广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终814号 上诉人（原审原告）:谢锋，男，1968年4月11日出生，汉族，农民，住广西陆川县。 上诉人（原审原告）：覃泽，女，1968年10月17日出生，汉族，农民，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：陈德国，广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西陆川农村商业银行股份有限公司,住所地：陆川县温泉镇西滨中路**。 法定代表人：苏健，董事长。 委托诉讼代理人：吕文兰，女，1988年4月27日出生，汉族，该公司员工，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：陈柏全，男，1992年1月18日出生，汉族，该公司员工，住广西陆川县。 原审第三人：丘德元，男，1962年8月18日出生，汉族，农民，住广西陆川县。 原审第三人：谢翠英，女，1963年1月1日出生，汉族，农民，住广西陆川县。 两原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 上诉人谢锋、覃泽因与被上诉人广西陆川县农村商业银行股份有限公司、原审第三人丘德元、谢翠英案外人执行异议之诉一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人谢锋、覃泽上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、认定陆川县人民法院作出的（2018）桂0922财保27号民事裁定（下称27号裁定）可以作为另案执行依据事实不清。其实，该裁定严重违反法定程序，应当依法予以撤销或者确认失效：①27号裁定虽然作出，但查封丘德元位于陆川县房屋（下称206号房）未张贴有封条或者公告，违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结財产的规定》第九条第一款关于“查封不动产的，法院应当张期封条或者公告”的规定，查封却程序严重违法。②27号裁定查封206号房屋未公示（未贴封条或者公告）其效力不得对抗善意第三人，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款作出明确规定。据此，27号裁定不是执行上诉人已买受206号房屋的依据。③27号裁定送达后，被上诉人在30日内未起诉，依据《民事诉讼法》第一百零一条第三款规定，法院应解除财产保全措施。经查实：27号裁定于2018年10月12日送达陆川县不动产登记局协助执行，法院于同年11月23日收到被上诉人的诉状，时间为查封后的第42日，逾期起诉将导致保全措施被解除或者自行失效，206号房屋不能进入执行程序。被上诉人辨称法院于2018年11月9日收到起诉状，无有效证据予以证明，应以立案记载为准。一审判决认定2018年11月9日收到民事诉状事实不清。④保全裁定至今未送达给丘德元。《民事诉讼法》第八十四条规定，裁判文书须送达双方当事人，且在法定期限内未提起上诉或者申请复议生效。经查明：法院以邮递方式向丘德元送达27号裁定，但在2018年11月6日、7日、8日三次上门投递，均因“无人在家”未能送达，法院应依据《民事诉讼法》第九十二条规定予以公告送达，27号裁定对丘德元而言未能发生法律效力。2、对上诉人善意取得206号房屋的事实未认定，善意体现在：①上诉人不知道206号房屋出卖人丘德元是金融借款合同保证人，丘德元和中介人也没说明出让房屋有担保债务未清偿；②上诉人不知道丘德元的206号房屋被法院查封，该房屋未见贴有封条或者公告，丘德元亦未收到27号查封裁定。陆川县国土局于2018年10月15日批准丘德元转让国有建设用地使用权和地上建筑物，以致上诉人于同月29日向丘德元付清剩余房款20万元；③上诉人以合理价格买受206号房屋，原告实付价款103万元，陆川县税务局核定纳税价格为99万元，实支价款比核定价款高出4万元，不存在以低于市场价格买受房地产的情形；④对于善意买卖房屋的事实，上诉人在申请复议期间，于2019年9月10日接受陈闯奎法官的问话，如实陈述购买丘德元206号房屋的经过，以及价款支付、房屋交付等事实，足以认定上诉人是善意第三人。3、对上诉人合法占有206号房屋的事实未查清。