江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初327号原告（反诉被告）：南昌制冰厂。住所地：南昌市西湖区丁公路**。统一社会信用代码：913601005761436299。法定代表人：朱剑华，该厂厂长。委托诉讼代理人：余灵芝，江西经炜律师事务所律师。执业证号：13601201611282946。委托诉讼代理人：金勇，江西经炜律师事务所实习律师。实习证号：36001905110062。被告（反诉被告）：南昌创意经济投资有限公司。住。住所地：南昌市西湖区孺子路**一社会信用代码：91360100775897060M。法定代表人：陶维，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛芳梅，该公司副总经理。被告（反诉原告）：西湖区温馨九九商务酒店（个体工商户）。住所地。住所地：南昌市西湖区丁公路**会信用代码：92360103MA36U5UY4W。经营者：黄娟，女，1972年2月8日出生，汉族，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：游四根，该酒店经理。委托诉讼代理人：周佐亮，江西锦成律师事务所律师。执业证号：13601201310260914。原告（反诉被告）南昌制冰厂诉被告（反诉被告）南昌创意经济投资有限公司（下简称创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依原告南昌制冰厂申请，追加西湖区温馨九九商务酒店（下简称温馨酒店）为共同被告参加诉讼。温馨酒店应诉后向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌制冰厂的法定代表人朱剑华及其委托诉讼代理人余灵芝，被告创意公司的委托诉讼代理人盛芳梅，被告温馨酒店的经营者黄娟及其委托诉讼代理人游四根、周佐亮，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌制冰厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金348825.6元及2万元补充租金（暂计至2020年1月，实际判决应计算至被告腾退房屋之日）；2、判令被告向原告支付违约金15万元；3、判令被告腾退承租的位于南昌市的房屋；4、判令被告返还原告向其交付的国有资产（315千伏安变压器两台，电表、电柜一套，升降机两台，深水泵两台）；5、判决解除2005年10月28日订立的《租赁协议书》及2015年5月15日签订的《补充协议》；6、判令被告承担因租赁房屋产生的90％的增值税、承担全部房产税及土地税；7、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年10月28日，原告与被告创意公司订立《租赁协议书》，约定原告将位于丁公路170号，面积为7000平方米的房屋（简称案涉房）按9元每平方米出租给被告创意公司，租期自2006年1月1日起至2020年12月31日止。租金月结，首月租金于承租前5天内交清，以后均在相同的日期支付，租金自第4年9月1日起每年递增3%。逾期付租按日千分之三支付违约金，拖欠60日以上原告有权解除合同，被告创意公司需一次性向原告支付违约金15万元。租赁所产生的增值税由原告承担10%，被告创意公司承担90%，土地税和房产税由被告创意经公司全部负担。2015年5月15日，双方又达成补充协议，被告创意公司除按《租赁协议》支付租金外，每年还需另外支付2万元，并于每年6月底付清。2019年10月，被告创意公司开始拖欠租金，应于6月底结清的2万元补充租金也未支付。自2018年起，税务机关要求缴纳租赁税款，原告要求被告创意公司按约定履行税金负担义务，被告创意公司拒不配合履行。被告创意公司现已将租赁房屋另行转租给被告温馨酒店（其中小部分区域又由该酒店分租给其他小商户）。原告系国有特困企业，该房属系原告唯一的资产，现因被告拖欠租金，原告已陷入极度困难的状况，员工的基本生活费用都无钱发放。恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告创意公司辩称：一、双方签订的《租赁协议书》及《补充协议》无效。