广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10859号原告：寇中良，男，汉族，1957年1月5日出生，身份证住址河北省泊头市，委托诉讼代理人：陈宇婷，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403201511965282。委托诉讼代理人：欧阳宁，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403201610349025。被告：翁义胜，男，汉族，1969年5月27日出生，身份证住址广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：邱萍，广东福强律师事务所律师，执业证号14403201711733988。原告寇中良与被告翁义胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈宇婷、被告委托诉讼代理人邱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告2019年6月20日签订《房地产租赁合同》于起诉之日（即2020年3月10日）解除，并判决被告于解除合同次日起将租赁房屋恢复原状，并自恢复原状次日交还给原告；2、请求依法判决原告没收保证金人民币96000元；3、判决被告支付原告2019年11月14日至2020年3月10日期间的租金人民币185379元；4、请求依法判决被告向原告支付违约金人民币288000元（48000元乘以6个月）；5、判决被告支付原告合同解除后至实际交房之日止的房屋占有使用费（按月租金48000元标准计算，自2020年3月11日暂计至2020年6月14日止为150621元）；6、判决被告支付原告2019年11月1日至12月31日水电费2886.32元，2020年1月1日至3月31日的电费1377.13元，该项合计4263.45元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月20日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，双方约定原告将位于深圳市罗湖区××路××）的物业整体出租给乙方使用，建筑面积为1000平方米，院子230平方米，每月租金48000元，租赁保证金96000元，租赁期限自2019年7月15日起至2024年7月14日至，免租期为三个月（从2019年7月15日至2019年10月14日）。合同签订后被告仅支付租赁保证金和一个月租金，2019年11月15日起截止至起诉之日的租金均未支付。原告期间多次向被告催缴，被告均未予以支付。综上，原告认为，被告应按时缴纳租金，被告长期拖欠租金的行为已经构成合同根本违约，给原告造成了极大的经济损失。故特诉至法院，望贵院支持原告的全部诉讼请求。，请求人民法院依法驳回原告起诉。一、被答辩人提供的租赁物（涉案房屋）存在重大瑕疵，多处地方大面积漏水，严重影响经营，答辩人依法可要求减少租金或者不支付租金。答辩人与被答辩人于2019年6月28日签订房屋租赁合同，签订合同时，双方约定租期开始之日前，甲方需处理好涉案房屋漏水情况（见租赁合同第4／13页6.2条款）。双方签订合同后，答辩人便投入巨大资金进行装修。被答辩人却未将涉案房屋修缮好，投入使用后直至今，涉案房屋依然漏水严重，多处漏水（餐厅、厨房、会场等地）。因该租赁物的严重漏水导致答辩人会场会议时无故被中断，餐厅天花板被水浸泡，招待客户用餐时天花板顶部部分材料坍塌至餐桌，厨房抽油烟机处漏水不敢正常作业担心触电等情况。该情况已然严重影响答辩人正常经营。答辩人就该情况多次与被答辩人沟通，要求被答辩人将房屋修好，并提出延长2个月的免租期。被答辩人未告知可否。答辩人认为，根据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，答辩人可以要求减少租金或者不支付租金。二、答辩人承租涉案房屋系用于经营，租赁合同签订后便投入巨资进行装修，购买家电、配套家具，支付人员工资。起初正常营业，但因房屋漏水问题，经营受影响，双方一直协商未果。后又因受新冠××疫情××疫情影响，答辩人于2020年1月底便停止营业，营业收入几乎为零、资金周转非常困难。答辩人根据双方签订的《租赁合同》10/13页第10.9条款之规定，继续与被答辩人协商，但被答辩人态度坚决，于2020年3月份即对涉案房屋进行停水停电，作出相关强制收回房屋措施。答辩人再次与其沟通却无果，已于4月份搬离房屋，并于2020年5月1日正式通知被答辩人解除双方签订的房屋租赁合同。根据《租赁合同》10/13页第10.9条款之规定，又根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，答辩人可以解除合同，并不应当承担违约责任，被答辩人诉请依法不能得到支持。三、答辩人已支付1个月租金和2个月租赁保证金合计144000元。答辩人并未违约，其租赁保证金不应当没收而当折抵租金。其支付及折抵情况如下：2019年6月20日签订合同，起租期为2019年7月15日，免租期为2019年7月15日至2019年10月14日，因漏水提出的延长免租期为2019年10月15日至2019年12月14日，首月租金2019年12月15日至2020年1月14日，两个月租赁保证金折抵两个月租金为2020年1月15日至2020年3月14日，2020年3月被答辩人停水停电已控制房屋，2020年4月答辩人搬离，2020年5月1日正式解除合同。综上，答辩人没有欠付被答辩租金，且依约依法解除合同，不应当承担违约责任，被答辩人所诉无法律依据，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。以上答辩意见，请贵院采信。本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，原告与、被告签订一份《房地产租赁合同》，约定，原告将位于深圳市罗湖区××路××）物业整体出租给被告使用，建筑面积1000平方米，院子230平方米，每月租金为48000元，在每月7日前支付下个月租金；租赁期限从2019年7月15日起至2024年7月14日止；双方签订合同时，被告应向原告支付两个月租赁保证金和一个月租金共计144000元；原告应在2019年6月25日前将该物业交付被告使用；原告于租赁开始之日前，处理好一楼链接处棚顶漏水情况；被告如需对租赁物进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由被告自行实施，改造、装修工程所发生的一切费用由被告自行承担；双方确认免租期为3个月，从2019年7月15日起至2019年10月14日；合同期满或提前终止时，被告对厂房实施的改造、装修及安装的不可移动设施设备，在租赁期结束后，无偿归原告所有；对方还对其他事项进行了约定。随后，原告在2019年6月28日将房屋交付被告使用，被告也支付了租赁保证金96000元和一个月的租金48000元，从2019年11月15日起被告再未支付过租金。2020年5月1日被告向原告发出微信通知，称因房屋一直在维修，至今一楼楼顶还在漏雨，严重影响公司正常经营，故通知终止租赁合同。原告承认收到了该通知。原告没有提交涉案房屋的房产证或建设规划许可证、及其他可以证明该房屋属于合法建筑的证据材料。原告亦没有提供被告欠交水电费的收费通知单等证据。本院认为，原告将未取得房产证和建设规划许可的房屋出租给被告，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，原告与被告所签订的涉案《房地产租赁合同》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《房地产租赁合同》无效，但被告已经按照合同约定实际占有使用涉案房屋，故被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付涉案房屋的占有使用费，被告已经在2020年5月1日通知原告终止租赁合同，原告应当及时收回房屋而不是放任损失的扩大，因此本院依法酌定房屋使用费计算至2020年5月31日。合同无效，原告对于合同无效存有过错，故原告主张的没收被告租赁保证金并要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。合同无效，被告应当将涉案房屋返还原告。原告要求被告支付水电费，但原告没有提供被告欠交水电费的收费通知单等证据材料，对此原告应当承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告寇中良与被告翁义胜在2019年6月28日签订的《房地产租赁合同》无效；二、被告翁义胜应于本判决书生效之日起十日内向原告寇中良返还位于深圳市罗湖区大望新田村197号的房屋；三、被告翁义胜应于本判决书生效之日起十日内向原告寇中良支付房屋使用费人民币314323元（房屋使用费按照每月人民币48000元的标准从2019年11月15日起至2020年5月31日止）；四、驳回原告寇中良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5500元，原告负担3100元，被告负担2400元，原告已预交的人民币2400元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币2400元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年六月十八日孙莹书记员     柏榕楠