广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终24249号上诉人（原审原告）：苏莉莉。委托诉讼代理人：杨兵兵。委托诉讼代理人：刘子孺。被上诉人（原审被告）：深圳市新世界房地产开发有限公司。法定代表人：黄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳凯，系该公司法务经理。被上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作公司。法定代表人：魏锦锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳徽，系该公司法务主管。上诉人苏莉莉因与被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称西岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。苏莉莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项。2.依法改判：(1)新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期交付深圳市××××路×园×座×号房产的违约金199451元（计算标准：从2014年12月20日至2015年6月20日，2739706*万分之四*182日=199451元；(2)新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期办理深圳市××××路×园×座×号房地产权利凭证的违约金24657元(计算标准：约定交房时间为2014年12月20日，实际入伙时间为2015年6月20日，按约定应在2016年2月20日前办出房地产权利凭证，迟延天数暂计至2016年3月20日为30天，违约金即：2739706*万分之三*30日=24657元，实际违约金计算至新世界公司、西岭公司将苏莉莉房地产权利凭证办出之日止。以上金额合计224108元。3.判令新世界公司、西岭公司承担本案一、二审全部诉讼费。本案二审调查询问时，苏莉莉称：根据合同约定，因为交房时间的认定与应办证的时间关联，苏莉莉明确关于迟延交房违约金和迟延办证违约金的起止日期，迟延交房违约金的起算日期是合同约定的应交付日期，截止日期是苏莉莉主张的符合法定合同约定的交付日期止。迟延办证的违约金的起算日期是房地产交付之日后第240日，截止日期为实际取得房产证之日。其中房地产交付日最终以二审法院查明认定为准，迟延办证违约金的计算标准则参照预售合同第22条约定。事实与理由:一、一审查明事实有重大遗漏。涉案房地产在合同约定的交付日期之时，明显不符合约定和法定的交付条件,一审法院对苏莉莉提出的关键证据不予认定、查实，直接认定涉案房产交付时，合同约定的交付条件已成就，系法律事实认定错误，也遗漏本案重要事实。一审判决书中“本院认为”部分，认为新世界公司交付前已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，合同约定的交付条件已成就，并据此驳回苏莉莉要求新世界公司、西岭公司承担迟延交房违约责任的诉讼请求，该认定明显违背案件事实，严重损害了苏莉莉的合法权益。并且，对于2015年6月8日所取得的《竣工面积测绘报告》，在认定中也未进行任何说明，而实际何时取得《竣工面积测绘报告》是本案的重要关键，因为其关系到何时具备合法的交付条件。此外，涉案项目新世界公司于原审诉讼期间虽有提供《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，显示涉案项目备案日期为2014年12月19日。实际上，新世界公司备案内容中电梯验收、排水设施验收合格证均是于2015年2月5日才取得；相关环评于2015年4月1日才进行首次申报，在第二次申报后于2015年9月17日才通过审批。新世界公司出示的文件不具备合法性，涉案房产通知入伙时不具备法定的交付条件，未达到正常使用标准。二、一审法院查明苏莉莉与项目总包方湖南×工程有限公司之间存在委托装修合同关系，认定苏莉莉与项目总包方湖南×工程有限公司之间存在委托装修合同关系，案外人基于该合同，有权代苏莉莉在不符合交付条件时收取钥匙，并基于此认定新世界公司已如期向苏莉莉交付涉案房产，该查明事实及认定与法律及事实不符。苏莉莉在庭审中反复强调，该份《装修改造委托书》系由新世界公司直接提供的格式文本，涉案的小区千户业主在签订买卖合同时被强制要求签订。被委托方为涉案小区施工总包方，装修改造内容为“加盖混凝土楼板”，即搭板搭建，真实目的在于新世界公司为了规避搭板风险及二次验收风险，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第52条之规定，属“以合法形式掩盖非法目的”情形，该合同在法律上应属无效合同。同时，湖南×工程公司作为项目的施工总包单位，其需要从新世界公司处取得高达数亿的工程款，其所出具的“关于×园竣工后装修改造事宜的情况说明”本身就不具备有真实性，明显就有与新世界公司串通起来逃避监管责任以及损害业主的合法权益，并且按照各方的约定，搭板完成后，理应由湖南×工程公司向苏莉莉发送《装修入住通知》，然而根据苏莉莉以及新世界公司所提供的证据，却仍然是由新世界公司向苏莉莉发送《装修入住通知》，其实际也证实新世界公司与湖南×工程公司就是利益共同体。故涉案的《委托装修合同》也符合第52条之规定，“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。”