安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终1461号 上诉人（原审原告）：周兵，男，1972年9月3日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：徐洋洋，女，1991年6月16日出生，汉族，住江苏省建湖县。 上诉人（原审被告）:梅雪刚，男，1982年11月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：李秀屏，浙江民禾（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瑜琳，浙江民禾（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许斌，男，1966年1月29日出生，汉族，住安徽省全椒县。 被上诉人（原审被告）：顾金兰，女，1983年12月8日，汉族，住江苏省太仓市。 上诉人周兵、梅雪刚因与被上诉人许斌、顾金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周兵上诉请求：1.同意一审判决第一项,请求梅雪刚、顾金兰在返还房款19.5万元的同时,应给付收到此款之后的银行利息损失5万元;2.案件受理费全部由梅雪刚、顾金兰承担。事实和理由：梅雪刚、顾金兰以欺诈的方式骗取了周兵的购房款25万元,在购买房屋的过程中,周兵没有任何过错,梅雪刚、顾金兰理应在返还全部购房款并给付收到房款之后的银行利息损失5万元。综上所述,请求查明案件事实,依法作出公正判决。 梅雪刚辩称，梅雪刚没有给周兵造成经济损失，其已将12万元房款交付给许斌。诉讼费应由周兵承担。 许斌辩称，与其无关，依法处理。 顾金兰未作答辩。 梅雪刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周兵的诉讼请求；2.诉讼费应由周兵承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。1.原审法院认为“南京环瀚房地产营销策划有限公司（以下简称环瀚公司）明知涉案房屋不能出售给周兵,却未能履行自己作为居间人的注意审查义务,仍促成周兵与许斌签订《安置房买卖合同》,致使合同无效不能实际履行”，属于事实认定错误。梅雪刚虽然知道涉案房屋是农村的安置房,但已经向周兵履行了提前告知及警示义务。周兵提供的《收据》明确了其支付的款项为安置房的购买款,其与许斌签订的合同标题为《安置房买卖合同》。另,梅雪刚也从未承诺涉案房屋一定能够办理房产证。根据《安置房买卖合同》的约定,卖房人关于办理房产证的义务仅为涉案房产在可办理房产证、土地证的情况下,卖房人在办理房产证和土地证时需无条件配合周兵办理,即配合办证的义务。另,根据梅雪刚与周兵签订的补充协议,梅雪刚作为居间方的责任是不再向周兵主张垫付的费用。故梅雪刚无需退还居间费用。2.原审法院认为“环瀚公司已支付卖方许斌5.5万元,故环瀚公司和许斌应分别返还周兵房款9.5万元、5.5万元”，属于事实认定错误。许斌已经认可案外人张宏军系自身代理人,且梅雪刚已经提交了支付给张宏军6.5万元的证据,故环瀚公司支付给卖方许斌的款项金额应为12万元,而不是5.5万元。梅雪刚支付给许斌代理人张宏军的6.5万元,即使合同无效,其返还义务也不是梅雪刚，而是许斌。二、梅雪刚与许斌均确认,许斌将案涉房屋委托张宏军代为买卖,张宏军作为许斌的代理人确定梅雪刚作为居间方,并收取了部分款项。梅雪刚依法申请追加案外人张宏军作为本案第三人参与本案诉讼,对收取的款项进行说明,能利于查清案件事实。但原审法院并未同意。综上所述,原审判决事实认定错误,有失公允,严重损害了梅雪刚的合法权益。请求依法判决。 周兵辩称，一审法院认定事实清楚，但在安置房买卖合同中明确规定了违约方责任，梅雪刚、顾金兰在返还房款的同时应承担违约责任。 许斌辩称，依法判决。 顾金兰未作答辩。 周兵向一审法院起诉请求：1.判令梅雪刚、顾金兰、许斌共同退还购房款25万元，并赔偿损失7.5万元，合计32.5万元；2.诉讼费由梅雪刚、顾金兰承担。 一审法院认定事实：环瀚公司从事房地产营销策划服务、商品房销售代理、房地产经纪、房地产信息咨询等业务。2018年8月，许斌通过案外人张宏军委托环瀚公司出售全椒县村部后第六排第五间房屋。2018年9月26日，周兵（买房）与环瀚公司（卖方）具体商谈订购全椒县村部后第六排第五间房屋，并签订《订购单》，约定定购总价27.6万元整。当日，周兵向环瀚公司支付1万元。2018年10月11日，在环瀚公司的安排下，许斌（卖方）与周兵（买房）就定购的房屋签订了《安置房买卖合同》，约定许斌自愿将坐落在全椒县村部后第六排第五间房屋（建筑面积186平方米）出售给周兵，周兵已对许斌所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产；双方协定的房产成交总价27.6万元，房款分两期支付，双方签订买卖合同之日，付定金1万元，2018年10月11日前支付26.6万元；另双方还约定了房产证的办理、违约责任等内容。合同签订后，周兵向环瀚公司支付房款24万元。截止2018年10月30日，周兵共向环瀚公司支付房款25万元。涉案房屋已由环瀚公司法定代表人梅雪刚交付周兵。