江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初50号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：曾国平，男，1976年12月14日生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 委托诉讼代理人：张**生，江西金蓉律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：董小聪，男，1988年9月6日生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告曾国平、董小聪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告曾国平及其委托诉讼代理人张**生到庭参加诉讼，被告董小聪经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年6月8日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼一层140、141号商铺的《商铺租赁合同》,并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金93821元、市场管理费7800元；并自2019年9月1日起按月利率2%计算支付违约金，且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.被告向原告所交履约保证金18726元不予退还；前述2、3项合计120347元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月8日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼一层140、141号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告董小聪作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年9月7日将商铺交付给被告使用，被告向原告交纳履约保证金18726元、装修保证金10000元，装修结束后未退还被告。被告自2018年2月4日起至2019年8月31日合计拖欠租金93821元，自2018年6月1日起至2019年8月31日拖欠市场管理费7800元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期限支付租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期交纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此，原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告曾国平辩称，一、原告存在缔约过失，应承担缔约过失责任。原告在招商过程中存在虚假宣传，导致被告的合同目的无法实现。2017年，原告在招商过程中，为达到出租的目的，向被告及其他租户出示赣州市人民政府发布的《蓉江二路项目用地征收土地公告》，以此为噱头向租户作出虚假宣传，表示赣南师范大学沿105国道两侧的店铺、平房都在征拆范围内，以后的学生只能到原告开发的大学城文化广场商铺消费，虚假宣传出租商铺客流量巨大。但事实是被告及众多商户在投入大量资金（装修、人员、柜台、加盟进货等）进驻营业后，赣南师范大学沿105国道两侧的店铺、平房至今未征拆，而2017年、2018年的客流量稀少，导致被告及众多商户惨淡经营、入不敷出、亏损巨大。为此，商户也多次与被告协商处理，并在大学城文化广场拉横幅需求政府帮助。二、原告存在缔约过失，被告有权单方解除合同，且被告于2018年6月已解除双方签订的租赁合同，并已通知原告退租离场。由于大学城文化广场的客流量稀少，被告亏损数十万元，迫于无奈在2018年6月向原告提出退租，并于2018年6月25日左右搬离店铺。三、原告主张2018年6月份以后的房租和管理费没有事实和法律依据。在被告已通知原告退租的情形下，2018年6月份以后的房租损失责任方在于原告，属于原告扩大损失，应由原告自行承担。四、本案中被告不存在恶意违约的情形，且被告继续履行，对其显示公平，原告在2018年6月已通知原告退租解除合同，同意赔偿违约金的情形下，而原告拒绝解除，违反诚实信用原则，双方房租计算截止时间在2018年6月25日。五、被告支付装修押金10000元，被告未退还，该款应抵扣房租。六、原告无权既主张履约保证金、又主张违约金，应明确二者选其一，如果原告主张违约金，被告已支付的18726元保证金应予以抵扣违约金。综上，请法庭依法审理，查明退租时间、确定应付房租、市场管理费、违约金金额，维护被告合法权益。 被告董小聪未作答辩。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年6月8日，康茂城公司作为甲方与曾国平作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼第一层140、141号商铺；2.商铺的总建筑面积为104.04平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年6月8日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；甲方给予乙方从2017年6月8日至2017年10月31日止为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；5.租金标准：2017年6月8日至2018年5月31日租金为4370元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4994元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为5618元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为6242元/月；2021年6月1日至2022年5月31日租金为6742元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金18726元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方已投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，并应赔偿甲方因合同终止而造成的所有经济损失；11.保证人董小聪同意为曾国平就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，曾国平在乙方处签字确认，董小聪在保证人处签字确认。同日，被告曾国平在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人曾国平。被告曾国平向康茂城公司缴纳了履约保证金18726元、装修保证金10000元。上述款项，均未退回给被告曾国平。2018年9月30日，康茂城公司向被告曾国平、董小聪出具《租金费用催收通知函》，载明案涉商铺截止2018年9月30日合计欠租金、运营管理费、水电费等费用39095元，要求2018年10月8日前缴清所欠租金及费用，并将上述通知函邮寄送达给二被告。2019年8月12日，康茂城公司向被告曾国平、董小聪出具《赣南大学城文化广场告知函》，载明案涉商铺截至2019年8月12日，已累计拖欠租金93821元、市场管理费7800元、水费0元及滞纳金37992元，要求2019年8月18日前付清所欠租金、市场管理费及滞纳金费用，并将上述告知函邮寄给了二被告。 被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年2月3日，市场管理费缴纳至2018年5月31日，后续租金及市场管理费未再缴纳。 本院认为，康茂城公司与曾国平、董小聪签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年6月8日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年6月8日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年6月8日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告曾国平仅向原告支付租金到2018年2月3日，市场管理费缴纳至2018年5月31日，故原告要求被告继续支付从2018年2月4日起的租金、从2018年6月1日起的市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2018年2月1日至2018年5月31日的月租金为4370元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4994元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为5618元，故暂计算至2019年8月31日，被告曾国平应向原告康茂城公司支付2018年2月4日至2019年8月31日止的租金93821元；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为104.04平方米，故被告曾国平应向原告康茂城公司支付2018年6月1日至2019年8月31日止的市场管理费7800元，以上租金及市场管理费合计101621元（93821元＋7800元=101621元）。现原告主张租金93821元、市场管理费7800元，本院予以支持。 另，被告曾国平向原告康茂城公司支付了履约保证金18726元、装修保证金10000元未予处理。合同约定履约保证金可以抵扣被告曾国平应付款项，现被告曾国平未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金18726元、装修保证金10000元，可抵扣被告曾国平应交纳的租金及市场管理费。被告曾国平应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费72895元（101621元－18726元－10000元=72895元）。2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。被告董小聪系合同保证人，依合同约定承担连带保证责任，故对被告曾国平的租金及市场管理费计72895元承担连带清偿责任。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告曾国平、董小聪未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告曾国平、董小聪按拖欠租金及市场管理费总额72895元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计7290元（72895元×10%=7290元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告曾国平、董小聪于2017年6月8日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告曾国平于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼一层140、141号商铺腾空； 三、限被告曾国平于判决生效后十日内向原告支付2019年8月31日止的未付租金及市场管理费72895元（已抵扣履约保证金、装修保证金）；2019年9月1日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告曾国平于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金7290元； 五、被告董小聪对上述判项三、四承担连带清偿责任； 六、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1354元（已减半收取），由被告曾国平、董小聪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  刘 晨