广东省珠海市斗门区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0403民初1207号之二原告：黑龙江省建工集团珠海工程有限公司，住所地珠海市斗门区********************，统一社会信用代码914************967。法定代表人：王国君，总经理。委托诉讼代理人：李志纯，广东诚迅达律师事务所律师。被告：珠海龙升九洲置业投资有限公司，住所地珠海市横琴新区*********-1625，统一社会信用代码914***********531E。法定代表人：田某1。委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地珠海市斗门区**********************，统一社会信用代码914************563。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。原告黑龙江省建工集团珠海工程有限公司（以下简称建工珠海公司）与被告珠海龙升九洲置业投资有限公司（以下简称龙升公司）、珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称万威公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案。原告建工珠海公司诉称，一、被告龙升公司就其从被告万威公司处取得的房地产开发项目与原告达成共同合作开发建设的合意，并就此签订了相关的合作协议。2015年1月22日，两被告签订《开发项目合作协议书》，约定被告万威公司将珠海市斗门区白藤头xxx号52219.3平方米国有建设用地土地使用权【房地产权证：珠字第**0xxxx339号：地号：11xx51】中的待开发建设用地面积14417平方米的二期工程项目，以壹亿叁仟万元通过合作开发的形式让与被告龙升公司。合作期间，被告龙升公司以被告万威公司的名义对该二期工程项目进行开发建设及销售，相关人员的配置以及建设方案均由被告龙升公司自行决定，被告龙升公司承担全部费用和全部责任，及享有全部利润；被告万威公司配合被告龙升公司完成对该二期工程项目的开发、建设和销售，但不派员、不参与、不负担该二期工程项目的实际开发，同时也不享有该二期工程项目开发形成的利润，不承担该二期工程项目开发过程产生的全部风险及责任；被告龙升公司承担该二期工程项目在建设过程中的全部风险和责任，等同于开发商的责任，包括但不限于向被告万威公司支付合作标的的合同价款，承担维护、建设、销售费用，承担建设及保修责任，承担应承担的税费及该二期工程项目在建设过程中的全部风险和责任，同时被告龙升公司享有对该二期工程项目的全部利益。2015年3月27日，被告龙升公司与原告签订《合作开发建设协议书》；2015年9月8日，被告龙升公司与原告签订《合作开发建设协议书》补充协议一，双方就合作开发建设位于珠海市斗门区白藤头xx号建设用地面积14417平方米的二期工程项目（下称合作项目）达成合作：被告龙升公司负责缴纳被告万威公司收取的项目转让费壹亿叁仟万元，负责支付合作项目应该缴纳的各项费用，包括但不限于各阶段的设计费、监理费、招投标费用，项目报建、办理临时用电、用水、农民工保证金、劳保统筹等相关费用；原告负责合作项目所有工程的全部建设及所有费用，包括但不限于地下工程、地上工程、庭院建设、装饰工程、各种管网配套工程。属于电力安装、煤气工程等特殊要求的工程不在总承包范围内，由原告与被告龙升公司共同确认工程造价。原告与被告龙升公司同属合作项目的投资方和合伙人，共同承担投资风险、分享投资回报，对合作项目各自承担相应义务和分享相应收益。根据《合作开发建设协议书》第三条第3款之约定，被告龙升公司应将合作项目商品住宅和地下车位以每平方米实际发生的建设成本价格加300元分割和分配给原告；根据《合作开发建设协议书》第五条第2款之约定，在合作项目商品住宅预计40000平方米的情况下，原告预计可分得地上约25000平方米的商品住宅和地下约125个车位的销售权所有权，销售收入全部归原告所有。二、2019年9月27日，合作项目已全部建成并完成竣工验收备案手续。2019年10月9日，原告与被告龙升公司确定初步分配方案，但被告龙升公司却至今拒不履行协议约定，被告龙升公司的违约行为已给原告造成了巨额财产损失。经多次协商，原告与被告龙升公司于2019年10月9日达成初步分配方案，共同签署了《万威森林园二（商住）住宅房源分配方案》（以下简称《分配方案》）：14栋01单元03单元、15栋01单元03单元、16栋02单元04单元（共计17845.69平方米）归原告所有；14栋02单元04单元、15栋02单元04单元、16栋01单元03单元归被告龙升公司所有；13栋所销售的售楼款全部进入监管账户内暂不进行分配，待双方最终清算完毕按各方所获比例进行分配。但时至今日，被告龙升公司既不履行《分配方案》约定又不与原告进行最终清算按比例分配合作项目商品住宅。