四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1693号 上诉人（原审被告）：郑斌伟，男，汉族，1971年2月25日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周泽，四川泽航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊梅，四川泽航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南充市德宇物业管理有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区西河北路**。 法定代表人：王晓萍，总经理。 委托诉讼代理人：程洪刚，男，汉族，1981年3月24日出生，住四川省南部县，公司职工。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 上诉人郑斌伟因与被上诉人南充市德宇物业管理有限责任公司（下简称德宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑斌伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法重新作出公正的判决，驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人恶意诉讼，涉嫌伪造证据，原判对此不予认定是错误的。1．被上诉人与上诉人所有的四川汉正物业管理有限责任公司在业务上存在竞争关系，2016年为xx物业管理问题产生过纠纷，被上诉人为了损害上诉人的名誉，以达到其非法目的而不怀好意地提起了本次诉讼。2．案涉物业上诉人已出租给吴芳使用，双方约定物业管理费由承租人吴芳缴纳，吴芳在今年2月曾两次去缴纳物业管理费。被上诉人第一次拒收，称还未算出来，第二次去要求把9000多元的物业管理费和9万元滞纳金一并缴完。3．被上诉人随意计算物管费，根据被上诉人送往仪陇县房地产管理局备案的《前期物业管理服务合同备案表》的约定“多层住宅0.40元／㎡，非住宅0.8元／㎡，"而被上诉人却按住宅每平方米0.5元和0.45元给上诉人计算物管费。4．被上诉人伪造《前期物业管理服务合同》内容，将每天0.10元滞纳金标准伪造成每天1％的标准，由此算出9万多元的滞纳金。二、被上诉人对案涉物业的管理没有合法的依据，不享有合法的权利，原审判决上诉人支付物管费是错误的。1．被上诉人对案涉物业的管理并未到位，且已严重违约，比如消防隐患严重且拒不整改，被仪陇县消防大队处以罚款等，物业服务合同到期后不应当自然延期。2．案涉物业小区已于2015年12月成立业主委员会，但时至今日，被上诉人仍未与业主委员会签订物业服务合同。3．本案第三期《前期物业服务合同》没有进行招投标，更未到房地产行政主管部门备案，并且没有不进行招投标的法定情形。因此，该合同是一份无效合同。三、原判认定违约金3000元无事实和法律依据。1.被上诉人依据无效的《前期物业管理服务合同》主张违约金，无法律依据。2.上诉人不存在违约，违约的是被上诉人，比如存在重大安全隐患等，被处罚后至今未予整改。3.即使要计算违约金也只应以备案的《前期物业管理服务合同》确定的每天0.10元的标准计算。 德宇公司答辩称：1.上诉人欠付物业费长达4年是客观存在的事实，恶意诉讼不存在。2.上诉人称该房已出租给吴芳，应由承租人吴芳缴纳物业费，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定不符合，出租房屋的业主仍然应对物管费的缴纳承担连带责任；上诉人也没有将租赁合同交予被上诉人备案；被上诉人是按照与上诉人签订的合同的约定计算滞纳金，并无不当。3.上诉人给付物业服务费被上诉人拒收不是事实。小区物业服务费的调整，被上诉人在小区范围内进行了公示，小区绝大多数业主也是按照调整后的缴费标准缴费，调整后的标准未超过政府指导价。4.上诉主张《前期物业管理服务合同》无效不成立。合同第十七条明确约定合同期满或业委会成立与业主大会所聘的物管公司签订物业服务合同后合同才终止。物业公司的选聘问题与本案无关。5.上诉人主张一审认定违约金无事实和法律依据这一主张不成立。《前期物业管理服务协议》约定每天的滞纳金是1%，而上诉人欠付的违约金长达数年，按此计算远高于3000元，一审法院从公平公正原则认定3000元并无不当。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原告一审诉讼请求：1.判令被告向原告给付2016年1月至2020年1月的物业服务费7332.65元，给付违约金52659.6元；2.由被告承担诉讼费用。事实及理由：原告为被告提供物业服务，从2012年1月起至2020年1月31日止，被告拖欠97个月的营业用房物业费用1895.32元，拖欠多层住宅物业费用5437.33元，按约定被告应支付违约金52659.6元。经原告多次催要被告至今未付，现起诉请求支持原告的诉讼主张 被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.原告与被告所有的四川汉正物业管理有限公司同为物业管理公司，在业务上存在竞争关系，2016年产生过纠纷，原告恶意诉讼，目的是为了损害被告的名誉；2.案涉物业确系被告所有，但在2013年10月已出租给吴芳使用至今，双方约定由吴芳支付物业费用，吴芳在今年2月曾两次去缴纳物业费用，原告拒收，并称要给9万余元的滞纳金；3.原告任意计算物业费用，前期物业服务合同备案表约定“多层住房宅0.40元／㎡，非住宅0.8元／㎡”，而原告确按0.5元／㎡和0.45元／㎡计算物业费用；4.原告将每天0.1元滞纳金标准伪造成每天1%的标准，由此计算出9万多元的滞纳金，属于恶意诉讼。5.案涉物业小区已成立业主大会，前期物业服务合同已作废，且原告对物业未尽到管理义务，存在安全隐患，前期物业合同亦不合法。 一审认定事实：2012年7月15日，原告（乙方）与四川港润房地产开发有限公司（甲方、下简称港润公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定的主要内容有：委托管理期限暂定为2年（自2011年7月19日起至2013年7月18日止），合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止，如原告（乙方）不严重违约，本合同自然延期；物业管理服务费标准为多层住宅0.4元／平方米，非住宅业物业管理服务费标准为0.8元／平方米，该合同约定的滞纳金有改动的痕迹。