山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0727民初548号 原告：祁县新浙商商贸有限公司，住所地晋中市祁县新建北路昭馀中心广场。 统一社会信用代码：91140727MAOHHK739M。 法定代表人：卢海慧，执行董事兼总经理。 委托代理人：郑益飞，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：林忠格。 委托诉讼代理人：程爱桃，山西昭余律师事务所律师。 原告祁县新浙商商贸有限公司与被告林忠格租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁县新浙商商贸有限公司的委托诉讼代理人郑益飞、被告林忠格的委托诉讼代理人程爱桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁县新浙商商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告林忠格支付原告祁县新浙商商贸有限公司租赁费271554.7元及违约金（截止2020年4月15日合计违约金为20291.09元，从2020年4月16日起按271554.7元为基数按日万分之五计算至实际履行完毕之日止）；2、依法判令被告林忠格支付2018年10月23日至2018年11月15日的租金为（24天×359.39平方米×1.5元／天）12938.04元；3、依法判令被告林忠格立即腾空并归还商铺，并承担原告每日718.78元的租金损失（租金损失从2019年11月16日起至实际腾空并归还商铺之日止）；4、本案的诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由：原告祁县新浙商商贸有限公司经营管理浙商中汇新天地项目，被告林忠格从事餐饮经营服务。2018年10月23日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，被告向原告承租位于祁县。约定商铺租金1.5元／平米／天，物业费空调费0.5元／平米／天，当时初步租赁面积为320平方米，押金及履约保证金合计为29200元，并约定免租期从2018年10月23日至2018年11月15日，若被告违约则需按1.5元／天／平米支付租金。后原告依照约定交付涉案商铺，被告也开始使用该商铺。双方对涉案房屋重新进行丈量，被告承租的面积为359.39平方米，被告合计应支付租赁费为291554.7元。但被告未能按约定支付租金、物业费、空调费等款项，以资金紧张等理由一直拖延支付。经原告方多次催讨，被告于2019年8月1日，出具一份延期签约／付款申请，承诺剩余271554.7元分四期支付，若未能按约定付款承担应付金额日万分之五的违约金。该文书出具后，被告仍未能按约定履行其付款义务。另该《商铺租赁合同》到期后，被告即未能支付之前款项，也没有进行续签合同，仍占有使用该涉案商铺未返还腾空，给原告造成巨大的经济损失。综上，为了维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望依法予以支持原告的诉讼请求。 被告林忠格书面答辩称：1、请求依法确认《商铺租赁合同》无效,认定双方租赁合同期为2019.8.16-2020.8.15；2、请求依法驳回原告的全部诉讼请求；3、请求依法判令原告赔偿被告林忠格的装修损失35万元，加盟费30万元。2018年10月23日被告与原告签订《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》租赁区域三楼，商铺号3039A,合同编号00144,商铺场地租赁面积320平方米（后调整为359.39平方米），经营品类为餐饮。租赁期限为一年，自2018年11月15日起至2019年11月14日止（合同第三条）。开业时间双方定为2018年11月15日，开业日为乙方的起租日（合同第五条）。开业日期暂定为2018年11月15日，具体以该商铺开业为准（合同第十六条第五项第一款）。被告支付定金20000元。合同第四条明确约定甲方（原告）给予乙方（被告）免租期用于乙方装修，即自2018年10月23日起至2018年11月15日止，但是因原告的租赁场所的消防设施没有通过，导致被告无法入场装修，被告并将此事向原告提出，原告答应及时健全消防设施并且双方约定：待三楼开业到70%以上、电影院开业后再支付租金，但是被告需要陆续先支付原告租金。被告要求重新签订合同，原告以没事为由，一切按约定行事，于是被告在2019年3、4月开始装修，直到2019年7月24日被告才办理了名称为祁县林氏火锅店的营业执照。2019年8月16日，祁县林氏火锅店才开始营业。营业后，被告依然发现消防没有通过。被告认为，自己在三层经营餐饮服务行业，各项消防设施本该配套齐全，但是原告场所的消防设施一直形同虚设。原告以欺诈的行为与被告签订合同，租赁场所未经公安消防机构的消防验收及开业检查，违反了国家法律的强制规定，依法该租赁合同应认定为无效，被告不构成违约。《中华人民共和国消防法》第十条：对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。第十三条：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。另外：国务院总理2020年4月21日主持召开的国务院常务会议，确定推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。自2018年10月23日直至现在，被告陆续给原告打款7-9万元，花费装修35万元、加盟费30万元，因原告欺诈行为给被告造成的损失请求法院判决原告承担。