四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初1045号 原告：四川美厦物业服务有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道铁佛段**********。统一社会信用代码91510107674336424E。 法定代表人：秦敏,总经理。 委托诉讼代理人：岳应军,系该公司员工。 委托诉讼代理人：唐娅，系该公司员工。 被告：四川阳光美典房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇西大街**。统一社会信用代码9151202167350481XN。 法定代表人：蒙雪梅，董事长。 委托诉讼代理人：杨建国，四川博鉴律师事务所律师。 第三人：成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司，营业场所四川省安岳县岳阳镇锦绣路104号二幢103号。统一社会信用代码91512021337702411E。 负责人：冉兵，总经理。 委托诉讼代理人：李代华，四川博鉴律师事务所律师。 原告四川美厦物业服务有限公司（以下简称“美厦物业公司”）与被告四川阳光美典房地产开发有限公司（以下简称“阳光美典房产公司”）、第三人成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司（以下简称“金房物业安岳分公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月7日立案。4月14日，原告美厦物业公司申请追加金房物业安岳分公司作为第三人参加诉讼，本院依法于4月17日追加金房物业安岳分公司作为第三人参加诉讼。5月13日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美厦物业公司的法定代表人秦敏的委托诉讼代理人唐娅、岳应军，被告美典房产公司的法定代表人蒙雪梅的委托诉讼代理人杨建国，第三人金房物业安岳分公司的负责人冉兵的委托诉讼代理人李代华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美厦物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告及第三人立即停止侵犯原告与业主签订的《新华阳光·美典物业补充协议》合同履行权之侵权行为，公开赔礼道歉，恢复原状。事实和理由：2018年8月，原、被告曾因物业服务合同发生纠纷，经安岳县人民法院作出（2018）川2021民初4134号一审民事判决，认定被告没有权利解除“新华阳光·美典”小区一期前期物业服务合同，被告提出解除合同的行为是无效行为。后该判决经四川省资阳市中级人民法院作出（2019）川20民终200号民事判决维持原判。原告已与372户业主签订了“新华阳光·美典”物业补充协议，协议所涉及的业主人数及户数超过一期业主总人数645户的一半，符合法律规定。因此，被告强制终止原告与业主签订的补充协议，属于侵权行为，损害了原告的合法权益。被告与第三人之间的物业服务合同理应被撤销。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 美典房产公司辩称，1.原告与一期372户业主签订的补充协议无效。原、被告于2013年1月4日签订的前期物业服务合同及2013年12月9日签订的补充协议，约定原告给被告提供案涉一、二期小区提供物业服务。物业管理条例第12条载明，选聘或解聘物业建筑面积和业主人数要双过半，原告与业主签订的协议无效。2.我方并未违约，原告退场是在街道办和公安的见证下退的场。我方为了缓解小区物业的矛盾，与第三人签订了物业服务合同，并在房管部门备案。原告于2018年1月向安岳县法院提起了诉讼，主动要求解除2013年1月4日签订的前期物业服务合同及2013年12月9日签订的补充协议，其主观意思表示就是不想再提供物业服务了。同时，我方于2018年7月19日向原告发函解除合同，也请示了房管部门，房管部门于2018年7月26日向被告发文批复，批复载明就合同续期协商不一致的，原告应当退出物业服务，同时载明被告应选聘新的物业公司。原告提起本案诉讼系重复诉讼，在违约之诉与侵权之诉竞合下，我方已支付10万元违约金，双方的权利义务已经终结。同时，我方不存在任何侵权行为。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 金房物业安岳分公司述称，同意被告美典房产公司的答辩意见，我方与被告没有任何侵权行为，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告所举原、被告签订的前期物业服务合同及被告与第三人签订的前期物业服务合同，本院认为，原、被告签订的物业服务合同中，案涉小区二期已经本院（2018）川2021民初4134号民事判决解除，并经四川省资阳市中级人民法院作出（2019）川20民终200号民事判决维持原判。案涉小区一期，原告已于2018年8月1日退场，原、被告之间关于案涉小区一期合同关系已自然终止，故达不到原告证明目的。原告所举（2018）川2021民初4134号民事判决与（2019）川20民终200号民事判决，与第三人无关联性，故达不到原告证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安岳县岳阳镇“新华阳光·美典”小区由美典房产公司开发建设。“新华阳光·美典”小区包括“新华阳光·美典”一期和“新华阳光·美典”二期（即“新华阳光·誉品”）。“新华阳光·美典”小区一期（1-12幢）共691套房（其中还房46套，可售房645套：已出售593套，未售12套，40套商业及车库），总建筑面积为69406.91㎡，已于2014年9月6日统一交房。“新华阳光·美典”二期（即“新华阳光·誉品”）（13-23幢）共672套房（其中还房11套，可售房661套，已售491套，未售170套），总建筑面积为70681.70㎡，已于2019年7月12日统一交房。 2013年1月4日，美典房产公司与美厦物业公司签订《前期物业服务合同》。