山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初1457号 原告：崔洪伟，男，1963年4月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告：廖红珍，男，1976年7月30日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 共同委托诉讼代理人：宋荣荣，山东琴岛律师事务所律师。 被告：青岛新经济广告有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：张万泉，职务总经理。 委托诉讼代理人：姜晓东，山东云江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓，山东云江律师事务所律师。 被告：青岛爱都汇商业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：唐维青，职务总经理。 原告崔洪伟、廖红珍与被告青岛新经济广告有限公司（以下简称新经济公司）、被告青岛爱都汇商业管理有限公司（以下简称爱都汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告崔洪伟及其委托诉讼代理人宋荣荣到庭参加诉讼，被告新经济公司委托诉讼代理人何晓到庭参加诉讼，被告爱都汇公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告崔洪伟、廖红珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《青岛市存量房买卖合同》；2.判令被告新经济公司返还原告顶账购房款347734.9元及违约金60000元，并以347734.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉日起计算至全部清偿之日止的利息，被告爱都汇公司承担连带还款责任；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月28日，原告与被告新经济公司签订存量房买卖合同，因被告违约，无法交付房屋，而且产权也无法办理转移。为了维护原告的合法权益，依据法律的有关规定起诉至法院，恳请判如所请。 被告新经济公司辩称：新经济公司未与原告签订存量房买卖合同，也未收取购房款，该合同与新经济广告公司无关。原告应提交相应工程款证据对本案的基础事实加以佐证，如未提交应承担举证不能的不利后果。 被告爱都汇公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。 原告张瑞清围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.《青岛市存量房买卖合同》。证明被告新经济公司与原告签订房屋买卖合同，合同约定新经济公司于2015年12月31日办理转让过户手续,如逾期一日,新经济向原告支付已收房款0.01%的违约金。被告新经济公司对该合同的真实性不认可，认为该合同上加盖的章系假章。 2.《爱都汇委托经营协议》。证明原告与被告爱都汇公司签订了《委托经营协议》，协议约定被告爱都汇公司对应交付的涉案网点经营管理并承诺返还租金收益，根据该协议约定的内容，被告爱都汇公司应对该款承担连带偿还责任。被告新经济公司对该份证据的真实性不认可。 3.《补充协议》。因被告新经济公司拖欠原告工程款项347734.9元，因此2015年1月28日，被告新经济公司自愿以爱都汇项目3115号商铺作为质押，并约定如被告新经济公司以现金形式归还原告欠款，则关于上述房屋买卖合同的一切约定自动解除，但直至今日被告一从未归还上述工程款。被告新经济公司对该协议的真实性不予认可，该协议上的被告公司的章系假章。 4.原告陈述。2014年，原告崔洪伟通过案外人唐维青及原告廖红珍介绍，与被告爱都汇公司签订协议从事钢结构楼梯间加固、电梯加固工程，承包方式为包工包料。工程完工后，被告拖欠工程款，于是签协议顶房子。当时原告的工程款不够总房款，商定之后办理银行按揭。二原告共同顶了一套房子，顶账款的份额在补充协议中已经说明，被告公司没有出具购房款收据。被告对原告的陈述真实性不予认可，原告都是与爱都汇公司及其人员接触的，与被告新经济公司没有接触，该案件事实应提交相应证据加以佐证。 被告新经济公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 青正司鉴（2016）文痕鉴字第561号司法鉴定意见书。该鉴定书系本院在（2015）黄民初字第10026号（原告为林亚伟）一案中委托鉴定机构出具的鉴定意见。该鉴定书证明：检材《青岛市存量房买卖合同》上“青岛新经济广告有限公司”印文、《致业主的一封信》上“青岛新经济广告有限公司”印文、《协议书》上“青岛新经济广告有限公司”印文与提供的样本上同名印文均不是出自同一枚印章。前述提供样本印文来源于被告新经济广告公司2005年度企业网上年检书式登记表。同时，该鉴定所对《青岛市存量房买卖合同》上盖印的“尚德凤”印文真实性的委托鉴定作出退案说明，理由是未能获得可供比对用样本，鉴定事项无法进行。原告质证称，该鉴定意见仅能证实从工商年检书上调取的印章与本案印章不一致，是其内部管理问题，被告加盖印章均是在公开场合，包括在政府部门信访时公开对所有业主用章，对外具有公信力。