宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初920号原告：宁夏住宅建设发展（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：王新生，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄雪薇，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宁夏闽宁情葡萄酒有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县闽宁镇。法定代表人：李文超，该公司总经理。委托诉讼代理人：谈帮瑞，宁夏赛沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金娥，宁夏赛沃律师事务所律师。被告：永宁县闽宁镇人民政府，住所地宁夏回族自治区永宁县闽宁镇。法定诉讼代表人：王**强，该镇镇长。委托诉讼代理人：盛宁静，宁夏鑫池律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝晖，宁夏鑫池律师事务所律师。原告宁夏住宅建设发展（集团）有限公司（以下简称住宅建设（集团）公司）与被告宁夏闽宁情葡萄酒有限公司（以下简称闽宁情公司）、永宁县闽宁镇人民政府（以下简称闽宁镇政府）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，被告闽宁情公司于2020年4月27日申请追加闽宁镇政府为本案被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住宅建设（集团）公司的委托诉讼代理人黄雪薇、杨磊、被告闽宁情公司的委托诉讼代理人谈帮瑞、马金娥、被告闽宁镇政府的委托诉讼代理人盛宁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住宅建设（集团）公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告闽宁情公司向原告支付剩余购房款5194740.47元；2.判令被告闽宁情公司支付从2019年10月31日直至判决确定之日的违约金，暂计算为78959.44元（以5194740.47元为基数，逾期每日万分之一，从2019年10月31日至2020年4月1日计算152天），合计5273699.91元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原告住宅建设（集团）公司与被告闽宁情公司签订一份《幸福广场房屋买卖合同》,合同第一条约定：除去原告已经预售且无法收回的房屋外,被告闽宁情公司购买原告开发建设的“幸福广场”商业综合体的1#、2#、3#、4#、5#、6#号楼内共计12782.42平方米的房屋,其中1-6、1-9、6-1、7-1四套房460.24平方米因暂时无法收回,未计入合同面积和总价中。合同第二条约定:“房屋每平方米单价人民币为2742.11元,房屋总价款35050801.7元”。合同第三条第一款约定：合同签订后的七个工作日被告闽宁情公司支付购房款总价的20%；第二款约定：原告清退收回21套已交认筹款房屋后并将全部房屋交付给乙方后七个工作日后,被告闽宁情公司支付购房款总价20%；第三款约定：原告办理好房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售(预售)许可证、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、消防验收等办理房产证需要的相关证件并向乙方出示原件之后七个工作日内,乙方支付购房款总价的40%；第四款约定：甲方具备标的物房屋不动产登记证书的办理条件,并将办理房屋不动产登记书的相关材料复印件交付至乙方后七个工作日内,乙方支付剩余5%的购房款;第五款约定：原告出具全部购房款发票且具备上述支付购房款条件后,被告闽宁情公司应于2019年10月31日前向原告支付剩余合同总价5%的购房款。2019年6月,因原合同中的面积为155.95平方米的6-6#号房屋无法收回,原告和被告闽宁情公司签订《幸福广场房屋买卖合同》(补充协议)一份，《补充协议》第一条约定:“......现原合同中的房屋销售面积变更为12626.47平方米,销售总价变更为34623169.7元。由于原合同已详细约定了房屋价款的5笔付款时间,现只变更第二笔付款金额,其余四笔金额的付款时间及内容不变,按照原合同约定金额为准。2019年6月,原告将原幸福广场商业综合体1-6#、1-9#、6-1#、6-6#、6-7#均己收回,原告实际向被告闽宁情公司出售的房屋面积是13242.66平方米,合同总价36312830元,目前被告闽宁情公司已支付购房款31118089.53元,剩余5194740.47元购房款尚未支付。