河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2337号 上诉人（原审原告、反诉被告）：温永利，男，1958年6月3日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：苏金生，男，1981年10月26日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟立君，男，1965年10月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：褚斌，河北德昂律师事务所律师。 上诉人温永利与被上诉人孟立君房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温永利上诉请求：1、撤销三河市人民法院（2019）冀1082民初1778号民事判决第四项，改判被上诉人赔偿上诉人违约金326000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，造成本案判决错误。1、签订涉案房屋合同前与签订合同时，上诉人并不知道被上诉人没有购房资格。涉诉房屋产权证办理完毕后，上诉人通知被上诉人过户，被上诉人无法完成房屋过户手续，上诉人才知道被上诉人没有购房资格。过户给第三人再过户给被上诉人，是在上诉人知道被上诉人没有购房资格后出现的处理办法。一审认定上诉人在签订合同时知道被上诉人没有购房资格的唯一证据是中介员工的证言。三河市出台限购政策后，中介公司仍促成没有购房资格的人签订房屋买卖合同，该行为本身就违规，发生纠纷后，该公司让其员工出具不实证言，将所有过错都推到上诉人一方，达到推卸责任的目的，该证言不应当采信。2、被上诉人存在违约行为，2017年6月，三河市人民政府出台限购政策，被上诉人明知自己没有购房资格，与中介公司串通，故意欺骗上诉人，具有重大过错。根据《补充协议》规定，被上诉人提供的证件等购房所需资料不完全、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，属于根本违约。现被上诉人无购房资格，说明被上诉人未能提供房屋过户所必需的完整资料。3、上诉人因为被上诉人的违约行为受到了损失，根据一审期间所做房屋市场价值评估，涉诉房屋价格下降162600元，该部分损失是被上诉人明知自己没有购房资格仍签订房屋买卖合同导致，被上诉人应承担违约责任。 孟立君辩称，1、上诉人称其与被上诉人签订涉案房屋合同并不知道被上诉人不具有购房资格的说法，不符合常理。双方是在中介公司的居间服务下签订合同，证人唐某参与了看房、签约、协商的全过程，其证言也未减轻公司责任，真实可信。中介公司在知晓被上诉人没有购房资格的前提下，仍然为双方提供居间服务并收取居间费，必然是在签订合同之前就房屋如何过户向双方提供了具体可行的办法，该办法也并非中介公司与被上诉人两方就能完成。另外，签订涉案房屋买卖合同在三河市出台限购政策两个月后，上诉人出售房屋，首先关注的必然是限购政策，被上诉人身份证为北京户籍。上诉人没有对被上诉人的购房资格进行审查不仅不符合常理，自身也存在过错。2、被上诉人不存在违约行为，上诉人所强调的违约事实以不知道被上诉人没有购房资格为前提条件，但上诉人一方始终未对被上诉人的购房资格问题进行过责难，双方反复沟通的只有通过何种方式将涉案房屋过户给被上诉人完成交易，证明上诉人对被上诉人没有购房资格的认可，只是在以何种方式履行合同上产生了分歧，认定被上诉人违约缺乏依据。3、双方在合同中没有对合同目的无法实现的责任及后果承担进行约定，被上诉人也没有违约行为，上诉人无权向被上诉人主张违约金。涉案合同目的无法实现是限购政策的原因以及双方没有对履行方式达成一致意见。 温永利向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的存量房屋买卖合同；2、判令被告赔偿原告房屋差价损失（具体金额以评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的存量房屋买卖合同；2、判令被告赔偿原告违约金326000元；3、本案诉讼费由被告承担。 