宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初3667号 原告：朱江飞，男，1988年5月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：温丽，宁夏平瑞律师事务所律师。 被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 被告：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。 被告：中信信托有限责任公司，住，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦/div> 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 原告朱江飞与被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、徐毅、王淑华、中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱江飞的委托诉讼代理人温丽，被告中信公司的委托诉讼代理人牛未默，被告隆湖公司、徐毅、王淑华的共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法停止对银川市兴庆区尚东帝景花园××室的执行，并解除对涉案房屋的查封；2.确认上述房屋系原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月8日，宁夏回族自治区中级人民法院作出（2019）宁01执异259号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为上述裁定书缺乏事实及法律依据。2011年9月11日，原告与第三人隆湖公司签订《商品房买卖合同》，购买了帝景花园××室。同日，原告足额支付了购房款并缴纳了物业费等费用1624元。被告中信公司与第三人隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案在执行过程中将原告所有的帝景花园房屋查封。因该房屋系原告唯一住房，享有阻却执行的事实依据和法律依据。为此，原告为了维护其合法权益提起诉讼。 被告中信公司辩称：1.中信公司享有标的不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日隆湖公司与中信公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信公司向隆湖集团增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信公司已依约发放贷款，对标的不动产及其所在土地使用权享有抵押权。根据《异议复议规定》第二十七条，除非法律、司法解释另有规定，中信公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、标的不动产系隆湖公司抵债银川市万兴隆建筑工程有限公司（以下简称万兴隆公司），万兴隆公司抵顶给凤冀，凤冀再转给朱江飞，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。根据从隆湖公司及公安了解的情况，标的不动产存在多层债务抵顶关系，由隆湖公司抵债万兴隆公司，万兴隆公司再行抵顶凤冀，凤冀再行抵顶给朱江飞。在第一层法律关系中，万兴隆公司在中信公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，万兴隆公司并不享有优先受偿权。至今万兴隆公司未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同、隆湖公司的开具的收据也只是为履行抵债出具，万兴隆公司也未占有标的不动产，不符合物权期待权的规定。而且，以房抵债是隆湖公司履行债务的变通方式，并非买卖。标的不动产并未完成权属登记的变更手续，万兴隆公司只享有债权请求权，而非物权。以房抵债并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信公司的合法权益，也不应适用物权期待权的规定。万兴隆公司与凤冀、凤冀与朱江飞的之间的债权债务关系是其双方之间的债权债务关系，应由各自的债务人负责解决，与隆湖公司无关。况且，朱江飞提供的证据不足以证明已实际支付购房款，不符合无过错买受人物权期待权保护的条件。朱江飞从凤冀处受让房屋不属于从房地产开发企业处购买房屋，不属于消费者购房的情况，同样也不符合不适用消费者物权期待权的规定。综上，朱江飞对标的不动产不享有排除执行的权利，恳请法院驳回朱江飞的诉讼请求。 被告隆湖公司、徐毅、王淑华辩称，请求法院依法判决。 原告就其主张的事实提交了以下证据： 证据一、《协议》《银行卡取款业务回单》《银行卡存款业务回单》各一份，证明：1.隆湖公司将尚东帝景××号房屋以1380400元抵顶给凤冀；2.凤冀将该房屋以1210480元的价格出售给朱江飞并约定由隆湖公司与朱江飞签订商品房买卖合同，隆湖公司向朱江飞出具收据；3.2011年9月21日，朱江飞向凤冀指定的收款人支付了1210480元房款。 证据二、《商品房买卖合同》一份，证明：1.按照《协议》的约定，隆湖公司与朱江飞签订了《商品房买卖合同》，约定由朱江飞购买尚东帝景××号房屋，价款是1380400元；2.合同第4.1条约定，该商品房所分摊的土地使用权均未设定抵押；3.合同第9条约定隆湖公司应当在2012年6月30日前将房屋交付朱江飞，朱江飞对涉案房屋享有物权期待权。 证据三、《收据》，证明：隆湖公司给朱江飞出具尚东帝景××号房屋房款收据，涉案房屋的房款交清。 证据四、《收条》，证明：2011年9月21日，隆湖公司收取了朱江飞预告登记费及他项权利的手续费和物业专项维修基金1624元。 证据五、《长城物业集团公司收据》3张，证明：1.长城物业集团股份有限公司公司收取了××号房屋的装修管理费893.2元、2011年9月25日至2012年9月24日的物业费3235元和电梯费756元；2.2011年10月4日起，隆湖公司向朱江飞交付了尚东帝景××号房屋； 证据六、照片7张，证明：朱江飞将尚东帝景××号房屋装修完毕并开始居住的事实。 证据七、房屋备案信息查询单及无房证明各一份，证明：朱江飞在银川市用于居住的房屋仅有一套，即尚东帝景××房屋，属于商品房消费者。 经质证，被告中信公司对证据一《协议》的真实性不予认可，《银行卡存款业务回单》的真实性无异议，对该组证据的证明目的不予认可。该协议只能说明案外人与凤冀之间的协议关系，而转款记录与原告和凤冀没有关联性，无法证实原告从隆湖公司直接购买涉案房屋。对证据二的真实性无异议，对证明目的不予认可。该房屋实际由隆湖公司抵债万兴隆公司。对证据三收据的真实性无异议，该收据抬头为隆湖檀溪，收据金额为138万元，与原告所称支付购房款之间无关联性，无法证明其支付的购房款。对证据四、证据五的真实性无异议，对证明目的不予认可。