广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5830号原告（反诉被告）：叶伟健，男，2001年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************316。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东潮盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟伟文，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省阳山县***************，公民身份号码441************518。委托诉讼代理人：陆雪霞，女，1979年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******樵中学，系被告妻子。第三人：陈翠仪，女，1979年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************426。原告叶伟健诉被告钟伟文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。为查明案件事实，本院依职权追加陈翠仪作为第三人参加诉讼。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年5月14日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年8月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还定金10万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月3日，原告（代理人莫惠英系其母亲）与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区*****************，原告依约向被告支付定金10万元。后原告向被告提出继续履行合同、交付房屋及支付首期款，但被告一直拖延不配合。原告认为，双方应积极履行合同，被告应按合同约定立即向原告交付房屋，并于2021年8月30日前配合原告办理房屋过户手续。被告答辩称：一、原告与其代理人莫惠英是母子关系，被告未见过原告，被告相信莫惠英的行为属于原告的意思表示。二、答辩意见与反诉状意见一致。三、被告在庭审中补充：原告应于2019年9月支付首期款76万元。2019年9月26日，原告明确无法履行合同，被告提出原告可先支付40万元，剩余款项在两个月内付清，如未按时付清就放弃所有权利，所交款项不退，但原告未接受该方案。故此，被告认为原告于2019年9月26日放弃履行合同，其行为已构成违约，被告有权没收定金。第三人述称：涉案合同条款、交易细节都是原、被告自己协商，原告母亲莫惠英找到第三人，咨询涉案房屋办证事宜。被告向本院提出反诉请求：一、解除原、被告于2019年8月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告没收原告支付的定金10万元；三、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年8月3日，被告与原告的代理人莫惠英（原告母亲）签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告转让涉案房屋。被告持有广东省佛山市禅城区人民法院协助执行通知（2009）佛禅法执字第980号-2；原告在合同签署当天向卖方支付定金10万元；双方同意于2021年8月31日办理交易过户手续；首期房款76万元（含定金），原告须在房屋交付使用当天支付给被告；双方同意该物业支付使用时间为2019年9月；原告违约，被告不予退回定金10万元，并有权收回房屋。合同签订后，莫惠英向被告支付定金10万元。2019年9月3日，被告向莫惠英提出于2019年9月17日交付房屋，想办法解决资金问题。莫惠英称叫中介尽快找人买。2019年9月26日，被告告知莫惠英已做好交楼工作，请准备首期款。莫惠英称“由于当时未考虑好各方面因素而签订合同，导致现在无法履行合同，你能否出于人道主义退半打定金。”被告当时因等钱用，故提出方案，双方签订补充协议，原告先支付40万元，剩下部分两个月内付清，如未按时付清，原告放弃所有权利，所交款项不退。但是，莫惠英复称不履行合同。原告的上述行为造成被告与他人签订的养殖合同、房屋认购合同均违约，损失近十万元。根据合同约定，被告有权解除合同，没收定金。原告答辩称：一、原告未违约，被告无权单方解除合同并没收定金。即使法院判决解除涉案合同，被告也应退还定金10万元。首先，双方约定房屋交付时间为2019年9月，首期款在房屋交付当天支付，由于被告未向原告交付房屋，房屋亦不符合交付条件，故首期款支付条件未成就。