中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2017）最高法民再53号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:北京金利来源投资集团有限责任公司。住所地：北京市朝阳区和平西街**。 法定代表人：周子涵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓海虹，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李博文，北京市京师律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京毛线厂。。住所地：北京市丰台区方庄芳星园**** 法定代表人：张建海，该厂厂长。 委托诉讼代理人：卫爱民，北京护宪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。 再审申请人北京金利来源投资集团有限责任公司（以下简称金利来源公司）因与被申请人北京毛线厂（以下简称毛线厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2015）高民终字第2753号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月18日作出（2016）最高法民申556号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人金利来源公司的委托诉讼代理人邓海虹、李博文，被申请人毛线厂的委托诉讼代理人卫爱民、张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金利来源公司向北京市第二中级人民法院起诉，请求：1.毛线厂严格履行《商厦租赁合同》约定的交房义务（交付建筑面积为1495.02平方米的房屋）；提供商厦房屋装修许可报批的相关手续；2.确认从毛线厂上报商厦房屋装修许可报批的相关手续之日为《商厦租赁合同》起租日，金利来源公司支付相应的租金；3.毛线厂赔偿金利来源公司租金损失、招商损失、贷款担保金及利息费用损失等实际损失共计3238.7645万元；4.毛线厂赔偿金利来源公司因毛线厂违约导致金利来源公司承担与第三方签订合同的违约金损失共计1150万元；5.毛线厂赔偿金利来源公司可得利益损失（净利润损失）共计12225万元（暂从2013年10月1日计算至2014年10月1日）；6.诉讼费用由毛线厂承担。 毛线厂针对金利来源公司的诉讼请求提起反诉，请求：1.解除毛线厂与金利来源公司于2012年5月16日签订的《商厦租赁合同》；2.金利来源公司立即腾退北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦；3.金利来源公司支付毛线厂商厦租金至腾房之日，本金暂定13835154.68元（暂定计算至2014年9月30日）；并支付逾期违约金至租金实际支付之日，暂定1461843.74元（暂定计算至2014年9月30日）；4.金利来源公司支付毛线厂商厦租金损失2554.1824万元；5.金利来源公司支付毛线厂代缴电费至实际腾房之日，暂定149874.7元（暂时计算至2014年9月30日），并支付资金占用费至实际支付之日止；6.金利来源公司承担本案的全部诉讼费用。 北京市第二中级人民法院一审认定事实如下： 2012年5月16日，毛线厂(甲方)与金利来源公司(乙方)签订了《商厦租赁合同》，该合同约定：甲方将其拥有的座落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦(以下简称“标的房产”)，以现状出租给乙方，供乙方经营使用(由于历史遗留问题，目前该商厦因甲方与原合作方存在争议，尚没有办理产权证书，相关资料不全)；标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米(不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积)，共七层，其中地上五层、地、地下**为商业，地下**为设备层体范围及面积详见附件《方庄商厦各楼平面设备清单》；本合同租赁物还包括附属设备设施：消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统，具体见附件《附属设施设备清单》。租赁期限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止。租赁费用采取先付后租的方式。标的房产每年租金2554.1824万元，于本合同签订10个工作日内，乙方预先支付给甲方1000万元预付租金，在甲乙双方办理完毕交房确认手续后10个工作日内乙方付清第一年租金。预付租金自动转为第一年租金。以后每年度的租金按每3个月为一个支付周期，每个支付周期的首月10号前支付本周期租金。乙方向甲方缴纳的租赁无息押金金额为200万元，在支付首年的最后一笔租金时缴纳。合同到期后，如乙方未有欠付租金及能源费用等，应在合同到期后一个月内退还乙方。合同期内，标的房产的物业管理由甲方负责，物业管理费标准为：每平方米每月10元，并按照每三年递增5％的标准调整，物业管理具体事宜由双方另行商定并签订物业管理合同。合同期内，标的房产内产生的水费、电费、供暖费、然气费等全部费用，由乙方据实向有关收款部门支付。标的房产的内外及广场装修改造工程，由乙方全权负责出资、报批及验收等一系列工作，甲方予以全面配合。附属停车场的使用在甲方与北京商建房地产开发公司(以下简称商建公司)的诉讼结果未确定之前按现状使用，诉讼结果确定后双方共同接受结果。为了协助甲方解决历史遗留问题，尽早办理标的房产的产权证书，甲乙双方确定，在本合同签订后即启动甲方与商建公司关于标的房产确权的诉讼。乙方愿意为甲方垫付诉讼的相关费用，根据诉讼情况由甲方提出，经乙方核定后代为垫付。乙方应于本合同签署后10个工作日内先行垫付诉讼相关费用500万元，后期根据案件进展情况陆续支付。在通过诉讼确认标的房产的产权后，办理标的房产的产权证需要缴纳的土地出让金等各项费用，由乙方垫付，直接代为支付给相关部门。如果商建公司与甲方关于标的房产面积争议的诉讼结果对甲方不利，由甲方将该争议面积买回，所需支付的房价款、租金补偿等全部费用由乙方垫付。乙方因帮助甲方处理历史遗留问题而垫付的各项费用，甲方按照商业银行贷款利率给付利息，并在取得产权证后分期归还，或者在本合同下分期折抵乙方应支付给甲方的租金，或者在随后的改制模式下折合为乙方在改制后公司的相应股权。 本合同双方签署生效后，甲方应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施正常状态下交给乙方使用，具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。如交付确认书在合同约定交房日之后，按照本合同约定的违约金条款执行。如双方继续履行租赁合同，则租赁期限、付款日顺延。 双方的权利与义务：双方约定为了合作经营的方便，双方设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营，同时为了保证乙方的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即甲方持有10％的股权，乙方持有90％的股权，乙方保持绝对控股地位。甲方提供乙方办理证照所需的相关材料，协助乙方向有关部门办理手续。甲方协助乙方向有关部门办理装修工程的审批手续。对标的房产实施规范的物业管理，为双方的正常经营活动提供支持。乙方应在装修之前向甲方提交书面申请(含设计图纸和施工方案)，甲方应在10个工作日内提出书面意见，否则视为甲方同意。乙方的装修如涉及商场主体结构的，须经甲方书面认可并经有关部门审批通过方可实施。租赁期间，乙方应服从甲方统一的物业管理，并承担物业管理费。具体以物业管理协议为准。 特别约定：甲乙双方一致同意，双方基于优势互补、互助互利的原则结成战略合作关系，致力于双方长远发展，求同存异，正视现实，共谋发展。在甲方具备改制条件时，双方转入改制程序，按照改制方案进行，相关约定详见《合作协议》。 关于违约责任约定：双方应严格遵守本合同的各项条款，任何一方违反本合同的约定，都必须承担违约责任，给对方造成经济损失的，应予赔偿。如果在具备改制条件后，甲方不配合导致未能实现改制的，甲方向乙方收取的租金和物业费应下调10％，如具备改制条件，因乙方不配合或不同意导致未能实施改制的，甲方的租金和物业费上调10％，守约方有权仍要求违约方继续履行《合作协议》约定的改制义务。如具备改制条件，因客观原因或第三方的原因未能实施改制的，由双方协商确定。甲方擅自终止本合同，应按双倍返还乙方支付的1000万元预付款，返还乙方为甲方垫付的费用和预付的租金及装修费用，乙方擅自终止本合同，其为甲方垫付的所有费用和预付的租金及装修费用不予退还。未经甲方同意，乙方逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期两个月甲方有权解除本合同，如果甲方未能按时将标的房产交付给乙方，须按照乙方已付费用每日千分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过两个月乙方有权解除本合同，甲方返还乙方预付的租金和其它垫付费用，并支付乙方预付租金和其它垫付费用总额15％的违约金。