中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民再94号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：重庆两江新区机电小额贷款有限公司，住所地重庆市北部新区黄山大道中段**。 法定代表人：陈刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭平宜，重庆海力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴京洋，重庆海力律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人、案外人）：王国平，男，1963年5月4日出生，汉族，住重庆市忠县忠州镇忠州大道巴王路**附**1-1。 委托诉讼代理人：周海军，重庆泰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉俊杰，重庆泰源律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：刘光明，男，1963年11月29日出生，汉族，，住重庆市忠县汝溪镇丝绸路**附**7-2 委托诉讼代理人：熊曦，重庆永和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪明，重庆永和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：熊曦，重庆永和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪明，重庆永和律师事务所律师。 再审申请人重庆两江新区机电小额贷款有限公司（以下简称机电小贷公司）因与被申请人王国平、刘光明、叶伟玲案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终82号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月29日作出（2019）最高法民申5224号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，经各方当事人同意，经阅卷、调查、询问的方式审理了本案。本案现已审理终结。 机电小贷公司申请再审称：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定。案涉房屋是二手集资房，王国平自认没有支付任何购房款对价，其主张的建筑工具租赁费冲抵债权事实没有真实有效证据证明，且王国平在长达10年期间未就案涉房屋办理过户，存在重大过错。因此，二审法院认定王国平享有的权利可以排除案涉房屋的执行错误。二、二审法院对机电小贷公司享有的善意抵押权视而不见，也系法律适用错误。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条规定，无论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现。申请执行人对执行标的的抵押权，均可对抗案外人主张所有权的异议请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：1.撤销二审判决，维持一审判决或改判；2.一、二审诉讼费用由王国平、刘光明、叶伟玲负担。 王国平辩称，王国平与刘光明签订合同时具有买卖房屋的真实意思表示，不是一般的以房抵债，所签合同合法有效。王国平于14年前购买案涉房屋，并由刘光明交付占有使用。对于房屋未办理过户，王国平不存在过错。机电小贷公司对案涉房屋不享有物权，仅享有抵押权，抵押权不适用善意取得。二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回机电小贷公司的再审申请。 刘光明、叶伟玲辩称，一、王国平不享有排除执行的民事权益，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的适用情形。1.王国平与刘光明在人民法院查封案涉房屋前，未签署合法有效的书面买卖合同，双方签署的协议名称为《集资建房协议》，实为投资协议。2.《集资建房协议》项下房屋与案涉房屋不一致，不是本案的诉争标的。二审法院仅以“面积最为接近”为由推定协议载明的标的物与法院查封的标的物一致，有失偏颇。3.王国平在人民法院查封前，并未合法占有案涉房屋。王国平举示的租赁合同可能存在倒签的嫌疑，不能作为定案依据。4.王国平至今未向刘光明支付过购房价款。王国平举示的《忠县友好租赁发料单》均是2012年产生，不能证明其与刘光明在签署《集资建房协议》前即存在钢管租赁关系。5.案涉房屋未办理过户，其过错在于王国平。二、王国平购买的房屋并非一手商品房，其提出的异议不能对抗机电小贷公司对执行标的享有的具有优先性质的担保物权。三、二审判决对本案争议焦点事实的认定，仅以证人丁某的证言孤证作为定案依据，认定事实严重错误。综上，刘光明、叶伟玲不反对机电小贷公司的主张，但不应承担一、二审诉讼费用。 王国平向一审法院起诉请求：1.终止执行位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层，产权号为311房地证（2008）字第002998的房屋并解除查封；2.判决房屋产权证号为311房地证（2008）字第002998的房屋为王国平所有；3.判决刘光明、叶伟玲将房屋产权证号为311房地证（2008）字第002998的房屋抵押给机电小贷公司的行为无效；4.