重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2029号上诉人（原审被告）：王珩力，女，1991年3月7日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐守勤，女，1942年9月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：蒋艺，女，1969年5月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。二被上诉人共同委托委托诉讼代理人：彭楠、李欢，重庆华立万韬律师事务所律师原审被告：唐配良，男，1990年8月26日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：重庆林泽房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区潘家沟**，统一社会信用代码9150010359369262654T。法定代表人：罗泽林，总经理。委托诉讼代理人：张明波，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘勇军，男，系该公司员工。上诉人王珩力与被上诉人徐守勤、蒋艺、重庆林泽房地产经纪有限公司以及原审被告唐配良房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初26733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10号受理后，依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。王珩力上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人徐守勤、蒋艺要求上诉人王珩力赔偿50万元违约金的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人在涉案合同履行中并没有任何违约行为，不应当承担赔偿责任。二、原审法院认定上诉人王珩力在买卖合同中存在违约行为，致使合同无法履行，明显属于认定事实错误，且上诉人在一审中也没有认可且同意以已经支付给对方的20万元定金要求抵扣违约金，上诉人根本不认可自己在合同履行中存在任何违约行为，事实上合同未能履行是因被上诉人在签订合同时没有如实告知案涉房屋必须要变成两个产权证才能过户交易的这一重要事实所致。并且在合同履行过程中，案涉房屋变成两个产权证也根本不是上诉人要求或者同意的，是被上诉人已经变成两个产权证后通知上诉人办理过户。上诉人没有办法才最终以夫妻双方离婚未代价去办理两套房屋的按揭手续，但最终因案涉房屋年限及户型等问题而没办理成按揭，上诉人为了减少双方的损失才提出解除合同。综上所述，上诉人认为涉案房屋没有履行完毕，真正的原因涉案房屋在交易过程中一个证变成两个产权证，以致最后导致涉案合同无法继续履行，上诉人在合同履行过程中没有任何违约行为。徐守勤、蒋艺答辩称：一、合同签订时该房屋存在一个证，一个门牌号，两套房屋的情况，被上诉人与林泽公司在上诉人看房时、签约时均告知上诉人上述情况，不存在隐瞒情形；二、被上诉人可以在办理一个不动产权登记证的情形下，为方便上诉人贷款，尊重和支持了上诉人将一个产权证份称两套房两个证的意见；三、上诉人在同意办理两个证后，仍履行了后续的贷款义务，并未提出任何异议，佐证了上诉人是知晓并清楚一证分两证的事实的；四、被上诉人一直积极配合上诉人、林泽公司履行合同义务。重庆林泽房地产经纪有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的诉求。徐守勤、蒋艺向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除徐守勤、蒋艺与王珩力、唐配良及林泽公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》；2.王珩力、唐配良向徐守勤、蒋艺支付违约金500000元。