广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0114民初11645号原告（反诉被告）:黎伟彦，男，1979年8月25日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：谭晨、邓国豪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:广州市启胜房地产开发有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇广从八路****538，统一社会信用代码914401010545232029。法定代表人：彭海忠。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东品济律师事务所实习律师。原告黎伟彦与被告广州市启胜房地产开发有限公司（以下简称启胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理，被告启胜公司于2019年11月15日提起反诉，本院经审查后予以准许，并决定将本诉与反诉合并审理，本院于2019年12月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告黎伟彦的委托诉讼代理人谭晨、邓国豪，被告启胜公司的委托诉讼代理人杨红超、黄丽珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟彦向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B503房屋享有使用权（房屋购买价贰拾万元整）；2.请求判令被告对原告占有的广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B503房立即停止侵害行为，不得以擅自换锁、破环墙体、装修等任何方式妨害原告占有涉案房屋；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：一、关于本案的事实背景。（1）被告因合作建设涉案房屋而取得涉案房屋权属。2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（以下简称：易胜投资公司）、被告、广州市花都××××李溪村第二十经济合作社（以下简称：李溪第二十经济合作社）、广州市花都区花东镇李溪经济联合社（以下简称：李溪经济联合社）四方签订了《合作建设合同》。其中约定由李溪第二十经济合作社提供位于李溪村安置区环区大道的面积为4.31亩的建设用地、位于李溪村安置区××面积为4.38亩的建设用地，由被告提供项目建筑的全部资金合作建房；房屋建成后，被告分得总建筑面积的50%。另外，《合作建设合同》第四条第三项约定：“由李溪第二十经济合作社和李溪经济联合社出具相应的房屋权属确认书，确认被告享有所分配房屋的所有权；若日后政策允许项目以一方或第三方为房屋权属人办理房屋的产权证书，办理产权证书的税费由该权属人承担”。上述约定表明，李溪第二十经济合作社及李溪经济联合社允许被告对外转让其分得的房屋，并将以权属确认书的形式确认该房屋的权属。后上述地块建成了李溪安置区中航嘉园第一期，被告依约分得了中航嘉园第一期B、C、D栋的房屋。（2）钟洪津因向被告购买涉案房屋而取得权属。2015年5月29日，被告（甲方）与案外人钟洪津（乙方）签订了一份《李溪安置区合作建房合同》，约定由钟洪津出资人民币10万元，被告将位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B503房（以下称：涉案房屋）转让给钟洪津。其中，合同第三条约定：“合同生效后，甲方提供广州市花都××××李溪村民委员会出具的乙方所得房屋《权属证明》给乙方。乙方拥有房屋的使用权为永久使用。对房屋享有使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益，甲方需确保不得干预乙方的合法使用”；第四条约定：“甲方需确保房屋的使用权无任何争议”；第五条约定：“合同签订后，甲方不得单方面收回房屋，否则乙方有权要求甲方以毁约时该房屋的市场价值的两倍作出赔偿”；第六条约定：“若今后政策允许钟洪津办理属于其名下的房地产权证，被告要为其办理房地产权证或过户手续”。合同签订当日，钟洪津便将合同约定的款项支付给了被告，被告向钟洪津出具了相应《收据》，并将涉案房屋的《权属证明》及涉案房屋钥匙交付给了钟洪津。（3）原告因向钟洪津购买涉案房屋而取得权属。2016年7月22日，钟洪津以人民币贰拾万元的价格向原告转让了涉案房屋，同时钟洪津向原告出具了相应的《收据》、钥匙、其与被告签订的《李溪安置区合作建房合同》、被告向其开具的《收据》，并协调李溪村委会向原告出具涉案房屋的《权属证明》，以上文件现均由原告保管。