广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初388号 原告：罗红忠,男,1969年8月1日出生,壮族,住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：谢家政，广西颂诚律师事务所律师。 被告：广西贵港市新珠江置业有限公司，住所地：贵港市覃塘区五里镇开发区。注册号：450800200000041。 法定代表人韦志贤，董事长。 被告：广西雅庭投资发展有限公司，住所地广西贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧，社会统一信用代码:914508005886261699。 法定代表人何嘉辉，总经理。 委托诉讼代理人：陆延军、黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 原告罗红忠诉被告广西贵港市新珠江置业有限公司(以下称新珠江公司)、广西雅庭投资发展有限公司(以下称雅庭公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日、6月5日及10日公开开庭审理了本案。原告罗红忠的委托诉讼代理人谢家政、被告新珠江公司的法定代表人韦志贤到庭参加诉讼。被告雅庭公司的委托诉讼代理人陆延军、黄国到庭参加第一、二次开庭审理，第三次开庭审理经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗红忠向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同向原告返还购地款245000元；二、判令二被告以245000元为基数，自2009年5月10日起至清偿之日止，按照贷款市场报价年利率4.8%赔偿原告经济损失；三、判令二被告共同赔偿原告建房经济损失48758.28元。事实和理由：2009年5月10日，原告与被告新珠江公司成立的五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订《协议书》一份，约定被告新珠江公司将其开发的位于贵港市覃塘区地出卖给原告。双方还约定如被告新珠江公司无法向原告交付己定宅基地，应向原告赔偿一万元。当日原告向被告新珠江公司支付了全部购地款245000元。 2012年8月6日，被告新珠江公司因无法继续开发经营，便与被告雅庭公司签订了《协议书》一份，约定如被告新珠江公司无法解除与购地业主签订的购地协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议。因二被告未依约交付宅基地，原告诉至人民法院，要求二被告交付案涉宅基地。2016年12月12日，贵港市中级人民法院作出终审判决，认定被告新珠江公司未取得所开发项目土地的合法手续，双方之间的建设用地使用权转让行为无效，合同无法继续履行，驳回了原告的诉讼请求。 根据《民法总则》第一百五十七条的规定，被告新珠江公司应承担返还财产并赔偿损失的义务，被告雅庭公司与新珠江公司的签约行为属于一种债务加入，故应与被告新珠江公司共同承担返还财产并赔偿损失的责任。虽原、被告双方就违约责任进行了约定，但双方约定的违约责任过分低于原告的实际损失。《合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，原告的经济损失体现为被告占用资金期间的利息损失，故二被告应按照贷款市场报价利率向原告赔偿经济损失及原告基于信赖利益而支出的建房费用。经多次催告未果，特具状起诉，请求判如所请。 被告新珠江公司辩称，覃塘区五里镇政府为繁荣本地经济，与我公司先后于2006年11月13日及2009年8月8日就合作开发建设五里镇汽车站及其它配套设施签订协议和补充协议，经双方共同努力于2007年12月20日获得广西壮族自治区人民政府关于贵港市2007年第一批次城镇建设用地的批复，于2008年至2013年分别获得贵港市人民政府、覃塘区人民政府关于覃塘区五里镇汽车站小区建设项目立项的批复。我公司和五里镇政府按照贵港市人民政府征地补偿标准依法依规开展对该土地的征收工作，我公司投入大量的人力、财力搞好三通一平、排洪设施并建好汽车站、市场、街道、电网、电信设施，按照五里镇政府的要求建设好镇政府大门、球场、宿舍楼的供水设施。在政府及有关部门大力推动和宣传下，周边农民踊跃报名认购汽车站商住小区的宅基地，但因当时政府尚未进行招拍挂，我公司及五里镇政府只得先以五里汽车站商住小区筹建办公室的名义与业主签订有关购地协议，镇政府全程派人进驻宣传协助筹建办公室工作。