山西省晋中市太谷区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0726民初379号 原告（反诉被告）：于新龙，男，1988年9月6日出生，汉族，初中文化，太谷县人，现住。 委托诉讼代理人：张晋文，男，太谷县明星法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：山西锦都房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市太谷县108国道田丰段北侧。 法定代表人：李振华，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫涛，男，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。 原告（反诉被告）于新龙与被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于新龙及其委托诉讼代理人张晋文、被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司委托诉讼代理人闫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于新龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告购买的太谷县4号楼1单元2002号房屋；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月中旬，原告出资人民币90万元，从包工头贺建军手中购买了商品房太谷县4号楼1单元2002号房，建筑面积215.37平方米。该房屋是开发商“晋中锦都汇经贸有限公司”抵顶工程款支付给“御锦新天地商场”内外装饰工程的包工头贺建军的。抵顶工程款人民币壹佰零叁万叁仟壹佰叁拾元（1033130元）。出售方锦都公司和购买方贺建军订立了购房合同书，并且给贺建军出具了收款收据。当时买卖双方没有即时办理交纳物业费修理基金和领钥匙的手续。但是已经是现房具备交房条件。2018年6月25日，原告于新龙、贺建军和出售方锦都公司，三方达成了权利义务转让的合同，贺建军将购房人的全部权利义务转让给原告于新龙。锦都公司收回了贺建军的购房合同书，由原告于新龙和锦都公司（售楼部）重新签订购房合同，锦都公司出具了交款人为原告于新龙的收款收据。2018年底，锦都公司借口和贺建军存在纠纷拒绝交付房屋。原告认为，依照合同法相关规定，原告是取得诉争房产的权利人，三方之间关于房屋买卖合同的转让关系成立后，被告应当向原告履行交付商品房的义务，故原告具状起诉。 被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司辩称，1.本案案由不应为物权保护纠纷，应为合同纠纷。2.本案原告未向答辩人实际履行交付购房款的合同义务，其诉讼请求于法无据。3.请求法庭要求原告于新龙出具其向贺建军购买本案标的房屋的相关证据。4.基于民法公平的基本原则，本案也应当依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（被告）山西锦都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人之间的购房意向确认书；2.本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：晋中锦都汇经贸有限公司与山西润城达建筑装饰有限公司经过招投标于2017年11月21日签订室外装饰工程承包合同（合同金额为500万元）和室内装饰工程承包合同（合同金额为550万元），合同金额总计1050万元，贺建军作为授权代表在合同上签字。同时反诉人与山西润城达建筑装饰有限公司约定将反诉人所有的太谷御锦华府4号楼1单元2002号房屋（建筑面积：215.37平方米）顶给山西润城达建筑装饰有限公司用以折抵1033130元工程款。2018年6月20日，贺建军持盖有山西润城达建筑装饰有限公司公章和法定代表人签字的证明主张房屋归其所有。2018年6月21日，贺建军申请将房屋改名为被反诉人于新龙，反诉人为其办理相关购房手续。