广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27150号原告（反诉被告）：黄行，女，1984年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：郭秀桂，广东洋三律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市八一三商业贸易有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：周卓桥，该司总经理。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所实习律师。原告黄行与被告中山市八一三商业贸易有限公司（以下简称八一三公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，被告八一三公司依法向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄行及其委托诉讼代理人郭秀桂，被告（反诉原告）八一三公司的委托诉讼代理人梁锡垣、郑安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄行向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还租赁押金22400元（其中物业租赁押金11400元，水电押金1000元，履约保证金10000元）；2.被告向原告支付装饰装修补偿款84000元；3.以106400元（租赁押金22400元+装饰装修补偿款84000元）为本金，从2019年3月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，至款项全部清偿之日止，暂计算至2019年10月13日利息2905.61元；以上暂合计金额109305.61元。诉讼中，原告黄行增加一项诉讼请求：确认原、被告于2016年11月14日签订的《租赁合同》无效。事实与理由：一、租赁合同签订情况：2016年11月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《租赁合同》，该合同约定被告将案外人中山市******股份合作经济社的物业中山市*********区***的厂房和宿舍一层***卡商铺转租给乙方（原告），用于办公零售用途。该合同第二条租赁期限约定：租赁期限为3年，自2016年11月14日起至2019年11月13日止（其中自2016年11月14日起至2016年12月31日止为免租期）。该合同第三条租金及其支付方式约定：租赁期内，物业实用面积69平方米；合同签订之日，乙方向甲方缴交第一个月租金3800元，今后乙方应于每月3号前向甲方缴清当月租金，租金每年递增百分之五。该合同第四条租赁押金约定：合同签订之日，乙方向甲方缴交物业租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元。该合同第七条第10点约定：“10.甲方按会员制推广，吸引顾客到市场消费，乙方提供会员额外优惠5%的折扣，该折扣统一由甲方营销推广，在会员卡制卡使用。”该合同所附平面图显示，租赁给原告A-2527卡的商铺位置，相邻商铺规划的用途分别为文具、百货家电、家纺、中介。该合同还约定了其他事项。二、租赁合同变更情况：租赁合同2016年11月14日签订，此后不久2016年12月30日，原被告双方对合同内容进行了变更补充：“由于甲方原因，商铺装修于2016年12月10日正式与乙方确认可以装修，因而乙方免租期顺延27天，至2017年1月27日止。砖墙由乙方负责施工，按90元/ｍ2结算，抵甲方租金；商铺用途添加‘养生保健体验店’用途。”被告方代表柯何剑、原告在补充内容处签字（以上事实详见证据1《租赁合同》及合同第6页结尾处的手写签注）。三、租赁合同的履行情况：2016年11月14日，也就是在该租赁合同合同签订的当日，原告向被告交纳了履约保证金10000元，水电押金1000元，租赁押金10500元；2016年11月22日又补交租赁押金900元。被告分别出具了三张押金收据。2016年12月10日被告将该两卡商铺交付原告装修。原告在2017年2月8日以A25卡作为经营场所向中山市工商行政管理局申领了“中山市沙溪镇xx百货贸易商行”的营业执照，在2017年2月13日以A22卡作为“中山市xx环保工程有限公司”新的住所地进行了工商变更登记。原告租用的两卡商铺投入经营后，发现被告并未实施顾客会员制引流方案，被告招商进驻的相邻店铺也非当初预期的文具、百货家电、家纺、中介类租客，而是快递、餐饮、发廊、跆拳道之类的商家入驻，导致周边环境噪声嘈杂，原告的上门顾客极少，原告租用的铺位也不适合办公。原告从2017年底就开始跟物业管理处（被告的关联企业）提出转租，期间发布过转租信息，但一直没人接手，期间原告仍按时交纳租金、管理费、水电费，所以实在觉得这样下去太浪费了。