四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民初20号 原告（执行案外人）：李光明，男，1964年2月12日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：甘斌，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104201910489120。 委托诉讼代理人：孙杨萍，重庆歌乐律师事务所律师，执业证号：15001201511566582。 被告（申请执行人）：攀枝花市良鸿商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市**新铁二村**。统一社会信用代码：91510400786699772E。 法定代表人：王文坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琳，女，1987年6月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。该公司工作人员。 第三人（被执行人）：四川华庆建设有限公司，，住所地：四川省攀枝花市**江南二路二村春华小区**楼统一社会信用代码：91510400740032999K。 法定代表人：张云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙岩，女，1966年10月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。该公司工作人员。 原告李光明与被告攀枝花市良鸿商贸有限责任公司（以下简称：良鸿公司）、第三人四川华庆建设有限公司（以下简称：华庆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告李光明的委托诉讼代理人甘斌、孙杨萍，被告良鸿公司的法定代表人王文坤及其委托诉讼代理人陈琳、第三人华庆公司的委托诉讼代理人孙岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光明向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法停止对位于四川省攀枝花市东区“华庆•萧邦”项目的2个商业用房（1栋-1层房号：3附4、3附5）和1个仓库（1栋-1层房号-101）的强制执行处分行为，并解除对该房屋的查封措施；二、请求人民法院依法确认李光明对位于四川省攀枝花市东区“华庆•萧邦”项目的2个商业用房（1栋-1层房号：3附4、3附5）和1个仓库（1栋-1层房号-101）享有所有权；三、本案诉讼费由良鸿公司承担。其事实和理由为：2010年11月23日，华庆公司与张国清签订借款合同。华庆公司为了感谢张国清，将案涉房屋出卖给张国清。2010年11月23日，经华庆公司全体股东决议后，一致同意出卖案涉房屋给张国清，并签订《商品房预约买卖合同》。同日，张国清全额支付购房款2700万元，并取得华庆公司出具的两份购房款财务收据。2011年6月22日，张国清、华庆公司、李光明三方签订《补充协议》，约定买受人主体变更为李光明，并正式确认预约购买的商品房具体位置、建筑面积、单价等内容。次日，华庆公司与李光明签订《商品房买卖合同》，约定买卖商品房的全部相关信息且办理完毕房屋交接手续，实现对案涉房屋的合法占有。2012年12月3日，李光明与华庆公司签订三套网签格式版本的《商品房买卖合同》，并取得相应的《攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表》，确认所购房屋为位于四川省攀枝花市东区“华庆•萧邦”项目的2个商业用房（1栋-1层房号：3附4、3附5）和1个仓库（1栋-1层房号-101）。2012年12月10日，李光明取得相应的《商品房买卖合同备案表（预售）》。案涉房屋已经出售给李光明并一次性足额支付了购房款，华庆公司交付案涉房屋后，李光明实际占有使用至今，案涉房屋未办理过户登记非因李光明原因造成。 良鸿公司辩称，李光明的诉讼请求不成立。其事实和理由为：2011年，良鸿公司向人民法院起诉，对华庆公司的财产予以查封保全。2011年8月31日，人民法院对华庆公司的国有土地使用权予以轮候查封。根据法律规定，该国有土地上的附属房屋应当一并抵押给良鸿公司。李光明与华庆公司之间签订的房屋买卖协议无效，其与华庆公司之间名为房屋买卖实为个人借贷，且不是华庆公司的借款。