广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初285号原告：佛山市金御大酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道**首层及****，统一社会信用代码91440604570137682U。法定代表人：余耿华。委托诉讼代理人：孔丽诗，广东德纵律师事务所律师。被告：何桂英，女，1975年12月23日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：周国红，广东利衡律师事务所律师。第三人：佛山市禅城区金御汇棋牌室，住所，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇大道**金御大酒店**号440602600805223。经营者：吴永建。第三人：吴永建，男，1981年11月27日出生，汉族，住福建省福州市连江县安凯乡奇达村外澳路**，公民身份号码3501221981********。上述两第三人共同委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。原告佛山市金御大酒店有限公司诉被告何桂英、第三人佛山市禅城区金御汇棋牌室、吴永建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原、被告、两第三人的委托诉讼代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》（合同编号：20150402），被告从合同解除之日搬离租赁场地；2、被告向原告支付拖欠租金和杂费1319509元；3、没收被告的租赁保证金200000元归原告所有；4、被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付拖欠租金和杂费1352303元及利息，其中1319509元的利息是从2019年11月1日计算至实际清偿日止，其中332795元的利息是从2020年4月16日计算至实际清偿日止，利息计算标准均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告起诉时租金是计算至2019年10月31日，原告现要求被告支付租金至2020年2月29日。事实与理由：原、被告于2016年1月30日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市金御大酒店五楼场所及其配套，租赁期限从2016年2月1日至2024年1月31日，第一年至第二年每月租金为6.5万元，第三年至第五年每月租金为78000元，第六至第八年每月租金为78840元，租金采取先交租后使用方式，被告每月25日前向原告支付下月租金，同时被告在合同签订后需向原告支付租赁保证金20万元，租赁期限内，被告违反合同任何一条款约定的，视为违约，原告有权解除合同，并收回出租建筑物，所收的租赁保证金不予退回。合同签订后，原告按约定向被告交付租赁场地及配套，但被告从承租不久后就开始拖欠原告的租金和杂费，2017年年底，被告以经营困难，向原告申请减租，原告同意从2017年11月起到2018年6月止，租金由每月65000元减至61000元，为期8个月，从2018年7月起租金按原合同执行，减租期间，被告依然没有按照约定向原告支付租金。2018年5月被告书写《五楼棋牌还款计划》予原告，确认从2016年11月至2018年5月累计欠租金和水电费等共计765136.06元，承诺从2018年5月25日前偿还15万元，剩余款项分7个月还清，即每月还款87876元，从2018年6月开始租金及水电费等当月交清，被告签署还款计划后，依然没有按照承诺偿还欠款。2019年8月15日原告向被告送达了《追缴费通知书》，通知被告尚欠原告租金及各项费用共1129590元，根据双方约定按照总额5%收取违约金56479.5元，被告签名确认通知书的内容。2019年11月1日，原告再次向被告送达《追缴费通知书》和《金御棋牌租金及杂费明细表》，通知被告截止至2019年10月31日止，被告尚欠原告租金及杂费合共1319509元，被告在上述文件资料中签名确认。被告从2016年起就拖欠原告的租金及各项费用，经原告多次催收，被告均采取逃避、拖延的态度，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。被告辩称，1、被告不同意双方解除涉案合同，要求继续履行合同，因为被告对涉案场地投入比较大，仅转手费都有20万元，及被告对涉案场地装修花费了40多万元设施等价值20多万元，如果解除合同会对被告造成巨大财产损失，疫情过后被告有能力继续承租涉案场地进行经营，也有能力支付相应的租赁费用，且涉案场地的楼下也是由被告在经营；2、被告欠付原告的款项截止2020年1月31日的租金为1172562.24元，2020年2月-3月的租金受疫情影响应当予以免除，原告的负责人也向被告承诺2020年2月之后的租金免除，原告单方面解除合同也导致被告无法正常经营，从而造成被告财产的巨大损失；3、原告主张没收被告的租金保证金没有法律依据及合同依据，根据合同第三条第四点第二项的约定，保证金20万元是作为租赁场地建筑物及其附属资产、税务风险、水电费的保证。合同期限届满，双方对租赁场地建筑物及其附属资产状况、税务风险无异议后，原告将原额无息退还被告。该保证金并非是作为履约保证金，原告无权没收保证金，但是被告同意用该保证金予以冲抵被告拖欠的水电费及租金等欠款。