鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初90号原告：施传奇，男，汉族，1991年9月15日出生。住址：鞍山市铁**。委托代理人：姜武，系辽宁树家律师事务所律师。被告：鞍山恒邦房地产开发有限公司。所地：鞍山市千山区鞍千路42-41。法定代表人：江崇山，系该公司经理。委托代理人：侯绪刚，系该公司职工。原告施传奇诉被告鞍山恒邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法由审判长杨璐嘉，人民陪审员于会云、杨敏组成合议庭，公开开庭进行审理。原告施传奇委托代理人姜武、被告鞍山恒邦房地产开发有限公司委托代理人侯绪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施传奇提出诉讼请求：1、诉请判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币934800元；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：一、2015年1月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发销售的《万邦理想城》项目商品房：1、第3幢1单元1-3层1011号房，公安号为铁东区千山东路256栋1-3层4号，产籍号为42-105-6-1011，建设面积283.64平方米，单价为10360.86元/平方米，总价款为2938755元。2、第3幢2单元1-3层2011号房，公安号为铁东区千山东路256栋1-3层3号，产籍号为42-105-6-2011，建筑面积287.66平方米，单价为9489.48元/平方米，总价款为2729744元。3、第3幢3单元1-3层3011号房，公安号为铁东区千山东路256栋1-3层2号，产籍号为42-105-6-3011，建筑面积287.66平方米，单价为9489.48元/平方米，总价款为（2729.744元）贰佰柒拾贰万玖仟柒佰肆拾肆元整。4、第3幢4单元1-3层4011号房，公安号为铁东区千山东路256栋1-3层1号，产籍号为42-105-6-4011，建筑面积283.64平方米，单价为10582.98元/平方米，总价款为（3001.757元）叁佰万零壹仟柒佰伍拾柒元整。上述商品房合计价款为（11399.900.00元）壹仟壹佰叁拾玖万玖仟玖佰元整，原告依约交付。二、合同约定：1、被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2、被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告向原告交付此商品房的日期为2017年11月1日。综上，被告的违约行为，造成了原告的巨大的经济损失。被告应向原告支付逾期交房违约金（计算至2017年11月1日）人民币934800.00元（玖拾叁万肆仟捌佰圆整）。诉请人民法院判令支持原告诉讼请求，维护合法权益。被告鞍山恒邦房地产开发有限公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。合同约定交房时间为2015年6月30日，根据双方合同约定的被告逾期交房起过90天的，被告按日向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，因此向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。若真存在违约情形，原告根据合同约定的交房时间，原告应当知道被告逾期交房已经侵犯其权利，但原告直到2020年1月8日才向法院起诉并主张权利，原告的请求已经超过诉讼时效。二、答辩人不存在逾期交房的违约行为。被答辩人主张交房时间为2017年11月1日，与事实不符。答辩人于2015年6月30日前，已知向被答辩人交付了其所购买的房产，且被答辩人已经开始对房产进行装修。故答辩人不存在违约行为。综上所述，答辩人不存在违约行为，对方的诉讼请求已超过诉讼时效期间，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：鞍山恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）系万邦理想城小区开发商。2015年1月5日，原告施传奇与被告恒邦公司签订《商品房买卖合同》共四份。四份合同约定：原告施传奇购买被告恒邦公司名下房产共四套，分别为：万邦理想城小区第3栋1单元1-3层面积283.64平方米，单价10360.86元，总价2938755元；第3栋2单元1-3层面积287.66平方米，单价9489.48元，总价2729744元；第3栋3单元1-3层面积287.66平方米，单价9489.48元，总价2729744元；第3栋4单元1-3层面积283.64平方米，单价10582.98元，总价3001757元；以上四套房款合计11399900元。其中，违约条款规定：2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用。