江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民再26号 再审申请人（原审原告）：贾殿权，男，1985年7月5日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 再审申请人（原审原告）：王琳（贾殿权之妻），女，1985年11月11日生，汉族，居民，住址同上。 上列两再审申请人的共同委托诉讼代理人：王且华（贾殿权母亲），1963年11月3日生，汉族，居民，住址同上。 上列两再审申请人的共同委托诉讼代理人：周宏彬，泰和泰（北京）律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：花卫章，男，1969年10月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：王国兵，男，1968年12月1日生，汉族，居民，住所地在盐城市盐都区。 被申请人（原审被告）：徐小红，女，1966年11月11日生，汉族，居民，住址同上。 上列两被申请人的共同委托诉讼代理人：丁平、孙红梅，江苏瀛鑫律师事务所律师。 再审申请人贾殿权、王琳因与被申请人花卫章、王国兵、徐小红案外人执行异议之诉一案，不服本院（2017）苏0903民初3334号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年10月18日作出（2019）苏0903民申19号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贾殿权、王琳及其委托诉讼代理人王且华、周宏彬，被申请人花卫章的委托诉讼代理人丁进，被申请人王国兵、徐小红的共同委托诉讼代理人丁平、孙红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾殿权、王琳申请再审称：2009年7月3日，申请人的父母贾军台、王且华与王国兵、徐小红夫妇签订房屋买卖协议，约定将盐城市区文华名城14幢105室、14幢19室涉案房屋以403579元的价格出售，已经按合同约定履行了全部交款义务，并于2010年5月实际占有、使用该房屋，王国兵、徐小红多次承诺将房屋过户至贾殿权、王琳名下，之所以迟迟没有过户是因为王国兵、徐小红故意隐瞒私下偷偷予以抵押，故意不予过户。2016年10月6日，申请人发现盐都法院对该房进行查封、拍卖，遂提出执行异议，被驳回后，又提出执行异议之诉，盐都法院认为，申请人的诉讼请求与已经生效的判决有关，不符合执行异议之诉的受理条件，应依照审判监督程序办理，遂裁定驳回起诉。根据法院查明事实，2012年5月30日花卫章才和王国兵、徐小红签订了借款合同和房屋抵押合同，因此可以得知：1、在查封执行之前，案外人的父母贾军台、王且华就已经与王国兵、徐小红签订了书面买卖合同。2、在查封执行前，已经合法占有不动产且居住至今。3、在查封执行前已经支付了全部价款。4、在查封执行前非因买受人自身原因未过户。根据最高院执行规定，被执行人将其所有需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付价款尚未过户，人民法院可以查封扣押冻结；第三人已经支付全部价款实际占有，但未办理过户的，如果第三人没有过错，法院不得查封扣押冻结。根据执行异议复议规定28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合4种情形且其权利能排除执行的，法院应予支持。根据最高院以上规定，涉及到不动产执行，司法是保护支付了支付全部价款、实际占有房产、没有过错的第三方的，不动产销售在前，抵押在后，发生物权冲突的，目前无大争议，物权期待权优于抵押权。花卫章对案涉房屋享有的抵押权不能对抗申请人对该房屋享有的物权期待权。最高院生效同类案例也确定了这一原则。申请人认为，根据民诉法相关规定，法院作出执行裁定时，申请人已经提供证据证明房屋买卖在前抵押在后，且善意取得的情况下，足以排除执行。原审裁定适用法律错误，应予纠正。