广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3351号原告：黄桂芳，女，1976年8月22日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告：石钜祥，男，1977年1月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，两原告共同委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。被告：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区富佳东街**，统一社会信用代码91440000722440745K。法定代表人：陈光明，职务执行董事。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉敏，广东诚挚（广州）律师事务所实习人员。原告黄桂芳、石钜祥与被告广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石钜祥及其委托诉讼代理人万江雪，被告鹿园公司的委托诉讼代理人何火日、何嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄桂芳、石钜祥向本院提出诉讼请求：1.鹿园公司向黄桂芳、石钜祥支付因房屋不符合交付标准导致无法入住的违约金890743元（以961926元为基数，从2015年3月1日起至2020年3月31日止，按每日0.05%的标准计算）；2.鹿园公司向黄桂芳、石钜祥支付从2015年3月26日起至2020年3月25日止租房费用108000元（按1800元/月×12月/年×5年计算）；3.鹿园公司对广州市南沙区XX小区（自编X栋）XX房的客房南面墙体、主人房窗台渗漏部位进行修复；4.鹿园公司将涉案房屋所在小区内消防车道按规划拓宽为4米；5.鹿园公司将涉案房屋所在小区X栋入口处的1号电房迁移至X栋楼下一层XX车位服务中心的位置，将X栋入口处的3号电房迁移至X栋一层的六福门窗店铺的位置；6.本案诉讼费由鹿园公司负担。事实和理由：黄桂芳与鹿园公司于2012年12月7日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定黄桂芳以961926元的价格向鹿园公司购其开发的位于广州市南沙区XX小区自编X栋X房。鹿园公司应于2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付黄桂芳使用。如因鹿园公司未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向黄桂芳支付违约金。由于鹿园公司建设的上述房屋出现漏水的状况，且该公司未按规划建设消防车道和电房，导致黄桂芳无法收楼。因此，要求鹿园公司承担相应的违约责任。鹿园公司辩称，不同意黄桂芳、石钜祥的诉讼请求，理由如下：1.石钜祥并没有签署涉案合同，不是合同当事人，不是本案适格原告。2.关于交楼标准，案涉房屋在2014年12月4日取得了竣工验收备案表，已经符合买卖合同中的交付条件。此后，鹿园公司也多次催告黄桂芳前来收楼，但是黄桂芳一直没有过来收楼。3.黄桂芳曾就逾期交楼产生的纠纷向法院提起诉讼，根据生效判决，鹿园公司已经向黄桂芳支付了逾期交楼违约金。黄桂芳在没有合同约定或法定的情况下，拒绝收楼，由此产生的责任应当是由原告自行承担。4.黄桂芳、石钜祥所主张的违约金和住房费用，属于重复主张。5.由于黄桂芳未按时收楼，没有对房屋进行保养，导致房屋渗漏。按合同约定，现已经超过合同质保期，鹿园公司没有保修义务。6.黄桂芳、石钜祥所提及的消防通道和变电房的问题，因案涉楼盘已经通过了规划验收以及消防验收，不存在黄桂芳、石钜祥所述的需要迁移或拓宽的问题。而且上述问题应属行政部门管辖范围。如果黄桂芳、石钜祥认为需要解决的，可以向行政部门投诉。7.黄桂芳、石钜祥所主张的违约金、租金等，有部分已经超过诉讼时效，应不予支持。本院经审理认定事实如下：鹿园公司是涉案XX花园的开发商，已于2012年4月25日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月7日，黄桂芳（为乙方）与鹿园公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街XX小区X栋X房（建筑面积133.11平方米），总金额为961926元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，黄桂芳已向鹿园公司付清全部购房款。涉案楼宇于2014年4月9日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年4月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，于同日通过消防验收，于2014年7月28日通过环保验收。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。