2005年10月28日，答辩人与原告南昌制冰厂签订了《租赁协议书》，答辩人承租案涉房，之后转租给黄娟经营“西湖区温馨九九商务酒店”至今。黄娟经营期间被消防部门勒令整改，答辩人发现上述租赁的厂房并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《租赁协议书》及《补充协议》依法应认定为无效合同。基于该合同无效，答辩人除按该合同约定租金数额给付房屋占用费之外，其余合同条款并无法律约束力，包括税费承担条款；二、后期未及时给付房屋占用费的原因系实际使用人黄娟无力承受所导致。答辩人将上述房屋转租给黄娟经营酒店，黄娟经营期间多次因消防整改停业损失，房屋漏水维修费用、地铁围挡营、地铁围挡营业额下降等问题导致无法正常经营次就上述问题与原告沟通协商，希望原告减免相应费用，但原告置之不理，导致黄娟拒付后期费用。综上所述，因租赁房屋没有取得建设工程规划许可证导致合同无效，原告未对出租房屋及时修缮，存在重大过错，另外因地铁施工等客观原因也影响了黄娟经营，答辩人希望原告能与黄娟友好协商达成和解。被告温馨酒店辩称：一、根据合同的相对性原则，我方认为，应当驳回原告对答辩人的起诉；二、如果合同被确认无效，我方认为，原告及被告创意公司应当对答辩人的经营投入及经营损失进行赔偿。请求法院驳回原告对答辩人的起诉。反诉原告温馨酒店向本院提出反诉请求：1．判令两反诉被告支付反诉原告垫付的维修费用372000元；2．判令反诉原告与反诉被告创意公司于2005年11月6日签订的《租赁协议书》自合同终止之日起顺延10年。事实与理由：2005年11月6日，反诉原告与反诉被告创意公司签订《租赁协议书》，约定反诉被告创意公司将其拥有完全、合法经营权的案涉房屋出租给反诉原告。租赁期限自2005年11月6日起至2020年12月31日止，租金按每月每平方米12元计算，合计84000元。由反诉原告以现金或转账形式支付，租金每三年递增一次。合同同时约定，反诉被告创意公司协助反诉原告办理各种证照；反诉被告创意公司未按期交付符合正常使用的上述房屋及相应设施，逾期每日按月租金的千分之三计算违约金，并且逾期时段租期顺延；本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期应顺延。反诉原告为经营需要前期投入了大量资金和精力，包括上述房屋的装饰装修及户外环境的修整等等。但是，反诉被告在合同期间内既不协助反诉原告办理消防等证件，导致反诉原告经常要面临消防责令整改，也不对楼房漏水的状况进行维修，导致反诉原告的酒店经营难以进行。在多次通知反诉被告维修楼房漏水未果的情况下，反诉原告自行维修，花费维修费用372000元。2011年初，南昌地铁开始施工，反诉原告经营的酒店一直被围挡隔离，虽然设置了出入口，但是严重影响了反诉原告的经营。更甚者是，由于新冠肺疫情的影响，反诉原告的经营难以为继，反诉被告南昌制冰厂不但不体恤个体工商户的不易，不同意与反诉原告协商合同延期及租金减免的事宜，反而直接向法院提起诉讼，要求解除合同并追究违约责任。反诉被告不履行合同约定的义务及法律规定义务的行为，严重影响反诉原告经营，加上地铁修建及新冠××疫情等不可抗力因素的影响，导致反诉原告对酒店投入的资金和精力都化为乌有。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请法院支持反诉原告的上述反诉请求。反诉被告南昌制冰厂辩称：一、被答辩人所主的37.2万元维修费无任何事实和依据，应当驳回。1、无任何证据证实存在所谓的维修事实及合理的维修费用，被答辩人也从不知晓相关的维修事宜。2、即便存在所谓的维修事项，但从被答辩人所提供的视频能够直接反映出来，被答辩人在长达近15年的使用期间，存在明显不当的使用行为。被答辩人在楼顶安装了大量的重型管道、大型空气能热水器及其他大型机器设备，这些大型设备正在重压、损坏整个建筑物，待答辩人核实情况后再另行起诉，在此声明不放弃对被答辩人损坏建筑物的求偿权；二、本案的起因并不存在所谓的不可抗力的情形，被答辩人要求顺延10年租期的请求，简直荒谬至极。1、缺乏事实依据，被答辩人自2019年10月起就未收到过案涉房屋的租金，拖欠租金与疫情无任何关联。2、缺乏法律依据，答辩人与创意公司合同中并无延长租期的相关约定，而与被答辩人则根本没有合同关系。