广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5235号原告：何嘉钊，男，1996年7月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************511。委托诉讼代理人：江惠卿，女，1963年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，系原告母亲。被告：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区********（自编1号楼）X1301-F1764，统一社会信用代码91440101MA59G4GUX5。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：朱美琴，女，1996年6月15日出生，汉族，住江西省乐平市************,系公司员工。委托诉讼代理人：刘炜军，男，1992年10月18日出生，汉族，住广东省四会市**************,系公司员工。原告何嘉钊诉被告广州寓觅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易进行审理，并于2020年4月15日公开开庭审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2020年2月至实际返还房屋之日止的租金（按每月2865元的标准计算）；二、被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金8595元（3个月固定收益）；三、被告未对涉案房屋进行装修升级，应补回2个月免租期租金5730元；四、被告支付的押金归原告所有；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告负责人刘总致电询问原告，因疫情原因可否免除2020年2月份的租金。原告认为，被告在疫情期间仍正常营业，仅仅因为经营困难要求免租无法律依据。涉案合同约定，甲方任何一方如需提前终止本合同，应提前书面通知对方，通知送达即视为合同解除。但通知方需支付三个月固定收益标准作为违约金。合同还约定，首年给予两个月免租期，乙方用于公寓房间进行必要升级改造，为保证合同接待住客，将对房间进行分批施工，按附件六装修计划实施分批，装修材料物品定制及施工期为六个月，即首年前六个月装修完毕。但被告未履行合同约定，没有对房屋进行装修。原告于2020年2月19日收到被告的解除合同并停发2020年2月租金的通知，被告行为已构成违约。涉案房屋多次人为损坏未修复，因此租金应支付至本案终止之日。被告答辩称：2020年2月，被告向原告发送解除合同通知。2020年2月19日，原告签收解除通知。2020年2月27日，原告取走钥匙、收回房屋。涉案合同约定，被告因疫情不可抗力的原因无法正常经营，被告有权解除合同并要求原告退还押金。涉案合同还约定免租期两个月用于装修，该两个月不一定是对房屋进行装修，可能是对房屋进行整理使得房屋更好地经营，涉案房屋未装修的原因是该房屋一直有房客租住，不方便装修。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。《合同书》。拟证明原、被告建立房屋租赁关系，约定租金标准及违约责任。3、产权证。拟证明涉案房屋由原告所有。4、《解除合同通知书》。拟证明原告于2020年2月19日收到被告邮寄的解除合同通知书。5、EMS快递单，里面包含图片7张及关于涉案房屋质量问题的材料（原告于2020年3月7日向被告邮寄，但该邮件被退回，当庭拆开邮件）。拟证明涉案房屋地板与电视柜弄花，洗手间的柜子拉手掉了，故此双方未办理交接，且被告交付的门卡无法开门。6、证人何宁远的证言。拟证明原告于2020年2月27日与被告协商解除合同事宜。7、《铂顿国际公寓认购书》、《铂顿国际公寓配送家私清单》、《铂顿城租赁协议》、《房款缴付确认书》。拟证明涉案房屋由原告购买所得，前期租予案外人佛山市铂顿城商业有限公司。诉讼中，被告提交以下证据：1、EMS快递单、《解除合同通知书》。拟证明原告于2020年2月19日收到被告邮寄通知书。2、通知。拟证明原告于2020年2月27日拿回涉案房屋门卡。3、短信截图。拟证明被告于2020年1月30日就涉案房屋的免租问题与原告进行沟通。4、微信聊天记录（被告的委托诉讼代理人刘炜军与居委会工作人员的对话）、网站订单免责取消的通知。拟证明被告疫情期间无法正常经营。本院认证认为，双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院确认所有证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月28日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《合同书》，内含《物业委托经营管理合同》、《托管物业交接书》及《补充协议》。《物业委托经营管理合同》主要约定：“一、托管物业（房屋及附属设施）及要求。