贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初2632号 原告：兴义市宝利房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办北京路，统一社会信用代码9152201556613064U。 法定代表人：陈伟，系公司执行董事兼总经理。 委托代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师，特别授权。 被告：刘颖，女，1989年1月25日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 第三人：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：韦昌剑，特别授权。 原告兴义市宝利房地产开发有限公司（以下简称宝利房开）与被告刘颖、第三人中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝利房开的委托诉讼代理人杨出波，被告刘颖，第三人工行兴义分行的委托诉讼代理人韦昌剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝利房开向本院提出诉讼请求：1、判令解除宝利房开与刘颖签订的《商品房买卖合同》（编号为：2016000842）；刘颖向宝利房开归还某某项目XX栋X号房屋，并在30日内配合保利房开到住建局办理有关解除合同手续；2、判令刘颖支付宝利房开为其承担保证责任所支付的贷款本息共计87258.98元；3、判令刘颖支付宝利房开违约金624000元；4、判令刘颖支付宝利房开为主张权利支出的律师费80000元；5、判令刘颖承担本案诉讼费。事实及理由：2016年1月26日，宝利房开与刘颖签订了编号为2016000842的《商品房买卖合同》及附件十二《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定“按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）1560000.00元，（大写）壹佰伍拾陆元整”；第八条第一款约定“买受人采取第3种方式付款。3．贷款方式付款。买受人以（银行按揭）付款的，应于本合同签订之日起向出卖人交付首期房款（小写）470000.00元，余款（小写）1090000.00元以（银行按揭支付）。”《商品房买卖合同补充协议》第二条约定“2．乙方（刘颖）出现三次以上（包括三次，且无论是否连续违约）逾期支付银行贷款本息的情形，甲方有权解除《商品房买卖合同》，乙方应承担违约责任。具体程序为：（1）甲方决定解除合同的，应向乙方的通讯地址邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，自邮件发出之日起的第三日，《商品房买卖合同》正式解除。（2）合同解除后，甲方有权以乙方名义代乙方提前清偿所欠全部银行贷款本息。商品房没有交付的，甲方不再向乙方交付；商品房已经交付的，乙方应在《商品房买卖合同》正式解除之日起三日内返还。（3）甲方代为清偿贷款本息后，至房管部门办理预告登记或抵押登记的注销手续（乙方签署本补充协议，即为乙方已明确授权甲方实施该行为，无需另行委托）。（4）乙方应于《商品房买卖合同》正式解除之日起三日内向甲方支付房屋总价款40%的违约金。（5）乙方向甲方支付的房屋价款，在扣除甲方代为清偿的贷款本息（包括银行从甲方保证金账户扣划的资金）、罚息乙方应向甲方支付的违约金、注销登记费等费用后，若有余额，由甲方返还给乙方。如乙方已支付的房屋价款不足以冲抵乙方应承担的以上费用，乙方应继续承担给付责任。（6）《商品房买卖合同》解除后，甲方有权另行销售房屋，乙方不得干涉。合同解除时，乙方已占有房屋，却拒不按照本补充协议规定的时间返还房屋的，每逾期一日应向甲方支付房屋总价款5%的违约金，违约金计算至甲方实际取得房屋之日止。3．乙方逾期归还银行贷款达三次以上（包括三次，且无论是否连续违约），如因客观障碍导致甲方无法行使合同解除权或无法收回房屋，乙方应支付甲方为其承担保证责任所付出的贷款本息和相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、执行费），乙方还应向甲方支付房屋总价款30%的违约金。”宝利房开与刘颖签订了《商品房买卖合同》及附件十二《商品房买卖合同补充协议》后，刘颖称只有100000元，向公司董事长李建宏申请借款370000元交纳购房首付款人民币470000元，刘颖和案外人陈林在《借款合同》上签字捺印后，便按照《兴义市商品房预售资金缴款通知单（编号：0000029）》将470000元从宝利房开尾号为XXXX号的工行帐户转入宝利房开尾号为XXXX号的工行监管帐户，完成了刘颖在宝利房开处购房的相关手续。