河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初468号原告：陈铁林，男，汉族，1962年3月9日出生，住石家庄市新华区。委托代理人：刘朝飞、戈瑜珍，河北济达律师事务所律师。被告：阎俊琴，女，汉族，1963年11月8日出生，住石家庄市新华区。被告：杨洋，男，汉族，1957年7月1日出生，住石家庄市新华区。二被告的共同委托诉讼代理人：冯美玉，河北朗科律师事务所律师。原告陈铁林与被告杨洋、阎俊琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈铁林的委托诉讼代理人戈瑜珍、被告杨洋、被告阎俊琴及二被告的委托诉讼代理人冯美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铁林向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告与原告签订的《二手房买卖合同》无效。二、请求判令被告返还原告购房款25万元及支付67500元利息。三、请求判令被告赔偿原告房屋装修费用160425元。四、请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告阎俊琴与被告杨洋为夫妻关系，其二人拥有平山县宅北乡陈家院村水库旁面积为245平方米的二层别墅。2015年7月11日，被告与原告签订《二手房买卖合同》，原告以25万元的价格购买被告拥有的该房屋。被告与原告签订的《二手房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效；根据合同法第五十八条的规定，因合同无效，被告应当返还该合同取得的财产即原告已经支付给被告的25万元购房款；被告作为出卖人，明知其所出售的房屋及宅基地禁止流转还进行售卖，其应当赔偿买受人即原告的购房款利息和房屋装修等损失。被告的行为损害了原告的合法权益，现诉至贵院，望贵院依法予以判决。被告杨洋、阎俊琴辩称，一、原告将杨洋列为本案被告，不适格。本案属于合同纠纷，基于合同相对性原则对合同签约当事人产生权利、义务，由合同法调整确定合同当事人承担责任。不属于夫妻共同生活期间产生的债权债务，不属于婚姻法调整范围。故列杨洋为被告不适格。二、2015年7月11日原告与被告阎俊琴签订的《二手房买卖合同》，未违反法律、法规等强制性规定。该《二手房买卖合同》合法有效。1、涉案房屋早于2005年由平山县人民政府、平山县国土资源局、中华人民共和国国土资源部共同为被告阎俊琴颁发了集体土地使用证，即：平山集用（2015）第11030341号，该证书至今仍然合法、有效。2、该房屋出售时，被告持有合法有效的集体土地使用证，被告对自己的房屋享有合法处分权利。3、房屋买卖合同签订是双方当事人真实意思表示。原告经过多次看房后，双方自愿签订房屋买卖合同。4、该房屋买卖合同未违反法律、法规等强制性规定。涉案房屋建造时间为2003年，完工时间2004年6月份，房屋用地系荒山野岭。该房屋的建造系响应国家号召鼓励地方政府招商引资，发展经济，逐级批准建房。并非是农村耕地、宅基地建房，不属于农村宅基地房屋买卖合同，不适用土地管理法关于宅基地使用权不得转让的规定。三、原告自愿与拆迁人达成拆迁补偿协议，已实际领取房屋拆迁款。现主张买卖合同无效，存在主观恶意。其因此产生的一切法律后果应当自行承担。原告购买涉案房屋后，一直居住合使用多年。在合理期限内从未主张过房屋买卖合同无效。而在涉案房屋被拆迁取得补偿款金额不满意的情况下，提出请求确认合同无效。其目的显然是为了满足一方最大收益。对这种存在恶意诉讼的行为，违背诚信原则，不应当得到提倡和支持。四、如双方签订的《二手房买卖合同》被确认无效，被告无过错，原告应当向被告返还已领取的房屋拆迁补偿款（以实际补偿为准），另再向被告支付房屋折价补偿款。原告向被告付款总金额不应低于双方《二手房买卖合同》约定的购房款总价25万元以上为宜。如涉案《二手房买卖合同》被确认无效，因涉案房屋已实际被拆迁，原告已实际获得（领取）拆迁补偿款。依据《合同法》第58条规定及2019年11月8日最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（即法（2019）254号通知）第33条、34条、35条、36条规定，房屋被拆迁，标的物灭失，无法返还原物。