北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初17059号原告:刘某，女，1926年4月19日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：魏南捷，北京冠和权律师事务所律师。被告：赵某，男，1930年11月25日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵某4(系赵某之女)，女，1961年12月19日出生，住北京市石景山区。被告：赵某5，男，1980年3月22日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李延生，北京市惠诚律师事务所律师。原告刘某与被告赵某、赵某5房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，适用独任制公开开庭进行了审理。原告刘某之委托诉讼代理人魏南捷,被告赵某之委托诉讼代理人赵某4、被告赵某5及其委托诉讼代理人李延生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出以下诉讼请求：1、判令二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CX126281)无效，并判令二被告协助将上述房屋过户到原房主赵某名下；2、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：坐落于本市石景山区黄南苑XXX房屋原系首钢公司分配给被告赵某之公有住房，2000年出售给被告赵某。原告刘某与被告赵某系夫妻关系，故该房屋购买后应为夫妻共同所有。2007年，二被告在原告不知情的情况下，以远低于市场价的价格将该房屋出售给被告赵某5，且被告赵某5并未支付房价款。直至今日，因家庭琐事产生矛盾，原告才得知此事。二被告的作法已严重侵害了原告的合法权益，故起诉要求确认该房屋买卖合同无效。被告赵某辩称，同意原告的诉讼请求。涉案房屋是赵某单位分配的公有住房，单位于2002年将该房屋出售给赵某，2007年被告赵某5之父赵某1提出，因被告赵某5之子要在该房屋所对口的小学上学，需要赵某去签字变更，被告赵某以为是变更户口，就跟着去签字了，并未看签字的内容，也并未向任何人提起此事，2018年10月中旬，赵某1携带工资卡及存折等至我家中表示不再照顾我们，并表示涉案房屋不是我方的，而是属于他的，原告这才知道房屋已经过户，在此之前我方也不知道房屋已经过户，没有合同，也没有卖房款。被告赵某5辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意协助过户。首先，原告所述与事实不符，全家人都对二被告签订房屋买卖合同知情，根据我方提供的2004年家庭协议书可以看出，涉案房屋系我父亲赵某1独立出资购买，协议书上有原告的签名和盖章；其次，涉案房屋的买卖合同是在平等、自愿、公平合理的基础上签订，符合法律规定，不存在无效情形，该合同有效，赵某5也并非未支付房屋价款，因为房屋于2000年自赵某单位处购得时系赵某5父母出资支付房款，2007年房屋过户时，赵某5又以现金形式给付原告及赵某80000元，原告称被告以远低于市场价格出售与事实不符，房屋数额是在家庭协议书上经全家人协商一致确认的，二被告履行了付款和合同过户手续；第三，因房屋过户行为发生在2007年，原告现在主张确认合同无效明显超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘某和赵某系夫妻关系，二人育有赵某1、赵某2、赵某3、赵某4四个子女。赵某5系赵某1之子。2000年12月31日，赵某与首钢生活服务管理中心签订《首钢出售公有住房合同》，购买位于北京市石景山区黄南苑3号楼xxx房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为83.45平方米，房屋价格共计75986.7元。该房屋于2006年8月3日取得产权登记，登记于赵某名下，房屋所有权证书为京房权证石私字第XXXX号。该房屋自交付后一直由赵某及其配偶刘某居住使用至今。2007年10月25日，赵某（出卖人）与赵某5（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CX126281)，合同约定，出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格为73782元，买受人采用自行交割的形式付款。该合同尾部为赵某及赵某5的签字及日期。关于该合同房款给付情况，被告赵某5表示房款分两次给付，第一笔系2000年12月31日赵某签订《首钢出售公有住房合同》后，经家庭会议商定，赵某5之父赵某1、张某1交纳了合同约定的涉案房屋房款七万余元。第二笔系赵某5与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》后，赵某5于2007年2月以现金形式给付赵某80000元，包括赵某5出资30000元和赵某1、张某1出资50000元。原告刘某及被告赵某对此不予认可。现原告刘某主张二被告在原告不知情的情形下恶意串通，签订上述房屋买卖合同，侵害了原告的合法权益，并主张确认上述合同无效。被告赵某对原告刘某的主张予以认可，并表示签订合同当时一直认为系办理户口迁移，并不知道房屋交易过户一事，且刘某对此事亦并不知晓。被告赵某5对此不予认可，并表示其父赵某1曾于涉案房屋中向原告刘某及被告赵某提起办理房屋过户事宜，原告一直知晓此事，签订房屋买卖合同当天，被告赵某5及其父赵某1一起至涉案房屋中将被告赵某接走至房管部门办理手续，离开涉案房屋时原告刘某在该房屋中。为证明全家知晓涉案房屋买卖合同一事，被告赵某5提交日期为2004年11月30日的家庭协议书一份，该协议书载有如下内容：“2000年12月31日由赵某(父亲)购买的单位福利房一套(北京市石景山区黄南范3号xxx)，建筑面积83.45平米，房屋总价为人民币柒万伍仟玖佰捌拾陆元柒角整（75986.7元）。经家庭协商、由赵某1(赵某长子)独立出资购买，其他兄弟姐妹同意放弃房屋继承权。”该协议书下方有赵某、刘某、赵某2、赵某3、赵某4等人签字，其中赵某、刘某的签名后加盖本人姓名章。