湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初3084号原告：胡立雄，男，1973年9月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被告：岳阳亦翔置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行**。法定代表人：白建国，职务总经理。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。第三人：岳阳市住房和城乡建设局工会委员会，住所地岳阳市南湖大道市住房和城乡建设局。法定代表人：易立先，系该委员会主席。委托诉讼代理人：刘方平，湖南君煌律师事务所律师。原告胡立雄与被告岳阳亦翔置业有限公司（以下简称“亦翔公司”）、第三人岳阳市住房和城乡建设局工会委员会（以下简称“住建局工会委员会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王小青、被告亦翔公司委托诉讼代理人柳明、第三人住建局工会委员会委托诉讼代理人刘方平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡立雄请求法院判令：1、依法判令原告与被告的房屋买卖关系成立；2、依法判令被告为原告办理《商品房买卖合同》的网签及产权登记备案手续；3、依法判令被告在原告按《团购合同》约定金额交付剩余购房款146531元后向原告交付3栋2311房；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。被告亦翔公司答辩意见如下：1、被答辩人起诉超过诉讼时效，应予以驳回。2、从实体上，被答辩人起诉的理由不成立，法庭应予以驳回其诉讼请求。1）、答辩人与被答辩人间没有合同上的相对关系，只与建设生态家园业主委员会进行签订合同，所以应由建设生态家园业主委员会主张权利，而不是被答辩人。2）、被答辩人与建设生态家园业主委员会并不存在表见代理。3、被答辩人与答辩人之间不另行存在《中华人民共和国合同法》规定的房屋买卖合同关系，答辩人并未与被答辩人签订任何法律意义上的房屋买卖合同。4、请求驳回被答辩人的所有诉讼请求。5、答辩人已解除与建设生态家园业主委员会签订的《团购合同》。第三人住建局工会委员会答辩意见如下：1、答辩人从未取得“清华苑小区”所占用土地的使用权，也未决定兴建“清华苑小区”，更未决定成立建设生态家园业主委员会。2、团购方建设生态家园业主委员会是由“清华苑小区”部分业主组成的民间性组织，与答辩人没有任何关联。3、此外，答辩人既未委托被告承包开发“清华苑小区”，也未收取任何人的购房款。原告提交的银行回单记载得非常清楚，收款单位为建设生态家园业主委员会。4、因“清华苑小区”购房户大多为岳阳市住房和城乡建设系统干部职工，答辩人曾协助团购合同当事人通知了有关的购房户，但被答辩人因此将答辩人列为本案第三人既无事实依据，也无法律依据。经审理查明，住建局工会委员会系工会法人。建设生态家园业主委员会（其中部分成员为住建局工会委员会工作人员）是为团购户（岳阳市住房和城乡建设系统干部职工）团购被告定向开发的“清华苑小区”而成立的团购组织。2013年7月26日，被告亦翔公司（甲方）与建设生态家园业主委员会（乙方）签订了一份《商品住宅定向团购合同》，合同目的为乙方职工团体购买甲方定向开发建设的“清华苑”项目商品住宅房，具体合同条款如下：1、甲方取得位于岳阳市，虎形山路以南，曾家嘴路以西，桔林路以北73.5亩土地的使用权，定向开发建设“清华苑”项目商品房。2、购房户委托乙方全权处理团购房相关事宜；乙方签订协议时需向甲方提交参与团购房户的授权委托书。3、乙方购房户以协议价格向甲方团购商品房共504套，团购商品房均价不超过3050元／㎡。4、小区内地面除设置消防、急救、抢修等特种车辆临时停放点外，不得设置其他停车泊位，地下室仅作小区设备用房和停车车位之用。地下车位与住宅小区配套建设，按设计要求设置车位。地下车位应保证乙方每户一个，优先乙方团购户购买。地下车位价格参照甲、乙双方确认的预算（其中地下室土方开挖、外运和桩基部分造价按市规划局小区计算方式测算）及下浮比例并根据实际情况测算。甲、乙双方按不超过开发建设成本另行签订购买地下车位的协议。5、在乙方将团购商品房分配到户后，由甲方按乙方提供的购房名单签订团购商品房预售合同，并在两个月内办理商品房预售许可备案手续。6、本团购合同所有关于甲、乙双方权利与义务的条款，视为甲方与购房户此后签订的《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，如有冲突之处，以团购合同为准。双方还就其他事项进行了约定。2015年1月20日，被告亦翔公司与建设生态家园业主委员会共同发出《关于尽快签订团购房分户合同的通知》，通知主要内容为：1、团购户在签订《商品房买卖合同》的同时签订《地下车位认购协议》；2、不愿意购买地下停车位，但愿意承担原来未计入应分摊在房屋价格中的（地下室部分）设备用房、人防工程、消防工程等费用共计30000元/户的，在签订《商品房买卖合同》的同时签订追加上述款项的补充协议，也可将此款项直接计入房价内；3、团购户也可以选择退出团购，并签订退出团购合同（待开发商销售后按2年存款利率给付利息）。2018年5月10日，被告亦翔公司向建设生态家园业主委员会送达了一份《通知》并附《未签约购房户名单》，主要内容为：1、建设生态家园业主委员会向亦翔公司团购的504套房中至今还有48户既未与亦翔公司签订任何合同，也未支付相应房款；2、被告亦翔公司对未办理网签并交付约定购房款的购房户，将不予办理购房手续，房源由被告亦翔公司另行处置；3、建设生态家园业主委员会通知上述购房户于本通知签发之日起10个工作日内办理退款手续。