长春新区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0193民初1471号原告：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地长春市朝阳区前进大街****。法定代表人：任喜杰，总经理。委托诉讼代理人：王淑英，该公司员工。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。被告：于秀泽，男，汉族，1989年10月10日生，住长春高新区。被告:王田，女，汉族，1983年4月17日生，住长春高新区。被告:赵民，男，汉族，1972年1月21日生，住长春高新区。被告:金平，男，汉族，1962年1月20日生，住长春高新区。被告：李炜，男，汉族，1964年4月28日生，汉族，住长春高新区。被告：代江旭，男，汉族，1989年1月12日生，住长春高新区。被告:王东，男，汉族，1972年6月2日生，住长春高新区。被告：王业，女，汉族，1981年7月27日生，住长春高新区。被告：扈先勤，男，汉族，1957年11月15日生，住长春高新区。被告：贾振清，男，汉族，1960年1月11日生，汉族，住长春高新区。上述十被告委托诉讼代理人：杨桂武、贾佳雯，吉林吉大律师事务所律师。原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司（以下简称物业公司）与被告于秀泽、王田、赵民、金平、李炜、代江旭、王东、王业、扈先勤、贾振清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日、2020年6月8日立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王淑英、林玉兰，被告于秀泽、赵民、金平、李炜、代江旭、王业、扈先勤、贾振清及委托诉讼代理人杨桂武、贾佳雯，被告王田、王东的委托诉讼代理人杨桂武、贾佳雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，请求判令被告于秀泽给付原告2015年7月至2020年12月物业费28225.32元、违约金6774.08元，被告王田给付原告2017年1月至2020年12月物业费16248元、违约金3899.52元，被告赵民给付原告2015年10月至2020年12月物业费20263.32元、违约金4863.20元，被告金平给付原告2017年6月至2020年12月物业费20648.17元、违约金4955.56元，被告李炜给付原告2018年4月至2020年12月物业费16361.07元、违约金3926.66元，被告代江旭给付原告2019年1月至2020年12月物业费11437.92元、违约金2745.10元，被告王东给付原告2018年1月至2020年12月物业费30261.24元、违约金7262.70元，被告王业给付原告2018年1月至2020年12月物业费27912.60元、违约金6699.02元，被告扈先勤给付原告2016年7月至2020年12月物业费17199元、违约金4127.76元，被告贾振清给付原告2018年1月至2020年12月物业费7785.72元、违约金1868.57元，并承担诉讼费用。事实与理由:2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与原告签订物业服务合同一份，约定原告为小区业主提供物业服务,业主及时缴纳物业费用，每逾期一日按物业费的0.3%向原告支付违约金。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未按时交纳物业费。原告为维护其合法利益，提起诉讼，请求依法裁判。被告于秀泽、王田、赵民、金平、李炜、代江旭、王东、王业、扈先勤、贾振清辩称，本案物业服务合同不具有约束力。根据物业管理条例规定，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同，要经过业主大会专有面积和总人数的双过半通过。本案中物业服务合同签订过程，不但答辩人不知情，其他广大业主也不知情。物业服务合同的签订应经过业主大会批准，本案的物业服务合同是否经过业主大会审批，原告应当清楚。如果在明知没有经过审批而签订，这属于恶意串通。合同法第五十二条规定，恶意串通侵害国家或第三人利益的无效。原告没有履行物业合同或者没有达到其应尽标准，不应全额给付物业费，不应给付违约金。原告主张的物业费已过诉讼时效，无合法理由，丧失胜诉权。经审理查明：2015年7月3日，长春融创上城小区业主委员会与原告签订了一份《过渡期物业服务合同》，约定物业服务过渡期为2015年7月1日至9月30日。2015年10月1日，业主委员会与业主大会选聘的原告签订了《物业服务合同》,约定合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止；如合同到期后，具备以下两个条件时，本合同继续有效：原告同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议，并签订新的物业服务合同；物业费按年季月交纳，业主或物业使用人于每年季月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下年季月首日及以后交纳的视为违约；逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向原告支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告履行了物业服务义务，但存在瑕疵。被告以原告的物业服务存在瑕疵为由未足额给付原告物业服务费，虽经原告催收，被告仍未给付。被告于秀泽住房面积190.07平方米，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，应给付物业服务费25602.36元；被告王田住房面积169.25平方米，自2017年1月1日起至2020年6月30日止，应给付物业服务费14217元；被告赵民住房面积160.82平方米，自2015年10月1日起至2020年6月30日止，应给付物业服务费18333.48元；被告金平住房面积208.78平方米，自2018年1月1日起至2020年6月30日止应给付物业服务费14405.7元；被告李炜住房面积215.56平方米，自2018年4月1日起至2020年6月30日止，应给付物业服务费13386.33元；被告代江旭住房面积207.21平方米，自2019年1月1日起至2020年6月30日止应给付物业服务费8578.44元；被告王东住房面积300.21平方米，自2018年1月1日起至2020年6月30日止应给付物业服务费25217.7元；被告王业住房面积276.91平方米，自2018年1月1日起至2020年6月30日止应给付物业服务费23260.5元；被告扈先勤住房面积159.25平方米，自2016年7月1日起至2020年6月30日止应给付物业服务费15288元；被告贾振清住房面积120.15平方米，自2018年1月1日起至2020年6月30日止，应给付物业服务费6488.1元。本院认为，综合原告提出的诉讼请求、事实、理由以及被告提出的抗辩理由，结合双方提交的证据，就本案的争议焦点，综合评判如下：一、关于《物业服务合同》是否有效问题。原告作为物业服务企业，是经业主大会选聘的，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。被告以其并非合同当事人提出的抗辩理由不能成立。二、关于原告是否全面履行了《物业服务合同》约定的物业服务义务、被告应否足额给付物业服务费及违约金问题。基于《物业服务合同》对原被告均具有约束力，原告应全面履行合同约定的物业服务义务，被告应足额给付物业服务费。从原告提交的视听资料证据看，原告履行了物业服务义务。从被告提交的视听资料证据看，原告履行的物业服务义务存在瑕疵。因原告履行物业服务义务存在瑕疵，被告未足额给付物业服务费，原被告均构成违约，应向对方承担违约责任。原告应承担免除被告给付违约金义务的违约责任，被告应承担继续履行给付物业服务费义务的违约责任。被告以未接受相关服务拒绝给付物业服务费的抗辩理由，不能成立。原告提出的被告给付尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持。待履行物业服务义务后，另行主张。三、关于原告提出的诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题。《物业服务合同》未明确约定被告给付物业服务费的期限，原告享有随时向被告主张给付的权利，被告也负有随时应原告给付的义务。原告在法定的诉讼时效期间内，请求被告履行给付义务，应予支持。被告提出的，原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。综上，原告提出的诉讼请求，证据充分，事实清楚。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下：一、被告于秀泽于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费25602.36元；二、被告王田于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费14217元；三、被告赵民于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年10月1日起至2020年6月30日止的物业服务费18333.48元；四、被告金平于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费14405.7元；五、被告李炜于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费13386.33元；六、被告代江旭于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费8578.44元；七、被告王东于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费25217.7元；八、被告王业于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费23260.5元；九、被告扈先勤于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2016年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费15288元；十、被告贾振清于本判决生效后，立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6488.1元；十一、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司提出的对违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元，收取1738元，由原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司负担552元，由被告于秀泽负担247元、王田负担18元、赵民负担157元、金平负担124元、李炜负担16元、代江旭负担15元、王东负担248元、王业负担224元、扈先勤负担120元、贾振清负担17元，退回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司1646元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  刘惠民二〇二〇年六月三十日书记员  司谊霖