广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初13317号原告：李远斌，男，汉族，1983年5月25日出生，住广东省普宁市***********，公民身份号码为445************61X。委托诉讼代理人：廖江**，广东和颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓博，广东和颂律师事务所律师。被告：袁倩珍，女，汉族，1967年8月5日出生，住广东省东莞市*********，公民身份号码为442************724。被告：任德烨，男，汉族，1993年3月20日出生，住广东省东莞市********，公民身份号码为441************717。两被告共同委托诉讼代理人：黄永桂，广东普翼律师事务所律师。原告李远斌诉被告袁倩珍、任德烨合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告李远斌的委托诉讼代理人廖江**，两被告的共同委托诉讼代理人黄永桂到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序于2020年1月9日再次公开开庭进行了审理，并于2020年5月13日进行质证。原告李远斌的委托诉讼代理人廖江**到庭参加了第二次庭审及质证。被告袁倩珍到庭参加了第二次庭审。两被告的共同委托诉讼代理人黄永桂到庭参加了质证。被告任德烨经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李远斌向本院提出诉讼请求：1.被告袁倩珍立即向原告偿付欠款843600元，并向原告支付违约金207914元（暂计至2019年6月5日，以欠款总额为基数按每日千分之一计违约金，实际计至清偿完毕全部欠款之日止）;2.被告任德烨对被告袁倩珍向原告清偿上述款项承担无限连带偿付责任;3.本案诉讼费用、财产保全费由两被告全部承担。第一次庭审中，原告明确违约金以欠款总额843600元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年6月6日起暂计算至2019年6月5日为307914元，扣除已支付的100000元后为207914元，计至清偿之日止。第二次庭审中，原告再次明确违约金以834000元为基数，按每日千分之一的标准，从2019年2月2日起计算至清偿之日止。事实和理由：原告与被告袁倩珍于2017年11月20日签订了《合作建房协议书》，双方共同在广东东莞大岭山镇中学围墙外大水塘边合作建房。该协议第六条第2款约定原告应向被告支付诚意金80万元，并约定房屋报建期限为30日，到期未完成报建手续的，被告应无条件退还诚意金给原告，前述《合作建房协议书》签订后，原告已按约定向被告支付诚意金款项800000元，但被告却未能按照约定办理完毕相应的房屋报建手续。至2018年6月2日，因被告长期不能办理报建手续，双方签订《协议书》解除前述《合作建房协议书》，并约定被告应于2018年6月6日前向原告返还诚意金本金800000元及一次性补偿前期费用43600元，以上款项合计843600元。此外，该《协议书》还约定若被告逾期向原告支付前述欠款款项，则每逾期一日应按欠款总额的千分之五支付违约金。《协议书》签订后，虽然原告多次催促，被告仅在2019年1月向原告支付了违约金100000元，余款至今未支付。另由于被告袁倩珍与被告任德烨系母子关系，2019年2月1日被告任德烨向原告出具《担保书》，约定被告任德烨自愿为被告袁倩珍向原告清偿上述款项承担无限连带担保责任。综上所述，被告袁倩珍拖欠原告欠款的事实清楚，被告任德烨依约应对被告袁倩珍向原告偿付欠款承担无限连带偿付责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。两被告共同答辩称，被告袁倩珍已支付160000元，应该在843600元的本金内扣除。从协议书来看，相当于还款协议，违约金应认定为资金占用利息，其约定的日千分之五的违约金明显过高，违反法律规定，请求法庭依法予以调整。