广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初12687号原告：佛山市元正有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞高新开发区，统一社会信用代码914***********617E。法定代表人：查某1。委托诉讼代理人：黄婉铃，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市禅城区鑫精靓五金制品厂，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇溶洲村永四工业区****（住所申报），统一社会信用代码92440604MA4WK8AG9T。经营者：胡云霞。被告：胡云霞，女，汉族，1981年12月28日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：尹林涛，男，汉族，1982年7月18日出生，住湖北省荆州市监利县。委托诉讼代理人：胡云霞，系被告尹林涛的配偶。原告佛山市元正有限公司诉被告佛山市禅城区鑫精靓五金制品厂（以下简称“鑫精靓五金厂”）、胡云霞、尹林涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后,适用简易程序,于2020年6月16日公开开庭进行了审理。各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市元正有限公司起诉提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2018年8月23日签订的《厂房租赁合同》；2.判令原告有权没收被告支付的租赁保证金15600元；3.判令三被告向原告支付租金31200元、租金滞纳金12314.17元、水电费1953.26元及水电费利息115.39元；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原告与三被告签订《厂房租赁合同》约定：三被告向原告承租位于紫洞工业区5号厂房后座（大约650平方米)的厂房；租金7800元/月；计租时间自2018年9月15日至2021年9月15日暂定三年；三被告应在每季度第二个月25号前付清下季度租金给原告，租金超出15天未交的，每天按3％滞纳金计算；三被告应在每月5号前付清上月水电费给原告；合同期内三被告不得退租，如违约，原告可没收押金不予退还，造成损失的三被告还应赔偿。合同签订后，原告依约交付厂房给三被告使用，但三被告却未依约交租及支付水电费给原告，至今仍欠租金合计31200元及水电费1953.26元未付。被告胡云霞与被告尹林涛是夫妻关系，两人共同经营被告鑫精靓五金厂，即家庭经营个体工商户，被告鑫精靓五金厂的债务应由两人共同承担。原告多次催款，三被告置之不理。2019年1月，原告发现两被告已搬空厂房违约退租。三被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为此起诉。被告鑫精靓五金厂、被告胡云霞、被告尹林涛共同辩称，被告确认拖欠了4个月的房租共计31200元以及水电费1953.26元，但被告不同意原告没收被告的保证金，被告交纳给原告的15600元押金应当抵扣相应的租金。被告无法使用涉案厂房并不是被告的原因，被告因搬迁厂房产生的搬迁费及误工费共290000余元，原告出租给被告的厂房是没有报建的，原告应当进行赔偿。本院经审理认定如下事实：2018年8月23日,被告鑫精靓五金厂（乙方）与原告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于紫洞工业区5号厂房后座出租给乙方，计租面积大约650平方米，计租时间从2018年9月15日起至2021年9月15日止；签订合同时乙方支付甲方定金15600元作为保证金，本押金在双方合同期满时由甲方退还给乙方；租金标准为7800元/月，每季度第二个月25日前付清下季度租金。租金超出15天未付，每天按3%的标准计算滞纳金；每月5日前付清上个月的水电费用。等等。被告胡云霞、被告尹林涛代表被告鑫精靓五金厂在该合同上签名确认。《厂房租赁合同》签订后，被告胡云霞向原告支付了15600元厂房押金，原告出具收据予以确认。三被告陈述称，被告租赁涉案厂房之前已经告知原告其从事五金制品生产会产生噪音，在征得原告同意的情况下才签订了本案租赁合同。但被告投入生产，却因噪音问题被环保局要求停止生产并要求搬迁，被告在2018年12月17日开始搬迁，大概共花了半个月搬离涉案厂房。三被告确认尚欠4个月租金共计31200元以及水电费1953.26元另查明，涉案厂房为原告在其向佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司所承租的土地上所建设。原告曾于2003年填写《南庄镇建设工程规划许可证报批表》申请新建办公楼、磨具车间和建材车间，佛山市禅城区南庄镇规划建设办和佛山市禅城区南庄镇建设委员会在该表中的《施工图审核意见》表中盖章。2019年1月29日，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于咨询佛山市元正有限公司厂房报建问题的回复意见》，称该局未存有涉案厂房的规划报建资料。