广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初840号 原告：黄立铭，男，1989年5月25日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：卢中贤，广西桂联律师事务所律师。 被告：何秀红，女，1962年5月20日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：陈量，男，1987年4月6日出生，瑶族，住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 原告黄立铭与被告何秀红居间服务合同纠纷一案中，本院于2020年3月16日立案受理后，原告黄立铭于2020年3月19日向本院提出财产保全的申请，本院已申请事实了保全措施，本案依法适用简易程序审理，分别于2020年4月15日及2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告黄立铭及其委托诉讼代理人卢中贤，被告何秀红、委托诉讼代理人陈量、陈逸洋到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约定支付房地居间服务费人民币300000元及利息（自2019年8月20日起至支付清房地居间服务费之日止按年利率6%计算）给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由如下：被告接受位于广西平南县平方国有出让地块（土地使用权号：××号）主人冯静的委托（实为抵押给何秀红），代为出卖该地块。2019年7月21日，原、被告之间签订《支付居间服务费承诺书》，被告承诺如果原告居间促成该地块成功卖出，价格超过人民币330万元部分，作为居间服务费由被告支付给原告。2019年8月份原告成功促成被告与买地人高升海、潘某国有出让土地交易，地产成交价为360万元，被告已收清卖地款360万元，也完成了该地产的转户手续，但被告没有依约支付居间服务费人民币30万元给原告，原告向被告多次追款未果。综上所述，为维护原告的权益，特向法院起诉。 被告答辩称，1.原告在提供居间服务的时候隐瞒了事实，不仅损害了案涉土地买受人的利益亦损害了被告的利益,根据合同法第四百二十五条规定被告作为居间合同委托人有权拒绝支付居间服务费；2.被告与案涉土地买受人的实际最终成交价格是315万元，并不是360万元，根据原、被告双方签订居间合同约定，土地成交价格超过330万元之后，被告应支付超过部分的成交价款作为居间服务费给原告。现在被告与土地买受人的最终成交价是315万元，没有达到330万元，因此被告不需要居间服务费给原告；3.被告仅收到232万元的土地转让款，原告提供的《居间合同服务协议》系潘某、高某因被原告胁迫所签，不能证实原告所述被告已收到360万元土地转让款。综上所述，原告主张的居间服务费没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理，认定以下法律事实： 一、2010年2月10日，陈忠辉（与被告何秀红是夫妻关系）与冯静签订《转让宅地协议》，约定由陈忠辉购买了登记在冯静名下的坐落于平南县的国有建设用地使用权【国有土地使用权证号：××，证载使用面积375㎡】，也即是本案的涉案土地使用权。陈忠辉购买该土地使用权后，涉案土地一直闲置，因被告打算未来将涉案土地使用权出卖，为避免重复交纳税费，故未通过冯静过户到自己及其丈夫名下，以备未来卖出时可以通过冯静直接过户给买受人。 二、2019年7月19日，原告得知案外人潘某、高某（二案外人是夫妻关系）欲购买涉案土地使用权，原告便与潘某签订了《购房地意向书》，约定：潘某出价360万元，分三期支付，第一期于签订合同当天支付180万元，第二期于卖方将土地使用权过户至潘某名下后三个工作日内转账支付100万元到卖方账户，第三期剩余的80万元，通过银行贷款支付。同时约定本意向书签订之日，潘某交意向金2万元给原告，由原告出面与卖方斡旋洽谈，如在2019年7月25日前洽谈不成功，原告应在三日内无条件退还2万元意向金。