广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1710号原告（执行案外人）：陆平伟，男，1985年5月18日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县************，公民身份号码452************619。原告（执行案外人）：陆凤兰，女，1991年10月28日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县************，公民身份号码452************524。原告陆凤兰委托诉讼代理人：陆平伟（系原告陆凤兰丈夫），男，1985年5月18日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县************，公民身份号码452************619。两原告共同委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。被告（申请执行人）:廖志芳，男，1980年8月2日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区**************，公民身份号码440************214。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪群，广东万林律师事务所律师。第三人（被执行人）:张世阳，男，1984年10月25日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县************，公民身份号码452************311。第三人（被执行人）：谭桂娟，女，1985年2月20日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县************，公民身份号码452************242。原告陆平伟、陆凤兰诉被告廖志芳、张世阳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，因本案的审理结果与谭桂娟有法律上的利害关系，故本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案立案时，原告将张世阳列为本案被告，因张世阳在诉讼中未对原告的起诉提出反对意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，本院依法变更张世阳为本案第三人。本案于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告陆平伟、陆凤兰及其共同委托诉讼代理人陆寿东、被告廖志芳及其委托诉讼代理人吴岳烽、第三人张世阳到庭参加诉讼，第三人谭桂娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆平伟、陆凤兰向本院提出诉讼请求：1.停止对位于广西壮族自治区隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房的执行，解除对该房产的查封，并确认该房产属原告陆平伟、陆凤兰所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，张世阳、谭桂娟与两原告签订了《商品房买卖合同》，约定将位于广西壮族自治区隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房（毛坯房）出售给两原告，两原告一次性支付购房款172000元，该房产的剩余银行按揭贷款（经双方到银行核对，尚欠银行按揭贷款为380000元）由两原告继续按月偿还。上述合同签订后，两原告已按约定向张世阳、谭桂娟支付购房款172000元，并自2018年7月起按月偿还银行按揭贷款至今。同时，两原告已对该房产进行装修，并管理、占用、居住至今。2018年12月24日，廖志芳因其与张世阳、谭桂娟之间的民间借贷纠纷案件向法院申请执行，并查封了案涉房产。原告认为，一、两原告在法院查封案涉房产之前已与张世阳、谭桂娟签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。二、两原告不仅支付了购房款172000元，还承担了该房产的剩余银行按揭贷款的还款义务，故应视为两原告已支付案涉房产的全部价款。三、因案涉房产尚未取得房产证，致使房产过户手续目前未能办理，但案涉房产已实际交付，并由两原告居住、管理及实际控制。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告的主张完全符合上述法律规定。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告廖志芳辩称，一、原告并未在法院查封之前实际取得并占有案涉房产。廖志芳在诉讼阶段已对案涉房产申请财产保全,查封期限自2018年12月24日至2021年12月23日,且廖志芳于2019年4月24日向法院申请强制执行,执行案号为(2019)粤0604执6074号。而原告是于2019年8月5日才开始向物业管理服务中心申报房屋装修,可见,原告在廖志芳诉讼财产保全以及申请强制执行期间均未实际取得并占有案涉房产,不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。