安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初1104号 原告：合肥友顺物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园组团****，统一社会信用代码91340100MA2MWL598T（1-1）。 法定代表人：马恒友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪源，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告：谈增菊，女，1967年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：杜马龄，男，住安徽省合肥市瑶海区。 原告合肥友顺物业服务有限公司（以下简称“友顺物业公司”）与被告谈增菊、杜马龄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告友顺物业公司的委托诉讼代理人张颜到庭参加诉讼。被告谈增菊、杜马龄经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告友顺物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决两被告立即支付原告物业费欠款1548.06元，违约金367.06元，合计1915.12元（其中794.40元为2015年2月1日至2016年7月31日，被告欠合肥市安好物业服务有限公司物业费，现已转让给原告；剩余753.66元物业费，为2016年8月1日至2017年12月31日被告欠缴原告的物业费）；二、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2015年1月20日，合肥市安好物业服务有限公司与风景雅苑业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定合肥市安好物业服务有限公司负责风景雅苑小区2015年2月1日至2016年7月31日的物业服务，其中多层住宅每月每平方米0.52元，小高层每月每平方米1.18元，商铺每月每平方米1.5元。2016年7月31日，合肥市安好物业服务有限公司服务期满后与原告签订了《债权转让协议》约定由原告接受风景雅苑小区2016年7月31日以前业主拖欠的物业费合计26234.84元，并依法公示告知小区居民。之后，风景雅苑业主委员会又与原告签订《物业服务委托合同》，约定由原告为合肥市风景雅苑小区提供物业管理服务，其中多层住宅每月每平方米0.52元，小高层每月每平方米1.18元，商铺每月每平方米1.2元，业主或物业使用人应于每个季度的第一个月向原告缴纳物业费。被告谈增菊、杜马龄系风景雅苑小区11幢211室业主，房屋建筑面积36.99平方米，自2015年2月1日起未缴纳物业费。原告长期催要无果，现为维护自身合法利益特诉至法院望判如所请。 被告谈增菊、杜马龄未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告谈增菊、杜马龄原系风景雅苑小区11幢211室业主，房屋建筑面积36.99平方米，系小高层住宅。2015年1月20日，合肥市安好物业服务有限公司与瑶海区龙岗开发区风景雅苑小区第一届业主委员会（以下简称风景雅苑业主委员会）签订《物业服务委托合同》一份，约定风景雅苑业主委员会选聘合肥市安好物业服务有限公司为风景雅苑小区提物业服务，合同期限自2015年2月1日至2016年7月31日，物业费标准为小高层住宅每月每平方米建筑面积1.18元，商业物业每月每平方米建筑面积1.5元，多层每月每平方米建筑面积0.52元等。后合肥市安好物业服务有限公司按照约定为案涉小区提供可物业管理服务至2016年7月31日退出案涉小区。2016年7月31日，合肥市安好物业服务有限公司与友顺物业公司签订《债权转让协议》一份，约定合肥市安好物业服务有限公司将其在2015年2月1日至2016年7月31日期间管理的合肥市风景雅苑小区业主尚未结清的物业费共计2347.54元债权转让给友顺物业公司，其中包括谈增菊、杜马龄2015年2月1日至2016年7月30日期间物业费792.64元。后合肥市安好物业服务有限公司在小区进行了公示并张贴了《授权委托书》委托友顺物业公司代为收缴其在管理期间业主欠缴的物业服务费用。2016年9月1日，友顺物业公司与风景雅苑业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定风景雅苑业主委员会选聘友顺物业公司为风景雅苑小区提物业服务，合同期限自2016年8月1日至2017年11月30日，物业服务的主要内容为物业共用部分的日常定期维修、养护和管理；物业共用设施、设备的定期维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的定期维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的定期养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，小高层的二次供水水费代支代收管理；维护公共秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理等。物业费标准为小高层住宅每月每平方米建筑面积1.18元，商业物业每月每平方米建筑面积1.2元，多层每月每平方米建筑面积0.52元等。物业综合服务费实行包干制按季度缴纳，业主或物业使用人应每季度的第一个月内缴纳费用。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。合同签订后，友顺物业公司按约定为该小区提供服务至2017年11月30日。自2015年2月1日至2017年11月30日谈增菊、杜马龄未按约缴纳物业管理费，友顺物业公司经催要未果后诉至本院。 上述事实，有友顺物业公司提供的催缴记录材料、房地产权证复印件、《物业服务委托合同》、服务价格登记证复印件、合肥市安好物业服务有限公司《物业服务委托合同》、债权转让协议及明细、公示照片、龙管（2017）48号文件、物业服务照片以及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，合肥市安好物业服务有限公司与风景雅苑业主委员会签订的《物业服务委托经营》及友顺物业公司与风景雅苑业主委员会签订的《物业服务委托合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业公司和全体业主均具有约束力，物业公司、谈增菊、杜马龄均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。谈增菊、杜马龄作为业主，也应知悉物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。合肥市安好物业服务有限公司、友顺物业公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并为涉案小区提供物业服务，谈增菊、杜马龄作为业主，在接受了物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于友顺物业公司主张的2015年2月1日至2016年7月31日期间的物业费，系依据债权转让协议，由合肥市安好物业服务有限公司转让得来。友顺物业公司已经提供了债权转让协议、公示照片等证据可以证明债权转让的真实性以及债权人已经尽到通知债务人的义务，故本院对于友顺物业公司主张的2015年2月1日至2016年7月31日期间的物业费予以支持。据此核算，2015年2月1日至2016年7月31日期间的物业费为785.67元（1.18元/平方米/月×36.99㎡×18个月）。关于友顺物业公司主张的2016年8月1日至2017年12月31日的物业费，依据风景雅苑业主委员会与友顺物业公司签订的《物业服务委托合同》，委托管理的期间为2016年8月1日至2017年11月30日，因友顺物业公司并未向本院提交期满后继续提供服务的证据材料，故本院对友顺物业公司主张的2017年12月1日至2017年12月31日期间的物业费不予支持，对友顺物业公司主张的2016年8月1日至2017年11月30日期间的物业费予以支持。另，鉴于本院在审理涉及该小区其他物业服务合同纠纷案件中，查明友顺物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对友顺物业公司服务期间产生的物业费酌情按90%予以支持。据此，谈增菊、杜马龄2016年8月1日至2017年11月30日期间应缴纳的物业费为628.53元（1.18元/平方米/月×36.99㎡×16个月×90%）。以上物业费合计1414.2元。关于友顺物业公司主张的违约金，因本案友顺物业公司履行合同亦存在瑕疵，故本院对其违约金的诉请不予支持。被告谈增菊、杜马龄经本院合法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，应承担相应的法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《安徽省物业管理条例》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告谈增菊、杜马龄于本判决生效之日起十日内向原告合肥友顺物业服务有限公司支付2015年2月1日至2017年11月30日期间的物业服务费1414.2元； 二、驳回原告合肥友顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谈增菊、杜马龄负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵生升 二〇二〇年六月四日 法官助理夏毓萍 书记员赵静怡 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《安徽省物业管理条例》 第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。