诉讼费用由机电小贷公司、刘光明、叶伟玲承担。庭审过程中，王国平请求撤销第2项、第3项诉讼请求，一审法院予以许可。 一审法院认定事实：2013年11月20日，机电小贷公司与案外人重庆盾乔商贸有限公司签订《企业借款合同》，后于2013年11月22日，机电小贷公司与重庆盾乔商贸有限公司、重庆弘历投资集团有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明、叶伟玲、刘建签订《借款合同补充协议》。上述借款合同及补充协议约定，重庆盾乔商贸有限公司因经营需要向机电小贷公司借款20000000元（大写贰仟万元整），借款期限为陆个月（自2013年11月22日至2014年5月22日止），利率按照月利率18.6‰，按日计息。重庆弘历投资集团有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明、叶伟玲、刘建自愿提供连带责任保证担保。同时，刘光明、叶伟玲自愿将其位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号4套商业用房（房地产权证号：**）及1套住房（房地产权证号：311-2008-003796号）作为抵：**办理了抵押登记手续。后因重庆盾乔商贸有限公司未履行偿还全部借款本金及利息的义务，机电小贷公司催收未果，诉至法院。一审法院于2016年4月6日作出（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决：一、限重庆盾乔商贸有限公司在本判决生效后十日内偿还机电小贷公司借款本金19500000元及利息81933元……三、机电小贷公司就刘光明、叶伟玲位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号4套商业用房（房地产权证号：311-2008-002998至003001号）及1套住房（房地产权：**第一、二项支付义务的范围内享有优先受偿权等。 一审法院作出的（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决生效后，机电小贷公司申请执行。2017年1月16日，一审法院依据机电小贷公司的申请作出（2016）渝01执字1411-1号执行裁定，查封了刘光明、叶伟玲所有的位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号4套商业用房等。 执行过程中，王国平对一审法院执行位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号4套房屋提出书面异议。2017年12月6日，一审法院作出（2017）渝01执异1697号执行异议裁定,驳回王国平的异议。2018年1月3日，王国平对该裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，王国平与刘光明于2005年9月8日签订《集资建房协议》，协议约定刘光明将忠县北桥桥头百货公司集资房底楼沿江公路的门面四间卖给王国平。双方对该房屋采用冲抵租金的方式完成交易，王国平并没有支付购房现金。2008年6月26日，忠县百货公司、忠县重强房地产开发有限公司和刘光明签订《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》。 一审法院认为，根据王国平的主张及机电小贷公司的答辩，本案的争议焦点为：王国平是否对执行标的享有排除执行的实体权利。第一，本案机电小贷公司作为抵押权人在接受抵押时，抵押物的产权问题并不存在争议，产权证上所载明的产权人系刘光明、叶伟玲，机电小贷公司基于公示公信效力，有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实的权利状态，已经尽到了合理的审查和注意义务，机电小贷公司有理由相信该产权证的真实性，作为与产权证上的权利人进行交易的第三人，机电小贷公司取得的权利应受法律保护。王国平并无证据证明机电小贷公司在接受抵押时对案涉房屋产权的转移状况为明知或应知，故机电小贷公司可以善意取得对案涉房屋的抵押权。本案所涉抵押权符合《物权法》关于善意取得他物权的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，构成抵押权的善意取得。本案涉及合法权利人的所有权与善意第三人的抵押权之间的保护冲突问题，《物权法》通过设立他物权的善意取得制度作出了立法选择，更加倾向于保护交易的安全性，本案应参照《物权法》的相关规定，认定抵押权的效力。机电小贷公司对案涉房屋抵押权的善意取得，构成对抵押财产所有权的负担和限制，无论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现，可以对抗案外人主张所有权的异议请求。第二，机电小贷公司的抵押权，非因法定事由不得消灭。《物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：(一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”人民法院依法作出的判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意变更或否定该判决的内容。（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决认定机电小贷公司对案涉房屋享有优先受偿权。