广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初635号 原告：黎丽，女，1980年5月17日出生，汉族，秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心经营者、秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心经营者，住桂林市象山区苗圃路******。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 被告：余贤隆，男，1981年11月11日出生，汉族，个体户，户籍所在地：浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 第三人：中国国民党革命委员会桂林市委员会，住所地：桂林市临桂区西城中路**创业大厦西辅楼，统一社会信用代码：114503000076347354。 负责人：区捷，主任委员。 委托诉讼代理人：郭晋亨，广西钧亚律师事务所律师。 原告黎丽与被告余贤隆、第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告黎丽及其委托诉讼代理人姚建才，被告余贤隆的委托诉讼代理人蒋培文、第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会的委托诉讼代理人郭晋亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告将履约保证金60000元、房屋租金人民币390000元，合计450000元返还给原告；2.判令被告赔偿原告损失人民币413746.66元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2016年2月29日，原告与被告签订了房屋承包合同，合同约定，原告租赁桂林市一楼门面20平方米以及二楼至六楼房屋350平方米，租期4年，即自2016年3月1日至2020年2月29日，一楼门面租金每月5500元，按季度支付，履约保证金30000元，二楼至六楼房屋租金:2016年3月1日至2017年2月29日，年租金274000元，分两笔支付:第一笔付200000元，第二笔付完余款，2016年7月1日前付清；2017年3月1日至2020年2月29日，每年租金300000元，按季度支付，履约保证金30000元。2017年4月6日，原告与被告签订补充协议，补充协议约定，被告减少2017年4月1日至2019年3月31日承包金232000元，原告应于2017年4月11日前一次性付给被告两年承包金500000元，2018年4月1日前一次性付给余下两年承包金520000元，合同有效期延长至2021年3月31日。合同及补充协议签订后，原告向被告支付履约保证金60000元，并付清合同约定全部租金1020000元，履行了合同规定义务。 2011年10月31日，被告与第三人签订合作协议，协议约定，被告与第三人合作办学，将第三人举办的桂林市友谊学校（以下简称友谊学校）办好，被告承包经营友谊学校，第三人将桂林市屋提供给被告办学使用，合作期限为2011年11月1日至2016年10月31日，合作期间，被告每年向第三人缴纳承包金，协议生效后三日内向第三人支付当年承包金40000元，2012年承包金260000元，从2013年起，被告交纳的承包金在上一年的基础上增加5%，按季度交纳，被告不得将房屋转借、转租、转让给第三方经营。该合作协议名义合作办学，实则房屋租赁。 在原、被告签订房屋承包合同及其补充协议过程中，被告均未将其与第三人签订合作协议的真实情况如实告知原告。2019年8月26日，第三人向桂林市屋租户及实际占用人发出房屋收回预公告，告知桂林市屋租户及实际占用人自通知之日起做好相关财物清理及搬迁准备工作。2019年9月11日，第三人委托律师向桂林市屋租户及实际占用人发律师函，要求租户在2019年9月20日前搬离桂林市屋，否则第三人将采取停水停电换锁等清场方式自行收回房屋，所产生后果由租户承担。原告收到房屋收回预公告和律师函后，立即与被告联系，并要求被告处理好其与第三人之间关系，采取措施解决存在问题，被告则以各种理由搪塞推拖。经多方了解，原告才最终弄清被告与第三人之间的关系。2019年10月16日,第三人向原告发出收回房屋通知书，要求原告在2019年11月15日前将房屋腾空后交还，否则，将自行收回房屋追究原告的法律责任。原告多次与被告以及第三人交涉未果，2019年11月15日，无奈将租赁的房屋交还第三人。 原告租赁桂林市屋用于经营秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心、秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心、玛蜜儿培训教室、员工宿舍等。因此，合同签订后对租赁房屋进行了装修。经广西众益工程咨询有限公司审核，装修工程金额为人民币892391.89元。被告采取隐瞒事实真相方式与原告签订合同，其行为直接导致原告租赁的房屋被第三人收回不能按期经营，造成原告巨大经济损失，被告应赔偿原告因此所受全部损失。为维护原告合法权益，根据法律有关规定，特向法院起诉，请判如前所请。 被告余贤隆辩称，被告与第三人合作合同至今未解除，而且该房产也没有交付给第三人，仍由被告实际占有、使用和收益。原告自行撤离场地，其损失应当由原告自行承担，与被告无关。