苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初682号原告：俞海，男，1991年5月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣。原告俞海与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告俞海的委托诉讼代理人姜国云到庭参加诉讼，被告财智公司经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞海向本院提出诉讼请求1.请求法院判令被告支付逾期办证违约金（以2404298元为基数，自2017年9月24日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至产证实际办至原告名下之日按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；2.本案诉讼费由被告承担，原告已经预交的退还原告。事实和理由：2016年5月5日原告(买方)与被告(卖方)签署五份《吴江市商品房买卖合同》，载明被告将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元2003号、2005号、2006号、2007号、2008号房出售给原告，其中2003号房的购房总价为人民币660453.3元(实际支付660527元)，2005号房的购房总价为人民币544567.8元(实际支付544647元)，2006号房的购房总价为人民币399628.5元(实际支付399708元)，2007号房的购房总价为人民币399628.5元(实际支付399708元)，2008号房的购房总价为人民币399628.5元(实际支付399708元)，5套房合计实际价款2404298元，交房期限为：2016年12月31日。合同签订后，原告支付了合同的全部购房款，交房时支付了差价款项。被告于2017年6月26日将2003号、2005号、2006号、2007号、2008号交付给原告，根据合同约定，被告在应交房后90日内，即于2017年9月24日前将2003号、2005号、2006号、2007号、2008号配合原告办理产证。但被告一直没有收到产证，直到本案起诉，被告已构成违约，应向原告支付违约金。根据合同约定，被告在应交房后90日内，即分别于2018年1月6日前配合原告办理产证。但被告一直没有收到产证，被告已构成违约，应向原告支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之0.03向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第18条第2款，由于出卖人原因未能取得房屋权属证书，在合同未约定违约金或损失数额难以确定的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(该司法解释出台时，人民银行规定的逾期贷款利率是每日万分之二点一，2004年1月1日起改为原贷款利率水平上加收30%-50%)。同时，江苏省高院出台的《关于当前商事审判若干问题有解答(二)，赋于守约方有权请求将违约金调整到同期贷款基准利率的1.95倍的权利。本案合同是被告提供的格式合同，规定的违约金仅为已付购房款的百分之0.03，显属过低。原告有权请求法院予以调整。现原告要求依照《解释》)第十八条未约定约违金时的标准计算合情合理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，财智公司作为出卖人（甲方）与俞海作为买受人（乙方）签订了五份《吴江市商品房买卖合同》。约定财智公司将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元2003号、2005号、2006号、2007号、2008号房出售给俞海。五份合同第八条均约定，房屋交付日期为2016年12月31日前，第十五条关于产权登记均约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，俞海向财智公司支付了全部购房款2404298元，案涉房屋于2017年6月26日交付，俞海向财智公司支付了办证所需的税费。审理中，俞海陈述，其于2020年4月7日向财智公司申请退还办证税费用，财智公司于2020年5月12日退还了契税、印花税、证件费、代办费。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、开发公司代收代缴费用明细表、收据以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告俞海与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年6月26日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月24日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案。原告俞海向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告俞海委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告俞海至开庭时仍未能取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为总房款的0.03%，数额固定，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告俞海造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告俞海原先委托财智公司办理不动产权属证书，后原告于2020年4月7日向财智公司申请退还办证费用，应视为双方解除了委托关系，由原告自行办理产证，故逾期办证违约金应计算至2020年4月7日。经本院核算，逾期办证违约金合计369961元。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告俞海支付逾期办证违约金369961元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：俞海；开户行：中国工商银行吴江营业部；账号：62×××80）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6168元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  李 娜人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  孙佩耘二〇二〇年六月十一日书 记 员  张 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。