江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4705号原告（反诉被告）：刘小春，男，1974年2月25日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈祥勇，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：江西汇仁堂药品连锁有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区火炬大街**汇仁医药大厦。统一社会信用代码：91360100775872795C。法定代表人：陈冰郎，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴松，男，1977年9月25日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司法务人员，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郑德仁，男，1981年2月15日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系该公司拓展专员，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）刘小春与被告（反诉原告）江西汇仁堂药品连锁有限公司（以下简称汇仁堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小春及其委托诉讼代理人陈祥勇，被告（反诉原告）汇仁堂公司的委托诉讼代理人吴松、郑德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘小春向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告江仁堂公司支付2019年4、5月租金共45000元及违约金（以22000元为基数，按220元／天，自2019年4月1日起计算至清偿之日；以及以23000元为基数，按230元／天，自2019年5月1日起计算至清偿之日止）；2、请求判令被告汇仁堂公司赔偿原告刘小春恢复阁楼及附件损失人民币60000元（损失暂定，具体赔偿以起诉后评估鉴定为准）；3、判令本案诉讼费用由被告汇仁堂公司承担。庭审中，原告刘小春明确恢复阁楼及附件损失金额为87524.4元。事实和理由：2017年3月23日，原告刘小春与被告汇仁堂公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将原告刘小春位于赣州市店面出租给汇仁堂；租赁期为五年，起租日自2015年5月1日至2020年4月30日，租金第一年为20000元／月，以后每年增加1000元／月；被告汇仁堂公司在对该房屋装饰应以不损害房产整体结构和设施为原则，征得原告刘小春同意对房屋内部进行装修改造，被告汇仁堂公司合同期满应对原告刘小春原有阁楼及附属设施进行原样恢复。合同履行至今，被告汇仁堂公司无正当理由拒不支付2019年4月和5月房屋租金，并于2019年4月未经原告刘小春同意擅自搬离店铺，发布转租公告，以实际行动明确表示拒不履行合同义务。同时被告汇仁堂公司在租赁期内将原告刘小春原有阁楼及附属设施完全拆除并改装，擅自搬离涉案房屋也未对涉案房屋恢复原样。原告刘小春无奈于2019年5月13日通知被告汇仁堂公司单方解除房屋租赁合同，并要求被告汇仁堂公司15日内将涉案房屋阁楼及附属设施完好归还。被告汇仁堂公司迟迟不履行合同义务，给原告刘小春造成了巨大的经济损失。原告刘小春为维护自身合法权益，特诉至法院，要求依法处理。本诉被告汇仁堂公司辩称：一、答辩人并非擅自搬离店铺，而是经过双方协商之后搬离，即被告汇仁堂公司不存在违约行为，且无须支付2019年4月和5月两个月的租金。答辩人于三月份多次派公司代表郑德仁与被答辩人电话协商涉案房屋租赁合同解除事宜，且郑德仁于3月17日与当时公司区域负责人袁某一起至被答辩人位于赣州小南门的办公场所正式见面商议此项事宜。被答辩人在正式见面商议过程中已同意答辩人退租涉案房屋。被答辩人提出以下要求：1、可以解除合同，但必须恢复阁楼，恢复期间押金不退回；2、答辩人可以自行贴转租广告，如果转租下家能继续合同，押金退回。经协商后答辩人在三月份将店铺完全搬离并开始张贴招租广告。答辩人搬离店铺过程中一直积极配合被答辩人请求并履行相应义务，并不存在违约行为。从被答辩人发给答辩人的《解除房屋租赁合同通知书》中证明，答辩人在2019年3月即搬离了，4月及5月没有承租，哪来房屋租金一说。二、被答辩人的房屋没有所谓的阁楼，不存在要求被答辩人恢复原状的事实基础。但实践操作过程中发现，因答辩人从上一任租客手中接手本案房屋之时，本案房屋就不存在阁楼及相应附件。