广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1933号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区**********位。统一社会信用代码：914***********044F。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：李健平，男，系广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁湘军，男，1979年1月25日出生，汉族，住开平市三埠街道办事处********。公民身份号码：440************210。委托诉讼代理人：梁秋帆、林祺祥，均系广东风采新纪元律师事务所律师。原审第三人：开平市城镇建设综合开发总公司。住所地：广东省开平市********。统一社会信用代码：914***********596U。法定代表人：邝某1。上诉人江门市蓬江区一哥物业管理有限公司（以下简称“一哥物业公司”）因与被上诉人梁湘军及原审第三人开平市城镇建设综合开发总公司（以下简称“城建公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人一哥物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判对原审第三人所有的位于开平市*************的房产继续执行；3、判令本案诉讼费用由梁湘军承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，二审应当依法改判。理由如下：一、一哥物业公司对原审第三人所享有的债权已经法院判决并已生效，案件正在执行中。一哥物业公司与原审第三人金融不良债权转让合同纠纷一案，法院作出的(2011)江开法民二初第846号民事判决书及(2013)江开法执字第960号民事裁定书已经发生法律效力，因原审第三人没有依法履行还款义务，一哥物业公司申请强制执行，法院亦已立案执行。而梁湘军所称的购买原审第三人所有的房产是发生在2017年，是在法院执行期间。公司法规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任，登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。一哥物业公司作为原审第三人债权人有权申请执行该财产。二、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。本案中梁湘军所提出的开平市***********的有关房产是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原审第三人在取得国有土地使用权后开发开平市*************、2幢、3幢项目(以下简称开发项目)，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由原审第三人办理，房屋所有权均登记在原审第三人名下，开发项目房产的所有权应当根据不动产管理机构的不动产登记簿确定为原审第三人所有。梁湘军不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，梁湘军所提出的有关查封房产由其购买而对开发项目房产享有所有权的主张没有法律依据支持。三、法院确认梁湘军对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利的依据并不充分。1、梁湘军与原审第三人只是签订了认购书，并无办理产权证书，不能对抗包括上诉人在内的其他第三方，而且认购书签订的时间是在是在执行案件查封之后，认购书的签订并不合法。2、法院认定梁湘军已经全额支付购房款并不属实，从梁湘军所提供的证据材料看，梁湘军并无充分证据证明已全额支付相关购房款，也无其他证据予以佐证，故不能认定梁湘军已经支付全部购房款。3、梁湘军所称的房屋移交时间是在法院查封之后，故移交不合法。被上诉人梁湘军辩称，1.包括案涉房产在内的被查封房产实际由案外人郑锦铨、曹仲伟挂靠城建公司开发，根据相关挂靠协议，销售收入归案外人郑锦铨、曹仲伟所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故在人民法院查封案涉房屋前，梁湘军与城建公司已签订合法有效的书面买卖合同并按要求将购房款转入曹仲伟账户及其经营的开平市三埠顺畅建筑材料店的账户。2018年5月30日，梁湘军接收了案涉被查封房屋。2.梁湘军对案涉房产的权利全面优于一哥物业公司的普通不良债权，足以排除其执行。最高人民法院（2015）民一终字第150号案判决指出：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”出于对交易秩序的维护，法院在考虑相应司法解释规定的法律要件外，还应将梁湘军的权利与一哥物业公司的不良债权进行综合全面比较。2.梁湘军对案涉房产的权利全面优于一哥物业公司的普通不良债权。首先，梁湘军的权利沉没成本相对而言更加巨大。梁湘军筹集的购房款是其劳动收入、毕生积蓄或家庭全部积蓄，而一哥物业公司的债权来源是经多次转让，层层获利的资产包，其购买该资产包价款低廉。其次，梁湘军对案涉房屋享有期待物权，而一哥物业公司债权只是一般金钱债权，并未指向特定财产，其债权成本低且极具风险，一哥物业公司购买不良资产完全出于射幸心态。