广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12479号原告：陈志兵，男，1978年12月17日出生，汉族，住湖北省石首市天鹅洲开发区，委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：路峰，广东伟邦律师事务所律师。被告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街**之一自编**，统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈应，该公司职员。原告陈志兵与被告广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月7日进行公开开庭进行审理。原告陈志兵的委托诉讼代理人黄光平、路峰，被告星光达公司的委托诉讼代理人陈应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志兵向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号723房的购房款787992元，以及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月27日，原告作为承租人、乙方，被告作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》及附件，约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号723房出租给乙方作为商业用途使用，建筑（或使用）面积70.70平方米，租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。该房屋租金总额为984990元，乙方分期支付：（1）于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计295497元；（2）于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计196998元；（3）于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计295497元，（4）于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计196998元。合同对逾期付款的违约责任、延期交付的违约责任、交付标准、甲方维修义务、物业服务等均进行了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了第一、二、三期的款项，第四期款项196998元未予支付。被告及其委托的律师事务所分别向原告发送缴款函和律师函，催促原告支付剩余的租金及违约金无果后，向法院提起诉讼，案号为（2019）粤0114民初6701号。2019年7月16日，花都区人民法院审理的（2019）粤0114民初5034号案，与本案系类似案件，认定双方签订的租赁合同实际应当为商品房买卖合同，裁定驳回星光达公司要求支付租金以及违约金的起诉。原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议名为租赁合同，实为商品房买卖合同，被告在明知原告没有购房资格的情况下，变相以租赁合同的形式将涉案房屋出售给原告，且向原告发函催缴无果的情况下，仍起诉要求原告支付涉案房屋租金及违约金。可见，被告拒绝履行与原告的商品房买卖合同，原告有权解除合同，被告应当返还原告支付的购房款。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告星光达公司辩称，请求驳回陈志兵的诉讼请求。一、星光达公司与陈志兵签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均受该合同约束。星光达公司与陈志兵在平等自愿的基础上，就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议（下称“租赁合同”），租赁期限为20年。合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。陈志兵已按合同约定向星光达公司支付多期租金，其已用实际行为表明愿意履行合同，并认可合同效力。二、广州市限购政策并不影响租赁合同的效力。广州市人民政府办公厅于2017年3月30日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”，即个人不能购买商服类物业。该通知的发布主体为广州市人民政府办公厅，该政策不属于地方性法规，而属于规范性文件，即使违反该政策，也不会导致租赁合同无效的法律后果。三、星光达公司一直积极履行合同，现涉案房屋已达到交付条件，而陈志兵未按合同约定履行义务，无权解除合同。现涉案房屋已完全符合法律及合同约定的交楼条件，已可交付给陈志兵，星光达公司已于2019年10月29日向陈志兵寄发收楼通知书，但陈志兵至今未收楼。陈志兵不仅欠付款项，且不按合同约定收楼，属严重违约，其作为违约方要求解除合同没有任何依据。四、即使认定双方签订的租赁合同实质为买卖合同，星光达公司也仍积极履行合同，从未拒绝履行合同。根据合同约定，陈志兵应当在符合购买资格后3日内与星光达公司重新签订商品房买卖合同，但陈志兵至今未与星光达公司签订商品房买卖合同。星光达公司为促进交易，分别于2019年3月及2019年11月两次向陈志兵寄发《转网签通知书》，提示陈志兵已可与星光达公司签订商品房买卖合同，但陈志兵仍不予理会，即便如此，星光达公司仍于2019年10月29日向陈志兵寄发收楼通知书。可见，星光达公司一直积极履行合同，并希望按照双方真实意思表示履行合同。五、法律的功能在于维护公平正义，而不在于让违约方获益。在星光达公司守约，而陈志兵严重违约的情况下，陈志兵要求解除合同，并要求星光达公司支付相应利息，使得守约方受损，而违约方无需承担任何违约责任且享有利益，这显然与法律维护公平正义、体现诚实信用的功能不相符。本院经审理认定事实如下：星光达公司系广州市花都区迎宾大道东侧广物汇晶广场项目的开发商，项目土地用途为商业，已取得行政主管部门核发的商品房预售许可证。2017年7月27日，陈志兵作为承租人、乙方，星光达公司作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》。《广州市房屋租赁合同》约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号723房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积70.70平方米。租赁期限自2019年10月30日至2039年9月30日，其中2019年10月30日至2023年5月31日每月租金1414元，2023年6月1日至2039年9月30日每月租金2538元。