直至2018年12月，原告与被告代表柯何剑就涉案商铺的变更事项当场进行协商换铺或退租，柯总当时也体谅原告的难处，双方达成口头共识：原告租用的A22、A25两卡商铺2019年1月-2月份的每月租金按原合同的一半计算（即每月3990元×50%=1995元），在2019年2月底原告将两卡铺面交回被告。被告将该栋楼上205室（约50平方米，适合办公和放货）置换给原告使用，租金从2019年3月开始计算，每月1700元（注：原告当初承签订租赁合同之前，是准备租被告市场楼上两三个卡位简单装修注册两家公司的，后来原告的产品引进了护眼膜，被告就推荐到楼下去说有底层门面，可以引流客人，还会帮忙宣传，原告当时就问那楼下适合办公吗？被告就出示了那个规划平面图，说相邻都是文具、百货家电、家纺、中介，环境不会差也不会嘈）。此后，2019年2月底，原告按被告要求将A22、A25两卡商铺的物品搬空到楼上的205室，A22、A25两卡商铺归还被告（本次搬迁产生搬运费、临时周转仓储费等约15000元，本次诉讼中原告没有主张）。被告对外重新招租，2019年4月9日，被告与案外人祝尊石签订了新的《租赁合同》，将两卡商铺租给祝尊石使用至今。从2019年3月份开始至2016年6月，原告使用置换后的楼上205室，并按被告的通知每月交纳租金及管理费1700元，水电费另算。四、争议的产生：2019年5月底，原告到被告处换签新的205室租赁合同时，被告以原告租期未满为由拒绝退还原告所交的A22、A25两卡押金共计22400元。此时，被告对双方已经实际履行的2018年12月口头置换约定反悔。因双方争议，原告2019年6月底将楼上205室腾空后交还被告。五、关于原告诉请的理据分析：1.原告被告双方通过协商，在2019年2月底已将原租赁的A22、A25两卡商铺置换成楼上的205室，并按置换约定在3月至6月期间交租。后因被告反悔，原告无奈，只得将205室返还给被告。原告并无欠被告的租金、管理费及水电费，被告应将收取的物业租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元这三项退还原告。2.被告承租案外人中山市******股份合作经济社的物业中山市*********区厂房、宿舍，将其改建包装成“xxx商业广场”，以“商业步行一街”、“商业步行二街道”的名义（见租赁合同附平面图）对外招租，引诱原告承租并投入资金装修。整个“xxx商业广场”的建筑物原规划功能属于厂房、宿舍，将其改造为商业用途属于重大的规划功能变更，依法应该取得中山市城乡规划局（现更名为中山市自然资源局）的批准。而被告未经规划功能变更许可即对外以商业广场名义招租，原被告签订的租赁合同属于无效合同。对合同无效应该承担主要责任。3.关于原告投入的装修支出问题。在该租赁物返还被告后，实际上形成了添合，且被告实际利用该装修重新出租给了案外人祝尊石使用。因此被告应该补偿原告装修费用。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。原告黄行为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同；2.收据3张（履约保证金、押金、水电押金）；3.收据、租赁收据（xx百货A22卡、xxA25卡商铺自2017年2月至2018年3月期间租金）；4.xxx商业广场缴费通知单、租赁收据（xxA22卡商铺自2018年4月至12月期间租金、水电费、管理费）；5.租赁收据（xx百货A25卡商铺自2018年4月至12月期间租金）；6.缴费转账截图（自2019年1月至6月期间）；7.收据、收款收据（装修款）、转账截图（部分）；8.创信装饰工程施工合同；9.租赁合同（被告与案外人祝尊石）；10.房屋现状相片；11.微信聊天记录。被告八一三公司辩称，被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院全部予以驳回，具体理由如下：第一，案涉的租赁物是经过依法报建的，并取得相应的产权证明，双方签订的租赁合同是真实的意思表示，合法有效；第二，案涉租赁合同无法继续履行的原因是原告单方面违约行为，双方签订租赁合同后，原告时常有迟延支付或拖欠租金的情况，被告曾于2018年11月委托律师致函原告催讨租金，随后原告称因经营困难无法承担租金，希望与被告解除合同，原告于2019年2月份已将涉案A22卡、A25卡交还被告，至此原告已单方面不再继续履行合同，根据双方签订的租赁合同第9条第3款的约定，原告单方面的违约被告有权没收其所支付的押金，被告从来没有向原告承诺过用205房置换A22及A25卡，退一步来讲，即使真的存在原告所称的置换情况，原告已于2019年6月份将205房交还给被告，这也是单方的违约行为，根据合同约定，被告亦有权没收押金；第三，针对原告所称的被告没有按合同约定进行会员制吸引顾客，及实际招租与租赁合同的商铺平面图不一致的情况，被告回应如下：首先会员制必须是双方配合进行的，原告在承租时承诺店铺用于保健养生及其他销售，但实际情况原告是用于办公，也没有配合被告进行相应的推广；另一方面原告所承租的铺位是临街铺位，位于临街铺位的最边一处，其所称的噪音对其影响是微乎其微的，而且被告在招租时确实也有招进文具、中介等商铺，而且原告所述的这两个方面并非合同的主要条款，也不至于影响合同的履行，是原告为了取回押金吹毛求疵，故意以此为由要求解除合同。