故要求撤销原审（2017）苏0903民初3334号民事裁定，并确认盐城市区文华名城14幢105室、14幢19号室房屋归贾殿权、王琳所有，另要求阻却本案执行。 花卫章辩称：对于原审（2017）苏0903民初3334号民事裁定，申请人提出的再审请求没有事实和法律依据。理由：1、再审程序是针对生效判决可能出现的重大错误赋予当事人的救济程序，如在穷尽常规救济途径后，当事人仍认为生效文书错误，可以申请再审，但是对无正当理由未提起上诉，则不应再提供特殊救济程序，否则将违背二审终审制的基本原则。本案中，申请人未上诉，向法院提起再审，违背民诉法基本原则。2、申请人申诉书中提到的执行异议及复议规定28条不适用本案，该规定针对的是普通金钱案件的执行，本案花卫章2012年5月30日已经对案涉房屋享有抵押权，申请人主张物权期待权优于抵押权没有法律依据，抵押权作为物权，当然优先于物权期待权。因此申请人以物权期待权对抗物权明显错误，也不符合27条规定。3、申请人在本案中存在明显错误，申请人称早在2009年7月3日已经与王国兵、徐小红签订房屋买卖协议，同时约定2年后无条件办理过户手续，2011年7月过户条件成就，但是直至2012年5月30日，花卫章与王国兵、徐小红达成案涉房产抵押合同的时候，申请人均怠于通过相关司法救济程序主张王国兵、徐小红办理产权过户。因此，申请人陈述的其在案涉房屋买卖过程中没有过错，没有事实依据。4、案涉房产已经经过生效的民事判决书确认，花卫章享有案涉房屋折价或拍卖后价款的优先受偿权，因此，申请人提出的执行异议明显与生效判决矛盾，故原审作出的驳回起诉裁定，并无不当。综上请求查明事实驳回申请人的再审请求。 王国兵、徐小红述称：案涉房屋出售给贾军台、王且华，并已给付全部房款，且已实际居住，后同意过户给贾殿权、王琳，情况属实。王国兵、徐小红向花卫章借款并以案涉房屋作抵押，情况也属实。请求法院依法判决。 贾殿权、王琳向本院提出诉讼请求：停止执行盐城市区文华名城14幢105室、14幢19号室，并确认盐城市区文华名城14幢105室、14幢19号室房屋为原告所有（价值40万元）。事实和理由：2009年7月3日，贾军台、王且华与王国兵、徐小红签订《商品房买卖协议》，约定将盐城市区文华名城14幢105室、14幢19号室房屋出售给原告，总价为403579等内容。贾军台、王且华已经履行了买卖合同的全部内容，并于2010年5月12日起装潢入住案涉房屋。王国兵、徐小红多次承诺将案涉房屋过户给贾殿权、王琳，但一直未履行。2016年10月6日，贾殿权、王琳发现案涉房屋被法院查封（实际查封时间为2013年5月17日）、拍卖，故向执行法院盐城市盐都区人民法院提出执行异议，法院裁定驳回了贾殿权、王琳的执行异议。贾殿权、王琳认为，其已经履行了买卖合同的义务，并实际占有使用案涉房屋，对未及时办理房屋产权过户登记不存在过错，对案涉房屋享有期待权，故提起执行异议之诉。 本院原审认为：案外人、当事人对执行异议裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;……。本案中，案涉房屋已经办理抵押登记，抵押权人为花卫章，在花卫章诉王国兵、徐小红民间借贷纠纷一案中，本院于2013年7月16日作出（2013）都潘民初字第0223号民事判决书，判决王国兵、徐小红归还花卫章借款及利息，王国兵、徐小红未按期履行债务，花卫章可分别以王国兵、徐小红抵押的……房屋，市区文华名城14幢105室、14幢19号室房屋折价或以拍卖、变卖该两处抵押房产的价款优先受偿等。判决生效后，王国兵、徐小红未按判决履行支付借款和利息的判决义务，花卫章向本院申请执行并要求按照判决书执行，对市区文华名城14幢105室、14幢19号室房屋折价或以拍卖、变卖该处抵押房产的价款优先受偿。贾殿权、王琳的诉讼请求与本院已经生效的判决有关，故不符合执行异议之诉的受理条件，贾殿权、王琳应另行主张权利。 本院原审裁定：驳回贾殿权、王琳的起诉。预收贾殿权、王琳案件受理费7354元，予以退还。 