江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1430号上诉人(原审被告）：赣州市喜月荟健康管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区绵江路**中洋?公园首府****商铺。统一社会信用代码：91360700MA3627QW5G。法定代表人：詹美芸，该公司执行董事兼总经理。上诉人(原审被告）：江西喜月荟母婴护理有限责任公司，住，住所地：江西省赣州市章贡区绵江路**中洋?公园首府****商铺一社会信用代码：91360700MA35YQAD3C。法定代表人：詹美芸，该公司执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人：万美琪、陈炳香，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温雅莉，女，1982年11月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邹鑫、杨泉，江西创兴律师事务所律师。上诉人赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司与被上诉人温雅莉房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，争议金额暂为167744元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院查明事实不清,上诉人与被上诉人的法律关系定性错误。上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁合同关系而是代偿关系。1、本案上诉人与被上诉人不是承租人与次承租人的租赁关系,案外人肖某是涉案商铺的出租人,上诉人是商铺的实际承租人,被上诉人仅代表上诉人与案外人肖某签订《房屋租赁合同》。因签订商铺租赁合同时,上诉人尚未办理工商登记,未刻制公司公章,且被上诉人在设立公司时作为公司的最大出资人兼法定代表人,其可以对外代表上诉人与出租人签订租赁合同,且租赁的商铺一直是上诉人的经营场所,商铺租金也一直是由上诉人承担,被上诉人不是商铺承租人,无权将商铺转租。故上诉人与被上诉人之间没有签订任何书面合同,也未曾支付任何租金。2019年1月，因上诉人经营困难，上诉人与出租人通过短信沟通，将租金方式由按季度支付变更为按月支付。一审法院错误的认定上诉人与被上诉人存在转租关系,属于事实认定错误,被上诉人无权对上诉人提起房屋租赁合同纠纷之诉。2、2019年4月,案外人肖某曾起诉上诉人与被上诉人,后案外人肖某又撤回对上诉人的起诉，导致上诉人无法参加诉讼。被上诉人以承租人身份与案外人肖某达成调解，并自愿支付了案件受理费及律师费,导致章贡区法院作出了错误的(2019)赣0702民初3260号民事调解书,损害了上诉人的承租权。现一审法院采信了错误的民事调解书,作出了错误的一审判决,被上诉人因(2019)赣0702民初3253号案件支付的受理费及律师费是其自愿调解的结果,一审法院不应将上述费用判决给上诉人承担。3、上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁合同关系,而是代偿租金后的追偿关系,被上诉人代偿租金后可以起诉上诉人支付租金,但不能隐瞒事实以承租人的身份要求解除上诉人与案外人肖某之间的租赁合同买系,强制上诉人退房。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误的认定上诉人与被上诉人存在租赁合同关系,适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定。实际上,被上诉人仅可以就代付租金的行为向上诉人进行追偿。应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。综上,一审法院事实查明不清,法律关系定性错误,法律适用错误,请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。温雅莉答辩称：1、从温雅莉在一审中向法庭提交的《商铺租赁合同》可以证明，案涉商铺的租赁事宜及租赁关系的实际发生系温雅莉与出租方肖某之间完成,温雅莉系《商铺租赁合同》的相对人即案涉商铺的承租人。上诉人主张其是案涉商铺的实际承租人显然违背合同相对性，缺乏书面租赁合同依据。2、上诉人主张被上诉人温雅莉系代表其与出租方肖某签订《商铺租赁合同》显然造背事实。其一，被上诉人温雅莉并没有代表上诉人与出租方签订租赁合同的意思表示,出租方肖某也不认可被上诉人温雅莉系代表上诉人。其二,上诉人均未向被上诉人温维莉出具授权委托书，被上诉人温雅莉在与出租方签订租赁合同时是以自己的名义而不是以二被上诉人的名义,租赁合同中也并未提及或载明任何关于被上诉人温雅莉系代表二被上诉人签订租赁合同的相关表述。据此，上诉人上诉称温雅莉系代表其不符合事实;本案也不构成表见代理,即使构成表见代理，要主张表见代理的权利也在出租方肖某，而非上诉人。3、上诉人主张被上诉人温雅莉与其之间不是房屋租赁关系而是代偿关系是毫无依据的。上诉人支付出租方肖某商铺租金是基于此前与被上诉人温雅莉的转租约定指示支付,并非所谓代偿。4、被上诉人温雅莉与出租方肖某之间的租赁合同关系已经生效法律文书确定,即(2019)赣0702民初3260号民事调解书已确认案涉租赁合同的承租方是被上诉人温雅莉,其作为承租人的身份已经被生效法律文书确认，不容重新变更。另,被上诉人温雅莉已经根据调解书履行了支付租金及调解书载明的其他义务，上诉人上诉主张调解书无效明显缺乏事实和法律依据,目前调解书仍处于持续有效且持续履行中。综上，上诉人于上诉状中的主张不应得到支持,请予以驳回。