淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初606号原告（反诉被告）：颜琨，男，1993年9月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告（反诉被告）委托诉讼代理人：侍陶，江苏引航律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远路**。法定代表人：范海根，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。原告颜琨与被告淮安永业置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通诉讼程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人侍陶及被告委托代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金12273元（2019年5月1日至2019年9月19日），并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于淮安市房屋出卖给原告，房屋总价576202元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年5月1日前，房屋经验收合格后交付买受人。合同第九条约定：如出卖人未能在约定期限内交付房屋，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，被告未按约定时间交付房屋，也未支付逾期交房违约金，原告故诉至法院。本诉被告辩称：被告施工的涉案房屋因施工过程中政府强制停工76天，本市中高考18天，文明城市创建停工80天等原因，造成了客观上工期延误，依法应当予以扣减。同时，原告主张的违约金过高，根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高要求减少的，应适当减少，被告虽有延期交房的客观行为，但违约金以填平实际损失危险，请求法院予以调整。反诉原告向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金7020元，并承担本案诉讼费。事实和理由：反诉被告没有按照商品房买卖合同的约定及时付款，根据合同第六条第3款、第七条第1款约定，买受人需于合同签订后的5个工作日内书面申请按揭，并保证自申请起20个工作日内，贷款机构全额划付至出卖人帐户，非出卖人原因导致按揭不能办理的在七日内其他方式支付，反诉被告在支付了176202元首付款后，余款40万元在2018年9月26日才按揭支付，除按揭外，反诉被告也没有用其他方式付款，合计违约了117天，反诉被告应承担逾期付款违约金。反诉被告辩称：反诉被告签订合同后由反诉原告的工作人员统一办理银行贷款，贷款未能按时发放并非反诉被告的原因。双方买卖合同第六条第三款约定，反诉被告保证自办理贷款申请之日二十个工作日内通过银行按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户，该条款排除了买房人的主要权利，非因买房人的原因导致按揭贷款不能按时到账的，不应当追究买房人的逾期付款责任，该条款系开发商提供的格式条款，请求法院依法驳回反诉原告的请求。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同1份、购房发票1份、收楼验收保修单1份、贷款申请书、办证收据。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对办证收据的关联性不予认可。被告提供政府文件26份、监理单位施工日记，经质证，原告不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的淮海南路272号梦乐广场1幢1107室房屋，房价款为576202元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于签订本合同时支付首付款人民币176202元整，余款40万元整，买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人帐户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年5月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了176202元购房款，并于2018年4月27日向淮安市佳慧投资咨询管理有限公司缴纳450元办证费用，2018年9月10日进行贷款申请，余款40万元直至2018年9月26日才付至被告帐户。合同约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋，直至2019年9月18日才向原告邮寄交房通知，原告陈述其于2019年9月26日收到该通知。之后，双方因逾期交房和付款违约金发生争议，遂诉至本院。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。原告应按约支付房款，被告应当按照合同约定的时间交付房屋。关于被告是否逾期交房的问题，根据合同约定，被告应当在2019年5月1日前将经验收合格的房屋交付原告，但被告并未按约将房屋交付原告，其行为显属违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告抗辩应扣除相应延期交房天数，本院认为，双方的合同中约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告提供政府部门因中高考要求企业停止施工的相应文件，本院认为，中高考期间不允许施工由来已久，并非本案房屋施工期间突发情况，被告作为开发企业在进行项目工期核准时即应预见到该情形，将中高考所需用时在工期中进行扣除，故中高考禁止施工不属于不可抗力因素，不应顺延交房时间。被告还主张2017年、2018年，政府部门发布了要求施工工地停止施工、采取封土行动以治理大气污染的文件，本院认为，政府行为、政策并不属于法律意义上不可抗力的范畴，且被告提供的上述证据仅能证明政府曾要求停工、整改、减少土方开挖等，并不能证明被告系政府停工等文件的相对方，其施工系政府停工范围并因此发生实际停工的事实，被告亦未按照合同约定在发生之日起三十日内告知原告。故对上述证据，本院不予采信，对被告要求顺延交房日期的辩称，本院亦不予支持。关于交房时间，双方存在争议，被告称其于2019年9月18日向原告邮寄交房通知，要求认定9月18日为交房时间，同时提供原告2019年9月26日的收楼验收保修单，原告对此无异议，因原告主张逾期交房截至时间计算至2019年9月19日，本院对此予以确认。经计算，原告主张逾期交房时间为141天，按照合同约定的日万分之一点五标准，被告应向原告支付逾期交房违约金576202元×0.015%×141日=12186.67元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称违约金过高，要求调整，本院认为双方合同约定违约金标准为日万分之一点五，并未超过买受人已付房价款的百分之二十四，该计算标准并未明显过高，故对被告的抗辩，本院不予采纳。关于被告反诉主张的逾期付款违约金问题，根据合同约定，原告支付首付款后，余款40万元应当于合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的被告帐户，非因被告原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付被告，双方合同于2018年4月27日签订，最迟于2018年5月4日即应办理贷款申请，并于6月1日前原告应当将剩余的购房款付至被告帐户。但原告直至2018年9月10日才至银行申请贷款，同年9月26日才付清余款，其行为违反合同约定，理应承担逾期付款责任。根据合同约定的标准，反诉原告主张反诉被告承担逾期付款违约金7020元，符合法律规定，本院予以支持。原告抗辩因被告替其代办贷款导致未及时到位，因原告在本院限期内并未提供证据证明其违约系被告所致，且合同对于原告的付款期限已有约定，在贷款未到位情况下，原告应以其他方式向被告付清房屋余款。故本院对原告的该抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起三日内给付本诉原告颜琨逾期交房违约金12186.67元。二、反诉被告颜琨于本判决生效之日起三日内给付反诉原告淮安永业置业有限公司逾期付款违约金7020元。三、驳回本诉原告颜琨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费106元，由本诉原告颜琨负担1元，本诉被告淮安永业置业有限公司负担105元。反诉案件受理费25元，由反诉被告颜琨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 长  柏 玲审 判 员  张 天人民陪审员  张桂珍二〇二〇年六月十一日法官 助理  刘雨霖书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。