再则答辩人与创意公司的合同将于2020年12月31日期满终止，答辩人最晚在此时收回房屋，创意公司并无权将房屋再租给被答辩人，更无权给被答辩人顺延租期。3、被答辩人明明有利可图，却又不肯交租，企图以拖延诉讼的方式继续占用答辩人的房屋，其全部诉求应当被驳回。据答辩人了解，被答辩人承租房屋后，又将部分区域转租给他人，每月收取租金有7万元左右，而答辩人整栋楼的月租金才8万多元，被答辩人拖欠不交。答辩人作为困难企业，需要养活302名职工及离休干部。唯一的收入来源被答辩人及被告创意公司却恶意拖欠，无赖占用。综上，请求驳回被答辩人的全部反诉请求。反诉被告创意公司辩称：温馨酒店向我方提出消防、维修及地铁施工等导致的损失，我方一直与原告制冰厂进行协商，但均没有得到解决。对于温馨酒店的反诉请求，我方希望原告与温馨酒店进行友好协商。原告南昌制冰厂为支持其诉讼请求、反驳温馨酒店的反诉请求，提交了如下证据：证据一、原告营业执照、被告企业信息。证明：原、被告诉讼主体资格。证据二、《国有土地使用权证》及建设规划手续。证明：案涉房屋为制冰厂所有，被告创意公司所称的合同无效的事由根本不存在。证据三、《租赁协议》、《补充协议》、《厂区部分国有资产移交清单》。证明：2005年10月28日，原告与被告创意公司订立《租赁协议书》，约定原告将面积为7000㎡的案涉房屋出租给被告创意公司，租期自2006年1月1日起至2020年12月31日止。约定了租赁双方的权利义务。2015年5月15日，双方又达成《补充协议》，被告除按《租赁协议书》支付租金外，继续每年支付2万元补充租金，并于每年6月底付清。原告315千伏安变压器两台，电表、电柜一套、升降机两台、深水泵两台于2006年4月19日移交给了被告创意公司。证据四、《2006-2020年租金一览表》、《中国银行客户存款对账单》。证明：被告创意公司自2019年10月起未付租金及未支付2019年度的补充租金。证据五、租赁房屋应交税金情况及欠税截图。证明：案涉房屋应交税金情况。证据六、南昌制冰厂概况、南昌市人民政府文件。证明：原告自2005年起被确定为市属特困企业。证据七、《固定资产分类帐》、《更新改造资金明细帐》、《南昌供电局器材调拨单》。证明：1、315千伏安变压器两台（1984年购买），当年价格为8437元/台；2、两吨的电动葫芦（升降机设备，1984年购买），当年价格为2704.88元/台；3、深井泵两台（分别于1986年和1993年购买），当年价格分别为14040.66元和15148元。证据八、照片三张。证明：2019年10月15日、10月21日、12月18日分别拍摄的酒店大门口情景，地铁施工期，地铁施工期间了道路，不存在封堵酒店大门的情况。证据九、税务机关下发的《责令限期改正通知书》、《税务事项通知书》、《纳税人欠税确认表》及《税收完税证明》。证明：税务机关要求制冰厂在2020年6月15日缴清税款及滞纳金共计457320.45元（已交纳），该税款计算至2020年3月底。证据十、照片。证明：拆迁虽然对酒店经营有一定影响，但道路是通的，可以通行，顺丰快递在疫情期间仍在经营。南昌制冰厂申请证人万某、张某出庭作证。两证人证实从2009年始，被告创意公司每年付给原告南昌制冰厂2万元，原因是创意公司转租未按合同要求书面征得南昌制冰厂同意，且创意公司收取了较高的租金差价，该2万元为利润分成。被告创意公司向本院提交了如下证据：证据一、《收据》六份。证明：1、创意公司从2009年至2018年每年额外向原告南昌制冰厂支付了2万元租金，应当在应支付的租金中扣除；2、收取温馨酒店的租金截止日为2019年11月10日。证据二、谈话录音。证明：2019年4月3日，盛芳梅与原告法定代表人等人就税金问题进行过交谈，盛芳梅在谈话中表示其付给原告的每年2万元即为解决税金问题。证据三、《联营协议书》。证明：2006年1月1日，南昌制冰厂与创意公司签订过联营协议书，约定税金由双方共同承担。创意公司申请证人盛某出庭作证。盛某陈述每年向南昌制冰厂交纳2万元是其与原告方谈及的，当时其向制冰厂表示该2万元为解决一揽子问题的费用，含缴纳税金问题。被告温馨酒店为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、《租赁协议书》。证明：1．反诉被告创意公司应协助反诉原告办理各种证照；2．反诉被告创意公司未按期交付符合正常使用的房屋及相应设施，逾期每日按月租金的千分之三计算违约金，并且逾期时段租期顺延；3．