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会陈述称，第三人与被告之间的合作协议，合作期限自2016年10月31日已经终止，因第三人不愿意与被告继续续签合同，被告又以种种理由不愿搬离，且被告一直以办学经费的名义支付了场地占用费，所以第三人同意其不定期的延长使用，2019年年初第三人多次通知被告限期搬离，被告最后一次支付场地占用费的时间是2019年1月3日，所以第三人在2019年8月至10月通过自力救济收回房屋，目前该房屋由第三人实际占有并使用，第三人是在2019年8月预收回房屋时才得知被告又转租给原告，第三人认为被告行为明显违反了第三人与被告此前协议，原告的诉请是否应得到支持，由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告认为原告提交的《接收房屋证明》的真实性无法确认，其表示系原告与第三人之间进行的交接，其不清楚房屋交接的情况。第三人对该证据无异议，并表示涉案房产现确实在其实际控制之下。本院认为该证明系第三人接收房屋后向原告出具的证明，第三人对此证据无异议，故本院对该证据予以确认。 2.被告对原告提交的《关于桂林市1-4层装修工程的结算审核报告》（桂众造价[2019]1011号）及审核收费票据不予认可，其认为该审核系原告自行委托且与本案无关。第三人对上述证据无异议。本院认为，被告虽对该证据提出异议，但未能提供证据予以反驳，该报告系由具有评估资质的评估机构出具，故对该报告及收费票据的真实性本院予以确认。 3.被告对原告提交的装修合同、装修工程结算单、施工图及原告就装修事宜与被告进行沟通的微信聊天记录未提出异议，但认为原告在2017年仅仅进行了部分装修，且认为原告依据上述材料进行的审计，系其单方行为，不予认可。第三人表示上述证据由法院核实确认。本院认为，原告提交的上述证据均有原件核对，被告亦未对上述证据的真实性提出异议，故对上述证据的真实性予以确认。 4.被告对原告提交的退款申请及退款汇总表的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人表示上述证据由法院核实确认。本院认为，原告提交的上述证据均有原件核对，被告虽提出异议，但并未提交证据予以反驳，故对上述证据的真实性、合法性予以确认。对于上述证据的关联性，将在本院认为部分予以阐述。 5.被告对原告提交的拆卸搬运合同及相关票据的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人表示上述证据由法院核实确认。本院认为，原告提交的上述证据均有原件核对，被告虽提出异议，但并未提交证据予以反驳，故对上述证据的真实性、合法性予以确认。对于上述证据的关联性，将在本院认为部分予以阐述。 6.被告对原告提交的与秀峰区北海道养生休闲会所的结算清单及转账凭证的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人表示上述证据由法院核实确认。本院认为，原告提交的上述证据均有原件核对，被告虽提出异议，但并未提交证据予以反驳，故对上述证据的真实性、合法性予以确认。对于上述证据的关联性，将在本院认为部分予以阐述。 7.被告对原告提交的原、被告双方就原告撤场之后的补偿问题进行协商的微信聊天记录表示无法确认，但认可被告确实跟原告提出过调解方案。第三人表示上述证据由法院核实确认。本院认为，被告虽对上述证据未予确认，但认可原告有提出过调解方案，故本院对双方曾进行沟通协商的事实予以确认。 8.原告对被告提交的第三人2020年3月26日张贴的通知的真实性无法核实。第三人对该证据的真实性无异议。本院认为该通知系由第三人张贴，第三人对上述证据的真实性予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。 9.被告对第三人提交账户明细查询的真实性无异议，原告表示上述证据由法院核实确认。本院认为该证据系被告向第三人交付相关费用的查询记录，被告对此无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 10.被告对第三人提交的民办非企业单位登记证书副本的真实性无异议，原告表示其对被告与第三人的办学情况不清楚。本院认为该证据系被告与第三人合作办学的相应证据，被告对此无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会系桂林市一至六层房屋（建筑面积674.07平方米）的所有权人。 2011年10月31日，第三人作为甲方与被告作为乙方签订一份《合作协议》，约定：双方合作将甲方举办的桂林市友谊业余学校办好；合作办学期间，乙方承包经营友谊学校；甲方将桂林市的房屋提供给乙方办学使用，乙方不得擅自改造和改变房屋结构以及用途，不得擅自将上述房屋转借、转租、转让给第三方经营、使用；合作办学期间友谊学校校长由乙方担任，办学由乙方自筹资金、自主办学、独立核算、自负盈亏；合作期间从2011年11月1日至2016年10月31日止；乙方向甲方交纳40000元作为当年承包金，2012年乙方向甲方交纳260000元作为当年承包金，2013年起乙方向甲方交纳的承包金在上一年的基础上增加5%，等等。2016年10月31日，合同到期后，被告与第三人未续签合同，被告按原合同约定交纳承包金至2019年1月。桂林市友谊业余学校已注销登记。 2012年，原告即开始承租涉案房产。合同到期后，原告作为乙方与被告作为甲方于2016年2月29日续签了两份《房屋承包合同》，其中一份合同约定：乙方承包坐落于20平方米的房屋用于商业经营；承包期限自2016年3月1日起至2020年2月29日止；每月承包金5500元；签订合同当日乙方向甲方支付履约保证金30000元，承包期满后，确认乙方履行合同的全部条款后，10日后由甲方全额、无息退还乙方，因乙方提前终止合同或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时，保证金不予退还；承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿，等等。