2019年3月28日，工行兴义分行个贷中心作出《个人客户扣款通知书》至宝利房开，通知载明“现有我行个人贷款客户刘颖，身份证号为：5223211989××××××××，因购买兴义宝利房地产开发有限公司房屋一套，于2016年3月28日在我行贷款一笔，借款金额为1090000元整。截止2019年3月28日，已连续违约3期，共欠我行违约贷款本息21567.49元。现根据我行与公司签订的《住房按揭贷款协议》，现从该公司保证金账户或其他账户（2409090841********）中扣除所欠贷款本息。刘颖个人综合贷款账号为：24×××28。”工行兴义分行分别于2019年3月28日从宝利房开保证金账户（2409090841********）中扣除刘颖个人所欠贷款本息21567.49元。2019年5月29日从宝利房开保证金账户（2409090841********）中扣除刘颖个人所欠贷款本息14386.64元。于2019年6月28日从兴宝利房开保证金账户（2409090841********）中扣除刘颖个人所欠贷款本息7619.89元。于2019年12月27日从宝利房开保证金账户（2409090841********）中扣除刘颖个人所欠贷款本息43684.96元。共计从宝利房开保证金账户（2409090841********）中扣除刘颖个人所欠贷款本息87258.98元。刘颖多次逾期未归还银行贷款，根据双方签订的《补充协议》第二条第二款第四项的约定，已构成根本违约，应当向宝利房开支付违约金624000元（1560000×40%）。又根据本条第三款的约定，宝利房开因维权产生了80000元的律师代理费，该费用也应当由刘颖承担。鉴此，宝利房开认为刘颖的行为已经构成根本违约且严重损害了宝利房开的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定，特诉至人民法院，请求人民法院依法判决支持宝利房开的各项诉讼请求。 刘颖辩称，宝利房开陈述我方只支付100000元不属实，交纳首付款中我自有款额为260000元，并从2016年2月份起每月偿还银行贷款7133元至2019年2月，宝利房开从2019年3月起代我偿还银行贷款属实。我方不同意解除合同，合同中关于解除合同的约定属于不公平条款，另补充协议是单方协议，不认可按40%支付违约金。 工行兴义分行述称，对宝利房开的起诉无异议。 根据当事人的陈述及所举证据，本院认定事实如下：2015年11月，刘颖以自有资金100000元加上向宝利房开时任法定代表人李建宏所借370000元，共计470000万元作为首付款向宝利房开购买其开发的某某项目房屋。在宝利房开将前述470000元从公司尾号22842的银行账户转账至公司尾号2XXXX的银行账户内完成首付款的相关手续后，刘颖与宝利房开于2016年1月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定刘颖向宝利房开购买某某XX幢X号房屋，总价款为1560000元，首付470000元，余款1090000元以银行按揭方式支付。交房时间为2014年10月31日前。合同附件十二补充协议处还约定：第一条关于通讯地址和通知的送达1、刘颖的通讯地址以《商品房买卖合同》第一页所填的地址为准。若变更通讯地址、电话，应在变更之日起三日内，通过邮寄挂号信的方式通知宝利房开。2、宝利房开根据合同及补充协议的规定，需要书面通知刘颖的，按照前述地址发出邮件，自邮件发出之日起的第三日视为已送达刘颖。3、对于房屋交付通知，宝利房开采取登报公告送达方式（不再另行邮寄通知）。第二条1、宝利房开为刘颖向银行贷款提供保证责任的，刘颖必须如期向银行支付贷款本息。2、刘颖出现三次以上（包括三次，无论是否连续违约）逾期支付银行贷款本息的情形，宝利房开有权解除《商品房买卖合同》，刘颖应承担违约责任，具体程序为：①宝利房开决定解除合同的，应当向刘颖的通讯地址邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，自邮件发出之日起的第三日，《商品房买卖合同》正式解除。②合同解除后，宝利房开有权以刘颖名义代刘颖提前清偿所欠全部银行贷款本息。商品房没有交付的，宝利房开不再向刘颖交付；商品房已经交付的，刘颖应在《商品房买卖合同》正式解除之日起三日内返还。③宝利房开代为清偿贷款本息后，至房管部门办理预告登记或抵押登记的注销手续（刘颖签署本补充协议，即为刘颖已明确授权宝利房开实施该行为，无需另行委托）。④刘颖应在《商品房买卖合同》正式解除之日起三日内支付房屋总价款40%的违约金。