江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终967号上诉人（原审被告）：陈财红，女，1970年8月19日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告）：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路。法定代表人：李焰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：陈权，男，1993年9月27日生，汉族，住江西省南康区。上诉人陈财红因与被上诉人江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称康茂城公司）、原审被告陈权房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈财红上诉请求：1.撤销赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初1839号民事判决书；2.改判为驳回对被上诉人的诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院罔顾上诉人在一审当中提交的证据材料，仅片面依据被上诉人一方提供的证据材料予以定案，进而导致本案事实认定严重错误，请求二审法院全面审查各方提供的证据材料，以此纠正一审法院认定事实偏颇之处。纵观一审判决书，通篇全文只字未提上诉人提供的证据材料予以证明的事实。相反，判决书审理查明部分通篇认定被上诉人的事实。且仅在判决书第六页第一行以一句“以上事实有原、被告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以认定”一笔带过。一审中，上诉人共提交了四组证据。第一组证据为：陈权和上诉人的微信聊天截图、漏水照片、漏水视频，证明：被上诉人提供的租赁场地存在重大瑕疵。场地经常会出现漏水，导致上诉人无法正常营业。第二组证据为：与被上诉人装修负责人刘经理的微信聊天截图，证明：上诉人这边时常与被上诉人工作人员协商修补漏水以及“经营轰趴馆被投诉”事宜，从而也间接证明了场地漏水以及上诉人这边经营经常被投诉属于客观情况。第三组证据为：与被上诉人物业经理何海霞的微信聊天记录以及电脑录频、与何海霞的现场录音及翻译文字，证明：1.上诉人这边于2018年3月份即已经通知被上诉人解除租赁合同，并明确告知被上诉人不要再计算后续租金以及准备腾退租赁场地；2.也证明了上诉人这边向被上诉人的市场部负责人何海霞反映了漏水以及被投诉事宜；录音里何海霞也承认上诉人这边有反馈漏水事宜(见录音翻译材料第2页)。第四组证据为：与上诉人招商部的通话录音及翻译文字，证明：2018年6月29日，上诉人这边向被上诉人招商部工作人员多次强调于2018年3月份已经告知退租事宜。此外，也向工作人员解释了系因“漏水”以及“经常被投诉”所以选择了退租。以上一审中上诉人提交的证据材料，均能不同程度的证明系上诉人违约在先、有过错在先，上诉人才被迫于2018年3月份通知终止租赁合同。另外，根据生活常理也明显可知，在上诉人大量采购了经营设备，雇佣了人工以及在支付了3个月的租金后，却在2018年3月份在没有营业的情况下，突然通知终止合同不是“有意违约”而是上诉人因无法正常经营所以通知终止。上诉人终止合同的根本原因第一个是，被上诉人提供的场地楼顶有严重裂缝，出现多处漏水，导致无法正常开业经营。此外，出现漏水后，在上诉人多次告知被上诉人尽快履行维修义务，被上诉人却经常消极懈怠。修补漏水本身耗时繁琐，且在修补后又出现漏水，承租场地一直在修修补补中使用，严重影响开业经营；第二个原因是，上诉人一旦开门营业，就立即遭到周边的店主投诉。投诉后，为了降低对周边的干扰上诉人也作出了相应调整，如调小声音，封闭门，重新安装音响位置。但于事无补仍被投诉。持续不断的投诉以及调整音乐等使经营轰趴馆失去了轰趴馆的特色导致最终无法正常经营。另外，根据上诉人二审中新提交的证据材料（新闻报道），也可以证实系被上诉人对外虚假宣传、欺诈出租，且出租的场地存在严重裂缝，导致大批租户无法正常运营。二、一审法院适用法律错误，导致本案判决结果极为不公平。本案应当认定2018年3月份上诉人通知解除属于依法行使法定解除权。被上诉人作为专业的商铺出租方，理应知道漏水问题对一个商业经营者是致命的。若被上诉人在上诉人承租前如实告知租赁场地存在漏水问题，上诉人是无论如何也不会选择该场地的。但被上诉人在向上诉人介绍场地以及同上诉人签订租赁合同时却未如实披露场地的真实情况，明显属于隐瞒重大情况，被上诉人构成“隐瞒性欺诈”。漏水问题，本身就属于隐蔽的瑕疵，上诉人在签订合同时即使查看也无法及时发现，被上诉人更应该告知承租方实情。且在漏水后怠于履行维修义务，最终导致上诉人无法正常经营。另外，在签订合同时明知上诉人承租场地是作为轰趴馆经营使用(轰趴馆，主打的是年青人的主题聚会，如同学聚会、生日party等欢闹性活动，且音响音乐不可缺少)，但被上诉人却没有具体告知附近的经营业态，且模糊的告知周围均是经营商业娱乐活动，互相之间不存在打扰经营。但实际情况是，上诉人一旦开门营业，就立即遭到周边的店主投诉。投诉后，为了降低对周边的干扰上诉人也作出了相应调整，如调小声音，封闭门，重新安装音响位置。但于事无补仍被投诉。持续不断的投诉以及调整音乐等使经营轰趴馆失去了轰趴馆的特色导致最终无法正常经营。我们认为，主要原因是被上诉人没有布局、协调好周边业态关系，使上诉人经营的轰趴馆与附近业态产生直面冲突，最终导致轰趴馆无法正常经营。若被上诉人如实告知周边业态关系，上诉人即会预见到被投诉，最终也不会选择该场地经营轰趴馆。以上，正是基于被上诉人的重大违约行为，致使上诉人缔约目的不能实现，故上诉人才被迫于2018年3月份通知终止租赁合同。据此，上诉人根据《合同法》第94条之规定，行使解除权。三、退一步讲，即使认定上诉人2018年3月份通知解除系违约解除，2018年3月之后仅能以违约金的形式让上诉人承担，而不是如一审法院仍持续计算租金至2019年5月20日。另外，“场地空置”的扩大过失依法应由被上诉人承担。然而，一审法院针对法定的“扩大损失”却忽略审查认定，请求二审法院予以纠正。在上诉人这边通过微信已经告知被上诉人不要再继续计算租金以及退租的情况下，按照法律规定被上诉人应积极妥善处理“空置商铺”。