广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初12309号原告（反诉被告）：李仲愉，女，1972年7月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************521。被告（反诉原告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店，住所地广东省佛山市禅城区*************、2号，二层1号、2号，三层1号、2号，统一社会信用代码91440604MA51672449。法定代表人：苏某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄想雯，广东智田律师事务所律师。原告李仲愉诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称“曼思顿公司”）、佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店（下简称“曼思顿分店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理。被告曼思顿公司在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2020年6月16日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告及两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告支付拖欠的租金10332元、物业管理费含公摊杂费2515.88元、水电费2.99元并支付迟延支付费用的滞纳金（暂计至2020年5月19日为789.89元，实际计算至裁判之日止）；二、两被告支付违约金3000元；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：曼思顿公司于2017年10月28日、2018年3月3日收到原告交纳的越秀可逸新势力1705房软装配套费共31415元。2018年3月3日，原告与曼思顿公司签订托管物业合同，约定1705房的托管时间为2018年3月1日至2024年5月30日止，其中2018年3月1日至2018年5月31日为免租期；月租金1680元，第三年租金开始每年递增5%，被告应于每月20号前将当月租金以银行划账方式交至原告指定账户；托管期间使用房屋产生的水、电、通讯、设备和物业管理费由被告承担。签订合同后，被告只有2个月准时支付当月租金，累计拖欠2019年12月至2020年5月租金10332元、2018年11月至2020年5月物业管费含公摊杂费2515.88元、电费2.99元，合计12850.87元。被告应按每日万分之五标准计付滞纳金789.89元和合同约定的违约金3000元。两被告属于总公司和分公司的关系，1705房由曼思顿分店运营，经原告多次催要，被告均拖延不交。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告答辩称：一、根据原告与曼思顿公司签订的物业委托管理经营合同，原告与曼思顿公司才是合同相对方，与曼思顿分店无关。二、由于曼思顿公司租赁1705房用于经营酒店公寓，受新型冠状肺炎影响至今无法正常经营，属于不可抗力，根据合同第14条的约定，应免除曼思顿公司承担违约责任。退一步说，合同约定的违约金过高，且合同及法律均未约定滞纳金，因此原告诉请的滞纳金、违约金不应得到支持。三、曼思顿公司自2019年12月起拖欠租金，每月租金约定为1680元。被告曼思顿公司向本院提出反诉请求：判决原告与曼思顿公司签订的物业委托经营管理合同于2020年6月16日解除。事实和理由：新型冠状病毒已严重影响被告的正常经营，事实上被告已无法继续履行物业委托经营管理合同，请求予以解除。原告答辩称：原告同意解除物业委托经营管理合同。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、两被告公示信息打印件、两被告关系示意图。拟证明原、被告诉讼主体资格及两被告的关系。房地产权证。拟证明原告是1705房的产权人。收据2份、pos机刷卡凭证。拟证明原告支付了软装配套费合计31415元。4、物业委托管理经营合同。拟证明原、被告签订了委托经营管理合同，被告应向原告支付租金、物管费等费用。5、3张中国银行交易流水明细清单。拟证明被告已付租金的逾期情况，被告自2019年12月起欠付租金至今。6、物业收费通知单。拟证明被告欠付2018年11月至2020年5月的物管费2339.82元，2019年6月至2020年4月的公摊电费176.06元。7、电费缴费短信。拟证明被告欠缴2020年4月1日至2020年4月30日的电费2.99元。8、物业收费通知单、电费交费短信。拟证明被告至交接之日止的欠费情况。诉讼中，两被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、2、7，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、4、5，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据6、8有原件核对，被告亦未举证反驳，本院予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区**********的产权人为原告，房屋用途为商业服务性用房。2017年10月28日，曼思顿公司出具收据，确认收到原告交纳的1705房软装配套费定金10000元。2018年3月3日，原告（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受委托方）签订《物业委托管理经营合同》，约定“第一条、托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、该物业用途为酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式……第四条、经营托管期限。1、业主需在2018年3月1日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年6月1日……本合同托管时间为2018年3月1日至2024年5月30日……第五条、租金及支付方式。1、租金：1680元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……第六条、甲方委托乙方报装指定的电视机顶盒以及宽带，初装费1415元需由甲方支付。第七条、装修配套约定。1、托管物业包括的配套明细详情看附件一《软装配置表》。