广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4111号原告：广州东康物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区*************金钟大厦八楼822房，统一社会信用代码914***********136M。法定代表人：王萌，董事长。委托诉讼代理人：李倩，女，1989年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码430************228。系原告区域专员。委托诉讼代理人：谭思齐，女，1989年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************047。系原告财务专员。被告：杨丽敏，女，1986年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区港口路33号1区******，公民身份码440************820。原告广州东康物业服务有限公司诉被告杨丽敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李倩、谭思齐，被告杨丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付所欠物业管理费6550.50元，违约金3347.31元，公共分摊电费1112.04元，共计11009.85元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确违约金的计算标准如下：因被告拖欠2016年7月-2019年3月的物业管理费，所以以当月管理费205.40元为本金，按照日千分之一的标准，从2016年7月1日开始分段累计计算至2019年3月31日止。由于原告在2019年3月31日离场，所以不再计算之后的管理费违约金。事实和理由：原告是广州东康物业服务有限公司，被告是佛山市禅城区*****************的业主。原告向被告提供物业服务，按照电梯房2.20元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收代缴其物业范围内的水、电费用。被告从2016年7月1日至2019年3月31日，共欠住宅物业管理费6550.50元，违约金3347.31元，2014年7月14日至2019年3月31日公共分摊电费1112.04元，共计11009.85元。经过原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为，被告已经构成违约，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告辩称：被告确认从2016年7月1日起没有交付物业管理费，从来没有交纳过公共分摊费用，没有交纳过公摊费用的原因是不知道公摊费用的计算公式，被告没有交纳过物业管理费的原因是物业服务不到位，表现为1、被告房屋的铝合金门腐蚀，2015年填写报修单给原告但直至原告2019年3月31日退场都没有派人维修。其次，消防存在安全隐患，直到原告退场都没有解决；2、被告从2015年1月入住后，被告要求原告安装对讲机，但原告没有及时安装，后来原告有安装过，但对讲机质量有问题，无法可视，只当门铃使用，安全按钮也不能使用，直到原告退场还不能使用。2016年原告向被告反映对讲机供应商跑路了。综上，所以被告没有交纳物业管理费。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格。2.《凯德•城脉前期物业服务协议》，证明原告与被告存在物业服务合同关系。3.《委托银行代收款协议书》、银行存折，证明被告已经确实了解自2014年10月1日起按月支付物业管理费的义务。4.佛山凯德城脉小区公共区域用电分摊表、凯德城脉2017年公摊电费发票清单。诉讼中，被告举证如下：1.工程质量情况记录表，证明被告在2015年10月14日向原告报修房屋裂痕、渗水、铝窗生锈的问题，但原告没有履行修复义务。2.房屋产权证。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据，原告对真实性无异议，对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：涉案房屋位于佛山市禅城区*************，为被告单独所有，于2016年5月16日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为90.21平方米。2014年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：本物业名称：凯德•城脉；发展商：佛山市新凯房地产开发有限公司；乙方所购房屋基本情况：座落位置：4座404；建筑面积：93.38平方米。……第二条物业服务内容一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、交通秩序与车辆停放……第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米2.20元（不包括公共水电分摊费用）；商业按建筑面积每月每平方米4元（不包括公共水电分摊费用）；车位暂定按建筑面积每月每平方米1.60元（包括公共水电分摊费用）。二、乙方交纳费用时间：自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之日起开始计收。三、因乙方原因空置房屋的，仍按上述标准交纳物业服务费。……七、乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业服务费；在每月10日前交付上月的自用电费或其他应付费用。第六条代收代缴服务接受有关部门或单位的委托，甲方可提供房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业综合服务费用）……第九条违约责任一、甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到物业服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起，甲方有权要求乙方按欠费总额的1‰/日支付违约金；逾期超过一个月的，甲方有权在小区内公布乙方的欠费情况，有权停止向该业主或物业使用人提供相应的服务并有权通过法律途径追讨物业服务费。同日，被告（甲方）与原告佛山凯德城脉客户服务中心（乙方）签订《委托银行代收款协议书》，约定：鉴于乙方长期向甲方提供物业管理的各项服务，为方便甲、乙双方以下费用收付结算物业服务费、水费、电费；为此双方经协商达成如下协议：一、由甲方提供银行活期账户，作为甲方向乙方支付物业服务费、代收的水电、有线费等费用的指定银行账户。甲、乙双方共同遵守中国建设银行委托收款结算办法的相关规定。二、每月5日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，每月10日为银行划款时间。甲方无正当理由不得拒付物业服务费、代收的水电费、有线等费用。指定银行账户余额不足时，甲方应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行账户。由于甲方指定银行账户余额不足，导致划款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之五收取违约金，拖欠付款达三个月以上，乙方可通过法律途径进行催缴。……五、本协议签订后，从2014年10月1日起正式从银行托收，在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付。根据原告提供的发票显示，原告已交纳2017年7月-2019年3月的电费。根据另案查明，2013年6月18日、2016年3月15日，佛山市新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）（甲方、建设单位）与原告（乙方、物业服务企业）分别签订《凯德•城脉前期物业服务合同（2013年6月）》、《凯德•城脉前期物业服务合同（2016年3月）》，约定新凯公司将凯德•城脉委托原告管理。其中约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（已有实测建筑面积的，以实测建筑面积为准；未有实测面积的，按物业买卖合同中约定的建筑面积为准）。