江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1295号上诉人(原审被告）：赣州市喜月荟健康管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区绵江路**中洋?公园首府****商铺。统一社会信用代码：91360700MA3627QW5G。法定代表人：詹美芸，该公司执行董事兼总经理。上诉人(原审被告）：江西喜月荟母婴护理有限责任公司，住，住所地：江西省赣州市章贡区绵江路**中洋?公园首府****商铺一社会信用代码：91360700MA35YQAD3C。法定代表人：詹美芸，该公司执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人：万美琪、陈炳香，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温雅莉，女，1982年11月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邹鑫、杨泉，江西创兴律师事务所律师。上诉人赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司与被上诉人温雅莉房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，争议金额暂为15833元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院查明事实不清，上诉人与被上诉人的法律关系定性错误。上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁合同关系而是代偿关系。1、本案上诉人与被上诉人不是承租人与次承租人的租赁关系，案外人肖某是涉案商铺的出租人，上诉人是商铺的实际承租人，被上诉人仅代表上诉人与案外人肖某签订《房屋租赁合同》。因签订商铺租赁合同时，上诉人尚未办理工商登记，未刻制公司公章，且被上诉人在设立公司时作为公司的最大出资人兼法定代表人，其可以对外代表上诉人与出租人签订租赁合同，且租赁的商铺一直是上诉人的经营场所，商铺租金也一直是由上诉人承担，被上诉人不是商铺承租人，无权将商铺转租。故上诉人与被上诉人之间没有签订任何书面合同，也未曾支付任何租金。一审法院错误的认定上诉人与被上诉人存在转租关系，属于事实认定错误，被上诉人无权对上诉人提起房屋租赁合同纠纷之诉。2、2019年4月，案外人肖某曾起诉上诉人与被上诉人，后案外人肖某又撤回对上诉人的起诉，导致上诉人无法参加诉讼。被上诉人以承租人身份与案外人肖某1达成调解，并自愿支付了案件受理费及律师费，导致章贡区法院作出了错误的(2019)赣0702民初323号民事调解书，损害了上诉人的承租权。现一审法院采信了错误的民事调解书，作出了错误的一审判决，被上诉人因(2019)赣0702民初3253号案件支付的受理费及律师费是其自愿调解的结果，一审法院不应将上述费用判决给上诉人承担。3、上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁合同关系，而是代偿租金后的追偿关系，被上诉人代偿租金后可以起诉上诉人支付租金，但不能隐瞒事实以承租人的身份要求解除上诉人与案外人肖某1之间的租赁合同买系，强制上诉人退房。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误的认定上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定。实际上，被上诉人仅可以就代付租金的行为向上诉人进行追偿。应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。综上，一审法院事实查明不清，法律关系定性错误，法律适用错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。温雅莉答辩称：1、从温雅莉在一审中向法庭提交的《商铺租赁合同》可以证明，案涉商铺的租赁事宜及租赁关系的实际发生系温雅莉与出租方肖某之间完成，温雅莉系《商铺租赁合同》的相对人即案涉商铺的承租人。上诉人主张其是案涉商铺的实际承租人显然违背合同相对性，缺乏书面租赁合同依据。2、上诉人主张被上诉人温雅莉系代表其与出租方肖某签订《商铺租赁合同》显然造背事实。其一，被上诉人温雅莉并没有代表上诉人与出租方签订租赁合同的意思表示，出租方肖某也不认可被上诉人温雅莉系代表上诉人。其二，上诉人均未向被上诉人温维莉出具授权委托书，被上诉人温雅莉在与出租方签订租赁合同时是以自己的名义而不是以二被上诉人的名义，租赁合同中也并未提及或载明任何关于被上诉人温雅莉系代表二被上诉人签订租赁合同的相关表述。据此，上诉人上诉称温雅莉系代表其不符合事实;本案也不构成表见代理，即使构成表见代理，要主张表见代理的权利也在出租方肖某，而非上诉人。3、上诉人主张被上诉人温雅莉与其之间不是房屋租赁关系而是代偿关系是毫无依据的。上诉人支付出租方肖某商铺租金是基于此前与被上诉人温雅莉的转租约定指示支付，并非所谓代偿。4、被上诉人温雅莉与出租方肖某之间的租赁合同关系已经生效法律文书确定，即(2019)赣0702民初23号民事调解书已确认案涉租赁合同的承租方是被上诉人温雅莉，其作为承租人的身份已经被生效法律文书确认，不容重新变更。另，被上诉人温雅莉已经根据调解书履行了支付租金及调解书载明的其他义务，上诉人上诉主张调解书无效明显缺乏事实和法律依据，目前调解书仍处于持续有效且持续履行中。综上，上诉人于上诉状中的主张不应得到支持，请予以驳回。