广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1479号上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市新会区中诚物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区*********。法定代表人：吕瑶芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：简嘉仪，女，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒲志友，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市云阳县**********附1号，现住广东省江门市新会区********************。公民身份号码：512************。委托诉讼代理人：周波，广东瀛真律师事务所律师。原审第三人：江门市新会彩艳实业有限公司，住所地：广东省江门市新会区*************。法定代表人：邱丽燕，该公司董事长。上诉人江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）与上诉人蒲志友、原审第三人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）土地租赁合同纠纷一案，两方上诉人均不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中诚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认中诚公司与蒲志友于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2018年5月2日解除；3.蒲志友向中诚公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段新会古典家具城原编号为***（东）1199.41平方米土地及地上建筑物；4.蒲志友向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费206445元、管理费和保洁费19800元、逾期付款违约金（以尚欠款为基数，自2013年6月1日起至全部欠款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.9%水平上加收50%计算）；5.蒲志友承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、中诚公司履行了提供土地的义务，蒲志友理应履行相应的交付土地使用费、管理费和保洁费的义务。本案合同是土地租赁合同，提供土地给蒲志友使用是中诚公司在合同中的主要义务，也是先履行义务。在合同期内的2013年5月1日至2017年11月30日期间，建筑物一直在占用中诚公司提供的土地，蒲志友也一直在使用地上建筑物。因此，中诚公司已履行了提供土地的主要义务和先履行义务。交付土地使用费、管理费和保洁费是蒲志友在合同中的主要义务，也是后履行义务。既然中诚公司履行了提供土地这个先履行义务，蒲志友理应履行交付土地使用费、管理费和保洁费这个后履行义务。供应电源是中诚公司在合同中的次义务之一，也是先履行义务之一。中诚公司非恶意停止供应电源的行为，可能会导致蒲志友短暂的暂停经营，可能会减损建筑物部分的使用价值，但没有减损土地的使用价值，也没有造成蒲志友无法继续经营的后果，蒲志友当时已及时利用其他方式取得电源，继续转租给他人经营使用，最后并没有造成经济损失的事实后果。而中诚公司没有履行供应电源这个先履行义务，蒲志友可以拒绝相应的交付电费这个后履行义务的。因此，提供土地对应的义务是交付土地使用费、管理费和保洁费，提供电源对应的义务是交付电费。一审判决将二者混为一谈，将中诚公司没有提供电源的后果对应蒲志友可以拒绝交付土地使用费、管理费和保洁费，该认定错误，应予以纠正为支持中诚公司向蒲志友主张2013年5月至2017年11月期间的土地使用费、管理费、保洁费及相应的违约金。从而也应纠正中诚公司无须返还停电期间的土地使用费58431元给蒲志友。二、蒲志友拒绝缴交费用的行为已构成解除合同的条件。中诚公司履行了提供土地的义务，蒲志友理应履行相应的交付土地使用费、管理费和保洁费的义务，但蒲志友拒绝交付费用，其行为已构成违约。鉴于蒲志友拒绝交付费用的行为，中诚公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，提出解除合同的主张合法合理。三、关于蒲志友是否未经中诚公司同意转租土地及地上建筑物给他人。（一）一审判决认定中诚公司与蒲志友对涉案土地的地上建筑物没有租赁关系，蒲志友将地上建筑物租赁给他人使用不属于转租行为，中诚公司认为一审判决的认为是错误。1.地上建筑物权属彩艳公司。