海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终195号   上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚贵恒酒行，统一社会信用代码92460203MA5RJ3PP6A，经营场所海南省三亚市天涯区凤凰路**三亚湾红树林度假世界项目******商铺。   经营者：樊宏飞，男，1975年1月15日出生，公民身份号码XXX，汉族，住贵州省贵阳市南明区荫塘巷******附**。   委托诉讼代理人：吴虹，海南云帆律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚红树林度假酒店经营有限公司，统一社会信用代码91460200698936379P。   法定代表人：张某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：廖某，海南中海律师事务所律师。   上诉人三亚贵恒酒行（以下简称：贵恒酒行）因与被上诉人三亚红树林度假酒店经营有限公司（以下简称：红树林公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   贵恒酒行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，对装修费重新进行鉴定；2.本案的二审诉讼费由红树林公司承担。事实与理由：一审法院直接认定《评估鉴定意见书》评估的装修价格75,560元错误，依法应予纠正。1.从贵恒酒行一审提交的照片可见，涉案“茅台财富会馆”属较高端装修，酒柜、广告等均属定制，茅台专用装修。在三亚普通家庭简单装修94平方米，一般是2000元/平方米标准，装修费也要18.80万元。第三方评估机构却仅仅评估75,560元的装修费，明显与实际不符，损害了贵恒酒行的合法权益。2.2019年7月11日贵恒酒行曾就第三方评估机构作出的《评估鉴定意见摘要》提出《鉴定异议申请书》，明确提出《评估鉴定意见摘要》中有19项项目没有评估，有13项项目存在评估数量和单价上的差异。法院应就争议项目要求贵恒酒行、红树林公司和第三方评估机构重新到现场进行测量核算，而非草率地采信评估机构片面的答复意见。3.贵恒酒行向法院提交的《鉴定异议申请书》中的附件3是由红树林公司提供给贵恒酒行的一份《商铺租赁合同补充协议》。该协议中提到的“贵恒酒行商铺装修损失金额310,888.93元”是红树林公司旗下自己的装修公司评估的结果。虽然双方最终未能签订该份补充协议，但贵恒酒行认为协议中所提到的310,888.93元的装修损失是比较客观公正的。4.第三方评估机构作出的《评估鉴定意见书》中并没有载明评估单价的认定方法。2019年6月11日《关于对三亚贵恒酒行〈鉴定异议申请书〉的答复》中也没有明确所依据的《海南省装饰装修工程综合定额》、补充定额相关解释、三亚市价目表等文件的具体发布时间，无法确定第三方评估机构所依据的文件是否合法有效。综上所述，众智公司作出的《评估鉴定意见书》评估价格认定依据有瑕疵，导致鉴定涉案商铺装修损失结果严重偏低，有失客观与公平。一审法院未就争议项目组织重新鉴定，甚至直接采纳该《评估鉴定意见书》认定的75,560元装修损失结果，属认定事实错误，严重损害了贵恒酒行的合法权益。请求撤销原判，发回重审。   红树林公司辩称：一般的装修标准每平方米2,000元仅是贵恒商行的单方认识，没有实际根据，应不予认可。贵恒酒行不能提供任何装修票据等证据，因此鉴定机构依据现场情况进行价格鉴定并无不当。在鉴定时，三方均在场对现场所有东西签字确认，当时并未看到贵恒酒行提及的广告牌。《商铺租赁合同补充协议》是贵恒酒行自行制作的，并未得到红树林公司的认可。   贵恒酒行向一审法院起诉请求：1.确认贵恒酒行与红树林公司签署的《红树林度假世界之商铺租赁合同》已于2017年11月12日解除；2.判令红树林公司向贵恒酒行支付违约金68,620.02元；3.判令红树林公司向贵恒酒行返还装修押金5,000元；4.判令红树林公司向贵恒酒行支付装修损失（最终数额以鉴定结果为准）；5.本案诉讼费用由红树林公司承担。   红树林公司向一审法院反诉请求：1.解除贵恒酒行与红树林公司于2017年8月签订的《商铺租赁合同》；2.判令贵恒酒行向红树林公司支付违约金68,620.02元；3.判令贵恒酒行承担全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年8月，贵恒酒行与红树林公司签订一份《商铺租赁合同》，约定贵恒酒行承租红树林公司位于三亚湾红树林度假项目××栋商铺用以经营“茅台财富会馆”，租期5年，自进场之日开始计算承租期。其中，合同第6.2条约定，租金（不含物业管理费及其他费用）按如下标准支付：1.第一、二年每月租金为11,436.67元，第三、四年每月租金为12,866.25元，第五年每月租金为14,295.83元；合同第7.4条约定，在贵恒公司进场装修之前，贵恒公司应向红树林公司缴纳装修质量保证金5,000元；合同第10条商铺装修约定，贵恒酒行进入商铺开始装修施工之前，应当与其雇用的装修公司共同与红树林公司签署装修协议，并且向红树林公司提供装修设计文件供红树林公司备案，在获得红树林公司的批准或经过修改获得红树林公司的书面批准后方可开始对承租商铺的装修工程；在贵恒酒行对承租商铺进行装修期间，红树林公司有权监督，并有权随时制止或要求对违反经红树林公司批准的装修设计文件的行为或施工进行纠正或整改，由此而发生任何费用或时间损失均由贵恒酒行自行承担；贵恒酒行违反本合同约定的各项要求对承租商铺进行装饰装修的，则红树林公司有权立即制止并通知贵恒酒行改正，自红树林公司发出通知之日起超过两日，贵恒酒行仍未改正的，则红树林公司有权对承租商铺直接采取强制措施予以纠正，因此发生的一切损失和费用均由贵恒酒行承担；合同第19.5条款约定，如任何一方违约导致守约方单方解除合同的，合同履行期不满一年解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金。