广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25094号原告：佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司，住所地佛山市顺德区大良近良居委会新桂南路**骏景君临名邸**商铺之二。法定代表人：李妍。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。被告：佛山市源美物业管理有限公司，，住所地佛山市顺德区大良文秀路嘉信广场******写字楼写字楼G铺法定代表人：陈清妹。委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司（以下简称依和伊公司）与被告佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告依和伊公司的委托诉讼代理人黄建文、被告源美公司的委托诉讼代理人董玉乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依和伊公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还多收取的水电费共计130448元；2.判令被告赔偿营业损失费用7369元；3.判令被告支付扣押的音响、投影等电器设备费用约30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年5月11日签订《租赁合作协议》，由原告租用被告位于佛山市顺德区*******餐厅和行政酒廊、慢摇吧、泳畔、游泳池合计1275平方米，用于经营池畔餐厅酒廊。合同约定水费按照5元/度、电费按1.5元/度缴纳。自签订《租赁合作协议》的第二个月起，被告单方强制要求提高水电费的收取单价，其中水费按6元/度收取，而电费每月则按协议约定价的10倍收取即15元/度。原告多次与被告沟通理论，但被告均不予理睬，强行以断水断电方式要挟原告支付。事后，由于经营成本过高，难以继续维持生产经营，原告才最终选择解除合同。据统计，截止至2016年7月原告累计多支付的水费为15398元，而电费为115050元。该费用原告一直向被告主张退还，但被告却不予理睬。该部分费用系属于被告收取的不当得利，超越双方的合同约定，多余部分应当退还给原告。在2014年7月期间被告与业主由于经济纠纷问题，案涉的租赁场地被封堵，造成原告承租的场所长达十一天不能正常营业，直接造成经济损失合计约7369元,详见2014年7月工资表。该费用原告一直有向被告主张，但被告置之不理。在2016年9月期间，双方通过协商解除租赁合同后，被告同意原告搬离租赁房产，但在搬离过程中被告发现原告的电器设备存在利用价值，可以继续在案涉房屋中使用，因此强行单方扣押了原告的电器设备等财物，该财物价值不菲，该财物原告一直没有放弃，要求被告予以退还或折价赔偿，但被告也是不予理睬。因此在双方统计租金过程中，原告要求折价抵扣，但被告对于该电器设备避而不谈。原告认为既然被告扣押了该电器设备并已经使用，被告应当对该部分财物予以折旧赔偿。原、被告的租赁合同纠纷一案中，原告在收到判决书后才发现被告原来对涉案物业一直不享有合法的承租权，其行为属于违法的恶意占有。加上，被告基于恶意的无权处分行为而转租给原告并收取租金等费用，对此，原告一直不知情。故被告所收取的一切费用应属于不当得利，原告有权要求被告退还。综上，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，现为保护原告的合法权益，特向法院具状起诉，请求依法判决。被告源美公司辩称，源美公司一直按照供水部门规定以及《租赁合作协议》约定单价收取水电费，未超额收取任何费用。1.源美公司收取的水电费是经过依和伊公司盖章和李妍签字确认的。2014年12月16日，源美公司就将水费单价变动的补充说明书面告知依和伊公司，依和伊公司也确认变更后的水费单价，视为依和伊公司同意对《租赁合作协议》关于水费单价条款的变更，之后也没有提出异议。根据《合同法》第五十五条规定，有下列情形的，撤销权消灭：“1.具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；2.具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依和伊公司在知晓水费单价变更后一年内没有行使撤销权，视为其自愿放弃撤销权，依和伊公司要求返还多交的水电费已过诉讼时效，请求法院对源美公司返还多收取水电费的诉求予以驳回。2.依据《租赁合同协议》第七条第2款约定：“水电费会因供电、水部门的资费调整而调整。”