河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初345号 原告：李兵田，男，1975年6月11日出生，汉族，现住天津市武清区。 委托诉讼代理人：赵世祯、贾凡漪，天津唯辩律师事务所律师。 被告：河北杰辉房地产开发有限公司。住所地河北省邯郸市丛台区果园路**枫景华庭C商业**。统一社会信用代码：91130400564877131J。 委托诉讼代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。 原告李兵田与被告河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告李兵田代理人于世杰、被告杰辉公司代理人贾凡漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兵田向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《车位、车库租赁协议》，被告向原告返还租赁费3000万元，并以上述款项为基数按照月利率2%的标准支付自2019年11月20日起至实际付清租赁费之日止的违约金；2.依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年5月7日签订了20180507号《车位、车库租赁协议》（以下简称该协议），该协议约定被告将其开发建设的枫景华庭住宅小区所拥有的地下停车位200个和地下停车库130个出租给原告，租赁期限自2018年5月8日起共60年，每20年续签一次协议，60年租赁费共计3000万元。原告已全额支付该租赁费，但被告未交付涉诉车位及车库。原告多次要求被告办理将会手续，并于2019年11月4日向被告发送律师函，被告仍不积极履行合同义务。被告拒不履行合同义务的行为，导致原告租赁该涉诉车位的目的根本无法实现，严重侵害了原告的合法权益。原告认为依据《合同法》等相关法律规定，原告有权解除合同，并要求被告返还原告已支付的租赁费用并依该协议约定支付利息。 杰辉公司辩称，一是涉案租赁合同无效。根据《建筑法》第61条第二款、《房地产管理法》第27条第二款之规定，建筑工程或房地产开发项目，经验收合格后方能交付使用，该租赁合同将不具备出租条件的车位、车库对外出租，违反了法律的强制性规定，应属无效；二是涉案合同名为租赁，实为借款。合同租赁期为60年，未交付租赁物就支付3000万元租金不符合常理，是以租赁形式掩盖借款目的；三是关于款项金额问题。证据6的数额3542085.2元没有转款明细，不予认可和认定；四是关于2%的利息没有依据，该合同为无效合同，违约责任条款亦无效。如果产生损失，至多以银行同期存款或贷款利率计算利息损失。同时，原告也有过错，应当按比例承担；五是本诉应当中止审理。被告涉及刑事案件已被丛台区公安分局立案，且涉及合同诈骗、一房多卖、非法吸收公众存款等，且原告支付费用大部分用于解决重房号、廉租房问题，与公安机关侦查的事实相关联，故应当中止本诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了车位车库租赁协议1份、收据4张、加盖杰辉公司印章的退款明细表、天津公司累计出资明细表、银行流水，证明双方签订该协议，租期60年，费用为3000万元，原告已实际履行完毕；还提交了律师函及邮政签收信息，证明被告没有交付租赁物，原告有权解除合同。杰辉公司质证认为，对协议的真实性无异议，证明目的有异议，该协议名为租赁，实为贷款，车位车库不具备交付条件，该合同应为无效合同；对收据的真实性无异议，应以银行流水佐证。杰辉公司提交了车位车库质押协议及明细表共计11页，证明是借款质押关系，不是租赁关系，同时根据该协议日期及第一笔转款日期，可以确定租赁协议在质押协议作废之后签订，而非该协议记载的2018年5月7日；提交了经侦大队的报纸公告，证明本案涉及刑事案件，应当中止审理。李兵田质证认为，质押协议及明细表的合法性关联性都不认可，对经侦大队的公告，与本案无关，不应当中止诉讼。 经综合认证后，本院认定如下事实： 杰辉公司和李兵田签订了《车位、车库租赁协议》，该协议约定了租赁物及期限。甲方将其所拥有的枫景华庭小区地下车位200个和地下车库130个出租给乙方。期限为60年，每20年续签一次。第一期租赁期限自2018年5月8日至2038年5月7日止。并约定了乙方以支付购房人退款和该小区工程建设款为租金支付方式。还约定了因甲方原因导致本协议无效或影响乙方使用或转租的，除甲方应立即退还租赁费外，还应每月按租赁费金额2%向乙方支付利息，直至全部还清为止。合同签订后，自2018年6月30日起同年7月13日，乙方支付退款26457914.8元。杰辉公司盖章的天津公司累计出资明细表记载，除前述退款外，还支付工程款及费用合计8290571元，另该表上还有2018.9.19字样。2018年9月19日，杰辉公司向李兵田出具了租赁费收据4份，合计3000万元。