然而一审法院却对上述事实没有进行查明或释明。湖南×工程有限公司所出具的“情况说明”，为书证中的“证人证言”，在湖南×工程有限公司并未出庭接受质证的情况下，一审法院直接认定作为本案的重要判决依据，该种认定显然是在偏袒新世界公司。此外，根据《委托装修委托书》第4项的约定：“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”其实际该约定十分明确，即使湖南×工程有限公司需要领取钥匙，也需要在合法交付为前提、业主没有前往办理入伙手续时，方可能领取钥匙进场施工。而根据苏莉莉所提供的证据，新世界公司于2015年6月8日才取得竣工面积测绘报告，此时才符合合同约定的交付条件。同时，湖南省×工程有限公司向法院作出的“情况说明”中，表明“其在业主入伙时代表业主到×园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工，在施工完成后，直接将钥匙归还物业管理公司”。而根据新世界公司所提供的证据，其于2015年6月20日才向苏莉莉寄送《入伙通知书》，在2015年6月20日之前，是不存在苏莉莉入伙的情形的，故不可能存在湖南×工程有限公司代业主领取钥匙的情形。苏莉莉并未额外支付装修款，苏莉莉与湖南×工程有限公司之间无任何的联系，后期的《装修入住通知书》亦是由新世界公司向苏莉莉发出，而非湖南×工程有限公司向苏莉莉发出。以上事实均证明：苏莉莉与湖南×工程有限公司之间不存法律及事实上的装修合同关系。新世界公司声称已如期向案外人湖南×工程有限公司交付房产，没有法律和事实依据，理应无效。一审法院在装修改造委托书的有效性、合法性存在严重问题的情形下，直接认定苏莉莉已如期交付涉案房产，属认定事实严重错误，应当予以纠正。三、关于迟延办证认定，一审法院存在举证责任分配不合理，归责原则适用错误，判决明显错误的情形。因涉案项目迟延取得面积测绘报告，且存在多处未能完成设计规划的事项，包括相应的拆迁工作未能完成，公交车站未能按时交付，导致涉案项目于2015年8月17日方取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房产不动产权利证书未在合同约定的办证期限内办出，迟延办证情形客观存在且明显。根据合同法第107条规定，违约责任适用严格责任归责原则，苏莉莉无必要就新世界公司对迟延办证存在过错另行举证。针对新世界公司提出相关抗辩理由黄某拆迁事件及公交场站移交事件，苏莉莉于庭前提交的辩论意见及庭审中的辩论意见中，已充分指出：（一）黄某拆迁补偿事件。该事件于2004年3月即存在，虽有第三方深圳市×投资发展公司的原因，但西岭公司有直接的不可推卸的责任（见新世界公司提供的“黄某房屋拆迁问题协调会议纪要”证据），在长达11年的时间里，西岭公司有充分的时间督促案外人一并解决相关问题。此外，涉案项目规划验收于2015年8月17日已通过，新世界公司、西岭公司提供出具黄某房屋拆迁问题协调会议纪要证据的日期为2015年9月2日，晚于涉案项目规划验收时间，实际上说明黄某拆迁补偿事件并未实际影响到涉案项目的规划验收。（二）公交车站移交手续。根据涉案《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同》，涉案项目新世界公司需建设公交场站7000平方米，而根据新世界公司提交的证据来看，并非深圳市交通运输委员会刻意不与其办理移交手续，而是新世界公司、西岭公司建设的公交车站存在一系列的问题（见新世界公司提交的证据罗重建函【2015】X号、深交设管函【2015】X号及附件），需要新世界公司整改且经相关部门验收合格后，方能移交。从法律角度和事实角度分析，新世界公司提出的黄某拆迁补偿事件及公交车移交手续问题，系新世界公司行为导致或因新世界公司因素，非法律规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不构成“不可抗力”免责事由，新世界公司理应对其迟延办证承担相应的迟延责任。四、在×园系列案中，一审法院并未认真慎重的审理案件，敷衍判决。综上，一审法院对案件查明事实有漏有误，认定事实错误，违约责任归责适用错误，举证责任分配不合理，判决明显没有法律、事实依据，已经严重损害了苏莉莉的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。新世界公司、西岭公司共同答辩称：一、涉案房屋在合同约定的交付日期前已完全满足了法定和约定的交付条件，新世界公司、西岭公司已依法依约履行了房屋交付义务。涉案房屋所在项目已在2014年11月25日竣工验收合同，由建设单位即新世界公司、西岭公司、设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得罗湖区住建局的竣工验收备案收文回执。涉案项目通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的全面竣工验收合同，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合建筑法、消防法等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（预售）第九条的规定，涉案房屋在约定交付日期之前已经完全满足了法定和约定的交付条件，新世界公司、西岭公司已依法依约履行了房屋交付义务，并不存在违约情形。二、新世界公司、西岭公司已依约及时向苏莉莉发出了《入伙通知书》，履行了房屋交付的通知义务。