山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1331号 上诉人（原审原告）：程娟，女，1978年9月21日出生，汉族，下岗职工，住曹县。 委托诉讼代理人：程庆民（系程娟之父），男，1953年11月8日出生，汉族，下岗职工，住曹县。 委托诉讼代理人：郭秀真（系程娟之母），女，1956年2月4日出生，汉族，农民，住曹县。 上诉人（原审原告）：陈保银，男，1981年8月28日出生，汉族，农民，住曹县。 委托诉讼代理人：程庆民（系陈保银岳父），男，1953年11月8日出生，汉族，下岗职工，住曹县。 委托诉讼代理人：郭秀真（系陈保银岳母），女，1956年2月4日出生，汉族，农民，住曹县。 上诉人（原审被告）：山东菏建置业有限公司。住所地：菏泽市开发区长江东路**。 法定代表人：赵福江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东申奥置业集团有限公司。住所。住所地：曹县曹城街道办事处青菏南路与金沙江路交汇处环岛花园**办公楼div> 法定代表人：李亚芹，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵振良，山东泉狮律师事务所律师。 上诉人程娟、陈保银、上诉人山东菏建置业有限公司（以下简称菏建置业公司）因与被上诉人山东申奥置业集团有限公司（以下简称申奥置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2019）鲁1721民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程娟、陈保银上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人菏建置业公司返还购房款476850元，上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司赔偿二上诉人购房款三倍的损失1359720元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。上诉人程娟、陈保银看到上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司的广告宣传和诚诺，为了孩子能够就读曹县博宇中学，于2017年7月11日通过借款（年利率24%）一次性全款453240元购买了上诉人菏建置业公司所销售的菏建紫郡城2期3004幢2单元0602号房，13210元购买了储藏室，10400元购买了家装。后在上学报名时被告知涉案房屋不在曹县博宇中学的学区内，给上诉人程娟、陈保银造成了极大的损失。上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司虚假宣传、欺诈销售，根据合同法和消费者权益保护法的规定，上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司应赔偿上诉人程娟、陈保银损失。消费者权益保护法未明确排除对房屋消费者的适用，相关的司法解释也未明确规定房地产产品不能适用消费者权益保护法的规定。根据“法无禁止即可为”的法律原则，人民法院应结合合同法和消费者权益保护法的规定酌情判决。二、一审判决有失公平、公正。既然一审法院认定了上诉人菏建置业公司的虚假宣传行为，判决解除合同，就应该判决返还上诉人程娟、陈保银的全部购房款，即房款453240元、储藏室13210元、家装10400元，不应只判决返还房款。而且目前曹县的商品房每平方米接近5000元，涨价近2000元，除储藏室外，上诉人程娟、陈保银损失近30万元，购房款三年的贷款利息近45万余元，再加上孩子上私立学校的学费，上诉人程娟、陈保银损失近百万元，一审判决上诉人菏建置业公司赔偿上诉人程娟、陈保银损失25万元，根本无法弥补其损失。三、因为上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司的虚假宣传，上诉人程娟、陈保银的孩子失去了就读名校的机会，受到精神伤害，家人受到精神创伤生病住院，受到经济损失，均系上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司的违法行为导致，上诉人菏建置业公司、被上诉人申奥置业公司应予以赔偿。 菏建置业公司针对上诉人程娟、陈保银的上诉辩称：程娟、陈保银称通过高息借贷买房令人难以置信。一审时，程娟、陈保银并没有主张解除储藏室买卖合同，返还储藏室房款，并主张三倍赔偿，根据“不告不理”原则，一审法院审理程序合法，其上诉请求已超出一审范围，应依法驳回。