湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初4658号原告：张贤妹，女，1984年8月4日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被告：大冶市宏城房地产开发有限公司。住所地：大冶市供销巷**。法定代表人：陈金香，该公司经理。委托诉讼代理人：陆卫民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。原告张贤妹与被告大冶市宏城房地产开发有限公司（以下简称：宏城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贤妹的委托诉讼代理人陈家麒、被告宏城公司的委托诉讼代理人陆卫民、张顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张贤妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续协助原告办理房权证；2、判令被告承担逾期交房、逾期办证违约金15000元，2019年7月10日后的逾期办证违约金以购房款536674元为基数，按年利率5.655%标准计算至能办理房权证之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付原告逾期办证违约金（以购房款536674元为基数，按年利率5.655%从2016年10月1日计算至能办理房权证之日止）。事实和理由：“宏城馨逸家园”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由大冶市宏城房地产开发有限公司开发。2014年12月1日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买该项目的第1幢1单元10801号商品房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告违反合同约定，导致原告至今不能办理房权证。故原告依法提起诉讼。被告宏城公司辩称：1、原告要求我公司协助办理房权证是我们应尽的义务，2019年9月3日开始就可以办证了，我们已经通知了部分业主持购房收据到我们公司开具正规购房发票，我们再协助业主办证；2、对于逾期办证违约金，合同中第十五条第一款双方约定逾期办证买受人退房的，出卖人按买受人已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失，双方对买受人不退房的逾期办证违约金虽然没有约定，但应当比照第一款的标准来计算违约金，原告要求以购房款为基数，按年利率5.655%计算违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、宏城公司提交交房公告及交房联系函，用以证明房屋经验收合格后，宏城公司于2017年6月23日张贴了交房公告并且向每位业主邮寄了交房联系函。原告有异议，认为业主没有看到交房公告，对邮寄的交房联系函应以邮戳为准。本院认为，宏城公司提交的交房公告和交房联系函均系打印件，且交房联系函没有提交邮寄单，该证据不能证明所要证明的事实，故本院不予认定。根据确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年10月16日，原告与被告宏城公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告宏城公司开发的位于大冶市××大道西侧“宏城馨逸家园”项目第1幢1单元10801号商品房，房屋建筑面积141.23㎡，价款536674元；交房期限为2016年8月1日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人电话或报纸公告形式通知交房30日内，买受人未到出卖人处办理房屋验收交接手续的，视为买受人自动接受，物业以及管理维护等风险责任由买受人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。“宏城馨逸家园”项目一期工程（含讼争房屋）完工后，2017年2月8日宏城公司组织施工、监理等单位通过了竣工验收、2017年6月23日通过了规划验收、2017年6月28日通过了消防验收、2017年7月27日通过了环保验收、2018年8月2日办理了工程竣工验收备案登记。“宏城馨逸家园”项目一期工程防空地下室因符合易地建设条件，宏城公司交纳了易地建设费，一期人防工程易地建设。2017年5月26日，宏城公司向原告交付了房屋。房屋交付后，在合同约定的时间内因宏城公司没有将办理权属登记的资料提交产权登记机关备案及协助原告办理房屋产权登记，导致原告房屋不能办理权属登记，遂成讼。“宏城馨逸家园”项目一期工程商品房现已可以办理不动产权证书。诉讼中，与本案并案开庭审理的其余二十多件案件，双方当事人均达成了调解协议并已结案，就逾期办证违约金问题调解协议约定宏城公司支付原告逾期办证违约金6000元并承担原告二年的物业管理费。本院认为，原告与被告宏城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定履行了付款的义务，宏城公司也向原告交付了房屋，宏城公司协助原告办理房屋不动产权证是其应尽的义务，故原告要求宏城公司协助其办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求理由正当、合法，本院予以支持。虽然宏城公司向原告交付了房屋，但因宏城公司的原因原告房屋在合同约定的时间内不能办理产权登记，宏城公司应承担违约责任，对此原告既可以选择退房要求宏城公司根据合同约定赔偿损失也可以选择不退房要求宏城公司支付逾期协助办证违约金，现原告选择不退房要求宏城公司支付逾期协助办证违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但逾期办证违约金的计算标准本院应核定。宏城公司承担逾期办证违约金的标准如何界定。本院认为，1、商品房买卖合同中虽然双方对逾期办证违约金没有约定，但双方对逾期办证买受人退房的情形进行了约定，即宏城公司因逾期协助办证买受人要求退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。对买受人不退房要求支付违约金的情形，可以参照该约定，但结合原告诉求，该约定0.1%的赔偿标准显然过低，本院应酌情调整；2、原告要求宏城公司支付逾期办证违约金的计算标准是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对此，原告就其是否存在实际损失没有提供证据，且解释第二款规定违约金是“可以”按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并非是“应当”按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，结合本地市场及案件实际情况、同批案件部分已调解结案和后批案件已诉至本院等多种因素，根据公平原则，经综合考量本院认为逾期办证违约金按原告已付购房款1.8%的标准酌定计算支付较为妥当。经核算宏城公司应支付原告逾期办证违约金9660元，原告诉求中超出数额部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大冶市宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内在合同约定的义务范围内继续协助原告张贤妹办理涉案房屋不动产权证；二、被告大冶市宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张贤妹逾期协助办理不动产权证违约金9660元；三、驳回原告张贤妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2310元，由原告负担2088元，被告负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  柯尊维人民陪审员  罗国营人民陪审员  刘 军二〇二〇年六月九日书 记 员  刘洋洲