广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1859号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：何君玲，女，系原告的员工，联系地址。被告：袁金学，男，1982年3月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告袁金学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人何君玲到庭参加诉讼。被告袁金学经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的JF20180809YX0001号《房屋租赁合同》;2、判令被告退还原告己支付的剩余期限的租金共计人民币328636.75元（剩余期限租金以每日租金人民币104.49元，从起诉之日2020年3月4日起计至2028年10月13日）；3、判令被告向原告支付违约金人民币77618.88元，违约金按剩余期限的租金的20%计算。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月9日，原告与被告签署JF20180809YX0001号《住房租赁合同》，约定原告承租被告位于广东省广州市荔湾区龙湾路2号1903房的房屋。租赁期限为2018年8月13日至2028年10月13日，总租金为人民币388094.40元。合同约定，被告应如实、完整地告知原告涉案房屋租赁关系的详细情况，并保证提供的一切文件、资料及信息均系真实、完整、合法、有效，无任何隐瞒。在租赁期限内，原告排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利，被告不得干涉妨碍原告对房屋的使用，且被告应保证租赁期限内原告不受任何第三方的干扰和影响。在租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意，且处分行为不得影响原告的租赁权。否则原告有权解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金、支付违约金并赔偿原告损失。被告与案外人串通捏造涉案房屋带租约的信息，且在捏造的虚假租约到期后拒不将涉案房屋交付予原告，妨碍原告使用涉案房屋正常经营。原告于2019年12月26日在不动产登记中心查册发现涉案房屋因被告债权债务纠纷已被司法查封，原告在中国执行信息公开网上查询发现被告己有28个案件因未执行被列为失信被执行人、限制消费人员。被告的债权债务纠纷使原被告双方的合同履行存在极大风险，被告未能及时消除干扰与不利影响，违反双方的约定，给原告造成严重损失。为维护原告的正当权益，原告特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院准如所请。被告袁金学未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2018年8月9日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《住房租赁合同》（合同编号：JF20180809YX0001），约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区龙湾路2号1903房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第05208681号，房屋建筑面积100.79平方米；房屋为被告独有，已办理产权证，不存在纠纷，不存在司法查封。租赁期限自2018年8月13日至2028年10月13日，空置期为两个月，自2018年8月13日至2018年10月13日，空置期内甲方不向乙方收取租金。租金采取一次性付款，乙方在甲方交付房屋之日起10个工作日内向甲方支付租金的100%，即人民币388094.4元，同日甲方应向乙方支付相当于租金总额的2%即人民币7761.89元作为押金，及相当于租金总额的1%的即人民币3880.94元作为房屋维修基金。甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除。甲方应在2018年8月13日前将房屋交付给乙方。押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用，乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用；租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金；若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用。双方经房屋交验无误的，在《房屋交接及设备清单》签字/盖章确认后移交房屋钥匙视为房屋交付完成。第五条第（二）款甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。第五条第（三）款甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行。第六条第（一）款第3项：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。第六条第（二）款第3三项：自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。第七条第（三）款第2项因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第3项甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的，乙方有权单方解除本合同。依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限的租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金＊6‰＊剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：本人袁金学将广州市荔湾区龙湾路2号1903房物业交付广州建方房屋租赁管理有限公司时，房屋处于抵押状态，上述物业为袁金学提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，他项权利人为中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，权利种类是抵押权，权利范围是全部，最高债权数额3522663元。本人同意将该物业按本合同约定出租给建方公司。本人承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建方公司租赁权的情形，本人应当立即书面通知建方公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。2018年8月27日，原告向被告转账支付租金376451.57元。2018年11月26日，原告将押金7761.89元返还至被告账户。2018年8月13日，原与被告存在租赁合同关系的承租人王宁与原告就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期限2018年8月13日至2019年8月13日，租金为每月3800元。双方确认在当日，原告将案涉房屋交付给王宁，交付后因使用房屋产生的费用均由王宁承担。庭审中，原告述称：案外人王宁在2019年3月之后就没有再向原告交租，王宁的租期在2019年8月12日到期后，王宁没有把房屋交还给原告，而是直接交还给被告。由于无法联系王宁和被告，而物业要求要有业主亲自授权才可以进行换锁，原告无法直接对案涉房屋换锁。故案涉房屋至今不在原告的控制之下。为证明案涉房屋由被告实际控制的事实，原告提交与袁金学父亲在2020年5月27日下午4点24分的电话录音及2020年5月27日到案涉房屋现场拍摄的视频，视频显示原告工作人员到案涉房屋门口发现无人在家，但是门口张贴了一张写有联系电话的纸张，便拨打了该电话，原告在电话中询问对方是否是居住在案涉房屋中以及是否认识袁金学，对方称自己是袁金学的父亲，自己和家人居住在案涉房屋中。另查，案涉广州市荔湾区龙湾路2号1903房，建筑面积100.7915平方米，由被告单独所有，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，抵押权登记日期为2018年6月6日。截止2019年12月26日，案涉房屋的不动产登记查册表上显示房屋有如下查封信息：2019年4月23日广州市番禺区人民法院查封该业；2019年8月23日广州市荔湾区人民法院轮候查封该业78%产权份额；2019年12月5日广州市荔湾区人民法院轮候查封该业8%产权份额。本案起诉状副本已于2020年5月10日公告送达给被告。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《住房租赁合同》的诉请。经查，案涉房屋自2019年4月开始被法院查封限制，后续又被本院轮候查封，且被告私自占有案涉房屋拒不交付原告，原告主张被告上述行为系未经其同意而为，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，被告的上述行为已违反双方合同第五条第（二）、（三）款的约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定单方解除案涉《住房租赁合同》，故本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认案涉《住房租赁合同》于2020年5月10日解除。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《住房租赁合同》第七条第（五款）的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。按原告的陈述，被告已收回案涉房屋，原告在起诉前已无法使用案涉房屋，故原告要求被告退回从起诉之日起计至2028年10月13日的租金，本院予以支持。因立案受理日为2020年3月4日，退回租金从2020年3月4日起算，租金标准可按388094.40元÷120月=3234.12元/月计算，总额以原告起诉主张的328636.75元为限。至于原告主张违约金77618.88元，因低于合同约定“违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限”的标准，本院予以支持。被告袁金学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告袁金学于2018年8月9日签订的《住房租赁合同》于2020年5月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告袁金学向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还自2020年3月4日至2028年10月13日的租金（按3234.12元/月计算，退还租金总额以328636.75元为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告袁金学向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金77618.88元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3697元，由被告袁金学负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年六月三十日书记员  李 婷胡晓琴