四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初1970号 原告：陈文勇，男，1973年1月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何羽鸿，四川伊丽达律师事务所实习律师。 被告：曾宏波，女，1986年1月4日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 原告陈文勇与被告曾宏波租赁合同纠纷一案，本院2020年5月18日立案后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈文勇及其委托诉讼代理人赵刚、何羽鸿和被告曾宏波的委托诉讼代理人杨强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文勇向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告房租5万元；3.判令被告赔偿原告违约赔偿金5万元；4.判令被告交清承租期间水电气等经营费用，并归还水电气卡；5.判令被告将承租房屋恢复原状或赔偿损失；6.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告因与案外人李恕泗、杨春钢民间借贷纠纷于2017年3月27日通过阆中市人民法院调解，达成执行和解协议，协议内容由原告取得恒瑞公司名下位于阆中市七里新区长安大道天籁之音小区涉案商业用房的租赁收益权，租金收入抵扣案外人李恕泗、杨春钢在原告处借款220万元。2018年3月1日，原告将涉案房屋出租给被告经营“湘味名厨”餐饮店，约定：租期十年、年租金20万元、退租需提前3个月通知等。后被告经营至2020年3月在未告知原告且欠付5万元租金的情形下，停止经营并拆除房屋室内装修，将相关设施设备售卖给他人，被告的拆除行为造成出租房屋墙面、地板及天花板等多处受损，且被告未按合同约定按时支付房租。故提出上述诉讼请求。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求，并称现在被告不欠原告租金。 被告曾宏波辩称，1.原告诉称不实，但原告当庭放弃欠付租金5万元的诉求，是尊重客观事实，被告未欠付任何租金。2.被告交付租金至2020年3月31日，在租赁期未满的情况下，原告擅自锁门的行为构成违约，被告将另案对原告提起诉讼，要求返还未到期的租金及支付违约金。3.疫情系不可抗力，被告的租金交付至2020年3月，其中2、3月均不能营业，按法律规定，租期应顺延，但原告在明知的情况下，在3月15日锁门。4.被告在案涉房屋内进行装修以及对部分设施的处理是因为被告的升级改造，是正当的经营行为，不应该受到原告的任何指责。综上，被告认为原告的行为构成违约，其主张不应成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院依法组织当事人进行了举证质证，结合审查确认的证据，认定事实如下：2015年7月，原告与被告李恕泗、四川兴明玻璃制品有限公司、杨春钢民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，达成由李恕泗偿还原告借款140万元及利息等内容的调解协议。后李恕泗未履行调解协议约定的义务，原告向本院申请强制执行，执行中原告与李恕泗、四川兴明玻璃制品有限公司、杨春钢达成执行和解协议，由李恕泗将南充恒瑞置业有限公司位于阆中市七里新区长安大道8号“天籁之音”项目X幢X单元X楼X号和X楼X号（原博杨医院经营用房）的出租权交给原告，由原告收取租金以抵扣李恕泗在原告处的借款本息。为此，南充恒瑞置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期10年，自2017年2月1日起至2027年1月31日止，前五年半（2017年2月1日至2022年8月31日）的租金用于抵偿甲方所欠乙方的债务220万元；甲方同意乙方有权在租赁期间将所租赁的房屋转租给第三方。2018年原告（甲方）将涉案房屋转租给被告曾宏波等三人（乙方），双方签订《租赁合同》，合同约定：租赁期间为十年（2018年7月1日至2027年1月1日）；年租金20万元，签订合同时支付押金2万元，每年7月1日前支付到房租的50%，1月1日前支付剩余50%的房租；房租每年递增3%；合同期内的水、电、气及物管费由乙方承担；乙方退租需提前三个月通知甲方，并取得甲方同意；乙方必须按时交清房租，逾期三日则违约，乙方有权终止合同；乙方所交押金在乙方退租时，若无遗留债务，则甲方一次性全额退还给乙方。合同签订后，被告向原告支付押金2万元，并装修案涉房屋开设经营“湘味名厨”餐饮店。后被告付清了2019年12月31日前的房租。2020年1月1日，被告通过建设银行柜员机向原告之妻杨洪英转账支付2020年1至3月的房租5万元。