广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终653号上诉人（原审原告、反诉被告）：李祖旺，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县*************。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢锦标，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*************。委托诉讼代理人：区欢幼，女，1965年5月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*************，系谢锦标之妻。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。上诉人李祖旺与上诉人谢锦标房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4086号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李祖旺上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判李祖旺无需向谢锦标支付违约金；二、撤销一审判决第三项，依法改判《租赁合同书》无效，谢锦标向李祖旺返还保证金45万元及租金171622.5元，支付赔偿款3598504元；以上合计4220126.5元。事实和理由：一、《租赁合同书》的效力问题。（一）涉案租赁物属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《租赁合同书》应当被认定无效。1.在中山市城市管理行政执法局在对涉案建筑物的现场检查（勘验）笔录当中，已经明确涉案建筑物原来有产权证（粤房地证字第C×××××78号、粤房地证字第C×××××77号、粤房地证字第C×××××05号）的三幢建筑物和现状只有一幢9015.74平方米建筑物完全不一致，确认涉案建筑物存在拆除重建事实。2.中山市规划局出具的意见书中已经认定了涉案建筑物为违章建筑，且属于“不可采取改正措施消除对规划实施的影响情形”，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定“属于无法采取取改正措施消除影响的，限期拆除……”。前述情形已经符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。3.李祖旺委托具有鉴定资质的中山市铁城房屋鉴定有限公司对涉案建筑物出具了《建筑物安全鉴定报告（TC2020-03-08）》，该报告明确指出:该建筑物安全鉴定报告指出建筑物部分拆除后整体存在严重安全隐患。4.即使一审认定涉案建筑物部分属于违建事实有误。首先根据中山市城市管理行政执法局出具的勘查笔录，审查意见以及中山市铁城房屋鉴定有限公司对涉案的建筑物出具的《建筑物安全鉴定报告（TC2020-03-08）》可知，涉案建筑物属于违章建筑且属于“不可采取改正措施消除对规划事实的影响的情形”，该建筑物根据法律的规定，只能限期拆除，若该建筑物拆除，根据该建筑物的整体以及不可分性，拆除施工作业容易对相连的或者相邻结构构件造成损伤、损坏，拆除后会影响到整个建筑物抗震能力与整体稳定性会影响未拆除部分的安全和使用性能，其次，基于涉案租赁物属于整体出租性质，属于不可分割，故应认定涉案《厂房租赁合同》为无效。（二）谢锦标采用欺诈的方式，使李祖旺违反真实意思表示签订《租赁合同书》，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，李祖旺有权提出撤销该《租赁合同书》。1.2006年12月7日，李某2、谢锦标通过购买取得了位于中山市************的土地使用权，并取得地上建筑物的房地产权证，房地产权共有(用)证【土地使用权证号中府国用(2006)第易××××55号，房地产权证号:粤房地证字第C×××××**，房地产权共有(用)证号:粤房地产共证字第C×××××78号】，土地面积：5504平方米，建筑面积:4903.5平方米，建筑结构:钢，层数：1层。同日，李某2、谢锦标通过购买取得了位于中山市*******产权共有(用)证【土地使用权证号:中府国用(2006)第易××××56号，房地产权证号::粤房地证字第C×××××**房地产权共有(用)证号:粤房地产共证字第C×××××77号】，土地使用权面积:2190.3平方米，建筑面积:1587.28平方米，建筑结构:钢，层数:1层。2006年12月15日，李某2、谢锦标通过购买取得位于中山市************的土地使用权证，并取得土地上建筑物的房地产权证、房地产权共有(用)证【土地使用权证号:中府国用(2006)第易××××44号，房地产权证号:粤:粤房地证共证字第**地产权共有(用)证号:粤房地产共证字第C×××××05号】，土地使用权面积:2249.1平方米，建筑面积:1587.83平方米，建筑结构:钢筋混凝土，层数:1层。2.2018年8月6日，案外人李某1向中山市住房和城乡建设局提出关于强烈要求拆除谢锦标、李某2的违法建筑信访事项。2018年8月24日，中山市住房和城乡建设局作出《李某1信访事项处理意见书》，回复如下:“一、基本情况：该物业名称为李某2、谢锦标商业楼(外称“南汇商业城”)，共三幢，房地产证号分别为:粤房地共证字第C×××××77号，粤房地共证字第C×××××05号、粤房地共证字第C:×××××78号，房产证上其中一幢为混泥土结构，其余两幢为钢结构，各幢层数均为1层，合计建筑面积为8078.61平方米，房产证办证日期为2006年。二、装修改造情况：业主李某2、谢锦标于于2009年底对上述三幢物业进行了装修改造，装修改造主要内容是建筑物外立面装修改造，三幢物业钢结构连接成一幢，其中一幢混泥土结构拆除后改成钢结构……三、违建，违法行为情况:据核查，业主李某2，谢锦标未在建设主管部门中请办理装修改造工程施工许可证，于2009年底对上述三幢物业进行的装修改造工程，并于2010年完成装修改造后投入使用至今。”结合以上1和2点可知:签订《租赁合同书》之初，谢锦标向李祖旺出示了3个土地证以及土地证上建筑物的房产证【土地证号:中府国用(2006)第易××××55号、中府国用(2006)第易××××44号、中府国用(2006)第易××××**】，所以谢锦标在签订合同前以及履行合同过程中，谢锦标一直隐瞒租赁物业属于违章建筑事实，而李祖旺对于租赁物业属于违法建筑一事完全不知情，完全是基于该建筑物为合法建筑对福菜市场进行规划布局、装修改造、引入租户进行运营的。谢锦标完全是通过欺诈手段，使李祖旺违背真实意思表示的情况下签订《租赁合同书》。二、因涉案的租赁物为违章建筑，导致李祖旺签订《租赁合同书》合同目的无法实现。