广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54487号原告（反诉被告）：赵海忠，男，汉族，1970年12月3日出生，住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛海峰，广东商达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张晶，女，汉族，1966年7月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽燕，广东晟典律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，汉族，1993年11月6日出生。委托诉讼代理人：黄红妮，女，汉族，1994年8月11日出生。原告赵海忠与被告张晶及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告赵海忠及其委托诉讼代理人李昌武，被告的委托代理人李奔科、黄丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年9月28日，通过第三人居间，原告（乙方）与被告（甲方）代理人签订编号为ＮＯ.1538688的《房产租赁合同》，约定原告租赁被告名下位于深圳市福田区平方米的住宅，双方就租赁标的、租赁期限、租金费用及支付方式、履约保证金、房产交付、各方责任、以及合同终止及房产返还等事项进行了约定。其中，该《合同》第二条约定租赁期为3年，即从2018年11月1日起至2021年10月31日，免租期自2018年10月1日至10月31日。《合同》第三条第二款约定每月租金130000元；第四条第一款约定原告签订本合同两日内向被告支付履约保证金780000元；第五条第一款约定：乙方依约支付完履约保证金及首期租金后，甲方应当在租赁期开始前向乙方交付租赁房产。从《合同》签订前的2018年9月27日至签订后的2018年10月9日，原告先后向被告指定账户转款1570000元，其中履约保证金（相当于以六个月租金作为租房押金）780000元，预付2018年11月1日至2019年4月30日半年租金780000元，另按照被告要求支付各项杂费10000元。原告依约支付上述款项后，被告交付涉案房屋却以有的房间堆放了东西不便搬迁、钥匙遗失等理由将其中4个房间、花园的后门及地下室锁住不交付给原告。经原告一再催促，被告才于2019年4月份将上锁房间的钥匙交给原告，而花园的后门及地下室钥匙被告时至今日都没有向原告交付。原告作为房地产开发经营者，熟知房屋租赁需要向职能部门申请租赁备案办理房屋租赁登记，租赁期间先后近十次要求被告申办，被告均以出国在外等借口搪塞、敷衍原告，致使备案登记至今没有落实。原告租住被告别墅期间，因房中钱物失窃，要求被告提供监控录像，其代理人予以推脱，声称只有房东的手机才能看到监控，房东出国无法提供其手机查看监控，竟要求原告再装监控。原告于2019年5月向被告支付2019年5月1日至10月31日半年的租金后，基于被告上述违约、不按法规政策行事等诸多因素考虑，次月即向被告提出2019年10月31日后不再租赁涉案房屋解约退房。被告同意原告2019年10月31日之后退租，并于2019年8月在Ｑ房网等房产中介网站上挂出涉案房屋的招租信息，被告相关中介代理人亦自2019年9月14日开始一直带领有租房意向的陌生客户来原告还租住的涉案房屋实地看房。因为看客过多影响太大，原告从2019年9月上旬开始没有再固定居住使用涉案房屋，一门心思等着被告退付租赁保证金，但一直没有下文。因为原告打算自2019年11月1日起退租涉案房屋且已征得被告同意，就不再支付2019年11月1日之后的租金。2019年11月5日开始，被告无预警的单方面通知涉案房屋管理处禁止原告进入涉案房屋，并在确认房屋状态正常后强制接管房屋继续出租。原告置办的名贵烟酒、装有重要债权文书等文件的保险柜、衣物、音响设备、沙发茶几家私和名人字画、价值上百万元的青铜鹿古董等贵重物件被被告强行扣留，损失巨大。被告要求原告交6个月租金作为履约保证金时，双方口头商定原告若因特殊情况租金逾期交付时，只要逾期不超过3个月都不算原告违约。原告多次催促被告退还所交履约保证金和贵重物件，被告均无动于衷，不予理睬。原告认为：在涉案房屋租赁合同履行过程中，被告存在不交付房产完整使用权等违约行为，还不依照法规政策规定申办房屋租赁备案登记，不给予原告清理腾退租赁房屋的合理时限，不及时退还原告所交履约保证金。