太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初364号原告：石磊，男，1989年6月29日出生，汉族，西山煤电官地矿工人，住太原市。被告：太原市宏旺物业管理有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区高新街******。法定代表人：郭海萍，总经理。委托诉讼代理人：费小丽，山西中诚律师事务所律师律师。第三人：刘卫民，男，1972年12月26日出生，汉族，职业不详。原告石磊与被告太原市宏旺物业管理有限公司、第三人刘卫民房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年9月28日作出（2019）晋0109民初2764号民事裁定，原告提出上诉，太原市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）晋01民终7302号民事裁定，撤销原民事裁定，指令本院审理，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石磊、被告太原市宏旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人费小丽到庭参加诉讼，第三人刘卫民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告石磊向本院提出诉讼请求：1.依法确认涉案《租赁合同》为无效合同；2.依法判令被告向原告返还2017年7月9日至2018年4月30日的租金21130.35元，房屋租赁保证金1000元、预交空调费1428元、预交电费300元、预交管理费5212元，以上合计29070.35元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告受山西晋煤房地产开发有限公司的委托对河龙湾巷朝南商城进行管理。2017年4月12日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将商城二层59号和60号商铺租赁给原告经营使用，租赁期限自2017年4月12日起至2019年4月30日止，其中2017年4月12日至2017年4月30日系留给原告装修的时间，该期间不计收租金。合同签订后，原告向被告交付了租金26056元，租赁保证金1000元，预交电费300元，预交管理费5212元，预交空调费1428元。被告交付该59号和60号号商铺后，原告入驻经营童鞋生意。2017年7月8日5点38分，位于该**和**商铺所在商城**的**豪溢饺子馆发生液化石油钢瓶泄露爆炸事故，导致周边商铺毁损严重。事故发生后，万柏林区政府启动应急预案将河龙湾巷朝南商城封锁并展开救援和善后工作并对爆炸事故进行调查。2017年11月3日，万柏林区“7.8”爆炸事故调查组出具了事故调查报告，经调查涉案河龙湾巷朝南商城的建设未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、等手续。原告与被告签订的《租赁合同》系无效合同。自2017年7月8日爆炸事故发生后，原告承租商铺所在商城因爆炸导致部分梁、板、柱有明显位移、摧毁先向和大量裂缝，需进行维修和清理。截止2018年7月以前，该商场一直被封锁，原告根本无法进入该商铺。2018年7月后，爆炸导致的房屋毁损虽然修复完成，但是该商场仍然无法对外营业。由于原告等租户囤积了大量的商品一直无法出售，经租户们多次与被告协商和沟通，被告才同意原告进入商场对各自商品进行整理和处置。原告支付了一年的租金及其他相关费用，但是实际使用涉案商铺的时间仅有两个月左右，原告多次就租金等费用返还事宜与被告协商，均未果。现诉至贵院，请求法院判如所请。被告太原市宏旺物业管理有限公司辩称，一、答辩人接受委托与原告签订的租赁合同合法有效。本案中答辩人接受委托与原告签订的租赁合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，法律是指全国人民代表大会及其常委会制定的，行政法规是国务院制定的。而原告依据的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，它不是法律也不是行政法规。同时，朝南新苑小区是太原市棚户区改造项目，属于保障性住房，涉案房屋是保障性住房的配套工程，所有的手续都适用保障性住房，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》。