海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终843号   上诉人（原审被告）：武汉鑫源房地产开发有限公司。住所地：武汉市洪山区1-珞南街武珞路**兆富国际大厦2405。   法定代表人：夏佑民，总经理。   委托诉讼代理人：吴康丽，海南凯志律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王和辉，海南凯志律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南大祥物业服务有限公司。住。住所地：海口市滨海路**中科院北附楼**/div>   法定代表人：邱祥光，董事长。   委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：臧昊，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。   上诉人武汉鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）因与被上诉人海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人鑫源公司上诉请求：1.撤销(2019)琼9005民初1428号民事判决第一、二、三项判决；2.依法改判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在严重错误，上诉人已依法向被上诉人移交了物业管理所需的全部材料及经查验合格的设施设备。1.关于物业管理所需的全部材料，上诉人已经移交给被上诉人。上诉人在一审中提交的证据8(联系函)，上面有明确写明“双方协调会议上协定2013年10月7日前大祥公司全部接管小区所有工程资料及配套设施，目前电梯事项贵公司尚未接管”，被上诉人的物业经理黄琥在该份联系函上签名确认，且被上诉人未提出任何异议，进一步证明联系函的陈述属实。此外，证人夏清火、黄琥代表双方公司进行交接，他们的证人证言，充分证明上诉人已经将物业管理所需的全部材料移交给被上诉人。2.关于配电系统设备和供水系统，上诉人已经移交给被上诉人。上诉人在一审中提交的证据14(关于鑫源锦程小区用电过户协议)及证据15(文昌市供电局关于用电户的系统登记)，该两份证据明确载明上诉人将小区的用电权及其所配套的电气设备转让给被上诉人进行使用、养护及维修，且在供电局的系统中被上诉人是鑫源锦程小区的结算户。上诉人提交的证据19(更名过户申请表及附件)，明确载明鑫源锦程小区的供水用户于2013年11月27日更名为被上诉人。一审法院对以上证据予以确认，且认定这些证据可以证明被上诉人已接管了小区的水电系统及设施。但是，一审法院却在判决当中仍然要求上诉人要与被上诉人办理小区水电系统设备的交接手续，这明显存在前后矛盾，也不符合客观事实。3.关于电梯设备，上诉人与被上诉人共同查验后，已经移交给被上诉人。上诉人一审中提交的证据16(电梯移交清单)、17(鑫源锦程一期1、2、3号楼电梯移交资料)、18(鑫源锦程C1楼电梯移交情况)、21(照片)及补充证据5(电梯交接手续)，这些证据全部有被上诉人的盖章或工作人员签名确认，完全可以证明鑫源锦程小区的电梯资料及设备已经双方查验完好，并办理了交接手续，且在电梯内张贴的文昌市质量技术监督局出具的《特种设备使用标志》中，也明确载明使用单位为被上诉人公司。4.关于消防系统设施设备、监控系统设备、柴油发电机组设备，上诉人与被上诉人共同查验后，已经移交给被上诉人。上诉人一审中提交的证据8(联系函)、补充证据1(交接单)及当时代表双方公司进行交接的证人夏清火、严崇光及黄琥的证人证言，以上设备全部是由双方的工作人员进行了查验，并办理了交接手续。证人黄琥是被上诉人的物业经理，在交接单和联系函中均有他本人的签名，他的证言中也明确承认了以上设备已全部交接完毕，其证言和交接单、联系函完全可以相互印证交接的事实。二、根据上诉人提交的证据，结合被上诉人已经从2013年开始对涉案小区进行物业管理并收取费用，且一直未向上诉人提出异议的事实，根据生活经验和常识，足以认定上诉人已将物业管理所需资料、公用设施设备移交给原告。1.根据上诉人提交的证据和证人证言可以证明双方已全部办理资料和设备的交接手续。2.被上诉人从2013年开始对涉案小区进行物业管理并收取费用，且从2013年至今长达6年，被上诉人从未就资料及设备的移交向上诉人提出异议。3.如上诉人未将物业资料及设备移交给被上诉人，被上诉人根本无法在小区正常开展工作，被上诉人的主张既不符合客观事实，也不符合正常的生活经验及逻辑。4.根据《最高人民法院关于适用》第108条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合以上事实，根据民事诉讼证据规则的高度盖然性原则，也足以认定上诉人已将物业资料及设备移交给被上诉人。三、一审法院适用《物业承接查验办法》的规定，认定双方未进行查验交接，存在错误。1.根据《物业承接查验办法》第一条的规定，立法的目的是为了“规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督”。因此，《物业承接查验办法》属于指导性的部门规章，不是强制性部门规章。《物业承接查验办法》对不按该办法规定的程序进行查验交接工作，没有作出任何处罚的规定，进一步说明该办法规定的程序只是指导，不具有强制性。2.一审判决以开发商与前期物业公司没有按照《物业承接查验办法》规定的程序进行承接查验为由，直接否认开发商与前期物业公司的承接查验的事实，属适用法律错误。