广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14165号原告：陈洁莹，女，1995年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郑晓红，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡峻豪，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。被告：钟宇，女，1989年7月4日出生，汉族，住湖北省京山县。被告：段邵云，男，1977年6月30日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：钟宇，系被告段邵云的配偶。原告陈洁莹与被告钟宇、段邵云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，适用简易程序,于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑晓红、胡峻豪、被告兼被告段邵云委托诉讼代理人钟宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁莹提出如下诉讼请求:1.判令原、被告签订的《房地产买卖合同》于2020年5月26日解除；2.判令被告返还原告支付的定金100000元；3.判令被告向原告支付违约金181000元；4.判令被告向原告支付买卖代理费54300元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2020年1月13日，在佛山市禅城区富苑房屋中介服务部（简称中介）的居间介绍下，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》。二、合同约定的主要内容。1.原告向被告购买位于佛山市禅城区**************的房产〔产权证号：粤（2017）佛禅不动产权第0116152号〕，物业建筑面积为146.97平方米。2.物业成交价为1810000元。3.原告签署合同当天向被告支付定金100000元。4.被告应在签署合同后5日内（即2020年1月18日前）向抵押银行申请提前还贷手续。5.原告应于2020年2月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所有费用，被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。6.房屋申请赎契由被告自行找第三方金融公司垫资，原、被告约定在2020年4月15日前必须办理过户手续。7.违约责任：合同签订后，任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10％支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。三、合同履行及解除。1.原告于合同签订当天向被告支付了购房定金100000元。2.被告至今仍未向抵押银行申请提前还贷手续。3.原告已于2020年1月17日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，但被告没按约定提供贷款所需资料。经原告和中介多次催促被告，被告直至2020年4月15日才提供贷款所需资料。4.被告至今没有找到第三方金融公司垫资房屋赎契，因被告拖延，导致房屋至今没有办理过户手续。5.原告对于被告的拖延、不理会多次忍让，没想到在合同签订之日起的4个月后（2020年5月22日），被告才通过微信通知原告由于其个人原因，导致房屋无法交易。原告听到此消息非常气愤，无奈之下，原告于2020年5月26日，向被告发出解除合同通知书，解除双方的合同。四、原告认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，被告无故不履行合同义务，不按约定找金融公司垫资赎契房屋、办理过户手续，并明确不能履行合同，上述行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，故依合同约定要求被告按总成交价的10%支付违约金(即181000元）以及买卖代理费54300元。原告为此起诉。被告钟宇、段邵云辩称，对原告的第一项诉讼请求，两被告同意解除涉案房屋买卖合同；对原告的第二项诉讼请求无异议；对原告的第三、四项诉讼请求，两被告不同意，涉案房屋之所以不能顺利交易是疫情造成的，不是被告主观原因，双方签合同是在1月份，签订合同后被告回了湖北，次日原告说少了一份资料，要求被告回来提交，但因为湖北封城，被告无法回佛山，本打算大年初五左右回佛山办理，但实际等到3月份才能回到佛山。回到佛山后被告向银行借房产证，但借的过程不顺利，经历一押二押，至4月15日被告才拿到房产证。当时房子已经在2020年3月25日被法院的其他案件查封，之后被告结清了该案件的债务，房屋在2020年5月初解封。再之后被告去寻求融资公司垫资赎契，但是融资公司提出的垫资赎契条件两被告未能做到，因此至今房屋的抵押仍未解除。另外因为被告负有其他债务，担心交易房屋会有被认定为转移财产的嫌疑，经过向其他人做法律咨询后也认为该房屋不宜再进行交易，因此才终止本案交易。经审理，本院对原告起诉事实和理由中“一、2020年1月13日……守约方应向违约方发出解除合同通知书”部分所述的事实予以认定。另查明，《房地产买卖合同》第二条第6项约定，该物业之抵押状况属于抵押中，欠款金额约145万元，涂销抵押方式为卖方在签署本合同后5日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的费用，提前还贷的出资方式为卖方出资和卖方融资，融资费用由卖方承担。第六条第4项约定，买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违反守约方已经支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。备注部分约定“……此房屋申请赎契由卖方自行找第三方金融公司垫资，双方约定在2020年4月15日前必须办理过户手续”。《房地产买卖合同》签订当天，原告依约向被告支付了定金10万元，被告钟宇出具《收款收据》予以确认。