广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初33417号原告东莞市鸿泰物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区******鸿发大厦办公901。法定代表人麦某1。委托代理人莫少辉，系广东鸿中律师事务所律师。委托代理人陈焕业，系广东鸿中律师事务所实习律师。被告邵锦河，男，1982年4月15日出生，汉族，住广东省茂名市电白区***********之2，身份证号码：440************719。原告东莞市鸿泰物业管理有限公司诉被告邵锦河租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。经本院审查，本案案由变更为合同纠纷。原告委托代理人莫少辉、陈焕业，被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、确认原告与被告签订的《鼎锋领御豪园房产租赁合同》（合同编号：220011903-729）于2019年9月3日解除；2、被告向原告支付拖欠2019年8月1日至2019年9月3日租金23100元及物业管理费3375元；3、被告向原告支付2019年8月份的水电费6154元；4、被告向原告支付违约金42000元；5、原告无需退还租赁保证金42000元及物业管理费保证金6138元；6、本案受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月15日就东莞市寮步镇香市*****************商铺签订了租赁合同。租赁期间为2019年3月15日起至2020年6月30日止。原、被告约定租期各阶段租金，并约定每月5日前支付相应的租金、水电费及物业管理费等。若被告拖欠租金或物业费30天以上的，原告有权解除合同，没收全部保证金并按解约时租金金额收取两个月租金的违约金。被告自2019年8月开始拖欠租金。被告辩称，确认与原告签订租赁合同，存在租赁关系。被告租赁商铺用于汽车美容，在2019年3月中旬开始接手经营，之后与原告签订租赁合同。被告向原告交纳了两个月租金的押金和两个月物业费的押金共计5万余元。被告从2019年3月支付租金至2019年7月，从2019年8月开始没有支付。租金一般在月底支付，因为8月份经营状况不好，8月底原告断水断电导致无法开门，被告无法经营，因此被告在8月份搬离租赁商铺。被告曾跟原告说过租金押金直接抵扣8月份租金，但原告未给予回复。物业费被告缴纳至2019年7月，8月份的水电费金额被告不清楚，但印象中水电费每个月是几百到一千多元。经审理查明：2019年3月15日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《鼎峰领御豪园房产租赁合同》（合同编号：220011903-729）。约定甲方将坐落于东莞市寮步镇香市****************号商铺出租给乙方，面积为613.86平方米。租赁期为1年3个月15天，从2019年3月15日至2020年6月30日，2019年3月15日至2019年11月30日期间的租金为21000元/月，另约定有后续期间租金标准。乙方每月5日前向甲方支付当月租金，乙方一次性向甲方交租赁保证金42000元。乙方须遵守甲方所委托的物业管理公司制定的各项规章管理制度，并按时向该房产物业管理公司缴纳物业管理费，每月5日前向物业管理公司支付当月物业管理费、上月度水电费及其他费用。乙方向物业管理公司缴交物业管理费保证金6138元。双方在合同第9.2.3条中约定乙方拖欠租金或物业管理费30天以上的，甲方可单方面解除合同，没收乙方全部保证金，乙方还应按当月租金的二倍向甲方支付违约金；在9.5条中约定若因乙方原因（如欠租、逃租）本合同终止的，甲方除没收租赁保证金和罚收违约金外，甲方有权封存留置乙方于该房产的资产，以及要求乙方3天内清缴各项费用。甲方有权处置该房产内的所有资产，并优先清偿乙方应付的各项费用，不足的，甲方有权继续追索；在11.1条中约定，乙方须在每个自然月5号之前，向甲方指定的账户汇入当月的租金，逾期缴纳租金的，按照每逾期一日，甲方按应收金额的5‰收取滞纳金。逾期达到20天的，甲方有权在租赁保证金扣除应付租金及滞纳金并停水停电；逾期达到30天的，甲方有权解除合同。租赁期间任何一方无故单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并且有权按解约时的当月月租金标准计算两个月的租金额为限，收取违约金。