水费由5元/吨调整到6元/吨是依据顺德区环境运输和城市管理局于2014年4月10日作出的《顺德区环境运输和城市管理局关于生活垃圾处理费收费改革的通告》而调整的，通告表明生活垃圾处理费(0.88元/吨)与水费一同向供水公司交纳。因此水费交纳基数上调，源美公司才会对水费交纳基数作出调整；3.源美公司按照电流互感器的电流比为50/5安(10倍)和100/5安(20倍)计算实际用电量。①依和伊公司在每次收到缴费清单时均确认过，且源美公司一直是按照《租赁合作协议》约定的1.5元/度标准收取的，并未超标准收取电费。②根据百度信息可知，电流互感器能将大电流变成小电流，用于量测或保护系统。其功能主要是将大电流按比例变换成标准小电流(5A或1A，均指额定值)，以便实现测量仪表、保护设备及自动控制设备的标准化、小型化。同时互感器还可用来隔开高电压系统，以保证人身和设备的安全。电表接互感器的倍数计算方式：电表的倍数等于电流互感器变比乘以电压互感器变比。当没有电流互感器，其变比按1”计算。即带有互感器150/5的电表指数，是比实际的用电量缩小了30倍的表指数(150除以5等于30倍)，那么看带有互感器(150/5)的电表指数的实际用电，要在读电表指数再乘以30倍之后才是实际的用电度数。凡是带有互感器的电表都要在电表指数乘以互感器的倍数后才是实际用电量。采用400/5电流互感器时，电表的倍数为80(倍)。采用600/5电流互感器时，电表的倍数为120(倍)。综上，依和伊公司使用的是电流比为50/5安(10倍)和100/5安(20倍)的电流互感器，故实际用电量为电表上显示度数的10倍数和20倍数，即实际用电量=电表读数×电流互感器电流比。③从第一次(2014年6月)缴纳水电费到最后一次(2016年9月)缴纳水电费，依和伊公司对水电费的实际使用量是认可的，对每个月缴纳的具体电费数额也没有提出异议。如果依和伊公司认为被源美公司要挟而缴纳的水电费，应当在一年内行使撤销权，如今无论从第一次到最后一次缴纳水电费计算撤销权的诉讼时效，都已经超过了一年，应视为对撤销权的放弃。二、依和伊公司所谓的经营损失并不存在，更不应当由源美公司承担。1.依和伊公司在其提交证据清单序号5中写明了是业主(佛山市顺德区兆泰房产有限公司)指派华杰等人封堵，华杰等人的封堵行为只是针对广东顺德骏涛酒店管理有限公司及佛山市顺德区奄尖大少餐饮管理有限公司骏涛店进行破坏，华杰等人已经被顺德法院[案号：(2015)佛顺法刑初字第1267号]判决确认构成破坏生产经营罪，该犯罪行为源美公司是无法抵抗的，公安机关、检察院以及法院均不认为对依和伊公司有影响。即使依和伊公司认为华杰等人的行为对其经营产生影响，导致不能正常经营造成经营损失，也应当向佛山市顺德区兆泰房产有限公司、华杰等人进行索赔，而不是由源美公司来替犯罪人员承担。2.依和伊公司所述的经营损失即使存在也应当提供产生损失之前一年的完整财务报表来证明存在损失。三、源美公司并未扣押依和伊公司的任何电器设备，不应支付扣押设备的费用。1.依据源美公司、依和伊公司、佛山市顺德区奄尖大少餐饮管理有限公司、广东顺德骏涛酒店管理有限公司于2014年5月11日签订《租赁合作协议》第十条第2款中约定“乙方在合作期满或本协议解除之日起10日内未能搬离该租赁场所，则租赁场所内一切乙方添置的物品视为乙方的遗弃物，该遗弃物全部归甲方所有且甲方有权自行处置。”依据协议约定依和伊公司遗留在租赁物业中的物品源美公司有权处置。李妍于2016年10月22日、2016年11月15日、2017年1月6日进行了物品的搬离。在2017年1月6日以后，李妍一直没有搬离设备，视为其放弃剩余设备的权利，根据《租赁合作协议》第十条第2款约定剩余设备属于遗弃物，源美公司有权自行处置。2.现在设备还在原处，源美公司同意依和伊公司取走，但要支付保管费用。综上所述，依和伊公司的请求均不成立，请求法院依法驳回依和伊公司全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告依和伊公司提交的2014年6月至2016年7月的水电表读数，被告源美公司虽不确认，但双方履行合同过程中每月水电表数据由源美公司读取，源美公司计算水电费金额后由依和伊公司缴纳，源美公司理应控制水电费度数及金额的证据，源美公司对依和伊公司提交的数据存有异议，但无正当理由未提交自有证据，本院认定依和伊公司所主张的证据内容真实，对该证据予以采信；2.依和伊公司提交的多收水电费用汇总，系依据2014年6月至2016年7月的水电表读数制作，对其中与2014年6月至2016年7月的水电表读数一致的数据予以确认，对于依和伊公司主张的多收取的度数及金额，涉及事实的认定问题，将在本院认为部分予以论述；3.