2014年，黄桂芳和鹿园公司因商品房预售合同纠纷产生争议，黄桂芳向本院起诉鹿园公司，要求鹿园公司支付从2014年1月1日起至鹿园公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止的延期交楼违约金。本院于2014年8月22日以（2014）穗南法民三初字第847号民事判决书，查明涉案楼盘已具备永久用水、永久用电、通气和通邮的条件，但未取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故作出如下判决：被告广东鹿园交通物资发展有限公司向原告黄桂芳支付从2014年1月1日起至被告取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款961926元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算，其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每季度最后一个月的30日前支付，违约金总额以已付房价款为限。鹿园公司不服判决，上诉于广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月15日以（2014）穗中法民五终字第3483号民事判决书作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2014年12月5日，鹿园公司取得广州市南沙区XX、XX栋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月12日，鹿园公司向黄桂芳送达《收楼催告函》，要求黄桂芳于收到该函件之日起七日内办理收楼手续。此后，鹿园公司又多次通知黄桂芳收楼。黄桂芳均未办理收楼手续。在本案诉讼过程中，黄桂芳、石钜祥确认涉案房屋所在小区消防车道、电房违反规划建设的问题尚未经政府主管部门处理。鹿园公司表示该公司未受到过政府主管部门处理决定。黄桂芳、石钜祥提供了照片，拟证明涉案房屋渗漏的情况，但无法证明房屋渗漏影响居住使用。黄桂芳、石钜祥未能提供证据证明在诉讼前向鹿园公司就本案诉讼请求提出主张。本院认为，黄桂芳和鹿园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行。现对黄桂芳、石钜祥提出的诉讼请求分析如下：关于案件管辖的问题，对于黄桂芳、石钜祥诉称的消防车道、电房建设是否违反规划、应作何处理，属行政机关查处职能范围。不属于民事诉讼的范畴。黄桂芳、石钜祥可以向行政主管部门举报或控告，由相关部门受理并组织核查、处理。本案对黄桂芳、石钜祥提出的相关诉讼请求不予处理。关于重复诉讼的问题，黄桂芳成就迟延交楼违约金问题起诉要求支付截至鹿园公司取得上述楼盘的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止的违约金。上述请求已经法院生效判决处理。因涉案楼盘于2014年12月5日取得竣工验收备案表，现黄桂芳、石钜祥此前并未就2015年3月1日起至2020年3月31日的违约金提起诉讼，不属于重复起诉，本院应予以审理。关于诉讼时效的问题，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。黄桂芳、石钜祥于2019年4月26日向本院起诉要求鹿园公司支付违约金、租房费用，对2016年4月26日前部分的请求已超过法律的诉讼时效期间，本院对该部分诉讼请求不予支持。关于违约金的问题，涉案房屋在被告在取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》前已具备永久用水、永久用电、通气、通邮的条件。2014年12月5日取得竣工验收备案表后，涉案房屋符合合同约定的交楼条件。鹿园公司已于2015年3月12日通知黄桂芳在七天内办理收楼手续。根据双方合同约定，黄桂芳拒绝办理的，仍视为鹿园公司于2015年3月19日已经交付房屋。因此，黄桂芳、石钜祥主张迟延交付房屋缺乏事实依据，本院对要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于租房费用的问题，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，黄桂芳诉称房屋渗漏的情况，属于房屋瑕疵问题，对房屋的居住使用功能并不影响，黄桂芳要求鹿园公司承担赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。关于修复房屋渗漏的问题，鹿园公司于2015年3月19日已经交付房屋，黄桂芳未能提供证据证明涉案房屋在保修期限内已出现渗漏的现象，应承担对其不利的法律后果。本院对黄桂芳、石钜祥主张的相关事实不予确认，对相关诉讼请求不予支持。另外，石钜祥并非《广州市房屋买卖合同（预售）》中的当事人，要求鹿园公司承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告黄桂芳、石钜祥的诉讼请求。本案受理费6993元，由原告黄桂芳、石钜祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年六月十二日书记员 成涵真