连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初2151号原告：连云港市赣榆区土地市场管理中心，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海东路**和安大厦**。法定代表人：陈会改，该中心主任。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。被告：尚明岭，男，1977年6月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：尚延柱，江苏衡信达律师事务所律师。原告连云港市赣榆区土地市场管理中心（以下简称“赣榆土管中心”）与被告尚明岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赣榆土管中心委托诉讼代理人孟庆阳、被告尚明岭及其委托诉讼代理人尚延柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赣榆土管中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，由被告将租赁房屋腾让交付给原告；2.判决被告给付原告房租1440000元及滞纳金871200元（诉后滞纳金按月利率2%计算至付清租金之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的坐落于赣榆区青口镇东关路8号深港商业总汇2幢的一至三层房屋出租给被告使用，合同约定租期8年，从2015年10月15日至2023年10月14日止，租金第一年36万元，第二年至第四年不递增，从第五年后递增1万元，租金结算以年为单位，第一年租金被告须在签订合同七日内缴纳，以后每个租期的租金被告须于租期的前二十日内一次性付清。合同约定任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的经济损失由责任一方承担，如被告逾期交付房租，每逾期一日，按年租金的千分之二加收滞纳金，如被告逾期一个月未能支付当期租金，原告可无偿收回房屋，合同自然终止。被告没有按照合同约定交纳前四年房屋租金共计1440000元及支付滞纳金871200元，已构成严重违约。经原告多次催要，被告至今未付，请求依法判令支持原告诉求。被告尚明岭辩称，1.原告要求解除合同应当以该合同有效或者无效为前提，若无效则不能要求解除，原告应当提供建设工程规划许可证、施工许可证；2.如本案合同有效，则原告违约在先，如合同无效，也是原告主要原因造成，且造成答辩人一年时间不能使用房屋经营，应当免除第一年租金且赔偿答辩人实际经营损失；3.答辩人已支付原告租金410000元，原告同意每年租金36万，前三年每年免租160000元，实际缴纳租金200000元即可；4.原告主张的滞纳金过高，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，原告赣榆土管中心（出租方、甲方）与被告尚明岭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于赣榆区青口镇华中路深港步行街的一至三层房屋（约1900平方米）出租给乙方使用，租赁期限8年，计算时间自从2015年10月15日至2023年10月14日止（因目前房屋窗户、水电、玻璃等损坏较重，乙方需要重新安装，乙方安装的资产归甲方所有。作为补偿，在签订合同的时间上顺延5个月，不计入租期）。双方同意租金第一年为360000元，租金第二至四年不递增，从第五年以后每年递增10000元。租金结算以年为单位，一年为一个租期，第一年租金乙方须在签订合同后七日内缴纳，以后每个租期的租金乙方须于租期的前二十日内一次性交清。乙方保证承租上述房屋仅作为商业或者办公用房使用。如需对房屋进行改造或增扩时，应征得甲方同意并不得改变房屋本身结构，费用由乙方自理。乙方可在遵守本合同约定的前提下进行转租，但需经甲方同意，并由三方见面共同商定转租事宜。合同第八条约定任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的经济损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之二向乙方加收滞纳金。乙方如逾期一个月未能支付当期租金，甲方可无偿收回房产，合同自然终止。2017年12月10日，原告通过委托诉讼代理人孟庆阳向被告尚明岭发出律师函，载明被告尚明岭没有按照合同约定交纳前三年房租1080000元及滞纳金，已构成严重违约，要求被告尚明岭就如何缴纳房租及滞纳金作出明确答复。2017年12月26日，被告尚明岭签收。2018年1月，被告尚明岭支付租金200000元，2019年2月支付租金100000元，案外人潘某于2018年6月至2019年7月分多次代被告尚明岭支付租金110000元，以上租金共计410000元。另查明，2013年12月6日，江苏省土地市场赣榆交易所、赣榆县地价所、赣榆县土地勘测事务所三家机构经整合，成立赣榆县土地市场管理中心。后因行政区划调整，赣榆县土地市场管理中心更名为连云港市赣榆区土地市场管理中心。还查明，原告赣榆土管中心于2008年3月18日即获得了涉案房屋的所有权证书。在诉讼过程中，原告赣榆土管中心提出，因被告尚明岭已支付租金410000元，滞纳金以未付租金为基数进行计算。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告赣榆土管中心已将房屋交付给被告尚明岭使用，被告应当及时足额支付租金，但其仅支付租金410000元，尚欠租金未付，已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金。现原告仅主张前四年的租金（2015年10月15日至2019年10月14日），故被告应当向原告支付欠付租金1030000元（360000元×4年－410000元）。关于滞纳金，合同约定，被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按年租金的千分之二加收滞纳金。被告认为原告主张的滞纳金过高，因原告主张的滞纳金实为资金被占用期间的利息损失，而2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率。故本院将滞纳金的计算标准调整为上述标准的两倍计算，金额以未付租金的30%即309000元为限。被告尚明岭辩称，原告应当提供涉案房屋的建设工程规划许可证、施工许可证证明合同有效。因涉案房产已经办理房屋产权证书，原告系涉案房产的合法所有权人，有权对外出租，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告尚明岭还辩称，原告同意前三年每年免除租金160000元。因原告对此不认可，且被告未提供证据予以证明，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，对原告诉讼请求中合理、合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告连云港市赣榆区土地市场管理中心与被告尚明岭于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告尚明岭应于本判决发生法律效力之日起十日内腾出所承租的房屋交付给原告连云港市赣榆区土地市场管理中心；三、被告尚明岭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港市赣榆区土地市场管理中心支付租金1030000元及滞纳金（自2016年10月15日起至2017年10月14日止，以310000元为基数，自2017年10月15日起至2018年10月14日止，以670000元为基准，自2018年10月15日起至2019年10月14日止，以1030000元为基数；2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率LPR的两倍计算；金额以309000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25370元，减半收取12685元，由原告连云港市赣榆区土地市场管理中心负担4474元，被告尚明岭负担8211元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李秋红二〇二〇年六月二十二日法官助理 杨海宁书 记 员 房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。（二）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。