广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1021号上诉人（原审原告）：刘石保，男，1985年9月28日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*******，公民身份号码440************85X。委托诉讼代理人：彭宏荣，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市麻章区********亚郦都商住小区一期商业服务中心。法定代表人：白海龙，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。上诉人刘石保因与被上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘石保的委托诉讼代理人彭宏荣、被上诉人荣盛公司的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘石保上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持刘石保一审全部诉讼请求；三、判决荣盛公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院认定逾期交房违约金起算的时间错误。刘石保与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》是合法有效的，荣盛公司在将房屋交付给刘石保后的365日内必须为刘石保办妥不动产权证，所以逾期办证违约金的起算时间应该是从刘石保收房后的365日开始计算。退一步而言，就算荣盛公司在2016年12月27日才具备办证条件，在荣盛公司将房屋交付给刘石保之后至2016年12月27日的期间内，荣盛公司也应该为刘石保递交用于办证的材料，在2016年12月27日后的一个月内，即可以为刘石保取得不动产权证。2.一审法院认定合同约定的“365天”系按法定工作日计算，是错误的。双方签订《合同补充协议》是荣盛公司利用作为开发商的优势地位单方制定的，该协议第12条约定的内容明显有利于荣盛公司，荣盛公司未向刘石保明确解释该约定的内容，所以该约定对刘石保没有约束力。3.一审法院认定的违约金标准错误。由于刘石保与荣盛公司对于逾期办证违约金的计算标准约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，金融机构计收逾期贷款利息既包括银行的基本利息，也包括了罚息，而银行的罚息利率应在贷款利率的基础上加收30%-50%，故刘石保请求50%罚息是合理的。因此，违约金标准应该按照年利率9%而不是年利率6%计算。4.一审法院认为荣盛公司递交了办证材料就等同于履行了办证义务，是错误的。关于荣盛公司的办证义务，生效的（2019）粤08民终1838号民事判决已经明确荣盛公司应为业主取得不动产权证书，而一审法院认定荣盛公司只提交材料后就全部履行了办证义务，明显是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于适用》第九十条的规定属于适用法律错误。荣盛公司应为业主取得不动产权证书，方属于履行了办证义务。荣盛公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。刘石保向一审法院起诉请求：一、判决荣盛公司一个月内为刘石保办妥房地产权属证书；二、判决荣盛公司赔偿刘石保逾期办证违约金57582元[涉案房屋成交价639802元×9%罚息÷12×12个月=57582元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（罚息利率在央行规定年贷款利率6%的水平加收50%，即年息9%），自2017年3月2日起，暂时计算至2018年3月2日共计违约12个月，其他违约金计算至执行完毕止]；三、判决荣盛公司负担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2014年11月19日，刘石保与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》。约定：一、刘石保向荣盛公司购买位于湛江市赤坎区*****海湾郦都商住小区二期15号楼1404房。二、总房价款639802元。三、荣盛公司应当在2015年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘石保使用。四、荣盛公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。如因荣盛公司的责任，刘石保不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。2014年11月19日，刘石保与荣盛公司又签订了《合同补充协议》（附件四）。约定：一、本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。二、关于产权登记的补充：在约定办理产权的期限内，如因政府部门等不可归责于双方当事人原因，导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，刘石保不得追究荣盛公司的违约责任。合同签订后，刘石保已向荣盛公司付清全部购房款。上述房屋的建设工程于2015年12月30日取得《竣工验收备案表》。荣盛公司于2016年3月2日将房屋交付刘石保使用。