江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初1073号原告（反诉被告）：何检生，男，1981年10月23日出生，汉族，住瑞金市。委托代理人：徐德文，江西雩山律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：管文娟，女，1986年8月4日出生，汉族，住于都县。被告（反诉原告）：吴香孜，女，1957年11月17日出生，汉族，住于都县。委托代理人：钟明元、杜娟娟，江西至中律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告何检生与被告管文娟、吴香孜租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何检生及其委托代理人徐德文、被告管文娟、吴香孜的委托代理人钟明元、杜娟娟和被告管文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何检生向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2020年3月20日原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告返还已交押金30000元，其他款项20000元，为缔约而支出的开支10200元，以上合计60200元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月12日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定将位于于都县店铺租赁给原告作为天猫实体店使用，租期限为5年，原告向被告支付押金30000元。后因被告的原因，于2020年3月20日被告与原告签订《房屋租赁合同》，内容同前合同一致，原告又向被告支付款项20000元。原告为了尽快营业，便聘请施工人员进行施工，共花费10200元，在进场施工过程中，时时遭遇案外人的阻扰，同时被告还一再要求提高租金，原告不能承受。为了能尽量减少损失，原告多次与被告协商，提出各种解决方案，但被告却一再不同意。为维护原告合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法支付原告诉讼请求。原告为证明自己的主张向本院举证如下：1、原、被告身份信息；2、房屋租赁合同一份；3、劳务合同和转账凭证；4、原告和被告管文娟的聊天记录，拟证明此租赁关系产生的过程；5、通话录音光盘，拟证明被告多次要求涨租还不让我装修。被告管文娟、吴香孜辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告要求解除合同没有事实和法律依据，双方应按约定履约合同。1.被告与原告于2020年3月12日，签订了第一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于于都县商铺出租给原告，租赁期五年，自2020年3月12日起至2025年3月20日止，租金为每月人民币11340元，第二年开始每年递增6%，以此类推，押金为人民币30000元。合同同时约定原告不得随意破坏房屋设备，租赁期内原告不得擅自转租，且待租期届满后被告才将押金予以退还。合同签订后原告与赣州市嘉德典当有限公司就原承租户转让事项发生争议，原告向被告提出降低房租费，为促进房屋正常出租，经双方协商，被告将租价调至每月11000元，原告同意，且与被告于2020年3月27日签订了第二份《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将于都县商铺，出租给原告，租赁期为五年，自2020年3月20日起至2025年3月19日止，店面租金为每月人民币11000元，第二年开始每年递增6%，以此类推，押金为人民币30000元，合同还同时约定原告不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需征得被告同意，装修投资由原告自理，退租时，原告不得破坏已装修的店铺，按被告装修的原貌交回被告，被告不补偿原告装修费用及转让费。合同签订后被告将店面钥匙交给了原告，被告履行了协议约定的义务，原告也开始装修店面。该合同在被告与原告签字之日起，合同成立生效，合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，被告与原告均应按约定内容履行各自义务。2.原告诉状中陈述被告多次要求提高租金，且两份合同一致，该陈述与事实不相符。