内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终789号上诉人（原审被告）扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：龙金武，该公司总经理。委托诉讼代理人：董杰，内蒙古浩文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舍邓（曾用名舍邓那木吉拉），男，1962年2月17日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：斯日古楞、美丽，北京市道成（通辽）律师事务所律师。原审被告：扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：孙军，职务经理。委托诉讼代理人：徐再兴，内蒙古兴君律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立原，男，蒙古族，1986年9月18日出生，该公司员工。上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司因与被上诉人舍邓、原审被告扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院(2019)内0526民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司上诉请求：一、请求撤销扎鲁特旗人民法院作出的(2019)内0526民初3401号民事判决书，改判驳回被上诉人的请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2017年8月份被上诉人提出要求入住，但涉案房屋未进行竣工验收，至今该房屋也未验收，为此在2017年8月7日被上诉人签订了《告知确认函》，该函第2条明确约定“因小区竣工验收工作尚未完成，请....不要破坏房屋主体...”,以上可以看出被上诉人对房屋未竣工验收是明知的，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定办理产权登记的房屋应当是已经竣工验收的房屋，而涉案房屋未竣工验收，被上诉人是明知的，故涉案商品房未竣工验收不能办理产权证也是明知的，上诉人不存在违约。二、上诉人与被上诉人2017年8月7日签订了告知确认函，确认函明确约定被上诉人放弃对上诉人违约主张，而违约应当包括办理产权证，故一审法院认定上诉人逾期办理产权登记违约支付被上诉人违约金明显错误。三、被上诉人主张逾期办理产权证的违约金主张的期限是从2017年11月6日至2019年11月6日，而一审法院判决从2017年11月7日至2020年1月6日逾期办理产权证的违约金，并判决从2020年1月7日起办理产权证为止的违约金明显错误，一审法院判决2019年11日6日之后的违约已经超过诉请，请二审法院予以纠正。四、庭审中另补充上诉理由，涉案5号楼2单元1403号房屋，被上诉人舍邓已经出售给特某，并于2014年10月11日与特某签订了商品房买卖合同，所以被上诉人对该房屋不具有所有权，也不具备就该房屋相关权利的主张相关诉讼的主体地位。签订购房合同中，5号楼2单元1403号房屋逾期办理产权证的违约金是房屋总价款的1%。综上所述，一审法院认定事实适用法律错误，请求二审法院查清事实后予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。舍邓答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人签订告知确认函，并不导致免除上诉人的相关违约责任。特某授权舍邓主张5号楼2单元1403号房屋相关诉讼权利。特某和舍邓是近亲属，当时考虑到房屋是因拆迁安置补偿引起纠纷，且签订告知确认函等相关手续都是由舍邓办理，因此特某授权舍邓在向龙城房地产及明宇房地产主张相关赔偿事宜时，就特某所购买的房屋涉及的违约赔偿问题，由舍邓一并主张。扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司述称，一审法院判决答辩人不承担责任公正、合理、合法。上诉人是具有楼盘开发资质的公司，由于被上诉人舍邓于2013年7月3日与上诉人重新签订房屋拆迁补偿协议，双方重新约定了双方的权利与义务，该协议与答辩人无关，所以关于舍邓的房屋拆迁补偿，上诉人才是拆迁合同权利义务主体，答辩人不是合同相对人，不应承担责任。舍邓向一审法院起诉请求：1.要求二被告按照合同约定交付某小区10号地上车库；2.要求二被告为原告回迁的某小区2栋1单元13A2号、502号、501号房屋办理产权登记；3.判令二被告支付违约金337800元；4.要求二被告支付逾期交房期间的双倍临时安置补偿费37000元；5.房屋租赁损失222000元；6.车库租赁损失30500元，以上共计627300元；7.本案的诉讼费用由被告方承担。一审法院查明：2010年，案外人龙某1挂靠于明宇房地产公司，拆迁原告舍邓等人的位于某处房屋及院落。2010年10月23日，龙某1和明宇房地产公司某项目部作为甲方，原告舍邓作为乙方签订《某房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：一、乙方现同意甲方将其位于某路东第二趟房西数第六家，占地总面积546.8平米，其中建筑面积264.4平米，使用性质为住宅的房屋拆迁，甲方在此土地上建设楼房。签订本协议时，乙方将房屋产权证、土地使用证一并移交甲方。甲方出具收据为凭证的同时在乙方留存的上述二证复印件上签字盖章。