贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初325号 原告：罗华茂,男,布依族，1970年7月10日生,贵州省三都县人，住贵州省三都水族自治县。 委托诉讼代理人：张仁义，贵州仁义律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张义立，贵州仁义律师事务所实习律师，特别授权。 被告：贵州星城房地产开发有限公司,住所:贵州省龙里县龙山镇金龙路,统一社会信用代码91522730697519266L。 法定代表人:向涛,该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪魁，贵州晟仲合律师事务所律师，特别授权。 被告：徐德斌，男，1977年9月22日生，苗族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 原告罗华茂与被告贵州星城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，原告申请追加徐德斌为本案被告。本院于2020年5月26日公开开庭进行审理，原告罗华茂及其委托诉讼代理人张仁义、张义立，被告贵州星城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪魁到庭参加诉讼，被告徐德斌经本院合法传唤未到庭参诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告罗华茂向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告和被告于2017年1月4日签订的《商品房买卖合同》;2、请求人民法院依法判令被告返还原告已付购房款1085392元、违约金108.54元,赔偿原告1085392元,共计：2170892.54元并从起诉之日起至还清款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与徐德斌多次实施建设工程施工合同。经双方结算,徐德斌尚欠原告工程款1089000元。随后,因被告贵州星城房地产开发有限公司欠徐德斌修建星城大厦工程款,经原告、被告贵州星城房地产开发有限公司和徐德斌口头协商,被告自愿用其所销售的A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房,作价抵扣原告工程款1085392元。原告和被告于2017年1月4日签订《商品房买卖合同》,该合同约定:“原告向被告贵州星城房地产开发有限公司购买房号为A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房,建筑面积387.64平方米，按照单价每平方米2800元计算,应付总价款1085392。原告应当在2017年2月20日前支付全部房价款。被告贵州星城房地产开发有限公司应当在2017年2月20日前向原告交付该商品房。若被告贵州星城房地产开发有限公司逾期超过90日,原告有权退房。原告退房的,应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。”合同签订后,被告贵州星城房地产开发有限公司于2017年1月5日向原告出具《收据》,该收据载明:“今收到罗华茂交来房款人民币(大写)壹佰零捌万伍仟叁佰玖拾贰元,￥:1085392。备注:A-4-2、A-2-2、C-10-1抵徐德斌工程款,并加盖被告公司印章。”现被告贵州星城房地产开发有限公司未按照合同约定时间交房,并将该房屋出卖给第三人,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定,被告贵州星城房地产开发有限公司应当返还原告已付购房款并赔偿1085392元。为此,特向法院提出起诉,恳请如诉判决。 被告贵州星城房地产开发有限公司辩称，1、原告主张的1085392元债务事实不清，证据不足。原告与被告徐德斌存在债权债务关系，被告贵州星城房地产开发有限公司与徐德斌也存在债权债务关系，后经罗华茂、徐德斌、贵州星城房地产开发有限公司三方协商，徐德斌将对被告贵州星城房地产开发有限公司的债权转让给原告，依据合同法第八十二条，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。被告贵州星城房地产开发有限公司享有对原告的抗辩权，贵州星城房地产开发有限公司认为原告与徐德斌双方多次实施建设施工工程，但双方至今未进行结算。因此，原告主张的1085392元没有事实依据，贵州星城房地产开发有限公司不应当承担原告主张的全部债权；2、原告请求贵州星城房地产开发有限公司返还购房款、违约金，赔偿2170892.54元以及利息，事实不清，该请求与本案无关，应另行起诉。首先，徐德斌将债权转让给原告后，被告贵州星城房地产开发有限公司积极履行义务，将其所销售的A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房折价抵扣原告的债务。但原告与贵州星城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》后，原告又支付了价款1085392元，该行为与交易习惯相违背，既然商品房是用来折价抵扣债权，债权人如果再支付购房款，说明原告的行为是向贵州星城房地产开发有限公司购买商品房，双方成立了新的买卖合同关系。因贵州星城房地产开发有限公司将房屋卖给第三人导致合同不能履行，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定请求返还购房款、违约金，进行赔偿的行为与本案无关，应另行起诉。其次，依据原告提出诉讼请求的事实及理由，原告主张的请求的依据是徐德斌转让的对被告贵州星城房地产开发有限公司的债权，因贵州星城房地产开发有限公司将用于抵债的A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房出卖，导致原告不能得到该房屋。但是并不意味着被告贵州星城房地产开发有限公司存在违约，原告主张的是1085392元债权，贵州星城房地产开发有限公司可以用金钱或用其他房屋折抵等方式，向原告履行义务。综上，贵州星城房地产开发有限公司应向原告履行义务，但由于实际债务金额未进行结算，待实际债务确定后，积极履行义务。本案虽然是商品房买卖合同纠纷，其基础法律应该是建设工程施工合同纠纷，应当按照基础法律关系进行审理。 被告徐德斌未到庭参加诉讼，但其庭后向本院提交书面答辩意见，一、自然人承包建设工程的施工合同无效。根据《建设工程施工合同纠纷》司法解释第一条规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。在本案中原告罗华茂是自然人，不可能有相关资质。所以原告与被告徐德斌的《建设工程施工合同》是无效的。二、工程未经验收合格并且工程质量存在严重问题，无权要求支付工程款：原告与被告徐德斌因建设工程施工，双方在龙里和六盘水都有工程，现原告将龙里和六盘水所欠的工程款一并起诉到龙里法院，在龙里起诉的工程款中有一部分是六盘水的，现在六盘水的工程存在严重问题，并没有达到付款的条件。