山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1018号 上诉人（原审被告）：济宁迪居物业服务有限公司，住所地山东省济宁市吴泰闸路与凌云路交汇处万丽福德广场****房。 法定代表人：杨韬，董事长。 委托诉讼代理人：葛艳玲，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱齐慧，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：付善保，男，1968年6月15日出生，汉族，住山东省济宁市汶上县，现住山东省济宁市汶上县城区。 原审第三人：谷纪海，男，1976年7月5日出生，汉族，住山东省济宁市汶上县。 上诉人济宁迪居物业服务有限公司（以下简称迪居公司）与被上诉人付善保、原审第三人谷纪海案外人执行异议纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2019）鲁08民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迪居公司上诉请求1.依法撤销（2019）鲁08民初231号民事判决书，依法改判为驳回付善保的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清且存在错误。1.本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。付善保主张其系借名买房，对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，其首先应当举证证明其支付了涉案房产的全部房款，而在一审庭审中付善保未能提交任何关于支付购房款的证据，一审法院在没有任何购房款证据的情况下认定付善保支付了购房款没有事实根据，明显是认定事实错误。2.一审法院认定“付善保因自身生病手术等原因未办理过户”没有事实根据。一审中，付善保没有提交任何其生病手术的证据，一审法院对此作出认定没有证据证明，认定事实错误。退一步讲，假设其生病手术属实，也是属于自身原因未办理过户。二、一审法院判决不得执行涉案房屋违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，付善保主张其与谷纪海之间系借名买房的关系，但其既没有提供其支付房款的凭证，也没有提供购房款收据，付善保未能举证证明其为涉案房屋支付了对价，根本不能认定付善保为涉案房屋的实际权利人。其次，案涉房产是经济适用房，经济适用房是向城镇中低收入家庭提供的住房，具有社会保障性质，申请购买经济适用房须依法具备一定条件和资格。付善保为农村户口，在农村有宅基地和住房，其没有购买经济适用房的资格，付善保在没有经济适用房购房资格的情况下借用谷纪海的名字购买案涉房产，不符合经济适用房的购买政策。付善保与谷纪海之间借名买房侵害其他广大具有购买经济适用房资格的购房人的利益，损害了社会公共利益，同时，也是以合法的“房屋买卖”的形式，欲达到转让经济适用房购房资格的非法目的，违反了合同法第五十二条第（二）项、第（三）项、第（四）项的规定，付善保就案涉房产主张权利不具有合法性。一审法院未审查涉案房产权利的合法性与真实性，也未能查明涉案房产的实际权利人，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。三、一审判决不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（三）项、第（四）项的规定，适用法律错误。首先，本案不符合第二十八条第（一）项的规定。被上诉人付善保不具有经济适用房的购买资格，其借用谷纪海之名购买涉案房屋，以达到规避政府政策的目的，导致具有购房资格且有住房需求的其他人员失去购买机会，违反《经济适用住房管理办法》的规定，损害了社会公共利益。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》的相关规定，认定合同无效的依据必须是全国人大或全国人大常委会通过的法律及国务院制定的行政法规，虽然《经济适用住房管理办法》仅是部门规章，但因付善保与谷纪海之间的《购房顶名协议》违反《经济适用住房管理办法》规定而严重损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项中：“有损害社会公共利益的情形的，合同无效”的法律规定，付善保与谷纪海之间的《购房顶名协议》无效。另外，付善保与谷纪海签订的《购房顶名协议》实质上是转让经济适用房购房资格的借名买房协议，并不是房屋买卖合同，目的是规避国家法律政策，属于以合法形式掩盖非法目的，而且谷纪海还非法获得付善保支付的5000元顶名费，二人利用国家的福利性住房进行非法交易，显然是恶意串通，损害国家与其他具有购房资格且有住房需求的第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项的规定，二人之间的《购房顶名协议》也应属无效协议。故付善保与谷纪海之间不存在合法有效的买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定。其次，本案不符合第二十八条第（三）项的规定。