黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0804民初538号原告：张翠丽，女，1971年1月2日出生，汉族，原佳木斯市前进区北方健身和平店经营者，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：廖林友（原告张翠丽丈夫），男，1972年10月16日出生，汉族，原佳木斯市前进区北方健身和平店运营部门经理，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。被告：郑伟，男，1975年7月11日出生，汉族，佳木斯市博伦外语培训学校校长，住黑龙江省佳木斯市前进区。被告：安秀萍，女，1970年5月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。共同委托诉讼代理人：程淑芝、郑策，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。原告张翠丽与被告郑伟、安秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月6日作出（2018）黑0804民初387号民事判决，原告不服提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）黑08民终185号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2019年7月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翠丽的委托诉讼代理人廖林友、商显锋，被告郑伟及共同委托诉讼代理人程淑芝、郑策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠丽向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告2017年10月1日至2021年房屋租金117000元；3.判令被告赔偿房屋装修损失358720元、会员退费损失131253元、停业损失425538元、消防罚款20000元、鉴定费22000元，上述共计957511元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原佳木斯市××区北方健身和平店于2019年5月22日注销登记。二被告系夫妻关系，租赁的房屋为被告安秀萍所有。2016年7月23日，原告与被告郑伟签订房屋租赁合同，约定原告承租被告坐落于佳木斯市××区怡园社区博伦学校7-8层960平方米房屋用于开设健身俱乐部，同时约定租赁期限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日。该房屋2016年10月1日至2021年9月30日前六年租金为140000元整。合同第六条约定，房屋租赁期开始前出租方（甲方）需保证房屋基础设施完整、消防基础设施达标等，电路达到50千瓦，费用由甲乙双方各付一半。2016年9月14日，原告交付被告租金140000元。2017年3月1日，原告正式营业。2017年4月7日，案涉房屋因消防设施不达标，被佳木斯市公安消防支队前进区大队下令整改通知。原告告知被告，被告不予改正。2017年5月2日，原告交付罚款20000元。2018年1月3日，案涉房屋被前进区消防大队查封，无法营业，造成1039名会员无法健身，要求退费并赔偿损失。原告多次与被告协商，被告都无法解决，案涉房屋被查封导致合同无法继续履行，被告违约，故诉至法院。被告郑伟、安秀萍辩称，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定按年租金140000元计算，租赁期限十年，原告只交付2016年10月1日至2017年9月30日第一年租金，至今尚未交付第二年租金，已构成违约。原告经营健身馆多年，理应对经营健身馆所必需的消防规定和手续有充分的了解和预见，在确认出租房屋现有消防状况符合其承租条件，并交付第一年的租金，接受并实际使用租赁房屋，被告已履行出租人的全部合同义务，不存在违约。原告作为经营者、使用者租赁房屋开设健身馆属于公众聚集场所，其应为申报消防检查的义务和责任主体，依据《中华人民共和国消防法》第73条公众聚集场所包括公共娱乐场所；依据《公共娱乐场所消防安全管理规定》公安部第39号令第二条规定，公共娱乐场所是指向公众开放的营业性健身、休闲场所；第三条规定，公共场所的房产所有者与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责；第六条规定，公众聚集的娱乐场所在使用开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，方可使用或开业。同时房屋租赁合同第四条也有约定。原告因自身过错造成财产损失与出租人无关，应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原佳木斯市××区北方健身和平店于2019年5月22日注销登记。2016年7月23日，原告承租方（乙方）与被告出租方（甲方）签订房屋租赁合同。主要内容，被告将其坐落于佳木斯市××区怡园社区博伦学校7到8层面积960平方米房屋出租给原告，原告用于开设健身俱乐部，租赁期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。该房屋2016年10月1日至2021年9月30日前六年租金为140000元整。2022年10月1日至2026年9月30日租金涨幅参照上一年左邻右舍涨幅同步计算。付款方式为提前一月上交房费，每年按年租金付款；除此之外，租赁期开始前被告需保证房屋基础设施完整，特别申明（进屋电路须达到50千瓦，费用由双方各付一半），消防基础设施达标等。郑伟在甲方处签字，张翠丽在乙方处签字。合同签订后，2016年9月14日，原告支付被告房屋租金140000元，被告出具收据。