江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初3405号原告（反诉被告）：南京市江宁区江宁中心供销合作社，统一社会信用代码913201151356016470，住所地南京市江宁区江宁镇集镇。法定代表人：谢斌，该合作社主任。委托诉讼代理人：盛六林，男，1960年3月11日生，汉族。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚积保，男，1947年4月4日生，汉族。原告（反诉被告）南京市江宁区江宁中心供销合作社（以下简称江宁供销社）与被告（反诉原告）姚积保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江宁供销社的委托诉讼代理人盛六林、陈钢，被告（反诉原告）姚积保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宁供销社向本院提出诉讼请求：判令被告姚积保从位于南京市江宁区江宁街道江宁中心供销社采购站职工住家1-2的2.5间房屋中清空迁出。事实和理由：姚积保为其的退休职工，一直以来承租其位于江宁区江宁街道江宁中心供销社采购站职工住家1-2的房屋，实测面积为69.92平方米。2016年12月30日，双方签订了《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》一份，约定其将该房屋出租给姚积保居住使用，租期为2017年1月1日至2017年12月30日，每月租金为165元。该合同并约定了其他权利义务。2017年6月份，江宁街道征迁办公室因江宁集镇棚户区改造出具了拆迁公告，案涉房屋位于征收范围内，其在收到拆迁公告后于2017年7月25日书面通知姚积保因拆迁涉及其承租房屋，合同终止，并按照租赁协议要求姚积保按期将承租房屋清空并迁出。但姚积保在收到该通知后没有按照协议履行迁出义务。其认为，案涉租赁协议已经到期且因政府拆迁，姚积保必须无条件迁出，其也及时通知了姚积保。姚积保的行为严重侵犯了其合法权益，也影响了当地政府的拆迁进度和建设发展，故提起诉讼。被告姚积保辩称：对于原告江宁供销社陈述案涉房屋面积为69.92平方米，其无异议。但对于江宁供销社提交的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》，其认为协议名称不符合客观事实，其从来没有承包租赁江宁供销社的任何柜组或者经营项目，该份协议无效。其所居住使用的2.5间宿舍属于自管公房，应当按照拆迁政策对其进行安置，江宁供销社要求其无条件搬家是不可能的，如果拆迁安置到位了，其可以搬家。其居住使用本单位福利性公房的居住权和用益物权应当受法律保护，《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》中如遇拆迁无条件搬迁的条款系排除其权利的格式条款，该条款无效。反诉原告姚积保向本院提出反诉请求：判令反诉被告江宁供销社支付拆迁补偿款807650元（其中房屋价值742550元、过渡费15100元、搬家奖励50000元）及装璜补偿款34000元。事实和理由：其与反诉被告江宁供销社之间并非普通的租赁关系，案涉房屋是江宁供销社分配给其的福利住房即自管公租房。其于1996年提出申请，江宁供销社于1998年经研究决定安排其居住在案涉房屋内。江宁供销社一直参照江宁镇房管所租房价格收取其住房租金，水电费由其自理，其一直居住至今。其在江宁集镇没有任何住房，其户口也在案涉房屋内。江宁供销社要求其清空迁出案涉房屋，但其已是74岁的老人，其在江宁集镇的唯一住所就是案涉房屋，其如何迁出。根据国务院590号文件以及南京市318号文件精神，其居住的是自管公租房，拆迁时应当视同直管公租房的补偿办法进行补偿。目前拆迁人已经将所有的拆迁款支付给江宁供销社，故其提起反诉，请求判令江宁供销社将其应得的补偿款支付给其，其方可迁出案涉房屋。反诉被告江宁供销社针对反诉辩称：1.双方之间是房屋租赁关系，其是产权人，租赁关系中不因反诉原告的居住期限而发生所有权改变。2.反诉原告主张的拆迁补偿款807650元没有依据。该房屋不属于直管公房，也不属于自管公房，在其他同类型案件中已有认定。对于姚积保主张的过渡费，因案涉房屋为营业用房性质，不存在过渡费补偿项目，拆迁人也没有支付其案涉房屋的拆迁过渡费，故对该费用请求法院不予支持。对于姚积保主张的搬家奖励50000元，其不予认可，姚积保至今没有搬出，已经严重影响了拆迁的进度，搬家奖励应当是属于产权人享有，姚积保主张搬家奖励没有法律依据。对于装璜费，其同意支付姚积保装璜补偿30230元，其他例如空调、电视、电话、宽带的补偿需要凭票结算。