苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2511号原告（反诉被告）：沈军林，男，1973年2月24日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙海洋，江苏蓝之天律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱斐，女，1990年1月16日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：倪俊青，江苏凯尔富律师事务所律师。被告：钱志浩，男，1963年3月6日生，汉族，住苏州市吴江区。原告（反诉被告）沈军林诉被告（反诉原告）钱斐、被告钱志浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈军林的委托诉讼代理人孙海洋，被告（反诉原告）钱斐的委托诉讼代理人倪俊青，被告钱志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈军林向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金80万元；2.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告申请增加一项诉讼请求：判令原告与被告钱斐的房屋买卖合同于本案法律文书副本送达被告之日解除。事实和理由：两被告系父女关系，双方当事人在吴江市家房产中介信息咨询服务部居间介绍下，就原告购买被告所有的苏州市吴江区房屋进行沟通协商，并于2019年3月15日签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋成交价格为539.8万元，原告于2019年3月16日支付定金40万元，双方于2019年5月31日前办理资金托管。合同签订后，原告按约支付被告定金40万元。现网签手续已办理结束，被告却明确表示不再将房屋出售给原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）钱斐辩称，同意解除合同，但其并未违约，无需返还原告定金。被告钱志浩辩称，沈军林在合同签订后提出了诸多无理要求，比如要求增加3万元费用、且支付尾款要求上门检验家具、要求被告提供红木家具的发票及装修清单、要求被告提供征信报告、提前要求被告归还涉案房屋贷款等。在此情况下，其与钱斐向沈军林表示不再出售涉案房屋。因此沈军林违约在先，故定金不应返还。被告（反诉原告）钱斐向本院提出反诉请求：1.判令沈军林支付的40万元定金归钱斐所有；2.判令沈军林赔偿钱斐经济损失12万元；3.本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：沈军林与钱斐父亲钱志浩在中介公司介绍下签订了涉案房屋买卖协议，并约定了付款时间及过户时间。在此过程中，钱斐未全程参与，但认可涉案合同成立并生效。在合同履行过程中，因沈军林意图变更合同约定的付款时间及合同未约定事项未能达成一致，双方发生争吵，故在电话中表态如继续达不成一致意见，则不愿卖给沈军林。在沟通过程中，沈军林已作好录音准备，在激怒钱斐一家人后，利用录音恶意妄图解除合同，并将解除合同责任推卸给反诉原告，主观恶意明显。钱斐、钱志浩一直在积极推动合同履行，但沈军林在合同履行期限尚未届满时已提起诉讼，单方面解除合同，应承担相应违约责任。同时，基于沈军林违反双方合同签订前自愿出借款项的约定，致使钱斐违反与案外人的合同约定，造成损失12万元。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）辩称，1.钱斐、钱志浩在涉案合同签订之前未告知沈军林涉案房屋存在贷款未清偿的情况，此后钱斐、钱志浩向沈军林借款用于清偿房贷，但沈军林并未同意，钱斐、钱志浩因此向沈军林表示拒绝出售涉案房屋；2.钱斐、钱志浩认为涉案房屋价格上涨，在咨询一些人后认为涉案合同无效的情况下理直气壮的向沈军林表示不再出售给沈军林，沈军林从未激怒钱斐、钱志浩。