河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初638号 原告：王洪珍，女，1959年11月19日生，汉族，住唐山市路**。 原告：夏建民，男，1958年9月8日生，汉族，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：孙伟，河北正一律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 被告：夏艳，女，1984年1月17日生，汉族，无业，住唐山市路**。 被告：任文垒，男，1990年2月13日生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：叶康俐，河北全景律师事务所律师。 原告王洪珍与被告夏艳、任文垒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪珍于2020年5月15日申请追加夏建民作为原告，本院于2020年6月4日通知夏建民参加诉讼。原告王洪珍、夏建民委托诉讼代理人孙伟、许永欣，被告夏艳，被告任文垒及委托诉讼代理人叶康俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告履行唐山市路南区房产配合原告过户的义务；2.请求法院判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月19日，被告夏艳与被告任文垒婚前共同出资以二被告名义按揭贷款购买了位于唐山市路南区处，约定二人共同还贷。但由于被告任文垒经济情况，没有还贷能力，2017年2月1日，被告任文垒放弃了该处房产的所有权，由被告夏艳向被告任文垒支付了房屋首付款的折价款，并由被告夏艳自己偿还剩余贷款。2017年3月10日，二被告登记结婚，但二人的经济状况并未好转，被告夏艳因资金紧张一直由其母亲原告王洪珍替其偿还该处房产的贷款。2017年9月11日，因二被告无力偿还贷款，二人为原告王洪珍写下借条，约定由原告王洪珍为其偿还5年房屋贷款，五年期到则由二被告返还原告为二被告偿付的贷款。2018年7月22日，二被告因经济状况持续恶化，意识到可能偿还不起原告借款及银行贷款，遂房屋所有人被告夏艳将该处房产卖于原告王洪珍，并签订了房屋买卖合同，合同约定由原告为其偿还的5年贷款作为其购房款，并约定房产证下发后由被告夏艳、任文垒陪同原告办理过户登记手续。现该处房产的不动产权证书已经下发，合同约定的过户条件已经达成，但由于被告迟迟不履行合同约定的配合原告办理房屋过户手续的义务，致使原告的合法权益受到侵害。综上，为了维护原告的合法权益，起诉至贵院，依法支持原告诉请。 夏艳辩称，对原告所诉事实没有意见，同意过户。 任文垒辩称，原告利用任文垒对夏艳的感情缺乏理性判断，原告基于买卖合同所获得的利益超出法律准许的限度，涉案买卖合同显示公平，任文垒有权撤销该买卖合同。涉案房屋系任文垒婚前通过家人出资购买的婚房，该房屋系二手房，当时购买的房屋总价款为445000元。由任文垒将涉案房屋部分首付款125982元分两次于2016年12月14日、2016年12月19日支付给铭天房产中介及其负责人刘天成，再由其实际交付首付款于一手卖家。通过第一手出卖人配合，在其收房款当天（2016年12月19日）直接由任文垒、夏艳与唐山南湖生态城房地产开发公司签订商品房买卖合同，并且当天任文垒向开发商转账29018元。另外290000元由任文垒与夏艳共同还贷，并且由任文垒作主还贷人以卡号为62×××72的工商银行卡直接扣划银行贷款。2017年2月1日，任文垒与夏艳筹划结婚，在原告的强烈要求下，任文垒签署了与客观事实严重不符的协议，并非任文垒自己真实意思表示，且并未收到夏艳支付的39509元，夏艳也未支付过涉案房款的对价，该协议不符合法定生效条件，自始不成立。另外，如认定该协议成立，其形式虽为放弃协议，但实际为任文垒就涉案房产对夏艳的部分赠与，根据合同法186条规定，财产权利在财产转移之前赠与方有权行使任意撤销权。2017年3月23日开始，任文垒开始按月偿还房屋贷款，且从原告提交的2017年9月的借条看出，任文垒与夏艳为偿还共同所有的房屋贷款向原告借款，由此可见，任文垒从未放弃涉案房屋所有权。2018年7月22日签订的房屋买卖合同未对涉案房屋价款、房款交付时间、履行期限等基本的合同要素进行约定，其本身不符合合同的合法形式，也不符合一般房屋买卖合同的交易习惯。该合同签订后，原告也未向任文垒、夏艳支付任何房款。根据原告提交的证据，2017年9月起至起诉时止，原告共代二被告还贷金额为52867元。任文垒用于还贷的工商银行卡自2017年9月以后，一直由原告保管，2018年夏艳与任文垒已经分居。2020年3月原告转账给夏艳26万余元是原告与夏艳母女二人的内部行为，任文垒已经接触不到这张银行卡，对于该笔还款完全不知情，也从未收到价款。涉诉房产面积82.3平米，2018年7月该地区房产市场均价为10000元每平米，该房产市场估值为820000元。原告仅凭借贷还任文垒与夏艳的52867元就有权获得了2018年市值为800000元的房产，对任文垒明显不公平。