河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2447号 上诉人（原审原告）：孙达新，女，1986年12月20日出生，汉族，农民，现住遵化市。 上诉人（原审原告）：唐彦开，男，1981年11月3日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被上诉人（原审被告）：李玉梅，女，1968年7月16日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被上诉人（原审被告）：刘俊福，男，1970年1月30日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被上诉人（原审第三人）：杨雅静，女，1980年10月20日出生，汉族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：蔡小刚（系杨雅静丈夫），男，1979年7月17日出生，汉族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：陈英，河北定邦律师事务所律师。 上诉人孙达新、唐彦开因与被上诉人李玉梅、刘俊福、杨雅静房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙达新、唐彦开上诉请求：1.撤销一审判决，将此案依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、一审法院将该租赁合同认定为不定期租赁是错误的。2016年5月18日上诉人与被上诉人杨雅静签订的《租房合同》系书面形式，且明确约定房租每年一交，租金随行市价，租房期限无期限顺延。基于该长期租赁的约定，上诉人投入大量资金改造房屋基本设施并按联通公司授权指定的连锁店面进行装修和经营。二、被上诉人之间的买卖房屋行为侵犯了上诉人的优先购买权。一审法院忽略了“同等条件优先购买”、“合理期限内通知”和“第三人是否善意”的客观事实。1.杨雅静于2018年3月6日发短信通知上诉人称“楼房现在售价160万”；双方经2018年3月6日15时31分电话协商房价定为126万元，但条件是第二天一次性付款；2018年3月6日15时58分被上诉人又称126万元不卖了。杨雅静提交的2018年3月7日上诉人说不买了的录音证据应结合双方整个协商过程而不能断章取义来认定。被上诉人所谓的优先购买权在交费方式上并非“同等”。2.被上诉人李玉梅提交的《房屋买卖合同》证明杨雅静于2018年5月17日将房屋以126万的价格卖与李玉梅。2018年5月17日是双方租赁合同第二年到期的倒数第2天，距离双方第一次协商优先购买权的2018年3月7日已经长达70多天。如果按照一审法院的观点该租赁为不定期租赁，则该时间介于两次所谓不定期租赁的合同分界点，且在第三年租金交费期间。被上诉人的买卖房屋行为应视为在新的租赁期内的第二次的卖房行为，应通知承租人在合理期限内行使优先购买权或告知房屋出卖事实以便上诉人选择购买该房、继续承租或解除租赁合同。所以优先购买权通知的合理期限不能自2018年3月7日自然延伸至另一个租赁期间。被上诉人违反了租赁期间内房屋所有权变更的告知义务，剥夺了上诉人解除租赁合同的权利。3.2018年3月6日杨雅静通知上诉人买房时，李玉梅私下里早于上诉人与杨雅静达成买卖房屋协议，房价126万元，并提前缴纳了50万元房款。李玉梅和杨雅静一审期间均没有提供向建行账户62×××29缴纳50万元房款的转账记录，没能查清买卖房屋的具体时间。买卖房屋双方于2018年12月7日办理不动产权登记过户，而李玉梅声称2018年9月5日办理产权变更手续并于9月6日微信通知上诉人交钥匙搬离。所以李玉梅的行为是明知的和恶意的，侵犯了上诉人的优先购买权，同时违反了买卖不破租赁原则。三、一审法院不支持上诉人8万元装修和装饰费用，认定事实和适用法律均错误。杨雅静非法解除《租房合同》，李玉梅非法承继上诉人已形成附和的装修装饰物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一、二款之规定，杨雅静与李玉梅作为第一、第二出租人均应对上诉人予以赔偿、补偿。1.杨雅静在合同租赁期内没有及时通知上诉人租赁房屋所有权的变更事实，没能有效地解除《租房合同》，与他人恶意串通剥夺上诉人优先购买权，在出售房屋后仍收取上诉人新一年的租金等行为均构成违约，应按合同约定赔偿上诉人违约金5000元并赔偿上诉人的营业损失、补偿已被其利用的已形成附和的装修装饰物损失。2.李玉梅明知上诉人长期租赁事实，与杨雅静恶意串通购买租赁房屋，在租赁期内非法解除合同、扰乱上诉人经营秩序，有效利用上诉人已形成附和的装修装饰物等行为侵犯了上诉人的合法权益，应对上诉人的经营损失和装修装饰损失承担赔偿、补偿责任。 