本院经审理认定事实如下：姚积保原系江宁供销社职工，于2007年办理了退休手续。江宁供销社为位于江宁镇瑜桥街两幢房屋的所有权人，房屋所有权证编号为宁江系字第0013号。1996年10月30日，姚积保以“本人居住官山村，现已年龄偏大，加上还有父母已有七八十岁，身体状态也不太好，现无人照顾。为了方便照顾二位老人及本人工作的方便”为由，向江宁供销社申请设法帮助解决住房。江宁供销社领导孙九波于1998年1月25日批示“经研究同意安排采购站原政府计生办借用房”。1999年1月24日，原江宁县江宁供销合作社（甲方）和姚积保（乙方）签订《江宁供销社非营业性住房租赁协议》，约定：姚积保租赁房屋2.5间，地点在瑜桥街采购站南北之间，面积49.8平方米，每月租金30.88元，从1999年2月1日至2000年元月31日止；租金在每月5日前交付甲方，不能按期交纳租金的，按租金额的20%缴付违约金；不得将承租的房屋转让、转租、转借，或擅自改变用途；租赁期间，因乙方原因需变更租赁房屋或退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请并办理手续；本协议每年签订一次，期满续租，乙方应提前一个月与甲方签订协议，因甲方需要收回租赁房时，乙方无任何理由拒绝或拖延，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。该份协议到期后，双方再次续签了租赁协议。2016年12月30日，江宁供销社（甲方）与姚积保（乙方）签订《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》，约定：甲方同意承包、承租给乙方门面房屋两间，地点在采购站职工住家**，房屋面积49.8平方米，每月承包承租金165元，从2017年1月1日至2017年12月30日止；因政府规划拆迁或甲方需要收回承包、承租房时，甲方须提前一个月书面通知乙方，乙方不得找任何理由拒绝或拖延，到期后5日内必须无条件搬迁，逾期不搬，所留物品则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；本协议每年签定一次，期满如续租，乙方应提前一个月与甲方签定协议。姚积保自1999年起实际使用案涉房屋，房屋实际面积为69.92平方米，姚积保使用案涉房屋期间的水电费由姚积保交纳，案涉房屋内装璜、附属物等设施、设备由姚积保出资。2017年5月31日，南京市江宁区房屋征收管理办公室发布《公告》：因江宁集镇棚户区改造项目需要，对江宁河以南、宁芜铁路以西、官山道口以北、205国道以东（详见附图）范围内房屋实施征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）及南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）等相关规定，江宁区对《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行了论证，予以公布。住宅房屋征收补偿补助标准：1、搬迁补助费：按联合确认的被征收房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证不足1000元的补足至1000元。2、临时安置费：成套房屋被征收后进行安置过渡的临时安置补助费，按被征收房屋合法建筑面积计算，江宁街道每月每平方米16元，不足1000元的补足至1000元；实行货币补偿的，一次性发放12个月的临时安置费。……3、住宅房屋设备迁移有关补助费标准：……5、搬迁奖励补助标准：被征收人自征收签约期限首日起45日内完成搬迁并办理交接手续的，给予一次性提前搬迁奖励费。奖励费根据被征收房屋合法建筑面积或经认定的建筑面积，结合签约期限，按照下列规定执行：（1）自征收签约期限首日起至30日内，成套房屋按被征收房屋合法建筑面积，每平方米1000元计算搬迁奖励；非成套房屋按被征收房屋经认定的建筑面积，每平方米700元计算搬迁奖励；上述搬迁奖励标准，每个权证不足50000元的补足至50000元；……。2017年7月27日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，案涉房屋在该征收决定范围内。江宁供销社于2017年7月25日通知姚积保其租住的供销社房屋在征迁范围内，通知姚积保自2017年7月31日终止双方协议履行，希望姚积保在接到通知后一个月内搬出所属自己的物品。姚积保对此通知内容有异议，后向供销社提交了书面诉求，要求供销社按照拆迁直管公租房和自管公租房的模式解决。