云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O1**民初5044号原告（反诉被告）侯娟，女，汉族，1993年4月6日生，身份证住址云南省大理白族自治州宾川县。委托代理人梁若兰，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人周晓雅，上海市海华永泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告张翠枝（反诉原告），女，汉族，1983年7月11日生，身份证住址江苏省丹阳市。被告卢玉梅（反诉原告），女，汉族，1968年9月17日生，身份证住址江苏省宝应县。被告王建生（反诉原告），男，汉族，1975年12月3日生，身份证住址江苏省金坛市。三被告共同委托代理人王璐，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。三被告共同委托代理人浦同漂，云南兆谦律师事务所实习律师，特别授权代理。原告（反诉被告）侯娟（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）张翠枝、卢玉梅、王建生（以下简称：三被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，被告张翠枝、卢玉梅、王建生提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年6月15日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理，原告侯娟及其特别授权代理人梁若兰、周晓雅，被告张翠枝、卢玉梅、王建生的特别授权代理人王璐、浦同漂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯娟本诉称：2019年7月10日，原告因拟开办“猴子妈妈早教中心”教育机构，与被告及其授权人签订了《房屋租货合同》，承租万科魅力之城2期14幢第三层商铺作为营业场所，约定租期为2019年10月1日至2029年10月1日（免租期2019年7月11日至2019年9月30日），并已先行支付50000元。2019年7月14日至2019年7月22日期间，原告先后与案外人赵又能签订《委托设计合同》，委托其为承租商铺提供设计效果图及施工图，预付20000元，后又支付了尾款18000元；与昆明年超文化传播有限公司签订《广告合同书》，由其承揽商铺的广告设计、制作和安装事宜，已支付定金20000元；与案外人谢学喜签订《猴子妈妈早教中心装修工程承包合作协议》，当日支付定金30000元，后因《房屋租赁合同》解除，致使装修合同无法履行，原告又为此支付违约金20000元。而万科魅力之城物业在接收了原告递交的装修申请和提供的装修设计图纸之后，坚持以该承租商铺尚未办理网签为由，禁止原告进场装修。原告为此自2019年7月16日起反复催促和询问，被告均承诺可以进场装修，但皆未有效解决，致使原告错过九月开学招生并就已收取的学费向学生家长予以退赔。经等待及多次协商未果，原告于2019年8月4日向被告提出解除《房屋租赁合同》，被告于2019年8月7日已同意解除。据此，被告未能及时办理商铺网签手续，未尽到出租人的适租义务和合同的附随义务，致使该商铺无法按照计划装修、进而无法招生营业，直接导致租赁合同目的无法实现并最终解除，此违约行为已然给原告造成直接财产损失共计158000元（大写：抬伍万捌仟元），被告应当对此依法承担赔偿责任。原告多次与被告沟通未果，故诉至法院，诉请：1.判令被告向原告赔偿损失共计158000元；2.判令本案诉讼费、保全费由被告全额承担。被告张翠枝、卢玉梅、王建生对本诉辩称：第一，被告已经尽到出租义务，签订房屋租赁合同、将租赁的商铺交付原告使用，不存在原告所称的未尽到义务。被告在租赁合同签订后提供了原告所需要的楼层平面图以及消防验收证明等材料。第二，原告违约导致合同解除。双方在签订租赁合同时约定了原告的承租期为十年，但原告于2019年8月4日单方面提出不租赁房屋要求解除合同。被告通过与原告反复协商确定原告不承租房屋后，于2019年8月25日同意原告提出的解除租赁合同。原告没有按照租赁合同约定的承租期限承租房屋提前解除合同，其行为构成违约。