李光明与华庆公司先签订房屋买卖合同，其后，华庆公司再出资购买案涉房屋下的土地不符合逻辑。 华庆公司述称，华庆公司于2010年10月23日与张国清签订借款合同，约定借款金额2700万元。同日，华庆公司股东会决议将华庆·萧邦10000平方米的房屋以3000元的价格出售给张国清。2011年6月22日，经商议后将购房主体变更为李光明。2011年6月23日，华庆公司与李光明签订房屋购买意向协议。2012年12月3日，华庆公司与李光明签订网签备案合同。2012年12月10日，在不动产登记中心进行备案。2013年12月31日，华庆公司与李光明办理了案涉房屋的交接手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李光明向本院提交了如下三组证据： 第一组证据：1.李光明的身份证复印件；2.（2017）川04执恢17号之八执行裁定书；3.（2020）川04执异16号执行裁定书；4.借款合同、张国清身份证复印件、收据、银行转款凭证、取款凭条、银行回单。拟证明：张国清与华庆公司之间借款关系成立，张国清实际交付借款。人民法院查封案涉房屋前，李光明与华庆公司签订了房屋买卖合同，实际支付购房款并合法占有案涉房屋 第二组证据：1.股东会决议、商品房预约买卖合同；2.补充协议、商品房买卖合同；3.商品房买卖合同及该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定、攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表、商品房买卖合同备案表；4.收条；5.移交清单；6.房屋租赁合同、攀枝花市一村三社餐饮有限公司萧邦店内资企业登记基本情况表。拟证明：李光明与华庆公司就案涉房屋买卖达成一致，将借款转换为购房款，签订商品房买卖合同，并在不动产登记中心进行了备案登记。在人民法院查封前，李光明支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋。 第三组证据：1.（2018）攀仲裁字第69号、（2018）攀仲裁字第70号、（2018）攀仲裁字第71号裁决书；2.情况说明；3.（2018）川04执异29号、（2018）川04执异26号、（2018）川04执异24号、（2018）川04执异31号、（2018）川04执异32号、（2018）川04执异21号、（2018）川04执异30号执行裁定书。拟证明：因华庆公司的原因未给买受人办理产权登记，人民法院支持了买受人执行异议申请。 良鸿公司对李光明提交的上述证据发表质证意见为：第一组证据1-3真实性、合法性、关联性均无异议；证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，张国清出借款项的收款人不是华庆公司，而是其他个人，且部分小额款项采取了转账方式交付，350万元左右的巨额款项采取了现金方式交付不符合日常生活习惯。第二组证据真实性、合法性、关联性不予认可。第三组证据真实性认可，证据3关联性不予认可；证据3的案件情况与本案不一致，其签订购房合同和支付款项均一致，不是借款转为购房款的情况。 华庆公司对李光明提交的上述证据发表质证意见为：对李光明提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，能够达到李光明的证明目的。 良鸿公司向本院提交了如下九份证据：1.（2011）攀民初字第64号民事裁定书；2.（2017）川民终251号民事判决书；3.华庆公司“华庆•萧邦”项目2011年3月至2015年2月期间财务收支涉案专项审计报告、对《关于信永中和会计师事务所成都分所对四川华庆建设有限公司“华庆•肖邦”项目审计报告回复》的回复；4.《四川华庆建设有限公司财务收支涉案专项审计报告》；5.第88期市政府会议纪要；6.（2016）川04行终35号行政判决书；7.华庆公司召开2011年度第2次临时股东会决议；8.（2020）川04执异16号执行裁定书；9.（2020）川04民初17号民事裁定书。拟证明：张国清出借的款项不是交付给华庆公司，而是个人之间的借款；良鸿公司在2011年对华庆公司的国有土地使用权进行了轮候查封；李光明并未实际交付购房款，案涉的2700万元实际是借款。 