山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1410号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路**。 负责人：侯登平，该行行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉芳，山东岛城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王朋超，男，1986年6月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，山东海轩律师事务所律师。 原审第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住，住所地山东省青岛市城阳区春阳路**/div> 法定代表人：王泽宣，该公司董事长。 原审第三人：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原审第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道皂户社区iv> 法定代表人：袁书丛，该委员会主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：钟颖磊，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人王朋超、原审第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、王泽宣、青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行城阳支行上诉请求：1．撤销一审判决，改判准许继续执行吉昌公司名下位于青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××户房产；2．上诉费由王朋超负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．涉案房屋的物权归吉昌公司所有。皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》仅约定皂户社区居委会可以对外销售涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房产归吉昌公司所有，而非皂户社区居委会。2．皂户社区居委会对涉案房产没有处置权。3．袁宪彬向王朋超出售涉案房屋的行为无效。4．王朋超与吉昌公司之间没有签订书面的房屋买卖合同。5.王朋超没有办理房屋过户，自身存在过错。二、一审适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定不能适用于本案。王朋超明确表示应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其并不符合其中任何一项要求，一审排除适用该规定错误。 王朋超辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。一、涉案房屋虽登记在吉昌公司名下，但吉昌公司并不享有涉案房屋的物权，仅有协助办理过户的义务。二、皂户社区居委会有权对外销售涉案房屋。三、涉案房屋在人民法院查封前已由王朋超购买并实际使用。四、涉案房屋未办理过户的原因系吉昌公司原因所致，与王朋超无关。 皂户社区居委会述称，一、涉案房屋的所有权人为王朋超，吉昌公司将涉案房屋登记在自己名下并办理在建工程抵押是恶意的、违法的，农行城阳支行在为吉昌公司办理在建工程抵押的过程中存在过错，应承担无法收回贷款的不利后果。二、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认定王朋超对涉案房屋的权利足以排除强制执行，适用法律正确。 吉昌公司、王泽宣未作陈述。 农行城阳支行向一审法院起诉请求：1．判决准许执行吉昌公司名下位于青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××户房产；2．本案诉讼费由王朋超负担。 一审法院认定事实：农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，一审法院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行城阳支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向一审法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，一审法院于2012年12月21日查封了青岛吉昌房地产开发有限公司名下位于青岛市城阳区××路××号的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，王朋超向一审法院提出书面异议，一审法院经审查认为，涉案12、14号两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售，涉案房产并不属于吉昌公司所有。王朋超于一审法院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系王朋超自身原因，因此，王朋超对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。一审法院作出（2019）鲁02执异246号执行裁定书，裁定：中止对青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，该协议约定：“1.1、项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2、项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1、1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2、乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3、甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1、甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2、根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 王朋超提交的证据显示，2011年6月21日，袁宪彬与王朋超签订《房屋转让协议》，协议约定袁宪彬将位于城阳区××路××路××小区（曾称吉昌馨苑、翠筑雅堤小区）12号楼4单元301户房屋出售给王朋超，房屋建筑面积82.23平方米，储藏室1号，面积12.99平方米。房屋转让综述为，皂户社区居委会出售上述房屋，由牛珍月于2005年12月、2007年7月交纳房屋预收款7万元、5万元，因工作关系牛珍月将上述房屋出售给袁宪彬，袁宪彬无力缴纳房屋剩余款项，自愿将房屋转让给王朋超。房屋总价款为13万元，双方协议签订后三日之内，王朋超向袁宪彬支付人民币13万元（包括牛珍月缴纳的12万元）。该房屋剩余房款由王朋超缴纳给皂户社区居委会。协议还约定了其他内容。2011年6月21日，袁宪彬向王朋超出具收到购房款13万元的收条。2016年5月19日，王朋超向皂户社区居委会支付房款62276元，皂户社区居委会为其出具收据。 2015年12月28日，皂户社区居委会出具证明一份，该证明载明：“我社区居民【袁宪彬】已将城阳区正阳路619号吉昌馨苑【12】号楼【4】单元【301】号房屋转让给【王朋超】所有，我社区办理该房屋的更名手续，该房屋产权属于【王朋超】所有，青岛吉昌房地产开发有限公司应与【王朋超】签订商品房预售合同并办理房产证”。2016年5月19日，皂户社区居委会出具证明一份，该证明载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼……4单元301室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月28日，山东广电网络有限公司城阳分公司开具证明一份，该证明载明客户名称为王朋超，住址为青岛市城阳区××街道××号楼××单元××户，开通缴费时间为2012年5月28日，该证明备注系证明有线电视用户开通缴费时间。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，该证明载明：“青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……12号楼4单元301室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 城阳皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与王朋超存在房屋买卖合同关系，王朋超已交齐全部房屋价款并实际入住。庭审中，农行城阳支行称其系以普通金钱债权向吉昌公司、王泽宣主张权利，其执行所依据的生效判决书也未确定其就涉案土地房屋享有优先受偿权。 一审法院认为，根据皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》可以看出，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，皂户社区居委会在涉案房屋被查封前已将涉案房屋出卖给王朋超，王朋超在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非王朋超个人原因所致。参照上述规定，王朋超符合上述情形，其对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回农行城阳支行的诉讼请求。案件受理费2900元，由农行城阳支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为王朋超对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。从查明的案件事实看，皂户社区居委会依据其与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，对涉案楼盘进行了投资建设，皂户社区居委会基于建造行为对涉案房产享有处置的权利。在此基础上，皂户社区居委会将涉案房产出卖给王朋超，王朋超支付相应购房款并在人民法院查封前实际入住，王朋超对涉案房产已取得了相应权利。一审法院参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，认定王朋超对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，农行城阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 毕中兴 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 任 楷 书 记 员 李 倩