江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初130号原告：江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。负责人：侯沛成，总经理。委托诉讼代理人：王学谊，公司员工。委托诉讼代理人：殷同喜，江苏公善民律师事务所律师。被告：连云港大唐国际旅行社有限公司，，住所地连云港市海州区海宁西路青年公园南门西侧门面法定代表人：滕红娟，总经理。委托诉讼代理人：戚勇，公司员工。原告江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司（以下简称新华书店）与被告连云港大唐国际旅行社有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人殷同喜、被告大唐公司的委托诉讼代理人戚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店向本院提起诉讼请求：1.解除房屋租赁合同，返还租赁物；2.依法判令被告给付租金1599392元（自2015年6月2日计算至2019年12月17日，以后的房屋占有使用费按照租金标准计算，到实际返还房屋之日止）及利息、违约金721383元（按照年利率24%计算，按照每年应当支付的租金分段计算至实际给付之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：连云港新华书店有限责任公司现更名为江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司，连云港东方国际旅行社有限公司于2017年12月更名为大唐公司。2014年12月18日，原告与连云港东方国际旅行社有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于连云港市海州区朝阳中路19-1号新华书店营业楼东侧江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层（除去电脑用房1间）至六层全部、院内小楼一至二层、钢结构仓库一层、公共院落等租赁给被告使用，租赁期限14年（2014年12月18日至2028年12月17日），首年租金标准为39万元。租金实行年支付制，首年租金应于合同签订之日支付，以后年度租金应在首年支付租金之日提前一个月支付。从第二年起，每年租金在前一年租金的基础上递增1%。乙方拖欠租金或其他本合同约定由乙方承担的费用，每逾期一日，按年租金的千分之二承担违约金，并对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将约定的房屋等租赁物按约定交付被告使用，被告只给付第一年租金，之后租金至今未付，被告已构成违约。故诉至贵院，请求支持原告诉求。被告大唐公司辩称，原告要求返还租赁物，不予返还，房屋租赁合同期限于2029年3月17日到期。原告要求支付的租金不予全部承认，根据房屋租赁合同约定租赁区域为海州区朝阳东路19-1号新华书店东侧江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层至六层全部、院内小楼一至二层、钢结构仓库一层、公共院落等租赁给被告使用。该区域的钢结构仓库于2015年3月被新华书店南京资产公司强行拆除，导致我方没法使用院内小楼一至二层及钢结构仓库。对于该部分租金区域我方多次提出要求原告给予清算并将书面评估递于原告，但一直无果。要求原告扣除从2015年至今该部分房屋租金。另外由于该部分房屋被强制拆除，多次漏雨导致我公司仓库内各种品牌服装受到损失，我方已多次提交书面数据递交原告，原告不予理睬。当事人围绕诉讼请求，原告提交了工商登记材料、房屋租赁合同、水电交接单、不动产租金评估咨询明细表；被告举证了图片、补充协议等证据，本院组织当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，连云港新华书店有限责任公司（甲方，名称已变更为江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司）与连云港东方国际旅行社有限公司（乙方，名称已变更为连云港大唐国际旅行社有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于连云港市海州区朝阳中路19-1号新华书店营业楼东侧、江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层（除去电脑用房1间）至六层全部、院内小楼一至二层、钢结构仓库一层。公共院落（与江苏银行、新华书店共用）给乙方使用，仅限于停放非机动车使用。租赁期限自2014年12月18日起至2028年12月17日止，共计14年。本合同实行先付租金后使用原则，首年全年租金标准为39万元。租金实行年支付制，首年年租金应于合同签订之日支付，以后年度租金应在首年支付租金之日提前一个月支付。从第二年起，每一年租金在前一年租金的基础上递增1%。合同9.3条约定有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：9.3.1乙方逾期支付租金或其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月；……，甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋，乙方已交纳的租金、保证金不予退还，甲方并有权要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。合同还约定，乙方拖欠租金或其他本合同约定由乙方承担的费用，每逾期一日，按年租金的千分之二承担违约金。合同还就其他内容进行了约定。2014年12月18日，原被告双方签订《房屋租赁补充合同》，约定甲乙双方于2014年12月18日所签订的房屋租赁合同，按照招租文件给予乙方三个月的免租期用于装潢。由于牵涉到甲方2014年年终结算，且乙方已于签订合同之日全部给付了39万元的年租金，没有享受到三个月的免租期用于装潢。经甲乙双方友好协商，按照招租文件所约定，现给予乙方三个月的免租期。具体落实方式为甲乙双方所签订的房屋租赁合同终止日期顺延三个月即至2029年3月17日。合同签订后，被告向原告支付第一年租金39万元，原告方于2015年6月2日将约定的租赁房屋交付被告。因《房屋租赁补充合同》约定三个月免租期，诉讼中，双方均一致同意租金从2015年9月2日起开始计算。2016年3月，因钢结构仓库属于违章建筑，原告将钢结构仓库拆除。2020年4月24日，原被告双方代表在《不动产租金评估咨询明细表》上签字。该表中第3项第三层至第六层房屋、年租金325900元；第9项院内二层楼房、年租金66700元；第10项院内简易钢结构房、年租金42600元；第11项院内简易钢结构、年租金4000元；第12项传达室、年租金4600元；第13项院内简易钢结构房、年租金8700元。