广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25632号原告（反诉被告）：严叶**，女，1978年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。被告（反诉原告）：岑孟祥，男，1964年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：潘锐，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈杰豪，男，1990年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：潘锐，北京大成（广州）律师事务所律师。原告严叶**与被告岑孟祥、陈杰豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告岑孟祥向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并将本诉与反诉进行合并审理（为便于表述，以下统一将严叶**称为原告，将岑孟祥称为被告）。本院于2020年4月15日公开开庭审理本案，严叶**及其委托诉讼代理人邱运忠、岑孟祥及陈杰豪的共同委托诉讼代理人潘锐到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告严叶**向本院提出诉讼请求：一、判令岑孟祥、陈杰豪共同向严叶**支付购房款300000元，并支付迟延履行违约金（以300000元为本金，按日万分之六计算至起诉之日的违约金为5400元，之后按日万分之四计至实际履行完毕之日止）；二、判令岑孟祥、陈杰豪向严叶**赔偿律师费15000元；三、判令本案诉讼费由岑孟祥、陈杰豪负担。事实与理由：2019年6月12日，严叶**与岑孟祥签订了一份《房屋买卖合同》，约定由严叶**将位于佛山市顺德区********************号（以下简称******号）的房产出让给岑孟祥。合同约定了岑孟祥作为买家应支付购房款的期限和方式，并约定如岑孟祥逾期支付购房款的，须按日万分之六的标准支付迟延履行违约金，并承担律师费等。2019年8月7日，岑孟祥与严叶**签订了《委托转名授权书》，约定将上述转让的房产转名过户至陈杰豪名下，并以书面形式通知了严叶**。同日，双方顺利办理了房产过户手续。严叶**出让给岑孟祥的房产是严叶**从上一手房东处购得的，严叶**不需要将户口迁入该房屋地址，因此，严叶**没有在意该房产的落户问题。在办理房产过户手续后，买方到公安户籍部门查询得知案涉房屋地址上登记有一手房东的户口。为解决此问题，经协商，双方于2019年8月7日签订了一份《补充协议》，约定严叶**必须在2019年12月6日前完成户口迁出，岑孟祥则暂扣应付购房款300000元，直到严叶**完成户口迁出后的20个工作日期满后的3日内再支付给严叶**。如果严叶**无法在上述期限内完成户口迁出的，则岑孟祥所扣留的300000元购房款应作为违约金归岑孟祥所有。严叶**于2019年8月26日完成了上述房产的户口迁出，并已通过岑孟祥进行了确认。按《补充协议》的约定，岑孟祥应于2019年9月26日前将暂扣的300000元清偿给严叶**。但经多次催告，岑孟祥却一直无理拖延拒付。岑孟祥拒不支付购房款的行为已构成违约，且给严叶**造成了巨大的经济损失。被告岑孟祥辩称，岑孟祥已经实际支付了严叶**主张的300000元购房款，请求法院驳回严叶**的全部诉讼请求。被告陈杰豪辩称，严叶**主张的300000元购房款是依据其与岑孟祥签订的《房屋买卖合同》应得的款项，陈杰豪并未参与该合同的签订过程，也未向严叶**承诺过支付任何购房款，因此，陈杰豪不应承担付款责任。被告岑孟祥向本院提出反诉请求：一、判令严叶**向岑孟祥支付逾期未迁出户口的违约金56005.2元（以房屋总价款为基数，按日万分之二，自双方办理过户手续之次日起计算至严叶**实际迁出户口之日止，暂计至2019年12月27日的违约金为56005.2元）；二、判令严叶**立即向岑孟祥支付迟延履行违约金235936.8元（违约金以房屋总成交价为基数，按日万分之六，自合同签订之日起计算至实际办理完相关手续之日止）；三、判令本案的本诉诉讼费与反诉诉讼费由严叶**承担。