福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2093号 原告（反诉被告）：刘遥，男，汉族，1996年10月20日出生，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人吴啊歆，福建瀛榕律师事务所执业律师。 被告：陈月英，女，汉族，1972年11月8日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张观祥、黄林锋，福建元一律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：施香荣，男，汉族，1963年9月10日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人黄周端，福建融成律师事务所执业律师 原告(反诉被告)刘遥与被告陈月英、被告(反诉原告)施香荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘遥及其委托诉讼代理人吴啊歆律师、被告陈月英的委托诉讼代理人张观祥律师、被告(反诉原告)施香荣及其委托诉讼代理人黄周端律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘遥向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘遥与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》；2.判令陈月英返还刘遥租赁押金1800元，刘遥免交从2019年10月10日起的所有租金；3.判令陈月英、施香荣向刘遥支付违约金100000元，以上金额共计101800元;4.判令陈月英、施香荣承担本案诉讼费。事实和理由：刘遥与陈月英于2018年6月10日签订《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》,约定：陈月英将闽侯县（下称案涉房屋）出租给刘遥作隔套出租使用；租赁期限为98个月，自2018年6月10日至2026年8月10日；租金每月1800元，每月10日前支付；陈月英收取刘遥1800元作为押金；装修期间所产生的一切费用由刘遥承担；合同期间陈月英若违约收回承租的房子，应赔偿刘遥违约金100000元。合同签订后，陈月英依约将房屋交付给刘遥使用。刘遥花费了80000元对房屋进行装修，后转租给他人，并依约向陈月英支付房屋押金和每月租金。2019年8月9日，陈月英与刘遥协商，称案涉房屋所有权经闽侯县人民法院生效判决已经属于施香荣，租金事宜与施香荣交接。2019年8月11日，刘遥将2019年8月10日-2019年9月9日的租金1800元交付给施香荣，施香荣收取了租金。施香荣加入到刘遥与陈月英的租赁关系中，并承继了收取租金等资格。2019年10月10日，施香荣违约将案涉房屋断电，并告知刘遥案涉房屋不再租赁。施香荣行为已严重违反了合同约定和法律规定，导致刘遥不能实现合同目的。虽经刘遥多次催促要求继续履行合同，恢复供电，施香荣均不予理会，导致刘遥与诉争房屋的多名现租户解除租赁合同，并赔偿现租户相应违约金，也不能收到按照合同履行将来所能收取的租金，造成了装修投入和无法收取后续租金的损失。 陈月英辩称：1.本案案涉合同的主体应为刘遥与施香荣，陈月英作为被告的诉讼主体不适格。案涉房屋（永丰佳园13#502室）权益因闽侯县人民法院判决归施香荣所有时，案涉合同主体就已经发生了变动。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”判决书生效后，陈月英也将这一事实告知刘遥。经刘遥认可并确认后其房屋租金也交付给了施香荣。至此，陈月英与刘遥对于案涉房屋的权利义务终止。2.刘遥与陈月英履行案涉合同期间，无违约情形，无需承担违约责任。（一）案涉房屋权益变更并非陈月英的主观意愿造成，系不可控事件。（二）自案涉合同签订以来至合同主体变更时，陈月英严格按照合同内容履行合同义务，并无违约的情形。（三）本案系施香荣根本违约，违约责任应由施香荣承担。（四）即使在合同主体变更后，为了合同的继续履行，陈月英也作为中间人积极协调刘遥与施香荣的关系。施香荣对刘遥承租的房屋实施停水停电的行为，因陈月英正处于住院期间，对此事并不知情。3.本案违约金100000元约定过高，恳请法院查明刘遥实际损失，降低违约金金额。根据《合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案刘遥的损失应当为其装修款，装修款系可以计算的内容，应当于刘遥承担举证责任，证明其损失。4.关于原告要求被告陈月英返还押金1800元的诉讼请求，被告陈月英予以认可。