广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2788号上诉人（原审原告）：李广青，男，汉族，*********日出生，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************557。委托诉讼代理人:崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区******，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码124***********545A。负责人：梁桂金。委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山富力房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914********6041225。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，女，汉族，*********日出生，住江西省抚州市*************，公民身份号码362************227，系公司员工。被上诉人（原审被告）：佛山市新传奇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********之二，统一社会信用代码914************898。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：黄卫莲，女，汉族，*********日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************121，系公司员工。委托诉讼代理人：潘意玉，女，汉族，*********日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************02X，系公司员工。上诉人李广青因与被上诉人佛山市禅城区******（以下简称土储中心）、佛山富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、佛山市新传奇物业管理有限公司（以下简称新传奇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人李广青上诉请求:一、撤销一审判决；二、土储中心、富力公司、新传奇公司赔偿2018年12月至2019年8月的物业管理费和公共水电分摊费合计12357.43元；三、土储中心、富力公司、新传奇公司赔偿2018年12月至2019年8月的租金损失128076.3元；四、土储中心、富力公司、新传奇公司立即整改富盈路3号1座306房、富盈路3号2座1402房的质量问题，赔偿自2019年9月至实际整改完毕的物业管理费、公共水电分摊费及租金损失；五、本案诉讼费由土储中心、富力公司、新传奇公司承担。事实和理由:一、一审法院已查明涉案房屋均为带装修商品房。在李广青收到收楼通知后，与新传奇公司的工作人员前往涉案房屋查验时，发现房屋存在不少瑕疵，当即提出。直至李广青提起诉讼时，富力公司未能全部维修完毕，明显存在拖延修复房屋瑕疵的行为。在签收收楼通知到2019年7月期间，李广青每个星期都去拆迁办追问交楼问题，甚至提出免除收楼前的管理费，不用维修就收楼，富力公司不同意，要求先交管理费才给钥匙，该事实有微信对话可以证实。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”既然在合理期限内未能及时修复，因此在其未修复期间给李广青造成的损失，即不能合理使用的损失，包括物业费用、公共水电公摊以及无法出租导致的损失等应由土储中心、富力公司、新传奇公司承担。三、一审法院对举证责任的分配不当。房屋存在质量问题，土储中心、富力公司、新传奇公司何时修复，是否在合理期间内修复，应由其承担举证责任。四、一审法院已查明，安置房的开发商是富力公司，物业管理是新传奇公司。富力公司建设的房屋存在质量瑕疵，一直拖延不整改。新传奇公司作为物业管理公司未能尽到管理义务，对房屋的质量瑕疵未能及时反馈给土储中心、富力公司，对损失的产生有责任。一审庭审后，在与业主的沟通中得知，大部分回迁房屋都存在质量问题，特别是厕所没有做防水，存在渗水漏水的情况。土储中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李广青的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一、李广青诉请土储中心向其赔偿2018年12月至2019年8月的物业管理费、公共水电分摊费、租金没有事实和法律依据。李广青于2018年11月30日收到土储中心出具的《收楼通知书》，后拖延至2019年8月22日才收楼，该行为后果应由其自行承担。虽然根据李广青提供的《房屋验收记录表》的内容显示，涉案房屋存在墙身油漆未完全干、阴阳色等质量瑕疵问题，但是李广青在一审庭审时及法官现场勘查的过程中，均表示已得到修复。