广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初49744-49746号三案共同原告：纳什空间创业科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DFNPR2P。法定代表人：陈亮，该司总经理。委托代理人：李亚利，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。49744号案被告：张骞，男，汉族，1980年5月26日出生，身份住址广东省深圳市福田区。49745号案被告：王静韬，男，汉族，1985年5月27日出生，身份住址广东省深圳市福田区。49745号案被告：喻芳婷，女，汉族，1989年4月4日出生，身份住址广东省深圳市福田区。49746号案被告：王金辉，男，汉族，1984年8月10日出生，身份住址广东省深圳市龙华新区。上述三案被告共同委托代理人：蒋牡萍，广东达强律师事务所律师。三案共同被告：张昌富，男，汉族，1986年7月22日出生，身份住址江苏省邳州市。委托代理人：邬盛杰，广东广和律师事务所律师。三案共同第三人：吴芳，女，汉族，1976年10月24日出生，身份住址广东省深圳市福田区。委托代理人：邬盛杰，广东广和律师事务所律师。委托代理人：徐珮珊，广东广和律师事务所实习律师。原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司诉被告张骞、王静韬、王金辉、张昌富房屋租赁合同纠纷三案，本院受理后,依原告申请追加喻芳婷为49745号案件被告、追加吴芳作为三案共同第三人参加诉讼，并由审判员吴颂、人民陪审员黄美容、杨晋丽组成合议庭适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李亚利、被告张骞本人、被告王金辉本人及被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉共同委托代理人蒋牡萍、被告张昌富委托代理人邬盛杰、第三人吴芳本人及其委托代理人邬盛杰、徐珮珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在三案中共同诉称：2018年8月6日，被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉与被告张昌富分别签订《授权委托书》，委托被告张昌富就位于深圳市福田区的房屋与原告签署租赁协议及履行。被告张骞为215房业主、被告王静韬及喻芳婷为216房业主、被告王金辉为217房业主。当日，原告与被告张昌富分别签订三份《资产管理及运营服务合同》，约定原告租赁并经营管理各业主分别所有的215-217房，租期为2018年8月6日至2023年8月5日，月租金分别为4542元、4542元及8649元，可以转租房屋；同时合同约定因第三方的行为，影响原告对资产进行管理或使用人使用的，原告有权随时单方解除合同，被告应支付双倍余额租金的违约金及按实际装修改造费用的70%作为装修损失补偿费，同时应赔偿原告发生的律师费。在承租前，215-217已被之前房屋使用人打通为一间房，原告实际于2018年8月16日分别向被告张昌富支付了4542元、4542元及17298元的履约保证金及支付租金并实际承租涉案216房产，216房的业主也没有作任何否认表示。2019年3月29日，自称为215-217房的承租人到涉案房屋内吵闹，声称要收回房屋。原告因第三方无故扰乱使其物业无法使用，向福田保税区派出所报警，要求第三方停止侵犯。警方到场后通知各方协调处理。此时造成原告租户退租的严重损失，原告要求被告尽快解决第三方的侵犯，但被告置之不理。2019年4月9日，某装修公司不顾原告的阻止，进入216房强行施工，致使原告无法继续使用房屋。2019年4月9日，原告发送告知函给各房业主，要求被告尽快解决影响原告对房屋进行使用的情形，但被告不予理睬；在2019年4月30日，原告再次发送告知函给各业主，通知原告不再支付租金并要求被告退还保证金及租金，被告依然不予回复。据此，在49744号案件中请求法院判令：1、解除双方于2018年8月6日签订的《资产管理及运营服务合同》；2、被告张骞向原告支付19198.65元（其中履约保证金4542元；2019年4月未实际使用的租金4542元；原告违约金9084元；原告装修损失1030.65元（34.14÷132.79×5726.8×0.7）；3、被告张骞支付原告履约保证金利息51.59元，暂计至2019年7月12日（以4542元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年4月9日起计至清偿之日止）；4、被告张骞向原告支付律师费损失5000元；5、两被告向原告承担连带赔偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确因为被告张昌富为被告张骞的委托代理人，故原告仅要求被告张骞承担本案的付款责任。