温雅莉向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告就赣州市章贡区商铺形成的不定期房屋租赁合同关系；2、判令两被告立即腾空并交还原告位于赣州市章贡区商铺；3、判令两被告共同支付原告因（2019）赣0702民初3253号租赁合同纠纷案所承担的案件受理费1031.5元、律师费6500元、装修损失费22986.77元，合计30518.27元；4、判令两被告共同支付原告6月至9月份房租合计26628元；5、判令两被告共同支付原告自2019年10月1日起至实际腾退房屋并交还原告之日止的租金（2019年以6657元／月为标准，自2019年1月1日起每年在上年度租金基础上按6%递增）；6、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月29日，原告温雅莉（乙方）与案外人肖某签（甲方）订了一份《商铺租赁合同》，由肖某将其位于赣州市章贡区商铺出租给原告使用，用于经营月子中心。租赁商铺面积110.94平方米，月租金6657元／月，租期自2017年5月1日至2032年12月31日止（租金采取在一定期限之内递增的动态计算方法）。租赁期间乙方拥有该商铺的经营使用权，自合同签订之日缴纳保证金19971元，合同期满后，乙方无违法经营、无违约行为、无拖欠各项应缴纳水费并完好无损交回商铺后，甲方退还合同保证金（不计息）；合同还对逾期支付租金违约责任等进行了约定。签订合同后，原告与案外人詹某、谢某等于2017年5月16日合作成立了江西喜月荟母婴护理有限责任公司，于2017年6月20日成立赣州市喜月荟健康管理有限公司，两被告法定代表人均为詹美芸，经营地，经营地址为原告所承租的赣州市章贡区商铺8年2月14日原告与案外人符某签订一份《股权转让协议》，原告将两被告公司各39.5％股权转让给符某，同时相关股权项下所有的附带权益及权利一并转让。原告收到符某分阶段支付的股权转让款后，于2018年4月28日配合符某办理了自已在被告赣州市喜月荟健康管理有限公司中的22.1％股权及江西喜月荟母婴护理有限责任公司中的23.8％的股权变更登记手续，因符某提起仲裁请求而拒绝继续办理剩余部分股权变更。赣州市仲裁委员会于2019年9月23日作出赣仲字［2019］第60号裁决书，仲裁驳回符某的全部仲裁请求。另查明，在股权转让协议签订后，原告随即将两被告的经营管理权移交给符某和其爱人詹某，符某接管至今，2018年4月28日原告将自已保管的被告赣州市喜月荟健康管理有限公司公章移交给了符某。在经营过程中，两被告未向案外人肖某按时支付租金，肖某遂起诉，要求解除与原告签订的《商铺租赁合同》、支付租金、承担违约责任并赔偿损失。经一审法院调解原告与案外人达成调解协议，原告已向案外人肖某支付案件受理费1031.5元、律师费6500元、装修损失费22986.77元；并支付6月至9月份房租合计26628元。原告认为两被告的违约行为，已给原告造成经济损失，与被告方协商无果，原告遂起诉，请求依法处理。一审法院认为：原告温雅莉与案外人肖某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然租赁合同系原告与肖某签订的，但在实际履行过程中，是由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司及江西喜月荟母婴护理有限责任公司实际使用该租赁房屋，租赁合同中也注明了该租赁物是用于经营月子中心，原告将在被告赣州市喜月荟健康管理有限公司及江西喜月荟母婴护理有限责任公司中的股权转让给案外人符某后，并未参予两被告公司经营，因此，原告与两被告形成口头不定期的租赁关系，原告应向案外人肖某履行的合同义务应当由两被告承担。两被告未按原租赁合同约定向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告自2019年6月份起未再支付租金的行为，表明被告不履行主要义务，经原告催收后仍未履行，原告解除合同法定条件已成就，故原告要求解除与两被告就赣州市章贡区商铺形成的不定期《房屋租赁合同》关系之诉请予以支持。原告因两被告未按约定履行支付租金义务，导致原告自行承担全部租金及违约责任，原告要求两被告腾房并支付2019年6-9月份租金及自2019年10月1日起至实际腾退房屋并交换原告之日止的租金（2019年以6657元／月为标准，自2020年1月1日期每年在上年度租金基础上按6%递增）之诉请不违反法律规定，对原告该诉请予以支持。原告要求两被告承担其已向案外人肖某支付的案件受理费损失1031.5元、律师费6500元、装修损失费22986.77元，合计30518.27元，对原告该诉请予以支持。原告未举证证明除诉讼费之外其它费用，故对原告超出部分不予支持。被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告温雅莉与被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司就赣州市章贡区商铺形成的不定期《房屋租赁合同》；二、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于赣州市章贡区商铺腾空并交还给原告温雅莉；三、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告温雅莉支付（2019）赣0702民初3253号案件的受理费1031.5元、律师费6500元、装修损失费22986.77元，合计30518.27元；四、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告温雅莉2019年6起至2019年9月止的租金共计26628元；五、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司本判决生效之日起十日内支付原告温雅莉自2019年10月1日起至实际腾退商铺之日止的租金（2019年租金以6657元／月为标准计算，自2020年1月1日起每年在上