广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5789号原告：梁锦秀，女，1976年10月26日出生，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：赵辉煌，广东仲马律师事务所律师。被告：梁克妹，女，1963年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。原告梁锦秀与被告梁克妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日、2020年6月3日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告梁锦秀及其委托诉讼代理人赵辉煌到庭参加诉讼，被告梁克妹及其委托诉讼代理人欧阳振辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房屋租赁按金31695元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年3月1日签订《租赁合同》，约定租赁期限为三年，水电费担保金10000元，按金40000元，并由被告出具收据。在租赁期间，被告要求调整水电费担保金到12000元，原告同意，并由被告于2015年7月24日出具水电费按金收据。合同到期后，因当地政府要求，所租赁场地需要搬迁，原告与被告经协商，原告于2017年3月31日正式结束租赁。同时双方同意，最后一个月的租金在按金中扣除，此时被告又要求多扣10天的租金3000元，在此情况下马上退还余下的按金。但是至今近三年，被告未履行承诺，其行为已经构成违约。被告梁克妹辩称，一、被告并未拖欠原告租赁按金。原告自2014年3月1日租赁被告名下房产，双方签订《租赁合同》。合同第2条约定，“在承租期内，承租方自行负责该物业的租赁税、水电费、电话费及物业所在地的各项经营、管理上须上缴政府部门的各种费用。”第4条约定，“承租方在租约期满迁出时，必须将所欠一切费用支付完毕后，上述按金（不计利息）才得领回。”根据上述约定，以及与被告用于收租金银行账户流水对照，原告实欠被告租金、水电费用、租赁税费合共16095.51元。故此，被告并未拖欠原告租赁按金。时至今天原告结束租赁已有差不多三年之久，在被告拖欠按金未退还情况下，原告不闻不理也不催收，这严重违反正常生活逻辑。事实上，被告未拖欠原告租赁按金，反而是原告拖欠被告租金、水电费用、租赁税费。原告违反诚实信用原则，诉讼请求不应被支持。二、本案诉讼费用应由原告自行承担。原告提供的证据有原告的身份证复印件一份、被告的人口信息查询资料打印件一份、《租赁合同》一份、收据两份、交易记录打印件一份、照片打印件一张、账户交易明细一份、短信截图两张、现金收入证明单八份、个人账户交易明细一份、网上银行电子回单打印件四份、中国农业银行业务凭证一份、顺德农商银行客户回单五份、中国农业银行卡交易明细清单打印件一份、中国农业银行客户收付款回单打印件一份、电子缴费凭证复印件一份。被告提供的证据有电子缴款凭证打印件五页、账户交易明细打印件五页、电费清单一份、统计表打印件三页、细滘社区居民委员会证明一份、房地产权共有（用）证复印件一份、照片打印件五张、用户编号********的电表用电清单一份。经审核，原告提供的照片打印件，照片中的字条并无被告签名，该字条也无原件可供核对，故其真实性、关联性均无法认定。原告提供的电子缴费凭证复印件，并无原件可供核对，且其大部分内容已模糊不清，故其真实性、关联性均无法认定。被告提供的统计表打印件，属于被告单方制作的证据，其内容的真实性无法认定。被告提供的照片打印件，无法反映与本案存在关联性。对于上述证据，本院均不予采信。当事人提供的其他证据，来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人林建生、林国基按份共有位于佛山市顺德区****的房屋，每人各占三分之一份额。林建生、林国基同意由被告处理该房屋的租赁事宜。该房屋现新编地址为佛山市顺德区****。2014年3月1日，原被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁上述房屋（以下简称10号房屋）的三、四楼作商业用途。该合同约定：租赁期限为三年，为2014年3月1日至2017年2月28日。第一年租金为每月10000元，第二年租金为每月11000元，第三年租金为每月11100元。原告自行承担租赁税、水电费、电话费等各种费用。原告须向被告支付按金40000元、水电费担保金10000元，共计50000元。原告在租约期满迁出时，必须将所欠费用支付完毕后才能领回按金。被告又在合同上手写“第二年实收10800元”字样。合同签订当日，被告向原告出具收据，内容为“今收到梁锦秀交来定金贰万元正，旧单有贰万元，合共肆万元正（旧单作废）”。2014年3月3日，原告向被告的银行账户存入现金30000元。原告分别于2014年4月5日、2014年5月3日、2014年6月3日、2014年7月11日、2014年8月4日、2015年1月15日、2015年2月5日各向被告支付租金10000元，于2014年9月11日向被告支付租金38000元。原告分别于2015年3月6日、2015年4月9日、2015年5月9日、2015年6月10日、2015年7月9日、2015年8月10日、2015年9月9日、2016年1月11日、2016年2月3日各向被告支付租金10800元，于2015年9月23日向被告支付租金30780元。2015年7月20日，被告向原告出具收据，内容为“今收到三楼交来用二楼电表按金12000元转入（注每月6号抄表交电费）”。2015年7月23日，原告向被告转账支付12000元。