贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异35号异议人（案外人）：马如辉，男，1980年4月3日生，布依族，贵州紫云自治县人，住该自治县。申请执行人：李佩玲，女，1970年12月30日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：胡敏，贵州山一律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被执行人：贵州紫云卓远房地产开发有限公司。住所地为贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇新城区**。法定代表人：朱长庚，该公司董事长。被执行人：朱长庚，男，1963年8月29日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。二被执行人共同委托诉讼代理人：傅凯，该公司员工。代理权限为一般授权。被执行人：姚亮平，男，1963年3月25日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。本院在执行申请执行人李佩玲与被执行人贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称“卓远房开”）、朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案中，案外人马如辉向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月17日公开召开听证会。本案现已审查终结。异议人马如辉请求：停止执行（2017）黔04执114号执行裁定对紫欧雅郡一期商品房第一幢第2层商铺1-2-25、1-2-26、1-2-27（1-2-27、1-2-28）号的查封拍卖。事实和理由：李佩玲申请执行卓远房开民间借贷纠纷一案，安顺市中级人民法院作出（2017）黔04执114号执行裁定，裁定对卓远房开位于紫云县新城区编号为ＺＹＧ2013-7、ＺＹＧ2013-8地块上的房屋进行查封拍卖。该执行行为涉及申请人购买的房产。申请人与卓远房开于2017年2月28日签订《商品房买卖合同》，约定申请人购买卓远公司编号ＺＹＧ2013-7、ＺＹＧ2013-8地块上的商品房（紫欧雅郡一期商品房房第一幢第2层1-2-25、1-2-26、1-2-27（1-2-27、1-2-28）号）。合同签订后，申请人依约支付了房款，卓远房开将前述房屋交付给申请人实际占有，申请人所购房屋所有权已实际发生转移，不属于卓远公司资产，执行法院查封、拍卖该房产错误，严重损害申请人合法财产所有权。申请人马如辉当庭表示其实际交付的商铺房号为1-2-27、1-2-28号，其申请执行异议的商铺房号为1-2-27、1-2-28号。异议人提交以下证据：1.《商品房买卖合同》三份。2.《收据》三份。3、贵州省农村信用社转账凭证1张。4.贵州紫云卓远房地产开发有限公司出具的《情况说明》。申请执行人李佩玲质证意见为：对异议人所提交证据的真实性、合法性、关联性均持异议。《商品房买卖合同》签订时间晚于案涉商铺2015年2月11日备案登记在李佩玲名下的时间；购房收据无银行转帐凭证印证，与交易习惯不符，不能证明异议人已付清全款或付款已超过总价款的50%。以异议人所举证据均达不到排除本案执行的证明目的。案涉商铺已经备案登记在李佩玲名下，在执行过程中经拍卖、变卖，案外人或被执行人均未提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案不存在法律上排除执行的情形：争议商铺未登记在卓远房开名下，所签商品房买卖合同不具合法性，案涉商铺并非用于居住。本案执行依据（2017）最高法民终241号民事判决明确被执行人未依判决履行给付义务，李佩玲可申请评估、拍卖包括本案争议房屋在内的房屋清偿债权，故本案应当继续予以执行。案涉商铺的评估拍卖程序已经终结，异议人现请求停止评估、拍卖已无请求权基础。被执行人卓远房开、朱长庚质证意见为：对上述证据三性均无异议。被执行人姚亮平未发表质证意见。经审查，本院认为1、2、4组证据符合证据三性原则，本院予以采信。第3组证据因打款时间为2017年1月23日，收款人为朱三齐，不能与收据的时间及收款人对应，本院不予采信。本院经审查认定：异议人马如辉与被执行人卓远房开于2017年2月28日签订3份《商品房买卖合同》，约定异议人向卓远房开购买位于紫云县，合同约定购房总价款为1351396元。但因后期设计等因素变更，卓远房开向申请人马如辉实际交付的商铺房号为1-2-27、1-2-28号，购房总价款为869497元，异议人已交付首付款681396元，约定剩余房款188101元以银行按揭支付。后因无法办理按揭及未另行约定支付方式，异议人至今未支付剩余尾款，因本案所涉房屋均已被执行查封，卓远房开亦无法为异议人办理预售合同备案及产权转移登记等手续。听证会上，本院询问异议人是否愿意将剩余款项交付本院执行，异议人明确答复在办理房屋产权证之前不愿意将尾款交付法院执行。另查明：李佩玲诉卓远房开及朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初236号判决后，李佩玲向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院作出（2017）最高法民终241号民事判决。判决主要内容为：三被告卓远房开、朱长庚、姚亮平于判决生效后十五日内返还李佩玲借款本金1146万元及利息（2016年12月31日之前的利息为409.042万元，之后的利息按年利率24%计算，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日）。若三被告不履行生效判决确定的上述金钱债务，李佩玲可申请拍卖涉案《商品房买卖合同》即《抵押物清单》所列房屋以偿还本案借款本息。后贵州省高级人民法院作出（2017）黔执79号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院以（2017）黔04执114号立案执行。执行过程中，本院于2018年5月8日向紫云布依族苗族自治县（以下简称紫云县）房地产管理中心送达（2017）黔04执114号之一协助执行通知书，查封了被执行人卓远房开名下的以下房产：位于紫云县；第1幢2层1-2-9、1-2-10、1-2-11、1-2-12、1-2-13、1-2-14、1-2-15、1-2-16、1-2-17、1-2-18、1-2-19、1-2-20、1-2-21、1-2-22、1-2-23、1-2-24、1-2-25、1-2-26、1-2-27、1-2-28、1-2-29、1-2-30、1-2-31、1-2-32、1-2-34号房屋。查封期限为三年，异议人所购买的1-2-27及1-2-28号商铺在查封房产之列。该案已裁定终结执行，后本院以（2019）黔04执恢69号立案恢复执行。本案争议焦点为：异议人是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为：异议人以本案执行行为侵害其合法财产权为由申请停止对案涉房屋的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人在金钱债权执行中的物权期待效益足以排除强制执行的，需同时满足以上四个条件。本案中，异议人虽于本院查封之前就与卓远房开签订了书面《商品房买卖合同》，但之后异议人并未根据双方合同约定办理银行按揭以支付房屋尾款，双方也未通过协商以其他方式支付房屋尾款，在本案审理中异议人明确表示不愿按法院要求直接将剩余房屋尾款交付法院执行，故其物权期待利益不能同时满足前述规定所应审查的四个条件，异议人享有的物权期待利益尚不足以排除强制执行效力。对其停止执行案涉商铺的申请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人马如辉的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇二〇年六月十八日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)