河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初4406号 原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司。 法定代表人张晓华，总经理。 委托代理人赵连政。 委托代理人白晓君，河北德圣律师事务所律师。 被告石秀华。 原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司诉被告石秀华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵连政、白晓军，被告石秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告石秀华系秦皇岛市海港区的业主，建筑面积为214.41平方米。被告与原告达成物业服务合意，由原告为该小区提供物业服务，收费标准为1.0元／月／平方米建筑面积，垃圾处理费36元／年，电梯费588元／年。原告依约履行了合同约定的相关权利义务，为被告提供物业管理服务，但被告一直拖欠原告2014年3月16日至2018年3月15日的物业费共计12788元。按照合同约定自逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，现原告自愿主张3500元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特诉至法院，望判如所请。1、请求贵院依法判令被告向原告支付物业管理费12788元及违约金3500元，共计16238元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告辩称，1、我要求原告给我们做防水，我就全额缴纳物业费2、我按照30%缴纳物业费，我自己做防水。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、秦皇岛祥盛物业服务有限公司营业执照（副本），证明原告为合法的市场主体，具有从事物业管理的资格。 证据二、原告与碧海云天小区业主委员会签订的碧海云天物业服务合同复印件二份，两份合同起止期分别为2014年3月16日至2017年3月15日、2017年3月16日至2022年3月15日。 证明原告是碧海云天小区的物业管理单位，主体适格合法。两份合同中均明确约定了服务期限、服务内容和收费标准、违约责任等内容，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，有权按合同约定的收费项目和收费标准向业主收取物业服务费用。 证据三、秦皇岛海港区城市管理综合执法局催缴通知书复印件一份，证明垃圾处理费收费标准为每户每年36元。 证据四、文化路街道办事处关于碧海云天小区业主委员会备案的通知复印件一份，证明碧海云天小区业主委员会成立合法，有代表全体业主签订物业服务合同的资格。 证据五、关于碧海云天小区安防消防设施损坏程度说明复印件一份，证明消防、安防设施原来存在不完善瘫痪情况，而且这些问题都发生在原告接管之前且需要动用维修基金才能完善，原告接手后不承担任何责任。 证据六、通知四份，证明原告经常对碧海云天小区住户财产及人身安全尽到提示义务。1.碧海云天增强防范意识通知2014.4.21。2.碧海云天增强防范意识通知2014.9.27。3.碧海云天确保业主财产及人身安全温馨提示2015.5.20。4.碧海云天确保业主财产及人身安全温馨提示2015.6.23。 证据七、顾客满意度调查表一张，证明原告提供服务得到业主认可。 证据八、各部门的日常服务记录一组，证明原告完全依照合同约定为小区提供物业服务，尽到了物业管理的责任，履约行为符合合同约定。1.客服登记表2015.2.5-2018.8.312014.10.5-2014.11.24。2.客服部日常事务回访表2016.1.16-2018.8.23。3.绿化工作周巡检记录表2016.7-2016.8。4.日常保洁作业记录2017.9。5.日常保洁检查记录2017.9。6.保安员交接班记录表2016.12.8-2017.2.9。7.保安员交接班记录表2017.12.2-2017.12.29(角地）。8.保安员巡逻记录表2018.10.26-2019.1.312015.7.26-2015.9.5、2016.4.4-2016.8.16、2014.11.14-2014.12.10。9.保安员车辆出入登记表2019.2.28-2019.3.11。2014.11.29-2015.1.13 10.保安技防设施巡检记录2016.12.7。11.保安物防设施巡检记录2017.6.19。12.保安楼宇单元门及公区设施巡查记录表2017.12.7。13.工程配电室巡检记录2016.9.1。14.工程泵房巡视检查记录表2017.9.21。15.工程日常保养维修记录表2017.7.8-2017.12.8。16.工程夜间维修值班记录表2018.5.4-2018.12.31。17.工程内部报修单2017.9.25-2018.8.27,2014.6.12。18.电梯故障报修记录表2016.7.23-2017.2.13。19.清污疏通记录表2018.2.25-2018.12.12。20.客服部海阳路催费照片2018.7.14。 21.广场西路屋顶波浪造型拆除通知2017.8.29。22.海阳路屋顶 造型拆除通知2018.9.7。23.广场西路维修照片2017.5.29-2018.5.31。24.疏通下水道照片2015.6.24-2019.6.11。25.清理建筑垃圾照片2017.3.17-2018.7.6。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一至证据八、无异议。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据八因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2014年3月16日，原告（乙方、受托方）与碧海云天小区业主委员会（甲方、委托方）签订《碧海云天物业服务委托合同》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（碧海云天小区物业服务）委托于乙方实行物业服务，订立本合同。…。第二章委托服务项目第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费用；2、电梯使用费用的电费；3、供水二次加压费；4、垃圾清运费。…，第三章委托管理服务期限第十七条委托服务期限为3年。自2014年3月16日零时起至2017年3月15日零时止，其中（2014年3月16日-2014年6月15日为试用期），试用期满如多数业主对该公司服务不满意，业主委员会有权终止乙方服务合同，业主委员会每年将对该公司的服务质量进行考核总结，如多数业主对乙方的服务不满意，甲方将提出整改意见并限期整改。…，第六章物业服务费用第二十一条物业服务费：1、本物业的服务费，由乙方按建筑面积高层住宅房屋1.0元/月/平方米、公寓1.3元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米。电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取。2、电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取，一层基数5元/月/户，每增加一层加4元。 2017年3月15日，原告（乙方、受托方）与碧海云天小区业主委员会（甲方、委托方）签订《碧海云天物业服务委托合同》，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（碧海云天小区物业服务）委托于乙方实行物业服务，订立本合同。…，第二章委托管理项目第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费用；2、电梯使用费用的电费；3、供水二次加压费；4、机动车停车管理费；5、垃圾清运费。…，第三章委托管理服务期限第十七条委托服务期限/5年。自2017年3月16日零时起至2022年3月15日零时止。…，第六章物业服务费用第二十一条物业服务费：1、本物业的服务费，由乙方按建筑面积高层住宅房屋1.0元/月/平方米、公寓1.3元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米。电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取。2、电梯按级梯方式向业主或物业使用人收取，一层基数5元/月/户，每增加一层加4元。…，6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第⑵项处理：…，⑵从逾期之日起每天按应交管理费的千分之壹收取滞纳金。…。 被告系秦皇岛海港区碧海云天4栋2单元1802室业主。该房屋建筑面积214.41平方米，被告拖欠原告2014年3月16日至2018年3月15日期间物业费10291元（1元/㎡/月×214.41平方米×48个月），垃圾清运费144元（3元/月×48个月），电梯费3504元《（5元/月/户+4元×17）×48个月》。 本院认为，原告与碧海云天小区业主委员会签订的《碧海云天物业服务委托合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为碧海云天小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、电梯费、垃圾清运费。考虑原告举证及同时期小区业主举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2014年3月16日至2018年3月15日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告主张电梯费为588元/年，四年合计2352元低于本院按照《碧海云天物业服务委托合同》计算价格，本院对原告主张电梯费2352元予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，判决如下： 一、被告石秀华于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司给付2014年3月16日至2018年3月15日期间物业费9776元（10291元×95%）、垃圾清运费144元、电梯费2352元，合计12272元。 二、驳回原告秦皇岛祥盛物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由被告石秀华负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  杜飞非