江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1256号上诉人(原审被告）：赣州市碧盈房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林大街******，统一社会信用代码：91360721MA37R59L93。法定代表人：许琪，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙雷，男，汉族，1982年3月1日生，户籍所在地内蒙古通辽市科尔沁区，系公司法务人员。委托诉讼代理人：康昆德，男，汉族，1995年2月6日生，住江西省赣州市崇义县，系公司法务人员。被上诉人（原审原告）：廖佛林，男，汉族，1986年8月19日生，住赣州市赣县区。被上诉人（原审原告）：游筱艳，女，汉族，1986年12月23日生，住赣州市赣县区。委托诉讼代理人：廖佛林，男，汉族，1986年8月19日生，住赣州市赣县区，系游筱艳的丈夫。上诉人赣州市碧盈房地产开发有限公司与被上诉人廖佛林、游筱艳房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赣州市碧盈房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决,驳回一审原告的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、《认购书》已明确提示，被上诉人签订《商品房买卖合同》文件及办理手续的时间及合同文件的名称,且各项合同文件均已公示。上诉人与被上诉人分别于2019年8月12日、2019年8月16日签订两份《认购书》,两份认购书除约定的合同文件签订时间不同,其余内容完全一致。2019年8月12日签订《认购书》约定，双方应于2019年8月15日前签订合同文件,因被上诉人8月15日前未按约定签约,超出了约定时间,2019年8月16日被上诉人至销售案场双方又签订了第二份《认购书》。两份《认购书》第六条第二款均约定：“甲乙双方一致同意,乙方应于2019年8月15/16日前携带…到赣州碧桂园豪园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续”,该条款已使用加粗显示以提请被上诉人注意,且相关合同文件的名称均已在第五条列明,具体内容均在售楼部有公示。购房作为大宗资产置业是极为重要的交易事项,作为理性人本就会本能地谨慎审查、综合考虑方作出交易决定,认购书及合同条款作为交易事项的信息载体,是交易双方的审查重点,上诉人亦进行提示及公示,且被上诉人作为律所律师,是专业的法律工作者,对认购书及合同条款不予审阅是不符合常理的,也是不符合专业素养的。如被上诉人对合同条款无法接受,被上诉人完全可以在赣州众多其他楼盘中选择,为何还要选择上诉人开发的“豪园”项目并签约付款呢?一审法院认为认购书没有进行特别提示有关条款与事实不符,认购书的本质属预约合同,仅约定了两项主要义务:①买受人支付定金锁定房源;②双方在未来时间签订正式的商品房买卖合同。一审法院已认购书属格式条款为由,认为认购书对被上诉人不具有拘束力,缺少法律依据。且按此逻辑,认购书被上诉人不必遵守,但上诉人却应严格履约,也违反合同的平等原则。2、关于交易过程中发生的争议点木地板,上诉人已在被上诉人起诉前就已经承诺按照样板房的复合木地板装修交付。被上诉人设置了上诉人购买户型的样板间,对样板间与交付商品房的装修装饰差异,上诉人在样板间均进行了公示。在双方交易过程中,被上诉人以地砖与复合木地板装修差异为由拒绝签署合同文件。为促成交易,被上诉人承诺就该问题明确表示，可以按照样板房的复合木地板进行装修交付,但被上诉人仍以各种理由拒绝签署合同文件,是违反诚实信用的交易原则的行为,不应受到法律的保护。3、被上诉人要求按揭贷款不成功需“退回首付款,不能收取违约金”的合同条款修改意见，系在庭审中才首次提出,且不符违约归责原则。本案庭审前被上诉人从未向上诉人提出按揭贷款不成功需“退回首付款,不能收取违约金”的合同条款修改意见,在上诉人承诺为被上诉人更换卧室地板材料后,上诉人甚至不清楚双方间还存在哪些争议影响正式的商品房买卖合同签订。庭审中一审法院询问被上诉人除卧室地板材料争议外,对合同条款还存在哪些争议,被上诉人经过思考,才又提出按揭贷款不成功需“退回首付款,不能收取违约金”的合同条款修改意见,原审法院错认定为上述合同条款修改意见，是被上诉人在2019年8月16日签订《商品房买卖合同》(草稿合同)时即向上诉人提出,与事实不符。