原告提交商品房买卖合同四份，该四份商品房买卖合同显示陈碧玲于2014年12月19日购买案涉四个商铺。原告提交鼎峰花漫里商铺委托协议四份，四份委托协议显示陈碧玲将案涉四个商铺委托给原告用于出租。原告提交2019年5月份的收据，收据显示被告向原告支付了2019年5月份的物业管理费、水电费及场地服务费（即租金）。双方对被告向原告交付了42000元的租金保证金以及6138元的物业费保证金没有异议。2019年9月2日，原告委托广东鸿中律师事务所向被告作出律师函，催付租金、管理费及水电费。该律师函于2019年9月3日寄出。庭审中，原告确认其于2019年9月3日已经收回案涉租赁商铺，主张被告违反合同第9.2.3条之约定，原告依据该条约定请求被告支付违约金并没收租金保证金及物业管理费保证金。原告确认无证据证明其已经为被告代缴了2019年8月份的水电费且没有证据证明水电费金额。被告主张保证金应用于抵扣欠付租金及物业费，抵扣后多余部分被告不在本案中主张。原告在代理词中主张被告违反合同第9.5条、第11.1条之约定，其有权收取违约金及没收保证金，并主张被告逾期支付租金、物业管理费属于以自己的行为明确表示不履行债务，原告有权解除租赁合同。被告确认其在8月27日左右搬离案涉租赁商铺，主张系因原告停水停电，并主张租金应计算至2019年8月27日。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、商铺委托协议、房产租赁合同、收据、快递单、律师函及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，原告主张其经商铺业主委托出租案涉商铺，有商品房买卖合同及委托协议为据，本院对其出租人地位予以确认。原告与被告签订《鼎峰领御豪园房产租赁合同》，约定被告承租原告受委托出租的商铺，并由原告提供物业服务，双方建立的合同关系，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。原、被告对双方的合同关系已经解除没有异议，本院予以确认。关于合同关系解除的原因，原告主张被告未按时缴纳租金及物业费，其有权解除合同，根据双方合同约定，被告每月缴纳租金及物业费日期为当月5日，被告逾期缴纳租金或物业费达30日以上的，原告有权解除合同。而原告2019年9月3日收回案涉租赁物，被告欠付2019年8月份租金尚未达到30日，原告主张其据此解除合同缺乏依据。原告主张被告欠付租金系以实际行为表明不履行债务，原告有权解除合同，但根据的双方在合同中的约定，被告欠付租金达20天的，原告仅有权要求滞纳金，达30天才有权解除合同，故原告主张被告预期违约情形已达到原告可以解除合同的条件，本院不予采纳。因被告对于解除案涉合同没有异议，本院认定双方系协商一致解除合同。原告于2019年9月3日收回租赁商铺，本院认定双方的合同于2019年9月3日解除。关于原告请求不予返还被告交付的租金保证金及物业管理费保证金。如本院前述，案涉合同因双方协商一致而解除，则原告请求没收被告的租金保证金及物业管理费保证金缺乏事实依据及合同依据。被告主张租金保证金及物业管理费保证金用于抵扣欠付租金及物业管理费，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金，如本院前述，案涉合同因双方协议一致解除，原告请求被告支付违约金缺乏事实及合同依据，本院不予支持。被告确认自2019年8月起未支付租金及物业管理费，本院予以确认。经核算，2019年8月1日至2019年9月3日的租金金额为23100元（21000元+21000元÷30天×3天），物业管理费金额为3376元（3069元+3069元÷30天×3天）。被告交纳的租金保证金金额及物业管理费保证金金额均高于其欠付金额，足以抵扣，对原告请求被告另行支付租金及物业管理费，本院不予支持。原告请求被告支付水电费，但未能提交证据证明水电费金额及其存在垫付情况，故原告这一请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市鸿泰物业管理有限公司与被告邵锦河签订的《鼎峰领御豪园房产租赁合同》（合同编号：220011903-729）于2019年9月3日解除；二、驳回原告东莞市鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2755.34元，由原告预交，由原告东莞市鸿泰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  孟 翯审 判 员  郑 烨审 判 员  雍 维二〇二〇年六月十七日法官助理  刘燕儿书 记 员  叶欣怡