高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初355号原告（反诉被告）：高平市嘉润城购物广场有限公司。住所地高平市建设南路**。法定代表人：赵某，任经理。委托诉讼代理人：司某1，山西长平律师事务所律师。委托诉讼代理人：司某2，女，1988年6月25日生，汉族，高平市米山镇司家庄村人，系高平市嘉润城购物广场有限公司职工。被告（反诉原告）：袁某，女，1968年12月25日生，汉族，高平市人，现住高平市。委托诉讼代理人：崔某，山西荣生律师事务所律师。原告高平市嘉润城购物广场有限公司（下称嘉润城购物广场）与被告袁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉润城购物广场的委托诉讼代理人司某1，被告袁某及其委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉润城购物广场（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2018年11月24日签订的租赁合同；二、判令被告按照合同约定向原告支付拖欠的房屋租金40500元、物业费9000元；三、判令被告支付按照合同约定支付原告违约金24300元；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月24日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告承租原告所有的位于高平市嘉润城购物广场1楼、建筑面积为150平方米，租赁期共3年，自2019年2月1日起至2022年1月31日止，租金为每月6750元，物业费为每月1500元，付款方式为半年支付。合同约定，租赁期间，被告须按约向原告交纳租金，到期不交视为违约，违约金按年租金的20%-30%计算，逾期超过15天甲方有权解除合同，合同保证金不予退还。原告在依约将房屋租赁给被告后，被告只向原告支付了半年租金，剩余半年租金至今未向原告支付，现被告将租房内家具搬走，拒绝履行合同，双方为此发生争执，故提出以上诉讼请求。原告嘉润城购物广场提交的证据有：《租赁合同》一份，用以证明原、被告于2018年11月24签订合同，合同约定了租赁期间、租金、违约责任等。被告袁某辩称并提出反诉请求，首先，同意解除与原告签订的租赁合同；其次，不同意支付原告房屋租金、物业费及违约金；最后，反诉要求原告退还被告保证金16500元，赔偿被告经营损失450000元。被告答辩及反诉理由为：2018年11月24日，被告与原告签订《租赁合同》，约定：商铺座落于嘉润城购物广场1楼，商铺面积为150平方米，租期3年，自2019年2月1日至2022年1月31日。租赁金额为每月6750元，物业费1500元，租金按每半年支付，签订合同时，缴纳2个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后每期租金到期前一个月缴纳当期租金、物业费及其它应缴费用。履约保证金可在合同正常履行到期后，被告缴清所欠费用后2个月无息退还。原、被告双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任。双方签订合同后，被告交付原告租金款及保证及共计66000元，后投资装潢及购买桌椅等投资60余万元，开业经营腩潮鲜火锅店。截止2019年7月28日，因建设路改建，需要封闭6个月，将政府通知送给被告，同年8月2日，原告给被告送达交费通知，要求交纳房租，因修路必然会带来客源减少，营业收入锐减的情况，被告于8月3日便书面申请原告减免房租，原告公司周总口头承诺尽快答复，有结果通知。后因被告自家有事，息业几天后准备开业时，原告5楼组织工人施工，导致被告门店楼道垃圾，粉尘污染，致被告不能正常营业，为此，被告于8月16日向原告公司周总提出解除合同申请，其还是口头答复再商量，后与被告协商的人变成了连总，但都仅是口头同意商量，最终无任何回信。基于原告不断违约的行为，致使被告不能继续营业，一次次寻找原告公司各个领导、负责人都不予帮助解决问题，被告于2020年2月23日前将室内家具搬走，期待问题解决。因原告违约行为导致被告在最能赚钱的时候不能营业，导致被告营业损失达450000元，要求原告承担赔偿责任。被告袁某提交的证据有：1、《租赁合同》一份，用以证明原、被告于2018年11月24签订合同，合同约定了租赁期间、租金、违约责任等；2、2019年7月24日建设南路封路告知单1份，用以证明被告承租原告房屋后不久，该房屋所在路段便封闭，影响客源；3、时间均为2019年8月3日的由被告写给原告的申请书2份，被告与周总的微信聊天记录1份，被告与名叫文娜案外人的微信聊天记录1份，以上证据均用以证明被告曾与原告协商减免房租、解除租赁合同1事；4、照片5张，用以证明原告5楼组织工人施工，致使被告门店楼道垃圾、粉尘污染导致被告不能正常营业；5、流水账单9支，用以证明被告正常营业流水账单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的被告与周总的微信聊天记录与本案的关联性有异议，因在经本院认定的原、被告的租赁合同中出租方有连杰与周岳峰的签字，与聊天记录中提到的周总、连总相吻合，上述聊天记录中有显示被告想降低房租的意愿，反映了双方协商的过程，故认定上述证据为有效证据。原告对被告提交的时间均为2019年8月3日的由被告写给原告的申请书2份的真实性有异议。因内容为申请缓交租金的申请书与经本院认定的被告与周总的聊天记录中提到的递交申请书的时间一致，故认定上述证据为有效证据。对内容为解除合同的申请书，被告陈述上述申请书的时间虽系8月3日，但其系于8月16日向原告递交的，原告否认其收到上述申请书，原告也未提交证据证明原告收到过其提出的解除合同的申请，故对上述申请书不予认定。