广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初838号原告：江门市和泰物业服务有限公司，住所地：江门市江海区**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李渭瑜，该公司员工。被告：李浩泉，男，汉族，1973年12月24日出生，住广东省蓬江区出×，公民身份号码440************017。原告江门市和泰物业服务有限公司诉被告李浩泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人委托代理人陈某1及委托诉讼代理人李渭瑜到庭参加诉讼，被告李浩泉经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年9月30日共21个月的物业服务费共计20136.9元，水电费5919.78元，公共场地和共用设施维修维护费695.17元以及违约金（滞纳金）19633.48元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月11日我司与被告签订《江门市******物业服务合同》，2018年5月17日，我司与被告续签了合同，双方约定：原告为该小区提供物业服务，代缴水电杂费，商住房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元；物业共用部位、共用设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担。业主每月的物业服务费缴纳时间为每月的1至10日，逾期交纳的，从逾期之日起，每天按应交物业费用的千分之三交纳滞纳金等。被告是该商业大厦501、502室的业主，已接收了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积342.49平方米，每月应付物业服务费958.97元，但被告从2018年1月1日起没有交纳过物业服务费、水电费、公共场地和共用设施维修维护费，至今拖欠的物业服务费20136.9元，水电费5919.78元、公共场地和共用设施维修维护费695.17元以及违约金（滞纳金）19633.48元。原告多次催缴无果，被告拒不支付物业服务费等行为构成违约，已严重损害原告合法权益，应向原告支付费用本金和违约金，故提起本案诉讼。原告为其陈述提供的证据有：一、江门市******物业服务合同，证明原告得到被告的授权对涉案物业进行物业管理。二、江门市******物业服务协议，证明之前的物业服务合同。三、上门催收证据及物业服务催交函、收取服务费通知、缴费通知函、缴费明细等，证明我方有进行催收工作，被告有签字确认所欠付的物业费。本院自江门市*******调取江门市蓬江区兴华苑1号501室、502室资料一份。被告无到庭，在举证期限内无提供答辩意见，也无提供证据。经审理查明：2017年4月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《江门市******物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），主要约定甲方聘请乙方协助对江门市蓬江区兴华苑1号物业及共用部分的公共设施进行日常综合物业服务，协管服务事项主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运工作；维持公共秩序、门岗执勤；负责每月向供电供水部门代缴水电杂费等；管理的地址为东华一路兴华苑1号501室、502室（以下简称涉案房屋）。协议第四条中还约定了：物业服务费标准为2.8元/平方米/月，被告应在每月1至10日内缴纳当月的管理服务费用，如甲方没有按期缴纳费用的，从逾期之日起以应缴物业服务费为本金，按日息千分之一的标准支付滞纳金；且公共设施的小修、中修、大修项目费用以及物业服务人员意外责任的赔偿费、公共设施维修费等均由甲方和商业部分其他业主共同承担；每月水电杂费按出账数为准，乙方将按数出单向甲方和相关业主分摊收取，向供电供水部门代缴等。服务期限自2017年6月1日至2018年5月31日。原、被告在合同落款处盖章、签名确认。2018年5月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订再次续签《江门市******物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），同样约定甲方聘请乙方为涉案房屋提供物业服务，协管服务事项、服务费用的计算方式、费用交纳时间约定、水电费、公共设施维修费等收取标准的约定与2017年签订的协议内容一致，而由于经营成本、市场情况，物业服务费收费标准自2019年6月1日期调升0.1元/户/平方米/月。但庭审中原告陈述该调升标准没有实施，仍然按照2.8元/平方米/月的标准收取费用。另外，逾期交纳费用的滞纳金标准调整为日息千分之三。乙方的管理期限自2018年6月1日至2021年5月31日，原、被告在合同落款处盖章、签名确认。庭审中，原告陈述称自2017年5月进入小区提供管理服务，自2017年6月开始收费，且每月1至10日交纳当月的物业服务费及上月的公共水费、电费。而公共场地和共用设施维修维护费用产生后，原告采用按照面积分摊进行收取。现被告依约缴纳费用至2017年12月，自2018年1月开始没有交纳物业管理费用及相关费用，后原告通过上门、当面以及发送函件的方式向被告进行催收，其中原告于2019年5月9日出具《收取物业服务费通知函》及缴费明细表格，载明自2018年1月至2019年4月30日，被告共欠物业费21262.2元，要求被告收函后10日向原告交纳费用，被告在该通知函上签名确认。