河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3306号 原告：秘京京，男，1983年8月27日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：杨啸。 被告：石家庄军远房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**永安街**金裕花园**楼底商**。 法定代表人：王秀青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 原告秘京京与被告石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称“军远公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告秘京京及其委托诉讼代理人杨啸，被告军远公司委托诉讼代理人黄锦、李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秘京京向本院提出诉讼请求：ｌ、判令被告按照协议约定向原告支付回购目标房款全款1359600元，并承担房屋回购所产生的一切费用；2、判令被告向原告支付租金（自2018年1月1日至实际支付之日,年租金按房屋价格1359600元的年息8%计算，暂计算至2020年3月31日为239587.59元）；3、判令被告向原告支付违约金67763元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月23日，原、被告签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定：1、2018年12月31日之前，被告按照1359600元的价格购买原告坐落于石家庄市桥西区，面积为58.52平方米；2、从2018年1月1日开始至房款实际交付之日截止，被告按照年息8%的标准向原告支付房屋租金；3、被告未能在上述期限内完成商品房回购的，被告承诺按照总房款的5%年租金标准继续返租，计67763元；4、甲方承担回购房屋所产生的一切费用。协议签订后，被告并未按照约定向原告支付租金，在约定回购期间届满后亦不履行协议约定的回购义务。原告多次跟被告及工作人员沟通支付租金及回购事宜，被告以筹措资金为由搪塞推托，拒不履行协议。经查，被告在占有原告房屋期间将房屋及整层商铺转租给了第三人，原告已无法确认其房屋的实际位置及四至，且第三方经营状况良好，被告从第三方获得了丰厚的租金收入。原告认为，被告具有履行能力而拒不履行协议的行为，严重违反了协议的约定。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告石家庄军远房产经纪有限公司辩称，1、房屋价款应为1030000元。《房屋买卖协议》中约定的回购价格为1359600元，包括了房款1030000元和2014年1月1日至2017年12月31日四年的租金。2、原告诉请的租金与合同约定的不一致。根据《房屋买卖协议》第二条、第三条和第四条，租金计算方式应为：（1）2014年1月1日至2016年12月31日，被告每年按照房款103万元，年利息8%的标准向原告支付租金，三年合计为247200元。（2）2017年1月1日至2017年12月31日，以总房款1030000元，8%年息，计82400元。（3）因2018年1月24日，被告已支付原告82400元，用于回购目标商铺。所以，2018年1月1日至2018年12月31日房租计算为76223元。（4）2019年1月1日至实际支付之日的租金，计算基数为总房款947600元，按5%年息计算。3、被告同意回购目标房屋。但《房屋买卖协议》第五条明确规定：被告在2018年1月1日至2018年12月31日（即回购期限）内全款回购的，基于回购所产生的一切费用，由被告全部承担。由此可见，对于回购期限以外回购房屋所承担的费用未作约定，被告同意回购目标房屋且同意作为回购人依法依规承担相应回购房屋所需费用。4、原告主张67763元违约金是重复计算，不应获得支持。《房屋买卖协议》第四条约定了逾期回购的情形及补偿标准。原告在第二项诉请中按照年利息8%的标准主张租金，又要求按照年利息5%的标准承担逾期租金，是相互矛盾重复的，高于原告的实际损失。 经审理查明，2014年1月19日，原告从刘志雷（军远公司实际控制人）处购买了《恒大城》4号商业办公楼216号商铺，面积58.52平方米，房款总价为1355263元，前3年租金按照总房款24%一次冲抵购房款，冲抵后原告向被告支付了房款价1030000元。房款付清后，原告即将上述商铺出租给了被告，签订了十二年的租赁合同，时间自2014年1月1日起至2025年12月31日止。被告每年按总房款的8%向原告支付租金。2017年12月23日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定双方商定回购上述商品房的价格为1359600元，其中包括原房款103000元及截止至2017年1月1日三年期间的利息24%计247200元及2017年1月1日至2017年12月31日8%年息计82400元。回购期限：被告回购上述商品房的期限为2018年12月31日之前，从2018年1月1日开始至房款实际支付之日截止，期间按实际时间被告支付原告年息8%，精确至天，此款项另行支付。违约责任如原告不同意回购，则被告支付于原告的款项作为被告租赁此商铺的房租使用，按照年租金为总房款的1%计算，且赔偿被告由此产生的经济损失。被告在回购期限内全款回购的，基于回购所产生的一切费用，由被告全部承担。被告在回购期限内全款回购的，原告务必在15个工作日内无条件协助被告办理房屋权属的过户手续，直至过户完成。另查明，自2017年开始，双方未再签订租赁合同，但被告一直承租至今。2017年5月17日，原告取得诉争商铺的房屋权属证书。2017年12月29日，刘志雷以网银方式支付原告82400元。原告出具收条一张。 以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的恒大城商铺返租合同书、房屋买卖协议、收据、网上银行电子回单、收条、房屋不动产权证书、石家庄市商品房买卖合同等予以证实。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。庭审中，被告同意按照约定的价格回购诉争商铺，本院予以确认。原告协助被告军远公司办理房屋过户的一切手续。关于原告提出的基于回购所产生的一切费用由被告承担的主张，房屋买卖协议中虽对超过回购期限回购所产生的费用未作明确约定，但协议约定了按期回购费用的承担问题，现被告逾期回购，其作为违约方，依据“举轻以明重”的原则及不能让违约方从违约行为中获利这一社会一般人认同的情理，被告应承担基于回购所产生的一切费用。关于原告主张的被告应支付自2018年1月1日之后的租金问题，双方对计算的基数产生争议。房屋买卖协议中虽约定诉争商铺的价格为1359600元，但该数额中包括了2014年1月1日至2017年12月31日的四年的租金。按照年息8%的标准计算，计算的基数即总房款应为1030000元。故原告提出的总房款1359600元的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约责任，房屋买卖协议中的违约责任是针对不同意回购情形进行的约定。现被告同意回购，只是存在逾期回购的情形，但逾期回购期间被告需按照协议约定的标准向原告支付租金，足以弥补原告的损失，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秘京京购房款1030000元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金329600，以上共计1359600元； 二、原告秘京京于本判决第一项履行完毕当日应协助被告石家庄军远房产经纪有限公司办理位于石家庄市桥西区房屋的过户手续，过户所需的一切费用由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担； 三、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秘京京租金（自2018年1月1日起至实际支付之日止，以1030000元为基数，按年利率8%计算）； 四、驳回原告秘京京的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19802元，由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵进昌 人民陪审员  赵子联 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  丁云鹏