众所周知,借款人向银行提出按揭贷款申请的,银行需就借款人的征信记录、资产情况、收支情况等综合评估决定是否同意借款人的按揭贷款申请及贷款数额,开发商仅仅对借款人的借款行为承担连带保证责任,银行并不需要对开发商进行其他审查。上诉人要求按揭货款不成功需“退回首付款,不能收取违约金”的合同条款修改意见,该修改意见等于要求赋予被上诉人在商品房买卖合同签订后随时解约的权利,完全不顾违约的归责原则,要求完全免除因被上诉人原因导致无法支付购房款的违约责任。该要求是对上诉人作为开发商合法权益的漠视,上诉人当然无法接受。商品房买卖合同中出卖人的最重要义务为交付商品房,买受人最重要义务为支付购房款。按揭贷款付款方式为买受人向银行申请借款,再用该借款支付出卖人的购房款,买受人提出如其自身原因无法借到购房款即要求解除商品房买卖合同,属显示公平无理要求,出卖人当然不会同意。为促成交易上诉人在庭审中甚至表示愿意降低已经在销售现场公示的商品房买卖合同中明确约定的按揭贷款不成功情况下的违约金,但被上诉人当场拒绝。一审法院以双方未能对具体条款达成一致为由判决解除合同,并要求被上诉人承担资金占用利息及案件费用没有法律依据且违反公平合理的基本原则。综上所述,上诉人与被上诉人签订《认购书》后,未能订立商品房买卖合同的过错方是被上诉人而非上诉人,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,相关责任应由被上诉人自行承担。请求依法查清事实,维护上诉人的合法权益。廖佛林、游筱艳答辩称：1、上诉人与被上诉人前后签订两份认购书，第一份是刷了定金后拿给被上诉人签的，第二份是刷了首付款之后拿给被上诉人签的。被上诉人这两次到达售楼部，均没有任何工作人员引导被上诉人查阅上诉人陈述的公示文件，也没有任何工作人员向被上诉人做任何解释说明，仅仅一味强调大家都是这样签的，都是这样办理的等话语。因此，对于上诉人提供的格式合同，在上诉人不能证明已对被上诉人做了必要合理的解释说明的情形下，要求被上诉人按照格式合同的条款承担责任显失公平。2、从上诉人第2点上诉意见可说明上诉人认可其向被上诉人推销这套商品房时，没有向被上诉人说明地板是瓷砖和样板房的实木地板不相同这一情况。3、该条款并非在庭审中首次出现，被上诉人刷完首付款，销售顾问出示合同样本给被上诉人阅读时，被上诉人就已经提出，随后，上诉人方的法务到场，被上诉人与法务就该条款也交接了意见。当时，被上诉人就明确表明该条款不修改，被上诉人是不会签字的。这也说明被上诉人与上诉人就商品房买卖事项未达成一致意见。综上，上诉人的诉请与事实不符，与法律相悖，请二审法院予以驳回。廖佛林、游筱艳诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《碧桂园豪园认购书》；2、判决被告立即退还原告支付的首付款共计人民币473076元并按月利率2%支付资金占用期间的利息（自2019年8月16日起至全部退还之日止）；（3）本案诉讼费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月12日，原告廖佛林、游筱艳与被告赣州市碧盈房地产开发有限公司签订了份《认购书》，认购被告赣州市赣县碧桂园x号楼x单元x室（YJ215型）洋房一套，原告为此支付定金50000元。2019年8月16日，原告廖佛林、游筱艳（乙方）再次与被告赣州市碧盈房地产开发有限公司（甲方）签订《赣州碧桂园豪园认购书》一份，约定由原告认购赣州市赣县碧桂园x号楼x单元x室（YJ215型）洋房一套，建筑面积189.16平方米。单价为8263.25元／㎡，认购价为1563076元，交楼日期为2020年9月30日。认购书第五项甲方的义务第一款约定“在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》……（统称“合同文件”），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外”。认购书第六项乙方的义务第一条约定“在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署”。第二条约定“甲乙双方一致同意：乙方应于2019年8月16日前携带本认购书、身份证明……及本认购书约定的第一期楼款与乙方签署上述合同文件及办理相关手续”。认购书第八项第四条约定“甲乙双方一致同意对2019年8月12日签订的《认购书》进行变更，并共同重新签订本《认购书》……乙方已支付的定金自动转为本《认购书》的定金……”。同日，原告向被告支付首付款423076元。