陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕03民终872号上诉人（原审被告）:卫少谦，男，住宝鸡市高新大道。委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宝鸡天隆智盈商贸有限公司，住所地宝鸡市高新开发区高新大道**院******，统一社会信用代码91610301596660391R。法定代表人：马啸天，任执行董事。委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。上诉人卫少谦因与被上诉人宝鸡天隆智盈商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院(2019)陕0302民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卫少谦的委托诉讼代理人王斐，被上诉人宝鸡天隆智盈商贸有限公司的委托诉讼代理人赫晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人卫少谦向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人不支付房屋租赁费65850元及利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定基本事实错误，本案系被上诉人被业主解除租赁合同关系，无法继续经营而离开，上诉人一直在坚持经营；2、对案涉房屋租赁期间的经营损失应由被上诉人自行承担，本案不存在适用公平原则裁判的前提；3、上诉人人在经营期间并未获利，且有重大的经营向损失，因此即便以最朴素的判断，上诉人都不应承担被上诉人的经营风险；4、本案表面是上诉人与被上诉人的纠纷，本质上是被上诉人于剩余的19家商户的纠纷，原审法院错误裁决，是对案件基本事实的不尊重。综上，一审判决认定事实错误，裁判逻辑错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人宝鸡天隆智盈商贸有限公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由与原审的事实没有关系，答辩人在一审主张的2015年12月24日至2017年1月11日的租赁费，在此期间上诉人确实使用了涉案场地，原审判决认定的基本事实正确。原审认定协议书复印件的真实性正确。一审论理部分是正确的双方期待保持长期合同关系的条件没有期限，是否达到70%不能作为条件不成就的理由，原审适用公平原则正确。被上诉人宝鸡天隆智盈商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告租赁费及物业费共计403117元；2、被告支付原告自起诉之日起至款清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的上述款项利息；3、案件受理费由被告承担。一审法院查明：2015年11月2日，原告与兴唐公司签订《协议》一份，约定原告承租位于宝鸡市高新区高新五路财富大厦商业裙房一至三层，租赁期限180个月，自2015年12月1日至2030年11月30日，1254000元/季。2016年4月3日，兴唐公司出具《同意转租证明》，同意原告将上述租赁房屋转租。原告向兴唐公司按约定交纳了部分租赁费，尚拖欠部分租赁费未支付。被告自2013年11月起承租上述房屋三楼3-21号商铺，用于经营佐玛世家家居。2015年12月24日，原、被告口头协商租赁场地后，被告向原告交纳合同保证金10000元、预付租金5000元。2016年11月26日，原告向各商户发出《通知》，被告亦收到，《通知》载明主要内容为：1、签订2017年度场地租赁合同，并享受相应优惠政策；2、2017年度执行交费面积计算方式；3、2017年1月1日统一起租；4、若离场，交清2015年12月16日至2016年11月30日共计11.5个月租金及物业费，签订售后保证承诺书，质保金一年后无息退还，预交租费抵扣应缴费用，2016年11月30日前离场；5、拒绝签收不影响告知及执行。因双方就租赁费事宜发生争议，原告法定代表人马啸天与商户李斌于2016年12月28日短信进行协商。此后，原、被告之间因存在争议未签订租赁合同。2017年1月11日，兴唐公司向原告发出《解除租赁通知书》，通知原告解除租赁《协议》。另查，2017年11月3日，原告对被告等九名商户就双方房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，2017年12月4日，被告等八名商户提起反诉，一审法院将八案及本反诉进行了合并审理，2017年12月29日原告及各商户撤回起诉及反诉。在该案审理中，为查明案件事实，一审法院对案外人李爱娥、石周元、田卫星、郑晓玲、刘侃、王英芝、逯万玲、苏海宁、常春、王晓春及原告法定代表人马啸天调查询问了相关事实，分别制作了调查笔录及电话调查记录，并复印了王英芝、逯万玲、苏海宁、常春、王晓春向原告交纳费用的收款收据。