两第三人辩称，1、涉案房屋租赁合同是否合法有效，法院应该结合竣工验收、相关消防验收等材料予以认定；2、根据合同相对性，涉案租赁合同并非第三人，与第三人无关，从原告在向被告追偿被告租金时的文件得知，被告与第三人并非同一主体，原告从未向第三人追偿过；3、第三人金御汇棋牌室是成立在涉案合同签订之前，当时案涉场地是原告自营，第三人吴永建在原告处任职，因此与原告成立了个体户，后由被告承租经营，因此第三人金御汇棋牌室的注册地址是案涉地址；4、不管被告与第三人是否共同经营涉案场所，第三人与被告的法律关系与本案的房屋租赁合同关系是两个不同的法律关系，第三人没有义务承担涉案的租金；5、关于原告主张的没收保证金，我方认为没有事实和法律依据，根据合同第十条第二款明确注明保证金是用于弥补原告损失的款项，租金不是原告的损失，也即双方是约定保证金是可以冲抵租金损失的。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证复印件、第三人企业信息公示。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。第三人是涉案场地的实际使用者，与被告共同经营棋牌室。2、《租赁合同》（2009年3月5日）、土地使用权证、房产证、规划管理验收合格证。证明原告承租了涉案的物业，对物业拥有合法的使用权。3、租赁合同（合同编号：20150402）。证明原、被告于2016年1月30日签订租赁合同，约定被告向原告租用佛山市金御大酒店五楼场所，合同对租赁期限、租金、交租日期、违约责任等进行了约定。4、《五楼棋牌室还款计划》、《2018年应收金御棋牌租金及杂费明细表》。证明被告向原告出具还款计划，确认从2016年11月至2018年5月，累计拖欠原告租金及水电费共计765136元，被告承诺2018年5月25日前向被告偿还15万元，余款分7个月还清。5、《2018年度棋牌宿舍电表明细表》、《金御棋牌水电用量明细表》、《追缴费通知书》。证明原告就被告的欠租进行催收，被告签名确认收到并确认截止2019年10月31日，被告共计拖欠原告租金及各项费用1319509元。诉讼中，被告举证如下：1、广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。证明2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，该事件致使被告无法经营，该日之后的房屋租金应当依法予以免除。2、录音。证明原告负责人王为军承诺二月份之后的租金予以免除。3、告知书、照片5张。证明原告于2020年3月10日强制停水停电、锁门封店，给被告带来财产损失。诉讼中，第三人未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：佛山市禅城区**********的权利人为佛山市禅城区**信用合作联社，该社于2009年3月5日将佛山市禅城区***********庄信用社信业大厦主楼一至十九层（不含地下停车场）租与谢承忠、余冠华，双方签订《租赁合同》，并约定经出租人书面同意，承租人可分租。余冠华系原告股东。2016年1月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定被告承租位于佛山市金御大酒店五楼场所及其配套，租赁期限从2016年2月1日至2024年1月31日，第一年至第二年每月租金为6.5万元，第三年至第五年每月租金为73000元，第六至第八年每月租金为78840元，租金采取先交租后使用方式，乙方需于免租期满前5日向甲方支付下月租金，之后于每月30日前缴交次月租金。合同签订后乙方向甲方一次性交纳租赁场地保证金及水电费20万元。第四条第2点约定，空调费以每10元/㎡计算。第九条第2点约定，乙方有下列行为之一视为违约，甲方有权停水停电、解除合同，并收回出租场地，所收租赁保证金不予退回……：（4）……逾期一个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用或拖欠工人工资的。（5）拖欠租金超过二个月。第十条第2点约定，租赁期内，乙方有违反合同任何一条款约定的，视为违约，甲方有权解除合同，并收回出租建筑物，所收保证金不予退回。后被告向原告出具《五楼棋牌还款计划》，确认从2016年11月至2018年5月累计欠租金和水电费等共计765136元，承诺从2018年5月25日前偿还15万元，剩余款项分7个月还清，即每月还款87876元，从2018年6月开始租金及水电费等当月交清。2019年8月15日原告向被告送达了《追缴费通知书》，通知被告尚欠原告租金及各项费用共1129590元，根据双方约定按照总额5%收取违约金56479.5元，被告签名确认通知书的内容。2019年11月1日，原告再次向被告送达《追缴费通知书》和《金御棋牌租金及杂费明细表》，通知被告截止至2019年10月31日止，被告尚欠原告租金及杂费合共1319509元，被告在上述文件资料中签名确认。根据《金御棋牌水电用量明细表》，10月份电费为7042元，空调费13000元。另查明，本院于2020年3月14日向被告送达起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告明确：2020年1月31日之后涉案场地产生的杂费包括：2020年2月的水电费2025元、空调费13000元、宿舍租金500元、宿舍水电费513元。再加上2020年2月的租金65000元，因此得出原告主张的欠费金额为1352303元。对此，被告陈述：确认有产生水电费，但是暂时对具体金额不确认。