重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初3360号原告：李远梅，女，1983年9月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：唐显清，国浩律师（重庆）事务所。被告：冉薇，女，1981年10月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所律师。原告李远梅与被告冉薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告李远梅及委托诉讼代理人唐显清，被告冉薇委托诉讼代理人周炜、王雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李远梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告违约金17.5万元，担保费0.6万元，律师费0.5万元，合计18.6万元；2、依法判决被告双倍还原告定金6万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月28日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，约定被告将名下位于重庆市沙坪坝区房屋一套出卖给原告，交易价格为175万元，合同还约定了双方之保证、合同解除的条件及违约责任等内容，合同签订之日，被告向原告收取定金3万元。合同履行中，被告违约将交易房屋再次抵押，2020年1月13日，被告向原告发出解除合同的通知。被告将交易房屋再次抵押的行为和单方解除合同的行为均违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告冉薇辩称：被告不存在违约行为，双方签订买卖合同后被告一直在积极履约，但原告购买意向发生变化，最终未能完成房屋的过户交易，被告不应当承担原告诉请的各项费用；假设被告存在违约，原告的违约金、定金也不能同时主张。本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，原告李远梅作为乙方，与被告冉薇作为甲方，通过重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订《房屋房买卖合同》，约定李远梅向冉薇购买坐落于重庆市沙坪坝区的房屋一套，总成交价为1750000元，该买卖合同主要约定了以下内容：房屋权属情况：经甲方确认，甲方在出售交易房屋时，房屋的基本情况为：（四）该房屋抵押状况为：已设定抵押，抵押权人为：建设银行。付款方式，（二)贷款：1、定金人民币30000元。2、乙方同意采取下列第（3）种方式交付首付款：（3）甲方双方自行交接钱款：首付款人民币1070000元，由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方。3、乙方银行按揭贷款650000元，由放贷银行直接交付予甲方。权属解押（一）若该房屋已设定抵押，乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起丙方通知5个工作日内办理完成解押手续。解押方式为第1种：1、甲方自行出资解押，甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押。如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。房屋贷款、权属转移及抵押登记（一）甲乙双方应最迟在丙方通知五个工作日之内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等资料）。第十条双方之保证（三）若该房屋未设定抵押，甲方保证在本合同履行期间不再将该房屋设定抵押，若该房屋已设定抵押，甲方保证仅有本合同第二条第（四）项约定的抵押，无顺位抵押；若该房屋无租赁，甲方保证在本合同履行期间不再出租该房屋。如甲方违反前述保证，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该合同成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。第十一条违约责任（六）其他甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。合同签订后，原告于当天向被告支付定金30000元。2019年10月15日，原告为办理案涉房屋买卖的按揭贷款手续，通过其丈夫李新支出按揭手续费、评估费、担保费等费用6000元。另据原告向沙坪坝不动产登记中心调取的案涉房屋的抵押、查封信息显示：2018年12月7日，为黄文波设定土地房屋抵押权；2019年10月17日，因黄文波申请，该房屋被司法查封；2019年12月3日，黄文波申请的查封解除；2019年12月16日，为黄文波设定的抵押权注销，同日，为刘婕设定抵押权；2019年12月31日，注销建设银行重庆市分行的预购商品房抵押权预告登记。现该房屋登记在罗长虹名下。庭审中，被告冉薇称其于2019年12月16日在案涉房屋上为刘婕设定抵押权，是因为当天其向刘婕借款1455000元，用于注销建行重庆市分行以及债权人黄文波的抵押权登记，为担保该借款而为刘婕设定。2019年12月31日，重庆到家了网络科技有限公司工作人员通知原、被告双方可以办理房屋过户手续，被告冉薇及到家了公司工作人员、刘婕均到达约定的不动产登记中心，而原告获悉该房屋存在再次抵押及查封情况，未前往办理过户。随后，原、被告双方通过到家了公司工作人员协商解除合同未果。2020年1月4日，被告冉薇的丈夫兰炜致电原告李远梅，告知另有买主欲购买案涉房屋，与李远梅协商解除合同事宜，李远梅称“你直接就可以卖，没啥子的，你卖你的。”2020年1月13日，被告冉薇向原告李远梅发出《解除合同通知书》，同日，案涉房屋过户登记至买受人罗长虹名下。2020年1月8日，原告李远梅与国浩律师（重庆）律师事务所签订法律服务合同，并支付律师服务费5000元。上述事实，有双方当事人的陈述、原告李远梅提交的房屋买卖合同、定金收据、不动产档案调查结果、解除合同通知书、微信转账证明及担保费收据、委托代理合同及发票、微信聊天记录等证据，以及被告冉薇提交的借款合同、银行流水、沙坪坝不动产登记中心查询结果、建设银行贷款结清证明、微信短信聊天记录、通话录音等证据证明，上述证据已经双方当庭质证并经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，李远梅与冉薇签订的《房屋买卖合同》系双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中双方的争议焦点为：1、冉薇在合同履行过程中是否存在违约行为？2、如冉薇存在违约，应当向原告承担违约金及损失赔偿的数额是多少？首先，依据双方签订的房屋买卖合同中之约定，冉薇保证：若房屋未设定抵押，在本合同履行期间不再将该房屋设定抵押，若房屋已设定抵押，保证仅有建设银行的抵押，无顺位抵押，如违反该约定，李远梅有权解除合同，合同被解除的，冉薇应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向乙方支付违约金。而在合同签订后，冉薇因向案外人刘婕借款1455000（冉薇称此借款系用于归还银行贷款和个人借款），为担保此借款于2019年12月16日在案涉房屋上为刘婕设定了抵押权。冉薇的该行为已违反其与李远梅的合同约定。此后，在2020年1月4日冉薇的丈夫兰炜与李远梅的通话中，因另有他人意欲购买案涉房屋，兰炜询问李远梅解除买卖合同时，李远梅对冉薇将案涉房屋另售他人未明确提出异议，应视为解除双方之间房屋买卖合同的意思表示，而案涉房屋也于2020年1月13日出售并过户给其他人，原被告之间的房屋买卖合同已实际解除。合同被解除后，冉薇依约应向李远梅支付违约金。冉薇辩称自己不构成违约，不应当承担违约责任的辩解理由不成立。其次，关于被告冉薇应当承担的违约责任。依据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张被告支付违约金17.5万元，并双倍返还定金6万元，被告抗辩称违约金与定金不能同时主张，且认为违约金过高，请求予以调整为按照原告已支付的定金为基数、参照银行同期贷款利率计算的金额。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，纵观双方的履行行为，原告为履行合同支付了定金3万元，支出了担保费6000元，在2019年双方约定过户且客观上亦具备过户条件时因虑及案涉房屋存在抵押等情形，未前往办理过户，而被告冉薇虽然违反约定、在签订合同后在案涉房屋上设定了新的抵押权，但考虑到该抵押权的设立系用于向他人筹措资金、解除之前的抵押权、为过户给原告作准备，双方合同的终止并非单方原因造成，而原告主张的各项损失除担保费外，亦无直接、确切的证据予以证明，故综合考虑双方的过错程度、原告主张的实际损失的合理性等因素，本院酌定由被告冉薇向原告李远梅退还定金3万元，并支付原告李远梅违约金60000元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告冉薇于本判决生效之日起10日内向原告李远梅返还定金30000元，并支付违约金60000元；驳回原告李远梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4990元，减半收取2495元（原告李远梅已预交），由被告冉薇负担，此款限被告冉薇于本判决生效之日起10日内支付原告李远梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 殷建华二〇二〇年六月二十四日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维