2018年7月20日，邯郸市公安局丛台区分局经济犯罪侦查大队发布了《关于河北杰辉房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案受害人登记公告》，要求杰辉公司开发销售的枫景华庭项目中一房多卖、已销售商品房被抵押的受害人及该公司非法吸收公众存款的集资人进行登记和确认。2019年11月4日，乙方委托的诉讼代理人向杰辉公司投递了律师函，要求杰辉公司于收到本函之日起3日内，将满足合法使用条件的车位及车库将会李兵田或其代理人；如未能在上述期限内履行前述义务，由李兵田有权解除该协议等。该函被拒收退回。 本院认为，本案的争议焦点为：一是该租赁合同是否有效的问题；二是已交付租金数额问题；三是合同是否应当解除的问题；四是关于是否应当返还已付租金的问题；五是约定的违约金计算方式是否合法有效及数额问题；六是关于本诉是否应当中止审理的问题。 一、关于该租赁合同是否有效的问题。 一是杰辉公司辩称，根据《建筑法》第61条第二款、《房地产管理法》第27条第二款之规定，建筑工程或房地产开发项目，经验收合格后方能交付使用，该租赁合同将不具备出租条件的车位、车库对外出租，违反了法律的强制性规定，应属无效。前述规定是对建筑工程和房地产项目的质量要求，而与租赁标的物的现状无关；二是杰辉公司辩称该租赁合同名为租赁实为借款关系的问题。无论是借款关系，还是租赁关系都属于合法的民事法律关系。三是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。该租赁合同实际履行尚未超过20年。综上，该租赁合同不存在无效的法定情形，对杰辉公司所提该租赁合同无效及以借款作为基础法律关系进行审理的理由不予支持。 二、关于已交付租金数额问题。 根据查明的事实，双方对李兵田支付的退款数额没有异议。杰辉公司对李兵田主张的以工程款支付的租金3542085.2元有异议。但杰辉公司于2018年9月19日向李兵田出具了包含该款项内容的租赁费收据，且杰辉公司盖章的天津公司累计出资明细表也记载了包含了前述退款、工程款及费用等内容。故本院对该租金数额予以认可，对所杰辉公司所提以工程款支付的租金3542085.2元不予认可和认定的理由不予支持。 三、关于合同是否应当解除的问题。 根据查明的事实，租赁协议签订后，杰辉公司未履行交付租赁物的义务，并经李兵田催告仍未履行义务，致使其合同目的不能实现，现李兵田主张解除合同，本院依法予以支持。 四、关于是否应当返还已付租金的问题。杰辉公司对返还李兵田所支付的款项并无异议，仅对工程款部分有异议。对于该工程款部分的款项，本院在分析已付租金数额时已予以认定，故杰辉公司应当返还李兵田已付租金。 五、关于约定的违约金计算方式是否合法有效及数额问题。 一是关于违约金的计算方式问题。该租赁合同约定，违约金为每月按租赁费金额2%计算，直至全部还清。杰辉公司提出该合同为无效合同，违约责任条款亦无效。如果产生损失，至多以银行同期存款或贷款利率计算利息损失。同时，原告也有过错，应当按比例承担。本院认为前述约定的计算方式过分高于造成的损失，本院调整为杰辉公司认可的贷款利率进行计算，即按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对杰辉公司前述所提按比例承担的问题，因系杰辉公司违约造成合同解除，故对该理由不予支持。二是关于数额问题。违约金从李兵田主张时开始计算，以未返还的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按照约定计算至全部还清为止。 六、关于本诉是否应当中止审理的问题。 杰辉公司辩称，该公司已被公安机关立案侦查，涉及合同诈骗、一房多卖、非法吸收公众存款等，且原告支付费用大部分用于解决重房号、廉租房问题，与公安机关侦查的事实相关联，故应当中止本诉。根据查明的内容，大部分租金根据合同约定直接支付给购房人，用于解决杰辉公司重房号、廉租房问题，但杰辉公司决定着该租金的支配、使用，是李兵田交付租金后的使用问题，该租赁协议不涉及犯罪行为，不是必须以相关刑事案件的审理结果为依据，故对前述理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除河北杰辉房地产开发有限公司和李兵田签订的涉案《车位、车库租赁协议》； 二、河北杰辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李兵田返还租赁费3000万元； 三、河北杰辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李兵田支付未返还租赁费的违约金（以未返还租赁费为基数，自2019年11月20日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回李兵田的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191800元，由河北杰辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  王双振 二〇二〇年六月八日 书记员  陈 波