广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤0604民初6110号原告（反诉被告）：佛山市澜石房地产综合开发总公司，住所地广东省佛山市禅城区****************，统一社会信用代码914************305。法定代表人：简某1。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁华，女，汉族，1965年1月20日出生，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：曾庆鹏，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。原告佛山市澜石房地产综合开发总公司（以下简称澜石房地产公司）诉被告袁华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后,适用简易程序审理。被告袁华于诉讼中提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2020年5月21日公开开庭进行了审理。澜石房地产公司委托诉讼代理人、袁华及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澜石房地产公司提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令袁华向澜石房地产公司支付2017年4月1日至2017年8月11日的场地占用费人民币155166.37元（以每月租金35000元为标准计算）并支付利息（利息计算标准：以本金155166.67元，自2017年8月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，为15372.98元；自2019年8月20日计算至实际偿付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令袁华向澜石房地产公司赔偿2017年12月1日起至2018年5月31日的租金损失人民币607707.9元；3.本案诉讼费全部由袁华承担。事实和理由（变更后）：一、《金桂园幼儿园场地租赁协议书》签订及交付租赁物情况。澜石房地产公司与袁华、新加坡IEC国际教育有限公司（以下简称“IEC教育公司”）原存在租赁合同关系，于2006年8月28日签订了一份《金桂园幼儿园场地租赁协议书》，约定澜石房地产公司将位于佛山市禅城区*******物业（以下简称“租赁物”）出租给袁华及IEC教育公司开办幼儿园并须使用“金桂园幼儿园”的名称进行运营，租赁期限为10年，以实际验收交付之日开始计算，澜石房地产公司于2007年3月29日与袁华及IEC教育公司签订了一份《幼儿园交接确认书》，当天将租赁物交付给袁华及IEC教育公司。《金桂园幼儿园场地租赁协议书》约定，第一、第二年每月租金为人民币30000元，第三年至第十年每月租金为人民币35000元。澜石房地产公司将租赁物交付给袁华、IEC教育公司后，袁华于2007年8月20日向有关部门进行登记注册并成立了佛山市禅城区******，性质为民办非企业单位，举办人为袁华（以下简称“金桂园幼儿园”），正式开始办学，可以说袁华与IEC教育公司承租租赁物就是为了金桂园幼儿园办学运营使用。二、袁华怠于交还场地，拖欠场地占用费情况。2016年9月21日，因租赁期限即将届满，澜石房地产公司向袁华、IEC教育公司发出《租赁合同到期通知书》，提醒《金桂园幼儿园场地租赁协议书》将于2017年3月31日到期，租赁期限届满后将进行重新招标，袁华作为承租人签收确认后未提出任何异议。但袁华、金桂园幼儿园及IEC教育公司在租赁合同期限届满以幼儿园学制问题、以家长信访维稳为由，迟迟不予交还租赁物，直至2017年8月11日才与澜石房地产公司办理场地交接手续将租赁场地交还给澜石房地产公司。根据《合同法》第二百三十二条的规定，2017年4月1日至2017年8月11日期间租赁物业的使（租）用事宜，澜石房地产公司未与袁华另外签订补充协议，无明确约定租赁期限，但袁华实际使用租赁物业，在此段期间澜石房地产公司与袁华属于不定期租赁关系。基于袁华实际使用租赁物业的情况，澜石房地产公司有权向袁华收取2017年4月1日至2017年8月11日期间的占用费。三、迟延办理办学许可证注销及民办非企业机构注销手续造成澜石房地产公司损失情况。租赁期限即将结束，澜石房地产公司于2016年12月及2017年1月13日分别发出一份《佛山市澜石房地产综合开发总公司物业招租公告》声明对租赁物进行公开竞价招租，租赁物的交付时间为2017年4月15日（即租赁期满后15天）。袁华在知悉上述公开竞价招租方案及租赁物交付时间后，参加了本次招标。最终由案外人林燕以93元/平方米/月的标准，取得2017年4月15日至2023年4月14日期间租赁物的承租权。袁华、金桂园幼儿园及IEC教育公司在租赁期限届满（2017年3月31日）后即无权使用租赁物，应按照《租赁合同》约定在2017年4月15日前将租赁物交还，但袁华、金桂园幼儿园及IEC教育公司拒不交还租赁物并继续使用至2017年8月11日。袁华、金桂园幼儿园及IEC教育公司逾期交还租赁物的行为致使澜石房地产公司在2017年2月6日与林燕签订新《租赁合同》后未能按约定向林燕交付租赁物，最终只得与林燕协商解除双方租赁关系，造成了严重的经济损失。2017年8月11日，袁华、金桂园幼儿园及IEC教育公司向澜石房地产公司交还租赁物。