人民法院依据生效判决执行案涉房屋，并无违法之处。现机电小贷公司的债权和抵押权并未实现，且未放弃抵押权，本案亦不存在其他导致抵押权消灭的法定事由，故机电小贷公司的抵押权应受法律保护。第三，王国平的异议理由不能成立。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于该条第一项，从王国平与刘光明于2005年9月8日签订的《集资建房协议》的名称看，为集资建房协议而非房屋买卖合同；从集资备案资料看，《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》确认了集资建房人系忠县百货公司、忠县重强房地产开发有限公司和刘光明，刘光明仅为集资建房人中的一方，在其他另外两个主体并未认可的情况下，刘光明与王国平签订的《集资建房协议》并非合法有效。从上述两个角度可知，王国平与刘光明签订的《集资建房协议》并非合法有效的买卖合同，故在人民法院查封前，双方未签订合法有效的书面买卖合同。关于该条第二项，一审法院对王国平提交的关于占有案涉房屋的证据并未采信，故王国平未提供相关证据证明其已占有该房屋。关于该条第三项，王国平并未直接支付购房款给刘光明，王国平称付款方式为租金抵款，但对于以物抵债行为没有提供相应的证据证明其所抵债权的来源、大小、抵债合意等，故不认可王国平已经支付全部价款。关于该条第四项，《集资建房协议》于2005年签订，案涉房屋于2008年办理产权登记，一审法院于2017年查封房屋，期间长达10余年，王国平并未积极主动要求办理房屋产权过户登记，且未对非因自身原因导致未办理过户登记作合理说明，故不能认为王国平对未办理过户登记手续无过错。另外，关于王国平与刘光明签订的《集资建房协议》中约定的“忠县北桥桥头百货公司集资房底楼沿江公路的四间门面”与被查封的重庆市忠县忠州镇大桥路1号4套商业用房是否系同一房屋的问题，一审法院认为，即使上述房屋为同一房屋，由于王国平提出的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，王国平的诉讼请求仍然不能成立。综上，王国平作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回王国平的诉讼请求。案件受理费8050元，由王国平负担。 王国平不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止执行位于重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层，产权证号为311房地证（2008）字第002998的房屋并解除查封，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由机电小贷公司、刘光明、叶伟玲承担。 二审法院认定事实：一、2003年4月30日，忠县百货公司（甲方）、忠县重强房地产开发有限公司（乙方）、刘光明（丙方）签订《合伙集资建房协议书》，该协议约定：“……一、三方联合集资建房的原则：甲方提供移民补偿建设用地4.036亩。其余7.2347亩左右由乙、丙方出面征用，乙、丙两方按红星开发区管委会规定的地价付款，乙、丙两方提供全部建设资金。二、三方的权益分配：乙、丙方按地块规划修建的房屋面积归还甲方900㎡临红星北路街面门面，位置在红星路北路下端，另归还负二层建筑面积1000㎡，位置在本楼层的南面，除归还给甲方的面积外，其余建筑面积产权归乙、丙方所有，资金由乙、丙方自行出资。甲方提供土地使用证、规划许可证，本工程由乙、丙方以甲方的名义集资修建，完工结算后各分其产权。”2004年4月26日，重庆市忠县发展计划委员会作出《忠县发展计划委员会关于忠县百货公司新建红星商贸大厦立项的批复》（忠计基[2004]70号），同意忠县百货公司在红星小区S501地块新建商贸大厦立项并开展前期工作。 二、2008年6月26日，忠县百货公司（甲方）、忠县重强房地产开发有限公司（乙方）、刘光明（丙方）签订《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》，该竣工结算及产权确认书第2条载明：“甲乙丙三方于2003年4月30日签订的《合伙集资建房协议书》约定双方建设红星小区白桥东桥头S501地块（即忠县白桥红星商贸大厦及桥头广场工程）至目前为止该工程已竣工验收合格正办理国土证及房屋产权证手续中，现经三方协商一致，对已竣工的产权面积三方确认如下：三、为准确尽快办理国土证及房屋产权证，三方确认已竣工建筑面积27825.9㎡的产权确认如下：2.仓库及商业经营用房建筑面积17578.71㎡，产权确认如下：（2）白桥红星商贸大厦负四层全部建筑面积474.05㎡。负三层全部建筑面积1193.31㎡，负二层A至E轴及1至6轴，建筑面积863.1㎡，负二层H至M轴至15轴（不含公摊面积）建筑面积625.59㎡。负一层1至4轴及A至E轴加9至21轴及A至M轴，建筑面积2595.25㎡，正一层1至5轴及A至E轴建筑面积746㎡，以上合计建筑面积6497.3㎡（含公摊面积），其产权属刘光明所有。具体位置详见忠县房管所测算面积报告及图示。” 三、产权证号为311-2008-002998的房屋产权证上载明：权利人：刘光明、叶伟玲，坐落忠州镇大桥路1号，房地籍号1-1-负4-1，楼层-4，房屋建筑面积474.05㎡，套内建筑面积453.60㎡等信息。 二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。 