河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1478号 上诉人（原审被告）：张鲁鲁，女，1985年5月27日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：韦辅基，北京敬华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨锋，男，1986年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：高玲鹤，男，1987年4月10日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 原审第三人：大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县温泉丽都普通商品住宅小区**商业楼**，统一社会信用代码：911310285544626021。 法定代表人：齐玉华，该公司执行董事。 上诉人杨锋、张鲁鲁因与被上诉人高玲鹤及原审第三人大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张鲁鲁、杨锋上诉请求：1、撤销由上诉人支付被上诉人违约金227500元；2、撤销由上诉人支付被上诉人房屋中介费28000元；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院遗漏了重要的事实，对上诉人与被上诉人解除合同的内容没有进行审理，上诉人与被上诉人之间形成了新的合同关系。2019年4月在房产房屋中介公司的参与下，上诉人与被上诉人口头解除了房屋买卖合同并约定由上诉人退还被上诉人支付的购房款60万元，另外支付被上诉人5万元补偿费。上诉人当时支付了5万元，余款在开发商支付了上诉人购房款之后，上诉人于2019年6月底支付。可见双方在解除合同的同时达成了新的合同，对于解除合同之后的事项进行了约定。2、一审法院依据解除的合同判决上诉人承担违约责任227500元和中介费28000元错误。上诉人与被上诉人签订合同后，房屋的价款上涨，后因限购价格下降，导致比上诉人出卖给被上诉人的房屋价款还低，再加上规划的原因导致原房屋无法交付，被上诉人也由于房屋价格下降的原因，不愿意调换房屋。因此双方协商一致解除了房屋买卖合同。房屋买卖合同中约定的违约责任是指无法交付买卖房屋产生的责任，现上诉人与被上诉人已协议解除合同，导致合同目的无法实现的原因是协商一致的结果，并不是判决中所说无法继续履行而解除。上诉人不存在违反房屋买卖合同的违约行为，不应承担不能违约责任227500元和中介费2800元。双方约定上诉人退还被上诉人购房款60万元和5万元补偿金，包含了解除房屋买卖合同的所有费用。上诉人总计支付22万元，由于上诉人没有在约定的2019年6月底前支付剩余43万元，被上诉人起诉上诉人属于债权债务，与房屋买卖没有关系，应驳回上诉人的诉讼请求。3、房屋买卖合同的解除没有造成被上诉人的损失，违约金227500元过高且没有依据。由于限购政策，房价已经低于上诉人出卖给被上诉人价格，即使被上诉人取得房屋也无法获利，不存在预期利益补偿的问题。双方协商一致解除房屋买卖合同，上诉人不存在过错，也不存在对上诉人的惩罚性赔偿。解除合同后给被上诉人65万元，已经包含了经济补偿，形成新的合同。张鲁鲁庭审中补充：被上诉人不愿意购买涉案房屋，逼着上诉人张鲁鲁与大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司解除购房合同，被上诉人构成根本违约，应向上诉人支付房屋总价款20%的违约金。 高玲鹤辩称，要求维持原判。 大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司未陈述意见。 高玲鹤向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房产房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款380000元；3、判令被告承担中介费28000元；4、判令第三人对涉案房屋向二被告支付的补偿费用218750元由原告所有；5、判令二被告支付给原告违约金227500元（房屋总价款1137500元×20%);6、由二被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月23日，原告与二被告在中介居间下签订《房产房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：“被告张鲁鲁向原告出售位于大厂县房屋，面积87.5平方米，总价1137500元，首付款600000元；中介费28000元由原告承担，应于签约当日付清，如原告或被告违约或违背诚信原则导致不能交易成功的，由违约方承担全部中介费；如被告出现根本违约，导致原告取得房屋所有权合同目的不能实现的，应当在违约行为发生之日起十五日内向原告支付房屋总价款20%的违约金。补充协议第四条第三款约定，开发商延期交房或关于此房任何维权补偿费用归原告所有。”合同签订后，原告按照约定向被告张鲁鲁、杨锋支付首付款600000元，被告杨锋向原告出具收款条一张，明确收款人为被告杨锋。同时原告向中介公司支付中介费28000元。另查明，2015年12月28日，被告张鲁鲁与第三人签订《商品房前期认购协议书》，被告认购第三人开发的涉案房屋，被告张鲁鲁向第三人支付认购诚意金219363元。后因涉案房屋项目附近街道拓宽，第三人作为项目开发商无法建造涉案房屋，被告张鲁鲁遂于2019年4月27日与第三人签订解除协议，双方自愿解除签订的《商品房前期认购协议书》，第三人退还给被告认购金219363元，同时第三人另行补偿给被告218750元，共计退还438113元，第三人承诺于2019年6月27日前将该款全部退还给被告。现第三人分别于2019年4月27日、7月27日退还给被告各50000元，共计100000元。同时，原、被告进行协商，双方同意解除房屋买卖合同，被告张鲁鲁、杨锋分别于2019年4月27日、6月26日退还给原告购房款100000元、120000元，共计220000元。剩余房款，被告至今未退还。 