海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终905号   上诉人（原审原告）：郑某，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：陈某，海南琼亚律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：符某1，女，汉族，住海南省三亚市。   上诉人（原审原告）：符某2，住海南省三亚市。   上诉人（原审原告）：符某3，住海南省三亚市金鸡岭路金鸡岭村一巷**。   以上二上诉人共同委托诉讼代理人：符某1，系委托人符某2、符某3的姐姐。   被上诉人（原审被告）：王某，，住海南省海口市   委托诉讼代理人：李某，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，海南东方国信律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：符某4，男，，住海南省三亚市   上诉人郑某、符某1、符某2、符某3因与被上诉人王某、符某4房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人郑某、符某1、符某2、符某3上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持郑某、符某1、符某2、符某3一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王某、符某4承担。事实与理由：一、符某4与王某恶意串通，以明显不合理低价出售涉诉房屋，损害了郑某的合法权益，房屋转让协议书应为无效合同。一审判决认定《房屋转让协议书》为有效合同，属于查明事实不清，适用法律错误。首先，郑某于2006年搬出涉诉房屋到金鸡岭村一巷居住；符洪清于2006年搬出涉诉房屋到海汽小区C栋305房居住，2011年又搬到同心家园E栋21807房居住。两人因年事已高，腿脚不便，且大儿子符某3在监狱服刑，故房屋由小儿子符某4管理用于出租。2007年底，符某4未经郑某与符洪清同意，就将涉诉房屋私下以239,000元的低价转让给王某，该价格明显低于市场价格。符某4与王某以明显不合理低价转让房屋，属于恶意串通，严重损害第三人权益，《房屋转让协议书》应为无效合同。其次，郑某直到2017年才知道符某4擅自转让房屋一事，符洪清直至去世前都不知道转让一事。王某作为买受方，未能提供证据证明郑某与符洪清知晓此事，应当承担举证不能的后果。一审判决认定由郑某、符某1、符某2、符某3承担该举证责任是错误的。二、符某4擅自转让郑某与符洪清房屋的行为已构成无权处分，王某不符合善意取得的条件，无权取得涉诉房屋的所有权。首先，一审判决已查明认定涉诉房屋为郑某与符洪清的老瓦房经拆迁安置后所得。因此，该房屋为郑某与符洪清的夫妻共同财产，符某4未经郑某与符洪清同意，转让他人房屋的行为已构成无权处分。根据《物权法》第106条的规定，王某受让涉诉房屋时没有以合理价格转让，且房屋没有登记过户，故王某不符合善意取得的条件，无权取得涉诉房屋的所有权。上诉人作为所有权人有权追回房屋。综上，请求支持其一审请求。   被上诉人王某辩称：一、上诉人关于“符某4与王某以明显不合理低价转让房屋，属于恶意串通”的说法，从而认为合同无效，与事实不符。本案中，王某与符某4签订的《房屋转让协议书》是双方之间在平等自愿的条件下签署的。同时，王某已经按照当时的市场价格向符某4支付合理购房款。因此，双方之间的交易并无任何损害国家、集体或第三者的利益的主观故意，并没有恶意串通。另外，王某在该房屋买卖中已经尽到一般购买者的审慎义务。本案中，根据该房屋的安置《协议书》、《公证书》均表明符某4为该房屋的实际权利人。王某基于该权利外观认定符某4有权处分该涉案房屋，并无任何过错。另外，王某是按照当地及房屋的使用价值进行购买的涉案房屋，不存在任何牟取非法利益的行为。因此，一审法院认定双方签订的《房屋转让协议书》合法有效并无不当。二、上诉人关于“王某作为买受人，未能提供证据证明郑某与符洪清知晓此事，应当承担举证不能的后果”的说法，没有事实与法律依据。根据谁主张谁举证的规定，若上诉人认为王某在该次交易中存在恶意或者上诉人不知情的，应该提供证据证明，若不能提供证据证明应承担举证不能的法律后果。另外，王某在本次购房中已经尽到合理谨慎的义务，不存在任何过错。无须承担上诉人不知情的举证责任。因此，一审法院对于举证分配问题的认定有事实与法律依据。上诉人的上诉理由不能成立。三、符某4为房屋的真正权利人，有权对该房屋进行处分。双方签订的《房屋转让协议书》合法、有效，不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖应当受到法律保护。1.涉案房屋真正的权利人是符某4，即使上诉人现在否认，符某4也可作为涉案房屋的共同所有权人，有权对涉案房屋作出转让的处分。2.即使符某4无权转让该涉案房屋，但王某也是基于善意享有该房屋的所有权。涉案房屋交付使用后，由于三亚正龙实业有限公司（以下简称：正龙公司）怠于办证的原因，一直未办理房屋所有权证，王某在与符某4签订《房屋转让协议书》之前，无法通过房屋所有权证确认真正的房屋所有权人。通过确认符某4与正龙公司签订的住房安置《协议书》以及《公证书》，王某有理由相信符某4就是该涉案房屋的真正所有权人，符某4完全有权对涉案房屋进行转让处分，且在该房屋转让之前，符某4也一直向王某声称该房子是自己的。3.涉案房屋转让后，虽没有办理房屋产权登记手续，但并不影响王某对涉案房屋享有的所有权，上诉人无权要求王某返还该涉案房屋。因涉案房屋一直未取得房屋所有权证，在涉案房屋转让给王某之前，符某4及上诉人也未真正获得该房屋的所有权，其也只是依据符某4与正龙公司签订的《协议书》，享有该涉案房屋的既得所有权。符某4正是基于对涉案房屋的既得所有权，将涉案房屋转让并交付给了王某。