江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初3749号原告：张家港市锦祥金属材料有限公司，住所地江苏省张家港市南丰镇南丰村。法定代表人：谢玉珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱毅，江苏和嘉律师事务所律师。被告：张家港市南丰鑫辉摇绞厂，住所地江苏省张家港市南丰镇南丰村。经营者：刘孝友，男，1966年5月12日生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现暂住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：庄为人，江苏锋源律师事务所律师。原告张家港市锦祥金属材料有限公司（以下简称锦祥公司）与被告张家港市南丰鑫辉摇绞厂（以下简称鑫辉厂）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月15日立案后,依法适用简易程序，于2020年5月19日、6月23日公开开庭进行了审理。原告锦祥公司的委托诉讼代理人朱毅、被告鑫辉厂的经营者刘孝友及委托诉讼代理人庄为人到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告锦祥公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年11月1日签订的《租房协议》；2、判令被告向原告支付截至2020年1月31日的租金248300元；3、判令被告将《租房协议》所涉房地产返还给原告；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月1日，原被告签订租赁合同一份，约定原告将其所有的厂房1120平方、宿舍、办公用房出租给被告经营，租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月30日止，租金每年232600元。但被告仅支付了部分租金，租赁期间被告退还了原告宿舍2套及办公用房。2019年11月11日，被告向原告作出承诺，截至2018年11月至2020年1月共计结欠原告租金248000元，承诺于2019年11月30日前支付3万元，12月31日前支付3万元，2020年1月25日前支付188300元，但被告未按还款承诺书付款。为此，原告提起本案诉讼。被告鑫辉厂辩称，第一，原告诉状所述与事实不符，事实上被告支付给原告的房租金已经超过使用的时候，原告应当将多收取的退还给被告。第二，由于原告于2019年12月1日开始封锁了被告的全部租赁区域，造成被告巨大的经济损失。第三，双方签订的租赁合同是无效的，应当根据合同无效的法律规定处理。被告要求对于原告停电致使被告未能使用的房屋期间不应当承担使用费，并且因停电引起的被告的损失，原告应当承担，在本案中予以扣减，具体扣减金额是停电100天，扣减房租90861元，职工工资28人，每人每天50元，共计14万元。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：2015年11月开始，鑫辉厂承租锦祥公司位于南丰开发区的厂房、办公楼、车间，双方签订了《租房协议》，协议到期后，锦祥公司（甲方）、鑫辉厂（乙方）于2018年11月1日再次签订《租房协议》，约定：一、甲方负责电送到车间、办公楼、宿舍，辅房表由自己购买，电费结算按用户根据电站的电价计算（每月座机费9450元，按每月总的度数分摊），甲方向乙方收取电费押金5000元，到期可退还，乙方负责每月预付电费根据乙方用电购买电量，甲方不预支电费。二、厂房1120平方，每平方价格180元，计201600元，宿舍四套每年为24000元，办公楼每套每年7000元，全年租金总额232600元。三、租期为2018年11月1日生效，此合同有效期为贰年。合同生效之日起，一次性付清宿舍、办公楼全年租金，厂房租金第一次付12万元，余款112600元付清，不得拖欠。……。2019年11月11日，鑫辉厂出具《还款承诺书》一份，载明：鉴于本单位拖欠贵方房屋租金，明细如下：2018年11月——2019年10月租金194900元，2019年11月——2020年1月租金53400元，暂欠该两笔租金合计248300元。本单位承诺2019年11月30日前支付30000元，2019年12月31日前支付30000元，2020年1月25日前支付188300元；若我单位未履行上述付款承诺，则：我单位自愿按照月利率1%的水平向贵方支付欠款利息，且贵方有权对我单位实施下列措施：进行用电、用水限制；封锁租赁区域，限制人员、车辆进入租赁区域；对我单位的相关设施设备、库存物资采取留置措施；其他一切合法的资产保全措施。贵方采取上述措施造成的一切损失及后果责任，我单位不予追究。因鑫辉厂未按承诺付款，引起本案纠纷。另查明，锦祥公司（甲方）、鑫辉厂（乙方）先后于2018年8月15日和2019年8月15日另外签订了两份《租房协议》，租赁525平方和330平方的厂房，租赁期分别为二年，租金分别为年租金94500元和59400元。2018年8月15日的《租赁协议》实际承租一年后退还了部分租赁物，遂于2019年8月15日重新签订了《租赁协议》。双方在审理中对已支付的租金发生争议，鑫辉厂主张其在2019年2月19日至2019年11月11日期间支付的租金已经超过2018年11月1日签订的《租赁协议》约定的租金，其签订《还款承诺书》时双方没有对账，因锦祥公司王洪祥称没事的，所以就签了。本院组织双方进行对账，第一次庭审中，经过双方对账确认，2019年2月19日至2019年11月11日期间鑫辉厂支付租金285000元，已经超过了2018年11月1日《租赁协议》约定的租金。