内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终327号上诉人（原审被告）：祁某。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某1，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺某。委托诉讼代理人：骆某，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某。被上诉人（原审被告）：可某，现住址同上。上诉人祁某因与被上诉人贺某、杨某、可某执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人祁某及委托诉讼代理人赵某、李某1，被上诉人贺某及委托诉讼代理人骆某到庭参加诉讼，杨某、可某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人祁某上诉请求：一、请求二审法院判决撤销（2019）内0826民初3621号民事判决书，依法改判准许对杭锦后旗陕坝镇北二街社保局综合楼二楼北数二号商业门店进行执行或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由三被上诉人承担。上诉理由：杭锦后旗人民法院（2019)内0826民初3621号民事判决认定事实错误。一、一审法院对上诉人提供的《质证笔录》、《执行裁定书》（2019）内0826执异80号、《（2018）内0826执1028执行笔录》证据中所要证明的事实，未予采信是错误的。1、贺某在《质证笔录》中陈述：“60万元是通过转账方式给付，转账后杨某给我出具借条。我分两次给杨某转账，一次20万元，一次40万元”。上诉人认为，被上诉人贺某未向一审法院提交前述60万元的转账凭证，贺某不能证明对被上诉人杨某、可某享有真实的债权。退一步讲，即使贺某对杨某、可某享有债权，贺某与杨某、可某之间的债是普通的一般之债，而祁某与杨某、可某之间的债也是普通之债，两个债权都不具有优先权，被上诉人贺某的债权并不能优先于上诉人祁某的债权进行受偿。2、被上诉人贺某在《质证笔录》中陈述：“2017年杨某租给开学习班的租户2年，租金已经收取，2019年10月30日到期。说好的是2019年10月30日给我交付房屋，之前还是由杨某出租”。(2018)内0826执1028执行笔录中证人李某2表示同意将2020年以后涉案房屋的租金交付给法院用以偿还杨某欠付杨志敢的借款。上诉人认为，根据以上贺某的《质证笔录》和李某2的陈述，可以得出，在法院查封涉案房屋前，贺某并没有占有涉案房屋。所以一审法院认定贺某在人民法院査封前己经合法占有了本案诉争房屋的事实是错误的。3、被上诉人贺某在《质证笔录》中陈述，其未及时办理涉案房屋产权变更手续是想另售他人。上诉人认为，贺某的该陈述可以证实，该房屋在法院查封时，仍未办理房产过户手续，该房的产权仍然在杨某名下，贺某对未将该房产权过户到自己名下，存在过错。二、杭锦后旗人民法院（2019)内0826民初3621号民事判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中贺某既未取得对涉案房屋的所有权，也未对涉案房屋实际占有使用，所以不符合《解释》第28条（二）、（四）规定的适用条件，而一审法院根本未适用《解释》28条进行分析，也未引用该条款，所以上诉人认为，一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第424页至425页中最高院的观点认为，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中被上诉人贺某在《质证笔录》中陈述，其未及时办理涉案房屋产权变更手续是想另售他人，贺某的这句话己经构成自认。上诉人认为，从贺某的这句话可以得出，涉案房屋是随时可以办理过户登记的结论，但是，因为贺某消极不行使房屋过户登记的权利，导致其未过户，法院在其未过户的情况下，对该房进行查封，符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适应法律错误，为了维护上诉人的合法权利，今向中级人民法院提出上诉，请判决支持上诉人的上诉请求。贺某辩称：一、一审判决认定答辩人贺某对杭锦后旗陕坝镇北二街社保局综合楼二楼北数二号商业门店（87.84平方米)享有足以排除强制执行的民事权益事实清楚正确。