山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终217号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐日明，男，1963年3月10日出生，汉族，山西省右玉县人，农民，现住右玉县。委托诉讼代理人：张季，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西盛佳顺物业管理有限公司，住所地右玉县交通苑小区。法定代表人：赵越，总经理。委托诉讼代理人：崔红胜，山西大恒律师事务所律师。上诉人唐日明因与被上诉人山西盛佳顺物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省右玉县人民法院（2019）晋0623民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人唐日明之委托诉讼代理人张季、齐梦，被上诉人山西盛佳顺物业管理有限公司之委托诉讼代理人崔红胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐日明上诉请求：1.依法撤销山西省右玉县人民法院(2019)晋0623民初493号民事判决书第四项、第五项判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.本案涉案房屋到现在为止没有任何手续，且该房到现在还没有验收，并且一审法官也到房屋现场看过涉案房屋，该房屋现状就能证明该房屋是否符合正常使用标准、符合法律规定。但是一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，是对事实的错误认定。根据《最高人民法院的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，《合同法》、《建筑法》均规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，《房地产管理法》规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋至今未竣工验收合格，未经竣工验收的房屋不得交付使用是法律强制性规定。在一审开庭时被上诉人没有出示任何证据证明被上诉人提供的房屋能达到法律和合同约定的要求。但是一审法院认定被上诉人交付的房屋是合格的可以正常使用，达到正常交付使用的标准显然是错误的，是违反法律强制规定的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在签订房屋租赁合同中在第7条第2款中明确约定在上诉人进场时被上诉人保证房屋正常使用，说明上诉人与被上诉人在签订合同时已经明确的约定了该房屋在上诉人使用时应该达到正常使用标准，符合法律规定。根据上诉人和被上诉人在合同中约定，被上诉人有义务向上诉人提供合格房屋，但是至今被上诉人提供的房屋没有竣工验收，更达不到法律强制性规定的标准不能正常使用。并且在此阶段上诉人多次与被上诉人协商要求被上诉人把该房屋修缮达到法律及合同约定的要求，但是被上诉人一直不予修缮，至今该房屋还处于没有完工及验收合格状态，依据《合同法》108条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《合同法》66条和67条规定一方没有完全履行合同另一方可以拒绝履行合同。被上诉人明显违约导致上诉人无法正常使用该房屋，上诉人可以拒绝交付与该房屋一切费用包括房租。但是一审法院认定被上诉人提供的房屋符合法律规定是合格的。一审法院认定事实及适应法律的错误。是明确的偏袒被上诉人，是错误的认定。并且一审法院依据错误的认定判决上诉人向被上诉人交纳房租等相关费用更是错上加错，是没有法律与事实的依据。2.依据《合同法》107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人为了开酒店对涉案房屋进行装修投入大量资金和人力，由于被上诉人至今没有按合同要求向上诉人交付约定的房屋并且私自停水电，给上诉人造成巨大的损失。上诉人在起诉时向法院提交相关损失鉴定申请，但是一审法官告知上诉人在开完庭再鉴定。因此上诉人请求被上诉人赔偿损失是有法律和事实的依据，并不是像一审法院认定上诉人没有任何赔偿依据的，只是具体损失待鉴定后确定，通过上诉人向一审法院提交的鉴定申请和起诉状中都可以证明。所以一审法院认定上诉人提出损失没有赔偿依据是错误的，上诉人要求被上诉人赔偿相关损失有法律和事实的依据。山西盛佳顺物业管理有限公司辩称，1.答辩人在履行房屋租赁合同过程中没有任何违约行为，不应当向上诉人承担任何违约责任。首先，答辩人租赁给上诉人的房屋五证齐全，而且该房屋在2017年9月11日已经竣工验收，该房屋不存在质量问题和手续不全的问题。