江西省上高县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0923民初556号原告：黎艳艳，女，1979年6月27日出生，汉族，住上高县。委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师，特别授权。被告：南昌市人本物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇长堎村******物业综合楼，统一社会信用代码913601067243181513。法定代表人：刘锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳，江西阳宇律师事务所律师，特别授权。原告黎艳艳与被告南昌市人本物业管理有限公司（以下简称人本物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，于2020年4月28日依法由审判员袁耐华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎艳艳及其委托诉讼代理人喻得成，被告人本物业委托诉讼代理人张佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎艳艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因被告管理失责造成房屋被污水浸泡的财产损失人民币54600元、替代房租费8000元，损失鉴定费5000元，合计人民币67600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月1日，原告购买了江西海威房地产开发有限公司山高分公司开发的上高花园21栋1单元204室房屋。房屋交付后，原告即行装修入住，并已经入住3年多时间。自2017年以来，被告人本物业作为物业管理公司入驻上高花园小区，原告均按物业合同缴纳了物业管理费。2020年春节，原告一家人回老家蒙山很小下村过年，由于疫情影响不能出行，直到2020年2月14日才回到上高花园家里。进门时被眼前一幕惊呆，只见整个房屋被污水浸泡，房间内屎尿五岁横流，臭气熏天。木地板和部分家具被污水浸泡，已经出现变形和裂缝。面对这种情况，原告第一时间致电被告，要求进行清理并给出说法。经现场查实，是由该栋楼房下工地污水排污主管道堵塞，造成污水倒灌，先是倒灌到一楼的过道和公共活动室。由于被告管理疏忽未及时处理，导致污水通过原告卫生间倒灌到原告的房屋内，造成原告的房屋及设施造成严重损失。事情发生后，原告多次要求被告承担管理过失责任，但被告却以各种理由推卸责任。2020年3月2日，上高威正司法鉴定中心对原告的损失现场进行了勘验，并对有关财务进行了清点和丈量。在此基础上，2020年3月18日作出了鉴定意见书，经鉴定原告此次水浸泡损失为54600元。由于污水浸泡导致原告无法正常居住，原告无奈租赁王元香房屋居住，花费租赁费8000元，另外原告花费鉴定费5000元。原告认为，被告作为物业服务企业，依法对小区公共排污管道有管理职责，现被告未能履行法定的管理职责，疏于管理且未及时处理，导致原告财产安全受到严重损害，应当依法承担法律责任。被告人本物业辩称，一、驳回原告对答辩人的诉请。1、案涉污水倒灌非答辩人的行为及责任，且原告须证明污水倒灌为答辩人的行为或过错，否则答辩人不承担赔偿责任。2、原告黎艳艳对其房屋未尽到管理、看护的妥善管理义务，案涉的损失扩大的原因与原告的主观因素长时间离家有直接关系，本人应当承担相应的损害后果。3、答辩人定期对21栋房屋的公共井、管道、楼道等尽到了及时管理、养护、清理的注意义务，履行了自己的职责和责任。4、答辩人多次催告、函告原告，原告仍未履行其交纳物业管理费的义务，影响原告业主的部分物业管理服务，对其提出的物业管理服务无事实依据和更无法律依据。即使法院认定答辩人有过错须承担责任，也因原告未履行义务，造成其房屋损失自行承担。二、案涉房屋是开发商于2014年5月11日装修的精装样板房，价格鉴定的购置时间及成新率错误，鉴定意见错误且重置价格高于市场价格，不公正。如法院认为答辩人在本案须承担责任，被告则对价格鉴定意见申请重新鉴定。