湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1182民初2544号原告：贺电，男，1972年11月16日山生，汉族，个体工商户，户籍住址：湖北省武穴市，现住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：郭杰，男，1971年1月6日出生，汉族，住湖北省武穴市。系贺电妹夫。特别授权。被告：刘杏花，女，1968年2月10日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：吕孟祥，男，湖北广武律师事务所律师。特别授权。被告：贺丹，女，1970年12月19日出生，汉族，住湖北省武穴市。系周志义的妻子。被告：周纪宇，男，1992年1月9日出生，汉族，住湖北省武穴市。系周志义儿子。原告贺电与被告刘杏花、贺丹、周纪宇执行异议之诉一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺电的委托诉讼代理人郭杰、被告刘杏花及其委托诉讼代理人吕孟祥到庭参加诉讼。被告贺丹、周纪宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺电向本院提出诉讼请求：1．请求撤销本院（2018）鄂1182执异78号民事裁定书。审理中明确该项请求为：请求法院判决不得执行位于武穴市沿××大道××、××室两套还建房；2．请求确认贺电与周纪宇、湖北泰仁房地产开发有限公司（以下简称“泰仁地产”）签订的购房合同有效并受法律保护；3．请求判决位于武穴市沿××大道××、2506房屋产权属于贺电所有。事实与理由：周志义自2006年在武穴市江家林社区自建小产权房急需资金，贺电和父母（贺斌、袁珍）陆续出借资金周转。2016年11月，周志义患癌在武汉治疗，急需医疗费用，贺电陆续和父母以银行转账、现金方式借款给周志义治疗。2017年5月16日，由于周志义病重不能下床，周志义出具委托书，全权委托其儿子周纪宇办理位于武穴市沿××大道××、××室还建房的出售给贺电的事宜。同日，周纪宇与贺电签订购房合同书，将上述两套房屋合计面积226.89平方米，以每平方米6150元的价格，合计价款1395373元出售给贺电，周纪宇作为周志义的代理人在该购房合同书上签名。后贺电又向周纪宇支付购房款50000元，并退还周志义妻子贺丹原向贺电借款的借据，借款条据本息计1325373元，周纪宇出具一张1375373元的收条。至此，贺电已于2017年5月16日已全额付清上述两套房的购房款，购房合同经开发商泰仁地产签字盖章认可后，并报武穴市房屋征收与补偿办公室（以下简称“征补办”）登记备案。由于购买房屋时，宝兴苑工程预售许可证尚未办理，故未办网签手续，因该房屋签订合同时并未完工，所以致使贺电不能入住占有。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，受法律保护。2017年5月24日周志义因病去世。2017年7月刘杏花与贺丹，周纪宇民间借贷纠纷案件审理期间，刘杏花提出申请，武穴法院于2017年7月27日作出（2017）鄂1182民初1983-1号民事裁定书，将贺电的两套房采取财产保全措施。征补办已将这两套房登记备案在贺电名下，并于2017年11月20日向武穴市房产局发送审核确认函，再次明确宝兴苑2505、2506房属于贺电名下。贺丹、周纪宇已向征补办和法院提供不继承遗产的证明。另外，贺电购房在先，刘杏花起诉在后，刘杏花申请保全该两套房屋的行为严重侵犯贺电的合法权益。综上所述，宝兴苑2506、2506这两套房贺电与周志义、周纪宇、湖北泰仁房地产开发有限公司买卖已完成，并具备法律效力。