广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2257号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建凯，男，汉族，1989年12月13日出生，身份证住址：江西省丰城市************，公民身份号码：362************551。委托诉讼代理人林路红、项新紫，均系广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李辉福，男，汉族，1982年10月11日出生，身份证住址：湖南省新宁县*********，公民身份号码：430************370。上诉人杨建凯因与被上诉人李辉福租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初825号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨建凯、被上诉人李辉福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨建凯上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1322民初825号判决第四项，改判被上诉人退回多收取上诉人的租金42000元及管理费、卫生费、治安费4100元；二、依法撤销（2019）粤1322民初825号判决第三、五项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院并未查明案件事实，导致作出错误的判决，望二审法院在查明事实基础上依法改判。一、上诉人已付清被上诉人场地占有使用费，不存在拖欠其任何费用的问题，原审判决认定被上诉人提起反诉确认合同无效之日（即2019年2月21日）视为已接收厂房，故上诉人应当向被上诉人支付2019年1月1日至2月21日期间的占有使用费22100元是错误的。首先，上诉人承租案涉厂房后转租给案外人吴*瑞，原审法院在（2019）粤1322民初629号案件中也已查明案涉厂房没有合法手续，上诉人与吴*瑞已于2019年1月3日达成《终止合同协议书》，并认定吴*瑞于2019年1月5日搬离了案涉厂房，按照常理，在没有人承租案涉厂房的情况下，上诉人必然会将案涉厂房返还给被上诉人。其次，事实上，因案涉厂房没有建设工程规划许可证，上诉人也于2019年1月3日向被上诉人发送《律师函》，要求被上诉人接管案涉厂房，但被上诉人却拒绝签收，上诉人又于2019年1月16日向被上诉人再次发送《律师函》，再次要求被上诉人接管厂房，但其仍拒绝签收接管案涉厂房，同时，上诉人也通过微信多次将《律师函》、厂区相片发送给被上诉人，被上诉人非但不做任何回复，还反而将上诉人的微信拉黑。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，上诉人多次向被上诉人发送律师函要求其立即接管案涉厂房，但被上诉人置之不理。因此，被上诉人要求上诉人支付2019年1月1日至2月21日期间的占有使用费22100元是没有事实及法律依据的。二、被上诉人应当退回多收取上诉人的租金42000元及管理费、卫生费、治安费4100元。首先，本案中，上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》第二条明确约定，上诉人承租被上诉人面积1500平方米的厂房，租金为13000元/月，但事实上，被上诉人交付的厂房面积仅为800平方米，原审法院未查明案涉厂房的实际面积情况下，草率地直接驳回上诉人要求被上诉人退回多收取的租金42000元是不严谨的，对上诉人也是不公平的。其次，在签订案涉合同时，被上诉人以要每年缴纳村里管理费1000元、卫生费2100元、治安费1000元要求上诉人承担该款，但事实上，被上诉人却没有提供任何证据证明上述费用的缴纳情况，上述费用明显是被上诉人为骗取上诉人所收取的不合法费用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审法院已认定案涉合同无效，被上诉人应将相应的费用退还给上诉人。综上，请求二审法院在查明事实基础上依法改判，依法支持上诉人的诉讼请求，并驳回被上诉人的全部反诉请求。被上诉人李辉福辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由没有任何事实依据，上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判，以维护当事人的合法权益。一审原告杨建凯向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》无效；2、李辉福立即接收案涉厂房；3.李辉福向杨建凯返还保证金39000元；4.李辉福退回多收的租金42000元及管理费、卫生费、治安费4100元；5.本案诉讼费由李辉福承担。一审被告李辉福向一审法院反诉请求：1.确认原、被告于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》无效；2.