河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初272号原告：买大朋，男，回族，1984年8月24日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告买大朋与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金1966.64元；2、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续；3、判令被告退给原告赠送的空中花园面积价款15952.1元；4、依法判令原告向被告缴房款21582.26元，上述1项和3项、4项相加减后，原告再向被告缴纳房款3663.51元；5、案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买由被告开发的位于开封市鼓楼区紫云台小区第5幢东3单元5层西户房屋，建筑面积100.6平方米，房屋单价3909.83元，合同签订后原告于2011年5月16日交齐了房款总价款393329元，于2011年7月11日交齐了产权登记契税。按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施。同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案，如因出卖人的责任，××不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间，涉案房屋的测量面积为106.12平方米，原合同面积为100.6平方米，双方相差5.52平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（8.16/2=4.08平方米），最后剩余1.44平方米，按照合同价款3909.83元/平方米，现原告应支付被告剩余房款5630.15元，扣除被告应承担违约金1966.64元，原告应支付被告房款3663.51元。现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。综上，由于被告的违约，故提起诉讼。被告辩称，1、原告诉求逾期办证违约金超过诉讼时效，被告在2014年11月份已为原告办理好分割证，在2015年初即书面告知原告前来办理分割证的移交手续，截止原告起诉，在这期间原告从未向被告主张过逾期办证违约金，因此该项诉求明显超过法律诉讼时效。2、本案涉案房屋存在原告向被告补缴购房款的情形，在没有结清购房款前，我公司有权留置分割证。3、原告诉求的空中花园面积计算不准确，系单方测绘认定，另外根据合同约定，涉及的房屋面积应当以产权登记中心最终登记的面积为结算面积。因此原告诉求的退还空中花园面积的房款没有合同依据。4、原告请求判令向被告缴纳购房款违反了民诉法不诉不理原则，侵犯了被告的合法诉讼权利，该诉求应依法予以驳回。经审理查明，2011年，原告买大朋（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的开封市鼓楼区紫云台小区第5幢东3单元5层西户房。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积100.6平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房房屋每平方米价格为3909.83元，总金额为393329元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告买大朋在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款393329元，被告宏达公司于2011年5月16日向原告出具了购房发票。2011年7月11日，原告按房地产权属转移面积100.6平方米，房款393329元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台5号楼东3单元5层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为106.12平方米。又查明，根据被告宏达公司的设计图纸，原告房屋户型空中花园面积为8.16平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中已确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送空中花园一半面积的允诺是否有效问题上，宏达公司的允诺有效，被告宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、花园面积图表、判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，被告辩称原告主张该违约金的诉求超过法律保护的诉讼时效，原告称小区业主们均多次向被告公司催要违约金，且多年来通过各种途径向相关部门主张权利，业主也多有参与，被告公司均拒不支付，本院认为原告的说法更符合实际情况，被告关于迟延办证违约金的辩称，本院不予采信，故根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已构成违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金1966.64元（393329元×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园面积的问题，因生效判决已确认被告售房宣传时向原告允诺的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。虽实际施工过程对施工图进行了部分变更，但从涉案房屋设计图纸与实际房屋对比，可以看出该部分面积是实际存在的，从最初设计的空中花园已建成一间房屋，故该部分房屋应视为被告宣传时的空中花园。关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，被告对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故本院对原告的主张予以采纳。综上，原告支付房屋差价款应减去赠送空中花园面积的一半即4.08平方米,用原告房屋产权证上的实际房屋面积减去被告应当赠送的空中花园的面积与合同约定面积差，可以测算出原告多缴或者少交购房款（106.12平方米-4.08平方米-100.6平方米=1.44平方米），故原告应当支付被告剩余房款5630.15元（1.44平方米×3909.83元／平方米）。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告买大朋支付迟延办理房产证违约金1966.64元；二、本判决生效之日起十日内，原告买大朋向被告开封宏达置业有限公司支付房屋差价款5630.15元；同时，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（证号为汴房房地产权证第**）付给原告买大朋；三、驳回原告买大朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  侯丹丹二〇二〇年六月一日书记员  李 灿