辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初2630号原告：郜永龙，男，1953年4月12日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：杨树成，系营口市老边区圣信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郜志，男，1966年3月26日出生，汉族，现住营口市老边区。原告：郜永兴，男，1949年11月6日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：杨树成，系营口市老边区圣信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郜志，男，1966年3月26日出生，汉族，现住营口市老边区。被告：袁东，男，1959年6月7日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：郭福占，系辽宁西方律师事务所律师。被告：李秀娟，女，1962年1月25日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：郭福占，系辽宁西方律师事务所律师。第三人：营口市润达房地产开发有限公司，住所地营口市西市区和平街，统一社会信用代码91210800729083509M。法定代表人：刘军，系公司总经理。委托诉讼代理人：王羽婷，系辽宁海润律师事务所律师。第三人：岳莹，女，1970年2月3日出生，汉族，现住营口市站前区太和东里44号18，公民身份号码2108021970********。委托诉讼代理人：王羽婷，系辽宁海润律师事务所律师。第三人：劲霸男装（上海）有限公司，住所地上海市普陀区云岭东路******，统一信用代码91310107558766873L。法定代表人：洪忠信，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓忠，男，1969年2月10日出生，汉族，现住河南省新野县。原告郜永龙、郜永兴与被告袁东、李秀娟、第三人营口市润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）、岳莹、劲霸男装（上海）有限公司（以下简称劲霸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郜永龙的委托诉讼代理人、原告郜永兴及其委托诉讼代理人、被告袁东及其委托诉讼代理人、被告李秀娟、第三人润达公司的委托诉讼代理人、岳莹、劲霸公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告继续履行合同；2、请求判令被告及第三人协助二原告办理更名过户登记，二被告承担一切过户费用；3、请求判令被告与第三人劲霸公司连带承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年10月18日，第三人润达公司将位于营口市站前区门市房卖给第三人岳莹并备案登记。岳莹办理8年期银行按揭贷款115万元后，将该房屋卖回润达公司，未办理物权登记。2003年6月30日，润达公司老板金祥波又将案涉房屋以231万元价格卖给被告袁东。袁东承担按揭贷款和过户费用，未办理物权登记。2005年2月份，二被告袁东、李秀娟将案涉房屋以230万元价格卖给二原告郜永龙、郜永兴。在签订《协议书》、《合同书》、《房屋买卖证明书》后，二原告依约向二被告付清购房款，二被告依约向二原告交付其购房协议书原件和案涉房屋。2010年12月30日，袁东未依约给二原告办理房照，以未还清按揭贷款等借口请求宽限，于2011年9月3日为郜永兴出具《证明书》，于2012年4月21日，为郜永龙出具《夫妻承诺书》。现涉案房屋由原告出租使用，但是二被告没有履行合同，没有协助二原告办理房屋更名登记，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，二被告应当承担违约责任，因此原告要求二被告承担房屋更名登记的所有费用。为维护合法权益，特依法向贵院起诉，请依法支持原告诉请。被告袁东、李秀娟答辩：原告郜永兴不具备诉权。原告同一诉请已经被辽宁省高级人民法院驳回，因此原告没有诉权。请求法院驳回原告诉请。第三人润达公司、岳莹答辩：2012年10月18日润达公司将案涉房屋卖给岳莹并办理备案登记，随后岳莹将房屋卖回润达公司，润达公司于2003年6月30日将案涉房屋卖给被告袁东，之后被告袁东于2005年2月6日将房屋卖给原告郜永龙，之后的事情第三人润达公司、岳莹不知情。第三人劲霸公司答辩：原告郜永兴不具备诉讼主体资格，理由如下：1、与被告袁东签订房屋买卖合同的是原告郜永龙，原告郜永兴没有参与。在其他行政案件判决中已经明确原告郜永兴不具备诉讼主体资格。