广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2776号原告（反诉被告）：赵瑞龙，男，1988年6月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈伟君，女，1981年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：孙连平，广东劲戈律师事务所律师。原告赵瑞龙与被告陈伟君合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵瑞龙及其委托诉讼代理人刘森、林贵岳，被告陈伟君及其委托诉讼代理人孙连平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵瑞龙向本院提出诉讼请求：一、陈伟君向赵瑞龙退还2020年2月1日至2月10日的租金42333元;二、将赵瑞龙与陈伟君的合同租金调整为每月44450元(调整期间为2020年3月5日至2020年8月10日)，并由陈伟君向赵瑞龙退还预先收取的租金人民币158860元;三、陈伟君向赵瑞龙支付资金占用利息(利息以201193元为本金，自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);四、本案案件受理费由陈伟君承担。事实和理由：2019年5月23日，赵瑞龙与陈伟君就商铺租赁事宜，签订《协议书》。协议约定:赵瑞龙承租陈伟君位于广州市新中国大厦诚大时装广场三楼3330号商铺;租赁期为12个月，自2019年8月11日起至2020年8月10日止;每月租金为13万元;赵瑞龙向陈伟君预交39万元作为定金，用于抵扣租赁期限最后三个月的租金。合同签订后，赵瑞龙依约向陈伟君支付定金和每月租金。合同履行期间，因租金偏高原因，经双方协商，自2019年11月份起月租金调整为127000元。新中国大厦诚大时装广场原定于2020年2月1日开市，但2020年1月下旬，由于爆发新型冠状病毒肺炎疫情且案涉时装广场属于人群密集之地，应政府及有关部门防控疫情的要求，诚大时装广场一再迟延开市直至2020年3月5日。现虽开市，但已错过服装批发旺季，无论是线上线下的成交都大幅度下滑，作为经营线下实体店的赵瑞龙，损失惨重。在上述情况发生后，赵瑞龙多次与陈伟君协商调低租金，但遭到陈伟君的拒绝。陈伟君辩称，不同意赵瑞龙提出全部诉讼请求，请求依法驳回。具体理由如下：1、双方签订的协议书是双方真实意思表示，且未违反法律的相关规定，双方都应当按照协议约定履行各自的权利义务，现赵瑞龙无事实和法律依据拒付租金，截至今日已达近三个月，已经严重违反其义务。2、赵瑞龙在本案中主张拒付租金理由是因疫情所导致，是不符合基本事实的。在疫情期间及疫情之后各行各业均已恢复正常经营，涉案场所人流量已经大幅度回升，据陈伟君了解，众多档口和小租户、业主均已恢复营业。赵瑞龙其自身的经营状况与疫情没有直接的因果关系。故其主张减免或调整租金没有事实依据也没有合同约定。陈伟君向本院提出反诉请求：一、赵瑞龙向陈伟君支付2020年2月11日至4月10日期间的租金（按每月12.7万元计算）共计381000元；二、赵瑞龙向陈伟君支付2020年2月、3月、4月租金滞纳金，以12.7万元为本金，自每月11日起按2%每天计算至全部清偿之日止，以本金为限；三、本案诉讼费由赵瑞龙承担。事实和理由与本诉答辩意见一致。赵瑞龙辩称：1、因疫情的原因，涉案档口所在市场进行了闭市，闭市时间自2月1日至3月4日，该期间属于疫情管控。2月份双方无法实际履行合同，根据协议书第九条的约定，租赁期限内因商场需进行消防整改政府规划政策调整等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方。根据该约定，我方无法使用租赁物期间无须支付相应的租金。2、在市场开市前两天，作为涉案档口的市场管理方，广州市诚大置业有限公司于2020年3月3日发布了租金减免通知，我方是根据该租金减免通知履行的。而且本案中我方已经实际支付了三个月的租金作为预付款用于抵扣最后三个月的租金，根据该减免通知，我方实际支付的款项已经超过合同期间应该支付的租金。3、我方租赁商铺的目的在于进行正常的经营活动，但由于疫情的影响，无论是线上还是线下的交易都呈大幅度的下滑，作为经营实体店更是损失惨重，疫情突如其来任何人都无法预见，市场的营商环境的变化都是客观存在的。而现在仍属于疫情的影响期间，双方之间的合同基础已发生了重大变化，陈伟君要求我方继续履行原租赁合同明显不公平。4、陈伟君是以转租的方式获取巨大的利润，并没有实际使用涉案档口，即使按我方提出的租金调整主张，仍享有两倍租金的利润，但陈伟君以此提出反诉明显是独占本应由涉案档口终端使用者享有的市场给予的租金减免方案，明显违反公平合理原则。