2017年1月5日，原告取得营业执照，经营范围健身运动服务，健身器材、服装、日用品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年3月1日，原告正式营业。2017年4月7日，佳木斯市公安消防支队前进区大队对原告存在消火栓未保证完好有效，七、八层缺少第二安全出口问题的消防安全违法行为，下达佳前公消限字【2017】第0020号责令限期改正通知书，责令原告于2017年4月13日前改正。2017年4月17日，佳木斯市公安消防支队前进区大队经复查，上述问题未整改完毕。2017年5月2日，原告缴纳20000元罚款。2018年1月3日，因原告北方健身和平店缺少一部疏散楼梯，室内消火栓无水，无火灾自动报警系统，未设置封闭楼梯间等违法性行为，佳木斯市公安消防支队前进区大队作出佳前公消封字【2018】第0001号临时查封决定书，查封部位、场所的范围佳木斯市××区北方健身和平店第七、八层，查封期限2018年1月3日15时至2018年1月26日15时。2018年1月3日，原告在现场张贴通知，告知会员，由于消防问题和平店暂时停业整顿，恢复运营时间另行通知，已办卡会员可以持卡去长安店（老仁和店）锻炼，也可以选择报停（老仁和店处理）。2019年7月3日经原告申请，本院委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司对佳木斯市××区北方健身和平店的室内装修、可得利益损失等进行鉴定，该鉴定所于2020年4月13日作出司法鉴定意见书：1、价格鉴定标的佳木斯市××区北方健身和平店在价格鉴定基准日的室内装饰装修损失为人民币358720元；2、价格鉴定标的佳木斯市××区北方健身和平店在价格鉴定基准日的会员退费损失为人民币131253元；3、价格鉴定标的佳木斯市××区北方健身和平店2018、2019年净利润损失为人民币425538元。为此发生鉴定费22000元。关于装饰装修损失价格明细表鉴定说明中有13项表述为“案件双方当事人对是否为申请人安装有争议，鉴定机构仅对价格进行鉴定，不对安装事实予以判定”。另查明，1、诉争房屋发生争议后，原告未将房屋交回被告；2、被告郑伟与被告安秀萍系夫妻关系，位于佳木斯市××区怡园社区、建筑面积2048.10平方米共8层房屋归被告安秀萍所有，包含租赁7、8层房屋。上述事实，有原、被告身份证复印件、佳木斯市××区北方健身和平店的营业执照、房屋租赁合同、佳木斯市公安消防支队前进区大队消防监督检查记录、责令限期改正通知书、临时查封决定书、消防查封房屋的照片、罚款票据、短信群聊截图、微信群聊截图、通话记录清单、原告的通知、房屋权属登记审批表、房屋产权证、当事人的陈述、证人潘某证言等证据在案佐证。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定:“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。本案中,原佳木斯市××区北方健身和平店作为原告提起民事诉讼，在发回重审期间被注销，依据上述规定,本院变更原佳木斯市××区北方健身和平店工商登记的经营者张翠丽为原告。民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，必须遵守国家法律和政策。原告与被告郑伟双方作为具有完全民事行为能力的行为人，在签订房屋租赁合同时，意思表示真实，该房屋租赁合同在双方间产生了相应的权利义务关系，双方均应恪守合同约定义务。原告承租房屋因消防违法被消防部门查封导致合同目的不能实现，符合承租人法定解除的事由，故对原告要求解除和被告郑伟的房屋租赁合同的请求，予以支持；关于原告要求被告返还2017年10月1日至2021年9月30日房屋租金117000元的请求，合同约定2016年10月1日-2022年9月30日前六年租金为140000元，原告主张六年租金共计140000元，每年租金23333元。本案结合诉争房屋面积、原告交付租金方式及房屋原租赁情况，根据公平、等价有偿原则，应认定年租金为140000元，故对原告该项诉请不予支持。关于原告主张赔偿室内装饰装修损失358720元、会员退费损失131253元、净利润损失425538元、鉴定费22000元、消防罚款20000元的请求，因原告方作为营业性健身馆属于公众聚集场所，依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而原告于2017年1月5日办理营业执照，2017年3月1日正式营业，违反这一强制性规定，经消防安全检查不合格亦未进行整改，继续营业导致租赁房屋被查封，存在过错。同时原告经营健身行业在佳木斯市开有多家分店，对开设健身场所需满足的消防安全法规及风险应当预见。而被告应当按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同约定租赁期开始前被告需保证消防基础设施达标，消防栓里无水、无自动报警系统、疏散楼梯数量不够，属消防设施不达标，被告构成违约。案涉房屋在整改和查封期间，原、被告都未按合同约定补救并挽救损失，考虑双方均有过错，故对原告上述财产损失的分担以各承担50%为宜（装饰装修损失价格明细表中有13项，双方对是否为原告安装有争议，共计16833.65元，因原告未能举证证明系其安装，故应在赔偿总数中扣除）。虽然房屋租赁合同为原告张翠丽与被告郑伟所签，但房屋的所有权人为安秀萍，且郑伟与被告安秀萍系夫妻关系，故安秀萍亦应承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张翠丽与被告郑伟于2016年7月23日签订的房屋租赁合同；二、原告张翠丽于本判决生效之日起二十日内腾空租赁房屋并交付被告郑伟、安秀萍；三、被告郑伟、安秀萍于本判决生效后二十日内赔偿原告各项损失共计470338.67元；四、驳回原告张翠丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13207元，由原告张翠丽负担4852元，被告郑伟、安秀萍负担8355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判长  郭玺良审判员  王 鹏审判员  刘晨阳二〇二〇年六月八日书记员  鲁忠宇