澜石房地产公司接收租赁物后，屡次要求袁华、金桂园幼儿园办理金桂园幼儿园的办学许可证注销手续及民办非企业机构的注销手续，以便新的承租人正常使用租赁物。澜石房地产公司通过公开竞价招租，于2017年11月30日与中标人佛山市顺德区大良奇乐托儿所（以下简称“奇乐托儿所”）签订了一份《租赁合同》，约定交付场地时间为2017年12月1日，租金标准为每月101284.7元。但至2018年1月袁华、金桂园幼儿园尚未注销办学许可证及完成民办非企业机构的注销手续。因此，虽然奇乐托儿所在2017年12月已经接收场地，并在2018年1月以来开始提交办学资料，但因袁华、金桂园幼儿园消极履行相应手续（至2018年5月24日佛山市禅城区教育局仍未能收到金桂园幼儿园交回销毁的公章），导致奇乐托儿所无法申请设立办学机构，无法正常使用租赁物。因袁华、金桂园幼儿园消极、迟延注销办学许可证及完成民办非企业机构的注销手续和交回应销毁的公章的行为，奇乐托儿所无法正常使用场地进行办学经营，租赁物承租人奇乐托儿所至2018年6月1日才能正常使用租赁物并支付租金。澜石房地产公司因此损失了2017年12月1日至2018年5月31日共计6个月租金，此部分租金共计607707.9元。袁华的严重迟延交还租赁物行为且拒绝支付场地占用费的行为已经严重违反了合同的约定。袁华在合同解除后，拒不注销办学许可证及办理民办非企业机构的注销手续，亦违反了《合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，更是导致了租赁物无法正常使用，造成了澜石房地产公司重大损失，澜石房地产公司有权要求赔偿。另外，袁华租赁涉案场地目的是为了开设金桂园幼儿园，袁华为金桂园幼儿园的设立人（举办人），且金桂园幼儿园亦作为实际使用人使用租赁物用于办学经营活动，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或是设立人承担。”因此，澜石房地产公司有权要求袁华承担相应的民事责任。澜石房地产公司为此起诉。袁华辩称，一、袁华并非本案适格的主体，无需承担本案责任。澜石房地产公司根据《民法总则》第75条第二款的规定，要求袁华作为设立人承担租赁合同责任，属于适用法律错误。《民法总则》第二款明确规定:设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动……。袁华作为设立人，承担租赁合同责任的前提得是以袁华自己的名义从事活动。显然本案中，与澜石房地产公司签订涉案《金桂园幼儿园场地租赁协议书》的主体是新加坡IEC国际教育有限公司，而非袁华本人。袁华仅仅是作为新加坡IEC国际教育有限公司的代表人进行签名，而非合同的承租方。袁华并没有作为设立人以自己的名义从事民事活动，无需对金桂园幼儿园承担民事责任。且根据合同的相对性原则，澜石房地产公司就涉案物业的租赁合同关系，应当向新加坡IEC国际教育有限公司索赔，也并非金桂园幼儿园。二、即使袁华作为适格的主体也无需支付2017年4月16日至2017年8月11日的场地占用费。2017年3月租赁合同即将期满，袁华于2017年3月6日制定疏散方案并向园内家长告知金桂园幼儿园承租的场地即将到期，幼儿园整体搬迁并做好搬迁准备。后因部分家长向禅城区信访局投诉，反对金桂园幼儿园整体搬迁。佛山市禅城区教育局联同禅城区信访局、石湾街道公资办余副局长、澜石房地产综合开发有限公司简某1总经理、佛山市禅城区******代表等两次在佛山市通济大院教育局召开会议。会议上各政府部门明确：为了维稳工作需要，禁止金桂园幼儿园在2017年3月31日前搬迁，延期到2017年7月31日。协调会议上石湾街道公资办余副局长、澜石房地产公司简某1总经理明确表示为维稳工作需要，只要金桂园配合延期搬迁，金桂园幼儿园延期搬迁期间的租金免除。另根据《金桂园幼儿园场地租赁协议书》第十条约定，在租赁期内……乙方（袁华）必须接受教育部门的管理、监督和指导……。可见，袁华与澜石房地产公司达成免租延期的约定不仅是双方真实意思表示，还是在教育部门的管理监督和指导下作出的。综上，袁华在合同期满后仍未搬走是教育部门及有关政府部门的强制要求，澜石房地产公司主动提出免交延期期间租金，并非金桂园幼儿园私自占用场地，拒不搬离。袁华于2017年8月11日将租赁场地清理干净后交还给澜石房地产公司符合合同关于期满15天内交付的约定，没有违约。故袁华并不需要支付2017年4月16日至2017年8月11日的场地占用费。三、袁华不应承担澜石房地产公司2017年12月1日至2018年5月31日的租金损失。1、金桂园幼儿园不存在拒不交还租赁场地，从而导致其与林燕（新承租方）协商解除双方租赁关系，造成严重经济损失的行为。首先，诚如第一点所述袁华并没有拒不交还租赁物，而是应相关政府部门及澜石房地产公司的要求延期。其次，林燕与澜石房地产公司解除合同，因林燕民办许可证等无法获得相关部门的审批通过，从而无法正常经营幼儿园导致。最后，澜石房地产公司与林燕签订的《解除〈租赁合同〉协议》，属于澜石房地产公司对其自身权利的处分。根据澜石房地产公司与林燕签订《租赁合同》约定，租金实行“先收租后使用”原则。林燕缴纳租金不以获得相关幼儿园办学证照为前提。澜石房地产公司完全可以通过诉讼途径维护其合法权利，并不会造成其任何经济损失。2、袁华并没有故意拖延时间，延迟办理办学许可证注销及民办非企业机构注销手续。2017年7月袁华已开始着手办理注销手续。2017年7月26日前已向佛山市禅城区教育局提交佛山市禅城区******的公章和财务章。根据相关法律法规的规定，民办学校终止时，应当依法进行财务清算。