湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1502号原告：岳阳市宏盛房地产开发有限公司，住所地岳阳市华容县马鞍新区人民南路**。法定代表人：刘玉容，公司董事长。原告：岳阳市华宸房地产开发有限公司，住，住所地岳阳市华容县田家湖生态新区人民广场西侧/div>法定代表人：易杰，公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：兰新富，湖南云盟律师事务所律师。被告：岳阳市鸿森宾馆有限公司，住，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌路**/div>法定代表人：陈景华，公司总经理。被告：陈景华，男，1956年10月11日出生，住岳阳市岳阳楼区五里牌路**。两被告共同委托诉讼代理人：杨虎城，北京市天元律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐航，湖南云盟律师事务所律师。被告：付利平，男，1971年11月5日出生，汉族，，住岳阳市岳阳楼区五里牌路**原告岳阳市宏盛房地产开发有限公司（以下简称“宏盛公司”）、岳阳市华宸房地产开发有限公司（以下简称“华宸公司”）诉被告岳阳市鸿森宾馆有限公司（以下简称“鸿森宾馆”）、陈景华、付利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏盛公司法定代表人刘玉容及两原告委托诉讼代理人兰新富、被告鸿森宾馆与陈景华的共同委托诉讼代理人杨虎城、徐航、被告付利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏盛公司、华宸公司向本院提出诉讼请求：1、被告鸿森宾馆、陈景华、付利平向两原告支付拖欠的房屋租金260000元，并按月利率0.78%支付自逾期之日起至付清之日止的利息；2、三被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年12月2日，宏盛公司竞拍到种子公司五里牌XXX房产，并支付了全部拍卖款项。2012年3月10日，转让方湖南洞庭高科种业股份有限公司与宏盛公司签订了《房地产转让协议书》，将房产转让给宏盛公司，该协议同时约定房产中部分租赁合同已到期，由宏盛公司与承租户自行协商处理。该房产一楼临街门面第XX号门面于2009年1月租赁给被告付利平，约定月租金为3000元，但被告付利平未将租金交付给宏盛公司，至2020年1月1日止拖欠租金260000元。被告付利平自述将租金交给了被告陈景华。宏盛公司向三被告多次催讨未果。宏盛公司于2019年4月28日将上述房产转让给了原告华宸公司。被告鸿森宾馆、陈景华辩称，被告鸿森宾馆与原告宏盛公司在2011年12月18日签署《房地产共同开发合作协议书》，约定共同竞拍本案诉争的租赁房屋用于开发旧城改造项目，合同约定对诉争房屋按份共有，原告有80%份额，被告鸿森宾馆有20%份额，故双方为按份共有不是租赁关系；被告鸿森宾馆与原告华宸公司没有法律关系，华宸公司不是适格原告；宏盛公司违背约定擅自转让共有房屋，鸿森宾馆已诉至人民法院，故诉争的租赁房屋权属有争议，应中止后待该裁判结果后再审理。诉争的租赁房屋竞拍取得后，宏盛公司于2012年3月31日根据合作协议交付给鸿森宾馆进行管理和收取租金，鸿森宾馆也雇佣了物业人员对诉争房屋进行管理。被告付利平辩称，答辩人是与鸿森宾馆签署的租赁合同，答辩人每个季度水电费、租金都是交给鸿森宾馆的，租金每年都是上涨，涨幅也不一致。答辩人交付租金一直至2019年12月31日，由于被答辩人宏盛公司与被告鸿森宾馆之间存在纠纷，宏盛公司申请人民法院向答辩人下发了协助通知书，要求答辩人停止交付租金给鸿森宾馆，答辩人至此才停止付租金，等纠纷结束后再予以交纳。答辩人在租赁涉案房屋时，都交纳了20000元的押金。查明的事实2011年12月2日，原告宏盛公司书面委托被告鸿森宾馆法定代表人即被告陈景华代表宏盛公司参加湖南洞庭高科种业股份有限公司五里牌XXX楼拍卖事宜。2011年12月18日，宏盛公司（甲方）与鸿森宾馆（乙方）为合作开发房地产建设项目，签订《岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产共同开发之合作协议》，约定:“由甲方全额出资参与竞拍，竞拍成功后按股份共有，过户在甲方名下；乙方负责协调宾馆后栋XX楼的购买和五里牌办事处及周边旧城改造范围内房屋的拆迁补偿事宜，此工作期限初定为八个月，即自2012年1月至8月；甲方筹集开发建设资金占旧城改造建设项目80%，乙方将鸿森宾馆折成股份占股20%（乙方在建设项目中不再另行支付其他资金）;甲方在没有办理完毕旧城改造项目的建设审批手续之前，即该项目未动工之前，乙方继续经营鸿森宾馆不变，由乙方盈亏自负，此期限至2012年8月。若上述工作进展不顺，宾馆仍继续经营，乙方则按甲方出资购买情况，向其交纳租金；第七条如上述项目无法整体开发的情况出现，甲乙双方就宾馆改造开发再予协商，协商不成，甲方有权处理甲方名下资产”。