同日，接收房屋后，原告便持《权属证明》及其他购房文件至涉案房屋的物业管理公司广州市易胜物业管理服务有限公司（以下简称：易胜物业公司）处登记成为新业主，并从2016年7月起缴纳涉案房屋的物业管理费，实际占有了涉案房屋至今。（4）被告无理妨害原告对涉案房屋的占有。2018年3月7日，被告委托龙鹏、张**擅自对涉案房屋及邻近十余处房屋强行换锁。原告及其他业主便报警至广州市花都区花侨派出所，在广州市花都区花侨派出所的主持调解下，被告将换锁后的钥匙交给了原告及其他业主，并保证以后不再侵扰涉案房屋。但事后被告仍多次委托龙鹏、张**擅自对涉案房屋强行换锁，严重妨碍原告及其他业主对房屋的占有。直至2019年7月，被告擅自在涉案房屋的大门上张贴收回涉案房屋的《公示》及委托龙鹏、张**占有、使用、管理涉案房屋的《授权委托书》，并再次对涉案房屋强行换锁，甚至破坏墙体进行装修。迫于无奈，2019年8月5日，原告及其他业主只能再次报警处理。二、原告对涉案房屋享有合法的使用权。（一）被告与易胜投资公司、李溪第二十经济合作社、李溪经济联合社签订的《合作建设合同》、被告与钟洪津签订的《李溪安置区合作建房合同》、钟洪津与原告之间关于转让涉案房屋使用权的事实合同关系均合法有效。首先，涉案房屋经李溪第二十经济合作社、李溪经济联合社与被告合作建房而成。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）第三十条“因事实行为而设立或者消灭物权”中规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”即涉案房屋虽暂未取得不动产权证书，但李溪村第二十经济合作社自涉案房屋建成之时就已取得了其所有权。其次，经广州市中级人民法院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中向广州市规划和自然资源局花都区分局调查核实，涉案房屋所在的中航嘉园第一期“土地使用权性质为国有用地，中航嘉园第一期在现行土地利用总体规划中，该地块规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地，地块大部分规划为城乡建设用地部分规划为交通水利用地；在现行控制性详细规划中，地，地块规划为二类居住用地亦即，涉案房屋所在的土地使用权性质为国有用地，而非集体用地，不存在法律禁止的对外转让无效情形。本案中被告与易胜投资公司、李溪第二十经济合作社、李溪经济联合社签订的《合作建设合同》、被告与钟洪津签订的《李溪安置区合作建房合同》、钟洪津与原告之间关于转让涉案房屋使用权的事实合同关系均为合同各方的真实意思表示，合法有效。故，原告基于合同约定及涉案房屋上手权属人的确认而对涉案房屋享有合法的使用权。三、原告自2016年7月22日起已经实际占有涉案房屋，其事实占有的状态依法应予保护。根据《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”黎伟彦根据合同约定自主占有涉案房屋及行使权力，为合法占有、有权占有。另外，《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”换言之，原告对涉案房屋的事实占有状态应受法律保护，非权利更为优先者根本无权进行侵夺或妨害，更无论被告这一曾经参与涉案房屋转让关系并在合同中许诺“不会干预房屋合法使用”和“不会单方面收回房屋”的前手权属人。此外，值得注意的是，且无论涉案房屋并非强制性法律规定禁止转让的房屋，即便其是，上述有关“占有保护”的规定亦并未要求占有保护请求人对占有物须享有本权（物权）。而事实上，“占有保护不问本权”这一观点已为中国民法学界主流，无论原告对涉案房屋有否其他权利，只要存在事实占有的状态就应该受法律保护，即便无权占有也是如此，其他非权利更为优先者非通过法定确权途径无权通过法律禁止的私力救济进行侵夺或妨害，否则会造成社会秩序的混乱，极大地鼓励了违法私力救济的滋长。四、被告对涉案房屋的强行换锁、装修行为严重妨害了原告的占有，应当予以禁止。2015年5月29日，被告对涉案房屋的所有权益已转让给钟洪津，并以合同作出“钟洪津享有转让权”、“不会干预钟洪津正常使用房屋”及“不会单方面收回房屋”等约定；2016年7月22日，原告向钟洪津购得涉案房屋，并取得其对涉案房屋的所有权益。因被告在合同中确认钟洪津对涉案房屋的转让权，并承诺不会干预其使用房屋，即当然地表明其不得干预已取得涉案房屋所有权益的原告使用涉案房屋，否则被告明显违反诚实信用原则及禁止反言原则。换言之，被告对涉案房屋并没有享有比原告更为优先的权利，其多次对涉案房屋强行换锁、破坏墙体进行装修、张贴《公示》等侵权行为，系擅自、无理妨害原告对涉案房屋占有的违法行为。