上诉人支付83万元房款后，上诉人于2018年10月8日收到房门钥匙，206号房屋己移交上诉人合法占有。上诉人凭税务部门通知，于2018年11月30日纳税40064.58元、交不动产登记费80元、土地收益金8073元。上诉人于12月6日取得桂（2018）陆川县不动产权第0003434号不动产权证，有偿善意取得的不动产物权应受法律保护。4、对206号房屋转让在前、查封在后以及付款事实未予认定。丘德元的206号房屋，上诉人于2018年10月1日同意购买，同月8日签订房地产转让合同，12日该房屋被法院查封。查封前上诉人己付房款83万元，付款时间：2018年10日1日向丘德元代理人温某2支付定金4万元，同月9日向另一代理人黄某付款2笔79万元（2万元十67万元），至此上诉人付款83万元，占房款103万元的80.6%。法院查封房屋，不能否认买卖房屋行为的法律效力。依据最高人民法院《关于审理买卖合同糾纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定，买受人已付标的物价款75%以上，出卖人主张取回标的物的，法院不予支持。但是，一审判决以房款在代理人黄某手上未交付丘德元为由不予认定，导致裁定和判决相互矛盾。5、对206号房屋实际成交价103万未查实认定。对于该价款，买卖双方在2018年10月1日所立的收据中记载明确，且履行付款义务完毕。而房地产转让合同上所写房地产价格39万元、税务局核定房产价款99万元，是以实付价格不符，到底以哪一价格为准，广西高级人民法院在2019年12月30日发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》第十项解答中规定：房屋实际交易价与备案合同价格不一致的，应当以实际交易价格作为认定同等条件的依据。对206号房屋交易价103万元，丘德元的代理人当庭认可，一审判决不予认定明显不公。二、原审判断认定证据效力失误。（一）上诉人在一审中先后四次提交有33份证据，原判应按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用罗辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。但原判只就部份证据进行评判，而对关键性证据未评述：一是对27号裁定是否送达当事人的证据置之不理，事实证明法院只将该裁定送达诉前保全申请人而未送达给被申请人丘德元、谢翠英，上诉人提供有法院专递详情单及改退批条为据，此证据能证明27号裁定的生效时间，但原审不予评判；二是财产保全措施实施后，陆川县人民法院于2018年11月23日收到被上诉人（另案原告）民事诉状，上诉人提供有法院的《立案登记表》、《立案审批表》、《受理案件通知书》为依据，但原判对如此重要诉讼证据只字不提，错误认定收到被上诉人民事诉状的时间为2018年11月9日，但此认定又与立案表、审批表的时间明显不符，实为自欺欺人。三是对于转让206号房地产的价格，上诉人提供丘德元代理人温某2于2018年10月1日所立的4万元定金收据载明“206号房屋（房屋总造价壹佰零叁万元）定金人民币肆万元，剩余款项人民币玫拾玖万元”，而上诉人的应税价款为99万元。但法院对上述2份证据效力不作判断说明，就依据转让房地产合同认定206号房屋交易价为39万元确有错误。（二）错误认定27号裁定书具有进入强制执行的法律效力。如前所述，被上诉人在法院作出财产保全措施后，被上诉人未在30日内起诉，该查封自动失效。（三）原判认定“本案讼争的房地产为丘德元的夫妻共同财产，整个交易过程，只有丘德元对讼争的房地产进行处理，买卖合同、付款方式与付款金额没有形成一一对应关系”，又以法庭无法查实房地产买卖合同的真实性，从而否认206号房屋买卖关系的存在。其实，也是审核判断证据效力失误：1、丘德元的陆国用字第0404-40号国有土地使用证载明，土边使用者为丘德元，未有谢翠英的名字；2、丘德元的陆房权证陆川县字××号房屋所有权证载明，房屋所权人为丘德元，为单独所有，未有谢翠英的名字；3、陆川县人民法院作出的（2018）桂0922财保27号民事裁定第一项，是“对登记在被申请人丘德元名下的坐落在陆川县的房地产予以奎封（该房地产的土地证号为：陆国用（1994）字第0404-**；房产证号为：陆房权证陆川县字第××号）。