成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4326号 原告（反诉被告）：周某2，男，1975年6月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：彭霞，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兰，四川循定律师事务所律师。 原告：周某1，男，2006年1月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：周某2，系周某1的父亲。 委托诉讼代理人：彭霞，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兰，四川循定律师事务所律师。 被告：四川德润达商贸有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道成白路**成都农产品中心批发市场有限责任公司****。 法定代表人：叶华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杜学英，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：屈书华，男，1974年7月15日出生，汉族，住江西省东乡县。 委托诉讼代理人：闫莉，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜学英，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 被告：叶华，女，1980年1月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杜学英，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）周某2与被告四川德润达商贸有限公司（以下简称“德润达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，依申请追加原告周某1、被告（反诉原告）屈书华、被告叶华参加诉讼，公开开庭进行了审理。周某2及其委托诉讼代理人彭霞，屈书华及其与德润达公司、叶华的共同委托诉讼代理人杜学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周某2、周某1向本院提出诉讼请求：1、判令德润达公司向周某2、周某1支付2018年5月至2019年10月共计18个月的房屋租金36万元；2、屈书华、叶华对房屋租金的支付承担连带责任。事实与理由：2018年3月，经过协商，周某2与德润达公司双方约定：周某2将自有的位于成都市双流区的房屋租赁给德润达公司使用，租金为每月2万元，支付方式为半年付，每次提前一月支付。后周某2于同年4月将房屋交付给德润达公司开始使用。然德润达公司取得并使用房屋后，至今未支付过任何租金，截至目前，德润达公司拖欠的租金共计36万元。周某2多次催要均无果，故提起诉讼。周某1系案涉房屋的共有人，与本案具有法律上直接的利害关系，故应当参加诉讼。屈书华、叶华与周某2在微信及短信上就案涉房屋租赁事宜达成了相关协议，后屈书华、叶华于2018年3月31日向周某2转账支付了定金2万元，后周某2将案涉房屋交由德润达公司使用，故屈书华、叶华与本案具有直接的法律上的利害关系，应当参加诉讼，承担责任。 德润达公司、屈书华、叶华辩称:本案是周某2与屈书华达成一致口头协议，与德润达公司和叶华无任何关系，应依法撤销对无关人员的起诉；周某2与屈书华达成口头协议，虽然屈书华收到了微信上周某2发送的合同，但双方对合同条款未达成一致意见，为此未签订合同；周某2与屈书华口头协议了3个月装修期是免租的，因周某2的装修被政府责令停了一个月，10月中旬装修完毕，周某2知道屈书华租用案涉房屋的目的是用于食品，但周某2未清理建渣，导致建渣堆积。另外，通往案涉房屋的路无法通行，这两个原因导致屈书华至今无法正常使用案涉房屋，因此屈书华不应该支付租金。 屈书华向本院提出反诉请求：1、判令周某2赔偿屈书华损失费207427元；2、本案诉讼费用由周某2承担。事实与理由：2018年5月，屈书华与周某2口头协议，屈书华租用周某2自有的位于成都市双流区房屋的一楼使用,约定：三个月的装修期免租金，屈书华自2018年5月底接受房屋开始装修至10月底装修初成。但因周某2于2018年4月至2019年3月期间装修二、三楼房屋，将进入一楼的主要通道都被装修建渣、装修物料堵塞，致使屈书华自2018年10月至今无法正常使用租赁的一楼房屋。为了减少屈书华的经营损失，2018年5月屈书华在另一地方租用冻库、住宿等临时使用，因为周某2的原因，导致屈书华无法使用已经装好的房屋，为此，屈书华要求周某2赔偿这期间的损失。 