广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初51号 原告：中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行。住所：钦州市向阳街**。 负责人：梅传武，该行行长。 委托诉讼代理人：温冬梅，女，该行职员，住钦州市。 委托诉讼代理人：符国英，女，该行职员，住钦州市。 被告：赵伟宏，男，1992年6月25日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司。住所：南宁市青秀区民族大道**上东国际****。注册号：450100200023781。 法定代表人：张君。 原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行与被告赵伟宏、广西天和创展房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行的委托诉讼代理人温冬梅到庭参加诉讼，被告赵伟宏、被告广西天和创展房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求提前解除原告与被告于2014年01月08日签订的编号A:[房信购]字[钦州]行[/]支行[2014]年[34]号《个人购房借款/担保合同》;2.判令被告赵伟宏偿还原告贷款本金329,439.27元及积欠利息31,816.10元，合计361,255.37元（利息暂计至2019年9月17日，以后按合同约定另计至贷款结清之日为止）;3.判令原告对被告赵伟宏的贷款抵押物享有优先受偿权，抵押物位于钦州市交汇处天创·国都l#楼一单元1301号房[预抵押登记证明：编号预201400989号];4.判令被告二广西天和创展房地产开发有限公司对上述2项债务承担连带清偿责任;5.判令被告一、被告二承担本案所有诉讼费用，包括案件的受理费、保全费、公告费等。事实与理由：借款人赵伟宏向原告申请个人一手住房购置住房贷款，与原告于2014年01月08日签订的编号A:[房信购]字[钦州]行[/]支行[2014]年[34]号《个人购房借款/担保合同》。贷款金额为人民币374,000.00元，贷款用于购买钦州市交汇处天创•国都1#楼一单元1301号房[预抵押登记证明：编号预201400989号]。贷款期限为20年，即2014年01月17日至2034年01月17日，被告赵伟宏以位于钦州市交汇处天创•国都1#楼一单元1301号房为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续[预抵押登记证明：编号预201400989号]，故原告对被告赵伟宏名下的贷款抵押物享有优先受偿权。上述借款合同签订后，原告依借款合同的约定向被告赵伟宏授权指定的广西天和创展房地产开发有限公司2115590019300073069发放了该笔贷款374,000.00元。但被告不按借款合同约定履行还款义务，截止2019年9月17日，被告已累计违约24期未归还贷款本息，拖欠原告贷款本金329,439.27元及积欠利息31,816.10元，合计361,255.37元(利息暂计至2019年9月17日,以后按合同约定另计至贷款结清之日为止）。经原告多次催收，被告至今仍未清偿拖欠原告的所有贷款本息。借款合同第十四条“违约及违约责任”第L条约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，根据14.2条约定贷款人有权解除合同”，故原告请求提前解除与被告于2014年01月08日签订的编号A:[房信购]字[钦州]行[/]支行[2014]年[34]号《个人购房借款/担保合同》。广西天和创展房地产开发有限公司账户对上述借款人赵伟宏的该笔374,000.00元借款提供阶段性连带责任保证，故广西天和创展房地产开发有限公司对赵伟宏欠我行的贷款本息承担连带清偿责任。基于上述事实和理由，根据我国《合同法》、《民法诉讼法》、《物权法》等有关法律法规规定，原告恳请法院支持原告全部诉讼请求。 被告赵伟宏、广西天和创展房地产开发有限公司未作答辩也没有向本院提供证据。 原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行为证实其主张向本院提供了如下证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人的身份证、被告赵伟宏的身份证，拟证实原被告的诉讼主体资格； 2、《个人借款/担保合同》，拟证实被告向原告借款374,000.00元的事实；合同中原被告对借款的利息、复利、罚息、抵押物、抵押物共有人、担保人，担保方式、担保范围以及期限、违约责任及处理方式等都作了约定； 3、《个人借款凭证》，拟证实原告已依约向被告发放了全部贷款374,000.00元； 4、《借据历史处理明细本地查询》，拟证实被告违约的事实； 5、《钦州市房屋产权交易监理处预购商品房贷款抵押登记证明》，拟证实原告作为抵押权人享有对抵押物的优先受偿权的事实； 6、（2019）桂0702财保124号民事裁定，拟证实原告申请查封了被告的房产，并预交了保全费2,370.00元的事实。 本院对本案证据的评判：本院认为，原告提供的证据符合民事诉讼证据的构成要件，具有客观性、合法性、关联性，本院均予以确认为本案的定案证据。 