广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初743号 原告：藤县乐居物业管理有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇民安三街**第**，统一社会信用代码：91450422MA5N7DEF2P。 法定代表人：覃容武，总经理。 委托诉讼代理人：李北昌，公司员工。 被告：何济宏，男，1957年11月5日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县，现住广西藤县。 委托诉讼代理人：张上光，梧州市卫民法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：卢洁清（何济宏妻子），女，1959年8月12日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县，现住广西藤县。 原告藤县乐居物业管理有限公司（以下简称乐居公司）与被告何济宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐居公司的委托诉讼代理人李北昌，被告何济宏的委托诉讼代理人张上光、卢洁清到庭参加诉讼。原告乐居公司法定代表人覃容武、被告何济宏经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付电费757.80元（2019年4月-2020年2月）、水费259.72元（2019年4月-2020年2月）、物业服务费788.76元（2019年6月-2020年2月）、分摊费42.76元，四项合计1849.04元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年9月25日，藤县山水人家住宅小区业主为了保障小区服务管理正常运行，经业主大会投票表决同意与原告签订《物业服务委托合同》，由原告给小区提供物业管理服务。2018年12月23日，原告与藤县山水人家业主委员会（以下简称业委会）签订了《物业服务委托合同》，合同第七条约定，管理服务费从2019年3月1日起算。2019年6月21日，原告与业委会签订了《补充协议书》，约定原告在山水人家小区服务时间变更为2019年6月1日起至2020年5月31日止。合同签订后，大部分业主依约向原告支付物业费等各项费用，被告从2019年4月起拒交电费、水费、物业费、分摊费共计1849.04元，经原告多次督促无效。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，故原告起诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告何济宏辩称，1.原告无权向被告收取电费。藤县山水人家小区的用电户是藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司），被告不是小区的用电户，也没有尚邦公司的委托，因此原告是无权向被告收取电费的。被告实际所欠的电费是558.14元，欠的是尚邦公司的电费，而不是原告的电费。2.原告无权向被告收取水费。小区的用水户是广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司），被告不是小区的用水户，也没有壮乡公司的委托，因此原告是无权向被告收取水费的。被告实际所欠的水费是172.14元，欠的是壮乡公司的水费，而不是原告的水费。3.原告无权向被告收取物业费。①原告不是藤县山水人家小区业主大会（以下简称业主大会）选聘的物业服务企业，业委会与原告签订的《物业服务委托合同》以及业委会决定延长物业服务结束期限是无效的，被告不认可其效力，不接受其服务。②原告强行进驻小区，对在小区内发生的打架斗殴行为不予制止，对环境“脏乱差”的现象视而不见，电梯不年检不维修，疫情期间没有尽职尽责做好本职工作。③原告与业委会擅自决定物业服务收费标准，被告坚决不接受。小区的物业服务费按房屋总面积每平方米不能超过0.5元。如果按照房屋总面积每平方米1元定价，这个价格还包含电梯、公用照明、用水加压等电费、生活垃圾费、电梯日常维护费、电梯年检费；如果这些费用没有实际开支，就应该在物业费中予以扣减。按照以往，电梯年检费是每年36700元，电梯不年检，就必须扣除电梯维护费182元（基数10元，每一层楼加1元，一楼是11元，被告是在11楼，就是21元，从2019年9月起至2020年3月）。4.原告无权向被告收取分摊费。业委会的成员长期不交纳物业费，原告没有把收支情况予以公示，也没有开支明细单证实分摊费是否真实存在，更没有对分摊费做出合理说明，故原告是无权要求被告交纳分摊费的。综上所述，原告要求被告交纳电费、水费，由于其不是适格的诉讼主体，故请求法院裁定驳回原告的起诉；原告要求被告交纳物业费、分摊费，由于其主张缺乏事实和法律依据，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了以下证据： 1.营业执照、证明、身份证复印件，拟证明原告的身份情况； 2.物业服务委托合同、补充协议书、备案证明复印件，拟证明原、被告存在物业管理服务的事实； 3.欠费清单复印件，拟证明被告何济宏尚欠电费、水费、物业费、分摊费共计1849.04元的事实； 4.