新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0302民初233号 原告：杨杰，男，1986年6月20日出生，现住新疆喀什市。 委托诉讼代理人：杨泽军（原告杨杰之父），男，1963年2月24日出生，现住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：曾金风，新疆叶尔羌（图木舒克）律师事务所律师。 被告：图木舒克市新赣房地产开发有限责任公司，住所地新疆图木舒克市**路（华鹏市场内）。 法定代表人：潘云和，总经理。 委托诉讼代理人：刘学莲，新疆诚丹律师事务所律师。 第三人：王天平，男，1968年8月9日出生，现住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：黄宏，新疆图木舒克市城区法律服务所法律服务工作者。 原告杨杰与被告图木舒克市新赣房地产开发有限责任公司（以下简称图市新赣房地产公司）、第三人王天平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日、5月18日、6月9日，公开开庭进行了审理。原告杨杰的委托诉讼代理人杨泽军、曾金风，被告图市新赣房地产公司的委托诉讼代理人刘学莲，第三人王天平及其委托诉讼代理人黄宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多支付的购房款93882元；2、被告立即从原告所有的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅、华鹏市场三期6单元X-X号住宅搬出；3、被告支付原告自2011年9月10日至今占用华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅租金损失暂定96000元，自2012年2月25日至今占用华鹏市场三期6单元X-X号住宅租金损失暂定152000元，小计248000元（以上两项租金损失以评估为准）；4、被告立即为原告办理华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅、华鹏市场三期6单元X-X号住宅不动产权证；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。庭审过程中，原告变更第三项、第四项诉讼请求，增加第六项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为判令被告支付原告自2013年9月30日至今占用华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅的租金损失暂定96000元，自2012年3月1日至今占用华鹏市场三期6单元X-X号住宅的租金损失暂定152000元，小计248000元（以上两项租金损失以评估为准）；第四项诉讼请求变更为判令被告协助原告办理华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅、华鹏市场三期6单元X-X号住宅不动产权证。新增第六项诉讼请求为判令被告向原告支付因逾期办理不动产权证的违约金为163400.77元。事实和理由：2011年3月21日，原告购买被告投资开发的位于图木舒克市人民北路3号华鹏市场三期二层X号房屋（洗浴城，已办理不动产权证），建筑面积643.46平方米；2011年9月11日，原告作为实际买受人以闫某之名义购买了华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅，建筑面积158.16平方米；2012年2月25日，原告购买了华鹏市场三期6单元X-X号住宅，建筑面积193.62平方米。原告按照被告的要求，自2011年3月16日至2012年8月21日期间向被告累计支付以上三套房屋购房款1093882元。根据上述三套商品房买卖合同的约定，购房总价款为1000000元，故被告应当返还原告多支付的购房款93882元。经原告与被告多次交涉，被告拒不承认华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅、6单元X-X号住宅系原告购买，至今未向原告交付上述两套诉争房屋。被告自2011年9月10日占用原告所有的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅作为被告员工宿舍使用至今；自2012年2月25日占用原告所有的华鹏市场三期6单元X-X号住宅作为办公室使用至今，导致原告无法将上述两套房屋出租和进行其他商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。庭审过程中，原告变更了两项事实，第一项为将华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅租金起算时间2011年9月10日变更为2013年9月30日，第二处为将华鹏市场三期6单元X-X号住宅租金起算时间2012年2月25日变更为2012年3月1日。 被告图市新赣房地产公司辩称，1、原告不存在向被告多交房款的事实，因原告购买的华鹏市场三期二层X号房屋，建筑面积643.46平方米，实际购房款为1093882元；原、被告双方为了避税又另外就该房屋签订了650000元合同进行了备案，应属无效合同；2、原告请求被告返还其多支付购房款的诉讼请求已超过法定诉讼时效。原告在被告处购买的多套房产均为其父杨泽军代为办理，2012年9月被告单位内部发生股权变更,股权变更后被告登报督促相关债权人及时申报，当时原告父亲杨泽军还是被告的工作人员，原告却未提出多支付房款的争议；3、原告要求被告交付房屋、办理不动产权证书、支付租金及违约金，无事实和法律依据，因本案系房屋买卖合同纠纷，不存在房屋租赁合同法律关系，且原告至今未支付华鹏市场三期6单元X-X号住宅购房款，案外人闫某与被告签订的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅的《商品房买卖合同》与原告无关，且该房屋至今也未交纳购房款。