同时，新世界公司、西岭公司在2014年12月16日的《深圳报》进行了入伙公告，并在12月19日《深圳商报》进行了入伙宣传。部分业主到场办理入伙手续，签收了入伙礼品，并收到新世界公司、西岭公司发放的《准予入伙证明》，签署了《业主临时管理规约》《物业服务管理协议》及《消防安全责任书》，还预交了物业管理费。《入伙通知书》明确了入伙期限即房屋交付期限。对于未到场办理入伙手续的业主，按照合同第九条约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正常理由拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日。三、苏莉莉自行将涉案房屋委托第三方进行装修改造，其法律关系独立于新世界公司、西岭公司。苏莉莉签署了装修改造委托书，自行将涉案房屋交付给第三方进行装修改造。第三方也已出具了情况说明，证实×园项目确实在2014年11月25日通过工程竣工验收合同。案外人与苏莉莉之间的装修改造事项与其他第三方无关。第三方根据苏莉莉的委托入场进行装修改造，说明新世界公司、西岭公司已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务，本案不存在逾期交房的事实。四、公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况，是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是×园项目规划验收的前提条件。五、黄某房屋拆除责任的划分、深圳市交委无故延迟对公交场站等公共设施的移交确认，导致×园项目规划验收延误。六、规划验收的延误，导致新世界公司、西岭公司无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。新世界公司、西岭公司已经及时完成了办证过程中应尽的义务，不存在任何违约行为，无需承担任何办证违约责任。综上所述，本案中不存在逾期交房的事实，新世界公司、西岭公司在办证过程中已经及时履行了应尽的义务，不存在任何违约行为，请求法院判决驳回苏莉莉的诉讼请求。苏莉莉向一审法院变更后的诉讼请求：1.判令新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期交付深圳市××××路×园×座×号房产的违约金199451元（计算标准：从2014年12月20日至2015年6月20日，2739706*万分之四*182日=199451元）。2.判令新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期办理深圳市××××路×园×座×号房地产权利凭证的违约金24657元（计算标准：约定交房时间为2014年12月20日，实际入伙时间为2015年6月20日，按约定应在2016年2月20日前办出房地产权利凭证，迟延天数暂计至2016年3月20日为30天，违约金即2739706*万分之三*30日=24657元，实际违约金计算至新世界公司、西岭公司将苏莉莉房地产权利凭证办出之日止）。以上金额合计224108元。3.判令新世界公司、西岭公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理，确认下列事实：一、新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区××办事处×××园的开发建设单位。2013年11月29日，西岭公司（委托方）与新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定西岭公司委托新世界公司办理“×园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2014年11月4日，苏莉莉（买受人）与新世界公司、西岭公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定苏莉莉向新世界公司、西岭公司购位深圳市罗湖区××办事处×××园第7座14层1405号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积85.34平方米，转让成交价为人民币2739706元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十条对“交付的条件”作出约定：出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1.逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。二、上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，苏莉莉向×园工程总承包施工单位湖南省×工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1.委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3.委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方已现金的方式支付给受托方；4.在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5.受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；7.