河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终513号 上诉人（原审被告）：王荃，女，出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：周建军，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢萌，女，出生，汉族，住河南省唐河县。 委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 原审被告：许芸曦，女，出生，汉族，住北京市西城区。 原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：谭启建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。 上诉人王荃因与被上诉人谢萌、原审被告许芸曦、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日对本案当事人进行了询问。上诉人王荃及其委托诉讼代理人周建军，被上诉人谢萌及其委托诉讼代理人赵海峰，原审被告许芸曦到庭参加诉讼。原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。 王荃上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并判令被上诉人继续履行《房屋买卖合同》，给付上诉人购房款264万元并办理房屋产权过户。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房产的实际产权人是上诉人，仅是登记在了许云曦名下。对这一事实，谢萌在签合同时就已晓。正是基于此，有关房屋买卖的协商事宜都是上诉人与谢萌丈夫白日之间进行的。2、签订《房屋买卖合同》时，尚未取得房产证，且取得时间不固定。上诉人在2018年8月才取得房屋产权证之前，被上诉人从未主张过房屋产权证及过户事宜。3、许云曦对上诉人向被上诉人出售并没有异议。不存在影响被上诉人实现合同目的的障碍。4、上诉人与许云曦发生纠纷后，被上诉人并没有提出异议，没有主张解除合同。被上诉人在过户条件成就后，没有任何权属转移登记障碍情况下，仍然主张解除权，有悖双方立合同的目的。5、造成本案房屋没有办理产权过户的原因，是被上诉人不予办理，并非是上诉人。认定上诉人的违约，没有事实依据。6、因房价下跌，解除合同将给上诉人造成160多万元的损失。 谢萌辩称，1、《房屋买卖合同》等相关协议不违反法律的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当按照合同的约定依约履行。2、谢萌已经完成了作为购买方的合同义务。案涉房屋因王荃与许芸曦之间的纠纷被查封，导致不能过户到谢萌名下。3、根据合同第8条的约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，因出卖人的原因造成不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第5条的约定，买卖双方应在房本下发后一个月内，共同申请办理产权登记手续，而房本于2018年3月就实际下发，同年5月已由王荃领取，但是王荃一方并没有在合同约定时间内与谢萌办理产权过户手续，反而是因房屋产权问题发生纠纷，导致了合同不能履行，责任完全由王荃与许云曦一方承担。4、一审判决综合考虑了本案的实际情况以及王荃和许云曦的过错程度，判令解除房屋买卖合同，退还购房款186万元，赔偿经济损失符合合同约定。 许芸曦述称，其在房屋买卖过程中没有违约行为，不应与上诉人共同承担赔偿责任。 顺心置地公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，该公司对一审法院认定的事实没有任何异议。 谢萌向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人于签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》；2、被告返还原告购房款186万元并支付违约金135万元；3、被告给付原告已支付的中介服务费48,600元；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：，原告谢萌（买受人）与被告许芸曦（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，出卖人所售房屋坐落为香河县五矿万科城一期Ｃ区，建筑面积；成交价格450万元，买受人应于签订本合同当日支付定金100万元，于本合同签订七日内将首付款160万元（包含已付定金100万元）支付出卖人；买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为225万元；买卖双方同意，于房本下放后一个月内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在居间方通知七日内将该房屋交付给买受人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，因出卖人原因造成不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之三十向违约方索赔，如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿；等等。合同签订后，原告于分两笔向被告王荃账户转款100万元，于分两笔向被告许芸曦账户转款60万元，于向被告王荃账户转款20万元，于，向被告王荃账户转款6万元，共计给付购房款186万元。原告于给付第三人顺心公司中介服务费48600元。合同签订后，二被告即向原告交付了涉案房屋钥匙。涉案房屋不动产权证下发，被告王荃于2018年5月份领取，不动产权证证号为冀（2018）香河县不动产权第××号，权利人许芸曦。，王荃与白日（原告谢萌丈夫）通话商定办理涉案房屋过户登记手续。，王荃起诉许芸曦，要求许芸曦协助办理涉案房屋过户登记手续，，一审法院作出（2018）冀1024民初4156号民事裁定书，准许王荃撤回起诉。，王荃起诉许芸曦，要求确认涉案房屋归王荃所有，许芸曦协助办理涉案房屋过户登记手续。，依王荃申请财产保全，一审法院依法查封涉案房屋。