山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1841号原告：江祥志，男，1979年2月15日出生，汉族，住青岛市经济开发区。委托诉讼代理人：韩瑞祥，青岛即墨胜和法律服务所法律工作者。被告：青岛鲁能广宇房地产开发有限公司，住所地即墨区经济开发区蓝色新区宁东路**，统一社会信用代码91370282MA3CJ58Q4E。法定代表人：刘云刚，董事长。委托诉讼代理人：马永婷，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇娇，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛智汇通网络有限公司，住，住所地青岛市市**新湛山二路******H一社会信用代码91370202MA3DE23139。法定代表人：张志利，总经理。委托诉讼代理人：刘春兰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪奕林，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告江祥志与被告青岛鲁能广宇房地产开发有限公司（以下简称鲁能公司）、被告青岛智汇通网络有限公司（以下简称智汇通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月12日公开开庭进行了审理。原告江祥志及其委托诉讼代理人韩瑞祥，被告鲁能公司的委托诉讼代理人马永婷、王宇娇，被告智汇通公司的委托诉讼代理人刘春兰、纪奕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江祥志向本院提出诉讼请求：1、两被告承担连带责任返还原告购房款86000元，并以8.6万元为基数自2018年2月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告青岛鲁能广宇房地产开发有限公司于2018年2月23日签订认购协议书并于2018.3.23签订书面购房合同，购买其开发的位于即墨区户商品房(鲁能公馆)，总价款为人民币2907449.元，原告按约支付了购房付款义务。事后经调查得知：被告青岛鲁能广宇房地产开发有限公司在销售商品房过程中，委托被告青岛智汇通网络有限公司向原告收取了136000元购房预付款；其中86000元并未结算在原告应支付的购房款中，兰景明是被告青岛智汇通网络有限公司的职员，也是收取该款项的人。上述86000元购房预付款，原告多次协商二被告要求返还未果。为维权益，现依法具状诉请人民法院依法裁判。被告鲁能公司辩称，一、鲁能公司与江祥志就鲁能公馆11-2-101户商品房（以下简称“案涉商品房”）签订的《商品房预售合同》，除收取江祥志支付的商品房价款2907449元外，未收取江祥志任何其他款项。二、江祥志在本案中主张返还的案涉款项由智汇通公司收取，鲁能公司未委托/授权智汇通公司代收该笔款项，鲁能公司不负有向江祥志返还案涉款项的任何义务。三、江祥志所购买案涉商品房属于智汇通公司自鲁能公司处团购101套商品房范围内，江祥志购房款中有5万元定金系由智汇通公司代为支付。鲁能公司认为智汇通公司与江祥志之间另存在其他合同关系，江祥志依据该其他合同关系受让智汇通公司自鲁能公司处取得对案涉商品房购买的相应权利，并与鲁能公司签订《商品房买卖合同》，取得对案涉商品房享有的相应权利，案涉86000元款项系江祥志向智汇通公司支付的合同收益，该合同行为及收费行为系江祥志、智汇通公司间的自愿行为及合法行为，与鲁能公司无关。四、经落实，江祥志支付款项的时间顺序为：2018年2月23日将案涉86000元款项支付至兰景明个人账户，并向鲁能公司支付首付款总计907449元（含20元定金），之后又与银行签订贷款合同，贷款额明确约定为200万元。通常，购房行为对一个家庭而言无疑是一个较大的投资行为，且江祥志作为一个具有正常认知能力的成年人，对该购房行为应具备更强的认识能力和更多的注意义务，在其对所支付的款项金额、主体、用途具备足够的认知能力的前提下，试问如果其认为案涉86000元为购房款，那么在其支付首付款907449元后，为什么贷款额为200万元。由此，足以证明江祥志明知案涉86000元并非购房款，故在与银行签订贷款合同时贷款额为200万元，未扣除案涉86000元。另外，从接收款项的主体来看，案涉86000元的收款主体为兰景明个人，定金中5万元的收款主体为智汇通公司，而首付款（扣除5万元）的支付主体为鲁能公司，三笔款项的收款主体均不一致，江祥志在付款时明知收款主体不一致，不存在认识上的错误，但从未提出任何异议，由此足以证明，江祥志明知案涉86000元款项与《商品房买卖合同》中的购房款明显是性质不同的两笔款项，并不包含在《商品房买卖合同》的购房款中。五、如前所述，江祥志作为一个具有正常认知能力的成年人，如果认为案涉86000元为其支付的购房款，那么为什么其在距离实际支付案涉86000元款项后24个月期间未主张过权利，在现在商品房交付后才进行本案诉讼，足以证明其就本案诉讼行为别有居心，存在主观恶意，严重违背诚实信用原则，且该种行为不利于交易安全，不应得到提倡。另外，如江祥志本案诉请得到支持，将对正常的商品房买卖、团购、销售等交易模式及习惯造成恶劣负面影响，不利于正常市场秩序的维护。六、江祥志提起本案诉讼要求返还案涉款项，案由确定为商品房预售合同纠纷，但是江祥志并没有在事实与理由中陈述鲁能公司存在合同违约行为或民事侵权行为，江祥志没有明确自己的请求权基础，仅以曾经向智汇通公司支付过86000元款项而向鲁能公司主张退还，鲁能公司认为江祥志没有明确的请求权基础，其诉请不能成立。综上，江祥志的诉求无事实及法律依据，恳请贵院本着维护诚信原则、公平原则及正常市场交易秩序，依法驳回江祥志的全部诉讼请求。被告智汇通公司辩称，2019年12月，智汇通公司与鲁能广宇公司签订《鲁能公馆项目团购协议》，双方就智汇通公司购买鲁能广宇公司鲁能公馆项目建立包销合同法律关系。