昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4372号原告：白树明，男，1967年5月12日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南恒信屋业有限公司，住所地：昆明经开区信息产业基地**、22-2-1#地块。法定代表人：赵应先，执行董事兼总经理。委托代理人：代晨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李晓曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：余兵，男，1972年10月9日生，汉族，身份证住址：四川省岳池县。被告：赵润莲，女，1971年11月2日生，汉族，住昆明市呈贡区。两被告共同委托诉讼代理人：徐秀林，云南徐士律师事务所律师，特别授权代理。原告白树明与被告云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信公司）、洪建森、郑明莲、汤春娟、余兵、赵润莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，原告白树明申请撤回对洪建森、郑明莲、汤春娟的起诉，本院依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告白树明及其委托诉讼代理人田一闳，被告恒信公司委托诉讼代理人代晨、李晓曦，被告余兵、赵润莲的共同委托诉讼代理人徐秀林到庭参加了诉讼。本案依法向本院院长、昆明市中级人民法院报延审限，本案现已审理终结。原告白树明向本院提出诉讼请求：⒈请求确认被告恒信公司与被告赵润莲、余兵订立的商品房买卖合同无效，并判令昆明经开区果林湖畔小区Ｆ-1-1号住房归原告白树明所有；2.请求判令被告恒信公司向原告履行昆明经开区果林湖畔小区Ｆ-1-1号住房的交房义务，并判令恒信公司向原告支付逾期交房违约金114682元；3.判令洪建森、郑明莲、汤春娟对被告恒信公司应履行的义务承担连带责任；4.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。后白树明变更诉讼请求如下：1.请求判决被告恒信公司与被告赵润莲、余兵订立的商品房买卖合同无效；2.请求判令被告恒信公司继续履行与原告之间成立并生效的购房合同，依法为原告完善购房相关手续，将位于昆明经济技术开发区交付原告使用；3.本案的诉讼费、财产保全费由本案被告连带承担。因原告所提诉讼请求涉及两个法律关系，经法庭释明，原告请求判令被告恒信公司继续履行与原告之间成立并生效的购房合同，依法为原告完善购房相关手续，将位于昆明经济技术开发区交付原告使用的诉讼请求分案审理，所立案号为（2020）云0114民初223号，并经原告申请于2020年1月17日作出了中止该案审理的裁定。事实及理由：昆明经开区果林湖畔小区属于英模民警住宅建设项目，原告系符合认购条件的英模民警，早在2007年原告就在市公安局组织下向第一被告交纳了10万元定金认购该建设项目的住宅，2009年1月就与第一被告签订了购房合同认购了F-1-1号住房，并按约定交纳了购房款、购房契税、产权登记费等，但双方购房合同成立并生效后，第一被告违反约定延期交房不说，还单方要求涨价60多万元，第一被告违背诚实守信的原则的行为遭到原告抵制后，公然否认双方购房合同成立并生效的事实。对于第一被告背信弃义的行为，原告多次与之交涉无果，于2012年8月依法向呈贡区人民法院提起诉讼，并于2012年10月10日申请了财产保全，2012年10月22日，呈贡区人民法院作出（2012）呈民初字第875号民事裁定书，依法查封了昆明经开区果林湖畔小区F-1-1号住房，此后原告又向呈贡区人民法院提交了续行财产保全的申请或报告。现原告与第一被告房屋买卖合同成立并有效的事实已经呈贡区人民法院（2017）云0114民初2463号和昆明市中级人民法院（2018）云01民终3244号生效的判决所确认，但就在原告与第一被告房屋买卖合同纠纷在司法程序审理过程中，三被告之间恶意串通另行订立商品房买卖合同并将原告所购房屋交付给第二、三被告使用，导致原告无法正常取得自己所购房屋。综上所述，原告为维护自己的合同权益不受侵犯，特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定、民法总则第八十三条、第一百七十八条之规定，以及民事诉讼法的相关规定依法提起诉讼，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳支持原告的诉讼请求为盼！