文书内容兴城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1481民初3602号原告：李军，男，1974年1月2日出生，汉族，自由职业，住兴城市。委托诉讼代理人：纪XX（原告妻子），女，1973年10月3日出生，汉族，自由职业，现住兴城市。委托诉讼代理人：周铁民，辽宁来源律师事务所律师。被告：兴城铂翔房地产开发有限公司。住所地：兴城市龙兴路**。法定代表人：郑亚辉，该公司经理。委托诉讼代理人：山屹，辽宁山盟律师事务所律师。原告李军与被告兴城铂翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托代理人纪立平、周铁民，被告兴城铂翔房地产开发有限公司的委托代理人山屹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李军向本院提出请求：1、判令被告支付原告违约金252442.41元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年10月18日，原告与兴城市开发动迁办公室签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定将观海国际小区期房面积为110.81平方米和121.37平方米的房屋作为产权调换房屋调换给原告，原告按照约定在2011年8月28日搬迁。2016年7月1日，原、被告补签了商品房买卖合同，双方在合同中约定该房在2012年4月15日之前交付，该合同在第十五条中明确约定商品房交付使用290日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。但在约定到期之后，被告一直未能为原告办理房屋产权登记备案手续，直到2018年5月1日，原告才能办理房屋产权登记。被告存在违约行为，理应承担相应的违约责任。为此，原告与被告协商但一直没有结果，后明确向原告告知到法院，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，原告依法要求被告承担相应的违约赔偿责任。被告兴城铂翔房地产开发有限公司辩称，1、观海国际小区是分期开发的，自2010年开始住户分别入住，截止至2××3年政府陆续对分阶段开发的小区住户发放房照，时间不一，最早业户在2××3年3月份就得到房照；2、根据业户与我方签订的商品房买卖合同约定，业户入住290日内我方有义务将办理房屋产权备案手续提交给政府各部门，在本案中，我方已经按照合同约定的时限内将办理房屋备案的各种手续提交给政府各部门，但政府各部门的审批时间是滞后的，不由我公司控制，对此我公司没有过错；3、合同白纸黑字的约定如果业户入住290日内我公司将备案手续提交给政府，但政府没有审核通过或没有批复办理房屋产权证，在此情况下，约定的是“双方协商解决”，而截止今日，原告并没有找我方协商，或者在协商不妥的前提下，直接起诉，所以，原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，请法院依法驳回。一、原告为证明其主张向本院提交证据如下：1、城市房屋拆迁安置补偿协议。证明2011年10月18日，原告与兴城市开发动迁办公室签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定将观海国际小区期房面积为110.81平方米和121.37平方米的房屋作为产权调换房屋调换给原告，原告按照约定在2011年8月28日前搬迁。被告质证意见：真实性没有异议。2、商品房买卖合同两份。原告证明目的：2016年7月1日，原、被告补签了《商品房买卖合同》两份，合同中约定2012年4月15日前交付房屋。同时约定，商品房交付使用290日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。被告质证意见：时间属实。3、光盘一张附谈话内容摘要。证明在2019年11月1日，原告妻子纪XX找被告单位按合同约定协商违约金事宜，被告单位工作人员明确告知原告协商不了可以起诉，为此，原告认为协商失败才向法院起诉，证明原告起诉之前已经履行与被告的协商程序，在协商失败之后才起诉未超过法定时效。被告质证意见：对真实性、合法性、关联性不予认可，录像90%部分是没有画面的，假定录音是真实的，原告明确表示是在别人办理房照后主张赔偿，从2018年原告就可以办理房照，按照原告提供的录像，2019年原告找被告，但是按照合同的约定，原告应在2010年入住后的290日内找被告协商，原告没有在规定的时间内找被告协商，原告就没有按照合同约定执行，原告就没有权利起诉。4、中国人民银行历年贷款利率表（截止2015年5月11日）。证明原告计算违约金所依据的利率是根据同期贷款利率6.4%作为依据。被告质证意见：真实性没有意见。5、计算违约金的法律根据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（详见计算方式表）。被告质证意见：首先，原告必须要向法院释明是因为被告的原因原告应得到房产证而没有得到，是被告的过错，但在本案中被告作为开发商先让原告入住，原告衣食住行包括水电各方面都没有受到影响，原告哪来的经济损失，有的客户是因为花了钱多少年没有得到房屋，造成利息的损失，原告没有损失。在原告和政府动迁过程中，是被告帮了原告的忙，提供住房，我方按照合同约定在290日内把合同约定的备案手续交上去了，但因为政府审批的时间不同，有的住户在2××3年就得到房产证了，有的住户最迟在2018年得到房产证，不是开发商的原因，我们也是弱者，是政府掌控市场的行为不是我方给原告造成的，我方没有过错，何况原告2019年才找被告，原告自认2018年就能办理房证。二、被告为证明其主张向本院提交证据如下：1、17页备案材料。证明从2010年开始，我公司向政府各部门提交了办理商品房产权登记备案手续的各种资料，但是我公司提交资料在前，政府审批在后，这个审批滞后的情况不是我公司所能控制和掌握的，我公司开发的小区业户最早获得房产证是2××3年，但是政府是陆续审批的，所以最迟的业户是2018年办理房证，不是我公司能控制的，我公司认为我方没有过错。最起码从时间上看，2××3年我公司已完成了商品房产权备案手续，否则产权处不能给业户办理房证。原告质证意见：该证据中的立项批复规划许可证等都属于建设开发房屋的必经程序和前置程序，而办理房屋登记需要该房通过综合验收，故被告应提供综合验收通过的时间及备案的时间，其提交的其他单项批复或手续与本案确定违约时间没有法律上的关联性，况且根据被告方提交的17页证据中的房屋建筑和市政基础设施工程安全验收备案表，也表明该项登记时间是在2018年，而被告单位通知原告能够办理房照的时间是2018年5月1日，故此两项可以互相对照，被告能够将竣工验收材料交至建设管理部门的准确时间应在2018年，被告提交给法院的所述的是预告商品房权属手续，不能证明能办理房屋产权登记。2、提供产权处关于备案时间的证明。证明在2010年11月30日向兴城市不动产登记中心报送了房屋权属登记备案资料。原告质证意见：对这份证据真实性不认可，按照《建筑法》及房屋登记的相关规定，办理房屋备案登记手续所涉的证明并不是此项证明，应有综合验收及能办房屋产权登记的相应证明，而且这个证据也并不是原件，真实性我们不认可。同时此项证据也与客观事实不符，我方曾到不动产登记中心多次查询了解到，涉案房屋在2018年5月1日之后才能办理房屋产权登记。本院经审理认定事实如下：2011年10月18日，原告与兴城市开发动迁办公室签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，约定将观海国际小区期房面积为110.81平方米和121.37平方米的房屋作为产权调换房屋调换给原告，原告按照约定在2011年8月28日搬迁。2016年7月1日，原、被告签订了两份商品房买卖合同，一、（合同编号：481618XX）。