福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7581号 原告：厦门夏商农产品集团有限公司国际商城分公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税区）象屿路**厦门国际航运中心******H。 法定代表人：乐文泉，公司总经理。 原告：厦门夏商国际商城管理有限公司，住所，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税区路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元B之二。 法定代表人：林向阳，公司执行董事。 二原告共同委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 被告：吴雅妮，女，1987年10月6日出生，汉族，住福建省松溪县。 原告厦门夏商农产品集团有限公司国际商城分公司（以下简称夏商国际商城分公司）、厦门夏商国际商城管理有限公司（以下简称夏商国际商城管理公司）与被告吴雅妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司的共同委托诉讼代理人陈曾盛到庭参加诉讼，被告吴雅妮经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司共同向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付给夏商国际商城分公司自2018年1月1日起至2018年4月30日止的租金［租金按照合同约定的标准，即自2018年1月1日起至2018年4月30日止按每月2002元计算，共计8008元］，并支付违约金（违约金以被告拖欠的租金为基数，按每日千分之一的标准，自2018年1月6日起计算至实际付清全部款项之日止）；2.被告立即支付给夏商国际商城管理公司自2017年7月1日起至2018年4月30日止的管理费、公摊水电费、供冷费［管理费按照合同约定的标准，按每月每平方米8元计算，每月管理费为572元；公摊水电费按照合同约定的标准，按每月每平方米7元计算，每月公摊水电费为500.5元；供冷费按照合同约定的标准，按每月每平方米10元计算，每月供冷费为715元（商场每年5月至10月供冷），管理费、公摊水电费、供冷费计至2018年4月30日为13585元］，并支付违约金（违约金以被告拖欠的管理费、公摊水电费、供冷费的总额为基数，按每日千分之一的标准，自2017年7月6日起计算至实际付清全部款项之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：厦门夏商农产品集团有限公司系坐落于厦门市湖里区的夏商国际商城的所有权人。2015年11月25日，厦门夏商农产品集团有限公司与夏商国际商城分公司签订一份《无偿使用协议》，约定由厦门夏商农产品集团有限公司将位于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高崎北二路61号-63号的房屋无偿提供给夏商国际商城分公司使用，使用期限自2015年11月25日起至2025年11月24日止。 2017年1月7日，夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司与被告签订一份编号：XSZL-SC(3F)2017-048《租赁合同》，约定由夏商国际商城分公司将址在厦门市湖里区中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高崎北二路61号三楼B区3B01号（夏商国际商城内）房屋（面积为71.5平方米）出租给被告，租赁期限自2017年1月7日起至2020年1月6日止；房屋租金自2018年1月1日起至2018年12月31日止为每月2002元，自2019年1月1日起至2020年1月6日止为每月2717元；管理费为每月每平方米8元，每月管理费为572元；公摊水电费为每月每平方米7元，每月公摊水电费为500.5元；供冷费为每月每平方米10元计算，每月供冷费为715元；租金及管理费、公摊水电费的付款方式为按月支付，被告应于每月头5日前向夏商国际商城分公司支付当月租金，并向夏商国际商城管理公司支付当月管理费、公摊水电费；合同第十五条还约定若被告有任一期租金、管理费或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，则夏商国际商城分公司与夏商国际商城管理公司有权单方解除合同，收回房屋；合同第十七条还约定若被告逾期支付租金、管理费、水电费、卫生费的，每逾期一日，应按所欠租金、管理费、水电费、卫生费总额千分之一的标准向夏商国际商城分公司或夏商国际商城管理公司支付违约金，该条还约定租赁合同解除后，被告应如期将租赁房屋恢复原状并腾退交还给夏商国际商城分公司，若逾期，被告应按合同约定的租金标准的三倍支付房屋占有使用费。 合同签订后，夏商国际商城分公司依约将租赁房屋交付给被告使用，被告遂在租赁房屋内开展经营活动。但租赁期间被告长期拖欠租金、管理费等费用，对此二原告多次要求被告缴清拖欠的款项，但被告均置之不理。鉴于被告的违约行为，二原告解除了与被告之间的上述《租赁合同》，并要求被告缴清拖欠的租金、管理费等费用，但被告至今仍未履行上述义务。现为维护二原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。 吴雅妮未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 一、坐落于湖里区的房屋登记在厦门夏商农产品集团有限公司名下。2015年11月25日，厦门夏商农产品集团有限公司、夏商国际商城分公司签署一份《无偿使用协议》，约定厦门夏商农产品集团有限公司将位于湖里区的房屋无偿提供给夏商国际商城分公司作为经营场所之用。 二、夏商国际商城分公司作为甲方，吴雅妮作为乙方，夏商国际商城管理公司为丙方，三方签订一份编号为XSZL-SC(3F)2017-048的《租赁合同》。