广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11882号原告：珠海市闽商财富投资有限公司，住所地珠海市XX，统一社会信用代码XX。法定代表人：林锥，执行董事。委托诉讼代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师。被告：刘蔚丝，女，汉族，1983年10月14日出生，户籍地广东省XX，公民身份号码XX。被告：顾庆升，男，汉族，1976年9月13日出生，户籍地广东省XX，公民身份号码XX。第三人：顾兰玉，女，汉族，1982年3月2日，住广东省XX，公民身份号码XX。第三人：珠海市家（丰）源投资策划有限公司，住所地珠海市XX，统一社会信用代码XX。法定代表人：许清水。原告珠海市闽商财富投资有限公司（以下简称闽商财富公司）与被告刘蔚丝、顾庆升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法追加顾兰玉、珠海市家（丰）源投资策划有限公司（以下简称家源公司）为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴浩、汤莹到庭参加诉讼。被告刘蔚丝、顾庆升、第三人顾兰玉、珠海市家（丰）源投资策划有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2015年1月13日签订的《房地产买卖合同》中关于珠海市XX区XX路XX号A、B两套房产的部分；2.依法判令两被告向原告返还房款人民币7361760元（28000×375.6×0.7）；3.依法判令两被告向原告赔偿珠海市XX区XX路XX号A、B两套房产无法过户给原告造成的经济损失3574471元；4.依法判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年1月13日，原告作为乙方，被告刘蔚丝及顾兰玉、珠海市家（丰）源投资策划有限公司作为甲方，签订了《房地产买卖合同》，约定：被告将其所有的位于珠海市XX区XX路XX号A、珠海市XX路B两套房产及顾兰玉、珠海市家（丰）源投资策划有限公司所有的其他17套房产出售给原告，交易总共金额为人民币2400万元，原告应于合同签订后当天支付定金200万元，房款2000万元以代甲方向银行偿还的方式支付，并注销抵押登记；合同签订后，甲方应积极配合乙方，携带有关资料到相关部门办理个人名下产权的还款、注销、缴税和过户等交易手续。合同签订后，原告即按合同的约定支付了全部的购房款并缴清案涉房产所需的全部税费。2016年1月，原告在向税务部门缴清涉案房产所需的全部税费后，在办理过户手续的过程中，发现因两被告无法偿还对外欠款而导致涉案房产被法院查封。在发现案涉房产被查封后，原告即向珠海市香洲区人民法院提出案外人执行异议，法院裁定中止对涉案房产的执行，后因申请执行人杨丰提出执行异议之诉，法院判决准许执行涉案房产，原告就该案提起上诉，二审法院维持原判。经原告查询，因被告对外欠款比较多，导致就该案提起上诉，二审法院维持原判。经原告查询，因被告对外欠款较多，导致涉案房产因不同案件被法院多次查封。《房地产买卖合同》第七条明确约定“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”合同法第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成该损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告认为，涉案的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守执行。两被告系夫妻关系，案涉房产为两被告的夫妻共同财产，两被告共同决定将案涉房产处置、出后给原告，应共同履行交付、过户等义务。原告已按合同约定履行了全部的付款义务，并在发现房产被查封的情况下及时向法院提出执行异议。现案涉房屋因两被告对外欠款被法院查封并被法院进行评估拍卖，原告已无法实现将案涉房屋过户的目的，原告有权解除合同并要求两被告赔偿原告的经济损失。原告提交以下证据：1.《房地产买卖合同》；2.付款凭证及收款收据；3.税收完税证明；4.（2018）粤04民终2397号民事判决书（无原件）；5.定向询价通知书；6.公证书；7.中国建设银行个人活期账户交易明细；8.移交清单表；9.不动产登记表（XX路XX号B座X层商场210-215）；10.核准变更通知书；11.关于珠海市香洲XX路XX号B座X层商铺15套房产过户情况说明；12.不动产登记表（XX路XX1号3-1#商铺、3-2#商铺）;13.核准变更通知书;14.关于珠海市香洲区XX路XX1号两商铺过户情况说明；15.商事登记簿（珠海市连升商贸发展有限公司）；16.民事判决书（2016）粤0403民初1764号；18.执行裁定书（2019）粤0402执异573号。经审理认定如下事实：2015年1月13日，原告（乙方）与被告刘蔚丝、第三人顾兰玉、珠海市家源投资策划有限公司（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告刘蔚丝名下位于珠海市XX区XX路XX号A、B房产（以下简称案涉房产）、顾兰玉名下的位于珠海市XX路XX1号3-1#、3-2#商铺、家源公司名下的位于珠海市香洲区XX路XX号B座X层商铺201房-215房；房产在平安银行珠海分行有抵押，抵押价值为2000万元；交易总价为2400万元，乙方于合同签订当天支付定金200万元；2000万元房款以乙方代甲方向贷款银行偿还的方式支付；甲乙双方在珠海市工商行政管理局办好珠海市家源投资策划有限公司股权过户手续当日支付房款200万元；等等。