环瀚公司法定代表人梅雪刚于2018年11月6日、11月17日分别向许斌转账4.5万元、1万元，总计5.5万元。 2019年10月24日，环瀚公司办理了注销登记。办理注销登记时，全体投资人顾金兰、梅雪刚承诺：环瀚公司申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结……全体投资人对以上承诺的真实性负责，如违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部分的约束和惩戒。 另查明，周兵系南京市居民。涉案房屋的土地使用权系集体土地，位于全椒县村民委员会后方。诉讼中，周兵表示如涉案房屋买卖合同无效，愿意返还房屋。 一审法院认为，许斌与周兵签订的《安置房买卖合同》，因涉案房屋土地性质为集体土地，周兵亦非涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，故周兵与许斌签订的《安置房买卖合同》系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。环瀚公司作为专门从事房地产营销、信息咨询业务的机构，明知涉案房屋不能出售给周兵，却未能履行自己作为居间人的注意审查义务，仍促成周兵与许斌签订《安置房买卖合同》，致使合同无效不能实际履行，环瀚公司代为收取周兵支付的25万元应予返还，因环瀚公司已支付卖方许斌房款5.5万元，故环瀚公司和许斌应分别返还周兵房款19.5万元、5.5万元，周兵返还涉案房屋给许斌。环瀚公司现已注销，梅雪刚、顾金兰作为环瀚公司的股东，在该公司注销时书面承诺对公司注销前的债务承担清偿责任，故梅雪刚、顾金兰应当对环瀚公司的涉案债务承担清偿责任。无效的合同自始没有法律约束力，周兵依据《安置房买卖合同》中关于违约责任的约定要求赔偿损失7.5万元，缺乏事实依据，且其作为买房人亦未尽到谨慎的买房义务，不予支持。梅雪刚抗辩其已向案外人张宏军支付房款6.5万元，因周兵和许斌均不认可，且梅雪刚未有许斌委托张宏军代收房款的证据，不予采信。案外人张宏军与本案无法律上的利害关系，梅雪刚追加张宏军为本案第三人的申请，不予准许。顾金兰经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应自行承担。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、许斌于本判决生效之日起十日内返还原告周兵房款5.5万元；二、梅雪刚、顾金兰于本判决生效之日起十日内返还周兵房款19.5万元；三、周兵于本判决生效之日起十日内返还许斌全椒县村部后第六排第五间房屋；四、驳回周兵的其他诉讼请求。案件受理费6175元，由周兵负担1075元，许斌负担945元，梅雪刚、顾金兰负担4155元。 二审中，当事人提供的证据与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：周兵主张的购房款、损失的请求能否成立及责任承担主体如何确定。 2018年10月11日，许斌与周兵签订的《安置房买卖合同》，因涉案房屋土地性质为集体土地，周兵非涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，故涉案《安置房买卖合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，环瀚公司代为收取周兵支付的25万元购房款应予返还，因环瀚公司已支付许斌房款5.5万元，故环瀚公司和许斌应分别返还周兵房款19.5万元、5.5万元。因环瀚公司现已注销，梅雪刚、顾金兰作为环瀚公司的股东，在该公司注销时书面承诺对公司注销前的债务承担清偿责任，梅雪刚、顾金兰应当对环瀚公司的涉案债务承担清偿责任。故梅雪刚、顾金兰应返还周兵房款19.5万元。周兵上诉要求梅雪刚、顾金兰在返还房款19.5万元的同时给付利息损失5万元。因涉案《安置房买卖合同》为无效合同，周兵作为合同一方当事人未尽到合理的审查义务，其自身亦存在一定过错。同时，出卖人许斌已将涉案房屋交付给周兵占用，虽然周兵支付房屋款存在利息损失，但其占用、使用涉案房屋，周兵的利息损失已得到相应的弥补，其再主张利息损失，本院不予支持。梅雪刚上诉认为其无需退还居间费用。因周兵系依据涉案《安置房买卖合同》向环瀚公司支付的购房款，由于涉案《安置房买卖合同》无效，环瀚公司依据该合同取得的财产，应当予以返还，故环瀚公司应当返还其收到的款项。同时，周兵与环瀚公司之间并不存在居间合同关系，环瀚公司收取周兵的款项并非是居间费用。故梅雪刚该上诉理由不能成立。梅雪刚上诉认为环瀚公司已向许斌的委托人张宏军支付了房款6.5万元，该部分房款应由许斌返还。因许斌对环瀚公司向张宏军支付的房款6.5万元不予认可，且梅雪刚也未提供证据证明张宏军可以代收涉案房款。故梅雪刚该上诉理由亦不能成立。梅雪刚、顾金兰可就环瀚公司支付给张宏军的款项另行向张宏军主张。 综上所述，天立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5250元，由上诉人周兵负担1050元，上诉人梅雪刚负担4200元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年六月二十九日 书记员  岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。