广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2564号上诉人（原审被告）：刘忠文，男，汉族，1975年12月5日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘全祥，广东博顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓婷，广东博顿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭启明，男，汉族，1972年6月17日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：许鹏程，广东信标律师事务所律师。上诉人刘忠文因与被上诉人谭启明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘忠文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘忠文支付租金17034元（2018年12月前租金29744元，扣减按金12710元），且无需支付违约金及利息；2.诉讼费用由谭启明承担。事实与理由：第一，一审判决认定的租金金额有误且未将租赁押金予以抵扣。刘忠文确认欠付2018年2月前租金1562元、2018年3月至11月租金20232元以及2018年12月租金7950元，共29744元。刘忠文已支付的租赁押金12710元应在拖欠的租金中予以抵扣。至于2019年1月的租金，根据谭启明提交的水电记录及报警回执，可以证实刘忠文仅在2019年1月1日及2日使用了涉案厂房，谭启明已于2019年1月2日强行收回厂房，该行为属于单方解除合同，故刘忠文无需支付2019年1月2日之后的租金。第二，刘忠文无需支付违约金5000元及利息。双方于2018年11月对账，明确截至2018年2月欠租金1562元及利息5500元，但明确新合同不收租赁税才付，谭启明对此予以确认，且只收利息（违约金）5000元。但由谭启明提交的收据可以证实，自2018年3月开始谭启明均在租金中额外收取包括租赁税在内的无关费用“综合服务费”240元，该行为不符合支付利息（违约金）的条件，刘忠文不应支付。双方对租金延期支付的问题曾有过协商，但谭启明在2019年1月2日下午在协商不成的情况下强行收回房产，属于单方解除合同，刘忠文不仅无需支付违约金及利息，还可以要求谭启明就其根本违约行为向刘忠文赔偿损失。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判。谭启明辩称：不同意刘忠文的全部上诉请求，请求法院依法驳回。第一，刘忠文对租金的计算有误，实际上双方早已对租金进行了对账，截至2018年11月刘忠文欠付租金22294元及违约金5000元，2018年12月和2019年1月欠付的租金及其他费用分别为7950元、7901元。第二，租赁押金12710元是从双方签订的第一份《租赁合同》继续延续下来并作为第二份《租赁协议》的租赁押金，双方对此并无异议并以实际行动予以确认。双方还在一审庭审中对该事实再次予以确认，一审判决亦已阐明，故刘忠文要求以押金抵扣没有事实依据。刘忠文迟延支付租金已超过一个月，谭启明依约无需退还押金。第三，刘忠文实际占有并使用涉案厂房至2019年3月，刘忠文应当支付2019年1月的租金。第四，违约金在双方前后签订的两份租赁合同中均有约定。租赁税与违约金、综合服务费是不同的，双方在对账时已经进行了协商，谭启明表示不收取租赁税，但综合服务费实际上是管理费，谭启明诉请的租金及其他费用本身就没有包含租赁税。谭启明向一审法院起诉请求：1.判令刘忠文立即向谭启明支付拖欠的租赁费用38145元，并支付违约金（截至2018年11月30日的违约金为5000元，之后的违约金计算方式：以30244元为本金，按月利率1.5%从2018年12月1日计至实际清偿完毕之日；以7901元为本金，按月利率1.5%从2019年1月1日计至实际清偿完毕之日）；2.