贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初945号原告杨秀海，男，1989年11月11日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告陈礼英，女，1989年5月22日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被告黎平县宏昌房地产有限公司。统一社会信用代码：91522631308869781W。地址：贵州省黎平县德凤镇五贵路C10-C11栋3楼。法定代表人石廷远，男，该公司董事长。委托代理人丁凯德，男，贵州铭和律师事务所律师。原告杨秀海、陈礼英诉被告黎平县宏昌房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年5月20日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾崇罡、被告委托代理人丁凯德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告全面履行2017年1月22日与原告签订的2017000098号《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告的因被告逾期交付商品房产权转移登记文书违约金：1053800×0.1‰×12个月×30天＝37936.8元；3、请求法院判决被告自2020年6月1日起至被告把预售商品房的产权转移登记文书实际交付原告之日止按照实际购房款1053800元的日万分之一支付违约金给原告，直至其把产权转移登记文书交付原告并协助原告完成办理预售商品房产权转移登记文书之日止。4、判决被告返还原告备案预告费1400元；5、判决被告负担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月22日，经原告与被告平等协商一致，由被告提供了统一格式的商品房买卖合同，合同书的“权利与义务”均为被告单方所设定，原告与被告签订了2017000098号《商品房买卖合同书》，合同书约定了双方的权利与义务，根据该合同书第十一条的约定，被告应当在2017年3月15日前向买受人交付该商品房，逾期被告应当根据《商品房买卖合同书》第十三条约定“承担逾期交房责任”。又根据该合同书第二十二条第三项第（一）款的约定“出卖人承诺于2019年5月31日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”该条文第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移有关文书，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书双方同意按照买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金······，根据约定的商品房转移登记的有关文书交付之日起，至今已经逾期10个多月的时间，被告没有按约定的时间将商品房转移的文书交付原告，也没有协助原告办理商品房房产权转移登记手续，根据原告了解，被告之所以不能讲商品房转移登记交付原告，其原因是因被告开发建设的商品房因“违建”没有通过商品房综合验收备案手续，过错完全在于被告一方。综上所述，被告作为国家批准设立的专业的房开企业，言而无信，修建了不符合规范的商品房，没有通过综合验收备案手续，导致其严重逾期没有向原告交付商品房转移登记文书，也没有协助原告办理产权转移登记手续，导致产权转移登记不能完成，被告不仅违约，也给原告造成了严重的经济损失，被告依法应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法提起诉讼，请依法立案审理，并请支持原告的诉讼请求，维护社会公平、正义。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、原告杨秀海、陈礼英身份证复印件，证明原告的姓名、出生时间、住址等基本信息，是本案合格的原告诉讼主体；2、《商品房买卖合同书》复印件，证明2017年1月22日原告与被告签订的购买商品房的合同书，约定了双方的权利和义务，约定被告向原告支付商品房的时间和交付商品房转移登记文书的时间，如被告逾期交付依约应承担违约责任等。3、商品房备案登记表复印件，证明2016年7月17日共同向黎平县住建局申请办理了商品房预售合同登记备案，该合同合法有效。4、进账单、首付款收据复印件，证明：合同签订之后，原告根据约定已经足额支付购房款348354元，并交付了维修基金3848元，约定的义务已经履行。5、收据复印件，证明2017年1月22日被告违约收取原告商品房备案预告费1400元不当，应返还原告。6、委托营业管理协议书复印件，证明2017年1月22日，被告设立黎平县宏昌商业管理有限公司与原告签订委托营业管理的协议书，但受托方违反合同约定没有全面履行义务，存在违约行为，并给原告造成损失。原告在开庭前向本院提交以下3份证据：照片1，证明这是被告违规、违法搭建的钢构棚，是违建设施。至今没有依法拆除，直接导致其开发建设的翘都大厦楼盘没有通过综合验收备案手续，至今不能向被告交付办理产权转移登记文书手续，严重影响了房屋产权转移登记。照片2，证明这是被告自行拆除超设计、规划面积的七楼楼顶的现浇板设施，证实被告超规划设计面积施工翘都大厦楼盘，被告已经严重违约。照片3，证明这是被告违规、违法搭建的钢构棚，是违建设施，至今没有依法拆除，直接导致其开发建设的翘都大厦楼盘没有通过综合验收备案手续，至今不能向被告交付办理产权登记文书手续，严重影响了房屋产权转移登记。被告辩称：1、第二项诉讼请求不清，所要求办理的产权登记文书没有特定标的，内容过于广泛，2、被告方已经在合同期限内向黎平自然资源局申请办理相关手续，但由于自然资源局进行机构改革，脱贫攻坚，今年又碰到疫情，这些情况属于被告方不能预见，也不可能避免的不可抗力，根据合同约定，被告应当予以免责，3、原告房屋被告已经正常交付使用，并且原告已经将房屋出租给他人使用，并收取了丰厚的租金，原告没有什么经济损失，按照合同法司法解释2，违约金必须与原告的损失为基础，在原告没有损失的情况下，人民法院应当对违约金进行调整，并驳回原告违约金的请求，4、原告的第4向诉讼请求是属于办理房屋抵押贷款所进行的预告登记还有抵押登记，被告收取的代办费用仅仅是260元，现在原告的房屋已经办理了房屋抵押登记，因此收取的款项不应该退还，同时，该项诉请与本案不是同一法律关系，不应当在同一案件当中处理，请求依法驳回，最后，经过黎平县政府协调黎平自然资源局已经承诺在3个月之内办理完相关手续，请法院考虑保护被告公司基本生存权。