荣盛公司于2018年9月6日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2016年9月27日，荣盛公司荣盛房地产公司与湛江市城市综合管理局（下称市城市综合管理局）签订了《湛江市赤坎区***（海田东二路至海田东路段）建设监管协议书》，载明：为实施我市城市总体规划，加快城市建设步伐，根据宗地编号为PGC20100012的土地出让合同要求，用地权属内福田路段（海田东路至海田东二路段部分），由竞得赤坎区军民堤松苑路北82429.26平方米地块开发商荣盛广东房地产开发有限公司投资建设。同时，为支持城市建设，荣盛广东房地产开发有限公司同意一并投资建设用地权属外的福田路南段。约定：（一）建设范围。福田路（海田东二路至海田东路段），长约361米，宽21米，其中：用地权属内段长约192米、宽21米，用地权属外段长约169米、宽21米。（二）建设内容。道路（沥青路面）、排水、绿化、路灯、交通设施（含无障碍设施）、供水、供电、供气、通讯、消防等工程（具体规划条件详见湛城规（规划）[2010]462号）。二、建设资金来源。荣盛广东房地产开发有限公司负责投入全部建设资金，工程竣工验收合格后无偿移交市城市综合管理局使用和管理。三、荣盛广东房地产开发有限公司须向市财政局缴纳履约保证金（按工程总造价的5%计算），保修期满经市城市综合管理局组织保修期验收合格后无息退还履约保证金。2016年12月19日，湛江市********（下称市土地储备中心）向湛江市人民政府作出《关于海湾郦都项目办理房屋产权证有关问题的请示》，载明：“市政府：根据市政府领导对荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）上报的《关于海湾郦都项目捆绑道路相关问题的请示》(荣盛发展荣盛广东函字[2016)第43号）有关批示（见附件1），2016年12月16日下午，我中心牵头赤坎区政府、市国土资源局、市城市综合管理局、荣盛公司等单位，就荣盛公司海湾郦都项目办理房屋产权证存在的有关问题进行研究，现将有关问题请示如下：一、基本情况。荣盛公司于2010年9月26日竞得我中心申请出让的位于湛江市赤坎区************.26平方米（约124亩）国有建设用地使用权，即“海湾郦都”项目。按照出让合同约定，海湾郦都项目须出资建设福田路（海田东二路至海田东路段，长361米、宽21米），并无偿移交绐政府；同时，市城市综合管理局与荣盛公司签订的《建设监管协议书》明确“乙方需按标准、质量完成道路建设，并经甲方验收合格后才能给予项目办理房屋产权证”。荣盛公司来文称，已按照要求完成捆绑道路福田路建设（见附件2），由于道路南侧（长169米、宽33米，含荣盛公司受让地块红线外与福田路之间的住宅用地）土地权属湛江电力有限公司，政府一直未完善土地回收手续，导致福田路项目也无法办理报建及申请验收；而业主已入住两年多时间，未能办理房屋产权证，业主意见很大，要求市政府批准先行给予办理海湾郦都项目房屋产权证，后续待土地回收再办理道路移交的相关手续。二、请示事项。参会单位一致认为，荣盛公司已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业。鉴于以上实际情况，为不影响企业的正常营运和保证广大业主合法权益，会议建议同意先行给予荣盛公司办理海湾郦都项目房屋产权证。但为了保证该公司继续跟进道路建设的相关手续，同时要求荣盛公司按原《建设监管协议书》的约定向市财政局缴纳履约保证金30万元（按工程总造价的5%计算），并与市城市综合管理局签订《建设监管协议书》补充协议。待履行上述手续后，市国土资源局给予办理项目不动产权证，赤坎区政府继续负责与湛江电力有限公司对接，落实上述道路用地回收问题，荣盛公司完善福田路建设相关手续，并经验收合格后无息退还履约保证金。”2016年12月23日，湛江市人民政府作出批示，同意上述请示的意见。2016年12月23日，荣盛公司向湛江市财政局缴纳了履约保证金30万元。2016年12月27日，荣盛公司与市城市综合管理局签订了《湛江市赤坎区***（海田东二路至海田东路段）建设补充监管协议书》，载明：根据荣盛广东房地产开发有限公司与市城市综合管理局于2016年9月27日已签订《湛江市赤坎区***（海田东二路至海田东路段）建设监管协议书》（以下简称原合同）的约定，荣盛广东房地产开发有限公司须按标准、质量完成福田路（海田东二路至海田东路段）361米建设并经市城市综合管理局验收合格后才能给予办理房屋产权证。目前，荣盛广东房地产开发有限公司已完成福田路361米的全部建设，但是由于福田路南侧（用地权属外）段长169米的土地权属湛江电力有限公司，市政府未能如期完善该土地的回收手续，荣盛广东房地产开发有限公司因此缺欠该土地权属证明导致无法按规定办理规划报建、施工报建等手续，不能按约定办理工程验收和道路移交管理，客观上导致该项目未能办理房屋产权证。为了不影响该企业的正常运营、保证广大海湾郦都业主的合法权益，现根据湛江市人民政府办公室文件呈批表（办文编号：F16880）批示精神，经荣盛广东房地产开发有限公司与市城市综合管理局友好协商，签订如下补充决议：第一、市城市综合管理局同意荣盛广东房地产开发有限公司先行办理海湾郦都项目房屋产权证，待市政府完善福田路南侧权属湛江电力有限公司的土地回收手续后，荣盛广东房地产开发有限公司须按原监管协议要求完善有关规划报建、施工报建和招投标等前期手续，并报市城市综合管理局组织验收和办理移交管理。市城市综合管理局组织验收和办理移交管理前，荣盛广东房地产开发有限公司负责该道路的养护、管理和所有费用。第二、为约束荣盛广东房地产开发有限公司按本补充协议履行责任，荣盛广东房地产开发有限公司须在本补充协议签订十天内向市财政局专户缴纳履约保证金30万元，（按工程总价约5%），荣盛广东房地产开发有限公司履行完本补充协议第一条责任义务并工程经市城市综合管理局组织验收合格、工程保修期满后无息退还履约保证金。