四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初984号 原告：廖小明，男，生于1991年3月18日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师，一般授权。 被告：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地广安区北辰渠江北路**，统一社会信用代码91511602731597349K。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师系特别授权。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师，一般授权。 原告廖小明与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖小明的委托诉讼代理人雷黎明，被告嘉铭公司的委托诉讼代理人杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖小明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付其逾期办理不动产权属证书的违约金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年7月6日与被告公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广安市广安区出售给原告。原告按照合同约定向被告支付了491231元购房款，同时双方约定被告于商品房交付之日起540日内办理不动产权属证书，若被告未在约定期限内办理，则自原告应当取得不动产权属证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权属证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告世家取得不动产权属证书之日起30日内支付。但是被告将房屋交付后，未在540日内为原告办理不动产权属证书，其行为已构成违约。被告于2019年12月11日为原告办理了不动产权属证书，但未在合同约定的支付期限内向原告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告嘉铭公司辩称，他方认为原告的诉讼请求应当依法全部驳回，理由：一、根据《商品房买卖合同》第二十条（第１３－１４页）、附件八第十一条（第24页）第1项约定，在案涉商品房交付使用18月内，被告协助原告办理房屋所有权证。从该约定办证主导义务属于原告自己，该约定符合法律规定，根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号、行政法规）第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该法条规定看，房地产开发企业只有协助、提供必要的证明文件的义务，法律并未规定答辩人为预售商品房购买人办理过户登记的义务。第3项约定，被告承担责任具备两个条件：被告的权属证件不齐和被告未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述情况外的其他原因使房产权属登记机关未能在合同约定的期限内给予办理《房屋所收权证，被告均不承担任何责任。被告不存在前述两种情况，故不应当承担责任。该约定是双方真实意思的表示，合法有效。该约定得到了先前有很多法院生效判决予以了确认，他方将提交广安区人民法院（2019）川1602民初8064号民事判决书、广安市中级人民法院（2020）川16民终135号民事判决书两份判决予以支撑其我方观点。第3项还同时约定约定，若无法按期取得权属证书是买受人或者政府管理部门的原因造成，则出卖人不承担任何责任。现有证据证明，案涉房屋原告提交办证资料中所需要的《不动产登记信息查询结果证明》是在2019年5月20日才可能提交，原告该行为也是符合被告免责约定事由。案涉房屋办证，还是采用初始办证是整栋楼办一个证，分户必须整栋楼全部收齐后才能够办理，案涉房屋所在项目必须全部办理，差一户都不行，就会影响整体办证，这样的制度也导致办证难。二、双方已经就案涉房屋不动产权证书的交付、房款税费、违约事项等进行结算，并签订书面明确特别约定“本结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购买的房屋的《不动产权证书》，双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未尽事宜，双方均作弃权处理”。即使应当支付违约金，因违约金也属于合同之债，已经放弃处分，该约定属于双方真实意思的表示，合法有效。三、他现仍坚持提出本案原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩，请依法审查。四、被告认为原告未提供损失证据，原告主张违约金明显过高，根据我国《合同法》和相关司法解释的有关规定，用抗辩方式请求人民法院予以降低。综上，他认为：原告没有认证阅读双方签订的《商品房买卖合同》有关条文，导致对产权登记责任约定的内容理解错误，原告的诉讼请求不符合合同约定，与我国《合同法》及有关司法解释的相关规定相悖，人民法院应当判决驳回。 原告廖小明围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有商品房买卖合同、不动产权证书、广安市广安区住房和城乡建设局网络答复证明、广安区人民法院（2019）川1602民初3949号民事判决书、项目开发环节税收统计表。 被告嘉铭公司依法向本院提交的证据有营业执照副本复印件、商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果证明、尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证复印件、转款凭证复印件、证人说明等。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月6日，原告廖小明（买受人）与被告嘉铭公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人所购商品房位于广安市广安区（项目名称为尚书苑），房屋总价为491231元；2、出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；3、出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；4、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件八第十一条第3项约定，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未能在合同约定的期限内给予办理《房屋所收权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。 