湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初6321号原告阮云兵，男，生于1971年2月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍本市，住本市。原告张远菊，女，生于1972年12月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍本市，住本市。二原告委托诉讼代理人蹇守林、任晓燕，湖北情怀律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告利川市龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴房产公司），住所地利川市都亭街道办事处教场村**龙船大道**，统一社会信用代码：91422802093009468H。法定代表人杨慧强，系该公司总经理。委托诉讼代理人牟维，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告湖北新南洋建设工程有限公司（以下简称新南洋建筑公司），住，住所地湖北省云梦县城关梦泽大道**一社会信用代码：91420923181116052J。法定代表人陈坦，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人曾雄，男，生于1987年10月29日，住利川市。特别授权代理。委托诉讼代理人黄欢，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告恩施州兴顺建筑工程有限公司（以下简称兴顺建筑公司）。住所。住所地恩施市民族路**社会信用代码：91422800798759410X。法定代表人刘昌权，系该公司总经理。委托诉讼代理人邓仕周，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。被告洪宗再，男，生于1966年4月17日，汉族，湖北省利川市人，居民，住本市。原告阮云兵、张远菊诉被告龙兴房产公司、新南洋建筑公司、兴顺建筑公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王广君独任审判。此后，本院先后组织原、被告进行了涉案房屋安全鉴定、房屋维修价值鉴定、房屋租金损失鉴定。根据被告兴顺建筑公司的申请，本院依法追加洪宗再为本案被告参加诉讼。后于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告阮云兵及其委托诉讼代理人蹇守林和任晓燕、被告龙兴房产公司法定代表人杨智强及其委托诉讼代理人牟维、被告新南洋建筑公司的委托诉讼代理人曾雄和黄欢、被告兴顺建筑公司的法定代表人刘昌权及其委托诉讼代理人邓仕周、被告洪宗再到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮云兵、张远菊诉称：二原告的第二栋房屋位于利川市龙船大道××号。被告龙兴房产公司在相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建“珑澄·汇”商住楼。原告与被告龙兴房产公司于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如果原告的房屋因龙兴房产公司建设施工而造成了损坏，由龙兴房产公司承担赔偿责任等事宜。2015年12月上旬，被告龙兴房产公司开始拆除开发项目地面上的旧房屋，用挖机挖旧房屋的过梁时的震动特别大，将原告房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落，同时造成楼梯间墙体多处裂缝，原告叫龙兴房产公司的工作人员到现场查看，其表示过后修补。2017年3月被告即将挖掘基坑，被告委托湖北震泰建设工程质量检测有限责任公司来着房屋的安全鉴定，其鉴定结果是：除墙体细微裂缝和粉刷层脱落外，其它地方完好无损，房屋的安全等级为A级。2017年7月被告开始挖掘基坑和打桩等施工，造成原告房屋多处出现裂缝漏水、地面瓷、地面瓷砖蹦瓷水管断裂漏水、承重墙及横梁多处断裂。原告找来社区干部解决，杨慧强表示等把房屋建设完成了进行第二次鉴定，如果是危房就给原告重建，如果不是危房就由第三方评估，把赔偿金给原告，被告龙兴房产公司安排人员对原告的房屋作了防水处理。大约过了一个多月，原告的房屋又开始漏水，原告找来社区干部解决，杨慧强说叫人来鉴定，采取拖延时间的办法，对原告不予理睬。据了解，被告“珑澄·汇”商住楼开发项目的旧房屋拆除工程是发包给被告恩施州飞燕拆迁有限公司（现更名为兴顺建筑公司）完成的，建设工程是发包给被告新南洋建筑公司施工的，因此，二原告房屋的损坏是前述被告先后直接结合的共同侵权行为所致，其财产损失应由被告承担连带赔偿责任。诉讼请求：判令被告连带赔偿原告房屋维修损失、租金损失等。