贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初203号 原告：贵州省榕江县鸿基置业有限公司，统一社会信用代码：915226325872895358，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园******。（以下简称“鸿基公司”） 法定代表人：钟盛侨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 被告：柳家委，男，1973年7月5日生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：杨绍先，贵州金峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴铭，贵州金峰律师事务所律师。 第三人：榕江县南国花园酒店，统一社会信用代码：92522632MA6DYKHE2X,住所,住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇东滨江大道**商业楼一的****下简称“南国花园酒店”） 法定代表人：柳家委，该酒店经营者。 委托诉讼代理人：刘光龙，男，该公司职工。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司诉被告柳家委、第三人榕江县南国花园酒店租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司的委托诉讼代理人甘清华、胡敏坚，被告柳家委及其委托诉讼代理人杨绍先、吴铭，第三人榕江县南国花园酒店及其委托诉讼代理人刘光龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年6月8日签订的《经营场地租赁合同》；2、判令被告、第三人支付租金1046069元（租金暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；3、判令被告、第三人向原告返还贵州省榕江县9-1号商业楼一的首层Ｂ168、Ｂ101，四层Ａ区商铺；4、判令被告、第三人支付物业管理费721396元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；5、判令被告、第三人向原告支付违约金234487元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订了二份《经营场地租赁合同》，二份合同各自约定：被告承租原告位于榕江县9-1号商业楼一的四层Ａ区，用于经营南国花园酒店。租赁期限自2015年11月1日至2025年10月31日止。合同签订后，原告依约向被告交付上述物业，被告承租该物业后用于经营南国花园酒店。但被告拒不按照合同约定交纳租金。截止2019年12月31日，被告共欠原告租金1046069元、物业管理费721396元。原告多次催告未果，原告认为，被告承租上述商铺是用于经营南国花园酒店，故第三人南国花园酒店应对上述费用承担共同清偿责任，为此诉至法院。 被告辩称：1、不同意解除双方签订的二份合同，被告方不存在违约行为，之前未付租金是因为租赁场地产权不确定，被告不知道交租金给谁，故原告不具有解除合同的权利，也没有主张被告支付违约金的权利；2、2016年后，从来没有物业公司提供物业管理服务，原告主张物业费无事实根据，更不是适格主体。 第三人辩称：签订合同时，第三人支付押金是因为原告当年就存在资金困难的问题，2016年后更是不见踪影，押金也一直未退。 原、被告及第三人依法提交的证据，本院组织三方进行质证。对三方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审查认定如下：1、二份经营场地租赁合同，该合同是原、被告双方自愿签订，内容真实，合同能证明双方存在租赁合同关系及约定的租金、租期起付条件的事实，本院予以采信。2、解除商铺租赁合同通知书、快递信息单、律师函，该组证据来源合法，客观真实，双方对证据的真实性均无异议，本院予以采信。3、黔东南州公消验字［2016］第0061号建设工程消防验收意见书，来源合法、客观真实，证明涉案房屋于2016年5月18日通过消防验收，与本案待证事实有关联性，本院予以采信。4、榕江县汇龙物业有限公司质量记录及情况说明书，该二份证据没有其他证据进行佐证，不能直接证明案件事实，本院不予采信；5、民事判决书、公告、鸿基公司变更信息，上述证据来源合法、客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明原告公司内部出现问题引发榕江县滨江国际大酒店项目商业区众多商户退订商铺诉讼案件，本院予以采信；6、四份收据，该组证据来源合法，双方对收据所证实的金额均无异议，本院予以确认作为本案证据使用；7、榕江水务公司欠费通知单、电费的缴费表、消防工程合同、收款收据、变压器报价汇总、收条、证人张某的证言，该组证据与本案待证事实没有关联性，本院不予采信；8、公用电梯设施费用通知、发票、收条、收据，该组证据来源合法，客观真实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：贵州省榕江县鸿基置业有限公司在榕江县内侧建设榕江县滨江国际大酒店项目，该项目工程包括榕江县滨江国际大酒店主楼、裙楼、商业一、商业二四个区域。因经营需要，2015年6月8日，被告柳家委与原告鸿基公司签订二份《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，承租鸿基公司修建的贵州省榕江县9-1号商业楼一的首层Ｂ168、Ｂ101商铺（面积126.6平方米）和四层Ａ区商铺（面积2140平方米）。租赁首层Ｂ168、Ｂ101商铺的合同约定：“第一条出租面积126.6㎡。第二条1、租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止，共壹拾年。