江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终926号上诉人（原审原告）:德安县汇龙实业发展有限公司，住所地：德安县义峰路汇龙世纪商贸城**。统一社会信用代码91360426693733345Ｐ。法定代表人:冯文森，执行董事。委托代理人：宋俊华，德安县城镇法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告):江西四平集团有限公司，住所地：南昌市小蓝经济开发区小兰大道**。统一社会信用代码91360121683481447Ａ。法定代表人:张春平。委托诉讼代理人：王雪薇，北京京师（南昌）律师事务所律师。被上诉人(原审被告):德安县四平家电责任有限公司，住，住所地：德安县义峰路缤纷大街一社会信用代码913604265686900245。法定代表人:李春俊，执行董事。上诉人德安县汇龙实业发展有限公司、江西四平集团有限公司因与被上诉人德安县四平家电责任有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2020）赣0426民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人德安县汇龙实业发展有限公司上诉请求：一、将原判决的第一项改判为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同和补充协议于2020年4月1日解除；二、将原判决的第二项改判为：被上诉人向上诉人支付租金39500元，违约金8400元。三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院没有明确解除上诉人与被上诉人房屋租赁合同的时间。原审法院在判决书第五页认定：被上诉人自2019年12月25日以后不再向上诉人支付房屋租金不当。被上诉人虽然在2019年12月22日向上诉人邮寄了租赁房屋钥匙并要求解除合同，但是并不能因此当然解除了双方的租赁合同，上诉人正因为如此才诉至法院。原审法院在判决项没有明确判决解除上诉人与被上诉人房屋租赁合同的时间。上诉人认为，解除合同时间应为2020年4月1日才符合本案的客观事实，也相对公平合理，由此被上诉人应当向上诉人支付2020年1一3月份的租金115000，再减免疫情期间的一个月租金3.75万元，2020年被上诉人还应当向上诉人支付租金750元，再加上2018年欠付租金8500元、2019年欠付租金23500元，被上诉人合计上欠付上诉人房屋租金395000元。此笔租金被上诉人应当支付上诉人。二、原审法院只判决被上诉人向上诉人支付违约金292500元，明显不符合本案的客观事实和法律事实。1、事实依据：被上诉人和上诉人在租赁合同违约条款约定：如果被上诉人违约则按2年租金支付违约金84万元。2、法律依据：合同法第114条规定了违约金的二种赔偿：一种是固定违约金，即约定支付一定数额的违约金；一种是约定违约造成损失的计算方法。本案属于固定违约金。《合同法》第113条还规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益、但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能遗成的损失。被上诉人在与上诉人签订本案房屋租赁合同时，完全可以预料到合同全部履行，其将要向上诉人支付租金660万元，即若合同全部履行上诉人可获得租金利益660万元，因此上诉人向被上诉人主张84万元违约金既有事实依据又有法律依据。综上，原审法院虽然认定的事实清楚，但未依法判决，请二审法院于以纠正，以切实维护上诉人的合法权益。上诉人江西四平集团有限公司上诉请求：撤销九江市德安县人民法院（2020）赣0426民初92号民事判决书第二项判决，改判为支付租金221370元，不承担违约责任，共计221370元。事实与理由：上诉人四平集团有限公司已于2019年12月24日将房屋钥匙交付给被上诉人汇龙实业有限公司，且经过上诉人结算确认尚欠付被上诉人的租金为2018年11、12月份租金、2019年7月1日至2019年12月24日，共计291370元。《租赁合同》第3页第七条第4项特别约定第（3）点约定，乙方(即上诉人）租赁一楼三个店面中第三号店靠边位置将留2.3米给二楼超市（派拉蒙）做电梯通道（通往二楼)，租金为10000元/年。因此上诉人与被上诉人汇龙实业有限公司每年第一季度租金结算中均会直接扣除10000元再将剩余款项支付给被上诉人汇龙实业有限公司，故一审法院将两年总租金减去实际转账支付的款项直接得出未付租金的算法错误，导致本案欠付租金计算错误。