贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初2515号 原告（申请执行人）：谢某，男，1971年1月8日出生，汉族，住贵阳市南明区。 委托代理人：王虹，贵州久同律师事务所律师（特别代理）。 被告（案外人）：贵州某某房地产开发有限公司，地址在贵阳市云岩区威清路**。 法定代表人：晏福平，职务董事长。 委托代理人：王凯林、徐春景，国浩律师（贵阳）事务所律师（特别代理）。 被告（被申请执行人）：胡某，男，1973年6月10日出生，汉族，住贵阳市南明区。 原告谢某与被告贵州某某房地产开发有限公司、胡某申请人执行异议纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告谢某及委托代理人王虹，被告贵州某某房地产开发有限公司的委托代理人王凯林、徐春景到庭参加诉讼。被告胡某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告谢某向本院提出诉讼请求:1、判决继续执行贵阳市南明区龙洞堡见龙洞路住宅小区二期15号楼3单元12层1号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，因被告胡某与原告存在债务纠纷，原告于2016年4月向法院起诉时，向法院申请查封了被告胡某位于贵阳市南明区。后在执行过程中，被告贵州某某房地产开发有限公司于2018年12月3日向法院提出执行异议。但法院未依照规定在15天内作出裁定，直到被告贵州某某房地产开发有限公司起诉被告胡某的合同纠纷一案，作出判决后才作出本案的执行异议裁定，属于程序严重违法。原告认为被告贵州某某房地产开发有限公司提供的判决，系在法院查封涉案房屋后作出的，并不能达到排除执行的目的。原告要求对涉案房屋继续执行的请求，理应得到法院支持。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告贵州某某房地产开发有限公司辩称，一、原告对涉案房屋的查封，属于预查封性质，并不能对涉案房屋进行强制执行；二、法律并无规定对法院查封的房屋，合同相对方不能行使解除权。经法院判决，被告已解除了与胡某的商品房买卖合同关系，故胡某对涉案房屋的预告登记已经失效；三、被告已取得了涉案房屋所有权证，能够确认被告系涉案房屋的所有权人。被告有权要求法院解除对涉案房屋的查封，并中止对涉案房屋的执行行为。被告认为法院裁定中止对涉案房屋的执行是正确的，请依法驳回原告诉请。 被告胡某未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，被告贵州某某房地产开发有限公司与被告胡某签订《商品房买卖合同》，约定被告胡某向该公司购买由该公司开发的位于贵阳市南明区，总房款为1116082元，其中首付款676082元，余款440000元由被告胡某以银行按揭方式支付。同年4月26日，被告胡某以其名义办理了涉案房屋的备案登记，备案登记号为Ｙ13025084。同年6月5日，被告胡某作为借款人与中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行作为出借人签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告胡某由被告贵州某某房地产开发有限公司担保向银行借款440000元。2016年3月，原告谢某因债务纠纷向本院起诉被告胡某，请求判令被告胡某归还其借款本金及利息。诉讼过程中，根据原告的申请，本院于2016年8月9日裁定查封了被告胡某购买的上述房屋。同年11月29日，本院作出（2016）黔0102民初2086号民事判决书，判决被告胡某归还原告借款362000元并支付逾期利息。2017年12月20日，原告曾以被告胡某无财产执行为由，向本院申请终结该案的执行程序。2018年3月13日，原告向本院申请对诉争房屋的价值进行评估。同年9月3日，经评估诉争房屋的价值为2164000元。同年，因被告胡某未按约归还银行借款，中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行曾向贵阳市云岩区人民法院起诉被告胡某及被告贵州某某房地产开发有限公司。同年10月18日，贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初1890号民事判决书，判决被告胡某归还该银行借款本金370554.62元及相应的利罚息等，被告贵州某某房地产开发有限公司对被告胡某的上述债务承担连带清偿责任。同年11月1日，被告贵州某某房地产开发有限公司向本院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。在提出执行异议后，被告贵州某某房地产开发有限公司又另案向本院起诉被告胡某及中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行。2019年9月6日，本院作出（2019）黔0102民初8079号民事判决书，判决：一、解除被告贵州某某房地产开发有限公司与被告胡某于2013年4月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告胡某于判决生效后十日内协助被告贵州某某房地产开发有限公司到相关部门办理注销涉案房屋《商品房买卖合同》备案登记、预告登记；如被告胡某逾期未配合被告贵州某某房地产开发有限公司办理时，被告贵州某某房地产开发有限公司有权单方办理注销《商品房买卖合同》备案登记、预告登记；三、驳回被告贵州某某房地产开发有限公司的其余诉讼请求。