江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初2200号原告（反诉被告）：南京中华中等专业学校，统一社会信用代码12320114426020738D，住所地南京市雨花西路**。法定代表人：张勇，主任。委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，江苏万欣律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京一方人家餐饮有限公司，组织机构代码56720831-2，住，住所地南京市雨花台区铁心桥街道宁丹路**/div>法定代表人：唐献成，总经理。委托诉讼代理人：张峰，江苏华旦律师事务所律师。原告（反诉被告）南京中华中等专业学校（以下简称中华中专学校）与被告（反诉原告）南京一方人家餐饮有限公司（以下简称一方人家公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，一方人家公司向本院提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）中华中专学校的委托诉讼代理人吴敏捷、陈程，被告（反诉原告）一方人家公司的法定代表人唐献成、委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中华中专学校向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》无效；2.被告结清案涉房屋截止实际搬离之日的水电燃气费用共计2980元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月26日签订一份学生食堂合作经营协议，约定由一方人家公司负责筹资在中华中专学校校区内建设学生食堂，房屋产权归中华中专学校所有。根据一方人家公司投资金额，中华中专学校将食堂及校区内前二楼无偿给一方人家公司使用15年（2011年2月至2026年1月），如遇政策调整或不可抗拒的因素使合同无法履行，双方协商解决。后因一方人家公司经营不善，原、被告又于2013年8月22日签订一份补充协议，约定一方人家公司将学生食堂餐厅部分操作间及必须设备退还给中华中专学校，中华中专学校一次性支付相应建设及采购费用，后中华中专学校按约支付完毕。2018年3月23日，因中国（南京）软件谷管理委员会战略发展局下达要求中华中专学校进行改扩建项目，校区内前二楼列入改扩建范围，客观无法继续经营，故双方之间的协议无法继续履行。中华中专学校于2018年4月19日、2018年6月15日分别函告一方人家公司提出协商解决迁让事宜，但一方人家公司一直不予配合。现因案涉房屋没有相应房产证或相应规划许可，自始即为违法建筑，以违法建筑为租赁标的而订立的租赁合同应认定为无效合同。被告（反诉原告）一方人家公司辩称，1.原告中华中专学校所诉的上述合同均为有效，因中华中专学校要求提前终止且不履行合同义务，一方人家公司已于2018年4月1日起停业，应当得到损失赔偿；2.根据双方于2013年4月17日签订的《南京中华中等专业学校（将军山区）学生食堂合作经营协议补充协议》第四条，水电费应由中华中专学校直接向一方人家公司的合作方收取。综上，要求驳回原告中华中专学校的诉请。反诉原告一方人家公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原、被告于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》于2018年4月1日起解除；2.反诉被告赔偿反诉原告装修残值168500元（经评估）以及因违约造成的经济损失2187691元（2018年4月1日至2026年1月31日共计2862天，租金标准经评估为1.59元/天，经济损失即为480.75㎡×1.59元/天·㎡×2862天），合计2356191元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：依据反诉原、被告于2012年10月26日签订的合作经营协议、2013年8月22日签订的补充协议，约定由一方人家公司出资建设中华中专学校校区内学生食堂，建成后，由一方人家公司经营学生食堂以及一座面积约为500平米的酒店（即校区内前二楼）作为回报，使用年限为15年，即自2011年2月至2026年1月止。