本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。2016年3月1日，湖南省×工程有限公司出具的《关于×园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省×工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司×园项目的施工方。×园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在×园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改這委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。故在×园项目入伙时，本公司就代业主到×园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，苏莉莉依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，×园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，新世界公司在深圳商报上刊登×园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2014年12月17日，新世界公司、西岭公司新世界公司向苏莉莉发出《入伙通知书》通知苏莉莉办理入伙手续，入伙时间为2014年12月20日。2015年8月19日新世界公司、西岭公司向深圳市房地产权登记中心申请“×园”的初始登记，受理通知书载明办理时限为60个自然日（自受理之日起至2015年10月18日止）。2015年8月27日在深圳报发出了深圳市房地产初始登记公告，有异议者请自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。2015年10月22日新世界公司向苏莉莉发出通知，通知苏莉莉到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。四、深圳市地籍测绘大队2016年4月14日出具的“关于×园竣工测绘报告版本相关问题咨询的复函”，载明：1.经查询深圳市地籍测绘大队档案系统，×园曾于2014年11月29日应你司申请进行过第一次竣工测绘并出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年3月11日因该项目半地下公交场占、1座及2座06层复式楼梯中空、4座住宅01户阳台与套内隔墙按经核准的施工图整改回复、02层商业与办公隔墙修改并经相关部门核准、宗地北侧临时房屋拆除，应你公司申请进行了第二次竣工测绘，并重新出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘)》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年6月8日因该项项目04层T2塔东北角架空、T3塔及T4塔之间北侧架空、T5塔及T6塔之间北侧架空、17塔及T8塔之间北侧架空按经核准的施工图整改回复，应你司申请进行了第三次竣工测绘，此次测绘仅对2015年3月11日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》中相关内容进行修改替换。2.因该项目在竣工测绘时进行了两次整改，涉及建筑面积的改变，×园竣工测绘相关数据应以封面盖章日期为2015年6月8日的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工质量报告为准》。2015年7月15日，深圳市罗湖区莲塘街道办事处向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出《关于西岭旧村黄烟归房屋拆除情况说明的函》，载明：黄某房屋拆迁问题确有特别情况，确非×园开发商的原因。2015年8月5日，深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局向深圳市交通运输委员会发出《关于×园建筑工程申请竣工规划验收的告知函》，载明：根据该项目的《建设工程竣工测量报告》，开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施，若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛坯房状态移交，请贵委与该项目开发商尽快办理公交场站的移交手续。2015年8月17日新世界公司、西岭公司取得深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出的《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验ZS-2015-0017号）。一审法院认为，苏莉莉与新世界公司、西岭公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于新世界公司、西岭公司是否延期交房的问题，一审法院认为，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，新世界公司、西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给苏莉莉，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案新世界公司、西岭公司已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。