河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初832号原告薛秋兰，女，汉族，1955年10月22日生，住址：南阳市宛城区。原告陈庆武，男，汉族，1954年4月29日生，住址：南阳市宛城区。委托代理人苏进，河南昊宏律师事务所律师。被告南阳市金广源房地产开发有限公司住所地：南阳市滨河路与邓禹路交叉口北侧（金桥水岸小区办公楼三楼）统一社会信用代码：91411300735493985K法定代表人：王**顺，任董事长。委托代理人：王柯，河南南都律师事务所律师。原告薛秋兰、陈庆武诉被告南阳市金广源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛秋兰、陈庆武及二原告委托代理人苏进、被告南阳市金广源房地产开发有限公司的委托代理人王柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛秋兰、陈庆武诉称，原告购买被告商品房一套，一开始签订认购协议书，约定建筑面积150.61平米，交房后实测面积142.19，平米，应收919267元，实际交房款973703元，多收取54436元。契税应交13789元，实际交给被告19474元，多收取5685元。大修基金应交11019.7元，实际交给被告11672元，多收取652.3元。被告多收取交易税262元、测绘费226元、办证费95元。按照《河南省新建商品房交易价格行为规则》暖气初装费15061、燃气初装费2600元应计入成本，由开发商交纳。被告于2016年6月1日交房。双方于2018年5月24日签订商品房买卖合同合同，签订后被告未在90日内办理房产登记，己经多此催被告，均不配合办理产权登记，一直拖延至今。起诉请求：1.依法判决被告返还给原告多收取的房款54436元、契税5685元、大修基金652.3元、交易税262元、测绘费226元、办证费95元、暖气初装费15061元、燃气初装费2600元（合计79017.3元）。2.判令被告协助配合原告办理不动产登记证书提供必要手续。3.本案诉讼费用有被告承担。增加工本费70元。被告南阳市金广源房地产开发有限公司辩称：一、原告与答辩人之间所签订的《商品房买卖合同》以及相关的附件（包括但不限于补充协议、金桥水岸商品房认购协议书及购房额外优惠确认单、金桥水岸房屋价款确认单、金桥水岸房屋交接单）构成商品房买卖合同内容，双方之间的合同不违背法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，且已经实际履行。二、答辩人不存在实际多收原告房款和费用事实，原告己经交纳的房款和费用是根据合同约定缴纳，是经原告认可并自愿实施的。1、本案《商品房买卖合同》第四条、第五条约定按照建筑面积（以下简称面积）计算房价款，面积以房管部门实际测绘为准，房款多退少补。2、《认购协议书》第一条、《补充协议》第1条按照预测约定所购商品房建筑面积（150.61㎡)，且写明最终以房管部门实测面积为准，房款多退少补。3、原告在《房屋价款确认单》签字认可按照预测150.61㎡标准预交房款和费用，契税、交易费、维修基金、测绘费、暖气初装费均与购房面积有关。4、根据房管部门预测绘建筑面积151.06㎡（见分户面积图），待权证发放时最终确认记载。5、办证费是为办理原告权证事务付出劳动收取的费用，原告自愿认可交纳该费用。三、原告是否多交房款和相关费用在合同约定的条件（房管部门实测面积具体收取）成就前尚不确定，原告请求不成立。契税、交易费、维修基金、测绘费计算与购房面积有关，在房管部门实际测绘面积确定前，诉请没有事实依据。四、商品房非政府定价商品，本案商品房交易价格不包含暖气初装费、燃气初装费，该费没有计入房屋成本，是另外收取，原、被告双方有明确约定（详见原告签字确认的《房屋价款确认单》），也符合本地商品房交易习惯。五、原告诉请退还的税费征收涉及公共权力机关收费，原告无权核定计算，且原告计算有误（如：原告计算交易税262元，而原告所交的交易费仅是226元）。