江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初354号原告：吴从勇，男，1967年11月26日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：李千山，男，1968年10月25日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：张颖，九江市柴桑区沙河法律服务所法律工作者，一般授权。原告吴从勇与被告李千山租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序于2020年5月12日、6月10日公开开庭进行了审理，原告吴从勇、被告李千山及其委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴从勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告李千山支付原告吴从勇房屋租金37336元、逾期腾房占有使用费4583元以及违约金6720元（暂计算至2020年3月6日止），并对37336元按年利率36%支付违约金自2020年3月7日起至付清之日止。2.本案诉讼等由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月6日签订了《房屋续租合同》，并约定：原告将其所有的位于柴桑区间门面出租给被告；租赁期为2019年4月7日至2019年12月6日；租金为每月9167元，租金每四个月支付一次，于租金支付期的第一个月支付租金；如被告未按时支付租金的，则需向原告按日5‰支付违约金。在合同履行期内，原告未支付第二期租金37336元；合同履行期满后，被告又逾期腾房达半月。后原告多次向被告催讨剩余租金和逾期腾房占有使用费等，但被告以各种理由推诿；故原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告李千山辩称，被答辩人与答辩人2019年5月6日签订的租赁合同部分无效，答辩人已支付完毕吴从勇的房屋租金，被答辩人吴从勇所诉不符合法律规定，应予以驳回。1.2019年5月6日被答辩人与答辩人签订租赁合同所涉及的四间门面，吴从勇只有两间，另外两间是吴从胜所有，吴从勇无权对外出租，在没有吴从胜书面授权的前提下，吴从勇对吴从胜的两间门面对外出租所签的租赁合同属于无效合同；2.答辩人已按房屋租赁合同约定的租金标准支付完毕吴从勇的两间门面的租金，不再欠吴从勇租金；3.答辩人尚有23000元押金在吴从勇及吴从胜处未退回，吴从勇、吴从胜应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告吴从勇提交的证据，证据一，原告吴从勇与被告李千山于2019年5月6日签订的《房屋续租合同》（原件）一份。证明：被告李千山租用原告吴从勇位于柴桑区（新华光大酒店）一楼四间门面，租期为2019年4月17日至2019年12月6日，租金为每月9167元，租金每四个月支付一次，于租金支付期的第一个月支付租金；如被告未按时支付租金的，则需向原告按日5‰支付违约金。证据二，原告妻子付英2019年12月19日、21日与被告李千山的通话录音（附录音刻盘、文字稿2份）、原告妻子付英158××××****与李千山138××××****在2019年12月21日13:18:16的电话通话记录截屏件2份（当庭播放录音），证明：1.被告在2019年12月19日电话记录中认可当天还未将租赁房屋返还给原告，被告还欠原告4个月租金；2.被告在2019年12月21日才腾空了租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告；被告应支付逾期腾房占有使用费，逾期腾房期共15天，逾期腾房占有使用费为4583元（15天×9167／30天）。证据三，原告妻子付英在2019年12月14日、2020年1月10日与被告李千山的通话录音（附录音刻盘、文字稿2份）、原告妻子付英158××××****与李千山138××××****在2019年12月14日8:17:55、2020年1月10日18:31:6的电话通话记录截屏件各一份（当庭播放录音）。证明：1.被告在2019年12月14日电话记录中认可欠几个月租金并答应在年前付清，至当日仍未清空房屋并返还租赁房屋给原告。被告在2020年1月10日电话记录中答应年前能收账回来就全部付清租金，再怎么也要付一半的租金给原告，而且承认差租金几万元。2.被告在上述录音中认可未付租金数额与原告诉请数额基本相当，说明被告欠原告租金是事实。