广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0891民初628号原告：杨卓诚，男，1988年11月18日出生，汉族，公民身份证号码：440************034，住广东省南澳县************。原告：李婷，女，1990年11月9日出生，汉族，公民身份证号码：440************841，住广东省湛江市坡头区***********。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区*******。法定代表人：林志波，董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。原告杨卓诚、李婷与被告湛江市菉塘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨卓诚、李婷的委托诉讼代理人周莉莉、被告的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年4月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金5850元给原告（每日按购房款642921元的万分之一计算91天）；2.被告支付2019年9月4日起至2019年12月1日止的逾期办理不动产权登记证书的违约金6743元（以购房款642921元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算89天）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告与被告于2017年7月2日签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江经济技术开发区绿华路8号“万和乐华花园”小区++++，房屋价款为642921元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应当在2018年3月31日前，将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之一的标准向原告支付违约金。同时，合同的第二十条还约定，被告应于商品房交付之日起365个工作日内（即2019年9月3日前）为原告取得房屋的所有权证书。由于被告迟迟未能取得涉案工程的竣工验收备案表，至2018年6月30日已经逾期91天。按照上述约定，被告应支付5850元逾期交房违约金给原告。并且，由于被告的原因，原告至今未取得房屋的不动产权登记证，至2019年12月1日已经逾期89天，被告应支付6743元逾期办证违约金给原告（以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、两原告已自愿免除被告的逾期交房责任。被告已于2018年6月30日将涉案房屋交付予两原告使用，且两原告于2018年8月4日向被告出具书面《谅解书》，同意免除被告逾期交房的全部责任，并自愿放弃日后因该涉案房屋逾期交房的法律关系而产生向被告进行追索的一切权利。同时，明确表示该《谅解书》为不可撤销的文书。据此，两原告已自愿免除被告的逾期交房责任，故其诉请被告支付逾期交房违约金，明显违背诚信，也没有事实和法律依据，依法不能成立。二、两原告诉请逾期办证违约金6743元，没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第二款关于“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按章下列第2种方式处理：2.双方协商解决”的约定，并未约定两原告享有主张逾期办证违约金的权利，更未约定违约金如何计算及其标准。其次，涉案房屋于2018年6月30日交付予两原告，则依约应自2018年7月1日起计算365个工作日的办证期限。而涉案房屋已于2019年8月28日取得相应的不动产权证书，截至2019年8月28日，约定的办证期限尚未届满。故此，不存在被告逾期办证的客观事实，而两原告向被告主张逾期办证违约金，没有事实依据。三、两原告同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，没有依据。涉案《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第九条第5项约定：“买受人及出卖人双方一致同意，对于迟延交付、权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不作累加。”那么，两原告依约不得同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。综上，两原告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，没有事实和法律依据，依法应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年7月2日，原告杨卓诚、李婷（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2017018604)，合同第一、三、六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江市经济技术开发区********************2215房，建筑面积为85.72平方米，总房款为642921元，原告在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向被告支付定金50000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。原告应当于2017年7月2日前支付首期房价款162921元，占全部房价款的25%，余款480000元申请贷款支付。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2.逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。该合同附件十一补充协议第一条第二款约定：出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于催收房款通知书、办理按揭通知书、交房及产权证办理通知书等形式的售楼文书通知）或邮递，均以合同登记的通讯地址为准。若出卖人依合同登记的买受人通讯地址、方式邮寄或发送手机短信（或电子邮件），均视为出卖人已经履行了通知义务，并在出卖人发出的邮戳日期之日起第三天的视为买受人已经收到通知。补充协议第五条第六款约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）、新的法律法规实施、自然灾害、重大流行传染病传播、群众集会或重大活动等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因或由于买受人的原因，导致买受人未能在约定期限内办理房屋交接手续或取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。补充协议第九条第五款约定：买受人及出卖人双方一致同意，对于迟延交付、权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不作累加。补充协议第十一条第五款约定：根据双方签订的《商品房买卖合同》及本补充协议，在本补充协议签订时出卖人已对本补充协议的内容进行了逐条的解释与说明，且履行了告知义务和提示义务，买受人已明悉合同及本补充协议各条款的含义，并为此确认合同与本补充协议的全部内容均不存在欺诈、胁迫、重大误解和显失公平等可撤销情形。再查明：被告在2017年9月3日开出两原告支付162921元的首期购房款的发票，在2018年8月4日开出两原告支付480000元余款房价款的发票。税务局在2017年9月19日开具了涉案房屋的税收完税证明。万和乐华花园一期于2018年12月24日办理建设工程竣工验收备案手续。庭审时，被告自述因办理电信设施设备、有关消防方面的手续原因，故未能在约定的时间将商品房交付给原告。两原告于2018年6月30日收楼，原告杨卓诚于2018年8月4日向被告出具一份《谅解书》，谅解内容：1.谅解方同意免除被告对该商品房的逾期交房的全部责任，并自愿放弃日后因该商品房逾期交房的法律关系而产生向被告进行追索的一切权利。2.本谅解书为不可撤销，且自谅解方签字（摁印）之日起生效。原告在该谅解书上签名捺指模。原告称该谅解书并非其真实的意思表示，因为只有签订该谅解书被告才允许其收楼。2019年8月28日，湛江市自然资源局向两原告出具了涉案房屋的不动产权证书。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。原告杨卓诚已于2018年8月4日向被告出具《谅解书》，同意免除被告对该商品房的逾期交房的全部责任，并自愿放弃日后因该商品房逾期交房的法律关系而产生向被告进行追索的一切权利，该谅解书为不可撤销，且自谅解方签字（摁印）之日起生效。两原告主张该谅解书并非其真实的意思表示，只有签订该谅解书被告才允许其收楼，但没有提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担举证不能的不利法律后果，本院对该主张不予采纳。原告杨卓诚作为完全行为能力人，其出具的谅解书，是其为处理涉案商品房逾期交房责任做出的真实意思表示。原告杨卓诚已在谅解书上签名捺指模，该谅解书不具有无效、可撤销的情形，本院依法认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，原告杨卓诚已出具谅解书表示免除被告对该商品房的逾期交房的全部责任，并自愿放弃日后因该商品房逾期交房的法律关系而产生向被告进行追索的一切权利，原告李婷作为涉案商品房的共有人，应与杨卓诚共同按照该谅解书履行。现两原告起诉请求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨卓诚、李婷的诉讼请求。案件受理费114.83元，减半收取计57.42元，由原告杨卓诚、李婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  吴红丽二〇二〇年六月五日书记员  吴培勇附：法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。