济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初1266号 原告：中铁十二局集团有限公司，住所地山西省太原市。 法定代表人：宋津喜，董事长。 委托诉讼代理人：代峰，山东龙维律师事务所律师。 被告：董际业，男，汉族，1993年8月16日出生，住山东省单县。 委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江，泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告中铁十二局集团有限公司（以下简称中铁十二局）与被告董际业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中铁十二局的委托诉讼代理人代峰，被告董际业的委托诉讼代理人朱礼龙、刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁十二局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付1318088.26元租金；2.请求判令被告支付逾期付款违约金395426.47元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告与被告签订“房屋租赁合同”，约定被告租赁原告位于济南市槐荫区烟台路与顺安路交汇口西元大厦西楼2-1601、2-1602、2-1603、2-1604、2-1605、2-1606、2-1607、2-1608室，面积共计1034.12㎡，租金为每天每平方米人民币1.2元，年租金452944元，租赁期限为3年，租金每年每平方米/天上涨0.1元，自2015年9月15日至2018年9月14日。租金支付方式为押一付三。原告于2015年9月15日将房屋交付被告，被告陆续向原告支付部分租金，前后总计153981元。但被告在支付完上述款项后便不再付款，且一直占据原告房屋。综上所述，原告认为，被告租赁房屋，应当按时交纳租金，且根据合同约定，如其逾期拒缴租金，原告有权单方解除合同，同时原告有权要求被告支付剩余租金。 董际业辩称，一、原告丧失合同解除权，不应要求支付租赁费。《房屋租赁合同》约定，如果被告连续15天未能缴足租金或者连续15天未能缴足管理费或者其他应缴费用，无论被告是否收到书面催收通知，原告均有权解除上述合同。由此可知，如果被告在应缴费时，但连续15天未缴费，原告可以解除合同。根据本案，被告仅一次性支付了3个月的房租以及1个月的押金。之后未履行后续的付费义务，也不在占用原告的房屋。从合同的约定来看，合同的解除的条件已经成就；从法律的规定来看，被告迟延履行债务，明确表示不履行合同义务，合同亦可以解除，即本案的租赁合同法定解除时间应为2015年12月30日。综上，原告的行为表明其已放弃了合同约定的解除权。原告已丧失合同约定的解除权，合同的解除时间应以法定解除条件为前提，即被告明示毁约之后，合同解除。因此，原告起诉的被告“一直占据房屋”没有事实和法律依据。要求被告支付租赁费的诉讼请求，不应支持。二、房屋租赁合同在事实上，已经早于租赁期限届满之前而解除，不存在支付后续租赁费的问题。在合同履行期限届满之前，原告将涉案的房屋另行出租给案外人山东红海人力资源有限公司等，2018年8月8日已经将住所地变更到涉案房屋，合同已经解除时间早于2018年9月14日。三、被告无需向原告支付违约金。在合同履行期限届满之前，被告已经是明示的毁约，但是原告却放任毁约行为的继续，并未按照合同法67条的规定行使抗辩权，亦没有按照合同法第119条的规定，进行减损，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此，被告无需向原告支付违约金。四、原告应当返还被告在涉案房屋的财产以及对被告进行适当补偿。1.按照原告的第一条诉请可知，《房屋租赁合同》已经届期，但是合同并未解除。无论是合同约定，还是法律规定，原告也不应该将房屋另行出租给案外人，退一步讲，假若被告补足了欠付的租金，原告的行为实际是侵犯了被告的优先承租权。2.《房屋租赁合同》第一条第3项约定，涉案房屋在被告租赁时，现状是“简单装修，瓷砖墙面均已弄好”。租赁房屋之后，被告对涉案房屋进行二次装修，购置家具、家电等。租赁的房屋内，尚存在被告自行购置的空调机、办公家具家电等设备或者设施。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，对未形成附和物的，可以由承租人拆除。3.在本案尚未得出结论的情况下，原告径行将涉案房屋出租给案外人，并容许他人使用案涉属于被告的装饰装修物，进而使得原告获利。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，原告应在利用价值范围内予以适当补偿被告。再次，合同解除后，恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，即本案原告应当返还被告在涉案房屋的家具、家电等。五、本案已经过诉讼时效。1.根据合同约定以及法律规定，本案租赁合同的法定解除时间应是2015年12月30日，本案的诉讼时效截止日期为2018年12月30日。