江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初340号 原告：曾国华，男，1976年10月26日出生，汉族，住江西省广昌县。 原告：胡财荣，女，1979年7月16日出生，汉族，住江西省广昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：江西省琴湖投资发展有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇解放南路延伸段西侧城南五星级酒店**，统一社会信用代码913610300607926793。 法定代表人：陈雪葵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师，特别授权代理。 原告胡财荣、曾国华与被告江西省琴湖投资发展有限公司（以下简称琴湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾国华及其委托诉讼代理人陈祖林、被告琴湖公司的委托诉讼代理人柳敏捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾国华、胡财荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证书违约金3530元；2.判令被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，并将办好的两证交付给原告；3.判令被告退回原告天然气初装费2720元、水电开户费1000元、楼道路灯费30元、车/杂间工本费670元，他项权证费570元、复印费70元、查档费167元、住宅预告登记费用80元，合计退费5307元；4、判令被告建设完善小区内的门面牌坊、保安值班室、视频监控、水沟、围墙及居民娱乐健身场所，安装健身体育器材；5、判令被告为原告开具商品房统一销售发票，将“房屋维修基金卡”、“住宅质量保证书”、“商品住宅使用说明书”交付给原告；6.判令被告排除阳台及车库地面渗水；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月16日，原告曾国华、胡财荣与被告琴湖公司签订商品房买卖合同，被告将位于广昌路上南侧4栋一单元602室商品房及5栋楼下06号车库以时价706000元的价款出卖给原告所有。合同第八条约定“出卖人应当在2017年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经广昌县建筑工程质量监督站验收的商品房交付给买受人”，合同第十六条中关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”。曾国华、胡财荣按照合同约定缴纳了全部购房款及其他办证的相关费用，被告琴湖公司于2017年交付该房屋后至今未给原告办理房产证及土地使用权证，直接侵害了原告的合法权益，且琴湖公司的行为已违约，应承担法律责任，故原告诉至法院。 琴湖公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求：1.逾期办证的事实是存在的，但是小区业主私自改造阁楼，导致小区容积率面积超出原面积，根据合同约定，琴湖公司不承担违约责任，该原因琴湖公司已向政府报告过，将尽快将两证办理下来；2.退费问题，根据双方签订的商品房销售合同附件及补充约定，上述费用各项费用均由原告自行承担，且水电开户费是各原告提出要求购买的储藏室等所发生的，根据合同明确约定不存在退回；3.设施问题，原告主张完善小区公共设施及娱乐设施的请求于法无据，且双方之间的合同没有作出约定；4.发票问题，在原告两证办理完毕后，发票等附件会交付给原告。原告提出的阳台渗水问题，建议原告向物业提出要求其维修，如物业维修不成，可以诉讼物业公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了庭审举证、质证。曾国华、胡财荣提交以下证据：曾国华、胡财荣的身份证、琴湖公司企业信息、商品房买卖合同、交房结算清单、江西省地方税务局通用预收款收据、预收水电安装费及天然气安装费等收款收据、广昌县不动产登记中心收费标准公示、财政部国家发展改革委关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知-财税[2019]45号、财政部国家发展和改革委员会关于不动产登记收费有关政策问题的通知-财税[2016]79号、江西省发展和改革委员会赣发改商价[2015]1262号文件、广昌县房产管理局广房字[2013]109号文件、广昌县书香名苑规划方案。琴湖公司提交以下证据：琴湖公司营业执照及其法定代表人身份证复印件、身份证明、商品房买卖合同、广昌县环境保护局关于书香名苑建设项目竣工环境保护验收的批复、工程质量监理评估报告。上述证据真实有效、来源合法、且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。对以下有争议的证据和事实，本院认定如下：曾国华、胡财荣提交的照片两张，琴湖公司认为增加的两张照片关联性有异议，两张照片不能反映出渗水所在地点和位置，更不能证明渗水的事实，照片显示的只是局部，不能支持原告诉求。本院认为，曾国华、胡财荣仅提交两张照片，照片显示的只是局部，不能明确渗水所在地点和位置，更不能证明渗水的事实，同时并未提交其他证据予以佐证，故对琴湖公司的质证意见予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月16日，曾国华、胡财荣与琴湖公司签订合同编号为22141的《商品房买卖合同》（住宅类住房一套）及合同编号为22142的《商品房买卖合同》（非住宅类车库一间）两份合同。合同约定：1.曾国华、胡财荣购买琴湖公司开发的位于广昌县广昌路上南侧4栋一单元602室商品房一套（以下简称商品房）及5栋06号车库一间（以下简称车库房），商品房每平方米4866.78元，建筑面积117.7㎡，总价款572820元，首付款372820元，按揭款200000元；车库房每平方米6288元，建筑面积共21.18㎡，总价款133180元，合计706000元；2.合同第八条约定，琴湖公司应当在2017年7月1日前将经广昌县建筑工程质量监督站验收合格的商品房交付给曾国华、胡财荣；3.合同第十四条约定，琴湖公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、在房屋交付之日，达到供水、供电、排污、通路的使用条件……；4.合同第十六条约定，琴湖公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琴湖公司提供的资料报产权登记机关备案。如因琴湖公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。合同签订后，曾国华、胡财荣按照合同约定已将全部房价款706000元（商品房系按揭贷款、车库系一次性付清）支付给了琴湖公司。