双方签订意向书后，潘某支付了2万元意向金给原告。原告在收到2万元意向金后，于2019年7月20日将1万元意向金通过微信转账的方式交付给了被告何秀红，剩余的1万元尚未支付给被告。 三、2019年7月21日，原告何秀红与被告黄立铭签订了《支付居间服务费承诺书》，双方约定：1.甲方何秀红位于广西平南县方国有出让宅地，以人民币330万元的价格委托乙方黄立铭帮助出让，最终售价超过330万部分（居间服务费）应由黄立铭收取。根据出让资金三次汇入进度，分三次汇入黄立铭工商银行账户，第一次汇入8万元，第二次汇入8万元，第三次汇入14万。双方根据民间合同服务规定，双方不得违反双方协议的约定，如甲方不愿汇款给乙方，乙方有权起诉要求甲方赔偿双方约定超过300万元的部分。乙方有义务配合甲方将所有价款收回甲方账户，配合转让过程当中的相关工作，如果甲方收不到余额80万元，乙方有义务去帮追回，如果甲方收不到80万余额，乙方也无权要求甲方支付剩余的14万元。2.本承诺书生效时间：当甲方与“原业主方”签订“该项目地块”成交的相关合同起，本承诺书生效，并发生法律效力。如果“该项目地块”甲方与“原业主方”签约不成功，本承诺书自动失效。被告对“原业主方”解释为“潘某、高某”。 四、2019年7月25日，在原告的见证下，案外人潘某与涉案土地使用权原权利人冯静、陈刚签订了《国有土地使用权转让协议书》，被告何秀红作为冯静、陈刚的委托代理人在本协议中签字。协议中冯静、陈刚、何秀红（三人为甲方）与潘某（乙方）约定：1.涉案土地使用权证登记使用权面积为375㎡，实际土地面积为360㎡；2.涉案土地使用权的土地转让款为3600000元；3.签订协议后乙方于2019年7月19日支付的定金2万元整转为购买土地转让款，签订协议当日乙方支付10万元，待甲方涉案土地使用权变更登记至乙方名下后，乙方于当天支付土地转让款238万元给甲方，乙方取得涉案土地使用权证、国有土地建设许可证后一个月内支付50万元给甲方，剩余的60万元在第二个月付清；4.土地转让款（除2万元定金外）乙方全部支付到甲方指定的账号中（账号为：62×××10，户名：何秀红）；5.违约责任......（略）。协议中有甲方冯静、何秀红及乙方潘某的签字。 五、签订《国有土地使用权转让协议书》后，案外人潘某到涉案土地丈量，邻居告知潘某，涉案土地在实际面积360㎡的基础上，但涉案土地还要留出1.5米的通道作为通气透光道使用。案外人经了解得知：陈忠辉户宅地与原陈刚户宅地是相邻关系，陈忠辉户在建房时本应自己一方的土地上留出1.5米通道作为采光通气，但实际仅留了0.9米，影响了双方的通光透气。2007年9月6日，陈忠辉与陈刚约定，陈刚在以后建房时，应在土地相邻边界向陈刚自己一方退让出0.6米，以便陈忠辉户实墙与陈刚户边界相距1.5米，作为通风采光通道，陈忠辉一次性付给陈刚3万元作为补偿（涉案土地为25米长，15米宽，共375㎡，长边即为两户相邻边，相邻边多留出0.6米，即15㎡，这是涉案土地实际面积为360㎡的原因）；同时约定，陈刚户在收到补偿款3万元后，在以后建房时另外还应在本方再留出1.5米宽通道，确保两户实墙间隔共3米，作为通风采光道（1.5米宽的通道为37.5㎡，这是涉案土地实际使用面积在360㎡基础上再减少37.5㎡的原因）。潘某得知此情形后，认为如果只能使用322.5㎡建房，那涉案土地价格超出了1万元／㎡的预期，价格太高，遂与被告联系，决定放弃交易。嗣后，经被告与潘某私下协商，被告将涉案土地降价45万元出售予潘某，双方于2019年8月10日签订了《国有土地使用权转让补充协议书》，补充约定：1.涉案土地价格为315万元；2.被告已支付的土地转让款12万元，尚欠土地转让款303万元，潘某承诺2019年8月30日前支付160万元，2019年10月31日前支付60万元，剩余的83万元在取得国有土地使用权证及建设许可证后3个月内支付；3.其余事项不变。 六、2019年8月20日，原告到案外人潘某家中追索居间费用，案外人以原告没有提供完善的居间服务为由拒绝支付剩余未支付部分居间费，双方因此发生口角，原告从其带来的手提包里面拿出一把菜刀平拍在茶几上威胁高某（潘某丈夫）。