本案土地使用权人是彩艳公司，根据“房随地走”的原则，地上建筑物应属于土地使用权人所有。若建筑物办理产权证也只能登记在彩艳公司的名下。中诚公司与蒲志友对在地上添加的建筑物约定了权属，应按约定处理建筑物权属的问题。根据双方的《土地使用合同》第八条约定“乙方负责自费在使用的土地上自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有”、第十条约定“……导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，……乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方”这些约定中的“所有权归甲方所有”“收回”“退回”可以得知双方在签订合同时已清楚约定了涉案建筑物属于中诚公司所有(因中诚公司是彩艳公司的代理人，故建筑物权属彩艳公司)。双方签订本案合同的目的是，出租方平价出租土地换取的是地上建筑物的所有权；承租方平价租赁土地和出资建造建筑物换取的是对建筑物享有15年的用益物权，并不是所有权。2.蒲志友违反约定和法定转租。双方的《土地使用合同》第九条约定“乙方自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经得甲方的同意，而且是从事古典家具生产的厂家”中使用“必须”二字，即“一定要”的意思，有强调的语气。蒲志友却违背双方的约定，在中诚公司明确反对其出租给现在的承租户的情况下，不顾反对，擅自出租，而且不是用作生产古典家具，而是展销古典家具。土地及地上建筑物二者是不能分离的，使用建筑物就连同建筑物所占的土地一起使用。建筑物是建在土地上，建筑物的出租必然包含土地的出租，所以蒲志友的转租行为是成立的。一审判决将房与地的使用予以割裂，应予以纠正。蒲志友将土地及地上建筑物转租给他人，让渡了其对涉案场地的使用权和收益权，已侵害中诚公司的合法权益，削弱了中诚公司对于涉案场地的控制，破坏中诚公司与蒲志友的信任关系，蒲志友该行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“......承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人合同解除权，以保护出租人利益，因此中诚公司有权解除本案合同。（二）关于蒲志友转租土地及地上建筑物的事实。1.蒲志友将涉案铺位之一转租给冉某1经营“新会区大泽镇某甲红木家具馆”。关于蒲志友提出其与冉某1之间是合伙关系的主张，完全没有事实根据和法律依据。蒲志友与冉某1之间是转租关系还是合伙关系，应以工商登记为准。经查实，在工商行政管理部门核准登记：新会区大泽镇某甲红木家具馆类型是个体工商户，经营者是冉某1，组成形式是个人经营。根据《民法通则》第30条：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”；第31条：“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议”；第33条：“个人合伙可以起字号，依法经核准登记，在核准登记的经营范围内从事经营。”的规定，个人合伙的典型特征是共同出资、共同经营、共享收益、共担风险，订立书面合伙协议，依法经核准登记。本案中，蒲志友对冉某1经营活动没有任何出资，也没有参与经营，也不承担经营上的风险，也没有在工商行政管理部门登记办理合伙的营业执照等等，完全没有达到个人合伙的成立要求，故他们之间不是合伙关系，而是转租关系。他们之间所签订的《合伙协议》是为了误导法官而伪造的，不应采信。2.蒲志友将涉案铺位之二转租给黄某2经营“新会区大泽镇某乙古典家具厂”的门店。后来，在2018年11月离场，搬到博览中心的铺位。虽然现在没有转租给黄某2经营了，但转租事实是在本案原一审2018年4月3日立案前已发生，并持续存在到诉讼期间，故应认定蒲志友存在未经中诚公司同意而转租的行为。3.蒲志友将涉案铺位之二、之三转租给谭某3经营“江门市某丙红木家具有限公司”的门店。江门市某丙红木家具有限公司的门店一直在涉案铺位之三进行经营，黄某2经营“新会区大泽镇某乙古典家具厂”的门店撤离涉案铺位之二后，2019年某丙门店承租了铺位之二，现在某丙门店扩大铺位变成现在的铺位之二、之三。蒲志友称其与谭某3合伙成立江门市某丙红木家具有限公司的主张，完全没有事实根据和法律依据。江门市某丙红木家具有限公司从成立至2018年4月27日的类型是有限责任公司(自然人独资)、唯一股东是谭某3。蒲志友没有任何证据可以证明其对该公司的经营活动有任何出资，也没有证据证明其参与经营和承担经营上的风险，他们之间也没有合伙协议，也没有在工商行政管理部门登记办理合伙的营业执照等等，完全没有达到个人合伙的成立要求，故他们之间不是合伙关系，而是转租关系。本案原一审2018年4月3日立案后，蒲志友为了欺骗法官才串通谭某3，在2018年4月28日变更江门市某丙红木家具有限公司的工商登记，增加蒲志友为股东之一，这是他们为了掩盖转租的事实而伪造出来的假象，故不应采信。