河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终131号 上诉人（原审原告）：王京潜，男，1962年9月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张峰，河北领诺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：廊坊益田房地产开发有限公司，住所地河北省永清县永清工业园区内。 法定代表人：李玉田，董事长。 委托诉讼代理人：王新宇，男，该公司员工。 委托代理人：梁红新，男，该公司法律顾问。 上诉人王京潜与上诉人廊坊益田房地产开发有限公司（以下简称益田公司）之间商品房预售合同纠纷一案，双方均不服河北省永清县人民法院作出（2019）冀1023民初2916号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王京潜委托诉讼代理人张峰，上诉人益田公司委托诉讼代理人王新宇、梁红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王京潜上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉求，同时针对上诉人益田公司的上诉请求进行了答辩。主要事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，益田公司履行涉案两套房屋买卖合同完毕时间分别为2017年10月9日和2018年6月13日，益田公司的违约行为具有持续性，上诉人要求承担益田公司承担违约责任的时间未超过诉讼时效。同时，对于上诉人要求退还燃气开口费及逾期交房违约金认定超过诉讼时效也是错误的。（二）一审判决对于计收违约金的标准也是错误的。 上诉人益田公司上诉请求，依法撤销一审判决第一项，改判驳回原审原告一审全部诉求，同时针对上诉人王京潜的上诉人进行了答辩。主要事实及理由：（一）对方主张迟延办证违约金已过诉讼时效，一审法院支持了上诉人的部分迟延办证违约金，没有法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，王京潜于2012年6月10日收房，向后推迟90日，即2012年9月8日起开始计算逾期办证违约金诉讼时效，跟王京潜起诉时已超过法定诉讼时效。（二）一审法院支持迟延办证的期间计算至实际取得产权证书之日没有事实与法律依据。上诉人于2016年9月13日已将涉案房屋所在楼栋初始登记材料报产权机关备案，我方根据《商品房买卖合同》约定的义务已经完成，至于被上诉人一方何时取得产权证书不在我方能力及控制范围内。（三）依据《商品房买卖合同》第十五条，双方在选择适用条款上，排除了违约金适用条款，因此被上诉人也无权要求上诉人支付逾期办证违约金。 原审原告王京潜向一审法院起诉请求：1.要求被告支付原告永清县工业区六纬道王府社区A区2号楼2单元1101室房屋逾期交房违约金8600元，逾期办理房屋产权证书违约金234557元；支付原告永清县工业区六纬道王府社区A区2号楼2单元1102室房屋逾期交房违约金8600元，逾期办理房屋产权证书违约金258013元；退还原告就上述两套房屋缴纳的燃气开口费30000元。2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月4日，廊坊益田公司（出卖人）与王京潜（买受人）签订《商品房买卖合同》两份，约定买受人分别购买出卖人建设的位于永清县的房屋。两套房屋的建筑面积均为157.98平方米，单价为每平方米3299.4元，总金额为521239元。买受人付款方式为一次性付款。合同第八条为交付期限，约定出卖人应当在2011年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条为关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按补充协议处理。该合同的附件四为合同补充协议，就产权登记的补充约定为：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按中国人民银行活期存款利率付给利息。2.买受人不退房，出卖人继续为其办理房屋所有权证。3.双方同意，该条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。4.买受人应在办理房屋交接手续时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记（申请银行按揭贷款的买受人适用）所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳相关税费。否则，每逾期一日，买受人应按房屋总价款万分之一的比例向出卖人支付违约金。出卖人办理房屋所有权证的期限也相应顺延。另双方签订的合同附件三系装饰、设备标准，其中燃气系统为天然气入户（入住时须业主缴纳开口费及采暖炉费）。 上述合同签订的当日，王京潜按合同约定向廊坊益田公司交纳了购房款。2012年6月10日，廊坊益田公司将上述两套房屋交付给王京潜，王京潜于同日分别向廊坊益田公司交纳了有线电视开通费、自来水管网基金等费用，其中包含每套商品房的燃气开口费各15000元。 2016年9月13日，廊坊益田公司将涉本案房屋所在楼栋房屋初始登记材料报房屋产权机构审批备案。廊坊益田公司于2016年9月23日取得坐落于永清县的房屋所有权证。2017年10月10日，王京潜取得涉本案1101室房屋不动产权证书。