辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初4212号原告（反诉被告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁**解放东路******。负责人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：胡微，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：白玲，女，1970年11月13日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李宏伟，男，1971年4月13日出生，汉族，与被告系夫妻关系，住辽宁省鞍山市铁**。原告（反诉被告）上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）与被告（反诉原告）白玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）爱家物业公司委托诉讼代理人胡微、被告（反诉原告）白玲委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令白玲给付拖欠物业费10089.8元、违约金2292.5元，电梯费1170元，合计13552.3元；2.白玲承担诉讼费用。事实与理由：白玲系鞍山爱家皇家花园小区业主，建筑面积143.73平方米。爱家物业公司与白玲于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平向白玲收取，白玲应于每年12月20日前向爱家物业公司交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向爱家物业公司交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金，现白玲拖欠2016年10月1日至2019年12月31日物业服务费、电梯费，经爱家物业公司多次催要，白玲拒不交纳。故爱家物业公司诉至法院。白玲辩称，电梯费可以给，但是物业费及滞纳金不能给。爱家物业公司没有尽到作为物业的义务，不是合格的物业，并且有一定的违规，所以我不认同。之前白玲也交了四年的物业费，不是说从一开始就不交，是有理由的不交。要求免除2016年10月至2019年9月的物业费10089.8元及违约金2292.5元。白玲向本院提出反诉请求：1.请求判令爱家物业公司返还白玲2012年10月至今已交物业费用13453元；2.诉讼费用由爱家物业公司承担。事实与理由：一、爱家物业公司所说的合同并不成立，业主并不知道物业合同的内容，也没见过合同，业主是否签过合同不得而知，且所说的合同已经过期了，并没有续签。二、爱家物业公司代理律师在12月6日的庭审中咆哮法庭，生气离开，应判爱家物业公司败诉。三、爱家物业公司消防违规不合格：原始房屋部分消防不合格物业不进行整改；业主阻碍消防通道，物业不进行整改；物业自己设路障阻碍消防通道，给业主生命带来极大隐患；消防器材缺失，维护不及时；消防灭火器过期；消防管道里没有水。四、1户房屋是物业用房，现已经被卖，如果爱家物业公司认为前期物业合同成立，物业用房应归业主所有，不应卖掉，充分说明爱家物业公司也不认同前期物业合同的成立。五、车位出租和出售收入、广告收入、爱丁堡租赁收入一直没有公示，这些收入应归业主所有。六、物业对园区设施修缮不及时，还有很多一直不修缮，对业主利益伤害较大，没有尽到物业应尽的义务。八、修建三期开发商将原二期设施损坏，物业不督促开发商修损坏的设施；九、物业管理不到位，车辆进出混乱，有事的车辆不能进，有些车辆随意乱停乱放；十、爱丁堡对业主开放时间过短，给出租让时间，损害业主利益；十一、园区发生多次火灾，救火车不能进入救火；十二、物业一开始一直在17栋一楼2011室和2012室、1011室、1012室办公，对白玲带来巨大影响，影响生活和休息长达四年之久。十三、白玲家17栋2031室内发生墙皮脱落问题时，让业主在维修期间十天不能在室内睡觉，业主索要补偿至今未给。十四、白玲家的下水管和排水管一直没有维修好。十五、本小区多次发生偷盗、车辆被刮，轮胎被轧而找不到人，监视器不好用，或坏了而无法追到逃逸的人。爱家物业公司对白玲的反诉辩称，爱家物业公司全面履行了前期物业合同，为白玲提供了服务，因此并无任何违约行为，不应免除物业费及违约金。白玲无权要求爱家物业公司返还其已支付的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对爱家物业公司提供的前期物业服务合同，本院予以确认；2.对于白玲提供的照片、视频（均刻录在光盘中），不能证明其拒交物业费理由正当，本院不予采信。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍山爱家房地产开发有限公司（甲方）与爱家物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定：由爱家物业公司为鞍山爱家皇家花园小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅物业费收费标准每月每平方米1.8元。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的10日之前履行交纳义务。甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方应按应付而未付部分日千分之三向乙方支付违约金。本合同期限自2010年6月11日起至2020年6月10日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。后双方又签订了《前期物业服务合同—补充条款》，约定：住宅物业服务费1.8元/月/平方米，预交一年；电梯费30元/月/户，预交一年。业主或物业使用人应于每年6月20日之前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰向爱家物业公司作为违约金。另查，白玲在鞍山爱家皇家花园小区内有住宅一处，面积为143.73平方米，其尚未交纳2016年10月1日至2019年12月31日物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，爱家物业公司向白玲所住小区提供物业服务的行为合法有效。白玲作为由爱家物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于爱家物业公司要求白玲给付拖欠的2016年10月至2019年12月31日物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于白玲提出的没有签订过物业合同，即使签订过也已过期，要求免除物业费的抗辩理由，因无事实及法律依据，本院不予采信、支持。关于白玲提出物业用房已经被卖掉以及车位出租和出售收入、广告收入、爱丁堡租赁收入一直没有公示，这些收入应归业主所有的抗辩理由，因与本案无关，本院不予采信、支持。关于白玲提出的爱家物业公司服务不合格的各项抗辩理由，因其所提供的证据材料均不能证明其拒交物业费理由正当，故对该各项抗辩理由，本院不予采信、支持。关于爱家物业公司要求白玲支付违约金2292.5元的诉讼请求。本院认为，虽然白玲所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但爱家物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，本院不予支持。关于白玲提出判令爱家物业公司返还白玲2012年10月至今已交物业费用13453元的反诉请求。本院认为，白玲并未提供充分有效的证据证明2012年10月至2016年9月爱家物业公司未履行物业服务并造成了上述损失，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、白玲于本判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求；三、驳回白玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费139元，由上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司负担24元，白玲负担115元；反诉案件受理费69元，由白玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵丽玲人民陪审员  范艺巍人民陪审员  解连可二〇二〇年六月二日代理书记员  董晓明