如乙方同意继续履行租赁合同，则乙方支付租金的期限相应顺延。同时合同还约定了其他内容。 2012年5月16日，金利来源公司与毛线厂还签订了《合作协议书》《物业管理服务合同》。 《合作协议书》约定：金利来源公司作为战略投资者，以增量改制方式参与毛线厂的整体改制。对毛线厂的所有资产评估后，以净资产投入改制后的公司，金利来源公司以其持股比例对应的资产注入，持有改制后企业不低于51％的股权。乙方垫付资金并调动其他资源，协助甲方进行与商建公司的诉讼，解决甲方的历史遗留问题。争取通过诉讼达到如下诉讼结果：(1)将“方庄商厦”全部产权办至甲方名下等。合作的资产范围及现状：本协议约定的合作范围为方庄商厦和厂区物业等甲方全部资产。 因毛线厂与原开发合作单位商建公司的合作开发纠纷尚未解决，该商厦目前尚未办理房屋权属登记。合作经营模式下的约定：本合作协议生效后，截至新公司成立之日，毛线厂作为合作经营的标的，以租赁方式出租给金利来源公司，具体按照《商厦租赁合同》执行。为了合同经营的方便，双方设立项目公司，具体负责方庄商厦的经营。同时为了保证金利来源公司的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即毛线厂持有10％的股权，金利来源公司持有90％的股权，金利来源公司保持绝对控股地位。本协议生效后，毛线厂负责方庄商厦、亦庄厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。本协议签署后，毛线厂厂区物业的规划和建设即由金利来源公司牵头负责，毛线厂予以全力配合。按北京市现行土地政策及基本建设相关规定，双方商定，亦庄厂区开发项目采取“毛线厂出地、金利来源公司出资、利益共享、风险共担”的合作开发方式，由双方共同进行亦庄开发项目的开发建设工作，项目审批手续及开发建设等具体工作均由金利来源公司负责，所需全部费用均由金利来源公司支付，毛线厂予以全面配合。协议还约定了其他内容。 《物业管理服务合同》约定：涉诉房屋的物业管理由毛线厂负责，物业管理范围为《商厦租赁合作协议》中双方约定的标的物及门前广场、四周通道、设备设施等资产在内的管理服务。协议还约定了其他内容。 上述合同签订后，毛线厂并未依约于2012年10月8日将涉诉房屋交付给金利来源公司。 2012年11月2日及3日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》。该协议约定，鉴于甲乙双方于2002年5月30日签订并一直履行的涉诉房屋的《租赁合同》于2012年8月31日到期；甲乙丙三方均同意在《租赁合同》到期后，给予乙方六个月的商厦租赁过渡期，即2012年9月1日起，到2013年2月28日止。过渡期满，进入一个月的撤场期。乙方撤场后，商厦由甲方或甲方指定的丙方接收，由丙方承租。甲丙双方签订的《合作协议书》和《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》所有条款的履行均顺延半年(停车场除外，停车场由甲丙双方共同管理、共同维权、共同承担结果)。甲方给予乙方一个月的撤场期，乙方最迟在20l3年3月25日完全腾退并撤出商厦，甲方最迟于2013年3月31日向丙方交付商厦。甲方同意于本协议签字后五个工作日向丙方支付过渡期履约保证金1500万元。该履约保证金于贵友大厦公司如期撤场后五个工作日内返还给甲方(不计利息)。若2013年3月31日前贵友大厦公司未能腾退并撤出商厦，则履约保证金1500万元作为违约金不予退还。该协议还约定了其他内容。 20l3年3月5日、6日、7日，毛线厂、贵友大厦公司与金利来源公司三方签订了《协议书》，该协议约定，贵友大厦公司在撤场时须保持大厦现有设备、设施、建筑、结构及内在质量和使用功能；金利来源公司按原三方协议将1500万元保证金返还毛线厂，毛线厂按原三方协议约定将500万保证金返还贵友大厦公司。该协议还约定了其他内容。 2013年3月25日，甲乙丙三方签订了涉诉房屋的《场地交接验收确认书》,验收内容：大厦现有设备、设施、建筑、结构及内在质量和使用功能。金利来源公司认为，三方虽签订了《场地交接验收确认书》，但毛线厂并未将涉诉房屋全部交付给金利来源公司，未交付面积为1495.02平方米，且未交付部分影响了其对涉诉房屋的改造装修。毛线厂认为，三方签署了《场地交接验收确认书》，涉诉房屋已全部交付，并由贵友大厦公司的交接人出庭予以证明。2013年3月28日，金利来源公司亦将过渡期履约保证金1500万元返还给了毛线厂。 在本案一审诉讼时，经北京市第二中级人民法院现场勘验，涉诉房屋由金利来源公司控制，毛线厂控制的部分房屋均为物业管理用房及设备用房。 合同签订后，金利来源公司依约支付了毛线厂涉诉房屋一年的租金2128.4854万元、押金200万元、诉讼费用500万元。 2012年12月3日，毛线厂、金利来源公司与北京公联安达停车管理有限公司签订了《停车场委托经营管理协议》，该协议约定，涉诉房屋的停车场委托北京公联安达停车管理有限公司管理。 2013年7月1日，毛线厂向其主管单位北京铜牛集团有限公司请示“关于协助北京金利来源经贸有限公司申办工商登记事宜的请示”。该请示载明：毛线厂与金利源公司签订承租毛线厂商厦协议，现金利来源公司需在工商局进行注册登记，由于毛线厂商厦产权未办理妥当，在注册经营场地方面遇到困难。金利来源方称，经与有关部门协商，得到如下承诺：如能在毛线厂行政主管部门及上级国资委书面同意下，证明商厦所有权为毛线厂所有，即可协助办理工商登记。该请示还载有其他内容。 2013年7月14日，金利来源公司致函毛线厂“关于尽快解决办理方庄项目营业执照存在问题的函”称：金利来源公司已于2013年4月2日核准了方庄项目企业名称《北京尚品街商业管理有限公司》。我公司在前往北京市工商行政管理局丰台分局办理注册一事时，丰台分局给我们提出了两个存在的问题：1、需要提供有效的注册证明；2、产权存在纠纷，并有商建的律师函已经发给了丰台分局。由于这些问题的存在，营业执照至今未能办理下来。如果再不解决将会给双方造成重大经济损失，希望贵厂及上级部门尽快解决注册问题。 2013年7月24日，毛线厂、金利来源公司共同向丰台工商局承诺：毛线厂与金利来源公司签订《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》等合作协议，双方结为战略合作伙伴。毛线厂与原开发商(北京商建房地产开发公司)因毛线厂商厦诉讼纠纷，一审判决毛线厂胜诉，商厦产权归毛线厂所有。毛线厂和金利来源公司承诺：待收到法院终审判决后，双方按照终审判决遵照执行。同日，毛线厂和金利来源公司共同向丰台工商局领导反映办理涉诉房屋工商登记的相关情况。 2013年8月12日，北京纺织控股有限责任公司向丰台工商局发函称：毛线厂所属北京铜牛集团有限公司管理的集体所有制企业，涉诉房屋自落成后一直由毛线厂出租经营，一审判决涉诉房屋归毛线厂所有，现涉诉房屋出租给金利来源公司，请给予办理工商登记。2013年7月1日，毛线厂向其主管单位北京铜牛集团有限公司请示，协助金利来源公司办理工商登记。 2013年9月29日，金利来源公司向毛线厂发出承诺函。金利来源公司承诺：其已按照商厦租赁合同的约定办理商厦工商登记手续，待营业执照办理完毕后，其仍按2012年5月16日双方签订的有关协议执行，确保毛线厂10％的股份，如有变更需经双方同意有效。 20l3年10月22日，金利来源公司致函毛线厂“关于尽快提供尚品街百货商城装修改造项目备案、报审所需产权单位资料的联系函”称：贵我双方自2012年5月16日签订租约以来，先是因贵方与原租赁方的矛盾，贵方将商厦租赁合同项下房屋交接时间由2012年10月8日延迟到2013年3月25日；后又因贵方与原合作开发商的房屋产权纠纷，导致双方在商厦租赁合同约定的项目公司(即北京尚品街商业管理有限公司)工商注册的时间拖延六个月，到2013年9月27日方才完成。由于贵方原因引起上述后果已经给我方造成了巨大经济损失，但我方一直本着求同存异、友好合作的态度，搁置争议，积极推进商厦租赁合同的履行。现在，已具备商厦租赁合同项下房屋装修、改造办理备案报审手续了，但贵方却迟迟不予提供所需的房屋产权单位资料，致使相关房屋装修、改造工作和其他租赁合同有关的工作无法进行。鉴于北方的气候原因，装修改造项目如不能尽快完成备案报审手续，赶冬季到来之前开工，项目受影响的将不是几天，而是六个月。为此，特致函贵方，请贵方认真履行商厦租赁合同第十条义务和合同附随义务，全面配合我方及北京尚品街商业管理有限公司，尽快完成装修改造项目的备案报审手续。否则，我方将保留向贵方追究不履行合同义务和拖延行为给我方造成的全部经济损失。 2013年10月23日，毛线厂致函金利来源公司“关于北京金利来源经贸公司提出的若干问题的函”称：2013年10月8日，贵司周子涵董事长、梅新平、郭保才等主要领导同毛线厂在高速大厦五层毛线厂会议室就相关问题进行了沟通，提出以下几点问题：l、北京尚品街商业管理有限公司已注册完毕，毛线厂应将10％的股份所对应的注册资金打入金利来源公司账户。项目公司应承担商厦所有的租赁运营费用，包括装修改造、商厦租金、人员工资等费用。2、因办理工商营业执照延误，应更改《商厦租赁合同》中起租日条款。3、提出更改《商厦租赁合同》中商厦租赁面积，认为应扣除现公共配套用房和物业管理用房所占面积。4、商厦装修改造中增设滚梯费用应当由毛线厂负责。毛线厂认为金利来源公司提出的四点问题与双方所签订的合同不符，并提出：金利来源公司在全面履行协议的基础上，第一，应尽快落实亦庄合作开发项目及相关手续；第二，应尽早缴纳拖欠的物业管理费，以利于问题的解决。因双方存在分歧，金利来源公司建议由双方律师以双方签订的合同为依据进行商谈沟通，毛线厂同意金利来源公司提出的建议。