经审理查明：2019年3月15日，钱斐作为售房人（甲方）、沈军林作为购房人（乙方）、吴江市家房产中介信息咨询服务部（以下简称好东家服务部）作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要约定：甲方将苏州市吴江区别墅出售给乙方，房屋建筑面积269.04平方米，房屋附属设施以照片为准，房屋成交价为539.8万元；乙方于2019年3月16日向甲方交付定金40万元；甲乙双方须在2019年5月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，应承担房屋成交价格20%的违约金；甲方承诺于2019年12月31日腾空该房屋；合同第九条约定其他事宜中手写约定，乙方在2019年3月16日前付购房定金40万元，2019年5月31日前交易时付房款430万元，2019年7月31日前付房款40万元，余款29.8万元在2019年8月15日前全部付清。该合同落款甲方签章处由钱斐之父钱志浩签署“钱志浩代”。庭审中，钱斐确认钱志浩签署该合同并处理合同履行事宜均取得其授权。2019年3月16日，沈军林支付钱斐购房定金40万元，由钱志浩代收并出具收据。2019年5月7日，钱志浩夫妻、沈军林夫妻、刘巧妹共同协商涉案房屋贷款清偿及尾款支付时间等事宜。钱志浩称自己有房子要买，暂时无力还贷，希望沈军林垫资，但双方并未达成一致意见。沈军林提出若尾款必须在8月份支付也可以，但希望将尾款押在中介，或者由钱志浩提前交付房屋，则其提前支付尾款，但双方就此亦未达成一致意见。2019年5月8日，钱志浩与沈军林夫妻通电话，钱志浩在电话中称其经过咨询得知涉案合同因未经钱斐签字而无效，并称“你要打官司，我绝对奉陪到底的，过户房子没门，百分之百不可能卖给你了”，“你老公是一个不值得我信任的人，他昨天怎么说的，我卡上有330万，我就是愿意放在账上看着。当时我和他怎么说的，我说你既然有钱，我到外面融资，从你这里融资一下，不一样吗，他说不行，我不融资的，我有风险的。那我就不说了，今天我海宁去了一趟，我拿到了174万，朋友凑了130万，我300万也够了，完全有能力把钱还进去，但我已经铁了心，房子不卖了”。2019年5月11日，钱志浩妻子、钱斐与沈军林通电话，钱斐母亲称“沈老板，房子我们不卖给你了，铁定不卖给你了”，钱斐称“这套房子是我的，我有权处置的，我现在反正不会卖给你了，就这样吧”。2019年5月21日，好东家服务部刘巧妹通过微信告知钱志浩，为避免网签合同自动解除，应于2019年5月23日前携带相关手续前往房产交易部门办理交易信息确认等手续。钱志浩于2019年5月23日下午16时47分通过微信向刘巧妹发送其在房产交易部门的视频。沈军林、好东家服务部并未在该日前往房产交易部门与钱志浩办理过户手续。2019年5月26日，钱志浩通过微信告知刘巧妹，沈军林未在2019年5月23日前往房产交易部门办理过户手续，沈军林已无购房诚意，其将退还沈军林购房定金。2019年6月1日，钱志浩再次通过微信告知刘巧妹，建议严格按照合同办事，额外条件不能提，可提前一个月腾空房屋，腾房时家具及生活用品以照片为准。刘巧妹未予回复。2019年5月21日，本院立案受理了（2019）苏0509民初6821号原告沈军林诉被告钱斐、钱志浩房屋买卖合同纠纷一案。沈军林在该案中请求判令被告返还原告定金40万元，支付违约金107.96万元，并在2019年7月3日的庭审中增加诉讼请求，判令双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于本案法律文书送达被告之日解除。事实与理由与本案一致。钱斐、钱志浩在该案中辩称，钱志浩未经钱斐授权签订涉案房屋买卖合同，且事后钱斐未予追认，故该合同无效，同时，沈军林与中介公司存在过错，沈军林主张的违约金过高。该案中，沈军林申请好东家服务部投资人刘巧妹作为证人出庭作证。刘巧妹当庭陈述：其此前即与钱志浩相识，与沈军林在本案所涉房屋买卖之前不相识。沈军林与钱志浩在其居间下，于2019年3月15日至涉案房屋中签订了房屋买卖合同，售房人处由钱志浩代签，此时钱斐在场并知晓此事。签订合同时钱斐、钱志浩未曾提及涉案房屋存在房贷，并明确表示即便存在贷款也由钱志浩本人承担。此后，钱志浩、钱斐将身份证、房产证交给中介公司，其于2019年3月26日办理了网签手续。过了几天后，钱志浩妻子告知其涉案房屋存在房贷未清偿，同时钱志浩要求沈军林代还银行贷款，其提出帮助钱志浩找垫资公司，但钱志浩拒绝提供征信报告。多次协商后，钱志浩、钱斐明确向其和沈军林表示房子不卖了。2020年3月4日，沈军林就（2019）苏0509民初6821号案件向本院申请撤诉，本院于2020年3月12日出具书面裁定予以准许。2019年7月，钱志浩与刘巧妹通电话，钱志浩在电话中称“沈军林欺骗我，耍无赖，说他姐有几个亿，可以问他姐先拿几十万没问题，后来没有履行，再后来我们的新房要违约了，让你中介帮忙打电话沟通”，刘巧妹：“没瞎说，与沈军林多次沟通未果”；钱志浩：“沈军林早就心里不平衡，想不买这房子，一开始就偷偷录音，没到合同约定的5月31日就起诉，早就不诚心买这房子了，觉得花540万买这房子买贵了”，刘巧妹：“恩，对的，是这样的”；钱志浩：“不付30万元有没有和你说”，刘巧妹：“说的，30万元沈军林8月份不肯付，要年底付，我和他说过几次不行的，合同约定8月份付就8月份付，不能拖到2月份，他还说我死脑筋”；钱志浩：“沈军林电话里说30万元不付验红木家具，这是必须的。