广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36105号原告：广州永通汽车驾驶员培训有限公司，住所地广州市白云区横沙大街**首层之二。统一社会信用代码91440111799416735K。法定代表人：黄伟星，经理。委托代理人：黄晓芸，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：丘考婷，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市天享物业管理有限公司，住，住所地广州市海珠区新港中路**自编**首层之一一社会信用代码91440105058901987P。法定代表人：廖志均，总经理。委托代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。委托代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所实习人员。被告：广东珠光集团有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区庆亿街****会信用代码91440000231123067M。法定代表人：谢炳钊，总经理。委托代理人：李靖飞，男，公司职员。委托代理人：林运涛，男，公司职员。原告广州永通汽车驾驶员培训有限公司诉被告广州市天享物业管理有限公司（以下简称天享公司）、广东珠光集团有限公司（以下简称珠光公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李志勇独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓芸、丘考婷，被告天享公司的委托代理人金旺龙、黄钰，被告珠光公司的委托代理人林运涛、李靖飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月28日，原告与天享公司签订《租赁合同》，约定租赁物为海珠区××号地块空地，面积14368平方米，租赁期为3年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止，另被告天享公司向原告提供了被告珠光公司出具的《同意转租证明》。协议签订后，原告按合同约定向被告天享公司支付了履约保证金380176元，并每月按时足额支付租金。2019年1月，原告与被告天享公司就变更场地租赁面积协商一致，重新签订了一份《租赁合同》，约定租赁面积为8027平方米，租赁期限不变。因面积和租金变更，新合同签订后被告天享公司退回部分履约保证金，被告天享公司实际收到原告相当约两个月租金的履约保证金212394元，原告按合同约定每月按时足额向被告天享公司支付租金。2019年7月1日，被告天享公司向原告发出《解除合同告知函》，称:因租赁场地需要整改，双方的《租赁合同》即日起解除，被告天享公司将于7月15日前收回租赁场地。2019年7月29日，被告珠光公司在园区内张贴《通知》，要求各租户10天内腾空场地。后原告积极向被告天享公司了解情况，被告天享公司口头答复，其已经与被告珠光公司协商一致，原告可继续使用场地。2019年8月15日，被告天享公司突然向原告发出《场地交还告知书》，要求原告最迟于2019年8月31日前交还场地，不再收取原告8月1日至8月31日的使用费，但第二天即8月16日，被告珠光公司立即派大量人员看守园区出入口，不允许原告的教练员、学员、教练车进入园区，逼迫原告撤离，原告根本无法使用场地至8月31日。原告被迫于2019年8月18日紧急撤离、交还场地，被告天享公司得知原告撤场后于当天出具《关于场地交还说明函》，对原告表示歉意。被告天享公司的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。根据租赁合同，被告天享公司应在七个工作日内将保证金退还给原告。原告已于2019年8月18日撤离，不再使用场地，被告天享公司应最迟应在8月27日向原告返还保证金。在原告的催促下，被告天享公司在9月发来核对表，扣除相关水电、租金后被告天享公司确认需退回保证金157312元，但被告天享公司仅在2019年10月23日返还57312元，仍欠保证金100000元，因此，原告要求被告天享公司立即返还保证金100000元并支付逾期利息，利息按银行同期贷款利率计算，从2019年8月28日起至2019年10月22日按157312元基数计算，从2019年10月23日起计至还清之日按100000元基数计算。被告天享公司于2019年7月1日向原告发出《解除合同告知函》，单方称双方的《租赁合同》即日起解除，此行为构成违约。根据《租赁合同》约定被告天享公司单方解除合同的，应提前60日以书面形式通知原告，如提前通知天数未满60日的，应按照未满天数对应的租金向对方支付违约金，故原告要求被告天享公司支付60日的租金作为违约金合计214416元。原告在承租场地后，在原有的部分水泥地面上重新建设合格的训练场，投入大量资金，原告在撤场前已经委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对租赁物的建（构）筑物进行价值评估，评估价值为1513310元。