刘忠文向谭启明支付中途解除违约金29240元；3.本案诉讼费由刘忠文承担。一审法院查明事实：谭启明（合同中称甲方）与刘忠文（合同中称乙方）于2015年7月30日签订《租赁合同》，约定甲方将位于某中路的面积为410㎡的厂房租赁给乙方使用，租赁期限为2015年8月5日起至2018年2月28日止，租金6150元/月；乙方需另行支付水费5元/度、电费1.3元/度；乙方签订合同时支付租赁保证金12710元，作为合同租赁保证金；乙方在租赁期内未能在每月1日前转付租金的，每天按100元的滞纳金处罚。该《租赁合同》到期后，双方于2018年3月28日签订《租赁协议》，约定：甲方将位于佛山市顺德区某街道办事处某居委会某工业区某中路捷某公司的部分面积为430㎡的厂房租赁给乙方使用，租赁期限为2018年2月28日至2021年2月28日，租金为7310元/月；按先付租金后使用的原则，每月租金在前一个月结束前支付，逾期支付租金的，按拖欠金额日千分之五的标准计付违约金至还清日止；逾期超过五天的，甲方可以停电锁门，造成乙方损失的，乙方自行承担；逾期超过三十天的，甲方可以单方解除合同，押金不予退还，甲方的解除合同通知快递到或粘贴到租赁标的即视为解除通知送达；乙方每月除支付租金外，还应支付水费6元/吨，消防水费10元/吨，电费1.3元/度，用电贬损230元/月，管理费0.5元/㎡，上述费用以下统称“其他费用”；其他费用与租金同时支付，逾期支付违约条款与租金逾期支付约定一致。租赁期满或中途解约，乙方三十天内腾退租赁标的给甲方，租金及其他费用（以下统称“租赁费用”）计算至实际使用日止；任何一方中途解约，应提前60天书面通知对方，并赔偿对方相当于四个月租金的违约金。合同签订后，刘忠文在该租赁场所进行经营，但一直存在逾期支付租金的行为。2018年11月，双方进行对账，对账单中刘忠文签名确认尚欠谭启明27294元，谭启明称该金额包含22294元租赁费用和5000元违约金。该对账单还记载刘忠文尚欠2018年12月租赁费用7950元和2019年1月租赁费用7901元未支付，但刘忠文对该两笔款项没有签字确认。一审中，刘忠文确认截至2018年12月，尚欠谭启明租金30244元，另欠5000元违约金。另查，2019年1月2日，谭启明、刘忠文进行对账，对账过程中双方没有谈妥，产生矛盾，谭启明于当天派人将车开到刘忠文经营的厂房门口。后双方均未再联系，双方均未通知过对方解除租赁合同。2019年1月13日凌晨，刘忠文回厂房拿取了部分物品。一审中，谭启明陈述“谭启明是在2019年2月初，也就是农历新年后到承租厂房查看，发现刘忠文早已搬空所有物品，擅自解除租赁合同。谭启明就在此时收回了承租厂房”。一审中，谭启明又陈述在2019年2月底将厂房租给了他人。2019年1月，刘忠文所租赁的厂房产生电费14度。又查，涉案厂房的权属人为佛山市顺德区捷某纺织有限公司，房屋用途为工业，土地使用权面积为22396.8㎡，建筑面积为11418.6㎡。2015年6月1日，佛山市顺德区捷某纺织有限公司与谭启明签订《厂房租赁合同》，谭启明承租了其中面积为2050㎡的厂房，租赁期为2015年6月1日至2018年2月28日。2018年3月29日，佛山市顺德区捷某纺织有限公司与佛山市恒某盛物业投资管理有限公司签订《厂房租赁合同》（合同编号：出租2018007），约定将其中7180㎡的厂房租赁给佛山市恒某盛物业投资管理有限公司使用，适用期限为2018年3月1日至2021年2月28日。当日，佛山市恒某盛物业投资管理有限公司又与谭启明签订《协议》，约定佛山市恒某盛物业投资管理有限公司将其在《厂房租赁合同》（合同编号：出租2018007）中所有的权利义务转让给谭启明。再查，刘忠文在2015年7月30日签订《租赁合同》时曾向谭启明支付租赁保证金12710元，该租赁合同到期后，谭启明并未退还。一审中双方确认，该12710元转为2018年3月28日签订《租赁协议》的押金。一审法院认为，谭启明、刘忠文之间签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。关于谭启明主张刘忠文支付所拖欠的租赁费用的诉请。