湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申1446号再审申请人(一审被告暨反诉原告、二审上诉人)：湖北合一置业有限公司，住所地湖北省罗田县凤山镇普陀庵巷**。法定代表人：方曙光，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪清华，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被申请人(一审原告暨反诉被告、二审被上诉人)：林艳涛，男，1969年1月7日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。被申请人(一审原告暨反诉被告、二审被上诉人)：田先华，女，1968年8月14日出生，汉族，住湖北省罗田县。原审第三人：毛祚举，男，1967年7月3日出生，汉族，住湖北省罗田县凤山镇桥南村利和楼**。原审第三人：湖北鑫海建筑装饰工程有限公司，，住所地湖北省罗田县凤山镇宾河路法定代表人：李时海，该公司经理。原审第三人：龙泉旺达投资有限公司，，住所地浙江省龙泉市滨江花园水岸云天******法定代表人：毛祚举，该公司经理。再审申请人湖北合一置业有限公司（以下简称合一置业公司）因与被申请人林艳涛、田先华及原审第三人毛祚举、湖北鑫海建筑装饰工程有限公司（以下简称鑫海建筑公司）、龙泉旺达投资有限公司（以下简称龙泉旺达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终2853号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。合一置业公司申请再审称，1.在合一置业公司与鑫海建筑公司建设施工合同关系未经审理、结算的情况下，原审法院违法将申请人与鑫海建设公司建设施工合同关系拉入本案商品房买卖合同关系中，错误认定鑫海建筑公司为申请人的债权人。实际上，鑫海建筑公司不仅不是合一置业公司债权人，反而是合一置业公司的债务人，鑫海建筑公司应向合一置业公司承担支付300万履约保证金，误期赔偿费，工程质量维修费等违约责任。抵销权中的债权应明确，即双方权利义务关系真实存在及确定。而本案中，双方工程未经结算，债权债务不确定，不具有债务抵销的效力。2.毛祚举是龙泉旺达公司法定代表人，认定毛祚举是合一置业公司项目经理与客观事实不符。在合一置业公司与鑫海建筑公司建筑施工合同关系中，毛祚举是鑫海建筑公司聘请的代理人。案涉支条仅有鑫海建筑公司印章和龙泉旺达公司法定代表人毛祚举的签名，该支条属于要约，合一置业公司没有作出承诺时，合同不能成立。因此，该支条对合一置业公司不发生法律约束力。3.原判决认定合一置业公司返还首付款，剥夺了合一置业公司对工程款的抗辩权。4.合同解除的后果是已经履行的恢复至原状。因此，案涉合同解除后，应该是林艳涛享有工程款债权，而不是返还首付款。5.本案涉及林艳涛、毛祚举、鑫海建筑公司通谋，通过以物抵债办理虚假按揭，骗取银行贷款，案涉商品房买卖合同应属无效。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]245号）第四十五条的规定，本案应发回重审或改判。6.林艳涛出具《承诺书》，载明“首付款于交房之前付清”。如果林艳涛、田先华支付了首付款，就不会出具该《承诺书》，毛祚举不会在《承诺书》上签名，龙泉旺达公司聘请的出纳吴荣月更不会在合一置业公司移交表注明林艳涛欠付首付款。因林艳涛未支付购房首付款，其亦不享有合同解除权。7.原审程序违法。原审法院未对合一置业公司与鑫海建筑公司之间的建设工程施工合同进行审理就认定鑫海公司是合一置业公司的债权人，未对案涉支条形成时间进行鉴定，剥夺合一置业公司辩论权，损害合一置业公司权益。综上，合一置业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求对本案予以再审。本院经审查认为，根据合一置业公司的申请再审事由，本案再审审查的焦点问题是：林艳涛、田先华是否履行案涉商品房买卖合同中给付购房首付款的义务；案涉合同是否已经解除；如已解除，相关款项应否返还。