辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初67号 原告（申请执行人）：大连市建设工程集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区纪念街**。 法定代表人：王洪日，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：邵明洋，辽宁瀛秀律师事务所律师。 被告（案外人）：王天灵，男，1965年2月13日生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：温伟，辽宁智爵律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园/div> 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 被告（被执行人）：大连国际娱乐有限公司，住，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园/div> 法定代表人：李伟建，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：唐昆、于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。 原告大连市建设工程集团有限公司（以下简称建工集团）与被告王天灵、大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）、大连国际娱乐有限公司（以下简称国际公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建工集团委托诉讼代理人邵明洋、张斌，被告王天灵委托诉讼代理人温伟，被告环球公司、国际公司共同委托诉讼代理人唐昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建工集团向本院提出诉讼请求：准许继续执行大连金普新区金座庄园#号房屋。事实与理由：一、本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条进行审理，（2019）辽02执异885号执行裁定书依据第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行，属于适用法律错误。执行异议规定第二十八条、第二十九条均是关于案外人针对房屋提出执行异议的规定，其中第二十九条是特别针对“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，本案的被执行人大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称“环球公司”）为案涉房产的开发企业，依据特别优于一般的原则，应当优先适用特别规定来认定执行异议是否成立。依据执行异议规定第二十九条，被告王天灵应当提供证据证明（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现被告王天灵并未提供证据无法证明其符合上述情况：1.原告在执行异议过程中提交了在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋未进行合同备案登记，应当可以认定被告王天灵与被告环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2.被告王天灵表示其未入住，也未当庭提交无房证明。综上，被告王天灵不符合执行异议规定第二十九条的规定，故应当依法驳回被告王天灵的执行异议。二、被告王天灵的情况也不符合执行异议规定第二十八条的规定，应当依法驳回执行异议。依据执行异议规定第二十八条，被告王天灵应当提供证据证明（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现被告王天灵提供的证据不足以证明其符合上述情况：1.原告在执行异议过程中提交了在金普新区不动产登记中心查询的金座庄园44套房屋的备案情况，明确显示案涉房屋未进行合同备案登记，应当可以认定被告王天灵与被告环球公司未签订合法有效的书面买卖合同；2.被告王天灵在执行异议审理过程中明确表示其并未入住，也无任何证据证明其已合法占有案涉不动产；3.被告王天灵未能证明未办理过户登记非因其自身原因，反而其未办理过户登记自身存在过错。被告在执行异议审理过程中明确表示该小区已有100多户办理了产权证，而一直到原告去金普新区不动产登记中心查询房屋备案登记情况时，被告仍未办理备案也未办理产权证，足以证明未办理产权证其自身存在过错。综上所述，被告王天灵的情况不符合执行异议规定第二十九条、第二十八条规定的情况，应当依法驳回异议请求，原告可以继续执行案涉房产。 被告王天灵辩称，不同意原告的诉讼请求。王天灵和开发商于2004年9月5日签订了商品房买卖合同并经备案。此后因开发商延期交房及未按合同约定期限办理产权证的双重违约行为，开发商先后两次向王天灵赔偿违约金4万元及19万余元，上述违约赔偿事宜有协议书和大连经济技术开发区人民法院的生效判决为证。开发商于2005年9月末为王天灵办理了交房手续，此后王天灵一直合法占有使用案涉房屋至今。且案涉房屋未能过户至王天灵名下并非王天灵自身原因导致。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告环球公司、国际公司辩称，一、业主与环球公司在法院查封前已签订了商品房买卖合同，业主交了全款。二、在房屋具备交房条件后，环球公司已经通知业主交房。三、因环球公司原法定代表人王京立于2006年11月8日死亡、公司无法运转，大量资料丢失，案涉房产项目变为烂尾项目，业主无法办理产权证。现在的股东是开发区管委会在2010年招商引资才入主环球公司的。经过政府不断协调和公司的努力，案涉房产项目于2019年才能办理产权登记，业主对于未能办理房屋过户登记没有任何过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 建工集团与环球公司、国际公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2017）辽02民初318号民事判决书，判决：一、环球公司、国际公司于判决生效之日起十日内共同给付建工集团工程款21,162,939元及利息（以21,162,939元为基数，自2018年7月2日起至判决指定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、建工集团对其施工的大连金石滩金座庄园项目（二期）N1-N32#楼、1#换热站、污水处理站、消防水池及泵房工程折价或拍卖的价款在26,372,305元范围内享有工程款优先受偿权；三、驳回建工集团其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息等。该案诉讼过程中，本院于2017年6月22日向大连金普新区不动产登记中心作出（2017）辽02民初318-1号《协助执行通知书》，查封环球公司位于大连经济技术开发区，大连经济技术开发区金石滩金座庄园42套房屋，查封期限三年，自2017年6月22日至2020年6月21日。