双方签订《租赁协议》后，谭启明依约将涉案厂房交付给刘忠文经营使用，但刘忠文没有依约向谭启明支付租赁费用，显属违约，刘忠文应履行向谭启明支付租赁费用的责任。谭启明主张刘忠文支付截至2019年1月的租赁费用38145元，刘忠文在一审中对截至2018年12月的租赁费用30244元予以确认，但不同意支付2019年1月的租赁费用7901元，认为其在2019年1月并未使用承租的厂房生产经营。经审查，谭启明主张其租赁费用38145元包含2015年7月30日签订的《租赁合同》期满后刘忠文未支付的租赁费用7062元，刘忠文在对账单中签名确认，一审法院对该笔租赁费用予以确认，对刘忠文自认的截至2018年12月的租赁费用30244元（截至2018年11月的租金22294元+2018年12月租金7950元）亦予以确认。关于2019年1月的租赁费用，刘忠文所租赁的厂房在2019年1月产生电费14度，说明刘忠文在2019年1月有使用该厂房，是否在厂房生产经营并不影响其使用该厂房的事实，而且刘忠文辩称其从未通知过谭启明解除租赁协议。在协议解除前，无论其是否使用厂房，均应支付租赁费用。故刘忠文应向谭启明支付2019年1月的租赁费用7901元，综上，谭启明主张刘忠文向其支付截至2019年1月的租赁费用38145元，理据充分，一审法院予以支持。关于谭启明主张的违约金。《租赁协议》约定按先付租金后使用原则，每月租金在前一个月结束前支付，逾期支付租金的，按拖欠金额的日千分之五的标准计付违约金至最终清还日。其他费用与租金同时支付，逾期支付条款与租金逾期支付约定一致。起诉时，谭启明主张按月利率1.5%的标准计付，并无不当，一审法院予以采纳。2018年11月，双方进行对账时，刘忠文在对账单中签名确认尚欠谭启明27294元，该款项包含22294元租赁费用和5000元违约金。该5000元违约金包含了2015年7月30日签订的《租赁合同》期满后刘忠文逾期支付租赁费用7062元所产生的违约金。该《租赁合同》约定逾期支付租金的，每天按100元的滞纳金处罚，该滞纳金应理解为逾期支付违约金，谭启明起诉时一并主张按月利率1.5%计付，一审法院予以支持。一审法院确认截至2018年11月，刘忠文尚欠谭启明违约金5000元未支付。之后的违约金，应以租赁费用22294元为基数，从2018年12月1日起，按月利率1.5%计至实际清偿之日止；2018年12月和2019年1月逾期支付租赁费用的违约金，应以当月应缴纳的租赁费用为基数，从当月的1日起按月利率1.5%分别计至实际清偿之日止。关于中途解约违约金。谭启明主张刘忠文擅自搬离租赁物业，中途解约，应赔偿谭启明相当于四个月的租金29240元。刘忠文辩称谭启明于2019年1月2日非法关停租赁厂房，致使刘忠文无法使用。经审查，刘忠文虽自认于2019年1月13日回厂房拿取了部分物品，但并无证据反映刘忠文已搬空所有办公物品，完全撤离，也无证据证实刘忠文已通知谭启明解除《租赁协议》。刘忠文辩称谭启明关停其租赁厂房，亦无证据证实。根据《租赁协议》约定，刘忠文逾期支付租金超过三十日的，谭启明可以单方解除合同，押金不予退还。一审中，谭启明陈述“谭启明是在2019年2月初，也就是农历新年后到承租厂房查看，发现刘忠文早已搬空所有物品，擅自解除租赁合同。谭启明就在此时收回了承租厂房”。由于刘忠文存在长期逾期交付租金的行为，谭启明收回厂房后，已取得厂房的实际控制权，应视为主动解除合同。综上，谭启明主张刘忠文中途解约，理据不足，谭启明主张的中途解约违约金29240元，一审法院不予支持。另刘忠文辩称谭启明将押金12710元据为己有，该押金应用于抵扣租金。因刘忠文逾期交付租金已超过三十日，按照协议约定，谭启明可不予退还押金，故刘忠文的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘忠文于判决发生法律效力之日起十日内向谭启明支付租赁费用38145元及违约金（违约金计算方法：截至2018年11月为5000元，从2018年12月1日起，以租赁费用22294元为基数，按月利率1.5%计至实际清偿之日止；2018年12月的租赁费用违约金：以当月租赁费用7950元为基数，从2018年12月1日起，按月利率1.5%计至实际清偿之日止；2019年1月的租赁费用违约金：以当月租赁费用7901元为基数，从2019年1月1日起，按月利率1.5%计至实际清偿之日止）；二、驳回谭启明的其他诉讼请求。