广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5285号原告：蔡宝国，男，1974年3月2日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区，被告：宁波市家电日用品进出口有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区药行街**，法定代表人：周波，职务，董事长。委托诉讼代理人：李翼涛，浙江永为律师事务所律师，执业证号13302201710982891。第三人：朱东晓，女，汉族，1974年12月10日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告蔡宝国与被告宁波市家电日用品进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。2020年5月19日第一次庭审时原告蔡宝国、被告宁波市家电日用品进出口有限公司委托诉讼代理人李翼涛到庭参加诉讼。后本院依法追加朱东晓作为第三人参加诉讼。2020年6月19日第二次庭审时原告到庭参加诉讼，被告宁波市家电日用品进出口有限公司委托诉讼代理人李翼涛、第三人朱东晓通过移动微法院参与庭审。本案现已审理终结。原告蔡宝国向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告开具2016年1月至2019年11月期间所收取房租的发票给原告；2、请求判决被告归还原告代缴的2012年2月至2019年11月共94个月房屋维修棊金合计1087.58元；3、请求判决被告归还多收的租金520元整；4、请求判决被告支付原告一个月租金的违约金中尚未支付的2450元；5、请求判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从2000年2月6日至2020年2月5日承租位于广东省深圳市××花园××1Ａ房屋（合同己于2019年12月15日逼迫中断），原出租方（产权人）为深圳市宏基实业有限公司，房管为该公司员工周准先生，2003年该房屋所在整栋楼被被告收购，被告同样聘用周准先生为房管，每套房子各自继续出租给原租客，出租方（产权人）变更为被告。2012年被告变更房管为朱东晓女士。新房管朱东晓的作为很不阳光：涨租金时不出具加盖被告公章的书面通知、涨租金幅度全凭她口头说、后来干脆不与租客签订书面的租赁合同、要求租客将每月租金转入她丈夫张钦敏名下的私人账户、拒绝租客将租金转入被告的对公账户。朱东晓代表被告于2012年与原告签订租赁期自2012年2月6日至2014年2月5日止的《房屋租赁合同》，租金为每年贰万贰仟贰佰捌拾元整，并于2013年在房屋租赁管理部门备案；2014年她口头说涨租金，并与原告签订租赁期自2014年2月6日至2015年2月5日止的《房屋租赁合同》，租金为每月叁仟元整，原告要求加盖被告公章后将合同给原告一份，她以寄回被告地址为宁波市需要等时间较长为由一直没有将加盖公章的合同给原告；2015年她同样口头说涨租金，但她不诚信、不遵守契约精神、不按照2014年的合同约定条款“如果合同到期续签，租金每年递增10%-15%”，与原告签订租赁期自2015年2月6日至2016年2月5日止的《房屋租赁合同》，租金为每月肆仟贰佰元整，涨幅40%，原告同样要求加盖被告公章后将合同给原告一份，她同样拖到最后也没有给原告合同；2016年她照旧口头说涨租金，并与原告签订租赁期自2016年2月6日至2017年2月5日止的《房屋租赁合同》，租金为每月肆仟陆佰元整，此份合同有加盖被告的公章；2017年开始，她干脆不同意与原告签订书面的租赁合同，双方口头约定，续租期自2017年2月6日至2018年2月5日止的租金为每月肆仟柒佰元整；2018年又涨租，口头续租期自2018年2月6日至2019年2月5日止的租金为每月肆仟捌佰元整；2019年又涨租，同样口头合同，续租期限自2019年2月6日至2020年2月5日止的租金为每月肆仟玖佰元整。朱东晓要求原告将每月租金转入她丈夫张钦敏名下的私人账户，并在合同中约定，被告有盖公章，却从2016年1月起不给原告任何收款凭证，原告多次要求被告补开最近3年的房租发票给原告，被告却要原告先拿出书面租赁合同后才同意补开发票，但后来是被告不同意与原告签订书面合同的，书面合同从何拿出？《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具；《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。据此，请求法院判决被告开具符合《中华人民共和国发票管理办法》相关规定的租金所属期为2016年12月6日至2019年12月5日的房租发票（金额合计172200元）给原告。