第三条3、租赁费用：租金￥33.00元／㎡／月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月租金￥4178.00元（原告给予被告捌个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日开始计收）；第二个租赁年度（自2018年11月1日至2019年10月31日止）每月租金￥4387.00元；第三个租赁年度（自2019年11月1日至2020年10月31日止）每月租金￥4606.00元；第四个租赁年度（自2020年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥4836.00元；第五个租赁年度（自2021年11月1日至2022年10月31日止）每月租金￥5078.00元；第六个租赁年度（自2022年11月1日至2023年10月31日止）每月租金￥5332.00元；第七个租赁年度（自2023年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥5599.00元；第八个租赁年度（自2024年11月1日至2025年10月31日止）每月租金￥5879.00元；4、租赁期内，双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由原告按￥22.00元／㎡／月标准计收；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月物管费￥2785.00元（原告给予被告捌个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收”。 租赁四层A区商铺的合同约定：“第一条出租面积为2140㎡。第二条1、租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止，共壹拾年。3、租赁费用：租金￥9.00元/㎡/月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2017年10月31日），每月租金￥19260.00元（原告给予被告壹拾六个月的免租赁费用期…）；第二个租赁年度（自2017年11月1日至2018年10月31日止）每月租金￥20608.00元；第三个租赁年度（自2018年11月1日至2019年10月31日止）每月租金￥22051.00元；第四个租赁年度（自2019年11月1日至2020年10月31日止）每月租金￥23594.00元；第五个租赁年度（自2020年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥25246.00元；第六个租赁年度（自2021年11月1日至2022年10月31日止）每月租金￥27013.00元；第七个租赁年度（自2022年11月1日至2023年10月31日止）每月租金￥28904.00元；第八个租赁年度（自2023年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥30927.00元;第九个租赁年度（自2024年11月1日至2025年10月31日止）每月租金￥33092.00元；4、租赁期内，双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由鸿基公司按￥6.00元/㎡/月标准计收；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2017年10月31日止），每月物管费￥12840.00元（原告给予被告壹拾六个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收……”。 二份合同共同约定：“第三条6、按‘先交租后使用’原则，被告每3个月缴付一次租赁费用，在每次租赁费用结束前缴付下一次的租赁费用，于每月5日前交付上月的水电费。签订合同时须先缴首个三个月租赁费用。第四条1、租赁期间，被告负责对商铺及附属设施的维修保养，因被告使用不当或人为造成商铺及附属设施损坏的，由被告负责修复或赔偿；第五条1、原告应于2015年10月31日前按双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。第六条6、租赁期间，如被告超过15天未按合同约定的时间、金额向原告交付租金和费用，或未经原告同意而擅自将租赁商铺转租、分租给他人经营，或未经原告同意而单方面解除合同，即视被告自动放弃经营权，并作被告根本性违约，原告有权解除合同收回商铺，同时原告有权停水停电，被告所交付的履约保证金归原告所有不予退回，并按协议第四条第3项约定处理。同时被告仍须按合同剩余租期的租金总额的10%计算违约金赔偿给原告。” 2015年6月9日，被告向原告缴纳了商业楼一首层B168、B101商铺租金20889元、履约保证金20899元和四层A区商铺租金96300元、履约保证金96300元。2016年5月18日，榕江县江滨国际大酒店商业一高、商业二高均通过消防验收。2017年4月17日，第三人榕江县南国花园酒店进行工商登记注册，登记类型为个体工商户，被告柳家委登记为酒店经营者，酒店组成形式为个人经营，经营场所为贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇东滨江大道**商业一的****，即涉案房屋。 因前期酒店电梯井道设施没有完善，为保障酒店电梯能够正常使用，2018年初，第三人南国花园酒店雇请广西宇菱电梯空调有限公司修建安装电梯井道，花费51860元。2019年12月27日，原告向第三人发出一份《关于榕江县南国花园酒店前期垫付榕江县汇龙商业广场公用电梯设施费用通知》，原告承认因为涉案房屋所在的商业楼的电梯井道设施未完善，同意被告及第三人因为修建、完善电梯井道所产生的费用在未付租金中抵扣。2019年12月28日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，告知其因自2016年起拖欠租金，已构成违约，原告依约解除租赁合同。第三人就该通知书向原告邮寄律师函，答复不同意解除，愿意继续履行合同。 同时查明，原告公司已对商业楼一（四层）进行了不动产登记。 本案的争议焦点：1、合同是否达到解除的条件？2、被告及第三人是否存在违约行为？责任如何承担？3、原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据？4、涉案房屋租金起算日期如何确认？ 一、关于合同是否达到解除条件的问题。根据2019年9月11日出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47点规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”。从本案合同目的来看，原告的目的是收取房租及相关费用，被告的目的是租用房屋进行经营。