广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民初21号 原告（反诉被告）：黄恩华，男，1982年6月7日出生，住广西平南县。 委托诉讼代理人：黎培飞，广西睿智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所广西平南县平南镇小沥街**。统一社会信用代码：91450821585981368E。 诉讼代表人：广西白武士破产清算有限公司，该企业管理人，住，住所广西南宁市青秀区一社会信用代码91450100330648010Ｒ。 委托诉讼代理人：杨祥，广西君桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄恩华与被告（反诉原告）广西平南县宏锋房地产开发有限公司（以下简称宏锋公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄恩华的委托诉讼代理人黎培飞、被告宏锋公司管理人的委托诉讼代理人杨祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄恩华向本院提出诉讼请求：判令宏锋公司继续履行双方于2016年3月7日签订的《商品房预售合同》，并履行将位于广西平南县产权过户至黄恩华名下的义务。事实和理由：黄恩华于2016年2月28日向宏锋公司一次性支付了锦泰花苑01幢第27层2单元022701号商品房购房款394852元。同年3月7日，双方签订了《商品房预售合同》。黄恩华按照要求于2016年4月1日向宏锋公司交付了上述商品房的契税等办证费用6363元。黄恩华于2016年收到了上述商品房的钥匙，后经装修已经入住该商品房。后因宏锋公司进入破产清算程序，导致不能将上述商品房过户至黄恩华名下。综上，请求法院依法支持黄恩华的诉讼请求。 宏锋公司辩称，黄恩华未实际支付购房款，已经构成违约。黄恩华的购房款是支付给案外人陈宣保而不是直接支付给宏锋公司，但宏锋公司与陈宣保的债权债务是虚假的，即宏锋公司实际没有收到黄恩华的购房款。黄恩华的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 宏锋公司向本院提出反诉请求：1.判令黄恩华向宏锋公司支付购房款394852元；2.判令黄恩华向宏锋公司支付逾期支付购房款违约金（以394852元为基数，按每日万分之五，从2016年3月8日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：黄恩华与宏锋公司虽签订了《商品房预售合同》，但并未实际向宏锋公司支付购房款。黄恩华主张所支付的购房款系案外人陈宣保用借款利息抵扣，但陈宣保抵扣的购房款利息没有事实和法律依据。黄恩华要求继续履行合同的，应当向宏锋公司支付购房款，并按照合同约定承担逾期付款的违约责任。综上，请求法院支持宏锋公司的反诉请求。 黄恩华辩称，其是按照宏锋公司与陈宣保的约定而将购房款实际支付给了陈宣保，以此抵扣宏锋公司欠陈宣保的借款利息。之后，其与宏锋公司签订了《商品房预售合同》，宏锋公司向其收取了办证的契税等费用，并将房屋实际交付给其使用。其已实际占有涉案的商品房。请求法院驳回宏锋公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议的黄恩华是否已经向宏锋公司支付清购房款的事实，本院认定如下：根据宏锋公司向黄恩华出具的《收据》，载明宏锋公司已收到黄恩华支付的购房款394852元，结合双方之后签订了《商品房预售合同》，且在合同第七条明确约定黄恩华应在签订合同之前（2016年3月7日之前）支付全部购房款，以及之后宏锋公司将黄恩华购买的商品房交付给黄恩华管理使用、收取黄恩华办理产权证相关费用以及收取物业费等事实，足以证明黄恩华已经向宏锋公司支付清购房款394852元的事实，本院对该事实予以确认。 经审理查明：2016年2月28日，宏锋公司向黄恩华出具《收据》，载明收到黄恩华交来的锦泰花苑1—2—2701号房购房款394852元。2016年3月7日，宏锋公司与黄恩华签订《商品房预售合同》，约定黄恩华购买宏锋公司开发建设的锦泰花苑小区××单元××号商品房，预测建筑面积共116.82平方米，商品房单价为每平方米3380元，总价款为394852元；付款方式为一次性付款，黄恩华应当于2016年3月7日前支付全部购房款；宏锋公司应当于2016年5月30日前向黄恩华交付该商品房；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，宏锋公司在整个小区综合验收后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人在接到《办理通知书》之日起10天内必须向出卖人交付办证所需的相关费用、契税的完税证明给出卖人，由出卖人统一进行办理等内容。