河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初4474号原告：王浚新，男，汉族，1990年5月16日，住河南省延津县。委托代理人：聂壮云，河南国豪律师事务所律师，一般代理。被告：河南圣亚置业有限公司，住所地河南省新乡市牧野区荣校路**。法定代表人：周丽，董事长。委托代理人：王博，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托代理人：赵瑞，公司职员，特别授权。原告王浚新与被告河南圣亚置业有限公司（以下简称圣亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王浚新及其委托代理人聂壮云，被告圣亚公司的委托代理人王博、赵瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王浚新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的美好城认购协议；2、判令被告返还原告双倍定金342004.72元；3、判令被告返还原告超出法定定金最高数额的278997.64元，并自2017年10月19日起至返还完毕时止按照年利率6%向原告支付资金占有期间的利息，计算至起诉之日暂定为29294.69元；4、被告赔偿原告为本案诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司新乡市分公司购买保险产生的经济损失1228元。事实与理由：2017年10月19日，原告与被告书面签订《美好城认购协议书》一份，原告向被告订购位于新乡市东环路与××东路交汇处（定国湖东侧）13号楼1单元18层02户的房屋一套。面积为148.37㎡，单价：6403元/㎡（优惠前），被告当日收取原告订金450000（肆拾伍万元），优惠总房款的10％，被告当时被告口头承诺2018年8月份签订书面《房屋买卖合同》。原告多次催促被告要求签订《购房合同》，被告一直以房屋还没有动工进行推脱。一直到现在，被告卖给原告的房屋还没有动工，该涉案房屋所处位置还是河水，根本无动工的迹象，被告更没有取得涉案房屋预售许可证，原告要求被告签订书面购房合同更是遥遥无期。被告收取原告的450000元钱虽然写的是“订金”，但是，根据双方签订的《美好城认购协议书》第三条的规定：“如果因××的联系方式或地址变化原因未收到通知的，视为出卖人已经履行了通知义务，逾期为订立合同即构成违约，出卖人有权将该房屋另行出售，且××所交订金不予退还。”，被告收取原告的450000元订金具有“定金”罚则的性质，应当视为“定金”。根据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20％，根据双方签订的《美好城认购协议书》，原告认购的房屋优惠后的总房款为855011.80元，被告收取原告“定金”的数额不应当超过171002.36元，被告收取原告450000元“定金”，超出171002.36元的278997.64元应当返还给原告，并应当按照同期人民银行的利率计算利息。现因被告未按照其承诺履行协议，因被告的违约行为致使原告无法实现认购协议的合同目的。原告为维护合法权益，特起诉至人民法院，请求解除与被告签订的美好城认购协议，要求被告返还原告双倍定金342004.72元，返还原告超出法定定金数额的278997.64元，按照年利率6%支付该资金占有期间的利息较为合理。为维护原告的合法权益，望人民法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告圣亚公司辩称，一、本案的事实是，被答辩人于2017年10月19日与答辩人签订《美好城认购协议书》（以下简称“认购协议”），双方签订的认购协议系被答辩人真实意思表示，其自愿认购、订购、预定答辩人开发的案涉房屋，而双方在认购协议中并未对何时签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》作出任何的约定。被答辩人于2019年5月14日单方要求解除认购协议，向认购房屋的销售公司河南普华房地产营销策划有限公司（以下简称“普华公司”）申请退房，并出具了书面签字确认的《退房申请》，处分并且放弃了自己对此房源的一切权益，答辩人同意解除认购协议，并同意将被答辩人交纳的款项返还被答辩人。而在普华公司向答辩人申请办理退款审批期间，被答辩人又反悔拒收房款，直接将答辩人诉至法院。被答辩人这种的行为毫无道理，这不仅违背了诚实信用原则，更是滥用诉权、浪费司法资源。二、双方签订的认购协议依法属于预约合同而并非商品房预售合同或商品房买卖合同。因此该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同。1、商品房交易预约协议是预约合同。预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的前置预约性质的协议，是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，即双方互负有签订正式合同的义务。而商品房预售合同或商品房买卖合同是本合同，当事人之间负有履行合同约定的相互交付的合同义务，并不是约定将来订立本合同的义务。因此，双方在预约协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，该协议应认定为预约合同而非买卖合同。