广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初1827号 原告：黄活才，男，1978年12月2日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告：何东梅，女，1980年11月14日出生，汉族，居民，住广西平南县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：谢明宏，广西桂江律师事务所律师。 被告：徐金全，男，1985年9月12日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：徐兴敏（系被告徐金全的堂哥），男，1980年6月16日出生，汉族，住广西平南县。 被告：林婷婷，女，1989年9月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告黄活才、何东梅与被告徐金全、林婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告黄活才、何东梅及两原告共同委托诉讼代理人谢明宏、被告徐金全的委托诉讼代理人徐兴敏到庭参加诉讼，被告林婷婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄活才、何东梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还原告购房款15203.32元及利息（利息按照年利率6%自2019年12月4日计算至购房款全部退还之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月12日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定：原告方购买被告名下的平南县平南镇瑞雁大道华鹏国际9幢18层10单元1802号房屋，总房价款81万元，原告方分两期支付购房款：1、在合同签订合同之前，原告方以银行转账方式支付给被告方定金3万元，于2019年2月15日前以银行转账方式支付首付款28万元；2、二期购房款50万元，在原告方取得新不动产权证后15日内，由原告方向银行申请购房按揭贷款，原告方需在接到银行同时办理抵押手续后10日内办理相关手续。被告方工商银行账号：62×××25，账户名：徐金全。原告方贷款额度超出部分，由被告方收到银行卖房款当日返还给原告方，并于银行放款当日结算所有房款及费用，多退少补。合同还约定了原、被告双方的违约责任情况。同时原、被告双方口头约定原告在2019年2月份起每月帮被告偿还银行贷款，偿还的贷款本金部分最终抵做购房款，偿还的贷款利息部分不做购房款扣减，同时原告愿意承担被告提前偿还贷款产出的违约金1899.9元。原告在签订合同前支付了3万元定金给被告，在签订合同后，于2019年2月12日支付购房款28万元给被告，于2019年12月11日支付购房款5万元给被告，于2019年12月14日支付购房款45万元给被告。另原告在2019年2月起至2019年10月止每月帮被告偿还本案1802号商品房应还的按揭贷款本金17103.22元，利息11843.03元，综上，原告共支付了购房款838946.25元。现本案1802号商品房的权属已经变更到原告的名下，通过结算，原告多支付了购房款28946.25元，减去不作为购房款抵扣的偿还贷款利息部分11843.03元及提前还贷款违约金1899.9元，被告应退还15203.32元给原告。经原告多次要求被告退还多收取的购房款，被告均不予退回。为维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼。 被告徐金全辩称，一、本人共收到原告4笔款分别为2019年1月6日3万元、2019年2月12日271900元、2019年12月11日5万元、2019年12月16日45万元，以上共801900元，根据2019年1月6日的合同和收据，本人实收81万元，购房款并没有收够，并没有多收；二、根据合同第二条约定原告方应于2019年1月31日前以银行转账方式支付首付款28万元，但原告于2019年2月12日才支付给被告，且不足额。根据合同第八条约定的逾期付款责任，原告应支付被告违约金810000×1‰×12日=9720元；三、截止2019年2月12日，被告共收到原告301900元，当日被告将房屋及钥匙交给原告，原告从2019年2月12日起已经享有该房屋的权利，但尚有50多万元未支付清给被告。按照合同约定2019年2月12日后应由原告偿还银行贷款，如造成违约，应由原告方承担。而原告2019年10月16日并没有继续转款给被告偿还银行贷款，直到2019年11月22日才由第三人徐兴敏转给3400元用于还贷，造成被告方逾期7日还款，对本人的征信造成重大影响，原告方已经严重违约，原告应赔偿被告损失；四、根据合同约定，所有按揭还款均由原告进行清偿，现原告见疫情发生，房价下降，心理不平衡想通过恶意诉讼来达到降低购房成本的目的。原告所列数据及计算方式方法均是其单方面行为，被告方从来没有和原告方结算过。原告要求被告返还年9个月的按揭本金，那么应和原告占用使用被告方20多万元月10个多月的利息互相抵减；五、原告方只单方面计算原告的支出，对被告方的支出只计算了提前还款的1899.9元。