王英芝、逯万玲、苏海宁、常春在一审法院的调查笔录中均陈述，在原告进驻卖场前，商户长期是按一平米35元交纳租赁费（期间也涨过价，后又调到35元/平方米，之前租户租期都在1年以上），且不收物业费，商铺的公摊面积按20%计算。被告卫少谦租赁3-21号商铺按公摊20%计算的商铺租赁面积为360㎡。又查，被告提交《协议书》系复印件，载明：“经天隆国际家居马总与十九家商户共同商议，结果如下：1、合同期内，按原来面积缴纳租金；2、营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金，每户缴叁个月，实际使用肆个月，合同期内有效；3、每户缴纳壹万元（¥10000元）质保金（其中四家小商户按约定制定），预缴伍仟元（¥5000元）租金。备注：合同期内，按新面积执行收费，年底按原来面积差额抵扣。因面积小，四家小商户交质保金¥4000元（大写肆仟元）整交房租¥2000元（大写贰仟元）整”，落款时间为2015年12月24日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告未签订书面房屋租赁合同，但对发生租赁合同关系的基本事实均无异议，一审法院予以认定。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。一审法院审理中，原告主张双方租赁合同的起止时间为2015年12月15日至2017年1月10日，被告陈述其在原告入场前就承租3-21号商铺，2018年1月离场，结合兴唐公司向原告发出的《协议》《解除租赁通知书》，一审法院对原告陈述的双方租赁合同的起止时间予以认定。关于被告承租商铺的个数，被告卫少谦辩称其虽实际占用了3-23号商铺，但是经过原告同意的，原告曾提出可以由被告临时无偿使用该铺位，若招商出租必须立即腾出，所以被告仅临时存放过备货，并未租用该商铺。故原告不应向被告卫少谦收取其占用3-23号商铺期间的租赁费用。原告虽不认可被告的辩称意见，但一审法院结合被告卫少谦于2014年12月24日向原告交纳保证金和预付租金的情况，被告卫少谦虽然实际占用3-23号商铺，但原告仅按一个商铺收取了保证金及预付租金，故可以认定原告对于被告临时占用3-23号商铺是同意的，故原告对3-23号商铺不应收取租金本案的第一个争议焦点为：被告提交的落款日期为2015年12月24日的《协议书》的真实性及证明对象和作用。该《协议书》载明内容为“经天隆国际家居马总与十九家商户共同商议，结果如下：1、合同期内，按原来面积缴纳租金；2、营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金，每户缴叁个月，实际使用肆个月，合同期内有效；3、每户缴纳壹万元（¥10000元）质保金（其中四家小商户按约定制定），预缴伍仟元（¥5000元）租金。备注：合同期内，按新面积执行收费，年底按原来面积差额抵扣。因面积小，四家小商户交质保金¥4000元（大写肆仟元）整交房租¥2000元（大写贰仟元）整”，落款时间为2015年12月24日，上有包括被告在内的14家商户签字，并有“同意以上合议并执行。天隆马啸天，2015.12.24”字样。原告认为《协议书》为复印件，对该证据真实性不予认可，双方均认为《协议书》原件在对方处，并陈述了各自理由，但未提交证据佐证。经一审法院审查，依据原审中一审法院调取的对原告工作人员石周元、田卫星的电话记录及各商户王英芝、逯万玲、苏海宁、常春、王晓春的调查笔录，均能证实原告向包括被告在内14家商户作出营业面积达到70%开始缴纳租金的承诺的真实性，结合各商户提交的原告出具的收款收据，各商户向原告交款的时间与《协议书》签署时间均为2015年12月24日，并且支付金额与《协议书》约定金额一致，各商户支付金额亦相同，款项性质均为“合同保证金”“预付租金”，商铺面积较小商户分别为4000元、2000元，其余商户为10000元、5000元，再结合原审中一审法院调取的对原告新招的商户李爱娥的谈话笔录，上述证据相互印证，可以证实被告提交的该份协议书真实性存在具有高度可能性，《协议书》虽未加盖原告公章，但由原告法定代表人签字，并载明“天隆马啸天”，应当认定为原告的真实意思表示。故一审法院对被告主张的原告与被告等十四名商户于2015年12月24日曾签订上述《协议书》的事实予以认定。依据《协议书》约定“营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金”，双方对缴纳租金的起始条件约定具体、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告诉称，该条承诺应理解为营业面积达到70%以上，商户开始按新面积交纳租金，营业面积未达到70%，商户按老面积交纳租金，但结合一审法院对各商户的调查笔录及原告实际催缴租金的情况，再结合《协议书》约定的1、2、3条的字面表述，理解为在商户租赁期间，在原告招商的营业面积达到70%以上时，由签约的各商户按照原来确定的租赁面积（净面积加20%的公摊）交纳租赁费，商户每交纳三个月租金，实际使用四个月；反之营业面积未到70%以上，不向商户收取租费，更符合原、被告签订协议书的本意。