广西壮族自治区河池市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂12执异14号 异议人（被申请人）：广西都安泰德投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县，统一社会信用代码914512280927XXXXXX。 法定代表人：罗朱财，该公司总经理。 申请人：广东永盛建筑工程有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇海滨开发区，统一社会信用代码914409041951XXXXXX。 法定代表人：吴裕华，该公司总经理。 广东永盛建筑工程有限公司（简称永盛公司）与广西都安泰德投资开发有限公司（简称泰德公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请人永盛公司向本院申请财产保全，请求查封被申请人泰德公司价值4300万元的财产。本院审查后作出（2019）桂12民初80号之二民事裁定书，在执行中立（2020）桂12执保7号执行实施案件，对泰德公司名下的财产采取保全措施。之后，异议人泰德公司向本院提出书面异议，认为本院诉讼保全措施存在超标的查封情形，且查封该公司的商品房造成公司经营困难，为此请求解除对异议人所有商品房的保全措施，变更对异议人名下相应价值的商铺予以查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 泰德公司异议称，保全裁定书明确查封的财产价值以4300万元为限，但执行法院查封了公司XX楼70套住宅，总面积是9758.84平方米，按照都安县住房和城乡管理局同意该公司商品房预售申报申请，均价为7520元／平方米，所查封房产价值为73386476.8元，超出了30386476.8元的标的额。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定，从目前恢复生产的角度出发，法院查封该公司同等价值的商铺是对生产经营活动影响较小的一种做法。因为住宅被查封，公司无法正常销售，无法融资，不仅影响公司项目建设的进程，加重企业的生产经营成本，另一方面也会加重买受人的负担，不符合当今中央有关大力支持民营企业发展的政策。该公司有尚未销售的商铺。为此，异议人愿意提供高于4300万元价值的商铺给法院置换住宅进行查封，请求法院解除70套住宅的保全措施。 永盛公司述称：一、法院对泰德公司名下70套住宅采取保全措施没有超标的。备案价格是相关部门对商品房的最高限价，并不是目前房子的实际销售价格。2020年3月份，泰德公司售卖34套房屋平均价值是5000左右，以此计算，法院查封70套住宅并没有超过保全标的。二、泰德公司主张以商铺的查封来代替房子的查封并无法律依据。本案中，房子和商铺是同种性质的房产，查封商品房并不影响其公司经营。而且，目前经济环境下以及考虑涉案不动产项目所在的位置，这些商铺难以变现，如变更保全标的为商铺明显不利于保障该公司胜诉后的权益，为此请求人民法院驳回异议人的请求。 本院查明，异议人永盛公司与申请人泰德公司建设工程施工合同纠纷一案，永盛公司于2020年4月2日向本院申请财产保全，请求查封、冻结泰德公司名下房产及账户，保全价值为4300万元。中国平安财产保险股份有限公司广西分公司于2020年4月28日出具保单号为11425003900960617751的《保单保函》为永盛公司申请保全的4300万元进行担保。本院于2020年4月29日作出（2019）桂12民初80号之二民事裁定，裁定：一、冻结广西都安泰德投资开发有限公司名下的银行账户内1500万元存款及查封冻结其开发的位于都安县尚未出售的房产，以上冻结、查封的财产价值以4300万元为限；二、以上银行账户存款冻结期限为一年，房产查封期限为三年。之后，案件立（2020）桂12执保7号执行实施案件移送本院执行局执行。根据查询结果，本院对泰德公司名下“XXX”小区XX栋XX单元70套商品房（面积9758.84平方米）采取了查封措施。泰德公司认为本院采取保全措施存在超标的查封的情形，为此向本院提出执行异议。 本院认为，经组织听证，泰德公司与永盛公司对本院所作（2019）桂12民初80号之二民事裁定并无异议。泰德公司主张本院在实施（2019）桂12民初80号之二民事裁定采取的保全措施存在违法情形而提出书面异议，依照最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，本案应适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。关于本院查封泰德公司名下商品房的价值问题。听证过程中，争议双方均向本院提供了房屋实际价格的相关证据，但各方对对方所提供的证据都未予认可。听证过后，本院到都安县不动产登记中心调取了涉案楼盘近期登记备案房屋买卖合同，以此参考确定所查封房屋按每平方米6000元计算查封标的价值为宜。关于泰德公司请求变更查封商铺的问题。目前，未有证据证实涉案的“泰德·恒福家园”小区商铺已按市场价值出售的情况，如果全部变更保全标的为商铺，案件进入强制执行程序后势必出现保全标的变现困难的情形，不利于保障泰德公司申请诉讼保全的目的。同时考虑，如果保全标的全部确定为目前相对容易出售变现的商品房，将对泰德公司此类房地产开发企业的流动资金造成极大的负面影响。故本案酌情考量双方的利益，秉承善意文明执行的理念，对泰德公司“泰德·恒福家园”小区30套商品房予以解封而保留40套商品房查封措施，同时对泰德公司提供约1500平方米的商铺采取查封措施较公平、合理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条以及《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条之规定，裁定如下： 一、解除广西都安泰德投资开发有限公司位于都安县查封（解除查封清单详见列表一）。 二、查封广西都安泰德投资开发有限公司位于都安县（查封清单详见列表二） 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审 判 长 华卫江 审 判 员 卢林虎 审 判 员 蓝国黎 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李慧莹 书 记 员 邓淞尹 附： 一、解除查封具体房产列表一。 二、查封具体商铺列表二。                            （2019）桂12执异14号案解除查封具体房产列表一                               解除查封地址位于：都安县XX镇XX区“XXX”小区                               序号                       房屋座落                       序号                       房屋座落                               1                       3栋1单元十一层1101号房                       16                       3栋1单元十四层1401号房                               2                       3栋1单元十一层1102号房                       17                       3栋1单元十四层1402号房                               3                       3栋1单元十一层1103号房                       18                       3栋1单元十四层1403号房                               4                       3栋1单元十一层1105号房                       19                       3栋1单元十四层1405号房                               5                       3栋1单元十一层1106号房                       20                       3栋1单元十四层1406号房                               6                       3栋1单元十二层1201号房                       21                       3栋1单元十五层1501号房                               7                       3栋1单元十二层1202号房                       22                       3栋1单元十五层1502号房   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