江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初685号原告：江西星宇置业发展有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：913607006620039487。法定代表人：刘德钟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，汉族，户籍地：江西省上饶市余干县。被告：刘升山，男，1984年4月27日生，汉族，住赣州市黄金时代**。被告：李小丽，女，1993年7月22日生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：罗学发，江西明理律师事务所律师，一般授权代理。原告江西星宇置业发展有限公司（以下简称星宇公司）诉被告刘升山、李小丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星宇公司的委托诉讼代理人张志余、被告刘升山、李小丽及其委托诉讼代理人罗学发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《赣州市商品买卖合同》(合同编号：20151003602)及《合同补充协议》；2.判令被告已支付的购房款人民币326702元归原告所有，并向原告支付逾期付款约金(以银行回购金额为基数，按银行同期贷款利率四倍向原告支付至双方解除合同之日止)；3.判令被告向原告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计5570.59元；4.本案诉讼费、保全费、公告费等一切与诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2015年8月25日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》(合同编号：201508055962)及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的赣州恒大名都2栋902号房，该商品房总价为1066702元，被告应于2015年8月25日前支付首期房款326702元，余款74万元须向银行申请按揭贷款。2015年9月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行与原、被告签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》，合同约定，被告向银行贷款74万元用于支付购房款，原告作为保证人为该笔款提供连带保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行向被告发放了该笔贷款共计74万元。因被告未接月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2019年3月11日，原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息合计人民币703124.67元(其中本金697554.08元，利息、复息及罚息等共计5570.59元)，用于结清被告贷款本金、利息、罚息等。根据原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议的约定:买受人未按规定期限偿还货款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《赣州市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。被告刘升山、李小丽辩称：被告不同意解除与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，希望继续履行前述合同。第一，《赣州市商品房买卖合同》是格式合同，《补充协议》第三条第一项第五目约定的内容明显不公平，属于无效条款。第二，合同约定的房款已经全部支付完毕，标的房屋也已经交付，且被告已将该房屋卖给案外人。并由案外人实际占有使用，被告和原告的合同已经履行完毕。第三，即使合同符合解除条件，因原告未在约定的期限内通知被告解除合同，原告也应依法向被告赔偿期待利益的损失。第四，原告将房屋交给被告之后迟迟没有给被告办理房产证，原告对合同的解除也存在过错。第五，被告可以将原告垫付的按揭贷款及利息偿还给原告并继续履合同。经审理查明：2015年8月25日，被告刘升山、李小丽（买受人）与原告江西星宇置业发展有限公司（出卖人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：20150805596），合同约定：“买受人购买出卖人开发的赣州恒大名都2幢9902房的房屋，建筑面积141.8㎡，房屋总价为1066702元。买受人应于2015年8月25日前支付首期房价款326702元，剩余房款740000元向银行申请贷款支付……”。同时原告星宇公司与被告刘升山、李小丽于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第三条第一项第五点约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约的，出卖人享有下列权利（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的《房地产权证》，并无须承担任何责任……”2015年9月6日，借款人刘升山、李小丽、贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州分行签订一份《个人购房借款及担保合同》（编号：36015327115090580053），合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款740000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月，自2015年9月6日至2045年9月6日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮10%执行，还款方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。原告星宇公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担连带保证责任……”。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行依合同约定发放了贷款给被告刘升山、李小丽。另查明，被告刘升山、李小丽从2018年起逾期未还款，2019年3月11日中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州分行依《按揭贷款业务合作协议》的约定扣除了原告账户存款，代偿了被告刘升山、李小丽所欠借款经及利息、罚息共计人民币703124.67元。以上事实，有原告的企业信息复印件、被告的身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《履行保证责任通知书》、个人还款流水清单、当事人称述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告星宇公司与被告刘升山、李小丽签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告刘升山、李小丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了保证。补充协议明确约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷数或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》。现在被告刘升山、李小丽未按约偿还银行借款，导致原告星宇公司代其垫付贷款本息，被告的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告星宇公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对此予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，原告应将收取的购房款1066702元退还被告，但应扣除原告为被告代偿的银行贷款本息703124.67元，扣除后原告应退还被告购房款363577.33元。关于原告向被告行使追偿权的问题。原告星宇公司作为被告按揭贷款的保证人，因被告逾期还贷，原告代被告偿还了银行贷款703124.67元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告承担保证责任后，有权向债务人追偿，本院对原告要求被告支付借款利息、罚息的主张予以支持。关于原告要求被告支付违约金和没收首付款的问题，虽然双方在合同中有关于被告违约时没收其所交全部款项的约定，但该约定明显超过原告实际损失，违反法律规定，本院对原告要求没收被告首付款的诉请不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于以上原则，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院酌定对逾期付款的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西星宇置业发展有限公司与被告刘升山、李小丽于2015年8月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为20150805596）及《合同补充协议》；二、被告刘升山、李小丽于本判决生效之日起十日内向原告江西星宇置业发展有限公司支付垫付的利息、罚息5570.59元；三、被告刘升山、李小丽于本判决生效之日起十日内向原告江西星宇置业发展有限公司支付逾期付款违约金（以贷款金额703124.67元为基数，自2019年3月11日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、原告江西星宇置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告刘升山、李小丽购房款363577.33元；五、驳回原告江西星宇置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6284元，由被告刘升山、李小丽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  蔡清芳审 判 员  李 莉人民陪审员  刘启明二〇二〇年六月二十三日法官助理宋剑英书记员黄凤珠