文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2384号原告：山东善通商业运营管理有限公司，住所地济南市高新区经十路7000号汉峪金谷A3-2号楼12A06，统一社会信用代码：91370100MA3NB1057F。法定代表人：李友林，执行董事。委托诉讼代理人：张薇娜，山东颐衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐路遥，山东颐衡（济南）律师事务所律师。被告：山东千林文化传媒有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区龙奥北路909号海信·龙奥九号1号楼1208室，统一社会信用代码：91370104MA3DB19K8N。法定代表人：刘磊，执行董事。委托诉讼代理人：黄岩，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。原告山东善通商业运营管理有限公司（简称善通公司）与被告山东千林文化传媒有限公司（简称千林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告善通公司的法定代表人李友林，委托诉讼代理人张薇娜、齐路遥，被告千林公司的委托诉讼代理人黄岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。善通公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年9月18日签署的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付合同解除前应付未付租金、物业费、空调费、装修差价，截至2020年2月17日共计245732.59元；3、判令被告支付应付未付款项延期付款违约金（截至2020年2月17日延期付款违约金为112077.07元，2020年2月17日后按每日1028.23元计算）和单方解除合同违约金137097.04元；4、判令被告支付原告装修改造损失630082.98元，房屋空置期损失274194.08元，再次招租损失68548.52元，共计972825.58元；5、判令被告赔偿原告律师费50000元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月18日签署《汉峪金谷7A-5写字楼房屋租赁合同》，原告将位于济南高新区经十路7000号汉峪金谷A7栋，即信联科技大厦8层01、02、03号房间及地下车位6个出租给被告，并按照被告要求对租赁房屋进行了精装修，被告于2019年11月24日接收入驻。鉴于A7-5栋大堂装修改造给租户带来不便，原告同意延长房屋免租期至2020年1月25日。2020年1月12日，被告突然口头告知退租并搬离租赁场所，原告与其友好协商未果。1月22日，原告收到被告邮寄的《合同终止函》，终止原因为：汉峪金谷A7-5栋大堂没有任何配套设施，地板和前台都未完工，各楼层相关施工仍未完成等。终止日期为2020年1月19日。原告认为被告单方终止合同的理由不成立。A7-5栋大堂装修改造并不影响租赁房屋办公使用，电梯厕所灯亦可满足使用需求。千林公司辩称，一、原、被告之间的法律关系是房屋租赁合同关系，物业服务、空调服务由物业公司提供，物业费和空调费对应的合同主体双方应当是物业公司绿城物业与被告，而非原被告。根据合同相对性，在本案中不应当审理案外人与被告的合同关系，且案外人未参与本次诉讼。二、原、被告之间的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》已于2020年1月22日解除，而非原告起诉解除。被告于2020年1月21日以合同6.5条发函原告解除合同，通知到达原告时解除。被告腾空了涉案房屋，交还了钥匙。原告认可被告不再履行合同，表明其承认了被告解除合同函的效力。原告不能仅认可合同解除后被告的行为，却不认可解除时间，解除合同时间应定义为2020年1月22日。三、原告在诉讼请求中所列被告入驻期限存在错误，原告自行提交的证据显示原被告于2019年11月24日办理房屋交接手续，原告不能仅以推理便认定被告入驻的时间为2019年11月1日。原告于2020年1月22日收到《合同终止函》，此时被告已将涉案房屋和车位腾空交还原告，因此被告实际入驻房屋的期间是2019年11月24日至2020年1月22日。四、被告入驻涉案房屋的期限为2019年11月24日至2020年1月22日，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及山东省的政策，涉案房屋的租金起算时间应当2019年12月11日至2019年12月31日。所涉六个车位应当不计算租金。无论合同解除时间是2020年1月22日还是2020年2月17日，原告均无权主张2020年一季度租金。