吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0781民初232号 原告：田凤，女，1977年10月8日生，汉族，农民，现住扶余市。 委托代理人：于智昊，吉林巨石律师事务所律师。 被告：扶余市恒信房地产开发有限公司。 住所地:扶余市。 法定代表人：王卫丰，系董事长。 委托代理人：吕树勋，吉林鑫海律师事务所律师。 被告:张彦军,男，1986年2月1日生，汉族，个体工商户，现住扶余市。 委托代理人：韩俊峰，吉林夫余律师事务所律师。 第三人：庞龙，男，1984年3月20日生，汉族，个体工商户，现住扶余市。 原告田凤诉被告扶余市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年8月20日作出了（2019）吉0781民初2407号民事判决书。宣判后，被告恒信房地产公司不服提出上诉，松原中院以“二审中庞龙以与案件处理有利害关系，申请以第三人身份参加诉讼为由”撤销了本院作出的（2019）吉0781民初2407号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并依庞龙申请，追加其为第三人参加诉讼；同时依法追加张彦军为被告参加诉讼，公开开庭审理了本案。原告田凤及其委托代理人于智昊、被告恒信房地产公司委托代理人吕树勋、被告张彦军的委托代理人韩俊峰及第三人庞龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年12月16日，原告到被告恒信房地产公司购买恒信阳光北岸5栋1单元14楼1402室，并由被告恒信房地产公司为原告出具收据一枚，内容是购房人田凤、身份证号、电话号、具体楼房号、交易金额等内容，充分证明了原被告真实意思表示，双方的购房协议内容真实有效。但被告在2018年12月份交房时却以种种理由不予办理交房事宜。为维护其合法权益，故诉至法院，要求被告恒信房地产公司履行交付其购买的位于扶余市恒信阳光北岸5栋1单元14楼1402室房屋义务。 原告为支持其诉讼请求，提供证据如下： 1、被告恒信房地产公司于2017年12月16日给原告田凤出具的“恒信阳光北岸收据”一份，用以证实原告与被告恒信房地产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同的事实。 2、录像资料一份，用以证实被告恒信房地产公司工作人员明确表示能够交房给原告，对交房义务予以认可的事实。 3、扶余市农村信用社存款明细账一份，用以证实原告已支付购房款17万元的事实。 被告恒信房地产公司辩称，1.案涉楼房系约定抵账房屋，被告恒信房地产公司将阳光北岸部分建设工程发包给王忠贵，约定包括涉案楼房在内的楼房抵顶部分工程款。王忠贵将断桥铝（窗户）工程转包给庞龙，王忠贵与庞龙约定涉案楼房抵顶断桥铝工程款。庞龙缺少资金在案外人张彦军处高息借款10万元，条件是需提供担保，被告恒信房地产公司同意用涉案楼房为张彦军借款提供担保，给张彦军出具阳光北岸5栋1单元14楼1402室“收据”一枚。2017年12月16日，恒信房地产公司按张彦军要求将收据5栋1单元14楼1402室改写到原告名下，恒信房地产公司同时收回张彦军名下的收据；2.按原告原审庭审陈述从合同签订实际履行情况看，原告与张彦军形成了房屋买卖合同关系；3.被告恒信房地产公司虽然为原告出具了收据，但该证据证明案涉楼房系约定抵付工程款房屋，恒信房地产公司并未收到购房款，原告与被告恒信房地产公司之间无房屋买卖合同关系；4.被告恒信房地产公司为原告出具的收据性质为抵押担保，综上，请求驳回原告诉讼请求。 为支持其主张，被告恒信房地产公司举证如下： 1、恒信房地产公司给客户“凌洋”出具的购楼收据一枚；2、恒信房地产公司与客户“李凤艳”签订的商品房买卖合同、收据及增值税普通发票各一份，以上证据用以证实：（1）如果有真实的买卖关系要签订商品房买卖合同；（2）具有真实买卖关系的收据与被告恒信房地产公司给原告出具的收据在形式上及内容上均不一致。 被告张彦军辩称，案涉房屋是恒信房地产公司抵工程款给王宏，王宏又将房屋抵给塑钢承包人庞龙。