《幸福广场房屋买卖合同》第三条第四款约定,甲方具备不动产登记证书的办理条件,并将不动产登记证书的相关材料复印件交付至乙方后,乙方支付剩余合同总价5%的购房款,原告2019年9月12日已具备办理房产证的各项条件并向被告闽宁情公司交付了全部房屋的不动产登记证书的相关材料复印件,但是被告没有按照合同约定,向原告支付剩余的购房款5194740.47元。根据《幸福广场房屋买卖合同》第七条约定:“乙方未按照约定时间付款的,逾期在三十日之内,乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。”2020年1月13日至2020年3月23日,原告八次向被告发出《致宁夏闽宁情葡萄酒有限公司的催款函》,要求被告支付剩余购房款5194740.47元及违约金78959.44元,但是被告以种种借口拖延支付购房款。综上所述,原告已履行合同约定,取得办理房产证的各项条件并已将房屋交付给被告闽宁情公司,但被告闽宁情公司违反合同约定,没有支付剩余购房款,该行为给原告造成巨大的经济损失,为此原告诉至法院,请求法院依法判令被告履行合同约定支付剩余购房款5194740.4元和违约金78959.44元。被告闽宁情公司辩称，原告诉请不应得到支持。首先,2019年4月29日原告与闽宁情公司签订的《房屋买卖合同》及2019年5月23日《补充合同》中,约定闽宁情公司购买原告房屋12626.47m2,单价为2742.11元/m2,总价为34623169.7元。其中,1-6、1-9、6-1、6-6、6-7五套房屋因原告已出售无法收回,双方并未签订房屋买卖合同。后1-6、1-9号房屋原告又收回,且已将房屋产权办理在闽宁情公司名下,视为闽宁情公司同意购买,但6-1、6-6、6-7双方并未签订《房屋买卖合同》也未对房屋价款达成一致，原告主张的该部分价款1290025.65元(470.45㎡×2742.11元/㎡)没有法律依据,不应得到法律支持,闽宁情公司不应支付。其次,根据《房屋买卖合同》第三条第四款:原告具备房屋不动产登记证书的办理条件,且将办理不动产登记证书的材料复印件交付闽宁情公司后7个工作日内,闽宁情公司支付1752540.08元。《房屋买卖合同》及《补充协议》约定,闽宁情公司购买房屋面积为12626.47m2,现原告只将1#-4#楼,共计8686.27㎡的产权办理至闽宁情公司名下,剩余3940.2㎡闽宁情公司并未收到原告交付的办理房屋不动产登记证书的相关材料复印件,故《房屋买卖合同》第三条第四款约定的支付条件不具备,原告诉请金额5194740.47元中的1752540.08元并不具备支付条件。再次,《房屋买卖合同》第三条第五款约定:原告向闽宁情公司出具全部房款发票且具备《房屋买卖合同》第三条1-4款条件,闽宁镇政府支付闽宁情公司费用后,闽宁情公司支付剩余1752540.08元。现原告只向闽宁情公司开具了金额为31118089.05元增值税专用发票,并未按合同约定向闽宁情公司出具全部房款发票,且闽宁镇政府也未向闽宁情公司支付约定费用,故原告诉请金额5194740.47元中的1752540.08元并不具备支付条件。在本案中,双方对支付房屋价款设定了条件,现因条件未成就故闽宁情公司有权拒绝付款。综上,原告主张的三笔款项合计4795105.81元(1290025.65元+1752540.08元+1752540.08元)没有法律依据,依法应当予以驳回。即使闽宁情公司同意购买剩余3套房屋,也不应是原告主张的2742.11元/㎡的价格。首先,根据《“幸福广场”楼盘定价说明》:原告开发的幸福广场房屋的单价经第三方评估公司评估结果为:2685元/㎡,闽宁情公司支付其中的2500元/㎡,另185元/㎡由闽宁镇政府作为政府补贴支付。另原告要求支付的政策性退费73万元,平摊至《房屋买卖合同》中购买的12782.42㎡中(73万元÷12782.42㎡=57.11元/㎡),即每平米平摊57.11元。《补充合同》将购买面积减少了155.95㎡,减少的金额为427632元。后来闽宁情公司又实际接收、并已经办理不动产登记证书的两套1-6、1-9房屋,面积合计145.74㎡,除10.21m2×57.11元/㎡=583.09元之外,已经补齐了应当支付的73万元。所以剩余470.45㎡的房屋如闽宁情公司同意购买,应当按照2500元计算单价(如果被告闽宁镇政府愿意继续补贴185元/㎡,则购买单价可以调整为2685元),而不应当是2742.11元,故原告的计算方式错误。其次,原告主张已将全部房屋交付闽宁情公司装修使用,故推定闽宁情公司就应按原告主张的2742.11元/㎡支付房屋价款,该推定显然缺乏证据支持和法律依据,不应支持。综上,闽宁情公司并未违反合同约定,原告诉请闽宁情公司支付剩余购房款5194740.47元金额错误且并不具备支付条件,被告不应向原告支付78959.44元违约金,应驳回原告的诉讼请求。被告闽宁镇政府辩称，被告闽宁情公司追加被告闽宁镇政府做为本案被告参加诉讼并要求承担支付购房款的责任没有事实和法律依据。