其次，上诉人在与答辩人签订合同前已经对租赁房屋的实际情况进行了实地查看，在看好房以后才与答辩人签订了租赁合同，这是对房屋构造和使用标准的认可。而且，上诉人还对房屋进行了装修，将房屋使用了两年之久，在这两年中上诉人也没有主张过房屋不能使用。再次，如果房屋真有问题，那么势必会在合同中具体明确的约定，但是在整个租赁合同中并没有约定需要答辩人对房屋进行后期的修缮。最后，在三年的租赁合同中，考虑到上诉人实际经营情况，答辩人已经免了上诉人一年的租金20万，但即使是这样，上诉人依然要拖欠租金，甚至连水电费、物业费也拖欠。所以，在本案中，违约的不是答辩人，而是上诉人；2.依照合同约定，上诉人应当向答辩人支付欠付的租金及水、电、物业等费用。上诉人与答辩人签订的房屋租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，答辩人依约向上诉人提供了房屋供上诉人承租，上诉人使用该房屋两年之久，按照租赁合同的约定，上诉人应当向答辩人支付房屋租金及水、电、物业费等相关费用。上诉人于2018年7月9日向答辩人出具的承诺书也可以证明上诉人应当向答辩人支付租金及相关费用。唐日明向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的紫林苑A区门面房17号楼商铺租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失；3.诉讼费由被告承担。山西盛佳顺物业管理有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付拖欠房屋租赁费340000元、物业费19119元、取暖费25185元、水费1000元、电费633.6元，共计384936.6元；2.判令反诉被告赔偿违约金48490元；3.本案诉讼费全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：二〇一七年七月九日，唐日明与山西盛佳顺物业管理有限公司签订了紫林苑A区商铺租赁合同，合同约定，山西盛佳顺物业管理有限公司作为出租方将位于右玉县牛心路紫林苑A区门面房共三层，面积为1509.82平方米的A17号楼，租赁给唐日明（承租方）开酒楼、饭庄，租赁期为三年，从二〇一七年七月九日至二〇二〇年七月八日，租金三年共计400000元，其中二〇一七年七月九日至二〇一八年七月八日，免租金；二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日，租金为200000元整，于二〇一八年六月一日前预付定金20000元，于二〇一八年七月一日付余款180000元整；二〇一九年七月九日至二〇二〇年七月八日，租金200000元，于二〇一九年六月一日前预付定金20000元，于二〇一九年七月一日付余款180000元整。合同还约定，承租方提前终止合同，以定金、装修及店内陈设赔付出租方；承租期内设施的使用，承租方向出租方或第三方物业管理者支付水费、电费、物业费、暖气费及其他产生的直接费用。出租方将房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；权利和义务：出租方有权按合同规定向承租方收取租金及其他各项费用或逾期违约金10%，监督承租方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在承租方进场时能正常使用；承租方将房屋转租、进行非法活动、拖欠租金的行为，出租方有权提前终止合同，并提出赔偿；在承租方没有违反使用水、电时，出租方应保证商铺正常用水用电；承租方应按照约定交纳房屋租金及其他费用。同时，双方根据收费标准约定，唐日明每年交纳物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费按实际使用交纳。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告唐日明开始装修房屋，并于二〇一七年十月份开始正式经营“隆盛酒楼”。从二〇一七年七月九日至二〇一八年七月八日，免租金，不存在租金问题，唐日明也按期交纳了物业管理费、取暖费、水费、电费等，双方没有纠纷。从二〇一八年七月九日开始，因唐日明没有按照合同约定支付租金，山西盛佳顺物业管理有限公司多次向唐日明催要，唐日明于二〇一八年七月九日向山西盛佳顺物业管理有限公司出具承诺书一份，载明：“欠2017年的物业费（贰万伍仟捌佰零叁元整）（25803元）在18年7月20号一次付清。2018年7月9号至2019年7月9号的房租费（贰拾万元整），于2018年7月30号付（伍万），8月30号付（伍万），9月30号付（伍万），10月30日付（伍万）。取暖费和物业费2018年12月30号全付清。隆盛酒楼：唐日明，2018年7月9号”。