黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终21号上诉人（原审第三人）佳木斯市郊区农村信用合作联社，住所地佳木斯市光复西路**。法定代表人王舍冰，理事长。委托代理人张佳玉，系佳木斯市郊区农村信用合作联社长青信用社主任。被上诉人（原审原告）暴庆国，男，1988年7月12日出生，汉族，无职业，现住桦川县。原审被告桦川县不动产登记中心，住，住所地桦川县悦来镇/div>法定代表人席佳，主任。原审第三人房文涛，男，1974年7月22日出生，汉族，无职业，现住桦川县。上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社因与被上诉人暴庆国、原审被告桦川县不动产登记中心、原审第三人房文涛房屋抵押登记一案，不服桦川县人民法院(2019)黑0826行初62号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年5月10日，原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订商品房买卖合同1份，合同约定原告购买该公司开发建设的富贵家园小高层2号楼5单元401室房屋。原告于签订合同当日交纳购楼款274000元。原告购房后对房屋占有，使用至今。2012年11月5日原桦川县房屋登记机构桦川县房产管理局依据第三人房文涛的申请针对案涉房屋为第三人房文涛办理了所有权人为房文涛的房屋初始登记。并为第三人房文涛颁发了桦房权证字第**房屋所有权证书。被告向法庭提供的房屋权属登记档案审批表中显示的登记类别为初始登记，产权来源为原始取得，但档案中，未有登记机构对房屋进行实地查看的记录、且未有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等权利来源证明文件。2012年12月26日第三人房文涛向桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为房文涛，借款人为王春雷。抵押权人为佳木斯市郊区农村信用合作联社。桦川县房产管理局受理后，对案涉房屋办理了抵押权登记，并为佳木斯郊区信用社的分支机构长青信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证书。被告向法庭提供的抵押权登记档案中未有抵押合同、主债权合同等必要文件。2019年6月，原告到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权证时，得知案涉房屋登记在第三人房文涛名下，且已抵押给第三人佳木斯郊区信用社的分支机构长青信用社。原告认为桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯了原告的合法权益，故向本院提起行政诉讼。原审判决认为，原告作为案涉房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。桦川县房产管理局作为原桦川县房屋登记机构有权对本行政区域的房屋进行房屋权属及他项权登记。但房屋登记必须在审慎审查房屋权属来源的情况下，严格依照法定程序进行。桦川县房产管理局在未对房屋进行实地查看，且第三人房文涛未提供合法、有效的权利来源证明文件的情况下，将案涉房屋初始登记所有权人为房文涛，其所作出的房屋所有权初始登记行为证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定和《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，办理房地产抵押登记必须由抵押人和抵押权人共同到登记机关办理。桦川县房产管理局在作出涉案房屋抵押权登记过程中系代理人李文军代第三人房文涛办理，但未有授权委托书证明其是否具有委托权限。被告所提供的证据不能证明第三人房文涛与佳木斯郊区信用社长青社用社共同办理抵押权登记。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定，被告没有提供证据证明桦川县房产管理局询问抵押人房文涛并经房文涛签字确认。被告未举证证明申请人在申请房屋抵押权登记时提交了抵押合同、主债权合同等必要文件。桦川县房产管理局所作出的房屋抵押权登记行为证据不足，违反法定程序,依法应予撤销。第三人房文涛并非房屋所有权人，而桦川县房产管理局错误地将非所有权人房文涛登记为房屋所有权人，并在初始登记的基础上作出的为第三人佳木斯郊区信用社的分支机构长青信用社办理案涉房屋抵押权登记的行为，违反法律规定。且桦川县房产管理局对案涉房屋作出的房屋所有权初始登记行为被撤销后，第三人房文涛以案涉房屋设定抵押的基础和依据将不存在。不能认定第三人佳木斯郊区信用社的分支机构长青信用社对案涉房屋抵押权的取得构成善意取得。桦川县房产管理局原房屋登记职权现已变更由桦川县不动产登记中心行使，原告以桦川县不动产登记中心作为本案被告提起行政诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据上述规定及本院查明的事实，原告的起诉并未超过起诉期限。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第三十四条、第四十九条、第六十三条第一、三款、第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（四）项、第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第十二条、第十八条、第十九条第（一）项、第二十条、第二十二条、第三十条、四十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，判决撤销桦川县房产管理局于2012年11月5日依据第三人房文涛的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼5单元401室房屋作出的所有权人为房文涛的房屋初始登记行为，并撤销桦川县房产管理局为第三人房文涛颁发的桦房房权证字第**屋所有权证书。撤销桦川县房产管理局于2012年12月26日依据第三人房文涛的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼5单元401室房屋作出的房屋他项权利人为佳木斯市郊区农村信用合作联社长青信用社的房屋抵押权登记行为，并撤销桦房他证字第××号房屋他项权证书。