本协议履行期间出现了不可抗力情形，本协议中断，租期应顺延。证据二、楼房漏水及维修后的照片和视频、维修费用收据。证明：因楼房漏水严重，反诉原告为经营需要对楼房进行了维修，共计花费维修费372000元。证据三、《责令限期改正通知书》。证明：因反诉被告制冰厂不能提供房产证，导致反诉原告消防设施验收不过关，经常面临消防部门的处罚及限期整改，严重影响经营。证据四、南昌地铁施工的相关网页信息及案涉房屋的周边现状照片及视频。证明：因地铁一号线和三号线施工，案涉房屋一直处于围挡隔离状态，虽然有出入口，但人流量锐减，经营难以为继。证据五、《房租支付收据》。证明：反诉原告履行了合同约定的交付房租的义务，但因为房租减免、租期顺延问题与反诉被告协商沟通，以及受新冠××疫情影响等问题，暂未支付后续的房租。证据六、《补充协议》、《制冰厂面积计算》及平面图。证明：根据协议约定，其自搭面积约1000㎡，合同期满后有权拆除。证据七、《情况说明》。证明：受新冠××疫情影响，道路封闭，酒店自2020年1月26日至2020年5月2日停业。证据八、政府网站公开信息。证明：承租国有房屋的服务业、小微企业和个体工商户，因受新冠××疫情影响，免除2020年上半年3个月租金。证据九、2019年7月25日，丁公路街道办事处和南昌制冰厂出具的《报告》及现场照片。证明：2019年7月，丁公路街道办事处和南昌制冰厂均向拆迁指挥部报告，要求拆除因房屋拆迁架设的脚手架，以免影响温馨酒店的正常经营。同时证明因拆迁形成的余土、垃圾等堆积物，影响了酒店的通行和经营，要求自2011年地铁开始施工以来的租金减半交纳。证据十、顺丰速运欠交水电费和租金统计表。证明：因南昌制冰厂要求其他分租客户停止向温馨酒店交纳租金，将租金交给制冰厂，导致温馨酒店不能及时向分租户收取租金及水电费。经审理查明，坐落于南昌市西湖区丁公路**的南昌制冰厂厂房，由南昌制冰厂于1972年开始申报筹建，当年申报建筑面积为1116㎡、1974年申报建筑面积为1834㎡、1979申报建筑面积为750㎡、1992年申报建筑面积为2266.3㎡，合计申报建筑面积5966.3㎡。南昌制冰厂未领取该房产权证。1995年5月，南昌制冰厂领取了该厂房的《国有土地使用证》。2005年10月28日，南昌制冰厂（甲方）与创意公司（乙方）签订了《租赁协议书》。协议书主要约定：乙方承租甲方位于丁公路170号7000㎡的房屋及房产配套设施、相应附属场地；租期自2006年1月1日至2020年12月31日；房屋租金为每平方米9元（即每月租金6300元），租金自第四年9月1日起每年递增3%；附属场地由乙方无偿使用；租赁期间如乙方需要甲方出具正式发票，甲方负责缴纳应税金的10%，乙方负责缴纳相应税金的90%，房屋和土地的产权税由乙方交纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由乙方负担；租赁期间，乙方有权转让经营权给第三方（部分或整体），并应在转让前通知甲方，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务；合同期满，如甲方的上述房产需公开招标出租，在同等条件下，乙方享有优先权；装修期自2006年1月1日至2006年8月31日，免收租金；甲方有权审查乙方装修改造方案，并作出书面认可，有权监督乙方施工，对认为可能危及房屋结构造成安全隐患的不适当装修施工行为有权加以制止；甲方保证上述房产及相应设施处于良好使用状态，全部资产交接清单双方签字认可，协助乙方办理各种证照，及时、全面提供水、电、消防、城管等证明；乙方在租赁期间享有对上述房产及设施正常使用权（包含上述房产楼顶、外墙），在上述房产及设施不非法毁损并确保安全的前提下装修改造上述房产，并在租赁期满后享有可移动设施所有权，享有和入驻单位和个人签订履行转租协议的经营权益；乙方未按协议约定及时、足额支付租金，逾期每日按月租金总额千分之三计算违约金，拖欠租金60日以上，甲方有权解除本协议，收回上述房产及相应设施，乙方一次性支付甲方违约金15万元；本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此而无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任；甲、乙任何一方严重违约导致本协议无法继续履行，另一方有权单方解除。