两份合同显示的租赁期限和租金明显不同，第二份合同明显减少了月租金，未加重对原告的房租，原告述称被告一再提高租金，没有事实和法律依据，被告不同意解除合同，因此，原告应按该合同继续履行。二、关于原告要求被告返还其已经缴纳的押金人民币30000元，其他款项20000元，支出的开支人民币10200元，没有事实和法律依据，请求法院依法查实。被告向本院举证如下：1.《房屋租赁合同》两份，拟证明原被告签订的合同事实；对房屋租赁期限、租金、违约责任等相关事项作出的约定且第二份合同租金更低的事实；2.赣州市嘉德典当有限公司企业信用信息表、收据、转账记录、电子回单，拟证明被告收到原告商铺装修物品折价费20000元后立即转给赣州市嘉德典当有限公司的事实；该公司且在2020年3月27日收到被告替原告转交的20000元商铺装修物品的折价费的事实；3.微信聊天记录，拟证明原告同意且认可被告将原告支付的商铺装修物品折价费20000元转交该赣州市嘉德典当有限公司的事实。本诉部分当事人无异议的证据，本院予以认定。有异议的证据本院认定如下：1.房屋租赁合同应以2020年3月20日签订的合同为准；2.劳务合同和转账记录证明被告已交付店面并且原告开始对承租房屋进行装修和施工的事实；3.原告将转让费用转给被告，并由被告转给原承租人的事实。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决反诉被告继续履行《租赁房屋合同》，并且支付第一个月房屋租金；2.请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告因店面被拆除毁损导致的财产损失人民币10000元；3.请求法院依法判决反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金人民币30000元；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年6月反诉原告将自己坐落于于都县商铺出租给案外人赣州市嘉德典当有限公司，租赁期为2015年6月1日至2020年5月，2019年年底，案外人赣州市嘉德典当有限公司与反诉原告协商将店面转租，在反诉原告同意转租的前提下，赣州市嘉德典当有限公司将店面转租给反诉被告，经过协商反诉被告同意向赣州市嘉德典当有限公司支付转让费。2020年3月12日，反诉原告与反诉被告签订了第一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告承租反诉原告位于于都县商铺，租赁期为5年，于2020年3月12日至2025年3月20日，租金为每月人民币11340元，第二年开始每年递增6%，以此类推，押金为人民币30000元。合同同时约定反诉被告不得随意破坏房屋设备，租赁期内反诉被告不得擅自转租，且待租赁期届满后反诉原告将押金予以退还。合同签订后反诉被告与赣州市嘉德典当有限公司就转让费事项发生争议，反诉被告提出减低房屋租费，为促进房屋正常出租，反诉原告与双方协商，反诉原告将租价调至每月人民币11000元，反诉被告同意，且于2020年3月27日再次与反诉原告签订了第二份《房屋租赁合同》，该合同对房屋租赁事项内容及违约责任等作出相关约定，约定租赁期自2020年3月20日至2025年3月19日，租金为每月11000元，并且反诉原告还给反诉被告一个月装修期，装修期间免房租。合同签订后的当天反诉被告将转让费人民币20000元转给反诉原告，反诉原告收到后转给了赣州市嘉德典当有限公司，反诉被告在给付转让费后开始拆除店内的设施。后因房租事宜反诉原告再次口头与反诉被告进行协商，反诉被告要求解除房屋租赁合同，反诉原告不同意，此时店内原貌已经毁损。反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同继续履行自己的义务，现反诉被告重大违约，应依法支付违约赔偿金，且反诉被告拆除反诉原告店内实施，导致反诉原告房屋原貌损毁，给反诉原告造成重大损失，应承担相应的赔偿责任。综上，为维护反诉原告的合法权益，特向你院提起民事诉讼，望贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉原告向本院举证如下：1.吴香孜、管文娟身份证复印件，拟证明反诉原告的主体资格；2.何检生身份证复印件，拟证明反诉被告诉讼主体适格；3.《房屋租赁合同》两份，拟证明双方签订租赁合同的事实，并对房屋租赁期限、租金、违约责任等相关事项作出的约定的事实；4.店铺照片，拟证明反诉被告对反诉原告店面造成原貌毁损的事实。反诉被告何检生辩称，不认可诉讼请求。本案的反诉原告存在严重违约。