四、鑫源锦程小区的消防系统整改责任不应由上诉人承担。如前所述，小区的消防设施设备系统已经办理完了交接手续，且在被上诉人接管小区前，小区的消防系统及设施设备均通过文昌市消防支队验收合格。在接管小区后，被上诉人收取了相应的物业费，物业费中明确包含了公共设施设备的日常养护费，由于被上诉人未按照规定对小区的消防设施设备进行维护养护，才导致小区的消防设施设备达不到安全要求。文昌消防支队对小区进行消防检查时，都是被上诉人公司在全程配合检查，同时，也在检查记录及责令整改通知上签名确认，这完全说明，小区的消防设施是由被上诉人在日常管理。另外根据双方的约定，被上诉人的物业服务范围明确包括了公共区域消防设施设备的维护管理，法律法规也明确规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的消防设施进行维护管理，因此，不管根据双方约定还是法律法规的规定，被上诉人均有义务对小区的消防设施设备进行维护养护，一审判决要求上诉人对小区的消防设施进行整改毫无事实根据及法律依据。综上所述，上诉人已履行了交接的义务，一审判决认定存在严重错误，恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。   被上诉人大祥物业公司辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持一审法院判决。1.上诉人并没有提交经被上诉人与上诉人共同签章确认的交接记录和交接确认书。根据《物业承接查验办法》第十四条以及《物业承接查验办法》第十九条、第二十条之规定，现场查验应当形成书面记录，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。而本案中，上诉人提交的材料大多系其单方制作，或者其提供的证人夏清火、严崇光与上诉人存在隶属关系，不具有证明力，不足以采信。而黄琥的证人证言并非出庭也未经过庭审质证，该份证言无法证实其真实性。2.上诉人提交的证据材料不足以证明已经与被上诉人办理好一期、二期消防系统设施设备、监控系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套系统设备设施进行查验和办理交接手续。首先，本案中上诉人提交的证据仅仅证明，被上诉人因实际接管涉案小区对供电系统、供水系统进行接管，但水电不属于法定查验内容，双方只需完成交接即可，根据《物业承接查验办法》第十七条之规定，上诉人并非进行合同约定和法律约定的与被上诉人办理查验交接手续。其次，上诉人也没有与被上诉人办理电梯交接的书面记录，《物业承接查验办法》规定，电梯的查验交接需按法定程序进行，建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，交接工作应当形成书面记录。然后，根据《物业承接查验办法》第十六条之规定，上诉人应当与被上诉人将上述法律规定的共用设备共用设施进行查验和办理交接手续。最后，上诉人提交的一期、二期的消防《文昌市公安消防支队建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》并非就能证明被告已经向被上诉人办理查验和交接手续，首先这个查收告知书，是消防队建设中的工程进行的一种查收，并不能证明整个消防已经竣工，该告知书第三条也提到改建等行为要继续报备，并且该告知书也是抽查，并非是整个消防系统。且二期的查收告知书是2013年7月30日，而二期的整个工程是在2017年9月6日才竣工验收的，时隔四年无法证明涉案小区的二期消防设施设备是竣工验收。根据《文昌鑫源锦程前期物业合同》第五条、第四款和《补充协议》第二条之约定以及根据《物业管理条例》第28条、第29条的规定和《物业承接查验办法》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十四条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十六和第二十七条之规定，对于消防系统的查验和交接系被上诉人与上诉人的双方共同的义务，上诉人未与被上诉人对消防系统进行查验交接，应承担违约责任。也就说，应承担消防队要求整改后的费用。另根据《海南省物业服务收费办法》第十七条规定，物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，消防设备的维修费用应由业主启动住宅专项维修资金来进行维修，而不是由物业公司承担消防设备维修费用。二、《物业承接查验办法》是中华人民共和国住房和城乡建设部根据《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等上位法制定的部门规章，该规章在没有违反上位法的前提下，对上位法没有规定的内容进行细化，是符合立法的目的，下位法没有违反上位法时，可以适用，故一审法院适用法律正确。根据《物业承接查验办法》第十三条、第二十七条和第十一条之规定,因为涉案小区是分期建成，上诉人应当三期竣工验收后具备该通知第十一条的规定后，应与被上诉人办理承接最后一期物业时，办理物业项目整体查验和交接手续。综上，根据上述的法律规定和合同约定，上诉人应当委派专业人员参与现场查验，与被上诉人共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，以明确双方权利义务。   