河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6690号原告梅秀成，男，汉族，1958年12月8日出生，住河南省舞阳县。被告高新文，男，汉族，1961年6月17日出生，住信阳浉河区。委托代理人黄忠明，河南法正律师事务所律师，特别授权。原告梅秀成与被告高新文房屋租赁合同纠纷一案于2019年3月20日向本院提起诉讼，本院作出（2019）豫1502民初1936号民事判决书，被告高新文提出上诉，信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民终2277号民事裁定书，以本院原审认定基本事实不清为由，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告梅秀成、被告高新文的委托代理人黄忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅秀成诉称，2017年4月，被告承租原告在河区金牛物流园产业集聚区内金润国际建材家具博览交易中心B区三层311～319房（9间），租金1.5万元/年/间，9间年租金13.5万元。但被告承租原告房屋，不仅未向原告支付租金，且将房屋转租给第三人使用。原告多次向被告催要租金，但均无结果。请求判令：1、解除原被告之间房屋租赁合同关系；2、被告腾空房屋，恢复原状,并返还给原告；3、被告向原告支付2017年4月5日至起诉之日（2019年2月22日）期间租金254468元；4、被告向原告支付2019年2月23日至将房屋返还给原告之日止期间房屋占用费369.8元/天（9间×1.5万/间/年÷365）；5、被告结清房屋返还给原告之日之前的水电费；6、本案诉讼费由被告承担。被告高新文的委托代理人辩称，双方口头协议，无书面租赁合同，原告口头说免三年租金。口头约定租赁的房屋是6间，不是9间。房屋未通水电，不具备开业条件，被告保留向原告追偿营业损失。原告房屋上锁，被告无法使用。原审中原告梅秀成为支持其诉求，提供有下列证据：①原告与河南省信阳安装总公司2013年1月16日签订的《委托协议书》，拟证明原告为本案出租的房屋实际施工人。②原告与信阳盛祥晟实业有限公司2016年12月22日签订的《不动产抵押协议》，拟证明该公司同意以其房屋抵付工程款，原告持有房屋钥匙，为房屋实际权益人。③河南省信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初1398号《民事判决书》，拟证明原告是消防系统工程的实际施工人。④河南省信阳市中级人民法院（2017）豫15民终4039号《民事判决书》，拟证明原告是户外钢结构制作和安装工程的实际施工人。⑤原告与信阳盛祥晟实业有限公司2018年6月21日签订的《执行和解协议》，拟证明原告是房屋实际权益人。⑥《租房合同》，拟证明原告拿给被告的合同文本，每间每年15000元，先交钱后租房。⑦周训华2018年9月5日出具的说明一份，拟证明被告将房屋转租给周训华。⑧原告与被告往来手机短信、彩信（共14页），拟证明双方存在9间房屋租赁关系，原告多次催要租金，以及《租房合同》和钥匙已交给被告的事实。本次发回重审中，原告梅秀成为支持其诉讼请求又提出新的证据：涉案房租照片十张及涉案房屋建筑平面图一份，拟证明被告租赁的房屋为7间。被告高新文答辩并质证称，房屋权益人为河南省信阳安装总公司，原告无权处分，诉讼主体不适格，应驳回原告起诉。租房合同未签字，属于未达成的协议，无法律效力。原告口头承诺免三年租金。周训华证言没有转租内容。短信、彩信，被告不认可，均是原告阐述，有上锁的事实。原告房屋未通水电，不能正常使用。针对原告梅秀成提出的新证据，被告高新文均不予认可，拍照图片和平面图均不能显示具体租赁的哪间房屋及租赁房屋的位置，且平面图未经出具单位加盖公章予以证实，应以实际现场勘查和指认为准。经审理查明：2013年1月16日，河南省信阳安装总公司与原告梅秀成签订《委托协议书》，约定原告梅秀成负责信阳金润国际物流园A栋、B栋及C栋的户外钢结构制作和安装工程施工与管理，工程项目独立核算、自负盈亏。2016年12月22日，信阳盛祥晟实业有限公司作为甲方与原告梅秀成作为乙方签订《不动产抵押协议》，约定工程款抵押房源，共计57间商铺抵押给原告梅秀成，原告梅秀成持有商铺钥匙，本案涉案房屋在57间范围内。2017年原告梅秀成起诉信阳金博建设有限公司、信阳盛祥晟实业有限公司，称其为信阳金润国际物流园第一标段、第二标段（B、C、E、F栋）所有消防系统工程的实际施工人，信阳金润国际物流园由信阳盛祥晟实业有限公司开发，信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初1398号《民事判决书》认为原告梅秀成为该工程实际施工人。2017年，河南省信阳安装总公司与信阳盛祥晟实业有限公司建设工程纠纷一案，信阳市中级人民法院（2017）豫15民终4039号《民事判决书》判决信阳盛祥晟实业有限公司给付河南省信阳安装总公司工程款。