山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终831号上诉人（原审原告）：杨扬，住大同市。委托诉讼代理人：李晓冬，山西焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，山西焦点律师事务所律师。上诉人(原审被告)：孟林，住大同市。上诉人杨扬因与上诉人孟林房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初7001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨扬的委托诉讼代理人李晓冬、吴迪，上诉人孟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨扬上诉请求：1、请求撤销一审判决,改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》,并由被上诉人向上诉人支付拖欠租金1945377元及违约金583613.1元;2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：第一,2012年10月12日,上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》,将位于南三环美好新里程下层广场商业楼1、2、3层出租给被上诉人,租期为2013年3月11日至2023年3月10日,租金为租期第一年至第三年每年525600元,第四年至第六年为每年551880元,第七年至第九年为每年579474元,第十年为每年608448元。截止2019年9月10日,被上诉人应当向上诉人交纳3522177元租金,但是被告却违反合同约定,尚欠1945377元租金未付,并且在上诉人向被上诉人寄送律师函催要租金并通知其不支付租金将解除《房屋租赁合同》后,被上诉人仍拒不支付租金。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第三条第五款、第十条第二款、第三款的约定,《房屋租赁合同》解除的条件已经成就,上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的目的是获取租金,但是被上诉人长达三年未交纳租金,且在多次催要后仍置之不理,毫无履约之诚意,上诉人已经无法实现合同目的,被上诉人已经严重根本性违约,如果继续履行该合同,将给上诉人造成巨大的经济损失。因此,一审法院判决驳回上诉人要求解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》实属错误。第二,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第三条第四款约定“承租人逾期20天以上交纳租金的,须按逾期天数向出租人交纳滞纳违约金,每日滞纳金按应交款额之千分之五计算”,既然双方合同中已经约定了违约金,那么上诉人考虑到被上诉人的实际情况,按照被上诉人拖欠租金的30%主张违约金并无不妥,因此一审法院判决按照银行同期贷款利率计算利息损失显数不当孟林辩称，对租赁房屋的租金没有异议，同意解除合同。关于其主张违约金我不同意，我后期不支付租金是因为对方消防验收不合格。我不认识杨扬，只认可旺泰公司。孟林上诉请求：请求二审法院撤销原判，将本案发回重审。事实和理由：原审法院审判程序违法。被上诉人诉上诉人租赁合同纠纷一案，上诉人一概不知，一审法院没有向上诉人送达任何应诉通知书、开庭传票和其他诉讼材料，尽管在《房屋租赁合同》上清楚写明上诉人的手机号码，一审法院也没有电话通知，在这种情况下即行缺席判决，剥夺了上诉人的诉讼权利，应当依法予以撤销。从形式上看，2012年10月12日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》。事实上，上诉人根本没有见过被诉人本人，完全由开发商大同市旺泰房地产开发有限责任公司代办。被上诉人没有给上诉人提供过任何身份信息或联系方式，导致上诉人在租赁该房屋后，因没有建筑消防手续，被消防部门责令停业，至今不能正常经营，造成了极其严重的经济损失。期间上诉人根本找不到被上诉人，开发商又不管此事。上诉人多次想起诉被上诉人但因不知被上诉人身份信息而无法维权。上诉人只是在接到一审法院的另一个与本案关联案件的应诉通知前往该院应诉的时候，才得知本案已判决。第二个案件能通知到本人，为什么第一个案件要缺席判决。我不继续交租金是因为对方没有消防主体验收，办不下消防验收，影响我正常开业。杨扬辩称，一审判决程序合法，当时是两个案子一起送达的，我们给法院提供的地址是一样的，也提供了孟林的联系方式；双方签署房屋租赁合同是上诉人委托开发商全办理的，且被上诉人在房屋租赁合同上签字，双方已实际履行了合同，我们交付了房屋，他也累计支付了三年房租，所以房屋租赁合同合法有效。关于消防，消防验收属于行政管理范畴，孟林租赁的房屋同一栋楼有其他租户，其他租户在2019年9月已经办理了消防验收，所以整体大楼通过了消防验收，不存在消防验收不合格的问题。