被告恒信公司辩称，针对原告的诉请：首先，原告主张我方与赵润莲、余兵之间签订合同无效的法律依据是认为我们双方存在恶意串通，但是我公司与被告赵润莲、余兵所签订的商品房购销合同的当时，该房屋不存在任何查封抵押以及被权力限制的状况，且双方签订合同的意思表示真实，因此该合同的签订无论是实体和程序上均没有任何瑕疵，在接到了三审法院均裁定驳回了原告起诉的情况下，我方有理由相信我方对案涉房屋有完整的处分权能，因此对外出售的案涉房屋是不存在恶意串通以及故意而导致合同无效的情形，合同成立且有效；第二，针对原告所主张的我公司与赵润莲、余兵双方之间存在恶意串通，导致合同无效，合同无效的构成要件，其一是恶意串通的要件是要求双方明知；其二是转让行为以明显不合理低价；其三是买房人没有支付价款；其四是买房人存在主观和客观的恶意，但是以上四方面均没有相应的情况发生。我方与被告方签订的相关合同都是在双方对于合同权利义务的处分明确知晓的情况下，而其他被告也在查询过相应房屋权属状况下才订立了合同，对于他们签订的合同符合相应的社会市场公允价格，不存在恶意以不合理低价转让财产，因此双方在客观和主观上均不存在恶意串通，我方认为原告主张要求合同无效的诉请不能成立。被告赵润莲、余兵辩称：原告认为我们与恒信屋业的合同有恶意串通，实际我们是通过房屋出售的广告，通过正当合法的方式签订了合同，当时也进行了网签。可以签合同的情况下，我们才支付了购房的对价2926000元。按照房价来说，我们也是支付了公平、合理的价款，平均每平方米8085元，取得了房屋的所有权。所以我方与恒信公司之间并无恶意串通，原告要求确认我们之间的合同无效也没有相关的事实和法律依据。原告白树明围绕诉讼请求向本院提交如下证据材料：第一组：1.《住宅开发代购协议书》、2.国有土地使用权出让合同公证书、3.经开区清理整顿土地市场秩序领导小组《审验通知书》、4.昆明市国土资源局函、5.昆明市公安局关于认购“果林湖畔”英模民警住宅的通知、交款通知。欲证明：一、昆明经开区果林湖畔小区属于昆明市公安局委托云南恒信屋业有限公司（以下简称“恒信公司”）开发的英模民警住宅建设项目；二、英模民警住宅项目昆国用（2004）第00823号用地，被告恒信公司2005年5月以出让方式取得，用地面积为167579.32平方米（251.36亩），被告恒信公司2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元。该地块被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策被告恒信公司补缴了4194.6661万元，每亩土地价格最终为18.52万元。该项目“限期开发，于2009年12月31日前建成”；三、被告恒信公司是在完善用地手续后，于2009年1月与原告签订的《购房确认书》，向原告收取的购房款、契税、产权登记费、合同工本费和签订《商品房购销合同》。第二组：6.被告恒信公司向工商系统发的《购房须知》、7.被告恒信公司向工商系统公布的“果林湖畔”商品房方案、8.被告与工商系统购房人签订的《果林湖畔商品房定金协议》。欲证明：英模民警住宅项目获得批准后，被告恒信公司将英模民警住宅项目中290套房屋以每平方米高于公安系统970元的价格向工商系统出售，由此证实“果林湖畔”英模民警住宅项目房源已经完全能满足昆明市公安局英模民警需求。第三组：9.关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示。10.J2009-025-1号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同、11.J2009-025-2号地块成交确认书、国有土地使用权出让合同。欲证明：一、被告恒信公司在果林湖畔小区房源完全能够满足市公安局英模民警需求的情况下，伙同昆明经开区管委会打着为满足英模民警最大需求的幌子，擅自将未取得合法用地手续的位于昆明信息产业基地的J2009-025-1号、J2009-025-2号地块的35487.37平方米（53.23亩）土地混入英模民警项目一同开发并向市政府报告希望享受优惠待遇。二、昆明经开区管委会和被告恒信公司的请求未获市政府批准，最终这53.28亩土地被清理整顿出来以招拍挂方式取得后，被告补办了用地手续，每亩价格为202.3万元，53.23亩土地总计交纳土地款10766.8321万元。由于被告恒信公司违法用地的行为，严重影响英模民警项目建设进度。第四组：12.251.36亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证、13.53.23亩土地建设用地规划许可证、国有土地使用证，14.商品房预售许可证。欲证明：一、证明英模民警住宅项目251.36亩土地政府给予了政策优惠，被告恒信公司没有通过招拍挂方式取得，与被告恒信公司擅自开发的53.23亩土地取得方式和价格是有区别的（英模民警住宅项目每亩地价最终仅为18.52万元）。