会后，金利来源公司提出为配合其以北京尚品街商业管理有限公司报批商厦装修改造审批、备案手续，要毛线厂提供原已拆除工业厂房房产证作为审批、备案材料，我方律师认为：第一、租赁合同中租赁主体为金利来源公司，审批备案资料主体应与租赁主体一致：第二、提供原已拆除工业厂房房产证作为审批、备案材料，存在法律风险，与事实相悖。2013年10月17日，毛线厂致电金利来源公司，希望商定双方律师会谈的具体时间。2013年10月23日，为推进双方合作进程，毛线厂再次致电金利来源公司，告之双方律师可于20l3年10月28日(周一)就金利来源公司提出的四点问题予以会商，毛线厂要求金利来源公司应及早确定双方律师商谈沟通时间。为全力推进双方合作，金利来源公司应全面履行双方签订的《合作协议》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》，并出具书面承诺书。在金利来源公司全面正确履行双方签订的上述三个合同的基础上，毛线厂将一如既往地配合金利来源公司开展各项工作，以实现合作双赢。 2013年11月4日，金利来源公司向毛线厂发工作联系函一份，该函的主要内容是涉诉房屋不需供暖，且要求毛线厂保护好涉诉房屋内的设施、设备，并配合其做好涉诉房屋装修改造的消防申报工作。 2014年1月9日，毛线厂致金利来源公司《协商函》称：在贵我双方签署《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，贵公司已发生多项违反约定的事项，现将有关情况通告如下，请贵公司接到本函后，尽速与我公司友好协商处理相关事宜：l.未按照约定支付厂区物业补偿费。《合作协议书》第四条约定，厂区物业的项目前期工作最长不超过两年，金利来源公司应在一年内完成总体规划设计，如未能按期完成总体规划设计，则金利来源公司按照一年500万的标准向毛线厂支付厂区物业补偿费，用于补偿毛线厂的租金损失等费用。现在一年期限已到，而贵公司并未按照约定向我方支付该500万元补偿费用。2.未按照约定支付物业管理费。《物业管理服务合同》第五条约定：(一)本物业的物业管理服务费标准为每建筑平米每月10元，前三年每年物业服务费为人民币299.904万元。(二)支付方式：首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为金利来源公司接收物业后15个工作日内。(第一年扣除两个月免租期的物业费，实际为249.92万元)。首年物业管理服务费的付款期限早已到期，而贵公司至今未依约支付分文。贵公司上述应付未付各项费用本金合计已749.92万元(尚不含逾期付款违约金)，且均已逾期，贵公司的行为已构成根本违约，依约须承担如下违约责任：1.《合作协议书》第九条约定：金利来源公司违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向毛线厂支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开绐上浮租金10％，逾期两个月，毛线厂有权解除本协议并要求对方赔偿损失。2.《商厦租赁合同》第十二条约定：未经毛线厂同意，金利来源公司逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向毛线厂支付违约金，逾期超过两个月毛线厂有权解除本合同。贵公司的行为已经严重违反相关合同的约定，并已经达到我方单方解除合同的条件。为维护合同的严肃性，同时基于友好协商的原则，敬请贵公司在收到本函后10日内，与我公司协商合同履行相关事宜。 2014年1月11日，金利来源公司对毛线厂的上述《协商函》复函称：2014年1月9日，贵方就双方签订《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》履行事宜，所发《协商函》我方业已收到。贵方认为双方签署《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，我方已发生多项违反约定的事项观点与客观事实不符。我方与贵方已多次协商履行《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所遇到的具体问题，已基本达成一致意见，贵我双方提议起草补充协议，我方根据双方协商一致真实意思表示，也向贵方提供了我方起草补充协议草案供贵方协商签署，但遗憾的是，贵方没按双方协商达成一致意见事实，向我方发了《协商函》邮件，没按诚实信用的基本原则。现我方作出如下答复：一、双方签订《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》望贵我双方全面履行。对有意见分歧的按贵我双方已达成共识条款签订补充协议，全面履行，全面推进，互利共赢。二、如贵方执意要单方终止双方签订的《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》，这会给双方造成巨大的损失，这是我方不愿意看到的，也不愿意走的路径，但最终只有执行法院终审结果。综上所述：望贵方全面履行合同、协议，共同全面推进，合作共赢。 2014年1月l7日，金利来源公司又对毛线厂的上述协商函复函称：2014年1月9日，贵方就双方签订的《合作协议书》《商厦租赁合同))和《物业管理服务合同》履行事宜，所发《协商函》我方业已收到。贵方认为双方签署《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，我方已发生多项违反约定的事项观点与客观事实不符。我方与贵方已多次协商履行《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所遇到的具体问题，基本上达成一致意见，贵我双方提出起草补充协议建议，我方根据双方协商一致真实意思表示，已向贵方提供了我方起草的补充协议草案供贵方协商签署。但遗憾的是，贵方却违背双方协商达成一致意见的事实，向我方送达了歪曲事实的《协商函》，违反了诚实信用的基本原则。现我方再次作出如下答复：一、双方签订《合作协议》目的是，由我方给予贵方开发资金，共同完成毛线厂的改制工作，并合作完成厂区的房产项目开发，包括但不限于对商厦确权诉讼提供资金、商厦租赁、商厦物业管理、厂区的房产开发项目、共同组建公司经营等内容，一并解决毛线厂经营中资金困难和职工就业等实际问题。《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》以《合作协议书》为基础，三份合同构成相互联系不可分割的合同体系。二、双方签订《合作协议书》实质上是一个框架合同，具体内容根据毛线厂的具体情况和贵方主管部门对改制工作要求和意见、毛线厂的诉讼案件进展、商厦原租赁合同履行情况、毛线厂和贵方主管部门对厂区的规划要求、北京市政府及职能部门对房地产项目开发规划、政策等多种不确定因素，导致双方在《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》履行过程中，有些具体问题需双方协商解决或进一步补充、完善。三、双方在履行《商厦租赁合同》过程中，贵方有如下违约行为：l.贵方未完成对《商厦租赁合同》约定租赁面积之房屋全部交付我方使用(贵方占用未交付房屋建筑面积1495.02平方米)。2.贵方以承租方是我方非第三方为由拒绝按《合作协议书》《商厦租赁合同》约定出资与我方共同设立项目公司，我方出于无奈，在征求贵方意见后，先行设立了项目公司(北京尚品街商业管理有限公司)。3.由于贵方与原合作方(商建房地产开发公司)发生房产确权诉讼案件引起的法律障碍导致设立项目公司(北京尚品街商业管理有限公司)困难重重，经多方协调项目公司企业法人营业执照一直拖延至2013年9月27日方才办妥。4.由于贵方出租给我方的商厦建成于10多年前，许多地方不符合现行消防规范和安全生产的要求，无论谁来承租、经营，都必须进行装修改造。而贵方却对我方及项目公司开展商厦装修改造进行百般阻挠，既不提供所需产权单位的必备资料，又不在向有关职能部门递交的表格和资料上盖章，还将商厦内的电梯全部报停，导致装修改造工作至今无法开展，我方与运营招商管理团队、设计单位、施工单位、监理单位、招标代理公司、设备材料供应厂商等签订的商厦装修改造合同将面临严重的违约风险。5.由于我方无法正常使用商厦，则贵方至今未履行《物业管理服务合同》约定的义务。6.2014年1月6日，贵我双方原本相约协商签署补充协议事宜，但贵方却突然向我方提出单方面终止《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等协议。贵方的上述违约行为将导致我方的租金损失和装修改造工程的履约损失及迟延营业的损失等等达一亿多元之巨。四、双方在履行《合作协议书》过程中，所遇到具体问题：1.贵方到目前为止，未向我方提供该企业实施改制计划和方案，导致我方无法按《合作协议书》约定参与改制工作。2.虽然我方早在2012年8月28日就已将委托华优建筑设计院设计的亦庄厂区开发方案递交给了贵方，但贵方至今未向我方反馈贵方及上级单位的批复或对厂区规划的基本要求和具体意见，致使该项工作无法推进。五、双方履行《物业管理服务合同》过程中，所遇到的具体问题：1.贵方未完成对商厦租赁合同约定租赁面积之房屋全部交付我方使用(贵方占用未交付房屋建筑面积1495.02平方米)。2.由于贵方未及时提供承租商厦进行装修报有关职能部门审批所需有关产权等必备资料和需产权单位盖章的申报材料，导致房屋装修工作拖延。