广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1448号原告：中国建设银行股份有限公司罗定支行，住所地：罗定市**********。统一社会信用代码：914***********227U。负责人：赖伟生，该行行长。委托诉讼代理人：黄灿明，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟珍，广东声捷律师事务所律师。被告：熊智炜，男，1992年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市**************，现住罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房。身份证号码：445************032。被告：罗定市增泰房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道西区******。注册号：445********8404，统一社会信用代码：914***********056R。法定代表人：梁某1。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行（以下简称建行罗定支行）诉被告熊智炜、罗定市增泰房地产有限公司（以下简称增泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告建行罗定支行的委托诉讼代理人朱伟珍到庭参加诉讼，被告熊智炜、增泰房地产公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告熊智炜于2016年3月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44082730*******306870）。二、判令被告熊智炜向原告归还借款本金218055.76元、利息及罚息（暂计至2020年5月7日，利息为2452.26元、罚息为26.32元；之后的逾期利息按照借款合同约定的执行，罚息利率按借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计付至还清款项之日止）。三、判令被告熊智炜向原告支付为实现债权而支出的律师费12026元。四、判令被告罗定市增泰房地产有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。五、判令原告对被告熊智炜提供的位于罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权。六、本案的全部诉讼费用由两被告承担。原告诉讼的事实和理由：2016年3月，被告熊智炜因购买被告增泰房地产公司开发的位于罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房向原告申请个人住房贷款。2016年3月28日，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告熊智炜发放贷款25万元，借款期限为三百六十个月，约定的为浮动利率，若借款逾期，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式采用等额本金还款法，还款日为每月28日，每月归还本金694.44元，利息逐期还清；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；且贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。被告增泰房地产公司于2015年10月28日与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议中由被告增泰房地产公司同意为被告熊智炜购买的房产提供无条件、不可撤销的连带保证，且保证的范围为贷款本金、利息（包括复利何和罚息）、违约金及原告为实现债权与担保权利发生的律师费等相关费用；保证期限自中国建设银行股份有限公司云浮市支行将贷款资金划入被告增泰房地产公司的银行账户之日起至被告增泰房地产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交中国建设银行股份有限公司云浮市支行保管之日止。合同签订后，原告于2016年4月1日向被告熊智炜发放贷款25万元，并在2016年5月4日将被告熊智炜所购买的房地产办理了预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告熊智炜于2017年2月出现逾期还款的情况，后在2020年3月再次逾期还款，经原告再三催收仍未归还贷款，原告只能委托律师实现债权。原告认为，被告熊智炜的行为构成根本违约，原告有权解除涉案的借款合同并要求其承担相应的违约责任。截至2020年5月7日，被告熊智炜尚欠原告贷款本金218055.76元，利息2452.26元、罚息26.32元。被告增泰房地产公司为被告熊智炜提供连带担保，依法应对被告熊智炜的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，特此向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1.营业执照、主要负责人证明书、负责人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2.被告熊智炜的居民身份证、常住人口登记卡、婚姻状况声明，证明被告熊智炜的诉讼主体资格。3.被告罗定市增泰房地产有限公司营业执照、企业信息公示报告，证实被告罗定市增泰房地产有限公司的主体资格。4.个人住房（商业用房）借款合同，证明被告熊智炜向原告申请个人住房借款，约定借款本金、利息、逾期还款的违约责任，以所购房产提供抵押担保。5.楼宇抵押借款合作协议，证明被告罗定市增泰房地产有限公司与中国建设银行云浮市分行签订约定，由原告承包本次贷款业务，被告罗定市增泰房地产有限公司为被告熊智炜的借款承担连带保证的事实。6.个人贷款支付凭证，证明原告已于2016年4月1日将贷款金额25万元发放给被告熊智炜的事实。7.不动产登记证明，证明被告熊智炜以所购的房产提供抵押，办理了商品房登记手续的事实。8.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告熊智炜所欠原告借款本金、利息及逾期付款的违约行为所产生的罚息的事实。9.委托代理合同、增值税发票，证明原告为实现债权而委托律师代理本案所产生的律师费用的事实。被告熊智炜、增泰房地产公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见和提供相关证据。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。本院经审理查明事实如下：中国建设银行股份有限公司云浮市分行与原告中国建设银行股份有限公司罗定支行系上下级隶属管理关系。2015年10月28日，被告增泰房地产公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（乙方）签订编号为（2015）038号的《楼宇抵押贷款合作协议》。双方约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于罗定市*******龙华停车场的经批准命名为“金碧豪庭”的商品房楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方上述项目住宅、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业贷款的借款人提供阶段性放款服务；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款(包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；为保证合作顺利进行，双方特别商定：甲方同意乙方指定中国建设银行股份有限公司罗定支行承办本业务。