至于2座1402房的质量维修问题，也因李广青自行聘请案外人施工而无法查证。而且，前述质量瑕疵也并非房屋地基基础工程和主体结构工程存在质量问题或者其他严重影响正常居住和使用的质量问题。由此可见，李广青仅有权要求建设单位在保修期限承担维修之义务，并非是其拒绝收房的正当理由，应认定李广青已于收楼通知书记载的收楼限期即2018年12月2日收楼。所以，李广青迟延收楼的后果应由其自行承担。故李广青诉请土储中心迟延收楼的后果应由其自行承担。二、李广青诉请土储中心立即整改涉案房屋的质量问题及赔偿该房屋2019年9月至实际整改完毕的物业管理费和公共水电分摊费及租金损失也没有事实和法律依据。如前所述，上述房屋并不存在地基基础工程和主体结构工程存在质量问题或者其他严重影响正常居住和使用的质量问题。而且，李广青也确认相关质量问题已经基本得到修复。富力公司辩称，富力公司已按合同约定的交付条件交房。根据富力公司提交的证据，涉案房屋均已取得竣工验收备案表，符合法定的交付条件及国家有关质量的规定。根据李广青提交的证据显示，涉案房屋仅存在阴阳色的一般质量瑕疵，并非房屋基础工程和主体结构质量问题，不影响正常居住和使用，只需局部维修即可，并不影响其他部位的使用，且富力公司已经承担质量维修义务，故无需另行赔偿损失。此外，涉案1座306房已经修复，2座1402房李广青已自行委托案外人进行修复。新传奇公司辩称，一、就涉案房屋，新传奇公司于讼争期间已提供了相关的物业服务，李广青依法应当交纳相应的管理费和公共水电分摊费用，李广青要求新传奇公司赔偿其物业管理费用和水电费无任何依据。1.新传奇公司作为涉案小区的物业管理公司，已为李广青提供了相关的物业服务。2.就涉案房屋，李广青已于2018年11月30日签收《收楼通知书》，但李广青拒不收楼，故不应免除其自收到收楼通知之日起应当缴纳物业管理费及公共水电分摊费的责任。3.李广青于2019年8月22日向新传奇公司交纳涉案房屋物业管理费及公共水电分摊费的行为已确认及追认了新传奇公司提供的物业管理服务，其应当承担缴费义务。二、就涉案房屋，李广青要求新传奇公司赔偿其租金损失无任何依据。根据《物业管理条例》有关规定，新传奇公司作为物业管理公司，只是对物业共用部位、共用设施设备进行查验。根据新传奇公司与发展商、业主等签订的前期物业管理服务合同表明，新传奇公司作为物业管理公司，也只是对小区内物业共用部位、共用设施设备进行查验、进行维修、维护等，对属于业主私人物业无权也无义务进行查验。况且，相关的房屋质量瑕疵也不影响李广青接收入住使用，李广青要求新传奇公司赔偿其租金损失无任何依据。李广青向一审法院提出诉讼请求：1.土储中心、富力公司、新传奇公司向李广青赔偿2018年12月至2019年8月的物业管理费和公共水电分摊费总计12357.43元；2.土储中心、富力公司、新传奇公司向李广青赔偿2018年12月至2019年8月的租金损失128076.30元；3.土储中心、富力公司、新传奇公司立即整改佛山市禅城区***********、*********3号2座1402房的质量问题，赔偿自2019年9月至实际整改完毕的物业管理费、公共水电分摊费及租金损失；4。本案诉讼费用由土储中心、富力公司、新传奇公司承担。一审法院认定事实：2013年2月7日，李广青与土储中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，约定由土储中心征拆李广青所有的位于佛山市禅城区****、3号二至六层的办公用房，李广青同意按货币补偿及房屋产权调换方式进行补偿安置。就房屋产权调换方式，双方同意以“等值调换”原则在禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块、禅城区朝安路童服城地块新建小区的住宅用途安置用房进行产权调换，土储中心应在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合合同约定的安置用房交付予李广青，交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。另，土储中心应从双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至《安置房移交公告》公告期满60日止按23100元/月的标准向李广青计付临时安置补助费。上述合同自双方签字盖章之日起生效。2013年11月13日，案外人佛山市国土资源和城乡规划局与富力公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由案外人佛山市国土资源和城乡规划局向富力公司出让涉案佛山涌两侧、人民桥东侧宗地国有建设用地使用权。上述合同附件四为《质量保证书》，上载保修责任及保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5、装修工程为2年。2016年5月30日、2017年6月29日，包含涉案各房屋在内的佛禅网（挂）2013-005富力佛山涌八号地块项目地块三3、4、5、6#楼、公厕、垃圾站、地下室工程及佛禅网（挂）2013-005富力佛山涌八号地块项目（地块**楼及地下室）工程分别通过竣工验收备案。