广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2003号上诉人（原审被告）：赖晓荣，女，1966年7月27日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县************。委托诉讼代理人：吴空军，广东松楠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市星港湾物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************卡，统一社会信用代码914***********056M。法定代表人：黄浴连，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。上诉人赖晓荣因与被上诉人中山市星港湾物业管理有限公司（以下简称星港湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赖晓荣上诉请求：请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.上诉人于2008年11月29日入住涉案房屋后发现房屋楼下的配电站噪音过大，造成上诉人一家无法安心居住，自2008年12月1日后连续三年以书面形式向被上诉人的星港湾城市绿洲客户中心反映该噪音过大问题，要求被上诉人解决好该噪音，以便上诉人一家人安心居住。但被上诉人未回复如何解决该问题，致使上诉人一家人无法居住，被迫于2010年10月后搬离，一直到现在都未能居住使用涉案房屋。2.依据《物业管理条例》第二条、第三十五条规定以及《星港湾物业管理委托合同》、《中山市港口镇星港湾物业管理委托合同》约定，被上诉人作为星港湾小区的物业服务企业应提供相应的服务义务即负责小区公共设施、设备的维护、养护、管理义务。上诉人楼下的配电房属于小区公共设施设备，被上诉人在收到配电房存在噪音问题的投诉后，应当聘请环保监测部门检测该噪音是否过大、是否超过国家规定的声音标准，若检测结果是噪音过大，就应该提出相应解决方案提交业委会表决对该配电房进行维修，并将处理此事的具体意见反馈给上诉人。而从本案一审庭审可知，被上诉人确认知晓配电房存在噪音问题，但却未提供任何证据证明其在收到噪音投诉后尽到了上述相应的义务，该噪音问题至今未得到解决。因此，被上诉人怠于履行上述服务义务的不作为行为已构成违约，致使上诉人一家无法居住、被迫搬离，上诉人有权依据法律规定拒绝继续支付物业费。故一审判决是错误的。3.本案属于物业服务合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，上诉人以被上诉人未按照相关法规及合同约定对小区公共设施设备即配电房进行维修、养护、管理而提出反诉请求，也属于物业服务合同纠纷，该反诉与本诉皆是基于《星港湾物业管理委托合同》，基于同一法律关系或法律事实，向法院提出的与本案有牵连的一个独立的反诉请求，应与本诉一并审理。因此一审法院作出对上诉人的反诉不予受理的裁定是错误的。4.被上诉人于2019年4月16日起诉的诉讼请求是2012年8月1日至2017年9月30日期间的物业费。上诉人在一审期间提交的代理词中认为2016年3月份以前物业费已过诉讼时效，应不予支持，但一审法院未对该抗辩请求进行审理。星港湾物业公司辩称，一审判决除了主动调整违约金标准外，认定事实清楚，适用法律正确。一、关于上诉人主张其购买的房屋下面有配电房存在噪音过大的问题，被上诉人确认上诉人曾经提出过噪音问题，但噪音并不存在过大。配电房的设置是在上诉人购买房屋前属于小区的公共设施，被上诉人无权对其进行搬离等处置，又因被上诉人认为并不存在噪音过大的问题并在管理期间跟上诉人沟通过，但上诉人以此为由拒交物业费没有依据，上诉人若仍然坚持配电房存在问题，也是建设单位的问题，与被上诉人无关。二、由于被上诉人在管理过程中并不存在不履行服务合同约定或法律规定义务的情形，上诉人主张的违约责任没有事实依据。另外，一审法院不予受理上诉人在一审的反诉是正确的，上诉人在一审提出反诉主张是基于商品房买卖合同。三、关于诉讼时效，本案一审期间上诉人从未主张过诉讼时效抗辩，即使上诉人在代理词中提出该意见，也不符合关于诉讼时效司法解释规定，上诉人在一审辩论终结前仍未提出诉讼时效抗辩。即便上诉人在二审提出诉讼时效抗辩，也不符合司法解释中关于诉讼时效抗辩除外规定。因此，上诉人二审提出诉讼时效抗辩应当不予审查。且被上诉人在管理期间一直有向上诉人主张物业服务费。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。另外，被上诉人于2017年10月1日0点起主动撤离涉案小区，因此被上诉人一审诉求仅计算至2017年9月30日。星港湾物业公司于2019年4月16日向一审法院起诉请求：赖晓荣支付2012年8月1日至2017年9月30日期间的物业管理费4324.50元及违约金4108.28元（违约金计算方法：以每月物业管理费69.75元为基数，分别从欠费当月16日起按每月2%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年2月28日）。