二、拆迁补偿标准：甲方给乙方补偿住宅楼4套、车库一间，其中107.09平米住宅一套具体位于3号楼西数第五单元四楼东侧；83.6平米的住宅二套，具体位于2号楼西数第三单元三楼东侧、西侧各一套；76.2平米的住宅一套，具体位于3号楼西数第一单元二楼东侧。车库面积在25-30平米之间。三、……。四、……。五、交房时间：房屋达到交房标准后，乙方交齐大维基金、物业费等费用后，甲方于2012年3月1日将房屋及产权证、土地使用证一并交给乙方。六、……。七、……。八、违约责任：1.如乙方未按约定将房屋及各项证件交给甲方，每晚一天应支付违约金100元；2.……；3.甲方必须如期向乙方交房（因不可抗拒的地震或者特大洪灾造成道路中断不能按时运输建材除外）甲方如不能按期交房每天每套房向乙方赔付人民币100元。合同落款甲方龙某1签字盖章，加盖明宇房地产公司某项目部合同专用章，乙方处舍邓、胡某签名。2012年初，明宇房地产公司向扎鲁特旗发展和改革委员会提交“关于某一期商住楼建设申请”，2012年5月16日扎鲁特旗发展和改革委员会予以批准建某一期商住楼。2012年4月9日，龙某2申请成立龙成房地产公司，获得房地产开发资质。2013年7月3日，龙某2、龙成房地产公司作为甲方，原告舍邓作为乙方签订《某房屋拆迁补偿》，将原定的多层楼盘变更高层高档楼盘。主要内容为：一、原合同第二条作废。拆迁补偿标准重新商定为：1.甲方将乙方安置的住宅：乙方107.09平方米回迁住宅安置在某小区高层住宅2栋1单元13A2号房间（建筑面积约120.8平方米）、乙方83.6和76.2平方米回迁住宅安置在某小区高层住宅2栋1单元502号房间（建筑面积约120.8平方米)、乙方83.6平方米回迁住宅安置在某小区高层住宅2栋1单元501号房间（建筑面积约108.7平方米)，并支付134号停车位一个、10号地上车库(面积约28.5平方米)。乙方原安置协议中约定的是多层回迁住宅，价格2480元/平方米，现安置的住宅楼为高层带电梯的商品住宅，建筑价为3200元/平方米。新安置中多出的面积或者不足的面积，乙方入住前多补少退，按3200元/平方米补交差价或返还差价款。二、由于多层变高层导致建筑施工图纸变更，造成房屋竣工时间推迟，现预计高层楼盘将于2013年12月竣工；现甲乙双方协商一致将原合同第七条第一款、第七条第二款作废，第五条修改为甲方于2014年6月1日将房屋交给乙方，如甲方届时不能交房，经乙方书面催告后3个月内无正当理由仍无法交房时将根据国家法律法规承担违约责任，并在该合同主要内容下方注：如甲方2014年6月1日交不上房，按原合同执行，并加盖龙成房地产公司合同专用章，甲方处加盖龙某2印章，乙方处由舍邓签字。2017年8月7日，龙成房地产公司向原告舍邓交付5号楼2单元1403室、5号楼2单元503室、5号楼2单元504室，并签订了告知确认函，其内容第5条注明“如果您领取钥匙，小区的现状视为您已认可，同时您将自愿放弃我公司之前违约的一切费用”，该告知确认书上原告舍邓签字捺印。但龙成房地产公司至今未给原告办理房屋产权登记证，10号车库也至今未向原告交付。一审法院认为，原告舍邓与龙某1、明宇房地产公司育人春城项目部签订的《育人春城房屋拆迁补偿协议书》，因龙某1挂靠明宇房地产公司签订合同，该合同违反法律法规的强制性规定，该合同无效，但原告交付房屋，龙某1接收房屋后已拆除，并且2013年7月3日龙某2、龙成房地产公司作为甲方，与原告舍邓签订《某房屋拆迁补偿》，接受龙某1和明宇房地产公司育人春城项目部的权利和义务，该协议不违反法律法规强制性规定，合法有效，被告龙成房地产公司应按约定交付房屋，办理房产证的义务。被告龙成房地产公司未在协议约定的期限内交付房屋，也未给原告办理房屋产权证书，属于违约，但原告于2017年8月7日接受房屋是在“告知确认函”上签名认可，自愿放弃龙城房地产公司之前违约的一切费用，故原告丧失2017年8月7日前损失的权利。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）--（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告龙城房地产公司应在2017年8月7日至2017年11月6日期间办理房产证，但至今未给办理，属于违约，合同中约定违约金过高，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即6.65‰[4.75‰×（1+40%）]支付损失为宜。关于被告明宇房地产公司提出与原告不存在房屋拆迁协议，被告主体不适格辩解，因原告提供的法人授权委托书、某房屋拆迁补偿协议书均证明龙某1与明宇房地产公司之间为挂靠关系，且扎鲁特旗发展和改革委员会批准的“关于某一期商住楼建设申请”能够证明被告明宇房地产公司系建某一期商住楼的申请人，符合涉案主体，故对此辩解意见不予采纳。