广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4814号（2020）粤0103民初5717号4814号案原告（5717号被告）：黄靖，女，1974年8月31日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：湛朝略、赵学丰，均系广东伯方律师事务所律师。4814号案被告（5717号原告）：于春平，女，1974年12月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹强华、黎家学，均系广东法制盛邦律师事务所律师。黄靖与于春平合同纠纷两案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。黄靖的委托诉讼代理人湛朝略，于春平的委托诉讼代理人黎家学到庭参加诉讼。两案现均已审理终结。黄靖在（2020）粤0103民初4814号案中向本院提出诉讼请求：1、判令于春平立即向黄靖返还收取的2020年3月份租金90000元。2、确认黄靖支付的420000元押金已按合同约定及租金减免优惠措施抵扣2020年2月至2020年7月的租金。3、请求判令于春平承担本案全部诉讼费用。事实与理由：广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）为新中国大厦的所有权人，于春平向金穗丰公司承租了新中国大厦八楼75B档口用于投资。于春平承租后，于2019年4月25日与黄靖签订了名为联营，实为租赁的《联营协议书》，约定黄靖向于春平承租位于新中国大厦八楼75B档口用于经营服装生意，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金为140000元，押金为420000元。上述协议签订前后，原告向被告支付了420000元押金，且后续合同履行期间，一直有按时缴纳租金。后受2020年1月中旬疫情爆发影响，相关部门及金穗丰公司对新中国大厦采取了防疫防控限制经营措施，导致原告承租的商铺无法在原定的2月初开业经营，一直到3月2日，金穗丰公司才在其微信公众号上发布公告，决定在3月4日在新中国大厦恢复经营。因疫情防控措施导致长时间无法经营及恢复经营后仍限制经营时间使得各商户经营损失惨重，各档口的承租投资者、次承租商户、共同参与了与金穗丰公司的租金减免谈判工作。经承租投资者及次承租商户的争取，金穗丰公司于3月4日在其微信公众号上发布了《新中国大厦租金减免通知》微信公告，同意减免各商户（包括投资者、次承租商户）2020年3月整月租金。但于春平在享受到上述租金优惠措施后，却一直不同意按照上述措施对黄靖租金进行减免，反而威胁黄靖要断电、锁门，黄靖迫于承租者的弱势地位，只能在于春平的胁迫下，于2020年3月12日先向于春平缴纳了9万元租金。后金穗丰公司又于3月17日在其微信公众号上发布了《新中国大厦再出重大优惠方案》微信公告，再推出优惠措施，同意对2020年4月至7月租金进行减半收取。但于春平再次向黄靖表示不会根据该优惠措施给予黄靖减免租金，黄靖为维护自身合法权益，多次与于春平协商要求返还9万元租金及对后续租金的减免事宜。然而无果。于春平于4月9日带人到黄靖经营的商铺影响黄靖的店铺经营。黄靖认为，于春平的行为已构成违约，且根据金穗丰公司的微信公告，金穗丰公司已不再收取于春平3月份租金，于春平仍收取黄靖3月份高达9万元租金违背了民法的公平原则，在此情况下，于春平应将收取原告的9万元租金返还给黄靖，且应按合同约定及履行金穗丰公司的租金减免优惠措施，确认原告缴纳的420000元押金已抵扣2020年2月至2020年7月的租金。于春平辩称：不同意黄靖提出的全部诉讼请求，请求人民法院予以。具体理由如下：一、黄靖存在严重违约行为，其支付的押金早已被于春平依约没收。双方所签订的《联营协议书》第一条明确约定黄靖在每月1日提前三天缴交租金的，逾期三天不交租金的，押金不退还。黄靖至今为止没有缴纳2020年2月至6月的承包费，已严重违反双方协议书的约定。于春平依法依约可没收黄靖的押金。二、黄靖要求于春平退还2020年3月承包费9万元没有任何合同与事实依据。黄靖在2020年3月一直正常使用经营涉案档口。在2020年3月也不存在协议书所约定退还承包费的情形。黄靖一方面正常使用经营涉案档口，另一方面又要求退还没有交齐的3月承包费9万元，以其实际行为表示违约。三、黄靖与于春平没有就变更涉案协议书达成一致意见，黄靖无权单方变更协议书的约定。黄靖第二项诉请要求用42万元押金抵扣2020年2月至2020年7月的租金，实质上单方变更协议书的约定。协议书没有约定黄靖可用42万元押金抵扣2020年2月至2020年7月的租金。于春平从来都不同意黄靖第二项的诉求。《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，黄靖在未经于春平同意的情况下，无权私自变更合同的约定。人民法院不应支持原告的诉请。四、本案为合同之诉，根据合同相对性原则，无论案外人或者公众号发表任何政策，均不能以此变更合同的约定。金穗丰公司并非涉案协议书的当事人，无论黄靖所主张的优惠政策是否金穗丰公司发布，均不能影响或者变更双方所签订的协议书的履行以及具体条款约定。更何况公众号的内容更不是政府部门的强制规定，不具有强制性。黄靖以所谓的优惠政策来私自变更合同的约定，企图掩盖其存在违约的事实，更是没有任何合同依据和法律依据。五、于春平不存在任何违约行为。于春平从未阻碍黄靖正常使用经营涉案档口。黄靖所提交的证据均不能证明于春平存在阻碍涉案档口正常经营的情况。于春平根本没有能力去阻碍黄靖正常使用涉案档口。黄靖应承担举证不能的不利后果。