2、原告郜永龙的第二项诉请已经被辽宁省高级人民法院依法作出的（2015）辽审四民提字第5号判决书驳回，原告是重复起诉。同时，因第三人劲霸公司对诉讼标的物有独立请求权，所以依法提出独立诉讼请求：一、请求确认本诉中原、被告争议的房屋为第三人劲霸公司所有；二、本案诉讼费用由本诉原、被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年10月18日，第三人岳莹与第三人润达公司签订商品房买卖合同，第三人岳莹购买第三人润达公司建设的位于营口市站前区门市房（面积447.15平方米），并在银行办理了贷款115万元，贷款期限8年，自2002年11月至2010年11月。随后，第三人岳莹又将该门市房卖回给第三人润达公司。该两次房屋买卖均未办理所有权转移登记。2003年6月30日，第三人润达公司又将该门市房以2310295元的价格卖给被告袁东，并约定贷款由被告袁东偿还。2005年2月5日，原告郜永龙与被告袁东、李秀娟签订《协议书》，约定被告袁东、李秀娟将案涉门市房卖给原告郜永龙，房屋价格为230万元，贷款由被告袁东、李秀娟偿还，待还清贷款后被告袁东、李秀娟为原告郜永龙办理房照。同日，原告郜永龙（乙方）与被告袁东（甲方）另签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方必须于2010年12月30日之前将案涉房屋的房照交付乙方，房照姓名按乙方提供的姓名办理为准。2005年2月6日，金祥波（甲方）、袁东（乙方）、郜永龙（丙方）三方签订《房屋买卖证明书》，约定“乙方于2003年6月30日所购买的甲方东升路30号两户门市（17#178.18平方米，18#177.25平方米）现乙方已于2005年2月6日卖给丙方郜永龙。甲方仍执行和乙方签订原协议书。注（乙方和丙方另有买卖协议和甲方无关）。待办理产权时三方约定甲方、乙方、丙方同时到场，甲方可为丙方提供买房办房照手续，乙方负责办理相应手续并承担一切费用。”甲方金祥波、乙方袁东、丙方郜永龙及乙方和丙方中间人张运辉在证明书上签字，润达公司加盖公司印章。2005年2月6日，被告袁东、李秀娟收到原告郜永龙交付的购房款85万元，2005年4月2日被告袁东、李秀娟收到原告郜永兴交付的购房款106万元，扣除被告袁东已经收取的所卖门市房2005年的租金18万元，原告称已经实际支付被告袁东、李秀娟全部购房款230万元，只是丢了一张21万元的收条，并且正因为原告已经支付了全额购房款，所以被告袁东、李秀娟才将被告袁东与第三人润达公司之间签订的协议书原件交付原告。另查，2011年9月3日，被告袁东、李秀娟出具《证明》一份，《证明》载明“我们2005年4月将大福源西侧站前东升路3层房卖给郜永兴、郜永龙二人，总价为贰佰叁拾万元整，手续由郜永龙办理，每人出资壹佰零陆万元，其余壹拾捌万元我收服装店当年承包费壹拾捌万元。郜永龙、郜永兴各占一半。”2012年4月21日，被告袁东、李秀娟在双方签订的《协议书》中承诺原合同不变，年底前无条件办房照。2011年9月28日，被告袁东用伪造的虚假手续办理了由其领名的坐落站前区东升路26-17、18号房屋所有权登记。2012年6月13日，被告袁东、李秀娟的委托代理人黄秋华以被代理人袁东、刘秀娟的名义与第三人劲霸公司的委托代理人周学锋签订案涉门市房的《房屋买卖合同》，被告袁东、李秀娟以1176万元的价格将案涉房屋卖给第三人劲霸公司。第三人劲霸公司于2012年6月18日将购房款352.8万元汇入营口市房产置业服务处二手房资金监管账户，于6月29日将尾款823.2万元汇入黄**秋账户并纳税476281.82元。2012年7月6日，第三人劲霸公司办理了由其领名的坐落于站前区东升路26-17、18号房屋所有权登记。另查，2005年1月13日，被告袁东与案外人于丽萍就案涉门市房签订租赁合同，于丽萍承租案涉门市房，租期10年，2015年到期。原告郜永龙购买房屋后，与承租人于丽萍重新签订《房屋租赁合同》。之后，原告郜永龙与于丽萍在原租赁合同基础上，将租期延长5年，租期截止时间由原来的2015年4月1日延长至2020年4月1日。自2006年起，于丽萍向原告郜永龙交付租金。再查，辽宁省营口市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）辽08行终53号行政判决书，撤销营口市国土资源局办理的由袁东领名的坐落于站前区东升路26-17、18号房屋登记。辽宁省营口市中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）辽08行终116号行政判决书，撤销营口市国土资源局为第三人劲霸公司办理的坐落于站前区东升路26-17、18号房屋登记行政行为。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、原告郜永龙是否已全额支付购房款230万元。三、如何确定本案履行合同的买受人。