江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初444号原告：邓秀琴，女，1978年11月3日生，汉族，浙江省武义县人，居民，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：黄斌，江西律嘉律师事务所律师，执业证号：13607201610971900。特别授权。委托诉讼代理人：张观莲，江西律嘉律师事务所律师，执业证号：13607201811027257。一般代理。被告：赣州市恒茂置业有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县潋江镇滨江大道兴国大桥西边滨江明珠**楼**。法定代表人：丁春发，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师，执业证号：13607201010931131，特别授权。委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师，执业证号：13607201811032207，一般代理。原告邓秀琴诉被告赣州市恒茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月23日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邓秀琴的委托诉讼代理人黄斌、张观莲，被告赣州市恒茂置业有限公司的委托诉讼代理人王仁俊、刘春桃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修款103440元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原、被告双方签订了合同编号为2018022606831的《赣州市商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于兴国县兴国大桥北侧地块恒茂国际5号楼5-2-2802住宅一套，合同总价款为人民币578725元。原告于合同签订时已向被告支付首期房款173725元，剩余房款405000元已通过银行按揭贷款方式办理。该合同对原、被告双方的权利义务、房屋基本状况、价款、房屋交付条件与交付手续、面积差异处理方式、合同备案、前期物业管理等事项均进行了相关约定。其中附件五的补充协议里对合同附件四进行了补充，明确约定该房屋交付标准为精装修，且对装修标准及内容也进行了详细的约定。原告方已经按照合同约定全面履行了自己的义务。被告于2019年7月19日向原告发出《入住通知函》，原告前往办理收房手续时发现被告所交付的房屋是毛坯房，原告对此感到诧异并提出异议，且拒绝收房。被告遂告知原告，双方存在另一份《补充协议》，该补充协议约定原告放弃精装修而选择毛坯房交付。原告对该《补充协议》毫不知情，且该《补充协议》只有被告方持有而原告处并不持有。原告在被告处购买该商品房时，被告方的置业顾问带领原告去参观精装样板房，并告知原告方购买的商品房也是按该标准交付。同时，原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议五》中明确约定了精装标准。后原告也是按照合同约定支付了精装房的对价。原告认为，兴国县房管局于2017年6月30日下发《关于进一步规范我县商品房住宅销售管理有关意见》第2条明确规定，普通商品房住宅最高销售价格不得超过6000元每平方米（不含），精装房最高不得超过7000元每平方米（不含）。原告已经按照合同约定支付了精装房的对价，现被告却以双方存在的另一份补充协议中明确了原告放弃要求被告支付精装房为由向原告交付毛坯房。被告诚信缺失，瞒天过海的欺诈行为已构成违约，已严重侵害了原告方的合法权益，原告对被告方提供的《补充协议》不知情，更不予认可。根据原被告签订的合同编号2018022606831的《赣州市商品房买卖合同》第二十八条第二款明确约定“补充协议中含有减轻或免除本合同中约定由出卖人承担的责任，或加重出卖人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”故被告应当按照约定向原告交付精装房。原告多次要求被告向原告交付按照合同约定标准的精装房屋、被被告拒绝。原告根据市场行情（即1200元/㎡）要求被告向原告支付装修总价款103440元。在与被告协商未果的情况下，原告依照合同第二十七条约定争议解决方式依法向房屋所在地人民法院起诉，为此，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，依法支持原告的诉讼请求。原告邓秀琴向法庭提供的证据有：一、原告身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体适格。二、被告信息（企业信用信息），证明被告信息及诉讼主体适格。三、赣州市商品房买卖合同复印件，证明1、原告与被告签订购房合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。2、证明该购房合同约定的交付标准为精装修的事实，并且明确约定了房屋的各项装修标准。四、收据复印件4张，江西增值税普通发票复印件1张，证明原告已向被告支付首付款173725元，原告已按合同约定履行了自己付款义务的事实。2、证明原告向被告支付车位款60000元的事实。