《补充协议》约定鉴于乙方向甲方承租了涉案房屋，双方订立本协议。第二条约定：该房屋的用途为商业，甲乙双方确认该房屋的建筑面积为70.70平方米，其中套内面积52.52平方米。第三条租赁期限约定：租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。如届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年10月1日至2053年10月29日的租赁合同。第四条租金及支付方式：该房屋租金总额为984990元，乙方分期支付：（1）于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计295497元；（2）于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计196998元；（3）于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计295497元；（4）于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计196998元。第七条物业交付：甲方应当于2019年10月30日前将该房屋交付乙方使用，该房屋交付时应取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，甲方向乙方交付该房屋时，应当向乙方发出交付通知书。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：1、遭遇不可抗力；2、因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；3、因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第八条延期交付的违约责任：甲方未能按本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，租期不顺延。2、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除原合同及本协议。乙方要求解除原合同及本协议的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内退还乙方已支付租金并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。如果乙方要求继续履行原合同及本协议的，原合同及本协议继续履行，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，租期不顺延。3、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）从约定交付之日起视为该房屋已交付；（2）乙方从约定交付之日起承担该房屋使用人的责任（包括但不限于缴交物业管理费、水电费等）。第九条交付标准：该房屋的交付标准为以精装修交付，具体见附件二。合同第十条为甲方维修义务，约定了甲方对屋面防水、管道渗漏、卫生洁具等项目的维修期限、维修责任。第十三条特别约定：1、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起满五年至第六年间，若购房政策仍未变化且乙方仍不具备购买资格，甲方同意乙方申请退房并双方签订退租协议，扣除乙方应付租金后（自本协议约定起租日起至乙方申请退房之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金），甲方在40个工作日内无息退还乙方剩余已付租金，乙方未在本款约定时间内申请退租的，以后不得再提出退房申请。2、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起六年内，若购房政策未发生变化且乙方仍不具备购买资格，在乙方付清全部租金的前提下，甲方同意乙方更名一次（变更至乙方指定的符合购买资格的第三方，且更名仅限一次）。乙方指定第三方应于甲方同意更名之日起3日内与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》，同时甲、乙双方签订退租协议，《商品房买卖合同》的总房价为租金总额减去乙方应付租金（自本协议约定起租日起至乙方更名之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金）后的剩余租金。3、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起，在乙方没有按本条第1、2款退房或更名的前提下，若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，需同时与甲方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议的终止协议，自本协议约定起租日起至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之日期间，甲方不向乙方收取使用该房屋的租金。乙方未在符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，每逾期一天应按该房屋租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，甲方有权另行处置该房屋，同时乙方需向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金，乙方还应自本协议约定起租日起每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。4、本协议约定的该房屋面积与实测面积有差异的，双方同意租金总额不做变更，在乙方或乙方指定第三方与甲方签订《商品房买卖合同》时再按《商品房买卖合同》约定处理。第十五条其他约定：1、甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准。合同签订后，陈志兵向星光达公司支付了约定的第一、二、三期款项，合计787992元，第四期款项未支付。星光达公司于2019年3月13日向陈志兵寄发《办理网签的告知函》。2019年10月16日，广州市花都区住房和城乡建设局向星光达公司出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》文件，告知星光达公司的“商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）、商业楼（自编AS2、AS5-AS栋）中的商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）已经发出《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（分期）》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。