福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初2304号 原告：熊芳，女，1984年11月29日出生，汉族，户籍所在 地四川省达州市通川区，公民身份号码 513021198411298288。 原告：游德胜，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍所在 地四川省武胜县，公民身份号码 513623198107014610。 以上二原告共同委托诉讼代理人：孙东雨，福建金方正律师 事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：黎萍，福建金方正律师事 务所律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 原告熊芳、游德胜与被告漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊芳、游德胜的委托诉讼代理人孙东雨、黎萍，被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人王金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊芳、游德胜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2018年6月19日签订的《楼宇认购书》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房定金50000元及首付款190669元，总计人民币240669元；3、请求判令被告支付原告资金占用利息21259.1元（以240669元为基数，按年利率6%计，自2018年11月23日起计算，应计算至全部款项清偿之日止，现暂计至2020年5月6日）；4、请求判令由被告承担本案案件受理费诉讼费用。以上暂共计：人民币261928.1元。事实和理由：2018年6月19日，原告经中介黄若勇介绍，与被告签订了一份编号为0002972的《楼宇认购书》，约定原告认购漳州招商房地产有限公司所建设的址于漳州兰溪谷北区的房产，建筑面积100.92平方米，套内建筑面积82.87平方米，付款方式为按揭付款，定金50000元。签订前述认购书当日，原被告双方约定涉案房产的总成交价为1170669元，首付比例为20.56%，原告应于2018年6月23日前支付首付款240669元，余款再由原告申请按揭贷款支付。随后，原告就在被告所提供的格式合同《商品房买卖合同（预售）》的买受人处签字捺印，书面确认了该合同中所载明的涉案房产成交价及首付比例、付款方式等内容，随后将该份《商品房买卖合同（预售）》交由被告签章。签署上述协议当日，原告即向被告支付了首付款240669元（含定金50000元），被告出具了收款收据。随后，被告迟迟未能在原告已签章的《商品房买卖合同（预售）》上盖章，并向原告提供正式的合同。2018年11月22日，经原告多次催促后，被告通过中介黄若勇告知原告游德胜，要将成交价调整为1058732元，首付款提高至318732元。原告对此变更合同的方案明确予以拒绝后，被告亦拒绝签署原告已签章的《商品房买卖合同（预售）》，双方就此陷入僵持。2020年4月15日，被告又向原告发送《敦促函》，要求原告重新签订商品房买卖合同。原告认为，原告已按《楼宇认购书》的约定履行与被告签约的义务，已向被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件，并依据前述合同约定支付了相应首付款，但被告迟迟未能依约与原告签订商品房买卖合同，已构成违约。 漳州招商房地产有限公司辩称，：1、《楼宇认购书》合法有效，原告不具有法定或约定的解除权。2018年6月19日，原告熊芳、游德胜与答辩人签署合同编号为：0002972的《楼宇认购书》，合同双方基于意思自治达成合同协议，且合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立，对双方具有约束力，不存在法定解除或者约定解除的情形。2、原告熊芳、游德胜已违反《楼宇认购书》之合同条款约定，诉求返还定金无依据。《楼宇认购书》正面最后一条黑体“特别提示：乙方在签署认购书前已仔细阅读本认购书正反面全部条款。乙方一经签署此认购书视作已阅读并承诺遵守本认购书背面所列之各项条款”。该楼宇认购书反面第8条载明：“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约的相关障碍消除后，在甲方通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签约手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止。”本案中涉案房产无法订立《商品房买卖合同》系政府调控原因导致，不可归责合同当事人，但在可以签约之日（2018年12月22日）起，答辩人多次催促原告完成相关签约手续，但原告却迟迟未按照约定履行合同责任。故原告已构成违约，依照合同法定金罚则相关规定，答辩人无需返还定金人民币50000元，原告诉求返还该定金于法无据。3、《楼宇认购书》继续有效，原告先前支付的房款视为以事实行为表明继续履行认购书，由于尚未成立商品房买卖合同，在可以网签的障碍消除后，由于房管政策的调整，需要重新调整首付款并非答辩人过错。答辩人之后向原告发送《敦促函》重新签署商品房买卖合同，但原告则以各种理由推脱，已明显违反《楼宇认购书》背面第八条“……缴交足额首付款”之约定，已构成违约。综上，恳请法庭采纳答辩人答辩意见，驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，熊芳、游德胜与漳州招商房地产有限公司签订一份编号为0002972的《楼宇认购书》，约定：熊芳、游德胜（乙方）认购漳州招商房地产有限公司（甲方）所开发建设的漳州兰溪谷-北区二期98幢801室商品房，面积100.92平方米，套内建筑面积82.87平方米；付款方式为按揭付款，定金50000元。《楼宇认购书》背面第2条“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产定金，本认购书终止……”；第6条“乙方按揭贷款的，具体的按揭贷款材料，以按揭贷款审批银行要求为准，最终是否发放贷款的审批权亦由贷款审批银行确定的为准。乙方不得以政策变化或者银行信贷政策变化、个人征信问题等原因而不能采用贷款方式或贷款金额不足为由拒绝签署购房合同或解除本认购书。因任何原因致使乙方不能采取按揭付款方式的，甲乙双方应选择其他付款方式签订购房合同，否则甲方不再退回乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。”第8条“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约障碍消除后，在甲方通知后7日内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签约手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购的房屋出卖给他方或作出任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止”同日，熊芳、游德胜向漳州招商房地产有限公司支付购房定金50000元及房款190669元，合计人民币240669元，漳州招商房地产有限公司向熊芳、游德胜出具载明“招商兰溪谷98#801购房款（含定金）”的收款收据一张。漳州开发区虎甲山路100号招商兰溪谷-北区二期98幢1单元801室商品房于2018年12月22日具备网签条件。2020年4月15日，漳州招商房地产有限公司向熊芳、游德胜发送《关于签订购房合同及办理相关手续的敦促函》，要求其于2020年4月21日前与漳州招商房地产有限公司签署《商品房买卖合同》，熊芳、游德胜予以拒绝。 上述事实，有熊芳、游德胜庭审中提供的《楼宇认购书》、《银行转账交易流水凭证》、《招商地产收款收据》、《关于签订购房合同及办理相关手续的敦促函》、《房屋权属信息查询结果证明》，以及当事人在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人熊芳、游德胜在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，对此，双方在签订《楼宇认购书》时应能预见，故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。熊芳、游德胜提供的由代理销售房产的中介机构打印的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明漳州招商房地产有限公司单方变更合同约定，改变首付款比例，因该中介机构从中营利，且没有得到漳州招商房地产有限公司的授权委托的证据，其主张不能成立，应按《楼宇认购书》约定以贷款审批银行确定为准。案涉合同在熊芳、游德胜起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。熊芳、游德胜拒绝履行《楼宇认购书》构成违约，对其返还定金的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对熊芳、游德胜解除《楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持，漳州招商房地产有限公司应返还原告已支付的购房款190669元，因漳州招商房地产有限公司占用购房款，故应当支付占用的利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除熊芳、游德胜与漳州招商房地产有限公司于2018年6月19日签订的《楼宇认购书》（编号：0002972）； 二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还熊芳、游德胜购房款190669元，并从起诉之日2020年5月14日起按年利率6%支付占用利息至实际还清款项之日止； 三、驳回熊芳、游德胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5228.9元，减半收取计2614.5元，由熊芳、游德胜负担1830.5元，漳州招商房地产有限公司负担784元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄明发 二〇二〇年六月一十六日 法官助理李昊蓝 书记员蓝怡 -2-