他和你说了没用，就来和我说，他本就不想买这房子了，认为价格出高了”，刘巧妹：“我跟沈军林说清楚合同写8月份全部付清，他说不付，我说房子肯定不能欠钱的，本来我也不想签这张合同的”。本案庭审中，沈军林申请刘巧妹作为证人出庭作证。刘巧妹当庭陈述：1.签完合同后，钱志浩告知其涉案房屋存在抵押贷款。后钱志浩妻子告知其并非抵押贷款，而是按揭贷款。其随即将此事告知沈军林，并组织双方协商处理清偿贷款事宜。沈军林一开始拒绝帮忙还贷款，钱志浩则提出由刘巧妹本人担保，其不同意。其提出找融资公司垫资，但融资公司要求钱斐、钱志浩提供征信报告，而钱志浩不同意提供征信报告。最后经协商由沈军林帮钱志浩清偿房贷，但沈军林提出要求钱斐和钱志浩提供征信报告，并要求钱志浩出具300万元的欠条并支付3万元利息，钱志浩予以拒绝。此后钱志浩自行想办法筹款还贷，并告知中介已从浙江那边要到了175万元。其随即向沈军林提出由沈军林垫资余下部分贷款，但沈军林仍要求满足上述条件才能垫资。双方最终未就清偿房贷事宜达成一致；2.网签审核通过后，其收到系统提示并编辑微信告知钱志浩为避免网签合同自动解除，应于2019年5月23日前携带相关手续前往房产交易部门办理交易信息确认等手续。但双方由于涉案房屋贷款清偿问题始终未达成一致，且事实上房屋贷款并未清偿，故其发送该短信仅是提醒钱志浩网签期限，并非约定双方在5月23日办理过户；3.合同签订后，沈军林并未向其提出要求钱志浩、钱斐提供红木家具发票、装修清单，此前有无提出过其不清楚。沈军林也未曾向其提出过检验红木家具的要求。但沈军林曾提出因合同约定钱斐在2019年12月才腾空房屋，故要求尾款29.8万元在8月底付至中介账户，由中介在12月底付给钱斐，或者钱斐在8月底腾空房屋，则沈军林在8月底直接将尾款付给钱斐，希望其从中协商。其将沈军林的意见告知钱志浩后，钱志浩对此不置可否。另查明，苏州市吴江区别墅为钱斐单独所有，该房屋于2017年3月15日设立了他项权，他项权利人为中国建设银行股份有限公司吴江分行，债权数额为298万元。以上事实，有原告（反诉被告）沈军林提供的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、银行流水、电话录音、（2019）苏0509民初6821号案件开庭笔录、质证笔录、民事裁定书，被告钱斐（反诉原告）提供的微信聊天记录、电话录音等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。庭审中，沈军林认为：1.其从未承诺借款给钱志浩、钱斐清偿房屋贷款，钱志浩、钱斐却以其拒绝借款还贷为由拒绝出售涉案房屋。事实上钱志浩、钱斐系因房价上涨，且自认为合同确定无效而拒绝出售房屋，企图违约牟取利益；2.钱志浩明确陈述贷款的事情与沈军林无关，而涤除抵押使房屋满足交易条件是钱志浩、钱斐作为卖方应尽的义务，而涉案房屋抵押至今未涤除，不满足交易条件；3.沈军林及其妻子王翠美名下银行账户在2019年5月份有存款合计490万元左右，其已为支付购房款做好了准备，为此提供了沈军林及王翠美的银行流水予以证明。钱斐认为：1.对于沈军林夫妻5月5日前的账户余额真实性无异议，但名下存款数额不代表其有继续购房的意愿；2.双方自网签后即进入房产交易程序，故其有权要求沈军林先支付430万元购房款，但沈军林要求过户后再支付430万元，不符合交易习惯及合同约定；3.其从未表示拒绝涤除涉案房屋抵押权，只有在5月31日后未将涉案房屋过户给沈军林的情况下，其才存在违约。其在合同签订后一直积极履行合同，而沈军林在合同履行过程中反复提出无理要求，且在合同履行期限届满之前提起诉讼，其主观恶意明显，过错程度更大；4.双方在合同履行过程中因沈军林提出的无理要求产生争议并发生争吵，若仅凭其在被沈军林激怒的情况下说出的一句话就认定钱斐违约，是不合理的；5.其于2019年5月30日向钱志浩转账200万元，钱志浩在当时完全有能力清偿房贷，为此提供了交易明细予以证明；6.其在签订涉案合同后，即向案外人购买了锦源的房子，并支付了定金12万元，但因沈军林拒绝借款还贷，导致其违约并承担了定金12万元，该款应由沈军林赔偿，为此提供了收款收据予以证明。钱志浩认为：1.签订合同时，好东家服务部另一员工问及涉案房屋是否存在贷款，其妻子回答有贷款，此时沈军林夫妻均在场，因此沈军林在签订合同时已知晓涉案房屋存在贷款；2.