答辩人要求被答辩人提供声称的阁楼及附件原状照片或视频以便履行相应义务，被答辩人无法提供。三、被答辩人要求答辩人支付违约金属于约定不明，租赁合同违约金条款应属无效。被答辩人在合同中约定了两种违约金及计算方式，属于约定不明，违约金条款属于无效条款。另外要说明的是，答辩人的60000元房屋租赁押金还在被答辩人手里，至今没有返还给答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，请求法庭驳回其相关诉讼请求。反诉原告汇仁堂公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告刘小春退还房屋押金60000元给反诉原告汇仁堂公司；2、本诉及反诉费用均由反诉被告刘小春承担。事实与理由：2017年3月23日，反诉原告汇仁堂公司与反诉被告刘小春签订一份《房屋租赁合同》，反诉被告刘小春将位于赣州市店面出租给反诉原告汇仁堂公司，反诉原告汇仁堂公司在2019年3月份与反诉被告刘小春协商解除合同后并搬离，但反诉被告刘小春一直没有退还房屋租赁押金60000元。反诉原告汇仁堂公司为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法判决。反诉被告刘小春辩称，原、被告在租赁合同中，明确约定涉案店铺押金仅在反诉原告汇仁堂公司无任何违约行为、缴清房租的情况下，才予以退还，该意思表示真实，反诉原告汇仁堂公司提前违法解除租赁合同，拒不缴纳租金，拒不按合同约定，原样恢复阁楼及其附属设施，存在三个严重的违约行为，给反诉被告刘小春造成了巨大的经济损失，应该没收押金，请求驳回反诉原告汇仁堂的诉讼请求。原告（反诉被告）刘小春为支持其诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、原告刘小春身份证复印件，证明原告刘小春的主体资格；证据2、被告汇仁堂公司营业执照复印件，证明被告汇仁堂公司的主体资格；证据3、房屋租赁合同、房屋所有权证，证明原、被告的房屋租赁合同法律关系；原、被告约定的权利义务，一是被告汇仁堂公司应及时支付足额租金的义务和不及时支付的违约责任；二是被告汇仁堂公司恢复阁楼及附属设施的义务；原告刘小春是不动产所有人；证据4、短信、中国邮政快递信息、解除通知书，证明原告刘小春于2019年5月13日通知被告汇仁堂公司解除租赁合同，并要求被告汇仁堂公司恢复阁楼及附属设施；证据5、店面照片，证明被告汇仁堂公司于2019年4月份未通知原告刘小春就搬离涉案店铺，并擅自转租涉案店铺；证据6、原告刘小春与被告汇仁堂公司代表戈军的通话录音，证明涉案店铺的阁楼及附属设施真实存在，系被告汇仁堂公司经营所需，拆除了涉案店面阁楼及附属设施；签订租赁合同时，原被告双方明确约定合同终止后被告汇仁堂公司应原样恢复阁楼及附属设施；证据7、店铺现场照片，证明涉案店铺阁楼及附属设施拆除后的现场痕迹明显；被告汇仁堂公司于2019年4月偷偷搬离至今未原样恢复，阁楼拆毁导致店铺内现场残败不堪，无法正常出租；证据8、原告刘小春与被告汇仁堂公司各负责人的短信聊天记录，证明被告汇仁堂公司系偷偷搬离，原告刘小春多次主动与被告汇仁堂公司各负责人联系，但被告汇仁堂公司均不予理睬；证据9、涉案店铺交接单，证明被告汇仁堂公司将涉案店铺返还原告刘小春的时间是在解除通知之后才返还。被告（反诉原告）汇仁堂公司为支持其反诉请求及本诉答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、反诉人营业执照复印件、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，证明反诉人主体资格；证据2、被反诉人身份证复印件，证明被反诉人主体资格；证据3、反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同，证明双方合同关系的存在；证据4、2015年4月1日被反诉人签订的房屋租赁合同与2017年三方签订的房屋租赁解除协议，证明被反诉人对反诉人承担60000元房屋押金债务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，原告刘小春（甲方）与被告汇仁堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于赣州市店面，出租房屋建筑面积为163.94平方米；租赁期限5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；房屋起租租金20000元整／月，每月底之前支付下月租金，2015年5月1日至2017年4月30日，房屋租金为20000元／月；2017年5月1日至2018年4月30日，房屋租金为21000元／月；2018年5月1日至2019年4月30日，房屋租金为22000元／月；2019年5月1日至2020年4