潘某报警，经燕湖派出所调解，双方了调解协议：黄立铭当面向高某道歉，中介费问题纠纷由双方协商或向人民法院起诉，高某不要求黄立铭任何赔偿费用。调解结束后，双方另外就居间费用问题进行协商，并签订了《居间合同服务协议》，该协议是原告打印好拿来双方签字，协议内载明：“经委托黄立铭居间服务购买合适土地使用权，黄立铭接受委托后，经过其多方渠道努力，成功促成了我高某、潘某购买了土地一块（即涉案土地），土地成交价360万元，本人已将土地转让款全部付清给土地出让方何秀红。原户主冯静委托何秀红出让，根据我与黄立铭之间的约定，促成交易，由我本人按土地成交的1.5%给付中介服务费给黄立铭作为本人给付的服务费，即本人应给付5.4万元服务费给黄立铭，我已给付2.5万元。现经双方再协商，黄立铭同意少收2.4万元，故我尚欠黄立铭居间服务费5000元，该款在办理好土地过户手续后三日内付清。在办过户期间不得来人打扰。”。该协议有高某、潘某、黄立铭签字。 七、案外人潘某已支付给被告的土地转让款情况如下：2019年7月19日支付意向金2万元；2019年7月25日转账支付10万元；2019年8月27日转账支付100万元；2019年8月28日转账支付60万元；2019年10月16日支付60万元；上述共计232万元。 以上事实，有原告提交的《身份证》、《支付居间服务费承诺书》、《购房地意向书》、《居间合同服务协议》，被告提交的《国有土地使用权转让协议书》、《国有土地使用权转让补充协议书》、《转让宅地协议书》、《支付居间服务费承诺书》、《购房地意向书》、《协议书》、《永发别墅区建房用地规定》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、报警回执、《调解协议书》、《居间合同服务协议》、微信账单详情、《结婚证》、《户口簿》、证人潘某、高某证言以及原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人的庭审陈述等证据材料在卷佐证。 关于对本案的处理有重要影响的三个事实如何认定的问题。 一、庭审过程中，被告辩称，被告已经将涉案土地除了留出15㎡外，还应再留出37.5㎡作为通道的情况告知原告，而原告没有如实告知案外人潘某，故意隐瞒了与订立合同有关的重大事实，导致《国有土地使用权转让协议书》无法履行，需要重新签订补充协议。原告对此否认，被告但未能提供证据对上述事实予以证明，本院对被告主张的上述事实不予采信。 二、原告诉称依据案外人潘某、高某于2019年8月20日签字的《居间合同服务协议》，被告已收到360万土地转让款的事实。被告辩称，该协议是因二案外人受到原告的胁迫作出的意思表示，并非真实的意思表示，双方依据《国有土地使用权转让补充协议书》来履行，被告在本案案发前，仅收到了案外人潘某支付的土地转让款231万元，原告另外扣留了1万元。本院认为，《居间合同服务协议》是原告与案外人于2019年8月20日当天在派出所签订的协议，并不存在收到胁迫的情形。但是证人潘某、高某表示，《居间合同服务协议》中“土地成交价360万元，本人已将土地转让款全部付清给土地出让方何秀红”是自己的错误意思表示，该协议是黄立铭事先打印好拿来的，因为双方只协商了居间服务费，本以为该协议的内容只是关于居间服务费的内容，没有细看，便签字了；同时，二人表示自己是转账向被告支付了230万元，另外，交原告的2万元是意向金。被告提供的《中国农业银行银行卡交易明细清单》显示：何秀红62×××10账户分别于2019年7月25日收到潘某转账支付的10万元；2019年8月27日收到潘某转账支付的100万元（备注为永发新村地皮款）；2019年8月28日收到潘某转账支付的60万元（备注为永发新村地皮款）；2019年10月16日收到潘某转账支付的60万元。如果如《居间合同服务协议》所证明的被告于2019年8月20日前已收到了案外人支付的土地转让款，则潘某、高某不可能在8月20日后还向被告支付案涉土地的转让款，这明显与常理不符，而被告提供的证据及其陈述与证人证言能够相互印证，证实潘某、高某仅支付了土地转让款232万元被告，所述故对原告主张的上述事实，本院依法不予采信。 三、被告辩称原告在收到潘某、高某支付的2万元意向金后，私自扣留了1万元。