迫于无奈，原告于2019年11月14日发出《工作联系函》催促被告龙升公司履行《合作开发建设协议书》及《分配方案》，于2020年1月2日再次委托律师事务所向被告龙升公司发出《律师函》催促其履约，但被告龙升公司始终以各种理由拖延履行。根据被告龙升公司与原告双方的协议约定和共同确定计入建设成本价格行为的实际履行情况，在合作项目中《合作开发建设协议书》框架范围内每平方米商品住宅实际发生建设成本价格为：5741.39元【（土地地价款128049457元+前期工程费5249014.87元+土建成本177973680.95元+基础设施费23258868.24元+公共配套费2530000元+开发间接费3188595.64元）÷建筑面积59262.55平方米】。因庭院工程、装饰工程和各种管网配套工程未包含在《合作开发建设协议书》中，关于原告支付的管网道路工程款5701830.3元、装修工程款23405158.9元均将归为《合作开发建设协议书》分割商品住宅和地下车位范围以外的款项，原告在《合作开发建设协议书》内投入的工程款仅可确定为172243360.95元，所以原告在合作项目中应分得的商品住宅面积为28510.55平方米【原告在《合作协议》内的投入172243360.95元÷（合作项目商品住宅建设成本价格5741.39元+300元）】，对应分配的地下车位为141个【28510.55÷46128.3×229个】，其中非人防地下车位43个，人防地下车位98个。至于《合作开发建设协议书》约定范围以外的其他费用，均应列入建设成本费用由得房一方分担或依约由其独自负担。根据《合作开发建设协议书》第五条2款约定，在合作项目商品住宅建筑面积40000平方米的情况下，原告预计分得的商品住宅为25000平方米、地下车位为125个。合作项目建成后，商品住宅建筑面积由计划的40000平方米变成了46128.3平方米，原告应分得的商品住宅由25000平方米变为28510.55平方米，地下车位由125个变为141个，与双方在建立合作关系达成合意时的预期比例份额相当，符合双方签订合同的预期和作出合作开发建设意思表示的前提条件和基础。如今，被告龙升公司仅将其中的17845.69平方米商品住宅分割给原告，尚有10664.86平方米商品住宅未补充分割给原告。根据《分配方案》约定内容，13栋共104套10436.92平方米房源及相当于227.94平方米的商品住宅房源（16栋203、303共计232.37平方米）应分割给原告，所售楼款在扣除税费和分担的成本外应支付给原告所有。合作至今，被告龙升公司用（付款方户名：珠海市万威房地产投资有限公司，开户行：平安银行股份有限公司珠海横琴支行、账号：110********008；开户行：中国农业银行股份有限公司珠海分行清算中心、账号：443***********348；开户行：中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行、账号：443***********330；开户行：中国建设银行股份有限公司珠海金湾支行、账号：440********500000135；开户行：交通银行股份有限公司珠海新城支行、账号：44*********8010036314。）五个银行账户陆续总计向原告付款人民币113304570元，减去原告代付的《合作开发建设协议书》外的管网道路工程款5701830.3元、装修工程款19268637.31元及入户门安装款1052260元，被告实际用于支付原告的售房款仅为人民币87281842.39元。根据《分配方案》归原告所有的房源销售款总计177673431元（共105套、10638.91平方米），扣除26.55%税费47172295.93元和应分担的《合作开发建设协议书》外建设成本费用1541.73元每平米共16402326.71元，再减去被告龙升公司曾为原告垫付的1000万元和原告已作抵付之用的售房款11992007元，现原告应收到的售房款为人民币108509128.07元。被告至今尚欠原告售房款人民币21227285.68元未予给付。因被告龙升公司的违约行为导致原告不得不一直处于以民间借款支付施工方工程款的状态，原告每日须负担的利息为40033.08元，被告龙升公司给原告造成的巨额财产损失高达每月1200992.31元。综上所述，原告与被告龙升公司依法签订《合作开发建设协议书》及其补充协议均合法成立并生效，约束当事人双方。被告龙升公司拒不履行协议约定内容，不将合作项目商品住宅和地下车位足额分割给原告并依约提取销售款项给原告，已构成严重违约，给原告造成了巨额的财产损失且该损失在不断地扩大。