湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初6304号原告：阮云兵，男，生于1971年2月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍地本市，住本市。原告：张远菊，女，生于1972年12月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍本市，住本市。二原告委托诉讼代理人：蹇守林、任晓燕，湖北情怀律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告：利川市龙兴房地产开发有限公司，住所地利川市都亭街道办事处教场村**龙船大道**，统一社会信用代码：91422802093009468H。法定代表人杨慧强，系该公司总经理。委托诉讼代理人牟维，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北新南洋建设工程有限公司，住，住所地湖北省云梦县城关梦泽大道**一社会信用代码：91420923181116052J。法定代表人：陈坦，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾雄，男，生于1987年10月29日，住利川市。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄欢，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告：恩施州兴顺建筑工程有限公司，住所，住所地恩施市民族路**社会信用代码：91422800798759410X。法定代表人：刘昌权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓仕周，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。被告：洪宗再，男，生于1966年4月17日，汉族，湖北省利川市人，居民，住本市。原告阮云兵、张远菊诉被告利川市龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴房产公司）、湖北新南洋建设工程有限公司（以下简称新南洋建筑公司）、恩施州兴顺建筑工程有限公司（以下简称兴顺建筑公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王广君独任审判。此后，本院先后组织原、被告进行了涉案房屋安全鉴定、房屋维修价值鉴定、房屋租金损失鉴定。根据被告兴顺建筑公司的申请，本院依法追加洪宗再为本案被告参加诉讼。后于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告阮云兵及其委托诉讼代理人蹇守林和任晓燕、被告龙兴房产公司法定代表人杨智强及其委托诉讼代理人牟维、被告新南洋建筑公司的委托诉讼代理人曾雄和黄欢、被告兴顺建筑公司的法定代表人刘昌权及其委托诉讼代理人邓仕周、被告洪宗再到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮云兵、张远菊诉称：二原告的第一栋房屋位于利川市龙船大道××号。被告龙兴房产公司在相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建“珑澄·汇”商住楼。原告与被告龙兴房产公司于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如果原告的房屋因龙兴房产公司建设施工而造成了损坏，由龙兴房产公司承担赔偿责任等事宜。2015年12月上旬，被告龙兴房产公司开始拆除开发项目地面上的旧房屋，用挖机挖旧房屋的过梁时的震动特别大，将原告房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落，同时造成楼梯间墙体多处裂缝，原告叫龙兴房产公司的工作人员到现场查看，其表示过后修补。2017年3月被告即将挖掘基坑，被告委托湖北震泰建设工程质量检测有限责任公司来做房屋的安全鉴定，其鉴定结果是：除墙体细微裂缝和粉刷层脱落外，其它地方完好无损，房屋的安全等级为A级。2017年7月被告开始挖掘基坑和打桩等施工，造成原告房屋多处出现裂缝、漏水、地面瓷、地面瓷砖蹦瓷来社区干部解决，杨慧强表示等把房屋建设完成了进行第二次鉴定，如果是危房就给原告重建，如果不是危房就由第三方评估，把赔偿金给原告，被告龙兴房产公司安排人员对原告的房屋作了防水处理。大约过了一个多月，原告的房屋又开始漏水，原告找来社区干部解决，杨慧强说叫人来鉴定，采取拖延时间的办法，对原告不予理睬。据了解，被告“珑澄·汇”商住楼开发项目的旧房屋拆除工程是发包给被告恩施州飞燕拆迁有限公司（现更名为兴顺建筑公司）完成的，建设工程是发包给被告新南洋建筑公司施工的，因此，原告房屋的损坏是前述被告先后直接结合的共同侵权行为所致，其财产损失应由被告承担连带赔偿责任。诉讼请求：判令被告连带赔偿原告房屋维修损失、租金损失等。