袁华已在第一时间聘请佛山市康诚会计师事务所进行清算审计，并同时办理其他手续包括但不限于食品经营许可证、国税、社保、地税、公章等事项的注销手续。每个部门处理批复时间都不以袁华的意志为转移。早在2017年12月26日，佛山市禅城区社会组织管理局就在《佛山日报》上登了佛山市禅城区******的注销公告；但2018年1月10日，佛山市禅城区教育局才发布了《关于同意佛山市禅城区******终止办学的通知》（禅教〔2018〕4号文件），凭禅城区教育局的批复，袁华才可以到社会组织管理局办理相应手续。可见，袁华一直积极办理办学许可证注销及民办非企业机构注销手续，并未故意拖延时间。办理结果及过程的时间并非由袁华主导控制。3、澜石房地产公司放弃对奇乐托儿所收取2017年12月1日至2018年5月31日的租金系对自己权利的处置。澜石房地产公司提供的《租赁合同》中第三条第2点表明，其与奇乐托儿所约定租金每月交纳一次，实行“先交租金后使用物业的原则”，即在2017年12月1日前，缴交承租期内首月租金，第二个月开始每月租金在上月25号前缴交。第七条第2点约定，乙方（奇乐托儿所）在租赁期内，应自行依法到相关政府部门办理合法牌照、许可证等，甲方（澜石房地产公司）作为出租人不负责办理；乙方应依法经营、照章纳税、自负盈亏，甲方不承担任何风险和经济责任。由此可知，澜石房地产公司收取租金并不以协助奇乐托儿所办理办学许可证手续或奇乐托儿所取得办学许可证为前提。澜石房地产公司没有收取奇乐托儿所2017年12月1日至2018年5月31日的租金，并且双方于2018年5月29日签订《补充协议》约定将租赁期限顺延至2018年6月1日属于澜石房地产公司对自己合法权利的处置，澜石房地产公司不能要求袁华承担该部分的租金损失。4、奇乐托儿所（新承租方）无法正常使用场地进行办学经营属于自身原因导致。根据澜石房地产公司提供的《奇乐托儿所申请书》中表明，奇乐托儿所之所以未能合法开班有两个重要原因，一是承租场地消防设施不达标，二是新设立托儿所需要两名自然人作为股东才能获批教育局和民政社工局登记。这两个原因均与金桂园幼儿园是否完成注销手续无关。从天眼查网站上查询可知，佛山市禅城区*****奇乐托儿所是2019年9月10日才登记成立的。显然，袁华在2018年5月已完成所有注销手续，可见奇乐托儿所能否获得相关办学经营许可是因其自身原因，与袁华是否完成注销手续无关。综上，金桂园幼儿园免租延期搬离租赁场地是澜石房地产公司自行承诺及政府部门强制要求的结果。澜石房地产公司无权向袁华要求支付延期期间的租金。澜石房地产公司与奇乐托儿所之间顺延租赁期限是因其本身存在的消防设施隐患和登记问题所致，与袁华无关。澜石房地产公司违反协调会议上承诺，在金桂园幼儿园积极配合政府维稳工作后两年多再向袁华追偿，明显违反诚实信用原则。请求依法驳回澜石房地产公司的全部诉讼请求。袁华提出如下反诉请求：1.判令澜石房地产公司退还袁华租赁保证金人民币75000元及利息（利息计算标准为：自2017年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率算至2019年8月19日，利息为7402元；自2019年8月20日算至实际偿付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费由澜石房地产公司承担。反诉事实和理由：澜石房地产公司、袁华于2006年8月28日签订《金桂园幼儿园场地租赁协议书》，约定租期为十年，合同期限到2017年3月31日止。《租赁协议书》明确约定“为保障甲方的权益，乙方需付7.5万元整给甲方作为租赁保证金，租赁期满后如乙方无违约行为即无息返还乙方”。2007年8月15日袁华向澜石房地产公司名下账户转入保证金75000元，澜石房地产公司出具收据，确认已收到袁华租赁保证金。2017年3月合同即将期满，袁华于3月6日制定疏散方案并向园内家长告知金桂园幼儿园承租的场地即将到期，幼儿园整体搬迁，园内幼儿将分流IEC教育公司属下丽日玫瑰幼儿园及普君新城幼儿园，并由原班教师跟班。后部分大班幼儿家长为保留孩子童年完整性，向禅城区信访局投诉，反对金桂园幼儿园整体搬迁。2017年3月16日上午9时佛山市禅城区教育局联同禅城区信访局、石湾街道公资办余副局长、澜石房地产综合开发有限公司简某1总经理、佛山市禅城区******代表及涉案租赁物业新承租方等在佛山市通济大院教育局召开会议。会议上各政府部门明确：为了两会期间的维稳工作需要，禁止金桂园幼儿园在2017年3月31日前搬迁，延期到2017年7月31日，且会上石湾街道公资办余副局长、澜石房地产公司简某1总经理明确表示金桂园幼儿园延期搬迁期间的租金免除。后澜石房地产公司、袁华达成一致意见：双方租赁期限延期至2017年7月31日，并免交延期期间租金。佛山市禅城区*********幼儿园颁发《民办学校办学许可证》，有效期限为2017年4月1日至2017年7月31日。2017年7月31日期满后，金桂园幼儿园进行整体搬迁并于2017年8月11日与澜石房地产公司进行交接，将涉案租赁房屋返还澜石房地产公司。按照合同约定，期满后澜石房地产公司应当将租赁保证金返还袁华，至今尚未返还，已构成违约。袁华为此提出反诉。澜石房地产公司辩称，一、澜石房地产公司并无同意免除旧承租者袁华2017年4月1日至2017年8月11日期间的租金（场地占用费），袁华不予支付2017年4月1日至2017年8月11日期间的租金（场地占用费）已经构成违约。1、澜石房地产公司、旧承租者袁华、新承租者林燕在协调会中的讨论过程并未就免租事宜达成合意，亦未签订相关书面文件。