事实与理由：2019年6月12日，岑孟祥与严叶**签订了《房屋买卖合同》，约定严叶**将******号的房屋出售给岑孟祥，总价款为1986000元，合同第三条约定了付款方式及时间，合同第七条约定严叶**确认该房屋没有挂靠任何户口，该房屋若有户口挂靠，严叶**必须于办理过户手续前迁出，严叶**逾期未迁出户口则视为违约，岑孟祥有权要求严叶**自双方办理过户手续之次日起，以房屋总价款为基数，按日万分之二的标准支付延迟履行违约金。合同第十条第1.3点约定若严叶**延迟办理相关手续的，则视为违约，岑孟祥有权要求严叶**自本合同签订之日起至实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六的标准支付延迟履行违约金。2019年8月7日，岑孟祥与严叶**又签订了《委托转名授权书》，约定严叶**将该房屋转名过户至陈杰豪名下。2019年8月7日，岑孟祥、陈杰豪与严叶**又签订了《补充协议》，双方确定因该房屋在当天已办理完过户手续并在过户后查明该房屋存在户口未迁出的情况，因此，严叶**须于收取岑孟祥房屋总价余款的同时预留300000元至岑孟祥指定的账户作为迁出户口保证金，严叶**应于2019年12月6日前迁出户口，岑孟祥、陈杰豪将该保证金一次性无息支付给严叶**，若严叶**到期不迁出或逾期迁出的，经见证方佛山市顺德区**房地产信息服务有限公司（以下简称**房地产公司）告知后，严叶**在2个工作日内仍不迁出的，则该保证金归岑孟祥、陈杰豪所有，严叶**不得有异议。在上述合同及补充协议签订后，严叶**出现以下违约行为：首先，严叶**在合同中恶意确认该房屋没有挂靠任何户口，其行为已构成违约。2019年8月7日，岑孟祥、陈杰豪在办理完该房屋的过户手续后，在房屋中介协助下发现该房屋存在户口未迁出的情况，严叶**得知岑孟祥、陈杰豪已知悉以上情况后，态度极其恶劣且当场辱骂房屋中介多管闲事，可见严叶**明显在交易前已知悉并恶意隐瞒没有迁出户口的事实，根据合同第七条约定，岑孟祥有权要求严叶**自双方办理过户手续之次日起，以房屋总价款为基数，按日万分之二的标准支付延迟履行违约金。其次，严叶**在签订《补充协议》后，迟延办理户口迁出手续，其行为已构成违约。岑孟祥、陈杰豪发现上述户口未迁出的问题后，于2019年8月7日与严叶**签订相关补充协议，约定由严叶**及时办理户口迁出手续，但迄今为止，严叶**仍未向岑孟祥、陈杰豪提供任何证明该户口已完成迁出的证据。严叶**迟延办理户口迁出手续的行为已构成违约，根据合同第十条第1.3点约定，严叶**应依约向岑孟祥承担相关的违约责任。原告严叶**对被告岑孟祥的反诉辩称，严叶**并不存在岑孟祥所称的违约行为。首先，严叶**并未恶意隐瞒该房屋地址登记有上一手房东户口的问题，上一手房屋所有权人没有如实告知严叶**；在发现案涉房屋上登记有他人的户口后，双方在2019年8月7日签订了《补充协议》，对户口迁移问题进行了重新约定，岑孟祥主张严叶**违约没有事实依据。其次，在签订《补充协议》后，严叶**在2019年8月已经将案涉房屋地址登记的户口迁出，并及时通知了岑孟祥，严叶**不存在违约行为。综上，岑孟祥的反诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。诉讼中，严叶**及岑孟祥分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院分析如下：对严叶**提交的微信聊天记录截图打印件，严叶**能提交原始载体予以核对，且微信聊天的内容与本案房屋买卖合同有关，本院对该微信聊天记录的真实性、关联性、合法性予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2019年6月12日，严叶**与岑孟祥经**房地产公司的居间介绍，签订一份《房屋买卖合同》，合同约定严叶**将其名下的******号的房屋以1986000元的价格出售给岑孟祥。合同第三条约定买方以现金转账的方式支付购房款，买方在签订合同当天支付定金20000元，于2019年6月13日前支付定金166000元，于2019年8月15日前办理房屋的过户手续，买方同时向卖方支付购房余款1800000元。合同第七条约定卖方确认该房屋没有挂靠任何户口（注：该房屋若有户口挂靠，卖方必须于办理过户手续前迁出，卖方逾期未迁出户口视为违约，买方有权要求卖方自双方办理过户手续之次日起，以房屋总成交价为基数，按日万分之二的标准支付迟延履行违约金）。合同第十条第1.3点约定若卖方延迟办理相关手续的，则视为违约，买方有权要求卖方自本合同签订之日起至实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六的标准支付延迟履行违约金。