广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3835号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，均系公司员工。被上诉人（原审原告）：梁美丽，女，汉族，1983年10月1日出生，住址：河南省新蔡县。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人梁美丽商品房预售合同纠纷十一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于上诉人一审提交的证据五未作出正确认定，明显认定事实不清。1、上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。2、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。3、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。原审原告梁美丽提出起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金24762元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园8栋1706号房。关于计价方式与价款，合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10747.35元，总金额（人民币）495238元整。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的（31%）即：人民币155238元，于2015年9月14日付清；余款（69%）即：人民币340000元，于2015年9月30日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告付清了购房款。被告于2016年10月1日将上述商品房交付原告使用。2019年6月20日，惠州市国土资源局向原告颁发上述商品房的不动产权证书。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于被告是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约责任的问题。对被告提出的国家出台《不动产权登记条例》增加权籍调查环节以及不动产登记机关暂停服务、限号办理导致其办证延期应酌情减轻违约责任的答辩意见，因被告未提供相关证据证明政策变化导致其增加了多长的办证时间。被告提出的登记机关系统暂停服务、限号办理的情况，其影响时间相对于双方约定的交付后360日内的办证期限而言不长，属于双方约定该宽限的办证期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限，故被告该答辩意见，本院不予采纳。对于被告的办证期限，应当按照合同约定执行，合同约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2016年10月1日完成交付房屋义务，应在2017年9月26日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能在该期限之前将涉案房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，且买受人未能在交付日起450日内获取房地产权属证书，被告存在违约行为，应承担违约责任，故原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，应予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日即2017年12月25日起至原告取得房地产权属证书之日即2019年6月20日止（共计543天），以总房款为基数，按每日万分之一的标准，计算逾期办证违约金，具体金额为26891.42元（495238元×0.0001×543天），累计违约金额度已经超过该商品房总价款的5%（495238元×5%=24761.90元），故被告应按该商品房总价款的5%向原告支付逾期办证违约金24761.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁美丽支付逾期办证违约金24761.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.53元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审中双方争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：关于逾期办证违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经查，上诉人京粤公司未在规定期限内办理,故应当承担相应的逾期办证违约责任。关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。上诉人主张增加两次权籍调查的时间属于其签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。对此，本院认为，由于上诉人京粤公司未提供充分的证据证明其办理权籍调查的历时，故一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统暂停业务、限号办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。而且，上述情况的影响时间相对于双方约定的交付后360日内的办证期限而言不长，属于双方约定该宽限的办证期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，一审认定不能据此再行延长上诉人的办证期限并不不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