云南省文山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2601民初1941号 原告：王**华，男，1978年12月20日生，傣族，云南省麻栗坡县人，现住文山市。 委托诉讼代理人：王菊，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。 被告：文山和鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532621059454074A,住所地：文山市开化街道振华社区东风路光大广场中心**。 法定代表人：李涛，执行董事。 委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师（特别授权）。 原告王**华与被告文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，于2019年10月21日作出（2019）云2601民初3204号民事裁定，裁定驳回王**华的起诉，裁定送达后，王**华于2019年11月19日提出上诉，文山壮族苗族自治州中级人民法院于2020年1月17日作出（2020）云26民终143号民事裁定，裁定撤销本院（2019）云2601民初3204号民事裁定，本案指令本院审理。本院2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告王**华及其委托诉讼代理人王菊，被告和鑫公司的委托诉讼代理人杜文雯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**华向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》；2.判决原、被告就坐落于文山市的房屋签订《商品房购销合同》；3.判决被告就坐落于文山市房屋签订的《商品房购销合同》于签订之日进行登记备案；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年2月2日签订了《商品房认购协议》，协议第一条约定，原告自愿认购被告开发的位于文山市，建筑面积约133.05平方米，单价为3400元／平方米。协议第二条约定原告同意在签署本认购书时，向被告支付180948元。协议第六条约定签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前。《商品房认购协议》签订后，原告在签订认购协议当日按约定支付被告和鑫房地产180948元，但被告未按约定通知原告签订《商品房购销合同》。原告多次向被告主张签订合同，但被告均不予理会。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”据此，被告作为开发商，在与买方签订房屋预售合同时，就应到行政主管部门办理备案登记。现原告主张与被告签订《商品房购销合同》，被告有义务办理备案登记。现原告依法向人民法院提起诉讼，望判决如前所请，以维护权益。 原告王**华针对其诉讼请求，提交了以下证据： 1.商品房认购协议，证明原、被告于2019年2月2日签订《商品房认购协议》，协议第一条约定原告王**华自愿认购被告文山和鑫房地产开发有限公司开发的位于文山市，建筑面积约133.05平方米，单价为3400元／平方米。协议第二条约定原告王**华同意在签署本认购书时，向被告和鑫房地产支付180948元。协议第六条约定签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前； 2.收据，证明原告王**华于2019年2月2日按约定支付了180948元的房屋款项。 经质证，被告对原告提交的证据1、2的三性无异议，证据1约定双方应当于2019年5月31日前签订商品房购销合同，原告未按时与被告签订合同，则被告有权另售原告所认购的房源，被告不承担违约责任。 被告和鑫答辩称，一、原告并未按照《商品房内部协议》约定的期限与被告签订正式的《商品房购销》合同，构成违约，原告与被告签订的《商品房内部协议》第六条第2小条明确约定，签订《商品房购销合同》及其补充协议的时间为2019年5月31日，在此期间，原告必须与被告完善《商品房购销合同》的相关手续，然而，原告并未在约定的时间内与被告完善签订合同手续，已经构成违约，无权再要求被告与其继续签订《商品房购销合同》；二、双方签订的《商品房购销认购协议》仅仅系预约合同，在双方未对《商品房购销合同》内容达成一致情况下，无法继续签订该合同，原告的诉请应当予以驳回。双方签订的预约合同（《商品房认购协议》）仅仅只对面积、价格进行了约定，但签订正式的《商品房购销合同》中，法律明确规定的主要内容就达十三项之多，根据商品房销售管理办法第十六条明确规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”而原告对上述条款内容均未与被告进行协商，（比如：双方对付款方式、时间、交房期限、面积差异处理方式、办理产权登记事宜等等均无法达成一致）则不具备签订正式《商品房购销合同》的基础。假如说原告没有违约，双方也必须达成签订正式《商品房购销合同》的合意否则根本无法签订正式的《商品房购销合同》，双方之间签订的预约合同（《商品房认购协议》）则由于不可归责于双方的原因无法履行，那么原告的诉请于法无剧，依法应当予以驳回。综上所述，原告已经构成违约，并且其未与被告对签订正式的《商品房购销合同》，因此，原告起诉于法无据，依法应当予以驳回。 被告针对其答辩，未提交证据。 本院对原告提交的证据分析认证如下： 原告提交的证据1、2，符合证据三性，被告质证无异议，本院予以采信。 经审理，本院查明本案法律事实如下：原、被告于2019年2月2日签订《商品房认购协议》，约定，原告自愿认购被告开发的位于文山市的“文山。佛寿街文化商业街区壹期”项目第1栋3单元11层1103号，建筑面积约133.05平方米，单价为3400元／平方米；原告同意在签署本认购书时，向被告支付180948元作为首付款；签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前。协议第七条第3项“甲乙双方的联络方式以本认购协议书所载明的电话、通讯地址为准。双方对所提供资料的真实性负责。如甲方按本认购协议书所载明的电话联络不到乙方，甲方通过快递的方式按本认购协议书所载明的通讯地址向乙方寄出信件3日后，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。乙方地址或电话如有更改，应及时书面通知甲方，否则自行承担造成延误或违约责任。”原告于2019年2月2日按约定向被告支付了房款180948元。 另查明，被告就其开发的文山。佛寿街文化商业街区一期项目于2017年1月11日取得商品房预售许可证明[证号为：预许文州字（201703）号]。预售面积114155.95㎡，批准预售栋号1-9幢。文山。佛寿街文化商业街区壹期项目第********房屋至今未另售他人。 综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：原告主张要求与被告签订《商品房购销合同》是否应予支持，是否应予办理备案登记。 针对争议焦点，本院认为，原、被告于2019年2月2日签订的《商品房认购协议》，约定了认购房屋的位置、面积、价款以及约定了2019年5月31日前签订《商品房购销合同》等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定。原、被告2019年2月2日签订的《商品房认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，原告已按约支付了首付款，故本案涉及的《商品房认购协议》属商品房买卖合同，即商品房预约合同。该合同双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同，本院予以确认。被告就其开发的文山。佛寿街文化商业街区一期项目于2017年1月11日取得了《商品房预售许可证明》，且本案所涉文山。佛寿街文。佛寿街文化商业街区壹期项目第********房屋未另售他人，订《商品房购销合同》的条件，原告要求被告就其认购的文山。佛寿街文化商业街区壹期项目第1栋3单元11层1103号房屋与原告签订《商品房购销合同》，并申请备案登记，本院予以支持。被告辩解，已按约定通知原告办理签订《商品房购销合同》的相关手续，原告未在约定时间内办理，未提交证据证明其已按约定通过电话或邮寄信件的方式通知，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 一、文山和鑫房地产开发有限公司与王**华继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》； 二、文山和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与王**华签订文山。佛寿街文化商业街区壹期项目第1栋3单元11层1103号房屋《商品房购销合同》，并自签订《商品房购销合同》之日起三十日内向产权登记部门申请《商品房购销合同》备案登记。 案件受理费100元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  赵俊斌 审 判 员  曹春园 人民陪审员  张桂云 二〇二〇年六月二日 书 记 员  杨文娟