海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民初97号 原告（执行案外人）：王爽，女，1989年11月20日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：张征）。 委托诉讼代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。 被告（被执行人）：五指山金山房地产开发有限公司，住所地海南省五指山市河北西路。 法定代表人：王念东，该公司总经理。 原告王爽与被告嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴湖岸企业）、被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。开庭前，原告王爽就其起诉状中的另外六位被告三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖，认为不是本案的必要共同被告而申请撤回对该六位被告的起诉，本院予以准许。原告王爽的委托诉讼代理人李寒松、被告嘉兴湖岸企业的委托诉讼代理人冯志坚到庭参加诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告王爽向本院提出诉讼请求：1.确认原告王爽对位于五指山市“五指山水·林溪”4栋1单元602号房屋享有所有权；2.解除对位于五指山市“五指山水·林溪”4栋1单元602号房的查封，并停止执行；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月29日，陈泳璇与被告金山公司签订《商品房认购书》，约定陈泳璇以761012元购买金山公司开发的“五指山水·林溪”4栋1单元602房。陈泳璇于2014年1月14日、2月18日、2月18日分三次向金山公司支付购房款10000元、108426元、620000元，以金山公司违约金抵房款6200元，实付总计744626元，尚欠16386元。金山公司于2014年2月20日将上述房屋交付给陈泳璇。2017年4月10日，原告经他人介绍，与陈泳璇签订《协议书》，约定陈泳璇将上述房屋以83万元的价格转让给原告，原告通过父亲王广永的账户向陈泳璇支付了购房款80万元，另付给陈泳璇现金3万元。当日，陈泳璇将涉案房屋交付给原告。为减化房屋更名手续，免除房屋二次交易的费用，双方共同到金山公司办理了房屋更名手续，将涉案房屋的认购客户由陈泳璇更改为原告王爽，金山公司将陈泳璇原有的认购合同收回，给原告重新办理了《五指山水·林溪认购书》，并将合同签订时间写为2017年4月11日。2017年4月14日，原告以新业主的身份向金山公司缴纳了有线电视开户费、合同备案费、档案登记费、产权登记费等各项费用。金山公司将原开具给陈泳璇的房款收据等票据、文件收回，另外给原告出具了一张761017元的房款收据，收据注明“原业主更名，收房费用转入新业主名下”。由于金山公司存在逾期办证等违约行为，原告与金山公司商定待金山公司为原告办理完产权证后再对欠交的16386元进行结算。原告认为，陈泳璇与金山公司签订的购房合同及原告与陈泳璇签订的协议书均合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉案房屋在2015年3月26日查封前就已签订合法有效的书面买卖合同，已支付绝大部分房款，参照第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，原告作为消费者，依法购买商品房应当受法律保护，即如最高人民法院民二庭负责人就《全国法院民商事审判工作会议纪要》答记者问时强调“在消费者购房人权利与抵押权冲突的处理上，认定在符合规定条件的情况下消费者购房人的权利优先于抵押权，贯彻了生存利益至上的原则。”因此，（2020）琼96执异50号执行裁定驳回原告要求解除对涉案房屋查封的申请，属于认定事实和适用法律错误，应予纠正。特请求法院确认原告对涉案房屋的所有权，解除对该房屋的查封。 被告嘉兴湖岸企业辩称，执行裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，符合法律及相关规定，原告异议理由不能成立。一、嘉兴湖岸企业对涉案房屋具有合法的抵押权。2011年12月30日，金山公司以“五指山水·林溪”项目土地和在建工程作抵押担保，向五指山农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称三家行社）贷款，并办理了抵押登记。上述抵押权被已生效的海南省高级人民法院（2016）琼民终139号民事判决所确认。2017年底，三家行社将对金山公司的债权及相关担保权利等全部转让嘉兴湖岸企业，嘉兴湖岸企业向海南省第一中级人民法院申请变更执行人完毕。因此，嘉兴湖岸企业对涉案房屋已经获得合法的抵押权。二、涉案房屋目前仍登记在金山公司名下，原告没有取得涉案房屋的物权。1.据五指山市住房保障与房屋管理局2017年12月11日出具的《关于查询五指山金山房地产开发有限公司五指山水林溪项目房屋抵押及查封等相关情况的函》所载，涉案房屋的状态为“可售、有查封、有抵押”。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该房登记金山公司名下，原告没有取得物权。