由于被上诉人汇龙实业有限公司尚暂扣留上诉人7万元押金，应当在租金中一并抵扣，故上诉人欠付被上诉人汇龙实业有限公司租金为221370元。由于被上诉人汇龙实业有限公司出租人防工程未经人防办批准、且涉案租赁物未经消防验收，不能满足商业使用目的、并且存在严重漏水的情况等原因，上诉人要求解除租赁合同合理合法，不应当承担违约责任，故一审法院判处违约金于法无据。恳请法院依法查明案件事实，保护上诉人合法权益。被上诉人德安县四平家电责任有限公司未发表答辩意见。上诉人德安县汇龙实业发展有限公司向一审法院起诉请求：一、被告给付租金542500元，违约金840000元；二、本案的诉讼费、保全费及保险服务费由被告承担。一审法院查明，2010年11月26日原告德安县汇龙实业发展有限公司与被告江西四平集团有限公司签订《租赁合同》。合同约定：原告德安县汇龙实业发展有限公司向被告江西四平集团有限公司出租九江市德安县义峰路中段汇龙城市广场负一楼、一楼三个店面及三个店面二楼至三楼位置的的广告位。租赁期限为10年，起算租金时间为2011年4月1日至2021年3月31日。前五年租期租金为420000元／年，后五年租期租金为每年450000元／年，按季交纳，于每季度第一个月的15日前交清本季度租金。合同签订后5日内被告江西四平集团有限公司支付押金70000元，合同期满全额退回。被告江西四平集团有限公司有权转租或与他人联营。原告德安县汇龙实业发展有限公司保证不因产权影响被告江西四平集团有限公司的使用。如被告江西四平集团有限公司违约导致解除合同，被告江西四平集团有限公司应赔偿原告德安县汇龙实业发展有限公司两年租金损失840000元。2013年10月13日因物业规划调整，原告与被告江西四平集团有限公司达成《补充协议》，将租赁期延长至2026年3月31日，延期期间的租金仍为450000元／年。自2018年二季度开始被告江西四平集团有限公司未按合同约定及时支付租金。2018年9月初，被告江西四平集团有限公司与原告德安县汇龙实业发展有限公司多次协商退租事宜未果。2018年11月因租赁纠纷原告将被告诉至本院，后双方和解，原告撤诉。2019年12月24日被告江西四平集团有限公司申请江西省南昌市洪城公证处证据保全（公证退租）。江西省南昌市洪城公证处现场公证：被告江西四平集团有限公司要求与原告德安县汇龙实业发展有限公司解除房屋租赁合同，原告不配合交接；被告江西四平集团有限公司承租的负一楼及一层店面已空置，被告江西四平集团有限公司已将店面大门上锁，并由公证人员某，钥匙随即邮寄给了原告。另查明，2018年度被告江西四平集团有限公司陆续向原告给付租金365000元，2019年度向原告给付租金215000元，两年度给付租金共计580000元。原告德安县汇龙实业发展有限公司因被告江西四平集团有限公司拖欠租金，并单方解除租赁合同，遂诉至一审法院。诉讼中，原告德安县汇龙实业发展有限公司花费财产保全保险费1350元。一审法院认为，原告德安县汇龙实业发展有限公司与被告江西四平集团有限公司之间的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法、有效。被告辩称原告出租的负一楼，未经消防验收，是人防工程，违反江西省人防办相关规定，租赁合同无效，一审法院认为原告出租负一楼，未违反法律禁止规定，不影响合同效力，对被告要求认定租赁合同无效的观点，一审法院不予采纳。被告江西四平集团有限公司于2019年12月24日将腾空的店面钥匙邮寄给原告，以实际行为明确表明终止履行租赁合同，2019年12月25日后不再计算租金。被告江西四平集团有限公司在2018年1月1日至2019年12月24日期间应给付原告的租金为450000×2－（450000÷365）×6＝892602.74元，扣除已给付租金580000元，尚欠原告租金312602.74元。被告江西四平集团有限公司不按约定及时交纳租金，单方提前解除租赁合同构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金及支付违约金，符合法律规定。违约金应以产生的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，违约损失的成因及预期利益等因素综合考量。被告辩称，原告未提供实际损失的证据，仅按合同约定，要求被告按2年租金支付840000元违约金，明显过高，违约金不应超过实际损失的30%，于法有据，应予采纳。虽原告店面空置至今，已造成4个月的租金损失，原告店面招租亦存在适当的招租空档期，但原告在被告实际退租后，放任店面闲置，对损失的扩大存在过错，综合被告单方解除租赁合同，逾期支付租金及目前疫情对市场的影响，酌定招租空档期为2个月，实际损失按6个月的租金认定，违约金酌情减为292500元（450000÷2×1.3）。