五、本案中被告发函解除并不违约，至2020年1月22日原告交付房屋所涉写字楼也未通过消防验收备案，且仅有一部电梯可以使用，所涉楼宇大堂连前台都没有，大楼尤其是一楼仍然处于工地状态，所交付的房屋不具备使用条件，属于禁止投入使用的范围。被告虽然在接收房屋时明知涉案楼宇的状态，但是这不代表着原告可因被告的认可就违反国家强制性法律法规，将禁止投入使用的房屋投入使用。所涉楼宇虽取得综合验收备案，但是根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程同样需要消防设计备案、消防验收备案，楼宇的装修工程同样需要进行消防验收备案，但是涉案楼宇尚未完工，如何取得消防验收备案。六、原告要求被告支付应付未付款项逾期付款违约金112077.07元（计算至2020年2月17日，2020年2月17日后每日按1028.23元）。该诉求的基础是原告起诉继续履行合同，并要求被告支付延期付款违约金。但是原告已经认可了被告的解除行为，亦自行提出了解除合同的诉讼请求。既然合同已经解除，被告也不再承租房屋，承租期间的租金就已固定下来，为何还需要支付未承租房屋期间租金的违约金？七、原告要求被告支付单方解除合同违约金137097.04元的前提是被告的解除函行为构成违约，原告认可该解除后认为被告违约应当承担单方解除合同的违约金。原告自认依据合同6.4.1条和6.5条解除合同，但是依据6.4.1条解除合同应当经过原告催款后十日，但是原告并没有行使催告。八、被告认可原告提出的房屋差价2万元的诉讼请求。但原告要求被告承担装修改造损失630082.98元、房屋空置期损失274194.08元、再次招租损失68548.52元，原告的诉求没有法律、合同依据。九、原告主张被告律师费5万元，其是以涉诉金额为标准，原告故意将诉讼请求金额做高，提高律师费的收费金额，其诉讼请求不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，甲方善通公司与乙方千林公司签订《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》，约定善通公司将位于济南高新区汉峪金谷A7-5栋信联科技大厦8层01、02、03共901.46平房屋及地下车位6个出租给千林公司办公使用。合同第二条租赁期、免租金期及房屋交付第2.1条约定，租期3年零30日，其中交房日后30日为免租期，自2019年11月1日起至2022年11月30日为计租日期。（注：以甲方实际交房日为准，顺延30日免租金期后开始计租；本合同生效之日-2020.10.31日为车位免租金期，车位租金自2020年11月1日起算）。第2.2条约定，甲方承诺于收到乙方押金及首笔定金当日将房屋、车位交付给乙方使用（如首笔租金于当日17:00后收到，则次日交房、车位），乙方签署《租赁房屋、车位交接清单》后视为交房完毕。第2.6条约定，如乙方合同期内退房或中途违约，则该房屋无免租期，则甲方有权追加收取免租金期内的房屋租金和车位租金，押金、已支付剩余租金及其他所有已支付费用不予退还，且甲方有权要求乙方支付剩余租赁期间的租金及其他费用。第3.1条约定，押金相当于第一年房屋租金的十二分之一，即68548.52元，于本合同生效之当日17:00之前支付。第3.2条约定本合同付款方式为押一付六，该房屋的年租金为捌拾贰万贰仟伍佰捌拾贰元贰角伍分，计算方式如下：2.5元/平/天*901.46平*365天=822582.25元；第3.3条约定，甲方根据乙方办公需求进行定制装修布局，（注：装修标准不超900元/平方米的，超过费用由乙方承担）；签合同之日乙方需支付甲方两个月租金作为定金，收房之日（2019年10月31日），乙方向甲方支付首轮租金余款。第3.4条约定，车位租金自2020.11.1日起算，车位租金350-500元/月/车位，乙方应在2020年10月15日前按照物业公司收费标准支付2020年11月1日至2020年10月31日车位费……。第3.6条约定，承租期内物业费自收房之日由乙方承担，支付房租之日一同支付物业费，每期支付6个月物业费（注：物业费不存在免收期，租赁期间内乙方第一次支付房租应同时支付7个月的物业费），计算方式如下：8.5元/平方/月×901.46平×7个月=53637元。合同第四条甲方的权利及义务第4.1条约定，甲方有义务根据合同约定交付租赁物并有权利根据本合同约定收取押金、租金及其他费用。合同第六条违约责任与合同解除第6.1条约定，乙方未按期支付本合同约定的租金、物业费等相关费用的，每逾期一日，按应付未付租金总额的千分之三向甲方支付违约金。第6.5条约定，一方依据本合同约定行使单方解除权，通知到达对方时合同解除，守约方有权要求对方支付相当于当年度2个月的租金作为违约金，违约方给守约方造成其他经济损失的，还应承担赔偿责任。第6.6条约定，本条所称损失，包括守约方因合理维权而支付的费用，包括但不限于律师费、公证费、鉴定费、诉讼费、保全费、评估费、拍卖费等。2019年9月20日，千林公司通过银行转账向善通公司转账137097.04元，备注：房租及押金。