温雅莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告就赣州市章贡区商铺形成的不定期《房屋租赁合同》关系；2.判令两被告立即腾空并交还原告转租给两被告位于赣州市章贡区商铺；3.判令两被告共同支付原告因两被告违约导致的，原告处理与原出租人肖某（2019）赣0702民初3260号租赁合同纠纷案的案件受理费损失3280元、律师费6500元，合计9780元；4.判令两被告共同支付原告6月份租金37536元、7月份房租37536元、8月份房租37536元、9月份房租37536元，合计：150144元；5.判令两被告共同支付原告自2019年10月1日起至实际腾退房屋并交还原告之日止的租金（2019年以37536元／月为标准，自2020年1月1日起每年在上年度租金基础上按6%递增）；6.本案案件受理费等诉讼费用由两被告共同承担。一审法院认定事实：2017年4月29日，原告温雅莉与案外人肖某签订《商铺租赁合同》一份，约定案外人肖某将位于赣州市章贡区商铺出租给原告温雅莉，用作经营月子中心，商铺月租金合计37536元，租期自2017年6月1日至2032年12月31日止；从2017年6月1日至2017年11月30日为商铺的免租期，合同期内租金按每年6%递增，即2017年12月1日至2018年12月31日，每月租金为37536元，每月1日前缴清；2019年1月1日至2019年12月31日，每季度租金112608元，2019年逢1、4、7、10月1日前缴清；此后的租金，以此类推按每年6%递增；如原告温雅莉未按时交纳租金及相关费用，自逾期之日起，应向案外人肖某支付违约金，违约金为逾期天数×应交费用总额×1%；未按约定时间交纳商铺租金及其他费用，案外人肖某有权单方解除合同，无需退还原告温雅莉已缴纳的租金、合同保证金等全部费用，造成案外人肖某损失的，原告温雅莉应当赔偿（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。上述合同签订后，原告温雅莉将上述租赁商铺转租给被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司，并由二被告向案外人肖某履行交纳房租等合同义务。原告温雅莉系二被告公司的股东之一。2019年1月7日，因原告温雅莉未按合同约定交纳租金，案外人肖某委托江西理公律师事务所向原告发出《关于要求支付商铺租金的律师函》，要求原告温雅莉及时补足欠付租金及违约金，但原告温雅莉未按约履行。案外人肖某遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年6月14日作出（2019）赣0702民初3260号民事调解书，调解内容如下：原、被告双方于2017年4月29日签订的《商铺租赁合同》继续履行，由原告温雅莉于2019年6月15日之前支付2019年6月30日前的租金37536元；在原告温雅莉履行上述第一项给付义务后，案外人肖某同意免除其免租期租金225216元及违约金6331.07元；本案律师费6500元，由原告温雅莉于2019年6月15日前支付给案外人肖某；案件受理费6560元，减半收取3280元，由原告温雅莉承担，并于2019年6月15日前支付给案外人肖某。当日，原告温雅莉通过口袋转账方式向案外人肖某支付案件受理费3280元、律师费6500元、6月份房租37536元。2017年7月4日，原告温雅莉向二被告及二被告公司股东分别发出了《解除租赁关系返还租赁房屋通知书》。截止2019年11月19日，原告温雅莉共向案外人肖某支付2019年6月至12月期间的房租262752元。原告温雅莉向二被告催索房租无果，遂诉至法院。一审法院认为，虽然原、被告双方未签订书面租赁合同，但根据原告提交的《商铺租赁合同》、《解除租赁关系返还租赁房屋通知书》、二被告企业信用信息、民事调解书等证据可以证明原告温雅莉将案涉商铺转租给二被告经营月子中心的事实，双方实际上已经成立口头的不定期租赁合同。在不定期租赁合同履行过程中，双方可以随时解除合同。原告温雅莉于2019年7月4日向二被告及二被告公司股东均发出了《解除租赁关系返还租赁房屋通知书》，现原告要求解除原、被告之间形成的不定期《房屋租赁合同》并要求二被告腾退案涉商铺之诉请，合法有据，予以支持。因二被告未按约交纳房租，致使案外人肖某起诉原告温雅莉，要求其履行租赁合同义务。案外人肖某起诉后，原告温雅莉依约向案外人肖某支付了案件受理费3280元、律师费6500元及2019年6月至9月房租150144元。现原告温雅莉要求次承租人（即二被告）支付原告垫付的案件受理费、律师费及房租，有事实和法律依据，予以支持。被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告温雅莉与被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司就赣州市章贡区商铺形成的不定期《房屋租赁合同》；二、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将赣州市章贡区商铺腾空并交还给原告温雅莉；三、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告温雅莉支付（2019）赣0702民初3260号案件的受理费3280元、律师费6500元，合计9780元；四、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告温雅莉支付自2019年6月起至2019年9月止的租金150144元；五、由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告温雅莉支付自2019年10月1日起至实际腾退商铺之日止的租金（2019年租金以37536