一审法院认定事实：2018年6月25日，售房人徐守勤、蒋艺（以下简称卖方）与购房人王珩力（以下简称买方）及经纪方林泽公司签订《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，合同约定，买卖双方通过经纪方的介绍促成买卖坐落于渝中区德兴里2号的物业，物业建筑面积为181.51平方米（以房地产证明文件为准），套内面积141.19平方米，房产证件号为101字第**8249号。买卖双方协商后确定的实际成交价格为2100000元，买方于2018年6月26日交付卖方定金200000元；买方于过户后当天交付卖方1070000元；剩余房款800000元由买方向银行申请二手房按揭贷款直接支付；由买方支付人民币30000元给中介方，待房屋基本设施和水、电、气、有线电视等交接完毕后由中介直接支付给买方。基于经纪方提供的中介服务和咨询服务，买方须支付40500元，卖方须支付40500元作为中介代理费。买方通过经纪方代理办理银行按揭贷款，买方于签订本合同时另行支付经纪方办理银行按揭的按揭服务费8000元。卖方应于本合同签订时将该房屋权属证明文件交于经纪方保管，买卖双方约定在买房按揭审批通过三个工作日内共同到相关部门办理过户手续，如因一方造成不能正常办理过户手续，视为违约并承担违约责任。关于违约责任，任何一方不按或不完全按本合同条款执行时则自动成为违约方，应按违约责任条款追究相应的违约责任；因卖方原因（如：延迟交付以及不交付《房地产权证》和相关资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人出售意向有所改变等自己原因或卖方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方除双倍返还定金于买方，并另外向买方赔偿应支付给经纪方的中介服务费。同时卖方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿经纪方总房款的5%作为违约金。买方不可再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；因买方原因（如：延迟或不交预付房款，延迟或不交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人购买意向有所改变等自己原因或买方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方和经纪方均分买家定金外，买方还须另外向卖方赔偿应付给经纪方的中介服务费，同时买方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿经纪方总房款的5%作为违约金。卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。附加条款第4条约定，买卖双方任何一方违约需在违约后三个工作日内支付给对方违约金人民币500000元，并同时支付给经纪方中介代理费人民币40500元。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。该合同的落款处买方的签名为“王珩力”，代理人的签名为“王珩力、唐配良”。2018年6月26日和6月27日，王珩力通过银行转账的方式分别向徐守勤转账100000元、100000元，徐守勤出具收据，载明收到23-5号房屋的定金200000元。2018年7月10日，在银行办理按揭时，因为要办理两套房屋的按揭，所以徐守勤重新出具了收条，载明：徐守勤是位于重庆市渝中区德兴里2号（以下简称该物业）的产权人或合法代理人，兹收到王珩力购买该物业的定金人民币100000元；徐守勤是位于重庆市渝中区德兴里2号（以下简称该物业）的产权人或合法代理人，兹收到唐配良购买该物业的定金人民币100000元。收据的落款时间为2018年6月26日。2018年6月26日，林泽公司出具收据，收到王珩力支付的现金10500元，其中是中介费为10000元，500元是办理权证的服务费。2018年7月23日，林泽公司出具收据，收到王珩力支付的12080元，其中12000元是按揭服务费，80元是银行印花税。王珩力与徐守勤的女儿蒋玫通过微信联系，王珩力称“银行那边因为房子是年限太老，而且户型与实勘不符，贷款下来不了，最开始合同签订的一套房变成2套房，这个不是我违约为什么定金不能退”“我已经和中介联系了说了这个事情”蒋玫回复“我们从来没有隐瞒任何细节，房产证，产权调查表，从头到尾都是拿出来看了的，两套房子打通，可以办一个证，也可分开。征得同意后才办的2个证。