49745号案件中请求法院判令：1、解除双方于2018年8月6日签订的《资产管理及运营服务合同》；2、被告王静韬、喻芳婷向原告退还8828元（履约保证金4414元；2019年4月租金4414元，2019年4月6日至2019年5月5日未实际使用）；3、被告张昌富支付原告违约金8828元及装修损失1001.06元（33.16÷132.79×5726.8×0.7）；4、被告张昌富支付原告履约保证金利息50.14元，暂计至2019年7月12日（以4414元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年4月9日起计至清偿之日止）；5、三被告向原告承担连带赔偿责任；6、三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确因为被告张昌富超过代理权限与原告签订合同并收取各项费用，被告王静韬及喻芳婷不予确认，故本案中仅要求被告张昌富承担付款责任。49746号案件中请求判令：1、解除双方于2018年8月6日签订的《资产管理及运营服务合同》；2、被告王金辉向原告支付45222.06元（其中履约保证金17298元；20019年4月未实际使用的租金8649元；原告违约金17298元；原告装修损失1977.06元（65.49÷132.79×5726.8×0.7）；3、被告王金辉支付原告履约保证金利息196.48元，暂计至2019年7月12日（以17298元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年4月9日起计至清偿之日止）；4、被告王金辉向原告支付律师费损失7000元；5、两被告向原告承担连带赔偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确因为被告张昌富为被告王金辉的委托代理人，故原告仅要求被告王金辉承担本案的付款责任。被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉共同答辩称：被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉均是应第三人的要求配合第三人将自有房屋租赁给原告，所有的租金和押金都是由本案第三人收取，被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉没有收取过原告任何的租金和押金。请求驳回原告对被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉的诉讼请求。被告张昌富辩称：被告张昌富仅是委托代理人，在代理权限范围内以被代理人名义实施民事法律行为，应由被代理人承担责任，况且张昌富的委托权限简单明了，未违反或超出委托权限的事项，张昌富不应作为本案诉讼主体，对其诉讼资格不应承认。请求法院驳回原告对被告张昌富的起诉。第三人吴芳述称：第三人对原告的诉讼请求均不予认可，第三人并未主动解除或要求原告解除租赁合同，因此第三人不应承担任何赔偿责任。经审理查明，被告张骞系位于福田区的业主，被告王静韬和被告喻芳婷系216房业主，被告王金辉为217房业主。各方确认三房实际打通使用。2018年8月6日，被告张骞、王静韬、喻芳婷、王金辉分别在原告出具的原告公司版本的《授权委托书（个人版）》上签字，确认授权被告张昌富办理涉案房产的租赁事宜。其中215房业主被告张骞和217房业主被告王金辉的授权委托书中被告张昌富的权限为代为与原告就房屋租赁相关事宜进行洽谈、签署并履行相关协议，代为签署房屋租赁协议及相关协议，代为行使房屋租赁合同项下的权利及代为收取房屋租金及押金。216房业主被告王静韬、被告喻芳婷出具的委托书中，被告张昌富的权限仅为收取房屋租金及押金。同日，被告张昌富代被告张骞（甲方）与原告（乙方）签订《资产管理及运营服务合同》，合同约定215房建筑面积为34.14平方米，管理期间自2018年8月6日至2023年8月5日止，每满12个月为一个管理年度，甲方应在2018年8月6日向乙方交付标的资产，月预期收益为4542元，每个管理年度甲方同意承担30天的空置期间，空置期于每个管理年度起始日先行扣除；合同签订后，乙方应于2018年8月16日前向甲方支付收取服务质量保证金13626元，服务质量保证金可以抵扣乙方应付甲方净收益；双方认可自2018年8月6日起，计算收益，每个管理年度内第3个月为一次结算周期，每个结算周期的最后一日为本期收益的结算日；履约保证金为4542元，支付时间同首期服务质量保证金；合同届满或提前解除，在乙方已按照合同约定的状态将标的资产返还甲方的情况下，甲方应于标的资产返还当日将全额履约保证金退还给乙方；管理期间，甲方同意乙方可根据需要对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新；甲方应于乙方向其支付每个管理年度首期服务质量保证金当日向乙方支付该年度的维修保障金。