甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异39号 异议人（案外人）:李蕊，女，汉族，1984年5月31日出生，住庆阳市西峰区。 申请执行人:中国信达资产管理有限公司，住所地兰州市城关区东岗西路**。 主要负责人:林华喆，该公司总经理。 被执行人:庆阳市智霖房地产开发有限公司，住，住所地庆阳市西峰区广场路**/div> 法定代表人:李小梅，该公司总经理。 在本院执行中国信达资产管理有限公司（以下简称信达公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李蕊于2020年3月16日对本院拍卖智霖公司名下位于庆阳市西峰区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年4月15日举行了听证，李蕊及委托代理律师任率前，信达公司委托代理律师富彬茹到庭参加了听证会并提交了书面意见，现已审查终结。 案外人李蕊称，庆阳市西峰区房屋系其买受取得，请求立即终止拍卖、执行程序并解除对该房屋的查封。事实和理由:该房屋系其支付对价买受取得，系该房屋的实际所有人，拍卖、执行该房屋将严重损害其合法权益。2015年11月2日，其与智霖公司订立《住宅认购协议书》，约定:一、其认购智霖公司开发的位于庆阳市西峰区房屋（建筑面积150.80㎡，5086元／㎡），合计人民币766969元。…五、其在订立本协议后，须在10日内向智霖公司交清相应购房款并与智霖公司订立《商品房买卖合同》等等。合同订立后分两笔付讫了房款并装修居住至今。该事实有支付房款收据、水电暖、物业费收据证实。故其系支付相应对价买受取得案涉房屋的实际所有人。本案进入拍卖、执行程序前其从未收到该房屋被查封拍卖以及要求履行相关义务的告知，只是数天前通过淘宝网获悉案涉房屋的拍卖。因此，从诉讼时效期间考虑，其未丧失执行异议申请权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合案件事实，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。具体体现在:（一）其与智霖公司虽未订立《商品房买卖合同》，但签订有《住宅认购协议书》。该《协议书》载明了商品房买卖合同应具备的要件，且其已经依据该《协议书》支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，案涉《住宅认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。其已经具备了排除强制执行的条件之一；（二）其与智霖公司签订的《住宅认购协议书》中约定的标的物为住宅及与之匹配的地下室，且其名下亦无其他可用于居住的房屋，具备排除强制执行条件之二；（三）《住宅认购协议书》约定购房款843501元，其付款已超过约定总价款的百分之五十，其具备排除强制执行条件之三；（四）未办理房屋过户登记手续并非其自身原因所致，而是智霖公司怠于履行相应义务。基于上述理由，其依法享有对案涉房屋的物权期待权，而物权期待权优于信达公司的普通金钱债权，进而说明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，其异议依法应当得到人民法院的支持。 申请执行人信达公司称，1.依法查封、评估、拍卖的房产，确系被执行人智霖公司所有的财产，被答辩人主张该房产为其所有不符合事实及法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案案涉房屋登记在被执行人智霖公司名下，是被执行人的合法财产，房屋所有权以不动产登记机关登记为准，异议人以住宅认购协议书对案涉房屋权属提出异议，为债权纠纷，未经不动产登记机关变更的，不发生物权变动的效力，故案涉房屋所有权人仍为智霖公司，依据“物权优于债权”原则，人民法院强制执行案涉房屋符合事实及法律规定，并无不当，异议不成立，应予驳回。2.被答辩人与被执行人签订《住宅认购协议书》时，案涉房屋仍在抵押状态，被答辩人无法善意取得房屋权利，不足以排除人民法院强制执行。答辩人于2014年6月30日自庆阳市房地产交易与权属登记管理中心处取得《在建工程抵押证明》，答辩人取得案涉房屋所在工程的抵押权并向社会公示，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”规定，案涉财产虽登记在被执行人名下，但被执行人对案涉财产处于无权处分的状态。被答辩人与被执行人于2016年4月19日签订《住宅认购协议书》时，案涉房屋已经办理抵押并向社会公示，智霖公司无权处分案涉房屋，被答辩人虽签订买卖合同，但该合同签订时侵害了答辩人在先的抵押权，且买卖合同仅赋予被答辩人债权请求权，在与答辩人先行成立并享有的担保物权产生冲突时，按照“物权优于债权”的原则，被答辩人的债权无法与答辩人的物权对抗;同时，被答辩人受让该房屋时不符合“善意”，答辩人于案涉房屋转让前已经取得抵押权并办理了抵押登记向社会公示，已经对案涉房屋的在先担保物权向社会公众作出了提示，应当推定被答辩人明知案涉房屋上存在其他担保物权，被答辩人作为完全民事行为能力人，购买被抵押的财产时应当预见可能发生的后果，即抵押权的实现。被答辩人明知风险而购买的行为系其自陷风险，应当由被答辩人自行承担后果。据此，答辩人享有在先的担保物权，被答辩人无法以此后产生的债权对抗，被答辩人不享有足以排除人民法院强制执行的权利，无法依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除人民法院强制执行。3.答辩人在案涉房屋强制执行前已经通知豪庭春天权利人相关事实情况及相关风险，被答辩人的主张与事实不符，被答辩人主张从未收到过任何单位针对案涉房屋的查封以及要求履行其他相关义务的告知，但案涉房屋拍卖前，答辩人委托甘肃正天合(庆阳)律师事务所席林发、赵小刚律师于2018年5月31日向豪庭春天出具律师函，告知各住户、商户关于豪庭春天抵押及执行相关情况及风险，通知各住户、商户与答辩人联系协商解决方法，答辩人已经通知各权利人，被答辩人主张从未收到相关情况告知的主张与事实不符。综上所述，异议人对案涉房屋的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除人民法院强制执行效力的情形，异议不成立，望依法驳回异议人的执行异议，恢复申请执行人的强制执行程序。 被执行人智霖公司未到庭亦未提交答辩状。 本院查明，2014年6月24日，信达公司与智霖公司签署《在建工程抵押担保合同协议》，智霖公司以其名下位于庆阳市西峰区项目在建工程提供抵押担保，并于同年7月1日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心办理了抵押登记，由该中心核发了［庆市期抵西峰区建他第（000037）号］证明。具体抵押财产为：（一）1号楼：1号商铺3128.05㎡；2号商铺3128.05㎡；3号商铺2469.88㎡；4号商铺2180.08㎡；5号商铺1778.43㎡；计12684.49㎡。