广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终836号上诉人(原审原告)：冯奕基，男，1959年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市海陵区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阳江市幸福万家商贸有限公司。住所地：阳江市高新区平冈镇北街**新基业商贸中心****。法定代表人：袁北江，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆晓莲，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建清，广东悦盈律师事务所律师。上诉人冯奕基因与被上诉人阳江市幸福万家商贸有限公司（以下简称幸福万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年12月13日作出的（2019）粤1702民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯奕基上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决解除冯奕基与幸福万家公司于2018年2月26日签订的《海陵综合楼租赁合同》（从2019年11月15日至2028年3月30日止租金约为7090800元）；三、判决幸福万家公司在判决生效后十日内将房屋腾退给冯奕基，并按每月70560元向冯奕基支付房屋的占用费直至将房屋腾退空日止；四：判决幸福万家公司支付违约金846720元（按月租金70560元为基数，计算12个月）给冯奕基；五、判决本案一、二审诉讼费由幸福万家公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定幸福万家公司逾期支付租金超过一个月的行为不构成根本违约，未达到解除合同条件，该认定明显错误。根据双方签订的《海陵综合楼租赁合同》第十条第三款规定“乙方如不按时向甲方缴交场地租金及相关费用时，每延迟一天，则按总金额的3%收取滞纳金，拖欠超过壹个月，即视为违约，甲方有权单方终止合同”，双方对解除合同有明确约定解除条件。故当幸福万家公司恶意逾期支付租金超过一个月时，约定解除合同的条件已成就，冯奕基依然有权单方解除合同。然而，一审却以幸福万家公司已于2019年9月9日支付了拖欠的租金为由，认定幸福万家公司的行为未构成根本违约是错误的。幸福万家公司恶意拖欠租金是客观事实，根据《海陵综合楼租赁合同》第七条第九项规定“合同期满内由乙方责任导致租赁关系提前终止时，原交纳给甲方（物业方）押金不退还，并以壹年租金费用作为补偿甲方（物业方）的损失，缴清相关费用，合同方可解除”因幸福万家公司责任导致提前终止合同的，根据合同约定幸福万家公司应先缴清相关费用。而按照房屋租赁交易习惯，上述“缴清相关费用”也理应包含拖欠的租金。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”幸福万家公司于2019年9月9日支付拖欠租金及后续支付10月、11月租金的行为，应认定为幸福万家公司履行合同违约，应承担解除责任及支付逾期腾房的占由使用费。冯奕基接收租金的行为，也只是按合同约定在行使自己的约定解除合同权，但冯奕基从未明示放弃该项权利，而一审却认定冯奕基是接受幸福万家公司继续履行合同，该认定存在明显错误。2、一审认定幸福万家公司有权将涉案房屋转租无须经冯奕基同意是错误的。一审根据《海陵综合楼租赁合同》第一条规定“租赁物业用途为[商业用途]”和第六条第五款规定“甲方有权监督一方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行。”片面认定双方已约定幸福万家公司有不必经冯奕基同意的转租权利是错误的。