于春平在（2020）粤0103民初5717号案中向本院提出诉讼请求：1、判令黄靖向于春平支付2020年2月、3月、4月承包费合计33万元；2、判令于春平没收黄靖的押金42万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：于春平与黄靖于2019年4月25日签订《联营协议书》，约定于春平提供新中国大厦八楼75B档口与黄靖承包经营服装生意，承包期从2019年8月1日至2020年7月31日止，黄靖支付三个月承包费42万元作为押金，押金不退还。双方签订上述协议后，于春平已依照约定提供约定的档口给黄靖承包经营服装生意。但黄靖已拖欠2020年2月和4月承包费没有支付给于春平，黄靖只支付3月承包费9万元，至今合计拖欠33万元承包费。于春平多次催促黄靖依照协议约定支付相应的承包费。但黄靖至今拖欠2020年2月至4月承包费，合计33万元没有支付。黄靖已超过协议约定的三天没有支付承包费，已属于严重违约。根据双方《联营协议书》约定，黄靖逾期3天不交承包费的，于春平可不退换押金给黄靖，有权没收该押金。根据协议约定，黄靖除了应向于春平支付已拖欠的承包费，于春平可没收黄靖支付的押金。另补充：每月承包费是14万元，3个月的承包费本应是42万元。2020年2月、3月、4月承包费合计33万元，已扣除黄靖在2020年3月份所支付的9万元承包费。黄靖辩称：黄靖不存在任何违约事由，于春平无权向黄靖收取2020年2月、3月、4月的租金及滞纳金，也无权没收黄靖的押金。1、于春平无权收取黄靖2020年2月份的租金及滞纳金。首先，因2020年1月中旬爆发的新冠疫情，新中国大厦在2020年2月份整月均对整栋大楼均采取了封闭措施，于春平根本无法提供《联营协议书》约定的租赁物给黄靖经营使用，合同目的在2月期间根本无法实现，故于春平无权收取2月份的租金。2、于春平无权收取黄靖2020年3月份的租金及滞纳金。金穗丰公司已发布公告同意不再收取任何租户3月份的租金，根据民法的公平原则，于春平也不应再收取黄靖3月份的租金及滞纳金。3、于春平无权收取黄靖2020年4月份的租金及滞纳金。金穗丰公司已发布公告同意对4月至7月份的租金减半收取，并要求各承租人要将优惠措施落实到实际经营商户，及根据《联营协议书》第二条约定“押金在合同期最后3个月扣除，当做承包费用。”，双方合同的实际履行方式已变更为黄靖已交付的3个月的押金可以直接抵扣2020年4月至7月减半收取的租金，故于春平无权再收取黄靖4月份的租金及滞纳金。4、黄靖在本案中不存在任何违约事由，于春平无权没收黄靖的押金。首先，因新冠疫情的不可抗力影响，按照原合同条款继续履行合同对黄靖明显不公平，且如上述1-3点所述，根据金穗丰公司的优惠政策措施，双方的合同实际履行方式已经发生了重大变更，黄靖存在不向于春平支付租金的正当合法理由，故黄靖在本案中未支付2020年2月至4月的租金不属于违约行为。其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款的规定，于春平也无权要求黄靖承担违约责任。综上，黄靖在本案中不存在任何违约事由，于春平无权没收押金。于春平的诉请没有任何事实与法律依据。黄靖特请求法院依法查明相关事实，驳回于春平对黄靖的全部诉讼请求。经审理查明：2019年4月25日，于春平（甲方）与黄靖（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦八楼75B档口给乙方承包经营服装生意；一、承包期从2019年8月1日至2020年7月31日。每月承包费金额为140000元整。乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金420000元整。每月1日提前三天缴交租金140000元，逾期不交或未交清的除应如数交清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠总额3%计算。逾期3天不交租金作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方应自觉将档内物品搬离，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废品处理。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三月扣除，当做承包费；三、承包期内，甲方负责档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债权债务，自负盈亏；五、承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不做其他补偿；等等。合同签订后，于春平依约将涉案商铺交付给黄靖使用。于春平确认收到押金42万元，黄靖向于春平足额缴纳每月承包费至2020年1月份。2020年3月12日，黄靖向于春平的指定收款人付书东转账支付了2020年3月份的租金90000元。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在帐号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准；等等。2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。2020年3月4日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦租金减免通知》，内容如下：一、与我司签订5年合同期商户送1个月租期优惠（即61个月）。其中9楼已签订5年合同期的商户送2个月租期优惠（即62个月）。二、2020年3月份以后尚与我司有租赁合同（除本方案第一条外）的商户：1.免去1个月租金和管理费；2.