在万般无奈之下，原告只能根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定将两被告诉至法院，请求法院支持如下诉讼请求：1、判令被告配合原告办理位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目14栋401、2401、2901、1303、1503、1903、2503、2603、2803、2903房；15栋301、901、1401、1901、2001、2101、2201、2301、2401、2901、203、303、403、503、603、703、803、903、1103、1203、1303、1403、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903房；16栋302、1102、2002、2202、2802、204、304、404、604、904、1004、1304、1404、1604、2404、2604、2804、2904房的出售手续；2、判令被告将位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目13栋104套房共计10436.92平方米房源分割给原告（以每平方米建设成本价格5741.39元+300元计，价值63053504.19元）；3、判令被告配合原告办理位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目13栋（除1302房外）共103套房的出售手续；4、判令被告将位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目16栋203、303房共计232.37平方米房源分割给原告（以每平方米建设成本价格5741.39元+300元计，价值1403837.79元）；5、判令被告配合原告办理位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目16栋203、303房的出售手续；6、判令被告将位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目43个非人防地下车位和98个人防地下车位分割给原告（以每个车位34877.64元计，价值4917747.24元）；7、判令被告配合原告办理位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目43个非人防地下车位和98个人防地下车位的租售手续；8、判令被告龙升公司支付原告截止2020年3月24日尚未支付的售楼款人民币21227285.68元；9、判令被告龙升公司支付原告利息损失人民币7387276.17元（每月利息损失为人民币1200992.31元，自2019年10月9日起至全部款项付清时止，暂计至2020年4月8日）；以上金额总计97989651.07元；10、判令被告承担本案诉讼费。本院经审查认为，原告明确其提出的第1项诉讼请求为要求被告协助原告将位于珠海市斗门区白藤头15号万威森林园二（商住）项目14栋401、2401号等房屋办理转移登记手续至原告或原告指定人名下，故应当根据所涉房屋的市场价值计算相应的诉讼标的额。同理，原告的第2、3项、第4、5项、第6、7项诉讼请求也应当按照所涉房屋的市场价值计算相应的诉讼标的额。原告主张第2项诉讼请求所涉房屋面积为10436.92平方米，参考案涉房屋所在地段同时期同类型房屋每平方米单价远超10000元及两被告在提出保全复议时所提交的房地产估价报告，原告提出的第2项诉讼请求所涉诉讼标的额已超过1亿元。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号），诉讼标的额1亿元以上的一审民商事案件应由中级人民法院管辖，本院作为基层人民法院对本案不具有管辖权，本案应移送广东省珠海市中级人民法院审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十一条的规定，裁定如下：本案移送广东省珠海市中级人民法院审理。本裁定一经作出即生效。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  黄丽贤二〇二〇年六月一日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条中级人民法院管辖下列第一审民事案件：（一）重大涉外案件；（二）在本辖区有重大影响的案件；（三）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。第三十六条人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第十条经最高人民法院批准的第一审民事案件级别管辖标准的规定，应当作为审理民事级别管辖异议案件的依据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十一条对本院没有管辖权的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；原告坚持起诉的，裁定不予受理；立案后发现本院没有管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院。