上述条款只是约定了冯奕基有分租监督权，但并没有明确约定幸福万家公司转租不必经过冯奕基同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”幸福万家公司转租时有征得冯奕基书面同意的法定义务，而该项义务只有明确约定免除的情况下，幸福万家公司的转租才不需要经过冯奕基同意。因此，在双方租赁合同中没有约定明确转租条款的情况下，应认定幸福万家公司非法转租，冯奕基据此有权解除租赁合同并可追究幸福万家公司的违约责任。3、一审认定冯奕基对非法转租行为应当知道是错误的。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”驳回冯奕基诉请属于法律应用错误。虽然非法转租商户是在涉案房屋一楼沿街商铺经营的，位置显眼，但冯奕基长期居住于阳江市区且工作非常繁忙，因涉案房屋距离冯奕基的生活及工作居所甚远，自房屋出租后冯奕基就没有到访涉案房屋更不知道涉案房屋一、二、三层早已转租经营。二、一审对幸福万家公司一直未支付保证金逾期交付违约金的违约事实未查明。根据双方于2018年2月26日签订的《海陵综合楼租赁合同》第三条第一款规定“签订本合同乙方须向甲方支付人民币贰拾万元整（200000元）作合同保证金”幸福万家公司应于合同签订时支付保证金，但幸福万家公司没有按时支付。在冯奕基多次催促履行下，幸福万家公司于2018年5月16日作出《保证书》“保证于2018年6月30日前一次性支付完保证金，否则，甲方有权单方终止合同并按总欠款每日百分之三处罚乙方违约金，直至缴清为止。”但直至2018年8月23日止，幸福万家公司仍未支付保证金及违约金。无奈之下，冯奕基于2018年8月24日发出《告知函》告知幸福万家公司单方终止《海陵综合楼租赁合同》。幸福万家公司于2018年8月24日才支付保证金，但保证金逾期支付违约金至一审作出判决之日止仍分文未付。根据双方于2018年9月10日签订的《海陵白圩幸福万家商场补充协议》第五条和第六条规定“甲乙双方在签订本补充协议叁天内，甲方再收不到乙方拖欠的合同定金及相关违约金，乙方违约责任自负。”“以上条款在乙方遵守本补充协议的前提下，具同原合同（双方于2018年2月6日签订的合同）同时生效，具同等的法律效力。”幸福万家公司逾期支付保证金逾期支付违约金的行为已经构成违约，根据合同约定冯奕基有权单方解除合同并追究违约责任。一审在对上述事实并未予以查明的情况下，就做出了错误判决，严重损害了冯奕基的合法权益。补充：幸福万家公司从2019年11月起至今拖欠6个月租金，已经存在根本违约的情形。综上所述，请二审法院支持冯奕基的上诉请求。幸福万家公司辩称：幸福万家公司认为一审认定事实和法律依据是正确的，应当维持，请求二审法院驳回上诉。冯奕基向一审法院起诉请求：一、判令解除冯奕基与幸福万家公司于2018年2月26日签订的《海陵综合楼租赁合同》（从2019年10月1日至2028年3月30日止租金为8913052.53元）；二、判令幸福万家公司在判决生效后十日内将房屋腾退给冯奕基，并按每月70560元向冯奕基支付房屋的占用费直至幸福万家公司将房屋腾空日止；三、判令幸福万家公司向冯奕基支付拖欠的2019年8月的租金34800元和2019年9月的租金34800元及相应的滞纳金（其中2019年8月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年8月5日起按日3%计算至租金付清日止；2019年9月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年9月5日起按日3%计算至租金付清日止）；四、判令幸福万家公司支付向冯奕基支付违约金846720元（70560元/月×12个月）；五、本案的诉讼费用由幸福万家公司承担。一审法院认定事实：幸福万家公司于2017年4月27日经工商部门核准成立，属有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为零售保健食品、烟、乳制品、食品、百货、通讯器材、房屋、商铺租赁等。2018年2月26日，冯奕基（甲方、出租方）与幸福万家公司（乙方、承租方）签订一份《海陵综合楼租赁合同》，主要约定：第一条租赁物业定义：1、租赁地址、范围。