程娟、陈保银上诉请求返还家装费10400元也无事实根据。2017年2月，程娟、陈保银仅向销售公司交纳10000元家装费，于2019年已将家具领走，且在一审中并没有主张返还家装费，请求二审法院依法驳回。程娟、陈保银夫妇订购商品房的时间是2017年2月26日，并非看到广告牌才确定购买菏建紫郡城的房屋。广告由申奥置业公司5月份代理制作，在广告宣传之前，程娟、陈保银已于2017年2月26日办理了商品房订购手续，并交纳了20000元定金，同时参加了2017年2月12日的团购活动，交纳了10000元家装费，故程娟、陈保银称购买菏建紫郡城商品房的想法是在看到广告后产生的与事实不符。一审法院对此基本事实的认定是错误的。上诉人程娟、陈保银在（2018）鲁1721民初6705号和（2018）鲁17民终3080号民事案件审理中，故意隐瞒2017年2月26日已向菏建置业公司交纳购房定金并签订购房协议的事实，其提起诉讼是对上诉人菏建置业公司的一种讹诈。上诉人程娟、陈保银的上诉状中有大量的篇幅是其代理人叙述的自身经历，与本案不具有关联性。 菏建置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人程娟、陈保银的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人菏建置业公司所开发建设的菏建紫郡城附近有多所公立、私立中学及多所小学，南边是曹县八里湾风景区，业主当初主要是依据这一地理优势决定是否购房。申奥置业公司在项目前期宣传时使用了“住菏建紫郡城，读博宇中学”的宣传文字，该宣传仅是向潜在购买人提供的一个横向选择。针对销售公司2017年上半年宣传中措辞不严谨的问题，上诉人菏建置业公司于2017年10月进行了及时纠正，全部取消了这一广告内容，这些广告内容在户外仅几个月时间，并没有在社会上造成影响后果。前期宣传资料和图片并不是所作的承诺，在签订《商品房买卖合同》时销售人员已向上诉人程娟、陈保银进行了充分说明，双方的权利义务以合同约定为准。为此，双方又专门签订了补充协议作为合同的附件十一，补充协议内容用黑色字体向被上诉人进行了特别提示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释》第三条规定：“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对房屋买卖合同的订立和房屋的价格的确定有重大影响的，……应当视为合同内容”，根据合同成立的过程，上诉人菏建置业公司前期所进行的宣传仅是要约邀请，上诉人程娟、陈保银向销售人员提出购房意愿，属于合同要约行为。上诉人程娟、陈保银购买的房屋价格与周边财富城、天润城、青菏丽景等楼盘同期销售价格是一致的，前期所进行的宣传也没有对合同订立和商品房价格产生实质性影响。因此涉案宣传内容并不符合上述司法解释所规定的要约条件，不应属于合同的内容。一审法院将涉案宣传内容认定为商品房买卖合同的内容，认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决解除商品房买卖合同证据不足，适用法律错误。双方约定的合同解除条件并没有成就，涉案房屋已登记备案至上诉人程娟、陈保银名下，程娟、陈保银完全能够实现合同目的。涉案商品房买卖合同条款都是围绕房屋交易的实现来约定的，通篇没有涉及上诉人程娟、陈保银子女入学的相关内容，即使法院将“住菏建紫郡城，读博宇中学”的广告宣传视为合同内容，那么该内容也仅为合同的附随义务。因此，一审判决解除商品房买卖合同依据不足，适用法律错误。三、一审判决上诉人菏建置业公司赔偿上诉人程娟、陈保银损失25万元，适用法律错误。针对出卖人出现何种违约，是否应适用惩罚性赔偿，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》解释第八条、第九条进行了明确界定，上诉人菏建置业公司不存在上述规定的情形，涉案房屋价款453240元，一审法院判决菏建置业公司赔偿上诉人程娟、陈保银25万元，违背该司法解释的规定。上诉人程娟、陈保银没有提供因解除合同造成经济损失的证据，也没有提供经济损失的计算方法，一审法院在没有任何证据和法律依据的情况下判决赔偿程娟、陈保银25万元，显然是错误的。况且上诉人程娟、陈保银在本案中单方提出解除合同，本身属于违约，即使产生经济损失，该后果也应由其自己承担。即使解除合同，菏建置业公司承担的仅是金钱返还义务，程娟、陈保银的损失实际是利息损失，参照审理民间借贷案件的法律规定，该损失应当根据房款占用时间按照贷款利率进行计算。