江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民再1号监督机关：抚州市临川区人民检察院。申诉人（原审被告）：抚州金地实业开发有限公司，地址：抚州市临川区上顿渡玉茗路**，统一社会信用代码：913610007511148266。法定代表人陈明生，该公司董事长。委托诉讼代理人杨斌，江西赣东律师事务所律师，代理权限一般代理。被申诉人（原审原告）舒基正，男，1964年3月4日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。被申诉人（原审原告）肖冬发，男，1967年1月16日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，代理权限一般代理。原审第三人徐小玲，女，1976年1月9日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。原审第三人周林娥，女，1977年12月2日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。原审第三人饶珍英，女，1970年11月30日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。申诉人抚州金地实业开发有限公司因与被申诉人舒基正、肖冬发、原审第三人徐小玲、周林娥、饶珍英房屋买卖合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院于2018年11月26日作出的（2018）赣1002民初2124号民事判决书，向抚州市临川区人民检察院申诉。抚州市临川区人民检察院以临检民（行）监（2019）36100200001号检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月18日作出（2020）赣1002民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了此案。申诉人抚州金地实业开发有限公司委托诉讼代理人杨斌，被申诉人舒基正、肖冬发及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚州市临川区人民检察院提出再审检察建议认为，抚州市临川区人民法院作出的（2018）赣1002民初2124号民事判决违反当事人约定，适用法律确有错误。申诉人抚州金地实业开发有限公司称：依法撤销抚州市临川区人民法院（2018）赣1002民初2124号民事判决，并依法驳回被申诉人的全部诉讼请求。事实理由：申诉人与被申诉人之间签订的协议系在被申诉人的胁迫下签订的，该协议是无效的。对于被申诉人提出的债权，被申诉人舒基正在2016年1月6日前借过100万元给申诉人，但申诉人却归还了其600多万元，其违法收取的利息已经超过了其借给本人的钱。对于被申诉人肖冬发的债权，申诉人仅借了其60万元，但被申诉人肖冬发却拿了本人三套房子抵押，并强行霸占了其中一套，该套房屋的价值就有60多万元，故实际申诉人已经不再欠被申诉人肖冬发的钱。被申诉人舒基正辩称：申诉人抚州金地实业开发有限公司欠我的钱是客观事实，申诉人拿房子来抵债，并开具了产权移交证明，证明双方已经实际履行了协议，且该份协议是双方协商后自愿签订的，不违反法律规定是有效协议，合同签订后，被申诉人对该房产享有优先权。检察院提出的检查意见并没有通知当事人，当事人并不知情。被申诉人肖冬发辩称：我与申诉人之间的债务是反复得到了申诉人的确认的，并最终于2017年1月2日协商形成了合伙购买协议，故本人与被告之间的协议系有效协议。本案涉及的协议无效也仅是部分无效，不影响本人与申诉人之间的协议效力。原判决书判决申诉人协助办理产权过户手续是正确的，应当维持原判决。原审第三人徐小玲、周林娥、饶珍英未到庭应诉，也未做答辩。