大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初4411号原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会，统一社会信用代码54210211792038516P，住所地大连市甘井子区棋盘村。法定代表人李长安，系该村村主任。委托代理人田万福，系辽宁庆德律师事务所律师。被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司，统一社会信用代码91210200683036896J，住所地辽宁省大连市金州区登沙河街道北关村西关家屯****。法定代表人徐香铎，系该公司董事长。被告徐海华，女，满族，1972年11月14日生，住址辽宁省大连市中山区。委托代理人徐香铎，男，汉族，1946年12月8日生，系被告徐海华父亲、大连金塔食品有限公司法定代表人，住址辽宁省营口市西市区。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会与被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司、被告徐海华租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会委托代理人田万福、被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司法定代表人及被告徐海华委托代理人徐香铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会诉称：2009年2月20日，原告与二被告签订《租赁合同》，原告将位于大连市甘井子区的原大连瀚海冷库房屋、土地、设备等出租给被告，租期二年，租金第一年（2009年4月1日至2010年3月31日）35万元，第二年（2010年4月1日至2011年3月31日）45万元，均为上打租。其签订《租赁合同》所租用的标的用于注册设立公司。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告未按照合同约定支付租金，仅于2009年2月21日支付5万元租金、2009年5月26日支付20万元租金。原告多次向其催要，并于2016年10月26日送达律师函，要求解除合同、支付租金、利息及赔偿金，被告一直不予履行。2016年12月1日原告向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》解除合同，并要求腾退厂房，被告于2016年12月15日收到通知。截止2016年12月15日，被告欠租金3118082.19元及合同约定的村民就业安置费185095.89元，逾期支付租金违约赔偿金20万元。2016年12月16日至今（计算至2019年1月16日）被告一直占用租赁标的产生占用费939452元。各项总计：4442630.08元，共产生利息1117396.55元，合计：5560026.63元。被告徐海华租赁土地实际是为了设立被告大连金塔食品有限公司经营使用，被告大连金塔食品有限公司应共同承担给付义务。现诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告2009年2月20日签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；2.二被告连带给付租金3118082.19元、占用费939452元及利息1117396.55元、就业安置金185095.89元及赔偿金20万元，合计5560026.63元；3.二被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司诉称：原告大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会与被告徐海华签订的《租赁合同》到市工商局注册营业执照时，因没有产权而没予注册，该合同因没有法律依据而无效，后于二月二十六日另签了一份《合同书》，时间挪到了一月一日，并提供了村委会的产权证明和国有土地使用证明，用这份《合同书》和村委会的产权证明于二月二十六日在工商局注册了“大连金塔食品有限公司”。双方于2009年2月20日签订的《租赁合同》当时交了租金30万元，因该《租赁合同》是无效合同，双方又签订了一份《合同书》年租金是3万元，我们已交30万元相当于10年租金，到2013年下半年工厂停产搬迁为止，共租用了4年，计12万元租金，剩余18万元租金至今未还，按银行存款同期利率4倍应付利息是273117.80元，本息合计453117.80元，工厂搬迁后多次追要剩余租金和动迁补偿费用，至今没有结算。现诉至法院，请求判令：1.确认2009年1月1日（实际是2月26日）本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《合同书》是合法有效的；2.本案原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）租金18万元，承担18万元十年期间同期存款利率4倍的利息；3.本案原告（反诉被告）承担诉讼费用。被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司辩称：不同意原告大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会的诉讼请求。首先，2009年2月20日签订的《租赁合同》是无效合同，事后又和原告签订了《合同书》，并用该《合同书》注册了“大连金塔食品有限公司”，其中约定年租金是3万元，因此该《合同书》是合法有效的；其次，被告向原告交纳租金共计30万元，但原告出具的财务收据上显示为20万元；再次，《合同书》中未涉及就业安置金及占用费利息和赔偿金等问题，工厂从2009年4月份到2013年上半年，每天用人100人左右，每年达一千多吨辣椒，大多数工作人员都是本村人员，不需要支付安置费；最后工厂由于受动迁影响，于2013年下半年停产了，2013年10月份下旬开始搬迁，没有占用租赁标的。被告徐海华辩称：同意被告大连金塔食品有限公司的答辩意见。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会辩称：不同意被告大连金塔食品有限公司的反诉请求。