五、中国农业银行个人借款凭证复印件、还款对账单复印件，证明原告通过农业银行办理按揭贷款405000元，且该贷款已于2018年4月23日发放至被告公司账户，原告已依约办理按揭贷款的事实。六、入住通知函，证明被告于2019年7月19日通知原告收房，原告方知房屋为毛坯交付的事实。七、兴国县房管局于2017年6月13日下发的《关于进一步规范我县商品房住宅销售管理有关意见》的网络截屏，证明1、兴国县房管局已于2017年下发了商品房限价的意见，其中明确了毛坯房的价格不能超过6000元/㎡，精装房价格不能超过7000元/㎡。2、原告方交付的精装房的对价的事实。八、样板房照片，证明被告在销售案涉商品房时提供了按照合同约定装修标准的样板房供购房者参观的事实。九、被告现交付房屋的照片，证明被告通知原告收房的商品房为毛坯房的事实。十、被告方向外界宣传的宣传彩页，证明被告在销售精装房的价格为5999元/㎡。十一、赣州市人民政府办公厅颁发的2017-39号限价性的文件，证明赣州是人民政府办公厅针对房产销售价格明确按照按政府指导价格销售。该文件在最后一页已经明确显示了该文件来源。十二、兴国县住房和城乡建设局的文件。证明业主知道被告方交付的是毛坯房时明确提出了疑义，并通过信访等手段维护自己的合法权益，要求被告按照合同约定交付精装房。十三、候某某、陈某某与赣州市恒茂置业有限公司签订的协议书一份，证明部分业主已与被告方达成了协议书，协议明确被告方对业主没有交付精装房进行了补偿，要求业主放弃对被告方进行追究法律责任。被告赣州市恒茂置业有限公司辩称，一、原告所述的被告赣州恒茂置业有限公司根本不存在，被告主体不适格，经查询全国企业信息公示系统中的企业工商登记信息，并无赣州恒茂置业有限公司，赣州及兴国范围内亦不存在该公司，原告所起诉的被告根本不存在。依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”现原告起诉的被告根本不存在，被告主体不适格。如原告所诉被告系赣州市恒茂置业有限公司，应补正后另行择期开庭。二、原告诉请支付房屋装修款缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。1、2017年以来，赣州市全市房地产发展迅速，价格上涨过快，原赣州市房管局对房地产价格进行调控，因涉及房地产价格调控的相关措施无法律依据，口头通知要求全市房管部门等单位执行限价措施，并在全市商品房网签备案系统中设置价格上限，实际成交价格如超过上限将无法办理网签业务，原兴国县房管局自2017年6月30日开始执行了该行政限价措施。赣州市恒茂置业有限公司开发的恒茂国际小区（恒茂外滩小区）毛坯房的价格远远高于兴国县房管局网签备案系统的价格上限，原告为购买恒茂国际小区的毛坯房，与赣州市恒茂置业有限公司协商采取签署补充协议方式规避原兴国县房管局网签备案系统价格上限。即原告与赣州市恒茂置业有限公司签订网签备案的《赣州市商品房买卖合同》中附件四及附件五第十四条约定的装修及相关设备标准的约定仅为通过网签备案，实际以双方所签《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》约定为准，依据该补充协议约定，原告向赣州市恒茂置业有限公司购买的商品房为毛坯。赣州市恒茂置业有限公司向原告交付商品房的标准亦为毛坯。原告购买本案房屋时，知晓其购买的系毛坯，赣州市恒茂置业有限公司亦告知过原告，赣州市恒茂置业有限公司根本不存在任何的违约行为，更不存在欺诈。2、原告所购房屋为恒茂国际小区5号楼房屋，该小区5号楼与1号楼共有业主355户，均采取与原告相同的方式签订《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》规避原兴国县房管局网签备案系统价格上限。现该1号楼、5号楼已由226户业主均已按毛坯房收房，且有138户业主自行装修完毕。在购买同一幢楼的其他业主均清楚其向赣州市恒茂置业有限公司购买的系毛坯房，所网签备案的《赣州市商品房买卖合同》中附件四及附件五第十四条约定的装修及相关设备标准的约定仅为通过网签备案。现只有原告等几名业主提出其不知情所购房屋为毛坯房，显属无稽之谈，原告现今提起的诉讼系典型的恶意诉讼，违反最基本的契约精神及诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告赣州市恒茂置业有限公司向法庭提供的证据有：一、《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》复印件，证明1、原告为购买本案房屋，通过与赣州市恒茂置业有限公司签署补充协议方式规避原兴国县房管局网签备案系统价格上限。2、双方签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》明确赣州市恒茂置业有限公司出售给原告的房屋为毛坯商品房，赣州市恒茂置业有限公司交付的房屋标准亦为毛坯房。二、《情况说明》复印件24份，其中有部分未交房业主。《赣州市商品房买卖合同》《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》、《收楼表格》、《住宅室内装修管理服务协议》、《装修竣工验收表》，证明1、与原告同样购买该小区房屋的业主，为规避原兴国县房管局网签备案系统价格上限，均与赣州市恒茂置业有限公司签订补充协议，约定按毛坯房标准交付；网签备案的《赣州市商品房买卖合同》约定的装修标准系为通过网签备案，并非双方的真实意思表示。2、与原告同样购买该小区房屋的业主，均已按毛坯房收房，并自行装修。