沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初1490号原告张佩林，男，1959年8月4日出生，汉族，住址沈阳市大**。公民身份号码2101041959********。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人王大可、赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告张佩林与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张佩林，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人王大可均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张佩林诉称，原、被告签订商品房买卖合同，小区名称：景星花园，地址是沈阳市铁**景星北街******4门，建筑面积125.1平方米，每平方米单价6,615元，总计827,537元，本房屋实际交付时间是2013年1月1日交付使用后第360个工作日即为2014年6月16日，从2014年6月16日截止到2019年12月31日，由于被告出卖人的责任一直不能出示竣工验收合格备案证明造成不能取得房产权属证书，被告对此不做出任何有效明确答复并以各种理由拖延推委由于不能取得产权证书造成房屋不能买卖不能变现、不能抵押贷款、不方便落户入学，已经严重的影响了原告的生活给原告造成很大的经济损失和精神伤害。现原告诉至法院，一、请求判令被告给付原告从2017年1月1日开始截止到2019年12月31日前由于被告原因造成逾期办理产权登记给原告带来的经济损失；二、诉讼费由被告承担。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起计算。原告于2012年11月2日入住，根据合同约定被告应于交付后的360个工作日将办理权属登记的资料登记备案，根据当时行之有效的民法通则规定，显然已经超过诉讼时效已经丧失胜诉权。另原告所称，本案存在持续违约行为故诉讼时效应从立案之日起向前推3年，显然没有法律依据，因为本案不存在持续违约，本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力。二、案涉合同虽为格式合同，但格式合同并非无效，格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当时如果对格式合同条款的理解有争议，则按照通常的理解与解释。如果解释有两种以上应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效。原、被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单纯的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效。另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显失公平且根据合同法第55条第一款规定，行使撤销权的除斥期间为1年已经届满。三、原告以商品房买卖合同解释的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人特殊约定外出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前提，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定。原、被告双方的买卖合同第15条，显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条。四、关于违约金的计算方式，原告一方面认为合同第15条约定的违约责任承担方式无效，要求以法定代替约定，另一方面又不认可法定的违约金计算方式，以所谓的日万分之二计算违约金，没有法律和事实依据。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告张佩林为买受人，被告为出卖人，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，总价款827,537元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由出卖人继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告交纳了购房款827,537元，被告于2012年11月2日向原告交付房屋。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、完税发票、物业费收据、入住文件及物品领取通知书等证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依合同的约定履行合同义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告实际向原告交付商品房的时间为2012年11月2日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于被告辩称原、被告所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理，原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，虽然双方合同约定出卖人逾期办证承担违约责任的方式为继续办理，但被告已超过合同约定时间长达八年之久，至今仍未能履行办证义务，明显超出合理期限，依法应当承担违约责任。关于被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，因被告违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，对原告自立案之日起向前追溯3年即2017年1月18日起至2020年1月17日止的违约金，本院予以支持。关于违约金的数额，因双方签订的合同没有约定违约金计算方式，故本院依法判令被告自2017年1月18日起至2019年8月19日，以原告已付购房款827,537元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%向原告支付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日，以原告已付购房款827,537元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%向原告支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张佩林逾期办理房屋权属登记备案违约金（自2017年1月18日起至2019年8月19日，以827,537元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2019年12月31日，以827,537元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算）；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,924元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李治审判员  宫婷审判员  徐驰二〇二〇年六月三十日法官助理许墨池书记员孙凯英本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。