广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4821号原告：深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司，住所地深圳市南山区科苑南路**，统一社会信用代码91440300590716024D。法定代表人：利青，执行董事。委托诉讼代理人：温惠光，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，广东华商律师事务所实习律师。被告：深圳致远金融控股有限公司，住所，住所地深圳市前海深港合作区前海路******深圳前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300342859296Q。法定代表人：谢天来，执行董事。被告：深圳小宝互联网金融服务有限公司，住所地深，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路**前海深港青年梦工场******信用代码91440300342757150B。法定代表人：谢天来，执行董事。被告：谢天来，男，1983年2月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。三被告共同委托诉讼代理人：褚妮娜，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司（以下简称科能公司）诉被告深圳致远金融控股有限公司（以下简称致远控股公司）、深圳小宝互联网金融服务有限公司（以下简称小宝互联网公司）、谢天来房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告科能公司的委托诉讼代理人温惠光、王伟，三被告的共同委托诉讼代理人褚妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告致远控股公司、被告小宝互联网公司向原告支付250000元；2、被告致远控股公司、被告小宝互联网公司向原告支付逾期违约金（自2019年7月11日起，以250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月10日为14741.67元）；3、被告谢天来对被告致远控股公司、被告小宝互联网公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年4月17日，原告科能公司与被告致远控股公司签订《中国储能大厦补充协议》（以下简称原协议），约定原告科能公司将中国储能大厦以下简称涉案房屋）出租给被告致远控股公司使用。2017年4月18日，原告与被告致远控股公司、被告小宝互联网公司签订《中国储能大厦租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），同意被告致远控股公司将涉案房屋中的A单位转租给被告小宝互联网公司使用。2019年3月27日，原告与三被告共同签订《中国储能大厦解除合同协议书》（以下简称《解除协议》），协议约定：原告与被告致远控股公司、被告小宝互联网公司同意自2019年3月31日起解除原协议、《补充协议》以及各方之间基于原协议及《补充协议》所形成的房屋租赁关系；被告致远控股公司、被告小宝互联网公司须于《解除协议》签订后在2019年4月10日前、2019年5月10日前、2019年6月10日前及2019年7月10日前分四次每次向原告支付25万元，共计100万元；每逾期一日，须按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付逾期违约金；被告谢天来同意为被告致远控股公司、被告小宝互联网公司应付给原告的费用承担连带担保责任，担保期限自主债务履行期届满后三年。现第四笔费用25万元的支付时间早己到期，但被告致远控股公司、被告小宝互联网公司仍未支付，经原告科能公司多次催告，被告致远控股公司、被告小宝互联网公司仍不支付。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如诉请。三被告共同辩称：一、原告依据《解除协议》要求被告承担的违约责任，严重超出双方在原协议及《补充协议》中关于被告提前解除合同违约责任的承担范围，不合理且不合法，应当予以调整。根据原告所提交的原协议，原告与被告致远控股公司签订该协议后五个工作日内，被告致远控股公司应向原告支付三个月租金金额的租赁保证金1278255元，对于被告致远控股公司在房屋租赁期间可能发生的各种形式的违约行为所导致的违约责任承担，均作出了明确及最大范围的约定。该协议第五条第5.5款中关于被告致远控股公司逾期支付租金违约责任的约定为：被告致远控股公司未按约向原告足额支付租金，则被告致远控股公司按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，如被告致远控股公司超过十个工作日仍未付清租金，则原告有权解除协议，被告致远控股公司已交纳的租赁保证金将作为违约金支付给原告。该协议第六条第6.2款于被告致远控股公司逾期支付水费、电费违约责任的约定为：如被告致远控股公司逾期支付水费、电费及其他费用，则被告致远控股公司按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，超过两个月未付清，则原告有权中止提供水、电等服务。该协议第十条第10.6款关于被告致远控股公司提前解约违约责任的约定为：被告致远控股公司需提前三个月通知原告，原告不退还被告致远控股公司已支付的租赁保证金，若提前通知时间不足三个月，除不退还租赁保证金外，被告致远控股公司还需支付一个月租金作为提前解约补偿金。