广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终787号上诉人（原审被告）：李庆，女，1988年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区*******************。委托诉讼代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宝盛企业发展有限公司，住所地澳门黑沙环海边马路唯德花园第****S，商业登记证明编号：15618(SO)。法定代表人：王名接，职务总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈树萍，广东卓正律师事务所实习律师。上诉人李庆因与被上诉人宝盛企业发展有限公司（以下简称宝盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李庆上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判不需要支付被上诉人房屋占有使用费；2.撤销一审判决第四项，改判不需要支付2017年9月至2017年12月期间的电费723.4元及违约金。事实和理由：第一、一审法院认定租赁合同解除后案涉房屋仍由李庆继续占有使用实属错误。宝盛公司在一审庭审时承认已清空了李庆案涉房屋内的办公设备并将办公设备转存到宝盛公司的仓库，案涉房屋也己出租给第三方“斑马会员中山运营中心”使用。宝盛公司理应对何时清场的事实及何时再次出租给“斑马会员中山运营中心”承担举证责任。在宝盛公司并未提交任何证据的情况下，一审法院单凭宝盛公司的口头陈述就此认定李庆继续占用案涉房屋到2019年6月30日，违背事实。第二、宝盛公司提交的缴费通知单及电费发票并非李庆租用的案涉房屋的用电情況，因此，案涉房屋的用电情况并未查清。实际上，李庆在2017年10月开始即没有经营，并不产生电费，宝盛公司主张该期间段内的电费依据不足。综上，请求二审法院重新查明事实，依法予以改判。宝盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李庆的上诉请求。宝盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.李庆向宝盛公司支付租金21300元及违约金（从2017年10月6日起每日按应缴总费用额的千分之一计算至李庆付清款项之日止，暂计至2019年5月20日共9695.76元）；2.李庆向宝盛公司支付场地占用费及利息损失（场地占用费从2018年8月1日起按2130元/月计算至2019年6月30日）；3.李庆向与宝盛公司支付服务费及违约金（服务费从2017年10月1日起按300元/月计算至2019年6月30日）；4.李庆向宝盛公司支付电费723.4元及违约金（从2017年9月计至2019年12月）；5.李庆承担本案律师费6000元。一审庭审期间，宝盛公司明确第1项诉讼请求中租金从2017年10月1日计至2018年7月31日止；变更第2项诉讼请求中房屋占有使用费从2018年8月1日计至2019年6月30日止；变更第3项诉讼请求中服务费从2017年10月1日计至2019年6月30日止；明确第4项诉讼请求中电费从2017年9月计至2017年12月止；撤回第5项诉讼请求；明确第6项诉讼请求中律师费6000元。一审法院认定事实，2017年8月1日，宝盛公司作甲方，李庆作乙方签订《租赁合同》约定：1.租赁地点：中山市******“月地门”（宝盛商贸大厦）九楼0910、0911室租赁面积约：83.12平方米；2.租赁期限为1年，即从2017年8月1日起至2018年7月31日止；3.租金每月1065元/间（不含租赁税及各项税金）合计金额为2130元/月；4.在租赁合同生效之日，乙方须支付二个月租金给甲方作为合同保证金及第一个月服务费，乙方应在每个月的前5天（如遇法定节假日相应顺延）支付当月的租金及服务费、电费等相关费用至指定收款信息处；5.租赁期间每间办公室每月收取150元的服务费，合计300元。（即乙方仅需支付电费1.2元/度外，其余的物业管理费、公摊水电费，水费、垃圾回收处的清理费等相关费用均包含在150元/月的费用内）；6.租金、租赁税和各项税金、管理费和水电费等乙方应缴费用，乙方应如期缴付，否则每逾期一天，按应交费用总额的每日千分之一加收违约金；逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同；7.乙方承诺合同期届满乙方如不续约的，在合同期届满之时办理完毕注销营业执照等证件工作，否则甲方将追究乙方未办理注销证件前的所有租金费用，并追究因乙方未遵守承诺办理注销营业执照等手续所引起的经济纠纷损失，包括但不限于公告费1000元起、行政费2000元起、律师费3000元起；8.如因乙方违反本合同所引起的纠纷诉讼，导致甲方所产生包含但不限于律师费、诉讼费等，一切由乙方承担；9.甲方根据本条约定联系方式向乙方邮寄文件、资料或发送电子邮件，乙方地址为湖南省郴州市北湖区**********。合约还约定了其他事项。2018年6月27日，宝盛公司委托广东卓正律师事务所向李庆在租赁合同中提供地址邮寄《律师函》载明：律师函发出之日起解除宝盛公司与李庆的租赁合同，并要求李庆主于收到律师函3日内缴纳拖欠的租金、电费、服务费合计24968.4元，并缴纳每逾期一天每天按应缴总费用额的千分之一的违约金及搬走相关物品及注销或迁移经营地址，否则诉诸法院，李庆需支付律师费、诉讼费、保全费、保单费、查档费等其他费用。