如前所述，因涉案的租赁物为违章建筑，中山市城乡规划局认定了谢锦标名下3宗物业均存在违章建筑事宜，引起了李祖旺大量的租户开始拒不缴纳租金或者申请退租。自2018年底开始，李祖旺租赁的物业内已经开始出现大量摊档空置的情况，且有摊档租户擅自未经李祖旺同意即清空退场，给李祖旺造成了极为严重的损失。涉案建筑物需要限期拆除，必然涉及到需要整体拆除，李祖旺租赁物业是用于“经营农贸市场”，为了更好经营租赁物业，李祖旺投入了470余万元对租赁物业进行改造、宣传、引入商家，与周边的“好又多超市”、广东限弘建药所一起，意在打造一个繁华舒适的商圈，为周边群众提供舒适、方便、购物空间。但是涉案建筑物为违章建筑，该大型超市也面临拆除，李祖旺签订《租赁合同书》的合同目的根本不能实现，李祖旺损失无法估量。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，《租赁合同书》无效、被撤销后，谢锦标因租赁合同取得的租赁保证金、水电保证金、装修费、广告宣传印刷安装费、监控设备采购及安装费、评估费应当予以返还给李祖旺，以及应向李祖旺返回2017年7月至2019年1月期间多交纳的租金729172.5元。（一）关于李祖旺投入470万元资金对租赁物业的装修、宣传及监控设备采购安装等行为都是经过谢锦标同意。1.2016年7月28日，李祖旺和谢锦标委托的中山市沙溪镇南汇沙溪墟灯光夜市市场服务管理站（以下简称灯光夜市管理站）签订了《补充协议书》，协议书约定李祖旺对涉案建筑物进行中空改造工程，并承担日后的维修、保养。2.2016年9月2日，李祖旺与灯光夜市管理站签订《补充协议书》约定由谢锦标出租28万元，由李祖旺负责委托第三方对租赁物业安装所有消防设施，并约定租赁期满或者协商解除合同的，消防设施全部归谢锦标所有。3.《租赁合同书》第七条第1款约定“租赁期间，李祖旺在正常开业前可以按双方商议的方案，进行拆卸、装修”，李祖旺在本案中主张谢锦标赔偿装修费、广告宣传印刷安装费、监控设备采购及安装费均系开业前已经完成的装修行为，属于经过谢锦标同意的合法装修行为。灯光夜市管理站作为谢锦标的代理人对涉案租赁物进行日常管理，如果李祖旺的装修行为未经过谢锦标的同意，那么装修行为是不可能完工的。4.《房地产估价报告》是经过具备资质的鉴定机构对涉案租赁物装修工程的评估，除非谢锦标有证据证推翻《房地产估价报告》，否则，该《房地产估价报告》应当是合法有效的，人民法院也应当依法予以采纳。评估费28000元也属于李祖旺所遭受的损失，也应当由谢锦标承担赔偿责任。5.《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”，李祖旺受到谢锦标的欺诈手段签订了《租赁合同书》，并遭受了重大的损失，根据前述法律规定，谢锦标应当赔偿李祖旺由此所受到的损失。三、关于返还2019年2月的租金人民币21万元及2017年7月1日至2019年1月31日的租金人民币32963.85元的事实和法律依据。1.《租赁合同书》约定的交付租赁物日期为2016年7月1日，但谢锦标实际交付租赁物的日期为2016年8月8日。《租赁合同书》约定的免租期为12个月，那么按照实际交楼的日期来计算，起租时间应当为2017年8月8日。因此，李祖旺提交的由灯光夜市站出具的租金收据可以证明已交清了2017年8月至2019年2月28日期间的租金。2.如前所述，涉案建筑物整体为违章建筑，且谢锦标用欺诈手段使得李祖旺违背真实意思签订了《租赁合同书》，李祖旺并不认可谢锦标所称涉案建筑物为“特定房屋及固定租金标准的有效约定”。自该建筑物被认定为违章建筑开始，李祖旺大量的租户开始拒不缴纳租金或者申请退租。自2018年底开始，李祖旺租赁的物业内已经开始出现大量摊档空置，空置率高达60%以上，李祖旺不仅不能实现签订《租赁合同书》的目的，更是要承担严重的亏损，因此，本案不能简单的参照《租赁合同书》约定的租金标准支付占用费，更无需向谢锦标支付违约金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，为维护李祖旺的合法权益，请求法院依法予以改判。四、一审法院判令的违约金过高。本案是租赁合同纠纷，谢锦标未向法院提交证据证明其损失，应当认定为谢锦标的损失为利息损失，根据中国人民银行公布的同期贷款利率，即一年期的贷款利率仅为4.35％，且根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款约定“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，一审法院判令按年利率24％支付违约金的标准过高。针对李祖旺的上诉请求、事实和理由，谢锦标答辩称，一、关于涉案租赁合同的效力问题。涉案租赁合同是双方真实意思，符合法律规定，应认定为有效。中山市城市管理行政执法局认定的是分为三栋的，涉案租赁物是A栋，B、C栋租赁物与本案无关，李祖旺的代理人将B、C栋的情况混淆为A栋的情况。针对5504平方米的用地及相应的建筑物，谢锦标已经取得房产证，也并非是拆除重建后的房产证。一审时双方均确认租赁物中有600.81平方米没有进行报建，一审法院认定虽然没有办理报建，但不影响整个租赁合同的效力。对于李祖旺称租赁合同存在欺诈，谢锦标不予认同，且如果存在欺诈情形，也不是合同无效的理由，而应当提起撤销。即使认定600.81平方米没有报建的部分合同无效，但并不影响李祖旺对于涉案租赁物的出租和使用，其主张返还租金、押金和赔偿不能成立。二、关于违约金问题，合同约定的违约金是双方的意思表示，且不存在过高的情况。上诉人谢锦标上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、改判谢锦标无需向李祖旺返还从2017年7月至2019年1月期间多缴纳的租金729172.5元；三、改判李祖旺向谢锦标支付拖欠的租金（租金计算方法：从2019年2月1日起至一审判决生效之日止按每月21万元的标准计算），并支付违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，按每日千分之一的标准）；以上暂计1151325元。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决有失公允。1.合同约定的涉案租赁物的租金标准是按整个市场整体来计算的，而非按租赁物的产权登记建筑面积计算的。李祖旺向谢锦标承租涉案租赁物前，谢锦标已向李祖旺出示涉案租赁物的房产证、土地使用权证及平面图等房地产权证资料，李祖旺本人多次到租赁物现场考察，李祖旺在签订合同前对涉案租赁物的土地使用权证登记的土地面积为5504平方米、房产证登记面积为4903.5平方米的情况是知悉的。李祖旺承租涉案租赁物主要是作经营农贸市场用途，租赁物（即整个市场）作为一个整体进行出租，双方在协商租金时并不是以租赁面积计算租金，而是以整个租赁物（即整个市场）为基础来协商租金的，双方初期磋商的整个租赁物每月租金标准为28万元，后经双方多次协商才最终确定每月租金为21万元，租金标准是按市场整体来计算的，而非按租赁物的产权登记建筑面积计算的，在双方签订的租赁合同中也并未约定按租赁面积计算租金。