审理中，原告明确请求为：判令被告赔偿原告房屋维修费90321元、宾馆租金损失费73304元、宾馆财物放置租赁费6400元、宾馆经营诉讼费268800元、维修时的宾馆财物迁出费用8000元、维修后的财物迁入费用8000元，宾馆房屋电、气、网线、灯具购买费用19278元，宾馆房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用28350元，鉴定费24150元，合计526403元。承担本案诉讼费。被告龙兴房产公司辩称：本公司在对涉案项目开发前，对原告的房屋进行了鉴定，鉴定结果为维护适用不当，为基本完好房；在本案审理中，由法院组织对宾馆房屋鉴定，同样也是一般损坏房，被告的行为具有侵权的因果关系，被告予以认可，但是原告房屋本身存在瑕疵，被告只是加剧了房屋的损坏，故被告只应当承担部分赔偿责任。被告新南洋建筑公司辩称：原告房屋修建年代久远，在漫长的使用过程中，由于其自身维护不当，已经存在一定损坏，该损坏结果应当由原告自行承担；本公司2017年才与龙兴房产公司签订施工合同，原告房屋在此前已经有损坏，该部分损失应当由龙兴房产公司、兴顺建筑公司承担赔偿责任；原告房屋一直在出租使用并收取租金，故原告诉请的租赁损失并不存在；原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，本公司不是合同主体，根据合同相对性原则，本公司不应当承担赔偿责任。被告兴顺建筑公司辩称：本公司不是涉案项目拆迁工程的施工方，是由被告洪宗再与被告龙兴房产公司协商一致后，洪宗再借用兴顺建筑公司的资质施工的，相关的财物往来、税收缴纳等全部由洪宗再与被告龙兴房产公司协商解决；洪宗再借用本公司的资质施工时，对原告第一栋房屋顶棚粉刷的灰粉造成了损坏属实，但当时龙兴房产公司负责人与原告达成了由龙兴房产公司统一修复的意见；洪宗再在拆除旧房屋时是由上至下拆除，拆除的建筑垃圾并非本公司和洪宗再拖运，所以不存在对原告房屋的基础造成损害，原告诉称由于拆迁震动过大造成墙体有细微裂缝，没有事实和法律依据，故本公司不应当承担赔偿责任；原告房屋在施工前就已经产生了裂缝、起皮、轻微倾斜的情况，原告主张的维修费用包括了房屋的所有修复价格，其请求不应当得到全部支持；原告主张的租金和经营损失存在重合，原告不是主张经营损失的合格主体；依据原告陈述，2015年11月3日原告与被告龙兴房产公司签订了协议，若因为项目施工给原告房屋造成了损害，由被告龙兴房产公司承担赔偿责任。原告主张被告承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，不应当得到支持。被告洪宗再辩称:被告龙兴房产公司开发的涉案项目是由我借用兴顺建筑公司的资质进行旧房屋拆除施工的；拆除工程中，原告房屋灰粉脱落是龙兴房产公司去处理好了的，对原告房屋没有影响，故我不应当承担赔偿责任。经审理查明：二原告的第二栋房屋坐落于利川市龙船大道××号，房屋始建设于2009年，该房屋（占地面积225.80㎡、建筑面积1134㎡）为四楼一底砖混结构，属于阮云兵、张远菊夫妻的合法财产。该房屋由二原告长期租赁给田秀珍等人开设宾馆，二原告每年收取租金100000元。2015年，被告龙兴房产公司在与二原告房屋相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建商住楼。为明确土地权属、正确处理相邻关系等，被告龙兴房产公司与原告阮云兵于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如因甲方（龙兴房产公司）建设施工而造成乙方（原告）房屋地基下陷、水管震裂、墙体倾斜、主体开裂等，双方请有资质的鉴定机构对该栋房屋的损坏进行现场鉴定，确属甲方建设原因造成损失的，甲方按照鉴定损坏报告进行完善处理，确定修复的进行修复，损坏严重确定不能修复的由甲方重建等。2015年12月初，被告龙兴房产公司准备拆除开发范围内的旧房屋，被告洪宗再借用恩施州飞燕拆迁有限公司的资质与被告龙兴房产公司签订《文体局片区旧房拆除施工协议》约定：文体局片区旧房由恩施州飞燕拆迁有限公司拆除，构筑物拆除至正负零，拆除物按照甲方指定堆放，龙兴房产公司按照15元/㎡的价格支付拆除费用；如果在施工中发生人员安全事故及相邻房屋、财产损失均由乙方承担经济及法律责任等。协议签订后，洪宗再于12月上旬安排挖掘机开始拆除开发项目地面上的旧房屋，由于挖机震动较大等原因，将二原告的第一栋房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落约20㎡，原告阮云兵找被告龙兴房产公司的工作人员刘川到现场查看了情况，其表示等拆除完毕了进行修复，双方未发生纠纷，此时，二原告未提及宾馆房屋有损坏的问题。2016年4月28日，被告龙兴房产公司的工作人员到二原告的宾馆房屋内进行了勘察，其经阮云兵签字确认的“入户调查记录”上反映:“5楼至6楼楼梯墙壁有建筑沉降裂纹”。