沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初16013号原告：唐贵春，男，汉族，住址辽宁省新民市。委托代理人：郑连伟，系新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：孟庆勇，男，汉族，住址沈阳市铁**。第三人：沈阳邦一房地产开发有限公司，住所地沈阳市新民市市府路**。法定代表人：万邦一，系该公司总经理。委托代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。委托代理人：张元峥，系辽宁铭迅律师事务所律师。第三人：万邦一，男，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。委托代理人：张元峥，系辽宁铭迅律师事务所律师。原告唐贵春诉被告孟庆勇、第三人万邦一、沈阳邦一房地产开发有限公司（以下简称邦一公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日受理后，依法由审判员宋奕嬴担任审判长，与审判员孙嘉楠、审判员马腾飞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐贵春及其委托代理人、被告孟庆勇、第三人万邦一及邦一公司的共同委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐贵春诉称，本案诉争房屋已归原告所有。2015年10月19日，原告就本案诉争的房屋与第三人邦一地产公司签订《蓝湾一品洋房认购协议书》，原告用借款抵顶部分购楼款，原告又于2016年4月20日以银行转账方式转账450000元，转给邦一地产公司的财会人员桑晶晶购买本案诉争房屋，剩余钱款10972元，原告又缴付现金146658元购买了邦一地产公司的A区B29号面积为28.66平方米的车库，原告现己将诉争房屋、车库实际装修入住使用至今。从上述内容可以看出，贵院查封的诉争房屋早在被告查封前已确认给原告，故诉争房屋为原告所有的财产。铁西区人民法院2019年9月23日做出的（2019)辽0106执283号执行裁定书认定事实不清、证据不足，适用法律错误。包括本案诉争房屋在内共计41套房屋原在阜新银行抵押借款，原告同意购买该房屋后，第三人邦一地产公司偿还了阜新银行250万元的借款，包括本案诉争房屋在内的共计6套房屋阜新银行一并进行了解压（但是由于新民市房产局因单位的分立、合并等问题没有解压成功），在邦一地产公司进行第二次抵押借款时，这6套房屋没有再次抵押，仅仅抵押了35套，但是（2019)辽0106执异407号执行裁定书根本没有论述、认定该事实。根据金钱债权的清偿顺序，即优先权大于担保物权，担保物权大于一般债权，对于不动产（住宅），消费者在特定情况下，其具有住房优先权或者是消费者优先权。综上所述，原告在被告查封前已经支付了购房全部价款、实际占有使用至今、且为唯一住房，因此希望法院停止执行、解除查封。为维护原告的合法权益，原告诉至贵院，请求法院判令：1、确认新民市房屋为原告所有；2、撤销铁西区人民法院2019年9月23日做出的（2019)辽0106执283号执行裁定书，终止对新民市房屋的执行，并解除查封；3、由被告承担本案诉讼费用。被告孟庆勇辩称，我与沈阳邦一房地产开发有限公司存在债权债务关系，在执行过程中查封了没有办理备案登记的房屋，后来原告提出异议我才知道这个房子抵债给他了，但是我认为我是依法执行查封的该房屋，我认为原告提交的只是抵账协议，并没有实际给沈阳邦一房地产开发有限公司转款的往来凭证。第三人万邦一辩称，同意原告的诉讼请求，请求法院依法裁判。第三人邦一公司辩称，同意原告的诉讼请求，原告在诉状中陈述都属实。经审理查明，万邦一系邦一公司法定代表人。2015年10月19日，原告与邦一公司签订《蓝湾一品洋房认购协议书》，约定原告购买该蓝湾一品A区洋房A6号楼2单元3层2号房屋，建筑面积150.76平方米，折后单价5300元每平米，折后总价799028元。同日，邦一公司向原告出具了购房款金额为360000元的收款收据，收据中载明的房屋位置、面积与上述房屋一致。2016年4月20日，邦一公司又向原告出具了购房款金额为439028元的收款收据，收据中载明的房屋位置、面积与上述房屋一致。原告缴纳的上述房款中，其中360000元为借款转为购房款，剩余金额为转账支付，具体转账方式为2016年4月20日，原告向邦一公司的员工桑晶晶转账450000元，该450000元中有439028元为本案涉案房屋的购房款，剩余部分款项为原告购买邦一公司开发的车库的款项。