湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初350号原告（执行案外人）：杨伟，男，1968年8月20日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：余章谦，十堰市郧阳区城东法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。统一社会信用代码：914200001787619238。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰昊华置业有限公司，，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**统一社会信用代码：91420304060654516F。法定代表人：王爱丽，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰伟豪建业置业有限公司，，住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**统一社会信用代码：914203005597211756。法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。原告杨伟与被告湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）、十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告杨伟及其委托诉讼代理人余章谦、被告湖北工建三公司的委托诉讼代理人丁云海、被告昊华公司和伟豪公司的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨伟向本院提出诉讼请求：1.依法撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302执异346号执行裁定；2.判令原告与昊华公司签订的卧龙城小区1幢1单元2501号房屋买卖合同有效，解除（2019）鄂0302执778号执行裁定对该套房屋的查封，停止评估拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（2019）鄂0302执异346号裁定认定事实有误，认定原告没有及时赶回来签订《商品房预售合同》与事实不符。原告2015年8月24日购买房屋在前，湖北工建三公司2017年7月13日查封在后，2017年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决书更在后。原审裁定适用法律错误。伟豪公司拖欠承建商杨天生工程款，根据相关法律规定，房屋建成后杨天生有优先得到工程款的权利，伟豪公司未及时足额给付工程款，与杨天生达成以房抵工程款协议合法有效，房屋所有权转移给杨天生后，其有权出售处分该房屋，原告在杨天生处购房并无不当，湖北工建三公司不享有该套房屋处分权。法院将伟豪公司不享有处分权的房屋进行查封、拍卖无效，侵害了原告的权利。裁定认定原告购房属以房抵债，是否有效应通过诉讼程序确认，属偷换概念、以偏概全。原告所购房屋属于善意取得，原告因杨天生建房借钱给他，有转账凭证、借条、伟豪公司收据、购房合同，以对等价格购买此房为善意取得。原裁定认定事实错误，适用法律错误，损害了原告的合法权益，特提起诉讼。湖北工建三公司辩称，我公司申请财产保全后，十堰市茅箭区人民法院于2017年7月12日对争议房屋查封，查封时房屋没有办理预售登记，该房屋为伟豪公司所有，查封没有错误。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告在法院查封前没有与开发商伟豪公司签订合法有效的书面买卖合同，原告的证据均是利害关系人与其之间的证据，存在倒签合同时间的嫌疑；原告没有证据证明所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋；原告没有证据证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产以登记作为物权变动的生效要件，案涉项目于2016年12月30日取得了预售许可证，该房屋于2017年7月12日被查封，原告对没有办理预售登记存在过错。原告主张该房屋是伟豪公司以房抵款形式抵给原告主张的自然人，自然人又出售给原告没有事实和法律依据。原告没有合法占有该不动产，原告主张的合同为无效合同也未实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。昊华公司、伟豪公司共同答辩称，原告起诉的房屋是公司抵工程款的形式抵偿给杨天生，杨天生将该房屋卖给了原告，杨天生及原告均在本公司办理了房屋交接手续，故该房屋属于原告所有，请求支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件情况综合认定。本院经审理认定事实如下：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，本院审理中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产；本院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决书，判决：一、十堰昊华置业有限公司和十堰伟豪建业置业有限公司共同返还湖北工建集团第三建筑工程有限公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建集团第三建筑工程有限公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向本院申请执行，本院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中杨伟对执行标的提出书面异议称，伟豪公司将卧龙城小区1幢1单元2501号房屋抵工程款的形式将此房屋抵给承建商杨天生，杨天生又将此套房出售给杨伟，请求解除查封，停止评估、拍卖。本院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异346号执行裁定，裁定驳回杨伟的执行异议请求。杨伟于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月28日向本院提起本案诉讼。杨伟向本院提交其与伟豪公司2015年8月24日签订的《卧龙城认购协议书》载明，杨伟以抵款方式抵购伟豪公司开发建设的案涉房屋一套，付款方式为抵款，抵款人为杨天生。杨伟同时提交申请人为杨天生的以房抵款证明、伟豪公司2018年6月26日的收据、杨天生出具的证明等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。本院认为，本案的争议焦点为杨伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，杨伟虽提交其与伟豪公司2015年8月24日签订的《卧龙城认购协议书》，付款方式为抵款，但其举证的抵款人杨天生申请以房抵款的证明中，售楼部审批意见时间为2018年2月8日，抵款收据载明的时间为2018年6月16日，即以房抵款的认购协议书签订时间早于以房抵款的申请审批及收据时间两年多之久，不符合房屋买卖合同办理的正常程序。根据杨伟举证，售楼部初步审批以房抵款申请及抵款收据时间均晚于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，不能证明杨伟在人民法院查封之前已与伟豪公司签订了合法有效的买卖合同，不符合关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，杨伟所主张抵偿杨天生的债务是指伟豪公司所欠杨天生的工程款，杨伟与伟豪公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定杨伟对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了购房款，应当以杨伟与杨天生之间债权债务、杨天生与伟豪公司之间债权债务真实合法有效为前提。杨伟所提交银行账户流水清单未载明收款人，款项支付用途不明确，交易金额亦与合同约定的购房款不符，不能证明杨伟已经实际支付购房款。杨伟亦应当对伟豪公司欠杨天生工程款的真实性、合法性负有举证责任，应当提供相关施工证明和工程款结算依据等证据证明欠付工程款，仅凭未经公司盖章确认的以房抵款证明、抵房认购协议并不足以认定欠款的真实性、合法性。杨伟未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，不能认定杨伟支付了案涉房屋的购房款及具体数额，应承担举证不力的法律后果。最后，杨伟也未提交证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，应当认定杨伟对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。杨伟的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回杨伟的诉讼请求。案件受理费80元，由杨伟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  代 欢人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年六月十九日书 记 员  戢 雪