文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初883号原告：山东我行信息技术有限公司，住所地山东省济南高新区舜风路101号齐鲁文化创意基地12-2-304，统一社会信用代码913701005755513804。法定代表人：孙雪晶，董事长。委托诉讼代理人：施汉博，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：中国共产党济南市委员会宣传部，住所地济南市历下区龙鼎大道1号，统一社会信用代码11370100004188493E。负责人：杨峰，部长。委托诉讼代理人：刘昌建，山东睿杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，山东睿杨律师事务所实习律师。被告：山东金奥电子科技有限公司，住所地山东省济南高新区新宇路750号5号楼2-401，统一社会信用代码913700007563841048。法定代表人：韩庆云，董事长。委托诉讼代理人：庞宝山，男，该公司员工。原告山东我行信息技术有限公司（以下简称：我行信息公司）与被告中国共产党济南市委员会宣传部（以下简称济南市宣传部）、被告山东金奥电子科技有限公司（以下简称金奥电子公司）侵权纠纷一案，本院于2020年4月7日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告我行信息公司委托诉讼代理人施汉博、被告济南市宣传部的委托诉讼代理人刘昌建、李磊、金奥电子公司的委托诉讼代理人庞宝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我行信息公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告房屋装修损失、设备损失等共计2041754元；2.判令二被告赔偿原告房屋租金可得利息损失2047362元；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2011年山东我行信息技术有限公司（原名称济南我行信息技术有限公司）（以下简称“我行公司”）响应济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室（以下简称“文改办”）的招商引资政策，入驻齐鲁文化创意基地，开始对办公室进行装修和设备安装。2012年9月30日，文改办与我行公司签订了《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》一份。约定乙方承租齐鲁文化创意基地12号楼3单元304室，租赁期限自2012年8月10日（乙方装修完毕）至2022年8月10日止，期限10年，租赁用途为办公场所。根据双方的协商，日租金为0.6元/平方米，租金前3年不变，自第4年起在原年租金的基础上逐年递增5%。我行公司实际租用了303/304/404室，面积共计960平方米。我行公司在使用上述房屋的过程中，在2014年初开始受到金奥电子公司的干扰。并且曾于2016年3月份指示物业公司对我行公司承租的房屋进行断水断电，严重干扰了我行公司的生产经营。最后，金奥电子公司于2016年12月1日破坏了我行公司承租房屋的门锁，损坏了我行公司的生产、办公设备，强行将我行公司从承租的房屋中驱赶出来，导致我行公司无法继续使用承租的房屋。文改办对金奥电子公司的上述行为，以及物业公司断水断电的行为，并未予以制止，构成严重违约，导致我行公司无法继续使用承租的房屋，给我行公司造成了巨大的损失。在我行公司真正入园投资后，文改办却没有很好的履行承诺，违背了应有的诚信。对本次案件的产生，具有不可推卸的责任，应该赔偿我行公司受到的损失。而金奥电子公司干扰我行公司使用租赁房屋的行为，明显构成对我行公司的侵权。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。济南市宣传部辩称，1.被答辩人违反“一事不再审”原则，应当驳回被答辩人的起诉本案属于“租赁纠纷”，被答辩人曾因同一法律关系对被告金奥电子公司提起过诉讼且经过法院审理，被答辩人再对同一法律关系提起诉讼，违反法律规定，应当驳回被答辩人的起诉。2.被答辩人列答辩人为被告，属于被告主体不适格，根据被答辩人诉称“2016年3月-2016年12月1日，物业公司和金金奥电子公司停水停电、强行将被答辩人从承租房屋中驱赶出来，造成被答辩人损失”。