如果原判认定206号房屋是丘德元、谢翠英的夫妻共同財产，那么法院只裁定查封丘德元的房屋,明显遗漏共有人谢翠英，27号裁定存在被查封房屋主体错误，法院应当予以撤销。4、上诉人在验看土地证、房产证记载，确认206号房屋权利人是丘德元才买受房屋，格式房地产买卖合同是在陆川县政务中心窗口签字,丘德元与其妻子谢翠英在场，假设206号房屋是丘德元与谢翠英的夫妻共同財产，上诉人也有充分的理由相信丘德元出让房屋能代表谢翠英，买卖行为对谢翠英有效。5、对于房屋买卖和付款事实，第三人丘德元、谢翠英的代理律师当庭表示，买卖房屋是第三人夫妇一致同意，谢翠英在场见证丘德元签订合同，且经过不动产部门的审查，原判又岂能不予认定买卖关系真实性？对于第三人丘德元、收款代理人温某2、黄某、见证人温某1、谢某1等人，上诉人己经向原审提供了居民身份证，载明有具体住址，原审如果认为案情不清、事实不明，可以通过所属村委会找到他们调查，不能以上诉人未提供电话号码为由放弃职守，不去依法取证，更不能在事情不清的情况下仓促作出错误判决。（四）上诉人已经提供翔实充分的证据证明自已是善意第三人，且房屋买卖在前、法院查封在后的事实，本案是执行异议之诉，争讼焦点应是206号房屋能否不予强制执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：①在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；②在法院查封之前已合法占有不动产；③己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本房产买卖符合上述规定，买受人合法占有房产，且取得新的不动产权证。正是一审法院未能公正判断认定证据效力，导致错误驳回上诉人的诉讼请求。三、原审适用法律错误，判决显失公正，上诉人期望二审公正改判。上诉人诉求撒销陆川县人民法院作出的（2019）桂0922执异7号执行裁定书、（2018）桂0922财保27号民事裁定书第一项；判决对丘德元的206号房屋不得予以执行，已经提供充分的证据予以证明自已的诉讼主张，全面有效地完成举证责任，有充分的理由和法律依据排除对丘德元206号房屋的强制执行。原审本应依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项定，判决支持原告（上诉人）的诉讼请求，对丘德元的206号房屋不予执行，维护上诉人作为善意第三人的合法权益。但是原审却依据《民事诉讼法》第六十四条规定，以原告举证不能为由判决驳回原告的诉讼请求，属于适用法律错误，实体判决显失公正，以致上诉人付清206号房款103万元，法院又予以执行拍买该房屋，致使上诉人血本无归，一无所得，上诉人当然无法信服。为此，上诉人只能提起上诉，请求二审依法撒销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求。 被上诉人广西陆川县农村商业银行股份有限公司辩称，上诉人上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人在法律规定的30天内向法院提起民事诉讼的事实清楚，适用法律正确。被上诉人与陆川县盛世百汇超市、丘少荣、陈静瑜、丘德元、谢翠英金融借款合同纠纷一案中，被上诉人向陆川县人民法院提出了诉前财产保全，陆川县人民法院于2018年10月12日作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书，随后被上诉人于2018年11月9日向陆川县人民法院提起诉讼，该事实清楚，证据充分：第一，在一审中被上诉人提交的证据3《民事起诉状》及上诉人申请法院调取的证据中的《民事起诉状》，均有陆川县人民法院立案庭盖章确认的立案收件日期（日期为2018年11月9日根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》之第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状，诉讼时效从提交起诉状之日起中断。第二：陆川法院在收到被上诉人的起诉材料后，经审查后认为符合起诉条件，于2018年11月16日向被上诉人发出预交诉讼费用通知，通知被上诉人在收到本通知之日起七天内预交案件受理费11400元，该事实由《陆川人民法院预交诉讼费用通知书》可证实。