云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初622号原告：陈艳，女，1988年11月30日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人:张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告陈艳与被告云南怡道置业有限公司（以下简称怡道置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告陈艳、被告怡道置业公司的委托诉讼代理人李建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告逾期交房违约金35334.12元（自2019年1月1日起至2019年10月9日，共计282天，计算方法759538.00元×6%÷365天×282天=35209.27)；二、判令被告继续全面履行双方的合同，将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门，将墙面多处空鼓且有裂缝之处进行整改，并符合相关要求；三、判令被告赔偿原告未按照合同交付标准交付房屋的违约金4280.00元（每天20元的违约金，自2019年10月9日至实际违约行为结束之日，暂计算至起诉之日2020年5月9日，合计214天×20元/天）；以上金额合计：39489.27元；四、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年1月18日签订《商品房买卖合同（预售》〉(合同编号：201802100021，以下简称“合同”)，由原告购买被告开发的“云福山居”楼盘一期××号商品房。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款759538元。合同约定被告于2018年12月31日前交付房屋，但被告未按约定交付房屋。后被告通知原告接房，同时告知原告如不按其通知接房，要承担合同约定的违约责任，原告因害怕被告以此为由要挟原告承担违约责任，遂按照被告通知于2019年10月10日进行了接房。但时至今日，被告向原告交付的房屋仍未达到《合同》附件六《怡道.云福山居一期高层交房标准》第5、7、14条的约定标准，即：顶板、墙面未使用双飞粉施工，将铝合金双层中空玻璃窗更换为了铝合金单层玻璃窗，将品牌防盗门擅自更换为普通金属门，墙体出现多处空鼓和裂纹。被告的行为已经严重违反双方合同的约定，构成了违约，根据我国法律和双方签订的合同之约定，被告应当向原告承担违约责任，因被告的违约行为导致原告贷款利息、房屋租金等的损失远远超过合同约定的违约责任，违约金应当增加，2019年1月1日起至2019年10月9日的违约金以合同成交金额为基数，按照年息6%计算，2019年10月9日后的违约金按每天20元计算至被告违约行为结束之日;单层铝合金玻璃窗应更换为双层中空坡璃铝合金窗窗子，房墙、顶板应以双飞粉工艺施工，防火门应更换为品牌防盗门，墙面多处空鼓且有裂缝之处应进行整改，并符合相关要求。请求法院查明事实，依法判如所请。被告怡道置业公司辩称，一、原告方的诉讼请求并非基于同一法律关系，第一、三项诉讼请求为物权，第二项诉讼请求为债权，不应在本案中一并予以处理。二、被告已按约履行了涉案商品房的交付义务，不应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房已于2018年12月20日取得房屋测绘报告，于2018年12月28日竣工验收合格，并配备了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，已符合交付条件，被告按合同约定于2018年12月28日及之后通过电话、电视媒体通知原告办理接房手续。三、即便法院认为涉案商品房未取得竣工验收备案证明文件前不得办理交付手续，但被告已于2019年3月20日取得涉案商品房的竣工验收备案证明，涉案商品房竣工验收合格后被告就一直通过江川电视台公告、电话告知等方式通知原告接房，而原告却一直拒不接房，是原告怠于履行接房义务导致其损失扩大，故被告不应承担自2019年3月21日起的逾期交房责任。原告以总房价款为基数按年利率6%计算逾期交房违约金无事实及法律依据，理应不予支持。四、被告无需承担原告玻璃窗更换、墙及顶板双飞粉工艺施工、防火门更换为品牌防盗门、墙面空鼓裂缝之处整改的违约责任。1.现有的单层玻璃已能达到良好的隔音、隔热等功能，符合设计、施工、质量等要求;2.案涉商品房与楼梯连接在一起，顶板、墙面不可能存在两种不同的交付标准,即便案涉商品房墙、顶板应以双飞粉工艺施工，那也属于装修改造部分，在工程设计上也无此部份施工内容;3.涉案商品房的入户门为思达品牌的钢质隔热防火防盗门，具备防火、防盗的功能，已符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付标准，理应不应承担更换责任；4.原告已于2019年10月10日接房，说明其已认可案涉商品房符合约定的质量标准，否则不接收案涉商品房。现又已案涉商品房符合有空鼓、裂缝为由要去整改，不符合诚信原则。五、原告要求被告承担未按标准承担交付房屋的违约金的主张，不仅无合同约定及法律规定，而且和原告第二项诉讼请求相比，系重复主张，依法应予驳回。综上所述，原告的全部诉求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。原告方围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告居民身份证及户口簿复印件各一份，欲证明原告的身份情况。