后原告唐日明于二〇一八年八月十八日给付被告山西盛佳顺物业管理有限公司房租30000元，于二〇一九年一月七日付房租20000元，于二〇一九年二月十九日付房租10000元，共计60000元，下欠租金及从二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日的物业管理费、取暖费、水费至今未给付山西盛佳顺物业管理有限公司，同时至今仍欠电费633.6元。后被告山西盛佳顺物业管理有限公司多次向唐日明催要未果，双方遂发生纠纷，被告山西盛佳顺物业管理有限公司于二〇一九年三月十七日给原告唐日明经营的酒楼停水、停电，但照明电可以照常使用，高压电路无法使用。诉讼过程中，原告唐日明向本院申请对租赁房屋的装修、饭店设备及停止经营造成的损失进行鉴定，后撤回鉴定申请。庭审中，原告唐日明称租赁房屋三层的构造不符合使用标准，多次找被告协商解决，但被告一直拒绝修缮，是被告违约在先，但原告并未提供充分的证据予以证实。后双方因房租、物业费等发生纠纷，故原告提起诉讼，请求依法予以处理。上述事实，除原、被告双方当事人的当庭陈述外，有原告提供的身份证、企业工商登记信息、租赁合同、交费收据、现场照片，被告提供的租房合同、交纳房租、物业费、水费、电费收据、唐日明出具的承诺书等证据予以证实，以上证据均经法庭出示并质证，足以采信，本院予以确认。一审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告有义务向原告提供合格房屋，原告有义务如期交付相应租金和物业费等费用。在合同履行过程中，原告唐日明以被告房屋的三层不符合使用标准，多次找被告协商解决未果为由，拒绝支付剩余的房租及物业费、取暖费等费用，而被告以原告未按期交纳房租，经多次催要原告仍拒绝给付，给原告租赁的房屋停水、停电，双方就此发生纠纷。现原告诉请解除租赁合同，被告也未提出异议，双方的租赁合同实际已无法履行，合同的目的也无法实现，继续履行已无必要和可能，为平衡双方当事人的利益，双方签订的租赁合同应予解除，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方租赁合同解除，原告应返还租赁被告的房屋，原告投资的设备设施等有关材料和物品，原告应自行搬离并腾空租赁被告的房屋，并按实际占用房屋时间，给付被告租金及物业费、取暖费、水费、电费等。对原告主张的租赁被告房屋的三层不符合使用标准，存在重大安全隐患，是被告违约在先，原告有权拒绝支付租金及物业费等费用的问题，首先，被告提供的房屋三层是否符合正常使用标准，应有相关的权威部门予以认定，原告在未提供充分证据证实的前提下，据此认定案涉房屋三层不符合正常使用标准，从而拒不支付被告租金及其他费用，缺乏证据支持；其次，原告作为具有完全民事行为的成年人，应该对房屋的构造和使用情况有基本的认知和判断，其事先已对租赁的房屋进行了实地查看，在看好房屋以后，才与被告签订了租赁合同，视为对房屋的构造和使用标准的认可。况且其在二〇一八年七月九日给被告出具的还款承诺书中，承诺分期交付租金和其他费用，并未提及租赁房屋不符合使用标准，该情形与其主张的房屋三层不符合使用标准，原告有权拒绝支付租金及其他费用相矛盾；再次，原告主张的租赁房屋的三层不符合使用标准，双方在签订合同时，应当在合同中明确该项内容，或双方另外签订补充协议，双方无法达成协议时，原告应及时主张权利。而双方已于二〇一七年七月九日签订了租赁合同，在合同已经履行了大部分的情况下，时至今日原告才主张权利，并以此抗辩作为拒不交纳房租和其他费用的理由，明显不符合常理，故对原告此项主张，本院不予支持。对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告当庭无法说明其主张损失的数额、计算方式、具体损失的程度、赔偿标准等，无法确定具体赔偿数额，对此本院不予认定。对被告山西盛佳顺物业管理有限公司提出的反诉请求，要求原告支付房租及物业费、取暖费、水电费，因原告一直未按期足额交付租金和其他费用，且至今仍占用租赁房屋，应该支付占用期间的房租及其他费用。双方在合同中明确约定年租金为200000元，日租金应为548元，从二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日，租金为200000元，从二〇一九年七月九日至合同解除时租金为93160元，共计293160元，扣除已支付的60000元，实际欠租金233160元；另原告仍欠被告二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日的物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费633.6元，对被告此项主张，本院予以支持。