正常履行本协议情况下，双方均不得单方面解除本协议。协议还就其他事项进行了约定。2006年4月19日，甲、乙双方就厂区部分国有资产进行了移交。创意公司签字确认收到315千伏安变压器2台、电表柜1套、升降机2台、深水泵2台。2005年11月6日，创意公司（甲方）与温馨酒店（乙方）签订了《租赁协议书》。协议主要约定：甲方将拥有完全合法经营权的丁公路170号7000㎡的房屋及房产配套设施、相应附属场地出租给乙方；租期自2005年11月6日至2020年12月31日，其中装修期自2005年11月6日起至2006年6月6日，装修期内免收租金；乙方租赁用途为进行三产物业经营性开发；房屋租金为每平方米12元（即每月租金8400元），租金每叁年递增一次，即从2018年6月7日至2021年月租金93800元；附属场地由乙方无偿使用；租赁期间如乙方需要甲方出具正式发票，乙方负责缴纳相应税金的90%，甲方负责缴纳相应税金的10%，乙方经营所需的一切费用由乙方自行承担；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将房屋整体转租给任何第三方；甲方需保证乙方对租赁房产及相应设施享有完全、合法经营权，并保证租赁房产及相应设施处于良好使用状态，协助乙方办理各种证照，协助乙方处理好相邻及周边经营产生的矛盾等事项；本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此而无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任；乙方未按协议约定及时、足额支付租金，逾期每日按月租金总额千分之三计算违约金，拖欠租金60日以上，甲方有权解除本协议，收回上述房产及相应设施；甲、乙任何一方严重违约导致本协议无法继续履行，另一方有权单方解除。正常履行本协议情况下，双方均不得单方面解除本协议。协议还就其他事项进行了约定。上述协议签订后，协议双方按协议约定开始履行各自义务。温馨酒店入驻租赁房屋，并对租赁房屋进行装修、改造，在原有越台、房屋飘檐等基础上扩建了部分面积，搭建了前台接待大厅，安装了客用电梯。因案涉房建造时间较长，且分不同时期改扩建，部分房屋外墙和楼顶不同程度出现渗漏情况。创意公司和温馨酒店多次向南昌制冰厂反映未得到解决后，2015年，温馨酒店对整个房顶加盖了彩钢瓦、清理水沟等。2015年5月15日，南昌制冰厂（甲方）和创意公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“一、乙方一次性多支付1.5万元给甲方作为2014年迟付租金的补偿金；二、乙方继续支付每年租金外的2万元给甲方，并于每年6月底前付清，至2020年租赁协议结束，如未按时给予支付，超六十日，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除租赁协议，其他条款均按原合同执行，不予变动。”对于该《补充协议》的签订原因，甲、乙双方持不同意见。南昌制冰厂认为“创意公司转租房屋未事先征得其同意，且收取了较高的租金差额，故自2009年开始，每年在租金之外另由创意公司给予2万元的利润。”创意公司则认为“自2009年起每年支付的2万元为解决税收等一揽子问题的费用，改变原协议书由创意公司缴纳税金的约定，双方为解决税金的缴纳问题还曾于2006年1月1日签订过《联营协议书》，约定甲方（制冰厂）负责处理工商、税务、城管、水电等手续办理，费用缴纳由双方共同承担。并不存在利润分配。”自2009年至2018年，创意公司每年向南昌制冰厂支付了2万元。温馨酒店在经营酒店的同时，将部分面积分租他人经营。具体为：2015年10月，温馨酒店与姚琳签订租赁协议，约定姚琳承租200㎡的面积经营舞蹈工作室，租期自2015年11月至2020年11月，月租金3000元，两年后租金每年递增10%；2016年9月，温馨酒店和江西顺丰速运有限公司签订了500㎡的场地租赁合同，租期至2020年10月10日，租金（含税）第一、二年月租金34090元，第三年月租金37500元，第四年月租金41250元；2018年3月，温馨酒店和南昌市西湖区诚正学堂签订房屋租赁合同，约定诚正学堂租用600㎡左右的房屋，租期自2018年5月起至2021年12月31日，月租金10000元，每年递增1000元，增至12000元后不再递增。