四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川执复86号 复议申请人（异议人、被执行人）：四川金涛房地产开发有限公司，住所地四川省盐亭县云溪镇文同路下段**。 法定代表人：王家成，董事长。 委托诉讼代理人：王松涛。 申请执行人：四川新苑建筑工程有限公司，，住所地四川省武胜县沿口镇临江街** 法定代表人：任勇，董事长。 复议申请人四川金涛房地产开发有限公司（以下简称金涛公司）不服四川省绵阳市中级人民法院法院（2019）川07执异115号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 四川新苑建筑工程有限公司（以下简称新苑公司）与金涛公司建筑施工合同纠纷一案中，被执行人金涛公司不服四川省绵阳市中级人民法院作出的（2019）川07执124号执行裁定，向该院提出书面异议称：一，金涛时代广场后续工程由盐亭县金涛时代广场业委会组织完成，目前包括3幢、4幢159套住房在内的业主大部分已入住，该部分房产应属于相应购房者所有而非异议人的财产；二，金涛时代广场商业部分的市场价值超过1亿元，也已达到入住条件，处置该部分资产也能够保障新苑建筑工程公司债权的实现。金涛时代广场因历史原因导致目前复杂局面，业委会通过自筹资金等方式完成了项目后续开发，在达到入住条件后纷纷自行入住，对房屋已实际占有和使用。该情形下，现有法律规定对购房者所享有的权益在顺位上进行优先保护。因此，请求依法停止对金涛时代广场3幢、4幢共计159套房产的拍卖行为，并解除相应的查封。 四川省绵阳市中级人民法院查明，2017年9月30日，该院作出（2017）川07民初14号民事判决，判决主文为“：一、被告四川金涛房地产开发有限公司在本判决生效后十五内向原告四川新苑建筑工程有限公司支付工程（进度）款32528162元，并承担该款按自2015年1月6日起至付清之日止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率四倍计算的利息；二、对被告四川金涛房地产开发有限公司所欠工程款，原告四川新苑建筑工程有限公司享有就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利；三、驳回原告四川新苑建筑工程有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费244725元，保全费5000元，合计由被告四川金涛房地产开发有限公司承担180000元，由原告四川新苑建筑工程有限公司承担69725元；本案鉴定费130000元，由被告四川金涛房地产开发有限公司承担。”金涛公司不服提出上诉。四川省高级人民法院于2018年11月15日作出（2018）川民终975号民事判决，驳回上诉，维持原判。新苑公司在该案诉讼过程中申请保全，四川省绵阳市中级人民法院查封了四川金涛房地产开发有限公司所有的位于四川省盐亭县××镇××路××号××房××。 因新苑公司申请强制执行，四川省绵阳市中级人民法院2019年1月30日作出（2019）川07执124号受理案件通知书，并于2019年7月15日作出（2019）川07执124号执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人金涛公司所有的位于四川省盐亭县××镇××路××号××房××，于2019年10月31日作出（2019）川07执124号之一执行裁定，裁定：“一、将被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的位于四川省盐亭县××镇××路××号××房屋作价14551800元，交付申请执行人四川新苑建筑工程有限公司抵偿（2017）川07民初14号民事判决书确定的债务。上述财产所有权自本裁定送达申请执行人四川新苑建筑工程有限公司时起转移；二、待位于四川省盐亭县××镇××路××号昆仑建材商贸城的前述房屋符合办理产权过户登记手续条件后，四川新苑建筑工程有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。” 四川省绵阳市中级人民法院审查认为，金涛公司所持异议理由是否成立，能否排除查封、拍卖的执行措施，是本案的争议焦点。金涛公司作为被执行人，以案涉被查封、拍卖的房屋系第三人合法财产为由，请求解除查封并停止拍卖。经查，案涉被查封的159套房屋均登记在金涛公司名下。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，执行法院对上述房屋进行查封并无不当。实际购房者若认为自己是房屋所有权人的，可作为案外人按照民事诉讼法第二百二十七条的规定另行提出异议。其次，异议人金涛公司认为金涛时代广场商业部分的市场价值超过1亿元，足以实现债权，但其并未就此提供该部分市场价值的评估报告等相应的证据。因此，该异议理由亦缺乏证据支持。异议人金涛公司请求解除查封并停止拍卖的两点理由均不能成立，四川省绵阳市中级人民法院不予支持。四川省绵阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，于2019年12月20日作出（2019）川07执异115号执行裁定，驳回了金涛公司的异议请求。 金涛公司向本院申请复议，请求撤销四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07执异115号执行裁定，发回重新审查，撤销四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07执124号之一执行裁定。主要理由为：其一，案涉159套房屋虽登记在金涛公司名下，但其所有权应属于相应的购房者，执行法院不应当对该159套房屋进行查封、拍卖。“金涛时代广场”项目工程因资金短缺于2014年10月停工，金涛公司法定代表人王家成2015年11月28日被成都市新都区公安局以涉嫌“非法吸收公众存款罪”刑事拘留，同时对账册、资产及购房合同、票据等进行了查封。购房业主于2017年4月成立“金涛时代广场”业主委员会自救，全面接管“金涛时代广场”项目，业委会组织购房户筹集资金，与第三人签订施工合同等，用筹集的资金支付了相应的款项合计1000余万元，后通过再次集资、房屋抵偿的方式完成了2000余万元的后续工程。因此，案涉159套房屋的所有权应当属于相应的购房者。新苑公司作为承包人，其工程价款优先权也不能对抗159套房屋的买受人。其二，“金涛时代广场”商业部分已达到使用条件，商业部分估值远大于新苑公司债权，处置该部分资产能够保障新苑公司债权实现。 本院对四川省绵阳市中级人民法院查明的基本事实予以确认。另查明，金涛公司在复议申请中所称金涛时代广场，与四川省盐亭县××镇××路××号昆仑建材商贸城系同一地点。 本院认为，案涉159套房屋确系登记在金涛公司名下，在金涛公司作为被执行人的案件中，执行法院有权依法对其名下财产采取强制执行措施。金涛公司以案涉159套房屋实际应属案外人所有为由主张解除查封、停止拍卖，于法无据。案外人若需主张案涉房屋所有权，应当根据民事诉讼法相关规定依法提出异议。执行法院有权根据资产变价难度、对当事人的影响等案件情况，依法选择强制执行的财产类别。金涛公司关于执行法院应当评估和处置金涛时代广场商业部分以清偿本案债务的主张，亦无法律依照。综上，复议申请人的请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款之规定，裁定如下： 一、驳回四川金涛房地产开发有限公司的复议申请； 二、维持四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07执异115号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 胡旭东 审 判 员 胡廷俐 审 判 员 茅 勇 二〇二〇年六月五日 法官助理 何文翟 书 记 员 刘俨文 附：相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。