反诉原告八一三公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2.押金22400元（租赁押金11400元、入场费1000元及设施费10000元）归反诉原告所有；3.反诉被告向反诉原告支付律师费6000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月14日签订一份《租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告租赁位于中山市*********物业一层A22、A25商铺。合同约定租赁期从2016年11月14日至2019年11月13日止，租金合计为3800元/月，每年递增5%。反诉被告在合同签订之日应向反诉被告支付租赁押金22400元，包括物业租赁押金11400元、水电费押金1000元及履约保证金10000元。反诉被告没有法定或约定的理由擅自解除本合同或因反诉被告原因导致合同无法履行的，则反诉被告所交的租赁押金及其他费用无偿归反诉原告所有。合同签订后，反诉原告依约将租赁物交付反诉被告使用，但反诉被告经常迟延支付租金。反诉原告亦曾于2018年11月29日委托律师致函反诉被告催讨租金。随后，反诉被告以公司经营困难，无法继续承租租赁物为由，不再承租案涉的租赁物。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同系真实意思表示，应属合法、有效。根据《租赁合同》第九条第三款、第五款的约定，本合同因反诉被告的原因无法继续履行，反诉原告有权解除合同并没收反诉被告所交的租赁押金及其他费用，且反诉被告应负担反诉原告因诉讼而支付的诉讼费、律师代理费。综上所述，反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。被告（反诉原告）八一三公司就其辩解及反诉诉求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租户领取钥匙登记表；2.土地使用权证、房地产权证、见证书（租赁合同）；3.民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票；4.律师函及快递凭证。反诉被告黄行辩称，关于合同效力问题，（2017）粤2071民初19395号、19396号、19397号的民事判决书事实认定及判决结果可作为参考，案情与本案高度类同，这三个案件中，认定合同无效的理由是租赁物违反了城市规划的功能用途，反诉原告将原来的厂房及宿舍变更成了商业建筑出租，未经城市规划部门许可，认定无效。无效后不存在合同解除的问题，因此反诉原告反诉的第一项应予以驳回。关于事实方面，1.反诉原告所述有一点是不属实的，本案在租赁物经过了双方协商后经过一次变更，A22、A25卡商铺变成了205房，反诉被告从来没有拖欠反诉原告租金，反诉原告是按205房的租金标准通知反诉被告缴纳，反诉被告按其通知缴纳；2.原来租赁物的用途在合同的第一页有约定是办公、零售用途，合同最后一页约定养生保健用途。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市*********房地产[房产证号：粤房地权证中府字第**，土地证号：中府集用（2012）第xxx号]的产权人为中山市******股份合作经济社（以下简称xxx经济社），规划用途为工业。2016年5月10日，xxx经济社、八一三公司签订《租赁合同》，约定：经村民代表会议通过决议，xxx经济社将位于中山市*********区***的厂房租赁给八一三公司作商业用途，租赁物现时是工业用途使用性质，租赁期限自2016年5月15日起至2031年5月14日止，租赁期间乙方可将租赁物分租。八一三公司从xxx经济社承租位于中山市*********区***的厂房后，将一层的A22、A25商铺出租给黄行。