江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0923民初141号 原告：上高县胜喜物业管理有限公司，住所地：上高县锦江镇胜利路大公馆****，统一信用代码：91360923MA37RMKP8N。 法定代表人：李卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣，江西阳宇律师事务所实习律师。 被告：杨敏，女，1989年1月1日出生，上高县人，上高一中教师，住上高县大公馆**。 委托诉讼代理人：曹小龙，男，1989年3月9日出生，汉族，江西特种电机股份有限公司子公司副总经理，赣州市南康区人，住上高县，系杨敏丈夫。 原告上高县胜喜物业管理有限公司（以下简称胜喜物业）与被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜喜物业的委托诉讼代理人李荣、被告杨敏的委托诉讼代理人曹小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胜喜物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告补交2015年1月1日至2019年12月31日的物业费4401元。现于庭审时变更为计算至2020年3月31日的物业费4621元。2、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告于2013年2月22日与上高县宜佳置业有限公司（以下简称宜佳置业公司）签订购房合同，购买位于上高县大公馆Ａ区房屋一套，房屋面积141.74平方米，于2013年12月31日交房。2015年5月18日，宜佳置业公司与江西银湾物业有限公司（以下简称银湾物业）签订《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务费为0.5元／平米，合同签订后，银湾物业入驻大公馆提供服务。2016年11月16日，宜佳置业有限公司与银湾物业管理签订《合同终止协议》，约定2016年10月1日起，涉案小区的物业管理由宜佳置业自行负责。其后，宜佳置业提供物业服务。2018年4月26日，上高县宜佳置业有限公司与原告胜喜物业签订《前期物业管理服务补充合同》，约定由原告负责涉案小区的物业服务，按建筑面积向业主收取物业费，单价按0.5元／平方米，同时还约定由胜喜物业向业主收取自交房之日起至2019年5月31日的物业管理费。随后，原告入驻大公馆提供服务。2018年4月30日，上高县宜佳置业有限公司出具委托书，委托原告代收在此协议前的大公馆小区业主欠的物业管理费。被告作为该小区的业主，拖欠2015年1月1日至2020年3月31日的物业费共4621元。原告多次催告被告缴纳物业费，被告拒不缴纳，特向贵院提起诉讼，请求支持诉请。 被告杨敏辩称，1、我与胜喜公司不存在任何业务来往，也没有签订合同，其所谓的物业服务合同均是在我不知情的情况下签订的，违反了合同法。2、胜喜公司没有履行物业公司该履行的物业服务，2019年11月我的住房602室与邻居601室共用管道堵塞，物业以不管为由推脱，我与601室自费请人处理。3、被告之所以没有缴纳物业费是因为房子存在很多问题，首先房子开裂，开发商及物业公司对房屋开裂补偿了6000元。同时我房屋出现不同程度的漏水，我希望物业公司能够联系人员进行维修或申请维修基金进行修缮，但杳无音信。4、胜喜物业以未缴纳物业费为由阻止我的私家车开进小区，属违法行为，请求法院判决胜喜物业立即停止该项违法行为，并书面及当面征得我及家人的原谅。5、物业费计算有误，请求法院重新计算。6、胜喜物业的物业服务差，楼道里经常有废弃的鞋子，我经常反映但是未有回应，导致我家两个小孩多次绊倒，我请求法院判处胜喜公司给予我经济补偿。7、我家电瓶车被偷了价值600多元的电瓶后废弃在停车场，胜喜物业仅是让业主查看监控视频，结果是一无所获。物业服务合同根本就没有有效的条款约束物业公司的行为，我们小区没有业主委员会帮助我们维权。综上，请求法院驳回原告诉请。 经本院审查认定事实如下：2013年2月22日，被告杨敏与宜佳置业公司签订了《商品房买卖合同》，购得上高县大公馆Ａ区房屋，建筑面积146.26平方米。2013年12月29日，上高县宜佳物业有限公司与被告杨敏签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利与义务，物业费多层住宅按0.5元／平方米／月收取（按建筑面积）。 2015年5月18日，宜佳置业有限公司与银湾物业签订《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》，约定了合作模式为包干制、物业管理费的收费标准按照上高县物价局批准的收费标准收费等内容。合同签订后，银湾物业入驻大公馆小区提供物业服务。 2016年8月31日，因宜佳置业公司多次接到业主的投诉，遂向银湾物业发出了《关于提高物业服务水平的告知函》。2016年9月3日，银湾物业上高分公司进行回复，并提出了整改和建议方案。 2016年11月16日，宜佳置业公司与银湾物业签订《合同终止协议》，约定：《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》合同期至2016年9月30日，从2016年10月1日起，上高县大公馆项目的前期物业管理由上高县宜佳置业自行管理负责；至合同终止日，银湾物业将小区债权债务转交给宜佳置业公司，合同终止后，即从2016年10月1日起，银湾物业不得再收取或委托第三方收取大公馆业主的物业管理等任何费用，已收取的费用，应如数交给宜佳置业公司。