宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初747号   原告：宁夏乙天餐饮市场管理有限公司。   法定代表人：金某。   委托诉讼代理人：朱某。   委托诉讼代理人：李某。   被告：雅某，住宁夏银川市。   原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司（以下简称乙天餐饮公司）与被告雅某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告乙天餐饮公司的委托诉讼代理人朱某、李某，被告雅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   乙天餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还原告；2.被告支付原告2019年度D054号商铺租金10000元；3.被告支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费及物业费；4.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更并增加诉讼请求为：1.被告立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还原告；2.被告支付原告2019年度D054号商铺租金10000元；3.被告支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费38389元及物业费23033元（截止2020年4月30日）；4.被告支付原告违约金56500元，合计扣除被告押金费用10000元，共计97922元；5.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月，涉案房屋房主与被告签订了《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，将D053、D054号商铺租赁给被告使用，合同期限为2年，即自2017年12月29日至2019年12月28日止，合同约定被告需提前60日即于2018年11月前缴纳下一年度租金，如被告需提前退租，按照租金金额的50%支付违约金；被告如不搬离按日租金的双倍支付占用费。租赁合同签订后，被告使用商铺至今，且被告拖欠租赁费、物业费等费用，上述租赁合同已于2019年12月28日到期，合同已经终止，被告既不续签租赁合同也不搬离商铺。原告系西夏区文化宫商业广场负一层不夜城商铺市场管理公司，与涉案房屋房主签订了《合同权利义务转让协议》，该协议约定房主将《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给原告，由原告取代房主履行协议。现原告认为被告不续签租赁合同又不缴纳商铺租金并欠缴物业费，已构成根本违约，应当承担违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。   雅某辩称，一、原告诉讼请求我不同意。截止2019年12月29日我不拖欠原告物业费和房租。物业费当时是交一年免一年，我给原告交纳的装修保证金6000元正好折抵物业费。两间商铺收取我共1万元租房押金，该费用正好折抵2019年度D054号商铺租金1万元。二、我没有占用涉案商铺，合同终止后我已将涉案商铺返还原告，是因为宁阳文化宫商业广场延期开业，当时对我没有进行补偿，原告应该赔偿我延迟开业所有费用101250元，因双方就赔偿事宜未达成协议加之疫情期间我人在外地没有回银，所以没有搬离商铺。现在我已经于2020年4月30日晚上搬离，同时将两间商铺的墙、门、玻璃恢复原状，于2020年5月1日将涉案房屋返还原告。三、关于原告诉请要求我承担的D053、D054号商铺双倍占用费38389元、物业费23033元、违约金56500元过高，我不同意支付。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：乙天餐饮公司向法院提交的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》两份、《合同权利义务转让协议》两份、收据四张、短息记录截屏两张、原告工作人员于2020年4月28日拍摄照片六张，雅某向法院提交的2017年10月30日向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城D053、D054商铺履约保证金收据两张。案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司出具证明一份。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。   根据乙天餐饮公司和雅某陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   案外人王某，系宁夏银川市××区商铺编号D053商铺的产权所有人。案外人袁某和戈某，系宁夏银川市××区商铺编号D054商铺的产权所有人。2017年12月，王某、袁某和戈某分别与雅某（雅某丈夫肖宗元代签，雅某庭审中予以认可）签订了D053商铺、D054商铺《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，上述合同均约定商铺租赁期限为2年，自2017年12月29日起至2019年12月28日止，租赁商铺用途仅限用于百货商业经营，经营范围为化妆品、饰品、……，D053商铺租金总额共计61000元，按年支付，每年交纳租金30500元。D054商铺租金总额共计52000元，按年支付，每年交纳租金26000元。上述合同均约定，签订本合同之日，雅某一次性交纳第一年的租金，次年60日前交纳下一年租金，雅某应按上述约定时间及金额将租金交给王某／袁某和戈某指定代收人。D053商铺合同约定，物业费按照合同面积18.94平方米，以21.48元/平米/月的标准收取。D054商铺合同约定，物业费按照合同面积16.36平方米，以21.48元/平米/月的标准收取。上述合同均约定物业费以季为一个缴费期，雅某应在每一个缴费期届满前10日内向王某／袁某和戈某指定代收人一次性交清，商铺的硬件物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，负责事项包括公共设施的维护、水路电路的维护、冷暖空调维护、电梯扶梯维护等；商管服务由乙天餐饮公司负责，负责事项包括保安、保洁、商户秩序、质量检查等。同时，上述合同均约定，本合同解除、终止或租赁期届满后，雅某不得继续在租赁商铺从事经营活动，应在10内结清相关费用并撤离商铺，并将商铺按商铺原始状态交还王某／袁某和戈某，雅某未在约定的期限内搬离商铺的，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间雅某按日租金的两倍向王某／袁某和戈某交付商铺占用费……。合同同时约定，雅某未按约定时间返还房屋的，应按租金总额的50%标准支付违约金。同时，该合同约定王某／袁某和戈某指定乙天餐饮公司为本合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，雅某对此予以认可并接受。   案外人王某、袁某和戈某分别与乙天餐饮公司签订《合同权利义务转让协议》，约定王某／袁某和戈某将其与雅某于2017年12月29日签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》商铺编号分别为D053、D054合同中的权利义务全部转让给乙天餐饮公司，同时约定，自本协议生效之日起，王某／袁某和戈某将其在《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给乙天餐饮公司，由乙天餐饮公司取代王某／袁某和戈某，乙天餐饮公司接受并承担《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中约定的应由乙天餐饮公司承担的全部权利义务，本协议自王某／袁某和戈某，乙天餐饮公司签字盖章之日生效。