第三，被上诉人收到预交诉讼费用通知书后，按规定己于2018年11月21日缴纳了该案件受理费，此事实银企直连转账回单及银行的转账记录均可证实。因此，一审法院认定被上诉人提起民事诉讼时间是在2018年11月9日的事实清楚，适用诉讼时效从当事人提交起诉状之日起中断的规定正确。二、上诉人请求依法撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，于法无据，二审法院应驳回上诉人的诉求，维持原判。本案中，讼争的房地产是查封在前，国土局批复同意转让在后。陆川县人民法院于2018年10月12日作出桂09**财保27号民事裁定书，裁定查封丘德元名下在陆川县的房地产，查封期限为三年，并于当天向陆川县不动产登记中心送达了该民事裁定书、协助执行通知书。而陆川县国土资源局在收到协助执行通知书后，于2018年10月15日才作出陆国土资复【2018】195号批复，同意丘德元转让国有划拨建设用地使用权和地上建筑物所有权；2018年11月30日，上诉人与第三人丘德元才共同向陆川不动产登记局申请办理该房地产的转移登记手续。因此，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已经核准登记的，不得进行查封。”之规定，陆川县人民法院查封丘德元该房地产的桂09**财保27号民事裁定书及（2019）桂0922执异7号执行裁定，符合法律规定。上诉人请求撤销该查封裁定及执行裁定，于法无据。三、上诉人主张（2018）桂0922财保27号民事裁定书第一项查封的丘德元名下的坐落在陆川县的房地产（该房地产的土土地证号为：陆国用〈1994〕字第0404-**房产证号为：陆房权证陆川县字第××号）不得予以执行的主张没有事实与法律依据，二审法院依法应予以驳回。首先，陆川县人民法院作出桂09**民初2966号民事判决书，并已发生法律效力，判决被告丘德元等人向被上诉人返还借款本金200万元及有关利息，并承担案件受理费。根据《民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行”之规定，被上诉人依此请求法院依法执行丘德元的财产，于法有据，理应得到支持。其次，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款之规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因而，在查封期间，陆川县不动产登记局不得办理丘德元上述的房地产转移过户手续。再者，根据《关于撤销覃泽、谢锋陆川县不动产第0003434号不动产权证的决定》（陆不动产发【2019】3号），覃泽、谢锋于2018年12月6日所取得的涉案房屋的陆川县不动产第0003434号不动产权证己被撤销。因此，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记的，不发生法律效力”的规定，覃泽、谢锋对上述房屋依法不享有所有权，该房地产的所有权人依然为丘德元，故理应纳入到丘德元被执行的财产中予以执行。因此，上诉人请求就上述的房地产不予以执行无事实和法律依据。四、上诉人与第三人丘德元签订的《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同》，具有以合法的形式掩饰非法目的，损害国家的利益之故意，因此，应认定合同无效。一审法院调取的《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同》约定本案争议的房地产转让价格为39万元（其中：丘德元将坐落于陆川县的房屋出让价格为30万元，而位于土地使用权的出让价格为9万元），而上诉人却又主张其实际支付了103万元。因此可知，上诉人与丘德元签订的《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同》约定的价格明显低于市场价格，具有偷逃税费，损害国家利益之故意。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，应认定《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同》无效。 原审第三人丘德元、谢翠英述称，其与上诉人签订的买卖合同合法有效。上诉人也已经支付了全部房屋价款，上诉人是善意第三人，上诉人也占有了讼争的房屋。其同意上诉人的诉讼请求。 