广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35843号原告（执行案外人）：李伟峰，男，1979年2月5日出生，汉族，住广东省清新县*******************，公民身份号码441************018。委托诉讼代理人：王月群，广东永诺律师事务所律师。被告（申请执行人）：梁嘉明，男，1991年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************436。第三人（被执行人）：陈声扬，男，1986年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************812。第三人（执行案外人）：仇佩滢，女，1989年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************522。原告李伟峰诉被告梁嘉明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，本院依法追加陈声扬为本案第三人参加诉讼。本案于2020年1月16日第一次公开开庭进行了审理，原告李伟峰及其委托诉讼代理人王月群到庭参加诉讼，被告梁嘉明、第三人陈声扬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第一次庭审后，本院依法追加仇佩滢为本案第三人参加诉讼，并于2020年3月19日第二次公开开庭进行了审理，原告李伟峰的委托诉讼代理人王月群、第三人仇佩滢到庭参加诉讼，被告梁嘉明、第三人陈声扬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除对位于佛山市禅城区*************的财产保全及查封措施；2.确认位于佛山市禅城区*************的房产为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月25日与陈声扬、仇佩滢签订《房地产买卖合同》,就买卖位于佛山市禅城区*************的所有交易条件达成一致意见,双方约定该物业成交价为1580000元。签订《房地产买卖合同》当日，案涉房产的不动产登记信息查询结果显示,有四件案轮候查封了该房产，分别是:(2018)粤0604民初10730号(申请人:杨荣灿)、(2019)粤0604民初2725号(申请人:陈志烽,仇佩滢母亲)、(2019)粤0604执保1106号【申请人:中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称：建行佛山分行）】、(2019)粤0605执保4225号(申请人:中银消费金融有限公司)。买卖各方对上述查封案件均知晓,并约定将原告支付的房款用于上述案件的还款，以解除查封和抵押。仇佩滢、陈声扬在收到房款后,也确实用于归还上述案件的欠款。上述案件的债权人已协助办理解除案涉房产的查封及抵押措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定中，对于买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”,对于该查封时间的认定,在执行异议之诉中,当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出,而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起。因此,在认定人民法院采取执行措施的时间点时,应根据不同的案件单独进行认定。在其他的案件中采取的执行措施不能认定为“本案”查封时间的事实依据。本案中,原告在办理解封解押过程中,(2019)粤0604执11984号案件查封了案涉房产中陈声扬名下份额,限制日期从2019年10月10日起,导致无法办理过户手续。原告是针对该执行案件的查封而提出执行异议,但被法院驳回，驳回理由为案涉房产自2019年2月1日始至2019年8月5日处于被法院查封状态。但该段时间的查封是其他案件的查封,并非(2019)粤0604执11984号案件的查封时间。因此,原告认为法院驳回的理由不成立,其他案件中采取的执行措施不能认定为(2019)粤0604执11984号案件的查封时间。原告认为，原告的执行异议符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个条件,即：1.在(2019)粤0604执11984号案件查封(2019年10月10日)之前,原告已于2019年7月25日与第三人陈声扬签订合法有效的书面买卖合同;2.在(2019)粤0604执11984号案件查封之前,原告已于2019年7月26日合法占有案涉房产;3.