广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初799号原告：珠海新居发置业顾问有限公司，住所：珠海市****************，统一社会信用代码：91440400MA4UWA2X62。法定代表人：李桂琼，总经理。委托诉讼代理人：张嘉铭，广东法宗律师事务所律师。被告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所：珠海市横琴新区*********-172，统一社会信用代码：914***********535E。法定代表人：林新武，总经理兼董事长。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海横琴淘房科技合伙企业（有限合伙），住所：珠海市横琴新区*********-2755，统一社会信用代码：914**********370X8。执行事务合伙人：翟锐，总经理。委托诉讼代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泽坚，广东加通律师事务所实习律师。原告珠海新居发置业顾问有限公司（以下简称新居发公司）与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）、第三人珠海横琴淘房科技合伙企业（有限合伙）（以下简称淘房科技企业）债权人代位权纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告新居发公司的法定代表人李桂琼、委托诉讼代理人张嘉铭，被告荔枝湾公司的委托诉讼代理人叶艳玲，第三人淘房科技企业的委托诉讼代理人吴启浩、孙泽坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付荔枝湾花园N5栋505房的佣金154803.68元及逾期利息（以154803.68元为基数，自2018年12月1日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付）；2.判令被告向原告支付现金奖支付20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月3日，原告与第三人签订《淘房通年度分销合同》，约定第三人委托原告代理第三人的所有签约项目，合同期限自合同签订至2017年12月31日止；佣金根据每个项目确定佣金结算标准，第三人收取原告佣金（含开发商给予的现金奖）的20%作为第三人服务费等，双方还约定了其他事项。合同签订后，2017年3月19日，原告促成了客户任洁购买荔枝湾花园S10-405房。2018年6月4日，客户任洁与被告协商将购买的房产变更至荔枝湾花园N5栋505房，并于当日再次签订了《荔枝湾花园销售单位确认书》，约定销售单位为N5栋5层05房，总房价为人民币4837615元，当日，客户任洁向被告支付了定金5万元及房款6160元。据了解，客户任洁已于2018年10月开始偿还房贷，即该套房产已达到结佣条件。而该房产的佣金是按照总房价的4%计算的，即193504.6元。另，被告承诺原告，若促成交易的，除佣金之外再支付现金奖（即开单奖金）20000元。在此前，被告一直有执行开单奖金的规定。然而，第三人迟迟不向被告追讨佣金，也未以诉讼或仲裁方式向被告主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，导致原告也未能如期结算佣金。第三人的上述怠于履行到期债务和行使到期债权的行为，对原告的到期债权造成了损害。另外，被告也未依照承诺向原告支付开单奖金。因此，根据《合同法》第73条、第107条、109条的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第11条、第12条的规定，被告应向原告支付佣金、开单奖金及赔偿佣金利息。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告辩称：一、本案所涉荔枝湾花园N5栋505房非原告促成成交，其代理销售的荔枝湾花园S10-405房不符合服务佣金结算的条件，原告无权向被告行使代位权并要求被告支付居间服务佣金。（一）原告代理销售的荔枝湾花园S10-405房未签订《商品房买卖合同，且已办理退房手续，不符合居间协议约定的服务佣金结算条件。根据被告提供的证据“荔枝湾花园S10-405房《销售单位确认书》及《退房申请》”可知，原告代理销售的荔枝湾花园S10-405房于2017年3月19日签订了《荔枝湾花园销售单位确认书》，并于2018年6月4日办理了退房申请手续。