上诉人所称答辩人不能证明对被上诉人杨某、可某享有真实债权及贺某没有占有涉案房屋、贺某对未将房屋产权过户到自己名下存在过错、并认为答辩人贺某的债权并不能优先于上诉人祁某受偿的认识是错误的。正如一审判决书所认为的贺某提供的《房屋买卖协议》、转账记录、证人证言等证据形成完整的证据链，能够证明贺某与杨某之间的房屋买卖合同关系真实存在，且己互相履行；双方虽未办理房屋权属变更登记但不影响房屋买卖合同效力，且杨某通过拍卖取得房屋时没有产权，也没有给贺某办理产权过户手续，该产权没有登记的原因不在贺某。贺某支付合理对价并实际控制该房屋，在案涉房屋被保全之前就取得案涉房屋合同债权，且该债权具有物权期待性质，不同于一般债权；贺某己经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护贺某的物权期待权。二、一审判决适用法律准确。上诉人认为一审法院未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》28条规定属于适用法律错误。答辩人认为上诉人将执行异议案件与执行异议之诉案件适用法律混为一谈属法律认识错误。综合以上，上诉人的上诉事由理据不足，一审判决应予维持。贺某一审诉讼请求：1.确认贺某与杨某、可某就杭锦后旗陕坝镇北二街社保局综合楼二楼北数二号商铺签订的房屋买卖协议合法有效；2.不得对坐落于××旗商铺予以执行，解除（2019）内0826执1296号裁定书对该商铺的查封；3.本案诉讼费由祁某承担。一审法院认定事实：（一）2017年9月30日，杨某持01号牌，在拍卖人内蒙古嘉恒拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞价成交了位于××镇商业门点一间，砖混结构，建筑面积87.84平方米（无产权证）的拍卖标的，成交价款为440000元，杨某与内蒙古嘉恒拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，内蒙古嘉恒拍卖有限公司向杨某出具《房屋拍卖移交表》。（二）2018年11月16日，杨某、可某将上述房屋以38万元价格卖给贺某，双方签订《房屋买卖协议》，并有见证人贺德军签字，杨某、可某向贺某出具《收款收据》，购买房屋的价款构成为：1、杨某欠贺某的34万元借款本金；2、贺某的儿子贺磊于2018年11月15日向可某转账13000元并注明贺某买房；3、贺某给付杨某、可某现金27000元。（三）当时该房屋已出租给李某3，杨某领贺某到李某3处，告知李某3该房屋已经卖给贺某，以后的租金向贺某交纳，以指示交付的方式向原告交付了该商铺。李某3因地板损坏，要求贺某修缮地板。贺某雇佣木工魏学红给该房屋铺了木地板。以上事实可以证明原告贺某在人民法院查封前已经合法占有了本案诉争房屋。（四）2019年9月16日，本院因执行祁某与杨某、可某民间借贷纠纷一案作出（2019）内0826执1296号执行裁定书，裁定查封案涉房屋，贺乃存对此提出执行异议后，本院于2019年11月1日作出（2019）内0826执异80号执行裁定书驳回贺乃存执行异议申请，贺乃存不服特提起诉讼。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据贺某与杨某签订的《房屋买卖协议》、贺某的转账记录、证人证言等证据，可以形成完整的证据链，能够证明贺某与杨某之间的房屋买卖合同关系真实存在，且已互相履行；双方虽未办理房屋权属变更登记，但不影响房屋买卖合同效力，且杨某通过拍卖取得该房屋时没有产权，也没有给贺某办理产权过户手续，该产权没有登记的原因不在贺某。贺某支付合理对价并实际控制该房屋，在案涉房屋被保全之前就取得案涉房屋合同债权，且该债权具有物权期待性质，不同于一般债权；贺某已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护贺某的物权期待权。因此，贺某享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉杭锦后旗陕坝镇北二街社保局综合楼二楼北数二号商业门点应当不得执行。祁某辩称贺某起诉状中提到给付杨某4万元现金，庭审中出现27000元现金及13000元银行转账，与原执行异议审查中的质证笔录不一致，当事人在诉讼中享有举证的权利，书面证据的证明效力要大于当事人的单方表述，因此应以书面证据的证明内容为准，祁某的辩解理由本院不予采纳。同时，贺某还主张解除对涉案房屋的查封，因该请求不属于执行异议之诉审理范围，故该项主张在本案中不作处理。