综上，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回。被告张翠枝、卢玉梅、王建生反诉称：2019年7月10日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于魅力之城2期14幢第三层301-305商铺出租给反诉被告，房屋免租期为2019年7月11日至9月30日，承租期10年，自2019年10月1日至2029年10月1日止，第1至3年租金为496000元每年。租赁合同签订后，反诉原告即将租赁房屋交付反诉被告使用。2019年8月4日反诉被告突然单方面提出不租房屋，欲在合同期限内提前解除合同，反诉原告为减少损失，于2019年8月25日与反诉被告最终确定其不承租房屋后同意解除合同，但反诉被告并未主动和反诉原告协商过关于房屋占用期间租金支付、违约责任承担或是赔偿反诉原告损失等事宜。请求法院判令：1.反诉被告支付反诉原告2019年7月11日至2019年8月25日期间房屋租金61150元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。原告侯娟对于被告的反诉辩称：双方签订的房屋租赁合同约定2019年7月11日至2019年9月30日为免租期，用于装修，但原告自始至终未能进场装修，也未实际使用租赁房屋，故不应承担从合同签订之日起到合同解除之日的房屋租金，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告侯娟针对其诉讼主张，向本院提交如下本诉证据：第一组证据：房屋租赁合同及微信转账记录，欲证实2019年7月10日原、被告签订房屋租赁合同，明确租赁用途为商业教育。当日，原告即向被告潘伏元（被告刘玉梅爱人）先行支付5万元；第二组证据：1.委托设计合同、收款收据、微信聊天记录，欲证实2019年7月14日，原告为装修标的房屋而签订委托设计合同，共支付效果图、设计图、设计费一共3万8000元；2.广告合同书、收款收据、解除广告合同、微信聊天记录，欲证实2019年7月15日，原告对标的房屋进行广告设计、制作和安装事宜，签订了广告合同协议合同书，支付定金2万元，后由于标的房屋无法按期进行装修，广告合同无法继续履行，原告于8月19日与案外人签订解除广告合同协议，2万元的定金无法予以退还；3.猴子妈妈早教中心装修工程承包合作协议、解除合同协议、收款收据、微信聊天记录，欲证实2019年7月22日原告为装修标的房屋而签订，子妈妈早教中心装修工程承包合作协议，支付定金3万元，后由于该房屋无法按期进行装修，原告于8月19日签订解除合同协议，3万元定金无法退还，并另支付违约金2万元。以上均系因所承租的房屋无法按期进行装修所造成的直接损失，共计10800元，均有收款收据佐证；第三组证据：2019年7月23日、2019年8月2日、2019年8月14日和2019年8月19日的录音材料（附文字整理）以及微信聊天记录，欲证实在原、被告签订房屋租赁合同时，被告就已经明知自身与前手也就是案外人王荣海（涉案房屋其实是案外人中天公司以房抵债抵给案外人王荣海，再由王荣海转卖给本案的被告）并非涉案房屋所有人，仍故意向原告隐瞒房屋真实权属情况。因为当时没有办理网签，所以物权并没有发生变动。而本案的标的房屋无法进行装修的根本原因就是在于被告及其前手均非房屋的所有权人，且取得标的房屋的合同未经网签备案，因此物业不同意原告进场装修；原告得知房屋的权属真实状况之后，积极地与被告进行了协商解决，防止损失进一步扩大，但被告不但明知房屋无法装修的原因在于自身仍然拖延履行办理网签，更是怠于履行承租人适租义务，拒绝封好房屋阳台等，未能保障标的房屋的正常使用；第四组证据：1.原告与潘伏元、张翠枝的聊天记录；2.原告与张翠枝的微信聊天记录，欲证实因为被告方一直拖延办理网签，导致原告方无法进场装修，而且原告一直在与被告积极的协商解决这个事情，最终都没有解决这个事情，所以导致合同目的不能实现；第五组证据：原告与潘伏元微信聊天记录，欲证实8月4日原告已向被告明确表示因被告违约在先，原告要求解除合同，且潘伏元在2019年8月7日回复即日起被告就把商铺对外出租了，告知原告没有标的房屋的使用权了，故原告认为合同已于2019年8月4日解除。