广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终669号 上诉人（一审原告）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区天桃路**。 负责人：黄福加，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨申奥，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：朱继伟，男，1970年10月24日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂县。 第三人：桂林金穗投资有限公司。。住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇人民路****** 诉讼代表人：广东骏通律师事务所,桂林金穗投资有限公司管理人。 管理人负责人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所实习律师。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司）因与被上诉人朱继伟、第三人桂林金穗投资有限公司（以下简称金穗公司）破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2019）桂03民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 长城公司广西分公司上诉请求：1、撤销桂林市中级人民法院（2019）桂03民初142号民事判决，依法改判被上诉人对金穗公司享有的购房债权本金86978元为普通债权，即不属于优先债权。2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认定被上诉人属于商品房消费者享有优先权，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，认定消费性购房优先权应当符合三个条件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案上诉人不符合上述构成要件，表现为：1.被上诉人未签订合法有效的书面合同。根据本案项目开发商提供的《内部认购协议》，明示楼盘未取得商品房预售许可证，被上诉人承诺知悉该情况并自愿购房和支付购房款，被上诉人明知房屋没有合法销售手续仍然购买，对合同无效存在过错，应当自行承当无效行为产生的风险。2.被上诉人未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。根据2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案被上诉人未提供任何证据证明其在桂林市范围内无用于居住的房屋。3.被上诉人已经支付的房价款未超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了消费性购房优先权，但享有消费性购房优先权的消费者应当仅限于符合《执行异议和复议规定》第29条规定的消费者。一审判决在被上诉人不符合法定条件的情况下，认定被上诉人享有优先权，适用法律错误。二、上诉人享有的抵押权合法有效，合法权益不应被侵犯。上诉人在本案享有的债权和抵押权已经生效判决确认，合法有效，破产管理人已认定上诉人对涉案抵押物林临国用【2011】第2276号土地使用权变卖款项享有优先权。一审判决认为上诉人作为处置不良资产的国有公司的经营权不应优先公民生存权属于混淆概念。首先，上诉人在本案所享有的抵押物权作为法定物权，应当得到保护。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，法院在保护消费者生存权时必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。其次，本案被上诉人不符合消费性购房优先权的条件，被上诉人明知房屋没有合法的销售手续仍然购买，一审判决将被上诉人的违法权益优先于上诉人的合法权益，是纵容违法行为。案涉土地上并没有建设房屋，被上诉人的购房款并未物化融入抵押物，一审法院将导致抵押物的变卖价款优先于清偿被上诉人的购房款，损害上诉人的合法权益去填补有过错被上诉人的损失，显然是不公平的。 被上诉人朱继伟无答辩意见。 原审第三人金穗公司提交书面意见称，一、南区购房户退房款本金优先权享有优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权优先受偿权的权利顺位，与法有据，并不违反最高人民法院关于购房款优先权的司法解释精神。（一）目前指导购房款本金享有优先权的最高人民法院司法解释或批复规定，均明确依法保护弱势群体买受人的退房款优先权；（二）导致合同无效的主要过错是开发商，不应由弱势群体购房户来承担全部不利后果；（三）不交付50%以上购房款的消费购房人的退房款权利，也应予以优先保护。二、最高人民法院对彩石山庄处理的批复体现了破产案件中应注意法律及政策结合，执法与社会稳定兼顾的原则。对南区102户购房债权人群体退房款本金请求权依法给予优先保护，除有法律依据外，亦有利于社会稳定，也有利于破产处理有序推进。三、上诉人作为国有企业及银行授权从事不良资产投资运营的企业，建议从稳定大局及支持政府维稳工作出发，坚持经济效益与社会效益相结合的原则来处理本案资产收益的核算。 长城公司广西分公司向一审法院起诉请求：一、判决确认朱继伟对金穗公司享有的购房债权本金86978元为普通债权,即不属于优先债权；二、判令本案诉讼费用由朱继伟承担。 一审法院认定事实如下：朱继伟与金穗公司于2013年12月27日签订《内部认购申请书》、《补充协议》。于2014年8月26日签订《补充协议二》，协议约定由朱继伟购买金穗公司开发的人民大厦南区3栋1层1206号住房一套。合同约定总房款为289926元。合同签订后，朱继伟向金穗公司交纳购房款86978元。2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。朱继伟向管理人申报债权为购房款本金86978元，其他损失73061.52元。经管理人审核认定，朱继伟与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认朱继伟已交付的购房款本金86978元为优先债权，其他损失16927.18元为普通债权。朱继伟的已付房款比例占合同约定的购房款比例的30%。长城公司广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，合计总额32464602.37元。