内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1130号上诉人（原审原告）：扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：贾某，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告）：马某，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：刘某，现住内蒙古自治区通辽市。（与上诉人马某系夫妻关系）上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司、马某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初4564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司上诉请求：一、要求撤销原审判决第二项判决内容，改判上诉人马某支付违约金33451元。二、请求法院支持从2012年至2014年9月物业服务费。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司与上诉人马某是物业服务合同关系，依据《物业服务合同》约定，被上诉人延期交纳物业费应当支付违约金。从2012年至2014年扎鲁特旗全部小区并未成立业主委员会，上诉人当时已进驻舒雅居小区，形成事实服务。上诉人马某答辩称，答辩意见与上诉意见一致。上诉人马某上诉请求：依法撤销原审判决，并依法改判；二、被上诉人承担上诉费。事实与理由：1、一审违法法定程序未给被告调取相关证据。2、律师调取的笔录来源合法。3、本案已经超过法定的诉讼时效期限。本案诉请计算的物业费日期为2012年1月1日至2019年8月12日，一审法院认定的物业费日期为2014年10月至2019年8月。个期间的《物业管理服务合同》，分别为2014年10月10日签订委托管理时间为2014年10月-2015年10月10日；委托管理时间为2015年10月25月一2018年10月24日期间的《物业管理服务合同》无合同签订日期的；委托管理时间为2018年10月25月一2021年10月24日期间的《物业管理服务合同》。而该三份《物业管理服务合同》，其中除2014年10月签订的合同外，其他两份合同约定“每季度的第一个月为交费时间”，本案的三份《物业管理服务合同》并未约定分期履行事项，不属于约定的分期履行，不涉及诉讼时效中止、中断的情形，原告从未向被告主张或索要过物业费，所以本案应适用法定的普通3年诉讼时效制度。4、一审判决的审判法律依据未有内蒙古自治区《物业管理条例》。根据2018年8月1日实施的内蒙古自治区《物业管理条例》，2018年8月1日以后的物业费物业也应该与业主直接签订，之前签订的所有《物业管理服务合同》也均为无效合同。所以假设双方签订的《物业管理服务合同》有效，应支持的诉讼时效期限也就是2016年10月9日至2018年8月1日止期间的物业费。5、一审法院采信与本案无关的民事判决书于法无据。上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司答辩称，上诉人马某上诉理由没有事实根据，一审判决认定事实清楚。一审法院认定的事实：张某于2013年10月16日成立并注册登记扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司。原告与舒雅居商住小区业主委员会2014年10月10日、2015年10月25日、2018年10月25日分别签订三份《物业管理服务合同》、于2018年1月15日签订一份《补充协议》，合同约定由原告为舒雅居小区各户提供物业管理服务，期限分别为2014年10月10日至2015年10月10日止、2015年10月25日至2018年10月24日止和2018年10月25日至2021年10月24日止。收费标准为：住宅每月每平米0.8元，高层每月每平米1.40元，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取。2018年1月15日，原告扎鲁特旗鑫垚物业服限公司与舒雅居商住小区业主委员会签订了《补充协议》，约定：修改合同第二十二条第五项第2目内容，即：“（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”，变更为“（2）从逾期之日起每天按拖欠物业费总额1‰支付违约金”。另查明，被告原系舒雅居小区业主，其商铺位于舒雅居小区东侧第11号，被告的商铺面积227.27平方米，2018年7月15日被告将该商铺出售张凤珍、李海涛，并于2018年7月23日办理了产权过户手续，该商铺每平方米每月收取物业费1.2元，被告自2014年10月至2018年8月拖欠物业费为12545.30元（227.27平米×1.2元×46个月）。一审法院认为，被告是扎鲁特旗舒雅居小区东侧11商铺业主，该小区业主委员会与扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司签订了书面物业服务合同，约定了物业服务内容、收费标准及物业费交纳起止时间，原告据此提供了物业服务，双方已形成了物业服务关系。依照《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故被告马某作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的合同约定，双方理应按合同的约定全面履行义务。现被告拖欠自2014年10月至2018年8月物业费12545.30元的事实清楚，证据充分，故对原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司要求被告给付物业费12545.30元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告给付2012年1月1日至2014年10月间的物业费的诉讼请求，对此原告未能举出相关的合同约定，且原告公司于2013年10月16日成立并注册登记，原告成立之日前无主体资格，对该部分诉讼请求原告无事实和法律依据，对该部分诉讼请求不予支持。因被告已于2018年7月23日将舒雅居小区东侧的第**商铺出售给他人，并办理了产权过户手续，自2018年8月份后产生的物业费被告不承担给付责任，原告可另行主张。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告自认欠费催缴函落款时间为2019年8月12日，且原告未举出充分有效证据证明其直接向被告催缴事实，故对原告的该项诉请本院不予支持。对原告要求被告承担律师费用的主张，对此原告未提供任何证据，无事实和法律依据，对此不予支持。对被告提出的关于诉讼时效的问题，因被告旅行的债务权属于分期履行的债务，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故原告的主张未过诉讼时效期间。对于被告提出的关于业主委员会的相关问题，不属于本案审理范围，可另行处理。被告对其反驳原告诉讼请求所依据的事实和抗辩主张负有举证责任，被告提供的证据不足以证明其抗辩的事实主张，对此应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马某海于本判决生效后立即给付原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司物业费12545.30元；二、驳回原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费630元（已减半收取），由原告扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司负担495元，由被告马某负担135元。本院二审期间当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司提出违约金33451元及2012年至2014年9月物业服务费的主张，上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司在原审中自认催缴函落款时间为2019年8月12日，物业公司于2013年10月16日成立并注册登记且未提供2012年1月1日至2014年10月间合同，，2018年7月23日马某已将舒雅居小区东侧的第**商铺出售给他人，原审法院未支持上诉人的上述主张并无不当。关于上诉人马某主张一审法院违反法定程序的观点，上诉人马某在一审程序中申请法院调取扎鲁特旗城市管理局城市垃圾处理费非税收专用收据，与本案不具有关联性，原审法院不存在程序违反事项。另，上诉人马某代理律师系属与其有利害关系的代理人，且证人未出庭作证，原审法院不予采信并无不当。关于上诉人主张部分物业费已经超过法定诉讼时效的观点，鉴于业主接受物业管理服务及物业管理费用是持续发生的，诉讼时效应自物业公司向业主发出催讨函之日起算，故本院对上诉人的主张不予支持。物业公司于业主签订了物业服务合同并为业主提供了事实上的物业服务，原审判决马某支付物业费并无不当。另，扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初1119号、（2017）内0526民初4021号民事判决书，与本案事实相近，原审法院予以参照并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由上诉人扎鲁特旗鑫垚物业服务有限公司负担950元，上诉人马某负担1260元。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华 二○二○年六月九日书记员 邓薇薇