四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终258号 上诉人（原审原告）：熊国海，男，1963年8月25日出生，汉族，住四川省大英县。 上诉人（原审原告）：李光容，女，1965年10月29日出生，汉族，住四川省大英县。 上诉人（原审原告）：钱志秀，女，1971年1月6日出生，汉族，住四川省大英县。 上列三上诉人共同的委托诉讼代理人：胡德勇，大英县法律援助中心律师。 被上诉人（原审被告）：廖燕婷，女，1981年1月27日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被上诉人（原审被告）：廖光超，男，1951年9月27日出生，汉族，住四川省大英县。 被上诉人（原审被告）：廖小龙，男，1982年5月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：甘玉华，四川弘维律师事务所律师。 上诉人熊国海、李光容、钱志秀因与被上诉人廖燕婷、廖光超、廖小龙买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2019）川0923民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊国海及其与李光容、钱志秀共同的委托诉讼代理人胡德勇、被上诉人廖燕婷、廖光超、廖小龙共同的委托诉讼代理人甘玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊国海、李光容、钱志秀上诉请求：1.撤销（2019）川0923民初620号判决第二项，改判三被上诉人向上诉人双倍返还购房定金60万元并自支付之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年7月26日，上诉人到射洪县信用联社了解到案涉房屋被查封无法买卖，相关部门亦告知上诉人案涉房屋系违法修建不能买卖，后上诉人要求被上诉人说明情况，被上诉人称“把事情解决后再交房款”，廖光超并在《房屋买卖合同》中增加补充条款，载明不追究上诉人的违约责任，以及（2019）川0923民初2202号民事判决被上诉人答辩案涉房屋于2012年7月13日被人民法院查封，能够证明上诉人主张的系客观事实。被上诉人有丧失履行债务能力的可能性，上诉人享有先履行抗辩权符合《合同法》第六十八条的规定。 廖燕婷、廖光超、廖小龙辩称，上诉人陈述前后矛盾，关于上诉人知晓房屋被查封的时间，其在原一审中陈述是2013年6月3日之后，而其应给付房款的时间是2012年9月和10月，上诉人现又陈述其于2012年7月26日就知晓房屋被查封的事实。且案涉房屋取得了产权，并非违法修建，上诉人主张廖光超书写的补充条款不是事实，原二审中廖小龙对该补充条款进行了说明。上诉人未按合同履行付款义务属实，其主张的先履行抗辩权适用法律错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。 熊国海、李光容、钱志秀向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.廖燕婷、廖光超、廖小龙立即向熊国海、李光容、钱志秀双倍返还购房定金60万元；3.廖燕婷、廖光超、廖小龙向熊国海、李光容、钱志秀给付上述购房定金自支付之日起至实际付清之日起止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；4.本案诉讼费由廖燕婷、廖光超、廖小龙承担。 一审法院认定事实：2012年7月2日，熊国海支付廖燕婷30万元。廖燕婷、廖光超共同署名出具收条，载明：“今收到熊国海购买廖燕婷商业门面1980㎡现交300000元（大写：叁拾万元正）。收款人：廖燕婷、廖光超”。同月6日，熊国海、李光容、钱志秀作为乙方（买方）与廖燕婷、廖小龙作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，廖光超作为甲方经办人签名。合同主要内容：一、出售房屋的基本情况：甲方出售的房屋已取得所有权证，证号为大英房权证回民字第3××6号至3××5号，国有土地使用权证（2009）3611号至3621号，以出让方式取得，系可自由转让的商品房。二、甲方出让的房屋现在射洪县信用联社担保抵押贷款，除此之外无其他任何担保抵押，乙方签订合同时支付购房定金30万元。三、房屋成交价520万元。合同签订时乙方支付甲方定金叁拾万元，此定金可充抵购房款，余款乙方在2012年10月16日前分3次付清。乙方支付房款具体约定为：于2012年7月4日前，支付甲方房款叁拾万元正（定金）；2012年9月6日前，支付甲方房款叁佰万元正；2012年10月16日前，支付甲方房款壹佰玖拾万元正。四、房屋交付期限：甲方于2012年10月16日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。五、违约责任：1、甲方逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起（？）天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之二的违约金。2、乙方逾期支付购房款的违约责任：逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。3、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起30日内双倍返还定金给乙方。补充：如因不可抗力或特殊原因，经双方协议商达成一致，双方不承担违约责任，协商解决。2012年7月13日，四川省遂宁市船山区人民法院作出（2011）船山执字第489-3号执行裁定：一、查封廖燕婷所有的位于大英县××镇××村的商用楼一栋（产权证号：大英房权证回民字第3××6、3××7、3××8、3××9、3××0、3××1、3××2、3××3、3××4、3××5号）；二、查封期限为两年。并于当日将该裁定书及协助执行通知书送达大英县房地产管理局。2013年5月20日，廖小龙与谭立新签订《个人独资企业转让协议》，约定廖小龙和廖燕婷同意以400万元的价款将廖燕婷名下位于回马镇临江村的全部房屋转让给谭立新。2013年5月29日，在四川省遂宁市船山区人民法院主持下，申请人秦兰英与被执行人廖小龙、廖光超、黄素琼，第三人谭立新达成执行和解协议，协议主要内容：一、本协议签订之日，第三人即向法院案款账户转入1082200元（含执行费27000元）；二、在上述款项进入法院案款账户后，法院即解除对案涉资产的查封；三、本案债务本金219万元及诉讼费、保全费35200元，申请人垫付的评估费20000元；在履行完本协议第一项后，尚欠119万元，该款由谭立新承担偿还义务，在谭立新办完过户产权证照过户公示3个月期满后，一次性支付给秦兰英。