被告李千山质证意见：对证据一真实性没有异议，对部分关联性有异议，案涉门面并非都是吴从勇的，吴从勇仅有两间门面，另两间门面是吴从胜的，该两间门面租金应该支付给吴从胜。对证据二的真实性无异议，通话的对象是原告妻子付英及被告李千山，但对关联性有异议，理由为1.该通话无法确定交钥匙的具体时间，2.无法确定占用的门面是吴从胜或吴从勇的，3.无法确定通话记录所要交的钥匙是吴从胜或吴从勇的门面钥匙。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，理由为1.2019年12月14日录音通话中已经明确了被告只有一两张桌子在该门面中，不影响其出租，因此达不到向法庭所述的被告占用门面；2.2020年1月10日的通话记录承认欠四个月租金是没有问题的，但并不是欠原告租金，而是欠第三人吴从胜租金，同时被告方在2014年度第一次承租的时候缴纳了23000元门面押金在吴从勇及吴从胜处没有退还，应抵扣或者退还。因当事人对上述证据的真实性无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信。二、被告李千山提交的证据，证据一，沈红五身份证复印件一份、李千山与沈红五的结婚证复印件一份（当庭核对原件）、2014年3月28日分别与吴从胜、吴从勇签订的房屋租赁合同原件两份、2014年银行转账凭证（原件，加盖银行印章）3张。证明目的：证明1.被告妻子在2014年与吴从胜、吴从勇签订的房屋租赁合同证明四间门面分属吴从胜两间、吴从勇两间；2.银行转账凭证证明李千山在2014年度共计转账给吴从胜、吴从勇135000元，而2014年度四间房屋租金合计为112000元，从而证明李千山交纳给吴从胜、吴从勇门面押金共计23000元。证据二，银行转账凭证（原件，加盖银行印章）1张，证明李千山已向吴从勇支付2019年度签订合同的门面租金36000元，吴从勇门面租金已支付完毕。原告吴从勇对被告李千山上述提交的证据一中沈红五身份证及结婚证没有异议，对证据一中两份合同的真实性无异议，其中门面有两间门面是原告哥哥吴从胜的，但吴从胜授权让原告对外出租这两间门面，之前被告租赁原告哥哥的两间及原告的两间门面属实，不但租用了一楼门面，还租用了二楼的房屋，被告租门面是销售圣象地板，二楼是销售整体橱柜；被告2014年付了135000元钱给原告，但是被告所说其中包含押金23000元不属实，这23000元不是押金而是房租，2014年被告是多交了23000元，但是整个五年租赁期间被告少交了租金，在这期间被告还欠原告的钱。对被告的证据二的真实性无异议，这个36000元即便是算原告个人的两间门面租金，也还欠668元，另外原告哥哥吴从胜的两间门面也授权原告出租，原告收取该租金没有问题。因原告吴从勇对被告李千山提交的上述证据的真实性无异议，故本院对被告提交的上述证据中被告的妻子沈红五于2014年3月28日分别与吴从胜、吴从勇签订房屋租赁合同及2014年银行转账凭证转款等事实的真实性予以采信。另，因被告提出案涉门面其中有两间的权利人系原告哥哥吴从胜，原告亦予以确认，本院要求原告补强该证据提交案涉门面的产权证明；后原告向本院提交了案涉四间门面的房屋产权证，其中所有权人吴从胜名下一间（证号：九房权证九房字第**，面积46.84㎡），所有权人李辉名下一间（证号：九房房权证九房字第**面积51.03㎡），所有权人吴从勇名下两间（分别为证号：九房权房权证九房字第**积48.31㎡；证号：九房权证房权证九房字第**57.21㎡），并提交了所有权人吴从胜、李辉分别出具的证明，以证实：案涉的四间门面其中一间为原告哥哥吴从胜名下、另一间为原告姐夫李辉名下，其他两间为原告本人名下，吴从胜及李辉授权原告对外出租该两间门面并收取租金。被告方质证意见，对房产证的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为房产证只能证明房产权利人，并不能证明原告可以收取不是其名下门面的租金；被告方对两份证明的“三性”均有异议，1.该证明为2020年5月12日出具，而合同是在2019年5月6日签订，2.该证明只有签字，并有联系电话，证明上的本人也没有作为证人出庭，无法确认该证明的真实性，不能达到原告的证明目的。本院为了解案情确认相关事实，分别询问了案涉门面的所有权人吴从胜、李辉，吴从胜、李辉分别陈述在2019年二人确实将其名下门面口头委托吴从勇出租给被告并收取租金，因为被告一次性租四间门面经营圣象地板，之前几年被告一直租用该四间门面，李辉并说明在2019年5月6日之前其名下门面是委托吴从胜与被告一并签订的合同。本院对原告补强的上述证据，对产权证的真实性予以采信，结合被告在与原告签订2019年5月6日的房屋续租合同之前亦租赁案涉四间门面经营圣象地板的事实，以及本院向案涉的其中两间门面的所有权人吴从胜、李辉询问核实的情况，本院对上述两份证明的真实性及其证明目的予以采信。