退定金，完全不可能，耽误我们这么久，还应追加赔偿”“我们本来就是一个房产证，与合同没有任何冲突，贷款问题主要是你们与中介之间的问题，包括你们的征信。”王珩力回复“分成2个证的事情我当时就根本不知情，是后来你们直接通知我分成了两个证，征信问题我已经打了证明补充给银行证明不是恶意逾期的，银行不放贷款的原因是房屋年限和实勘户型不符”。王珩力与林泽公司的员工刘勇军在2018年6月26日通过微信联系，王珩力称“我带我老公去看看房子，在楼下了”刘勇军回复“等下可以不”“5点半你在哪里不”“你们过来没有”王珩力回复“在楼下，你在哪里上去了吗”刘勇军回复“大厅，电梯口”。7月2日，刘勇军向王珩力发送微信“明天你们回来要在首付款银行的证明上签字，实际首付款没有1300000，过户当天再付业主1100000”“明天你们还是和业主一起到银行去签，资料没有齐，银行是不会交件的！业主说的要不就是按合同上写的合证取出新证3个工作日签按揭，那时候你再不去签就要违约哦！实际上你今天或者是明天签了，什么事都没有，银行那边我们都是沟通好了的”王珩力回复“我明天签撒子字？一、现在二套房我具体贷好多付好多你们有再告知我吗？二、因为买家原因产生第二套房多产生的费用卖家需要承担，既然委托了你们中介，为什么没有提出来？三、证合下来我再去签字这个问题我不想再重复强调了……”刘勇军回复“明天首付款证明上签字，贷款还是810000，你们的征信逾期几次银行的客户经理也给你们说了的！本来是不给贷款的，我们跟银行沟通才同意贷款！你说的二套房产生的费用，不是卖家也不是买家！是政策规定的，即便是不分成2个证，你们的税费和两个证的税费是一样的！一个证上的面积是181㎡已经超面积，刚开始你们去看房子的时候我也告诉过你们这是两套房子打通了的，实际上是两套房子！两套房子就有两个证，即便是合成一个证，新证上也是显示2005,2006两个门牌号，两套房子的面积！”7月6日，刘勇军向王珩力发送微信“首付提高20万就可以”王珩力回复“两套房子分别评估的好多”刘勇军回复“两套一起80”“大的50，小的30”“分开贷”王珩力回复“不是大的60吗？”刘勇军“如果大的按揭用你老公的名字”王珩力“不是说我老公流水不够吗？”刘勇军“征信问题，你的6次，你老公2次！只贷款一套的话，大的用你老公的名字贷款”王珩力“大的套多贷20可以不”“只贷一套，想想办法”刘勇军“能给你们贷到款就很不错了，你们的情况你也是晓得，最迟下周二签按揭”王珩力“他房子本身也存在问题，年限太高，一套房变成了两套房，你问一下卖家能不能再想想办法看怎么协调一下，不想因为这个事情去办个离婚”“不管真假都不是好事”“买这套房子我们压力已经很大了”“首付提高是肯定不行的，已经超出我们的承受范围了，本身我们的首付都算高的了”刘勇军“房子给你合了证，不是房子房龄老的问题！现在房龄老已经给你解决了，现在是你们征信的问题”。7月7日，刘勇军向王珩力发送微信“业主也说过，如果3个工作日不签，就算你们违约！按揭签了，审批还要一段时间，不是说签了就要过户打首付款！你们的征信逾期有8次，我们好不容易找到银行能给你贷款，时间拖久了，不然银行严查贷不款一点回旋的余地都没有”王珩力回复“签之前必须要离婚”刘勇军“是，不然贷不了款”“如果你们的征信没有问题就不用，关键是征信在哪里卡死了”王珩力回复“如果我们办了离婚证，贷款就肯定能下来吗？”。7月9日，刘勇军向王珩力发送微信“买方：身份证、离婚证、离婚协议、户口本、收入证明、银行流水、定金收条；卖方：夫妻双方身份证、结婚证、户口本、房产证、还有中介把三方合同原件带起”“8点半在门店集合”王珩力回复“明天早上？三方合同要重新签吗？”刘勇军“不重新签，银行要看，实际成交价”“还有200000的定金收据”王珩力“上面都是我的名字啊”“两套房子分开贷的话只有重新签”“一套写100000万定金”刘勇军“晓得，正在办”“合同，收据已经做好”。7月10日，刘勇军向王珩力发送微信“等下银行要说存首付款，后面存都可以，不要让业主晓得，现在首付款没有”。7月17日，王珩力向刘勇军发送微信“刚刚银行又给我打电话了”“说他们实地看了房屋有改动，目前户型对不上，而且房龄确实太老了，只有放330000”。7月18日，王珩力向刘勇军发送微信“怎么说，银行那边”刘勇军“还没有，今天早上打电话，说还在沟通”“有消息通知你，还有你那边怎么说”王珩力“如果这套房子是在太老了贷不下来，做两首准备，再帮我留意一下其他的房屋”刘勇军“不要了吗”王珩力“如果贷不下来了的话”“银行不是说房子太老了嘛，如果能带下来还是最好”“我有点害怕了”刘勇军“关键是你的征信整了个当前逾期，这个是所有银行都不能接受的”王珩力“我们两个去把手续办了，付出了那么多，还是不行”“逾期那个银行开了证明”“是没有的！”