上述房屋为原被告双方合同约定的租赁房屋。双方在该明细表中确认表中第10、11、13项于2016年3月份已拆除，不计入租金（55300元/年），表中9项存在，2016年3月份以后租金不计，之前租金按实计。诉讼中，为计算方便，双方一致确认自2016年3月2日起不再收取拆除部分房屋的租金。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物为连云港市海州区朝阳中路19-1号新华书店营业楼东侧、江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层（除去电脑用房1间）至六层全部、院内小楼一至二层、钢结构仓库一层，其中三层至六层房屋为有证房屋，就该部分房屋形成的房屋租赁合同，合法有效，双方应全面履行各自义务。对于院内二层楼房以及钢结构仓库、传达室为无证房屋，未取得建设工程规划许可证，就该部分房屋形成的房屋租赁合同，为无效合同。2016年3月2日钢结构房屋被拆除之前，因被告实际占有使用了有证部分的房屋以及无证部分的房屋，不管是有效部分的租赁合同还是无效部分的租赁合同，被告均应参照合同约定的租金标准给付原告租金和占有使用费。自2015年9月2日起计算至2016年3月1日止，共计6个月，按年租金39万元计算，租金和占有使用费共计19.5万元。自2016年3月2日起，不再计算院内二层楼房及钢结构房屋的占有使用费，租金及占有使用费仅计算有证部分的三层至六层房屋部分的租金以及传达室的占有使用费。鉴于《不动产租金评估咨询明细表》中载明的被告租赁房屋的租金总额为452500元（325900元+66700元+42600元+4000元+4600元+8700元），与租赁合同约定的第一年租金39万元相比存在13.81%的下浮，故计算三层至六层有证部分房屋租金以及传达室占有使用费时均应按照该比率进行相应的下浮。故第一年有证部分房屋的年租金为280886元，传达室的占有使用费为3965元。自2016年3月2日计算至2016年9月1日止，有证部分房屋租金为140443元、传达室的占有使用费为1982.5元。此后每年租金标准在上一年租金的基础上递增1%，故2016年9月2日至2017年9月1日期间，有证部分租金为283695元、传达室占有使用费为4005元；2017年9月2日至2018年9月1日期间，有证部分租金为286532元、传达室占有使用费为4045元；2018年9月2日至2019年9月1日期间，有证部分租金为289397元、传达室占有使用费为4085元；2019年9月2日至2020年9月1日期间，有证部分年租金为292291元、传达室占有使用费为4126元。因被告仅交纳39万元，该部分费用仅是交纳到2016年11月份的租金和占有使用费，此后被告一直未能交纳租金，已经构成违约，原告有权要求解除有证部分房屋的租赁合同。原告于2020年1月7日起诉至本院要求解除租赁合同，被告于2020年1月14日接收了本院邮寄送达的起诉状等应诉材料，租赁合同应于2020年1月14日解除。经计算2015年9月2日至2020年1月14日，租金共计1302240元（195000元+140443元+283695元+286532元+289397元+107173元）、占有使用费共计15630.5元（1982.5元+4005元+4045元+4085元+1513元），合计1317870.5元，扣除被告已支付的39万元，被告还应再支付租金、占有使用费927870.5元。合同解除后，被告继续占有使用租赁房屋，其应当按照约定的租金标准即每年292291元给付占有使用费直至实际返还租赁房屋之日止。对于无证部分的传达室，因合同无效，原告可随时要求被告返还租赁物，并有权要求参照约定的租金标准即每年4126元给付占有使用费。故自2020年1月15日起，应按每年296417元（292291元+4126元）的标准继续支付占有使用费至实际返还租赁房屋之日止。对于原告主张的按年利率24%计算的违约金，因合同存在部分无效情形，违约金计算只能按照有效部分的欠付租金数额进行计算，因合同约定逾期一日按千分之二计算违约金，原告主张按年利率24%计算，未超过法律规定和合同约定，本院予以支持。2016年9月2日前，被告应支付租金564581元（140443元+140443元+283695元），但被告仅支付39万元，尚欠174581元未支付，违约金应自2016年9月2日起计算至2017年9月1日止；自2017年9月2日起，按基数461113元计算至2018年9月1日止；自2018年9月2日起按基数750510元计算至2019年9月1日起；自2019年9月2日起按基数857683元计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司与被告连云港大唐国际旅行社有限公司2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》（关于朝阳中路19-1号新华书店营业楼东侧、江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层至六层部分）于2020年1月14日解除；二、被告连云港大唐国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力后十日内将朝阳中路19-1号新华书店营业楼东侧、江苏银行营业网点西侧一层正门通道、三层至六层、院内二层小楼、传达室等租赁房屋交还原告江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司；三、被告连云港大唐国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司租金及占有使用费927870.5元（该数字计算至2020年1月14日，自2020年1月15日起至实际返还租赁房屋之日止，按每年296417元的标准继续支付占有使用费）；四、被告连云港大唐国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告江苏凤凰新华书店集团有限公司连云港分公司违约金（按基数174581元计算，自2016年9月2日起计算至2017年9月1日止；按基数461113元计算，自2017年9月2日起计算至2018年9月1日止；按基数750510元计算，自2018年9月2日起计算至2019年9月1日；按基数857683元计算，自2019年9月2日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25366元（原告已预交），由原告负担10366元，由被告连云港大唐国际旅行社有限公司负担15000元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  钱 永人民陪审员  张刘霞人民陪审员  贺 君二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张 冉法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行