因此，答辩人接受委托与原告签订的租赁合同是双方依法自愿签订的，合法有效。此外，二审裁定已认定租赁合同有效，原告应变更诉讼请求，否则，应驳回原告的诉讼请求。二、原告的诉求自相矛盾。原告第一项诉讼请求是依法确认涉案《租赁合同》无效，第二项的诉讼请求为要求答辩人返还2017年7月9日至2018年4月30日的租金。如原告认为与答辩人签订的租赁合同是无效，根据合同法的规定，原告应请求返还自开始收取日的租金，而原告主张返还的是2017年7月9日至2018年4月30日的租金。由此可见，原告是认为租赁合同有效的，现又主张租赁合同无效。因此，原告的诉求是自相矛盾的。三、原告已享受租赁合同的全部权益，答辩人不应退原告租金，原告诉称的空调费、电费和管理费都已实际产生，同时，原告尚欠答辩人超期租金、物业费、供暖费。在爆炸事故发生后，开发商山西晋煤房地产开发有限公司于2018年四月初对事故现场进行了修复，修复后答辩人已将涉案房屋所在的商场开放，原告可以进场营业。当时答辩人经与第三人刘卫民及山西晋煤房地产开发有限公司协商，已一致同意将原告租期延长一年，即从2018年5月1日起延长至2019年4月30日，原告交一年的租金，而实际租用涉案房屋两年多，答辩人不存在退原告租金之说。原告诉称的空调费、电费和管理费都已实际使用，不存在退还的问题。截止原告腾房，在2019年5月5日至2019年9月15日，共134天，原告尚欠超期租金、物业费、供暖费13263.41元。四、原告要求答辩人承担责任的主体不适格。答辩人与第三人及山西晋煤房地产开发有限公司的关系是代理关系，答辩人接受第三人的委托办理一切租赁事宜，以答辩人的名义签订租赁合同，答辩人只从中收取佣金，租赁费已转给第三人（59号商铺）和山西晋煤房地产开发有限公司（60号商铺）。答辩人的行为后果应由第三人或山西晋煤房地产开发有限公司承担，原告要求答辩人承担责任的主体不适格。五、若原告与答辩人的租赁合同无效，原告应支付答辩人房屋占有使用费，并将房屋恢复原状。如最后认定原告与答辩人签订的租赁合同是无效合同，原告应支付房屋占有使用费，除去爆炸事故的修复期间，原告自2017年4月15日至2017年7月8日、2018年5月1月至原告2019年7月28日腾房，这期间共计553天，原告应参照房屋租赁标准向答辩人支付房屋占有使用费，合计23715.41元。除此之外，原告还应该承担费用将房屋恢复原状。第三人刘卫民未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告对对方提交的证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：（1）、2017年4月5日，第三人刘卫民与太原市宏旺物业管理有限公司签订了《商铺租赁委托》合同，合同主要约定：委托人为刘卫民，受托人为太原市宏旺物业管理有限公司，委托人全权委托受托人为合法代理人，代表委托人办理位于太原市万柏林区河龙湾巷朝南商城二层59号房屋的出租事宜，委托受托人与承租人签订租赁合同、代为出面与承租人协商一切租赁事宜、收取房屋租金相关的一切手续。受托人可收取一个月的租金作为佣金。委托期限自2017年4月5日至2020年4月30日止。（2）、2017年4月12日，原告与太原市宏旺物业管理有限公司签订了房屋《租赁合同》，合同主要约定：出租房屋位于太原市万柏林区河龙湾巷朝南商城二层59号房屋，出租面积为23.74平方米；出租方为太原市宏旺物业管理有限公司、承租方为石磊；租赁用途为开设童鞋店；租赁期限自2017年4月12日至2019年4月30日止；租金及支付方式：年租金12998元（其中租赁费2998元、设施设备折旧费10000元），每年租赁费及设施设备折旧费等必须提前一个月向出租方支付，商城管理费由物业公司按照相关规定收取，电费、空调费、采暖费按照国家有关规定并参照同类市场水平收取，租赁期间，承租方按规定标准按月承担水费、电费、按年承担物业费等费用，承租方根据实际产生费用交纳。房屋租赁保证金在承租方支付首期租金时一并向出租方支付保证金500元。房屋交付及返还：出租方应于2017年4月7日前将房屋交付承租方，租赁期满或合同解除后三日内，承租方应返还房屋及附属设施设备。合同的解除与终止：交付的房屋不符合约定，严重影响承租方使用的以及交付的房屋危及承租方安全或健康；承租方未按照约定时间返还房屋的，以本合同约定的租金标准双倍向出租方支付延期返还房屋租赁期间的相应租金。