维修保障金的标准为600元/年，该维修保证金承保6000元/年的维修费用，超出部分乙方有权从应向甲方支付的收益中扣除；甲方违反合同的约定致使乙方通过法律手段维护合法权益的，甲方应赔偿乙方为此而发生的律师费、诉讼费、保全费等法律成本支出。乙方提前30日书面通知甲方可提前解除合同，但应向甲方支付相当于合同解除时双倍逾期收益金额的违约金。被告张昌富代被告王金辉与原告签订《资产管理及运营服务合同》，约定出租的房屋为65.49平方米，月预期收益为8649元，首期服务质量保证金为25947元，履约保证金为17298元。其余合同条款与上述被告张骞与原告签订的合同约定一致。原告并提交落款日期与上述两份合同日期一致的涉案216房的租赁合同，除房屋面积为33.16平方米，月租金收益为4414元，首期服务质量保证金为13242元，履约保证金为4414元外，其余条款与上述两份合同约定内容一致。该合同甲方处有被告王静韬及被告喻芳婷的签名，原告主张上述签名不清楚是谁代签的，本案三被告及第三人吴芳均否认该签名系自己所签，第三人吴芳并提交了一份甲方空白的合同原件，主张原告将合同加盖印章并转交给被告张昌富后，因为考虑到被告张昌富并无签订合同授权，所以并未签署，以为原告自行找被告王静韬和被告喻芳婷签署。签订上述两份合同后，被告张昌富向原告交付了涉案3套房屋。2018年8月16日，原告向被告张昌富账户转账支付215房押金4542元，房款8630.52元；216房押金4414元，房款8370.39元；217房押金17298元，房款16977元。2018年11月1日，原告向被告张昌富账户支付215-217房的租金13626元、13242元及25947元；2019年2月13日，原告向被告张昌富支付215房租金13626元，2月14日支付216房租金13242元及217房租金25947元。原告主张上述第二笔房款为两个月的租金，因为第一个月30天为免租期。每个房间按照合同约定扣除了600元/年的维修保证金，至于为何扣除600元后仍少于两个月租金数额，原告称不清楚，被告张昌富则答复称虽少于约定的金额，但是因为是首次合作，差异不是很大，所以便没有向原告提出，但不代表张昌富认可该笔费用。2019年3月24日，第三人吴芳询问原告公司员工石博，前几天收到原告电话，要求退房。原告员工石博微信回复称公司风控查合同，发现合同存在问题，现在没什么事了。第三人吴芳则称那就放行了，第二季度的房租不能再拖了。石博收到该微信后回复称合同还是有一点问题，他去跟公司申请，第三人吴芳如需要用的话就自己拿过去吧，他不想因为这个事情天天担心。要求第三人吴芳把押金退给原告，然后原告把房屋退给第三人吴芳。第三人吴芳则询问原告房屋内是否存在改动，还剩下什么？原告回复为目前就换了一个门和地毯。第三人吴芳要求原告恢复原状，原告则称装修完了无法恢复原状。3月25日，原告再次向第三人吴芳提出了解约要求。2019年4月1日，原告员工在微信中告知第三人吴芳，从该日起停止核算租金，今天之后的房租多退少补。双方约定当日见面协商。之后，协商未果。原告对于上述微信聊天的真实性予以确认，但认为是原告公司员工的个人行为，原告公司对此不知情。原告当庭主张2019年4月9日，双方合同因为案外人在涉案房屋内装修使得原告失去了对涉案房屋占有使用的权利，合同自该日起解除。第三人吴芳则主张3月29日，前往涉案物业现场与原告协商之时，房屋内就已经空置。据悉，年后原告就没有将涉案房产转租出去了。当时房屋因为空置，没有上锁。第三人吴芳于2019年5月5日-6日期间收回了房屋，之后一直空置。另查，第三人吴芳与被告张昌富确认，被告张昌富为第三人吴芳的员工，受第三人吴芳委托处理租赁相关事宜。再查，各被告及第三人吴芳均主张系受原告要求填写的委托书，实际为业主将房屋出租给第三人吴芳，每个月由吴芳向各业主支付租金。当时因为原告公司要求，必须与业主本人签订合同，故各业主出具委托书给原告，由第三人吴芳的员工及被告张昌富代为处理租赁相关事宜。原告则否认上述说法，称一直以为被告张昌富和第三人吴芳是受各业主委托与原告签订合同，收取租金。直到发生纠纷后要求各业主出具其与第三人吴芳签订的租赁合同，才知道被告与第三人吴芳之间的关系。本院认为，原告与被告张骞及被告王金辉的委托代理人被告张昌富签订的资产管理及运营服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照该合同履行各自的合同义务。被告张昌富为被告张骞及被告王金辉的委托代理人，其行为后果及于被告张骞及被告王金辉。原告当庭在49744和49746号案件中明确仅要求被告张骞及被告王金辉承担相应的合同责任，本院予以确认。被告张骞及被告王金辉虽主张并无向原告出租涉案房屋的意思表示，但并未提交证据证明在签订合同前已向原告告知其与第三人吴芳存在租赁合同，原告系与第三人吴芳存在租赁合同关系。对于被告张骞和被告王金辉的抗辩，本院不予确认。至于被告张骞、被告王金辉与被告张昌富及第三人吴芳之间的权利义务，双方可另寻途径解决。