拆除完毕后，被告龙兴房产公司于2016年2月5日至7月15日分五次付清了洪宗再的拆除费用共计181902.50元。此后，该开发项目处于停工状态。2017年1月16日，被告龙兴房产公司的股东发生变化后，该公司决定在文体局片区范围内建设“珑澄·汇”商住楼。同年年3月31日，被告龙兴房产公司委托湖北震泰建设工程质量检测有限责任公司对二原告宾馆房屋的安全进行鉴定，其《房屋安全鉴定书》反映：该房屋墙体抹灰部分起皮、脱落，墙体上有细微裂缝，1-2×C轴线处（4F）楼板渗水，房屋损坏主要原因为使用中维护不当；综合评定为A级（基本完好房）。2017年8月14日，被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订《建设工程施工合同》约定：由新南洋建筑公司按照龙兴房产公司提供的设计图纸施工、采取包工包料形式建设该工程项目，合同标的155056246.55元；在安全生产条款中，发包人应负责赔偿的损失有：工程或工程的任何部分对土地的占用所造成的第三者财产损失、由于发包人的原因在施工场地及毗邻地带造成的第三者人身伤亡和财产损失、由于发包人的原因对承包人和监理人造成的人员伤亡和财产损失、由于发包人的原因造成承包人自身人身伤害及财产损失；承包人的安全责任是：由于承包人原因在施工场地内及其毗邻地带造成的发包人、监理人以及第三者人员伤亡和财产损失。合同签订后，新南洋建筑公司开始建设施工，其先后进行了地基开挖、打桩、地下室、地下室体结构施工等一系列建设活动，至2018年11月“珑澄·汇”商住楼3号主体结构全部完工。二原告的宾馆房屋随着被告的建设施工损坏逐渐增大。双方对赔偿事宜意见分歧，二原告于2018年10月29日向本院提起诉讼。审理中，二原告于2018年11月20日向本院申请房屋损坏因果关系、损坏程度鉴定，经本院组织原、被告共同选择广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定。2019年12月21日，该公司出具《房屋安全鉴定报告》认定：该房屋上部主体结构发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象；目前房屋出现的反映主要表现在：天面板及墙体有渗水现象、天面板地板与梁有露筋锈蚀现象、墙体有开裂现象、墙体与柱梁板交接处有开裂现象、抹灰层有起皮及开裂现象、地坪与、地坪与主体有分离现象屋与被告楼房地下室边缘最近距离约5.6m,地下室,地下室深度约10m告楼房地下室基坑开挖影响范围之内，根据调查情况与《房屋安全鉴定书》的损坏情况对比可知，原告房屋损坏明显增多；故原告房屋的损坏与被告龙兴房产公司、新南洋建筑公司、兴顺建筑公司施工“珑澄·汇”项目工程存在因果关系；评定该房屋为一般损坏房。原告支付鉴定费20000元。原、被告对该鉴定报告未申请重新鉴定。2019年4月26日二原告向本院申请房屋维修价格、房屋租金损失鉴定，经本院组织原、被告共同选择湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2019年8月25日，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》认定：修复市场价格为人民币90321元。同时，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》认定：该栋房屋租金价格为每月9163元，原、被告对以上二个鉴定报告书未申请重新鉴定。原告阮云兵支付鉴定费4150元。另查明：被告恩施州飞燕拆迁有限公司于2018年9月28日更名为恩施州兴顺建筑工程有限公司，已在工商行政管理部门办理了注册登记。以上事实，有原告提供的土地所有权证、建设工程规划许可证、结婚证、相邻协议书、《房屋安全鉴定书》、文体局片区旧房拆除施工协议、建筑工程施工合同、《房屋安全鉴定报告》、《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》、《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》、鉴定费发票、房屋出租合同、营业执照，被告龙兴房产公司提供的文体局片区旧房拆除施工协议、网上银行付款凭证、股份转让协议、建筑施工合同、《房屋安全鉴定书》、录像光碟、入户调查记录，被告新南洋建筑公司提供的《房屋安全鉴定报告》以及原、被告陈述材料在卷佐证，足以认定。审理中，二原告坚持要四被告赔偿各项损失526403元，被告龙兴房产公司、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再不同意承担赔偿责任，被告新南洋建筑公司同意适当赔偿；原告认为维修房屋的时间需要8个月，被告龙兴房产公司认为维修房屋的时间需要15天、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再认为维修房屋的时间需要2个月，由于原、被告意见分歧过大，本案调解不成。