自2019年9月23日起，善通公司员工就与千林公司员工通过微信聊天群对涉案房屋的装修事宜进行沟通、讨论。千林同意支付超出的2万元装修差价。善通公司委托博华建筑规划设计有限公司对涉案房屋室内装饰进行规划设计。委托山东森特装饰工程有限公司进行了装修施工，并委托山东成华项目管理有限公司进行了审核。2019年11月24日，善通公司和千林公司签订租赁房屋交接清单，善通公司将合同中约定的汉峪金谷A7-5栋信联科技大厦8层01、02、03房间和编号为7-2473、7-2472、7-2471、7-2378、7-2379、7-2380的6个车位交付千林公司，千林公司盖章确认，随后入驻涉案房屋。2019年12月4日，善通公司与千林公司签订《补充协议》，约定“现将合同中约定的起租日期由2019年12月1日更改至2019年12月10日，从2019年12月11日起开始计租，故租赁期限为2019年12月11日至2022年12月10日。除本协议中明确修改的条款外，原合同的其他部分应完全继续有效。”2020年1月19日，千林公司擅自搬离涉案房屋，并将钥匙放置在门上。2020年1月22日，善通公司收到千林公司邮寄的《合同终止函》，终止函称：“双方约定房屋交付时间为2019年11月1日，后因工期延误房屋实际交付时间更改至12月10日，从2019年12月11日起计租，且贵公司承诺相关配套设施最迟于2019年12月15日全部验收完成交付。但截至2020年1月18日，汉峪金谷A7-5栋大堂没有任何配套设施，地板和前台都未完工，各楼层相关施工仍未完成，消防设施不完善，电梯无法正常运行，本楼层厕所未施工完毕，与合同约定的业务相关配套及服务标准严重不符，不具备办公条件，我司的客户无法正常上下楼，对我司工作的正常进行造成极大干扰，对我司的经营状况造成极大损失。”决定终止租赁协议。千林公司搬离涉案房屋后，善通公司通过其员工微信，委托高新开发区好来屋房产经纪经营部、济南泉荷商业运营管理有限公司、济南金谷房地产经纪有限公司将涉案对外出租，但至今未租出。另查明，善通公司与山东颐衡（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理本案诉讼。善通公司为此支出代理费50000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。善通公司与千林公司签订的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》及《补充协议》均为当事人双方的真实意思表示，善通公司与千林公司亦予以认可，本院予以确认。在合同履行过程中，千林公司向善通公司认为善通公司违约，向善通公司发出《合同终止函》，单方解除合同，并搬离了涉案房屋。善通公司据此认为千林公司构成违约，要求解除合同，并要求千林公司支付租金、物业费、违约金、赔偿损失等。诉讼中，千林公司提出了包括涉案房屋未经消防验收、大楼前台未施工完毕、合同受疫情影响等在内的多项抗辩意见。根据善通公司与千林公司的诉、辩意见及双方的举证情况，结合庭审查明的事实，对于双方存在争议的合同解除时间问题、违约方问题、租金、物业费、损失等的承担及计算问题，本院认定如下：一、《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》及《补充协议》系合法有效合同本案所涉房屋所在的汉峪金谷A7-5栋信联科技大厦属于山东高速信联科技有限公司所有，A7-5栋楼已于2018年12月19日取得房地产开发项目竣工综合验收备案。济南市公安消防支队于2017年3月31日出具的《建设工程消防验收意见书》综合评定建设工程消防验收为合格。表明涉案房屋所在的整栋楼已经过竣工验收和消防验收，可以使用，而山东高速信联科技有限公司出具的《说明》表明善通公司的转租行为得到原出租人的同意，转租行为有效。涉案出租房屋为8层01、02、03房屋，租赁面积共计901.46平方米。合同签订后，善通公司根据千林公司的定制进行了装修，该装修仅为对涉案的三间房屋进行的装修，并非对整栋大厦的装修，该装修行为不属于《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定的国务院住房和城乡建设主管部门规定的应当申请消防验收的建设工程竣工。千林公司接受涉案房屋后实际使用近两个月，表明对装修的消防验收备案并不影响其房屋的使用。涉案房屋装修后的验收备案行为并不能成为导致合同无效或者解除的理由。至于涉案房屋所在大楼前台和其他地方的装修施工，并不是善通公司负责实施，不能要求其对这些地方的消防验收承担责任。故善通公司与千林公司签订的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、千林公司构成根本性违约，善通公司构成非根本性违约《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据此条规定，当事人除应履行合同主要义务外，还应履行附随义务。