虽然被告新经济公司否认《青岛市存量房买卖合同》中被告销售章的真实性，但结合本院在其他“爱都汇购物中心”同类判决中认定的事实，可以视为该《青岛市存量房买卖合同》、《补充协议》系新经济公司签订，对新经济公司发生效力。 本院出示已生效的（2015）黄民初字第8591号、（2015）黄民初字第9029号、（2015）黄民初字第10186号案件的民事判决书（三案原告姚黎明、安可红、宋林花均为“爱都汇购物中心”项目的购房人，三案被告也是本案被告），本案原告和被告新经济公司对该三份判决书的真实性均无异议。上述生效判决认定，在案涉“爱都汇购物中心”项目房屋销售过程中，两被告之间系委托代理法律关系，爱都汇公司代理新经济公司销售“爱都汇购物中心”项目的房屋。三份判决书还认定，房屋销售委托人新经济公司应向购房人承担民事责任，在二者授权不明的情况下，受托人爱都汇公司应承担连带责任，本院对新经济公司关于其对涉案房屋被他人销售不知情、不应承担民事责任的抗辩理由不予采信。 被告爱都汇公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃对上述证据质证的权利。本院根据当事人陈述及上述证据，认定事实如下： 2015年1月28日，被告新经济公司与原告签订《青岛市存量房买卖合同》，被告新经济公司将位于青岛市开发区产出售给原告。同日，原告与被告爱都汇公司签订《爱都汇委托经营协议》，委托被告爱都汇公司经营上述房产。 2015年1月28日被告新经济公司与原告签订《补充协议》，协议约定就被告新经济公司名下的爱都汇项目3115号商铺与原告签订存量房买卖合同，作为被告新经济公司拖欠原告工程款的质押物，工程款为347734.9元。如被告新经济公司以现金形式还款，上述房屋买卖合同自动解除。 本院认为，本案的争议焦点是被告新经济公司是否应当解除与原告签订的《青岛市存量房买卖合同》并将相应款项返还原告。对此本院作如下评判： 1.关于原告与被告新经济公司签订的《青岛市存量房买卖合同》的性质问题。结合原告陈述及与被告新经济公司签订的《补充协议》，可以认定原告与被告新经济公司之间存在工程承揽关系。根据《补充协议》及《青岛市存量房买卖合同》的约定，如被告新经济公司能够支付工程款，则上述房屋买卖合同自动解除。因被告新经济公司没有举证证明其支付给原告工程款的证据，故《青岛市存量房买卖合同》没有解除。结合《补充协议》及《青岛市存量房买卖合同》的约定，应系合法有效的合同，发生房屋买卖合同法律效力。故，原告的工程款已经转化为购买涉案房屋的购房款，双方之间的工程款债权债务关系消灭，产生房屋买卖合同关系。 2.原告与被告新经济公司签订的《青岛市存量房买卖合同》是否应当解除。被告新经济广告公司是黄浦江路88号爱都汇购物中心项目房产的产权人，按照合同约定，被告新经济公司应于2015年12月31日办理转让过户手续。但被告至庭审时仍未交付房屋更未办理过户手续，被告新经济广告公司以自己的行为表明不履行主要债务，即不履行合同约定的交付房屋、办理产权证的义务。被告的行为已构成根本违约，原告的合同目的不能实现，原告关于解除其与被告新经济公司之间购房合同的主张应予支持，被告新经济公司应当返还原告购房款。关于原告主张的违约金及利息请求，本院综合“爱都汇购物中心”项目的整体情况，兼顾公平原则，酌情统一以法定孳息确认购房人的该项损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉日起计算至全部清偿之日止的利息计息，以3477734.9元为基数、自起诉之日起计算至本判决生效之日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。 3.被告爱都汇公司是否应当承担连带责任。关于新经济公司与爱都汇公司之间关系的认定及责任主体的确定，本院已在“爱都汇购物中心”项目引发的同类案件中已予认定，本院对原告主张其与被告新经济公司存在房屋买卖关系、被告爱都汇公司承担连带责任的请求予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告崔洪伟、廖红珍与被告青岛新经济广告有限公司于2015年1月28日签订的《青岛市存量房买卖合同》； 二、被告青岛新经济广告有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔洪伟、廖红珍购房款347734.9元； 三、被告青岛新经济广告有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔洪伟、廖红珍自2020年1月14日起至本判决生效之日止、以购房款347734.9元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、被告青岛爱都汇商业管理有限公司对上述二、三项承担连带责任； 五、驳回原告崔洪伟、廖红珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7416元，公告费600元，合计8016元，由被告青岛新经济广告有限公司承担，被告青岛爱都汇商业管理有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  徐敬峰 审判员  魏 来 审判员  薛 慧 二〇二〇年六月八日 书记员  陈安新