在镇政府领导和土地所监管下签订的协议是双方当时的真实意愿体现，具有法律效力，并不是所谓私下买卖土地的非法协议，谁料后来在例行招拍卖的时候，五里汽车站项目被雅庭公司竞标所得，致使我公司丧失了在五里汽车站商住小区应享有的权利。后五里镇政府、雅庭公司及我公司三方经多次协商,于2012年7月28日、2012年8月6日签订协议,明确了雅庭公司的责任、义务和权益，在五里镇人民政府、五里镇人民调解委员会、五里司法所共同处理下,雅庭公司和所有业主签订了赔偿协议,也偿还了一部分置地业主的部分资金。 综上,我公司要求按照各方签订的协议、合同执行。 被告雅庭公司辩称，1、2016年原告向贵港市覃塘人民法院起诉时，法院已判决认定原告与新珠江公司签订的协议为无效合同，驳回了原告的诉讼请求，现原告又以同一事实与理由向法院提起诉讼，构成重复起诉，违反了一事不再理原则。2、本案是非法买卖土地所产生的债权债务，属于非法的债权债务，不应受到法律保护。3、我公司与新珠江公司的协议是在逼于无奈的情况下签订的，而且协议中只是约定雅庭公司理顺新珠江公司与业主之间因土地转让协议产生的债权债务关系，并未约定雅庭公司代新珠江公司偿还或者赔偿债务。综上，请驳回原告对我公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 贵港市覃塘区五里镇人民政府(下称五里镇政府)以招商引资的方式邀请被告新珠江公司投资建设该镇云表村六贡路口与209国道交汇处北面的一块约50亩土地，规划建设贵港市覃塘区五里镇汽车站及配套设施，双方于2006年11月13日签订了合作开发协议，约定该项目的征地费用、基础设施建设及办理相关证件等费用由被告新珠江公司全部负担，投资营利和亏损由被告新珠江公司享有和承担；五里镇政府负责该项目用地的丈量、征收、拆迁和征地款的发放，以及理顺、处理在此过程中发生的纠纷，协助被告新珠江公司办理相关批文及证件，监督该项目的进度和质量。被告新珠江公司在获得该项目的土地经营权后应支付50万元给被告五里镇政府作为协调经费，但五里镇政府在该项目没有投资，不参与经营管理，也不享有利润分配。协议签订不久，新珠江公司的股东筹备成立五里镇汽车站商住小区筹建办公室，并以该筹建办公室的名义进行该项目的前期工作，公开对外预售宅基地。2009年5月10日，原告（乙方）与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室（甲方）签订协议书一份，约定原告以245000元购买该小区筹建办公室在小区内开发的A9型2号屋地一份（规格为4.5米×16米），甲方负责为乙方办理该住屋地的《国有土地使用证》，分户、契税、准建证以及其他手续由甲方协助办理，费用由乙方负责。甲方负责分好屋地界线及基础设施建设（平整硬化小区道路、建设汽车站、排污沟、市场建设），建房地基由原告自己解决。乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要退还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方10000元。合同签订后，原告于2009年5月先后三次共支付购地款245000元给该筹建办公室，被告新珠江公司的负责人韦志贤及筹建办公室负责人尹振群出具收据给原告收执。其中2009年5月10日交款145000元，2009年5月23日交款90000元，另有10000元交款日期收据未注明。在无相关准建手续的情况下，原告自行购买建筑材料在所购屋地上建房，在建好地梁、柱墩等后停工至今。 2007年12月20日，广西壮族自治区人民政府以桂政土批函［2007］271号文《关于贵港市2007年第一批次城镇建设用地的批复》，同意贵港市人民政府将本案涉案土地在内的7.0512公顷土地转为建设用地并征收为国有。2009年8月8日，被告五里镇政府与新珠江公司签订了一份补充协议，协议约定新珠江公司在所投资开发的五里镇汽车站及其配套设施项目中划出7亩左右的土地用于建设五里汽车客运站，由新珠江公司负责投资建设，产权归新珠江公司所有。2009年9月，贵港市覃塘区建设局向被告新珠江公司核发五里镇汽车站建设工程规划许可证，覃塘区发展和改革局以覃发改规划［2009］27号文批复同意新珠江公司《关于覃塘区五里客运站建设项目立项的批复》，但覃塘区发改局及建设局仅批复同意覃塘区五里客运站建设项目立项、建设，没有为新珠江公司办理过其他项目（包括房地产开发销售项目）的规划许可手续。2011年6月28日，贵港市人民政府以桂政函［2011］139号文批复同意贵港市国土资源局《关于同意实施贵港市2011年第八期国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》，同意将包括本案涉案土地在内的建设用地使用权进行挂牌出让，被告雅庭公司经参加公开竞拍中标。