山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终315号上诉人（原审被告、反诉原告）:朔州金顿餐饮有限公司，住所地朔州市开发北路**。法定代表人：李海燕。委托诉讼代理人：周福，男，山西金世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘占兵，男，朔州金顿餐饮有限公司监事。被上诉人（原审原告、反诉被告）:中国农业银行股份有限公司朔州市分行，，住所地朔州市开发北路**负责人：董中华。委托诉讼代理人：秦守龙，男，山西朔风律师事务所律师。上诉人朔州金顿餐饮有限公司因与被上诉人中国农业银行股份有限公司朔州市分行房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省朔州市朔城区人民法院（2018）晋0602民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人朔州金顿餐饮有限公司之委托诉讼代理人周福、刘占兵，被上诉人中国农业银行股份有限公司朔州市分行之委托诉讼代理人秦守龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朔州金顿餐饮有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.原判认定“本案中原告中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告朔州金顿餐饮有限公司之间的租赁合同已到期，被告应当腾房，否则违反合同约定。原告请求被告返还租赁标的物、租赁财产，并支付逾期占有费用，本院予以支持。”显属认定事实错误，上诉人没有腾房是因为被上诉人拒不支付上诉人为其垫付的本应由被上诉人承担的相关费用。上诉人虽与被上诉人指定的中国农业银行股份有限公司朔州市分行物业管理中心签订了《财产租赁合同》，该合同约定上诉人租赁被上诉人原金穗酒店财产，至2015年4月27日结束，每年租金150000元。经过原审法庭调查证实，上诉人与被上诉人虽签订了《财产租赁合同》，但被上诉人只是将原金穗酒店的部分破桌椅、破灶具留给上诉人，这些破桌椅、破灶具早已自然损耗完毕，而被上诉人在原审时也没有向法庭提交合同中约定的《租赁财产明细清单》，被上诉人代理人也当庭表示《租赁财产明细清单》找不到了，这样，原判判决被上诉人返还上诉人租赁财产没有事实根据及法律依据，且上诉人认为被上诉人不应向上诉人收取该部分租金；2.本案上诉人租赁被上诉人房产期间，因种种原因本应由作为出租人的被上诉人施工并承担的相关费用经上诉人请示被上诉人时任领导同意由上诉人施工并暂为其垫付了相关费用，被上诉人应依法支付上诉人为其垫付的该部分费用，尤其是上诉人承租的东配楼消防验收是与被上诉人的主楼一块验收的，如果消防验收不通过的话，包括被上诉人主楼及上诉人承租的东配楼都因需进行消防整改而停业，因此，被上诉人时任领导才同意上诉人进行消防设施安装工程并由上诉人暂为其垫付工程款。朔州金顿饭店外立面装饰工程是应政府相关部门强制性要求不得不做的工程，并非用于上诉人经营使用。因上诉人租赁被上诉人房产三楼楼顶防水工程年久失修致上诉人酒店三层漏水无法正常营业，上诉人向被上诉人时任相关领导请示并征得同意后进行了三楼屋顶钢结构防水处理工程，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“租赁物的维修出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条出租人履行维修义务承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，三楼屋顶钢结构防水处理工程所需相关费用应由被上诉人承担；3.在上诉人提起反诉后，上诉人向人民法院提出申请，请求对上诉人应政府相关部门要求不得不做的朔州金顿饭店外立面装饰和三楼屋顶钢结构防水处理工程造价进行鉴定。2019年12月12日，山西九度洪泰工程造价咨询有限公司作出了《朔州金顿饭店外立面装饰和三楼屋顶钢结构防水处理工程造价鉴定意见书》(晋九度价鉴[2019]024号)，该鉴定意见书对朔州金顿饭店外立面装饰和三楼屋顶钢结构防水处理工程造价鉴定意见为709219.39元；综上所述，上诉人没有腾房是因为被上诉人拒不支付上诉人为其垫付的本应由作为出租人的被上诉人承担的相关费用。原判判决被上诉人返还上诉人租赁财产没有事实根据及法律依据。本案上诉人租赁被上诉人房产期间，因种种原因本应由作为出租人的被上诉人施工并承担的相关费用经上诉人请示被上诉人时任领导同意由上诉人施工并暂为其垫付了相关费用，被上诉人应依法支付上诉人为其垫付的该部分费用。二审人民法院在查清事实后应撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。中国农业银行股份有限公司朔州市分行辩称，同意一审判决。中国农业银行股份有限公司朔州市分行向一审法院起诉请求：1.判令被告（反诉原告）交还占用原告（反诉被告）的房屋及原金穗酒店所有财产：朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼（除市行职工餐厅外）1-3层约2400平方米；2.判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）从2017年4月28日至2018年10月28日的房屋及财产占有使用费52.5万元，并按每年35万元标准支付此后的占有使用费，直至交还原告（反诉被告）房屋之日止，并按照银行贷款利息承担欠款损失（计算至实际腾房日，暂时估算5万元）。3.诉讼费由被告（反诉原告）承担。朔州金顿餐饮有限公司向一审法院提起反诉请求：判令原告支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款暂计124万元，被告为原告垫付的三楼屋顶钢结构防水处理工程款，及应政府相关部门要求被告不得不做的朔州金顿外立面装饰工程款，经被告申请人民法院委托相关评估鉴定机构作出评估的总价款为709219.39元。一审法院认定事实：2007年4月18日，原、被告双方签订《房产租赁合同》，约定被告租赁原告位于朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼(除市行职工餐厅外)1-3层房产，用于经营餐饮业，租期从2007年4月28日至2015年4月27日结束，每年租金20万元。同时签订《财产租赁合同》，约定被告租赁原告原金穗酒店财产，租期从2007年4月28日至2015年4月27日，每年租金15万元。