天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初1883号原告：谢永亮，男，1989年12月23日出生，汉族，住天津市蓟州区，现住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地：天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，公司员工。原告谢永亮与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢永亮的委托诉讼代理人耿丽，被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢永亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年7月1日至2016年6月24日（共计360天）的已付款利息35814.71元（753994元×4.75%÷360天×360）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月19日签订天津市商品房买卖合同，合同约定原告购买被告嘉华帕醍欧花园54-2-302号楼房屋一套，房屋总价款为753994元。原告按照合同约定支付了房款，被告应于2015年6月30日前将验收合格并具备天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付原告，但被告直到2016年6月24日才将具备天津市新建住宅商品房准许交付使用证的房屋交付原告。依据双方签订的天津市商品房买卖合同的约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张付款利息。故起诉。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉求，请求法院予以驳回。第一，原告与被告公司签订商品房买卖合同及补充协议，对逾期交房有两处约定，其中补充协议第四条是对主合同第五条的变更，应以补充协议第四条为准。补充协议第四条约定，被告应向原告支付违约金，而不需要支付利息，违约金上限为已付房款的2%。第二，涉诉房屋于2016年6月16日取得竣工备案证明，于2016年6月24日取得交付使用证，原告于2015年6月30日已经办理了入住手续，虽被告未取得准入证，原告入住行为视为对涉讼房屋虽未取得准入证的认可，是对收房条件的变更。请法院以原告实际损失为基础，按照合同实际情况依法裁判。第三，从原告知道自身权益受到侵害起已经超过3年，原告现在主张超过诉讼时效。第四，即使应该计算违约逾期利息，计算逾期利息的年利率应该是4.35%。本院经审理认定事实如下：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年9月19日，以谢永亮为乙方、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为753994元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2014年9月19日，谢永亮支付向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司商品房购房款233994元。2014年11月24日，谢永亮向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付购房款520000元。2015年7月1日，谢永亮领取房屋钥匙并办理入住手续。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2016年6月16日取得天津市建设工程竣工验收备案书，于2016年6月24日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。谢永亮于2017年3月24日取得不动产权证书。本院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、截止合同交房日期被告未取得商品房准许交付使用证、被告取得商品房准许交付使用证的时间等均无异议，本案的争议焦点包括：（一）原告谢永亮的起诉是否超过诉讼时效；（二）被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否存在违约行为以及违约责任如何承担。关于原告谢永亮的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中原告谢永亮主张被告未按照合同约定于2015年6月30日前将验收合格并具备商品房准许交付使用证的房屋交付，被告认为其于2016年6月24日取得商品房准许交付使用证，应从该日计算诉讼时效。本院认为，商品房准许交付使用证是由蓟县行政审批局颁发给被告的，从合同约定的交房时间即2015年6月30日、被告取得商品房准许交付使用证，到原告取得不动产权证书，被告均未提供证据证明其就是否取得商品房准许交付使用证的情况向原告进行了告知。因此，本案的诉讼时效应从原告取得不动产权证书之日起算，即2017年3月24日。原告的起诉未超过诉讼时效。关于被告是否存在违约行为。被告认为原告办理入住手续视为其认可对交房条件的变更。本院认为，被告并未提交证据证明原告办理入住手续时被告将未取得商品房准许交付使用证的情况告知了原告，被告主张原告办理入住手续视为其认可对交房条件的变更，理据不足，本院不予认可。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，构成违约，应该承担违约责任。关于违约责任如何承担。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。本院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。因此，被告应向原告支付自2015年7月1日起至2016年6月24日止已付房款的银行同期贷款利息32342.52元（其中2015年6月28日至2015年8月25日的年利率为0.0485；2015年8月26日至2015年10月23日的年利率为0.0460；2015年10月24日至2016年6月24日的年利率为0.0435）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告谢永亮已付款利息32342.52元，款项直接汇入原告谢永亮在中国建设银行开户的6217××××7708账户；二、驳回原告谢永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费348元（已减半，原告已预交），由原告谢永亮负担44元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担304元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告谢永亮上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  闫哲二〇二〇年六月四日书记员  张茹附：本案所适用法律条文如下：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。