河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初845号 原告（反诉被告，以下以本诉称谓称）：杨清岭，男，1983年3月18日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：马坤，河北双烨律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下以本诉称谓称）：河北瑞池文化传播有限公司，住所地石家庄市裕华区裕华东路**国际名邸东门**201、202、207、208、209。 法定代表人：池静，公司总经理。 委托诉讼代理人：李希凯，河北中宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，河北中宇律师事务所律师。 原告杨清岭与被告河北瑞池文化传播有限公司（以下简称瑞池文化传播公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨清岭的委托诉讼代理人马坤、被告瑞池文化传播公司的委托诉讼代理人李希凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨清岭向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋经营租赁合同。并赔偿由于被告违约给原告造成的损失，返还保证金60264元，赔偿违约金99435.6元，共计159699.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订房屋经营租赁合同，并约定了双方的权利和义务，以及违约责任等。双方约定租金每月30132元，每三个月支付一次。原告已经支付了2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，并支付了房屋租赁保证金60264元。现租赁期限并未届满，也未到租金支付的期限，被告强制要求原告于2020年1月20日交纳下三个月房租，被告并于2020年1月19日上午10时到店阻止原告正常经营和商品出售，并强行堵门，14时左右更换门锁、修改门禁密码，致使原告无法正常使用租赁房屋。为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼。 被告瑞池文化传播公司辩称，1.原告所诉不符合案件事实，被告从未强行堵门妨碍原告正常经营和商品出售。2020年1月19日，被告经物业电话得知原告正私自将自己的物品搬离，被告赶到现场后也确认了该事实，发现室内物品均被搬空，随即被告于2020年1月19日进行了报警。2.被告在物业和民警的监督下进行室内录像，为了防止室内财物丢失，在物业的建议下更换了门锁及门禁密码。至今室内仍然是当时原告搬离的现场。3.关于原告所提被告强行让其交纳下三个月房租一事也不符合案件事实。被告确实提前以电话或其他形式提示或催要过房租。因合同的履行期限前三个月是在2020年春节期间，为了避免春节期间无人办公情形，被告故此提前进行说明完全符合常理。且双方签订的合同亦有约定，原告称强制要求其交纳租金的事实是不存在的。4.原告要求返还保证金一事，如果原告要求解除合同，其应当按照合同约定在双方提出解除后15日以内办理交接手续，根据原告所称的2020年1月19日发生纠纷及结合原告报警的时间，可以看出原告在2020年1月20日已经提起了诉讼，时至今日其并没有与被告进行任何交接，所以返还保证金的数额问题以及返还条件并不具备。 被告瑞池文化传播公司向本院提出反诉：1.原告按照《房屋经营租赁合同》约定支付被告2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金90396元及利息（利息以90396元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计息，利息自2020年2月1日起计算至全部偿付完之日）。2.原告按照《房屋经营租赁合同》约定支付被告合同违约金90396元。3.反诉费用由原告承担。事实与理由：被告与原告系房屋租赁关系，双方于2019年10月29日签订《房屋经营租赁合同》。该租赁合同明确约定了租赁期限、租金数额、租金支付方式、支付时间及违约责任等条款。合同签订后，被告积极履行合同约定义务，原告于2019年10月29日以转账形式支付被告2019年11月1日至2020年1月31日期间租金90396元。2020年1月19日，被告接到涉案房屋的物业管理人员电话，告知原告正在搬家，后被告负责人池静赶到现场，发现原告已经将其办公物品搬运了一大部分。为此被告与原告交涉无果后，被告负责人进行报警。经派出所民警了解情况进行调解，未达成一致意见，民警告知该案不属于公安处理范围。2020年1月20日，被告联系原告，告知其应当按照合同约定准备并支付被告2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金，原告未支付该期间的租金。2020年4月3日，被告收到贵院送达的文书得知原告起诉，原告起诉书落款时间为2020年1月20日，该时间正是原告在诉称中陈述的“所谓双方产生纠纷的时间”。通过原告的起诉，被告认为原告在下一季度租赁费即将支付之前，以私自搬离承租屋的方式来逃避支付租金的义务。另，被告基于与原告签订长期租赁合同，同意原告将其成立的河北水墨印象文化艺术有限公司注册地址落在租赁房屋上。因原告不积极履行合同约定内容，导致被告房屋至今无法出租。为维护被告合法权益，特向法院提起反诉。 原告杨清岭辩称，原告按照合同约定支付了被告2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金90396元，交付了房屋租赁保证金60264元。