2019年6月15日，宝盛公司（甲方）与广东卓正律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理协议》，约定：乙方接受甲方之委托，甲方同意由乙方自行指派该所任何律师，暂指派周志鑫、张丹丹律师在甲方与李庆主房屋租赁合同纠纷一案中担任甲方一审诉讼代理人，律师费6000元。协议甲方落款处盖宝盛公司章，乙方落款处盖广东卓正律师事务所章。后广东卓正律师事务所于2019年9月23日向宝盛公司开出一张金额为6000元的法律咨询及民事代理费发票。另查明，涉案的位于中山市***********，不动产权证号粤（2016）中山市不动产权第0078841号，权利人为宝盛企业发展有限公司，用途为土地：工业/房屋：工业其他。一审庭审期间，宝盛公司称合同期满后李庆未退还租赁房屋，直至2019年6月30日宝盛公司将李庆东西移走，并收回租赁房屋出租给其他人。李庆确认其从2018年4月起未在租赁房屋经营，之后离开了中山市，并未将租赁房屋交回宝盛公司及办理相关交接手续。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宝盛公司与李庆签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。本案争议焦点为：1.李庆实际尚欠宝盛公司租金及服务费多少，从何时起计算至何时止；2.宝盛公司诉求收取场地占用费是否有合法依据；3.宝盛公司诉求收取电费是否有合法依据。对焦点一，关于租金及服务费，宝盛公司提供了租赁合同、不动产权证、律师函等予以证明，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，李庆亦未提出异议，一审法院依法予以认定。双方签订的《租赁合同》约定李庆缴纳租金逾期二十天，宝盛公司有权解除合同。李庆从2017年10月1日起未支付租金及服务费，已构成违约，宝盛公司于2018年6月27日向李庆发出律师函载明发函之日起解除双方租赁合同，李庆亦辩称租赁合同于2018年6月27日解除，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2018年6月27日解除，李庆应向宝盛公司支付从2017年10月1日起至合同解除之日即2018年6月27日止的租金18957元（8个月×2130元/月+27天/30天×2130元/月）、服务费2670元（8个月×300元/月+27天/30天×300元/月）。宝盛公司主张李庆支付从2018年6月28日起至2019年6月30日止的服务费，无法律依据，一审法院不予支持。关于租金及服务费逾期付款的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李庆拖欠宝盛公司租金及服务费，应向宝盛公司支付违约金，双方签订的《租赁合同》约定李庆应于每月5日前支付当月租金及服务费，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金。宝盛公司主张李庆从每月6日起，分别以当月租金、服务费为基数，按照日千分之一计付违约金的诉求，合法有据，一审法院予以支持。对焦点二，关于房屋占有使用费及利息损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，李庆在合同租赁期满后却仍实际占有租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。因双方租赁合同于2018年6月27日已解除，宝盛公司主张2018年6月28日至合同期满之日即2018年7月31日期间的租金，实际为李庆占有使用租赁房屋的费用，宝盛公司于2019年6月30日收回租赁房屋，故李庆应向宝盛公司支付从2018年6月28日起至2019年6月30日止的房屋占有使用费，参照租金标准即2130元/月计算，合计25773元（12个月×2130元/月+3天/30天×2130元/月）。关于宝盛公司主张房屋占有使用费的利息损失的诉讼请求，并无法律依据，一审法院不予支持。对焦点三，宝盛公司主张李庆拖欠2017年9月至12月电费723.4元未付，并提交了缴费通知单及电费发票证明其已向供电部门缴交了2017年9月至12月电费，对此李庆不予确认，但其未举证证明已支付了上述电费，故对宝盛公司要求李庆支付已为其垫付的电费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于电费逾期付款的违约金，《租赁合同》约定李庆逾期缴交电费，每逾期一天，按应缴总费用的每日千分之一加收违约金，故宝盛公司主张李庆支付未交电费的违约金，合法有据，一审法院予以支持。违约金计算方法：以拖欠各月的电费为基数，分别自该月6日起按每日1‰计至清偿之日止。关于律师费，宝盛公司提交的民事案件委托代理协议及律师费发票予以佐证，且确认已实际支付律师费6000元。因本案纠纷系李庆违约所致，宝盛公司律师费损失诉求亦未超过合理幅度，故对于宝盛公司主张李庆按照合同约定赔偿律师费损失的诉求，合法有据，一审法院予以支持。李庆答辩称在租用宝盛公司房屋后，购买了价值43398元的家具及电脑等办公用品一批，并提供财产清单佐证。因宝盛公司对李庆提供的证据不予确认，且李庆未进行补充证据。故一审法院对李庆上述答辩理由不予采信。