贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5533号原告：凯里市御泉居业主委员会，住所：凯里市御泉居小区。负责人：张亚平，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：申岚，女，1961年10月22日出生，汉族，贵州省剑河县人，住剑河县。委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。被告：贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司，住所：凯里市迎宾大道凯翔浠悦酒店旁。法定代表人：任庆春，董事长。委托诉讼代理人：胡兴民，男，1962年11月30日出生，土家族，贵州省凯里市人，公司员工，住凯里市。委托诉讼代理人：任庆成，男，1966年5月23日出生，汉族，山东省梁山县人，公司员工，住梁山县。原告凯里市御泉居业主委员会（以下简称：御泉居业主委会）与被告贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司（以下简称：洪森房产）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告御泉居业主委会主任张亚平及委托诉讼代理人申岚、李立与被告洪森房产法定代表人任庆春及委托诉讼代理人胡兴民、任庆成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御泉居业主委会向本院提出诉讼请求有：1、确认御泉居1号楼首层规划用途为“休闲健身中心和物业服务中心”（建筑面积350.6平方米）属于原告所有，并判令被告在判决生效后十日内协助原告办理过户手续；2、判令被告在判决生效后十日内在御泉居2号楼侧修建30平方米公共厕所；3、判令被告在判决生效后十日内在御泉居3号楼修建80平方米垃圾场（即垃圾收集站）；4、确认御泉居8号楼有80平方米的物业管理用房属于原告所有；5、判令被告在判决生效后十日内按照规划图在御泉居4号楼和7号楼之间修建道路出口，并在3个月内完工。事实及理由：被告开发的“御泉居”楼盘于2010年竣工，并陆续交付业主。按照《御泉居规划与单体方案》，御泉居1号楼首层规划有建筑面积350.6平方米的“休闲健身中心和物业服务中心”、8号楼有80平方米的物业管理用房属于原告所有，在御泉居2号楼规划有30平方米的公共厕所，在御泉居3号楼规划有80平方米垃圾场，在御泉居4号楼和7号楼之间修有道路出入口，而被告并未按规划的方案图修建公共厕所、垃圾场、道路出口，也未按规划将房屋移交给原告，损害了全体业主的合法权益。为此，原告特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：凯里市房地产事业发展管理局文件凯房复[2017]7号《关于同意凯里市御泉居业主委员会成立备案的批复》、《居民身份证》、《负责人身份证明书》、《营业执照》、《御泉居规划与单体方案图》复印件。被告洪森房产辩称：御泉居业委会不具独立的民事诉讼主体资格。原告主张的“休闲健身中心和物业服务中心”、物业用房、公共厕所、垃圾站等是依据我公司原报批的初始方案平面图，而在修建过程中已经调整了规划方案，并经行政主管部门批准实施了建设，不存在违规改建，也不存在违规少建。在小区建成后且已办理了竣工备案。因此，1号楼及8号楼的竣工备案平面图中并没有原告主张的“休闲健身中心和物业服务中心”和物业管理用房，而是改建在5、6、7号楼，由于我公司将5、6、7号楼的部分物业用房私自对外出售无法交付给业主，为此我公司通过行政审批补交土地出让金的方式将8号楼的入户大厅改为商业用房与小区第一届业委会进行了置换，作为小区业主的活动中心和物业用房，但本届业委会并未将该入户大厅作为小区的物业用房在使用，而是作为出租经营使用。关于原初始规划的2号楼公厕及3号楼的垃圾站，已变更规划分别改建至4号楼及7号楼后侧，现3号、7号楼的竣工备案图中并无公厕及垃圾站。关于原规划在4号、7号楼之间修建的小区次出口，因规划次出口外的土地已由凯里市政府出售给丰球房产修建了“丰球豪庭”小区，客观上无法实现小区次出口的修建，虽无小区次出口，但我公司仍修建了环小区道路直通主出口，通过了消防验收，是得到行政主管部门的认可。