根据《租赁合同》约定被告天享公司单方面提前解除协议的，造成原告不能正常运营的，被告天享公司应当赔偿原告投资建设生产的装修费、设施费、设备费、建设费。本案租期3年即36个月，原告从2018年4月1日使用场地至2019年8月16日共16.5个月，剩余租期19.5个月，折算剩余租期的场地装修损失为819709.58元。根据《租赁合同》约定如任何一方违约导致对方损失的，由违约方负责赔偿。原告在2019年8月18日撤场时，为评估场地、拆除设施、搬运设备等产生实际费用30000元。该损失，被告天享公司应予以赔偿。因被告天享公司违约提前解除租赁合同，原告紧急寻找新场地，新场地每月每平方米租金16元，远远高于本案场地每月每平方米13.35元，被告天享公司的违约行为导致原告无法按13.35元的标准继续使用场地，增加租金负担、造成了原告损失，基于公平合理原则，原告主张被告天享公司应补偿新场地租金差价，每月差价为16695元[（16元-13.35元）×6300平方米],剩余租期差价为325552.5元（16695元×19.5个月）。根据《租赁合同》约定守约方因维权支出的律师费等费用由违约方承担。原告为维护合法权益聘请律师代理案件，已实际支付律师费40000元。根据被告珠光公司出具的《通知》可知，本案园区无法使用，是因为广州市国土资源和规划委员会发来《责令停止违法行为通知书》、《责令整改违法行为通知书》，即因两被告的原因和责任，导致原告无法继续使用场地而被迫搬离。两被告存在违法行为，不存在免责事由，两被告应对违法解除租赁合同的行为承担责任。为维护原告的合法权益，故起诉请求：1、判令被告天享公司向原告返还履约保证金100000元及支付逾期利息，利息计算标准按银行同期贷款利率计算，从2019年8月28日起计至还清之日；2、判令被告天享公司向原告支付违约金214416元；3、判令被告天享公司向原告赔偿建设费819709.58元；4、判令被告天享公司向原告支付撤场损失30000元；5、判令被告天享公司向原告支付租金补偿325552.5元；6、判令被告天享公司向原告支付律师费40000元；7、判令被告珠光公司对上述款项承担连带责任；8、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告天享公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告二至六项诉请。理由：一、原告向天享公司承租场地后，未经天享公司同意且未向任何政府主管部门报建的情况下，擅自对场地进行土地硬化及违章搭建，导致海珠区国土局及城管等相关部门责令整改，被告珠光公司与案外人陈明珠（天享公司的出租方）解除租赁合同，从而导致天享公司与原告解除租赁合同。天享公司在本案中没有过错且不存在违约情况，不应承担原告主张的建设费用等损失。根据原告与天享公司签订的租赁合同约定，该物业使用过程中，与政府法规相抵触，按相关法规处理，互不追究双方责任。其次，在合同相关约定，改建装修费用由承租人承担，双方对场地新增的设施约定，无论在何种原因，在合同解除时均不作赔偿。二、天享公司无需支付原告主张的违约金。天享公司是临时收到场地整改通知，客观上不具备提前60天通知解除合同的条件，天享公司已在收到通知后第一时间向原告发出解除合同通知，因此，天享公司未能提前60天通知不存在过错，原告一直在涉案场地承租驾校，城管部门在场地张贴的整改通知原告应第一时间收到，而非天享公司。三、原告主张撤场损失、律师费、租金补偿损失等不应支持。本案解除合同是因原告违建导致，天享公司不应承担该损失。本案评估费用是不应天享公司承担，如需承担则应由法庭委托评估机构进行评估产生的评估费由败诉方承担。原告在解除合同后重新租赁场地进行经营，是其经营行为，租金差价不应天享公司承担。被告珠光公司辩称：原告与珠光公司不存在法律关系，珠光公司非适格主体。原告是与被告天享公司或第三人签订租赁合同，珠光公司不是合同主体。原告无法使用场地不是珠光公司导致，且珠光公司已履行通知义务。珠光公司从2014年起与案外人陈明珠签订租赁合同，珠光公司收到整改通知后，积极通知陈明珠进行整改，但陈明珠迟迟未整改，因此珠光公司向陈明珠发出解除租赁合同函，并积极对场地进行整改。因此珠光公司不应承担连带责任。经审理查明，2018年3月28日，原告（乙方，承租方）与被告天享公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于海珠区××号地块自编01号空地的物业出租给乙方作使用，乙方已对甲方提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；在承租期间，未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途及结构；该物业面积经甲乙双方认可确定面积为13724+644=14368平方米，首年租价12元每平方米（含管理费），该面积为计算物业租金等与面积有关的费用的唯一依据，本合同约定租金不包含所有税费，如乙方需要提供有效发票需承担所有税费；租赁期限为3年，即从2018年4月1日起至2021年3月31日为止；该物业首年租金每月172416元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即2018年4月1日至2019年3月31日月租金172416元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