原告廖小明已向被告嘉铭公司付清了购房款，被告嘉铭公司于2014年6月3日向原告交付了房屋。2019年5月15日，原告起诉被告要求办理不动产权属证书以及支付逾期办证违约金，广安区人民法院（2019）川1602民初3949号民事判决书中查明：被告嘉铭公司已于2015年4月28日取得该房屋所属楼栋权属证书，2019年1月17日广安市广安区住房和城乡建设局对业主反映尚书苑小区未能办理产权证原因的回复称“经了解，尚书苑小区，由广安嘉铭房地产开发有限公司开发建设，该项目于2012年开始建设，总建筑面积13234.56平方米，2014年底验收备案并交付使用，并进入办证程序，但在办理不动产权证过程中，经办人员因资料丢失，因补资料导致办证迟延，现已补齐资料并于2018年6月办理了该项目不动产权总证，现正在进行分户办理不动产权证，开发企业计划在2019年2月中旬将不动产权证交到业主手中”。广安市广安区住房和城乡建设局备注该回复系口头向开发商了解，开发商所作的陈述。该判决书又查明，因原告的房屋所有权证书尚未实际取得，即使存在违约金，违约金的支付期限尚未届至，对违约金的请求不予支持。 “尚书苑”小区业主于2018年8月16日以及2019年1月11日分别向市民服务热线12345进行投诉主张其权利。2019年12月11日，被告为原告办理了不动产权证书。2019年12月26日，甲方嘉铭公司与乙方廖小明签订尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证，载明：双方最终找补情况甲补乙2401.11元。特别约定，本结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购房屋的《不动产权证书》，双方应该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未经事宜，双方均作弃权处理。其中，乙方签字是阳元立代廖小明，退款是王友明代转。甲方将款项转给了王友明，由王友明转给阳元立的妹妹阳秀青，后王友明出具说明。原告廖小明对此不认可，也未向阳元立出具授权委托书。 国家税务总局广安市税务第二税务分局统计表上载明：项目名称，尚书苑，公司名称，四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，2019年11月21日缴纳了土地增值税400000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已付清了购房款，并接收了房屋，双方签订的合同约定被告嘉铭公司在商品房交付之日起540日为原告办理房屋所有权证书，但被告于2019年12月11日才为原告办理。按照合同的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件八第十一条第3项约定，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。在广安区人民法院（2019）川1602民初3949号民事判决书中审理查明的情况，因经办人员资料丢失导致延期办证的情况系开发商向建设局所作的陈述，在本案审理过程中，被告也未提供证据证明资料丢失的原因不归咎于己方。因办证过程中出现过资料丢失，原告后来补交相关资料也符合常理，且根据目前房地产行业习惯，对于资料的提交通常也是开发商通知业主进行提交，业主才会提交。故被告辩称的原告延迟提交相关资料导致办证延迟，本院不予采信。 根据原、被告双方合同约定的办证时间，被告于2014年6月3日向原告交付该商品房，交付之日起540日内为原告办理房屋所有权证书。故被告应当于约定办理不动产权证书时间届满之前就向有关部门缴纳清相关费用，经查，被告于2019年11月21日缴纳了土地增值税400000元，被告的行为符合以上约定“出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用”的情形，被告辩称和原告之间签订的尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证，已经对原、被告之间房款税费等所有债权债务进行了结算，但该凭证不是原告本人所签，被告也未举证证明原告向签订的人出具授权委托书，事后原告也未进行追认，故对该辩称意见本院不予采信。 关于诉讼时效，按照合同的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。本案案涉房屋于2019年12月11日才办理了房屋所有权证书，故原告起诉符合法律规定且在诉讼时效期间内。 综上所述，被告应当承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定被告承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。被告抗辩违约金过高并请求法院调整，但未能提供违约金过高的证据，原告亦未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，本院综合考虑原告实际损失无证据支持、现被告已履行商品房交付的主要义务以及为原告办理了不动产权证书、原告已占有使用所购商品房等多种因素，酌定被告嘉铭公司向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金6000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告廖小明支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金6000元； 二、驳回原告廖小明的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告廖小明负担50元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担100元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  罗成 二〇二〇年六月二十四日 书记员  黄攀 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十四条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。