山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1572号 原告：广东中海物业服务有限公司青岛分公司，住所地胶州市营海办事处营房村办事处老干部活动中心**，统一社会信用代码：913702815685741622。 法定代表人：马广春，董事长。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 被告：李杰，女，汉族，1965年10月10日出生，住青岛市市**。 原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司（以下简称：中海物业公司）与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐照邦、王晶晶，被告李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中海物业公司诉称：1.依法判决被告给付原告自2016年5至2019年10月物业费31357.2元，2016年5至2019年10月因违约产生的滞纳金1931元(合计33288.2元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年6月25日，被告购买胶州市香港东路917号中信森林湖二期住宅小区23号楼101户。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，按照建筑面积每月每平方米3.5元收取物业费，协议约定违约责任即自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算滞纳金，被告未按期支付物业费，原告无奈诉至本院，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告李杰辩称，被告自收房之后一直未入住，并且原告收取的物业费单价过高，并未达到相应的服务星级资质，并且部分物业费已过诉讼时效，因此被告不应支付任何款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据一、《青岛市商品房预售合同》，证明预售合同第二条约定2012年3月29日，李杰与青岛市少海地产有限公司签订预售合同购买胶州市香港东路917号中信森林湖二期住宅小区23号楼101户，原告定于2013年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条约定：房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布后10日起视为交付，2012年6月25日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（预售合同附件五），第一项第1款约定原告为被告提供物业服务；第3款约定物业管理费按地上建筑面积每月3.5元/平方米收取，地，地下部分不收物业管理费乙双方约定该套房屋的地上建筑面积为213.32平方米；第十一条约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。 被告质证称，对真实性无异议，证明事项不认可。 原告提交的证据二、森林湖二期交付公告，证明森林湖二期房屋于2013年10月21日已通过媒体公告交付。 被告质证称，对该证据的真实性及证明事项均认可，被告看到了公告就去了，但是当场就发现三楼南卧北窗位置偏西明显没有居中，与楼下窗户明显不在一个竖线上，所以没有收房，然后被告一直通过物业公司联系开发商联系整改，一直没有回应，一直到2018年被告去质监局投诉后才予以整改，直到2018年12月12日才被通知去拿了房屋钥匙交了物业费，并领取了办理房产证的相关材料。 原告提交的证据三、森林湖二期小区23号楼李杰物业费欠费明细，证明自2016年5月起至2019年10月止，李杰共欠原告物业费31357.2元，滞纳金1931元，共计33288.2元。 被告质证称，对真实性及证明事项均不认可，因为被告在2018年12月已经缴纳了两年半的物业费。 原告提交的证据四、名称变更登记信息查询结果、企业变更登记信息查询结果，证明原告变更企业名称两次。 被告质证称，对真实性及证明事项均认可。 原告提交的证据五、胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，证明原告房屋所在的中信森林湖二期A组团23号楼，委托单体竣工验收合格后，已进行了综合备案，已于2013年10月15日取得了备案证。 被告质证称，被告不认可，因为质监局曾经在被告投诉后，口头表述房屋不合格。 原告提交的证据六、物业费催收函及快递投递单及投递明细一份，证明原告曾经催收过物业费，但是邮递地址与被告在原合同一致的情况下拒收退回。 被告质证称，被告不知道这个事，并且原告为什么在2018年整改完成前从未催收过，而在整改完成后催缴。 本院认证意见：被告对原告提交的证据一、二、四的真实性无异议，本院予以确认；对证据三、根据证据一中约定，按照地上建筑面积213.32平方米，每月3.5元/平方米计算，该欠费明细数额符合合同约定的计算标准及方式，本院对该证据的真实性予以确认；对证据五、经本院向胶州市城乡建设局核实，对该证据的真实性予以确认；对证据六、原告向被告邮寄物业费催收函，被告拒收退回，本院对该证据的真实性予以确认。 被告提交证据一、转账记录打印件一份，证明在2018年12月12日缴纳物业费22398.6元。 原告质证称，对该证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，这是2013年11月到2016年4月的物业费。 被告提交证据二、照片打印件一份，证明被告窗户是歪的。 被告提交证据三、收房诉求两份，证明被告曾向物业公司反映过质量问题，由物业公司承诺转交地产。当时物业公司表述过这个他们维修不了，需要找地产公司。 被告提交证据四、工程质量投诉现场勘验记录一份，证明被告就房屋质量问题向胶州质监局投诉，胶州质监局现场勘查之后下的记录，去物业公司复印的。 被告提交证据五、2013年业主验房发现问题记录单及2015年保修单各一份，证明被告早已经提出了窗户与图纸不一致的问题。 被告提交证据六、工程服务任务单一份，证明被告房屋在2018年进行整改前后，要求被告填写服务单。 被告提交证据七、登记申请书一份及变更证明一份，证明这两份材料是办理房产证必须的，并且是在被告缴纳物业费后原告给付的。 