本案中，善通公司除应按照合同约定交付房屋、车位并保证使用外，因其收取千林公司的物业费，故善通公司还应协调物业及房屋所有人，为千林公司使用房屋提供便利，保障其使用权。由于涉案房屋所在大厦的前台正在施工、部分电梯无法使用、厕所未施工完毕、配套设施不完备等，导致千林公司在使用涉案房屋时存在一定障碍，故善通公司在履行合同过程中存在一定的过错。由于涉案合同的标的物为租赁房屋，千林公司接收房屋后进行了使用，且至今未对涉案房屋使用情况提出异议，故善通公司的违约行为并非针对其主要义务的违反，而是对其附随义务的违反，构成的是非根本性违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于善通公司并不存在合同法第93条第94条规定的情形，千林公司以大堂没有任何配套设施，地板和前台都未完工，各楼层相关施工仍未完成，消防设施不完善，电梯无法正常运行，本楼层厕所未施工完毕等原因向善通公司发出《合同终止函》，不符合合同中关于一方行使单方合同解除权的情形，其擅自搬离涉案房屋，将房屋钥匙放置于门上的行为也不属于双方的退租交接的行为。故对千林公司单方解除合同的行为，本院不予支持。在善通公司未构成根本性违约的情况下，千林公司向其发出《合同终止函》，并擅自搬离了涉案房屋，以其实际行为表明不再履行合同，构成根本性违约，应当承担违约责任。善通公司据此起诉要求解除其与千林公司签订的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》，本院予以支持。《补充协议》系《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》的从合同，《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》解除后，《补充协议》一并解除。三、千林公司应当向善通公司支付合同履行期间的租金、律师代理费，并支付违约金，赔偿损失，但不应支付物业费、空调费《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于千林公司的违约行为导致合同解除，且未完全支付承租期内的租金，故其应当向善通公司支付合同履行期间的租金、违约金，并赔偿损失。1.合同履行期间的租金虽然合同第二条租赁期、免租金期及房屋交付第2.1条约定了30天的免租期，但由于千林公司在合同履行过程中存在根本违约，根据合同第2.6条的约定，不再享有免租期，故租赁期限开始时间不应以《补充协议》约定的2019年12月1日为准，而应以实际租赁时间为准。2019年11月24日，善通公司和千林公司签订租赁房屋交接清单，千林公司正式入驻涉案房屋，故双方的租赁时间应从2019年11月25日开始。2020年2月17日，善通公司向本院起诉，要求解除合同，故双方的租赁合同期间为2019年11月25日-2020年2月17日。根据合同第3.2条的约定，该期间的房屋租金为2.5元/平/天*901.46平*85天=191560.25元；根据合同第3.4条的约定，该期间的车位租金为350元/月/车位*6个*2.83个月=5943元，共计197503.25元。2.因违约而造成的装修损失暂不予处理本案中，善通公司根据千林公司的需求对涉案房屋进行了定制装修，该费用应包含在租金当中，若合同履行期满，则善通公司可以通过收取租金的方式收回装修成本。现因千林公司的违约行为导致合同解除，善通公司无法继续通过收取租金的方式收回装修成本，故对该部分的损失，千林公司应当承担赔偿责任。但善通公司另行出租涉案房屋仍可继续利用现有装修，通过向继续承租的人收取租金的方式收回装修成本。如承租人同意使用装修，则不产生装修损失，如承租人不同意继续使用现有装修，需要重新装修，则会产生一定的装修损失，故本案中装修损失是否存在及损失的具体数额无法确定。待善通公司将房屋另行出租，确定是否产生装修损失时可再行起诉。3.因违约而造成的房屋空置期损失因千林公司违约造成合同解除，善通公司在一定时期内未能将房屋出租，该部分损失应当由千林公司承担。善通公司通过员工微信朋友圈和委托中介结构另行对外出租房屋，至今未能完成另行出租，但因受新冠疫情影响，房屋至今未能出租的过错并不完全在于千林公司，本院酌情认定因千林公司违约而造成的房屋空置期为一个月，故千林公司应当支付的房屋空置期损失为2.5元/平/天*901.46平*30天=67609.5元。4.因解除合同而应支付的违约金本案中，善通公司主张了两项违约金，一项是根据合同第6.1条约定的延期付款违约金，另一项是根据合同第6.5条约定的一方行使单方解除权时守约方的违约金。违约金条款兼具惩罚和保障性质，在合同履行中一方可能存在多种违约行为，不管导致合同解除的违约行为如何，违约金均可达到此目的，故在合同解除后，守约方只能主张一项违约金，而不能以导致合同解除的原因进行区分，主张多项违约金。