贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初1587号原告：余家芬，女，1970年7月17日出生，汉族，香港居民，住香港特别行政区，现住贵州省遵义市播州区，身份证号码：015113675358-Ｒ463152（7）。委托诉讼代理人：杨邦畿。被告：罗欣，女，1993年2月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘璐，男，1991年8月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，被告罗欣之夫。被告：唐洪英，女，1992年12月21日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：袁安刚，遵义市红花岗区舟水桥法律服务所法律工作者。第三人：遵义市彬彬房地产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区天池大街**，统一社会信用代码：91520393MA6HC9HE67。法定代表人：张万吉，执行董事兼总经理。原告余家芬与被告罗欣、唐洪英及第三人遵义市彬彬房地产经纪有限公司（以下简称彬彬房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余家芬之委托诉讼代理人杨邦畿、被告罗欣及其委托诉讼代理人刘璐、被告唐洪英及其委托诉讼代理人袁安刚到庭参加了诉讼，第三人彬彬房产经纪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余家芬向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告及第三人签订的《房产买卖合同》；2、由被告罗欣、唐洪英共同返还原告购房款246000.00元，并支付违约金100000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月3日，原告通过第三人居间服务购买被告罗欣位于遵义市播州区住房一套，被告罗欣委托被告唐洪英签订了《房产买卖合同》，合同约定了总房款、付款方式、办理产权过户登记的时间和违约责任等权利义务。合同签订后，原告严格按合同履行了义务，但被告未按合同约定的时间内给原告办理产权过户登记，存在严重违约。现因被告不能办理该过户手续，原告只好解除该合同，要求被告退还原告所交购房款，并要求被告承担违约责任。为此，特诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告罗欣辩称：我在2018年就将本案所涉房屋卖给了被告唐洪英，我每一次收到被告唐洪英支付房款都出具了收条已收房款198,000.00元，至今尚有150,000.00元尾款未收到。我并未与被告唐洪英签订任何委托书，现我既未签订合同出卖房屋，也未收取原告购房款，故我肯定不会承担返还原告购房款的责任。另原告购房后已占有使用房屋，现不应当解除合同。被告唐洪英辩称：1、我与被告罗欣之间系委托代理关系，并且原告也在其诉状中言称被告罗欣委托被告唐洪英出卖案涉房屋的事实，故我代理行为产生的法律后果依法应当由委托人即被告罗欣承担。2、关于原、被告双方签订的房屋买卖合同能否办理产权过户登记手续，与我没有任何关系。我不是合同义务人，被告罗欣才房屋产权人，因此，该房屋的产权登记相关事宜应由被告罗欣履行义务。3、本案事实真相是被告罗欣曾多次向我借款用以偿还其所欠他人债务，被告罗欣借款超期后无钱偿还给我，我与被告罗欣故约定将案涉房屋抵押给我而签订房屋买卖合同，由被告唐洪英出卖案涉房屋，被告罗欣只收取房款348,000.00元。因此，我与被告罗欣之间的房屋买卖合同系名为买卖实为担保。后被告罗欣出具了委托书，我才将房屋出卖给原告，并且被告罗欣也在场。因此，被告罗欣向我出具委托书是事实，应由被告罗欣承担本案责任。另原告不具备请求解除合同的条件，合同签订后已履行完毕，原告已占有使用房屋，整栋房屋因存在待政府审批等不可抗拒原因暂时不能办理产权登记，不属购房业主原因导致不能办理过户登记，应当不予支持原告解除合同的诉讼请求。第三人彬彬房产经纪公司未作陈述。原告余家芬围绕诉讼请求依法提交了2019年3月3日《房产买卖合同》、房屋备案登记表、委托书两份、支付中介费银行回单、收条等证据，被告罗欣依法提交了2018年11月5日《房屋买卖合同》，被告唐洪英依法提交了与被告罗欣签订的2018年11月5日《房屋买卖合同》、收据及转款凭据、2019年3月3日《房产买卖合同》、2019年4月16日委托书等证据，本院对双方无争议的证据予以确认并作为定案依据在卷佐证，被告罗欣、唐洪英对原告余家芬提交其中未注明出具日期的委托书（复印件）真实性不予认可，本院不予采信。本院并结合双方当事人的陈述，认定本案事实如下：被告罗欣因所欠被告唐洪英债务，二被告于2018年11月5日签订《房屋买卖合同》，被告罗欣随后将其办理银行按揭贷款向开发商购买的位于遵义市播州区的住房（建筑面积76.32平方米）交付给被告唐洪英占有。此后唐洪英联系房屋中介公司拟售卖该套房屋。2019年3月3日，原告余家芬经第三人彬彬房产经纪公司提供居间服务，提出以396000.00元的价格购买该房屋，由被告唐洪英以其系被告罗欣委托代理人为出卖方，与原告余家芬为购买方订立了《房产买卖合同》，合同约定包括水、电、燃气开户等在内的总价款396000.00元，于合同签订当天支付40000.00元，于2019年5月1日前支付206000.00元，于2020年1月1日前办理房屋产权过户当日支付尾款150000.00元；出卖方保证按装修现状交房，房屋内所有家具、沙发、床、麻将桌、凳子、电视机、电冰箱、饮水机、洗衣机、抽油烟机、热水器及固定物件不得搬走，如有损坏，还需照价赔偿给购买方；在双方约定办理产权过户日期之前，如购买方不愿买房或者出卖方不愿卖房，需在3日内向守约方支付违约金100000.00元。