根据谢锦标与李祖旺签订的《租赁合同书》第一条第1点约定，谢锦标将位于中山市*********的6000平方米的物业租赁给李祖旺使用，该条款中“物业”包括市场整体，而不是指租赁物的产权登记建筑面积，《租赁合同书》第三条第1点对租赁期间的每月租金金额作了约定，结合合同第一条第1点、第三条第1点的合同条款的内容，合同约定的租金标准为固定数额，租金的计算并非是按租赁面积计算，租金数额与租赁面积没有直接相关，谢锦标交付租赁物后李祖旺未在合理的期限内对租金、租赁面积差异提出异议，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条的规定“租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持”。2.一审判决按房产证面积4903.5平方米计算租金缺乏依据。一审判决认定“由于李祖旺并未实际使用该通道及屋檐范围，并未就加建的通道及屋檐部分另行出租获取利益，故李祖旺的实际使用面积仅为建筑面积4903.5平方米，因涉案的租赁物为房屋租赁合同，并非土地租赁合同，故李祖旺应向谢锦标按实际使用的建筑面积交纳租金”属认定事实错误，谢锦标已按合同约定的面积6000平方米向李祖旺交付租赁物，该6000平方米包括土地使用面积5504平方米（其中房地产权证的面积4903.5平方米、加建的建筑物面积约600.81平方米）、租赁物的屋檐范围约496平方米，根据谢锦标一审提交的图片、测量图显示，加建的建筑物面积600.81平方米包括通道229.84平方米及李祖旺加建的商铺面积370.97平方米，加建的建筑物一直由李祖旺使用且大部分面积加建为商铺出租，加建的建筑物并非所有面积都是通道，且涉案租赁物为一个整体，虽然李祖旺并未实际使用该通道及屋檐范围另行出租获利，但通道及屋檐范围也在租赁范围内，由李祖旺提供给租客占用、使用，李祖旺的实际使用面积应为6000平方米。即使屋檐范围496平方米不计算租金，但600.81平方米的加建建筑物为李祖旺实际有效使用的面积，该部分虽没有取报建手续及房产证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干题的解释》第五条的规定，李祖旺亦应向谢锦标支付该600.81平方米的加建建筑物的场地使用费。李祖旺一审第一次增加诉讼请求，请求谢锦标向李祖旺返还从2017年7月至2019年1月期间多缴纳的租金329633.85元，该租金差额是按6000平方米与5504平方米的差额即495.9平方米计算所得。2019年6月19日李祖旺再次变更诉讼请求为请求谢锦标向李祖旺返还2017年7月至2019年1月期间多缴纳的租金729172.5元。由此可见，李祖旺在第二次变更诉讼请求前确认其已使用租赁物业的面积至少为土地使用权证的面积5504平方米，而非房产证的面积4903.5平方米。李祖旺承租涉案物业后，工商登记设立了中山市沙溪镇福菜农贸市*经营管理有限公司，并于2016年11月18日以该公司的名义对租赁场所申请办理了消防竣工验收合格手续，李祖旺办理涉案租赁物消防竣工验收合格手续过程中，谢锦标再次向李祖旺出示涉案租赁物的房产证、土地使用权证及平面图等房地产权证资料。足以证明李祖旺对涉案租赁物的土地使用权证登记的土地面积为5504平方米、房产证登记面积为4903.5平方米的情况是知悉的。李祖旺在向消防部门提交的用于办理涉案租赁物消防竣工验收合格手续的资料中确认涉案租赁物的建筑面积为5741平方米，可见，李祖旺在2016年11月18日办理消防竣工验收合格手续时确认其已使用租赁物业的面积至少为5741平方米，而非房产证的面积4903.5平方米。如前所述，李祖旺实际使用的租赁物面积超过6000平方米，李祖旺已使用租赁物业土地证土地面积5504平方米（其中房地产权证的面积4903.5平方米、加建的建筑物面积约600.81平方米）及租赁物的屋檐范围约496平方米，如一审判决认为“李祖旺的实际使用面积仅为建筑面积4903.5平方米，李祖旺应向谢锦标按实际使用的建筑面积交纳租金”，那么，谢锦标有权要求李祖旺及其次承租人、客户不得占有、使用属加建的建筑物面积600.81平方米及租赁物的屋檐范围约496平方米的范围。3.李祖旺未在合理的期限内对租金、租赁面积差异提出异议，其已丧失撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款的规定“当事人自知道或者应当知道撒销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撒销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的，撤销权消灭。李祖旺在签订合同时已知悉租赁物的产权登记面积、租金，如李祖旺对合同中约定的租金、租赁面积条款有异议的，认为是对条款有重大误解的李祖旺应在法定期限内提出撤销。李祖旺未在合理的期限内对租金、租赁面积差异提出异议，李祖旺已丧失撒销权，李祖旺应按合同约定的每月21万元的租金标准向谢锦标支付租金，李祖旺要求返还从2017年7月至2019年1月期间的租金缺乏依据。综上，一审判决按房产证面积4903.5平方米计算租金属认定事实不清，合同约定的涉案租赁物的租金标准是按整个市场整体来计算的而非按租赁物的产权登记建筑面积计算的；即使屋檐范围496平方米不计算租金，但600.81平方米的加建建筑物（包括通道229.84平方米及李祖旺加建的商铺面积370.97平方米）为李祖旺实际有效使用的面积，李祖旺亦应向谢锦标支付该600.81平方米的加建建筑物的场地使用费；李祖旺应向谢锦标支付从2019年2月1日起至一审判决生效之日止按每月21万元的标准计算的租金；谢锦标无需向李祖旺返还租金729172.5元。二、一审判决判令李祖旺按年利率24％的标准支付违约金缺乏依据，李祖旺应按每日千分之一的标准向谢锦标支付违约金。1.李祖旺应按合同约定的每日千分之一的标准向谢锦标支付违约金。李祖旺与谢锦标签订的《租赁合同书》第十条第2款明确约定“如乙方（李祖旺）逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方（谢锦标）”，该约定是李祖旺与谢锦标双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本案的违约金计算标准应按该约定执行。2.本案违约金标准不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。参照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定“除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”，本案为租赁合同纠纷，一审判决按民间借贷年利率24％的标准计算本案的违约金缺乏依据，李祖旺从2019年2月起拖欠租金，其为达到不交租金或拖欠租金的目的恶意提起确认合同无效，每月收取次承租人的租金后拒不向谢锦标缴纳租金，其主观上存在明显的过错，谢锦标作为租赁合同的出租方收取租金是其最重要的权利，因李祖旺拒不支付租金，导致合同目的无法实现，谢锦标的损失是显而易见的，且李祖旺在一审时并未主张违约金过高，即便李祖旺主张违约金过高，李祖旺也应当对违约金是否过高承担举证责任。