另外，证人谭某3与蒲志友是亲属关系，双方存在利害关系，证人谭某3的证言也不能作为本案审判依据。（三）关于转租土地及地上建筑物的举证责任。现实中，承租人将租赁场地转租后，往往不签订转租合同，或者签了转租合同，但承租人与次承租人害怕出租人收回场地而否认是转租，根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此，出租人只要证明租赁场地不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三者使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三者可以合法使用，便推定承租人将租赁场地非法转租给他人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定也不相悖。本案中，在蒲志友拒绝提供转租合同的情况下，作为出租人的中诚公司能够提供除了工商登记信息这些有力证据以外，还提供了相互印证的经营现场照片，这足以证实涉案场所经营者并不是蒲志友，而是实际经营者冉某1、黄某2、谭某3。中诚公司提供了个体户的工商登记信息及个体户悬挂在涉案建筑物上的牌匾、广告招牌，已就其主张在举证能力内提供了相应的证据，证明蒲志友存在转租行为，对此蒲志友提供相反的证据不足以推翻中诚公司的证明结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，应确认中诚公司关于蒲志友转租的证据的证明力，认定蒲志友将涉案土地上的建筑物转租给他人经营。土地由蒲志友实际管理控制，蒲志友对于其是否实际使用以及转租土地及地上建筑物掌握相关证据，蒲志友处于优势举证地位，其应提供相反的证据推翻中诚公司的证明结论，但其证据不足，故不应支持蒲志友的意见。蒲志友辩称，一、一审判决第二、三个争议焦点正确、合法，已经回答了中诚公司上诉理由。二、针对中诚公司上诉状第三点转租的问题，涉案土地上的建筑物物权归属属于蒲志友，是由蒲志友投资建设，按照物权法第三十条的规定，属于事实行为设定的物权。中诚公司认为地上建筑物的物权属于彩艳公司是错误的，根据物权法定原则，虽然土地租赁合同中有相关对地上建筑物的约定，即使该合同有效，也只是债权，并没有发生物权变动的法律效力，目前为止，地上建筑物基于蒲志友的自建行为，所有权应当归蒲志友所有。三、中诚公司主张蒲志友转租给某甲红木家具馆的问题，一审中蒲志友已经提供了与某甲红木家具馆登记的经营者之间的合伙协议，也证明某甲红木家具馆是双方合伙经营的，中诚公司认为蒲志友没有出资，没有参与管理，也没有办理相关的营业执照，认为是虚假的合伙没有依据。蒲志友将地上建筑物作为经营场所，实际也是出资，至于有无登记或者有无实际经营与个人合伙并无冲突。四、关于转租给黄某2的问题，在另案（2017）粤07民终1486号生效判决已经处理过。五、关于转租给谭某3经营某丙红木家具有限公司的问题，一审中谭某3也出庭作证，证明了相关情况，以其证人证言为准。六、对于举证责任问题，如前述已经澄清了转租的事实，案外人使用了涉案建筑物也是合法使用，都提供了相关的证明，中诚公司没有相反证据予以证明，也没有就转租进行举证。彩艳公司述称，同意中诚公司的意见。蒲志友上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判中诚公司赔偿蒲志友损失1785000元；3.改判中诚公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、蒲志友的损失不属于进行生意上运营而必须承担的经营风险。经营风险是企业在生产经营过程中因难以预见、不可控制的原因导致原来的经营目标和财务目标发生变化的可能性。一般包括：1.自然风险。如水灾、火灾、地震、台风等引起非经常性的破坏。2.社会经济环境风险。如经济体制、政策、周期变化、同行业竞争、通货膨胀、市场季节性变化以及国家法律法规的调整和变动等。3.企业内部经营管理风险。如经营者由于专业知识差、业务水平低、缺乏应有的管理能力，或者调查研究不够、掌握信息不充分等导致企业内部的管理体制不健全、经营机制的不完善，造成决策失误、管理混乱，使企业遭受巨大的经济损失。而蒲志友主张的损失，实际是中诚公司违约停电行为导致的后果，是人为、可控的，不属于经营风险的范围。二、合同法中关于违约赔偿并没规定间接损失不予赔偿，只规定赔偿因违约所造成的损失。无论是直接损失还是间接损失，均属于损失的范畴。一审认定蒲志友租金损失、额外支付工人工资、订单损失、返还定金损失、搬厂费用等属于间接损失，实际是认定上述损失属于违约所造成的损失。一审以上述损失属于间接损失为由不予支持，违反合同法的规定。三、蒲志友的损失与中诚公司停电行为具有法律上的因果关系。前案已生效判决以及一审判决，均认定中诚公司停电行为属于违约行为。本案事实可以看到，停电行为发生在前，损失产生在后。如果没有中诚公司停电行为，则不会发生蒲志友无法继续经营而导致另租厂房、搬厂、返还定金等各种损失后果。由此可见，停电行为与损失有必然、客观的因果关系。