2016年10月1日起，宜佳置业公司为小区提供物业服务。 2018年4月26日，宜佳置业公司与原告胜喜物业签订《前期物业管理服务补充合同》，随后2018年5月30日，宜佳置业公司与原告胜喜物业再次签订《前期物业管理服务合同》（该份合同在上高县房管局备案），两份合同均约定：宜佳置业公司选聘胜喜物业对大公馆提供前期物业管理服务事宜，合作模式为包干制；按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.5元／月／平方米，高层住宅1.2元／月／平方米，商业1.0-1.5元／月／平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用。对合同期限，《前期物业管理服务补充合同》约定物业管理服务期限为贰年，自2018年6月1日起至2020年5月30日止。合同期满，业主委员会未成立，在没有其他特殊情况下，该合同自动延续，直至业主委员会成立时止。《前期物业管理服务合同》约定合同期限自2018年5月30日起至业主委员会解聘该物业服务企业之日止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲（宜佳置业公司）、乙（胜喜物业）双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，原告胜喜物业入驻上高县大公馆提供物业服务。2018年4月30日，上高县宜佳置业有限公司出具委托书，委托胜喜物业代收在此协议前的大公馆小区业主欠的物业管理费。被告杨敏作为上高县大公馆Ａ区的业主，拖欠2015年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费共4621元，故原告胜喜物业向本院提起诉讼。 另查明，上高县大公馆小区至今未成立业主委员会。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《上高县大公馆前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《关于提高物业服务水平的告知函》及其回复函、《合同终止协议》、《大公馆A区房屋裂缝自行修复协议》、《前期物业管理服务补充合同》、《前期物业管理服务合同》、委托书、双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，宜佳置业公司与银湾物业签订的《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》、《合同终止协议》，宜佳置业公司与原告胜喜物业签订的《前期物业管理服务合同》及委托书的约定，是在双方当事人自愿协商的基础上签订的，且不违反相关法律规定，为有效合同，合同双方当事人均应严格履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。”之规定，被告作为大公馆的业主，应当遵守宜佳置业公司与银湾物业签订的《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》、《合同终止协议》以及宜佳置业公司与原告胜喜物业签订的《前期物业管理服务合同》及委托书的约定，全面履行合同义务。银湾物业、宜佳置业公司、原告胜喜物业三家公司先后为被告居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告应当缴纳物业服务费用。按照委托书的约定，由原告胜喜物业来收取2018年4月30日前业主拖欠的物业费。原告胜喜物业要求被告杨敏缴纳自2015年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业管理费4621元，经本院核算物业费应为4607元（146.26平方米×0.5元/月/平方米×63个月）。 对于被告反映的房屋漏水、卫生间管道阻塞等房屋质量及设计问题，原告胜喜物业不是责任主体，被告杨敏可向相应的责任人主张权利，房屋漏水和卫生间管道堵塞，是单个住户房屋产生的问题，不属于小区住户房屋共用部位维修基金维修的范围。对电动车电瓶被偷，原告应向公安机关报案。对于楼道堆放鞋子，这是个别业主生活习性问题。但被告以此为由拒付物业服务费用不符合法律规定，本院不予支持。被告杨敏在庭审中反映胜喜物业的物业服务不到位，不让业主的私家车进出小区等问题来看，胜喜物业在物业服务方面确实存在一些管理不严谨、服务不到位的现象，但胜喜物业按照物业服务合同的约定，提供了基本的物业服务义务。被告杨敏应按约定交纳物业服务费用。杨敏作为业主，可以履行业主的权利，提议召开业主大会会议，可就物业管理的有关事项提出建议。对胜喜物业工作中的不足之处，胜喜物业应当及时改正，提高服务质量，确保业主生活在安全、干净的小区环境中。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告杨敏支付给原告上高县胜喜物业管理有限公司2015年1月1日至2020年3月31日的物业管理费4607元。 以上款项限本判决生效后三日内支付完毕，赔偿款汇入本院执行款专户，开户名：上高县人民法院，开户银行：九江银行上高支行，账号：43×××54。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨敏负担。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审判员  龙岱荣 二〇二〇年六月五日 法官助理胡桂英 书记员付时禹