广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3627号原告（反诉被告,下仍称原告）：鹤山市桃源镇人民政府，住所：广东省江门市鹤山市桃源镇建设东路**，统一社会信用代码：114407840070867679。负责人：麦婉芬，桃源镇镇长。委托诉讼代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。被告（反诉原告，下仍称被告）：鹤山市佳图彩印有限公司，，住所：广东省鹤山市桃源镇桃源大道**统一社会信用代码：914407847444787954。法定代表人：冯柏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。原告鹤山市桃源镇人民政府（以下简称桃源镇政府）与被告鹤山市佳图彩印有限公司（以下简称佳图公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告佳图公司在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并于2020年1月14日和2020年5月9日两次公开开庭进行了审理。原告桃源镇政府的委托诉讼代理人吕嘉浩与被告佳图公司的委托诉讼代理人黄敏彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃源镇政府向本院提出本诉诉讼请求：1.判令确认桃源镇政府与佳图公司签订的《关于解除物业租赁权的协议》是无效合同；2.判令佳图公司向桃源镇政府一次性退还人民币2265455元；3.本案所有诉讼费用由佳图公司承担。事实和理由：2017年8月26日，桃源镇政府与佳图公司签订《关于解除物业租赁权的协议》，约定桃源镇政府因要开发坐落于桃源镇××大道××号的房产和用地，向佳图公司补偿简易棚、租赁搬迁损失、设备搬迁费合计2765455元。2017年9月1日，桃源镇政府向佳图公司支付人民币1000000元；2017年10月23日，桃源镇政府向佳图公司支付人民币765455元；2018年2月13日，桃源镇政府向佳图公司支付人民币500000元，合计已支付2265455元。现桃源镇政府经研究发现，佳图公司原搭建的简易棚为违法建筑，要求解除租赁权补偿和搬迁损失等费用存在不合理之处，应为无效合同。故桃源镇政府现主张要求佳图公司退还人民币2265455元。为此，桃源镇政府特提起诉讼，请求法院依法判决。佳图公司对本诉辩称，一、佳图公司所建的简易棚，并非违法建筑；二、协议约定的补偿包括简易棚补偿、解除租赁合同的补偿、另外选址搬迁补偿、设备搬迁费补偿，这些均是佳图公司的损失，获得补偿费是合情合理。三、双方是平等、自愿签订协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，所签订的协议合法有效。四、退一万讲，即使简易棚是违法建筑，但这也是佳图公司的损失，对于佳图公司的损失应如何承担，双方当事人可以自由约定，这并不违反法律规定。既然双方对佳图公司的损失作出了约定，约定由桃源镇政府作出补偿，则该约定对双方具有约束力，桃源镇政府以此为由主张合同无效没有法律依据。佳图公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令桃源镇政府向佳图公司支付补偿款500000元；2.诉讼费由桃源镇政府负担。诉讼中，佳图公司增加一项反诉请求：3.判令桃源镇政府向佳图公司开具金额为852000元的租金发票。事实和理由：2010年3月17日，佳图公司与中国电信股份有限公司鹤山分公司签订物业租赁协议，中国电信股份有限公司鹤山分公司将坐落在桃源镇××大道××号的房产及用地出租给佳图公司，租赁期限自2010年4月1日至2022年3月31日。因桃源镇政府要开发坐落于桃源××××房产及用地，2017年8月26日，桃源镇政府与佳图公司签订《关于解除物业租赁权的协议》，协议约定：桃源镇政府向佳图公司作出补偿，共向佳图公司支付简易棚补偿、解除租赁合同补偿、另外选址搬迁补偿、设备搬迁费补偿合计2765455元；桃源镇政府在签订本协议的三个工作日内付首期款100万元给佳图公司，余下款项于佳图公司搬迁完毕后的五个工作日内付清。佳图公司早已搬迁完毕，但桃源镇政府至今只向佳图公司共支付了补偿款2265455元，尚余补偿款500000元至今未付。桃源镇政府未依约付清补偿款，其行为已构成违约。为此，佳图公司提出反诉，望判如所请。桃源镇政府对反诉辩称，在桃源镇政府通过土地置换与中国电信股份有限公司鹤山分公司签订协议后，佳图公司于2012年12月开始每月向桃源镇政府支付涉案租金17750元，直至双方签订《关于解除物业租赁权的协议》时，佳图公司拖欠了2016年12月至2017年9月共十个月的租金合计177500元。