湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申1737号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘志巍，男，1985年2月5日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：刘富民（刘志巍之父），1954年10月16日出生，汉族，住湖北省孝感市。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北恒馨房地产开发有限公司，住所地湖北省云梦县城关安平路特**。法定代表人：夏郁新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈清明，男，1961年4月5日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。再审申请人刘志巍、湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）因与被申请人陈清明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09民再32号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘志巍申请再审称，1.原判决判令恒馨公司在楚王城商业广场1、2号楼二楼整体归还拆迁的16.78平方米商铺，无法执行。因为该门面、商铺后面的面积已经被该公司非法占用，修建了从一楼到五楼的商场人行电梯，该公司不可能整体如约归还上述面积的门面商铺。2.原判决认定的门面租金损失数额没有事实依据，且判非所请。原判决认定，恒馨公司向每个门面户都是以每间每年7万元支付租金，而不是按公司与各门面户所签的“拆迁合同”中约定的归还门面商铺面积为依据，没有事实依据。至于赔偿数额的调整，更不能让人信服，根本不存在双方的缔约过错责任，完全是恒馨公司单方面违约。3.双方约定的还建条件是1:1，这既指门面房的空间面积，也包括对应土地。双方之间不存在土地买卖事实，相关土地使用权仍为申请人享有。因此，恒馨公司应该归还52.62平方米商铺对应的52.62平方米的土地。4.原判决判令陈清明不承担连带责任，理由不成立，且存在程序违法行为。申请人不是以陈清明签订合同时的职务行为要求其承担连带责任，而是因为陈清明存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三项的情形要求其承担责任。为此，申请人申请人民法院对恒馨公司的公司章程、股东会决议记录等进行调查，原审法院对此置之不理，应予调查而不予调查。综上，刘志巍依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求对本案予以再审。恒馨公司申请再审称，1.双方当事人于2009年1月10日签订的《原调料楼房住房拆迁还建协议书》（以下简称第二份协议书）系有效协议，应作为本案定案依据。2.原判决认定申请人“瑕疵履行”，缺乏证据。首先，第二份协议对“面积”没有特别注明，应指“建筑面积”。建筑面积由使用面积、辅助面积、结构面积组成，包含了墙体、立柱等结构面积。双方当事人没有约定应剔除结构面积，即使剔除了结构面积，案涉第六间门面的面积也大于上述协议约定的还建面积51平方米。其次，建筑物底层不可能没有立柱，案涉一楼门面中的立柱没有包含在实际还建面积中。相邻同地段、同朝向的其他还建房中也存在结构相同的立柱，相关还建户接受还建房后均以房屋现状从事经营活动，不存在商业价值“贬损”，且刘志巍至今尚未将还建房投入商业使用，更无论商业价值及使用价值贬损。最后，双方协议中没有约定剩余18.4平方米（69.4平方米-51平方米）应如何处理，在双方约定不明的情况下，应由当事人另行协商确定，法院不应擅自为当事人设定义务。3.原判决认定申请人“不完全履行”，存在错误。根据第二份协议，申请人向刘志巍还建138.8平方米门面后，余下22.4平方米应还建住房面积。申请人尚有大量住宅未出售，完全有能力履行上述还建义务。刘志巍没有要求和选择还建22.4平方米住房，“建筑成本价”数额也存在分歧，且其没有行使“按建筑成本价购买40平方米住房面积”的权利。4.湖北天同兴资产评估有限公司就本案出具的资产评估报告书不能作为定案依据。