江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初943号原告：肖相有，男，1966年6月15日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：刘和生，江西国兴律师事务所律师，执业证号13607199910150262，特别授权。被告：刘香兰，女，1978年8月19日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：曾永春，赣州市赣县区南塘法律服务所法律工作者，执业证号31404041104866，特别授权。原告肖相有诉被告刘香兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告肖相有及其委托代理人刘和生，被告刘香兰及其委托诉讼代理人曾永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖相有向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房租10500元、水费80元，承担违约责任17000元并赔偿损失6000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2019年5至7月三个月租金10500元。事实和理由：2018年12月27日，原、被告签订《租后院协议书》，协议约定了租期、租金、违约责任等内容，其中第六条明确约定“在未满租赁期限内，甲、乙任何一方不得提出终止协议”，但期限内，被告几个月未交房租，且擅自终止协议的履行，为维护原告合法权益，特诉至法院，请公证判决。肖相有就其主张的事实和请求，向法庭提交证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2、《租后院协议书》一份，证明被告违反合同约定；3、微信聊天记录截屏照片及其他照片打印件十份，证明被告一直占用使用租赁的后院至，被告损害原告抽油烟机造成的损失；4、水费发票三份，证明被告违约，不履行合同义务；5、建设用地许可证一份、建设工程规划许可证一份，证明原告具有合法出租条件；6、南方印刷有限公司与原告的租赁协议、肖相有与娄烈福的租赁协议各一份，证明租赁物能正常、合理使用，原被告双方的租期到2019年8月10日止。刘香兰辩称:一、2018年12月27日双方签订租后院协议属实。二、原告诉求没有事实和法律依据。首先，双方签订协议后，答辩人向原告支付租房押金7000元，而后为了满足开办制衣厂的需要，对所承租的后铁皮棚进行4.5万元的装修和整理，至2019年4月，因该铁皮棚内通风散热效果差，随着气温逐渐升温，厂里员工因天气炎热无法正常工作，答辩人考虑员工的身体健康安全等问题，故与原告商量解除租赁协议事宜，而原告态度恶劣，根本不尽一点人情，执意要答辩人履行协议，必须继续承租期铁皮棚，答辩人在与原告协商无果的无奈情况下，于2019年4月30日以书面形式向原告送达了解除协议通知书，明确告知不再租用原告的铁皮棚。其次，答辩人认为向原告缴纳7000元押金，具有定金及违约金等多重性质，原告也为了预防答辩人到时会拖欠房租或者中途退租给其带来不能及时将铁皮棚租出而带来的损失，故该押金以此来弥补原告这方面损失，而今原告再起诉要求答辩人支付其违约金和其他损失的主张明显不妥，根据《合同法》及相关司法解释，合同中违约金的性质是起相应的补偿作用，并非惩罚作用，在此规定下，本案只有原告实际损失超出7000元时才有权向答辩人主张其超出7000元以上部分的损失。而在此前，答辩人也考虑原告的损失问题，故于2019年4月30日通过书面形式向原告告知不再承租，进而预防原告损失的扩大。根据“损益相抵”规则，即使一方认定为违约，另一方应当仅仅选择在定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或者定金“收益”不足弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。三、原告的其他损失，因原告在庭审前未向法庭提交相关证据材料，答辩人待收到其提交证据后再提蛋白意见。刘香兰就其答辩向本院提交证据有：1、刘香兰身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；2、解除《租后院协议书》通知一份，证明被告书面通知原告不再租用其后院事实；3、送达通知书现场照片三张，证明被告向原告送达了解除租赁后院协议的书面通知事实；4、银座银行兴国支行对账单一份，证明被告向原告支付至2019年4月房租3500元的事实。经本院审理查明的事实和认定依据：2018年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租后院协议书》，约定甲方将潋江大道312号后院租给乙方。其中协议“一、经双方协商决定，乙方先付押金柒仟元整给甲方，协议期满退回押金，如乙方违反本协议，押金不予退回。如乙方无违约，甲方退回押金柒仟元整给乙方。