2、上述配套设施的详细清单，43.4平方米房型，统一配套价格为30000元……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30天，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。同日，曼思顿公司出具收据，确认收到原告交纳的1705房软装配套费尾款21415元并注明“已收电磁炉、对讲机、业主卡2张、2条门匙”。曼思顿公司交纳租金情况如下：2018年6月20日交6月租金1680元，2018年7月25日交7月租金1680元，2018年8月21日交8月租金1680元，2018年9月25日交9月租金1680元，2018年10月20日交10月租金1680元，2018年11月24日交11月租金1680元，2019年1月2日交12月租金1680元，2019年2月12日交1月租金1680元，2019年3月4日交2月租金1680元，2019年3月25日交3月租金1680元，2019年5月1日交4月租金1680元，2019年7月2日交5月租金1680元，2019年9月4日交6月租金1680元，2019年9月26日交7月租金1680元，2019年11月22日交8-10月租金5040元，2019年12月26日交11月租金1680元。据缴费通知单显示，涉案1705房2019年6月至2020年5月的公摊电费合计190.54元，2018年11月至2020年6月的管理费合计2534.58元（往期欠缴2339.82+本期费用194.76），2020年4月1日至2020年4月30日电费2.99元，2020年5月1日至2020年5月31日电费17.37元。被告曼思顿公司当庭提出可现场向原告交接1705房的钥匙，原告表示需到1705房确认软装配置后才同意交接。2020年6月17日，在本院主持下，被告根据原告的要求更换了1705房的门锁锁芯，原告确认1705房软装配置齐全并收取了更换锁芯后的钥匙2条、业主卡2张。经本院释明，原、被告均同意在本案中一并处理截至合同解除之日止的各项欠费，并一致确认涉案合同并无押金。原告当庭陈述：万分之五的滞纳金标准是原告参照银行欠款的滞纳金标准计算得出。两被告当庭陈述：曼思顿公司承租1705房后，以曼思顿分店的名义对外作为酒店经营使用，确认原告主张的欠费期间。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除和租赁物返还。被告曼思顿公司欠缴2019年12月起至今的租金，根据合同第十三条的约定，曼思顿公司已构成根本违约，原告有权单方解除合同。故曼思顿公司主张提前解除合同并不产生通知到达原告时合同即解除的效力，但鉴于原告当庭表示同意解除合同，本院确认《物业委托管理经营合同》已于2020年6月16日解除。经本院主持交接，原告已于2020年6月17日收回1705房，本院予以确认。关于原告诉请的租金和欠费。被告对欠费期间无异议，据前查明的欠费情况，被告曼思顿公司应向原告支付2019年12月1日至2020年6月16日的租金10976元（1680×6+1680×16/30）、2019年6月至2020年5月的公摊电费190.54元、2018年11月至2020年6月16日的管理费2443.69元（2339.82+194.76×16/30）、2020年4月1日至2020年5月31日的电费20.36元（2.99+17.37）。关于原告诉请的滞纳金和违约金。被告抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，2018年7月至2019年11月期间，被告确存在未按期支付租金的违约行为，上述违约行为与新冠疫情不具关联性，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。根据合同关于“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户”、“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”的约定，结合被告实际交纳租金的时间，被告支付2019年1月租金逾期23天，支付2019年5月的租金逾期43天，支付2019年6月的租金逾期76天，支付2019年7月的租金逾期68天，支付2019年8月的租金逾期94天，支付2019年9月的租金逾期63天，支付2019年10月的租金逾期33天，支付2019年11月的租金逾期36天。被告应从第16天开始向原告支付滞纳金。鉴于合同约定的计付标准即每天100元过高，原告主张调整至年利率18%合法合理，本院予以采纳，经计算，上述逾期支付租金的滞纳金合计265.44元，本院予以支持。具体计算方法如下表：月份计付天数滞纳金2019.181680×18%×8/360=6.72元2019.5281680×18%×28/360=23.52元2019.6611680×18%×61/360=51.24元2019.7531680×18%×53/360=44.52元2019.8791680×18%×79/360=66.36元2019.9481680×18%×48/360=40.32元2019.10181680×18%×18/360=15.12元2019.11211680×18%×21/360=17.64元综合合同约定的租赁期限、履约情况、被告的违约情节以及新冠疫情的影响程度，原告诉请的违约金3000元有合同依据，亦合法合理，本院予以支持。至于原告诉请的欠付租金的滞纳金，在原告并未举证证明其因被告违约所遭受的具体损失的情况下，本院认为前述处理已足以弥补原告的损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告曼思顿分店的责任。被告曼思顿分店并非涉案合同的承租人，亦无证据证明曼思顿分店自愿加入本案债务，原告诉请曼思顿分店承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李仲愉与被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于2018年3月3日签订的《物业委托管理经营合同》已于2020年6月16日解除；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李仲愉支付2019年12月1日至2020年6月16日的租金10976元、2019年6月至2020年5月的公摊电费190.54元、2018年11月至2020年6月16日的管理费2443.69元、2020年4月1日至2020年5月31日的电费20.36元、滞纳金265.44元、违约金3000元，合计16896.03元；三、驳回原告李仲愉的其他诉讼请求。如被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取108元，反诉受理费897元，由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年六月十九日书记员 陈佳颖