广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3758号原告（反诉被告）：王东辉，男，1988年8月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱汇锋，男，1987年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。被告：朱狄熊，男，1962年6月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。两被告共同委托诉讼代理人：黄锡峰、李家儿，均系广东百高律师事务所律师。原告王东辉与被告朱汇锋、朱狄熊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王东辉及其委托诉讼代理人林贵岳、两被告的共同委托诉讼代理人黄锡峰、李家儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王东辉向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告朱汇锋于2019年6月17日签署的《协议书》在2020年4月20日解除；2、判令两被告退还原告已支付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元；3、判令两被告退还原告定金366000元；4、判令两被告向原告支付资金占用利息（利息以405333元为本金，自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案案件受理费等由两被告承担。事实和理由：2019年6月17日，经被告朱汇锋授权，原告与被告朱狄熊就商铺租赁事宜，签订《协议书》。协议约定：原告承租被告朱汇锋位于广州市新中国大厦诚大时装广场三楼3326号商铺；租赁期为12个月，自2019年8月11日起至2020年8月10日止；每月租金为122000元；原告预交366000元作为定金，用于抵扣租赁期限最后三个月的租金。合同签订后，原告依约支付定金和每月租金。合同履行期间，因租金偏高原因，经双方协商，自2019年10月份起月租金调整为118000元。新中国大厦诚大时装广场原定于2020年2月1日开市，但2020年1月下旬，由于爆发新型冠状病毒××疫情且案涉时装广场属于人群密集之地，应政府及有关部门防控疫情的要求，诚大时装广场一再迟延开市直至2020年3月5日。现虽开市，但已错过服装批发。旺季，无论是线上线下的成交都大幅度下滑，作为经营线下实体店的原告，损失惨重。被告获知原告起诉后，于2020年4月20日将涉案档口强制清场，导致原告无法使用档口进行经营，合同目的已无法实现。就疫情的影响，作为诚大时装广场管理方的广州市诚大置业有限公司也于2020年3月3日发布《租金减免通知》，告知租户“受新冠病毒影响，诚大时装广场开市延迟至3月5日启市。公司决定减免2020年的部分租金：免除3月份租金；4、5、6月份减租70%；7、8、9月份减租50%。”。而且涉案档口所在大厦首层至三层，属于广州友谊集团旗下物业，根据国务院于2020年4月21日作出的会议决议，承租国有企业物业的，免租三个月。疫情对2020年2月1日至2020年3月4日期间的合同履行已构成实质影响，属于不可抗力范畴。同时，《协议书》有约定无法使用租赁物期间无需支付租金，因此被告不应收取2020年2月1日至2020年3月4日期间的租金；原告已支付的该期间的租金，被告应予以返还。退一步讲，被告不认可《租金减免通知》，但2020年2月1日至2020年3月4日期间未开市是事实，双方有约定无需交付租金。另外，原告已经支付了相当于3个月租金的预付款，在双方对合同适用情势变更的租金标准无法达成一致意见时，不能以强制清档方式单方解除合同。原告认为，原告租赁商铺的目的在于进行正常的经营活动，但由于新型冠状病毒××疫情的影响，市场形势已发生重大变更。该疫情突如其来，任何人都无法事先预见，并且疫情的发生具有不可避免和不能克服的客观情况，符合不可抗力的法定特点。因此，原告要求减免部分租金的主张合理合法，按原合同继续履行显失公平，更毋论作为诚大时装广场管理方的广州市诚大置业有限公司已实际作出减免租金的行为。而且，两被告作为转租人，并未实际使用案涉商铺。两被告向管理方支付固定租金，远远低于市场直接租赁价，对外转租的租金几倍乃至十几倍于两被告支付与管理方的固定租金，以此获得巨大的差价。在疫情影响的期间，两被告所应当减免的租金也高于其支付与管理方的固定租金。但两被告仍想独占本应由案涉店铺终端使用者享有的租金减免方案，明显违反公平合理原则。为维护自身的合法权益，请求贵院支持原告的全部诉请。两被告答辩及朱汇锋反诉称：一、本次疫情对原告的影响应当属于商业风险，原告应自行承担。如原告认为无法履行合同，根据相关指导性意见，应当就疫情防控措施导致其不能履行合同进行举证，并向被告及时告知，但本案原告没有举证也没有向被告进行阐明疫情对其造成的影响。二、本次疫情不会导致原告无法继续履行合同。原告作为承租人，合同义务是支付租金，疫情并不影响原告继续向被告交付租金。三、原告从2020年2月11日起没有再向被告支付租金，且在4月20日搬离场地，已经构成违约，无权要求被告返还定金。四、本案实为原告借疫情为由恶意违约。被告同意在原告继续履行合同的情况下，按照诚大公司给出的新租金减免通知方案给予原告租金优惠。所以在原告搬离场地前，被告同意给予原告免租两个月，并没有向原告追缴过2月11日至4月10日之间的租金，但是原告拒不支付4月10日之后的租金，并以起诉为由继续使用商铺，有违诚信，对被告也不公平。另外，涉案场地在3月5日全面开市，对原告造成的经营影响并不大，原告从事服装生意也可以借助互联网进行网上业务。五、被告是无过错方，是疫情的受害者。原告要求被告支付利息，没有法律和事实依据。案涉协议主体是原告和朱汇锋，朱狄熊只是代理人，是朱汇锋的父亲，相关权利义务应由朱汇锋享有和承担。被告朱汇锋向本院提出反诉请求：1、确认反诉人朱汇锋与被反诉人于2019年6月17日签订的《协议书》已于2020年4月20日解除；2、判令被反诉人向反诉人朱汇锋支付2020年2月11日至4月20日期间的租金284666.7元（122000÷30×70）；3、判令被反诉人支付的定金366000元归反诉人朱汇锋所有；4、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年6月17日，反诉人与被反诉人签订《协议书》，约定反诉人将新中国大厦诚大时装广场三楼3326号商铺出租给被反诉人，租赁期限自2019年8月11日至2020年8月10日止，每月租金122000元；被反诉人必须在每月11号前将商铺次月的租金一次性缴交给反诉人，同时，被反诉人在协议签订之日向反诉人预缴三个月的租金366000元作为定金；如被反诉人无违约行为或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后三个月内作租金抵扣；被反诉人应按时交清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，反诉人有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的，反诉人无需通知协议即自动解除，反诉人有权收回商铺且定金不予退还。