2、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、云南怡道置业有限公司商品房销售结算清单复印件一份、云南增值税普通发票复印件二份、物业公司（费用结算票据）、收据复印件一份、云南省住宅专项维修资金专用收据一份，欲证明原告向被告购买了“怡道·云福山居”一期项目××号的房屋，并于2019年10月10日经结算已向被告交付清了全部房款的事实。3、“怡道·云福山居”一期项目××号的房屋照片打印件17张，装一网手机截图2份、淘宝网手机截图2份，云福山居房屋设施设备清单复印件一份，视频资料一份，欲证明被告的行为已构成违约，被告未按时向原告交付符合合同约定的房屋。经质证，被告对原告提交的证据1、2三性均无异议，对证据3的三性及证明目的均不予认可。被告方围绕其辩解依法提交了以下证据：1、《商品房预售许可证明》复印件一份，欲证明被告于2017年12月26日取得了怡道·云福山居一期的商品房预售许可证明，可对包括案涉商品房在内云福山居一期商品房进行预售。2、《建设工程竣工验收申报书》复印件一份，欲证明2018年12月22日，怡道·云福山居一期工程已经建设、施工、设计、勘察、监理五方单位验收合格。2018年12月28日，怡道·云福山居一期工程已通过玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站的验收。3、《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》复印件一份，欲证明2018年12月28日，怡道.云福山居一期工程已通过规划验收。4、《建设工程竣工验收备案证》、《怡道·云福山居建筑面积表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用使用说明书》复印件各一份，欲证明2019年3月20日，怡道·云福山居一期工程取得建设工程竣工验收备案证，2018年12月20日，玉溪精诚测绘有限公司出具《怡道.云福山居建筑面积表》，案涉商品房已完成测绘工作，被告已提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，案涉商品房已符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件。5、《交房通知》截图、《快递查询》截图各一份，欲证明2018年12月28日，被告通过江川电视台发布《交房通知》的方式，通知原告接房，2019年7月2日，因多次电话催收原告接房无果，被告通过EMS向原告邮寄了书面的接房催告函。6、《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》，欲证明2019年10月10日，被告已将案涉房屋交付给原告。7、《施工图》，欲证明根据“怡道·云福山居（一期）”的设计及施工方案，门窗种类采用普通铝合金框单层玻璃，被告是按设计及施工图进行建设，仅在别墅临街面采取铝合金窗双层中空玻璃，而原告认为全部门窗都应采取铝合金窗双层中空玻璃为重大误解，并非被告的真实意思表示。8、情况说明、合格证复印件各一份，欲证明案涉商品房入户门虽是钢质防火门，但具备防火、防盗的功能，已符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付标准。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议，对证据7、8的证明目的不予认可。本院认为，原告所举证据1、2及被告所举证据1、2、3、4、5、6双方当事人均无异议，上述证据符合证据的三性要求，具有真实性、合法性，与本案存在关联性，应作为有效证据认定，本院予以采信。被告对于原告所举证据3中的照片打印件17张、装一网手机截图2份、淘宝网手机截图2份、视频资料一份的三性及证明目的不予认可，因上述证据无法证明证据形成的时间、地点及证据来源等内容，对上述证据本院不予采信，对云福山居房屋设施设备清单复印件一份被告对三性无异议，本院予以采信。原告对被告所举证据7、8的证明目的不予认可，上述证据与与本案合同约定内容不符，对被告的证明目的本院不予采信。本院根据原、被告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告怡道置业公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月18日，原告陈艳作为商品房买受人与被告怡道置业公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802100021的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于玉溪市江川区；该房屋套内建筑面积为140.43平方米，分摊共有建筑面积为36.12平方米，合计建筑面积为176.55平方米，单价为每平方米4302.11元，该房屋的总价款为759538元；原告应于2018年1月18日前向被告支付首期购房总价款的40%计309538元，余款450000元则由原告向江川县农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达原告；原告逾期接房的，逾期未超过90日的，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；该合同附件六“怡道·云福山居一期高层交房标准”第5项约定：顶板、墙面为双飞粉，第7项约定：窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14项约定：入户门为品牌防盗门。