一审法院认定事实：2007年8月1日，星港湾置业公司作为甲方、星港湾物业公司作为乙方，签订《星港湾物业管理委托合同》，双方约定：甲方将位于中山市**********的星港湾花园城市绿洲物业委托于乙方实行前期物业管理；乙方负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8-2.0元向业主或非业主使用人收取物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十五交纳滞纳金；委托管理期限为六年，自2007年8月1日起至2013年5月1日止。2007年5月4日，星港湾物业公司与赖晓荣签订《物业管理委托合同》，约定洋房/单车房按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费，赖晓荣交纳费用的时间为每月15日前，逾期交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。2015年9月28日，星港湾物业公司就上述物业服务收费标准向中山市发展和改革局申请备案，中山市发展和改革局出具的物业服务收费备案表载明：星港湾花园城市绿洲物业收费实行政府指导价物业服务费收费备案标准，住宅为0.8元/平方米/月。星港湾物业公司在前述物业服务合同期满后仍为案涉小区提供事实物业服务，至2017年9月30日进行物业交接后退出城市绿洲小区的管理。赖晓荣是广东省中山市********************的业主，房屋建筑面积88.60平方米（星港湾物业公司确认按87.19平方米主张权利），依据合同约定，赖晓荣每月应交物业服务费69.75元（87.19平方米×0.8元/平方米）。赖晓荣于2007年10月15日办理上述物业收楼手续后，未支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费，星港湾物业公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案民事实体权利。配电房位于案涉物业楼下，赖晓荣以配电房产生的噪音过大影响居住为由拒绝交纳物业服务费，并向星港湾物业公司反映上述问题。星港湾物业公司确认曾收到过赖晓荣对配电房噪音过大问题的反馈，但认为配电房属于全体业主财产，其方无权搬迁，且经现场勘查认为配电房产生的噪音在正常合理范围之内，故后续未采取相关措施。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。星港湾物业公司是经发展商星港湾置业公司选聘为城市绿洲小区提供前期物业管理服务的物业公司，《物业管理委托合同》是星港湾物业公司与赖晓荣真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，星港湾物业公司应提供符合合同约定质量的物业服务，赖晓荣应按时足额交纳物业服务费。赖晓荣曾就其所称的涉案物业楼下配电房噪音过大问题向星港湾物业公司反映，星港湾物业公司亦对此进行过现场勘查，但认为配电房产生的噪音在合理限度之内。赖晓荣称配电房产生噪音过大，严重影响其居住生活，按常理分析，配电房产生噪音不可避免，但因个体对噪音敏感程度不同，因此给日常生活所造成的影响程度亦不同，赖晓荣应先就其辩称的配电房产生的噪音过大并已超出有关声音标准所确定的限度且严重影响其居住生活完成举证责任。在此前提之下，再行评判星港湾物业公司是否已按照合同约定全面、适当履行了物业管护业务。现赖晓荣未就其以上辩解意见完成举证责任，应对此承担举证不能的不利后果。此外，赖晓荣亦未举证证明星港湾物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，故其仅以单方所称的配电房噪音过大为由拒绝支付物业服务费，理据不足，一审法院不予采信。根据中山市改革和发展局文件，星港花园城市绿洲服务收费实行政府指导价，具体标准为物业服务费0.8元/月/平方米。《物业管理委托合同》中约定的物业服务费计收标准与前述备案标准一致，星港湾物业公司亦按照《物业管理委托合同》约定及已经备案的标准向赖晓荣主张物业服务费，合理有据，应予支持。经核算，赖晓荣应向星港湾物业公司支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费4324.50元（69.75元/月×62个月）。关于违约金问题。星港湾物业公司主张按每月2%利率自欠费当月16日起计收违约金，但该标准明显过高，星港湾物业公司未举证赖晓荣未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、赖晓荣于一审判决发生法律效力之日起七日内向星港湾物业公司支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费4324.50元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费69.75元为基数，分别从欠费当月的16日起计收，其中2012年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回星港湾物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（星港湾物业公司已预交），由星港湾物业公司赖晓荣负担并于一审判决生效之日起七日内迳付星港湾物业公司。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：赖晓荣于2010年10月2日向“星港湾城市绿洲客户中心”出具《关於再次要求解决B幢C201户配电房噪音等其他问题的请示》，称“业主多次口头报告和二次的请示，虽然客户中心到做了一些处理，但只是治标不治本。