广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初258号 原告:梁菊，女，1978年2月24日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：吴明福，广西桂港律师事务所律师。 被告：广西华鹏房地产开发有限公司，住所地平南县平南街道朝阳街。 法定代表人：王展斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎悦，广西骏扬律师事务所实习律师。 原告梁菊与被告广西华鹏房地产开发有限公司（下称华鹏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁菊的委托诉讼代理人吴明福，被告华鹏房地产公司的委托诉讼代理人陈逸洋、黎悦到庭参加诉讼。因本案须以另案的处理结果为依据，而该案尚未审理终结，本院于2020年4月9日中止诉讼，于2020年6月24日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告梁菊向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行2017年11月5日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金68006.48元给原告（从2019年1月1日起暂计算至2019年9月30日，每日以购房总价的万分之五计算）；3.请求法院判决被告协助原告办理房屋不动产权证；4.本案诉讼费、财保费由被告承担。事实和理由:2017年11月5日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于广西平南县，购房总额为498216元。合同第十条约定：被告须在2018年12月31日前向原告交付该商品房，且交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。同时合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日的，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之五的违约金。原告按照合同约定支付房款给被告，但被告没有按照合同约定期限向原告交付满足交付条件的商品房。 被告华鹏房地产公司辩称，一、被告不存在逾期交房的情形，被告是根据法律规定及平南县政府等相关部门的通知和要求停工的，停工期间应当依法顺延，因此根据合同约定的交付时间加上工期顺延的天数，被告不存在逾期交房的情形；二、被告开发建设的涉案房屋已具备实际的交付条件，大多数业主也已接收房屋，并进行实际装修、入住，即被告支付逾期交房违约金的截止时间应为原告接收房屋钥匙的日期；三、合同中约定的违约金计算标准偏高，根据涉案房屋所在地的经济发展水平，人民法院应予下调，下调比例为每日万分之零点五至每日万分之一之间。 本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，原告梁菊与被告华鹏房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落在平南县街道）江滨路罗冲桥路段华鹏·西江明珠01幢第25层3单元032506号房，预测建筑面积为100.94平方米，单价为每平方米4935.76元，总价款为498216元，交房时间在2018年12月31日前，该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《商品房预售合同》第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第十二条第一款第二项对交接手续还约定：双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。同时，合同第十九条第三款转移登记第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告通过银行贷款付清全部房款给被告，但被告未能按约定交付房屋给原告。 另查明，平南县住房和城乡规划建设委员会于2018年9月15日发布了一份《关于做好台风防御工作的紧急通知》，要求建设单位于2018年9月16日—17日台风期间各在建工地停止一切施工活动。 2019年9月20日，华鹏·西江明珠商住楼的施工、勘察、设计、监理、建设单位对华鹏·西江明珠商住楼进行五方验收。华鹏公司在五方验收前后，以手机信息、微信、书面通知等方式，向购房业主发送收房通知，通知业主携带有关资料办理交房手续。本案业主于2019年10月19日接收了房屋。2020年3月底，华鹏公司取得华鹏·西江明珠商住楼《建设工程质量竣工验收意见书》，案涉商住楼工程质量评定合格。 本院认为，关于房屋交付问题，原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，但被告没有依约定时间交付给原告，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金给原告。被告辩解施工期间的高温、降雨、台风、法定假日放假、高考等导致无法施工而不能按期交房，属合同约定不可抗力因素。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，台风则属其中之一，被告请求扣除台风期间停止施工的天数，本院依法予以采纳。但施工期间的高温、降雨、法定假日放假、高考等应属于施工过程中可以预见的情形，不属于不可抗力因素，且涉案工程建设于2014年7月开工建设至今，被告完全可以根据工程进展情况调整工程进度，故被告主张施工过程中高温、降雨、法定假日放假、高考等天数应在合同约定的交房期限内予以扣除，本院依法不予采信。故被告交房时间应当顺延2天至2019年1月2日。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，原告于2019年10月19日接收了房屋，视为双方当事人对合同约定交付条件的变更，当日即为华鹏公司履行案涉房屋的交付义务之日。原告接收房屋后，仍请求法院判决华鹏公司向其交付逾期交房违约金缺乏依据，本院依法不予采纳。综上，被告逾期交房时间为2019年1月3日起计算至2019年10月19日，共289日。 关于违约金的计算问题。被告逾期交付房屋,按合同约定被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金，被告主张该约定偏高。本院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，逾期交房违约金过高，应予以调整，综合考虑当地的经济发展水平和消费水平，结合本案实际情况，违约金调整为按原告已付房款的日万分之一计算较为适宜。 关于协助办理房产证问题。双方当事人在合同中约定出卖人应在商品房交付之日起365日办理房屋所有权登记。本案中，案涉房屋商品房的交付时间为2019年10月19日，交付至今尚未超出约定的办证时间，故对原告请求被告协助办证问题，本院在此不作处理，原告可另行与被告协商处理或待条件成就后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 原告梁菊与被告广西华鹏房地产开发有限公司继续履行双方于2017年11月5日签订的《商品房预售合同》； 被告广西华鹏房地产开发有限公司支付违约金14398.44元给原告梁菊； 驳回原告梁菊的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1500元，减半收取计750元（原告已预交），由被告广西华鹏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1500元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；账号：20×××16；开户行：农行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃献军 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 吴玉雯 书 记 员 杨贵深