云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初432号原告：玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司，住所为云南省玉溪市江川区大街街道职教小区沿街组团******。法定代表人：李家柱，董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜莎，云南云之南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕春，云南云之南律师事务所律师。被告：罗剑涛，男，1990年5月2日出生，汉族，农民，住玉，住玉溪市江川区div>委托诉讼代理人：龚钇铖，男，1989年10月30日出生，汉族，居民，住玉，住玉溪市江川区div>被告：龚钇铖，男，1989年10月30日出生，汉族，居民，住玉，住玉溪市江川区div>原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司（以下简称鹏安地产）诉被告罗剑涛、龚钇铖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢燕春，被告罗剑涛委托诉讼代理人龚钇铖，被告龚钇铖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏安地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与二被告签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》，并将位于玉溪市江川区返还给原告；2.判令二被告支付租金86万元及利息11.61万元（按年利率6%自2017年9月1日起暂计算至2019年11月30日，但请求至实际返还商铺之日止）；3.判令被告支付违约金16.4万元（以每日200元为标准，自2017年9月1日起暂计算至2019年11月30日，但请求至实际付清之日止）；4.判令被告承担原告为实现债权产生的律师费15000元；5.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2015年12月3日，其与二被告签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于玉溪市江川县会所经营，租赁面积1563.08平方米，租赁期限5年，即自2016年6月30日起至2021年6月29日止。商铺租金按年结算，年租金总额为38万元，并约定年租金需在上一期租赁期届满前六十日内向原告支付下期租金。随后，原告按约向被告交付了商铺，但被告却未按合同约定支付租金。截止2019年11月30日，共计拖欠租金86万元。为维护其合法权益，向法院提起诉讼。被告罗剑涛、龚钇铖共同辩称，其与原告签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同》属实，其已经支付房屋租金20万元，对尚欠30万元租金其会积极偿还。本案原告鹏安地产围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.（1）江川龙旺湖城商铺租赁合同书复印件一份，欲证明2015年12月3日，原、被告签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》，约定房屋租赁、租金支付等事宜；（2）补充协议复印件一份，证明2019年3月13日原、被告签订协议约定，租赁期限为2017年6月1日至2021年8月31日，免租期为2017年6月1日至2017年8月31日，年租金38万元/年；2017年9月1日至2019年8月31日租金，在签订协议时交纳10万元，截止2019年8月31日还应交纳房屋租金66万元；2019年9月1日至2020年8月31日租金，被告应于2019年11月30日前交纳20万元，2020年2月28日交纳10万元，2020年5月31日前交纳8万元。以上综合证明，二被告未按约定交纳租金，截止2019年11月30日，二被告尚欠租金86万元；2.律师函、快递单复印件各一份，证明2019年1月23日，原告委托律师向两被告发出律师函，要求二被告支付拖欠的租金、返还商铺、结清水、电、物业管理费等，并承担违约责任；3.诉讼代理协议、发票复印件各一份，证明原告为实现债权产生了律师费15000元，根据合同约定应由二被告承担；4.通知、收据复印件各一份，证明2015年12月3日原告已交付商铺给被告，且被告已经开始装修并正常运营。被告质证对证据1、4（收据）无异议。对证据2、3组有异议，认为其不是故意拖欠租金，律师费不应由其承担；对证据4（通知）认为其从未收到过原告通知，且在2017年8月KTV还未装修完成，不存在运营，不予认可。被告罗剑涛、龚钇铖提交了以下证据：1.玉溪市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件一份，欲证明案涉房屋的消防验收情况及2017年8月28日原告才将商铺交付给被告。原告质证对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为消防验收意见，不能代表房屋交付时间；2.玉溪市公安消防支队江川区大队缴纳罚款通知书、行政处罚决定书复印件各一份，证明原告交付商铺后不能进行正常经营，且被行政罚款3万元的事实。原告质证对证据的真实性认可，对证明目的不予认可。本院认为，原、被告提供的上述证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，原告鹏安地产与被告罗剑涛、龚钇铖签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于玉溪市江川县会所经营，租赁面积1563.08平方米，租赁期限5年，即自2016年6月30日起至2021年6月29日止，免租期自2016年3月31日至2016年12月31日；年租金为38万元／年，被告自接收房屋前30个工作日内向原告缴纳第一期租金。在上一期租赁期届满前60日内向原告支付下期租金；合同第九条第1款约定，被告拖欠租金、物管费达15个工作日及以上的，原告有权单方面解除合同。同时，原告可根据实际损失情况另行要求被告赔偿原告损失，包括律师费；合同第九条第4款约定，被告逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交租金外还应按200元／日向原告支付违约金。