宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初7499号   原告:杨某1，宁夏回族自治区固原市人，现住宁夏回族自治区固原市。   委托诉讼代理人：王某，宁夏海潮律师事务所律师。   被告:冯某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。   委托诉讼代理人：杨某2、孙某，宁夏京川律师事务所律师。   第三人:武某，宁夏回族自治区海原县人，现住宁夏回族自治区固原市。   原告杨某1与被告冯某、第三人武某执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人王某，被告冯某的委托诉讼代理人杨某2、孙某，第三人武某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.确认固原市原州区实验区民族街金华家居生活广场3号楼1单元1403室属原告所有，停止对该房产的执行，并解除查封；2.案件受理费由被告承担。   事实和理由:贺兰县人民法院作出(2019)宁0122执729号执行裁定书执行的被执行人武某名下位于固原市××区房产一套进行查封不服，因该房屋已出卖给原告，原告向贺兰县人民法院提出异议，贺兰县人民法院以(2019)宁0122执异147号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为贵院驳回原告的执行异议，缺乏事实和法律依据。一、在贺兰县人民法院查封前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并经公证机关予以公证。2019年1月27日，原告通过宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司的中介，和第三人及其妻子吕秀丽订《购房居间合同》、合同约定第三人和妻子吕秀丽将其所有的位于固原市××区住宅楼出售给原告所有，案涉房屋建筑面积为125.89平方米，总购房价款为50万元。合同签订后，原告于2019年3月28日和第三人在固原市原州区公证处办理了(2019)宁固原证字第502号公证书。二、在贺兰县人民法院查封前，房屋已交付原告，原告装修并实际入住，2019年3月28日，在原告和第三人及其妻子公证了房屋买卖合同后，第三人就将房屋交付原告，原告向原市住房服务中心交了物业专项维修资金及房屋购置税等款项。原告接收房屋后，投入10多万元进行装修后入住，所有水电暖等费用全部由原告支付。因此，在贺兰县人民法院查封前，原告已经合法占有该房屋。三、原告已支付206253.45元购房款，剩余房款由原告代为归还第三人以该房屋抵押办理的银行按揭贷款，实质是原告已支付了全部房款。由于第三人在购买该房屋时，以该房屋做抵押，办理了银行住房按揭贷款。原告与第三人商议买房之时，就付款问题协商一致:一是原告向第三人支付现金206253.45元；二是按揭贷款由原告代为归还的方式，支付了剩余房款。双方约定的这种付款方式，不违反法律规定，在实质上也达到了房款全部支付的效果按揭贷款是和房屋密切关联、并以房屋做抵押的银行贷款，银行具有优先受偿权。一旦不归还，银行依法以房屋为执行对象。不归还贷款的后果，是由原告承担。因此，这种代为归还，贷款名义上的债务人虽然还是第三人，但不偿还的后果由原告承担。而贺兰县人民法院以(2019)宁0122执异147号执行裁定书，将这种代为归还按揭贷款支付房款的方式，违背常理、法理认定为债务转移，显然是出于偏袒被告的目的，违背了公平、公正原则。试问，如果按照贺兰县法院前期执行要求，原告向贺兰县法院交付数万元的执行款后，贺兰县人民法院能否判决将双方原签订的《购房居间合同》予以变更？能否判决原告在代为归还的银行按揭贷款时少归还相应数额而房屋不被银行申请执行？如若贺兰县法院无法做到，那么就是要求原告在支付了执行款后继续承担代为归还的银行贷款，等于强行将第三人给被告的偿付义务转嫁给了原告，公正在哪里法律在里同样的情形，原告向固原市原州区人民法院提出执行异议，固原市原州区人民法院经审理查明后，于2019年8月1日作出(2019)宁0402执异25号执行裁定书，裁定终止固原市原州区人民法院作出的执行(2019)宁0402执2890号执行裁定书，解除了对该房屋的查封。难道两个法院执行的不是同一个法律。四、非因买受人自身原因未办理过户。房产没有及时办理过户，是因原州区法院、贺兰县法院先后被法院查封导致，不是因买受人的自身原因导致。综上所述，贺兰县人民法院执行行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，望法院依法审理。   被告冯某辩称，1.贺兰县人民法院对涉案房产的执行符合法律规定；2.原告与第三人房屋买卖行为并未达到物权转移的实际效果，也属于一般债权，因此其权利不具有排他性；3.原告占有房屋其约定的支付方式并不能认定为支付了全部对价；4.原告购买房产时明知涉案房产存在权利瑕疵，其依然实施了购买行为，说明原告并非善意取得，其对房屋无法过户的状态是明知的，对在购买过程中房屋物权无法变动，行政手续无法办理存在严重过错；5.我国并非判例法国家，不能以其他法院作出的判决作为本案的定案依据。综上被告认为原告的购买行为并不符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押财产的规定，关于第三人购买被执行人为财产阻却执行的要求，应当予以驳回。   第三人武某述称，我与原告签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋并未被法院查封。   围绕当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人均对真实性无异议的证据，即：原告提交的证据一中的公证书原件1份，证据三、收据原件3张、发票原件1张、收费收据原件1张，证据四、中国银行交易凭证原件6份，证据五、原州区人民法院执行裁定书原件1份，本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。   