由于金桂园幼儿园办学场地问题，佛山市禅城区教育局组织召开了两次协调会，根据袁华提交的金桂园幼儿园办园场地等问题协调会录音，禅城区教育局的领导、禅城区信访局的工作人员多次提及旧承租者（袁华）、新承租者、出租方（澜石房地产公司）需将问题摆出来，并进行多方协商。其中在第一次协调会第59分09秒，新承租者林燕称关于延迟接收涉案租赁场地以及延迟期间租金的问题需要再商议，石湾镇街道公资办工作人员余群立称关于免租问题需要咨询律师，并由三方当事人签订补充协议。从各方的谈话可以看出，两次协调会中旧承租者、新承租者以及出租方就免租等问题进行多方协商，该两次会议只是多方协商的过程，最终并未达成免租的合意，亦未签订补充协议进行确认。因此，袁华称澜石房地产公司明确表示免除旧承租者袁华延期搬迁期间的租金（场地占用费）没有事实依据。2、延迟交付涉案租赁物业期间免除新承租者林燕的租金，该免租行为是有前提条件的。根据澜石房地产公司提交的两份会议纪要，会议明确:产权方（澜石房地产公司）主张考虑到办园场地的特殊性，愿意在新承租者同意合同延期的前提下，争取以免租的形式延迟办园场地的交接日期，并在律师的协助下尝试与新承租者和旧承租者签订补充协议。据此，澜石房地产公司表示免除新承租者林燕延迟交付涉案租赁物业期间的租金是有前提条件的，如果旧承租者袁华确实延迟搬迁，且新承租者林燕同意袁华延迟交付租赁物业，不解除新的租赁合同的前提下，澜石房地产公司可以免除新承租者林燕2017年4月至2017年7月的租金，并由澜石房地产公司、旧承租者袁华、新承租者林燕三方签订补充协议，完成新旧承租者顺利过渡。事实上，由于新承租者林燕和旧承租者袁华就办园场地交接问题未达成合作意向，新承租者林燕不同意延期接收涉案租赁物，澜石房地产公司无奈之下与新承租者林燕解除租赁合同。故，旧承租者袁华主张免租的前提己不存在，其应向澜石房地产公司支付2017年4月1日至2017年8月11日期间的场地占用费。3、退一步而言，石湾镇街道公资办工作人员作出的意思表示并不能完全代表澜石房地产公司。虽然，澜石房地产公司是石湾镇街道公资办的下属企业，接受石湾镇街道公资办管理。但是，在禅城区教育局组织召开的协调会中，澜石房地产公司的法定代表人简某1出席会议，其并无作出免除旧承租者袁华延迟交付租赁物业期间的租金的意思表示，在澜石房地产公司法定代表人出席会议的情况下，也应以澜石房地产公司法定代表人的意思表示为准。退一步而言，即使石湾镇街道公资办工作人员表示免除新承租者林燕延迟交付租赁物业期间的租金，也并非表示免除旧承租者袁华的租金。因此，在旧承租者袁华与新承租者林燕之间就租赁物业交接问题未达成一致意向的前提下，没有免除延期搬迁期间租金的事实依据、法律依据，袁华应支付2017年4月1日至2017年8月11日期间的场地占用费。二、旧承租者袁华存在违约行为，其无权要求返还75000元租赁保证金。1、旧承租者袁华、新承租者林燕、澜石房地产公司之间未达成免租合意,袁华未按实际使用情况向澜石房地产公司支付场地占用费，存在违约行为。如上文所述，旧承租者袁华、新承租者林燕、澜石房地产公司之间未达成免租合意，袁华未支付延期搬迁期间占用费，违反了《金桂园幼儿园场地租赁协议书》第三条的约定，其无权要求澜石房地产公司返还75000元租赁保证金。2、旧承租者袁华延迟办理办学许可证注销及民办非企业机构注销手续，造成新承租者奇乐托儿所无法正常使用租赁物业及澜石房地产公司无法收取租金，损失严重。2017年8月11日，旧承租者袁华搬离涉案租赁物业，其搬离后迟延办理办学许可证、民办非企业机构的注销手续，不交回应销毁的公章，导致新承租者奇乐托儿所竞得涉案租赁物业后一直无法申请设立办学机构，无法正常使用租赁物业。根据《合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，澜石房地产公司与袁华签订的《金桂园幼儿园场地租赁协议书》虽无明确约定袁华需办理办学许可证及民办非企业机构注销手续，但袁华在2017年8月11日腾退涉案租赁物业的情况下，基于诚实信用原则应履行办学许可证及民办非企业机构注销手续的附随义务。同时，根据禅城区教育局发给澜石房地产公司的复函，复函说明同一地址不能同时存在两所办学机构。由此可见，本案中《金桂园幼儿园场地租赁协议书》约定租赁期限届满返还涉案租赁物，除需履行搬离涉案场地的义务外，还需履行办理办学许可证、民办非企业机构等注销手续的附随义务，否则涉案租赁物无法正常使用。袁华迟延交还租赁物业、拒绝支付场地占用费、怠于履行必要的附随义务，导致澜石房地产公司持续超过一年时间尚未收取任何租金。根据《金桂园幼儿园场地租赁协议书》第三条的约定，其无权要求澜石房地产公司返还75000元租赁保证金。三、袁华所提交的协调会会议录音采用非法手段录制，不能作为定案依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百零六条的规定：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”。佛山市禅城区教育局组织召开的协调会是非公开会议，旧承租者袁华未经各方当事人同意私自录制协调会议的谈话，袁华有意识地诱导澜石房地产公司作出对其有利的意思表示，没有遵循诚实信用原则，采用严重违背公序良俗的方式获取证据。因此，袁华所提交的协调会会议录音是采用非法手段录制，不能作为认定案件事实的根据。四、袁华反诉要求澜石房地产公司返还75000元租赁保证金已过诉讼时效，应予以驳回。根据《租赁合同到期通知书》、《幼儿园接收确认书》，袁华与澜石房地产公司双方共同确认租赁合同于2017年3月31日到期。