本院经再审认定事实如下： 2009年7月3日，徐小红、王国兵（甲方）与贾军台、王且华（乙方）签订商品房买卖协议一份，约定：甲方愿意将盐城市文华名城14幢105室（95.46平方米）及车库14幢19室（12.37平方米）出售给乙方，房款合计403579元；甲方向房产公司办完房款付讫手续，并于2009年7月末办妥房产所有合法手续，两年后，甲方向乙方（或乙方指定人）无条件办理过户手续；乙方付给甲方首付款139761元，除首付款外其余房款甲方代为办理按揭贷款，乙方按贷款合同要求逐月按期归还贷款本息，此笔按揭贷款26万元办妥后甲方即从中给13万元给乙方，2011年7月甲方将13万元现金给乙方还贷，乙方必须还清此房按揭贷款后，甲方为商品房过户提供一切方便，待此房正式过户后，乙方将所结余房款按帐一次结算；甲方在自身经营过程中因经济、法律纠纷，与此房无涉，甲方对此房权属中存在其他纠纷，自行处理，否则视同违约；甲、乙双方如有一方恶意违约，除自行结清所有应付款项外，一次性赔偿对方13万元作为补偿，且违约方视自动放弃此房所有权。贾军台、王琳于2011年9月13日、2011年9月28日分别向王国兵的银行卡中汇入100000元。2011年房屋装修后，贾殿权入住至今。2013年8月15日、2015年4月15日，王国兵、徐小红出具承诺书，承诺在约定期限内将案涉房屋过户到贾殿权、王琳名下，并注明房款已付。但至今未过户，目前，贾殿权、王琳及其父母贾军台、王且华均居住在此房中。 另查明：王国兵、徐小红原系夫妻关系。2012年5月30日，花卫章（甲方）与王国兵、徐小红（乙方）签订借款合同，约定：乙方以其自有的两套房产作抵押向甲方借款，借款额度在五十万元人民币以内；乙方如果不按借条约定按期足额偿还借款，则必须承担从借款之日起同期银行贷款利率四倍的利息，并承担甲方因主张债权而支出的包含但不限于诉讼费、代理费、差旅费等费用。借款合同还对其他事项作了约定。同日，王国兵、徐小红以其所有的坐落于市区都市豪庭10幢903室，10幢16室、市区文华名城14幢105室，14幢19室的两处住宅用房与花卫章分别签订了房地产抵押合同，抵押担保的债权数额分别为30万元和20万元，并依法办理了抵押登记手续（房屋他项权证书号分别为：盐房他证市区字第××号和盐房他证市区字第××号）。2012年5月31日，花卫章通过银行卡转账的方式支付44万元，王国兵、徐小红出具了50万元借条一份，约定借款期限从2012年5月31日起至2012年8月31日止。2012年11月15日、2013年2月9日，王国兵又分别出具两份各6万元的借条，并注明不计利息。后王国兵、徐小红未能按约还款付息，花卫章遂诉至本院。本院经审理作出（2013）都潘民初字第0223号民事判决，判决：一、王国兵、徐小红归还花卫章借款本金44万元，并承担自2012年5月31日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，于本判决生效后十日内履行完毕。二、王国兵、徐小红届期未偿付上述债务，花卫章可分别以王国兵、徐小红抵押的位于市区都市豪庭10幢903室，10幢16室、市区文华名城14幢105室，14幢19室的房屋折价或以拍卖、变卖该两处抵押房产的价款优先受偿。三、驳回花卫章的其他诉讼请求。 该判决生效后，根据花卫章的申请，本院于2013年9月24日立案执行。在执行中，本院于2016年8月17日作出（2016）苏0903号执恢字185号执行裁定，对王国兵、徐小红位于盐城市区都市豪庭10幢903室，10幢16室、市区文华名城14幢105室，14幢19室的房屋进行拍卖。 贾殿权、王且华知悉后提出执行异议，请求立即停止对该房屋的处置拍卖，并依法确认该房屋为其所有。本院经审查认为，案涉房屋已办理抵押登记手续，花卫章是抵押权人，故本院在执行（2013）都潘民初字第0223号生效判决的过程中，裁定拍卖案涉房屋，符合法律规定，贾殿权、王且华请求终止执行的理由不能成立，不予支持。遂作出（2017）苏0903执异20号执行裁定，驳回贾殿权、王且华的异议请求。2017年5月3日，贾殿权、王琳向本院提出执行异议之诉，本院于2017年6月21日作出（2017）苏0903民初3334号民事裁定，驳回贾殿权、王琳的起诉。 案涉房屋于2010年5月12日办理登记手续，登记在王国兵、徐小红名下。贾殿权名下有位于盐城市区房屋，该房于2007年12月29日办理登记手续。贾军台、王且华名下有位于盐城市区房屋，于2009年7月9日办理登记手续，该房有多起案件查封并设定抵押权。