根据《销售居间委托协议》（以下简称“居间协议”）第四条“服务佣金”第1款的约定，“由乙方（第三人）推荐并经甲方（被告）签字确认的客户符合成交条件的，与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》并付清合同房价款的，视为乙方代理成交该房屋。通过乙方代理渠道成交房屋以该房屋总房款的3%佣金（含税）结算。”因此，S10-405房未签订《商品房买卖合同》且已退房，不符合服务佣金的结算条件，被告无需向第三人支付该商品房的居间服务佣金。（二）本案所涉荔枝湾花园N5栋505房非原告促成成交，原告无权要求被告支付服务佣金。荔枝湾花园N5栋505房的《荔枝湾花园销售单位确认书》于2018年6月4日才签订，此时被告与第三人签订的居间协议委托期限早已终止，N5栋505房不属于第三人代理销售的范围内且并非由原告代理销售，因此，被告无需向第三人支付该商品房的服务佣金。二、原告要求被告支付佣金利息没有任何事实和法律依据。根据原告与第三人签订的《淘房通年度分销合同》的约定，原告与第三人并未明确约定佣金的支付时间，因此，在原告提起本案诉讼之前，第三人并无付款义务，且被告对第三人所负债务仅限于佣金。因此，原告请求逾期支付佣金利息无任何事实和法律依据。三、原告要求被告支付现金奖没有任何事实和法律依据。根据居间协议第四条“服务佣金”第2款的约定，“甲方有权依据乙方的业绩和服务水平，为乙方设立阶段性销售任务，乙方完成阶段性销售任务的，甲方可给予乙方一定的奖励，具体销售任务及奖励规定由甲乙双方以补充协议的方式确定。”实际上，被告从未就销售任务及奖励规定与第三人签订任何书面协议，被告也从未向第三人承诺支付现金奖等事宜，因此，原告要求被告支付现金奖无任何事实和法律依据，原告无权要求被告支付现金奖。四、第三人与被告存在债权债务关系，被告不仅不应当向第三人支付居间服务佣金,而且第三人还应当向被告返还已退商品房的居间服务佣金，被告与第三人之间的债权债务尚存在争议。根据被告提供的证据可知，经第三人销售的荔枝湾项目包括2-3105房（买受人：张玉萍，佣金为104351.37）、7-1601房（买受人：余婷婷，佣金为140685.54元）、7-2201房（买受人：方焰，佣金为140892.09元）、14-704房（买受人:陈荔，佣金为110983.02元）、S9-501房（买受人:王洁萍，佣金为110051.01元）共计五套房，经买受人申请并与被告协商一致后办理了所购房屋的退房手续，并已解除了买卖合同及办理了合同的注销手续，该五套房居间服务佣金共计人民币606963.03元。被告与第三人签订的居间协议第七条第2款约定了，“因房屋质量、预测面积误差或逾期交房之外的原因导致乙方推荐的客户退房的，所退房屋应从乙方已完成的居间成果中扣除。若甲方已向乙方支付该房屋的服务佣金的，乙方应予以返还，并可直接从退房当月起甲方应支付的服务佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无需再支付该房屋的服务佣金。”因此，第三人应当向被告退还该五套商品房的居间服务佣金，同时被告有权在后续应支付的居间服务佣金中扣减第三人应当退还的居间服务佣金。因此，被告与第三人之间的债权债务尚存在争议，原告无权行使代位权。综上所述，被告无须向第三人支付居间服务佣金，被告与第三人之间的债权债务不明确、尚存在争议，原告要求被告支付佣金、利息及现金奖的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，应当予以驳回，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人述称：一、确认涉案的505房是由原告通过第三人的交易平台成功促成交易，按照原告与第三人的约定，第三人需要在收到被告所支付的居间服务佣金后，扣除20%作为服务费，剩余80%支付给原告作为佣金。然而，第三人至今没有收到被告所支付的涉案房屋的居间服务佣金，故未向原告支付涉案房屋的佣金。第三人目前因资金链断裂而不具备向被告主张居间服务佣金的经济能力，故第三人同意原告通过代位权的方式向被告进行主张。二、关于505房的成交问题。根据原告所提供的证据可以证实，505房的买家在2018年6月4日已经与被告签订新的销售单位确认书并且支付了定金和房款差额，销售单位确认书代理商名称一栏已经确认居间方为第三人，并且目前已经完成商品房买卖合同的签订和银行放款，被告显然已经享受了该居间成果，理应支付居间服务佣金。