2016年11月14日，八一三公司、黄行分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：中山市*********区***的厂房和宿舍是xxx经济社的物业，已租赁给甲方经营；上述物业由xxx经济社转型升级，确保用于商业用途；甲方将上述物业一层其中A22、A25商铺租赁给乙方，乙方用于办公、零售用途；乙方承租前已实地了解租赁物的状况，甲方按现状交付给乙方使用；租赁期限为3年，自2016年11月14日起至2019年11月13日止（其中自2016年11月14日起至2016年12月31日止为免租期）；合同签订之日，乙方向甲方缴交第一个月租金3800元，今后乙方应于每月3号前向甲方缴清当月租金，租金每年递增百分之五；乙方向甲方缴交物业租赁押金11400元，租赁期满，如上述租赁物及各种设施经甲方检查无损坏，且乙方交清所有租金、水电费等费用，则甲方应将该押金全部退回给乙方（不计利息），如乙方逾期交还租赁物给甲方，则乙方缴交的租赁押金无偿归甲方；乙方向甲方缴交水电押金1000元，如乙方拖欠水电费，甲方有权直接将该水电押金用于缴纳乙方所欠的水电费；乙方向甲方缴交履约保证金10000元，乙方租赁期满，甲方退回给乙方，否则该保证金归甲方所有；如乙方没有法定或约定的理由擅自解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，则乙方所交的租赁押金及其他费用无偿归甲方所有，乙方投入的装修无偿归甲方所有；乙方承诺在租赁期间不得以租赁物用途性质为由，要求解除合同及要求甲方赔偿其装修、经营等的经济损失；租赁期间，乙方在不影响租赁物主体结构及甲方整体街市规划效果的前提下，按乙方使用用途需要进行改建，如涉及到影响主体结构的，需甲方书面同意，并报住建局批准后，再行改建。改建装修费用、施工费用等全部由乙方自行承担；甲、乙双方中途协商解除合同或因乙方违反本合同约定甲方解除合同或合同期满，乙方投资增加的固定装修物（包括瓷砖、地板、天花、墙饰、灯具、插座、吊扇、防盗厕，门闸、嵌入墙的电线、开关、水管等）及固定设施（包括电梯，货梯、水电设施、消防设施，通讯设施等）乙方不得拆除、搬走，无偿归甲方。合同还约定了其他事项。八一三公司、黄行分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。合同签订后，黄行于当日向八一三公司交纳部分租赁押金10500元、水电押金1000元、履约保证金10000元及2017年2月部分租金3500元。2016年11月22日，黄行交纳剩余租赁押金900元、2017年2月剩余租金300元。即黄行交纳租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元，共计22400元。2016年12月30日，八一三公司的法定代表人柯何剑（注：2018年11月28日，八一三公司的法定代表人由柯何剑变更为周卓桥）在《租赁合同》下方手写如下内容：由于甲方原因，商铺于2016年12月10日正式与乙方确认可以装修，因而乙方免租期顺延27天至2017年1月27日止。砖墙由乙方负责施工，按90元/平方米结算，抵甲方租金。同日，黄行在《租赁合同》下方手写如下内容：商铺用途添加“养生保健体验店”用途。2017年1月4日，黄行与中山市创信装饰设计工程有限公司（以下简称创信公司）签订《创信装饰工程施工合同》，约定创信公司对xxx2期25A商铺进行装修，合同价款为84000元。装修完成后，创信公司出具《收据》、《收款收据》，确认收到黄行支付的装修款42000元、42000元，共计84000元。2017年2月8日，黄行投资成立个体户性质的中山市沙溪镇xx百货贸易商行，住所地为中山市*********区xxxA25卡。2017年2月13日，黄行将其于2015年12月22日投资成立的中山市xx环保工程有限公司的住所地变更为中山市*********区xxxA22卡。黄行因在租赁期间有拖欠租金的行为，2018年11月29日，八一三公司委托广东泽荣律师事务所向黄行发出《律师函》，主要内容为：阁下与委托人于2016年11月14日签订一份《租赁合同》，约定阁下向委托人租赁位于中山市*********物业一层A22、A25商铺。截止至发函之日，阁下尚拖欠委托人2018年11月份租金及水电费合计4351元。限阁下在收到本函后五天之内全额清偿拖欠的租金及水电费，否则，委托人将有权与阁下解除合同、没收租赁押金。收到律师函后，黄行交纳了拖欠的租金及水电费。八一三公司确认黄行于2019年2月将A22、A25卡商铺交还给八一三公司，未拖欠任何租金，八一三公司未退还黄行交纳的租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元，共计22400元；确认黄行从2019年1月起向八一三公司承租中山市*********区xxx205室，双方未签订新的租赁合同，黄行从2019年3月起按1700元/月的标准交纳承租205室的租金。黄行主张八一三公司要求其交纳承租205室的保证金，但不予退还A22、A25商铺的保证金，故其于2019年6月将205室交还给八一三公司，与八一三公司解除租赁合同关系，未拖欠任何租金。黄行经与八一三公司协商退还A22、A25卡商铺租赁保证金、水电押金、履约保证金共计22400元未果，遂于2019年10月18日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。