根据法律规定，被答辩人主张权利应向侵权人提起诉讼，不应向答辩人主张权利，本案列被答辩人为被告显然不适格。3.被答辩人的诉讼请求超过诉讼时效根据被答辩人诉称，本案事实发生在2016年3月-2016年12月1日期间。而本案直到2020年3月3日，高新区法院才立案受理，被答辩人没有诉讼时效中止中断的事实，显然被答辩人的诉求已超过诉讼时效。四、《意向协议》对答辩人不产生租赁的法律效力根据被答辩人诉称事实及其提供证据《意向协议》可知，首先，合同主要条款“价格、租金”条款未达成一致意见；其次，约定入园要签订正式入园协议。可见，该意向协议仅仅为磋商、预约性质，为被答辩人入园达成预约，双方一切权利和义务应当以正式签订入园协议为准，该意向协议不产生租赁的法律效力。另外，本案根据原告诉求和举证情况看、本案应属侵权纠纷而不是租赁纠纷。综上所述，被答辩人诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其起诉。金奥电子公司辩称，我行信息公司的诉讼请求无事实和法律依据，严重违背事实真相，应当予以驳回。事实与理由：1.文改办与我行公司签订的《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》系双方的预约协议，我行公司入驻和经营应当与房屋产权单位即金奥电子公司就房屋租赁使用事宜具体磋商。2011年11月17日文改办与金奥电子公司签订了关于共同打造“齐鲁文化创意基地”高端文化创意企业集聚区的框架协议，所有入园文化企业均是基于该框架协议入驻的，由金奥电子公司提供房产供入园企业经营办公使用，该政策扶持期限为3年即2014年11月17日到期。2012年9月30日文改办与我行公司签订《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》，该协议是一份预约协议，仅对被答辩人入驻园区办公经营达成了共识，协议主要条款均未明确，我行公司应当在协议签订后与金奥电子公司协商确定租赁相关事项。期间文改办多次催促我行公司与金奥电子公司协商房屋租赁的具体事项，但我行公司一直拖延，并实际使用金奥电子公司房产至今，其行为已经违背了上述意向协议签订的真是意图。2.金奥电子公司与文改办框架协议到期后，我行公司拒不支付房租也不签订新的三方协议。2014年11月17日文改办的委托金奥电子公司协调享受上述政策的入园文化企业重新签订三方租赁协议，协议约定租金仍旧按照0.6元/天/㎡的标准计算，除我行公司外其余入园企业均签订了三方协议，我行公司既不签订三方协议也不向金奥电子公司缴纳租金，一直非法占用上述房产，期间金奥电子公司多次催促我行公司协商处理租房事宜，但我行公司拒不配合，其于2016年8月31日向金奥电子公司出具房租问题的承诺函，承诺2016年8月31日前付清，但至今未支付任何房租。3.我行公司转租金奥电子公司房产已属于严重的侵权行为。我行公司自入驻该房产后至今未向金奥电子公司等任何单位支付过房屋租金，不仅如此并且金奥电子公司更于2015年11月15日将其非法占用的12号楼304房产转租给济南鸿业科技信息有限公司获取巨额租金收益，此举已经严重侵犯金奥电子公司的合法权益。综上所述，我行公司在签订《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》后并未按照意向协议约定履行，其做法已经违背了签订该协议的初衷，并且其严重违约在先，导致协议从根本上无法继续履行，因此该履行不能所导致的后果应当由我行公司自行承担与本案两被告无关。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：文改办为济南市宣传部下属机构。2011年11月17日，文改办与金奥电子公司签订关于共同打造“齐鲁文化创意基地”高端文化创意企业集聚区的框架协议。现将相关事宜达成协议：一、金奥电子公司提供位于高新区舜风路101号“齐鲁文化创意基地”内9号楼8279.27平方米、12号楼7272.34平方米(共计15551.61平方米)房产，由文改办、金奥电子公司共同选择高端文化企业入驻，打造高端文化创意企业集聚区，提升园区文化产业品位。金奥电子公司争取在2011年11月底前将9号和12号楼办理完各种验收手续，配合文改办开始招商。二、鉴于金奥电子公司前期投入大量资金，为尽快打造出高起点高水平的文化产业园区以满足高端文化企业的需求，文改办承诺对金奥电子公司提供的9号楼、12号楼给予0.6元/㎡的补助，第二年度、第三年度按照年递増13％的幅度给予补助，以吸引高端文化创意业态入驻，期限为3年。