被告辩称中陈述：被告与其他商户均准备撤离，但原告极力挽留，并承诺要招商引资提升商场人气。2015年12月24日，原告与被告在内的十九家商户签订《协议书》一份。依据被告辩称的陈述，原告与被告等十四名商户签订该份协议的前提为被告等十四名商户不撤场，故该份协议中原告承诺“营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金”的还有一个前提条件为被告等商户不撤离原告经营的卖场。原告为有限责任公司，属于从事营利性活动的公司，其在签署上述协议书时，主要的目的为留住原有商户，保持其所经营的家居卖场的人气，从而进一步招揽更多客户到其卖场承租商铺，使其获取商业利润。原告在作出“营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金”的承诺时，实际是以期待与被告等商户保持长期租赁合同关系为条件的。上述《协议书》中并未对原告在其经营家居卖场多长时内以实现其营业面积达到70%以上承诺进行约定，及若在一定时期内原告实现不了其“营业面积达到70%”以上的承诺，在原、被告就租赁面积、租赁费取费标准、租赁期限等无法达成一致时，原告是否有权向被告等商户关于其实际占用租赁物期间收取租金等进行约定，从而导致酿成本案纠纷。在原、被告双方在协议书中未对上述情形进行约定的情况下，应按照我国法律及行政法规的规定和商业惯例处理双方纠纷，在没有上述规定时应依据诚实信用、等价有偿、公平原则处理双方纠纷。本案的第二个争议焦点为原告于2016年11月26日向被告等商户所发通知书的法律性质及法律后果。原告虽向本院提交证据以证明其招商面积及自有面积合计已达到总出租面积的70%，但原告提交的证据中招商客户含其自营及自己占有的部分，而协议书中关于营业面积达到70%，应该指对外招商的营业面积，而不应包括自营及自己经营需要占有的办公及物业、安保用房，且结合通知书载明的起租时间为从2017年1月1日开始，从起租日期亦可印证原告自己亦认为其于2017年1月1日前未能达到“营业面积达到70%以上”的承诺。因协议书中并未对原告达到上述承诺的期限作出约定，即以上述条件作为支付租金的条件的租赁期限，在协议书中没有约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故原告可以随时要求解除该协议。原告于2016年11月26日向被告等商户发出的通知，实际解除了2015年12月24日的协议书。该份通知还载明了租金的起算日期，计算租金的面积标准，依据《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，应认为原告实际向被告等商户发出了要约。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；《中华人民共和国合同法》第二十条规定，有下列情形之一的，要约失效：（一）……；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；被告等商户对于原告的要约内容于2016年11月30日未能作出承诺，被告在承诺期限届满前未对原告的要约作出承诺时，原告发出的要约失效。但原告作为涉案商铺的总承租人，其对涉案商铺享有占有、使用、收益的权益，在原、被告无法就租赁合同的主要条款达成一致时，原告作为涉案商铺合法的使用权人有权要求被告撤离商铺。被告也于2017年1月离开其承租的商铺。综上，关于被告实际占用2015年12月15日至2017年1月10日涉案的3-21号商铺的租金问题，如前所述，原告作出“营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金”的承诺的反义理解为营业面积未到70%以上，不向商户收取租费，该承诺还有一个条件就是各商户应长期与原告保持租赁合同关系，在被告撤离商铺时，原告可期待的与被告保持长期的租赁合同关系的目的就无法实现。原告在其承租卖场期间投入了大量的人、财、物对卖场进行管理并为被告等商户提供服务同时还需向业主兴唐公司支付整个家居卖场的租赁费用，对于上述费用支出，在原告未取得相应对价时，对原告而言为其损失。原告未在其预期的期限内实现其招商的目的，对此产生的商业风险其自身应承担一定责任，而被告在实际租赁涉案的3-21号商铺期间也支出了一定的管理店铺的成本，但同时被告也进行了经营获取了一定利益，故依据诚实信用、等价有偿、公平原则，一审法院酌情认定被告承担其承租涉案3-21号商铺期间产生租金额的50%。关于租金的计算标准和数额，因原、被告在协议书中未进行约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……；（二）在价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；……。