山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初1968号 原告（反诉被告)：周婷，女。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告)：马峰，男。 委托诉讼代理人：袁伟强，山西淳正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉冰（实习），山西淳正律师事务所律师。 原告周婷与被告马峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周婷及其委托诉讼代理人张鹏飞，被告马峰其委托诉讼代理人袁伟强、杨婉冰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周婷诉称：2018年9月20日，原告周婷与被告马峰签订了《房屋买卖协议书》，原告将位于盐湖区某某小区××的房屋及车库出卖给被告，合同约定房屋及车库总价897996元，被告向原告支付房款416163元，剩余的房款由被告按月以原告名义向银行偿还，至2019年9月30日前还清银行贷款并将房屋过户给被告。还约定了被告在结清付款包括银行按揭后，原告将房屋交付给被告。同时约定有违约条款等。然而，被告在向原告支付416163元，仅按期向银行偿还两个月贷款后未再按期偿还。2019年4月份，被告在原告不知情的情况下擅自将房屋钥匙领取。至2019年9月30日，被告仍未向银行还清贷款。后，被告及其家属还多次找到原告及原告家人声称不愿意购买原告房屋，并前后多次找到原告家属单位妨碍原告家属工作，给原告及家属造成严重困扰。被告的行为已严重违反合同约定，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行。现请求：一、依法解除原、被告于2018年9月20日签订的《房屋买卖协议书》；二、判令被告立即返还原告位于盐湖区某某小区××的房屋及地下二层第128号车位，金额897996元；三、判令被告支付原告由于被告逾期支付按揭款的违约金89799.6元及逾期办理过户的违约金96000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 原告周婷为证实其主张，提交以下证据： 1、商品房买卖合同，拟证明原告购买涉案房屋并且是合同相对人，原告周婷于2014年4月份与运城市某某房地产有限公司签订了房屋买卖合同。 2、收款明细一份4页，拟证明原告收到被告支付的房款489107元。 3、物业录音一份，拟证明被告不经原告同意擅自去物业骗取钥匙及办理房屋入住手续。 4、报警记录，拟证明原告发现房屋被非法装修后向110报案。 5、房屋内部照片一份，拟证明被告非法对房屋进行装修。 6、物业提供照片，拟证明被告伪造变造原告身份证复印件骗取物业信任取得信任及签署房屋入住手续。 7、催款记录一份5页，拟证明原告多次向被告索要剩余房款，被告迟迟未支付。 被告马峰质证意见为:对证据1的真实性无异议，在签订合同时原告没有把原始合同和发票交付给被告；对证据2的真实性无异议，2019年12月10日，被告通过银行转账向原告方（张某）支付10000元、5000元、5000元共计20000元的银行按揭预付款；对证据3有异议，录音不显示发生时间，该录音是原告与物业之间发生的，被告对具体情况不清楚，被告在物业领取钥匙办理入住手续，原告同意并且知情；对证据4有异议，与本案无关；对证据5无异议；对证据6有异议，被告在物业领取钥匙办理入住手续，原告同意并且知情；对证据7有异议，被告同意将房屋剩余按揭款支付给银行，但原告一直要求将剩余款项支付给个人，被告对付款方案不能接受。 被告马峰辩称：1、2018年9月20日双方签订《房屋买卖协议书》，原告将位于盐湖区某某小区××层东的房屋及车库出卖给答辩人，合同约定房屋及车库总价897996元的事实属实。但答辩人除了在合同签订当日向原告方支付房屋款416188元外，还在签订合同前向原告预付了15000元的按揭保证金。后答辩人自2018年9月20日至2020年2月15日每月均提前向原告支付下个月的房屋按揭款，并且答辩人于2019年12月10日额外向原告方支付按揭预付款20000元。原告称答辩人仅按期向银行支付两个月的贷款后未再按期偿还，与事实不符。事实上答辩人截止目前向原告方共支付509107元。 双方签订的《房屋买卖协议书》并未明确约定2019年9月30日前答辩人需还清银行按揭贷款。但在合同履行过程中，原告因存在其他个人债务急需偿还，遂要求答辩人将剩余按揭款一次性支付给原告，由原告按月归还银行。答辩人对原告提出的该付款方案难以接受，只愿意将按揭款一次性支付给银行，而非支付给原告。双方就此产生争议，多次协商无果。后原告又以答辩人违约为由，要求答辩人支付高额的违约金，答辩人认为自己不存在违约，其要求答辩人支付违约金没有事实依据。 原告称：“2019年4月答辩人在原告不知情的情况下擅自将房屋钥匙领取”与事实不符。