广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5362号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北*******************。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁石燕，男，汉族，1983年12月27日出生，公民身份证号码：4****************3，住址：广东省新丰县***********。上诉人（原审原告）：钟志英，女，汉族，1983年10月7日出生，公民身份证号码：4****************5，住址：广东省惠州市惠城区*******************房。两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司（下称中海宏洋公司）与上诉人梁石燕、钟志英因房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初8246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司上诉请求：一、请求依法改判（2019）粤1302民初8246号《民事判决书》的第一项判项，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、维持（2019）粤1302民初8246号《民事判决书》的第二项判项；三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判决书中认定的“…但直至2016年11月3日涉案房屋才办理工程竣工验收备案，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任”，属于认定事实错误。从合同约定、合同签订时的相关法律法规而言，五方验收并未违反法律强制性规定，亦属于法定收楼标准之一，也属于双方的真实意思表示。因此合同约定有效，上诉人责任应以五方验收合格之曰为限，超出诉讼时效的，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。首先，从合同约定而言。本案涉案的《广东省商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同")系广东省政府部门制定的示范合同，具有普遍适用、强制使用的情形，其参考的示范文本为住房和城乡建设部的合同范本《商品房买卖合同(预售)示范文本》(***********)。不论是涉案买卖合同还是国家部委的合同范本，在合同正文第八条交付条件的约定中，均是通过列举方式由双方自行选择，包括不限于“1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。．．．．．”等多种方式。由此可见，交付条件属于合同当事人之间意思自治的范畴，而非局限于竣工验收备案为标准。因此对于涉案合同而言，双方明确约定：“该商品房验收合格，该商品验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告”，即五方验收标准。系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。一审裁判认定应以竣工验收备案为收楼标准，则完全将合同条文排除，强行拟定收楼标准，有悖于“私法自治”的原则。该认定将造成当事人即便直接选择示范合同已有的合同条文，也可能造成无效的情况。将导致额外加重包括上诉人在内的众多建设单位的合同责任，有违公平公正。其次，从五方验收的性质而言。本案涉案合同中双方约定的五方验收标准，系根据国务院的行政法规而确定的。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行验收，并签署质量合格文件，验收合格的，可交付使用。以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，因此该收楼标准本身亦属于法定收楼标准。而且《合同法》第279条第二款、《房地产管理法》第27条第二款、《建筑法》第61条第二款，均是规定“经验收合格后，方可交付使用。”，但是并未明确验收合格是何种标准，也未强制要求验收合格应包括消防、规划等验收。一审裁判依据的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(以下简称“通知")仅为部门规章，既非法律也非行政法规。而且通知第十一条的规定：明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件……。也可以看些一该规定只是指引性规定，也非效力性强制规定，各地的交付使用条件应当由当地自行订立。本案双方在签订涉案合同时(包括截止到目前)，广东省尚无相关法律法规要求以竣工验收备案作为收楼标准。况且该条中交付标准的规定，包含多种法律关系，如工程设计、质量责任、物业责任、公共设施等，完全脱离实践情况。同时根据广东省高级人民法院(2013)粤高法民一申字第862、837号等系列案，亦可看出广东省高院的裁判观点认定《建设工程质量管理条例》规定的五方验收是法定验收标准之一，合同约定依法有效，并未违反法律的强制性规定。再次，就工程竣工验收备案的性质而言。根据2000年4月住房和城乡建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，将预售房竣工验收工作，从之前的事前实质批准制改为了现在的事后形式备案制。自此以后，预售房竣工验收不必由住建部门进行实质性验收，而是由当事人直接进行验收，然后报住建部门备案即可，住建部门的竣工验收备案仅为行政管理职责。而且一审被上诉人提交的证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的内容亦可以证明：备案机关处理意见，根据．．．建设、监理、勘察、设计、施工单位的验收意见，同意四期，(C1-C8栋、地下室)备案。从涉案房屋取得五方验收报告后再以该资料作为主要文件报送住建部门竣工备案的情况，可以发现涉案房屋互方验收后丛实质而言即具备了、交付条件，足以证明涉案房屋满足居住使用条件，从现实而言亦是如此。同时，工程竣工验收备案系国家相关行政法律法规的要求，系用来规范建设单位的行为，规制的是建设主管部门与建设单位之间的行政管理关系，而与本案的基础法律关系即商品房买卖合同关系并无直接关系。