合同第十条第2点约定买方没有按时支付款项或者办理相关手续的，视为买方违约，卖方有权要求买方从合同签订之日起至款项实际支付之日止或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六的标准支付延迟履行违约金；逾期达30日视为买方严重违约，卖方有权解除本合同，卖方收取的定金不予返还，并要求买方按房屋总成交价的30%支付违约金，并承担卖方通过法律途径追讨债务而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。合同签订后，严叶**于2019年6月12日、2019年6月13日出具收据，确认收到定金合计186000元。2019年8月7日，岑孟祥作为委托方，严叶**作为受托方，双方签订一份《委托转名授权书》，岑孟祥授权严叶**在办理该物业的产权过户时，将该物业过户给陈杰豪。2019年8月7日，严叶**作为卖方、甲方，岑孟祥与陈杰豪作为买方、乙方，**房地产公司作为见证方，三方签订《补充协议》一份，协议记载买卖双方于2019年6月12日签订《房屋买卖合同》，现该房屋已办理完过户手续，过户后查明该房屋存在户口未迁出的情形，现甲乙双方协商同意，共同订立以下补充条款：该房屋有户口未迁出，甲方须于收取乙方余款的同时预留300000元至乙方指定的账户（开户行：顺德农商银行，开户名：陈杰豪，账号：****************）作为迁出户口保证金；甲方于2019年12月6日前迁出户口的，乙方将该保证金一次性无息支付给甲方，若甲方到期不迁出或逾期迁出的，经见证方告知后，甲方在2个工作日内仍不迁出的，则该保证金归乙方所有，甲方不得有异议。若甲方在合同约定的期间内将户口迁出的，乙方应在甲方迁出户口后的20个工作日内到相关部门予以确认，若乙方未及时确认，在甲方迁出户口后的20个工作日后视为确认该房屋地址登记的户口已迁出。乙方须在甲方迁出户口后的20个工作日起3个工作日内将该笔保证金一次性无息转至甲方指定的账户。严叶**于2019年8月7日出具收款收据一份，确认收到岑孟祥、陈杰豪支付的购房余款1800000元。岑孟祥、陈杰豪于当天亦向严叶**出具收款收据一份，确认收到严叶**交付的户口保证金300000元。严叶**自2019年8月26日起多次通过微信联系陈杰豪，告知其已将户口迁出，让陈杰豪尽快查询后处理，但陈杰豪均没有去查询。严叶**自2019年9月17日起多次通过微信联系岑孟祥，告知其已将案涉房屋地址登记的户口迁走二十多天了，让岑孟祥尽快将款转给严叶**，岑孟祥均答应会尽快安排。2019年9月27日，岑孟祥与严叶**商量让严叶**先配合办理案涉房屋名下的水电费过户手续，等到节后（国庆节）再将钱转给严叶**，岑孟祥表示：“事实当时中介公司出了一些问题，责任是他们，但你也有责任，因为你当时确认是没有户口的。那现在不是说这个问题，简单来说，你现在必须把户口、水电全部解决，我才能转钱给你。”严叶**回复：“当时户口的问题已经签订了补充协议，补充协议我也履行了，我也希望你履行补充协议。”2019年10月9日，严叶**又催促岑孟祥，岑孟祥回复称就这一两天吧。严叶**在催促无果后，于2019年10月13日将手写的《告知涵》拍照后通过微信分别发送给了岑孟祥、陈杰豪，要求岑孟祥、陈杰豪于2019年10月18日前处理还款事宜，否则将通过法律途径予以追讨。2019年10月11日，**房地产公司亦组建“大福基单家”的微信聊天群，组织严叶**与岑孟祥、陈杰豪予以协商。2019年10月13日，严叶**在微信群中将手写的《告知涵》拍照后发送在该微信群里，双方商议未果。另查明，佛山市顺德区公安局容桂派出所于2020年5月26日向本院出具《户口迁移记录查询情况》一份，该查询情况显示******号房屋在2019年6月12日之后仅有户主陈某于2019年8月26日迁出该址的记录。本院认为，严叶**与岑孟祥签订的《房屋买卖合同》以及严叶**、岑孟祥、陈杰豪签订的《补充协议》都是协议双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。一、关于岑孟祥、陈杰豪应当承担的责任严叶**起诉主张300000元为购房款，但根据严叶**出具的收据可知，其已确认收到剩余的购房款1800000元，其中的300000元是根据其本人的指示，由岑孟祥转至陈杰豪的账户作为保证金，因此，原告主张的300000元款项的性质为保证金，并不属于购房款。