谢锋、覃泽向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销陆川县人民法院于2019年9月11日作出的（2019）桂0922执异7号执行裁定书；2、依法撤消陆川县人民法院于2018年10月12日作出的（2018）桂0922财保27号民事裁定书;3、判决对原告买受第三人丘德元位于陆川县的房地产【陆国用（1994）字第0404-40号国有土地使用证，用地面积138平方米，陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证，建筑面积205.47平方米】不得予以执行；4、本案诉讼费用由被告负担。 一审认定事实：陆川农商行与陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷，该院依据陆川农商行的诉前财产保全申请，于2018年10月12日作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书，裁定查封丘德元名下坐落在陆川县土地土地证号为：陆国用（1994）字第0404-**产证号为：陆房权证陆川县字第××号的房地产和谢翠英名下坐落在陆川县土地证土地证号为：陆国用（1995）字第04040**证号为：陆房权证陆川县字第××号房地产。该查封裁定及协助执行通知书于2018年10月12日送达陆川县不动产登记局。2018年10月8日原告谢锋、覃泽与第三人丘德元签订《房地产买卖合同》双方约定丘德元将坐落于陆川县的房地产（面积138平方米，房屋建筑面积205.47平方米；土地证号土地证号为：陆国用（1994）字第0404-**号为：陆房权证陆川县字第××号的房地产）以成交价格30万元出售给原告谢锋、覃泽。于同年同日双方签订《土地使用权转让合同》，双方约定将位于土地使用证为陆国用（1994）字第0404-40号土地使用权面积138平方米以9万元的价格转让给原告，付款方式为转帐。原告覃泽从其广西农村信用社62×××50银行账户于2018年10月9日转账69万元给黄某，于2018年10月29日转账20万元给黄某。2018年10月9日原告与丘德元到陆川县不动产登记中心查询交易的房产情况。2018年10月10日不动产登记中心作出《土地权属登记情况调查表》记载：土地使用者丘德元；土地位置：良田镇良田新街206号；证书号：陆国用（1994）字第0404-40号；申请调查日期2018年10月10日；该宗土地无抵押，无查封登记。2018年11月30日原告到国家税务总局陆川县税务局缴纳了房屋买卖契税等40064.58元（国税局认定双方交易的房产价格为999740元）。丘德元于2018年10月9日向陆川县国土资源局提出转让该房地产的土地使用权和地上建筑物及附着物所有权的申请，该局于2018年10月15日作出陆国土资复［2018］195号《陆川县国土资源局关于同意丘德元转让国有划拨建设用地使用权和地上建筑物所有权的批复》,同意丘德元转让该房地产的土地使用权和地上建筑物所有权。2018年11月30日,原告与丘德元共同向陆川县不动产登记局申请办理该房地产的转移登记。该局于2018年12月5日向案外人颁发了桂（2018）陆川县不动产权第0003434号不动产权证书。此后，案外人搬进该房地产居住生活。2018年11月23日，该院立案受理原告陆川农商行与被告陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷一案，于2019年4月26日作出（2018）桂0922民初2966号民事判决书，判决：一、被告陆川县盛世百汇超市、丘少荣、陈静瑜、丘德元、谢翠英返还借款本金2000000元（200万元）给原告陆川农商行；二、被告陆川县盛世百汇超市、丘少荣、陈静瑜、丘德元、谢翠英向原告陆川农商行支付借款利息【利息计算方法：以本金2000000元为基数自2018年11月23日起按年利率7.125%（即年利率4.75%上浮50%）计算至本案债务全部还清之日】。2019年9月２日，该院依据上述生效的民事判决书，受理申请执行人陆川农商行与被执行人陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷一案。2019年9月5日陆川县不动产登记局作出陆不动产发［2019］3号文件撤销覃泽、谢锋桂（2018）陆川县不动产权第0003434号不动产权证。