源美公司提交的佛山市顺德区环境运输和城市管理局作出的《顺德区环境运输和城市管理局关于生活垃圾处理费收费改革的改革的通告》、《顺德区环境运输和城市管理局关于生活垃圾处理费收费改革的通告》百度搜索过程、电流互感器及电表安装图片、电流互感器计算电量的百度搜索过程，系在公开网站搜索取得，本院对其真实性确认，对上述证据予以采信；4.2014年8月11日《发票联》，可以显示源美公司向供电部门缴纳电费时也存有乘以倍率计算电量的情况，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2014年5月11日，源美公司与依和伊公司签订《租赁合作协议》，约定源美公司将骏涛公寓四楼西餐厅、行政酒廊、慢摇吧、池畔、游泳池出租给依和伊公司经营，出租面积为1275㎡；每月固定租金10000元，浮动租金按依和伊公司每月收入的一定比例计算；租赁期由2014年5月12日至2017年5月12日；物业管理费按8元/平方米收取，每月10号前支付；水电费每月根据实际使用数量进行结算（单独接通水电表），水费5元/度、电费1.5元/度（水电费会因供电、水部门的资费调整而调整），依和伊公司每月15日前结算一次上月有关费用；本协议合作期满或本协议解除时，源美公司有权收回该租赁物，该租赁物内的室内固定装修及源美公司提供的租赁物设备设施资产交接清单中的资产由源美公司回收，其他属依和伊公司所有的可移动的设备、物件由依和伊公司自行搬离租赁物，依和伊公司在合作期满或本协议解除之日起10天内未能搬离该租赁场所，则租赁场所内一切依和伊公司添置的物品视为依和伊公司的遗弃物，该遗弃物全部归源美公司所有且源美公司有权自行处置。2014年4月，佛山市顺德区环境运输和城市管理局发布《顺德区环境运输和城市管理局关于生活垃圾处理费收费改革的通告》，通告顺德区生活垃圾处理费按自来水用水量进行计收，自2014年6月1日起当月抄见水量执行，其中酒店旅业类收费标准为0.88元/立方米。依和伊公司自2014年6月开始向源美公司缴纳水电费。2014年6月按5元/立方交纳水费，2014年7月之后按6元/立方交纳水费。西餐动力及西餐照明部位的电费以电表抄表电量乘以10倍倍率计算实际电量来计算电费。池畔吧台部位的电费以电表抄表电量乘以20倍倍率计算实际电量来计算电费。2014年12月16日，源美公司向依和伊公司出具《关于依和伊商业策划公司水电费单价及票据的补充说明》，告知依和伊公司因供水公司资费上调（政府部门将垃圾处理费增加在供水资费），水费自2014年7月开始按6元/度收取，因依和伊公司与另一公司共用一个水电表，水电费不能开具发票只能开具收据，依和伊公司不能以此理由一直拖欠水电费。依和伊公司主张其已缴纳了截至2016年7月之前的水电费，源美公司多收取了水电费130448元。骏涛公寓（4层B座会所）向中国南方电网缴纳的2014年6月7日至2014年7月7日期间的电费发票显示，上次行码为32395，本次行码为33034，倍率30，计费电量为19170。本院于2020年5月8日至骏涛公寓三楼、四楼现场勘查。经勘查，西餐动力及西餐照明的电表均连接三个电流互感器，每个电流互感器上载明的电流比均为50/5，池畔吧台的电表亦连接三个电流互感器，每个电流互感器上载明的电流比均为100/5。2016年10月22日、2016年11月15日、2017年1月6日，依和伊公司将租赁物内的电脑、空调等大量物品搬走。2017年1月7日，源美公司出具《慢摇吧内卡莎物品的清单》，确认依和伊公司尚有麦克风、点歌机、接收器、功放、蓝色沙发一套、鸡尾酒吧台、高脚吧椅、墙上小壁画、黑色木茶几尚未搬走。2019年，源美公司以依和伊公司尚欠租金为由向本院提起诉讼，要求依和伊公司支付租金16154.15元、违约金2万元及利息。本院依法作出（2019）粤0606民初13646号民事判决，驳回源美公司的全部诉讼请求。源美公司上诉至佛山中法院。佛山中院作出（2019）粤06民终13303号民事裁定，裁定撤销一审判决，案件发回重审。另查明，骏涛公寓登记在佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）名下。因兆泰公司涉执行案件，佛山市中级人民法院拟拍卖兆泰公司名下房产。源美公司以其与兆泰公司签订了《房屋租赁合同》为由主张带租拍卖骏涛公寓，佛山中院初步审查后予以支持，申请执行人遂提出执行异议。后佛山中院作出（2016）粤06执异161号执行裁定，认定源美公司在法院多次要求其提交2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》原件以供鉴定，并明确释明不予提交的相关法律后果的情况下，源美公司仍然拒绝提交，源美公司无法提供证据证明其在骏涛公寓抵押权登记设立前已与兆泰公司就骏涛公寓建立合法有效的租赁关系，裁定撤销带租拍卖行为。