河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初44号原告：郝玉臣，男，1968年4月22日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：张博，河南禹铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金枝，河南禹铭律师事务所律师。被告：陈同，男，1979年1月17日出生，汉族，住山东省成武县。委托诉讼代理人：王海伟，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安冬，河南国厚律师事务所律师。第三人：国网河南省电力公司安阳供电公司，住所地安阳市龙安区中州路与文源街交叉口西南角。统一社会信用代码：91410506782203821W。负责人：杜利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊彦，男，该公司职工委托诉讼代理人：许县委，河南安易律师事务所律师。原告郝玉臣与被告陈同、第三人国网河南省电力公司安阳供电公司（以下简称安阳供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝玉臣的委托诉讼代理人张博、周金枝，被告陈同及其委托诉讼代理人李安冬、王海伟，第三人安阳供电公司的委托诉讼代理人李俊彦、许县委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝玉臣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告房屋租赁合同；2、依法判令被告退还原告租金20万元；3、判令被告赔偿原告设计装修等损失92.9万元；4、判令被告支付原告违约金40万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，第三人与被告签订房屋租赁合同，双方协议第三人将位于安阳市北关区义安里火车站东北角1280平方米的房屋出租给被告经营，租赁期间为2015年1月1日至2029年12月31日，协议约定第三人应保证该房屋水通电通能保证房屋正常使用。2017年6月11日，被告与原告签订房屋租赁合同，将位于安阳市北关区义安里火车站东北角1280平方米的房屋转租给原告用于经营、仓储，双方约定被告应于2017年6月30日前将房屋水通、电通按约定条件交付给原告，如被告交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用，则原告有权单方解除合同，被告按年租金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告支付两年的租金20万元，先后进行设计装修投入资金92.9万元，但被告迟迟未能将水电接通，原告多次催促，直至2019年上述房屋的水电仍未接通，原告承租房屋依然无法投入营业。因被告不守诚信的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，严重损害了原告利益，为维护原告合法权益，故提起诉讼。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原被告房屋租赁合同无效；2、依法判令被告退还原告租金20万元；3、．依法判令被告和第三人赔偿原告设计装修等损失132.9万元；4、诉讼费由被告承担。被告陈同辩称，一、被告与郝玉臣签订的房屋租赁合同合法有效，本案原告诉请无事实及法律依据，应判决驳回原告诉请。本案租赁合同未改变土地用途，未违反国家土地用途管制制度，未违反法律的强制性规定，更不存在违反效力性强制性规定的情形，本案租赁合同合法有效，原告诉请无事实及法律依据。根据合同法及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，违反效力性强制规定的合同属于无效合同。即：强制性规定分为管理性强制规定和效力性强制规定，只有在违反效力性强制规定的情况下才会导致合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”而本案并不存在违反国家土地用途管制制度的情形。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”该规定属管理性强制规定，并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的否定合同效力的强制性规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋并非绝对不可出租，在符合一定的条件时是可以出租的，且该规定为管理性强制规定，出租行为是否符合法律规定，不影响合同效力。二、原告要求被告退还租金20万元的诉请无事实及法律依据。原告仅向被告支付19万元租金，未按合同履行义务。且涉案房屋被告已交付其使用，被告已全面履行合同义务，原告已实际租用涉案房屋至今，不存在被告向其退还租金的情形。同时，根据合同约定，原告应于租金到期30日前，交纳下两年度房租，其目前已经迟延支付后续租金，构成违约。三、原告要求被告赔偿其设计装修等损失共计92.9万元及违约金40万元无事实及法律规定，不应予以支持。在本案中，被告依约履行合同，不存在违约的情形。且原告同时主张损失及违约金违反法律规定。同时，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同已全面履行近三年，在双方合同正常履行的过程中，原告不仅未按时足额向被告支付租金，其作为违约方，反而提起诉讼，要求确认合同无效，明显属于滥用诉权，违反了诚实守信的基本原则。四、涉案房屋正常通水通电，不存在原告所述无法正常使用的情况，且合同自2017年6月11日签订，原告从未向被告对房屋的情况提出任何异议。五、被告在原告起诉以后才得知原告擅自改变房屋用途并且擅自对房屋进行装修改变房屋主体结构，根据合同约定原告的行为属于严重违约，被告依法保留向原告主张违约责任的权利。综上，为维护公平正义，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人安阳供电公司述称，一、我公司不是适格第三人，应依法驳回原告对我公司的起诉。1、本案，原告起诉被告陈同违约给其造成损失要求赔偿，为原、被告之间的租赁合同纠纷，原告起诉我公司要求赔偿，违背了合同相对性。我公司与被告陈同之间的租赁合同与原告的起诉没有法律上的因果关系，案件处理结果也与我公司没有法律上的利害关系，原告起诉我公司没有依据。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案，我公司为出租人，不是次承租人，列我公司作为第三人参与诉讼，不符合法律规定。