2012年5月，南昌地铁1号线开始施工，途经丁公路，对案涉房屋周边的生产和市民生活带来一定影响。2019年4月，南昌制冰厂和创意公司为税金交纳事宜进行过协商，但未达成一致意见。2019年7月，丁公路以西改造项目实施，直接影响到温馨酒店的经营。为此，丁公路街道办事处和南昌制冰厂均向拆迁指挥部出具书面报告，要求拆除脚手架等，减小对酒店经营的影响。南昌制冰厂在报告中称“由于近期丁公路以西改造项目的原因，特别是贵方在原旺中旺墙面搭起脚手架已放置一个多月未动工，给我厂造成极大不便和麻烦，使旅游团队旅游车根本无法进入宾馆，加上又拆除宾馆牌头，导致宾馆营业额直线下降。”庭审后，本院曾到租赁房屋现场查看，至今酒店外围仍存在围挡，车辆及行人出行较为不便，无人指引难于看清温馨酒店的招牌。新冠××疫情期间，温馨酒店自2020年1月26日至2020年5月2日停业。温馨酒店因受拆迁的影响，营业额下降，要求出租方减免租金，但协商未果，后又因受新冠××疫情的影响，拖欠租金。温馨酒店向创意公司交纳租金至2019年11月10日。创意公司向南昌制冰厂交纳租金至2019年9月底。南昌制冰厂因催收租金和税金未果，故向本院提出如上诉求。另查明，2020年5月20日，税务机关向南昌制冰厂下达了《责令限期改正通知书》和《税务事项通知书》，要求南昌制冰厂申报办理城镇土地使用税和房产税、缴纳至2020年3月31日止的欠缴税款。2020年6月1日，南昌制冰厂向税务机关交纳了所欠税款和滞纳金合计457320.45元。其中，城镇土地使用税180150.75元、滞纳金43159.97元，出租房产税187447.21元、滞纳金44572.7元，自用房产税和滞纳金合计1989.82元。南昌制冰厂2006年被界定为南昌市市属三类特困企业，2007年起被界定为南昌市市属二类特困企业，现为江西南昌旅游集团有限公司所属公司。江西南昌旅游集团有限公司向本院书面提出案涉房租赁合同终止后，应统一对外公开招标出租的意见。案件审理中，在本院协调下，温馨酒店向南昌制冰厂支付了租金10万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同各方应严格按合同履行各自义务。南昌制冰厂与创意公司于2005年10月28日签订的《租赁协议书》，创意公司与温馨酒店于2005年11月6日签订的《租赁协议书》，均为合同双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。案涉房屋于1972年至1992年期间间断建设，南昌制冰厂按当时的政策要求进行了建设申报，并获得批准，由于历史原因未能领取产权证，但不属违章建筑。创意公司以此为由，主张《租赁协议书》无效的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十八条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”上述法律规定了租赁双方的基本权利和义务，即出租人在收取租金的同时，要保证租赁物符合正常使用，应对租赁物尽维修义务；承租人应按约定及时足额交纳租金。结合本案具体情况分析，协议签订后的长达13年多的时间内，各方合作较为顺畅，承租人在自协议签订起至2019年9月，正常交纳了租金。案涉房屋由于建设、使用年限较长，存在漏水、渗水现象也属正常。本院前往查看时仍能看出部分墙面有渗漏痕迹。南昌制冰厂由于经济方面的原因，未对房屋进行有效的维修，首先违反了出租人的应尽义务。温馨酒店为了能正常经营，对整个楼面加盖了彩钢屋顶，防止雨水渗漏，属于代出租人履行维修义务。南昌地铁建设和旧城改造，均属政府为改善城市功能和环境的公益行为，由此而带来暂时的生产和生活不便，我们应当容忍并积极支持市政建设。当然，对此所影响的经济收益，本案当事人各方应正面对待，妥善处理。温馨酒店开始因地铁建设和旧城改造影响了营业收入，要求与创意公司或南昌制冰厂协商租金减免事宜，也应给予理解，加之年初新冠××疫情的影响，未能及时交纳租金，进而影响创意公司按期交纳租金，不能认定温馨酒店或创意公司属恶意违约，原告以此为由要求提前解除合同并主张违约金的意见，本院不予支持。温馨酒店在法院的协调下主动向南昌制冰厂支付了10万元的租金，说明其有积极解决纠纷的态度和诚意。南昌制冰厂和创意公司在《租赁协议书》中约定“租赁期间，房屋和土地的产权税由乙方（创意公司）交纳。”