广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民初10号原告（反诉被告）：罗燕芬，女，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：罗凤萍，女，香港特别行政区居民系罗燕芬近亲属。被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司。住所地：四会市******************（首层）。法定代表人：陈泽楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告罗燕芬与被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）房屋合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告罗燕芬的委托诉讼代理人罗燕萍与被告裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗燕芬向本院提出诉讼请求：1.判令裕丰公司向罗燕芬支付违约金222060元；2.判令本案诉讼费由裕丰公司承担。事实和理由：罗燕芬与裕丰公司双方于2013年1月15日签订《商铺买卖合同》，约定罗燕芬以296084元的价格购买裕丰公司位于广东省四会市****************，建筑面积共10.49平方米，套内建筑面积6.22平方米。还约定“在本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续……出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”。合同签订后，罗燕芬依合同约定于2013年2月17日全部支付房款，裕丰公司应于2013年11月20日将商铺过户至罗燕芬名下，但裕丰公司于2015年12月9日才完全将商铺产权过户给罗燕芬名下，逾期了750天，存在违约，就该问题，全部业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决，裕丰公司于2016年12月14日书面答复全体业主。经罗燕芬多次催促，未果。恳请法院依法裁判，支持罗燕芬的诉讼请求，以维护罗燕芬的合法权益。裕丰公司辩称：一、罗燕芬的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回罗燕芬的全部诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。罗燕芬与裕丰公司约定办证期限截止日为2013年12月2日，即办证期限截止之日起，罗燕芬就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。故此，罗燕芬2019年12月30日向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从裕丰公司最后交付国有土地使用权证的日期2015年12月9日起算，罗燕芬的起诉也已超过法律规定的三年诉讼时效。因此，请求法院依法驳回罗燕芬的全部诉讼请求。其次，民法通则第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。罗燕芬主张商铺业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决问题，其诉讼时效应予以中断。然而关于“诉讼时效”的争议，一系列相关案件已经过四会市人民法院以及广东省肇庆市中级人民法院依法审理认定，诉讼时效中断，并重新计算的时间为2016年12月5日。即使罗燕芬主张诉讼时效发生中断，从2016年12月5日重新计算也已超过法律规定的三年诉讼时效。故此，法院应驳回罗燕芬的全部诉讼请求。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，裕丰公司对逾期办证的事实行为予以确认。但罗燕芬主张裕丰公司支付逾期办证违约金，违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，该合同签订时间为2013年1月15日，约定裕丰公司办证时间220个工作日，裕丰公司应在2013年12月2日完成商铺的过户手续。裕丰公司未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2013年12月3日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，裕丰公司应积极完成商铺的产权过户登记。在2015年3月18日裕丰公司已办理完成房产过户，罗燕芬为该商铺的所有权人，此时，应视为裕丰公司履行了申办过户手续的义务。故，裕丰公司逾期办证的违约期间应为2014年1月7日至2015年3月18日，共470天。三、约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”裕丰公司自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致裕丰公司逾期完成办证。结合裕丰公司的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款0.1％计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给罗燕芬。综上所述，罗燕芬的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求，其次，裕丰公司逾期违约办证时间共442天，每天153.2元，总计违约金67714.4元。故裕丰公司请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回罗燕芬的全部诉讼请求。裕丰公司向本院提出反诉请求：1.判令罗燕芬向裕丰公司支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款952元；2.判令本案的反诉费用由罗燕芬承担。事实与理由：裕丰公司与罗燕芬在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由罗燕芬购买裕丰公司的商铺，商铺建筑面积10.49平方米，套内建筑面积6.22平方米，总价296084元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，罗燕芬购买的商铺实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.02平方米，面积误差比为0.3215%，故其应付房款补差总额为952元。因此，根据合同约定罗燕芬应支付裕丰公司实际超过面积所对应的剩余购房款。