内蒙古自治区宁城县人民法院民事判决书(2019)内0429民初5810号原告：李雪松，男，1969年11月20日出生，蒙古族，居民，住宁城县。委托诉讼代理人：赵荣新（系李雪松妻子），女，1966年9月5日出生，汉族，居民，住宁城县。第三人：王玉良，男，1983年10月12日出生，汉族，农民，住宁城县。委托诉讼代理人：王志刚，内蒙古红城律师事务所律师。被告：宁城县盛鑫房地产开发有限公司，住所地宁城县天义镇天南村（原天南砖厂院）。法定代表人：张文博，系公司经理。委托诉讼代理人：冯国辉，内蒙古全兴律师事务所律师。原告李雪松与被告宁城县盛鑫房地产开发有限公司（以下简称盛鑫公司）、第三人王玉良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵荣新、被告委托诉讼代理人冯国辉、第三人王玉良及委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪松向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告开发的的位××县南、滨河路西东方明珠小区三期5号楼6号70.92平方米商厅归原告所有；2、要求被告为原告办理不动产产权登记。事实和理由：2015年12月23日，原告与被告盛鑫公司签订《楼房买卖协议》，原告交付房款638280元，购买被告开发建设的东方明珠三期5号楼6号商厅，面积70.92平方米。2016年1月10日被告将商厅交付给原告，原告装修出租使用至今。2017年10月24日被告法定代表人张文博个人向第三人王玉良借款，张文博将原告商厅抵押给第三人王玉良，被告与第三人王玉良网签《商品房买卖合同》。被告将原告商厅网签给第三人王玉良，张文博的行为构成合同诈骗罪。原告与被告签订的《楼房买卖协议》合法有效，原告已经取得了商厅的所有权。被告将销售给原告的商厅违法抵押给第三人王玉良，侵犯了原告的合法财产权益，故起诉要求确认被告开发的的位××县.92平方米商厅归原告所有，并要求被告为原告办理不动产产权登记，请求予以判处。第三人王玉良向本院提出诉讼请求，原告李雪松诉状所称内容与客观事实严重不符，其诉称的东方明珠三期5号楼6号商厅并非其所称的“抵押”给第三人王玉良的商厅。首先，在李雪松提交的协议上，载明的是“东方明珠小区5#号楼第6号商厅”而并非第三人王玉良所有的“东方明珠三期商住楼5#-1-106”房产，房号并不一致；其次，李雪松诉称的房屋面积是70.92平方米，而第三人王玉良购买的房屋建筑面积70.85平方米、套内面积68.69平方米，房屋面积也不一致；再次，其提到的张文博刑事案件中也没有认定张文博将5#-1-106号房抵押给王玉良，而是清楚地写到已网签到第三人王玉良名下；最后，诉争房产也并非在20l6年1月l0日就已交付给李雪松，更没有从那天其就已出租给他人。实际的情况是诉争房屋一直没有交付，为此第三人王玉良与李雪松还产生过纠纷，分别以强行锁门和换锁等方式轮番争执了很久，直到20l8年7月份才被李雪松实际强行占有控制。另外交纳取暖费凭证也可以证明，诉争房屋并非2016年就已交付给李雪松。二、李雪松在诉状中提到的张文博刑事案，事实认定部分存在错误，现已启动纠错程序。并且第三人有证据可以推翻该判决书认定的部分事实错误，故该部分错误内容不能作为本案裁判的依据。第一，调取张文博刑事案卷宗材料就可以查明，该案中所认定的据以定案依据的“王玉良被害人陈述”是凭空捏造的，根本就不存在。另外，张文博也从来没有给第三人王玉良打过借据或者给付过利息，原刑事判决认定向第三人王玉良借款系明显错误。第二，该案中李雪松自己在证言中明确说到他和张文博是合伙投资开发东方明珠三期工程，并且是在2016年12月找到张文博协商，张文博又给他十套楼房、十个地下室、四个大厅，并签了协议……商厅分别是3、4、5、6号。