根据《物权法》第二百四十五条的规定，原告有权请求排除被告妨害原告对涉案房屋占有的行为。五、综上所述，原告对涉案房屋享有合法的使用权，并已实际占有涉案房屋，被告的行为严重侵犯了原告的使用权，且妨害原告对涉案房屋的占有，依法应当予以排除。现原告特此具状至法院，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，维护其合法权益！被告启胜公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，并请求支持被告的全部反诉请求。第一，被告因为与李溪村合作建房而取得了包括案涉13套房屋在内的中航嘉园BCD栋三栋物业。第二，原告所称钟洪津因为向被告购买案涉房屋而取得权属，不属实，被告与钟洪津之间没有买卖关系或者其他法律关系。1.钟洪津在不仅在2017年6月4日跟龙鹏的电话录音中明确承认案涉13套房屋已经交还给周耀真进行处理，而且在被告与钟洪津、周耀真的案件即（2018）粤0114民初5360号案件2018年6月22日的庭审中，钟洪津明确承认案涉13套物业仍然属于启胜公司所有，详见被告证据2.4。前述事实可以证明钟洪津没有权利处分案涉物业。2.关于原告证据2证据3显示的钟洪津向被告购买案涉物业这一主张，被告认为，结合原告证据2证据3，以及被告证据2证据4，很明显这是周耀真为了获取向钟洪津的130万元借款而形成的，而不是被告与钟洪津之间的买卖关系。另外，案涉13套物业的面积均大约在100㎡左右一套，而原告证据2证据3显示的交易价格却仅仅为10万元一套，连建筑成本都不够，双方之间怎么可能是买卖关系。3.案涉总共13套房屋，当时因周耀真与启胜公司的合作关系，因而周耀真可以接触到启胜公司的公章以及案涉13套物业的空白权属证明，这13套物业是周耀真擅自以10万元一套抵押给钟洪津借款130万的，被告对此不予认可，并且5360号案件也已经明确确认了周耀真擅自抵押的这一行为是无效的。综上，被告与钟洪津之间并不存在原告所主张的买卖关系。第三，原告与钟洪津之间也并没有真实的买卖合同关系，原告实际上是伙同钟洪津、周耀真意图侵占被告合法财产。1.假如原告作为一个正常的买受人，购买一套房子连个购房合同都不签署？这符合常理吗？2.本案所涉13套物业，本次系列案中涉及的是11套，而11套房子的价格全部都是20万元，而且没有任何转账凭证，都是钟洪津开出一份收据了事，这符合常理吗？难道220万元款项都是交现金？3.钟洪津分别在2017年6月4日明确承认房子已经给回周耀真，以及在5360号案庭审当日明确承认案涉房屋仍然属于被告启胜公司所有，在此情况下原告主张案涉房屋是从钟洪津手上购买的，与事实不符。第三，退一步讲，假如原告确实向钟洪津支付了20万元购房款，由于钟洪津并没有权利处分案涉13套物业，因此，原告向钟洪津支付的20万元应当由原告与钟洪津另案主张。综上，原告的所有诉讼请求都是基于原告对案涉物业具有合法使用权而提出的，但是，如前所述，现在案涉房屋仍然是属于被告所有的，这是钟洪津在2018年6月22日仍然明确承认的。因此，原告的全部诉讼请求应当予以驳回。被告启胜公司反诉称，1.请求判决确认钟洪津向原告出售涉案房屋的行为无效；2.请求确认启胜公司对广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B503房屋享有使用权；3.请求判决原告立即向启胜公司返还广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B503房及对应的由广州市花都区李溪村民委员会出具的唯一一份《权属证明》原件；4.本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2012年9月20日，启胜公司与案外人广州市易胜投资有限公司、广州市花都××××李溪村第十二经济合作社、广州市花都××××李溪村经济联合社四方签订了《合作建设合同》，约定由启胜公司出资建设位于花都××××李溪村安置区中航嘉园项目，项目建成后建筑面积50%归原告所有。后，项目建成，启胜公司依约分得中航嘉园第一期B、C、D栋三整栋物业，广州市花都××××李溪村第十二经济合作社、广州市花都××××李溪村经济联合社并向启胜公司出具《证明》证实启胜公司享有中航嘉园第一期B、C、D栋整栋的权属。后，为方便启胜公司行使中航嘉园第一期B、C、D栋所在单套物业的权利，广州市花都××××李溪村民委员会并就中航嘉园第一期B、C、D栋所在单套物业各自一一对应地出具了唯一一份空白的《权属证明》原件给启胜公司收执。2015年5月29日，案外人周耀真与钟洪津签订《借款合同》，约定周耀真向钟洪津借款130万元。