审理中，原告明确请求为：判令被告赔偿原告房屋维修费62942元、房屋租金损失费44988元（一层仓库租金15000元、二层住房租金9996元、三至四层房屋租金19992元）、维修时的房内财物迁出费用8000元（一楼仓库2000元、二至四层6000元）、维修后的财物迁入费用8000元（一楼仓库2000元、二至四层6000元）、仓库财物放置场所租赁费2400元、仓库经营损失费20000元，房屋电、气、网线、灯具购买费用9924.43元，房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用14594.75元，鉴定费14500元，合计185349.18元。承担本案诉讼费。被告龙兴房产公司辩称：本公司在对涉案项目开发前，对原告的房屋进行了鉴定，因其房屋修建年代久远，被鉴定为一般损坏房；在本案审理中，由法院组织的鉴定，同样也是一般损坏房，可见被告的行为没有对原告房屋产生实质性的侵权行为，故不应当承担赔偿责任。被告新南洋建筑公司辩称：原告房屋修建年代久远，在漫长的使用过程中，由于其自身维护不当，已经存在一定损坏，该损坏结果应当由原告自行承担；本公司2017年才与龙兴房产公司签订施工合同，原告房屋在此前已经有损坏，该部分损失应当由龙兴房产公司、兴顺建筑公司承担赔偿责任；原告房屋一直在出租使用并收取租金，故原告诉请的租赁损失并不存在；原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，本公司不是合同主体，根据合同相对性原则，本公司不应当承担赔偿责任。被告兴顺建筑公司辩称：本公司不是涉案项目拆迁工程的施工方，是由被告洪宗再与被告龙兴房产公司协商一致后，洪宗再借用兴顺建筑公司的资质施工的，相关的财务往来、税收缴纳等全部由洪宗再与被告龙兴房产公司协商解决；洪宗再借用本公司的资质施工时，对原告房屋顶棚粉刷的灰粉造成了损坏属实，但当时龙兴房产公司负责人与原告达成了由龙兴房产公司统一修复的意见；洪宗再在拆除旧房屋时是由上至下拆除，拆除的建筑垃圾并非本公司和洪宗再拖运，所以不存在对原告房屋的基础造成损害，原告诉称由于拆迁震动过大造成墙体有细微裂缝，没有事实和法律依据，故本公司不应当承担赔偿责任；原告房屋在施工前就已经产生了裂缝、起皮、轻微倾斜的情况，原告主张的维修费用包括了房屋的所有修复价格，其请求不应当得到全部支持；原告主张的租金和租金损失存在重合，原告不是主张经营损失的合格主体；依据原告陈述，2015年11月3日原告与被告龙兴房产公司签订了协议，若因为项目施工给原告房屋造成了损害，由被告龙兴房产公司承担赔偿责任。原告主张被告承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，不应当得到支持。被告洪宗再辩称:被告龙兴房产公司开发的涉案项目是由我借用兴顺建筑公司的资质进行旧房屋拆除施工的；拆除工程中，原告房屋灰粉脱落是龙兴房产公司去处理好了的，对原告房屋没有影响，故我不应当承担赔偿责任。经审理查明：二原告的第一栋房屋坐落于利川市龙船大道××号，房屋始建设于2004年，该房屋（占地面积170.76㎡、建筑面积583.79㎡）为三楼一底砖混结构，属于阮云兵、张远菊夫妻的合法财产。该房屋的第一楼由二原告长期租赁给利川市彭慧图文广告经营部业主彭慧作为生产车间和仓库，二原告每年收取租金30000元；第二层由二原告长期租赁给滕建琼作为住房，二原告每年收取租金20000元；第三、四层为二原告的住房。2015年，被告龙兴房产公司在与二原告房屋相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建商住楼。为明确土地权属、正确处理相邻关系等，被告龙兴房产公司与原告阮云兵于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如因甲方（龙兴房产公司）建设施工而造成乙方（原告）房屋地基下陷、水管震裂、墙体倾斜、主体开裂等，双方请有资质的鉴定机构对该栋房屋的损坏进行现场鉴定，确属甲方建设原因造成损失的，甲方按照鉴定损坏报告进行完善处理，确定修复的进行修复，损坏严重确定不能修复的由甲方重建等。2015年12月初，被告龙兴房产公司准备拆除开发范围内的旧房屋，被告洪宗再借用恩施州飞燕拆迁有限公司的资质与被告龙兴房产公司签订《文体局片区旧房拆除施工协议》约定：文体局片区旧房由恩施州飞燕拆迁有限公司拆除，构筑物拆除至正负零，拆除物按照甲方指定堆放，龙兴房产公司按照15元/㎡的价格支付拆除费用；如果在施工中发生人员安全事故及相邻房屋、财产损失均由乙方承担经济及法律责任等。协议签订后，洪宗再于12月上旬安排挖掘机开始拆除开发项目地面上的旧房屋，由于挖机震动较大等原因，将原告房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落约20㎡，原告阮云兵找被告龙兴房产公司的工作人员刘川到现场查看了情况，其表示等拆除完毕了进行修复，双方未发生纠纷。2016年4月28日，被告龙兴房产公司的工作人员到原告的房屋内进行了房屋受损情况勘察，并制作了光碟，其经阮云兵签字确认的“入户调查记录”上反映:“4楼楼梯间转角处有约40cm小裂缝、宽度2cm，入户门右上侧有两道小裂缝、长度约40cm，4楼楼梯间北侧约1m小裂缝，四楼天花约3m长小裂缝。