黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）黑08行终40号上诉人（原审原告）辛延华，男，1950年4月11日出生，汉族，佳木斯市电业局退休干部，住佳木斯市前进区，委托代理人张升和，佳木斯市永正法律服务所法律工作者。委托代理人张永权，佳木斯市永正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）佳木斯市不动产登记中心，住所地佳木斯市长安西路政府**楼。法定代表人付礼鹏，主任。委托代理人吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。委托代理人王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。原审第三人中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。负责人董晓峰，总经理。上诉人辛延华因与被上诉人佳木斯市不动产登记中心及原审第三人中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司在建工程抵押权登记一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804行初9号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审裁定查明，1997年10月30日佳木斯市前进建筑安装有限责任总公司与中国建设银行黑龙江省农垦分行签订借款合同，借款40万元，双方于1997年11月3日签订抵押合同，以在建工程中的714.47平方米房屋作为抵押，并于1997年11月4日在原佳木斯市房产产权市场管理处办理了在建工程抵押登记，原佳木斯市房产产权市场管理处为中国建设银行黑龙江省农垦分行颁发了房屋他项权证。1998年原告购买的房屋在上述抵押房屋范围内。另查明，第三人中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司依据金融资产不良转让的规定依法取得案涉债权及抵押权。原审裁定认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款之规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案抵押权登记时间为1997年11月4日，其行政行为作为之日至原告提起行政诉讼时已超过20年，依法应予驳回起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款之规定，裁定驳回原告辛延华的起诉。案件受理费50元退还原告辛延华。上诉人辛延华称：原审裁定认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。第一，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第42条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。但从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日，最长不超过二年。根据该规定，上诉人虽然于2003年9月24日在佳木斯市不动产登记中心办理了案涉房屋的产权执照，但当时并不知道该房屋已被抵押登记的事实，当年办房照也未受限。2017年9月份，因到异地投奔子女，急需销售此房，在佳木斯市不动产登记中心办理过户手续时得知案涉房屋被查封，随即委托佳木斯永正法律服务所调查此事。佳木斯永正法律服务所派员于2017年11月30日到佳木斯市不动产登记中心查阅案涉房屋档案获知案涉房屋已在1997年11月4日被佳木斯市前进建筑安装有限公司以在建工程的名义抵押给中国建设银行佳木斯农垦分行办理了贷款，并取得他项权证。上诉人于2019年7月向原审法院提起行政诉讼，没有超过法定2年的起诉期限。故原审法院裁定驳回上诉人的起诉属认定事实不清，适用法律错误。第二，上诉人于1998年12月18日购买案涉房屋，于2017年11月30日到原审法院提起行政诉讼未超法定20年的起诉期限。原审裁定驳回起诉，亦属认定事实不清，适用法律错误。第三，佳木斯市人民政府佳政规(2017)7号《佳木斯市人民政府关于推进解决历史遗留的开发项目房屋交易与产权登记问题的意见》第8条规定，涉及产权纠纷问题，对百姓反映存在的“一房多售、售后抵押”等问题的开发项目，房屋交易管理部门、不动产登记部门，在办理房屋交易和不动产登记手续前，共同进行公告寻异，经公告发现房屋产权存在争议的，由当事人通过法律途径解决产权争议后，按相关法律文书解决办照问题。根据该规定，上诉人的诉求，符合该文件规定，不存在法律时效问题。第四，佳木斯市前进建筑安装有限责任公司将已出售给上诉人的房屋又以在建工程的名义抵押给金融机构办理贷款，并取得他项权证，其应当承担由此产生的法律责任。第五，佳木斯市前进建筑安装有限公司申请办理在建工程抵押登记时，其提交的抵押合同未载明《国有土地使用证》编号，违反《城市房地产抵押管理办法》第28条第(一)项的规定，属程序违法，应予撤销。《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产权抵押登记。”