5、对滞纳金的标准不予确认，虽然合同有约定，但比例过高。因此，请求驳回陈伟君的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月23日，陈伟君（甲方）与赵瑞龙（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供新中国大厦诚大时装广场三楼3330档口给乙方承包经营服装生意；一、承包期从2019年8月11日至2020年8月10日，承包期为12个月。二、每月承包费金额为13万元。乙方须在每月10日前将商铺次月租金一次性缴纳。乙方在签订协议之日向甲方预交三个月租金共39000元作为定金。如乙方无违约或扣除其他定金行为的，定金在协议期限最后三个月内作租金抵扣。三、乙方应按时缴清次月租金，逾期不交或未交清的，除应如数交清外，每逾期一天，甲方有权收取应交金额的2%作为滞纳金。九、租赁期内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还给乙方，甲方不作其他补偿。合同签订后，陈伟君将商铺交付给赵瑞龙使用。赵瑞龙向陈伟君缴纳了定金39万元，并按照合同原标准（每月13万元）支付了2019年8月11日至2019年11月10日期间的租金。后经双方协商，陈伟君同意赵瑞龙在2019年11月10日至2020年4月10日支付的租金为变更为12.7万元，2020年4月11日至合同期满租金恢复为每月13万元。赵瑞龙已向陈伟君支付租金至2020年2月10日。因疫情原因，赵瑞龙再次与陈伟君协商降低租金，双方未能达成一致意见，赵瑞龙尚未支付2020年2月11日后的租金。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月4日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，赵瑞龙与陈伟君签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于租金优惠调整及退还问题。赵瑞龙租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法营业产生了实际损失。鉴于疫情对赵瑞龙与陈伟君双方经营均有影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定和参考广州市诚大置业有限公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，本院酌定陈伟君应免收赵瑞龙2020年2月、3月租金。赵瑞龙要求对2020年4月1日之后的租金进行调整，本院不予支持。2020年4月1日至4月10日期间的租金应按双方协商变更的12.7万元/月计算，即此期间赵瑞龙应支付租金为42333元（12.7万元÷30天×10天）；2020年4月11日至2020年5月10日期间的租金按原合同的标准13万元/月支付；2020年5月11日至2020年8月10日期间的租金应与赵瑞龙已缴纳的定金39万元抵扣。赵瑞龙已付的2020年2月1日至2月10日期间的租金42333元可在其未付的2020年4月1日至2020年4月10日期间的租金42333元中扣减，故陈伟君无需向赵瑞龙退还部分预收租金。因陈伟君不存在占用赵瑞龙资金的事实，赵瑞龙主张资金占用利息缺乏依据，本院不予支持。对于陈伟君的反诉请求，如前所述赵瑞龙应向陈伟君支付2020年4月1日至4月10日期间的租金42333元，但需扣减赵瑞龙已付的2020年2月1日至2月10日的租金42333元，即赵瑞龙无需另行支付租金。对于2020年4月11日至5月10日期间的租金，陈伟君在本案中没有反诉请求，但赵瑞龙应按合同原标准13万元/月自觉缴纳。至于陈伟君主张的滞纳金问题，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对赵瑞龙的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，赵瑞龙以疫情防控影响其经营而要求减免租金，陈伟君对此提出异议，赵瑞龙在协商变更租金期间未付租金是因双方对租金标准有争议所致，并非恶意，故对于陈伟君要求赵瑞龙支付逾期付租滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决如下：一、驳回赵瑞龙的全部诉讼请求。二、驳回陈伟君的全部反诉请求。本诉案件受理费2159元，由赵瑞龙负担。反诉案件受理费5062元，由陈伟君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年六月三十日书记员  宋嘉杰卢健华