2、根据双方签订的认购协议第1条约定：答辩人须在取得开发商品住宅的《商品房预售许可证》之前为被答辩人保留房源……；第3条：……被答辩人应在收到通知后七日内与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》……；第4条：被答辩人前期支付的订金在正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款，同时被答辩人应按《商品房买卖合同》约定的付款方式及时向答辩人支付所够商品住宅的价款及各项代收费用……；第6条待被答辩人缴首付款（或全款）与答辩人签署《商品房买卖合同》之后，本协议自动作废……。根据上述可见双方订立的预约协议仅是为了保证在达到预售条件时双方另行签订《商品房买卖合同》而进行的预约行为。因此，该预约协议并非买卖合同，不具有本约合同效力，而是典型的预约合同。3、该认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。该认购协议中仅约定了被答辩人基本情况、商品房基本情况、价款，而对于商品房销售方式、付款方式、付款时间、交付条件、交付日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付、公共配套的权属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、争议解决、违约责任等均没有任何约定。因此仅是一个预约协议，并不是更不符合《商品房买卖合同》的要件。4、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，不管根据《商品房销售管理办法》，还是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来看，答辩人和被答辩人双方签订的都是一份“预约合同”，而不是“《商品房预售合同》”或“《商品房买卖合同》”。三、本案系答辩人与被答辩人之间的债权债务纠纷，并非是被答辩人起诉的合同纠纷，因此，被答辩人主张的诉讼请求依法不能成立。2017年10月19日被答辩人与答辩人签订的《美好城认购协议书》系一份预约协议。被答辩人于2019年5月14日单方要求解除这份预约协议申请退房，并出具了书面《退房申请》放弃了预约协议中的一切权利，答辩人也同意了双方解除上述认购协议，并同意将被答辩人交纳的款项返还被答辩人。因此，这是双方当事人达成的一个新的协议：解除原预约合同，答辩人返还被答辩人交纳的款项。即从原来双方的预约合同关系，变成了现在的债权债务关系。那么，新的债权债务关系，答辩人对被答辩人负有债务45万元，答辩人应将被答辩人的45万元予以返还，被答辩人应当将原协议和相关手续交于答辩人并配合办理相关退房手续。因此，被答辩人既然解除了原协议，又以原协议向贵院提起合同纠纷诉讼显然是错误的，所以被答辩人主张的诉讼请求依法不能成立。四、被答辩人变更诉讼请求所主张的年6%依法不应当支持。1、被答辩人要求答辩人支付6%的资金占用期间利息是根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，而本案并非民间借贷案件。并且该规定第一条规定：本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。因此，本案并不适用，答辩人不应当向被答辩人支付年6%的资金占用期间利息。2、被答辩人于2019年5月14日单方解除认购协议，并出具了书面《退房申请》，该申请中明确处分并且放弃了自己对此房源的一切权利，包括为此房源交纳订金的利息。因此，被答辩人对于已经处分并放弃的权利不能单方再行主张。否则，答辩人也可向被答辩人主张违约责任。3、退一万步讲，即使被答辩人向答辩人主张支付利息，该利息的计算节点也是错误的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定：出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。也就是说即便在借贷案件中，应当支持被告向原告支付利息时，也只是支持自逾期还款之日起的利息。2019年5月14日被答辩人向普华公司申请退房退款，双方没有约定退款时间，自然也不存在逾期还款的时间。而且在答辩人向被答辩人退款时，被答辩人一直回避甚至拒收退款。因此，根本不存在答辩人逾期退款的问题，更不存在应当承担逾期退款利息的问题。综上，答辩人与被答辩人之间发生的是债权债务纠纷，而不是预约合同纠纷，更不是商品房预售合同纠纷或商品房买卖合同纠纷。因此，被答辩人以合同纠纷主张所谓的诉讼请求，没有事实和法律依据。关于被答辩人交纳的45万元款项，答辩人愿意当场返还被答辩人。故请求人民法院依法驳回被答辩人其它无理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。据此确认以下案件事实：2017年10月19日，王浚新（××）与圣亚公司（出卖人）签订美好城认购协议书1份，协议约定项目位置为东环路与荣校路交汇处（定国湖东侧），房屋坐落13号楼1单元18层02户，暂测面积148.37平方米（最终面积以房管局实测办证为准）。单价每平方米6403元。订金45万元，可计入××房款中。总房款优惠10%。协议条款：1、出卖人须在取得开发商品房住宅的《商品房预售许可证》之前为××保留房源，并按照本认购协议书约定的价格及优惠计算房款。2、本认购协议书约定的交房标准为毛坯交房，如遇国家政策要求新建商品住宅按照成品住宅设计建设等未尽事宜，双方另行协商。