二、证明英模民警住宅项目251.36亩土地和非法用地后补办手续的53.23亩土地整合后，整个土地款仅交纳了15421.6375万元【4654.8054万元（英模用地土地款）+10766.8321万元(53.23亩土地款)】。该整合后的地块昆明市住房和城乡建设局批准预售面积为212772.56平方米，即便让被告恒信公司建设成本为零地价，所有土地款均由购房人承担，整个果林湖畔小区平摊地价仅为724.8元/㎡（154216375元÷212772.56㎡），根本不可能在原购房户，联排每户每平方米已交纳了3480元/㎡～4450元/㎡，双拼3780元/㎡～4750元/㎡的基础上再让每户补缴1656元/㎡，被告恒信公司要求涨价系非法行为。第五组：15.《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》、16.原告等购房人先后致被告恒信公司关于房屋涨价的函三份送达公证书、17.呈贡县人民法院开庭笔录。欲证明：一、被告恒信公司非法要求原告所购房屋每平方米（含地下室）涨价1656元，每户平均涨价60～80多万元的事实。二、被告恒信公司既将违法用地的成本转嫁给购房英模民警，又在转嫁违法成本的基础上大幅提高购房价款，获取巨大非法利润的行为，原告等购房人先后几次致函被告恒信公司，要求被告恒信公司向原告等购房人公布果林湖畔涨价的成本核算和法律依据，以保证原告的知情权。三是证明因原告与被告恒信公司协商无果，原告于2012年8月依法提起诉讼，原告以上事实和证据在案审法院2013年4月13日组织双方开庭质证中，经被告恒信公司质证，被告均认可。第六组：18.昆明市人民检察院建议提抗通知书、19.云南省人民检察院通知书及民事抗诉书、20.呈贡区人民法院（2017）云114民初2463号民事判决书、21.昆明市中级人民法院（2018）云01民终3244号民事判决书。欲证明：一、原告于2007年12月向被告恒信公司交纳了定金10万元认购了果林湖畔小区Ｆ-1-1住房，2009年1月双方正式签订购房合同，原告按约定交纳了全部购房款、购房契税、产权登记费、合同工本费等相关费用购买了位于昆明经济技术开发区；二、原告与被告恒信公司按约定与被告签订购房合同，交纳购房全部款项后，被告违反协议，没有按时交房，还单方违约要求涨价，从而引发争议，因原审法院的错误裁判本案不属于人民法院受案范围，致使案件没有得到及时审理，但原告自2012年8月起始终坚持按司法救助程序维护自己的合法权益，2015年8月18日昆明市检察院就提请省人民检察院提出抗诉，2016年11月10日云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出抗诉；三、生效判决认定原告与被告恒信公司房屋买卖合同关系成立并生效。第七组：22.（2012）呈民初字第875号民事裁定书、23.房屋信息查询摘抄表、24.关于请求继续给予保全争议房产的情况反映材料及签收单、25.给呈贡区人民法院关于财产保全的申请、26.昆明市房屋交易产权管理处公文送达签收条及附件、27、昆明市国土资源局公文送达签收条及附件、28.昆明市住房和城乡建设局公文送达签收条及附件，29.原告在云南省产对社会各界或第三人的示警截图，30.原告已购房产的示警照片及证人出庭作证证人证言、31.春城晚报。欲证明：一、原告于2012年8月依法向呈贡区人民法院提起诉讼，并于2012年10月30日申请了财产保全，此后原告又向呈贡区人民法院提交了续行财产保全的申请或报告，并且原告财产保全的担保财产自2012年11月1日起至今未间断的处于查封状况；二、2016年4月底，另案原告张晗辉的爱人徐新康发现自己所购房产门上被张贴了“此房出售”的小广告后，将此情况告诉了原告代理人，于是原告代理人在让大家在自己所购房屋上进行风险提示的同时，立即于2015年6月3日书面向呈贡区法院递交了请求继续给予保全争议房产的材料；在2016年11月24日检察机关提出抗诉后再次向呈贡区人民法院递交了保护原告合法权益的申请书要求呈贡区法院继续给予财产保全；三、为保护原告的合法权益，原告代理人及诉讼代表人于2016年11月又向昆明市房屋交易产权管理处，昆明市国土资源局，昆明市住房和城乡建设局，递交了关于请求给予保护32户购房人合法权益的申请书，原告与被告之间有争议的事实昆明市住房和城乡建设局、昆明市国土资源局、昆明市房屋交易产权管理处均已知晓。四、原告为避免被告恒信公司在双方房屋买卖纠纷尚未解决期间“一房两卖”，导致第三人利益受损，先后多次通过在互联网上发布风险提示公告、现场张贴或在所购房屋中塞进风险提示公告、报刊宣传案件进展情况等方式向社会各界或第三人提示原告果林湖畔小区Ｆ-1-1号房和其他原告所购住房是存在争议的房产，由此清楚的证实原告与被告恒信公司之间的房屋买卖纠纷影响广泛，众所周知，被告余兵、赵润莲是在明知所购房屋存在纠纷的情况下，与被告恒信公司恶意串通购买原告已经购买的房产。第八组：32.《商品房买卖合同登记备案表》合同登记号（KM2015052533643）、33.