李光明对良鸿公司提交的上述九份证据发表质证意见为：证据1真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的；证据2-4合法性无异议，真实性、关联性不予认可，其查明的事实不客观，审计报告没有对李光明的相关资料及财务数据进行审查；证据5真实性无异议，可以证实良鸿公司轮候查封以及经人民法院许可可以对“华庆·萧邦”项目的房屋进行所有权处分；证据6真实性、合法性无异议，关联性不予认可，李光明与华庆公司签订的商品房买卖合同应当受法律保护；证据7真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案没有关联；证据8、证据9真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能达到良鸿公司的证明目的。 华庆公司对良鸿公司提交的上述九份证据发表质证意见为：两份审计报告在对营业收入进行确认时，均涵盖了李光明购买案涉房屋的款项。其他质证意见同李光明的质证意见一致。 本院对上述证据认证如下：当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信。对证据与待证事实之间的关系，本院结合查明的其他事实予以综合论述。 经审理查明，2010年11月23日，华庆公司（借款人）与张国清（出借人）签订借款合同，约定借款金额2700万元，借款期限为一年，自2010年11月23日至2011年11月22日。2010年11月23日、11月30日，华庆公司分别给张国清出具了两张金额为1350万元的收据。张云、毕光辉在“股东签字或盖章处”签字，落款时间为2010年11月23日，空白处加盖“四川华庆建设有限公司”印章的《股东会决议》载明：“公司：四川华庆建设有限公司会议时间：2010年11月22日上午9时0分至10时0分……股东会会议决议：鉴于张国清在公司开发‘华庆御园’房地产项目中给予的大力支持，全体股东一致同意，1.将公司开发的‘华庆御园’1万平方米商品住房以每平方米3000元的价格出卖给张国清；2.与张国清签订《商品房买卖预约合同》，具体以签订的《商品房买卖预约合同》中约定的内容为准。全体股东一致认可，本次股东会会议的召集程序和决议内容符合法律、法规和公司章程的规定，不存在撤销和无效事由。” 2010年11月23日，张国清（甲方）与华庆公司（乙方）签订《商品房预约买卖合同》，该合同载明：“……但由于乙方资金困难，2010年11月23日甲乙双方签订了合同编号为：001号的《借款合同》，根据借款合同的约定乙方向甲方借款人民币2700万元整，借款用途为：缴纳土地使用权出让价款和商品房开发建设资金。甲方已按约定向乙方支付了人民币2700万元借款。……一、乙方自愿将其开发【现定名】为：‘华庆御园’项目中的8至17楼共计壹万平方米的商品房（住房）出卖给甲方，甲方自愿购买该商品房（住房）。出卖商品房（住房）的区位、楼层、面积以甲方确定的为准。二、出卖的商品房价格：每平方米3000元，总价款为30000000元（大写：叁仟万元整）。三、商品房价款的支付：商品房符合交付条件后，自收到乙方交房通知后15日内甲方支付购房价款，甲方也可以将乙方未偿付的借款本金及利息、违约金等等用于抵偿购房款。……八、如乙方按照2010年11月23日与甲方签订的编号为001号的《借款合同》约定期限偿还了全部借款本金及利息、违约金，则乙方有权单方面解除《商品房买卖合同》。如乙方未按照2010年11月23日与甲方签订的编号为001号的《借款合同》约定期限偿还全部借款本金及利息、违约金，在出卖的商品房未办理登记备案前甲方即对该商品房享有占有权。……” 2011年6月22日，张国清（甲方）、华庆公司（乙方）、李光明（丙方）签订《补充协议》，该协议载明：“……1.甲方自愿将《商品房预约买卖合同》的买受人主体变更为丙方，关于该合同中的权利义务均由丙方享有和承担，……3.根据《商品房预约买卖合同》第一条的约定，丙方正式确认预约购买的商品房项目名称为：华庆·萧邦，最终确定购买房产位于原市交通宾馆新修建商品房负一层的两间商铺（商铺1号、商铺2号）和库房（库房02号）预测建筑面积合计1024.59平方米（建筑面积以最终测绘面积为准），前述购房（商铺和库房）均价人民币22430元/平方米。前述购房总价以最终测绘面积乘以单价计算的总额为准，实行多退少补原则，多缴纳的购房款由四川华庆建设有限公司向张国清偿还。……” 2011年6月23日，李光明（买受人）与华庆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同载明：“买受人购买的商品房位于：原市交通宾馆新修建商品房负一层的两间商铺和负一层库房一间，建筑面积合计约1000平方米（建筑面积以最终测绘面积为准）。3.