周耀真以启胜公司分得的广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期中B栋及D栋中13套物业（具体为：B栋201房、203房、503房、304房、503房、603房、503房、503房、503房、503房、D栋201房、302房、303房。包含本案B503房。）作为抵押物抵押给第三人钟洪津。其时，因启胜公司与周耀真的合作关系，周耀真可以接触到前述13套物业对应的13份《权属证明》原件。周耀真为了获得钟洪津借款，即将该13份空白的《权属证明》原件交给了钟洪津。广州市花都区人民法院于2018年10月30日作出（2018）粤0114民初5360号《民事判决书》，判决确认案外人周耀真与钟洪津于2015年5月29日签订《借款合同》中所涉前述13套房屋的抵押无效。前述该《民事判决书》已经生效。且，第三人钟洪津在该案诉讼过程中明确承认涉案物业仍属于启胜公司。启胜公司认为，经广州市花都××××李溪村第十二经济合作社、广州市花都××××李溪村经济联合社出具《证明》，及广州市花都××××李溪村民委员出具涉案物业《权属证明》，启胜公司对涉案物业享有完整的所有权。案外人周耀真未经启胜公司同意将涉案物业抵押给第三人钟洪津，该行为已经生效法律文书确认为无效。钟洪津持涉案物业的空白《权属证明》向原告转让启胜公司所有的涉案物业，该转让行为亦属无效。原告应将涉案房屋及《权属证明》返还给启胜公司。综上所述，启胜公司是涉案物业权属人，原告占有使用涉案物业的行为严重侵犯了启胜公司的权利。故此，为维护启胜公司的合法权益，启胜公司根据《民事诉讼法》第五十一条的规定特向法院反诉如前述，望判如所请。原告黎伟彦针对反诉辩称，1.原告已经基于所有涉案房屋的权属人真实合法，是自愿意思表示取得涉案房屋的使用权，已形成实际占有，原告的占有状态应予保护。2.钟洪津向原告转让房屋的行为不属于无权处分，根据原告提交的证据2、3可见钟洪津与被告之间有书面房屋买卖合同关系，并已支付合理对价，在这里回应被告答辩，被告所述房屋价格偏低，是因为当时买卖涉案房屋的时候大家都认为涉案房屋属于小产权房，无产权证，后因为某些信息公开渠道得知涉案房屋是国有土地上的房屋，并非名义上的小产权房，房价现有溢涨，所以被告才会想收回房屋。被告陈述因为周耀真与被告的关系能够操作被告的公章及权属证明我方不予认可，根据原告证据2是钟洪津与被告的房屋买卖合同，上面不仅有被告公章，也有被告法定代表人的签名，先不论被告的证据有无证据佐证，起码从法定代表人签字真实性方面，该合同是真实有效合法，如果被告有异议，可以向公安机关追究相关人员的刑事责任，不应作为民事案件抗辩理由。钟洪津有权处分涉案房屋这点，另案中（见原告证据47页）被告已对钟洪津提起返还涉案房屋的诉讼，该诉讼没有被法院支持，证明被告其实也认可与钟洪津的房屋买卖关系，却在本案中不承认该关系。另案诉讼没有对被告与钟洪津的合同关系作出终止效力判决情况下，被告与钟洪津的合同关系对被告依然有拘束力，被告应遵照履行，但被告却跳过钟洪津直接向原告提起反诉，要求原告返还房屋，没有任何法律和事实依据。3.退一步说，钟洪津是否属于无权处分，我方受让房屋时已经尽到合理审慎的义务，审查所有使用权及权属的证据，并留存权属人的转让材料，也提交给法庭作为证明原告主张的证据，法律上明显是善意，也支付了对价，2016年7月份就开始实际占有涉案房屋，交纳物业管理费，所以无论如何，原告已经构成了物权法第61条善意取得，其权利应予保护。无论原告对房屋享有什么权利，只是对房屋占有的事实状态，根据物权法245条规定，原告不需要证据证明有什么本权即有权要求法律予以驳回，更有权利的人应当通过法律途径解决，不应像被告通过粘贴告示，骚扰正常生活，破坏墙体装修等违法行为，原告对房屋的占有是合法有权占有，其他权利更为优先者都应该通过法律手段解决问题，被告的行为妨碍原告占有。4.被告占有行使返还权已消灭，其第一、二点的反诉请求内容都属于占有返还请求权，根据物权法245条规定，占有返还请求权期限是1年，事实上被告于2015年5月29日将房屋的权利转让给钟洪津,2016年7月我方实际占有房屋，距离提起本案反诉已过3年，所以被告的占有返还请求权行使期限已过，也证明原告占有房屋这么久的情况下被告才主张权利，是因为当时房屋不值钱，现在房屋有所溢升，被告才想收回房屋，中航家园有几百户购房者与原告存在同样局面，如果被告以此为由收回房屋，将几百户购房者的处于不稳定状态，会引起社会风险事件。经审理查明：2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（甲方）、启胜公司（乙方）、广州市花都××××李溪村第二十经济合作社（丙方）、广州市花都区花东镇李溪经济联合社（丁方）共同签署合作建设合同，约定合作开发位于花都区××区××8.69亩土地建设村民公寓，之后，项目建成。2015年5月29日，启胜公司（甲方）与钟洪津（乙方）签订《李溪安置区合作建房合同》，约定：一、甲方确认已经取得花都区花东镇李溪安置区中航嘉园项目的开发权。