广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初738号 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行，住所：广西灵川县灵西路**。负责人：李川，该支行行长。统一社会信用代码：914503239000200746。 委托代理人阳光照，该支行员工。 委托代理人刘洋，该支行员工。 被告黄宾，男，汉族，1983年12月9日出生，住广西柳州市鱼峰区。 被告范云，女，汉族，1984年5月26日出生，住广西柳州市柳**。 被告桂林市报业房地产开发有限公司，住所：广西灵川八里街工业园区**A10地。法定代表人：赵小菊。统一社会信用代码：914503235547019091。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称农行灵川支行）与被告黄宾、范云、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称报业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序不公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人阳光照到庭参加了诉讼，被告黄宾、范云、报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年1月10日，被告黄宾、范云购买报业公司开发位于灵川县，建筑面积96.98平方米，总价368524元，首付款92524元，被告黄宾、范云与被告报业公司签订了《商品房买卖合同》。2016年4月21日，原告与被告黄宾、范云、报业公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额27.6万元，期限20年，等额本息还款方式，每月11日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%执行，截止到2019年11月19日，执行利率调整为4.9%。2016年5月初，原告在灵川县房产管理局取得办理《预购商品房担保抵押权预告登记》受理回执单，于2016年5月16日办妥《预购商品房抵押权预告登记》。原告于2016年5月11日按合同约定发放贷款27.6万元，《借款凭证》已明确记载：借款金额27.6万元，借款日期2016年5月11日，到期日期2036年5月10日，还款方式为等额本息还款，执行利率4.9%，逾期利率7.35%。被告黄宾从贷款发放日起到2019年11月19日止，共归还贷款本金28653.8元、归还正常利息41790.34元、罚息86.45元、复利108.82元。从2019年6月后，被告黄宾就开始停止偿还月供，原告通过电话催收，被告黄宾、范云以经济困难为由拒不偿还本息，故原告诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告黄宾、范云、报业公司于2016年4月21日签订的编号为45020120160031220的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告黄宾归还原告借款本金247346.20元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月19日止正常息为3020.23元、罚息为18.4元、复利为23.27元，此后按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止）；3、判决被告报业公司对被告黄宾的债务承担连带保证责任；4、判决原告对被告黄宾已办理预告登记的灵川县处分后所得价款优先受偿；5、判决被告范云对被告黄宾债务承担共同还款责任；6、本案诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：判决被告黄宾归还原告贷款本金人民币241703.67元及利息（暂计算至2020年6月11日止未收正常息为1976.57元，未收罚息为15.41元、未收复利为18.52元，此后利息按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止），其他项诉请不变。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告黄宾、范云身份证、户口簿、结婚证复印件，证明被告黄宾、范云的身份情况；（2）被告报业公司营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告报业公司的身份情况；（3）个人购房贷款申请表、面谈记录，证明被告黄宾申请贷款情况；（4）中国农业银行个人购房担保借款合同，证明被告黄宾借款、违约情况及抵押人黄宾、范云为借款抵押担保情况；（5）贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证复印件，证明原告向被告黄宾发放贷款情况；（6）贷款合约信息，证明被告欠本息情况；（7）被告黄宾还款明细，证明被告还本息情况；（8）预购商品房预告登记证明，证明被告黄宾、范云房屋抵押情况；（9）商品房买卖合同，证明被告黄宾、范云购房情况；（10）首付款发票，证明黄宾、范云购房交纳首付资金情况；（11）中国农业银行贷款还款试算信息贷款基本信息，证明截止2020年6月11日，被告黄宾欠原告借款本金241703.67元、正常息1976.57元、罚息15.41元、复利18.52元。 被告黄宾、范云、报业公司未进行答辩，亦未向本院提交书面证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告黄宾、范云、报业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、（11）具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年1月10日，被告黄宾、范云向被告报业公司购买该公司开发的位于灵川县房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定该房销售总价为368524元，被告黄宾、范云支付首付款92524元，剩余276000元办理银行按揭贷款。2016年4月21日，原告农行灵川支行与被告黄宾、范云、报业公司签订编号为45020120160031220《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告黄宾向原告借款276000元，用于购置被告报业公司开发的位于灵川县房屋，被告黄宾、范云在合同抵押人处签字确认该房屋为上述借款的抵押物。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，执行年利率4.9%，逾期利率7.35%。借款期限为240个月。借款人还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同第十一条11.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；合同第十一条11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同第十一条11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告报业公司作为阶段性保证人对上述借款提供阶段性保证担保责任。合同签订后，原告与被告黄宾、范云就抵押物到相关抵押登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告依约向被告黄宾发放贷款276000元。之后，被告黄宾从2018年5月开始未按时履行还款义务，被告报业公司作为连带责任担保人，从2018年5月起为被告黄宾垫还借款本息。后被告黄宾、报业公司均未再归还借款本息，截至2020年6月11日,被告黄宾尚欠原告本金241703.67元、正常息1976.57元、罚息15.41元、复利18.52元。 另查明，被告黄宾与被告范云系夫妻关系，双方于2008年8月8日登记结婚。 本院认为，原告与被告黄宾、范云、报业公司签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，各方当事人应按照合同约定履行各自合同义务。原告与三被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告黄宾未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求解除与被告黄宾、范云、报业公司于2016年4月21日签订的编号为45020120160031220的《个人购房担保借款合同》以及要求被告黄宾偿还借款本金241703.67元并支付相应利息、罚息及复利的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权方面，被告黄宾、范云自愿以其所有的位于灵川县房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且依法办理预购商品房抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。不动产物权预告登记并非等同于不动产物权登记，不动产物权预告登记是权利人为了保障自己将来实现物权而进行的登记。因此，原告农行灵川支行作为灵川县房屋抵押的预告登记权利人，仅享有抵押条件成就时取得抵押权的请求权，即原告因未办理案涉房屋的抵押权设立登记，对约定抵押的房屋并不享有抵押权。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对被告黄宾、范云名下位于灵川县房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 被告报业公司在《个人购房担保借款合同》的保证人处签章，承诺对被告黄宾的借款履行担保义务，故被告报业公司应对涉案借款承担连带偿还责任。 被告黄宾与范云系夫妻关系，被告黄宾向原告农行灵川支行所借款项用于购买的房屋为二人夫妻共同财产，且被告范云在个人贷款申请表上签名表示其对该借款知晓，故该债务按夫妻共同债务处理，被告范云对涉案借款应承担共同偿还责任。被告黄宾、范云、报业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告黄宾、范云、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年4月21日签订的编号为45020120160031220的《个人购房担保借款合同》； 二、被告黄宾偿还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金241703.67元及利息、罚息、复利（暂计至2020年6月11日正常息为1976.57元、罚息为15.41元、复利为18.52元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告范云对被告黄宾的上述债务承担共同偿还责任； 四、被告桂林市报业房地产开发有限公司在被告黄宾取得位于灵川县的房地产属证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行为抵押权人的抵押登记手续前对被告黄宾的上述第二项债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费5056元，适用简易程序减半收取为2528元，财产保全费1772元，两项合计4300元，由被告黄宾、范云、桂林市报业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5056元（收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 梁秀华 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 刘文成 书 记 员 董志辉