物业管理处每月收取原告的水电费、管理费中，一并收取应由业主支付的房屋维修基金11.57元，每月固定11.57元，其中原告代垫缴的2012年2月至2019年11月共94个月房屋维修基金合计1087.58元被告未支付给原告；被告前房管周准与原告约定退租时才结算并归还，但被告现在却要求原告签署一份由被告起草的限制原告合法权益的不公平的承诺书后才愿意归还。《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第三条业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，住宅专项维修资金由业主交存。据此，请求法院判决被告归还原告代缴的房屋维修基金合计1087.58元。被告的房管朱东晓夫妻俩于2019年12月份采用电话恐吓、来原告家里闹、骂、羞辱、欲动手打人、选择夜间时段私自剪断原告家里水电等带有黑社会性质的方式逼迫原告接受她们提出的只补偿半个月租金而提前解除租赁合同的方案。原告是在生命财产安全受到威胁情况下才接受被告的方案的，而非原告自愿的。被告房管朱东晓于2019年12月11日在原告家里大门上以被告名义贴了一张通知，要原告在2019年12月15日前交2019年12月6日至2020年1月5日当期租金，否则停水停电，但她夫妻却在贴通知的当晚就私自把原告家的水电剪断，具有逼迫性，没有在合理期限之前通知承租人。原告于2004年对涉案的出租房进行了装修，双方口头约定：装修费用由原告负责，原告享有续租权。被告的房管朱东晓逼迫原告提前退租，剥夺原告的优先续租权，并让原告去找当初对原告作出承诺的被告管理人员兑现续租权或补偿装修款；原告多次找原房管周准先生讨说法，他却以他已离职为由拒绝负责调和。双方签订的书面、口头租赁合同中，都有延用违约责任条款“在租赁期内，如果一方擅自终止合同，应向另一方支付一个月租金的违约金”。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，2016年签订的书面合同有效。有效是全面有效，而非选择性的有效，因此书面合同的违约责任条款“在租赁期内，如果一方擅自终止合同，应向另一方支付一个月租金的违约金”有效。因此，请求法院判决被告支付给原告一个月租金的违约金中尚未支付的2450元。据此，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判准原告的上述诉讼请求。原告第二次庭审时撤回了第三项诉讼请求。被告宁波市家电日用品进出口有限公司辩称：一、租金发票开具事宜并非法院审理事项，且被告已开具相应发票。租金发票开具事宜并非法院审理事项，且退一步讲，被告与房朱东晓自2012年起一直为租赁关系，即被告将全部房产租予朱东晓，再由朱东晓出面与实际承租人进行租赁合同签署，被告对实际承租人为谁、具体有几户等等均不清楚，被告仅每月向朱东晓统一收取租金即可，在收取租金后，被告亦每月向朱东晓开具租金发票，因此原告无权向被告索要租金发票。二、维修基金中已有58个月的款项超出了诉讼时效。原告所诉称的2012年2月至2019年11月的维修基金中，已有58个月的款项超出了诉讼时效，依法应予以驳回。三、本案中不存在被告违约解除租赁合同之情形。首先，本案所涉租赁合同的终止起因是原告迟迟未缴纳2019年12月份之租金，因此事实上是原告违约在先。退一步讲，经过双方多次沟通，己于2019年12月11日确认原告先行支付半个月租金，之后原告搬离房屋，租金据实结算。据此协商内容，双方事实上已对租赁合同协商一致解除，何来的被告强行解除租赁合同一说？退一步讲，原告与被告自2018年2月租赁合同到期后再未签订过任何书面合同，根据合同法第215条及232条之规定，双方之间应为不定期租赁合同关系，任何一方当事人均有权随时解除合同，更无被告应承担违约解除合同的责任一说。四、本案发生以前，被告己主动联系原告，愿意支付全部款项用以和解，但原告无故拒绝和解且坚持诉诸法院之行为实属赌气行为，严重的浪费了司法资源。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。第三人陈述称，陈述意见与被告的答辩意见一致。补充如下：1、被告跟第三人是口头协定，第三人是二手房东，被告有给第三人开发票，第三人与原告之间没有约定开发票，原告是搬走之后才起诉要求开发票。2、搬走时，第三人与原告协商，第三人个人口头同意给原告退维修基金，第二天原告不接电话，后来没有实际履行。3、不应该再支付原告2400元。双方已经没有租赁合同了；房屋性质是住宅，原告在实际使用中作为仓库在用，已经受到相关部门的警告，所以第三人认为补了原告半个月的租金已经是很合理的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2000年2月即租住在深圳市××春风路××花园××房。