“我怎么会那么大意”“这个特殊时期”“我都觉得冤枉”“银行答应了开证明”刘勇军“不是我们说，要银行说了！如果我们说了算就好了！后面也不会有这些事”王珩力“银行可以开证明”。7月26日，刘勇军向王珩力发送微信“业主那边一直在给我们施压，现在贷款额度的事情也沟通解决了，你们那边的购买意愿发生了改变但并无正当理由，昨天晚上也约业主和你们面谈过了，你们现在这样拖起拒绝履行合约，签了按揭都25天了也不按银行要求去存首付款，业主的意思让我们问一声你们商量后到底咋想的？拿一个明确的解决方案出来？回复他？”王珩力回复“周一提交起诉”刘勇军“我这样回复业主吗”王珩力“对”。2018年7月28日，王珩力委托重庆锐力律师事务所李建刚、张芹芳律师就王珩力与徐守勤、蒋艺房屋买卖合同的相关事宜向徐守勤、蒋艺出具《律师函》，认为徐守勤、蒋艺违反诚实信用原则及如实告知交易标的物的真实情况的法定义务的行为已构成违约，且已经导致王珩力在签订合同时根本无法预见的情况出现，因而客观导致王珩力无法履行双方签订的合同所约定的义务。现王珩力明确提出依法解除与徐守勤、蒋艺签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，并同时要求在收到律师函2日内退还王珩力已支付的200000元购房定金，并同时按定金规则赔偿王珩力200000元。2018年8月9日，王珩力以徐守勤、蒋艺、林泽公司为被告起诉到一审法院，要求确认王珩力与徐守勤、蒋艺、林泽公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》已经于2018年7月28日王珩力向徐守勤、蒋艺发出《律师函》解除，并要求徐守勤、蒋艺双倍返还已经支付的购房定金，要求林泽公司退还已经支付的中介费10000元，办理产权证费用500元，按揭服务费12000元，印花税80元。2018年10月22日，徐守勤、蒋艺以王珩力、唐配良、林泽公司为被告起诉至一审法院，要求解除与王珩力、唐配良及林泽公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，并要求王珩力、唐配良支付违约金500000元。另查明，1998年12月11日，徐守勤、蒋艺与重庆市渝海实业总公司签订《重庆市房地产买卖合同》，购买位于重庆市渝中区德兴里2号房屋，面积为181.51平方米。1999年4月2日，徐守勤、蒋艺取得房权证101字第**8249号房屋产权证，其系渝中区德兴里**房屋的所有权人。2018年6月11日，重庆市公安局渝中区分局大阳沟派出所出具《证明》，载明：实际门牌：渝中区德兴里2号与渝中区德兴里2号。现住户徐守勤、蒋艺，产权证上登记德兴里2号与实际居住地德兴里2号及渝中区德兴里2号不符。经调查系开发商申报产权证时，将门牌为民生路的楼下三层商场算入其中。未按派出所编号申报，导致出现产权证比实际门楼牌高三层的情况，且该两套房屋实为一家住户。请予以更改。2018年7月6日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发渝（2018）渝中区不动产权第000691514号和渝（2018）渝中区不动产权第000691588号不动产权证，房屋坐落于渝中区德兴里2号和渝中区德兴里2号，房屋建筑面积分别为78.92㎡、102.59㎡，房屋权利人均为徐守勤、蒋艺。再查明，王珩力与唐配良于2015年3月11日结婚，双方于2018年7月9日办理了离婚手续。对于以上双方无争议的事实，一审法院予以确认。庭审中，徐守勤、蒋艺举示了光大银行九龙园支行唐配良贷款承诺书、光大银行九龙园支行唐配良贷款同意书、唐配良单身证明、光大银行九龙园支行唐配良徐守勤面谈记录及贷前核查表、唐配良个人征信授权书、2018年7月10日房地产买卖合同（该合同是涉案房屋已经分为两个房产证后为配合唐配良办理贷款签订的房地产买卖合同，所以买方为唐配良）、100000元定金收款收据等证据，该组证据均为照片打印件，拟证明唐配良以单身身份向光大银行九龙园支行申请办理德兴里2号20-5#房屋贷款的相关手续，光大银行九龙园支行同意向唐配良贷款470000元。