宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2480号原告：宁夏天骏物业服务有限公司，统一社会信用代码。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，公民身份证号×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化,现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，个体经营户，群众，现住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏天骏物业服务有限公司（以下简称天骏物业公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告天骏物业公司的委托诉讼代理人张某、被告杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天骏物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业服务费4528元、违约金1358元，合计5886元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月31日，原告天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县提供物业服务，其物业费收费标准为0.4元/月/㎡，如甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按合同约定向乙方支付违约金。被告系原告天骏物业公司物业服务管理的城市××园业主，该房屋建筑面积95.93㎡，欠交2010年3月1日至2019年12月31日期间物业费4528元（95.93㎡×0.4元/月/㎡×118个月=4528元），违约金1358元，两项合计5886元。原告多次催要未有结果，现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告杨某辩称，欠费属实。欠费理由：质保期内屋顶就漏雨，没法住人，就一直未居住。楼道不打扫，楼梯间照明灯不亮，业主在草坪上停车。本院经审理认定事实如下：被告杨某系宁夏回族自治区贺兰县宁夏回族自治区城市××园业主，该房屋建筑面积95.93㎡。自2008年至2019年，宁夏天骏房地产开发有限公司与原告天骏物业公司签订4份物业服务合同，服务期限分别为2008年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日、2018年10月1日至2020年9月30日，合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定物业服务费收费标准为0.4元/月/㎡，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。被告杨某未交纳2010年3月1日至2019年12月31日期间的物业费。原告分别于2011年6月18日，2013年11月30日,2015年7月9日,2017年10月21日，2018年11月30日以张贴物业费催交通知单的方式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，被告屋顶漏雨，垃圾清理不及时，部分业主在草坪上停车。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的《前期物业服务合同》、物业费催交通知单、照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告天骏物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业费收费标准为0.4元/月/㎡，2010年3月1日至2019年12月31日，被告应支付原告物业费4528元（95.53㎡×0.4元/月/㎡×118个月）。被告辩称，被告屋顶漏雨，垃圾清理不及时，部分业主在草坪上停车上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，根据质价相符原则，应当酌情扣减被告10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费4528元的诉讼请求，本院在4075元（4528元－4528元×10%）的范围内予以支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按季交纳，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。自2010年3月1日至2019年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1223元(4075元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1358元的诉讼请求，本院在1223元范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告杨某向原告宁夏天骏物业服务有限公司支付2010年3月1日至2019年12月31日期间物业费4075元、违约金1223元，合计5298元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇二〇年六月十八日（法官助理 时 楠书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。