广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1084号原告：广州市佳境水处理技术工程有限公司，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南基工业村西小区**。法定代表人：秦四海，该司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜玉明、郭敬坡，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社，住所地广东省，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街**法定代表人：麦志雄。被告：广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社，住所地广东省广，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：麦振禧。共同委托诉讼代理人：李明时、方琪琦，均系广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告广州市佳境水处理技术工程有限公司（以下简称佳境公司）与被告广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社（以下简称南基第三合作社）、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社（以下简称南基第四合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告佳境公司的法定代表人秦四海及其委托诉讼代理人杜玉明、郭敬坡，被告南基第三合作社、南基第四合作社的共同委托诉讼代理人李明时、方琪琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳境公司向本院提出诉讼请求：1.判令南基第三合作社、南基第四合作社向佳境公司送达《解除（终止）租赁合同通知》的合同解除行为不发生法律效力；2.判令本案诉讼费用全部由南基第三合作社、南基第四合作社承担。事实与理由：双方于2006年6月26日签订《工业用地租赁合同》并做了公证。合同约定佳境公司租赁南基第三合作社、南基第四合作社位于广州市黄埔区南基工业村西小区3000平方米工业用地自行出资建设厂房、办公楼用于生产水处理剂和水处理机电设备，租赁期限为20年，自2006年10月1日起至2026年9月30日止，土地租金按3000平方米面积计算，前5年租金单价为每月每平方米2.6元，从第6年开始，每5年每月租金按上个5年的基数递增5%。除此之外，合同还约定涉案地块地面上的建筑全部由佳境公司出资兴建，在租赁期内，地面建筑的所有权，地面建筑的所有权和使用权均归佳境公司物及附作物更改、修缮。2006年7月20日，双方又签订一份《〈工业用地租赁合同〉补充协议书》，约定原合同20年租赁期限到期后，如无补充协议书约定的情况，双方再续签10年的租赁合同。合同签订后，佳境公司积极履行合同，依约办理好有关续批、报建、环评、消防等报批手续后，在涉案地块上建设了厂房、办公楼及附作物，并安全合法使用至今。租赁期间，佳境公司依约按时交付租金、管理费、水电费等合同义务，不存在违约行为。然而2019年11月初，南基第三合作社、南基第四合作社向佳境公司送达《解除（终止）租赁合同通知》，通知佳境公司因其需提前收回涉案地块，故要求解除涉案合同，并要求佳境公司限期将相关物业和土地交还。佳境公司认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，佳境公司并无违约行为，现南基第三合作社、南基第四合作社单方面发出通知要求解除合同，既不符合法定解除的情形，也不属于行使合同约定解除权的情形，其行为已构成根本违约。且佳境公司自收到解除通知至提起本案诉讼，期间并未超过法定期限三个月，故南基第三合作社、南基第四合作社发出的解除通知仅具有终止合同履行的意思表示，并不具备解除合同的法律效力。佳境公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告南基第三合作社、南基第四合作社共同辩称，1.双方签订的租赁合同第6.3条明确约定佳境公司投资建设的建筑物必须按照建筑面积建设，不能减少，第6.7条明确约定佳境公司在承租范围内所建的需要遵守法律法规，根据我方提交的证据2、3证实佳境公司在租赁地块未按照规划部门批复的规划许可证的建筑面积进行建设，严重超出合法建筑面积的事实。2.