出卖人为兴城铂翔房地产开发有限公司，买受人为李军。购买商品房的基本情况是XXX号房，面积110.81平方米，每平方米3120元，总价款345727元。合同第六条约定付款方式一次性付款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年4月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1，该商品房验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。二、（合同编号：481618XXX）。出卖人为兴城铂翔房地产开发有限公司，买受人为李军。购买商品房的基本情况是第XXX号房，面积212平方米，每平方米3200元，总价款388384元。合同第六条约定付款方式一次性付款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年4月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1，该商品房验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。2××3年4月至5月，李军办理了入住手续，开始使用该案涉房屋。另查，兴城铂翔房地产开发有限公司向有关机关申请备案的材料及时间如下：            时间               备案材料               备案机关                  2008.7.9              施工图设计文件、多子项工程表              兴城市城乡建设局                  2010.6.25              质量监督申请受理书              兴城市建筑工程质量监督站                  2010.6.26              安全监督申请受理书              兴城建设工程施工企业管理站                  2010.10.15              消防设计备案              葫芦岛消防局                  2013.11.18              工程环保验收合格证              兴城环保局                  2015.4.21              工程竣工验收规划验收申请表              城乡规划局，局长批准时间为2016年4月22日                                建设工程规划核实合格证              发证时间为2016年4月22日兴城市城乡建设局                  2018年字第3号                    房屋和建筑施工安全生产验收备案表              备案部门注未写明时间                  2017.9.4              消防竣工验收备案              葫芦岛市消防局                                市政基础设施工程竣工验收报告、开发建设项目验收报告              兴城建设综合开发办公室  2018年                                建设工程竣工档案初验合格证              兴城市城建档案管理部门  2018.1.4                                房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书              兴城市城乡规划建设局注：未写年份，5.7      2018年5月1日，本案诉争房屋已具备办理房屋产权证条件。2019年12月9日，兴城市不动产登记中心出具证明，内容为：兴城铂翔房地产开发有限公司开发建设的观海国际一期、二期住宅A16、A17、A20、A21、A22、A23、A24、A25#楼，于2010年11月30日向我单位报送了预告商品房权属登记备案手续材料。上述事实，有当事人陈述，书证为凭，经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原告李军与被告兴城铂翔房地产开发有限公司于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，该合同合法有效。依照合同约定，被告兴城铂翔房地产开发有限公司应当在房屋交付使用后290日内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，本案诉争的房屋，原告李军办理入住的时间是2××3年4月至5月，应以2××3年5月1日起计算为宜，因此，被告兴城铂翔房地产开发有限公司向有关机关办理备案手续的截止时间应是2014年2月14日。本案争议的焦点：1、本案是否超过诉讼时效？被告兴城铂翔房地产开发有限公司主张原告李军的起诉，已超过诉讼时效。因未办理房屋产权登记的备案属于持续违约并侵害原告的权益，因被告已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月1日，故应从该时间起算诉讼时效。故本案原告的起诉，未超过法律规定的诉讼时效，对被告兴城铂翔房地产开发有限公司此项抗辩意见，本院不予支持。2、被告兴城铂翔房地产开发有限公司是否在2014年2月14日前提供资料报产权登记机关备案办理了权属登记？被告兴城铂翔房地产开发有限公司虽在2018年5月1日前向有关机关申请备案，但备案确定的时间为2018年5月1日，在该时间前未能办理备案系被告方未向原告履行合同义务，应对原告承担违约责任。虽然被告兴城铂翔房地产开发有限公司确认2018年5月1日本案诉争房屋可以办理房屋产权证，原告对此认可，但导致原告李军在2014年2月14日至2018年5月1日期间不能办理房屋产权证，其权利受到侵害。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，原告李军要求被告兴城铂翔房地产开发有限公司赔偿损失（应以734111元为基数，从2014年2月14日起至2018年5月1日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的主张，本院予以支持。根据中国人民银行2003年12月10日公布银发［2003］251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款利息计算办法，经计算其违约金金额为210114.80元（计算办法详见附表）。故原告要求被告兴城铂翔公司赔偿损失252442.41元的请求，本院予以支持210114.80元。另双方虽约定了存在争议应协商解决，但该约定不影响双方协商不成后或发生争议后可直接向人民法院主张的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并经审判委员会讨论，判决如下一、被告兴城铂翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李军违约金210114.8元。二、驳回原告李军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告兴城铂翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张 平人民陪审员  沈朝辉人民陪审员  程 德二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王 颖附：本案所依照的法律、法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。