福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初346号 原告：沙县金诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91350427779635631X,住所地沙县洋坊205国道边盛隆汽车园**。 法定代表人：陈镇关。 被告：张素琴，女,1977年12月23日出生，汉族，住沙县扬帆新城**。 被告：吴敬年，男，1976年8月20日出生，汉族，住沙县扬帆新城**。 原告沙县金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告张素琴物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案，同年2月24日依金诚物业公司申请追加吴敬年作为被告参加诉讼。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金诚物业公司的委托诉讼代理人陈镇关，被告张素琴、吴敬年（以下简称两业主）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.两业主支付自2016年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费3992元；2.两业主支付公摊费1434.21元（包括2015年4月至2019年10月绿化用水37.14元，消防用电432.38元、小区及单元路灯电费34.11元，电梯电费137.32元、电梯年检费和维保费793.26元）；3.两业主支付违约金3000元；4.案件受理费由两业主承担。事实与理由：两业主系沙县扬帆新城Ｂ区业主。2016年1月12日金诚物业公司与张素琴签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业服务费每平方每月0.8元。两业主拖欠2016年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费及相关费用共计8426.21元。为此金诚物业公司提交了营业执照、企业资质证书、法定代表人身份证、前期物业管理服务协议、备案情况说明、入伙通知书、业主家庭情况登记表、被告水、电、燃气开户通知书、供水供电及电梯维保、年检收费清单、催缴通知书等。 两业主辩称：1.因住宅楼层质量问题跟开发商协商后于2016年1月12日交房，2015年物业费不能收取，水电公摊费自2019年1月至今都是本幢业主自行交付。2.没有消防用水，要求物业提供消防验收合格报告。3.物业服务不到位。4.物业费应当减免或减少，消防用水费给予免除，预收款给予退还，物业未履行应尽的责任与义务，违约在先，不存在违约金。5.装修垃圾清运费、装修保证金、公共水电周转金及2015年度物业费均应退还。为此两业主提供了网上留言截图、检查鉴定报告、前期物业管理服务协议、历月电费明细、照片、物业移交资料、物业催款告知函、收款收据、视频。 经审理查明： 1.2016年1月12日金诚物业公司作为甲方与张素琴（乙方）签订落款时间为2015年1月1日的《前期物业管理服务协议》，约定金诚物业公司为扬帆新城B区提供物业服务。协议第四条约定物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；带电梯住宅按建筑面积124.8平方米计每平方米每月0.8元；乙方交纳各项物业管理服务费用时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起交纳；乙方违反协议，不按约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；住宅装修保证金2000元，无违规装修及损坏设备设施，入住后3个月将无息退还；协议并对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该协议于2015年经沙县住房和城乡规划建设局备案，备案合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日。 2.金诚物业公司自2015年1月至2019年4月30日持续为沙县扬帆新城B区提供物业服务。 3.两业主系沙县扬帆新城**的所有权人，产权面积为124.8平方米。 4.三明市中驰房地产开发有限公司制作的入伙通知书注明业主办理交房手续时间为2014年12月29日至31日。2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋楼房检查鉴定，结论为该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。 5.案涉房屋于2016年1月12日实际交付，当日张素琴向金诚物业公司缴纳装修垃圾清运费624元、装修保证金2000元、公共水电周转金200元、2015年度物业费1198元。 6.2019年1月起案涉房屋所在楼的业主自行开户并缴纳梯灯及消防电梯电费。 本院认为,2016年1月12日张素琴与金诚物业公司签订前期物业管理服务协议，物业服务企业与业主应按约定与法律规定各自履行义务。金诚物业公司提供了物业服务，享有依法收取相应费用的权利。张素琴是否应缴纳2016年1月11日前的物业服务费问题。协议虽约定缴费时间为建设单位通知入伙（交房）之日，但物业管理条例第四十一条规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故开房商虽曾通知业主交房，但因房屋存在质量问题不符合交付条件由开发商进行维修，该房符合交房条件后未再通知交房，房屋于2016年1月12日实际交付，故物业管理服务费应自实际交房之日计算。2016年1月11日前的物业服务费不应由两业主承担。两业主已缴纳物业费应予抵扣。协议约定物业服务费每月每平方米0.8元，两业主建筑面积124.8平方米，自2016年1月12日至2019年4月30日的物业服务费为3953.7元（124.8×0.8×39.6）。关于装修保证金问题，金诚物业公司主张两业主违规装修、损坏设备，但未提供证据证明。故两业主要求装修保证金2000元应予退回，予以抵扣符合规定，予以支持。抵扣后两业主尚应缴纳物业服务费为755.7元（3953.7-1198-2000）。电梯年检、维护费问题。双方在协议中虽约定“物业管理服务费不包括房屋共用部位……电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费”。但《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”。电梯的日常维护费用属共用设施设备的日常运行、维护费用，属物业服务成本，应由物业公司自行承担。故金诚物业公司要求两业主支付电梯年检、维护费，不予支持。关于水电公摊问题。新旧福建省物业管理条例均规定，水电公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。故水电公摊应由业主分摊。金诚物业公司提交了沙县供电公司、沙县水务公司关于沙县扬帆新城Ｂ区Ｂ5幢水电费缴纳情况，并制作了分摊情况表，自2015年5月1日至2019年4月30日沙县扬帆新城Ｂ区应交纳的水电费为640.95元。居于两业主无需交纳2016年1月11日前的费用。按月份所占比例分摊两业主应承担水电公摊费为529.38元，两业主已交200元，尚欠329.38元。关于违约金问题。两业主虽逾期支付物业管理服务费，但金诚物业公司服务存在瑕疵，且将电梯日常维护与水电公摊混同一并要求业主承担，造成业主无法区分。故对其要求违约金的主张不予支持。垃圾清运费问题。两业主虽提供相片一张，但不能证明系两业主家装修的建筑垃圾，两业主认为金诚物业公司未尽垃圾清运义务，要求返还垃圾清运费，予以抵扣，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十一条，《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张素琴、吴敬年应于判决生效后10日内向沙县金诚物业管理有限公司支付尚欠物业服务费755.7元。 二、张素琴、吴敬年应于判决生效后10日内向沙县金诚物业管理有限公司支付水电公摊费用329.38元。 三、驳回沙县金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由沙县金诚物业管理有限公司负担43.5元，张素琴、吴敬年负担6.5元。当事人负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  张爱林 人民陪审员  张隆金 人民陪审员  林文婷 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  黄 馨 附：一、本判决所依据的法律条文 中华人民共和国合同法： 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 物业管理条例： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 福建省物业管理条例： 第四十九条供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任。法律、法规另有规定的，从其规定。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用： （一）业主自用的向业主收取； （二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取； （三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取； （四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。 …… 物业服务收费管理办法： 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； …… 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释： 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 中华人民共和国民事诉讼法： 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 二、执行申请提示： 中华人民共和国民事诉讼法： 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。