广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终3029号上诉人（原审被告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区**********广宝会所。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：夏欢，罗远鑫，均系广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗涛，男，汉族，1984年2月28日出生，住湖北省宜昌市。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人大亚湾广宝实业有限公司因与被上诉人罗涛商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大亚湾广宝实业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决；二、请求将一审判决第一、二项改判为驳回原告该项诉讼请求；三、一审原告承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、上诉人已经按照合同约定的条件交付房屋，被上诉人因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”中写明：该商品房交付时应当符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条写明：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将收楼书面通知送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，由买受人承担全部责任。1、由于被上诉人购买的是预售商品房，上诉人在出售房屋前已经取得了涉案房屋的预测绘报告，上诉人在取得建设工程竣工验收备案表后立即向被上诉人发出了书面通知，告知被上诉人房屋已经具备交付条件，可以前来办理房屋交付手续。2、由于存在法定不可归责于房屋买卖双方的因素，导致房屋实际交付的时间延迟，延迟的时间应当予以扣除，上诉人不应当承担逾期交付的违约责任。2018年广东省出现暴雨、冰冻、高温、超强台风等多年不遇的极端天气，严重应向涉案房屋的施工建设，其中收到台风“山竹”的巨大影响3天、37.5以上高温4天、大雨及以上48天，极端不利天气影响共计55天，属于法定不可抗力因素，因此交楼时间应当相应顺延。3、在达到合同约定的交付条件后，上诉人按照《商品房买卖合同》约定的方式，于2019年1月14日在惠州日报上刊登《锦河湾小区交楼公告》，登报公告后又通过邮政快递向买受人分别邮寄《入伙通知书》，履行了合同约定书面通知义务。二、被上诉人收到收楼通知后，已经现场查验房屋，被上诉人因自身原因拒绝收楼的责任应当由其自行承担。上诉人在通知被上诉人收楼并查验房屋后，以土地年限、人车分流规划变更、绿化率、层高、停车费等理由拒绝收楼，并在2019年3月采取非法方式进行多次大规模的维权活动。被上诉人的行为表明：1、现场维权发生在上诉人发出收楼通知之后，且当时上诉人已经完全达到交付条件：取得竣工备案表、取得预测和实测报告；2、现场维权表明被上诉人到达涉案房屋现场并查验房屋；3、现场维权提出的要求与合同约定交付条件无关，被上诉人自始就没有就上诉人是否符合合同约定的交付条件向上诉人书面正式提出。4、现场非法聚齐的维权行为给社会秩序造成了严重的不良影响，被上诉人发起139户群体诉讼表明其参与、知晓、了解涉案房屋交付情况。由此可知，被上诉人在起诉时所述“自起诉之日不知道该房屋是否达到收楼条件，仍未收到收楼通知”是与事实真相严重不相符的。三、上诉人与被上诉人签订《商品房买合同》的行为是民事行为，本案涉及的《商品房买卖合同》交付条件中约定的“取得房屋测绘报告”到底是预测绘报告还是实测报告，在不违反国家法律法规政策的前提下，属于意思自治的范围。1、从房屋行政管理的角度，该项规定存在空白：现行房屋销售的合同版本是住房和城乡建设部与工商行政管理总局于2014年制定的，在签订房屋销售合同时被要求强制使用的版本。该合同版本第九条“商品房交付条件”中写明“竣工验收备案、房屋测绘报告”是房屋交付应当具备的条件，该条款不能修改。