被告系港润公司开发的位于仪陇县××镇××路××号××小区××号、××号房屋及××幢××号门面业主，建筑面积为122.38平方米、121.96平方米、48.36平方米。 2011年12月31日，原、被告签订了两份《前期物业管理服务协议》，对被告的xx号、xx号房屋的物业管理进行了约定，约定的主要内容有：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.4元交纳；原告违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。2015年“xx”小区成立了业主委员会。2016年，“xx”小区业主委员会与第三人签订的《物业管理服务合同》被仪陇县人民法院撤销，至今未签订新的物业服务合同。原被告未就被告所有的xx幢xx号门面重新签订物业服务合同。被告未交纳2016年1月1日至2020年1月31日期间的物业管理服务费。原告在2013年5月18日与港润公司签订“前期物业管理服务补充协议”，约定从2014年1月1日起，将多层住宅物业服务费调至0.5元/平方米；2016年4月30日，原告发布“关于调整物业服务费的公告”，将多层住宅的物业服务费由原来的0.5元/平方米调为0.45元/平方米，上述“补充协议”及“公告”均在小区公示栏进行公示。仪陇县发展和改革局在“仪发改收费［2013］125号文件”中对仪陇县物业服务收费作出指导价，其中三级物业服务企业的多层收费标准为0.39-0.61元。德宇公司的资质等级为三级。“xx”共有住宅面积145131.55㎡，商铺面积9053.22㎡，住户**，2014年1月1日的调价物业服务费，该小区的1088户，占小区总住户的83.69%，专有面积121086.5㎡，占小区总面积的78.53%的业主缴费认可。 一审认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对原、被告均具有约束力。“xx”小区业主委员会与第三人签订的《物业管理服务合同》被撤销，未出现《前期物业管理服务协议》中约定的合同终止的情形，故双方应继续履行《前期物业管理服务协议》，故对被告称前期物业服务合同已到期的辩解不予采纳。原告在政府指导价范围内，通过公示等方式向被告等住户发出调价要约，占该小区专有面积和人数的三分之二以上住户以缴费方式对该要约作出承诺，符合法律规定，故对原告两次调价予以认可。原被告未就被告所有的xx幢xx号门面重新签订物业服务合同，但有原告与港润公司签订了《前期物业管理服务合同》的约定，且原告提供了物业服务，被告也已实际接受相应的物业服务，故被告应按收费标准向原告交纳物业管理服务费（原告应支付的物业费为住房2016年1月至2016年3月每月122.17元，2016年5月至2020年1月每月109.97元，门面物业费2016年1月至2020年1月每月38.68元，共计7332.65元。）综上对原告要求被告支付2016年1月至2020年1月的物业服务费7332.65元的诉讼请求予以支持。关于违约金，原被告在两份《前期物业管理服务协议》约定每天1%交纳滞纳金，该约定的违约金过高，加之原告方因消防原因曾被处罚，说明其服务存在有不完善的地方，因此酌定被告向原告支付违约金3000元，对门面的物业违约金因原被告未重新签订物业服务合同且原告与港润公司签订了《前期物业管理服务合同》对违约金的约定不清楚，对原告要求被告支付门面物业服务的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、被告郑斌伟于本判决生效之日起十日内向原告德宇公司给付物业管理服务费7332.65元，支付违约金3000元；二、驳回原告德宇公司的其他诉讼请求。若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，由德宇公司承担300元，郑斌伟承担399元。 二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，郑斌伟与德宇公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方合意的意思表示，该协议合法有效，双方当事人均应遵守。德宇公司现仍为“xx”小区业主提供物业管理服务，《前期物业管理服务协议》仍在实际履行，并未终止。上诉人郑斌伟称前期物业服务合同已到期，被上诉人德宇公司对物业管理无合法依据及不应交物管费的上诉理由不能成立。德宇公司提供了物业服务，郑斌伟也已实际接受了相应的物业服务，郑斌伟应按收费标准向德宇公司交纳物业管理服务费。德宇公司收取的物业管理费标准是在政府指导价范围内，通过公示等方式向包括上诉人郑斌伟在内的小区住户发出调价要约，占该小区专有面积和人数的三分之二以上住户以缴费方式对该要约作出承诺，并按此交纳的物管费，因此德宇公司的收费符合法律规定。德宇公司诉请郑斌伟支付2016年1月至2020年1月的物业服务费7332.65元的诉讼请求应予以支持。郑斌伟上诉称其门面房出租给他人，德宇公司拒收出租人交纳物管费的问题，德宇公司辩称郑斌伟没有将租赁合同交其备案，且否认拒收承租人交纳物管费，郑斌伟的这一诉称没有证据支撑，郑斌伟作为业主应交纳门面房的租金。 郑斌伟享受了德宇公司提供的物业服务，长达数年不交物管费，是违约行为，应按约承担违约责任。德宇公司依法向人民法院提起诉讼，不存在恶意诉讼的问题。当事人双方在两份《前期物业管理服务协议》中均约定违约每天按1%交纳滞纳金，郑斌伟称违约金每天为0.10元不是其与德宇公司的合同约定；德宇公司备案合同的问题，是另外的问题，不存在双方对违约约定不明或无效。但因《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高，一审按照公平合理的原则酌定郑斌伟向德宇公司支付违约金3000元，已属照顾郑斌伟的利益，本院也予以认可。 综上，郑斌伟的上诉理由不成立，应予驳回。原判事实清楚，程序合法，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1398元，由上诉人郑斌伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  李卫东 审判员  杨 辉 二〇二〇年六月二十八日 书记员  全乙彬