宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初954号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人:彭某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：姬某，宁夏回族自治区银川市人，宁夏天鸿乐商贸有限公司法人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：胡某，陕西省西安市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告姬某丈夫。原告宁夏海亮物业服务有限公司与被告姬某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告宁夏海亮物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛某、被告姬某及其委托诉讼诉讼代理人胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费34907元(共48个月）；2、被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金10472元（按照欠费总额的30%计算），以上1、2项合计人民币45379元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年10月31日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同），委托由原告为银川海亮国际社区二期提供物业管理服务，管理期限为2013年10月31日至2015年10月30日。《前期物业服务合同》约定本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。同时合同约定别墅物业费用标准为3元/月/平方米,按年支付，业主或物业使用人应在下一个年度提前一个月履行交费义务。被告系海亮国际社区8-8-7别墅的业主，其房屋建筑面积为242.41平方米，每年应付物业费8726.76元，原告按约提供了物业服务，被告一直拒交物业费用共计34907元，产生违约金10472元，为维护原告合法权益特向贵院提出诉讼，望贵院判如所请。被告姬某辩称，原告的诉讼请求我不认可。我不交物业费理由为：原告能否给我一份清单，告知我每月3元物业费的服务标准是什么内容。该房屋装修之前，2013年至2016年我一直未入住，我已经按时全额交纳了该期间物业费用。我认为欠交物业费的时间应该为2016年至今。装修时至今，我发现房屋院落塌陷，小区的绿化、卫生、照明达不到3元标准。本院经审理认定事实如下：被告系海亮国际社区8-8-7号别墅房屋的业主，房屋建筑面积242.41平方米。原告系被告所在小区海亮国际社区塞上名居续建工程二期的物业服务公司。2013年，原告（乙方）与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司（甲方）签订了《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》，约定：由原告对塞上名居续建工程二期提供前期物业管理服务事宜；乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级，具体服务物业服务的内容及标准：1、基本要求。2、房屋管理。3、绿化的养护和管理。4、共用设施、设备的维修、养护。5、公共区域公共秩序维护。6、保洁服务。7、文化服务。本合同期限自2013年10月31日起至2015年10月30日至，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米，别墅3元/月/平方米。业主应于交房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一个年度提前一个月履行交费义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用等费用的，乙方可向人民法院起诉。双方在该合同中还约定了物业服务内容与质量，物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，权利与义务等。2015年6月15日，原告（乙方）与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司（甲方）又签订了塞上名居续建工程（二期）《前期物业服务合同》续签协议，约定双方同意该合同期满后自动续约，甲方继续委托乙方为塞上名居续建工程二期项目的前期物业服务企业，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年11月12日，贺兰县物业管理中心作出贺建发物合同备（2013）第003号贺兰县物业服务合同备案登记表，载明的委托期限为2013年10月31日至2015年10月30日，物业服务费标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米，别墅3元/月/平方米等。2017年11月30日，贺兰县物业管理中心作出贺物合同备（2017）第044号贺兰县物业服务合同备案登记表，载明的委托期限为2017年10月15日至2019年10月14日，项目名称为银川海亮国际社区8号地琥珀郡，物业服务费标准为3元/月/平方米等。2014年2月14日，被告作出承诺，声明：确认已阅读海亮国际社区临时管理规约，同意遵守本临时规约。海亮国际社区临时管理规约约定：本规约对本物业区域全体业主和物业使用人均具有约束力。全体业主一致同意在业主大会成立之前，由建设单位聘请的宁夏海亮物业服务有限公司根据前期物业服务合同对本物业进行物业服务。本规约自本物业的第一个买受人签字后生效。2014年2月25日，被告以业主身份签订了入住声明和常居情况登记表。被告在办理房屋交付手续时，自行交纳物业服务费5727元，用宁夏海亮房地产开发公司向其开具的承诺函抵顶物业费3000元，合计8727元，交纳抵顶了2013年10月31日至2014年10月30日期间的物业费。原告在物业服务期限内对物业服务房屋公共部位进行了维修，对物业公共部分的卫生进行了清扫管理，对小区公共绿化进行了养护，对小区公共秩序进行了维护，对小区公共管道进行了疏通，履行了前期物业服务合同中约定的物业服务义务。