湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初375号原告（执行案外人）：江琳，男，1966年3月12日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚宗义，湖北金卫（十堰）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。统一社会信用代码：914200001787619238。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。第三人（被执行人）：十堰伟豪建业置业有限公司，，住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**统一社会信用代码：914203005597211756。法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。第三人（被执行人）：十堰昊华置业有限公司，住所地：湖北，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**代码：91420304060654516F。法定代表人：王爱丽，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。原告江琳与被告湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）及第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告江琳及其委托诉讼代理人李晶晶、尚宗义，被告湖北工建三公司的委托诉讼代理人丁云海，第三人伟豪公司、昊华公司的共同委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江琳向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行原告购买的位于十堰市××浪街办××路××城××号房屋；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月9日，原告与伟豪公司签订《卧龙城房屋团购意向书》，约定伟豪公司将十堰市××浪街办××路××城××号房屋以30万元的价格卖给原告，原告一次性付款。协议签订当日，伟豪公司提出将房款转入其公司当时的法定代表人陆兴学账户，并由当时的会计徐蕊带着原告和陆兴学一起去白浪建行办理了30万元的转账手续，伟豪公司也给原告出具了收条，收条注明房款已全部付清。伟豪公司随之交付房屋，原告装修入住。2019年3月原告要起诉伟豪公司办理不动产证时发现原告购买房屋被查封，提出执行异议后十堰市茅箭区人民法院作出裁定驳回原告的执行异议请求。现提起诉讼，请求判如所请。湖北工建三公司辩称，我公司申请财产保全后，十堰市茅箭区人民法院于2017年7月12日对争议房屋查封，查封时房屋没有办理预售登记，该房屋为伟豪公司所有，查封没有错误。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告在法院查封前没有与开发商伟豪公司签订合法有效的书面买卖合同，原告的证据均是利害关系人与其之间的证据，存在倒签合同时间的嫌疑；原告没有证据证明所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋；原告没有证据证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产以登记作为物权变动的生效要件，案涉项目于2016年12月30日取得了预售许可证，该房屋于2017年7月12日被查封，原告对没有办理预售登记存在过错。原告主张该房屋是伟豪公司以房抵款形式抵给原告主张的自然人，自然人又出售给原告没有事实和法律依据。原告没有合法占有该不动产，原告主张的合同为无效合同也未实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。伟豪公司、昊华公司述称，原告起诉的房屋是与本公司签订的认购协议，该房屋已交付，房屋属原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件情况综合认定。本院经审理认定事实如下：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，本院审理中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产；本院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决书，判决：一、十堰昊华置业有限公司和十堰伟豪建业置业有限公司共同返还湖北工建集团第三建筑工程有限公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建集团第三建筑工程有限公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向本院申请执行，本院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中，江琳对执行标的提出书面异议称，2015年3月9日，伟豪公司将卧龙城1幢1单元1604号房屋抵工程款的形式将此房屋抵给承建商田堂平，田堂平又将此套房出售给江琳，请求解除查封，停止评估、拍卖。同时提交2015年3月9日江琳与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》，载明“抵6号楼田堂平工程款”，协议中付款方式为抵工程款。本院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异323号执行裁定，裁定驳回江琳的执行异议请求。江琳于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月27日向本院提起本案诉讼。诉讼中，江琳向本院提交其与伟豪公司2015年3月9日签订的《卧龙城房屋团购意向书》载明，江琳购买卧龙城1栋房屋一套，房屋总价款30万元，付款方式为一次性付款。江琳同时提交转账记录，伟豪公司、陆兴学出具收条，情况说明等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书，时任法定代表人为陆兴学。本院认为，本案的争议焦点为江琳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，江琳与伟豪公司于2015年3月9日签订的《卧龙城房屋团购意向书》包括物业位置、房屋面积与价款、付款方式、基本规则等买卖合同的主要内容；江琳提交合同签订当日转款给陆兴学的转账记录，伟豪公司与陆兴学出具的收条载明收到购房款，交易金额与合同约定的购房款、付款方式相符，可以证明江琳按约定支付了购房款，故可以认定江琳与伟豪公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于合同中约定的房号将2单元改为1单元，伟豪公司在改动处加盖公章、出具证明说明房号更正情况，且江琳提交的物业费用等收据载明的房号均是1-1-1604，可以认定双方实际购买的房屋即案涉房屋。江琳亦提交十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果、物业相关费用收款收据证实所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。江琳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，已支付合同约定的全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，江琳有权请求排除案涉房屋的执行，其诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于湖北省十堰市茅箭区白浪街办台湾路201号1幢1-16-4号房屋。案件受理费80元，由湖北工建集团第三建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本院（2019）鄂0302执异323号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  代 欢人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年六月十九日书 记 员  戢 雪