即若袁华认为其不存在违约行为，应于2017年3月31日向澜石房地产公司申请返还75000元租赁保证金，但直至2020年4月9日袁华才向法院诉请返还租赁保证金，根据法律的相关规定，己经超过诉讼时效，应予以驳回。综上所述，应驳回袁华的反诉请求。本案当事人围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对澜石房地产公司举证的不动产权证书、《金桂园幼儿园场地租赁协议书》、《幼儿园交接确认书》、《证明》、租金缴纳凭证、《租赁合同到期通知书》、《佛山市澜石房地产综合开发总公司物业招租公告》、《佛山市澜石房地产综合开发总公司金桂园物业招租补充公告》、澜石房地产公司与林燕签订的《租赁合同》、《关于是否能按时交付租赁物的确认函》、《解除〈租赁合同〉协议》、民办非企业单位注销登记表（复印件）、《佛山市禅城区教育局关于同意佛山市禅城区******终止办学的通知》、《佛山市禅城区教育局关于佛山市澜石房地产综合开发总公司咨询禅城区华远东路33号三座物业租赁情况的复函》、《租赁合同》、奇乐幼儿园《申请书》、《〈租赁合同〉补充协议》、《佛山市禅城区教育局协调会议纪要》二份，袁华经质证未否认证据的真实性，证据有原件核对，内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。对袁华举证的《收据》、《中国农业银行现金缴款单》、录音光盘、《民办学校办学许可证》、佛山日报、《佛山市禅城区教育局关于同意佛山市禅城区******终止办学的通知》、广东省社会组织公共服务信息平台网页截图、《佛山市禅城区社会组织管理局关于同意佛山市禅城区******注销登记的批复》、佛山市禅城区*****奇乐托儿所企业查询资料，澜石房地产公司经质证对真实性无异议，本院予以采信；对袁华举证的澳门特别行政区政府商业及动产登记局出具的《商业登记书面报告》、澳门特别行政区政府商业及汽车登记局出具的《证明》、注销登记资料，其中《证明》有原件核对，证据间能够相互印证，证据来源合法，与本案相关联，本院予以采信；对袁华举证的《借用佛山市禅城区******公章》，属于袁华单方制作的文书证据，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：澜石房地产公司是位于佛山市禅城区**********屋（以下简称涉案房屋）的登记权属人且已经取得相应的不动产权证书。该房屋登记的用途为幼儿园。2006年8月28日，袁华以新加坡IEC国际教育有限公司（乙方，以下简称“IEC公司”）代表人的身份与澜石房地产公司（甲方）签订《金桂园幼儿园场地租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），约定“一、甲方同意将座落于佛山市禅城区*******的金桂园幼儿园按设计规划建造的教学楼和室外绿化、活动场地租赁给乙方开办幼儿园。租期为十年，以实际验收交付使用开始计算……二、租赁的第一年和第二年，乙方每月支付租金3万元整给甲方，月租金从第三年开始到第十年按3.5万元支付给甲方。……三、为保障甲方的权益，乙方需付7.5万元整给甲方作租赁保证金，租赁期满后如乙方无违约行为即无息返还乙方。……六、承租期满，若无续约行为，属乙方所带的一切可移动的设备、设施和各种杂物15天内乙方必须搬（清）走，否则甲方有权处理，乙方需付杂物清运费。……十四、乙方在承租期间必须使用‘金桂园幼儿园’这一名称，不得更改。……”2007年3月29日澜石房地产公司将涉案房屋的钥匙及电梯资料交付给IEC公司，双方签订《幼儿园交接确认书》。2007年8月15日，IEC公司向澜石房地产公司依约支付了租赁保证金75000元，澜石房地产公司出具《收据》予以确认。2007年8月20日，袁华在涉案房屋地址上成立并登记注册了佛山市禅城区******（以下简称“金桂园幼儿园”），性质为民办非企业单位，袁华担任该幼儿园的法定代表人。2016年9月21日，澜石房地产公司向IEC教育公司发出《租赁合同到期通知书》，提醒《金桂园幼儿园场地租赁协议书》将于2017年3月31日到期，租赁期限届满后将采用公开招投标的方式进行公开招租，并提示了其可以参加招标。袁华于当天签收了该通知书。2016年12月以及2017年1月，澜石房地产公司两次发出招租公告，就涉案房屋2017年4月15日后的租赁权进行公开竞价招租，公告载明物业的交付时间为2017年4月15日。袁华参与了该两次招标。最终由案外人林燕竞得涉案物业自2017年4月15日起至2023年4月14日止的承租权。因金桂园幼儿园办园场地重新租赁引发了幼儿园家长信访问题，2017年3月16日，佛山市禅城区教育局召开协调会，澜石房地产公司、金桂园幼儿园、案外人林燕、禅城区石湾镇街道等各方出席会议。佛山市禅城区教育局办公室就该次会议作出的《金桂园幼儿园办园场地等问题协调会议纪要》载明“二、会议明确：会议听取了各利益相关方的诉求及主张。产权方：办园场地租赁属普通的民事行为，办园场地的新、旧承租者都应根据合同办事。但考虑到办园场地的特殊性，其愿意在新承租者同意合同延期的前提下，争取以免租的形式延迟办园场地的交接日期。原承租者：其在承租办园场地的10年间（2007年-2017年)倾注了大量心血，现在办园场地的增值中隐含了原承租者的无形资产，因此如果需要其配合新承租者办理幼儿园相关证件变更及幼儿园现有设施设备、在幼儿园的整体移交等方面的工作，新承租者须一次性交付其380万的设施设备转让费（含无形资产）及每月6万的品牌使用费（加盟费）。新承租者：愿意支付一定费用给原承租者，但设施设备转让费（不应包括无形资产）应聘请第三方评估，按照评估价格给付费用；品牌使用费（加盟费）应根据每月实际生源给付提成（按照200元／月／生标准）。