原告对被告提交的照片5张的真实性有异议，因上述照片没有显示拍摄时间，不能确定与本案存在关联性，故认定上述证据为无效证据。原告对被告提交的流水账单9支的真实性有异议，因上述证据不显示系被告经营腩潮鲜火锅店的营业总额，即便系腩潮鲜火锅店的营业额，但营业额与具体的扣除成本之后的纯收入并不相等，且商业经营必然会有风险，以之前的营业额来判定如果正常经营将会有的收入，并不科学，故上述证据真实性存疑、与本案无关联，认定上述证据为无效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月24日，原告（反诉被告）嘉润城购物广场作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）袁某签订了《租赁合同》，上述合同载明：“……第一条：租赁商铺坐落地址及商铺面积商铺坐落地址：高平市嘉润城购物广场商场壹楼：商铺面积150平方米。第二条：经营范围：餐饮（火锅）。第三条：租赁期限1、租期叁年：2019年2月1日至2022年1月31日。租期超过一年的，从第二年起每年比上一年租金递增5%。……第四条：租金和支付方式及租金交纳期限1、租赁金额：每月6750元；物业费每月1500元。2、付款方式：租金按每半年支付，签订本合同时，乙方须缴纳两个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后乙方须在每期租金到期前一个月缴纳当期的租金、物业管理费及其它应缴费用。履约保证金可在合同正常履行到期后，乙方缴清所欠费用后两个月无息返还。如因乙方违约导致合同解除，合同保证金不予退还。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金按年租金的20%-30%计算，逾期超过15天甲方有权单方解除合同，合同保证金不予退还。如合同到期乙方没有续租或因其它任何原因导致合同终止，乙方须在合同解除5日内将货物及非固定设备撤走并清场，逾期甲方有权处置。4、乙方租赁区域内的水电由乙方单独加装水电表，所使用的水电费由乙方承担。……第六条：甲方权利和义务1、甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。2、监督乙方正确使用商铺、并保证商铺内外各类设施在乙方进场时能正常使用。3、甲方不承担乙方的经营风险及责任。4、在乙方有以下行为时：擅自将商铺整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。……第七条：乙方权利和义务1、按照商铺的使用用途，使用租赁商铺开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。……3、按时交纳商铺租金及其他费用。……5、甲乙双方经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。第八条：违约责任和合同终止的赔偿措施1、若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。……”。合同签订时，被告即向原告交纳了第1期6个月的房租及物业费总计49500元，并交纳16500元合同履约保证金。签订上述合同后，被告即开始经营。2019年7月24日，高平市建设南路道路改造工程项目部发出建设南路（康乐街-新华街段）封路告知单，决定自2019年8月1日至2019年12月31日对上述路段进行全封闭施工。2019年8月3日，被告向原告递交申请书，上述申请书载明：“……依照合同约定于2019年8月需提前预交下半年房租。因遇政府修路，对道路两边全封闭施工，施工期限据通知内容为5个月，该措施会严重导致我经营的商铺停业，该期间正值经营旺季，经营损失不可估量。据此，我向公司申请缓交房租，缓交期限至通路后能正常营业。……”原告周总在收到上述申请书后，表示其无法做出决定，后无果。8月16日，被告与原告公司周总微信联系，并表示楼梯口上下拆卸导致被告经营店面门口灰尘积多。原告公司周总亦表示其无法做出决定，后亦无果。2020年1月，被告将其经营的腩潮鲜火锅店内的大部分设施搬走。2020年5月18日，经我院工作人员现场勘验及组织双方当事人调解，为使损失不再继续扩大，原、被告双方就解除2018年11月24日《租赁合同》及交接房屋一事达成协议，协议载明：一、原告嘉润城购物广场与被告袁某协商确定，于2020年5月18日协商解除双方于2018年11月24日签订的《租赁合同》。二、被告袁某于2020年5月18日将高平市嘉润城购物广场商场1楼西南角、面积约为150平方米的营业场所（原腩潮鲜火锅店）的钥匙壹把交予原告，上述场所交接完结。三、上述营业场所东面长5.28米、高2.4米；北面长4.7米、高2.4米的玻璃墙由被告袁某自行处理。四、原告将被告用于经营的10张桌子、37把椅子、1个烧烤架交付被告（已履行）。五、上述营业场所里的所有隔断及场所内的所有垃圾由原告嘉润城购物广场有限公司自行处置。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间约定的被告需向原告交纳第2期租赁费的时间如何确定？2、原、被告在履行《租赁合同》的过程中是否存在违约情形？违约责任如何承担？3、被告经营的火锅店店面所在路段因修路而封闭是否系法律规定的不可抗力，能否对被告的租赁费及物业费进行相应减免？4、被告反诉的保证金16500元，应否由原告予以退还？被告向原告主张的经营损失有无事实和法律依据？针对本案的第一个争议焦点，原、被告在《租赁合同》第四条约定：租金按每半年支付，签订本合同时，乙方须缴纳两个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后乙方须在每期租金到期前一个月缴纳当期的租金、物业管理费及其它应缴费用。