八一三公司认为黄行单方违约导致租赁合同无法履行，造成其损失，故黄行交纳的租赁保证金、水电押金、履约保证金应归其所有，遂在本案中提起反诉，主张前述实体权利。另查，黄行提交其于2018年12月4日与租赁物管理处财务袁先生的微信聊天记录，主要内容为：黄行（以下简称黄）：袁生，柯总有没有叫你弄份补充协议出来？袁先生（以下简称袁）：没有哦。黄：那他有没有跟你说这个事情？黄：现在他说把205给我办公，1700元一个月全包，然后叫我先把搬的搬上205，下面整体转让，如果到2月底前能转让就整体转让或部分转让都可以，如果2月底转让不了就你们全部收回，转让费我这边就没了。黄：我把东西搬上205之后，给楼下的钥匙你们。袁：我先了解下。黄：嗯，你问问他，星期六跟他谈的。袁：下午好，我跟老板了解过了，我们先拟好再通知你哦。又查，2019年4月9日，八一三公司与案外人祝尊石签订《租赁合同》，八一三公司将位于中山市*********区xxxA23、A25卡商铺出租给案外人祝尊石，租赁期限自2019年4月10日起至2022年4月30日止。再查，八一三公司为本案诉讼，于2019年12月3日与广东泽荣律师事务所签订民事案件委托代理合同，支付律师费6000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、关于涉案租赁合同是否合法有效的问题；二、关于黄行与八一三公司谁是违约方、八一三公司是否应向黄行退还保证金等费用的问题；三、关于八一三公司是否应向黄行赔偿其装修损失84000元的问题。关于焦点一，即涉案租赁合同是否合法有效的问题。黄行主张涉案租赁物即位于中山市*********的建筑物原属厂房和宿舍，土地规划用途为工业，八一三公司将其改造成商业用途，属于规划功能的变更，依法应取得城乡规划部门的批准。而八一三公司未经规划功能变更许可即对外以商业用途招租，故双方签订的合同属于无效合同。本院经审查认为，《中华人民共和国房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中，位于中山市**********地产规划用途为工业，其产权人xxx经济社与八一三公司签订租赁合同时约定位于中山市*********区***的厂房租赁给八一三公司作商业用途，八一三公司与黄行签订租赁合同约定“上述物业由xxx经济社转型升级，确保用于商业用途”、“乙方用于办公、零售用途”，即合同将工业用地用作商业用地用途。虽然租赁合同违反上述法律规定将工业用地用作商业用途，但该规定是行政管理性强制规定，而非效力性强制规定，当事人违反该规定产生的是承担相应行政责任的法律后果。《租赁合同》是当事人之间对房屋租赁权利义务的约定，并不因此而无效，故本院对黄行认为《租赁合同》无效的主张不予支持。本院认定租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行。对于焦点二。首先，关于黄行与八一三公司谁是违约方的问题。合同签订后，黄行向八一三公司交纳租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元，共计22400元，八一三公司将A23、A25卡商铺交付给黄行使用，故双方之间成立租赁合同关系。《租赁合同》到期前，黄行与八一三公司法定代表人柯何剑经协商后达成口头协议，由黄行退还A22、A25卡商铺，改租205室，租金也变更为1700元/月。黄行提交了其与租赁物管理处的袁先生的微信聊天记录，在微信中，黄行于2018年12月4日称“现在他（柯总）说把205给我办公，1700元一个月全包，然后叫我先把能搬的搬上205，下面整体转让”，袁先生称“我跟老板了解过了，我们先拟好协议再通知你哦”，即租赁物管理处袁先生经与八一三公司的法定代表人柯何剑了解后，确认黄行将租赁物由A23、A25卡商铺退还，改租205室。黄行于2019年2月将A22、A25卡商铺交还给八一三公司，且八一三公司从2019年3月起按1700元/月的标准向黄行收取205室的租金，并于2019年4月9日与案外人祝尊石签订《租赁合同》，将A23、A25卡商铺出租给案外人祝尊石，故黄行与八一三公司协商解除了A23、A25卡商铺的租赁关系，协商由黄行另行承租205室，双方建立了新的租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条约定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄行与八一三公司于2019年2月经协商解除A22、A25卡商铺的租赁关系，故黄行、八一三公司均不是违约方。八一三公司要求解除《租赁合同》已无必要，本院不予支持。其次，关于八一三公司是否应向黄行退还保证金等费用的问题。