为此，一方人家公司投资733998.2元建成学生食堂并经营。后因学校招生数量未达到原先的承诺，导致一方人家公司连续两年亏损，被迫将学生食堂交还给被中华中专学校经营，但仍旧保留酒店经营权。因该酒店设施破旧，一方人家公司曾先后两次装修。2018年3月开始，中华中专学校口头通知一方人家公司要求停业，并两次发函催促搬迁，但对于一方人家公司提出的合理赔偿请求，却不予理会。反诉被告中华中专学校辩称，要求驳回反诉原告的诉讼请求。1.双方之间的协议无效，不存在解除。2.即使合同有效，政府规划变动为不可抗力，合同实际无法继续履行，中华中专学校不应当承担经济损失的赔偿责任；且合同解除时间应为2020年3月20日，即使有损失应以该时间点开始计算，租金损失和装修残值亦不能重复计算。3.案涉房屋实为学校用房，评估报告将案涉房屋作为商业用房评估市场租金，使用的标准偏高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年4月27日，中华中专学校与一方人家公司的法定代表人唐献成签订《租赁协议》，约定唐献成承租中华中专学校场地经营学生食堂、小卖部和饭店；唐献成垫资购置所有经营设备、进行经营场所的室内装修；中华中专学校负责建设工程所有建设手续和对外各部门协调工作，唐献成负责垫资在中华中专学校指定位置按照中华中专学校要求建设学生食堂，房屋产权归中华中专学校所有；建设学生食堂、所有经营设备、经营场所室内装修的最终垫资额以得到双方认可并经中华中专学校指定审计单位审计确认的数额为准；唐献成每年向中华中专学校交纳租金50000元，唐献成所有垫资并经审计核准的费用作为冲抵租金费用，租金期限以租金累计总额达到经审计核准的垫资费用为准。协议签订后，双方依约履行。2011年9月29日的《工程结算审定单》载明，一方人家公司为食堂改造及食堂零星改造审定价共计733998.82元。2012年10月26日，原、被告签订《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》，约定经营项目同上；所有经营设备由一方人家公司筹资购置，设备的所有权和处置权归一方人家公司所有；经营场所的室内装修由一方人家公司负责实施，如遇中途拆迁，此投资费用与中华中专学校无关，但中华中专学校在同等条件下要优先安排一方人家公司经营校内食堂；中华中专学校负责建设工程所有建设手续和对外各部门协调工作，一方人家公司负责筹资在中华中专学校指定位置按照中华中专学校要求建设学生食堂，房屋产权归中华中专学校所有，最终投资额以得到双方认可并经中华中专学校指定审计单位审计确认的数额为准；一方人家公司因前期食堂建设及室内装饰投资，根据一方人家公司投资金额（经审计核准的费用为733998.2元），中华中专学校将食堂无偿给一方人家公司使用，使用年限为15年（2011年2月至2026年1月），使用期间，一方人家公司按约向中华中专学校缴纳水、电、气费用；如遇政策调整或不可抗拒的因素使合同无法履行，双方协商解决由此造成的经济损失赔偿。协议签订前后，一方人家公司已依约在中华中专学校校内进行经营，场地即为中华中专学校提供的临街二层楼房（近500平方米，用作酒店）、一方人家公司新盖的学生食堂两处。2013年8月22日，中华中专学校再与一方人家公司签订《南京中华中等专业学校将军山校区食堂补充协议》，约定一方人家公司将经营期内新建的学生食堂还给中华中专学校，由中华中专学校负责安排人员独立经营学生食堂；中华中专学校一次性返还一方人家公司食堂投资建设并经审计部门核准后作为食堂经营剩余租期租金总额的60%即375000元；一方人家公司将前期经营过程中添置的必须设备一次性转让给中华中专学校，折合120000元。使用权限内的剩余场所，按照《南京中华中等专业学校（将军山校区）食堂协议》中相关要求执行。双方依约履行，一方人家公司退还食堂，亦收到退还款项，继续经营中华中专学校提供的临街二层楼房。