该楼宇合作协议还约定了双方的合作期限为五年（即自2015年10月28日起至2020年10月28日止）等其他内容。2016年3月28日，被告熊智炜因购买被告增泰房地产公司开发的罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******306870），约定：借款金额为人民币250000元整；借款期限360个月，即2016年3月28日起至2046年3月28日止；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款的利率调整日为每年的1月1日；原告将款项一次性划入借款人指定的被告增泰房地产公司账户（户名：罗定市增泰房地产有限公司，账号：440********053005617，开户行：中国建行银行股份有限罗定支行；还款方式为等额本金还款方法和委托扣款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金的金额为694.44元，利息逐期结算还清；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；担保方式为抵押加阶段性保证；被告熊智炜以所购买的上述房地产提供抵押担保，抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年3月28日至2048年3月28日）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），均由借款人承担。借款合同签订后，原告于2016年4月1日按照约定向被告熊智炜发放了贷款250000元，并将款项汇至被告熊智炜指定的被告增泰房地产公司的建设银行账户。2016年5月4日，原告与被告熊智炜为抵押物坐落于罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房办理了抵押权预告登记[不动产登记证明：粤（2016）罗定市不动产证明第2000393号]，登记权利人为中国建设银行股份有限公司罗定支行，义务人为熊智炜，权利种类为预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告熊智炜从于2017年2月出现逾期还款的情况，后在2020年3月再次逾期还款，截至2020年5月7日，被告熊智炜尚欠借款本金218055.76元，拖欠利息2452.26元、罚息26.32元。原告经追偿无果，遂诉至本院，请求处理。另查明，原告与广东声捷律师事务所签订《委托代理协议》，约定的代理费为12026元，该律师事务所指派了律师出庭参加诉讼。以上事实，有原告提交的营业执照、负责人证明书、负责人身份证、熊智炜身份证、增泰房地产公司营业执照、个人住房（商业用房）借款合同、楼宇抵押贷款合作协议、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、建行个人贷款对账单、委托代理协议、广东省增值税发票、律师费明细表等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告熊智炜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告增泰房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是合同各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告熊智炜，履行了合同义务，被告熊智炜亦应依约履行还本付息的义务。现被告熊智炜未按期偿还到期借款本金和支付利息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方的约定，被告熊智炜不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告即可宣布贷款立即到期、解除借贷关系和要求被告熊智炜立即清偿借款本息及相关费用，故原告请求解除与被告熊智炜签订的借款合同并要求被告熊智炜按照合同约定提前归还借款本金及支付利息，理据充分，本院予以支持，利息（含罚息）按照借款合同约定的贷款利率计算至还清借款日止。对于原告请求的律师费问题，原告与被告熊智炜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），均由借款人承担”，原告因本案为支出律师费12026元，有委托代理协议、律师费支付发票及律师费明细表证实该笔费用已经实际发生，本院予以确认。故原告请求被告支付为实现债权而支出的律师费12026元，理据充分，本院予以支持。对于原告请求对被告熊智炜提供抵押的商品房享有优先受偿权的问题，原告对熊智炜用于抵押担保的房产办理了预告抵押登记，但案涉商品房并未办理抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。原告建行罗定支行作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设产登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定的期限届满办理抵押登记的请求权，并非对案涉商品房享有现实的抵押权。因预购商品房抵押权预告登记不能产生抵押登记的法律效果，原告的抵押权没有依法有效设立。故原告建行罗定支行诉请要求对被告熊智炜抵押的罗定市*******龙华停车场金碧豪庭3号楼2105房拍卖、变卖的所得款项享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。对于被告增泰房地产公司的担保责任问题，被告增泰房地产公司与中国建设银行股份有限公司云浮市分行在《楼宇抵押贷款合作协议》中特别约定由原告承办本次贷款业务，且中国建设银行股份有限公司云浮市分行出具的情况说明中也明确表明云浮市分行已经授权原告罗定市支行签署该《协议》，并由原告罗定市支行行使该《协议》中约定的担保权。换言之，被告增泰房地产公司对原告建行罗定支行向被告熊智炜发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在原告建行罗定支行提供的最高贷款额限度内，同意为被告熊智炜的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。由于被告增泰房地产公司的连带保证仍处于约定的保证期限内，现被告熊智炜没有按照合同约定偿还到期贷款本息，导致合同解除，被告增泰房地产公司作为保证担保方，理应依约定承担连带清偿责任。因此，原告主张被告增泰房地产公司对被告熊智炜的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告熊智炜、增泰房地产公司经本院合法传唤后无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告熊智炜于2016年3月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******306870）。二、由被告熊智炜于本判决生效后十日内偿还借款本金218055.76元及利息[计至2020年5月7日止的利息为2452.26元、罚息26.32元；之后的利息（含罚息）按照借款合同约定的贷款利率计算至还清借款日止]给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行。三、由被告熊智炜于本判决生效后十日内支付律师费12026元给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行。四、被告罗定市增泰房地产有限公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元（原告已预交），由被告熊智炜、罗定市增泰房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈乃文二〇二〇年六月二十八日书记员  陈柳利附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。