河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初404号 原告：刘保国，男，汉族，1987年12月8日出生，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：赵艳涛，河北泰科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽平，河北泰科律师事务所律师。 被告：廊坊市远景房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区花园道**。 法定代表人：王若甡，执行董事。 委托诉讼代理人：陈曦，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秀梅，河北若石律师事务所律师。 原告刘保国与被告廊坊市远景房地产开发有限公司（以下简称远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘保国的委托诉讼代理人赵艳涛、唐丽平，被告远景公司的委托诉讼代理人陈曦、赵秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘保国向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金43017.6925元（自2018年5月1日起计至2019年9月28日，以已付房款835295元为基数，按照已付房款每日万分之一的标准计算），并按照日万分之一的标准继续计算至电力、燃气和暖气入户开通之日；2.判令被告因其私下变更房屋户型、房屋尺寸、缩减小区公共绿地等违约行为支付违约金5万元；3、被告承担诉讼费用。 事实和理由：被告作为开发商开发了位于廊坊经济技术开发区京荟）”住宅小区项目。 2016年被告开始以广泛发放宣传彩页、组织大规模营销活动等形式对外出售楼盘、收取售房款。该项目的核心卖点是“主卧、客厅连接超大阳光花房”、“南北通透”。按照开发商发放的宣传彩页来看，在主卧和客厅外侧，设计了一处宽敞的、连通的阳台，可以作为通透的阳光房，用于会客、休闲。当时在市面上这种带有超大通透阳台的户型很少，原告被深深吸引，与开发商签订了草签合同，除交纳了定金、首付款之外，被告还违法要求原告另行支付了“团购服务费”等费用。被告在草签合同中承诺交房日期为2018年4月30日。 但是，直至2017年6月份，该项目仍未开工。经业主们向有关部门查问，方知该项目五证不全，在签订草签合同时，土地证、工程规划许可证、预售许可证等均未取得。 经业主们集体交涉，被告于2017年5月16日发布《声明》，称总包施工单位将于2017年6月30日前进场施工。此时距草签合同中承诺的交房日期仅剩9个月。 直至2017年9月22日、2017年10月30日，该项目的1、3、4、5号楼、6号楼才分别取得预售许可。在此之后，该楼盘终于可以办理购房合同网签。但被告提交的网签合同版本所载交房日期为2019年6月30日。被告解释称，因当时距草签合同的交房日期太近，若写2018年4月30日交房无法录入系统，让业主们不用在意网签合同内容，交房日期等事项还是以草签合同为准。无奈之下，业主们陆续签署了网签合同。2018年4月底，被告将网签合同备案。 2018年4月11日，被告向业主出具《客诉回复》，承认存在逾期交房并承诺按草签合同约定的交房日期为准、按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金。 2019年9月底被告陆续交房，原告接收房屋发现原来设计的通透大阳台从中砌墙断开无法连通，阳台两侧的空调外机移位影响客厅卧室的美观，竣工房屋与草签合同约定房屋面积不一致，公共区域的大片绿地被开发商划作私人小院，1号楼的绿地上建起一个配电站，影响小区美观和业主居住感受。被告逾期交房、私自变更设计，均构成违约，应向原告承担违约责任。 被告作为经验丰富的开发商，明知自己的项目五证不齐却对外售房，在房屋价款之外违法收取团购服务费，空口许诺的交房日期无法兑现，未经业主同意私下更改房屋设计，擅自缩减小区公共绿化环境、损害全体业主利益，在种种违约情形出现后又全无解决问题、承担责任的诚意和担当。根据相关法律规定和合同约定，被告应当承担违约责任，对原告作出赔偿。 被告远景公司辩称，第一，原被告双方之间于2016年5月28日认购案涉房屋，并与被告签订了《商品房买卖合同（草签协议）》一份，约定交房日期为2018年4月30日，实际交付房屋日期为2019年9月29日，系因不可抗力导致交房日期顺延。答辩人不存在逾期交房的情况，也不应支付逾期交房违约金。原被告双方于2017年10月18日签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第九条对不可抗力进行列举，其中包括“为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或者有关政府机构的限行、停工等行为而引起的延误”，约定如遇此情况，购房合同第八条约定的房屋交付期限将按不可抗力情况实际发生天数顺延，因此导致卖方延期交房的，买方免除卖方的赔偿责任。本案中被告自草签合同签订后，因按政府通知重污染天气停工限产导致的停工天数共计540余天，依约应当予以顺延。因此被告不存在逾期交房的情况，也不应支付违约金。