北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1414号原告：杨武耀，男，1976年9月24日出生，汉族，首科汇济融科技（北京）有限公司总经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：朱天星,总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告杨武耀与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由杨武耀提起诉讼，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨武耀，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨武耀向本院提出诉讼请求：判令天台山公司给付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金，以6551206元为基数，自2017年10月31日起至2020年4月27日止，共909天，按照日万分之一的标准计算共计595504．63元。事实和理由：2015年8月22日，杨武耀与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向天台山购买位于门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目x号楼x层401号房屋（以下简称401号），房屋交付日期为2015年10月31日，房屋总价为6551206元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款6551206元。根据预售合同第十二条“出卖人应当在2015年10月31日前向买卖人交付该商品房”；预售合同第二十二条第二项转移登记：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”依据上述合同条款，天台山公司应该在原告收房后730天内为原告办理房屋所有权证书，但天台山公司至今未能完成房屋权属转移登记。我与多数业主不同的时，我购买房屋时，房屋已经建好，签订合同后两个月就将房屋交付给我。原告认为，天台山公司逾期办理房屋权属转移登记的行为已经构成了违约，原告有权要求其赔偿违约金。原告多次与其协商无果，故诉至贵院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我方认为逾期办证的责任应该由杨武耀承担，原因是其购房时签订预售合同的第三条基本情况写着阳台是非封闭式阳台，并签订了委托加建的委托书，涉案房屋的面积测算技术报告书显示涉案房屋的实测面积进行了增加，杨武耀因此受益。其委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还导致天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持；在之前的庭审中，有部分业主认可所看到的样板间或沙盘模型就是现在这个样子，即杨武耀知道自己买的房屋与合同中约定的房屋是不相符的，面积也不相符，与规划不符的房屋是不能取得房产证的，这是个常识，所以其明知房屋可能存在不能办证的风险而与被告签订合同，其对其签约行为所造成的结果，应当承担相应的责任；第二、杨武耀主张的违约金过高，应当予以核减，根据合同法及相关司法解释的规定违约金超过造成损失的30%的，一般就可以认为合同法第114条第二项规定的过分高于造成的损失，本案中加建的部分一直由其使用，其是没有损失的；杨武耀作为完全民事行为能力人，在买房时明知房屋存在超面积的情况依然签订合同，即使法庭认为不能办证的责任在于被告，按照公平原则，杨武耀的行为本身存在过错，故违约金应当予以核减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年8月22日，天台山公司（出卖人）与杨武耀（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1772267）（以下简称预售合同），约定杨武耀购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（X）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层401号房屋（双方一致认可即现401号），房屋预测建筑面积196．11平方米，其中套内建筑面积161平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．11平方米，单价每平方米40690．72元，房屋总价6551206元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2015年9月10日、2015年9月23日，杨武耀分两次向天台山公司共交纳购房款6551206元，天台山公司向杨武耀出具发票。401号商品房于2015年10月31日交付予杨武耀，现由杨武耀居住使用。截至2020年4月27日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭,未能取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本案在审理过程中，归纳争议焦点为：一、不能按期办理产权证书的责任在谁；二、是否存在违约金过高需要酌减的情形。争议焦点在本院认为一并表述。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年10月31日前向杨武耀交付房屋。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致其未能在房屋交付后730日内为杨武耀办理房屋转移登记手续，且至今杨武耀未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于杨武耀在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。但其未能提交证据证明杨武耀签署了委托书，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。杨武耀主张以全部房款6551206元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年10月31日起至2020年4月27日止的逾期办证违约金595504．63元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨武耀二○一七年十月三十一日起至二○二〇年四月二十七日止的逾期办证违约金595504．63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百七十八元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二〇年六月二十三日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