合同签订后，2018年2月10日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道·云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。原告按约向被告支付了全部购房款。2018年12月22日，“怡道·云福山居”项目一期工程经五方单位合格，2019年3月20日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年10月10日，经结算，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告同意向原告方交房，原告陈艳于当日在《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》予以签名确认。后原告认为被告违反合同约定，以及房屋存在窗子未按约定安装中空玻璃、入户门未安装品牌防盗门，房屋顶板、墙面未以双飞粉施工，房屋墙体多处出现空鼓和裂纹等原因向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告怡道置业公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告是否存在逾期交房的违约行为及合同约定的违约金是否应予以增加的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，被告应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，后被告于2019年10月10日将房屋交付原告，被告已违反合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应向原告承担支付违约金的民事责任。对于逾期交房违约金的计算，双方在合同中虽已约定了相应的计算标准，但原告作为房屋买受人，已按照合同约定的方式支付了被告所售房屋全款，被告作为房屋售卖人，未按合同约定的时间交付房屋给原告使用，给原告造成了已付房款资金占用上的损失，且与银行贷款利息相比，合同约定的违约金明显过低，应予适当增加。结合本案实际，本院酌定以房屋售卖款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%自2019年1月1日起计算至被告实际交房前一日（即2019年10月9日）止。故原告要求以购房款总额759538元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年10月9日止的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩解其不存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约金应按合同约定执行，应不予增加，与本案查明的事实及法律不符，本院不予支持。关于被告交付原告的商品房是否符合约定及墙面是否存在空鼓的问题。本案中，被告交付给原告的商品房顶板、墙面未抹双飞粉，除阳台外的窗子均为铝合金单层玻璃窗，入户门为思达牌《钢质隔热防火门》，与双方在合同附件六中约定的标准不符，系被告履行合同义务不符合约定的违约行为，被告应承担更换、修理、重作或者赔偿损失等违约责任。对于原告提出判令被告将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门的请求，本院予以支持。对于原告提出被告应将墙面多处空鼓且有裂缝之处进行整改的请求，因原告所举的相应证据本院不予采信，故对该请求本院不予支持。对于被告提出被告无需承担原告玻璃窗更换、墙及顶板双飞粉工艺施工、防火门更换为品牌防盗门的违约责任的辩解，本院不予采信。关于原告要求判令被告赔偿原告未按照合同交付标准交付房屋的违约金4280.00元（每天20元的违约金，自2019年10月9日至实际违约行为结束之日，暂计算至起诉之日2020年5月9日，合计214天×20元/天）的问题，因支付违约金及更换、修理等均属违约责任的承担方式，现原告基于同样的事由既要求被告承担更换、修理责任，又要求支付违约金，明显加重了被告方的违约责任，且双方在合同中也未就此违约事由约定违约金或违约金的计算标准，另外，本院上述已支持了原告要求被告将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门的请求，原告的该请求系重复主张，不符合本案事实和相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈艳自2019年1月1日起至2019年10月9日止、以购房款总额759538元为基数、按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算的逾期交房违约金25526.72元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内将已交付原告陈艳的“怡道·云福山居”一期××号房屋顶板、墙面抹双飞粉，入户门更换为品牌防盗门，阳台以外窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；三、驳回原陈艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由被告云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  张秀春二〇二〇年六月二十二日书记员  王鹤燕