对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：   原告提交的证据一中的购房居间合同原件1份，证据二、收条原件4份、物业专项维修资金缴存凭证原件1份、税收缴款专用收据原件1张、中国建设银行固原东海支行交易明细原件1份，上述证据均能与其他证据及原告、第三人武某的陈述相互印证，且无其他证据否定其真实性，对原告提交的上述证据予以采信并在卷佐证。   本院查明，2019年1月27日，原告杨某1与第三人武某及其妻子吕秀丽签订了《购房居间合同》，约定武某、吕秀丽将涉案房屋以50万元的价格出卖给原告杨某1，后于2019年3月28日双方签订了房屋买卖合同并办理公证。《房屋买卖合同》约定，房屋总价款50万元。因该房屋系银行按揭贷款购买，截止2019年1月28日，该房屋尚有贷款293746.55元未还，双方同意将此贷款转移给杨某1，由杨某1自2019年2月起于每月2日之前按时向银行还款，直至此房屋贷款还清为止，杨某1签订合同并经公证后将剩余206253.45元购房款一次性付清，杨某1偿还的银行贷款抵作房价款。2019年1月27日至2019年3月28日期间，武某、吕秀丽分四次向杨某1出具收据共计四张，累计收到××园购房款206251.79元。2019年3月28日办理公证后，武某及其妻子吕秀丽将涉案房屋交付给杨某1。2019年10月8日和2019年10月25日，案外人杨某1以银行转账方式向吕秀丽个人一手住房购置贷款账户分别转入贷款本息36299元和2186.25元。现该房屋银行贷款尚未偿清，还款账户及名称未进行变更。   另查明，申请执行人冯某与被执行人武某房屋租货合同纠纷一案中，经本院(2019)宁0122民初48号民事调解书调解，确定由武某支付冯某房租款84800元、采暖费及滞纳金26714元，合计111514元，于2019年3月1日前一次性付清，如逾期未能支付，则武某另行支付冯某违约金11151.4元。案件受理费1377元由武某承担。民事调解书生效后，被执行人武某未能履行生效法律文书确定的义务，申请执行人冯某向本院申请强制执行，本院作出(2019)宁0122执729号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人武某名下的银行存款125803.4元或扣留、提取相同价值的收入；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、冻结、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。执行过程中，本院于2019年9月11日查封了被执行人武某名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区房屋的产权户籍，期限为三年。原告杨某1向本院提出执行异议，请求中止对固原市原州区实验区民族街金华家居生活广场3号楼1单元1403室房屋的查封行为。本院于2019年11月22日作出(2019)宁0122执异l47号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。现原告杨某1不服，提起执行异议之诉，请求判如所请。   本院认为，本案争议的焦点问题是原告杨某1对该执行标的即固原市××区房屋是否享有实体权益,以及该实体权益是否足以排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定,对已登记的不动产,人民法院应当按照不动产登记簿判断权利人。因本案所涉房屋仍然登记在第三人武某的妻子吕秀丽名下,且已经办理不动产抵押登记,故原告关于确认位于固原市××区房屋归原告所有的请求,本院不予支持。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了符合下列情形的异议成立:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告杨某1及第三人武某于本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，截止2019年3月28日双方对房屋买卖合同进行公证时，双方约定房屋价款应当是206253.45元购房款及剩余的银行按揭贷款293746.55元。杨某1提交的证据能够证实其已经按照约定支付了206253.45元购房款，但除此之外,原告杨某1未能提交证据证明其按照双方买卖合同约定每月清偿涉案房屋的银行贷款。截止开庭之日，原告杨某1仅能证明其清偿了2019年10月25日之前涉案房屋的银行贷款，银行贷款仍未还清,该债务也未转至杨某1名下,且原告杨某1未在本院限定的时间内将剩余价款交付执行，杨某1未能依约履行合同义务，应认定其就涉案房屋未支付全部价款。关于未办理房屋过户登记的原因,按照杨某1的说法,是银行不同意变更涉案房屋贷款人，涉案房屋在银行有按揭贷款未清。本院认为,房屋买卖合同签订后,按约定原告杨某1负有偿还银行贷款的义务，由于银行贷款未还清,故未办理过户登记的原因在于原告杨某1自身。   综上，原告杨某1并未按合同约定支付全部价款,亦未办理房屋过户登记，其并不能依上述条款中的规定享有阻却执行的权利,故原告关于确认涉案房屋归其所有，并停止对该房屋的执行，解除查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：   驳回原告杨某1的全部诉讼请求。   案件受理费100元，由原告杨某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 祁 玮   人民陪审员 黄雪梅   人民陪审员 赵敏萍     二〇二〇年六月八日   （法官助理 金 路   书记员 张海丽   附：本案相关法律条文   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。   第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。