孟立君向一审法院提起反诉请求：1、判令解除双方于2017年7月31日签订的《存量房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还已支付的购房款820000元及交纳的物业费5061.4元，并按同期银行贷款利率支付利息（自反诉之日起计算至实际给付之日止）；3、本诉、反诉诉讼费均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月中旬，三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称中介公司）的工作人员唐某与主管王伯韬第一次带原告的委托诉讼代理人苏金生与被告孟立君看房。看房期间，原告委托诉讼代理人苏金生与被告孟立君协商房价并了解了双方的基本信息，双方的基本信息包括双方的姓名**籍所在地**款的首付问题和客户的资质问题，其中的资质问题包括购房资质。原告委托诉讼代理人苏金生又与中介公司的主管王伯韬进行了交流，交流的内容包括被告孟立君是北京户口，被告也没有在三河市缴纳过三年的社会保险。2017年7月31日，在三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间服务下，原告温永利与被告孟立君签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》、《办理按揭贷款和过户告知单》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》。《存量房买卖合同》约定，原告将位于三河市燕郊开发区出售给被告，房屋总价款为1630000元，购房定金为20万元，首付款（包含定金）总计为82万元，剩余购房款，被告拟通过申请银行按揭贷款支付。《补充协议》第四条第三款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。原被告双方签订《存量房买卖合同》时，在场的人包括中介公司的工作人员唐某和主管王伯韬、被告孟立君、原告温永利和原告的委托诉讼代理人苏金生，当时被告孟立君提供了自己的身份证，三方商讨过通过一些其他的手段将房屋过户至被告名下来完成交易。当日（即2017年7月31日），被告孟立君向原告温永利支付了《存量房买卖合同》中约定的定金200000元，原被告双方签订了《物业交割单》，原告同时向被告交付了涉案房屋，交付时涉案房屋为毛坯房，至今仍为原始状态。2017年6月初，廊坊市人民政府、三河市人民政府先后出台了商品房限购政策。原被告在签订合同时，虽然三方皆知晓被告属于《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳发展的实施意见》规定的限制在三河市购房的对象，但原被告及中介公司三方欲通过先过户给有三河市购房资格的第三方再过户给被告的方式来完成交易。2017年8月14日，被告孟立君向原告温永利支付了《存量房买卖合同》中约定的首付款820000元（包含定金200000元），原告则按照《补充协议》的约定办理了银行提前还款手续。2017年12月13日，涉案房屋注销了抵押登记。2017年12月份，原告拿到了《不动产权证书》。涉案房屋的《不动产权证书》下发之后，中介公司主管王伯韬曾通过电话组织原被告双方进行商谈。2018年8月11日，原告的委托诉讼代理人苏金生通过微信向证人唐某咨询过其他的过户给被告的办法，并透露了其妻子与原告不同意之前中介公司提出的过户给被告的办法。2018年8月18日，原告的委托诉讼代理人苏金生用手机短信联系被告，称其妻子与原告都不同意用假结婚的方法实现过户，并给被告20个工作日的时间，希望被告找居间人想其他办法完成过户，但被告称居间人的过户办法都是不合法的，他觉得风险太大，不愿意尝试。2019年，原被告双方在中介公司的办公场所两次见面商谈。中介公司提出通过先过户给有三河市购房资格的第三方再过户给被告的方式来完成合同，由被告方负责寻找有购房资格的第三人，被告方对此没有异议，原告的委托诉讼代理人苏金生则说要回家与家人协商，后反馈苏金生的家人不同意此办法。之后，三方进行了第二次协商未果。2017年10月份至2019年10月份，涉案房屋由被告占有并使用，被告缴纳了在此期间涉案房屋的物业服务费共计5061.4元。在诉讼过程中，原告申请了司法鉴定，经河北达诚房地产评估有限公司进行司法鉴定，以2019年6月5日为评估基点，对涉案房屋评估市场价格为1467400元，该价格与原被告双方签订合同时约定的房款差额为162600元。因此，原告将向被告主张房屋差价损失的诉讼请求变更为向被告主张违约金326000元。目前，涉案房屋没有进行装修，仍为原始的毛坯房状态。被告未向贷款机构办理贷款申请手续。 