金181037元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金190088元；乙方应于本合同签订之时，交付甲方履约保证金380176元，履约保证金为租期最后一月租金的两倍；租赁期满，甲方经验收场地及其装修、设施等无损坏情况，且乙方无其他应付款项的，应在七个工作日内将保证金（不计利息）返还乙方；水6元/立方米、在每月的使用度数的基础上加10%的损耗，电1.5元/度、在每月的使用度数的基础上加10%的损耗；承租期间，因乙方使用该物业进行经营活动或者其他活动产生的所有费用及责任均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方应在每月五日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费等应由乙方承担的费用，如延期缴交，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五（5‰）计算加收滞纳金，乙方若拖欠15天不缴纳租金，视作乙方违约，甲方有权终止合同及没收保证金，并收回场地；乙方必须在终止合同之日起2天内撤离，逾期不撤离的，每拖延一天，按当时日租金的双倍计交，该场地上的所有物品视作放弃物，乙方应于当天搬迁完毕，否则视为乙方无条件授权甲方处理，处理的费用由乙方承担，而且甲方还要保留提出诉讼的权利；甲方指定的收款账户为账号62×××88，户名×××，开户行平安银行广州新港中路支行；未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途，不得改变该物业的结构，不得以任何形式转租、分租该物业；在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任；无论因何原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则乙方应将该物业恢复原状；如乙方未按时将该物业内的可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由乙方自行承担，因处理该物业内物品支出的费用，由乙方承担；如逾期缴纳租金、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金额的千分之五（5‰）计算加收滞纳金，直至付清为止；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用（包括但不限于租金及因拖欠租金产生的利息、水电费等费用）及违约金（违约金相当于合同解除当年月租金的三倍），如乙方下列行为给甲方造成损失的，乙方应负责全额赔偿：1、擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的，……;除本合同约定原因外，甲乙双方任何一方均不得单方解除本合同，任何一方单方解除本合同的，按以下约定处理：1、如甲方单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知乙方，在双方结清所有款项后，甲方将保证金在七个工作日内无息退还给乙方，合同终止，……3、如甲乙方任何一方提前通知天数未满60日的，应按未满天数对应的租金向对方支付违约金，如该违约金不足以弥补对方损失的，以对方实际损失为准；甲方非因不可抗力原因而单方面提前终止、解除协议的，或甲方违反本协议约定内容，造成乙方不能正常运营的，甲方应当赔偿乙方投资建设生产的装修费、设施费、设备费以及乙方支付的同等保证金作为违约金等费用；甲乙双方必须严格遵守本合同内容，如任何一方违约导致对方损失的，由违约方负责赔偿，违约方应向守约方赔偿一切经济损失，守约方因维权支出的律师费等费用由违约方承担；等。合同签订后，被告天享公司向原告交付了案涉场地。原告于2018年3月29日向被告天享公司交付了保证金380176元。2018年3月27日，原告（乙方，承租方）与被告天享公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，该合同除约定租赁面积为8027平方米；该物业首年租金每月102103元，其中租金占60%为61262元、管理费占40%为40841元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即2018年4月1日至2019年3月31日月租金102103元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金107208元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金112568元；保证金为212394元；甲方指定账户为账号44×××48，户名广州市天享物业管理有限公司，开户行建设银行广州赤岗支行外，其余条款与双方于2018年3月28日签订的《租赁合同》内容一致。合同签订后，被告天享公司于2019年1月16日向原告退还保证金167784元，退还后被告天享公司实际收取保证金为212392元。原告按合同约定交付2018年4月至2019年6月期间的租金，其中2018年4月至2018年12月期间的租金向指定的××账户支付，2019年1月至2019年6月期间的租金按指定的被告天享公司账户支付。