根据《房屋转让协议书》第五条的约定，王某在受让该涉案房屋时，一并获得了该涉案房屋的既得所有权以及和房屋相关的一切权利。据此，王某是涉案房屋的实际所有权人，有向正龙公司主张办理房屋所有权证的权利，与符某4、上诉人不存在任何关于房屋所有权的争议。如果上诉人对涉案房屋的所有权存在争议问题，只能找符某4主张赔偿损失，无权要求王某返还房屋。4.本案存在虚假诉讼问题。郑某、符洪清于2017年7月12日起诉后，符洪清于2017年8月24日去世，上诉人和符某4均未如实陈述符洪清已去世的事实，仍以符洪清的名义进行诉讼，导致诉讼继续进行。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。   被上诉人符某4对上诉人的上诉请求没有意见。   郑某、符某1、符某2、符某3向一审法院的诉讼请求：1.判决确认王某、符某4于2007年签订的《房屋买卖合同》无效，并判决王某将三亚市外贸路6巷15号6楼602房返还给郑某、符某1、符某2、符某3；2.本案诉讼费由王某、符某4承担。   一审法院认定事实：郑某与符洪清（已去世）系夫妻关系，两人共生育子女符某3、符某4、符某1、符某2四人。符洪清于2017年8月24日去世。早年，符洪清与郑某原拥有位于三亚市××区上一块居民住宅地（约150平方米）。1980年，夫妻俩在地上建起31平方米平顶房一间及两间瓦房。1985年，三亚市人民政府征用上述土地和房屋，符洪清与政府签订了《征地补偿表》，征地单位为州海穗公司（后更名为正龙公司），符洪清与郑某委托其儿子符某4与正龙公司签订《协议书》。后正龙公司建起一栋六层住宅楼，并将三亚市外贸路6巷15号6楼602房安置给郑某与符洪清。郑某与符洪清居住在该房屋内直至2006年搬出。2008年3月30日，符某4与王某签订《房屋转让协议书》，约定符某4将该房屋转让给王某，转让价格为239,000元。王某于当日向符某4支付了转让款239,000元，符某4将该房屋交付给王某居住使用至今。   一审法院认为，符某4与王某于2008年3月30日签订《房屋转让协议书》，约定符某4将位于三亚市××路房转让给王某，王某于当日向符某4支付转让款239,000元，符某4将该房屋交付给王某居住使用至今。该协议书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行。郑某、符某1、符某2、符某3诉称郑某于2017年因三亚市阳光海岸棚户区拆迁征收用到涉诉房屋，来到三棚改办公室办理征地手续时，才发现2007年底符某4未经郑某与符洪清同意，就将涉诉房屋私自转让给王某。因郑某、符某1、符某2、符某3对该诉称未能提供有效证据予以证明，不予采信。故郑某、符某1、符某2、符某3诉请王某将三亚市外贸路6巷15号6楼602房返还给郑某、符某1、符某2、符某3，于法无据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回郑某、符某1、符某2、符某3的诉讼请求。案件受理费2,154元（郑某已预交），由郑某、符某1、符某2、符某3负担。   二审中，上诉人向本院提交如下证据：一、社区证明和金鸡岭村一巷居民唐从华、吕文生出具的证明各一份，拟证明郑某从2006年初搬到金鸡岭社区居住，是三亚市天涯区金鸡岭村一巷居民住户，并不知道涉案房屋被转让的事实。二、释放证明书，拟证明符某3在涉案房屋被转让期间正在服刑，不知道涉案房屋被转让的事实。王某对上述证据不予认可，认为上述证据均不能证明郑某和符某3不知晓符某4将涉案房屋转让他人的事实。符某4对上述证据均没有意见。鉴于上诉人提交的上述证据不能证明待证事实，本院不予采纳。   经审理查明，除以下两点事实外，一审查明的事实属实，本院予以确认：郑某与符洪清共生育子女符某1、符某2、符某3、符杰（已于2015年5月24日去世）、符某4五人。2001年2月15日，符某4等十二户被征用方与正龙公司签订《协议书》并进行公证，由正龙公司在1985年征用被征用方位于三亚市××区的土地上单独建一幢六层十二套间的住宅楼进行安置，每户一套间，每套建筑面积为116平方米。   本院认为，本案争议焦点为涉案《房屋转让协议书》的效力。首先，涉案房屋系政府征用郑某、符树清的土地而就地安置的房屋，本案没有证据表明符某4在向王某出售该房屋时已经得郑某、符树清的同意，符某4为无权处分人。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，1.符某4在出售涉案房屋时向王某提供的《协议书》、《公证书》上均载明权利人为符某4，且没有证据证明符某4在转让涉案房屋时曾告知王某该房屋的实际权利人为郑某、符树清，并有两名见证人在该房屋转让协议上签字，王某有足够的理由相信涉案房屋的实际权利人为符某4。2.符某4在庭审过程中自认该交易价格系其根据当时的市场情况所确定的适当价格。3.涉案房屋并未办理产权证，且已实际交付给王某长达十余年。因此，王某属于善意取得，应取得涉案房屋的所有权。最后，该房屋转让协议系王某、符某4的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条》第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人关于该房屋转让协议无效并要求王某返还涉案房屋的诉讼请求，于法无据，不应予以支持。   综上所述，上诉人郑某、符某1、符某2、符某3的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,154元（郑某、符某1、符某2、符某3已预交），由郑某、符某1、符某2、符某3负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年六月三十日   书记员 黎明昊   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。