被告恒信公司与被告余兵、赵润莲签订的YJG-2003《商品房购销合同》、34.云建房（2015）477号文、昆建通（2016）4号文、新合同版本推行要点、35.原告与被告余兵的通话录音、36、被告余兵、赵润莲申请不动产登记申请书、37.被告余兵、赵润莲办理抵押贷款不动产登记申请书。欲证明：被告恒信公司与被告余兵、赵润莲的房屋买卖交易行为是恶意的，一是通过F-1-1号房2015年5月25日《商品房买卖合同登记备案表》可以看出，被告恒信公司与被告余兵、赵润莲房屋买卖交易系虚假的，根据合同登记号：KM2015052533643的《商品房买卖合同登记备案表》可以看出原告所购房屋已于2015年5月25日备案登记在昆明众达经贸有限公司名下，恒信公司已无权进行交易。二是F-1-1号是现房，被告余兵、赵润莲是明知的，而被告余兵、赵润莲为使被告恒信公司作为担保人直接取得贷款等，配合被告恒信公司以预售房等虚假信息进行交易；三是自2015年以来为了进一步规范房屋买卖关系，防止“一房两卖”，云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局下发了关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，以及昆明市住房和城乡建设局下发了关于推行《商品房买卖合同示范文本》工作的通知，该二个行政规章中明确规定自2016年2月1日起启用《商品房购销合同》新文本，YJG-2003《商品房购销合同》合同文本终止执行，但被告恒信公司与被告余兵、赵润莲在明知启用新合同文本的情况下，为规避新合同示范文本对购房行为的严格要求，在2016年9月签订合同时使用的是已经终止执行的YJG-2003《商品房购销合同》合同版本。四是原告于2016年11月27日明明白白告知被告余兵F-1-1号属于原告早已购买的英模民警房，因被告违法涨价原告已提起诉讼，现双方的案件很快就有结果了，望被告余兵不要进行装修，注意规避风险，一切待原告与被告案件有了审理结果后进行处理，被告余兵却在明知所购房屋存在争议的情况下，于2017年5月17日申请了不动产登记，2018年8月16日申请了抵押贷款登记。第九组：38.人民警察证、39.立功获奖证书；欲证明：原告系符合认购条件的英模民警，作为英模民警建设项目有资格购房的特定主体，原告已购房屋后，未经原告自身放弃或委托开发的昆明市公安局同意，被告恒信公司作为被委托人无权对委托人认定有资格购房的原告所购房屋进行处理。原告白树明申请法院调取的证据被告恒信公司与被告赵润莲、余兵之间购房及贷款资料（领证单、不动产登记受理通知书、不动产登记申请书、缴费单，申请不动产登记承诺书、个人购房车位借款及担保合同、公证书），欲证明：两被告之间的交易存在1.明知是现房出售，却以预售房的虚假信息进行交易；2.办证的询问笔录中只有被询问人，没有询问人；3.案涉房屋系现房，却在签订合同交纳房款2个多月后才交房；4.先交房款后交契税；5.借款及担保合同填写不全；6.签订合同一年后才办理不动产登记、银行放款后2年多才办理抵押登记；7.明知已经启用新的《商品房购销合同》示范文本而使用YJG-2003合同文本；8.借款及担保合同填写（除了赵润莲、余兵的签名外，其与均空着）不规范；9.在付清房款2年后，原告与恒信公司之间合同经生效判决确认成立并生效后才申请办理不动产登记；10.赵润莲、余兵的多处签字存在差异；11.抵押登记费用只有缴费通知，没有收款发票等诸多违反法律、法规和行政规章，以及有悖常理的交易行为，根据日常生活经验，足以证明被告恒信公司与赵润莲、余兵之间系恶意串通，损害了原告的合法利益的事实。被告恒信公司对于原告提交的证据质证后认为：除第二组证据的第8份被告与工商系统购房人签订的《果林湖畔商品房定金》不发表质证意见；第六组证据的编号为18、19份证据的关联性和证明目的不予认可；第七组证据的编号为24-28的证据认为系原告单方制作的文书，不具备证据资格，对证据的三性均不予认可；对第八组证据的编号为35的证据关联性及证明目的不予认可外，对原告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的不予认可。首先，不能证明恒信公司存在非法用地的情况，也不能证明被告对补办完善用地手续不存在不可预知的情形，因为根据相关部门要求，恒信公司必须进行“果林湖畔”项目原土地周边零散用地予以整合统一开发，因土地整合及政策的调整及国家土地政策等，土地价款及相关费用、房价等无法完全确定，昆明市公安局作为原告的代理人与恒信公司之间已经就因清非政策导致的房价上涨问题达成了一致合意；其次，不能证明恒信公司与赵润莲、余兵之间存在恶意串通，三被告之间签订合同的价格符合签订合同当时的市场交易价格，且赵润莲、余兵已经按照合同支付了价款并及相应的税款，并于2018年8月28日领取了不动产权证明；第三，双方在进行房屋交易买卖时案涉房屋并不存在任何查封、抵押等权利限制；第四，原告所述两被告之间房屋买卖交易及赵润莲、余兵取得不动产权证的程序均符合交易习惯、时间先后顺序和正常程序。