星光达公司提交上述文件拟证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件。2019年10月28日，星光达公司向陈志兵寄送收楼通知书。另查明，2019年6月13日，星光达公司以陈志兵未按时支付涉案房屋第四期租金为由，向本院起诉要求陈志兵支付第四期租金196998元及逾期付款违约金（案号为（2019）粤0114民初6701号）。该案庭审中，本院询问星光达公司、陈志兵双方为何以租赁合同形式进行涉案房屋买卖。星光达公司回答：当时签订合同时，根据广州的购房政策，个人不能购买商服类房屋，只有企业法人才能够购买并取得产权登记，因此双方在平等自愿的情况下，以租赁形式将房屋使用权转给陈志兵，并约定在政策允许个人购买该房屋时，双方再签订买卖合同并办理不动产权登记。陈志兵回答：当时由于星光达公司急于出售涉案房屋，知道涉案房屋不能出售给个人，因此双方以签订租赁合同方式进行买卖。该案庭审中，星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已经具备购买涉案房屋的条件。陈志兵陈述其对自己是否已具备购买涉案房屋条件并不清楚，星光达公司认为其已具备购买条件，但星光达公司并没有及时通知其履行买卖合同，因此其认为星光达公司是同意其不再履行合同义务了，其有权解除合同关系。2020年2月26日，星光达公司以涉案租赁合同已无继续履行之基础为由向本院申请撤回（2019）粤0114民初6701号案的起诉，本院裁定予以准许。再查明，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），通知明确加强商服类房地产项目管理，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。该通知自2017年3月31日起施行。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），明确穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。以上意见自2018年12月20日起执行。本院认为：关于涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质问题。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，且应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、付款方式等因素。从期限来看，涉案合同及补充协议约定租赁期限为20年，且租期届满后双方无需办理任何手续自动续期至该房屋所在土地使用终止日，即承租人对租赁物享有至土地使用权终止之日的使用权，该约定与租赁合同的性质不符。从付款方式看，合同约定交易总额为984990元，且约定在接近一年半的时间内分四期支付完毕，价格与支付方式均不同于一般的租赁合同。合同约定的逾期付款违约责任、物业交付、延期交付违约责任、交付标准、保修责任、违约责任等条款也符合商品房买卖合同的主要内容。合同还约定在购房后一定期限内，如购房政策变更买方具备购房资格，可按约定的租金总额重新签订《商品房买卖合同》及办理网签手续等。另外，补充协议第十五条第1点明确载明“甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充……”综上，结合双方签订涉案合同的原因和背景，本院认定涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质为房屋买卖合同，星光达公司与陈志兵就涉案房屋的交易名为租赁实为买卖。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。按照买卖合同法律关系审查，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。合同虽然有效，但本案交易的房屋为商业性房屋，双方签订合同时，陈志兵作为个人并不具备购买本市商服类房屋的资格，该交易行为违反了本市商服类房屋的限购政策。合同签订时，双方交易最终能否完成及何时完成均处于不确定状态，以致后来产生纠纷，买卖双方对此均有过错。涉案合同补充协议约定“若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续……”。虽然星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已具备购买涉案房屋的资格，但之后双方并未就房屋买卖事宜进行进一步磋商。根据约定，在陈志兵具备购买涉案房屋资格后，双方履行买卖交易程序还必须完成签订商品房买卖合同、办理商品房买卖合同备案登记手续等程序，且房屋买卖交易程序还包括开具购房发票、缴纳契税、面积差异处理、办理不动产权属证书等事项。完成上述程序、事项及相关的违约责任均需交易双方进一步磋商并达成一致意见后方可进行，而星光达公司并未举证证明双方已就上述事宜已进行充分协商且达成一致意见。另外，根据《广州市房屋租赁合同》补充协议约定，乙方（陈志兵）未在符合购买资格3日内与甲方（星光达公司）重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。现陈志兵已明确表示不同意继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议已不再具备继续履行的基础。因此，对陈志兵要求解除合同、退还已付购房款及支付自起诉之日起利息的请求，予以支持。利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、第一百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈志兵与被告广东星光达房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告广东星光达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈志兵退还广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号723房的购房款787992元及支付利息（利息以787992元为基数，自2019年12月4日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告陈志兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11680元，由原告陈志兵和被告广东星光达房地产开发有限公司各负担5840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  任识和人民陪审员  段纯惠二〇二〇年六月一日书 记 员  王 呈高波