贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1754号原告：代祖明，男，汉族，1977年5月19日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告：田华，女，汉族，1981年1月18日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：代祖明，系田华之夫。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，统一社会信用代码：915203033374510696。住所：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，男，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，统一社会信用代码：915203030856559886。住所：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：李有明，男，系公司员工。原告代祖明、田华与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代祖明、被告信本奥特莱斯公司委托诉讼代理人王汝健、到庭参加了诉讼。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代祖明、田华向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令解除原告与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，由被告按相应比例（折后价的120%）提前对原告所购商品进行回购或由被告将原告所购商铺按售铺时所提供平面图分隔后将商铺交回原告；二、请求人民法院判令被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司向原告支付2019年4月1日起至2020年3月31日止的收益金26,165.80元，并按每日1‰承担以3,982.80元为基数自2019年5月1日起至2019年7月31日止的违约金258.45元，并按每日1‰承担以10,320.80元为基数自2019年8月1日起至2019年10月31日的违约金928.87元，按每日1‰承担以16,658.80元为基数自2019年11月1日起至2020年1月31日止的违约金1,499.29元，以及按每日1‰承担以26,165.80元为基数自2020年2月1日起至款项清偿之日止的违约金，截止2020年1月31日止欠付的收益金及违约金共计28,952.41元；三、判令被告向原告提供2018年及2019年已支付收益金的相关税票；四、判令被告贵州聚银投资置业有限公司对第二项请求承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第一、三项诉请，确认第二项诉请中收益金的起止时间为2019年3月31日至2020年3月30日期间。事实及理由：在被告聚银公司的广告宣传诱使下，原告于2016年7月25日与被告聚银公司签订了《商铺购买合同》，同时与被告信本奥特莱斯公司签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据合同约定，原告所购商铺委托被告信本奥特莱斯公司经营管理10年，在10年委托经营管理期间，被告以商铺折后价为基数，每年按固定年回报率分四次（每个季度首月）将相应收益金打到原告账户上。按约定：1-3年回报率为8%，4-6年回报率为9%，7-9年回报率为10%，第10年回报率为11%。其中第一年、第二年收益金直接抵扣房款，但从第三年到期第一次应支付收益金开始，被告就以各种理由拒不支付原告应得收益。后经业主集体维权，被告才延期将2018年、2019年第一季度及第二季度40%的收益金支付给原告，截止今日，被告欠原告4个季度收益金26,165.80元。被告聚银公司在《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》中作为担保人盖章签字，明确为本合同被告信本奥特莱斯公司的履约提供担保，故应对被告信本奥特莱斯公司欠付的收益金承担连带清偿责任。由于被告信本奥特莱斯公司除存在欠付原告收益金违约行为的同时，还存在不返还收取商场承租人营业款的违约行为，其违约行将严重影响商场的有序经营，持续发展，致使原告购铺及委托经营管理的目的不能实现，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告信本奥特莱斯公司辩称，对案件基本事实无异议，对原告撤回第一、三项诉请无异议。经核算，我公司已支付2018年、2019年第一季度及第二季度40%的收益金，认可我公司应支付原告从2019年3月31日起至2020年3月30日的收益金总额为25,985.80元【其中2019年3月31日至2019年6月30日为3,802.80元（信本奥特莱斯公司已按扣税后的金额支付了40%收益金2,535.20元），2019年7月1日至2019年12月30日为6,338.00元×2=12,676.00元（未扣税），2019年12月31日至2020年3月30日为9,507.00元（未扣税）】。双方合同约定违约金过高，请求按照年利率6%计算支付违约金，即我公司同意支付原告自2019年3月31日起至2019年12月30日止的违约金741.55元（以16,478.80元为基数按年利率6%计算），自2019年12月31日起至2020年3月30日止的违约金142.61元（以9,507.00元为基数按年利率6%计算），合计884.16元，对2020年3月31日之后的违约金同意以25,985.80元为基数，按年利率6%计算至款项清偿之日止。被告聚银公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2016年7月，原告与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，向其购买了遵义市奥特莱斯城市商业用房（建筑面积33.15平方米），合同还约定了其他事项。后，原告代祖明、田华（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2026年12月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年12月31日开始至2026年12月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年12月31日至2018年12月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2018年12月31日至2019年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8,158.00元，自2019年12月31日至2022年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9,177.00元，自2022年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10,197.00元，自2025年12月31日至2026年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11,217.00元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告足额支付了购房款，并就购买房屋办理了房屋产权证【证号：黔（2017）遵义市不动产权第00324**】。再于后，原告（甲方）代祖明、田华与被告（乙方）信本奥特莱斯公司、（丙方）聚银公司再次签订《托管收益确认单》，确认商铺预测绘建筑面积为33.15㎡，实测建筑面积为34.34㎡，最终确认购房总价款为354,912.00元，同时，确认单对商铺托管收益结算标准进行了变更约定，变更后的托管收益结算标准为：自2016年12月31日至2018年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1,056.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2018年12月31日至2019年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6,338.00元，自2019年12月31日至2022年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9,507.00元，自2022年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10,563.00元，自2025年12月31日至2026年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11,619.00元。上述协议签订后，被告信本奥特莱斯公司向原告支付了2018年、2019年第一季度及第二季度40%的收益金，后，被告信本奥特莱斯公司未再按时支付收益金，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告认可被告信本奥特莱斯公司应予支付从2019年3月31日起计算至2020年3月30日止的收益金总额为25,985.80元。本院认为，原告向被告聚银公司购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为房屋租赁合同纠纷。被告信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本院对原告关于收益金的主张，按双方庭审中确认金额25,985.80元予以支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，因双方约定违约金标准为日1‰，相当于年利率36%，被告请求对违约金标准进行调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行分段计算支持（扣减每期一个月支付期限），根据原告2019年3月31日起至2020年3月30日止分季度应得收益金的情况，违约金计算为：1、2019年4至6月（从2019年5月1日起计算至2020年3月30日止，共计11月）3,802.80元×6%÷12×11=209.11元；2、2019年7至9月（从2019年8月1日起计算至2020年3月30日止，共计8月）6,338.00元×6%÷12×8=253.52元；3、2019年10至12月（从2019年11月1日起计算至2020年3月30日止，共计5月）6,338.00元×6%÷12×5=158.45元；4、2020年1至3月（从2020年1月1日起计算至2020年3月30日止，共计3月）9,507.00元×6%÷12×3=142.60元；前述违约金共计763.68元。庭审中，被告信本奥特莱斯公司同意支付违约金884.16元，高于前述计算标准，本院按被告同意金额予以支持。2020年3月31日起的违约金，被告仍应支付，应以收益金总额25,985.80元为基数，按年利率6%计算至该收益金付清之日止。原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，结合合同关于“由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保”的约定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。庭审中，原告自愿撤回第一、三项诉讼主张，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。被告聚银公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代祖明、田华自2019年3月31日起至2020年3月30日止收益金25,985.80元及违约金884.16元，并支付以25,985.80元为基数，按年利率6%，自2020年3月31日起计算至款项清偿之日止的违约金；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回原告代祖明、田华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨茂艳二〇二〇年六月五日书记员  赖曙红