广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初12989号 原告：谭艺华，男，1998年10月24日出生，汉族，住广西贵港市港**。 原告：李玉凤，女，1996年4月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：罗红脸，女，1977年9月19日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：陈新谋，男，1973年6月20日出生，汉族，住广西东兰县。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年8月26日 开庭时间：2020年6月16日 当事人到庭情况： 原告：均到庭 被告：均到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告退还位于南宁市青秀区的保证金4400元，并向原告支付自2019年8月1日起至实际清偿完毕之日止按年利率24%计算的利息；2.被告向原告退还所缴纳的该房屋在2019年3月份之前产生的所有费用共计39.7元；3.本案诉讼费由两被告承担。 庭审中，两原告明确诉讼请求为：1.两被告向两原告退还位于南宁市青秀区的保证金4400元，并支付相应利息（利息计算方式：自2019年8月1日起至实际清偿完毕之日止，按年利率24%计算）；2.两被告向两原告退还涉案房屋2019年1月至2月期间的公摊水电费及2019年2月的水费共计39.7元；3.本案诉讼费由两被告承担。 被告答辩要点 被告陈新谋答辩称：1、两原告在房屋承租期间存在违约，按合同约定，我方无须返回租赁保证金；2、对于两原告主张的公摊水电费及水费，因两原告实际于2019年2月20日搬入涉案房屋，双方口头约定，两原告以缴纳上述公摊水电费、水费的方式抵扣2019年2月20日-2019年3月1日期间的物业费，前述期间的物业费是由我方支付的，故我方也无需向两原告返还39.7元。 被告罗红脸答辩称：同意被告陈新谋的意见。 事实认定 2019年3月1日，两原告（承租方，乙方）与两被告（出租方，甲方）签订一份《房产租赁合同》，合同第一条约定：租赁房产位于南宁市青秀区，建筑面积126.5平方米，甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，乙方已实地查看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修等情况均予以认可。第二条约定：甲方同意将该房产出租给乙方作为住宅使用，租期为1年，从2019年3月1日起至2020年3月1日止，甲方应于2019年3月1日将房产交付给乙方使用。甲方向乙方交付房产前应结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。第五条约定：乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金4400元以及首月租金2200元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。第六条约定：甲方提供家私电器予乙方租赁期间使用。第七条约定：租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。第九条约定：在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修或造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。第十条约定：租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。 另查明：合同签订前，两原告已对涉案房屋状态进行查看，两被告实际于2019年2月20日将涉案房屋交付给两原告使用，房屋交付时两原告未对涉案房屋状态提出异议。 两原告分别于2019年2月20日、2019年3月1日各向两被告交纳了保证金2200元，共计4400元。两原告还支付了涉案房屋2019年1月至2月的公摊水电费及2019年2月的水费共计39.7元。 再查明：2019年7月31日，两原告搬离涉案房屋并将钥匙交还给两被告。搬离时，双方已结清涉案房屋2019年3月1日至2019年7月31日期间的租金及各项物业费用。根据两原告提供的《联发尚品收款单》，涉案房屋物业费为69.4元/月。两被告主张两原告搬离涉案房屋两个月后，其将涉案房屋另行租赁给他人。 还查明：位于南宁市青秀区系被告罗红脸所有。两被告主张绿城·国际村即联发尚品小区的曾用名，该房屋即涉案房屋。 两原告主张其提前搬离涉案房屋原因如下：两原告租赁涉案房屋实际用于托管班经营，租赁涉案房屋期间，两原告与两被告协商是否可以拆除涉案房屋原有床铺，但两被告不予同意，导致涉案房屋不符合两原告经营需要，两原告因此另行寻找适宜房屋。 两被告主张之所以涉案房屋2019年1月至2月的公摊水电费及2019年2月的水费系两原告支付，是因为双方口头约定以前述费用抵扣涉案房屋2019年2月20日至2019年3月1日期间的物业费。 判决理由 本院认为，两原告与两被告签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 两原告作为承租人，在签订本案《房产租赁合同》前已对涉案房屋状态进行查看，且在房屋交付时未对房屋状态提出异议，应当视为已认可涉案房屋及附属家私电器的现状。根据合同第六条、第九条的约定，两原告在合同履行过程中应当爱护和正常使用房屋及家私电器。两原告提出拆除涉案房屋床铺，不属于正常使用家私的范畴，应当视为对合同的变更，对此两原告应与两被告协商一致。在双方未能协商一致的情况下，两原告以涉案房屋不符合其经营需要为由提前搬离涉案房屋，导致《房产租赁合同》事实上无法继续履行，应当承担相应的违约责任。根据合同第十条的约定，两原告提前退租的，两被告有权没收两原告交纳的保证金不予退还。因此，两原告主张两被告向其退还保证金并支付相应利息，没有相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。 对于两原告主张返还的涉案房屋2019年1月至2月的公摊水电费及2019年2月的水费，双方虽未对上述费用达成书面协议，但结合两原告在合同签订前即已使用涉案房屋且未交纳2019年2月20日至2019年3月1日期间物业费的合同实际履行情况，可以认定双方确已达成以上述费用抵扣2019年2月20日至2019年3月1日期间物业费的协议。两原告主张两被告应向其退还涉案房屋2019年1月至2月的公摊水电费及2019年2月的水费，本院对此亦不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谭艺华、李玉凤的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告谭艺华、李玉凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭慧敏 人民陪审员  石 坚 人民陪审员  葛 平 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  谢凤基 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。