原告要求被告支付保全保险费1350元，于法有据，应予支持。被告德安县四平家电责任有限公司不是本案合同的当事人，原告要求其承担民事责任，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除被告江西四平集团有限公司与原告德安县汇龙实业发展有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告江西四平集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德安县汇龙实业发展有限公司支付租金312602.74元，违约金292500元，共计605102.74元；三、被告江西四平集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德安县汇龙实业发展有限公司支付保全保险费1350元；四、驳回原告德安县汇龙实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审另查明，上诉人德安县汇龙实业发展有限公司与上诉人江西四平集团有限公司签订的《租赁合同》第七条第四小条的特别约定中明确载明：乙方（上诉人江西四平集团）租赁一楼三个店面中第三号店靠边位置将留2.3米给二楼超市（派拉蒙）做电梯通道（通往二楼），租金为10000元/年。上诉人江西四平集团有限公司自2011年开始承租至2017年（双方首次出现纠纷的前一年），每年付给上诉人德安县汇龙实业发展有限公司的租金均扣除了前述做电梯通道的10000元租金。本院认为，本案的争议焦点为：一、租金的计算；二、违约金的计算。对于第一个争议焦点，本案中上诉人江西四平集团有限公司于2019年12月24日将腾空的店面钥匙邮寄给上诉人德安县汇龙实业发展有限公司，以实际行为明确表明终止履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第九十六条的规定，一审法院认定双方的租赁合同自2019年12月24日解除，2019年12月25日后不再计算租金，符合事实与法律规定。但是在租金的计算中应当扣除二楼超市（派拉蒙）做电梯通道的位置租金10000元，故上诉人江西四平集团有限公司在2018年1月1日至2019年12月24日期间应给付上诉人德安县汇龙实业发展有限公司的租金为440000×2－（440000÷365）×7＝871561.64元，扣除已给付租金580000元，尚欠原告租金291561.64元。对于本案第二个争议焦点，上诉人江西四平集团有限公司不按约定及时交纳租金，单方提前解除租赁合同，一审法院认为上诉人江西四平集团有限公司构成违约，应当支付违约金，于法有据。一审法院认为合同约定的违约金过高，结合招租空挡期及新冠疫情影响，酌情减为292500元（450000÷2×1.3），计算方法并无不当，但计算中年租金应扣除二楼超市（派拉蒙）做电梯通道的位置租金10000元，故本院酌定违约金为286000元（440000÷2×1.3）。综上所述，上诉人德安县汇龙实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人江西四平集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省德安县人民法院（2020）赣0426民初92号民事判决；二、确认上诉人江西四平集团有限公司与上诉人德安县汇龙实业发展有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年12月24日解除。三、上诉人江西四平集团有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人德安县汇龙实业发展有限公司支付租金291561.64元，违约金286000元，共计577561.64元。四、驳回上诉人江西四平集团有限公司的其他上诉请求。五、驳回上诉人德安县汇龙实业发展有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17242.5元，保全申请费5000元，保全保险费1350元，共计23592.5元，由上诉人江西四平集团有限公司负担9856.14元，由上诉人德安县汇龙实业发展有限公司负担13736.03元。二审案件受理费14846元，由上诉人江西四平集团有限公司负担3555.25元，由上诉人德安县汇龙实业发展有限公司负担11290.75元。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  晏纯贵二〇二〇年六月二十四日法官助理吴谦书记员许捷康