所以业主再次请示要求解决……”2019年8月27日，赖晓荣向一审法院提交民事反诉状，以星港湾物业公司未解决好配电房噪音问题致使赖晓荣一家人无法居住的行为已构成违约为由，反诉请求：1.驳回星港湾物业公司的诉讼请求；2.星港湾物业公司将涉案物业楼下的配电房搬迁走；3.星港湾物业公司赔偿赖晓荣损失38000元。后一审法院于2019年9月2日作出（2019）粤2071民初16802号民事裁定，认为：赖晓荣提起的第1项诉求系针对本诉的答辩意见，第2、3项诉求的前提系赖晓荣所有物业楼下的配电房噪音过大导致其无法正常居住，基础法律关系应属侵权法律关系，而本诉的物业服务合同纠纷属合同法律关系，即第2、3项反诉请求与本诉不属于同一法律关系，不宜在本诉中一并解决，故裁定不予受理赖晓荣的反诉。本院另查明：2019年7月23日，中山市公安局石岐区分局出具证明：兹有我辖区莲兴路宝怡二横街3号居民黄浴连（曾用名：黄玉莲，性别：女，1960年10月28日出生，公民身份号码：440************729），经查，该人于2019年7月16日经市局批准改名，由黄玉莲变更为黄浴连，黄玉莲作曾用名。2019年8月30日，星港湾物业公司经中山市市场监督管理局核准变更登记，法定代表人由黄玉莲变更为黄浴连。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。星港湾物业公司与赖晓荣签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。围绕赖晓荣的上诉，本院作如下分析：首先，关于赖晓荣拒交物业费的理由是否成立问题。星港湾物业公司在与赖晓荣签订上述《物业管理委托合同》后，已实际为赖晓荣涉案房屋所在的小区提供了物业服务至2017年9月30日，赖晓荣依约应向星港湾物业公司支付物业服务费用。现赖晓荣上诉称，星港湾物业公司在接到其关于楼下配电房噪音过大的投诉后一直未作回复，且至今未妥善解决配电房噪音过大问题，此种怠于履行服务义务的行为导致赖晓荣无法继续居住及使用涉案房屋，故赖晓荣有权拒付物业管理费。但经查，星港湾物业公司收到赖晓荣的配电房噪音问题投诉后，经现场勘查认为配电房产生的噪音在合理限度之内。而赖晓荣于2010年10月2日向“星港湾城市绿洲客户中心”出具的《关於再次要求解决B幢C201户配电房噪音等其他问题的请示》，其内容也能反映赖晓荣对星港湾物业公司已对其噪音投诉进行相应处理的事实是予以确认的，只是认为仍未能解决问题。经查，赖晓荣购买了涉案物业并入住使用，现却以星港湾物业公司未能妥善处理涉案楼盘原有的配电房噪音问题为由拒付物业管理费，但一方面，赖晓荣至今未对该配电房产生的噪音已超出国家规定噪音标准的事实作充分有效举证，应承担举证不能的法律后果；另一方面，从现有证据反映，星港湾物业公司也的确有对赖晓荣的投诉进行过处理，有履行相应的物业服务职责。但从赖晓荣反诉要求星港湾物业公司搬迁配电房的主张而言，配电房属于小区的配套公共设施，也涉及全体业主、建设单位设计规划等多方面因素，赖晓荣在本案中据此认为星港湾物业公司违约及未搬迁配电房而拒付物业管理费的理据亦不充分。故在赖晓荣未举证星港湾物业公司存在其他未尽物业服务管理职责行为的情况下，一审法院未采信赖晓荣以配电房噪音过大为由拒交物业服务费的抗辩主张，并判决赖晓荣按《物业管理委托合同》约定标准向星港湾物业公司支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费4324.50元及相应违约金，并无不妥，本院予以维持。其次，关于赖晓荣二审期间提出的诉讼时效抗辩能否成立问题。赖晓荣上诉称星港湾物业公司主张2016年3月底前的物业管理费已超过诉讼时效，并称其于一审期间已通过提交代理词的方式提出了诉讼时效抗辩，一审法院却未对此进行审理。本院认为，经查一审卷宗，并无证据显示赖晓荣在一审开庭期间以及直到一审法院作出判决前有对星港湾物业公司的诉讼主张提出过任何的诉讼时效抗辩。另，二审期间赖晓荣就其已在一审期间提出过诉讼时效抗辩的主张，也没有提交相关证据证明。综上，本院对赖晓荣的该上诉主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，赖晓荣上诉主张星港湾物业公司2016年3月底前的物业管理费已超过诉讼时效，但其未提交新的证据证明星港湾物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故赖晓荣上述诉讼时效抗辩本院不予支持。再次，关于赖晓荣一审提起的反诉应否在本案中一并处理问题。本案一审期间，赖晓荣以星港湾物业公司未解决好配电房噪音问题为由提起反诉，要求判令星港湾物业公司将涉案物业楼下的配电房搬迁走，并要求星港湾物业公司赔偿其损失38000元等。本院认为，虽然赖晓荣提起的反诉与本案星港湾物业公司提起的本诉之间存在一定的牵连关系，但该反诉涉及是侵权之诉，与本诉涉及的违约之诉依据的事实基础并不相同。故一审法院在本案中不予受理赖晓荣提起的反诉并无不妥，赖晓荣可另行起诉。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人赖晓荣的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（赖晓荣已预交），由赖晓荣负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年五月二十九日书记员  易嘉璇