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人王天平辩称，1、原告与被告对华鹏市场三期二层X号商铺签订的650000元的《商品房买卖合同》是为办理不动产权证时避税所用，属于“阳合同”，原、被告就该商铺实际履行的是2011年3月21日双方签订的另一份购房款为1093882元的《商品房买卖合同》，故原告不存在向被告多交纳购房款的事实；2、原告主张的租金和违约金无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》3份、收据6份、借名购房协议书原件1份，拟证明①2011年3月21日、9月11日、2012年2月25日，原、被告签订的3份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，系真实合法有效合同；②3份合同房屋总价款1000000元，原告已支付购房款1093882元；③2011年9月11日、2012年2月25日签订的两份合同均约定了住宅的交付日期即2013年9月30日、2012年3月1日，且2011年9月11日案外人闫某与被告签订的合同及2011年9月10日借名购房协议书中，案外人闫某的签名及手印系原告的父亲杨泽军代为，案外人闫某与原告之间系持名购房关系；被告、第三人对该证据中2011年3月21日签订的合同真实性认可、关联性和合法性不认可，认为该合同违反了国家法律的强制性规定，该合同也未实际履行，双方实际履行的系另外一份购房款为1093882元的《商品房买卖合同》；对2011年9月11日签订的合同真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该合同中购买人系案外人闫某，原告无权代案外人闫某行使合同权利，被告至今未收到该房屋的购房款，该合同与本案无关，且房屋买卖过程中不存在借名买卖；对2012年2月25日签订的合同真实性、合法性、关联性均认可，但认为该合同未实际履行，因原告至今未交纳购房款；对6份收据真实性、合法性，关联性均认可，但对原告拟证明6份收据的购房款交纳的是上述3份合同中约定的购房款不认可，6份收据的购房款共计1093882元，且收据中均注明交纳的是三期二层房款，与2011年9月11日、2012年2月25日两份合同约定的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅、6单元X-X号住宅无关。本院认证，被告、第三人对2011年3月21日、9月11日、2012年2月25日3份《商品房买卖合同》的真实性无异议，经审查，对真实性予以确认；2011年9月11日《商品房买卖合同》，购买方系案外人闫某，因原告未提供相关证据证实该合同与本案具有关联性，经审查，对该合同的关联性不予确认；借名购房协议书，庭审中原告父亲杨泽军自认借名购房协议书中案外人闫某的签名及其签名上的手印均系其代为，故借名购房协议书不具有客观真实性，不予确认；6份收据，被告、第三人对其真实性、合法性和关联性认可，经审查，予以确认；2、原告提交的新（2018）第三师不动产权第0000XXX号房屋不动产权证书1份，拟证明位于图木舒克市人民北路1号华鹏市场三期X-X号房屋不动产权证书是于2018年10月23日办理，房屋登记面积为647.4平方米，原告在办理该房屋的不动产权证书后才知晓多支付被告购房款的情况；被告、第三人对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为原告对房产登记部门隐瞒房屋价款事实，侵犯了国家利益，是可撤销的不动产权属登记。本院认证，该证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，予以确认；3、原告提交的图片打印件6张，拟证明原告购买的华鹏三期1单元X-X-X号、6单元X-X号两套住宅被告占用至今；被告、第三人对该证据真实性认可，合法性、关联性不认可，认为证据来源系偷拍，原告及案外人闫某均未按约定支付华鹏市场三期6单元X-X号、1单元X-X-X号两套住宅购房款，被告没有向原告交付前述房屋的义务。本院认证，对该证据的真实性认可，对原告拟证明的问题不认可，该证据仅能反映华鹏市场三期6单元X-X号、1单元X-X-X号两套住宅系被告在使用；4、原告提交的华鹏三期1单元X-X-X号住宅天然气用户档案查询复印件1份，拟证明案外人闫某与被告2011年9月11日签订的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅《商品房买卖合同》实际是原告与被告签订；被告、第三人对该证据真实性、合法性和关联性均不认可，认为华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅天然气开户登记在原告名下系登记错误。本院认证，对天然气用户查询登记的真实性予以认可，对原告拟证明的问题不予认可，该证据无法证实原告是华鹏市场******住宅的买受人；5、原告提交的2010年1月12日、2011年1月11日，原、被告签订的《商品房买卖合同》4份，拟证明原告在购买本案诉争房屋前，已在被告处购买了4套商品房，该4套商品房的单价低至700多元、高至1007.36元，原、被告于2011年3月21日签订的650000元《商品房买卖合同》约定的房屋单价符合市场行情；被告、第三人对该证据真实性认可，对所证明的问题不认可，认为该4套房屋与原告诉争的房屋没有关联性。本院认证，该证据与本案无关联性，经审查，不予确认；6、原告提交的原告父亲杨泽军与被告原法定代表人陈添保的妻子邹某的通话录音光碟一份，拟证明因华鹏市场三期二层X号商铺没有按照约定隔装产生面积误差，原、被告对2011年3月21日签订的购房款为1093882元的《商品房买卖合同》进行了变更，该合同已作废，被告原法定代表人陈添保将该合同收回，双方又重新签订了购房款为650000元的《商品房买卖合同》，原、被告实际履行了购房款650000元、房屋面积643.46平方米的《商品房买卖合同》；被告、第三人对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为该录音形成于本案2020年5月18日庭审之后，邹某不是被告的股东、法定代表人或公司的实际控制人，原告父亲杨泽军是刻意为诉讼与邹某通话，双方通话内容有明显的恶意勾兑、恶意串通的意思表示，且邹某表达的是个人观点，与事实不符。本院认证，通话录音内容无法反映原告拟证明的问题，经审查，不予确认；7、被告提交的2011年3月21日，原、被告签订的《商品房买卖合同》原件1份，拟证明2011年3月21日，原、被告对华鹏市场三期二层X号房屋签订了两份《商品房买卖合同》，一份购房款为1093882元，一份购房款为650000元，双方实际履行的是购房款为1093882元的《商品房买卖合同》。