既然一审法院和上诉人程娟、陈保银都认可2017年9月份合同目的已经不能实现，上诉人程娟、陈保银那时就应当解除商品房买卖合同以避免损失的扩大，但其并没有积极采取这一减损措施，其不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院根据交易日至庭审日房屋的溢价来确定上诉人程娟、陈保银的损失，显然与合同法第119条的规定相违背，因此一审认定损失数额的依据违反法律规定。补充上诉意见：（2018）鲁1721民初6705号和（2018）鲁17民终3080号民事判决已判决赔偿5000元经济损失，本案再次请求赔偿损失，违背了一事不再理的诉讼原则。其他上诉意见同答辩意见。 程娟、陈保银针对上诉人菏建置业公司的上诉辩称，大约在2017年春节之前，因为看到上诉人菏建置业公司的广告之后交的全款，当时其女儿正要上初中，需要房产证才不耽误上学。上诉人菏建置业公司的上诉理由不成立，宣传彩页在2017年春节之前就有。 申奥置业公司辩称，上诉人程娟、陈保银的上诉理由不能成立，被上诉人仅是代理销售行为，代理人在代理权限内实施的法律行为对被代理人产生法律效力，上诉人程娟、陈保银请求被上诉人承担赔偿责任及一审法院判决上诉人菏建置业公司赔偿25万元没有法律依据。同意上诉人菏建置业公司的上诉意见。 程娟、陈保银向一审法院起诉请求：1.判令解除原告程娟、陈保银与被告菏建置业公司签订的《商品房买卖合同》，退还原告购房款453240元，且赔偿3倍的损失1359720元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：菏建置业公司在曹县××八里××商品房，地点，地点偏僻困难，其为尽快销售和卖高价，在曹县主要交通要道和宣传彩页上打出“住菏建紫郡城，读博宇中学，菏建紫郡城教育划片博宇中学，适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”的承诺，原告为子女就读全县一流的公办初中博宇中学，全款购买了其开发的3004号楼2单元0602室148平方米的房产。结果入学时发现菏建紫郡城不在博宇中学划片招生范围内，博宇中学拒收原告子女入学，给原告子女造成极大精神压力。申奥置业公司是菏建置业公司的销售代理方，因被告的销售行为完全是虚假宣传，且曹县市场监督局于2017年10月20日对申奥置业公司已进行了处罚，依据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，请求判如所请。 一审法院认定事实:2017年1月1日，菏建置业公司与申奥置业公司签订《菏建.紫郡城销售代理合同》，约定菏建置业公司将其开发建设的位于曹县的“菏建.紫郡城”项目，商住可售建筑面积约280000平方米（含地下车库约50000平方米），委托申奥置业公司进行营销代理（包括营销策划、宣传推广及销售代理）。2017年5月份，申奥置业公司与曹县微帮联盟广告传媒有限公司达成协议，约定曹县微帮联盟广告传媒有限公司在曹县青岛路灯塔××设立户外广告牌一块，为菏建置业公司的楼盘菏建紫郡城发布房地产广告，发布期限为一年，广告费为5000元／月，广告内容为“住菏建紫郡城读博宇中学、实验中学、回民中学、师范附小、沙果园小学、适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”。协议签订后,曹县微帮联盟广告传媒有限公司按照约定在曹县青岛路灯塔××设立户外广告牌进行宣传。申奥置业公司张贴、发放的宣传彩页亦明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”的字样。 程娟、陈保银夫妇为了其女董博文能进入曹县博宇中学就读，于2017年7月11日与菏建置业公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定：程娟、陈保银购买菏建置业公司开发建设的菏建紫郡城二期3004幢2单元6层0602号房，该房屋建筑面积共148平方米，按照建筑面积每平方米3062.43元计算，总价款为453240元，签订合同时一次性付款。该合同附件十一补充协议处用黑体字明确载明：出卖人和买受人根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称主合同）就主合同未尽事宜订立本补充协议（以下简称补充协议），主合同中的有关定义在本补充协议中具有相同含义。一、关于项目有关宣传资料、广告、沙盘等仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的任何承诺，对双方不具法定和约定的约束力。