2018年6月21日，原告梅秀成作为甲方，信阳盛祥晟实业有限公司为乙方签订《执行和解协议书》，约定（2017）豫1502民初1398号、（2017）豫15民终4039号《民事判决书》两份生效民事判决，乙方同意用57间房屋抵偿甲方部分工程款。本案涉案租赁房屋在57间范围，原告梅秀成为本案涉案房屋的实际权益人。该房屋水、电管线已通至各房屋楼层，可据实际需要自行接线入室。2017年4月份，原告梅秀成与被告高新文口头协商后将其中三楼7间房屋出租给被告高新文。2017年5月份被告高新文自行将其中四间房屋让案外人周训华使用。被告高新文租得原告房屋后，原告梅秀成多次找被告高新文催要租金，但双方在应否支付租金及年租金额方面存在争议，被告高新文始终未支付租金。庭审中，被告高新文承认其持续占有房屋。本案在审理过程中，原告梅秀成申请对位于河区金牛物流园产业集聚区金润国际建材家具博览交易中心B区4栋第三层311-314、318-320共计7间房屋的面积及年租金损失进行司法鉴定评估（基准日：2017年4月30日），本院依司法鉴定评估程序委托信阳市三维资产评估事务所进行司法鉴定。该公司根据房屋设计图纸及现场调查、市场调查情况于2020年5月19日出具信三评报字（2020）第026号资产评估报告：涉案的7间房屋311、312、313、314、318、319、320建筑面积均为40.40平方米，面积合计282.80平方米；租赁期限：2017年4月30日始至2020年4月7日止，每间房租赁费为41293元，7件房屋租赁费总计289051元。以上事实有原、被告提供的证据、信三评报字（2020）第026号资产评估报告及庭审笔录在卷佐证。本院认为，对于原告梅秀成是否有权对外出租房屋、享有收取租金收益的问题，通过原告梅秀成举证的《委托协议书》《不动产抵押协议》、信阳市浉河区（2017）豫1502民初1398号《民事判决书》、信阳市中级人民法院（2017）豫15民终4039号《民事判决书》《执行和解协议书》，可以认定原告梅秀成有权对外出租本案房屋、收取租金的权利。对于租金标准问题，本案原、被告双方之间往来短信、彩信，可以证实原告梅秀成已将《租房合同》和房屋钥匙交给被告高新文，并向被告高新文提出租金标准为每间每年15000元的要约，但被告高新文对此租金标准有异议，双方未达成协议。对于被告高新文辩称原告梅秀成承诺免三年租金的问题，原告梅秀成对此不予认可，被告高新文也未提供相关证据予以证实，其辩解理由不能成立，不予认定。对于应否以及由谁负责连接水电管线入室内的问题，原、被告双方均无约定，被告高新文以此拒不支付租金的理由不能成立。原告梅秀成亦未提供被告高新文应支付水电费的证据，对该项诉讼请求不予支持，其可在被告高新文返还房屋时据已经发生并取得的票据另行主张权利。本案在审理过程中，经原告梅秀成申请，本院依法对涉案房屋的租赁费进行司法鉴定评估，对司法鉴定机构出具的关于涉案房屋租赁费的资产评估报告予以确认。综上分析，被告高新文长期占有使用原告梅秀成具有收益权的房屋，其双方之间存在房屋租赁合同关系，被告高新文具有支付房屋租赁费的义务。被告高新文长期拒不支付房屋租赁费，原告梅秀成在多次催告后，被告高新文仍拒不支付，且拒不退还房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告梅秀成具有解除合同的权利。故原告梅秀成要求解除房屋租赁合同关系、返还房屋、支付租赁费的诉讼请求，证据充分，理由成立，于法有据，予以支持。关于租金起算时间及租金标准，根据本案认定的被告高新文于2017年4月取得所租赁房屋的事实及资产评估报告，确定2017年4月30日起为租金的起算日，截止至2020年4月7日涉案房屋租赁费每间41293元，七间房屋租赁费共计289051元，平均每间房每天租赁费标准为：41293元÷1074天=38.44元/天。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告梅秀成与被告高新文之间房屋租赁合同关系。二、被告高新文于本判决生效后十日内将承租的房屋返还给原告梅秀成。三、被告高新文于本判决生效后十日内向原告梅秀成支付2017年4月30日至2020年4月7日期间租金289051元。四、被告高新文应自2020年4月8日起至房屋返还日止，按照每间每天38.44元计算，向梅秀成支付房屋占用费。五、驳回原告梅秀成其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5636元，由被告高新文承担。此费已由原告梅秀成预交本院，由被告高新文在执行程序中将此5636元直接支付给原告梅秀成。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  许 浩人民陪审员  王保琴人民陪审员  王颖斌二〇二〇年六月二十三日书 记 员  胡 鹏