2020年3月8日，被告与王**军签订《买卖协议书》，约定将被告经营的“湘味名厨”餐饮店内的所有设备、家具、电器、装修、水电、管网线路、铜、铁、铝等所有移动物品以8万元的价格出卖给王**军；由王**军自行拆除。2020年3月15日，原告发现被告将涉案房屋的主墙打了两个洞后向公安机关报警，公安机关要求双方协商处理，次日，工人再次拆除，原告便将涉案房屋上锁。2020年3月17日，被告给原告发送手机短信息，内容为：2019年12月原告及妻与被告及其丈夫在茶楼协商被告先交3个月房租，4月的房租继续做就交，不做就撤场；被告已锁门两天，请开门。被告回复：等下说，我在忙；昨天被告未经原告同意私自撬锁把东西全部搬出，律师建议不开门。2020年3月18日，被告给原告发送手机短信息要求解除租赁合同，被告回复按合同办。2020年3月29日，被告发送手机短信息给原告要求原告归还被告放在涉案房屋内的东西，并赔偿被告损失。原告回复让法院来算。2020年4月8日，原告在本院立案诉前调解，提交起诉状的落款时间为2020年3月20日，后经本院调解，未能达成一致意见。 诉讼中，原告称被告在2020年3月将涉案房屋内的所有设施设备出卖给第三人，并由第三人进行破坏性拆除的行为给原告的房屋造成了损害，且合同约定退租需提前三个月通知原告、租金是每半年支付一次，被告已经违约；被告抗辩称被告出卖店内设施设备是欲将案涉房屋按照火锅店的标准进行重新装修，并提交一份火锅店装修平面图。 同时查明，2020年4月初，原告在涉案房屋门庭和橱窗张贴房屋出租广告。 上述事实，有本院（2015）阆民初字第3702号民事调解书、执行笔录、房屋租赁合同、租赁合同、买卖协议书、接（报）处警登记表、照片、柜员机业务回执、手机短信息截图及庭审笔录等为据，足以认定。 本院认为，原告陈文勇与被告曾宏波签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。诉讼中，原告放弃要求被告支付租金5万元的诉讼请求，系原告自由处分民事诉讼权利，不违反法律法规规定，本院准许。本案争议的焦点为，一、是否应当解除房屋租赁合同；二、被告是否应当赔偿原告违约损害赔偿金5万元；三、被告是否应当将涉案房屋恢复原状或者向原告支付恢复费用5万元；四、被告是否应当交清租赁期间的水电气费用，并向原告交付水电气卡。具体分析如下： 一、是否应当解除房屋租赁合同的问题。2020年4月8日原告在本院立案诉前调解，第一项请求为解除租赁合同，而审理查明的事实为双方在2020年3月发生争议，原告于2020年3月15日将涉案房屋上锁，并于2020年4月初对外招租，同时被告于2020年3月18日通过手机短信息要求与原告解除租赁合同，本院认为双方的上述行为表明双方在2020年三月中下旬解除合同的意愿明确，且在原告锁门后被告未能再使用租赁房屋，合同至此未再履行，合同权利义务终止，故本院认定双方已于2020年4月1日解除租赁合同。 二、被告是否应当赔偿原告违约损害赔偿金5万元。原告主张的违约损害赔偿金实际为违约金，从上述第一项认定双方于2020年4月1日解除合同，原告已经支付合同解除前的房租费，且2020年3月17日被告在给原告发送的手机短信息中提出双方在2019年12月协商由被告先交2020年前3个月的房租，之后的房租视经营情况再定，原告对该信息未提出异议，故本院认为原告未对被告的短信息明确提出异议视为默认信息内容，则此时原被告双方对2020年的房租缴纳方式达成一致协议，变更了合同约定的租金缴纳方式，现原告以被告未按合同约定支付房租构成违约为由，请求支付违约金，于法无据，本院不予支持。 三、被告是否应当将涉案房屋恢复原状或者向原告支付恢复费用5万元。诉讼中，原告未能举证证明涉案房屋的原状，以及被告拆除装修给原告房屋造成损害的具体情况和恢复费用5万元的组成项目、各项目的金额，故本院不能支持原告的此项诉讼请求，原告需要承担举证不能的法律后果。 四、被告是否应当交清租赁期间的水电气费用，并向原告交付水电气卡。租赁合同约定，租赁期间的水电气使用费由被告负担，现合同解除，被告应当缴纳2020年4月1日之前的水电气使用费，并向原告交付水电气卡。但因原告不是水电气的提供人，也没有证据证明原告已代被告缴纳水电气费，故原告没有权利主张被告向其支付租赁期间的水电气使用费，被告需自行向水电气提供人缴纳，并向原告交付水电气卡。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告陈文勇与被告曾宏波于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除； 二、被告曾宏波在本判决生效后立即向原告陈文勇交付水电气卡； 三、驳回原告陈文勇的其他诉讼请求。 案件受理费1150元（已减半），由原告陈文勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状及副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 向 曦 二〇二〇年六月三十日 书记员 何海燕