文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初14055号原告（反诉被告）：张家港市岳晟源金属制品有限公司，住所地张家港市金港镇南沙香山河沿路**。法定代表人：郑志忠，总经理。委托诉讼代理人：陆许勇，江苏陆陈单律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱先锋，江苏陆陈单律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港市斯特尔涂装设备有限公司，，住所地张家港经济开发区振兴路**法定代表人：慕艳莎，总经理。委托诉讼代理人：郑智亚，公司员工。委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。原告（反诉被告）张家港市岳晟源金属制品有限公司（以下简称岳晟源公司）与被告（反诉原告）张家港市斯特尔涂装设备有限公司（以下简称斯特尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陆许勇，被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘文修参加了二次庭审，被告（反诉原告）委托诉讼代理人郑智亚参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）岳晟源公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的租赁合同于2019年10月25日解除；2、判令被告返还所扣押的原告价值329720元的机器设备及价值905840元的可用原材料、产成品，赔偿原告产成品报废损失644900元，并赔偿原告以设备、原材料、产成品价值1880460元为基数，按年利率6%计算的自2019年10月26日起至实际归还之日止的损失；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年4月5日，原、被告签订厂房租赁合同，约定原告租用被告厂房，租期三年，自2019年3月10日起至2022年3月10日止，租金起算日期为2019年4月5日。租金支付方式为合同签订3日内支付第一年度租金50%，满6个月后的三日内一次性付清50%余款。承租人逾期支付租金的，每日按逾期租金的万分之六支付违约金，逾期达2个月的，出租人可以解除合同。2019年10月7日前，按合同约定原告应向被告交纳第二期租金时，原告要求被告提供公司账户，但被告却要求原告将租金违规汇入与合同无关的第三人私人账户，且拒不提供公司账户，致原告未能按时支付租金。2019年10月21日早晨，原告员工上班发现电源被被告切断，原告多次与被告协商，被告始终拒绝复电。因生产停顿，原告无法履行与客户的合同，遂于2019年10月25日发函要求解除租赁合同，并向被告当时签订租赁合同的经办人孙娜娜账户支付至10月底前的租金27000元、电费28912元，同时着手将原告所有的机器设备、原材料、半成品迁出租赁区域。被告以不同意解除合同，要求原告继续支付租金为由，关闭大门阻止原告搬运设备及材料，不予供电阻止原告生产，致使原告既不能迁出也不能生产，事实上扣押了原告的合法财产。原告多次报警均未能得到妥善解决，引起本案纠纷。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告诉请。审理中，原告的第二项诉请变更为要求被告赔偿原告产品报废损失120769元、资产被扣押期间利息损失10342元、资产被扣押期间企业利润损失6500元，合计137611元。被告（反诉原告）斯特尔公司辩称，原告主张解除合同不满足合同约定的解除条件、也不符合法律规定的合同解除条件。所以原告的第一项诉请，无事实和法律依据。关于原告的第二项诉请，在原告不具备解除合同的条件且被告不同意合同解除的情形下，原告一定要解除正在履行且能够继续履行的合同，且没有对被告因合同解除造成的损失予以赔偿的前提下，被告行使先履行抗辩权具有法律依据，况且被告没有强行阻拦原告继续生产，也没有阻拦原告对于原材料成品半成品的自由流通，故而被告并没有以任何行为造成原告损失。所以关于原告所主张的相关损失赔偿的诉请不应被得到支持。反诉原告斯特尔公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认反诉被告与反诉原告之间的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月5日至2019年12月31日间的剩余租金58165元；3、请求法院依法判令反诉被告承担逾期付款违约金（以58165元为基数，按照每日百分之零点五的标准，自2019年10月5日起至实际付款日止）；4、请求法院依法判令反诉被告承担2019年12月31日至2020年3月10日的房屋租金损失70070元；5、请求法院判令反诉被告支付拖欠的电费936元、水费288元；6、请求法院判令反诉被告承担反诉原告律师费损失18000元；7、请求法院依法判令反诉原告承担本诉、反诉诉讼费以及保全费。事实和理由：斯特尔公司在收到解除合同通知后，即回函不同意解除合同。后在审理中岳晟源公司执意违约解除合同，双方无奈于2019年12月31日办理了案涉租赁房屋的交接手续。因此，双方的租赁合同于2019年12月31日确认解除。