再退一步讲土工程竣工验收备案系政府部门出于行政管理角度进行的干预和监督，属于管理性规范而非效力性规范，不能作为判断合同约定效力的依据，不能以此排除双方的合同约定。因此，基于本案纠纷而言，应当尊重合同中有关交付条件的约定，尊重当事人的意思表示。不能强行将五方验收之外的其他验收标准视为合同约定的交付条件。即便存在建设单位没有履行其他验收工作而违反行政管理法规的情形，也不能据此否定五方验收为双方约定的合同交付标准，况且本案上诉人并不存在违法行政法律法规的情形。最后，被上诉人主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。本案上诉人并不否认存在交付条件违约的情形，但是基于前述几点，上诉人认为本案逾期交房的违约责任应以双方合同约定为限，截止到上诉人取得五方验收报告之日为止。即应从合同约定交付之日起计算到2015年9月25日为止，而非计算到竣工验收备案之日。同时本案被上诉人于2019年提起诉讼，自2015年9月25曰起到起诉之日，已经远超3年的时间，被上诉人从未对逾期交房提出过任何异议及权利要求，已经超过诉讼时效，依法不应得到支持，应驳回被上诉人的诉讼请求。综上，上望贵院在查清事实的基础上，判如所请。上诉人梁石燕、钟志英上诉请求：1、判令撤销(2019)粤1302民初8246号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金102846.7元(621618元×0．15‰×1103天，2016年2月13日至2019年2月20日)和迟延办理房地产权属证书违约金64896．92元（621618元×0.15‰×696天，2014年12月9日至2016年11月3日)，共计167743．62元。或发回重审；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的逾期交房违约金的起算时间错误，起算时间至少应当从2016年2月13日开始。本案上诉人在2019年2月13曰就已经完成了在广东法院诉讼服务网申请网上立案的工作，2019年2月20日通过了网上立案审批。本案之所以至2019年04月18日才正式立案，是由于在网上立案申请通过审批以后．一审法院组织双方诉前调解。经过一段时间的调解后，被上诉人最终确认不同意调解，法院调解员将案件退回立案庭，才导致正式立案时间推迟到2019年04月18日。基于以上事实，应当认定上诉人正式向被上诉人主张权利的时间是2019年2月13日：因此，案涉债权的诉讼时效在2019年2月13曰中断。根据《民法总则》第一百八十八条第一款的规定和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2016年2月13日以后的债权没有超过诉讼时效。故此一审法院认定2016年4月17目之前的违约金已过诉讼时效是错误的。综上，上诉人已经于2019年2月13日在广东法院诉讼服务网完成了网上立案申请工作，故自2019年2月13日往前三年内的债权都没有超过诉讼时效，因此逾期交房违约金的起算时间至少应当从2016年2月13日开始。二、一审法院认定的逾期交房违约金计算时间截止至2016年11月3日是错误的，截止时间应当计算至2019年2月20日被上诉人通知验收房屋之日。第一，《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间是2014年12月8日之前，但是在2014年12月8日之前案涉房屋没有通过竣工验收备案登记，不具备交付的法定条件，不能产生交付或视为交付的法律后果。案涉房屋在2015年9月25才通过被上诉人所称的所谓“五方”验收，2016年9月30日通过竣工验收，2016年11月3日才通过竣工验收备案登记。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第三十条的规定“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]**号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”故在合同约定的房屋交付时间内，涉案房屋没有通过竣工验收备案登记，不具备交付法定条件。上诉人有权拒绝接收案涉房屋，且不产生视为交付的法律效果。第二，在案涉房屋在达到交付条件以后，被上诉没有书面通知上诉人办理房屋交付手续，不能产生交付或视为交付的法律后果。《商品房买卖合同》第十一条交接的约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。”根据上述合同约定，被上诉人在房屋达到交付条件以后，应当书面通知上诉人办理交付手续，即被上诉人的通知义务应当是在商品房达到交付条件以后履行。被上诉人虽曾书面通知上诉人在2014年12月8日之前交付房屋，但是案涉房屋至2016年11月3日才达到法定交付条件。故被上诉人2014年12月8日以前发出的交房通知没有法律效力，不能产生交付或者视为交付的法律后果。2019年2月20日被上诉人在涉案房屋的质量问题维修好以后，通知上诉人验收房屋。所以，认定交付房屋的时间应当以被上诉人通知验收房屋的时间2019年2月20日为准。第三，案涉房屋虽在2016年11月3日通过竣工验收备案登记，但是上诉人并不知道案涉房屋已经通过竣工验收备案登记的事实。因被上诉未按合同约定通知上诉人办理房屋交付手续，导致上诉人未能及时接收房屋。即房屋没有及时交付的过错在于被上诉人，是被上诉人未履行通知交付房屋的义务所导致。故此不能以案涉房屋通过竣工验收备案登记的时间认定为交付房屋时间，而应当以被上诉人通知验收房屋的时间2019年2月20日为交付房屋时间。综上，根据合同约定，在房屋达到交付条件以后，被上诉人有书面通知上诉人办理房屋交付手续的义务。但是在房屋达到交付条件以后，被上诉人没有履行书面通知的义务。因上诉人不知道也不可能知道案涉房屋达到交付条件的事实，从而导致上诉人未能及时接收房屋。故在房屋达到交付条件以后没有及时交付的责任和过错在于被上诉人，逾期交房违约金的计算截止时间应当计算至被上诉人通知验收房屋的时间2019年2月20日。三、案涉房屋存在墙面空鼓、地面和墙上均有裂缝的质量问题，属于严重影响房屋正常使用的质量问题。上诉人在一审提交的证据已经证明案涉房屋存在墙面空鼓、地面裂缝等严重的质量问题，这些质量问题会影响后续的房屋装修和使用。并且在装修好以后也会因为墙体的空鼓和裂缝而导致墙体漆面的脱落和开裂。