我方发出解除租赁合同通知并不存在恶意目的，是基于广州市黄埔区人民政府要求整治园区的部署，发出的意思佳境公司充分知悉，双方就解除事宜进行了多次协商，根据合同法意思自治原则，南基第三合作社、南基第四合作社向佳境公司送达的解除合同的通知，佳境公司已收到，双方对合同解除并无争议，只是对解除合同的后续赔偿事宜有争议，请法院驳回佳境公司的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2006年6月26日，南基第三合作社、南基第四合作社（甲方、出租方）与佳境公司（乙方、承租方）在广东省广州市公证处的公证下签订《工业用地租赁合同》，约定：佳境公司租赁南基第三合作社、南基第四合作社位于广州市黄埔区广深公路南基路段南、隔墙路东的南基工业村西小区3000平方米（以下简称涉案场地），地址名称为广州市，地址名称为广州市黄埔区穗东街南基工业村西小区（自编）第**国土建用字[1995]第459号《建设用地批准书》和穗规建证[2006]1561号《建设工程规划许可证》。第二条约定：租赁期限为20年，自2006年10月1日起计。第三条约定：乙方租赁该块工业用地，主要用于生产水处理剂和水处理机电设备。租赁地块地面上的建筑，全部由乙方出资兴建。在租赁期内，地面建筑的所有权、使用权均归乙，地面建筑的所有权及附作物更改、修缮。租赁期满，地面建筑物等不动产，所有权归甲，地面建筑物等不动产前5年（自2006年10月1日起）土地租金单价为每月每平方米2.6元，月租金为7800元；从第6年开始，每5年每月租金按上个5年的基数递增5%。2.乙方于每月5日前向甲方一次性交纳当月租金。3.合同签订后，基建开始前（预定在2006年5月1日），乙方向甲方交纳两个月的租金计15600元作为合同押金。合同期满，水、电等费用结算清楚后，押金不计利息一次性退回给乙方。4.租赁期内，乙方在每年的12月20日前一次性向甲方主管部门交纳当年的管理费5000元。第六条约定：1.合同签订后，乙方必须主动办理好有关续批、报建、环评、消防等手续，所需费用一概由乙方负责。3.乙方投资的建筑物3幢，分别是1#厂房10米×20米=200平方米，2#厂房10米×36米=360平方米，办公楼42.3米×8.32米×2.5层=880平方米，必须按建筑面积建设，不能减少。7.乙方在承租地块范围内所进行的基建、生产经营活动，必须遵守有关法律、法规，接受有关部门的监督管理。因违法、违章构成的经济及法律责任由乙方承担。第七条约定：1.合同期内，任何一方一般不得单方面中止合同的执行。若某一方因不得已的原因要求中止合同的执行，视为违约。若甲方中止合同，应提前半年书面通知乙方，并向乙方赔偿5万元的违约金，退回押金，及赔偿乙方的直接损失。若乙方中止合同，应提前3个月书面通知甲方，并向甲方赔偿5万元的违约金，没收乙方押金并追讨应付的一切款项。乙方在甲方地块所兴建的建筑物无偿归甲方所有，固定建筑物应完好地交给甲方。2.租赁期内，若乙方逾期3个月未缴纳租金，除加缴当期租金5%的滞纳金给甲方，甲方有权单方终止本合同，并没收乙方所交纳的押金；甲方有权收回租赁土地及有关设施，留置乙方租赁用地内的所有财产，拍卖抵作欠款。第八条约定：1.租赁期内，如遇上级政府部门征用该块用地时，乙方必须服从。乙方在上级政府部门通知之日起两个月内搬迁完毕（搬迁费由乙方负责）并将该地块交还给甲方，租金自通知之日起截止计算，甲方免收搬迁期2个月的租金。2006年7月20日，南基第三合作社、南基第四合作社与佳境公司又签订《〈工业用地租赁合同〉补充协议书》，约定：待涉案地块20年租赁快到期时，若无下列情况之一者，则双方再续签后10年的租赁合同：1.国家规划中征用该块土地；2.不可抗拒的其他因素造成该块土地不能继续使用；3.乙方不再租用；4.如无第三方租金高于乙方的20%以上。上述合同签订后，双方依约履行合同。双方当事人确认涉案租赁物仅包含土地，不包含建筑物。佳境公司在签订合同后自行出资在涉案场地上进行了建设。2019年11月5日，南基第三合作社、南基第四合作社向佳境公司送达《解除（终止）租赁合同通知》，载明：根据市、区关于村级工业园升级改造的要求，加快推进南基工业区升级改造工作步伐，提升辖区整体面貌，需提前收回涉案地块，现发出本解除（终止）合同通知，自本通知发出之日起，原租赁合同即告解除（终止），要求佳境公司于2019年12月5日前搬离和清空，将相关物业和土地交还。佳境公司遂提起本案诉讼。另查，涉案场地于1995年8月15日取得穗国土建用字[1995]第459号《建设用地批准书》，用地单位为广州市黄埔区南岗镇南基村委会，建设项目为厂房、宿舍，用地地点为广深公路南、隔墙路东“咸田脚”，建设性质为村留地，批准用地面积为14172平方米。2006年3月27日，广州市黄埔区国土资源和房屋管理局向广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社出具《关于咸田脚（土名）地块继续开发建设的复函》，同意）地块继续开发建设的复函》第459号《建设用地批准书》的用地单位名称变更为广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社，并以该联合社的名义继续开发建设。2006年4月19日，广州市城市规划局核发穗规建证[2006]1561号《建设工程规划许可证》，批准广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社在广州市黄埔区广深公路南基路段隔墙路“咸田脚”地段建设厂房及办公楼共3幢，建设规模为：厂房（一）为一幢地上一层，建筑面积200平方米；厂房（二）为一幢地上一层，建筑面积360平方米；办公楼为一幢地上三层（部分两层），建筑面积920平方米；总建筑面积1480平方米。