广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异27号 异议人（案外人）：谭月有，女，汉族，1966年11月8日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：赵颖欣，广东金匠律师事务所律师。 申请执行人：江门市广诚悦投资有限公司。住所地：开平市长沙金山大道**之一。统一社会信用代码：91440700MA51JEXX9N。 法定代表人：赵泽能，职务：董事长。 委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁雯，广东三良律师事务所律师。 被执行人：江门中奥网业有限公司。。住所地：江门市蓬江区杜阮镇井根骑龙山工业区** 法定代表人：肖永乐。 被执行人：江门维华造纸网有限公司。住。住所地：江门市蓬江区棠下镇周郡象山新村**/div> 法定代表人：林逢更。 被执行人：林逢更，男，1932年10月10日出生，港澳居民来往内地通行证号：M0934094001。 被执行人：肖永乐，男，汉族，1948年11月17日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：李文耀，男，汉族，1967年12月17日出生，住广东省江门市蓬江区。港澳居民来往内地通行证号：M3004210400。 被执行人：翁瑞和，男，汉族，1968年7月12出生，住广东省江门市新会区。 本院在执行申请执行人江门市广诚悦投资有限公司（以下简称广诚悦公司）与被执行人江门中奥网业有限公司（以下简称中奥公司）、江门维华造纸网有限公司（以下简称维华公司）、林逢更、肖永乐、李文耀、翁瑞和借款合同纠纷一案[执行案号:（2018）粤07执541号]过程中，案外人谭月有向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月8日举行了公开听证。案外人谭月有的委托诉讼代理人赵颖欣、申请执行人广诚悦公司的委托诉讼代理人梁桃波、周洁雯到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人谭月有提出异议称，请求：1、停止(2018)粤07执541号案的执行；2、依法在拍卖公告中公示谭月有为合法承租人的信息，保障谭月有在被执行拍卖的中奥公司名下位于江门市××幢综合楼[证号：粤房地权证江门字第××号]房产（以下简称涉案房产）的合法承租人的各项权利义务。事实和理由归纳如下：谭月有在2013年11月12日已取得涉案房产20年的承租权。2014年10月30日，中奥公司、谭月有、江门鸿荣新材料科技有限公司（以下简称鸿荣公司）签订《转租协议书》，中奥公司同意谭月有将涉案房产转租给鸿荣公司作为办公场所使用。鸿荣公司承租后，拖欠谭月有租金未有支付。2018年11月9日，江门市蓬江区人民法院作出(2018)粤0703民初5220号民事判决书，确认谭月有与鸿荣公司租赁行为合法有效应受法律保护，鸿荣公司应向谭月有支付拖欠的租金及逾期付款利息。谭月有是涉案房产20年承租期的合法承租人，谭月有取得涉案房产20年承租期时，涉案房产未设立抵押权，谭月有取得的租赁关系是先于抵押权设立。土地使用权抵押登记时间效力不及于抵押登记后新增建筑物。谭月有与肖永乐、江门中奥网业有限公司签订《借款合同》、《附条件的租赁合同》时，涉案的房屋未有抵押登记，房屋的抵押登记在《附条件的租赁合同》生效之后，不能对抗谭月有合法承租人的权利。江门市中级人民法院在裁定拍卖涉案房产未有依法公示谭月有为上述拍卖标的具有20年承租期的合法承租人的信息，损害了谭月有的合法权利。 案外人谭月有为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：一、身份证复印件，证明谭月有的身份信息。二、《借款合同》、《附条件的租赁合同》、房地权证书、《租赁物移交及返租协议》，证明谭月有自2013年11月12日取得涉案房产20年承租权，租期自2013年11月12日起计算至20年租期届满。三、《转租协议书》，证明2014年10月30日，中奥公司、谭月有、鸿荣公司签订《转租协议书》，中奥公司同意谭月有将涉案房产转租给鸿荣公司作为办公场所使用，租期自2014年11月1日至2020年10月30日止，合同期限届满，如无异议，则合同自动顺延两年。