甲方根据合同条款出租给乙方总体面积约肆仟伍佰陆拾玖平方米（以实际尺量为准），用途为商业用途，乙方经营内容须为商业综合购物广场。2、物业交付标准：按现楼交付，水电到位（按现状）。第二条租赁期限：合同期：壹拾年（自2018年3月30日至2028年3月30日止）。第三条租金：1、签订本合同乙方须向甲方支付人民币贰拾万元整（200000元）作合同保证金，合同期满无息退还。租金计算按一至六层总面积作均价16元/平方米。自第一至第二年不递增，每月租金为__元（装修期半年不计租金），第三年每年租金递增5%，直至合同期满。2、一切税收及政府相关费用（包括租赁所得税等），由乙方或承租者承担，一切安全及导致第三者责任及经济损失由乙方负责。3、每月5号前支付当月租金及相关费用，否则按每日3%收取滞纳金，以银行转账或现金支付方式至甲方指定账户；水电及管理费支付则按物业管理公司规定执行，租金不含租赁税，乙方自行向征税部门缴纳。第四条权证：1、甲方特此声明，甲方为租赁房屋的所有权人，该租赁房屋为商业用途。2、甲方特此声明及保证本合同期上述的房屋的权属清楚，如发生权属方面的纠纷而因此造成乙方损失，甲方依法赔付。3、配合乙方提供相关办证所需的证件资料。第五条设备：乙方承租的所有场所以及经营所需的动产、不动产的一切设备自行负责（乙方于甲方特殊约定设备除外）。合同期满商场内不动产物全归甲方所有。第六条甲方权利和义务：1、甲方有权按合同条款规定向乙方收取租金及相关费用。2、甲方须于2018年3月30日前移交所租房屋给乙方使用，否则租期顺延。3、甲方保证该出租物业的正常水、电及交通等所需条件。4、租赁物业主体楼房结构质量问题导致的维修均由甲方负责，不属建筑质量问题而导致的所有维修，在合同期满内均由乙方负责（人力不可抗拒的自然损坏除外）。5、甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行。第七条乙方权利和义务：1、乙方须合理科学使用甲方（物业出租方）提供的设备，如因人为原因，造成甲方损失的，则由乙方承担赔偿。2、乙方须按时缴纳租金及相关费用。3、乙方承租经营、管理范围内造成第三方损失的，由乙方（承租方）承担责任。4、乙方应采取有效措施防止噪音、污染并善意执行邻里原则。6、乙方在承租期间不得变更场地的使用性质，不得在承租屋内从事商业经营办公以外的活动；9、合同期满内由乙方责任导致租赁关系提前终止时，原交纳给甲方（物业方）押金不退还，并以壹年租金费用作为补偿甲方（物业方）的损失，缴清相关费用，合同方可解除。第十条违约责任：1、合同执行过程中，甲乙双方不得以任何不正当借口影响本合同和正常履行，否则视为违约。2、本合同执行过程中，由于一方违反本合同的相关约定或违反国家有关法律及规定的，即为违约，对方有权单方提前终止合同，违约方必须向对方支付壹年租金作为违约金，该违约金不足赔偿物业方的损失时，应按其实际损失额予以赔偿。3、乙方如不按时间缴交场地租金及相关费用时，每迟延一天，则按总金额的3%收取滞纳金，拖欠超过壹个月，即视为违约金，甲方有权单方终止合同。等等。冯奕基、幸福万家公司双方均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，冯奕基依约将涉案房屋交付给幸福万家公司进行管理使用，幸福万家公司对涉案房屋进行装修。2018年5月16日，幸福万家公司向冯奕基出具一份《保证书》，主要载明：兹有幸福万家公司袁江北，因海陵商场建设资金紧迫，合同保证金未能依时交付给冯奕基先生。为了合同的有效性，本人作出承诺：定于2018年6月30日前一次性支付完合同保证金人民币贰拾万元正。否则，甲方有权单方终止合同并按总欠款每日百分之三处罚乙方违约金，直至缴清日为止。2018年8月24日，冯奕基向幸福万家公司出具一份《告知函》，主要载明：幸福万家公司：因你司拖欠《海陵综合楼租赁合同》约定的保证金一事，根据你司在2018年5月16日出具的保证书及你司与我签订的《海陵综合楼租赁合同》，我向你司发出单方终止我与你司于2018年2月26日签订的租赁物为阳江市海陵镇30号房屋的《海陵综合楼租赁合同》的通知，请你司于本通知送达之日起15天内清理好你司物品将房屋恢复原状交还我，否则我有权自行处理你司遗留在我房屋的物品。