云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终359号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭志强，男，1982年10月19日生，满族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：李明昌，云南泰联律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁浙波，男，1988年3月1日生，汉族，职业高中文化，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：和建国，云南云勇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人郭志强（以下简称上诉人）因与被上诉人袁浙波（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭于2020年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担；当庭增加要求被上诉人支付自2019年6月7日起以每天273.97元计算的逾期腾房房屋占用费。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审判决认定事实有重大遗漏。双方签订的《商铺出租合同》第五条约定被上诉人有下列情形的，上诉人有权解除合同，收回铺面及使用权，不退房租及押金，并赔偿违约金50000元：将商铺私自转让或转租的；私自改造破坏房屋结构及内部设施的；乙方有爱护保管承租铺面及附属设施的义务，如有损坏，应当按当时市场价进行赔偿，同时做好防火、防盗及安全工作，如发生意外造成的一切损失由乙方全部负责；严重影响周围人正常生活的（如噪音、卫生污染）;未按时支付租金。而一审判决仅仅认定了“擅自转让转租铺面、私自改造破坏房屋结构及内部设施、未按时支付租金”三个解除条件，这是导致本案判决结果错误的原因之一。第二，本案已经达到约定解除的条件。租赁房屋交付给被上诉人时，该房屋正在被用来经营超市。自被上诉人接手租赁房物以来，在经营餐饮行业的同时不仅对房屋的部分结构进行了改动，对于内部设施更是全部更换为与餐厅经营配套的物品。此外，被上诉人在登记设立该餐厅时，伪造《商铺出租合同书》并以欺骗的手段取得《营业执照》，其还在未得到卫生、排污许可的情况下胡乱排放餐饮污水，被上诉人上述违法经营的行为，不仅给周围环境造成了恶劣的破坏，还严重影响了周围人的正常生活。经营餐厅必然要进行对应的装修改造和添置、更换内部设施，未依法获得相关许可，则必然会导致卫生污染。根据《合同法》第九十三条第二款之规定及《商铺出租合同》第五条第一款第2项、第4项之约定，上诉人无需证明房屋受损，只需证明被上诉人有约定的五种行为之一，便有权解除合同，并要求其承担违约责任。第三，一审判决的说理部分事实支撑及法律依据十分薄弱，无法令人信服。在我国经济飞速发展的今天，保护“交易安全”越来越受到司法的重视，这个核心思想无疑是十分正确的，但本案中一审判决仅将“现被告已将其餐厅营业执照注销”作为认定事实的依据之一，而不考虑被上诉人违约行为的严重性，则是有些过犹不及。上诉人作为次承租人，除了与被上诉人之间存在合同关系，还与案外人何美仙存在合同关系。上诉人继受了案外人孟凡伟的合同之后，上诉人与案外人何美仙达成了重新签订一份时限更长的口头协议，现由于被上诉人的违约行为，上诉人不仅无法与案外人何美仙重新签约，还面临被案外人何美仙追究违约责任的风险。在一审判决书送达的当天，被上诉人仍然在我行我素的非法经营餐厅，继续以污水、厨余垃圾污染环境。其完全无视合同约定的违约行为十分恶劣，而一审判决却还在为其相关行为背书，请求二审法院坚决予以纠正。被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律也没有问题。被上诉人承租房屋过程中，并没有破坏、改造内部设施，也不存在严重影响周围人正常生活的情形。被上诉人承租房屋用于餐饮，是在微信聊天中得到许可，上诉人作出了承诺，提供了材料。被上诉人按合同如约支付了租金和保证金，不存在违约情形。合同解除包括约定解除和法定解除，双方签订的铺面出租合同，不存在解除的情形。当庭增加的诉讼请求，依照不告不理的原则，上诉人一审中并没有主张，不符合民诉法的规定。请求驳回上诉人的所有上诉请求。上诉人向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2019年4月29日签订的《商铺出租合同》；2.被告向原告支付违约金50000元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：位于丽江市古城区房屋系案外人李丽松所有，李丽松将上述房屋出租给案外人何美仙后，何美仙将涉案房屋临街铺面转租给了案外人孟凡伟，孟凡伟接手房屋后又将铺面转租给了原告郭志强。2019年4月29日，原告郭志强与被告袁浙波签订了《商铺出租合同》，该合同约定，原告郭志强将上述铺面转租给被告袁浙波，租赁期限为3年（自2019年4月29日至2022年4月28日），第一年租金为100000元，被告承租该房屋不得做餐饮使用，若被告在经营期限内存在擅自转让转租铺面、私自改造破坏房屋结构及内部设施、未按时支付租金的，则原告有权收回铺面，不退还房租及押金，并要求被告支付违约金50000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了第一年租金100000元及押金50000元。被告接手房屋后，将该房屋登记为其开设的古城区浙波餐厅的经营场所，用于开设餐厅。此后，原告于2019年6月6日委托律师向被告邮寄《律师函》，以被告违反合同约定将承租房屋开设餐厅为由，提出解除双方合同。