三、会议结果及要求（一）会议结果：因办园场地新承租者和原承租者在具体支付价格上分歧较大，难以当场达成合作协议。会议要求各利益相关方再继续进行沟通，争取达成合作，确保幼儿园平稳过渡；20日下午再次召开协调会，再次就相关事项进行协调。会议还提议在新承租者和原承租者难以达成合作协议的情况下，可争取以合同延期的形式延迟办园场地交接到学期结束（7月31日）。”2017年3月20日，佛山市禅城区教育局再次召开协调会，金桂园幼儿园、案外人林燕、禅城区石湾镇街道等单位再次参加会议。此次会议，佛山市禅城区教育局办公室作出的《金桂园幼儿园办园场地等问题第二次协调会议纪要》载明“一、会议明确：会议听取了在第一次协调会基础上各利益相关方沟通后最新的诉求及主张。产权方：愿意在新承租者同意合同延期的前提下，争取以免租的形式延迟办园场地的交接日期；接下来会在律师的协助下尝试与新承租者和原承租者签订补充协议。同时表示如果原承租者和新承租者无法达成一致意见，将做好通过法律途径解决相关争议的准备。……二、会议结果及要求（一）会议结果：因办园场地新承租者和原承租者在具体支付价格上分歧然较大，难以达成合作协议。……”其后，佛山市禅城区*******幼儿园颁发了有效期为2017年4月1日至2017年7月31日的民办学校办学许可证。2017年4月10日，林燕向澜石房地产公司发出《关于是否能按时交付租赁物的确认函》明确表示不同意涉案租赁物迟延至2017年8月份交付，并要求澜石房地产公司明确回复是否能依约于2017年4月15日交付租赁物，否则其保留单方解除租赁合同的权利。2017年4月28日，澜石房地产公司与林燕签订《解除〈租赁合同〉协议》，约定解除双方于2017年2月6日所签订的《租赁合同》。2017年8月11日，金桂园幼儿园搬离涉案房屋，澜石房地产公司收回了涉案房屋。2017年11月30日，澜石房地产公司与案外人佛山市顺德区大良奇乐托儿所签订《租赁合同》，约定澜石房地产公司将涉案房屋出租给该案外人，租赁期从2017年12月1日起至2023年11月30日止，自2017年12月1日至2020年11月30日期间的租金为101284.7元／月,等等。2018年5月29日，双方签订《〈租赁合同〉补充协议》，约定由于佛山市禅城区******的民办非企业机构登记未完成变更、注销，教育部门、民政部门不通过案外人提交的举办托儿所申请，案外人无法在涉案房屋上合法开展经营活动，双方同意将租赁期限顺延至2018年6月1日起至2024年5月31日止，租赁保证金予顺延至2018年6月1日交付。另查明，2017年12月26日，袁华以佛山市禅城区社会组织管理局的名义在佛山日报发布注销公告，注销金桂园幼儿园。袁华于庭审中陈述称，之所以发布该注销公告，是办理金桂园幼儿园的注销手续之需要，经佛山市禅城区社会组织管理局同意后而为，其在办理注销登报后完成了清算及国税、地税、食品许可证、社保的注销手续，在此基础上再向教育部门申请终止办学。2018年1月10日，佛山市禅城区教育局向袁华发出《佛山市禅城区教育局关于同意佛山市禅城区******终止办学的通知》，通知同意佛山市禅城区******终止办学，并通知袁华凭该通知到相关职能部门办理相关手续。2018年2月27日，金桂园幼儿园向佛山市禅城区社会组织管理局提交了注销民办非企业单位的申请资料，后于2018年3月21日完成了申请资料的最后提交。2018年5月24日，佛山市禅城区教育局作出《佛山市禅城区教育局关于佛山市澜石房地产综合开发总公司咨询禅城区华远东路33号三座物业租赁情况的复函》，载明“2018年1月10日，我局根据举办者的申请，同意金桂园幼儿园终止办学。但截至今日，我局尚未收到该幼儿园交回销毁的公章。民办学校的办学许可证和印章，都是在民办学校存续期间起证明作用的凭据。2018年1月以来，该物业的新租户开始提交申请办学资料,但原办学机构并未最终完成终止办学手续。同一地址不能同时存在两所办学机构”。2018年5月29日，佛山市禅城区社会组织管理局作出批复，准予金桂园幼儿园注销登记。袁华自称其于2018年6月4日将销毁的金桂园幼儿园的印章交回佛山市禅城区教育局。再查明，IEC公司为中华人民共和国澳门特别行政区登记注册的公司，股东为袁华及其配偶张德颂两人，行政管理成员为袁华。该公司于2017年12月31日申请注销。袁华于本案诉讼中陈述称因IEC公司已经注销，其愿意承担依法应由该公司承担的债务。张德颂出具说明，同意由袁华一人继受IEC公司对澜石房地产公司的75000元保证金债权。复查明，诉讼中，澜石房地产公司、袁华双方均同意选择中华人民共和国内地法律作为本案纠纷适用的法律。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因本案房屋租赁合同的一方IEC公司为澳门特别行政区的企业法人，故本案属于涉澳民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。各方当事人选择中华人民共和国内地法律作为本案纠纷适用的法律，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，故本案应适用中华人民共和国内地法律。本案双方当事人的争议在于1.袁华是否为本案的适格诉讼主体？2.澜石房地产公司、袁华双方是否存在违约？应承担何违约责任？一、关于袁华的诉讼主体资格首先，本案《金桂园幼儿园场地租赁协议书》的抬头及落款处均明确记载合同的“乙方”，即承租人为IEC公司，澜石房地产公司所出具的保证金收据亦明确载明其所收取的为IEC公司所支付的租赁保证金，由此可认定澜石房地产公司在订立合同以及合同履行过程中所认可的承租人为IEC公司，此与袁华的抗辩意见相一致，故本院认定本案房屋租赁的承租人为IEC公司而非袁华。