广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3610号上诉人（原审原告）：深圳第壹空间运营管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**宝能中心附楼（招商中心）**，统一社会信用代码：91440300MA5DM1HF1Y。法定代表人：杨海斌。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，系公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳碧发商贸有限公司，住所地：，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦**裙楼401,统一社会信用代码：914403000801247156。法定代表人：刘航。原审第三人：深圳深业物流集团股份有限公司，住所地：深圳，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**深业物流大厦**代码：914403006188009314。法定代表人：姚建辉。委托诉讼代理人：姜山，男，系公司员工。上诉人深圳第壹空间运营管理有限公司（以下简称第壹空间公司）因与被上诉人深圳碧发商贸有限公司（以下简称碧发公司），原审第三人深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称深业物流公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。第壹空间公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判碧发公司向第壹空间公司支付2018年10月1日至2018年1月2日期间的运营管理及物业管理费4167.8元；3、改判碧发公司向第壹空间公司支付运营管理及物业管理的逾期付款违约金2251.5元(暂计至2019年5月5日，应付至实际支付之日）；4、改判碧发公司向第壹空间公司支付解除合同违约金2720元；5、碧发公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、按照常理和合同约定，被上诉人应当支付所拖欠的运营管理及物业管理费、逾期付款违约金；合同中已经明确约定因被上诉人原因导致合同解除的，上诉人有权没收保证金，被上诉人还应支付解除合同违约金。一审法院违反合同当事人的真实意思表示进行判决。二、一审法院错误认定保证金的性质，以保证金直接抵扣碧发公司拖欠的费用及违约金，违反当事人意思自治。三、一审法院以公平原则及减少诉累为由驳回第壹空间公司关于要求碧发公司支付拖欠的费用及违约金的诉讼请求，未查清案件基本事实，适用法律错误。碧发公司与深业物流公司未发表辩论意见。第壹空间公司向一审法院起诉请求：1、判令碧发公司、第壹空间公司及深业物流公司三方签订的房屋租赁及运营管理合同已解除；2.判令碧发公司向第壹空间公司支付2018年10月1日至2019年1月2日期间的运营管理及物业管理费4167.8元;3、判令碧发公司向第壹空间公司支付运营管理及物业管理的逾期付款违约金2251.5元（暂计至2019年5月5日，应付至实际支付之日）；4、判令碧发公司向第壹空间公司支付解除合同违约金2720元；5、判令碧发公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、碧发公司于2018年7月26日与第壹空间公司、深业物流公司签订《房屋租赁及运营管理合同》，载明：深业物流公司将位于深圳市罗湖区宝安XX广场XXX13楼24号房租出租给碧发公司，租赁期限为五年，月租金为9520元，月管理费为1360元，碧发公司应向第壹空间公司缴纳管理费保证金2720元、水电费保证金3000元；碧发公司享有45天免租期，即2018年8月1日至2018年9月14日，免租期内，碧发公司无需支付租金，但需承担管理费、水电费等费用；若碧发公司逾期缴交租金、管理费、水电费，每天应按欠付金额2%。的标准支付违约金；若碧发公司逾期缴交管理费、水电费任何一项费用达30天以上，则视碧发公司根本违约，第壹空间公司有权单方解除本合同，并没收碧发公司已缴的管理费保证金，且碧发公司还应另行向第壹空间公司支付最后一个月管理费额度两倍的违约金等。二、深业物流公司于2018年8月1日将涉案租赁物交付给碧发公司使用。三、碧发公司于2018年7月31日向第壹空间公司交纳了管理费保证金2720元及水电费保证金3000元，第壹空间公司向碧发公司出具相应的收款收据。四、碧发公司于2018年11月26日向第壹空间公司支付了一个月的运营管理及物业管理费1360元。经第壹空间公司在庭审中确认，2018年8月为免租期，第壹空间公司未向碧发公司收取运营管理及物业管理费，碧发公司支付的费用为2018年9月1日至2018年9月30日期间的运营管理及物业管理费。碧发公司尚欠第壹空间公司2018年10月1日起的运营管理及物业管理费未支付。五、第壹空间公司于2018年12月12日向碧发公司发出《催缴通知书》，于2018年12月15日向碧发公司发出《再次催缴通知书》。