杨扬向一审法院起诉请求：判令解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告向原告支付拖欠租金1945377元;3、判令被告向原告支付违约金583613.1元;4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月10日，原告杨扬与大同市旺泰房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，大同市旺泰房地产开发有限责任公司将位于南三环美好新里程下层广场商业楼1、2、3层出租给原告作为商业用房，合同租赁期为11年从2012年6月10日至2023年6月10日。2012年10月12日，原告杨扬与被告孟林签订《房屋租赁合同》，双方约定，“原告将位于南三环美好新里程下层广场商业楼1、2、3层出租给被告作为商业用房，租期为2013年3月11日至2023年3月10日，租金为租期第一年至第三年每年为525600元，第四年至第六年每年为551880元，第七年至第九年每年为579474元，第十年为608448元。”同时双方还约定“承租人（被告）须提前1个月支付租金，每年的物业费均由承租人负担。承租人逾期20天以上交纳租金及物业管理费的，须按逾期天数向出租人（原告）交纳滞纳违约金，每日滞纳金按应交款额之千分之五计算。”在《房屋租赁合同》签订之后，原告将出租房屋交付给被告使用至今，截至2019年9月10日，被告应当向原告交纳租金3522177元，但被告仅支付了1576800元，被告尚拖欠原告租金共计1945377元未付。一审法院认为，原告杨扬诉被告孟林签订《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。合同履行中，被告未能按合同约定给付原告租赁费，显系违约，原告按合同约定要求被告支付租赁费1945377元的请求，符合法律规定，该院予以支持。原告要求被告按按所欠租金的30％要求违约金583613.1元，该院认为，被告未能按约给付租金给原告造成的损失为利息损失，该院支持从2019年9月10日起，按银行同期贷款利率计算的利息损失。关于原告要求按合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同，应考虑违约方违约程度是否显著轻微，影响守约方合同目的的实现，根据原告提供的证据，被告承租的租赁房屋现仍正常经营，被告从2012年租赁房屋，至今部分租金未能及时给付，但违约责任轻微，不影响守约方合同目的的实现，所以一审法院认为原被告双方签订的《房屋租赁合同》以不解除为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、驳回原告杨扬要求解除与被告孟林签订《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、被告孟林在判决生效后十日内给付原告杨扬租赁费1945377元及从2019年9月10日起，按银行同期贷款利率计算的利息损失至租赁费全部清偿止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13566元，原告负担3120元，其余10446元由被告孟林负担。本院二审期间，杨扬向本院提交了以下证据：建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建筑规划许可证、联合开发协议、土地使用权证、商品房预售许可证以及图纸、大同市好客唯一坊公司消防安全检查合格证以及竣工验收消防备案受理凭证，欲证明出租房屋消防验收合格。孟林的质证对上述证据真实性没有异议，但称这些证据只是证明一号楼、四号楼的地下部分消防验收合格，但是对方提供不了综合楼一、二、三层消防验收合格的手续。故上述证据不能证明其提供的房屋消防验收合格，正是因为对方没有一次消防验收，所以就不存在本人二次消防验收。上述证据来源合法，内容真实，且孟林对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。孟林向本院提交了以下证据：1、《建设工程规划许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《竣工验收证明书》，欲证明大同市旺泰房地产开发有限责任公司当时给其只提供了1,4号楼消防验收手续，对方所说的整栋楼已通过消防验收不是事实。2、杨扬和李建华分别与其签订的合同，这两份合同字体一样、日期一样、内容一样，但是杨扬代表的租综合楼，李建华代表租1、4号楼的地下一层。欲证明杨扬所说整栋楼消防验收合格不真实。3、收条、转账记录（个别为杨扬出具，但系大同市旺泰房地产开发有限责任公司提交未见过杨扬本人），欲证明其支付大同市旺泰房地产开发有限责任公司租金情况。4、影像资料，欲证明两份租赁合同的房屋为不可分割的整体。5、建设工程消防设计审核申请不予受理凭证3份，欲证明承租房屋不能通过消防验收，不具备出租条件。6、公安机关出具的一份《责令改正通知书》和七份《治安管理检查通知单》，欲证明因无消防验收手续不能办理相关证照，被要求停业整顿。孟林称以上所有证据都证明，是杨扬原因导致消防验收不合格，致使其无法正常营业。