3.一审判决主动调低违约金计算标准缺乏理据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款的规定，法院调整违约金标准的前提是基于当事人提出的请求，在当事人未提出调整违约金标准的请求时，法院不应主动对违约金的标准作出调整，本案中，李祖旺并未对违约金标准提出调整的请求，一审法院适用《合同法》第一百一十四条的规定将违约金计算标准调整为年利率24％属适用法律错误。综上，请求二审法院依法作出公正的判决，支持谢锦标的全部上诉请求。针对谢锦标的上诉请求、事实和理由，李祖旺答辩称：与提交的上诉意见一致。李祖旺向一审法院起诉请求：一、确认李祖旺与谢锦标于2016年6月10日签订的《租赁合同书》无效；二、判令谢锦标向李祖旺返还租金21万元、租赁保证金42万元、水电保证金3万元、装修费4483782.41元、广告宣传印刷安装费217754.37元、监控设备采购及安装费58000元、评估费28000元；三、判令谢锦标向李祖旺返还2017年7月至2019年1月期间多交纳的租金729172.5元（383775.5元/月×19个月）；以上合计6176709.28元。谢锦标向一审法院反诉请求：一、判令李祖旺向谢锦标支付从2019年2月1日起至一审判决生效之日止按每月21万元的标准计算的租金（暂计至2019年5月31日租金为84万元）；二、判令李祖旺向谢锦标支付违约金（以从2019年2月1日起至一审判决生效之日止的每月租金21万元为基数，按每日千分之一的标准，从当月10日计至实际清偿之日止）；以上暂合计84万元。一审法院认定事实：2006年12月7日，李某2、谢锦标通过购买取得了位于中山市************的土地使用权，并取得地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证[土地使用权证号：中府国用（2006）第易××××55号，房地产权证号：粤房地证字第C×：粤房地证字第C×××××**）证号：粤房地产共证字第C：粤房地产共证字第C×××××**4平方米，建筑面积：4903.5平方米，建筑结构：钢，层数：1层。同日，李某2、谢锦标通过购买取得了位于中山市************的土地使用权，并取得土地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证[土地使用权证号：中府国用（2006）第易××××56号，房地产权证号：粤房地证字第C×××：粤房地证字第C×××××**号：粤房地产共证字第C××：粤房地产共证字第C×××××**90.3平方米，建筑面积：1587.28平方米，建筑结构：钢，层数：1层。2006年12月15日，李某2、谢锦标通过购买取得了位于中山市************的土地使用权证，并取得土地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证【土地使用权证号：中府国用（2006）第易××××44号，房地产权证号：粤房地证字第C51740：粤房地证字第**粤房地产共证字第C×××××05号】，土地使用权面积：2249.1平方米，建筑面积：1587.83平方米，建筑结构：钢筋混凝土，层数：1层。2013年6月8日，沙溪墟市场管理站成立，负责人为彭君普，经营范围为沙溪墟灯光夜市市场服务管理。2014年1月1日，谢锦标与沙溪墟市场管理站签订《协议书》，约定：位于中山市************的物业系谢锦标物业，谢锦标委托沙溪墟市场管理站对该物业进行经营管理，委托管理权限从2014年1月1日至2030年12月31日。2016年6月10日，谢锦标、李祖旺分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将位于中山市************的6000平方米的物业租赁给乙方使用，甲方将上述租赁物出租给乙方主要作经营农贸市场等用途，租赁期限共10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止，免租期共12个月，从2016年7月1日起至2017年6月30日，计租期从2017年7月1日计起；租赁期间从2016年7月1日至2016年12月31日止月租金0元，从2017年7月1日至2020年6月30日止月租金21万元，从2020年7月1日至2024年6月30日止月租金23.1万元，从2024年7月1日至2026年6月30日止月租金25.41万元，乙方应于每月10号前一次性向甲方缴清本月租金（第一个月的租金应在交收租赁物当日缴清）；乙方应于本合同签订当日向甲方缴交租赁保证金42万元和水电费保证金3万元，乙方交清所有租金、水电费等费用，并注销营业执照后，则甲方应将该保证金全部退回给乙方（不计利息）；违约责任：如乙方逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。谢锦标、李祖旺分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，李祖旺向沙溪墟市场管理站交纳租赁保证金42万元、水电费保证金3万元。2016年6月12日，沙溪墟市场管理站出具2份《收据》，内容为：兹收到李祖旺商铺编号农贸市场保证金金额42万元、3万元（用电保证金）。2016年7月28日，沙溪墟市场管理站、李祖旺分别作为甲方、乙方，双方签订《补充协议书》，约定：乙方提出铁棚中空改造工程详见附图1、2、3页，经甲、乙双方同意，该改造工程由乙方进行维修、保养，所发生的维修、保养费等均由乙方承担，如此改造工程因乙方未及时维修、保养造成星铁棚损坏或漏水导致人员死亡、财产损失的，由乙方承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。沙溪墟市场管理站、李祖旺分别在甲方、乙方处盖章、签名。2016年8月8日，李祖旺作为乙方，与作为甲方的沙溪墟市场管理站签订《商铺交接确认书》，约定：甲、乙双方确认，该物业商户铺交接的具体时间为2016年8月8日，双方确认约定的A001卡至A017卡、A018卡至A036卡，共36卡商铺在合同免租期内（即2016年8月1日起到2017年6月30日止）商户租金由乙方代收后转交给甲方，该物业内的商铺由甲方负责把所有商户及合同转至乙方的名下，并由乙方与商户签订新的租赁合同，从2016年8月1日起该所有商铺正式交付给乙方，租金及其他费用由乙方收取，一切与甲方无关；36卡商铺租金的确认，金额合计96340元，该金额由甲、乙双方及商户三方确认落实后由乙方承担该金额租金，以后不管搬迁、拆迁、退组、增租或减租等一切情况与甲方无关，即2016年8月1日至2017年6月30日止由乙方每月10号前转交96340元租金给甲方即可，其他一切与甲方无关；36卡商铺保证金确认金额合计为174600元，该金额由甲、乙双方及商户三方确认落实后由甲方转交给乙方，由甲方收回原保证金收据原件，再由乙方向租户开具保证金收据，以后不管商户搬迁、退租等一切情况与甲方无关，36卡商铺保证金由乙方自行保管处理。