同日，四川省遂宁市船山区人民法院解除上述查封。同年6月3日，案涉房屋所有权转移登记到谭立新名下。2018年7月19日，熊国海、李光容、钱志秀以廖燕婷、廖光超、廖小龙不能履行合同，构成根本违约为由提起诉讼。 一审法院认为，双方当事人对案涉房屋登记的权属人为廖燕婷，2012年7月6日熊国海、李光容、钱志秀与廖燕婷、廖小龙签订的《房屋买卖合同》、交付购房定金30万元以及案涉房屋于2013年6月3日所有权转移给案外人谭立新的事实均无异议，予以确认。对本案的争议焦点归纳评议如下：一、关于案涉《房屋买卖合同》是否解除的问题。从本案看，双方虽约定逾期交房或逾期付款超过30日的，购买人和出售人均有权解除合同，但对解除权的行使期限没有约定，且无证据证实已催告对方在合理期限内行使解除权，故解除权没有消灭，当事人仍可以行使解除权。廖燕婷、廖光超、廖小龙虽辩称案涉合同于诉前经双方口头协议已解除，熊国海、李光容、钱志秀对此予以否认，且其并未提供证据证实，故对廖燕婷、廖光超、廖小龙关于《房屋买卖合同》已解除的意见不予采纳。因案涉房屋所有权已于2013年6月3日转移给案外人谭立新，致使合同的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，熊国海、李光容、钱志秀要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。二、关于违约问题。熊国海、李光容、钱志秀主张因案涉房屋被人民法院查封后，廖燕婷、廖光超、廖小龙将房屋出售给案外人并办理了权属变更登记，导致合同目的不能实现，故而廖燕婷、廖光超、廖小龙存在违约行为。而廖燕婷、廖光超、廖小龙辩称系因熊国海、李光容、钱志秀未按约定期限支付购房款，违约在先。根据合同约定，熊国海、李光容、钱志秀应于2012年9月6日前支付房款300万元，2012年10月16日前支付房款190万元，廖燕婷于2012年10月16日前将房屋交付给熊国海、李光容、钱志秀使用。从双方约定看，熊国海、李光容、钱志秀负有先履行义务，但熊国海、李光容、钱志秀未按照合同约定的分期付款期限履行付款义务，且未提供充分证据证实具有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的应当先履行债务的当事人可以中止履行的任一情形，存在违约行为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行职务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，熊国海、李光容、钱志秀无权要求返还定金。综上所述，熊国海、李光容、钱志秀的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十四条第四项、第九十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：“一、解除2012年7月6日原告熊国海、李光容、钱志秀与被告廖燕婷签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告熊国海、李光容、钱志秀的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告熊国海、李光容、钱志秀负担4900元，由被告廖燕婷负担4900元。” 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下新证据：熊国海与廖燕梅于2020年1月11日的通话录音光盘及整理的文字记录，拟证明被上诉人廖光超的行为违背诚信原则。本院组织当事人进行了质证，被上诉人认为，该证据不属于二审中的新证据，且未准确反映通话双方的陈述，与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对通话录音的文字整理不规范，通话录音的对方不是本案当事人，反映的内容不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人未按照合同约定支付购房款是否享有正当的抗辩权；二、被上诉人是否应当双倍返还上诉人定金60万元并支付资金占用利息。 关于争议焦点一，上诉人未按照合同约定向被上诉人支付购房款的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方签订的《房屋买卖合同》约定，上诉人应分别于2012年7月4日、9月6日、10月16日前向被上诉人支付房款，被上诉人应于2012年10月16日前将房屋交付上诉人，据此能够认定上诉人负有先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”虽然上诉人诉称其于2012年7月26日知晓案涉房屋被查封的事实，鉴于被上诉人有丧失债务履行能力的可能性，故中止履行房款支付义务不构成违约。但是上诉人在本案审理过程中就其何时知晓案涉房屋被查封的事实作出前后矛盾的陈述，且在本案二审庭审过程中亦认可系在房屋所有权转让登记之后知晓查封的事实，而案涉房屋转让登记的时间为2013年6月3日，在上诉人应当履行房款支付义务时间之后。因此，上诉人没有证据证明在应当履行支付购房款义务之前，被上诉人具有可能丧失履行债务能力的情形，依法不享有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权。 关于争议焦点二，因上诉人依法不享有正当的抗辩权，其中止债务履行的行为构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》及《收条》均载明案涉30万元款项系定金，根据《房屋买卖合同》第六条违约责任第3项“乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起30日内双倍返还定金给乙方”的规定，上诉人先行违约，其要求被上诉人双倍返还定金的主张不符合合同约定。 综上所述，熊国海、李光容、钱志秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人熊国海、李光容、钱志秀共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳文 审判员  周歧 审判员  魏星 二〇二〇年六月二十二日 书记员  肖敏