广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2096号上诉人（原审被告）：袁敏，男，1985年5月12出生，汉族，住湖南省浏阳市沙市**************。委托诉讼代理人：张峰，广东泓业正杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗畅，女，1986年9月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市****************。委托诉讼代理人：张峰，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市恋家房产代理有限公司凯茵分公司，住所地广东省中山市火炬开发区******凯茵新城03区62卡之一，统一社会信用代码914********581178C。法定代表人：丘伟明，该公司经理。委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：吴杰燕，女，1989年2月27日出生，汉族，住广东省龙门县。上诉人袁敏、罗畅因与被上诉人中山市恋家房地产代理有限公司凯茵分公司（以下简称为恋家公司）、原审第三人吴杰燕居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁敏、罗畅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恋家公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院应当将吴杰燕列为本案被告，在审理查明合同违约方及违约情况的基础上，以此确定中介服务费的承担方及承担金额。（二）恋家公司没有履行如实告知义务，也未履行回避义务，不得要求袁敏、罗畅支付中介服务费。恋家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴杰燕述称，（一）吴杰燕于2019年4月16日亲自来到广东省中山市火炬开发区找袁敏、罗畅收取35万元定金，但袁敏、罗畅不肯出来见面并支付35万元定金。（二）吴杰燕于2019年5月6日向袁敏、罗畅发出短信通知，要求袁敏、罗畅限期履行支付35万元定金等合同义务，但袁敏、罗畅没有履行支付35万元定金等合同义务。（三）吴杰燕委托了何燕出售吴杰燕名下房地产，系吴杰燕的真实意思，袁敏、罗畅拒不履行合同义务，其行为明显属于严重违约，中介服务费应由袁敏、罗畅承担，与吴杰燕无关，且吴杰燕有权没收定金3万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恋家公司向一审法院起诉请求：袁敏、罗畅连带支付中介服务费26000元（1900000元×3%）及利息（利息从起诉之日起至实际付清中介服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2019年4月12日，吴杰燕（卖方）、袁敏（买方）、罗畅（买方）在恋家公司的居间服务下签订房地产买卖（居间）合同，合同约定袁敏、罗畅以1900000元总额向吴杰燕购买位于中山市火炬开发区******凯茵新城***房；购房定金为380000元，其中签署合同时交付30000元，在签署合同后7日内支付第二笔定金350000元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介服务费，由袁敏、罗畅向经纪方支付中介服务费（成交价3%）；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未按本合同之条款卖出或买入该房地产，则由违约的一方支付中介服务费（按成交价3%支付）……若经纪方通过诉讼方式追讨中介服务费的，因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、评估费、鉴定费等由违约方承担。合同补充协议条款其中约定在卖方本人当面签收大定金当时递交按揭资料，双方不得拖延；卖方收取大定时必须本人补签此买卖（居间）合同；买方向经纪方支付26000元作为中介服务费。合同还约定其他条款。该合同由吴杰燕委托案外人何燕代为签订，合同签订后，袁敏、罗畅合计向吴杰燕支付了30000元。吴杰燕曾出具委托书两份（其中一份于2019年4月12日出具），载明委托何燕代为签署涉案房屋的买卖合同等手续。一审庭审中，袁敏、罗畅确认恋家公司工作人员有把拍照的委托书（手写板）拿给袁敏、罗畅看。根据袁敏、罗畅提交的微信聊天记录显示，恋家公司工作人员丘铭生在2019年4月13日开始与袁敏、罗畅联系涉案房屋交易事宜，涉及打印流水、开具收入证明等事宜。2019年4月24日，袁敏、罗畅联系丘铭生要求联系银行查看房产证领取情况，丘铭生回复一直在催促。4月30日，袁敏、罗畅联系丘铭生询问业主时间是否约好，丘铭生回复询问5号是否可以。5月3日，丘铭生询问袁敏、罗畅是否商量好是继续办下面的手续还是确定不要（不购买）涉案房屋了。之后，双方围绕是否退定金的问题进行讨论，期间，袁敏、罗畅承认签订合同时知道吴杰燕有手写委托书的情况。案外人何燕在2019年4月8日前曾是恋家公司负责人，2019年4月8日之后，恋家公司负责人变更为丘伟明。一审庭审中，恋家公司认为涉案房产交易仍在继续进行中。袁敏、罗畅认为涉案房产交易已经终止，原因在于吴杰燕未按合同约定补签名、没有将房产证原件赎回放到恋家公司处，并且袁敏、罗畅发现案外人何燕原为恋家公司负责人。