2018年3月23日，江宁供销社与江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）签订《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）》，约定：因江宁集镇棚户区改造项目建设需要，对江宁供销社房屋进行征收，房屋货币补偿金额75926853元，江宁街道办向江宁供销社支付下列补助：固定电话拆移补助15190元、有线电视拆移补助23200元、空调拆装补助12400元、宽带网拆除补助24500元、太阳能热水器拆除补助127500元、装修及附属设施5474571元、提前搬家奖励3796342.65元、货币安置奖励7592685.3元，合计17066388.95元；江宁街道办支付江宁供销社下列补偿费用：生产用房设备拆除安装搬运费110892.08元、其他非住宅房屋设备搬运费2981628.08元、营业用房停业补偿4365136.8元、非营业用房停业补偿费1068132.15元，合计8525789.11元；江宁街道办于2018年5月1日前支付各项补偿总计101519031.06元。上述房屋征收与补偿协议还附有室内装修及附着物补偿金额分户估价表、非住宅房屋征收补偿金额分户估价表、住宅房屋征收补偿金额分户估价表、非营业性房屋及仓储房屋征收补偿金额分户估价表、房屋装饰装修丈量数据汇总表、附属物丈量数据汇总表、建筑物丈量数据汇总表及平面布置图等材料。本案涉及的房屋包含于建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-3）中5号（3501）房屋，5号房建筑面积201.81平方米，评估认定用途为“营业”，评估单价16803元，评估总价3391013元。庭审中，双方协商确认姚积保所居住房屋对应的装修及附着物补偿金额为33000元。江宁供销社陈述建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-3）中5号（3501）房屋建设之初用作门面房，后姚积保使用的2.5间房屋用作计划生育指导站，1999年起该2.5间房屋由姚积保作为住宿使用至今，该5号房屋的其余部分仍对外出租作为门面房使用。姚积保陈述该5号房屋建成后作为农副产品收购站使用，其于1989年至江宁供销社担任经理时其现使用的2.5间房屋作为前任经理宿舍使用，后被政府借用作为计划生育指导站，到1998年单位领导批准由其使用该2.5间房屋至今，5号房屋除其使用的2.5间房屋以外的部分仍然作为农副产品收购站，前面是门面房，后面作为仓库。经本院释明，姚积保坚持按照住宅用房性质主张各项拆迁补偿费用，坚持不变更诉讼请求。另查明：1、《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，2010年10月20日废止。2、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）于2017年3月10日起施行，现行有效，该办法第26条规定对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；（二）征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定；未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。该文件对征收“自管公房”没有进行规定。3、《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，2004年6月28日废止。案件审理中，姚积保主张案涉房屋系自管公房，租金参照政府规定的租金标准，双方之间系公有自管住房租赁合同关系，并提交其于1996年10月30日向江宁供销社提交的《申请书》、其与江宁供销社于1999年1月24日及2000年12月20日签订的《江宁供销社非营业性住房租赁协议》、其父亲姚顺与原江宁县房地产管理所签订的《公有住房租赁合约》、案涉房屋的租金收款凭证、水电费票据、《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》（宁政发[1998]278号文）、《南京市城镇公有房屋管理条例》等加以证明。上述事实，有房屋所有权证、《江宁供销社非营业性住房租赁协议》、《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》、《房屋征收与补偿协议》及附件、收款凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）江宁供销社与被告（反诉原告）姚积保分别于1999年1月24日、2000年12月20日签订的《江宁供销社非营业性住房租赁协议》及于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》，均系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。