本院认为：物权受法律保护，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任；建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，实行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。结合本案，1、被告洪宗再借用被告兴顺建筑公司资质签订拆除施工合同、由被告洪宗再实际进行拆除施工，其行为违法，但是，被告洪宗再在拆除旧房屋后，2016年4月28日被告龙兴房产公司的工作人员到二原告的宾馆房屋内进行了勘察，其经阮云兵签字确认的“入户调查记录”上反映:“5楼至6楼楼梯墙壁有建筑沉降裂纹”，足以证明其未对二原告的宾馆房屋造成实质性损害；虽然《房屋安全鉴定书》有关于“兴顺建筑公司施工“珑澄·汇”项目工程存在因果关系”的论述，但是与客观事实不符，本院不予采信，故本院对二原告要求被告洪宗再、兴顺建筑公司承担赔偿责任的请求不予支持。2、被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订的《建筑工程施工合同》合法有效；被告新南洋建筑公司是“珑澄·汇”商住楼的承包人，在建设施工中，未尽到安全注意义务，防范措施不力，造成二原告房屋的损坏逐渐加大，依据《建筑工程施工合同》承包人的安全责任条款约定，被告新南洋建筑公司应当对二原告房屋的损失承担主要（90％）赔偿责任；被告新南洋建筑公司关于“原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，根据合同相对性原则，不应当承担赔偿责任”的辩解，因本案适用的是侵权责任之诉，且《相邻协议书》对赔偿内容约定不具体明确，故本院对其辩解理由不予采纳。3、被告龙兴房产公司是“珑澄·汇”商住楼的开发商，在拆除建设用地上的旧房屋前就已经预料到在建设中可能造成对二原告房屋的损害，其又是“珑澄·汇”商住楼的设计方案提供者，对于在距离二原告房屋约5.6m的地方开挖基坑、建设高层商住楼，可能威胁到二原告房屋安全的危险性估计不足，因此，对于被告新南洋建筑公司给二原告房屋造成的损失应当承担连带赔偿责任。4、虽然被告新南洋建筑公司的施工行为造成了二原告房屋的损坏加剧，但是二原告房屋建设使用多年，其本身存在轻微损坏事实，故对于房屋的损失其自身也应当承担次要（10％）民事责任。5、二原告关于由四被告共同承担连带赔偿责任的请求，与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。对于损失数额，本院认定如下：二原告主张的房屋维修费90321元、鉴定费24150元，有鉴定评估报告和票据为依据，证据充分，本院予以确认；二原告主张的宾馆租金损失费73304元，是按照8个月维修时间计算的，其计算时间过长，本院酌情支持3个月，依据鉴定评估报告的价格，本院确认为27489元；二原告主张维修时的宾馆财物迁出费用8000元、维修后的财物迁入费用8000元、财物放置租赁费6400元，共计22400元，虽然没有提供证据，但是考虑到宾馆财物迁出和迁入、移动和复位的劳务费等费用开支是必然发生的，本院酌情支持10000元；二原告主张的宾馆经营损失费268800元，因已经支持了租金损失，而且二原告不是经营主体，不能重复计赔，故本院不予支持；二原告主张的宾馆房屋电、气、网线、灯具购买费用19278元，宾馆房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用28350元，没有提供证据，本院不予支持。以上损失累计确认为151960元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（六）项、第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第三十九条、第四十四条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告阮云兵、张远菊的房屋维修费、鉴定费、房屋租金损失费、房内财物迁出和迁入等费用共计151960元，由被告新南洋建筑公司赔偿136764元、由原告阮云兵、张远菊自行承担15196元。二、被告龙兴房产公司对被告新南洋建筑公司的上述赔偿款承担连带清偿责任。三、驳回原告阮云兵、张远菊的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力之日起20日内付清，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9064元，依法减半收取4532元，由被告新南洋建筑公司承担877元、由被告龙兴房产公司承担300元，由二原告承担3355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王广君二〇二〇年六月三十日书记员  赵红玲