四、（2018）粤0703民初5220号民事判决书，证明江门市蓬江区人民法院作出（2018）粤0703民初5220号民事判决书，确认谭月有与鸿荣公司租赁行为合法有效应受法律保护，鸿荣公司应向谭月有支付拖欠的租金及逾期付款利息。五、支付租金统计表，证明诉讼后，谭月有收取鸿荣公司支付租金共372585元。 申请执行人广诚悦公司辩称，一、广诚悦公司是江门市中级人民法院(2015)江中法民四初字第4、5号《民事判决书》项下的债权人，对涉案房产享有抵押权。二、根据兴业银行股份有限公司江门分行（以下简称兴业银行江门分行）与中奥公司于2012年3月22日签订的《最高额抵押合同》的约定，中奥公司提供了位于江门市××杜阮镇井根骑龙山地段的土地使用权[江国用(2011)第200179号]作为借款抵押物，为中奥公司及维华公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，上述合同已经人民法院生效的法律文书确认，是依法有效的。三、谭月有与肖永乐、江门中奥网业有限公司于2013年9月5日签订的《借款合同》或在此之后签订的《附条件的租赁合1司》、《转租协议书》等，均是谭月有与肖永乐、中奥公司私下订立的，没有经过抵押权人兴业银行江门分行同意或认可，故上述合同对抵押权人没有法律约束力，既不影响抵押权人依法实现抵押权益，更不影响本案的执行程序。 申请执行人广诚悦公司为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：一、（2015）江中法民四初字第4号民事判决书，证明：1.涉案土地使用权于2012年3月22日签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续；2.兴业银行江门分行对涉案土地使用权在3572.59万元的范围内享有优先受偿权。二、《最高额抵押合同》【兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783号】、《国有土地使用权证》【江国用（2011）第200179号】、《土地他项权利证明书》【江他项（2012）第200052号】，证明涉案土地使用权于2012年3月23日已抵押并办理了抵押登记手续。三、（2015）江中法民四初字第5号民事判决书，证明：1.涉案土地使用权于2012年3月23日已办理了抵押登记手续；2.对涉案的房产（江门市××杜阮镇杜阮南路23号1幢、2幢、3幢）于2012年4月6日办理了在建工程抵押手续；3.对涉案房产取得产权证后，于2014年6月13日办理了抵押登记手续；4.兴业银行江门分行对涉案土地使用权在3572.59万元的范围内享有优先受偿权；5.兴业银行江门分行对涉案房产在2978.23万元的范围内享有优先受偿权。四、《最高额抵押合同》【兴银粤抵押字（江门分行）第201307050438号】，证明涉案的房产取得产权证后，于2014年6月12日签订了《最高额抵押合同》。五、房产证【粤房地权证江门字第××、01××61、01××65号】，证明涉案的房产取得产权证后，于2014年6月13日办理了抵押登记手续。六、《土地他项权利证明书》【粤房地他项权证江门字第0114044731、0114044723、0114044730）】，证明涉案的房产取得产权证后于2014年6月13日办理了抵押登记手续；七、江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民二初字第442号案《民事判决书》，证明谭月有主张内容不属实。 被执行人中奥公司、维华公司、林逢更、肖永乐、李文耀、翁瑞和未向本院提交书面意见和证据。 本院查明，兴业银行江门分行与被执行人中奥公司、维华公司、林逢更、肖永乐、李文耀、翁瑞和借款合同纠纷一案，依据本院作出的已发生法律效力的（2015）江中法民四初字第5号民事判决，被执行人中奥公司应向兴业银行江门分行偿还借款本金4000万元以及支付借款本金7200万元的利息[含罚息、复利。其中，兴银粤流借（江门分行）第201406111337、201406110925号《流动资金借款合同》以借款本金1500万与1700万按合同约定计至2014年12月19日，2014年12月20日起以拖欠的利息、复利为基数，按合同的约定计算至2015年2月10日，2015年2月11日起的利息按照合同约定的罚息利率计算，计至款项清偿之日止；兴银粤流借字（江门分行）第201403030478、201406090255、201406092432号三份《流动资金借款合同》的利息分别以借款本金800万、1500万、1700万按合同的约定计至2015年2月10日，2015年2月11日起的利息按照合同约定的罚息利率计算，计至款项清偿之日止。]