目前，案涉房屋有十多起本院及其他法院的查封，本案为首轮查封，除花卫章设定抵押权外，案涉房屋还有中国建设银行盐城分行设定了抵押，抵押登记时间为2010年12月22日，抵押债权为45.6万元。 贾殿权、王琳根据本院（2017）苏0903民初3334号民事裁定释明，未提起上诉，对本案即（2013）都潘民初字第0223号案提出再审申请，后贾殿权、王琳对本案提出申诉，要求对该案进行再审，本院对两案同步进行审查。本院作出裁定对本案进行再审，贾殿权、王琳遂撤回对（2013）都潘民初字第0223号案的再审申请。 花卫章除对案涉文化名城14幢105室设定20万元抵押债权外，还同时对都市豪庭10幢903室设定30万元抵押债权。本院在对都市豪庭10幢903室房屋进行拍卖时，案外人彭琳提出执行异议，本院作出（2017）苏0903执异67号执行裁定，驳回彭琳的执行异议。彭琳遂提出执行异议之诉，要求确认其对都市豪庭10幢903室享有所有权，并停止执行。本院经审理查明：1、2009年11月10日，彭琳与王国兵、徐小红就都市豪庭10幢903室签订房屋买卖合同，未办理过户登记。2、2010年1月17日，彭琳又与姚为明签订房屋买卖合同。本院作出（2017）苏0903民初4580号民事判决，认为彭琳与王国兵、徐小红签订房屋买卖合同后未办理过户登记，其主张涉案房屋所有权并阻却执行，缺乏法律依据，不予支持，遂判决驳回彭琳的诉讼请求。彭琳不服，提出上诉，二审中，彭琳撤回上诉，盐城市中级人民法院作出（2018）苏09民终1229号民事裁定，准许彭琳撤回上诉。现都市豪庭10幢903室房屋已经拍卖成功，拍卖价款已分配完毕，花卫章受偿311000元。 本院再审认为：双方争议的焦点主要是：贾殿权、王琳对案涉房屋享有的居住权，与花卫章对案涉房屋享有的抵押权，两者谁更具有优先性。贾殿权、王琳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 对抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但此种情况是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。买受人不是商品房消费者，而是一般的房屋买受合同的买受人，不适用上述处理规则。本案，贾殿权、王琳系商品房消费者之外的一般买受人，不能对抗担保物权即抵押权，且贾殿权、王琳及贾军台、王且华名下另有其他住房。本案，贾殿权、王琳对案涉房屋虽然享有所有权移转登记请求权（即物权期待权），但未经登记，不发生物权效力。根据抵押权具有优先性的基本原则，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定；而第二十八条是一般买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议的情形，针对的是人民法院查封状态下可以排除执行的情形，并非抵押登记状态下可以排除执行的情形，且一般买受人并不享有商品房消费者对抗抵押权的例外权利，故本案不应当参照适用此条款。 综上，本院原审未对贾殿权、王琳的诉讼请求进行实体处理，认为不符合执行异议之诉的受理条件而裁定驳回起诉，属于适用法律错误，应当予以纠正。申请执行人花卫章对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故对案外人贾殿权、王琳提出的排除执行之请求，本院不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）苏0903民初3334号民事裁定。 二、驳回贾殿权、王琳的诉讼请求。 案件受理费7354元，由贾殿权、王琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，账号：52×××89）。 审判长  黄约平 审判员  陈晓娟 审判员  陈晓辉 二〇二〇年六月十一日 书记员  肖 雯 附录法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。