给予每月租金9折优惠1年（不足1年合同期的优惠至合同届满）。其中1楼A区商户免去1个月租金和管理费，并给予每月租金8折优惠。2020年3月17日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦再出重大优惠方案》，内容如下：一、五年合同期的商户在原增加一个月的基础上，再增加两个月租期，即共计63个月租期。二、存在二手转租的商户，必须将金穗丰公司的优惠方案落实到终端商户（即2020年4月、5月、6月、7月租金减半）。三、合同期在一年半以内的商户，2020年4月、5月、6月、7月租金按原合同五折优惠；等等。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。另查，金穗丰公司是广州市永鹏投资管理有限公司（以下简称：永鹏公司）的股东，持股比例为100%。庭审中，黄靖与于春平均表示不要求解除《联营协议书》，案涉档口现仍由黄靖在使用。黄靖认为按金穗丰的优惠政策，其不应支付2020年2月的租金，但同意2－7月的租金均按《联营协议书》的租金标准的50%缴纳，并用已缴纳的42万元押金抵扣；表示在起诉前曾与于春平协商两次，要求按优惠政策减免租金。于春平陈述案涉商铺是其向永鹏公司承租而来，是5年期的合同，租期自2022年4月30日；另表示只与黄靖协商过欠付承包费的事情，没有协商变更合同。另，于春平在（2020）粤0103民初5717号案起诉前向本院提出诉前财产保全申请，本院于2020年5月9日作出（2020）粤0103财保72号民事裁定书，裁定查封、冻结黄靖名下价值330000元的财产。财产保全费2170元由申请人于春平负担。本院认为：黄靖与于春平签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《联营协议书》中虽出现了“承包”字样，合同名为“联营”，但因被告对原告的经营成果无权进行支配和占有，黄靖、于春平之间实为租赁关系。对于租金调整、押金抵扣以及款项退还的问题，本院作如下分析：第一，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，本院对原告主张的案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信。第二，黄靖租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月3日期间无法开门营业产生了实际损失。2020年3月4日复市后，由于整个市场处于复苏状态，也无法实现黄靖在签订《联营协议书》时可预见到的经营使用案涉商铺可以获得的利益。鉴于疫情对黄靖和于春平的经营均有影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定和参考金穗丰公司于2020年3月4日和2020年3月17日公布的《新中国大厦租金减免通知》、《新中国大厦再出重大优惠方案》，本院酌定对案涉《联营协议书》的2020年2月至2020年7月的租金进行相应的变更和减免。黄靖提出的对2020年2月至2020年7月的租金进行50%的减免符合上述原则和规定，本院依法予以准许，即黄靖需向于春平支付的新中国大厦八楼75B档口2020年2月至2020年7月的租金共计420000元。同理，于春平要求黄靖支付2020年2月、3月、4月承包费合计33万元的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。第三，如前所述，在疫情期间，黄靖以疫情防控措施影响其经营而要求减免租金，于春平对此提出异议，黄靖在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故于春平仅以黄靖逾期交租为由要求没收黄靖已缴纳押金，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。第四，因黄靖已向于春平支付了押金420000元，黄靖要求以420000元押金抵扣2020年2月至2020年7月的租金，符合《联营协议书》中有关押金抵扣租金的约定，本院依法予以支持。第五，由于黄靖在2020年3月12日向于春平支付了9万元租金，根据上述分析，黄靖支付的押金已足以抵扣2020年2月至2020年7月的租金，故于春平应向黄靖返还9万元。本院已在（2020）粤0103财保72号民事裁定书中对财产保全费作出了处理，故在（2020）粤0103民初5717号案中不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，针对（2020）粤0103民初4814号案判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告于春平向原告黄靖返还已收取的租金90000元。二、原告黄靖应向被告于春平支付的新中国大厦八楼75B档口2020年2月1日至2020年7月31日的租金变更为420000元（租金按70000元/月计算）。三、确认原告黄靖支付的420000元押金可用于抵扣新中国大厦八楼75B档口2020年2月1日至2020年7月31日的租金420000元。如未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告于春平负担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，针对（2020）粤0103民初5717号案判决如下：驳回原告于春平的全部诉讼请求。案件受理费5650元，由原告于春平负担。如不服上述判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年六月三十日书记员  李 婷胡晓琴