一审认定两者不具有法律上的因果关系，属主观臆断，是错误的。四、蒲志友主张的损失包括可得利益损失和防止损失扩大而支出的合理费用，符合法律规定。1.如中诚公司依约履行《土地使用合同》，不违约采取停电措施，蒲志友将会获得正常的经营利润，也不会导致已有订单无法完成、向客户返还定金等损害后果。因此，蒲志友主张的经营利润、订单损失、双倍返还定金损失均属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合同履行后可以获得的利益”，属于中诚公司违约赔偿的范围。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，工人无法工作，纷纷要求解除劳动关系并支付赔偿金，蒲志友在停电无法继续经营后，另行租赁厂房用于继续经营，是为了避免损失进一步扩大。因此租赁厂房租金损失以及因搬厂产生的搬迁生产设备、原材料等费用，均属于防止损失扩大而支出的合理费用，依法应由中诚公司给予赔偿。五、蒲志友已就损失事实提供了相关证据，且依法提出了损失评估申请，已尽了举证责任。在中诚公司未有充分证据反驳的情况下，应依法认定蒲志友的证据效力。补充上诉意见：涉案土地使用合同直接约束彩艳公司和蒲志友，在签订合同时中诚公司已经表明其作为代理人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，根据相关判例，即使作为隐名的代理人，也应当由其所代理的委托人作为原告，即彩艳公司才是适格的原告。中诚公司辩称，一、蒲志友提交的有关损失的证据，中诚公司不予认可，该证据是蒲志友为了拿到巨额的资金的目的而伪造，即使这些资料是真实的，也不能证明与中诚公司的停电行为有关，可能是蒲志友在涉案场地进行销售同时又租赁另一个地方进行生产，所以中诚公司不认可这些资料。二、这些资料也不能充分证明其损失情况，事实上蒲志友一直在使用涉案场地，而且是一直转租给别人使用。三、即使产生了损失，也属于间接损失，与中诚公司的停电行为没有法律上的因果关系，这些损失是缺乏法律依据，应当不予支持。彩艳公司述称，与中诚公司的意见一致。中诚公司向一审法院起诉请求：1.判令确认中诚公司与蒲志友于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2018年5月2日解除；2.判令蒲志友向中诚公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段新会古典家具城原编号为***(东)1199.41平方米土地及地上建筑物；3.判令蒲志友向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费206445元、管理费和保洁费19800元、逾期付款违约金(以尚欠款为基数，自2013年6月1日起至全部欠款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.9%水平上加收50%计算)；4.判令本案所有诉讼费用由蒲志友承担。蒲志友反诉请求：1.判令中诚公司赔偿蒲志友损失1785000元；2.判令中诚公司退还蒲志友土地使用费58431元；3.中诚公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区**的200000m²工业用地的使用权人是彩艳公司[土地使用证号：新国用(2009)第*****号]。2009年3月8日，彩艳公司为甲方(委托方)与江门市新会区中诚物业代理有限公司(后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司，即本案中诚公司)为乙方(受托方)签订《委托管理合同》，约定彩艳公司将其位于新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号(即原新会汽车厂)的土地、地上建筑物、水电等委托给中诚公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止等条款。2009年11月6日，中诚公司为甲方与蒲志友为乙方签订一份《土地使用合同》，约定由中诚公司提供其代理的位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会古典家具城编号为***(东)的土地1199.41平方米给蒲志友使用(使用期从2009年12月1日起至2024年11月30日止)，由蒲志友向中诚公司每月10日前交纳3358元至4569元不等的土地使用费，如欠交使用费、水电费，中诚公司有权终止合同或采取停止供水电等措施；水源、电源由中诚公司提供，水、电费用由蒲志友负责。合同签订后，蒲志友依约向中诚公司交付了履约保证金8000元，中诚公司亦将1199.41平方米的土地交蒲志友建筑了用于生产、加工古典家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。