文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1692号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街**。负责人：代涛。委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。被告：王毅中，男，1979年4月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司与被告王毅中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人向剑、被告王毅中及其委托诉讼代理人张才丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月起至2020年3月的物业服务费13308.84元（按房屋建筑面积369.69㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1109.07元）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金5519.84元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告与广州君源置业有限公司签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告依约对该物业提供物业管理服务。被告于2013年12月31日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄碧泉二街14号房。根据协议约定，被告应于每月底前向原告支付物业服务费1109.07元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2019年4月开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告王毅中辩称：1.原告与被告从未签订物业服务合同，也从未达成物业服务合同的合意，原告无权向被告收取物管费，非本案适格的诉讼主体；被告于2013年购买涉案物业时已经与开发商签订广州市商品房买卖合同（预售）合同第五条物业服务条款明确约定双方选聘的广州金致源公司，物业服务合同的期限是至业主委员会与物管企业签订物业合同生效时止，实际上被告也是与广州金致源公司签订物业管理协议的，双方的协议第一条第五项明确约定不得将本物业整体管理责任转让给第三方，被告等业主购买了该楼盘的物业后至今从未同意广州金致源公司将御湖城物业整体管理转让给第三方，且广州金致源公司从未将其已将物管服务整体管理责任转让的事宜告知过业主，也没有经过业主的同意；2.原告与广州金致源公司或者与原开发商广州君源置业公司的合同关系不能约束业主，对业主不发生效力；3.原告至今没有提供实质的证据证实其已经提供了物业管理服务，即便提供了，也是其单方行为，对被告也是无效的，综上恳请法院驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明：根据原告向本院提交的不动产登记查册表，被告王毅中为从化区江埔街灌村路金泉山庄碧泉一街14号房的业主，涉案房屋的权利证号为2019-09209443，购房日期为2013年11月21日，登记日期为2019年7月15日，涉案房屋建筑面积为369.69平方米。庭审中，被告自认其于2017年3月17日收楼。2016年9月30日，广州君源置业有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订《御湖城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构原告对御湖城实施前期物业管理服务事宜。第一条物业基本情况约定，物业名称为御湖城，座落位置为从化市江埔街××路××号。第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，1.乙方按以下方式及标准计收物业服务费：（1）甲方或业主的物业为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；联体/双拼住宅按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。2017年2月20日，广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》，显示：截止2017年2月20日，从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实，特此证明。2017年3月7日，广州市从化区住房和建设局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，显示：原告提交前期物业服务合同备案材料收悉。备案内容如下：物业项目名称为从化金泉山庄，合同期限为2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。2019年11月20日，原告委托广东国鼎律师事务所向被告发出《律师函》，对自2019年4月起暂计至2019年11月5日被告拖欠的物业服务费及违约金向被告进行了催收。至起诉时止，御湖城小区尚未成立业主委员会。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的名称变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费及其他费用。广州君源置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司于2016年9月30日签订了《御湖城前期物业服务合同》，聘请原告对金泉山庄御湖城进行前期物业管理服务；广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》及明细表，证明金泉山庄尚未成立业主委员会，聘请原告为小区提供物业服务已完成面积和户数双过半业主签约同意；广州市从化区住房和建设局出具《前期物业服务合同备案回执》显示，原告提交的涉案物业的前期物业服务合同已备案，合同期限自2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，原告对涉案小区提供前期物业管理服务合法合约，原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理等，因此有权收取物业服务费用。被告购买的涉案房屋已收楼并办理房产证，根据合同约定被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。原告主张被告应向其交纳2019年4月至2020年3月的管理费共计13308.84元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告未向原告支付上述物业管理费，构成违约，应承担违约责任，根据《御湖城前期物业服务合同》第二十条的约定，被告应自2019年4月起以每月应交物业管理费1109.07元为本金，从应交物业费的次月1日起，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，但每月违约金的总额不得超过当月物业服务费本金。结合原告主张违约金计算至2020年3月17日的诉请，被告应支付的逾期违约金如下：            时间              当月物业服务费（元）              违约金计算时间              违约金计算标准              违约金（元）                  2019年4月              1109.07              2019年5月1日至2020年3月17日              0.3%              1068.03                  2019年5月              1109.07              2019年6月1日至2020年3月17日              0.3%              964.89                  2019年6月              1109.07              2019年7月1日至2020年3月17日              0.3%              865.07                  2019年7月              1109.07              2019年8月1日至2020年3月17日              0.3%              761.93                  2019年8月              1109.07              2019年9月1日至2020年3月17日              0.3%              658.79                  2019年9月              1109.07              2019年10月1日至2020年3月17日              0.3%              558.97                  2019年10月              1109.07              2019年11月1日至2020年3月17日              0.3%              455.83                  2019年11月              1109.07              2019年12月1日至2020年3月17日              0.3%              356.01                  2019年12月              1109.07              2020年1月1日至2020年3月17日              0.3%              252.87                  2020年1月              1109.07              2020年2月1日至2020年3月17日              0.3%              149.72                  2020年2月              1109.07              2020年3月1日至2020年3月17日              0.3%              53.24                  2020年3月              1109.07              /              0.3%              /                  合计                                                        6145.35      现原告主张被告应支付的违约金为5519.84元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，积极推进业主与开发商纠纷的解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王毅中于本判决生效之日起十日内支付2019年4月至2020年3月的物业管理费13308.84元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司；二、被告王毅中于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金5519.84元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元（原告已预交），由被告王毅中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年六月二十七日书记员 李健华