大祥物业公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告立即按照《物业管理条例》第二十九条之规定和《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》的约定对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的下列资料向原告移交并签订交接确认书:1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所必需的其他资料。二、请求法院依法判决被告立即按照《物业管理条例》第二十八条之规定和《文昌市鑫源?锦程前期物业补充协议》的约定对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的下列物业共用部位、共用设施设备与原告进行查验并办理交接手续:消防系统设施设备、监控系统设备、配电系统设备、供水系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施。三、请求法院依法判决被告立即对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的消防系统进行整改，直至小区消防设备设施符合法律法规等有关消防管理的规范要求。四、本案全部诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2013年9月30日，原告大祥物业公司与被告鑫源公司签订前期物业服务合同《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，合同约定被告选聘原告对“鑫源·锦程”小区提供前期物业管理服务，同时对物业管理范围及服务内容、双方权利义务等作了约定。其中第二章第二条约定了原告前期物业管理的内容，包括共用设施设备、附属物、建筑物的日常维修养护和管理，公共区域消防设施设备的维护管理，电梯、水泵的运行和日常维护管理等。第五章第五条第4项约定被告应向原告移交（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件;（4）物业管理所必需的其他资料；（5）房屋和配套设施的产权归属资料；（6）物业管理所必须的其他资料。同日，双方签订《文昌市“鑫源·锦程”前期物业补充协议》，第二条约定“鑫源·锦程”小区所有物业管理工作及原物业管理人员于2013年10月1日起由原告接管，原、被告双方相互协助，所有设备及各种资料的移交工作于2013年10月30日完成。原告按双方合同约定于2013年10月开始对“鑫源·锦程”小区进行物业服务管理，包括收取物业费，对水、电和电梯进行管理和维护。但被告未按合同约定及法律规定将小区物业管理的相关资料移交给原告，也未与原告进行物业共用部位、共用设施设备的查验和交接。2019年3月5日，文昌市公安消防支队向原告发出《责令期限改正通知书》，责令原告对小区消防系统进行整改。另查明，“鑫源·锦程”小区一、二期分别于2012年2月1日及2017年9月21日竣工验收合格。文昌市公安消防支队分别于2012年10月8日及2013年7月30日向被告出具《文昌市公安消防支队建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》，告知被告“鑫源·锦程”小区一、二期A1、A2、B1、C1共4栋建设工程的消防竣工验收备案抽查合格。   一审法院认为：本案的争议焦点是：1.被告是否已将原告诉请的一、二项相应的资料以及物业共用部位、共用设施设备查验移交给原告；2.被告是否需对该小区一二期的消防系统进行整改。1.关于被告是否已将原告诉请的一、二项相应的资料以及物业共用部位、共用设施设备查验移交给原告。根据查明的事实，原告于2013年10月开始对“鑫源·锦程”小区进行物业服务管理，但双方当事人未就相关物业管理资料以及物业共用部位、共用设施设备依法进行查验交接。根据《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”、第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料”及《物业承接查验办法》的规定，被告依法应将相关物业管理资料移交原告并与原告对除供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备以外的物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。原告的第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中关于被告与原告对消防系统设施设备、监控系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施进行查验并办理交接手续的请求有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。另，对于原告的第一项请求中的物业管理所必需的其他资料，原告所列附件《物业承接查验移交资料目录》，经庭审确认无相应法律依据，系原告单方制作，一审法院不予采纳。需移交的物业管理资料由原、被告按照法律规定和实际情况共同确定。对于原告的第二项请求中关于配电系统设备、供水系统设备的查验交接，根据《物业承接查验办法》第十七条之规定，水、电系统设备不属于法定查验内容，双方只需完成交接手续即可。2.关于被告是否需对该小区一、二期的消防系统进行整改。