被申诉人舒基正、肖冬发向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令申诉人继续履行双方于2016年12月31日及2017年1月2日签订的合伙购买写字楼协议，并为被申诉人舒基正办理房产过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费。本院原审认定的事实：申诉人抚州金地实业开发有限公司于2003年7月3日成立，自2015年6月8日变更为自然人独资有限责任公司，其股东为陈明生一人。2016年1月6日，陈明生向被申诉人舒基正、肖冬发借款50万元；同日，被申诉人舒基正、肖冬发分别将30万元和20万元汇入到陈明生银行账户内，陈明生出具了一份借条，该借条内容为，今借到舒基正、肖冬发人民币50万元，此款到2016年3月5日还清，如逾期每日按2000元计算。2016年6月8日，申诉人与被申诉人签订了一份借款及担保合同，该合同约定，申诉人向被申诉人舒基正借款95万元，借款期限为2016年6月8日至2016年6月17日，借款月利率3%；同日，被告出具汇款委托书，借条各一份，汇款委托书内容为，特委托陈明生将本人向舒基正的借款人民币95万元汇入以下账号：开户行抚州农商银行营业部，户名袁文生，账号62×××38。借条内容为，今借到舒基正95万元。就该借款，被申诉人舒基正仅支付了80万元借款。2016年6月28日，陈明生就2016年1月6日向被申诉人肖冬发借款20万元，重新出具了一份借条，该借条内容为，本人陈明生于2016年1月6日借到肖冬发人民币20万元，因资金较紧，需要延期到2016年8月份归还，如再逾期本人愿意按1000元一天付违约金，同时用开发的文曲星才苑房产（801）一套作为抵押，如借款到期未还由债权人自行处置，如到期已还，应解冻抵押，撤销备案，如不配合备案每天罚款1000元。同日，申诉人与被申诉人肖冬发还签订了一份借款和抵押购房协议，该协议约定，被申诉人为甲方，肖冬发为乙方，申诉人及法人于2016年1月6日借到肖冬发人民币20万元到2016年6月没有归还；2016年6月28日申诉人及法人再续借到2016年8月30日，到期归还本息，同时用公司自己开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋801房产抵押或低于合同价款30%卖给肖冬发，如再逾期，从借款之日起按每天1000元支付违约金至还清借款；乙方在甲方处购买登记的方式抵押了合同备案号为20160800文曲星才苑第一栋801房，如甲方在2016年10月6日还不能如期归还乙方本金及违约金，甲方承诺用欠乙方20万元本金及违约金作为购买该套房屋的全部合同价款，甲方承诺在该商品房那个整体验收合格后，为乙方办理开具出购房税票及移交产权需要的一切证明手续；文曲星才苑第一栋801房完整的产权交付给乙方后，甲方所欠乙方20万元本金及违约金作为该套商品房全部购房价款冲抵消失，如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有权追偿甲方借款本金及违约金，并有权拍卖该套商品房偿还欠款。同日，申诉人向肖冬发出具了一份收条，该收条内容为，今收到肖冬发购房款36000元（付801房预付款）。2016年6月28日，申诉人与肖冬发签订了一份借款和抵押购房协议，该协议约定，申诉人为甲方，被申诉人肖冬发代王忠夫为乙方，甲方及法人因急需钱归还银行利息共同于2016年6月28日借到乙方王忠夫人民币20万元，约定利息为5分，到2016年9月28日归还本息，如到期不归还本息，甲方愿意从借款之日起按每天1000元支付违约金至还清之日止；同时用公司开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋801房产抵押或低于合同价款30%卖给乙方，乙方在甲方处购买登记的方式抵押了合同备案号为20160800文曲星才苑第一栋701房，如甲方在2016年10月6日还不能如期归还乙方本金及违约金，甲方承诺用欠乙方20万元本金及违约金作为购买该套房屋的全部合同价款，甲方承诺在该商品房那个整体验收合格后，为乙方办理开具出购房税票及移交产权需要的一切证明手续；文曲星才苑第一栋801房完整的产权交付给乙方后，甲方所欠乙方20万元本金及违约金作为该套商品房全部购房价款冲抵消失，如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有权处置该房还欠款，不足部分继续追偿。