《物业管理服务合同》因贵方占用商厦房屋未全部交接，我方无法正式全面使用，由于贵方未全面履行交房义务，特别是不提供应由产权单位盖章的申报材料，导致我方无法从事房屋装修工作，贵方也未实质性开展物业服务工作，则我方支付物业管理费期限作相应的顺延是合理的。六、由于贵方一系列违约行为，导致我方巨大的经济损失，无法实现我方签订《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》之目的。由于贵方违约在先并没有全面履行《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所约定的各项义务，导致我方无法实现参与企业改制、亦庄厂区开发和商厦租赁经营等目的，贵方故意违约行为和不履行合同基本义务及合同附随义务给我方造成巨大的损失。尤其是我方已将《装饰工程规划许可证办理申请》《建设项目规划许可及其他事项申报表》及相关设计图纸、资料送交贵方，请贵方按现行规定加盖产权单位公章。但经我方多次催促，贵方至今仍未办理，请贵方尽快安排盖章。我方建议贵方及时纠正违约行为，继续履行《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》。综上所述，贵方违约行为一直延续至今，以协商为借口，拖延时间企图单方面违约终止合同，我方正式通知贵方纠正违约行为，全面履行合同义务，否则我方将采取包括诉讼在内的一切的法律措施。 2014年1月23日，毛线厂向金利来源公司发出告知函：该函称，毛线厂于2014年1月9日，就督促贵司全面履行《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》事宜，向贵司发出了《协商函》。虽然贵司的行为严重违反了合同的约定，已构成根本性违约，达到了解除合同的条件，但是毛线厂为了顾全大局，向贵司发出《协商函》。毛线厂发函的目的，是希望贵司能够严肃认真对待合同，全面履行合同，友好协商合同履行事宜。然而，令人遗憾的是，贵司完全无视毛线厂的诚意，相关回复意见不但与事实严重不符，刻意歪曲事实、曲解合同，而且对毛线厂进行无端指责。对于贵司的回复意见，毛线厂完全不能接受！毛线厂现郑重告知贵司：l.贵我双方签订的《合作协议书》《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》清晰明确，合法有效。2.贵司的行为已严重违反合同约定，构成根本性违约，达到了约定的合同解除条件。3.请贵司在接到本函后15日内，与毛线厂当面协商合同是否继续履行事宜。 2014年3月7日，金利来源公司致函毛线厂“关于北京毛线厂(亦庄厂区)开发问题的函”。该函表明，金利来源公司已提供了上述厂区的规划及企业改制方案，毛线厂未予以答复。毛线厂于2014年3月14日复函称，金利来源公司未提供。 2014年3月7日，金利来源公司向毛线厂致函“关于物业费交纳问题的函”。该函称，由于毛线厂未履行交房义务，亦未履行装修报批义务，毛线厂违约，致使涉诉房屋无法正常营业，故其物业费不应支付。 2014年4月7日，毛线厂向金利来源公司发出“关于履行《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》的督促函”。该函载明：根据贵我双方签订的《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》及《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议》的约定，标的房产已按时交付给贵公司。根据《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》的约定，贵公司应于2013年4月9日前付清商厦第一年剩余租金(1128.4854万元)及租赁押金(200万元)，2013年4月16日前付清商厦第一年物业管理服务费用。根据上述合同的约定，“未经甲方同意，乙方逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过两个月甲有权解除本合同”。现我方郑重向贵公司发出本督促函，提请贵公司依照约定做好履约准备。 2014年3月14日，毛线厂致函金利来源公司，因金利来源公司未支付物业管理费，其违约，构成了合同约定的解除条件。 金利来源公司为证明其损失提供了《项目市场调查书》《委托管理服务协议》、项目投入资金利息费用损失清单、装修及改造合同、利润预测咨询报告等。毛线厂代为金利来源公司支付电费118427.02元。金利来源公司亦未支付合同约定的第二年度的租金。 金利来源公司主张，毛线厂虽然依《商厦租赁合同》的约定，迟延交付房屋六个月给金利来源公司造成了损失，依双方签订的《商厦租赁合同》的约定，毛线厂应当承担《商厦租赁合同》约定的违约责任，但毛线厂免除了其六个月的房屋租金，金利来源公司也可免除毛线厂的违约责任。 金利来源公司坚持要求依涉诉房屋新成立的公司，即“北京尚品街商业管理有限公司”为报审、备案涉诉房屋的装修主体，毛线厂不予认可，其认为应当依《商厦租赁合同》的相对方金利来源公司为涉诉房屋报审、备案的装修主体，以避免各种风险。金利来源公司认为“北京尚品街商业管理有限公司”系涉诉房屋装修报批、备案的唯一，毛线厂不予认可，金利来源公司亦无法规依据。金利来源公司主张其应从涉诉商厦装饰、装修之日起支付毛线厂租金，毛线厂不予认可，毛线厂称，金利来源公司的此主张亦不符合双方租赁合同的约定。 上述事实，有《商厦租赁合同》《合作协议》《物业管理服务合同》《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议》《场地交接验收确认书》、双方来往函件、证明、支付凭证、《停车场委托经营管理协议》、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。 北京市第二中级人民法院经审理于2015年4月20日作出(2014)二中民初字第05148号民事判决,认为：金利源公司与毛线厂签订的《商厦租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依据《商厦租赁合同》的约定主张权利、履行义务。依双方《商厦租赁合同》毛线厂应于2012年10月8日前将商厦交付于金利来源公司，由于案外人贵友大厦公司使用涉诉房屋未腾退，金利来源公司、毛线厂与贵友大厦公司三方签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》，三方约定给予贵友大厦公司从2012年9月1日至2013年2月28日，即六个月的过渡期，毛线厂最迟在20l3年3月31日将商厦交付。2013年3月25日，金利来源公司、毛线厂与贵友大厦公司三方进行了交接，并签订了场地交接确认书。后金利来源公司将毛线厂支付的腾退保证金1500万元退还给了毛线厂，故可认定毛线厂与金利来源公司对商厦的交付时间进行了变更，毛线厂依据变更后的交付时间，依约将涉诉商厦交付给了金利来源公司，金利来源公司以毛线厂未依合同约定的时间交付商厦，与“三方”协议约定的交付变更时间不符，金利来源公司主张毛线厂违约，无事实及法律依据，该院不予采信。 金利来源公司主张涉诉商厦毛线厂有1495.02平方米未交付，毛线厂构成违约一节。金利来源公司承租涉诉商厦的总面积为24992平方米，金利来源公司所指1495.02平方米毛线厂未交付，系涉诉商厦的物业管理办公用房及物业设备、设施用房，涉诉商厦共七层，地，地下**、地上**，地下**大部分为物业设备用房及小部分物业办公用房，地上**每层约有二十平方米的电、水设备管线用房述用房共计约1495.02平方米，因双方签订的《商厦租赁合同》约定，涉诉商厦的物业管理服务系毛线厂，现毛线厂控制上述房屋，符合双方合同的约定。且依“三方”签订的交接确认书，“三方”对设施、设备用房亦进行了交接，故金利来源公司以商厦有1495.02平方米房屋毛线厂未交接，毛线厂违约，无事实及法律依据，该院亦不予支持。 关于涉诉商厦的装饰、装修报批、备案手续的办理。金利来源公司主张毛线厂未提供涉诉商厦的产权材料，致使其装饰、装修不能，毛线厂亦构成违约一节。双方租赁合同约定，商厦的内外装饰、装修均由金利来源公司负责，毛线厂予以协助，且金利来源公司的装饰、装修设计方案须书面告之毛线厂，经毛线厂书面同意后，金利来源公司方可实施其装饰、装修方案。在金利来源公司诉讼前，金利来源公司提供的现有证据，并不能证明其依据双方租赁合同的约定向毛线厂提供了涉诉商厦的装饰、装修设计方案，而是在诉讼过程中，毛线厂提起反诉后，金利来源公司以反诉证据提供了涉诉商厦的装饰、装修设计方案，且坚持要求以涉诉商厦新成立的公司(北京尚品街商业管理有限公司)报批、备案装饰装修方案，毛线厂不予认可，且毛线厂认为亦不符合双方租赁合同约定的抗辩，有事实依据，且符合双方之约定，该院予以采信。金利来源公司以毛线厂未提供涉诉房屋的产权材料，致使其装饰、装修不能，毛线厂违约的主张，无事实依据，该院不予采信。毛线厂主张依双方租赁合同的约定，由金利来源公司报批、备案涉诉商厦的装饰、装修方案，符合双方之约定，予以采信。金利来源公司主张毛线厂违约，毛线厂应赔偿金利来源公司与案外人签订的装饰、装修合同的违约金损失及预期经营利润损失、招商损失、贷款担保金损失，无事实及法律依据，该院不予支持。 金利来源公司要求继续履行商厦租赁合同，毛线厂依约交付了涉诉商厦，金利来源公司亦应支付商厦租赁合同约定的租金，金利来源公司支付了合同约定的第一年租金后，以毛线厂未依商厦租赁合同的约定完全履行交付商厦之义务，未履行涉诉商厦装饰、装修报批、备案的协助义务为由，拒绝支付商厦租赁合同约定的租金及物业服务费用，且要求从涉诉商厦装饰、装修之日起支付租金的辩解，与双方租赁合同的约定不符，该院不予支持。 