2009年11月19日，广州市城市规划局对涉案场地上的建筑物核发穗规验证[2009]1658号《建设工程规划验收合格证》，建设规模为：自编厂房（一）为一幢地上一层，建筑面积215平方米；自编厂房（二）为一幢地上一层，建筑面积363平方米；办公楼为一幢地上三层（部分两层），建筑面积899平方米；总建筑面积1477平方米。其中，备注部分还载明：建设单位擅自将办公楼首层1-3/A-B轴以及9-10/B-E轴原报建审批的汽车库改作办公会议室（涉及建筑面积102平方米）的违法建设问题已经该局罚款后同意按现状临时保留使用两年的处理。该部分建筑的产权登记使用功能仍核定为汽车库，使用期满时或在试用期内因城市规划建设或管理需要，建设单位和业主应当无条件将该部分建筑物的使用功能自行恢复为汽车库。位于本工程周边用地界线位置的现有通透式围墙以及位于办公楼北侧的原有临时厂房仅同意临时保留使用，待城市建设或规划管理需要时，建设单位和业主应当无条件自行拆除。此外，佳境公司还分别于2005年11月18日、2006年12月30日、2007年12月19日、2011年7月18日就涉案场地上的建筑物办理了环评、消防验收、环保验收、竣工验收备案手续，其中，竣工验收时间为2006年10月10日。南基第三合作社、南基第四合作社称涉案场地是属于两个合作社，但所有合作社均是以南基经联社的名义办理报建手续。南基第三合作社、南基第四合作社在庭审中明确其解除合同是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定行使法定解除权，解除事由除《解除（终止）租赁合同通知》上载明的事由外，还包括佳境公司未按合同约定在涉案场地上进行建设构成违约。南基第三合作社、南基第四合作社抗辩根据《建设工程规划验收合格证》可以看出佳境公司建设违反合同约定，并为此还提交了《租赁地块现状测量图》，其陈述是双方协商解除事宜之后由评估公司进行测量出具，该图纸无盖章，载明建筑面积为1746.2811平方米，占地面积为4570.7171平方米。佳境公司对该份图纸真实性不予确认。南基第三合作社、南基第四合作社为证实涉案场地已纳入城市更新旧村改造范围，还提交了相关政府文件若干及广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社关于南湾社区旧村改造项目公开引入合作企业招商文件的表决结果公示文件。经本院释明，各方均认为涉案《工业用地租赁合同》有效，若法院认定的合同效力与佳境公司主张的不一致，佳境公司仍坚持诉讼请求。以上事实，有公证书、《工业用地租赁合同》《〈工业用地租赁合同〉补充协议书》《解除（终止）租赁合同通知》、文件签收表、《建设用地批准书》《关于咸田脚（土名）地块继续开发建设的复函》《建设）地块继续开发建设的复函》《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》《租赁地块现状测量图》及当事人陈述等证据予以证实5'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，南基第三合作社、南基第四合作社与佳境公司签订的《工业用地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是南基第三合作社、南基第四合作社于2019年11月5日向佳境公司发出的《解除（终止）租赁合同通知》是否发生解除合同的法律效力。本院认为，对该份通知书是否发生解除合同的法律效力的审查应限于该份通知书中载明的解除事由，而不应进行扩大解释，故本院仅对该通知书中载明的合同解除事由进行审查。该份通知并未提及佳境公司存在违约行为，解除理由仅是因村级工业园升级改造要求需提前收回涉案场地，该解除事由属于单方中止合同，根据合同约定需提前六个月通知佳境公司，南基第三合作社、南基第四合作社要求在该通知发出之日起解除合同，显然不符合合同约定的单方解除的条件。佳境公司在收到该解除通知后在法定期限内诉至本院，要求确认该份通知不发生解除合同的法律效力，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社于2019年11月5日向原告广州市佳境水处理技术工程有限公司发出的《解除（终止）租赁合同通知》不发生法律效力。案件受理费100元，由被告广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社共同负担。上述案件受理费原告广州市佳境水处理技术工程有限公司已预缴，被告广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社在本判决发生法律效力之日起七日内将案件受理费迳付原告广州市佳境水处理技术工程有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年六月十五日法官助理彭逸婷书记员王汝欣