案涉房屋在查封范围内。 王天灵针对案涉房屋的查封向本院提出异议，本院经审查作出（2019）辽02执异885号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建工集团不服该裁定，提起本案诉讼。 王天灵与环球公司于2004年9月5日签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部“房产管理部门意见”处盖有大连金石滩国家旅游度假区房地产管理处印章。合同中约定，王天灵作为买受人购买金座庄园#号房屋，房屋面积140.99平方米，房屋总价为555,952元。合同约定的付款方式为买受人于2004年9月5日将2万元定金付清，余款30万元于2004年9月10日前付清，余款235,952元于2004年10月30日前付清。2004年10月31日，环球公司为王天灵出具《大连市商品房销售（结算）专用发票》，王天灵作为购房人购买案涉房屋所支付的房款总金额合计555,952元。 2005年9月25日，王天灵与环球公司签订《协议书》，约定：双方于2004年9月5日就金座·领海世嘉#室签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2004年12月31日。但因开发区与金石滩行政区合并等原因,导致延期交房,给王天灵带来诸多不便。双方协议于签订协议起60日内一次性支付王天灵4万元作为补偿；本协议履行后，双方再无其他纠纷。 2012年，王天灵作为原告将环球公司诉至大连经济技术开发区人民法院，要求环球公司支付逾期交房违约金并办理房屋产权手续。经审理，大连经济技术开发区人民法院作出（2012）开民初字第947号民事判决书，判决环球公司向王天灵支付2005年9月26日至2012年2月24日期间的逾期交房违约金，并判决环球公司为王天灵办理产权手续。2013年12月4日，王天灵与环球公司签订执行和解协议，主要内容为：一、自本和解协议签订并支付违约金后七日内，王天灵自行到环球公司处接收案涉房屋，逾期自行承担责任。二、被执行人环球公司欠申请人王天灵逾期交房违约金260,296元，王天灵同意环球公司支付195,222元逾期交房违约金，双方债务关系结清，本案执行完结。 2019年10月16日，大连金普新区住房和城乡建设局向本院出具大金普住建函〔2019〕242号《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》，载明：金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目。该项目位于金普新区，由大连环球外商俱乐部有限公司开发建设，2003年启动后，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，形成历史遗留问题。近年来，经新区管委会多次研究，为其补办了规划、建设、房产手续，2019年9月项目办理初始登记，可以为购房业主办证。近期，20多户购房业主再次上访,反映2004年至2009年购买的金座庄园一期房屋，2017年6月被市中院查封（申请查封单位大连市建设工程集团有限公司，案号[2017]辽02民初318号），无法办理产权证。为切实解决购房业主办证问题，化解社会矛盾，恳请贵院参照省自然资源厅、省高院等八部门联合下发的《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》，依法协助购房业主解除查封，以尽快化解此长期信访遗留问题。同时，恳请该案法官及时与我局进行对接沟通。该函件后附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中记载买受人王天灵签约日期2004年9月5日，合同已备案无时间。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中被告王天灵应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，根据已查明的事实，王天灵与环球公司于2004年9月5日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》尾部“房产管理部门意见”处盖有大连金石滩国家旅游度假区房地产管理处印章；同时，大连金普新区住房和城乡建设局出具的《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》所附《金普新区金座庄园一期25套查封房屋信息明细表》中记载买受人王天灵的合同签订时间为2004年9月5日，合同已备案。以上证据能够证实王天灵在人民法院2017年6月22日查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，王天灵提交的大连经济技术开发区人民法院作出的（2012）开民初字第947号民事判决书及王天灵与环球公司2013年12月4日签订的执行和解协议内容能够证明王天灵在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。再次，2004年10月31日，环球公司为王天灵出具《大连市商品房销售（结算）专用发票》，载明王天灵作为购房人购买案涉房屋已支付房款总金额为555,952元。另外，王天灵于2012年作为原告将环球公司诉至大连经济技术开发区人民法院，（2012）开民初字第947号民事判决书亦判令环球公司向王天灵支付逾期交房违约金，并办理产权证。以上证据能够证实王天灵已经支付案涉房屋全部价款的事实。最后，关于案涉房屋至今未办理过户登记的原因，大连金普新区住房和城乡建设局出具《关于协助解除金座庄园项目一期房屋售后查封事宜的函》中明确说明，金座庄园一期项目为金普新区“办证难”项目，因原建设单位各种变故原因导致项目停滞，相关资料丢失，购房业主自2006年入住以来，始终无法办理产权证，导致长期信访，近年来才由金普新区管委会补办了规划、建设、房产手续，直至2019年9月项目办理初始登记后才可以为购房业主办证。因此，案涉房屋未能办理过户登记并非王天灵的原因造成，王天灵作为普通商品房消费者和买受人，其对案涉房屋未能办理权属登记并无过错。综合前述事实和理由，本院认为，王天灵本案提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其对案涉房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利依法能够排除执行，故本院对原告要求准许继续执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告大连市建设工程集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9440元，由原告大连市建设工程集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  张萍萍 审判员  季 烨 审判员  王 亮 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张 怡