《房屋经营租赁合同》第十二条约定了被告不得擅自干涉原告在承租房屋内进行合法的正常经营活动。但被告在租赁期限尚未届满，也未到租金支付时间的情况下，不为原告的经营活动提供便利，在2020年1月19日下午更换门锁、修改门禁密码，导致原告无法正常使用租赁房屋，影响原告的合法权益，在与被告协商无果后特报警求助，民警告知可通过诉讼解决，故，原告向贵院提起诉讼。合同第十四条对违约责任进行了约定“一、在租赁期内，如果甲乙双方任何一方擅自终止合同，视为违约，违约方应按剩余租期的租赁费总额的10%支付违约金…三、甲方（被告）违反本合同任何承诺、义务和保证的，乙方（原告）有权催促纠正，拒不纠正的，乙方有权单方解除本合同。”被告违反合同义务，属于严重违约行为。被告反诉称原告逃避租金没有任何依据。原告已经支付了三个月租金，在租期未到且原告已交保证金的情形下，原告并没有不妥的行为。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订一份《房屋经营租赁合同》，合同约定：被告将位于石家庄市，201、202、208、209室以及207室部分，建筑面积558平方米出租给原告。租赁期自2019年11月1日起至2022年10月31日止，共计3年。租金为30132元／月，原告于签订合同后三日内，支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金90396元，依次类推，每三个月支付一次。同时约定租赁保证金为60264元，租赁期满，原告无违约行为，被告将租赁保证金全额退还。合同第十四条违约责任约定“在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方擅自终止履行合同，视为违约，违约方应按剩余租期的租赁费总额的10%支付违约金”。 合同签订后，原告于2019年10月29日向被告支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金90396元以及租赁保证金60264元。在合同履行过程中，原告于2020年1月19日将自己放在租赁房屋中的物品搬离，被告得知后，进行阻挠，双方发生矛盾。被告于当日下午将租赁房屋的门禁及门锁更换，原告无法再进入以及使用租赁房屋。庭审中，被告称原告是以私自搬离租赁房屋的方式逃避交纳义务，原告对此否认，认为其搬运存放在租赁房屋中的物品是正常的经营活动，没有违反合同约定。 另查明，原、被告均同意解除双方签订的《房屋经营租赁合同》。 再查明，原告租赁的房屋系被告转租。 以上事实有原被告签订的《房屋经营租赁合同》、原被告分别于2020年1月19日报警的《接处警登记表》、光盘、照片等证据材料以及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋经营租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定严格履行合同义务。庭审过程中，原、被告均同意解除合同，视为双方达成解除合同的合意，本院确认原、被告双方签订的《房屋经营租赁合同》解除。关于原告所主张的返还租赁保证金60264元，因原告不存在拖欠租金等合同约定的违约行为，因此对于60264元租赁保证金被告应当退还。对于原告主张的要求被告支付99435.6元违约金的诉讼请求，本案原、被告在合同履行过程中，于2020年1月19日产生纠纷，被告更换出租房屋门禁、门锁，导致原告不能使用租赁房屋，被告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的承担，被告庭审中抗辩认为其不构成违约，不应支付违约金，本院认为违约金的性质应当以补偿为主，惩罚为辅，故结合本案合同的实际履行情况、履行时间、已付租金数额、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情确定违约金，被告应当支付违约金10000元。 对于被告反诉要求原告支付2020年2月1日至2020年4月30日租金90396元的反诉请求，本院认为，被告于2020年1月19日更换出租房屋的门禁、门锁，导致原告自1月19日起不能占有、使用租赁房屋，故被告要求原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金没有事实与法律依据，本院依法不予支持。对于被告反诉要求原告支付违约金90396元的反诉请求，因被告的证据不能证明原告在合同履行过程中存在违约行为，故对该项反诉请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告杨清岭与被告河北瑞池文化传播有限公司签订的《房屋经营租赁合同》。 二、被告河北瑞池文化传播有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨清岭租赁保证金60264元并支付违约金10000元。 三、驳回原告杨清岭其他诉讼请求。 四、驳回被告河北瑞池文化传播有限公司反诉要求原告支付租金90396元及违约金90396元的反诉请求。 案件受理费减半收取计1747元，由原告杨清岭承担978元，被告河北瑞池文化传播有限公司承担769元；反诉费1958元，由被告河北瑞池文化传播有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于7日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审判员  张巧莲 二〇二〇年六月二十三日 书记员  吴红烨