另查明，黄某，男，1967年9月23日出生，汉族，住广西陆川县队**，公民身份号码：4525271967××××××××。本案涉案房地产买卖的交易款在黄某手上，未交付给丘德元。 一审法院认为,本案的争议焦点为：1、不动产登记局何时收到（2018）桂0922财保27号民事裁定书。2、原告是否具有本案讼争房地产的实体权利？并据此阻却强制执行。（2018）桂0922财保27号民事裁定书、协助执行通知书，原、被告确认本院于2018年10月12日送达给陆川县不动产登记局，签收人为李清仁（有送达回证予以证明）。根据《最高人民法院关于人法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定和协助执行通知书送达时发生法律效力。”的规定，（2018）桂0922财保27号民事裁定书、协助执行通知书，原、被告确认该院于2018年10月12日送达给陆川县不动产登记局，即发生法律效力。对本案讼争的房地产查封的期限为三年。该裁定合法有效送达给陆川县不动产登记局即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。原告及第三人认为被告陆川农商行未在采取保全措施后三十日内依法提起诉讼，法院的保全不能阻止原告办理不动产权登记转移。法院作出诉前财产保全，查封期限三年内，如申请保全措施方未在一个月内提起诉讼，法院应当依法解除，但是，如果法院认为有不应当解除的情形存在，不解除保全措施，被查封的房地产一直处于查封状态，该查封状态下，排除之后物权的变动。因此，陆川县不动产登记局于2018年12月5日为丘德元办理涉案房地产不动产登记转移给原告覃泽、谢锋是无效的行为。被告于2018年11月9日向本院提交与陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷的民事起诉状，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”的规定，被告农商行于2018年11月9日提交民事起诉状属于主张其民事权利的诉讼时效中断行为。被告农商行提交起诉状后，经本院审核后于2018年10月23日立案受理，被告的诉讼行为符合民事诉讼法的规定。原告与第三人签订讼争的房地产买卖合同2份，转让价格合计为39万元。而原告主张其已支付了103万元给丘德元交易情况如下：①2018年10月8日丘德元受权委托书：受委托人黄某、温某1；见证人温某2、谢某1；②2018年10月1日收据收到谢锋4万元订金，收款人温某2，见证人谢某1；③2018年10月9日收条收到谢锋79万元，收款人温某1、黄某；④2018年10月29日收条收到谢锋、覃泽103万元，收款人黄某，见证人温某2、谢某1；⑤2018年10月9日黄某银行卡中国农业银行股份有限公司陆川良田分理处卡号：62×××14，存入12万元；⑥2018年10月9日，覃泽从广西村信用社银行账户转帐67万元给黄某银行账号62×××05；⑦2019年10月29日，覃泽从广西村信用社银行账户转帐20万元给黄某银行账号55×××66。原告提交上述交易材料欲证明其与第三人丘德元的房地产买卖行为合法有效，并因此取得本案讼争房地产的实体权利，据此阻却强制执行。本案讼争的房地产为丘德元与谢翠英的夫妻共同财产，整个交易过程，只有丘德元对讼争的房地产进行处理，买卖合同、付款方式与付款金额没有形成一一对应的关系。庭审中，法庭要求原告及第三人提供丘德元及黄某本人的电话号码及联系方式，由法庭对本案的交易行为及交易过程进行核实，但原告及第三人一直未向法庭提供，本院无法查实丘德元与覃泽、谢锋的房地产买卖合同的真实有效性。如果原告与第三人丘德元之间的房地产买卖合同合法有效，应按交易合同履行交易金额39万元；如果原告与第三人丘德元之间的房地产买卖合同不是合法有效的合同，那么原告没有主张排除对本案讼争房地产的强制执行的主体资格。根据原告提交的国家税务总局陆川县税务局纳税发票记载：本案讼争的房地产价值为99.974万元。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”和《最高人民法院关于人法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案讼争的房地产权属变更无效，原告也未支付全部价款，因此原告并没有取得本案讼争房地产位于陆国用（1994）字第0404-40号；房产证号为：陆房权证陆川县字第××号的实体权利，原告以此提出阻却本案强制执行的理由不成立，对原告的诉讼请求依法不予支持。 