这两套房已不属于周志义、贺丹、周纪宇所有，故刘杏花申请保全此两套房完全错误，严重损害贺电的合法权益。故贺电诉至法院，请求依法支持其诉请。被告刘杏花辩称，1．贺电诉称向周志义支付1375373元购房款并付清购房款，既不符合情理，也不符合事实；2．贺电认为购房在先，查封房屋在后，证据不充分；3．涉案房屋未在不动产登记机构登记，房屋所有权人不是贺电；4．贺电未实际占有涉案房屋，人民法院依法查封涉案房屋符合法律规定。综上，贺电的诉请不应得到人民法院支持，应予以驳回。被告贺丹、周纪宇书面辩称，周纪宇受其父亲周志义委托于2017年5月16与贺电签订购房合同，周志义于2017年5月24日去世。该合同经泰仁地产同意后，周志义将位于武穴市沿××大道××、2506两套房屋出售给贺电，随后泰仁地产报征补办审核并登记备案，征补办审核登记备案后向武穴市房产局出具确认函，确认该两套房屋属于贺电名下。另外，周纪宇于2017年6月、8月先后向征补办和武穴法院递交放弃继承周志义遗产的声明。在此，周纪宇与其母亲贺丹再次声明自愿放弃继承周志义的一切遗产。2017年底，宝兴苑工程预售许可证已经办好，由于刘杏花申请法院将该两套房屋予以保全，致使贺电无法办理网签。综上所述，周纪宇与贺电签订的购房合同真实有效应受法律保护，另外周纪宇已向征补办和武穴法院出具放弃继承遗产的声明，证实该两套房屋已不属于周纪宇所有，征补办向房产局出具的确认函也已证明该两套房屋不再属于周纪宇所有。周纪宇认为刘杏花申请法院保全该两套房屋是错误的，贺电无法办理网签是刘杏花造成的，与周纪宇无关。所以贺电起诉周纪宇与贺丹无任何根据。原告贺电围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、贺电与周志义签订的《购房合同书》、委托书及收条，拟证明购房合同是真实有效的；证据二、银行存款凭条、取款凭条、贺斌及袁珍的银行存折复印件等，拟证明贺电已经支付房款给周志义；证据三、征补办出具文件等，拟证明涉案房屋已经属于贺电所有，当时之所以没有办理房产证，是因为房屋还未建起来，没有办理预售许可证，无法办理网签；证据四、本院（2018）鄂1182执异78号民事裁定书，拟证明刘杏花保全涉案房屋后，贺电提出执行异议，该异议被本院驳回；被告刘杏花向本院提交如下证据：证据一、武穴市人民法院（2017）鄂1182民初1984号民事判决书第五页，拟证明周纪宇并没有收到贺电现金；证据二、光盘一份，拟证明泰仁地产开发商郭某明确表明《购房合同》在周志义去世后补签的；证据三、武穴市人民法院（2017）鄂1182民初1983号民事判决书一份，拟证明刘杏花对贺丹、周纪宇的债权经法院生效判决确认。被告贺丹、周纪宇未提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告贺电提供的证据一《购房合同书》，被告刘杏花对其真实性无异议，但表示合同签订日期不正确，但被告刘杏花未提交充分的证据予以证明，故对该份证据依法予以采信。《授权委托书》经另案［（2018）鄂1182民初2545号原告贺电与被告周银珍、贺丹、周纪宇执行异议之诉一案］鉴定“委托人”处的签名是周志义本人的笔迹，依法予以采信；证据二银行取款凭证、存款凭证以及交易明细等只能证明相应账户的交易情况，能否证明原告贺电已经支付房款给周志义，需要其他的证据予以进一步佐证。证据三征补办出具文件等被告刘杏花对其真实性无异议，依法予以采信。被告刘杏花出具的证据一系截取本院制作的判决书，予以采信；证据二需结合双方提交的其他证据综合认定案件相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：周志义与贺丹系夫妻关系，周纪宇是周志义与贺丹之子。贺电系贺丹的弟弟。本案贺电的委托代理人郭杰的妻子系贺丹的妹妹，贺电向本院提交的相关证据中贺斌系贺电的父亲，袁珍系贺电的母亲。