原告对证据二至七的质证意见，因为均是复印件，真实性不认可，即使真实也是跟地产的争议，与本案无关。 本院认证意见：对被告提交的证据一的真实性无异议，本院予以确认；对证据二至七，虽被告提交的上述证据为复印件，但原告确认确实有过这个事，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月25日，被告李杰（乙方）与青岛市少海房地产有限公司（以下简称：少海房地产公司）（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，李杰向少海房地产公司购买胶州市香港东路917号中信森林湖二期23号楼1层101户，该房屋建筑面积270.28平方米，该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日后10日起视为交付。该合同中附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，前期物业管理服务及使用公约中约定，聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司（以下简称：中信物业公司胶州分公司）为中信森林湖小区二期前期物业管理服务公司，物业费交纳的约定，双方一致同意，中心森林湖二期住宅小区物业管理费按地上建筑面积每月3.5元/平方米收取，地，地下部分不收物业管理费方约定该套房屋的地上建筑面积为213.32平方米。李杰与中信物业公司胶州分公司签订《前期物业服务协议》，约定业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之壹交滞纳金。 2013年10月21日，青岛早报刊登中信森林湖二期交付公告。 2013年10月22日，中信森林湖二期A组团5#11#12#20#23#34#41#42#住宅楼在胶州市城乡建设局完成胶州市建设工程竣工验收备案证。 2015年6月15日，广东中信物业服务有限公司胶州分公司名称变更为广东中信物业服务有限公司青岛分公司，2018年9月30日，广东中信物业服务有限公司青岛分公司名称变更为广东中海物业服务有限公司青岛分公司。 2015年2月11日，李杰在验房记录单中对墙体、地、地面花吊顶、门窗等各项房屋情况进行确认，该验收单中写明上述问题在上次收房时存在。对于李杰提出的问题，在保修单中注明维修部工作人员已签收，并注明1、4、5项已维修完。 李杰因房屋窗户发生偏移向胶州市建筑工程质量监督站进行投诉，胶州市建筑工程质量监督站经现场勘验确认三楼南卧北窗洞口偏移，须落实后进行维修。李杰分别于2017年8月19日、2017年10月19日向原告提出收房诉求及收房再诉求，原告工作人员在该诉求书中确认已收到业主收房诉求及收到业主诉求，转交给地产。 2018年12月12日，李杰通过银行转账向原告支付物业费22398.6元（213.32平方米*3.5元/平方米*30个月）。被告李杰自2016年5月起开始未缴纳物业费，截止2019年10月被告李杰共欠物业服务费31357.2元，滞纳金1931元。 本院认为，少海房地产公司与李杰签订的《青岛市商品房预售合同》及中海物业公司（原中信物业公司胶州分公司）与李杰签订的《前期物业服务协议》，委托中海物业公司对包括李杰在内的中信森林湖小区二期全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对李杰具有约束力。李杰应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现李杰未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对原告要求被告交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于物业服务费收费起始时间，根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第十日起视为交付。2013年10月21日，青岛早报刊登中信森林湖二期交付公告，自2013年11月开始缴纳，因被告已交付30个月的物业费，故原告要求被告自2016年5月起开始交纳物业费，符合合同约定。截止2019年10月，李杰共欠付原告物业费31358.04元（213.32平方米*3.5元/平方米*42个月），原告主张31357.2符合法律规定，本院予以支持。 关于李杰主张因房屋质量存在问题，其2018年12月12日缴纳的为2018年12月到2021年5月份期间物业费的抗辩理由，本院不予支持，理由如下：1、2013年10月22日，涉案房屋取得工程竣工验收备案，已取得单体竣工验收，根据双方签订的额《青岛市商品房预售合同》约定，符合房屋交付条件；2、根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日后10日起视为交付，少海房地产公司于2013年10月21日发布房屋交付公告，涉案房屋交付之日为2013年11月1日；3、李杰主张房屋存在质量问题，结合原被告提交的证据，该问题涉及业主与开发商之间的法律关系，不属于物业服务范围，且涉案房屋已由开发商少海房地产公司维修完毕；4、李杰虽提出因涉案房屋存在质量问题，与原告曾口头协商折抵物业费，但未提交相关证据，本院不予采信。被告可待证据充分后，另行主张。 对于原告主张的2016年5月至2019年10月因违约产生的滞纳金1931元，因李杰系因房屋质量问题欠付物业费，并非无故恶意拖欠交纳物业费，本着公平原则，本院对原告主张的滞纳金不予支持。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利——物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告李杰于本判决生效后十日内支付原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司自2016年5月起至2019年10月的物业服务费31357.2元； 二、驳回原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，减半收取316元，由原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司负担298元，由被告李杰负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘素虹 二〇二〇年六月二日 法官助理王璐 书记员张栋