云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4017号上诉人（原审原告）：马玉仙，女，1976年12月12日生，回族，户籍所在地云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：熊跃兴，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：猫加玉，男，1970年12月16日生，回族，户籍所在地云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李富堂，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。上诉人马玉仙因与被上诉人猫加玉房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初15439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。马玉仙上诉请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初15439号民事判决；二、依法改判支持上诉人的一审诉求；三、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人的诉求事实清楚，证据充分，具有明确的事实依据和法律依据，依法予以支持。（一）上诉人、被上诉人双方就本案所签的所有《协议》都是双方真实意思表示，双方对于涉案房产购房事宜及款项支付进行过多次磋商，且双方多次达成一致意见。（二）违约、房价上涨所产生的损失，属于上诉人必然损失，且双方对于房价上涨损失的承担具有明确约定，其约定的目的是为了弥补被上诉人故意拖延付款所可能产生的必然损失，依法应予以支持。二、一审法院判决对于上诉人损失的计算存在明显错误，依法应予以纠正。（一）上诉人各项损失的计算真实客观，且具有充分的《协议书》约定作为依据，依法应予以支持。（二）本案一审法院将应抵扣的120712元直接从本金里扣除，明显属于计算错误，依法应予以纠正。猫加玉辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。二、关于本案协议约定的逾期付款应支付利息、违约金、维权费及房价上涨应按市场平均价格补偿差价明显超过上诉人因被上诉人的违约可能造成的损失问题。三、一审法院对损失的计算并无错误。马玉仙向一审法院起诉请求：1.判令被告归还购房款232000.24元；2.判令被告支付房款逾期利息（自2018年1月1日起至还清之日止，以232000.24元为基数，按月利息2%计，暂计至2020年3月1日，利息为120640元）；3.判令被告支付违约金46400元；4.判令被告支付房价补差款149288元（按270000元总额，扣除原告代领的120712元回迁费）；5.本案律师费47466元由被告承担；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年5月31日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，约定原告向被告转让谷堆二组新村7号109平方米宅基地使用权，转让费66000元，协议签订后被告建盖了房屋并实际居住。2010年12月25日，原告签署《五华区西北片区开发建设农村宅基地房屋回迁安置补偿协议》，协议号1037。2011年1月11日，原、被告签订《拆迁分配协议》，约定原告付给被告60平方米房款，回迁房除60平方米以外归被告所有。2015年7月19日，原、被告签订《回迁房分配认领协议》，约定回迁协议号1037号，总面积345平方米，其中60平方米归原告所有，其余285平方米归被告所有。2015年12月31日，原、被告签订《协议书》，约定原告将1037回迁协议60平方米的房产及收益作价269800元转让给被告，并约定了违约责任等内容。一审法院认为，由于原、被告并非农村同一集体经济组织成员，其所签《土地使用权转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定的情形，该协议应属无效。原、被告签订的《拆迁分配协议》被一审法院已生效法律文书认定无效。但原、被告于2015年12月31日签订的《协议书》，系双方对自己权利义务的处分，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按照《协议书》于2018年1月1日前付清原告转让款，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对原告要求被告支付尚欠款项并承担违约责任的诉请予以支持，被告未能举证证实其所作协议书是在原告胁迫下签订、原告领取款项已超过269800元的房款的事实存在，应承担举证不能的责任，一审法院对其抗辩不予采信。原、被告在《协议书》中同时约定逾期付款利息和违约金，并约定维权费及若遇房价上涨还按照市场平均价格补偿差价等，其约定明显超过原告因被告的违约行为可能造成的损失，一审法院对原告要求被告按合同约定利率支付利息并承担律师费的诉请予以支持，其余诉请不再支持。原告自认被告以部分回迁过渡费用抵扣了37799.76元并已代被告领取了被告同意抵扣的款项120712元，故一审法院确认被告尚欠原告款项为111288.24元（269800元-37799.76元-120712元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙尚欠款项111288.24元；二、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙上述款项自2018年1月1日至付清款项为止按年利率24%计算的利息；三、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙律师费47466元；四、驳回原告马玉仙的其他诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交证据：1、网上下载的房价参考书一份，证明同地段的房价已经到了9000元一平米。2、五华区农村宅基地用地批准通知书一份和户口册一份，证明涉案60平米的地块是上诉人全家唯一的宅基地。经质证，被上诉人对第一组证据的三性不予认可，认为不能据此来确认本案诉争房屋的价格是多少；对第二组证据的三性没有异议，但是对证明内容不予认可。本院认为，上诉人提交的第一组证据是其从网络上下载的，不符合证据的形式要件，本院对其真实性不予认可。上诉人提交的第二组证据，因被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的请求是否应当得到支持？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为120712元应当在全部款项中予以抵扣，本院认为，120712元是上诉人代替被上诉人领取的款项，一直由上诉人保管，由于人民币系种类物，虽然双方未就该笔款项是否在欠款中予以抵扣达成合意，但该笔款项一直处于上诉人处，上诉人也未还给被上诉人，因此在欠付房款269800元中予以扣除，并无不当，上诉人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的逾期利息、违约金、房价补差款等，均是对双方违约行为产生损失的一种计算标准的约定，违约损害赔偿，主要在于弥补非违约一方的损失，从而使受害人获取合同如约履行所能获得的利益。赔偿的损失包括直接损失和间接损失，本案中，上诉人主张的律师费系上诉人产生的直接损失，上诉人提交的证据不足以证明涉案房屋已经涨价，存在需要补差价的情况，因此应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人没有提交证据证明其实际损失的具体金额，被上诉人认为违约金过高，要求法院予以调整，一审法院调整标准适用了24%的逾期利息作为被上诉人违约行为的违约损害赔偿金，并无不当，上诉人要求既适用逾期利息又适用违约金的约定，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费人民币9758元，由上诉人马玉仙承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年六月三日书记员 王麒翔