⑤刘颖向宝利房开支付的房屋价款，在扣除宝利房开代为清偿的贷款本息（包括银行从乙方保证金账户扣划的资金）、罚息、刘颖应向宝利房开承担的违约金、注销登记费等费用后，若有余额，由宝利房开返还刘颖。若刘颖支付的房屋价款不足以冲抵刘颖应承担的以上费用，刘颖应继续承担给付责任。3、刘颖逾期归还银行贷款达三次以上（包括三次，且无论是否连续违约），如因客观障碍导致宝利房开无法行使合同解除权或无法收回房屋，刘颖应支付宝利房开为其承担保证责任所付出的贷款本息和相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、执行费），刘颖还应向宝利房开支付房屋总价款30%的违约金。 2016年2月3日，工行兴义分行作为贷款人、刘颖作为借款人和抵押人、宝利房开作为保证人共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘颖以其向宝利房开购买的某某小区XX-X房屋作抵押，工行兴义分行向其发放个人购置支付贷款1090000元，贷款期限20年。宝利房开对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，在满足合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件时，宝利房开对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年3月14日，刘颖向宝利房开转账160000元。从2016年3月起，刘颖开始向工行偿还按揭贷款本息及支付了部分逾期还款利息，至2019年1月3日该笔贷款本金余额为992369.87元，后刘颖未再还款。因刘颖多次未按期归还银行贷款，工行兴义分行陆续从保证人宝利房开的保证金账户扣款用于偿还案涉贷款，扣款情况具体如下：2019年3月28日扣款21567.49元、2019年5月29日扣款14386.64元、2019年6月28日扣款7169.89元、2019年12月27日扣款43684.96元，扣款共计86808.98元。截至2019年12月27日扣完款，贷款本金余额为954552.91元。宝利房开因与刘颖商品房买卖合同纠纷事宜，委托贵州天生律师事务所指派律师担任其代理人，双方签订《委托代理合同》约定律师代理费80000元，宝利房开已实际支付20000元，同时出具了60000元的《欠条》。2020年3月18日，宝利房开的委托人杨出波按《商品房买卖合同》约定的地址、联系电话向刘颖邮寄《律师函》，函告正式解除双方签订的《商品房买卖合同》，该邮件因收件人电话关机、收件地址查无收件人于2020年3月23日被退件。 另查明，宝利房开于2013年10月20日在《黔西南日报》发布交房公告，告知其开发的某某小区从2013年10月31日起可开始办理交房。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以在法定或约定期限内解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案涉《商品房买卖合同》由刘颖、宝利房开自愿协商签订，系双方当事人之真实意思表示，合同形式、内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，合同当事人均应按约履行。《商品房买卖合同》中约定若刘颖出现三次以上逾期偿还银行按揭贷款的情形，宝利房开有权解除《商品房买卖合同》。刘颖自2019年1月起未再向银行偿还按揭贷款，导致宝利房开作为贷款保证人向贷款人承担了保证责任，陆续代其偿还了12期到期贷款本息，从而宝利房开在解除权行使期限内根据刘颖提供的地址，向其邮寄解除合同的通知，该邮件因刘颖提供的联系电话关机于2020年3月23日被退件，退件之日应视为通知到达刘颖之日。故，宝利房开在合同约定的解除条件成就后，将解除合同的主张依法律规定及合同约定的程序通知了刘颖，涉案《商品房买卖合同》已于通知到达刘颖之日即2020年3月23日解除，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对宝利房开关于刘颖返还某某项目XX栋X号房屋，并配合到住建局办理有关解除合同手续的主张。因办理商品房买卖合同备案登记系履行《商品房买卖合同》的合同义务，现因该合同解除，依照前述关于合同解除后已经履行的可以请求恢复原状的规定，宝利房开要求刘颖配合到住建局办理有关解除合同手续，应予支持。至于返还房屋问题，刘颖否认已接收、占有、使用涉案房屋，表示无房可返还。房屋能否返还需以出卖人履行了交房义务、买受人实际受领房屋为前提。虽然《商品房买卖合同》中约定宝利房开以登报公告方式通知交房，不再另行通知买受人，但从其在本案中提交的交房公告报纸来看，该公告刊登时间、公告的交房时间均在刘颖与宝利房开签订《商品房买卖合同》前，因此不能以该公告认定宝利房开对刘颖完成交房通知。