2018年年底，在解决农民工工资问题时，山西润城达建筑装饰有限公司提出2018年6月20日贺建军为反诉人出具的证明上的公章系伪造，法定代表人李建发的签字也系伪造。山西润城达建筑装饰有限公司已经进行报案处理。反诉人遂告知被反诉人于新龙待事实核实清楚后再作处理。后太谷县公安局于2019年5月29日因贺建军伪造公章对其行政拘留15日。至今，贺建军伪造山西润城达建筑装饰有限公司印章的事实成立。现因反诉人是基于被欺诈的情况下为被反诉人出具了购房手续，被反诉人于新龙也并未实际向反诉人支付购房款，按理应当解除相关协议。为维护自身合法权益，现具状起诉。 反诉被告（原告）于新龙辩称，1.贺建军将购买的房屋转让与反诉被告，反诉被告给第三人贺建军支付购房款人民币玖拾万元整。反诉原告同意贺建军的转让，收回了贺建军的购房合同，重新和反诉被告签订了购房合同；收回了开给贺建军的103万元的收款收据，重新出具了收到于新龙103万元的收款收据。上述房屋买卖文书的形成，反映的法律事实是原有的购房合同消亡，变更为新的购房合同。反诉被告成为权利人，反诉原告负有交付房屋的义务。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”2.本案的购房确认书及购房收款收据，不是出售方和购买方的双方行为，而是存在出售方——转让方——受让方三个主题。因此反诉原告请求解除双方的购房确认书，贺建军作为转让人是具有利害关系的第三人，必须列为第三人参加诉讼。把贺建军作为第三人参加诉讼可以另行诉讼；在反诉中由于扩大了诉讼参加人的范围，不符合反诉的条件。3.反诉状中称：贺建军伪造了山西润城达的公章，欺骗了晋中锦都汇公司，把应该支付给山西润城达的工程款用房屋折价103万元归贺建军所有。由此可见，本案的购房确认书有两份，第一份的购房人为贺建军，第二份变更为于新龙。所谓伪造公章欺骗欺诈是第一份合同的行为，反诉原告首先应该否定的是第一份合同的效力。反诉原告现在请求否定第二份合同的效力，既没有事实依据，也缺少诉讼程序，不能直接跳跃。4.晋中锦都汇经贸有限公司是御锦新天地商场的建筑工程开发商（施工合同甲方），山西润城达建筑装饰有限公司（施工合同乙方）是中标单位的合同建设单位，贺建军挂靠润城达公司，贺建军的法律地位是实际施工人。如果贺建军伪造，欺诈手段获得房屋的事实成立，那么受到欺骗的是晋中金都汇经贸有限公司，用房屋折抵工程款103万元，是开发商的支付行为。反诉原告不是开发商，反诉原告代替开发商支付工程款抵顶房屋，开发商和反诉原告的经济交易答辩人不清楚，肯定的是与本案没有直接利害关系，作为原告起诉，不符合起诉条件。5.解除合同的请求不符合法律的规定。《合同法》规定的解除条件均不满足。6.该案形式上是撤销之诉。如果本案欺诈手段占有他人财产的事实成立，依据上述法律规定应当提起撤销合同的诉讼。7.应收款的主体是润城达公司。晋中锦都汇经贸有限公司向合同中标单位山西润城达建筑装饰有限公司支付工程款103万元（房屋抵顶），贺建军伪造润城达公章，以伪造的证明，将房屋归其所有。如果贺建军非法占有了他人财产，那么占有的是润城达公司的应收款，受到损失的是润城达公司，而不是开发商锦都汇有限公司。润城达公司在刑事案件的审判中，强调的是工程款的收入与支出都是贺建军一人承担责任。润城达公司认为工程款的应收款属于贺建军所有。8.刑事判决书认定，贺建军取得103万元的房屋是正常的工程款收入。2019年4月，太谷县人民法院（2019）晋0726刑初217号刑事判决书显示：被告贺建军犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑三年，犯诈骗罪，判处有期徒刑一年六个月，数罪并罚，决定执行有期徒刑四年。需要说明的是，犯诈骗罪，并不是诈骗房屋，而是指使他人提供虚假的欠款材料，骗取锦都汇公司6万元。刑事判决书认定，2018年11月底工程基本完工，锦都汇公司先后支付贺建军工程款1008万元，其中包括了103万元的房屋；该1008万元的工程款是正常的业务结算往来，作为实际施工人取得工程款，是合法收入。9.润城达公司负责人的证言，证明工程款1008万元包括房屋款103万元。证人钱某是开发商山西锦都汇经贸有限公司的总经理，曾经在刑事判决中作证，说明了房屋顶账和户主变更的过程。 