原、被告对上述约定的理解产生分歧，因当期即本期，按照上述约定，对于被告应交纳的第2期租金，应在第2期租赁到期前一个月即2019年12月交纳。但在被告给原告出具的申请书中载明：依照合同约定于2019年8月需提前预交下半年房租。……据此，我向公司申请缓交房租……。依据上述申请书的内容，被告知晓其应交纳第2期房租的期限，故在上一期房租到期前一个月交纳下一期房租是原、被告双方对支付租金期限的真实意思表示，2019年7月系被告应交纳第2期房租的时间。针对本案的第二个争议焦点，因在第一个争议焦点中已明确被告应交纳房租的期限，现被告逾期未交，其构成违约。上述《租赁合同》第六条第2款约定，原告需保证商铺内外各类设施在被告进场时能正常使用。被告的营业位置紧邻原告嘉润城购物广场南面电梯和楼梯，因被告在与原告的工作人员周总于2019年8月16日微信联系时提到“楼梯口上下来回拆卸也好几天了”“门口灰尘多厚了”，原告工作人员对上述陈述没有予以否认，按照合同约定，原告有保证被告商铺正常使用的义务，现因“楼梯口上下拆卸”不可避免的影响被告营业，故原告在履行上述合同过程中亦有违约行为。关于原、被告双方的违约责任，合同中约定：被告应按约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金按年租金的20%-30%计算；双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。现因双方均有违约情形，结合原、被告的过错程度及违约情况，酌情确定原、被告互不负违约责任。针对本案的第三个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案为房屋租赁合同纠纷，租赁物周边出现政府修路仅仅在一定程度上影响涉案出租物腩潮鲜火锅店的经营，应认定为商业风险，不属于“不能预见、不能克服”的客观情况，且建设南路（康乐街-新华街段）开始封闭修路后，还另有便道可以通向该火锅店，故对被告辩称因不可抗力而不支付原告租赁费及物业费的答辩理由不予采纳。关于政府封闭该道路进行施工改造行为是否影响被告经营。被告租赁原告一楼部分场所系用于商业经营，根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅是保证被告经营所需条件之一，而现实中交通是否方便也是大部分顾客选择就餐的重要考虑因素，政府长达五个月的对道路封闭施工导致被告承租铺面的交通不便，直接影响其正常经营，若仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。加之被告就租金给付问题一直与原告公司工作人员积极沟通，其并非恶意拖欠租金，根据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则”及《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，基于公平原则这一民事活动基本原则，综合考虑道路施工改造的期限及对被告商业经营的影响程度，对被告在道路施工改造期间应付租金数额予以酌情减免部分，综合考虑封闭修路和被告并非恶意拖欠租赁费的客观事实，酌定第2期租赁费及物业费均按4个月的费用计算为宜，即被告应支付2019年第2期租金为27000元（6750元/月×4个月），被告应支付2019年第2期物业费为6000元（1500元/月×4个月）。针对本案的第四个争议焦点，《租赁合同》第四条第2款约定，因被告违约导致合同解除，合同保证金不予退还。因保证金系用以保证合同顺利履行，本案中，因原、被告在履行上述《租赁合同》过程中均存在违约情形，加之被告并非恶意欠付租赁费，故原告应当退还被告履约保证金。对被告请求原告支付其450000元的经营损失的反诉请求，原、被告在《租赁合同》中约定，在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。本案中，经营损失属于商业风险，其伴随于被告经营的方方面面，给被告带来经营损失的并非原告，且被告提交的证据不足以证明其合理的营业损失，故对被告上述反诉请求不予支持。综上所述，对原、被告签订的《租赁合同》，双方已于2020年5月18日协商予以解除。对于原、被告的各项损失应综合考虑原、被告的违约情况、封闭修路的客观原因等因素酌情确定。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司与被告（反诉原告）袁某于2018年11月24日签订的《租赁合同》于2020年5月18日解除。二、被告（反诉原告）袁某自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司租赁费27000元、物业费6000元，总计33000元。三、原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）袁某履约保证金16500元。四、驳回原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司和被告（反诉原告）袁某的其它诉讼和反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元，由原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司负担905元，由被告（反诉原告）袁某负担740元。反诉费4149元，由被告（反诉原告）袁某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 韦 菲人民陪审员 王建国人民陪审员 姬晋梅 二〇二〇年六月一日法官 助理 杨晓波书 记 员 王丽娟书记员王丽娟附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院专户，逾期强制执行。开户行：山西省高平市农行营业部开户名称：高平市人民法院诉讼费