广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3384号原告：刘道亮。委托诉讼代理人：吕勇，广东沃土律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文生，广东沃土律师事务所律师。被告：徐爱庆。被告：邹小林。原告刘道亮与被告徐爱庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭审理。原告刘道亮及其委托诉讼代理人吕勇，被告徐爱庆到庭参加诉讼。2020年5月11日，本院根据原告的申请追加邹小林为被告参加诉讼。2020年6月1日，本案公开开庭审理。原告刘道亮及其委托诉讼代理人吕勇，被告徐爱庆，被告邹小林到庭参加诉讼。本案因追加被告增加答辩期及举证期而扣减审限15天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决自起诉之日解除原被告于2014年7月27日签订的租赁合同，被告立即腾退并向原告返还租赁物；2.判决被告向原告支付逾期腾房占有使用费（按23800元/月的标准计算至被告腾房之日止，暂计至2019年11月为23800元）；3.判决被告向原告支付违约金11900元（按月租金的50%支付违约金）；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原被告签订《房屋租赁合同》，因被告在租期届满后未返还房屋，故原告诉至法院。被告徐爱庆辩称，案涉房屋在2017年12月20日经原告同意已由被告徐爱庆转让给被告邹小林，案涉纠纷与被告徐爱庆无关，被告徐爱庆不负有腾房和支付占有使用费的义务。被告邹小林辩称，不同意腾房并支付占有使用费及违约金，当时原告承诺在租期届满后由被告邹小林继续承租，否则被告邹小林不会投资承租案涉房屋。原告隐瞒了案涉房屋曾有人去世的事实，原告当时主张案涉房屋是有产权证明的，后来才发现是违章建筑。本院经审理认定事实如下：2014年7月27日，原告与被告徐爱庆签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市*************的房屋出租给被告徐爱庆；租期自2014年11月20日起至2019年11月20日，共5年；租金为23800元/月；被告徐爱庆应向原告支付租赁保证金100000元；被告徐爱庆有约定的违约情节的，需向原告支付违约金。该合同一式两份，由原告及被告徐爱庆各持有一份。2014年7月28日，被告徐爱庆向原告支付了租赁保证金100000元。2017年12月许，被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》的首页和末页的“承租方”处签名按捺，未在原告持有的《房屋租赁合同》处签名按捺。2017年12月11日，被告徐爱庆向被告邹小林出具收据，确认收到被告邹小林支付的转让案涉房屋包括家俬、家电、室内外装修费在内的共356800元。被告徐爱庆主张《房屋租赁合同》从2017年12月20日起变更承租人为被告邹小林，并经原告同意，故案涉纠纷与其无关，原告持有的《房屋租赁合同》之所以未由被告邹小林签名，是因为当时原告未将《房屋租赁合同》带过来给被告邹小林签名。原告否认被告徐爱庆的上述主张，否认存在变更承租人的事实，并主张被告邹小林是被告徐爱庆委托的房屋管理人员，被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》的“承租方”处签名是为了方便公安部门检查。原告认为《房屋租赁合同》的承租人仍是被告徐爱庆，被告徐爱庆与被告邹小林的关系与其无关。被告邹小林确认被告徐爱庆于2017年12月向其转包了案涉房屋，其为此向被告徐爱庆支付了356800元转让费，但对于转包、转让是指转租还是变更承租人，被告邹小林不能明确。原告确认其知道被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》上签名的事实，并确认自被告邹小林签名后，案涉房屋的租金由被告邹小林支付。案涉房屋至本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或不动产权证。原告提交的东莞市*******民委员会出具的证明（只有复印件）载明原告是案涉房屋的所有权人。原告及被告邹小林确认2020年5月20日前的占有使用费尚欠5600元未付，之后的占有使用费尚未支付。被告徐爱庆对此未提出异议。本案中，原告同意用其收取的100000元租赁保证金抵充两被告应付的占有使用费，抵充后有余的，同意退回给两被告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于合同主体，《房屋租赁合同》最初由原告与被告徐爱庆签订，合同原件由双方各持一份。后被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》的首页和末页的“承租方”处签名按捺，未涂销被告徐爱庆的签名按捺，故从合同形式上看，《房屋租赁合同》的承租人由被告徐爱庆一人增加为被告徐爱庆及被告邹小林两人，而非由被告徐爱庆变更为被告邹小林。被告邹小林虽然未在原告持有的《房屋租赁合同》上签名按捺，但原告知悉被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》上签名按捺的事实，且在长达2年多的时间里，原告收取被告邹小林支付的租金，无证据证明原告对被告邹小林在被告徐爱庆持有的《房屋租赁合同》上签名按捺的行为提出过异议，故应认定原告同意《房屋租赁合同》增加承租人。原告主张被告邹小林仅仅是被告徐爱庆的房屋管理人，其在被告徐爱庆持有《房屋租赁合同》上签名按捺仅仅是为了方便公安部门检查，因该主张与日常生活经验不符，且被告邹小林是在“承租方”处签名按捺，可见其是以承租人的身份签名按捺，而非以被告徐爱庆房屋管理人的身份签名按捺，故本院对原告的上述主张不予采信。被告徐爱庆虽然收取了被告邹小林的356800元转让费，但除了被告徐爱庆及被告邹小林的陈述外，无其他证据证明原告已经知悉被告徐爱庆及被告邹小林之间的转让关系，且该内部关系与被告徐爱庆及被告邹小林同时在《房屋租赁合同》的“承租方”处签名按捺的表象不一致，故即使转让事实属实，也不可约束原告。综上，本院认定《房屋租赁合同》的出租人是原告，承租人是被告徐爱庆及被告邹小林。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明已经主管部门批准建设，故根据上述规定，案涉《房屋租赁合同》为无效合同。原告要求解除《房屋租赁合同》，判令被告向原告支付违约金，均以合同有效为前提条件，故本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告收取的100000元租赁保证金应予以退还，被告徐爱庆及被告邹小林应向原告返还案涉房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉房屋2020年5月20日前的占有使用费尚欠5600元未付，此后的占有使用费未付，故被告徐爱庆及被告邹小林应向原告支付，且支付标准为23800元/月。原告同意100000元租赁保证金抵充两被告应付的占有使用费，抵充后尚有余的，同意退还给两被告，本院予以支持。对原告超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告徐爱庆、邹小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘道亮返还位于东莞市*************的房屋；二、限被告徐爱庆、邹小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘道亮支付占有使用费：2020年5月20日前的未付占有使用费为5600元，此后的占有使用费按23800元/月的标准从2020年5月21日起计算至案涉房屋实际返还之日止，但应扣减租赁保证金100000元；租赁保证金扣减占有使用费后有余的部分，限原告刘道亮在案涉房屋实际返还之日起十日内返还给被告徐爱庆、邹小林；三、驳回原告刘道亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，原告刘道亮已预交，由原告刘道亮负担176元，被告徐爱庆、邹小林共同负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年六月五日书记员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。