本案中，被上诉人却未采取任何恰当措施处置商铺，导致商铺截止现在一直处于“空置状态”。根据合同法119条规定(举重明轻)，被上诉人应当对扩大损失（也即自2018年4月份以后的租金损失）自行承担责任，而不应由上诉人承担支付租金的责任。四、电费与水费可以证明一段时间内我方已经搬离店铺，没有经营。被上诉人康茂城公司答辩称：一、答辩人与上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。答辩人已按合同约定将租赁商铺交付给上诉人使用，且给予了装修期、免租期等优惠，履行了自己的合同义务。上诉人自2018年4月起拖欠租金、自2017年12月拖欠市场管理费，至今未付，已构成严重违约。二、根据《商铺租赁合同》十三违约责任第1项的约定，上诉人逾期缴纳租金费用超过三十天，答辩人有权单方解除（终止）租赁合同。上诉人除应按合同约定支付拖欠租金至腾铺之日止，还应按拖欠金额月利率2%计算支付违约金。但一审判决关于违约金过高的认定欠缺事实依据，双方在《商铺租赁合同》中关于违约金约定不应当认定过高，请二审法院纠正。三、答辩人已按合同约定全面履行了自己的义务，不存在任何违约行为；上诉人与答辩人就商铺租赁合同的解除事宜并没有达成一致，合同未约定上诉人在自身违约情形下有单方通知解除合同的权利。上诉人在上诉状中逻列的“理由”，没有事实依据，其目的是为了拒付租金及费用。被上诉人康茂城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年11月28日签订的租赁×××商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金63112元、市场管理费12606元、水费9元，合计75727元，并自2019年5月20日起按月利率2%计算违约金，租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。2017年11月28日，康茂城公司作为甲方与陈财红作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为×××商铺；2.商铺的总建筑面积为156.63平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年11月28日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年11月28日至2017年12月31日为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年11月28日至2018年5月31日租金为4331元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4950元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金18564元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）5000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.陈权同意为陈财红就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，陈财红在乙方处签字确认，陈权在保证人处签字确认。同日，被告陈财红在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。另查明，合同签订后，被告陈财红向康茂城公司缴纳了履约保证金18564元、装修保证金5000元、预缴三个月租金12993元及一个月的市场管理费783元，合计37340元。上述款项，除履约保证金18564元、装修保证金5000元未退回被告外，被告预缴的三个月租金12993元及市场管理费783元均已顺延抵扣合同签订后产生的租金及市场管理费。案涉商铺租金两被告缴纳至2018年3月份，市场管理费缴纳至2017年12月（该月市场管理费尚欠78元未缴纳）。2018年9月30日，康茂城公司向陈财红、陈权出具《租金费用催收通知函》1份，要求陈财红、陈权于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用35596元未果，因而成讼。一审法院认为，康茂城公司与陈财红、陈权签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。一、关于合同解除的问题。本案中，被告辩称其于2018年3月份即以实际行动向原告康茂城公司作出了不再继续履行租赁合同的意思表示。但被告作为违约一方，如其违约行为达到合同约定的解除条件或法律规定的解除情形时，原告有权提出解除合同，而被告无权单方解除合同。现被告无证据证明其曾向原告提出解除合同并与原告达成解除合同的合意，亦无证据证明原告曾向其提出解除合同。故被告的前述抗辩理由，一审法院不予采纳。根据双方于2017年11月28日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年11月28日签订的《商铺租赁合同》，一审法院确认双方于2017年11月28日签订的《商铺租赁合同》解除。二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，被告对此亦未否认，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉商铺租金支付到2018年3月、市场管理费支付到2017年12月（尚欠72元未缴纳），故原告要求被告继续支付从2018年4月起至腾退出商铺之日止的租金及从2017年12月（尚欠72元未缴纳）起至腾退商铺之日止的市场管理费，符合法律规定，一审法院予以支持。又因2017年11月28日至2018年5月31日的月租金为4331元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4950元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告陈财红、陈权应向原告康茂城公司支付2018年4月1日至2019年5月20日止的租金66412元（4331元/月×2个月+4950元/月×11个月20天=66412元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为156.63平方米，故被告陈财红、陈权应向原告康茂城公司支付2017年12月至2019年5月20日止的市场管理费13913.65元（78元+5元/平方米/月×156.63平方米×17个月20天=13913.65元），以上租金及市场管理费合计80325.65元（66412元+13913.65元=80325.65元）。