宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初14412号原告：刘畅，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××被告:徐秦英，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托诉讼代理人：李纲，宁夏朔方律师事务所律师。被告:张虎，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××原告刘畅与被告徐秦英、张虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘畅，被告徐秦英的诉讼代理人李纲，被告张虎到庭参加诉讼。和解期限内双方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。原告刘畅向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，尽快配合原告办理银川市金凤区XXX房屋过户手续；2.判令被告赔偿原告因不配合开通天然气导致无法入住造成的供暖费、住宿费等损失5000元；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：赔偿各项损失6438.61元（以物业费收据、住宿证明、采暖费票据为据）。事实和理由：2018年1月21日，原被告经宁夏仟佰家咨询服务有限公司（以下简称仟佰家公司）居间签署了《银川市房屋买卖合同(经纪机构成交版)》及补充协议。合同约定原告购买被告所有银川市金凤区XXX房屋，房价款为人民币705000元。签约当天，原告向仟佰家公司交付2万元购房定金。2018年2月13日，原被告在仟佰家公司见证下重新签署了《银川市房地产经纪服务合同》，并注明以2018年2月13日签订的合同为准，原合同及补充协议作废。合同约定原告购买被告所有银川市金凤区XXX房屋价款为705000元。原告于签约当日向被告支付第一笔房款50万元，被告方出具收据。2018年3月31日，原告联系被告支付第二笔房款，因被告本人始终未出现，故未支付成功。经原被告协商于2018年4月1日在扣除替被告方垫付的中介费7000元后(被告方未及时支付中介费，由仟佰家公司在原告支付的定金中扣除)，实际向被告支付房款148000元，被告方出具了收据。2019年6月10日，仟佰家公司通知原告，阅海万家F2区房屋可以正常办理房产证。2019年6月11日，原告联系被告办理房产证相关手续，被告以在外地看病，无法办理为由拒绝。随后原告多次联系被告办理房产证，均被各种理由拒绝。2019年9月9日，原告向仟佰家公司说明被告不予办理交易房屋手续，仟佰家公司跟被告联系后，被告仍拒绝配合原告办理相关手续。2019年9月30日，原告因居住需要，前往宁夏凯添天然气有限公司办理天然气开通业务，工作人员告知原告须房主(即被告方)出具委托书。原告当日联系被告，被告方以最近忙，国庆节后再说为由拒绝出具委托书。2019年10月25日，原告再次联系被告办理房产证相关手续以及天然气开通委托书，被告方以身体不好，病情加重，什么事情都记不住为由，再次被拒绝，导致原告无法正常入住房屋。原告认为：原告依据合同约定履行了买受人应尽的义务，被告拖延办理房产证及其他相关手续至今，导致原告无法正常入住，其行为已构成违约，严重违反诚实信用原则，损害了原告的利益，故提起诉讼。被告徐秦英辩称，对于原告诉称的房地产经纪合同并不知情，徐秦英也未在合同中签字。合同签署完毕后，原告也未要求徐秦英追认，被告认为该合同没有约束力，属于无效合同。徐秦英没有配合原告办理过户手续的义务。综上，原告的诉请不能成立，房屋仍归徐秦英所有，张虎应向原告退还所交房款，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张虎辩称，1.涉案合同是张虎与原告签订，合同不具有法律效力。2.涉案房屋并未实际占有交付，原告并未实际入住，原告主张的第二项诉讼请求不成立，不应由被告承担损失。3.过户请求不应得到支持。合同无效原告也有失误，应由张虎和原告承担相关责任，张虎同意向原告退还房款并承担合同约定的2万元违约金。