综合双方当事人的举证、质证和经法院审查确认，本院认定事实如下：2019年5月6日，原告吴从勇（甲方）与被告李千山（乙方）签订一份《房屋续租合同》，合同主要内容为，1.乙方继续租用乙方于2014年4月6日至2019年4月6日租赁的甲方位于柴桑区（新华光大酒店）一楼的四间门面；2.租赁期自2019年4月7日至2019年12月6日；3.租金每月9167元，共计73336元，租金每四个月支付一次，每次租金支付期第一个月支付租金，租金由乙方打入甲方指定的银行账户内；4.如乙方未按时支付租金，则需向甲方按日加付5‰滞纳金；5.承租期内，甲方不得中止合同，如乙方提出中止合同，则甲方不退还已收租金；6.租赁期满后，如甲方继续出租，同等条件下，乙方有优先承租权，如乙方不续租，必须提前一个月告知甲方，且必须无条件搬离房屋，乙方不得向甲方提出任何费用问题，合同终止时门面内不可移动设施、装璜为甲方所有；7.租赁期满后，如乙方未搬离该门面，则本合同对乙方所规定的义务仍然有效，直到乙方搬离该门面为止；合同并约定了其他内容。2019年5月13日、9月25日，被告分两次向原告妻子付英的银行账户付款共计36000元。2019年12月6日，前述2019年5月6日签订的《房屋续租合同》到期后，被告未再另行续租案涉门面。查明，案涉四间门面位于柴桑区间，其不动产登记情况为，吴从胜（原告吴从勇之兄）名下一间，李辉（原告吴从勇之姐夫）名下一间，原告吴从勇名下两间，经本院调查询问，吴从胜、李辉二人分别陈述在2019年确曾口头委托吴从勇将其名下案涉门面出租给被告并收取租金，因为之前被告一直也在租用该四间门面经营圣象地板，且李辉另作说明在2019年5月6日之前其名下门面是委托吴从胜与被告一并签订的合同。经查，在2019年5月6日原、被告签订《房屋续租合同》续租案涉门面之前，被告及其妻子沈红五在2014年即已租赁上述案涉四间门面用于经营圣象地板；2014年3月28日，吴从胜（甲方）与被告妻子沈红五（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，甲方将庐山西路43号的两间门面(注：应为包括李辉名下委托吴从胜出租的一间门面)出租给乙方，合同主要内容为，租赁期自2014年4月1日至2019年4月1日5年，2014年4月1日至2016年4月1日两年期间每年租金为50400元，2016年4月2日至2018年4月1日两年期间每年租金为54000元，2018年4月2日至2019年4月1日租金为58800元，第一年租金分两次支付，半年支付一次，合同签订日支付第一次租金，第二年开始每年3月15日一次性支付全年租金，未按时支付则需按日加付5‰滞纳金，并约定了其他事项；同日，原告吴从勇（甲方）亦与沈红五（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，由甲方将庐山西路43号东边两间门面一至二层出租给乙方，租赁期自2014年4月6日至2019年4月6日5年，2014年4月6日至2016年4月6日两年期间每年租金为65000元，2016年4月7日至2018年4月6日两年期间每年租金为70000元，2018年4月7日至2019年4月6日年租金为75000元，其他条款与吴从胜与沈红五签订的前述租赁合同条款基本一致。另，原、被告双方均确认自2014年4月1日、4月6日被告开始租赁案涉四间门面的5年租赁期间，案涉四间门面的租金均由原告的妻子付英收取，被告方将租金转账至付英账户；被告在2019年5月6日与原告吴从勇签订房屋续租合同续租案涉四间门面后，仅向付英支付了租金36000元，未再向原告吴从勇及其妻子付英以及另两间门面的所有权人吴从胜、李辉支付过租金。在原、被告签订的续租合同于2019年12月6日到期后，被告虽然搬走了大部分物品，但并未按约定向原告交还案涉门面，尚留存有部分办公桌椅、收银台及其他物品，也未提交证据证明其已向原告作出如何处理该物品的说明，并多次进入案涉门面中拿取留存的物品，至2019年12月20日将钥匙交还给吴从胜后未再进入案涉门面。本院认为，本案的争议焦点主要为原、被告签订的《房屋续租合同》的效力及被告向原告支付租金所涉及的门面应认定为两间还是四间的问题。一、关于案涉《房屋续租合同》的效力及被告应否向原告支付案涉四间门面租金的问题。1、2019年5月6日，原、被告签订《房屋续租合同》，合同明确载明被告继续租用原告位于柴桑区（新华光大酒店）一楼四间门面。被告提出案涉门面仅有两间为原告名下，原告无权收取其他两间门面的租金，被告并表示其在签订合同时未注意是两间还是四间，以为只是原告两间门面所签的合同；原告表示在签订合同时即已与被告明确说明是四间门面一并签订的租赁合同，合同上也写清楚了，而且表明另两间门面权利人的委托原告一并出租该门面并收取租金，原告随后提交了另两间门面的所有权人吴从胜、李辉的授权证明。