原告又于2016年3月3日支付11100元、2016年4月9日支付10800元、2016年5月10日支付14790元、2016年6月13日支付17360元、2016年7月11日支付16880元、2016年8月11日支付16950元、2016年8月21日支付50000元、2016年12月12日支付12200元、2017年1月11日支付16000元、2017年2月15日支付12850元，合计178930元。原告主张其中51710元属于支付电费。2015年8月至2016年3月期间，林建生每月均出具现金收入证明单，对收到原告支付的“四楼电费”金额进行确认，并注明读表度数、用电度数。2016年6月11日，林建生向被告发送短信，提到“本月电费6560元……另加本月租金10800元、共17360元、可一齐转账”。2017年2月15日，林建生向被告发送短信，称“本月电费2062元”。同日，原告向被告转账支付12850元，并备注“租金电费公司厂房”。原告确认其中电费是2050元。2017年3月11日，林建生向原告发送短信，称“本月电费3833元”。原告确认未支付该笔电费。2017年3月31日21时59分，原告向被告发送信息：“老板娘你好！4月1日可以退租交回厂房，请问你几点钟方便？”2017年4月20日，原告向被告交还租赁物的钥匙。林国基缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间10号房屋三楼的房产税（从租计征）、个人所得税（个人房屋出租）及滞纳金合计840.8元。电子缴款凭证显示，房产税（从租计征）为59.22元/月，个人所得税（个人房屋出租）为7.4元/月。2020年3月6日，原告诉至本院。原告在庭审后提交书面说明，述称租赁过程中为增加原告用电量，被告从尾号0055的电表拉一条电线出来并设置分表。经本院询问，原告述称尾号0055的电表在10号房屋的二楼，分表在一楼，分表显示的是四楼用电情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本案，分析如下：一、关于《租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原被告约定租赁期限至2017年2月28日届满，之后原被告之间仍存在租赁关系，故《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告于2017年3月31日21时59分发送短信通知被告于翌日解除合同，显然过于仓促，没有为被告预留合理的准备时间。原告也未能提供证据反映在发送上述短信之前已经通知被告将于2017年4月1日解除合同。因此，对于原告主张合同于2017年4月1日解除，本院不予采纳。被告述称于2017年4月20日收回租赁物的钥匙，原告对交回钥匙的具体时间则未能说明，故本院认定双方于2017年4月20日交接钥匙。被告主张合同于2017年4月20日解除，本院予以采纳。二、关于原告支付租金的情况。原告主张于2014年3月3日向被告银行账户存入30000元，其中20000元为按金，10000元为当月租金。原告能够提供顺德农商银行客户回单予以证明，且可与按金收据相互印证，故本院予以采信。原告又分别于2014年4月5日、2014年5月3日、2014年6月3日、2014年7月11日、2014年8月4日、2015年1月15日、2015年2月5日各向被告支付租金10000元，于2014年9月11日向被告支付租金38000元。因此，原告支付2014年3月1日至2015年2月28日的租金合计118000元。虽然《租赁合同》约定第二年即2015年3月1日至2016年2月29日的租金为11000元/月，但被告在合同手写“第二年实收10800元”，双方也都按10800元/月计算该期间租金。原告分别于2015年3月6日、2015年4月9日、2015年5月9日、2015年6月10日、2015年7月9日、2015年8月10日、2015年9月9日、2016年1月11日、2016年2月3日各向被告支付租金10800元，于2015年9月23日向被告支付租金30780元。因此，原告支付2015年3月1日至2016年2月29日的租金合计127980元。虽然《租赁合同》约定第三年即2016年3月1日至2017年2月28日的租金为11100元/月，但原被告仍继续按10800元/月计算该期间租金。原告于2016年3月3日支付11100元、2016年4月9日支付10800元、2016年5月10日支付14790元、2016年6月13日支付17360元、2016年7月11日支付16880元、2016年8月11日支付16950元、2016年8月21日支付50000元、2016年12月12日支付12200元、2017年1月11日支付16000元、2017年2月15日支付12850元，合计178930元。原告主张其中51710元属于支付2016年4月至2017年2月期间的抄表电费，基本可与林建生向原告发送关于支付电费的短信相互印证，本院予以采纳。扣减该51710元后，余下127220元即用于支付第三年的租金。又因《租赁合同》于2017年4月20日解除，故原告还应按10800元/月的标准向被告支付2017年3月1日至2017年4月20日的租金18000元。原告共应向被告支付的租金为120000元＋129600元＋129600元＋18000元＝397200元。原告已经向被告支付的租金为118000元＋127980元＋127220元＝373200元，未支付租金24000元，应在按金中予以扣减。原告主张有时按被告要求一次性预付数月租金，相应地被告同意给予折扣，但未能举证证明，本院不予采纳。三、关于原告支付电费的情况。《租赁合同》约定水电费担保金10000元。2015年7月20日收据记载“三楼交来用二楼电表按金12000元”。被告述称原告自2015年7月20日开始增加10号房屋二楼的电表使用，向供电部门查询电费清单时发现与之前所对的分表度数不一致。