原告员工于2019年3月24日-25日期间多次要求解除合同，并实际未继续向被告张骞及被告王金辉的委托代理人被告张昌富支付租金，构成违约。关于原告履约保证金返还的诉讼请求，合同并未约定原告违约的情况下，被告张骞及被告王金辉有权没收履约保证金，在合同解除的情况下，被告张骞及被告王金辉应向原告返还履约保证金4542元及17298元。至于2019年4月未实际使用的租金问题。原告主张2019年3月29日就实际搬离了涉案物业，但未提交任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。被告张昌富及第三人吴芳主张2019年5月5日收回房屋，该主张对原告有利，双方合同应自该日起解除，原告要求返还2019年4月期间的租金，无事实依据，本院不予支持。因如前所述的，原告存在提前解除合同的违约行为，故其要求被告张骞及被告王金辉支付违约金、装修损失、律师费及逾期返还保证金的利息的诉讼请求，本院不予支持。被告张骞及被告王金辉未在两案中提出反诉，要求原告承担违约责任，就该违约责任的承担问题，可另寻途径解决。49745号案件中，被告张昌富未取得被告王静韬及被告喻芳婷的授权的情况下，擅自将涉案房屋交付原告使用，并收取租金及履约保证金。原告在该案中当庭确认要求被告张昌富承担相应的合同责任，本院予以确认。因双方并未签订书面租赁合同，应视为双方成立不定期租赁合同。原告有权在提前告知的情况下随时解除合同。原告员工自2019年3月24日向被告张昌富的老板即第三人吴芳提出解除合同的要求，并主张4月1日起不再支付租金。双方合同关系自3月31日解除。至于原告未在合理期限内提出解除合同，而导致被告张昌富如存在实际损失的问题，被告张昌富可另寻途径要求原告赔偿。因原告与被告张昌富没有签订书面租赁合同，即不存在免租期的问题，即原告实际支付租金应截止2019年4月5日止。2019年4月1日至4月5日的租金735.67元（4414元÷30天×5天），被告张昌富应予以返还。至于履约保证金4414元，合同解除后，原告有权要求被告张昌富予以返还。关于违约金、装修损失及逾期返还保证金利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，49744号案件判决如下：一、确认原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司与被告张骞签订的《资产管理及运营服务合同》于2019年5月5日解除；二、被告张骞应于本判决生效之日起十日内向原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司返还履约保证金4542元；三、驳回原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（已由原告预交），由原告负担330元、由被告张骞负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，49745号案件判决如下：一、确认原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司与被告张昌富形成的房屋租赁合同关系于2019年3月31日解除；二、被告张昌富应于本判决生效之日起十日内向原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司返还履约保证金4414元；三、被告张昌富应于本判决生效之日起十日内向原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司返还2019年4月1日至4月5日的租金735.67元；四、驳回原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元（已由原告预交），由原告负担194元、由被告张昌富负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，49746号案件判决如下：一、确认原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司与被告王金辉签订的《资产管理及运营服务合同》于2019年5月5日解除；二、被告王金辉应于本判决生效之日起十日内向原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司返还履约保证金17298元；三、驳回原告纳什空间创业科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元（已由原告预交），由原告负担744元、由被告王金辉负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 黄  美  容人民陪审员 杨  晋  丽二〇二〇年六月二十八日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。