甲、乙双方合作建房，甲方负责办理房屋开发建设的所有事务，乙方负责支付其所得房屋的建设款项，合作建房地址及乙方所得房屋为：广州市花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B栋503房，建筑面积95.46平方米。二、合作建房乙方向甲方付款的方式：合同总金额10万元，一次性付款。双方签订本合同当天，向甲方一次性付清该房屋的建设款（包含前期支付的定金），10万元，合同生效。三、合同生效后，甲方提供广州市花都区花东镇利息村民委员会出具的乙方所得房屋《权属证明》给乙方。乙方拥有房屋的使用权为永久使用。对房屋享有使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益，甲方需确保不得干预乙方的合法使用。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2015年5月29日，启胜公司开具收据一张，载明：“今收到钟洪津交来中航嘉园B幢503房购房款10万元。”该收据加盖的是启胜公司的财务专用章。启胜公司表示不确认上述合作建房合同及收据的真实性，认为启胜公司在该段时间管理混乱，与案外人周耀真有合作关系，有可能是周耀真擅自用启胜公司的公章对外签订上述合同，且认为启胜公司并无使用财务专用章。启胜公司表示即使上述合作建房合同及收据是真实的，仅代表周耀真与钟洪津形成抵押担保关系，而非构成启胜公司与钟洪津的合作建房关系或买卖关系。黎伟彦表示启胜公司的抗辩意见属于启胜公司与钟洪津之间的关系，不能对抗黎伟彦等善意第三人，黎伟彦表示其与黎细喜是亲戚朋友关系，黎细喜介绍黎伟彦购买涉案房屋，交易价格为20万元，双方并未签订书面房屋买卖合同，由黎伟彦先将房款支付给黎细喜，再由黎细喜将房款支付给钟洪津，钟洪津收到房款并开具收据后，就将登记为黎伟彦的权属证明及房屋钥匙交付给黎伟彦，为此，黎伟彦提交钟洪津于2016年7月22日开具的收据以及由李溪村委会盖章的权属证明予以佐证，其中收据载明：“今收到黎伟彦交来中航嘉园第一期B栋503房购房款20万元”。黎伟彦表示从2016年7月起占有使用涉案房屋，为此提交2016年缴纳涉案房屋管理费的收据予以佐证。黎伟彦表示在使用房屋过程中，启胜公司在涉案房屋张贴公示并采取换锁等钥匙要求收回房屋，黎伟彦等人遂提起本案诉讼。另查，广州市中级人民法院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中，向广州市花都区国土资源和规划局调查涉案中航嘉园所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局回复称：涉案土地所有权性质为国有土地。经核查，中航嘉园第一期在现行城市总体规划中，规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地，地块大部分规划为城乡建设用地部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，地，地块规划为二类居住用地查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。本院在（2019）粤0114民初6397-6406号案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局发函询问涉案建筑物能否保留使用问题。广州市规划和自然资源局花都区分局以穗规划资源花函【2019】977号《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6397-6406号的复函》函复一审法院，该复函中称，“一、关于‘用地单位花都区人民政府与土地权属人花东镇李溪村第二十经济社关系’、用地权属办理情况及办理规划报建主体等问题。……（二）现该地块已取得用地批文（粤国土资（建）字【2011】74号），已办理用地结案，结案面积186484平方米。用地单位为花都区人民政府，尚未转移至安置区集体经济组织，是当时特定历史条件下形成的。用地单位可凭用地结案及其他相关资料向市规划和自然资源局申请办理供地手续后办理产权登记手续，目前尚未办理土地使用权的首次登记手续。……二、关于涉案建筑是否通过规划报建及可否保留等问题。（一）根据《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。涉案地块的规划建设应以《建设工程规划许可证》作为建设工程规划许可的依据，来函所附会议纪要不作为涉案地上建筑物已通过规划报建的法律依据。