广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24904号原告：袁晴，女，1978年6月5日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市**********6*1****1*，公民身份号码532************746。原告：袁光熙，男，1947年11月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市*******47***1**2*1*，公民身份号码532************033。委托诉讼代理人：袁晴（女儿），住云南省大理白族自治州大理市*******************。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。原告袁晴、袁光熙与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案。被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案。原告袁晴（暨原告袁光熙委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人杨健豪到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销合同，被告退还原告已交转让金388000元；2.被告以388000元为本金按每日万分之五的标准自2019年6月1日起至2019年9月1日共计92天向原告支付违约金17848元；3.被告支付以388000元为本金按4.75%自2018年2月1日起至2019年6月1日共16个月计算的利息24573元；4.被告支付2019年9月1日起至本案诉讼终审判决作出之日的违约费用（按388000元的每日万分之五计算）；5.被告承担原告袁光熙从云南大理到广东南海法院现场起诉的差旅费1500元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月29日，原被告签订《物业使用权转让合同》，约定原告购买被告位于佛山市里水区********的宇能数码广场B区2栋15层1513室，该物业建筑面积37.9平方米，使用年限至2052年11月3日止，并按照合同约定的时间支付全款388000元，原告已履行完毕合同义务。按照合同约定，被告应于2019年*月1日将该物业交付原告，逾期交楼应每天按已支付房款的万分之五标准支付违约金，如逾期超过90日还未能交付的，原告有权解除合同并要求退回已交的房款。事实上，被告于2019年*月1日未能交楼，并以资金困难为由拒绝按合同约定支付违约金，并称只能按70元/平方/月支付，原告不能接受，被告也未继续沟通。直到2019年9月1日，原告前往被告处提出解除合同，被告派出工作人员称退款可以，要求原告写申请由被告方代为转卖该物业后三个月就可以退款，并且不支付任何违约金，如原告不同意就可以起诉。原告诉至法院。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。1.被告与“宇能数码广场B区”建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过被告用地期限，符合相关规定要求。2.我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年1月29日至2037年8月30日的对价为388000元，2037年8月31日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，原被告所签订的合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年6月1日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，本案项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响本案工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年6月1日前交付，被告并无过错，被告无须承担逾期交付责任。三、原告无权要求撤销合同、要求被告返还已收款项及赔偿损失。原被告所签订的合同合法有效，属双方真实意思表示，不存在可撤销的法定情形；一环围蔽施工对被告来说属于不可抗力，该不可抗力导致被告未能按时交楼，被告可依法免责，因此原告无权撤销或解除合同、要求被告返还388000元、赔偿违约金、利息及差旅费。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.《物业使用权转让合同》原件1份，用以证明被告将涉讼房屋使用权转让给原告，转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期。3.收款收据原件3张、POS机签购单原件1张，用以证明原告已付购房款。被告举证如下：1.宇能数码广场B区临时现场平面布置图复印件1份、红线范围图复印件1份、现场沙盘照片打印件1份、施工现场图片打印件4张，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月29日，被告宇能公司（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋15层1513号（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年8月30日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为388000元，乙方须在2017年8月31日前支付首期款238000元（含认购定金），余款150000元须在2018年1月29日前支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。诉讼中，原、被告均确认原告已付清涉讼合同项下转让款388000元。另查明，宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是涉讼合同是否具备可撤销情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、一百四十八条的相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为或一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，当事人可请求撤销。本案中涉讼合同明确约定涉讼物业的性质、用途及双方权利义务，原告未举证证明被告在签订合同及合同履行过程中存在欺诈或致原告产生重大误解的情形；而原告主张的被告逾期交付行为亦不构成撤销涉讼该合同的理由，故对原告诉请撤销涉讼合同，本院不予支持。原告主张被告退还已付款项、支付违约金、利息和差旅费的诉请是均是基于合同撤销的基础上主张。如前所述，涉讼合同并不存在可撤销的情形，本院对原告相应诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：驳回原告袁晴、袁光熙全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3560元（原告袁晴、袁光熙已预交3889.41元）、财产保全费2679.61元（原告已预交），合计6239.61元，由原告负担。原告多预交的诉讼费329.41元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请退回予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年六月三十日书记员  罗静雯