2019年10月21日，原告再次向被告出具《物业服务费催交函》，列明截止至2019年9月30日共拖欠物业管理费20136.9元，水电费5919.78元，公摊费用695.17元以及违约金19633.48元，并在后附表格总列中列明了2018年1月至2019年8月501室、502室分别应缴纳的费用，其中501室明细如下：2018年1月1013元，2018年2月1076.6元，2018年3月1090.8元，2018年4月1182.1元，2018年5月1117.3元，2018年6月1023.5元，2018年7月887.5元，2018年8月885.4元，2018年9月872.9元，2018年10月1199.3元，2018年11月866.9元，2018年12月980.3元，2019年1月1143.4元，2019年2月1237.4元，2019年3月1278.3元，2019年4月1030.8元，2019年5月884.7元，2019年6月858.8元，2019年7月956元，2019年8月904.9元；502室明细如下：2018年1月245.3元，2018年2月249元，2018年3月253.3元，2018年4月251.1元，2018年5月251.4元，2018年6月251.4元，2018年7月251.4元，2018年8月252.2元，2018年9月248.3元，2018年10月341.6元，2018年11月250.8元，2018年12月282.8元，2019年1月250.8元，2019年2月250.8元，2019年3月249元，2019年4月250.8元，2019年5月254.9元，2019年6月249.8元，2019年7月279.7元，2019年8月261.1元。被告在该表格末尾处签名确认。但此后并没有依约交纳相关费用。原告遂诉至本院。在原告起诉后，被告曾于2020年3月28日支付了5000元。庭审中，原告提供《501室欠费明细》、《502室欠费明细》各一份，列明涉案两房屋2018年1月至2019年9月的物业管理服务费、水费、电费、公摊费用的欠费明细以及滞纳金的计算方式，其中501室欠费明细（物业管理服务费、水费、电费、公摊费用的欠费总额）如下：2018年1月1012.95元，2018年2月1047.74元，2018年3月1090.73元，2018年4月1182.15元，2018年5月1117.27元，2018年6月1023.47元，2018年7月887.46元，2018年8月885.39元，2018年9月872.82元，2018年10月1199.3元，2018年11月862.15元，2018年12月980.23元，2019年1月1143.32元，2019年2月1237.38元，2019年3月1278.25元，2019年4月1030.76元，2019年5月882.51元，2019年6月858.77元，2019年7月955.94元，2019年8月904.82元；2019年9月863.75元；502室欠费明细（物业管理服务费、水费、电费、公摊费用的欠费总额）如下：2018年1月245.26元，2018年2月258.64元，2018年3月253.32元，2018年4月251.14元，2018年5月251.39元，2018年6月251.39元，2018年7月251.39元，2018年8月252.19元，2018年9月248.32元，2018年10月341.56元，2018年11月249.37元，2018年12月282.81元，2019年1月250.74元，2019年2月250.82元，2019年3月248.97元，2019年4月250.74元，2019年5月254.85元，2019年6月249.77元，2019年7月279.67元，2019年8月261.06元，2019年9月为251.31元。另查明，江门市蓬江区×号×室、×室权属人均是李浩泉，×室建筑面积为261.91平方米、×室建筑面积为80.58平方米，合共342.49平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告自2017年5月进驻涉案物业小区并提供物业服务，被告作为业主与原告签订了两份《物业服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于被告是否应当支付物业管理费的问题。一、对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，原告自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，被告作为业主获得相应服务的同时应按照《物业服务协议》约定支付物业管理费用，经原告催收，被告没有向原告支付相应的物业费用已经构成违约。其中兴华苑501室建筑面积为261.91平方米、502室建筑面积为80.58平方米，合共342.49平方米，依据《物业服务协议》的约定，被告每月应向原告交纳物业费用958.97元（342.49平方米×2.8元/平方米），原告主张按958.9元计算是其对自身合法权益的处分，本院予以支持，被告于2018年1月至2019年9月没有相应费用，即物业服务费用为20136.9元（958.9元/月×21个月），庭审中，原告自认被告曾在2020年3月支付了5000元，故被告仍应向原告支付物业服务费15136.9元的请求合法合理，本院予以支持。关于原告主张的水电费、公共场地和共用设施维修维护费应否支持的问题。