但是在房屋的开发建设过程中，测绘报告是由预测汇报告和实测绘报告两种，我国现行的法律、法规、政策规范中并没有明确的规定指明《商品房买卖合同》中的“房屋测绘报告”指的是预测绘报告还是实测报告，因此上诉人认为是预测汇报告并无不妥。2、从合同法的角度：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该行为的性质属于民事法律行为，应当以当事人的意思自治为原则，根据《合同法》的规定，合同双方在履行过程中对合同没有约定或约定不明的情形可以进行补充约定。那么本案中，上诉人认为达到交付条件后书面通知被上诉人，被上诉人在收到书面通知后是有及时查验房屋的义务，如经查验后认为涉案房屋未达到交付标准，应当及时向上诉人提出异议。3、事实上，被上诉人在查验房屋后并未就测绘报告的问题向上诉人提出过异议，其通过非法聚集维权提出的房屋问题与合同约定的交付条件无关，被上诉人在时隔半年以后又以其自始不知道房屋是否达到交付条件向法院主张违约金的行为，明显不是善意购房人的诚信行为。四、假使上诉人构成逾期交付房屋，那么被上诉人也应当有适当关注房屋交付条件、合理促成房屋交付的义务，一审判决将违约责任截止时间计算至庭审之日，将违约金的性质由补偿性变为惩罚性。1、上诉人从来没有恶意违约的故意。从上诉人取得竣工备案后通过登报、邮寄等多种方式向被上诉人发出《入伙通知》的行为可以看出，上诉人都在积极履行合同约定的房屋交付义务。2、被上诉人未尽到善意买受人的义务。上诉人多次通知被上诉人收楼后，被上诉人有及时到达现场查勘房屋，向上诉人提出异议，并在合理期限内适当关注房屋交付条件，合理促成房屋交付的义务。被上诉人肆意放任“上诉人的违约”，导致违约责任一直不断地扩大，未尽到善意买受人的责任，同时也与事实情况不相符合。3、违约金的基本性质是补偿性而非惩罚性，上诉人认为本案一审判决在计算上诉人逾期交房的截止时间时，以法庭辩论终结之日作为涉案房屋交付时间，将违约时间较收楼通知书的时间延长了十个月，不仅缺乏事实和法律依据，更有悖公平原则。4、本案为系列案，原审法院于2019年8月21日同时立案受理了该139户业主的起诉，但是由于原审法院分批开庭导致每批次案件的法庭辩论的时间不一致，即开庭时间不一致导致了上诉人逾期交房的截止计算天数不一致（原审法院认定的法庭辩论时间分别有2019年10月31日、2019年11月15日、2019年11月18日），同时立案受理但在后开庭的买受人违约金高于在先开庭的买受人，甚至给其他未起诉的买受人造成“越迟起诉（开庭）能够获得更多的违约金”的误导，故原审判决以法庭辩论终结之日作为认定上诉人交付房屋的时间没有任何法律依据，也严重脱离实际，且非常不公平、不合理。5、该批139个案件判决违约金总额已经高达600多万，一审判决后有另外21个业主立即向大亚湾法院参照起诉，对其他买受人已经产生了负面的示范效应，使得上诉人无法正常经营，涉案小区无法办理产权证等造成重大社会影响。6、退一步来说，即使法院认为《商品房买卖合同》第九条约定的交付文件中房屋测绘报告为房屋实测报告，认为上诉人应当向被上诉人承担逾期交付房屋的违约责任的，那么。上诉人认为房屋交付的截止日期也应当是上诉人取得实测报告后的合理时间，而原审判决将房屋交付的截止时间延长了10个月，明显超过了合理时间的范围。综上，上诉人认为收楼通知对被上诉人收楼的行为有效，上诉人已按照约定达到房屋交付条件，履行通知义务。被上诉人在上诉人实际已经完全达到交付条件后，已经现场查勘房屋，但仍然拒绝收楼，责任应当由被上诉人自身承担。退一步说，即使上诉人构成逾期交房，被上诉人也应当适当适时关注交付条件的完成，促成房屋的交付，尽到善意买受人的义务。原审判决在未查清案件事实的基础上，认定以法庭辩论终结之日作为涉案房屋交付时间缺乏事实和法律依据，且不公平。因此原审判决存在事实认定错误，请求贵院在判决时不仅考虑到法律效果，更应兼顾社会效果，予以审查，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗涛答辩称，一、关于大亚湾广宝实业有限公司延期交房的违约金如何计算的问题。1、交房日期应当自合同约定为准，超过交房日期就应当承担延期交付的违约责任。(1)涉案楼盘的交房日期，1栋、2栋、5栋的交房时间基本上全部是2018年7月31日，9栋、10栋、11栋、I2栋的交房时间基本上是2018年11月30日，16栋、19栋、20栋的交房时间基本上都是2018年12月30曰。(2)以上的交房日期是开发商自己定下来的，在其销售房屋时，已经预想到在这个时间前肯定能将房屋交付给业主，那么超过这个日期仍没有交付给业主的，上诉人广宝公司就应当承担延期交房的违约责任。