至于房屋涨价的部分不应由张虎承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告刘畅提交的《阅海万家项目销售合同》、《阅海万家住宅项目政府产权销售协议》、《阅海万家项目证明》、《补充协议》、《宁夏增值税普通发票》、《宁夏回族自治区非税收入统一发票》、《银川市房屋买卖合同（经济机构成交版）》及补充协议，《保管条》、《银川市房地产经纪服务合同》、《交通银行客户回单》、《嘴山银行个人业务转账凭证》、《收条》、《房款收据》，刘畅与张虎之间的手机通话录音，《物业费收款收据》、《采暖费发票》，现场照片，被告徐秦英提交的《阅海万家项目房屋备案情况说明》等证据，经审查，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：徐秦英与张虎系母子关系。2017年11月21日，徐秦英与银川市住房和城乡建设局签订《阅海万家项目销售合同》、《阅海万家住宅项目政府产权销售协议》，以价款466106元购得银川市金凤区XXX住房（建筑面积131.78㎡，单价3537元/㎡）。2017年12月5日，该房屋买卖合同在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。2017年12月29日，徐秦英向银川市住房和城乡建设局支付房款466106万元、共有产权价款38960元，取得上述阅海万家项目房屋完全产权。2018年1月21日，刘畅与徐秦英、张虎经仟佰家公司居间签署经纪成交版《银川市房屋买卖合同》及补充协议。双方合同约定：徐秦英将其取得完全产权的银川市××区房屋议价705000元出售给刘畅，张虎作为代理人在买卖合同中签名。同日，刘畅向仟佰家公司交付购房定金2万元，仟佰家公司向刘畅出具《保管条》一份。补充协议约定：经平等、自愿、公平、协商一致，刘畅向徐秦英支付的总房款为705000元，于2018年2月11日前支付50万元，2018年3月20日前支付155000元，待办理完房屋产权证后10个工作日内，配合办理公证当日支付尾款5万元，所有付款以银行转账凭证和房款收据为准；2018年2月11日之前支付首期款当日办理交房,交房当日买方应配合收房,交房前出售方结清房屋所有的物业费,水电费,电梯费等相关费用,交房后房屋所产生的费用由买方承担；此房屋8%的政府产权费以及首次契税由卖方承担,办理过户手续所需要缴纳的增值税、个税、契税及相关费用等经商定由买方承担，出卖方配合买方待该房屋产证满两年后办理过户手续；买卖双方对购买银川市金凤区XXX室所签的商品房买卖合同已熟知无异议。徐秦英、张虎，刘畅，仟佰家公司分别作为出售方、买受方、居间方在补充协议中签名、捺印、加盖公章。2018年1月22日，徐秦英向税务机关缴纳XXX房屋契税7243.05元。2018年2月13日，徐秦英、刘畅、仟佰家公司三方签署《银川市房地产经纪服务合同》一份，合同约定：XXX房屋交易价款为705000元；刘畅同意其2018年1月21日交付购房定金2万元，待支付第一笔房款50万元后10天内，在仟佰家公司扣除中介费后余款退回给刘畅，刘畅于2018年2月14日前支付房款50万元，2018年3月31日前支付155000元，待办理完房屋产权证后10个工作日内，配合办理公证授权委托书当日支付尾款5万元，为保证资金安全，均由仟佰家公司全程见证，所有付款以银行转账凭证和房款收据为准；交易房屋所涉8%的政府产权以及该房产办理产权证至徐秦英名下时产生的契税由秦英名承担,办理过户手续所需要缴纳的增值税、个税、契税、交易手续费、登记费及其他相关费用由买方刘畅承担；买卖双方同意居间方按照成交价1％支付服务费，即徐秦英、刘畅各向仟佰家公司支付中介服务费7000元。该合同违约条款约定：出卖方未按合同约定或因其原因不能办理房产证过户手续,中途解除合同的,按以下条款内容处理:1.未按约定日期交给买方资料,导致延期办理公证或付款手续的,以及未按约定日期交房,每逾期一日出卖方应向买乙方支付房屋成交总价0.5%的违约金，合同继续履行；2.出卖方不履行合同或不予配合时，导致合同无法实际履行时，买方有权单方解除合同，出卖方应在30个工作日内返还已收房款，同时向买方支付合同房屋成交价的10%的违约金,在前述义务未完全履行之前，买方不予退还房屋以及保管的相关材料；3.如因出卖方原因造成合同解除的,应向居家方支付合同房屋成交价款2%的中介费；买方未按本合同约定履行,或未按约定期限付款的,每逾期一日应向出卖方支付房屋总价0.5%的违约金,合同继续履行；买方逾期30个工作日内未付款的,出卖方有权单方解除合同,出卖方退还已交房款，买方需付合同房屋成交价款10%的违约金，如因买方原因造成合同解除的,应向居家方支付合同房屋成交价款2%的中介费。