广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初351号 原告：梧州市博皇家居有限公司。住所：广西梧州市竹湾路竹湾家居广场内，统一社会信用代码：91450400MA5N15N967。 法定代表人：林秋稳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 被告：广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部。住所：广西梧州市长洲区竹湾路竹湾家具广场内第**第**商铺。统一社会信用代码：92450405MA5N1E1U2C。 经营者：陈超文，男，1979年12月12日，汉族，，住广西苍梧县 原告梧州市博皇家居有限公司与被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告梧州市博皇家居有限公司的委托诉讼代理人彭新权，被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部的经营者陈超文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市博皇家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除2017年1月9日原告与被告签订的《专柜租赁合同》；2.判令被告支付欠付租金及标准费用共39,288元；3.判令被告从2019年11月6日起至付清欠款之日止，按逾期付款额的每月利率2%计算，向原告支付滞纳金。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付欠付租金及标准费用共65,480元，欠租计算从2019年11月计至2020年3月。 事实和理由：2017年1月9日，原告（甲方）与被告陈超文（乙方）签订了一份《专柜租赁合同》，约定由原告将位于梧州市长洲区商铺租赁给被告经营惠达品牌瓷砖。租赁期限为三年，即从2017年9月29日至2020年9月28日。租金与标准费用约定为：（1）第一、二年月租金每月共计2910元，第三年根据商场状况议定按租赁面积计算，任何情况租金递增最多不得超过每个月15元／平方米；（2）中央空调、电梯、公共照明、公共用水及设备维护等标准费用每月共计4365元；（3）营销推广及管理服务标准费用每月共计4365元。支付方式为：乙方签订合同当日须一次性向甲方支付相当于2个月租金与标准费用的总额作为合同履行保证金和1个月的产品质量保证金，租金及相关费用从2017年12月29日起开始向甲方缴纳，乙方须在每月5日前以现金或转账方式支付当月租金及相关费用给甲方，若乙方拖延不交，甲方每天收取应交租金和标准费用总额的5‰滞纳金；乙方超过15日不交租金及相关费用的，甲方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约金，甲方不承担乙方因此造成的任何损失；此价格不含税。2019年8月31日原告向被告发出《调整租金及标准费用通知》，通知被告：1.从2019年10月1日起，贵方承租原告1Ｆ-Ｂ4商铺在每月租金及标准费用基础上每平方米上调递增7.7元／㎡（即上调递增后每月租金及标准费用合计应交为13096元）。请贵方从2019年10月1日起按时缴交租金及标准费用；2.除上述调整外，其余约定按原签订商铺租金合同条款继续履行。合同签订后，原告已依约将租赁商铺交付给被告经营使用。但被告至今拖欠原告2019年11月、12月和2020年1月、2月、3月的租金和相关费用，合计共65480元，虽经原告多次追讨，但被告一直未支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部辩称，其与原告签订租赁合同是事实，认可2019年11月到2020年1月的租金，但不认可2月份之后的租金，会再与原告进行协商。 原告梧州市博皇家居有限公司围绕诉讼请求依法提交了《专柜租赁合同》、《调整租金及标准费用通知》、《交纳租金及相关费用的催告函》以及微信聊天记录截图；被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部没有证据向法庭提交。结合原告的举证、被告的质证和庭审笔录，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月9日，原告作为甲方与被告陈超文作为乙方签订了一份《专柜租赁合同》，约定由甲方将位于梧州市长洲区第一层第Ｂ4号商铺租赁给乙方。租赁面积为189.15平方米。乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营惠达品牌瓷砖系列产品。约定租赁期限为三年即从2017年9月29日起至2020年9月28日止。租金与标准费用为（1）第一、二年月租金每月共计2910元，第三年根据商场状况议定按租赁面积计算，任何情况租金递增最多不得超过每个月15元／平方米；（2）中央空调、电梯、公共照明、公共用水及设备维护等标准费用每月共计4365元；（3）营销推广及管理服务标准费用每月共计4365元。支付方式为：乙方签订合同当日须一次性向甲方支付相当于2个月租金与标准费用的总额作为合同履行保证金和1个月的产品质量保证金，租金及相关费用从2017年12月29日起开始向甲方缴纳（之前时间为装修及免租期），乙方须在每月5日前以现金或转账方式支付当月租金及相关费用给甲方。若乙方拖延不交，甲方每天收取应交租金和标准费用总额的5‰滞纳金；乙方铺面的用电先到商场办公室充值后才能使用，如乙方未能及时充值导致电源终断而影响乙方营业，因此造成的损失由乙方自行承担。未经甲方同意，不得自行发电。乙方超过15日不交租金及相关费用的，甲方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约金，甲方不承担乙方因此造成的任何损失；此价格不含税。甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权单方面终止和解除本合同，如向乙方迟延提供租赁区域达15天以上、无正当理由造成乙方租赁区域连续停业达15天以上。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给陈超文经营使用。 2019年8月31日，原告向被告陈超文发出《调整租金及标准费用通知》，通知被告从2019年10月1日起被告承租的原告1F-B4商铺在每月租金及标准费用基础上每平方米上调递增7.7元/㎡(即上调递增后每月租金及标准费用合计应交为13,096元）。要求被告从2019年10月1日起按时缴交租金及标准费用；除上述调整外，其余约定按原签订商铺租金合同条款继续履行。被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部的经营者陈超文在该通知上签名。2019年12月9日，原告向被告的实际经营者陈超文发出《交纳租金及相关费用的催告函》，通知其交纳2019年11月至12月租金及相关费用，并限其2019年12月10日前全部付清欠缴的11月租金及费用13,096元，12月租金及费用13,096元，上述共计26,192元和相应的滞纳金。若逾期，原告将对被告专柜采取停电措施，因此造成的一切损失由被告自行负责。从2019年11月开始被告未再向原告交纳租金。2020年3月16日，原告以被告欠付租金为由诉至法院成讼。 另查明，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防工作领导小组决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月24日20时起广西将新冠××疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。 本院认为，原告梧州市博皇家居有限公司与被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部的经营者陈超文签订的《专柜租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因被告违反合同约定逾期支付租金，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，结合本案的实际情况，故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。此外，双方已明确约定2019年11月租金及费用为13096元，12月及之后的租金和费用为13096元，因出现的新冠××属于突发公共卫生事件，是不可抗力，特别是在重大突发公共卫生事件一级响应期间，禁止经营场所举办展销、营销等活动，经营单位、个人要停工、停产，因此，根据本案案情，适用公平原则处理，应将2020年1月24日至2月24日期间的租金及费用13096元予以免除，被告至今未退出承租商铺，故扣除后被告仍应向原告支付租金52384元。合同另约定了若逾期原告每天收取应交租金和标准费用总额的5‰滞纳金，原告主张的滞纳金应属违约金，但收取标准过高，本院予以调整，考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为按年利率6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告梧州市博皇家居有限公司与被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部于2017年1月9日签订的《专柜租赁合同》； 二、被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部向原告梧州市博皇家居有限公司支付拖欠租金52,384元及违约金（违约金计至2020年4月15日为1,093.47元；之后的以尚欠租金为基数，按年利率6%计至付清之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,437元，减半收取计719元，由被告广西梧州市长洲区超文装饰建材经营部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄建雄 二〇二〇年六月十五日 法官助理 林圣婵 书 记 员 莫 禧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。