（二）2号楼1号商铺3912.85㎡；2号商铺3165.78㎡；3号商铺3109.90㎡；计10188.53㎡。（三）4号楼：1号商铺151.82㎡；2号商铺390.01㎡；3号商铺284.00㎡；4号商铺5.13㎡；5号商铺13.19㎡；6号商铺5.13㎡；7号商铺162.53㎡；8号商铺235.69㎡；9号商铺437.48㎡；10号商铺235.69㎡；11号商铺437.48㎡；12号商铺235.69㎡；13号商铺437.48㎡；计3031.32㎡。（四）住宅部分：5＃、6＃、8＃、9＃、12＃、13＃楼全部住宅，共计414套，59750.90㎡。 信达公司分别在2014年9月17日申请解除“豪庭春天”项目5＃楼、6＃楼、8＃楼、9＃楼全部住宅及12＃楼4套跃式住宅（分别为12-1-1101、12-1-1102、12-2-1101、12-2-1102）的抵押；2016年4月8日申请解除“豪庭春天”项目13＃楼二单元住宅（3549.41㎡）,3＃楼17层、18层部分商业（1734.94㎡）和1＃楼、2＃楼商铺（10887.91㎡）的抵押；2016年7月5日申请解除“豪庭春天”项目12＃楼12-2-0601、12-2-0602、12-1-0801、12-2-0902、12-1-1002、12-2-1002（总面积为903.14㎡）的抵押；2016年10月27日申请解除“豪庭春天”12＃楼12-2-0701、12-2-0801、12-2-0802的抵押；2016年11月11日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-2-0101、12-2-0301、12-2-0401、12-2-0402（合计584.27㎡）的抵押；2016年11月15日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-1-0802、12-2-0201、12-2-0501（合计449.91㎡）的抵押。 另查明，信达公司因与智霖公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务纠纷，向兰州中院提起诉讼，并申请财产保全。兰州中院作出（2017）甘01民初字第182号民事裁定，并于2017年3月29日对智霖公司名下位于西峰区安定西路115号南侧“豪庭名苑”部分房地产予以查封，后该案被依法移送本院审理。本案在诉讼阶段，信达公司向本院申请诉讼保全请求，请求对智霖公司已取得预售证第2014008号、第2014009号、第2013026号项下的在建工程抵押房产及未抵押的房产进行查封。本院依据（2017）甘民初69号民事裁定书，于2017年8月10日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对智霖公司上述预售证项下的位于庆阳市西峰区部分房产进行了查封，其中异议人李蕊购买的12号楼1-0401号号房屋在抵押、查封房产的范围内。2017年11月28日本院作出（2017）甘民初69号民事判决，判决:一、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年7月10日起，以18392.29万元为基数，按年利率6％计算至实际给付之日止）；二、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；三、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；四、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；五、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。信达公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘民初69号民事判决；二、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年3月26日起，以18392.29万元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）；三、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；四、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；五、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。该判决生效后，由于上述被执行人未按生效的法律文书履行各自的义务，申请执行人信达公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2020年1月22日本院作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，对被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区豪庭春天被查封的房产进行拍卖、变卖。其中包括庆阳市西峰区房屋。 再查明，2015年11月2日，李蕊与智霖公司订立《住宅认购协议书》，约定:一、其认购智霖公司开发的位于庆阳市西峰区房屋（建筑面积150.80㎡，5086元／㎡），合计人民币766969元。…五、其在订立本协议后，须在10日内向智霖公司交清相应购房款并与智霖公司订立《商品房买卖合同》等等。合同订立后付讫房款并装修居住至今。该事实有支付房款收据、水电暖、物业费收据证实。该房屋是其名下唯一居住房屋。 本案的焦点是李蕊与智霖公司签订《住宅认购协议书》主张物权期待权能否对抗抵押权而排除执行。 本院认为，智霖公司在取得预售证（第2014008号、第2014009号、第2013026号）情况下，将抵押房产对外进行出售。虽然案外人李蕊在该房屋抵押之后与智霖公司签订了《住宅认购协议书》，但是智霖公司在受让该房屋时，并没有将抵押情况告知购买人，李蕊在不知情的情况下支付了房屋全部的价款，履行了《住宅认购协议书》约定的义务，现已实际占有居住；李蕊基于合同享有的物权期待权已经以占有的方式对外公示，该房屋被智霖公司抵押给申请执行人，造成不能办理过户登记，李蕊对此无主观过错，属于善意取得。李蕊购买该房屋系用于居住且已经实际使用，庆阳市个人房产信息查询证明显示该房屋为其常住地且无其他用于居住的房屋，李蕊作为房屋消费者的物权期待权应当予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，案外人李蕊的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（四）项规定，裁定如下： 中止对庆阳市西峰区房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郭维奇 审判员  刘珈懿 审判员  田 荣 二〇二〇年六月二十八日 书记员  赵天宇