湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初217号原告:西塞山区花园广场小区业主委员会，住所地：黄石市西塞山区花园广场**楼**。负责人朱晓华，该业委会主任。委托诉讼代理人邬松林，男，汉族，1950年5月2日出生，住湖北省黄石市西塞山区，系该业委会成员，代理权限：特别授权。被告:黄石盛典置业有限公司，住所，住所地：黄石市湖滨大道**div>法定代表人曹应强，公司董事长。委托诉讼代理人张承俊，湖北易圣律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告:黄石华厦建设集团有限公司，住所地：黄，住所地：黄石市西塞山区沿湖路**1、2301。原告西塞山区花园广场小区业主委员会（以下简称花园广场业委会）诉被告黄石盛典置业有限公司（以下简称盛典公司）、黄石华厦建设集团有限公司（以下简称华厦公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬松林，被告盛典公司的委托诉讼代理人张承俊均到庭参加诉讼。被告华厦公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、判决被告盛典公司与华厦公司签订花园广场A区94个地下停车位买卖合同无效，地下停车位属于，地下停车位属于花园广场小区**配套设施业主共享共有。2、两被告承担诉讼费。事实与理由：盛典公司与华厦公司于2014年6月3日买卖花园广场A区地下94个停车位，单价10万元，共计940万元，永久性买断了使用权。此协议违反了《物权法》、《湖北省物业管理条例》等法律法规。小区的停车位是规划部门按小区的业主百分比的配套设施，是不能对外出售的，只能对小区的业主出售出租，否则相关部门是不可能验收合格的，而且盛典公司与华厦公司签订的协议是2014年6月3日，多年来未对小区业主公示，小区业主一直不知情，直到2019年6月华厦公司将地下停车位加装铁门并张贴告示，业主才知道。该协议侵犯了业主的利益，制造小区混乱，造成社会不稳定。因此诉至法院。盛典公司辩称：一、花园广场A区地下室是盛典公司开发的合法建筑，并非人防地下工程。盛典公司利用合法取得的开发建设用地，开发建设花园广场小区，根据建设规划，花园广场小区分A、B、C区，其中B区地下室规划建设人防工程，建筑面积2400平方米，地下停车位173个，地下停车位173个工程，属盛典公司建设的地下停车位94个。包括A区地下室及地下停车位，地下室停车位建设用，地下室停车位建设用地规划续合法，系规划停车位，验收合格。属盛典公司的合法建筑。二、盛典公司与华厦公司签订的《地下停车位使用权转让协议书》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第四十七条规定，盛典公司与华厦公司签订的协议是双方当事人真实意识表示，不违反法律法规禁止性规定。华厦公司是花园广场小区最大的业主，作为A区商业整体购买的业主，其受让取得A区商业地下停车位，不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条对业主需求专门保护。三、小区地下停车位未纳入面积分摊，其建筑成本也没有计入业主购房成本，原告的诉请无法律依据。被告提交了黄石市人防办公室出具的《关于青龙阁物流中心人防地下室情况说明》及人防地下室平面图，证明盛典公司建设的地下停车位的建筑面积未分摊进公共建筑面积和业主分摊面积，原告也无证据证明该地下停车位的建筑面积计入业主购房成本。华厦公司的购房合同约定“出卖人享有该商品房所在项目的地上车位、地下车位的所有权、、地下车位的所有权山、王化兵签订的购房合同约定“地上车位、地下车位归出卖人所、地下车位归出卖人所有权”公司签订的协议合法有效。要求驳回原告的诉讼请求。华厦公司未答辩。审理查明：2008年3月24日，被告盛典公司经黄石市规划局审批取得建字第2008022号建设用地规划许可证，建设项目名称为商业、住宅，建设位置为湖滨东路（详见红线图），用地面积28700平方米。2011年8月10日盛典公司经黄石市规划局审批取得建字第2009097号建设工程规划许可证，建设项目名称为湖滨路上窑段（详见红线图），建设规模1号楼28层，2号楼28层，3号楼27层群房3层，4号楼26层，5号楼30层群房4层，6号楼23层，7号楼24层，8号楼31层群房3层（以上均不含地下室面积：12724平方米）C1#3层D#4层，总建筑面积117840平方米。后盛典公司开发兴建了花园广场小区项目。该项目于2013年7月26日通过工程竣工验收。2014年6月3日盛典公司与华厦公司签订了《协议书》约定，华厦公司购买盛典公司位于花园广场A区第一至第三层商业商品房，建筑面积11028.31平方米；购买盛典公司A区地下一层停车位94个使用权，停车位单价10万元/车位，计价值940万元。华厦公司预付4500万元（含94个停车位价款），余额5000万元在签订《商品房买卖合同》后约3个月支付；A区地下停车位场地公共使用面积不在出售范围。