江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4965号上诉人（原审原告）：黄祖平，男，1951年5月5日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：吕海松，江苏华庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱文忠，男，1965年10月11日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张润甜，江苏和嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈盘中，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人黄祖平因与被上诉人朱文忠确认合同无效纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄祖平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判房屋买卖关系无效，并确认2003年3月15日朱文忠制作的卖房协议无效，朱文忠配合将案涉房屋宅基地使用权变更登记至黄祖平名下；一、二审诉讼费用全部由朱文忠承担。事实与理由：一、黄祖平并没有签订过《卖房协议》，其上名字是“王祖平”，与黄祖平也不符。朱文忠在一审两次庭审过程中对房屋买卖过程表述也不一致。一审中，黄祖平指出《卖房协议》、《承诺书》、《注销土地使用证申请书、审批表》上均不是其签字，三份证据均为伪造，一审中申请笔迹鉴定但未获允许。二审中仍要求进行鉴定。朱文忠也没有证据证明交付过3万元购房款。事实上黄祖平只是将案涉房屋借用给朱文忠，当时关系好所以没有签订协议。朱文忠在借住时伪造假证据骗取村委会和土管办等部门审批，因此变更宅基地使用权当然无效。综上，房屋买卖关系并不成立。退一步说，农村宅基地使用权虽由户主代表其户提出申请，登记机关也以户主名义予以登记发证，但宅基地应由全体成员共同使用，且这种共同使用权在户内是不可分割的。涉案房屋登记在黄祖平名下，但是宅基地使用权实际上为户内全体成员共同拥有，不可分割。黄祖平三代五口人户口一直都在该房屋内，且没有其它宅基地（在南丰购买的房屋因属于异村村民不能过户)。即使存在买卖，也应由黄祖平妻子和当时已成年的儿子共同签订、确认，变更宅基地使用权也应由上述人员确认，否则就侵犯了以上人员的合法权益，在无以上人员确认的情况下房屋买卖关系无效。二、一审判决逻辑有误，有违公平公正。一审法院认为房屋宅基地使用权变更经过层层审批，没有考虑三份证据均为造假的情况，办理过程中黄祖平也没有到场并不知情，在知道后也采取了报警等合法手段维权。黄祖平一直认为双方之间系借用关系，后期黄祖平也多次上门要求收回房屋。朱文忠对房屋的改造也只是小的维修，并非如朱文忠所述的大改动。一审法院对举证责任也采用双重标准。村委会负责人的证言也能反映村里不清楚双方具体房屋买卖过程，办理手续也不是双方到场。一审判决脱离事实。三、根据土地管理法第六十二条规定，宅基地“一户一宅”，朱文忠原先与父母同住，户口在父母的房屋内，实际上也享有该房屋的宅基地使用权，在其父母过世后也获得了户内宅基地权益，再为其办理宅基地使用权也有违法律规定。四、一审法院对于黄祖平主张的笔迹鉴定没有说明不允许的理由，不符合法定程序。朱文忠辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉。一、双方根本争议在于案涉房屋及宅基地使用权系出租还是出售，应当结合当事人实施时的意思表示及事情经过情况等综合因素进行综合判断。一审中我方提供了9组证据足以证明双方系房屋买卖关系。二、双方房屋买卖行为形成于2001年左右，我方给付30000元购房款，黄祖平将房产证及宅基地使用权证原件交给我方，我方即入住案涉房屋，双方的房屋买卖已经实际履行完成。2003年开始办理的宅基地使用权变更仅是对房屋买卖再次确认。三、从2001年开始到政府通知拆迁长达18年之久，我方一直居住在涉案房屋，黄祖平对房屋权属并未提出过异议。现在在面临拆迁时扭曲事实，有违诚信。