双方之间的具体权利义务应以《商品房买卖合同》及其附件为准……。程娟、陈保银在买受人处签名并按印。同日，程娟交付购房款453240元。2017年中学秋季招生时，因菏建紫郡城不属于曹县博宇中学划片区域，导致董博文未能进入曹县博宇中学接受教育而就读于曹县博雅中学。后董博文家人向相关部门反映涉案发布的户外广告涉嫌虚假宣传，构成违法行为。2017年10月20日，曹县市场监督管理局对申奥置业公司作出曹市监行处字（2017）408号行政处罚决定：当事人并没有获得官方证明文件，证明其承建的“菏建.紫郡城”楼盘在曹县博宇中学的招生片区，而发布的房地产广告中宣传“住菏建紫郡城读博宇中学、实验中学、回民中学、师范附小、沙果园小学、适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”，其允诺信息与事实不符，对消费者的购房行为产生实质影响，其行为违反了《广告法》第二十八条之规定，已构成虚假宣传行为，依据《广告法》第五十五条之规定，责令立即停止违法广告发布，消除影响，罚款50000元上缴国库。另外，程娟以山东菏建建筑集团菏建置业有限公司为被告诉至一审法院，请求判令被告赔偿其学杂费等损失2万元。一审法院于2018年3月16日作出（2018）鲁1721民初278号民事判决。程娟不服，提出上诉。本院于2018年10月16日作出（2018）鲁17民终2073号民事裁定：发回重审。一审法院于2019年7月24日作出（2018）鲁1721民初6705号民事判决：一、被告山东菏建建筑集团菏建置业有限公司赔偿原告程娟损失5000元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告程娟其他诉讼请求。程娟不服，提出上诉。本院于2019年10月23日作出（2019）鲁17民终3080号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月1日，程娟向一审法院提起诉讼，请求判令解除其与被告菏建置业公司签订的《商品房买卖合同》，退还原告购房款453240元，且赔偿3倍的损失1359720元。 一审法院认为，在（2018）鲁1721民初6705号民事判决和（2019）鲁17民终3080号民事判决中，原告的诉讼请求是基于继续履行商品房买卖合同而主张的其子女不能入读曹县××而产生的学杂费损失，原告此次诉讼的诉讼请求是解除商品房买卖合同、退还购房款并赔偿损失，两者的诉讼请求不同，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。 根据（2018）鲁1721民初6705号民事判决书和（2019）鲁17民终3080号民事判决书以及原告提供的宣传资料、曹市监行处字（2017）408号行政处罚决定书，可以看出被告菏建置业公司开发建设的菏建.紫郡城项目房屋的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”的字样，原告之女董博文正值需上中学时期，此种宣传对原告是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，该宣传彩页上的允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对合同的双方均具有约束力。按照合同约定，原告购买商品房后，其女应该可以就读曹县博宇中学，现涉案房屋不在曹县博宇中学招生片区，原告购房目的无法实现，被告应承担违约责任，原告请求解除与菏建置业公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，应予准许。 原告与菏建置业公司签订的《商品房买卖合同》解除后，原告请求菏建置业公司将依据该合同收取的购房款453240元返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，予以支持，但根据合同的性质，原告亦应将依据该合同取得的商品房交付菏建置业公司。关于损失金额问题，原告主张因被告虚假宣传，存在欺诈行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，被告应按已付房款的3倍即1359720元（453240元×3）进行赔偿，被告主张商品房是特殊商品，不是《消费者权益保护法》调整范围。