原告陈述，2017年7月前的公摊电费是开发商垫付，2017年7月后由原告垫付，原告提供的票据形成时间是2017年9月后，实际是2017年7月发生的费用。关于公摊费用的计算方式如下：电梯电费（户）分摊=本座电梯电费÷（本座各单元数×各楼层所属系数的和）×本楼层单元数×本楼层系数。电梯电费分摊=电梯电费楼层分摊÷本楼层单元数；3、梯灯电费分摊=（电梯、梯灯电费[供电局]-电梯电费）÷本座单元数之和；4、生活水泵电费（户）分摊=生活水泵电费/800户[2-4楼层的业主不分摊]；5、小区路灯电费（户）分摊=小区路灯照明电费/879户。原告主张的公摊电费如下：2017年7月至8月为35.10元，2017年9月至10月为35.20元，2017年11月至12月为32.90元，2018年1月至2月为33.90元,2018年3至4月为36.50元，2018年5月至6月为37.60元，2018年7月至8月为37.60元，2018年9月至10月为37.60元，2018年11月至12月为39元，2019年1月至2月为34.30元，2019年3月为17.70元。被告陈述，2014年6月办理涉案房屋收楼手续，2015年1月开始入住。被告取得房产证后，房屋的面积比约定面积少，应当按实际面积计算物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》，系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据《前期物业服务协议》约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立。被告提供的证据未能有效认定原告的物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形，而原告现在已退场，其时物业服务质量已无法进行现场核实，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于计算标准，依据《前期物业服务合同》约定物业管理费的计算标准已实测建筑面积为准，未有实测面积的，涉案物业买卖合同中约定建筑面积为准。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为93.38平方米，被告于2016年5月16日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为90.21平方米。故2015年5月前物业管理费按照合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。原告主张2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费，经计算，被告应向原告支付的物业服务费为6549.18元（2.20元/月/平方米×90.21平方米×33个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于物业管理费违约金诉请。原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，“每月10日前交付当月的物业服务费……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起，甲方有权要求乙方按欠费总额的1‰/日支付违约金。”日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，因此，本院酌定违约金调整为按照年利率24%的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。依照合同约定，违约金从2016年7月11日起分段累计计算，原告诉请从2016年7月1日开始计算无合同依据，本院不予支持。原告诉请至2019年3月31日为自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。经计算，至2019年3月31日的违约金为2211.79元（详见附表）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于公摊电费。原告确认2017年7月之前发生的公摊电费是由开发商垫付的，原告未举证证明开发商同意由其向业主主张权利，故原告主张此前的公摊费用，本院不予支持。原告已提供2017年7月至2019年3月的公摊费用发票予以证实其代垫付，且说明了计算方式，被告也未能举证证明存在不合理之处，故本院对原告主张2017年7月至2019年3月的公摊费用377.40元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告杨丽敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东康物业服务有限公司支付2016年7月1日至2019年3月31日期间物业服务费6549.18元及违约金2211.79元；二、被告杨丽敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东康物业服务有限公司支付公摊电费377.40元；三、驳回原告广州东康物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取38元，由原告广州东康物业服务有限公司负担6元，由被告杨丽敏负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年七月三十一日书记员  黎晓婷序号欠费时间滞纳金起算时间每月应交物业费（元）欠费天数年利率（天）按年利率24%计算滞纳金（元）12016年7月2016年7月11日198.4699424%360131.5122016年8月2016年8月11日198.4696324%360127.4132016年9月2016年9月11日198.4693224%360123.3142016年10月2016年10月11日198.4690224%360119.3452016年11月2016年11月11日198.4687124%360115.2462016年12月2016年12月11日198.4684124%360111.2772017年1月2017年1月11日198.4681024%360107.1782017年2月2017年2月11日198.4677924%360103.0792017年3月2017年3月11日198.4675124%36099.36102017年4月2017年4月11日198.4672024%36095.26112017年5月2017年5月11日198.4669024%36091.29122017年6月2017年6月11日198.4665924%36087.19132017年7月2017年7月11日198.4662924%36083.22142017年8月2017年8月11日198.4659824%36079.12152017年9月2017年9月11日198.4656724%36075.02162017年10月2017年10月11日198.4653724%36071.05172017年11月2017年11月11日198.4650624%36066.95182017年12月2017年12月11日198.4647624%36062.98192018年1月2018年1月11日198.4644524%36058.88202018年2月2018年2月11日198.4641424%36054.77212018年3月2018年3月11日198.4638624%36051.07222018年4月2018年4月11日198.4635524%36046.97232018年5月2018年5月11日198.4632524%36043.00242018年6月2018年6月11日198.4629424%36038.90252018年7月2018年7月11日198.4626424%36034.93262018年8月2018年8月11日198.4623324%36030.83272018年9月2018年9月11日198.4620224%36026.73282018年10月2018年10月11日198.4617224%36022.76292018年11月2018年11月11日198.4614124%36018.66302018年12月2018年12月11日198.4611124%36014.69312019年1月2019年1月11日198.468024%36010.58322019年2月2019年2月11日198.464924%3606.48332019年3月2019年3月11日198.462124%3602.78合计2211.79