安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初236号 原告:安徽长丰农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县水湖镇长寿路与杨公路交叉口，统一社会信用代码9134010014926539XL。 法定代表人：费广海，董事长。 委托诉讼代理人：孙亚伟，公司员工。 委托诉讼代理人：程莉，安徽天霖律师事务所律师。 被告:缪康平，男，1977年3月24日生，汉族，住安徽省长丰县。 第三人：合肥市普生堂医药连锁有限公司明珠店，住所地安徽长丰双凤经济开发区北城明珠小区****，统一社会信用代码91340121MA2R95HKXJ(1-1). 负责人：刘梅。 第三人：长丰镜友眼镜有限责任公司，住所，住所地安徽长丰双凤经济开发区北城明珠小区****社会信用代码91340121MA2U09E79K. 法定代表人:刘斌，总经理。 第三人：合肥毛毛蟹网咖有限责任公司，住所地安徽，住所地安徽长丰双凤经济开发区阜阳北路西侧鸿路北城明珠小区****用代码91340121MA2NL28A4G(1-1). 法定代表人:王坤，总经理。 第三人：长丰县双凤工业区皖香情快餐店，住所地安徽长丰双，住所地安徽长丰双凤经济开发区北城明珠小区****92340121MA2Q8DA74D. 经营者：张沈其，男，1989年11月10日生，汉族，住安徽省临泉县。 第三人共同委托诉讼代理人：孟祥根，安徽皖建律师事务所律师。 第三人共同委托诉讼代理人：唐韦韦，安徽皖建律师事务所律师。 原告安徽长丰农村商业银行股份有限公司（以下简称长丰农商行）诉被告缪康平、第三人合肥市普生堂医药连锁有限公司明珠店（以下简称明珠店）、长丰镜友眼镜有限责任公司（以下简称镜友公司）、合肥毛毛蟹网咖有限责任公司（以下简称毛毛蟹公司）、长丰县双凤工业区皖香情快餐店（以下简称皖香情店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙亚伟、程莉，被告缪康平，第三人共同委托诉讼代理人孟祥根、唐韦韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长丰农商行向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告及第三人立即交还原告租赁房屋。3、判令被告自2020年1月21日起按照合同约定的租金标准向原告支付租赁费(占用费)至向原告实际交付租赁房屋止。4、被告承担本案的诉讼费用及其他费用。事实与理由:2016年12月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将合肥市双凤经济开发区合水路北城明珠12幢101号、201号房屋出租给被告，用途为超市及配套设施。合同第二条约定被告未征得原告同意以及按规定经有关部门审核批准前不得擅自改变房屋的租赁用途;合同第五条约定，被告应于2017年4月20日前缴纳首次租金，以后租金需每周期结束前7日支付原告。在租赁合同生效后，原告按照合同约定交付租赁物，被告未征得原告同意将该租赁物的部分转租，用于开办网咖、餐馆、药店，擅自改变该房屋租赁用途，同时被告应当于2017年4月21日前及往后每年1月21日、4月21日、7月21日、10月21日前七日内支付租金，被告实际支付租金的时间为2017年7月28日、2018年2月6日、2018年3月9日、2018年7月4日、2018年8月24日、2018年10月29日、2019年1月29日、2019年4月22日、2019年7月29日、2019年10月26日前，不支付或者不按照约定支付租金累计达30日。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律上的约束力，被告不履行合同，原告有权依据合同第十ー条第四款第一、三项解除合同;合同解除之后，被告有返还租赁物、支付租金的义务。为维护原告的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院根据《中华人民共和国合法》第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，依法判决，支持原告的诉讼请求。 缪康平辩称1、原告起诉被告合同违约，合同第二条约定，被告未征得原告同意以及按规定经有关部门审核批准前不得擅自改变房屋的租赁用途，被告并没有改变租赁房屋用途。被告转租给第三人原告是知道的。2、在合同第八条第二项，房屋在租赁期内，被告是可以转租给第三人的。3、被告在转租给第三人的程序上，原告是同意的，在第三人办理相关营业执照时原告是知晓并同意的并加盖了原告单位的公章。因今年疫情，商家受到影响，根据合肥市委办公文件合办（2020）1号应当免租三个月。 明珠店、镜友公司、毛毛蟹公司、皖香情店述称，第三人同意被告的答辩意见，第三人与被告签订的租赁合同是合法有效的。原告的主张既没有法律依据也没有事实依据。且因转租合同尚未到期，第三人愿意代被告向原告支付租金，故请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：对原告提供的证据一，第三人对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为第三人对涉案房屋并没有改变用途。本院经审查认为，按照合同约定，被告在将租赁场所提供给加盟商时应告知原告，被告与第三人签订的是租赁合同而不是加盟合同，改变了合同用途，故第三人提出的异议不成立，被告存在违约。