二、租赁期3年，自2019年2月1日至2022年元月31日止。三、租金：第一年每月租金3500元，每下一年的每月租金比上一年的每月租金上浮8%。租金给付方式，每月租金应在当月的5日前付清，如租金逾期不付清，乙方每天应加罚滞纳金30元付给甲方。四、……六、在未满租赁期限内，甲、乙任何一方不得提出终止协议，乙方不得将后院转租他人，如有违约，违约方必须付给对方违约金壹万元整。”被告承租的后院用于开办制衣厂，该后院系铁皮棚结构，墙高4.5米，面积约280平方米。被告认为承租的铁皮棚通风散热效果差，不适合制衣办厂，于2019年4月底搬走制衣设备。被告交付原告2019年4月30日前的房租，向原告提出终止合同不再承租，原告不同意与被告解除协议。2019年5月初，由被告委托代理人曾永春在场，向原告送达书面“解除《租后院协议书》通知”，该通知显示“肖相有先生：本人（刘香兰，乙方）与你（肖相有，甲方）于2018年12月27日签订的《租后院协议书》，租用你后院铁皮棚作制衣厂厂房，因该铁皮棚设施简陋，隔热效果差和通风不畅等，工人无法在此环境下生产，使我不得已在2019年4月30日前搬离厂内所有设备，不再租用你后院铁皮棚，现特正式通过书面形式向你送达本通知，明确告知你解除我们双方于2018年12月27日签订的《租后院协议书》，并将钥匙交还于你。2019年4月30日”。2019年8月10日，原告已将后院重新出租他人，其租金标准与上述《租后院协议书》一致。庭审中原告主张，2018年12月份签订的合同，给了被告二个月的装修期是免租的。微信语音，可证实被告仍在2019年5月协商房租的事实。被告应支付1、2019年5月、6月、7月份的房租共计10500元；2、因被告违约，应支付10000元违约金和押金7000元，合计17000元；3、赔偿抽油烟机损失6000元；4、被告未缴的2019年2-4月份的水费80元。被告认为，协议书是2018年12月签订，开始履行时间是2019年2月1日，押金具有定金和违约金多重性质。自己对铁皮棚进行过粉墙、铺设地面和重新铺设电路，花费四至五万元，固定装修还留在原告处。认可尚欠原告水费70元。上述原、被告向法庭提交的证据均经法庭质证，本院结合事实及法律，对与本案事实有关联的证据予以认定。本院认为，原、被告签订的《租后院协议书》系当事人意思表示，对双方均有约束力。原告给予被告免租金装修期限，被告进行了装修改造，对租赁场所是否适合兴办制衣厂的风险应由被告承担。被告使用租赁场所兴办制衣厂至2019年4月底，被告即以“因该铁皮棚设施简陋，隔热效果差和通风不畅等，工人无法在此环境下生产”为由解除合同并搬离，原告不同意解除，被告行为属单方违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告有权要求被告承担相应违约责任。协议约定被告支付原告押金7000元，被告认为押金具有定金和违约金多重性质。本院审查认为，协议第一条款目的是当租赁期满后，被告将财产完整无损地返还给原告，原告将所收的押金返还给被告，当被告不能完整无损地返还财产时，原告有权将押金折抵赔偿财产损失。因此押金在本质上当属于质押担保的范畴，具有一定的担保功能。原告主张抽油烟机损失6000元和未缴的水费80元，被告仅认可70元水费，原告负有举证证明其损失存在的义务，原告仅提交抽油烟机的照片，该照片不足以证实抽油烟机损失的发生和具体金额。被告搬离租赁场所后，导致原告后院从2019年5月1日至2019年8月9日空租，此期间租金11550元为原告实际损失，包括水费70元，合计11620元的损失，已超过押金数额，被告仍有义务赔偿原告押金抵扣不足的4620元。协议第六条对违约责任进行单独约定，被告系单方违约，其约定违约金和损失的赔偿可以合并适用。被告主张4月30日书面通知原告不再承租，依据“损益相抵”规则，原告只能选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，没有法律依据。但是，被告的主张包含了原告请求损失过高的意愿，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告损失11620元，其违约条款约定违约金为10000元，属过分高于原告的损失，本院将违约金调整为3486元（11620×30%）。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对原告合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告刘香兰赔偿原告肖相有损失4620元；二、被告刘香兰支付原告肖相有违约金3486元；三、本案所涉执行内容，限被告刘香兰在本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告肖相有其余诉讼请求。案件受理费，本院按简易程序收取320元，原告肖相有已预交，由被告刘香兰承担160元，在上述期限内径向原告支付，其余160元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  刘富铨二〇二〇年六月十七日代理书记员  康玲英