其确实说过贷款的事情与沈军林无关，但合同上已经约定沈军林应当先支付购房款后再清偿贷款，而不是其向沈军林借款还贷；3.其从未表示拒绝涤除涉案房屋抵押权，只有在5月31日后未将涉案房屋过户给沈军林的情况下，其才存在违约。其在合同签订后一直积极履行合同，而沈军林在合同履行过程中反复提出无理要求，且在合同履行期限届满之前提起诉讼，其主观恶意明显，过错程度更大；4.双方在合同履行过程中因沈军林提出的无理要求产生争议并发生争吵，若仅凭其在被沈军林激怒的情况下说出的一句话就认定钱斐违约，是不合理的。对于钱斐提供的证据，沈军林认为：1.交易明细的真实性由法院认定，但200万元不足以清偿其房屋贷款，且该款并非在产权人钱斐账户；2.收款收据的真实性不予认可，购房人为钱志浩而非钱斐，与本案无关，且该证据不足以证明存在12万元的定金损失。本院认为：钱斐系涉案房屋所有权人，其授权钱志浩签订《房屋买卖（居间）合同》并处理合同履行的相关事宜，故沈军林与钱斐之间的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，已成立并生效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据审理查明的事实，能够认定钱斐存在根本违约行为，理由如下：1.合同约定沈军林应在2019年5月31日前交易时支付钱斐购房款430万元，故沈军林的付款义务及钱斐的配合过户义务应当同时履行，钱斐无权要求沈军林先行履行430万元的付款义务；2.合同并未约定涉案房屋贷款如何清偿，钱斐也并未提供充分证据证明沈军林承诺借款或垫资还贷。因此，钱斐作为卖方应在2019年5月31日前清偿贷款，但钱斐并未履行该义务，致使涉案房屋至2019年5月31日时仍不满足过户条件，已属违约；3.钱斐及其授权委托的钱志浩均在合同约定的履行期限届满前无正当理由地向沈军林明确表示拒绝出售涉案房屋，其行为已构成根本违约。钱斐、钱志浩虽提出沈军林在合同履行过程中提出了诸如检验家具、提供红木家具的发票及装修清单、提供征信报告、增加3万元费用、提前还贷等要求，但检验家具、提供发票及装修清单的要求并无充分证据证实，提供征信报告及增加费用系因钱斐、钱志浩要求沈军林垫资，提前还贷也本就属于卖方应当在过户前履行的义务。况且，上述要求实际上属于双方对于合同未约定内容的协商，若协商不成，也不应当作为拒绝履行自身合同主要义务的理由。综上所述，钱斐、钱志浩未在约定的交易过户日前清偿涉案房屋贷款，且在合同履行期限届满前明确表示拒绝履行其合同主要义务，已构成根本违约。沈军林据此要求解除涉案合同，并要求钱斐双倍返还定金80万元，于法有据，本院予以支持。钱志浩作为钱斐处理涉案合同的委托代理人，其收取款项亦为代钱斐收取，故本院对沈军林要求钱志浩双方返还定金的诉讼请求不予支持。关于合同解除时间，因沈军林在（2019）苏0509民初6821号案件2019年7月3日的庭审中提出了解除合同的诉讼请求，故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》应于2019年7月3日解除。关于钱斐提出的反诉请求，因其为合同违约方，故对其各项诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）沈军林与被告（反诉原告）钱斐于2019年3月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月3日解除。二、被告（反诉原告）钱斐于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）沈军林定金80万元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）沈军林的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）钱斐的全部诉讼请求。本诉案件受理费24793元、保全费4520元，合计29313元，由钱斐负担；反诉案件受理费4500元，由钱斐负担。钱斐应负担之数于本判决生效之日起十日内直接支付沈军林（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）。沈军林已预交的诉讼费用本院不再退还如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二〇年六月十一日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。