合同还约定了其他事项。沙溪墟市场管理站、李祖旺分别在甲方、乙方处盖章、签名。合同签订后，李祖旺成立中山市沙溪镇福菜农贸市*经营管理有限公司对租赁物进行管理。李祖旺从2016年9月至2017年6月期间共10个月向沙溪墟市场管理站转交每月租金96320元及水电费，并从2017年7月至2019年1月期间共19个月向沙溪墟市场管理站交纳每月租金21万元及水电费，沙溪墟市场管理站向李祖旺开具29张收据。2018年8月6日，案外人李某1向中山市住房和城乡建设局提出关于强烈要求拆除谢锦标、李某2的违法建筑信访事项。2018年8月24日，中山市住房和城乡建设局作出《李某1信访事项处理意见书》，回复如下：一、基本情况：该物业名称为李某2、谢锦标商业楼（外称“南汇商业城”），共三幢，房地产证号分别为：粤房地共证字第C×××××77号、粤房地共证字第C×××××05号、粤房地共证字第C×××××78号，房产证上其中一幢为混泥土结构，其余两幢为钢结构，各幢层数均为1层，合计建筑面积为8078.61平方米，房产证办证日期为2006年。二、装修改造情况：业主李某2、谢锦标于2009年底对上述三幢物业进行了装修改造，装修改造主要内容是建筑物外立面装修改造、三幢物业钢结构连接成一幢、其中一幢混泥土结构拆除后改成钢结构。改造工程完成后，业主自行委托广东省建筑科学研究院对装修改造后的建筑物进行了结构安全性鉴定，并出具了《建筑物检测鉴定报告》（报告编号：C2010JD0042），鉴定检测意见为“建议商业城按照现状正常使用”。鉴定报告出具后，业主又向消防部门申办了《消防安全检查合格证》等。三、违建、违法行为情况：据核查，业主李某2、谢锦标未在建设主管部门申请办理装修改造工程施工许可证，于2009年底对上述三幢物业进行的装修改造工程，并于2010年完成装修改造后投入使用至今。针对该物业是否存在违建、违建面积多少等违法违规定行为，我局已按照《城乡规划法》相关规定，将线索转送规划行政部门。2018年9月3日，中山市城市管理行政执法局到中山市*********“沙溪墟夜市”南汇商业城进行现场检查。2019年1月11日，中山市城乡规划局向中山市城市管理行政执法局沙溪分局发出《中山市建设项目监督审查意见书》回复函，审查意见：1.根据《关于沙溪镇中兴村钱山工业大道南汇商业城建筑物的调查情况说明》及相关测量图，获悉当事人李某2、谢锦标位于沙溪镇中兴村钱山工业大道三宗商住用地[土地证证号：中府国用（2006）第易××××55号、中府国用（2006）第易××××44号、中府国用（2006）第易××××56号]均存在加建，其中A地块产权建筑面积4903.5平方米，为一层钢结构，加建面积为600.81平方米；B地块产权建筑面积1587.83平方米，为一层钢筋混凝土结构，加建面积为488.06平方米，另新建临时建筑37.48平方米；C地块产权建筑面积1587.28平方米，为一层钢结构，加建面积为438.28平方米，另新建临时建筑54.63平方米；D地块（未取得土地使用权证）加建一层钢结构196.28平方米。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》第八十条之规定，上述较原房产证加建部分共计1723.43平方米（A加建600.81平方米，B加建488.06平方米，C加建438.28平方米，D加建196.28平方米），以及三个一层简易临时铁皮屋建筑，属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形。2.贵局未明确A、B、C三块内已取得房地产证建筑物是否存在整体拆除重建，可进一步调查明确后，再咨询为局规划定性意见。李祖旺认为涉案租赁物属于违建建筑，造成其损失，遂于2019年2月2日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。由于李祖旺从2019年2月1日起未向谢锦标交纳租金，谢锦标遂在本案中提起反诉，主张前述实体权利。一审另查，李祖旺为证明其损失，提交一份《施工工程合同书》，该合同书由李祖旺作为甲方，与作为乙方的中山市亿成装饰设计工程有限公司于2016年7月1日签订，合同约定：工程名称：沙溪南汇福菜市场装饰工程，工程地点：沙溪南汇商业城，承包范围：拆除工程、泥水工程、天花工程、水电工程；工期120天，自2016年7月1日至2016年11月30日；双方商定本合同价款约为200万元（结算按实际工程量结算），第一期签合同预付款40%即80万元，第二期施工进度款40%即80万元，第三段工程完工验收款15%即30万元，第四期维修金5%即10万元。2016年7月10日至12月10日，亿成公司出具8份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场工程（李祖旺）预付款20万元、30万元、30万元，进度款20万元、10万元、20万元、20万元、25万元。2016年12月25日，李祖旺与亿成公司在《沙溪南汇商业城工程结算表》上签名确认工程总价款为2780273元。2017年5月3日至2018年12月10日，亿成公司出具4份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场（李祖旺）工程进度款40万元、20万元、20万元、23万元。李祖旺为证明其损失，提交一份《沙溪南汇福菜市场工程合同书》，该合同书由李祖旺作为甲方，与作为乙方的中山市宗誉装饰设计工程有限公司于2016年7月23日签订，合同约定：甲方现把沙溪南汇福菜市场改造装修工程以包工包料的形式给乙方全权自理施工装修（装修项目：木工类工程、室内外招牌、铁棚改造、卷闸门拆装等工程），工程施工时间为2016年8月1日至2016年11月30日交付使用，工程总造价为150万元（其中包含制作工程的材料、人工费与其他各种杂费）。2016年7月26日至10月27日，宗誉公司出具5份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场（李祖旺）工程诚意金15万元、进度款15万元、20万元、20万元、20万元。2016年12月15日，李祖旺与宗誉公司在《沙溪南汇商业城改造工程项目结算单》上签名确认工程总价款为1703509.41元。李祖旺为证明其损失，提交一份《房地产估价报告》，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司于2019年1月25日作出中盈评字（2019）D012号《房地产估价报告》，估价对象：位于中山市*******（沙溪墟·南汇商业城福菜市场）的装修工程，价值时点：2019年1月17日，估价结果：3570504元。