再查明，被告胡云霞和被告尹林涛于2009年6月15日登记结婚，两人共同经营被告鑫精靓五金厂。以上事实，有原告举证的《厂房租赁合同》、《收款收据》、广东省增值税专用发票、《5号车间水电明细通知表》、律师函及其邮寄运单和运单详情、《紫洞集团有限公司出租建厂土地合约》、《土地合约》、《南庄镇建设工程规划许可证报批表》，被告举证的《佛山市禅城区发展规划和统计局关于咨询佛山市元正有限公司厂房报建问题的回复意见》以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，应首先审理涉案《厂房租赁合同》的效力。一、合同效力问题《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告虽然就涉案厂房填写过《南庄镇建设工程规划许可证报批表》，但该报批表只是申办建设工程规划许可证的必备材料之一，持有该表并不等同于原告已经取得涉案厂房的建设工程规划许可证。结合佛山市禅城区发展规划和统计局所作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于咨询佛山市元正有限公司厂房报建问题的回复意见》的内容，无证据证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证，依照上述法律规定，本案讼争的《厂房租赁合同》应属无效。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。兹就原告的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《厂房租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案《厂房租赁合同》无效，自始没有法律效力，也不存在合同解除的基础，故本院对该诉请不予支持。2.要求没收租赁保证金的诉请。根据上述《合同法》第五十八条的规定，涉案《厂房租赁合同》无效，原告依照该合同受领保证金无合法依据，构成不当得利，应予退还。原告的该项诉讼请求应予驳回。3.要求被告鑫精靓五金厂支付租金及滞纳金的诉求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照租金标准支付占有使用费。涉案《厂房租赁合同》无效，但依照上述规定，原告仍然有权请求参照该合同约定的租金标准要求被告鑫精靓五金厂支付相应占有使用费。原告主张被告鑫精靓五金厂尚欠租金（占有使用费）31200元未付，被告亦予确认，故原告有权要求被告鑫精靓五金厂支付该款。原告应当退还被告鑫精靓五金厂保证金15600元，被告鑫精靓五金厂主张以此抵销所欠原告的租金（占有使用费），符合我国《合同法》第九十九条的规定，应予准许。抵销后，被告鑫精靓五金厂还应支付原告占有使用费15600元。至于原告主张的滞纳金。涉案《厂房租赁合同》无效，其中关于租金滞纳金的约定自然无效，原告依据该无效约定要求被告支付滞纳金的诉求自然不能成立，本院不予支持。4.要求被告鑫精靓五金厂支付水电费及利息的诉求。涉案《厂房租赁合同》无效，根据上述《合同法》第五十八条之规定，被告鑫精靓五金厂应当折价补偿其占有使用该厂房期间所消耗的水、电资源，即相当于支付相应的水、电费用，计1953.26元。此外，因该水、电费用为原告于2018年12月5日前向供水、供电单位预先支付，故被告鑫精靓五金厂还应当支付原告相应的利息损失。原告要求被告鑫精靓五金厂从2018年12月6日起支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。5.关于被告胡云霞、被告尹林涛的责任问题。被告胡云霞和被告尹林涛为夫妻关系，两人共同经营被告鑫精靓五金厂，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款的规定，被告胡云霞、尹林涛应当对被告鑫精靓五金厂的债务承担共同清偿责任。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区鑫精靓五金制品厂、被告胡云霞、被告尹林涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市元正有限公司支付占有使用费15600元；二、被告佛山市禅城区鑫精靓五金制品厂、被告胡云霞、被告尹林涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市元正有限公司支付水、电费1953.26元及其利息（利息的计算方式：以未付水、电费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2018年12月6日起计算至水、电费实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市元正有限公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取计2757元（原告已经预交）,由原告佛山市元正有限公司负担2584元，被告佛山市禅城区鑫精靓五金制品厂、被告胡云霞和被告尹林涛共同负担173元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年六月十九日书记员 蔡漪琳