另一份合同约定：乙方承包坐落于二楼至六楼350平方米的房屋用于商业经营；承包期限自2016年3月1日起至2020年2月29日止；2016年3月1日至2017年2月29日，年承包金274000元，2017年3月1日至2020年2月29日，每年承包金300000元；签订合同当日乙方向甲方支付履约保证金30000元；承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿，等等。原告按约定共向被告支付履约保证金60000元。2017年4月6日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《补充协议》，约定：“第一条：关于甲方给予乙方减免承包金事宜，承包房屋一楼面积20平方米及2-6楼所有场地。本承租房屋坐落于桂林市。1、甲方减少乙方一楼面积20平方及2-6楼年承包金人民币壹拾壹万陆仟(¥116000.00元)，乙方一次性付给甲方两年承包金人民币伍拾万元整(¥500000.00元)；即从2017年4月1日至2019年3月31日止，共计减少人民币贰拾叁万两仟元整(¥232000.00元)，其中包括装修免租期壹个月。(原合同两年承包金共计人民币为柒拾叁万两仟（￥732000.00元）。2、经甲、乙双方共同约定，乙方应在2018年4月1日前一次性付给甲方两年承包金人民币伍拾贰万元整(¥520000.00元)。即2019年4月1至2021年3月31日承包金。（原合同两年承包金共计人民币为柒拾叁万两仟（¥732000.00元）。3、如果乙方履行以上第一条第2点之约定，原合同有效期延长至2021年3月31日。第二条：如果乙方不能正常履行以上第一条第2点之约定，乙方应补交给甲方于2017年4月1日至2019年3月31日期间为乙方所减免的承包金人民币贰拾叁万贰仟元整。乙方应恢复并履行原合同。第三条：以上承包金所产生的税费由乙方承担。第四条：乙方以银行转账方式支付承包金，应于2017年4月11日前支付第一笔承包金人民币伍拾万元整。”补充协议签订后，原告通过其姐姐黎玉容银行账户于2017年4月11日、2017年4月13日、2018年4月3日、2018年4月8日分六次共计向被告转款1020000元。原告承租该场地作为秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心、秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心的经营场所。原告经被告同意对租赁场地重新进行装修。2017年4月20日，原告与桂林市天一装修工程有限公司签订了施工合同，约定工期两个月，从2017年4月20日起至2017年6月20日，工程造价约为600000元。2019年8月20日，经原告与桂林市天一装修工程有限公司结算，工程总造价为970334.14元。 2019年8月26日，第三人向原告等租户及实际使用人发出一份《房屋收回预公告》，告知原告其与被告的合同到期，其已要求被告交还位于桂林市产，被告亦未交纳合作管理费长达半年之久，请原告及时做好相关财物清理及搬迁准备工作。原告收到通知后与被告进行沟通未果。2019年9月11日，第三人委托广西钧亚律师事务所、广西金桂律师事务所向原告等租户及实际使用人发出律师函，告知原告等租户应在2019年9月20日前搬离桂林市屋，如逾期未搬离或未全部搬离，第三人将采用停水、停电、换锁等清场方式自行收回房屋等。2019年10月16日，第三人再次向原告等租户及实际使用人发出《收回房屋通知书》，要求原告在2019年11月15日前将所占房屋腾空后交还第三人。2019年10月30日，原告为拆卸、搬运设施设备与桂林市小鸟装饰工程有限责任公司签订《拆卸搬运合同》，由该公司负责其位于桂林市租赁房屋内设施设备的拆卸搬运工作。原告为此支付搬运费用30500元。2019年11月15日，原告将桂林市一楼门面、二楼至六楼交还给第三人。第三人向原告出具了接收房屋证明。 因原告提前搬离租赁房屋，秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心、秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心不能继续经营。秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心消费者原在该中心充值的消费卡不能继续使用，均向该中心申请退还充值卡里剩余的款项，原告退还38名消费者款项共计42907.60元。原告将秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心未能做完的服务项目转给了秀峰区北海道养生休闲会所。2019年10月21日，双方进行了结算，秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心转让的项目共计861次，每次按10元计算，共计8610元，因秀峰区北海道养生休闲会所向秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心购买了三套产品，共计2429元，两项抵扣后原告支付给秀峰区北海道养生休闲会所6181元。 原告委托广西众益工程咨询有限公司对桂林市天一装修工程有限公司负责施工的桂林市1-4层装修工程结算书进行审核。广西众益工程咨询有限公司于2019年11月19日出具桂众造价[2019]1011号《关于桂林市1-4层装修工程结算的审核报告》，审核认定送审金额为970334.11元，审定金额为892391.89元，核减金额为77942.22元。原告为此支付评估鉴定费用7081.70元。 本院认为，本案争议的焦点主要有：一是原、被告之间合同终止系由谁的原因造成；二是原告主张被告退还保证金、租金并赔偿损失是否有依据。 