对原告提供的证据二，第三人对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为恰恰反映了被告已经按合同约定向原告支付了相应的租金。本院经审查认为，原告证明每次支付皆未按照合同约定及时、足额的支付租金，不按约定支付租金累计达30日，故第三人提出的理由不成立；对原告提供的证据三，被告质证认为，照片无异议，但不能证明我违约。第三人质证认为，对其三性无异议，但对证明目的有异议，恰恰反映了被告将房屋转租给第三人，原告是知晓的。本院经审查认为，原告所证明的是被告未征得原告同意，将租赁房屋部分转租，用于开办网咖、餐馆、药店、眼镜店等，以此证明被告违反《房屋租赁合同》第二条约定。被告及第三人提出的理由不成立，该证据可以证明被告未告知原告，将租赁房屋部分转租。对于合同中约定，房屋用于超市及配套设施使用，原告转租给第三人用于开网咖、餐馆、药店、眼镜店等，不能认为是开办超市必需的配套设施，因此，被告及第三人提出的理由不成立。对原告提供的证据四，第三人质证认为，对其三性无异议，但对证明目的有异议，原告在9月份向被告送达了终止租赁通知，被告仍然向原告继续支付了涉案的房租，所以原告无权终止合同。本院经审查认为，原告向被告送达《终止房屋出租的通知》，以此证明原告曾通知被告，其行为违反合同约定，原告终止合同，并要求被告交还租赁房屋。故第三人提出的异议不成立。对被告提供的电子回单一份。原告质证认为，对被告的电子回单事实无异议，但对证明目的有异议，虽然被告违约，但不能因违约就免除支付租金的义务，在被告没有返还原告租赁房屋前，原告有权收取房屋租金。本院经审查认为，原告提出的理由成立。对第三人提供的证据，原告质证认为营业执照真实性由法庭核实，但与本案无关联性，并不能证实营业执照系被告所述是原告盖章同意转租的。对四份房屋租赁合同的三性均有异议，认为被告并非合同所涉房屋所有权人，没有对外出租合同房屋的权利，同时本案原告与被告所签订房屋租赁合同第二条已明确约定，被告租赁原告的房屋是用于超市及配套设施使用，租赁期限内未征得原告书面同意不得擅自改变房屋的使用用途，故缪康平也没有将案涉房屋对外转租给他人用于超市及配套设施以外经营的权利，故第三人提供的四份合同并非合法有效的合同，第三人不能以此对抗原告的诉请。被告质证认为，被告在把房屋转租给第三人时原告是同意的，如果原告不同意第三人就办不下营业执照。我方转租给第三人的房屋是用于配套使用的，对第三人所举证据无异议。本院经审查认为，第三人提供证据证明涉案房屋与第三人之间的利害关系，第三人是涉案房屋的次承租人，故对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将长丰县双凤开发区出租给被告，用途为超市及配套设施，合同的主要条款为，房屋租赁期自2016年12月21日起至2025年12月20日止。关于租金标准，前三年均按照22346.75元／月标准执行，租金按3个月为周期进行结算，即67040.25元，乙方（指被告，下同）须于每个周期结束前7日内支付下一周期租金。之后每两年递增5%。首次租金在2017年4月20日前缴纳，以后租金需提前7日支付甲方。关于房屋用途，乙方保证，在租赁期限内未征得甲方（指原告，下同）书面同意及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的租赁用途；关于房屋转租，与乙方经营有关的其他加盟商需要使用场地的，乙方在不破坏房屋主体结构情况下可以自行提供场所给其他加盟商使用，但是使用期限需在本合同有效期内且乙方应告知甲方相关事宜。关于房屋返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设备并确保返还的房屋整体结构不被破坏以及未出现毁损、缺失。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回。返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。关于合同的解除，经甲乙双方协商一致，可以解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：1、不支付或者不按约定支付租金累计达30日的。2、欠缴各项费用达10000元的。3、未经甲方书面同意，擅自改变房屋租赁用途的…。关于违约责任，租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，应提前30日通知乙方。对于乙方因经营需要所进行的装修投入，双方进行协商，甲方适当给予乙方补偿。在租赁合同生效后，原告按照合同约定交付租赁物。在合同履行过程中，被告未征得原告同意将该租赁物的部分转租给第三人使用，用于开办网咖、餐馆、药店、眼镜店等，其中毛毛蟹公司租赁101、201室建筑面积460㎡及一楼10㎡，皖香情店租赁101室-2建筑面积168㎡及二楼40㎡，明珠店租赁101室建筑面积150㎡，镜友公司租赁101室-3建筑面积200㎡。同时被告应当于2017年4月21日前及往后每年1月21日、4月21日、7月21日、10月21日前七日内支付租金，被告实际支付租金的时间为2017年7月28日、2018年2月6日、2018年3月9日、2018年7月4日、2018年8月24日、2018年10月29日、2019年1月29日、2019年4月2日、2019年7月29日、2019年10月26日，不按照约定时间支付租金累计达30日。被告支付原告租金至2020年1月20日。