而时至今日，佳木斯市前进建筑安装有限公司及抵押权人没有重新办理抵押登记，亦属程序违法，应予撤销。综上所述，原审法院作出的(2019)黑0804行初9号行政裁定认定事实不清，适用法律不当，请求：一、撤销佳木斯市前进区人民法院(2019)黑0804行初9号行政裁定；二、判令被上诉人立即撤销上诉人位于佳木斯市××区××小学××1户，面积98.08平方米商品楼，于1997年11月4日设立的抵押登记；三、诉讼费由被上诉人承担。经审理查明：原佳木斯市前进建筑安装有限责任公司（以下简称建安公司）与原中国建设银行黑龙江省农垦分行（以下简称农垦分行）于1997年10月30日签订借款合同。合同约定：建安公司作为借款人，农垦分行作为贷款人，借款期限为1997年11月3日至1998年2月3日，借款金额40万元。双方就该笔借款于1997年11月3日签订抵押合同，以建安公司位于前进区15委一层在建工程中的714.47㎡房屋作为抵押，并于1997年11月4日在原佳木斯市房产产权市场管理处办理了在建工程抵押登记，原佳木斯市房产产权市场管理处为农垦分行颁发了房屋他项权证。上诉人于1998年12月18日在建安公司购买房屋一套。该房屋位于佳木斯××区××小学××1户，面积98.08㎡，并于2003年9月24日在佳木斯市不动产管理局办理了佳房权证前字第**房产证。上诉人于2017年9月份欲出售此房，到被上诉人佳木斯市不动产登记中心办理房产交易手续时，得知案涉房屋限制出售，便委托佳木斯永正法律服务所调查此事。佳木斯永正法律服务所派员于2017年11月30日到佳木斯市不动产登记中心查阅案涉房屋档案得知包括案涉房屋在内的在建工程已于1997年11月4日被建安公司抵押给农垦分行贷款的事实，上诉人于2019年7月向原审法院提起行政诉讼，请求撤销案涉房屋抵押权登记行为。另查明，农垦分行已于1998年合并到中国建设银行佳木斯市东风支行。中国建设银行佳木斯市东风支行于2004年6月28日将此笔债权和抵押权转让给中国信达资产管理公司哈尔滨办事处。该公司又于2004年11月29日将此笔债权和抵押权转让给原审第三人中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。再查明，原佳木斯市房产产权市场管理处已合并至佳木斯市不动产登记管理局，后佳木斯市不动产登记管理局被撤销，其房屋登记职能由佳木斯市不动产登记中心承受。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定，行政诉讼法第十二条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。第六十九条第一款第（二）项规定，有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的。根据上述规定，上诉人辛延华在不知道案涉房屋以在建工程先行抵押给原中国建设银行黑龙江省农垦分行的情况下，从原佳木斯市前进建筑安装有限责任公司购买此房，实际居住至今，并办理了房屋所有权证，其认为案涉房屋抵押权登记行为对其产生实际影响，有权提起行政诉讼。因房屋原登记机关的职权已由被上诉人佳木斯市不动产登记中心承受，上诉人以其为被告，符合法律规定。原佳木斯市前进建筑安装有限责任公司与原中国建设银行黑龙江省农垦分行于1997年10月30日签订40万元借款合同，并以原佳木斯市前进建筑安装有限责任公司位于前进区15委一层在建工程中的714.47㎡房屋作为抵押，于1997年11月4日在原佳木斯市房产产权市场管理处办理了在建工程抵押权登记，原佳木斯市房产产权市场管理处为原中国建设银行黑龙江省农垦分行颁发了房屋他项权证。原中国建设银行黑龙江省农垦分行于1998年合并到中国建设银行佳木斯市东风支行。中国建设银行佳木斯市东风支行于2004年6月28日将此笔债权及抵押权一并转让给中国信达资产管理公司哈尔滨办事处。该公司又于2004年11月29日将此笔债权和抵押权转让给原审第三人中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。中国东方资产管理股份有限公司黑龙江省分公司与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，其作为第三人参加诉讼，亦符合法律规定。本案被诉的在建工程抵押权登记行为导致不动产物权变动，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于二十年最长起诉期限的规定。最长起诉期限为不变期间，无论什么原因，都不发生扣除、延长。本案中，被诉的在建工程抵押权登记于1997年11月4日作出，上诉人于2017年11月30日知道该行政行为的内容，其提起本案行政诉讼明显超过二十年的最长起诉期限。人民法院对超过最长起诉期限的行政案件依法不应立案，已经立案的，应当裁定驳回起诉。一审裁定驳回起诉，并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求和事实理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确，应裁定驳回上诉，维持原裁定。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年六月二十四日书记员  柴 源