事实上，原告对答辩人去物业公司办理入住、领取钥匙，是提前知情并且同意的。 答辩人已向原告方支付509107元，并且愿意向银行一次性归还按揭款，不存在不愿意购买涉案房屋的事实。 答辩人不存在违反合同约定，双方签订买卖合同不存在无法履行的情形。原告要求解除合同，不符合《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条的规定。 综上所述，原告要求解除合同、返还房屋及支付违约金均没有事实与法律依据。请求法院依法查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。 被告马峰反诉称：2018年9月20日反诉人马峰与被反诉人周婷签订了《房屋买卖协议书》，约定被反诉人将位于盐湖区某某小区××的房屋及车库出卖给反诉人，总价897996元。反诉人在签订合同前向被反诉人预付了15000元，合同签订当日支付房屋款416188元，后按月提前预付涉案房屋每月的银行按揭款。2019年4月4日，反诉人经被反诉人同意后，办理了涉案房屋的入住手续，并已开始装修。合同履行过程中，被反诉人称其老公欠他人债务急需偿还，要求反诉人将涉案房屋剩余的银行按揭款（约45万元多）一次性全部支付给被反诉人个人，由被反诉人个人按月归还银行。反诉人对被反诉人提出的该付款方案难以接受，只愿意将按揭款一次性支付给银行，而非支付给被反诉人个人。双方就银行按揭款付款方案无法达成一致意见。被反诉人又以急需偿还债务为由，提出让反诉人向其支付100000元。反诉人对此要求依然难以接受，但为使合同能顺利履行完毕，无奈向被反诉人支付了20000元。由于反诉人未能满足被反诉人的无理要求，双方就此产生矛盾争议，后被反诉人以反诉人违约为借口，以毁约、不协助结清银行按揭款和办理过户手续相要挟，要求反诉人支付高额违约金。反诉人认为自己不存在违约，其要求支付违约金没有事实依据。双方多次协商无果。现被反诉人向人民法院提出解除合同等无理诉请，反诉人提出反诉请求：1、判令双方继续履行2018年9月20日签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被反诉人周婷协助反诉人结清位于运城市盐湖区某某小区××房屋的银行按揭贷款；3、判令被反诉人周婷协助反诉人将位于运城市盐湖区某某小区××房屋及车库的备案登记和相应产权登记变更至反诉人名下；4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。 被告马峰为证实其主张，提交如下证据： 证据一、《房屋买卖协议书》一份。 证据内容：2018年9月20日原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方（原告）将位于盐湖区某某小区××的房屋及车库出售给乙方（被告），房屋总价为897996元。乙方于2018年9月20日向甲方支付416163元，并提前预付三个月按揭款15000元，以后乙方每月10日前将需交按揭费用交付给甲方，以甲方名义向银行偿还贷款，直至贷款还清为止。” 证明事项：原告将某某小区××层的房屋出卖给被告。 证据二、收据一份。 证据内容：原告收到被告支付的购房首付款416163元。 证明事项：被告已按照《房屋买卖协议书》的约定，按时支付购房首付款。 证据三、收条一份。 证据内容：原告收到被告支付的按揭保证金15000元。 证明事项：被告向原告支付15000元按揭保证金。 证据四、微信、银行、支付宝转账明细一份，共25页。 证据内容：2018年8月27日，被告通过支付宝向原告支付5000元； 2018年9月9日，被告通过微信向原告支付10000元； 2018年9月20日，被告通过银行转账向原告方（张某）支付416188元的房屋首付款； 2018年9月20日，被告通过微信向原告支付2018年10月份的银行按揭款3430元； 2018年10月10日，被告通过微信向原告支付2018年11月份的银行按揭款3425元； 2018年11月12日，被告通过微信向原告支付2018年12月份的银行按揭款3420元； 2018年12月15日，被告通过微信向原告支付2019年1月份的银行按揭款3420元； 2019年1月15日，被告通过微信向原告支付2019年2月份的银行按揭款3415元； 2019年2月13日，被告通过微信向原告支付2019年3月份的银行按揭款3409元； 2019年3月15日，被告通过微信向原告支付2019年4月份的银行按揭款3400元； 2019年4月15日，被告通过微信向原告支付2019年5月份的银行按揭款3400元； 2019年5月14日，被告通过微信向原告支付2019年6月份的银行按揭款3400元； 2019年6月14日，被告通过微信向原告支付2019年7月份的银行按揭款3400元； 2019年7月15日，被告通过微信向原告支付2019年8月份的银行按揭款3400元； 2019年8月15日，被告通过微信向原告支付2019年9月份的银行按揭款3400元； 2019年9月16日，被告通过微信向原告支付2019年10月份的银行按揭款3400元； 2019年10月15日，被告通过微信向原告支付2019年11月份的银行按揭款3400元； 2019年11月20日，被告通过微信向原告支付2019年12月份的银行按揭款3400元； 2019年12月10日，被告通过银行转账向原告方（张某）支付10000元、5000元、5000元共计20000元的银行按揭预付款。 