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交证据一放弃房产协议书、证据二收条，被告任文垒对该证的合法性、关联性不予认可，辩称并非其真实意思表示，但未能提交相反证据予以反驳，且认可上述放弃房产协议书、收条中系其本人签字，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；对原告提交证据五买卖合同，被告任文垒对该证据的签字认可为本人所签，且并未能提交相反证据证明不存房屋买卖的事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；对原告提交的证据七、证据八中的银行流水、转账凭证及银行客户凭条，与原告提交的证据四借条约定时间能够对应即2017年9月开始偿还房贷，与被告夏艳提交的证据一个人购房借款担保合同约定的还贷账号62×××02对应，故本院认定在2017年9月至2020年2月期间代二被告偿还房屋贷款的事实，对于提供的其他流水缺乏证据佐证系用于偿还贷款，故对其余流水的关联性不予认定；对被告夏艳提交的证据二、证据三，与原告提交的证据六不动产权证能够相互印证，涉案房屋剩余贷款已还清的事实，故本院对上述证据的关联性予以认定；对被告任文垒提交证据二支付宝转账记录，因其未能提交充分证据证实该记录与购买涉案房屋存在关联，故本院对该证据的关联性不予认定；对被告任文垒提交证据三银行流水，未能提交证实工作单位及工资收入的证据仅提供银行流水无法证实任文垒工资收入情况且与本案的关联，故本院对其与本案的关联性不予认定；对被告任文垒提交证据五民事判决打印件，因该证据显示内容与本案诉争房屋不存在关联，故本院对其关联性不予认定；对证人王某的证言，因该证人与被告任文垒系母子存在利害关系，仅凭该证言无其他证据佐证，该证言的证明效力较低，故本院对该证人证言不予采信；对被告任文垒庭审时补充提交银行流水、企业信息，不能证实与本案购房存在关联，该证据显示内容与涉案商品房买卖合同及房屋出卖人出具发票显示的购房金额内容相冲突，且被告任文垒未能提供充足的证据支持其辩称内容，故本院对上述证据的关联性不予认定。 根据当事人的陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，任文垒与夏艳作为买受人与唐山南湖生态城房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，商品房总金额为369018元，当日支付房款79018元，剩余房款290000元通过贷款方式支付。同日，唐山南湖生态城房地产开发有限公司出具发票显示收到房屋首付款79018元，购买方为任文垒、夏艳。2017年1月22日，任文垒作为借款人，夏艳作为共同借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司唐山农贸支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为290000元，用于购买涉案房屋，指定还款账号为62×××02，并约定用涉案房屋作为抵押物。2017年2月1日，任文垒作为甲方与夏艳作为乙方签订《放弃房产协议书》，约定新房位于南湖金地仁泰里小区Ｎ6-2-2702室，是由任文垒和夏艳于2016年12月19日共同出钱购买，产权和使用权属于任文垒和夏艳，现就该房产权和使用权事宜说明如下：一、任文垒愿自动放弃该房即南湖金地仁泰里小区Ｎ6-2-2702室的产权和使用权。二、南湖金地仁泰里小区Ｎ6-2-2702室的产权和使用权从此完全归属于夏艳所有。三、本协议自签字之日起生效，具有法律效力。同日，任文垒出具《收条》显示，今收到夏艳购房款叁万玖仟伍佰零玖圆整（￥39509圆）。任文垒与夏艳于2017年3月10日登记结婚。婚后，任文垒、夏艳于2017年9月11日出具《借条》内容为，因任文垒，夏艳收入微薄，无力偿还放贷。今约定由王洪珍、夏建民每月向工商银行还壹仟捌佰贰拾叁圆整（￥1823），期限五年整，共壹拾万零玖仟叁佰捌拾圆整（￥109380）。五年期满立刻偿还，期间王洪珍、夏建民有权要求中止，任文垒不得注销银行卡（62×××02）。如造成不良后果，一切责任由任文垒承担。2018年7月22日，王洪珍与夏艳、任文垒签订《买卖合同》，约定由任文垒、夏艳2016年12月19日共同贷款出资购买南湖金地仁泰里304楼2单元2702（Ｎ-6楼2门2702）住房**，购房款共计79018（柒万玖仟零壹拾捌），由于任文垒无能力偿还贷款，任文垒放弃该房即南湖金地仁泰里小区Ｎ6楼-2-2702室的产权和使用权、支配权，由夏艳一次性支付给任文垒39509元整（叁万玖仟伍佰零玖）南湖金地仁泰里304楼2单元2702室（Ｎ-6楼2门2702）的房屋归夏艳所有（附任文垒的协议书和收条），该协议签订日期为2017年2月1日为婚前财产。夏艳由于资金紧张无法偿还房屋贷款，一直由母亲王洪珍代还房款五年，由任文垒、夏艳写给王洪珍的借款凭证，夏艳现在将该房屋卖给王洪珍，之前的首付款属于个人财产，夏艳承诺婚前的个人财产和王洪珍的五年借款相抵，王洪珍不在追任文垒、夏艳要五年借款，待房屋下来房产证由夏艳、任文垒陪王洪珍过户，如有一方违约，协商不成，向人民法院提起诉讼。