在本案中，原告与被告闽宁情公司就幸福广场签订的房屋买卖合同及补充合同，合同具有相对性，被告闽宁情公司做为购买方就当承担支付购房款的责任，闽宁镇政府并未与原告签订任何的协议，并未购买上述房屋，不应当承担支付购房款的责任。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院审查认为，原告提交的《幸福广场房屋买卖合同》及《补充协议》复印件各1份、原告与被告闽宁情公司工作人员马玉兰微信聊天记录截图1份、微信聊天记录1份、《致宁夏闽宁情葡萄酒有限公司的催款函》及快递面单复印件8份、不动产权证书复印件1份、建设用地规划许可证复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、《永宁县商品房买卖合同（现售）》复印件66份、宁夏银行客户回单凭证3份复印件、永宁县房产测绘成果报告书加盖公章复印件1份、收条1份，被告闽宁情公司提交的《幸福广场房屋买卖合同》1份、《幸福广场房屋买卖合同补充协议》1份、《宁夏银行客户回单凭证》3份、《宁夏增值税专用发票》34张、《不动产产权证书》4份、《关于宁夏住宅建设发展（集团）有限公司位于永宁县闽宁镇“幸福广场”楼盘定价原则的说明》1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案相关事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告闽宁情公司是宁夏回族自治区葡萄酒产业发展局下属的公司。2019年4月29日，原告住宅建设（集团）公司（甲方）与被告闽宁情公司（乙方）签订《幸福广场房屋买卖合同》，约定：被告闽宁情公司购买原告开发建设的位于闽宁镇新镇区中心C-10地块1-6#楼房屋（减去已预售且无法收回的1-6号、1-9号、6-1号、6-7号房屋），房屋建筑面积12782.42㎡；价款按房屋测绘部门测绘的建筑面积计算，每平米单价为2742.11元，房屋总价款35050801.7元；付款方式：1.乙方在签订协议后的7个工作日内支付房款总价的20%作为房屋的定金，计人民币7010160.34元；2.甲方在清退收回21套已交认筹款房屋后并将全部房屋交付给乙方后7个工作日内，乙方再支付房款总价的30%，计人民币10515240.51元；3.甲方在办理好该房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、消防验收等办理房产证需要的相关证件并向乙方出示原件之后七个工作日内，乙方再支付房款总价的40%房款，计人民币14020320.68元；4.甲方具备标的物房屋不动产登记证书的办理条件，并将办理房屋不动产登记证书的相关资料复印件交付至乙方后七个工作日内，乙方支付剩余5%的房款，计人民币1752540.08元；5.乙方剩余5%的房款1752540.08元，最终以甲方出具全部房款发票且具备上述1.2.3.4条款条件后2019年10月31日前付清，闽宁镇人民政府付给乙方相关费用后，乙方优先支付给甲方。乙方于2019年10月31日前付清全部房款。违约责任：1.逾期付款责任。乙方未按照约定时间付款的,逾期在三十日之内,乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过三十日后,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,应当书面通知乙方。乙方应当自解除合同通知送达之日起十日内，甲方有权扣除20%定金作为违约金。同时,甲方退还乙方已付剩余房款；2.甲方在取得《新建住宅交付使用证》七日内向乙方交付该房屋；3.逾期交付责任。甲方未按照约定的时间将该商品房交付乙方的(或者不能完成交易登记的),逾期在三十日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,甲方按日计算向乙方支付未交付部分房价款万分之一的违约金。逾期超过三十日后,乙方有权解除合同。乙方解除合同的,应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起十日内退还乙方已付全部房款,同时甲方按照已付全部房款的20%向乙方支付违约金。后原告住宅建设（集团）公司（甲方）与被告闽宁情公司（乙方）签订《幸福广场房屋买卖合同（补充协议）》，约定在《幸福广场房屋买卖合同》的基础上达成补充协议：1.因甲方无法收回6-6#房屋（面积155.95㎡，房屋单价2742.11元/㎡，房屋价款427632元），原合同中的房屋销售面积变更为12626.47㎡，销售总价变更为34623169.7元。由于原合同中已详细约定了房屋价款的5笔付款时间，现只变更第二笔付款金额，其余四笔金额的付款时间及内容不变，按原合同约定金额为准；2.