被告方支出有：2019年2月12日原告违约12天违约金共9720元，2019年11月15日的按揭及逾期罚息共3221.06元，2019年11月15日至25日利息464.64元，2019年12月10日开发商收取的80+80+294=454元（房产面积变大加收），原告未足额支付购房款81万元，实际只收了801900元，欠8100元（未计算按揭部分），原告占用和使用被告方20多万元10个多月期间利息分文年未计。综上，被告不存在多收取原告购房款的任何事实，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告林婷婷未作答辩。 本院经审理，认定以下法律事实：两原告是夫妻关系，两被告是夫妻关系。2019年1月6日，原告方与被告方委托代理人徐兴敏及平南县东诚置业有限公司委托代理人肖大翠签订《房地产买卖合同》，但当时徐金全没有在该合同签名，后来徐金全在广东回来在该合同签名，但徐金全签名时黄活才没有在场，根据该合同约定，购房的首付款28万元由购买方于2019年1月31日前支付给出卖方。后来，经原告、被告、平南县东诚置业有限公司同意，在广西桂港律师事务所见证下原、被告及平南县东诚置业有限公司于2019年2月12日重新签订了一份《房地产买卖合同》，签合签订时被告的委托代理人徐兴敏亦在场，合同签订后原、被告及平南县东诚置业有限公司均一致同意按2019年2月12日签订的《房地产买卖合同》执行。该《房地产买卖合同》第一条约定，乙方（黄活才、何东梅）购买甲方（徐金全、林婷婷）名下的平南县平南镇瑞雁大道华鹏国际9幢18层10单元1802号房屋【不动产权证：桂（2019）平南县不动产权第××号】，总房价款81万元；第二条约定，乙方分两期支付购房款：1、在合同签订合同之前，乙方以银行转账方式支付给甲方定金3万元，于2019年2月15日前以银行转账方式支付首付款28万元；2、二期购房款50万元，在乙方取得新不动产权证后15日内，由乙方向银行申请购房按揭贷款，乙方需在接到银行同时办理抵押手续后10日内办理相关手续。甲方工商银行账号：62×××25，账户名：徐金全。乙方贷款额度超出部分，由甲方收到银行卖房款当日返还给乙方，并于银行放款当日结算所有房款及费用，多退少补。3、双方约定于2019年9月30日前办理房产过户乙方可在甲方房产证或不动产权证满两年后过户，也可提前过户，费用由乙方负责。如两年期到还未得证，甲方按月支付5000元用于补贴乙方供楼费用，直至办得房产证，由乙方继续供楼直至房产证办下来赎楼拿证时。4、因甲方房产未取得房产证或不动产权证，且处于抵押状态，剩余的房款31万元，乙方按月转款的方式支付给甲方继续供楼，甲方把月供还款清单交于乙方，乙方也可按自己的需要提前还款，甲方无条件配合乙方办理相关手续并提供资料。如中途因乙方未及时转供楼款造成违约的由乙方承担，如乙方准时转款，甲方挪用造成违约的由甲方承担。5、从甲方还款利息以及房屋交付乙方后产生的其他费用或安装费（水电煤气、可视电话、信箱等安装费）由乙方支付。第三条的第三项约定，平南县东诚置业有限公司收取中介服务费用：甲方支付8100元，乙方支付12150元，于交房当日交付给平南县东诚置业有限公司。合同还约定了甲、乙双方的违约责任情况。原告于2019年1月6日支付了3万元定金给被告，由被告委托人徐兴敏出具《收据》一式三份并由原告、被告、平南县东诚置业有限公司各执一份。原告于2019年2月12日支付购房款28万元给被告，其中271900元原告通过转账支付给被告，另8100元为原告帮被告支付了应由被告支付给平南县东诚置业有限公司的中介费，被告所交的8100元中介费，平南县东诚置业有限公司于当日出具了收据一份给被告代理人徐兴敏收执。原告于2019年12月11日支付购房款5万元给被告，被告徐金全出具收据一份给原告收执。原告根据合同第二条第二项约定于2019年12月14日通过银行按揭贷款支付购房款45万元给被告，有农村信用社转账凭证为证。另查明，原告分别于2019年2月14日、3月14日、4月13日、5月13日、6月14日、7月13日、8月14日、9月12日、10月15日分9次共转账九笔款，每笔均为3216.25元，合计28946.25元到被告徐金全还款账号为62×××25的账户，有交通银行个人客户交易清单为证。根据被告供楼按揭贷款还款清单，被告还款日每月15日，每月应还本息合计为3216.25元，而2019年2月至10月还款本息具体如下：2月应还本金1868.00元，应还利息1348.25元；3月应还本金1876.01元，应还利息1340.25元；4月应还本金1884.05元，应还利息1332.20元；5月应还本金1892.13元，应还利息1324.12元；6月应还本金1900.24元，应还利息1316.01元；7月应还本金1908.39元，应还利息1307.86元；8月应还本金1916.57元，应还利息1299.68元；9月应还本金1924.79元，应还利息1291.46元；10月应还本金1933.04元，应还利息1283.21元。按照合同的约定，2019年2月至10月银行贷款本金17103.22元应由被告方支付，利息11843.03元及提前还贷款违约金1899.9元由原告方支付。原与被告代理人徐兴敏于2019年12月4日通过中介方的肖大翠进行结算，经结算原告方多支付了购房款28946.25元，减去合同约定中应原告方支付的银行贷款利息11843.03元及提前还贷款违约金1899.9元，被告应退还15203.32元给原告。结算时被告徐金全在场，原告黄活才与被告代理人徐兴敏并在结算单上签名确认。