三家行社是依据金山公司贷款时提供的抵押物向法院申请的诉讼保全，而嘉兴湖岸企业承继债权后，在诉讼保全到期前依法申请续封，（2018）琼96执21号之一执行裁定是一个续封裁定，嘉兴湖岸企业不存在侵犯原告权利的行为。2.迄今为止，金山公司没有依照相应规定为原告做房屋销售（或预售）备案登记，也没有缴纳相应房屋过户税、费等。如果金山公司有擅自收费行为，应当由金山公司承担相应的法律责任。三、原告购买涉案房屋的时间在三家行社查封涉案房屋之后，其不享有足以排除强制执行的民事权益。海南一中院根据三家行社的保全申请，指定五指山市人民法院于2015年3月26日作出（2015）五民保字第2号民事裁定书，裁定查封“五指山水·林溪”项目土地和被抵押的房屋（包括涉案房屋在内）。原告是2017年从他人手中购买的房屋，时间在查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告没有在法院查封执行标的之前签订合法有效的书面买卖合同，其异议不能成立，原告的诉讼请求应当全部予以驳回。四、原告的债权不能对抗嘉兴湖岸企业的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。目前为止，嘉兴湖岸企业与金山公司金融借款合同纠纷一案正在强制执行阶段，金山公司尚未清偿拖欠嘉兴湖岸企业的全部债务；转让抵押财产也并未征得嘉兴湖岸企业或三家行社书面同意；原告即房屋受让人也没有代为清偿该涉案房屋上的债务。故，原告对金山公司取得的一般债权不能对抗嘉兴湖岸企业的抵押权。五、涉案房屋存在多轮查封，（2018）琼96执21号之一执行裁定的作出对原告未造成任何实质性影响。六、关于嘉兴湖岸企业的执行情况。嘉兴湖岸企业为了减少社会矛盾，所要拍卖变卖的被执行人抵押物已经尽量避开涉案房屋，也避开海南一中院已经受理并裁决的执行异议、执行异议之诉所涉及“五指山水·林溪”一期房屋。 被告金山公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告王爽围绕其诉讼请求依法提交了证据（证据1.执行裁定书；证据2.换房协议；证据3.山水林溪业主交房费用核算清单；证据4.协议书；证据5.银行汇款回单；证据6.陈泳璇出具的收据；证据7.认购书；证据8.金山公司出具的收据；证据9.居委会证明；证据10.金山公司的证明；证据11.物业费收据；证据12.无房证明），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性无异议的上述12份证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告嘉兴湖岸企业未提交证据，其债权方面的事实主张与此前“五指山水·林溪”项目系列案件及本案执行异议阶段查明的事实一致。 被告金山公司未提交证据，亦未发表质证意见。 根据当事人提交的证据和陈述，本院查明认定事实如下：位于五指山市的“五指山水·林溪”项目由金山公司开发建设，已经取得20090008号商品房预售许可证。五指山市人民法院于2015年3月26日对申请人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称三家行社）与被申请人金山公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）五民保字第2号诉前财产保全裁定：一、查封被申请人金山公司名下三块土地，土地证号分别为五国用（2004）第XXXX号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第1号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人金山公司名下的“五指山水·林溪”在押面积为20465.51平方米房产。2016年9月19日，海南省高级人民法院对三家行社与金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案作出（2016）琼民终139号民事判决：“一、维持一审判决第一项、第三项，即限金山公司在判决生效之日起三十日内向三家行社偿还贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）；金山公司届期不履行判决第一项所确定的给付义务的，三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖对金山公司提供的抵押物所有权价值不足清偿第一项债务的部分承担连带清偿责任；二、变更一审判决第二项为：三家行社对金山公司名下五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第01号共30661.19平方米国有土地使用权及上述三块宗地范围内的在建工程和商品房共38166.34平方米折价或拍卖、变卖后的价款，在贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）的额度内优先受偿。”2018年1月11日，本院依据生效的上述民事判决，立案执行申请执行人三家行社与被执行人金山公司等金融借款合同纠纷一案。执行中，本院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，裁定续行查封上述房地产。