广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2769号上诉人（原审被告）：佛山市南海铂悦酒店有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：任志楚。委托诉讼代理人：黎卫国，广东睿广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城粥家庄快餐店西樵分店，住所地广东省佛山市南海区。负责人：黄敏怡，该店经理。委托诉讼代理人：童杰斌，该企业员工。上诉人佛山市南海铂悦酒店有限公司（以下简称铂悦酒店）因与被上诉人佛山市南海区桂城粥家庄快餐店西樵分店（以下简称粥家庄西樵分店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。铂悦酒店上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费由粥家庄西樵分店承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。第一，根据双方当事人签订的《租赁合同》第六条第1点的约定，粥家庄西樵分店应负责涉案租赁物及附属设施的维护、保养并承担相应费用，一审判决扣除租金作为维修费用是错误的。第二，粥家庄西樵分店因《租赁合同》到期而自行锁门，并非铂悦酒店强行锁门。故一审判决认定铂悦酒店未履行修缮义务、对粥家庄西樵分店的报价不作回复以致粥家庄西樵分店未能动工修复、涉案租赁物一直处于影响使用状态以及铂悦酒店在租赁期届满前强行锁门且拒绝粥家庄西樵分店搬离物品的事实错误，导致错判。请求二审法院撤销一审判决，支持铂悦酒店的上诉请求。粥家庄西樵分店辩称：第一，粥家庄西樵分店于一审提交的光盘、图片可证明涉案租赁物漏水的情况并非由粥家庄西樵分店造成，而是从二楼漏水下来。第二，若是粥家庄西樵分店自行锁门，粥家庄西樵分店无需另案提起诉讼要求铂悦酒店返还物品。第三，粥家庄西樵分店两次就铂悦酒店的锁门行为向公安机关报案。粥家庄西樵分店向一审法院起诉请求：1.铂悦酒店赔偿粥家庄西樵分店提前终止合同赔偿金65883元；2铂悦酒店返还2015年9月15日至2019年7月31日期间多收取的电费117764.37元；3.铂悦酒店承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：2015年9月15日，粥家庄西樵分店（承租方，乙方）与铂悦酒店（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定由粥家庄西樵分店承租铂悦酒店位于佛山市南海区某镇某路X号铂悦酒店首层8-11号商铺，租赁物作饮食用途。租赁期限为4年，从2015年9月15日至2019年9月14日，租赁期限届满，甲方有权单方自行收回租赁物。2017年9月15日至2019年9月14日租金为每月21961元，2015年9月15日至2019年9月14日，每月垃圾费300元。乙方应按租赁合同中甲乙双方约定的期限内缴纳租金，即每月8日前缴纳当月租金。水费电费按实际用量缴收，其中电费1.35元/度，乙方每月5日前向甲方缴纳，款项汇入黄某群银行账户。2019年8月6日，铂悦酒店书面回复粥家庄西樵分店，门店浸水的主要原因是下水管堵塞，需停业维修。在不停业又要继续施工的情况下，施工队陈述无法进行。再三磋商、达成如下共识，由粥家庄西樵分店自行找人维修，施工所需费用先出预算，上报铂悦酒店，审核后施工，铂悦酒店就一直等着粥家庄西樵分店的预算。2019年8月12日，粥家庄西樵分店发送函件予铂悦酒店，确认施工所需费用清单，并陈述先将施工预算报价发送予铂悦酒店，待铂悦酒店认可后再组织人员施工，请铂悦酒店尽快回复，以尽快解决粥家庄西樵分店门店营业问题。2019年8月21日，铂悦酒店书面通知粥家庄西樵分店，根据双方签订的租赁合同，粥家庄西樵分店应在2019年8月8日前交纳租金及其他费用合计29084.1元，虽铂悦酒店多次催缴，但至今未能缴纳，要求粥家庄西樵分店于2019年8月25日前缴清，否则按合同约定收回场地。2019年8月22日，粥家庄西樵分店发函铂悦酒店，陈述因己方报价后铂悦酒店没有答复，期间店铺连续水浸，影响营业，为维护正常营业，粥家庄西樵分店只能自行组织施工队施工，施工费用12970元将从租金里扣除。2019年9月12日，案外人（粥家庄西樵分店主张为其员工王某）与铂悦酒店工作人员黄某群电话沟通要求搬离租赁物内物品，要求黄某群开门，黄某群回复要搬东西先交租金。2019年11月7日，案外人再次与铂悦酒店人员黄某群电话沟通，要求搬离物品，黄某群回复先缴纳租金水电费才能搬离物品。一审中双方确认涉案租赁物现已锁门，粥家庄西樵分店主张为铂悦酒店在2019年8月27日强行停水、停电并于次日锁门。铂悦酒店陈述为粥家庄西樵分店在2019年8月29日自行离场自行锁门。2019年8月30日，粥家庄西樵分店向一审法院提起诉讼。另经双方确认涉案租赁物用电为转供电，租赁期间，粥家庄西樵分店、铂悦酒店按照合同约定的1.35元/度计收粥家庄西樵分店实用电费，另最后一个月租金（2019年8月15日至9月14日期间的租金）粥家庄西樵分店尚未支付。