合同第一条买卖房地产情况显示买卖交易的19套房产的市场评估总价为33997619元，案涉2套房产中珠海市XX区XX路XX号A建筑面积为136.08平方米，珠海市XX区XX路XX号B的建筑面积为239.52平方米，评估单价均为28000元/平方米。同日，林锥代原告向被告刘蔚丝6XX8账户转账200万元，被告刘蔚丝及两第三人于2015年1月26日出具收款收据，确认收到原告支付200万元定金。2015年1月23日，林锥向被告刘蔚丝6XX8账户转账190万元，转账附言为“代闽商财富投资公司付购房款”，2015年1月26日，被告刘蔚丝及两第三人于2015年1月26日出具收款收据，确认收到上述购房款。2015年7月17日，被告刘蔚丝、第三人顾兰玉及案外人陈仙芳出具收款收据，载明“现收到珠海市闽商财富有限公司委托林锥转来购买珠海市XX区XX路XX号B座X层商铺201房、202房、203房、204房、205房、206房、207房、208房、209房、210房、211房、212房、213房、214房、2015房（15套房产）、XX路XX1号3-1#商铺、3-2#商铺、XX路XX2号A与B商铺的余款，共计人民币贰仟万元整，该款项用于支付银行贷款，直接转入珠海市连升商贸发展有限公司，账户：1XX1平安银行珠海分行营业部，款到账收据即时生效。2015年7月20日，林锥向珠海市连升商贸发展有限公司1XX1账户转账2000万元，原告提交的中国建设银行客户回单中显示的用途为“XX大厦XX花园购楼款”。原告主张另外10万元与被告刘蔚丝欠付原告的押金相抵扣，并提交了被告刘蔚丝于2015年2月16日出具的说明及刘蔚丝、顾兰玉签署的收款收据证明。说明内容如下“关于XX大厦买卖交接事宜，我方尚欠押金人民币壹拾陆仟叁佰陆拾元整，并承诺于2015年3月10日前一次性付清给购买方，特此证明。收款收据记载，刘蔚丝、顾兰玉收到珠海市闽商财富投资有限公司购房款人民币壹拾万元整，该款项是林锥代为支付。庭审中原告明确所欠的押金是15套位于珠海市香洲区XX路XX号商铺的租金押金。原告主张买卖的19套房产均已移交原告，并提交了多份《移交清单表》，其中日期为2015年1月26日的清单表显示，顾兰玉、家源公司作为移交人，刘蔚丝作为监交人，闽商公司、王文超作为接收人，移交物品为案涉两套房产权证复印件、家源公司营业执照及银行等；日期为2015年2月12日的清单表显示，顾兰玉为移交人，王文超为接收人，移交物品为家源公司有关的工商登记及有关变更的资料等。原告同时提交一份2015年1月23日顾庆升、刘蔚丝出具一份公证委托书，载明委托王文超代为办理案涉两套房产的返还、注销抵押、买卖过户等事宜。原告提交的不动产权登记表及多家公司的工商登记变更、企业信用信息公示等资料显示，家源公司2015年1月15日股东由陈仙芳、顾兰玉变更为本案原告；2015年1月20日法定代表人由顾兰玉变更为林锥；2016年12月14日变更名称为珠海市丰源企业策划有限公司（以下简称丰源公司）；现位于珠海市香洲区XX路XX号B座X层商铺201房-215房登记权属人为丰源公司。顾兰玉、闽商公司于2015年10月22日注册成立珠海市闽福源商贸有限公司（闽福公司），顾兰玉将位于XX路XX1号3-2#商铺作价入股闽福公司；闽福公司于2016年4月12日，股东变更为闽商公司100%股权，法定代表人由顾兰玉变更为林锥；位于XX路****商铺、3-2#商铺的登记产权人为闽福公司，产权来源为2015年作价入股。本院在审理杨丰与顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案中，于2016年3月22日作出（2016）粤0402民初1942号民事裁定书，裁定查封了案涉两套商铺，并于2017年6月14日作出（2017）粤0402执5144号执行裁定，裁定拍卖案涉两套商铺。拍卖过程中，闽商公司向本院提出案外人执行异议，本院经审查于2017年7月28日作出（2017）粤0402执异185号执行裁定书，裁定在（2017）粤0402执5114号案中中止对案涉两套商铺的执行。杨丰不服该裁定，诉至本院。本院经审理作出（2017）粤0402民初7796号民事判决，判决准许执行珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1942号民事裁定书裁定执行标的被告刘蔚丝名下位于珠海市XX区XX路XX号A、B商铺。闽商公司不服该判决上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院经审理于2018年11月12日作出（2018）粤04民终2397号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。该案一、二审判决查明事实部分如下：案涉房产现登记在刘蔚丝名下，无抵押，但被多轮查封。2015年9月1日，刘蔚丝与闽商公司签订《房产作价入股协议书》，约定双方共同出资成立珠海市闽大福商贸有限公司，刘蔚丝以案涉房产作价540万出资。（2018）粤04民终2397号民事判决认为，2015年1月13日闽商公司即于刘蔚丝签订《房地产买卖合同》，闽商公司于2015年7月底已还清贷款并申请注销抵押，9月已办理完毕抵押涂销，但是闽商公司基于自身利益的考虑，未及时办理产权过户，而是采取房产作价入股以及股权转让这一系列更为复杂的程序和方式变更产权登记，虽然这一程序和方式并不违法，但是这是闽商公司自身原因导致的产权变更迟延，而非刘蔚丝导致，由此产生的法律风险应当由闽商公司承担。