根据合同约定，岳晟源公司应于2019年10月5日支付2019年度的剩余租金128300元。合同于2019年12月31日解除，因此，岳晟源公司尚应支付租金58165元。同时，岳晟源公司延迟支付租金，应按约承担以58165元为基数，按每日百分之零点五自2019年10月5日起至实际付款之日止计算的违约金。岳晟源公司在合同期内无故拖延支付租金，且擅自提前解约，给斯特尔公司造成了相应的租金损失。斯特尔公司迟至2020年3月4日才将案涉租赁物另行出租给第三方，租金起算期自2020年3月10日。因此，岳晟源公司应承担因违约解除合同导致斯特尔公司房屋空置的租金损失。另，岳晟源公司应赔偿因其违约解除合同，给斯特尔公司造成的律师费损失。基于上述事实，特提起反诉，望判如所请。审理中，被告的第二项反诉请求变更为请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年11月1日至2019年12月31日间的剩余租金60146元。反诉被告岳晟源公司辩称，一、其坚持合同解除时间为其发出解约通知之日，即2019年10月25日。二、合同于2019年10月25日解除，其租金已支付至2019年10月31日，斯特尔公司要求2019年10月5日到2019年12月31日的剩余租金没有依据。三、斯特尔公司的停电行为导致合同目的不能实现，其依法提出了解约，不存在违约责任。四、其在2019年12月31日至2020年3月10日并未使用案涉租赁厂房，斯特尔公司要求其承担此期间的租金损失没有依据。五、斯特尔公司所称的水电费应提供相应证据证明，因为双方在2019年11月28日就办理了交接手续。六、斯特尔公司要求其承担律师费损失没有法律依据。七、对于第7项诉请，请法院依法判决。经审理查明以下事实：2019年4月5日，斯特尔公司（出租方、甲方）和岳晟源公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方将位于张家港市杨舍镇省经济开发区(张扬公路北侧)1-7幢内的部分房屋出租给乙方使用，厂房建筑面积1500平方米，约定房屋租赁期限为3年。自2019年3月10日起至2022年3月10日止，租金起始日为2019年4月5日。租金及支付方式：第一年租金厂房按每平方米240元计算(不含税)，第一年租金(2019年4月5日至2020年3月10日)计叁拾叁万伍仟叁佰元整。如增加面积，增加部分另行结算，第二年起的租金在上一年租金基础上上涨5%的幅度。乙方应于本合同签订后3日内支付第一年度租金的50%，满6个月后的三日内一次性付清50%余款，2020年度租金在2020年4月15日前一次性付清，2021年度租金在2021年3月10日前付清，先付后用。乙方于2019年4月15日前支付第一年度租金(大写拾捌万元)，其余年租金乙方应每年提前30日即每年的3月10日前支付下一年租金。乙方逾期交付租金，则应按付款的每日万分之六向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租金超过10日，经甲方催要10天内仍未足额支付的，甲方有权解除合同。合同同时约定，甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同未履行租期租金总额的10%向乙方支付违约金。乙方拖欠房租或拖欠水电费累计达2个月的，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应按照合同未履行租期租金总额的10%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，则乙方须每日按逾期租金的0.5%支付滞纳金。合同签订后，岳晟源公司分别于2019年4月2日向斯特尔公司支付租金20000元，于4月12日支付租金160000元。斯特尔公司按约向岳晟源公司交付了租赁厂房。2019年10月，斯特尔公司向岳晟源公司催缴第一年度剩余租金155300元及已发生的电费28912元。2019年10月21日，斯特尔公司停止向岳晟源公司供电。2019年10月25日，岳晟源公司向斯特尔公司送达《解除合同通知》，主要内容有：因斯特尔公司于2019年10月21日中断租赁厂房内的电力供应，反复多次协商未成，斯特尔公司提出将租金汇付至个人账户，该要求属于违法违规行为，我公司不敢予以配合。因一、电力中断后，我公司无法进行经营，厂房租赁合同的目的无法实现；二、贵公司擅自终止供电，我司相信贵公司的任意行为将在后续租期内反复出现；三、目前正在生产的订单工期非常紧张，停止供电已经造成交货逾期，损失巨大，故通知贵司：1、《厂房租赁合同》自本通知到达贵司解除；2、我公司将在10月31日前撤出所有物品，请贵公司在10月31日下午十七时接收出租厂房；3、搁置争议，我公司将2019年10月31日前未付的租金和水电费支付至贵公司指定的个人账户；4、贵我双方各自应承担怎样的违约以及赔偿责任欢迎贵司另行约定时间进行协商，协商不成，各自请人民调解或依法诉讼，理性维权；5、无论最终司法机关确定贵我双方应承担怎样的责任，相信贵我双方均有能力履行生效法律文书确定的义务，请贵司在我司迁出承租区域和接收承租区域时相互配合，不要人为干扰，造成损失扩大；6、如贵司强行阻扰我司迁出，则自贵司阻扰之日，我司不承担任何费用，贵司还应承担非法阻扰我司迁出的损失赔偿责任。