原告支付完首付款后，在签订《商品房买卖合同》（草稿合同）时发现：（1）《商品房买卖合同》、《装饰、设备标准》中约定的卧室地面交付标准为“瓷砖”并非样板房及销售人员介绍的“实木地板”。被告对此表示可按原告的要求更换为实木地板；（2）对附件五-补充协议第三条中关于逾期付款责任的约定有异议，认为原告承担的逾期付款责任过高（如因买受人的原因导致最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异，则买受人必须在出卖人通知送达之日起7个工作日内，将差额款项自行支付给出卖人。如买受人逾期支付该差额款项的，买受人按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给出卖人。逾期超过90天的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金），要求“如果不能贷到款的话退回首付款，不能收取违约金”。被告对此不同意，表示“最多降低违约金的比例”。另查明：（1）庭审中，被告向法庭表示涉案房屋至今未出售；（2）原告在2019年8月19日，以微信的方式向被告的销售顾问陈娟明确提出解除合同；（3）2019年中国人民银行同期贷款利率为年利率4.35%。一审法院认为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，被告赣州市碧盈房地产开发有限公司于2019年8月16日向原告廖佛林、游筱艳提供的《赣州碧桂园豪园认购书》属格式条款，该《认购书》第六项乙方的义务第一条约定“在本认购书约定的时间（也就是2019年8月16日）与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件（《商品房买卖合同》等）。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署”，该条内容的约定，片面的加重了原告的审查义务，且未进行特别提示，故该条款对原告没有约束力。商品房认购书在法律性质上属于预约合同，是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同，其本身约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。本案中，原被告虽签署了《认购书》，但在签署《商品房买卖合同》时，对其中的一些具体条款并未能协商达成一致，双方未达成合意，故对原告要求解除双方签订的《赣州碧桂园豪园认购书》及被告返还定金及首付款的诉讼请求，予以支持；被告在原告明确要求表示解除合同的情况下，未及时将原告支付的首付款及定金退还给原告，应支付相应的资金占用利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从原告起诉之日起计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告廖佛林、游筱艳与被告赣州市碧盈房地产开发有限公司于2019年8月16日签订的《赣州碧桂园豪园认购书》；二、被告赣州市碧盈房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告廖佛林、游筱艳支付定金、首付款共计473076元，并从2019年10月21日起按年利率4.35%支付利息至还清款项之日止。三、驳回原告廖佛林、游筱艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8395元，减半收取4197.5元，保全费2895元，共计7092.5元，由被告赣州市碧盈房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，根据微信记录和谈话录音，本案《赣州碧桂园豪园认购书》签订之后，未能继续正式订立商品房买卖合同，原因在于上诉人的样板房地板与商品房买卖合同中约定的地板交付标准不相符，而双方在《赣州碧桂园豪园认购书》对此并未确定，属于认购书之外的其他条款不能达到一致的意思表示，属于不可归责于双方的原因，预约合同应当符合解除条件，上诉人应当及时返还定金和首付款。上诉人未及时将首付款及定金退还，应支付相应的资金占用利息。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8460元，由上诉人赣州市碧盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十三日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