在案证据显示，2015年6月28日，鑫海建筑公司向合一置业公司出具支条一张，内容为：因贵公司将其开发的匡河阳光城项目承包给我公司承建，为了缓解贵公司支付工程款的压力。经与贵公司现场负责人毛祚举协商，我公司同意支取工程款3004210元用于抵扣我公司项目经理林艳涛所购买商品房的首付款，该支条在我公司与贵公司结算时扣除。毛祚举在该支条上签名同意抵款。其后，合一置业公司开具销售不动产发票7张，共计3004210元，并将发票联存根联交给林艳涛、田先华。尽管毛祚举系龙泉旺达公司法定代表人，但合一置业公司与龙泉旺达公司合作开发案涉工程项目，合一置业公司提交的“合一置业公司匡河阳光城项目部员工工资表”上写明“员工姓名：毛祚举”，林艳涛、田先华提交的工程预算编制书上加盖有鑫海建筑公司印章、监理公司罗田县广厦建设工程监理有限责任公司印章、林艳涛、毛祚举签名，罗田县广厦建设工程监理有限责任公司系合一置业公司聘请的监理公司，现有证据能够证明毛祚举亦为合一置业公司在案涉项目的负责人。尽管案涉不动产发票系存根联，但合一置业公司就案涉房屋首付款开具发票的事实客观存在。上述支条和发票互相印证，结合鑫海建筑公司在本案的陈述和案涉房屋按揭贷款已经办理完毕的事实，能够证明鑫海建筑公司、合一置业公司、林艳涛作出了以案涉项目工程款抵付购房首付款的意思表示，并形成合意。二审法院据此认定林艳涛、田先华履行了支付购房首付款义务并无不当。至于上述欠条的真实性，因鑫海建筑公司、林艳涛、毛祚举均认可该欠条的真实性，合一置业公司亦出具了对应款项的发票，故鉴定案涉支条形成时间对各方当事人就以案涉项目工程款抵付购房首付款达成合意的事实认定并无意义，原审法院未予鉴定并无不当。关于合一置业公司申请再审提及的《承诺书》，因该《承诺书》没有载明出具日期，不能确定是否在上述欠条和发票之后出具，故不能以此认定林艳涛、田先华未支付购房首付款。根据已查明的事实，合一置业公司与鑫海建筑公司建设工程施工合同关系真实存在，双方存在真实的债权债务关系，且尚未最终结算，本案款项所涉工程款可在双方结算工程款时一并予以扣减，当事人就工程款事宜可另行主张权利，本案有关案涉项目工程款抵付购房首付款的认定并不影响相关当事人在建设工程施工合同关系中主张权利，不存在剥夺当事人辩论权的问题。由于林艳涛、田先华已经支付案涉购房首付款，并以银行按揭贷款形式支付了剩余房款，其二人已经履行了商品房买卖合同中给付购房款的合同义务。案涉商品房买卖合同约定：“出卖人应当在2016年3月28日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。在林艳涛、田先华支付了全部购房款的情况下，合一置业公司未依约交付案涉房屋，且逾期交房超过60天，林艳涛、田先华享有合同约定的解除权。根据已查明的事实，林艳涛、田先华已依法依约行使其合同解除权，案涉合同已被解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定了合同解除的效力，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同被解除后，合一置业公司负有相应的返还义务。尽管案涉购房首付款系以工程款抵付形式支付，但原审法院在各方当事人已经达成以确定数额的工程款抵付购房首付款的情况下，判决合一置业公司返还购房首付款并无不当。至于合一置业公司有关本案涉及林艳涛、毛祚举、鑫海建筑公司通谋，通过以物抵债办理虚假按揭，骗取银行贷款的主张，因合一置业公司无证据证明其上述主张，且案涉商品房买卖合同系合一置业公司与林艳涛、田先华签订，房屋按揭贷款已由湖北罗田农村商业银行营业部发放给合一置业公司，该公司在本案的反诉请求亦为要求林艳涛、田先华履行付款义务，现该公司主张本案涉及虚假按揭、骗取银行贷款与其自身主张相悖。综上，合一置业公司提出的再审事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖北合一置业有限公司的再审申请。审判长  龚璟审判员  牛卓审判员  吴琦二〇二〇年六月二十二日法官助理胡静书记员唐斐