，一审法院作出（2019）冀1024民初813号民事判决书，判决确认位于香河县房屋（不动产权登记证号为冀20**香河县不动产权第0007556号）产权归王荃所有；许芸曦于本判决生效之日起十日内协助王荃将该房屋产权过户登记至王荃名下，相关过户费用由王荃负担。许芸曦提出上诉，，廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终3683号民事判决书，判决维持本院民事判决；王荃补偿许芸曦25万元，于许芸曦将涉案房屋过户至王荃时一并给付。 一审法院认为，原告与被告许芸曦之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约已向二被告交付购房款186万元，被告王荃按约将房屋钥匙交予原告。原告现主张解除双方签署的《房屋买卖合同》。被告王荃辩称，其没有任何违反合同的情形，原告没有权利行使合同解除权。被告许芸曦辩称，同意解除合同。经审查，涉案房屋因存在诉讼纠纷，至今未能办理过户登记手续。依据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，因出卖人原因造成不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”。而在本案中，涉案房屋因所有权的归属王荃曾于和先后两次提起民事诉讼，涉案房屋被一审法院依财产保全予以查封。双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定“买卖双方同意，于房本下放后一个月内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。涉案房屋不动产权证的颁发日期为，被告王荃在取得不动产权证书后，因与被告许芸曦因房屋所有权的归属先后两次提起了民事诉讼，至今未能办理过户登记手续。对此，被告许芸曦作为合同相对方对此应承担相应的违约责任。另查明，涉案房屋的不动产权登记证虽登记在被告许芸曦名下，但涉案房屋经（2019）冀1024民初813号和（2019）冀10民终3683号民事判决书判决确认归被告王荃所有，故被告王荃系涉案房屋的实际所有权人。在涉案房屋的交易过程中，被告王荃在房屋买卖合同中签字，并实际占有原告支付的购房款，均表明原告与二被告共同签订的《房屋买卖合同》的实际出卖人为被告王荃，故被告王荃亦应对涉案房屋买卖合同承担相应的违约责任。一审法院酌情认定二被告各自负担50%的违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金”。故对原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持。同时，原、被告及第三人共同签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》作为从合同亦应予以解除。合同解除后，被告王荃应将实际占有的购房款186万元返还原告。原告另主张违约金135万元（450万元×30%），考虑原告尚未向被告支付全部购房款450万元，原告关于违约金的主张过高，一审法院酌情认定违约金以1,860,000元基数，自2017年6月16日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算，由二被告各负担50%。双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定“双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之三十向违约方索赔，如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿”。原告已向第三人支付居间服务费48,600元，该居间服务费应由二被告各赔偿原告24,300元。被告王荃辩称，合同未能及时履行是因为原告方名下有房，无购房资格，原告要和丈夫办理离婚手续，将其名下的房屋过户到其丈夫名下方能取得购房资格，合同履行期限在履行的实际过程中在不断调整。经审查，被告王荃关于原告怠于履行合同未能提交充足的证据证实。双方签订合同的日期为，此时限购政策尚未颁布，故不受限购政策影响。原告与被告王荃虽就合同的履行期限进行过协商，但原告作为守约方，有权选择继续履行合同，也有权选择解除合同，故被告的该抗辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告谢萌与被告王荃、许芸曦于签订的《房屋买卖合同》，解除原告谢萌与被告王荃、许芸曦、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》；二、被告王荃返还原告谢萌购房款1,860,000元；三、被告王荃赔偿原告谢萌居间服务费损失24,300元和以1,860,000元基数自2017年6月16日至实际返还购房款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的50%；被告许芸曦赔偿原告谢萌居间服务费损失24,300元和以186万元基数自2017年6月16日至实际返还购房款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的50%；二被告互负连带责任；四、驳回原告谢萌的其他诉讼请求。以上二、三项于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取16,484元，诉讼保全费5,000元，共计21,484元，由被告王荃、许芸曦各负担10,742元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋因王荃与许芸曦之间的权属纠纷于2019年1月22日被查封，违反了《房屋买卖合同》第五条及第八条的约定，谢萌因此享有合同解除权。虽然此后王荃与谢萌就合同履行问题进行过协商，但谢萌并未明示放弃合同解除权，且至一审起诉时，案涉房屋的违约状态仍未解决，一审判决解除《房屋买卖合同》并无不当，确定的违约责任承担亦符合合同约定及法律规定，本院予以维护。合同解除系因王荃与许芸曦自身违约导致，房价下跌产生经济损失不能成为合同应继续履行的理由。 综上所述，王荃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32,968元，由王荃负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十四日 书记员 牛紫薇