付善保一审主张称涉案房屋系其出资，但未提交任何关于购房款的收据、转款凭证等证据予以证明，不能证明其支付了涉案房产的全部价款。第三，本案不符合第二十八条第（四）项的规定。付善保不具有购买经济适用房的资格，资格原因应属于付善保的“自身原因”。付善保的行为系规避政府对经济适用房购买限制的不诚信行为，有损政府设立经济适用房制度所指向的公共利益，付善保明知涉案房屋为经济适用房，在一定期限内无法办理不动产权属证书及过户登记，但是却仍与谷纪海签订所谓的《购房顶名协议》，其应预知该行为所带来的风险，付善保对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，对涉案房屋未能及时过户的后果应由其承担。本案中，付善保主张涉案房屋于2008年10月9日借名购买，一审法院认定涉案房屋已于2018年7月符合办理过户条件，但直至2019年1月4日才出现对案涉房屋的查封事实。在长达半年多的期间内，付善保也一直没有办理房屋产权过户，从这一方面来讲，涉案房屋未能办理过户登记也属于付善保自身原因。一审判决中认定付善保对涉案房屋未办理过户存在过错，既然付善保存在过错，就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，一审判决的事实认定与法律适用也自相矛盾。四、一审判决违背山东省高级人民法院关于执行异议案件的处理意见，一审判决不得执行涉案房产，无异于鼓励不符合购买经济适用房条件的人员借名买房，而且借名买房后还能够排除法院的强制执行，一审判决如不予纠正将严重扰乱经济适用房的市场秩序，导致国家经济适用房政策落空，损害社会公平正义。本案系不符合购买经济适用房条件的借名买房人提起的执行异议，属于规避经济适用房法律政策、损害社会公共利益的行为，根据执行异议案件处理意见精神，依法不应予以支持。综上，付善保对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，其享有的仅是对谷纪海的债权请求权，而非物权，不得对抗申请执行人，不能阻却人民法院强制执行。而且，付善保为农村户口，在农村本就有宅基地和房屋，人民法院强制执行涉案房屋并不影响其居住生存权。一审法院认定事实错误且适用法律错误，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。 付善保辩称，一审判决认定事实清楚、正确。本案中，2008年10月，我方与谷纪海、付海霞约定由我方以谷纪海名义购买经济适用房一套，随后即以谷纪海之名与汶上县房地产综合开发公司签订《商品房结算移交协议书》等，购买汶上县××花园小区××号楼××室房产，并由我方办理相关的缴纳房款、物业费、燃气费、暖气费及购置相应家具家电设施并实际居住至今等。对上述事实，一审法院综合我方提交证据后予以认定是完全正确的。因是借名买房，本案房款缴纳也是由付善保直接把购房款以谷纪海名义交付至汶上县房地产综合开发公司指定银行，然后从房地产公司领回购房发票，正因“借名”，购房发票由付善保实际持有。迪居公司在不能否定“借名”事实的情况下，片面以我方“未能提交任何关于购房款的证据”为由，认为一审认定事实不清显属狡辩。迪居公司在不能否定“借名”买房、付善保实际办理相关购房、入住、燃气暖气开通、装饰装修、家具家电购置、物业费用缴纳等证据效力及付善保实际从房屋交付一直居住至今的情形下，再提所谓提交购房款实际缴纳人的问题，纯属混淆是非、不符常理、不通情理。二、一审判决不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。1.付善保是涉案房屋的实际买受人、实际占有居住人，是房屋的实际产权人，对涉案房屋拥有毋庸置疑的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”也说明：不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人，不动产登记簿上的记载并不是司法实践中确定产权人的仅有情形。本案付善保对涉案房屋实际享有的物的权利应当得到确认。2.在本案有关经济适用房问题上，一审判决做了详细阐述。付善保借名买房的行为性质并未损害公共利益，也不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形，亦因该房在法院查封前已具备过户条件，并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害。《经济适用住房管理办法》为行政规章，不属于效力强制性规定的法律法规，而付善保为下岗工人，本身也符合购买经济适用房条件，因此，借名买房行为不应该认定为《合同法》第五十二条规定的无效情形。付善保在案涉房屋上的权利合法真实性应予以确认。3.本案借名买房实质上是付善保通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人谷纪海的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，付善保作为借名人实际上享有真实的物权。这种物权符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条（一）的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。