双方在《租赁合同》中约定“租赁期满，如上述租赁物及各种设施经甲方检查无损坏，且乙方交清所有租金、水电费等费用，则甲方应将该押金全部退回给乙方（不计利息）；……如乙方拖欠水电费，甲方有权直接将该水电押金用于缴纳乙方所欠的水电费；……乙方租赁期满，甲方退回给乙方，否则该保证金归甲方所有”，黄行与八一三公司协商解除《租赁合同》后，黄行未拖欠任何租金，不存在违约行为，故本院对八一三公司要求黄行交纳的租赁押金、水电押金、履约保证金归其所有的请求不予支持，八一三公司应向黄行返还租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元。由于八一三公司未提交其于2019年3月1日前要求八一三公司返还该22400元的证据，故本院将利息的计算方法调整为：以22400元为基数，从黄行向八一三公司主张权利之日起即从2019年10月18日向本院起诉之日起至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对八一三公司认为黄行于2019年2月份已将涉案A22卡、A25卡交还，单方面不再继续履行合同，其有权没收其所支付的押金，即使存在黄行所称的置换商铺的情况，但黄行已于2019年6月份将205房退还，也构成单方违约，其亦有权没收押金的抗辩。本院经审查认为，根据本院上述认定，黄行与八一三公司经协商已于2019年2月解除A22、A25卡商铺的租赁合同关系。双方协商从2019年3月起由黄行承租205室，黄行从2019年3月起按1700元/月的标准向八一三公司支付租金，但由于双方并未签订书面租赁合同，亦未对租赁期限进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方之间形成不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，黄行可以要求随时解除合同。因双方对205室的租赁合同并未约定需要交纳租赁保证金，而黄行已交纳的租赁押金11400元、水电押金1000元、履约保证金10000元共22400元是交纳承租A22、A25卡商铺的保证金，八一三公司在205室租赁合同关系中要求不予退还A22、A25卡商铺租赁合同已交纳的保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，即黄行要求八一三公司补偿装修损失84000元的问题。双方在租赁合同中约定：“租赁期间，乙方在不影响租赁物主体结构及甲方整体街市规划效果的前提下，按乙方使用用途需要进行改建，如涉及到影响主体结构的，需甲方书面同意，并报住建局批准后，再行改建。改建装修费用、施工费用等全部由乙方自行承担”，该约定黄行可以对商铺进行装修，但装修费用由黄行自行承担。合同约定：“甲、乙双方中途协商解除合同或因乙方违反本合同约定甲方解除合同或合同期满，乙方投资增加的固定装修物（包括瓷砖、地板、天花、墙饰、灯具、插座、吊扇、防盗厕，门闸、嵌入墙的电线、开关、水管等）及固定设施（包括电梯，货梯、水电设施、消防设施，通讯设施等）乙方不得拆除、搬走，无偿归甲方”，该条是对合同解除或履行完毕后装修归属问题的约定，黄行主张因双方签订的租赁合同违反了法律强制性规定而无效，故八一三公司应补偿其为装修所支出的费用。但根据本院上述认定，租赁合同合法有效，由于双方协商解除A22、A25卡商铺的租赁关系，故根据合同约定，黄行为装修而支出的费用由其自行负担。故本院对黄行要求八一三公司装修补偿损失84000元的请求不予支持。关于律师费。由于《租赁合同》并未约定律师费等为实现债权的费用由黄行承担，八一三公司要求黄行返还律师费6000元的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告黄行的诉求合理部分，本院予以支持。反诉原告八一三公司的反诉诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市八一三商业贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄行返还租赁押金、水电押金、履约保证金共计22400元，并支付利息（利息计算方法：以22400元为基数，从2019年10月18日起至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、驳回原告黄行的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市八一三商业贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2295.06元（原告黄行已预交），由原告黄行负担1825.06元，被告中山市八一三商业贸易有限公司负担470元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告黄行）。反诉案件受理费255元（反诉原告中山市八一三商业贸易有限公司已预交），由反诉原告中山市八一三商业贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  熊 伟二〇二〇年五月二十日法官助理  梁永凤书 记 员  冯芳婵