杨扬的质证意见为：对证据1，2没有异议；对证据3只认可杨扬签字部分，其他跟本案无关；对证据4没有异议，称根据我们双方提供的影像资料都证明房屋在租赁期间正常经营，拖欠租金应该支付相应费用；对证据5不认可，二次消防验收由被上诉人自己承担，其提供的不予受理指1、4号楼，而不是综合楼部分；对证据6不认可，不能证明关停事实，也不能证明消防不能验收是杨扬导致的。本院经审查认为：孟林提供的《建设工程规划许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《竣工验收证明书》、房屋租赁合同、影像资料、杨扬签字的收条，杨扬对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但上述证据均与待证事实不具有关联性，不能证明杨扬提供的承租房屋一次消防验收不合格。证据5均系针对1号、4号楼的消防设计审核，而不是其承租杨扬的综合楼部分，故该证据与本案无关联性，本院不予采用。证据6仅能证明孟林收到要求其整改的通知，不能证明已实际停业，故对该证据本院亦不予采用。对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的上诉、答辩情况，本院总结本案的争议焦点为：1、一审判决由孟林给付杨扬租金1945377元以及按银行同期银行贷款利率计算损失是否正确？2、本案一审送达是否合法？关于一审判决由孟林支付杨扬租金1945377元以及按银行同期银行贷款利率计算损失是否正确的问题。本院认为，首先，关于杨扬是否具备主张权利的主体资格问题。孟林虽称杨扬不是实际出租人，其不认识杨扬，只认可大同市旺泰房地产开发有限责任公司。因杨扬在一审时提供了其与大同市旺泰房地产开发有限责任公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，该合同第二款约定，杨扬作为承租人有权对案涉房屋转租，故杨扬系案涉房屋的合法出租人。同时，杨扬亦认可是其委托开发商大同市旺泰房地产开发有限责任公司全权办理其与孟林的房屋租赁手续，且杨扬、孟林在《房屋租赁合同》上签字捺印，孟林也实际占有了房屋，故该《房屋租赁合同》真实有效，根据合同权利义务相对性原则，杨扬向孟林主张给付租金有事实和法律依据。其次，孟林上诉主张系因杨扬提供不了整座建筑主体消防验收合格意见书导致其无法进行二次消防验收，影响其正常营业，故拖欠租金有正当理由。但孟林未能提交证实整座建筑主体消防验收不合格的相关证据，且其在未进行二次消防验收的情况下已将承租房屋投入营业，亦交纳了三年房租至2016年3月10日，若如其所述影响正常营业已给其造成了重大损失，在长达6年多的时间里始终未向杨扬主张权利显然亦不符合常理。故孟林主张拖欠租金有正当理由的上诉理由不能成立，一审判决由孟林支付杨扬拖欠租金处理正确，本院予以维持。最后，关于违约金的计算问题。因双方签订的《房屋租赁合同》第三条第四款对违约金进行了约定，即：“承租人逾期20天以上交纳租金的,须按逾期天数向出租人交纳滞纳违约金,每日滞纳金按应交款额之千分之五计算”，一审法院在双方当事人对违约金有明确约定的情况下按银行同期贷款利率计算利息损失不妥，但杨扬主张违约金按欠付租金的30%计算偏高，本院酌情调整，按孟林欠付租金的15%计算违约金。因孟林对欠付的租金数额无异议，故孟林应支付杨扬截止2019年9月10日的违约金为291807元（1945377×15%=291807元），杨扬的该上诉请求部分成立，本院予以支持。关于本案一审送达是否合法的问题。经查，一审法院通过专递号1019942674993的司法特快专递向孟林邮寄起诉状、传票、应诉通知书等诉讼材料，收件地址为御河北路268号，收件电话号码为139XX******，同时标注了“签收需本人”，该司法特快专递经查显示为本人签收。二审中，孟林对上述地址和电话号码予以认可，且该电话号码与其在上诉时提交的地址确认书中填写的电话号码一致，故一审法院送达程序合法，孟林的该上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于杨扬主张解除双方签订的《房屋租赁合同》上诉请求，孟林二审中亦同意解除合同（见二审庭审笔录P10），因双方对解除该《房屋租赁合同》已达成了合意，本院对此予以确认。综上所述，杨扬的上诉请求部分成立，本院予以支持；孟林的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初7001号民事判决；二、解除杨扬与孟林于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》；三、孟林在判决生效后十日内给付杨扬拖欠租金1945377元及违约金291807元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13566元，由杨扬负担1566元，由孟林负担12000元；二审案件受理费31944元（由杨扬预交9636元，由孟林预交22308元），由杨扬负担4818元，由孟林负担27126元。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 常 春审判员 陈大涵二〇二〇年六月三十日书记员 宁俊艳