发票、收据复印件，拟证明原告已缴纳小区的水、电费等相关费用； 5.山水人家小区水电表读数表复印件，拟证明前手物业公司移交给原告时各住户水表、电表的读数情况； 6.特种设备使用标志复印件，拟证明山水人家小区电梯2020年2月年检检验合格的事实； 7.藤县水利供水有限公司自来水缴费清单复印件，拟证明原告已缴纳山水人家小区2019年4月份至2020年4月份期间的全部水费的事实； 8.藤县水利电业有限公司电费缴费清单复印件，拟证明原告已缴纳山水人家小区2019年5月份至2020年4月份期间的全部电费的事实； 9.藤县藤州镇人民政府的复函复印件，拟证明原告依法依规进驻小区管理的事实； 10.藤县山水人家业主委员会出具的证明复印件，拟证明有某部分业主恶意拖欠物业管理费等的事实； 11.银行流水清单复印件，拟证明原告已缴纳清楚整个小区水电费的事实。 被告向本院提交了以下证据： 1.藤县城西供电营业所客户抄表结算复核单复印件，拟证明藤县山水人家小区用电户是藤县尚邦物业服务有限公司； 2.藤县水利供水有限公司用户欠费通知单复印件，拟证明藤县山水人家小区用水户是广西壮乡房地产开发有限公司； 3.藤县住房和城乡建设局《关于藤县山水人家召开业主大会的调查函》复印件、藤县藤州镇朝阳社区居民委员会《关于藤县山水人家召开业主大会的调查复函》复印件，拟证明藤县山水人家小区没有成功召开业主大会； 4.照片复印件，拟证明原告管理服务不到位； 5.电梯委托检验协议书复印件、特种设备检验收费通知书复印件、特种设备使用标志复印件，拟证明电梯检验合格截止日期为2019年9月以及检验费为36700元； 6.特种设备现场安全监督检查记录复印件，拟证明藤县山水人家小区的电梯到期后没有检验； 7.微信聊天记录复印件、备案证明复印件，拟证明备案证明的落款时间是2019年12月20日； 8.山水人家业委成员欠费名单复印件，拟证明业委会成员不交物业费等费用； 9.山水人家前期物业管理协议复印件（第7页倒数5至7行），拟证明电梯维护费一楼基数为每户每月11元，每加一层加1元； 10.2018年9月电梯年检合格报告复印件，拟证明电梯检验合格截止日期为2019年9月； 11.汇款单复印件、发票复印件，拟证明2018年电梯年检费用总共36700元； 12.藤县尚邦物业服务有限公司移交电梯资料情况汇报、收据复印件，拟证明尚邦物业公司把所有电梯资料移交给业委会； 13.照片复印件，拟证明原告强行进入山水人家小区，其行为不具有合法性； 14.责令限期移交通知复印件，拟证明藤县住房和城乡建设局责令藤县尚邦物业公司移交资料给业委会。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为物业服务委托合同不是经过业主大会投票同意业委会签订的，因此该合同和补充协议均是无效的，其不予认可；备案的落款时间应该是2019年12月，而不是2019年7月；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，认为欠费单是原告单方制作的，被告并不认可，因此不能证明被告欠款的事实；对证据4有异议，认为山水人家小区的水表户名是广西壮乡房地产开发有限公司的、电表户名是藤县尚邦物业服务有限公司的，且没有正式的发票证实原告已经缴纳了水费、电费，因此原告是无权要求被告交纳水费、电费；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该表是原告自己制作的，被告不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，被告不予认可；证据7、证据8水费电费清单，只能证明交费的是广西壮乡房地产公司，电费是藤县尚邦物业服务有限公司所交，而不是原告所交，因此原告无权向被告索取；证据9是针对业委会的复函，与本案无关；对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，是业委会满足其目的私自与原告交易，具体由业委会承担；对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，被告不予认可。 原告对被告提交的证据1、2、9、10、11、14的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为其是业委会聘请的物业服务企业；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据5、6有异议，认为电梯已经年检，电梯是合格的；对证据7的聊天记录不知情，对备案证明的落款时间无异议；对证据8不同意质证，认为与其无关；对证据12的真实性、合法性无异议，但是不能证明把电梯全部资料移交给业委会，只是移交部分无用的资料给业委会；对证据13的真实性、合法性、关联性均有异议，原告是在住建局的工作人员在场的情况下合法进驻小区的。 