广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2079号原告：梁存献，男，汉族，住安徽省宿州市萧县****************，公民身份号码342************613。委托诉讼代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹爱燕，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：向建华，男，汉族，住广东省清远市清城区*************，公民身份号码441************232。委托诉讼代理人：张声弘，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹明哲，广东真利律师事务所实习律师。原告梁存献诉被告向建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告梁存献的委托诉讼代理人李霖致、詹爱燕，被告向建华及其委托诉讼代理人张声弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁存献向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年7月14日签订的《租赁合同》；2、原告没收被告租赁保证金90000元；3、被告向原告支付租金及物业占用费156279.3元（按照合同约定的租金标准，自2019年12月15日起，暂计至2020年3月15日止，最终计至被告实际搬离之日止）；4、被告自判决生效之日起3日内搬离；5、被告赔偿原告水费损失共计8485.18元；6、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告确认被告于2020年4月30日已搬离租赁物为由，因此撤回上述第四项诉讼请求。事实和理由:原告是位于江门市蓬江区**********的合法所有权人，2015年7月14日，原告与被告就涉案商铺租赁事宜签订了一份《租赁合同》，原告将涉案商铺101室出租给被告，并对租金、租赁期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告将涉案商铺用于经营餐饮店，但被告多次并长时间逾期支付租金及拖欠能源费用，经原告催告仍未予纠正，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。原告梁存献为其起诉提供如下证据：1.粤房地权证，证明原告为位于江门市蓬江区**********的合法所有权人。2.《租赁合同》，证明原被告于2015年7月14日就涉案商铺租赁事宜签订《租赁合同》。3.租金（保证金）支付一览表及银行流水、微信转账截图、收款账户变更函、江门公用水务环境股份有限公司交费清单，证明被告在租赁涉案商铺期间多次出现逾期且未足额支付租金的违约行为，甚至出现长时间逾期支付租金的情况。4.水费催收通知单及清单、发票等，证明被告未缴纳涉案商铺用于餐饮经营期间的能源费用，逾期已经超过30日。5.微信聊天截图，证明被告逾期支付租金时间已经超过30日，期间对于原告的通知、电话及微信联系也置之不理。6.水费、电费、燃气费欠缴单，证明截至2020年3月30日，除原告已垫支的水费外，被告尚欠缴水费3264.96元、电费11624.21元、燃气费19252.3元，且被告尚在实际占有和使用案涉商铺。7.照片六张，证明案涉商铺现状。被告向建华辩称：一、根据被告向原告支付租金的每月转账日期，自承租至今四年内，被告每月均能于当月足额支付租金，仅在部分月份推迟缴纳当月租金，但亦于迟缴月份的下一月份缴纳租金时补缴上月租金，原告对此亦无提出异议。二、根据合同法第九十四条规定，只有发生不可抗力、一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为，导致不能实现合同目的的情况下，即只有一方当事人出现根本性违约行为时，另一方当事人才享有法定的合同解除权。本案中，推迟缴纳租金并不导致合同目的不能实现，不构成根本性违约，原告无权主张解除《租赁合同》，其诉请没收保证金90000元没有依据。三、双方已就《租赁合同》的解除事宜达成合意，该合同经由双方一致确认于2020年1月23日解除。被告因涉案商铺上开设的餐厅因涉及其他诉讼被查封，已无法继续经营，于2020年1月7日通过微信将该事实告知原告，并就商铺转租问题进行沟通，但原告不同意进行转租。经多次沟通，原告同意解除《租赁合同》，并于2020年1月16日通过微信向被告送达《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》。2020年1月23日，被告签署了上述协议书，并通过微信以图片方式向原告送达。被告认为依据原告主动出具解除协议及催促被告签署的行为，应视为双方就《租赁合同》解除事宜达成合意，双方租赁关系应于被告在《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》签字确认之日起解除。四、原告无视双方就《租赁合同》解除事宜达成的合意，在“新冠肺炎”疫情期间，恶意要求被告在工商部门未正式工作时进行营业执照变更登记等事项，以此作为在《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》签字的前提条件。