广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（20119）粤2071民初27949号原告：张俊青，男，1972年6月15日出生，汉族，住广东省五华县******元坑，公民身份号码441************81X。委托诉讼代理人：李燕，广东瀛凯邦律师事务所。被告：徐克昭，男，1958年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县****************，现住广东省中山市***************，公民身份号码440************533。被告：张小清，男，1977年7月14日出生，身份证住址广东省五华县******河北，公民身份号码441************791。原告张俊青诉被告徐克昭、张小清案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张俊青及其委托诉讼代理人李燕，被告徐克昭到庭参加诉讼。被告张小清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审结。原告张俊青的诉讼请求：一、不得执行原告张俊青购买的位于中山市*******麻子队的土地及地上建筑物[土地证号：国（2009）易3145**]，并解除对上述土地及地上建筑物的查封；二、确认位于中山市*******麻子队的土地及地上建筑物[土地证号：中府国用（2009）第易3145**]归原告张俊青所有；三、被告张小清立即协助将位于中山市*******麻子队的土地及地上建筑物[土土地证号：中府国用（2009）第易3145**办理至原告张俊青名下。事实与理由：中山市第一人民法院对徐克昭与张小清民间借贷纠纷一案作出（2018）粤2071民初12303号民事判决书，判决：“张小清于本判决生效之日起七日内向徐克昭偿还借款本金118000元及支付利息（从2017年4月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率（不得超过年利率6%计算）......。”判决生效后，因被告张小清未按判决履行义务，被告徐克昭申请强制执行，法院在执行过程中，于2019年3月18日查封位于中山市*******麻子队的土地及地上建筑物[土地土地证号：中府国用（2009）第易3145**以下简称案涉房地产），并于2019年6月19日作出（2019）粤2071执2978号之一裁定，裁定拍卖（或变卖）上述案涉房地产，并张贴公告责令所有人或使用人限期内迁出该房地产。2019年6月26日，原告张俊青对执行标的提出书面异议。2019年10月17日收到中山市第一人民法院于2019年9月10日作出的（2019）粤2071执异334号执行异议裁定，该裁定驳回张俊青的异议，并告知可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。原告认为：原告与被告张小清于2016年7月26日签订的《宅基地房屋买卖合同》是双方真实意思表达，案涉房地产依法可以转让，不违反法律法规的强制规定，该合同合法有效，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该土地及房屋所有权已于2016年7月26日转让原告所有。被告张小清已于2016年将土地和地上建筑物转让原告并交付原告使用至今，法院于2019年3月18日对案涉房地产进行查封，被告张小清不是对已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转，法院引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第26条的规定驳回异议错误。事实上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告已支付全部价款并实际占有该财产，未办理过户非原告过错，人民法院不应查封上述土地及地上建筑物。为此，原告特提出以上诉请，恳请判如所请。被告徐克昭辩称，张小清欠我的钱，我是依据法律的程序来追讨，法院合情合理给我判决，对于张小清和张俊青两人之间的事情我不清楚，我和张俊青不认识。被告张小清未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院查明事实如下：徐克昭与张小清民间借贷纠纷两案，案号分别为（2018）粤2071民初12303号、（2018）粤2071民初12304号。在（2018）粤2071民初12303号一案中，本院经审理作出民事判决，判决张小清向徐克昭偿还借款本金118000元及并支付利息[从2017年4月22日起至实际清偿之止，按中国人民银行同期同类贷款利率（不得超过年利6%）计算]，并由张小清负担案件受理费2765元。该判决生效后，因张小清未按判决履行确定的义务，徐克昭向本院申请执行，执行案号为（2019）粤2071执2978号。在(2018)粤2071民初12304号一案中，本院经审理作出民事判决，判决张小清向徐克昭偿还借款本金40000元及并支付利息（从2016年9月13日起至实际清偿之止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并由张小清负担案件受理费840元。该判决生效后，因张小清未按判决履行确定的义务，徐克昭向本院申请执行，执行案号为（2019）粤2071执2979号，该案执行过程中，本院于2019年3月18日实际查封涉案土地及地上建筑物。2019年6月19日，本院作出（2019）粤2071执2978号之一执行裁定，裁定拍卖（或变卖）张小清所有的案涉房地产，并张贴公告责令所有人或使用人限期内迁出该房地产。张俊青向本院提出执行异议，本院经审理作出（2019）粤2071执异334号执行裁定，裁定驳回张俊青的异议请求。张俊青于2019年10月17日收到该裁定，因不服该裁定，于同年10月28日诉至本院，提出本案诉讼请求。另查，根据打印时间为2020年5月19日的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案土地登记座落于中山市*******麻子队，权利人为张小清，土地证土地证号为中府国用（2009）第易3145**（用途）为住宅，使用权类型为出让，使用权面积106.1平方米，房屋信息无登记。又查，张俊青提交的《宅基地房屋买卖合同》显示，张小清作为卖方与张俊青作为买方于2016年7月26日签订该买卖合同，约定张小清将其所有的土地证号土地证号为国（2019）易314580、土地面积为106.1土地使用权及地面上盖有的房产所有权转让给张俊青，土地及房屋转让价格为88万元，付款方式为买方一次性付款88万元。张俊青于2016年7月26日通过银行转账方式向张小清支付495000元，于2016年9月9日通过银行转账方式向张小清的妻子石彩丽支付385200元，张俊青主张该385200元中的200元系支付案涉房地产于2016年1月产生的税费。张俊青主张其已于2016年10月27日实际占有使用案涉房地产，并提交《房屋承包合同》、《押金条》、账户交易明细查询清单、微信聊天记录，拟证明其已将案涉房地产出租他人使用至今。经查，《房屋承包合同》显示，张俊青与案外人熊光艳分别于2016年10月27日、2017年10月30日、2018年11月10日签订三份《房屋承包合同》，约定张俊青将位于“中山市******麻斗1206出租屋”整栋出租给熊光艳，租赁期限分别是2016年11月1日至2017年10月31日、2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2019年10月31日。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。张俊青与张小清签订《宅基地房屋买卖合同》约定张小清将位于中山市*******麻子队的土地证号土地证号为中府国用（2009）第易3145**用权及地面上盖物转让给张俊青，但截止本案法庭辩论终结时，张俊青与张小清均未提交有效证明证据案涉土地上的地面上盖物是否合法建造，故本院认定张俊青与张小清签订的《宅基地房屋买卖合同》中有关土地使用权转让合同有效，但有关地面上盖物的买卖合同无效。张俊青要求确认地上建筑物归其所有理据不足，本院不予支持。关于张小清请求确认案涉土地归其所有的诉讼请求，因案涉土地尚未办理所有权转移登记，本院对张俊青该项诉讼请求不予支持。关于张俊青请求张小清协助办理案涉土地转移登记手续的诉讼请求，因案涉土地上有建筑物是事实，而张俊青未举证证明地面上盖物系合法建造，实际上买卖双方暂时无法办理土地所有权转移登记手续，本院对张俊青该项诉讼请求亦不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然张俊青已支付全部价款，但其不符合前述法律规定的其余三个条件。故张俊青提交的证据不足以证明其享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益问题。因此，张俊青关于不得执行案涉房地产的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回原告张俊青的全部诉讼请求。案件受理费12600元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  殷嘉樑人民陪审员  高伟娟二〇二〇年六月四日书 记 员  陈庆鹏练洪银