甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终637号上诉人（原审被告）：敦煌市华戎文化发展有限责任公司法定代表人：邵泓源，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**展，甘肃飞天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾斌彦。上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）与被上诉人贾斌彦租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2019）甘0982民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华戎公司的委托诉讼代理人王**展、被上诉人贾斌彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华戎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决依据鉴定结论确认贾斌彦的投入性损失为234394.53元属事实认定错误。1.贾斌彦经营停车场期间只是画了停车线，停车场地面本身就是平整的，贾斌彦没有进行地面整平工程，一审中，贾斌彦也没有提交其进行地面整平工程的任何证据。2.鉴定结论书第二项消防应急灯及照明系统与第七项电气工程部分项目和价款重复计算。3.鉴定时未对负一层及西侧停车场进行现场勘查，鉴定机构依据2017年10月19日和20日的勘察记录进行鉴定，鉴定结论不客观，且鉴定结论书鉴定价款所包含的内容与2017年勘察时上诉人认可的内容不一致，勘查时华戎公司对很多鉴定项是不认可的。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人投入性损失207551.53元不当。1.案涉合同不能履行是贾斌彦不按时交纳租赁费造成的，贾斌彦应对造成的损失后果承担一定的责任，一审判决全部判由上诉人承担有失公平。2.贾斌彦投资的彩钢房已被风吹损灭失，一审判决将彩钢房损失计入损失范围显失公平。3.贾斌彦投入建造的岗亭和停车道闸收费系统不属于形成附合的装修装饰物，且对上诉人无任何使用价值，在上诉人接管停车场后已由上诉人拆除闲置，将该部分计入损失范围并判由上诉人承担，显失公平。4.双方合同约定，经甲方同意的装修装饰，租赁期满或合同解除时，无偿归甲方所有。被上诉人贾斌彦主张的设备安装、机械、监控系统、划线工程、消防应急、电气工程、道闸系统等均应无偿归华戎公司所有，一审将该部分计入损失范围违反合同约定。三、一审判决上诉人给被上诉人支付违约金不当。已生效的（2018）甘09民终855号民事判决已对双方的违约行为及违约责任进行了处理，再次判由上诉人支付违约金显属错误。贾斌彦辩称，1.上诉人将未通过工程竣工验收及消防许可备案的地下停车场出租给被上诉人，致使被上诉人无法办理工商、消防等手续，导致被上诉人进行商业经营使用的合同目的无法实现，构成根本违约，华戎公司作为出租人，应赔偿被上诉人因设施设备投入所造成的损失。2.被上诉人就停车场的损失提出鉴定申请，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司做出的鉴定结论程序合法，内容真实，上诉人无证据证明存在错误。3.华戎公司交付的租赁物不符合合同约定的用途，构成违约，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金正确。贾斌彦向一审法院起诉请求：1.华戎公司赔偿贾斌彦因未实现租赁合同目的而造成的经营投入损失281255元（其中包括装修损失245000元，设备安装、运输、装卸费36255元，租赁场地划线等费用最终数额以鉴定结果为准）；2.华戎公司承担违约金45000元；3.华戎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月30日，华戎公司与贾斌彦签订房屋租赁合同，约定华戎公司将其建设的敦煌小镇负一层地下室出租给贾斌彦经营停车场，房屋交付标准为毛墙毛地，租赁期限为5年，即2016年9月10日至2021年9月10日；租赁合同签订之日起贾斌彦交纳年租金150000元，保证金15000元；贾斌彦不按照约定支付租金达20日及拖欠各项费用达5000元以上，华戎公司有权单方解除合同；贾斌彦拖延交纳租金和各项费用的，视为根本违约，按照贾斌彦当年租金总额30%向华戎公司承担违约金；双方以本合同第九条合同解除情形之外的方式或理由解除合同的，支付守约方违约金以当年租金总额30%计算。双方还签订了补充协议。2016年10月17日，贾斌彦向华戎公司交纳租金53108元。2016年11月17日，贾斌彦通过华戎公司为停车场陆续购买照明电，进行划线等基础设施安装并开始经营。2017年3月29日，贾斌彦与敦煌市三诺科技电子服务中心签订合同，合同签订后敦煌市三诺科技电子服务中心就停车场车牌识别智能收费管理系统、停车场照明、消防应急灯、底座指示灯等进行安装施工，合同约定价格281255元。2017年4月，华戎公司与其他公司签订敦煌小镇地下停车场环氧地坪施工合同，施工期间计48天。此后华戎公司与贾斌彦就停车场租赁事宜发生纠纷，2017年6月初，华戎公司向贾斌彦发出解除合同通知，向社会发布免费停车广告，贾斌彦在接到解除通知后，未退出对停车场的实际管控。2017年6月14日，华戎公司对地下停车场停止供电，实施了管理，致使贾斌彦不能正常运营，贾斌彦实际经营209天。2018年1月，华戎公司提起诉讼，要求贾斌彦支付租金、物业费；承担垃圾处理费、违约金；解除房屋租赁合同。经敦煌市人民法院、酒泉市中级人民法院审理，判决解除华戎公司与贾斌彦签订的敦煌小镇负一层（地下室）停车场的房屋租赁合同，贾斌彦向华戎公司支付租金3056元，违约金3583元。2019年1月8日，贾斌彦提起诉讼，请求华戎公司赔偿投入损失、违约金等。审理中，依法委托甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对贾斌彦经营停车场期间的投入进行鉴定。