2019年12月14日，被告通过微信向原告支付2020年1月份的银行按揭款3400元； 2020年1月13日，被告通过微信向原告支付2020年2月份的银行按揭款3400元； 2020年2月15日，被告通过微信向原告支付2020年3月份的银行按揭款3400元时，原告拒不收取。 证明事项：被告在合同签订后，共向原告支付房屋款509107元，其中，按揭保证金15000元，支付房屋首付款416188元，17个月的按揭款57919元，按揭预付款20000元。 2020年2月15日，原告拒不收取被告支付的按揭款。 证据五、费用收取单据，三份。 证据内容：2019年4月4日，被告向运城市盐湖区某某物业管理有限公司缴纳押金费用1000元、装修卫生费286元、合同工本费10元、某某电梯上料费300元、2017年-2019年12月期间的物业费3575元、电梯费1800元、垃圾费125元、水费218元。 2019年11月12日，被告向运城市热力有限公司缴纳采暖费基础费678.22元。 证明事项：被告向物业公司缴纳物业费用共计7314元；向热力公司缴纳2019年采暖费678.22元。 证据六、《小区入住合约》一份。 证据内容：2019年4月4日，被告以原告的名义与运城市盐湖区某某物业管理有限公司签订《小区入住合约》。 证明事项：被告在取得原告的同意后，在物业公司办理了小区入住手续。 原告周婷质证意见如下：对证据一、二、三的真实性均无异议；对证据四的金额有异议，其中不包括2019年12月10日，被告通过银行转账向原告方（张某）支付10000元、5000元、5000元共计20000元的银行按揭预付款，因其是原告向被告借款，不是被告支付的购买房屋款。对证据五的真实性无异议，但对证据目的有异议，原告对被告的所作所为并不知情，如果不是被告自己说漏嘴，原告一直对此事并不知情；对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，且被告向物业提供的原告身份证复印件系伪造变造，是虚假的，原告也并未在入住合约上签字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年12月19日，原告周婷购买运城市某某房地产开发有限公司开发的某某小区××号房屋一套，建筑面积143.17平方米，房屋价款715850元。2018年4月2日，运城市某某房地产开发有限公司给原告周婷开具支付购房款发票一张。 2018年9月20日，原告周婷（甲方卖方）与被告马峰（乙方买方）签订一份房屋买卖协议书，载明：“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：一、甲方自愿将坐落在运城市盐湖区山水花都小区××的房屋及车库出售给乙方。二、双方议定上述房产的总价格为897996元（大写：捌拾玖万柒仟玖佰玖拾陆元），包括房屋价格78万元整（大写：柒拾捌万元整）、地下**车库价格为6万元整（大写：陆万元整）及甲方所缴纳的各项费用：57996元（大写：伍万柒仟玖佰玖拾陆元）。三、因该房屋系银行按揭房，所以由乙方于2018年9月20日向甲方支付房款416163元（大写：肆拾壹万陆仟壹佰陆拾叁元），并提前预付甲方三个月按揭款15000元整（大写：壹万伍仟元整），以后乙方于每月10日前将需交按揭费用交付给甲方，以甲方名义向银行偿还贷款，直至该房屋贷款还清为止。若乙方要求提前归还银行贷款，所产生的一切费用由乙方全部承担。四、银行按揭贷款还清后，甲方同乙方共同办理房屋变更登记手续，办理该手续所产生的税费由甲方承担2500元，剩余费用由乙方承担。五、甲方于乙方结清房款之日（包括银行按揭）将房屋交付给乙方，并保证该房产无任何担保，且无人租住。六、违约责任：甲方如违反本协议约定，则返还乙方所付购房款项；并按购房款的10%向乙方支付违约金。乙方如违反本协议约定，逾期付款按购房款的10%向甲方支付违约金，逾期30日后，则甲方扣除乙方已付首付款的10%后收回房屋，剩余款项返还给乙方。七、其他条款：1、过户手续由乙方全权办理，甲方配合，甲方不承担任何责任。2、乙方须在一年内（2019年9月30日前）将房屋过户手续办妥。如因乙方原因导致过户手续延期，需向甲方承担按揭房款的20%。八、本协议一式三份，双方各执一份。经双方签字捺手印后生效。甲方：周婷，乙方：马峰，签订日期：2018.9.20，签订地点：运城市盐湖区晓霞调解工作室”。签订协议当天，被告马峰通过其中国工商银行账户62××959向原告周婷丈夫张某中国工商银行账户621××069转账416188元。