原告除应当向被告返还已领取的房屋拆迁补偿款外，原告还应当向被告折价补偿房屋价款应以超过双方《二手房买卖合同》约定的房屋价款25万元以上为宜，即应依据市场价格折价补偿被告房屋价款约35万元为宜。五、如涉案《二手房买卖合同》被确认无效，被告不应当向原告支付利息。且原告还应当向被告支付房屋使用费约20万元。依据2019年11月8日最高人民法院关于印发《全国民商事审判工作会议纪要》的通知第34条规定，涉案房屋原告自2015年购买后，已经实际使用。涉案合同如被确认无效的，双方互负对待给付义务，对标的物有使用情形的，应当支付使用费，该费用可与占用资金费用相互抵销。而本案原告实际使用涉案房屋约53个月，按照每月房屋租金占用费5000元计算，共计房屋占用费265000元。即使扣除原告索要的资金占用利息，原告还应向被告支付房屋占用费约200000元左右。被告无需向原告支付利息。六、如涉案《二手房买卖合同》被确认无效，被告无过错。不应当赔偿原告自称的装修费。原告系城镇居民而自愿购买涉案房屋，在房屋拆迁时原告放弃听证并对拆迁处罚也未提出复议程序。最终导致房屋被拆迁，其房屋被拆迁造成的一切法律后果均应由原告承担。被告不应当向原告赔偿装修费，且原告无证据证实已经发生装修费用。涉案房屋已经灭失，被告方也未因此受益。本院经审理认定事实如下：2015年7月11日，原告陈铁林与被告阎俊琴签订一份《二手房买卖合同》，约定原告陈铁林以25万元的价格购买被告阎俊琴所有的位于平山县。该房产有集体土地使用证：平山集用（2005）第11030341号，地类（用途）为宅基地。土地使用权人为本案被告阎俊琴，土地所有权人为石家庄市平山宅北乡陈家院村农民集体。2019年11月8日，平山县寨北乡人民政府向原告出具责令限期拆除决定书，【2019】限拆决字第05号，以涉案房屋未取得乡村建设规划许可证，在寨北乡××村进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据第六十五条的规定，责令在本决定书送达之日起三日内自行拆除所建违法建筑物。庭审中原、被告双方均确认涉案房屋已拆除，由原告进行现场清理，原告在2019年12月25日收到平山县寨北乡财政所支付的清运费148500元。本院认为，合同具有相对性，本案《二手房买卖合同》系原告与被告阎俊琴签订，因此被告杨洋主体不适格。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据“地随房走”的原则，宅基地上房屋买卖必然涉及宅基地转让，本案中原告并非石家庄市平山宅北乡陈家院村村民，不具备购房条件，因此原告与被告阎俊琴签订的《二手房买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。至于合同无效后的责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。原告应当返还房屋，被告阎俊琴应当返还购房款25万元。涉案房屋已被拆除无法返还，但被拆除的原因系房屋未取得乡村建设规划许可证。被告阎俊琴作为土地使用权人，在房屋买卖之前未及时办理相应手续，在房屋手续不全面且明知原告不具备购房条件的情况下向原告出售房屋存在主要过错，原告在明知自身不具备购房条件且房屋手续不全面的情况下仍自愿购买房屋存在次要过错，因此对于合同无效的后果，本院认为由原告对房屋的居住使用抵销其一半购房款和主张的利息较为适宜，被告阎俊琴应当返还原告125000元。原告主张的装修费，该费用是原告为其自身居住的支出，原告已实际居住使用，对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八的规定，判决如下：一、确认原告陈铁林与被告阎俊琴于2015年7月11日签订的《二手房买卖合同》无效。二、被告阎俊琴于本判决生效之日起十日内返还原告陈铁林购房款125000元。三、驳回原告陈铁林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,469.0元，减半收取计4,234.5元，由原告陈铁林负担3133.5元，由被告阎俊琴负担1101元。保全费2910元，由原告陈铁林负担2153元，由被告阎俊琴负担757元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加三份提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉状处理。审判员  陈巾豪二〇二〇年六月十七日书记员  刘 磊——