苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2646号原告：吴爱珍。委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胤，江苏苏州湾律师事务所律师。被告：曹辉。委托诉讼代理人：施建民，江苏吴越律师事务所律师。第三人：沈超。第三人：杨春香。原告吴爱珍诉被告曹辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于公开进行了审理。审理过程中，本院依法追加沈超、杨春香为本案第三人参加诉讼，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴爱珍的委托诉讼代理人陈仁勇，被告曹辉的委托诉讼代理人施建民、第三人沈超到庭参加诉讼。第三人杨春香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴爱珍诉称：2017年1月1日，原告吴爱珍、第三人杨春香及被告曹辉签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告、第三人杨春香所有的位于盛泽镇盛坛公路东侧房屋，租期5年，租金为每年40万元，由被告分别向原告和第三人杨春香各支付20万元，同时约定不得转租。然被告至今仅支付了2017年度的租金，且擅自将租赁房屋进行了转租。被告长期拖欠租金的行为使得原告的合同目的无法实现，属于根本违约。原告为维护自身合法权益，现诉至本院请求：1、判决确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2、判令被告立即支付原告拖欠的租金40万元及违约金20万元，合计60万元；3、判令被告支付占用费暂计12万元（自2020年1月1日起计算至实际搬离之日止，按每天2000元计算）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。被告曹辉辩称：1、被告与原告没有签订房屋租赁合同，故原告主体不适格；2、被告没有使用案涉房产的房屋；3、案外人朱文龙与被告的父亲曹俊有多年的房产纠纷，双方对使用原朱文龙的房产是一种妥协；4、原告诉请拖欠的租金没有事实依据，诉请违约金、占用费无法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。第三人沈超陈述：其与曹俊签订合同时，整个市场上都是知道涉案地块是曹俊的，故其与曹俊签订了合同，但事实证明产证上登记不是的。直到2019年12月份，原告吴爱珍找过来，其才知道。其已经投资了将近300万元，想继续经营下去。第三人杨春香在庭前向本院陈述：其与原告吴爱珍的房屋是一起的，也要求一并解除合同。但其表示暂时不参加诉讼，2017年度、2018年度、2019年度的房屋租金均已收到，2020年度的租金尚未收到。如果要解除合同，只能一起解除，但租金必须要支付的。经审理查明：坐落于吴江区盛泽镇盛坛公路东侧的建筑面积为893.34平方米的工业厂房为吴爱珍、杨春香按份共有，各占50%，房屋所有权证号为苏房权证吴江字第**。2017年1月1日，杨春香（甲方）与曹辉（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租涉案房屋，本合同出租面积为房产的1/2，租赁期限5年即自2017年1月1日至2021年12月31日止。上述1/2房产年租金为20万元，下年度的租金在该年度到期日前二个月支付。在租赁期内，乙方不得将租赁房屋转租给第三人，否则视为违约。如乙方中途违约或未按合同约定按期支付租金，则应支付违约金，为全部租赁期间所有租金的20%。曹辉对该份合同的真实性予以认可，本院予以认定。2019年5月1日，曹俊（曹辉的父亲）作为甲方与沈超作为乙方签订房屋设备租赁协议，约定甲方将涉案房屋和设备租赁给乙方使用，房屋租金为70万元/年，设备租金为10万元/年，合计80万元/年。租期为2年即自2019年5月1日至2021年5月1日止。曹辉与沈超对该份协议的真实性予以认可，本院予以认定。另吴爱珍提供一份房屋租赁合同复印件，合同条款及约定与前述合同基本相同，出租方处签名有杨春香、吴爱珍。曹辉对该租赁合同的真实性有异议，认为其从未与吴爱珍签订过该合同。因吴爱珍未提交证据原件，且曹辉对此不予认可，故本院对此不予认定。2019年12月9日，吴爱珍委托江苏苏州湾律师事务所张武律师向曹俊发《律师函》，表示曹俊拖欠2018年度、2019年度租金，且将房屋转租他人使用，构成违约。现通知：1、双方签订的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2、收到本函后7日内支付拖欠的租金40万元及违约金20万元；3、于2019年12月31日前返还租赁的房屋。