2、2019年1月6日书面通知以及2019年1月10日登报的交房通知对业主不产生房屋交付的约束力。(1)截止到上诉人广宝公司通知业主收楼时，涉案楼盘的全部房屋均已经过了交付日期，均存在延期交付的问题。(2)业主在收到上诉人广宝公司的《入伙通知后》，前往伙房时发现，涉案楼盘存在变更规划、土地年限、人车不分流、房屋质量、末达到交付条件等诸多严重的问题后，涉案的业主均拒绝了收楼，从此拉开了维权的序幕。(3)业主前往伙房时，上诉人广宝公司没有提供房屋测绘报告，甚至于其连房屋预测报告都没有出示给业主。因此大多数业主在房屋交接单上表示上诉人未提供"三证一表一书"等手续(一审已经提交了相关的证据)或者以口头告知的方式，以表明业主拒绝收楼的原因系上诉人房屋未达到交付条件。(4)关于房屋竣工验收报告，因上诉人未经业主同意擅自变更规划，且在中请项目变更规划时，未按照相关规定要在政府网站上进行公告公示，因此被广东省自然资源厅认定为程序违法，且竣工验收报告上各个部门的签字明显均系一个人的签字，可能存在其他不真实的情况，目前业主在与相关部门沟通核实中，且该房屋竣验收报告在业主收楼时也并未出示给业主。(5)按照合同约定第九条、第十一条的约定，上诉人广宝公司不出示测绘报告与竣工验收报告的或者出示的文件不齐全的，业主就有权拒绝收楼。在业主拒绝楼后，上诉人的《入伙通知》和报纸的公告通知对业主就不产生房屋交付的约束力。3、测绘报告当然应当指的是实测报告。(1)首先预测报告只是用于建立楼盘信息表及商品房预售，而且是根据规划报建资料和图纸进行计算出来的面积，只是对于将来事情的预测。而在实际的建设中，预测的面积与实际的面积会有差距，很多情况下预测报告是不准确的，那么肯定不能用来交付房屋。(2)实测报告是房屋的实际面积的体现，这关系到业主在收房时是否需要向开发商补钱款或者开发商需要向业主退还部分购房款问题，那么显而易见，房屋交付时需要核查的当然是实测的报告，而非预测报告。(3)合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。按照合同约定，房屋交付时需要实测面积。因此合同第九务所约定的测绘报告当然指的是实测报告，而非预测报告。4、上诉人广宝公司应当在达到交付条件后再次通知业主，未履行通知义务的应当持续承担延期文房的责任。(1)涉案楼盘中，1栋、2栋的房屋实际测绘报告于2019年1月30日，9栋、10栋、11栋、12栋、16栋、19栋、20栋等房屋的实际测绘报告于2019年2月20才被批准。那么上诉人广宝公司应当在此后再次通知业主收楼，然而却没有，导致涉案业主无人得知房屋是否达到交付条件，严重违反了合同的约定。(2)业主相对于开发商来说，一直处于弱势。在寻求无果的情况下，才被迫走上维权的道路。一辈子辛辛苦苦的存款就买了一套房子，有的甚至举大债买房子，却被告知没达到交付条件，因此业主的维权都被上诉人逼迫的，而上诉人却采取了更为极端的做法，纠集人手，恐吓、打骂维权者，甚至不放过孕妇，现反过来说业主恶意维权。5、台风、大雨等木构成对涉案房屋交付的影响，不应当扣除。(1)《合同法》、《商品房管理办法》等法律、法规均规定，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。然而，业主从没有"收到过上诉人的关于不可抗力及时告知的通知，既然没有告知，就不能做为逾期的理由。(2)涉案房屋位于大亚湾沿海地区，每年都会有大大小小十几次的台风、大雨、高温天气，然而涉案房屋的交付时间是其单方面定制的，其在制定交房时间时以及签订房屋买卖合同时应当将该等因素考虑在内了。而且该等因素都是短暂，转瞬即过，并没有对房屋交付造成影响。(3)涉案业主大部分的购房时间都在2017年7月份之后，而在此之后是没有相关高温、暴雨天气的，且此时房屋已经基本建成，那么在签订合同时，该等因素已经过去，根本无法影响到房屋交付。2018年9月的"山竹"台风，此时房屋也已经建成竣工(广宝公司在2018年8月就已经向相关部门提交竣工验收报告)，这个根木不构成影响。因此，上诉人广宝公司关于"山竹"、高温天气该等因素应当扣除的说法不成立。6、上诉人怠于履行通知义务，是其自身错误所造成的，应当由其自身承担延期交房的违约责任，不应当由业主为上诉人广宝公司的错误买单。(1)上诉人自被业主拒收房屋后，在达到交房条件后，其有充足的时间履行通知义务。涉案业主分布在全国各处，根本无从得知相关情况，在诉求无果后，于2019年5月对上诉人提起诉讼，其也知道业主要起诉，以及在收到法院传票和业主的诉求后仍旧不告知业主房屋已经达到交付条件，严重的违反了合同的约定。