徐守勤、蒋艺还举示了三峡银行个人二手房贷款资金划转授权委托书、购房套数申明、个人信用报告等证据，该组证据均为照片打印件，拟证明王珩力以单身身份向三峡银行申请办理德兴里2号20-6#房屋贷款的相关手续，三峡银行向王珩力贷款330000元。王珩力个人信用报告中有明显的逾期情况，影响征信，影响贷款。唐配良和王珩力在办理贷款手续过程中均提交了单身声明，他们为了办理贷款才办理的离婚手续，双方能够享受到更高的贷款比例以及更低的贷款利率。王珩力质证认为该组证据的真实性由法院审查，王珩力与唐配良办理离婚是在中介公司的要求下，并且告知只有这样才能办理两套房屋的贷款手续。即使该组证据是真实的，虽然产权证是在签订贷款手续之前办理下来的，但是王珩力是在办理贷款时才知道必须要按两套房屋进行过户。且王珩力和唐配良没有接到银行通过贷款470000元和330000元的通知，也没有接到林泽公司通知履行相关贷款手续的通知。林泽公司质证对该组证据的真实性予以认可，林泽公司经过多次努力协调后，三峡银行同意向王珩力贷款330000元，光大银行同意向唐配良贷款470000元。银行审批通过后，银行要求王珩力、唐配良向两家银行累计存款1100000元，用于证明支付首付款的能力。同时，王珩力因多次逾期还款违约，需到三峡银行出具不再逾期还款的保证书。唐配良需要到光大银行办理贷款金额从330000元变更为470000元改签手续。因王珩力拒不履行存款1100000元的义务，导致银行迟迟没有通过审批手续，这是王珩力自身原因造成，这不是林泽公司以及卖方的责任。庭审中，依据徐守勤、蒋艺的申请，一审法院工作人员于2019年3月11日到中国光大银行九龙园支行进行调查，光大银行九龙园支行告知，银行不能查到唐配良的贷款资料，也没有申请记录、撤销记录，没有录入到银行系统。同日，一审法院工作人员到三峡银行西永支行进行调查，该银行工作人员告知，王珩力提交了申请贷款的基础资料，因为王珩力的征信有问题，需要提交征信说明，但是王珩力没有提交。后来，王珩力告知银行工作人员，因为与卖房人产生纠纷，决定不贷款了。由于银行没有收齐申请贷款的资料，就没有将王珩力的贷款申请报到分行进行审批，故不存在贷款审批是否通过的问题。王珩力质证认为对法院调查情况的真实性、合法性及关联性均无异议，但并不能证明因王珩力的征信问题没有通过贷款审批的事实。徐守勤、蒋艺质证对法院调查情况的真实性无异议，光大银行九龙园支行具体负责唐配良贷款的工作人员叫“丹姐”，她是收了唐配良的贷款资料，现在资料还在她手上，是唐配良后面的贷款资料未交，就没有继续走贷款流程了。林泽公司的质证意见与徐守勤、蒋艺的质证意见一致。庭审中，王珩力陈述其在2019年4月购买了其他房屋，在中国建设银行办理了房屋按揭贷款1100000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的抬头，买方载明为王珩力，落款处买方的签名也为王珩力，唐配良只是在代理人处签字，故买卖合同的买方应为王珩力。王珩力和徐守勤、蒋艺、林泽公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。房屋买卖合同签订后，各方都应当积极履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于徐守勤、蒋艺要求解除与王珩力、林泽公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据王珩力与林泽公司的员工刘勇军的微信聊天记录以及庭审中各方的陈述及法院调查的情况，可以认定王珩力与配偶唐配良在签订房屋买卖合同时曾到涉案房屋进行实地勘察，知晓涉案房屋是两套房屋打通在使用，有一个房产证的现实情况。王珩力也知晓并同意涉案房屋在办理两证合一后办理为两个不动产权证，并配合林泽公司分别办理了两套房屋的银行贷款手续。王珩力在与林泽公司的员工刘勇军的微信聊天中提到银行贷款办不下来的原因是涉案房屋房龄太老，房屋有改动与户型对不上，这些情况是在王珩力签订房屋买卖合同时就应当知晓且实际也知晓的情况。至于王珩力及唐配良的银行征信存在问题，更是其自身的原因导致。上述的问题导致的银行贷款办理存在障碍并不能归责于“卖方存在恶意违反诚实信用的原则及如实告知交易标的物的真实情况的法定义务”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王珩力在庭审中未举示充分的证据证明徐守勤、蒋艺签订合同时隐瞒了涉案房屋是两套房屋的事实，在履行过程中一套房屋变成两套房屋进行交易，违背了签订合同时的真实意思存在违约行为，导致合同无法履行，合同目的无法实现，王珩力以此为由于2018年7月28日向徐守勤、蒋艺发出要求解除涉案的房屋买卖合同，并要求双倍返还定金的《律师函》，不符合法律规定的解除事由，也不符合房屋买卖合同约定的解除事由，该《律师函》不发生合同解除的效力。