二审法院认为，本案的争议焦点为：王国平对重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层（产权号为311房地证［2008］字第××）的房屋是否享有排除执行的民事权益。依据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，机电小贷公司作为案涉房屋抵押权人，基于生效判决申请执行抵押房屋，机电小贷公司对该抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。王国平作为案外人，应当证明其享有足以排除执行的民事权益，方能排除执行。 依据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，王国平对案涉房屋享有排除执行的民事权益。 一、关于王国平是否在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同的问题。1.关于《集资建房协议》中约定买卖的房屋与人民法院查封的重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层商业用房（产权证号为311-2008-0029**）是否为同一标的的问题。首先，刘光明与王国平签订的《集资建房协议》约定：“甲方（刘光明）将忠县北桥桥头百货公司集资房底楼沿江公路的门面肆间卖给乙方（王国平），建筑面积460㎡……”，从以上内容可以得知刘光明出售给王国平的房屋系忠县百货公司集资房，结合二审查明的《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》中刘光明通过集资建房分得的仓库及商业用房中，仅有“白桥红星商贸大厦负四层全部建筑面积474.05㎡”的商业用房与前述《集资建房协议》中约定的买卖的房屋在面积上最为接近，结合王国平在庭审中对出现面积差异作出了“案涉房屋出售给王国平时案涉房屋还未进行测绘”的合理解释，可以认定《集资建房协议》中约定买卖的房屋与刘光明在《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》中分得的“白桥红星商贸大厦负四层全部建筑面积474.05㎡”的商业用房为同一房屋。其次，人民法院查封的重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层商业用房即产权证号为311-2008-002998的房屋产权证上载明的信息与《合伙集资建房竣工结算及产权确认书》中约定刘光明分得的“白桥红星商贸大厦负四层全部建筑面积474.05㎡”房屋在楼层及建筑面积上完全一致，因此可以认定人民法院查封的重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层商业用房（产权证号为311-2008-0029**）与“白桥红星商贸大厦负四层全部建筑面积474.05㎡”的房屋为同一房屋。综上，可以认定《集资建房协议》中双方约定买卖的房屋与人民法院查封的重庆市忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层商业用房（产权证号为311-2008-0029**）为同一房屋。2.关于《集资建房协议》的效力问题。首先，2005年9月8日，刘光明（甲方）与王国平（乙方）签订的《集资建房协议》中约定了当事人的姓名、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等内容，该协议虽名为《集资建房协议》，但具备了买卖合同的主要条款，故实为房屋买卖合同。其次，刘光明对案涉房屋是否享有所有权不影响《集资建房协议》的效力。刘光明在处分案涉房屋时是否取得产权、案涉房屋是否系夫妻共同财产以及是否取得叶伟玲的同意，仅对物权能否变动产生影响，对《集资建房协议》的效力不产生影响。刘光明不能按照合同约定履行合同义务，则依法应承担违约责任。最后，一审法院查封案涉房屋的时间为2017年1月18日，《集资建房协议》的签订时间为2005年9月8日，故可以认定在案涉房屋被人民法院查封之前王国平已经签订了合法有效的书面买卖合同。虽然刘光明在二审庭审中否认《集资建房协议》上的“刘光明”签名系其本人签署，但是其并未提供证据予以证明，该院不予支持。 二、关于王国平在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。首先，王国平举示了2007年10月1日将案涉房屋出租给案外人杨涛，2010年9月4日、2014年8月30日将案涉房屋出租给黄海军的三份《房屋租赁协议》，且重庆市忠县人民法院（2016）渝0233民初40136号生效判决对其中王国平与黄海军签订的《房屋租赁协议》中的房屋租赁的事实予以认定。据此，可以认定王国平已经实际占有案涉房屋。其次，王国平与刘光明签订的《集资建房协议》中约定的交房时间为2005年10月31日，而刘光明、叶伟玲取得案涉房屋产权登记的时间为2008年12月，在王国平长达数年占有案涉房屋期间，刘光明、叶伟玲作为房屋产权人并未提出过异议，其行为明显不符合常理。因此，可以认定王国平在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 三、关于王国平是否已支付房屋全部价款的问题。首先，《集资建房协议》中约定房屋总金额45万元由王国平一次性交清，王国平在一审中举示了刘光明于签订该协议当天向王国平出具的《收款收据》一张，收据上载明交款部门：王国平，摘要：交来购白桥百货公司底楼房款，金额45万元，收款人、出纳处签名均为刘光明。