原告为维护自己的合法权益，请求判令：1、判令解除原、被告双方2018年9月28日所签《房产租赁合同》；2、判令被告向原告返还履约保证金（租房押金）780000元；3、判令被告清退原告置办在租赁房屋中的名贵烟酒、装有重要债权文书等文件的保险柜、衣物、音响设备、电脑设备、沙发茶几家私和名人字画、青铜鹿古董等贵重物件；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、原告称在涉案合同履行过程中，被告存在不交付房产完整使用权、不办理房屋租赁备案登记、已将房屋重新招租等违约行为，与事实严重不符。1.关于房产交付：2018年10月9日，原告与被告代理人张晓棣签订《交楼确认书》，双方确认，被告于2018年10月1日起正式交付涉案物业给原告使用。涉案物业是以现状交付原告使用，双方无异议。2.关于办理房屋租赁备案登记：《房产租赁合同》（以下简称合同）第3.4条约定：“租赁期间，因使用该房产及相关设施所发生的①物业管理费②维修基金③水电费④煤气费⑤电话费⑥网络费⑦有线电视费⑧清洁费⑨租赁税等费用，以上费用乙方（原告）支付①-⑨”。合同明确约定租赁税由原告支付，原告称被告为避税不办理房屋租赁备案登记与事实不符。事实上，原告在租赁过程中从未向被告提出租赁备案要求。3.关于重新招租：2019年8月6日，房产中介工作人员王彩云向原告询问是否转租涉案房屋，原告回复：与业主商量好了，可以转租。中介也多次带人上门看房，每次上门前均会与原告联系。2019年10月31日，原告回复会继续交租后，被告代理人张晓棣也提醒原告：如果你继续租的话，你不转租了，你给地产公司的钥匙，你记得要回去。根据原告与被告代理人张晓棣、房产中介工作人员王彩云的微信聊天记录可知，对外发布的招租信息系原告转租所需，并非被告另寻租客。4．关于退租问题：2019年10月31日，被告代理人张晓棣与原告核实交租时间，原告明确表示继续承租：2019年11月3日，房产中介工作人员王彩云向原告询问涉案房屋交租事宜，原告回复：继续租。原告在此前从未向被告表示过要退租或解除涉案合同，在约定的交租日亦明确表示会继续承租涉案房屋。原告在起诉状中称“基于被告上述违约、不按法规政策行事等诸多因素考虑，次月(2019年6月)即向被告提出2019年10月31日后不再租赁涉案房屋解约退房”“原告打算自2019年11月1日起退租涉案房屋且已征得被告同意”纯属子虚乌有。综上，原告对其起诉状陈述的内容未提供任何证据予以佐证，事实上，被告在合同履行过程中无任何违约情形，反而是原告在交租期限即将届满时仍向被告承诺会继续承租，后因个人原因无法交租，又编出各种理由要求解约，毫无诚信可言。二、原告未按期支付租金，被告已依法解除涉案合同并没收履约保证金，原告要求被告返还履约保证金无事实和法律依据。原告未按合同约定于2019年11月1日至3日支付156万元租金，被告于2019年11月26日向原告发出《律师函——履约催告函》催告其于2019年11月30日前支付，原告仍未支付。被告于2019年12月2日向原告发出《律师函——解除合同通知书》，涉案合同已解除。根据合同第7.6条的规定，被告有权没收履约保证金。原告所称“双方口头商定原告若因特殊情况租金逾期交付时，只要逾期不超过3个月都不算下原告违约”与事实不符。三、原告诉称2019年11月5日起，被告单方面通知涉案房屋管理处禁止原告进入涉案房屋并强制接管房屋，与事实严重不符。首先，原告诉称“因为原告打算自2019年11月1日起退租涉案房屋且已征得被告同意，就不再支付2019年11月1日之后的租金”，如前所述，原告2019年10月31日、11月3日分别向被告代理人和中介工作人员表示继续租，怎可能退租已经被告同意？其次，若原被告双方已对11月1日退租达成一致，原告怎可能11月5日后还去涉案房屋，还主张被告禁止其进入？真实情况是，被告未按约定在2019年11月3日前交租，对被告的交租要求也未理会，被告便要求物业管理处看到原告后及时联系被告。从原告提交的视频证据也可清晰看到，保安只是让原告等他们联系业主，而非禁止进入。原告明显是为取得所谓禁止进入的证据，故意不等保安联系业主，自行离去。四、对于原告第三项诉讼请求。被告2019年12月2日向原告发出《律师函——解除合同通知书》要求原告于2019年12月6日前搬出所有物品，原告未搬。2019年12月13日，被告在物业公司、中介公司、律师等各方见证下，委托第三方专业机构（吉米搬家公司）将原告物品打包，并搬至涉案房屋车库。