昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初943号原告：杨阳，男，1990年4月11日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈强，男，1989年11月18日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告杨阳诉被告陈强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告杨阳及其委托代理人赵春宏、被告陈强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨阳诉称：2018年5月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租给被告，约定租期为8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，租金按年付，前三年租金为每年194482.8元，每年8月31日止前付清当年度租金。同时约定如被告逾期支付租金，逾期30天内按每天总租金的5%支付违约金，超过30天，原告有权单方解除合同，收回房屋。2019年9月，被告仅支付了五万元租金，原告多次催要，被告以种种借口一直拖延至今。被告的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉于人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。二、判令被告将《房屋租赁合同》中的房屋交还原告。三、判令被告支付租金144482.8元，违约金58344.84元，合计：202827.64元。四、本案诉讼费由被告承担。被告陈强辩称：针对诉讼请求第一项，我认为出现了情有可原的原因及不可抗力因素，不应当解除双方的合同。诉讼请求三，租金确实只支付了5万，其他没有支付，欠付的租金没有问题；原告提出的违约金我认为过高，且租金的计算方式错误，我确实存在违约行为，但不应该支付，因为2020年1月22日的微信聊天记录显示原告也同意延期支付，原告同意最后的宽限期刚好出现在疫情区间。向原告租赁的房屋我转租给昆明烨煜文化娱乐有限责任公司，因为股东的问题，当时确实违反了合同约定，一个是股东变更有难度，现在工商登记还没有变更，另一个是出现疫情，至今天才开始恢复经营。根据最高院的指导意见，在疫情期间，原告也确实给予了我合理期限，但现在因为各方面的原因导致现在这个情况，我当时也和原告说过，我个人出了点问题，电话打不通，我确实没有按照合同约定的期限支付租金，但是租赁物的投资已经超过1千万，解除合同会受到重大损失。另外，房屋我已转租第三人，裁判结果直接影响第三人，本案审理不通知第三人参加存在重大违法。原告杨阳为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》复印件二份，证明原告是涉案房屋的权利人，对租赁物有权进行出租。二、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期为8年，逾期需要支付违约金，原告有权单方解除合同，收回房屋。经质证，被告对证据一三性无异议。对证据二真实性、合法性无异议，但认为合同原件第3页有一处空白，是预留给我转租给昆明烨煜文化娱乐有限责任公司用的。原告根据合同法的规定请求解除合同适用法律有问题，原告通过语音方式口头答应我方2020年2至3月份支付完毕租金，原告代理人适用约定解除合同属于适用法律错误。被告陈强为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：一、房屋租赁合同，证明存在租赁合同关系。二、微信语音聊天记录一份，证明我方未按期支付租金是有原因，我方受疫情影响，营业场所才开业，资金各方面都受影响，原告也答应2020年2至3月份再处理租金的事。经质证，原告对被告提交的证据一三性没有意见，对证明目的有意见，证明合同的相对方是原、被告，被告转租与原告没有关系，不能证实与原被告有利害关系。转租这个地方确实是空着，我方允许被告转租。对证据二真实性不确定，三性不予认可，即便双方有过协商情形，但未能达成一致，因此不能证明被告陈述的原告同意延期的事实。对上述双方提交的证据，本院认为：对原、被告双方提交的证据经互相质证无异议的部分，即原告提交的证据一、二，被告提交的证据一，本院予以采信。对被告提交的证据微信语音，经庭审质证后原告对其真实性没有提出明确的反对意见，所以对其真实性本院予以确认，并据此确认原告曾经向被告催要欠付租金的事实；但该证据仅有原告的表述，不能据此确认双方已经对租金支付形成了新的协议的事实。经本院审理查明：原告杨阳与被告陈强双方于2018年5月28日签订了《房屋租赁合同》，原告将自有的位于晋宁区（建筑面积1080.46平方米）房屋租给被告作为商业经营活动使用，约定租期为8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，租金按每年支付；前三年租金为每年194482.8元，每年8月1日前付清当年度租金；同时双方约定未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同；如因房屋权属原因导致被告损失，原告承担损失并按总租金的30%支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告管理使用至今，但是，2019年度的租金没有按时支付，被告仅于2019年9月向原告支付了5万元租金，剩余租金至今未付。