江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初1525号原告：张自峰，男，1982年11月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：梁叶萍，女，1982年10月17日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张自峰，男，1982年11月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区,系其丈夫。被告：苏州青客信息科技有限公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区孙武路******。法定代表人：洪琼，执行董事。委托诉讼代理人：王婷婷，女，1985年5月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系被告公司员工。原告张自峰、原告梁叶萍与被告苏州青客信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张自峰（同时作为原告梁叶萍的委托诉讼代理人）、被告苏州青客信息科技有限公司委托代理人王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张自峰、原告梁叶萍向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年1月22日签订的房屋托管租赁合同及补充协议于2020年5月25日解除；2、要求被告支付自2010年4月25日至2020年5月24日的租金计1,750元；3、要求被告支付租赁合同未履行部分的违约金71,744元。原告张自峰、原告梁叶萍为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、房屋托管租赁合同一份、补充协议一张、授权书一份，证明原、被告之间的房屋托管租赁合同真实有效，同时证明原告委托被告代办了江苏省苏州市高新区房屋的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项；2、不动产权证书一份，证明涉案房屋为两原告所有；3、账户交易明细8页，证明被告曾多次逾期支付租金；4、声明及催款通知函一份，证明原告曾向被告发函催缴房屋租金；5、解除《房屋托管租赁合同》通知书一份、快递查询单一份，证明由于被告拖欠房租，原告发函通知被告要求解除房屋托管租赁合同。被告苏州青客信息科技有限公司对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对上述证据1、2、3之真实性均予认可，对于证据四、证据五无法确认是否收到。关于原告于2020年5月25日收回出租房屋一事，代理人不是经办人，若有不同意见，庭后向法庭提交。被告苏州青客信息科技有限公司辩称，同意解除租赁合同，但不同意支付1个月的租金，公司因疫情经营困难，没有支付能力，也不愿意支付违约金。被告苏州青客信息科技有限公司未就其辩称意见提供相关证据。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市高新区的房屋（面积：89.32平方米）系原告张自峰、原告梁叶萍共同共有。2018年1月19日，原告张自峰、原告梁叶萍（甲方）与被告苏州青客信息科技有限公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》一份，合同主要内容为：两原告将其所有之上述房屋以月租金1750元（付三押零）的标准提供给被告进行租赁，租赁期限96个月又30天，起租日自2018年5月26日起至2026年6月24日止，备注栏注明“2018-01-23后10个工作日内支付30天的租金1750.00元。第1月-第36月：增长0.0%0.0元，第37月-第48月：增长5.0%87.5元，第49月-第60月：增长5.0%87.5元，第61月-第72月：增长5.0%87.5元，第73月-第84月：增长5.0%87.5元，第85月-第96月：增长5.0%87.5元”。合同所附之《一般条款》内容如下：“一、租赁用途乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、租赁期限房屋租赁期限为8年。三、房屋交接与装修甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照国务院办公厅国办发（2016）39号文意见以及房屋所在地相关政策规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。租赁期满，双方无异议租赁合同自动延展一轮，租金双方可另行商定。四、租金支付方式和限期乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到帐时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。租赁期限届满前，乙方可用押金（如有）抵消租金。五、其他费用租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。六、房屋使用要求和维修责任该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复。