根据《建设工程施工合同纠纷》司法解释第三条第二款规定：建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。原告不能一并在龙里法院起诉两个地方的工程款，并且原告在六盘水已经起诉六盘水的工程款了，现在又在龙里起诉龙里和六盘水的工程款，很明显就是重复起诉，严重损害了我方的合法权益。三、无双方认可的结算依据，要求付款的主张无证据支持，不能成立。原告工程虽然做完了，但是没有经过任何的结算，之所以没有结算，是因为原告所做的工程存在严重的工程质量问题，导致工程没有进行结算，原告自己弄一个结算价格来向我方主张权利是没有法律依据的。虽然原告之前与贵州星城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但是原告所做的工程严重不合格，所以《商品房买卖合同》所涉及的房屋也不能给原告，即使要给也要等六盘水工程结算完，原告的主张不成立。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定如下事实，被告徐德斌欠原告罗华茂工程款，被告贵州星城房地产开发有限公司欠被告徐德斌工程款,经原告罗华茂、被告贵州星城房地产开发有限公司、徐德斌三方口头协商,被告贵州星城房地产开发有限公司自愿用其开发的星城大厦A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房,建筑面积387.64平方米，按照每平方米2800元作价1085392元，抵扣被告贵州星城房地产开发有限公司欠付被告徐德斌工程款，被告徐德斌又将该房屋抵偿给原告，以抵扣被告徐德斌欠原告的工程款。三方意见统一后，被告贵州星城房地产开发有限公司于2017年1月4日与原告罗华茂签订《商品房买卖合同》,该合同约定:“原告向被告购买房号为A-4-2、A-2-2、C-10-1商品房,建筑面积387.64平方米，按照每平方米2800元计算,应付总价款1085392元。原告应当在2017年2月20日前支付全部房价款。被告应当在2017年2月20日前向原告交付该商品房。若被告逾期超过90日,原告有权退房。原告退房的,应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。”合同签订后,原告自述于当天出具《收条》给被告徐德斌“今收到徐德斌工程款龙里三、四期廉租房尾款叁拾捌万元正（￥：380000元）、龙里锦绣保温工程款贰拾万元（￥：200000元）、龙里星城项目工程款叁拾万元（￥：300000元）、六盘水市荷城花园公司怡憬苑保温工程款叁拾万元（￥：300000元）、三期廉租房修补陆仟元（￥：6000元），合计壹佰零捌万陆仟元正（￥：1086000元）。收款人罗华茂、2017年1月4日”。被告贵州星城房地产开发有限公司于2017年1月5日向原告出具《收据》,该收据载明:“今收到罗华茂交来房款人民币(大写)壹佰零捌万伍仟叁佰玖拾贰元,￥：1085392。备注:A-4-2、A-2-2、C-10-1抵扣徐德斌工程款”,该收据加盖被告贵州星城房地产开发有限公司印章。现被告未按照合同约定时间交房，原告向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为原告要求解除《商品房买卖合同》的请求应否支持,被告贵州星城房地产开发有限公司是否负有向原告返还购房款并赔偿损失的义务。被告贵州星城房地产开发有限公司是基于与被告徐德斌的建设工程施工合同,将案涉三套房屋抵扣给原告用以偿付被告徐德斌欠付原告的工程款;从被告徐德斌答辩意见“所以被答辩人向答辩人主张工程款时没有法律依据和事实依据，虽然被答辩人之前与贵州星城房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，但是被答辩人所做的工程严重不合格，所以《商品房买卖合同》所涉及的房屋也不能给被答辩人，即使要给也要等六盘水工程结算完。”以及庭后询问笔录，徐德斌当时对案涉三套房屋抵扣给原告是知情的。根据上述事实，应予认定原告已向被告贵州星城房地产开发有限公司支付了案涉三套房屋的全部购房款,故原告与被告贵州星城房地产开发有限公司形成商品房买卖合同关系，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。被告贵州星城房地产开发有限公司应按照合同约定全面履行义务，但被告贵州星城房地产开发有限公司至今未按合同约定时间向原告交付房屋,已经违约，现原告起诉要求请求解除原告与被告于2017年1月4日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款1085392元，于法有据，贵州星城房地产开发有限公司亦对解除合同无异议，本院予以支持;原告要求被告按照《最高人民法院》第八条:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定,要求赔偿损失1085392元的诉讼请求，因原告未提交相应证据证明，而贵州星城房地产开发有限公司陈述是徐德斌卖给他人，徐德斌又对此不予认可，故对原告的该请求本院不予支持；原告要求给付违约金108.54元，根据双方合同约定的“逾期交房超过90日，买受人要求退房的，按照买受人全部已付款的0.01%向买受支付违约金”的方式计算违约金，原告的请求符合双方的约定，本院予以支持。对原告诉请的利息以1085392元为基数，从2020年3月11日至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于徐德斌提出原告所做工程出现质量问题的意见，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、贵州星城房地产开发有限公司于2017年1月4日签订的《商品房买卖合同》;一、解除原告罗华茂与被告贵州星城房地产开发有限公司于2017年1月4日签订的《商品房买卖合同》; 二、被告贵州星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗华茂购房款1085392元及违约金108.54元、利息（利息以1085392元为基数，从2020年3月11日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告贵州星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗华茂购房款1085392元及违约金108.54元、利息（利息以1085392元为基数，从2020年3月11日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告罗华茂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半收取案件受理费12084元，由被告贵州星城房地产开发有限公司负担7294元，原告罗华茂负担4790元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇二〇年六月九日 法官助理李兰应 书记员周贤权