关于刘遥诉请免交2019年10月10日起的所有租金，因陈月英非案涉合同的主体，不予答辩。5.根据《合同法》第一百二十条“第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即使认定陈月英需承当违约责任，也应当根据三方的违约情况分别认定因各自违约需承当的违约责任比例。综上所述，请求依法判决驳回刘遥对陈月英的诉讼请求。 施香荣辩称：1.刘遥主张的诉请其中第二项要求免交2019年10月10起的所有租金及要求施香荣向其支付违约金10万元没有法律依据。本案系刘遥违反合同在先，施香荣无需支付任何违约责任。施香荣是在2019年7月经法院判决准予施香荣与陈月英离婚并将位于闽侯县房屋判归施香荣所有。之后，施香荣要求陈月英办理房屋交接时才知道案涉房屋被陈月英用于出租。施香荣经与承租人了解并到讼争房屋察看才知道刘遥将案涉房屋用于群租，并将案涉房屋由原来的三室两厅两卫户型违法改成五室五卫，更让施香荣无法接受的是原来房间的墙壁被刘遥改成卫生间门，房屋的安全结构存在严重安全隐患。刘遥的违法装修行为显然违反了其与陈月英签订了《毛坯房出租补充协议》第2条约定，施香荣认为完全是刘遥违约在先。施香荣基于作为房屋的所有权人及对房屋存在的安全隐患有责任及时予以排除，并多次与刘遥协商解除其与陈月英之间的租赁合同关系。刘遥当时同意在2019年9月底搬离。施香荣也是基于刘遥同意在2019年9月份搬离房屋才接受了2019年8月份的租金。但刘遥又出尔反尔拒绝搬离房屋。2.因刘遥的违法装修行为造成讼争房屋室内违法装修被政府强拆，建筑垃圾仍然滞留在讼争房屋内。刘遥要求施香荣对其违法装修的损失及按照合同履行将来所能收取的租金承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。反倒是刘遥擅自改变房屋安全结构及承重墙的行为造成讼争房屋损坏，施香荣有权要求因刘遥的违约行为给施香荣造成的损失承担赔偿责任。3.本案涉案房屋原系陈月英与刘遥签订的合同和补充协议，即便合同有相应的责任承担，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力以及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。本案施香荣是通过法院判决取得该房屋所有权，那么被告陈月英作为本案合同相对人，合同的权利义务对陈月英仍然有约束力,故相应的责任应由被告陈月英承担。 施香荣向本院提出反诉请求：1.判令刘遥立即拆除位于闽侯县内新增的3间卫生间并清理已被强制拆除后滞留在房屋内的建筑垃圾，恢复原房屋承重墙。如若刘遥拒不履行，施香荣有权自行处理，产生的损失由刘遥承担;2.刘遥向施香荣支付从2019年9月10日起租金损失12600元（暂计至2020年4月9日止,共7个月,每月1800元／月，实际应支付的租金损失计至刘遥履行完以上第一项诉讼请求事项之日止）;3.判令由刘遥承担本案受理费及其他诉讼费。事实与理由与施香荣的答辩意见一致（祥见反诉状）。 刘遥辩称：一、施香荣要求刘遥立即拆除位于案涉房屋内新增的三间卫生间并清理已被强制拆除后滞留在房屋内的建筑垃圾，恢复房屋承重墙，没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。1.施香荣于2019年10月10日强制对案涉房屋停电，2019年10月17日停水，已严重违约，导致刘遥与现租户全部解约，不能实现租赁合同目的，给刘遥造成严重损失。2020年5月份，闽侯县荆溪镇人民政府才下发通知整治群租房。本案中施香荣违约在先，政府整改行为在后，施香荣的诉求没有合同依据，依法不能得到支持。刘遥已于2019年10月23日起诉解除租赁合同，并要求施香荣承担违约责任。2.施香荣主张刘遥恢复房屋承重墙，证据不足，应承担举证不能的法律后果。本案中，施香荣提供的证据不足以证明刘遥破坏了承重墙，且事实上承重墙并未破坏，应承担举证不能的法律后果。3.施香荣诉求刘遥拆除新增的三间卫生间并清理建筑垃圾，恢复房屋承重墙，没有法律依据。二、施香荣违约在先，要求刘遥承担2019年10月10日起租金损失无法律依据，依法不能得到支持。三、施香荣主张诉讼费由刘遥承担，没有法律依据，依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月10日，刘遥与陈月英签订了《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》，约定陈月英将坐落于福州市闽侯县出租给刘遥作隔套出租使用，租期自2018年6月10日至2026年8月10日止，月租金为1800元，陈月英收取刘遥1800元作为押金，待合同期满或终止时，刘遥付清一切费用后无息退还。