依据（2019）粤04民终2746号判决书第7页法院认定事实部分可以证明，涉案的房屋应按照商品房成交金额的4%支付居间服务佣金。三、关于返还居间服务佣金的问题。第一，被告所主张返还的佣金与本案的佣金不是同一笔，也没有任何关联性，被告应另循途径进行解决，这在珠海市中级人民法院（2019）粤04民终2746、2747号民事判决书和贵院所作出的（2019）粤0491民初1619、2170号案件中已经得到认定。第二，被告所主张的应返还酬金均是在2016年所发放，该发放并非依据本案2017年的《销售居间委托协议》，本案《销售居间委托协议》第七条所约定的退房内容只能适用于按照该合同所结算的居间服务佣金，而被告却依据2017年《销售居间委托协议》的约定主张2016年已发佣金的返还，该主张属于错误适用合同约定。第三，被告只是提供了退房的表面证据，并未进一步证明该退房的责任在于购房客户，若是因被告商品房质量存在瑕疵等问题所造成的退房，按照公平原则和合同约定均不应由第三人承担返还的义务，故被告对退房理由应负有举证责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，被告与第三人签订一份《销售居间委托协议》，约定，被告委托第三人为其开发建设的“荔枝湾花园”项目提供销售居间服务。合同第三条委托期限2017年1月1日至2017年3月31日；第四条服务佣金由第三人推荐并经被告签字确认的客户符合成交条件的，与被告就该房屋签订《商品房买卖合同》并付清合同房价款的，视为第三人代理成交该房屋。通过第三人代理渠道成交房屋以该房屋总房款的3%佣金（含税）结算。第五条服务佣金支付：代理佣金支付的方式是月结，按揭付款的，签署《商品房买卖合同》并回齐按揭首付楼款后结算佣金的50%，回齐全额楼款后结算余下50%的佣金；第三人每月5号提交符合结佣条件的房屋佣金对数表且房屋佣金对数表须经被告审核书面确认后方可作为结算的依据。第三人收取每期款项前均须向被告开具合格等额有效发票，否则，被告有权拒绝付款而不承担任何法律责任。第十二条违约责任第五款：第三人如违反本合同约定，将本合同委托项目部分或全部转让给第三方，被告有权单方解除合同。在（2019）粤0491民初890号案件庭审中，被告与第三人均确认双方存在长期合作关系，曾多次签订过与上述合同版本基本一致的居间合同。其中，2018年4月10日被告与第三人签订的《项目销售居间合同》，该合同约定被告应按商品房成交金额的4%向第三人支付居间报酬。佣金的支付方式是客户按揭购买商品房的，客户签订认购书、付清约定的定金及首期房款且提交符合购房资格的全部资料后，被告向第三人支付该套商品房居间酬金的30%；贷款银行出具《同意贷款意向书》且客户完成商品房买卖合同网签备案后，被告向第三人支付该套商品房居间酬金的60%；客户收楼后，被告向第三人支付该套商品房居间酬金的10%。原告及第三人主张涉案合同的权利义务应以该合同为依据，被告则认为涉案房屋的佣金支付标准应以该合同为依据，其他的合同权利则以2016年12月31日《销售居间委托协议》为依据。2017年1月3日，原告与第三人签订《淘房通年度分销合同》，约定第三人委托原告代理销售第三人所有签约项目，项目具体销售范围以开发商给予为准，合作期限自合同签订之日至2017年12月31日止。原告通过自己的销售渠道向客户推荐、介绍项目，原告在组织意向客户到达现场看房前，需要通过电话或信息方式将客户的有效信息发给第三人，进行客户报备，加强现场销售跟进进度及客户有效期的保护。根据每个项目确定佣金结算标准。第三人收取原告佣金（含开发商给予的现金奖）的20%作为第三人服务费。上述合同签订后，2017年3月19日，任洁购买了被告的荔枝湾花园S10-405房，销售总价为4234743元，被告为第三人出具了《荔枝湾花园销售单位确认书》。如按照该总房价的4%计算的，佣金为169389.72元。后于2018年6月4日，客户任洁与被告协商将购买的房产变更至荔枝湾花园N5栋505房，并于当日再次为第三人出具了《荔枝湾花园销售单位确认书》，约定销售单位为N5栋5层05房，总房价为人民币4837615元。当日，客户任洁向被告支付了定金5万元及房款6160元。客户任洁已于2018年10月开始偿还房贷。如按照该总房价的4%计算的，佣金为193504.6元。目前，客户任洁尚未收楼。