另外，上诉人并非建筑行业的专业人士，无法判断墙体和地面的质量问题严重到什么程度。上诉人在无法判断房屋质量问题的危害后果的情况下，要求被上诉人将房屋存在的质量问题修复好以后再接收房屋，符合普通民众的认知和交易习惯。并且被上诉人至2019年2月20曰才将房屋的质量问题维修好，也是导致案涉房屋没有及时交付的原因，故房屋未能及时交付的责任在于被上诉人。综上，案涉房屋存在墙面空鼓、地面裂缝的质量问题，以及被上诉人长时间不维修房屋的质量问题是导致房屋未能及时交付的另一个原因。所以，案涉房屋没有及时交付的责任和过错在于被上诉人，逾期交房违约金的计算截止时间应当计算至被上诉人通知验收房屋的时间2019年2月20日。四、逾期办证的违约责任和逾期交房的违约责任可以同时适用，计算逾期办证违约金的时间应当从《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间2014年12月8日起算。第一，在合同约定的房屋交付时间内，案涉房屋没有通过竣工验收备案登记不符合交付条件，导致房屋不能按时交付。而且案涉房屋存在质量问题，被上诉人长时间没有对房屋的质量问题进行维修。故此案涉房屋没有在合同约定时间内完成交付是被上诉人的违约行为导致，过错和责任在于被上诉人。被上诉人不能因为其违约行为反而获得有利的法律后果，因此，计算逾期办证违约责任的时间应当从《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间2014年12月8曰起算。第二，交付房屋并不是办证的前提条件，办证和交付房屋没有必然联系。逾期交房与逾期办证没有先后顺序的要求，属于两个独立的违约行为。另外两个违约行为导致的后果不同，适用的违约责任条款不同，违约金的总额也没有超过法律规定的上限。所以，逾期办证的违约责任和逾期交房的违约责任应同时适用。综上，因为被上诉人的违约行为，导致不能按合同约定的时间交付房屋，而且交付骞屋并不是办证的前提条件。所以，逾期办证的违约责任和逾期交房的违约责任可以同时适用，计算逾期办证的时间应当从合同约定的交房时间2014年12月8日起算。原审原告梁石燕、钟志英向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金34810.67元（621618元×0.1‰×560天，2016年5月31日至2018年12月12日）。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金143127.54元（621618元×0.15‰×1535天，2014年12月9日至2019年2月20日）。以上两项诉讼请求合计：177938.15元。3、判令本案受理费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区*****************号房的房屋，建筑面积119.89平方米。购房总价：621618元。交付期限：出卖人应当在2014年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过120日后，自本合同规定的最后交付期限（2014年12月8日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。截至一审庭审前，原告尚未收楼。涉案房屋经过竣工验收合格后于2016年11月3日办理工程竣工验收备案，产权登记机关于2017年11月20日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2017年12月12日办理了不动产权证书。关于逾期交房违约金计算截止日期，原告认为应计算至被告将涉案房屋修缮完毕且通知原告收楼之日（2019年2月20日），其称前去收楼时发现房屋存在质量问题，故直至修缮完毕后其才收楼。被告认为应计算至涉案房屋通过竣工验收之日（2015年9月25日），其称其于2014年11月14日在惠州日报A5版面对涉案房屋中信凯旋城C1、C2、C3、C8栋进行公告，通知业主办理入伙手续，涉案房屋未存在严重影响正常居住使用的问题，原告不能以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告应依约于2014年12月8日将房屋交付给原告使用，但直至2016年11月3日涉案房屋才办理工程竣工验收备案。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求逾期交房违约金计算至收楼之日，被告辩称逾期交房违约金计算至竣工验收合格之日即2015年9月25日。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。涉案房屋于2016年11月3日竣工验收备案即符合交付条件，则视为被告已在2016年11月3日的第十一天即2016年11月13日交付房屋，本案无证据显示涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。故原告延迟收楼的责任应由其自行承担。关于诉讼时效，合同约定按日为单位累计计算违约金的，属于继续性债权，应按每个个别债权分别适用诉讼时效。原告于2019年4月18日起诉，2016年4月17日前的违约金已过诉讼时效，不予支持。逾期交房违约金应从2016年4月18日开始计算至2016年11月13日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一点五的逾期交房违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，因此，被告应向原告支付2016年4月18日至2016年11月13日的逾期交房违约金19581元（621628元×0.15‰/日×210日）。关于逾期办理房屋产权备案登记违约金，合同约定被告应在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，涉案房屋于2016年11月13日视为交付，涉案房屋截至一审庭审前，尚未实际收楼。被告已于2017年11月20日向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，故原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期办理房屋产权备案登记违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁石燕、钟志英支付逾期交房违约金19581元。