出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）22000元/平方米，购房总价以最终测绘面积乘以单价计算的总额为准，实行多退少补原则；暂计算总金额（人民币）：22000000元（大写：贰仟贰佰万元整）。4.买受人一次性预付款共计人民币2700万元（大写：贰仟柒佰万元整），实际缴纳的购房款以出卖人出具的财务收据为准。最终结算购房款以实际购买的商品房区位、面积、单价计算的数据为准，多退少补。……” 2011年8月31日，本院作出（2011）攀民初字第64号民事裁定，对华庆公司所有的攀国用（2011）第00132号土地使用权予以轮候查封。查封期间未经本院许可不得转让、抵押该土地使用权，不得办理该土地使用权的过户、抵押登记手续。 2012年10月22日，攀枝花市人民政府办公室印发《研究华庆·萧邦等项目涉稳问题的纪要》，该纪要载明：“……项目利润再用于偿还天友汇通公司、张国清债务和执行攀枝花市良鸿商贸有限责任公司的钢材货款。……”同时，该纪要还在出席人员处载明参加会议的人员有华庆公司张云以及张国清代理人潘果等人。 2012年11月14日，经华庆公司申请，攀枝花市住房和城乡规划建设局作出攀建（2012）房预售证第36号《商品房预售许可证》，准许对“华庆·萧邦”项目商品房公开预售。2016年12月26日，本院作出（2016）川04行终35号行政判决，确认攀枝花市住房和城乡规划建设局于2012年11月14日为华庆公司的“华庆·萧邦”项目颁发攀建（2012）房预售证第36号《商品房预售许可证》的行政行为违法。该行政判决现已生效。 2012年12月3日，华庆公司出具《收条》，载明：“今收到李光明（身份证号：5104031964××××××××）支付购买华庆·萧邦1幢-1楼3附4号、1幢-1楼3附5号、1幢-1楼-101号房屋房款共计人民币20491800元（大写：贰仟零肆拾玖万壹仟捌佰元整）”。 2012年12月4日，华庆公司与李光明之间签订了合同编号：60194的《商品房买卖合同》，该合同载明：“……该商品房为第一条规定项目中的1【幢】第-1层单元-101号。……其预测建筑面积共826.960平方米，其中，套内建筑面积737.370平方米，……按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民（币）22430元，总价款人民（币）X佰X拾X亿壹仟陆佰伍拾叁万玖仟贰佰零拾零元整（大写）。”合同编号：60153的《商品房买卖合同》，该合同载明：“……该商品房为第一条规定项目中的1【幢】第-1层单元3附4号。……其预测建筑面积共111.030平方米，其中，套内建筑面积99.000平方米，……按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民（币）22430元，总价款人民（币）X佰X拾X亿X仟贰佰贰拾贰万零仟陆佰零拾零元整（大写）。”合同编号：60158的《商品房买卖合同》，该合同载明：“……该商品房为第一条规定项目中的1【幢】第-1层单元3附5号。……其预测建筑面积共86.600平方米，其中，套内建筑面积77.220平方米，……按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民（币）22429元，总价款人民（币）X佰X拾X亿X仟壹佰柒拾叁万贰仟零佰零拾零元整（大写）。” 2012年12月10日，原攀枝花市房地产管理局对合同编号为60194、60158、60153的三份《商品房买卖合同》进行了商品房预售合同网上备案登记。 2020年3月11日，本院根据良鸿公司的申请，作出（2017）川04执恢17号之八执行裁定，查封华庆公司开发的位于四川省攀枝花市东区的“华庆·萧邦”项目的以下房产：2个商业用房（1栋-1层房号：3附4、3附5）；1个仓库（1栋-1层房号-101）。查封期限为三年。 2020年4月8日，本院根据李光明提出的书面异议，作出（2020）川04执异16号执行裁定，驳回李光明的异议申请。李光明不服于2020年4月29日向本院提起案外人执行异议之诉，但未在本院规定的期限内预交案件受理费。本院于2020年5月8日作出（2020）川04民初17号民事裁定，裁定按李光明撤回起诉处理。2020年5月9日，李光明再次向本院起诉。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、李光明就占有使用的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、李光明对案涉房屋是否享有所有权。