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方将位于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高崎北二路61号三楼B区3B01（夏商国际商城内），建筑面积约为71.5平方米的房屋，按现状出租给乙方用于茶叶经营场所使用。丙方作为本合同租赁房屋物业管理方，负责对租赁房屋进行管理；乙方已充分了解租赁房屋的所有状况，愿意按现状承租，并承诺自行装修、办理该租赁房屋所需的行政许可手续并承担相应费用。合同第二条“租赁期限”约定：租赁期限为3年自2017年1月7日起至2020年1月6日止，甲方在2017年1月7日已将上述租赁房屋移交给乙方。合同第三条“租金收取标准”约定：自2017年1月7日起至2017年12月31日止，租金每平方米每月28元（含税），计每月租金为2002元，因培育市场扶持商户，经甲、丙协商，给予乙方免收租金；2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金每平方米每月28元，计每月租金2002元；自2019年1月1日起至2020年1月6日止，租金每平方米每月38元，计每月租金2717元。合同第四条“管理费、公摊水电费及供冷费初定标准”约定：自2017年1月7日至2017年6月30日，因培育市场扶持商户，给予乙方免收管理费、公摊水电费及供冷费；自2017年7月1日起至2017年12月31日止，管理费（包括公共卫生、保安、保洁、设施设备养护等）、初定标准每月每平方米8元，计每月管理费为527元，公摊水电费（公共照明、抽风系统、电梯消防等）、初定标准每平方米每月7元，计每月公摊水电费500.5元，供冷用电费用，初定标准每平方米每月10元，计每月供冷电费715元；自2018年1月1日起管理费（包括公共卫生保洁）、公摊水电费（公共照明、抽风系统、电梯消防等）及供冷费标准为一年一定，如有变动届时以丙方通知为准。合同第五条“租金、管理费及公摊水电费支付方式”约定：租金支付方式为由乙方向甲方支付，并由甲方向乙方开具租金收款票据，管理费支付方式为由乙方向丙方支付，并由丙方向乙方开具管理费收款票据，公摊水电费支付方式为由乙方向丙方支付，并由丙方向乙方开具相关收款票据，租金、管理费及公摊水电费按月支付（每月支付一次），乙方应于每月头5日前分别向甲方支付当月租金、向丙方支付当月管理费和公摊水电费。合同第七条“履约保证金”约定，乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金15000元，合同期满或提前解除、终止，乙方无违约行为且依约将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方后，甲方退还履约保证金；若乙方违约给甲方造成经济损失或拖欠租金及其他各项应缴费用（包括但不限于甲方代缴的费用）的，甲方有权直接从履约保证金中先行扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿，甲方从履约保证金中直接扣除乙方应付费用的，乙方应在接到甲方付款通知之日起三日内补足履约保证金及未付清费用；若七日内仍未补足，乙方同意甲方有权单方解除本合同。合同第十四条“租赁期满及合同终止、解除”约定：1.乙方应在本合同租赁期满、合同终止或解除之日起三日内将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方，逾期不恢复原状或腾退、不交还租赁房屋的，甲方除有权不予退还甲方的履约保证金外，乙方同意甲方采取下列措施：甲方自行收回租赁房屋，乙方遗留、存放在租赁房屋内的货物或仍和物品均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置而不承担任何赔偿责任，对乙方租赁房屋采取停水、停电等措施，乙方同意自行承担由此产生的全部损失（包括但不限于乙方或第三方遭受的损失），甲方自行将租赁房屋恢复原状，由此产生的费用和损失由乙方自行承担。合同第十五条“因乙方责任终止合同的约定”约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方违约：甲方及丙方有权单方解除合同，收回房屋，恢复原状，不予退还履约保证金，造成甲方及丙方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因合同解除所遭受的一切损失均由乙方自行承担，甲方及丙方不予任何补偿和赔偿，（1）擅自将租赁房屋转租、转借或换房使用的，（2）乙方利用租赁房屋进行非法活动，或超出本合同约定从事经营、办公及住宿等，（3）未经甲方书面许可，超过本合同规定范围经营或擅自变更经营项目的，（4）任一期租金、管理费或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，（5）擅自装修、拆改、扩建、增添房屋或改变房屋用途的，（6）故意损坏租赁房屋的，在租赁房屋内进行明火、用电及拉电线的，（7）管理不善，发生交通事故，或被安全管理部门下达“隐患整改通知书”且整改不到位，（8）无正当理由闲置租赁房屋达二个月的，（9）违反本合同第七条约定，拒绝接收租赁房屋或自甲方通知的租赁房屋接收日起七日内仍未办理接收手续的；（10）乙方经营租赁房屋过程中产生的嗓音、污水、废水、废气、污染物排放等违反法律、法规及政府相关部门的规定。合同第十七条“违约责任”约定：乙方逾期支付租金、管理费、水电费、卫生费的，每逾期一日，应按所欠租金、管理费、水电费、卫生费总额千分之一的标准向甲方或丙方支付违约金，乙方逾期向甲方缴纳由甲方或丙方代缴的费用的，每逾期一日，应按所欠费用千分之一的标准向甲方或丙方支付违约金。