因被告未交纳物业费，原告于2018年5月22日对被告向本院提起诉讼，原告于2018年8月13日向本院申请撤诉，本院于2018年8月13日作出宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初3172号民事裁定书，裁定准予原告撤诉。2019年8月3日，原告通过邮政公司向被告邮寄EMS邮寄单送达律师催交物业费函件，但该EMS邮寄单显示被告所在小区8号地的门房签收，何人签收无法反映。因被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费34907元（242.41平方米×3元/月/平方米×48个月）。原告计算物业费违约金10472元（按照欠费总额的30%计算）。因原告向被告追要物业费无果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区海亮国际社区至今未成立业主委员会。2014年2月25日，原告收取被告塞上名居续建工程8-8-7房屋2013年10月31日至2014年10月30日期间的物业费6687元。2014年2月25日，宁夏海亮房地产有限公司向被告出具购买塞上名居续建工程8-8-7房屋的销售不动产发票一张。2014年2月25日，被告向原告交纳装修保证金3000元，原告向向被告出具收据一张，该装修保证金是否向被告退还或者已抵扣物业费，无证据证明。现原告要求抵顶物业费。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交本院认证采信的塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同、前期物业服务合同续签协议、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、业主临时管理规约、入住申明、常居情况登记表、发票存根、宁夏海亮房地产公司向被告开具的代交物业费承诺函原件各一份，照片打印件11张、EMS邮寄单及邮政公司送达状态打印单一份、宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初3172号民事裁定书民事裁定书复印件一份，被告提交本院认证的购房发票原件及复印件各一张，收据原件及复印件各一张予以证实。对被告举证证据一、照片打印件4张，证据二、照片打印件3张，因拍摄时间为2020年3月23日和3月27日，系本案原告主张的诉讼请求期间之后，不能反映原告主张的诉讼请求期间的实际情况，证据效力本院不予采信。对被告举证的证据五、银川市普通住宅小区物业物业等级标准打印件两页，因不具备真实性、合法性、关联性，证据效力本院不予采信。本院认为，宁夏海亮房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在贺兰县海亮国际社区成立业主委员会之前签订的《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》续签协议，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告具备物业管理的合法资质。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区8-8-7号别墅房屋的业主，房屋建筑面积242.41平方米，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为3元/月/㎡合法有据。原告主张的自2016年1月1日至2019年12月31日期间，被告应交物业费为34907元（242.41平方米×3元/月/平方米×48个月），但被告入住该房屋的时间为2014年2月25日，被告应从2014年2月25日开始交纳物业费，原告已收取被告2013年10月31日至2014年2月25日期间的物业费2106元（计算方式6687元÷365天×115天），应予扣减。故关于原告要求判令被告支付原告自2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费34907元(共48个月）的诉讼请求，本院支持被告支付原告2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费32801元（34907元-2106元）。关于违约金，宁夏海亮房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在该小区成立业主委员会之前签订的《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》，虽然约定了物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一个年度提前一个月履行交费义务，但没有业主违反合同未交纳物业费应承担违约金的约定，故原告诉讼要求被告交纳违约金，无法律依据，本院不予支持。被告辩称，2013年至2016年我一直未入住，我不应交纳该期间的物业费，小区的绿化、卫生、照明达不到3元收费标准的抗辩请求，因无事实及法律依据，本院不予采纳。被告提出，2014年2月25日，被告向原告交纳装修保证金3000元，现原告要求抵顶物业费的抗辩理由，因该装修保证金是否向被告退还或者已抵扣物业费，原被告均未举证证明，原被告应另行核对、结算或另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姬某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费32801元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司要求被告支付逾期物业费所产生的违约金10472元（按照欠费总额的30%计算）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担130元，由被告姬某负担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年六月十日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。