苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8760号原告：周中华，男，1976年3月1日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：杨新忠、李维峰，江苏名威名律师事务所律师。被告：周海芳，男，1966年6月3日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：俞玲，女，1968年12月17日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人:周超，男，1990年10月27日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：周义晟，男，2007年3月7日生，汉族，住苏州市吴中区。法定代理人：李某，1971年1月26日生,汉族，住苏州市姑苏区，系周义晟母亲。原告周中华诉被告周海芳、俞玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加周超、周义晟作为第三人参加诉讼。原告周中华及其委托诉讼代理人李维峰、被告俞玲、第三人周义晟法定代理人李某到庭参加诉讼。被告周海芳、第三人周超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周中华向本院提出诉讼称：2017年2月15日，其与周海芳签订《房屋买卖合同》三份，向周海芳购买位于苏州市吴中区的房屋。其依约于2017年2月16日向周海芳支付了房款150万元、95万元、95万元，共计340万元，余款81535元待上述房屋过户后支付。周海芳亦按约向其交付了上述房屋，后其进行了装修，将8幢601室、14幢803室予以出租，14幢802室由其自用至今。周海芳于2015年4月29日向江苏吴江农村商业银行股份有限公司高新支行贷款450万元，并由其提供抵押担保。因此，其与周海芳在签订上述房屋买卖合同时口头明确，周海芳收取上述房款之日，应将全部房款回转存放在其处，用于周海芳归还银行的借款本息，如该款项不足以归还银行借款本息的，不足部分由其代偿，代偿后由周海芳负责向其归还。因此，周海芳在收取其支付的上述三套房屋房款340万元后，通过第三人将340万元房款汇入了其指定的账户，以保证其作为上述贷款担保人的利益不受损害。后根据银行的要求，其于2017年9月15日向江苏吴江农村商业银行股份有限公司高新支行归还了周海芳的借款本息4700634.03元。据此，其有权要求确实案涉房屋归其所有及停止执行。请求：1、确认位于苏州市吴中区房屋的所有权归其所有并停止对该三套房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。被告俞玲辩称：1、案涉房屋买卖合同不真实，周海芳设法逃避债务，不可能出卖自己房屋用于还款；2、原告称案涉房屋房款已于2017年2月支付，但房款不及时用于偿还银行贷款，仍承担银行罚息，不符合常理。请求法院驳回原告的诉请。被告周海芳未作答辩。第三人周义晟述称：其母亲李某与父亲周海芳已离婚，其由母亲抚养。周海芳处分案涉三套房屋时其不知情，其对案涉三套房屋有权利份额，不同意出卖房屋。第三人周超未作述称。经审理查明：2017年10月24日，本院对俞玲诉周海芳民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0506民初3228号民事判决：周海芳归还俞玲借款人民币1600000元及该款自2017年1月1日起至实际给付之日止按照年利率15%计算的利息。根据俞玲的申请，本院于2018年2月22日立案执行，案号为（2018）苏0506执1131号。在执行过程中，本院于2018年7月26日作出（2018）苏0506执1131号执行裁定书，裁定冻结、划扣被执行人周海芳银行存款人民币1639307元，不足之处，依法查封、冻结被执行人周海芳相应价值的财产，后本院于2018年8月10日依法查封了位于苏州市吴中区房屋。案外人周中华对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月5日作出（2019）苏0506执异15号民事裁定，驳回周中华的异议请求，周中华不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2017年2月15日，原告周中华与被告周海芳签订三份《房屋买卖合同》，约定由原告周中华购买位于苏州市吴中区的房屋，房款分别为153.5135万元、97.32万元、97.32万元，房款应于2017年2月25日前分别支付150万元、95万元、95万元，余款35135元、23200元、23200元待房屋变更登记次日支付。房屋自收到买方房款150万元、95万元、95万元之日交付。房屋均自符合变更条件之日起三十日内协助买方进行变更登记。2017年2月16日，周中华通过工商银行账户（卡号尾号0350）先后向周海芳工商银行账户（卡号尾号9069）转账95万、95万、150万元。同日，周海芳将95万元转到吴继中银行账户（卡号尾号4231），将95万元转到李楠星银行账户（卡号尾号6802），将150万元转到戈水媛银行账户（卡号尾号2195）。同日，李楠星将95万元转到吴继中银行账户（卡号尾号4231），吴继中将上述收到的190万元，转到李建芳（周中华的妻子）银行账户（卡号尾号7399）。戈水媛将收到的150万元转回至周中华银行账户（卡号尾号0003）。同日，周海芳向周中华出具了收到房款150万元、95万元、95万元的收条，双方在房屋交付确认单签字。2017年7月、8月，周中华将巨塔花园一期8幢601室、14幢803室的房屋对外出租，14幢802室由其自住。