同日，王忠夫将15万元汇入陈明生银行账户，陈明生向王忠夫出具了借条进行确认。该借条内容为，今借到王忠夫人民币15万元，用文曲星才苑701室房子作抵押，借期2个月，如不归还每日支付2000元违约金，如归还配合撤销备案，如不配合罚款每天1000元。同日，申诉人还向王忠夫出具了一张收条，该收条内容为，今收到王忠夫房款2万元，预付701房款。2016年7月15日，申诉人向被申诉人肖冬发出具了一份收条，该收条内容为，今收到肖冬发购房款2万元（预付401房款）。2016年7月28日，申诉人与被申诉人肖冬发签订了一份借款和抵押购房协议，该协议约定，申诉人为甲方，被申诉人为乙方；甲方及法人因急需钱还银行利息共同于2016年7月28日借到乙方人民币20万元，约定月利息5分，到2016年9月28日归还本息，如到期不归还本息，甲方愿意从借款之日起按每天1000元支付违约金给乙方至还清借款之日止，同时用本公司自己开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋401房抵押或低于合同价款30%卖给乙方；乙方在甲方处用购买登记的方式抵押的文曲星才苑第一栋401房（合同备案号为20161085）如甲方借款在2016年10月还不能如期归还乙方本金及违约金，甲方承诺用欠乙方20万元本金及利息作为购买该套房屋的全部合同价款，并承诺在该商品房整体验收合格后，为乙方办理开具购房税票及移交产权需要的一切证明手续给乙方，在该套商品房完整的产权交付乙方后，甲方所欠乙方20万元本金及违约金作为乙方全部购房款冲抵消失，如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有权处置该房还欠款，不足部分继续追偿。2016年7月28日，被申诉人肖冬发将10万元汇入陈明生账户；2016年7月29日，被申诉人肖冬发再次将10万元汇入陈明生账户内。2016年7月29日，王忠夫将5万元汇入陈明生账户内。2016年10月30日，申诉人向被申诉人肖冬发出具了一份收条，该收条内容为，今收到肖冬发购买上顿渡玉茗路3号店铺一间预付购买定金3万元；2016年12月31日，陈明生向肖冬发出具了一份借条，该借条内容为，今借到肖冬发人民币2万元，此款在二楼写字楼支付。2016年12月31日，王忠夫与肖冬发签订了一份债权转让协议，该协议约定，王忠夫为甲方，肖冬发为乙方；陈明生2016年6月28日向甲方借款20万元，甲方2016年6月28日向陈明生交付15万元，2016年7月29日向陈明生交付5万元，截止到2016年12月31日，陈明生尚欠甲方20万元借款本金及利息2.3万元，此外甲方于2016年6月28日支付陈明生文曲星才苑第一栋701房购房款2万元，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：甲方将对陈明生享有的2万元购房款债权及20万元的借款利息2.3万元，合计4.3万元债权及基于该债权享有的权利转让给乙方，冲抵甲方对乙方所负的4.3万元债务。2016年12月31日，申诉人与被申诉人舒基正、肖冬发、第三人徐小玲、周林娥、饶珍英签订了一份协议，该协议约定，申诉人为甲方，舒基正为乙方，肖冬发及徐小玲、周林娥、饶珍英为丙方；甲方在位于临川区上顿渡才都大道以东地块开发了文曲星才苑商品房（土地使用权编号DFC2012030，土地出让合同为361002009008GB00005），现有第一栋201室（建筑面积370.85平方米）和202室（建筑面积290.34平方米平方米），总价247万元出让卖给乙方；乙方于2016年6月2日与甲方签订了商品房买卖合同（合同备案号为20160487、20160488），并已经在抚州市不动产登记局办理了不动产预告登记，预告登记证号为（2016）临川区不动产证明0000122号、