2019年7月1日，被告天享公司向原告发出《解除合同告知函》，主要内容为被告天享公司与原告于2018年3月27日签订《租赁合同》，由原告向被告天享公司承租位于海珠区××号地块自编01号空地的场地、物业。现因业主方被告珠光公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行，双方之间《租赁合同》自本告知函作出之日起解除，双方权利义务终止，互不承担任何违约或赔偿责任。请原告及时做好对租赁场地的腾空及交还工作，被告天享公司将于2019年7月15日前收回租赁场地，期间不收租金。双方交接完成后，被告天享公司将根据结算情况退还原告租赁保证金。等。2019年7月29日，被告珠光公司向园区内租户发出《通知书》，主要内容为被告珠光公司为广州市海珠区石榴岗路马榴岗××号地块（即园区所在范围）合法且唯一的使用权单位。于2014年将该地块出租给第三方使用，并明确约定地块的使用必须依法依规，不允许在地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，同时承担该地块在使用经营过程中所产生的一切法律和经济责任。现被告珠光公司收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》和《责令整改违法行为通知书》，责令被告珠光公司立即履行土地使用权的责任，对地块上的违法建设进行整改。自本通知之日起10日内，请园区内各租户自行与出租方协商解除租约相关事宜，并于限期内腾空场地以便进行整改。被告珠光公司将在期限结束后对园区进行封闭整改，如因贵方未能按时腾空场地导致的损失由贵方与出租方承担。官洲街道办事处的《通知》及广东珠光集团有限公司于2019年8月13日的《关于解除石榴岗马榴岗××号地块租约的通知》，其中《通知》载明“广东珠光集团有限公司马榴岗××号地块上之违法建设当事人及使用者：……经查，改地块上之建筑物、构筑物均为未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设。请此地建筑物内使用者于2019年1月3日前搬离此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2019年1月3日前将违法建筑物进行自拆。逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2018年12月28日起对此地块之建筑物采取停水停电的行政强制措施，并于2019年1月4日起对此处违法建设进行强制拆除”。《关于解除石榴岗马榴岗××号地块租约的通知》载明“陈明珠：我司与贵方……合同约定贵方向我方承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗××号地块，承租期限为2014年1月1日至2019年12月31日。……现我司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》（穗国土规划海停[2019]东17号），《责令整改违法行为通知书》（穗国土规划海改[2019]东17号）以及《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》（穗规划资源海执法函[2019]5号），指出我司位于海珠区石榴岗路马榴岗××号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令我司立即履行土地使用权责任，对地块上的违法建设限时进行整改。鉴此，我司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函贵方责令按要求对该地块的违法建设行为作出相应整改，但由于贵方一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此我司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回地块，且保证金不予退回，贵方须无条件将地块交回我司……”。2019年8月15日，被告天享公司向原告发出《场地交还告知函》，主要内容为原告临时使用的被告天享公司位于海珠区××号地块自编1号空地，现被告天享公司需按相关部门要求对该地块进行整改，请原告在本告知函发出之日起15日内，即最迟于2019年8月31日前将场地清空并交还被告天享公司。被告天享公司自本告知函作出之日起将不再收取原告临时使用费（8月1日-8月31日），如原告未按时清空交还场地的，被告天享公司将有权自行清空收回场地，如造成任何损失，被告天享公司不承担赔偿责任。原告缴纳的租赁保证金，待原告按被告天享公司要求交还场地后，结余部分无息退还。2019年8月18日，被告天享公司向原告作出《关于场地交还说明函》，主要内容为原告于2018年3月17日与被告天享公司签订了租用海珠区××号地块自编11号空地，用于建设驾驶员培训场地，租赁期限至2021年10月31日。现因业主方被告珠光公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行。被告珠光公司与该地块主方“珠光集团”于2019年8月15日前往海珠区国土资源局开会，国土资源局要求以最快速度清空场地，并开始走行政处罚流程。