直到2019年12月20才想起通知业主收楼，才知道要履行通知义务，其应当为其未履行义务的行为承担相应后果。(2)一审法院以不同时间开庭的日期作为判决违约金截止的日期，这也完全是由上诉人自己造成的。上诉人已经达到交付条件，在一审前后几次的庭审中，负有举证义务的上诉人去怠于举证其已经达到交付条件，导致业主开庭过后仍旧不知道房屋是否达到交付条件，那么上诉人就应当承担相应的法律后果。如果业主于第一次开庭就知道房屋已经达到交付条件了那么他们就可以早日去收房，以免损失继续扩大。(3)造成房屋延期交付的责任是由上诉人广宝实业造成的，并非业主恶意拒收房屋。如果上诉人诚心与业主沟通以及出示相关材料，不遮遮掩掩，不弄虚作假，严格按照法律规定和合同约定来办事，那么根本就不存在本次诉讼。其一副高高在上的架子，遇到维权就怂恿社会人员攻击业主，致使本就处于矛盾两端的双方更加激化。再加上其末按照法律规定和合同约定办事，本就违法和违反合同约定，其就应当承担不利的法律后果。综上所述，由于上诉人违反合同约定未履行通知义务和举证义务，一审法院认定其应当承担延期文房的责任至法庭辩论终结前，对于未上诉人业主，虽显不公平，但目前这是最少的赔偿了，因此请二审法院驳回其上诉请求。二、关于上诉业主要求继续计算违约金至质量问题修复之日止。1、被上诉人广宝公司在开庭时并未向法院举证被告已经具备交房条件，上诉人在开庭时并不知道被上诉人已经具备交房条件，可视为其放弃举证的权利。一审法院说被上诉人于2019年1月30日取得房产测绘成果报告，但上诉人并不知情，一审法院调查的情况或者被上诉人并未告知上诉人。2、被上诉人在取得测绘报告后，一直未通知上诉人收楼，截止2019年12月24日左右，上诉人决定上诉时，才收到被上诉人的《催收楼通知书》的信息，截止此时，被上诉人才完成了通知义务。那么违约金当然不能以一审的开庭之日作为截止之日，应当计算至原告收到被告的《再次收楼通知书》为止。3、被上诉人的房屋达到交付条件后，被上诉人应当再次通知，不能以上诉人的诚实信用原则代替被上诉人的"合同约定的通知义务"，这样对上诉人来说不公平。因此，法院应当要求被上诉人在达到交付条件后，应当再次按照合同约定的方式再次通知一次。4、根据《商品房预售合同》第十条约定了关于涉案房屋设施设备的交付条件，具体如下:交付时电话线敷设到户、交付时电视线敷设到户等，然而上部分上诉人在收到通知后验房进发现，电话线与电视线并没有敷设到户，且在验房当日已经告知了被上诉人及其物业管理单位进行修复。根据《商品房预售合同》第十一条约定了交付时上诉人有权查验房屋，如果出现了如下问题，上诉人有权要求被上诉人进行修复，修复完成以后方才能交付:屋面、墙面、地面渗漏或者开裂的、管道堵塞的、门窗翘裂五金件损坏的等以及其他影响房屋验收的情况，然而上诉人在验收房屋时，发现房屋存在严重的质量问题，大面积的空鼓，有的一套房屋多达26处空鼓，墙面高低不平、露网、房屋防水层损坏、脱落、有的窗框变形、入户门损坏、未安装阻火圈、空调孔洞未安装套管等等诸多问题，上诉人随即要求被上诉人及其物业管理单位进行修复，然而截止到4月20日左右，上诉人发现这些问题并没有进行改善和修复。因此按照合同约定，关于存在质量问题的房屋，其交付时间应当计算在质量问题修复以后，那么其违约金也应当计算到质量问题修复之日截止。综上所述，由于被上诉人广宝公司违反合同约定未履行通知义务和举证义务，导致一审开庭后上诉人仍旧不知房屋是否达到交付条件，因此一审法院认定违约责任截止到一审辩论终结时，涉案业主要求继续计算到2019年12月20日再次通知之后，以及质量问题修复之日止。三、关于延期交房期间的物业管理费。《物业管理条例》第四十二条规定:……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此在涉案房屋延期交付期间，该物业管理费应当由被上诉人广宝公司承担。虽然业主未与物业公司签订物业服务协议，但物业公司与被上诉人广宝公司却签订了《前期物业服务协议》，业主去收楼时，就要求业主自2019年1月份缴纳物业费，不缴纳物业费的，不让收楼，因此该物业费应当由被上诉人广宝公司承担。四、关于一审时业主已经收楼的，以下部分在一审开庭时，业主方也已经予以承认(并非由于上诉人广宝公司的举证)。1、以下是一审时已经承认的业主姓名：张建民、刘勇波、周彤、熊飞、李恩、金崇栋、肖玲、魏波、张丹、高峰、李爱军、李得喜、傅秋娥、钟潮宽、辛启华、魏凯琴。2、以下是一审时上诉人广宝公司未进行举证，法院未进行调查的。