金利来源公司未支付毛线厂租赁期限内的第二年度第一期的商厦租金及物业服务费用已超过两个月，依据双方租赁合同的约定，金利来源公司逾期交纳房屋租金及物业服务费超过两个月，毛线厂有权解除双方签订的商厦租赁合同，现毛线厂反诉请求行使合同约定的解除权，要求解除其与金利来源公司于2012年5月16日签订的《商厦租赁合同》，符合双方的约定，予以支持。金利来源公司辩称，应当在涉诉商厦装饰、装修之日起支付毛线厂租金的抗辩意见，不符合双方之约定，不予采信。金利来源公司未支付给毛线厂的租金，金利来源公司应予以支付。金利来源公司未支付租金的违约金，其应当依双方租赁合同约定的未支付租金的数额支付给毛线厂违约金。合同解除后至金利来源公司交还房屋期间，可比照合同约定的租金标准，由金利来源公司支付房屋使用费。双方《商厦租赁合同》的解除，系金利来源公司违约所致，金利来源公司应当赔偿毛线厂因此所造成的租金损失，具体数额依据相关法规规定及双方合同约定的租金标准酌定为三个月的租金。金利来源公司在租赁期间使用的电费，毛线厂代为其支付，金利来源公司应予以返还。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：1.毛线厂与金利来源公司于2012年5月16日签订的《商厦租赁合同》自判决生效之日解除；金利来源公司于《商厦租赁合同》解除之日起30日内将承租房屋交还给毛线厂。2.金利来源公司于判决生效后10日内，向毛线厂支付自2014年4月1日起至《商厦租赁合同》解除之日欠付的租金，其中自2014年4月1日至2014年9月30日应付租金1277.0912万元；自2014年10月1日起至《商厦租赁合同》解除之日的租金，按实际天数以每日69977.6元计算给付。3.金利来源公司在交还租赁房屋10日内向毛线厂支付自《商厦租赁合同》解除次日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费，按实际天数每日69977.6元计算给付。4.金利来源公司于判决生效后10日内，向毛线厂支付违约金1461843.74元。5.金利来源公司判决生效后10日内，向毛线厂赔偿租金损失629.7984万元。6.金利来源公司于判决生效后10日内，向毛线厂支付代缴电费149874.7元。7.驳回金利来源公司的其他诉讼请求。8.驳回毛线厂的其他反诉请求。一审案件受理费814094元，由金利来源公司负担（已交纳），反诉案件受理费123372元，由金利来源公司负担72601元（于收到判决书后七日内交纳），毛线厂负担771元。 金利来源公司不服上述民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉称：一、毛线厂于2014年7月作为原告曾向北京市丰台区人民法院起诉要求解除《商厦租赁合同》等，在毛线厂未撤诉的情况下，本案一审法院受理并审理毛线厂的反诉请求程序不合法。二、毛线厂与金利来源公司于同日签订了《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》，双方同时存在多项合作关系，原审法院判决解除其中的《商厦租赁合同》不当。三、毛线厂作为出租方，1.延期交付标的房屋；2.交付房屋不完全，不符合约定；3.因毛线厂原因导致项目公司即“北京尚品街商业管理有限公司”延期办理近六个月，加之涉案商厦无产权证，导致金利来源公司直接房租损失一千多万元。4.毛线厂不配合金利来源公司将涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续以项目公司名义办理。四、金利来源公司于2014年4月本案起诉时止，未拖欠租金，逾期交纳物业费不构成解除《商厦租赁合同》的理由。五、一审判决适用法律错误。请求：1.撤销一审判决；2.支持金利来源公司的全部诉讼请求；3.确认毛线厂通知解除合同行为不生效；4.驳回毛线厂的全部反诉请求。 毛线厂答辩称同意原审判决。 北京市高级人民法院二审对北京市第二中级人民法院一审查明的事实予以确认。 在北京市高级人民法院二审诉讼中，毛线厂明确否认“北京尚品街商业管理有限公司”即为《商厦租赁合同》中约定设立的项目公司，认为项目公司尚未成立。2015年9月28日，北京铜牛集团有限公司出具《关于北京毛线厂申请改制情况的说明》，内容为：北京毛线厂负责同志向我集团请示关于毛线厂与金利来源公司合作改制事宜，我集团为此请示了北京市经济信息委员会和我公司的上级主管部门，答复是北京市目前没有主管集体企业改制的主管部门，没有改制的程序规定，无法进行改制 北京市高级人民法院二审再查明：毛线厂于2014年7月做为原告曾向北京市丰台区人民法院起诉金利来源公司租赁合同纠纷，要求解除《商厦租赁合同》。毛线厂于2014年9月18日向北京市丰台区人民法院申请撤诉，该院于同年9月28日准许北京毛线厂撤回起诉。毛线厂于2014年9月17日向北京市第二中级人民法院提出反诉，于同年10月9日变更了反诉请求。北京市第二中级人民法院于同年10月22日向毛线厂送达诉讼费交款通知书，北京市第二中级人民法院于同年11月2日收到毛线厂预交的12.3372万元反诉费。诉讼中毛线厂确认，仅因金利来源公司未支付物业管理费及2014年4月1日起的房租，毛线厂要求解除《商厦租赁合同》。 北京市高级人民法院经审理于2016年1月26日作出（2015）高民终字第2753号民事判决，认为：关于金利来源公司上诉认为原审法院受理毛线厂反诉于法无据一节。北京市丰台区人民法院已于2014年9月28日裁定准许毛线厂撤回对金利来源公司租赁合同纠纷的起诉。毛线厂于2014年9月17日向原审法院提出反诉，原审法院于2014年10月22日向毛线厂送达反诉费交款通知书，受理了毛线厂反诉。北京市第二中级人民法院受理毛线厂反诉中存在程序瑕疵，但原审法院在补正程序瑕疵后审理毛线厂的反诉请求并无不当。金利来源公司上诉认为原审法院受理毛线厂反诉于法无据，该院不予支持。金利来源公司与毛线厂签订的《商厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。 关于金利来源公司上诉认为毛线厂延期交付标的房屋应承担违约责任一节。《商厦租赁合同》约定租赁期限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止，毛线厂应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施正常状态下交给金利来源公司使用。毛线厂并未依约于2012年10月8日前将涉诉房屋交付给金利来源公司。2012年11月3日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》，约定甲方最迟于2013年3月31日向丙方交付商厦，甲丙双方签订的《商厦租赁合同》所有条款的履行均顺延半年。增加六个月过渡期，给丙方带来经济损失合计约为2100万元，丙方同意承担上述损失，表示丙方的合作诚意。但是，过渡期满后(包括撤场期)，丙方有权要求甲方继续履行《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》。否则，丙方有权追索甲方违约和增加过渡期给丙方所造成的损失。2013年3月25日，毛线厂、贵友大厦公司与金利来源公司三方签订涉诉房屋的《场地交接验收确认书》。同月28日，金利来源公司将过渡期履约保证金1500万元返还给了毛线厂。综上，毛线厂与金利来源公司依据《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》对商厦的交付时间进行了变更，金利来源公司同意自行承担相关损失，毛线厂依据变更后的交付时间将涉诉商厦交付给了金利来源公司。现金利来源公司再依据《商厦租赁合同》主张毛线厂迟延六个月交付商厦，要求毛线厂赔偿金利来源公司相关损失，该院不予支持。 关于金利来源公司上诉认为毛线厂交付房屋不完全，不符合约定一节。原审法院结合毛线厂、贵友大厦公司与金利来源公司三方签订涉诉房屋的《场地交接验收确认书》并经过现场勘验，认定毛线厂已将涉诉商厦向金利来源公司完整交付。毛线厂已依约完全交付了房屋，对金利来源公司主张毛线厂因交付房屋不完全，赔偿金利来源公司相关损失的请求，该院不予支持。 关于金利来源公司上诉认为因毛线厂原因导致项目公司即“北京尚品街商业管理有限公司”延期办理近六个月，加之涉案商厦无产权证，导致金利来源公司直接房租损失1000多万元；毛线厂不配合金利来源公司将涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续以项目公司名义办理一节。该院先假定，于2013年9月27日取得企业法人营业执照的“北京尚品街商业管理有限公司”即项目公司。第一、关于涉案商厦无产权证问题。《商厦租赁合同》中已明确毛线厂与商建公司正在进行标的房产确权的诉讼，金利来源公司需垫付办理标的房产的产权证需要缴纳的各项费用，甚至需垫付在毛线厂与商建公司诉讼结果对毛线厂不利时由毛线厂给付商建公司的房价款、租金补偿等全部费用。金利来源公司应当知道涉案商厦在近年内无法办理房屋产权证的事实，金利来源公司仍签订《商厦租赁合同》，应自行承担相应风险。金利来源公司以涉案商厦无法办理房屋产权证为由向毛线厂主张赔偿其相关损失，不予支持。第二、《商厦租赁合同》中约定设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营，金利来源公司保持绝对控股地位。