本通知自送达之日起生效。特此告知。2018年9月10日，冯奕基（甲方）与幸福万家公司的法定代表人袁北江（乙方）签订一份《海陵白圩幸福万家商场补充协议》，主要载明：为了进一步明确双方义务及相关责任，经双方多次协商，最终达成本协议，以确保双方利益，保证合同的顺利进行。1、双方认定房屋移交乙方时间：2018年2月30日；2、双方认定承租总面积为：肆仟伍佰陆拾玖平方米（4569㎡）；3、双方认定起计租金时间：2018年9月15日；4、双方认定终止合同时间为：2028年3月30日止；5、甲乙双方在签订本补充协议叁天内，甲方再收不到乙方拖欠的合同订金及相关违约金，乙方违约责任自负；6、以上条款在乙方遵守本补充协议的前提下，具同原合同（双方于2018年2月26日签订的合同）同时生效，具同等的法律效力。此后，幸福万家公司于2018年9月11日向冯奕基缴纳了合同保证金20万元。冯奕基、幸福万家公司双方同意每月租金按70560元计算。冯奕基指定其妻子为租金的代收人，幸福万家公司指定其公司财会人员刘端威为租金的付款人。幸福万家公司于2018年7、8月份开始将涉案房屋对外进行部分转租，其中目前在涉案房屋进行商业经营并与幸福万家公司签订书面租赁合同的商户有美蝶轩、美优乐、健记美食、杨名四海宾馆。此后，冯奕基足额缴纳租金至2019年7月。2019年8月8日，幸福万家公司向冯奕基支付了2019年8月份的部分租金35760元，剩余租金34800元未支付。2019年9月3日，幸福万家公司向冯奕基支付了2019年9月份的部分租金35760元，剩余租金34800元未支付。2019年9月6日21时15分29秒，幸福万家公司向冯奕基支付了2019年8月份剩余的租金34800元。2019年9月7日，冯奕基分两次，每次以35760元将租金退回给幸福万家公司，当时退款的原因是冯奕基认为幸福万家公司已经拖欠了部分租金，另一部分租金不想再收取。2019年9月7日，幸福万家公司将冯奕基退回的两笔35760元又转给冯奕基。2019年9月9日15时14分26秒，冯奕基又将34800元退回给幸福万家公司。2019年9月9日16时18分32秒，幸福万家公司又向冯奕基支付2019年8月份剩余的租金34800元，于2019年9月9日16时19分36秒向冯奕基支付了2019年9月份剩余租金34800元。幸福万家公司已经将2019年8月、9月的租金全部足额支付给冯奕基。2019年10月4日，幸福万家公司向冯奕基支付了2019年10月份的部分租金35760元，于2019年10月6日11时23分43秒通过袁北江账户转账支付了2019年10月份的剩余租金34800元。2019年11月2日，幸福万家公司支付了2019年11月份的部分租金35760元，截至2019年11月27日，2019年11月份剩余租金34800元尚未支付。冯奕基主张幸福万家公司拖欠冯奕基租金超过一个月，且在未取得冯奕基同意的情况下擅自将房屋转租给第三人，已构成违约行为，遂向一审法院提起本案诉讼。关于《海陵综合楼租赁合同》第六条第五款约定“甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行”中的分租问题。冯奕基、幸福万家公司双方确认，分租是指幸福万家公司将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。但冯奕基主张幸福万家公司转租的行为必须经过冯奕基的同意。幸福万家公司则认为，根据该条款，原告同意被告根据经营需要对房屋的部分或者全部由转租的权利，冯奕基有监督的权利，而监督只是存在于幸福万家公司收取第三方保证金超过幸福万家公司交付给冯奕基保证金的标的额时，交付给银行进行第三方托管。该条款所规定的必须经过冯奕基同意是指在幸福万家公司收取第三方保证金超过幸福万家公司交付给冯奕基保证金的标的额的时候，而转租行为不需要经过冯奕基同意。幸福万家公司主张涉案房屋存在质量问题，故幸福万家公司迟延交付租金，并提供一组照片为证。