其次，IEC公司于2017年12月31日注销，不再具备民事诉讼行为能力，不能作为本案的当事人。袁华作为该公司的股东，其于本案诉讼中明确表示同意承受依法应由IEC公司承担的债务，是其作出债务加入的意思表示，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，澜石房地产公司要求袁华承担IEC公司的债务，无违于现行法律。袁华为本案的适格被告。再次，IEC公司的股东仅有袁华及其配偶张德颂两人，在IEC公司注销的情况下，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款的规定，该公司的财产，包括涉案保证金债权应归属于股东所有，而张德颂同意该债权由袁华继受，故袁华以个人名义提出反诉，不违反法律规定。袁华为本案适格反诉原告。综上，袁华为本案的适格诉讼主体二、关于违约澜石房地产公司与IEC公司于2006年所签订的《租赁协议书》所约定的租赁期间于2017年3月31日届满，期满后双方在未签订新的租赁协议的情况下，IEC公司作为承租人继续使用租赁物，澜石房地产公司作为出租人也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方自2017年4月1日起形成不定期租赁合同关系，并持续至2017年8月11日，因澜石房地产公司收回租赁物，租赁关系终止。澜石房地产公司与IEC公司之间的租赁合同合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。就双方的各项诉求，本院分析评述如下：（一）澜石房地产公司的诉求1.要求袁华支付2017年4月1日至2017年8月11日租金及利息的诉求。袁华提出由于澜石房地产公司的主管单位明确表示金桂园幼儿园延期至2017年7月31日期间不收取租金，故其无需向澜石房地产公司支付涉案房屋该期间的租金或者场地占用费的抗辩意见。对此，首先，从袁华举证的录音记录以及澜石房地产公司举证的会议纪要中可知，澜石房地产公司方参与会议的人员并未作出免除IEC公司租金的意思表示，作出免除至2017年7月31日期间租金意思表示的主体仅为禅城区石湾镇街道办事处的工作人员。然而澜石房地产公司作为一个独立的公司法人，政府主管部门就企业法人的财产利益所作出的处分意思表示能视为该企业法人的意思表示，不无疑议。再者，上述证据显示，相关人员作出的免除IEC公司延期至2017年7月31日期间租金意思表示是附有前提条件的，该前提条件为新承租者（即林燕）同意澜石房地产公司延期交付租赁物。而根据查明事实，林燕于2017年4月10日向澜石房地产公司发出《关于是否能按时交付租赁物的确认函》明确表示不同意澜石房地产公司延期租赁物且在此后解除了与澜石房地产公司的《租赁合同》，故上述免除租金的条件并未成就，袁华主张免除租金的抗辩意见不能成立。从2017年4月1日至2017年8月11日期间，IEC公司占有使用涉案房屋，依法应当向澜石房地产公司支付相应的租金。关于租金的标准，根据合同法第二百三十六条的规定，租金按照双方《租赁协议书》约定的租金标准35000元／月计算。关于计租时间，IEC公司于2017年8月11日撤离，按照《租赁协议书》第六条承租人有15天的免租搬离时间的约定，即2017年7月28日至2017年8月11日为搬离期间，承租人无需支付租金，故IEC公司应付租金的时间为从2017年4月1日起至2017年7月27日止。经计算，IEC公司应付澜石房地产公司该期间的租金为135483.87元［35000元／月×（3+27/31）个月］。而据前述认定，该租金债务就由袁华负担。澜石房地产公司主张的租金超出的部分，本院不予支持。关于租金利息。澜石房地产公司和IEC公司未就不定期租赁期间的租金支付时间进行约定，澜石房地产公司也未举证证实其在本案起诉前曾主张过该租金，故澜石房地产公司要求袁华支付起诉之前租金利息的主张，理据不足，不应支持。袁华经澜石房地产公司起诉后仍未支付租金，构成违约，应承担还本付息的责任，澜石房地产公司要求袁华支付从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的租金利息，合法有据，应予支持。2.要求袁华赔偿2017年12月1日起至2018年5月31日期间租金损失的诉求。第一，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。就房屋租赁合同而言，承租人应确保其所返还的租赁房屋无因承租人原因而产生物上损害以及权利上（包括公法或者私法）负担，不妨害其后的使用人按照该房屋的性质和用途对该房屋的使用，否则，应认定承租人不完全履行合同义务，承租人应承担相应违约责任。本案所涉房屋登记的房屋用途为幼儿园，即该房屋只能用于与学前教育有关的用途。根据我国民办教育促进法等法律法规等规定，开展学前教育活动必须经过政府行政主管部门的批准，而根据《佛山市禅城区教育局关于佛山市澜石房地产综合开发总公司咨询禅城区华远东路33号三座物业租赁情况的复函》可知，同一地址上不能同时存在两所办学机构，即在袁华最终完成金桂园幼儿园终止办学手续之前，澜石房地产公司是无法按照幼儿园的用途使用涉案房屋的，其后果对澜石房地产公司而言，与袁华仍实际占用涉案房屋并无二致。因此，袁华负有在约定期间内，若无约定的则应当在合理期间内，完成终止办学手续的义务，未履行该义务的，对由此所造成的出租人的损害，其应当承担赔偿责任。