根据《物业服务协议》的约定，每月的水电费用先由原告垫付后再分摊至每户进行收取；而对于公共场地和共用设施维修维护费，庭审中，原告陈述称若有该类费用产生，同样按照面积由业主进行分摊承担，原告主张的公共分摊水电费的计算方式合理，符合合同约定，也符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定，再结合被告已在《缴费明细表》上的签名确认，而该缴费明细表上确认的金额数据与原告提供的欠费明细表上数据有偏差，依据就低不就高原则，计得涉案两房屋的欠缴的水、电费用为：2018年1月299.31元,2018年2月337.84元，2018年3月385.13元，2018年4月474.3元，2018年5月409.76元，2018年6月315.96元，2018年7月179.95元，2018年8月178.68元，2018年9月162.22元，2018年10月188.09元，2018年11月152.62元，2018年12月159.6元，2019年1月435.16元，2019年2月529.28元，2019年3月568.32元，2019年4月322.6元，2019年5月172.73元，2019年6月149.64元，2019年7月166.77元，2019年8月165.88元，2019年10月156.16元。而公共场地和共用设施维修费用计算得分摊费用为：2018年10月393.87元，2018年12月144.53元，2019年5月5.73元，2019年7月109.94元，2019年8月41.1元。综上，上述费用已由原告代为垫付，故被告应向原告交纳的水电费5910元，公共场地和共用设施维修维护费695.17元，对于原告主张超出上述部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，被告逾期交纳管理服务费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。一、对于本金，如上所述，依据被告签名确认的明细表格和原告提供的欠费明细列表中的数据，依就低不就高的原则，故本院确认涉案两房屋的欠费款项应为：2018年1月1258.21元，2018年2月1296.74元，2018年3月1344.03元，2018年4月1433.2元，2018年5月1368.66元，2018年6月1274.86元，2018年7月1138.85元，2018年8月1137.58元，2018年9月1121.12元，2018年10月1540.86元，2018年11月1111.52元，2018年12月1263.03元，2019年1月1394.06元，2019年2月1488.18元，2019年3月1527.22元，2019年4月1281.5元，2019年5月1137.36元，2019年6月1108.54元，2019年7月1235.61元，2019年8月1165.88元，2019年9月1115.06元。二、对于违约金的起算点，根据《物业服务协议》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业管理费，且实际上分摊水电费用、公摊维修费用等代缴费用应在次月同时缴纳，因此2018年1月的物业管理费用以及上月公共水电费、设施设备维护等相关费用的违约金起算点届满日期的次日，即2018年1月11日，以此类推。庭审中，原告主张违约金计算至2019年10月15日止是原告对自身权益的合法处分，本院予以支持。综上，原告主张超出上述标准的部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告主张按照每日3‰的标准向被告收取违约金，该标准相当于为年利率109.5%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李浩泉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市和泰物业服务有限公司支付物业服务费15136.9元；二、被告李浩泉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市和泰物业服务有限公司支付上述第一判项的违约金（2018年1月的违约金从2018年1月11日起以1258.21元为本金计算，2018年2月的违约金从2018年2月11日起以2554.95元为本金计，2018年3月的违约金从2018年3月11日起以3898.98元为本金计，2018年4月的违约金从2018年4月11日起以5332.18元为本金计，2018年5月的违约金从2018年5月11日起以6700.84元为本金计，2018年6月的违约金从2018年6月11日起以7975.7元为本金计，2018年7月的违约金从2018年7月11日起以9114.55元为本金计，2018年8月的违约金从2018年8月11日起以10252.13元为本金计，2018年9月的违约金从2018年9月11日起以11373.25元为本金计，2018年10月的违约金从2018年10月11日起以12914.11元为本金计，2018年11月的违约金从2018年11月11日起以14025.63元为本金计，2018年12月的违约金从2018年12月11日起以15288.66元为本金计，2019年1月的违约金从2019年1月11日起以16682.72元为本金计，2019年2月的违约金从2019年2月11日起以18170.9元为本金计，2019年3月的违约金从2019年3月11日起以19698.12元为本金计，2019年4月的违约金从2019年4月11日起以20979.62元为本金计，2019年5月的违约金从2019年5月11日起以22116.98元为本金计，2019年6月的违约金从2019年6月11日起以23225.52元为本金计，2019年7月的违约金从2019年7月11日以24461.13元为本金起计，2019年8月的违约金从2019年8月11日起以25627.01元为本金计，2019年9月的违约金从2019年9月11日起以26742.07元为本金计，计算至2019年10月15日止，利率均按照年利率24%计算）。三、驳回原告江门市和泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费959.64元，由被告李浩泉负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  张未兰人民陪审员  叶颖超二〇二〇年六月五日法官 助理  谭彦君书 记 员  林绮莹