在一审诉讼中，冯奕基申请撤回第三项诉讼请求即：判令幸福万家公司向冯奕基支付拖欠的2019年8月的租金34800元和2019年9月的租金34800元及相应的滞纳金（其中2019年8月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年8月5日起按日3%计算至租金付清日止；2019年9月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年9月5日起按日3%计算至租金付清日止）。一审另查明，涉案房屋由两部分组成，一部分房屋的建筑面积为2967.21㎡，不动产权证号为（20xx）阳江市（海陵区）不动产权第00xxxx5号。另一部分房屋所在土地的国有土地使用权证编号为阳府国用（20xx）第2xxxx3号。冯奕基称该部分房屋的不动产权证目前尚在办理中。幸福万家公司对涉案房屋的产权登记情况没有异议。美优乐、美蝶轩、健记美食等商户位于涉案房屋一楼临街商铺。一审再查明，幸福万家公司的法定代表人袁江北于2018年3月份将涉案房屋的一、二、三层转租给刘志军，双方于2019年8月24日补充签订一份《租赁合同》。一审法院认为：冯奕基与幸福万家公司在平等、自愿、协商一致基础上签订的《海陵综合楼租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。本案的争议焦点为幸福万家公司是否有权将涉案房屋转租给第三人。一审法院作如下分析：一、冯奕基、幸福万家公司双方签订的《海陵综合楼租赁合同》第一条明确约定，冯奕基出租给幸福万家公司的房屋用途为商业用途，幸福万家公司经营的内容须为商业综合购物广场，而商业综合购物广场必定包含了不同种类的、不同领域的店铺、经营不同的货物、提供不同的服务。根据目前国内商业综合购物广场的经营模式，经营者必须要引进各种不同类型的商家、店铺进入商场内进行分类经营，销售各种不同的产品，提供不同的服务，分门别类，涵盖不同领域，方可形成综合规模。涉案房屋租赁的面积达4569平方米，光靠幸福万家公司一方单独进行经营是不可能形成综合购物广场的。在此过程中，幸福万家公司作为商场的管理者必定要与引进的商户签订相应租赁合同，明确商户经营的占用的位置及租金，以便管理。从订立合同的目的来看，冯奕基是知道或者应当知道幸福万家公司会将涉案房进行整合分类再分别出租给他人。二、结合《海陵综合楼租赁合同》第一条和第六条第五款“甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行。”的约定，从订立合同的目的来分析该两项合同条款的内在含义，可以得知《海陵综合楼租赁合同》赋予了幸福万家公司将涉案房屋进行转租的权利，冯奕基可以监督幸福万家公司的转租行为，而不是必须经过冯奕基同意，幸福万家公司才能将涉案房屋进行转租。三、涉案的美优乐、美蝶轩等商户自2018年7、8月份开始就进驻涉案房屋进行经营至今，且美优乐、美蝶轩等商户经营的位置就在涉案房屋一楼沿街商铺，非常显眼。幸福万家公司依约向冯奕基支付租金至2019年7月份，冯奕基也没有对上述商户向幸福万家公司提出异议，冯奕基对上述美优乐、美蝶轩等商户在涉案房屋进行经营应当是知道的。综上，一审法院认定幸福万家公司有权将涉案房屋部分或者整体转租给第三人而无须经过冯奕基同意。冯奕基主张幸福万家公司未经过冯奕基同意擅自将涉案房屋转租给第三人已构成违约，并据此请求解除双方签订的《海陵综合楼租赁合同》，理据不足，一审法院不予支持。另，冯奕基主张幸福万家公司拖欠2019年8月份的租金超过一个月，违反合同约定，冯奕基有权解除合同。一审法院认为，幸福万家公司确实存在拖欠2019年8月份的部分租金34800元，但幸福万家公司最终于2019年9月9日支付了2019年8月份拖欠的租金34800元，幸福万家公司的行为虽构成违约，但该违约行为并不构成根本违约，并未达到解除合同的条件。冯奕基据此请求解除双方签订的《海陵综合楼租赁合同》，于法无据，一审法院不予支持。故冯奕基请求幸福万家公司支付解除合同的违约金846720元，理据不足，一审法院不予支持。冯奕基主张冯奕基有权监督幸福万家公司的转租行为即为幸福万家公司转租必须经过冯奕基同意，理据不足，一审法院不予采纳。