2013年1月22日，泰仁地产与周志义签订《农机公司塘下街宿舍拆迁还建单户协议书》（以下简称“拆迁还建协议”）约定：因周志义在原塘下街农机公司宿舍楼西单元二楼有两套房屋，泰仁地产准备在该地块进行开发建设，周志义老房按150平方米建筑面积为准，新房应得总面积172.50平方米。周志义在原址地段可选择两套商品房，每套面积86.25平方米。以实际面积为准，补差价。2017年5月16日，周志义患病在武汉市住院治疗。同日，周志义向周纪宇出具授权委托书，委托周纪宇代为处理“贺电购买位于泰仁地产开发的宝兴苑楼盘拆迁还建的两套房产（2505、2506）的相关事项”。委托权限为特别授权。周志义在委托人处签字捺印。同日，周志义作为甲方与作为乙方的贺电签订《购房合同书》，内容为“甲乙双方本着公平、公正、公开的原则，现就乙方购买甲方位于泰仁地产开发的宝兴苑楼盘拆迁还建的两套房产，公司登记房号为2505、2506的相关事项，经甲乙双方友好协商共同达成如下协议：一、甲方位于泰仁地产开发的宝兴苑楼盘拆迁还建的两套房产分别是2505号房面积为103.04平方米，2506号房屋面积为123.85平方米。二、甲乙双方经友好协商，甲方将上述两套房产合计226.89平方米的房产以每平方米6150元的价格自愿出售给乙方，合计壹佰叁拾玖万伍仟叁佰柒拾叁元整（小写：1395373.00元）。三、乙方在此合同签订之日起三日内一次性向甲方付清上述两套房产的购房款。（乙方可先预留贰万元，待产权手续到位全部付清）。四、甲方与泰仁地产负责配合乙方办理各种产权手续，所有产权手续办理及相关费用由乙方自行负责。……”合同签订后，周纪宇代周志义在甲方一栏上签字捺印，贺电在乙方一栏上签字捺印，郭某在见证方泰仁地产一栏上签字。郭某为泰仁地产的法定代表人。同日，周纪宇向贺电出具一张收条，内容为“收条，今收到贺电购泰仁地产开发的宝兴苑楼盘拆迁还建的两套房屋（2505、2506）总面积为226.89平方米，总计购房款为壹佰叁拾柒万伍仟叁佰柒拾叁元整（￥1375373.00元）收款人：周纪宇2017年5月16日”。2017年5月24日，周志义因病去世。2017年7月25日，因另案周银珍申请，本院作出（2017）鄂1182财保82号民事裁定书，对上述两套还建房采取查封的财产保全措施。因刘杏花申请，本院于2017年7月27日作出（2017）鄂1182民初1983-1号民事裁定书，对该两套还建房采取轮候查封的财产保全措施。2017年7月27日刘杏花向本院起诉要求贺丹、周纪宇等返还借款10万元及利息。2018年5月17日本院作出（2017）鄂1182民初1983号民事判决,限贺丹在继承周志义遗产价值范围内返还刘杏花借款10万元及利息。该判决已生效。2017年8月30日，贺电以其已受让该两套还建房为由，对本院的财产保全提出异议。2018年8月27日，本院作出（2018）鄂1182执异78号《民事裁定书》，驳回贺电的异议请求。2017年11月20日，征补办向武穴市房地产管理局出具《关于宝兴苑还建房审核确认的函》，显示上述两套还建房的还建户为贺电（周志义转卖），并在征补办登记备案。因另案周银珍申请，本院作出（2017）鄂1182财保82号民事裁定书，对上述两套还建房采取查封的财产保全措施。贺电亦起诉周银珍、贺丹、周纪宇。本庭对周纪宇作调查，周纪宇称：周纪宇代其父亲周志义与贺电签订《购房合同》时还未去世。周志义病重前与贺电有过沟通，周志义系突然病重，便委托周纪宇处理相关事宜。在医院里，贺电将周志义向其借款的相关条据带到医院，贺丹亦在场。当时周志义病重还需要医药费7万余元，周纪宇就用其信用卡刷2万元，贺电垫付5万元。周志义与贺电先前有过沟通同意将涉案两套房屋来抵欠贺电的欠款。