广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初568号原告：卢景祥。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：吴兵。原告卢景祥诉被告吴兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告卢景祥及其委托诉讼代理人杜新华、被告吴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判决被告支付原告2019年9月至2019年12月租金及2019年7月至2019年12月物管费共7022.34元，并自2020年1月1日起按每月1695.39元（其中租金每月1575元、物管费每月120.39元）的标准向原告支付租金及物管费到被告腾空并交还商铺及电闸门锁匙之日止；3.判决被告赔偿原告商铺电动闸门1000元及厕所维修费共600元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司作为经纪方促成原告卢景祥（甲方）与第三人李水阳（乙方）于2018年7月26日签订《商铺租赁合约》，约定由甲方将其名下位于佛山市高明区**********商铺出租给乙方，租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日止，其中自2018年8月1日至2019年7月31日止，每月租金1500元；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金1575元；租赁期间，该物业产生的管理费、水、电费、空调费等各类费用由乙方承担。乙方对所租用之物品设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回该物业，不退还租赁押金。乙方在租赁期间必须以合理防范措施保护租赁期内设备和设施的完好无损等等。合同签订后，第三人将该房转给被告使用，并由被告自2018年9月起向原告直接支付租金及物管费、水电费等，原、被告双方一直按《商铺租赁合约》履行义务。2019年9月，被告开始以各种借口停缴租金和物管费，也拒绝将商铺交还原告，双方因此发生过冲突，有报警。因被告拒缴租金等相关费用，又不清空商铺并交还锁匙，原告在无奈之下，于2019年10月12日提起诉讼，佛山市高明区人民法院于2019年12月19日作出（2019）粤0608民初3916号民事判决书，认为被告是实际租赁人，原告诉错主体，故驳回原告的诉讼请求。原告只好重新提起本案诉讼。原告认为，原、被告及第三方均确认《商铺租货合约》是被告代第三人签订，故被告应依约履行《商铺租赁合约》约定的义务，因被告欠缴租金已达4个月，故根据合同约定，原告有权解除双方的商铺租赁关系，被告应立即向原告支付2019年9月至2019年12月租金及2019年7月至2019年12月物管费共7022.34元，并自2020年1月1日起按每月1695.39元（其中租金每月1575元、物管费每月120.39元）的标准向原告支付租金及物管费到被告腾空并交还商铺及电闸门锁匙之日止。另外，在被告租赁期间，被告将电动闸门及商铺厕所损坏，故被告赔偿原告电动闸门维修费1000元及商铺厕所维修款600元。被告辩称，关于租金的问题，我们无理由拖欠的，厕所在2018年返涌未能解决，我们一直不能正常使用店铺营业，其次商铺的电动闸门维修费用和厕所费用，从另一个案件3916案件庭审中已经提及，原告也没有对具体费用是多少进行举证，且我们也是对电动闸门进行正常使用，厕所是我自己修建。关于解除租赁合同方面，我认为没有问题，我只是要求赔偿商铺押金。原告所起诉的费用我没有支付。我确认原告提出的租金和物业管理费费用金额，但我有合理的理由不支付。商铺我一早已经腾空，但钥匙还没有交给原告。原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了举证、质证，双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存在争议的证据，本院认定如下：对被告的证据4，原告提出异议，由于该组证据均为录音文件，无法确认对话人的身份，也无其他证据可以印证，故对该组证据，本院不予确认。根据被告申请，本院调取（2019）粤0608民初3916号案件的证据材料：图片17张、申明书1份、诊断证明书1份，原告自述按原庭审质证意见。对图片及申明书，原告并未对真实性提出异议，本院予以确认。对诊断证明书，因与本案无关，本院不予确认。被告申请证人出庭拟证明因厕所堵塞问题影响公司经营，由于两证人为被告的员工，存在利害关系，对证人证言，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司作为经纪方，促成原告卢景祥（甲方）与案外人李水阳（乙方）于2018年7月26日，签订《商铺租赁合约》，约定由甲方将其名下位于佛山市高明区**********商铺出租给乙方，租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日止，其中自2018年8月1日至2019年7月31日止，每月租金1500元，自2019年8月1日至2020年7月31日止，每月租金1575元。租赁期间，该物业产生的管理费、水费、电费、空调费等各类费用由乙方承担。乙方对所租用之物品、设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。乙方必须依约交纳租金，如无故拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回该物业，不退还乙方租赁押金。