该《集资建房协议》约定的内容和收据相互印证，可以认定王国平已经支付房屋全部价款。刘光明虽对收据上书写内容及其签名有异议，但并未提交证据否认该收据的真实性。其次，对王国平与刘光明口头约定以租金冲抵案涉房屋价款的陈述，结合证人丁某的证言，以及王国平长期从事建筑模具出租的事实，王国平的陈述可以作为认定事实的根据。最后，在王国平占有案涉房屋期间，刘光明、叶伟玲也未举示证据其曾向王国平要求支付房款，该事实也可以反证王国平以对刘光明享有的租金冲抵案涉房屋价款的事实。综上所述，可以认定王国平已经支付了案涉房屋全部价款。 四、关于是否非因买受人原因未办理过户的问题。因王国平与刘光明签订《集资建房协议》的时间为2005年，而案涉房屋抵押登记给机电小贷公司的时间为2013年11月，故《集资建房协议》签订时案涉房屋不存在他人权利障碍，且案涉房屋不属于政策限制购买的房屋，也没有证据证明王国平有避税、逃避债务等消极不行使登记权利的情况。虽然从2008年刘光明、叶伟玲取得案涉房屋的产权证至2017年人民法院查封案涉房屋的时间长达九年，但是机电小贷公司并未举示证据证明王国平存在故意或重大过失不办理产权证的事实，故未办理过户登记非因王国平自身原因。综上，王国平的上诉请求成立，予以支持。二审法院判决：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初3号民事判决；二、不得执行忠县忠州镇大桥路1号（商厦）负4层（产权号为311房地证［2008］字第××）的房屋。一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，由机电小贷公司负担。重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执异1697号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 再审中，王国平提交《忠县市场监督管理局个体工商户管理登记卡》《账户明细查明》，拟证明王国平与刘光明之间的租赁关系真实存在，刘光明还于2011年1月31日通过转款方式向王国平支付欠付租金24.6万元。经质证，机电小贷公司、刘光明、叶伟玲均对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。本院认为，上述证据仅能证明王国平的个体工商户身份，以及其与刘光明之间发生过经济往来，但与本案待证事实无关，故不予采信。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案争议焦点为：王国平对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。一、依照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，王国平不享有排除案涉房屋强制执行的权利。首先，王国平提供的证据不足以证明其已支付全部购房款。根据本案查明的事实，王国平自认没有以现金方式支付购房款，《收款收据》载明的购房款实为以设备租金抵扣的款项，但王国平提供的《忠县友好租赁发（收）料单》及丁德文的证人证言，仅能证明其与刘光明之间可能存在租赁关系，但不足以证明抵付购房款的租金构成、具体金额以及双方达成的以租金抵扣购房款的合意，故应承担举证不能的法律后果。其次，案涉房屋未办理过户登记，王国平自身具有一定原因。王国平作为商业经营主体，在案涉房屋被人民法院查封前长达十年左右的时间内，未到房产管理部门办理过户登记，未尽到一般房屋买受人的合理注意义务。并且，王国平再审提供的证据可以反应其在2008年房屋办理初始登记后，仍与刘光明发生过经济往来。在王国平有条件催促刘光明协助办理过户的情况下，仍未积极办理过户，存在过错。王国平亦未提供证据证明房屋未办理过户系除其自身外的其他客观原因所致。二审法院以机电小贷公司未对此完成举证责任为由，认为案涉房屋未办理过户登记非因王国平自身原因所致，该意见缺乏事实依据，且举证责任分配不当，适用法律错误。 二、基于前述，因案涉证据不足以证明王国平已支付全部购房款，王国平对于案涉房屋未办理过户登记具有一定自身原因，因此，王国平基于《集资建房协议》享有的是一般债权，不能对抗申请执行人机电小贷公司依法享有的抵押权。《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，机电小贷公司于2013年接受案涉房屋作为抵押物并办理抵押登记时，案涉房屋产权明晰。该公司基于物权公示公信的效力，有理由相信不动产登记簿上载明的案涉房屋归刘光明、叶伟玲享有，王国平并未提供证据证明机电小贷公司在接受抵押时对案涉房屋实际由其购买的状况系为明知或应知，故机电小贷公司依法对案涉房屋享有抵押权。王国平基于《集资建房协议》享有的权利系一般债权，相较于机电小贷公司依法享有的抵押权并不具有优先性，故不足以排除对案涉房屋的强制执行。 综上所述，本院认为，申请人机电小贷公司的申请理由成立，应予支持。二审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市高级人民法院（2019）渝民终82号民事判决； 二、维持重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初3号民事判决。 一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，均由王国平负担。 审判长 马 岚 审判员 马成波 审判员 葛洪涛 二〇二〇年六月二十四日 法官助理毛荧月 书记员王钰婷