依照《最高人民法院关于人法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、第十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告谢锋、覃泽的诉讼请求。本案依法收取受理费100元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人谢锋、覃泽申请证人黄某、温某1、谢某2、李某、温某2出庭作证。证人黄某、温某1、谢某2、李某、温某2接受了双方当事人的交叉询问以及法庭的询问。证人黄某作证称：丘德元向其和其表叔温某1借款125万元，所以丘德元将涉案的房产证抵押在其手上。由于丘德元没钱偿还借款便委托其出卖涉案房屋，房屋出售后所得的钱由其收取以抵偿丘德元的债务。其与温某2一共收到谢锋交来的涉案房屋转让价款103万元，有4万元支付给了中介人温某2。在出卖涉案房屋之时，其将房屋钥匙交给了中介人温某2。证人温某2作证称：其通过别人认识覃泽，知道谢锋、覃泽要买房，刚好他又听说黄某和温某1要出卖丘德元的房子，所以其就作为中介人牵线。黄某把涉案房屋钥匙交给其，其于2018年10月1日带谢锋、覃泽去看房，谢锋、覃泽同意买房，当日交了4万元订金给其，其就把钥匙交给了谢锋、覃泽。证人温某1作证称：其与黄某一起借款125万元给丘德元，其中有40万元是其的。丘德元没有钱还给其与黄某，丘德元同意由其与黄某将房屋出卖抵债，房款由其与黄某收取。出卖房屋的钱，其收了4万元的订金，其余99万元由覃泽转账到黄某银行账户。国庆节期间，谢锋、覃泽交了定金便拿到房屋钥匙。证人谢某2作证称：2018年国庆节期间，谢锋、覃泽聘请其到涉案房屋补楼顶，其收了950元工钱。中午，谢锋、覃泽邀请其涉案房屋吃饭。证人李某作证称：其住在涉案房屋的隔壁，2018年国庆期间，见到谢锋、覃泽在涉案房屋打扫卫生。上述证人证言，对于证言之间能够互相印证及与其他书面证据、当事人陈述互相印证的证言本院予以采信。 一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，第三人丘德元因其儿子丘少荣经营超市需要资金，其便向黄某、温某1陆续借款125万元，因第三人丘德元没有钱归还借款，其便口头委托黄某、温某1将登记在其名下的位于陆川县屋出卖，出卖款用于抵偿借款。黄某、温某1通过中介人温某2将上述房屋出卖给上诉人谢锋、覃泽。2018年10月1日，谢锋将定金4万元交给温某2，温某2将上述房屋钥匙交给了上诉人谢锋、覃泽，并出具《收据》“今收到谢锋交来良田镇良田新街206号房屋（房屋总造价人民币壹佰零叁万元¥1030000.00元）定金人民币肆万元（¥40000.00元），剩余款项人民币玖拾玖万元（¥990000.00元），在办理好过户手续，谢锋领到土地房屋使用权变更有关证件手续后支付清楚。如无法办理过户手续，则退还该订金人民币肆万元（¥40000.00元）给谢锋。收款人：温某2。见证人：谢建辉。2018年10月8日，丘德元与谢锋、覃泽在陆川县不动产登记中心签订《房地产买卖合同》。同日，丘德元出具授权委托书给黄某，授权黄某代其收房款。温某2、谢建辉在委托书中签名见证。上诉人谢锋、覃泽在2018年国庆期间，接管了该206号房屋，并请人维修楼顶。二审中，第三人谢翠英表示其知道丘德元将206号房屋出卖给谢锋、覃泽，其同意丘德元出卖该房屋。 本院认为，上诉人主张被上诉人因与陆川县盛世百汇超市、丘少荣等人借款合同纠纷一案，申请对第三人丘德元所有的位于陆川县屋进行诉前财产保全，一审法院于2018年10月12日裁定对该房屋予以查封，并于当日向陆川县不动产登记局送达了协助执行通知书。而被上诉人未在30日内向一审法院提起该案诉讼，依照法律规定，一审法院应当依法解除查封，即使没有解除，该查封亦应自动失效。本院查明，一审法院于2018年10月12日采取保全措施后，被上诉人于2008年11月9日已经向一审法院提交了该案的民事起诉状，当事人向人民法院提起诉讼的时间应以当事人提交起诉状的时间为准，而不是以人民法院立案的时间为准。因此，上诉人向一审法院起诉并没有超过30日的规定。对上诉人该主张，本院不予支持。