该合同同时备注：以2018年2月13日签订的合同为准，原合同及补充协议作废；收款人徐秦英，账户×××**********，开户行石嘴山银行银川分行营业部，张虎注明“此账户由房主提供”。2018年2月13日，徐秦英在交通银行，刘畅当场向徐秦英提供的上述账户转账支付房款50万元，徐秦英、张虎将XXX房屋的《阅海万家项目销售合同》正本，《阅海万家住宅项目政府产权销售协议》、《阅海万家项目证明》原件，房款466106元的增值税普通发票、交纳共有产权价款38960元的票据原件等手续向刘畅进行了移交，徐秦英向刘畅出具收到房款50万元《收条》一份。2018年4月1日，刘畅向徐秦英转款支付房款148000元，张虎代替徐秦英出具内容“今收到刘畅交来购买银川市金凤区XXX室房款148000元，由徐秦英的儿子张虎代收。截至目前共计收房款648000元。实际应支付155000，扣除甲方中介费7000元，最终本次支付148000元”《房款收据》一份。同时徐张虎将XXX房屋的钥匙、猫眼、屋内对讲机、水电卡、小区及单元楼门禁卡等物料向刘畅进行了移交。刘畅收房后对交付的××区毛坯房屋进行了装饰装修，并交纳该房屋2019年、2020年度电梯运行服务费、物业费各2580元以及2019至2020年度采暖费6228.61元，合计8388.61元。2019年6月10日，仟佰家公司通知刘畅XXX房屋可以办理房产证。次日，刘畅联系徐秦英、张虎办理房产证登记手续，张虎答复徐秦英在外地看病无法办理手续，后又经刘畅、仟佰家公司多次催促办理产权变更登记手续，未果。2019年9月30日，刘畅因入住需开通天然气，被告知须房主出具书面委托书方可办理。嗣后，刘畅与张虎电话联系，张虎告知其母亲徐秦英患有阿尔茨海默病，不能出具开通天然气委托书手续。2019年10月25日，刘畅再次电话联系催告，张虎称徐秦英病情严重，办理不了房屋相关手续。为此，引起本案诉讼。另查，2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局印发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易管理规定》的通知［银川市阅海万家项目建设协调工作小区（2017）1号文件]，明确阅海万家项目房屋自2017年6月30日买受人在取得完全产权后即可按照商品房上市交易。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐秦英经仟佰家公司全程见证提供居间服务，并经其子张虎协助办理了涉案房屋买卖合同的签署、移交了原始取得涉案房屋的《阅海万家项目销售合同》等凭证手续、房款票据凭证以及移交了房屋钥匙、水电卡、门禁卡等物料，并接受了房款655000元，刘畅有理由相信张虎代为签订房屋买卖合同等行为系徐秦英出卖涉案阅海万家项目房屋系其真实意思表示，故可认定刘畅与徐秦英之间形成合法有效的买卖合同法律关系。当事人应当诚实信用行使权利，按照约定全面履行各自的义务。在合同履行中，买受人刘畅已按照约定支付房款的92.9％（655000元÷705000元）即655000元，并实际占用交付了房屋，现刘畅对房屋亦装饰装修、交纳相关服务费用，行使了不动产物权。徐秦英、张虎关于合同无效的辩解，无事实依据，且有违诚信禁止反言原则，本院不予采信。刘畅主张徐秦英协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。刘畅关于赔偿不配合开通天然气导致无法入住损失的请求，事实依据不足，本院不予支持。张虎代理徐秦英实施涉案房屋买卖民事行为所产生的法律后果由徐秦英承担。刘畅诉请张虎承担本案民事责任没有法律依据，本院不予支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告徐秦英协助原告刘畅办理银川市XXX房屋转籍过户手续，限于本判决生效后三日内履行；二、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐秦英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 史建文 二〇二〇年六月十八日书记员 王 娇判决书附页：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。3.《中华人民共合国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。