2016年8月30日盛典公司与华厦公司又签订了《地下车库停车位使用权转让协议书》约定，盛典公司同意将花园广场A区94个停车位的使用权出让给华厦公司，该停车位的使用权单价为10万元/个；华厦公司整体购买总出让价为6773520元。在签订本协议时，华厦公司一次性向盛典公司付清该停车位转让价款。后华厦公司按协议支付了盛典公司9500万元。另查明，一、2020年黄石市人民防空办公室出具《关于青龙阁物流商贸中心人防地下室情况的证明》，证明“经核实，青龙阁物流商贸中心于2012年5月在我办办理了人防竣工验收备案手续，该项目人防地下室建筑面积2400平方米，防护单元建筑面积为2223平方米，人防地下室范围分布在B区”。二、黄石市房屋测绘中心对房产测绘结果：产权登记面积计算结果：总建筑面积75703.36㎡；1、2、3号楼总建筑面积39877.60㎡（不含地下室建筑面积8750.53㎡）；6、7、8号楼建筑面积35825.76㎡（不含地下室建筑面积4548.67㎡）。2012年10月湖北华森测绘有限公司出具《黄石市青龙阁物流商贸中心规划竣工测量报告》载明，总建筑面积118369.49㎡（实测指标），泊车位地上167个（实测指标）、地下227个（实测、地下227个告与华厦公司、邬金山、王化兵等买主签订的《商品房买卖合同》中在第十九条第三款约定“出卖人（盛典公司）享有该商品房所在项目的地上车位、地下车位所有权、使、地下车位所有权园广场小区建成，业主入住时，盛典公司或委托该小区的物业管理公司向业主公开出售、出租该小区的停车位，但至今尚无住宅业主购买或租赁停车位。本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，花园广场小区A区地下室停车位作为特定空间，系专有部分，而非业主共有部分，更非商品房配套设施。二、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。虽然该条款没有明确规划车位所有权的归属，但从当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定的表述以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条关于“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，地下停车位建成后所，地下停车位建成后所有权归开发商者使用权可以通过下列方式获得：（一）、购买车位；（二）、购房时，开发商附赠车位；（三）、租赁车位使用权。本案被告在出售房屋时，与业主在《商品房买卖合同》第十九条第三款已经明确约定“出卖人（盛典公司）享有该商品房所在项目的地上车位、地下车位所有权、使、地下车位所有权购买商品房时，被告未出让或者附赠A区地下停车位，业主也未通过上述方式取得A区地下停车位的使用权或者所有权。三、黄石市房屋测绘中心对房产测绘结果对花园广场小区的业主房屋建筑面积的测绘表明，商品房屋建筑总面积中不包括地下室建筑面积，故地下室的建筑面积没有计入商品房建筑面积的公摊面积。综上，原告要求花园广场A区94个地下停车位属于花园广场小区740户配套设施，归花园广场全体业主共享共有，不予支持。四、关于两被告签订的《协议书》效力问题。花园广场小区A区地下室为非人防工程，由盛典公司建设完成；盛典公司可以对其投资开发建设的A区地下室停车位自营或者依法进行转让、租赁。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案花园广场小区内规划有地上停车位167个、地下停车位227个、地下停车位227个业主共计702户，车位与业主户数的配置比例为不足1:1;从该小区业主入住之时盛典公司即向小区业主公开出售停车位，但至今没有一户小区住宅业主购买、租赁地上、地下停车位。在小区、地下停车位购买或者租赁停车位的情况下，华厦公司作为该小区的商铺及写字楼的业主，并非业主外的第三人，盛典公司向其一次性出售94个地下停车位，并无不当；且剩下的300个停车位同样可以满足小区业主的需求。就盛典公司而言，其利益就是尽快将停车位出售或出租，以获得开发回报，收回投资成本。原告代表的业主既不购买或租赁闲置的停车位，又以停车位的配置比例不足为由，不允许盛典公司将94个停车位出售给同样为业主的华厦公司，显然对盛典公司的利益受到影响。且盛典公司与华厦公司签订了《协议书》系双方合同当事人真实意识的表示，且已经全部履行完毕，也不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，合法有效。原告要求确认两被告签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西塞山区花园广场小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由原告西塞山区花园广场小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  万劲二〇二〇年六月二十日书记员  吴双