一审法院认为，上诉人提交起诉状后，导致上诉人提起该案诉讼时效中断，该院于2018年11月23日对该案予以立案，没有超过30日的起诉期间。本院认为，民事诉讼法规定的期间是指人民法院、诉讼参与人进行某种诉讼行为的期限。期间由法律直接规定或者人民法院依法指定，为固定不变的期限，不能适用诉讼时效中断、中止的规定，一审法院适用诉讼时效中断不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定：利害关系人申请诉前财产保全，人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。依前款规定，自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算，人民法院无需重新制作裁定书。该案诉前财产保全措施依法应转为执行中的查封措施；关于上诉人对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的合法权益的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：（一）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与第三人于2018年10月8日已经签订了《房屋买卖合同》，一审法院于2018年10月12日作出查封裁定并送达陆川县不动产登记局，因此，上诉人已经在查封前签订了书面的买卖合同。被上诉人主张，买卖合同约定的房地产价款为30万元，而税务部门征税核准的交易价格是99.9740万元，上诉人与第三人存在恶意串通，规避税收，损害国家利益，该买卖合同应当认定无效。本院认为，实践中不动产买卖的当事人为了达到少交税款的目的，通常在买卖合同中约定比真实交易价格相对较低的价格。针对这种现象，税务部门征收房地产交易税时，并不以买卖合同所约定的交易价格为依据，而是根据不动产所在地的通常市场价值作为纳税的依据。虽然上诉人与第三人有避税的主观故意，但实质上并不能达到避税的目的，且该行为在日常生活中具有普遍性，不宜因此而认定合同无效。因此，对被上诉人该主张，本院不予支持。上诉人与第三人签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。二审中，多位证人出庭作证证实，上诉人已于2018年10月1日拿到涉案房屋钥匙，并于同年国庆期间对房屋进行打扫、修缮。应认定上诉人已于查封之前合法占有该房屋。从房屋买卖中介人温某2出具的收条约定的内容，可知本宗房地产交易的价格为103万元，该收条与上诉人的转账凭证，证人证言，黄某出具的收款收据相互印证，应认定涉案房屋交易价格为103万元。上诉人支付定金4万元给中介人温某2，有收条予以证实，上诉人转账99万元给第三人委托的收款人黄某，有转账凭证和黄某出具的收条予以证实，足以认定上诉人已全部支付完毕涉案房屋的价款。上诉人在与第三人签订买卖合同之前，先向陆川县不动产登记部门查询了涉案房屋是否存在查封、抵押等限制交易的情形，在得到没有任何交易限制的答复后，上诉人才签订了买卖合同。可见，上诉人在签订买卖合同时已尽到了交易安全的合理注意义务。之后，上诉人亦顺利办理了过户登记手续。虽然，此后不动产登记部门因涉案房屋被法院查封，又撤销了上诉人取得的不动产权属证书，但很明显，不能办理过户手续，并非上诉人的过错。综上，上诉人对本案执行标的提出执行异议，完全符合上述司法解释所规定的四个情形，足以排除对执行标的强制执行，对上诉人请求不得执行本案执行标的，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销陆川县人民法院（2019）桂0922民初2870号民事判决； 二、不得执行位于陆川县地产【国有土地使用证：陆国用（1994）字第0404-40号，房屋产权证：陆房权证陆川县字第××号】。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人广西陆川县农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 陆川县人民法院（2019）桂0922执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 梁 宁 审判员 覃惠健 审判员 陈劲松 二〇二〇年六月二十四日 书记员 杨 梓