原告无视“新冠肺炎”疫情期间，江门市政府对受疫情影响较重的民营企业、个体工商户进行租金减免的政策，仍然对涉案商铺全额计收2020年2月至3月租金，至起诉时才诉请解除双方签订的租赁合同，不仅不具备事实和法律上的依据，亦违反民法上的“公平原则”，且对被告的实际利益产生了损害。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向建华为其答辩提供如下证据：1.微信账户界面截图，证明被告已于2020年1月7日通过微信（微信号：Benny0433）告知原告，由于涉案商铺开设的餐厅因涉及其他诉讼被查封，已无法继续经营，被告就涉案商铺转租问题与原告进行沟通，但原告不同意转租。2.微信聊天记录、《解除租赁合同协议书》，证明原告同意与被告解除《租赁合同》，并于2020年1月16日通过微信（微信号：liangxiaoshao001）向被告送达《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》，2020年1月23日，被告签署原告出具的《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》，并通过微信以图片方式向原告送达，但原告并未如约签署租赁合同解除协议，拖延租赁合同解除事宜。3.微信聊天记录，证明原告在“新冠肺炎”疫情期间，恶意要求被告在相关工商行政部门未正式开始工作时进行营业执照变更登记等事项。且原告无视“新冠肺炎”疫情期间江门市政府对受疫情影响较重的民营企业、个体工商户进行租金减免的政策，仍然对涉案商铺全额计收2020年2月至3月租金。经审理查明：位于江门市蓬江区************的商铺的权属人是原告梁存献，建筑面积为584.11平方米。2015年7月14日，原告梁存献（甲方）与被告向建华（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：（1）甲方将位于江门市蓬江区************的商铺（另有201室100㎡为休息区）出租给乙方用于经营餐饮业务，该商铺建筑面积合计为584m2,该面积为计算租金面积。（2）租赁期限共7年，自2015年7月14日起至2022年7月14日止。（3）2015年7月14日至2017年7月14日每月租金为45000元，2017年7月15日至2022年7月14日的租金按每年递增5%计算，乙方须于每月15日前支付当月租金。（4）甲方给予乙方4个月的装修免租期，乙方于签订合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至次月月末的租金即2015年11月15日至2015年12月15日的租金；乙方使用该商铺所产生的水电等费用由乙方自行承担，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。（5）乙方于签订合同当日支付两个月的租金（9万元）给甲方作为租赁保证金。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；甲方违约的，应双倍返还保证金给乙方。（6）乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的万分之八向甲方给付违约金，逾期超过15日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了9万元保证金，原告向被告移交了租赁物，被告按照合同约定从2015年11月起向原告支付租金，但租金支付的时间多次出现迟延。在租赁合同履行过程中，被告在2019年11月15日最后一次支付当月租金后，从2019年12月15日起没有再继续支付租金，原告多次通过微信向被告进行催收。2020年1月，被告通过微信告知原告，因被告拖欠他人货款导致店面被查封而无法继续经营，为此与原告商讨退租或转租问题。原告不同意被告转租，要求被告按时支付租金及水电等费用，并提出如果被告无法支付拖欠的租金及水电费，则解除租赁合同。2020年1月16日，原告通过微信向被告发出一份《解除合同协议书（迎宾大道西1楼）》电子文本，该协议书的主要内容为：（1）甲（原告）乙（被告）双方于2015年7月14日签署《租赁合同》约定甲方将位于江门市蓬江区**********出租给乙方经营餐饮使用，现经双方协商，一致同意解除《租赁合同》。（2）因乙方违约造成《租赁合同》解除，甲方没收乙方租赁保证金9万元。（3）乙方须于本协议签订当日将欠付的租金52093.1元（暂计至2020年1月14日）支付给甲方，乙方须于本协议签订之日起2日内完成商铺的清场搬离工作，搬离所产生的一切费用由乙方承担。逾期不搬离的，甲方有权按照《租赁合同》约定的租金标准向乙方收取占用费。（4）乙方须于本协议签订当日将已欠付的水费共计11517.58元支付给甲方；至实际清场搬离前，乙方须结清所有产生的费用（包括但不限于欠付的水费、电费及滞纳金等）。（5）乙方须完成本商铺上营业主体的工商登记注销手续，所产生的费用由乙方自行承担。（6）乙方未按本协议约定履行义务，须按照本协议第2、3条所欠的费用为基数，按日以0.5%的比例向甲方支付违约金。（7）本协议一式两份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。