2011年12月27日，贵港市国土资源局与被告雅庭公司签订国有建设用地使用权出让合同(贵土出字［2011］066号)，雅庭公司以出让方式取得贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧27294.25平方米国有土地的使用权，并交清全部出让价款1008.82万元，但因其中480平方米的土地尚未具备开发条件，故雅庭公司仅就26814.25平方米土地申请办理了国有土地使用权证，随后以覃塘区五里镇汇霖商贸小区项目报有关部门审批。覃塘区发展和改革局于2012年9月14日批复同意雅庭公司建设商业及住宅小区、配套设施。覃塘区建设局于2012年10月17日向被告雅庭公司颁发建设用地规划许可证。被告新珠江公司自2010年开始获得房地产开发企业资质，被告雅庭公司自2012年6月3日起获准从事房地产开发经营业务。 被告新珠江公司在尚未取得涉案土地的使用权前已对外预售了部分屋地，竞拍失败后因无法履行土地出让合同约定的将出让土地办好国有土地使用权证并将土地交付购地业主的义务，经五里镇政府协调，被告新珠江公司（甲方）与被告雅庭公司（乙方）于2012年7月28日及同年8月6日先后签订了一份内容基本相同的协议，约定：一、甲方的权利义务：自本协议签订之日起，甲方负责解除已出售给置地业主的土地转让合同，理顺与业主之间的债权债务关系，并且理顺其原股东刘安位、尹振群、韦桂新等3人之间的权利义务关系，甲方原股东之间的债权债务由甲方承担，与乙方无关；二、乙方的权利义务：自本协议签订之日起，乙方协助甲方解除甲方已出售给置地业主的土地转让合同，乙方在全面理顺甲方与业主之间因土地转让合同产生的债权债务关系后，该项目涉及的土地开发所有权利归乙方所有，甲方无权干涉；三、如甲方无法解除与购地业主签订的协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，乙方同意按甲方原规划方案进行施工建设，并执行甲方原与置地业主的协议。 2016年3月29日，原告以新珠江公司、雅庭公司、五里镇政府、尹振群为被告向本院提起诉讼。2016年7月20日，本院作出（2016）桂0804民初474号民事判决，认定原告罗红忠与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2009年5月10日签订的房地转让协议书属无效合同，驳回原告要求被告将涉案小区A9型第2号土地交付其使用，并办理国有土地使用权证等诉讼请求。原告罗红忠不服该判决，向贵港市中级人民法院提起上诉，贵港市中级人民法院于2016年12月12日作出(2016)桂08民终1082号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年12月4日，原告向本院提起诉讼，要求被告新珠江公司及雅庭公司返还购地款并赔偿经济损失，同月30日撤回起诉。2020年3月18日，原告再次向本院起诉，请求判如所请。本案审理过程中，原告当庭表示同意被告新珠江公司将五里镇客运站小区项目的债权债务转移给被告雅庭公司。 本院认为，关于原告是否重复起诉的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。2016年原告起诉的请求为交付屋地、办理国有土地使用权证等，而本案中，原告是基于认可2016年判决中确认的涉案合同无效的前提下，要求返还财产及主张赔偿，前后两案的诉讼请求并不相同，后诉的诉讼请求是延续前诉裁判结果，而非否定，故原告本次起诉并不符合前法规定的情形，不构成重复起诉，对被告雅庭公司关于原告本次起诉与2016年起诉重复，违反一事不再理原则的意见，本院不予采信。 原告罗红忠与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2009年5月10日签订的房地转让协议书，业经两级人民法院依法认定为无效合同，覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室作为新珠江公司设立的不具备法人资格的下设机构，法律后果由新珠江公司承担。被告新珠江公司与雅庭公司2012年8月6日签订的协议约定，如被告新珠江公司无法解除与购地业主签订的购地协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议。