广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5735号原告：佛山市祥和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********222X。法定代表人：朱铭全，董事长。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。被告：刘远军，男，1967年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************011。被告：翁海敏，女，1967年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************524。原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告刘远军、翁海敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2013年10月至2019年11月的物业管理费8166.64元及滞纳金6060.82元（从2013年10月11日起以被告拖欠的物业管理费为本金，按照年利率24%的标准分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月12日）;2、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2000年5月9日，原告与案外人佛山市环市房地产开发总公司（以下简称环市房地产公司）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定原告对佛山市******************、2-15号的物业实施物业管理，并由原告按0.75元/㎡的标准向业主收取物业管理费。两被告是名雅花园11号702房的业主，被告刘远军在2000年10月16日与原告签订《名雅花园入住公约》，被告刘远军同意遵守并履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》。按照《名雅花园管理规定》第三十五条规定，两被告应于每月10号前缴纳当月物业管理费，若两被告不按期交付的，原告有权加收滞纳金。但是，原告依约向两被告提供物业管理服务，两被告却未能按约定交付费用。两被告已拖欠2013年10月至2019年11月的物业管理费合计8166.64元未付。原告多次向两被告催交上述费用，但两被告一直拒绝处理。综上，两被告拒不支付费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。两被告未答辩，亦未向本院提交证据。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告的营业执照、两被告的广东公安人口信息查询资料。证明双方的诉讼主体资格适格。2、《名雅花园物业委托管理合同书》。证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，该物业管理服务合同系涉案小区的前期物业服务合同，对涉案小区全体业主具有约束力，原告根据合同按0.75元/平方米/月的标准向被告收取物业管理费。3、《名雅花园入住公约》、业主公约（名雅花园管理规定、名雅花园装修管理制度）。证明被告是涉案702房的权利人，被告应遵守《名雅花园管理规定》于每月10号前缴纳当月的物业管理费，若不按期交付的，原告有权加收滞纳金。4、（2013）佛城法民一初字第975号民事判决书、（2013）佛中法民一终字第3054号民事判决书。证明①两被告是名雅花园11号702房的业主，房屋建筑面积147.15平方米。②两被告只缴纳了2006年1月至2013年9月17日的物业管理费，拖欠2013年10月至今的物业管理费未支付。本院认证如下：原告举证的证据1、2、3、4具有证据的真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年5月9日，案外人环市房地产公司（下简称环市房地产公司）（甲方）与原告（乙方）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，主要约定：“一、甲方委托乙方管理的物业情况：1、物业名称：佛山市****；2、地点：同济东路后龙二街名雅花园：１号１座、1号2座、1号3座、1号4座、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号；……二、甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……六、乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元/㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理费收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……”。上述合同于2011年5月24日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。2000年10月16日，原告与被告刘远军签订《名雅花园入住公约》，约定：被告完全明白及同意并自觉严格遵守、履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》之全部条文。本公约适用于名雅花园购买房屋、车库和铺位的业主。《名雅花园管理规定》的主要内容为：管理机构：原告受名雅花园开发商委托，管理名雅花园物业，为广大业主提供清洁卫生、保安、公共设施、公用水电维修、园林绿化等服务。费用交收及管理：业主应缴纳以下费用：一、属住户所使的水、电、煤气等收费；二、属物业管理项目收费即物业管理费，款项用途：1、清洁卫生管理；2、绿化物日常维护管理；3、治安管理；4、维护公共蓄水池；5、水电管理；6、排污设施管理；7、闭路电视的监控系统的维修保养；8、用于支付管理处人员的薪酬及管理处日常开支等。收费办法：各业主应于十号前将当月的物业管理费交管理处或委托银行托收。欠费追缴：业主和使用人违反规定，不按约定交付物业管理费的，物业管理处可以催缴，限期交付、逾期不交付的，每日按应交金额的3%加收滞纳金。三、属楼宇及其公用设施的使用维护分摊费。款项名称：1、梯间灯电费、电梯费用，泵房电费等；2、防盗闸的维修保养费，电梯的维修保养费、年审费等；3、易耗物品购置费（如灯泡、水池清洗费）等；4、其他一些属公共摊分的款项。收款标准：按住户数（或按住户使用程度大小）来分摊；收费办法：为保证公用开支用款各业主应预缴一定费用，由楼长统一代缴代支，并公布收支账目。另查明，2013年8月21日，原告以物业服务合同纠纷为由在本院对刘远军提起过诉讼，本院审理后作出（2013）佛城法民一初字第975号民事判决，判决查明涉案佛山市禅城区************由刘远军与翁海敏共有，建筑面积147.15平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人环市房地产公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《名雅花园物业委托管理合同书》后，已实际为名雅花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费，本院对原告诉请的2013年10月-2019年11月的物业管理费8166.64元予以支持。关于原告主张的滞纳金的问题。本院同期受理了原告起诉业主的系列案，查明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，业主未缴纳物业服务费事出有因，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告刘远军、翁海敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司支付佛山市禅城区************2013年10月-2019年11月的物业管理费8166.64元；二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取78元，由原告佛山市祥和物业管理有限公司负担28元，被告刘远军、翁海敏负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 黎晓婷