云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初769号原告（反诉被告）：何锐杰，女，1987年12月2日生，彝族，住云南省建水县。被告（反诉原告）：建水红森房地产开发经营有限公司，住所地：建水县北正街**汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋让，云南振润律师事务所律师。原告何锐杰诉被告建水红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，被告红森公司于2020年5月6日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）何锐杰、被告（反诉原告）红森公司的委托诉讼代理人戴学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何锐杰向本院提出诉讼请求：1.判决被告红森公司支付原告租金40300元，并支付违约金13641.55元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月8日，原被告签订商品房购销合同，原告向被告购买由被告开发的临安，价款310000元。同日，原被告还签订了一份《商业用房租赁合同》，约定原告将所购商铺出租给被告，租赁期限为20年，从2014年8月19日至2034年8月18日；年租金为房屋购销合同约定的总房款的相应比例。前三年的租金被告已支付，但2017年8月19日起至2019年8月18日两年的租金未支付，合计40300元。2017年8月19日起至2018年8月18日的租金20150元，延迟支付至2020年1月22日，迟延支付时间为521日，按日0.1%计算违约金计算为10498.15元；2018年8月19日起至2019年8月18日的租余20150元，延迟支付至2020年1月22日，迟延支付时间为156日，按日0.1%计算违约金计算为3143.4元；上述两项违约金合计为13641.55元。违约时间按实际支付日计算。双方签订的《租赁合同》合法有效，被告逾期不支付租金的行为已经构成违约，应该承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告红森公司辩称，原告何锐杰所诉是事实，未付的租金按合同约定计算也没意见，我们确实存在违约，但原告起诉的违约金过高，请求降低，请按照中国人民银行的同期贷款利率计算。红森公司提出反诉请求：判决解除双方于2014年8月8日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，并判令涉案商铺于判决书生效之日返还反诉被告。事实和理由：在反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同履行期间，反诉原告已多次告知反诉被告合同无法继续履行，并提出解除合同。2019年11月期间，反诉原告已向反诉被告书面发出了《返还商铺告知函》，《建水临安北门商城商业用房租赁合同》事实上已解除。请支持反诉人的反诉请求。何锐杰对反诉辩称，合同履行期间，红森公司确实说过解除租赁合同，但因红森公司不能说明解除租赁合同的理由，也未明确解除租赁合同后的处理办法，所以何锐杰表示不同意解除租赁合同。红森公司认为事实上已通知何锐杰解除租赁合同的观点不成立，因为红森公司没有通知解除租赁合同的权利，且租赁合同已约定不得解除合同，故双方并未解除租赁合同，仍在租赁合同的履行期间，请驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：红森公司提交的红森公司财务报表（资产负债表、利润表），欲证明红森公司自2017年至今一直履行本案所签订的合同，但公司一直处于经营亏损状态的事实。经质证，何锐杰认为是红森公司自己制作的，对证据的三性不认可。本院认定如下：对红森公司提交的财务报表，系红森公司自己制作，无其它证据相印证，本院不予采信。本院认定事实如下：红森公司开发了位于建水县。2014年8月8日，原、被告签订商品房购销合同，原告向被告购买临安，建筑面积15.25平米，价款310000元。同日，原、被告还签订了一份《商业用房租赁合同》，约定原告将所购商铺出租给被告，租赁期限为20年，从2014年8月19日至2034年8月18日；年租金为房屋购销合同约定的总房款的相应比例，其中1-3年每年租金为购销合同约定总房款的6%：4-5年每年租金为购销合同约定总房款的6.5%；租赁期内任何一方不得解除合同；如乙方（红森公司）未按期支付租金时，超过的天数，乙方应每天支付甲方（何锐杰）当年租金额的0.1%的违约金等合同内容。租赁合同签订后，何锐杰已按约定将商铺交给红森公司经营管理。前三年的租金被告已向原告支付，但2017年8月19日起至2019年8月18日两年的租金未支付，每年为20150元，合计40300元。2019年11月9日，红森公司以近年市场经济低迷，商场铺面出租困难，北门商场经营收入已无法满足租金支付要求，其无法继续支付租金为由，向何锐杰邮寄发出《返还商铺告知书》，告知何锐杰《租赁合同》已无法继续履行，红森公司决定于2019年11月30日起将所租商铺归还何锐杰，不再继续承租，由业主自行经营或出租。何锐杰收到告知书后，表示不同意解除商铺租赁合同，不同意收回其商铺。何锐杰的涉案商铺现仍由红森公司负责管理出租。另查明，何锐杰向红森公司购买的北门商城商铺现尚未取得不动产权证。红森公司开发的北门商城商铺在向何锐杰等业主出售时，并非独立的商铺，对每间商铺实际上未进行分隔。本院认为，何锐杰与红森公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。何锐杰已按约定将其商铺交给红森公司经营管理，履行了合同义务，红森公司应按约定向何锐杰支付租金，但红森公司未按约定支付何锐杰第4年和第5年的租金。对何锐杰主张红森公司支付第4年和第5年的商铺租金40300元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，何锐杰与红森公司约定了违约金的计算方法，因红森公司至今未按约定支付何锐杰第4年和第5年租金，其行为已构成违约，何锐杰主张红森公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对红森公司提出按约定计算违约金过高，请求调低的辩解，因原告的损失实际为被告未支付第4年和第5年租金的利息损失，红森公司至今仍未支付第4年和第5年租金，逾期时间较长，根据双方约定的每天按未支付租金额的0.1%计算违约金，已过分高于原告的利息损失，故对红森公司请求调低违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，逾期时间计算至何锐杰向法院主张权利之日，其中第4年为自逾期之日2018年8月19日起至起诉之日2020年4月9日止；第5年为自逾期之日2019年8月19日起至起诉之日2020年4月9日止。以未支付的第4年和第5年租金额20150元为基数自逾期之日分别计算至2020年4月9日止，利率参照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算较为适宜（以2019年8月19日划分）。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，对红森公司提出解除《商业用房租赁合同》及返还何锐杰商铺的反诉请求，因红森公司至今未按约定支付原告第4年、第5年的租金，其行为已构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。红森公司作为不享有单方解除权的一方，其向何锐杰邮寄发出的《返还商铺告知书》不发生租赁合同解除的效果。且何锐杰向红森公司购买的商铺并非独立的商铺，未进行分隔，若解除租赁合同，不利于何锐杰合同目的的实现。对红森公司以其出现经营亏损，无能力继续支付租金请求解除租赁合同的理由，因经营亏损属于红森公司对其售后返租商铺统一经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见的风险，其主张解除租赁合同的理由不成立，对其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）何锐杰第4年租金20150元，并支付何锐杰自2018年8月19日起至2020年4月9日止以20150元为基数计算的违约金，利率按中国人民银行同期贷款利率的130%或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（以2019年8月19日划分）。二、由被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）何锐杰第5年租金20150元，并支付何锐杰自2019年8月19日起至2020年4月9日止以20150元为基数计算的违约金，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。三、驳回被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，反诉案件受理费计50元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  韦铭辉二〇二〇年六月十五日书记员  杨 露