根据本院查明的事实，案涉的******号房屋上的户口（户主陈某）已于2019年8月26日迁出，严叶**已在《补充协议》约定的期限内履行了户口迁出的义务，严叶**也多次通知陈杰豪查询证实，但陈杰豪一直怠于查询，根据《补充协议》的约定，若严叶**在合同约定的期间内将户口迁出的，岑孟祥、陈杰豪应在迁出户口后的20个工作日内到相关部门予以确认，未及时确认的，岑孟祥、陈杰豪须在迁出户口后的20个工作日起3个工作日内将该笔保证金一次性无息转至严叶**指定的账户，因此，岑孟祥、陈杰豪最迟应于2019年9月26日向严叶**返还保证金300000元。严叶**对该300000元款项的性质理解为购房款并不影响其有权请求岑孟祥、陈杰豪返还该300000元，岑孟祥、陈杰豪应负有返还该保证金的义务。对原告主张以未付款项为基数，按日万分之六计算违约金，本院认为，如前所述，该300000元为保证金，并非购房款，不能适用买方逾期支付购房款的违约金条款，且陈杰豪并非《房屋买卖合同》的当事人，《补充协议》也未对逾期返还保证金的行为约定违约责任，因此，本院以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算逾期付款的利息，岑孟祥、陈杰豪应当自2019年9月27日起以300000元为基数，按上述标准向严叶**支付逾期付款利息至实际清偿之日止。对严叶**主张的律师费15000元，如上所述，该款项为保证金，并非购房款，且《房屋买卖合同》约定在严叶**因岑孟祥违约而提出解除合同的情形下，才由岑孟祥承担由此产生的律师费等，严叶**的该项主张没有事实依据，本院不予支持。二、关于严叶**应承担的责任岑孟祥主张严叶**在签订《房屋买卖合同》前已知悉案涉房屋上有户籍登记的事实，其在签订合同时又恶意隐瞒，已构成违约，应当根据《房屋买卖合同》第七条的约定，自双方办理过户手续之次日起，以房屋总价款为基数，按日万分之二支付延迟履行违约金，本院认为，严叶**未能提供案涉房屋在交易时真实的户籍登记状况，与其在合同中确认的内容不符合，确已构成违约，《房屋买卖合同》第七条亦约定了此种情形下严叶**应当承担的责任，但岑孟祥并未选择按合同的约定主张权利，严叶**、岑孟祥、陈杰豪之后达成的《补充协议》对严叶**履行户口迁出义务及条件作出了新的约定，岑孟祥、陈杰豪同意在收取严叶**支付的迁出户口保证金300000元后给予严叶**迁出户口的宽限期，在宽限期间内，严叶**履行义务的，岑孟祥、陈杰豪同意退还全部保证金，该协议虽然没有明确免除严叶**依据《房屋买卖合同》第七条约定而应承担的违约责任，但根据严叶**与岑孟祥于2019年9月27日的微信聊天记录可知，岑孟祥是明知在签订《补充协议》后即放弃要求严叶**按合同第七条的约定支付迟延履行违约金；另外，如果岑孟祥坚持要求严叶**支付迟延履行违约金，则按常理，严叶**没有必要再签订《补充协议》向岑孟祥、陈杰豪支付巨额的保证金来加重自己的负担。因此，本院认为三方通过签订《补充协议》的方式变更了严叶**未在房屋过户前迁出户口的责任承担方式，岑孟祥根据原合同第七条的约定要求严叶**支付迟延履行违约金没有事实依据，本院不予支持。岑孟祥还主张严叶**在签订《补充协议》后至岑孟祥提起反诉之日仍未向岑孟祥、陈杰豪提供任何证明该户口已迁出的证据，要求严叶**根据《房屋买卖合同》第十条第1.3点的约定，自办理过户手续之次日起，以房屋总价款为基数，按日万分之六的标准支付延迟履行违约金。本院认为，根据《补充协议》的约定，在案涉房屋上的户口迁出后，应当由岑孟祥、陈杰豪向相关行政部门予以核实后进行确认，严叶**已数次催促案涉房屋的现所有权人陈杰豪，但陈杰豪以各种借口拒绝确认，严叶**在履行《补充协议》过程中不存在违约责任，岑孟祥的该项主张缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、岑孟祥、陈杰豪应于本判决发生法律效力之日起三日内向严叶**返还300000元保证金并支付逾期付款利息（利息以300000元为基数，自2019年9月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回严叶**的其他诉讼请求；三、驳回岑孟祥的全部反诉请求。如果岑孟祥、陈杰豪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为3053元，财产保全费2122元，合计5175元（已由严叶**预交），由严叶**负担300元，岑孟祥、陈杰豪负担4875元；反诉受理费减半收取为2839.57元（已由岑孟祥预交），由岑孟祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年六月三日书记员  罗 莉