福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2706号 原告（反诉被告）：德化县浔中镇世科村民委员会，住所地：德化县浔中镇世科村。 法定代表人：郭志清，任村委会主任。 委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾南德，男，1978年5月15日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郑智镑，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莹，福建达业律师事务所律师。 原告德化县浔中镇世科村民委员会（以下简称“世科村委会”）与被告曾南德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。被告曾南德于2020年4月26日向本院提出反诉，本院决定合并审理。原告世科村委会法定代表人郭志清及委托诉讼代理人黄**锋、被告曾南德委托诉讼代理人郑智镑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 世科村委会向本院提出诉讼请求：解除世科村委会与曾南德于2013年4月20日、2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》。在第一次法庭审理后，世科村委会增加诉讼请求：1.判令曾南德支付违约金400万元；2.判令曾南德自行拆除经评估价值为1429171元的装修物；3.判令曾南德赔偿自2018年1月1日起至装修物拆除之日止每月租金7万元50%的损失，暂计至起诉日为1050000元（70000元×30个月×50%）。4.曾南德承担鉴定评估费用63330元。事实与理由：2013年4月20日，世科村委会与曾南德签订《房屋租赁合同》，约定世科村委会将位于德化县出租给曾南德经营使用，租赁期限15年；月租金自2014年4月1日起至2024年3月31日每平方米10元，2024年4月1日起至2029年3月31日止每平方米10.8元；世科村委会负责大楼主体建设、外墙装修和前后埕铺设，曾南德负责大楼内装修和附属设施建设。合同签订后，曾南德依约向世科村委会支付合同定金30万元，并对房屋进行了部分装修。2016年曾南德向本院提起诉讼，要求世科村委会交付租赁物。本院以大楼尚未竣工验收合格，不具备交付使用条件为由驳回曾南德的诉讼请求。2017年11月17日，世科村委会与曾南德协商后又签订《房屋租赁补充协议》（以下简称“补充协议”）一份，对大楼一、二次装修费用、租金起算等内容进行了约定。在签订房屋租赁合同前，世科村委会于2011年向消防部门就消防工程建设申请报批，德化县消防大队同意申报的消防工程设计方案，并要求按该方案施工。目前，世科村委会如果不按原先通过审核的消防设计施工，大楼就无法通过消防验收并交付曾南德使用；如果按原先通过审核的消防设计方案施工，就必须拆除曾南德先行装修的装修物后方能施工，但曾南德不同意拆除装修物。由于该矛盾存在且经多次协商无法达成一致意见，造成大楼一直无法正常施工，至今未能消防验收并交付使用。双方签订租赁合同的目的已无法实现，依照合同法的规定，要求解除双方签订的“房屋租赁合同”“补充协议”，并由曾南德承担违约责任、赔偿租金损失、拆除装修物、承担鉴定费用。 曾南德辩称，1.世科村委会以无法实现合同目的为由要求解除租赁合同、补充协议的诉讼请求，没有事实和法律依据。案涉房屋由世科村委会于2011年向德化县公安消防大队报送消防工程施工设计方案，德化县公安消防大队经审核同意报送的方案。世科村委会明知消防设计文件存在仍与答辩人签订房屋租赁合同，由答辩人负责内部装修，答辩人进行内部装修是履行合同义务的行为。没有证据可证明答辩人先行的内部装修影响到世科村委会进行消防工程施工、验收，村委会从来没有向答辩人提出过内装修行为影响到消防工程的施工、验收。2.合同无法履行是世科村委会未按约定履行义务造成的。租赁合同、补充协议签订后，答辩人致力推动合同及补充协议履行，并积极履行合同义务，交纳履约保证金30万元及支付消防建设费用13万元，而世科村委会不是积极履行合同义务，而是要求解除合同，其行为是造成合同履行僵局的主要原因，现要求答辩人承担违约金、赔偿损失、拆除装修物等请求均不能成立，应予驳回。 曾南德提出反诉请求：1.判令世科村委会支付违约金400万元；2.判令世科村委会赔偿装修费用1429171元；3.