经审理查明，2017年11月20日，原告（出资方、乙方）与被告袁倩珍（供地方、甲方）签订了《合作建房协议书》，约定：被告袁倩珍拥有位于东莞市大岭山中学围墙外大水塘边宅基地，土地面积约为1400平方米，对双方合作建房事项中的权利和义务，达成如下协议；建筑规模用地面积约1680平方米，建筑基底面积约1401平方米，可报建9层，建筑面积约13988平方米；被告袁倩珍提供上述宅基地，清空地面上的农作物，协助原告办理水电开户到位及报建相关手续，由此产生的费用由原告承担；原告负责所建房屋建设施工过程至竣工验收前的全部资金，包括房屋建设施工图纸设计费，建设材料费，劳务劳工费，水电费，装修费，房屋配套设备费，工程保修费，本协议见证律师等全部费用，以实际发生金额为准；本项目楼房按两栋来建设，4.5/5.5分成，建成后的房屋中，前面一栋房屋，建筑的产权和使用权归甲方享有，后面的一栋的房屋，建筑面积的使用权归乙方享有；公共道路、消防通道、共用设施，双方共同拥有；乙方分配的房屋使用期限为60年，按建筑房屋封顶起算，到期后房屋无条件归还甲方所有；合约期限内，合作各方有权不经同意、不需通知即自行处置各自名下的房屋，包括但不限于自用、出租、转让、赠与等；甲乙双方使用双方有权享用该楼的首层大堂（大堂面积约为80平方米）；保证金1600000元，签订本协议书之前，原告向被告袁倩珍支付诚意金800000元，双方约定房屋报建期限为30天，到期未报建下来的，被告袁倩珍须无条件退还诚意金；被告袁倩珍取得报建手续批文即原告开工建设前，须向被告袁倩珍支付建房保证金800000元。《合作建房协议书》还约定了权益分配、房屋建设分工、房屋建设标准、违约责任等内容。第一次庭审中，被告袁倩珍主张只收取了原告支付的600000元；原告主张已向被告袁倩珍足额支付了800000元诚意金。第二次庭审中，被告袁倩珍确认收取了原告支付的800000元款项，但主张《合作建房协议书》是无效合同。庭审中，双方确认《合作建房协议书》没有实际履行。2018年6月2日，原告与被告袁倩珍签订了《协议书》，载明双方协议解除于2017年11月20日签订的东莞大岭山中学围墙外大水塘边山地块（1400平方米）合作协议，因办理地块手续时间超过合同约定时间；被告袁倩珍同意退还合同约定定金800000元，一次性补偿前期费用43600元，并于2018年6月6日前将本金、补偿款共843600元转入到林世挺银行账号，每逾期一天支付违约金千分之五；之前所签的合建合作协议自动作废。2019年2月1日，被告任德烨向原告出具了《担保书》，载明：鉴于袁倩珍与李远斌于2018年6月2日签订《协议书》，该协议约定袁倩珍应向李远斌于2017年11月20日签订的合作建房协议所收押金800000元应退回及后期协议利息200000元共1000000元已经支付110000元，2019年2月1日前付50000元，剩余840000元；现本人任德烨自愿为袁倩珍向李远斌偿还上述协议约定的款项提供无限连带担保。《担保书》的“担保人”处有被告任德烨的签名和捺印。《担保书》下方备注“以本担保书为准，之前所签补充协议自动失效”。庭审中，被告袁倩珍称上述《担保书》的备注内容是其手写的，对其内容予以确认；但两被告主张是由于受到原告胁迫才出具上述《担保书》的。原告否认存在胁迫两被告的情形。对于《担保书》中备注的内容，原告主张《担保书》是被告任德烨单方出具的，不确认补充协议自动失效。第二次庭审中，原告确认截止至2019年2月1日，被告袁倩珍向原告合计退还了166000元。另，原告提交了案外人林世挺与被告袁倩珍之间的微信聊天记录。该微信聊天记录内容主要为林世挺与被告袁倩珍对《担保书》的内容的协商过程:2019年2月1日，林世挺述“担保书，鉴于袁倩珍（身份证号码）与李远斌（身份证号码）于2018年6月2日签订《协议书》，该协议书约定，袁倩珍应向李远斌于2017年11月20日签订的合作建房协议所收押金80万应予退回，及后期协商利息20万元，共100万元，已经支付了11万元，剩下89万元。现本人（身份证号码）自愿为袁倩珍向李远斌偿还上述协议约定的款项提供无限连带担保。担保人：2019年2月1日”、“别修改了吧，大家有些诚意珍姐，能体谅你的，你尽量体谅你吧”；被告袁倩珍回复“好吧”；其后，被告袁倩珍向林世挺发送了《担保书》截图，该《担保书》与原告提交的《担保书》除没有备注内容及“担保人”处没有被告任德烨签名捺印外，其余内容一致。庭审中，原告主张上述微信聊天记录中，林世挺对于本案有关的陈述视为原告的意见。对于《担保书》中的200000元利息，原告主张系《协议书》中的违约金，并主张已对违约金数额作出了让步，计算至2019年2月1日为200000元。两被告主张违约金过高，要求调整。对于被告袁倩珍支付的166000元，被告袁倩珍主张归还的是本金。原告则主张归还的是200000元利息的一部分。庭审中，原告明确被告袁倩珍尚欠其欠款本金为834000元。