“鑫源·锦程”小区一、二期的消防系统分别于2012年10月8日、2013年7月30日经验收抽查合格，被告认为原告于2013年10月已接管小区物业管理服务，消防系统的维护管理属于原告的义务，故未按文昌市公安消防支队的要求对消防系统进行定期维修保养。原告则认为被告未将消防系统进行查验交接，应由被告承担日常维修保养的责任，被告根本违约，应由被告按文昌市公安消防支队的要求对消防系统进行整改。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”及《物业承接查验办法》的规定，以及原、被告双方的合同约定，对于消防系统的查验和交接系原、被告双方的共同义务。被告未与原告对消防系统进行查验交接，应承担违约责任。“鑫源·锦程”小区一、二期分别于2012年2月1日及2017年9月21日竣工验收合格后，具备了查验交接的条件。原告自2013年10月开始对小区进行物业服务管理，至2019年4月方提起诉讼，怠于行使权利、履行义务，也应承担相应责任。对于“鑫源·锦程”小区一、二期的消防系统出现的问题，系原、被告双方违约导致消防系统未进行日常维修管理造成的，整改责任应由双方共同承担。鉴于开发商系物业管理资料及物业共用部位、共用设施设备的占有方，在查验交接过程中起主导作用，应对违约后果承担主要责任，一审法院酌情确定由被告承担整改责任的80%，原告承担20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内按照《物业管理条例》第二十九条之规定和《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》的约定对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的下列资料向原告海南大祥物业服务有限公司移交并签订交接确认书:1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所必需的其他资料；二、被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后五十日内按照《物业管理条例》第二十八条之规定和《文昌市鑫源?锦程前期物业补充协议》的约定与原告海南大祥物业服务有限公司共同对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的消防系统设施设备、监控系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施进行查验并办理交接手续，办理配电系统设备、供水系统设备的交接手续；三、被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内与原告海南大祥物业服务有限公司共同对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的消防系统进行整改，直至小区消防设备设施符合法律法规等有关消防管理的规范要求，整改产生的费用按被告80%、原告20%的比例分担；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告海南大祥物业服务有限公司负担20元，被告武汉鑫源房地产开发有限公司负担80元。原告海南大祥物业服务有限公司预交的80元，本判决生效后予以退回，限被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳80元。   二审中当事人没有提交新证据。一审查明认定的事实本院予以确认。   本院另查明：2013年9月30日，大祥物业公司与鑫源公司签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，合同约定：第一条物业服务名称：文昌鑫源锦城项目，占地面积48亩，总建筑面积70000平方米；第二条：物业管理范围及服务内容。在物业管理区域内，乙方对文昌市鑫源锦程小区提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收材料等房屋建筑共用部分的日常维修养护和管理。3.共用设施、设备的日常维修、养护和管理。4.共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理。9.消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。10.电梯、水泵的运行和日常维护管理；第三条：物业服务质量应达到以下标准：11.公共设施完好率达到90%，实施巡检制，及时保养维修。13.消防设施完好率达到98%，责任到人，检查到位，定期维护，建档记录，确保完好。   再查明：2013年10月14日鑫源公司向大祥物业公司发出联系函，其中第4条写有“双方协调会议上协定2013年10月7日前贵公司全部接管小区1、2、3、7共4栋所有工程资料及配套设施，目前电梯事项贵公司尚未接管……”的内容。该联系函有大祥物业公司黄琥的签名。2013年11月27日清澜供水受理大祥物业公司同月13日申请办理供水过户手续。申请人为大祥物业公司代表黄琥。大祥物业公司对此次供水过户完全认可、无异议。2013年12月5日鑫源公司与大祥物业公司签订锦城小区用电过户协议，该协议约定将该小区的用电权及其配套电气设备过户给大祥物业公司使用、养护及维修。大祥公司对此协议真实性予以认可。   本院认为，鑫源公司与大祥物业公司签订的《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）及《文昌市鑫源锦程前期物业补充协议》（以下简称补充协议）是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格执行。