合同签订后被告支付定金10万元，原告按约向被告交付了商铺。被告即进行了房屋装修,用于经营嘉乐迪ＭＧ、ＫＴＶ。2016年12月20日原告向被告发出通知，要求被告待消防验收后再进行装修运营。后被告被玉溪市公安消防支队江川区大队作出3万元的处罚。2017年8月28日原告取得玉溪市公安消防支队玉公消验字【2017】第0027号建设工程消防验收意见书。2019年3月13日原、被告双方签订《补充协议》约定，租赁期限为2017年6月1日至2021年8月31日，免租期为2017年6月1日至2017年8月31日，年租金38万元／年；后被告交纳租金10万元及之前支付的定金10万元，合计支付20万元。截止2020年3月10日共欠租金76万元（2017年9月1日-2019年8月31日应付租金76万元，已付租金10万元、定金10万元，尚欠56万元；2019年9月1日-2020年2月28日尚欠19万元；2020年3月1日-2020年3月10日尚欠1万元）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告鹏安地产与被告罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》，系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。原告已按合同约定将位于玉溪市江川县被告经营ＫＴＶ会所，原告已履行了出租人的义务，而被告作为承租人未按约定支付租金，已构成违约，因此，原告要求二被告支付租金86万元，本院予以部分支持。关于原告鹏安地产与被告罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》是否解除及商铺是否返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案被告未按时支付租金，违反了合同第九条第1款约定：“被告拖欠租金、物管费达15个工作日及以上的，原告有权单方面解除合同，并收回商铺。”因此，原告要求解除其与被告罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》并返还商铺的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告罗剑涛、龚钇铖是否支付原告鹏安地产利息及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原、被告双方在约定房屋交付时，未充分考虑到办理公安消防、环保等所需要的时间。原告于2017年8月28日取得玉溪市公安消防支队玉公消验字【2017】第0027号建设工程消防验收意见书，并于2019年3月13日签订《补充协议》对租金的支付时间及金额进行约定。但被告仍未按约定支付租金，给原告造成资金占用损失。原告主张的利息标准（年利率6%）过高，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，2017年9月1日至2019年8月19日以前的应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日以后的逾期付款损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率标准计算至款项付清之日。逾期支付租金时间，按双方约定时间计算即2017年9月1日。对于原告要求被告支付违约金16.4万元（以每日200元为标准，自2017年9月1日起暂计算至2019年11月30日，但请求至实际付清之日止）的主张。因违约金的基本性质是补偿性，即补偿守约方因违约受到的损害。赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式。本案中，对于原告造成资金占用损失本院予以支持，再以此违约要求支付违约金系重复主张。因此，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。关于被告罗剑涛、龚钇铖是否支付原告鹏安地产律师费问题。因原、被告在合同中约定原告有权要求被告赔偿损失，包括律师费，现原告已支付律师费15000元，被告应按约定予以赔偿，因此，原告要求被告承担其为实现债权产生的律师费15000元的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司与被告罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》于本判决生效之日起予以解除；二、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起20日内连带支付原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司自2017年9月1日起至2020年3月10日止的租金76万元；并以未偿还款为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准支付自2017年9月1日至2019年8月19日止的逾期付款损失；2019年8月20日后的逾期付款损失，以未偿还款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率支付至款项付清之日止；三、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起30日内返还原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司位于玉溪市江川区平方米）；四、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起20日内连带支付原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司律师费15000元；五、驳回原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7598元，由原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司负担1498元，被告罗剑涛、龚钇铖连带负担6100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  龚子程二〇二〇年六月二日书记员  刘小丹