现原告主张租金63112元、市场管理费12606元、水费9元，但因原告主张水费9元并未提供证据证明，一审法院不予支持。综上，一审法院仅支持原告主张的租金63112元及市场管理费12606元，合计75718元。另，被告陈财红、陈权向原告康茂城公司支付了履约保证金18564元、装修保证金5000元、三个月租金12993元及一个月的市场管理费783元，上述费用除履约保证金18564元、装修保证金5000元未处理外，其他费用均已顺延抵扣签订合同后产生的应缴租金及市场管理费。因合同约定履约保证金可以抵扣被告陈财红、陈权应付款项、装修保证金可凭证将装修保证金退还给被告陈财红，现被告陈财红、陈权未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金18564元、装修保证金5000元，可抵扣被告陈财红、陈权应交纳的租金及市场管理费。故被告陈财红、陈权应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费52154元（75718元－18564元-5000元=52154元）。2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告陈财红、陈权未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。一审法院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告陈财红、陈权按拖欠租金及市场管理费总额75718元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计7571.8元（75718元×10%=7571.8元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告陈财红、陈权于2017年11月28日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》；二、限被告陈财红、陈权于判决生效后十日内将其租赁的×××商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司；三、限被告陈财红、陈权于判决生效后十日内向原告支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费52154元（已抵扣履约保证金、装修保证金），2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止；四、限被告陈财红、陈权于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金7571.8元；五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1693元，减半收取846.5元，由被告陈财红、陈权负担。本院二审期间，上诉人陈财红提交证据：新闻报道及照片，证明目的：案涉房屋存在漏水等多种情况。被上诉人康茂城公司向本院提交证据：证据1.《腾房交接单》（复印件），证明目的：2019年11月16日上诉人与被上诉人办理了腾房交接；证据2.照片两张，证明目的：案涉房屋的现状。对于上诉人陈财红提交的新闻报道和导致合同解除的关联性无法确定，本院对该证据不予采信。康茂城公司提交的《腾房交接单》，有双方当事人签字，本院对该证据“三性”予以确认。双方当事人提交的照片，因无法确定该照片拍摄时间，对该照片不予确认。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为，首先，上诉人所主张的案涉商铺存在漏水的问题，该问题属租赁物存在瑕疵，出租人有修缮的义务，根据双方当事人陈述，被上诉人亦履行了其修缮的义务，该问题并不构成根本违约。其次，双方签订的《商铺租赁合同》并未约定案涉租赁商铺周围的营商环境达到何种程度，上诉人提交新闻报道涉及的相关商铺是否与案涉商铺存在关联性无法确认，因此不足以证明被上诉人存在对外虚假宣传行为。再次，上诉人营业时因声音过大遭到周边店主投诉，一方面属上诉人与其他店主之间的纠纷，双方合同并未约定被上诉人应履行协调处理上诉人与其他业主纠纷的义务。且根据上诉人一审提交的聊天记录等证据，也可能存在上诉人对商铺未进行隔音处理的原因，导致声音过大而被投诉。故上诉人主张被上诉人存在违约行为的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人单方解除合同的行为是否合法有效问题。上诉人主张其有权在2018年3月单方解除双方签订的租赁合同，不能成立。上诉人作为承租方，在逾期缴纳租金的情况下，双方合同中并未约定上诉人享有单方解除权。上诉人若想解除租赁合同，则应积极与康茂城公司协商解除合同事宜，即双方协议解除，其前提是应征得出租人同意。上诉人一审所提交的证据虽能证实在2018年3月，其向被上诉人提出了解除合同，但上诉人所提交的证据也能证实被上诉人一直未予同意。如果合同履行中确存在僵局，上诉人需单方违约解除合同，应采取更积极的措施，如向法院起诉请求解除双方租赁合同，但上诉人并未采取相应的措施。故案涉《商铺租赁合同》于2018年3月已经解除不符合事实，该项上诉理由不成立。在案涉合同未解除的情况下，上诉人虽未营业，但租赁商铺中仍留有上诉人的物品，根据腾房交接单，上诉人于2019年11月16日才将店铺腾空交回康茂城公司。在此之前，上诉人一直占用了该商铺，则需按合同约定支付相应的租金，即使在合同解除后，亦应按合同约定的租金计算商铺占用费，直至上诉人腾退商铺之日止。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1293元，由上诉人陈财红负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇二〇年六月十六日书记员  雷 娜