双方结算清楚后，周志义就办理授权委托书委托周纪宇处理房屋问题。周志义欠贺电的欠款加上贺电代为垫付的5万元医药费共130万余元。周纪宇代周志义签订购房合同后，将周志义向贺电出具的相关条据收回，当场销毁，并向贺电出具上述收条。周纪宇听周志义及亲戚说过周志义向亲戚借款的一些情况，周纪宇有一张借记卡在周志义处，周志义有时借款就让出借人将借款汇至该借记卡由周志义自己去取。周志义住院期间，贺电另有借款给周志义治病，也有贺电的母亲出钱给贺电借给周志义治病，有二三十余万元。另案周银珍申请证人郭某出庭作证，郭某陈述，郭某与周志义系朋友关系。因郭某公司开发涉案房屋所在地段楼盘，周志义在该处有两套房产，想让郭某将该楼盘部分工程交给他去承建，由于该房拆迁时，周志义有帮忙，郭某就将该房产的承建工程交给周志义去施工。在施工过程中与周志义生病时知道其在外有欠债，但具体多少不清楚。郭某与周志义结算工程款时，周志义将相关的工程转给他人，郭某公司与周志义的工程款已结清。周志义在去世之前半个月找过郭某，让以后他儿子有什么事的时候能帮忙就帮下忙，但并没有说帮忙的具体内容。2017年10月份，周纪宇带着文献找到郭某，称房子已卖，让郭某在购房合同的见证方上签个字，然后郭某就签字，郭某要求周纪宇出具手续，周纪宇就向郭某提交相关手续（周纪宇出具的收条、周志义向周纪宇的授权委托书、周纪宇的身份证复印件、贺电的身份证复印件）。郭某认为贺电提交的合同书上郭某的签名不是其本人签名，并补充提交还建购房合同书一份（与贺电提交的购房合同书内容一致），郭某在合同见证方签名。当时郭某跟周纪宇与文献说过，因为与周志义约定的还建合同书约定的面积是150平方，具体还建面积见合同书内容，如果确定的还建房面积超过约定面积，超出的需要补钱给郭某。当时郭某与周志义约定还建房的时候就已经确定好房号作为还建房，这都是在周志义去世之前就约定好的。因为房屋是2013年就拆除，当时房屋是周志义的名字，所以报的是周志义的名字，因为时间较长有4年时间，涉及到房屋登记的名字有变更。后根据周纪宇提供的购房合同，郭某就将相关的变更信息上报给征补办，将周志义的名字变更为贺电。具体情况以征补办备案的表为准，有郭某公司盖章与签字就是真实的，公司就认可，公司就根据表上的名字来确认房屋所有权的人。在购房合同书见证人处签名的时候，该房产还没有建好。房产刚封顶，现可以办网签，预售许可证有、五证齐全，相关手续都已办好。另查明，截止法庭辩论结束，上述两套房屋因证人郭某陈述中的一些情况，贺丹、周纪宇、贺电至今未占有使用，也未在不动产登记机关办理不动产登记手续。本院认为：本案有以下几个焦点问题：一、被告周纪宇经周志义授权与原告贺电签订的《购房合同书》合同效力问题。《民法总则》规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《合同法》规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案周志义出具授权委托书时虽患病，但不能因此否定其有完全民事行为能力。且被告刘杏花并未提供证据予以推翻，故认定周志义出具授权委托书时具备完全民事行为能力；（2）该《购房合同书》是否涉嫌恶意串通，损害第三方债权人利益。恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或第三人利益损害的合同。其构成要件：一主观心态是故意而为之，即明知该合同会损害他人权益仍积极促成该合同订立；二是为牟取利益，即通过该合同可以获取一定权益，包括直接增加自身收益以及通过减少支出而间接增加自身收益。综合本案情况，周志义曾因开发房地产向亲戚朋友多次借款，另案当事人周银珍及原告贺电与周志义均有亲属关系，综合原告贺电提交的证据，不排除周志义曾向原告贺电借款的事实。