河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初128号 原告：石家庄金桥文化传播有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区裕华东路**金丰谷业花园1-2-2301。 法定代表人：郭宏杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佟菲，河北崇业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅静，河北崇业律师事务所律师。 被告：石家庄中嘉信房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市裕华区建通街**/div> 法定代表人：孙永强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔新平，该公司员工。 被告：丁探，男，1983年10月6日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 被告：孙媛，女，1981年11月20日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：丁探，男，1983年10月6日出生，汉族，住河北省保定市北市区，系被告孙媛丈夫。 原告石家庄金桥文化传播有限公司（以下简称金桥公司）与被告石家庄中嘉信房地产开发有限公司（以下简称中嘉信公司）、丁探、孙媛执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人佟菲、刘雅静、被告中嘉信公司的委托诉讼代理人崔新平、被告丁探、被告孙媛的委托诉讼代理人丁探到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桥公司向本院提出诉讼请求：依法准许继续执行（2015）裕民二初字第01392号民事案件中位于建通街××住宅楼××单元××号的房产。事实与理由，原告与被告执行异议一案，裕华法院于2019年12月20日作出（2019）冀0108执异161号执行裁定书，裁定中止对位于建通街××住宅楼××单元××房产的执行。原告认为中止执行缺乏事实及法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案外人丁探、孙媛提供的仅仅是《房产认购协议》，并非正式的房屋买卖合同且转账流水是2016年11月3日丁探支付给苏绍清个人的流水，该流水未打入开发商指定账户，且转账金额与认购协议中约定的购房款金额也不一致，该证据根本不能用以证实二被告已经实际支付完成全部房款。法院去现场勘察时证实该房系空房。综上，二被告根本不能证实其系涉案被执行房产的实际权利人，更不能证实其权利能够排除执行，裕华法院作出中止执行的裁定完全与事实不符，于法无据。根据法律规定，法院在对执行异议进行审查时，不应仅仅是形式审查，必须审查案外人排除执行的权利是否合法、真实。本案被执行房产金额大且案外人提供的证据明显不足，人民法院理应举行听证，而裕华法院仅依据书面审查就作出中止执行的裁定明显有违公正。因此，恳请法院依法查明事实，维护原告的合法权益。 被告丁探、孙媛辩称，原告与被告执行异议一案，裕华法院于2019年12月20日作出2019冀01**执行161号执行裁定书，裁定中止对位于建通街××住宅楼××单元××房产的执行。2016年11月我们通过正大房产中介全款购买天阳御珑湾3-3203商品房一套，房主梁昊。10月12日经过三方协商（房主中介和当事人）以2276000元和22800元的中介费签订了房屋买卖契约。当时约定签约后我们筹集资金，房主负责协调更名事项。最终以2316000元成交，后三方一起（正大房产金马路分公司经理宋登霄房经纪人古真和房主梁昊）到被告中嘉信公司签署了协议并完成更名手续。中嘉信公司出具了协议和收据。在签约之前当事人把房款2316000元和中介费20000元总计233600元打到正大房产苏绍清的账户（苏绍清是正大房产总经理）。2019年末我们入住将近两年，后由小区物业公司楼管告知有法院人员来看房1楼和32楼房屋情况，声称有诉讼行为，对方没有出示有关证件楼管阻止了实地勘察，得知房产有诉讼官司。请法院核实情况，维护我们的合法权益。 被告中嘉信公司辩称，我方同意被告丁探、孙媛的答辩，基本属实。最好由梁昊证实一下会更完善。本案原告是对执行标的有异议提起的异议之诉，在其诉状中指责法院未进行听证，未进行听证也是合法的，法院可以书面审查。我公司与梁昊之间是抵账房，梁昊通过中介将房产出售的，是全款交易，原告所述不真实。执行依据判决书（2015）裕民二初字第01392号，针对该判决我方已上诉，二审没结果之前该判决书无法律效力。 