广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2707号上诉人（原审原告）：陈安喜，男，1986年8月25日出生，汉族，住所地：深圳市龙华***********，身份证号430************752。上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇*************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴雪梅，女，汉族，住址：惠阳区白云二路*********，身份证号码：441************323，系惠州市惠阳区德明置业有限公司员工。上诉人陈安喜与上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区法院（2019）粤1303民初4703号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈安喜的上诉请求：1、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金自2019年4月30日至2019年8月14日止。（逾期交房90日之内，以已付房款1138570元日万分之一支付；逾期超过90日后，以已付房款1138570元的日万分之二支付）。2、请求判令被上诉人承担自2019年5月1日起至判决书之日的物业管理费和公摊水电费，物业管理费每月173.92元，公摊水电费每月约30元，最终以物业实际公布为准。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审裁判有失公允。根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政管理主管部门审核后用于房屋权属登记。被上诉人虽于2019年7月12日委托惠阳区房地产测绘所对涉案房屋进行测绘，但据上诉人向惠阳区房地产行政主管部门查询确认，有关涉案房产的测绘成果上报后最终完成审核并盖章生效的日期为2019年8月14日，亦即被上诉人实际取得涉案房产合法有效的房屋测绘成果报告的日期为2019年8月14日。综上，原审判决结果是有失公允的，若仅根据被上诉人提供的未经房地产行政主管部门审核过的测绘报告即认定被上诉人已实际取得测绘成果，将严重损害了上诉人的合法权益，因为只有经房地产行政主管部门审核批准的测绘报告才能最终用于房屋权属登记，才能保证房屋权属证书的办理不存在瑕疵和障碍。因此，被上诉人应赔偿上诉人的逾期交房违约金应截止至2019年8月14日。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，系冀得到公正之裁判。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司答辩称：一、答辩人交付商品房时，该商品房完全具备交付条件。根据答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”答辩人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。同时，已完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件。被答辩人称答辩人不具备交付条件显然不符合事实。二、该商品房交付条件已成就。根据答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件。”根据主体结构分部工程质量验收纪、竣工验收备案表、商品质量保证书和商品房使用说明书（即两书）均评定该商品房验收合格，工程的竣工验收合格，表明该商品房符合合同约定的交付条件，且商品房的质量合格能正常入住使用的，答辩人完全符合法定及合同约定之交付条件。房屋测绘报告是为了告诉被答辩人对该商品房的实际使用面积的大小，且是为该商品房的房产产权登记所用；且答辩人取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》和《房产面积测绘成果（实测）报告书》中的该商品房的实际使用面积是一致的，不存在面积差，完全符合按照《商品房买卖合同（预售）》答辩人与被答辩人约定所购买房屋的面积之约定，即符合被答辩人购买房屋时的预期，同时不影响被答辩人对该商品房的正常使用，答辩人在该商品房交付前已取得了《房屋测绘报告（预测）》，不存在违约行为。三、答辩人已依据合同约定履行合同义务，并无任何违约事实存在。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条：“（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”2019年4月17日，答辩人陆续向被答辩人送达《交楼（入伙）通知书》，被答辩人未能在约定的时间收楼的，根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第三款，买受人应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有整改意见须同时以书面形式递交。只要该商品房具备合同及本补充协议约定的商品房交付条件，买受人不得拒绝收房，并视为该商品房已交付，出卖人无须承担逾期交房违约责任；买受人如提出的该房屋质量瑕疵等问题，经过确认后，出卖人按照质量保修书的规定承担保修责任并及时修缮，该修缮不影响房屋交付。被答辩人在收到答辩人《交楼（入伙）通知书》后并未在7日内提出书面意见，已经视为答辩人交付了房屋，答辩人在此过程中并未任何违约行为，被答辩人诉请答辩人支付逾期交楼违约金无事实及法律依据。四、根据惠州市中级人民法院就逾期交楼的事实认定足以证明答辩人不存在违约行为且无需承担违约责任，答辩人已依约交付涉案房屋。【案号为：（2019）粤13民终7002、7003、7004号】。综上，被答辩人的诉请，无事实与法律依据，依法应予全部驳回。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1303民初4703号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定2019年4月30日上诉人出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”上诉人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经取得《商品房买卖合同（预售）》的约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。一审法院认为上诉人于2019年7月12日才取得涉案房产的《房产面积测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房产面积测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。上诉人陈安喜答辩称：一、德明置业公司认为其于2019年4月30日前已经具备了商品房交付条件，不符合事实。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定了该商品房交付时应当已取得房屋测绘报告，但据调查取证，德明公司实际取得涉案房产合法有效的房屋测绘成果报告的日期为2019年8月14日，德明公司主张取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》即具备了合同约定的交付条件显然是错误的。