广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1060号原告：阮立信，男，汉族，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************670。委托诉讼代理人：梁洁玲，广东法道行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广斌，广东法道行律师事务所律师。被告：蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆，住所地江门市蓬江区***********、106。经营者：林兰芳。原告阮立信诉被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告阮立信的委托诉讼代理人李广斌，被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆的经营者林兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年7月24日签订的《商业房屋租赁合同》。2、被告立即向原告支付拖欠的租金57376.3元（计至合同解除之日，暂计算至2019年10月）、保证金余额10962元、赔偿金27519.8元；合共95858.1元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年7月24日，原告与被告签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定原告将江门市蓬江区************、1015号房屋租赁给被告经营，合同对租期、租金、违约责任、合同解除及赔偿金等作出约定。自被告承租该房屋后，依照合同计算，至今仍欠原告保证金余额10962元、租金57376.3元（2018年12月至2019年2月的租金差额2336.7元、2019年7月至10月的租金55039.6元）。经原告多次催收无果，特提起诉讼。原告为其起诉提供如下证据：1.《商业房屋租赁合同》，证明2018年7月24日，原告与被告签订租赁合同的事实。2.《企业信用信息公示报告》，证明被告的诉讼主体。被告辩称：第一、对于原告第一项诉讼请求我有异议，我仍想继续经营。第二、对于原告起诉主张的拖欠租金金额我确认，保证金余额我也确认，可以补交给原告，如果我继续租用店铺的情况下，我是需要支付的，但是如果原告强制性收回店铺，会造成我巨大损失，就不应扣除我的保证金。对于赔偿金我方不接受。对于原告起诉状中所述的事实我方确认。铺位楼上漏水影响了被告正常经营，被告依然依时交租，证明被告并非逃避债务的人。现在是因为疫情的原因导致无法正常经营而没有收入，如果被告是赖数的人，可以向原告要求减免租金，但是被告没有提出这类要求，说明被告还是很想跟原告继续合作，希望原告能够给予被告筹集资金的时间偿还租金。被告在举证期限内提供如下证据：微信记录截图19页，证明铺位楼上漏水影响了被告正常经营。经审理查明：2018年7月24日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》，约定有如下内容：（一）被告因经营婴幼用品需要，租赁原告位于江门市蓬江区************、1015号房屋，租赁期限自2018年7月1日起至2025年8月9日止；（二）租金按照约定的周期和比例递增（详见租金表，其中2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金为每月13759.9元），被告应于每月10日前支付当月租金；（三）签订合同之日起，由被告向原告支付25962元作为履行合同的保证金，合同终止或解除后，被告搬迁及结清所有费用的情况下，保证金无息退还给被告，如果被告拖欠费用，原告有权直接从保证金中扣减；（四）如果被告未按约定如期支付租金、拖欠租金等费用超过十五日的，原告有权解除合同，并收回该房屋，没收保证金，并有权要求被告支付相当于当时的两个月租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿。上述《商业房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付了保证金15000元，其余10962元保证金部分则表示因资金短缺需延迟支付。原告在2018年7月1日已将出租的房屋实际交付给被告使用。在租赁过程中，因被告未足额支付2018年12月至2019年2月的租金，并自2019年7月起拖欠租金没有支付，原告遂提起本案诉讼。庭审中，双方确认被告尚欠2018年12月至2019年2月份共三个月的租金差额为2336.7元（778.9元/月×3），拖欠2019年7月至2019年10月的租金为55039.6元（13759.9元/月×4），合计拖欠租金总额为57376.3元。被告确认所欠的租金金额并表示同意支付。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《商业房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，当事人应按合同约定及法律规定全面履行义务。被告租赁原告的物业，理应按照合同约定履行支付租金的义务，但被告未足额支付2018年12月至2019年2月的租金，并自2019年7月起拖欠租金一直未支付，截至2019年10月共拖欠租金总额为57376.3元，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《商业房屋租赁合同》的约定，被告未按双方约定如期支付租金、拖欠租金等费用超过十五日的，原告有权解除合同、收回该房屋、没收保证金，并有权要求被告支付相当于当时的两个月租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿。原告据此起诉要求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》，要求被告立即支付所欠的租金57376.3元、并按约定的标准支付赔偿金27519.8元（13759.9元/月×2），其请求合法合理，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付保证金余额10962元的问题。《商业房屋租赁合同》约定被告应向原告支付25962元作为履行合同的保证金，被告实际支付了15000元，尚有10962元保证金部分没有支付，原告为此要求被告继续支付。本院认为，根据《商业房屋租赁合同》的约定，被告支付的保证金是为了确保其依约履行合同义务，被告拖欠费用的，原告可从直接保证金中扣减，被告出现约定的违约情形的，原告可以没收保证金。可见，该保证金本身并不是被告使用租赁物的对价，而是具有担保的性质和特征。虽然该保证金尚未支付完毕，但其本身并不是合同债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告已经提出解除合同，合同尚未履行的部分应当终止履行，原告既不同意继续履行合同，同时又要求被告继续支付用于确保合同履行的保证金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告阮立信与被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆于2018年7月24日签订的《商业房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆应于本判决发生法律效力之起十日内向原告阮立信支付租金57376.3元三、被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆应于本判决发生法律效力之起十日内向原告阮立信支付赔偿金27519.8元；四、驳回原告阮立信的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2196.45元，由原告阮立信负担274.05元，由被告蓬江区天使孖宝婴儿游泳馆负担1922.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  温艳华人民陪审员  刘应洪人民陪审员  于春来二〇二〇年六月二十九日法官 助理  李德锋书 记 员  甘慧敏