原告已按照合同约定支付绝大部分房款即1574091.87元,剩余房款5908.13元，原告愿意按照法院的要求交付执行;4.非因作为买受人的原告自身原因未办理过户登记，而是因(2019)粤0604执11984号案件查封导致无法过户。因此，原告认为法院应正确适用法律,解除对案涉房产的查封措施。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。”根据上述规定,在房产交付使用后,买受人要承担风险,若仅要求买受人承担风险，却不对其物权期待权予以优先保护,难免有失公允。综上，原告不服法院作出(2019)粤0604执异460号执行裁定,故提起本案诉讼，请求判如所请。被告梁嘉明未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人陈声扬未到庭，亦未提交书面意见。第三人仇佩滢陈述，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告梁嘉明、第三人陈声扬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。诉讼中，原告提交了以下证据：原告身份证、第三人陈声扬身份证复印件、《房地产买卖合同》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（查询时间为2019年7月25日）、建行佛山分行出具的《贷款还清证明》、《授权委托书》及结清证明、深圳平安普惠小额贷款有限公司（以下简称：深圳平安普惠公司）出具的《他项权利终止说明》、仇佩莹名下账号为622*************175的工商银行借记卡账户历史明细清单各1份；仇佩莹通过上述银行账户付款的转账汇款单3份、第三人陈声扬名下账号为621*************362的工商银行借记卡账户历史明细清单1份、第三人陈声扬通过上述银行账户收款的转账汇款单2份、（2019）粤0604执9231号《执行和解协议》1份、收据5份；《收楼委托书》、《交房确认书》、《客户用电受理回执（申请业务办理）》、《客户业务受理单》、淘宝订单截图、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（查询时间为2019年10月15日）、（2019）粤0604执异460号执行裁定书、法院专递邮件详情单、邮件物流查询信息截图、佛山市社会保险参保缴费证明（参保人为原告）、原告及其配偶陈婕结婚证、身份证、佛山市个人住房查询结果（2020年1月16日查询）各1份；支付物业管理费截图2份、支付电费截图3份、支付水费截图2份。原告提交的上述证据内容真实、来源合法，本院对其真实性均予以确认。诉讼中，被告梁嘉明、第三人陈声扬、仇佩滢均未提交证据。本院依职权调取并当庭出示了以下证据：（2018）粤0604民初18008号民事调解书及裁判文书生效证明、（2019）粤0604执11984号执行裁定书、（2020）粤0604执恢79号恢复执行通知书。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据予以采信。本院认定事实如下：梁嘉明诉陈声扬民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月19日作出（2018）粤0604民初18008号民事调解书，对双方达成的以下调解协议予以确认：一、截至2018年9月19日，陈声扬尚欠梁嘉明借款本息合计1448406元，陈声扬承诺分期向梁嘉明偿还上述借款本息：第一期于2018年9月19日前偿还30000元，第二期于2018年12月30日前偿还300000元，第三期自2019年1月起，于每月的15日前向梁嘉明支付25000元直至还清时止；二、若陈声扬有任一期未按时足额履行上述第一项确定的还款义务，则陈声扬需按1448406元扣除其已偿还的款项为本金自逾期之日起按月息2%向梁嘉明计付利息至实际清偿之日止，且梁嘉明有权就陈声扬所欠本息全额申请法院强制执行；三、在陈声扬按时足额履行上述协议第一项确定的还款义务后，本案纠纷全部处理完毕，今后双方互不追究责任。该民事调解书生效后，陈声扬未履行民事调解书确定的金钱给付义务，梁嘉明向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0604执11984号案立案执行。执行过程中，本院于2019年8月16日轮候查封了位于佛山市禅城区*************的房产中属于陈声扬名下的1/2份额，该查封措施于2019年10月10日由轮候查封状态转为查封状态。2019年10月30日，本院出具（2019）粤0604执11984号之一执行裁定书，裁定终结该案执行。2020年1月15日，本院恢复该案的执行，执行案号为（2020）粤0604执恢79号。