三、对文改办、金奥电子公司共同认定后入驻的文化企业，根据其产业规模、品牌影响力和对济南文化产业发展的带动效应，分别给予不同标准的和金减免政策，由文改办委托济南文化创意产业协会负责收取租金。物业费及水、电、暖等经营性成本费用由入园企业同物业公司另行签订合同，正常支付。文改办承诺按照有关政策在资金、税收和行政审批方面对园区及双方认可的重点文化企业予以支持和帮助并负责协调济南市政府出台相关扶持政策。五、对入驻园区的企业经文改办认定为文化企业的，且总数占入园企业70％以上。按照《济南市重点文化产业园区(基地)认定管理办法》，文改办同意将“齐鲁文化创意基地”作为济南市重点文化产业园区给予优先重点扶持，到2013年建设成为具有广泛影响力和輻射带动力的重点文化产业园区。2012年5月30日，文改办与我行信息公司签订齐鲁文化创意基地入园意向协议书。第一条：我行信息公司承租的房屋为齐鲁文化创意基地12号楼三层西区。第二条：文改办自2012年8月10日起（我行信息公司装修完）将房屋交付我行信息公司使用，至2022年8月10日收回，期限为10年，我行信息公司承租的用途为开展微电影产业（济南）基地项目。第五条：2、文改办根据相关规定及我行信息公司的发展情况给予我行信息公司相应的房租补贴，扶持我行信息公司的发展。补贴采取先缴纳后返还方式。6、如我行信息公司改变房屋用途转让转租，文改办有权终止协议，收回租住用房。第六条:1、我行信息公司应如实填写主营业务，保证将房屋仅做互联网文化行(产)业以及微电影等文化创意产业使用，不得从事非文化创意业务经营，依法从事经营活动。非经文改办书面同意，不得将房屋转租、转借给第三方。3、我行信息公司应按时足额缴纳房租，并与物业公司签订物业管理合同，交纳物业管理费，由于我行信息公司原因终止租房合同，我行信息公司应于30日内搬离租用房屋，结清物业、水电等费用。7、保证按本合同约定按时、足额交纳租金、物业管理费及水电费、供暖费以及其他应交纳的费用。第七条：1、开业90天后，符合园区规定和要求的签订正式入院协议书，不符合要求的解除协议，房屋由文改办收回。2、租赁期间，如我行信息公司确因特殊情况需要退回房屋，必须提前两周书面向文改办提出，经文改办同意后，我行信息公司付给文改办违约金，违约金剩余租期内应交付相金总额的10％计算。文改办收回房屋。4.乙方延迟支付租金15日以上的，文改办收回房屋。2014年3月10日，金奥电子公司向我行公司发出“致入园文化企业的一封信”通知入园企业向金奥电子公司缴纳房租。我行公司并没有按要求缴纳房租。2014年10月26日，山东齐鲁文化创意基地投资发展有限公司向我行公司发出通知，关于签订“齐鲁文化创意基地三方合作协议”的通知，并附有金奥电子公司盖章的“齐鲁文化创意基地9#12#三方租赁协议”，我行公司未签订该协议。2015年11月15日，我行公司将12号楼304号房转租给了济南鸿业科技信息有限公司，转租合同中约定年租金16万元。在（2016）鲁0191民初2593号民事判决书第三页第二段第三行中记载，我行公司承认其存在非法转租的行为。2016年3月15日，金奥电子公司委托尧圣物业公司通知我行公司，因我行公司与金奥电子公司租赁及房租问题未解决，金奥电子公司通知尧圣物业公司对我行公司停电。2016年3月21日我行公司对金奥电子公司干扰其生产经营向文改办出具律师函。2016年12月6日，济南市公安局高新技术产业开发区分局舜华路派出所出具“关于证明曲浩报警的函”。该函中记载2016年12月2日9时许，发现位于济南市高新区齐鲁文化创意基地12号楼3单元303室与404室其所在的公司（山东我行信息技术有限公司）门锁被损坏，随后报警。另查明，2013年11月6日，济南我行信息技术有限公司名称变更为山东我行信息技术有限公司。我行公司曾经对金奥电子公司提起诉讼并经济南市高新技术产业开发区人民法院判决，案号为（2016）鲁0191民初2593号民事判决书。该判决书亦载明：2016年3月23日，我行公司向金奥电子公司提交《关于房租问题的承诺函》，载明：截止2015年11月17日与济南市文化产业办协议（租赁位置齐鲁文化创意基地12号楼三单元303/304/404室，房屋租金共计210369元（济南市文产办委托金奥电子公司收取），承诺于2016年8月31日前付清。2016年11月23日，金奥电子公司就我行公司未缴纳房租事宜向我行公司发送《通知》一份，我行公司员工曲浩于2016年11月25日在该通知书上注明收到。另查明，涉案房产及土地产权人为山东金奥电子科技有限公司。