前期物业合同及补充协议，是确定本案事实的基础。在未经法定途径变更或者撤销前，各方当事人应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定严格予以遵守。双方在前期物业合同以及补充协议中约定的组织移交竣工总平面图等资料、大祥物业公司提供的前期物业管理服务内容及质量标准等系双方均应履行的义务。而且双方并未约定履行承接查验手续是办理物业交接手续的必要条件。大祥物业公司在接受鑫源公司移交的本案相关物业的办公用房、设备、工具并入场开展物业服务活动即应表明双方办理了物业交接，未办理物业承接查验手续仅涉及由此所产生的其他相应法律后果，但并不影响认定双方对物业的交接完成。   本案的争议问题分析如下：   一、关于资料的移交问题。大祥物业公司依据前期物业合同、补充协议及《物业管理条例》相关规定，诉请鑫源公司向其移交涉案小区的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件及其他资料并签订交接确认书，鑫源公司辩称其已将上述资料移交给大祥物业公司，并由大祥物业公司的原物业经理黄琥在交接清单上签字确认，而且，2013年10月14日在与大祥物业公司的联系函中明确除电梯尚未接管外，所有工程资料及配套设备已接管。但鑫源公司未能提供有黄琥签名的交接清单和合同中约定双方协调会议协商以上内容的会议纪要，以及其他能够证明双方办理交接资料的证据。故，双方虽然完成前期物业服务交接，但没有证据证明完成上述资料的交接，鑫源公司违反前期物业合同及补充协议的约定，一审法院认定鑫源公司应向大祥物业公司移交竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、物业使用说明文件及其他资料并签订交接确认书，并无不当，本院予以维持。   二、关于小区设施设备的查验和移交手续问题。一个物业服务企业提供物业服务，其应当对物业管理区域内建筑物的共有部分、共用设施设备以及公共区域进行维修、养护和管理。根据《物业管理条例》第二十八条的规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。进行查验是物业服务企业应当完成的职责。物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同，在承接物业之前，即应当查验相关共用设施设备是否达到使用标准，如果认为相关共用设施设备存在问题应当要求建设单位予以解决，在查验中如果发现物业共用设施设备存在严重问题，不符合交用条件，导致物业服务合同无法履行的，可以要求建设单位承担违约责任。而本案大祥物业公司于2013年接手涉案小区后，开始向业主收取物业服务费用，现大祥物业公司诉请鑫源公司对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期消防系统设施设备、监控系统设备、配电系统设备、供水系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施进行查验，并办理交接手续。这些设施设备属于物业服务企业正常提供物业服务不可或缺的共用设施设备，大祥物业公司接手了涉案小区物业，却诉称对这些重要共用设施设备未进行交接，显然不合理，没有合法依据。且，前期物业合同及补充协议未能就上述设施设备的交接进行具体约定。应当由大祥物业公司完成查验交接的义务不能因此转嫁给建设单位。因此，对于大祥物业公司要求鑫源公司对小区上述共用设施设备进行查验并办理交接手续的诉讼请求，本院不予支持。但是并不因此免除鑫源公司对上述设施设备的质保责任，涉案共用设施设备的质量如果不符合法律规定或合同约定，或者交接后发现隐蔽工程质量问题的，鑫源公司仍应依法承担修复责任。   三、关于消防系统的整改问题。小区的消防设施设备系统已经移交大祥物业公司管理使用，且在被上诉人接管小区前，文昌市公安消防支队分别于2012年10月8日、2013年7月30日向鑫源公司出具两份建设工程消防竣工验收备案抽查告知书，告知鑫源公司“鑫源·锦程”小区一、二期A1、A2、B1、C1共4栋建设工程的消防竣工验收备案抽查合格，并要求对建筑消防设施进行定期维修保养，保证完好有效。根据双方前期物业合同及补充协议约定，大祥物业公司提供小区“消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理”、服务质量标准达到“消防设施完好率达到98%，责任到人，检查到位，定期维护，建档记录，确保完好”。小区的消防系统及设施设备均通过文昌市消防支队验收合格。在接管小区后，大祥物业公司应对小区公共设施设备的进行管理维护。从2019年3月5日文昌市消防支队下达的《责令限期改正通知书》内容来看，鑫源锦程小区存在：小区消火栓系统管网无水、屋顶消防水箱无水、稳压泵损坏、1台消火栓泵和喷淋泵无法启动、火灾自动报警系统瘫痪、主机损坏。各楼部分消防疏散指示灯故障、部分楼栋电缆井穿越楼板孔洞与桥架内未防火封堵；未履行消防设施维保工作；部分业主电动车在建筑内违规拉线充电，未设在室外安全区域等整改问题。从文昌市消防支队调取的《消防监督检查记录》的内容印证上述问题。上述问题是由于大祥物业公司未按照约定及有关规定对小区的消防设施设备进行维护养护，才导致小区的消防设施设备达不到安全要求。