关于涉案商铺的租金，被告在原告进驻卖场前和其他商户曾经按35元/平方米/月向商铺的前承租人交纳过租金，并不含物业费，一审法院参照该标准，认定租费单价。关于商铺面积的计算标准，在原告进驻卖场前，被告和其他商户长期在计算租赁面积时，按20%的比率承担公摊，故本院参照该标准来计算被告的商铺面积为360㎡，综上，被告承租涉案3-21号商铺期间产生的租金为35元/㎡/月×360㎡×12个月零25天=161700元。依据上述本院认定的被告酌情承担的份额，扣减被告已支付的保证金和预付的租金15000元，被告应支付原告租金65850元（161700元×50%-15000元）。原告主张被告支付2015年12月15日至2017年1月10日期间租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。原告诉请被告支付逾期支付租金的利息，属于逾期付款的法律责任问题，因原、被告协议书中未对支付租金的期限进行约定，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。依据上述规定，被告应在2017年1月10日前向原告支付上述租金，被告未能支付应赔偿原告的利息损失。原告主张从其起诉之日即2018年11月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息的诉讼请求，一审法院予以支持。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第十六条、第二十条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告卫少谦于本判决生效后七日内支付原告宝鸡天隆智盈商贸有限公司房屋租赁费65850元并支付利息（自2018年11月6日至2019年8月19日日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2019年8月20日起至款清之日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告宝鸡天隆智盈商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7350元，由原告宝鸡天隆智盈商贸有限公司承担6174元，被告卫少谦承担1176元。经二审审理查明，被上诉人宝鸡天隆智盈商贸有限公司于2017年1月撤离其承租的卖场。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，公平原则，是指民事主体应本着公平正义的观念实施民事行为，司法机关应根据公平的理念处理民事纠纷，公平原则要求以利益均衡作为价值判断标准来调整民事主体之间的物质利益关系，确定其民事权利和民事责任。就本案而言，双方虽然于2015年12月24日签订了《协议书》，并约定：“1、......2、营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金.....”但依本案事实看，被上诉人作为有限责任公司，属于从事营利性活动的企业，其签署上述协议书的主要目的是为留住原有商户，保持其所经营家居卖场的人气，从而进一步招揽更多客户到卖场承租商铺，使其获取商业利润，被上诉人作出“营业面积达到70%以上，商户开始缴纳租金”的承诺时，是以期待与上诉人等商户保持长期租赁合同关系为条件的，从被上诉人与案外人所签订合同约定的租赁期限来看，被上诉人这种期待时间为几年，甚至十几年。同时，《协议书》对被上诉人需要多长时内实现“营业面积达到70%以上”以及在一定时期内未实现“营业面积达到70%以上”时租金如何收取等事宜并未明确约定。另，本案双方在合同履行过程中，由于案外人提前与被上诉人解除合同，导致本案双方租赁合同仅仅履行一年左右的时间便提前终止。对于上诉人与被上诉人双方合同履行期间的租金如何承担的问题，本院认为，被上诉人作为转租方，在其承租卖场期间投入了大量的人力、财力、物力，对卖场进行管理，为上诉人等商户提供物业等服务，同时，还需向业主兴唐公司支付整个卖场的租赁费，并承担相应的物业管理、水电、卫生等费用。对于上述费用支出，如果被上诉人作为出租方不能收取租金，其承担的损失显然过重。上诉人作为承租商户，占用案涉房屋进行营利性经营活动，获取利润系其经营目的，但其同时也应承担相应的成本支出，如果上诉人经营期间的所有租金、物业、服务等成本费用均由被上诉承担，明显有失公允。故原审法院依据诚实信用、等价有偿、公平原则，认定由本案双方各分担案涉房屋租金50%，并无不妥。综上，上诉人上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元，由上诉人卫少谦承担。本判决为终审判决。审 判 长 白永世审 判 员 李宝萍审 判 员 邱有前二〇二〇年六月二十九日法官助理 谈佳华书 记 员 王 慧