广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1314号 上诉人（原审被告）：杨君武，男，1969年3月18日出生，汉族，住广西玉林市。 被上诉人（原审原告）：玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地玉林市金港路**滨江公馆**楼储物间**商铺第**，统一社会代码：G1045090200063760W。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明超，男，汉族，1973年6月6日出生，该公司员工。 原审被告：李广荣，男，1963年10月18日出生，汉族，住广西玉林市。 原审被告：黄平，女，1972年10月28日出生，汉族，住广西玉林市。 上诉人杨君武因与被上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司（以下简称柳和岛公司）、原审被告李广荣、黄平案外人执行异议之诉一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨君武上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3288号民事判决；2、请求改判涉案房屋玉林市金港路5号滨江公馆4#楼3号商铺（房屋编号252061号）确权给被执行人李广荣、黄平所有，改判继续查封并强制执行拍卖该涉案房屋；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决事实判断存在重大错误。（一）被执行人李广荣、黄平对于涉案房屋的权利来源，是在平等、自愿、合法、有效的基础上，通过与被上诉人双方合意签订《玉林市商品房买卖合同》，购买了本案涉案商铺，是一种合法的继受取得，法律制度应该维持这种交易状态，以维持社会稳定。按照现行法律制度，商品房交易有其特殊性，因此，商品房合同签订后即进行相应的备案登记，以维护交易的稳定性。（二）《玉林市商品房买卖合同》签订后的备案登记，产生固化权利、排除被上诉人继续出售涉案房屋的排他性权利，此登记备案，产生物权法中的不动产公示效力，具有排他性。（三）《玉林市商品房买卖合同》签订后，与被执行人李广荣、黄平与建行玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，对于二被执行人的借款，被上诉人承担连带保证责任。至此，二被执行人将所借的690000元款项全部支付到被上诉人账户，也就是说，除了首付款698352元，两种款项合计1388352元，对于二被执行人而言，总房款已经足额支付。此为印证二被执行人已然取得涉案房屋所有权的另一个事实。（四）涉案房屋已经交付二被执行人占有使用。交付使用亦是判断不动产所有权的一个很重要的方面。以上四点小结：二被执行人通过订立合同继受取得涉案房屋所有权、实践中已经通过自付首付款、余款贷款的方式支付了全部购房总价款，同时办理了备案登记，最为关键的是，二被执行人已经实际占有并使用。至此，对于二被执行人而言，该涉案房屋实质上具备了物权的各项权能和内容。（五）一审判决依据物权法第九条第一款判决“本案涉案房屋的所有权人登记为柳和岛公司”，据此判定被执行人没有所有权是错误的。按照双方签订的商品房买卖合同第二十条约定“出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证”，被上诉人负有按时、按约定办理房产证的义务。但被上诉人迟迟不予办理，有故意推脱、拖延之嫌，并达到了表象上看、物权登记没有变更的所谓事实，这是不成立的。本案涉案房屋已经交付并实际使用、支付了全部购房款、办理了合同备案、预告登记，足以说明被执行人已经取得了该房屋的所有权。（六）玉州区人民法院（2018）桂0902民初3835号民事判决解除合同的判决甚为奇怪，其本身两条判决内容是极为矛盾的，事实上造成了被上诉人的不当得利行为。按照该判决，被上诉人收回商铺，但是却不解决李广荣、黄平的首付款归属问题。合同解除后法律效果是双向的，应该同时判决首付款的返还义务，上诉人同样拥有取得因合同解除、请求被上诉人返还购房款给被执行人进而收取的权利。本案涉案房屋已经由被执行人取得备案登记、交付使用、付清全部购房款，事实上被执行人已经取得类似于物权的权利，拥有物权的各项权能，一审法院应该判决被执行人拥有涉案房屋的所有权。二、被上诉人异议请求不能排除法院强制执行的效力。（一）玉州区法院对于本案涉案房屋有权进行预查封。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中被执行人既办理了商品房预售合同登记备案手续，也进行了商品房预告登记，因此，法院查封涉案房屋并无不当。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十九条的规定，涉案房屋预告登记在被执行人李广荣名下，且被执行人已支付全部购房款并实际占有该房屋，人民法院的查封措施是正确的。（三）被上诉人执行异议申请提出在前、提出解除其与被执行人的《商品房买卖合同》、判决生效时间均在法院对涉案房屋采取强制措施年提出，很显然，这是被上诉人恶意逃避法律责任的表现，一审判决以（2018）桂0902民初3835号民事判决作为被上诉人仍然拥有涉案房屋所有权的依据是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第下十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出执行异议的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人依据查封后作出的（2018）桂0902民初3835号判决主张排除执行，是不能得到法律支持的。三、错误的事实判断必然导致错误的法律适用。（一）首先应该依据《物权法》、《合同法》、《民法总则》等民事法律，确定被执行人的所有权；（二）被上诉人和被执行人之间的《商品房买卖合同》法律关系、与其担保被执行人和其贷款银行之间贷款的担保合同关系，在法律性质上属于两种不同的法律关系；（三）一审判决依据已经生效的（2018）桂0902民初3835号判决支持被上诉人对于涉案房屋的确权之诉，是一项对于被执行人极为不公正的判决；（四）一审判决依据《民事诉讼法》第二百二十七条第一款第（一）项，所做的判决内容是错误的。一审判决应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第（二）项的规定判决驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，本案涉案房屋所有权属于被执行人李广荣、黄平所有，玉州区人民法院的查封、拍卖强制执行程序合法。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的债权利益。 柳和岛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告李广荣、黄平未作答辩。 柳和岛公司向一审法院起诉请求：1、请求对执行标的物即本案涉案房屋玉林市金港路5号滨江公馆4#楼商铺3号房产停止执行，并解除对该涉案房屋的查封。2、请求将上述执行标的物确权给原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司。 