景苑小区提供物业服务。2017年，原告又与信特景苑业主委员会续签《物业管理服务合同》，由原告继续为信特景苑小区提供物业服务并约定了物业服务费、双方权利义务、违约金等内容。原告按约提供了物业服务，被告自2016年5月9日起拒不交纳物业服务费，经原告催要被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              1、我园是小区配套幼儿园，根据2016年4月1日施行的《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》我园免交物业费。从2018年起，我园被认定为普惠幼儿园，2018年、2019年均都通过审核，因此不需要纳物业费。2、我园在小区西南角有单独的门，并不从小区经过，物业除了倒一下垃圾也没有提供其他的服务。                  认      定      的      事      实                    被告青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园原名即墨市兴华幼儿园。原告青岛宏正物业管理有限公司为即墨区信特景苑广场小区提供物业服务。      2013年5月1日，（甲方）青岛信特房地产开发有限公司与即墨市兴华幼儿园（乙方）签订《信特景苑广场幼儿园房屋租赁合同》，合同约定，幼儿园坐落于即墨市鹤山路信特景苑广场小区东南角，房屋为社区配套幼儿园用房，建筑面积约970㎡。房屋租赁期限自2013年5月1日至2033年5月1日共计20年，租金按年支付（附年租金计收表格）；乙方承担房屋使用期间的水费、电费、暖气费、燃气费、电话费、电视收视费、物业管理费、房屋维修费用、新增幼儿园教育设施费等相关费用。      2015年3月20日，原告（乙方）与青岛信特房地产开发有限公司（甲方）签订《信特景苑广场前期物业服务合同》，合同约定，原告为信特景苑广场小区提供物业服务主要内容包括：房屋公用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；景观、建筑小品、广场、喷泉的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；一次性装修建筑垃圾有偿代运；代收水费。物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.1元，高层住宅每月每平方米1.5元，二次供水费按实际用水量每吨加收0.4元，电梯运行费0.44元每月每平方米；路灯公摊费40元/每年/户（含小区景观、公共路灯等）。业主于开发商通知办理入住手续之日起交纳物业服务费用。甲方、业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标注标准向乙方支付违约金。该合同有效期自2015年5月1日起至2018年5月1日至；但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议同时对物业基本情况、物业服务质量、违约责任等事项进行了约定。      2017年1月1日，原告青岛宏正物业管理有限公司（乙方）与即墨市信特景苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同约定原告继续为信特景苑小区提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的养护和管理；共用设施、设备的养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的养护和管理；公用环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等内容。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，电梯运行费0.44元/月/平方米，二次供水费按实际用水量每吨加收0.4元，路灯公摊费每年每户60元，于每年12月31日前交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权。合同有效期自2017年1月1日至2019年12月31日。      被告青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园办园性质为民办（法人）。2018年至2019年，被青岛市即墨区教育体育局认定为普惠性民办幼儿园。2016年5月9日起被告停止向原告交纳物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛宏正物业管理有限公司作为信特景苑小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告作为信特景苑小区配套幼儿园用房的使用人，接受物业服务，应当按照房屋租赁合同和物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费用。      被告承租房屋为社区配套幼儿园用房，系信特景苑广场小区配套幼儿园，但被告在2018年之前为自主定价的民办幼儿园，不符合《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》中关于配套幼儿园应当提供普惠性服务的要求，故被告主张应自2016年5月起按照该意见免交物业费的抗辩意见本院不予采纳。被告自2018年起经青岛市即墨区教育体育局认定为普惠性民办幼儿园，具备公益普惠属性，参照《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》相关规定，被告免交2018年-2019年期间物业服务费。综上，原告要求被告交纳2016年5月9日至2017年12月31日期间物业服务费符合合同约定，本院予以支持，物业服务费认定为21 064元（970平方米×1.1元/平方米/月×19个月+970平方米×1.1元/平方米/月×23/31）。物业服务企业在提供物业服过程中出现瑕疵在所难免，在其他案件中也有业主对原告的服务质量提出意见。原告仍需与包括被告在内的小区全体业主、物业使用人相互配合、共同努力，故对被告承担滞纳金2 884元的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛宏正物业管理有限公司2016年5月9日至2017年12月31日期间的物业服务费21 064元；      二、驳回原告青岛宏正物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取434元（原告预缴），由被告青岛市即墨区潮海兴华信特幼儿园负担163元，原告青岛宏正物业管理有限公司负担271元。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                           审  判  员   乔  婧                                                     二0二0年六月十七日                  书  记  员   于梦娇