2019年12月16日，原告与被告律师在福田法院调解，被告律师再次提出希望原告自行搬走所有物品，原告仍拒绝。因原告多次拒绝搬走物品，被告于2019年12月19日委托专业搬家公司、快递公司将原告所有物品打包运至租赁仓库。此后，被告又于2019年12月23日向原告签发律师函告知仓库地点，要求原告尽快取走自己物品，避免产生更多仓库租赁费用。合同解除后，被告多次通知原告自行搬走所有物品，但原告一直拖延搬离，意在让被告房屋无法继续对外出租，让被告损失进一步扩大。五、原告其他违约行为。1．根据合同约定，原告须于2019年5月3日前向被告一次性支付2019年5月1日至2019年10月30日期间租金78万元，而原告于2019年5月8日至10日期间通过微信转账8万元，2019年5月22日委托案外人马庆彬转账70万元，才付清租金。原告逾期支付，构成违约。2．被告交付给原告的是豪华装修配置的别墅，交付时的装修、家私、电器均十分精美（被告证据1家私电器清单中附有照片）。而经过原告的不当使用，全屋变得极其脏乱差，完全不像是豪华别墅，与交付时形成了天壤之别（被告证据7中的照片），被告收回房屋后不得不委托专业机构打包、清理、刷新。原告使用不当，构成违约。综上，原告作为违约方，其诉讼请求毫无事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。被告反诉称，反诉人与被反诉人于2018年9月25日签订《房产租赁合同》，约定反诉人将深圳市香蜜湖第一生态苑12栋85号房产及其设备出租给被反诉人作为居住使用，合同约定租赁期为三年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止。每月租金为人民币13万元。免租期自2018年10月1日至2018年10月31日。合同第十二条约定：“2019年11月1日至3日承租方须将2019年11月1日至2020年10月30日的租金一次性转给出租方。”合同第7.6条约定：“因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在三天之内无条件迁出该房产。如乙方不交回该房产的，甲方有权会同管理处人员进入房内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。”被反诉人未按合同约定支付2019年11月1日至2020年10月30日期间租金156万元，经催告后被反诉人仍未支付。反诉人于2019年12月2日向被反诉人发出《律师函——解除合同通知书》，《房产租赁合同》已解除。根据合同约定，反诉人有权没收履约保证金，并对欠租和相关费用进一步追偿。反诉人认为，《房产租赁合同》已于2019年12月2日解除，被反诉人应支付2019年11月1日至2019年12月2日期间的租金。被反诉人经多次催告未自行搬离物品，未将房屋恢复原状交还上诉人，应支付2019年12月3日至2019年12月19日期间的占有使用费、搬家费用、仓库租赁费用、恢复原状等费用。根据深圳住宅租赁交易习惯，通常在一年租期的住宅租赁中出租方不可能给予免租期。涉案租赁合同是在签有三年租期，且被反诉人承诺第一年租金按半年付，此后租金按年付的情况下，反诉人才同意给予一个月免租期。而被反诉人仅实际交租一年便违约不再交租，因此，被反诉人应赔偿反诉人免租期的损失。鉴于此，为维护反诉人合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉和反诉合并审理，查明事实，以维护反诉人的合法权益。请求判令：1、确认反诉人与被反诉人于2018年9月25日签订的《房产租赁合同》已解除；2、反诉人没收被反诉人履约保证金78万元；3、被反诉人支付反诉人2019年11月1日至2019年12月2日的租金138387元；4、被反诉人支付反诉人2019年12月3日至2019年12月19日的占有使用费71290元：5、被反诉人支付反诉人水费62.7元、电费1978.72元、燃气费10019.5元、物业管理费3627.3元；6、被反诉人支付反诉人搬家费用5996元；7、被反诉人支付反诉人恢复原状费用8500元；8、被反诉人支付反诉人仓库租赁费暂计6508元（按2508元／月计算，自2019年12月17日计至被反诉人搬离之日止，暂计至2020年3月16日）；9、被反诉人赔偿反诉人免租期损失13万元；10、被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告答辩称，被答辩人反诉要求答辩人支付2019年11月1日至2019年12月2日的租金及2019年12月3日至2019年12月19日的占有使用费没有事实依据，法庭应不予支持。