2014年12月17日，新世界公司向苏莉莉发出《入伙通知书》通知苏莉莉办理入伙手续，入伙时间为2014年12月20日，苏莉莉签收该《入伙通知书》。本案中苏莉莉向×园工程总承包施工单位湖南省×工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省×工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。苏莉莉在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。在本案审理过程中湖南省×工程有限公司向一审法院作出情况说明，表明其在×园入伙时就代表业主到×园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。至于湖南省×工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付苏莉莉使用问题，则属于湖南省×工程有限公司与苏莉莉之间的委托装修合同关系，不涉及新世界公司、西岭公司的违约责任承担。故一审法院认为新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向苏莉莉交付了涉案房产，并未违反合同的约定，苏莉莉要求新世界公司、西岭公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于新世界公司、西岭公司是否延期办理《房地产证》并应支付违约金的问题，一审法院认为，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，本案中新世界公司、西岭公司新世界公司在2014年12月20日将房产交付给了苏莉莉。按照合同的约定，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此新世界公司、西岭公司应当在最迟2015年8月17日前为苏莉莉办理房地产证。但本案中，由于涉案房产存在不可归责于新世界公司、西岭公司的原因无法及时办理初始登记，故新世界公司、西岭公司无法按照合同约定为苏莉莉购买的房产办理产权证书，且新世界公司、西岭公司在办证条件具备后于2015年10月22日向苏莉莉发出通知，通知苏莉莉到新世界公司、西岭公司新世界公司处领取资料办理产权证书，并未不当。一审法院认为本案中虽然存在延期办证的情形，但新世界公司、西岭公司对此并未过错，苏莉莉未能提交因为新世界公司、西岭公司的原因造成了办证的拖延，故一审法院认为新世界公司、西岭公司为苏莉莉办理《房地产证》不存在违约，苏莉莉请求新世界公司、西岭公司因此支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回苏莉莉请求新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期交付深圳市××××路×园×座×号房产的违约金199451元的诉讼请求。二、驳回苏莉莉请求新世界公司、西岭公司向苏莉莉支付逾期办理深圳市××××路×园×座×号房地产权利凭证的违约金24657元的诉讼请求。一审案件受理费人民币4662元，由苏莉莉负担。本院查明：一、×园的业主铁某、赖某、马某与深圳市罗湖区住房和建设局及第三人新世界公司、西岭公司之间的行政案件经深圳市盐田区人民法院审理并作出（2016）粤0308行初1194号行政判决，判决确认深圳市罗湖区住房和建设局于2014年12月19日作出的×园项目竣工验收备案行为违法。该判决责令罗湖住建局采取相应的补救措施，但未撤销该竣工验收备案。深圳市罗湖区住房和建设局及新世界公司、西岭公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月16日作出（2017）粤03行终270号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。二、周敏与新世界公司、西岭公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2017年11月16日作出（2017）粤03民终4163号民事判决书，载明：（一）本院于2017年5月17日向深圳市交通运输委员会发函，要求协助核实以下情况：1.×园项目（位于深圳市××××路南侧，宗地号为Ｈ227-××6）配有的公交场站等公共配套设施的具体移交情况；2.新世界公司、西岭公司是否依照深交函[2011]1740号复函的要求进行了施工图修改？3.新世界公司、西岭公司于2014年11月29日向深圳市交通运输委员会提交《关于申请签订×园的请示》时，公交站台是否符合已经批准的规划要求和图纸设计？深圳市交通运输委员会于2017年6月1日作出深交函[2017]×号复函，向本院函复如下：1.新世界公司、西岭公司在合作开发×园项目过程中，未按照该委《关于莲塘口岸客运接驳区（西岭下旧村改造配建）交通配套有关意见的函》（深交函[2011]×号）要求，对项目配有的公交场站等公共配套设施进行施工图修改；2.新世界公司、西岭公司于2014年11月29日向该委提交《关于申请签订×园的请示》时，公交场站等配套设施不符合规划要求和图纸设计；3.该委当时未签收上述请示中涉及的《公交场站移交确认书》是因为×园项目配建公交场站及配套设施不满足移交要求；4.目前×园项目配建公交场站等公共配套设施尚未移交该委。