另附件《未签约购房户名单》中，被告亦翔公司确定原告胡立雄房号为3#栋2311号，原告已缴纳购房款270000元，尚欠房款146531元。另查明，因原告与被告没能就购买车位事项达成一致意见，原告不同意购买车位，故被告一直未与原告办理《商品房买卖合同》网签手续。2018年5月10日，被告向建设生态家园业主委员会发出通知，要求包括原告在内的未签约团购户办理退款，2018年10月，相关团购户仍通过网络平台向岳阳市委书记反映相关情况，岳阳市委办公室就该问题进行了回复。2020年4月6日，被告亦翔公司向建设生态家园业主委员会下达了书面《解除合同通知书》并附“未签订商品房买卖合同”的房屋栋号及楼层，主要内容为：“被告亦翔公司与建设生态家园业主委员会签订《商品住宅定向团购合同》自2013年7月26日起至2020年4月6日止约五年时间，依然有部分房屋未签订《商品房买卖合同》也未按约交纳全部房款，致使不能达到《商品住宅定向团购合同》的合同目的。现被告亦翔公司依据《中华人民共和国合同法》之规定解除与建设生态家园业主委员会的《商品住宅定向团购合同》”，该《解除合同通知书》同时也送达给了第三人住建局工会委员会。本院认为，本案的争议焦点问题如下：一、原告的诉讼是否已过诉讼时效？二、原告与被告之间是否成立房屋买卖关系？三、被告与建设生态家园业主委员会解除合同的效力是否及于原告？关于焦点一，被告提出2015年1月20日其已向建设生态家园业主委员会发出《关于尽快签订团购房分户合同的通知》，该通知要求团购房业主签订《商品房买卖合同》时间在2015年1月26日至同年1月30日，从即日起原告已经知道自己购房条件（即涉及到车位购买或增加分摊3万元车位费的价款条件）有变动，原告如要维权，应在2018年1月30日之前，现原告于2020年5月25日才提起诉讼已超过法定的诉讼时效。根据本院查明的事实，在2018年5月10日，被告才向建设生态家园业主委员会发出通知，要求包括原告在内的未签约团购户办理退款，该事实说明，该期间原、被告就争议事项尚在协商解决，且2018年10月，相关团购户仍通过网络平台向岳阳市委书记反映相关情况，岳阳市委办公室就该问题进行了回复。故被告所主张的诉讼时效已经中断，原告的起诉没有超过诉讼时效。关于焦点二及焦点三：原告要求确认与被告买卖关系成立而被告主张与原告不存在合同关系，被告只与建设生态家园业主委员会签订了团购房合同，而且该合同已经解除，不存在再与原告存在买卖合同关系。本院根据查明的事实作如下认定：1、关于建设生态家园业主委员会的性质，本院认为该业主委员会不能独立承担民事责任，不具备独立法人资格。它是由所有团购房户主和被告方共同承认存在的一个临时机构，仅能代表团购户行使“团购合同”框架内的权利义务。所以被告作为商品房买卖合同的出卖方，其销售对象只能是各团购户户主。其主张只与建设生态家园业主委员会存在合同关系的理由不能成立。2、2015年1月20日，被告亦翔公司与建设生态家园业主委员会共同发出的“关于尽快签订团购房分户合同的通知”属于之前“团购合同”的补充，对所有团购房户主均产生效力，包括原告。3、原告已经按照“团购合同”要求履行了大部分合同义务，被告也给原告确定了房屋栋号、面积、户型、房屋单价等等，原、被告双方就商品房买卖已经履行了主要义务。双方仅就车位购买问题产生分歧，形成纠纷。4、被告于2020年4月6日单方面向建设生态家园业主委员会发出解除合同通知，该通知内容已经超出团购合同范围，显然损害原告方利益，效力不能及于原告。综上所述，建设家园业主委员会代理岳阳市住房和城乡建设系统干部职工团购亦翔公司定向开发建设的“清华苑”项目商品住宅房，与亦翔公司达成的《商品住宅定向团购合同》、《关于尽快签订团购房分户合同的通知》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对团购户和亦翔公司均具有约束力。原告与亦翔公司就诉争房屋的房号、面积、单价、房屋总价以及其他费用等问题达成了明确约定，且实际履行了合同的部分义务。双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已确定，对于原告要求被告亦翔公司在其交清应承担的房款等费用后，为其办理诉争房屋的网签手续和产权登记备案手续的主张，本院予以支持。但原告在交纳剩余购房款时，应按2015年1月20日《关于尽快签订团购房分户合同的通知》的要求承担增加的分摊费用30000元计入房价内。本案中住建局工会不是房屋买卖关系中的当事人，也不是合同义务履行主体。被告亦翔公司认为双方房屋买卖关系不能成立，原告不是适格的购房相对人，不能要求其履行合同的主张与本案双方已经实际履行了合同部分义务并明确了原告购买诉争房屋的主要事项的事实不符，故本院对其主张不予采纳。被告亦翔公司单方面发布与建设生态家园业主委员会解除合同的通知显然损害原告利益，故对于被告亦翔公司以与建设生态家园业主委员会签订的《商品住宅定向团购合同》已解除，不再与原告发生商品房买卖合同关系的抗辩理由本院不予采纳。本案原告的诉讼未过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、原告胡立雄与被告岳阳亦翔置业有限公司房屋买卖关系成立；二、限被告岳阳亦翔置业有限公司在原告胡立雄交清146531元剩余房款和30000元分摊费后一个月内，与原告胡立雄办理清华苑小区3栋2311房的网签手续和产权登记备案手续，并向原告胡立雄交付清华苑小区3栋2311房屋。案件受理费3231元，由被告岳阳亦翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 杨 莉人民陪审员 杨 婷人民陪审员 王永旺二〇二〇年六月二十二日书 记 员 谢 瑶