2010年7月2日，中诚公司认为行政行为的原因，依照合同约定需要解除上述合同，遂以整改要求为由，与蒲志友商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月10日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附新委（2011）3号文件的复印件给蒲志友，通知蒲志友要根据双方于2009年11月6日签订的《土地使用合同》第十条的约定来解除上述《土地使用合同》，并表示该合同从2011年7月11日起解除，还要求蒲志友自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚公司将采取停止供水供电等措施。蒲志友收到《解除合同通知书》后，不同意解除合同。中诚公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对蒲志友涉及本案的车间、展厅供电，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取蒲志友交付的土地使用费等费用。蒲志友认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费至2013年4月，该费用交由中诚公司平时负责收取土地使用费的员工李某5代为收取。中诚公司以双方合同已经解除为由于2012年3月15日诉至一审法院，一审法院于同年12月7日作出（2012）江新法民一初字第498号民事判决，驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2013年4月3日作出（2013)江中法民一终字第152号民事判决，判决：“一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第498号民事判决；二、确认蒲志友与江门市新会区中诚物业管理有限公司于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2011年7月11日解除；三、蒲志友应在本判决发生法律效力之日起五日内向江门市新会区中诚物业管理有限公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会古典家具城编号***(西)土地1199.41平方米土地使用权及地上建筑物；四、江门市新会区中诚物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向蒲志友返还履约保证金16000元；五、驳回江门市新会区中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。”蒲志友不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，后广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民二申字第550号民事裁定，指令江门市中级人民法院再审本案。江门市中级人民法院经再审，于2014年3月19日作出（2013）江中法民再字第49号民事判决，维持（2013）江中法民一终字第152号民事判决。蒲志友仍不服再审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年10月23日作出粤检民抗字【2014】148号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2014年11月26日作出(2014)粤高法审监民抗字第199号民事裁定提审本案，并于2015年10月15日作出（2015）粤高法审监民提字第16号民事裁定，裁定：“一、撤销广东省江门市中级人民法院(2013)江中法民再字第49号民事判决、（2013）江中法民一终字第152号民事判决、江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第498号民事判决；二、本案发回江门市新会区人民法院重审。”一审法院根据上述裁定，重新立案审理，案号为（2015）江新法民一重字第4号。在该案审理期间查明中诚公司向蒲志友发出《解除合同通知书》，不符合合同约定和法律规定的解除条件，不能产生合同已经解除的法律后果。中诚公司也不能提供蒲志友存在转租行为，即使存在转租行为，中诚公司作为出租场地管理者，是应该能及时发现出租场地不是由蒲志友本人经营，有可能存在转租的情况，但中诚公司一直未提出过异议，已超过法律规定的期限。故一审法院根据上述事由，判决驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服上述判决，依法提起上诉。案经二审审理，江门市中级人民法院认为上述判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，于2017年11月9日作出（2017）粤07民终1486号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。