元／月标准计算，此后的租金在上年度租金基础上按6%逐年递增）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3498元，由被告赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据1、上诉人营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明上诉人的诉讼主体资格及基本信息；证据2、被上诉人身份证复印件一份，证明被上诉人的诉讼主体资格及基本信息；证据3、《商铺租赁合同》、公司设立登记审核表、公司登记（备案）申请书、法定代表人信息、股东出资情况各一份，证明上诉人设立时，温雅莉作为最大股东且为法定代表人；上诉人的住所地为涉案的租赁商铺；温雅莉有权代表上诉人与案外人肖某签订《商铺租赁合同》；证据4、银行交易流水、与案外人肖某短信记录截图打印件各一份，证明上诉人承租商铺后，自2017年12月起向案外人肖某支付租金至指定的杨某账户中；上诉人现法定代表人于2019年3月通过发短信的方式与案外人肖某变更租金支付方式，从按季度支付变更为每月月底支付；上诉人是实际承租人；证据5、（2019）赣0702民初3260号《民事裁定书》、（2019）赣0702民初3260号《民事调解书》各一份，证明因案外人肖某撤回对上诉人的起诉，导致上诉人无法参加调解；民事调解书错误认定了被上诉人的承租地位，损害了上诉人的承租权。被上诉人质证认为，对证据1、2的三性无异议。对证据3的《商铺租赁合同》的三性均无异议，对其证明对象有异议，该合同正好反证了案涉商铺的承租人。对证据3其中的公司等登记信息的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议。对证据4其中的银行交易流水的三性均无异议，对其证明对象和内容有异议。对证据4其中肖某短信记录形式真实性无异议，对其内容的真实性、合法性及证明对象有异议。对证据5的三性无异议，对其证明对象和内容有异议。该调解书目前是生效状态，对调解书是否合法有效不应由本案上诉人和被上诉人评判，应由作出该调解书的一审法院去评判认定。对股东股权合作协议的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明对象有异议。对装修工程施工合同，对其真实性、合法及关联性均不予认可。对物业费催缴通知单，对其三性均不予认可。本院二审期间，被上诉人提交证据1、《费用催缴通知单》，证明被上诉人转租给上诉人的案涉租赁房屋，上诉人一方自2019年1月1日起一直拖欠管理费至今，截止2019年12月31日共拖欠物业管理费28350元。证据2、中国邮政的快递封皮及快递单，证明肖斌所出具的整改通知函由其通过邮政快递邮寄给温雅莉。上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，与案件审理没有关联性。对证据2的真实性没有异议，但没有体现具体的邮寄时间，也无法反映快递内的文件是否是该整改通知函。本院审查认为，对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但是不能达到其证明目的。对被上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，关于双方当事人的法律关系。上诉人主张为代偿关系，被上诉人主张为租赁关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，当事人在合同书上的签字或者盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利并履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字或者盖章，尤其具有使合同相对方确信交易对方、从而确定合同当事人的作用。本案中，根据《商铺租赁合同》的合同，由被上诉人与房屋所有权人签订，其中并无加盖上诉人印章；根据租金支付情况，被上诉人一直向房屋所有权人支付租金；根据房屋所有权人的律师函及起诉状、调解书，其所认可的承租人为被上诉人。因此，《商铺租赁合同》的承租人为被上诉人，而非上诉人，上诉人与被上诉人之间应当属于转租形成的租赁关系。关于被上诉人的诉请问题。由于上诉人长期拖欠租金，被上诉人请求解除租赁关系、上诉人腾退房屋并支付2019年6月之后的租金，应当予以支持。关于被上诉人另案支付的案件受理费、律师费，系因被上诉人未及时向房屋所有权人支付租金导致的诉讼成本，且本案不属于追偿纠纷，本院不予支持。另外，上诉人以申请撤销民事调解书为由，请求中止本案审理，由于民事调解书中的法律关系与本案不属于同一法律关系，不影响本案的处理，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理基本正确，仅对另案部分费用处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5967号第一、二、四、五项；二、撤销赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5967号民事判决第三项；三、驳回温雅莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3498元，二审案件受理费3655元，共计7153元，由上诉人赣州市喜月荟健康管理有限公司、江西喜月荟母婴护理有限责任公司负担6736元，由被上诉人温雅莉负担417元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十三日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