王珩力的上述行为系明确表明不履行房屋买卖合同的义务，致使合同目的无法实现，徐守勤、蒋艺依法享有法定的解除权。故徐守勤、蒋艺起诉要求解除与王珩力、林泽公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的诉讼请求，事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。关于徐守勤、蒋艺要求王珩力支付违约金500000元的诉讼请求。本案中，合同附加条款第4条约定，买卖双方任何一方违约需在违约后三个工作日内支付给对方违约金人民币500000元。一审法院认为，因王珩力在履行房屋买卖合同中存在违约行为，致使合同无法履行，应当按照合同约定承担相应的违约责任。王珩力认为违约金过高，要求法院调低违约金。因徐守勤、蒋艺在庭审中未举示证据证明存在的实际损失，综合本案的实际情况，一审法院酌情调低违约金为200000元。因王珩力已经向徐守勤、蒋艺支付购房定金200000元，且王珩力要求抵扣违约金，为减少诉累，故一审法院同意王珩力已经向徐守勤、蒋艺支付的200000元定金与王珩力应当向徐守勤、蒋艺支付的违约金200000元进行抵扣，王珩力不需再向徐守勤、蒋艺支付违约金200000元，徐守勤、蒋艺也不需向王珩力退还定金200000元。故徐守勤、蒋艺的该项诉讼请求，一审法院依法予以驳回。关于徐守勤、蒋艺向唐配良提出的诉求，因唐配良不是涉案房屋买卖合同的相对方，故徐守勤、蒋艺要求唐配良支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。遂判决：一、徐守勤、蒋艺与王珩力及重庆林泽房地产经纪有限公司于2018年6月25日签订的《重庆林泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同》于本判决生效后立即解除；二、驳回徐守勤、蒋艺的其他诉讼请求。本案案件受理费8800元，由王珩力负担5800元，由徐守勤、蒋艺负担3000元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人徐守勤、蒋艺签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，该合同已成立并生效，合同双方应按照合同约定积极履行相应的义务。本案争议焦点是：1.上诉人在《房屋买卖合同》履行过程中是否存在违约行为；2.若上诉人存在违约行为，具体违约金额的确定。现评述如下：关于上诉人是否存在违约行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首先，双方在交易时，被上诉人向上诉人出示了《不动产登记信息查询结果》，该查询结果虽然载明一个房号，但列表分别载明建筑面积78.92平方米和102.59平方米；其次，上诉人到案涉房屋进行了实地勘查，应当知晓两套房屋打通使用的事实；再次，交易过程中，上诉人为满足银行贷款条件，虚假离婚的事实，亦能证明上诉人知晓是在进行两套房屋的交易；最后，上诉人主张最终没有办理成房屋贷款按揭手续的真实原因在于房屋年限以及户型等问题，但上诉人没有举示充分的证据予以佐证。上诉人未按照合同约定完成房屋贷款按揭手续导致合同不能继续履行，应当承担违约责任。二、关于违约金额的确定。本案中，合同附加条款第4条约定，买卖双方任何一方违约需在违约后三个工作日内支付给对方违约金人民币500000元。一审中，上诉人认为违约金过高请求法院调低违约金，一审法院依法酌情将违约金调低至200000元，本院予以确认。依据法律规定，违约金和定金不能同时主张，一审法院并为了减少当事人的讼累，使上诉人向被上诉人支付的违约金与被上诉人应当向上诉人退还还的定金相互抵消，不违反法律规定，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王珩力负担。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱映心二〇二〇年六月二十四日书记员 雷 梅