恋家公司当庭陈述，可让吴杰燕随时把房产证原件带到现场继续履行涉案合同。袁敏、罗畅当庭表示涉案合同不再继续履行。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”吴杰燕与袁敏、罗畅系经恋家公司居间服务正式出售与购入案涉房产，三方就此交易签订了房地产买卖（居间）合同。因此，恋家公司在本案中主张中介服务费的条件成就。涉案合同约定，袁敏、罗畅应在签订该合同当日向恋家公司支付中介服务费。袁敏、罗畅至今未向恋家公司足额支付该笔中介服务费，其行为已构成违约，恋家公司诉请判令袁敏、罗畅支付中介服务费及利息，理据充分，应予以支持。因吴杰燕、袁敏、罗畅已通过补充协议条款将中介服务费的付款标准从成交价3%变更为26000元，故袁敏、罗畅应付中介服务费的标准应以补充协议条款为准。同时，恋家公司作为房产交易中介，其提供的中介服务除了促成双方签订合同外，还包括托管不动产权证、协助办理赎楼手续、协助办理按揭贷款手续、协助办理递件过户手续及收楼手续等，但本案交易在双方在支付部分定金后，剩余交易手续就没有再履行，且袁敏、罗畅已当庭表示不再继续履行涉案合同，即恋家公司的中介服务亦没有完全服务完毕。综上，根据合同的履行情况及恋家公司提供的中介服务事项考量，酌情将恋家公司应收中介服务费调整为按应收款80%即20800元收取。若涉案合同后续存在继续履行的情况而恋家公司又继续为交易提供中介服务，恋家公司有权就本案扣减的中介服务费主张权利。袁敏、罗畅主张涉案房屋交易未能确定谁违约，而涉案合同约定应由违约方承担中介服务费，因此，恋家公司无权在未确定买方或卖方违约的情况下向其主张中介服务费。涉案合同约定若房产交易双方任意一方出现违约行为，则中介服务费由违约方负责的条款，是对出现违约行为导致合同无法履行的情况下，中介服务费的承担主体进行约定，并不是要求居间方必须确保合同交易顺利完成或确定合同不能完成的违约方后才能获得中介服务费。相反，是通过该约定，赋予居间方在明确交易的违约方的前提下，可选择直接向违约方追讨中介服务费的权利，同时也赋予守约方向违约方追偿已付中介服务费的权利。因此，在不确定涉案合同是否继续履行、涉案合同的违约方的情况下，恋家公司有权按照合同关于中介服务费的支付条款约定，向袁敏、罗畅主张中介服务费，袁敏、罗畅的上述抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：袁敏、罗畅于判决发生法律效力之日起七日内向恋家公司支付中介服务费20800元及利息损失（以20800元为基数，从2019年7月10日起至实际清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取为225元，由恋家公司负担45元，由袁敏、罗畅负担180元。二审诉讼中，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织当事人进行了质证。袁敏、罗畅提供了以下证据：恋家公司的中山市房地产经纪机构备案系统网页截图一份，拟证明房地产买卖（居间）合同的恋家公司经办人员并未取得房地产经纪人资格。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。2019年4月12日吴杰燕（卖方）、袁敏及罗畅（买方）、恋家公司（居间方）签订的房地产买卖（居间）合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。结合各方诉辩意见，本案的争议焦点是：袁敏及罗畅应否向恋家公司支付中介服务费20800元及利息损失。经审查，吴杰燕（卖方）、袁敏及罗畅（买方）系经恋家公司居间服务买卖涉案房产的，恋家公司已促成双方签订房地产（居间）买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”恋家公司主张中介服务费的条件已成就，一审法院根据合同的履行情况及恋家公司提供的中介服务，酌情认定袁敏及罗畅应向恋家公司支付中介服务费20800元及利息损失，系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。房地产（居间）买卖合同约定“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未本合同之条款卖出或买入该房地产，则由违约的一方支付中介服务费（按成交价3%支付）”，是对出现违约行为导致合同无法履行的情况下中介服务费的承担主体进行约定，并不是要求居间方必须确保合同交易顺利完成或确定合同不能完成的违约方后才能获得中介服务费。相反，该合同条款既赋予居间方在明确交易的违约方的前提下可以选择直接向违约方追讨中介服务费的权利，也赋予守约方在向居间方支付中介服务费后向违约方追讨的权利。本案中，恋家公司作为居间方，根据房地产买卖（居间）合同的“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介服务费，由袁敏、罗畅向经纪方支付中介服务费（成交价3%）”之约定，选择向袁敏及罗畅（买方）追讨中介服务费，既符合合同约定，又有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，袁敏、罗畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人袁敏、罗畅负担。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  伍青花审判员  刘运充二〇二〇年六月二十九日书记员  曾 鑫