关于第一个争议焦点，原原告郜永龙与被告袁东、李秀娟、第三人劲霸公司房屋买卖合同一案（以下称该案），原告的诉讼请求为“确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，原告享有房屋所有权，被告协助原告办理房屋更名过户手续”，该案原经本院一审、营口市中级人民法院二审、辽宁省高级人民法院再审并分别依法作出（2012）站民一初字第00792号民事判决书、（2013）营民一终字第474号民事判决书、（2015）辽审四民提字第5号民事判决书，（2015）辽审四民提字第5号民事判决书的判决结果为“一、撤销辽宁省营口市中级人民法院（2013）营民一终字第474号民事判决；二、维持辽宁省营口市站前区人民法院（2012）站民一初字第00792号民事判决第一项，即，郜永龙和袁东、李秀娟签订的关于营口市站前区门市房“协议书”合法有效；三、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2012）站民一初字第00792号民事判决第二项，即，坐落于营口市站**门市房（面积447.15平方米）归郜永龙所有。袁东、李秀娟协助郜永龙办理更名过户手续；四、驳回郜永龙的其他诉讼请求。”虽然本案与该案在诉讼主体上有所不同，即原告由郜永龙一人变为郜永龙、郜永兴二人，但与被告袁东、李秀娟签订协议书的当事人只有原告郜永龙一人，且（2015）辽审四民提字第5号民事判决书的判决结果也明确了签订“协议书”的双方当事人为郜永龙和袁东、李秀娟，即便原告郜永兴与本案有一定的利害关系，也仅是其与原告郜永龙之间的内部法律关系，在其未签订《协议书》不是《协议书》当事人的情况下，原告郜永兴与本案不具有直接利害关系，不是本案的适格原告，所以应驳回原告郜永兴的起诉。但即便本案与该案在诉讼主体上实质性相同，诉讼标的和诉讼请求也相同，却也因辽宁省高级人民法院依法对该案作出判决后发生新的事实（即撤销了营口市国土资源局办理的分别由袁东、劲霸公司领名的坐落于站前区东升路26-17、18号房屋登记行政行为）而使得原告郜永龙依法享有诉权，法律依据为《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”。关于第二个争议焦点，虽然原告郜永龙无法提供其已付21万元购房款的原始收条，但根据被告袁东已将其与第三人润达公司之间签订的协议书原件交付原告的事实以及二被告于2011年9月3日出具的《证明》内容和2012年4月21日在《协议书》中所作的承诺内容可以推定，原告郜永龙已经全额支付购房款230万元。关于第三个争议焦点，被告袁东先后将案涉房屋卖给原告郜永龙和第三人劲霸公司，且先后两份房屋买卖合同均为有效，属于典型的“一房二卖”情形，在此情况下，原则上应按以下顺序确定履行合同买受人：（1）已办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，被告袁东、李秀娟将案涉房屋卖给原告郜永龙后，就将此事告知承租人于丽萍并由原告郜永龙与于丽萍重新签订了《房屋租赁合同》，并且2005年的18万租金已经抵顶房款，2006年以后的租金也一直由原告郜永龙收取，鉴于以上情况，应当认定被告袁东已经将案涉房屋交付原告郜永龙使用和收益。现原告郜永龙及第三人劲霸公司均未办理房屋所有权转移登记，根据上述确定履行合同买受人顺序原则，本案的履行合同买受人应为原告郜永龙，故对于原告郜永龙要求二被告继续履行合同，二被告及第三人润达公司、岳莹协助办理过户手续的诉请，本院予以支持，因原告郜永龙与被告袁东签订的《房屋买卖合同书》中明确约定一切费用由被告承担，此系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，应认定有效，故原告郜永龙要求二被告承担过户费用的诉请，本院予以支持，因第三人劲霸公司不是与原告郜永龙签订《协议书》的合同相对人，故原告郜永龙要求第三人劲霸公司协助办理过户手续缺乏事实及法律依据，本院不予支持，对于第三人劲霸公司要求确认案涉房屋所有权为第三人劲霸公司所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告袁东、李秀娟继续履行其与原告郜永龙签订的关于营口市站前区门市房“协议书”；二、被告袁东、李秀娟、第三人营口市润达房地产开发有限公司、岳莹协助原告郜永龙办理房屋过户手续，被告袁东、李秀娟承担过户所发生的的一切费用；三、驳回原告郜永龙的其他诉讼请求；四、驳回原告郜永兴的起诉；五、驳回第三人劲霸男装（上海）有限公司的诉讼请求。案件受理费25200元（原告已预交），由二被告承担。案件受理费50元（第三人劲霸公司已预交），由第三人劲霸男装（上海）有限公司自行承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  郭 爽人民陪审员  苏月英人民陪审员  朱秀艳二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张 榕