六、原告诉称不配合办理产权登记没有依据，《商品房买卖合同》己经备案，产权证正在办理之中，发证属于行政行为，非答辩人意志和行为左右。综上，原告诉请没有依据，原告应当对其自愿实施的合同行为承担后果，答辩人没有违背法律和行政法规行为，故应当驳回原告诉讼请求。原告为支持自己的主张提供证据如下：1.《商品房买卖合同》、《认购协议书》、《合同备案表》、《金桥水岸房屋价款确认单》各一份，发票两张，收据一份，主要证明：被告多收取原告房款54436元。2.契税发票一张，《收据》一份，证明：被告多收取5685元。大修基金收据一份，证明：被告多收取大修基金562.3元。交易税收据226元，测绘费收据226元，办证费95元，暖气初装费票据15061元，燃气初装费票据2600元，工本费70元票据，证明：以上费用系被告多收取的。3.物业费《收据》一份，证明：原告入住时间为2016年6月1日。被告南阳市金广源房地产开发有限公司质证如下。1、对证据一的真实性无异议，但对证明方向有异议。合同第4、5条明确约定“以房管部门实测为准，房款多退少补”，同时该合同补充协议、《认购协议书》第1条也规定“实测为准，多退少补”且《认购协议书》和补充协议均约定按150.61平方米交纳房款，并已实际实施。2.对证据二真实性无异议，但对证明方向有异议，只能证明收取了这么多，不能证明多收取了这么多。另外，暖气初装费、燃气初装费在合同上明确约定不属于房款，另行收取。至于所引用文件，在法庭辩论时再予以阐述。3.对证据三真实性、证明方向均予以认可。被告为支持自己的主张出示证据如下。1、《商品房买卖合同》，附有《备案信息表》。2、《金桥水岸补充协议》。3、《金桥水岸商品房认购协议书》及《购房额外优惠确认单》。4、《金桥水岸房屋价款确认单》。5、《金桥水岸房屋交接单》。6、《房屋预测面积图》。以上六份证据证明，1.本案争议房屋面积双方自行约定以房管部门实际测绘为准，房款多退少补。2.房款未包含暖气初装费、燃气初装费。3.原告已认可并实际履行合同及费用约定。4.产权证办理手续正在进行中，不存在被告不协助办理权证手续事实。7.提供一份既往判例，证明对合同约定收费行为予以照准。原告薛秋兰、陈庆武质证如下：1.对证据4有异议，既不是合同也不是合同的组成部分，是薛秋兰签署的，但没有陈庆武的签字并不予追认。该确认单不具有证据效力，仅仅是销售部门列出的费用清单，仅具有告知作用，并不能证明由薛秋兰负担。2.对证据2合法性有异议，违反规划许可证中142.19平方米的规定，该协议中原告的名字是二原告签署的。根据相关法律规定，被告应在90天内办理产权登记，在协议签订后5个多月，被告仍未办理，原告无奈才诉至法院。3.对证据6的合法性有异议，应当以三方确认的备案信息为准。4.对证据7真实性、合法性无异议，但是对证明方向有异议。我们认为，与本案无关不能作为定案依据。5.对证据1、3无异议。对原被告所举证据的真实性，本院予以认证，对其证明方向本院将在以下评述中予以评析。经审理查明，2016年4月9日，被告南阳市金广源房地产开发有限公司作为甲方与原告薛秋兰作为乙方，签订《金桥水岸商品房认购协议书》，该协议约定，原告薛秋兰所定购被告南阳市金广源房地产开发有限公司销售的商品房座落于南阳市××路玉雕花卉市场东侧，物业类型为住宅1号楼三单元4层02号，房号为：1-3-402，销售预测建筑面积为150.61平方米（最终以房管部门实测面积为准）。付款方式为按揭付款，原销售价6565元/平方米，额外优4820元，优惠后单价为6565元/平方米，优惠后总价款玖拾捌万捌仟柒佰伍拾肆元（￥988754.00元），原告薛秋兰方应在本协议书签署当日内（即2016年4月9日前）付清30%首付款（已缴纳￥298754.00元），余款69万元办理按揭贷款。双方的权利与责任约定，原告薛秋兰所定购房屋面积、房号依政府相关职能部门最终实测、审批为准，误差面积差价实行多退少补。乙方应保证合同约定的通讯地址真实有效、畅通。如联系方式变更乙方应及时通知甲方。否则因此而给乙方带来的损失，由乙方自行承担。