鉴于以上情况，“珠光集团”于8月17日派保安驻场“清理场地”。被告天享公司将面临无法控制局面的巨大压力。恳请原告以最快速度清理场地，特向对原告的教练、学员造成的影响和不便被告天享公司深表抱歉。等。2019年9月12日，原告与被告天享公司经结算，被告天享公司应退还保证金157312元给原告。2019年10月23日，被告天享公司退还了保证金57312元给原告。原告因认为被告天享公司单方违约解除合同，要求两被告退还剩余保证金及赔偿损失未果，遂于2019年11月20日向本院提起诉讼。另查，根据穗府国用（2007）第010000××号记载，位于海珠区河南石榴岗路马榴岗××号土地使用权人为被告珠光公司，使用面积为81110平方米，用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘）。据原告提供的2016年6月10日的《同意转租证明》复印件显示：广州市海珠区××号地块属于被告珠光公司所有，被告珠光公司同意被告天享公司在租赁期内对该地块进行转租及分租。2014年1月6日，被告珠光公司（甲方，出租方）与陈明珠（乙方，承租方）签订GZGJ-ZH[2014]-019《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，该地块国有土地使用权证的面积为81110㎡，实际租赁面积以围墙砌好后的实测面积为准，乙方确认在知晓周边环境并实地查看该地的现状后仍同意按现状承租；期限3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止（其中前三月为土地平整免租期）；等。2018年11月20日，被告珠光公司（甲方）与陈明珠（乙方）签订《场地租赁合同》补充协议四，约定：甲乙双方于2014年1月6日签订了琶洲水产项目地块《场地租赁合同》（合同编号：GZGJ-ZH[2014]-019）；于2014年12月23日签订了《场地租赁合同补充协议》（合同编号：GZGJ-ZH[2014]-019号），于2016年7月20日签订了《场地租赁合同补充协议二》（合同编号：GZGJ-ZH[2016]151）,于2017年11月17日签订了《场地租赁合同补充协议三》（合同编号：GZGJ-ZH[2017]-077）,由乙方向甲方承租该地块使用，上述合同约定场地租赁期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止；甲乙双方同意，合同约定场地租赁期限延长一年至2019年12月31日，具体租金标准按补充协议一约定执行；等。2017年12月30日，被告天享公司（乙方，承租方）与黄锦存（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗××号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营，地铁公司运营部前面道路进入右边面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2018年1月1日至2018年12月31日至。租赁期满后，乙方需续租的应在租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，由2019年递增10%，2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年12月25日，被告天享公司（乙方，承租方）与陈明珠（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区石榴岗马榴岗××号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营，地铁公司运营部前面道路进入右边面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，租金2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2019年，广州市国土资源和规划委员会向被告珠光公司作出穗国土规划海改[2019]东17号《责令改正违法行为通知书》，载明“广东珠光集团有限公司：你（单位）于广东轻工学校东侧、机务段北侧地段，进行搭建房屋、硬化地面，面积约85563平方米的行为，违反了《土地管理法》第四十四条的规定。根据《土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起7日内予以改正，恢复原貌。逾期不改正的，将依法追究法律责任。”2019年7月29日，广州市规划和自然资源局海珠区分局向被告珠光公司发出《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》，内容为国务院开展的第三次全国国土调查发现，贵公司所属海珠区河南石榴岗路马榴岗××号地块影像存在建设特征。经核实，现场用作驾校、停车场、摄影基地等。贵公司所持有《国有土地使用证》（穗国用（2007）第01000044号）载明该地块用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘）。该地块实际用途与《国有土地使用证》规定用途不符。请贵公司于2019年8月15日前恢复该地块其他农用地用途（鱼苗场、养鱼塘）。