周志义与被告刘杏花、原告贺电及其他人之间均存在债务关系，周志义与其中的一位签订合同只是一种选择性履行债务的行为，对于选择性履行债务的行为并未被法律明确禁止，且被告刘杏花未提交充分证据证明被告周纪宇代周志义与原告贺电签订的《购房合同书》的行为存在恶意串通；（3）周纪宇代其父亲与贺电签订《购房合同书》是在《授权委托书》授权范围内行使权利；（4）虽然另案证人郭某认为贺电提交的合同书上郭某的签名不是其本人签名，并补充提交购房合同书一份，郭某在合同见证方签名。而郭某提交的合同与贺电提交的购房合同书内容完全一致。并且郭某只是合同的见证方，并非合同当事人。综上，依法认定原告贺电与被告周志义签订的《购房合同书》合法有效。二、对《购房合同书》的理解。（1）《购房合同书》载明将上述两套房产合计226.89平方米以每平方米6150元的价格出售给原告贺电。合同签订时，上述两套房屋所在的楼盘宝兴苑并未竣工，亦未通过验收，开发商并未办理初始登记，亦未办理不动产产权登记。也就是说，签订《购房合同书》时，周志义并未取得上述两套房屋的所有权，甚至上述两套房屋的物权客体并不存在。基于周志义与泰仁地产签订的拆迁还建协议，周志义享有的是一种请求权，即根据合同请求泰仁地产交付上述两套房屋并办理相应产权手续的请求权。该请求权是一种预期利益，是一种债权，并非绝对性、支配性的物权。因此，周志义与原告贺电签订的《购房合同书》，表象是转移两套房屋的产权，实质上是周志义依据拆迁还建协议将向泰仁地产请求交付房屋的请求权转让给原告贺电。根据合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《购房合同书》经泰仁地产确认后，通过征补办的审核与登记，并报武穴市房地产管理局备案。由此可见，周志义向原告贺电转让其与泰仁地产之间的债权通知泰仁地产。贺电取代周志义获得请求泰仁地产交付上述房屋并办理相应产权手续的请求权。该请求权的行使需要泰仁地产履行相应的义务，是一种相对性的权利。三、本院（2018）鄂1182执异78号民事裁定书，驳回原告贺电的异议请求，对上述两套房屋继续予以保全。上述保全行为是对周志义享有的请求权债权的保全。因周志义已经将上述债权转让，上述保全行为实质上对原告贺电行使其合法请求权构成障碍，依法应不得执行上述两套房屋。四、原告贺电请求法院判决上述两套房屋的房屋产权归其所有，基于上述分析，原告贺电目前并不享有上述两套房屋的所有权，其享有的只是请求权。原告贺电可以请求湖北泰仁公司继续履行合同义务，向其交付房屋并协助办理相关产权手续。原告贺电是否最终拥有上述两套房屋的所有权存在合同履行的不确定和行政程序的不确定性，对原告贺电的该项诉讼请求依法予以驳回。综上所述，不得执行位于武穴市沿××大道××、××室两套还建房。原告贺电与被告周志义签订的《购房合同书》合法有效，本院予以确认。驳回原告贺电的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”、第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：“（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，判决如下：一、不得执行位于武穴市沿江大道9号宝兴苑2505、2506室两套还建房；二、原告贺电与被告周志义签订的《购房合同书》合法有效；三、驳回原告贺电的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告贺电负担40元，被告刘杏花负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  范胜临人民陪审员  严清花人民陪审员  吴文彬二〇二〇年六月五日书 记 员  张建刚