本院经审理认定事实如下：案件来源方面，金桥公司与中嘉信公司广告合同纠纷一案，本院于2016年2月29日作出（2015）裕民二初字第01392号民事判决书，判决：“被告石家庄中嘉信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告石家庄金桥文化传播有限公司支付广告发布费878955元并按照中国人民银行同期贷款利率支付2015年10月28日至判决确定给付之日止的利息。”后该案进入执行程序，本院于2017年1月9日作出（2016）冀0108执1013号执行裁定书，裁定：“查封、冻结、扣划被执行人石家庄中嘉信房地产开发有限公司名下的银行存款908505.22元以及利息，或查封、冻结、扣押其价值相同的财产。”2019年5月5日本院作出（2016）冀0108执1013号协助执行通知书，查封被执行人石家庄中嘉信房地产开发有限公司开发的座落于建通街××住宅楼××、××单元3203，该两套房产均在该开发商名下，查封期限自2019年5月5日至2022年5月4日。案涉房产执行过程中，案外人（本案被告）丁探、孙媛向本院提出执行异议，本院于2019年12月20日作出（2019）冀0108执异161号执行裁定，裁定：在执行（2015）裕民二初字第01392号民事案件中，中止对位于建通街××住宅楼××单元××房产的执行。该裁定作出后，申请执行人（本案原告）不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 案件事实方面，2016年10月12日案外人梁昊（甲方、卖方）与被告丁探（乙方，卖方）、案外人古真（经办人）签订《房产买卖契约》载明：甲方自愿将下列房产出售给乙方。乙方已经对此房做了充分了解，愿意购买此房。现双方同意就下列房产买卖合同（或协议）更名事项，订立契约，共同遵守。房产情况为该房产坐落于天阳?御珑湾小区3-1-3203此房建筑面积177.39平方米；性质为商品房；房屋价格为2276000元。付款方式为签订合同时，乙方付给甲方购房定金50000元，同时甲方给丙方售房保证金50000元，在此房屋合同（或协议）更名到乙方名下前2日内，乙方将房款2226000元交给丙方，房屋合同（或协议）更到乙方名下后，由丙方将房款2276000元交给甲方，至此所有房款全部结清。关于权属问题，约定甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务纠纷等，一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。双方约定的中介费为22800元。其他约定事项：1.甲方负责办理更名手续，如产生费用由甲方承担。2.乙方实付定金贰万元整，剩余叁万元定金随房款一起转付。3.乙方最迟于2016年10月20日前将剩余全部房款转入丙方账户，由丙方监管。 2016年11月9日，被告中嘉信公司（甲方）与被告丁探、孙媛签订《房产认购协议书》载明：乙方自愿认购由甲方开发建设的，天阳·御珑湾小区3-1-3203，面积为177.39，单价12000元，合计2128680元。付款方式为一次性付款，乙方于签订本协议书时，已向甲方支付房屋认购定金人民币50000元，剩余房款于2016年11月3日交付，房款计人民币2128680元。 被告提交中信银行业务凭证/客户回单载明：2016年11月3日，被告丁探向案外人苏绍清（被告主张系中介人员）转款2336000元。同日，案外人苏绍清向案外人梁昊（被告主张系案涉房产一手房主）工商银行账户转款2316000元，并在附言部分载明：“梁昊售天阳御龙湾3-1-3203房款”。 2016年11月9日，被告中嘉信公司向被告丁探、孙媛出具《收据》载明：今收到丁探、孙媛交来房款（3-1-3203）人民币2128680元，且该《收据》右上角注明为：更名换收据。同日，案外人梁昊向被告丁探出具《收条》载明：今收到丁探购买天阳御珑湾3-2-3203室房款231.6万元，至此全部房款已结清。为丁探过房手续已全部办清。 2017年5月22日，被告中嘉信公司向被告丁探、孙媛出具缴纳的地下室（3-B3-10）购置款、律师见证费、房屋分户图、印花税、贴花税、契税、维修基金的收款收据5张。另被告提交《天阳御珑湾地下室认购协议》以及上述费用银行支付凭证。综合主张案涉房产买卖合法有效。 2020年1月20日，石家庄快导体房产经纪有限公司出具《证明材料》载明：在2016年10月12日交易的卖方梁昊买方丁探的房产天阳御珑湾小区3-1-3203买卖契约是由河北正大房地产中介有限公司金马路分公司经办的。经办人古真、崔向阳为正大员工。2017年由于公司改制注销了金马路分公司。成立了新加盟公司石家庄快导体经纪有限公司。现特此证明买卖契约真实有效，并且交易完成。 