综合双方当事人的质证意见，认证如下：对各方确认无异议的证据即原告提交的证据1和被告提交的证据1、2、9、10、11、12、14，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2-11证明了原告与业委会签订《物业服务委托合同》的时间、服务范围、收费标准、进驻山水人家小区服务的具体时间、垫支小区水费、电费，以及一部分业主拖欠水电费及物业服务费等情况，本院予以确认；原告对被告提交的证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，该组证据是由藤县住房和城乡建设局和藤县藤州镇朝阳社区居民委员会出具并盖章的，对其真实性、合法性本院予以认可，但并不能证明被告的证明目的，故本院对证据的关联性不予认可。被告提供的证据4只是复印件，照片模糊不清，且只是小区的局部照片，并不能真实、客观、连续的反映原告管理小区的服务情况，故本院不予认定；被告提交的证据5、6客观的反映了山水人家小区的电梯年检情况，本院予以认定；对被告提交的证据7，因该组证据与本院向住建局调取的证据有矛盾，且被告提供的备案证明落款时间有涂改，故本院不予认定；对被告提交的证据8，因与本案无关联性，本院不作认定。对被告提交的证据13，因该照片不能客观反映出拍摄时间、、地点及内容故本院不予认定。 本院根据案情需要调取并出示的证据有：《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》、《藤县物业服务合同备案申请报告》、《藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明》、本院（2019）桂0422民初2191号民事判决书、梧州市中级人民法院（2020）桂04民终292号民事判决书。原、被告对本院调取的证据无异议。本院认为，该组证据证实了藤县山水人家业主委员会成立的时间、原告向藤县住房和城乡建设局申请备案的时间及藤县住房和城乡建设局具体作出备案的时间等事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原告乐居公司是于2018年5月31日依法领取营业执照的物业管理服务公司；被告何济宏是藤县山水人家小区6栋2单元XXX房的业主，其物业的建筑面积为87.64平方米。2017年3月13日，藤县住房和城乡建设局作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》[藤业委备案（2017）001号]，业主委员会到2020年3月11日届满，业主委员会的主任为刘峰。2018年12月23日，业委会与原告签订《藤县山水人家小区物业服务委托合同》，合同主要约定：“第三条：合同期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止；第四条第4项：业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。业主欠交物业管理费及其他费用，乙方可以向业主发出《催交函》，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，乙方可通过法律途径来向业主追讨，并按1%收取违约金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费超过3个月业主提起诉讼；第七条：物业管理服务费收取标准及管理（以实际进场时间起）。1.住宅物业管理费每月按每户总面积1元/平方米计（包含电梯、公用照明、用水加压等电费、生活垃圾费、电梯日常维护费、电梯年检费）；2.电梯有故障维修费用：每次单项故障500元以下的费用由物业公司处理，超出500元以上的费用由本栋楼业主分摊；3.每年至少清理一次地下水渠、化粪池。入户各户水管（即排污管、生活排污管如堵塞由相关住户分摊；…8.水、电费按水电部门标准收取；…11.电梯除外，水泵、发电机组、发电时要加用的燃油、属于公共设施设备产生的维修费用均由住户分摊”。合同签订后，原告于2019年5月29日进驻山水人家小区提供物业服务。2019年6月21日，业委会与李北昌签订《补充协议书》，约定原告在山水人家小区服务期间是从2019年6月1日起至2020年5月31日止。2019年7月10日，原告向藤县住房和城乡建设局申请对其与业委会签订的《藤县山水人家小区物业服务委托合同》进行备案，2019年7月20日，藤县住房和城乡建设局作出《藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明》。 另查明，原告于2019年6月11日至2020年4月21日期间向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年6月份-2020年3月份水费13单共264702.08元，金额分别为53.55元、22765元、19110元、24350元、25130元、26425元、859.95元、21429.92元、32519.36元、45795.28元、24462元、77.28元、21724.74元。原告于2019年6月21日至2020年5月13日期间向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年6月份-2020年2月份电费9单共683168.63元，分别是2019年6月份电费65843.82元、2019年7月电费78447.04元、2019年8月电费92548.33元、2019年9月电费90527.17元、2019年10月电费71410.18元、2019年11月电费60083.79元、2019年12月电费38762.37元、2020年1月电费92736.87元、2020年2月电费92809.06元。