邦一公司对上述事实予以认可，并提供了证据证明桑晶晶的员工身份。同日邦一公司向原告交付入住通知单，该通知单上写明地址为：新民市民族街39-3号A6号楼2-3-2，原告于当日向物业公司缴纳了垃圾清运费、土地卡费、装修保证金、三年物业费、电费等，物业公司向其出具了收款收据。诉争房屋原告现已实际入住。被告孟庆勇对原告已实际入住诉争房屋无异议。原告向本庭提供了新民市自然资源局出具的《不动产登记证明》，该证明载明：经查询，唐贵春在该辖区内无不动产。另，本院查明诉争目前不具备办理产权证条件。另查明，2018年1月20日孟庆勇于本院立案起诉万邦一、邦一公司，案由为民间借贷纠纷，案号为（2018）辽0106民初1008号，本院依原告申请于2018年2月21日保全查封了包括案涉房产在内的41套房产，该案于2018年4月26日以调解方式结案。后因万邦一及邦一公司未按调解书约定履行还款义务，孟庆勇于2019年1月25日向本院申请强制执行，案号为（2019）辽0106执283号。本案原告唐贵春于2019年10月14日向本院提出执行异议，本院于2019年10月29日作出（2019）辽0106执异407号执行裁定书，驳回唐贵春的异议。上述41套房产起初因借款被抵押，抵押权人为阜新银行沈阳市皇姑区支行，原告提交了新民市城乡建设事务服务中心出具的情况说明，内容为：2017年4月，阜新银行皇姑支行将抵押的41套房产更改为35套，即对新民市民族街41-1号1-3-1、4-6-2、2-4-2、2-5-2、3-5-1及民族街39-3号2-3-2共六套房产解除抵押，但因该服务中心备案系统瘫痪，未能办理解押手续。诉争房屋包含在上述六套房屋内。此外，阜新银行皇姑支行出具结清声明，内容为：邦一公司于2017年9月19日以35套洋房作抵押保证，该款后因本院对该公司在建工程拍卖而得以清偿，同意对该35套房产解押。在案涉的（2019）辽0106执283号执行案件中，申请人孟庆勇与二被申请人邦一公司及万邦一达成协议，对已查封的41套房产中的33套进行议价拍卖且现已拍卖完毕，该33套拍卖房产中不包括本案诉争房产。上述事实，有当事人的陈述、认购协议书、购房款收款收据、入住通知单、物业费收据、电费收据、装修损坏保证金收据、垃圾清运费收据、土地卡收据、不动产登记证明、执行询问笔录、阜新银行结清声明、新民市城乡建设事务服务中心情况说明、民事裁定书、劳动合同书、税务登记表、参保人员缴费明细、银行流水等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中原告与邦一公司于2015年10月19日签订了《蓝湾一品洋房认购协议书》，并将邦一公司欠原告的借款本金及利息合计360000元转为购房款。后原告又于2016年4月20日通过银行转账方式补足了剩余购房款，邦一公司亦向原告出具了购房款收据，并向原告交付了房屋，原告于同日缴纳了物业费、装修保证金等费用并开始占有使用房屋至今，现原告已证明其在该辖区内无其他住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。可见，本案原告已具备上述法律规定的三个要件，且其自2016年起开始占有使用该房屋至今，比较原告之于该房屋的权利与被告孟庆勇之于该房屋的权力，原告之权力更具有针对性、特定性及一定物权公示性，而该房产不具备办证条件，不能归责于原告，因此，应认定原告就本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该房屋。关于原告主张确认位于新民市房屋为原告所有的请求，因该房产现不具备办理产权证条件，本案中不宜确认原告对该房屋享有所有权，故对原告该请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于新民市房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。本院（2019）辽0106执异407号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费5895元，由被告孟庆勇承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  宋奕嬴审判员  孙嘉楠审判员  马腾飞二〇二〇年六月十八日法官助理周超书记员王迪本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。