周某2辩称：2018年3月，周某2将案涉房屋租赁给屈书华，但双方没有约定过“三个月的装修期免租金”；屈书华承租期间，将案涉房屋作为库房并内设冻库进行使用，各类车辆、人员进出运送货物正常，房屋一直能够正常使用。且在此期间，屈书华并未向周某2提出过案涉房屋无法正常使用的主张，因此屈书华主张“无法正常使用租赁的一楼房屋”不能成立；屈书华主张的损失费207427元，与周某2无关。屈书华自述，其在租赁周某2房屋期间，另租有房屋使用并产生了费用支出。但在外另租房屋是屈书华自己的行为，非因周某2的原因所导致，与周某2无关，周某2没有过任何违约行为，不应承担责任，相关费用均应由屈书华自己承担。综上，请求驳回屈书华的反诉请求。 周某1同意周某2的反诉答辩意见。 德润达公司、叶华同意屈书华的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：周某2与周某1系父子，二人共有位于成都市双流区房屋。2018年3月，周某2与屈书华口头协商，周某2将上述房屋一楼部分出租给屈书华使用，租金为20000元／月。2018年3月1日，屈书华通过银行转账的方式向周某2支付了20000元定金。2018年3月22日，周某2通过微信向屈书华发送《租房协议书》，但此后双方并未签订书面合同。2018年5月，屈书华对案涉房屋进行了装修，并占有房屋至今。2019年1月11日，周某2的妻子通过微信向屈书华方催收租金，双方发生纠纷。2019年5月8日，周某2的妻子再次通过微信与屈书华方协商，双方未能达成一致意见。故周某2提起诉讼。 审理中，屈书华陈述，其与周某2口头协商一致：周某2给予其三个月的装修免租期，待期满后双方再签订书面合同。周某2对此不予认可。 屈书华、叶华、德润达公司向本院提交了案涉房屋所在的物业公司江南宅院物业服务中心于2019年6月25日出具的《证明》一份，载明：2018年5月案涉房屋的2、3楼进场装修，拆除部分较多，建渣堆积较多导致案涉房屋后院道路不透光，直至2019年3月业主才将装修建渣及旧件清除一部分，勉强可以进出，2019年4月底业主将后院所有建渣清理干净并贴好地砖，可以正常通行，但至今2、3楼装修还没完全结束。案涉房屋1楼装修入场时间为2018年5月中旬，但是后因2、3楼装修建渣挡住后院道路无法通行，2018年6月初被迫报停装修，至2018年6月底再入场装修，至2018年10月装修初成，但因为2、3楼未清理建渣致使道路不通使一楼一直无法正常使用。 周某2、周某1向本院提交了上述物业公司于2019年7月29日再次出具的《证明》一份，载明：1、2018年月初，叶华、屈书华与周某2经江南宅院物业服务中心经理朱勇介绍认识，并达成房屋租赁意向，叶华、屈书华自2018年5月中旬进入该租赁房屋开始装修并持续使用至今；2、2019年5月7日，由承租方叶华、出租方陈锦（周某2妻子）以及朱勇共同参与协调该房屋租金的支付事宜。此次谈话中，出租方向承租方提出：房屋自2018年3月出租给承租人以来，承租方一直未支付租金。出租方核算承租方应支付租金为20000元／月×18个月＝360000元（租金自2018年5月1日起计算至2019年10月31日）。考虑双方愿意长期合作，出租方表示愿意作出适当让步。而承租方虽然承认自租房以来未支付过房租，但坚持要求从2019年2月开始支付租金，最终双方未达成一致意见；3、前院建渣位于案涉房屋产权权属范围以外，并未堵塞通道，不影响房屋的正常进出使用；4、因雨季和中高考月的来临，2018年5月底，江南宅院物业服务中心通知业主方停止装修，直至2018年6月底；5、案涉房屋使用（出租方使用及承租方租用）期间，业主方（承租方）、出租方均有各型（小型轿车、面包车、货车等）车辆经常出入、运送货物和建材。 2019年11月5日，本院组织双方对现场进行了勘查，现场勘查情况如下：1、案涉房屋仅有一道铁门可供进出且处于关闭状态，经物业工作人员开门后才可进入；2、周某2方陈述案涉房屋此前还有一道门可进入，门的位置在现场政府施工处，但现由于政府修建安置小区已无法通行，但周某2将靠近铁门的围墙打通以供通行；3、一楼铺面整体（包括一道玻璃门、一道卷帘门，且现场可见一部分割断及装修处理），此外还包括铺面后的一部分房屋，被告方在使用，现场可见工作人员正在加工食品，其余房屋部分由原告方使用；4、从一楼铺面到后面加工食品处有一通道可供车辆通行；5、在食品加工处旁，被告方搭建了一间房屋，处于关闭状态；6、在一楼铺面旁有一压缩机，连接一楼铺面内，处于运行状态。叶华陈述案涉房屋一楼左手边的门是2019年10月份才开的，以前是修路处的门可供车辆通行，但从2019年3月份开始修路后就完全不能通行，这期间是步行及三轮车往小区铁门进入的，且其称一楼房屋是其锁住的，对上述一楼房屋现状无异议。 