拆除完毕后，被告龙兴房产公司于2016年2月5日至7月15日分五次付清了洪宗再的拆除费用共计181902.50元。此后，该开发项目处于停工状态。2017年1月16日，被告龙兴房产公司的股东发生变化后，该公司决定在文体局片区范围内建设“珑澄·汇”商住楼。同年年3月31日，被告龙兴房产公司委托湖北震泰建设工程质量检测有限责任公司对二原告房屋的安全进行鉴定，其《房屋安全鉴定书》反映：该房屋墙体有4处细微裂缝、楼板底部抹灰大面积起皮脱落；房屋损坏主要原因为使用中维护不当；综合评定为A级（一般损坏房）。2017年8月14日，被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订《建设工程施工合同》约定：由新南洋建筑公司按照龙兴房产公司提供的设计图纸施工、采取包工包料形式建设该工程项目，合同标的155056246.55元；在安全生产条款中，发包人应负责赔偿的损失有：工程或工程的任何部分对土地的占用所造成的第三者财产损失、由于发包人的原因在施工场地及毗邻地带造成的第三者人身伤亡和财产损失、由于发包人的原因对承包人和监理人造成的人员伤亡和财产损失、由于发包人的原因造成承包人自身人身伤害及财产损失；承包人的安全责任是：由于承包人原因在施工场地内及其毗邻地带造成的发包人、监理人以及第三者人员伤亡和财产损失。合同签订后，新南洋建筑公司开始建设施工，其先后进行了地基开挖、打桩、地下室、地下室体结构施工等一系列建设活动，至2018年1月“珑澄·汇”商住楼4号主体结构全部完工。二原告的房屋随着被告的建设施工损坏逐渐增大。2018年10月，被告龙兴房产公司给二原告的房屋做了防水处理，加盖了彩钢瓦。但是双方对赔偿事宜意见分歧，二原告于2018年10月26日向本院提起诉讼。审理中，二原告于2018年11月20日向本院申请房屋损坏因果关系、损坏程度鉴定，经本院组织原、被告共同选择广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定。2019年12月21日，该公司出具《房屋安全鉴定报告》认定：该房屋上部主体结构发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象；目前房屋出现的反映主要表现在：地面开：地面开裂天面板开裂、瓷砖起鼓开裂及松动、天面板渗水、天面板抹灰脱落现象；原告房屋与被告楼房地下室边缘最近距离约7m,地下室,地下室深度约10m告楼房地下室基坑开挖影响范围之内，根据调查情况与《房屋安全鉴定书》的损坏情况对比可知原告房屋损坏明显增多；故原告房屋的损坏与被告龙兴房产公司、新南洋建筑公司、兴顺建筑公司施工“珑澄·汇”项目工程存在因果关系；评定该房屋为一般损坏房。原告支付鉴定费10000元。原、被告对该鉴定报告未申请重新鉴定。2019年4月26日，二原告向本院申请房屋维修价格、房屋租金损失鉴定，经本院组织原、被告共同选择湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2019年8月20日，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》认定：修复市场价格为人民币62942元。同时，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》认定：一层房屋租金价格为每月2500元、二层住房租金价格为每月1666元。原告支付鉴定费4500元。原、被告对该二个鉴定报告书未申请重新鉴定。另查明：被告恩施州飞燕拆迁有限公司于2018年9月28日更名为恩施州兴顺建筑工程有限公司，已在工商行政管理部门办理了注册登记。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、集体土地所有权、结婚证、相邻协议书、《房屋安全鉴定书》、文体局片区旧房拆除施工协议、建筑工程施工合同、《房屋安全鉴定报告》、《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》、《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》、鉴定费发票、房屋出租合同、彭慧的营业执照，被告龙兴房产公司提供的文体局片区旧房拆除施工协议、网上银行付款凭证、建筑施工合同、《房屋安全鉴定书》、现场照片、录像光碟、入户调查记录，被告新南洋建筑公司提供的《房屋安全鉴定书》、《房屋安全鉴定报告》以及原、被告陈述材料在卷佐证，足以认定。审理中，二原告坚持要四被告赔偿各项损失185349.18元，被告龙兴房产公司、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再不同意承担赔偿责任，被告新南洋建筑公司同意适当赔偿；原告认为维修房屋的时间需要6个月，被告龙兴房产公司认为维修房屋的时间需要15天、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再认为维修房屋的时间需要2个月，由于原、被告意见分歧过大，本案调解不成。