案件受理费50元，由被告桦川县不动产登记中心负担。上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社诉称：一、被上诉人的起诉已经超过起诉期限，依法应驳回起诉。《行政诉讼法》解释第六十四条规定,行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。被上诉人自称于2012年5月10日购买争议房屋，其提起诉讼的时间为2019年，在长达近七年的时间里被上诉人不可能从未要求办理产权证及到房屋登记机关查询争议房屋的产权登记事宜。其提交的佳木斯市东风区人民法院的公告不能证明其对于争议房屋权属状态不知晓，不能构成起诉期限起算时间的证明。二、原审认定事实错误。现有证据不能证明被上诉人购买争议房屋的时间，虽然被上诉人提供的购房合同标注的时间为2012年5月10日，但房文涛以争议房屋提供抵押担保贷款时该争议房屋为空房。被上诉人主张的购房款为274000元，系大额资金，应通过银行转账完成，上诉人对被上诉人与房文涛的真实交易时间提出合理质疑，法院应当要求被上诉人提供取款记录、银行转账凭证等证据以佐证被上诉人与房文涛的真实交易时间，而不应将举证责任转移给上诉人。被上诉人未提供证据证明房屋交付时间，也未提供进户手续等文件证明其真实进户时间。三、原审被告的登记行为符合法律规定，不存在违法情形，依法不应撤销。房文涛是桦川县悦来镇富贵家园小区的实际开发商，原审被告在为房文涛办理产权登记时除本案争议房屋外还有其他几十套房屋，原审被告并不是原始登记机关，在本案争议房屋档案中未存有相应证明材料不表示没有相应材料，也不表示其他档案中没有相应证明材料，否则整个小区的房屋都不符合不动产登记条件。原审被告提交的档案材料中有测绘委托书，说明一定有测绘报告，否则房屋面积无法确认。原审法院应当要求原审被告查询其他房屋档案，以查明真实情况，毕竟档案保存不当，不等于登记行为违法。四、上诉人已经依法善意的取得抵押权，不因原审被告的具体行政行为是否存在违法而被撤销。上诉人向案外人王春雷发放贷款，房文涛以已经办理产权登记的房屋提供抵押担保且依法办理了抵押登记，上诉人依法已经取得了抵押权，该抵押权系经依法设立，符合《物权法》第一百七十九条的规定。因此无论原审被告在为房文涛办理产权登记及抵押权登记时是否存在违法行为，均因上诉人为善意第三人而不能撤销争议房屋的抵押权登记行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。根据该规定，本案即使确认原审被告的登记行为违法，也不能撤销抵押权登记。被上诉人可以依据合同约定向房屋出售方主张赔偿的权利。五、原审第三人房文涛在答辩状中已经对骗取贷款的事实进行了自认，其行为涉嫌骗取贷款罪、诈骗罪，法院应将犯罪线索移送公安机关进行刑事侦查，否则属于程序违法。请求撤销原审判决，维持原审被告桦川县不动产登记中心对桦川县悦来镇富贵家园小区2号楼5单元401室作出的所有权人为房文涛的房屋初始登记行为及为上诉人办理的房屋抵押权登记行为；全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人暴庆国未提出书面答辩意见。原审被告桦川县不动产登记中心及原审第三人房文涛均未提出陈述意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；根据上述规定，被上诉人暴庆国是案涉房屋的实际占有人，与该房屋登记行为有利害关系，对此不服，有权提起行政诉讼。桦川县房产管理局的房屋登记职责由原审被告桦川县不动产登记中心承受，暴庆国以桦川县不动产登记中心为被告，对案涉房屋所有权初始登记、抵押权登记行为提起诉讼，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据该规定，2019年6月，暴庆国到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权证时，得知案涉房屋登记在原审第三人房文涛名下，且已抵押给佳木斯市郊区农村信用合作联社长青信用社。其于2019年10月到原审法院提起诉讼，未超过法定一年的起诉期限。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第十九条第一款第一项规定，办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第四十三条第一款第（四）、（五）项规定，申请抵押权登记，应当提交抵押合同、主债权合同。根据上述规定，桦川县房产管理局在原审第三人房文涛未提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等文件及未依职权对其登记事项进行询问和实地查看的情况下，于2012年11月5日为房文涛办理案涉房屋所有权初始登记行为，属认定事实不清，证据不足，程序违法。2012年12月26日，李文军在没有房文涛委托授权的情况下，以房文涛的名义与上诉人的工作人员一同到原审被告处用案涉房屋办理贷款抵押登记。原审被告在房文涛未提供授权委托书及李文军和抵押权人未提供抵押合同、主债权合同等文件情况下，就为上诉人办理了房屋他项权登记行为，亦属主要证据不足，违反法定程序。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项规定，下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产；《货款通则》第十条第一款规定，除委托贷款以外，贷款人发放担保贷款时，应当对保证人的偿还能力，以及是否违反国家规定担当保证人，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据上述规定，上诉人在发放贷款时未对抵押物（案涉房屋）尽到审慎审查的义务，在案涉房屋所有权不明及未向房屋登记部门提交抵押合同、主债权合同的情况下，接受保证人抵押，取得抵押登记，不构成抵押权的善意取得。上诉人提出属于以善意取得的方式取得了抵押权，进而要求保留房文涛房屋所有权证的效力的主张，因房文涛不构成对房屋所有权的善意取得，亦非涉案房屋真实权利人，而上诉人同样未善意取得案涉房屋的所有权，因此本案不适用判决确认违法，保留初始登记行为效力的情形，故上诉人的该项理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由和请求与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年六月三日书记员  柴 源