河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2212号原告：洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组,住址:洛阳市伊滨区庞村镇赵屯村第四村民小组。负责人：赵松安，男，汉族，1966年3月2日生，住河南省洛阳市洛龙区，系该村第四村民小组组长。委托诉讼代理人：李琳琳，女，河南行有格律师事务所律师，特别授权。被告：布秋顺，男，汉族，1956年6月18日生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：杨华北，男，汉族，1948年2月9日生，住河南省洛阳市洛龙区，公民代理，一般代理。原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组诉被告布秋顺租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组及其委托诉讼代理人李琳琳，被告布秋顺及其委托诉讼代理人杨华北，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组诉称：1、解除原、被告之间的土地租赁关系，判令被告向原告返还租用的土地245平方米（东临赵军鹏，西邻赵书坤，南邻李新书，北邻顾龙公路）；2、依法判令被告赔偿原告土地租赁损失18000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年3月20日，原告把位于洛阳市伊滨区庞村镇掘山岭顾龙路南的245平方米集体所有土地（东临赵军鹏，西邻赵书坤，南邻李新书，北邻顾龙公路，东西长10米）租给被告使用，租用时间15年（从2002年3月20日起，到2017年3月20日止），租金每处宽（东西向量）每米每年158元，一年一交，必须在本年的元月31日前交于本村民组。租赁期满后，经村委会和第四村民小组代表会议决定：2017年3月20日之后，以马路边地3米左右为一间收地租，每间每年2000元。被告自2017年3月20日之后未再支付土地租赁费，被告租赁土地期间未按约定时间支付土地租赁费且长期拖欠致使合同目的无法实现，双方多次协商无果，被告拒不支付土地租赁费也不返还租赁土地，给原告造成重大经济损失。无奈诉至贵院，请求贵院依法裁判，以维护原告合法权益。被告布秋顺辩称：1、本案不是原告向被告每间房收地皮租金2000元的问题，而是房产所占土地按《租商品地合同》第7条合同的续签。甲方违反《租商品地合同》第7条应当承担违约责任，赔偿因原告毁约给被告方造成的损失700元整。2、房地产一体，承载房屋的土地使用权必然依法归乙方，甲方的地租涨价幅度应该依法有依据的控制在合理的范围。3、请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明:1999年2月1日，原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组作为合同甲方（原偃师市庞村镇赵屯村第四村民组，以下简称“赵屯村四组”）与被告布秋顺作为合同乙方签订《租商品地合同》，双方约定如下：1、乙方在租用的土地上建房，必须服从甲方统一规划，达到外观美、环境美。2、所租用的商品地地权永远属于甲方，房产权永远属于乙方。3、面积为东西拾米整，南至三组地界，北至公路边。4、租金每处宽（东西向量）每米每年158元。一年一交，必须在本年的元月31日前交于本村民组。5、租用时间为15年，即1999年2月1日至2014年2月1日止。6、对于租金，如果在本年度的3月31日前仍没将租金交于本村民组，则视为自动放弃租地的权利，本组有权另行安排处理，由此造成的一切后果，则由乙方本人负责承担。7、当合同到期再延续合同时，租金的多少以当时庞村镇租户租金的平均价为参考价，最高不能超过当时当地的最高价。在同等条件下，乙方有优先延续合同的权利，如果剥夺乙方这个权利，则由此造成的一切经济损失由甲方负责承担。8、合同一式贰份，甲、乙方各持一份。9、合同自签订日生效。另查明，被告租用原告的土地面积为245平方米，位于洛阳市伊滨区××龙××（东临赵军鹏，西邻赵书坤，南邻李新书，北邻顾龙公路），后建设三间商铺门面房用于商业经营，庭审中被告自认建房时没有向相关部门申请办理相关准建许可等手续。该土地所有权××伊××区庞村镇××村村民委员会第四村民小组集体所有。1999年2月1日原、被告签订的商租地合同上有涂改和补充条款，涂改和补充后的部分没有任何一方的签字和盖章。原告出租给其他商户的土地，已按照每年每间2000元的标准缴纳了地租。本院认为，关于案涉土地租赁合同是否有效，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因案涉土地属于农村集体土地，在该土地未依法办理农用地转用审批手续的情况下，赵屯村四组与布秋顺即签订《商租地合同》，将案涉集体土地出租给布秋顺从事商业建设、经营，已改变了土地农业用途，且未得到有关部门的许可，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该租赁合同属于无效合同。关于是否解除原、被告之间的土地租赁关系，合同解除的前提应当是合同合法有效，本案租赁合同属于无效合同，故原告诉求解除土地租赁关系，本院不予支持。案涉土地本应当返还，但布秋顺从事商业建设、经营经过赵屯村四组同意，双方对此均有过错，案涉土地上的建筑物价值无法鉴定且未经有关部门认定为违法建筑，被告也并未反诉，本院对返还土地的诉求暂不予支持。关于原告诉求的土地租赁损失，赵屯村四组和布秋顺均明知案涉土地的性质为农村集体土地，不得用于非农建设，但双方还签订土地租赁合同将案涉土地出租用于建设商铺等生产使用，导致合同无效。对于赵屯村四组来说，其土地被布秋顺实际占用至今必然存在相应的损失，而布秋顺已经实际使用了土地并从中受益，其应当向赵屯村四组支付案涉土地的占有使用费即赔偿占地损失。因案涉合同无效，对该占地损失不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下的租金标准来计算，而应按照赵屯村四组实际发生的损失来计算。赵屯村四组出具证据证明其实际损失为18000元（从2017年3月20日起，案涉地租按照每间每年2000元的标准收取），本院参照双方就案涉土地租金的约定以及当地同地段、同类型地租市场价格和物价上涨，及其他商户已经按此标准交租的事实等综合因素认为案涉地租按照每间每年2000元的标准收取并不高。庭审中原告自认布秋顺已经缴纳了2017年3月20日之前的租金，故本院酌定布秋顺以每间每年租金2000元的标准，向赵屯村四组赔偿2017年3月20日起至2020年3月20日止的占地损失18000元。关于布秋顺辩称本案应是合同的续签和原告毁约给被告方造成的损失700元，因布秋顺未提起反诉，本院不予处理。关于布秋顺在庭审中主张偃师市土地规划局将案涉土地规划为商业用地，因布秋顺未提供建设用地审批手续，也没有提供相应的证据，且庭审中布秋顺自认建房时未得到有关部门的许可也未办证，故布秋顺该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告布秋顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组2017年3月20日起至2020年3月20日止的占地损失18000元。二、驳回原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组负担25元，被告布秋顺负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赖建伟二〇二〇年六月十五日书记员  王 严