在桃源镇政府与佳图公司签订《关于解除物业租赁权的协议》后，桃源镇政府通过银行转账的方式共向佳图公司支付了2265455元，并主张以租金抵扣补偿款支出。故现佳图公司收取桃源镇政府的补偿款应为2442955元。桃源镇政府在本诉中认为解除物业租赁权的协议依法无效，佳图公司应将收取的补偿款全数退还给桃源镇政府。本院经审理认定事实如下：鹤山市桃源XX号的房产所有权人和土地使用权人原为中国电信股份有限公司鹤山分公司（以下简称电信鹤山分公司）。2010年3月17日，电信鹤山分公司与佳图公司签订《桃源镇××大道××号物业租赁合同》，约定电信鹤山分公司将坐落在桃源XX号的房产及用地出租给佳图公司作自用或投资建厂出租使用；租赁期限自2010年4月1日至2022年3月31日；每月租金17750元，租金按月结算，等等。租赁合同签订后，佳图公司承租上述厂房和用地，并依约向电信鹤山分公司交付租金。2012年10月26日，桃源镇政府与电信鹤山分公司签订《资产置换协议书》，约定桃源镇政府通过资产置换的方式收回桃源XX号的用地及地上建筑。桃源镇政府收回上述用地和房产后，佳图公司继续向桃源镇政府承租上述厂房和用地，但双方没有签订书面的租赁合同。佳图公司自2012年12月起每月向桃源镇政府交付租金17750元，共向桃源镇政府交付了2012年12月至2016年11月期间的租金合计85200元。对已收取的租金，桃源镇政府并未向佳图公司开具相应的租金发票。2017年8月26日，桃源镇政府为甲方，佳图公司为乙方，双方签订《关于解除物业租赁权的协议》一份，约定如下：“因桃源镇政府要开发坐落于桃源镇××大道××号（地址）房产及用地（房产证号：粤房地产第C6271428和用地证号：鹤国用（2008）第000772号的部分房屋），甲乙双方本着平等、自愿的原则，经协商达成以下补偿协议：一、乙方在该地块上自建的2200平方米简易棚，甲方以250/平方米作为补偿，共补偿55万元整；二、乙方原租用协议期限剩余55个月，甲方以1元/平方米作为解除租赁权补偿，土地面积合计31924.59平方米，共补偿1755852元整；三、乙方现租赁建筑面积3723.67平方米，需要另外选址搬迁，甲方同意以2元/平方米/月作为补偿，按照原协议剩余期限55个月计，共补偿409603元整；四、甲方同意一次性补偿乙方5万元作为设备搬迁费；五、以上款项合计人民币2765455元整（贰佰柒拾陆万伍仟肆佰伍拾伍元整）；六、甲方在签订本协议的三个工作日内付首期款100万元给乙方，余下款项于乙方搬迁完毕后的五个工作日内付清；七、乙方承诺在本协议签订后，于2017年9月15日前搬迁完毕，交付该地块给甲方；八、本合同自双方盖章后生效，本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具有同等法律效力。”上述协议签订后，桃源镇政府先后于2017年9月1日、2017年10月23日、2018年2月13日向佳图公司支付1000000元、765455元、500000元，合共支付了2265455元。佳图公司依协议约定在2017年9月15日前从涉案房产和用地搬迁完毕。桃源镇政府收回上述房产和用地后，对其内搭建的简易棚进行拆除，并对部分土地进行平整后，再通过公开挂牌方式出让给第三方。2019年10月21日，桃源镇政府以《关于解除物业租赁权的协议》无效为由提起本案诉讼。诉讼中，佳图公司提出反诉，要求桃源镇政府支付剩余的补偿款500000元并开具已缴交租金相应的发票。另查明，佳图公司从2016年12月起拖欠桃源镇政府涉案房产和用地的租金。诉讼中，桃源镇政府和佳图公司均同意佳图公司拖欠的租金在桃源镇政府应支付的补偿款中予以扣减。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为,虽然桃源镇政府与佳图公司之间并未签订书面的租赁合同，但自桃源镇政府通过资产置换的方式从电信鹤山分公司取得涉案的房产和用地后，桃源镇政府和佳图公司一致同意按佳图公司与电信鹤山分公司签订的租赁合同的约定履行双方之间的权利义务,佳图公司每月向桃源镇政府交纳租金，桃源镇政府予以接收并出具租金收据，双方已经形成了事实上的租赁合同关系,本案为租赁合同纠纷。桃源镇政府与佳图公司之间设立的租赁合同关系是双方当事人真实的意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《关于解除物业租赁权的协议》的效力如何？佳图公司是否应向桃源镇政府退还补偿款2265455元;2、桃源镇政府是否需向佳图公司支付尚欠的补偿款;3、佳图公司要求桃源镇政府开具85200元租金发票的诉讼请求应否予以支持。