四、宅基地使用权的变更是政府的系统工程，需要经过村委会、镇政府、国土局等实际审核，并非依据假证就能办理的。五、朱文忠是小学没有毕业的老实农民，对于黄祖平的诋毁行为，保留追究其民事甚至刑事责任的权利。黄祖平向一审法院起诉请求：1.确认2003年3月15日朱文忠制作的《卖房协议》无效（房屋价款30万元）。2.诉讼费由朱文忠承担。一审法院认定事实：黄祖平与朱文忠同系张家港市乐余镇登全村村民，朱文忠原本跟着父母居住，个人没有宅基地，而朱文忠父母的宅基地与黄祖平的宅基地相邻。自2001年起，朱文忠便居住在张家港市当时房屋所有权证及宅基地使用权证均登记在黄祖平名下的房屋内，而黄祖平全家已搬至张家港市居住生活。现上述房屋所有权及宅基地使用权证均在朱文忠处，朱文忠居住期间对房屋进行了简单装修并新建了辅房、浇筑场地等。2003年8月，因个人买卖房屋变更宅基地使用权申报审批，登记在黄祖平名下的上述宅基地通过了张家港市乐余镇登全村民委员会、张家港市乐余镇人民政府及张家港市国土资源局等审批转给了朱文忠。2004年3月9日，张家港市乐余镇登全村民委员会对上述土地使用权勘丈及界址确认，而后经相关部门审批，朱文忠于2004年6月8日领取了案涉房屋宅基地的土地使用权证。一审法院认为，黄祖平虽诉称要求确认2003年3月15日卖房协议无效，但双方争议的实际焦点是案涉房屋及宅基地使用权系黄祖平出租给朱文忠，还是黄祖平出售转让给朱文忠。对此，不能仅以双方有无书面协议为依据，应当结合当事人实施行为时的意思表示及事实经过情况等因素进行综合判断。首先，案涉房屋宅基地土地使用权经相关部门层层审批于2004年变更至朱文忠名下，朱文忠已取得案涉房屋宅基地使用权。黄祖平在明知案涉房屋宅基地使用权变更至朱文忠名下，却在此后的十余年内没有采取如诉讼等有效的方式主张权益，而是在案涉房屋涉及拆迁时才起诉至法院，与常理不符。其次，黄祖平称案涉房屋系出租给朱文忠，朱文忠给付了10000元租金，没有约定具体归还日期，但未能提供证据证明双方之间的房屋租赁关系，而朱文忠自2001年起一直居住在案涉房屋至拆迁，时间近20年之久，远远超过日常中房屋租赁的情况，结合朱文忠持有房屋所有权及土地使用权证的事实，黄祖平的陈述与常理不符。再次，朱文忠居住在案涉房屋时对房屋进行了简单装修并新建辅房、浇筑场地等，黄祖平对房屋的装修、改造等改变房屋现状的情况未提出异议，与常理不符。最后，一审法院向登全村民委员会的负责人调查，其称对双方买卖经过不清楚，但双方买卖房子的情况村里很多人都知道，没有听说过黄祖平出租或出借给朱文忠，而且黄祖平曾向村里再次申请宅基地，当时回复他，当初已经向村里承诺不再申请宅基地，黄祖平没有讲什么就走了，也能印证案涉房屋及宅基地使用权的转让情况。综上所述，根据上述事实及情况综合分析，黄祖平与朱文忠之间房屋买卖关系成立并合法有效。根据“房地一体”的原则，黄祖平于2001年将案涉房屋出售给朱文忠后，朱文忠实际居住使用至拆迁，虽然未办理房屋所有权的变更登记手续，但已经于2004年领取了案涉房屋的宅基地使用权证，足以证实黄祖平将案涉房屋出售给朱文忠的事实。黄祖平虽主张将案涉房屋出租给朱文忠，但未提供租赁的证据，而且其关于租赁过程的陈述明显不符合常理，房屋买卖、租赁均属于重大事项，黄祖平陈述将案涉房屋出租给朱文忠近20年且在此期间从未再行主张租金，于情于理不符。此外，黄祖平陈述曾向朱文忠主张收回房屋也未有证据予以证实。黄祖平名为主张2003年3月15日的《卖房协议》无效，实为主张双方之间房屋买卖关系无效，该主张缺乏相应的事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回黄祖平的诉讼请求。案件受理费5800元，由黄祖平负担。二审中，黄祖平向本院提交：1.照片七张，以证明案涉楼房三层，面积近300平方米，在1992年建造时造价就达到7万元，朱文忠陈述以3万元购买是不可能的，双方之间买卖关系不成立。照片可以反映房屋外墙没有粉刷或贴外立面，内部也比较陈旧，没有铺设地砖，符合租房的属性。2.钥匙两把，证明黄祖平一直持有案涉房屋的钥匙，黄祖平2012年还用该钥匙打开过房门去拿东西，朱文忠没有更换过大门，也没有换钥匙，能够证明租房的属性。3.