云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0428民初400号原告（反诉被告）：普昌雄，男，1974年出生，户籍地云南省楚雄州姚安县，现住云南省玉溪市元江县。原告（反诉被告）：朱文棚，男，1983年出生，户籍地云南省昆明市呈贡区，现住云南省玉溪市元江县。二原告委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：潘军荣，男，1975年出生，住云南省玉溪市元江县。被告（反诉原告）：潘云春，男，1977年出生，户籍地云南省玉溪市元江县，现住元江县。二被告委托诉讼代理人：袁静，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告普昌雄、朱文棚与被告潘军荣、潘云春土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序。同年4月20日，二被告提起反诉，经本院审查，决定反诉与本诉合并审理，并于同年4月29日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人李红云、二被告及其委托诉讼代理人袁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普昌雄、朱文棚向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告连带支付二原告土地租金75000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系合作伙伴。2012年4月9日，二原告协商准备投资经营水果基地，经协商后签订了一份《投资合作协议》。之后，普昌雄便联系元江县红河街道桥头社区某小组（以下简称“某组”）协商承包“甘塘梁子”土地事宜，但该组告知原告，该地已承包给肖老板。原告知晓此事后，便联系承包“甘塘梁子”土地的肖老板，协商将该地出租给原告。经双方协商后，肖老板同意出租给原告，并且要求原告补偿青苗补偿款。原告补偿完该款后，肖老板便将该地交付原告经营管理，并且告知二原告租金交付给某组。随后，肖老板与某组解除了承包合同，原告便与某组签订了一份新的《土地承包合同书》。2013年8月，二被告找二原告协商将该地出租给他们，经双方协商后签订了一份《土地承包合同书》，该合同明确了租金及支付方式。合同签订后，二原告便按照合同将该地交付二被告经营管理，同时二被告也按照合同支付了第一年的租金3万元（实际仅支付了15000元），之后二被告便开始经营管理该地。2016年2月，因国家建设需要征用部分该地。因此，二被告找二原告协商将第二次要付的二年租金6万元修改为2017年2月1日前再付，被征用的土地不再收取租金，未征用的土地租金支付方式一切照旧。经协商，二原告同意修改，并且二被告按照合同支付了第二次租金6万元。然而，2018年2月1日，二被告却没有按照合同约定支付第三次三年的租金9万元，仅支付了一年的租金3万元。经二原告多次催要，二被告仍拒绝支付租金，并且要求二原告将租期延长半年，并承诺于2020年3月份支付租金共计75000元。二原告根据实际情况，同意了二被告的要求。但是，期限截止，二被告依然拒绝支付二年半的租金75000元。综上所述，二被告拒付租金的行为已构成违约，给原告造成了损失，故为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼，提出上列诉讼请求，望判如所请。被告潘军荣、潘云春辩称，二原告所述事由不完全是事实，具体事实是：一、2013年10月初，二被告得知原告方有一块承租的土地需对外转租，二被告就与原告方协商，协商一致后于2013年10月18日签订了一份《土地承包合同书》，合同约定原告方将所租的所有权为某组的位于甘塘梁子的土地43亩（未实际丈量）出租给二被告，每年租金3万元，租赁期限自2013年8月1日至2019年8月1日，并约定了付款方法、违约责任等。合同签订后，由于原告方在该地上栽种的景观树未出售完，要春天才能移栽，故双方口头约定于2014年3月移栽完后再将土地交给二被告，二被告只需支付4个月的租金1万元。达成口头协议后，二被告于2013年10月18日向原告方支付了2014年8月1日前的土地租金1万元，普昌雄向二被告出具了收条。2014年3月，原告方将土地交给二被告经营管理，二被告在该承包土地上栽种了青枣。二、在履行合同过程中，因国家修路征用了部分土地，双方对合同作了部分修改，约定租金一年一付，并将租赁期限延长至2020年3月份果摘完为止。后来二被告也是按双方达成的口头协议实行租金一年一付，每一年二被告向原告方支付租金后，原告方都会出具收条确认收到当年土地租金的事实（详见收条）。