另，原、被告还于2013年4月17日签订《南京中华中等专业学校（将军山区）学生食堂合作经营协议补充协议》，约定在不超范围经营、服从中华中专学校统一管理、遵守中华中专学校有关管理制度等前提下，一方人家公司可自主寻求合作经营单位；一方人家公司合作经营单位所产生的水电费要按月由中华中专学校收取，一方人家公司有义务积极配合原告做好此项工作，否则中华中专学校有权停止给一方人家公司合作经营单位提供水电，其所产生的一切损失及责任由一方人家公司承担等。2015年11月14日，一方人家公司与案外人余登勇签订《房屋租赁合同》，将中华中专学校提供的临街二层楼房转租给余登勇做餐饮使用，租期从2015年11月29日至2018年11月28日止，前两年每年租金为200000元，2017年11月29日至2018年11月28日年租金上涨8%，即年租金216000元。后案外人余登勇在此进行餐饮业务，水、电等费用由中华中专学校直接向余登勇收取。2018年3月22日，中国（南京）软件谷管理委员会战略发展局下发《关于南京中华中等专业学校改扩建项目可行性研究报告的批复》（谷发展项字[2018]1号），载明南京市雨花台区教育局实施南京中华中等专业学校改扩建项目是可行的，接文后请即深化相关工作等；涉及校区内前二楼房屋（即案涉房屋）的改扩建项目目前已有单位中标。为此，中华中专学校陈述南京市雨花台区教育局系自己的主管单位，此次改扩建构成不可抗力。一方人家公司则认为此次改扩建项目由中华中专学校上级主管单位申请引起，中华中专学校不继续履行双方之间的协议系违约行为。2018年4月19日，中华中专学校向一方人家公司发出《关于因学校改扩建提前终止〈学生食堂合作经营协议〉的通知》，载明因中国（南京）软件谷管理委员会战略发展局下达批复同意原告实施校区改扩建项目，2010年4月27日、2012年10月26日、2013年8月22日签订的三份协议从通知之日起终止履行；一方人家公司自接到通知之日起十日内，将租赁房屋内的物品清空等。庭审中，双方均认可一方人家公司自2018年4月1日起因接到中华中专学校口头通知起即关门停业，案外人余登勇已搬离，但一方人家公司仍占有该房屋。2018年6月15日，中华中专学校再次向一方人家公司发出《通知》，载明截止到2018年5月31日，一方人家公司用于支付房租的投资建房款尚余149011元（2018年6月1日至2026年1月31日预支的房租金），一方人家公司办完移交手续后，中华中专学校将一次性付清预支的房租金，如一方人家公司延迟，中华中专学校将逐月递扣租金等。一方人家公司未予认可，继续占有房屋。案件审理过程中，一方人家公司于2020年3月20日向中华中专学校交付房屋，中华中专学校同时出具收条，表明收到一方人家公司交付的房屋钥匙两把。一方人家公司提交中华中专学校所占土地的土地使用权证、关于扩建铁心桥中学教学楼报告的批复（雨计经项[1997]29号）、1997年及1999年建筑执照申请表、等证据，欲证明案涉房屋所占土地虽仅有土地使用权证，但系在《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》出台前建设，在土地证上已有显示，不应当认定为违法建筑，双方之间所有协议有效；中华中专学校认可上述证据的真实性，但表示案涉房屋建设时间不清楚，也没有建筑工程规划许可证，相关合同应为无效。另，中华中专学校亦举证余登勇的“承诺”一份，欲证明余登勇承诺2017年5月2日将欠中华中专学校的水电费2980元付清，案外人贾林芝作为证明人签名，故在余登勇不承担水电费的情况下，应由一方人家公司承担；一方人家公司认可贾林芝是法定代表人唐献成的妻子，但不认可该证据的真实性，且认为根据协议约定一方人家公司合作经营单位所产生的水、电费要按月由中华中专学校收取，中华中专学校应向余登勇自行收取水电费。经原告中华中专学校申请，江苏苏地行土地房产评估有限公司进行鉴定，出具的《资产评估报告》载明案涉房屋装修在2018年4月19日的评估价值为168500元，产生鉴定费20000元，由中华中专学校预交；经一方人家公司申请，江苏苏地行土地房产评估有限公司再进行鉴定，出具的《房地产估价报告》载明估价对象商业用房（评估总建筑面积为480.75㎡）在2019年8月6日的市场租金评估为1.59元/天·㎡，产生鉴定费30000元，有一方人家公司预交；原、被告对上述评估报告的真实性、合法性予以认可，但中华中专学校认为将案涉房屋作为商业用房评估市场租金，使用的标准偏高。