原告述称被告从在10号房屋的尾号0055的电表拉一条电线出来并设置分表供原告使用，分表显示的是四楼用电情况。原被告的陈述大致上均可与2015年7月20日收据相互印证，分歧在于原告是否应按尾号0055电表的电费清单支付电费。对此分析如下：从原告举证的现金收入证明单可以看到，2015年8月至2016年3月期间，林建生每月对收到原告支付的“四楼电费”金额进行确认，并注明读表度数、用电度数。从原告举证的林建生发送短信可以看到，2016年6月11日至2017年3月11日期间，林建生基本在每月6日后会发送短信告知电表读数、电费金额。上述证据可以与2015年7月20日收据中的“每月6号抄表交费”相互印证。被告述称林建生是其丈夫，同时林建生也是10号房屋的所有权人之一。原告提供的证据可以反映，在租赁过程中有由原告向林建生支付电费的交易习惯。因此，原告向林建生支付的电费及林建生确认收到的电费，可以认定属于清偿使用租赁房屋所产生的电费；林建生通知原告支付电费，应视为被告的通知。原告负有按照通知支付电费的义务，当原告已经按照通知的金额支付电费，则相应的义务即已经履行。被告举证的关于尾号0055电表的电费清单显示，2016年4月至2017年4月期间抄表的电费共为90693.11元。被告述称向供电部门查询总单时发现与之前所对的分表度数不一致，认为原告存在私接电线的情况。但如前所述，被告由林建生抄表并通知原告当月的分表度数以及应付电费金额，该电费金额即被告确认原告当月就该分表应该支付的电费金额。被告通过该方式要求原告履行支付义务，则被告也应受其所确认的金额约束，除非有充足依据，否则不应在事后随意变更金额。被告未能举证证明原告确实未经同意另外私接电线用电。因此，对于被告主张应完全按电费清单计算2016年4月至2017年4月抄表的电费，本院不予采纳。原告举证的现金收入证明单可以证明，对于上述分表在2016年3月及之前抄表的电费，林建生已经确认原告支付完毕。对于2016年6月、2016年8月至2017年3月期间10号房屋四楼的抄表电费，通过林建生发送的短信可以计算得出共为45577.51元。对于2016年4月、2016年5月、2016年7月、2017年4月期间的抄表电费，原告未能提供证据证明其金额，故本院依据被告举证的电费清单确认依次为6637.22元、6877.89元、8392.82元、5994.36元，合计27902.29元。因此，对于2016年4月至2017年4月期间10号房屋四楼的抄表电费，本院确认合计为73479.8元。原告主张2016年4月22日至2017年2月15日期间已经为10号房屋四楼的用电支付电费54560元，并能够提供相应的支付凭证证明，本院予以采纳。故原告仍欠电费18919.8元未支付，应在按金中扣减。四、原告支付租赁相关税金的情况。被告主张2016年1月1日至2016年12月31日期间10号房屋三楼的房产税（从租计征）、个人所得税（个人房屋出租）及滞纳金合计840.8元，已由林国基缴纳，并能举证该期间的电子缴款凭证，本院予以确认。被告主张按840.8元/年的标准计算原告三年应承担的租赁相关税金，但未能举证2014年3月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年2月28日期间的电子缴款凭证，故本院不予采纳。原告承认自2015年5月起未缴纳租赁相关税金。电子缴款凭证显示，房产税（从租计征）为59.22元/月，个人所得税（个人房屋出租）为7.4元/月，合计66.62元/月。故原告还应承担2015年5月1日至2015年12月31日以及2017年1月1日至2017年2月28日期间的租赁相关税金666.2元。即原告所欠的租赁相关税金合计1507元，应在按金中扣减。五、原告有无损坏租赁房屋。被告主张原告损坏了租赁房屋内的不锈钢扶手等设施。但被告所举证的照片并不能反映损坏发生于何时，也不能反映系由原告损坏。被告也未能举证证明收回租赁房屋后即已向原告提出上述损失情况。因此，对于被告该项主张，本院不予采纳。基于上述分析，原告已经向被告支付按金40000元、水电费担保金12000元，合计52000元。该52000元在扣减上述未清偿的租金24000元、电费18919.8元、税金1507元后，还剩余7573.2元。原告主张被告曾承诺退还28695元，在未能马上退还的情况下则应退还31695元。但原告未能提供真实有效的证据证明双方曾达成上述协议，应承担举证不能的不利后果。因此，对于原告主张被告退还按金31695元，本院仅支持其中7573.2元，超出部分不予支持。原告同时主张自起诉之日即2020年3月6日计算利息至清偿之日止，本院予以支持，但应以7573.2元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告向本院申请向供电部门调查收集关于涉案电费缴纳情况的证据，但被告已经就所争议的电费部分举证电费清单等证据，原告并无自行调查收集的必要。因此，对于原告的上述申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十五条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告梁克妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁锦秀返还按金7573.2元及利息（以7573.2元为基数，自2020年3月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）二、驳回原告梁锦秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计296.19元（原告梁锦秀已预交），由原告梁锦秀负担226.19元，被告梁克妹负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年六月九日书记员  杨志华