2018年2月24日，本院作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，裁定变更嘉兴湖岸企业为本案申请执行人。该企业继受三家行社的债权。原告王爽以本院查封的涉案房屋已由其合法购买提出异议，本院于2020年1月17日作出（2020）琼96执异50号执行裁定，驳回案外人王爽的异议请求。原告遂向本院提起本诉。 另查明，2011年3月，陈泳璇购买金山公司开发建设的“五指山水·林溪”项目1栋3单元1804房，并于2011年4月6日付清房款62万元。因金山公司未按期交房，2014年1月29日，双方签订《关于1号楼3单元1804业主换房协议》，约定将1栋3单元1804房更换为4栋1单元602房，并就602房签订了《五指山水·林溪商品房认购书》。在冲抵前述62万元房款及金山公司应付的违约金6200元后，陈泳璇交齐4栋1单元602房的房款共计744626元。2014年2月20日，陈泳璇签署《山水林溪业主交房费用核算清单》，确认4栋1单元602房实测面积为93.79平方米，该房实测应收房款为761012元，陈泳璇还应补差价16386元。此后，陈泳璇接收涉案房屋并购置家具实际居住。2017年4月10日，陈泳璇与原告王爽签订《协议书》，约定将涉案房屋连同屋内家具一并转让给原告王爽，转让款为83万元；购房款差价16386元及其他后续应交款项（物价调节基金、维修基金、印花税、办证费等）由原告王爽承担。当日，原告王爽交付现金3万元，通过父亲王广永的账户向陈泳璇转账80万元，陈泳璇出具《收据》确认收款83万元，并将涉案房屋钥匙交付给原告王爽。2017年4月11日，金山公司与原告王爽就涉案房屋签订《五指山水·林溪认购书》，约定房屋建筑面积为93.79平方米，总价款为761012元，并于2017年4月14日开具两张《收据》，确认收到原告王爽交来涉案房屋购房款、有限电视开户费等，《收据》上备注“原业主更名，收房费用转入新业主名下”。目前原告王爽居住于涉案房屋并缴纳物业管理费，其名下在五指山市没有其他房屋产权登记。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被告嘉兴湖岸企业与金山公司之间存在金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向法院申请诉前财产保全，查封金山公司开发的“五指山水·林溪”项目（后本院进行了续行查封），从而引发该项目被查封房屋的购房者与申请执行人嘉兴湖岸企业之间的纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案争议的焦点是原告王爽对位于“五指山水·林溪”的涉案房屋是否享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益。 一、关于原告王爽是否享有涉案房屋所有权的问题。原告与被告金山公司之间属于商品房买卖合同关系，按照相关行政管理性规定，商品房买卖需要履行网签、备案、过户等一系列手续，原告现直接要求确认享有所有权，本院不予支持。 二、关于原告王爽就涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行之民事权益的问题。本案涉及金钱债权执行案件，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定予以处理。上述规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封执行标的之前签订合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的事实，2014年1月29日，陈泳璇就涉案房屋与被告金山公司签订合同；2017年4月10日，陈泳璇将涉案房屋转让给原告，原告于2017年4月11日就涉案房屋与被告金山公司签订《五指山水·林溪认购书》；涉案房屋于2015年3月26日被查封。由上可知，原告就涉案房屋签订的书面合同在法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的共同适用前提。原告主张陈泳璇与被告金山公司就涉案房屋签订的合同在法院查封之前，但是原告并非该合同主体，原告就涉案房屋主张的权利义务系法院查封后2017年4月11日设立。即便房屋已交付使用，原告名下在五指山市并无其他登记房屋，未能办理网签、备案以及过户等公示手续属于金山公司的义务，并非原告的过错，但基于法院查封之后的房屋，金山公司依法不能实施移转、设定权利负担等行为，原告购买已查封房产，其对涉案房屋享有的物权期待权所应受的保护程度低于已经进入执行程序的被告嘉兴湖岸企业应受保护的程度，即原告不能以其购买涉案房屋的权利来对抗嘉兴湖岸企业的执行，故原告要求排除执行本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王爽的诉讼请求。 案件受理费11410.12元，由原告王爽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  陈海燕 审判员  白玉琳 审判员  杨 洁 二〇二〇年六月二十二日 书记员  蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；