源美公司不服，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院作出（2017）粤执复363号执行裁定，驳回源美公司的复议申请。再查明，就广东顺德骏涛酒店管理有限公司（以下简称骏涛公司）与华杰、阿卜杜热西提·伊德日斯、曹雄、兆泰公司因财产损害赔偿纠纷一案，本院作出（2015）佛顺法民一初字第517号民事判决，查明以下事实：华杰（兆泰公司法定代表人）等人因追收源美公司欠下的租金，与租户骏涛公司发生冲突。在2014年7月17日至23日期间，华杰等人多次在骏涛公寓内以阻塞电梯、张贴公告、拿走前台P**机和固定电话话筒等方式扰乱、破坏骏涛公司正常经营秩序。本院遂判决兆泰公司、华杰、阿卜杜热西提·伊德日斯、曹雄向骏涛公司赔偿损失50000元。各当事人均不服，上诉至佛山中院。佛山中院作出（2016）粤06民终2985号民事判决，确认上述事实并维持一审判决。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于依和伊公司主张多收取的水电费的问题。第一，在相关政府部门变更了水费的计算标准的情况下，源美公司对水费计付标准作出相应的变更具有合理性。第二，电流互感器是将大电流转换成小电流的设备，其标识的电流比即为相应的倍数。因电量负荷较大安装电流互感器属电力行业常识，源美公司安装电流互感器并无不妥。从本院现场勘查可见，争议电表处确安装有电流互感器，互感器上标识的电流比与源美公司主张的倍率一致，源美公司以电表读数乘以相应的倍率计算电费合理有据。第三，依和伊公司自2014年6月至2016年7月期间均按上述水电费计费标准交纳相应的费用，并无提出异议。尤其是水费，应认定双方以自己的行为表明已协商一致，变更了水费的计费标准。第四，依和伊公司已实际使用了租赁物，产生了相应的水电费，即使依和伊公司与源美公司之间的租赁合同无效，对于已缴纳的水电费依和伊公司也不能主张退回。综上，依和伊公司主张源美公司返还多收取的水电费并无理据，对该主张不予支持。关于依和伊公司主张赔偿扣押物品的费用的问题。源美公司2017年1月7日出具的《慢摇吧内卡莎物品的清单》仅表明了依和伊公司尚存于租赁物内的物品的名称及数量，无法证实该物品系源美公司扣押，依和伊公司应承担举证不能的责任。且从依和伊公司已搬离案涉租赁物内的物品的情况来看，依和伊公司已搬离物品价值更大、数量更多。如依和伊公司所述属实，源美公司选择扣留少量价值低的物品，让依和伊公司将价值大的物品搬走，显然不符合常理。直至2019年源美公司提起诉讼前，无证据显示依和伊公司曾要求源美公司返还该物品，亦不符合常理。综上，依和伊公司主张源美公司支付设备费用30000元于法无据，本院不予支持。关于依和伊公司主张赔偿营业损失的问题。源美公司与依和伊公司之间存在房屋租赁合同关系。依和伊公司可以选择依据侵权责任向侵权人主张权利，亦可以依据合同关系向源美公司主张权利。生效的法律文书已认定华杰因与源美公司之间的纠纷在2014年7月17日至23日期间先后多次在在骏涛公寓内以阻塞电梯、张贴公告、拿走前台P**机和固定电话话筒等方式扰乱、破坏骏涛公司正常经营秩序。依和伊公司租赁物业位于骏涛公寓四楼，侵权人阻塞电梯等客人出入通道，势必会影响依和伊公司的正常经营。依和伊公司基于信赖源美公司而与源美公司签订租赁合同，源美公司未能提供符合约定的租赁物给依和伊公司使用，源美公司应向依和伊公司赔偿相应的损失。但依和伊公司并未举证证明其损失金额，本院参考依和伊公司租金计付标准酌定损失2000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市源美物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日向原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司赔偿损失2000元；二、驳回原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3656.34元（已由原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司预交），由原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司负担3606.34元，被告佛山市源美物业管理有限公司负担50元（被告佛山市源美物业管理有限公司径向原告佛山市顺德区依和伊商业策划有限公司支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张 慧人民陪审员  黄燕珍人民陪审员  林伟杰二〇二〇年六月二十四日书 记 员  吴楚君