2018年8月27日、9月9日，被告通过微信给原告周婷分别转款5000元和10000元。被告周婷当天出具两张收据，原、被告共同在收款收据上签字，内容分别为：“收据，今收到马峰（1427××213）购房首款付款416163元（大写：肆拾壹万陆仟壹佰陆拾叁元）收款人：周婷（142××25），日期：2018年9月20日）；”“今收到马峰（1427××213）按揭保证金（如有逾期不予退还）壹万伍仟元整，收款人：周婷（142××25）日期：2018年9月20日”。 2018年9月20日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3430元；2018年10月10日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3425元；2018年11月12日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3420元；2018年12月15日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3420元；2019年1月15日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3415元；2019年2月13日，被告通过微信向原告支付银行按揭款3409元；2019年3月15日、2019年4月15日、2019年5月14日、2019年6月14日、2019年7月15日、2019年8月15日、2019年9月16日、2019年10月15日、2019年11月20日、2019年12月14日、2020年1月13日被告分别通过微信向原告支付银行按揭款3400元；2020年2月15日，被告通过微信向原告支付银行按揭款时拒收。审理中，被告称2019年9月28日请原告吃饭要求延期付款，原告同意。 2019年12月10日，被告通过工商银行账户给原告丈夫张某分别转账10000元、5000元、5000元共计20000元。原告称该笔款系借款，被告称原告要求支付违约金100000元，给原告支付20000元。 同时查明:被告马峰于2019年4月4日在某某小区物业办理入住手续，开始进行装修。原告称被告办理入住未经其同意。审理中，被告马峰同意一次性付清银行按揭款。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点是：被告有无违约，《房屋买卖协议书》是否应当解除。首先原告称被告仅按期向银行归还两个月的贷款后未再按期付款，经查明被告提前支付15000元的按揭保证金，上一个月支付下一个月的按揭款，均未违约；其次，原告主张被告未经其同意办理入住手续是否违约，《房屋买卖协议书》的合同目的是原告履行交付房屋的义务，被告履行按期支付购房款的义务。本案双方所签协议第五条约定：“甲方于乙方结清房款之日（包括银行按揭）将房屋交付给乙方”；第六条约定：“乙方如违反本协议约定，逾期付款按购房款的10%向甲方支付违约金，逾期30日后，则甲方扣除乙方已付首付款的10%后收回房屋，剩余款项返还给乙方”。上述两条约定不一致，根据合同性质和交易目的，结合本案房屋属于原告按揭购买，宜认定被告在支付大部分房款后，有权取得房屋的使用权，故被告办理入住手续不应认定为违约行为；关于原告主张延期办理过户手续是否违约，基于过户手续的办理有待于按揭贷款结清后方能把办理，虽然合同约定2019年9月30日前将房屋过户手续办妥，但在合同履行期间，被告按月支付按揭贷款至2020年2月，原告拒收后停止支付，据此可以认定双方对合同约定的付款期限进行了变更，按揭贷款结清前不存在办理过户手续问题，故原告该主张亦不能成立。鉴于被告已支付了大部分房款，办理了入住手续并进行了部分装修，且被告表示愿一次性结清房款，本着公平和实现合同目的原则，应驳回原告解除合同的诉讼请求。2020年2月后双方发生争执，被告未支付购房款，给原告造成一定损失，宜以2019年12月10日被告支付的20000元作为补偿。本案合同继续履行，反诉原告马峰应再支付反诉被告周婷剩余房款408889元，由反诉被告周婷结清银行按揭款并配合反诉原告马峰到有关部门过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告周婷的诉讼请求； 二、反诉原告马峰将剩余房款408889元于本判决生效后十日内支付给反诉被告周婷，反诉被告周婷于收款后五内结清银行按揭款； 三、反诉被告周婷于本判决生效后三十日内协助反诉原告马峰到有关部门办理运城市盐湖区山水花都小区××的房屋过户登记手续。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14554元，减半收取7277元，反诉费6390元，共计13667元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  王存才 二〇二〇年六月十六日 书记员  侯晶晶