同日，斯特尔公司向岳晟源公司回函：一、我司不同意贵司擅自解除合同的行为。二、如果贵司执意解除合同，须按照约定承担相应的违约责任。我司在此主张84000元违约金，如违约金不足弥补我司损失，我司保留追究贵司损失赔偿责任的权利。三、如贵司既要解除合同又拒绝承担违约金的，我司有权采取包括但不限于法律诉讼追究贵司的违约及损失赔偿责任。同日，岳晟源公司向斯特尔公司指定的收款人孙娜娜支付租金27000元、电费28912元。岳晟源公司准备将自己的机器、设备、原材料、半成品等迁出租赁厂房，斯特尔公司予以阻止。10月26日、27日，岳晟源公司三次报警求助。公安机关调解未成，建议通过法院诉讼解决。为此，岳晟源公司提起本案诉讼。另查明，2019年11月6日，斯特尔公司和江苏君桥律师事务所签订《法律服务合同》，约定法律服务费18000元。江苏君桥律师事务所于2019年11月7日向斯特尔公司开具了金额为18000元的增值税专用发票。2020年3月4日，斯特尔公司和张家港华忠机械有限公司签订《厂房租赁合同》，斯特尔公司将案涉租赁厂房出租给张家港华忠机械有限公司，租赁期限自2020年3月10日起至2022年2月10日止。审理中，原、被告双方都同意现场清理机器设备、成品、半成品后由原告自行迁出。2019年11月28日，双方清点并制作了清单，后原告自行迁出上述设备。2019年12月31日，原告向被告出具了所有物品拉取完毕的交接单。原告共向被告支付租金207000元，双方均确认租金支付至2019年10月31日，以后租金标准为每天986元。以上事实，有《厂房租赁合同》、银行电子回单、《解除合同通知书》、回复函、接处警工作登记表、《法律服务合同》、增值税专用发票及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且已实际履行，合同合法有效。按照合同约定，原告（反诉被告）应于2019年10月8日前支付第一年度租金余款155300元，原告（反诉被告）未按约支付，构成违约，被告（反诉原告）可依照合同约定主张权利。根据租赁合同的约定，承租方逾期缴纳租金，经催要后仍未足额支付，出租方可行使单方解除权。原告（反诉被告）未按约支付租金，被告（反诉原告）可按照合同约定催要并要求对方承担违约金，符合条件时可解除合同，而非简单机械地采取停电措施。因原告（反诉被告）租赁厂房用途为生产，供电是正常经营必不可少的要件。因此，原告（反诉被告）停电是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约。原告（反诉被告）在协商未果的情况下提出解除合同，符合法律规定。因合同解除后原告（反诉被告）需要时间搬出机器设备及材料等，原告（反诉被告）自愿支付租金到2019年10月31日，符合常理，本院予以认定。关于原告（反诉被告）主张的产品报废损失和资产被扣押期间利息损失，原告（反诉被告）提供了被扣物资价格清单和被扣物资报废清单，因该清单系原告（反诉被告）单方制作，被告（反诉原告）在被扣物资价格清单上签名仅是对物品数量的确认，故本院无法认定实际价格。对原告（反诉被告）主张的资产被扣押期间企业利润损失，原告（反诉被告）仅提供了所得税申报表，据此尚不能得出其停业损失。据此，对原告（反诉被告）的第二项诉请，在本案中难予支持。原告（反诉被告）如有进一步的证据，可另行主张权利。原告（反诉被告）提出解除合同后，因被告（反诉原告）不予配合原告（反诉被告）搬走机器设备等，导致原告（反诉被告）在本案审理中才搬走机器设备等并于2019年12月31日完成厂房交接手续，对该时间段被告（反诉原告）的租金损失60146元，因原告（反诉被告）确也存在欠付租金的违约行为，故对该损失原、被告均有违约行为，但合同未对违约责任进行约定，根据双方违约责任大小，本院酌定原告（反诉被告）承担10%为宜，即原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失6014.6元，其余损失由被告（反诉原告）自行承担。对被告（反诉原告）主张的其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张家港市岳晟源金属制品有限公司与被告（反诉原告）张家港市斯特尔涂装设备有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年10月25日解除。二、原告（反诉被告）张家港市岳晟源金属制品有限公司于判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）张家港市斯特尔涂装设备有限公司损失6014.6元。三、驳回原告（反诉被告）张家港市岳晟源金属制品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张家港市斯特尔涂装设备有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3052元，由原告张家港市岳晟源金属制品有限公司负担。反诉案件受理费1644元、财产保全费1520元，合计3164元，由反诉原告张家港市斯特尔涂装设备有限公司负担3059元，由反诉被告张家港市岳晟源金属制品有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  季新宏人民陪审员  李国平人民陪审员  姜卫明二〇二〇年六月二十八日书 记 员  高天士