2016年3月9日，双方签订的《商品房预售合同》在平南县房产管理所进行了登记备案。2016年4月1日，宏锋公司向黄恩华出具《收据》，载明收到黄恩华交来锦泰花苑1—2—2701号房办证费用6363元，费用多还少补。2016年底，宏锋公司将涉案的商品房交付给黄恩华，之后黄恩华对房屋进行了装修并管理使用。广西平南县锦泰置业投资有限公司于2016年11月6日向黄恩华收取了装修垃圾清运费、物业服务费、公共维修基金等费用。平南县人民法院在（2016）桂0821执863号执行案件强制执行何华权对宏锋公司的债权1150万元及利息过程中，经查，发现宏锋公司资产明显不足以清偿到期债务。平南县人民法院经征得宏锋公司同意之后，将宏锋公司移送本院进行破产清算。本院于2018年7月30日作出（2018）桂08破申7号民事裁定书，裁定受理宏锋公司提出的破产清算申请。后本院于2018年11月1日作出（2018）桂08破申7号决定书，指定广西白武士破产清算有限公司为宏锋公司破产管理人，王少华为负责人。黄恩华就本案的债权向宏锋公司破产管理人申报了债权，宏锋公司破产管理人经审核后，对黄恩华申报的债权认定为待定。黄恩华向宏锋公司破产管理人提出异议之后，宏锋公司破产管理人答复对黄恩华申报的债权审查结果不予调整。 本院认为：本案争议焦点为：宏锋公司应否协助黄恩华办理涉案商品房的权属登记。 首先，宏锋公司与黄恩华签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。黄恩华已经按照合同约定向宏锋公司支付购房款和办理权属登记的相关费用，宏锋公司应当按照合同约定向黄恩华交付房屋以及协助办理房屋权属转移登记。虽然黄恩华的购房款不是直接支付给宏锋公司，但根据宏锋公司向黄恩华出具收款收据的事实，可以推定黄恩华是根据宏锋公司的指示而将购房款支付给了案外人陈宣保，则陈宣保收到黄恩华支付的款项之后即视为宏锋公司收到了黄恩华支付的购房款。再根据之后宏锋公司与黄恩华签订《商品房预售合同》、向黄恩华交付房屋以及收取黄恩华办理权属登记费用等事实，足以认定宏锋公司已经认可收到黄恩华支付的购房款的事实。至于宏锋公司与陈宣保之间的债权债务关系是否真实合法，属于另外一个法律关系，与本案不具有关联性。黄恩华作为涉案商品房的购买人，只能按照宏锋公司的指示支付购房款，其作为宏锋公司与陈宣保债权债务关系的第三人，对宏锋公司与陈宣保之间债权债务关系的合法性真实性不具有审查义务。因此，不能以宏锋公司与陈宣保之间的债务关系不真实为由否定黄恩华已经支付购房款的事实。其次，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的规定，因黄恩华已经向宏锋公司支付清涉案商品房的价款，且宏锋公司已将涉案商品房交付给黄恩华管理使用，因此，涉案商品房不属于宏锋公司的破产财产，宏锋公司也不能解除与黄恩华签订的《商品房预售合同》。黄恩华作为涉案商品房的实际权利人，有权向宏锋公司破产管理人行使涉案商品房的取回权。根据双方签订的《商品房预售合同》第十九条第三项以及附件十三第七条的规定，宏锋公司应当为黄恩华办理涉案商品房的产权证。又因宏锋公司已经进入破产程序，涉案商品房尚未符合办理权属登记手续，因此，宏锋公司应当在涉案商品房符合办理权属登记手续时，向不动产权属登记机关为黄恩华申请办理涉案商品房的产权证。 综上所述，黄恩华的诉讼请求成立，应予支持；宏锋公司的反诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定，判决如下： 一、广西平南县宏锋房地产开发有限公司应当继续履行与黄恩华于2016年3月7日签订的《商品房预售合同》，在锦泰花苑1幢2单元2701号房符合办理权属登记条件时，向权属登记机关申请为黄恩华办理该房屋的产权证； 二、驳回广西平南县宏锋房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费7223元，由广西平南县宏锋房地产开发有限公司负担，黄恩华已预交的7223元由本院予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年六月二十九日 书记员  黄延肖