经本案当事人举证、质证及庭审中的陈述，当事人对以下事实有异议：一、本案是否已超过诉讼时效：我行信息公司于2019年11月18日向济南高新技术产业开发区人民法院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因此本案未超过诉讼时效。二、我行公司的房屋装修损失、设备损失等共计2041754元是否应由济南市宣传部及金奥电子公司承担问题，当事人举证如下：我行公司提交房屋装修、设备安装费用明细表及房屋装修、设备安装费用记账凭证，证明我行公司装修承租的房屋、安装设备等共计花费2041754元，文改办的违约导致我行公司房屋装修损失、设备损失共计2041754元。济南市宣传部上述证据的真实性有异议，该证据系原告单方制作，不能证明原告实际损失，更不能证明宣传部有违约行为，与本案无关。金奥电子公司对在上述证据的质证意见同济南市宣传部的质证意见。经审查，上述证据系我行公司与案外人之间用于购买设备、装修等所产生的费用，费用产生的时间为2015年及2018年，我行公司所装修的房屋及购买的设备亦存在折旧情况，在开庭审理过程中，经本院释明我行公司是否申请鉴定，我行公司明确放弃其申请鉴定的权利，应承担举证不利的法律后果。因此，本院对其主张不予支持。三、针对我行公司主张的房屋租金可得利益损失2047362元是否应由济南市宣传部及金奥电子公司承担问题，当事人举证如下：我行公司提交协议租金与市场租金差价计算表及58同城网“齐鲁文化创意基地”租金价格，证明由于文改办的违约，导致我行公司不能继续使用涉案房屋，导致我行公司预期租金差价损失2047362元。金奥电子公司对该份证据的质证意见同济南市宣传部的质证意见。济南市宣传部对协议租金与市场租金差价计算表的真实性有异议，该证据系我行公司单方制作，不能证明我行公司的实际损失，更不能证明济南市宣传部有违约行为。对58同城网“齐鲁文化创意基地”租金价格的真实性有异议，该证据系网络广告宣传，不具有证明市场租赁价格真实性的证据效力。金奥电子公司对该份证据的质证意见同济南市宣传部的质证意见。经审查，我行公司提交的协议租金与市场租金差价计算表系单方制作，且58同城网“齐鲁文化创意基地”租金价格系网络打印件，其打印时间为2019年9月5日，上述两份证据无法证实我行公司的损失。且在开庭审理过程中，经本院释明我行公司是否申请鉴定，我行公司明确放弃其申请鉴定的权利，应承担举证不利的法律后果。因此，本院对其主张不予支持。本院认为：本案属于侵权责任纠纷，当事人对自己主张的诉讼请求负有举证义务，如不能证实自己的主张，应承担举证不能的不利法律后果。2012年5月30日，我行公司与文改办签订的《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。我行公司要求济南市宣传部及金奥电子公司承担其房屋装修损失、设备损失等共计2041754元及房屋租金可得利益损失2047362元的诉讼请求，本院认定如下：1.我行公司要求济南市宣传部及金奥电子公司承担其上述损失无法律依据。我行公司与文改办签订《齐鲁文化创意基地入园意向协议书》，签订该合同的主体即为我行公司与文改办，金奥电子公司并非合同的相对方，因此，我行公司要求金奥电子公司承担其损失的诉讼请求本院不予支持；2.金奥电子公司作为产权单位解除与双方之间的租赁合同并无不当。理由如下：我行公司与文改办签订齐鲁文化创意基地入园意向协议书，约定其装修后经验收入住，并签订正式的入园协议，该协议亦约定我行公司不得将涉案房屋转租，我行公司在租赁涉案房屋期间存在转包行为，出租房有权解除与我行公司之间的租赁关系；2016年3月23日，我行公司向金奥电子公司提交《关于房租问题的承诺函》，我行公司承诺于2016年8月31日前付清房屋租金共计210369元，但至我行公司起诉之日，我行公司尚且存在拖欠房屋租赁费的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，文改办作为出租方有权解除租赁关系并收回租赁房屋。因此，我行公司要求济南市宣传部支付其房屋装修损失、设备损失等共计2041754元及房屋租金可得利息损失2047362元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告山东我行信息技术有限公司的诉讼请求。本案案件受理费39112元，减半收取19556元，由原告山东我行信息技术有限公司承担。如不服本判决、可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年六月一日法官助理 刘卫冬书 记 员 邓成皓