经质证，被告张翠枝、卢玉梅、王建生对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的予以认可；对第二组证据中的3份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为相关合同是原告与案外人签订的，与本案没有关联；对第三组证据中2019年7月22日的录音，真实性、合法性均不予认可，因为录音证据要展示的是原、被告双方依据所产生的争议进行的录音，但是这个录音里面包含了被告卢玉梅的丈夫与案外人王荣海的另外一通录音，在没有经过被告认可的情况下私自录音，对其中对涉及被告部分真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对7月23日的录音三性予以认可，证明目的不予认可；对8月2日和8月14日的录音真实性不予认可，关联性也不予认可，虽然原告所称是给物业的向经理打的电话，但是通话人员是否是物业公司人员无法核实；对第四组证据中原告与潘伏元的聊天记录真实性合法性予以认可，关联性不予认可；对原告与被告张翠枝聊天记录的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，原告提交的微信聊天记录内容不完整，而且日期也不明晰，因为被告方也提交了，希望能够以被告方提交的为准；对第五组证据真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，被告不认可原告认为2019年8月4日解除合同的说法，因为19年的8月4日只是原告方突然单方面提出来不再继续承租商铺，根据原告提交的微信截图也可以看出，双方在之后还一直因为这个事情协商。被告方提交的证据材料里面就明确地显示被告之一张翠枝发信息给原告，原话是：“你好侯老师，你的房子给个准话给我你还租吗？我们现在还给你留着的。”然后原告就说这个房子不要了，被告这边回复你不要就算了，所以我们认为双方达成解除合同的协议应该是在2019年8月25日。另说明，涉案商铺是一共是三个被告的商铺单独合起来的，所以属于三个被告的，是在2019年4月29日通过中介由三被告从案外人王荣海的手中购买的，由购买合同，并于2019年8月8日网签备案的；关于潘伏元这个人，他前期参与了合同的签署，并且是被告之一卢玉梅的爱人。被告张翠枝、卢玉梅、王建生针对其辩称及反诉，向本院提交如下证据：第一组证据：被告（反诉原告）的身份证复印件，欲证实被告反诉原告的身份信息情况；第二组证据：房屋租赁合同，欲证实双方签订租赁合同的基本情况：被告已交付房屋，原告支付给被告50000元定金，但原告未履行相应义务并要求提前解除合同；第三组证据：被告所有的涉案房屋的支付凭证、相关收据以及与中介的聊天记录，欲证实被告于2009年4月29日购买涉案房屋并获得相应处分的权利；第四组证据：微信聊天记录，欲证实房屋租赁合同因为原告的违约行为于2019年8月25日解除，原告应支付相应的租金并承担违约责任。经质证，原告侯娟对被告提交的第一组证据三性予以认可，但认为被告提出的定金问题，第32页纸写明的是“订”定而不是法律规定的“定”，故原告交付的50000元不属于定金，不适用定金罚则，原告认为属于租金的一部分；对第二组证据三性予以认可，证明目的不认可，该证据中没有任何条款能够证明原告应当支付租金，反而是原、被告约定了免租期，免租期间约定为装修期，然而因原告并没有进场装修，更不存在支付租金的义务；对第三组证据真实性、合法性予以认可，关联性不认可。该证据虽能证明双方付款的事实，然而根据该证据显示，双方甚至没有签订买卖合同，并且出卖人王荣海并不享有房屋所有权，所以该证据不能证明被告对涉案商铺具有处分权，因为所谓处分权是物权所有人才享有的、对房屋做出处分的权利，然而在本案中被告并不具有处分权，仅仅享有部分的使用及收益权，即使是使用及收益权也是不完整的，因为被告并无权对房屋进行装修。本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的第一组证据三性及证明目的予以认可，对该组证据予以采纳；对第二组证据三性予以认可，原告与案外人所签的三个合同均系为实现合同目的而支出的合理费用，且原告提供了严格、具体的设计图纸、广告方案及效果图等，并附相应的支付凭证，故本院对该组证据予以采纳；因第三组证据的录音材料不能直接证明案件事实，也无法确认录音当事人是本案当事人，故对该组证据不予采纳；对第四组证据的三性及证明目的予以认可，对该组证据予以采纳。