李祖旺花费评估费28000元。李祖旺为证明其损失，提交一份《广告印刷安装合同书》，该合同书由李祖旺与中山市中鑫广告装饰有限公司于2016年7月2日签订，约定：工程名称：宣传广告印刷安装，工程地点：南江商业城福菜市场，工期190天，自2016年7月1日至2017年1月30日，合同价款约20万元（结算按实际印刷量结算）。2016年8月4日至12月19日，中鑫公司出具4份《收据》，内容为：今收到福菜智能连锁市场广告费一批合计金额为29168.37元、101996元、25746元、9844元。李祖旺为证明其损失，提交一份《合同书》，该合同书由中山市沙溪镇福菜农贸市*经营管理有限公司与中山市飞跃文化传媒有限公司于2016年7月16日签订，约定：福菜市场管理公司委托飞跃公司制作灯杆旗，材料：喷画、灯旗架，数量：46支，总额41400元/半年，灯旗广告发布时间：2016年7月20日至2017年1月19日。2016年8月16日，飞跃公司出具《收款收据》，内容为：客户名称：沙溪福菜市场，品名及规格：沙溪宝珠中路灯杆旗，数量：46支，金额36000元。李祖旺为证明其损失，提交一份《发布合同》，该合同由福菜市场管理公司与中山市和美文化传媒有限公司于2016年7月22日签订，约定：LED屏广告发布周期由2016年8月1日至2016年10月31日为期90天，屏体位置：中山市*******（沙溪镇政府侧对面），此合同费用为15000元。2016年7月23日，和美公司出具《收据》，内容为：今收到福菜市场管理公司宣传广告费用15000元，宣传时间为2016年8月1日至2016年10月31日。李祖旺为证明其损失，提交《百万高清监控系统配置清单报价》、《T-KOKO广播系统配置清单报价表》，中山市中瓯智能科技有限公司承接了南汇商业城的百万高清监控系统配置项目、T-KOKO广播系统配置项目。2016年10月10日、2017年1月19日，中瓯公司出具2份《收款收据》，内容为：客户：福菜，名称及规格：监控、广播系统，金额26000元、32000元。一审又查，2019年3月28日，案外人李某2出具《情况说明》，内容为：本人李某2（公民身份号码：440************410），位于中山市*********的房地产【土土地证号：中府国用（2006）第易××××**房产证号：粤房地共证字第C×××××78号、粤房：粤房地共证字第C×××××**在本人及谢锦标（公民身份号码：440************318）名下，本人及谢锦标各占该房地产二分之一的产权份额，本人已将属本人所有二分之一产权份额该房地产出租给谢锦标，由谢锦标对该房地产进行管理、处分，谢锦标有权自用或将该房地产全部出租给他人使用，本人同意谢锦标将上述房地产出租给李祖旺（公民身份号码：441************51X），谢锦标与李祖旺之间的房屋租赁合同纠纷与本人无关，因谢锦标将该房地产出租给李祖旺所发生的债权由谢锦标向李祖旺主张。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、关于谢锦标与李祖旺签订的《租赁合同书》的效力问题；二、关于谢锦标是否应向李祖旺返还多交纳的租金的问题；三、关于谢锦标是否应向李祖旺返还21万元租金的问题。关于焦点一，即谢锦标与李祖旺签订的《租赁合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依照上述法律规定，一审法院认为，首先，根据谢锦标提供的租赁物的产权证，涉案租赁物的土地面积5504平方米，建筑面积为4903.5平方米。根据中山市城乡规划局于2019年1月11日向中山市城市管理行政执法局沙溪分局作出的回复函《中山市建设项目监督审查意见书》的内容，涉案租赁物加建面积为600.81平方米。谢锦标、李某2已取得租赁物的房产证、土地使用证，足以证明该租赁物已取得建设工程规划许可证，并不存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的问题。其次，李祖旺主张双方签订合同时谢锦标采取欺诈手段，采用与租赁物业不相符的房地产权证在其不知情的情况下签订了《租赁合同书》，但其在签订合同时谢锦标已将租赁物产权证向其出示，租赁物产权证与其租赁的物业并不存在不相符的情形。李祖旺在变更诉讼请求申请书中也对签订合同时作了如下陈述：“2016年6月10日，李祖旺与谢锦标就位于中山市*********的物业签订了《租赁合同书》，同时向谢锦标提供了编号为粤房地共证字第C×××××78号的《房地产共有证》复印件。”该《房地产共有证》上清楚地记载“建筑面积4903.5平方米”，即谢锦标在双方签订合同时向李祖旺提供了《房地产共有证》，并不存在欺诈行为。再次，由于加建面积600.81平方米未取得房地产权证，《中山市建设项目监督审查意见书》记载涉案加建面积600.81平方米属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，而谢锦标未提交上述加建部分600.81平方米建筑物的建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，该加建部分无效。谢锦标认为剩余租赁物495.69平方米（6000平方米-产权建筑物4903.5平方米-加建部分600.81平方米）为屋檐范围，但房地产权证上记载的建筑面积为4903.5平方米，并未包含屋檐范围，即屋檐部分亦未取得房地产权证，而谢锦标未提交上述屋檐部分495.69平方米的建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，该屋檐部分无效。综上，李祖旺与谢锦标于2016年6月10日签订的《租赁合同书》中建筑面积4903.5平方米已取得房地产权证，而加建的建筑面积600.81平方米及屋檐范围495.69平方米均未取得产权证、未取得建设工程规划许可证，且加建的部分李祖旺在答辩状中认为“在通道上用锌铁棚遮盖以防止日晒雨淋”“且违建面积为通道上用锌铁棚遮盖的范围”，剩余部分为屋檐部分，即租赁物的主要部分、实体部分有效，加建部分及屋檐部分为租赁物的附属部分，附属部分即通道、屋檐部分无效并不影响整个租赁物的使用和效力，故一审法院认定《租赁合同书》有效，但加建的部分及屋檐部分无效，加建部分及屋檐部分无效并不影响李祖旺整个合同的效力。故一审法院对李祖旺要求确认《租赁合同书》全部无效的诉讼请求不予支持。故李祖旺要求谢锦标赔偿其装修损失、评估费、广告宣传印刷安装损失、监控设备采购及安装损失、要求谢锦标返还租赁保证金、水电保证金的请求因缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于焦点二，谢锦标是否应向李祖旺返还多交纳的租金的问题。李祖旺在承租后从2017年7月至2019年1月期间，以6000平方米的租赁面积按21万元/月的标准向谢锦标交纳租金。