被告丁探、孙媛提交石家庄新奥燃气有限公司出具的收款收据、石家庄森特麦瑞物业服务公司出具的物业费、水费收据、案涉房产《石家庄市住宅室内装饰装修工程合同书》、科勒卫浴产品销售单、石家庄康嘉泰经贸有限公司销售订货单、派蒙专卖店关于木门、墙板、背景墙石材《收款收据》、加利安家居《购销合同》、大金家用中央空调系统销售及安装合同，综合主张被告丁探、孙媛已实际装修案涉房产并实际居住使用。 原告对涉案房屋的地下室认购协议、购置涉案房产的地下室和各项税款支付小票、涉案房产的地下室缴费收据和更名律师见证费收据以及贴花税、涉案房屋的契税和维修基金收据真实性及关联性有异议，认为提供的仅为石家庄中嘉信房地产开发有限公司单方出具的收据，不具有公示效果，其应提供税务局出具的水费发票及律所出具的正规发票和证明，并应当有向律师还款的证明，单凭该收据无法证明当事人想证明的其已支付地下室费用及契税的收入。对证据中介公司更名证明材料、中介签订的购房买卖契约真实性关联性有异议，认为不能证实该中介公司经办的涉案房产的买卖，购房合同上没有正大房地产中介公司的公章，该证明也不能证实古真、崔向阳为正大中介公司的员工，应提交该二人的劳动合同、支付工资的银行流水、缴纳社保的证明。对证据购房转账记录、房产中介给卖房人梁昊的转账记录的真实性及关联性有异议，对证明目的不认可，认为该流水系丁探支付给苏绍清及苏绍清支付梁昊的流水且丁探、梁昊及苏绍清双方打款金额不一致，且与丁、梁昊之间签订的购房协议的房款金额不一样，不能证明该笔钱系支付的房款。当事人未能证明古真与崔向阳的身份，协议上也没有正大的签章，不能证实该协议系通过正规中介公司签署且没有丁探支付梁昊的直接流水。 对房产中介收取的中介费收据认为，中介费只有金马路公司出具的收款收据，没有正规发票，没有银行流水，对其真实性不予认可。对证据购房更名付款收据、房屋认购协议三性均不认可，中嘉信公司出具的只有收据没有正规发票及该笔大额款项的支付流水，不能证明丁探已经支付超过50%的房款给到中嘉信公司，并且该涉案房屋至今没有丁探的备案登记，不能证明该合同系真实协议已经履行。双方2016年就已经签署协议，房屋也早已达到备案条件，如中嘉信公司所述该房为抵账房全款支付，为何至今都没有办理备案手续，且法院在去调查时显示该房仍为空房。对水费和物业费收据的真实性不予认可，都是收据无发票和缴费流水，与法院调查不符。该收据均是物业公司开具，物业公司与被告中嘉信公司有利害关系，该证据不应采纳。对证据卖房人收款收条，真实性不认可，对于梁昊的身份有异议，且其在收条中说为丁探过户手续已全办清，与被告所述不符，且至今该房为办理备案手续，收条内容明显不真实。对证据当事人结婚证无原件对其真实性有异议，对孙媛缴纳的水费收据真实性有异议。 另查明，石家庄市不动产登记中心于2019年11月28日出具不动产查询证明，载明被告丁探、孙媛名下在石家庄市及高新区无房屋登记、无网签备案。（2019）冀0108执异161号执异审查卷宗查明，案涉房屋于2014年11月24日取得商品房预售许可证。 以上事实有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、合同、收据、银行回单、证明材料、协议书、买卖契约等证据材料在卷佐证。 本院认为，参照《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第一、2016年11月9日中嘉信公司与丁探、孙媛签订《房产认购协议书》，该协议书约定了房屋的位置、价款、面积，交房标准、违约责任等事项，并且案涉房产已经取得预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定中嘉信公司与丁探、孙媛签订《房产认购协议书》合法有效。另，被告中嘉信公司与案外人梁昊虽存在以房抵债的情节，但该情节不影响在案外人梁昊协助下（办理更名手续）就案涉房产，被告丁探、孙媛与被告中嘉信公司签订新《房产认购协议书》的效力。并且该《房产认购协议书》签订的时间在裕华区人民法院查封之前。第二、被告丁探、孙媛提交的房屋查询证明记载其名下没有其他用于居住的房屋，且案涉房产系被告丁探、孙媛用于居住。第三、案涉房款虽系被告丁探、孙媛经中介转付至案外人梁昊，但结合中嘉信公司与案外人梁昊以房抵债的情节和被告中嘉信公司向被告丁探、孙媛出具收款收据的情节，应认定被告中嘉信公司已收到案涉房产购房款，且已付购房款已超过购房合同约定总价款的百分之五十。 综上所述，被告丁探、孙媛就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告石家庄金桥文化传播有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告石家庄市金桥文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王展召 人民陪审员  姚林娟 人民陪审员  高兴华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  高世欣