广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初23828号原告：万春燕，委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被告：深圳创维-RGB电子有限公司，法定代表人：王志国，董事长。委托诉讼代理人：蔡田韵，系公司员工。委托诉讼代理人：倪青，系公司员工。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：张翔宇，系公司员工。委托诉讼代理人：赵晓凤，系公司员工。原告万春燕与被告深圳创维-RGB电子有限公司、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江溢斐，被告的委托诉讼代理人蔡田韵、倪青到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告返还原告定金人民币300000元（以下币种均为人民币）；2、被告支付原告违约金810244元；3、被告赔偿原告佣金损失30000元；4、被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。庭审中，原告明确诉求第4项的保全费并未实际发生。事实和理由：原告与被告、第三人于2018年10月25日签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为50333103002）及《交易节点确认书》，被告将位于深圳市福田区某房屋以4051220元的价格出售给原告。《二手房买卖及居间服务合同》约定原告应在签署协议时支付50000元定金，在签署协议三日内付清定金250000元，原、被告双方同意将原告支付的300000元定金交由第三人收取和托管；《交易节点确认书》约定，买方（原告）须于2019年1月25日之前支付首期款（不含定金）915366元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方（被告）须无条件配合；买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任；《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定，如卖方（被告）逾期履行超过十五个工作日的,则买方（原告）有权解除合同并可要求卖方（被告）双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同签订后，原告按约向托管方第三人支付了300000元定金，并积极筹款准备资金监管，但被告却迟迟不配合原告办理资金监管，无奈原告先后又于2019年1月21日、22日两次致函被告，督促其配合办理资金监管，然被告均不予理睬。事后原告多次要求被告配合履行合同，被告却蛮横的告知原告房屋暂不出售。综上，被告的行为严重违约，给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告辩称：1、被告应按照实际取得的数额返还定金。虽然原告主张向第三人支付定金300,000元，被告仅收到第三人转账的定金239,488元，其余定金60,512元被第三人以交房保证金和卖家应付佣金为由扣留。但目前第三人公司已失去扣留60,512元定金的合同基础。原本定金由买方提供，对于交房保证金和卖家应付佣金，中介方应找卖方支付，在合同顺利履行的情况下，定金可以直接抵作价款，归卖方所有，因此，中介可以从抵作价款的定金中扣留交房保证金和卖家应付佣金。但在合同履行完毕前，300,000元定金一直作为买卖双方履行合同的双方担保存在，既担保买方履行合同，也担保卖方履行合同，还没有抵作归卖方所有的购房款。此时，第三人扣留交房保证金与佣金的依据是合同中的约定，但涉案合同现已经终止，第三人不再有从定金中扣留交房保证金和卖家应付佣金的合同基础。现涉案合同还未履行完毕就已经终止，且买家又要求退还全部定金的情况下，300,000元定金作为担保合同履行的特定款项，已失去其担保意义，应当全部退还给原告。现300,000元定金由两部分构成，即被告收取的239,488元与第三人扣留的60,512元。被告仅应返还实际收到的定金，其余定金应由第三人退还。且法院类似的案件亦判决由第三人直接将全部定金退还原告，并未让第三人继续扣留交房保证金。退一步讲，假设第三人不退还定金，原告因此遭受的损失也属于因被告违约所造成的损失，应计入违约金的赔偿范围，被告在赔偿违约金后不应重复赔偿原告损失。至于第三人与被告之间的居间合同问题，本案无关，第三人应另案解决；2、请求法院依法根据原告实际损失调低违约金数额。被告因税费过高终止履行合同，并非恶意毁约。签订房屋买卖合同后，在2019年1月，因涉案房屋买卖过程中由被告承担的土地增值税的税费将近2,000,000元，税负过重，所以在当月被告即不再与原告办理资金监管手续并告知原告不再履行合同。事后被告也未将房屋转卖他人。被告并非为了追求高额房屋交易差价恶意违约，而且在合同终止后，被告也积极与原告协商违约赔偿事宜，但双方并未达成一致。原告主张的违约金明显高于其实际损失，应依法予以调低。2019年1月合同终止前，原告仅支付了定金和佣金，实际被占用的资金较少，资金占用时间较短，资金损失不大。且从合同签订到合同终止履行期间，涉案房屋所在小区房价走势平稳，原告在涉案合同终止后可以类似价格购买类似房屋，因此被告的违约行为并未给原告造成很大损失，原告也应采取适当措施防止损失扩大。违约金旨在补偿非违约方的损失，原告提交的证据不能证明因被告违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，结合被告提交的相关房价走势的证据，被告请求法院依法调低违约金。