其它维修均由乙方承担。七、房屋返还除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋。八、委托和管理甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为租赁并管理转租该房屋作为人才公寓。乙方代为出具的协议应当符合法律规定；甲方同意乙方安排青客人才居住使用房屋，乙方应尽好管理职责，如该房屋在使用过程中，出现意外事故，由乙方承担责任；该房屋不得用于违法活动，否则由乙方承担责任，甲方不承担责任，该房屋居住的人均面积不低于10平方米。合同履行期内，如甲方需出售房屋，须优先委托乙方或乙方指定公司代为出售该房屋。九、违约责任因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前己抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。十、其他条款本合同自双方签字或者盖章后生效。甲乙双方在履行本合同过程中发生问题，通过友好协商解决。十一、法律责任告知为避免触犯《刑法》第一百六十三条、一百六十四条非国家工作人员受贿罪及对非国家工作人员行贿罪之罪名，甲方同意不向乙方业务人员直接或间接地提供贿赂、回扣或其他任何形式的、可能对本合同的签署或履行产生实质性影响的利益（包括但不限于：赠送礼品、支付佣金、提成等）。如发生上述情况，乙方有权立即终止本合同，并要求甲方按照本合同第九条向乙方承担违约责任。如发生乙方业务人员向甲方索取任何利益的情况，甲方可通过该邮箱ｊｉｗ×××＠ｑｋ365.ｃｏｍ进行举报。本合同一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等效力。”2018月1月22日，原、被告另签订《补充协议一》一份，其内容为：“甲乙双方签订了位于江苏省苏州市高新区（以下简称该房屋）的《房屋托管租赁合同》（以下简称“托管合同”），托管合同编号：青房管20XXX39.现甲乙双方经友好协商，达成以下协议：1、该房屋托管合同履行届满72月又30天（即2018年5月26日起至2024年6月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。2、本补充协议自甲乙双方签字即生效，本补充协议与甲乙双方签订的该房屋托管合同不一致的，以本补充协议为准。3、本补充协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等效力。”同日，原、被告尚签订《授权书》一份，其内容为：“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方出租的江苏省苏州市高新区房屋（以下简称房屋）的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项订立本协议。甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。”上述合同及补充协议签订后，原、被告双方即按约履行合同，原告向被告交付了涉案房屋，被告则向原告支付相应的房租金。2020年3月25日，被告应支付原告三个月租金合计5250元，但经原告多次催讨，被告一直未付。原告遂于2020年3月28日向被告发出《声明及催款通知函》一份，告知被告“根据与贵司签定的《房屋托管租赁合同》（合同编号：青房管20XXX39），以及2018年1月22日签定的补充协议，该房屋租期为72个月又30天，自2018年5月26日起至2024年6月24日止，租金支付方式为季付，贵司应于支付款周期月25日以银行汇款的方式支付租金。然而自上述合同及协议履行至今，贵司发生如下违约行为：一、2019年12.25本应支付下一季度租金，贵司打入青客宝账户后，我方却无法提现到银行卡，迟迟不能提现，由我方连续电话、信息催款，于2019年12月30日提现入我方账户。二、2020年3月25日起至今，贵司未按约定的支付日期及支付方式支付租金，本人于2020年3月26日起至今多次电话联系业务员、网络客服、以及售后服务热线后未果；基于上述事实，现我方依法郑重声明并向贵司发出催款通知。一、我方不同意延迟付款租金。二、根据青客对账手机APP的退款规定，（原青客宝APP，现更名为青客对账APP）我方申请资金提现（即青客对账手机APP中的退款）不能即刻到账，损害了我方的利益。（此后我不再认青客对账APP账户，租金到账本人只认我的银行账户），所以请按照合同约定金额于每支付款周期月25日将本期租金汇入我方银行账户。开户行：苏州农业银行新区支行。银行卡号：62×××72。收款人：张自峰。自本函发出之日起7天内（2020年4月3日前）支付拖欠的租金，若2020年4月3日前贵司未按照合同约定金额和合同约定支付方式将本期租金汇入本人银行卡中，视贵司擅自解除协议，系贵司主动违约，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们当前签订的《房屋托管租赁合同》，本人将收回房屋并告知租客。同时要求贵司承担违约责任赔偿我方相应的损失。必要时，本人将通过法律途径予以解决。”2020年4月3日，两原告又向被告发出《解除〈房屋托管租赁合同〉通知书》一份，告知被告“依据双方合同约定，每季度25日为付款日，本人收到的最后一次款项是2020年12月30日。