其权利不足以排除杨丰等债权人对涉案两套房产的执行。原告提交一份本院于2019年6月10日制作的（2019）粤0402执恢398号之一号《定向询价送达通知书》，通知杨丰、顾庆升、刘蔚丝，经依法向国家税务总局珠海税务局对珠海市XX区XX路XX号A、B的房产进行定向询价，系统评估价格分别为6181639元、4754592元。原告主张该价格减去原告对案涉房产支付的价款应为原告因被告违约行为导致原告未能享有涉案房产的价值损失。另查明，原告主张两被告原为夫妻关系，并提交了（2016）粤0403民初1764号民事判决证明，该判决查明，顾庆升、刘蔚丝于2009年3月25日办理结婚登记手续，于2015年10月15日办理离婚登记手续。再查明，原告提交一份2015年1月28日的《公证委托书》，载明顾庆升、刘蔚丝于2015年1月23日在珠海市珠海公证处签署一份《委托书》，委托内容如下：我们是夫妻。我们共同拥有位于广东省珠海市香洲XX路XX2号B（《房地产权证》编号为：粤房地权证珠字第**00093522号）、广东省珠海市XX区XX路XX号A（《房地产权证》编号为：粤房地权证珠字第**X2号）的房屋。因我们事务繁忙，现委托王文超为我们的代理人，代我们执行和办理如下事宜：一、办理还清上述房屋银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证。办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：一、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；二、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房屋证明、调取相关档案，以及办理上述房屋的过户手续；三、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；四、代收售房款（包括银行按揭贷款部分），以及缴纳相关税费；五、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续。再查明，本院于2020年6月9日发出（2019）粤0402执恢398号变卖公告，公告案涉两套房产将于2020年6月28日上午10时至2020年8月27上午10时在京东网网络司法拍卖平台上进行公开变卖活动，起拍价为8748985元。本院认为，原告与被告刘蔚丝、第三人顾兰玉、珠海市家源投资策划有限公司签订的《房地产买卖合同》为有效合同，各方应恪守诚信，依约履行。案涉房产作为刘蔚丝名下的责任财产被查封拍卖，合同目的无法实现，原告提起诉讼请求解除合同并要求刘蔚丝承担违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的情形，本院予以支持。原告于2019年8月13日提起本案诉讼，本院于2019年12月28日有效向被告刘蔚丝送达起诉状副本，故案涉合同中有关案涉两套房产的买卖合同关系于2019年12月28日解除。合同解除后，原告请求返还案涉两套房产的购房款，理据充分，关于购房款的金额，原告依照合同中列明的评估价格占全部房产评估价比例乘以成交价计算案涉两套房产的购房款，公平合理，本院予以采纳。按照上述方式计算，原告支付案涉两套房产的购房款为7424143元，原告请求按照0.7折的比例计算的返还购房款7361760元，未超过上述金额，本院予以支持。关于原告请求的损失。本院认为，案涉房产作为刘蔚丝名下的责任财产被查封，原告无法依照合同约定取得案涉房产的所有权，故被告应赔偿两套房屋的增值部分，即房屋市值与原告支付对价之间的差额。关于房屋的市值，原告主张依照本院2019年6月10日制作的（2019）粤0402执恢398号之一号《定向询价送达通知书》中询价的案涉两套房产的总价10936231元计算，较为符合客观实际。其请求被告赔偿《定向询价送达通知书》中询价价格与其支付的购房款之间的差额3574471元，理据充分，本院予以支持。根据《公证委托书》及（2016）粤0403民初1764号民事判决书，两被告在案涉合同签订时为夫妻关系，且在公证委托书中两被告陈述案涉两套房产为夫妻共同财产，而案涉纠纷因原告向刘蔚丝购买案涉两套房产而引发，故原告主张债务为夫妻共同债务，请求两被告共同承担，事实和法律依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：—、原告珠海市闽商财富投资有限公司与被告刘蔚丝于2015年1月13日签订的《房地产买卖合同》中有关位于珠海市XX区XX路XX号A、B房产的买卖法律关系于2019年12月28日解除；二、被告刘蔚丝、顾庆升于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告珠海市闽商财富投资有限公司购房款7361760元；三、被告刘蔚丝、顾庆升于本判决发生法律效力之日起十日内返还赔偿珠海市闽商财富投资有限公司损失3574471元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87417元，保全费5000元，共计92417元，由被告刘蔚丝、顾庆升负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  郭小兰人民陪审员  陈胜瑛二〇二〇年六月二十七日书 记 员  卓嘉聪赵梵亦陈儒敏