二、我公司与被告陈同之间的房屋租赁合同是有效的，我公司对原告不存在过错，原告要求我告公司承担责任没有依据。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《土地管理法》第四条规定的是土地用途管理，是管理性规定；现行法规包括《土地管理法》均无划拨土地上房屋出租合同无效的规定，有关划拨土地上房屋出租的规定均为管理性规定，不是效力性强制性规定，也不规范合同效力，将房屋出租是为了更有效发挥闲置国有资产效益，不能据此否定合同效力，我公司与陈同之间的房屋租赁合同是有效的。2、涉案土地用途变更是经过安阳市国土资源局同意的，第三人也上交了土地租金，符合《城市房地产管理法》等关于划拨土地房屋出租的管理规定。三、原告诉称涉案房屋水、电不通等情况，与事实不符。我公司交付被告陈同的租赁房屋完全符合合同约定，房屋有不动产产权证，水通、电通，房屋能正常使用，交付至今被告陈同未对房屋提出过异议；房屋用的水表（院外大门口）显示有用水量，庭审前经向水务公司了解该房屋在租赁期间的2017年有使用水的记录（76立方米），现在该房屋院内有大型用电机械，原告也在起诉状中陈述对房屋进行了装修。以上，说明涉案房屋水电均通可以使用，符合合同约定。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月11日，原告郝玉臣作为承租方（乙方）与被告陈同作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，由乙方租赁位于安阳市北关区义安里火车站东北角的房屋，房屋建筑面积1280平方米，规划用途为生产，房屋类型为楼房，结构为砖混，未装修、未抵押。房屋权属状况为甲方享有转租权。合同第三条房屋用途部分约定为经营、仓储，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途．．．．．．合同第四条交验身份部分，未对双方应向对方出示（口身份证/口营业执照）进行明确勾选约定。合同第五条房屋改善部分第（一）项约定，由乙方对房屋除漏、门窗安装、垃圾清理等进行满足最基本的办公经营条件的修缮，费用由甲方承担，双方约定修缮费用总计10000元，修缮完成后由甲方一次性支付给乙方；该条第（二）项未对甲方（口是/口否）允乙方对房屋进行装修、装饰、添置新物做出明确勾选约定。合同第六条约定租赁期自2017年11月15日至2029年11月15日，共计12年，租金每年100000元。该条还约定租金按年支付、先付后用、到期30日前交纳下两年房租等内容。合同另约定了维护、转租、合同的解除、违约责任、合同争议的解决办法等近三页的打印稿内容。合同签订后，郝玉臣于2017年6月12日通过银行转账，向陈同支付了扣除修缮费用后的租金190000元，并在之后以安阳市北关区蓝天宾馆的名称与河南精创机电设备有限公司签订电梯设备供货安装合同；以个人名称与安阳向日葵设计有限公司签订河南安阳火车站5层楼设计合同，以个人名称与他人签订了承包装修工程合同，对其租赁的房屋进行了设计装修施工。另查明，涉案房屋的所有人为安阳供电公司，涉案房屋使用的土地性质为划拨，安阳供电公司于2015年1月将涉案房屋租赁给陈同，陈同又将涉案房屋转租于郝玉臣，安阳供电公司对陈同的转租行为予以认可。上述事实，有原告郝玉臣申请调取的房产档案材料，原告提供的不动产权登记记载表、转账凭证、房屋租赁合同、电梯设备供货安装合同、河南安阳火车站5层楼设计合同、承包装修工程合同，被告陈同提供的房屋租赁合同,以及当事人的陈述等证据予以证实。原告提供的照片、微信聊天记录、营业执照与原告主张的合同无效的意见和本案争议焦点不具有关联性，对该证据不予采纳。经营单位应当向付款方开具发票，国家以此对市场经营活动和偷逃漏税不法行为进行监管，原告提供的收款收据、设计费收据、转账凭证不是正式发票，不足以证实支出的金钱数额，对该证据不予采纳。被告提供的民事判决书不具有证实本案案件事实的作用，虽具有类案参考价值，但与本案没有关联性，对该证据不予采纳。本案的争议焦点是房屋租赁合同是否有效而不是合同履行过程中是否存在交付不合格房屋的违约问题，安阳供电公司提供的水表情况、照片、房屋院内照片与本案争议焦点不具有关联性，对该证据不予采纳。安阳供电公司提供的国有土地使用权有偿使用补充合同书，及供电公司租金一览表、支付凭证、专用票据上，并没有明确显示涉案房屋占用的土地纳入到了交纳土地使用费的范围，不能确定涉案房屋已交纳了土地使用费，对该证据不予采纳。本院认为，本案争议焦点有二：第一，房屋租赁合同是否有效。对原告主张合同因出租划拨土地上的房屋违反法律的强制性规定而无效的意见，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。因此，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定中，并无违反该规定使房屋出租合同无效的规范，该规定属于管理性规定而非效力性规定。本案中将涉案房屋出租是为了发挥闲置国有资产效益，合同的内容也不损害国家利益和社会公共利益。综上，签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性强制性规定，合同也实际履行至今，依法对原告请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。第二，是否应予返还已付租金和赔偿房屋装修损失。房屋租赁合同明确约定房屋用途为经营、仓储，未经出租人书面同意不得改变用途，对经营方式和能否装修未明确约定。本案中，郝玉臣先以个人名称租赁房屋，并没有在合同中约定经营宾馆，没有书面征得出租方同意改变仓储的用途，合同第四条交验身份部分约定中，郝玉臣也没有向陈同出示营业执照明确经营宾馆的合同目的，不能认定经营方式包括了以市场主体身份经营宾馆这一经营方式继而对房屋进行装修施工，郝玉臣应按合同第五条第（一）项约定，对房屋进行修缮至满足最基本的办公经营条件而不是装修开设宾馆，对房屋装修施工，是对房屋原状产生重大改变的行为，郝玉臣没有证据证明在装修前征得了出租方的明确同意，同时在合同有效前提下，原告要求返还租赁费也不符合法律规定，因此，对原告要求返还租赁费，并赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。至于被告是否对出租房屋进行通水通电不是审理确认合同无效案件的焦点问题而是合同履行中是否有违约行为的问题，原告没有提供足以证明被告违反合同约定致其无法实现合同目的未通水通电的有效证据，对原告认为被告违约未通水电的理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告郝玉臣的诉讼请求。案件受理费18561元，由原告郝玉臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭永革人民陪审员  张志军人民陪审员  徐菲菲二〇二〇年六月二十八日书 记 员  杨 媛