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均不认可，认为购房款为1093882元的《商品房买卖合同》约定的面积有误差，该合同已作废，经双方协商后，对房屋价款及房屋面积重新订立了购房款为650000元、房屋面积643.46平方米的《商品房买卖合同》；第三人对该证据认可。本院认证，该证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，结合原告提交的6张收据及该合同中第五条面积确认及面积差异处理的约定，可以反映原、被告实际履行了购房款为1093882元的《商品房买卖合同》，经审查，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月21日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》约定，原告购买被告投资开发的位于图木舒克市华鹏市场三期二层X号商铺，一份约定：建筑面积760平方米，单价每平方米1700元，总价款1093882元；面积确认及面积差异处理，最终面积与测绘报告为准，单价不变，按实际面积计算房款，经测绘面积为643.46平方米；付款方式，2011年3月21日付650000元，余款在2011年10月20日前全额付清443882元。另一份约定：建筑面积643.46平方米，总金额650000元；所有房款于2011年3月21日全部付清。2012年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告投资开发的位于图木舒克市华鹏市场三期6单元X-X号住宅，建筑面积193.62平方米，总价款200000元；所有房款于2012年2月25日一次性付清；出卖人应当在2012年3月1日前将房屋交付买受人。原告于2011年3月16日至2012年8月21日分六笔向被告支付华鹏市场三期二层X号商铺购房款共计1093882元。2018年10月23日，原告就华鹏市场三期二层X号商铺取得新（2018）第三师不动产权第0000XXX号不动产权证书。 另查明，华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅及6单元X-X号住宅目前由被告使用。 本院认为，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告与被告就图木舒克市华鹏市场三期二层X号商铺签订的两份《商品房买卖合同》如何认定，原告是否多支付购房款93882元；二、被告是否应当协助原告将两套诉争住宅的不动产权登记在原告名下、是否应向原告赔偿两套诉争房屋的租金损失及逾期办理不动产权证的违约金。 关于争议焦点一，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方对位于图木舒克市华鹏市场三期二层X号商铺在2011年3月21日签订了两份《商品房买卖合同》，其中，购房款为1093882元的《商品房买卖合同》对商铺单价、总价款、面积和面积确认及面积差异处理进行了较为详实的约定；双方以购房款为650000元的《商品房买卖合同》送房产管理部门登记备案，并办理了不动产权证书。为此，原告辩解，原、被告签订了购房款为1093882元的《商品房买卖合同》后，因所购商铺面积有误差，该合同已被作废，双方又重新签订了购房款为650000元的《商品房买卖合同》。被告辩解，原、被告双方为了避税签订了就同一商铺，价格不同的两份《商品房买卖合同》，购房款为650000元的《商品房买卖合同》是为办理不动产权证书而签订。本院认为，将《商品房买卖合同》送房产管理部门登记备案仅是物权变动的手续，房产管理部门依法不主动审查及确认该合同效力。从被告向原告出具的6份购房款收据载明的内容：三期二楼房款、三期二层X号房款、三期二楼X号房（洗浴城）能反映出，原告交纳的购房款累计1093882元，均是华鹏市场三期二层X号商铺的购房款，且原告提供的证据不足以证实购房款为1093882元的《商品房买卖合同》系作废合同，以及不足以证实6份收据交纳的购房款包含华鹏市场三期四层1单元X-X-X号、6单元X-X号住宅的购房款，综合双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，可以确定购房款1093882元的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示和双方实际履行的合同。购房款为650000元《商品房买卖合同》是为原、被告办理产权备案登记过程产生的。原告抛开双方实际履行的购房款为1093882元的《商品房买卖合同》，现以购房款为650000元《商品房买卖合同》主张权利，无事实和法律依据，不予支持。因此，原告依据未实际履行的购房款为650000元《商品房买卖合同》、与本案无关联性的2011年9月11日案外人闫某与被告的签订150000元的《商品房买卖合同》及2012年2月25日原、被告签订200000元的《商品房买卖合同》，计算价款1000000元，冲抵已经支付被告的购房款1093882元，提出被告应返还其多支付购房款93882元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点二，首先，根据合同相对性原则，原告主张被告应协助其办理买受人为案外人闫某的华鹏市场三期1单元X-X-X号住宅不动产权登记在其名下及被告应支付该住宅的租金和逾期办理不动产权证的违约金，缺乏事实和法律依据；其次，原告提供的证据不足以证实华鹏市场三期6单元X-X号、1单元X-X-X号两套住宅所涉及的两份《商品房买卖合同》已实际履行。故原告提出被告应协助办理其购买的华鹏市场三期6单元X-X号、1单元X-X-X号两套住宅不动产权登记在其名下以及应赔偿其租金损失和逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨杰的诉讼请求。 案件受理费3214元，由原告杨杰负担3214元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。 审 判 员 鲁红梅 二〇二〇年六月十六日 法官助理 周红丽 书 记 员 杨兴妹 1