根据原告所提交的《中过储能大厦租赁补充协议》，该协议第六条第6.1款约定，被告小宝互联网公司向原告租赁房屋期间，关于违约责任的承担是原协议中关于违约责任的约定内容。2018年底，被告致远控股公司、被告小宝互联网公司依据原协议约定向原告提出提前解除租赁协议申请，各方经协商达成《解除协议》，该《解除协议》为各方依据原协议及《补充协议》所约定的提前解除协议流程及违约责任承担框架所制定，因此，《解除协议》中关于被告致远控股公司、被告小宝互联网公司提前解除合同的违约责任范围，应当在原协议所约定的违约责任范围内进行约定和确认。根据《解除协议》约定，三方协商同意解除原协议后，被告致远控股公司、被告小宝互联网公司应当按照原协议约定的房屋状况交还房屋，房屋装修及附着物无偿归原告所有；被告致远控股公司、被告小宝互联网公司应向原告交付租金及相关费用至2019年3月31日，在该协议所附的费用明细中，详细列明了被告致远控股公司、被告小宝互联网公司应补充支付的租金、租金滞纳金、管理费、水电费及其他费用等名目；被告致远控股公司支付的租赁保证金原告不予退还，作为被告致远控股公司、被告小宝互联网公司提前解约给原告的补偿金，同时被告致远控股公司、被告小宝互联网公司需无条件配合原告办理租赁登记注销手续。然而，在上述被告致远控股公司、被告小宝互联网公司应合理承担的逾期支付租金及提前解约的违约责任之外，原告突破原协议违约责任承担的框架范围，要求被告不得追索其已支付但未进行约定的金额为154936元的物业保证金（包括管理费保证金116202元及水电费押金38734元），同时在附件费用明细中加入金额为79330.51元的违约金，毫无法律及合同约定依据地导致被告在原协议约定的合理、全面的违约责任范围之外，额外产生了合计金额为234266.51元的无因款项支付责任。被告认为，作为原告提出诉讼主张依据的《解除协议》，其中要求被告承担的违约责任中，有合计金额234266.51元的现金支付责任超出双方原协议约定范围，且无任何法律依据，被告应不予承担。二、被告实际应承担并向原告支付的款项，应为《解除协议》附件所约定的费用明细累计金额扣除无法律及约定依据的超范围金额后的数额。根据《解除协议》附件1的费用明细，被告应合计向原告支付100万元，扣除上述不合理金额234266.51元后，被告实际应向原告支付合计765733.49元。根据被告提供的证据显示，被告方已向原告支付金额合计为750000元，因此，被告实际应向原告补充支付的金额应为15733.49元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区科苑南路以西中国储能大厦于2017年2月9日登记至原告名下，登记建筑面积100354.8平方米。2016年4月17日，原告科能公司（出租方、甲方）与被告致远控股公司（承租方、乙方）签订《中国储能大厦补充协议》（原协议），约定：甲方将中国储能大厦（涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为1936.75平方米；乙方租用涉案房屋的期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，甲方同意给予乙方2个月免租期；涉案房屋租金每月每平方米220元，按建筑面积计算租金，前2年为固定租金，第3年起租金逐年递增6%；经协商，租金自2018年8月1日起每月支付；2016年8月1日至2018年5月31日期间，每月租金426085元，2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月租金451650.1元、2019年6月1日至2020年5月31日期间，每月租金478745.23元；甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方按收取总计三个月的租金费用作为租赁保证金，即1278255元；若乙方在租赁期间无重大违约行为，且租赁期限届满时能按甲方要求搬离、将租赁房屋完好返还甲方，且付清了租金、物业管理费、水电费等全部费用后，则租赁保证金在15个工作日内不计息退还，否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用后再退还乙方；租赁期限内，乙方须按本协议约定时间内向甲方足额支付租金；逾期未支付，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金；若乙方超过十个工作日仍未付清，则乙方构成根本违约，甲方有权解除本协议，乙方已交纳的租赁保证金等将作为违约金支付给甲方；租赁期内如乙方提前解约，需提前三个月通知甲方，且甲方不退还乙方支付的租赁保证金；若提前通知时间不足三个月，除不退还租赁保证金外，乙方还需支付一个月租金作为提前解约补偿金；及其他内容。2016年4月18日，被告致远控股公司通过银行转账方式向原告科能公司支付涉案房产的租赁保证金1278255元；2016年6月8日，被告致远控股公司通过银行转账方式向服务于涉案房屋所的深圳市卓越物业管理有限公司支付了管理费、管理费保证金、水电费押金，共计193670元。