本院经审理认定事实如下：2017年11月底，贺建军同山西润城达建筑装饰有限公司（以下简称：润城达公司）法定代表人李建发共同使用润城达公司的资质承揽了晋中锦都汇经贸有限公司（以下简称：锦都汇公司）的太谷御锦新天地商场（以下简称：御锦商场）的内外装饰工程。2018年3月底，李建发退出御锦商场工程，但仍同意贺建军使用润城达公司的资质施工。2018年11月底，工程基本完工，锦都汇公司先后支付工程款1008.7万元，其中包括用本案诉争房屋太谷御锦华府4号楼1单元2002号抵顶的工程款1033130元。该房屋原系被告山西锦都房地产开发有限公司（以下简称：锦都房地产公司）开发，后锦都汇公司为偿还润城达公司（实际为贺建军）的御锦商场工程款顶账给贺建军。 2018年6月20日，贺建军持润城达公司盖章、法人李建发签字的内容为“本公司证明太谷御锦华府四号楼一单元2002号房归贺建军所有，面积215.37平米，总价1033130元”的证明一份，称与原告于新龙就该房屋达成买卖协议，要求锦都房地产公司将该房屋过户至原告于新龙名下。2018年6月25日，锦都房地产公司与于新龙签订《御锦华府选房意向确认书》，约定将涉案房屋以1033130元的价格出卖给原告，并于2016年12月30日前按照确认书约定的物业交付于新龙使用。同日，锦都房地产公司为原告出具收据，并在收据上注明：“山西润城达建筑装饰有限公司御锦新天地内外装饰款顶房款”。2019年1月26日，润城达公司向太谷县公安局报案，称贺建军所持2018年6月20日的证明上所盖公章及法人签名均为伪造，并要求锦都汇公司将涉案房屋收回，锦都房地产公司因此未予交付房屋。原告于新龙诉至本院后，被告锦都房地产公司提起反诉，以贺建军在要求锦都房地产公司将房屋所有人改名为于新龙的过程中使用伪造的公章和法人签字，存在欺诈情形，且原告未实际交付购房款，故申请解除与于新龙之间的《购房意向确认书》。 上述事实，有（2019）晋0726刑初217号刑事判决书、《御锦华府选房意向确认书》、收据等予以证明，本院依法予以确认。 本院认为，于新龙依其与锦都房地产公司签订的选房意向确认书向本院提起诉讼，该案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为锦都房地产公司是否应予交付贺建军转让给于新龙的涉案太谷县房屋。根据（2019）晋0726刑初217号民事判决书所认定的事实，御锦商场工程实际施工人为贺建军，领取工程款及顶账房屋的权利人也为贺建军。贺建军成为涉案房屋的权利人后，将房屋出卖给于新龙是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，由此锦都房地产公司配合贺建军、于新龙所办理的购房手续、签订的《选房意向确认书》也不存在法律上的无效事由，本院对该协议书的效力依法予以确认，锦都公司理应交付涉案房屋。被告锦都房地产公司以其受欺诈、且原告未实际支付房款为由要求解除与于新龙之间的《选房意向确认书》；原告不予认可，认为贺建军伪造公章和法人签名领取工程款，和被告公司并没有关系，即使贺建军侵占了工程款也是润城达公司受损失，故被告应按照合同约定交付原告房屋；综合本案案情及相关证据、以及双方当事人的陈述，本案涉案房屋的选房确认意向书是基于晋中锦都汇经贸有限公司用被告锦都房地产公司房屋代抵顶所欠贺建军工程款、贺建军将房屋转卖给原告于新龙而产生，且该房屋抵顶的工程款也包括在了晋中锦都汇经贸有限公司已支付的工程款中，故被告要求原告支付房款没有事实依据，被告也无权以贺建军伪造公章和法人签名为由解除选房意向确认书，故对被告要求解除原告之间的购房意向确认书的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第176条、《中华人民共和国合同法》第60条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内交付原告购买的太谷县4号楼1单元2002号房屋。 二、驳回被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，共计100元，由被告（反诉原告）山西锦都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  杨萍 二〇二〇年六月八日 书记员  杨蕊