另查明，本院在审理原告珠海市欣海房地产营销策划有限公司与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司、第三人珠海横琴淘房科技合伙企业（有限合伙）债权人代位权纠纷[案号是（2019）粤0491民初889号]一案中，各方确认被告珠海荔枝湾投资发展有限公司、第三人珠海横琴淘房科技合伙企业（有限合伙）于2017年7月7日签订的《项目销售居间合同》，该合同约定的期限是2017年4月1日起至2017年8月31日。再查明，珠海市香洲区人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤0402民初2544号民事裁定书，查封、冻结第三人的财产14825953.3元。本院认为，原告与第三人、被告与第三人分别签订的《淘房通年度分销合同》《项目销售居间合同》，是各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。原告新居发公司作为债权人，以债务人淘房科技企业怠于行使对次债务人荔枝湾公司的债权为由提起债权人代位权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条关于“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”之规定，债权人代位权是债权人为保全其债权不受损害而以自己的名义代债务人行使权利。代位权的构成要件，一是债务人需对第三人享有权利，二是债务人怠于行使权利，三是债务人已陷于迟延，四是已对债权人造成损害，债权人有保全债权的必要。本案中，被告对应向第三人支付涉案房屋佣金193504.6元持有异议，本院对此认为，2018年6月4日的《荔枝湾花园销售单位确认书》上已由被告盖章确认，而该确认书上记载的代理商名字为：“淘房通”，即被告实际认可了是第三人代理销售了荔枝湾花园N5栋505房，而且根据2017年3月19日的《荔枝湾花园销售单位确认书》记载，任洁购买荔枝湾花园S10-405房实际上也是通过第三人销售的，只不过任洁之后通过换房变成了购买荔枝湾花园N5栋505房，因此，相应的销售业绩仍应计算在第三人名下。由于被告在2018年6月4日出具了《荔枝湾花园销售单位确认书》，因此，应按该《荔枝湾花园销售单位确认书》上记载的总房价的4837615元的4%予以计算佣金，即193504.6元。但由于客户尚未收楼，因此，已符合支付条件的佣金应为193504.6元×90%=174154.14元。关于五户退房客户的佣金，被告在2016年之前已经支付，与案涉争议的佣金不是同一笔，不能作为支付案涉佣金的抗辩事由。关于原告可获得的佣金金额。根据原告与第三人《淘房通年度分销合同》“第三人收取原告佣金（含开发商给予的现金奖）的20%作为第三人服务费”的约定，第三人从被告处获取的佣金，原告与第三人按八二分成，即涉案房屋原告可获得的佣金为139323.31元（174154.14元×80%）。关于原告主张的现金奖20000元。原告对此没有提交证据予以佐证，第三人亦予以否认，故对该项请求本院不予支持。关于佣金利息。原告与第三人签订的《淘房通年度分销合同》合法有效，原告促成了涉案房产的销售，第三人依约应当支付佣金。《淘房通年度分销合同》未约定佣金的支付时间，原告依法可以随时主张，但应当给与对方准备时间。因此，在原告提起本案诉讼之前，淘房合伙企业并无付款义务。原告请求逾期付款的利息缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上所述，第三人拖欠原告涉案房屋的佣金，并确认因其公司资金链断裂没有对外经营后，没有向被告主张其享有的到期佣金，第三人上述怠于履行到期债务和行使到期债权的行为，对原告的到期债权造成损害。原告诉请的佣金数额并未超过第三人对被告享有的到期佣金数额，对原告诉请有理部分，本院予以支持。原告与第三人之间、被告与第三人之间就本案涉及的债权债务关系即予消灭。至于第三人对被告仍享有的差额部分债权，第三人可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条的规定，判决如下：一、被告珠海荔枝湾投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海新居发置业顾问有限公司支付佣金139323.31元；二、驳回原告珠海新居发置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1992元，由原告珠海新居发置业顾问有限公司负担485元，被告珠海荔枝湾投资发展有限公司负担1507元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年六月九日书记员  吴天成