三、原告告知答辩人污水倒灌异常后，答辩人为避免原告损失扩大或造成其他业主的损失于第一时间处理污水、管理疏通、更换管道，尽到了事后清理和维修等义务。四、起诉书中述称的一楼公共卫生间堵塞，因业主孩子扔异物造成堵塞，且与原告不属同一公共管道和污水井，与本案无关。综上，原告的损失非答辩人的行为及过错所致，且原告与答辩人间的物业服务合同因原告未缴纳物业管理费受到影响，原告的损失答辩人不承担赔偿责任，请法庭驳回原告对答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告黎艳艳购买了江西海威房地产开发有限公司上高分公司开发的上高花园小区21栋1单元204时精装修样板房一套，交房后原告黎艳艳一家入住该房屋。2017年，被告人本物业所属的上高分公司进驻该小区进行物业服务。2020年春节期间，原告黎艳艳及家人回到老家上高县蒙山镇小下村过春节，由于今年疫情影响，一直未能回家。在此期间，由于楼下下水道管道堵塞，该栋住户生活污水无法排入化粪池，导致生活污水由原告黎艳艳主卧卫生间的马桶倒灌至其家中。2020年2月14日，原告黎艳艳邻居201室住户潘友才的儿媳妇拿着原告黎艳艳家中钥匙打开门后，发现原告黎艳艳家中3个房间及2个卫生间被生活污水覆盖。其邻居潘友才立马告知被告人本物业工作人员。被告人本物业工作人员立马电话告知了原告黎艳艳，并于2020年2月15日组织人员对现场进行了清理。2020年2月17日，被告人本物业组织人员对堵塞管道进行维修改造。此次事件造成该房屋内如下财物损坏：实木地板30平方米、衣柜18平方米、床3张、木门4套、墙纸140平方米、实木地脚线60米、马桶一个。2020年3月2日，原告黎艳艳委托上高威正司法鉴定中心对该房屋被污水浸泡损害财物损失进行鉴定，支付了鉴定费5000元。上高威正司法鉴定中心接受委托后于2020年3月3日上午到现场对被浸泡财务进行了现场勘验，并对有关财务进行了清点和丈量。2020年3月18日，上高威正司法鉴定中心作出（2020）上威鉴技咨字第6号价格损失鉴定技术咨询意见书，鉴定结论为：被污水浸泡的上高花园21栋1204时财产损失价值为人民币54600元。后双方就赔偿问题协商未果，故原告黎艳艳向本院起诉。另查明：2020年2月29日，原告黎艳艳与王元香签订了一份《房屋租赁合同书》，由原告黎艳艳租住王元香位于上高新城区房屋一套，年租金为8000元，租期一年。上述事实有双方的庭审陈述及现场照片、视频、被告人本物业上高分公司出具的证明、上高威正司法鉴定中心的价格损失鉴定技术咨询意见书及鉴定费发票、房屋租赁合同书等证据予以证实。本院认为，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《江西省物业管理条例》第四十八条规定：“物业服务合同应当包括下列事项：（五）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；”。第四十九条规定：“物业服务企业应当履行下列义务：（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；”。第五十一条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测；并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”根据上述司法解释及行政法规的规定，作为物业服务企业，对于小区共用部位及共用设施设备具有日常检查、维修养护的责任。本案中，被告人本物业上高分公司作为原告黎艳艳所在的上高花园小区物业管理服务企业，依法对该小区共用部位及共同设施设备具有日常检查、维修养护的责任。本次事件的发生正是由于被告人本物业上高分公司未能对原告黎艳艳所在21栋1单元住户共用的排污管道尽到日常的检查、维修养护责任，导致该排污管道长期堵塞后楼上生活污水无法及时排出倒灌至原告黎艳艳家中，造成屋内财物被污水浸泡损毁，被告人本物业依法应当承担赔偿责任。对于被告人本物业辩称的原告黎艳艳未能在家，同时其委托邻居潘友才照看家，自身存在一定的过错，要求减轻赔偿责任的意见。首先，原告黎艳艳春节回家过年，但由于疫情影响不能回家，这是一个客观事实，其自身主观上并不存在过错。