2020年1月23日，被告同意解除合同，并在原告制作的《解除合同协议书》上签名拍照后，通过微信以图片形式发回给原告。2020年1月31日，原告向被告发送微信信息，要求被告从2020年2月2日起10日内结清累计拖欠的商铺租金及水费，并于2020年2月15日前完成清场，但被告没有向原告支付所欠的租金和费用，也没有从租赁房屋清场搬离。根据原、被告的陈述，被告因涉及其他诉讼，其存放于涉案租赁商铺内的设备物品被法院查封，并继续存放于该商铺内，被告也没有另寻地方进行存放；后被告以该商铺内的设备物品向案外人以物抵债，该案外人于2020年4月30日将商铺内的设备物品搬离，该商铺于同日交还给本案原告。原告主张被告自2019年12月15日起至2020年4月30日商铺退还之日止累计拖欠的租金及物业占用费合共为234418.95元。另查明，被告在租用涉案商铺期间，拖欠2019年8月至12月的水费没有缴纳，原告在接到供水单位的催收通知单后，于2019年12月31日为被告垫付了其拖欠的上述月份的水费及逾期违约金合共8485.18元，但被告未将该笔费用返还给原告。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，当事人应按合同约定及法律规定全面履行义务。一、关于本案租赁合同的解除时间问题。原、被告双方在庭审中均确认涉案租赁合同已经解除，但双方对于解除的时间存在分歧。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于被告拖欠租金及能源费用，原告提出解除合同，拟定《解除合同协议书》电子文档，就合同解除的原因、合同解除后保证金的处理、所欠费用的结算、租赁物的归还等事宜作出约定，并将该协议书的电子文档发送给被告，被告在该协议书上签名后以图片形式发还给原告。根据以上事实，原告提出解除租赁合同的主张，被告予以确认，双方通过数据电文形式就解除合同以及合同解除后相关责任的承担进行了约定，故2020年1月23日被告在《解除合同协议书》上签名并发还给原告之日，涉案《租赁合同》即解除。二、关于原告主张的各项费用。（一）关于保证金。《租赁合同》约定，被告逾期支付租金及其他费用超过30日的，原告有权解除本合同，并没收被告的租赁保证金。虽然原、被告双方就租赁合同解除事宜达成了一致协议，但本案是因被告拖欠租金及水电费用的违约行为而导致原告提出解除合同，被告拖欠租金及水电费用的时间已经超过30天，根据《租赁合同》的约定，原告有权解除租赁合同并没收被告的租赁保证金，并且双方在《解除合同协议书》也明确确认《租赁合同》是因被告违约而解除、被告的租赁保证金9万元由原告没收。因此，原告要求没收被告支付的租赁保证金9万元，合法有据，本院予以支持。（二）关于租金及物业占用费。被告自2019年12月15日起拖欠租金，故被告应当向原告支付自该日起至2020年1月23日租赁合同解除之日的租金。在租赁合同解除后，由于被告没有搬离租赁物，仍继续占用涉案商铺至2020年4月30日为止，故应参照合同约定的租金标准支付2020年1月24日起至2020年4月30日止的物业占用费。根据合同约定的租金标准及递增比例，原告主张被告应当向原告支付2019年12月15起至2020年4月30日止的租金及物业占用费合共为234418.95元，符合合同约定的租金标准，本院予以确认。被告抗辩认为原告在“新冠肺炎”疫情期间继续按照租赁合同约定的租金标准收取租金违反公平原则。本院认为，在疫情发生之前，被告已经存在拖欠租金以及水电费的违约行为，从而导致原告提出解除合同的主张，而且被告在解除合同后，没有及时搬离租赁物，并且因其涉及其他诉讼导致存放在租赁物内的设备物品被查封，又没有积极寻找适当的地点另行存放，导致租赁物一直被占用，是因被告自身过错所造成，被告现以“新冠肺炎”疫情影响为由主张原告减免租金及物业占用费，没有合法依据，也没有正当理由，本院不予采纳。（三）关于水费损失。根据《租赁合同》约定，被告租用涉案商铺所产生的水电等费用，由被告自行承担。由于被告在使用租赁物的过程中拖欠水费，导致原告被供水单位催收欠费，原告为被告垫付了2019年8月至12月所欠的水费及逾期缴费违约金合共8485.18元，被告应当返还给原告。故原告要求被告赔偿该项损失，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告梁存献与被告向建华于2015年7月14日签订的《租赁合同》于2020年1月23日解除；二、被告向建华向原告梁存献支付的90000元保证金，由原告梁存献没收；三、被告向建华应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁存献支付租金及物业占用费234418.95元；四、被告向建华应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁存献赔偿水费损失8485.18元。如果被告向建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5121.48元，减半收取2560.74元，由被告向建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 温艳华二〇二〇年六月三十日法官助理 李德锋书 记 员 甘慧敏