李伟峰作为案外人对本院在上述执行案件中查封案涉房产中属于陈声扬名下的1/2份额提出异议，经审查，本院作出（2019）粤0604执异460号执行裁定，裁定驳回李伟峰的异议请求。李伟峰因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于佛山市禅城区*************的房产登记在陈声扬、仇佩滢名下，陈声扬、仇佩滢各占1/2产权份额，该房产建筑面积为88.82平方米，不动产权证号：粤（2017）佛禅不动产权第0096884号、粤（2017）佛禅不动产权第0096885号，登记日期为2017年10月30日。2015年11月24日，该房产办理抵押登记，抵押权人为建行佛山分行，不动产登记证明号为20151112944。2017年11月8日，该房产再次办理了抵押登记，抵押权人为深圳平安普惠公司，不动产登记证明号为粤（2017）佛禅不动产证明第0047639号。2018年6月4日，本院因原告杨荣灿诉被告陈声扬民间借贷纠纷一案【案号：（2018）粤0604民初10730号】查封了案涉房产中陈声扬所占份额。2019年2月1日，本院因原告陈志烽诉被告陈声扬、仇佩滢民间借贷纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初2725号】轮候查封了案涉房产中陈声扬所占份额、查封了案涉房产中仇佩滢所占份额。2019年6月20日，本院因申请执行人建行佛山分行申请执行陈声扬、仇佩滢、佛山市龙广置业房产有限公司一案【案号：（2019）粤0604执保1106号】轮候查封了案涉房产属于陈声扬、仇佩滢的房产份额。2019年7月16日，佛山市南海区人民法院因（2019）粤0605执保4225号案件轮候查封了案涉房产。2019年8月16日，本院因申请执行人梁嘉明申请执行陈声扬一案【案号：（2019）粤0604执11984号】轮候查封了案涉房产。截至2019年10月10日，上述（2018）粤0604民初10730号、（2019）粤0604民初2725号、（2019）粤0604执保1106号、（2019）粤0605执保4225号案件对案涉房产的查封措施均已解除，（2019）粤0604执11984号对案涉房产的查封顺序由轮候查封转为查封。另查明一，2019年7月25日，仇佩滢、陈声扬作为卖方、原告作为买方签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖位于佛山市禅城区*************的所有交易条件达成一致意见；该物业成交价为1580000元，该物业本次交易过户产生的一切税费均由买方承担，该物业现处于抵押中，欠款额约为1550000元，涂销抵押由买方出资；付款方式，买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款，买方在签署本合同当天支付定金10000元给卖方，买方应于2019年9月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需材料及支付贷款所需费用；交易递件，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后3日内办理交易递件手续；尾期房款即申请贷款额1570000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账号，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产不动产权证》前）以现金补足给卖方；买卖双方同意该物业交付使用的时间为2019年7月30日，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋、交接确认，卖方在交付该物业予买方使用之日前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括且不限于如水电、燃气、管理费、电话费、电视费、网络使用费等）并协助买方办理相关的过户手续。上述《房地产买卖合同》签订后，原告向仇佩滢名下账号为62220020131********的工商银行账户转账情况如下：2019年7月25日支付10000元、2019年7月30日支付145000元、2019年8月2日支付100000元、2019年8月9日支付130000元、2019年9月19日支付1189091.87元（分四笔转账：610000元、21580.20元、150000元、407511.67元），合计1574091.87元。仇佩滢分别于2019年7月25日、2019年7月30日、2019年8月2日、2019年8月9日向原告出具收取10000元、145000元、100000元、130000元房款的收据，仇佩滢、陈声扬于2019年9月19日向原告出具收取1195000元房款的收据。