经过核实情况如下，但该情况在一审未进行调查，广宝公司也未进行举证，视为其放弃举证，那么二审，公司不应当认定该情况事实。业主姓名：罗延杰、宗志光、滕杨爱、王宝文、覃廖锋、胡柳东、黄水果、朱颜。五、关于5栋的三户业主的测绘报告的问题。业主姓名：王春芳、邓飞、刘菊、眭凯强、刘巍妍。1、以上三户业主存在逾期交房。2、上诉人说5栋的测绘报告是2017年l1月17日取得的，且不论其真实性如何，上诉人在通知业主收房时，已经存在逾期交付，一审时已经提交相关的入伙通知书。3、以上三户业主在收到收楼通知后，第一时间前往收楼，上诉人并未向业主提交相关的交付手续，包括其所说的已经取得的测绘报告，这个在业主看房时第一时间要求其出示，未出示的写有相关的看房情况单，在一审时作为证据呈给法庭了。且在一审时，上诉人也未将5栋的测绘报告出示给法庭来证明其已经达到交付条件了，那么可以视为其放弃了举证权利，在二审时上诉人才拿出来，这些并不能作为二审的证据使用。因此，上诉人未出示和证明其已经达到交付条件，业主在不知道房屋是否达到交付条件时而拒收房屋，那么这个责任应当由开发商广宝公司来承担。六、关于银行放款的问题，经核实以下情况:业主姓名：王春芳、邓飞、刘菊、眭凯强、刘巍妍、唐苍莲、章雪梅、刘巧文、王鹏程、陈宁馨。1、以上业主的购房时间均约于2018年5月之前，定金支付的时间更早。首付款付了后，在约定的时间去银行交材料，而银行却不放贷了，跑了两家银行均是如此。后又跑了这个浦发银行，这个银行才放贷，这个不是由业主所能决定的。2、以上业主的首付款于2018年5月份之前就支付了，甚至于1月份就支付了首付款。而放贷却在年底或者第二年才下来，这不是由于业主所造成。不能由业主承担这个责任。3、合同附件四补充约定为:买受人逾期付款的(包括房价款、住宅专项维修基金等)……交付时间相应顺延。这个约定不应当包含银行贷款，首先银行贷款的日期不是由买受人所能决定，买受人首付款支付后，只要资质齐全，那么放款的时间完全由银行以及中介机构所决定的。其次这个约定的重点是买受人逾期付款的，关键是买受人没有逾期付款，完全是按照合同的时间将首付款、维修基金等全部付给了上诉人，并没有逾期付款。最后，购房合同也明确约定了按照按揭贷款方式购房的，那么按揭款也是由银行放贷的，并非由买受支付的。那么这个约定条款是不适用按揭贷款方式买房的。退一万步来讲，这个条款若存在歧义，因为是上诉人提供的格式条款合同，那么也应当作有利于业主的解释。所以这里所说的逾期付款，不应当包含银行放贷的款项，只是单纯的业主支付的款项。4、一审时，上诉人并未提供关于银行放款的相关证据，应当视为其放弃相关的举证，且其提供的证据不属于二审新证据，这在一审前已经存在的，所以二审法院不应当采纳该证据。因此关于以上7户业主的放款时间后才能交付房屋的问题，法院不应当支持该说法。综上所述，对于未上诉人业主，请法院核实情况后，采纳本建议，驳回上诉人的上诉请求。对于上诉的业主，请法院采纳本建议，违约金计算至广宝公司修复相关问题之日止。原审原告罗涛向一审法院起诉请求：1.判令被告于2019年2月28日发出要求原告于2019年3月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.判令被告向原告支付延期交房违约金（以总房款为基数，按年利率6%的标准自合同约定交房之日起计算至被告再次书面通知收房之日止的违约金）；3.判令被告承担延期交房期间的物业管理费；4.判令被告将小区规划建设按照交通“人车分流”原则进行整改；5.判令被告向原告赔偿侵犯原告购买涉案房产时知情权的损失5000元；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山三路68号锦河湾11栋33层02号商品房，总价款为1233184元。关于商品房基本状况，合同第一条载明：买受人所购买的商品房所占用的土地使用权终止日期为2072年2月5日。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一日，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年2月28日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年3月15日前前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续，但原告拒绝办理收房手续。2019年2月20日，本案房屋取得房产测绘成果报告。此后原告于2019年5月13日办理了收房手续。