四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1280号 上诉人（原审被告）：赵友龙，男，生于1959年1月21日，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审被告）：周泽林，男，生于1945年12月2日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨正古，男，生于1962年4月25日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：李洪友，四川纪明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪梅，四川纪明律师事务所律师。 原审第三人：杨正生，男，生于1950年6月29日，汉族，住四川省阆中市。 上诉人赵友龙、周泽林与被上诉人杨正古及原审第三人杨正生执行异议之诉一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 赵友龙、周泽林上诉请求：依法撤销一审判决，维持阆中市人民法院（2019）川1381执异36号执行裁定。事实及理由：一、涉案纠纷应认真梳理，查明事实，公正裁判。案涉房屋是上诉人周泽林于2009年12月16日从杨正生处购买的，有各种原始收款票据共5张。二、二上诉人之间的房屋买卖行为客观真实，应依法认定买卖合同合法、有效。周泽林以投资现金方式参与建设，为了赚取开发利润，向亲友筹集资金的时候许诺开发后以适当的优惠价格购买合伙开发的房屋。房屋在建设完工后，由于销售、管理等原因，该处房屋开发获利很少，经结算上诉人与杨正生将收支平衡后余下的10%的尾款由上诉人周泽林获得，余下的90%的尾款杨正生负责收取、支付工程款。三、房屋作价抵偿借款、投资款。上诉人周泽林无力偿还现金，将涉案房屋作价32万元抵卖给妹夫赵友龙，因此将赵友龙前后出借的资金抵为购房款，符合客观实际。四、房屋买卖后因法院的查封限制房屋产权登记已经导致上诉人之间亲情破裂，家庭矛盾与日俱增、逐渐恶化。五、二上诉人之间房屋买卖以现金支付、银行转款、抵扣借款的事实清楚，应依法认定。 杨正古答辩称：1.（2016）川13民终25号民事判决已经明确杨正生和周泽林应共同支付被上诉人工程款，该判决书已经生效，杨正古才提起执行申请，执行中查封周泽林购买的房屋。房屋查封后赵友龙提出的执行异议以及一审中都辩称周泽林是于2012年6月18日将案涉房屋出售给赵友龙，并两次付款，还提供了房款收据。但二审中上诉人称周泽林出售门面是因为周泽林投资开发房产资金不足向赵友龙借款，后因投资没有盈利，便将从杨正生处购买的房屋出售给赵友龙抵偿借款，其前后陈述矛盾。两次房款支付时间不一致，但房款收据前后相邻的，买房不是真实的。2.房产开发时间是2006年，周泽林以房抵债是2012年，这说明赵友龙出借资金长达七八年之久未能得到偿还，根据市场行情，2006年对赵友龙损失极其严重，这种情况下周泽林同意将房屋抵债，赵友龙是不可能将房屋交由周泽林管理并由其出租收取租金，这不符合常理。因此上诉人的上诉不能得到支持。 杨正生未作陈述。 原告杨正古一审诉讼请求：1.依法确认位于阆中市千佛镇“商贸中心”综合楼x幢x单元x号房（合同号：2008xx58，备案登记号：2010xx67）属被告周泽林所有，并对该房屋继续执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：杨正古与杨正生、周泽林执行一案中，阆中市人民法院查封了周泽林购买的位于阆中市千佛镇“商贸中心”综合楼x幢x单元x号房。执行中，案外人赵友龙提出执行异议，称其已于2012年6月18日支付32万元购房款购买了该房产，阆中市人民法院审查后作出了（2019）川1381执异36号裁定书：中止对该房产执行。原告认为,被告赵友龙与周泽林是亲戚，购房合同、收款收条之外观不具备2012年形成并保留至今的自然旧迹，且未提供证据证明交付房款，所提供的购房证据严重存疑，不能证明赵友龙在涉案房屋被查封前已经购买并支付全部房款且占有，购房价格32万元与当时市场价悬殊巨大，足以怀疑周泽林是为了阻碍其房屋被强制执行而为的虚假买卖。 被告周泽林辩称：案争房屋已于2012年变卖给赵友龙，2010年开始出租，现在由赵友龙收取租金。案争房屋归属赵友龙所有，不能作为执行标的。 被告赵友龙辩称：案涉房屋是我购买的，有银行转账凭证证明，当时购房价格高是有原因的。案争房屋是我的。 第三人杨正生述称：周泽林卖房提前给我说过，只是不知道卖给赵友龙，且卖房给赵友龙也属正常现象。 一审审理查明：2006年1月，阆中市千佛镇人民政府与杨正生签订“招商引资合作协议书”打造“千佛商贸中心商住楼”，同年10月，杨正生与周泽林协议合伙开发，并由杨正古承建该工程。原告杨正古与第三人杨正生以及被告周泽林之间的债权债务关系已经法院判决并产生法律效力。债权人杨正古申请执行中，阆中市人民法院依法查封了周泽林购买的位于阆中市千佛镇“商贸中心”综合楼x幢x单元x号房（合同号：2008xx58，备案登记号：2010xx67）房屋。