2018年11月30日，李广青就涉案1座305房、306房、3005房、2座302房、1402房、3座1706房分别签收土储中心发出的《佛山市禅城区升平片区改造项目佛山涌人民桥北岸地块安置小区拆迁房屋安置通知》及《收楼通知书》，上述拆迁房屋安置通知所载收楼须知如下：“1、产权人必须在收到《收楼通知书》之日起三天内结算安置房差价并到富力新居物业服务中心办理有关收楼手续；2、临迁费计算至我中心《安置房移交公告》公告期满60日止。”上述《收楼通知书》则载明上述房屋均已达到交楼标准，要求李广青于2018年（无具体日期）到富力新居物业服务中心办理收楼手续。依据李广青提交的《房屋验收记录表》，2018年12月8日、2019年1月1日、2019年5月23日、2019年8月19日，李广青曾分别到场验收涉案各房屋，主要记录问题为墙面油漆阴阳色、油漆不完全、阳台灯坏/旧等，个别房屋出现地脚线掉落、墙面破损、掉灰、天花渗水等问题，部分记录表记载有完成修复时间。2019年8月22日，李广青就涉案各房屋签订《房屋交接确认书，确认验收并办理收楼手续。同日，新传奇公司出具收据，确认收取李广青支付的涉案各房屋2018年12月至2019年8月物业管理费、2018年12月至2019年7月公共水电分摊费合计12357.43元。诉讼中，各方确认：李广青仅与土储中心签订房屋拆迁补偿安置合同，仅与新传奇公司签订物业服务合同。李广青陈述：涉案各房屋质量问题及修复情况如下表：房号质量问题修复情况1座305厅和房间墙面油漆太花，出现阴阳色已全部修复完毕1座306厅和房间墙面阴阳色，天花板出现渗漏已全部修复完毕2座302大厅和房间墙面阴阳色，阳台灯有问题已全部修复完毕1座3005大厅地脚线有问题、大厅和房间墙面阴阳色、地面瓷砖拱起已全部修复完毕2座1402墙面破损、阴阳色，阳台天面漏水，阳台灯坏，厕所没有防水、插座电线不符合规格李广青自行找人维修厕所防水问题，其他问题已全部修复完毕3座1706大厅、房间地面瓷砖凹凸不平，墙面阴阳色墙面阴阳色修复完毕，瓷砖问题没有修复另，李广青自认尚未垫付涉案1座306房、2座1402房自2019年9月后的物业管理费及公摊水电费。2019年11月13日，一审法院组织各方勘查现场。经勘查，涉案各房屋均为带装修商品房，其中1座306房天花少许渗水痕迹，1座3005房客厅地面部分瓷砖拱起，3座1706房地面地砖有些许不平整，但未出现拱起或爆裂等情形，2座1402房卫生间由李广青自行聘请案外人施工。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》及《国有建设用地使用权出让合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约严格履行。关于涉案各房屋的收楼时间。依据上述房屋拆迁补偿安置合同，土储中心应于合同生效之日起四年内向李广青交付经验收合格且符合合同约定的安置房。经查，涉案各房屋所在建设项目于土储中心发出安置通知及收楼通知前业已通过竣工验收备案，而结合李广青陈述及现场勘查，涉案各房屋所存在之质量问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，据此，李广青以上述质量问题为由未按期接收房屋无理，应依据安置通知及收楼通知所载期限认定李广青已于2018年12月2日收楼。关于李广青主张土储中心修复1座306房、2座1402房质量问题的诉请。依据上述房屋拆迁补偿安置合同的约定，李广青与土储中心存在房屋拆迁安置补偿合同关系，土储中心应向李广青交付符合合同约定的安置房，故土储中心亦应向李广青承担房屋保修义务。经查，1座306房天花确有少许渗水痕迹，但因李广青于庭后书面确认该问题已修复完毕，故一审法院对李广青有关该房屋的质量问题修复诉请不再予以支持。至于2座1402房，李广青主张卫生间未做防水、插座电线不符合规格，但并无有效证据予以证明，卫生间现场也因李广青自行聘请案外人施工而无从查证，故一审法院对李广青有关该房屋的质量问题修复诉请不予支持。关于李广青主张土储中心赔偿2018年12月至2019年8月（或质量问题修复完毕之日）的物业管理费、公共水电分摊费及租金损失的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，然如上分析所述，李广青已于2018年12月2日接收房屋，涉案各房屋之质量问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，且经现场勘查及李广青庭后书面确认，相关质量问题已基本修复完毕，故李广青主张土储中心赔偿上述期间物业管理费、公共水电分摊费及租金损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于富力公司、新传奇公司的责任。经查，富力公司并未与李广青签订合同，李广青亦无有效证据证明其与富力公司存在其他合同关系，故李广青主张富力公司一并承担本案责任无合同及法律依据，一审法院不予支持。