甲方商铺租给乙方，乙方可根据自己的实际情况自行装修，甲方不负责乙方的装修费用，乙方退租时不得拆除入墙装修，如有破坏墙内装修需恢复原。合同签订后，李水阳向原告支付了押金3000元，及第一个月的租金1500元。此后，李水阳未实际履行合同，并介绍被告吴兵给原告租赁该商铺，但被告未与原告重新签订租赁合同。此后，被告从原告处取得商铺钥匙，并在原告配合下，于2018年8月1日到碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司物业服务中心，在中心工作人员现场核实下，签订委托书，约定由原告委托被告代理案涉商铺办理装饰装修备案、进场、延期、退场等一切相关手续。被告也以案涉商铺的地址办理了名称为“佛山市高明区**装饰工程部”的营业执照，对案涉商铺进行装修后经营。被告在庭审中自认商铺的厕所也是由其安装。案涉商铺的租金均由被告负责向原告支付。此后，由于案涉商铺的厕所出现堵塞的情况，原告在商铺阁楼处新建了一个坐厕。但由于厕所堵塞未得到彻底解决，导致被告与原告产生争执，被告拒绝支付租金。原告经向被告追讨无果，遂对被告提起诉讼。诉讼中，原告提出对电动闸门、厕所及被拆除的电路的损失进行鉴定，本院组织双方于2020年4月15日到案涉商铺对电动闸门、厕所的受损情况进行确认，在此过程中，原、被告双方确认损失的修复费用为300元。2020年4月30日，原告自愿放弃要求被告修复电动闸门，原、被告双方对商铺进行了交接，双方均同意按现状进行交付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告所签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。综合本案双方当事人的诉辩意见，对原、被告双方的争议焦点，本院分析认定如下：一、关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于双方签订的租赁合同中对拖欠租金超过7日可以收回物业的约定属于合同解除权的约定。而被告没有按约定支付租金，致使原告的合同目的无法实现，因此根据合同的约定，原告取得合同的解除权。故原告诉请解除双方的租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。解除权属形成权，解除通知到达时生效，本案于2020年3月16日将应诉材料送达给被告，因此本院确认解除合同之日应为2020年3月16日。二、关于租金、物业管理费及占用费的承担问题。原告主张被告需承担2019年9月至2019年12月租金及2019年7月至2019年12月物管费共7022.34元，并自2020年1月1日起按每月1695.39元（其中租金每月1575元、物管费每月120.39元）的标准向原告支付租金及物管费到被告腾空并交还商铺及电闸门锁匙之日止。被告在庭审中自认原告诉请的租金、物业管理费没有支付，租金及物业管理费的金额也没有异议，本院予以确认。如上所述，双方的租赁合同于2020年3月16日解除，因此租金、管理费应计算至合同解除之日。被告在2020年4月30日才将租赁物交还给原告，因此仍应支付占用期间的费用，参照双方合同的约定，本院确定占用费按合同约定的租金、管理费计算。虽然被告提出由于商铺厕所堵塞的原因，造成其无法正常使用，且其已经腾空了商铺，只是钥匙没有交给原告，所以无需支付租金及管理费的抗辩意见。但由于造成堵塞的厕所是被告装修时所安装，其后也是其使用，而被告未能举证证明厕所堵塞问题的原因，不能排除由于安装、使用不当的原因造成厕所堵塞，应承担举证不能的责任。另外，对于厕所堵塞问题，物业公司已经前往处理，而原告也根据被告需要在阁楼加建了一个厕所，因此原告作为出租方已履行了其义务。虽然被告自述已经腾空了商铺，没有实际使用，但并未交还原告，仍处于对商铺的占有状态，在实际将商铺返还原告前，仍需承担租金、管理费及占用费。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告的诉请依法有据，本院予以支持，并确认被告需支付2019年9月至2020年4月30日的租金、物业管理费、占用费为13803.9元[7022.34元+（1575元+120.39元）×4月]。三、关于维修费用承担问题。根据合同约定，被告作为承租方在退租时，不得拆除入墙装修。根据现场确认，被告确实损坏一楼厕所并拆除了所安装的插座面板等物品，因此原告主张被告支付修复费用的诉请有事实和法律依据，本院予以支持，原、被告双方确认修复费用为300元，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告卢景祥与被告吴兵所签订的《商铺租赁合约》于2020年3月16日解除；二、被告吴兵应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢景祥支付租金、管理费、占用费13803.9元；三、被告吴兵应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢景祥支付维修费300元；四、驳回原告卢景祥的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费748元，减半收取计374元（原告已预交），由原告卢景祥负担13元，被告吴兵负担361元。被告负担的受理费361元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 员 李俊斌二〇二〇年六月十日法官助理 蔡丹丹书 记 员 区凤仪