毛线厂与商建公司进行标的房产确权诉讼必然影响项目公司设立的进程，但《商厦租赁合同》中未约定设立项目公司最后期限，而毛线厂及其上级单位积极协调丰台工商局为项目公司办理工商登记事宜，是善意的履行《商厦租赁合同》中相关义务。金利来源公司以项目公司延期办理为由向毛线厂主张赔偿其相关损失，该院不予支持。第三、涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续应以项目公司名义办理还是应以金利来源公司名义办理问题。从项目公司的职能看，《商厦租赁合同》中约定由项目公司具体负责涉案商厦的经营，而涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续，从广义理解属于对涉案商厦经营的范畴，从狭义理解则不属于对涉案商厦经营的范畴。从《商厦租赁合同》条款结构看，第十条涉案项目公司成立，商厦的装饰、装修报批、备案手续应以谁名义办理问题。该条款将项目公司成立及商厦的装饰、装修报批、备案手续一并陈述，又因强调金利来源公司对项目公司保持绝对控制地位，容易理解为可以由金利来源公司绝对控制的项目公司对商厦办理装饰、装修报批、备案手续。但严格讲，《商厦租赁合同》的签约主体是毛线厂与金利来源公司，而金利来源公司绝对控制的项目公司，不等同于金利来源公司本身，如以项目公司名义办理涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续，签约双方应当特别约定。金利来源公司请求确认从毛线厂上报商厦房屋装修许可报批的相关手续之日为《商厦租赁合同》起租日，金利来源公司自此时开始支付租金，不予支持。金利来源公司应当支付2013年4月1日至2014年3月31日的房屋租金2128.4854万元及物业管理服务费。毛线厂未在本案诉讼中主张物业管理服务费，该院对物业管理服务费的给付问题不予处理。 金利来源公司依约支付了毛线厂涉诉房屋的第一年租金2128.4854万元、押金200万元，垫付诉讼费用500万元。因金利来源公司与毛线厂在《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》中约定《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》所有条款的履行均顺延半年，金利来源公司支付的2128.4854万元应为2013年4月1日至2014年3月31日的房屋租金。双方约定物业服务费前三年每年299.904万元，首年物业管理服务费一次性支付，第二年开始按季支付，而金利来源公司从未支付物业服务费。但该院注意到，2014年1月9日，毛线厂致金利来源公司《协商函》称：“前三年每年物业服务费为人民币299.904万元。首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为金利来源公司接收物业后15个工作日内。第一年扣除两个月免租期内的物业费，实际249.92万元。”故通过毛线厂自认，金利来源公司未支付毛线厂第一年物业管理费实际为249.92万元。依据以上原则，第二年亦应扣除两个月免租期内的物业费，第二年物业管理费应为249.92万元；第三年物业服务费应为299.904万元。依据《商厦租赁合同》约定，金利来源公司垫付的500万元诉讼费用的处理仅有能够折抵租金等三种模式，未约定可以折抵物业管理费。金利来源公司未支付毛线厂第一年物业管理费属于根本违约。毛线厂为解除《商厦租赁合同》，于2014年7月向北京市丰台区人民法院起诉，正式提出金利来源公司逾期交纳房租、物业管理费已达两个月以上，要求解除《商厦租赁合同》。《商厦租赁合同》约定，第二年度的租金按每3个月为一个支付周期，每个支付周期的首月10号前支付本周期租金。金利来源公司应于2014年4月10日前向毛线厂支付第二年度前3个月(2014年4月1日起至同年6月30日止)的租金，共计638.5456万元。因金利来源公司垫付的500万元诉讼费用能够折抵两个月余的租金，故金利来源公司于2014年7月通过诉讼方式正式通知毛线厂解除《商厦租赁合同》时，“金利来源公司逾期交纳房租已达两个月以上”的事实是否成立有待双方对金利来源公司垫付的500万元诉讼费用的处理方式进行协商，而“金利来源公司逾期交纳物业管理费已达两个月以上”的事实成立。因金利来源公司逾期交纳物业管理费已达两个月以上，符合《商厦租赁合同》解除的条件，故《商厦租赁合同》应当解除。毛线厂反诉请求“金利来源公司支付毛线厂商厦租金至腾房之日”，未要求确认合同解除具体时间，故原审法院将《商厦租赁合同》解除之日确定为“原审判决生效之日”，而非“2014年7月，毛线厂通过诉讼方式正式要求解除《商厦租赁合同》之时”。毛线厂对原审法院判决解除《商厦租赁合同》的时间未提出上诉，该院对原审法院该部分判决予以维持。金利来源公司上诉主张继续履行《商厦租赁合同》，该院不予支持。《商厦租赁合同》解除后，金利来源公司应当立即腾退北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号的涉案商厦。 毛线厂在二审诉讼中明确否认“北京尚品街商业管理有限公司”即为《商厦租赁合同》中约定设立的项目公司，其认为项目公司尚未成立。前述分析是建立在“北京尚品街商业管理有限公司”即项目公司的假定前提下的。金利来源公司认为“北京尚品街商业管理有限公司”即为《商厦租赁合同》中约定设立的项目公司，毛线厂将10％的股份所对应的注册资金打入金利来源公司账户后，可变更为毛线厂持有项目公司10％的股权，金利来源公司持有项目公司90％的股权。该院认为，毛线厂及其上级单位北京铜牛集团有限公司、北京纺织控股有限责任公司都曾协调丰台工商局为“北京尚品街商业管理有限公司”办理工商登记事宜，“北京尚品街商业管理有限公司”应当即为成立《商厦租赁合同》中约定的项目公司而设立的公司，否则毛线厂及其上级单位协调丰台工商局办理工商登记事宜无法合理解释。因预设的公司未完成股权变更，不能转变为符合约定的项目公司，在金利来源公司函告毛线厂履行变更“北京尚品街商业管理有限公司”股权后，毛线厂未予积极回应，直至诉讼期间，仍未履行股权变更。毛线厂未弥补未完成股权变更的瑕疵，亦未采取另行设立符合约定的项目公司的方式善意履行《商厦租赁合同》，依据双方在二审诉讼中表达的真实意思，该院认为对未能完成“北京尚品街商业管理有限公司”中毛线厂持有项目公司10％的股权，金利来源公司持有项目公司90％的股权的《商厦租赁合同》约定，责任完全在于毛线厂。因办理涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续应以金利来源公司名义进行，而项目公司负责涉案商厦的经营。按照常理，商厦的装饰、装修在先，商厦的经营在后，在商厦的装饰、装修未开始的情况下，涉案商厦无法正常营业，故因毛线厂责任导致未成立符合《商厦租赁合同》约定的项目公司，未开始影响商厦的经营，毛线厂尚不构成根本违约。 关于毛线厂主张的违约金一节，金利来源公司未依《商厦租赁合同》约定支付第二年度的租金，金利来源公司主张无需支付租金的理由均不成立，金利来源公司应当向毛线厂支付违约金。毛线厂在2014年10月9日《变更诉讼请求申请书》附件列表计算违约金数额为1461843.74元，一审法院支持了毛线厂相关反诉请求。金利来源公司上诉认为，其于2014年4月作为本案一审原告起诉时未拖欠租金，未在上诉中直接对违约金数额的计算方式提出异议。该院对原审法院认定的违约金数额不再进一步审查，对原审相关判项，予以维持。 关于毛线厂主张的租金一节，《商厦租赁合同》解除前金利来源公司未支付给毛线厂的租金，金利来源公司应予以支付。合同解除后至金利来源公司交还房屋期间，比照合同约定的租金标准，由金利来源公司支付房屋使用费。原审法院相关判项并无不当，该院予以维持。因《商厦租赁合同》约定“标的房产的免租期共4个月，第一年第二年每年免租2个月租金，在第一年、第二年最后一个付款期各免租2个月”，而《商厦租赁合同》于该院二审判决生效之日才解除，故金利来源公司应可免交2015年2月1日起至同年3月31日止的租金，该院在二审判决主文中给予准确表述。 关于毛线厂主张的租金损失一节，因承租人金利来源公司根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人毛线厂要求金利来源公司赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失，该院予以支持。因毛线厂损失具体数额尚不能确定，原审法院酌定毛线厂因为租赁房屋闲置或寻找替代房屋周转期间的租金损失为三个月租金，并无不当。 关于原审法院认定“金利来源公司在租赁期间使用的电费，毛线厂代为其支付，金利来源公司应予以返还”一节并无不当，金利来源公司应支付毛线厂代缴的电费至2014年9月30日止，该院予以维持。就2014年9月30日之后，毛线厂代缴电费的纠纷，原审法院未予以处理，毛线厂未提出上诉。 综上，北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：1.维持北京市第二中级人民法院(2014)二中民初字第5148号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；2.变更北京市第二中级人民法院(2014)二中民初字第5148号民事判决第二项为：金利来源公司于判决生效后十日内，向毛线厂支付自2014年4月1日起至《商厦租赁合同》解除之日欠付的租金，其中自2014年4月1日至2014年9月30日应付租金1277.0912万元；自2014年10月1日起至《商厦租赁合同》解除之日的租金（2015年2月1日起至同年3月31日止的租金免交），按实际天数以每日69977.6元计算给付。