经当事人自认，新传奇公司与李广青存在物业服务合同关系，故新传奇公司依法依约有权向李广青收取物业管理费及公共水电分摊费，且新传奇公司作为物业管理公司，仅系对房屋共用部位、共用设施提供管理服务，对李广青房屋质量问题并无修复义务，李广青亦无有效证据证明新传奇公司有迟延反馈质量问题之过错，故一审法院对李广青主张新传奇公司一并承担本案责任的诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回李广青的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1554元，由李广青负担。本院二审期间，土储中心、富力公司、新传奇公司未向本院提交新证据，李广青向本院提交了如下三份新证据：证据（一）富力新居（富盈路3号业主意见书），拟证明富力新居130多名业主多次向物管及相关部门提出存在厕所防水层质量差、漏水等问题，但尚未得到解决；证据（二）业主与物业管理人员的微信聊天记录，拟证明业主曾向物业管理人员反映其住处存在渗漏水情况，但未得到解决；证据（三）客厅地板照片，拟证明涉案客厅地板物业重修后颜色深浅不一。土储中心质证称，不认可证据一的三性；不认可证据二的真实性和关联性；不认可证据三的三性。富力公司质证称，这三份证据不属于新证据。不认可证据一的三性；不认可证据二的真实性和关联性；不认可证据三的三性。新传奇公司质证称，不认可三份证据的三性。经审查，本院对李广青提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人李广青与被上诉人土储中心、富力公司、新传奇公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋的交付时间；2.土储中心、富力公司、新传奇公司是否应承担责任。关于涉案房屋交付时间的问题。李广青上诉主张涉案房屋存在渗水等质量问题，严重影响使用，其有权延迟收楼。本院认为，涉案《房屋拆迁补偿安置合同》第六条约定“甲方必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给乙方。交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。”，该约定系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律、行政法规对房屋交付使用的强制性规定，合法有效。涉案楼盘于2017年6月29日取得竣工验收备案，已达到合同约定的交付条件。2018年11月30日，土储中心向李广青发出《拆迁房屋安置通知》及《收楼通知书》，通知李广青必须在收到《收楼通知书》之日起三天内到富力新居物业服务中心办理有关收楼手续，李广青于当日签收这两份通知。李广青虽主张涉案房屋存在质量问题进而延迟收楼，但该质量瑕疵并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“房屋主体结构质量不合格或者系严重影响正常居住使用的法定情形”，不影响土储中心按照合同约定履行交付房屋之义务。故李广青应依照约定按期收楼，一审法院认定李广青于2018年12月2日收楼并无不当，本院予以维持。李广青该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于土储中心、富力公司、新传奇公司是否应承担责任的问题。李广青上诉主张土储中心、富力公司、新传奇公司应将涉案房屋进行整改，并赔偿物业管理费、水电费及租金损失。本院认为，判定土储中心、富力公司、新传奇公司是否应承担责任主要从以下三个方面进行考虑：首先，涉案《房屋拆迁补偿安置合同》为土储中心与李广青签订，富力公司、新传奇公司并非涉案合同的当事人；此外，新传奇公司虽然是涉案房屋的物业管理公司，但仅对公共部位、公用设施提供管理服务，故李广青诉请富力公司、新传奇公司就房屋质量问题承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，涉案房屋存在瑕疵，依照合同约定应由当事人土储中心承担保修责任，现该瑕疵已基本修复完毕，故无需再行整改。且涉案房屋瑕疵并不属于主体结构质量不合格或者系严重影响正常居住使用的法定情形，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的约定。最后，李广青于2018年12月2日收楼，新传奇公司依约提供物业管理服务，李广青应当自收楼之日起支付物业管理费、公共水电分摊费。一审法院对此认定正确，本院予以维持。李广青该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李广青的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3108.67元，由上诉人李广青负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月二十二日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理