对被告提交的第一组证据予以采纳；对第二组证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可，因原、被告双方签订的合同中并未明确表明原告支付的50000元属于合同定金，故对该证据不予采纳；对第三组证据的三性予以认可，证明目的予以认可，对该证据予以采纳；对第四组证据的三性予以认可，但该证据仅能证实合同解除，无法证实原告是否违约。本院经原、被告双方共同申请，依法向涉案商铺所属物管公司成都万科物业服务有限公司昆明分公司进行相关问题的调查询问，该物管公司管家负责人杨波在本院所做的调查笔录中证实：原告确实于2019年7月至8月间到物管公司询问装修事宜，但物管公司未同意为原告办理装修手续，因为公司的流程是房屋所有权人先网签备案，然后办理接房手续，办理了接房手续才能办理装修手续，三被告接房手续是2019年11月7日才办理的，在此之前物管公司不能办理装修手续。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证，并依申请调查了相关事项，查明如下法律事实：2019年7月10日，原告因拟开办“猴子妈妈早教中心”教育机构，与被告及其授权人签订了《房屋租货合同》，承租万科魅力之城2期14幢第三层商铺作为营业场所，约定租期为2019年10月1日至2029年10月1日（免租期2019年7月11日至2019年9月30日），并已先行支付50000元租金，租金转账至收款委托人潘伏元（被告卢玉梅配偶）账户。2019年7月14日，原告与案外人赵又能签订《委托设计合同》，委托其为承租商铺提供设计效果图及施工图，预付20000元现金，后又通过微信转账支付了尾款18000元；7月15日，原告与昆明年超文化传播有限公司签订《广告合同书》，由其承揽商铺的广告设计、制作和安装事宜，支付定金20000元（现金）。2019年7月15、16日，原告询问成都万科物业服务有限公司昆明分公司装修手续相关事宜，该公司坚持以该承租商铺尚未办理接房手续为由，禁止原告进场装修，至此原告才得知商铺无法进行装修。原告自2019年7月16日起反复催促和询问，潘伏元均承诺可以进场装修，故原告于7月22日又与案外人谢学喜签订《猴子妈妈早教中心装修工程承包合作协议》，当日支付定金30000元（现金），后因《房屋租赁合同》解除，致使装修合同无法履行，原告又为此支付违约金20000元（微信转账）。从签订合同之日起至8月4日，原告多次与潘伏元联系，潘均表示可以装修、马上办理网签等，但皆未有效解决。经等待及多次协商未果，原告于2019年8月4日向潘伏元提出解除《房屋租赁合同》，潘伏元于2019年8月7日已同意解除，并表示已于当日将商铺对外出租。2019年8月25日被告张翠枝通过微信与原告确认原告不再继续承租后同意解除合同。截止2019年8月25日被告未向物管公司办理接房手续，致使原告无法对承租房屋进场装修，导致合同目的无法实现。本案的争议焦点主要有：1、本案原告提前解除合同是否违约？合同于何时解除？2、《房屋租赁合同》存续期间的租金是否应由原告承担？3、原告已将支付给被告的50000元属于合同定金还是租金？合同解除时该笔款项是否应当由被告退还给原告？4、原告因合同解除造成的损失应由谁承担？一、关于合同解除，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规和行政强制性规定，合同依法有效。同时，合同具有稳定性，当事人依据双方签订的合同行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第二百十一六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原、被告签订《房屋租赁合同》时已经明确租赁房屋用途及使用目的，同时也明确了原告要对房屋进行装修，故被告作为出租人的交付义务不仅是把房屋“交付”给被告，也应当按照约定履行足以让原告实现合同目的附随义务，即能使出租的房屋可以办理装修手续义务。经查明，原告依约向被告缴纳了首笔房屋租金，被告虽然向原告交付了租赁房屋，却没有为租赁房屋办理相应的接房手续，导致该房屋所在的物业管理公司拒绝为原告办理装修许可手续，且在原告与被告多次沟通后依旧不履行出租人向承租人提供手续完备的房屋的义务，因此直接导致原告长期无法进入租赁房屋进行装修施工，无法实现于2019年9月如期招生开学的合同目的，被告已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为的致使不能实现合同目的的。”