被告赵润莲、余兵针对原告提交的证据质证后认为：对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性无异议，我们认为四组证据与我们没有关联性；对第五组、第六组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可；对第七组证据中的编号为22的证据真实性予以认可，编号为23、24的证据真实、合法性不予认可，这个查询的证据与我们实际登记的信息不一致，房屋是登记在余兵和赵润莲的名下；对编号为25、26、27、28证据的真实性我们予以认可，证明目的不予认可；对编号为29、30、31证据的真实、合法、关联性均不予认可，同意恒信屋业公司的质证意见；对第八组证据的真实予以认可，证明目的均不予认可。此组证据恰好证明余兵和赵润莲通过合法方式购买该房屋，原告无权要求被告余兵停止装修，余兵和赵润莲按照国家法规政策办理了案涉房屋的相关证件；对第九组证据真实性予以认可，对关联性不予认可；对申请法院调取的两组证据的真实性予以认可，恰好证明余兵和赵润莲按照银行规定办理抵押贷款手续，其它质证意见与恒信屋业的意见一致。被告恒信公司未提交证据。被告赵润莲、余兵围绕诉讼请求及其答辩主张向本院提交了以下证据：第一组：商品房购销合同一份，欲证明：2016年4月18日，余兵、赵润莲夫妻与云南恒信屋业有限公司经平等自愿协商签订购房合同，购买位于昆明经开区房屋，该房的市场价2926000元，支付首付886000元，余款2040000元向银行办理了按揭手续；第二组：增值税发票一份，欲证明：2016年11月8日，云南恒信屋业有限公司出具给余兵、赵润莲的购房款发票，证实购房款2926000元全部付清；第三组：收据3份，欲证明：云南恒信屋业有限公司出具的收据证实，余兵、赵润莲夫妻2016年4月18日支付契税、印花税87785元，维修基金、产权登记费58610元；2017年5月9日支付不动产权登记服务费980元。第四组、不动产权登记证书一份，欲证明：云（2017）呈贡区不动产权第××号《不动产权证书》证实坐落于昆明市经开区的房屋合法所有权人是赵润莲、余兵；第五组：常住人口登记卡一份，欲证明：2017年9月7日，赵润莲因购房由云南省昆明市西山区滇池路世界花苑茉莉苑13栋4单元303室迁入云南省昆明市呈贡区洛羊街道办事处辰逸路39号果林湖畔小区F1栋1号；第六组：《房屋装饰装修工程施工合同》一份，欲证明：2017年3月16日，余兵、赵润莲与郑琪源签订房屋装修合同，对昆明经济技术开发区果林湖畔小区F-1栋-1-3层1号的房屋进行装修，目前该房屋装修主要工程基本完工。原告白树明对赵润莲、余兵提交的证据质证后认为：对被告赵润莲、余兵提交的证据的三性及证明目的均不予认可，被告赵润莲、余兵与恒信公司之间进行房屋买卖交易、进行备案、取得不动产权证等都是在利用虚假信息进行的违反法律、法规和行政规章，以及有悖常理的行为。被告恒信公司对被告赵润莲、余兵提交的证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。针对原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交第一、二（除编号8）、三、四、五、六（除编号18、19）至九组、七（编号24、25、26、27、28）、八（编号35）、九组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院依法予以采信，对其证明力，本院将综合全案证据和查证的事实在后进行评述；对被告有异议的证据，本院认证如下。对第二组证的编号8、第六组的编号18、19的证据，本院认为，上述证据符合证据的形式要件且能与本案的其他证据相互印证案件的事实，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，对其证明力，本院将综合全案证据进行评述；对第七组编号为24-28证据，第八组编号为35的证据，本院认为，能够与本案的其他证据相互印证证明案件的事实，本院对其真实性依法予以确认，对其证明力和关联性，本院将综合全案证据进行评述。对原告申请法院调取的证据，符合法定程序及证据的形式要件，本院对其三性依法予以确认，能证明本案所涉房屋已登记在被告赵润莲、余兵名下。对被告赵润莲、余兵提交的证据，符合证据的形式要件且与本案查证事实相符，本院对其三性依法予以确认。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认证意见，确认如下法律事实：2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。