租赁物建筑面积实际为4903.5平方米、加建及屋檐部分合计为1096.5平方米，包括通道600.81平方米及屋檐部分496平方米。由于李祖旺并未实际使用该通道及屋檐范围，并未就加建的通道及屋檐部分另行出租获取利益，故李祖旺的实际使用面积仅为建筑面积4903.5平方米，因涉案的租赁物为房屋租赁合同，并非土地租赁合同，故李祖旺应向谢锦标按实际使用的建筑面积交纳租金，经计算，每月租金应为171622.5元（210000元/月÷6000平方米×4903.5平方米）。故李祖旺从2017年7月至2019年1月期间向谢锦标多交纳租金729172.5元[（210000元/月-171622.5元/月）×19个月]，该多交纳的租金谢锦标应向李祖旺予以返还。谢锦标认为双方计算租金的方法并不是以建筑面积为计算标准，虽然《租赁合同书》约定的租金为固定租金，并不是按每平方米面积计算租金的计价方式，但双方合意每月租金21万元是以租赁面积6000平方米为前提，而实际租赁面积4903.5平方米与《租赁合同书》约定租赁面积6000平方米不相符，相差较大，故李祖旺有权以实际租赁面积为计算标准，要求谢锦标返还多交纳的租金。关于焦点三，谢锦标是否应向李祖旺返还21万元租金的问题。李祖旺在庭审中明确要求谢锦标返还的租金是2019年2月的租金21万元，其主张2017年7月为免租期，其已交纳的2017年7月至2019年1月期间租金实为2017年8月至2019年2月期间租金。一审法院经审查，《租赁合同书》约定“免租期共12个月，从2016年7月1日至2017年6月31日”，《商铺交接确认书》约定“在合同免租期内（即2016年8月1日起到2017年6月30日止）商户租金由乙方代收后转交给甲方”，且李祖旺与谢锦标确认李祖旺在签订《租赁合同书》后交纳了2016年7月租金，故涉案租赁物的免租期从2016年7月1日起至2017年6月30日止，并非从2016年8月1日起至2017年7月31日止。而李祖旺未提交2017年7月为免租期、其交纳的2019年1月租金21万元实为2019年2月租金的证据，也未提交其已交纳2019年2月租金21万元的证据，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对李祖旺要求谢锦标返还2019年2月租金21万元的请求不予支持。关于谢锦标要求李祖旺按21万元/月的标准支付2019年2月起租金的问题。因李祖旺承租涉案租赁物后至今仍在使用，并未与谢锦标解除合同，亦未与谢锦标办理解除合同的手续，双方签订的租赁合同并未被认定为无效或解除，故李祖旺仍应向谢锦标交纳从2019年2月1日起至合同解除之日止期间的租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，李祖旺应按171622.5元/月的标准立即向李祖旺支付从2019年2月起至本判决生效之日止期间的租金。关于逾期交纳租金的违约金问题。《租赁合同书》约定：“乙方应在每月10号前一次性向甲方缴清本月租金”“违约责任：如乙方逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方”，即合同约定李祖旺逾期交纳租金，应向谢锦标支付违约金，违约金折算为年利率36%。关于违约金是否过高的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，李祖旺逾期交纳租金，谢锦标的损失为利息损失，参照民间借贷的利息计算最高限额标准，一审法院酌情将违约金计算标准调整为：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率24%计算。综上，李祖旺的诉求合理部分，一审法院予以支持。谢锦标的反诉诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢锦标于本判决发生法律效力之日起七日内向李祖旺返还从2017年7月至2019年1月期间多交纳的租金729172.5元；二、李祖旺于本判决发生法律效力之日起七日内向谢锦标支付拖欠的租金（租金计算方法：从2019年2月1日起至本判决生效之日止，按171622.5元/月的标准计算），并支付违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率24%计算）；三、驳回李祖旺的其他诉讼请求；四、驳回谢锦标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55397元，由李祖旺负担44305元，由谢锦标负担11092元。反诉案件受理费6100元，诉讼保全费4720元，合计10820元，由谢锦标负担768元，由李祖旺负担10052元。本院二审期间，李祖旺向本院提交证据如下：证据一，建筑物安全鉴定报告，证明涉案建筑物整栋为9015.74平方米，面临拆除4112.22平方米，仅可保留4903.5平方米，且建筑物部分拆除后整体存在严重安全隐患。证据二，市场商铺租户退租申请书五份（附营业执照、身份证复印件），证明因谢锦标提供的租赁物属于违章建筑，已造成大量租户要求李祖旺退租、赔偿的后果，给李祖旺造成重大损失，上述申请书中的申请人蒋文丽、钟锦锋到庭陈述。蒋文丽陈述其是李祖旺的租户，承租涉案市场中的铺位经营蔬菜零售，听闻涉案市场属违建将被拆除，如果要拆除，其想要退回承租时缴纳的押金。钟锦锋陈述其是李祖旺的租户，承租涉案市场中的铺位经营蔬菜零售，其在经营过程中听说涉案市场要拆除，老板李祖旺不做了，其想退回押金。谢锦标提交测量图纸一张，证明600.81平方米加建部分有商铺存在，而李祖旺有使用600.81平方米的加建部分。本院组织双方当事人进行了质证。针对李祖旺提交的证据，谢锦标质证称：对于证据一，真实性、合法性、关联性均不予确认，该鉴定报告是由李祖旺单方委托，但进行鉴定时谢锦标并不在场，对鉴定的过程、提供的资料，均不知情。根据一审提交的测量图及相关资料证实建筑物包括A、B、C三栋，三栋的建筑物均是独立的，各自取得三个物业的房产证、土地证。涉案租赁物与另两个物业是有通道分割，不存在其他两栋拆除对涉案租赁物造成影响。B、C栋是否拆除的问题，相关部门并未作出结论。鉴定报告不能作为本案认定事实的依据。证据二不属于新证据，租户退租的原因很多，且李祖旺主张租赁合同无效的理由不成立。针对谢锦标提供的新证据，李祖旺质证称：不确认该证据的真实性、合法性、关联性，600.81平方米加建部分是通道，没有作为商铺使用。本案审理过程中，本院依法向中山市自然资源局发函调查涉案房产【土地使用权证号：中府国用（2006）第易××××55号，房地产权证号：粤房地证字第C×××××46号，房地产权：粤房地证字第C×××××**C×××××78号】在取得上述房地产权证后是否存在整体拆除重建的情形。中山市自然资源局于2020年5月21日向本院复函“上述宗地2006年至今未申请过规划报建，另查2007年至2018年监察卫片，未发现上述建筑物存在明显拆除重建情形……”。对于该证据，李祖旺质证称：确认该证据的真实性、合法性、关联性，但其提交的证据足以证明涉案物业的现状为三栋合并成一栋，是一个整体，而谢锦标取得的是三个独立的房产证，明显与现状不符。