、律师费271288元；被执行人维华公司在7000万元限额范围内，林逢更、肖永乐、李文耀、翁瑞和在5000万元限额范围内对被执行人中奥公司的上述债务承担连带责任；案件受理费430495.63元由各被执行人共同负担。本院于2018年9月25日立（2018）粤07执541号案执行。在执行过程中，兴业银行江门分行将本案债权转让给广诚悦公司。本院经审查后，裁定变更广诚悦公司为本案申请执行人。2020年5月20日，本院作出（2018）粤07执541号之一裁定书，裁定拍卖涉案房产。 另查明，2012年4月6日，兴业银行江门分行与中奥公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783-2号《最高额抵押合同》，中奥公司将其名下涉案房产在建工程抵押给兴业银行江门分行。2012年4月12日，兴业银行江门分行与中奥公司为涉案房产在江门市住房和城乡建设局办理了编号为粤房地建抵登江门字第0112003244号《广东省在建工程抵押登记证明》。2013年7月16日，涉案房产办理了房产登记，房产证号为《粤房地权证江门字第××号》。2014年6月12日，兴业银行江门分行与中奥公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201307050438号《最高额抵押合同》，中奥公司将其名下涉案房产抵押给兴业银行江门分行。2014年6月13日，涉案房产办理了抵押登记手续，兴业银行江门分行取得了他项权证书[粤房地他项权证江门字第0114044731]。 再查明，2013年11月12日，谭月有取得涉案房产20年承租权，租赁期限自2013年11月12日起计算至20年租期届满。2014年10月30日，谭月有将涉案房产转租给鸿荣公司，租期自2014年11月1日至2020年10月30日止。 本院认为，本案争议的焦点为案外人谭月有的租赁权能否对抗兴业银行江门分行实现抵押权。 首先，根据《中华人民共和国担保法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可知，法律并不禁止将出租的房屋抵押或者将抵押的房屋出租，但在同一房屋上同时存在租赁权和抵押权的情况下，两种权利形成的先后顺序不同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人的效力不同。抵押人将已出租的财产设定抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 本案中，根据编号为粤房地建抵登江门字第0112003244号《广东省在建工程抵押登记证明》可知，兴业银行江门分行与中奥公司在2012年4月12日就为在建的涉案房产办理了抵押登记，该《广东省在建工程抵押登记证明》合法有效，证明了兴业银行江门分行对在建的涉案房产享有抵押权。而2013年11月12日，谭月有才取得涉案房产承租权，其承租权的取得晚于兴业银行江门分行抵押权的设立时间。承租人若想取得对抗抵押权人及抵押物受让人之权利，需征得抵押权人的同意。本案中，因抵押权人兴业银行江门分行对该租赁合同不予认可，故该租赁关系不得对抗抵押权人兴业银行江门分行，谭月有请求停止（2018）粤07执541号案件的执行亦没有法律依据。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”由于在标的物上设立的租赁权等用益物权，将直接影响涉案标的物的处置，影响抵押权人担保物权的实现，而案涉房产的租赁权产生于抵押权之后，在拍卖抵押物时，应当依法先行去除租赁关系等影响抵押权实现的因素存在。因此，执行法院在拍卖已设立抵押的房产时应依法去除设立在抵押权之后的租赁权。异议人谭月有请求在拍卖公告中公示其为合法承租人的请求不符合法律规定。 综上，案外人谭月有的异议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人谭月有的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  温友华 审判员  陈侃伦 审判员  李雁羽 二〇二〇年六月十五日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