2019年8月20日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。2019年10月31日，本案庭审法庭辩论终结。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的交付日期届满之日，本案房屋不具备交付条件，原告有权拒收房屋。其后，被告于2019年2月28日发出《入伙通知书》要求原告于2019年3月15日收房时，本案房屋仍然不具备交付条件，原告仍有权拒收房屋。被告发出该《入伙通知书》的行为，不属于其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。因本案房屋在约定的交付日前和被告通知的交房日之前不具备交付条件，故在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。而在房屋已过交付期而仍未交付的情况下，原告作为善意的购房人，基于诚实信用的合同履行原则，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务。而根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的规定，原告在知晓房屋已经具备交付条件时，也有及时收房的义务。本案房屋于2019年2月20日取得房产测绘成果报告后，自此满足交付条件。此后原告于2019年5月13日办理了收楼手续，被告的交房义务已自此履行完毕。故对于本案房屋的交付时间，本院依法认定为2019年5月13日。关于逾期交房事实认定和相关责任承担问题。合同约定的交房期限为2018年11月30日前，但被告直到房屋具备交付条件的2019年5月13日才履行告知交房义务，逾期164天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。逾期交房违约金和逾期付款违约金，属于两种不同性质的违约金，两者的计算基数也不相同，不能相互比较。违约金条款属于对违约行为的惩罚和补偿条款，义务人只要诚实守信按约履行合同义务，即不存在被加重责任的问题。并且，违约金条款还属于可调整条款，违约金约定过高，当事人可以申请调整，并不会因此受到不公平的对待。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交房违约金的参照物是房屋的租金水平，而不是资金利息。故原告提出应当按照资金利息计算标准调整违约金的请求，本院依法不予支持。被告应付原告的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算。违约金计算为20224.22元（1233184元×0.0001×164天）。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。关于原告要求被告对小区规划建设按照“人车分流”进行整改及赔偿侵犯其购买涉案房屋时知情权损失的诉讼请求问题。原告的该两项诉讼请求，缺乏相关证据支持，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告大亚湾广宝实业有限公司于2019年2月28日发出要求原告罗涛于2019年3月15日前收房的《入伙通知书》，对原告罗涛不产生房屋交付的法律后果；二、被告大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗涛支付违约金20224.22元；三、驳回原告罗涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751.06元，由原告罗涛负担375.53元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担375.53元。二审中，上诉人提交了七组证据：一、气象报告，证明在涉案房屋签订后至合同约定的交付时间期间，存在台风、高温、大雨等无法施工因素，属于不可抗力影响，应当对无法施工的时间予以排除，并据此顺延合同约定的交付日期；二、涉案房屋竣工验收备案表，证明涉案房屋已经竣工并经有关部门验收备案，符合交付的条件；三、入伙通知书邮寄情况及《惠州日报》刊登记录，证明上诉人已经多次通过邮寄、报纸公告的方式通知业主收楼，充分履行了合同约定的义务；四、涉案房屋预测面积报告及实测面积报告，证明房屋预测面积、实测面积报告取得时间，且预测面积与实测面积几乎没有差异，未取得实测面积报告不影响业主使用房屋；五、相关资料的现场公示照片，证明上诉人在取得竣工验收备案表等相关资料后，在销售现场进行公示，业主多次前往项目维权，应当知道上诉人已经取得交付房屋的相关资料；六、涉案项目业主微信群聊天记录及图片，证明业主故意在两会召开期间组织群众恶意维权、上访、游行，以达到向开发商施压的目的；七、网络问政记录，证明业主收到开发商的入伙通知后恶意拒绝收楼的事实；开发商曾多次与业主沟通调解方案；业主拒绝收楼的目的是变更土地年限、人车分流、停车费、绿化率等问题。