答辩人于2019年5月向被答辩人支付2019年5月1日至l0月31日半年的租金后，次月即向被答辩人提出2019年10月31日后不再租赁涉案房屋解约退房。被答辩人同意原告2019年10月31日之后退租，并于2019年8月在Q房网等房产中介网站上挂出涉案房屋的招租信息，被答辩人相关中介代理人亦自2019年8月开始一直带领有租房意向的陌生客户到涉案房屋实地看房。因为看客过多影响太大，答辩人从2019年9月上旬开始没有再固定居住使用涉案房屋，一门心思等着被答辩人退付租赁保证金，但一直没有下文。因为答辩人打算自2019年11月1日起退租涉案房屋且已征得被答辩人同意，就不再支付2019年11月1日之后的租金。2019年11月5日开始，被答辩人无预警的单方面通知涉案房屋管理处禁止答辩人进入涉案房屋，并在确认房屋状态正常后强制接管房屋继续出租。从答辩人与被答辩人提供的部分证据可以证明，答辩人从2019年9月已无固定居住使用涉案房屋，2019年11月5日便无法进入涉案小区及涉案房屋，无实际占有使用。此时，被答辩人已经将涉案房屋转租于案外第三人，实际控制涉案房屋，禁止答辩人进入。所谓《律师函——履约催告函》，《律师函——解除合同通知书》系被答辩人为诉讼所作准备，不能反映客观真实情况。二、尽管被答辩人认为其未与答辩人达成解除合意，答辩人因不能进入涉案房屋且双方矛盾激化而迟延支付租金的行为不构成根本违约，不应承担解约的违约责任，被答辩人没收答辩人78万元房屋押金的行为没有事实和法律依据；即使答辩人被判定违约，约定的违约金78万元也明显过高，人民法院应予以适当减少在双方房屋租赁合同履行过程中，被答辩人未完全履行合同义务将涉案房屋完整使用权交予答辩人，存在过错。答辩人提前5个月告知被答辩人解除房屋租赁合同并征得被答辩人同意，给被答辩人造成的实际损失不大，应当按双方协商解除合同处理，被答辩人应向原告返还78万租房押金。就算被答辩人不同意解除合同，答辩人也曾提出2019年11月15日前预付下一期一年租金，但被答辩人于2019年11月5日即禁止答辩人进入涉案小区及房屋，已经以行动说明其拒绝继续履行租赁合同。退一万步说，即使被答辩人坚持答辩人存在违约行为，以78万元租房押金（相当于六个月租金）全数作为违约金用于弥补被答辩人损失明显过高，也不符合租赁行业押一付三或押二付三的交易习惯，且被答辩人未完全向原告交付完整的房屋使用权，在履约过程中存在过错，被答辩人主张没收答辩人全部租房押金对原告极为不公，依照《合同法》第114条第2款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，应以被答辩人实际损失为基础，兼顾合同对履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量而适当减少。三、被答辩人反诉要求答辩人支付2019年11月1日以后涉案房屋产生的水费、电费、燃气费、物业管理费没有事实依据如前所述，答辩人与被答辩人约定2019年11月1日不再续租，且2019年11月1日起被答辩人已经着手收回房屋，答辩人被禁止进入涉案小区及房屋，未实际占有使用该房屋。因此，不应承担2019年11月1日以后涉案房屋产生的水费、电费、燃气费、物业管理费。四、被答辩人反诉要求答辩人支付的搬家费用、仓库租赁费不应由答辩人承担答辩人无法自行将物品搬离清空的原因是被答辩人出尔反尔，且未经通知即禁止答辩人进入涉案小区及房屋。被答辩人为了自身收回房屋的方便，全盘掌握，一方面通知答辩人搬离，—方面又禁止答辩人进入。而其选择的搬家公司与仓库公司并未与答辩人协商，因此，该笔不必要产生的搬家费用是不合理的。五、被答辩人反诉要求答辩人赔偿其免租期损失13万元没有事实和法律依据答辩人认为双方是协商解除合同，被答辩人应向原告返还78万租房押金。就算被答辩人不同意解除合同，答辩人也曾提出2019年11月15日前预付下一期一年租金，但被答辩人于2019年11月5日即禁止答辩人进入涉案小区及房屋，已经以行动说明其拒绝继续履行租赁合同。被答辩人该反诉请求没有事实与合同依据，答辩人不应当承担由此产生的赔偿责任。六、被答辩人主张的恢复原状费用不属于合同约定的应由答辩人承担的维修费用。首先，租赁合同不能继续履行的责任在于被答辩人，答辩人不应承担由此产生的费用。