该律师函于2019年12月10日由他人代收。庭审中，吴爱珍自认曹辉曾支付租金20万元。庭审后，曹辉向本院确认由曹辉的父亲曹俊向吴爱珍先后三次支付租金合计20万元。吴爱珍催讨其余租金未果，致本案讼争。以上事实，有原告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同（杨春香与曹辉）复印件、房屋设备租赁协议（曹俊与沈超）复印件、律师函、签收凭证及原、被告双方当事人的庭审陈述，被告庭后出具的情况说明等证据予以证实。本院认为，被告曹辉与第三人杨春香签订了房屋租赁合同，由被告承租使用涉案房屋，虽然双方协议只涉及涉案房产面积的1/2，但原告吴爱珍与第三人杨春香系按份共有涉案房产，涉案房产系不可分割的整体，被告曹辉必然也承租使用了原告吴爱珍名下份额的房产，原告吴爱珍与被告曹辉虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但双方的房屋租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽然双方没有明确约定租赁期限、租金标准，但原告吴爱珍应知道涉案房产由被告曹辉一并承租使用，被告曹辉也应知道其除了承租第三人杨春香的份额外同时承租了原告吴爱珍的份额，故本院参照第三人杨春香与被告曹辉的租赁合同，认定原告吴爱珍与被告曹辉之间按租金20万元/年标准进行结算，租赁合同起止时间为2017年1月1日至2021年12月31日止。但被告曹辉至今仅向原告支付租金20万元，经原告催告仍拒不支付拖欠的2018年、2019年度租金，致使原告不能实现合同目的，且第三人杨春香对原告主张解除合同不持异议，故原告有权解除合同。但原告委托律师向曹俊发律师函要求解除合同，虽然律师函由他人代收，但没有证据证明原告的解除通知到达了被告曹辉，故本院认定原告与被告曹辉的租赁合同关系于本院将诉状副本送达被告曹辉之日即2020年3月31日解除。被告曹辉理应及时支付租赁期内的租金，拖欠不付，实属不当，故本院对原告要求被告支付2018年度、2019年度租金合计40万元的诉讼请求，予以支持。因本院认定的合同解除日期与原告主张的合同解除日期不同，故原告主张的2020年度占有使用费，本院依法认定为自2020年1月1日至2020年3月31日期间为合同履行期内的租金5万元，自2020年4月1日至本案法庭辩论终结之日2020年5月12日期间为合同解除后的占有使用费23333元。因原告在庭审中明确只要求与被告解除合同，不要求承租人被告曹辉、次承租人第三人沈超搬离并返还房屋，系其对诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，故本院对原告要求被告支付2020年5月13日起的占有使用费，本院不予支持。关于原告主张的违约金20万元，没有合同依据，本院不予支持。关于第三人杨春香与被告曹辉、第三人沈超之间的债权债务关系可由双方协商解决或另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴爱珍、第三人杨春香与被告曹辉之间关于吴江区盛泽镇盛坛公路东侧的建筑面积为893.34平方米的工业厂房的租赁合同关系于2020年3月31日解除。二、被告曹辉应于本判决生效之日起十日内支付原告吴爱珍自2018年1月1日至2020年3月31日期间的租金450000元。三、被告曹辉应于本判决生效之日起十日内支付原告吴爱珍自2020年4月1日至2020年5月12日期间的占有使用费23333元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。四、驳回原告吴爱珍的其他诉讼请求。如果被告曹辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5500元、诉讼保全费4270元，合计9770元，由原告吴爱珍负担2683元，由被告曹辉负担7087元，被告负担之费用于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××69，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部），原告吴爱珍已预交的诉讼费用12970元由本院于本判决生效之日起十日内退还10287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  吴卫忠二〇二〇年六月十日书记员  陈良杰附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。