锦祥公司主张该期间支付的租金部分是之前租赁期间未结清的租金，故本院要求双方就之前租赁期间已支付的租金进行对账，双方在第二次庭审中确认鑫辉厂在2019年2月19日前已经支付的租金为380000元。但鑫辉厂主张其另有现金支付15万元未开具收据，但是未能提供证据。锦祥公司对第一次庭审双方确认的2019年2月19日至2019年11月11日期间支付的租金285000元予以否认，认为该期间鑫辉厂支付的租金为222000元，但是未能进一步举证证明其否认的依据。审理中，经过双方确认锦祥公司与鑫辉厂自2015年开始发生租赁关系，2018年11月1日的《租赁协议》开始前三年的租金分别为150600元、155600元、155600元。2018年8月15日的《租赁协议》实际履行了一年，租金94500元。后对该份合同中的部分租赁物重新于2019年8月15日签订了《租赁协议》，实际租赁至2019年10月份即退还不再租赁，实际发生租金金额应为12375元（2.5个月租金）。2018年11月1日的《租赁协议》约定年租金为232600元（车间201600元、宿舍四间24000元、办公楼7000元），实际承租情况是宿舍四间中的一间于2019年6月1日退还，一间于2019年10月底已经退还，办公楼已经于2019年4月1日退还，故该份合同截至2020年1月31日的租金为279416元（按实际租赁日期计算）。上述租赁期间的租金总额为848091元。鑫辉厂在2015年11月5日至2018年12月6日期间支付租金380000元，在2019年2月19日至11月11日期间支付租金285000元，合计支付租金665000元。尚结欠租金183091元。再查明，上述租赁房屋未办理建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证。鑫辉厂主张2019年12月1日起由于锦祥公司停电和封锁租赁厂房导致其无法使用。锦祥公司明确由于鑫摇厂未按承诺书承诺的时间支付租金，根据承诺书，其有权采取停电及封锁租赁厂房的措施，但是其是自2019年12月15日左右才开始封锁厂房。本院认为，因本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原告锦祥公司与被告鑫辉厂订立的《租赁协议》无效。因被告鑫辉厂实际占有使用租赁房屋，应当按照《租赁协议》约定的标准支付占有使用费。关于占有使用费，原告锦祥公司主张按照《还款承诺书》确认的金额进行确定，虽然被告鑫辉厂出具了《还款承诺书》，但是根据庭审举证、质证情况，被告鑫辉厂提出了充分的证据证明《还款承诺书》的金额与实际结欠金额存在较大差距，本院对双方整个租赁期间的约定金额和实际支付金额进行了对账确认，经过对账确认，截至2020年1月31日的未付占有使用费应为183091元，被告鑫辉厂应当支付上述占有使用费。双方确认因鑫辉厂未付租金，锦祥公司采取了停电和封锁租赁厂房的措施，但是双方对何时开始封锁厂房陈述不一致，均未提供证据，被告鑫辉厂应当举证证明锦祥公司自2019年12月1日起采取了封锁租赁厂房的措施导致其无法实际使用租赁物，因被告鑫辉厂未能提供该部分证据，故本院确认封锁厂房的时间是原告锦祥公司自认的自2019年12月15日起。虽然被告鑫辉厂在承诺书中承诺如果不按照承诺时间支付租金，原告锦祥公司有权采取停电、封锁厂房等措施，但是原告锦祥公司采取此类措施以要求支付租金并不属于合理的措施，且由于原告锦祥公司的上述措施造成了被告鑫辉厂事实上无法使用租赁物的情况，故原告锦祥公司无权主张该段期间内的占有使用费，经计算，自2019年12月15日至原告锦祥公司主张的占有使用费的截止时间2020年1月31日为1.5个月，占有使用费为26700元（厂房和两间宿舍）。故被告鑫辉厂应当支付的占有使用费为156391元。原告锦祥公司在第一次庭审中经过对账确认2019年2月19日至2019年11月11日期间被告鑫辉厂已支付租金金额为285000元之后，于第二次庭审中提出异议，但未能就异议的原因作出说明并提出证据，第一次庭审确认的上述金额是经过法庭组织双方逐笔对账并经双方确认后确认的事实，原告锦祥公司在未有充分证据推翻已经确认的事实的情况提出异议，缺乏事实依据。关于原告锦祥公司要求解除双方于2018年11月1日签订的《租赁协议》，本案《租赁协议》系无效合同，原告锦祥公司的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。原告锦祥公司主张被告鑫辉厂返还2018年8月1日《租赁协议》项下的租赁物，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，原告锦祥公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告鑫辉厂提出的原告锦祥公司停电100天造成其损失要求予以扣减，被告鑫辉厂未能提供相应的证据予以证实，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张家港市南丰鑫辉摇绞厂于本判决生效后10日内给付原告张家港市锦祥金属材料有限公司房屋占有使用费156391元。二、被告张家港市南丰鑫辉摇绞厂于本判决生效后10日内腾退返还原告张家港市锦祥金属材料有限公司2018年11月1日《租房协议》项下的厂房和两间宿舍。三、驳回原告张家港市锦祥金属材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2512元，由原告张家港市锦祥金属材料有限公司负担930元，由被告张家港市南丰鑫辉摇绞厂负担1582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及账号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审判员 吴 丹二〇二〇年六月二十八日书记员 朱晓瑜