其次，从被答辩人提供的证据可以看出，被答辩人主张的维修项目为“多彩平涂—旧漆膜铲除翻新”，即墙体涂漆翻新。基检记录为“漏水、霉变、陈旧”。上述维修项目，其中“漏水”为房屋的固有瑕疵，答辩人曾多次向被答辩人反映问题。“陈旧”为房屋自然损耗，且答辩人于2019年9月起则没有固定居住使用涉案房屋。而上述问题，均不是由答辩人使用不当引起的，相关维修费用不应由答辩人承担。综上所述，被答辩人反诉请求没有事实和法律依据，为维护答辩人合法权益，请求法院驳回被答辩人全部反诉请求。第三人陈述称，2018年9月28日，经答辩人居间撮合原告赵海忠与被告张晶就位于深圳市物业签订了《房产租赁合同》及相关附件，合同约定租期三年，从2018年11月1日至2021年10月31日，免租期自2018年10月1日起至2018年10月31日，每月租金13万元。原告须于2019年11月1日至3日将2019年11月1日、2020年10月30日的租金一次性转给被告。根据经纪人陈述，合同签署后，原被告双方的租赁合同履行至2019年8月，经办经纪人王彩云在确认原告有转租意愿后，多次带客看房，但因房屋卫生问题一直未出租成交。后因原告未付租金，被告再次委托放盘，因信任王彩云继续将钥匙交其保管。后续原被告双方之间就涉案物业产生的履约问题，经纪人从中协商未果，双方诉至贵院。本案系房屋租赁合同纠纷，而答辩人与原告赵海忠、被告张晶之间为居间合同关系，答辩人作为居间方已促成合同订立，完成居间义务。其余房屋租赁履约情况，因经办经纪人已离职，答辩人无从获知。经审理查明，2018年9月5日，被告出具委托书，委托张晓棣全权办理深圳市香蜜湖第一生态苑12栋85号房产（下称涉案房产）的出租事宜，签订合同、收取房款及所有相关手续。2018年9月28日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方，甲方）在第三人（居间方）的居间服务下签署《房产租赁合同》约定，甲方同意将涉案房产及其设备出租给乙方作居住使用，租赁期限从2018年11月1日起至2021年10月31日，免租期自2018年10月1日至10月31日。月租金为13万元，签订合同后2日内，乙方应向甲方支付78万元作为履约保证金。乙方依约支付完履约保证金及首期租金后，甲方应当在租赁期开始前向乙方交付租赁房产。签订租赁合同前，乙方已了解并核查该房产及附属设施情况，符合乙方所需房屋的一般要求，乙方不得以交付房产存在瑕疵为由拒绝履行合同。租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失。乙方使用不当，造成房产损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方三天之内无条件迁出该房产，如乙方不交回该房产的，甲方有权会同管理处人员进入房内，将乙方存放在户内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。租赁期间，乙方在甲方同意后可将房产转租或分租。合同备注约定，双方约定2018年10月8日-9日一次性转半年租金78万元给出租方，2019年5月1日-3日承租方须将2019年5月1日至2019年11月30日的租金一次性转给出租方。2019年11月1日-3日承租方须将2019年12月1日至2020年11月30日的租金一次性转给出租方，2020年12月1日-3日将合同期剩余租金一次性支付给出租方。租期满，结清所有费用后退回承租方所有押金。被告的代理人代为签署合同。2018年9月30日，原告及被告的代理人签署《家私电器清单》，双方对涉案房产各房间里的家私电器逐一进行清单并拍照。2018年10月9日，原告与被告代理人签署《交楼确认书》双方确认于2018年10月1日起正式将涉案房产交付原告，原告确认收到门匙十一条，并签收场内设施无误。双方确认该物业是以现状交付使用，双方无异议。上述合同签署后，原告向被告支付了租赁保证金78万元，支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金156万元，原告另向被告水电费扣款账户存入了1万元水电费。2019年8月，被告的代理人向原告发送第三人员工王彩云的微信名片，原告与王彩云于2019年8月6日开始添加微信好友，原告表示要转租涉案房产并已取得业主的同意，王彩云可以带人看房，之后王彩云多次带人看房前均通过微信告知原告并询问是否方便看房。