同样法院类似案例判决显示在合同已经履行至买家支付定金阶段，且房价走势平稳，卖家并未为了追求高额房屋差价而违约的。情况下，法院也予以适当调整，酌情判令被告向原告支付违约金；3、被告不应当赔偿第三人向原告收取的佣金。根据原、被告、第三人签订的《“六大顺心承诺-六大安心保障”服务承诺书》，涉案房屋交易不成，原告向第三人支付的佣金应由第三人退还。即使第三人不退还，原告所遭受的佣金损失也属于因被告违约所造成的损失，应计入违约金的赔偿范围，被告在赔偿违约金后不应重复赔偿原告损失。综上所述，被告仅应向原告返还实际收到的定金239,488元，同时请求法院依法根据原告实际损失调低违约金数额，并驳回原告的其他诉讼请求。第三人述称：1、2018年10月25日，经第三人查档确认，涉案房产为“有效”状态，属可交易房产，原告确认无误后签字予以确认，被告于次日盖章确认；2、同日，原、被告双方在第三人居间服务下签订了《二手房买卖及居间服务合同》（编号为：ＮＯ.50333103002），约定以4051220元的总价款成交位于深圳市福田区某处房产，合同第四条约定定金300000元，由原告签署合同当日植入50000元，三个工作日内支付剩余定金250000元，上述款项双方同意监管于第三人处。合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。同日，双方签署《交易节点确认书》，确认具体交易流程与时间；3、2018年10月25日，原告向第三人账户支付50000元定金，被告于合同末尾处出具等额收据。同年10月30日，原告分4笔共向第三人账户支付剩余定金250000元；4、2018年11月13日，因已满足放定条件，第三人依据合同约定，将监管定金足额发放至被告指定收款账户；5、此后案涉交易节点一直处于办理首期款监管阶段，因被告一直未予配合前往银行办理监管，第三人多次催告均未得到有效回应，至此交易滞缓；6、综上所述，第三人已充分履行居间义务，有权收取全额居间服务费；7、2018年11月1日，第三人收到原告支付30000元佣金，该笔款项由案外人葛振扬代原告支付，并签署《代付款确认书》；8、2018年11月13日，第三人依据合同及居间服务确认书的约定，预留交房保证金20000元、被告应付佣金40512元后，将剩余监管定金239488元足额发放至被告指定收款账户。愿法院依据事实，公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：《房地产证》载明权利人为被告，土地位置为福田区北环路，用途为住宅用地。2018年10月25日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房产位于广东省深圳市福田区某房，用途为住宅，建筑面积为88.07平方米，转让总价款4051220元，交易定金共计300000元；买方在合同签订时向卖方支付定金50000元，签订后3个工作日内再向卖方支付定金250000元；定金300000交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方已收讫。房地产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的5个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买方以按揭付款方式支付房款；交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）依相关法律规定缴纳各自承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留20000元作为交房保证金交由居间方托管；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方支付佣金55000元，佣金应在签订本合同时付清，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中抵扣相应金额；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金，如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等；买卖双方就合同履行发生争议，若针对托管款项要求居间方不得放款的，应向居间方提交书面申请，在居间方在收到书面申请前已按约定办理了托管款项的支付或退还手续的，视为无效申请。若要求居间方放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任的归属，有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或三方的和解协议来操作。在前述裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作。如果裁判文书仅判决合同解除但未判令由居间方退回托管款项的，居间方可将款项退还给实际付款人，若实际付款人为违约方的，居间方可先行扣除佣金，但如果实际付款方为守约方，而违约方已先行向守约方支付托管款项的，居间方可在扣除佣金后将托管款项付至违约方；经买卖双方协商一致，卖方承担增值税及附加税以及土地增值税和印花税，其他税费买方承担；及其他内容。同日，原、被告签订《交易节点确认书》，约定：买方须于2019年1月25日之前支付首期款（不含定金）915,366元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合；及其他内容。