付款方式：由于清退过程中，6-6#房屋的实际购房人坚决不退房，甲方将在第二笔款10515240.51元中减去该房屋总价427632元，计10087608.51元，因此乙方向甲方第二笔款的实际支付金额变更为10087608.51元。补充协议与原合同具有同等的法律效力，合同经双方签字盖章后生效，生效之日起三日内乙方向甲方一次性付清该款项，计10087608.51元。原告住宅建设（集团）公司与被告闽宁情公司就闽宁镇新镇区中心C-10地块1-6号、1-9号房屋分别签订《永宁县商品房买卖合同（现售）》，合同约定房屋单价为每平米2742.11元，两套房屋合计价款为399635元。另查明，原告住宅建设（集团）公司已将闽宁镇新镇区中心C-10地块66套房屋交付被告闽宁情公司使用。被告闽宁情公司已支付房款31118089.53元。本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于支付房屋价款的主体。被告闽宁情公司在本案审理中申请追加被告闽宁镇政府为本案被告，要求其支付涉案房屋部分房款的义务，但因原、被告三方并无明确合同约定由被告闽宁情公司与被告闽宁镇政府共同承担房屋买卖合同项下的付款义务，且房屋买卖合同的主体为原告住宅建设（集团）公司与被告闽宁情公司，原告住宅建设（集团）公司亦未主张被告闽宁镇政府承担责任，故被告闽宁情公司要求被告闽宁镇政府承担付款义务的主张无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告闽宁情公司应支付的房屋价款金额。根据原、被告提交的证据及当庭陈述，减去存在争议的6-1号、6-6号、6-7号、1-6号、1-9号房屋价款，被告闽宁情公司应支付的闽宁镇新镇区中心C-10地块其余61套房屋价款为34623169.7元（房屋面积12626.47㎡，每平米2742.11元）。关于1-6、1-9号房屋的问题。虽然该两套房屋不在《幸福广场房屋买卖合同》约定购买的标的物中，但原告与被告闽宁情公司就该两套房屋另行签订买卖合同，合同约定房屋价款为2742.11元每平方米，原告也已向被告闽宁情公司交付该两套房屋，故原告有权要求被告闽宁情公司支付该两套房屋的房款共计399635元。关于6-1、6-6、6-7号房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是交付房屋，买受人的主要义务是支付房屋价款。本案中，原告与被告闽宁情公司虽未就该三套房屋签订书面房屋买卖合同，但原告已将该三套房屋交付给被告闽宁情公司使用，应当认定原告与被告闽宁情公司之间形成了真实的买卖合同关系。因原告与被告闽宁情公司已就闽宁镇新镇区中心C-10地块其余63套房屋约定了统一的房屋价款，被告闽宁情公司在此期间接受6-1号、6-6号、6-7号房屋，视为其同意以《幸福广场房屋买卖合同》约定的房屋价款购买该三套房屋，故原告有权要求被告闽宁情公司支付该三套房屋的房款共计1290026元。综上，涉案闽宁镇新镇区中心C-10地块66套房屋总价为36312830.7元，被告闽宁情公司已支付31118089.53元，剩余5194741.17元未付。原告主张被告闽宁情公司支付剩余购房款5194740.47元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告闽宁情公司辩称付款的前提是原告向其交付办理房屋不动产登记证书相关材料及开具足额发票，但因被告闽宁情公司已支付的款项并未达到合同中关于付款方式第三条约定的付款比例，其在合同履行过程中存在先行违约行为，根据双方的履约情况，本院对于被告闽宁情公司的抗辩意见，不予支持。关于原告主张的逾期付款利息，双方在合同中约定被告闽宁情公司于2019年10月31日前付清全部房款，故酌定以未付房款5194740.47元为基数，自2019年11月1日起按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，原告主张的超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、被告宁夏闽宁情葡萄酒有限公司于本判决生效后二十日内向原告宁夏住宅建设发展（集团）有限公司支付房款5194740.47元及逾期付款利息（自2019年11月1日起，以5194740.47元为基数按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；二、被告闽宁镇人民政府不承担支付涉案房屋房款的责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48716元，减半收取计24358元，由被告宁夏闽宁情葡萄酒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨露 二〇二〇年六月三十日书记员 陶娟附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。