2016年8月1日至2019年8月1日期间的土地租金，二被告于2017年3月7日支付了3万元，于2018年2月3日支付了3万元，现尚欠2018年8月1日至2019年8月1日的土地租金3万元未支付，是因为二被告在2019年2月中旬要将土地租金交给原告方时，要求原告方提供二原告与某组签订的合同时，原告方一直未提供，加上双方对合同履行期限作了延长，但原告方一直未与某组延长合同期限。出于无奈，二被告直接找某组协商将合同期限延长到了2020年3月青枣采摘完为止，二被告还将2019年8月1日至2020年3月份的土地租金支付给了某组（详见收条），青枣才得以继续采摘。三、2019年3月，在二被告找某组领导商量延长半年租期，并谈及续租问题时，某组领导说要经过召开村民大会决定。2020年2月12日，二被告去参与夺标，但夺标未成功。综上所述，原告方诉请二被告支付二年半的土地租金75000元没有事实和法律依据，故请求贵院依法查明事实，驳回二原告无理无据的诉讼请求，以维护二被告的合法权益。被告潘军荣、潘云春向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉二被告支付违约金39000元及青苗补偿费165000元，合计204000元；2.本诉费用和反诉费用由反诉二被告承担。事实和理由：2013年10月18日，其一方与反诉被告一方协商一致后签订了一份《土地承包合同书》，合同约定反诉被告一方将自己所租的所有权为某组的位于甘塘梁子的土地43亩（未实际丈量）出租给其一方，每年租金3万元，租赁期限自2013年8月1日至2019年8月1日，并约定了付款方法，违约责任等内容。合同签订后，由于反诉被告一方栽种在该承包土地上的景观树没有出售完，要春天才能移栽，故双方口头协议到2014年3月移栽完再将土地交付给其一方。2014年3月，反诉被告一方将土地交付其一方经营使用，其一方在该承包土地上栽种了青枣，每年向反诉被告一方支付土地租金。在履行合同过程中，因国家修路征用了部分土地，双方对合同作了部分修改，并将土地租赁期限延长至2020年3月份果摘完为止。后来，双方又达成口头协议，约定租金一年一付，其一方即按口头协议履行，反诉被告一方收到租金后都会出具收条进行确认（详见收条）。2019年2月中旬，其一方要交付最后一年的租金时，要求反诉被告一方提供他们与某组签订的土地承包合同书，但反诉被告一方一直未提供。另外，因其一方与反诉被告一方经协商一致对合同作了部分修改，延长了土地租赁期限半年，2019年2月其一方询问反诉被告一方是否与某组将合同履行期限进行了延长，但反诉被告一方明确告知其一方，他们与某组的合同无法延长。因其一方的青枣尚未采收，即直接找某组协商将合同期限延长至2020年3月青枣采摘完止，其一方还将2019年8月1日至2020年3月份的土地租金3600元支付给了某组（详见收条），青枣才得以继续采摘。2020年2月12日，其一方去参与夺标，但某组提出，如其一方夺标不成功，期限届满后土地上的附作物及一切设施无偿归某组所有，其一方提出异议，但未得到解决。综上所述，其一方认为，反诉被告一方未按合同约定延长租赁期限已构成违约，现其一方未能继续栽种土地，反诉被告一方也未按法律规定及合同约定支付其一方违约金，赔偿其一方所栽种青枣的青苗补偿费，反诉被告一方的行为严重地侵害了其一方的合法权益，故为维护自身合法权益，特依法提起反诉，提出上列反诉请求，望判如所请。反诉被告普昌雄、朱文棚辩称，第一，其在签订合同后，已按时交付了土地，故其在双方签订的合同履行过程中不存在违约。第二，在反诉原告经营使用土地过程中，按照反诉原告的要求，其协助反诉原告延长了合同期限。第三，完成土地延期后，双方之间原签订的合同终止。第四，关于青苗费，其在签订土地转租合同时，反诉原告已知晓其并不是土地的所有权人，并且也知晓其与某组之间土地租赁的相关约定，也知道某组与其约定期满后无偿归还土地，现反诉原告向其主张青苗费的主体不适格。最后，假如双方之间对于延期的权利义务确实存在，根据双方的约定，双方合同的产生是基于其与某组签订的合同前提之下，才产生出该转租行为，其与反诉原告之间转租合同维权应当以原主合同为准，合同中明确了期满后无偿归还土地的条款，其并未存在违约行为，双方也未对土地今后的归属在合同中明确约定，根据其与某组签订的合同约定是期满后无偿归还土地，因此其无需支付相应的青苗费。本院经审理认定法律事实如下：2009年4月16日，某组与肖某协商签订了一份《土地承包合同书》，约定某组将其位于甘塘梁子41亩的土地使用权出包给肖某开发、利用，承包期限从2009年8月1日至2019年8月1日，年租金7380元。2012年4月9日，普昌雄与朱文棚协商准备投资基地项目，经协商一致后签订了一份《投资合作协议》，约定合伙基地的经营期限自2009年8月1日起至2019年8月1日止，由此两人成为合作伙伴。之后，普昌雄便联系某组协商承包“甘塘梁子”土地事宜。经过普昌雄的努力，在某组与肖某解除土地承包合同以后，某组（甲方）与普昌雄（乙方）于2013年11月4日签订了一份《土地承包合同书》，约定：一、甲方依据本合同将我组甘塘梁子的土地使用权出包给乙方开发、利用，土地所有权属甲方所有。二、承包面积41亩，每亩每年180元。