该证据证明涉案的整体物业自2006年至今未申请过规划报建，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应认定为无效合同。谢锦标质证称：对于证据的真实性、合法性、关联性确认，该证据证明涉案租赁物并没有拆除重建，房产的现状与2006年登记时的状态是一致的。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：李祖旺于2020年6月12日在本院所作笔录中确认涉案租赁物的加建部分（过道，面积为600.81平方米）有商铺，其有使用该部分用于出租。本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于涉案的《租赁合同书》效力认定问题。首先，双方当事人对于租赁物的使用面积约定为6000平方米，谢锦标、李某2一审期间提供了涉案租赁物的房产证、土地使用证，上述证件载明涉案租赁物的土地面积5504平方米，建筑面积为4903.5平方米。李祖旺主张涉案租赁物存在整体拆除整体重建的情形，整体重建时未取得建设工程规划许可证，但其提交的证据不足以证明其主张，不能对抗房产证、土地使用证的证明效力，本院不予采信。鉴于涉案租赁物房产证登记的建筑面积为4903.5平方米，能够证明该部分租赁物已取得建设工程规划许可证，应认定为有效。其次，中山市城乡规划局于2019年1月11日向中山市城市管理行政执法局沙溪分局作出的回复函《中山市建设项目监督审查意见书》认定涉案租赁物加建面积为600.81平方米，该加建面积未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该部分加建面积应认定为无效。鉴于加建部分面积相对于双方约定的租赁面积不足以影响整个合同的效力，故李祖旺主张涉案租赁合同全部无效理由不成立，本院不予支持。李祖旺基于主张合同无效而要求谢锦标赔偿损失的理据不成立，不予采纳。同时，合同虽部分有效，部分无效，基于无效部分并不影响整个合同的履行，且事实上，李祖旺也占有使用租赁物，并没有交还租赁物，故李祖旺要求返还租赁保证金、水电保证金的请求，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。关于李祖旺的月租金标准认定问题。首先，双方约定的租金标准为每月21万元，该标准并非以面积为计付单位，而是一个针对租赁物整体约定的金额。其次，李祖旺确认签订租赁合同时曾到过现场查看，谢锦标亦向其出示过涉案租赁物的土地使用权证、房产证，李祖旺对于产权证上登记的土地面积为5504平方米、登记面积为4903.5平方米的情况是知悉的。李祖旺亦确认对于加建部分的商铺有使用用于出租。由此可见，双方在合同中约定的租赁面积并非以产权证上的记载的面积为准，而是实际使用面积。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干题的解释》第五条的规定，即使存在部分无效的情形，李祖旺也应就其已实际使用的无效部分参照合同约定的租金标准支付占有使用费。最后，李祖旺未能提交充分证据证明其在租赁合同履行过程中对于使用约定的面积存在使用障碍，应认定其实际使用的与约定使用的租赁物相符。综上，李祖旺主张以房产证登记面积4903.5平方米作为计租标准缺乏事实和法律依据，本院对其主张返还多交纳的租金（占有使用费）729172.5元的请求不予支持。同理，谢锦标上诉认为岂不应当返还该款的理由成立，予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于李祖旺主张谢锦标返还21万元租金的问题。李祖旺称因谢锦标迟延交付租赁物一个月，双方约定的免租期应从“2017年7月至2019年1月”相应顺延为“2017年8月至2019年2月”，故主张谢锦标返还其2019年2月的租金21万元。首先，李祖旺确认租金发票显示的对应月份从2017年7月开始，之后按月延续至2019年1月，若李祖旺认为其不应支付2017年7月的租金，应在合理期限内提出异议，但其在起诉前从未提出异议。其次，双方当事人在《商铺交接确认书》中明确约定“在合同免租期内（即2016年8月1日起到2017年6月30日止）商户租金由乙方代收后转交给甲方”，由此可见双方对于涉案租赁物的免租期约定的截至日期为“2017年6月30日”，李祖旺称免租期顺延至2017年7月31日，即2017年7月为免租期缺乏证据支持，本院对其主张谢锦标返还租金21万元的请求不予支持。关于谢锦标主张的租金的问题。李祖旺支付租金至2019年1月，如前所述，涉案租赁合同并未被认定为无效或解除，李祖旺应按照租赁合同约定的21万元/月的标准支付2019年2月起至合同解除之日止期间的租金。此外，双方在《租赁合同书》中约定：“乙方应在每月10号前一次性向甲方缴清本月租金”“违约责任：如乙方逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方”，李祖旺还应向谢锦标支付逾期付款违约金。鉴于该违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，李祖旺主张违约金过高，在谢锦标未就李祖旺的违约行为造成其损失进行举证的情况下，一审法院以法律保护的民间借贷利率上限为判断违约金过高的标准欠妥，本院兼顾合同履行情况、当事人过程程度等因素，酌情将违约金计算标准调整为：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率6%计算。李祖旺上诉认为违约金过高的理由成立，同时，谢锦标主张一审法院系擅自对违约金进行调整的理由不成立，不予采纳。综上所述，李祖旺的上诉请求不成立，本院不予支持；谢锦标的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有不当之处。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4086号民事判决；二、李祖旺于本判决发生法律效力之日起七日内向谢锦标支付拖欠的租金（租金计算方法：从2019年2月1日起至本判决生效之日止，按21万元/月的标准计算），并支付违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率6%计算）；三、驳回李祖旺的全部诉讼请求；四、驳回谢锦标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55397元，由李祖旺负担。反诉案件受理费6100元，诉讼保全费4720元，合计10820元，李祖旺负担9017元，谢锦标负担1803元。二审案件受理费55723元，李祖旺负担46436元，谢锦标负担9287元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年六月十五日书记员  陈静文梁洛希