该判决于2020年1月18日生效。在该案诉讼过程中，被告贵州某某房地产开发有限公司也向本院申请查封了诉争房屋。2019年12月29日，本院作出（2018）黔0102执异63号执行裁定书，以涉案《商品房买卖合同》已被法院民事判决予以解除，同时法院判决被告胡某协助办理解除《商品房买卖合同》的备案、预告登记。涉案房屋的所有权尚未发生变动，涉案房屋的不动产证权利人为被告贵州某某房地产开发有限公司为由，裁定中止对诉争房屋的执行行为。收到裁定书后，原告不服遂向本院起诉，提出如前诉请。 另查，被告贵州某某房地产开发有限公司于2017年3月取得了黔（2017）南明区不动权第0009433号不动产权证书，该证书载明包含2组团5、6、7号楼，4组团、5组团1-16号楼，6组团、7组团、8组团住宅部分以及12号、14号、15号楼地上商业与住宅部分。 上述事实，有当事人的陈述、原告提交的身份证、法院判决书、执行裁定书、评估报告、房屋查询信息及被告贵州某某房地产开发有限公司提供的营业执照、不动产权证书、起诉状、受案通知书、法院判决书、生效证明等证据在卷佐证，复经庭审质证核实，予以确认。 本院认为，本案系申请人执行异议之诉，争议焦点为被告贵州某某房地产开发有限公司是否享有排除对本案执行标的强制执行的权利。对此：1、依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。……。”及《中华人民共和国物权法》第二十条：“预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。”之规定，法院对诉争房屋的查封属于预查封性质。查封的是被告胡某享有的在登记完成之前的要求被告贵州某某房地产开发有限公司履行涉案《商品房买卖合同》的请求权。只有当诉争房屋完成产权登记（产权人为胡某），原告才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。2、法院对涉案房屋的查封禁止的是被执行人处分财产，但我国法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，被告胡某向被告贵州某某房地产开发有限公司购买的诉争房屋，于2013年4月26日办理房屋预告登记。被告贵州某某房地产开发有限公司依据与被告胡某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》向本院起诉，请求解除上述合同及补充协议。本院已于2019年9月6日作出（2019）黔0102民初8079号民事判决书，判决解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，现该判决已生效。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，本案中，法院生效判决已经确认解除了涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告胡某享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。3、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”、第二十六条：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”之规定，被告贵州某某房地产开发有限公司提交的解除合同的民事判决书，虽然是在人民法院查封诉争房屋后作出的，但该判决书的主文是确认解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，并未确认诉争房屋的所有权归属。被告贵州某某房地产开发有限公司提交的不动产权利证书，能够证明该公司为诉争房屋的开发企业。在涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，能够确认被告贵州某某房地产开发有限公司系诉争房屋的所有权人。在法院生效判决确认被告贵州某某房地产开发有限公司与被告胡某之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，针对诉争房屋的预告登记失效，被告胡某不再享有相应的物权期待权。作为诉争房屋所有权人的被告贵州某某房地产开发有限公司，有权请求法院解除对诉争房屋的查封。因被告贵州某某房地产开发有限公司依法享有排除对诉争房屋执行的权利，故对原告要求继续执行诉争房屋的诉请，依法不予支持。至于原告在起诉状中主张的涉案执行异议裁定书超期，程序违法问题，并不属于本案执行异议之诉的审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告谢某对本案的全部诉讼请求。 诉讼费60元，由原告谢某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  金贵兰 人民陪审员  夏雪梅 二〇二〇年六月八日 书 记 员  王 欢