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原、被告订立编号为2018022606831《赣州市商品房买卖合同》。原告购买被告所开发的，位于兴国县兴国大桥北侧地块恒茂国际**楼5-2-2802住宅**，合同中约定单价6713.75元/㎡，总价款578725元。合同签订后，原告支付首付款173725元，剩余购房款405000元，办理银行按揭贷款。该合同中附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，合同中附件五第十四条是对附件四的补充，规定房屋住宅内装修为精装修，即房屋入户门、客餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、隐蔽工程的装修规模材料作了规定。同时，原、被告又订立了《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》，订立该协议书主要原因“买受人于2018年2月26日向出卖人认购了恒茂国际小区的毛坯商品房，双方在认购协议约定的商品房价格为6713.00元/㎡。根据兴国县房管局2017年6月30日下发的《关于进一步规范我县商品住宅销售管理有关意见的通知》中第2条规定：普通商品房住宅最高销售价格不得超过6000元/㎡（不含），精装房最高不得超过7000元/㎡（不含），调整后的销售价不得超过县房管局下达的相应楼盘商品住宅销售均价，否则不予备案。但自2017年7月1日起赣州市人民政府及房管局临时、短期性对商品房价格进行强制限价，且其限价标准远低于市场成交价和认购协议约定的销售价，导致出卖人与买受人按双方认购协议约定的市场价格签订正式商品房买卖合同，无法办理网签备案手续。现买受人因想获得政府的拆迁补助而不愿等待限价政策解除后进行商品房买卖合同的网签备案，且了解到现政府精装商品房限价标准与毛坯商品房市场价格相近，对购买的毛坯商品房如按精装限价标准签订商品房买卖合同可通过网签备案。买受人现主动向出卖人提出，对出卖人售给买受人的毛坯商品房，采取按出售精装商品房的形式变通的方式签订《赣州市商品房买卖合同》，以通过网签备案，实际履行时交付毛坯商品房。出卖人对买受人提出前述特别要求表示同意。有基于上述情势及买受人的主动要求，出卖人及买受人双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就买受人为通过网签备案需要，要求出卖人以精装备案签订《赣州市商品房买卖合同》，但其所购房源最终以双方约定的毛坯房交付事宜，达成如下补充条款，以致共同遵守。”该协议第二条约定：该房屋《赣州市商品房买卖合同》中补充协议第十四条住宅室内装修标准条款仅为通网签而签订，对买受人与出卖人无约束力，双方均不作实际履行。双方将该房屋原《赣州市商品房买卖合同》中补充协议第十四条住宅室内装修标准变更：“1、外墙：外墙漆、酒店裙楼花岗岩。2、起居室：（1）内墙：水泥混合砂浆墙面，（2）顶棚：批腻子粉或原结构交付，（3）室内地面：无，3、厨房：（1）地面：防水涂）地面2）墙面：水泥砂浆墙面，（3）顶棚：无，（4）厨具：无，4、卫生间：（1）地面：防水涂）地面，（2）墙面：防水涂料墙面，（3）顶棚：无，（4）卫生器具：无，5、阳台：不封闭，6、管道：给水管、排水管，7、窗户：铝合金窗，8、门：每户安装一条入户门，其余门业主处理，9、供水：一户一表，供电，一户一表”。该补充协议书第三条约定：“1、本协议未尽事宜，经出卖人、买受人双方协商一致，可订立补充条款。同时本协议法律效力，高于之前签订的该房屋《赣州市商品房买卖合同》的补充协议。2、出卖人买受人双方在签署本协议时，本着自愿和公平的原则经充分协商，对协议各款项清楚明白，并认同协议条款对双方而言都是公平合理的，愿按合同规定严格执行。3、出卖人买受人双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决，提起诉讼的，适用本合同签订时的法律、行政法规、地方法规和部、地方法规和部门规章地的人民法院管辖。”原、被告在该补充协议书盖章签字，但签字日期没有填写，而且补充协议书没有交给原告持有，仅由被告保管持有。2019年7月，原告前往办理收房手续时，认为被告没有按《赣州市商品房买卖合同》履行，向原告交付的是毛坯房，而不是精装房，原告拒绝收房。根据被告的申请，本院去函兴国县住房和城乡建设局调查商品房开发情况，2020年4月26日，兴国县住房和城乡建设局复函法院，内容为“一、为执行原赣州市房管局2017年3月14日关于调控房价会商会议、6月22日关于全市房地产市场调控工作部署会议暨县房地产运行相关工作会议精神，参考兄弟县市的做法，原兴国县房地产管理局曾于2017年6月30日联合原兴国县市场和质量监督管理局、原兴国县物价局出台了一份《关于进一步规范我县商品住宅销售管理有关意见的通知》，现提供给贵院参考（见附件）。因涉及房地产价格调控的相关行政措施我国法律法规如《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》尚无明确规定，原赣州市房管局2017年的两次电话会议均是口头通知相关参会单位执行限价措施，并没有下发过任何正式书面文件或通知。随即在全市网签备案系统设置了价格上限，实际成交价格一旦超过上限将无法办理网签业务，原兴国县房管局必须执行上级业务主管单位行政限价措施。