2012年2月6日原告作为乙方与案外人朱东晓（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年2月6日起至2014年2月5日止，租金为每年22280元，按年支付，每年2月5日前向甲方支付下年租金。合同中约定租赁期满前一个月，甲乙双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方。甲方提供的收款账户为张钦敏工商银行6212264000000276390和建设银行6227007201120130315（以下简称建设银行尾号0315的账户）。空白处手写“附：自签订新合同之日，旧合同作废/知晓”，原告、朱东晓分别在合同上签字。登记（备案）号罗BG046903的房屋租赁凭证显示，涉案房屋出租人为被告宁波市家电日用品进出口有限公司，承租人蔡宝国，租赁期限为2013年1月5日至2014年1月4日。2016年2月5日，案外人朱东晓作为甲方、原告蔡宝国作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年2月6日至2017年2月5日止，月租金为4600元，每月3日前支付下月租金，该份合同上盖有被告的公章。前述两份合同中均未见关于发票及租金涨幅的约定，原告提交的招商银行6225887830783169交易流水显示原告在2016年1月5日至2019年11月6日期间均于每月6日前向案外人张钦敏建设银行尾号0315账户支付租金，2019年11月6日支付的租金为4900元。原告提交了一张日期为2013年2月1日的收据，收据载明今收到文锦花园23栋1A房租时间2013年2月5日至2014年2月4日止，金额22800元，经手人朱东晓。原告每月向物业管理公司缴纳的费用中包含了维修基金11.57元。2019年12月11日双方因涉案房屋的租赁问题发生争议，原告曾拨打110报警。被告微信聊天记录显示2019年12月11日晚上22:24分，原告微信说“双方沟通好的，……；我微信转账给你，你收到后立即恢复我的水电，请你确认一下”然后转账2450元给对方。2019年12月15日，原告搬离涉案租赁房屋，此后原告收到退还的押金及半个月租金的补偿2450元。被告庭审时确认系涉案租赁房屋的产权人，于2003年取得涉案租赁房屋的所有权，被告陈述朱东晓并非被告员工，与朱东晓系租赁关系。第三人陈述其与被告仅为承租关系，并非被告员工，涉案租赁合同均是第三人与原告签订。关于租金支付方式，原告及第三人均确认系当月6日支付本月6日至下月5日期间的租金。原告与第三人的陈述中均有提及涉案房屋曾因堆放物品的问题被相关部门通知整改。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行支付记录、收据、通话记录、微信聊天记录及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告主张系与被告存在租赁合同关系，并提交了租赁合同予以佐证，本院认为，租赁合同的相对方是第三人朱东晓，并非被告，被告在其中一份租赁合同上的盖章行为仅能证明被告作为涉案房屋的所有权人对涉案租赁合同已知悉；原告与第三人签订的合同中并未就发票问题进行约定，故原告要求被告开具发票的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告退还房屋维修基金的诉求，本院认为，原告提交的租赁合同中并未约定关于维修基金的负担，而原告亦实际每月向管理处支付包括维修基金在内水电及其他物业管理费用，即原告已经以实际行为与第三人就该部分费用的支付方式达成了一致意思表示；鉴于该费用并非由被告收取，且原告自2012年起就已经实际履行直至搬离涉案租赁房产，现原告因与第三人产生了纠纷而要求被告退还该费用，本院不予支持。关于原告要求被告支付半个月违约金2450元的诉求，本院认为，原告与第三人签订的租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，但原告继续使用涉案租赁房屋，第三人亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第三人可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限内通知承租人。本案中，虽然被告不是合同相对方，但被告认可第三人以其名义在与原告结清租金押金的前提下已经按照半个月租金标准2450元补偿了原告，即被告作为涉案房屋的所有权人已经对原告进行了补偿。故原告要求被告承担违约责任的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告蔡宝国的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告蔡宝国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李星二〇二〇年六月十九日陈兴书记员    柏榕楠