原告因被告违约，于2019年8月4日向被告提出解除合同，被告张翠枝于2019年8月25日同意解除，至此，原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。二、关于合同存续期间的租金承担，本院认为，本案因被告方未交付可以顺利装修的房屋给原告，致使原告无法进场装修，无法实现合同目的，被告构成根本违约，原告可以根据《合同法》第九十四条解除合同，且合同存续期间仍处于原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定的免租期，故原告无须承担此期间的租金。三、关于原告已经支付的50000元的性质，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第2点约定：“付款方式：第一、二年为半年付，自第三年起为一年一付。合同签订之日乙方付50000元，剩余租金在免租期截止前付清。”根据对合同的整体解释及文义解释可知，原告按被告要求于合同签订之日支付给被告的50000元应属租金的一部分，而非被告所主张的“定金”。因合同已解除，被告应将已经收到的50000元租金退还原告。四、关于因合同解除造成原告损失的承担问题，本院认为，因合同一方当事人违约造成合同目的不能实现，违约方应对另一方当事人为实现合同目的支出的合理费用承担赔偿责任。本案系被告未履行符合合同约定的义务，导致原告无法实现合同目的，故被告应对原告为实现合同目的与案外人签订合同造成的损失承担赔偿责任。本案原告主张的损失主要是因《房屋租赁合同》解除导致2019年7月14日、15与22日分别与案外人签订的《委托设计合同》、《广告合同》和《装修工程承包合作协议》违约而造成的损失，共计108000元。其中2019年7月14日、15日签订的《委托设计合同》、《广告合同》，结合原告提交的合同及设计图纸、广告效果及相关费用支付凭证来看，以上合同支出应认定为原告为实现合同目的所产生的合理费用，应由被告承担；另外，2019年7月22日签订的《装修工程承包合作协议》造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”虽然原告在2019年7月15日、16日从万科魅力之城物业得知商铺无法进行装修，但原告自2019年7月16日起多次与潘伏元沟通，反复催促和询问，潘伏元均承诺可以进场装修。在此情况下，原告于7月22日又与案外人谢学喜签订《猴子妈妈早教中心装修工程承包合作协议》，后造成损失50000元。对7月22日签订合同造成损失扩大，原、被告双方均有过错，故该损失应由原、被告按各自过错承担相应责任。综上所述，原告要求被告退还已预交租金50000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；对原告要求被告承担因其违约造成的损失108000元的诉讼请求，因原、被告双方均有过错，本院依原、被告双方过错程度，对其中75600元予以支持，另32400元部分不予支持。对于被告要求原告支付2019年7月11日至8月25日免租期期间房屋租金的诉讼请求，因该纠纷系被告方的原因造成双方的合同不能履行，其反诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张翠枝、卢玉梅、王建生于本判决生效后十日内一次性退还原告（反诉被告）侯娟租金50000元及因合同解除造成的损失75600元，以上金额共计125600元；二、驳回被告（反诉原告）张翠枝、卢玉梅、王建生的所有诉讼请求。三、对原告（反诉被告）侯娟的其他诉讼请求不予支持。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3460元，减半收取1730元，由被告张翠枝、卢玉梅、王建生承担1384元，由原告侯娟承担346元，反诉费665元，由被告（反诉原告）张翠枝、卢玉梅、王建生承担，剩余1730元退还原告侯娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  刘云顺二〇二〇年六月十九日书记员  李明远