渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初6072号原告：赵闰虎，男，汉族，1982年5月8日出生，住西安市未央区，公民身份号码：61011XXXX205081336。被告：梁卫鹏，男，汉族，1987年1月24日出生，住渭南市临渭区辛市，公民身份号码：61050XXXX701247816。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，1988年1月19日出生，住址同上，公民身份号码：41032XXXX801190826，系梁卫鹏之妻。原告赵闰虎与被告梁卫鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2019）陕0502民初194号民事判决书，原告赵闰虎不服该判决，向渭南市中级人民法院提出上诉。2019年9月12日渭南市中级人民法院作出（2019）陕05民终1313号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）陕0502民初194号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告赵闰虎与被告梁卫鹏委托诉讼代理人王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵闰虎的向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除双方之间的租赁合同；2、请求法院判决被告梁卫鹏支付应缴纳的水电费3794.25元、违约金9600元、房屋实际占用损失9920元（2018年11月22日至2019年1月月23日），以上共计23314.25元，扣除被告梁卫鹏已缴纳的押金11300元，被告应支付原告12014.25元。3、案件受理费由梁卫鹏负担。事实与理由：原告赵闰虎于2018年5月15日将渭南市XX路XX段XX广场东北角的商铺（约35平方米）租赁给了被告梁卫鹏，被告梁卫鹏缴纳了半年（2018年11月21日前）的房租。2018年10月被告梁卫鹏给原告赵闰虎打电话说不再租赁该商铺，也拒绝缴纳下一笔房租，原告赵闰虎即通知被告梁卫鹏尽快搬离店铺内物品，并按照合同约定履行相关的违约责任。被告梁卫鹏以生意赔本为由，拒绝按照合同约定履行违约责任，也未从店铺内搬出，拒绝缴纳水电费。2018年12月22日原告赵闰虎向被告梁卫鹏送达了解除合约的告知书。2019年1月23日被告梁卫鹏将房屋交还原告赵闰虎。双方确认被告梁卫鹏下欠原告赵闰虎水费1323元、电费4011.25元、天然气费260元，共计5594.25元。扣除被告梁卫鹏预交的1800元，被告梁卫鹏下欠原告赵闰虎水电气费3794.25元。2018年11月22日至2019年1月23日被告梁卫鹏实际占用案涉房屋，应按约定房租向原告赵闰虎缴纳房屋占用损失9920元。扣除被告梁卫鹏已交付的押金11300元，被告梁卫鹏还应向原告赵闰虎支付上述各项费用共计12014.25元。被告梁卫鹏对原告赵闰虎主张的合同关系、已缴纳房租期限、交还房屋时间及下欠水电气费用3794.25元等事实无异议，但对违约金主张不认可。被告梁卫鹏辩称，双方签订租赁合同时，原告赵闰虎曾口头承诺，若不想继续租赁，仅需提前两个月通知即可，被告梁卫鹏在合同签订合同时并未注意到违约金约定内容。租期届满前两个月被告赵闰虎即通知原告赵闰虎不再继续租赁房屋。租赁期间，原告赵闰虎在被告梁卫鹏租赁的经营场所打砸，导致被告梁卫鹏十天无法原告赵闰虎为证明其主张，提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，用于证明原告赵闰虎要求违约金的依据及数额基于合同第五条，月租金数额。2、收条一份，证明了梁卫鹏从房屋中搬离的时间及水电表的读数。被告梁卫鹏为证明自己的主张举证如下：1、损失估算清单一份，证明梁卫鹏的损失。2、证人王某某证言，证明双方租赁房屋的事实及解除合同的经过。被告梁卫鹏未提供证据，其对原告赵闰虎提交证据的真实性均无异议，但对证明目的不认可，认为双方口头约定不想继续租赁，提前通知即可，原告赵闰虎打砸被告梁卫鹏经营场所，应向被告正常经营。以上证据均当庭出示，双方当事人对原告赵闰虎提交证据的真实性均无异议，本院经审查，对以上证据的真实性依法予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告赵闰虎（甲方）与被告梁卫鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于本区XX路XX段XX广场西边商铺及楼梯间餐厅出租给乙方使用。租赁期限自2018年5月15日起至2021年4月22日止，免租期为2018年5月15日至2018年5月21日；租金每月4800元，缴纳方式为每六个月缴纳一次，每次交纳房租需在下个半年开始，提前两个月缴纳。第一次付款合计人民币28800元，共为6个月房租。另付房屋押金4800元，水电费预收押金1500元，设备押金6500元。合同第五条约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，同时乙方应向甲方支付两个月的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。如果乙方在合同期内不再继续租赁此商铺，甲方将扣除两个月的违约金。如果甲方在合同期内解除合同，甲方需赔付乙方两个月的房租作为损失，其他损失一概不计。（1）……（4）合同期内单方终止本合同。……七、其他事项：1、水、电、煤气、物业等费用按照物业公司收费标准计取，甲方依据实际情况可以计取正常的损耗系数，水电煤气起始数字：电7648水①15 ②69天然气1328。……后附设备清单一份。”合同签订后，被告梁卫鹏给付原告赵闰虎2018年5月22日至2018年11月21日房租28800元、房屋押金4800元、水电费押金1800元、设备押金6500元。2018年10月，被告梁卫鹏告知原告赵闰虎不再租赁房屋。2018年12月22日，原告赵闰虎与被告梁卫鹏在案涉房屋内发生冲突。2019年1月23日，被告梁卫鹏将案涉房屋钥匙、天然气卡本交还原告赵闰虎，双方确认水表读数为258立方米；电表读数为10857度，煤气使用费260元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   本院认为，本案争议焦点为：1.被告梁卫鹏是否应给付原告赵闰虎违约金9600元；2.被告梁卫鹏是否应赔偿原告赵闰虎房屋占用损失9920元。关于第一项争议焦点，案涉合同约定甲方在合同期内解除合同，需赔付乙方两个月房租作为损失。该约定内容不违反法律规定，故被告梁卫鹏应给付原告赵闰虎违约金9600元（两个月租金数额）。关于第二项争议焦点，被告梁卫鹏虽提前告知原告赵闰虎不再租赁房屋，但被告梁卫鹏仍然实际占有使用案涉房租至2019年1月23日，故被告梁卫鹏应按约定房租水平向原告赵闰虎支付2018年11月22日至2019年1月23日期间房屋占用损失。被告梁卫鹏主张因原告赵闰虎打砸导致停止经营十日，但未提供相关证据证明，原告赵闰虎仅认可停止营业一日，故房屋实际占用损失期间应计两个月，故被告梁卫鹏应向原告赵闰虎赔偿房屋占用损失9600元。被告梁卫鹏向原告赵闰虎提出不再租赁房屋，原告赵闰虎表示同意，且双方实际完成房屋交还手续，故案涉《房屋租赁合同》在2018年11月21日已实际解除。被告梁卫鹏对原告赵闰虎主张的水电气费3794.25元无异议，扣除被告梁卫鹏已向原告赵闰虎交付押金房屋、设备押金11300元，被告梁卫鹏还应向原告赵闰虎给付款项11694.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵闰虎与被告梁卫鹏2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月21日解除。二、被告梁卫鹏于本判决生效之日起十五日内交付原告赵闰虎款项11694.25元。三、驳回原告赵闰虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告赵闰虎负担73元，由被告梁卫鹏负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。       审  判  长      黄雪锋审  判  员      王卓雅审  判  员      崔  玲 二O二0年五月二十六日 书 记 员    崔燕钰1