原告刘某、被告赵某对上述家庭协议书上签字的真实性不予认可。原告刘某为证明其对涉案房屋买卖合同并不知情且未在家庭协议书上签字一节，其申请证人刘某1、赵某3、赵某2出庭作证。证人刘某2证人证言表示，其在2004年11月至2005年2月期间作为保姆负责照顾刘某的生活起居，由赵某支付工资，原告刘某当时卧床养病，头脑清醒，证人每天跟随刘某生活，在此期间没有任何人让刘某签字，未召开家庭会议。证人赵某3及赵某2提供证言表示，其系刘某与赵某之子，家庭协议书上并非证人本人签字，协议书上的赵某的签名应当也不是本人签字，父母并不知情涉案房屋出售给赵某5一事。被告赵某5对上述证人证言不予认可。为证明涉案房屋买卖合同的效力及房款给付一节，被告赵某5申请证人赵某6、张某1、梁某、张某2出庭作证。证人赵某6、张某1提供证言表示，其系赵某5之父母，涉案房屋自单位处购房时房屋系其出资，家庭协议书系赵某1起草并打印，之后交给父亲赵某带走，全部家人签字之后赵某打电话让赵某1去取家庭协议书，房款由张某1分三次以现金至华夏银行交款，2007年房屋办理交易过户时赵某1、张某1、赵某5及赵某均在场，办理完毕过户后，以现金支付赵某房款80000元，包括赵某5的30000元及两位证人的50000元。证人梁某提供证言表示，其系赵某、张某1在首钢烧结厂二烧车间的同事，系赵某的徒弟，2001年11月2日退休前其至赵某家，赵某告知房屋系张某1出资支付，以后房屋就给他们。证人张某2提供证言表示，其与张某1系一个车间的同事关系，当时车间同事都知道涉案房屋系张某1出资购买。原告刘某及被告赵某以上述证人与被告赵某5存在利害关系为由不予认可。诉讼中，原告刘某申请对上述协议书落款处“刘某”签字是否为本人签署进行鉴定，被告赵某申请对上述协议书落款处“赵某”签字是否为本人签署进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，确定由北京京安拓普文书司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该鉴定中心于2020年4月9日出具终止鉴定告知书，载明：鉴定材料中样本为案后样本，不符合鉴定要求，我机构终止本案的鉴定。被告赵某5对此告知书无异议，原告刘某及被告赵某对此不予认可，并坚持上述鉴定申请。本案审理过程中，法庭依职权至不动产登记部门进行调查，就房屋产权登记情况核实如下：2010年5月4日，赵某5（出卖人）与赵某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵某5将涉案房屋出售给赵某1，房屋成交价格为381783元。该房屋于2010年5月5日转移登记至赵某1名下，房屋产权证书号为X京房权证石字第XXXX号。目前该房屋不存在抵押、查封等权利负担，具备过户交易条件。另，赵某目前具备北京市房屋交易资格。经询问，被告赵某、赵某5表示2007年涉案房屋的市场价格在50万元左右，原告刘某表示2007年涉案房屋的市场价格在70万元左右。另，刘某曾于2019年初以房屋买卖合同为由将赵某、赵某5诉至本院，要求撤销上述二人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，后刘某撤回起诉。该案中，赵某2作为赵某的委托诉讼代理人出庭应诉，并在庭审中表示家庭协议书中的签字系赵某2本人所签，签订地点为涉案房屋，当时赵某1、赵某在场，当时签字是在白纸上所签。上述事实，有《首钢出售公有住房合同》、《存量房屋买卖合同》、房款发票、证明信及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同应当认定无效。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋系刘某与赵某婚姻关系存续期间购买并取得产权，故应当属于双方的夫妻共同财产。根据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CX126281)显示，该合同仅有赵某一方作为出卖人签字，刘某与赵某虽系共同生活的夫妻关系，但考虑到双方年事较高，对交易价值较大的房屋等处分事宜存在一定的认识误差，且被告赵某5未能提交证据证明原告刘某对上述房屋买卖合同知晓并认可，故被告赵某5主张原告刘某知晓涉案房屋买卖合同一事之主张，本院不予采信。同时，结合上述合同所约定的涉案房屋的成交价格亦明显低于当时房屋市场价格，赵某5所提交证据亦未能充分证明其履行了给付合同约定房款的义务，以上因素均能显示赵某与赵某52007年10月25日签订的《存量房屋买卖合同》无法体现双方具备房屋买卖的真实意思表示，因此本院认定赵某与赵某5于2007年10月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效。故原告刘某要求确认该合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告赵某5主张原告刘某之诉求超过诉讼时效一节，因原告刘某表示其于2018年底得知涉案房屋买卖合同一事，并于2019年即就此事诉至本院，并未超过诉讼时效，故对被告赵某5的上述主张，本院不予采信。因该房屋已于2010年通过房屋买卖转移登记至案外人赵某1名下，故原告关于将涉案房屋转移登记至原产权人赵某名下之诉讼请求，不具备现实可能性，对此本院不予支持。原告可另案主张相关权利。关于原告刘某及被告赵某在本案中申请对家庭协议书上的签字是否本人所签进行鉴定一节，因该家庭协议书所载内容与本案所争议的房屋买卖合同效力一节并无关联性，故对上述二人坚持鉴定之申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下:一、确认赵某与赵某5于二〇〇七年十月二十五日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为：CX12628）无效；二、驳回刘某之其他诉讼请求。案件受理费1644.6元，由赵某负担822.3元（于本判决生效后七日内交纳），由赵某5负担822.3元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 徐晓辉二〇二〇年六月三十日法官助理 李 晖书 记 员 曹 蕾