一审法院审理认为，刘石保、荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。刘石保已依约向荣盛公司付清全部购房款，荣盛公司于2016年3月2日已将涉案房屋交付刘石保使用。虽然，荣盛公司因政府回收土地的行为延误了办证相关手续的办理，但经政府会议研究认为，荣盛公司已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业，同意先行给予荣盛公司办理海湾郦都项目的房屋产权证。2016年12月27日，荣盛公司与市城市综合管理局签订了《湛江市赤坎区***（海田东二路至海田东路段）建设补充监管协议书》，补充约定：第一、市城市综合管理局同意荣盛公司先行办理海湾郦都项目房屋产权证，……。第二、为约束荣盛公司按本补充协议履行责任，荣盛公司须在本补充协议签订十天内向市财政局专户缴纳履约保证金30万元，（按工程总价约5%），荣盛公司履行完本补充协议第一条责任义务并工程经市城市综合管理局组织验收合格、工程保修期满后无息退还履约保证金。从上述事实可以证实，2016年12月27日荣盛公司才具备办理涉案房屋权属证书的条件。根据合同约定，荣盛公司应将房屋交付刘石保使用后365天内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司直至2016年12月27日才具备办证的条件，故荣盛公司办证的时间应从2016年12月28日开始计算365天。根据刘石保、荣盛公司签订的《合同补充协议》（附件四）约定“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。”扣除365个工作日，即荣盛公司应于2018年6月14日前将办理产权登记的资料报产权登记机关备案。但荣盛公司于2018年9月6日才报送相关资料，因此，逾期办证违约天数应为2018年6月15日至2018年9月6日，共84天。关于违约金标准的认定问题。根据涉案合同约定，如因荣盛公司的责任，刘石保不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。由于刘石保、荣盛公司对违约金未能协商一致，且刘石保亦未能提供证据证明其损失情况，故刘石保主张按年利率9%计算逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，逾期办证违约金应按年利率6%计算。因此，荣盛公司应向刘石保支付逾期办证违约金8834.53元（639802元×6%÷365天×84天）。对于刘石保请求逾期办证违约金的超出部分，不予支持。荣盛公司于2018年9月6日已将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，即荣盛公司已履行涉案合同约定的办证义务，故刘石保请求荣盛公司为其办妥房地产权属证书，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限荣盛广东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金8834.53元给刘石保。二、驳回刘石保的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1239.54元（刘石保已预交），由刘石保负担1189.54元，荣盛广东房地产开发有限公司负担50元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。刘石保向本院提供了证号为粤房地权证湛江CQ字第**00186229号的房地权证复印件（房地产权属人为郑穗、房屋坐落在湛江市赤坎区*****海湾郦都商住小区一期6号7号楼706房、登记时间为2015年4月28日），拟证明海湾郦都商住小区在2015年已具备办证条件且已有业主领取房地权证。荣盛公司质证认为，对刘石保提供的上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，有部分海湾郦都商住小区业主是通过关系私下办理了房地权证，该情况恰好证明逾期办证不是荣盛公司的原因造成的。本院经审查后认证认为：刘石保提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对刘石保提供的上述证据不予采纳。荣盛公司在本案二审中未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：荣盛公司在本案一审中提供的湛江市********办公室2015年9月24日印发的《关于荣盛公司中央广场项目及海湾郦都项目捆绑道路建设有关问题签报意见》载有如下内容：“……至目前为止，因福田路南段土地权属问题尚未解决，荣盛公司只完成项目红线内的福田路建设……同时要求荣盛公司要积极主动作为，尽快完成福田路建设……该项工作须在2015年10月15日前完成；并将福田路南段土地交付给荣盛公司，荣盛公司须在赤坎区政府交付土地即日动工，两个月内建好交付使用”；荣盛公司2016年12月5日《关于海湾郦都项目捆绑道路相关问题的请示》载有如下内容：“……截至目前，我司已完成捆绑道路福田路的道路建设……”；2016年12月19日湛土储[2016]262号《关于海湾郦都项目办理房屋产权证有关问题的请示》载有如下内容：“……荣盛公司来文称已按照要求完成捆绑道路福田路建设……参会单位一致认为，荣盛公司已按要求建设了道路……”。