判令世科村委会返还履约保证金30万元及利息（自2013年4月20日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为113400元；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月20日为7560元）；4.判令世科村委会返还消防建设费用13万元及利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算为10920元；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月20日为3276元）。事实与理由：世科村委会未按合同约定交付租赁物，向法院起诉要求解除合同，是违反合同契约精神和诚实信用原则，不应予以支持；但法院认为应解除合同并做了释明，据此，反诉原告认为，合同解除是基于世科村委会违约行为和诉讼主张造成的，世科村委会应按合同约定承担违约责任，赔偿损失，包括装饰装修费用、已支付的履约保证金、消防建设费用等直接损失，以及曾南德无法实现合同目的的经营利润损失、重新租赁同等租赁物需要增加的支出。 世科村委会辩称：1.表面上看是世科村委会无法将房屋交付曾南德构成违约，但无法交付的原因是在房屋交付前曾南德自行装修，导致世科村委会无法按原消防设计方案施工，从而无法通过消防验收。违约责任应由曾南德承担，曾南德要求世科村委会支付违约金400万元及赔偿装修费用1429171元的反诉请求不能成立，应予驳回。2.曾南德现同意解除合同，世科村委会同意退还履约保证金30万元及消防建设款13万元，但利息请求没有事实和法律依据。保证金根据合同约定无须支付利息；消防建设款没有约定应当支付利息，因违约责任在曾南德，要求利息没有依据。 审理中，世科村委会提交如下证据： 1.房屋租赁合同，证实双方于2013年4月20日就案涉“世科村村民活动中心”大楼存在租赁合同的权利义务关系； 2.房屋租赁合同补充协议，证实双方于2017年11月17日对房屋租赁合同达成补充协议； 3.（2016）闽0526民初4734号民事判决书，证实法院判决驳回曾南德关于要求交付租赁物的诉讼请求，且确认曾南德先行对租赁物装修的事实； 4.建设工程消防验收办事指南、建设工程消防设计审核意见书（德公消审[2011]第21号）、消防设计图纸，证实案涉大楼消防设计的材料； 5.建设工程施工合同（部分），证实案涉大楼由德化县永正建筑工程有限公司承包施工； 6.德化县顺德家具店改造工程消防设计文件及备案登记表，证实曾南德拟在租赁物经营家具进行的二次消防装修与世科村委会无关； 7.德化县人民政府专题会议纪要，证实县政府同意世科村民活动中心大楼改为商业用途； 8.福建增值税普通发票（司法鉴定费），证明村委会因委托鉴定机构就案涉装修物价值评估鉴定而支付的鉴定费63330元。 曾南德提交如下证据： 1.（2019）闽0526民初987号民事判决书、（2019）闽0526民初4734号民事判决书、租赁物现状照片，证明案涉租赁合同无法继续履行是因为世科村委会违约造成的； 2.福建省村集体专用收款票据，证明曾南德按合同约定缴纳履约保证金30万元以及部分一、二次消防建设款13万元。 上述证据，经庭审质证，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本案事实认定如下： 世科村委会因德化县浔中镇“世科村村民活动中心”大楼建设需要，通过招投标于2010年11月30日与德化县永正建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定村民活动中心大楼由德化县永正建筑工程有限公司承建，工期300天。2011年8月9日，原德化县公安消防大队经对世科村委会申报的村民活动中心大楼的消防工程设计文件进行审核，作出德公消审【2011】第21号建设工程消防设计审核意见书，同意上报的消防工程设计方案。在村民活动中心大楼主体尚未竣工验收的情况下，世科村委会经村民代表大会讨论后作为甲方与曾南德作为乙方于2013年4月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.世科村委会将址在德化县浔中镇世科村村民活动中心整座大楼（含地下层计11层，建筑面积约7000平方米）出租给曾南德经营使用。2.租赁期限为2014年4月1日起至2029年3月31日止，共计15年。3.自2014年4月1日起至2024年3月31日止，月租金为每平方米10元；自2024年4月1日起至2029年3月31日止月租金为每平方米10.8元，租金每半年结算一次，于每半年初支付。4.由于大楼尚未完工，甲方负责本幢大楼主体工程、外墙装修以及前后埕铺设。外墙工程完工后一个月计算租金，其他一切附属设施和内装修由乙方负责。5.