首先，案涉2009年2月20日签订的《租赁合同》是双方协商一致后签订的，不违反法律的规定，并且是实际履行的租赁合同。到目前为止，被告仍然在占用租赁的标的物。其次，租赁费的支付应以交款凭证为准，关于被告按照合同约定已经使用了本村村民的问题，应当以使用村民符合合同的约定及使用的相关证明为准。再次，被告称2013年停产、2014年搬迁以及合同自动终止的问题，按照实际情况，被告完成了主要生产设备的搬迁，但是到目前为止仍有部分原料堆存在标的物内并且一直有人看管，所以占用费应当计算至实际腾退租赁物为止。经审理查明，2009年2月20日，原告大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会（以下简称棋盘村委会）作为甲方与被告徐海华作为乙方签订《租赁合同》，约定：一、租赁标的物：甲方将原大连瀚海冷库房屋、场地、设备等资产按现状临时租赁给乙方使用。二、租赁时间：二年（2009年4月1日至2011年3月31日止）。合同到期后如仍未动迁，可按本合同条款继续租赁给乙方，最长期限不超过5年，5年后如甲方继续租赁，同等条件下乙方优先。三、租金价格及付款方式：第一年（2009年4月1日至2010年3月31日）租金价格人民币三十五万元整，第二年（2010年4月1日至2011年3月31日）租金价格人民币四十五万元整，乙方应于每年度租期前将租金一次性付清。四、双方权利义务（七）乙方在租赁期内必须保证每年常年雇佣本村村民10人，如不能做到，按每人每年2400元的标准向甲方交付就业安置金（乙方每年年初提供就业名单及本人签字，年终复核人数，全年工作时间不低于10个月）。五、违约责任（二）乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方赔偿金二十万元。案外人“大连万宝实业总公司”在该合同上加盖公章。2009年2月21日，收款单位大连万宝实业总公司向被告徐海华出具《专用收款收据》，载明付款单位为徐海华，金额为伍万元，收款事由为预收款；2009年5月25日，原告棋盘村委会向被告大连金塔食品有限公司（以下简称金塔公司）出具《专用收款收据》，载明付款单位为“大连金塔食品有限公司”，金额为贰拾万元，收款事由为场地租赁费。2016年12月1日，原告棋盘村委会向被告徐海华发出《解除〈租赁合同〉通知书》，其中载明：基于我村与你2009年2月20日签订的《租赁合同》，你没有按合同约定交纳租金，经我村工作人员多次催交也没有交纳，现依据《租赁合同》的约定和我国合同法的相关规定，特就有关事项书面通知如下：一、你在接到本通知书之日起解除我村与你2009年2月20日签订的《租赁合同》。二、从《租赁合同》解除之日起三个月内腾退租赁厂房场地。三、逾期腾退，你在租赁厂房、场地内的遗留物视为遗弃物，我村在自行收回土地或申请强制执行时将自行处理遗留物，所有损失由你自行承担。2016年12月15日，被告金塔公司的门卫王树富在《签收回执单》上签字、摁手印，其中载明：“徐海华于2016年12月15日收到大连市甘井子区民委员会送达的《解除〈土地租赁合同〉通知书》一份”。另查明，2009年1月1日，原告棋盘村委会作为甲方与被告徐海华作为乙方签订《合同书》，其中载明：一、甲方将坐落在棋盘村的房屋400平方米，提供给乙方使用，年租金30000元人民币；二、使用期限两年。自2009年1月1日至2011年12月30日。原告棋盘村委会工作人员在该合同落款处备注“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”，2012年1月5日，被告金塔公司法定代表人徐香铎在该合同落款处备注“此合同自2012年1月1日始延续到2012年12月30日止”，被告金塔公司法定代表人徐香铎及被告徐海华在合同页面下方签字、摁手印。前述《合同书》分别于2012年1月1日、2013年1月1日续签一次，租赁期限至2013年12月30日止。又查明，被告金塔公司作为甲方与案外人王金平作为乙方签订《合同书》，其中载明：经甲乙双方友好协商，将坐落在甲方公司后院19.5亩场地租赁给乙方使用，年租金十万元人民币，使用期限十四年（2011年11月8日至2025年11月7日止），被告金塔公司在庭审中称其收取了相应租金。再查明，案涉租赁土地及地上建筑物的原使用者为案外人大连瀚海食品冷冻加工有限公司，该公司在2008年因经营不善导致企业倒闭，原告棋盘村委会的下属企业大连万宝实业总公司于2008年8月13日以竞拍方式取得了案涉土地及地上建筑物的合法权利，被告棋盘村委会针对此情况于2009年1月1日出具了《证明》。被告金塔公司于2009年3月6日成立，法定代表人为徐香铎。本院所确认的上述事实，有租赁合同、专用收款收据、解除租赁合同通知书、签收回执单、合同书、证明及庭审笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭出示和本院审查，可以采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉《租赁合同》及《合同书》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等效力性强制性规定，应属有效。各方争议焦点为：一、原告棋盘村委会与被告徐海华实际履行的合同是《租赁合同》还是《合同书》；二、案涉《租赁合同》是否解除；三、原告棋盘村委会主张的各项费用如何确认。关于原告棋盘村委会与被告徐海华、金塔公司实际履行的合同是《租赁合同》还是《合同书》一节，首先，案涉《合同书》的签订时间为2009年1月1日，而案涉《租赁合同》的签订时间为2009年2月20日，后者签订时间晚于前者；其次，案涉《合同书》约定房屋租赁面积为400平方米、年租金为30000元，但依据本院查明的事实，被告金塔公司后将案涉租赁土地中的“后院19.5亩场地”以年租金10万元的价格转租给案外人王金平，该转租合同载明的内容明显与案涉《合同书》的约定内容相矛盾；再次，从合同履行情况来看，被告徐海华、金塔公司分别于2009年2月21日、5月25日向原告棋盘村委会支付租金5万元及20万元，假使租金标准为《合同书》约定的年租金30000元，被告徐海华、金塔公司事先预付大额租金的行为有悖常理；最后，原告棋盘村委会提供的《合同书》备注有“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”字样，被告徐海华及案外人徐香铎在下方签字、摁手印，虽被告徐海华辩称其签字行为并非表明认可该备注，但其未能提供反驳证据予以证明。