2017年8月-11月期间庞龙陆续将6套工程抵账房以88万元价格出售给张彦军，张彦军到恒信房地产公司售楼处变更了购买人的姓名，变更时，大包王宏在票据签字，分包庞龙也是明知。后张彦军将案涉房屋以17万元价格出售给了田凤，张彦军与田凤、王宏到恒信房地产公司售楼处，将楼房变更为田凤名下。庞龙与张彦军之间是买卖关系，张彦军与田凤是买卖关系，两个买卖关系都是合法有效的。恒信房地产公司辩解没收到房款，但事实上其公司也未向建筑商支付工程款，是以工程款与房款互相抵消；而且多次更名恒信房地产公司都给出具相关票据及手续，说明恒信房地产公司对房屋归属和交易没有任何异议。庞龙辩称其在张彦军处借款以该房屋抵押与事实不符，2015年庞龙在张彦军处借款10万元，2017年庞龙将该房屋出售给张彦军，明显不是房屋抵押。综上，被告张彦军认可田凤的诉讼主张，恒信房地产公司应交付房屋给原告。 为支持其主张，张彦军举证如下： 1、视频资料一份，此视频是庞龙和张彦军谈话录音视频，用以证实庞龙将用以给其抵顶工程款的包括案涉房屋在内的6套楼房以总计88万元的价格卖给张彦军的事实。 2、建设银行交易明细单4页及张彦军结婚证复印件一份，用以证实张彦军通过其妻子王君源的账户自2017.8-2017.11月购买庞龙的房子在此银行陆续给庞龙支付部分房款的事实。 3、借条复印件一枚，用以证实庞龙于2015年在张彦军处借款10万元的事实。 第三人庞龙述称，我在恒信阳光北岸包窗户活，王忠贵包给我的，以案涉楼房作为工程款，王忠贵是大包，建筑商。王忠贵分包给我窗户，包工包料，造价八十多万。全以楼房抵工程款，一共给我4个楼房，案涉楼房为其中之一，以每平方米3150元抵给我的。2017年10月中旬左右，我拿案涉楼房抵押在张彦军那抬款10万元，月利息5分，我拿了一个被告恒信房地产公司售楼处给我出具的楼票子领张彦军去售楼处将楼票子改为张彦军的名。由于我欠张彦军的钱没还上，张彦军把我楼扣了，我和张彦军的帐还没算清。我和张彦军之间没有形成买卖合同，他卖房子也没通知我。 第三人庞龙对其上述主张未提供证据。 经审理查明，被告恒信房地产公司系房地产开发企业，在扶余市开发恒信阳光北岸楼盘一处。恒信房地产公司将阳光北岸部分建设工程发包给了建筑商王忠贵，双方明确约定包括涉案楼房在内的部分楼房抵顶该公司欠王忠贵部分工程款。后王忠贵将断桥铝（塑钢窗户）工程分包给了本案第三人庞龙，王忠贵又与庞龙约定将包括涉案楼房在内的4套楼房抵顶其欠庞龙的断桥铝工程款。庞龙在承建塑钢窗户工程过程中因缺少资金，遂于2017年陆续将包括案涉楼房在内的6套楼房以88万元的价格（另外2套系建筑商吴永田给庞龙抵顶工程款的楼房）出售给了被告张彦军（此88万元中已包含庞龙欠张彦军的借款10万元）。张彦军系扶余市三岔河镇光大二手房介绍站经营者，该站于2019年6月7日注销，上述6套楼房抵顶欠庞龙工程款时均由被告恒信房地产公司给庞龙分别出具了客户姓名为“庞龙”的收据，2017年庞龙将上述房屋处分给张彦军时，被告恒信房地产公司又将原名字为“庞龙”的收据变更名字为“张彦军”，并由庞龙签字，同时收回了原名字为“庞龙”的收据。2017年12月16日，张彦军与原告田凤达成合意，张彦军以17万元的价格将案涉楼房出售给原告，原告和张彦军共同到被告恒信房地产公司售楼处，由此公司工作人员将原名字为“张彦军”的案涉楼房收据名字变更为“田凤”，变更后出具的收据由此公司工作人员“王雪”当场在“财务”处签名，王忠贵雇佣的工长“王宏”代表建筑商当场在“置业顾问”处签名，且“王宏”在“审核”处签上了“庞龙”的名字，此收据名头为“恒信阳光北岸收据”，载明具体内容如下“2017年12月16日；客户姓名：田凤，220724197710081848；联系电话15843******；房号：5栋1单元14层1402号；成交单价3150.00；销售面积92.75㎡；总房款292162.50，大写金额：贰拾玖万贰仟壹佰陆拾贰元伍角整”，且被告恒信房地产公司在给原告出具的上述“收据”上加盖了公章，同时此公司收回了给张彦军出具的案涉楼房的“收据”。原告收到上述“收据”后当日即通过银行转账和现金支付两种方式共支付给张彦军购房款17万元。