3.驳回金利来源公司的上诉请求。一审案件受理费814094元，由金利来源公司负担（已交纳），反诉案受理费123372元，由金利来源公司负担（于收到判决书后七日内交纳）。二审案件受理费917497元，由金利来源公司负担（已交纳）。 金利来源公司不服北京市高级人民法院作出的上述民事判决，向本院申请再审称：一、一审和二审判决无视金利来源公司与毛线厂之间同时存在的多项合作，判令解除其中的租赁合同错误。双方签订的《合作协议书》《商厦租赁合同》《物业管理服务合同》均应当全面履行，不应随意解除其中的部分或全部。二、毛线厂作为出租方违反法定义务和《商厦租赁合同》的约定义务。1.延期交付标的房屋。2.未完全按照《商厦租赁合同》的约定交付标的房屋。3.设立的项目公司即“北京尚品街商业管理有限公司”延期了近六个月时间。4.拒不配合“北京尚品街商业管理有限公司”办理涉诉商厦的装饰、装修、消防报批、备案手续。三、原审法院以金利来源公司逾期交纳物业费为由，判令解除租赁合同错误。金利来源公司借给毛线厂500万元垫付诉讼费，该500万元债权足以抵扣两年的物业管理费；毛线厂在未设立专业的物业公司前，并未有收取物业费的资格，在《商厦租赁合同》中约定欠缴物业费即解除租赁关系的约定属无效条款。四、一、二审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条是关于“承租人无正当理由拒付或延付租金”的规定，金利来源公司并不拖欠租金和物业管理费，即使假设拖欠物业管理费，也不应当解除《商厦租赁合同》。五、一审法院违反法定程序。2014年4月1日，金利来源公司就本案以毛线厂为被告向一审法院提起租赁合同纠纷案件诉讼。2014年7月，毛线厂以金利来源公司为被告向北京市丰台区人民法院提出解除租赁合同纠纷案之诉。2014年9月17日，毛线厂以同一事实与理由向一审法院提出解除租赁合同等反诉请求。一审法院在未收到北京市丰台区人民法院准予毛线厂撤诉裁定的情况下，受理毛线厂的反诉，违反“一事不再理”的司法原则。请求：1.撤销北京市高级人民法院(2015)高民终字第2753号民事判决；2.改判毛线厂承担全部违约责任，返还金利来源公司已经支付给毛线厂的租金、垫付诉讼费用及押金等损失2828.4854万元，因对垫付诉讼费用在北京市丰台区人民法院另行诉讼，放弃垫付诉讼费用的请求；3.毛线厂赔偿金利来源公司的招商损失、贷款担保金利息及支付给第三方的违约赔偿等损失2257.36244万元（截止到2014年12月）；4.毛线厂赔偿金利来源公司可得利益损失1.2225亿元；5.驳回毛线厂的全部反诉请求。一审案件受理费81.4094万元，由金利来源公司负担（已交纳），反诉案受理费12.3372万元，由金利来源公司负担（于收到判决书后七日内交纳）。二审案件受理费91.7497万元，由金利来源公司负担（已交纳）。 毛线厂答辩称：一、金利来源公司的行为已构成根本违约，毛线厂享有约定和法定的合同解除权，金利来源公司应当赔偿其违约行为给毛线厂造成的租金及物业费损失。二、毛线厂严格按照三方约定的时间将商厦全面交付给金利来源公司，且交付行为符合合同约定,并经金利来源公司书面确认，毛线厂在履约过程中无任何违约行为，没有承担金利来源所主张的损失的法定及约定义务。三、在案涉商厦装修报批主体与经营主体可以分离的情况下，金利来源公司坚持以“北京尚品街商业管理有限公司”名义进行装修，其本质是对合同内容的颠覆性修改，欲将履约风险全部转嫁于毛线厂，并且案涉《商厦租赁合同》未能继续履行系因金利来源公司拖欠租金及电费，拒交物业费，企图修改合同起租日、变更租赁面积等核心内容的违约或不诚信行为所致，与其主张的装修主体问题无关。另外，该商厦后承租人系合同的履约主体，并承担相应的权利义务，同时对其所设立公司的装修行为承担连带责任，与金利来源公司以项目公司的名义办理商厦装修备案手续的本质完全不同。四、人民法院在审理合同类纠纷案件中，应当尊重当事人的意思自治，以合同约定为裁判依据。毛线厂与案外人就案涉商厦租赁事宜所签订的合同与其同金利来源公司签订的《商厦租赁合同》在合同主体的经济性质等方面存在较大差异，不宜作为本案的裁判依据或参照，请求驳回金利来源公司的再审申请，维持原审判决。 本院再审对原审查明的事实予以确认。在本院再审中，金利来源公司与毛线厂均认可本案二审判决生效后，金利来源公司已腾退了案涉商厦，现该商厦已由毛线厂实际控制。 本院认为，本案再审的主要争议焦点为：案涉《商厦租赁合同》应否解除；金利来源公司的行为是否构成违约；本案所涉房屋租金、房屋使用费和违约金、押金的支付及各方主张的损失承担；原审适用法律是否错误、一审法院审判程序是否违法。 关于案涉《商厦租赁合同》应否解除的问题。本院认为，金利源公司与毛线厂签订的《商厦租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确，本院再审予以维持。因《商厦租赁合同》合法有效，双方当事人的权利义务均应依《商厦租赁合同》确定。而本案原审已查明，双方签订的《商厦租赁合同》中对毛线厂所享有的合同解除权行使条件进行了明确，即：未经毛线厂同意，金利来源公司逾期交纳房租、物业管理费和合同项下的其他款项超过两个月，毛线厂有权解除合同。首先，从金利来源公司是否拖欠毛线厂租金逾期两个月分析。依据《商厦租赁合同》约定，案涉房屋租赁期限自2012年10月1日至2032年9月30日。金利来源公司应自双方办理交房确认手续后十个工作日内付清第一年租金，以后每年度租金按每三个月为一支付期，于每支付周期的首月10号前交纳。原审也查明，鉴于毛线厂与案涉房屋原承租方贵友大厦公司之间的房屋交接事宜尚未办妥，经金利来源公司同意，三方签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》，毛线厂及金利来源公司均同意给付贵友大厦公司六个月商厦租赁过渡期，至2013年2月28日止。同时约定毛线厂与金利来源公司签订的《商厦租赁合同》中所有条款的履行均顺延半年。上述事实证明毛线厂与金利来源公司就案涉房屋的租赁期限已变更为2013年4月1日至2033年3月31日。本案审理过程中，双方对于金利来源公司已按约支付第一年度租金的事实均不持异议，但依据《商厦租赁合同》的约定，金利来源公司应于2014年4月10日前向毛线厂交付第二年前三个月租金，而本案亦查明，截至2014年9月毛线厂提起反诉要求解除案涉《商厦租赁合同》时，金利来源公司仍未支付第二年度第一支付期的租金，存在逾期支付租金超过两个月的情形。其次，从金利来源公司是否拖欠毛线厂物业费逾两月来看，双方约定的物业费交付方式为：首年物业费一次性支付，第二年开始按季支付。而金利来源公司至毛线厂提起本案反诉时，尚未支付过物业费，亦存在逾期交纳物业费超出两个月的情形。对此，金利来源公司主张其将代毛线厂垫付的诉讼费用折抵物业费后，并不拖欠毛线厂物业费。但本案已查明，双方就上述费用的折抵事宜未予约定，而且，毛线厂也不认可金利来源公司代垫的诉讼费用可折抵物业费。此外，金利来源公司也已就其代毛线厂垫付的诉讼费用另行主张，故原审认定金利来源公司代毛线厂垫付的诉讼费用不能当然产生折抵物业费的效力正确。至于金利来源公司主张的其与毛线厂存在其他合作关系，则与本案所涉《商厦租赁合同》的解除无直接影响。综上，金利来源公司存在逾期交纳房屋租金及物业费超出两个月的违约情形，原审判令解除毛线厂与金利来源公司签订的《商厦租赁合同》具有合同及法律依据，并无不当。金利来源公司关于原审判决解除租赁合同错误的再审理由不能成立。关于合同解除时间。本案一审法院将“该判决生效之日”确定为《商厦租赁合同》解除日，二审法院对该部分予以了维持，故《商厦租赁合同》的解除日为本案二审判决的生效日。在本院再审中，双方对于二审判决认定该合同于二审判决生效之日起解除均未提出异议，本院予以确认。综上，金利来源公司主张毛线厂亦存在违约，原审判决解除《商厦租赁合同》错误等理由不能成立，本院再审均不予支持。 关于金利来源公司的行为是否构成违约的问题。本院认为，依据金利来源公司的主张，毛线厂的违约行为表现在以下三个方面：其一，未按约定的期限及面积交付房屋；其二，项目公司延迟设立近六个月；其三，拒不配合项目公司办理房屋的装饰、装修及消防的报批、备案手续。本院就金利来源公司上述主张逐一分析评判如下：首先，关于房屋交付问题。依据《商厦租赁合同》的约定，毛线厂应于2012年10月8日前向金利来源公司交付房屋，但因原承租人贵友大厦公司未按期腾退，毛线厂交房期限实际顺延至2013年3月31日，而对毛线厂迟延交付房屋的行为系经金利来源公司通过协议的方式明确认可，故原审认定“毛线厂与金利来源公司在《商厦租赁合同》履行过程中对涉案房屋的交付期限已协商变更，对此毛线厂不存在违约行为”正确。但毛线厂迟延交付的行为必定会对金利来源公司后续项目公司的设立、商厦的装修改造等工作造成一定的影响，故本院在确定金利来源公司的违约责任时，将酌情予以考虑。关于房屋的交付面积问题。金利来源公司主张尚有1495.02平方米的房屋毛线厂未予交付，毛线厂对其控制并占有上述面积房屋的事实未予否认，主张该部分房屋系商厦的配电室、水泵房等区域，属其从事物业管理服务工作的使用范围。对此，本案一审期间，经一审法院现场查勘，毛线厂所控制的房屋均为物业管理用房及设备用房，依据《商厦租赁合同》的约定，案涉房屋的物业管理工作由毛线厂负责，故原审认定“毛线厂控制该部分房屋系从事物业管理工作的需要，并不违反合同约定”亦无不当。