乙方需在甲方通知签署正式合同三日内与甲方签订正式合同并提供购房所需的其他相关文件，同时保证提供资料的真实性。如无法办理按揭贷款，乙方需在一次性支付完剩余房款后方能办理交房。本协议书在双方签订正式合同后收回，在签订此认购协议书后，甲方不得将乙方所定房屋另行出售他人，否则甲方需双倍返还乙方定金（不计利息）。如因不可抗力因素导致甲方不能按期交房，甲方有权解除本认购协议，并如数退还乙方已交定金及房款（不计利息），双方不再承担其他责任。在签订此协议书后因乙方原因未能按照约定的付款方式时间及时签订合同的，甲方有权另行处置该房屋，定金不予退还。2016年4月15日，原告薛秋兰与被告签订了《金桥水岸购房额外优惠确认单》，确认所购房产优惠4820元。2016年6月29日，原告薛秋兰与被告签订了《金桥水岸房屋价款确认单》，该确认单显示，房屋单价6597元/平方米，转一次性优惠2%，单价6465.06元/平方米；最终房款总价973703元；已收房款298754元，结余房款674949元。二、项目费用：1契税2%，应收金额19474元。2、交易费1.5元/㎡，226元。3、维修基金77.5元/㎡，应收金额11672元。4、测绘费1.5元元/㎡，应收金额226元。5、工本费70元/户。6、办证费95元/户。燃气初装费2600元/户。8、暖气初装费100元/㎡，应收金额15061元。有线电视费240元/户。以上总计49664元。《金桥水岸商品房认购协议书》、《金桥水岸购房额外优惠确认单》、《金桥水岸房屋价款确认单》签订后，原告薛秋兰于2016年6月29日向被告缴纳了契税19474元（票号№0954703）。交易费226元（票号№0954704）。维修基金11672元（票号№0954705）。测绘费226（票号№0954706）元。工本费70元（票号№0954707）、办证费95元（票号№0954708）。燃气初装费2600元（票号№0364283）。暖气初装费15061元（票号№0364284）、有线电视费240元（票号№0364285）。以上总计49664元。被告给原告开具了收款收据。同日，原、被告对该房产进行了交接，并签订了《金桥水岸房屋交接单》，该交接单显示“南阳市世诚物业有限公司：兹有我小区业主薛秋兰，所购1号楼3单元402室，面积150.61平方，房款及配套款已付清，前往物业公司办理房屋交接手续，请物业公司接洽办理，经办人毕爱华（签字）南阳市金广源房地产开发有限公司（盖章）。业主薛秋兰（签字）”。2017年5月31日，被告南阳市金广源房地产开发有限公司给原告出具增值税普通发票（票号№17190766）显示：销售自行开发的房地产项目预收款674649元。2018年5月24日，原告薛秋兰、陈庆武与南阳市金广源房地产开发有限公司就上述房产签订《商品房买卖合同》（合同编号：18999982），该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为南阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2016034，合同约定建筑面积共142.19平方米，计价方式及价款按建筑面积计算，单价为每平方米6465.06元。面积确认及面积差异的处理，根据当事人选择的计价方式，规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权证面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管部门实际测绘为准，房款多退少补。2019年8月31日，被告南阳市金广源房地产开发有限公司给原告出具增值税普通发票（票号№05514427）显示：销售自行开发的房地产项目预收款244318元。2019年10月30日原告薛秋兰、陈庆武与南阳市金广源房地产开发有限公司就上述房产签订《金桥水岸补充协议》，该补充协议约定：“1、1号楼3单元402号房屋网签合同面积为142.19平方米，预测面积（交房面积）为150.61平方米。