合同签定时乙方必须支付合同定金30万元，租赁期间定金无需支付利息……。9.甲乙双方必须共同信守合同，如有违约者，违约方必须支付对方违约金400万元，并赔偿对方的直接经济损失……。合同签订后，曾南德按约支付给世科村委会定金30万元，并投入资金对大楼进行前期内部装修，装修至2014年5月间停工。2016年11月间，德化县人民政府原则同意案涉大楼改为商业用途。案涉大楼目前尚未竣工验收。 2016年12月5日，曾南德向本院提起诉讼，认为世科村委会在合同签订后两年多时间内未能完成主体和外墙装修、前后埕铺设、主体消防施工等工程，迟迟未将房屋交付使用，要求判令世科村委会将验收合格的村民活动中心大楼交付使用。本院以案涉房屋未竣工验收不具备交付条件，驳回曾南德的诉讼请求。2017年11月17日，世科村委会与曾南德经协商达成补充协议。协议约定：1.村民活动中心大楼因主体结构、玻璃幕墙消防未验收，需要建设400吨消防水池、配电房、火灾自动喷淋、自动排烟等消防系统费用合计约162万元。2.鉴于一、二次消防应同步进行，上述费用162万元由曾南德负担46万元，世科村委会负担116万元；村委会如需要曾南德垫付款项则按月0.7%计息；曾南德承担的46万元应于消防建设投标后15天内汇入世科村委会账户。3.世科村委会应负担防空易地建设费，完成三化池、前后埕铺设、一楼门窗、雨棚的建设。4.自房屋竣工验收合格交付曾南德开业当天开始计算租金，租金计算起点按原合同顺延；租金优先抵扣曾南德先行垫付的费用及利息。5.如因防空易地建设费、玻璃幕墙的验收、主体工程竣工验收及其他主体验收问题，导致合同无法履行产生的所有责任由世科村委会负责。6.本协议系对双方在2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》的补充，本协议与前述合同有矛盾的地方，以本协议为准，本协议未约定的，按照前述合同执行。补充协议签订后，曾南德于2018年3月26日向世科村委会交付一二次消防设施建设费用13万元。 在本案第一次庭审后的2019年9月15日，世科村委会向本院申请对曾南德先期装修的工程价款进行评估鉴定，本院依法委托泉州永信房地产评估项目咨询有限公司进行评估鉴定。2020年4月9日，泉州永信房地产评估项目咨询有限公司出具鉴定意见，认定装修工程价款为1429171元，其中电梯安装费用240731元。世科村委会为此支付鉴定费63330元。本院根据查明的事实及合同履行僵局现实，于2020年4月21日向曾南德作出合同解除及后果的书面释明，曾南德遂向本院提起反诉。 当事人争议的焦点如下：1.房屋租赁合同、补充协议应否解除？2.合同解除后包括租金损失、装修费用、合同保证金及预付的消防建设款利息损失、装修物拆除、违约金等如何处理？ 一、房屋租赁合同、补充协议应否解除？ 本院认为，世科村委会与曾南德签订的房屋租赁合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。租赁合同或补充协议均未明确约定村民活动中心大楼交付使用的具体日期。在租赁合同签订后大楼尚未竣工，曾南德就于2014年开始对大楼按商业用途进行了部分内装修，且未按德公消审【2011】第21号建设工程消防设计审核方案施工，大楼的现状已无法满足原设计竣工验收的要求。租赁合同签订至今时过7年有余，双方虽为履行合同努力达成补充协议，但补充协议关于一、二次消防工程合并施工的理想约定，违背先主体消防验收后商业消防验收的程序要求。基于上述原因导致合同履行处于僵局状态，合同目的已无法实现。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，以及2019年《全国民商事审判工作会议纪要》第48条规定的精神，为破解合同履行僵局困境，减少双方损失，房屋租赁合同、补充协议均应予解除。世科村委会要求解除房屋租赁合同、补充协议的请求，本院予以支持。 二、合同解除后果如何处理问题，包括：1.双方应否向对方支付违约金400万元？2.装修物由谁拆除，费用谁来承担？3.世科村委会请求赔偿自2018年1月1日起至装修物拆除日止每月3.5万元的租金损失应否予以支持？4.世科村委会应否赔偿曾南德房屋装修损失1429171元？5.世科村委会应否赔偿曾南德履约保证金30万元及消防建设费用13万元的利息损失？ 本院认为，租赁合同、补充协议处于履行僵局，无法达到合同目的，双方均有过错。理由如下：世科村委会作为业主将尚未验收竣工的村民活动中心大楼出租给曾南德，并约定由曾南德先行室内装修，具有明显的过错。曾南德在大楼主体尚未竣工验收的情况下先行室内装修，且未按德公消审【2011】第21号核准的消防设计方案施工，客观上造成主体竣工验收不能，也有过错。