《房产面积测绘成果（预测）报告书》与《房屋测绘成果报告》无论是从文件名称，还是从其各自载明的内容，及具备的法律效力上均不同。《房产面积测绘成果（预测）报告书》是对尚未竣工的商品房预先面积测绘计算的行为，它是开发商办理预售许可和合法预售的面积依据。《房屋测绘成果报告》是商品房竣工，经主管部门验收后，由开发商委托测绘工作人员参考施工蓝图，预测数据，对已竣工的房屋进行实地丈量，计算后得出的面积，是业主办理产权证交纳物业费及相关费用的依据。即仅取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》的情况下，业主无法办理房屋产权证书，实现取得房屋所有权的根本合同目的都无法达成。在《房产面积测绘成果（预测）报告书》与《房屋测绘成果报告》法律意义明显不同的情况下，德明公司将两者混为一谈，认为取得其中的任何一个即具备房屋交付条件显然是故意混淆事实，该主张没有任何事实及法律依据。二、陈安喜并未在2019年5月3日验收该房屋，而是依据合同约定拒收了该房屋，并向德明置业公司发送了拒收通知。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条，基于德明置业未按照约定提供的事实，买受人有权拒绝接受房屋，并要求出卖方承担相应违约责任。陈安喜作为买受人向德明置业公司发送了拒收房屋通知书，并表示会追究德明置业公司的违约责任，故不存在陈安喜于2019年5月3日验收该房屋的事实。三、据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。明确规定需要实施测绘。四、一审判决将被上诉人取得房屋测绘成果报告日期认定为2019年7月12日显属错误，以此为依据计算违约金数额当然也是错误的。五、因被上诉人的违约行为导致上诉人无法接受该房屋，故逾期交房期间产生的物业费、公摊水电费应该由被上诉人承担，或免除上诉人因被上诉人逾期交房期间产生的物业费、公摊水电费。综上，德明公司的上诉主张均无事实及法律依据，请求法院驳回其上诉请求，支持我方的上诉请求。陈安喜一审诉讼请求：1、请求被告支付自2019年5月1日起至开庭之日每日按万分之二支付违约金，以已付房款1138570为基数；2、要求被告支付因逾期交房而产生的物业费每个月173.9元，共七个月，共计1217元。2019年5月至2019年11月的公摊水电费每个月30元，共计210元。3、被告人承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2017年12月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》约定，原告以商品房总价款1138570元购买被告开发的位于惠州市惠阳区*************************，被告在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告。合同第十二条约定，逾期交房90日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原告已付清全额购房款，被告在2019年4月30日前已通知原告收楼，原告以被告未达到交楼条件为由拒绝收楼。原告当庭明确第一项诉请的是逾期交房违约金。2019年7月12日，被告实际取得涉案房产的房屋测绘成果报告。原审法院认为,原、被告经自愿协商签订《商品房买卖合同（预售）》，上述合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告作为买受人已交清涉案房产的全部购房款，被告作为出卖人理当按合同约定的条件向原告交付房产。被告虽在2019年4月30日前通知原告收楼，但此时并未取得合同约定的房屋测绘报告，故2019年4月30日被告出售的房产并未达到交楼条件，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计付，合同约定，逾期交房90日内为已付房款1138570元的日万分之一，超90日的为已付房款的日万分之二，对原告主张的违约金自2019年4月30日计算至被告达到交房条件的2019年7月12日，未超过90日。另，原告尚未收楼，其主张的物业费、公摊费尚未发生，故对该部分费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区德明置业有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告陈安喜支付逾期交房违约金（以已付房款1138570元的日万分之一自2019年4月30日至2019年7月12日）。二、驳回原告庄陈安喜其他诉讼请求。本案案件受理费205元，由被告惠阳区德明置业有限公司负担。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：一、德明公司是否逾期交房；二、德明公司是否应承担自2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费。关于争议焦点，本院认为，关于德明公司应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，交付房产的主要目的在于业主能够对商品房充分行使使用权，而开发商所交付的商品房必须符合法定条件即取得建设工程竣工验收报告并备案，由此保证业主对商品房的正常使用。本案中，德明公司在通知交房时已符合上述法定交付条件，证明德明公司所交付的商品房质量合格能够正常使用，故德明公司在约定期限内通知上诉人陈安喜收房，符合法律和合同的约定。其次，陈安喜主张《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的房屋测绘报告系实测报告而非预测报告，故认为德明公司在约定交房期限内未取得实测报告而存在逾期交房的违约行为。本院认为，从预测报告和实测报告的用途上分析，预测报告系期房买卖时确定商品房面积的依据，而实测报告则系办理房屋权属登记的依据，故不管《商品房买卖合同》第九条约定的是实测报告还是预测报告，都与上述交付房产的目的无关，均不影响房屋的正常使用。退一步而言，即使预测报告与实测报告的面积不一致，导致买受人利益受损的，买受人亦可据此向德明公司另行主张赔偿损失。因此，陈安喜在德明公司未造成其使用权利受损且在合同约定交付期限内通知交房的情况下，主张德明公司承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于陈安喜主张德明公司承担2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费的问题。基于前述，陈安喜主张德明公司承担物业管理费和公摊水电费的前提条件不成立，且该费用尚未发生，故本院不予支持。综上，上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求成立，予以支持；上诉人陈安喜的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区法院（2019）粤1303民初4703号民事判决；二、驳回陈安喜的全部诉讼请求。本案一审案件受理费205元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由上诉人陈安喜负担50元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年五月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