双方当事人收到江门市中级人民法院的上述判决书后，认为均须继续履行合同，中诚公司于2017年11月底至12月初期间为蒲志友恢复涉案建筑物的电供应，蒲志友亦自2017年12月起向中诚公司交纳合同约定的土地使用费等相关费用。后中诚公司认为蒲志友没有交纳2013年5月1日起至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费，于2017年12月11日向蒲志友发出催收通知，要求蒲志友支付所欠的2013年5月1日至2017年11月30日的土地使用费、管理费和保洁费共267464.7元。中诚公司又于2018年1月11日通过公证邮寄《再次催收欠费通知书》《通知》和《欠费明细表》给蒲志友，再次催收蒲志友所欠的2013年5月1日至2017年11月30日的土地使用费、管理费和保洁费以及暂计至2017年12月31日的逾期付款违约金，共272257.25元。蒲志友认为中诚公司对其停止供应水、电，导致其无法经营，拒不缴交上述费用给中诚公司。中诚公司以蒲志友没有缴交上述费用及存在擅自转租行为为由再次提起本讼。蒲志友也认为中诚公司擅自对其停水、电供应造成经营损失，提起反诉。另查明，在蒲志友租赁中诚公司土地上的建筑物门口分别悬挂有“精胜某甲红木馆”、“精胜某丙”的牌匾；个体工商户“新会区大泽镇某甲红木家具馆”于2016年7月8日登记成立，登记经营者为冉某1，登记经营地址为“江门市新会区大泽镇莲塘山塘口开发区3一2号”；“江门市某丙红木家具有限公司”于2015年11月13日登记成立，法定代表人为谭某3，登记地址为“江门市新会区*******坑(土名)”。2019年1月21日，中诚公司到新会公证处办理保全证据的公证，在公证处公证下先后到“精胜某甲红木馆”、“雨红某丁古典家具批发”、“雨红艺家”、“精胜某丙”店铺购物，上述店铺分别以“新会区大泽镇某甲红木家具”、“新会区大泽镇某丁古典家具店”、“新会区会城某戊红木古典家具厂”、“某丙红木家具有限公司”的名义对外销售产品。一审法院认为，本案立案时为租赁合同纠纷。本案在审理过程中查明中诚公司与蒲志友合同约定租赁的标的物为土地使用权，由蒲志友占有、使用中诚公司提供的土地使用权，向中诚公司交付土地使用费，实为支付租金。故本案案由变更为土地租赁合同纠纷。本案的焦点问题：1.中诚公司是否为本案适格主体?2.蒲志友是否应支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费?3.蒲志友是否存在转租的行为，中诚公司能否以此为由解除租赁合同，并主张其返还涉案土地及地上建筑物?4.蒲志友主张因中诚公司停电供应造成其损失、返还停电期间土地使用费是否应予支持?关于第一个焦点问题。本案所涉《土地使用合同》虽然由中诚公司以自己名义与蒲志友签订，但中诚公司仅为受土地使用权人彩艳公司委托管理涉案土地，并受彩艳公司的委托签订合同。合同也明确约定“甲乙双方就乙方使用甲方代理的位于新会新开公路大泽莲塘地段，即原新会汽车厂内的土地事宜……”，即在签订合同时中诚公司已表明其代理人身份。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，涉案《土地使用合同》直接约束委托人彩艳公司和蒲志友，彩艳公司在本案中以有独立请求权的第三人参加诉讼，且其对中诚公司作为合同代理人提起诉讼没有提出异议，故中诚公司作为本案主体适格。关于第二个焦点问题。蒲志友在诉讼中确认自2013年5月至2017年11月30日期间，一是因为中诚公司停止向其提供电，二是法院当时判决解除双方之间的租赁合同关系，中诚公司又变更收费账户，故无法向中诚公司缴交土地使用费、管理费和保洁费。根据中诚公司与蒲志友之间的合同约定，由中诚公司向承租人蒲志友提供水、电，为合同履行的基础，据此蒲志友才能正常利用涉案的土地进行经营，故中诚公司提供水、电的行为，应是合同的先履行义务。蒲志友使用土地后，依照合同约定向中诚公司缴交使用费等，为后履行义务。因中诚公司认为与蒲志友的合同已解除，单方解除双方的合同关系，并擅自停止向蒲志友供电，导致蒲志友无法继续经营，从而使蒲志友无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，蒲志友在此情况下拒绝向中诚公司缴交相应的费用符合法律规定。中诚公司虽然认为蒲志友利用其他方式取电，但无论蒲志友是否取得电源，均不能免除中诚公司的合同义务，亦即不能减轻中诚公司停电行为所造成的法律后果。中诚公司向蒲志友主张2013年5月至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费、保洁费及相应的违约金，于法无据，一审法院不予支持。中诚公司据此要求解除双方之间的《土地使用合同》，不符合双方的约定，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于第三个焦点问题。首先，涉案的《土地使用合同》约定的租赁标的物为土地使用权，涉案土地的地上建筑物为蒲志友自行投资建造的。