上述事实，有当事人身份信息、房屋不动产权证、房屋信息查询记录、案涉房屋照片、微信聊天记录、租房协议书、租房定金转账电子回单、证明、现场调查询问笔录以及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，2018年3月，周某2与屈书华口头约定，周某2将上述房屋一楼部分出租给屈书华使用，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，双方之间的房屋租赁合同关系成立。按照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，周某2与屈书华之间的房屋租赁合同关系应属合法有效。从本案证据来看，德润达公司、叶华、周某1并非上述房屋租赁合同主体，不应享有合同权利以及承担合同义务。 关于周某2主张2018年5月至2019年10月共计18个月的房屋租金36万元。屈书华辩称，20000元／月的租金标准以及未支付租金属实，但周某2对案涉房屋2、3楼进行装修致建渣堆积，且因周边市政工程修建而道路不通，故屈书华一直无法使用案涉房屋，故其有权拒绝支付租金。并且周某2承诺给予其三个月的装修免租期。本院认为，双方对于20000元／月的租金标准以及屈书华未向周某2支付租金的事实不持异议,本院予以确认。关于双方是否约定装修免租期三个月，屈书华陈述系双方口头约定，周某2对此不予认可。本院认为，双方并未订立书面合同对此进行约定，按照房屋租赁合同的交易习惯，承租人承租房屋后一般会根据自己的经营需要对租赁房屋进行装修，本案双方的初衷是签订较长期限的合同，屈书华租赁案涉房屋用于经营冻库和加工，因此周某2给予屈书华三个月的装修免租期符合交易习惯，故本院对屈书华的该项抗辩意见予以采纳。关于是否存在建渣堆积和市政施工导致道路不同，屈书华无法使用案涉房屋的问题。屈书华陈述周某2对2、3楼装修导致建渣堆积，道路不通，2019年3月市政施工开始后，道路完全无法通行，直至2019年10月周某2将案涉房屋一楼左手边的门打开后，才可通过小区铁门进入案涉房屋，并提交了小区物业公司的《证明》和案涉房屋照片予以证明。周某2陈述道路一直都是通的，不存在屈书华陈述的问题，并提交了小区物业公司的另一份《证明》予以证明。本院认为，小区物业公司出具的两份《证明》中关于建渣堆积、道路是否通畅、屈书华是否无法正常使用案涉房屋的陈述前后矛盾，故本院对其该部分的证明内容不予采信。从双方的陈述、屈书华提交的照片以及本院现场勘查的情况能够证明，现场虽有建渣堆积，但其堆放地点并非案涉房屋或者近距离处，案涉房屋前仍有足够宽的通道供车辆通行并停放，并不影响屈书华对案涉房屋的正常使用，故对于屈书华关于建渣堆积导致道路不通，无法正常使用房屋的抗辩意见本院不予采纳。但案涉房屋左侧原为一小门，车辆无法通行，仅能通过案涉房屋前面的道路驶入，在市政施工后该道路已修建起围墙，无法通行，直至周某2将上述小门打开，车辆才可驶入。故对于屈书华关于2019年3月市政施工开始至同年10月小门打开期间车辆无法通行的抗辩意见本院予以采纳。屈书华方陈述案涉房屋的电费一直由其在缴纳，结合屈书华在案涉房屋处经营冻库和加工的用途，即便车辆无法通行也并非导致完全不能使用案涉房屋，在此期间的租金本院依据公平原则酌情支持一半更为符合本案实际情况。综上，案涉房屋自2018年5月起即由屈书华占有使用，其应当向周某2支付租金。周某2主张的2018年5月1日至2019年10月31日期间的租金360000元在扣减三个月装修免租期租金60000元（20000元／月×3个月）、2019年3月1日至10月31日一半的租金80000元（20000元／月×8个月÷2）后剩余220000元的部分，本院予以支持。 关于屈书华主张在外另行租房损失207427元，其提交了在外租房合同以及缴纳租金的票据证明其主张，周某2对此不予认可。本院认为，屈书华提交的证据不能证明其仅在案涉房屋处经营冻库和加工，即不能证明其另行租赁房屋经营冻库系因案涉房屋无法正常使用还是其出于自身经营需要所致。并且，其仅提交了《收据》而未提交相关转账凭证以证明其实际缴纳了租金。综上，屈书华提交的证明不能证明其主张，故对于其反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）屈书华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周某2支付租金220000元； 二、驳回原告（反诉被告）周某2的其他诉讼请求； 三、驳回原告周某1的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）屈书华的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3350元、反诉案件受理费2206元，共计5556元，由原告（反诉被告）周某2负担1303元、被告（反诉原告）屈书华负担4253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年六月五日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