安徽省淮北市杜集区人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖0602执异8号案外人：周彪，男，1969年生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人:林飞，安徽龙兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏大林，安徽龙兴律师事务所实习律师。申请执行人：吴剑锋，男，1985年1月4日生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：吴新阳，浙江东辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼庆芳，浙江东鹰律师事务所律师。被执行人：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市东湖路矿业设备博览城内。统一社会信用代码91340600777352961R。法定代表人：王立新，执行董事。本院在执行吴剑锋与淮北市友诚房地产有限公司（简称友诚房产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人周彪对执行标的物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周彪称：2012年4月20日，其与友诚房产公司签订协议书，约定以26万元价格购买友诚房产公司开发的淮北市矿业博览城92号楼102室房屋，交房时给付房款，房屋买卖其他条款按此楼商品房买卖合同为准。合同签订后，其支付了18万元房款；2017年4月，经与友诚房产公司沟通，友诚房产公司将房屋交付给异议人周彪，异议人占有、实际使用102室。2016年8月23日，因王栋申请，贵院作出（2016）皖0602财保29号民事裁定书，查封了102室；2018年2月27日，因异议被申请人吴剑锋申请，贵院作出（2018）皖0602执200号民事裁定书轮候查封了102室。2019年6月，异议人周彪对（2016）皖0602财保29号民事裁定书提出异议，因异议人周彪异议成立，王栋于2019年7月26日向贵院申请放弃对102室的强制执行，贵院于当日作出（2019）皖0602执恢2号之一执行裁定书，解除对102室的查封。因此，周彪针对王栋首封异议成立，王栋之后的轮候查封自动失效，不能对抗周彪的执行异议。但，102室仍被（2018）皖0602执200号执行裁定书查封。因异议人与友诚房产公司系房屋买卖合同关系，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，房屋买卖合同合法有效，并已实际履行，因此，异议人已合法购得涉案房屋，系涉案房屋权利人，只是因该房屋外围收尾工程尚未完工，异议人未将房款支付完毕，现异议人自愿将剩余房款交付法院，另因友诚房产公司尚未办理92号楼的总产权证，该房屋不具备过户条件，尚未办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十八条规定，异议人在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该房屋并支付大部分价款，剩余价款同意按照法院的要求交付执行，且非因自身原因未办理过户登记，异议人对涉案房屋享有的所有权足以排除执行。现依法提出异议，望裁如所请。案外人周彪为证明其主张，向本院提交了以下证据：（2016）皖0602财保29号民事裁定书、申请书、（2019）皖0602执恢2号之一执行裁定书、（2018）皖0602执200号执行裁定书、协议书、收据、2017年7月6日民事起诉状、证明及身份证复印件。申请执行人吴剑锋答辩理由如下：一、本案执行异议申请人周彪不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人条件，无权就本案涉案房屋向答辩人提起执行异议；二、法院针对本案涉案被查封房屋出具的（2019）皖0602执恢2号之一执行裁定书并不是因为申请人提起的执行异议成立，而是因为权利人王栋主动放弃查封权利并向法院申请解除查封所产生的结果，正如答辩人于第一点中的阐述，本案案外人执行异议的主体不符合相关法律规定，故其无权提起案外人执行异议之诉，其诉请应依法予以驳回；三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对于本案的适用问题，答辩人认为该司法解释的法条规定并不存在矛盾，第二十九条是对于第二十八条所述“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的特殊化要求，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情况下，应当适用司法解释第二十九条对买受人条件提出的规定，正如本案的具体情况。综上所述，本案执行异议申请人提出的执行异议不符合法律规定，请求法院依法驳回申请人的执行异议诉求。其并对案外人周彪提交的证据进行了书面质证：对证据不予认可或对证明目的持有异议。被执行人友诚房产公司未答辩亦未提交证据。本院查明：吴剑锋诉友诚房产公司、马鞍山天立建设有限责任公司建设工程合同纠纷一案。本院于2018年1月3日作出（2017）皖0602民初1075号民事判决书，判决友诚房产公司于本判决生效之日起十五日内给付吴剑锋工程款150万元。友诚房产公司未按该生效判决履行，吴剑锋遂向本院申请执行，本院于2018年3月22日依据（2018）皖0602执200号裁定，轮候预查封杜集区开渠中路69号矿业设备博览城92号楼103等4户（包括案涉的102室）。另查，友诚房产公司开发的美星大厦A座（现为矿业设备博览城92号楼）已于2017年停工,102室位于92号楼一层。2016年8月23日，因王栋申请本院作出（2016）皖0602财保29号民事裁定书，查封102室；2018年3月22日因吴剑锋申请本院作出（2018）皖0602执200号执行裁定书，轮候预查封102室（为第一轮候顺序）。在本案执行王栋与友诚房产公司民间借贷案件中，周彪于2019年7月向本院提出案外人异议，在审查期间，王栋放弃对102室的执行，周彪遂撤回异议申请，本院于2019年8月7日作出（2019）皖0602执异5号裁定，准予其撤回异议申请。现周彪对第一轮候查封递补为查封的102室(案号为[2018]皖06**执200号)，提出案外人异议。再另查，2019年11月6日，本院受理周彪诉友诚房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日作出（2019）皖0602民初2525号民事判决书，判决友诚房产公司于判决生效之日起15日内为周彪办理淮北市矿业博览城92号楼102室（面积约130平方米）房屋买卖合同备案登记、房屋预告登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此条是对无过错不动产买受人的保护。从周彪提供的证据看，在案涉102室首次查封之前的2012年4月20日就签订了协议，2015年5月21日交付了大部分价款，且愿意将剩余价款按人民法院的要求交付执行，2017年4月就使用、控制案涉102室，不能办理过户登记非周彪的原因。周彪所提异议理由符合上述规定，应予保护。吴剑锋主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，此条是对消费者物权期待权的保护，是消费者为了居住而购买房地产企业开发的商品房，其居住的生存权高于普通债权；而此司法解释第二十八条是对无过错购房人的保护，购买房屋的种类大于第二十九条的规定范围，可以是商铺；而本案周彪购买的是商铺不属于居住用房，故应适用此司法解释第二十八条，而不应适用第二十九条的规定，吴剑锋的答辩理由不能成立。至于吴剑锋对周彪所提交的证据不认可或对证明目的有异议，但吴剑锋未提供证据证明，且人民法院在审查案外人异议时，是遵循权利外观主义，并不是实质审查，故对其质证意见也不予采纳。另外，本院2019年11月27日作出（2019）皖0602民初2525号民事判决，虽然是在查封之后，但周彪是在对王栋执行案件中提出案外人异议之后诉讼的，该判决仅是要求友诚房产公司办理备案登记、预告登记，并不涉及案涉102室的交付或权利归属事项。且周彪并不是以该判决为依据提出排除执行。鉴于周彪属无过错不动产买受人，享有物权期待权，能够对抗普通债权人。综上，周彪所提异议理由成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（二）项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对淮北市友诚房地产有限公司开发建设的美星大厦A座（矿业设备博览城92号楼）102室（约130平方米）的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈茂峰审判员  谢晓宾审判员  王 莉二〇二〇年六月三十日书记员  李 良附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。