因中诚公司与蒲志友对涉案土地的地上建筑物没有租赁关系，即使蒲志友将地上建筑物租赁给案外人冉某1、谭某3属实，蒲志友的行为也不构成法律所规定的禁止擅自转租的行为，而应视为蒲志友对涉案土地的地上使用权的合理使用。其次，虽然《土地使用合同》约定“乙方(蒲志友)自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经甲方(中诚公司)的同意……”但该情况不属于《土地使用合同》约定的出租方解除合同的情况，且其又未能举证足以证明蒲志友就此存在根本违约的情况。再次，中诚公司又称蒲志友改变土地用途，但该情况亦不属于《土地使用合同》约定的出租方解除合同的情况。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，中诚公司依法应承担证明蒲志友将涉案土地的土地使用权转租给他人事实的举证责任，但中诚公司未能向一审法院提交足够证明力的证据证实蒲志友存在转租涉案土地的土地使用权的行为，中诚公司依法应承担举证不能的不利后果，一审法院对中诚公司上述主张不予支持。关于第四个焦点问题。蒲志友反诉要求中诚公司赔偿损失，其中：1.2012年1月至2017年12月租赁厂房的租金损失1497600元，中诚公司对涉案场地停电后，额外支付解散工人的一个月的工资262280元、订单损失31000元、返还定金损失90000元、搬厂费用50578元等。对于上述损失，是蒲志友进行生意上运营而必须承担的经营风险，属于间接的损失，上述损失并非停电行为导致的直接损失，与中诚公司对涉案厂房停供电的行为没有法律上的因果关系，且对于上述损失，蒲志友提交的证据不能充分证明损失的情况，蒲志友要求中诚公司赔偿该损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。2.因停电造成诉讼所支出的律师服务费45000元。该费用是蒲志友进行诉讼等法律行为而向律师事务所支付的费用，蒲志友通过律师提供的法律服务，从中获得相应的法律服务，属于蒲志友与律师事务所之间的合同关系，费用的数额是蒲志友与律师事务所协商的结果，不受他人所能干涉，且该费用并非必然的支出，蒲志友作为中诚公司停电行为而导致的损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。3.因中诚公司提起诉讼产生的查封、执行造成的损失。对于该项损失，如果确因中诚公司申请查封、执行而造成的，蒲志友可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。”的规定，向人民法院提起相应的诉讼，现蒲志友在审理本案土地租赁合同期间提起反诉，主张该项损失，不属于反诉的受理范围，在本案中不予调整。蒲志友反诉要求中诚公司返还停电期间其支付的土地使用费58431元。对于该款，中诚公司予以确认。根据前述，一审法院对中诚公司向蒲志友主张停电期间的土地使用费、管理费、保洁费及相应的违约金不予支持，故蒲志友在停电期间即2013年11月至2013年4月向中诚公司支付的上述费用，应由中诚公司返还给蒲志友。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回中诚公司的全部本诉诉讼请求；二、中诚公司应自一审判决发生法律效力之日起十日内返还土地管理费58431元给蒲志友；三、驳回蒲志友的其他反诉请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉案件受理费9964.76元(已由中诚公司预交)、反诉受理费10695.44元(已由蒲志友预交)，合共20660.20元，由中诚公司负担10303.77元，蒲志友负担10356.43元。中诚公司应向一审法院补缴案件诉讼费339.01元；蒲志友多交的上述诉讼费，由一审法院予以退回339.01元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，1.新会区大泽镇某乙古典家具厂为个体工商户，于2013年4月2日注册登记，经营场所为江门市新会区******委会（五和农场、李苑旧小学旁），经营者为黄某2。2.中诚公司一审中提交的现场照片显示，蒲志友利用涉案土地所建的经营场所安装有“某甲红木馆”“某乙家具”“精胜某丙”等招牌。再查明：江门市中级人民法院于2013年4月3日作出（2013）江中法民一终字第152号民事判决第三项应为“三、蒲志友应在本判决发生法律效力之日起五日内向江门市新会区中诚物业管理有限公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会古典家具城编号***（东）1199.41平方米土地及地上建筑物”。一审法院对该判决第三项内容书写有误，本院予以纠正。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对中诚公司、蒲志友的上诉请求范围进行审查。