鉴于双方的行为对合同履行僵局均有过错，应各自承担合同预期利益损失，因此，世科村委会、曾南德要求对方支付违约金400万元的请求，均不予支持。曾南德先期装修投入的费用，经泉州永信房地产评估项目咨询有限公司评估为1429171元，双方均无异议，本院予以确认。根据补充协议第5条“如因防空易地建设费、玻璃幕墙的验收、主体工程竣工验收及其他主体验收问题，导致合同无法履行产生的所有责任由世科村委会负责”的约定，结合双方的过错程度，该装修费用直接损失1429171元应由世科村委会承担。 关于世科村委会要求曾南德赔偿2018年1月1日起至装修物拆除止约定租金一半即每月3.5万元损失的请求，因补充协议第4条约定租金自房屋竣工验收合格交付曾南德开业当天开始计算，而至今房屋尚未竣工验收交付使用，不具备收取租金的条件，要求赔偿租金损失的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于世科村委会应否支付履约保证金30万元及消防建设费用13万元的利息损失问题。租赁合同签订后，为促使诚实信用地履行合同义务，曾南德按约向世科村委会交纳履约保证金30万元，并明确约定租赁期间无需支付保证金利息，保证金用于抵扣最后一期的租金。根据上述约定，曾南德要求世科村委会退还30万元的请求，可予支持；但要求赔偿30万元利息损失的请求，不能成立，不予支持。补充协议签订后，曾南德依照协议约定向世科村委会预付消防建设费用13万元，世科村委会收款后未按协议约定用于消防建设，合同解除后，该款应予退还，并赔偿占用期间的利息损失。因此，曾南德要求世科村委会退还预付消防建设费用13万元并支付占用期间的利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至付款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）请求，可予支持。 关于世科村委会要求曾南德拆除装修物问题。为使村民活动中心大楼能按原设计方案施工，满足竣工验收，曾南德未按消防设计先行装饰装修的装修物，在合同解除后应当拆除。1429171元装修物包括电梯、附合在地板墙面上的泥浆瓷砖等两部分，其中电梯安装费用240731元。从方便、经济、效率原则出发，装修物宜由业主世科村委会拆除，电梯残值归世科村委会所有，以抵偿拆除费用。 装修物鉴定评估费用63330元，属于诉讼费用范畴，根据双方的过错各半承担。鉴于鉴定费已由世科村委会全额支付给泉州永信房地产评估项目咨询有限公司，曾南德应承担的费用31665元，直接支付给世科村委会。 综上，世科村委会的诉讼请求、曾南德的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、解除德化县浔中镇世科村民委员会与曾南德签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》，终止履行； 二、德化县浔中镇世科村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿曾南德装修损失1429171元； 三、德化县浔中镇世科村民委员会应退还曾南德履约保证金30万元；曾南德应支付德化县浔中镇世科村民委员会鉴定费31665元；两项对抵后，德化县浔中镇世科村民委员会应于本判决生效之起十日内支付曾南德268335元。 四、德化县浔中镇世科村民委员会应于本判决生效之日起十日内退还曾南德消防建设工程款13万元及资金占用期间的利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、德化县浔中镇世科村民委员会应自行拆除世科村民活动中心大楼的内装修物，并以电梯残值抵偿拆除费用； 六、驳回德化县浔中镇世科村民委员会的其它诉讼请求； 七、驳回曾南德的其它反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费47150元，由德化县浔中镇世科村民委员会负担47050元，曾南德负担100元；反诉案件受理费26880元，由德化县浔中镇世科村民委员会负担6472元，曾南德负担20408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林  清  源 人民陪审员  肖  文  金 人民陪审员  徐  志  刚 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  兼书记员黄炜杰 附：本案适用的主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。