从2020年2月11日起，被反诉人开始拒缴租金，反诉人多次向其催收无果。后被反诉人在2020年4月20日商场收市后搬离商铺，双方租赁关系已实际解除。综上，被反诉人拒绝交租的行为已构成违约，严重损害反诉人的合法权益，故反诉人提起反诉。原告王东辉对反诉答辩称：一、案涉市场即新中国大厦首层至三层属于国有企业广州友谊集团旗下物业，根据相关政府文件，承租国有企业物业的，免租三个月。本案在原告起诉后，被告于2020年4月20日将涉案档口强制清场，导致原告无法继续使用档口，合同目的无法实现。二、由于疫情影响，且案涉市场属于人群密集之地，市场应政府要求一再延迟至3月5日开市，市场对该延迟的通知已发布在其官方公众号上。三、原告租赁商铺目的在于正常经营，但由于市场受疫情影响，营商环境发生重大变更，该变更无法事先预见，具有不可避免、不可克服的客观基础，并非属于商业风险。四、每年年初是属于服装销售批发旺季，但因疫情导致滞销，存货积压成库，因此原告要求调整租金，合法合理，但被告仍单方强制清场并解除合同，其行为构成根本违约。五、被告提出的反诉请求与本案在案证据相互矛盾，请求法庭驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2019年6月17日，由朱狄熊以被告朱汇锋代理人名义（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场三楼3326号商铺出租给乙方作经营服装之用；协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；商铺每月租金122000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计366000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无珐继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。协议签订后，被告朱汇锋依约将案涉商铺交付原告使用，原告依约向被告朱汇锋支付了定金366000元。2019年10月，原被告协商将2019年10月11日至2020年5月10日的租金调整为118000元/月。原告已按月足额向被告支付租金至2020年2月10日。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市经营。2020年4月20日，被告朱汇锋以原告王东辉欠租为由收回涉案商铺。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。庭审中，两被告陈述朱狄熊与朱汇锋是父子关系，被告朱汇锋向广州市诚大置业有限公司签订租赁合同，取得涉案商铺出租权，租期是2019年8月11日至2022年8月10日，每月租金及管理费15000元，在签订合同时，我方一次性向诚大公司支付了入场费230万元，没有收据，是现金支付。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告朱汇锋签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于协议书的解除问题。因被告朱汇锋已于2020年4月20日收回涉案商铺，合同的目的已不可能实现，且双方对合同解除均无异议，本院确认《协议书》于2020年4月20日解除。对于定金的返还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对原告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，原告以疫情防控影响其经营而要求减免租金亦属正常，原告拖欠租金是因对租金标准有争议所致，故被告朱汇锋以原告拖欠租金为由要求没收原告的定金依据不足，本院不予支持。被告朱汇锋应向原告返还定金。至于原告主张的资金占用利息问题。如前述原因，案涉商铺《协议书》的解除主要受疫情防控影响，致使双方对减免租金产生争议，故《协议书》的解除不可归责于双方，故对于原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于租金的调整支付及退还问题。原告租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，依据公平原则及参考广州市诚大置业有限公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，本院酌定被告应免收原告2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年4月20日的租金原告按118000元/月交纳（即租金为78667元）。原告已付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元可在其未付的2020年4月1日至2020年4月20日的租金中扣减。对于被告反诉主张的多出部分租金，本院不予支持，依法予以驳回。对于朱狄熊是否需承责问题。因《协议书》的签约主体是王东辉与朱汇锋，朱狄熊只是作为朱汇锋的代理人在协议上签字，依据合同相对性，朱狄熊无需承担《协议书》的权利义务，原告要求朱狄熊退还租金、定金缺乏依据，本院不予支持，依法予以驳回。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十八条的规定，判决如下：一、确认原告王东辉与被告朱汇锋于2019年6月17日签署的《协议书》已于2020年4月20日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告朱汇锋向原告王东辉返还定金366000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告王东辉向被告朱汇锋支付2020年4月1日至2020年4月20日的租金39334元（已扣减原告已付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元）。四、驳回原告王东辉其它诉讼请求。五、驳回被告朱汇锋其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2905元，原告王东辉负担50元，被告朱汇锋负担2855元（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，被告负担部分，由被告迳付给原告）。本案反诉受理费5153元，原告王东辉负担623元，被告朱汇锋负担4530元（此案件受理费已由被告预交，本院不作退回，原告负担部分，由原告迳付给被告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年六月三十日书记员  吴 帆姚晓丹