0000119号；乙方已经支付了甲方125万元购房款，甲方不再收取乙方购房款，剩余购房款122万元乙方在卖房后用于归还甲方欠丙方的款项；甲方欠丙方具体金额为：1、肖冬发38万元；2、徐小玲28万元；3、周林娥28万元；4、饶珍英28万元；协议签订后甲方将正式发票、产权移交证明书等相关办证手续交给乙方，并无条件配合乙方办证；乙方拥有该房产的处置权，丙方不得干涉该房产处置对象及金额；本合同签订后，由乙方负责出卖，房屋成功出卖后乙方必须在15戈工作日内将本合同第三款中丙方的债权金额的款项付清，成功出卖后如乙方未按规定时间付清丙方款项，乙方必须负责赔偿丙方的一切经济损失；未尽事宜可以另订补充协议，本合同一式六份，各执一份，经甲乙双方签字后立即生效。2017年1月2日，申诉人与被申诉人舒基正、肖冬发及第三人徐小玲、周林娥、饶珍英签订了一份合伙购买写字楼协议，该协议的内容为，申诉人为甲方，被申诉人舒基正、肖冬发为乙方，第三人徐小玲、周林娥、饶珍英为丙方；甲方为清偿以上五人共计255万元的债务，现将土地使用权编号DFC2012030，土地出让合同为361002009008GB00005，位于临川区上顿渡才都大道以东地块开发了文曲星才苑商品房第****（建筑面积370.85平方米）和202室（建筑面积290.34平方米平方米），合同备案号为20160487、20160488，预告登记证号为（2016）临川区不动产证明0000122号、0000119号，两套共660平方米的写字楼，以250万元的价格偿还债务的方式出让给乙方及丙方，为使舒基正取得该写字楼清晰产权，甲方与乙方肖冬发多次沟通后，甲方同意先肖冬发款项中的部分借款40万元，作为购买该写字楼的购买本金；与舒基正合伙购买写字楼，肖冬发同意归还抵押物401室套给甲方，丙方三人以甲方欠其90万元的债权方式合并到舒基正名下冲抵舒基正购楼款项，丙方三人一致让利2万元共计6万元给舒基正，舒基正负责该写字楼转让处置成功后或租赁取得租金后，由舒基正归还丙方三人共计84万元本金，现将购买该写字楼各方出资份额及其权利义务约定如下：1、甲方偿还255万元总债务，现将借乙方舒基正129万元（含丙方三人6万元），借肖冬发42万元（其中2万元是舒基正还给肖冬发的），丙方三户共计84万元，共计255万元债务冲抵购买该写字楼全部款项；2、甲方在收回乙方即丙方个人的借款借据共255万元的债务借条后，必须于当日把购房相关税务发票及产权证明书移交给舒基正到方管部门办理产权证；3、乙方两人经友好协商，各自都可以优先以此255万元的价格购买取得该写字楼，如两人都不购买需要转让出去，则增值价格按舒基正80%，肖冬发占20%的比例分配溢价金额；4、丙方三户共计84万元归并舒基正名下，该写字楼转让成功后，由舒基正负责归还丙方三人各自本金28万元，共计84万元；本协议一式三份，由甲方执一份，乙方舒基正执一份，肖冬发执一份,三方签字盖章后仅以此份协议为准有效，未尽事宜可补充。2017年1月5日，申诉人向临川区房产管理局出具了一份商品房产权移交证明书，内容为，购房户舒基正同志在我司文曲星才苑新建楼房内购买了下列房屋，请按有关规定办理房屋产权手续，写字楼01、02号，建筑面积分别为370.85平方米、290.34平方米，单价每平方米4000元，金额为148.34万元、116.136万元。另查明，被申诉人舒基正与申诉人房屋买卖合同纠纷一案，抚州市中级人民法院于2018年3月8日作出了（2018）赣10民终113号民事判决书，该判决认定被申诉人舒基正与申诉人于2016年6月2日签订的商品房买卖合同是为骗取银行贷款，该两份合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，认定为无效合同，但就涉案两份协议效力未做认定。本院原审认为：申诉人与被申诉人及第三人签订的协议及合伙购买写字楼协议均是当事人的真实意识表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效。