宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13443号原告（反诉被告）：苏景平，男，1968年7月24日出生，汉族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吕长青、高洁，宁夏宁银律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川盛达行房地产投资咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：黎文仑，总经理。被告：黎文仑，男，1978年1月12日出生，汉族，宁夏银川市人，银川盛达行房地产投资咨询有限公司总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。以上被告共同委托诉讼代理人：朱盛，宁夏搏强律师事务所律师。被告：罗大川，男，1973年1月5日出生，汉族，四川自贡市人，住四川省自贡市贡井区。原告苏景平与被告银川盛达行房地产投资咨询有限公司（下称盛达行公司）、黎文仑、罗大川居间合同纠纷一案，本院2019年10月28日立案受理后，被告盛达行公司于2020年3月5日提出反诉，本院照准并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏景平的委托诉讼代理人吕长青、高洁，被告盛达行公司的委托诉讼代理人朱盛及被告黎文仑到庭参加诉讼。被告罗大川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏景平诉讼请求：1、被告盛达行公司、黎文仑、罗大川连带赔偿原告经济损失263626元；被告盛达行公司、黎文仑双倍返还原告购房定金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告2019年1月4日签订《认购协议书》，约定：1、原告订购银川市金凤区某房屋(系被告罗大川委托被告中介出售)，价格730000元。2、如乙方违约则双倍返还定金并按此房原值(￥993626元)标准赔偿甲方预期可得利益损失。协议签订后，原告按约交付定金20000元。此后被告违约，谎称无法在约定期限内办理相关手续，于2019年3月13日将定金退还原告，并将该房屋加价转售他人，导致原告未能购得此房，造成巨大经济损失，现望法院判如所请。被告（反诉原告）盛达行公司、被告黎文仑共同辩称，原告诉请没有事实和法律依据，其涉嫌伪造证据，向法庭提出恶意诉讼。被告已向法院提出反诉，随后将提供证据予以证明。被告罗大川提交答辩状辩称，1、2018年间因案外人兆仓公司欠付货款，将其在银川市金凤区（某公司开发建设）的案涉房屋抵顶给罗大川，总价993626元。由于急用钱，罗大川委托盛达行公司代售，并约定无论售价如何，其实收720000元，溢出价归盛达行公司所有。2018年8月11日，罗大川向盛达行公司出具授权销售房屋委托书，载明“委托时间到2018年10月15日，如超过日期未售出定金20000元不退”。约定期限届满后未果，罗大川继续委托代售。2019年1月，盛达行公司与苏景平就案涉房屋签订《认购协议书》，某公司项目部配合办理相关手续，将房款收据交给了黎文仑，并在盛达行公司提供的项目部更换申请单上签署姓名。因担心苏景平的付款能力，便要求其提供银行账户有足额存款的凭证，苏景平亦予配合，据说该款是苏景平出售原有房屋所得。在等待收取房款过程中，黎文仑觉得卖给苏景平收益不高，就故意迟迟不配合办理相关手续，罗大川也收不到钱。数日后，黎文仑通知罗大川说苏景平不买了，已把定金退还给他，有个叫肖某的人愿意出更高的价格购买，罗大川再次前往配合黎文仑办理买卖房屋的相关手续。2、苏景平的诉讼请求与罗大川无关。盛达行公司为获取更高的溢价款，在苏景平不知情的情况下将案涉房屋转售他人，过错在盛达行公司，罗大川收到房款709000元，扣除往返费用后实际收款650000元左右，在本案中亦属受害者，请法院依法驳回对罗大川的诉请。反诉原告（被告）盛达行公司反诉请求：1、请求确认苏景平违反罗大川、苏景平、盛达行公司签订的《居间合同》约定的合同义务；2、苏景平支付盛达行公司违约金73000元；3、本案反诉费用由苏景平负担。事实与理由：2019年1月4日，盛达行公司的法定代表人黎文仑与苏景平、罗大川签订《认购协议书》，约定：1、苏景平购买罗大川位于银川市金凤区某房屋(抵帐房)一套，成交价730000元，全款一把付清。2、苏景平向盛达行公司支付购房订金20000元，盛达行公司承诺案涉房屋所有信息真实合法，未被司法机关查封罚没，手续齐全。