原告称，这1万元属于被告给原告额外的辛苦费，但被告未提供证据证实双方的额外辛苦费约定，故对原告的主张，本院依法不予采信。 本院认为，一、关于《支付居间服务费用承诺书》是否成立、合法、有效的问题。该承诺书内容未违法法律规定的效力性强制性规定，系合同双方的真实意思表示，并有双方的签字确认，该承诺书成立、合法、有效。二、关于被告应否支付居间服务费用给原告的问题。1.被告主张原告故意隐瞒了与订立合同有关的重大事实，损害了委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本院认为，被告与他人签订保留通风采光道《协议书》属于涉案土地使用权的瑕疵，该瑕疵具有隐秘性，是居间人无法预料的，也无法从正常的产权调查渠道得知的，被告作为知情的卖方应履行告知义务，以便居间人能够全面、真实地向买方报告涉案土地使用权情况。本案中被告不能证实自己已向原告履行了告知义务，本院对原告的主张不予支持。2.被告主张被告与案外人的买卖土地成交价为315万元，并没有达到支付居间服务费的条件。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据合同法第四百二十六条之规定，原告促成了被告与案外人签订了以360万元转让土地使用权转让协议，协议成已经成立，原告、被告的居间服务约定发生法律效力的条件也已经成就，在条件成就后，买卖双方在履行合同的过程中产生分歧，补充约定以315万元价款进行交易，尽管合同在履行中当事人双方变更了合同的标的额，第二份协议是以第一份合同为前提的，没有第一份合同，自然不会有第二份合同。因此，被告利用了居间人提供的机会订立第一份合同，居间人已经履行合同义务，有权取得居间报酬，本院对原告要求被告支付居间服务费的主张依法予以支持。三、被告应支付多少居间服务费的问题。按照原告与案外人签订的《购房地意向书》，签合同当天案外人支付第一次款项180万元给被告，涉案产权过户后支付第二次款项100万元给被告，剩余的80万元款项通过贷款支付被告。依照被告与案外人签订的《国有土地使用权转让协议书》的约定，被告支付居间服务费给原告是附条件的，按照案外人三次支付价款的进度，被告应分三次支付居间服务费给原告，第一次8万元，第二次8万元，第三次14万元，原告有义务配合被告将转让款收回到被告账户。被告对此负有附条件支付居间服务费的义务，现案外人仅支付了共计232万元给被告，第一次支付居间服务费的条件已成就，但第二次、第三次支付居间服务费的条件均未成就，故被告应支付给原告居间服务费8万元，原告在收到案外人支付的意向金时，扣留了1万元，被告还应支付给原告7万元。对其余的居间服务费，在支付条件成就后，原告可以另行主张权利。四、关于是否应支付利息问题，利息如何计算的问题。被告于2019年10月16日收到共计232万元，应支付给原告居间服务费而没有支付，已构成违约，违约造成资金占用期间的利息损失可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按照年利率6%计算。 综合上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 被告何秀红于本案判决生效之日起十日内支付70000元居间服务费及利息【利息计算方法：以70000元为基数，自2019年10月16日起按照年利率6%计算至履行完毕之日止】给原告黄立铭； 驳回原告黄立铭的其它诉讼请求。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5800元，减半收取2900元（原告已预缴），由原告黄立铭负担2223元，被告何秀红负担677元；保全费2020元，由原告黄立铭负担1549元，被告何秀红负担471元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5800元（开户名称：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；受理费账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林小峻 二〇二〇年六月九日 书记员  罗洪强