（二）本院于2017年7月28日向深圳市不动产登记中心发函，要求协助查询赵剑光等25人的不动产权证递交办证文件的收文回执以及相关授权委托手续。深圳市不动产登记中心于2017年8月8日向本院提供了其中徐某未等20位业主的上述材料。本院又于2017年8月10日向深圳市不动产登记中心发函，要求协助查询：1.×园项目（位于深圳市××××路南侧，宗地号为Ｈ227-××6）自何时开始具备办理房地产权转移登记和房地产权证书的条件？2除已提供材料的徐某未等20位业主，其余赵某、周某、李某、牛某、林某5位业主的办证情况或未能提供的原因。深圳市不动产登记中心于2017年9月6日向本院复函，×园于2015年10月20日办理首次登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款、第十二条等规定，房地产项目经首次（初始登记）后，当事人可以申请办理转移登记；申请办理登记，当事人可以委托他人代为申请。三、新世界公司、西岭公司不服本院（2017）粤03民终4163号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤民申642号民事裁定书，裁定驳回新世界公司、西岭公司的再审申请。四、涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条约定：本合同中的通知应采取书面形式，并选择以下第2方式送达：2.邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告当日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。该合同约定苏莉莉的通讯地址为深圳市罗湖区田贝三路68号大长今珠宝，电话为135×****。新世界公司、西岭公司于2014年12月17日通过中国邮政特快专递EMS向苏莉莉邮寄《入伙通知书》，通知入伙时间为2014年12月20日，写明的收件人地址、电话为上述合同中约定的苏莉莉的通讯地址、电话，邮件被签收，但未写明签收时间。新世界公司、西岭公司于2015年10月22日通过中国邮政特快专递EMS向苏莉莉邮寄《补充材料通知》，通知苏莉莉配合办证及补充材料，写明的收件人地址、电话为上述合同中约定的苏莉莉的通讯地址、电话，邮件被签收，但未写明签收时间。一审法院查明的其他事实属实。各方当事人均同意本案诉讼费由败诉方迳付胜诉方。本院认为，本案为涉港商品房预售合同纠纷，各方当事人对一审法院以内地法律作为本案准据法均无异议，本院予以照准。双方当事人之间签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，本案二审的争议焦点为：一、新世界公司、西岭公司是否应向苏莉莉支付迟延交房违约金；二、新世界公司、西岭公司是否应向苏莉莉支付迟延办证违约金。关于争议焦点一。涉案房产所在项目于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即在双方约定的房屋交付期限内，涉案房产已经具备了合同所约定的交付条件。苏莉莉关于涉案房产在合同约定的交付日期时仍不符合交付条件的上诉理由，缺乏充分的事实依据，本院对此不予支持。在涉案合同履行过程中，虽然双方未在约定的交付期限内直接办理房产钥匙的交接手续，但新世界公司、西岭公司已于2014年12月17日向苏莉莉邮寄《入伙通知书》，通知其2014年12月20日入伙，且根据苏莉莉向涉案房产所在项目工程总包单位湖南省×工程有限公司出具的《装修改造委托书》，苏莉莉实际已授权湖南省×工程有限公司在涉案房产2014年12月20日办理入伙手续时代为向物业管理公司领取房产钥匙并直接进入房产进行施工，湖南省×工程有限公司对此亦出具了《关于×园竣工后装修改造事宜的情况说明》对上述情况予以印证，因此，苏莉莉关于其与湖南省×工程有限公司之间的承揽合同关系并未成立也未实际履行，湖南省×工程有限公司无权代其领取钥匙的上诉意见依据不足，本院不予采纳。苏莉莉关于《装修改造委托书》以合法形式掩盖非法目的应属无效合同的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。一审法院认定新世界公司、西岭公司已经按约履行了房产交付义务，并据此驳回苏莉莉关于支付迟延交房违约金的诉讼请求，实体裁判处理并无不当，本院予以维持。苏莉莉主张（2016）粤0308行初×号、（2017）粤03行终×号行政判决已确认深圳市罗湖区住房和建设局作出的×园项目竣工验收备案行为违法，故交付涉案房产时应具备的条件是违法取得，但该判决并未撤销该竣工备案收文回执，不足以证明涉案房产不符合双方约定的交付条件，本院对苏莉莉的该项主张不予支持。关于争议焦点二。双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，新世界公司、西岭公司应在将房地产交付给苏莉莉之日起240日内为苏莉莉办理并取得《房地产证》。如上所述，新世界公司、西岭公司已于2014年12月20日将涉案房产交付给苏莉莉，故其最迟应于2015年8月17日前为苏莉莉办理《房地产证》。