二、驳回原告梁石燕、钟志英的其他诉讼请求。案件受理费2292元（原告已预交1146元），由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人梁石燕、钟志英提交证据：广东法院诉讼服务网-惠城区人民法院网上立案受理截屏，证明上诉人于2019年2月13日就在广东省法院诉讼服务网向惠城区人民法院申请立案，惠城区人民法院2019年2月20日通过审核，2019年2月13日以后的违约金并不会超过诉讼时效。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司质证认为，一、该证据不属于新证据的范畴；二、对证据的关联性不予认可。1、该证据证明了相关诉讼案件正式立案受理时间为2019年4月18日；2、只有正式提起诉讼的才视为权利人主张权利，网上预约立案仅仅是在网上登记相关信息，没有正式提交起诉状，不视为正式立案，不属于正式的起诉；3、网上预约立案后，后续包括但不限于通过后未向法院立案，未缴纳案件受理费，裁定不予受理和驳回起诉、当事人主动撤诉等情况，这些均不能构成一次有效的起诉，不能认定其提出了权利保护的请求，只有正式受理案件，才可以产生中断诉讼时效的效果。本院经审理查明，除当事人起诉时间外，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院二审另查明，2019年2月13日，梁石燕、钟志英就涉案纠纷向惠州市惠城区人民法院申请网上立案，2019年2月20日，惠城区人民法院审核通过梁石燕、钟志英的立案申请，2019年4月18日，惠城区人民法院对本案一审立案。本院经审理认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷案件。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本系列案争议焦点为：一、计算逾期交房违约金的起止时间问题；二、惠州市中海宏洋地产有限公司是否需要支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。关于逾期交房违约金的起止时间问题。首先，关于逾期交房违约金的起算时间。双方在合同中明确约定按日计算逾期交房违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《民法总则》第一百九十五条的规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断.....(三）权利人提起诉讼或者申请仲裁......”,现上诉人梁石燕、钟志英于2019年2月13日向惠城区人民法院申请网上立案并于2月20日审核通过，此时,权利人已明确向人民法院提起诉讼,表达权利诉求,上诉人梁石燕、钟志英提起诉讼的时间应认定为2019年2月20日,一审法院以立案时间即2019年4月18日认定为起诉时间不当,本院予以纠正,故逾期交房违约金应从2016年2月20日起算。其次，关于逾期交房违约金的截止时间。虽然双方在合同中约定房屋交付条件为商品房经五方验收合格，但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕**号）第十一条的规定及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故应当认定涉案房屋经竣工验收备案即2016年11月3日才符合交付条件。上诉人中海宏洋公司虽于2014年11月14日通知业主收楼，但此时其尚不具备交付条件，故该通知行为不产生交楼的法律效果，在涉案房屋满足交付条件后，中海宏洋公司仍负有通知业主收房的义务。基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及中海宏洋公司已经通知收楼的情况下，业主作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的业主，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。因此，本院以中海宏洋公司具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间，即本案房屋的交付日期为2017年2月3日，一审法院认定收楼时间为符合交房条件后的第十一天不妥，本院予以纠正。综上，本案逾期交房违约金应从2016年2月20日计算至2017年2月3日，根据合同约定，以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一点五计算为32542元（621628元×0.15‰/日×349日）。关于逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。根据涉案合同附件四第十条的约定：“商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，如前所述，涉案房屋于2017年2月3日视为交付，现上诉人中海宏洋公司已于2017年11月20日向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，并未超出合同约定的办理期限，上诉人梁石燕、钟志英请求中海宏洋公司支付逾期办理房屋产权备案登记违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人梁石燕、钟志英的请求部分有理，对于有理部分，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、变更惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8246号民事判决第一项为：惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向梁石燕、钟志英支付逾期交房违约金32542元；二、驳回上诉人中海宏洋地产有限公司的上诉请求；三、驳回上诉人梁石燕、钟志英的其他上诉请求。本案一审案件受理费2292元，由中海宏洋地产有限公司；本案二审案件受理费，已分别由中海宏洋地产有限公司和梁石燕、钟志英上缴，由中海宏洋地产有限公司和梁石燕、钟志英各自承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