再次，梁湘军于房产被查封前已签订买卖合同，权利成立在先。特别对于已经“网签”的房产，已经向不特定第三人予以公示，与预告登记的效力相同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，梁湘军的排除执行异议，亦应得到法院支持。最后，从执行后果看，若执行包括案涉房产在内的被查封房产，一哥物业公司一人债权得以实现，但20户家庭房产利益将落空。解除对43处房产的查封，一哥物业公司债权未能从被查封房产中实现，但不良债权本身具有极高风险，相反20户家庭的居住权得以保障。与一哥物业公司的金钱债权相比，梁湘军对被查封房产的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，请求二审法院依法驳回一哥物业公司的全部上诉请求，维持原判。原审第三人城建公司未陈述意见。一哥物业公司向一审法院起诉请求：1、撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异172号执行裁定书，对位于开平市*******************继续执行；2、本案受理费由梁湘军承担。一审法院认定的事实：一审法院依据已发生法律效力的（2011）江开法民二初字第846号民事判决书以及（2013）江开法执字第960号民事裁定书，确认开平市城镇建设综合开发总公司应清偿欠款7020300元及利息等给一哥物业公司。该案恢复执行后，一审法院于2017年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人开市城建公司的银行存款7138987.43元或者查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日查封了登记在开平市城镇建设综合开发总公司名下的位于开平市*******************。另查明，广东省开平市*************住宅楼是案外人曹仲伟、郑锦铨挂靠第三人城建公司开发的商品房。案外人曹仲伟、郑锦铨与第三人城建公司之间约定，相应的销售房款由曹仲伟、郑锦铨收取，第三人协助购房人办理不动产权属证书。2017年9月2日，梁湘军与第三人城建公司签订《开平汇富花园认购书》，约定梁湘军向城建公司购买位于开平市*******************及3幢124号杂物房，建筑面积分别为89.25平方米、7.52平方米，合同约定705房屋的价格为382796元，杂物房价格为65000元。认购书签订后，梁湘军支付了上述约定的705房购房款给案外人曹仲伟，仍欠部分杂物房房款未付清（杂物房没有被查封）。2018年5月30日，售房部将案涉705房及124号杂物房交付给梁湘军。又查明，梁湘军名下无其他用于居住的房屋。据此，梁湘军向一审法院提出书面异议，认为案涉705房已由梁湘军购买，要求解除涉案房屋的查封。一审法院于2018年9月29日作出（2018）粤0783执异172号执行裁定书，裁定中止一审法院（2017）粤0783执恢203号执行案对位于开平市*******************的执行措施。一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉纠纷。诉讼的目的在于厘清本案梁湘军对执行标的物是否享有实体权利，且该实体权利能否阻却法院对执行标的物的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，梁湘军在一审法院查封该涉案房屋之前与城建公司签订了合法有效的书面协议，且已付清了全部购房价款及实际占有该涉案房屋，梁湘军名下并无其他住房，据此，梁湘军对涉案房屋享有的权利能够阻却一哥物业公司的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，由于梁湘军对涉案房屋享有的权利能够阻却对执行标的物的执行，故应驳回一哥物业公司的诉讼请求。此外，第三人城建公司经一审法院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回一哥物业公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由一哥物业公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕一哥物业公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：梁湘军对涉案房屋是否享有能够排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，梁湘军在一审法院对涉案房屋实施查封措施前已与城建公司签订了合法有效的书面买卖合同，目前已付清了全部购房价款且其名下并无其他用于居住的房屋。梁湘军对涉案房屋享有的民事权利符合上述规定可以排除执行的情形。本院确认梁湘军享有的民事权利能够排除一审法院对涉案房屋的强制执行。综上所述，一哥物业公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（江门市蓬江区一哥物业管理有限公司已预交），由江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年六月三十日法官助理 刘亚龙书 记 员 陈诗仪