同日，被告签订《居间服务确认书》，载明：鉴于第三人提供的居间服务已促成原告与被告签订关于涉案房屋的《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》，被告自愿向居间方支付佣金40,512元，于签订本确认书时付清；若被告有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金的，居间方有权优先从托管款项中扣除；不论因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方均无须退还已支付的佣金。若因被告原因导致交易无法完成或买卖双方私下成交或通过其他居间方成交的，被告承诺仍支付原合同及本确认书约定的全部佣金，居间方有权从托管款项中扣除并追究被告违约责任；被告与居间方居间服务关系的成立，独立于卖方与买方签署的交易上述房地产的正式文件，不因其是否成立、无效、撤销、解除等情形而影响本确认书的效力。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告支付涉案房屋的定金50,000元，另，原告委托案外人葛振扬向第三人转账支付佣金30,000元；后原告于2018年10月30日向第三人转账165,000元、39,700元，于2018年10月30日委托案外人葛振扬向第三人转账15,400元、29,900元。2018年11月13日，第三人转账239,488元给被告。第三人称其收到原告定金300,000元后，预留交房保证金20,000元、被告应付佣金40,512元，将剩余监管定金239,488元支付给被告。原告提交了两份《关于催办深圳市福田区做资金监管的函》及邮单，拟证明在资金监管时间节点届满前，原告多次联系被告，要求办理资金监管的首付款，被告均不予配合。被告对真实性予以确认，认为该证据也证明涉案合同仅履行至买方支付定金阶段，双方未在2019年1月25日前办理资金监管手续，合同此时已经终止履行。被告提交了二手房房价走势图，拟证明签订合同后至合同终止履行时，涉案房产小区房价走势平稳，被告未给原告造成很大损失。原告真实性、关联性不予确认，并称涉案房产购买价是4,000,000元，其在App查询涉案房产已挂牌5,500,000元，差额1,500,000元，并不存在被告所称没有给原告造成损失。另查，原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月10日向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，配合办理产权转移登记、交房等所有合同义务并支付逾期履行合同违约金等费用。立案案号（2019）粤0304民初39243号，该案因原告在法定期间内不预交诉讼费，也未提出减、缓、免交申请，裁定按撤诉处理。庭审中，原告主张涉案合同于起诉之日解除；被告主张涉案合同在2019年1月25日其拒绝履行合同时终止履行，在原告向深圳市福田区人民法院起诉时涉案合同已经解除。本院认为，原告与被告、第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方应严格按照合同约定履行。合同签订后，原告依约向第三人支付交易定金300,000元，第三人预留交房保证金20,000元、被告应付佣金40,512元后，将剩余款项239,488元支付给被告。因被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2019年9月29日收到本案起诉书等材料，故本院确认涉案《二手房买卖及居间服务合同》于该日解除。原告诉求被告返还定金300,000元，有事实及法律依据，本院予以支持，因第三人在定金中预留交房保证金20,000元，故该款项应由第三人直接退还原告。合同约定，买方将定金支付居间方托管后，即视为卖方已收讫。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还。第三人已在定金中扣除被告应承担的佣金40,512元，被告主张第三人予以退还原告，与合同约定不符，对被告该主张本院不予采纳。综上，被告应直接返还原告定金280,000元。原告诉请被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告对此提出调整违约金。根据合同的签订情况、履行情况、被告违约程度等，本院酌情判令被告向原告支付违约金320,000元。原告诉求被告支付佣金损失30,000元，有事实及法律依据，本院予以支持。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳创维-RGB电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万春燕返还定金人民币280,000元；二、被告深圳创维-RGB电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万春燕支付违约金人民币320,000元；三、被告深圳创维-RGB电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万春燕支付佣金损失人民币30,000元；四、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万春燕退还定金人民币20,000元；五、驳回原告万春燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,531.1元，由原告负担人民币3,238.1元，被告负担人民币4,293元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年六月十日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。