逾期不整改的，将承担相关法律责任。等。2019年8月13日，被告珠光公司向陈明珠发出《关于解除石榴岗马榴岗××号地块租约的通知》，主要内容为被告珠光公司与陈明珠签订了琶洲水产项目地块《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《场地租赁合同补充协议二》、《场地租赁合同补充协议三》、《场地租赁合同补充协议四》，承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗××号地块，承租期限为2014年1月1日起至2019年12月31日。在上述合同与补充协议中均明确“乙方保证在合同期限内不在租赁地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，同时承担该地块在使用经营过程中所产生的一切法律和经济责任。如因乙方原违约原因导致甲方解除合同的。乙方应在接到甲方收回土地的书面通知后，一个月内无条件清退所有租户并交回土地给甲方，并承担由此产生的所有费用和责任。”“因乙方引起的与政府相关管理部门、第三方的所有纠纷，由乙方负责处理并承担全部责任，与甲方无关。造成甲方损失的乙方须全额赔偿。”现被告珠光公司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》、《责令整改违法行为通知书》、《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》，指出被告珠光公司位于海珠区石榴岗路马榴岗××号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令被告珠光公司立即履行土地使用权的责任，对地块上的违法建设限时进行整改。被告珠光公司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函陈明珠责令按要求对该土地的违法建设行为作出相应整改，但陈明珠一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此被告珠光公司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回土地，且保证金不予退回，陈明珠须无条件将地块交回被告珠光公司，同时按照合同约定，如因处理该地块违法建设处罚给被告珠光公司造成的经济损失，由陈明珠全额承担。2019年8月19日，原告委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对原告承租的案涉场地的建（构）筑物进行评估。该公司于2019年8月27日出具穗衡房评字[2019]第08525号《房地产估价报告》，估价结果为广州市海珠区××号地块自编1号空地的建（构）筑物，在价值时点（2019年8月19日）价值为1513310元；在市场无较大波动时有效期为一年。原告支付了评估费14000元。2019年8月21日，原告（乙方，承租方）与广州鼎千里物业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称鼎千里公司）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市海珠区新港东路2842号广东省鱼轮厂北侧地段自编珠投二横××空地，该租赁物使用面积约为6300平方米（具体以实际测量面积为准），用途为厂房、仓库、办公及其他，未征得甲方书面同意，不得擅自改变该租赁物的使用用途；租赁期限为4年零2个月，从2019年9月1日起至2023年10月30日止；空地租金按16元/㎡计算，每月租金100800元，具体以实际测量面积计租（不含税），每两年按8%递增租金，即从第三年开始递增8%租金，以后类推；乙方应于本协议签订之日向甲方支付押金201600元；等。合同签订后，原告向鼎千里公司支付了2019年10月、11月的租金及水电费共205512元。原告为提起本案诉讼聘请了律师，支付了律师费40000元。原告为证明还存在撤场时拆除设施、搬运设备等产生的损失还提供了费用支出项目及《收据》。诉讼中，原告与两被告均确认案涉租赁场地已拆除，不具备重新鉴定的条件。原告表示已于2019年8月18日撤场。案涉租赁场地存在部分土地硬化及建筑物。场地租赁后对场地进行符合经营的硬化，上盖是可移动的棚，对场地修整时没有书面通知被告天享公司，但被告天享公司知情并同意。原告经交管部门审批作为驾校，土地硬化和搭建没有经土地管理部门、城管部门审批，被告天享公司与业主方对此知晓，原告认为无需报批。两被告均确认被告天享公司于2019年8月20日将案涉租赁场地交还给被告珠光公司。被告天享公司表示案涉租赁场地按平地出租，没有硬化，没有建筑物。被告对土地硬化及搭建上盖是在原告快完工时才知晓，有要求原告向有关部门申报，没有书面证据资料。被告珠光公司表示对原告的装修情况不清楚。本院认为：马榴岗2号地块使用权人是广东珠光集团有限公司，被告天享公司由黄锦存、陈明珠转租并经被告珠光公司同意，再将涉案地块租予原告使用。原告与被告天享公司分别于2018年3月27日和2018年3月28日分别签订的《租赁合同》，但最后实际按2018年3月27日签订的《租赁合同》履行。