其次，对于其委托邻居潘友才照看家，根据庭审查明，因两家关系好，原告黎艳艳将家中钥匙交由潘友才，这仅是为了方便潘友才家晾晒衣服。最后，即使原告黎艳艳有要潘友才照看的意思，但潘友才作为外人，也不可能天天往原告黎艳艳家中跑，这个事情也是一个突发事件，潘友才也不可能预知到。同时双方之间也仅是出于友谊式的交代，本院不能过分加大潘友才的注意义务，这不利于整个社会睦邻友好关系的建立。对于被告人本物业抗辩的原告黎艳艳未缴纳物业费，应当免除其维护管理义务的意见。虽然原告黎艳艳确实存在未缴纳自2018年6月1日起的物业管理费，但事发的排污管道系共用部位，而非原告黎艳艳家专属，被告人本物业作为物业服务企业对小区共用部分还是存在日常检查、维修养护的责任。对于原告黎艳艳未缴纳物业费的行为，其可通过其他途径予以解决，故本院对其该抗辩意见不予采纳。对于原告黎艳艳主张的各项损失，本院逐一认定如下：1、屋内财务损失：双方对屋内损失的物品种类、数量、面积均无异议，被告人本物业提出鉴定机构在鉴定时写明的上述物品购买时间是2016年6月，而该套房屋是开发商的精装修样品房，装修时间是2014年5月，鉴定就够认定的上述物品成新率过高，应该减少相应的成新率。本院认为，根据庭审查明，该套房屋确实为开发商精装修的样品房，装修时间是2014年5月，与原告所报的2016年6月相差2年。鉴定机构在认定成新率上确实存在一定的偏差，本院予以纠正，在鉴定机构成新率上扣减10%，对于拆地板、衣柜等工时费9000元，本院予以认定。故其该部分损失本院认定为：实木地板：9450元（450元/㎡×30㎡×70%）、衣柜7560元（600元/㎡×18㎡×70%）、床6300元（3000元/张×3张×70%）、木门4480元（1600元/套×4套×70%）、墙纸9800元（140元/㎡×140㎡×50%）、实木地脚线1260元（30元/m×60m×70%）、马桶560元（800元/个×70%）、拆地板、衣柜等工时费9000元，合计为48410元。2、鉴定费：原告黎艳艳为确定房屋内被浸泡财物损失，委托上高威正司法鉴定中心进行鉴定，花费鉴定费5000元，此为合理必要费用，金额有该鉴定中心的鉴定发票予以证实，本院予以认定。3、房屋租赁费：原告黎艳艳因为自己房屋被污水浸泡，无法入住，其租房住也存在一定的合理性，其直接签订一年的租期，与上高租房市场行情有一定的关系，本院予以理解。但在当时被告人本物业已经提供了相应的住所，且其在老家也有住处，疫情期间小孩也尚未开学，不立马租房对其生活也不会造成立竿见影的影响，原告方在这件事上也有点操之过急。本院本着公平原则，酌定其房屋租金为5000元。综上，被告人本物业所属的上高分公司作为上高花园小区的物业管理服务且企业，对整个小区的共用设施设备负有日常检查、维修养护的责任，其未尽到应尽的义务，导致本案排污管道堵塞后该单元生活污水倒灌至原告黎艳艳家中，造成物品损坏，依法应当承担赔偿责任。被告人本物业作为上高分公司的不具备法人资格，其应当承担的民事责任应由被告人本物业承担。原告黎艳艳在本案中并无明显过错，依法不应当减轻被告人本物业的赔偿责任。经调解无效，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二条、第三十五条，《江西省物业管理条例》第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告南昌市人本物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿58410元给原告黎艳艳。案件受理费1490元，减半收取745元，由被告南昌市人本物业管理有限公司承担645元，由原告黎艳艳承担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赔偿款汇入本院执行款专户，开户名上高县人民法院，开户银行九江银行上高支行，账号：43×××54-003。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在上诉期满之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于农行宜春市经济开发区账上，逾期按自动放弃上诉处理。审判员  袁耐华二〇二〇年六月九日书记员  晏 松