江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4535号上诉人（原审被告）：昆山市开发区昆乐点心店，住所地江苏省昆山开发区青阳港化肥厂东侧。经营者：袁开菊。被上诉人（原审原告）：昆山市液化气化工有限公司，住所地昆山市玉山镇鹿通路**。法定代表人：罗敏峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：储万颖，江苏六典律师事务所实习律师。上诉人昆山市开发区昆乐点心店（以下简称昆乐点心店）因与被上诉人昆山市液化气化工有限公司（以下简称液化气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初18266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆乐点心店上诉请求：1.撤销一审判决，直接依法裁判；2.二审案件受理费由液化气公司承担。事实和理由：一、昆乐点心店与液化气公司就涉案房屋的租赁关系早已建立，房屋租赁合同系一年一签。2013年1月10日双方签订的出租房屋协议第三条约定，租房期间水电设备由昆乐点心店负责安装并经液化气公司同意，水电费由昆乐点心店自购自用。当时涉案房屋没有产证，昆乐点心店为了经营需要征得液化气公司同意后自行接通水电，接电花了6900元，接水花了6210元。液化气公司在出租房屋时理应具备这些设施，但不具备，根据合同约定，在双方租赁关系终止后液化气公司应将上述水电设施费用支付给昆乐点心店。二、一审判决认定昆乐点心店不履行支付租金的义务，构成违约，与事实不符。双方自2003年开始建立租赁关系，昆乐点心店每年都及时支付租金，不存在任何违约。一审所涉的2018年3月16日签订的租赁合同，租期至2018年12月28日止，昆乐点心店也及时交纳了租金。2019年期间液化气公司拒收昆乐点心店支付的租金，导致昆乐点心店无法支付租金。2019年直至起诉前液化气公司从未要求昆乐点心店腾出涉案房屋，亦未明确不再续签租赁合同。故昆乐点心店不存在违约行为，一审判决昆乐点心店承担3000元违约金有误。被上诉人液化气公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告液化气公司向一审法院起诉请求：1.判令昆乐点心店立即腾退承租液化气公司名下的位于昆山开发区产；2.判令昆乐点心店立即支付涉案租赁场地的实际占用费20000元(暂计算至2019年8月28日，应按2500元/月计算至实际腾退之日止)；3.判令昆乐点心店支付违约金5000元；4.本案的诉讼费由昆乐点心店承担。一审法院认定事实如下：昆乐点心店（乙方承租方）与液化气公司（甲方出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于昆山市，建筑面积62平方米的房屋租赁给乙方使用。租赁期限为一年，自2017年12月28日至2018年12月28日。每年租金3万元，乙方一年一付。乙方需交纳租赁履约保证金(押金)为年租金的25%，计0.5万元，乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方支付。租赁期限届满，乙方无违约行为并按时按质交还租赁物的，甲方在3个工作日内将保证金无息退还给乙方。如租赁物存在物业管理费的，则由乙方承担。乙方应主动按规定交纳物业管理费，否则构成违约。本租赁物的租赁用途为商业用房。租赁期内，房屋因使用不当或人为因素造成损坏的水、电、门窗及消防设备等配套附属设施由乙方负责维修更换并承担相应费用；房屋主体结构因自然损坏妨碍正常使用的，由甲方负责进行修缮。租赁期内，乙方逾期交付租金的，甲方按每逾一日增收应付租金的1%的违约金。逾期交付租金超过15天的，甲方有权单方面解除本合同；租赁期内，乙方如需对房屋进行改造、装修的，应事先征得甲方同意，在不破坏房屋主体结构，不影响房屋安全使用的前提下进行，装修费用和安全责任由乙方承担；租赁物供电、供水、排污、排水等设施以现状为准。乙方如以后需供电、供水、排污、排水、消防等设施的新增、扩容或改造的，费用均由乙方承担。合同到期或因乙方违约而提前解除合同，上述设施无偿归甲方所有。租赁期内，水费、电费由甲方代垫分别交自来水公司及供电公司，乙方在收到甲方代收水、电费通知后7日内必须向甲方付款。否则，甲方有权停水、停电，后果由乙方自负；在本合同期满或被依法解除合同后，乙方投入的装潢、水电、消防系统等设备设施无偿归甲方所有，不得人为损坏。乙方不得以任何理由要求甲方购买留下的添置物和任何的经济补偿。本条款适用于将来可能发生的诉讼与仲裁；合同到期或解除，乙方应结清水、电费及应由乙方承担的费用后搬出乙方所属的可移动物品。如有遗留，合同到期5日后，视作乙方放弃所有权，任由甲方处理；为确保财产的安全，甲方负责房产的保险手续及费用，乙方负责自行装修及流动资产的保险手续与费用。甲、乙双方必须严格履行本台同。一方不履行或不完全履行本台同即构成违约，另一方有权要求其承担违约责任；合同期内，乙方单方面违约解除本合同的，应当按2个月租金的标准支付给甲方违约金；合同期内，甲方单方面违约解除本合同的，应当按2个月租金的标准，支付给乙方违约金，同时赔偿乙方经具有相应资质的第三方评估机构评估的装修损失。一审另查明，2019年12月29日，案外人昆山市新环宇金属材料有限公司向昆乐点心店出具收据一张，款项内容为用电租金，金额为6900元，昆乐点心店陈述该笔金额为接电所花设备费用。案外人昆山开发区新视野字牌视觉设计服务部出具证明一份，证明昆乐点心店因接通水源花费6210元。