三、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认为答辩人享有排除执行的合法的民事权益完全正确。付善保一审提出执行异议之诉完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。付善保早在迪居公司和谷纪海发生经济纠纷前的2008年就已经和汶上县房地产综合开发公司签订购房合同，支付了全部房款并一直居住至今，这在小区物业和单元楼邻居中是公知的客观事实，合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。虽然涉案房产已于2018年7月符合办理过户条件，但对本案因付善保自身生病手术等原因未能及时过户的情形，不能简单认定为“因买受人自身原因”，而应考虑“事出有因”。同时，考虑政策贯彻落实、登记机构的工作流程、合同双方当事人的客观情况，应该允许房屋的过户登记行为从具备过户条件到完成登记行为有合理的时间区间，本案从2018年7月到2019年1月4日，其间仅间隔5个月时间，仅以这短短5个月内未完成过户登记就把责任完全强加于付善保，有违情理和国家立法原意。一审判决认定未办理过户“不足以影响其作为实际权利人占有、使用涉案房屋的生存权利。因此本院认为付善保享有排除执行的合法的民事权益”，适用法律完全正确。四、本案判决结果直接关系到付善保的生存权、居住权的保障。本案一审中，付善保已经提交证据证明截至2019年4月21日，付善保夫妻二人除登记在谷纪海名下的案涉房屋外无其他房产，案涉房产是付善保一家，包括年近百岁的祖母的唯一住房，是付善保一家维持正常生活所必须的基本条件。付善保夫妻二人现又均无固定收入，无力另行购置住房。无视付善保借名买房事实、否认付善保对案涉房屋拥有的足以排除执行的合法民事权益去执行案涉房屋，将严重影响付善保一家的生存、居住权，使付善保一家居无定所。综上所述，付善保认为一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当依法予以维持。 谷纪海述称，同付善保的意见。 付善保向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行汶上县××花园小区××号楼××室房产，价值肆拾万元；2.确认付善保对汶上县××花园小区××号楼××室房产拥有所有权，是该房产的实际所有人。 一审法院对事实认定如下： 2008年10月6日，付善保与谷纪海、付海霞签订《购房顶名协议》一份，约定付善保以谷纪海的名义购买经济适用房一套，并向谷纪海支付5000元顶名费用。谷纪海向付善保出具了收到5000元顶名费的收条。2008年10月9日，付善保以谷纪海之名与汶上县房地产综合开发公司签订《商品房结算移交协议书》，约定购买××花园小区××号楼××室房产一套。由付善保办理相关的缴纳房款、物业费、燃气费、暖气费及购置相应的家具家电设施。 2018年11月23日，济宁市仲裁委员会受理济宁迪居物业服务有限公司与谷纪海的房屋租赁合同纠纷，汶上县人民法院应济宁市仲裁委员会提交的济宁迪居物业服务有限公司的保全申请，于2019年1月4日以（2018）鲁0830财保470号裁定书查封了谷纪海名下的位于汶上县××花园小区××号楼××室，不动产权证号为××。 付善保对汶上县人民法院查封汶上县××花园小区××号楼××室房产提出书面异议，主张涉案房产系付善保借用谷纪海之名购买，实际产权人为付善保，房屋自交付之日起一直由付善保一家居住，物业手续、费用、天然气开户等均是由付善保办理交付。一审法院于2019年9月13日作出（2019）鲁08执异388号执行裁定书，驳回了付善保的申请。 经查，《商品房结算移交协议书》中约定的汶上县××花园小区××号楼××室房产即本案诉争的房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：付善保是否对涉案房屋享有足以排除执行的合法的民事权益。 依据查明的事实及当事人提交的相关的购房手续、入住手续、缴纳相关费用等证据，能够证明所有的手续均系付善保办理。根据房款支付情况、房屋相关手续凭证、房屋实际使用情况得知，付善保提交的证据之间能够相互印证，形成完整的证据链条，证明付善保借名买房的事实，进而可以认定付善保借用谷纪海的名义购买了涉案房产。迪居物业公司虽不认可付善保提交的证据的真实性和关联性，但未提出证据证明其主张，因此应当承担不利的法律后果。而且通过对物业公司的证明、邻居之间的证人证言、缴纳相关费用的登记等证据的审查，可以认定相关证据可以相互佐证，证实涉案房屋由付善保占有、使用，故一审法院对付善保借用谷纪海的名义购买涉案房屋的事实予以认定。 对于案涉房屋是否能够排除执行的问题，一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋依据不动产登记簿确实登记在谷纪海名下，但依据本院查明的事实可以认定，付善保因其不符合在汶上县城购买经济适用房的条件，遂与谷纪海达成借名买房的协议，行为目的及方式均存在不正当性，但是其行为并未损害公共利益，而且借名买房及入住的事实均发生在法院查封之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。