另外，从金利来源公司与毛线厂及贵友大厦公司签署《场地交接验收确认书》，并退还毛线厂交纳的1500万元保证金的行为判断，金利来源公司对于毛线厂向其交付房屋的区域和面积应予认可。金利来源公司现主张毛线厂逾期向其交付房屋，且所交付房屋的面积与合同约定不符的再审理由不能成立。其次，关于项目公司的设立问题。依据《商厦租赁合同》的约定，由毛线厂与金利来源公司设立项目公司，具体负责标的房产的经营。同时，毛线厂负有向金利来源公司提供设立项目公司所需材料并协助金利来源公司向有关单位办理相关手续的合同义务，但双方未就项目公司的设立截止期限予以约定。项目公司的设立过程中，毛线厂于2013年7月1日向其主管单位北京铜牛集团有限公司报请《关于协助北京金利来源经贸有限公司申办工商登记事宜的请示》；2013年7月24日，毛线厂与金利来源公司共同就商厦产权事宜向工商部门作出书面承诺，并于同日向工商部门领导反映房屋工商登记的相关情况；2013年8月12日，北京纺织控股有限责任公司应毛线厂要求，向工商部门发函，请求给予办理工商登记；2013年9月29日，金利来源公司向毛线厂发出承诺函，明确已按照《商厦租赁合同》的约定办理商厦工商登记手续。从上述交往函件等书面材料内容来看，毛线厂已应金利来源公司要求，通过向其主管单位请示及向工商部门作出书面承诺等方式履行了其所负有的项目公司设立协助义务，项目公司“北京尚品街商业管理有限公司”亦得以最终设立，故原审对此认定亦无不当。金利来源公司再审主张毛线厂在项目公司设立中构成违约缺乏事实依据，本院不予支持。原审也查明，按照《商厦租赁合同》的约定，毛线厂持有项目公司10%的股权，其应按期交付该股份所对应的注册资金，但毛线厂并未履行该义务，在金利来源公司函告其履行变更项目公司股权后，仍未积极回应，对此毛线厂存在违约行为。最后，关于涉案商厦装饰、装修等相关手续应以项目公司名义还是以金利来源公司名义办理的问题。经查，因《商厦租赁合同》对该问题并无明确约定，双方对合同相关内容的理解产生分歧，金利来源公司坚持以项目公司为报审涉案房屋的装修主体，而毛线厂主张应以金利来源公司为报审涉案房屋装修主体，且对金利来源公司提出的房屋装修备案、报审等事项未予配合，故双方均存在过错，本院在认定《商厦租赁合同》解除后金利来源公司应承担的违约责任时，将综合考虑毛线厂的上述过错。 关于本案所涉房屋租金、房屋使用费和违约金、押金的支付及各方主张的损失承担问题。本院认为，对于房屋租金、房屋使用费及违约金、押金的支付问题。如前述分析，毛线厂、金利来源公司已明确将房屋租期顺延半年，即自2013年4月1日至2033年3月31日。同时，双方签订的《商厦租赁合同》约定“标的房产的免租期共四个月，第一年、第二年每年免两个月租金，在第一年、第二年最后一个付款期各免租两个月”。本案审理过程中，毛线厂就金利来源公司已依约支付其第一年度租金2128.4854万元（扣除第一年度两个月免租期的租金）的事实不持异议，故金利来源公司欠付毛线厂的租金应自第二年度，即2014年4月1日起计算至案涉《商厦租赁合同》解除之日，同时依据合同约定，金利来源公司欠付毛线厂第二年度后两个月租金应予免除。合同解除后，金利来源公司继续占有案涉房屋期间，可参照双方约定的租金标准，向毛线厂支付该期间的房屋使用费。综上，本案一审判决关于金利来源公司支付毛线厂租金和房屋使用费的起止期限及计算标准与合同约定相符，亦有法律依据，本院予以维持。金利来源公司再审主张应自上报商厦房屋装修许可报批手续之日起支付租金无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金的认定问题。金利来源公司未依合同约定的期限及时足额给付毛线厂租金的行为已构成违约，应向毛线厂承担相应的违约责任，而毛线厂在涉案房屋交付、项目公司股权的变更以及商厦装修过程中亦存在过错。依据合同约定，同时综合考虑双方的过错因素以及合同解除后双方的损失程度，本院酌定由金利来源公司给付毛线厂违约金70万元。原审认定《商厦租赁合同》的解除系金利来源公司所致，进而支持了毛线厂反诉主张的违约金1461843.74元欠妥，本院予以纠正。关于押金返还问题。依据双方约定，在金利来源公司无欠付租金及能源费用等情形下，毛线厂应于合同到期后一个月内退还。从性质上来讲，本案所涉押金具有担保金利来源公司及时履行交付租金等合同义务的属性，而鉴于本院已确认双方所签订的《商厦租赁合同》解除，同时判令金利来源公司向毛线厂履行给付欠付租金的义务并承担相应的违约责任，毛线厂继续占有金利来源公司交纳的押金已无合同依据，故金利来源公司主张毛线厂返还押金的再审请求，本院予以支持。 关于损失承担问题。本院认为，首先，关于金利来源公司主张的损失。本案系金利来源公司的根本违约导致《商厦租赁合同》的解除，毛线厂在履行过程中虽存在过错及履行瑕疵，但该过错及瑕疵在本院认定金利来源公司所支付的违约金时已综合评判认定，故其再审主张毛线厂承担相应损失无事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于毛线厂主张的租金损失。本案所涉房屋性质为商厦，从本案已查明的事实可知，毛线厂系以出租该房屋收取租金的方式取得相应收入，而案涉《商厦租赁合同》解除以及金利来源公司腾退房屋后，毛线厂仍需重新对外出租，存在其寻租期间无法取得租金收入的客观实际，而该期间毛线厂应得租金收入即属其因合同解除所遭受的租金损失范畴。本院综合案件事实、案涉房屋所处位置及市场需求等因素，酌定给付毛线厂一个月的寻租期限，并由金利来源公司参照双方约定的租金标准给付毛线厂该期间所遭受的租金损失即212.85万元。本案二审法院给付毛线厂三个月的过渡期，并判令金利来源公司赔付相应损失欠妥，本院再审予以纠正。 关于原审适用法律是否错误、一审法院审判程序是否违法的问题。本院认为，关于法律适用问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条系针对租赁合同关系中，出租方所享有的合同法定解除权而进行的特别约定，而本案判令毛线厂与金利来源公司所签《商厦租赁合同》解除的依据系在金利来源公司未按约支付租赁费及物业管理费的情况下，毛线厂依约行使的合同约定解除权，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定不当，本院予以纠正。关于审判程序问题。本案原审已查明，毛线厂于本案一审反诉请求解除案涉《商厦租赁合同》时，虽先行向北京市丰台区人民法院就该诉求提起诉讼，但此后其又申请撤诉，该院亦裁定予以准许。而本案一审法院在毛线厂已单独提起诉讼的情况下受理其反诉，程序存在一定的瑕疵，但一审法院于北京市丰台区人民法院裁定准许毛线厂撤诉后，方通知毛线厂交纳诉讼费用并审理本案，该程序瑕疵已得到补正。在此情况下，一审法院受理毛线厂的反诉请求，并进行实体处理程序并不违法，亦不违反“一事不再理”的原则。另外，在本案再审审理过程中，双方均认可金利来源公司已腾退案涉房屋，现该房屋已由毛线厂实际控制，故毛线厂一审时反诉主张金利来源公司向其返还房屋的诉讼请求已经实现。而金利来源公司在本院再审中对于毛线厂代其支付电费的事实未提出异议，本院再审对此予以维持。 综上，金利来源公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但对涉案违约金、押金以及涉案房屋寻租期限的认定欠妥，适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定不当，本院均予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持北京市高级人民法院（2015）高民终字第2753号民事判决第二项； 二、撤销北京市高级人民法院（2015）高民终字第2753号民事判决三项和北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第5148号民事判决第七项； 三、变更北京市高级人民法院（2015）高民终字第2753号民事判决第一项为：维持北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第5148号民事判决第一项、第三项、第六项、第八项； 四、变更北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第5148号民事判决第四项为：北京金利来源投资集团有限责任公司于判决生效后10日内,向北京毛线厂支付违约金70万元； 五、变更北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第5148号民事判决第五项为：北京金利来源投资集团有限责任公司于判决生效后10日内，向北京毛线厂赔偿租金损失212.85万元； 六、北京毛线厂于本判决生效后10日内，向北京金利来源投资集团有限责任公司返还押金200万元； 七、驳回北京金利来源投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费814094元，由北京金利来源投资集团有限责任公司负担804294元，由北京毛线厂负担9800元；反诉案件受理费123372元，由北京金利来源投资集团有限责任公司负担49697元，由北京毛线厂负担73675元。二审案件受理费917497元，由北京金利来源投资集团有限责任公司负担906452元，由北京毛线厂负担11045元。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  陈 佳 审判员  马成波 二〇二〇年六月十九日 书记员  甄嘉铭