2018年12月，楼盘竣工交房时，原告持被告房地产公司给其出具的上述“收据”要求该公司向其交付案涉房屋，此公司一直未予交付，故而成讼。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、被告恒信房地产公司出具的“收据”、“借条”、张彦军提交的“视频资料”、扶余市农村信用社存款明细账等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。被告恒信房地产公司代理人在庭审中陈述该公司作为开发商与建筑商王忠贵签订“建设工程承包合同”时双方即明确约定以楼房抵顶工程款，王忠贵将塑钢窗工程分包给第三人庞龙后，双方经结算王忠贵以包括案涉楼房在内的4套楼房抵顶欠庞龙的工程款，并由恒信房地产公司给庞龙分别出具了标明此4套楼房具体位置、价款、总面积等详细信息的“收据”，上述“以房抵债”协议均系双方当事人之间的真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，自成立时生效。本案被告恒信房地产公司作为开发商通过“以房抵债”方式将包括案涉楼房在内的部分房屋转让给了建筑商王忠贵，用以抵顶其公司欠王忠贵工程款；王忠贵又以“以房抵债”的方式将包括案涉楼房在内的4套楼房转让给了庞龙，用以抵顶王忠贵欠庞龙工程款，庞龙即取得了对上述楼房的处分权。庞龙因缺少资金，将包括案涉楼房在内的6套楼房均转让给了张彦军，张彦军给庞龙支付相应价款后即取得了对上述楼房的合法处分权。后张彦军将案涉楼房以17万元价格转让给了原告，并由被告恒信房地产公司工作人员给原告出具了标明“购买人姓名、房屋价款、面积、具体位置”等详细信息的“收据”，并由相关人员在“收据”上签名，且加盖此公司公章，上述当事人之间的转让行为均合法有效。被告恒信房地产公司为原告出具“收据”的行为明确表明其作为房地产初始权利人对此案涉房屋最终转让给了原告田凤并无异议且以出具“收据”的形式予以确认。被告恒信房地产公司辩称其公司为原告出具的收据性质为抵押担保，但就此主张其公司并未提供证据予以证实，本院对此不予采信；第三人庞龙述称，其与张彦军之间系借款关系，其以包括案涉楼房在内的6套房屋作抵押从张彦军处借款，双方之间不存在房屋买卖关系，就其主张庞龙并未提交证据予以证实，且张彦军向本院提交的其与庞龙通话录音视频中，庞龙对张彦军几次说6套楼房卖给他88万元并未提出任何异议，且在录音中庞龙对房屋买卖的事实也未予以否认，经庭审质证，庞龙对上述录音的真实性及内容均无异议，对此本院予以确认，故庞龙主张其以案涉楼房作抵押向张彦军借款且双方之间无买卖关系因无相关证据予以证实，本院依法不予采信。原告虽未直接从被告恒信房地产公司购买案涉楼房，亦未将购房款直接支付给该公司，而是支付给了被告张彦军，但购房款最终抵消了此公司欠建筑商王忠贵的部分工程款（抵消数额应为此公司给原告出具的“收据”上记载的房屋总价款），被告恒信房地产公司给原告出具详细购房“收据”的行为能够证实田凤与被告恒信房地产公司已形成了合同关系，同时上述“抵账”方式应视为田凤最终已向被告恒信房地产公司支付了购房款。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护”，依据上述规定，被告恒信房地产公司依法应履行向购房人原告田凤交付案涉楼房的义务。原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告扶余市恒信房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内履行为原告田凤办理入住扶余市恒信阳光北岸5栋1单元14楼1402室相关手续的义务，同时将该楼房交付给原告田凤； 二、被告张彦军在本案中不承担责任； 三、第三人庞龙在本案中不承担责任。 案件受理费3700元，由被告扶余市恒信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长 刘 欣 审判员 吕相峰 审判员 吕秀贤 二〇二〇年六月二十二日 书记员 殷雪松