六、第壹空间公司于2018年12月31日向碧发公司发出《解除合同通知书》，碧发公司于2019年1月2日签收。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，各方签订的《房屋租赁及运营管理合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，碧发公司应按照合同约定履行其支付运营管理及物业管理费的义务。涉案房屋的公共区域于交付之后才通过消防验收并不影响租赁合同的效力，碧发公司主张在通过消防验收之前不应支付管理费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于合同的解除，根据所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，合同中明确约定“若碧发公司逾期缴交管理费、水电费任何一项费用达30天以上，则视碧发公司根本违约，第壹空间公司有权单方解除本合同”。本案中，碧发公司从2018年10月起未支付物业管理费，第壹空间公司于2019年1月2日向碧发公司发出《解除合同通知书》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以认可。碧发公司主张双方的合同于2018年12月21日已经解除，但是没有证据证明其主张，一审法院不予支持，一审法院依法认定双方合同解除时间为2019年1月2日。故碧发公司应向第壹空间公司支付2018年10月1日至2019年1月1日期间的运营管理及物业管理费共计4080元(1360元/月X3)。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》的规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，约定了碧发公司的三种违约责任，即：若碧发公司逾期缴交租金、管理费、水电费，每天应按欠付金额的标准支付违约金;若第壹空间公司单方解除本合同，可以没收碧发公司已缴的管理费保证金；碧发公司还应另行向第壹空间公司支付最后一个月管理费额度两倍的违约金。根据该约定，双方约定的全部违约金明显过高，碧发公司亦当庭主张减少，一审法院依法将违约金的总标准调整为所欠付金额的日万分之五。公平起见，亦为减轻当事人的诉累，经计算，碧发公司缴纳的保证金共计5720元，足以抵充其所拖欠的管理费及违约金，故第壹空间公司要求碧发公司支付运营管理及物业管理费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认第壹空间公司与碧发公司、深业物流公司所签订的《六金广场宝能?慧谷房屋租赁及运营管理合同》已于2019年1月2日解除；二、驳回第壹空间公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由碧发公司负担。本院二审查明，第壹空间公司于2018年12月11日向碧发公司发出《催缴通知书》，于2018年12月14日向碧发公司发出《再次催缴通知书》。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。根据上诉人第壹空间公司的上诉内容，本案的争议焦点为碧发公司交纳的保证金是否可以抵扣拖欠的管理费等相关费用。本院认为，根据双方合同约定，如果碧发公司拖欠租金管理费、水费等达到30天以上，视为根本违约，第壹空间公司有权单方解除合同，并没收碧发公司交纳的管理费保证金。根据一审查明的事实，碧发公司存在拖欠管理费达30天以上根本违约的情况，因此，第壹空间公司有权没收碧发公司交纳的管理费保证金。一审以碧发公司交纳的保管理费保证金抵扣其拖欠的管理费错误，本院予以纠正。碧发公司应支付第壹空间公司2018年10月至2018年1月2日期间的运营管理和物业费用4167.8元。由于合同约定第壹空间公司在碧发公司根本违约时有权没收碧发公司交纳的管理费保证金，该保证金数额足以弥补第壹空间公司的相关损失，因此，第壹空间公司要求碧发公司支付逾期付款违约金和解除合同违约金的相关请求本院不予支持。综上，第壹空间公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26796号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26796号民事判决第二项；三、深圳碧发商贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付深圳第壹空间运营管理有限公司2018年10月1日至2018年1月2日期间的运营管理及物业管理费4167.8元；四、驳回深圳第壹空间运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计75元,由碧发公司负担。该款第壹空间公司已经预交，由碧发公司在本判决生效之日起十日内迳付第壹空间公司，逾期第壹空间公司可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年六月二十二日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。