被告确认，其餐厅营业执照现已注销。庭后，一审法院向房屋所有权人李丽松核实，李丽松表示对转租事宜并不知情，但对转租无异议。一审法院认为，原告郭志强与被告袁浙波于2019年4月29日签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，根据本院庭后与房屋所有人李丽松核实，转租虽未经得其同意，但其对转租事宜无异议，综上，一审法院认定上述合同合法有效，对反诉原告诉请确认双方合同无效的主张及依照无效合同约定退还其押金及租金的主张不予支持。原、被告双方应当按照约定全面履行各自所承担的义务，双方在上述合同中约定，被告承租房屋后不得用于经营餐饮，但被告未按照约定，接手房屋后用于经营餐饮，已违反合同约定，但双方未约定在被告违反合同约定经营餐饮原告有权解除合同及要求被告承担违约责任，且现被告已将其餐厅营业执照注销，同时原告亦未能提交证据证实被告擅自改变房屋用途后，造成房屋受损，综上，一审法院认为原告诉请解除合同及支付违约金的主张，无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定判决：一、驳回原告郭志强的诉讼请求；二、驳回反诉原告袁浙波的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取为525元，由原告郭志强负担，反诉案件受理费2587元，减半收取为1293.5元，由反诉原告袁浙波负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了视频光盘一张及照片14张，用以证明至2020年1月7日及二审举证期限届满前，被上诉人仍在经营餐厅；涉案房屋内部设施由于被上诉人经营餐厅必然被改变，其经营行为必然造成卫生污染。经质证，被上诉人对视频光盘与原始载体（手机）的一致性予以确认。但认为视频制作的程序不合法，没有征得被拍摄人的同意，不清楚拍摄人是谁，不符合民事证据的规定。照片虽然没有拍摄人，但确认真实性。视频和照片不能证实房屋的内部设施遭破坏和污染的事实。经法庭询问，被上诉人认可直到二审开庭当日，其仍在经营餐厅，故本院对上诉人提交的视频及光盘证实被上诉人利用租赁房屋用于经营餐厅的证明效力及事实予以确认，但该视频及照片并不具备房屋内部设施必然被改变及污染卫生的证明力。除一审认定的事实外，本院根据上诉人在一审中没有异议的被上诉人提交的微信语音及文字聊天记录的内容，另查明：2019年4月21日，上诉人与被上诉人互加微信，协商铺面出租事宜。在4月21日至5月18日的微信协商内容中，上诉人对被上诉人承租铺面用于经营餐厅的用途是明知且同意的，而且，还应被上诉人的要求，在办理证件、明面上尽量遮掩经营餐厅的表象等具体做法，为被上诉人出谋划策，让被上诉人把收银台摆上，像个超市；因旁边的人老打电话跟上诉人的“朋友”举报，上诉人还要求被上诉人把餐桌放到二楼，把超市货架放放一部分在一楼。上诉人出租给被上诉人的铺面是从孟凡伟处承租得来，孟凡伟则是从何美仙处转租，孟凡伟与何美仙的合同约定不得经营酒吧、餐厅，上诉人与孟凡伟的合同约定仅作为铺面经营。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《商铺出租合同》第一条中以括号注明的“不能做餐饮行业”及第三条“不得做餐饮使用”的约定是否是双方的真实意思表示？被上诉人的经营行为是否改变了房屋结构及内部设施，是否严重影响了周围人正常生活？上诉人以《商铺出租合同》第五条的约定行使合同解除权有无事实依据？关于第一个争议焦点：根据本院审理查明的事实，2019年4月21日至5月18日期间，上诉人与被上诉人在订立《商铺出租合同》之前，对被上诉人订立合同的目的是用于开办餐厅、如何办理证件、采取什么方式来掩饰开餐厅等都经过了充分协商。故，上诉人将铺面出租给被上诉人用于经营餐饮，才是双方真实意思表示，该约定内容并不违反法律法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。达成一致意见后，于2019年5月19日签订了《商铺出租合同》，虽然该合同第一条、第三条记载了“不得做餐饮”的内容。但根据本院查明的双方订立合同的协商过程并结合上诉人与案外人孟凡伟、孟凡伟与何美仙签订的合同内容分析，“不得做餐饮”的合同条款实际是上诉人为规避其与孟凡伟之间的合同约定，并非是上诉人与被上诉人的真实意思表示。上诉人也未提供本案上诉人与被上诉人合同所涉房屋地段不能经营餐厅的禁止性规范文件。关于第二个争议焦点：首先，被上诉人在庭审中并不否认其经营餐厅的事实，而这也是双方订立合同的真实目的。上诉人提供的视频及照片仅能证实被上诉人经营餐厅的现状，并不能证实被上诉人改变了房屋结构及内部设施。其次，截至本院二审开庭，上诉人并不能提交由于被上诉人经营餐厅的噪音、污染等行为被投诉、遭受相关主管部门处罚的证据。故上诉人认为被上诉人经营餐厅的行为必然会改变内部设施、必然会导致卫生污染、严重影响了周围人生活的上诉观点，缺乏事实依据。关于第三个争议焦点。依据前述二个理由，上诉人提出被上诉人严重违反约定，将铺面用于经营餐饮行业，违反了《商铺出租合同》第五条第2、4项的约定，已达到约定解除的条件，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任的上诉请求，既无事实依据，也无法律依据。因上诉人要求解除合同的基础请求不成立，故上诉人在二审中增加的诉讼请求亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定基本事实不全，把被上诉人“已将其餐厅营业执照注销”的事实作为裁判理由不当，但判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元，由上诉人郭志强负担。本判决为终审判决。审判长  高精红审判员  张培贵审判员  普丽仙二〇二〇年六月十五日书记员  熊玉兰