针对当事人的诉辩意见，本院对上述焦点问题分析评判如下： 一、关于李光明就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该两条司法解释的区别在于被执行人主体身份的不同，其适用的条件就不同。本案中，李光明系买受人，被执行人华庆公司为房地产开发企业，因此，本案应适用前述司法解释第二十九条的规定，不适用第二十八条的规定。根据第二十九条的文义，买受人若要排除执行须同时满足三个条件。具体到本案，虽然在本院2011年8月31日对案涉土地进行轮候查封之前，即证据显示2010年11月23日张国清与华庆公司签订了《商品房预约买卖合同》，2011年6月23日李光明基于《补充协议》与华庆公司又另行签订的《商品房买卖合同》，但前述合同并未对所购买商品房的区位、楼层、具体面积予以准确约定，因此该合同仍应视为意向性合约，不具有约束案涉房屋的效力。且华庆公司当时并未取得房屋预售许可，不具备对外销售房屋的资格，因此双方签订合同不符合上述第二十九条第一项规定的在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同情形。对于第二项情形，经查明，李光明在房地产管理部门备案的案涉房屋为商铺和库房，其用途并非用于居住，故案涉房屋不符合司法解释第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形。关于上述第二十九条第三项规定支付价款情形，虽华庆公司出具收条，拟证明已收到李光明支付购房款2049万余元，但该大额款项收付，双方均未提供详实转款凭据及正式收款发票，仅凭现有证据尚不能证明李光明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合上述分析，本案不符合司法解释第二十九条规定的情形和条件，故李光明就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，李光明提出停止对案涉房屋的强制执行处分并解除本院对案涉房屋查封措施的请求，不符合法律以及司法解释的规定，本院不予支持。 二、关于李光明对案涉房屋是否享有所有权的问题 虽然李光明与华庆公司于2012年12月10日就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并在房地产管理部门进行了网签备案，但结合本案现有证据，李光明不能取得案涉房屋所有权。首先，李光明与华庆公司在本院查封前签订的商品房预约合同不具备合法有效的情形，尽管在华庆公司取得商品房预售许可后签订了正式的商品房买卖合同，但由于该合同系政府为处理华庆公司开发项目引起维稳事件而允许华庆公司可以对外销售房屋之后所签订，而会议纪要对项目利润分配附有条件，即项目利润须用于偿还天友汇通公司、张国清债务和执行良鸿公司的钢材货款。对于政府2012年10月17日的会议纪要内容，李光明与华庆公司均知晓，对案涉房屋所依附的土地被查封等情况也是明知的。因此，房屋不能办理登记过户，李光明完全能够预见，其显然不属于“无过错的第三人”，本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。其次，合同办理网签备案并不是不动产物权取得的必要条件，网签备案是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。由此可见，网签是为了管理不动产的交易活动，不直接引起不动产物权变动的效果。最后，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，不动产物权取得最直接的依据即是依法登记的不动产登记簿或不动产登记证书，但是李光明与华庆公司签订商品房买卖合同由于土地被查封，无法办理登记备案，李光明若要实现不动产物权，应当提出要求华庆公司履行将不动产予以过户登记在其名下的债权请求权，而不能依据合同直接取得案涉不动产的物权。因此，李光明请求确认案涉房屋所有权归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李光明的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回李光明的诉讼请求。 案件受理费144259元，由李光明负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  万 伟 审 判 员  龚卫东 审 判 员  黄 群 二〇二〇年六月三日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  饶 永