该约定不违反法律法规的规定，本院予以认可，在租赁期间所产生的正常税费，创意公司应该承担。南昌制冰厂自用房产的税费，不应由创意公司承担。南昌制冰厂作为纳税主体，依法纳税是其应尽的法定义务，本应按税务部门的要求，主动申报、交纳税金，在交纳税金后可依约向创意公司主张。但南昌制冰厂在税务机关工作人员上门催缴后，又因创意公司对税金的交纳存在争议，未能及时交纳税金，致使产生滞纳金，滞纳金为扩大的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”南昌制冰厂作为法定纳税主体，没有及时申报、交纳税金，致使产生滞纳金，应对此承担责任。土地使用税180150.75元、出租房产税187447.21元，合计367597.96元，应由创意公司承担。滞纳金87732.67元、自用房产税（含滞纳金）1989.82元，合计897223.49元，应由南昌制冰厂承担。同时，希望南昌制冰厂和创意公司积极与税务机关沟通，争取疫情期间的税费优惠政策。如果税务机关根据疫情的影响程度，作出减免征收税收决定，该优惠政策应该惠及税金的实际承担方。南昌制冰厂的办公场所距租赁房屋不到10米远，进出都要经过温馨酒店，以创意公司转租未征得其同意或提前告知为由，从2009年开始，要求创意公司每年在租金外另行支付2万元。对此2万元费用，南昌制冰厂称为“利润分成”，而创意公司认为属“解决税金等问题的费用”，双方各执己见。2015年5月15日，南昌制冰厂（甲方）与创意公司（乙方）签订了《补充协议》，约定“乙方继续支付每年租金外的2万元给甲方，并于每年6月底前付清，至2020年租赁协议结束，如未按时给予支付，超过六十日，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除租赁协议，其他条款均按原合同执行，不予变动。”该协议同样未对2万元的用途予以明确。根据双方的《租赁协议书》（2005年签订）约定“租赁期间，乙方有权转让经营权给第三方，并应在转让前通知甲方，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。”创意公司承担的是转租提前通知的义务。通知的目的为使南昌制冰厂知晓次承租人情况，并未约定其他义务。而南昌制冰厂距温馨酒店不足10米远，不可能在温馨酒店开业两年多才知晓转租事宜。故南昌制冰厂以此为由要求创意公司多支付2万元，理由不正当，更不存在利润分成问题。创意公司享有转租权收取差额租金收益的同时，也承担了不能及时获利的风险。南昌制冰厂不能以创意公司收取较高租金差额为由，而主张所谓的“利润分成”，有违诚实守约信用原则。故创意公司自2009年起多支付的2万元和其后签订的《补充协议》，由于双方的真实意思不同，一方认为是租金收益，另一方认为是解决税金问题的费用，双方都无法提供充分证据证实己方签订协议时的真实意愿，且兼有以合法形式掩盖非法目的、规避国家税费的嫌疑。本院认为该《补充协议》无效。南昌制冰厂依据该无效协议收取的20万元（2009-2018年共计10年期间收取的费用）应返还给创意公司，冲抵创意公司应支付的租金。南昌制冰厂主张的315千伏安变压器两台，电表、电柜一套、升降机两台、深水泵两台，于2006年4月19日移交给了被告创意公司，要求创意公司返还。本院认为，上述物品属出租的附属物，承租方依约定可合理使用，在合理使用过程中便存在折旧贬值问题。根据南昌制冰厂提供的账目反映：升降机主要部件为电动葫芦，1984年7月份使用，当时注明的余额为2704.88元，累计折旧1622.84元，每季度折旧67.62元，2704.88元折旧40个季度即10年，余额为零；1台深水泵1986年8月使用，当时注明的余额为14090.66元，累计折旧5871.20元，每季度折旧234.89元，14090.66元折旧60个季度即15年，余额为零，另1台19**年5月使用，当时注明的余额为15148元，累计折旧1010.08元，每季度折旧252.52元，15148元折旧60个季度即15年，余额为零；315千伏安变压器1984年使用，当时调拨价为8437元，南昌制冰厂未提供折旧率；电表、电柜一套，南昌制冰厂未提供时价和折旧率。对上述物品，温馨酒店方陈述2006年装修改造时已交还给南昌制冰厂，但未提供证据证明。现上述物品不知去向，即使正常使用，到如今计算折旧，也无实际价值。