三、承包年限为10年，自2009年8月1日至2019年8月1日止，承包费总额为73800元。四、付款方式：1.承包金额73800元，分十年付清，每年7380元，于每年的8月1日前付清当年承包费，如逾期不付按违约处理；2.如乙方不按时付租金，甲方有权收回土地承包经营权。五、如国家或集体建设需要占地，乙方应服从国家和集体的需要，不得以各种借口拒绝，占用方如有土地征用费，征用费归甲方所有，如有青苗补助费，青苗费归乙方所有。六、承包合同期届满，土地上的附着物及一切设施无偿归甲方所有。七、双方履行合同，如有一方违反以上合同，以承包费每年7380元为标准罚处三倍支付违约金；如合同到期甲方愿继续出租，在平等的条件下，乙方享有优先承包权。八、此协议经甲、乙双方签字后生效，一式叁份，甲、乙双方各执一份，桥头社区调委会留存一份。2013年10月18日，本案的双方协商一致后签订了一份落款日期为2013年8月1日的《土地承包合同书》，约定：一、甲方（普昌雄、朱文棚）依据本合同将甲方所租的甘塘梁子的土地使用权出租给乙方（潘军荣、潘云春）开发、利用，土地所有权属甲方所有。二、承包面积43亩，每年租金3万元。三、出租日期自2013年8月1日至2019年8月1日止。四、付款方法：本合同签定时付第一年租金3万元；第二次付二年租金6万元，在2016年2月1日一次付清；第三次付三年租金9万元，在2018年2月1日一次付清。五、如国家或集体建设需要占地，乙方应服从国家和集体的需要，不得以各种借口拒绝，占用方如有赔偿，乙方所投资的补偿归乙方所有，其余赔偿归甲方所有。六、如有在第三次双方按合同交租时，甲方续租四至五年租金3万元（每年3万元不变）（注：甲方在乙方未交清租金合同延长原期，原件的解释权归甲方所有；在乙方交清租金时，甲方未得到租期延长续租时，原件的解释权归乙方所有）。七、双方履行合同，如有一方违反以上合同条款，以承包费每年3万元为标准罚处三倍支付违约金。八、在租期内，乙方产生的水费由乙方自行负责支付。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲乙双方签字后即生法律效力。该合同签订后，由于普昌雄、朱文棚栽种在地里的树苗尚未移栽完，需等到次年春天才能移栽，双方即于2013年10月18日口头约定了移交土地的时间为2014年3月，第一年的租金只需支付1万元，潘军荣、潘云春于2013年10月18日交付了租金1万元，普昌雄向潘军荣、潘云春出具了一张《收条》进行了确认。2014年3月，普昌雄、朱文棚将土地移交给潘军荣、潘云春管理使用，潘军荣、潘云春在该地上栽种了台湾青枣。2016年1月31日，因玉磨铁路建设需要占用了合同所涉及的部分租赁土地，本案的双方在各自所持有的《土地承包合同书》上补充了如下内容：一、以上地租延期半年到2020年3月份果摘完为止。二、因国家修火车路要征用土地，2016年的地租改在2017年的2月1日再付；如果以后征用掉的地，将不再付地租，没有征用的一切照旧。三、第三次付第四年租金3万元，于2016年1月31日一次付清；第四次付第五年租金3万元，于2018年2月1日一次付清；第五次付2019年至2020年3月份一年半租金45000元。2016年1月31日，普昌雄、朱文棚共同出具了一张《收条》，载明：今收到潘军荣、潘云春地租3万元。2017年3月7日，朱文棚出具了一张《收条》，载明：今收到潘军荣、潘云春2017年的山地租金3万元。2018年2月3日，普昌雄、朱文棚共同出具了一张《收条》，载明：今收到潘军荣、潘云春地租3万元。后来，因普昌雄、朱文棚一直未与某组协商达成延长期限半年之事，经潘军荣、潘云春与某组商定后，于2020年2月12日向某组交纳了半年的租金，某组出具了一张《收据》，载明：兹收到潘军荣、潘云春半年的山地租金3600元。2020年2月12日，某组还针对案涉土地组织了竞标会，潘军荣、潘云春参与了竞标，但未成功。2020年4月10日，某组向潘军荣、潘云春下发了一份《通知书》，通知潘军荣、潘云春于2020年4月15日前将地上滴灌系统等可移动设备设施拆除撤离，逾期未拆除撤离的视为放弃，组上将自行处理，损失由潘军荣、潘云春承担。另查明，根据元江县人民政府于2016年4月7日下发的元政发〔2016〕14号文件精神，玉磨铁路（元江段）建设征地拆迁补偿标准中，成片种植的台湾青枣的补偿标准为：未挂果（1年以内）的每亩4800元；初挂果（2-3年）的每亩9600元；盛挂果（4年以上）的每亩15000元。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.普昌雄、朱文棚的诉讼主张是否应当得到支持；2.普昌雄、朱文棚是否存在违约行为，潘军荣、潘云春的反诉主张是否应当得到支持。针对焦点1，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的双方当事人签订的《土地承包合同书》是双方协商一致后自愿签订的，系双方的真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。