综合本案的证据以及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2014年1月17日，原告（贷款人）与被告赵伟宏（借款人）签订编号A:[房信购]字[钦州]行[/]支行[2014]年[34]号《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向赵伟宏发放借款人民币374,000.00元，用途为：购买位于钦州市交汇处天创•国都1#楼一单元1301号房；贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按照下列公式换算：月利率﹦年利率/12，日利率﹦年利率/360;担保方式为抵押、保证，并由借款人承担贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。被告赵伟宏作为借款人在合同上签字。后原告依约向赵伟宏的账户发放贷款374,000.00元。2014年2月18日，由赵伟宏以其所有的位于钦州市交汇处天创•国都1#楼一单元1301号房为赵伟宏在原告处形成的债务提供担保，并在钦州市住房和城乡建设委员会办理抵押预告登记手续（预抵押登记证明：编号预201400989号），但至今未办理抵押登记手续。担保的债权范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。抵押权人有权先以本合同项下物的担保实现债权。后被告赵伟宏没有按合同约定还款，截止至2019年9月17日，累计逾期多期，共欠本金人民币329,439.27元、利息人民币31,816.10元，合计361,255.37元。 另，依原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行的申请，本院依法查封了名下赵伟宏所有的坐落于钦州市交汇处天创•国都1#楼一单元1301号房，原告预交保全费2370.00元。 本院认为，原告与被告赵伟宏签订的《个人借款/担保合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。原告按约履行借款义务后，借款人赵伟宏未按约履行还款义务，系被告赵伟宏违约，被告赵伟宏应承担还款义务，并承担相应的违约责任；被告赵伟宏未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，原告要求解除合同并要求被告赵伟宏承担归还借款本金及支付利息的请求，本院予以支持。 原告就被告赵伟宏案涉的房屋办理了预购商品房贷款抵押预告登记，据此主张抵押权，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。本案的合同双方当事人至今未办妥房屋产权正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 根据双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告广西天和创展房地产开发有限公司对被告赵伟宏在本合同项下的债务承担连带责任保证，在借款人（被告赵伟宏）办妥上述合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人（原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行）收到他项权证之日起，保证人（被告广西天和创展房地产开发有限公司）不再发生新的保证义务和责任，但在此之前，保证人应当承担连带责任保证。被告广西天和创展房地产开发有限公司的保证期间为办妥房屋的抵押登记手续并且原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行在收到他项权证之日止。根据查明的事实，现在原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行未收到他项权证，被告广西天和创展房地产开发有限公司仍在保证期间。故对原告要求被告广西天和创展房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。被告赵伟宏、广西天和创展房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款,《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行与被告赵伟宏签订的编号A:[房信购]字[钦州]行[/]支行[2014]年[34]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告赵伟宏应归还原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行借款本金329,439.27元及利息（计至2019年9月17日止的利息为31,816.10元，2019年9月18日起至实际清偿之日止的利息、罚息按照《个人借款/担保合同》约定计付利息）； 三、被告广西天和创展房地产开发有限公司对被告赵伟宏承担的上述付款义务向原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行承担连带责任保证; 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行的其他诉讼请求。 案件受理费6,818.00元，公告费700元，保全费2,370.00元，合计9,888.00元，由被告赵伟宏、广西天和创展房地产开发有限公司共同负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  杨守金 审 判 员  蓝万** 人民陪审员  何 锋 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  杨富星 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。