福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1831号 原告：柯佳辰，男，1992年6月21日出生，汉族，户籍 所在地杭州市余杭区 ，现住于福建省福州市晋安区 号楼4103室。 委托诉讼代理人：陈卉（系柯佳辰之母亲），女，户籍所在地杭州市余杭区，现住于福建省福州市晋安区。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地：漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 原告柯佳辰与被告漳州招商房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯佳辰的委托诉讼代理人陈卉，被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人王金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯佳辰向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿付其迟延为原告办理房屋权属证书所产生的违约金19199元。自2017年2 月14日起至被告于2017年9月27日办理房屋初始登记，计226天，违约金按849497元（所交款）元＊0.01%日计。二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，柯佳辰变更第一项诉讼请求为判令被告偿付其迟延为原告办理房屋权属证书所产生的违约金（自2017年2月14日起至被告于2017年10月25日办理房屋初始登记止）。事实与理由：2014年11月7日，原、被告签订编号为35068208001006037的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买漳州开发区。合同签订后，原告按开发商要求付清购房款。开发商于2016年11月13日交房，但其未按约定在房产交付后90天内办理房产证。后在原告与其多次交涉并催促下，被告拒不履行义务。被告在2017年10月25日才办理产权总登，2018年1月30日才办理该套房产的不动产权证。按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应承担逾期办证的违约责任。 漳州招商房地产有限公司辩称，原告的诉讼请求超过诉讼 时效，应驳回原告诉讼请求。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2016年12月31日，按照合同约定，我方应在房产交付后60天内办理初始预登记，即在2017年3月1日办理该套房产的初始预登记，本案起诉日期在2020年3月10日，已超过法定3年的诉讼时效。 经审理查明，柯佳辰与漳州招商房地产有限公司于2014年11月7日签订一份编号为35068208001006037的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买漳州开发区，建筑面积85.100平方米，总房价为849497元整。《商品房买卖合同》第六条约定付款方式及期限为：“合同签订当日交付首期款259497元，其余房款590000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。《商品房买卖合同》第八条约定，漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈卉使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，柯佳辰依约支付了购房款共计849497元。漳州招商房地产有限公司于2016年12月13日将房屋交付柯佳辰。本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年10月25日。柯佳辰于2018年1月30日取得房屋权属证书。经查，柯佳辰于2020年3月12日向本院申请立案。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《发票》、《转账凭证》、《不动产权证书》、《不动产登记信息查询结果证明》、《漳州招商局物业服务有限公司收款收据》、《龙海市人民法院立案审批表》，以及当事人的庭审陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，柯佳辰与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”，故漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年12月13日的次日起90日内即2017年3月13日前办理房屋初始预登记，但其于2017年10月25日才履行上述义务，已影响柯佳辰取得房屋权属证书，构成违约，但柯佳辰主张本案逾期办证的起算点计算有误，应从2017年3月14日起算。关于漳州招商房地产有限公司辩解柯佳辰主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题，柯佳辰于2020年3月12日向本院申请立案。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第一款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定漳州招商房地产有限公司应当在商品房交付使用后90日内，提交办理产权登记所需的资料，协助柯佳辰办理产权登记，故柯佳辰向漳州招商房地产有限公司主张违约金的诉讼时效应从2017年3月14日起算，漳州招商房地产有限公司又持续违约至2017年10月25日，原告于2020年3月12日申请立案，故本案柯佳辰主张涉案违约金未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，漳州招商房地产有限公司于2017年10月25日已办理房屋初始预登记，故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年10月24日，共225天。本案逾期办证违约金为19114元（849497元×0.0001×225天≈19114元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内 向柯佳辰支付逾期办证违约金19114元； 二、驳回柯佳辰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理279.9元，减半收取计140元，由柯佳辰负担1元，漳州招商房地产有限公司负担139元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李昊蓝