合同主要约定：美厦物业公司为“新华阳光·美典”小区提供物业服务，物业类型包括多高层住宅、高层住宅及配套商业用房建筑面积共计162321㎡（一期68869㎡，二期93452㎡）；物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定服务费用标准为多层住宅0.5-0.7元/㎡·月、高层住宅1.2-1.4元/㎡·月、商业物业1.2-1.4元/㎡·月，具体收费标准以价格行政主管部门批复为准，未约定其他物业费用；业主应于统一交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由购房业主接房之日起交纳；合同终止时，美厦物业公司应当将物业管理用房和物业管理相关资料等属美典房产公司所有财产及时如数地移交给美典房产公司，业主委员会尚未成立的，移交给美典房产公司代管；合同期限3年，自开发业主通知的统一交房之日起至委托期结束时止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，美典房产公司应在此期间选聘新物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿；美典房产公司在销售物业时，合同有关物业管理的约定随之转移；双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。合同还约定了双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理工作流程等内容。美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。 同日，美典房产公司与美厦物业公司还签订《补充协议》，约定在《前期物业管理服务合同》基础上，美厦物业公司根据美典房产公司工作需要，及时提供早期介入服务（即美典房产公司统一通知交房时间前），早期介入所发生的人员工资由美典房产公司支付，美典房产公司应于每月末前一周内将资金支付给美厦物业公司。《补充协议》由美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。 2013年12月9日，美典房产公司与美厦物业公司签订了《物业管理补充合同》，约定双方本着2013年11月8日会议精神，对原签订合同、协议作如下补充：……双方同意对2013年1月4日签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条修正为“本合同期限为2年”（2013年12月31日起），在合同期内美厦物业公司未违反本补充合同核心义务自然续签合同（续签合同重新拟定）……补充合同由美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。2013年12月9日开始，美厦物业公司早期介入小区开始提供相关物业服务。 2018年4月-7月期间，原告与“新华阳光·美典”小区一期372户业主签订“新华阳光·美典”物业服务补充协议。协议主要内容为：鉴于本物业《前期物业服务协议》已于2017年9月6日到期，且该物业小区未成立业主大会及业主委员会，为保持物业服务工作的延续性，维护本物业来之不易的物业服务成效，经甲乙双方平等、友好协商，同意除如下几项为更新条款之外，维持原《前期物业服务协议》内容不变。1.物业服务合同期限延长至成立业主大会及业主委员会，通过合法程序选聘新的物业服务公司进场为止；2.物业服务收费标准在本协议有效期限内，维持原《前期物业服务协议》标准不变，如成立业主委员会后，继续选聘我司为物业服务单位，以重新签订的物业服务合同约定的标准为准。 2018年8月1日，美典房产公司在安岳县房管局、社区等多部门工作人员在场的情况下到“新华阳光·美典”小区要求美厦物业公司退场，美厦物业公司工作人员在没有办理工作交接的情况下离开物管办公室。美典房产公司工作人员随即入驻该小区物管。 2018年8月1日，美典房产公司与金房物业安岳分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由金房物业安岳分公司为“新华阳光·美典、新华阳光·誉品”小区提供物业服务，合同签订后，美典房产公司随即入驻该小区物管为该小区提供物业服务。 本院认为：本案争议焦点有三：一是原告的起诉是否构成重复诉讼；二是原告与一期372户业主签订的补充协议是否有效；三是原告主张被告及第三人存在侵权，原告的主张是否成立。针对焦点问题，现分述如下： 一、关于原告的起诉是否构成重复诉讼的问题。美厦物业公司于2018年8月向本院提起的诉讼，本院作出的（2018）川2021民初4134号民事判决，判决解除了原、被告签订的前期物业服务合同的二期“新华阳光·誉品”合同关系，四川省资阳市中级人民法院作出（2019）川20民终200号民事判决维持了该判项。本案原告提起诉讼，系针对案涉小区一期“新华阳光·美典”，二案所依据的事实和理由、诉讼请求并不相同，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案不构成重复诉讼。 二、关于原告与一期372户业主签订的补充协议是否有效的问题。原、被告签订的《前期物业服务合同》，系由原告对“新华阳光·美典”小区提供物业服务，而“新华阳光·美典”小区既包括了一期“新华阳光·美典”，也包括了二期“新华阳光·誉品”，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，因此应当经“新华阳光·美典”小区一、二期专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可选聘物业服务企业，从本院认定的“新华阳光·美典”小区一、二期专有部分占建筑物总面积及业主总人数来看，原告与372户业主所签订的补充协议，不论从面积还是业主人数上均达不到该标准。况且，原、被告签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》所约定的合同期间到期后，双方并未就新的合同达成一致意见，即使双方就在原合同的基础上，在时间上自然延续，那么，该合同也是事实合同，在该事实合同的履行过程中，因原告于2018年8月1日的退场，导致该事实合同的权利义务自原告退场后就消灭，原、被告之间的关于“新华阳光·美典”小区一期的合同关系就自然终止了。故原告与一期372户业主签订的补充协议无效。 三、关于原告主张的被告及第三人侵权是否成立的问题。诉讼中，原告明确其诉讼请求就是要求被告及第三人停止侵权，但原告却未举证证明被告及第三人存有侵权行为，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，承担举证不能即相应诉求不被法律支持的后果。 综上所述，原告要求被告及第三人停止侵权、公开赔礼道歉、恢复原状的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告四川美厦物业服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告四川美厦物业服务有限公司承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 唐 彬 二〇二〇年六月十五日 书记员 樊旭峰