另，2019年7月26日，仇佩滢向原告委托的黄前途交付了案涉房产，并签订了《交房确认书》。同日，黄前途至供电营业厅、佛山市禅城区供水有限公司办理了案涉房产代扣电费、水费签约账号的手续，签约账号为黄前途名下账号为621********00932259的建设银行账户。2019年8月12日，原告妻子陈捷在淘宝网购买了一台价格为2499元的海尔冰箱、一台价格为1499元的热水器，收货地址为案涉房产。原告于2019年10月27日支付了案涉房产2019年8月至2019年10月的物业费947.32元，于2019年11月13日支付了案涉房产2019年11月的物业费307.13元。黄前途分别于2019年9月23日、2019年10月11日、2019年11月20日通过其支付宝账号代原告缴纳了案涉房产的电费14.97元、1.2元、8.38元。黄前途分别于2019年10月15日、2019年12月11日通过其支付宝账号代原告缴纳了案涉房产的水费2.97元、11.88元。另查明二，建行佛山分行出具了《贷款还清证明》及《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明陈声扬于2015年以位于佛山市禅城区*************的房产为抵押向该银行的贷款780000元已于2019年9月20日结清。深圳平安普惠公司出具的《他项权利终止说明》显示：陈声扬以位于佛山市禅城区*************的房产为抵押向该公司的贷款441000元【他项权证编号：粤（2017）佛禅不动产证明第0047639号】已全部结清，该公司同意终止上述他项权利。截至2019年10月15日，上述建行佛山分行、深圳平安普惠公司对案涉房产享有的抵押权并未办理注销手续。诉讼中，原告陈述：原告与陈声扬于2017年因均从事金融行业而认识，陈声扬和原告的员工黄前途说其要出售案涉房产。原告向房产中介咨询案涉房产的市场价格后与陈声扬协商房屋买卖事宜，因陈声扬要求原告一次性付款，故双方确定的交易价格比市场价格低10%左右。陈声扬称其出售案涉房产的原因是其需要偿还以下债务：（2018）粤0604民初10730号案件所涉的杨荣灿的债务、（2019）粤0605执保4225号所涉的中银消费金融有限公司债务、（2019）粤0604民初2725号所涉的建行佛山分行的按揭贷款、还有深圳平安普惠公司的二次抵押贷款。签订合同时，还有（2019）0604执保1106号案件所涉的债务，仇佩滢称该案件系其母亲起诉陈声扬、仇佩滢，其母亲当场表示案涉房产的买卖合同签订后其就会去申请解除查封。陈声扬称其并未拖欠其他债务。原告认为原告与陈声扬、仇佩滢约定的案涉房产的交易价格1580000元可以偿还上述案件所涉的债务及建行佛山分行、深圳平安普惠公司的抵押贷款数额，只要还清上述债务，案涉房产就可以正常交易。原告因没有时间处理案涉房产的交接及水电费事宜，故委托原告员工黄前途代为办理。开发商交付的案涉房产是带精装修的，陈声扬没有入住过。原告是于2019年10月左右入住的。原告及其妻子陈捷在佛山没有房产，原告在佛山购买的社保已满一年，可以在佛山购买一套房产。原告及其妻子陈捷与陈声扬没有亲戚关系。案涉房产至今没有过户的原因是，原告与陈声扬原约定案涉房产办理完上述案件的解封及注销抵押登记手续后就办理过户，但后来发现案涉房产因（2019）粤0604执11984号案被查封，故无法办理过户。原告于2019年9月向第三人支付1189091.87元时，并不清楚案涉房产因（2019）粤0604执11984号案件被查封的事宜，因第三人向原告承诺案涉房产除截至2019年7月25日被查封所涉案件的债务外，没有其他债务。诉讼中，第三人仇佩滢陈述：案涉房产办理了第二顺位的抵押登记，抵押权人为深圳平安普惠公司。深圳平安普惠公司将该抵押贷款的相关事宜交由原告处理，原告是佛山市致德长江投资咨询服务有限公司的老板。因第三人无力偿还向深圳平安普惠公司的借款，故第三人和原告协商将案涉房产出售给原告。案涉房产的交易价格是经行政服务中心核定的价格，因案涉房产被多个案件查封，很少人会购买，故第三人同意以低于市场价的1580000元出售给原告。第三人于《房地产买卖合同》签订当日就将案涉房产交付给原告。仇佩滢对陈声扬拖欠梁嘉明的债务情况不清楚，陈声扬也未将该债务情况告知原告。第三人每个月都会去查询一次案涉房产的登记信息，并将所查询的情况告知原告，原告在2019年9月向仇佩滢支付案涉房产的购房款前已得知案涉房产因（2019）粤0604执11984号案被查封事宜，因陈声扬称会和梁嘉明协商处理，故原告继续支付了剩余购房款。原告已付清案涉房产的购房款，只差过户。仇佩滢与陈声扬于2015年5月20日登记结婚，于2019年5月13日登记离婚，离婚协议约定案涉房产的出售款由双方各分得1/2份额。