2018年3月16日，液化气公司出具收据两张，金额分别为30000元、5000元。其中30000元为2017年12月27日至2018年12月28日的租金，5000元为押金。一审庭审中，昆乐点心店陈述至今仍未搬离涉案房屋。一审再查明，涉案房屋坐落于昆山市开发区，房屋所有权人昆山市液化气化工有限公司，不动产权证号昆房权证开发区字第**，登记时间为2014年1月20日，规划用途商业服务房。以上事实有房屋租赁合同、收据、不动产权证及原昆乐点心店庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，液化气公司与昆乐点心店之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效。房屋租赁合同对租赁期间进行了明确约定，2017年12月28日至2018年12月28日。现双方签订的租赁合同已经履行完毕，且双方并未就涉案房屋进行续签，故昆乐点心店无权继续占用涉案房屋，存在违约。关于涉案房屋的占有使用费，从2018年12月29日起计算，按照年租金3万元的标准，支付至昆乐点心店实际退房之日止。昆乐点心店抗辩房屋占有使用费应当扣除安装供水设施、供电设施、修缮房屋漏水、返还押金的费用。一审法院认为供水、供电设施的安装费用双方已经房屋租赁合同第六条第三点中明确约定：租赁物供电、供水、排污、排水等设施以现状为准。乙方如以后需供电、供水、排污、排水、消防等设施的新增、扩容或改造的，费用均由乙方承担。故一审法院对该上述两笔费用不予支持。关于修缮房屋漏水花费的5800元，该部分义务在合同亦有约定，房屋主体结构因自然损坏妨碍正常使用的，由甲方负责进行修缮，故对该笔费用一审法院予以支持。关于押金5000元，根据合同第七条第一点规定：甲、乙双方必须严格履行本台同。一方不履行或不完全履行本台同即构成违约，另一方有权要求其承担违约责任。本案昆乐点心店为按照合同约定的时间完成退房，继续占用涉案房屋，存在违约，液化气公司主张5000元押金作为其赔偿损失额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故一审法院酌定昆乐点心店应赔偿因延迟退房赔偿液化气公司3000元的损失。故昆乐点心店应腾退涉案房屋，在扣除5800元修缮费用、2000元押金（5000元押金-3000元因违约而承担的责任）的基础上，支付占用房屋期间的费用（从2018年12月29日起计算，按照年租金3万元的标准，支付至昆乐点心店实际退房之日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，一审法院判决：一、昆山市开发区昆乐点心店于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋给昆山市液化气化工有限公司。（房屋坐落于昆山市开发区，房屋所有权人昆山市液化气化工有限公司，不动产权证号昆房房权证开发区字第**）二、昆山市开发区昆乐点心店于判决生效之日十日内支付昆山市液化气化工有限公司房屋占有使用费。（按照年租金3万元的标准，扣除5800元修缮费用、2000元押金的基础上，从2018年12月29日起计算，支付至昆山市开发区昆乐点心店实际退房之日止）三、驳回昆山市液化气化工有限公司其他诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由昆山市开发区昆乐点心店负担。二审中，昆乐点心店向本院提交两份出租协议，其中一份为2012年签订，一份为2013年签订，两份协议租期均为一年，拟证明水电由昆乐点心店自行接通，液化气公司应将该费用返还我方。液化气公司质证认为，对真实性没有异议，但两份协议均已履行完毕，与本案没有关联性。本院认为，上述两份协议租期均已届满，与本案无关，本院不予认定。本院认为，昆乐点心店与液化气公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。本院二审争议焦点一为，昆乐点心店接电费用6900元以及接水费用6210元，是否应当由液化气公司承担。本院认为，双方2018年3月16日签订的房屋租赁合同租期已经届满，后双方未续签租赁协议。2018年3月16日房屋租赁合同明确约定，租赁物供电、供水、排污、排水等设施以现状为准。乙方（昆乐点心店）如以后需供电、供水、排污、排水、消防等设施的新增、扩容或改造的，费用均由乙方承担。故昆乐点心店上诉主张的水电接通费用应由其自行承担，其要求液化气公司向其支付该费用，缺乏依据，本院不予支持。本案争议焦点二为，液化气公司主张的违约金是否应当支持。昆乐点心店上诉主张其不存在违约行为，不应支付违约金，本院认为，双方在合同中明确约定了违约金条款，即昆乐点心店向液化气公司交纳5000元履约保证金（押金），租赁期限届满，昆乐点心店无违约行为并按时交还租赁物的，液化气公司在3个工作日内将保证金无息退还给昆乐点心店。现租赁合同已经届满，昆乐点心店未能按照合同约定交还租赁物，故应承担相应的违约责任，考虑到该违约行为给液化气公司造成的损失，一审法院酌定认定昆乐点心店承担3000元违约金，并无不当。综上，上诉人昆乐点心店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人昆山市开发区昆乐点心店负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年六月三十日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。