被告在审理中提出其于2014年8月18日支出房屋登记费160元，于2019年12月10日补房产面积差额费用294元给开发商，于2019年11月15日支付银行按揭及逾期罚息共3221.06元，于2019年11月26日支付提前还贷款违约金1899.9元及2019年11月15日至25日期间的利息464.64元给工商银行。原告于2020年5月22日向本院提起诉讼，请求法院判令被告退还多收取原告的购房款。另在庭审中查明，被告于2019年12月11日将房产证交给原告过户。再查明，平南县东诚置业有限公司委托代理人肖大翠出庭证实本案涉案房屋一口价81万元购房款，即使存在房产证登记面积大于合同所载面积或小于合同所载面积都不存在多退少补房款问题。 上述事实，有原告提交的身份证、房地产买卖合同、律师见证书、收据及支付凭证、房款结算及原告代被告偿还房贷的银行流水记录、不动产权证、微信追讨记录、被告提交的房地产买卖合同、房屋交接单、银行短信截图及双方的庭审陈述、证人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告、被告、平南县东诚置业有限公司三方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告是否违约的问题。在时间上，虽然在2019年1月6日签订的《房地产买卖合同》中约定了原告于2019年1月31日前支付首付款28万元，但原、被告、中介三方均同意于2019年2月12日重新签订了《房地产买卖合同》，新合同约定原告于2019年2月15日前支付首付款28万元，而重新签订的《房地产买卖合同》在广西桂港律师事务所做了见证，原、被告双方并同意执行2019年2月12日签订的《房地产买卖合同》，因此，双方应按照重新签订的《房地产买卖合同》来履行。在金额上，原告于2019年2月12日支付购房款28万元给被告，其中271900元原告通过转账支付给被告，另8100元为原告帮被告支付了应由被告支付给平南县东诚置业有限公司的中介费，同时被告出具了收到原告方28万元的收据一份给原告收执，综合以上两点原告在付款时间和金额上均没有违约，故本院认定原告没有违约。二、被告是否违约及被告在2019年11月支付的银行按揭款本金和利息(包括逾期罚息)是否应由原告承担的问题。根据合同约定：双方于2019年9月30日前办理房产过户，原告可在被告方房产证或不动产权证满两年后过户，也可提前过户，费用由原告方负责。如两年期到还未得证，被告按月支付5000元用于补贴原告供楼费用，直至办得房产证，由原告继续供楼直至房产证办下来赎楼拿证时。因此，按合同约定被告应于2019年9月30日前协助原告办理房产过户，而被告因自身原因于2019年11月26日才提前一次性还清银行贷款赎楼拿证，被告的行为已违约。所以，因被告推迟赎房产证，而导致被告需支付给银行的2019年11月15日按揭本金和利息（包括逾期罚息）3221.06元及2019年11月15日至同年11月25日期间的利息464.64元，这些款项应由被告自行承担。三、关于被告2014年8月18日支出的房屋登记费160元和2019年12月10日给开发商补房产面积差额费用294元是否由原告承担的问题。原、被告双方在购房合同中约定了房产转让总价款及付款时间和方式，而被告2014年8月18日支出的房屋登记费160元和2019年12月10日给开发商补房产面积差额费用294元在房屋买卖合同中并未涉及，且当时约定该房屋一口价为81万元，对房屋实际面积与合同所载的面积有出入时，不存在多退少补问题，这些款项应属于被告自理范畴，故被告上述两项支出不应由原告承担。至于被告要求原告承担违约金9720元，还贷本金及20多万元10个月利息损失，因无事实及法律依据，对被告上述主张，本院不予采纳。四、关于被告是否应该退还原告多付购房款15203.32元给原告的问题。原、被告于2019年12月4日通过结算，被告应退还15203.32元给原告，该结算有原告黄活才、被告徐金全、中介东诚置业有限公司的委托代理人肖大翠、第三人徐兴敏均在场，本院依法予以采信。现原告主张被告返还原告购房款15203.32元及利息（利息按照年利率6%自2019年12月4日计算至购房款全部退还之日止）。根据法律规定，被告返还原告购房款15203.32元合情合理，本院予以支持，而利息计算根据《房地产买卖合同》约定，本案应支持以15203.32元本金为基数，自2019年12月15日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出以上范围以外的利息本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐金全、林婷婷归还原告黄活才、何东梅购房款15203.32元及利息（以15203.32元为基数，自2019年12月15日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告黄活才、何东梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被告财产所在地的人民法院申请执行。 本案受理费180元，减半收取计90元（原告已预交），由被告徐金全、林婷婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴伟文 二〇二〇年六月十七日 法官助理 廖娆芸 书 记 员 梁湘梅