合同还就其他事项作了约定。同日，原、被告就位于太原市万柏林区河龙湾巷朝南商城二层60号23.85平米房屋签订了《租赁合同》，租金及支付方式：年租金13058元（其中租赁费3058元、设施设备折旧费10000元），其他合同内容与59号房屋合同内容一致。二、合同履行情况：（1）双方在合同履行过程中，于2017年7月8日早5点38分，涉案商城底商豪溢饺子馆发生爆炸事故，事故造成2人死亡、1人重伤、2人轻伤。2017年11月3日，太原市万柏林区政府事故调查组出具《太原市万柏林区“7.8”钢瓶液体泄露爆炸事故调查报告》，该报告说明涉案商城系山西晋煤房地产开发有限公司开发，其开发的朝南新苑项目只有立项审批文件，未提供《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关必须手续，存在违法建设、违规销售行为。（2）庭审中，原、被告双方确认已交纳一年房屋（两间）租金26056元、保证金1000元、预交空调费1428元、预交电费300元及预交管理费5212元，被告将已收取的房屋租金转付给了第三人及山西晋煤房地产开发有限公司。自2017年5月1日至涉案商城发生爆炸日2017年7月8日止，原告实际使用房屋为68天。（3）另查明，自2017年7月8日涉案商城发生爆炸日至2018年7月8日爆炸导致商城部分房屋（不含涉案房屋）毁损修复完成恢复营业止，出租人已免收承租人在此期间房屋租金，自2018年7月8日至合同到期日2019年5月7日止及至2019年9月15日涉案房屋收回日止原告实际占有房屋。租赁期间届满后，双方未续签租赁合同，承租人于2019年9月15日将涉案房屋交付于出租人太原市宏旺物业管理有限公司，并于2019年10月29日支付给第三人的妻子1500元作为恢复两间房屋之间墙体的费用。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的相关规定，原告与被告太原市宏旺物业管理有限公司签订的《租赁合同》涉案房屋未取得房屋建设工程规划许可证或未经相关部门批准建设，违反法律、法规强制性规定，应当认定双方签订的租赁合同无效。原告要求确认涉案《租赁合同》为无效合同，本院予以确认。第三人刘卫民与被告太原市宏旺物业管理有限公司签订的《商铺租赁委托》代理合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，代理人在代理权限内，以自己名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因被告太原市宏旺物业管理有限公司在第三人的授权范围内与原告签订商铺租赁合同，现有证据不能充分证明原告知道被告与第三人之间存在代理关系，原告与被告之间签订的租赁合同对双方具有法律约束力，第三人与被告之间签订的委托租赁合同对承租人并不具有法律约束力，第三人无需承担相应责任。原告在爆炸事故发生后，未向被告提出解除租赁合同的请求，也未腾出租赁房屋，根据双方租赁合同履行情况等因素，核减导致租赁房屋无法正常经营使用期间的租金外，承租人占用租赁物期间而未交付租金的，应当参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费。因承租人要求退还的租金及其他费用总额未超出其占有房屋期间应付租金数额，原告请求退还已付租金及其他费用（房屋租赁保证金除外），本院不予支持，被告应退还原告房屋租赁保证金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五（项）、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、本院确认原告石磊与被告太原市宏旺物业管理有限公司于2017年4月12日签订的两份《租赁合同》无效。二、被告太原市宏旺物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告石磊房屋租赁保证金1000元。三、驳回原告石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减526元，由原告石磊负担508元，由被告太原市宏旺物业管理有限公司负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 乔 毅人民陪审员 杨志霞人民陪审员 王婧娅 二〇二〇年六月二十二日书 记 员 闫旭春