由于双方签订的《海陵综合楼租赁合同》尚未解除，双方应继续按合同的约定履行合同，幸福万家公司无需将涉案房屋返还给冯奕基并支付房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：驳回冯奕基的全部诉讼请求。本案一审受理费37095元，由冯奕基负担。二审中，幸福万家公司没有提交新证据。冯奕基向本院提供了一份账户转账明细，拟证明幸福万家公司2019年11月起，每个月仍拖欠部分租金34800元，至2020年4月份（共6个月）拖欠租金总额高达208800元。经质证，幸福万家公司对该份证据的真实性、合法性和关联性均不予以确认，理由是：首先，拖欠该部分租金的原因是冯奕基涉案房屋存在有严重的质量问题，比如瓷砖的脱落，严重的渗水漏水；第二，是幸福万家公司无法办理开办宾馆的特许经营许可证，因此该部分租金暂时没有支付；第三，是因为新冠疫情原因，至今为止没有恢复经营，经济上确实困难。基于上述原因幸福万家公司暂时拖欠部分租金，并非冯奕基主张的没有契约精神。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因冯奕基在二审提供的证据主张幸福万家公司拖欠2019年11月至2020年4月份的租金已经超出一审的请求范围，故冯奕基主张的该部分事实不属于本案二审的审查范围。冯奕基与幸福万家公司签订的《海陵综合楼租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反现行法律法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是幸福万家公司是否构成实质性违约，冯奕基主张解除合同并由幸福万家公司支付租金和违约金的诉讼请求是否成立的问题。冯奕基主张幸福万家公司逾期支付租金超过一个月，达到合同约定解除的条件，且幸福万家公司未经冯奕基同意擅自分租的行为亦构成实质性违约，冯奕基有权解除合同。对此，应从合同条款进行分析。首先，关于幸福万家公司迟延支付租金是否构成实质性违约的问题。双方于《海陵综合楼租赁合同》约定，幸福万家公司“每月号前支付当月租金及相关费用……乙方如不按时间缴交场地租金及相关费用时，每迟延一天，则按总金额的3%收取滞纳金，拖欠超过壹个月，即视为违约金，甲方有权单方终止合同”。冯奕基于2019年9月25日提起本案诉讼，主张幸福万家公司拖欠其2019年8月份的部分租金34800元，但幸福万家公司最终付清了2019年8、9月份的租金，故一审以冯奕基接受了幸福万家公司的履行为由，认定幸福万家公司的行为虽构成违约，但该违约行为并不构成根本违约，并未达到解除合同的条件并无不当，本院予以维持。其次，关于冯奕基主张幸福万家公司未经冯奕基同意，擅自分租的行为是否构成实质性违约的问题。双方于《海陵综合楼租赁合同》约定，冯奕基出租给幸福万家公司的房屋用途为“商业用途”，由幸福万家公司经营“商业综合购物广场”，“甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行”。所谓“商业综合购物广场”，根据目前国内商业模式，应包括各种不同类型的商家、店铺进入商场内进行分类经营，形成综合规模。从上述合同的内容看，幸福万家公司确实拥有将涉案房屋进行转租的权利，冯奕基可以监督幸福万家公司的转租行为，合同并没有约定必须经过冯奕基同意，幸福万家公司才能分租、转租。因此，一审认定幸福万家公司将涉案房屋分租、转租给第三人，是幸福万家公司的合同权利，不构成违约，未达到解除合同的条件正确，本院予以维持。综上所述，一审认定冯奕基在本案据以主张幸福万家公司违约的事实（即2019年9月份之前）的行为并未构成根本违约，并判决驳回冯奕基的诉讼请求并无不妥，本院予以支持。如冯奕基认为幸福万家公司在2019年10月份之后有新的违约行为，可以另循法律途径处理。冯奕基的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61435元，由冯奕基负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年六月十九日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。