本院认为：物权受法律保护，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任；建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，实行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。结合本案，1、被告洪宗再借用被告兴顺建筑公司资质签订拆除施工合同、由被告洪宗再实际进行拆除施工，其行为违法，对于给二原告房屋造成的损失，应当由被告洪宗再对二原告承担赔偿责任；根据本案实际，被告洪宗再对二原告房屋所造成的损害较小，本院酌情确定被告洪宗再承担次要（20％）赔偿责任。2、被告龙兴房产公司是“珑澄·汇”商住楼的开发商，在拆除建设用地上的旧房屋前就已经预料到在建设中可能造成对二原告房屋的损害，而其仍然将拆除工程交给被告洪宗再个人完成，对于被告洪宗再借用被告兴顺建筑公司资质签订拆除施工合同、并实际施工的事实是明知的，因此，对于被告洪宗再所造成的损失，应当由被告龙兴房产公司、被告兴顺建筑公司共同对二原告承担连带赔偿责任。3、被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订的《建筑工程施工合同》合法有效，被告新南洋建筑公司是“珑澄·汇”商住楼的承包人，在建设施工中，未尽到安全注意义务，防范措施不力，造成二原告房屋的损失逐渐加大，依据《建筑工程施工合同》承包人的安全责任条款约定，应当对二原告房屋的损失承担主要（70％）赔偿责任；被告新南洋建筑公司、兴顺建筑公司关于“原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，根据合同相对性原则，不应当承担赔偿责任”的辩解，因本案适用的是侵权责任之诉，且《相邻协议书》对赔偿内容约定不具体明确，故本院对其辩解理由不予采纳。4、被告龙兴房产公司是“珑澄·汇”商住楼的设计方案提供者，对于在距离二原告房屋约7m的地方开挖基坑、建设高层商住楼，可能威胁到二原告房屋安全的危险性估计不足，因此，对于被告新南洋建筑公司给二原告房屋造成的损失应当承担连带赔偿责任。5、虽然被告的施工行为明显加重了二原告房屋的损坏，但是二原告房屋建设使用多年，其本身存在轻微损坏事实，故对于房屋的损坏其自身也应当承担一定（10％）民事责任。6、二原告关于由四被告共同承担连带赔偿责任的请求，与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。对于损失数额，本院认定如下：二原告主张的房屋维修费62942元、鉴定费14500元，有鉴定评估报告和票据为依据，证据充分，本院予以确认；二原告主张的房屋租金损失费44988元，是按照6个月维修时间计算的，其计算时间过长，本院酌情支持2个月，三至四层房屋虽然是自住房屋，没有租金收入，但是房屋的损坏较严重，进行维修时无法居住，二原告需要另行租房居住，开支房租费是必然的，依据鉴定评估报告的价格，本院确认为14996元（一层房屋5000元、二层住房3332元、三至四层房屋6664元）；二原告主张维修时的房内财物迁出费用8000元、维修后的财物迁入费用8000元、财物放置场所租赁费2400元，共计18400元，虽然没有提供证据，但是考虑到室内财物迁出和迁入、移动和复位的劳务费等费用开支是必然发生的，本院酌情支持6000元；二原告主张的一层仓库经营损失费20000元，因已经支持了租金损失，故不能重复计赔，本院不予支持；二原告主张的房屋电、气、网线、灯具购买费用9924.43元，房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用14594.75元，没有提供证据，本院不予支持。以上损失累计确认为98438元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（六）项、第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第三十九条、第四十四条、第五十条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告阮云兵、张远菊的房屋维修费、鉴定费、房屋租金损失费、房内财物迁出和迁入等费用共计98438元，由被告新南洋建筑公司赔偿68906.60元、由被告洪宗再赔偿19687.60元、由原告阮云兵、张远菊自行承担9843.80元。二、被告龙兴房产公司、被告兴顺建筑公司对被告洪宗再的上述赔偿款承担连带清偿责任；被告龙兴房产公司对被告新南洋建筑公司的上述赔偿款承担连带清偿责任。三、驳回原告阮云兵、张远菊的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力之日起20日内付清，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4006元，依法减半收取2003元，由被告兴顺建筑公司承担600元、由被告洪宗再承担200元、由被告兴顺建筑公司承担100元、由被告龙兴房产公司承担103元，由二原告承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王广君二〇二〇年六月三十日书记员  赵红玲