二、原告并未支付全部购房款，亦不符合“已按合同约定支付部分购房款且将剩余价款按法院要求交付执行”的情形。根据原告与张世阳签订的《商品房买卖合同》以及原告提供的银行流水交易记录，原告截至2019年11月仅支付了部分购房款,且原告提供的农业银行交易明细记载的“2018年6月30日现支六笔合计50000元”并未体现收款人是张世阳,亦无张世阳开具的相关收据,“2018年8月4日财付通微信转账20000元”也没有体现收款人是张世阳，原告主张其自2018年7月至2019年11月还贷,原告并未提供2018年10月还贷的记录。同时，也无任何证据证明原告将剩余购房款按照法院要求交付执行。因此原告的情形不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。三、原告诉请案涉房产归其所有，缺乏依据，本案系执行异议之诉，并非确权诉讼，原告的该诉请不应在本案中予以处理。综上,原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据,其并不符合《异议复议规定》第二十八条的情形，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张世阳陈述，张世阳已于2018年将案涉房产出售给两原告，案涉房产应归两原告所有，张世阳同意两原告的诉讼请求。第三人谭桂娟未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.两原告提交的《商品房买卖合同》（签订时间2018年6月30日）1份，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。2.两原告提交的支付宝转账记录（陆凤兰向张世阳转账）9份，原告陆凤兰已打开支付宝供法庭核对，且其名下账号为622*************374的农业银行交易明细清单亦可对该证据的真实性予以印证，本院对该证据的真实性予以确认。3.两原告提交的微信付款记录（通过扫二维码支付，陆凤兰微信号lu6907201,张世阳微信号zhang159*****476）1份，原告陆凤兰已当庭打开微信付款记录予以核对，张世阳亦提供其微信收款记录予以核对，本院对该证据的真实性予以确认。4.两原告提供的张世阳于2018年6月30日出具的《收据》虽系复印件，但因该《收据》的出具人张世阳当庭对该证据的真实性予以确认，本院对该证据的真实性予以采信。本院认定事实如下：本院于2018年11月23日受理廖志芳诉张世阳、谭桂娟民间借贷纠纷一案后，于2018年12月24日依法对案涉房产采取了财产保全的查封措施，并于2019年2月22日作出（2018）粤0604民初28718号民事判决，判令张世阳向廖志芳偿还借款本金90000元及利息等。该判决于2019年3月30日生效后，张世阳未履行生效判决确定的金钱给付义务，廖志芳向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0604执6074号案立案执行。2019年7月8日，本院作出（2019）粤0604执6074号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房产。2019年11月1日，本院作出（2019）粤0604执6074号公告，告知张世阳、谭桂娟及案涉房产的其他使用人于2019年11月30日之前迁出案涉房产。陆平伟、陆凤兰作为案外人向本院提出异议，经审查，本院作出（2019）粤0604执异478号执行裁定，裁定驳回陆平伟、陆凤兰的异议请求。陆平伟、陆凤兰因不服该执行裁定书，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，2017年6月23日，广西隆安天龙投资有限公司（出卖人，以下简称：天龙投资公司）与张世阳、谭桂娟（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201700015453），约定：买受人向出卖人购买位于广西隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房，该房产为预售商品房，用途为住宅，建筑面积为141.74平方米；该商品房为毛坯房，按建筑面积计价，每平方米为3571.43元，总金额为506214元；该商品房的权利瑕疵为其占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押权登记，抵押权人为马山县**信用合作联社营业部，抵押权登记日期为2016年12月15日；买受人须在签订本合同当日付清合同总价款的20.19%作为首期房款，计102214元，剩余79.81%合同总价款，计404000元由买受人向银行申请贷款付清；出卖人应当在2018年5月30日前将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。