故对南昌制冰厂要求返还上述物品的诉请，本院不予支持。对于南昌制冰厂要求创意公司承担租赁房屋产生的90％的增值税诉请。因该增值税未实际产生，南昌制冰厂撤回该诉请，本院予以采纳。对于温馨酒店要求自2011年地铁施工以来、旧城改造及受新冠××疫情影响，要求减免租金和延长10年租赁期的反诉请求。本院认为，综合考虑温馨酒店经营环境和疫情的影响，根据疫情期间租用国有资产房屋减免租金的相关政策精神，酌情免交2020年1-3月的租金。同理，创意公司也免交相应租金；关于延长租期的反诉请求。南昌制冰厂和创意公司签订的《租赁协议书》及创意公司和温馨酒店签订的《租赁协议书》均约定“本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任。”新冠××疫情属不可抗力。温馨酒店自2020年1月26日至2020年5月2日，停业97天。根据法律的规定和协议的约定，温馨酒店作为次承租人，依法享有承租人的权利。本院认为综合考虑上述影响，在租赁协议终止后，应由温馨酒店顺延经营一定期限为宜，按创意公司现交付租金标准，顺延租期六个月，即自2021年1月1日至2021年6月30日止，由温馨酒店继续经营租赁房屋，直接向南昌制冰厂交付租金，在一定程度上弥补温馨酒店的经营损失。对于温馨酒店反诉主张搭建楼顶彩钢棚的维修费及搭建面积的补偿问题，因租赁期尚未结束，不宜处理。温馨酒店待租期结束后，可另行与南昌制冰厂或者新的承租人协商解决，也许温馨酒店能够中标继续承租，彩钢顶棚及扩建面积也能继续发挥效益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告南昌创意经济投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌制冰厂支付租金423200元（2019年10月至2020年6月期间的租金，其中已免除2020年1-3月租金261600元，温馨酒店已支付的10万元租金也已从中核减）。自2020年7月至2020年12月，被告南昌创意经济投资有限公司继续按双方《租赁协议书》的约定，按月向原告南昌制冰厂支付租金；二、被告南昌创意经济投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌制冰厂支付城镇土地使用税180150.75元、出租房产税187447.21元，合计367597.96元（截至2020年3月31日之前的税金）。2020年4月至12月的城镇土地使用税和出租房产税，在南昌制冰厂向税务机关依法缴纳后的7个工作日内，被告南昌创意经济投资有限公司据实向原告南昌制冰厂支付该税金；三、确认2015年5月15日南昌制冰厂与南昌创意经济投资有限公司签订的《补充协议》无效，原告南昌制冰厂于本判决生效之日起十日内向被告南昌创意经济投资有限公司返还人民币20万元（该20万元在创意公司应支付的租金中抵扣）；四、反诉原告西湖区温馨九九商务酒店于本判决生效之日起十日内向反诉被告南昌创意经济投资有限公司支付租金275200元（2019年11月11日至2020年6月10日期间的租金，其中已免除2020年1-3月租金281400元，已支付给南昌制冰厂的10万元租金也已从中核减）。自2020年6月11日至2020年12月，反诉原告西湖区温馨九九商务酒店继续按双方《租赁协议书》的约定，按月向反诉被告南昌创意经济投资有限公司支付租金；五、被告西湖区温馨九九商务酒店顺延租期6个月，即租期为2021年1月1日至2021年6月30日，每月按89800元的标准向原告南昌制冰厂支付租金；六、驳回原告南昌制冰厂的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告西湖区温馨九九商务酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌制冰厂预交的案件受理费15832元、由原告南昌制冰厂承担5832元，由被告南昌创意经济投资有限公司承担10000元（限随上述款项一并支付）。反诉原告西湖区温馨九九商务酒店预交的反诉受理费3440元，由反诉原告西湖区温馨九九商务酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  罗 勇人民陪审员  胡小梅二〇二〇年六月二十三日书 记 员  黄前琴