其次，原告已多次向代为拟定、审核、修改合同的中介第三人与被告明确收房与支付首期款的条件之一为“见证（房产证）付款”，即房屋交付使用、支付首期款的两个条件为，一是租客退租、交还房屋（根据被告所述，租客租期于2019年9月到期）；二是被告实际取得房产证。双方签订合同时，上述两个条件未最终确定，故此时房屋交付时间与首期款支付时间并未明确，只是暂定为2019年9月。实际时间还需双方根据实际情况进一步协商。再次，2019年9月2日，双方对房屋交付时间协商时，被告突然告知其与案外人签订了投资合同与购房合同，此时原告的卖楼款已逾期未到账，被告提出先支付40万元，其他两个月后付清。被告暂时无力解决资金困境，又恐资金问题导致被告无法如期实行投资计划，故原告主动联系第三人以及涉案小区的保安在业方群发布转售信息、帮助寻找买家，约定客源看房。但是，被告以“不想问题复杂化”为由拒绝。故此，原告根据被告提出的分期付款方案筹集40万元，但当原告于2019年9月16日询问被告是否已取得房产证、通知原告收房并支付40万元房款时，被告却称40万元不够且房产证未取得。原告提出被告未取得房产证，不符合交楼及首期款支付条件，被告也未提供资料证明涉案房屋符合交付条件。2019年10月24日，原告主动联系被告得知已办理房产证，原告同意一次性支付首期款并交接房屋，被告称要“放一放”，原告多次联系被告无果。2020年2月，被告主动联系原告称继续交易需赔偿其损失。直至收到反诉状，被告才明确其解除合同的意思表示。二、原告未违约，被告的损失与原告无关，也未在原告签订涉案合同时的可预见范围。被告与案外人养殖合同与购房合同均是涉案合同签订后形成，原告不知情。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告主张的损失已超出原告订立合同时可预见的损失范围，不应由原告承担。三、涉案合同未经合法程序解除前仍有效，双方应积极履行合同义务，涉案房屋现不符合交房条件，房屋由租客持续使用，被告行为已构成违约。第三人述称：涉案合同条款、交易细节都是原、被告自己协商，原告母亲莫惠英找的第三人，并咨询涉案房屋的办证事宜。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、《房地产买卖合同》。拟证明原、被告于2019年8月3日签订合同，约定原告向被告购买涉案房屋，约定房屋交付使用时间为2019年9月。3、收据。拟证明原告向被告支付定金10万元。4、户口本。拟证明莫惠英是原告母亲。5、微信聊天记录截图（被告与莫惠英）。拟证明①涉案合同约定2019年9月交房、付首期款的实际条件为租客退租且房屋取得房产证。由于房屋不满足交易条件，双方就交付日期一直协商但无果，房屋交易未能顺利进行；②2019年10月，被告取得了房产证，原告也筹足了首期款，但被告不同意继续交易，致使涉案合同至今未能继续履行6、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋的权利现状。7、微信聊天记录[莫惠英与第三人、莫惠英与涉案房屋小区保安（微信号wxid_i18r4qbygx2i22）]。拟证明莫惠英明确提出交房、付首期款时，需见证付款。被告突然告知首期款需要急用，莫惠英在签订合同时对此并不知晓。由于卖房款延期到账，莫惠英为了及时凑齐首期款，想方设法筹钱，包括通过寻求第三人、保安帮助以及在业主群发送转售通知，希望能通过转售的方式筹集资金，保安也于2019年9月3日联系到客源前来看房，但是遭到被告拒绝。8、照片（于2020年4月25日拍摄）。拟证明涉案房屋一直处于出租状态，不符合交房条件。9、疾病证明书。拟证明莫惠英患有双向情感障碍（重性精神病），2019年8月至10月是严重的发病期间，因为精神不济，莫惠英将涉案合同的拟定全权交予第三人与被告协商。诉讼中，被告提交以下证据：1、房地产买卖合同、收据。拟证明原、被告建立房屋买卖合同关系，原告向被告支付定金10万元。微信聊天记录（被告与莫惠英、第三人）。拟证明被告于2019年7月29日向莫惠英告知出售涉案房屋的目的是投资养殖场。微信聊天记录（被告与莫惠英、和兴养殖公司、富力房地产公司、第三人）。拟证明被告投资养殖公司且购买房屋的事实。合伙养殖协议书、告知书、鹤山富力尚悦居商品房认购书。拟证明被告投资及买房的事实，原告未履行导致被告损失9万元，涉案房屋空置也产生了租金损失7500元。诉讼中，第三人未提交证据。本院认证认为，原告提交的1-3、5、6、8，被告与第三人对其真实性均无异议，本院确认其真实性；证据4、7有原件核对，本院确认其真实性；原告提交证据9以证明莫惠英因精神不济，故而委托第三人与被告协商合同内容，第三人质证称并未接受原告全权委托，涉案合同是原告委托莫惠英签订，且根据原告提交的微信聊天记录可知，莫惠英参与了合同拟定、修改与签订，本院对证据9的证明内容不予确认。被告提交的证据，原告对证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年8月3日，原告（买方）委托其母亲莫惠英与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：“现买卖双方自行已就买卖佛山市禅城区*****************的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，并达成协议如下：第一条、交易背景概况。卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。该房屋尚有5年银行按揭，2019年6月缴纳契税，购房合同等资料齐全，没有办理房产证；房屋暂且外租，租期剩有两个月。在签署本合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方有欺骗行为而导致该物业无法办理产权登记手续，卖方承担相应的责任。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。第二条、物业情况……2、产权状况为：卖方持有：广东省佛山市禅城区人民法院协助执行通知书（2009）佛禅法执字第980号-2。3、该物业交付：现任租客租期满后（9月份），卖方必须现状交房给买家。4、该物业之成交价为1360000元……第三条、付款方式。【一次性付款】1、定金：100000元，买方在签署本合同当天支付给卖方。2、交易递件：买卖双方同意于2021年8月30日前办理交易过户手续。3、首期房款：760000元（含定金），买方须在房屋交付使用当天支付给卖方。4、尾期房款：600000元，买方须在房屋办理交易过户手续时支付卖方……第五条、物业交付。买卖双方同意该物业交付使用的时间为2019年9月……第七条、违约责任……1、买方中途违约，卖方不予退回所交定金10万元，卖方有权收回该房地产，并将该房地产另作处理。卖方中途违约，应在违约之日起60天内将已付的所有房款包括定金一并退回给买方，卖方同时赔偿违约金100000元给买方……”。同日，原告向被告支付定金10万元。2019年8月20日，被告与案外人阳山县和兴养殖有限公司（以下简称“和兴养殖公司”）签订《合伙养殖协议书》，约定合伙经营阳山县杨梅镇白牛塘养鹅场；合伙期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止；被告出资50万，占股20%;被告投资款必须在2019年10月5日前到位，否则向对方赔付违约金5万元。2019年8月24日，被告（买受人）与案外人鹤山市富力房地产开发有限公司（以下简称富力房地产公司）签订《鹤山富力尚悦居商品房认购书》，约定被告向富力公司认购中国鹤山富力尚悦居-A1栋-3304房；被告于签订合同当日支付定金2万元，首期款134651元于2019年9月3日前付清。各方确认的微信聊天记录显示：2019年7月29日，被告“有一种卖娃的感觉，住了那么多年有点感情。”莫惠英“有舍才有得。”被告“想投资养殖，养鹅的，在清远。”莫惠英“养鸡好些。”被告“鸡太多人养，鹅比较少。”……莫惠英“清远哪里？”被告“……阳山，清远市区的鹅场因环保要迁移了。”2019年8月1日，莫惠英“房产证拿到没有？”被告“哪有那么快，房产证要2至3个月吧……”莫惠英“哦。”2019年9月2日，①莫惠英告知第三人“我卖楼的钱未收到，无法如期交易，你有没有客想要。”②莫惠英与涉案房屋小区保安的聊天记录，莫惠英“由于卖楼的钱没拿到，拿不出钱，你能否帮忙转让出去。”保安“你价位高没有人买得起。”莫惠英“市场价。”③被告“大概9月17日交楼给你，有无问题？”莫惠英“有，我卖楼的钱未到，可否我交两个月租金后再交楼款。”被告“晕，我已经计划好了。先支付四十万先，其余的两个月后付清可以吗？因为投资那里我已经跟别人签了合同。否则我就变成违约方，要支付五万元给别人。”莫惠英“贷不到。”2019年9月3日，被告“莫小姐，我定于2019年9月17日交楼给你，你尽量想办法解决资金方面的问题吧，好吗？”莫惠英“钟生，租客走了吗，若走了可否将锁匙给中介，看看尽快找人买。”被告“15日前搬离。找人买？这样可不行哦，搞的问题复杂化。”被告“你不按合同办事，约定的交易和资金不能如期办到，会令到我很麻烦的，搞到我今晚失眠了。”莫惠英“我已好无奈，卖楼的钱迟迟未拿到。”被告“你追一追。”莫惠英“天天追都说没有。”被告“搞到我麻烦，10月3日前资金不到位就要收我几万定金。我昨晚到处发帖找朋友接手，如果找不到人接手我就会损失好几万。整个计划打乱了。莫小姐，你抓紧一下吧。”莫惠英“我已无计可施。”2019年9月16日，莫惠英“拿证了吗？拿了就放在中介陈小姐那里，我尽快先给你40万。”被告“40万不够。这样的情况还要补充一份协议书才行，以后那尾数不知道如何，搞得不上不下就麻烦了。”莫惠英“你先前讲的是40万哦……然后剩下26万元用两个月支付。”被告“这种情况不能够这样，到时尾数给不了会将我吊上半天，我不可以冒这个风险。我一直都以为你已经准备好这笔钱的，我不问你还不知道会是这种情况，我还做好了计划，以为顺顺利利的。”莫惠英“这样我又要凑，最迟何时有证与给钱。”被告“证不可以交给你的。”莫惠英“不用交给我，给中介，是否可以稍稍延迟后交易……”被告“你这个月把首期给我。”莫惠英“我爸担心你一房二卖。”被告“那你可以追究我的责任……我有60万要在10月3日前给别人，这个合同已经约定好了。”