根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”《海南省消防条例》第十九条规定：“物业服务企业对物业服务区域内的消防安全管理工作负责，履行下列消防安全职责：（一）在承接物业服务项目时，应当查验消防设施状况，并告知业主委员会或者全体业主；（二）确定消防安全管理人；（三）开展防火检查，消除火灾隐患，发现重大火灾隐患，需要政府协调处理的，应当报告公安机关消防机构；（四）定期组织开展应急疏散消防演练；（五）保障消防设施、器材及消防安全标志完好有效；（六）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。”所以，根据双方的约定和法律法规的明确规定，住宅区的物业服务企业大祥物业公司应当对管理区域内的消防设施进行维护管理，由此产生的费用应由大祥物业公司负担。   综上所述，上诉人关于已依法向被上诉人移交了物业管理所需的全部材料的上诉理由不成立。但一审法院认定上诉人鑫源公司向被上诉人大祥物业公司对小区消防系统设施设备、监控系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施进行查验并办理交接手续，办理配电系统设备、供水系统设备的交接手续，以及鑫源公司对小区的消防设施进行整改并承担整改产生费用的80%，没有法律和事实依据，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国消防法》第十八条第二款、《海南省消防条例》第十九条、《物业管理条例》第二十八条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1428号民事判决第一项（即被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的下列资料向原告海南大祥物业服务有限公司移交并签订交接确认书:1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所必需的其他资料）；   二、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1428号民事判决第二项、第三项（即被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后五十日内按照《物业管理条例》第二十八条之规定和《文昌市鑫源?锦程前期物业补充协议》的约定与原告海南大祥物业服务有限公司共同对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的消防系统设施设备、监控系统设备、电梯设备、柴油发电机组设备等物业配套的系统设备设施进行查验并办理交接手续，办理配电系统设备、供水系统设备的交接手续；被告武汉鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内与原告海南大祥物业服务有限公司共同对其开发建设的文昌鑫源锦程小区一、二期的消防系统进行整改，直至小区消防设备设施符合法律法规等有关消防管理的规范要求，整改产生的费用按被告80%、原告20%的比例分担）；   三、驳回被上诉人海南大祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。   二审案件受理费100元，由上诉人武汉鑫源房地产开发有限公司、被上诉人海南大祥物业服务有限公司各负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 周传忠   审判员 李凌燕   审判员 周忠胜     二Ｏ二Ｏ年六月十日   法官助理 苏琳婧   书记员 杨 宇   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国消防法》   第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。   住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。   《海南省消防条例》   第十九条物业服务企业对物业服务区域内的消防安全管理工作负责，履行下列消防安全职责：   （一）在承接物业服务项目时，应当查验消防设施状况，并告知业主委员会或者全体业主；   （二）确定消防安全管理人；   （三）开展防火检查，消除火灾隐患，发现重大火灾隐患，需要政府协调处理的，应当报告公安机关消防机构；   （四）定期组织开展应急疏散消防演练；   （五）保障消防设施、器材及消防安全标志完好有效；   （六）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。   《物业管理条例》   第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。   第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：   （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料v>   （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；   （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；   （四）物业管理所必需的其他资料。   物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。