如果刘忠文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为841.24元，由谭启明负担326.81元，由刘忠文负担514.43元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为:刘忠文应向谭启明支付的租金；刘忠文主张租赁押金12710元用于抵扣其欠付的租金是否有事实和法律依据；刘忠文是否应支付违约金及利息。关于争议焦点一。刘忠文上诉主张，截至2018年12月其欠付的租金总额为29744元且不应支付2019年1月的租金。经核查，刘忠文于一审中确认截至2018年12月其欠付的租金总额为30244元，现刘忠文推翻其一审的陈述主张该期间欠付租金总额应为29744元，违反“禁止反言”原则，有违诚实信用原则，本院不予采信。因此，对截至2018年12月刘忠文欠付的租金仍应以一审判决确认的30244元为准。至于涉案厂房2019年1月份的租赁费用，刘忠文认为其并未使用该厂房进行生产经营，故无需支付。本院认为，刘忠文作为承租人在租赁期满或提前终止合同时，负有告知出租人要将租赁物予以返还的义务。刘忠文并没有向谭启明返还涉案厂房，刘忠文提供的证据亦不能证明谭启明对涉案厂房进行关闭电源、锁门的行为。即便该主张属实，涉案厂房于2019年1月期间发生用电14度，在刘忠文没有提交证据证实涉案厂房已交还谭启明控制的情形之下，只能推定刘忠文仍在使用涉案厂房。且刘忠文曾于2019年1月13日进入涉案厂房搬走物品，谭启明于2019年2月初（春节以后）又发现刘忠文已搬空涉案厂房内的物品，即刘忠文可以自行出入厂房搬离物品，故在刘忠文仍占用涉案厂房的情况下，一审判决刘忠文应承担2019年1月份的租赁费用（含租金及其他费用）7901元并无不当，本院予以维持。刘忠文的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。双方当事人于一审中均确认刘忠文于2015年7月30日签订《租赁合同》时支付的保证金12710元已转为2018年3月28日签订的《租赁协议》中约定的押金。而《租赁协议》约定，刘忠文逾期支付租金超过三十日的，谭启明可以单方解除合同，押金不予退还。刘忠文欠付《租赁协议》2018年3月至合同解除前即2019年1月的租金，逾期支付租金的时间已超出上述约定的期限，谭启明依约有权没收刘忠文的押金12710元。刘忠文上诉主张押金应抵扣其拖欠的租金和其他费用缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于争议焦点三。刘忠文上诉主张谭启明收取的综合服务费中包括了租赁税，不符合双方约定的支付违约金、利息的条件，故刘忠文无需支付违约金及利息。经核查，虽然谭启明确认双方对2015年合同欠付租金及利息进行结算时其承诺相关结算数额以新合同不收取租赁税为前提，但谭启明称该综合服务费实际是合同约定的管理费，其并未向刘忠文收取租赁税。而刘忠文并未提供证据证明谭启明收取的综合服务费中包括了租赁税，亦未就该综合服务费不是合同约定的管理费提供反证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，依法应由刘忠文承担举证不能的法律后果。结合刘忠文在一审中并未提出相关抗辩的实际情况，本院对其该上诉主张不予采信。一审判决对刘忠文应支付的违约金及利息认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘忠文的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人刘忠文负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