一审法院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告张鲁鲁签订的《房产房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，不存《合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。根据合同法第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。第九十三条第一款规定，当事人协商一致的，可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，因第三人开发的涉案房屋项目规划变更导致被告无法取得涉案房屋，原告购买涉案房屋的目的无法实现，且原、被告在本案诉讼前，双方通过协商达成一致意见，均同意解除合同，且被告已履行向原告返还购房款220000元，故原告要求解除双方签订的《房产房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方均同意解除合同，被告亦同意返还给原告购房款，在原告起诉前，被告已退还给原告购房款220000元，故对原告要求二被告返还其剩余购房款380000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定，“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”二被告辩称原、被告间房屋买卖合同不能履行，主要原因系第三人造成，其行为不构成违约，不承担违约责任的意见，因被告与第三人就其双方间签订的商品房前期认购协议书不能履行已达成解除协议，第三人亦承诺赔偿给被告相应的经济损失。被告在第三人就涉案房屋未开工建设的情况下，仅凭其与第三人签订的商品房前期认购协议书约定就将的涉案房屋转让出售给原告，被告与第三人签订的涉案房屋认购协议已解除，导致原、被告间房屋买卖合同目的无法实现而解除合同，根据合同相对性原则，合同双方在签订合同时，对合同条款的约定均应慎重考虑，合同相对人应按照合同约定的权利、义务承担相应的责任。第三人与被告签订的合同无法履行，第三人已向被告赔偿相应的损失，因此原告与被告间签订的合同，被告亦应按照双方合同约定向原告承担违约责任，故对被告该辩称意见，一审法院不予采纳。根据双方签订的合同违约条款的约定，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金，即227500元（1137500元x20%），故对原告要求被告支付违约金227500元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告返还中介费28000元的问题，因原、被告间签订的合同无法继续履行而解除，系被告原因造成，根据双方合同约定，原告交付的中介费应由被告承担，现原告已向居间方支付中介费28000元，被告应将原告支付的中介费28000元赔偿给原告。关于原告要求第三人支付给被告的补偿费218750元归其所有的问题，因该笔补偿款系被告根据其与第三人间的民事法律关系所获得的经济补偿，理应归被告所有。从违约金的性质来看，违约金具有补偿性的功能，同时还兼具对不守约者的惩罚性功能，现被告按照合同约定已承担227500元的违约责任，原告的损失得到了相应的补偿，被告的违约行为已受到相应的惩罚。且原告在签订合同时明知涉案房屋未开工建设，仍与被告签订房屋买卖合同，原告自身亦应承担合同不能履行的部分风险。综合全案情况，根据公平原则衡量，故对原告该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告高玲鹤与被告张鲁鲁、被告杨锋于2017年3月23日签订的《房产房屋买卖合同》；二、被告张鲁鲁、被告杨锋于本判决生效之日起十日内共同返还给原告高玲鹤购房款380000元；三、被告张鲁鲁、被告杨锋于本判决生效之日起十日内共同支付给原告高玲鹤违约金227500元；四、被告张鲁鲁、被告杨锋于本判决生效之日起十日内共同赔偿给原告高玲鹤中介费28000元；五、驳回原告高玲鹤的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张鲁鲁申请证人徐某出庭作证，徐某证实当时是高玲鹤确定不买张鲁鲁这套房子了，领着张鲁鲁到开发商处退的房，我也在场，当时退了5万元，承诺剩下的钱给张鲁鲁，但是一直没有给。是高玲鹤逼着张鲁鲁去退的房子，高玲鹤说要钱不要房子。上诉人张鲁鲁对证人证言质证意见，证人如实的陈述案情，证明被上诉人主动要求上诉人与开发商解除协议，以尽快拿回购房款，并不是上诉人自己决定与开发商解除协议。上诉人张鲁鲁提交高玲鹤在开发商吵闹的录音及二手房买卖中介“高姐”的录音，证明不是其先去跟开发商解除的房屋，而是高玲鹤逼着其在开发商的大厅里退掉涉案房屋，给他钱。被上诉人高玲鹤对录音的质证意见，第一份录音是因为当初在买房的时候，上诉人是外地户口，受限购限制。不是我强迫上诉人退房，因为我买的房子跟上诉人买开发商的房屋平米数，楼层楼房均不一样，开发商可以证明并说让我重新选房。第二份录音是我与上诉人及“高姐”三方协商好了，房款60万元加5万元利息，约定两个月内给全款。本院经审查认为，证人证言及录音能够证实上诉人与被上诉人对解除合同进行过协商，约定退还房款及5万元利息。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《房产房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。因第三人开发的涉案房屋项目规划变更导致上诉人无法取得涉案房屋，合同目的无法实现，且双方均同意解除合同，涉案合同应予解除。诉讼前，双方虽然口头达成协议，解除涉案合同，返还已付房款及5万元利息，但上诉人未在约定的期限内履行。一审法院判决上诉人依据合同约定支付违约金、赔偿中介费，并无不当。上诉人杨锋经本院依法通知，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，按上诉人杨锋撤回上诉处理。 综上所述，张鲁鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5132元，由张鲁鲁、杨锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十二日 书记员 周 雪