上述协议落款处，分别有王某／袁某和戈某及乙天餐饮公司的签字盖章。   2017年10月30日，雅某分别向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城D053、D054商铺履约保证金5000元、5000元，共计10000万元。本案审理中，案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司出具证明一份，认可雅某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳的文化宫商业广场负一层不夜城商铺D053、D054商铺履约保证金共计10000元，宁夏宁阳房地产开发有限公司不予支付处理，该商铺2017年度至2019年度，欠缴的各项费用及缴纳的保证金抵扣、退款等相关事宜，宁夏宁阳房地产开发有限公司全权委托由实际管理方乙天餐饮公司进行解决。上述合同签订后，雅某将D053、D054商铺中隔墙打通进行装修后统一用于经营。庭审中，乙天餐饮公司和雅某共同认可，在实际履行D053、D054商铺租赁合同中，经乙天餐饮公司和雅某协商，D053商铺租赁费由合同价30500元／年变更为24500元／年；D054商铺租赁费由合同价26000元／年变更为21000元／年；雅某现已交清D053商铺2018年度、2019年度租金及2018年度、2019年度物业费。雅某现已交清D054商铺2018年度租金及2018年度、2019年度物业费，2019年度租金尚欠10000元。本案审理中，乙天餐饮公司同意以雅某手中交纳的D053、D054商铺履约保证金押金10000元抵扣雅某D054商铺2019年度尚欠10000元租金。   2019年12月28日，涉案D053、D054商铺租赁到期，因雅某与乙天餐饮公司关于宁阳文化宫商业广场延期开业赔偿问题发生纠纷，雅某未按期搬离D053、D054商铺。2020年4月30日雅某将D053、D054商铺打通的地方重新砌墙，于2020年5月1日将D053、D054商铺返还乙天餐饮公司。现雅某认为涉案商铺墙、门、玻璃已恢复原状，而乙天餐饮公司认为雅某虽已将D053、D054商铺腾空并交付，但两间商铺现状不符合消防相关规定，雅某并未将D053、D054商铺恢复原状。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案外人王某／袁某和戈某与雅某签订的D053、D054商铺《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，明确约定乙天餐饮公司为合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，该约定不违反法律规定，雅某对此亦予以认可并接受。故在上述合同租赁期限到期后，双方未续签租赁合同情况下，雅某应将涉案商铺按照约定在10日内结清相关费用并搬离涉案商铺，现雅某直到2020年5月1日才将D053、D054商铺返还乙天餐饮公司，雅某逾期腾房构成违约。现乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还乙天餐饮公司，现因雅某于2020年5月1日已将D053、D054商铺腾退返还乙天餐饮公司，本院不再处理。双方对涉案商铺D053、D054腾退并恢复原状现存在争议，因乙天餐饮公司对涉案商铺D053、D054原状负有举证责任，现乙天餐饮公司未向本院提交有效证据证明涉案商铺D053、D054原状情况，乙天餐饮公司承担举证不利的法律后果，故对乙天餐饮公司要求雅某继续将D053、D054商铺恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某支付2019年度D054号商铺租金10000元，案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司出具证明全权委托乙天餐饮公司处理，现乙天餐饮公司自愿用雅某交纳的D053、D054商铺履约保证金押金10000元抵扣支付雅某2019年度D054号商铺租金10000元，故对乙天餐饮公司该项诉讼请求，本院不再处理。乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费38389元及物业费3033元（截止2020年4月30日），雅某在租赁合同到期后违反合同约定继续占用涉案商铺，应向乙天餐饮公司支付占用期间商铺租赁费。乙天餐饮公司主张雅某按合同约定涉案商铺年租金价格除以365天，计算得出的日租金的两倍计算涉案商铺占用期间费用，该约定名为租金约定实为对雅某逾期腾房惩罚性违约条款的约定，双倍租金的约定超出实际损失过高，本院予以调整，雅某应按照之前双方实际履行涉案商铺年租金价格除以365天，计算得出的日租金为计算标准支付涉案商铺占用期间的租金。雅某应向乙天餐饮公司支付D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用费8256元（24500元／年÷365天×123天），向乙天餐饮公司支付D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用费7077元（21000元／年÷365天×123天），以上合计15333元。同时雅某应向乙天餐饮公司支付涉案商铺占用期间物业费，即D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺物业费1627元（18.94平方米×21.48元／平方米／月×4个月）、D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺物业费1406元（16.36平方米×21.48元／平方米／月×4个月），以上物业费合计3033元。乙天餐饮公司同时诉讼请求主张按涉案商铺合同约定年租金总额的50%〖（30500元×2+26000元×2）×50%〗要求雅某支付乙天餐饮公司违约金56500元，该违约金约定过高，本院予以调整，雅某应分别按D053商铺、D054商铺占用期间租金总额的20%支付乙天餐饮公司违约金，即D053商铺违约金1651元（8256元×20%），D054商铺违约金1415元（7077元×20%），以上违约金合计3066元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告雅某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用租金8256元、物业费1627元；支付D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用租金7077元、物业费1406元；以上D053、D054商铺占用租金合计15333元，物业费合计3033元，总计18366元；   二、被告雅某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司D053商铺违约金1651元，D054商铺违约金1415元，以上违约金合计3066元；   三、驳回宁夏乙天餐饮市场管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2248元，减半收取1124元（实收1124元），由宁夏乙天餐饮市场管理有限公司负担877元，由雅某负担247元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张瑛     二〇二〇年六月九日   书记员 郝飞   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。