对于案涉土地状况，被告袁倩珍提交了《土地使用权转让协议》复印件、《土地转让合同》复印件及照片等证据为凭。《土地使用权转让协议》显示签订于2017年9月27日，载明案外人东莞市茂业实业投资有限公司（甲方）将东莞市大岭山中学围墙外大水塘边的土地使用权有偿转让给袁倩珍（乙方），土地使用面积为1680元平方米，实面积为1400平方米，具体见测绘图；转让价款为22380000元，本协议签订一个工作日内，乙方将定金2380000元付至甲方指定账号，收到定金后甲方协助乙方办理相关报建手续，报建手续完成并过户后支付12000000元，工程开工后乙方支付5000000元；工程完成一半时乙方支付3000000元。《土地使用权转让协议》附件为一份盖有“东莞市大岭山镇测绘队”印章的测绘图复印件。《土地转让合同》显示签订于2015年2月10日，案外人温德健（甲方）向东莞市茂业实业投资有限公司（乙方）转让东莞市大岭山中学东面围墙外住宅区道路东边大水圹边的土地，面积约2815.23平方米。被告提交的照片内容系被围墙围住的空地，堆放着砖头等杂物。原告对于上述证据的真实性均不予确认，但确认照片及测绘图指向的地块为案涉地块。另，本院依法向东莞市自然资源局发函对案涉土地状况进行调查，东莞市自然资源局向本院作了复函，载明：位于大岭山镇大岭山中学围墙外大水塘边地块总面积约2815平方米，涉及合同纠纷地块为其中的1680平方米，涉案地块未办理用地手续，土地总体规划为建设用地，集体土地所有权属为东莞市大岭山镇经济联合总社农民集体，宗地编号为441900015180JA00027（造册登记）。原告确认上述复函所指向的地块为案涉地块。对于《合作建房协议书》的效力，两被告主张为无效合同，并且案涉《协议书》、《担保书》亦无效。原告主张不管《合作建房协议书》是否无效终止，案涉《协议书》是双方对合作协议终止后的安排，不是合作协议的补充协议，不因《合作建房协议书》终止而无效。以上事实，有《合作建房协议书》、《协议书》、《担保书》、微信聊天记录、电子回单、业务凭证、转账汇款单、账单详情、《土地使用权转让协议》复印件、《土地转让合同》复印件、照片、申请书、质证意见、补充庭审意见、东莞市自然资源局复函及本院庭审笔录、质证笔录、询问笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。被告袁倩珍对收取了原告800000元诚意金没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、案涉《合作建房协议书》是否有效；二、《协议书》是否有效。关于焦点一。本院作如下分析：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务……通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外……”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第二项规定，土地权属有争议的，集体建设用地使用权不得流转。第五条规定，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。本案中，根据东莞市自然资源局的复函，案涉地块为集体建设用地，未办理用地手续，集体土地所有权属为东莞市大岭山镇经济联合总社农民集体。即被告袁倩珍未取得案涉地块的权属证明，并非案涉土地的登记使用权人。根据案涉《合作建房协议书》的约定，双方合作兴建9层、建筑面积约13988平方米的两栋房屋，并约定公用首层大堂，可见双方约定兴建的为住宅建筑。且案涉《合作建房协议书》还约定由被告袁倩珍提供案涉土地，原告出资建房，在房屋建成后由原告按比例享有部分房屋60年的房屋使用权，且不限于自用、出租、转让、赠与等，实际上就是以合建形式变相转让、出租案涉土地的使用权。而被告袁倩珍转让、出租案涉土地使用权的行为违反了上述法律、行政规章的强制性规定，故案涉《合作建房协议书》为无效合同。关于焦点二。首先，从《协议书》的签订的原因和内容上看，该协议系原告与被告袁倩珍因案涉《合作建房协议书》无法履行后，通过协商一致达成的终止《合作建房协议书》，并就被告袁倩珍应返还给原告的诚意金、补偿款的数额进行确认，及前述款项的支付期限、违约金的计算方式等问题达成的协议，是对双方权利义务的清理，具有结算性质。