原告主张的空调费是中央空调，是包含在租金里面的，被告没有使用空调。对宿舍租金500元、宿舍水电费513元予以确认。被告陈述：原告主张被告截止2020年1月21日尚欠租金为1271465.24元，被告确认。庭审后，原告提交了《信业大厦电表和水表手抄表》、《金御棋牌水电用量明细表》（2019-2020年3月）、三楼阿星、三楼华哥通话记录，证明被告水电费抄表记录，原告每月月底都会致电被告的员工与原告共同抄表。被告对此书面质证称无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同及协议约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除及返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……。据前查明，被告未依约履行支付租金义务，已构成违约，且违约已超过二个月，符合合同约定的解除条件；且经原告催缴，仍未在合理期限内支付，故原告主张解除合同，合法有据，应予支持。合同自解除通知到达时解除，因原告诉前未发出书面通知，故应以原告诉状副本送达被告之日即2020年3月14日为合同解除时间。合同解除后，被告占有涉案房屋已无依据，应搬离并向原告返还涉案房屋。关于拖欠租金、杂费及利息。被告确认至2020年1月21日尚欠租金为1271465.24元。之后产生的费用，原告主张为：2020年2月的水电费2025元、空调费13000元、宿舍租金500元、宿舍水电费513元，再加上2020年2月的租金65000元，因此得出原告主张的欠费金额为1352303元，被告认为：确认有产生水电费，但是暂时对具体金额不确认，并认为原告主张的空调费是中央空调，是包含在租金里面的，对宿舍租金500元、宿舍水电费513元予以确认。对此，本院认为，合同约定被告需支付空调费，在截至2019年10月的《金御棋牌水电用量明细表》上也列明10月份空调费为13000元，现原告主张被告支付2020年2月的空调费为13000元，合法有据，应予支持；至于原告主张2020年2月的水电费为2025元，被告虽不确认，但原告提供了相关水电表读数予以佐证，被告对此无异议，且金额与之前正常经营期间的月水电费发生额相比，并未明显过高，故原告该主张，合理合法，应予支持。至于宿舍租金500元、宿舍水电费513元，被告予以确认，而原告主张的2020年2月的租金65000元，亦不违反合同约定。综上，原告主张被告支付至2020年2月29日的租金和杂费合共1352303元，本院予以支持。被告未依约及时支付上述费用，导致原告存在资金损失，现原告按全国银行间同业拆业中心公布的贷款市场报价利率，分别以其中1319509元为本金，从2019年11月1日计算，以其中332795元本金从2020年4月16日计算至实际清偿日止的利息，合法有据，应予支持。至于被告提出的2020年2月租金因疫情而应免除的抗辩，首先，被告作为承租人，其最主要的合同义务为依约按时足额支付租金。在支付手段多样化的今天，转账方式极为便利，疫情并不会对被告履行支付租金的义务的行为产生任何直接的影响。鉴于被告在疫情发生前已严重违约，被告仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务即不支付租金的理由，显然不能成立。其次，被告未举证证明涉案物业存在因疫情而无法正常使用的情形，故疫情并不直接导致被告本案租赁合同基本目的无法实现。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案被告主张因疫情导致其经营受到影响，但却未提供任何证据证明其受到影响的程度，亦未举证证明其已通知原告并提供了证明，故被告提出的不可抗力主张显然缺乏证据支持，不能成立。另外，被告还提出原告的负责人承诺减免2020年2月的租金，对此，原告未予否认，但认为减免的前提是被告马上清偿完毕之前所拖欠的租金费用，故在被告未进一步举证的情况下，难以认定双方已达成债务免除的合意，对该抗辩，本院亦不予支持。关于没收保证金。根据合同约定，承租方合同期内违约并导致合同解除的，出租方有权不予退还保证金，由此可知，该保证金系为保证被告依约履行的履约保证金，故在合同因被告违约而解除的情况下，原告主张确认被告已交纳的履约保证金归其所有，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市金御大酒店有限公司与被告何桂英于2016年1月30日签订的《租赁合同》于2020年3月14日解除，被告何桂英在本判决发生法律效力之日起二十日内，搬离并向原告佛山市金御大酒店有限公司返还佛山市禅城区*****************场所及其配套；二、被告何桂英在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市金御大酒店有限公司支付租金和杂费合共1352303元及利息（利息按全国银行间同业拆业中心公布的贷款市场报价利率，分别以1319509元为本金，从2019年11月1日起计算，以332795元本金从2020年4月16日起计算，均计至实际清偿日止）；三、确认被告何桂英向原告佛山市金御大酒店有限公司交纳的租赁保证金200000元归原告佛山市金御大酒店有限公司所有。如果被告未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费24985元，由被告何桂英负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年六月八日书记员  吴章斐