证人黄某出庭作证，证人对案涉房屋当时是出租还是买卖发表意见；并证明房屋后期更换的大门是在拆迁前临时更换，朱文忠的母亲去世时并不在案涉房屋内。黄某出庭作证陈述：我与黄祖平、朱文忠系邻居，在2001年到2002年期间的一天，我到田里施肥，就在黄祖平家房子附近，看到朱文忠的母亲找黄祖平，当时黄祖平不在，朱文忠的母亲问其黄祖平去哪了，我将黄祖平的位置告诉朱文忠的母亲，并问她找黄祖平什么事，朱文忠的母亲说看到黄祖平的房子空了，想跟他谈谈暂时租给她住一下，黄祖平来了以后他俩就回家里谈了，我施完肥就回家了，他们最后谈的如何我不清楚。朱文忠的母亲过世以及办丧事都是在她自己的老房子里。朱文忠大概在2019年听说要拆迁的时候换过房子的大门，没看到有其他装修。对于上述证据，朱文忠质证认为，1.对照片真实性没有异议，照片拍摄时间应当是朱文忠与政府签订拆迁协议之后，朱文忠已经从新房屋内搬离，对其证明目的不认可。案涉房屋始建于1993年，在2001年买卖时，农村房屋没有升值的可能性，朱文忠以3万元购买该房屋符合当时的市场价格。2.对钥匙的真实性及证明目的均不认可。3.对于证人证言，证人也姓黄，与黄祖平有无利害关系我方不清楚。事情发生多年，不能避免证人记忆混乱，而且证人自己对这件事的看法、意见不能作为证据使用。证人没有进过案涉房屋，对房屋情况并不了解，其证言没有证明力。二审另查明，黄祖平一审中提供了国土部门留档的《卖房协议》、《承诺书》及《注销土地使用证申请书、审批表》，其认为上述材料中黄祖平（王祖平）的签名并非其本人所签，据此可以推断双方之间房屋买卖关系不成立。黄祖平要求进行笔迹鉴定。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，黄祖平称当时是朱文忠的母亲找其商谈出租的事情，因为朱文忠要谈对象，用案涉房屋更好，当时双方没有说租用多久，租金是1000元每年，朱文忠住了三年没有付钱，后来给了1万元，称还要继续居住。其在2000年下半年从案涉房屋搬走，原来的土地证、房产证等都放在案涉房屋里，因为其有钥匙，很多东西没有拿走。朱文忠称2001年黄祖平将案涉房屋卖给朱文忠，作价3万元，当时双方签订了书面协议，没有其他证人在场，签订协议后即付款，黄祖平将土地证、房产证原件交给朱文忠，因为时间太久，书面协议已经找不到了，签好协议后三天朱文忠就搬进去了。本院认为：本案所涉位于张家港市的房屋原为黄祖平的宅基地房屋，根据双方当事人的陈述，黄祖平于2000年下半年搬离案涉房屋，于2001年将房屋交给朱文忠使用，案涉房屋的宅基地使用权于2004年变更登记至朱文忠名下。黄祖平虽然起诉要求确认在国土部门留档的《卖房协议》无效，实际是认为案涉房屋系其出租给朱文忠使用，朱文忠所称的房屋买卖关系不成立，故仍应对双方之间就案涉房屋是否为出租关系进行审查，黄祖平应对自己的主张提供证据证明。现黄祖平未能提供任何证据证明其与朱文忠或朱文忠的亲属达成房屋出租的相关约定，二审中提供的证人黄某也明确不知道朱文忠的母亲与黄祖平的商谈结果，不能证明就案涉房屋双方当事人之间系出租关系。案涉房屋自2001年起一直由朱文忠占有使用，黄祖平没有提供任何证据证明向朱文忠主张或收取过房租，也没有证据证明要求朱文忠返还房屋。此外，黄祖平名下的宅基地使用权证、房屋产权证原件均在朱文忠处，两份证件属于房屋这一重大财产的权属证明，黄祖平称搬离时没有将重要证件带走，不合常理，黄祖平对此没有给出合理解释，本院难以采信。《卖房协议》、《承诺书》及《注销土地使用证申请书、审批表》是办理宅基地使用权登记变更时留档的材料，不能反映黄祖平将案涉房屋交给朱文忠居住使用时双方之间的法律关系，上述材料上黄祖平签字是否真实对本案处理并无影响，黄祖平要求进行笔迹鉴定本院不予准许。黄祖平没有充分证据证明自己的主张，一审法院未支持其诉讼请求并无不当。综上，上诉人黄祖平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人黄祖平负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年六月三十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。