西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民1474号 原告:白宏亮，男，1963年9月18日出生，汉族，住河南省灵宝市。 委托诉讼代理人：戴晓梅，陕西韬达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。 被告:陕西量得实业开发有限公司，住所地：陕西省西安市。 法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。 原告白宏亮与被告陕西量得实业开发有限公司（以下简称“量得公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》；2.被告返还原告已付房屋价款共计3803474元；3.被告以房屋价款为基数，按同期银行贷款利率，从收款之日起至给付之日止向原告赔偿损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月28日，原告与被告量得公司签订六份《商品房认购协议》，约定原告购买被告位于西安市高新区团结南路12号的西安国际人才大厦3座1单元12301、12302、12303、12304、12305、12306六套公寓。2017年10月5日，原告向被告申请将上述公寓中的12305、12306房屋更名至白浩宇（原告孙子）名下，被告要求原告将六套公寓款全部支付完毕后再给与答复。2017年10月27日，原告将上述六套公寓全部价款共计3803474元支付完毕，被告先后向原告出具了14份收款收据。之后，原告多次要求被告签订《商品房买卖合同》，但被告总以各种理由推脱。2019年9月21日，原告及其子白伟（白浩宇的父亲）到被告售楼处再次要求签订《商品房买卖合同》时，被告拿来三份已有被告盖章的《关于西安国际人才大厦的补充协议》（以下简称“补充协议”）要求原告和白伟签订，而该补充协议中载明被告拒不签订《商品房买卖合同》的原因为原告及白浩宇不具备购房资格，无法办理房屋备案登记手续，后原告和白伟拒绝签订该补充协议。2019年10月9日，原告、白伟及案外人戴涛再次至被告西安国际人才大厦与被告协商签订《商品房买卖合同》事宜，但被告表示因西安限购政策不能签订《商品房买卖合同》，原告当场要求解除《商品房认购协议》，并要求被告退还购房款及利息损失，之后亦向被告送达了《律师函》。原、被告签订的《商品房认购协议》具有商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定全部支付了购房款，故《商品房认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》，被告明确拒绝签订正式的《商品房买卖合同》、拒不办理网签、拒不确定交房日期、拒不办理房产证的行为违反了《合同法》第九十四条的规定，故原告有权解除上述六份《商品房认购协议》，并有权要求被告退还全部购房款及承担相应的利息损失。 被告量得公司辩称，一、原告无权解除《商品房认购协议》。首先，2017年10月27日，原告申请将其购买的深谙房屋中的12305、12306号房屋变更至其孙子白浩宇的名下，被告也同意更名申请，故以上两套房屋应由白浩宇的法定监护人行使诉权；其次，双方签订的《商品房认购协议》合法、有效，不符合法定解除条件，不应予以解除。本案中，双方无法签订《商品房买卖合同》系限购政策导致，而该政策并非长久决策，且临潼区和沣东新城已可以按照正常流程办理手续；再者，2017年10月27日，被告还为已支付全部购房款的业主办理了网签备案手续，但因原告付款到账时间为2007年10月30日，才导致未通过网签手续办理流程。二、原告无权主张赔偿损失。双方无法签订《商品房买卖合同》是因限购政策导致，其属于不可归责于双方当事人的原因导致，故被告不承担赔偿损失的责任。其《商品房认购协议》第八条约定因不可抗拒事由导致被告不能向原告出售房屋的，被告仅返还房款，而不承担其他责任。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法裁决。 经审理查明，2017年9月28日，原告白宏亮与被告量得公司签订六份《商品房认购协议》，约定原告购买被告位于西安高新区团结南路12号的西安国际人才大厦3座1单元12301室、12302室、12303室、12304室、12305室、12306室，购房款分别为618072元、618072元、665593元、665593元、618072元、618072元，并约定2017年10月5日之前原告需持认购协议、定金收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到被告售楼处签订商品房买卖合同并交纳约定的全部款项。当天，原告向被告支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计120000元；2017年10月15日，原告向被告支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计1187330元；2017年10月27日，原告向被告支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计1260000元。2017年10月27日，原告向被告申请对其认购的12305室、12306室更名为其孙子白浩宇，被告于当日批准了以上更名申请。同日，原告以白浩宇名义向被告支付了12305室、12306室房款共计1236144元。后被告以原告不具备西安市购房资格为由，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。原告于2019年10月9日与被告协商解除《商品房认购协议》一事，并于10月10日向被告发送《律师函》，该函件中再次要求解除《商品房认购协议》，并要求被告退还房款、赔偿损失，被告于2019年10月11日收取了《律师函》。 另查明，西安市人民政府办公厅于2017年6月25日发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，其中规定自该通知下发之日起，在住房限购区域范围内（碑林区、雁塔区、未央区、高新区等）购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。该通知于2017年6月27日印发。 又查明，原告户籍地及社保等均不在西安市。 上述事实，有《商品房认购协议》六份、《销售房屋更名审批表》、收款收据14份、录音、《律师函》及回执、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告白宏亮与被告量得公司之间签订的六份《商品房认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故系有效合同。现因原告白宏亮非西安市户籍人员，且其个人所得税或社会保险均未在西安市缴纳，属于西安市住房限购对象，故双方之间的认购协议在事实上不能履行。原告主张解除双方2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》，本院予以支持。作为合同解除的后果，被告量得公司应当将所收房款3803474元返还给原告白宏亮。原告主张被告按照同期银行贷款利率承担已付房款的利息，结合本案实际情况，可以认定原、被告在签订《商品房认购协议》时，对白宏亮的限购情况系明知。理由如下：一方面，原、被告签订《商品房认购协议》之前，西安住房限购政策发生了重大变化，原告白宏亮长期居住在西安市，理应对购房的相关政策进行了解，故原告主张其签约时并不知道其存在限购情形，与事实不符，本院不予采信。另一方面，被告作为开发商明知有限购政策而不严格审查原告的购房资格，且与原告签订《商品房认购协议》后收取原告的购房款，对于无法实际履行合同之法律后果，亦存在过错。综上，原、被告对《商品房认购协议》无法实际履行均存在过错，双方对已付房款的利息损失应各承担50%的责任。被告辩解原告将认购的12305室、12306室更名为白浩宇，故原告无权对该两套房屋主张权利，本院认为原告虽向被告提交了更名申请，但被告并未与白浩宇的法定代理人重新签订合同，《商品房认购协议》的合同相对人仍为原告白宏亮，故对该辩解理由不予采纳。 依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告白宏亮与陕西量得实业开发有限公司于2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》； 二、被告陕西量得实业开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告白宏亮购房款3803474元并支付利息损失的50%（利息起算时间：120000元购房款从2017年9月28日起计息、1187330元购房款从2017年10月15日起计息、2496144元购房款从2017年10月27日起计息，均计算至实际清偿之日止；利息计算标准：2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告白宏亮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40330元，由被告陕西量得实业开发有限公司负担（因原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员  史伟萍 人民陪审员  朱 梅 人民陪审员  代巧云 二〇二〇年六月四日 书 记 员  史艺华 打印：相丽华校对：付一飞2020年月日送达 1