2019年7月25日，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司出具世纪东兴价评报字[2019]27号价格鉴定结论书，在价格鉴定基准日实时状况下的价值为234394.53元（包含地下停车场地面找平工程85913.78元），价格鉴定项目包括设备安装、机械、监控系统、划线工程、消防应急、电气工程、道闸系统等。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华戎公司与贾斌彦签订的租赁合同已经判决解除，并确认本合同履行期间双方均存在违约行为。华戎公司作为出租人在租赁合同履行期间应保持租赁物即停车场符合约定的用途，由于进行环氧地坪施工，导致贾斌彦在合同履行期间无法正常经营，华戎公司构成违约，应赔偿贾斌彦因未实现租赁目的而造成的投入性损失。甘肃世纪东兴工程咨询有限公司出具的价格鉴定结论书程序合法，内容客观真实，依法予以采信，确认贾斌彦投入性损失为234394.53元，但应扣除实际使用期间的折旧费用。合同约定5年租期，每年折旧46878.91元，贾斌彦实际经营209天，折旧费用26843元（46878.91元÷365天×209天）应予扣除，据此，华戎公司应赔偿贾斌彦投入性损失207551.53元（234394.53元－26843元）。贾斌彦承包经营停车场，对该停车场地内进行的消防应急灯与照明系统、停车道闸收费系统等建设，是据场地实际情况定制，拆除或移除无任何使用价值，还会造成不应有的损失，而归华戎公司所有具备一定的使用价值，故贾斌彦经营停车场所投入的设备等财产归华戎公司所有为宜。贾斌彦请求的违约金，双方虽在租赁合同中有约定，结合双方在合同履行期间的情况，根据公平原则及诚实信用原则和判决认定的事实，对贾斌彦请求的违约金进行适当调整，即以贾斌彦实际缴纳租金53108元的30%确定，即支持违约金15932.4元。华戎公司辩解的其他理由，无事实和法律依据，其理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、敦煌市华戎文化发展有限责任公司赔偿贾斌彦设备设施等投入损失207551.53元，限于本判决生效后十五日内履行；二、敦煌市华戎文化发展有限责任公司向贾斌彦支付违约金15932.4元，限于本判决生效后十五日内履行；三、贾斌彦经营停车场所投资安装的设备、设施等财产归敦煌市华戎文化发展有限责任公司（已持有）所有；四、驳回贾斌彦其他诉讼请求。案件受理费6230元（贾斌彦已预交），由贾斌彦负担1994元，敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担4236元；鉴定费11640元（贾斌彦已预交），由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本案审理过程中，本院就上诉人对鉴定意见提出的上诉理由向甘肃世纪东兴工程咨询有限公司法定代表人赵兴东进行了调查，本院组织当事人对该份调查笔录进行质证，华戎公司和贾斌彦均对调查笔录无异议。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。上诉人华戎公司将案涉地下室出租给贾斌彦经营停车场，但在贾斌彦接收房屋仅半年多时间就擅自进行环氧地坪施工，严重影响贾斌彦的正常经营，且在贾斌彦仅拖欠租金3056元的情况下，就起诉要求解除合同，并将案涉地下室收回，华戎公司在合同履行中存在重大违约行为，应当赔偿贾斌彦的投入性损失。华戎公司接管停车场后，应对停车场内的设施设备进行妥善管理，其管理不善导致贾斌彦修建的彩钢房灭失，华戎公司应予以赔偿。华戎公司在合同履行期间将贾斌彦投入的岗亭和停车道闸收费系统予以拆除，给贾斌彦造成损失，应予以赔偿。华戎公司对合同解除存在根本违约行为和重大过错，其所提贾斌彦的投入应按合同约定归其所有、其不应承担全部责任的上诉理由，不符合公平原则，于法无据，不予支持。关于华戎公司就鉴定提出的上诉理由，本院认为：1.关于勘验。价格鉴定的目的是确定鉴定标的在价格鉴定基准日的市场价值，本案中，鉴定机构确定的基准日是2017年3月15日，按照2017年的勘查情况进行鉴定，鉴定结论更符合客观实际，且2017年的现场勘查是在人民法院主持、双方当事人在场的情况下进行的，2019年鉴定机构出具鉴定结论前一审法院又组织双方在现场进行了核实，勘查和鉴定程序并无不当，对华戎公司所提鉴定机构未对负一层及西侧停车场进行现场勘验、依据2017年的勘验记录进行鉴定，结论不客观的上诉理由不予支持。2.甘肃世纪东兴工程咨询有限公司的鉴定意见明确载明第二项是地下停车场的费用，第七项是地上停车场的费用，故对华戎公司主张的鉴定结论书第二项和第七项存在重复计算的理由不予支持。3.对于地面找平工程。虽然勘查笔录记载无砂浆回填项目，但上诉人认可其交付给贾斌彦的地下室是毛墙毛地，贾斌彦要用于停车场经营，对地面进行找平是必要的，而找平包括对高处进行打磨，对低处进行回填，勘查时取样的点没有发现砂浆回填，不代表整个地下停车场未进行找平工程，且上诉人擅自对地面进行了环氧地坪施工对勘查取样有一定影响，故对贾斌彦进行了地面找平工程及鉴定报告中关于地面找平的费用应予认定。综上，上诉人未提出足以反驳鉴定报告的证据，亦未申请重新鉴定，故该鉴定报告可以作为认定案件事实的依据。对于违约金。已生效的（2018）甘09民终855号民事判决确认的是贾斌彦未按时交纳租金应承担的违约金，而本案争议的是华戎公司的违约行为应向贾斌彦承担的违约金，二者的承担主体和违约行为均不一致，华戎公司上诉主张违约金已由生效判决处理过的上诉理由不能成立。一审判决根据双方合同约定，并予以适当调整按照贾斌彦实际交纳租金的30%计算华戎公司应承担的违约金并无不当，应予维持。综上所述，上诉人华戎公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6230元，由上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇二〇年六月五日书记员 高 阳