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故案涉《协议书》独立于《合作建房协议书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告袁倩珍应按协议约定按期向原告退还诚意金800000元及支付补偿款43600元。承上，因被告袁倩珍没有按期支付《协议书》约定的款项，经协商被告袁倩珍向原告出具了《担保书》，并由被告任德烨作为担保人对《协议书》的款项提供连带责任。《担保书》系为《协议书》的履行的约定，并非为《合作建房协议书》的履行的约定。即《担保书》并非《合作建房协议书》的从合同，两被告主张《担保书》无效，缺乏依据，本院不予采纳。另，两被告主张《担保书》系受胁迫才签订的，但没有提交证据予以证明，本院不予采信。原告提交的微信聊天记录可证实《担保书》的内容系经被告袁倩珍确认的，且被告袁倩珍在庭审中对《担保书》的内容也予以确认，故《担保书》对被告袁倩珍具有拘束力。根据案涉《担保书》的约定，被告袁倩珍应向原告退还诚意金800000元及利息200000元。《担保书》的利息实为《协议书》中的违约金。且该利息的金额远低于以800000元为基数，按千分之五的标准从2018年6月7日计至2019年2月1日止的违约金数额。故被告袁倩珍应《担保书》约定的利息数额向原告支付。原告对截止至2019年2月1日，被告袁倩珍合计向原告归还了166000元没有异议，本院予以确认。双方没有约定被告袁倩珍支付的为诚意金还是利息，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，应按照先抵扣利息再抵扣本金的顺序抵充。故截止至2019年2月1日，被告袁倩珍尚欠原告诚意金800000元及利息34000元。故原告要求被告袁倩珍退还诚意金800000元及支付利息34000元，依法有据，本院予以支持。至于违约金。《担保书》中“以本担保书为准，之前所签补充协议自动失效”的备注内容系被告袁倩珍手写的，在微信聊天记录中的《担保书》没有该备注内容，且原告对该备注内容不予确认，故该备注内容为被告袁倩珍的单方意思表示，对原告没有拘束力，不能认定《协议书》失效。因此，原告要求被告袁倩珍从2019年2月2日起支付违约金，本院依法予以支持。但依据本案的情况，被告袁倩珍已于2019年2月2日前合计支付了166000元利息，本院亦支持了原告诉请的34000元利息，且《协议书》对违约金的约定明显过高，原告也没有提交证据证明其实际损失，故对于违约金本院酌定调整为以800000元为基数，按每日万分之三的标准，从2019年2月2日起计至清偿之日止，超出部分不予支持。至于被告任德烨的责任。被告任德烨在《担保书》的“担保人”处签名确认，《担保书》系其真实的意思表示，对被告任德烨有拘束力。《担保书》载明“鉴于袁倩珍与李远斌于2018年6月2日签订《协议书》……本人任德烨自愿为袁倩珍向李远斌偿还上述协议约定的款项提供无限连带担保”，而在被告任德烨在出具担保书时，被告袁倩珍的债务已为实际发生的债务，被告任德烨向原告作出的承担连带担保的承诺，实际上是对到期债务承担偿还责任的承诺，而非一般意义上的提供担保。故本院认定被告任德烨应对被告袁倩珍拖欠的案涉诚意金800000元、利息34000元及2019年2月2日起的违约金承担共同清偿的责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条的规定，判决如下：一、限被告袁倩珍、任德烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李远斌退还诚意金800000元及支付利息34000元；二、限被告袁倩珍、任德烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李远斌支付违约金（违约金以800000元为基数，按每日万分之三的标准，从2019年2月2日起计至清偿之日止）；三、驳回原告李远斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14491.40元，原告已预交，由原告李远斌承担3203.40元，由被告袁倩珍、任德烨共同承担11288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谢嘉禾人民陪审员  吴玉容人民陪审员  黄雪鸿二〇二〇年五月二十八日书 记 员  蔡嘉宜书 记 员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。