被告赵友龙以其2012年6月18日付款32万元从周泽林处购买此房为由，提出执行异议，案经审查阆中法院作出了（2019）川1381执异36号裁定书，中止对该房屋执行。原告对此不服，提起诉讼。 被告主张，上述争议房屋已经变卖给赵友龙，并由赵友龙占有管理、出租受益，为此，提供了如下证据：1.2012年6月18日签订的买卖合同（门面约50平方米，总价款32万元）；2.2012年6月18日及2014年12月28日交房款25万元、7万元的收款收据各1份（收据号ＮＯ.00xx009、ＮＯ.00xx010）；3.2014年8月2日、2014年8月6日通过邮政储蓄银行转入邵菊华（周泽林之妻）账户49999元、30000元查询回执；4.2018年11月8日赵友龙与赵文山签订的房屋租赁合同及收取租金收据（收据号ＮＯ.00xx019）；5.千佛镇社区居委会出具的证明证实：赵友龙购买周泽林位于新市街××号的门面并已交清全部房款；6.证人邵某、张某出庭证明，听说过赵友龙购买周泽林房屋。二被告另主张，赵友龙买房后，2018年以前案争房屋由周泽林代为管理，2018年起由赵友龙自行管理。 一审认为，本案争议的焦点在于被告赵友龙是否真正购买周泽林的房屋。法院执行中查封的周泽林的房屋至今没有办理产权登记，无法从产权变更轨迹中直观确定房屋归属，只能从实际占有、使用、收益环节入手分析原被告诉求的合理合法性。本案中，被告周泽林与赵友龙之间的房屋买卖关系，确实有买卖合同以及房款收据为证，看似具备了房屋买卖的必备要件，但房屋售价与当时当地同类房屋市场价偏差太大，不尽合理，而且赵友龙少量的给付房款的邮储银行转款时间、金额与收据不对应，且其余房款支付无银行取款、转款等资金来源予以佐证，仅凭票号相连的收款收据难以令人信服其房屋买卖的合法性，虽然有证人听说赵友龙购买周泽林的房屋以及居委会证明，但缺乏赵友龙对该房屋占有、使用、获取收益的必要证据，租金收据亦与周泽林收取购房款的收据的票号相邻，故而，上述证据不能认定赵友龙有效占有案争房屋并自主管理获取租金收益，赵友龙对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告的主张应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”之规定，一审判决：准许对涉案房屋继续执行。本案诉讼费300元，由二被告负担。 二审中，被上诉人提交了一份补充执行异议申请书，欲证明：1.申请书异议人赵友龙的签字与一审中赵友龙与承租人的租赁合同签字字迹不一样，赵友龙不是房屋所有人；2.从该申请书最后一句话可以看出2019年4月2日的执行异议并非赵友龙本人提出，可能是别人以他的名义提出。或者租赁合同不是他本人签的字。 上诉人周泽林质证认为，补充执行异议申请书是真实的。4月2日的签字是代理人代写的，但是赵友龙按了手印。上诉人赵友龙质证认为，2018年11月8日的租赁合同不是其签的字。租房子的时候其不在家，家属不会写字，租房合同上的字可能是周泽林代签的。 本院认为，赵友龙是否真正购买涉案房屋及周泽林是否存在规避执行是本案的争议焦点。 阆中法院执行中查封的案涉房屋是上诉人周泽林在杨正生处购买的，该房至今仍备案为周泽林，且尚未办理产权登记。上诉人赵友龙称其已购买该房，虽提供有买卖合同、房款收据、少量的给付房款的邮储银行转款依据、证人证言以及居委会证明，但该房屋买卖存在以下疑点：其一、价格不合理。房屋售价与当时当地同类房屋市场价偏差太大，不具有合理性；其二，赵友龙通过邮储银行转款金额少且时间、金额与收据不对应，其余房款支付无银行取款、转款等资金来源予以佐证，仅凭票号相连的收款收据难以令人信服；其三、证人是听说赵友龙购买周泽林的房屋，为传来证据，居委会不是直接的买卖合同参与人，其证明不是直接证据；其四、赵友龙自己的房屋本应自租自收租金，但赵友龙的租金收据与周泽林收取购房款的收据票号相邻，且租房合同又是周泽林代签，其解释不能令人信服；其五、一审中上诉人称是付款购房，二审中上诉人又称是因周泽林投资开发房产资金不足向赵友龙借款，后以房抵债形成的房屋买卖关系，上诉人一、二审陈述矛盾；其六、该房虽然不能办理产权登记，但明知周泽林已备案，赵友龙买卖房屋不以变更备案登记等方式来证实其买卖关系成立不合情理。周泽林是执行案件的债务人、被执行人，案涉房屋现仍备案为周泽林购买，周泽林与赵友龙是亲属关系，该房屋现出租他人而非赵友龙占有使用，周泽林与赵友龙之间的房屋买卖又存在以上众多疑点，不能排除存在规避执行的可能。赵友龙提交的证据不能认定其有效占有案争房屋，赵友龙对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，上诉人赵友龙、周泽林的上诉理由不能成立，应予驳回。原判事实清楚，程序合法，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人赵友龙、周泽林负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  谭世蓉 审判员  鲜代秋 二〇二〇年六月十日 书记员  全乙彬