要求反诉被告赔偿的客观事实已经不存在，本案的反诉被告是在反诉原告的许可下对店面进行拆除，产生的损失由反诉原告自己承担；双方未在协议中约定违约金及计算方式，本案的诉讼过程中，反诉被告没有违约事实，反诉原告的请求不能成立。反诉部分证据当事人无异议的，本院予以认定。有异议的证据本院认定如下：1.合同以2020年3月20日的合同为准；2.照片证明原告征得被告同意开始装修，对店铺进行拆除的事实。本院经审理认定事实如下：被告吴香孜与被告管文娟系婆媳关系。被告吴香孜取得了坐落于于都县商铺，建筑面积161.65㎡，不动产权证为赣（2019）于都县不动产权第××号。被告吴香孜将该店面租赁给原告何检生之前，曾租赁给案外人赣州市嘉德典当有限公司使用。店铺内尚有物品未能拆除搬走。2020年3月12日，原告何检生与被告吴香孜签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定，租期五年，租金为11340元／月，押金30000元。次日，原告何检生向被告吴香孜中国邮储银行账户转账30000元，被告将店铺钥匙交于原告方。2020年3月13日，原告与案外人曾雪明签订了《劳务合同书》。合同约定，工作内容和工作地点：乙方按照甲方要求，将于都县商铺装修的图纸严格按照天猫优品体验店ＳＩ3.0设计及隔墙拆除清理。劳动报酬：图纸设计费用7200元、清理费3000元，合计10200元人民币。2020年3月27日，原告何检生向案外人曾雪明江西省农村信用社联合社转账7200元，原告对租赁店铺内原有装修拆除部分，同年3月30日，原告支付了3000元清理费。原、被告签订合同后，原告对租赁店铺装修拆除过程中，案外人赣州市嘉德典当有限公司提出店铺转让费问题，被告吴香孜儿媳管文娟从中进行协调，同时，原告对被告方提供的格式房屋租赁合同认为较多漏洞，向被告提出重新签订合同并提供合同样本。2020年3月27日，被告管文娟告知原告何检生原承租人要20000元转让费并且会将空调拆走，原告回复管文娟，要求其转告对方次日会安排拆墙人员，请求对方拆空调时予以配合。当日，原告向被告管文娟转账20000元，随后，被告管文娟将该款转账给赣州市嘉德典当有限公司法人代表刘忠民，事后，公司出具了收据。2020年3月27日，原告何检生与被告吴香孜重新签订《房屋租赁合同》。将签订合同时间填写为2020年3月20日。该合同载明，出租方（甲方）：吴香孜，承租方：何检生，…，第一条、房屋基本情况：甲方店铺（以下称房屋）坐落于于都县商铺，面积161.65㎡，第二条、房屋用途：该房屋用途为经商。除双方另由约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限为五年整，自2020年3月20日至2025年3月19日。第四条、租金和押金：店面每月租金为壹万壹仟元整（不含税），第二年开始每年递增6%，即第二年每月租金为壹万壹仟陸百陆拾元整，以此类推，押金叁万元整（￥30000元）。第五条、付款方式：甲方给予乙方30天装修期（2020年3月20日-2020年4月19日免租金）。租金按月结算，乙方需每月5日前缴纳当月租金至甲方指定账号。第六条、关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意破坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，装修投资由乙方自理。退租时，乙方不得破坏已装修的店铺，按乙方装修的原貌移交回甲方，甲方不补偿乙方装修费及转让费。承租期间，乙方在征求甲方同意的情况下可以转让店面，装修费及转让费归乙方所得。第七条、租赁期满：…，第八条、因双方责任终止合同的约定：有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，如造成甲方损失，由乙方责任赔偿：1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达七天；3.利用承租房进行违法活动的；4.故意损坏承租房屋的。第九条、乙方承租店面期间，所产生的任何费用和税费及物业管理费用都由乙方承担，甲方不承担。第十条、违约责任：租赁期间双方必须信守合同。任何一方违反本合同的约定。第十一条、合同生效：甲方将房屋交付乙方使用且与第三方无纠纷，双方签字交纳押金后本合同生效。本合同一式两份，甲、已双方给执一份，均具有同等效力。甲方吴香孜、乙方何检生。时间为：2020年3月20日最下空白处：中国邮政储蓄银行62×××51户名：吴香孜。此合同签订后，被告管文娟等人向原告提出租赁期限缩短及租金提高等事项，原告也提出支付的转让款20000元抵扣其两个月租金，被告管文娟不同意抵扣，原告对租赁店铺尚未进行装修并提出不再租该房屋，提出解除合同，被告管文娟代表吴香孜方同意解除，退回押金30000元，但转让款20000元不是出租方所得，不予退还。