杨建凯向李辉福支付场地占用费至搬离之日，暂计2019年1月、2月的占用费为26000元；3.杨建凯向李辉福支付财产损失费用6320元；4.杨建凯向李辉福支付代其支付的水电费908元；5.杨建凯向李辉福支付2个月免租期的场地占用费26000元；以上共计59228元；6.本案全部诉讼费用由杨建凯负担。一审法院认定事实：2018年4月12日，原告（反诉被告）杨建凯（乙方）与被告（反诉原告）李辉福（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于博罗县************面积约1500平方米的厂房、宿舍及空地出租给乙方，每月租金13000元，租赁期限自2018年4月1日至2023年4月1日共5年，正式起租时间为2018年6月1日；签订合同时乙方向甲方支付保证金39000元和第一个月租金13000元，合同期满且乙方付清全部费用后无息返还保证金；乙方应于每月5日前向甲方交纳租金及水电费；乙方应保持租赁物的原貌，如需改建或维修须经甲方同意，因乙方使用不当造成损失，由乙方负责维修或赔偿；合同有效期内，如甲方违约，则退还乙方保证金并赔偿3个月租金，如乙方违约则保证金不予退回；甲方同意车间分租，乙方须保证合法经营。补充条款约定：甲方现有的车间、宿舍大小共九间，厨房、厕所归乙方使用，其余甲方使用，由乙方负责隔开；租赁期间乙方每年上交村委会的管理费1000元、卫生费2100元、治安费1000元由甲方代收；水电费由甲方代收并仅提供收据，收费标准随工业区的标准调整；如厂房漏水由乙方负责维修更换。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，杨建凯向李辉福支付了押金39000元及2018年6月租金13000元，李辉福分别出具收据予以确认。上述合同履行期间，杨建凯委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所黄楷律师于2019年1月4日以EMS邮寄方式向李辉福发出《律师函》，函件称李辉福租予杨建凯的厂房未取得建设工程规划许可证，属违法建筑，双方签订的合同无效，故要求李辉福在收到函件当日接管厂房，并向杨建凯退还保证金39000元。投递情况显示李辉福拒收该《律师函》。李辉福提供其与案外人李述意于2012年4月15日签订的《铭扬家具厂转让合同书》及经营者为李述意的个体户博罗县*洲镇铭扬家具厂加工店（下称“铭扬家具厂”）营业执照、2018年12月电费单（金额560元）、用电服务管理费单据（金额840元）、12月水费及环卫费收据（金额68元），主张其从李述意处受让铭扬家具厂的厂房、货车、机器等财产，该厂房即系本案中李辉福出租给杨建凯的厂房；出租后李辉福以铭扬家具厂的名义代杨建凯向白耀前村交纳2018年12月份水电费及环卫费相关费用，杨建凯应予返还。李辉福另提供一组照片及“伟德地产装饰有限公司报价单”，主张杨建凯承租案涉厂房后转租案外人吴*瑞使用，吴*瑞改动厂房造成其维修的财产损失6320元。杨建凯对上述证据均不予认可，认为无法显示铭扬家具厂的使用场地即系案涉出租物，不能证明与本案有关联性；此外，照片亦显示厂房已腾空。庭审中，杨建凯陈述合同签订后李辉福直至2018年5月底才将厂房交付使用，杨建凯已按合同约定向李辉福支付管理费、卫生费、治安费等费用，并支付2018年6月至12月的租金；杨建凯于2018年7月21日将厂房转租给案外人吴*瑞实际使用；目前厂房已由李辉福实际控制，留存的物品属于吴*瑞所有。李辉福陈述案涉厂房系由案外人李述意及谢志强向白耀前村委会租地建设而来，其于2013年3月15日受让所得；在签订合同前厂房即于2018年4月1日交付给杨建凯，杨建凯支付了2018年6月至12月共6个月的租金；杨建凯将厂房转租给吴*瑞使用，李辉福于2019年3月18日将吴*瑞的半成品沙发等物品清理出厂房后实际控制厂房，目前留存的物品属于吴*瑞所有。一审法院认为，关于原、被告签订的《厂房租赁合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，李辉福将案涉厂房租予杨建凯使用，李辉福未提供证据证明厂房已取得建设工程规划许可证等合法手续，且截至一审辩论终结前亦未提供证据证明已经主管部门批准建设，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定杨建凯与李辉福于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》无效。关于原、被告责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本诉部分：首先，案涉合同无效，当事人因此取得的财产应予以返还。李辉福于2018年4月12日收取了杨建凯支付的保证金39000元，李辉福应予返还。其次，杨建凯要求李辉福接收案涉厂房，庭审中，李辉福陈述已实际控制了厂房，本院予以认定。最后，原、被告均确认杨建凯已支付2018年6月至12月共6个月的租金及管理费、卫生费、治安费等相关费用。杨建凯主张案涉厂房实际出租的面积为800平方米，并非合同约定的1500平方米，租赁所涉款项应按800平方米的厂房面积计算，故请求李辉福返还多收取的租金42000元及相关费用4100元。