广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初563号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地广西武宣县武宣镇丽光路**。 法定代表人：陈世甲，该公司总经理。 被告：覃德祥，男，1951年11月15日出生，壮族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告覃德祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告武宣鸿达物业管理有限公司的法定代表人陈世甲、被告覃德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武宣鸿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2016年10月1日-2019年12月31日物业管理费1657.50元、电费公摊19.80元、代收居民用电181元、代收居民用电转供损耗费18元及违约金187.60元(按所欠费用10%收取)，合计2063.90元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购买公园壹号小区住房一套，房号为3栋2单元603号房。根据公园壹号小区开发商广西鸿悦达房地产开发有限公司与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但是被告自2016年10月1日起至2019年12月31日共拖欠物业管理费1657.50元、电费公摊19.80元、代收居民用电181元、代收居民用电转供损耗费18元，合计1876.30元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费等费用，但被告未予理睬。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的全部诉请。 覃德祥辩称，1.原告提供物业服务不到位，没有尽到责任，小区3栋2单元门口坏没有及时维修，小区楼道内的灯不亮没有及时更换，被告伙房漏水也不及时维修等等；2.被告已缴纳物业费至2017年11月，从2017年12月起才没有缴纳物业费；3.被告房屋楼下住户擅自拆承重墙，致使被告房屋变危房，原告有责任，应赔偿被告的相关损失；3.原告先行违约，被告不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1.《物业管理服务协议书》，拟证明原、被告双方主体适格，原告为被告提供物业服务，约定原告收取物业费的标准；2.欠款明细表，拟证明被告欠款时间和欠款金额；3.催费照片，拟证明原告催促被告交费的事实；4.照片，拟证明原告做了相关工作。 被告向本院提交了如下证据：1.物业缴费册，拟证明原告的诉请中是错误的，被告是2017年12月起才不交物业费的；2.现金收入单据，拟证明被告于2015年6月25日交纳了水电周转金和安防系统管理费。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2有异议，被告是2017年12月起才不交物业费的；对证据3不清楚；对证据4有异议，被告不认可原告的工作。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据无异议，被告于2015年6月25日交的水电周转金可以退还，安防系统管理费是因为当时小区没有安防系统，为了安全起见物业公司才收取该费用来安装监控系统的。 本院对上述双方无异议的证据本院予以确认，对有异议但不能反证的证据将结合其他证据综合分析认定，并作为定案依据在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案公园壹号小区房屋业主，该房屋建筑面积为58.01平方米，是属于步梯住宅型。2015年6月25日，原告与被告签订了《公园壹号小区物业管理服务协议》，合同约定由原告为被告所购买的公园壹号小区3栋2单元603号房提供物业管理服务，原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.50元，协议约定该合同期限至2016年12月30日止；合同期满，被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理，视为此合同自动延续。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，但从2017年12月1日至2019年12月31日，被告未依约交纳物业管理费1062.50元、电费公摊19.80元、代收居民用电181元、代收居民用电转供损耗费18元，合计1281.30元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费等相关费用。为此原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告主张其从2017年12月1日起才没有交纳物业费，原告经核实后予以认可。 本院认为，《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告与被告签订了《公园壹号小区物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按照《物业管理服务协议》的约定对被告所在小区进行了物业管理服务，被告应依约向原告缴纳相关物业管理费等费用。故原告要求被告支付尚欠的物业管理服务费1062.50元、电费公摊19.80元、代收居民用电181元、代收居民用电转供损耗费18元，合计1281.30元，于法有据，本院予以支持。原告主张要求被告支付逾期缴交物业管理费等费用的违约金187.60元，因原告提供的物业服务存在瑕疵才导致被告拒交物业管理费等费用，因此，本院对原告主张逾期缴交物业管理费等费用违约金的请求不予支持。被告以原告提供物业服务存在瑕疵为由不足以成为拒交物业管理费等费用的理由，当然原告也应进一步提高物业管理服务水平，为被告在内的业主提供优质的物业服务。关于被告主张其房屋受损要求赔偿相关损失是属于侵权法律关系，不能与本案审理的物业服务关系混同。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 被告覃德祥于本判决生效之日起十日内支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2017年12月1日至2019年12月31日的物业管理费1062.50元、电费公摊19.80元、代收居民用电181元、代收居民用电转供损耗费18元，合计1281.30元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告覃德祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄文题 二〇二〇年六月三日 法官助理 何传秀 书 记 员 廖 珊 附：本案所适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。