广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1702号上诉人（原审原告）：林淑贞，女，1990年1月27日出生，汉族，住广东省台山市*****东*****之1，公民身份号码：440************123。被上诉人（原审被告）：台山市耀东房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市*********************。法定代表人：徐家柿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈家欣，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。上诉人林淑贞因与被上诉人台山市耀东房地产开发有限公司（以下简称耀东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林淑贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林淑贞第三项诉讼请求；2.本案诉讼费用由耀东公司承担。事实和理由：一、一审法院对林淑贞提交的部分证据不予确认没有法律依据。（一）关于林淑贞与翁健灼的微信聊天记录，翁健灼是由耀东公司派遣和代表耀东公司与林淑贞对接购房后续事宜的，是耀东公司派遣人员伍永源辞职后接手后续服务事宜的，一审法院依法应当确认该微信聊天记录。（二）关于耀东明珠装修维修事项表和录音视频等证据。耀东公司提供的证据《入伙通知书》明确记载了联系地址为耀东明珠花园物业服务中心，联系电话也是物业公司的电话，耀东公司指派物业公司与林淑贞对接验收事宜，林淑贞对于质量问题也只能与物业公司沟通联系。该维修事项表是由耀东公司和物业公司在陪同林淑贞验收过程中发放给林淑贞填写的，填写后交由耀东公司指定的物业公司处理跟进，耀东公司和物业公司没有盖章返还。结合微信聊天内容和录音内容，可以相互印证，证实林淑贞所提出的质量问题是真实存在，林淑贞与物业公司工作人员的对话应当作为本案认定事实的证据。（三）关于与涉案房屋同地段同面积的58同城房屋租金信息，该证据显示了同地段同面积同装修状况的租赁价格，可以证实因耀东公司交付涉案房屋存在质量问题及拖延修复导致林淑贞的损失，该证据与林淑贞的损失具有关联性，依法应当采纳该份证据。二、一审法院不准许林淑贞关于实际居住损失的鉴定申请没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款及第十七条的规定，林淑贞主张对同地段同类房屋租金标准申请鉴定有合法依据。三、耀东公司应当按照样板房的装修标准对涉案房屋进行装修，否则构成违约，应当承担违约责任并赔偿林淑贞的损失。耀东公司提供的样板房属于就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，林淑贞是在耀东公司销售人员带领参观样板房和详细游说后才决定购买涉案房屋，样板房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依法应为要约，耀东公司受该意思表示约束，应当按照样板房标准建筑装修涉案房屋。耀东公司装修房屋质量不但与样板房不符，而且连基本的装修标准都没达到，例如瓷砖有明显裂痕、没有填缝、地板空鼓等等，且耀东公司拖延修复。耀东公司的行为构成违约，依法应当赔偿业主损失。附件四是耀东公司单方制定的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，依法属于无效条款。涉案房屋的质量问题尤其是地板的质量已实际影响到林淑贞的正常使用居住。耀东公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回林淑贞的上诉请求。自2018年12月22日耀东公司向林淑贞发出收楼通知，至林淑贞于2019年6月9日确认收楼，耀东公司对林淑贞提出的房屋保修问题，已按照《住宅质量保证书》的保修责任作出修复处理。案涉房屋从耀东公司发出收楼通知之日起就不存在影响林淑贞入住使用的质量问题。对于林淑贞认为存在的质量瑕疵问题，耀东公司也根据林淑贞的要求在合理期限内排查修复，耀东公司已按照双方签订的房屋买卖合同约定的装修标准向林淑贞交付房屋。根据相关司法解释，如果林淑贞认为耀东公司拖延修复，其可自行修复，并要求耀东公司承担修复费用，但林淑贞未自行修复，可见林淑贞对耀东公司的修复时间是可以接受的，不存在延期修复造成损失。林淑贞向一审法院起诉请求：1.判令耀东公司向林淑贞支付违约金40914.93元和利息（以40914.93元为本金，从起诉之日起按年利率6%计付至清偿日止）；2.判令耀东公司向林淑贞支付涉案房屋地板维修费用20000元（暂定）；3.判令耀东公司向林淑贞支付因房屋质量问题延迟维修造成的林淑贞实际居住损失10000元（按市场价租金每月2000元计算，从2019年1月起暂计至2019年5月，耀东公司须一直计付至涉案房屋修复完毕之日止）；4.判令本案诉讼费由耀东公司承担。一审法院判决：驳回林淑贞的全部诉讼请求。一审案件受理费1572.88元，由林淑贞负担。本院二审期间，林淑贞提交了其与翁健灼的微信聊天记录，拟证明翁健灼是耀东公司聘用的销售人员，涉案商品房一直都存在质量问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀东公司对该份证据的真实性不予认可，对聊天对象是否是翁健灼本人不予确认，且认为翁健灼并不负责售后质量问题。本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。耀东公司二审没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对林淑贞的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：林淑贞主张的实际居住损失是否应当支持。林淑贞主张涉案商品房存在瓷砖裂痕、没有填缝、地板空鼓等质量问题，因耀东公司延期修复，导致其实际居住损失。耀东公司则主张其已经按照林淑贞的要求进行维修和修复，无需支付实际居住损失。对此本院认为，首先，根据林淑贞提交的《耀东明珠装修维修事项表》及耀东公司的实际修复行为，证明涉案房屋确实存在质量瑕疵，但林淑贞并未举证证明该质量瑕疵严重影响其正常居住使用，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十一条第一款“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”的规定，林淑贞主张涉案房屋存在严重装修质量问题，理据不足，本院不予支持。其次，实际居住损失系林淑贞自行举证的范围，林淑贞对此并未举证证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，其申请对居住损失进行鉴定无必要性，故一审法院经释明后并未准许其申请并无不当，本院予以维持。综上，林淑贞要求耀东公司支付因违约交付房屋造成其实际居住损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林淑贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林淑贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  甄锦源审 判 员  陈雪娟二〇二〇年六月二十四日法官助理  林 愈书 记 员  谭秀萍李金科