2018年6月14日，王京潜取得涉本案1102室房屋不动产权证书。 2019年8月21日，王京潜向本院递交本案的起诉状，本院于当日为其办理案件登记。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证书、收据等证据，以及当事人双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 一审法院认为，原告王京潜与被告廊坊益田公司之间签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。被告应于2011年12月31日前向原告交付该商品房，但双方实际办理交房时间为2012年6月10日，已超过合同约定的交付期限。被告主张其已于2011年12月31日向原告发出入住通知书，但未提供相关证据，原告对此不认可，故本院依法认定原告主张的被告逾期交房成立，被告构成违约。现原告在被告违约七年后才向本院起诉主张逾期交房违约金，被告以诉讼时效期间届满提出抗辩，符合法律规定，故对原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金请求，合同中约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故被告依法应当在予以报备后90日内为原告办理房屋所有权证，因此原告应当自2012年12月8日开始计算诉讼时效期间。本案被告在2016年9月13日才将涉本案房屋所在楼栋的房屋初始登记材料报房屋产权机构审批备案，显然违反了合同约定的期限，被告已构成违约。我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告的逾期办证违约行为具有持续性，而本案原告向本院递交起诉状的时间为2019年8月21日，因此原告所主张的逾期办证违约金请求中关于2016年8月21日之前的部分已超出诉讼时效期间，故本院对原告该部分请求不予支持。被告应当自2016年8月22日起向原告支付涉案房屋的逾期办证违约金直至原告取得不动产权证书之前日止，其中1101室房屋支付至2017年10月9日，1102室房屋支付至2018年6月13日。由于双方当事人在合同中没有约定违约金数额或者损失计算标准，本院依法确定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即由被告按照年利率6%向原告支付资金占用期间利息。据此，被告应向原告支付1101室逾期办证违约金金额为35471.52元（521239元×6%÷365天×414天），1102室逾期办证违约金金额为56634.48元（521239元×6%÷365天×661天）。 关于原告主张由被告退还其燃气开口费的请求，双方在庭审时一致确认该费用中包括燃气开口费及燃气采暖炉的费用。原告向被告交纳该项费用的时间为2012年6月10日，至今已逾七年，超过法定诉讼时效期间，故本院不予支持。 被告提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，对其中合法有据部分，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款规定，判决如下：一、被告廊坊益田房地产开发有限公司给付原告王京潜永清县工业园区六纬道王府社区Ａ区二号楼××单元1101室房屋逾期办理房屋产权证书违约金35471.52元、永清县工业园区六纬道王府社区Ａ区二号楼××单元1102室房屋逾期办理房屋产权证书违约金56634.48元，共计92106元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告王京潜的其余诉讼请求。 本院二审过程中，双方均未提交新证据，二审查明事实与一审一致。 本院认为，根据双方诉辩内容，双方主要争议焦点是上诉人王京潜的一审诉求是否超诉讼时效问题。首先，诉讼时效是当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》规定了一般保护期间为三年。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求提出诉讼时效抗辩，并以列举了方式规定了不适用诉讼时效的情形，本案王京潜提出的诉讼请求均属于债权请求权，且不符合上述条款规定的例外情形。再次，一、二审中上诉人王京潜均未提交证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长等情形，故其于2019年8月21日提起诉讼时的各项请求均已超过法定三年的诉讼时效。一审法院以违约行为处于持续状态为由计算诉讼时效，并判令益田公司承担相应违约责任，没有法律依据，本院依法予以改判。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。上诉人王京潜上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人廊坊益田房地产开发有限公司成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省永清县人民法院作出（2019）冀1023民初2916号民事判决； 二、驳回上诉人王京潜全部诉讼请求。 一审案件受理费9198元，减半收取4599元，二审案件受理费10118元，均由上诉人王京潜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年六月三日 法官助理 王传民 书 记 员 韦 丹