原告余家芬签订合同后支付被告唐洪英购房定金40000.00元。2019年4月16日，原告余家芬要求房屋买卖合同备案登记权利人被告罗欣表示同意出卖房屋才支付第二期购房款206000.00元。被告唐洪英故联系被告罗欣夫妻二人，在载明“今房主罗欣（身份证号：5221211993********）委托唐洪英（身份证号：5221281992********）全权代办位于遵义县正源金港城11栋30-3约76.32平米房屋买卖协议”的《委托授权书》上签名认可属实。原告余家芬见被告罗欣夫妻二人及第三人彬彬房产经纪公司工作人员都签字认可，故在当日银行转账支付合同约定第二期购房206000.00元给被告唐洪英。被告唐洪英同时向原告余家芬出具收条一份，载明其收到原告余家芬支付购房款246000.00元，并注明如2020年1月1日前未办理房屋产权过户手续则视为违约，需双倍退还原告余家芬所交全部房款。唐洪英随后将房屋交付给原告余家芬占有使用。原告余家芬待合同约定办理产权过户时限届满后，经了解所购案涉房屋不能办理房屋产权证，与二被告协商解除合同无果，故诉至本院。本院认为：原告余家芬与被告唐洪英经第三人彬彬房产经纪公司提供房屋中介居间服务而签订《房产买卖合同》，系其双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认双方签订《房产买卖合同》合法有效。本案的争议焦点是：一、是否应当判决解除原、被告双方于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》；二、如判决解除合同，应如何认定返还原告余家芬购房款的责任主体以及是否应当支付违约金100,000.00元，应如何认定被告罗欣出具给被告唐洪英《委托授权书》的性质。关于焦点问题之一。原告支付钱款购买房屋不动产，其目的为享有该房屋不动产的所有权，而国家对不动产所有权采用登记制度，占有使用房屋并不是当然取得房屋所有权。现原告购买房屋在约定期限内不能办理房屋产权过户登记，并且该房屋尚有按揭贷款尚未还清，极有可能存在已抵押担保的情形，原告不能实现享有房屋所有权的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除合同，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。被告罗欣、唐洪英均主张不应解除合同，理由不充分，本院不予支持。关于焦点问题之二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已按合同约定履行支付购房款246,000.00元的合同义务，现合同解除后，请求返还其所支付购房款246,000.00元，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。关于返还原告购房款责任主体，原告主张应由二被告共同承担；被告罗欣主张其已将房屋出卖给被告唐洪英，自己现不承担返还责任；被告唐洪英以其与被告罗欣之间系委托代理关系为由，主张应由被告罗欣承担返还责任。本院认为，被告唐洪英虽提交由被告罗欣签名的《委托授权书》主张二被告之间系委托代理关系，但被告罗欣不予认可系委托代理关系。本院结合二被告于2018年11月5日签订《房屋买卖合同》后，由被告唐洪英占用使用房屋；被告罗欣对出卖给原告的房屋价款、付款方式、违约责任等主要合同权利义务无关紧要，未置可否；被告唐洪英收取购房款后而按2018年11月5日签订《房屋买卖合同》约定价款支付被告罗欣的事实情况，认定二被告之间不属代理签订合同的委托代理法律关系，而是被告唐洪英依据《委托授权书》对购房人展现其对合同备案登记购房权利人为罗欣的本案所涉房屋享有处分权的凭据。故此，本院予以认定由被告唐洪英承担解除合同后的返还购房款责任。同时，本院根据本案合同履行情况和性质，原告因履行合同已占有使用房屋的事实，为及时有效化解矛盾，避免当事人诉累，判决原告也应将案涉房屋腾空返还交付给被告唐洪英。至于二被告之间因2018年11月5日签订《房屋买卖合同》及所涉债权债务问题，二被告各自主张不一，本院在本案中不予评价、处理，相应权利人可另案诉讼。原告并请求支付违约金100,000.00元，因被告主张不应解除合同，一直同意按合同履行，并不存在双方合同约定出卖方故意毁约，不再卖房的违约情形，故原告请求支付违约金，理由不充分，本院不予支持。第三人彬彬房产经纪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告余家芬与被告唐洪英及第三人遵义市彬彬房地产经纪有限公司于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》；二、由被告唐洪英于本判决生效后十日内返还原告余家芬支付的购房款246,000.00元；三、由原告余家芬于本判决生效后十日内将位于贵州省遵义市播州区的住房腾空返还交付给被告唐洪英；四、驳回原告余家芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,245.00元，由原告余家芬负担1,150.00元，被告唐洪英负担2,095.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王阔正二〇二〇年六月三日法官助理周仕然书记员余娟