王洪珍自2017年9月至2020年2月期间持续每月代任文垒、夏艳偿还涉案房屋贷款。2020年3月12日，王洪珍通过其名下工商银行卡号为62×××67账户向夏艳名下工商银行卡号为62×××81账户转账261001.94元。同日，夏艳向中国工商银行股份有限公司唐山农贸支行提前归还个人住房贷款金额为261001.94元。王洪珍、夏建民向本院提交编号为冀（2019）唐山市不动产权第××号不动产权证书，记载坐落在路南区房屋，权利人为任文垒、夏艳，在附记一栏显示抵押已于2020年3月24日注销。王洪珍、夏建民系夫妻关系，二人主张不动产权证已下发，约定的过户条件已达成，请求二被告配合原告过户，故诉至本院。 本院认为，第一，关于涉案房屋，二被告在购买时首付款出资的认定。对于被告任文垒提出涉案房屋为二手房且首付款为150679.5元，首付款为被告任文垒单方出资的抗辩，因二被告与唐山南湖生态城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同约定的首付款为79018元，该商品房买卖合同经过登记备案并加盖唐山市房地产交易中心专用章，该证据证实涉案房屋为一手房并经过登记机关备案，开发商出具的正式发票显示首付款亦为79018元，购买人为二被告与商品房买卖合同相互印证，而被告任文垒向本院提交的证据不足以推翻上述事实，故本院对其抗辩不予支持； 第二，关于涉案放弃房产协议书及收条的认定，因被告任文垒与被告夏艳在2017年3月10日登记结婚，婚前就共同财产或财产性利益进行约定，符合《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”之情形，二被告在结婚登记一个月前就双方共同购买的涉案房屋进行婚前书面约定确定权属，符合法律规定。对于被告任文垒辩称该放弃行为并非真实意思表示，系受到哄骗作出的，被告任文垒表示是为了让夏艳父母赞成二被告缔结婚姻关系而作出的行为，本院认为，从被告任文垒表达意思来看，其在财产或财产性权益作出的处分行为系为了与夏艳缔结婚姻关系。并维持家庭关系的稳定，且二被告至今仍系夫妻关系，不宜认定为哄骗、利诱行为。被告任文垒辩称该放弃房产的行为系赠与，其享有撤销的权利，本院认为，被告任文垒出具的收条证实其收到了夏艳给付的房款，小额金钱通过现金方式给付符合通常交易习惯，对此被告任文垒负有证实其未能收到该款项的举证责任，举证不能则应当承担相应的法律后果，故本院对任文垒的该项抗辩不予采信； 第三，对于涉案借款协议性质的认定，被告任文垒抗辩该借款协议证实了以实际行动撤销了2017年2月的放弃协议。本院认为，放弃房产协议书系对物权的处分，二被告与原告王洪珍达成的借款协议系为了偿还房屋贷款达成的合意，借钱应属于债的范畴，并不能因为借款产生的债权债务行为，而影响涉案房屋所有权的变更，且两份协议约定内容不相同； 第四，对于原告王洪珍与二被告签订的买卖合同是否为合法有效协议的认定，被告任文垒抗辩该合同未对房屋价款、房款交付时间，履行期限等合同要素进行约定，不符合合法形式，原告仅凭代为偿还贷款的方式获得了市场价值为80余万元的房产，对被告任文垒明显不公平。对此本院认为，本案系家庭成员之间房屋买卖引发的纠纷，买卖房屋双方的主体及身份关系存在特殊性，房屋买受人为二原告，二原告系被告夏艳的父母，为被告任文垒的岳父岳母，家庭成员之间的房屋买卖不等同于市场上一般主体之间进行的房屋买卖交易，不能按照一般市场主体的交易价格来衡量本案中房屋买卖交易是否公平。因被告任文垒已在婚前约定将房屋所有权处分给被告夏艳，被告夏艳有权单方将房屋处分给原告王洪珍，夏艳与王洪珍基于母女关系，对房屋价格作出适当让步，于情于法属于合理的处分，且原告王洪珍自2017年9月起一直代为支付房屋贷款，直至2020年3月通过向被告夏艳转账形式，代为偿还了涉案房屋剩余的所有贷款，履行了支付房款的义务。该买卖合同不存在显示公平等无效情形，系原、被告各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。买卖合同约定待房产证下发具备办理房屋过户时，二被告陪同过户。现不动产权证书已下发，且登记在二被告名下，原告王洪珍支付房款的行为发生在二原告夫妻关系期间，故二原告共同主张二被告配合过户符合合同约定，本院予以支持。关于因涉案房屋过户至二原告名下产生的费用问题，二原告向本院陈述自愿负担相关费用，故本院认为过户至二原告名下产生的相关费用应由二原告负担。 综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告任文垒、夏艳于本判决生效之日起十五日内协助原告夏建民、王洪珍将位于路南区房屋过户至原告夏建民、王洪珍名下。 案件受理费12000元，减半收取计6000元，由被告任文垒负担3000元，被告夏艳负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  王 健 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  吴雨轩 书 记 员  李 玥 ——