首先，同为东方明珠三期的投资开发人之一，有什么理由或必要自己买自己开发的房子呢，这就不符合常理，可以证明李雪松与张相新签订的楼房买卖协议内容不真实；其次，明明是在2016年12月才确定把诉争房屋给李雪松，又怎么可能如他民事诉状中所称是2015年的时候就已经买过去了并在2016年1月l0日就已经出租出去了呢，显然本案诉称的又是虚构的事实；再次，原告在证言中故意歪曲了客观事实，说2016年l2月张文博给他的商厅包含6号商厅，但是根据他与张文博2016年12月2日签订的协议书记载，分给李雪松的商厅是2、3、4、5号，并不包括6号商厅，这也证明了李雪松在故意做虚假证词，歪曲事实；最后，如果说李雪松证言是完全真实的没有任何虚假成分，那么既然在20l6年12月份才把3、4、5、6号商厅协议给李雪松，又怎么会出现早在20l5年就已经把6号商厅卖给他了呢李雪松在民事诉讼中和刑事案件证言中所称内容又自相矛盾，存在虚假成分。故此，6号厅根本就不是刑事案件中认定的“张文博用分给李雪松的6号厅向第三人王玉良诈骗借款35万元”的那个商厅，而第三人王玉良也根本不是被害人之一，更没有向张文博出借过一分钱资金，该刑事判决中此内容系属严重错误。三、李雪松据以主张权利的“楼房买卖协议”对被告盛鑫公司不具有约束力。第一，该协议中，虽然加盖了被告盛鑫公司的公章，但却并无法定代表人张文博的签字，而是由张相新在代表人处签字，而张相新并没有提供盛鑫公司或张文博的授权委托书，也就是并没有获得公司授权，其签订的协议仅对其个人和相对人李雪松具有约束力，并不能作为向盛鑫公司主张权利的依据。第二，虽然张相新现在的身份是盛鑫公司的监事，但其监事的身份是在2017年11月1日才确定的，而案涉协议却是早在2015年12月23日签订的，也就是说协议签订时，张相新连公司的监事都不是，他又如何能代表公司对外出售公司的商品房呢，显然不能。第三，退言之张相新的行为连表见代理都不构成，因为依据《中华人民共和国公司法》第五十三条规定：“监事会、不设监事会的公司的监事行使下列职权：(一)检查公司财务；(二)对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；(三)当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；(四)提议召开临时股东会会议，在董事会不履行本法规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议；(五)向股东会会议提出提案；(六)依照本法第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；(七)公司章程规定的其他职权”，也就是说依据《公司法》之规定，监事并没有代表公司对外签订合同的职权，其私自对外签订的合同的行为不符合表见代理的构成要件，对公司不具有约束力。第四，李雪松与张相新签订的楼房买卖协议。四、依据内蒙古自治区高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》的通知(内高法发(20l4)l6号)第六条之规定“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，应按照以下顺位确定买受人的权利保护顺位：(一)已经办理房屋所有权转移登记的；(二)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；(三)已经合法占有房屋的；(四)合同实际履行在先的；(五)均未履行，合同成立在先的”，所以本案中即便认为李雪松与被告盛鑫公司签订了协议且协议对盛鑫公司具有约束力，但诉争房屋已经由被告盛鑫公司出售给了第三人王玉良，且办理了网签合同、已在房管局存档备案，全部房款也已付清，只是尚未交付。这一事实正符合上诉援引的自治区高院规定中的第六条第(二)项规定之情形，故此第三人王玉良的权利保护顺位在先，诉争房产应变更登记至王玉良名下，而李雪松的诉求不符合法律规定，不能得到支持。