湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3220号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****。法定代表人：陈麒同，董事长。委托代理人：蔡陟昊，男，1995年5月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。被告：谭梦辉,女，1946年01月03日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：符某，男，2005年10月03日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告谭梦辉、符某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人蔡陟昊、李芳到庭参加诉讼。被告谭梦辉、符某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：被告谭梦辉、符某立即向原告万科物业公司支付拖欠的物业服务费4077.96元，支付拖欠物业服务费的违约金403.59元（暂计算至2019年11月1日），由被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告系长沙市芙蓉区晚报大道569号万科金域蓝湾物业管理服务公司，被告系原告所管理的万科金域蓝湾小区9栋802房的业主。被告于2015年12月28日与长沙宏程房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得了长沙市万科金域蓝湾小区9栋802号房屋，房屋建筑面积为97.79平方米。根据《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告应按建筑面积每平方米每月人民币2.98元的标准交纳物业服务费，如被告逾期付款，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，原告对被告发出书面通知，要求被告交纳物业服务费，同时派员工上门进行催缴，均无果。为此，原告诉讼至法院。本案在审理过程中，原告自愿同意放弃违约金的诉讼请求。被告谭梦辉、符某在答辩及举证期内，既未作答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩及举证、质证的权利。审理查明的事实2015年12月28日，被告谭梦辉，符某与长沙宏程房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得了长沙市万科金域蓝湾小区9栋802号房屋，房屋建筑面积为97.79平方米。双方在合同第十六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务资金：高层住宅：2.98元／月／平方米；商业用房7.2元／月／平方米；上述收费标准仅适用于本项目三期9-17栋和商业1＃、2＃及商业骑楼部分，本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。2015年10月1日，长沙宏程房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科金域蓝湾（三期）前期物业服务合同》。合同约定：乙方为万科金域蓝湾（三期）提供物业服务，本合同自2015年10月1日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.98元每月每平方米；甲方对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；业主无正当理由不交物业服务费的，甲方有权向业主收取每日万分之五的标准的违约金。自2018年10月1日至2019年11月1日，共计13个月，谭梦辉、符某未交纳物业服务费3788.38元（97.79Ｘ2.98Ｘ13）。另查明，2017年8月28日，长沙市发展和改革委员会对万科金域蓝湾的电梯住宅的物业服务费收费标准进行了核定，即每平米每月按2.98元收取物业服务费。判决的理由与结果本院认为，被告谭梦辉、符某系万科金域蓝湾（三期）的业主。被告谭梦辉、符某与长沙宏程房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》以及原告万科物业公司与长沙宏程房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中关于对物业服务费的约定对被告具有约束力。《前期物业服务合同》载明，业主应按建筑面积每平方米每月人民币2.98元的标准交纳物业服务费，如逾期付款，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算。原告已按合同约定向被告提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费。本案原告根据《湖南省物业服务收费管理办法》第七条，以及长沙市发展和改革委员会对万科金域蓝湾的电梯住宅核定的标准即每月每平方米2.98元向被告收取物业服务费，符合国家政策和国家法律的相关规定，被告未向原告交纳2018年10月1日至2019年11月1日止的物业服务费3788.38元，已构成违约。原告要求被告支付2018年10月1日至2019年11月1日的物业服务费4077.96元，本院在3788.38元范围内予以支持；对超出部分的物业服务费，本院不予支持。本案在审理过程中，原告自愿同意放弃违约金的请求，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，根据《湖南省物业管理条例》第七条、第四十四条的规定判决如下：被告谭梦辉、符某于本判决生效之日起十日内向原告长沙市万科物业服务有限公司支付自2018年10月1日至2019年11月1日止的物业服务费3788.38元；若被告谭梦辉、符某未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告长沙市万科物业服务有限公司负担5元，被告谭梦辉、符某负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建景二〇二〇年六月二十四日书记员  洪 雯适用的法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《湖南省物业管理条例》第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。第四十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。