诉讼时效的起算点是知道或者应当知道之日向被告主张权利。第一次起诉的日期是2019年3月13日，也已经过诉讼时效。2.根据会计记账规则和会计职业道德规范，原告会计应当知道原告权利受侵害的日期最晚应截止于2015年会计年度终止日。3.根据公司法第一百六十四条规定，公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。原告亦应知道权利受侵害的日期是2015年会计年度终了之日。综上，本案已经过诉讼时效。六、本案涉及刑事犯罪线索。1.根据原告起诉的事实与理由陈述，被告支付租金为153981元，但是原告并未向被告出具发票，原告可能涉嫌逃税罪。2.原告作为大型国企，对自己的损失持放任态度，原告的负责涉案租赁合同项目的负责人可能涉及刑事犯罪。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2015年9月份，中铁十二局（甲方）与董际业（乙方）签订《济南槐荫区西元大厦租赁合同》，约定甲方将位于济南市槐荫区烟台路与顺安路交汇口西元大厦西楼2-1601、2-1602、2-1603、2-1604、2-1605、2-1606、2-1607、2-1608室出租给乙方，出租屋面积1034.12平方米，租赁期限为3年，自2015年9月15日至2018年9月14日；租赁期满，乙方如愿续租，应予合同期满前三个月书面通知甲方，并得到甲方同意，在同等条件下，乙方有优先承租权；租金为每天每平方米1.2元，年租金452944元，月租金37745元，租金每年每平方米/天上涨0.1元，租金支付方式为押一付三，提前一个月支付下次租金；乙方需在签订本合同之日起5日内支付租赁保证金37745元；乙方逾期付款，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日5%收取违约金，如连续15天未能缴足租金或者其他费用，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回租赁场地中的设备，没收乙方的租赁保证金；16层水费押金1000元，电费押金2000元，在第一次支付租金时一并支付。合同还约定了其他内容。 中铁十二局依约定交付了房屋，董际业支付了三个月的租金、一个月的押金以及3000元的水电押金，合计153981元。 董际业自称因经营不善，其于2015年12月1日撤场离开，未告知中铁十二局，屋内物品未搬离。中铁十二局称董际业离开时未告知，其不知道董际业何时离开。 另查明，案外人山东红海人力资源有限公司的注册地址于2018年8月8日变更至本案的西元大厦西楼1602室、1603室、1604室、1605室。上述四室的总面积为600.82平方米。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中铁十二局与董际业之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，现租赁期满，董际业应当按照合同约定支付租金。三年的租金总额为1472069.26元，中铁十二局自行扣除董际业已缴纳的153981元，要求董际业支付剩余租金1318088.26元，不违反合同约定，但是中铁十二局在租赁合同届满之前将涉案的1602室、1603室、1604室、1605室租给他人，对应的租金应当扣除。上述四室总面积为600.82平方米，按每天每平方米1.4元计算，自2018年8月8日至2018年9月14日（38天）的租金为31963.62元，故董际业应支付中铁十二局的租金为1286124.64元。董际业辩称租赁合同法定解除时间应为2015年12月30日，本院不予采信，理由如下：1.租赁合同约定“如连续15天未能缴足租金或者其他费用，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同”，中铁十二局依据合同享有的解除权是权利而非义务，在董际业违反合同约定后，中铁十二局未行使解除权不违反合同约定亦不违反法律规定，该合同并不自动解除；2.董际业自行撤场未通知中铁十二局，未作出解除租赁合同的意思表示亦未将物品搬离，可以视为继续履行租赁合同，董际业的该答辩意见没有法律依据。另外，诉讼时效应当自租赁合同届满之日（2018年9月14日）起计算，故本案未超诉讼时效。 关于违约金，董际业未按合同约定支付租金，应当承担违约责任，中铁十二局主张的395426.47元过高，本院酌情调整为250000元。 关于涉案房屋内的物品，董际业未能举证证明，故本案不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、董际业于本判决生效之日起十日内向中铁十二局集团有限公司支付租金1286124.64元； 二、董际业于本判决生效之日起十日内向中铁十二局集团有限公司支付违约金250000元； 三、驳回中铁十二局集团有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20222元，减半收取10111元，由中铁十二局集团有限公司负担798元，董际业负担9313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李明亮 二〇二〇年六月十二日 书记员  赵珊珊