合同约定原告应当在2015年10月31日按约定的交铺标准交付商铺，但双方未在合同中约定具体的交铺标准。经查，涉案房屋属于商业楼，被告经营的南国花园酒店亦属人员聚集地，从维护社会公共利益的目的及涉案房屋所属商业区域可知，房屋交付使用时应当通过消防验收，即消防验收应当作为本案交铺的标准之一。2016年5月18日涉案房屋通过消防验收，在合同约定的交付期限之后，原告逾期交房在先。且原告公司内部管理出现问题，甚至涉案房屋电梯井道完善和安装问题是被告为经营需要自行出资解决。本院认为，因欠付房屋租金，合同约定的解除条件已成就，但双方在合同履行中都存在过错，被告欠付租金的行为，是原告公司内部矛盾导致管理混乱、消防验收延迟及基础设施未完善等因素造成的，并非恶意拖欠，且原告未能举证证明合同签订至今向被告及第三人催告给付尚欠租金，并给予合理履行期限的行为。因此，被告欠付租金的行为，不存在根本违约。被告一直表示愿意履行合同继续承租房屋，本案继续履行合同不影响原告合同目的的实现，故根据诚实信用原则及公平原则，原告主张解除合同、返还商铺的诉求本院不予支持。 2、被告及第三人是否存在违约行为，责任如何承担的问题。 被告欠付租金是事实，虽非恶意，但其行为构成违约，应当承担继续履行支付租金的合同义务。第三人榕江县南国花园酒店工商登记为个体工商户，组成形式为个人经营，被告柳家委作为第三人南国花园酒店的经营者，其为经营该酒店与原告鸿基公司签订《经营场地租赁合同》取得经营场所，该场所是南国花园酒店的登记地址，酒店开业后即开始使用租赁场所进行生产经营，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，继续履行租赁合同支付租金义务应当由被告承担。因被告并未构成根本违约，原告主张被告及第三人按照解除合同的约定支付剩余租期总租金10%违约金的诉求没有事实根据，本院不予支持。 3、关于原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据的问题。双方就涉案房屋签订《经营场地租赁合同》，原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租赁期限内的租金，原告主张被告支付到期租金有事实和法律依据。原、被告虽在《经营场地租赁合同》中约定了物业费、清洁费的收取标准，但合同并未明确具体的物业公司及物业服务项目，原告提供的证据不能证实榕江县汇龙物业服务有限公司与被告存在物业服务合同关系，亦不能证明汇龙物业服务有限公司向被告及第三人提供了物业管理服务和清洁服务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告要求被告及第三人支付免租期清洁费、2016年7月1日至2020年1月1日物业管理费共计721396元的诉求无事实根据，于法相悖，不予支持。 4、关于涉案房屋租金起算日期如何确认的问题。双方签订的《经营场地租赁合同》约定了商业一首层B168、B101商铺有8个月免租期，商业一四层A区商铺有16个月免租期，二份《经营场地租赁合同》第五条第1点：“原告应于2015年10月31日前按照双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。”合同约定租金从2016年7月1日开始计收是以原告在2015年10月31日前交付符合交铺标准的商铺为前提，虽然双方在合同中未约定具体的交铺标准，但涉案房屋属于商业楼，被告经营的南国花园酒店亦属人员聚集地，从维护社会公共利益的目的及涉案房屋所属商业区域可知，消防验收应当作为本案交铺的标准之一。涉案房屋于2016年5月18日通过消防验收，按合同约定，商业一首层B168、B101商铺租金起算日期应自2017年1月18日（2016年5月19日加8个月）起；商业一四层A区商铺租金起算日期应自2017年9月18日（2016年5月19日加16个月）起。 根据合同约定，租金分年度有不同标准，商业一首层B168、B101商铺：第一个租赁年度自2015年11月1日至2018年10月31日止，每月租金￥4178.00元；第二个租赁年度自2018年11月1日至2019年10月31日止，每月租金￥4387.00元；第三个租赁年度自2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金￥4606.00元。截至2020年5月31日，被告应付商业一首层B168、B101商铺租金174713元=4178元×21.5个月（2017年1月18日至2018年10月31日）+4387元×12个月（2018年11月1日至2019年10月31日）+4606元×7个月（2019年11月1日至2020年5月31日）。 商业一四层A区商铺：第一个租赁年度自2015年11月1日至2017年10月31日，每月租金￥19260.00元，第二个租赁年度自2017年11月1日至2018年10月31日止每月租金￥20608.00元；第三个租赁年度自2018年11月1日至2019年10月31日止每月租金￥22051.00元；第四个租赁年度自2019年11月1日至2020年10月31日止每月租金￥23594.00元。截至2020年5月31日，被告应付商业一四层A区商铺租金705956元=19260元×1.5个月（2017年9月18日至2017年10月31日）+20608元×12个月（2017年11月1日至2018年10月31日）+22051元×12个月（2018年11月1日至2019年10月31日）+23594元×7个月（2019年11月1日至2020年5月31日）。二项合计880669元，扣除被告柳家委已经支付的租金117189元和修建电梯井道垫资的51860元，被告还应向原告鸿基公司支付租金711620元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由柳家委在本判决生效之日起十五日内一次性向贵州省榕江县鸿基置业有限公司支付截止2020年5月31日的租金711620元，之后产生的租金按照合同约定进行支付； 二、驳回贵州省榕江县鸿基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取11407元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担5703元，柳家委负担5704元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  彭丝丝 二〇二〇年六月五日 法官助理邱春娅 书记员张茹芸