综上，贺某的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：一、确认原告贺某与被告杨某、可某就坐落位置××旗商业门点所签订的《房屋买卖协议》有效；二、对坐落位置××旗商业门点不得执行。本案诉讼费7000元，由被告祁某承担。二审中，上诉人祁某提供了新证据。1、一审证人李某3微信朋友圈照片（2018年6月-10月），2、一审证人李某3的妻子微信朋友圈照片。举证意图：在2018年8月证人李某3自己出资找工人完成了对案涉房屋的装修。3、2020年1月6录音（祁某的女婿高超和李某3、王保祥）一份，举证意图：2018年8月装修后，李某3没有在对涉案房屋地板进行修缮。4、2019年12月30日录音（祁某的女儿祁方圆和李某3）一份，举证意图：李某3实际占有案涉房屋。贺某没有占有案涉房屋。综上，可以证明一审中李某3的证言是虚假的，魏学红的证言也是虚假的，不应当认定贺某存在查封且占有涉案房屋。被上诉人贺某质证：对1、2号证据朋友圈的照片不能证明举证意图，不能证明是李某3自己出资完成案涉房屋的装修，也没有说明，通过图片不能看出上诉人的举证意图，也不能否定贺某对该房屋装修的事实。对3号录音证据，证据中录音的内容的对话人主体身份不能确认，对话内容不能证实举证意图，与本案没有关联。对4号录音，证据中录音的内容的对话人主体身份不能确认，对话内容不能证实举证意图，与本案没有关联。被上诉人提供了新证据。1、杭锦后旗不动产登记中心说明。举证意图：贺某从杨某购买房屋时，就去办理了产权登记，但是由于缺少东西，所以才不能办理转移。2、杭锦后旗法院执行笔录一份，举证意图：杨某于2019年7月30日在查封之前执行笔录中明确告知法官涉案房屋卖给了贺某，这个房屋没有房土二证，只有陕坝镇和拍卖公司的手续。上诉人祁某质证：对1证据的真实性认可，举证意图不认可。说明上写的“贺某在2018申请办理……”一审质证笔录第四页“其实我们准备出售案涉房屋，所以没有办理变更所有权手续”，应证贺某的话，构成自认。对2号证据的真实性认可，举证意图不认可。只能证明杨某与贺某存在房屋买卖关系，不能证明贺某实际占有涉案房屋。本院认为，对祁某提供的证据因证人未出庭，不能证明案件事实，本院不予采信。对贺某提供的证据的真实性本院予以认可。本院对于一审认定的事实予以确认。经二审审理查明：经二审庭审询问:审：被上诉人你说一下拍卖成交确认书、移交表有没有原件？被上诉人贺某：有，在签订房屋买卖协议的时候杨某把原件都给我了。一审时提供了。买房的时候看手续来了。只有拍卖手续，没有其他的手续。审：钱怎么付的？被上诉人贺某：当天晚上，两万七千元给的现金，还有一万三千元通过儿子转账给可某，三十四万元的借款本金，之前杨某和我借的。审：什么时间占有？被上诉人贺某：买成几天后，杨某和李某3就交代了，以后有什么事情找我就行。底下嫌吵，所以我装修重新铺的地板，一直是李某3开音乐室。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人贺某是否享有排除强制执行的民事权益。案外人提起执行异议，应当提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案贺某与杨某存在债权债务关系，在杨某未能还款的情况下将自己的房屋折价卖给贺某，符合实际情况。且双方签订了《房屋买卖协议》，贺某提供的转账记录与证人证言，可以证明双方之间买卖合同关系存在且房款已全部付清。一审中房屋租赁人及装修人均出庭作证证实贺某出资进行了更换地板，合同已履行。二审中祁某提供的视频李某3未出庭，故不能证明案件事实。杨某通过拍卖取得该房屋时没有产权，也没有给贺某办理产权过户手续，产权未登记的实际原因不在贺某。双方虽未办理产权变更登记，但不影响房屋买卖合同的效力，且该债权具有物权期待权性质，不同于一般债权，在与申请执行人一般债权发生冲突时，应优先保护贺某的物权期待权。本案中贺某对于给付房款的形式及未办理房产证的表述有不一致的地方，但综合全案事实，贺某提供了转款手续及本案房屋办理不了过户手续是真实事实的情况下，应保护具有物权期待权的一方。故贺某享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房屋不得执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元由祁某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民 二○二○年六月三日书记员 王力清