双方对于新世界公司、西岭公司未在2015年8月17日前为苏莉莉办理并取得《房地产证》的事实均没有异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，新世界公司、西岭公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而根据深圳市不动产登记中心的复函，涉案房产所在项目实际上是在2015年10月20日才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故新世界公司、西岭公司已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务；其次，苏莉莉已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，且并非其原因或不可抗力，此时应由新世界公司、西岭公司举证证明其是否存在免责事由。新世界公司、西岭公司本案提交的证据并不足以证明因深圳交委验收公交场站和黄某房屋拆迁等问题造成延迟办证非出卖人的原因。深圳交委函复本院也指出，其不验收公交场站等设施时因新世界公司、西岭公司未按要求建设所致。因此应认定本案系由于新世界公司、西岭公司的原因造成房产地初始登记迟延、苏莉莉未能在约定期限内取得房地产证，故新世界公司、西岭公司应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至苏莉莉实际取得《房地产证》之日止。新世界公司、西岭公司已于2014年12月20日将涉案房产交付给苏莉莉，其最迟应于2015年8月17日前为苏莉莉办理《房地产证》，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至苏莉莉实际取得房地产证之日止。本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在苏莉莉积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至新世界公司、西岭公司通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1.不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2.根据新世界公司、西岭公司办证通知内容，苏莉莉在收到通知之后，需联络、会同新世界公司、西岭公司或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故苏莉莉在收到通知之后还需一定时间联络新世界公司、西岭公司或银行工作人员协商办证事宜；3.本系列案中较早办理出房地产证的时间为2015年12月上旬。据此，本院酌定在新世界公司、西岭公司通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，新世界公司、西岭公司承担违约金责任的期间应计算至通知到苏莉莉的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）。对于之后仍未办理出房地产证的买受人，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于新世界公司、西岭公司通知办证的情况，新世界公司、西岭公司于2015年10月22日向苏莉莉邮寄《补充材料通知》，写明的收件人地址、电话均为涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的苏莉莉联系电话，该邮件已被签收，因无注明签收时间，参照《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条的约定，苏莉莉通讯地址为深圳市罗湖区的地址，应确认送达时间为邮件发出之日起第三日即2015年10月25日。故，本院认定延迟办证违约金的截止日为2015年12月24日。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。因此，新世界公司、西岭公司应向苏莉莉支付迟延办证违约金142464.71元（以房产总价款2739706元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月17日起计至2015年12月24日止共130日）。综上，苏莉莉的上诉请求部分成立，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初4988号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初4988号民事判决第二项；三、被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司于本判决生效之日起十日内向上诉人苏莉莉支付迟延办证违约金人民币142464.71元；四、驳回上诉人苏莉莉的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4662元，由上诉人苏莉莉负担人民币1698元，由被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司负担人民币2964元；二审案件受理费人民币4662元，由上诉人苏莉莉负担人民币1698元，由被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司负担人民币2964元。一、二审案件受理费均已由上诉人苏莉莉预交，被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起十日内将由其负担的诉讼费迳付上诉人苏莉莉。本判决为终审判决。审判长 邓  晓  琴审判员 林  建  益审判员 赵  雪  琳二〇二〇年六月二日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。