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘石保上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据刘石保上诉请求的事实理由以及荣盛公司的答辩意见，本案二审双方当事人争议以下焦点问题：一、关于办证期限是否应按工作日计算的问题。刘石保与荣盛公司于2014年11月19日签订的《合同补充协议》明确约定，合同所约定的日期天数均以工作日计算。刘石保上诉主张该约定属格式条款且未提醒其注意故应当认定为无效。因上述条款仅是对日期计算方式的明确，并无免除或限制荣盛公司责任的内容，且考虑涉案商品房买卖合同所约定的办证等义务确实需要在工作日方能办理，上述约定不违背常理、逻辑及公平原则，不属于免除荣盛公司责任、加重刘石保责任、排除刘石保主要权利的情形。故此，刘石保主张上述约定无效无事实与法律依据，一审法院认为办证期限应依约按工作日计算并无不当，本院予以确认。二、关于荣盛公司应当如何履行办证义务的问题。刘石保上诉主张荣盛公司应当履行的办证义务是“为业主取得不动产权证书”，而不是“提供资料备案”。因涉案商品房买卖合同第十五条已对产权登记问题作出明确约定，即荣盛公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故此，荣盛公司将其应提供的资料报产权登记机关备案即为履行了合同约定的办证义务。合同中所载“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的内容，旨在阐明如果荣盛公司存在违约行为可能导致的后果，并非对荣盛公司合同义务的描述。刘石保关于荣盛公司履行办证义务应以为业主取得不动产权证书为准的上诉主张缺乏充足依据，本院不予支持。三、关于荣盛公司是否存在逾期办证违约行为的问题。荣盛公司于2016年3月2日向刘石保交付涉案商品房，根据双方的约定，荣盛公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，即荣盛公司履行办证义务的期限是2017年8月15日。根据本案已查明的事实，因荣盛公司与政府签订了捆绑建设道路的协议，荣盛公司需按约定完成福田路建设并经验收合格后方能办理涉案商品房的不动产权证，但因政府未能如期回收土地，继而影响福田路的建设、竣工验收及移交，直至2016年12月27日荣盛公司与政府部门签订《补充监管协议书》，上述政府部门影响办证的原因才得以消除。因荣盛公司应当履行的办证义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是为业主取得不动产权证书，虽然福田路南段的竣工验收和移交影响涉案商品房办证，但具体来说仅影响政府部门接收、核对、审批资料以及出证等后续环节，并不影响荣盛公司自身准备上述相关资料的前序环节。而且，在政府部门影响办证的原因消除之后，至合同约定的办证期限届满之日，荣盛公司尚有足够的时间履行办证义务。因此，荣盛公司应当按照合同约定在2017年8月15日之前将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是，荣盛公司于2018年9月6日才履行上述办证义务，显属违约，应承担逾期办证的违约责任。一审法院认定荣盛公司履行办证义务的期间是从2016年12月27日起365个工作日内，并据此认定荣盛公司只逾期办证84天，明显不当，本院予以纠正。四、关于荣盛公司应如何承担逾期办证违约责任的问题。如前所述，荣盛公司应在2017年8月15日之前履行办证义务，但荣盛公司2018年9月6日才将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故荣盛公司逾期办证387天。因涉案商品房买卖合同并未约定逾期办证违约金的数额或计算标准，故考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、荣盛公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院酌情确定荣盛公司应承担的逾期办证违约责任以涉案商品房总房价和荣盛公司逾期办证天数为基础按年利率6%的标准计算，即荣盛公司应支付逾期办证违约金40701.92元（639802元×6%÷365天×387天）给刘石保。因对违约责任的认定是基于各种因素的综合考量，刘石保主张应按年利率9%的标准计算违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，刘石保的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1007号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1007号民事判决第一项为：限荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金40701.92元给刘石保；三、驳回刘石保的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1239.54元，由刘石保负担422元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担817.54元；二审案件受理费1018.68元，由刘石保负担422元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担596.68元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年六月二十二日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。