四川省新津县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0132执异25号 案外人：闵锡钢，男，1986年11月22日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢丹，四川观今律师事务所律师。 申请执行人：四川众利融资担保有限公司，住所地四川省成都市武侯区洗面桥街**。 法定代表人：蒲茂，职务不详。 被执行人：眉山益通投资有限责任公司，住所地四川省眉山市东坡区玫瑰园**。 法定代表人：何锡先，职务不详。 本院在执行四川众利融资担保有限公司（以下简称众利融资公司）与被执行人眉山益通投资有限责任公司（以下简称眉山益通公司）追偿权纠纷一案过程中，案外人闵锡钢向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 闵锡钢称，一、闵锡钢享有位于四川省眉山市东坡区的所有权，该房屋系因眉山益通公司的原因未办理不动产权证。2009年1月12日，眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称宇发公司）与眉山益通公司签订《联合开发房地产协议书》，约定建设“益通明星生活广场（市场）”；其中第一条约定：1-2楼为综合市场，由眉山益通公司投资建设、享有房屋所有权和相应的土地使用权、销售权、经营权、物业管理权、公用附属设施的共同使用权；第六条约定：名义办理销售许可证、房屋产权证、土地使用证、物业管理登记等一切房地产开发所需的手续和资料，由眉山益通公司协助办理相关手续、证照。2010年6月10日，闵锡钢与宇发公司签订了《商品房买卖合同》，约定由闵锡钢购买位于四川省眉山市东坡区，合同第十九条约定，出卖人应当在2010年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记等。上述合同签订后，闵锡钢支付了购房款80000元。2010年后，因眉山益通公司的原因，一直未办理房屋过户手续。二、闵锡钢就案涉房屋已提起诉讼，该案正在审理过程中。2010年后，闵锡钢一直合法占有案涉房屋，积极催促眉山益通公司办理不动产权证。2020年闵锡钢就案涉房屋办理不动产权证一事向眉山市东坡区人民法院提起诉讼，该案已网上立案。三、闵锡钢享有物权期待权，能够排除众利融资公司申请执行。案涉房屋已被闵锡钢合法占有并持续使用中，案涉房屋系闵锡钢的合法财产，法院应当终止执行，并解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，闵锡钢已在2010年与宇发公司签订合法有效的书面买卖合同，并于2010年实际占有该房产，支付了全部购房款，系因眉山益通公司的原因未办理过户手续。综上，闵锡钢根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现向法院提出执行异议，请求法院排除对位于四川省眉山市东坡区的执行。 闵锡钢为证明自己的主张，向本院提交了《商品房买卖合同》、《联合开发房地产协议书》、商品房买卖合同摘要、眉山市东坡区人民法院受理案件通知书、购房款现金收款收据、票据（契税、分户费、印花税、交易费、专项维修基金）、商铺照片及（2014）眉刑终字第78号刑事裁定书等证据。 经审查查明，经成都市中级人民法院指定，本院于2019年8月1日立案受理众利融资公司申请执行眉山益通公司追偿权纠纷一案，执行案号为（2019）川0132执652号。2019年10月22日，眉山市中级人民法院向本院出具移送执行函，载明：你院（2019）川0132执652号移送执行函收悉，本案立案执行的（2013）眉执字第12号案件中眉山益通投资有限责任公司位于四川省眉山市东坡区的商业房产，不动产权证书：监证0099***，系你院所办案件的抵押财产。本院为该财产的首查封法院，现根据你院请求及《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，将上述查封财产移送你院执行。如财产处置清偿抵押债权后尚有余额请及时通知我院。2019年11月27日，本院作出（2019）川0132执652号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人眉山益通公司所有的位于四川省眉山市东坡区共计63套（监证0099***、监证0099***，详见附表）。二、查封期限为三年。闵锡钢所提异议的案涉房屋在该查封范围内。2019年12月19日，本院将（2019）川0132执652号执行裁定书、协助执行通知书送达眉山市不动产登记中心。 另查明，2009年1月12日，眉山益通公司与宇发公司签订《联合开发房地产协议书》，主要约定：双方共同出资联合开发益通明星生活服务广场（市场项目），以宇发公司名义办理销售许可证、房屋产权证、土地使用权证等一切房地产开发所需的手续和资料，眉山益通公司负责协助办理相关手续、证照。 2010年6月10日，闵锡钢与宇发公司签订《商品房买卖合同》，约定：闵锡钢购买出卖人开发建设的眉山市东坡区，总价为80000元；第五条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式付款。第十条交付条件：出卖人应当在2010年7月31日前向买受人交付该商品房。第十四条交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、印花税、工本费等，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十九条产权登记（二）转移登记：商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。闵锡钢支付了全部购房款，并支付了契税、分户费、印花税、交易费、专项维修基金，宇发公司向其出具了相应收据。2020年4月23日，眉山市东坡区人民法院就闵锡钢诉宇发公司、眉山益通公司房屋买卖合同纠纷一案出具了受理案件通知书。 还查明，眉山市东坡区人民法院于2014年9月19日作出（2014）眉东刑初字第46号刑事判决：被告眉山益通公司犯单位行贿罪，判处罚金人民币三十万元；……。2015年1月26日，四川省眉山市中级人民法院作出（2014）眉刑终字第78号刑事裁定书，裁定维持原判，驳回上诉。 同时查明，2020年4月15日，案涉房屋的房产信息查询情况说明显示，案涉房屋坐落：眉山市东坡区洗砚路38号1幢1层76号，权利人系眉山益通公司。案涉房产查封信息查询情况说明显示，本院为首查封法院，查封起始时间为2019年12月19日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，闵锡钢与宇发公司已于2010年6月10日签订《商品房买卖合同》，该合同约定闵锡钢购买案涉房屋，闵锡钢已支付了全部购房款，也为案涉房屋缴纳了契税、分户费、印花税、交易费和房屋专项维修基金。本院于2019年11月27日作出（2019）川0132执652号执行裁定书对案涉房屋进行了查封，该查封行为发生在闵锡钢与宇发公司签订《商品房买卖合同》之后，宇发公司亦在法院查封前按合同约定向闵锡钢交付了案涉房屋，闵锡钢已合法占有该不动产。因案涉房屋系眉山益通公司与宇发公司联合开发，登记的权利人系眉山益通公司，眉山益通公司需协助办理过户手续。因眉山益通公司犯单位行贿罪导致未能办理过户登记，故闵锡钢请求法院排除对位于四川省眉山市东坡区房屋的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于四川省眉山市东坡区房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  陈 姗 审 判 员  邓双燕 审 判 员  唐 毅 二〇二〇年六月一日 法官助理  罗 兰 书 记 员  张艳萍