2017年4月18日，原告科能公司（出租方、甲方）与被告致远控股公司（承租方、乙方）、被告小宝互联网公司（受转租方、丙方）签订《中国储能大厦租赁补充协议》（《补充协议》），约定：甲、乙、丙三方经协商，在自愿平等、协商一致的基础上，就乙方将其依法承租的租赁物业中的34层A单位转租给丙方使用，由丙方向甲方支付租金等事宜订立该协议；转租物业为中国储能大厦34层A单位，建筑面积为967.55平方米；转租期限自2017年5月1日起至2021年5月31日止；本协议签订后乙方承担34层BCD单位租金、由丙方承担34层A单位租金；丙方应在每月10日前支付当月租金，由乙方代付丙方租金，并开具代付款说明；本协议签订后，丙方须履行原协议约定的乙方义务（包括但不限于原协议中的租赁物业使用、违约责任等内容）；乙方、丙方就履行原协议及《补充协议》项下义务向甲方承担连带责任；乙方、丙方任何一方违约，甲方有权向乙方、丙方或者其中任何一方主张权利（违约责任按乙方、丙方共同承租面积计算）；因乙方、丙方任何一方违约，根据协议的约定，甲方有权解除本协议的，则甲方有权同时解除与乙、丙的租赁关系；需要承担违约责任的，将从乙方交纳的租金保证金内扣除；及其他内容。2019年3月27日，原告科能公司（甲方）与被告致远控股公司（乙方）、被告小宝互联网公司（丙方）、被告谢天来（丁方）签订《中国储能大厦解除合同协议书》（《解除协议》），约定：现乙、丙方向甲方单方提出提前解除原协议、《补充协议》，经甲、乙、丙三方友好协商，现就解除原协议、《补充协议》达成该协议；甲乙丙同意自2019年3月31日起解除原协议、《补充协议》以及各方之间基于原协议、《补充协议》所形成的房屋租赁关系；乙、丙同意在2019年3月31日向甲方交还房屋；乙方、丙方的租金及相关费用计算至2019年3月31日止，费用明细详见附件1；乙方、丙方须于2019年4月10日前付清第一笔费用25万元，于2019年5月10日前付清第二笔费用25万元，于2019年6月10日前付清第三笔费用25万元，于2019年7月10日前付清第四笔费用25万元；乙方、丙方须于2019年3月31日前付清拖欠物业费用；乙、丙方每逾期一日，须按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向甲方支付逾期违约金；前述任一笔款项逾期支付的，甲方有权即时通知乙、丙一次性偿还全部款项；同时，丁方同意对乙、丙方应付甲方的费用承担连带担保责任，担保期限自主债务履行届满后三年；按原协议约定，乙、丙方提前解约的，甲方无须向乙、丙方退还租赁保证金，乙、丙方同意将该笔租赁保证金作为提前解约给予甲方的补偿金、同时放弃向甲方追索；乙、丙方同意将物业保证金作为提前解约违约金，不向物业公司或甲方追索；及其他内容。《解除协议》附件1载明，除保证金不予退还外，甲方向乙方收取的100万元包括截至2019年3月的租金及其滞纳金，以及金额为79330.51元的违约金。庭审中，原告表示该违约金系按照原协议约定乙方、丙方提前解除合同应向原告支付的相当于1个月租金的提前解约补偿金，为了取整100万元而填写该金额。2019年9月26日，原告科能公司委托诚公顾叶（前海）联营律师事务所通过EMS快递方式向被告致远控股有限公司邮寄《律师函》，内容载明：致远控股公司并未按照《解约协议》的约定足额支付拖欠科能公司的费用，构成违约，损害了原告的合同权益，要求致远控股公司在2019年10月8日前向科能公司付清拖欠的第四笔费用25万元及逾期违约金；逾期未付的，将根据科能公司的授权循法律途径解决；及其他内容。被告致远控股公司于2019年9月30日签收了该《律师函》。本院认为，被告致远控股公司、被告小宝互联网公司在租赁期限内，单方提出提前解除合同，构成违约；现三被告与原告科能公司就解除原协议、《补充协议》达成一致并签订《解除协议》，该《解除协议》内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系各方协商一致的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照《解除协议》的约定履行相应的义务。原告要求被告致远控股公司、被告小宝互联网公司按照《解除协议》向其支付剩余25万元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金。本案纠纷源于房屋租赁合同关系，《解除协议》约定的100万元除欠付租金之外另包括欠付租金滞纳金及解约违约金，综合考虑《解除协议》中被告承担的违约责任，本院酌情对原告诉请的中国人民银行同期贷款利率四倍标准的逾期付款违约金调整至按照年利率6%计算，从2019年7月11日起计至被告致远控股公司、被告小宝互联网公司实际付清之日止。原告请求被告谢天来对上述债务承担连带清偿责任，符合《解除协议》的约定，本院对此予以支持；被告谢天来承担保证责任后，有权向被告致远控股公司、被告小宝互联网公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳致远金融控股有限公司、被告深圳小宝互联网金融服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付250000元及其逾期付款违约金（以250000元为基数，按照年利率6%计算，从2019年7月11日计至被告致远控股公司、被告小宝互联网公司实际付清之日止）；二、被告谢天来应对被告深圳致远金融控股有限公司、被告深圳小宝互联网金融服务有限公司被本判决确定的上述支付义务承担连带清偿责任；被告谢天来承担保证责任后，有权向被告致远控股公司、被告小宝互联网公司追偿；三、驳回原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635.56元，由原告负担97.84元，由被告致远控股公司、被告小宝互联网公司负担2537.72元（被告谢天来对此承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年六月二十二日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。