综上，宝盛公司诉求合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李庆应于判决生效之日起五日内向宝盛公司支付2017年10月1日至2018年6月27日的期间租金18957元及逾期付款的违约金（计算方法：以每月应付租金2130元为基数，分别自该月6日起按每日1‰计算起至清偿之日止，）；二、李庆应于判决生效之日起五日内向宝盛公司支付2017年10月1日至2018年6月27日期间服务费2670元及违约金（计算方法：以每月应付服务费300元为基数，分别自该月6日起按每日1‰计算至清偿之日止）；三、李庆应于判决生效之日起五日内向宝盛公司支付2018年6月28日至2019年6月30日期间房屋占有使用费25773元;四、李庆应于判决生效之日起五日内向宝盛公司支付2017年9月至2017年12月期间电费723.4元及违约金（计算方法：以拖欠各月的电费为基数，分别自该月6日起按每日1‰计至清偿之日止）；五、李庆应于判决生效之日起五日内向宝盛公司赔偿律师费损失6000元；六、驳回宝盛公司的其他诉讼请求。如果李庆未按一审判决指定的期间向宝盛公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1393元（宝盛公司已预交），由宝盛公司负担139元，由李庆负担1254元（李庆应于一审判决生效之日起五日内迳付宝盛公司）。二审期间，为查明案件事实，本院责令宝盛公司提交涉案房屋的转租合同，宝盛公司提交其与案外人于2019年3月1日签订的租赁合同一份；李庆对该合同的三性均有异议，提出实际承租人并非合同记载的承租人，即使合同真实，涉案房屋早于2018年3月已出租给第三方；且房屋占有使用费属租赁合同解除后的扩大损失，该损失不应由李庆全部承担。本院另查明，宝盛公司提交的企业信用信息公示报告显示：涉案0910室登记的企业名称为中山市俊辰电子商务有限公司，法定代表人为龙成满。2019年3月1日，宝盛公司（甲方）与小草创客（中山）企业管理服务有限公司（乙方）、邓林（丙方）于签订涉案房屋的《租赁合同》，租期自2019年3月1日起至2020年3月17日止，租金每月2200元。宝盛公司为此明确，此前因工作人员失误，错将涉案房屋收回日子看成2019年6月30日，实际为2019年2月28日收回，2019年3月1日重新出租，并自愿将占用日期计算至2019年3月1日。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系涉澳房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋位于广东省中山市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，一审判决适用内地法律作为准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是宝盛公司主张的涉案房屋的占有使用费的认定，经查，首先，李庆与宝盛公司签订的《租赁合同》约定的宝盛公司单方解除合同的条件因李庆逾期交纳租金等费用已成就，且双方对于一审判决认定涉案《租赁合同》于宝盛公司向李庆发出律师函之日即2018年6月27日解除不持异议，本院予以确认。其次，李庆自2017年10月开始未支付涉案房屋的租金等费用，已以自身行为明确表示不再继续履行涉案《租赁合同》，宝盛公司于2018年6月27日向李庆发律师函行使单方解除权后，应采取适当措施防止损失的扩大。第三，虽然李庆在承租的涉案0910室办理了工商登记，但宝盛公司未举证该商铺的工商登记情况影响涉案《租赁合同》解除后涉案商铺的使用。据此，综合涉案房屋以及双方履行合同的情况，本院认为宝盛公司应在解除《租赁合同》后的合理期限即三个月内，在李庆不腾退涉案房屋的情况下自行收回涉案房屋以避免损失进一步扩大，否则扩大的损失应由宝盛公司自行承担。故李庆应参照《租赁合同》约定的租金标准向宝盛公司支付涉案房屋自2018年6月28日起至2018年9月28日止的占有使用费6390元（2130元/月×3个月）；宝盛公司主张的2018年9月28日之后的占有使用费属扩大的损失，本院不予支持。另外，对于宝盛公司主张的电费，李庆确认其于2018年4月起未在涉案房屋经营，在此之前涉案房屋的使用必然产生电费，宝盛公司已提交缴费通知单及电费发票证明其已向供电部门缴纳2017年9月至12月的电费，故一审判决支持宝盛公司主张的电费及逾期缴交电费违约金，理据充分，本院予以维持。李庆主张该段时间其未经营、不产生电费，与其一审陈述矛盾，本院不予采信。综上，李庆上诉所提其无需支付涉案房屋2018年9月28日之后的占有使用费，理据充分，应予支持；但所提无需支付涉案房屋2018年6月28日至2018年9月28日期间的占有使用费以及无需支付宝盛公司主张的电费的意见，缺乏理据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15997号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15997号民事判决第六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15997号民事判决第三项为上诉人李庆应于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人宝盛企业发展有限公司支付2018年6月28日至2018年9月28日期间的占有使用费6390元；四、驳回被上诉人宝盛企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1393元（被上诉人宝盛企业发展有限公司已预交），由上诉人李庆负担766元，由被上诉人宝盛企业发展有限公司负担627元。二审案件受理费462元（上诉人李庆已预交），由上诉人李庆负担111元，由被上诉人宝盛企业发展有限公司负担351元。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年六月二十九日书记员  吴淑贞