2008年5月，被告与山西荣达消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，该合同约定山西荣达消防工程有限公司承包了答辩人的消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急硫散系统及防火门疏散楼梯的安装工程，承包价款为39万元，开工日期为2008年5月20日，竣工日期为2008年7月20日。2011年7月，被告与朔州市亚太空调售后服务有限公司签订了《中央空调安装工程施工合同》，该合同约定朔州市亚太空调售后服务有限公司承包了被告的中央空调安装工程，开竣工日期为2011年7月25日至2011年9月10日，承包总价为65万元。2011年9月，被告与太原华贵装饰工程有限公司签订了《工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的屋顶钢结构防水工程，开竣工日期为2011年9月10日至2011年11月10日，承包总价为115万元。2011年9月，答辩人与太原华贵装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的酒店外立面装饰工程，承包价款为75万元，开工日期为2011年10月12日，竣工日期为2011年12月12日。在租赁合同期限届满时，原告分别于2014年11月12日、2015年4月2日、2016年11月14日向被告发放告知函，并表明不再续租。被告对前两份告知函签字确认。合同到期后被告一直占用该房产至今，并且从2017年4月28日起不再交付占有使用费。一审法院认为，本案的焦点问题有两个：1、原告（反诉被告）是否有权请求被告（反诉原告）返还租赁物及财产，以及赔偿利息损失；2、被告（反诉原告）是否有权请求原告（反诉被告）支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款、三楼屋顶钢结构防水处理工程款、外立面装饰工程款、鉴定费；针对第一个焦点问题，原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。根据《合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如果是合同到期终止，承租人没有任何权利，拒不搬出的，可以向法院起诉要求执行搬出并赔偿因此给出租人造成的损失。承租人的装修费用自行承担，出租人无须给予任何补偿，除非原租赁合同有相反的约定。本案中原告中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告朔州金顿餐饮有限公司之间的租赁合同已经到期，被告应当腾房，否则违反合同约定。原告请求被告返还租赁标的物、租赁财产，并支付逾期占有费用，本院予以支持。针对第二个焦点问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，如果双方之间有约定，承租人装修费用可以由出租人承担，否则一般由承租人承担。本案中，被告于2008年5月，与山西荣达消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，该合同约定山西荣达消防工程有限公司承包了答辩人的消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急硫散系统及防火门疏散楼梯的安装工程，承包价款为39万元。根据原、被告双方当事人之间签订的《房产租赁合同》第四条乙方的权利义务中第一款“在合同期内，租赁房屋室外地下水暖管道确需维修改造由甲方负责，室内日常水电暖以及消防设施维修由乙方负责”，以及《民法总则》第五条可知，应当尊重当事人意思自治原则，被告签订的《消防工程施工合同》工程款项39万元应当由被告支付。安装电梯、中央空调、楼顶防漏工程、外立面装修费用，未经原告书面同意，这几项工程均用于被告经营使用，且双方签订的《房产租赁合同》第五条规定合同期满后，房屋的装修及改造设施全部归甲方所有。故被告提出的判令原告支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款暂计124万元，被告为原告垫付的三楼屋顶钢结构防水处理工程款、金顿外立面装饰工程款709219.39元、鉴定费用42096.12元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行返还位于朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼（除市行职工餐厅外）1-3层租赁房屋及财产，并支付2017年4月28日至执行之日为止的房屋及财产占有使用费，按照每年35万元标准支付，并按照银行贷款利息承担欠款损失（计算至实际腾房日）。二、驳回被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元（原告已预交），反诉受理费7980元、鉴定费用42096.12元（被告已预交），由被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为：1.一审判决上诉人返还租赁被上诉人财产是否正确。2.上诉人垫付的费用是否应由被上诉人承担。3.上诉人因被上诉人拒不支付垫付费用而不予腾房的理由是否成立。4.被上诉人是否应承担维修义务而支付三楼屋顶钢结构防水处理工程费用。上诉人提出不应当返还租赁财产，而一审判令上诉人返还租赁财产，依据的是双方《财产租赁合同》第二条，租赁到期后上诉人应当将租赁财产返还被上诉人，上诉人的请求不能成立，本院不予考虑。上诉人所提的消防设施费用、外立面工程费用、钢结构防水处理工程费用、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，作为承租人的上诉人其装修费用应由上诉人自行承担，作为出租人的被上诉人不应承担。上诉人以此作为不予腾房的理由也不能成立，租赁合同到期后应予腾出租赁房屋。上诉人所提的三楼屋顶钢结构防水工程，不能认定为防水工程，要求被上诉人作为防水工程承担维修义务并支付该费用，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，朔州金顿餐饮有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17483元，由上诉人朔州金顿餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 李 春 二〇二〇年六月二十日书记员 张馨月