云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初58号原告：黄超，男，1992年8月15日生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：宋顺方，广东信达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：徐汤朋，男，1990年3月23日生，汉族，住浙江省永嘉县，现住昆明市盘龙区。被告：徐海伟，男，1964年12月23日生，汉族，农民，住浙江省青田县，现住昆明市。上列二被告共同委托诉讼代理人：张岳昆，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告黄超与被告徐汤朋、徐海伟买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄超的委托诉讼代理人宋顺方，被告徐汤朋、徐海伟的共同委托代理人张岳昆及被告徐海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄超向本院提出诉讼请求：1.判令徐汤朋返还黄超房屋转让款252000元；2.判令徐汤朋承担违约金54000元（252000元×20%）；3.判令徐海伟对徐汤朋上述支付责任承担连带责任；4.本案诉讼费用由徐汤朋、徐海伟承担。事实和理由：黄超与徐汤朋于2018年6月13日签署《房屋转让预约协议》，约定由徐汤朋将位于峨山彝族自治县（以下简称峨山县）双江街道东郊瑞竹寺瑞林山水小区15幢一单元502室房屋转让给黄超。黄超依约定于合同签署当日向徐汤朋的父亲徐海伟支付了房屋转让款252000元。由于案涉房屋在签约时尚未办理房屋所有权登记手续，双方约定在取得房产所有权证书后再签署正式房屋买卖合同，但徐汤朋在案涉房屋办理房产所有权证的当日即将该房屋转让给第三人。根据《房屋转让预约协议》约定，徐汤朋应当向黄超归还收取的房屋转让款，并承担违约责任。综上所述，请求法庭依法查明事实，判如所请。被告徐汤朋辩称，《房屋转让预约协议》系黄超和徐汤朋于2018年6月12日签订，该协议约束的双方为黄超和徐汤朋。《房屋转让预约协议》中约定，黄超应于协议签订当日付清全部购房款，但其却并未按协议约定向徐汤朋支付房屋转让款252000元。在黄超未按约支付房款的情况下，徐汤朋作为房屋的所有权人有权向第三人出售房屋。徐汤朋与徐海伟虽系父子关系，但均是具有完全民事权利能力的自然人，徐汤朋并没有向黄超出示过授权给徐海伟收取房款的委托书，徐海伟的无权代理行为亦未得到徐汤朋的事后追认，故徐海伟的收款行为对徐汤朋不发生法律效力。被告徐海伟辩称，其不是本案的适格被告。案涉《房屋转让预约协议》是徐汤朋和黄超签订，其既不是合同相对方，也不是该合同的担保人。徐汤朋和黄超签订合同时间是2018年6月12日，但合同上打印的日期是2018年6月13日。2018年6月13日中午，徐海伟收到黄超转帐到其帐户上的人民币252000元，经其联系黄超，黄超称系转帐错误，并要求徐海伟于2018年6月13日下午与黄超同去银行，将250000元钱取出后交给黄超；黄超还表示之后其会把钱转给徐汤朋，但黄超收到徐海伟返还给其的钱后却一直未将房款转给徐汤朋。如黄超要求徐海伟返还转帐错误的252000元人民币，则只应由昆明市官渡区人民法院管辖，峨山县人民法院无管辖权。围绕诉讼请求，黄超提交以下证据：1.《房屋转让预约协议》、交通银行电子回执各1份；2.《商品房购销合同》（含合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表）1份；3.不动产登记资料查询结果1份。针对辩称，徐海伟提交以下证据：1.招商银行账户历史交易明细表1份；2.《房屋转让协议》2份；3.招商银行账户历史交易明细表、民生银行个人账户对账单各2份、王亚宇身份证1份；徐汤朋未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.黄超提交的第1组证据，欲证明黄超向徐汤朋购买房屋，并将购房款252000元转至徐海伟账户，徐汤朋未履行合同，应承担退款及支付房款20%的违约责任；第2组证据，欲证明房屋属徐汤朋所有，系准物权人，案涉房屋系开发商抵债给徐海伟，徐汤朋不是案涉房屋的实际出资人；第3组证据，欲证明徐汤朋于2019年1月22日将案涉房屋转让给第三人。经质证，徐汤朋对第1组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，对证明目的有异议，认为《房屋转让预约协议》约定协议签订当日付清房款，既然徐汤朋未收到房款，那其将房屋出售给他人不存在违约；徐汤朋对收款人并没有授权，事后徐海伟也没有得到徐汤朋的认可；对第2组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋的物权人为徐汤朋，案涉房屋并非徐海伟抵债得来，在徐汤朋未收到购房款的情况下，其也就不存在违约，其有权将房屋另售他人；对第3组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为徐汤朋有权利处分案涉房屋。徐海伟对第1组证据的三性无异议，且认可黄超将购房款打入其账户的事实；对第2组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋系徐汤朋购买。本院认为，黄超提交的第1组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关系性，且能证明黄超将购房款252000元转至徐海伟账户的事实，予以采信；第2组证据，能证明案涉房屋的来源，予以采信，但无相关证据证明房屋实际所有人为徐海伟，对黄超的该证明目的不予采信；第3组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。