但被告主张的原告应支付至合同终止之日的房租，因合同解除，计算至合同终止之日的房租，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告要求原告赔偿违约金的诉讼请求，原告唐日明因未按合同约定的期限交付租金和其他费用，的确存在违约行为，但被告在原告拒不交纳房租的情形下，不是采取积极正当的方法主张权利，而是采取停水、停电的方式，也存在违约行为，故对被告此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：解除原告（反诉被告）唐日明与被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司签订的坐落于右玉县牛心路紫林苑A区17号门面房的商铺租赁合同；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内返还租赁被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司位于右玉县牛心路紫林苑A区17号门面房的三层房屋；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内将自己投资租赁房屋的设备设施等有关材料和物品自行搬离，腾空房屋，但不得损坏已装修固定的设施及房屋构架；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司房屋租金233160元，物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费633.6元，共计278096.6元；如果未按本判决指定的期限返还租赁的房屋，原告（反诉被告）唐日明还应给付被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司继续占用租赁房屋期间的租金，每日按548元标准，从二〇二〇年一月二十五日计算至实际返还之日止；驳回原告（反诉被告）唐日明的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），反诉案件受理费减半收取3537元（被告已预交），共计3587元，由山西盛佳顺物业管理有限公司负担1323元，由唐日明负担2264元。本院二审期间，上诉人唐日明提交证据：房屋现状照片六张，拟证明房屋到现在还没有完全竣工，房屋北面外墙现在都没有竣工。被上诉人山西盛佳顺物业管理有限公司提交证据：房屋的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程选址意见书、建筑工程质量监督注册证、建筑节能设计认定书及竣工验收备案证书，拟证明房屋手续齐全。本院对一审查明的其他事实予以确认，对二审提交的新证据认定如下：唐日明提交的证明房屋三楼状况的照片，被上诉人山西盛佳顺物业管理有限公司提交涉案房屋的六项证书，经当庭出示及双方质证，足以采信，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点：1.案涉商铺租赁合同是否有效；2.山西盛佳顺物业管理有限公司应否赔偿给唐日明造成的损失。首先，关于案涉商铺租赁合同是否有效。山西盛佳顺物业管理有限公司提交的建设工程规划许可证、竣工验收备案证等证据，足可以证实案涉商铺手续齐全、质量合格，并且双方当事人在签订城镇房屋租赁合同时，意思表示真实，既不违反公序良俗，也不存在唐日明在上诉状中所称的山西盛佳顺物业管理有限公司违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《房地产管理法》的效力性强制规定。因此，根据《民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”规定，案涉商铺租赁合同合法有效。而且，双方当事人对一审判决解除商铺租赁合同均无异议，也可以说明唐日明在起诉时，首先认可商铺租赁合同合法有效，才会诉请解除合同。据此，唐日明请求确认商铺租赁合同无效的上诉理由，有违诚信原则，本院不予采纳。其次，关于山西盛佳顺物业管理有限公司应否赔偿给唐日明造成的损失。唐日明虽认为山西盛佳顺物业管理有限公司给其造成了损失，但在一、二审中均没有提供有效的证据予以证实其主张的数额以及计算方式、具体的损失程度和赔偿标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，故唐日明请求山西盛佳顺物业管理有限公司赔偿损失的上诉理由，因证据不力，本院不予支持。综上所述，上诉人唐日明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5471元，由上诉人唐日明负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 李 春 二〇二〇年六月二十二日书记员 邢晓宇