就原、被告双方关于原告是否取得另两个门面的所有权人授权出租并收取该门面租金等争议，本院向吴从胜、李辉进行了询问核实，吴从胜、李辉确认确系委托其弟即原告一并将其门面出租给被告并由原告收取租金，结合2019年5月6日原、被告签订《房屋续租合同》之前被告与其妻子亦实际租用案涉四间门面5年且在该租赁期间被告均将案涉四间门面的租金一并向原告妻子交付等事实，且在原告提交的2020年1月10日原告妻子付英与被告的通话记录中被告认可欠原告方几万元钱并表示年内结账回来就全付、年内未结账回来也要付一半等表述，本院认为，原告吴从勇经门面所有权人授权有权与被告就案涉四间门面与被告签订《房屋续租合同》并收取租金，原、被告于2019年5月6日签订的《房屋续租合同》应为合法有效。2、原、被告签订的《房屋续租合同》合法有效，则被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，且在签订合同被告实际租用了案涉门面，现被告未按约定支付租金，故对原告要求被告支付案涉四间门面租金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在上述《房屋续租合同》中明确租赁期自2019年4月7日至2019年12月6日，租金每月9167元，共计73336元，被告已支付36000元，故尚欠37336元。二、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告要求被告支付违约金计算至租金付清之日止，暂至2020年3月6日（六个月）共6720元。原、被告在《房屋续租合同》第三条约定，“租金每四个月支付一次，每次租金支付期第一个月支付租金，租金由乙方打入甲方指定的银行账户内。如乙方未按时支付租金，则需向甲方按日加付5‰滞纳金”。被告提交证据证明其于2019年5月13日、9月25日分两次向原告妻子付英的银行账户各付款18000元，共计36000元，尚欠租金37336元。虽然原、被告在合同中有关于违约金的约定，但本院认为，原、被告之间就《房屋续租合同》的主体存在争议，虽然原告与被告签订的《房屋续租合同》载明的门面为四间，但其中仅有两间为原告本人名下，另两间门面的权利人为吴从胜、李辉，原告并未向被告出示其他两位门面所有权人的书面授权委托，该授权委托直到本院审理本案过程中经由本院向该两间门面的权利人吴从胜、李辉询问才予以确认，故本院认为权利人吴从胜、李辉名下案涉两间门面相应的租金在授权尚不明确的情形下不应计算违约金，但原告吴从勇名下的门面未付清部分的租金应当按照双方的约定计算违约金；因原、被告在续租合同中约定租金每月9167元，共计73336元，系四间门面，未单独约定每间门面租金金额，本院按四间门面平均计算每间门面租金，原告名下两间门面租金的总额应为36668元，被告已支付租金36000元，故就原告名下的两间门面，被告尚欠原告租金668元，又因双方约定租金第四个月支付一次，每次租金支付期第一个月支付，租赁期自2019年4月7日至2019年12月6日，因而被告第二次租金支付期应为2019年9月7日至10月6日期间，故被告尚欠原告的租金668元应自2019年10月7日开始计算违约金，原告未按照合同约定的日5‰计算，而是要求参照民间借贷的相关利率按照年利率36%进行计算，本院酌情调整为按年利率24%进行计算，自2019年10月7日开始计算至原告诉讼请求中暂截止的2020年3月6日违约金为66.8元。前述本院认定权利人吴从胜、李辉名下案涉的两间门面租金在授权不明确的情形下不应计算违约金，但在本判决确认原告经吴从胜及李辉授权而双方签订的合同合法有效、被告应按合同约定向原告支付四间门面租金之后，如被告未按本判决确定的时间支付租金，则被告应向原告支付违约金；鉴于原告在本案中并未按照双方在原合同约定的日5‰计算违约金，其诉讼请求中已主动调整了违约金的计算方式和标准，本院酌情调整，参照前述年利率24%的标准计算违约金。三、关于原告诉讼请求提出的要求被告支付逾期腾房占有使用费4583元的认定问题。1、被告在租赁期满后是否逾期未交还门面。从庭审调查的情况看，原、被告就逾期腾房的问题存在争议。原告认为被告逾期腾房15天，至2019年12月21日才腾房；而被告表示其在2019年11月份即已通知付英可以在案涉门面张贴门面出租，11月底门面内物品基本搬走并在12月初将钥匙交给了吴从胜，店内剩余的办公桌椅等是被告不再需要的、公司不允许使用的老款，之后有需要进店拿点东西就找吴从胜拿钥匙，用完就还给了吴从胜，中间有拿钥匙忘记还的情况，最后进店是在2019年12月20日是为看电表交清最后所欠电费，之后就将钥匙交给了吴从胜，未再进入。