原告承认从2019年5月29日起至今都没有缴交水费、电费、物业管理费等各项费用。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效？2.原告是否有权向被告收取水费、电费、物业管理费、分摊费等各项费用？数额该如何认定？ 1.关于原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效的问题。藤县山水人家小区业主委员会系依法成立，并经藤县住房和城乡建设局备案的社会性自治组织，有权依据《物业管理条例》的规定，代表业主行使各项权利。原告乐居公司是依法注册成立的物业服务企业。因此双方系物业服务合同的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。 2.关于原告是否有权向被告收取水费、电费、物业管理费、分摊费及数额如何认定的问题。合法有效的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行合同义务。原告按照合同约定，履行了对该小区的物业服务和管理的义务，对此事实，被告并不否认。虽然被告认为原告有服务不到位的情况，但其提供的证据不能证明原告根本违约，且对被告的合法权益造成损害，因而不足以成为减免被告物业服务费的依据。被告作为该小区业主，接受了原告的物业服务，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、水费、电费。虽然合同对分摊费的负担也作了约定，但由于原告无法提供该项费用是如何计算得来的，也没有向需要分摊的住户告知开支费用的具体情况，且被告对该项费用也不予认可，故本院对该项费用不予支持。本院对各项费用作如下认定： 1.物业服务费：应按合同第七条约定的每月按每户面积1元/平方米标准收取。故被告应支付2019年6月起至2020年2月止的物业管理费为788.76元（87.64平方米×1元/平方米×9个月）。现原告请求被告支付物业管理费757.8元，未超出上述金额，本院予以支持。 2.水费：原告从2019年6月11日至2020年4月21日期间共向供水公司垫支了水费264702.08元，被告也承认从2019年5月29日后没有缴纳过水费，故本院确认原告代被告垫支水费是从2019年5月份起至2020年3月份止，原告请求被告支付2019年4月份的水费没有事实依据，本院不予支持，原告应向被告支付2019年5月份至2020年3月份的水费，但原告请求被告支付至2020年2月份止的水费是其对自己权利的处分，本院予以支持。根据原告提供的欠费清单，被告从2019年5月份至2020年2月欠交的水费为238.58元，本院予以支持。被告辩称其欠交的水费是172.14元，但被告没有证据证实自己的主张，故本院对其主张不予采纳。 3.电费：原告从2019年6月21日至2020年5月13日期间共向电力公司垫支了2019年6月-2020年2月电费共683168.63元，被告也承认从2019年5月29日后没有缴纳过电费，故本院确认原告代被告垫支电费是从2019年5月份起至2020年2月份止，原告请求被告支付2019年4月份的电费没有事实依据，本院不予支持。根据原告提供的欠费清单，被告从2019年5月份至2020年2月欠交的电费为726.25元，本院予以支持。被告辩称其欠交的电费是558.14元，但被告没有证据证实自己的主张，故本院对其主张不予采纳。 综上所述，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，原告按合同约定履行了服务管理的义务，被告应当依据合同约定履行向原告缴纳物业服务费及水费、电费的义务。原告请求被告支付物业服务费及水费、电费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付分摊费的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明该项费用的具体支出，故本院不予支持。被告提出原告不是适格的诉讼主体，其无权向被告收取物业服务费、水费、电费的主张，与本院查明的事实与法律规定不符，本院不予采纳。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下： 一、被告何济宏应当本判决生效之日起十天内支付2019年6月份至2020年2月份的物业服务费757.8元、2019年5月份至2020年2月份的水费238.58元及电费726.25元，三项费用共1722.63元给原告藤县乐居物业管理有限公司； 二、驳回原告藤县乐居物业管理有限公司要求被告何济宏支付分摊费的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交25元），适用简易程序减半收取25元，由原告藤县乐居物业管理有限公司负担2元，由被告何济宏负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员 李环梅 二〇二〇年六月八日 法官助理 黎玉霞 书 记 员 张世铭 附本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。