广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5390号原告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********志洪嘉园33卡，统一社会信用代码914***********706F。法定代表人：盘志雄，总经理。委托诉讼代理人：黄言熙，女，该公司法务。委托诉讼代理人：盘欣欣，女，该公司行政专员。被告：张建，男，1978年10月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区***********，公民身份号码342************514。委托诉讼代理人:郭丽花（系被告妻子），女，住安徽省巢湖市居巢区***********。原告中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪公司）与被告张建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志洪公司委托诉讼代理人黄言熙，被告张建委托诉讼代理人郭丽花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志洪公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费285.48元、公摊电费39.24元、水费51元及资金占用期间的利息（以实际欠款额为基数从逾期支付之日起至缴清之日止按年利率6%计算）。诉讼中，原告撤回对公摊电费的主张并明确资金占用期间的利息从2017年4月1日开始计算。事实与理由：自2011年，因原告开发的位于中山市坦洲镇十四村的志洪嘉园小区物业管理公司无力经营突然退出，在小区垃圾无人收纳，治安无人维护，环境日趋恶劣的情况下，受坦洲镇政府、坦洲镇住建局等相关主管部门的委托，原告临时代管小区物业至2017年4月1日小区由业委会自选物业公司管理为止。代管期间，原告虽未与业主签订物业服务合同，但与小区业主形成了事实上的物业服务合同关系，小区业主在2017年4月以前一直是按每月1.4元/平方米标准像原告缴纳物业服务费。被告至今未缴涉案房屋2017年1月至3月的物业服务费，被告身为案涉小区业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。被告的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他业主的利益。被告张建辩称，原告的主张超过诉讼时效。原被告没有签订物业服务合同，物业费是多少都是原告说了算，而且公摊电费应当是包含加压费、梯灯费、对讲机维修费，但是这些服务原告都没有提供，小区的安保、清洁原告都没有做好。2016年10月小区成立了业主委员会，选取了新的物业公司，原告不应当再收取业主的物业费用。2017年9月新的物业公司通知业主交纳之前尚欠的水费，每户统一交50元，多退少补，水费被告已交纳，不应再支付。本院经审理认定事实如下：志洪公司系中山市坦洲镇十四村志洪嘉园住宅小区的开发商，张建系该小区7幢201房业主，该房建筑面积为67.97平方米。2011年5月3日，中山市康城物业管理服务有限公司向志洪公司发函记载：我司于4月19日已退出志洪嘉园项目的物业服务工作。在小区原前期物业服务企业退出后，志洪嘉园小区由志洪公司自2011年临时接管至2017年3月底，期间小区业主或业主委员会均未与志洪公司签订物业服务合同。2017年4月28日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局向志洪公司发出通知，记载：目前志洪嘉园小区已经成立业主委员会，通过业主大会聘请了新华力物业管理有限公司于4月1日管理志洪嘉园小区。2009年10月29日，志洪公司向中山坦洲自水公司申请报装新水表（包括新安装1个40毫米商业表及原1个80毫米临时建筑表更改表位）。2009年11月20日，志洪公司（甲方）与中山坦洲自来水有限公司（乙方）就上述申请的供水事宜签订供用水服务协议，并约定水表口径40毫米的商业用水执行1.9元／立方米的供水价格、水表口径80毫米的建筑(30621)用水执行1.9元／立方米的供水价格。志洪公司提供的志洪嘉园小区2016年6月至2017年3月住宅水费使用情况表，记载：07幢201房2017年1月至3月期间的水费＋污水费（2.55元/吨）合共51元。2019年4月19日，志洪公司向业主发出物业费催缴通知书，记载：请欠缴费业主于2019年4月30日前到志洪嘉园售楼部缴交物业服务费及自来水费，逾期将通过法律途径解决；我司现公示2016年6月至2017年3月住宅水费使用情况。志洪公司提供的照片显示其已将该通知书及水费使用情况粘贴在小区7幢电梯口。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业服务费标准问题。从2011年临时接管至2017年3月底，志洪公司一直在志洪嘉园小区提供物业服务，与张建形成了事实上的物业服务合同关系。志洪公司作为物业服务提供者，应当按照合同约定或法律规定对物业服务区域内的房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，与之对应，作为业主也应支付合同约定或与物业服务水平相适应的物业服务费用。因志洪公司并未与张建或小区业委会签订物业服务合同，未就物业服务的内容及服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应符合权利义务对等和公平原则，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定；参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在志洪公司不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，本院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为张建应交纳的物业服务费标准，对志洪公司在此范围内即2017年1月1日至3月31日的物业服务费合共228.38元（3个月×67.97㎡×1.12元/㎡）的请求予以支持，超出部分予以驳回。关于水费问题。经查，由于历史原因造成志洪嘉园小区未实现由供水公司抄表到户，供水公司只向涉案小区的总表用户即原告计收水费，小区业主不能直接向供水公司缴纳水费，而只能通过志洪公司代收的形式交水费。若涉案小区业主不向志洪公司支付代缴水费，在其用水已实际发生、按现状不能直接向供水公司缴纳水费且志洪公司已实际将业主的应缴水费支付供水公司的情况下，则其实际已产生的应付未付的水费将构成不当得利，也应当向志洪公司返还。故在业主未提交相反证据且志洪公司主张的代缴水费标准并无明显过高的情况下，志洪公司依据其抄取的用水量以及供水公司实际向张建收取水费的标准，主张张建支付2017年1月1日至3月31日水费51元，本院予以支持。关于资金占用期间的利息问题。张建欠付物业管理费、水费给志洪公司造成了相当于利息的损失，现志洪公司主张以实际欠款额为基数从2017年4月1日至实际清偿之日止计算资金占用期间的利息，本院予以支持，但其主张按照年息6%计算缺乏事实和法律依据，利息可从2017年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于诉讼时效的问题。张建辩称物业费、水费已过诉讼时效，志洪公司主张其一直在向张建催告物业费，诉讼请求未过诉讼时效，并提交催费记录及张贴催费通知的照片予以证明。考虑到物业服务费收取的连续性问题,物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴通知的习惯性做法,本院对于志洪公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定,志洪公司的催促行为已经发生了诉讼时效的中断。张建该项辩解理由不成立,本院不予采纳。志洪公司撤回对公摊电费的主张，是其对民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张建于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付2017年1月1日至3月31日的物业服务费228.38元、水费51元并以实欠金额为基数从2017年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息；二、驳回原告中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张建负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇审 判 员  陈 睿人民陪审员  陈见娣二〇二〇年六月二十八日书 记 员  蔡文华袁丽珣