此为被告新珠江公司与雅庭公司就五里镇客运站小区项目相关债权债务进行转移的约定，原告当庭对此表示同意，故该债权债务转移有效，新珠江公司需对原告承担的无效合同责任由雅庭公司承担，并执行原合同中双方有关解决争议方法的约定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告新珠江公司(覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室)协议约定，新珠江公司需负责为原告办理《国有土地使用证》，而准建证及其他手续等新珠江公司则为协助原告办理，建房地基亦由原告自己解决。依法建房需有国家相关部门批准的准建手续，原告在无准建手续的情况下，自行购买建筑材料在所购屋地上建设地梁、柱墩等，并非出于其与新珠江公司之间的约定，而为其自发行为，与新珠江公司无关，不在本案因合同无效导致的责任范围内，该责任及损失由原告罗红忠自行负担。 又，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。故原告与被告新珠江公司双方关于“乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要退还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方10000元。”的约定中关于返还购地款、赔偿违约金的约定依然有效。原告罗红忠主张，双方约定的违约责任过分低于其实际损失(资金被占用期间利息损失)，请求依据《合同法》第一百一十四条的规定增加违约金，要求被告按照贷款市场报价年利率4.8%赔偿其经济损失。本院认为，自原告将购地款交新珠江公司之日起，资金即为被告新珠江公司所占用，期间确给原告造成了利息损失，该损失高于10000元，故原告要求提高违约金合理，本院予以支持。原告于2009年5月分三次向被告新珠江公司交款，其中一笔10000元交款日期未注明，但原一、二审及本次审理中各方当事人对该笔款项支付于2009年5月均未提出异议，故本院酌情确定该笔款项于2009年5月31日起计算利息。至于资金被占用期间的利率，应当参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条及《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项的规定分段计算，即2015年8月31日前按照银行同类贷款利率且不超过年利率4.8%计算；2015年9月1日起至2019年8月19日止，按年利率4.8%计算；2019年8月20日起至清偿债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率4.8%计算。超过年利率4.8%部分，视为原告放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第八十四条、第一百一十四条第一和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西雅庭投资发展有限公司向原告罗红忠返还购地款245000元并支付违约金。(违约金计算方法：1、以145000元为基数，自2009年5月10日起至2015年8月31日止，按照银行同类贷款利率且不超过年利率4.8%计算；2015年9月1日起至2019年8月19日止，按年利率4.8%计算；2019年8月20日起至清偿债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率4.8%计算。2、以90000元为基数，自2009年5月23日起至2015年8月31日止，按照银行同类贷款利率且不超过年利率4.8%计算；2015年9月1日起至2019年8月19日止，按年利率4.8%计算；2019年8月20日起至清偿债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率4.8%计算。3、以10000元为基数，自2009年5月31日起至2015年8月31日止，按照银行同类贷款利率且不超过年利率4.8%计算；2015年9月1日起至2019年8月19日止，按年利率4.8%计算；2019年8月20日起至清偿债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率4.8%计算。) 二、驳回原告罗红忠的其他诉讼请求。 案件受理费3808元(适用简易程序已减半收取)，由被告广西雅庭投资发展有限公司负担3367元，原告罗红忠负担441元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7616元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 余 艳 二〇二〇年六月十六日 书记员 覃永辉