案涉三套房屋为拆迁安置房，均尚未进行不动产权属登记。又查，周海芳与他人于1990年10月27日生育儿子周超。周海芳与李某于2006年5月8日登记结婚，于2007年3月7日生育儿子周义晟，于2016年2月5日登记离婚，周义晟由李某抚养。2017年2月13日，苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室与周海芳签订《木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书》，协议安置给周海芳家庭3人案涉三套房屋。动迁户安置住户登记表反映家庭成员为周海芳（户主）、周超、周义晟。2020年5月29日，苏州市吴中区木渎镇西跨塘村村委会出具《证明》，主要内容为，西跨塘村沈巷（1）河东129号于2017年2月拆迁并签订木渎镇拆迁户安置房安置协议，当时拆迁时该户为三人，分别为户主周海芳（户主）、周超、周义晟，安置于巨塔花园一期8幢601室、14幢802室、14幢803室。再查，2017年7月7日，苏州市吴江区人民法院受理江苏吴江农村商业银行股份有限公司与被告苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司、周中华、李建芳、周海芳、李某、许瑞春、王艳、吴忠友金融借款合同纠纷一案[案号为（2017）苏0509民初8139号]。2017年8月17日，吴江区人民法院就该案作出一审判决，该判决主要内容为，苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司归还江苏吴江农村商业银行股份有限公司借款本金1796567.88元，并支付利息、罚息；归还垫付票款本金270万元，并支付相应罚息；周海芳、李某、许瑞春、王艳、吴忠友对被告苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的债务承担连带清偿责任；江苏吴江农村商业银行股份有限公司有权就周中华、李建芳的位于苏州市吴中区的房产行使抵押权。苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的法定代表人为被告周海芳。2017年9月14日，戈志强、张凌燕、苏州东创孵化管理有限公司分别转账至周中华工商银行账户（尾号0350）170万元、50万元、120万元；2017年9月15日，他人转账至周中华工商银行账户（尾号0350）100万，前述款项共计440万元。同日，周中华转账至其银行账户（尾号8850）440万元，又从该账户转账至其苏州农村商业银行账户（帐号5882）469万元。周忠华的苏州农村商业银行账户（帐号5882）用于信贷还款及代还诉讼费用共计4727020.03元。以上事实，由民事判决、执行裁定书、房屋买卖合同、银行交易明细、收条、交付确认单签字、房屋租赁合同、结算凭证、燃气发票、结婚证、生育证明、离婚登记审查处理表、安置协议书、动迁户安置住户登记表、证明及本院开庭笔录、询问笔录等在卷佐证。审理中，原告称，其为周海芳提供担保，在签订案涉房屋买卖合同时，为防止周海芳挪用房款，双方明确收到的房款340万元，将转回给其，先用于归还金融贷款，贷款不够部分由其代付。其购买周海芳房屋的款项是向他人借款，房款转回其账户后，便归还给他人。房屋买卖合同签订后，其进行了简单装修，其中巨塔花园一期8幢601室、14幢803室的房屋对外出租，14幢802室由其居住至今。据其了解，案涉房屋现可能可以办证，但无法联系周海芳，至今没有办理过户。2017年8月17日吴江区人民法院判决后，其为代周海芳偿还贷款，向朋友借款440万元，共计代为偿还4727020.03元。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，争议点为原告是否享有就执行标的足以排除强制执行的民事权益。本院分析认定如下：首先，根据安置协议书、动迁户安置住户登记表、证明等材料，可以反映案涉位于苏州市吴中区房屋的权利人不仅为被告周海芳一人。权利人之一周义晟称在被告周海芳处分房产时并不知情，且明确表示不同意处分案涉房屋，权利人之一周超在周海芳签订房屋买卖合同时早已成年，但未在合同上签字，故原告与被告周海芳之间的房屋买卖合同，在未得到另两位权利人认可或追认的情况下，仅能约束被告周海芳一人，案涉合同亦无法实际履行。其次，原告在签订案涉房屋买卖合同后，虽依约将340万元房款支付被告周海芳，但随即便通过他人账户将该340万元转回至原告及其妻子账户，故不能认定为原告已按照合同约定支付大部分价款。原告称，其为周海芳保管房款，并实际用于替周海芳偿还银行贷款。但根据（2017）苏0509民初8139号民事判决，案涉贷款的主债务人为苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司，其与周海芳等人均为担保人，其履行判决义务的事实，系其为苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司承担责任，而非为周海芳，故本院亦无法认定原告以此种方式履行了支付房款义务。综上，原告周中华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认案涉房屋所有权亦无法律依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回原告周中华的诉讼请求。案件受理费34000元、公告费600元，合计人民币34600元，由原告周中华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  周 宏审 判 员  陈建军人民陪审员  居云男二〇二〇年六月十七日法官 助理  孙文科书 记 员  周诗韵顾琪