苏景平与开发商购房合同变更完成当日需付清所有房款，延期付款视为违约，苏景平须向盛达行公司支付总房款10%的违约金。合同签订后，盛达行公司积极协调，在约定期限内促成苏景平与开发商签订了《银川市商品房买卖合同》。但苏景平随后提出不想购买的意愿，盛达行公司于2019年3月18日将订金20000元退还苏景平，苏景平收取后未表异议。盛达行公司认为，其已经履行了三方签订的《居间合同》，将案涉房屋变更到苏景平名下，但因苏景平提出不再购买的意愿并收回了购房订金，其行为明显违反约定，应承担违约责任，现诉请法院支持盛达行公司的全部反诉请求。反诉被告（原告）苏景平辩称，一、盛达行公司与苏景平2019年1月4日签订《认购协议书》一式二份，约定：1、苏景平自盛达行公司处购买案涉房屋，总价款730000元，苏景平需在开发商将全款发票和购房合同变更完成当日付清房款。延期支付视为违约，苏景平需向盛达行公司支付总房款10%的违约金。2、苏景平向盛达行公司支付购房定金20000元，如该公司违约，应双倍返还定金并赔偿房屋原值993626元与本签订价的差价损失。合同签字后双方各执原件一份。履行中，盛达行公司迟迟不履行合同义务，在办理了部分房屋手续后，就以手续不好办理为由多次推诿、欺骗苏景平，一直未按约定将案涉房屋的购房合同及全款发票变更到苏景平名下。随后，在苏景平毫不知情的情况下，盛达行公司为谋取更大利益，极不诚信地将案涉房屋又以更高价格转售案外人肖坤，直到罗大川打电话给苏景平，方才知晓。二、盛达行公司的反诉请求无事实和法律依据。1、苏景平没有任何违约行为，不应承担违约责任。事实上，苏景平不但按约定向盛达行公司交纳了购房定金20000元，还为了按约履行付款义务而将自己唯一的住房出售用以筹备钱款，此间苏景平一直催促盛达行公司履行合同义务，但其却以房屋手续不好办理为由再三推诿，一直未将购房合同及全款发票变更到苏景平名下，导致交易未能成立。因此，苏景平没有违约，反而是盛达行公司违反约定，实施了一系列的不诚信行为。2、盛达行公司违反诚信、故意违约，应当承担全部违约责任，按照约定向苏景平支付违约金并赔偿因违约给苏景平造成的经济损失。被告黎文仑辩称，苏景平所述与事实不符。真实情况是，苏景平先将原有住房出卖后才委托盛达行公司购买案涉房屋。另外，苏景平主动提出了退还定金的请求，在收取退款后盛达行公司才与案外人肖坤完成了案涉房屋的买卖。被告罗大川未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗大川因案外人兆仓公司欠款，自该公司处受让(抵帐)案外人某公司开发的银川市金凤区某房屋一套，抵债价993626元。因着急变现，罗大川委托被告盛达行公司代售，并与该公司法定代表人、被告黎文仑商定出售价710000元，溢价款归盛达行公司所有。2019年1月4日，原告苏景平与盛达行公司签订《认购协议书》，约定：1、苏景平以730000元购买案涉房屋，全款“一把清”。2、苏景平向盛达行公司支付购房订金20000元，盛达行公司承诺定金冲抵总房款，不另作他用。若买方因个人原因不再购买，则定金作为违约金补偿，不退还。盛达行公司承诺案涉房屋所有信息真实合法，未被司法机关查封罚没，手续齐全。若此房因手续问题不能正常交易，则盛达行公司退还苏景平全部定金并赔偿违约金10000元。3、待开发商将买方购房全款和购房合同变更完成当日，买方须即刻付清所有房款，延期付款视为违约，买方须向盛达行公司支付总房款10%的违约金。4、此协议执行时间为2019年1月15日至2019年3月15日之间。5、《协议书》第二项乙方承诺处有手书“若乙方有意违约，双倍返还定金并赔偿房屋原值993626元于本签约价的差价损失”的内容。对其效力的认定，随后详述。2019年1月4日，苏景平交纳购房定金20000元，盛达行公司出具收据。随后，通过盛达行公司提供中介服务，拉普斯置业公司出具《基本建设项目竣工决算书》、《更换申请单》，将“客户姓名”由罗大川变更为苏景平、霍某。2019年1月16日，某公司与苏景平、霍某签订《商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》，就房屋买卖作出约定。另外，苏景平与案外人陶某于2018年12月23日（日期由13日改动为23日）签订《二手房买卖委托合同》，将苏景平、霍某坐落于银川市兴庆区某住房以438000元出售给陶某。2018年12月13日，陶某向苏景平转账支付175500元，霍某2019年1月15日银行账户存款余额为728945.13元，苏景平2019年2月1日银行账户存款余额为263077.32元。