一审法院认定事实：2013年5月9日，原告与被告李广荣签订《玉林市商品房买卖合同》，合同约定，被告李广荣购买原告开发建设的位于玉林市，总价款1388352元，其中首付款698352元，余下的690000元通过申请银行按揭贷款支付。2016年6月24日，被告李广荣、黄平与建行玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行玉林分行借款690000元。原告柳和岛公司于2009年10月10日与建行玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定柳和岛公司为包括本案涉案在内的相关银行债权承担连带保证责任。2018年1月16日，由于被告李广荣未按合同约定偿还借款，建行玉林分行向该院提起诉讼，要求李广荣、黄平偿还贷款本金、利息、罚息等并要求柳和岛公司承担连带清偿责任。该院于2018年4月15日作出（2018）桂0902民初390号民事判决，判决解除建行玉林分行与被告李广荣、黄平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，归还借款本金及支付借款利息给建行玉林分行，柳和岛公司对该债务承担连带清偿责任。该判决已生效。 2018年10月23日，柳和岛公司向该院提起诉讼，要求解除与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，并要求被告李广荣支付代偿款及违约金。该院于2019年3月18日作出（2018）桂0902民初3835号民事判决，判决解除柳和岛公司与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，被告李广荣偿还柳和岛公司代偿款及支付违约金给原告柳和岛公司。该判决已生效。 被告杨君武与被告李广荣、黄平因民间借贷纠纷于2015年12月21日向该院提起诉讼，该院于2016年5月11日作出（2015）玉区法民初字第2506号民事判决，判决李广荣、黄平归还杨君武借款本金1190000元及支付利息。判决生效后，李广荣、黄平不履行判决义务，杨君武向该院申请强制执行。该院于2016年10月30日作出（2016）桂09022执946号执行裁定书，查封属被执行人李广荣、黄平所有的位于玉林市。原告柳和岛公司对查封提出书面异议，该院于2019年6月19日作出（2019）桂0902执异7号执行裁定书，裁定驳回柳和岛公司的异议请求。原告柳和岛公司不服裁定，于2019年7月23日向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，第一，原告柳和岛公司与被告李广荣签订《玉林市商品房买卖合同》，由原告柳和岛公司将位于玉林市出卖给李广荣，李广荣支付首付款后，余款以银行按揭贷款的方式已支付完毕，进行了合同备案登记，并占有使用了涉案房屋。但合同备案、实际占有使用并非物权转移，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案房屋的所有权人登记为原告柳和岛公司，而不是李广荣，李广荣取得的是物权期待权，而非所有权。第二，李广荣与原告柳和岛公司签订《玉林市商品房买卖合同》后，未按合同约定履行其义务，拖欠银行的按揭贷款，已构成违约，原告柳和岛公司按照合同约定，行使合同解除权，于2018年10月23日向该院提起诉讼，要求解除与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，该院作出（2018）桂0902民初3835号民事判决，判决解除柳和岛公司与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，被告李广荣偿还柳和岛公司代偿款及支付违约金给原告柳和岛公司。该判决已生效。综上，原告柳和岛公司是本案涉案房屋的所有权人，其与李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》已依法解除，李广荣对涉案房屋没有所有权，原告柳和岛公司对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益，能够阻却被告杨君武的执行申请，原告柳和岛公司请求对位于玉林市停止执行并解除查封，并确认所有权归原告所有，有事实和法律依据，该院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行位于玉林市（房屋编号252061号）；二、对位于玉林市（房屋编号252061号）解除查封；三、确认原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司对位于玉林市（房屋编号252061号）享有所有权。本案受理费17295元，由被告杨君武、李广荣、黄平负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对案外人提起的执行异议之诉的审理，就是判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原审被告李广荣与被上诉人柳和岛公司签订的《玉林市商品房买卖合同》合法有效，李广荣按照合同约定支付了购房首付款698352元，余款690000元通过向建行玉林分行按揭贷款支付，柳和岛公司在收到690000元按揭贷款后，应视为李广荣已支付全部购房价款。之后，双方就涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记以及房屋预告登记，柳和岛公司并将涉案房屋交付给李广荣占有使用。综合以上事实，应视为李广荣已依法取得了涉案房屋的相应权利。至于李广荣、黄平与建行玉林分行以及柳和岛公司之间的借款合同关系以及担保合同关系，则属于另一民事法律关系。柳和岛公司因担保合同关系代李广荣、黄平偿还银行按揭贷款后，双方之间形成新的债权债务关系，柳和岛公司依法可向李广荣、黄平行使追偿权，但不影响房屋买卖合同的效力。因李广荣、黄平未按约定偿还银行按揭贷款构成违约，柳和岛公司向玉林市玉州区人民法院提起解除合同的诉讼，玉林市玉州区人民法院于2019年3月18日作出了（2018）桂0902民初3835号民事判决，判决解除柳和岛公司与李广荣双方签订的《玉林市商品房买卖合同》，同时李广荣偿还柳和岛公司代偿款341775.81元及违约金。但该判决是在涉案房屋被查封之后，而且解除合同后柳和岛公司并未将李广荣已支付的购房价款返还给李广荣。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第124条的精神，柳和岛公司的请求不能成立，其对本案涉案的执行标的不享有足以排除执行的民事权益，本院依法不予支持。 综上所述，杨君武的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3288号民事判决； 二、驳回玉林市柳和岛房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费17295元（玉林市柳和岛房地产开发有限公司已预交），二审案件受理费17295元（杨君武已预交），全部由玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年六月三十日 书记员  杨 梓