一、关于中诚公司作为本案原告主体是否适格的问题中诚公司与彩艳公司签订了《委托管理合同》，中诚公司对涉案土地的管理得到了彩艳公司合法授权，且彩艳公司作为本案第三人参加了诉讼，并对与中诚公司签订的《委托管理合同》以及本案的诉讼行为予以确认。中诚公司作为出租方，其取得涉案土地使用权的来源合法，进而与蒲志友签订涉案土地使用合同。中诚公司属于涉案合同的签订主体，其本案的诉讼行为也得到彩艳公司的认可，且蒲志友提起反诉所指向的责任主体也是中诚公司。可见，中诚公司与本案有直接利害关系，其作为本案原告主体适格。二、中诚公司与蒲志友于2009年11月6日签订的《土地使用合同》是否应于2018年5月2日解除的问题中诚公司主张蒲志友未经同意擅自转租土地及地上建筑物给他人，符合法定解除条件，双方签订的土地使用合同应予解除。中诚公司主张蒲志友擅自将涉案土地及地上建筑物转租给黄某2经营新会区大泽镇某乙古典家具厂、谭某3经营江门市某丙红木家具店，因（2017）粤07民终1486号案件中中诚公司主张蒲志友擅自转租的事由中已经涉及该两方经营者，该生效判决未支持中诚公司解除合同的主张，本案中中诚公司又以该事由主张解除，本院不予审查处理。至于中诚公司主张蒲志友擅自转租涉案土地及地上建筑物给冉某1经营新会区大泽镇某甲红木家具馆的问题。即使中诚公司主张蒲志友与该主体存在转租关系属实，但中诚公司对蒲志友涉案经营场所采取停水停电措施长达6年时间，构成先行违约。由于中诚公司的违约行为严重影响了蒲志友的生产经营，若蒲志友存在新的转租行为，也是为了减轻其损失所为。加之，涉案《土地使用合同》约定的租赁标的物为土地使用权，涉案土地上的建筑物为蒲志友自行投资建造。即使蒲志友将涉案土地上的建筑物租赁给他人使用，也并非将涉案土地使用权直接转租给他人，蒲志友的该行为应视为蒲志友对涉案土地使用权的合理使用，不构成对涉案土地使用权的擅自转租。综上，中诚公司以蒲志友存在擅自转租的行为主张解除《土地使用合同》，本院不予支持。三、蒲志友是否应向中诚公司支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费及违约金的问题虽然中诚公司与蒲志友之间签订的《土地使用合同》租赁标的物为相应土地使用权，但蒲志友租赁该土地使用权的目的是用于经营，故此中诚公司向承租人蒲志友提供水电，是该合同的履行基础。中诚公司提供水电与交付土地均属于中诚公司作为出租人应履行涉案土地租赁合同的在先义务，并属于保证涉案《土地使用合同》正常履行的必要条件。中诚公司主张其停水停电行为仅对应蒲志友相应的水电费履行的抗辩，而不应及于土地租赁费用的履行抗辩，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，中诚公司于2013年5月1日至2017年11月30日期间停止向蒲志友供水供电，导致蒲志友无法正常使用涉案租赁土地，蒲志友有权拒绝向中诚公司支付该期间产生的水电费、土地租赁费、管理费和保洁费。中诚公司主张蒲志友支付2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费及违约金，理据不足，本院不予支持。四、中诚公司是否应向蒲志友赔偿停电造成的损失1785000元、返还土地使用费58431元的问题蒲志友主张的损失包括经营利润、订单损失、定金损失、与工人解除劳动支付的赔偿金、另行租赁厂房租金以及搬厂产生的搬迁费用等损失。经营利润受经营者的经营行为、市场需求、经营场所环境等多重因素的影响，将来是否实际发生无法确定，不属于可期待利益损失。关于另行租赁厂房租金，因中诚公司主张的2013年5月1日至2017年11月30日期间的土地使用费、管理费和保洁费本院不予支持，故中诚公司并不存在相应的租金损失，其另行支付的租金应属于经营过程中必须自行承担的经营成本，不属于损失的范畴。订单损失、定金损失、与工人解除劳动支付的赔偿金、以及搬厂产生的搬迁费用，蒲志友提交证据不足以证明其主张的上述损失的实际发生情况以及与本案存在关联性。综上，蒲志友主张的1785000元损失，依据不足，本院不予支持。与前述分析同理，中诚公司停止向蒲志友供水供电，导致蒲志友无法正常使用涉案租赁土地，蒲志友有权拒绝向中诚公司支付该期间产生的水电费、土地租赁费、管理费和保洁费。故蒲志友主张中诚公司返还其于2011年12月至2013年4月停电期间已经支付的土地使用费58431元，合法有理，本院予以支持。综上所述，上诉人中诚公司、蒲志友的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26435.14元（江门市新会区中诚物业管理有限公司已预交4693.67元，蒲志友已预交20865元），由江门市新会区中诚物业管理有限公司负担5570.14元，由蒲志友负担20865元。江门市新会区中诚物业管理有限公司应向本院补缴二审案件受理费876.47元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年六月十七日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华