2、甲方积极协调土地规划部门，尽快调整完善规划指标，保证房产证证载面积与预测面积基本一致，最终以房管部门实测面积为准发放产权证，房款多退少补，以实际结算。3、乙方必须按照预测面积（交房面积）足额交齐房款及各项税费后，方可办理入住手续。各项税费以预测面积（交房面积）为计算标准。另查明，2019年11月19日，二原告缴纳契税13789元（票号№341135191100024996）。本院认为，1、依法成立的合同受法律保护，对当事人有法律约束力；本案中，原告薛秋兰与被告签订的《金桥水岸商品房认购协议书》、《金桥水岸购房额外优惠确认单》、《金桥水岸房屋价款确认单》以及原告薛秋兰、陈庆武与被告签订的《商品房买卖合同》、《金桥水岸补充协议》构成合同的形式要件和实质要件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方都应按合同约定全面履行自己的义务。2、关于原告主张其缴纳的测绘费、工本费、办证费、燃气初装费、暖气初装费、有线电费应否返还。本案中，原、被告所签订的《金桥水岸商品房认购协议书》、《金桥水岸购房额外优惠确认单》、《金桥水岸房屋价款确认单》、《金桥水岸房屋交接单》、《商品房买卖合同》、《金桥水岸补充协议》构成该房产买卖合同的形式要件和实质要件，都是合同的组成部分，在交接房产时原、被告双方所签订的《金桥水岸房屋价款确认单》、《金桥水岸房屋交接单》明确约定了上述费用未计入房屋成本价内，故原告该项请求本院不予支持。庭审中，原告陈庆武称《金桥水岸房屋价款确认单》既不是合同也不是合同的组成部分，是薛秋兰签署的，但没有陈庆武的签字并不予追认。本案中原告签订的《金桥水岸房屋价款确认单》与《金桥水岸商品房认购协议书》《金桥水岸购房额外优惠确认单》、《金桥水岸房屋交接单》均是原告薛秋兰一人签字，原告陈庆武作为共有人在《商品房买卖合同》、《金桥水岸补充协议》签字，能够说明其对薛秋兰购房签字的认可，也符合交易习惯，因此对原告陈庆武该项诉称，本院不予支持。3、关于原告主张其缴纳的房款、契税、大修基金、交易税是否多交，多交部分被告是否应予返还；原、被告双方签订的《金桥水岸商品房认购协议书》系预约合同，签订的《商品房买卖合同》及附件《金桥水岸补充协议》系商品房预售合同，该两份合同均约定了商品房交付后，产权证面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管部门实际测绘为准，房款多退少补。而原告所购买的房产至今未经房管部门实际测绘，因此原告该项主张无有证据，本院不予支持，待房管部门实际测绘后可另行主张。4、关于产权证的办理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日。（三）商品房商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。原、被告签订的《金桥水岸商品房认购协议书》《商品房买卖合同》对原告所购房产的产权证办理时间均未约定，但原告已于2016年6月29日依据双方签订的《金桥水岸房屋价款确认单》，将所购房产的所有款项交付给被告，双方签署了《金桥水岸房屋交接单》，该房产已交与被告入住，在法定期间内，被告未按规定办理房产登记的相关手续，原告诉请被告协助配合原告办理不动产登记证书提供必要手续，本院予以支持。5、庭审中，被告称，房产证正在办理中，无有证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定判决如下：一、于本判决生效之日起，90日内被告南阳市金广源房地产开发有限公司协助原告薛秋兰、陈庆武办理房屋所有权证书登记手续，并提供必要的证明文件。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费1775.4元，原告薛秋兰、陈庆武负担1675.4元，被告南阳市金广源房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年六月十六日书记员  龚 正