合伙购买写字楼协议虽然第三人没有签名，但合伙购买写字楼协议是前一份协议的延续补充，该协议没有对第三人的权利进行变更，故对于申诉人的辩称协议没有第三人签名协议未成立不予采信。申诉人与被申诉人在签订协议前双方之间存在借款合同关系，且申诉人与其唯一股东陈明生之间存在财物混同，陈明生的欠款实际上系申诉人的欠款，协议已将陈明生的借款转为已付的购房款。双方已将借款合同转变为商品房买卖合同，且双方的借款利息计算方式没有超过利率上限，故对于双方将借款转为购房款的合法性予以确认。据此，认定该两份协议有效，第三人应当按照该协议约定全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告抚州金地实业有限公司继续履行与原告舒基正、肖冬发及第三人徐小玲、周林娥、饶珍英于2016年12月31日签订的协议和2017年1月2日签订的合伙购买写字楼协议；二、被告抚州金地实业有限公司在本判决生效后五日内为原告舒基正、肖冬发办理位于临川区上顿渡才都大豆以东地块的文曲星才苑商品房第一栋201室、202室房屋的产权过户手续。对于原审诉讼中查明认定的事实本院予以认定，同时，申诉人抚州金地实业有限公司还向本院提供了以下证据：1、2019年4月26日，肖冬发与陈明生签订的协议书一份，该协议书内容为，肖冬发为甲方，陈明生为乙方；乙方原借甲方现金款项至今未归还，现因甲方放弃向临川区法院申请执行（2018）赣1002民初2124号判决书，为保证甲方的债权实现，协议如下：双方确认，截止2019年4月，乙方欠甲方肖冬发借款为40万元，此款乙方未归还；乙方承诺在文曲星才苑二楼写字楼拍卖后，将甲方作为第一受偿人，优先归还上述债务；乙方同意共同向临川区法院办理实现债权相关手续。证明肖冬发与陈明生之间实际是民间借贷，以房屋抵押。2、第三人徐小玲、周林娥、饶珍英的民事诉状、民事调解书、执行文书；证明第三人已经另行提起诉讼，且法院已经审理终结，原审再次确认协议有效，允许第三人重复取得民事权利；3、抚州市中级人民法院民事判决书及协助执行通知书；证明舒基正的房产预告登记证（2016）临川区不动产证明0000122号、0000119号被注销。对于申诉人提供的证据，被申诉人舒基正的质证意见：1、对于肖冬发与陈明生签订的协议书不清楚，不知情；2、对于第三人另行诉讼不清楚；3、注销备案登记无异议。对于申诉人提供的证据，被申诉人肖冬发的质证意见：1、该份协议真实性无异议，但该协议还与承诺书是一起的，证明陈明生是认可我的债权的，我是原来四楼换到二楼写字楼的；2、对于第三人诉讼的事不清楚；3、注销登记与本案无关。被申诉人舒基正在再审中提供了一份2019年4月28日陈明生的承诺书，该承诺书证明陈明生举报多收了利息不是事实，告我黑社会也不是事实。对于被申诉人舒基正提供的证据申诉人的质证意见：承诺书是舒基正欺骗申诉人签订的，与该承诺书一起还有一份协议书，协议书在舒基正手上，没有提供，当时约定了出具了承诺书舒基正就不再申请执行。被申诉人肖冬发对该承诺书表示不知情。被申诉人肖冬发在再审中提供了2019年4月26日陈明生出具的承诺书一份、2020年5月7日临川区房管部门出具的情况说明，证明陈明生承诺将涉案的房产拍卖后优先偿还肖冬发的40万元债权，被申诉人肖冬发该债权原备案了401房产，因签订了合伙购房协议才撤销原备案，被申诉人肖冬发与申诉人之间债务是真实的，协议涉及肖冬发部分应当是有效的。对于被申诉人肖冬发提供的证据申诉人的质证意见：该承诺书是肖冬发主动要求申诉人出具的，当时因舒基正不配合，所以后来没有办成；对于情况说明无异议。被申诉人舒基正对肖冬发提供的证据不清楚。围绕申诉人的再审请求、本院认定事实及双方在再审中提供的证据，本院对事实和证据认定如下：2016年6月2日，申诉人抚州金地实业有限公司的法定代表人陈明生与被申诉人舒基正签订了两份商品房买卖合同，约定申诉人将文曲星才苑商品房第一栋201室、202室房屋卖给舒基正，价款为2225100元和1742040元；付款方式为首付加银行按揭付款；2016年6月22日，抚州市不动产登记局临川分局对该两套房屋进行了预告登记，权利人为舒基正，预告登记证号为（2016）临川区不动产证明0000122号、0000119号；但之后经银行审查，舒基正不符合贷款条件，银行未能准许贷款申请。