根据花府15届97次【2015】8号会议纪要，区政府考虑到被搬迁村民为国家重点建设项目和我区的发展做出重大贡献，安置区也均属省、市重点项目，后续自留地的开发建设是为了完善安置区的生活配套及增加村民收益，本着尊重历史和对村民负责的原则，特事特办，在暂不能将土地使用证办至村委会名下的情况下，允许原来已经安排的村配套发展用地及经济发展留用地在按照有关规划并保障质量安全的前提下进行建设，故涉案建筑在未经办理《建设工程规划许可证》的情况下实施建设，已建建筑物涉嫌违法建设，需要按照相关规定予以理顺。（二）该项目建筑功能符合规划用地性质，但由于涉案建筑未经规划许可，暂不掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，对涉及建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。”广州市花都区城市管理和综合执法局以花城市管理函【2019】329号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6391-6406号之一的复函》函复称，“一、位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园**A、B、C、D栋的建筑物不属于违法建设，属于违法用地上的建（构）筑物。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，‘未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。’现涉案的中航嘉园一期A、B、C、D栋建筑，未取得国有土地使用证、集体土地使用证或不动产权证等合法土地使用手续，属于违法用地上的建（构）筑物，不属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建设。从土地管理行政流程来看，在土地合法手续办妥前，仍属于《中华人民共和国土地管理法》调整的范畴，由土地管理行政部门对土地及其地上建构筑物履行查处职责，并未进入《中华人民共和国城乡规划法》中关于建设工程规划许可证的调整范畴，不属于违法建设。二、国土行政主管部门应就上述建筑立案调查。……经查，该项目未取得合法的土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’、第三款‘单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权’、第十二条‘依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’、第四十四条第一款‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’等规定，涉案集体所有的土地在征地批复后，仍需要办理农用地转用审批手续，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权等手续，征地批复并不能代替相关审批手续和变更登记手续。如国土行政主管部门对该涉案地块登记造册，核发土地使用证后，我局将对该地块建筑进行调查，核查是否属于违法建设，如国土部门无法对该涉案地块进行登记造册，核发土地使用证，应由国土部门对该非法行为进行查处。三、该项目能否保留使用，需要征询规划行政主管部门意见……”本院认为：本案中，黎伟彦的诉讼请求是要求确认黎伟彦对涉案物业享有使用权并要求启胜公司停止对涉案房屋的侵害行为，不得妨害黎伟彦占有涉案房屋。启胜公司的反诉请求亦是要求确认钟洪津向黎伟彦出售涉案物业的行为无效并要求确认启胜公司对涉案房屋享有使用权，要求黎伟彦返还涉案物业及权属证明。由此可见，黎伟彦的诉讼请求是以其与钟洪津之间就涉案房屋的买卖合同关系有效为前提所提出的，启胜公司的反诉请求是以钟洪津与黎伟彦之间的房屋买卖关系无效为前提所提出的。经本院以及广州市中级人民法院分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局函询所了解的情况，涉案房屋所在的中航嘉园建筑物不具有相关报建手续，亦无办理相应的产权登记。涉案房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，涉案合同的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上所述，涉案房屋是否合法建设须由相关行政主管部门进行认定和处理，黎伟彦、启胜公司可在行政主管部门的相关处理结果作出之后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、驳回原告黎伟彦的起诉；二、驳回被告广州市启胜房地产开发有限公司的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  冯艳珊人民陪审员  卢银兴二〇二〇年六月二十四日书 记 员  邓国靖