广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初283号 原告：梧州市亿浩物业管理发展有限公司，住所广西梧州市长洲区西堤三路**丽港华府门楼首**。统一社会信用代码：91450400682108464E。 法定代表人：苏伟珊。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀鑫，广西顺景律师事务所实习律师。 被告：谭慧萍，女，1971年6月30日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：麦志翔，广西争鸣律师事务所律师。 原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司（以下简称亿浩物业公司）与被告谭慧萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿浩物业公司的委托诉讼代理人李树章、周耀鑫，被告谭慧萍及其委托诉讼代理人麦志翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年4月至2019年11月期间的物业管理服务费6546.68元、水费2060.69元、公摊水电费1377.92元、垃圾费168元及违约金590.33元，合计10743.62元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是梧州市的业主。2016年1月1日，被告在接收上述房屋的同时，与原告签订了《丽港华府前期物业服务协议》，约定被告自交付物业之日起按住宅每月每平方米1.5元的标准向原告缴纳物业管理服务费；公共水电费由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊；被告每月5日前缴纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用；如被告未按照协议约定的金额和期限交付费用，每逾期一日应支付所欠交金额的2‰违约金。被告接收房屋后，2017年4月前被告均按时支付协议约定的各项费用，但2017年4月起至2019年11月期间应付的物业管理服务费、水费、公摊水电费和垃圾费等各项费用，原告多次催收，被告至今未向原告支付。为此原告诉至法院。 原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司围绕其诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.谭慧萍的身份证复印件一份，证明被告谭慧萍的身份情况； 2.收楼确认书复印件一份，证明被告于2015年12月31日办理收楼手续； 3.业主资料登记表复印件一份，证明被告为房的业主； 4.《丽港华府前期物业服务协议》复印件一份，证明原、被 告双方成立物业服务合同关系； 5.物业服务费欠费通知书及EMS特快专递单、广西顺景律师事务所律师函及EMS单回执、催缴欠费通知及EMS特快专递单回执复印件各一份，证明原告向被告追索欠费的事实； 6.谭慧萍欠费情况表一份，证明被告的欠费情况； 7.关于业主违规搭建有关情况报告、装修违规整改通知书及图片复印件各一份，证明原告针对被告所称的丽港华府小区内的违章建筑进行处理的事实； 8.物业管理优胜奖复印件三份，证明原告提供物业服务质量好的事实。 被告谭慧萍辩称，1.原告不履行物业管理职责，构成违约；2.丽港华府小区中存在众多违章建筑，原告不履行管理义务，且原告对物业管理收费项目亦没有按照合同约定进行公开；3.原告对小区范围内的公共设施等管理不到位，允许他人随意进行经营活动，小区环境脏、乱、差，垃圾随处可见；4.被告没有不缴纳本案相关的物业管理服务费、垃圾费及公摊水电费，对原告的诉请不予认可；5.原告在本案中主张违约金，但过错在于原告，其诉请的违约金不合法，被告不予认可。 被告谭慧萍为其辩解向法庭提供的证据有： 1.《丽港华府前期物业服务协议》复印件一份，证明原、被告的权利及义务； 2.丽港华府小区相关图片复印件，证明原告提供的服务存在瑕疵，其对丽港华府小区业主的物业公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、安管等维护、修缮、服务、管理未尽职责； 3.《停缴物业管理费告知书》及EMS特快专递凭据复印件各一份，证明原告违反《丽港华府前期物业服务协议》的相关规定，损害了业主应有的合法权益； 4.被告发给原告的函及梧州市长洲区金叶社区居民委员会出具的《证明》复印件各一份，证明原告违反《丽港华府前期物业服务协议》的相关规定，损害了业主应有的合法权益； 5.广西顺景律师事务所《律师函》、关于广西顺景律师事务所律师函的复函及EMS特快专递回执单复印件各一份，证明原告违反《丽港华府前期物业服务协议》的相关规定，损害了业主应有的合法权益。 6.图片二张，证明自2019年开始原告的物管工作有所改善，被告愿意从2019年1月开始重新交纳物业管理费，但原告拒绝被告交纳物业管理费，由于原告的过错致使被告无法交纳相关物业管理费，故原告无权要求被告承担违约金，且原告须对被告无法缴纳物业管理费事宜承担相应的过错责任。 经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-3无异议；对证据4无异议，该证据证明了原告提供的物业服务存在过错；对证据5无异议，该证据证明原告对被告的复函拒不答复的事实；对证据6中的违约金不予认可，且被告曾到原告处表示要缴纳水费、垃圾费，但原告要求被告一起缴纳物业管理服务费才肯收取；对证据7，认为该证据恰好说明原告的物业管理服务存在问题，物管管理不到位的事实；对证据8有异议，该优胜奖系2019年获得，但本案涉及的是2017年的物业管理服务。 原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性由法院认定，对证明的内容不予认可；对证据3的证明内容不予认可，《停缴物业管理费告知书》日期是2018年的，但被告从2017年4月份开始已没有缴纳物业管理服务费；对证据4证明的内容不予认可；对证据5《律师函》的真实性无异议，但对证明的内容不予认可；对证据6有异议，该证据不能证明被告所称原告拒收其物业管理服务费的事实。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月31日，被告在原告处签署《收楼确认书》接收其购买的梧州市。同日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了一份《丽港华府前期物业服务协议》，主要约定：1.该前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并签定新的《物业服务合同》开始生效前，由业主和物业服务企业按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；2.甲方对丽港华府共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管等项目进行维护、修缮、服务与管理；3.