根据原告提交的2019年12月14日原告妻子付英与被告李千山的通话记录显示，被告在该日期（2019年12月14日）尚未将钥匙交还给原告，付英在向被告索要钥匙，而被告回复为“钥匙过几天我就可以拿你，我把里面东西捡干净，里面还有些东西”，2019年12月19日，原告妻子付英与被告李千山的通话记录显示，付英仍在向被告索要钥匙，被告的回复为“我里面还有点东西，钥匙我可以给把钥匙给你”；由上述证据及庭审调查中当事人的陈述，可见，在2019年12月6日合同到期后，虽然被告搬走了大部分物品，但尚留存有部分办公桌椅、收银台及其他部分物品，被告在电话中表明要把物品捡干净，而并非被告在庭审中陈述的不再需要办公桌椅等物品，实际上被告也并未提交证据证明其已向原告作出说明可以由原告自行处理该物品，故本院认为被告并未按约定向原告交还案涉门面，即被告存在逾期交还门面的情形；2、被告逾期交还门面，占用期间使用费的计算。前述已确认被告确实存在逾期交还门面的情形，关于逾期时间的认定，原、被告就最后交还门面的时间亦存在争议，原告认为被告至2019年12月21日才腾房，逾期达15天；原、被告均未提交证据证明双方交接门面钥匙的确定时间，从原告提交的录音证据来看，至2019年12月19日被告尚未将门面钥匙交还给原告，即被告在该时间未向原告交还门面，本院认为，被告逾期未交还门面并实际占用案涉四间门面的期间应自合同到期后的2019年12月7日计算至2019年12月19日，逾期占用费参照原、被告签订的《房屋续租合同》约定的租金计算确定，即逾期占用费应为3972.36元(每月租金9167元÷30天×13天)。四、关于被告提出的其在续租案涉门面之前的前期5年租赁期间的第一年另行交付了押金23000元，主张原告应予退还或者抵扣的意见。被告提交的银行转账流水显示，被告方于2014年3月28日向原告的妻子付英的账户转款80000元、2014年10月8日分两笔向原告妻子付英的账户转款50000元和5000元，共计135000元，被告提出2014年度四间门面的租金总额为112000元，2014年度多交了23000元为合同押金，被告已另行全部交清了合同租金，因而在5年租赁期间所交的押金23000元，原告应退还给被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；本案中，被告提出上述主张，则被告对其在案涉的前期5年租赁期间实际向原告交付租金的总额及是否将会押金等事实负有举证责任，现被告仅提交2014年度其向原告方转账的银行流水记录，未提交该前期5年租赁期间其他年度交付租金的银行流水或者该5年租赁期间交付租金总额的证据，也未提交其在前期5年租赁期间的第一年度即2014年多交付23000元后原告向其开具押金收据等相关证据，因而无法确认被告在前期5年租赁期间实际交付租金的情况，也无法确认被告是否曾交付有押金，结合在前期原、被告双方签订的租赁合同中并未约定须交纳押金的条款，故本院对被告的上述主张不予支持。综上，被告尚欠租金37336元，其中原告吴从勇名下两间门面的租金已支付36000元，尚欠668元，被告应自2019年10月7日开始以668元为基数按年利率24%计算违约金(计算至2020年3月6日违约金为66.8元)，权利人吴从胜、李辉名下授权给原告收取的租金36668元，被告尚应向原告支付逾期交付门面期间的占用费3972.36元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李千山于本判决生效之日起十日内向原告吴从勇支付租金36668元（吴从胜、李辉名下两间门面）；如被告李千山未按前述确定的时间支付，则被告李千山应向原告吴从勇支付违约金(以36668元为基数按年利率24%的标准自本判决上述确定的时间开始计算至款项付清之日止)；二、由被告李千山于本判决生效之日起十日内向原告吴从勇支付租金668元（吴从勇本人名下两间门面）及违约金66.8元（2019年10月7日至2020年3月6日期间），合计734.8元，并自2020年3月7日起以668元为基数按年利率24%的标准继续计算违约金至租金付清之日止；三、由被告李千山于本判决生效之日起十日内向原告吴从勇支付逾期交付房屋（门面）占用费3972.36元；四、驳回原告吴从勇的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取508元，由原告吴从勇负担76元，被告李千山负担432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  万新成二〇二〇年六月十五日法官助理刘校宇书记员朱慧芳