宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初1477号原告：田某，住址宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：张某（系原告田某的儿子），现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏巨梦律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人:金某。委托诉讼代理人：路某。原告田某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某的委托诉讼代理人张某和王某、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房款238763元,并支付原告资金占用期间利息99456元(以购房款238763元为基数,按照年利率6%的标准,自2013年6月10日起计算至全部还清之日止,现暂计算至2020年5月18日,238763×6%÷365×2534天)，以上合计338219元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告于2013年10月9日签订了《银川市商品房买卖合同》,双方约定原告以238763元的价格购买被告开发的的位××县房屋,房屋交付日期为2015年1月31日前。2019年1月被告将房屋交付给原告。因涉案房屋经常停水停电,电梯也经常停运,致使原告无法装修入住,至今涉案房屋也无法办理房屋权属证书,致使原告的权利无法得到保障。为维护原告合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告金色阳光公司辩称，1.双方签订的《银川市商品房买卖合同》不应当被解除，原告起诉已过法定诉讼时效；2.《银川市商品房买卖合同》中明确约定了合同被解除，违约方应承担违约金的计算方式及标准，原告起诉的利息没有事实和法律依据；3.被告不应承担合同未按约履行的主要责任，涉案小区的延迟交房和至今未办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件，在2016年永宁县委协调俊园项目善后问题的处理过程中，指定由肖奕控制的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中，由于肖奕及蓝山置地不能以及拖延，导致权属证书不能办理。又因疫情影响，办证事宜被推至2020年6月以后，这两项违约事由虽符合合同相对性原则，但违背了公平原则，导致违约的原因是第三人及工程承包人将被告的工程款挪作他用所致，商品房买卖合同第十七条第三款约定：上述约定不因归责出卖人的原因除外。权属证书至今没有办理虽属事实，但未办理的原因是第三人导致，因此，被告不应承担所有的违约责任。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明双方于2013年10月9日签订该合同，合同第十七条对逾期办证做了明确约定；二、《收据》三张，证明原告已付清全部房款238763元的事实；三、《收据》三张、《证明》一份，证明原告于2019年1月办理了交房手续。被告提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同第十七条第三款约定：“上述约定不应归责出卖人的原因除外。”二、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件）一份，原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告、肖奕本人及其控制的公司，涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；三、永宁县人民政府专题会议纪要（复印件）二份、永宁县信访督办局文件（复印件）一份，证明涉案房屋未按合同约定时间交付及办理权属证书是因为投资人及建设承包方抽逃资金和失联等原因造成的，并非被告刻意违约，为了维护永宁县的社会稳定及保障购房业主的合法权益，永宁县政府多次协调，被告也积极履行合同义务，违约责任不应全部由被告承担。经本院组织当事人质证，被告对原告提交的证据没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的上述证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为合同约定交房日期为2015年1月31日前，交付使用条件为取得银川市新建住宅交付使用证，截至今日，被告仍未取得该证，涉案房屋不具备使用条件，故本案不存在诉讼时效已过问题，因原被告签订了商品房买卖合同，根据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。经本院审查认为，被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，原告没有异议，本院予以确认，但是，原告提交的证据一，并不能证明被告对逾期交房和逾期未办理房产证没有责任，被告的证明目的不能成立，本院不予采纳；被告提交的证据二的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房和逾期未办理房产证的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。被告提交的证据三，只能证明因被告逾期交房和逾期未办理房产证等，永宁县政府多次进行协调处理的事实，该证据不能成为被告免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年10月9日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县房屋一套，建筑面积48.59平方米，房屋单价每平方米4913.83元,房屋总价238763元，付款方式为原告于2013年10月9日一次性付清全款238763元；合同第九条约定，被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。住宅交付应当取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙；逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起日内退还全部已付款，并按原告全部已付款的%向原告支付违约金。如果原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。上述约定，不应归责被告的原因除外。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定由张某在2013年5月15日给被告交纳购房款500元，于2013年5月25日交纳购房款1万元，于2013年6月10日交纳购房款228263元，共计交纳238763元购房款，被告给原告出具了购房款收据。被告未能按照合同约定的交房期限于2015年1月31日向原告交付房屋。后因涉案房屋没有竣工验收备案手续，也不能办理房屋产权证书，原告拒绝接收房屋。直到2019年1月17日原告才接收了被告交付的涉案房屋钥匙，原告于2019年1月17日给永宁县望远镇蓝山俊园业主委员会交纳了装修垃圾清运费以及2019年1月至2019年12月的物业管理服务费等费用，于2020年6月14日交纳了2020年1月至2020年6月底的物业管理服务费420元。原告对涉案房屋没有装修入住。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，已经履行了合同义务。但是，被告于2019年1月17日才将涉案房屋的钥匙交付给原告，并且至今未能将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，致使原告无法办理房屋权属证书，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告未能在2019年1月17日给原告交付涉案房屋后的90日内为原告办理房屋的不动产权证书，现在已经超过一年，原告有权按照该条法律规定请求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》。原告要求解除其与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，要求被告返还已付购房款238763元，并要求支付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付资金占用期间的利息损失99456元（按照年利率6%计算,自2013年6月10日起计算至2020年5月18日,计算2534天）的诉讼请求，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条中对因无法办理房产证，原告提出退房，被告应当承担的违约金的计算标准没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求按照年利率6%计算利息损失的主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持。合同约定的交房期限是2015年1月31日，原告的利息损失应当按照2015年10月中国人民银行一年至五年贷款基准年利率4.75%计算，从2013年6月11日计算至2019年8月20日，利息为70253.56元（238763元×4.75%÷365天×2261天），2019年8月21日以后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款全部付清为止。合同解除后，原告应当将涉案房屋返还给被告。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。被告提出原告要求解除《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和第二款、第十九条规定，判决如下：一、解除原告田某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田某交纳的购房款238763元及利息损失70253.56元（2019年8月21日以后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款全部付清为止。）；三、原告田某于本判决生效之日起十日内向被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司返还位于××县房屋一套；四、驳回原告田某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6373元，减半收取计3187元，由原告田某负担219元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担2968元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇二〇年六月二十三日书记员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。