乙方逾期一个月未支付租金或应缴纳费用的，甲方及丙方除有权按本合同第十三条、第十四条等相关条款执行外，还有权采取停水、停电、停气等措施直至乙方付清所欠租金和费用，由此产生的损害后果由乙方自行承担；租赁期间，因乙方原因导致本合同终止、解除的，甲方不予退还履约保证金，乙方应缴清所有拖欠租金、管理费等款项，同时乙方还应按合同未履行租期租金（包括管理费、卫生费）10%的金额向甲方或丙方加付违约金；租赁期满或合同终止、解除后，乙方应如期将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方，若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方出有权按本合同相关条款执行外，每逾期一日，乙方还应向甲方或丙方加付原日租金（包括管理费、水电费、卫生费）3倍的房屋占有使用费。该合同落款处载明“签订日期2017年1月7日”，夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司自认该合同的实际签署日期为2017年9月份至10月初左右。 三、吴雅妮签署《商铺交付确认表》，确认表载明讼争房屋的交付日期为2017年3月1日。 四、吴雅妮缴纳意向金5000元。夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司认为该意向金已转为《租赁合同》约定的履约保证金。 五、本案审理过程中，夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司陈述：1.因吴雅妮拖欠管理费、公摊水电费、供冷费、租金等，在2018年4月13日至2018年4月22日期间给吴雅妮停电。2.吴雅妮于2018年4月份腾退了讼争房屋。3.讼争房屋所在的商场设有八部电梯，包括四部手扶梯、四部直升梯。自2015年10月商城开业以来四部直升梯一直保持开启使用状态，消费者和商户也主要通过直达电梯通行。2017年11月左右，因承租商城一、二楼的广州风信子电子商务有限公司经营不善，造成二楼商户陆续退出形成大面积空置。为人员安全和消防安全考虑，风信子公司对商城一楼到二楼的手扶电梯进行阶段性部分关闭。但具体关闭部位和关闭时间原告不清楚，风信子公司亦未保存相关记录。2018年初原告持续进行招商，并于2018年9月将红木家具、旅游购物业态引进商城，同时根据承租商户的要求将商城南侧一楼到二楼的两部手扶电梯重新开启。4.夏商国际商城分公司、厦门国际商城管理公司同意将吴雅妮支付的意向金5000元用于抵扣吴雅妮尚欠的管理费、公摊水电费、供冷费。 本院认为，吴雅妮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司与吴雅妮签订的《租赁合同》系双方的真实意愿，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司确认吴雅妮于2018年4月份腾退了讼争房屋，故《租赁合同》已于2018年4月份终止。 根据《租赁合同》约定，吴雅妮2018年1月1日起每月的头5日前支付当月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日按所欠租金总额千分之一的标准支付违约金。吴雅妮未按合同约定支付2018年1月1日至2018年4月30日止的租金8008元，夏商国际商城分公司主张吴雅妮支付该租金，本院予以支持。夏商国际商城分公司主张吴雅妮支付逾期支付租金的违约金，有合同依据，但逾期支付租金的违约金应自各逾期支付租金之日起计算，即以2002元为基数，分别自2018年1月6日、2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日起计至实际支付租金之日止。 根据《租赁合同》约定，夏商国际商城管理公司为讼争房屋的管理方，吴雅妮应自2017年7月1日起按照约定的标准向夏商国际商城管理公司支付管理费、公摊水电费、供冷费，但夏商国际商城管理公司自认讼争房屋所在的商城因二楼经营问题存在一至二楼手扶梯断断续续停运的情况，其管理存在瑕疵，本院综合考虑合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，将管理费调整为按照合同约定的80%计算。故，夏商国际商城管理公司主张的管理费、公摊水电费、供冷费，本院予以部分支持，即吴雅妮应自2017年7月1日起按每月572元×80%的标准支付管理费4576元、按每月500.5元的标准支付公摊水电费5005元、按每月715元的标准支付2017年7月至2017年10月的供冷费2860元，合计12441元。夏商国际商城分公司、夏商国际商城管理公司同意吴雅妮支付的5000元意向金用于抵扣管理费、公摊水电费、供冷费，本院予以准许，故吴雅妮还应支付管理费、公摊水电费、供冷费合计7441元。因夏商国际商城管理公司存在一至二楼手扶电梯断断续续停运的情况，其管理存在瑕疵，综合考虑夏商国际商城管理公司的损失、合同的履行情况，其主张吴雅妮支付逾期支付管理费、公摊水电费、供冷费的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴雅妮应于本判决生效之日起十日内支付厦门夏商农产品集团有限公司国际商城分公司2018年1月1日至2018年4月30日的租金8008元及逾期支付租金的违约金（以2002元为基数，按每日千分之一的标准分别自2018年1月6日、2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日起计至实际支付租金之日止）； 二、吴雅妮应于本判决生效之日起十日内支付厦门夏商国际商城管理有限公司自2017年7月1日起至2018年4月30日止的管理费、公摊水电费、供冷费合计7441元； 三、驳回厦门夏商农产品集团有限公司国际商城分公司、厦门夏商国际商城管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费585元，由吴雅妮负担399元，厦门夏商农产品集团有限公司国际商城分公司、厦门夏商国际商城管理有限公司负担186元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 审 判 员  范功怡 人民陪审员  石延庆 二〇二〇年六月十九日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。