原、被告天享公司约定租赁期限是2018年4月1日起至202l年3月31日止，但黄锦存、陈明珠向被告天享公司转租期限是2018年1月1日起至2019年12月31日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴此，原、被告约定的2020年1月1日至202l年3月31日租赁期限为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同签订后，被告天享公司已将案涉租赁场地交付给原告使用，原告向被告天享公司交付了履约保证金，原告与被告天享公司均予以确认，故本院予以认定，但履约保证金应为212392元。案涉租赁场地所属地块的土地用途为其他农用地（15）（鱼苗场、养鱼塘），根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”的规定，案涉租赁土地必须严格按照核定的用途使用。按合同约定，原告向被告天享公司承租使用的场地为空地的物业，原告已对被告天享公司提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；在承租期间，未经被告天享公司书面同意，原告不得私自改变该物业的用途及结构；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。原告是驾驶员培训企业，对驾驶员培训场地使用性质是否符合要求应当具有审查义务，从上述约定可以反映原告在承租案涉场地作驾驶员培训场地时，已预见到所产生的风险。同时在对案涉租赁场地进行硬化装修改变土地用途时亦应当经被告天享公司书面同意并履行相关的行政审批手续。原告在租赁期间未经被告天享公司书面同意并经相关行政管理部门审批批准便自行对案涉场地的土地进行硬化并搭建装修，导致案涉租赁场地所属地块被行政主管部门责令整改，对此原告已构成违约。按合同约定原告擅自拆改物业结构或改变该物业用途的，被告天享公司有权解除合同，被告天享公司因涉案场地改变土地用途被告知责令整改而与原告解除《租赁合同》并没有违反合同约定。现合同已解除，原告表示已于2019年8月18日退场，两被告也确认被告天享公司已于2019年8月20日退还场地给被告珠光公司，故结合原告与两被告的陈述，原告表示已于2018年8月18日退场符合时间顺序的逻辑关系及常理，故本院予以认定。现原告要求被告天享公司退还履约保证金100000元，被告天享公司表示同意，符合合同约定，本院予以支持。按合同约定，如被告天享公司单方解除本合同的，应提前60日以书面形式通知原告，在双方结清所有款项后，被告天享公司将保证金在七个工作日内无息退还给原告，合同终止。双方于2019年9月12日经结算，被告天享公司应退还保证金157312元给原告，按合同约定，被告天享公司应当在2019年9月23日前将尚欠的保证金退还给原告，但被告天享公司没有退还实际占用了原告的资金，原告要求被告天享公司支付逾期利息有理，本院予以支持，但利息应从2019年9月24日起并应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。按合同约定，如甲乙方任何一方提前通知天数未满60日的，应按未满天数对应的租金向对方支付违约金。被告天享公司于2019年7月1日向原告发出《解除合同告知函》即日与原告解除《租赁合同》，没有履行提前通知义务，故原告要求被告支付违约金214416元有理，本院予以支持。对于原告主张的经济损失。合同约定无论因何原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有；该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。原告签订合同时，知道涉案场地的使用权人是广东珠光集团有限公司，承租物业现状是空地，同样知悉租赁期限存在的风险，原告将案涉租赁场地硬化并进行搭建装修，没有经得相关部门批准，行政部门也发出通知要求建设者自行拆除违法建设及清理相关物品，且原告履行合同违约在先，鉴此原告要求被告赔偿建设费、撤场损失、租金补偿、律师费等投入费用及维权损失的请求缺乏理据，本院不予支持。被告珠光公司并非原告与被告签订的《租赁合同》主体，根据合同相对性原则，原告要求被告珠光公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还履约保证金100000元及逾期利息（从2019年9月24日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）给原告广州永通汽车驾驶员培训有限公司；二、被告广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付违约金214416元给原告广州永通汽车驾驶员培训有限公司；三、驳回原告广州永通汽车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18567元，由原告广州永通汽车驾驶员培训有限公司负担12551元，被告广州市天享物业管理有限公司负担6016元。原告已预交的受理费本院退回6016元。被告广州市天享物业管理有限公司在本判决生效之日起7日内将应担的受理费6016元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李志勇二〇二〇年六月十六日书记员  刘志怡翁豌婷