综上，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《营业执照》、《法人身份证明》、《身份证》、凯里市规划局文件凯规复（2007）第20号《关于凯里洪森房地产开发有限公司修建御泉居商住楼的批复》、凯里市规划局文件凯规复（2009）8号《关于对御泉居规划设计方案局部调整申请的批复》、凯国土资呈[2011]136号《关于贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司御泉居8号楼宗地部分改变用途补交土地出让金的请示》、竣字第（009610）号《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《物业用房、垃圾场、公厕等设施现场图片》、《御泉居小区管理衔接工作会议纪要》、《御泉居业主委员会报告书》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《申请报告》、《关于御泉居业委会提出部分产权问题的回复》、《更改规划后实际修建面积详细说明》、《规划批复各种附属设施面积分类》、2011第17次《凯里市人民政府会议纪要》、《凯里市房产局回复原告查询有关用房产权》、《竣工备案图》复印件。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：凯里“御泉居”楼盘由洪森房产于2007年8月28日开发建设，在报批的初始《御泉居规划与单体方案图》中，在小区1号楼首层规划有350.6平方米的“休闲健身中心和社区服务中心”，2号楼规划有30平方米公厕，3号楼规划有80平方米垃圾收集站，8号楼规划有80平方米的物业管理用房。“御泉居”1号、2号楼于2009年6月29日竣工验收，并于同年9月16日办理竣工备案，3号、4号楼于2009年6月10日竣工验收，同年9月23日办理竣工备案；5号、6号、7号楼于2009年12月25日竣工验收，并于2010年3月25日办理竣工备案；8号楼于2009年8月10日竣工验收，于2009年8月17日办理竣工备案。在办理上述竣工备案期间，洪森房产曾于2009年7月27日向凯里市规划局提交《申请报告》，申请批准设计变更修改图的施工内容，大致有：1、将原来的1#楼一层的“社区服务中心和休闲中心”改到8#楼一层的入口大厅，将原来8#楼二层的物业管理用房改到8#楼一层的入口大厅，将来原来3#的安防监控室改到8#楼一层的入口大厅，总面积为263㎡（除掉楼梯间面积）；2、将原来的3#楼的消防控制室改到1#楼负一层，面积为33.12㎡（不占容积率）；3、将小区生活用水二次供水设备设置到1#楼负一层，面积为30.36㎡（不占容积率）；4、塑钢垃圾箱存放间改到7#楼一层，面积为6.99㎡（不占容积率）；5、公厕改到4#楼一层道路旁边，面积为13.72㎡（不占容积率）等。同年7月30日，凯里市规划局以凯规复[2009]8号《关于对御泉居规划设计方案局部调整申请的批复》，批复了洪森房产上述设计变更修改施工的申请，大致内容为：“一、原规划审批公共服务设施面积约433平方米（含社区用房、公厕、垃圾收集站、生活配套用房等），停车位61个，规划局部调整后的公共服务设施面积约443平方米，停车位82个，住房数增加**。鉴于公共服务设施总面积比原规划审批多10平方米，停车位增加21个，小区公共空间利益得到保证，因此原则同意该局部调解方案；二、你公司在申请中说明在5#、6#、7#楼前重新修建地下停车场，应按程序将相关材料及图纸报我局进行审批；三、因此次规划局部调整对原来审批通过的总平面图公共服务设施位置改动较大，因此应补报规划调整后的总面平布置图报我局备案等。事后，凯里市国土资源局于2011年5月6日以凯国土资呈[2011]136号《关于贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司御泉居8号楼宗地部分改变用途补交土地出让金的请示》，请求内容为“2007年1月26日洪森房产在未初办出让手续前已申请黔东南州城市规划管理委员会办公室批复实施“御泉居规划与单体方案”8号楼层为商业铺面，二楼为物业管理用房，2007年5月开工建设后，由于部分小区功能用房设计不合理，不能满足小区功能需要，2009年7月，洪森房产报经凯里市规划管理局批复同意洪森房产御泉居规划设计方案局部调整（凯规复[2009]8号），根据批复文件及设计施工图纸，御泉居8号楼二层物业管理用房改为商业用房，根据贵州省国土资源厅《关于对黔东南苗族侗族自治州国土资源局〈关于对以出让方式取得使用权后调整规划改变土地使用条件需补交地价款有关问题的请示〉的答复》……，该公司应补交土地出让金38168.50元。2011年5月19日，凯里市人民政府常务会议以总第178期（十七）《关于研究凯里市建筑工地文明施工标准等问题的会议纪要》同意市国土资源局关于贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司御泉居8号楼宗地部分改变用途补交土地出让金的请示。