综上，原、被告双方未依据案涉《合同书》履行关于土地及地上建筑物租赁的权利及义务，原告棋盘村委会提出案涉《合同书》的签订目的仅是原、被告双方为设立金塔公司以办理相关手续的答辩意见有理，故本院认定原告棋盘村委会与被告徐海华、金塔公司实际履行的合同为案涉《租赁合同》。关于案涉《租赁合同》是否解除一节，案涉《租赁合同》第二条约定租期为“二年（2009年4月1日至2011年3月31日止）”，租期满后，被告徐海华、金塔公司继续占有使用案涉土地及地上建筑物且一直有人看管，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉《租赁合同》第五条约定“乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同”，本案中，被告徐海华、金塔公司仅支付了2009年度的部分租金25万元，故该合同约定的解除条件成就，原告棋盘村委会具有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。原告棋盘村委会于2016年12月15日向被告徐海华送达了《解除〈租赁合同〉通知书》，被告徐海华、金塔公司确认签收，故案涉《租赁合同》已于2016年12月15日解除。关于原告棋盘村委会主张的各项费用如何确认一节，关于租金部分，因案涉《租赁合同》的租赁期限为不定期，原、被告双方亦未对租金标准另行约定，故自2011年4月1日起，租金应继续以《租赁合同》中约定的第二年租金45万元为准。2009年4月1日至2010年3月31日，被告徐海华仅支付租金25万元，尚欠原告棋盘村委会租金10万元；2010年4月1日至2016年3月31日，租金为270万元（45万元/年×6年）；2016年4月1日至案涉《租赁合同》解除之日2016年12月15日，共计258天，租金为318082.19元（45万元/365天×258天），以上合计租金3118082.19元，故本院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于占用费部分，案涉《租赁合同》解除后，被告徐海华、金塔公司仍继续占有使用租赁标的且一直有人看管，故应向原告棋盘村委会支付占用费，自2016年12月16日计算至2019年1月16日共计762天，金额为939452元（45万元/365天×762天），故本院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于违约金，案涉《租赁合同》第五条第二款约定“乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方赔偿金二十万元”，因被告徐海华未能按合同约定履行给付租金义务，其行为已构成违约，理应向原告棋盘村委会支付违约金，故本院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于村民就业安置金，因被告徐海华、金塔公司未能按照案涉《租赁合同》第四条的约定，提供其在租赁期间雇佣村民的就业名单等相关证据，应承担举证不能的不利后果，故按照该合同约定，应按每人每年2400元的标准向原告棋盘村委会交纳就业安置金，自2009年4月1日至2016年12月15日共计2815天，则就业安置金共计185095.89元（2815天/365×2400元/人/年×10人），故本院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；因案涉《租赁合同》系原告棋盘村委会与被告徐海华签订，被告徐海华系合同相对人，其签订该合同目的系设立被告金塔公司，被告金塔公司在成立后亦实际占用案涉租赁物，故被告金塔公司与被告徐海华应对案涉债务承担共同责任。被告徐海华、金塔公司反诉主张确认2009年1月1日签订的案涉《合同书》合法有效，该合同书只是为办理银行手续使用，不是原、被告实际履行的租赁合同，该合同书应由相关银行确认其效力，故该项反诉请求本院不予考虑；至于被告徐海华、金塔公司主张原告棋盘村委会返还租金18万元并承担利息的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会与被告徐海华于2009年2月20日签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；二、被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司、被告徐海华于本判决生效之日起十日内共同给付原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会租金人民币3118082.19元、占用费939452元及利息（自2016年12月16日起以3118082.19元为本金、自2019年1月16日起以939452元为本金，均至本判决发生法律效力之日起十日内，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；三、被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司、被告徐海华于本判决生效之日起十日内共同给付原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会就业安置金人民币185095.89元、违约金人民币20万元；四、驳回被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25360元，由被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司、被告徐海华负担；反诉案件受理费人民币1950元，由被告（反诉原告）大连金塔食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李万康人民陪审员  周凤春人民陪审员  谭丽娟二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王俊达本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。