自2019年8月起至起诉时止这个期间，原告采用多种方式向被告催讨欠付的租金，其中于2020年1月22日与被告通过微信语音联系，原告表示：当年1月底前最少支付一半，3月底前必须付清。本案争议的焦点：1、本案是否应当追加案外人昆明烨煜文化娱乐有限责任公司作为第三人参加诉讼？2、违约金是否应该支付？如何计算？3、合同是否应该解除？本院认为，对于双方争议的焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同只是对签订合同的“当事人”具有约束力，其权利义务关系一般仅涉及合同相对方，本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，原告杨阳与被告陈强是合同当事人，没有涉及第三人。对于被告认为其已将房屋转租给昆明烨煜文化娱乐有限责任公司，公司已投入大额资金进行装修，本案的处理结果直接影响公司利益，所以公司应当参加本案诉讼的主张，与法律的规定不符；“转租”是被告与转租承租人之间的另一法律关系，相应后果由转租双方自行承担，对本案原告不应当产生效力，所以，对被告的该项主张不予支持。对于双方争议的焦点二，即被告是否应当支付违约金和如何计算的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在其《房屋租赁合同》第八条第5项约定：乙方未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同。而被告未按时支付租金，是双方均认可的事实，原告提出支付违约金的主张，有法律依据，并且符合双方的约定，应予支持。对于被告提出的2020年1月22日原告已答应延期，并且后来发生疫情属于不可抗力，所以不应该支付违约金的主张，本院认为：1、原告杨阳2020年1月22日与被告微信语音，可以证实原告确实有过要求被告3月底前支付租金的意思表示，但该意思表示仅只是原告在向被告催讨租金过程中出于无奈的表示，是原告为实现合同目的做出的让步和妥协，依据公平和诚实信用的原则，这种表示不应该成为被告免除自身应付责任的依据；并且，原告并没有明确表示延期支付租金后是否放弃违约金，被告事实上也没有按照原告表示可以延长的期间履行支付租金的义务。2、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，2020年1月底发生的疫情，属不可抗力，但是，本案被告应当支付原告所诉租金的时间是2019年8月1日前，即疫情发生前被告早就构成了违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。所以，被告以疫情影响为由免除支付违约金责任的观点不符合法律的规定。对于违约金数额的计算，双方已在合同中约定：“30天内每天按合同总价的5%支付违约金”，即便仅按照年度租金额计算，被告应当支付的违约金额也达291724.2元，而在诉讼中原告仅提出58344.84元的违约金，没有超过按照双方约定的方法计算的结果；另外，原告的计算方法符合《房屋租赁合同》约定的原告违约时的违约金的计算方法，即总租金的30%（第八条第6项），原告提出的违约金的计算方法是年度租金的30%，依据对等原则，本院应当认定本案违约金的数额为58344.84元，应当支付。对于双方争议的焦点三，即合同是否应当解除的问题。本案原告与被告均没有对涉案合同的效力提出异议，经审查双方是在平等、自愿的前提下签订的合同，并且不违反法律的规定，双方应当据此诚实、全面履行自己的义务。对于原告提出的解除合同的主张，因第一，被告表示愿意支付拖欠的租金，继续履行合同的主要义务，双方签订的《房屋租赁合同》并没有丧失继续履行的基础；第二，被告确实具有违约的行为，但并不因此必然导致合同目的不能实现，因此给原告带来的不便和损失，被告可以用其他方式进行弥补；第三，被告的违约行为是发生在疫情发生以前，但一直处于持续违约的状态，客观上疫情发生对被告现在的生产经营产生了影响，双方应当参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定的精神，从有利于恢复生产生活的目标出发，互谅互让处理已经发生的纠纷。所以，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告杨阳支付2019年当年应当支付的房租租金余款144482.8元；同时由被告陈强支付原告杨阳违约金58344.84元。二、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。案件受理费4342元，减半收取2171元，由被告陈强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李绍发二〇二〇年六月三日书记员  杨靖宇