该资产评估报告书系湖北天同兴资产评估有限公司受刘志巍单方委托作出，报告中载明“以公开市场为假设，当上述假设发生变化时，本评估结果无效”“本评估报告的有效期限自评估基准日起一年内有效……超过一年需要重新评估”，该报告已经超过有效期，且湖北天同兴资产评估有限公司没有司法鉴定评估资质。5.原判决认定“瑕疵履行”的赔偿范围和赔偿数额错误。首先，还建门面房间数错误，以致原判决认定的门面房、商铺租金损失29000元计算错误。申请人向刘志巍还建的门店仅为一间，即一楼门店，二楼为空旷商场，不是建筑学意义上的门店。其次，认定申请人还建二楼商铺系瑕疵履行错误，不应判决瑕疵履行赔偿金。最后，原判决既以一楼门店拆迁面积为由判令申请人赔偿654420元，又以立柱导致商业价值贬损为由判令申请人赔偿瑕疵履行赔偿金210480元，属于对还建房同一状况重复认定、重复判赔。6.原判决认定申请人存在过失，认定6万元年租金标准均没有事实依据。7.原判决适用法律错误。原审法院举证责任分配错误，对上述资产评估报告书的认定和协议约定不明的责任认定适用法律错误。综上，恒馨公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求对本案予以再审。本院经审查认为，根据双方当事人的申请再审事由，本案再审审查的焦点问题是：1.案涉房屋的还建面积；2.恒馨公司应交付的案涉一楼门面及二楼商铺是否存在“瑕疵”，该公司是否存在“瑕疵履行”“不完全履行”；3.恒馨公司应还建22.4平方米住宅的补偿方式；4.湖北天同兴资产评估有限公司就本案出具的资产评估报告书能否作为定案依据；5.过渡期门面房、商铺租金损失的认定；6.案涉门面及商铺达到交付条件后，该门面、商铺租金损失的认定；7.原判决判令恒馨公司承担瑕疵履行赔偿金和不完全履行赔偿金是否为重复判赔；8.案涉还建房土地面积的补偿；9.陈清明应否与恒馨公司承担连带责任。关于案涉房屋的还建面积。双方当事人对本案纠纷应以第二份协议书为依据无异议。该协议约定：“甲方在原址原顺序按1﹕1还给乙方商业门面房（3.4m宽）一楼69.4㎡，二楼69.4㎡……”恒馨公司主张约定的还建面积为51平方米，明显与协议约定不符。二审法院依据双方当事人签订的协议确定一楼门面和二楼商铺应还建的面积均为69.4平方米，有事实依据。一审为核实涉案建成的第六间门面房面积，依职权于2012年3月12日委托云梦县房屋登记中心对该房屋面积进行了测量检验，该中心于2012年9月10日出具了（云房测字2012第0639号）房地产测绘报告书，报告测绘结果为：该门面房东西长12.30m，南北宽4.6m，门面房内有四根立柱，长均为1.1m，凸出于墙面的宽度均为0.9m，共计占地面积3.96㎡；该门面房总计面积56.58㎡；扣除立柱面积后，门面房实际面积为52.62㎡。因双方约定的还建方式为“1﹕1”还建，考虑刘志巍原房屋状况，原审法院扣除立柱面积认定恒馨公司可还建的一楼门面面积为52.62平方米，有事实依据。根据原审现场查看，楚王城商业广场1、2号楼临街一楼自北向南的第六间门面房对应的二楼可以由恒馨公司采取隔断方式交付面积为69.4平方米商铺。二审法院判决恒馨公司应向刘志巍交付案涉二楼69.4平方米商铺并无不当。关于恒馨公司是否因案涉一楼门面及二楼商铺存在“瑕疵履行”“不完全履行”。根据原审查明的事实，案涉门面房及对应的二楼商铺内有多个立柱存在。依据常理，相较于没有立柱或立柱较少的门面、商铺而言，多个立柱在一定程度上会影响相关门面、商铺的使用和价值。二审法院据此认定恒馨公司向刘志巍交付的案涉门面及对应的二楼商铺系瑕疵履行，应承担瑕疵履行责任，并无不当。因恒馨公司应还建的一楼门面面积为69.4平方米，其仅能还建52.62平方米的一楼门店，其中的面积差额属于恒馨公司不能履行还建义务的部分，原审法院据此认定该公司系不完全履行，并承担相应责任，并无不当。由于双方当事人对本案纠纷由来已久，协商未果，人民法院据此判令恒馨公司以金钱赔偿方式承担不完全履行的责任系人民法院依当事人诉请履行审判职权，并无不当。关于恒馨公司应还建22.4平方米住宅的补偿方式。双方第二份协议约定：“甲方向乙方还建门面面积138.8㎡后，余下的161.2㎡-138.8㎡=22.4㎡，由甲方向乙方还建住房面积。”即恒馨公司应无偿向刘志巍还建22.4平方米住房，双方没有约定还建住房面积差异的处理方式。由于恒馨公司不能交付22.4平方米住房，二审法院判决该公司以金钱方式支付不能还建22.4平方米住房的赔偿金，并无不当。