该收条无法证实原告实际占有了房屋。对证据六的真实性无法确认，照片是否系标的房屋，原告并未充分举证。对证据七的真实性及证明目的均无法确认。 被告隆湖公司、徐毅、王淑华认为证据一与其无关。对其他证据的真实性均认可，对证明目的由法院依法判定。 被告中信公司提交了以下证据： 证据一、（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书。证明：中信公司合计向隆湖公司提供4.1亿元贷款，隆湖公司以土地使用权及在建工程提供抵押。2012年2月29日，方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括尚东帝景花园土地使用权及在建工程等被执行人全部资产。 证据二、（2012）银执字第167号、协助执行通知书一份。2012年5月16日，法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封涉案房屋在内的已预售未备案的1140套在建工程。 证据三、银他项（2010）第507-511号他项权证一份，证明：2010年6月21日标的不动产在土地使用权抵押时已建建筑物一并抵押中信公司。 证据四、银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明银房抵押第201103，证明：2010年6月29日56697.8平方米在建工程抵押中信公司，2011年1月20日、26日抵押中信公司的在建工程增加至137376.79平方米。 经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。在原告提交的证据二中第四条明确约定该房屋所分摊的土地使用权均未设立抵押，由此说明原告是善意的且全额支付了涉案房屋的购房款。 隆湖公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 为查明案件事实，本院对案外人朱江文进行了询问，朱江文称，其为朱江飞的弟弟，2011年9月21日从其农业银行账户转入凤雁的1210480元是给朱江飞付的房款，其与凤雁无经济往来。 经质证，原告、隆湖公司、徐毅、王淑华对该上述朱江文的陈述无异议，被告中信公司认为朱江文的陈述，无法核实其真实性，且相关资金并非支付给隆湖公司，该款项是否用于支付购房款的证据仍不充分。 对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。2012年3月2日，被告中信公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院查封了被告隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权及被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的**幢楼的房屋。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告提出异议的房屋。 另查明，2011年9月21日，朱江飞与案外人凤冀签订协议，约定凤冀将隆湖公司抵顶给其的案涉房屋出售给朱江飞，由隆湖公司与朱江飞签订商品房买卖合同，隆湖公司向朱江飞出具收据，朱江飞在协议签订之日将购房款壹佰贰拾壹万零肆佰捌拾元整（￥1210480元）一次性汇入凤冀的指定的银行账户（中国农业银行，户名凤雁，账号（××）用来偿还隆湖公司下欠凤冀建筑工程材料款1380400元。同日，案外人朱江文（原告朱江飞弟弟）受朱江飞的指示向凤冀指定的账户转账1210480元。 庭审中，朱江飞提交了其与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》及隆湖公司出具的收据、收条。该合同编号为（宁隆建合2011售房第440号sd-636）,合同标的为涉案房屋，价款为13800400元。收据记载，今收到隆湖檀溪（划去）朱江飞交来××房款1380400元。收条记载，隆湖公司收到朱江飞交的按揭预告登记费及他项权利的手续费和物业专项维修资金1624元。 朱江飞在庭审中还提交了其向长城物业集团股份有限公司银川分公司缴纳装修管理费、物业费及电梯费的收据、照片七张据以证实隆湖公司在2011年交付房屋，朱江飞一直在涉案房屋居住的事实。隆湖公司当庭陈述涉案房屋确已交付给朱江飞，具体时间不清楚，但长城物业集团股份有限公司银川分公司在2009年至2013年期间一直为涉案小区提供物业服务。 朱江飞在银川市无住房房屋登记及房屋备案登记信息。 还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，朱江飞对本院拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出执行异议裁定书，裁定驳回朱江飞的异议请求。 本院认为，本案争议焦点为：原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案房屋享有所有权应否予以支持。本案中，朱江飞虽直接与凤冀签订协议，购房款也直接转给凤冀，但最终的《商品房买卖合同》由隆湖公司与朱江飞签订，购房收据由隆湖公司出具，房屋也是由隆湖公司交付给朱江飞使用，隆湖公司的上述行为可以确认隆湖公司已认可朱江飞通过向凤冀支付购房款的方式付清涉案房屋购房款，隆湖公司与朱江飞形成房屋买卖的合同关系。涉案房屋虽已办理了抵押，并在中信公司申请执行后进行了查封，原告朱江飞对此提出异议。根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》“第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，原告朱江飞作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权和中信公司的抵押权，原告朱江飞的权利能够排除执行。故对原告朱江飞要求停止对银川市兴庆区尚东帝景花园××室的执行，并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。原告朱江飞与被告隆湖公司虽然签订了《银川市商品房买卖合同》，原告朱江飞亦支付了房屋价款，但双方未履行最后的房屋过户手续，原告朱江飞尚未取得涉案房屋所有权，故对原告要求确认案涉房屋所有权归原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于银川市兴庆区北京××路房屋的执行； 二、驳回原告朱江飞其他诉讼请求。 案件受理费17224元，由被告宁夏隆湖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  任朝霞 二〇二〇年六月二十四日 书记员  李天文 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》 第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。