本应2020年3月25日的应付的2020年3月26日至2020年6月25日的房租，但2020年4月3日仍未支付，我方于2020年3月29日发了《房租催款通知函》，督促你方于2020年4月3日之前补齐所欠房租。实至今日仍然未收到你方补交房租。因你方在履行合同过程中的违约行为和消极的沟通态度，为了维护我方合法权益，为避免我方损失继续扩大，我方将单方面终止合同，收回房屋，不承担任何违约责任。一切违约责任归你方承担。自本通知函发出之日起，你方与我方之间签订的《房屋托管租赁合同》因你方违约解除，请搬出位于江苏省苏州市高新区房屋，清退和安排里面的租客，结清一切拖欠的水电煤等相关费用（包括签合同时我方预缴100元电费），届时房屋里的一切遗留个人物品、设备设施以及装饰装修作为自主放弃物，由我方全权处理。若您未搬出上述房屋，清退并安排里面的租客，结清拖欠费用。本人将2020年4月6日强制收房，通过法律途径予以解决，并要求你方承担以下的损失：1.未彻底搬出上述房屋，导致我无法收回并正常使用该房屋，每拖延一天，你方须支付我方每日200元房屋占用费。2.房屋遭到破坏，导致我方无法正常使用该房屋，你方须承担我方修复房屋所发生的相关费用以及修复期间房屋占用费，每日200元。3.你方须向我方支付已产生的租金和滞纳金。”但被告仍未能支付拖欠的房租金。两原告遂提诉讼，要求解除双方签订的房屋托管租赁合同、由被告支付自2020年3月25日起拖欠的租金、并由被告支付违约金计71,744元（1,750元/月×14月+1,837.50元/月×12月+1,925元/月×12月+2,012.50元/月×12月）。被告同意解除租赁合同，但表示公司现因疫情经营困难，没有支付能力，故不同意支付1个月的租金，也不愿意支付违约金。诉讼期间，被告向两原告支付了一个月的租金1750元，两原告则于2020年5月25日收回了上述涉案房屋。关于原告于2020年5月25日收回出租房屋一事，被告未在庭后向法庭提交不同意见。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告张自峰、原告梁叶萍与被告苏州青客信息科技有限公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定按期支付原告房租金、且在原告多次催要的情况下仍未给付原告房租金致本次诉讼，责任在被告，其应承担给付原告房租金的民事责任。原告在与被告联系处理房租事宜无果后收回了其出租之涉案房屋，双方之房屋出租委托合同已于2020年5月25日解除。原告要求被告支付自2010年4月25日至2020年5月24日的租金计1,750元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。合同约定，“乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金”，现房屋出租委托合同于2020年5月25日解除，合同未履行期为自2020年5月25日起至2026年6月24日止，计5年又13个月（自2020年5月25日起至2021年6月24日止为13个月，自2021年6月25日起至2026年6月24日止为5年），故相对应之违约金应为143,500元（1750元/月×13月+1,837.50元/月×12月+1,925元/月×12月+2,012.50元/月×12月+2,100元/月×12月+2,187.5元/月×12月），现原告所主张之违约金计算金额有误，为免讼累，本院依法进行核算确认。考虑到被告所提出之疫情因素致其经营困难而没有支付能力的辩称意见，本院对违约金的具体金额酌情予以调整，即按合同约定之违约金金额的10%进行确认，即被告应支付原告的违约金为14,350元（143,500元×10%）。被告辩称认为其没有支付能力、不同意支付1个月的租金、也不愿意支付违约金的意见，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，原告张自峰、原告梁叶萍要求解除其与被告苏州青客信息科技有限公司订立之房屋出租委托合同、并由被告支付拖欠租金、支付违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持，但对原告所主张之违约金的具体金额本院结合实际情况酌情予以调整确定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告张自峰、原告梁叶萍与被告苏州青客信息科技有限公司签订的《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》于2020年5月25日解除。二、被告苏州青客信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张自峰、原告梁叶萍房租金1,750元、违约金14,350元，合计16,100元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××62）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,594元，减半收取797元，由被告苏州青客信息科技有限公司负担。被告苏州青客信息科技有限公司应负担的797元直接支付给原告张自峰、原告梁叶萍。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二〇年六月二十九日书记员 叶圣娅