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并由原告赔偿被告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告祁县新浙商商贸有限公司经营管理浙商中汇新天地项目，被告林忠格从事餐饮经营服务。2018年10月23日，原、被告双方签订《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》，被告向原告承租位于祁县。约定商铺租金1.5元／平米／天，物业费空调费0.5元／平米／天，初定租赁面积为320平方米，押金及履约保证金合计为29200元，并约定免租期从2018年10月23日至2018年11月15日，若被告违约则需按1.5元／天／平米支付租金。原告依照约定交付被告涉案商铺，被告开始使用该商铺。后双方对涉案商铺面积重新进行丈量，被告承租的面积为359.39平方米，被告应支付原告租金为291554.7元。后被告支付原告20000元，被告未能按约定支付剩余租金、物业费、空调费等。经原告多次向被告催要，被告于2019年8月1日，为原告出具延期签约、付款申请，承诺剩余271554.7元分四期支付。2019年9月15日前支付原告剩余租金、物业费租金押金、履约保证金81466.41元；2019年10月15日前支付原告剩余租金、物业费租金押金、履约保证金81466.41元；2019年11月15日前支付原告剩余租金、物业费租金押金、履约保证金54310.94元；2019年12月15日前支付原告剩余租金、物业费租金押金、履约保证金54310.94元。若未能按约定付款，被告愿承担应付金额日万分之五的违约金。现该《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》已到期，被告未能支付原告约定和承诺的剩余租金押金、履约保证金，也没有进行续签租赁合同，仍占有、使用该涉案商铺。 以上事实有原告提供的企业信用信息公示报告、身份证复印件、《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》、延期签约、付款申请、被告提供的商铺租赁合同的复印件、收款凭证、营业执照及原、被告当庭陈述予以佐证。 本院认为，2018年10月23日，原、被告双方签订的《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同有效，本院予以确认。2019年8月1日，被告为原告出具延期签约、付款申请，明确被告欠原告租金271554.7元，承诺分四次履行尚欠的剩余租金、物业费租金押金、履约保证金，并承诺如到期不能支付租金，愿承担应付金额日万分之五的违约金。故本院对原告主张的由被告林忠格支付原告租赁费271554.7元及违约金20291.09元（截止2020年4月15日）的诉讼请求予以支持，2020年4月16日以后的违约金，以271554.7元为基数按日万分之五计算至实际履行完毕之日止。根据合同条款第四条：原告给予被告免租期用于被告装修（即自2018年10月23日起至2018年11月15日止），装修期免收租金，但被告需缴纳水费、电费、空调费、垃圾处理费、物业服务费以及因被告使用而产生的相关费用。除本合同或双方另行约定外，免租期不因任何原因而延长。同时，双方确认，原告提供的免租期是基于被告在履行本合同过程中没有违约以及被告正式接收房屋且装修完毕之日起1个月内开业并自开业起持续经营至少12个月为前提条件的前提下给予被告的优惠。在租赁期内，如因被告原因导致本合同无法履行或导致合同解除或被告未能按本合同约定的开业时间开业或持续开业不足12个月的，则被告不享受免租期的租金优惠，被告应按照本合同约定的第一租赁期的租金标准向原告缴纳免租期的租金。故本院对原告要求由被告林忠格支付2018年10月23日至2018年11月15日的租金为（24天×359.39平方米×1.5元／天）12938.04元的诉讼请求予以支持。现《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》已到期，被告没有进行续签租赁合同，仍继续占有、使用该涉案商铺未返还原告。本院对原告要求被告林忠格立即腾空并归还商铺，并承担每日718.78元的租金损失（租金损失从2019年11月16日起至实际腾空并归还商铺之日止）的诉讼请求予以支持。但考虑到2020年2月我国发生了新冠肺炎疫情的公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分免除责任。故应为被告免除2020年2、3、4月的租金及违约金。被告的辩解理由及提供的证据无法对抗原、被告签订的《浙商·中汇新天地商铺租赁合同》和被告为原告出具的延期签约、付款申请。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告林忠格支付原告祁县新浙商商贸有限公司租金271554.7元及违约金20291.09元，2020年4月16日以后的违约金，以271554.7元为基数按日万分之五计算至实际履行完毕之日止（执行时，应扣除2020年2、3、4月的违约金）； 二、被告林忠格支付原告2018年10月23日至2018年11月15日的租金12938.04元； 三、被告林忠格腾空并归还原告祁县新浙商商贸有限公司位于祁县，并支付原告自2019年11月16日起每日718.78元的租金损失至实际腾空并归还商铺之日止（执行时，应扣除2020年2、3、4月的租金）。 上述一、二、三项，限本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费5972元，减半收取2986元，由被告林忠格负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  卢崇俭 二〇二〇年六月十六日 书记员  李 森