2019年10月29日，原告以被告未能按照合同约定的条款执行，擅自将承租的房屋转租给他人，改变房屋租赁用途，且未能按照合同约定的租金支付方式如期支付租金，决定解除房屋租赁合同并要求被告在接到通知后一个月内返还租赁房屋，同时向被告送达了《关于终止房屋出租的通知》，被告对此未向原告提出异议。2019年12月27日将内容相同的《关于终止房屋出租的通知》在租赁的房屋墙面进行了张贴。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告将房屋租赁交付被告使用、收益，被告支付租金，双方形成租赁合同关系。在合同履行过程中，被告未经原告书面同意将房屋转租给第三人，改变房屋租赁用途，且未能按照合同约定的租金支付方式如期支付租金，构成违约，原告依约解除合同，符合法律规定。被告辩称转租给第三人，原告是知道的，在转租给第三人的程序上，原告是同意的，在第三人办理相关营业执照时，原告是知晓并同意的并加盖了原告单位的公章。但被告未提供相应的证据予以证实，故该辩称意见不予采纳。2019年9月29日，原告以被告违约，向被告提出终止房屋出租，返还房屋。被告在收到原告解除合同后并没有提出异议。依照法律规定，一方当事人提出解除合同的，合同自通知到达对方时解除。因此，原、被告之间的租赁合同自通知到达被告时解除。故原告要求判令立即解除原、被告双方于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》的诉请，依法不予支持。 在本案中，出租人与承租人之间的合同依法已经解除，第三人作为涉案部分房屋的实际使用人，其承租房屋系基于与被告的租赁关系，因原告与被告的租赁合同解除后，被告已不再享有承租权，因此，第三人亦无权继续占用房屋，应当与被告一并承担返义务。故对原告此项诉请，依法予以采纳。 原告要求被告自2020年1月21日起按照合同约定的租金标准向原告支付占用费至向原告实际交付租赁房屋止的请求，被告提出商家受到今年疫情影响，根据规定应当免租三个月。本院认为，今年的新冠××疫情属于不可抗力，为公平起见，可酌情免除三个月的房屋占有使用费，即2020年1月21日至2020年4月20日。房屋占有使用费从2020年4月21日起按照合同约定22346.75元／月递增5%即23464.09元／月标准计算。 综上所述，对原告要求被告及第三人立即交还原告租赁房屋，依法予以支持；原告要求被告支付房屋占有费的诉请，考虑到今年疫情的实际情况，酌情部分予以支持；被告的相关辩解及第三人的相关述称，因没有事实和法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、缪康平于本判决生效之日起三十日内向安徽长丰农村商业银行股份有限公司返还位于长丰县双凤开发区房屋。 二、合肥市普生堂医药连锁有限公司明珠店、长丰镜友眼镜有限责任公司、合肥毛毛蟹网咖有限责任公司、长丰县双凤工业区皖香情快餐店于本判决生效之日起三十日内对各自租赁的房屋与缪康平向安徽长丰农村商业银行股份有限公司承担共同返还责任； 三、缪康平于本判决生效之日起三十日内一次性支付安徽长丰农村商业银行股份有限公司房屋占有使用费（占有使用费从2020年4月21日起按照合同约定22346.75元／月递增5%即23464.09元／月标准计算），直至房屋返还之日止。 四、驳回安徽长丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费76874元，由缪康平负担76320元，安徽长丰农村商业银行股份有限公司负担554元。 上述款项汇至本院账户（注明案号），户名：长丰县人民法院代管款，账号：20000011287110300000018101003302，开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈庆权 审 判 员  张建中 人民陪审员  袁玲玲 二〇二〇年六月八日 书 记 员  郑义燕 附1：本案证据目录 原告长丰农商行提交的证据及证明目的： 证据一:房产证一份、《房屋租赁合同》一份;证明内容与证明目的2016年12月，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的租赁物出租给被告，并约定被告未征得原告同意不得擅自改变房屋的租赁用途以及被告应于2017年4月20日前缴纳首次租金，以后租金需每周期结束前7日支付甲方。以此证明双方之间存在房屋租赁关系，从而作为原告主张合同权利的依据; 证据二:网上转账汇款电子回单七份、安徽农金网银行内转账业务回单一份、现金缴款单一份、系统内电子转账业务查询/13051号一份;证明内容与证明目的:截至起诉日，被告以个体工商户长丰县双凤工业区惠美佳超市长丰县双风工业区美家超市名义向原告支付租金10次，每次支付皆未按照合同约定及时、足额的支付租金。以此证明被告违反《房屋租赁合同》第五条约定; 证据三:现场取证照片一份；证明内容与证明目的原告交付租赁房屋后，被告未征得原告同意，将租赁房屋部分转租，用于开办网咖、餐馆、药店。以此证明被告违反《房屋租赁合同》第二条约定； 证据四:终止房屋出租通知两份、送达照片四份;证明内容与证明目的:原告向被告送达《终止房屋出租的通知》。以此证明原告曾通知被告，其行为违反合同约定。以此证明原告有权终止合同，并要求被告交还租赁房屋。 被告缪康平提交的证据及证明目的： 2019年10月26日电子回单一份。证明在原告通知我终止合同之后仍然收取了我房租。 第三人提交的证据及证明目的： 第三人的营业执照及房屋租赁合同各四份。证明涉案房屋与第三人之间的利害关系，第三人是涉案房屋的次承租人。 附2：相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。