2016年12月31日，申诉人与被申诉人及第三人签订了一份协议，协议约定，申诉人将文曲星才苑商品房第一栋201室、202室房屋以247万元的价格出售给舒基正，舒基正已支付125万元，剩余房款122万元在舒基正出售房屋后用于归还肖冬发及第三人的款项；2017年1月2日，申诉人与被申诉人及第三人签订了一份合伙购买写字楼协议，协议约定，申诉人将文曲星才苑商品房第一栋201室、202室房屋以255万元的价格出售给舒基正，用于偿还被申诉人及第三人的债务，但第三人并没有在该协议上签名。2017年6月1日，申诉人向本院提起诉讼，要求撤销与舒基正签订的房屋买卖合同，2018年3月8日，该案经二审判决认定，2016年6月2日申诉人与被申诉人舒基正签订的商品房买卖合同属于无效合同。第三人徐小玲、周林娥、饶珍英先后于2017年10月至12月向本院提起诉讼，要求申诉人及陈明生归还借款本息，现均已调解结案。2018年6月12日，本院向临川区房管局送达了协助执行通知书，注销了被申诉人舒基正预告登记，证号为（2016）临川区不动产证明0000122号、0000119号。2018年8月22日，第三人周林娥另案起诉了被申诉人后向本院申请执行，并于2018年8月22日申请查封了涉案的两套写字楼，查封期限为2018年8月22日至2021年8月21日。以上事实，有被申诉人提供的协议、合伙购买写字楼协议、借条，申诉人提供的协议书、转账凭证、（2018）赣10民终113号民事判决书、协助执行通知书等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院再审认为，申诉人抚州金地实业开发有限公司与被申诉人舒基正、肖冬发及第三人先后于2016年12月31日、2017年1月2日签订了两份协议，该两份协议从内容实质上看均是以房抵债，且均是建立在被申诉人舒基正与申诉人于2016年6月2日签订的商品房买卖合同基础上签订的，其中，2016年12月31日签订的协议，被申诉人肖冬发作为第三人，房屋价格约定为247万元，申诉人、被申诉人及第三人均在该协议上签名，证明各方均已经达成一致意见；2017年1月2日双方再次签订了一份合伙购买写字楼协议，该份协议被申诉人肖冬发与舒基正一并作为乙方，且对该房屋价格重新约定为255万元，且分配方案与之前签订的协议存在不同，故该份协议对之前签订的协议作出了重要变更，但因第三人均未在该协议上签名，故该协议并未成立，未成立的协议在成立前不能按该协议履行义务。本案在原审受理前抚州市中级人民法院二审判决已经认定在两份协议中均涉及的2016年6月2日双方签订的商品房买卖合同为无效合同，且在2018年6月12日，被申诉人舒基正办理的备案合同被依法注销，经本院查明涉案的房产在2018年8月22日被第三人周林娥申请执行查封，故申诉人抚州金地实业开发有限公司与被申诉人舒基正、肖冬发及第三人签订的协议无法继续履行过户手续。同时，第三人在没有签订2017年1月2日合伙购买写字楼协议后，第三人均各自向法院另案提起诉讼，且案件已经审理终结，并已申请执行，表明第三人已经不再同意继续履行原签订的两份协议，原签订的两份协议均已无法继续履行。故现被申诉人要求申诉人按签订的两份协议为其办理房产过户手续的诉讼请求应不予支持。对于被申诉人在诉讼过程中提出，申诉人向其借款没有偿还，就此双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销抚州市临川区人民法院（2018）赣1002民初2124号民事判决；二、驳回被申诉人舒基正、肖冬发的诉讼请求。案件受理费26560元由被申诉人舒基正、肖冬发承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉费26560元，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  徐继军人民陪审员  张柏兰人民陪审员  武贞娥二〇二〇年六月二十九日书 记 员  戴婷婷