但原告与龙某2、龙成房地产公司签订《某房屋拆迁补偿》，变更了合同主体，龙某1与明宇房地产公司的权利义务由龙某2、龙成房地产公司接受，对此原告未提出异议，权利义务已转移，故被告明宇房地产公司无需承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即向原告舍邓交付某小区10号地上车库(面积约28.5平方米)；二、由被告扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司于本判决生效30日内为原告舍邓办理某小区5号楼2单元1403室、5号楼2单元503室、5号楼2单元504室房屋产权登记手续；三、由被告扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司于本判决生效10日内支付原告舍邓逾期办理房屋产权登记的违约金193813.98元[1120960元（350.3平米×3200元/平米）×6.65‰×26个月（2017年11月7日至2020年1月6日）]，并自2020年1月7日起办理房屋产权证为止以1120960元为基数，按月利率6.65‰支付违约金；四、被告扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司本案中不承担责任；五、驳回原告舍邓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12263元，由原告舍邓负担9863元，被告扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司负担2400元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。二审庭审中，经当庭询问，各方当事人均认可舍邓将回迁房屋中的某小区5号楼2单元1403号房屋出售给特某，特某与扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。舍邓回迁的某小区5号楼2单元503室和5号楼2单元504室尚未签订商品房买卖合同。当前涉案某小区未经竣工验收。本院对该事实予以认定。依据上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司在原审中提交的告知确认函记载，本院另查明某小区5号楼2单元503室建筑面积119.13平方米，某小区5号楼2单元504室建筑面积106.28平方米。本院认为，根据上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司与被上诉人舍邓签订的告知确认函第五条“如果您领取钥匙，小区的现状视为您已认可，同时您将自愿放弃我公司之前违约的一切费用”，双方仅就购房业主领取钥匙前违约责任的放弃进行约定，对于未明示放弃的其他违约责任，购房业主有权主张相关权利。商品房必须经过竣工验收方能交付使用，本案中上诉人已经将房屋交付被上诉人舍邓使用，虽购房业主对房屋未竣工验收状态的知悉，但该房屋未经竣工验收的责任与被上诉人舍邓无关，不能阻却上诉人在房屋交付使用后90日为被上诉人舍邓办理房屋产权登记的义务，上诉人仍应当承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。被上诉人舍邓在原审中提交的增加诉讼请求申请书中明确载明“判令二被申请人支付自2017年11月6日至2019年11月6日的逾期办理房屋产权登记的违约金219000元，此后违约金顺延计算至涉案房屋能够办理产权登记之日”，故原审法院对2019年11月6日之后的违约金予以判决并无不当。因某小区5号楼2单元1403号房屋已经出售给特某并实际交付，被上诉人舍邓并未提交任何证据证实特某授权被上诉人舍邓代其就该房屋的相关违约责任主张权利，故原审判令上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司向被上诉人舍邓承担某小区5号楼2单元1403号房屋的预期办理房屋产权登记的违约金，认定事实错误，应予纠正。上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司应就某小区5号楼2单元503室（建筑面积119.13平方米）和某小区5号楼2单元504室（建筑面积106.28平方米）向被上诉人舍邓承担与其办理房屋产权登记违约金。因被上诉人舍邓回迁的某小区5号楼2单元503室和5号楼2单元504室尚未签订商品房买卖合同，且涉案某小区尚未进行竣工验收，被上诉人舍邓主张的要求为其回迁房屋办理产权登记的诉讼请求不具备办理条件，依法应予以驳回。综上，原审认定事实部分有误，上诉人的上诉理由部分成立，对于成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院(2019)内0526民初3401号民事判决第一、四项；二、撤销内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院(2019)内0526民初3401号民事判决第二、五项；三、变更内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院(2019)内0526民初3401号民事判决第三项为：上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司于本判决生效10日内支付被上诉人舍邓逾期办理房屋产权登记的违约金124,714.84元[（（119.13平米+106.28平方米）×3200元/平方米×6.65‰×26个月（2017年11月7日至2020年1月6日）]，并自2020年1月7日起至办理房屋产权证之日止以721,312.00元[（119.13平方米+106.28平方米）×3200元/平方米]为基数，按月利率6.65‰支付违约金；四、驳回被上诉人舍邓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12263.00元，二审案件受理费12263.00元元，共计24526.00元，由上诉人扎鲁特旗龙成房地产开发有限责任公司负担3614.00元，被上诉人舍邓负担20912元。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 刘景国审判员 朱秀峰二〇二〇年六月二十二日书记员 金 玲