《商铺租赁合同》还约定其它事项。合同签订后，贵恒酒行于2017年9月7日向红树林支付装修押金5,000元。后贵恒酒行经红树林公司批准开始对涉案商铺进行装修装饰。2017年11月12日红树林公司在涉案商铺门前强制竖立起围栏封锁涉案商铺，致使贵恒酒行无法继续装修和开业。经双方沟通未果，遂成讼。庭审中，双方同意解除《商铺租赁合同》。   诉讼过程中，经贵恒酒行申请，一审法院对外委托山东众智价格评估股份有限公司（以下简称：众智公司）对涉案商铺的装修造价进行司法鉴定，2019年6月14日众智公司作出《评估鉴定意见书》[鲁众智价评字（2019）11号]，认定涉案商铺在评估基准日2019年3月1日的装修价格为75,560元。鉴定费14,500元。贵恒酒行认为众智公司在鉴定过程中程序违法、依据的价格标准错误、评估价格明显偏低。红树林公司认为鉴定意见书是根据相关行业标准作出的，应当予以认可，但广告灯箱、吸顶灯是活动物，不应作为损失计算。对于贵恒酒行、红树林公司所提异议，众智公司已分别以书面形式进行答复。   一审法院认为，贵恒酒行与红树林公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方当事人的诉辩意见及庭审举证，本案的焦点问题是：一、《商铺租赁合同》的解除及押金返还问题；二、违约责任问题。关于焦点一、贵恒公司主张双方的租赁合同已于2017年11月12日解除，理由为该日红树林公司在涉案铺面前竖立起围栏封锁涉案商铺，并通知其关闭涉案商铺。一审法院认为，红树林公司于2017年11月12日竖立围栏的本意为要求贵恒酒行对装修行为进行整改，且根据双方的合同约定，如装修不符合标准，红树林公司有权要求贵恒酒行进行整改，贵恒酒行至当日不具有法定或约定的合同解除权，故贵恒公司主张合同已于2017年11月12日解除的理由不成立，不予支持。庭审中，双方同意解除《商铺租赁合同》，一审法院予以照准。合同既已解除，贵恒酒行支付的装修押金5,000元红树林公司应予返还，贵恒酒行主张红树林公司返还押金5,000元，予以支持。关于焦点二、贵恒酒行的装修行为系事先经过红树林公司的批准，贵恒酒行在装修过程中如有违反装修约定情形，红树林公司应向贵恒酒行指出违反装修方案之处，事先通知贵恒酒行予以纠正，做到有理有据有节，但红树林公司未预先履行通知义务，也未与贵恒酒行作任何沟通，利用其作为出租方的优势地位，径行在涉案商铺前竖立围栏直接堵死贵恒酒行的装修，致使双方的合同无法继续履行，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。（一）关于违约金。因红树林公司的违约行为，致使贵恒酒行的合同目的无法实现，贵恒酒行同意解除合同。根据合同约定，红树林公司作为违约方应向守约方贵恒酒行支付当年租金标准6个月租金的违约金68,620.02元（11436.67元/月×6个月），贵恒酒行的该项主张应予支持。红树林公司主张贵恒酒行支付违约金68,620.02元，但未提供任何证据证明贵恒酒行存在违约行为，故该主张应不予支持。（二）关于装修损失。众智公司作出《评估鉴定意见书》，认定涉案商铺在评估基准日2019年3月1日的装修价格为75,560元。一审法院认为，众智公司所作鉴定意见，依据的事实清楚，程序合法，结论客观，对于贵恒酒行、红树林公司所提异议，众智公司也已分别以书面形式进行答复，该《评估鉴定意见书》认定的装修价格，应予采纳。装修价格75,560元亦应作为因红树林公司违约造成的贵恒酒行的直接损失，依法由红树林公司进行赔偿，贵恒酒行主张红树林公司赔偿装修损失，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除贵恒酒行与红树林公司于2017年8月签订的《商铺租赁合同》；二、红树林公司应于判决生效之日起五日内向贵恒酒行支付违约金68,620.02元；三、红树林公司应于判决生效之日起五日内向贵恒酒行返还装修押金5,000元；四、红树林公司应于判决生效之日起五日内向贵恒酒行支付装修损失75,560元；五、驳回贵恒酒行的其他诉讼请求；六、驳回红树林公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费按简易程序收取为820元（贵恒酒行已预交），由红树林公司负担；反诉案件受理费758元（红树林公司已预交），由红树林公司负担；鉴定费14,500元，由红树林公司负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为装修损失是否需要重新鉴定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。本案中，众智公司是具有相应资质的鉴定机构，经法院委托对涉案商铺的装修造价进行鉴定。由于贵恒酒行无法提供装修票据，故众智公司根据三方现场确认清单，依据《中华人民共和国价格法》《价格认定行为规范》等相关规定作出鉴定意见书，符合法律规定。贵恒酒行及红树林公司对鉴定意见提出异议后，鉴定机构针对双方的异议已分别作出书面答复意见。且经一审法院询问，贵恒酒行亦明确表示不需要鉴定人出庭接受质询。因此，众智公司作出的上述《评估鉴定意见书》程序合法，总体客观、真实，可以作为证据予以采信，不存在重新鉴定的情形。   综上，贵恒酒行的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,689元（三亚贵恒酒行已预缴），由三亚贵恒酒行负担。   本判决为终审判决。   [核对位置]   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年六月二十四日   法官助理 张志琴   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。