“御泉居”建成后，小区相继成立业主委员会，至今已有三届。期间，往届业委会与洪森房产曾为小区物权发生争议，2015年11月5日，洪森房产向业委会出具《关于凯里市御泉居业主委员会查询御泉居部分建筑产权问题的答复》，其中内容有：“8号楼除入口大堂及楼梯面积未办理，其余商业用房登记在洪森公司名下，已核发房屋所有权证，御泉居物管用房设置在7号楼1层，面积96.24平方米，登记在御泉居全体业主名下，只登记不核发房屋所有权证”。2016年6月30日，在社区、业委会代表及洪森房产共同召开的小区物业管理移交会议上达成一致意见，并形成《“御泉居”小区管理衔接工作会议纪要》，纪要中第3条：“7号、8号楼物业管理用房移交问题：因7号楼部分用房已经售出，剩余现小卖部用房，双方达成一致，由业委会成立在洪森房产公司小区产权中选择同等价值的位置补充面积。若面积未能达到原规定的小区物管房面积，再将后期新建的现业委会办公房给业委会使用，若面积已经达到规定，洪森公司收回新建的业委会办公室。针对7号楼小卖部6月9日之前的租金，按业委会70%，洪桦物业30%划分，时间从2015年7月30日至2016年5月30日计算一次性支付清楚。8号楼大厅洪森公司于2016年7月2日腾空，交业主委员会，不存在任何租赁使用费用”。同时查明：1、在“御泉居”1号楼的竣工备案平面图中无“休闲健身中心和物业服务中心”，8号楼的二层竣工备案平面图中无80平方米的“物业用房”的设计；2、在“御泉居”2号楼的竣工备案平面图中无30平方米的公厕设计，小区公厕现实际修建至4号楼；3、在“御泉居”3号楼的竣工备案平面图中“无垃圾收集站”的设计，实际修建至7号楼后侧；4、“御泉居”关于小区次出口的初始方案未体现有竣工备案更改设计，洪森房产虽按图修建了小区环形道路，但由于“御泉居”与凯里“丰球豪庭”小区紧密相邻，客观上无法实现“御泉居”的小区次出口，现环形道路直通小区大门。庭审中，洪森房产自认原报批的初始《御泉居规划与单体方案图》中的“休闲健身中心和物业服务中心”及“物业用房”改建至5、6、7号楼，但由于洪森房产私自出售无法交付业主使用，已与第一届业委会协商进行相应置换，通过补交土地出让金，将8号楼的入户大厅的房屋性质变更为商业用房置换给业主，业主委员会也当庭认可该部分建筑面积一直由业委会使用至今。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。围绕本案争议焦点，本院作如下论述：一、关于“御泉居”1号楼首层“休闲健身中心和物业服务中心”及8号楼的物业管理用房的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，原告作为小区业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，其主张小区建筑区划内的物权，应当属于全体业主共有，而非原告所有。至于原告主张的“御泉居”1号、8号楼的物权，主要是依据原报批的初始《御泉居规划与单体方案图》中所明确的综合技术经济指标，但楼盘在实际修建过程中，洪森公司已更改了施工方案，将原规划的“御泉居”1号楼首层“休闲健身中心和物业服务中心”及8号楼的“物业管理用房”已改建至5、6、7号楼，并就实际修建的施工内容进行了验收备案。现1号楼、8号楼的竣工备案平面图中并无“休闲健身中心和物业服务中心”及80平方米的“物业用房”的施工设计内容，也未实际修建。因此，原告主张“御泉居”1号、8号楼不存在的建筑物的物权，本院难以支持。同时，办理物权登记是行政职能部门的职权范围，不属本院处理的范围。二、关于原告主张修建小区公共设施、道路出口的问题。通过庭审查明，原告依据《御泉居规划与单体方案图》主张的2号楼的公厕、3号楼的垃圾收集站已实际分别改建至4号楼外及7号楼后侧，故洪森房产调整改建的公共设施符合原技术经济指标许可的范围内。“御泉居”楼盘已于2009年12月整体竣工，办理了竣工验收及竣工备案，并交付业主居住至今。在现有的小区建筑格局内能否加修公厕、垃圾收集站、小区道路次出口，涉及建设、规划、国土、消防等职能部门的职权范围，不属人民法院民事案件的审理范畴。综上所述，原告的主张证据不足，应承担不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回凯里市御泉居业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费减半收取12960元，由凯里市御泉居业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  毛丽艳二〇二〇年六月二十二日书记员  申耘糠