3、在出卖人取得开发商品住宅的《商品房预售许可证》后，出卖人按本协议中××写明的电话或地址通知××，××应在收到通知后七日内与出卖人签订正式的《商品房买卖台同》。如果因××的联系方式或地址变化原因未收到通知的，视为出卖人已经履行了通知义务。逾期未订立合同即构成为违约，出卖人有权将该房源另行出售，且××所交订金不予退还。4、××前期支付的订金在正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款，同时××应按《商品房买卖合同》约定的付款方式及时向出卖人支付所购商品住宅的价款及各项代收费用，其中①、一次性付款：签约当日应付清剩余的房屋价款，并缴清房屋价款外的所有款项；②、商业贷款：按照国家规定、金融机构要求补齐足额的房屋首付款，并缴清房屋价款外的所有款项，剩余房屋价款以商业货款方式支付，同时在七日内办妥全部商业货款。5、××在签署《商品房买卖合同》之前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让。6、待××缴首付款（或全款）与出卖人签署《商品房买卖合同》之后，本协议自动作废。7、本认购协议书一式贰联，××执壹联，出卖人执壹联，具有同等法律效力。8、××联系方式如有变更请及时通知美好城现场按特中心，否则因此而产生的责任由买受自行承担。9、本认购协议书的最终解释权归出卖人所有。协议签订后，王浚新依约向圣亚公司交纳45万元，圣亚公司向其出具收据1份。2019年5月14日，王浚新向圣亚公司提交退房申请书，该申请书载明：“本人王浚新于2017年10月19日购买于美好城二期13号楼1单元18层02户，已交订金45万元，现因长期不开工申请退房，并声明放弃房源的一切权益”。2019年10月21日，新乡市不动产登记和交易中心对圣亚公司作出责令停止违规预售商品房行为、罚款5万元的行政处罚。另查明，圣亚公司至今未将45万元退还王浚新。本案审理中，王浚新申请了诉讼保全，并向我院交纳了财产保全费3740元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告圣亚公司双方所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了房款45万元，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同。虽然双方协议约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订《美好城认购协议书》时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案原告与被告双方签订《美好城认购协议书》时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项并非定金，所以原告与被告双方签订的美好城认购协议书并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在原告起诉前未取得房屋预售许可证明，故原告与被告所签订的认购协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告方没有取得房屋预售许可证明，所以被告圣亚公司存在主要过错，但原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。综上，案涉房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的款项45万元，并应赔偿原告相应的利息损失；但原告要求被告按照年利率6%支付资金占有期间的利息，本院不予采纳。关于原告要求被告双倍返还定金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同自始没有法律约束力”。因房屋认购协议无效，则该协议自始没有法律约束力，故对于原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。另本案原告要求被告赔偿因诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司新乡市分公司购买保险产生的经济损失1228元，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告河南圣亚置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王浚新购房款45万元并支付利息（以45万元为基数，自2017年10月19日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算；2019年8月20日起至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河南圣亚置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王浚新财产保全费3740元；三、驳回原告王浚新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由原告王浚新承担3502元，被告河南圣亚置业有限公司承担6738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：张建强审判员 ：陈青青二〇二〇年六月八日书记员 ：张媛媛