因杨建凯对该项主张并未提供相关证据佐证，且与双方合同约定不符，故本院不予支持。反诉部分：租赁双方约定的租赁期限自2018年4月1日至2023年4月1日，正式起租时间为2018年6月1日。案涉合同签订后，杨建凯已支付厂房2018年6月至12月的“租金”，因合同无效，该款项性质应为占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现合同无效，李辉福主张杨建凯以每月13000元的标准支付厂房占有使用费，具有法律依据，本院予以支持。李辉福称2018年4月1日已将案涉厂房交付给杨建凯，请求计算2018年4月、5月的免租期占有使用费，因双方约定“起租日”为2018年6月1日，因此上述2个月免租期的占有使用费杨建凯无需支付。租赁双方未约定交接案涉租赁物的方式，杨建凯要求李辉福接收案涉厂房，在通知未果的情况下起诉至本院，在本院受理本案后，双方亦未积极协商办理案涉厂房的交接手续，结合双方的陈述意见，本院认为杨建凯向本院起诉确认案涉合同无效并要求李辉福接收案涉厂房时视为通知李辉福接收厂房，李辉福提起反诉确认合同无效之日（2019年2月21日）视为已接收厂房，故杨建凯应参照合同约定的租金标准向李辉福支付2019年1月1日至2月21日期间场地占用使用费22100元（13000元/月+13000元/月÷30天×21天）。李辉福主张杨建凯支付其代为支付的水电费908元，有提交《电费单》及《收据》佐证，因该证据的真实性本院无法核实，杨建凯亦不予认可，故本院不予支持。李辉福主张杨建凯赔偿损坏厂房的财产损失6320元，因伟德地产装饰有限公司并非专业的评估机构，李辉福亦未提供因维修损坏部分实际支出的相应证据佐证，本院不予支持。判决：一、确认原告（反诉被告）杨建凯与被告（反诉原告）李辉福于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李辉福于本判决发生法律效力之日起5日内一次性返还原告（反诉被告）杨建凯保证金39000元；三、原告（反诉被告）杨建凯于本判决发生法律效力之日起5日内一次性支付被告（反诉原告）李辉福2019年1月1日至2019年2月21日期间租赁标的物的占有使用费22100元；四、驳回原告（反诉被告）杨建凯的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李辉福的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1928元，由原告（反诉被告）杨建凯负担1043元，由被告（反诉原告）李辉福负担885元。反诉案件受理费641元，由被告（反诉原告）李辉福负担110元，由原告（反诉被告）杨建凯负担531元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：上诉人杨建凯应当支付被上诉人李辉福占用费到什么时候截止以及被上诉人李辉福是否应当退回多收取租金、管理费、卫生费及治安费。关于上诉人杨建凯应当支付占用费的截止时间，上诉人与次承租人吴*瑞虽于2019年1月3日签订终止合同协议书，但上诉人并未与吴*瑞对场地进行交接清理，也未与被上诉人对厂房进行交接，根据一审查明的事实，涉案厂房在一审开庭前仍有部分物品未清走，在此情况下，上诉人杨建凯以其向被上诉人李辉福发律师函要求接管厂房，而李辉福拒收为由主张不支付占有使用费，理由不充分，本院不予支持。关于被上诉人李辉福是否应当退回多收取租金、管理费、卫生费及治安费的问题。本案中，《厂房租赁合同》约定出租的厂房面积为约1500平方米，并约定厂房、宿舍及空地的租金共计为每月13000元，并未约定租金按面积计付，上诉人杨建凯本人自认，签订合同时已其有去过看过厂房，说明其对厂房的情况是了解的；此外，上诉人杨建凯租赁案涉厂房后并未自己使用，而是转租给案外人吴*瑞，且其也自认从事物业方面工作。据此，作为有一定经验的物业从业者，上诉人杨建凯未在签订合同时及转租过程中对厂房面积提出异议，而是在本案诉讼过程中主张交付厂房面积仅800平方米而要求退回多收取的租金，理由不充分，本院不予支持。另，被上诉人李辉福一审时主张案涉厂房为其从案外人李述意处受让铭扬家具厂所得，并提供了以铭扬家具厂的名义向有关村委会交纳环卫管理费用等4100元的收据，结合上诉人杨建凯将案涉厂房转租给案外人吴*瑞后，吴*瑞确有实际使用并改建的事实，其依合同约定支付环卫管理费并不不当。上诉人杨建凯主张被上诉人李辉福收取不合法费用，事实理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人杨建凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1505元由上诉人杨建凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斯审 判 员  郭志文审 判 员  饶来新二〇二〇年六月十七日法官助理  荣 盟书 记 员  赵 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。