德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初1669号 原告：周发勇，男，1992年9月11日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：廖顶镇，四川维扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宗宇，四川维扬律师事务所律师。 被告：德阳皇城房地产有限公司，住所地四川省德阳市区青云山南路**综合楼，统一社会信用代码91510600665366904Q。 法定代表人：谢玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新星，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告周发勇与被告德阳皇城房地产有限公司（以下简称皇城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周发勇的委托诉讼代理人廖顶镇，被告皇城公司的委托诉讼代理人王新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周发勇向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金77842.46元(庭审中，明确违约金的计算方式为：355445元×0.0003/天×2×365天)；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告应在2016年6月30日前交房，若逾期交房，按已付房款的0.3‰每日支付违约金。原告已依约付清房款355445元。2016年6月26日,被告出具《告皇城上品业主函》,承诺交房时间为2016年10月30日，若10月31日未完成交房，则从11月1日起违约金按合同违约责任的双倍赔偿。原告直至2019年1月才拿到房屋钥匙，但未办理交房手续,原告遂主张从2016年7月1日至2017年6月30日的违约金。 皇城公司辩称，1.不认可《告业主函》的效力，该函件系迫于292户业主的要求单方面出具的，并非答辩人的真实意思表示。即使法院认可该证据，该函件也是对《房屋买卖合同》违约责任的补充；2.对已付购房款及违约金计算天数无异议，但违约金的计算标准过高，请求予以调低。 本院经审理认定事实如下： 2015年8月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同及其附件主要约定：一、买受人购买皇城上品项目3幢第10层1-10-5号房产，建筑面积113.02平方米，总价款355445元，采用一次性付款方式付款；二、交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；三、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照补充协议的约定执行；四、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。附件五补充约定“买受人于2015年8月4日向出卖人支付房款人民币20000元，2015年8月30日向出卖人支付房款人民币300000元，2015年9月20日向出卖人支付房款35445元。”附件八第五条补充约定“……2、如遇下列原因，出卖人可据实顺延交房时间：法律政策变动等不可抗力。3、交房时出卖人房屋具备《商品房买卖合同》第十一条约定交房条件则不视为逾期交房。如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年；前述时间超过一年，买受人可以选择退房，并由出卖人按3万元支付买受人违约金……”2016年1月31日，原告付清案涉房款。 2016年6月26日，被告皇城公司出具《告皇城上品业主函》，主要载明：1.由于我公司原因未按合同约定时间交房，愿意承担按合同约定的违约责任（违约金按照《商品房买卖合同》附件八第五条第3小条的约定进行违约金计算，待办理房产证时，我公司以现金方式一次性赔付给您）。2.交房时间顺延至9月30日，若因客观原因不能按时交房，可顺延一个月，如果10月31日仍未完成交房，从11月1日起违约金按合同违约责任的双倍赔偿。原告自认于2019年1月已领取案涉房屋钥匙，但尚未办理交房手续，遂向本院提起诉讼。 庭审中，被告提交德阳仲裁委员会的裁决书一份，其上载明：仲裁庭认为，被申请人作为案涉建设工程竣工验收五方责任主体之一的勘察单位，其负有参与工程验收的合同附随义务，且应对其承揽的工程勘察任务的质量负责。本案中，在工程已经完工的情况下，被申请人经申请人多次电话通知均拒绝参与工程验收，事后又拒收申请人邮寄的工作联系函，其行为已违反上述法律规定。故，仲裁庭对申请人要求被申请人履行案涉工程竣工验收配合义务（参与竣工验收和在竣工验收报告上签署意见）的请求予以支持。裁定被申请人四川二八二核地质工程有限公司于本裁决送达之日起二十日内配合申请人皇城公司对位于德阳交汇处“皇城上品”1、2标段工程进行竣工验收（作为工程勘察人参与工程竣工验收和在竣工验收报告上签署意见）。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《告皇城上品业主函》、裁决书等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告均应按合同约定履行权利、义务。关于原告主张的违约金标准，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,违约金系以补偿性为主,惩罚性为辅。具体到本案，虽然《商品房买卖合同》附件八中约定了“如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年”，但该约定的时间为2015年8月30日。2016年6月26日，被告出具的《告皇城上品业主函》上载明的内容已对上述约定进行了变更，故应以函件载明的内容作为被告逾期交房承担责任的依据。庭审中，被告辩称《告皇城上品业主函》的内容并非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，故对其辩称意见，本院不予采纳。皇城公司辩称原告主张的违约金过高，原告亦未提交《告皇城上品业主函》上载明的违约金计算标准合理的证据，原告主要存在未能按期装修及资金占用利息等损失。基于此，本院结合双方当事人合同约定、被告违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定皇城公司应按每日万分之二的标准支付违约金，在合理补偿实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能。原告主张的逾期天数为365天，被告无异议,本院予以确认。故皇城公司应向周发勇支付25947.49元（355445元×0.0002/天×365天）。被告辩称其逾期交房系案外人因素造成，由于双方在合同中仅约定因法律政策等不可抗力的原因，被告方能顺延交房时间，故被告的辩称意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告德阳皇城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周发勇违约金25947.49元； 二、驳回原告周发勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费873元，由原告周发勇负担582元，由被告德阳皇城房地产有限公司负担291元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  范荣书 二〇二〇年六月十二日 书记员  刘斌冰