针对《消费者权益保护法》第五十五条的适用问题，《消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区别，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品有关的消费者权益保护为主，其主要配套法律、法规—《产品质量法》、《食品安全法》、《药品管理法》等，也完全是针对动产而言，《产品质量法》更是明确规定建设工程不适用该法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用，因此《消费者权益保护法》第五十五条惩罚性赔偿责任不能直接适用于商品房买卖合同，对原告直接以《消费者权益保护法》第五十五条之规定要求3倍房款的损失赔偿不予支持。参考涉案房屋交易之日至开庭之日所在区域的房屋市场价格上涨的情况，菏建置业公司赔偿原告已付房款的利息不足以弥补原告的损失，根据原告购买房屋的建筑面积，再结合双方合同的实际履行程度，履行合同的必要支出、当事人的过错程度等因素，酌定菏建置业公司赔偿原告损失25万元。 《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，本案中，申奥置业公司与菏建置业公司签订《菏建.紫郡城销售代理合同》，申奥置业公司按照合同约定对所涉项目进行营销策划、宣传推广及销售代理，菏建置业公司对此予以认可，故由于虚假广告宣传产生的法律后果应由被代理人菏建置业公司承担，申奥置业公司作为代理人不承担责任。 综上，依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告程娟、陈保银与被告菏建置业公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、被告菏建置业公司于判决生效后十五日内返还原告程娟、陈保银购房款453240元；三、被告菏建置业公司于判决生效后十五日内赔偿原告程娟、陈保银25万元；四、原告程娟、陈保银收取第二、三项款项时将菏建紫郡城二期3004幢2单元6层0602号房交付被告菏建置业公司；五、驳回原告程娟、陈保银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10558元，原告程娟、陈保银负担5142元，被告菏建置业公司负担5416元。 二审中，上诉人程娟、陈保银提交以下证据：1.董博文的荣誉证书、奖状复印件7张，拟证明董博文学习成绩优秀；2.郭秀真的诊断证明复印件，拟证明郭秀真因为房子的事被气病了；3.董博文的学费证明复印件，拟证明因为没有上博宇中学多支出的学费。经质证，上诉人菏建置业公司认为上诉人程娟所提交的3组证据与本案没有关联性。被上诉人申奥置业公司同意上诉人菏建置业公司的质证意见。本院经审查认为，上诉人提交的以上证据与本案无关联性，对该证据的证明力本院不予确认。上诉人菏建置业公司提交以下证据：1.认购协议书1份、房款定金单据1份，拟证明程娟夫妇于2017年2月26日在菏建紫郡城订购3004（G4）幢2单元602号房屋，程娟向菏建置业公司交纳购房定金2万元，双方签订了认购协议书，认购协议已具备了合同的主要条款，双方签订的认购协议实际上是一份简单的购房合同，当时还没有进行涉案广告的宣传，程娟夫妇不是因为在2017年6月看到广告才购房。2.家具大礼包协议书1份、团购报名费收据一份、家装礼包领取签名单一份，拟证明程娟、陈保银于2017年2月26日与济南势能网络科技有限公司签订了《购房赠送家居大礼包协议书》，签订该协议书的前提条件必须是菏建紫郡城的新购房业主，当日程娟、陈保银已为菏建紫郡城G4号楼2单元602室业主，2019年8月17日程娟、陈保银已将菏建置业公司赠送的家装物品全部领取，程娟上诉状中所提到的家装费，就是当时交纳的“团购报名费”，实际交纳金额是1万元，并非10400元，这些家装物品已被程娟夫妇领取。3.菏房预售【曹县2017】房售证第14号预售许可证1份，拟证明菏建置业公司向程娟夫妇销售的3004幢2单元602室商品房已具备法律规定的销售条件，双方之间的商品房买卖合同合法、有效。经质证，上诉人程娟对以上证据有异议，称签订购协议和交定金的日期记不清了，但其是看到上诉人菏建公司的宣传单“住菏建紫郡城，读博宇中学”“买房送十万家装”以后才签的认购协议和交的定金，交全款是在看到广告牌之后交的，当时和上诉人菏建置业公司的梁丽反复强调需要房产证，孩子上博宇中学，梁丽说没问题，当天电脑打不出来，让第二天去拿，这才交的全款。被上诉人对上述证据无异议。本院经审查认为，上诉人程娟、陈保银于2017年7月11日与菏建置业公司签订了商品房买卖合同，并交纳了全部购房款，均是在上诉人菏建置业公司发布广告宣传之后，上诉人菏建置业公司提交的上述证据不能证明其证明目的，对以上证据的证明力本院不予确认。