同时，在《房屋租赁合同》第七条第4款约定“如出售或抵押该房地产，应提前一个月告知乙方（刘遥），在同等条件下，乙方（刘遥）有优先购买权，如若他方购买或抵押该房地产，所有权的购买者或抵押者即为本契约的当然出租方，享有出租方的权利并继续承担出租的义务”。在《毛坯房出租补充协议》中，双方约定“装修过程中，房屋主梁及承重墙不得改变，卫生间如有移位改动，乙方（刘遥）自行承担相关责任与甲方（刘月英）无关”。合同签订后，刘月英依约向刘遥交付了案涉房屋。刘遥在未破坏承重墙的结构的情况下，对案涉房屋进行重新改造，分隔成五个独立间分别出租他人。刘遥每月支付给陈月英租金1800元至2019年8月9日。2019年5月20日，陈月英与施香荣经本院判决离婚，并将涉案房屋判归施香荣所有，该判决于2019年7月5日发生法律效力。刘遥得知上述情况后，将2019年8月10日至2019年9月9日的租金1800元支付给了施香荣。后因施香荣要求收回案涉的房屋，与刘遥协商未果，于2019年10月10日起对案涉房屋进行了断水断电，导致刘遥无法继续将房屋出租给他人。故刘遥提起本案诉讼。另查明，案涉房屋因刘遥存在群租行为于2020年5月被闽侯县荆溪镇人民政府拆除了部分的分割墙体。 本院认为，陈月英与刘遥签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋虽因陈月英与施香荣离婚，被法院生效判决判归施香荣所有，但该所有权的变动不应影响租赁合同的效力，陈月英的合同权利义务应由施香荣承继。现施香荣要求提前收回诉争房屋，并于2019年10月10日起切断房屋的水电供应，导致刘遥无法继续将房屋出租给他人，故该房屋从2019年10月10日起已不满足出租的条件，合同的目的已无法实现。刘遥也无实际使用案涉房屋，从2019年10月10日起的租金无需再支付。刘遥主张解除其与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》，陈月英、施香荣亦表示同意，故对刘遥的上述主张予以支持。刘遥仅支付租金至2019年9月9日止，对于尚欠的2019年9月10日至2019年10月9日租金1800元应当支付给施香荣。因刘遥支付的1800元押金尚在陈月英处，刘遥主张陈月英归还该押金，陈月英无异议，本院予以支持。刘遥主张陈月英、施香荣支付违约金10万元，因该租赁合同出租方的权利义务已由施香荣承继，故其要求陈月英承担违约金没有依据，本院不予支持。施香荣在租赁期内采取对涉案房屋断水断电方式强行收回出租的房屋，致使刘遥无法继续承租，属违约行为，应承担违约责任。刘遥作为守约方不承担违约责任。刘遥与陈月英在合同中约定了支付违约金方式承担违约责任。施香荣未提供证据证明刘遥因解除合同造成实际损失。刘遥主张施香荣按合同约定支付违约金10万元，符合法律规定，本院予以支持。施香荣单方面提前解除租赁合同，其诉请刘遥应恢复涉案房屋原状，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘遥与施香荣之间的租赁关系自2019年10月10日起已实际解除，其诉请刘遥支付自2019年10月10日起的租金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院 一、原告（反诉被告）刘遥与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、原告（反诉被告）刘遥应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）施香荣支付从2019年9月10日至2019年10月9日的租金1800元； 三、陈月英应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘遥返还押金1800元； 四、被告（反诉原告）施香荣应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘遥支付违约金10万元； 五、驳回被告（反诉原告）施香荣的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2700元，由被告（反诉原告）施香荣负担。案件反诉受理费115元，由原告（反诉被告）刘遥负担20元，由被告（反诉原告）施香荣负担95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑贤杰 人民陪审员  金向辉 人民陪审员  黄轩绯 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  程丽娟 附： 本案适用法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。