山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初1059号原告：周玉英，女，1952年10月16日生，汉族，居民，住临清市。原告：林景林，男，1947年11月16日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：宋玉保，山东君在律师事务所律师。被告：王继伟，男，1976年7月14日生，汉族，农民，住临清市。被告：徐风霞，女，1975年3月15日生，汉族，农民，住临清市。委托诉讼代理人：赵维军，临清群星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐涛，临清群星法律服务所法律工作者。原告周玉英、林景林诉被告王继伟、徐风霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉英、林景林及其委托诉讼代理人宋玉保，被告王继伟、徐风霞的委托诉讼代理人赵维军、徐涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。周玉英、林景林向本院提出诉讼请求,1.判令撤销原、被告于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》。后变更为确认原、被告于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效，判令被告限期履行房产权属证书恢复原状手续。2.本案诉讼费及实际支出费用均由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原在临清市共有一处200余平方米住宅，后因儿子林百磊做生意急需用款就多次让原告夫妇用该房产提供担保。但原告夫妇二人因为没有文化加上年龄大，根本不知道担保是干什么的，就觉得反正房子是自己的，又没人动，能帮孩子就帮他。后来林百磊因生意赔钱和家庭压力，患上了精神疾病。2016年8月被告找林百磊又让原告去办理房子担保，并让在很多文件上签字。由于原告二人一个是不识字，一个是年龄大老眼昏花，加上心疼儿子，就稀里糊涂的听从了他们的摆布。事后原告夫妇仍住在房子里。2020年1月12日，原告接到了王继伟起诉原告二夫妇要求腾房的法院通知，一开始是莫名其妙，后来经过再三思量和查证才知道是被告在2016年欺骗了原告，在原告被蒙蔽和误解的情况下与被告订立了《房屋买卖协议书》，将自己的住宅卖给了被告。当时由于被告的花言巧语使原告二夫妇根本不知道自己行为的意义，而且被告为了进一步迷惑原告，从未给过原告一分钱房款，多年来仍让原告住在房子中，一直只向原告催要其儿子的欠款，并且当时合同上所写的房产价格也远远低于当时的市场价值数倍。这些都说明是被告的欺诈行为使原告陷入了错误认识，错误处分了房产.原被告签订的《房屋买卖协议书》违反担保法第40条、物权法第186条之规定而无效。被告王继伟、徐风霞辩称，原告所诉与事实不符，本案涉案房屋的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，在签订前双方对合同内容是明知的，且已实际履行，并不存在原告诉状中诉称的合同撤销情形。本案涉案房屋买卖合同产生的基础是原告为其儿子林百磊向答辩人借款70万元提供担保，且为多次反复担保，并以涉案的房屋设立抵押。借款到期后，经答辩人反复催要，借款人林百磊和本案原告均无力偿还，经多次协商，原告便自愿将涉案房屋折价70万元抵顶给了答辩人。虽然顶账时该房屋的实际价值仅为40万元左右，并不足以清偿答辩人的70万元债务，但是，答辩人基于同情考虑，勉强予以接受。答辩人以抵消70万元到期债权的形式履行了房款给付义务，随后双方办理完毕房屋产权变更手续，变更手续均系双方自愿签订，并不存在原告诉状中诉称的不知情、重大误解或显失公平等导致合同可解除情形。因此敬请人民法院依法驳回原告的诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原、被告无异议证据。本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：自2013年开始，二原告之子林百磊开始多次在被告处借款。2015年11月9日，原告周玉英将坐落于的房产证号为临房权证新私字第**、土地证号为05××**的房产一处为林百磊在被告处的借款提供了抵押担保并办理了抵押手续，抵押期限3个月，2015年11月9日至2016年2月14日。2016年2月14日再次办理了抵押手续，抵押期限6个月。2016年8月1日，周玉英与王继伟、徐风霞签订《房屋买卖协议书》（该协议原告调取临清市档案馆），协议约定：“周玉英自愿将位于售给乙方，建筑面积：202.81平方米，土地证号：05××**，房房产证号：**×20。成交价格260000元。搬家期限：听王继伟、徐风霞通知。”2016年8月10日，周玉英与王继伟再次签订了《房屋买卖协议书》（该协议被告方提交），协议约定：“周玉英自愿将位于售给乙方，建筑面积：166平方米，土地证号：05××**，房房产证号：**×20。