2016年12月5日，琴湖公司将商品房交付给曾国华、胡财荣使用；同日，曾国华、胡财荣交纳了天然气安装费2720元、水电安装费1000元、楼道路灯费30元、车/杂间办证工本费670元、他项权证费570元、复印费70元、查档费167元、住宅预告登记费用80元，共计5307元给琴湖公司（票据收款单位盖章系江西省鼎新物业管理有限公司，琴湖公司对该款项系其收取予以了认可）。现因琴湖公司未协助曾国华、胡财荣办理房屋产权证，亦未支付逾期办证违约金及退还相关费用等事项，曾国华、胡财荣诉至本院。 本院认为，曾国华、胡财荣与琴湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。 一、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，琴湖公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琴湖公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合曾国华、胡财荣办理房产证；同时，将商品房统一销售发票及相应购房手续材料交付给曾国华、胡财荣系琴湖公司在协助办理房屋产权证书过程中的随附义务。现琴湖公司于2016年12月5日将商品房交付曾国华、胡财荣使用至今仍未协助曾国华、胡财荣办理好涉诉房产的房屋产权证书，存在违约行为，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，并承担继续配合曾国华、胡财荣办理房屋产权证的义务，逾期办证违约金为706000元×0.5%=3530元，故对曾国华、胡财荣的该项诉请，本院予以支持；对曾国华、胡财荣要求琴湖公司协助其办理好商品房和车库的不动产权证书，并交付商品房统一销售发票、房屋维修基金卡、住宅质量保证书、商品住宅使用说明书的诉请，合情合理合法，本院亦予以支持。琴湖公司提出因小区业主私建阁楼导致房地产权属证书逾期未办理，并非出卖人的责任，其不承担责任，因琴湖公司未提供证据证明，故对其抗辩本院不予采信。 二、关于退还天然气初装、水电安装开户等费用问题。 虽然《商品房买卖合同》补充协议约定：琴湖公司代办房屋产权证所发生的契税、天然气和水电上户等费用由出卖人琴湖公司代收代缴，但应当依约或依法有据。根据江西省发展和改革委员会赣发改商价[2015]1262号文件第四条、第五条规定：“新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用”、“本通知自2016年1月1日起执行”，曾国华、胡财荣与琴湖公司签订《商品房买卖合同》为2016年4月16日，且琴湖公司收取天然气安装费2720元为2016年12月5日，该时间节点均在赣发改商价[2015]1262号文件规定时间之后，故对曾国华、胡财荣要求退还天然气安装费2720元的诉请，本院予以支持。琴湖公司提出江西省发展和改革委员会赣发改商价[2015]1262号文件虽然是在2015年发布的，但2015年-2017年并未在广昌适用与实行的理由，本院不予采信。根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知计价格[2001]585号文件规定，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，统一并入城市基础建设配套费，即水电表费已经纳入房地产的建设成本，归入房价，不得再向买受人收取；同时，双方签订的两份商品房买卖合同第十四条均明确约定，在商品房交付之日，琴湖公司就应使商品房达到供水电等基础设施的使用条件，即水电开通入户系琴湖公司应承担的义务，故对曾国华、胡财荣要求退还1000元水电开户费的请求，本院予以支持。物业管理费中已经包含楼道公共路灯费，曾国华、胡财荣等业主已交纳了物业管理费，则楼道路灯费不应重复收费，故曾国华、胡财荣要求退还楼道路灯费30元的诉请，本院予以支持。因双方签订了两份《商品房买卖合同》，按惯例应当办理两份不动产权证书，琴湖公司为曾国华、胡财荣在代为办理2份相关产权证件过程中会实际产生必要的复印费用，故对曾国华、胡财荣要求退还70元复印费，本院不予支持。对于琴湖公司收取的查档费167元，无任何依据，应予以退回。依据广昌县不动产登记中心收费标准公示及财政部国家发展改革委关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知财税[2019]45号文件：免收预告登记费，住宅类不动产登记收费标准为每件80元，车库单独核发不动产权证书登记收费标准为每件80元，抵押权登记收费标准（他项权证费）为每件80元；而曾国华、胡财荣购买了一套住宅类商品房和一间非住宅类车库，住房系按揭贷款有抵押登记，且签订了两份合同按惯例应办理两份不动产权证书，其应交纳不动产登记费160元和抵押权登记费80元（住宅系按揭抵押登记）；故琴湖公司应退还曾国华、胡财荣住宅办证工本费和车/杂间办证工本费共计510元，住宅预告登记费80元，他项权证费490元。综上，琴湖公司应退还曾国华、胡财荣各项费用共计为4997元（2720元天然气初装费+1000元水电开户费+路灯费30元+查档费167元+住宅、车/杂间办证工本费510元+住宅预告登记费80元+他项权证费490元）。 三、因曾国华、胡财荣要求完善公共娱乐和基础设施的诉请不明确，且其与琴湖公司签订的《商品房买卖合同》中无明确约定，故对曾国华、胡财荣要求琴湖公司完善涉案商品房小区内的公共娱乐设施及公共基础设施的诉请，本院不予支持。 四、对曾国华、胡财荣要求排除阳台及车库地面渗水的请求，因曾国华、胡财荣仅提供了两张照片，不能明确渗水所在地点和位置，更不能证明渗水的事实，也无法认定该渗水是琴湖公司房屋质量问题导致，故对该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效后二个月内协助曾国华、胡财荣办理位于广昌县广昌路上南侧4栋一单元602室住房及5栋06号车库的房屋不动产权证书，并将商品房统一销售发票及房屋维修基金卡、住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付曾国华、胡财荣。 二、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效之日起十五日内支付曾国华、胡财荣逾期办证违约金3530元，并退还曾国华、胡财荣天然气初装费、水电开户费、路灯费、查档费、住宅及车/杂间办证工本费、住宅预告登记费、他项权证费合计4997元；前述款项共计8527元。 三、驳回曾国华、胡财荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由江西省琴湖投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  郑志勇 二〇二〇年六月一日 法官助理邱芩 书记员揭芸