案涉房屋已于2019年9月27日竣工验收合格且备案，验收时电力、燃气和暖气均已满足交付条件，被告已履行交房义务。第二，原告称被告擅自变更户型、房屋面积、缩小公共绿应承担违约责任，与合同约定不符。双方签订的补充协议第八条第一款约定，商品房设计变更不包括卖方因设计需要或为遵守专业规范要求对房屋内管道或管井、阀门、阳台、空调位以及房间内位置的调整……。双方均应遵守设计部门的最终设计成果。网签合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的变更导致下列影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受变更。原告于2019年9月29日已经收房，故被告不应承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原被告于2016年6月5日草签《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于廊坊开发区房屋，房屋面积90.07平方米，单价9025.54元，总购房款计812930元，对合同所附《房屋平面图》约定仅为示意，具体以实际交付时现状为准。合同约定原告于2016年6月1日交首付款计人民币252930元整，剩余房款计560000元整银行按揭。房屋约定交付期限为2018年4月30日前，交付条件为四方验收合格。关于违约责任，约定如卖方逾期交房不超过360日，应按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，如逾期超过360日，买受人有权解除合同，由出卖人向买受人支付已付房款0.5%的违约金，如买受人不主张解除合同，则出卖人按买受人已付房款的万分之一按日向买受人支付违约金。 2017年10月18日，原被告之间签订正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，正式合同中，房屋建筑面积调整为88.67平方米，房屋单价不变，总价款为800295元，付款时间调整为2017年10月18日前支付首期房价款人民币400295元，余款人民币400000元向银行申请贷款支付，房屋交付期限调整为2019年6月30日前，其中约定遇不可抗力可据实顺延。补充协议第九条列举了不可抗力的情形。补充协议第八条还约定了商品房设计变更的范围以及发生设计变更的后果。 2017年5月16日，被告发布《关于北京荟（荟景新苑）项目开工时间的声明》，确定该项目总包单位在2017年6月30日前进场开工。2018年4月因项目施工迟延引发业主群体信访，包括原告在内的业主与被告之间在政府有关部门协调下进行了洽商。 2019年9月13日被告向原告发送《交付通知书》，通知原告于2019年9月29日收房，原告于当日接收房屋。 原告房屋所在楼号，于2019年9月27日组织验收，于2019年9月30日验收备案。原告接收的房屋，阳台、空调位等发生了设计变更。 自原被告草签购房合同至房屋实际交付之日，期间确实存在政府为防治大气污染而通知停工限产的情况，被告提交的政府部门发布的停工通知、同类案件采信的停工证据等可证明上述事实。统计为：2016年6月5日至2016年12月31日停工限产83天，2017年度停工限产226天，2018年度停工限产153天，2019年1月1日至2019年9月29日停工限产79天。 本院认为，本案争议焦点是被告在履行合同中是否存在逾期交房违约及设计变更违约行为并应承担相应责任。 关于房屋交付时间，草签合同与正式合同约定不一致，但根据2018年4月被告在“客诉回复”中的承诺，房屋交付时间仍以2018年4月30日为基准。被告实际于2019年9月29日交付房屋，延期天数517天。而自原被告草签购房合同至被告实际交付房屋，政府通知停工限产的天数为541天，停工限产天数高于延期天数。根据原被告之间签订的草签合同、正式合同、补充协议的约定，对于不可抗力、政府政策等原因导致交付推迟，出卖方可以据实顺延，故依照合同约定，被告并未构成逾期交房违约。原告称被告逾期交房主要原因在于其“五证不全”，如手续齐全则不至于拖延这么久。从房地产建设开发市场惯例看，边开发、边建设、边办理各项批准手续系常态，只要房屋交付时出卖方办齐各项手续，即不属于违约。况且由于廊坊毗邻京津，在执行大气污染防治相关规定时，政府执行标准较严厉，房地产开发建设中手续审批严、停工限产抓得紧，确实给工程推进带来较大压力，故对于被告的抗辩理由本院予以支持，认定其延期交房不构成违约。 关于房屋设计变更，草签合同中已明确，合同所附《房屋平面图》仅为示意，具体以实际交付时现状为准。补充协议中约定了阳台、空调位、管道井等部位根据设计需要或为遵守专业规范要求进行调整不属于设计变更，且双方均遵守设计部门的最终设计成果。正式合同中约定，经规划、设计部门批准或同意的变更，买方认为影响房屋质量或使用功能的，可以申请退房退款。综上，案涉房屋阳台、空调机位即便与草签合同不一致，据合同约定亦不构成违约，原告以此主张被告承担违约金也没有合同依据，原告诉称被告占用绿化带建设配电站构成违约，同样无合同依据，故对原告此项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘保国的诉讼请求。 案件受理费减半收取计1063元，由原告刘保国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇二〇年六月二十三日 书记员 崔婷婷