四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3727号 原告（反诉被告）：白某，女，1981年11月4日出生，汉族，住四川省高县。 原告（反诉被告）：胡某，男，2012年12月15日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 法定代理人：白某，女，1981年11月4日出生，汉族，住四川省高县，系其母亲。 以上二原告共同委托诉讼代理人：聂华，四川德途律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：肖恩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县，系公司员工。 第三人：胡鑫，男，1997年3月1日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 第三人：黄润贤，女，1943年6月1日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 原告（反诉被告）白某、胡某与被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）及第三人胡鑫、黄润贤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，中顺城投公司提起反诉。原告白某及二原告共同委托诉讼代理人聂华，被告中顺城投公司委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。第三人胡鑫、黄润贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 白某、胡某向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法解除2017年10月8日胡刚与被告中顺城投公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件；2．请求判令被告返还购房款731369元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告返还购房款309758.81元。事实和理由：原告及第三人的被继承人胡刚于2017年10月8日与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议和附件，合同约定由被告将其开发的位于崇州市地块上修建的第九幢1单元19层1905号房屋出售给胡刚（个人单独所有），合同签订后，胡刚因车祸于2018年12月死亡，故目前该合同的目的完全无法达到。 中顺城投公司反诉及辩称，与胡刚签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议和附件是事实，双方约定胡刚通过按揭贷款的方式购买被告开发的位于羊马镇××单元××号房屋，由被告承担担保责任。胡刚实际给付首付款301369元，剩余430000元是按揭方式支付的，但因胡刚逾期偿还贷款，我方已经向银行承担担保责任，偿还贷款421610.19元。我方已按约为胡刚办理了备案登记，我方对胡刚意外死亡的事实在原告起诉前并不知情，且胡刚的死亡并不造成合同目的无法实现，原告可按合同约定偿还贷款后依据继承法将案涉房屋过户至其名下，现原告明知案涉房屋为按揭房屋却不按约向银行偿还贷款，导致我方承担担保责任，原告存在过错，属违约方。根据合同约定，我方享有合同解除权，且有权要求原告承担购房总价的30%的违约金。故被告向法院提出反诉请求：1．判令解除我方与胡刚于2017年10月8日签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》；2．判令反诉被告立即协助反诉原告前往房地产管理部门办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、案涉房屋所有权和抵押权预告登记注销手续；3．判令反诉被告按照购房总价的30%向反诉原告支付违约金219410.7元；4．判令反诉被告承担本案诉讼费用。 白某、胡某对反诉辩称，被告的反诉请求第一、二项均系本诉中的诉请内容，不构成反诉，白某、胡某没有资格购买案涉房屋。第三项反诉请求中胡刚的意外死亡系不可抗力，且胡刚在死亡前并未存在逾期未还款的违约行为，胡刚死亡后，原告也未收到过任何催收函及解除合同的通知，故原告方不存在违约行为，不应当承担违约金。 第三人胡鑫、黄润贤未到庭也未答辩。 本院经审理查明：白某与胡刚系夫妻关系（2012年5月18日登记结婚），胡某系二人之子，胡鑫系胡刚与前妻所生之子，黄润贤系胡刚之母亲。胡刚于2017年10月8日与中顺城投公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件。双方约定胡刚通过按揭贷款的方式购买中顺城投公司开发的位于崇州市房屋，房屋总价为731369元，胡刚于当日支付首付款301369元，剩余430000元通过按揭方式给付，双方还对违约责任、送达地址等其他事项作了约定。案涉房屋在相关部门办理了登记备案手续及房屋所有权和抵押权预告登记手续。2017年10月27日，胡刚（借款人）、中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款人）、中顺城投公司（保证人）签订了个人购房借款／担保合同。胡刚于2018年12月19日因车祸死亡，2019年1月24日，第三人在胡刚遗产分割协议书上签字，明确放弃对案涉房屋的相关权利，由原告白某、胡某共同享有。2019年9月、12月，中顺城投公司分别向胡刚位于自贡市贡井区的地址邮寄催款通知书、律师函和关于解除《商品房买卖合同》的通知。2019年9月2日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行因胡刚贷款已连续5期，累计逾期8次等，向中顺城投公司发出履行保证责任通知书。中顺城投公司于2019年12月2日代为清偿胡刚在中国工商银行草市支行的全部贷款本息合计421610.19元。该支行出具证明，载明胡刚于2019年1月20日开始首次逾期，中顺城投公司的归还情况。双方一致认可解除合同，胡刚给付中顺城投公司的款项共计309758.81元。 上述事实，有原、被告身份信息、结婚证复印件、户口簿信息、居民死亡户籍注销证明及遗体火化证明、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件、收款收据、胡刚遗产分割协议书、个人购房借款/担保合同、催款通知书、律师函、关于解除《商品房买卖合同》的通知、个人贷款结清证明、还款证明及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，第三人胡鑫、黄润贤经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其诉讼权利。胡刚与中顺城投公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务。对于双方争议的白某等有无过错及是否应当承担违约责任的问题，案涉合同、协议的签订主体是中顺城投公司与胡刚，根据合同相对性原则，合同对该二者有约束力。房屋系不动产，现案涉房屋只办理了登记备案手续及房屋所有权和抵押权预告登记手续，尚未取得不动产权证，胡刚与中顺城投公司形成的是债权债务关系。胡刚在2019年1月20日前无逾期还贷情况，中顺城投公司虽于2019年9月、12月向胡刚位于自贡市贡井区的地址邮寄了催款函、律师函和关于解除合同通知书，但胡刚已于2018年12月因车祸死亡，白某、胡某等未在邮寄地址居住，当时中顺城投公司不知道胡刚死亡且也不能掌握其继承人的信息，缺少通讯渠道，使得胡刚死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免，中顺城投公司以上行为均不能产生相关法律效力，加之白某、胡某不是合同当事人，没有义务履行合同，可以解除合同，要求中顺城投公司返还房款。由于胡刚之死并非其本人或他人故意所为，应属不可抗力，且合同双方均不能预见，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定的因不可抗力致使合同目的不能实现，现双方均提出解除合同，只是各自所提解除合同的原因和依据不一致，故本院对解除2017年10月8日胡刚与中顺城投有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件的主张予以支持。双方在本案中均无过错，不宜承担违约责任。第三人胡鑫、黄润贤明确放弃案涉房屋的权利，由白某、胡某享有，故案涉款项309758.81元应退还给白某、胡某，白某、胡某应协助中顺城投公司办理案涉房屋的登记注销手续。对中顺城投公司的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除胡刚与被告成都市中顺城投投资有限公司（反诉原告）于2017年10月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件； 二、原告（反诉被告）白某、胡某在本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司在房地产管理部门办理案涉房屋的登记备案注销手续以及所有权和抵押权预告登记注销手续； 三、被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告白某、胡某案涉购房款309758.81元； 四、驳回被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5557元，反诉受理费2296元，由原告（反诉被告）白某、胡某负担3650元，被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司负担4203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 竹 二〇二〇年六月四日 书记员 罗雨薇