认购人按要求于2007年12月26日与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交付办法。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。认购人按昆明市公安局发出的通知，于2009年1月15日与被告恒信公司签订了《“果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确了住宅房号为******，已交认购订金10万元，建筑面积374.89平方米，房屋总价1321862元，付款方式银行按揭，首付396862元，按揭贷款925000元，契税39655.9元，产权登记费90元/户。原告在认购人处获得房屋购买权后，向被告交纳了首付款396862元、产权登记费90元、契税39655.9元、合同工本费30元。原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》，但原告签字后《商品房购销合同》由被告恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。2012年6月10日、19日被告恒信公司分别向昆明市公安局、昆明市工商行政管理局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房屋。其中昆明市公安局的通知中记载：“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日”。同时恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载：预测销售面积、地上建筑、地上建筑面积价、原总房价、现总房价、已交首付款、已交契税、已交产权登记费、现总房款补交、契税补交，应缴综合配套费、印花税、维修基金。恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续，逾期解除购房者与被告签订的认购协议。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元。原告白树明不接受房屋涨价，而引发纠纷，原告白树明向昆明市呈贡区法院起诉，提出下列诉讼请求：1、被告返还与原告签订的购房合同，并按合同约定的价格履行交付果林湖畔F-1-1号房屋的义务；2、被告支付原告迟延交房的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。昆明市呈贡区人民法院于2012年8月20日受理后，于2013年12月2日作出（2012）呈民初字第875-4号民事裁定书，以“由于被告恒信屋业公司补交完善用地土地出让金的行为才导致被告要增加本案诉争房屋的价款，然而确认本案诉争房屋所在土地属于“清非”完善用地，以及办理补缴土地出让金业务的行为均系被告根据政府政策调整后，执行政府政策的行为。故，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。”为由裁定驳回了原告白树明的起诉。后白树明不服昆明市呈贡区人民法院裁定，向昆明市中级人民法院提出上诉，昆明市中级人民法院2014年4月3日受理，2014年4月29日作出（2014）昆民一终字第311号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后白树明不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院作出（2014）云高民申字第576号民事裁定书，裁定驳回白树明的再审申请。白树明向人民检察院申诉，云南省人民检察院于2016年11月8日作出云检民（行）监[2015]53000000097号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。2017年4月19日，云南省高级人民法院作出（2016）云民抗55号民事裁定书，裁定：一、本案指令云南省昆明市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2017年7月11日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民再75号民事裁定书，裁定：一、撤销昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第311号民事裁定书及昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第875-4号民事裁定；二、指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。