河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终1727号 上诉人（原审原告）：宋磊，男，住定州市。 被上诉人（原审被告）:定州市金泰房地产开发有限公司，住所地定州市博陵南街。 法定代表人：谷常金，该公司执行董事。 诉讼代表人：定州市金泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：周晓龙。 诉讼代理人：刘海民。 上诉人宋磊因与被上诉人定州市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋磊上诉请求：撤销原判，改判被上诉人自判决生效后十五日内向上诉人支付违约金（按购房款323432元的日万分之三计算，自2017年1月1日起至交房日止），并继续履行《西悦城商场商铺租金返租办法》支付返租租金；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，2016年8月25日双方签订《商品房买卖合同》、《西悦城商场商铺租金返租办法》，上诉人依约交付了商铺款，被上诉人未依约按时交付房屋及返租租金，一审判决认定被上诉人违约，但未按双方约定的违约金判令被上诉人承担责任；认定被上诉人按购房款日万分之二计算违约金错误，被上诉人违约明显且责任在被上诉人，一审中被上诉人未主张违约金过高并要求法院调整，就是被上诉人对此约定无异议，双方签订的合同合法有效，是当事人真实意思表示，应按合同约定判决，一审法院无权调整，应按合同约定由被上诉人按已付购房款的日万分之三计算违约金。二、一审认定的给付违约金的截止时间错误，购房合同约定了交房时间、逾期交房违约金且约定违约金计算至交房日止，因此本案被上诉人承担违约金的截止时间应为交房之日，一审认定截止至判决生效日错误。三、一审未认定由被上诉人继续履行给付返租租金错误，双方约定购买商铺由被上诉人经营并给付上诉人租金，但一直未给付，应按照约定履行给付上诉人返租租金的义务。 金泰公司辩称，2019年11月28日，定州法院做出(2019)冀0682破申3号民事裁定书，指令河北勤有律师事务所为破产管理人，同时公告债权申报日期至2020年6月30日。现被上诉人已经进入破产重整程序，管理人依法接管被上诉人，调查被上诉人财产状况，接受债权人申报债权。依据《企业破产法》第46条的规定，结合破产法立法之目的，达到维护全体债权人公平受偿的目的，有关上诉人的债权及诉讼利息及违约金等截止日均应计算至破产申请受理前一日即2019年11月27日。请求法院依法查清事实，依法裁判。 宋磊向一审法院起诉请求：1.依法判令金泰公司继续履行合同，立即交付西悦城项目一层B1307、B1308号商铺，商铺价值323432元；2.判令金泰公司按日万分之三的标准向宋磊支付自2017年1月1日起至实际交房之日的违约金；3.判令金泰公司按承诺书的约定向宋磊支付自2016年8月25日起至商场营业日止的返租租金；4.诉讼费用由金泰公司负担。 一审法院认定事实：金泰公司已经办理西悦城项目2016年8月2日至2017年8月1日期间的商品房预售许可证。2016年9月12日，宋磊与金泰公司签订两份商品房买卖合同，约定由宋磊购买金泰公司开发建设的位于定州市两处，建筑面积均为15.69平方米，单价每平方米9996元，付款方式均为首付款86837元，贷款70000元，贷款日期为2016年9月27日。宋磊已经于2016年9月27日将两份合同的贷款每份70000元交付金泰公司。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。金泰公司至今未按合同约定向宋磊交付商铺。2016年9月26日，金泰公司为宋磊办理了上述商铺的预售商品房预告登记证，登记证号分别为：定州市房预西城区字第ＹＧ007948号和ＹＧ007974号。2016年12月，金泰公司向宋磊出具了《西悦城商场商铺租金返租办法》，办法第1条写明，“已付购房全款并办理《商品房买卖合同》的客户，按签订《商品房买卖合同》的日期开始返租。”；第2条写明，“办理按揭的购房户，按银行办理完借款手续之日起返租”；第三条写明，“返租率：按《租赁协议》第四条租赁明细第5款：‘首年租金已于购房款时予以支付’订购协议的10%，次年开始三年百分之八三年百分之十，三年百分之十二支付，（每年度分四期）”；第四条写明，“符合返还租金条件的客户，暂由开发商支付租金，直至商场正式运营，商场运营后由开发商按原租赁协议返还租金。”2017年8月14日，金泰公司向宋磊出具承诺书，承诺“……我公司可以先行支付转租费，按北京坤天丰合商业运营管理有限公司第四条4.5租金明细表数额返款。（1）返租日期全款的已网签日期为准，按揭的以按揭款下来日期为准。（2）返租以每季度的第三个月返租金。……”。以上事实有宋磊提供的商品房预售许可证、房屋买卖合同、预售商品房预告登记证、收据、西悦城商场商铺租金返租办法、租赁协议、承诺书、贷款情况书面证明以及当事人的当庭陈述证明。 一审法院认为，宋磊、金泰公司签订商品房买卖合同后，金泰公司已经办理商品房预售许可证，该商品房买卖合同属于商品房预售合同，且不违反国家法律的强制性规定，应认定为有效商品房预售合同。宋磊已经按照合同履行了交纳购房款的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”金泰公司应当按照合同约定的交房日期向宋磊交付已经竣工且验收合格的房屋，因房屋质量、消防设施等尚未验收合格，故对宋磊要求交付房屋的诉讼请求不做处理。金泰公司逾期交房，给宋磊造成一定的经济损失，考虑到同类型案件不同商户约定的违约金标准不一，同时开发商出具的返租办法又约定了返租租金，因违约金及返租租金均属于金泰公司逾期交房给宋磊造成的损失，宋磊既主张违约金又主张返租租金，系重复主张，酌情予以支持，对宋磊的损失酌定为按照宋磊已付购房款日万分之二计算，自房屋约定的交付期限次日（2017年1月1日）起至判决生效之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经审判委员会讨论，判决：“一、被告定州市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告宋磊支付违约金（违约金按照房屋购房款323432元的日万分之二计算，自2017年1月1日起至本判决生效之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6151元，由被告定州市金泰房地产开发有限公司负担。” 二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2018年2月2日中国农业银行交易明细，用以证明开发商给一部分业主返还了租金。被上诉人质证称，付款方宁进生已不在公司上班，现被上诉人已经资不抵债，所有债务需等破产重整草案实施。被上诉人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人对一审判决认定的违约金及返租租金提出异议。关于违约金标准，被上诉人就涉案商品房项目与多人签订买卖合同，且约定的违约金标准不一，一审法院综合考量认定被上诉人按已付购房款日万分之二的标准支付违约金，既对上诉人的损失有效填平，又保证了裁判尺度的统一，故对一审判决认定的违约金标准本院不作调整。关于违约金计算期间，双方约定违约金计至房屋实际交付之日止，但2019年11月28日定州市人民法院受理被上诉人破产申请，被上诉人进入破产重整程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第46条规定，“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，本院对上诉人关于违约金付至房屋交付之日的主张不予支持；被上诉人未在法定期限内对一审判决提出上诉，应视为认可一审判决，故本院对一审判决认定的违约金给付期间亦不再调整。关于返租租金，双方约定上诉人购买的商铺由被上诉人经营，被上诉人给付上诉人租金，但涉案商铺并未交付使用，该租金仍应属于上诉人预期利益损失，而我国合同法规定的违约金具有补偿性，上诉人的损失已通过违约金得到赔偿，其主张再行取得返租租金，于法相悖，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由上诉人宋磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 张峰先 审 判 员 付术勇 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