2019年11月3日，王彩云称合同约定的交租日期已到原告是否继续履行合同，原告回复继续租。2019年10月31日，被告的代理人发微信给原告催其缴纳租金并询问是否继续租，原告回复称继续租，并称15日前支付一年的租金。之后被告的代理人称推迟交房租的事要与业主沟通。2019年11月26日，被告委托广东晟典律师事务所律师向原告寄发《律师函》称，原告未按合同约定在2019年11月1日至3日期间支付2019年11月1日至2020年10月30日期间的租金156万元，特发函要求原告于2019年11月30日前支付租金。该邮件退回未妥投。同日，被告的代理人通过微信及短信向原告发送了该律师函。2019年12月2日，被告再次委托广东晟典律师事务所律师向原告寄发《律师函》称，原告未按函件的要求支付租金，鉴于此，函告原告解除《房产租赁合同》，没收履约保证金，原告向委托人发送的《民事诉状》第三项诉讼请求载明要求返还的物品（如真实存在），原告可于2019年12月6日前搬出，将房屋返还被告，逾期未搬出，被告有权自行收回房屋，并将所属原告物品清出，由此产生的打包费用、搬家费用、租赁费用、保管费用、恢复原状费用等全部由原告承担。截至2019年11月30日，原告拖欠物业管理费及水费2131.10元、电费1978.72元、燃气费10019.50元，原告应于2019年12月6日结清，被告保留向原告追索2019年11月租金、免租期等损失的权利。该邮件退回未妥投。同日，被告的代理人通过微信及短信向原告发送了该律师函。2019年12月13日，被告在第三人员工王彩云、物业公司工作人员及律师的见证下，自行开锁收回了涉案房产、对水电燃气等抄表确认，吉米搬家公司将所属原告的物品打包搬离至指定区域并对现场拍照，照片显示房内较杂乱，存有垃圾。各方签署了《搬家记录表》。2019年12月13日、19日，被告网上预约深圳市吉米生活服务有限公司到涉案房产下搬家，订单显示两次的物流费分别为2109元、1687元，该公司分别于2019年12月14日、22日分别向被告开具等额的物流辅助服务、搬运服务费发票。原告为证实搬家费，另提交了一张顺丰速运有限公司向原告开具的金额为2200元的发票，名称为预付卡销售*预付卡销售和充值。2019年12月19日，被告委托深圳市大崇德装饰设计工程有限公司对涉案房屋的封面进行刷新服务，预算金额为8555元。2020年1月3日，该公司向原告开具了金额为8500元的建筑服务*立邦刷新服务费发票。2020年1月13日、3月10日，深圳诚明仓储有限公司向原告分别开具了2019年12月17日至2020年3月16日期间的仓储服务费发票6508元、2020年3月17日至2020年5月16日期间的仓储服务费4000元。另查，被告为证实原告拖欠的物业管理费、水电费等费用的金额，另向本院提交了被告于2019年11月28日支付电费1978.72元的缴费详情、12月18日支付1876.75元的缴费详情及被告名下的银行账户于2019年8月8日扣划煤气费8142.75元、于2019年11月11日扣划物业管理费等费用2331.10元的银行账户明细及物业公司于2019年11月11日开具的涉案房产的当月应付各项费用2331.10元的明细表予以佐证。庭审时，原告称其向被告的代理人张晓棣支付了8000元，除预付10000元外，未支付相应的管理费、水电费等费用。被告否认收到该8000元。庭审后，原告在本院指定的时间即2020年4月15日将被告另地存所属原告的物品搬离，双方签署了《物品交接清单》。鉴于原告请求返还的音响设备仍存放在涉案房产内，双方同意自行约时间由原告拆下搬离。之后，双方到达涉案房产现场进行音响设备的交接，交接时原告表示存放在涉案房产内的全部音响设备为其所有，被告表示只有两个音响为原告所有，其可以搬走音箱，原告实际未搬离音箱，双方未能成功办理交接。2020年4月29日，本院另行通知王彩云接受调查，王彩云称涉案合同签署时其为第三人的员工并由其实际提供居间服务，涉案房屋除一个小阁楼放杂物、小酒窖不交付原告，其余的房间均已交付原告。鉴于原告仅支付了租赁保证金，未支付租金，且2018年10月为双方约定的免租期，当时恰逢国庆假期，因此双方同意被告的母亲暂住涉案房产，后于2018年10月8日搬离。原告想转租涉案房产，因王彩云在涉案房产附近居住，因此原告将钥匙交给王彩云，并授意王彩云寻找租户。涉案房产屋内没有安装监控设备，后花园有安装，但已损坏未启用。双方产生纠纷后，被告于2019年12月13日在各方的见证下换锁，被告自该日收回房屋。