一审中，一审法院向佛山市自然资源局南海分局发函询问涉案租赁物的规划报建情况，复函称涉案建筑物已于1998年5月21日办理了房产证[登记字号：33XX（3）]。一审法院认为，粥家庄西樵分店、铂悦酒店签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。铂悦酒店主张粥家庄西樵分店欠付租金及水电，但粥家庄西樵分店未能及时支付租金原因为铂悦酒店未能及时修缮租赁物以符合租赁用途，铂悦酒店书面答复由粥家庄西樵分店报价、铂悦酒店审核、其后施工，但铂悦酒店并未对粥家庄西樵分店的报价回复，致粥家庄西樵分店未能动工修复，涉案租赁物一直处于影响使用的状态，另根据粥家庄西樵分店举证显示，涉案租赁物为铂悦酒店（人员）在租赁期届满前强行锁门且拒绝铂悦酒店搬离物品，即铂悦酒店在租赁期限届满前未履行修缮义务及单方面锁门致使粥家庄西樵分店营业不能，铂悦酒店存在过错。粥家庄西樵分店发函铂悦酒店报价修复费用为12970元，而当月应付租金为21961元、垃圾费为300元及其他费用若干，对修复费用报价与租金及其他费用的差额部分，粥家庄西樵分店理应及时支付，粥家庄西樵分店未能支付，粥家庄西樵分店亦存在过错。综合双方过错，结合租赁期限即将届满的情况，一审法院酌定由铂悦酒店补偿粥家庄西樵分店1.5个月租金即32941.5元作为补偿，另免除粥家庄西樵分店支付租赁期最后一个月（2019年8月15日至9月14日期间）租金的义务。对粥家庄西樵分店主张超出部分，一审法院不予支持。承租期间，粥家庄西樵分店一直按照合同约定支付转供电费，且未举证有提出过异议，即粥家庄西樵分店亦认可该电费的合理性，现粥家庄西樵分店诉请返还承租期间已经缴纳的约定电价与核准电价的价格差额，理据不足，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、铂悦酒店有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款32941.5元予粥家庄西樵分店；二、驳回粥家庄西樵分店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取1986.48元，由粥家庄西樵分店负担1630.48元，铂悦酒店负担356元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为一审判决铂悦酒店应支付补偿款是否有事实和法律依据。铂悦酒店上诉主张，涉案合同约定粥家庄西樵分店应负责涉案租赁物及附属设施的维修、保养并承担相关费用，且涉案租赁物是粥家庄西樵分店自行上锁停止营业，故一审法院认定其未履行修缮义务及单方锁门致使粥家庄西樵分店不能营业并据此判决铂悦酒店向粥家庄西樵分店支付补偿款错误。本院结合案件事实和法律分析如下：首先，关于涉案租赁物存在问题的修缮义务应由谁承担的问题。虽然双方当事人于《租赁合同》第六条第1点约定涉案租赁物及附属设施的维修、保养均由粥家庄西樵分店负责，但从双方往来的函件可知，涉案租赁物存在的问题显然不属租赁物自身及其附属设施的维修、保养问题，且铂悦酒店于2019年8月6日出具《关于下雨时水浸门店的回复》提出由其聘请施工队对涉案租赁物的水浸情况进行修复，或由粥家庄西樵分店找人维修再将预算报给铂悦酒店后施工。可见，铂悦酒店亦自认其对涉案租赁物的存在问题负有修缮义务。故铂悦酒店该上诉主张与事实不符，且有违诚实信用原则，本院不予支持。其次，关于涉案租赁物由谁上锁的问题。铂悦酒店虽上诉主张涉案租赁物系由粥家庄西樵分店自行上锁，但其于一审中关于粥家庄西樵分店自行上锁的时间前后陈述不一，二审中自认其于后期有锁门行为，但锁门时间从最初的2019年9月29日经法官询问为何粥家庄西樵分店于2019年9月12日致电其工作人员黄某群要求搬离物品后又改为同月12日，且相关陈述均未提交证据予以证明。可见，铂悦酒店的陈述并不可信。相反，粥家庄西樵分店提交的涉案租赁物被上锁的照片、报警回执，以及粥家庄西樵分店的工作人员与铂悦酒店的工作人员黄某群之间的通话记录可以相互印证，证明铂悦酒店对涉案租赁物进行上锁，粥家庄西樵分店于2019年9月12日致电要求返还物品的事实。是故，铂悦酒店的该上诉主张同样缺乏事实依据，本院不予采信。综上，一审判决根据所查明的事实，综合考虑双方当事人各自的过错程度以及涉案租赁物的期限即将届满的情况，酌定由铂悦酒店向粥家庄西樵分店支付1.5个月的租金32941.5元作为补偿，处理得当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。铂悦酒店的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由上诉人佛山市南海铂悦酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月二十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