且千林公司未支付租金的时间正值新冠疫情期间，故对善通公司要求支付延期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持；对其要求支付合同解除违约金的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。按照合同第6.5条的约定，千林公司应当支付当年度2个月的租金作为违约金，即2.5元/平/天*901.46平*60天=135219元，该数额并不过分高于因千林公司违约造成的损失，本院予以确认。5.因合理维权而支付的律师费代理费合同第6.6条约定了守约方可以主张因合理维权而支出的律师费用。本案中，善通公司与山东颐衡（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，山东颐衡（济南）律师事务所指派律师事出庭代理了本案诉讼，善通公司为此支出了代理费50000元。该金额并不违反法律、行政法规关于律师费收费金额的规定，本院予以支持。6.物业费、空调费不应得到支持《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然千林公司未支付合同履行期间的物业费，但善通公司在合同履行过程中亦存在一定的违约行为，即涉案房屋所在大楼前台仍在施工、部分电梯无法使用、配套实施不完善等，实质上为善通公司收取物业费，但未履行好为千林公司使用涉案房屋提供便利的物业保障职责，故对善通公司要求千林公司支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。千林公司已支付了前期空调费，合同解除后，善通公司再主张后续的空调费用，缺少合同依据，本院不予支持。7.再次招租损失不应得到支持对于再次招租损失，善通公司仅提交了委托中介机构出租房屋的委托书，但未提交其向中介结构支出委托费用或者其他支出的相关证据，本院不予支持。综上，扣除千林公司已支付的137097.04元的房租及押金，千林公司还应向支付房屋和车位租金共计60406.21元、装修损失365800.1元、违约金135219元、房屋空置期损失67609.5元、律师代理费50000元。四、新冠疫情在本案中不能作为减免租金的理由虽然《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》、《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》均规定了要进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度。但该政策针对的是政府机关、事业单位和国有企业，本案原告善通公司为自然人投资或控股的有限责任公司，不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条中的减免主体，且千林公司未提交证据证明涉案房屋所有权人山东高速信联科技有限公司执行了房租减免政策。若根据上述政策减免千林公司的租金，则实质为将损失由一个民营企业转移到另一个民营企业，违背了减免政策的宗旨，也不符合公平原则，故疫情在本案中不能作为千林公司不支付租金的理由。在房屋所有权人山东高速信联科技有限公司执行房租减免政策后，千林公司可向善通公司再行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条之规定，判决如下：一、解除原告山东善通商业运营管理有限公司与被告山东千林文化传媒有限公司签订的《汉峪金谷A7-5写字楼房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告山东千林文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告山东善通商业运营管理有限公司支付房屋和车位租金共60406.21元；三、被告山东千林文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告山东善通商业运营管理有限公司支付违约金135219元；四、被告山东千林文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告山东善通商业运营管理有限公司支付房屋空置期损失67609.5元；五、被告山东千林文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告山东善通商业运营管理有限公司支付律师代理费50000元；六、驳回原告山东善通商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18460元，已减半收取9230元，由原告山东善通商业运营管理有限公司负担4923元，被告山东千林文化传媒有限公司负担4307元；保全申请费5000元，由被告山东千林文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年六月二十六日法官助理 李洪星书 记 员 邓成皓