1.1托管物业位于广东省佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座621号房……权属证书所登记的所有权人为何嘉钊，建筑面积52.09平方米。1.2托管物业保持现有配置标准，双方正式签订物业租赁手续，确认《托管物业交接书》（附件一）。二、托管物业经营模式。2.1托管物业的经营模式为固定收益模式；2.2托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。三、托管期限。3.1托管期限：双方正式办理托管物业的交付手续之日起伍年。具体起算日以《托管物业交接书》为准。3.2甲方应确保最迟于2018年11月1日前，将符合乙方标准的托管物业交付乙方。3.3免付期：托管第一年免付期为两个月（自双方签定《托管物业交接书》之日起算）；免付期，乙方无须支付任何固定收益给甲方。四、固定收益及支付。4.1就托管物业免付期满后，乙方应每月15日前向甲方支付固定收益人民币2865元……4.4固定收益的支付时间：每月15日前支付当月固定收益，乙方可以委托或指定第三方支付……4.5关于押金，采取合同首月租金金额数的一倍作为租赁押金，并于合同起始第一个月内支付……七、合同的解除、终止及违约责任……7.2如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月的；……7.4如发生以下情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金……（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或者公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其它非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的。7.5除本合同另有约定外，甲乙任何一方如需提前终止本合同，应提前书面通知另一方，通知送达即视为合同解除，但通知方需支付三个月固定收益标准作为违约金……九、其他。9.5说明：首年给予2个月免租期，乙方用于对公寓房间进行必要升级改造；在保证合理接待在营期间住客的安排下，将对总房量进行分批施工；按附件六装修计划实际分批，全部房量之材料物品定制及施工期约6个月；装修完毕后将邀请甲方现场确认改造效果；合作期结束后，非人为损坏情况下，房屋按照自然折旧交还甲方，或经双方协商后签订续约协议。附件一：《托管物业交接书》；……附件六:本合同下乙方装修标准及产品定位……。”《托管物业交接书》显示：1、甲方确认2018年11月1日已将位于广东省佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座621号房的房屋，按照《家私家电配置清单》约定的家私家电配置标准完成配置，配置的家私家电详见附件《家私家电配置清单》。2、自房屋交接之日起，甲方同意乙方或乙方入住客人等使用房屋内全部家私家电及其配置，甲方承担托管物业及其附属设施、家私家电的正常折旧。3、《物业委托经营管理合同》期满或合同解除后，乙方按期满或合同解除时本交接书中的《家私家电配置清单》内容及届时家私家电使用后的实际状况返还甲方，乙方通知甲方三日内全部接收。4、乙方于2018年11月1日验收通过并与甲方办理房屋交接手续，甲方将房屋移交给乙方。乙方对房屋的托管经营期限，自房屋交接之日起至2023年10月31日止，共伍年，特签订本交接书以兹确认。后附客户翻新意向：方案一：典雅的中式风搭配木感材质，设计风格更稳重，适合对生活有品质追求的住户；方案二：清新的色调加上明朗的线条，采光与色调完美配合，轻欧美简约风让房间整体视觉清新、入住舒适。（两方案均附有配图）。《补充协议》主要约定：“……5、原合同第七条、合同的解除、终止及违约责任7.4（2）（3）改为：7.4（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；7.4（3）如托管经营期间，因项目物业公司行为、物业管理条例变更等原因，造成乙方无法经营，经甲乙双方与物业公司协商无果的，乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回已支付的保证金，甲乙双方均不承担责任。7.4（4）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的……”2020年2月9日，被告向原告发送《解除合同通知书》：“贵方与我方于2018年10月28日签订了《物业委托经营管理合同》……合同签订后一直履行至今，现由于突发冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，客观上导致我方对所托管经营的房屋无法正常履行托管经营服务。该情形应当属于本合同第七条第4款第3项之约定其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业。