第二，涉案《租赁协议书》未约定袁华应当完成终止办学手续的时间，依照合同法诚实信用原则，袁华应当在合理期限内完成上述手续。佛山市禅城区******的民办学校办学许可于2017年7月31日到期，而袁华至2018年6月4日才完成终止办学手续，时间跨度将近一年，已经超过了通常办理该手续所必需时间，对于超出通常必要时间部分的时间拖延，袁华须证明非因可归责于其自身原因所致，否则袁华应就其造成的不当时间拖延承担相应的法律责任。从袁华的举证及其陈述来看，袁华办理相关手续的时间是在2017年12月26日之后，袁华自2017年12月26日发布注销公告,之后完成了清算及国税、地税、食品许可证、社保的注销手续，再于2018年1月10日取得教育部门同意终止办学的通知、于2018年2月和3月向社会组织管理部门提交注销社会组织申请、于2018年5月29日取得社会组织管理部门的注销登记批复、于2018年6月4日交还销毁的印章，该期间袁华完成每项手续的时间无明显不合理，故难谓袁华在2017年12月26日之后有明显拖延履行义务的情形；但是，在此之前的2017年8月1日至2017年12月25日期间，未见袁华有履行其终止办学手续义务的行为，袁华对此也未能作出合理解释，故难谓袁华在此期间无不合理拖延，而该期间的拖延直接导致最终完成终止手续时间的拖延。因此，袁华应承担迟延履行合同义务的违约责任，对因迟延完成终止办学手续所造成的澜石房地产公司的损失承担赔偿责任。第三，前述《合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案澜石房地产公司、袁华双方未对袁华完成终止办学手续的时间作出约定，根据法律规定，澜石房地产公司本应当基于诚信信用原则履行通知、催告等督促袁华在合理期间内完成终止办学手续的附随义务，但其并未履行，此亦是造成袁华完成终止办学手续时间不当拖延的原因之一，澜石房地产公司对此存在过错。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”，澜石房地产公司对因涉案房屋无法登记新的办学机构所受损失亦承担相应的责任。综上，按照前述所认定的不合理拖延终止办学手续的时间，结合澜石房地产公司、袁华双方所违反的合同义务的性质（袁华所未履行的为合同主要义务，澜石房地产公司所未履行的为合同附随义务）及双方过错程度，本院酌定袁华应当赔偿3.5个月的因拖延办理终止办学手续给澜石房地产公司造成的损失。该损失参照澜石房地产公司与案外人佛山市顺德区大良奇乐托儿所所签订的租赁合同约定同期间租金标准45元／（月·平方米）计算，即袁华应向澜石房地产公司赔偿损失45元／（月·平方米）×2250.77平方米×3.5个月＝354496.28元。澜石房地产公司主张的损失赔偿超出该数额部分，本院不予支持。（二）袁华的诉求要求澜石房地产公司返还租赁保证金并支付利息诉求。如前所述，IEC公司的该保证金权利由袁华继受。案涉《租赁协议书》虽然约定以“租赁期满后如乙方无违约行为”作为澜石房地产公司向IEC公司返还租赁保证金的条件，但并未约定澜石房地产公司享有在该公司违约时没收租赁保证金的权利。如前所述，IEC公司在租赁期满后未在合理期限内完成终止办学手续，存在违约，但至本案起诉之日其违约行为已经得以纠正、对澜石房地产公司亦不再产生新的违约损害，此应视为上述租赁保证金返还条件已然成就，故澜石房地产公司应当返还该租赁保证金。各方未约定租赁保证金的返还时间，澜石房地产公司经袁华反诉仍未返还，构成违约，袁华有权要求澜石房地产公司返还该保证金并计付从提起反诉之日起至该款实际清偿之日止的利息。袁华主张的利息超出的部分，本院不予支持。至于澜石房地产公司提出的诉讼时效抗辩问题，案涉《租赁协议书》未约定保证金的返还时间，则包括袁华在内的相关权利人有权随时要求返还，而袁华提起反诉时亦未超过20年的最长法定诉讼时效期间，故该抗辩意见不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市澜石房地产综合开发总公司支付租金135483.87元并支付利息（利息的计算方式：以未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年3月20日计算至租金实际清偿之日止）；二、被告袁华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市澜石房地产综合开发总公司赔偿损失354496.28元；三、反诉被告佛山市澜石房地产综合开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告袁华返还保证金75000元并支付利息（利息的计算方式：以未返还保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年4月9日起计算至保证金实际清偿之日止）；四、驳回原告佛山市澜石房地产综合开发总公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告袁华的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计5627元（澜石房地产公司已预交），由原告佛山市澜石房地产综合开发总公司负担1928元，被告袁华负担3699元；反诉受理费减半收取计930元（袁华已预交），由反诉被告佛山市澜石房地产综合开发总公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年六月十一日书记员 蔡漪琳