本院认为，原告作为（2020）粤0604执恢79号【（2019）粤0604执11984号】执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于原告主张其对案涉房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产的登记权属人为陈声扬、仇佩滢，原告据其持有的《房地产买卖合同》主张的权利仅为请求权，而非物权，故本院对原告的确权诉求不予支持。原告虽对案涉房产不享有物权，但参照《异议复议规定》的相关规定，购房者的物权期待权在具备一定条件下能够排除执行，本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当参照该规定审理本案。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作为案涉房产买受人的原告，应举证证明其同时具备上述司法解释规定的四个条件，才足以排除强制执行，对此，本院认为：第一，原告与陈声扬、仇佩滢之间的《房地产买卖合同》的签订时间为2019年7月25日，案涉房产于2019年10月10日因（2019）粤0604执11984号执行案被本院查封，故上述《房地产买卖合同》签订于本院因（2019）粤0604执11984号执行案查封案涉房产的时间之前。但是，在上述《房地产买卖合同》签订前，本院及佛山市南海区人民法院已因四个案件查封了案涉房产。原告提交的查询时间为2019年7月25日的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》亦已证明其在签订上述《房地产买卖合同》时对此知情。第二，原告提交的《交房确认书》、供电营业厅《客户用电受理回执（申请业务办理）》、佛山市禅城区供水有限公司《客户业务受理单》以及原告交纳案涉房产物业管理费的截图可证明原告已于2019年7月26日占有案涉房产，早于本院因（2019）粤0604执11984号执行案查封案涉房产的时间。但是，如前所述，本院及佛山市南海区人民法院已于2018年6月4日至2019年7月16日期间因四个案件查封了案涉房产，而（2019）粤0604执11984号执行案对案涉房产的轮候查封是于2019年10月10日转为查封，可见，案涉房产自2018年6月4日至今均处于法院查封状态。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”根据上述规定，陈声扬、仇佩滢于案涉房产被查封期间向原告交付案涉房产的行为属有碍执行的行为。第三，原告通过银行转账方式向第三人支付的购房款共计1574091.87元，而其中的1189091.87元均系于2019年9月19日转账支付，该支付时间均发生于案涉房产因（2019）粤0604执11984号执行案被本院轮候查封之后。原告在签订《房地产买卖合同》时已明知案涉房产已因四个案件被查封，存在较大的交易风险，其在支付上述大额购房款时亦未查询已公示的案涉房产登记信息以排除其支付该大额购房款的风险，可见，原告并未尽到相应的审慎义务，原告对此存在过错。第四，原告对案涉房产未办理过户登记存在过错。《异议复议规定》第二十八条是基于不动产登记制度不完善的情况，相对于普通金钱债权，对未登记不动产买受人在执行程序中给予优先保护，故在认定其构成要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应严格适用，避免利益过于失衡。案涉房产无论是在作为买受人的原告签订不动产买卖合同之前被执行法院查封，还是之前被其他法院查封、解除后又被执行法院查封，都至少说明原告在明知案涉房产被法院查封时却仍然签订不动产买卖合同，虽然先前的查封被解除了，但原告对因此可能无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。如前所述，案涉房产自2018年6月4日至今均处于法院查封状态，原告亦因此无法办理案涉房产的过户登记手续。原告在案涉房产被另案查封后签订不动产买卖合同，并因此导致其未能在（2019）粤0604执11984号执行案对案涉房产采取执行措施前办理权属转移登记，应认定为系作为买受人的原告自身原因而未办理过户登记，原告对此存在过错。综上，作为案涉房产买受人的原告，其并不符合上述司法解释规定的无过错买受人物权期待权保护的要件，故原告对案涉房产享有的权益并不足以排除强制执行，本院对原告要求停止对案涉房产强制执行的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，缺席判决如下：驳回原告李伟峰的诉讼请求。本案案件受理费收取19020元，由原告李伟峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  黄小芳人民陪审员  蔡健华人民陪审员  梁爱华二〇二〇年五月二十七日书 记 员  韦健吉