综上所述，张文博合同诈骗案中认定有关第三人王玉良的事实错误，第三人有证据可以推翻该部分内容，不能作为本案审理的依据。而李雪松与张相新签订的协议即与客观事实不符，又对被告盛鑫公司不具有约束力，不能据此主张将诉争房屋判令归其所有。请人民法院依法驳回其诉讼请求。庭审中，第三人王玉良补充到在本院审理的(20l9)内0429民初5799号民事案件中，原告李雪松提交法庭一份与本案其提交的购房协议内容一致的关于5号商厅的买卖协议，出现了同一个买受人、同一个出售人，针对同一涉案商厅，同一天、同一个时间段却签订两份买卖协议，出现这样一不符合常理的情况，也反证了本案中原告提交的楼房买卖协议是虚假不真实的。被告盛鑫公司辩称，被告与原告之间房屋买卖合同合法有效，2015年l2月23日，被告与原告签订房屋买卖协议，将三期5号楼106号大厅出售给李雪松，签订房屋买卖协议，并将房屋交付给李雪松使用，2017年10月24日，张文博个人向第三人王玉良借款35万元，将涉案大厅以网签形式抵押给第三人王玉良，被告与第三人之间不存在房屋买卖协议，第三人王玉良对涉案房屋不享有物权，第三人王玉良与张文博之间的债务关系被宁城县人民法院刑事判决书认定为张文博诈骗犯罪，宁城县人民法院将第三人王玉良与张文博之间的35万元债务确认为追缴的范围，故本案第三人的主张不属于民事诉讼审理范围，第三人的诉讼请求不能成立，在本案之前第三人所主张的房屋所有权，宁城县人民法院与赤峰中院已经判决驳回了第三人的起诉，并确认了第三人与张文博之间属于刑事案件追缴的赃款范围，第三人的诉讼主张不能成立，被告同意履行与原告之间的合同，第三人所主张的以原告与被告签订的房屋买卖协议，同一天同一时间签订了两份房屋买卖协议，是两个房屋的买卖行为，该书证证明双方存在房屋买卖关系，第三人所述不符合常理不能成立，书证以内容证明案件事实，常理不能否定书证的客观真实性，恰恰证明双方存在两个商厅的合同买卖关系，张文博抵押给第三人王玉良的6号商厅，既是本案涉案商厅，房屋买卖协议加盖被告公司印章和张文博个人名章，张相新作为经办人签字，印章的加盖代表公司意志，具有特定法定效力，印章代表公司对外出具证明等的意思表示，只要加盖公司印章就代表公司的行为，其不以法定代表人签字作为有效的条件，法定代表人是否签字不影响合同效力，被告公司委托张相新负责楼房销售工作，张相新在合同上签字，被告公司认可，故房屋买卖协议合法有效，被告同意履行与原告之间签订的房屋买卖协议。本院经审理认定事实如下：2015年12月23日原、被告之间进行清算，因被告盛鑫公司欠原告李雪松出资款,故被告盛鑫公司将其开发的的位××县南、滨河路西东方明珠小区三期商住楼房号为5#-1-106的5号楼6号商厅抵顶给原告，双方协商认定该商厅价值638280元，后双方签订了《楼房买卖协议》，被告盛鑫公司为原告出具了一枚金额为638280元的收款收据。2016年1月10日，被告盛鑫公司将该商厅交付给原告李雪松占有、使用。2016年12月2日，被告盛鑫公司法定代表人张文博与原告达成协议，再次确认位于东方明珠三期商住楼的10户住宅楼、10户地下室、4户商厅归原告所有，协议中注明商厅为“2号、3号、4号、5号”，庭审中被告公司辩称实际上交付的商厅为3号、4号、5号及涉案的6号商厅，应以实际交付为准，且被告盛鑫公司于2017年10月28日出具证明也再次确认包括案涉商厅在内的位于东方明珠三期商住楼的10户住宅楼、10户地下室、4户商厅归原告所有。2016年1月10日-2019年5月15日原告一直自己使用涉案商厅,2019年5月16日，原告将案涉商厅出租给案外人高某使用。另查明，因张文博以高利回报为诱饵，使用伪造商品房、商厅的网签买卖合同或将已出售并收取业主购房款但未网签的商品房、商厅网签给他人的手段，多次骗取他人财物，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，经宁城县人民法院（2019）内0429刑初119号刑事判决书判处有期徒刑十二年。