2020年3月31日，双方在店铺中协商解除合同时，因转让款20000元的事宜协商未成，原告将店铺钥匙放置在店铺门上，告知被告管文娟，先行离开店铺，其行为明确表明不再继续履行合同，此后，被告管文娟将店铺门上锁。因此，原告何检生于2020年4月诉至本院，请求判如所请；被告方提出反诉，请求支持其诉讼请求。本院认为，原告何检生与被告吴香孜实际于2020年3月27日签订（合同时间落款为2020年3月20日）的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行。原告何检生与被告吴香孜原于2020年3月12日签订的《房屋租赁合同》已被之后签订的合同取代，不具有效力。本案中，双方在履行房屋租赁合同中，无法律规定的法定解除合同的情形；合同中也无约定解除的条款。原告系承租方，因被告吴香孜的儿媳管文娟并不是合同的权利人，不是适格被告。在管文娟向原告提出租金偏低及租赁期限缩短等事项时，原告对被告方的诚信产生质疑，随后将店铺钥匙挂在店门上，告知对方，以自己的行为明确表明不再履行合同，原告要求解除合同，不享有合同的解除权。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，承租人已经搬离出租房屋的情况下，并不适合强制履行。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行：（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案是房屋租赁合同，标的是租赁房屋的使用权，不适于强制履行；同时，出租方作为守约方，应采取适当的措施防止损失的扩大。出租方应意识到在承租人搬离后再继续履行合同的可能性微乎其微时，那么应及时另外寻找租客，减少房屋闲置的时间，避免损失的扩大，而不是一味坚持合同继续履行，任由损失的发生。原告在违约的情况下，不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。因此，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，本案中，原告请求解除房屋租赁合同的请求，应予准许；解除合同后，被告收取原告的押金30000元，应予退回；原告请求被告返还转让费20000元，无事实依据，本院不予采信；原告请求被告返还其支付的装修物品折价费用10200元，无法律依据，本院不予采信。反诉原告请求继续履行合同，不予采信；反诉原告请求反诉被告支付第一个月的租金请求，根据合同约定，原告在2020年4月19日前免租金，且原告已在到期限前起诉解除合同，因此，反诉原告的主张，本院不予采信；反诉原告请求反诉被告支付因店面拆除毁损的财产损失10000元，根据合同约定，在反诉被告签订合同后，支付了装修物品折价费用20000元，征得反诉原告的同意后，对承租房屋进行装修，并对店铺内设施进行部分拆除，是履行合同的行为，反诉原告的主张，无法律依据，本院不予采信；在原告不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为构成违约，理应承担相应的赔偿责任。双方在合同中未约定违约责任的方式，本院根据查明的事实酌定出租方即被告三个月的租金作为房屋空置损失费用，反诉原告提出反诉被告赔偿违约损失30000元，合法有据，本院予以采信。综上所述，原告请求解除合同和退回押金的主张，本院予以支持，其他请求不予支持；反诉原告请求反诉被告赔偿违约损失的主张，本院予以支持，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十八条条的规定，判决如下：一、解除原告何检生与被告吴香孜2020年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴香孜于本判决生效后十日内返还原告何检生押金人民币30000元；三、驳回原告何检生的其他诉讼请求；四、反诉被告（本诉原告）何检生于本判决生效后十日内赔偿反诉原告（本诉被告）吴香孜违约损失30000元；五、驳回反诉原告吴香孜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元，减半收取702.5元，反诉案件受理费400元，共计1102.5元，由原告（反诉被告）何检生负担552.5元，由被告（反诉原告）吴香孜负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇二〇年六月二十九日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。