管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米，北区4290.73平方米土地使用权（证号为临国用[2009]第3320号，[2010]第1925、1926号，[2011]第2672、099号）变卖款及韦乃政，潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误，应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。长城公司广西分公司就其自身债权金额和朱继伟的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为朱继伟的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。经管理人复审确认，长城公司广西分公司其他损失金额为8857608.25元，债权总额为33487867.34元。同时，管理人维持了对朱继伟的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日，管理人向长城公司广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉，否则即视为对复审债权表无异议。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，讼争的各方当事人对于被告与金穗公司签订的《内部认购申请书》等房屋买卖合同无效、被告已经实际支付的购房款、被告已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议。本案的争议焦点是：购房合同效力、被告是否属于消费性购房以及被告实际支付购房款占购房款总额的比例是否影响破产债权优先权的确认。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。根据上述法律规定，首先可以确定，根据逻辑关系，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。再次，对房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条只是明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，更不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。原告主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。一审法院认为，该司法解释适用于人民法院对金钱债权的执行程序，而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序，不能适用该司法解释的规定。 本案当中，被告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，合同无效的主要过错不在购房户。从上述最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。原告认为因为被告与第三人签订的是无效合同，因此无权主张优先权于法无据。被告购买的是居住用房，符合消费者的身份，原告也无相关证据证明被告购买该居住用房是为了投资的目的。因此，有必要对被告的生存权予以优先保护。原告认为被告不具有消费者身份或所购商品房并非唯一住房的主张，因其未能向人民法院举证，应当承担举证不能的法律后果。被告已按合同约定支付了部分购房款，如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。而且即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为保护房屋消费者物权期待权，亦允许法院对买受人应当支付的剩余房款按到期债权予以执行而促成对消费者的权利保护。案涉房屋目前暂无复工可能，如再要求购房户支付50%以上购房款是对购房户权益的进一步侵害。故即便被告支付购房款占已付购房款的50%或以下，为特别保护弱势购房户的生存权亦有必要赋予优先权。原告通过收购债权而获得抵押权，其作为处置不良资产的国有公司所享有的经营权不应优先于公民的生存权。 综上所述，长城公司广西分公司的诉讼请求不能成立。经本一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、驳回原告长城公司广西分公司的诉讼请求。二、案件受理费100元，由长城公司广西分公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人对金穗公司享有的购房债权本金是否享有优先受偿权。本案中，长城公司广西分公司对被上诉人已经实际支付的购房款且已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议，但认为不属消费性购房，不享有优先受偿权，对长城公司广西分公司的该项主张依法不予支持。1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看，购房户最高交付的购房金额为222797元人民币，对被上诉人而言，有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下，对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，且这102购房户已付的款项均为非大额购房款，长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意，对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。3.因金穗公司已进入破产清算程序，在对购房户已付购房款债权数额无异议的情况下，此类债权是否可以优先受偿实质是破产财产的分配顺序问题，也就是涉及破产财产的分配方案问题，而债权人会议的职权之一就是《中华人民共和国企业破产法》第六十一条第一款（十）项规定的“通过破产财产的分配方案”，同时第六十五条第二款规定“本法第六十一条第一款第十项所列事项，经债权人会议二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。”也即是对破产财产分配顺序问题是由债权人会议表决的，对经债权人会议二次表决仍未通过的，人民法院有最终的裁定权。而长城公司广西分公司在债权人会议尚未就分配问题表决情况下即主张102户购房户不具优先受偿权，独自行使了债权人会议的职权，对其行为依法应不予支持。 综上，长城公司广西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋太仁 审 判 员 李 娜 审 判 员 黄朵成 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李天博 书 记 员 韦秋梦