年度租金基础上按6%递增）；六、驳回原告温雅莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴管理有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据1、上诉人营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明上诉人的诉讼主体资格及基本信息；证据2、被上诉人身份证复印件一份，证明被上诉人的诉讼主体资格及基本信息；证据3、《商铺租赁合同》、公司设立登记审核表、公司登记（备案）申请书、法定代表人信息、股东出资情况各一份，证明上诉人设立时，温雅莉作为最大股东且为法定代表人；上诉人的住所地为涉案的租赁商铺；温雅莉有权代表上诉人与案外人肖某1签订《商铺租赁合同》；证据4、银行交易流水、与案外人肖某1短信记录截图打印件各一份，证明上诉人承租商铺后，自2017年12月起向案外人肖某1支付租金至指定的杨雨婷账户中；上诉人现法定代表人于2019年3月通过发短信的方式与案外人肖某1变更租金支付方式，从按季度支付变更为每月月底支付；上诉人是实际承租人；证据5、（2019）赣0702民初3260号《民事裁定书》、（2019）赣0702民初3260号《民事调解书》各一份，证明因案外人肖某1撤回对上诉人的起诉，导致上诉人无法参加调解；民事调解书错误认定了被上诉人的承租地位，损害了上诉人的承租权。被上诉人质证认为，对证据1、2的三性无异议。对证据3的《商铺租赁合同》的三性均无异议，对其证明对象有异议，该合同正好反证了案涉商铺的承租人。对证据3其中的公司等登记信息的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议。对证据4其中的银行交易流水的三性均无异议，对其证明对象和内容有异议。对证据4其中肖某1短信记录形式真实性无异议，对其内容的真实性、合法性及证明对象有异议。对证据5的三性无异议，对其证明对象和内容有异议。该调解书目前是生效状态，对调解书是否合法有效不应由本案上诉人和被上诉人评判，应由作出该调解书的一审法院去评判认定。对股东股权合作协议的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明对象有异议。对装修工程施工合同，对其真实性、合法及关联性均不予认可。对物业费催缴通知单，对其三性均不予认可。本院二审期间，被上诉人提交证据1、《费用催缴通知单》，证明被上诉人转租给上诉人的案涉租赁房屋，上诉人一方自2019年1月1日起一直拖欠管理费至今，截止2019年12月31日共拖欠物业管理费28350元。证据2、中国邮政的快递封皮及快递单，证明肖某所出具的整改通知函由其通过邮政快递邮寄给温雅莉。上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，与案件审理没有关联性。对证据2的真实性没有异议，但没有体现具体的邮寄时间，也无法反映快递内的文件是否是该整改通知函。本院审查认为，对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但是不能达到其证明目的。对被上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，关于双方当事人的法律关系。上诉人主张为代偿关系，被上诉人主张为租赁关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，当事人在合同书上的签字或者盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利并履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字或者盖章，尤其具有使合同相对方确信交易对方、从而确定合同当事人的作用。本案中，根据《商铺租赁合同》，由被上诉人与房屋所有人签订，其中并无加盖上诉人印章；根据租金支付情况，被上诉人一直向房屋所有人支付租金；根据房屋所有人的律师函及起诉状、调解书，其所认可的承租人为被上诉人。因此，《商铺租赁合同》的承租人为被上诉人，而非上诉人，上诉人与被上诉人之间应当属于转租形成的租赁关系。关于被上诉人的诉请问题。由于上诉人长期拖欠租金，被上诉人请求解除租赁关系、上诉人腾退房屋并支付2019年6月之后的租金，应当予以支持。关于被上诉人另案支付的案件受理费、律师费、装修损失费，系因被上诉人未及时向房屋所有人支付租金导致的诉讼成本和调解结果，且本案不属于追偿纠纷，本院不予支持。另外，上诉人以申请撤销民事调解书为由，请求中止本案审理，由于民事调解书中的法律关系与本案不属于同一法律关系，不影响本案的处理，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理基本正确，仅对另案部分费用处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5961号第一、二、四、五、六项；二、撤销赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5961号民事判决第三项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1229元，二审案件受理费1263元，共计2492元，由上诉人赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司负担1246元，由被上诉人温雅莉负担1246元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十三日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