同时（2019）内0429刑初119号刑事判决书认定：“2017年10月24日，张文博将分给李雪松的东方明珠小区3期商住楼5#-1-106号大厅网签给王玉良借款人民币35万元”。张文博将案涉商厅网签给第三人王玉良。2018年8月29日，第三人王玉良向宁城县人民法院起诉要求张文博向其返还房屋，宁城县人民法院依据（2019）内0429刑初119号刑事判决书，于2019年8月12日作出（2018）内0429民初5006号民事裁定书驳回王玉良的起诉。第三人王玉良因不服（2018）内0429民初5006号民事裁定书上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院作出（2019）内04民终5325号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。庭审中，第三人王玉良对原告提交的张文博签字的涉案商厅房款的收据及交钥匙条的真实性提出异议，并申请对原告提交的收据中交款人及收款人签字是否是本人签署进行鉴定。我院依法委托宁城县医院司法鉴定所对此进行鉴定，第三人王玉良交纳鉴定费用14400元，后宁城县医院出具了《宁城县医院司法鉴定所文书司法鉴定意见书》载明，收据中“张文博”字样系本人书写，“李雪松”字样非本人书写，原、被告对鉴定意见书均无异议，第三人王玉良对鉴定书关于“张文博”字样系本人书写的结论有异议，申请再次进行鉴定。以上事实，有宁城县人民法院（2019）内0429刑初119号刑事判决书、（2018）内0429民初5006号民事裁定书、赤峰市中级人民法院（2019）内04民终5325号民事裁定书、楼房买卖协议、收据、取暖费收据、水电费收据、被告公司证明及《宁城县医院司法鉴定所文书司法鉴定意见书》等证据在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”。第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案被告因欠原告出资款，双方于2015年12月23日进行清算，被告盛鑫公司将位于宁城县天义镇“东方明珠”三期商住楼5#-1-106号大厅出售给原告李雪松，以被告盛鑫公司所欠原告的出资款抵付了购房款，并于2016年1月10日将案涉商厅交付给原告占有、使用至今，原、被告之间房屋买卖关系成立。现原告要求被告办理该房屋产权登记手续，于法有据，被告盛鑫公司应协助办理。第三人王玉良以其持有的收据、商品房买卖合同、租赁合同等证据主张涉案房屋归其所有，要求驳回原告的诉请，经审查，第三人王玉良与被告公司法定代表人张文博之间的经济往来已被宁城县人民法院作出的（2019）内04刑初119号生效刑事判决书认定为张文博的犯罪事实，第三人对上述刑事判决书不予认可，但在未经法定程序否定该刑事判决效力的情况下，其应为合法有效。第三人主张自己系涉案房屋实际权力所有人，证据不足，故第三人王玉良的主张，本院不予支持。第二次庭审中，第三人王玉良对《宁城县医院司法鉴定所文书司法鉴定意见书》中关于“张文博”笔记真伪的鉴定结论有异议，要求重新鉴定，但第三人未能提供证据证实依法进行鉴定的宁城县医院司法鉴定所或鉴定人员不具有相应资质或该鉴定程序存在违法情形或鉴定意见依据不足的证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁城县盛鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后60日内协助原告李雪松办理位于宁城县天义镇“东方明珠”三期商住楼5#-1-106号商厅的产权登记手续；二、驳回第三人王玉良的诉讼请求。案件受理费50元，邮寄费44元，由被告宁城县盛鑫房地产开发有限公司负担，第三人参加诉讼案件受理费50元，鉴定费14400元,由第三人王玉良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 卜宪良 二〇二〇年六月二十二日书记员 周春妹