被告在庭前向本院提交以下5份证据：1、黎平县宏昌房地产有限公司营业执照、法人证明、法人身份证复印件，证明被告主体信息。2、竣工备案表，证明原告房屋已经按照合同约定竣工并交付，原告已经正常接收并使用了房屋。3、黎平综贸商场大楼规划验收申请，证明被告按合同约定，于2019年4月1日向住建部门申请规划认可。4规划认可意见，证明黎平县自然资源局已经于2019年5月17日对黎平综贸大行业大楼规划认可。5、证明，证明被告按照程序向黎平县自然资源局申请土地核验，由于机构改革及疫情、脱贫攻坚等不可抗力，导致被告未能按照法律规定取得土地核验手续。经审理查明：原告于2017年1月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县，建筑面积110.19平方米，价款1053800元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2019年5月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（五）办理转移登记的登记费用由买受人承担，交易中产生的交易费用双方各自负担相关费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，但被告至今未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故引发诉讼。同时查明：被告黎平县宏昌房地产有限公司收取的1400元备案费分别为：预告登记费570元、抵押登记费570元、代办费260元。上述事实，有原、被告陈述及提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：本案争议焦点为：一、被告是否违约、所抗辩主张是否属不可抗力情形、能否免责；二、违约金是否应当予以调整；三、被告收取的备案费用是否应当退还。一、关于被告是否违约、应当承担责任及政府行为、新型肺炎在本案中是否构成不可抗力的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就商品房价款、交付时间、办理商品房产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告主张迟延办理商品房转移登记系政府职能部门原因及受新型肺炎疫情影响，这属不可抗力情形，应当予以免除责任。本院认为，民商事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，新型肺炎疫情虽属不可抗力，但并非对所有民商事合同的履行都构成阻碍。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免出责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该案双方合同约定交付办理商品房转移登记相关文书的时间节点是2019年5月31日前，被告在向相关职能部门提交核验材料及疫情发生前合同已经迟延履行，现被告仍以此构成不可抗力为由主张免除责任，其抗辩理由不成立，本院不予支持。二、关于违约金是否予以调整的问题。本院认为，违约金的设立主要是保证双方合同履行，其性质具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失，而合同法违约金的设立、立法目的，主要体现的是损失的补偿功能。补偿功能和惩罚功能适用的前提条件要依据当事人的主观过错程度，对违约行为人主观上没有过错或是过错较小的，应体现违约金的补偿功能；对违约行为人主观上具有过错或是恶意违约，应体现违约金的惩罚功能，以此来规范引导缺乏诚信的市场信用体系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案原告购买的是二层以上（非独立空间）的门面，购买的同时双方约定由被告公司向业主回租，每年支付房款8%的租金，且至今业主每月均取得稳定收益，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未对原告房屋出租等收益造成影响，仅对原告的处分权造成了一定的影响，所以是否办证均不影响原告的收入和给原告造成损失。同时被告违约时间不长，且现正在积极办理中，主观过错较小。为此，根据上述法律规定，结合、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及因受疫情影响，经济下行，从优化营商环境、平衡双方利益等方面综合考虑，本院酌情调整逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为日万分之零点五。原告请求支付2019年5月31日起至2020年5月31日的违约金，本院支持从2019年5月31日的次日，即从2020年6月1日至2020年5月31日，逾期天数为365天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为1053800元×0.005％×365天=19231元。原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告请求后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。三、关于被告收取的备案费用是否应当退还的问题。经审理查明，被告收取的备案费用为预告登记费、抵押登记费、代办费，所收取的费用为商品房买卖及办理相关手续需支付的费用，符合合同约定，同时系双方自愿行为，原告亦没有提供证据证明违反法律法规的禁止性规定，故对原告提出退还的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告黎平县宏昌房地产有限公司继续履行与原告杨秀海、陈礼英签订的《商品房买卖合同》。二、被告黎平县宏昌房地产有限公司在本判决生效后10日内支付给原告杨秀海、陈礼英逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金19231元。三、驳回原告杨秀海、陈礼英的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取352元，由被告黎平县宏昌房地产有限公司负担200元，由原告杨秀海、陈礼英负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  粟志文二〇二〇年六月二十二日书记员  吴 松