2017年8月3日，张世阳（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司隆安县支行（贷款人、抵押权人，以下简称：农业银行隆安支行）、天龙投资公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（编号：450***********608），约定：借款金额为404000元，借款用途为购买位于广西隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房的房产，借款期限为15年，借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号为622*************574；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押方式担保，阶段性保证人天龙投资公司，抵押物为位于广西隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房的房产。之后，该房产办理了预售商品房买卖预告登记，登记买受人为张世阳、谭桂娟，并于2018年6月27日办理了抵押人为张世阳、谭桂娟的抵押登记，不动产登记证明号为桂（2018）隆安县不动产证明第0002108号。2018年12月24日，本院因（2018）粤0604民初28718号案件对该房产采取了预查封措施，查封期限自2018年12月24日至2021年12月23日。另查明一，2018年8月24日，张世阳与谭桂娟签订了《离婚协议书》，约定：男女双方于2016年11月22日登记结婚，现因夫妻感情破裂，自愿离婚；婚生子女张嘉禾于2017年3月8日出生，由女方抚养，至其年满十八周岁的生活费由男方每月支付2000元，教育费、医疗费凭发票由男方负担70%、女方负担30%；位于广西隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房归男方所有，办过户时需要女方出面签字的必须出面签字等。该《离婚协议书》已至民政局备案。另查明二，2018年6月30日，张世阳、谭桂娟（卖方）与陆平伟、陆凤兰（买方）签订了《商品房买卖合同》，约定：卖方出卖的商品房位于广西隆安县**********（东森•华府）4号楼501号房；卖方通过农行贷款偿还该商品房贷款，贷款合同编号为450***********608，贷款金额为404000元，贷款年限为15年，以月供方式还款，还款日期为自2017年10月1日起每月1日，截至2018年6月30日已供10期共32770元（含利息）；买卖双方于2018年6月30日前签订合同，签订合同当天买方一次性付给卖方172000元，卖方向买方开具收据；该商品房开发商交付商品房后，卖方于十日内将本合同商品房交给买方使用；在该商品房能够办理房屋所有权属转移登记之日起，买卖双方可要求对方办理房屋所有权属转移登记手续，提出要求之日起，卖方需提供完备的过户手续材料，十五天内提交不动产登记部门；买卖双方办理房屋所有权属转移登记手续完成当日，同日到银行办理完成转按揭手续。上述合同签订后，原告陆凤兰通过其名下账号为622*************374的农业银行账户：于2018年6月30日分六笔共取现50000元交付给张世阳，于2018年7月2日转账给张世阳102000元，于2018年8月4日扫描张世阳微信二维码（微信号：zhang159*****476）支付20000元。两原告自2018年7月起至2019年11月代张世阳向农业银行偿还了案涉房产的抵押贷款，具体还款情况如下：原告陆凤兰分别于2018年7月28日、2018年11月23日、2018年12月28日、2019年1月29日、2019年2月27日、2019年3月30日、2019年4月29日、2019年5月31日、2019年6月30日通过支付宝转账给张世阳3280元、3290元、3290元、3290元、3280元、3280元、3280元、3280元、3280元；2018年8月28日由任翠莲代原告陆凤兰向张世阳转账3290元；原告陆平伟分别于2018年9月29日、2018年10月30日通过支付宝转账给张世阳名下账号为622*************574的农业银行账户3290元、3290元；原告陆凤兰分别于2019年7月12日、2019年8月2日、2019年9月2日、2019年10月4日、2019年11月4日向张世阳名下贷款合约号为200**********675的农业银行账户存款3284.84元、3277.48元、3277.48元、3278.95元、3278.95元。另查明三，2019年8月6日，原告陆平伟至负责案涉房产物业管理服务的深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司办理案涉房产的装修事宜，填写了《房屋装修申报表》、签订了《装修施工治安消防责任书》、交纳了装修垃圾清运费425.2元、拆墙押金100元，同日，深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司向原告陆平伟出具了《房屋室内装修动工许可证》，施工期限自2019年8月6日至2019年10月5日止。2019年4月10日，两原告交纳了案涉房产的物业管理费700余元、专项维修基金160余元、水电周转金200元。2019年8月6日，两原告缴纳了案涉房产2019年6月至2019年12月的物业管理费和专项维修基金共1041.60元。诉讼中，原告陆凤兰与第三人张世阳均确认：1.双方系经张世阳在微信群发布的案涉房产出售信息而取得联系，经双方协商，案涉房产的交易价格为：原告方向张世阳支付首付款172000元，张世阳因购买案涉房产向农业银行的抵押贷款由原告方负责继续偿还；2.两原告与被告张世阳是于2019年4月办理案涉房产的收楼手续。诉讼中，原告陆凤兰陈述：原告方购房案涉房产时，张世阳虽已将案涉房产抵押给农业银行隆安支行，但原告方认为双方协商好交易价格并签订合同就可以了，原告方不清楚其中的风险。