按照《合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同，本案的双方当事人签订的《土地承包合同书》中并未约定土地的交付时间，本院结合潘军荣、潘云春提交的普昌雄于2013年10月18日出具的收条及双方当事人各自在诉状中和答辩状中的陈述，确认双方在2013年10月18日对土地交付时间及2013年8月1日至2014年8月1日期间的租金作了口头补充和变更，明确土地交付时间为2014年3月，租金交付金额为1万元，且潘军荣、潘云春于达成约定之日将1万元租金交给了普昌雄，因而可以认定第一年的租金已经交清，普昌雄、朱文棚主张潘军荣、潘云春尚欠2013年8月1日至2014年8月1日期间的租金15000元的诉讼主张无据不能成立，本院不予采纳。2016年1月31日，因玉磨铁路建设需要征用了合同所涉部分土地，双方协商一致后又在各自持有《土地承包合同书》上对补充和变更的内容进行了添加，同时双方签字捺印进行了确认。按照合同记载的内容，原来在合同中约定的第二次要支付的2014年8月1日至2016年8月1日期间的租金6万元是在2016年2月1日一次付清，后来变更为2017年2月1日再付，原来在合同中约定的第三次要支付的2016年8月1日至2019年8月1日期间的租金9万元变更为分三次支付。但是，事后潘军荣、潘云春仅于2016年1月31日、2017年3月7日、2018年2月3日分三次每次3万元共计支付了9万元的租金，至今尚欠普昌雄、朱文棚租金6万元，按照《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，且按照《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因而现在普昌雄、朱文棚要求由潘军荣、潘云春连带支付尚欠2017年8月1日至2019年8月1日期间的租金6万元的诉讼主张，本院予以采纳。潘军荣、潘云春提出的“其二人丢失了1张3万元的租金收条，现实际只欠2018年8月1日至2019年8月1日的租金3万元”的辩解理由无据不能成立，本院不予采信。针对焦点2，对于违约金主张，按照《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案的双方当事人于2016年1月31日协商一致将合同的截止日期变更为2020年3月份果摘完为止后，普昌雄、朱文棚并未按照变更后的约定向某组申请合同展期，存在违约事实，因而潘军荣、潘云春要求普昌雄、朱文棚支付违约金的反诉请求，本院不予采纳，但按照《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案的普昌雄、朱文棚不能履行与某组协商将合同截止时间展期至2020年3月份的义务后，潘军荣、潘云春采取了适当措施与某组协商后进行了展期，由此支付了某组3600元的展期租金，该租金属于因普昌雄、朱文棚的违约行为给其所造成的损失，因而违约金的数额应当确认为3600元，其余部分无据，本院不予采纳。对于青苗补偿费主张，按照《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，本案中的双方当事人签订的土地承包合同期限届满后，潘军荣、潘云春应当将租赁土地返还普昌雄、朱文棚，而双方在合同中并未约定租赁期限届满后，地上的附着物要由普昌雄、朱文棚进行青苗费补偿，现在潘军荣、潘云春针对该项反诉主张提供的证据不足以证明其事实主张，按照谁主张谁举证的举证原则，潘军荣、潘云春应当承担举证不能的法律后果，因而对于潘军荣、潘云春要求普昌雄、朱文棚支付青苗补偿费165000元的反诉主张，本院不予采纳。综上所述，普昌雄、朱文棚合法有据的本诉请求部分，本院予以支持；无据不能成立的本诉请求部分，本院不予支持。潘军荣、潘云春的反诉请求无据不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由潘军荣、潘云春支付尚欠普昌雄、朱文棚的土地租金人民币6万元。二、由普昌雄、朱文棚赔偿潘军荣、潘云春违约金人民币3600元。三、上述第一项与第二项相抵扣后，潘军荣、潘云春共应支付普昌雄、朱文棚人民币56400元，于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。四、驳回普昌雄、朱文棚的其他本诉请求。五、驳回潘军荣、潘云春的其他反诉请求。如果潘军荣、潘云春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取计837.50元，由普昌雄、朱文棚共同负担187.50元，潘军荣、潘云春共同负担650元；反诉费4360元，减半收取计2180元，由普昌雄、朱文棚共同负担25元，潘军荣、潘云春共同负担2155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  温春林二〇二〇年六月二十三日书记员  郭小凤