一、关于原、被告之间合同终止系由谁的原因造成的问题。 2011年10月31日，被告与第三人签订的《合作协议》约定双方合作将第三人举办的桂林市友谊业余学校办好；合作办学期间，被告承包经营友谊学校；第三人将桂林市的房屋提供给被告办学使用，被告每年向第三人交纳承包金。合作应当由双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，但从被告与第三人签订的上述《合作协议》来看，明显不具备上述要件，故被告与第三人签订的《合作协议》名为合作实为租赁，双方之间形成的系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，第三人与被告签订的合作协议约定的期限于2016年10月31日届满，双方未续签合同，但被告一直未将租赁物交还第三人，双方从2016年11月1日起形成的系不定期租赁合同关系。被告向第三人交纳租金至2019年1月，第三人在被告未交纳租金的情况下，多次向被告及实际承租人发出收回房屋的通知符合上述法律规定。被告辩称，双方的合同到期后虽未续签合同，但第三人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限同原合同，即被告与第三人之间的合同尚未到期，该辩解理由缺乏法律依据，本院不予采纳。 被告与原告签订的《房屋承包合同》及补充协议，虽名为承包合同，但从合同内容来看被告将涉案的场地交给原告使用，原告按约定交纳一定的费用，双方之间形成的亦应属于租赁合同关系。被告在明知其与第三人签订的合作协议已经届满，双方未续签合同的情况下，仍在2016年2月29日、2017年4月6日与原告签订承包协议及补充协议，约定租赁期限至2021年3月31日止。第三人因被告从2019年1月起未交纳租金，从2019年8月起多次向原告等承租户发出收回房屋的通知，原告接到第三人的通知后与被告沟通未果，原告于2019年11月15日向第三人交还了租赁的房屋，自此原告与被告之间的租赁合同无法再继续履行，合同提前解除。被告辩称其与第三人的租期尚未届满，原告擅自向第三人交还房屋，系原告自己的原因终止了合同，相应的损失应由其自行承担，该辩解理由与事实不符，亦没有法律依据，故被告的上述辩解理由，本院不予采纳。 二、关于原告主张被告退还保证金、租金并赔偿损失是否有依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，被告对原告因提前解除合同所遭受的损失应当承担相应的赔偿责任。 因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，原告要求被告退还履约保证金60000元的请求符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。 因原告已将租期内的租金全部交纳给被告，现因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，原告要求被告退还已支付的未使用租赁物期间租金的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年11月15日将租赁物交还给第三人，故被告应退还的租金从2019年11月16日起算，原告主张从2019年9月1日起计算缺乏事实依据，本院不予支持。原告支付2019年4月1日至2021年3月31日的租金共计520000元，故被告应退还的租金应为357500元（520000元÷24个月×16.5个月）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”，适用本条司法解释要具备两个前提，其一是承租人所做附合的装饰装修经出租人同意；其二是房屋租赁合同解除时出租人和承租人没有约定如何处理附合的装饰装修物。本案中，原、被告在两份《房屋承包合同》中均约定：“承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿。”这说明双方就合同解除时附合的装饰装修物如何处理作出了约定，故原告主张被告赔偿其装修损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告主张的装修审核鉴定费用，本院亦不予支持。 因原、被告之间的合同提前解除，租赁场地无法继续使用，原告向消费者退还款项42907.60元，将原有的服务项目转给秀峰区北海道养生休闲会所并支付8610元（因秀峰区北海道养生休闲会所购买了原告的产品抵扣了2429元，实际支付6181元）。原告因合同提前解除，需提前撤离租赁场地，支付拆卸及搬运费用30500元。上述共计82017.60元均属于原告因合同提前解除而遭受的损失，被告应当予以赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告余贤隆退还原告黎丽履约保证金60000元； 二、被告余贤隆退还原告黎丽租金357500元； 三、被告余贤隆赔偿原告黎丽损失82017.60元； 四、驳回原告黎丽的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费12437元（原告已预交），由原告黎丽负担5244元，由被告余贤隆负担7193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12437元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳 瑜 人民陪审员  王暄懿 人民陪审员  申和平 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  林弋杰