贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异36号异议人（案外人）：曹世祥，男，1979年5月18日生，苗族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。异议人（案外人）：余兴珍，女，1978年4月11日生，苗族，住址同上。申请执行人：李佩玲，女，1970年12月30日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人：刘延芳，贵州山一（贵阳）律师事务所律师。委托代理人：胡敏，贵州山一（贵阳）律师事务所实习律师。被执行人：贵州紫云卓远房地产开发有限公司。住所地贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇新城区**。法定代表人：朱长庚。被执行人：朱长庚，男，汉族，1963年8月29日生，住湖南省永州市冷水滩区。二被执行人共同委托代理人：傅凯，公民身份证号：4305031982********。该公司员工。被执行人：姚亮平，男，汉族，1963年3月25日生，住湖南省永州市冷水滩区。本院在执行申请执行人李佩玲与被执行人贵州紫云卓远房地产开发有限公司（下称“卓远房开”）、朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案中，案外人曹世祥、余兴珍向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月17日上午9时公开召开听证会。本案现已审查终结。异议人请求：停止（2017）黔04执114号执行裁定书中对紫欧雅郡一期商铺第1幢第1层1-1-30号的查封拍卖。事实和理由：异议人与被执行人卓远房开于2015年7月11日签订了《商品房买卖合同》，约定异议人购买卓远房开位于地块编号为ZYG2013-7、ZYG2013-8上的紫欧雅郡一期第1幢第1层1-1-30号商铺。合同签订后，申请人按合同约定支付了房款，卓远房开已将案涉商铺交付异议人实际占有，异议人购买的房屋所有权已实际发生转移，不属于卓远房开的资产，执行法院查封、拍卖该房产损害了异议人合法的财产所有权，特提出本案申请。异议人提交如下证据：1、异议人身份证及结婚证复印件；2、《商品房买卖合同》、《签订客户信息确认书》各一份；3、《收据》五份；4、《商铺买卖合同补充协议》一份。申请执行人李佩玲发表质证意见：对异议人所提交证据的真实性、合法性、关联性均持异议。《商品房买卖合同》签订时间晚于案涉商铺2015年2月11日备案登记在李佩玲名下的时间；购房收据无银行转帐凭证印证，与交易习惯不符，不能证明异议人已付清全款或付款已超过总价款的50%。以异议人所举证据均达不到排除本案执行的证明目的。案涉商铺已经备案登记在李佩玲名下，在执行过程中经拍卖、变卖，案外人或被执行人均未提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案不存在法律上排除执行的情形：争议商铺未登记在卓远房开名下，所签商品房买卖合同不具合法性，案涉商铺并非用于居住。本案执行依据（2017）最高法民终241号民事判决明确被执行人未依判决履行给付义务，李佩玲可申请评估、拍卖包括本案争议房屋在内的房屋清偿债权，故本案应当继续予以执行。案涉商铺的评估拍卖程序已经终结，异议人现请求停止评估、拍卖已无请求权基础。被执行人卓远房开发表质证意见：对上述证据三性均无异议。被执行人朱长庚、姚亮平未发表质证意见。经审查，本院认为上述证据符合证据三性原则，本院予以采信。本院认定事实如下：异议人曹世祥、余兴珍系夫妻关系，二异议人与卓远房开2015年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定异议人向卓远房开购买位于紫云县，购房总价款552300元，异议人于2015年7月12日交付首付款282300元，剩余房款27000元于2015年12月30日付清。合同签订后，异议人分别于2015年5月9日、5月16日、7月11日向卓远房开交付购房款10000元、90000元、182300元，共计282300元。后因卓远房开未按合同约定交付案涉商铺，双方于2017年9月17日签订《商铺买卖合同补充协议》，该协议第四条约定：“甲方在完成合同备案登记手续后，乙方所购商铺剩余款，如为现金支付，则剩余商铺款27万元应在备案登记完成后十天内一次性付清，如为银行按揭则应在十天内提供全套银行按揭资料；”。异议人尚有剩余房款27万元未支付卓远房开，听证会上，本院询问其是否愿意将剩余款项交付本院执行时，异议人明确答复在办理房屋产权证之前不愿意将尾款交付法院执行。另查明，因本案所涉房屋已被查封，故无法办理网签备案及产权转移登记等手续。李佩玲诉卓远房开及朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初236号判决，李佩玲不服该判决，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院作出（2017）最高法民终241号民事判决，确定判决内容为：三被告卓远房开、朱长庚、姚亮平于判决生效后十五日内返还李佩玲借款本金1146万元及利息（2016年12月31日之前的利息为409.042万元，之后的利息按年利率24%计算，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日），若三被告不履行生效判决确定的上述金钱债务，李佩玲可申请拍卖涉案《商品房买卖合同》即《抵押物清单》所列房屋以偿还本案借款本息。后贵州省高级人民法院作出（2017）黔执79号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院以（2017）黔04执114号立案执行。执行过程中，本院于2018年5月8日向紫云布依族苗族自治县（以下简称紫云县）房地产管理中心送达（2017）黔04执114号之一协助执行通知书，查封了被执行人卓远房开名下的以下房产：位于紫云县；第1幢2层1-2-9、1-2-10、1-2-11、1-2-12、1-2-13、1-2-14、1-2-15、1-2-16、1-2-17、1-2-18、1-2-19、1-2-20、1-2-21、1-2-22、1-2-23、1-2-24、1-2-25、1-2-26、1-2-27、1-2-28、1-2-29、1-2-30、1-2-31、1-2-32、1-2-34号房屋进行查封，查封期限为三年。异议人所购买的1-1-30号商铺在查封房产之列。该案已裁定终结本次执行，后本院以（2019）黔04执恢69号立案恢复执行。本院认为，本案争议焦点为：异议人是否享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人在金钱债权执行中的物权期待效益足以排除强制执行的，需同时满足以上四个条件。本案中，异议人虽于本院查封之前就已异议人签订了书面的《商品房买卖合同》、其主张案涉商铺已于2017年交付、案涉商铺一直未办理产权变更是因卓远房开被执行导致商铺被查封，但双方合同约定购房总价款为552300元，异议人尚欠270000元房款未交付，且其明确表示不愿按法院要求将剩余价款交付法院执行，故异议人的物权期待利益不能同时满足法律规定的条件，异议人享有的物权期待利益尚不足以排除强制执行效力，其主张中止对其所购买商铺的执行，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人曹世祥、余兴珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李德江审判员  黎福伟审判员  辜贤莉二〇二〇年六月十八日法官助理李欣书记员李倩（代）