被上诉人质证认为：对于证据一的气象报告，首先，不属于二审的新证据，不能作为证据使用，其次，关于涉案房屋处于沿海地区，每年都会发生台风大雨等不可抗力事件，上诉人在计算交房时间时，应当预计到该事件的发生，应当将改时间计算在交房时间之内。对证据二，不属于二审的新证据，不能证明其证明目的。对证据三，不属于二审新证据，且该证据不能证明其已经达到了交付条件，且在该通知的时候，涉案房屋没有测绘报告，未达到交付条件，对业主的通知是没有约束力的。对证据四，不属于二审新证据，房屋的预测面积与实测面积有时候存在很大的差距，且预测面积是委托方根据报建的资料和图纸进行计算的，并非根据房屋的建设计算出实际面积，合同约定的应当是实测面积，即使是合同约定不明确，也应当按有利于被上诉人来理解，应当是实测报告。对证据五，不属于二审新证据，且与其证明力没关系，三性不认可。对证据六，不属于二审新证据，不能证明其证明力。对证据七，不属于二审新证据，不能证明其证明力，反而证明业主在维权时，要求上诉人提供三证一书一表。对证据八，不予认可。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、关于房屋交付时间的认定；二、关于逾期交楼违约金的计算问题。关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现上诉人已于2019年1月9日和2019年2月20日分别取得竣工验收备案报告和测绘报告，并于2019年2月28通知收楼。因此，在商品房符合合同约定及法定的交房条件的情况下，且合同约定的交付期限已届满，上诉人通知收楼，被上诉人拒绝接受的，应视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付，即本案房屋的交付日期应认定为2019年3月15日，一审法院认定收楼时间为有误，本院予以纠正。关于逾期交楼违约金的计算问题。如前所述，合同约定的交房期限为2018年11月30日前，但上诉人直至2019年3月15日才交房，逾期104天，上诉人的行为已经构成违约，依法应承担向被上诉人支付逾期交房违约金的违约责任。根据合同约定，上诉人应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算为12825.11元（1233184元×0.0001×104天），一审法院计算逾期交楼违约金有误，本院予以纠正。上诉人上诉请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，上诉人作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且上诉人亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的请求不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3639民事判决第一项；二、变更大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3639民事判决第二项为：上诉人大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人罗涛支付违约金12825.11元；三、维持大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3639民事判决第三项；四、驳回上诉人大亚湾广宝实业有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费751.06元，由上诉人大亚湾广宝实业有限公司负担375.53元，由被上诉人罗涛负担375.53元。本案二审案件受理费305.60元，由上诉人大亚湾广宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