本院认为，原告与被告签署的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同签署后，被告将涉案房屋交付原告占有使用并对家私电器进行清点，之后签署了《交楼确认书》，原告已确认收到钥匙11条，王彩云确认除了原告与被告协商确认的阁楼及酒窖不交付外，被告将涉案房产的其他房间均交付原告使用，被告已履行了作为出租方的主要义务。原告称被告不配合办理租赁备案、未移交监控，但合同并未约定办理租赁备案事宜，王彩云亦表示涉案房屋内没有安装监控，室外的监控已损坏，即便原告存放在涉案房产内的钱物失窃，可向公安机关报案，此亦非被告的过错。根据原告与被告代理人及王彩云的微信记录显示，原告在第二期租金缴纳前明确表示继续租赁涉案房产，经被告同意后将涉案房产委托王彩云寻找租户转租。原告未按合同约定于2019年11月1日至3日支付2019年11月1日至2020年10月30日的租金，在被告发函催告后，原告仍未支付，构成根本违约，被告有权解除租赁合同，涉案的《房产租赁合同》应于2019年12月2日解除。关于本诉。合同约定原告违约，被告有权没收原告支付的履约保证金，合同约定的租赁保证金金额为6个月租金，按租赁惯例，租赁保证金（履约保证金）一般为2个月数额的租金，涉案合同因原告违约解除，被告至今仍未能将涉案房产出租，涉案房产为别墅，合理的招租期限较一般房屋的期限更长，考虑空置期间的合理损失，被告没收该履约保证金并不过分超过原告违约给被告造成的损失，因此，原告要求被告返还租赁保证金，本院不予支持。原告要求被告返还的物品及设备，除音响设备外，其余物品及设备双方已完成移交手续，本院不再判令返还。关于音响设备，原告与被告对涉案房产内的音箱设备的归属未能达成一致意见，在原告未能提交证据证明其主张的音响设备全部为其所有、被告同意原告搬离音响但其拒绝搬离的情况下，原告请求被告返还音响设备，本院不予支持。关于反诉。合同解除后，原告并未按时搬离涉案房产，后被告于2019年12月13日开锁收回涉案房产并于2019年12月19日将涉案房产内所属原告的物品搬离，被告请求原告支付2019年11月1日至2019年12月2日期间的租金138387元、2019年12月3日至2019年12月19日的占有使用费71290元，本院予以支持。无证据显示原告足额支付了承租期间的水电费等费用，被告主张的水电费及燃气费有相应的支付凭证、收费通知单予以佐证，本院予以采信，原告应向被告支付水费、电费燃气费及物业管理费共计15688.22元（62.70+1978.72+10019.50+3627.30）。从被告提交的其自行收回涉房产时的照片显示，涉案房产内有垃圾，但无法显示房屋有损坏，对被告主张的恢复原状的费用，本院不予支持。合同约定原告逾期不交回房屋的，被告有权会同管理人员进房内，将原告存放的物品清点提存，原告在合同解除后未自行搬离物品，被告为防止损失扩大自行委托案外公司搬运、存放而支出的合理费用，应由原告承担。被告主张的搬运服务费3796元（2109+1687）、10508元（6508+4000）有订单、发票予以佐证，本院予以支持。被告主张搬运费包括了顺丰速运的2200元的费用，但无证据显示该费用与本案的关联性，对被告主张的该2200元，本院不予支持。关于免租期损失。合同未约定原告违约导致合同提交解除的情况下需向被告支付免租期损失，被告的该请求无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告赵海忠与被告张晶签署的《房产租赁合同》已解除；二、确认被告张晶有权没收原告赵海忠履约保证金78万元；三、原告赵海忠应于本判决生效之日起十日内向被告张晶支付租金138387元、占有使用费71290元、水电费、燃气费、物业管理费15688.22元；四、原告赵海忠应于本判决生效之日起十日内向被告张晶支付搬家费3796元、仓库租赁费10508元；五、驳回原告赵海忠其他诉讼请求；六、驳回被告张晶的其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11600元（已由原告预交），由原告负担11500元，由被告负担100元；反诉受理费7604元，由原告负担6705元，被告负担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖英人民陪审员  彭风人民陪审员  井梅二〇二〇年六月十日书 记 员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。