涉案房产已于2018年7月符合办理过户条件，亦发生在2019年1月4日法院查封之前，并不会对国家、集体或者第三人的利益造成损害。双方借名买房的行为早已履行完毕，虽然未办理过户手续，但并不影响付善保系涉案房屋实际权利人的事实，谷纪海仅是名义上的权利人，实际上的权利人为付善保。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房产已经达到办理过户的条件，付善保因自身生病手术等原因未办理过户，存在一定的过错，但不足以影响其作为实际权利人占有、使用涉案房屋的生存权利。因此本院认为付善保享有排除执行的合法的民事权益。 关于确认涉案房屋所有权的问题，一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产未经相关行政机关登记不发生物权效力。即使在涉案合同有效的情形下，合同亦存在可以履行、事实或法律上不能履行的情形，据此亦不必然取得物权，因此付善保依现有证据主张确认涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据，一审法院不予确认。付善保可以依合同约定或与谷纪海协商自行办理相关产权登记手续。 综上所述，付善保的部分诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行汶上县××花园小区××号楼××室房产；二、驳回付善保的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由迪居公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 付善保提交证据如下：证据1，汶上县房地产综合开发公司出具的购房原始发票一份，用以证明自己系案涉房屋的实际所有人。证据2，山东省劳动失业者证原件二份，用以证明付善保是破产事业单位人员，本身具备申购经济适用房的资格，不会对国家、集体或者第三人利益造成损失。证据3，付善保2018年9月在汶上县人民医院的住院病历和结算单原始件各一份，用以证明2018年9月期间，付善保生病住院，并在相当长时间内身体不好，房屋不能办理过户不属于“因买受人自身原因”。证据4，2014年4月27日全友家私订货单原始件一份，用以证明付善保实际占有并居住案涉房屋。 迪居公司质证认为，证据1发票上显示的是汶上县××花园小区××号楼××室房产，与付善保所主张的房产并不一致，该证据与本案不具有关联性。且该发票显示的付款人为谷继海，无法证明购房款的实际缴纳人为付善保，亦无法证明付善保实际持有该发票。证据2仅是对付善保失业情况的反映，不能证明付善保具备购买经济适用房的资格条件。付善保与谷纪海之间借名买房侵害其他广大具有购买经济适用房资格的购房人利益，损害了社会公共利益，同时也是以合法的“房屋买卖”的形式，欲达到转让经济适用房购房资格的非法目的，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第四项的规定，付善保就案涉房产主张权利不具有合法性。证据3显示付善保于2018年9月3日至2018年9月12日住院9天，一审法院认定案涉房屋已于2018年7月符合办理过户条件，但直至2019年1月4日才出现对案涉房屋的查封事实。在长达半年多的期间内，付善保短时间住院并不影响办理过户登记，但是付善保一直没有办理房屋产权过户，从这一方面来讲，案涉房屋未能办理过户登记也属于付善保自身原因。证据4显示的送货详细地址为11#楼1单元602室，与付善保主张的房产并不一致，该证据与本案不具有关联性。即使订购的家具用于案涉房产，也仅仅能够证明付善保居住过案涉房产，并不能证明付善保为案涉房屋的所有权人。谷纪海认可付善保提交的全部证据。 本院认为，因上述证据均系原件，故对上述证据的真实性予以确认，且因上述证据与一审法院已经查明的事实能够相互印证，故本院对上述证据予以采信。 对一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：付善保对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据已经查明的事实，本案并无证据证明付善保借谷纪海名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。付善保已为购买涉案房屋支付了对价，实际占有使用涉案房屋多年，虽涉案房屋至今未登记至付善保名下，但并非付善保的过错。案涉房产于2018年7月才符合办理过户的条件，2019年1月即被人民法院查封，期间谷纪海还因病住院，如借名购房的约定正常履行，付善保可以请求谷纪海将涉案房屋过户至自己名下而获得涉案房屋的所有权，故其对涉案房屋的物权享有期待利益。因此，一审法院综合认定付善保享有阻却执行的民事权益并无不当，本院予以维持。 综上所述，迪居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由济宁迪居物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  毕中兴 二〇二〇年六月三日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