从三份协议的内容及履行情况来看，姚积保系租赁江宁供销社所有的位于瑜桥街采购站职工住家1-2号房屋，实际面积为69.92平方米，姚积保按照协议约定的标准向出租人江宁供销社交纳租金，故双方之间应为租赁合同关系，而非承包关系。姚积保自1999年以来居住使用案涉房屋至今，该房屋位于政府征收范围内，在房屋征收决定发布后，相应租赁合同已无法继续履行，故双方于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》应当终止履行。合同终止后，姚积保应将案涉房屋返还给江宁供销社。故对江宁供销社要求姚积保从位于南京市江宁区江宁街道江宁中心供销社采购站职工住家1-2的房屋中清空迁出的诉讼请求，本院予以支持。民事主体的财产权利受法律平等保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，江宁供销社与姚积保之间系租赁关系，姚积保亦陈述有关自管公房的文件即《南京市城镇公有房屋管理条例》已废止，案涉项目的拆迁政策规范依据也并非上述文件。姚积保虽提交了向江宁供销社申请帮助解决住房问题的申请书、缴纳租金及水电费的凭据、其父亲姚顺所承租公房的《公有住房租赁合约》等证据，但是从江宁供销社批准姚积保使用案涉房屋后，姚积保与江宁供销社签订的第一份《江宁供销社非营业性住房租赁协议》的内容来看，明确记载双方之间为租赁关系，协议每年签订一次，江宁供销社在提前一个月书面通知的情况下有权收回出租房。此后就案涉房屋再次签订的书面协议也均有上述约定。由此可见，双方之间形成的是普通的房屋租赁合同关系，姚积保提供的现有证据并不足以证明其与江宁供销社之间的关系性质属于法律、政策规定的公有自管公房租赁关系。对于案涉房屋性质系住宅房屋还是营业房屋的争议问题，江宁供销社主张案涉房屋系营业用房，姚积保主张案涉房屋为住宅房屋，并陈述其多次就此向江宁供销社及有关部门反映该诉求，但均未被采纳，江宁供销社与拆迁部门确定案涉房屋为营业用房侵犯了其居住权。对于姚积保的该主张，一方面，江宁供销社与姚积保均陈述案涉5号房屋建成后系作为营业使用，可以认定5号房屋为营业用房，后案涉2.5间房屋作为计划生育指导站，江宁供销社将该2.5间房屋出租给姚积保使用后，姚积保确系作为住宅使用，但是房屋承租人姚积保对该2.5间房屋的实际使用状况并不能改变该5号房屋原本的房屋使用性质。另一方面，江宁街道办与江宁供销社是按照5号房屋为营业用房性质签订了有关补偿协议，江宁街道办并按照营业用房的补偿项目及标准支付了江宁供销社有关拆迁补偿费用。因此，本院认定姚积保使用的2.5间房屋的性质为营业用房。姚积保要求江宁供销社支付案涉房屋货币补偿金额的90%，无事实和法律依据，本院不予支持。江宁供销社与姚积保于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做明确约定，拆迁相关补偿项目中，姚积保作为搬家主体，有权获得相应的搬家奖励。根据案涉房屋的面积、房屋性质、评估单价、赔偿比例等进行折算，姚积保主张的搬家奖励50000元，符合相应的搬家奖励标准，本院予以支持。对姚积保主张的过渡费，因案涉房屋为营业用房，拆迁人向江宁供销社支付的补偿明细中并不包含过渡费此补偿项目，故对姚积保主张的过渡费，因无事实与法律依据，本院不予支持。对于姚积保主张的装修及附着物补偿费用，双方协商一致为33000元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告姚积保于本判决发生法律效力之日起10日内从位于南京市江宁区江宁街道江宁中心供销社采购站职工住家1-2的2.5间房屋（建筑面积69.92平方米）中腾空迁出，并将上述房屋返还给原告南京市江宁区江宁中心供销合作社；二、反诉被告南京市江宁区江宁中心供销合作社于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告姚积保拆迁补偿款83000元；三、驳回反诉原告姚积保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，由被告姚积保负担。反诉案件受理费减半收取5938元，由反诉原告姚积保负担5351元，由反诉被告江宁供销社负担587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇二〇年六月二十七日书记员  俞亮亮