被上诉人未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋买卖合同是否应予解除；二、上诉人菏建置业公司是否应赔偿上诉人程娟、陈保银损失25万元；三、上诉人菏建置业公司是否应赔偿上诉人程娟、陈保银购房款三倍损失1359720元。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人菏建置业公司的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”字样，上诉人程娟之女董博文正值上中学时期，上诉人菏建置业公司的此种宣传对程娟、陈保银是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，故该宣传彩页应视为合同内容，对合同的双方均具有约束力。现涉案房屋不在曹县博宇中学的招生片区，与合同约定不符，导致程娟、陈保银的合同目的不能实现，故上诉人程娟、陈保银请求解除涉案商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。上诉人程娟、陈保银于2017年7月11日与菏建置业公司签订商品房买卖合同并交纳了全部购房款均是在上诉人菏建置业公司发布广告宣传之后，上诉人菏建置业公司上诉称上诉人程娟、陈保银购买涉案房屋不是因为看到上诉人菏建置业公司的宣传彩页，是基于其他因素才决定购买涉案房屋，与生效判决认定的事实和本院查明的事实不符，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人程娟、陈保银于2017年7月11日与菏建置业公司签订了商品房买卖合同，并交纳了全部购房款，结合购买时间、房屋价格上涨情况、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，并依据诚实信用原则，若认定上诉人菏建置业公司赔偿程娟、陈保银已付购房款的利息不足以弥补上诉人程娟、陈保银的损失，一审法院参考上述因素酌定上诉人菏建置业公司赔偿上诉人程娟、陈保银损失25万元，并无不当。程娟、陈保银主张其通过高息借贷购买涉案房屋，贷款利息近45万余元，但未提供证据证明，本院不予支持。再次，《中华人民共和国消费者权益保护法》是以对普通商品消费者的权益保护为主，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要调整商品房买卖合同法律关系，规范商品房出卖人和买受人的权利义务和承担的责任，该司法解释第八条、第九条对惩罚性赔偿有明确规定，并且对适用的情形也有严格的限定，应是对审理商品房买卖合同纠纷案件的特别规定，体现了最高人民法院对审理商品房买卖合同纠纷案件具体适用法律、法规问题的意见与标准，故应当优先适用，同时也避免惩罚性赔偿不适当的扩张，该司法解释并没有规定出卖人虚假宣传的法律责任。因此，上诉人程娟、陈保银请求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定判决上诉人菏建置业公司赔偿其购房款三倍的损失，本院不予支持。最后，上诉人程娟、陈保银一审诉讼请求中没有主张解除储藏室买卖合同，返还储藏室款和返还家装费10400元，其在上诉中主张，超出了一审诉讼请求，本院不予审理。在（2018）鲁1721民初6705号民事判决和（2019）鲁17民终3080号民事判决中，上诉人程娟的诉讼请求是基于继续履行商品房买卖合同而主张的其子女不能就读曹县××产生的学杂费损失，此次诉讼的诉讼请求是解除商品房买卖合同、退还购房款并赔偿损失，二者的诉讼请求不同，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。被上诉人申奥置业公司按照合同约定对所涉项目进行营销策划、宣传推广及销售代理，故由于虚假广告宣传产生的法律后果应由被代理人菏建置业公司承担，被上诉人申奥置业公司作为代理人不承担责任。另外，上诉人程娟、陈保银主张其家人因为本案纠纷生病住院，孩子受到精神伤害，学习成绩下降，菏建置业公司应赔偿其损失，但未提供证据证明二者之间存在因果关系，本院不予支持。 综上所述，上诉人程娟、陈保银、上诉人菏建置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21116元，由上诉人程娟、陈保银负担15000元，上诉人山东菏建置业有限公司负担6116元。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年六月十日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