成交价格700000元。搬家期限：听王继伟通知。”2016年8月11日，双方到临清市房地产管理处办理了房屋所有权转移登记。2016年8月16日，将该房产所有权转移到王继伟名下，房权证号为：临房房权证新私字第**。原告称，2004年二原告购买该房屋后，于2005年7月一直居住至今，二原告且无其他居所。2019年12月21日王继伟以周玉英、林景林为被告向本院提起诉讼要求周玉英、林景林搬出房屋。本院于2020年1月7日受理了该案，案号为：（2020）鲁1581民初92号，在该案中，王继伟提交了2016年8月10日，周玉英与王继伟签订的《房屋买卖协议书》。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.在临清市档案局复印的卷宗材料5页;2.房屋照片4张;3.2016年8月1日被告写的房屋买卖协议书;4.××号临清市房屋所有权证存根；5.临清法院开庭传票两份、应诉通知书、被告起诉原告的诉状；6.林百磊书写的还款情况说明附个人身份证复印件、还款清单各一页；7.（2017）鲁1581民初4102号案件中对林百磊的财产保全及后来林百磊名下的山东三路工程有限公司出具的证明、解除查封措施裁定书，证明原被告签订房屋买卖协议并非原告真实意思表示。证明原被告签订房屋买卖协议并非原告真实意思表示。证明林百磊偿还被告借款的情况和林百磊当时有偿还被告借款的能力，没必要以原告房产抵债。被告对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据一、三、四、五真实性无异议，对证据二真实性不清楚，但原告提供的证据均不能证明其主张。对证据六属于证人证言应到庭作证，且林百磊与原告有利害关系故不能作为定案依据。对于证据七，该案中并未查封到林百磊财产，并且林百磊是否具备偿还本案涉案70万元借款本金及利息的能力，和其事实上是否履行偿还义务，没有直接的关联性。被告为反驳原告主张向本院提交了以下证据：1.二被告身份证复印件；2.涉案房屋在原告名下时的房屋所有权证书复印件一份；3.抵押借款协议一份；4.2016年8月10日原被告签订的房屋买卖协议书一份；5.××号房屋所有权证书一份；6.录音光盘及书面整理材料各一份；7。王继伟的银行交易明细6页、借条两份；8.房屋所有权转移登记申请审批书第077663号复印件。以上证据证明签订房屋买卖协议是原被告双方真实意思表示，且已办理了过户登记。原告对被告提交的证据提出如下质证意见：对证据一无异议。对证据二有异议。证据三，抵押合同不是周玉英签字，第3条因违反担保法第40条、物权法第186条之规定无效。证据四，签署日期与原告在房产部门调取的成交价格、签署日期不一致，证明这份协议是被告单方持有，任意添加而成。该协议完全违背了原告的真实意思。证据五、八，对真实性无异议，在房产部门，王继伟拿着手续，让原告签字按手印，当时周玉英丈夫没进去，周玉英按的手印，2015年11月办理的第一次抵押，2016年2月14日到期，2月14日再次办理抵押手续，原告认为到房产科是继续办理抵押手续。再次证明被告利用了周玉英不识字的机会在原告重大误解的情况下订立的协议。证据六，书面材料上记载形成日期是2020年2月18日，是在（2020）鲁1581民初92号案件诉讼中，并且本案被告一再称是法院要求我过来的，这是一种调解的方式，不能作为案件诉讼的证据，主要内容均属被告自己单方陈述和描述，原告周玉英是应付式回答，没有陈述具体内容,录音与书面材料内容不相符，需庭后再核实。对证据七借条真实性无法核实。本院认为：通过查明本院可以认定，二原告自购买房屋后一直居住至今。原被告办理了房屋产权转移手续后，二原告亦一直居住至今，未对涉案房屋进行实际交接。违反法律的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，周玉英、林景林因其子林百磊在二被告处借款，用其房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。抵押权人王继伟、徐风霞在其债权未受清偿时，即与原告（即抵押人）签订了房屋买卖协议将抵押物所有权转移为其所有。该协议违反了法律的强制性规定，故应属无效合同。故原告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求,于法有据,本院应予支持。原告要求被告限期履行房产权属证书恢复原状手续，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，原告可另行主张权利。综上，根据依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,判决如下：原告周玉英与被告王继伟、徐风霞于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费减半收取50元，被告王继伟、徐风霞承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  张保国二〇二〇年六月二十日书记员  张 昕