关于湖北天同兴资产评估有限公司就本案出具的资产评估报告书能否作为定案依据。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条规定“国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。”因本案所涉面积差额及价格差额鉴定不属于上述决定第一款第（一）（二）（三）项规定的需要对鉴定人、鉴定机构实行登记管理制度的鉴定事项，且目前国务院司法行政部门、最高人民法院、最高人民检察院尚未依据上述决定第二条第一款第（四）项确定应当对从事面积差额及价格差额评估的鉴定人和鉴定机构实行登记管理，故湖北天同兴资产评估有限公司在取得依法取得营业执照，具有从事资产评估业务资质的情况下，就本案出具资产评估报告书并无不当。虽该评估报告载明评估前提系“以公开市场为假设”，但恒馨公司无证据证明该假设前提已经变更。尽管上述评估报告标注的有效期为2016年1月20日至2017年1月19日，但其意旨是所评估的房屋价格有效期为上述时间段，如超过上述时间，就需要对评估对象进行重新鉴定，并非超过上述时间段后该评估报告对上述时间段的房屋价格评估丧失了其真实性和科学性而不具有评估效力。现刘志巍选择了评估报告的时间段作为其主张恒馨公司承担违约责任的时间段，是其对自身权利的选择和处分。且，上述评估报告虽然系刘志巍单方委托评估，但恒馨公司没有充分证据推翻该评估报告的评估意见。故，该评估报告应当作为认定案件事实的依据。关于过渡期门面房、商铺租金损失。恒馨公司申请再审主张的“门面房、商铺租金损失29000元”实为过渡期门面房、商铺租金损失，即逾期交房违约金。案涉第二份协议明确约定了恒馨公司逾期交房违约金的标准和计算方式。本案中，恒馨公司应向刘志巍还建的是一楼门面和二楼商铺，无论二楼商铺是否属于恒馨公司主张的“建筑学意义上的门店”，只要该二楼商铺能与四邻隔断、形成独立使用的空间，就可以称之为通常所说的“商铺”。原审据此认为恒馨公司应向刘志巍交付的门店为两间，并无不当。根据双方当事人约定的逾期交房违约金计算方式，依据恒馨公司逾期交房9个月零20天的事实，认定恒馨公司应承担29000元逾期交房违约金有事实依据。关于达到交付条件后，案涉门面及商铺租金损失的认定。根据已查明的事实，恒馨公司与原门面房拆迁户初步商定如下意见：不以门面房实际面积而按每间门面房（含一、二楼）自2012年至2014年期间每年租金7万元，以后每三年按原租金的10%递增一次，由恒馨公司从湖北孝商股份有限公司统一收取租金后转付各门面房业主。其中，刘志巍与恒馨公司没有签订上述租赁合同。恒馨公司同期将案涉门面房及对应的二楼商铺租给湖北孝商股份有限公司经营。原审法院综合考虑案涉商场的整体发租情况，判决恒馨公司以年租金6万元的标准，自2012年1月1日起至门面房、商铺交付之日止计算向刘志巍支付租金损失，并无不当。关于原判决判令恒馨公司承担瑕疵履行赔偿金和不完全履行赔偿金是否为重复判赔。本案中的瑕疵履行赔偿金系因恒馨公司还建的案涉门店、商铺中多个立柱影响相关门面、商铺的使用和价值而应承担的赔偿金，不完全履行赔偿金则为恒馨公司还建的一楼门面没有达到约定面积而应承担的赔偿责任。二者责任基础不同，依据的事实和理由亦不同，不存在重复评价、重复判赔的问题。关于案涉还建房土地面积的补偿。恒馨公司开发案涉土地是通过政府拍卖所得；双方在拆迁协议中未对门面房原有土地的面积作出约定，刘志巍主张对门面房所在的土地面积进行补偿无法律和合同依据。关于陈清明应否与恒馨公司承担连带责任。刘志巍主张陈清明存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三项的情形而应与恒馨公司承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第二十条第三项规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，刘志巍主张陈清明滥用公司法人独立地位和股东有限责任与本案系两个法律关系，无法合并审理。原审法院未据此判决陈清明承担连带责任并无不当。综上，刘志巍、湖北恒馨房地产开发有限公司提出的再审事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘志巍、湖北恒馨房地产开发有限公司的再审申请。审判长  龚璟审判员  牛卓审判员  吴琦二〇二〇年六月二十二日法官助理胡静书记员唐斐