月30日，房屋租金为23000元／月；乙方在签订本合同后三个工作日内交纳60000元作为房屋使用押金，合同期满后乙方无违约行为，付清本应交纳的所有费用后，甲方应不计息在15天内将押金退还给乙方；合同解除后，乙方应于5天内向甲方交还该房屋，超出期限则按日店租的双倍进行支付，基本装修不得拆除；乙方在合约期满应对甲方原有阁楼及附属设施进行原样恢复；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并追索相关损失，收回该房屋：拖延缴纳店租20天以上；乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日应按月租金的1%向甲方支付违约金。合同签订后，被告汇仁堂公司按约支付租金至2019年3月。2019年5月13日，原告刘小春向被告汇仁堂公司发出《解除房屋租赁合同通知书》。2019年5月15日，被告汇仁堂公司与原告刘小春办理租赁店面交接手续，并将店面钥匙交回原告刘小春。另查明，2017年3月23日，原告刘小春（甲方）、被告汇仁堂公司（丙方）与案外人何吉彬（乙方）签订《房屋租赁解除协议》，约定甲乙双方于2015年4月1日就案涉店面签订了房屋租赁合同，因乙方法人主体变更为汇仁堂公司，重新签订新的租赁合同，原合同解除，乙方于2015年5月1日缴纳的房屋押金由丙方支付给乙方，押金60000元。本院认为：案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁解除协议》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人均应严格履行。一、本诉部分。原告刘小春于2019年5月13日向被告汇仁堂公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告汇仁堂公司收到该通知书后于2019年5月15日与原告刘小春办理了案涉店铺的交接手续，故本院认定案涉租赁合同于2019年5月13日解除。被告汇仁堂公司还需支付原告刘小春2019年4月1日起至2019年5月13日止的租金，共计31645元。《房屋租赁合同》第八条第（四）款第4项约定，逾期支付租金的，自逾期之日起每日按月租金的1%向原告刘小春支付违约金。据此，原告刘小春要求被告汇仁堂公司按合同约定支付违约金，因被告汇仁堂公司已逾期支付租金，违约事实清楚，被告汇仁堂公司应支付违约金，但本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，根据案涉合同的实际履行情况等综合因素，本院酌定按月利率2%计算违约金。关于恢复阁楼及附件损失问题，经原告刘小春申请，本院委托赣州华晟工程造价咨询有限公司对案涉店面的装修、建造阁楼工程造价进行司法鉴定，赣州华晟工程造价咨询有限公司向本院来函，因缺少资料，无法对案涉店面的装修、建造阁楼工程造价进行司法鉴定，根据原告刘小春提交的现有证据，无法确定案涉店面装修、建造阁楼及附属设施的工程量及工程造价，故本院对原告刘小春的该项主张不予支持。二、反诉部分。《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定，合同期满后反诉原告汇仁堂公司无违约行为，付清本应交纳的所有费用后，反诉被告刘小春应不计息在15天内将押金退还给反诉原告汇仁堂公司。租赁押金具有履约保证性质，其目的是保证合同当事人依约全面履行合同义务，本案中，反诉原告汇仁堂公司已逾期支付租金，违约事实清楚，反诉原告汇仁堂公司要求反诉被告刘小春退还房屋押金60000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西汇仁堂药品连锁有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘小春支付租金31645元及违约金（以22000元为基数，自2019年4月1日起至清偿之日止；以9645元为基数，自2019年5月1日起至清偿之日止；上述违约金均按月利率2%标准计算）；二、驳回原告刘小春的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江西汇仁堂药品连锁有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，反诉费650元，合计3050元，由原告（反诉被告）刘小春负担1809元，由被告（反诉原告）江西汇仁堂药品连锁有限公司负担1241元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按照规定交纳上诉费用，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  徐章平人民陪审员  廖爱民二〇二〇年六月五日法官助理陈晓玲书记员刘昌晖