2019年1月26日，霍某与案外人刘某签订《房屋租赁合同》，约定自当日起以总额5500元的价格租赁刘某房屋至2019年8月19日。2018年12月28日，兆某公司出具介绍信载明委托黎文仑办理案涉房屋变更业务。2019年1月16日，罗大川出具说明载明将案涉房屋自罗大川变更为苏景平、霍某，并承诺如因变更产生的一切经济及法律纠纷由罗大川承担。黎文仑当日出具收条，确认收到罗大川购房收据（2018年8月15日由某公司向罗大川开具）。盛达行公司随即办理了案涉房屋的《更换申请单》，将房屋信息变更为苏景平、霍某，并向管理机关提交了商品房网上备案。此后，因未能成交案涉房屋，苏景平与黎文仑自2019年3月11日起至3月20日通过手机微信协商解决相关事宜，黎文仑2019年3月18日通过扫二维码付款的方式向苏景平退还购房定金20000元。2019年7月27日，苏景平向盛达行公司发出《告知书》，对其将案涉房屋加价转售他人的行为提出双倍返还定金并赔偿经济损失的要求。此间，某公司2019年3月25日向案外人肖某出具购房收据，盛达行公司、罗大川、肖某随即签订《顶账房买卖变更协议》（未见签订时间），肖坤以758000元成交案涉房屋，现已取得产权登记。关于《认购协议书》第二项乙方承诺处“若乙方有意违约，双倍返还定金并赔偿房屋原值993626元于本签约价的差价损失”的内容，苏景平陈述“是我添加的，原因是被告当时迟迟不给我办理，我很着急。在2019年春节前与他电话联系，黎文仑说要去外地，随后我去家中找到他，他口头承诺了以上内容然后由我本人在双方各自持有的认购协议书上手书了上述内容，被告予以认可”。盛达行公司、黎文仑提出异议认为“罗大川出具的说明能够证明，如其将房屋卖给原告夫妻产生纠纷一切的法律后果由罗大川承担，所以黎文仑不可能超越罗大川的授权代罗大川向原告承诺双倍返还定金并赔偿差价损失。被告仅提供中介代理服务，赚取的是中介服务费，从罗大川提交的授权委托书可以看到罗大川净拿涉案房屋款720000元，溢价款作为中介服务费用，即被告只能取得10000元的中介服务费，不可能答应原告赔偿其高达263626元损失”。本院认为，苏景平认可《认购协议书》中上述内容由其书写，因涉及承担数额巨大的违约赔偿，盛达行公司不按交易习惯在其上盖章或捺印确认，不合常理。对此内容，本院不予确认。盛达行公司提交的三方2019年1月4日签订的《认购协议书》系复印件，苏景平不予认可，不具有证明效力，本院不予确认。本院当庭释明，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原告需对其同时主张违约金和定金作出选择，原告决定选择向被告主张违约金。本院认为，1、原、被告签订的《认购协议书》不违反法律及行政法规规定，合法有效。本案中，盛达行公司因不可归责于苏景平的原因，将案涉房屋转售他人的行为有违约定、有违诚信，应当按约定向苏景平支付违约金10000元。同时，《认购协议书》中苏景平手书内容未经盛达行公司确认，不具有证明效力，苏景平诉请支付违约金263626元缺乏事实依据，本院不予支持。2、黎文仑代表盛达行公司履行职务，法律后果由盛达行公司承担。原告针对黎文仑的诉请，本院不予支持。3、盛达行公司未提交有效证据证明其转售案涉房屋系因苏景平违约所致，其反诉请求，本院不予支持。4、罗大川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。因罗大川不是《认购协议书》当事人，本案中未取得不当利益，故不承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）银川盛达行房地产投资咨询有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）苏景平违约金10000元；二、驳回原告（反诉被告）苏景平的其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）银川盛达行房地产投资咨询有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2927元（已减半收取），由原告（反诉被告）苏景平负担2800元，由被告（反诉原告）银川盛达行房地产投资咨询有限公司负担127元。反诉案件受理费812.50元（已减半收取），由反诉原告（被告）银川盛达行房地产投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 赵立勇 二〇二〇年六月十五日书记员 姜 薇