徐海伟提交的第1组证据，欲证明黄超将案涉购房款252000元打到徐海伟账户后，徐海伟已按黄超要求将该笔款项还给黄超；第2组证据，欲证明黄超与徐汤朋签订案涉房屋转让预约协议当天，还与徐海伟签订了昆阳镇永乐大街麟昊小区2002、2102房屋转让预约协议，约定每套房屋价格为160182元；第3组证据，欲证明黄超与徐海伟签订昆阳镇永乐大街麟昊小区2002、2102房屋转让预约协议后，已将两套房屋转让款支付给徐海伟，徐海伟收到款项后，将2002室的房款全部转给案外人王亚宁；按黄超要求，将2102室房款中的100000元转给案外人王亚宇，40000元转给案外人杨丽，20000元取现金交付给黄超，王亚宁收到该款项后，分两次共向黄超转帐256000元。经质证，黄超对第1组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为徐海伟与徐汤朋系父子关系，黄超与徐汤朋签订合同时徐海伟在场，黄超可以将房款转给徐海伟，徐海伟陈述黄超告知其转帐错误不合理，黄超与徐海伟、徐汤朋系朋友关系，双方还有其他的财务往来；对第2组证据无异议，且认为在同一天黄超签署了三份协议之后，于2018年6月13日将钱转到徐海伟的账户；对第3组证据认为属证人证言，无法核定真实性，且不符合证据规则，不予质证。本院认为，徐海伟提交的第1组证据，来源合法、内容客观真实，能证实黄超向徐海伟转账252000元的事实，对徐海伟的该证明目的予以采信，其余证明目的不予采信；第2、3组证据，与本案无关联性，不予采信。经过庭审调查，并对双方提交的证据进行分析，本院确认案件事实如下：2017年8月23日，徐汤朋与玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司签订了《商品房购销合同》，合同约定徐汤朋向玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司购买坐落于峨山县东郊瑞竹寺瑞林山水一期第15幢1单元502室房屋一套，价款为378000元整，建筑面积为126平方米，交房时间为2017年11月30日前。2017年11月13日，徐汤朋交清房款378000元。2018年6月12日，徐汤朋与黄超签订《房屋转让预约协议》（该协议中协议签署日期为打印，日期为2018年6月13日），协议约定：徐汤朋将其向玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司购买的上述房屋出售给黄超，房屋价款为252000元；黄超应于协议签订当天一次性向徐汤朋付清全部购房款；黄超不按约定于协议签订当天一次性付清全部购房款的，徐汤朋有权解除本协议，并要求黄超赔偿损失。双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为徐汤朋取得该房屋所有权登记证原件之日起30个工作日内。符合协议规定的条件时，徐汤朋拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，黄超有权要求徐汤朋退赔实际收取的全部款项，同时支付转让价款总额20%的违约金或要求继续履行协议，并将房屋转让给黄超；黄超拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，徐汤朋有权要求黄超支付转让价款总额20%的违约金，同时解除协议或要求继续履行协议，除上述责任承担方式外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。2018年6月13日，黄超通过交通银行向徐海伟转帐252000元，附言为峨山县瑞林山水小区15栋502购房款。2019年1月22日，徐汤朋将案涉房屋转移登记给了木腊机、刘安平。另查明，徐海伟与徐汤朋系父子关系，二人与黄超系朋友关系，黄超与徐海伟的帐户之间有其他经济往来情况。本院认为，本案争议焦点：一、徐汤朋是否应返还黄超房屋转让款252000元；二、徐汤朋是否应支付黄超违约金；三、徐海伟是否应对上述费用承担连带赔偿责任。关于争议焦点一，徐汤朋是否应返还黄超房屋转让款252000元的问题，黄超与徐汤朋签订的《房屋转让预约协议》系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，按合同约定，黄超应在协议签订之日支付购房款，经庭审查明，协议签订之后，黄超将房屋转让款支付给了徐海伟，现黄超提交的证据不能证明其向徐海伟支付房屋转让款系双方协议约定或徐汤朋授权，且其亦未提交证据证实徐海伟收到房款后将房款转交给徐汤朋。徐汤朋未收到过黄超支付的房屋转让款，故徐汤朋不应返还黄超房屋转让款252000元。关于争议焦点二，徐汤朋是否应支付黄超违约金的问题。在黄超与徐汤朋签订的《房屋转让预约协议》中第七条违约责任部分，对黄超不按约支付购房款的违约责任及徐汤朋取得案涉房屋所有权登记证原件之日起30个工作日内，双方不签订正式合同及办理产权变更手续的情况下，双方应承担的违约责任均作出约定。按协议约定，黄超在签订协议后，未按约向徐汤朋支付购房款，其已构成违约；徐汤朋在取得案涉房屋所权登记证原件后，未通知黄超签订正式合同及办理产权变更手续，徐汤朋的行为亦属违约行为，在双方均存在违约行为，且系黄超违约在先的情况下，本院对黄超要求徐汤朋支付违约金的主张，不予支持。关于争议焦点三，徐海伟是否应对上述费用承担连带赔偿责任问题。案涉房屋转让预约协议的双方当事人是黄超与徐汤朋，徐海伟不是该协议的一方当事人，不应对协议产生的后果承担责任。黄超主张案涉房屋的实际所有人是徐海伟，但未提交证据证明，庭审中，徐汤朋也明确表示其未授权给徐海伟收取房屋转让款，故本院对黄超要求徐海伟承担连带返还房屋转让款及承担违约责任的主张，不予支持。徐海伟是否应返还黄超房屋转让款与本案不属同一法律关系，本案不作处理，黄超可另案主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄超的诉讼请求。案件受理费5890元，由原告黄超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  柴金燕人民陪审员  柏建翔人民陪审员  曾 丽二〇二〇年六月八日书 记 员  周 阳