对此，本院分析如下：一、关于涉案《关于解除物业租赁权的协议》的效力和佳图公司应否退还补偿款的问题。对于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案所涉的《关于解除物业租赁权的协议》是桃源镇政府与佳图公司在涉案租赁房产和用地租期尚未届满的情况下就提前解除租赁合同关系所达成的协议，协议上加盖了双方的公章并由代表人签名确认，该协议是当事人自愿、平等协商的结果，没有违反法律法规的强制性规定。桃源镇政府亦未提供证据证明涉案《关于解除物业租赁权的协议》存在法律规定的导致合同无效的其他情形。因此，涉案《关于解除物业租赁权的协议》合法有效，受法律保护。佳图公司在涉案用地上所搭建的简易棚并没有被有关部门认定为违法建筑，现该简易棚已被桃源镇政府拆除，涉案的房产和用地亦由桃源镇政府收回后通过挂牌方式出让给第三方。在此情况下，桃源镇政府以其工作人员未经集体讨论私下与佳图公司协商补偿并对违法建筑进行补偿为由主张《关于解除物业租赁权的协议》无效和要求佳图公司退还补偿款2265455元，理据不充分，本院不予支持。二、关于桃源镇政府是否需向佳图公司支付尚欠补偿款的问题。如上所述，涉案《关于解除物业租赁权的协议》合法有效，合同各方应按照约定履行各自的义务。佳图公司在协议签订后已依约于期限届满前完成搬迁，并将涉案房产和用地交还给桃源镇政府，但桃源镇政府只向佳图公司支付了补偿款2265455元，至今尚欠补偿款500000元（2765455元-2265455元）未付，桃源镇政府的行为已构成违约，应承担继续向佳图公司支付尚欠补偿款500000元的责任。诉讼中，桃源镇政府认为佳图公司拖欠其2016年12月至2017年9月期间的租金，并主张若其尚需向佳图公司支付补偿款，佳图公司拖欠的租金应在补偿款中予以扣减；佳图公司则表示同意将其拖欠的租金在补偿款中予以扣减，但认为其仅拖欠桃源镇政府2016年12月至2017年8月期间的租金。对此，本院认为，佳图公司和桃源镇政府已于2017年8月26日签订涉案《关于解除物业租赁权的协议》，该协议自双方盖章后生效，亦即佳图公司和桃源镇政府之间的涉案租赁关系已于2017年8月26日解除。虽然协议约定佳图公司应于2017年9月15日前搬迁完毕，但2017年8月26日至2017年9月15日为合同解除后合理的搬迁时间，该段时间不宜计付租金。桃源镇政府要求佳图公司支付租金至2017年9月份，理据不充分，本院不予采纳，故佳图公司尚应向桃源镇政府支付2016年12月至2017年8月共9个月的租金合计159750元（17750元/月×9个月）。现双方均同意该部分租金在桃源镇政府应支付的补偿款中进行扣减，为此，扣减上述租金后，桃源镇政府尚应向佳图公司支付的补偿款为340250元（500000元-159750元）。三、关于佳图公司要求桃源镇政府开具租金发票的问题。诉讼中，佳图公司反诉要求桃源镇政府开具2012年12月至2016年11月期间金额为85200元的租金发票。对此，本院认为，由于佳图公司与桃源镇政府之间并未将开具租金发票作为一方履行合同的主要义务或附随义务来约定，而发票及税收管理是税务行政机关的行政权范畴，属于行政法律关系，在当事人未将开具发票约定为合同义务的情况下，桃源镇政府是否应向佳图公司开具租金发票，应由税务机关处理，不属于本案民事诉讼调整的范围。为此，对佳图公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告鹤山市桃源镇人民政府于本判决发生法律效力之日起十日内向被告鹤山市佳图彩印有限公司支付补偿款340250元；二、驳回原告鹤山市桃源镇人民政府的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告鹤山市佳图彩印有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24923.64元（原告已预交），由原告鹤山市桃源镇人民政府负担；本案反诉受理费4400元，由原告鹤山市桃源镇人民政府负担2994.20元，由被告鹤山市佳图彩印有限公司负担1405.80元（被告鹤山市佳图彩印有限公司已预交反诉受理费4400元，本院向其退回反诉受理费2994.20元；原告鹤山市桃源镇人民政府于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳反诉受理费2994.20元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  何建通审 判 员  古辉林人民陪审员  冯惠芳二〇二〇年六月十一日书 记 员  冯凯颖