且交房通知只是交房的其中一项程序，二者不能等同。即使涉案房屋是现房销售，宝利房开也未举证证明在双方签订《商品房买卖合同》后通知了刘颖交房、向刘颖交付了房屋钥匙及合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等，故不能认定宝利房开已将涉案某某项目XX栋X号房屋转移刘颖占用，现其要求刘颖返还房屋，无事实依据，本院不予支持。刘颖未实际占有使用涉案房屋，在《商品房买卖合同》解除后，刘颖亦不再对涉案房屋享有和主张权利，故对其因购买商品房已向宝利房开、工行支付的款项，根据合同扣除相应款项后若有余款，宝利房开应当退还。至于涉案房屋余下按揭贷款，则由宝利房开负责向工行提前还款以完全取回涉案房屋。需要说明的是，此处解决的是宝利房开与刘颖之间的内部关系，刘颖与工行之间的金融借款合同关系并未因此消灭，在贷款清偿完毕前，若工行兴义分行以案涉按揭贷款向刘颖主张权利，刘颖作为借款合同相对人不得以此对抗贷款人工行兴义分行。为购买涉案房屋，刘颖已支付如下费用：1、首付款470000万元（含向李建宏所借370000元）；2、2016年3月14日支付宝利房开160000元；3、偿还2016年2月3日-2019年1月期间贷款本金97630.13元（贷款本金总额1090000元-截至2019年1月尚欠贷款本金余额992369.87元），共计727630.13元。对于向工行兴义分行已支付的按揭贷款利息、逾期利息，则不属于退还范畴，故不予计入。对于工行扣划的2019年3月-2019年12月期间贷款本息并非宝利房开主张的87258.98元，而是86808.98元（21567.49元+14386.64元+7169.89元+43684.96元），该误差主要在于宝利房开将第三次扣款计为7619.89元所致，此款实际为宝利房开代偿，故不计入前述刘颖已付款范畴，加之此后贷款均由宝利房开负责偿还以取回涉案房屋的全部权利，故该款也不计入前述应扣款范畴。对首付款中的370000元系刘颖向宝利房开时任法定代表人而不是向宝利房开所借，因此与本案系另一法律关系，在本案中不应作为宝利房开出借款项而返还给该房开，应由李建宏与刘颖另行处理。对于宝利房开在本案中主张的违约金问题，《商品房买卖合同》约定买受人逾期三次以上偿还银行贷款导致合同解除的，应承担房屋总价款40%的违约金624000元。刘颖在诉讼中提出违约金过高的抗辩，经查，前述约定的违约金确实明显过高，目前来看，刘颖违约给宝利房开已造成的实际损失主要是2019年3月至2019年12月期间代偿银行贷款中的已付利息部分[86808.98元-(2019年贷款本金余额992369.87元-2019年12月27日贷款本金余额为954552.91元]，此外宝利房开未再提交因刘颖违约给其造成的其他实际损失，再结合刘颖的违约程度及合同解除后宝利房开还需与工行协商提前还款事宜，本院酌情支持违约金100000元。宝利房开以《委托代理合同》、代理费发票、《欠条》主张律师费80000元，违约方需承担守约方因此产生的律师费系双方约定的结果，但本案律师费应当以本案辩论终结前已开具发票确定为准，故本院支持律师费20000元。综上，扣除违约金100000元、律师费20000元，刘颖已付款剩余607630.13元（727630.13元-100000元-20000元），应由宝利房开退还刘颖。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第二十五条之规定，判决如下： 一、兴义市宝利房地产开发有限公司与刘颖于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》于2020年3月23日解除。刘颖应配合兴义市宝利房地产开发有限公司办理兴义市某某XX栋X号房屋的注销备案登记手续。兴义市宝利房地产开发有限公司退还刘颖已支付的购房贷款及购房款共计727630.13元。 二、限刘颖于本判决生效后十日内支付兴义市宝利房地产开发有限公司违约金100000元。 三、限刘颖于本判决生效后十日内支付兴义市宝利房地产开发有限公司律师费20000元。 以上第一至三项给付之债折抵后，由兴义市宝利房地产开发有限公司退还刘颖607630.13元。 四、驳回兴义市宝利房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付延迟期间的债务利息。 案件受理费11712元，减半收取5856元，由兴义市宝利房地产开发有限公司负担1856元，由刘颖负担4000元，并直接向兴义市宝利房地产支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  侯 斌 二〇二〇年六月二十日 法官助理  周光艳 书 记 员  陈贵芳