广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1203号原告：张锡强，男，汉族，1967年9月24日出生，住广东省恩平市*********民委员会顺*村七巷5号。身份证号码：440************314。委托诉讼代理人：陈开明，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雯，广东协诚律师事务所律师。被告：何俊华，男，汉族，1980年11月18日出生，住广东省恩平市**************巷6号。身份证号码：440************755。委托诉讼代理人：冯登华，广东汉铎律师事务所律师。原告张锡强诉被告何俊华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告张锡强及其委托诉讼代理人陈开明、被告何俊华及其委托诉讼代理人冯登华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锡强向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告于2019年7月6日签订的《个人租房合同》；2、判令被告立即清偿拖欠租赁费42000元及其利息给原告（利息从起诉之日起按年利率6%计算至债务结清之日止）；3判令被告支付逾期付款违约金共17640元给原告（按逾期付款总额每日0.4%计算）；4、判令被告对在租赁期间擅自拆除租赁房屋的7个卫生间恢复原状；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年7月6日，原、被告签订了一份《个人租房合同》，约定由原告将其所有的位于思平市东成镇横槎下槎新村B区1-2号房屋共740平方米出租给被告使用，出租期限为3年，即从2019年8月1日起至2022年7月31日止，租金按每月7000元计算，租金交付方式按每月30日前交付下个月租金。合同约定违约责任：被告如拖欠租金1个月，原告有权解除合同，收回房屋，并按拖欠租金总额的0.4%按每日计算违约金给原告。上述合同签订后，被告又于2019年7月20日签订了一份《出租补交协议》，载明被告因装修拆除了原告房屋的7个卫生间。被告签订合同后只向原告交付了2019年7月份至10月份的租金，从2019年11月份开始直至现在一直拒付租金。鉴此，原告于2020年2月5日向被告发出了“解除《个人租房合同》通知书”，催促被告交清租金，解除合同，然而被告拒绝办理。综上，被告的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的要件和我国合同法关于解除合同的相关法律规定。原告据此起诉到庭。原告为其陈述在举证期间提供了如下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件1份，证明被告主体资格；3、《个人租房合同》原件1份，证明原、被告房屋租赁合同关系；4、《出租补充协议》及卫生间被拆除照片原件1份，证明被告拆除租赁房屋的7个卫生间的事实；5、解除《个人租房合同》通知书复印件1份，证明原告已履行告知解除合同的义务和给予被告解除合同适当的期限；6、卫生间被拆除照片原件18份，证明卫生间状况。被告辩称，1、被告不存在违约行为。被告认为到目前为止，原告没有按照最高人民法院关于审理房屋租赁合同具体法律若干问题第二条，从来没有向被告出示过该房屋的建设工程规划许可证，因此原、被告之间订立的合同为无效合同，该合同没有法律约束力。对此原告应承担主要过错责任；2、被告在租赁房屋过程中已按约定将租金交至2019年11月份；3、原告的妻子张群英于2019年11月2日通过朋友圈公开对本案租赁物向外以广告形式招租，被告对该情况多次跟原告沟通，但原告没有回应，被告认为原告的招租行为是属于合同法第一百零八条的规定，以自己的行为表明不履行义务，拒绝履行合同行为，因此原告的起诉没有法律依据；4、对于被告在使用租赁物期拆除的七个卫生间问题，原、被告已对此达成书面协议，由被告对装修后的材料包括门、天棚等不动产到期后无偿交给原告，因此根据最高院审理房屋租赁合同具体法律若干问题司法解释第十三条规定，承租人已经出租人同意装修房屋，双方有约定，应当按该约定处理，因此无需恢复原状。被告为其答辩向本院提交如下证据：1、浦发银行交易流水打印件13份，证明被告已向原告交纳租金至2019年10月止。2、微信朋友圈截图原件3张，证明原告于2019年11月2日通过朋友圈对外招租，原告以自己的行为表明不履行合同义务，原告违约在先。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、求租方）签订《个人租房合同》，约定原告将其坐落在恩平市东城镇横槎下槎新村B区1-2号房屋出租给被告，租赁期限为2019年8月1日起至2022年7月31日，租金每月7000元（税后），租金交付方式为每月的30日前被告向原告支付下个月的租金。合同第五条押金条款约定：“押金7000元，大写柒仟元正。该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款”，第六条房屋修缮和装修条款第二款约定：“乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向甲方支付违约金”，第八条违约责任条款约定：“1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任……3)拖欠租金壹月。2、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为：拖欠租金的0.4%……4、一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付7000元违约金”。2019年7月20日，被告出具《出租补充协议》，写明：“现因乙方装饰下槎新村B区1-2号房屋，拆卫生间二楼三个、三楼一个、四楼二个、五楼一个，共七个卫生间，造成一定损失。经协商，乙方装饰后不动材物包括门、天栅等不动产，到期不租后无偿交给甲方”。