逾期超过90天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年6月，恒邦公司资金链断裂，无法支付工程相关费用，致使万邦理想城小区工程停工。此时，小区房屋主体封顶，但房屋外墙、门窗、消防设施及园区绿化均未开始建设，煤水电亦未供应。为此，万邦理想城小区业主为其房屋避免成为烂尾楼，成立业主委员会，在市政府的指导下开始自力救济。业主委员会以一元为代价成为恒邦公司的股东，取得恒邦公司的债权债务，将尚未出售的房屋变卖支付农民工工资及后续房屋、园区的后续修建费用。2017年5月17日，业主委员会与恒邦公司签订《框架协议书》一份，其主要约定：“恒邦公司同意业主委员会提出的万邦理想城业主自救方案，并愿积极配合落实和解决相关问题。业主委员会负责自筹资金4000万元，用于房屋配套设施及尾建工程，该资金将对应施工项目分期分批投入，具体以实际投入额度为准。恒邦公司承诺为业主委员会自救自筹资金提供保障房，即承诺用其公司被鞍山市住建委冻结房源及未销售的有效房源共计不少于一万平方米作为返还业主自筹资金的保障。自筹资金经业主委员会监管及政府相关部门见证后专款专用所使用的款项对应乙方提供的保障房应网签至甲方指定人名下。所对应的网签房价为：商品房、商业网点均为每平方米4000元。”2017年6月19日，万邦理想城小区业主侯沿昆、江崇山与被告恒邦公司原股东徐兆都、陈高富签订《转让协议》一份，协议主要约定：“恒邦公司在鞍山开发的“万邦理想城”房地产项目已处于停工状态，因配套设施及后续施工未能完善与完成，现已逾期且无法交付已售房屋，该小区一、二期购房业主均无法按时入住。目前公司因负债大、形成账目复杂、无法正常经营，至今尚未作出权威有效的审计结论。2017年5月17日，全体业主成立万邦理想城一、二期“业主委员会”，在郭明义及千山风景区管委会见证下，制订了该小区业主自救方案，并与恒邦公司签订了业主委员会自救的“框架协议”。为了更好地落实和保障“框架协议”的履行，徐兆都、陈高富将恒邦公司的股权以一元象征性价款转让与侯沿昆、江崇山。公司股份转让完成后，万邦理想城项目即由侯沿昆、江崇山全盘接手，未来项目利润也由侯沿昆、江崇山所有，故公司前股东及法定代表人或实际控制人在股权转让后即不再对公司承担责任。侯沿昆、江崇山应当承诺：1、在公司未增加投入该房地产项目及施工进度未有进展情况下，不增加公司负债。2、承诺在股权受让后2年内完成该小区一、二期配套设施，业主具备入住条件。在3年内完成施工、验收手续。3、公司有效资产必须保证并优先偿付建设该小区配套所需资金及其费用后，依照法律规定及政府要求，逐步解决公司原有负债。”2017年6月20日，徐兆都、陈高富与万邦理想城业主委员会签订《转让协议之补充协议》一份，协议主要约定：“鉴于2017年6月19日徐兆都、陈高富与侯沿昆、江崇山签订《转让协议》，将徐兆都、陈高富所有的鞍山恒邦房地产开发有限公司的股权转让给侯岩昆、江崇山。甲方双方对本次转让作以下说明：业主委员会同意为了履行框架协议和自救方案，因此本次股权转让实际为徐兆都、陈高富将恒邦公司股权转让给业主委员会及其代表，侯岩昆、江崇山只是受业主委员会及其代表指派而持有恒邦公司股权。”2017年9月25日，万邦理想城大部分业主签写承诺函，其主要载明：“因恒邦公司无力计息开发，导致楼盘烂尾。在业主委员会的主持调解下，本人放弃恒邦公司违反买卖合同给本人造成的损失。”另查，现该小区外墙、门窗、消防设施及园区绿化均已完工，煤水电亦开始供应。尚未变卖、顶账的房屋已不能完全承受欠付工程款及向欠缴税费。再查，原告施传奇的房屋最晚已于2016年3月实际装修。上述事实，原告提供的证据有：买卖合同四份、收款收据两张；被告提供的证据有：1、情况说明一份；2、电费收据一份；3、自救业主签订的免赔偿协议20余份；4、业主委员会框架协议一份；5、股权转让协议一份；6、证人证言2份；7、政府会议纪要1份。以上证据，经本院审查及庭审质证，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：本案的争议焦点为恒邦公司是否应当向施传奇支付逾期交房违约金。通常情况下，违约行为必然产生违约责任。但对于本案，小区业主在开发商跑路后，积极成立业主委员会实施自力救济，其目的系为了涉案小区的整体建设，使之不成为“烂尾工程”，有利于社会矛盾得以及时缓解。同时，原告早已于2016年开始装修涉案房屋并已入住，未因延期交房存在任何实际损失的同时，亦得益于业主委员会的积极行为。现今，被告的责任承担方并非原始开发商，而是处于公心建设园区的业主委员会。鉴于此，以权利义务均衡作为评判标准，无论出于公平原则或是社情常理、社会公共利益的考量，本院均无法支持实际为业主委员会的被告支付原告延期交房违约金的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费13148元，由原告施传奇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审 判 员  杨璐嘉人民陪审员  于会云人民陪审员  杨连华二〇二〇年六月十日书 记 员  张 丽