昆明市呈贡区人民法院于2017年9月1日立案，于2018年1月16日作出（2017）云0114民初2463号民事判决书，判决：原告白树明与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效。被告恒信公司不服该判决，向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）云01民终3244号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年4月18日，被告赵润莲、余兵（乙方）与被告恒信公司（甲方）签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同约定乙方向甲方购买果林湖畔小区Ｆ-1幢第-1-3层1号房屋，计价方式为按套计价，总价款为2926000元。付款方式及期限：买受人首期支付购房总价款的30.28%，金额886000元，付款日期2016年4月18日。其余价款2040000元，向公积金中心或（和）甲方合作银行贷款支付。甲方应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。2016年4月18日，赵润莲、余兵向恒信公司缴纳了案涉房屋的契税87780元、印花税5元、维修基金58520元、产权登记费90元。2016年4月22日，案涉房屋进行商品房买卖合同登记备案，备案登记买受人为赵润莲，共有人为余兵。2016年4月28日赵润莲、余兵与中国民生股份有限公司昆明分行签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》贷款2040000元用于支付本案剩余房款。2016年11月8日，被告恒信公司向被告赵润莲、余兵开具金额为2926000元的购房发票。2017年5月9日，向云南恒信公司缴纳了不动产登记服务费980元，实际接房并已经实际装修入住。2017年5月17日，赵润莲、余兵申请了不动产登记，2017年6月23日，案涉房屋进行不动产登记，登记权利人为赵润莲、余兵。2017年6月27日，赵润莲、余兵的委托人领取了不动产权登记证，不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第××号，权利人为赵润莲、余兵。二人系夫妻。另查明，被告恒信公司与被告赵润莲、余兵签订《商品房购销合同》时，涉案房屋不存在权利限制。在诉讼过程中，原告白树明向本院提出保全申请，本院于2018年12月7日作出了（2018）云0114民初4372号之一民事裁定书，对被告赵润莲、余兵所有的坐落于昆明经济技术开发区房屋（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第××号）进行了诉讼保全。综上所述，本案争议焦点为：恒信公司与赵润莲、余兵之间是否存在恶意串通情形，双方之间的合同是否无效？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”，恶意串通是指双方当事人在主观上存在恶意通谋损害他人合法利益的故意，客观上存在串通的行为，其目的是为了牟取不当利益。针对原告主张被告赵润莲、余兵在受让房产时知道或应当知道争议房产有纠纷，且主要理由为其采取多种维权手段，在多家网络论坛登载其与恒信公司的房产纠纷，在房屋外部墙面喷涂“此房2009年已销售购房者后果自负”等字样，制作风险告知书塞进房屋门缝，同时要求法院对房屋采取查封措施等，本院认为，不动产权属登记具有法定的公示公信效力，双方进行房屋买卖交易时涉案房屋的权属登记并不存在任何限制，后手买受人已经尽到应有的审查义务；针对原告主张房屋以明显低价成交，交易行为虚假存在诸多疑点并为原告取得房产设置障碍的观点，本院认为，2016年期间，两被告之间的房屋交易价格符合当时的市场交易行情，另结合本案查明的事实，余兵、赵润莲与恒信公司签订的《商品房购销合同》已经实际履行，余兵、赵润莲按照合同约定向恒信公司支付全额购房款，不动产权也登记于二人名下并已经装修入住，并不存在原告白树明所述明显低价成交和交易行为虚假；综上，原告提交的证据并不足以证实后手买受人余兵、赵润莲在主观上存在恶意通谋，客观上存在与恒信公司串通的行为，对于原告要求确认恒信公司与后手买受人之间《商品房购销合同》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告白树明的全部诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，合计5100元，由原告白树明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长 林 莉审判员 黄 云审判员 朱 曦二〇二〇年六月十六日书记员 李昱翥何静