2019年8月5日、2019年9月26日、2019年12月4日，被告向原告妻子张群英转账三次，每次转账7000元，共21000元。2019年11月2日，原告妻子通过朋友圈发布信息，写明将涉案房屋整栋招租。2020年2月5日，原告向被告发出解除《个人租房合同》通知书，告知被告因其违约行为，原告将于2020年4月15日与其解除合同。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《个人租房合同》的效力问题；二、《个人租房合同》是否解除的问题；三、合同解除后被告应否向原告补交租金及支付违约金的问题。一、原、被告签订的《个人租房合同》的效力问题。原、被告签订《个人租房合同》，是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方的房屋租赁合同关系并生效，合同对双方均具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告抗辩原告没有涉案房屋的建设工程规划许可证，双方签订的合同应属无效合同。本院认为，涉案房屋是农村宅基地上建筑，没有相关权属证书，但不影响其宅基地建设房屋的性质及原告对涉案房屋的所有权，原告可将该房屋用于租赁。被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。二、《个人租房合同》是否解除的问题。原告依约向被告交付房屋，被告应当按照合同约定按时交付租金且妥善使用房屋。被告共向原告支付租金三次，支付时间分别为2019年8月5日、2019年9月26日、2019年12月4日，该三次支付的租金应分别对应同年8月、9月、10月的租金。按照双方约定，被告10月份的租金支付时间应在9月30日前支付，但被告于2019年12月4日支付，租金拖欠时间超过一个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告有权按照合同约定解除合同。原告主张其于2020年2月5日向被告发出解除《个人租房合同》通知书但没有保留快递底单，被告抗辩没有收到该解除通知书。本院认为，根据一般的寄件习惯，寄件人通常没有保留快递底单的习惯，由此推定原告已向被告寄出上述解除合同通知书。被告没有对原告的解除合同提出异议，合同解除的时间为该通知书写明的时间，即原、被告签订的《个人租房合同》已于2020年4月15日解除。原告现请求解除双方签订的合同，本院对此不作调整。原告请求被告对其拆除的卫生间恢复原状，被告抗辩其已就该卫生间拆除问题与原告达成租房补充协议，于房屋租赁到期后将由被告装修的门、天栅等不动产无偿交给原告以折抵损失。结合原告提交的证据，被告并未安装门、天栅等，没有履行补充协议内容，其拆除房屋卫生间行为对原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当将其拆除原告七个卫生间恢复原状。三、合同解除后被告应否向原告补交租金及支付违约金的问题。被告抗辩其已支付2019年11月的房租，其签订合同时支付的押金7000元应当视为一个月的租金。根据合同约定，押金的用途为“用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款”，故本案押金并非房屋租金，被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告应向原告补交2019年11月至2020年4月15日的租金45500元【6.5个月×7000元/月=45500元】。原告现请求被告补交租金42000元，属于对其自身权利的处分，本院对此予以确认。被告仍应向原告支付租金42000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，被告应向原告支付拖欠租赁费的利息（以租赁费42000元为基数，自2020年4月16日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张利息以2020年6月2日起算，属其对自身权利的处分，本院应予准许。关于合同违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，被告应当按照合同约定向原告支付违约金（以租赁费42000元为基数，自2020年4月15日起至被告实际清偿之日止按照0.4%/日计算）。被告抗辩原告妻子与2019年11月2日发布朋友圈对涉案房屋重新招租，原告的该违约行为在先，促使被告违约。本院认，依据合同约定，被告应于2019年10月30日前支付2019年11月的租金，但被告未能及时支付，故被告存在违约，且原告发布招租信息未对被告造成实际损害。被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。被告何俊华的抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何俊华在本判决发生法律效力之日起十日内支付租赁费42000元及利息（以租赁费42000元为基数，自2020年6月2日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张锡强；二、被告何俊华在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以租赁费42000元为基数，自2020年4月16日起至被告实际清偿之日止按照合同约定0.4%/日计算）给原告张锡强；三、被告何俊华在本判决发生法律效力之日起十日内将涉案租赁房屋的七个卫生间恢复原状并返还该租赁房屋给原告张锡强；四、驳回原告张锡强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645.49元（已由原告张锡强预交），由被告何俊华负担。原告张锡强预交的案件受理费645.49元由本院予以退回，被告何俊华应向本院补交案件受理费645.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 郝登荣二〇二〇年六月二十六日法官助理 陈胜妹书 记 员 吴惠胜