罗燕芬答辩称，裕丰公司请求其支付房款差价的诉讼时效期间也已届满。罗燕芬为证实其本诉主张，向本院提交证据如下：1.罗燕芬身份证，拟证明罗燕芬身份信息；2.《商铺买卖合同》，拟证明罗燕芬向裕丰公司购买位于四会市****************；3.付款收据发票，拟证明罗燕芬向裕丰公司付房款的时间；4.土地使用证、房地产权证，证明裕丰公司办证时间。裕丰公司对上述证据均无异议。裕丰公司向本院提交以下证据：1.（2019）粤1284民初363号、（2019）粤12民终1557号民事判决书，拟证明该案件与本案性质一致，诉讼时效确认在2016年12月5日重新起算；2.（2020）粤1284民初1040号民事判决书及裁判文书生效证明，证明与本案同类的案件经过四会市人民法院审理判决确定2016年12月5日重新起算诉讼时效，且判决了该案已经超过了诉讼时效。罗燕芬对上述证据亦均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年1月15日，罗燕芬（买受人）与裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：罗燕芬购买裕丰公司享有产权的位于广东省四会市****************（自编）（以下称案涉商铺）；计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共10.49平方米，套内建筑面积6.22平方米，房价款总金额为296084元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。就案涉商铺，罗燕芬已向裕丰公司交齐全部房款，并领取了案涉商铺的房地产权证（证号：粤房地权证四字第**），该产权证记载登记时间为2015年3月18日及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第005670号]，该土地证记载出证时间为2015年12月9日。房地产权证上记载房屋的建筑面积为10.67㎡，套内建筑面积为6.24㎡。本院另查明，2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市********反映开发商裕丰公司超期办理证照、商铺消防不合格、实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的负责人进行直接对话。市综治信访****组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。因罗燕芬、裕丰公司仍无法达成一致处理意见，罗燕芬于2020年1月6日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案由于罗燕芬为香港特别行政区居民，故本案为涉港合同纠纷。由于本案的合同履行地属于肇庆市辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。诉讼中，罗燕芬与裕丰公司对本案纠纷均选择我国内地法律作为准据法，因此解决本案纠纷的准据法应适用我国内地法律。本案中，罗燕芬与裕丰公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期办证的违约金诉讼时效问题。罗燕芬、裕丰公司在合同中约定于合同生效后的220个工作日内办理该商铺的交易过户手续。案涉合同签署并生效时间为2013年1月15日，那么裕丰公司应至2013年11月22日前须完成商铺的过户手续，而裕丰公司至2015年3月18日才办理商铺的房地产权证过户，至2015年12月9日才办理商铺的土地使用权证过户，裕丰公司逾期办证的行为已构成违约，裕丰公司应当依约承担违约责任，并且其逾期办证违约行为的持续时间为2013年11月23日至2015年12月9日。后来因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市********提出保护相应民事权利的请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，诉讼时效期间发生中断，从而从新计算。同时由于案涉的逾期办证违约金是按日累计计算，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效，因此，自2016年12月6日起，2014年12月6日至2015年12月9日这段时间产生的诉讼时效期间均从2016年12月6日起从新计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，罗燕芬上述违约金债权的诉讼时效期间自2019年12月5日届满。罗燕芬明知其权利已因裕丰公司的违约行为受到侵害，但在上述新的诉讼时效期间没有提出主张，罗燕芬亦确认期间没有其他导致诉讼时效中止、中断的情形，其直至2020年1月6日才向本院提起诉讼，罗燕芬起诉主张裕丰公司承担逾期办证违约责任已超过法律规定的诉讼时效，裕丰公司抗辩罗燕芬起诉主张违约金的债权已超过诉讼时效期间的观点，具有法律和事实依据，本院予以采纳。罗燕芬主张裕丰公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于商铺面积差异问题。案涉合同约定的案涉商铺套内建筑面积是6.22平方米，但是2015年3月18日所出具的该产权证记载登记的套内建筑面积为6.24㎡。根据约定，罗燕芬应当向裕丰公司补足面积误差所产生的差价。但是由于产权证出具的时间为2015年3月18日，即裕丰公司自2015年3月18日起便已经知道罗燕芬应当向其补足差价，裕丰公司请求罗燕芬补足房款差价的债权诉讼时效期间也自2015年3月19日开始起算，自2018年3月18日届满。裕丰公司未在上述期间内向罗燕芬主张差价债权，亦未提供证据证明存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，因此罗燕芬抗辩裕丰公司提出房款的债权已超过诉讼时效期间的主张，具有法律和事实依据，本院予以采纳。对于罗燕芬主张裕丰公司请求其支付房款差价的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：驳回罗燕芬、四会市裕丰发展有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费4630.9元，由罗燕芬承担；反诉受理费50元，由四会市裕丰发展有限公司负担。如不服本判决，罗燕芬可在判决书送达之日起三十日内，四会市裕丰发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  吴 文审 判 员  梁碧媛审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月十六日法官助理  夏佳明书 记 员  魏珍珍