签订合作协议后，陈景华受宏盛公司委托，于2011年12月23日拍卖成功，成交价826万元、佣金38.04万元，原告宏盛公司支付了全部竞拍款、佣金。2012年3月31日，被告陈景华代表宏盛公司与出卖人湖南洞庭高科种业股份有限公司办理综合楼资产移交。后被告鸿森宾馆与被告付利平重新签订租赁合同，自2012年6月起由被告付利平向被告鸿森宾馆支付租金至2019年12月，自2020年1月起因本案被告付利平遂停止向被告鸿森宾馆支付租金。另查明，被告付利平自房屋拍卖前在种子公司处承租案涉门面。2012年6月1日，被告鸿森宾馆与被告付利平签订《房屋租赁合同》，另行向被告付利平收取租赁押金20000元，合同约定租金自2012年7月起每月2600元，按季度支付为7800元。2019年4月28日，原告宏盛公司与被告华宸公司签订《岳阳市岳阳楼区五里牌路91号买卖合同》，约定将上述XX楼以1180万元转让，并在岳阳自然资源和规划局办理了土地使用权出让批准手续。判决的理由与结果本院认为，被告宏盛公司参与拍卖取得原湖南洞庭高科种业股份有限公司五里牌XX楼，被告陈景华代表原告宏盛公司接受资产移交，被告陈景华与被告宏盛公司系委托合同关系，因拍卖取得的权益应归原告宏盛公司所有。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被告鸿森宾馆与原告宏盛公司的合作协议是否具有案涉门面的收益权；2、被告鸿森宾馆应向原告返还已收取租金数额的认定；3、被告付利平是否承担租金支付义务。一、被告鸿森宾馆不具有案涉门面的收益权。原、被告签订的《岳阳市鸿森宾馆地段旧城改造项目房地产共同开发之合作协议》，系基于旧城改造项目共同开发房地产的目的而签订，约定了如房地产合作开发则以被告鸿森宾馆的装修等投入及剩余租赁期限利益折成合作房地产项目的20%股份，该协议约定“自2012年8月后，如项目进展不顺，宾馆仍需继续经营，鸿森宾馆按宏盛公司出资购买情况，向宏盛公司交纳租金”，该条约定了鸿森宾馆经营应向宏盛公司交纳租金，根据该约定和日常经验法则可以推断该合作协议并未约定本案案涉门面收益、经营权归被告鸿森宾馆享有，其自2012年种子公司向宏盛公司交付门面起，鸿森宾馆收取被告付利平的租金应返还给被告宏盛公司。二、原告宏盛公司向本院提交了另案被告张兵与鸿森宾馆于2012年签订租赁合同，合同载明自2012年7月起月租金为2600元。被告付利平的门面面积、租金与张兵相同，因原告未举证证明2013年6月后租金标准，本院按2600元/月计算，自2012年8月1日起至2019年12月31日止合计89个月，被告鸿森宾馆共收取租金231400元。被告鸿森宾馆自2012年起与被告付利平签订租赁合同，应当保存往年租赁合同并保留租金收取凭据，但在本案审理过程中被告鸿森宾馆不提交该证据，故原告宏盛公司要求被告鸿森宾馆将案涉门面已收取租金231400元返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告宏盛公司诉求的逾期利息，因原告宏盛公司未举证证明其向被告鸿森宾馆主张返还的具体时间，本院酌定以原告提起诉讼日（2020年3月16日）起算至实际清偿日止，利率标准按起诉时贷款市场报价利率一年期年利率4.05%计算。被告鸿森宾馆辩称其在另案诉讼中享有优先购买权，因案涉门面并非鸿森宾馆所承租门面，合作协议亦未约定对该门面的优先购买权，故该答辩意见与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告鸿森宾馆与被告付利平签订租赁合同，被告陈景华在租赁合同中的行为系代表被告鸿森宾馆的职务行为，返还租金的责任应由法人承担，故对被告陈景华辩称的该意见，本院予以采信。三、被告付利平是否承担租金支付义务。被告付利平在履行租赁合同过程中，并不知悉房屋拍卖及产权转让的真实情况，善意履行租赁合同并支付租金至2019年12月31日止，不应重复向原告宏盛公司支付该期间的租金。根据房地产合作开发协议第七条规定，原告宏盛公司在无法整体开发的情况下有权处理名下资产，且案涉门面系原告宏盛公司出资，将案涉门面出卖给原告华宸公司不违反双方约定；两原告向本院提供了的《岳阳市岳阳楼区五里牌路91号买卖合同》，并在岳阳自然资源和规划局办理了土地使用权出让批准手续，原告华宸公司享有自转让门面后收取租金的收益权，自2020年1月起租金收取应由两原告另行协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告岳阳市鸿森宾馆有限公司在本判决生效后十日内向原告岳阳市宏盛房地产开发有限公司返还已收取租金231400元，并支付自2020年3月16日起至实际清偿日止按年利率4.05%计算的逾期利息。二、驳回原告岳阳市宏盛房地产开发有限公司、岳阳市华宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2600元，由原告岳阳市宏盛房地产开发有限公司负担286元，被告岳阳市鸿森宾馆有限公司负担2314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年六月二十一日书记员  刘 芳