当时全市采取强势限价措施的背景是因为全市地产发展迅速，价格上涨过快，受到国家住房建设主管部门预警，目的是为了保持我市房地产市场健康发展，政府及职能部门出于行政管理的需要而执行的措施。二、2017年至2018年赣州市恒茂外滩小区商品房市场行情价格（毛坯或精装）我局无法获知，我局网签备案系统的价格均是买卖合同双方提供的备案合同价。因2017年至2018年房地产整体行业价格行情均上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，我县确实存在区位较好，居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于我局网签备案系统的价格上限的情况。从事后业主反映的情况得知，有部分开发商与业主共同商量采取签署补充协议或将超限价部分房款转嫁到车位车库款等多种方式规避我局网签备案系统价格上限的情况。”庭审时，被告同意原告将“赣州恒茂置业有限公司”更正为“赣州市恒茂置业有限公司”。本案争议焦点是：双方订立的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是否是双方真实意思表示。原告认为被告有欺诈行为，原告订立合同时购买精装房，被告却交付毛坯房，严重侵犯了原告合法权益。主要依据和理由为：2017年6月，兴国县政府已颁布商品房限价政策，全县商品房销售均价控制在4605元/㎡以下，最高价不超过6000元/㎡，精装房最高价不超过7000元/㎡，被告的宣传广告精装房价格5999元/㎡。在售楼部签订合同时，一大批材料，原告没有时间看合同内容，被告方工作人员也没有解释，而且《补充协议书》是格式合同，没有给原告持有，只有被告持有一份，《补充协议书》也没有签日期，原告曾多次信访过。事实上，被告已与部分业主达成了协议，对没有交付精装房进行了补偿，要求业主放弃对被告方追究法律责任。被告认为双方订立《补充协议书》是双方真实意思表示，主要依据和理由：因兴国县政府对商品房限价，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》附件四、附件五中交付标准的约定，是为了商品房能通过网签备案规避限价政策。《补充协议书》中签名是原告本人签字或其亲属代签，原告是作为完全民事行为能力人，应对自己行为所产生后果负责。房屋是贵重财产，按照日常生活经验法则，购买房屋时都会经过慎重考虑，不可能不知情的情况下，随便在合同协议中签字。被告采取精装网签备案而实际交付毛坯房，并签订《补充协议书》规避政府限价政策有两栋楼房，即1号楼和5号楼，本案原告是5号楼业主。1号楼有190户业主，已有134户业主按毛坯房收房，其中79户已自行装修完毕，尚未收房的56户业主中，有3户业主出具《情况说明》，说明已与被告协商，采取签订补充协议方式，规避限价政策。5号楼有165户业主，已有88户业主按毛坯房收房，其中56户业主已自行装修完毕，尚未收房的77户中，有7户未收房业主出具了《情况说明》说明已与被告协商，采取签订补充协议书方式规避政府限价政策。5号楼的原告对《补充协议书》不知情，不合常理。《补充协议书》原、被告签字盖章，通过了双方协商，不是格式合同，无需提示、告知。综合原、被告提供的证据，和原、被告以上理由及本院调取证据，本院认定《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是双方真实意思表示。兴国县住建局《复函》内容中证实原赣州市房管局2017年的两次电话会议均是口头通知相关参会单位执行限价措施，并未下发书面文件通知，2017年至2018年房地产整体行业价格行情均上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，我县确实存在区位较好、居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于原兴国县房管局网签备案系统的价格上限情况。在兴国县商品房开发的小区中，被告开发的恒茂外滩小区属于区位较好，居住环境优良的小区。原告是完全民事行为能力人，应为自己的民事行为产生的法律后果承担民事责任，原告在《补充协议书》中已签字，并且不能提供证据证明，当时被告具有欺诈、胁迫的行为。同时，原告购买房屋是人们日常生活中的大事，原告不了解协议内容，就签字认可，与日常生活经验法则不符。在无他人欺诈、胁迫情况下，即使原告确实没有看《补充协议书》内容而签字，也是原告本人怠于行使自己权利职责。《补充协议书》没有给原告持有，而且没有填写日期，并不能妨碍协议内容的履行。故原、被告《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。本院认为，《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是原、被告双方真实意思表示，通过双方协商订立的，原、被告已签字盖章，对原、被告双方具有法律约束力，双方应按约履行。当事人规避政府限价政策行为，不是本案民事案件处理范围，应由相关政府行政部门依法处理。原告诉请被告支付装修款诉讼请求，证据不充分，本院予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告邓秀琴要求赣州市恒茂置业有限公司支付房屋装修款103440元的诉讼请求。案件受理费1184元，已按简易程序减半收取，由原告邓秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  肖晓荣二〇二〇年六月十九日书记员  赖桂招