甲方依据协议向乙方收取物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理服务费等费用和其他代收代缴的相关费用；4.甲方定期公布物业服务费用、维修资金收支账目；5.甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；6.乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；7.乙方依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理服务费等费用和其它代收代缴的相关费用。乙方交纳费用的起始时间按《商品房买卖合同》（或租赁合同）内约定之“物业交付使用日期”自交付物业之日起缴纳物业管理服务费及有关费用；8.物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算，，住宅每月每平方米150元，复式住宅每月每平方米1.80元，商铺每月每平方米5.00元，公共水电费根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊；9.如乙方未按照协议约定的金额和期限交付费用，乙方应向甲方支付逾期违约金，每逾期一日应支付所欠交金额的2‰违约金给甲方；每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用。 上述《丽港华府前期物业服务协议》签订后，原告为丽港华府小区提供物业管理服务至今。被告系梧州市的业主，该房屋建筑面积为155.87㎡，被告每月需交纳的物业管理服务费为233.81元。从2017年4月起被告以原告管理不到位不交纳物业管理服务费，2019年4月，被告认为原告的物管工作自2019年开始已有所改善，其同意从2019年1月开始交纳物业管理服务费，并向原告出具了重新交纳物业管理费的《告知函》。2020年3月原告以被告拖欠物业管理服务费、水费、公摊水电费、垃圾费为由，遂向本院起诉成讼。 庭审中，(1)被告陈述因原告管理不到位，不履行管理义务，导致小区内存在众多违章建筑，故被告从2017年4月开始不交纳物业管理服务费，对此原告表示小区内确实存在违章建筑，原告已向部分业主发出装修违规整改通知书，原告也有进行解决处理，但该违章建筑应属于违建人的责任；(2)被告陈述自2019年开始物业公司已在慢慢整改，被告也同意交纳物业管理服务费，但原告要求被告一并交纳2019年之前的物业管理服务费，故被告才没有交纳物业管理服务费。另外，被告在庭审中陈述其对于原告在本案中诉请的自用水费2060.69元、公摊水电费1377.92元、垃圾费168元没有意见，且被告也同意交纳该部分费用，但原告拒绝收取。 本案在审理过程中，(1)原告表示其在本案中诉请的物业管理服务费具体是指2017年4月至2017年5月、2017年10月至2019年11月的物业管理服务费，诉请的水费具体是指自用水费;(2)被告表示因原告提供的物业管理不到位，被告向原告提出后，原告同意被告免交2017年4月和2017年5月的物业管理服务费，被告又向原告缴纳了2017年6月至2017年9月的物业管理服务费，但之后被告发现原告并没有整改，故从2017年10月起被告不再交纳物业管理服务费，对此原告表示其并没有同意被告免交2017年4月和2017年5月的物业管理服务费。 本院认为，原告亿浩物业公司与被告谭慧萍签订的《丽港华府前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告应按合同的约定为丽港华府小区进行管理，提供物业服务，被告作为梧州市的业主，应当履行交纳物业管理服务费用的义务。被告辩称原告不履行管理义务，丽港华府小区中存在众多违章建筑，原告对小区范围内的公共设施等管理不到位，对此本院认为，原告在进行物业管理过程中，应对物业管理区域进行巡视、巡查，发现违规占用共用部位、共用设备设施影响小区秩序安全的，应及时监督制止，并限期整改、恢复原状，丽港华府小区出现多处违章建筑，原告在庭审中也表示小区内确实存在违章建筑，表明原告在进行物业管理过程中，未能及时协调处理丽港华府小区违章建筑问题，管理上存在疏忽、滞后，小区违章建筑众多，直接影响业主的生活环境，因此，原告提供的物业服务质量存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，原告应当承担相应的违约责任即应当减少价款，结合物业服务合同约定及原告实际提供的物业服务水平，本院予以酌情调整，因被告在庭审中陈述自2019年开始物业公司已在慢慢整改，其已同意交纳物业管理服务费，故本院对原告主张的2019年之前的每月物业管理服务费酌情调整为被告按合同约定的物业管理服务费的90%即210.43元（233.81元／月×90%）进行支付，据此，被告应向原告支付2017年4月至2017年5月、2017年10月至2018年12月的物业管理服务费3577.31元（210.43元／月×2个月＋210.43元／月×15个月）及2019年1月至2019年11月的物业管理服务费2571.91元（233.81元／月×11个月），合计6149.22元。被告辩称原告同意其免交2017年4月和2017年5月的物业管理服务费，对此原告不予认可，且被告也未能提供相关证据证明被告同意其免交该期间物业管理服务费的事实，故本院对被告该项辩解意见不予采纳。另外，被告对原告在本案中诉请的自用水费2060.69元、公摊水电费1377.92元、垃圾费168元没有意见，故本院予以支持。 至于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，被告未能履行交纳物业管理服务费的义务，构成违约，但原告在进行物业管理过程中，自身存在管理不到位的情形，其提供的物业服务质量存在瑕疵，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现原告要求被告支付违约金590.33元的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告谭慧萍于本判决生效之日起十日内向原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司支付物业管理服务费6149.22元、自用水费2060.69元、公摊水电费1377.92元、垃圾费168元，合计9755.83元。 二、驳回原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司要求被告谭慧萍支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费68元，减半收取计34元，由原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司负担2元，被告谭慧萍负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄秋红 二〇二〇年六月三日 法官助理 苏石妣 书 记 员 蓝爱英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。