一审法院认为，原告温永利与被告孟立君均当庭同意解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方自愿合法处置自己的合法民事权利，一审法院予以准许。原告温永利与被告孟立君依法应返还涉案房屋或购房款820000元。证人唐某的证人证言证实，在中介公司带着原被告双方第一次看房时，原告的委托诉讼代理人苏金生从中介公司主管王伯韬口中知晓了被告孟立君没有在三河市购房资格的事实，而且在签订《存量房买卖合同》时，原被告与中介公司三方就商讨过通过先转让给有三河市购房资格的第三人再转让给被告的过户方式，因此原告在签订合同时已明确被告没有在三河市购房的资格。况且，政府出台限购政策已过两个月，且原被告双方的交易是在专业经纪公司居间服务下进行的，被告是否有在三河市的购房资格应为三方必然知晓的关注焦点，因此原告应当知晓，而原告主张其不知晓被告没有购房资格显然与生活常理不符。故一审法院认定，原被告在签订合同时双方均明确被告在三河市没有购房资格。而双方仍然签订合同，对不能办理产权变更登记手续的风险予以放任，因此，原被告双方对合同无法继续进行应承担同等过错责任。因原被告未对不能实现合同目的进行明确约定，且双方对不能继续履行合同均有过错，故被告向原告主张已支付购房款利息的主张，于法无据，一审法院对此不予支持。原被告在中介公司居间服务下，无法通过过户给第三方的方式实现涉案房屋产权变更手续后，被告明知不能将涉案房屋的产权变更至自己名下，即使向金融机构申请银行贷款，也无法改变不能办理过户手续的现状，因此被告不申请银行贷款实属实行不安抗辩权，被告不向金融机构申请银行贷款的行为不构成违约。故一审法院认为，原告提出的要求被告支付违约金326000元的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持。由于被告一直占用原告的房屋，被告向物业公司缴纳的物业费，系其占用房屋所产生的债务，依法应由被告自行负担，而被告向原告主张该项费用及利息，于法无据，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）温永利与被告（反诉原告）孟立君于2017年7月31日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）温永利于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）孟立君购房款人民币820000元；三、被告（反诉原告）孟立君于判决生效后五日内将位于三河市燕郊开发区返还给原告（反诉被告）温永利；四、驳回原告（反诉被告）温永利其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孟立君其他反诉请求。 本院二审期间，上诉人提交三河市兴达置业房产经纪有限公司的《居间服务合同》、《补充协议》复印件一份，证明该合同针对贷款问题进行了明确约定，对于中介公司而言，重要的事实形成书面约定很重要。本案中，过户给有购房资质的第三人直接关系到房屋买卖合同的履行，应当以书面形式在补充协议中进行约定，但事实上没有进行书面的约定，双方都有过错，我方不应承担所有损失。被上诉人质证意见，对证据不认可。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，证人唐某证实，在双方第一次看房时，中介公司主管王伯韬已告知上诉人的委托人苏金生，被上诉人孟立君是北京户口，没有三年社保的问题，在签订《存量房买卖合同》时，中介公司与上诉人、被上诉人商谈过通过先转让给有三河市购房资格的第三人再转让给被上诉人的方式完成房屋过户。结合下发《不动产权证书》后，三方协商过户问题的内容，应认定上诉人在签订合同时已知晓被上诉人在三河市没有购房资格。且双方在签订该房屋买卖合同时，三河市人民政府已出台限购政策两个月，交易是在专业经纪公司居间服务下进行，双方必然关注购房人在三河市是否有购房资格问题，上诉人主张其在签订合同时不知道被上诉人没有购房资格，不符合常理。一审法院认定双方在签订合同时均明确被上诉人在三河市没有购房资格，对合同无法继续履行具有同等过错，并无不当。本院对上诉人要求被上诉人赔偿违约金326000元的主张，不予支持。 综上所述，上诉人温永利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6190元，由上诉人温永利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  王二环 书 记 员  周 雪