广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2348号 原告：来宾市华夏文化传媒有限责任公司，住所地来宾市北江路**，统一社会信用代码：91451300056002873T。 法定代表人：周维礼，总经理。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 被告：莫伸维，男，1964年12月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师 委托诉讼代理人：梁霄，广西桂三力律师事务所律师 原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司（以下简称华夏公司）与被告莫伸维租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于同年6月19日公开开庭进行了审理，原告华夏公司的委托诉讼代理人李积高、被告莫伸维的委托诉讼代理人曾凡宏、梁霄到庭参加诉讼、本案现已审理终结。 原告华夏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，并将商铺返还给原告；2.判令被告向原告支付租金37780元（按每月1800元，从2018年7月1日暂计至2020年3月31日，之后计算至被告返还商铺之日止）。3.判令被告向原告支付违约金10000元。4.案件受理费由被告承担。事实理由：2014年6月，原告将位于来宾市100平方米商铺出租给被告，双方签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，约定：“租赁期限为5年即2014年6月1日至2018年3月31日，租金1980元/月，租金每年递增10%，从2017年10月1日起，原告为了优惠租户，将租金变更为1800元/月，2018年3月31日合同到期后，被告继续租用商铺，租金按1800元/月计付。从2018年7月1日起，被告欠付租金至今，经原告多次催促未支付，遂提起诉讼。 被告莫伸维辩称，被告与原告的租赁合同在合同期限届满后已实际解除，2019年4月22日被告支付30000元后，已不再欠有原告的租金。原告于2019年3月将商铺强行上锁关门，断水断电，导致被告不能使用商铺，被告提出解除合同，原告又以欠租金为由扣留被告的货物，不让被告搬走。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。 原告华夏公司围绕诉讼请求依法向法庭提交证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告存在租赁关系；2.欠租金明细表，证明被告在承租商铺时欠交租金数额；3.租金催缴通知、4.收回商铺函、5.律师函，共同证明原告向被告发出催交租金情况，原告通知被告收回商铺，原告通过律师发函催促被告交付尚欠租金的事实。被告对原告提交的证据1无异议；对证据2、3、4、5的真实性和证明目的有异议，认为不能证明被告欠交租金和收到通知及函等文书。 被告莫伸维围绕诉讼请求依法向法庭提交证据：1.物业公司交费通知单，证明2019年3月起，被告不得使用商铺；2.收据，证明被告于2019年4月22日被告向原告支付尚欠租金30000元；3.照片，证明原告将商铺门口上锁。 原告提交的证据，被告无异议的，予以确认。被告有异议的确认如下：证据2，不能证明被告尚欠租金的实际数额，证据3、4、5，不能证明原告已将通知或者函送达被告，且内容的真实性被告未认可，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，约定：原告将位于来宾市商铺出租给被告，租赁期限为5年即2014年6月1日至2018年3月31日，租金1980元/月（每平方米19.80元×100平方米），租金每年递增10%；如合同解除，被告应于解除合同准备期满日将商铺腾空交付原告验收；一方违约导致合同不能履行，应向对方支付相当保证金同等金额的违约金。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告按约定交付租金，保证金双方未作约定交付。原告为了优惠被告，从2017年10月1日起，将租金变更为1800元/月计付。租赁合同期满后，被告仍继续租用商铺，且按1800元/月计付租金，原告亦同意，但从2018年6月30日止，被告欠租金60元，从7月1日起，被告未交付租金。被告承认使用商铺至2019年3月止，原告予以否认。2020年4月17日原告以被告尚欠租金，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点：1.原、被告之间签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》是否已解除；2.被告尚欠原告多少租金；3.原告诉请被告支付违约金10000元有无事实和法律依据。关于焦点1，被告辩称原告于2019年3月将商铺门口上锁，被告不得实际使用商铺，合同亦解除。原告否认其将商铺门口上锁，也未收到被告要求解除合同的通知，被告于2019年4月22日还交租金30000元。本院认为，被告从2019年3月未使用商铺是事实，但所提供的证据未能证明合同已解除；原告于2019年10月28日发出收回商铺函，被告又否认收到，也未能证明合同已解除。关于焦点2，被告欠交租金，且在租期届满后，原告可以随时主张解除合同，要求返还商铺，被告也可随时主张解除合同，但原、被告均未主张，属放任损失的扩大。被告认可2019年3月起停止使用商铺，但货物仍存放在商铺内。对原告租金损失，原、被告应承担同等责任。为公平起见，参照双方约定的月租金1800元，从2019年3月起减半即按900元/月向被告收取。至2018年6月30日止，被告欠租金60元；2018年7月1日起至2019年2月28日，被告欠租金14400元（1800元/月×8个月）；2019年3月1日起至2020年3月31日，被告欠租金11700元（900元/月×13个月）。故截至2020年3月31日，被告尚欠租金26160元，之后租金按900元/月计算至返还商铺之日止。关于焦点3，被告欠交租金，构成违约是事实，但原、被告约定违约金相于被告交纳的保证金即10000元，超出被告欠原告租金额的30%，属过高，依法按原告实际损失即欠交租金的30%计付违约金即7848元（26160元×30%）。综上，原告主张解除租赁合同，于法有据，予以支持；原告主张被告支付尚欠租金，暂计算至2020年3月31日，租金为26160元，之后计算至返还商铺之日止，为合理主张，本院予以支持；原告诉请被告支付违约金10000元，虽是双方的约定，但超过租金实际损失的30%，本院支持按尚欠租金的30%计付违约金即7848元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关适用〈中华人民共和国和合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司与被告莫伸维签订的《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，被告莫伸维应在本判决生效后十五日内将商铺返还给原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司； 二、被告莫伸维向原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司支付租金26160元（2018年6月30日前欠60元，2018年7月1日至2019年2月28日租金按1800元/月计算即欠14400元，2019年3月1日暂计至2020年3月31日租金按900元/月计算即欠11700元，之后租金按900元/月计算至返还商铺之日止）； 三、被告莫伸维向原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司支付违约金7848元（26160元×30%）。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费995元，减半收取498元，由原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司负担144元（已交），被告莫伸维负担354元（限于本判决生效后七日内交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  韦永莽 二〇二〇年六月二十三日 书记员  张 婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。