同日，原告还向中介方佛山市禅城区富苑房屋中介服务部支付了买卖代理费54300元。上述合同签订后，原告通过中介方多次催告两被告提供资料、办理赎契手续。2020年5月22日，被告钟宇通过微信告知原告及中介方，涉案房屋因被告资金问题无法进行交易。2020年5月26日，原告通过邮政快递向被告钟宇于《房地产买卖合同》所记载的地址（湖北省京山县************）寄送《解除〈房地产买卖合同〉通知书》，通知解除涉案《房地产买卖合同》。但该邮件因无人签收而退回。原告起诉后，本院于2020年6月17日向两被告送达了起诉状副本等诉讼文书。另查明，涉案房屋登记的产权人为被告钟宇一人。该房屋上设定有两项抵押权，其中一项为最高额抵押，最高抵押债权数额为230万元，另一项为一般抵押，担保债权数额为110万元。被告钟宇于庭审中陈述称该两项抵押登记至今仍未涂销。以上事实，有原告的举证的《房地产买卖合同》、《收款收据》、《中介代理费支付承诺书》、《收据》、微信对话截图、《解除通知书》（原件）、EMS快递单以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。讼争《房地产买卖合同》是合同各方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或应撤销的情形，内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案双方的主要争议在于：1.原、被告之间的房屋买卖合同关系解除的原因？2.合同解除的后果。一、关于合同解除依照该合同的约定，两被告作为出卖人，负有在签订合同之日后5日内，向抵押贷款银行申请提前还贷，并向第三方金融公司融资清偿债务、涂销抵押登记（赎契）的义务，但两被告未履行该合同义务，且明确表示不再交易，致使原告订立该合同的目的落空，其行为已经构成违约，达到了《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的合同解除的法定条件，原告有权解除基于讼争《房地产买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系。至于合同解除时间，合同自解除通知到达违约方时解除。本案原告虽然于2020年5月26日向被告邮寄了《解除〈房地产买卖合同〉通知书》，但该邮件未能成功投递，故不能视为解除通知已到达两被告。本案合同解除时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达给两被告的时间即2020年6月17日为准。二、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就原告的诉讼请求，本院分析评述如下：1.关于定金。两被告违约致《房地产买卖合同》解除，对合同解除负有全部过错，已经丧失继续保有定金的依据，根据上述法律规定，原告要求两被告返还定金10万元，理据充分，应予支持。2.关于违约金。一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。讼争《房地产买卖合同》约定因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付总成交价10%的违约金。现本案房屋买卖合同关系因两被告违约而解除，原告要求两被告按照该标准支付违约金，符合合同约定。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于或过分高于所造成的损失的，当事人有权要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案两被告抗辩称违约金过高，要求调整。对此，其一，原告作为买受人，其因两被告的违约行为可能导致的损失主要为已付购房款（定金）被占用期间的资金利息损失以及涉案房屋溢价的可得利益损失或者重置替代物所产生的费用增加损失，但目前尚无证据显示该期间涉案房屋的价格发生相应波动，原告也尚未因购买其他替代房屋而产生费用增加损失；其二，2020年春季以来的“新冠”肺炎疫情对国家的经济和人民生活造成了巨大的消极影响，对我国湖北地区和人民的影响尤甚，此为众所周知之事。被告钟宇的户籍为湖北省，其于本案中陈述的因疫情原因导致合同无法履行的抗辩虽然缺乏证据不能认定，但其因受疫情影响致资金周转困难的陈述却难指摘为完全虚构，难谓两被告存在恶意违约的主观故意。综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度等，本院酌定调整两被告应付违约金数额为人民币10万元。原告主张的违约金超出该数额的部分，本院不予支持。3.关于买卖代理费。涉案《房地产买卖合同》因两被告违约未能履行，原告的合同目的无法实现，其所支出的买卖代理费54300元构成原告损失，依照上述《合同法》第九十七条之规定，原告有权要求两被告予以赔偿。双方在《房地产买卖合同》中亦对此作出了明确约定，原告该项诉求，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈洁莹与被告钟宇、被告段邵云基于2020年1月13日所签订的《房地产买卖合同》而成立的房屋买卖合同关系于2020年6月17日解除；二、被告钟宇、被告段邵云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈洁莹返还购房定金100000元；三、被告钟宇、被告段邵云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈洁莹支付违约金100000元；四、被告钟宇、被告段邵云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈洁莹赔偿买卖代理费54300元；六、驳回原告陈洁莹的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计3165元、财产保全费2197元，合计5362元（原告已预交），由原告陈洁莹负担1295元，被告钟宇、段邵云共同负担4067元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年六月二十八日书记员 蔡漪琳