上述事实有双方当事人的陈述、《租赁协议》、《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》、《南京中华中等专业学校将军山校区食堂补充协议》、《南京中华中等专业学校（将军山区）学生食堂合作经营协议补充协议》、收条(落款时间2015年1月5日)、与余登勇的《房屋租赁合同》、《关于南京中华中等专业学校改扩建项目可行性研究报告的批复》、《中标通知书》、《关于因学校改扩建提前终止〈学生食堂合作经营协议〉的通知》、搬离《通知》、收条（落款时间2020年3月20日）、《资产评估报告》、土地使用权证、南京市雨花台区计划经济委员会关于扩建铁心桥中学教学楼报告的批复、建筑执照申请表（1997年5月27日收件）、建筑执照申请表（1999年2月20日收件）、不动产登记资料查询结果等证据予以证实。双方意见不一，调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》系双方真实意思表示，协议涉及房屋的土地使用权人为中华中专学校的上级主管部门即南京市雨花台区教育局，案涉房屋在1998年颁发的土地使用权证图纸中即存在，可以证明案涉房屋已经主管部门批准建设，双方之间的协议应认定为有效，中华中专学校主张无效，本院不予支持。合同履行期间，中华中专学校明确表示不履行主要义务，致使合同的目的不能实现，一方人家公司要求解除合同，本院予以支持，因双方均认可2018年4月1日起因中华中专学校的口头通知，被告实际停业，故应认定自2018年4月1日起已解除。依法成立的合同具有法律约束力,未按约履行的当事人应当承担违约责任。本案中，中华中专学校因上级部门申请改扩建案涉房屋，通知一方人家公司停止履行双方之间的协议，系违约行为，应当依法赔偿一方人家公司合同未履行期间的利益损失。本院考虑一方人家公司于2020年3月20日才将案涉房屋交还中华中专学校，亦结合一方人家公司已付出的装修成本、后续租金成本，在后续履行期间将付出的各项如人力、房屋维修、税费支出等成本，遭遇不可抗力等经营风险，再考虑房屋虽为临街门面房，但确系属于教育用地内的房屋，故本院酌定打折计算损失，即2020年3月20日至2026年1月31日的损失为982855.88元（480.75㎡×2143天×1.59元/天·㎡×60%），2018年4月1日至2020年3月19日仍占有案涉房屋期间再次打折为164879.46元（480.75㎡×719天×1.59元/天·㎡×30%），损失共计1147735.34元。装修残值作为一方人家公司应付出的成本已在上述损失计算中分摊，一方人家公司要求中华中专学校赔偿装修残值损失168500元，本院不再予以支持。另，根据双方约定，中华中专学校应当自行向案外人余登勇收取水电费，故中华中专学校要求一方人家公司承担，不具有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京中华中等专业学校与被告（反诉原告）南京一方人家餐饮有限公司于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》于2018年4月1日起解除；二、原告（反诉被告）南京中华中等专业学校自本判决生效之日起二十日内赔偿被告（反诉原告）南京一方人家餐饮有限公司损失共计1147735.34元；三、驳回原告（反诉被告）南京中华中等专业学校的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京一方人家餐饮有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费160元（原告已预缴），由原告南京中华中等专业学校负担；本案反诉受理费12150元（已减半，反诉原告已预缴），由反诉原告(本诉被告)南京一方人家餐饮有限公司负担5918元，由反诉被告(本诉原告)南京中华中等专业学校负担4232元；鉴定费50000元，由原告南京中华中等专业学校负担40000元，由被告南京一方人家餐饮有限公司公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费12310元。审 判 长  陈丛蓉人民陪审员  孙 刚人民陪审员  宋学元二〇二〇年六月五日法官 助理  袁晓珺书 记 员  张 琰