鉴于上述原因及根据《中华人民共和国合同法》及相关的司法解释，现我方特函告贵方如下：自2020年2月1日起解除贵方与我司于2018年10月28日签订的《物业委托经营管理合同》，请贵方于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起3日内（即于2020年2月20日前），与我方工作人员电话联系或通过微信与我公司人员联系，并于2020年2月29日前于佛山市**************寓米精品公寓621房接收我方交还之房屋并退还租金2865元整，特此通知。”另查明一：坐落于佛山市禅城区**************屋的产权人为原告。另查明二：原告提交的照片显示涉案房屋存在地板、电视柜磨损、洗手间柜子拉手脱落的问题。双方均确认：2020年2月（不含2月）之前的租金均已结清；涉案租赁合同于原告收到解除合同通知书之日即2020年2月19日解除。原告在诉讼中称：原告于2020年2月27日收到门卡，但被告未告知密码。被告在诉讼中称：被告提出解除合同的理由是受新冠疫情影响，被告无法正常经营；被告未向原告支付2020年2月的租金，理由为原告不同意向其退还押金；被告向原告交付门卡时确未告知密码，只是将密码恢复成从接收房屋时的密码；被告当庭告知原告密码为123456。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。根据双方关于合同解除时间的陈述，本院确认涉案合同与补充协议均于2020年2月19日解除。关于原告诉请租金。原告主张被告应按合同约定的租金标准向其支付2020年2月至实际返还房屋之止的租金。被告确认未支付，理由为原告不同意向其退回押金。对此，首先，无论原告应否向被告退还押金，被告作为承租人应当按照合同约定的期限向原告支付租金，本院对被告上述抗辩不予采纳。其次，关于实际返还房屋的时间。双方均确认被告于2020年2月27日向原告交付门卡，但未告知密码，直至本案庭审之日即2020年4月15日，被告才将涉案房屋密码告知原告，故涉案房屋实际返还日期应为2020年4月15日。综上，根据合同约定的租金标准，被告应向原告支付自2020年2月1日起至4月15日止的租金与占有使用费合计7162.50元（2865元×2个月+2865元÷30天×15天）。关于原告诉请违约金。涉案合同约定，双方任何一方提前终止本合同，通知方需支付三个月固定收益标准作为违约金。被告辩称受新冠疫情不可抗力的影响，被告已无法正常经营，故依约提前解除合同，无需承担违约责任。据前所查，被告承租涉案房屋用于酒店出租，分日租与月租，疫情期间政府虽然要求该类场所承租人落实防控措施，落实人员登记、体温测量等，但并未进行限制或者禁止对外经营。况且，涉案租赁合同租期长达伍年，而疫情的发生与管控只是阶段性，并未导致租赁合同完全无法履行以及合同目的落空。故此，本院认定疫情与防控措施对涉案合同的履行不构成实质性影响，被告以适用不可抗力为由辩称无需承担提前解除合同的违约责任，本院不予采纳。至于违约金金额，虽然双方对违约金标准进行约定，但综合考虑到被告拖欠情形、合同的履行情况及疫情的实际影响，本院酌定被告应向原告支付违约金5730元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请没收押金。原告诉请没收押金无合同依据，且本院已根据被告的违约情形判定被告应向原告支付违约金，原告未举证证明因被告违约行为造成其他损失的情况下，本院认为前述处理已足以弥补被告损失，故对原告没收押金的诉请，本院不予支持。关于原告诉请免租期租金。涉案合同约定，原告在首年给予被告两个月的免租期，用于被告对公寓房间进行必要升级改造，被告在保证合理接待在营期间住客的安排下，将对总房量按附件六装修计划进行分批施工。由此可知，双方约定免租期的目的为保证被告按约定的装修标准对涉案房屋进行装修。现被告确认未按合同约定的标准装修房屋，双方约定的免租期目的并未实现，故此，本院支持原告诉请，确认被告应向原告支付免租期租金5730元（2865元×2个月）。另，由于原、被告互负支付义务，为避免诉累，本院迳行将原告应向被告返还的押金用于抵扣被告应付的违约金，抵扣后，被告还需向原告支付违约金2865元（5730元-2865元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何嘉钊支付自2020年2月1日起至4月15日止的租金与占有使用费合计7162.50元；二、被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何嘉钊支付提前解除合同的违约金2865元；三、被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何嘉钊支付免租期租金5730元；四、驳回原告何嘉钊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取222元，由原告何嘉钊负担24元，被告广州寓觅物业管理有限公司负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年六月十九日书记员 余柔敏