东森华府整个楼盘至今尚未能办理房产证，开发商称不知何时可办理房产证。张世阳因购买案涉房产尚欠农业银行隆安支行的抵押贷款本金余额为310000元至320000元，原告方暂时没有能力将该剩余款项交付给法院执行。原告方是于2019年8月装修案涉房产，并于2019年11月中旬入住。诉讼中，张世阳陈述：2018年6月，张世阳因生意资金周转紧张而出售案涉房产。原告方已向张世阳支付首付款172000元。案涉房产的开发商是于2018年12月通知收楼，因开发商延迟交楼，业主与开发商发生纠纷，故原告与张世阳是于2019年4月才收楼。案涉房产收楼后，张世阳立即交付给了原告方。本院认为，原告作为（2019）粤0604执6074号执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于两原告主张其对案涉房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”张世阳、谭桂娟向天龙投资公司购买的案涉房产仅作预售商品房买卖的预告登记，未完成权属登记，依据上述法律规定，张世阳、谭桂娟对案涉房产仅享有物权期待权，其尚未取得案涉房产的所有权，在此情况下张世阳、谭桂娟签约将案涉房产转让给两原告，两原告自然未取得案涉房产所有权。退一步说，即使张世阳、谭桂娟系案涉房产的所有权人，原告据其持有的《商品房买卖合同》主张的权利仅为请求权，而非物权。综上，本院对两原告提出的确权诉求不予支持。对于两原告对案涉房产享有的权益能否排除执行的问题，本院认为，（2019）粤0604执6074号执行案的被执行人系张世阳，本案所执行的系被执行人张世阳名下的财产。现案涉房产的所有权人虽系天龙投资公司，但案涉房产已预告登记在张世阳、谭桂娟名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款关于“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本院执行部门在查明张世阳、谭桂娟已向天龙投资公司支付全部房屋价款或天龙投资公司同意法院执行的情况下，可对案涉房产采取强制执行措施。因该执行案的被执行人系张世阳，该执行案所执行的案涉房产是作为被执行人张世阳的财产予以执行，且两原告提供的《商品房买卖合同》的签订方系两原告与张世阳、谭桂娟，天龙投资公司并非该合同的相对人，故两原告并非商品房消费者，而系一般买受人，其主张排除对案涉房产执行应参照《异议复议规定》第二十八条的规定予以审查。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于两原告是否符合上述法律规定的无过错买受人物权期待权保护条件，本院分述如下：首先，两原告与张世阳、谭桂娟之间的《商品房买卖合同》签订于2018年6月30日，本院对案涉房产进行预查封的时间为2018年12月24日，买卖合同签订时间早于本院查封时间。其次，本院系于2018年12月24日对案涉房产采取预查封措施，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十八条关于“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”的规定，本院对案涉房产的查封时间为2018年12月24日。两原告及被告张世阳陈述其是于2019年4月办理案涉房产的收楼手续，故两原告最早是于2019年4月占有案涉房产，此时，本院已对案涉房产采取预查封措施，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，被执行人张世阳在本院对案涉房产预查封期间将案涉房产交付给两原告，属有碍执行的行为，该行为不得对抗作为申请执行人的廖志芳。因此，两原告并不符合《异议复议规定》第二十八条第二项规定的条件。再次，根据两原告与张世阳、谭桂娟签订的《商品房买卖合同》及双方当事人的陈述，其双方约定的案涉房产交易价格为两原告向张世阳、谭桂娟支付172000元，张世阳、谭桂娟以案涉房产为抵押向农业银行隆安支行所贷404000元的按揭贷款由两原告负责继续偿还。现两原告仅支付了172000元并代张世阳、谭桂娟向农业银行隆安支行偿还了2018年7月起至2019年11月的按揭贷款，原告陆凤兰亦陈述案涉房产的剩余按揭贷款本金余额约为310000元至320000元，可见，两原告并未向张世阳、谭桂娟支付案涉房产的全部购房款，其尚未支付的购房款应为310000元以上。经法庭询问，原告方明确表示其暂时没有能力将该剩余款项交付给法院执行。因此，两原告并不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定的条件。综上，两原告并不符合《异议复议规定》第二十八条规定的无过错买受人物权期待权保护的条件，其依据与张世阳、谭桂娟签订的《商品房买卖合同》而对案涉房产享有的权益，不足以排除（2019）粤0604执6074号执行案对案涉房产的强制执行，本院对两原告要求停止对案涉房产强制执行的主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：驳回原告陆平伟、陆凤兰的诉讼请求。本案案件受理费收取11132元，由原告陆平伟、陆凤兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄小芳人民陪审员  陈艳芬人民陪审员  黄春梅二〇二〇年六月十一日书 记 员  韦健吉