合同约定：智汇通公司认购鲁能公馆项目住宅产品101套，智汇通公司于2017年12月31日前向鲁能公司支付购买定金5050000元，智汇通公司确保在2018年3月31日前完成81套的定向认购，2018年4月全部认购房源至少30%的首付款，确保每套房源达到签约、贷款条件；确保按照《青岛市商品房预售合同》约定的回款日期完成回款；确保按照每一认购客户按照认购书规定的时间付清首期/全款，贷款客户按认购书约定提供贷款资料，否则甲方有权收回房产另行出售，并有权按甲方认购书内容不予退还定金。合同签订后，智汇通公司依约支付定金505万元。本案所涉11-2-101户房屋包含于双方约定的具体房源之中，属于智汇通包销房源范围。智汇通公司收取原告8.6万元属于智汇通公司的包销收益。原告为购买涉案房屋实际向智汇通公司支付的8.6万元为包销收益且是明知的。现其主张返还购房款8.6万元违反了诚实信用原则，应当驳回其诉讼请求。经审理查明：2018年2月23日，原告江祥志与被告鲁能公司签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的鲁能公馆11号楼2单元1层101户房屋，不包含房屋全装修总价为2495926元，房屋全装修总价为2996446元，优惠后总价2907449元。2018年2月23日，原告江祥志向兰景明的账户转账36000元，通过案外人的账户向兰景明转账50000元，向被告智汇通公司的账户转账50000元，向被告鲁能公司转账857449元。被告智汇通公司主张原告江祥志向兰景明支付的86000元是支付给被告智汇通公司的包销收益。2018年2月23日，原告江祥志在被告智汇通公司给被告鲁能公司出具的定金确认单上签字确认，该定金确认单载明被告智汇通公司与购房人一致同意将被告智汇通公司已经支付给被告鲁能公司的涉案房屋购房定金50000元转移至原告江祥志名下。2018年2月23日，被告鲁能公司给原告江祥志出具涉案房屋认购定金50000元的收款收据，原告江祥志在收款收据上签字确认。2018年3月23日，原告江祥志与被告鲁能公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201800035169），合同约定：1、原告购买被告开发的青岛市即墨区盟旺路788号鲁能公馆11号楼2单元1层101户房屋，房屋全装修总价款为2907449元。2、原告的付款方式为商业按揭贷款，于2018年2月23日与被告鲁能公司签约，并付首付房款907449元，于2018年4月23日前应支付房款2000000元。原告通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款2000000元，被告鲁能公司给原告江祥志开具了2907449元的购房款发票。另查明，被告鲁能公司与被告智汇通公司签订了《鲁能公馆项目团购协议》，就被告智汇通公司购买被告鲁能公司开发的鲁能公馆协商签订该协议，主要约定：1、被告智汇通公司认购包括涉案房屋在内的101套住宅，被告智汇通公司于2017年12月31日前向被告鲁能公司支付购买定金5050000元（50000元/套）；2、被告智汇通公司确保在2018年3月31日前完成80%已团购房源即81套的定向认购，定向认购客户必须在本协议约定的时间内成功签署认购书和商品房买卖合同；3、被告智汇通公司确保在2018年4月30日前缴纳全部认购房源至少30%的首付款，确保每套房源达到签约、贷款条件。4、被告智汇通公司确保每一认购客户按照被告鲁能公司认购书规定的时间付清首期/全款，贷款客户按认购书约定提供贷款资料，否则被告鲁能公司有权收回房产另行出售，并有权按被告鲁能公司认购书内容不予退还定金。5、被告鲁能公司协助被告智汇通公司在单位内部进行有效的推广宣传活动，并给乙方提供相关的项目物料和销售展示参观的接待场所；被告智汇通公司有义务向其成员介绍鲁能公馆的项目情况，包括但不限于定向认购折扣优惠及相关操作细则等。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交认购协议书、《青岛市商品房预售合同》、银行转账凭证，被告提交的团购协议、定金确认单在卷佐证，经质证，本院依法予以确认。本院认为，原告江祥志与被告鲁能公司于2018年2月23日签订的《认购协议书》，以及于2018年3月23日签订的《青岛市商品房预售合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的诉辩和举证，本案争议的焦点问题是：原告于2018年2月23日支付给被告智汇通的86000元是否应该返还。2018年2月23日，原告江祥志向兰景明的账户转账86000元、向被告智汇通转账50000元、向被告鲁能公司转账857449元、确认将被告智汇通公司已经支付给被告鲁能公司的涉案房屋购房定金50000元转移至原告江祥志名下、与被告鲁能公司签订《认购协议书》。后于2018年3月23日，原告江祥志与被告鲁能公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定房屋全装修总价款为2907449元，首付款为907449元，剩余房款2000000元原告江祥志通过银行按揭贷款的方式支付给了被告鲁能公司。首先，从原告江祥志购买涉案房屋的整个过程来看，原告江祥志支付给被告智汇通公司也就是转账到兰景明账户的86000元是在整个房屋买卖过程的开始阶段，而后才签订的商品房预售合同，对房款数额及支付进行了约定，原告主张事后经调查得知86000元并未结算在原告应支付的购房款中，本院不予采信。原告支付给被告智汇通公司的86000元是原告为购买涉案房屋所自愿支出的费用。其次，两被告之间签订的鲁能公馆项目团购协议，实质是被告智汇通公司获得了独家销售的权利，被告智汇通公司收取原告该86000元，也并没有违反法律的规定。故，原告主张两被告承担连带责任返还原告购房款86000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告江祥志的诉讼请求。案件受理费1950元（原告预缴），减半收取975元，由原告江祥志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年六月二十四日书记员  王 迪附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”