莫惠英“……但对于我连证都没有见到就给几十万，有点讲不过去。”被告“……我搞养殖场顶多投资60至100万，又不会产生外债，输顶多就输一套房的钱。如果一房二卖就有可能构成诈骗了，这个是刑事案件了。”莫惠英“你先前微信讲好先给40万，然后26万是两个月内给，能按这个操作，我的卖房款两个月会到的。”“现在我不睡觉也想不出办法，你不能说好了又变挂。”2019年9月26日，被告“莫小姐，您好！名苑华庭一座404已经做交楼工作，请准备好首期资金，按合同约定于2019年10月份前过来履行合同约定。”莫惠英“钟生，由于当时无考虑好各方面因素而签订合同，导致现在无法履行合同，你能否出于人道主义退半订金，实在抱歉。”被告“我可以考虑一个缓和方案，但为了保障我这边的利益，需要补签一份协议。你可以先支付40万元，剩下部分两个月付清，假如未能按时付清，你就放弃所有权利，所交款项不能退。因为这些钱我一旦投资下去，半途抽出来会比较困难，如果我被吊在半空，不上不下也很麻烦。这样之前投资养殖的合同和鹤山富国那套房的认购合同就可以避免被别人没收定金。可以给个时间你缓和，但执行是严厉的，这个方案我可以考虑一下。”2019年10月24日，莫惠英“钟生，你房屋的房产证发给我，如果没有，合同已属无效，请退还定金，若有可如期交易。”被告“莫小姐，你先证明你有购买我房子的能力再说吧，不要再浪费我宝贵的时间。”……被告“莫小姐，投资机会已经失去了，现在再筹资金已经没有多大的意义。之前是计划跟我同学一起投资养殖场，他有关系办证。因为你的资金未按时到位，我没有办法投入，他已经跟其它人合作。另外定购的一套也因为合同资金不到位，毁约放弃了。所以就算现时手头上有资金已经没有任何用处，之前你确定能筹到钱，可能还有机会，你说没办法筹到资金，我明确跟别人表示放弃。现在房子卖掉，已经失去意义……”另查明一：涉案佛山市禅城区*************产权人系被告，权利证号为粤（2019）佛禅不动产权第0090865号，登记日期为2019年10月21日，取得方式为根据（2006）佛中法民一终字第42号民事调解书所得。另查明二：原告与莫惠英是母子关系。原告在诉讼中称：原告在收到反诉状后才知道被告的解除请求，同意解除涉案合同。被告在诉讼中称：涉案合同已在2019年9月26日解除。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告委托其母莫惠英与被告签订的《房地产买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除问题。双方同意解除涉案合同，本院予以确认。至于合同解除时间。经查，原告方于2019年9月26日明确告知被告“由于当时未考虑好各方面因素而签订合同，导致现在无法履行合同……”被告亦确认涉案合同于该日解除，且自此后的微信聊天记录显示，被告已明确告知原告方不同意出售房屋，原告亦未按合同约定支付首期款，双方已无继续履行房屋买卖合同的合意。故此，本院确认涉案合同于2019年9月26日解除。关于定金问题。涉案合同约定，涉案房屋尚未办理房产证，房屋暂且外租，租期剩两个月；双方同意于2019年9月交付房屋，原告于房屋交付当天支付首期款；如原告中途违约，被告可没收定金，如被告中途违约，需向原告双倍返还定金。如上所述，涉案合同已经解除，关于合同解除原因，本院分析认为：第一，根据2019年9月2日、3日、26日莫惠英与被告、第三人及小区保安的微信聊天记录显示，原告方以卖楼款未收到为由表示无法根据合同约定支付首期款；第二，被告在得知原告无法依约履行合同后，于2019年9月2日提出原告先支付40万，余款分两个月付清的分期付款方案，但原告方未予同意。9月16日，原告方提出同意上述分期付款方案，但被告要求双方必须签订补充协议并加重原告的违约责任，原告方亦未同意。由此可知，双方对首期款付款方式的变更并未达成一致，原告仍需根据涉案合同的约定履行首期款支付义务；第三，原告述称涉案房屋交付与首期款支付的前提为房屋取得房产证，涉案房屋在2019年9月并未取得房产证，原告不构成违约。据前所查，双方在签订合同时对房屋未办理房产证的事实是知悉的，涉案合同亦未约定房屋交付与首期款支付以办理完毕房产证为前提，而是约定双方在办理涉案房屋过户手续时结清尾款。综上可知，原告未按合同约定向被告支付首期款，导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成违约，被告有权根据合同约定没收定金，原告主张返还定金无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告叶伟健与被告钟伟文于2019年8月3日签订的《房地产买卖合同》于2019年9月26日解除；二、确认《房地产买卖合同》项下的定金10万元归被告钟伟文所有；三、驳回原告叶伟健的其他诉讼请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取8520元，由原告叶伟健负担；反诉受理费收取8520元，由原告叶伟健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年六月十日书记员 余柔敏