李玉梅、刘俊福辩称，一、上诉人孙达新与被上诉人杨雅静所签《租赁合同》上标注了以下内容：本合同有效期为“2016.5.18—2017.5.18；2017.5.18—2018.5.18；2018.5.18—2019.5.18”，该事实符合不定期租赁的法律特征，一审法院认定租赁合同为不定期租赁合同，合同双方均可以随时解除合同是完全正确的。二、杨雅静在出售房屋前，已多次与上诉人电话协商上诉人是否购买案涉房屋事宜，在二上诉人明确告知杨雅静其拒绝以126万元购买后，杨雅静遂以同等条件将该房屋卖给李玉梅，故被上诉人之间的买卖房屋行为未侵犯上诉人的优先购买权。三、上诉人主张的8万元装修和装饰费用系其为经营而进行的投入，并非因解除合同而造成的经营性损失。租赁合同系合法解除，合同对上述事项的处置未做约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，被上诉人无需承担上诉人的上述费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 杨雅静辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙达新、唐彦开向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告因违法解除遵化市党峪镇党岭村的商用房屋租赁合同给二原告造成的各项经济损失共8万元；2.本案案件受理费由二被告承担。二原告于一审庭审中补充诉讼请求为依法根据第三人违约和侵权事实及过程程度认定第三人和被告对原告主张的8万元经济损失承担按份或连带赔偿责任。 一审法院认定事实，第三人杨雅静与原告孙达新于2016年5月18日签订《租房合同》一份，第三人将坐落于党峪镇大党峪村国道112线东侧，大党峪村集市门口对面两层临街门市出租给原告孙达新，合同约定如下：“1.房租三间每年一交，租金随行市价，租房期限无期限顺延；2.电费按电表计算，水费乙方自行承担；3.室内外物件（如：玻璃、门、窗、卷帘门、墙壁、电扇、灯等等）如有损坏，乙方应负责修理或者换新；4.乙方在合同期内如有变动甲方不负责退款（乙方可以转租，但必须经甲方同意）；5.在乙方正常缴纳房租的情况下，乙方有权利不用甲方的房屋，甲方不得以任何理由不租给乙方；6.交款方式：乙方必须在合同到期前一个月主动向甲方一次性交清下一年的房租；7.甲乙双方如有违约合同者，应向对方赔偿违约金5000元。”原告孙达新将该房屋用以商用，并进行了装修。二原告与第三人在《租房合同》履行过程中，在合同上标注了以下内容：本合同有效期为“2016.5.18—2017.5.18；2017.5.18—2018.5.18；2018.5.18—2019.5.18”。2018年3月，第三人因做生意资金紧张，遂欲将该出租房屋予以出售，在与二原告多次电话协商后，二原告在2018年3月7日明确表示不以126万元购买该房屋，遂第三人于2018年5月17日将该房屋以126万的价格卖予被告李玉梅，且第三人与二被告于2018年9月5日办理了产权变更手续。二被告自产权变更手续办理完毕后，于2018年9月6日微信通知原告孙达新交还钥匙，原告孙达新于2019年5月19日将涉诉房屋钥匙交还二被告。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.第三人是否侵犯二原告的优先购买权；2.二原告要求二被告及第三人承担解除租赁合同所造成8万元损失的事实、法律依据及8万元损失的构成。一、关于第三人是否侵犯二原告的优先购买权。本案中，二原告与第三人杨雅静双方在庭审中各自提交的证据，均能证实第三人在出售房屋前，已多次与二原告电话协商二原告是否购买涉诉房屋事宜，在二原告明确告知第三人拒绝以房价126万元购买涉诉房屋后，第三人遂以同等条件将该房屋卖予被告李玉梅，故第三人未侵犯原告的优先购买权。二、二原告要求二被告及第三人承担解除租赁合同所造成8万元损失的事实、法律依据及8万元损失的构成。本案中，二被告作为房屋买卖的买方，在购买该涉诉房屋时亦知晓该房屋存在租赁关系，因此，二被告应继受原告孙达新与第三人杨雅静所签署的《租房合同》中出租方的权利义务；该《租房合同》中约定“租房期限无限期延续”条款系对租赁期限约定不明确，且在第三人与二原告租赁合同履行过程中，每次租金的给付与租期的确定均由合同双方在合同文本中予以文字确认，以上事实均符合不定期租赁合同的法律特征，故应认定该《租房合同》为不定期租赁合同，合同双方均可以随时解除合同；二被告于2018年9月6日以微信的方式通知原告孙达新交还钥匙，该行为证明二被告向原告孙达新作出了不再出租该房屋的意思表示，且原告孙达新在租赁合同中第三次确定的租期履行期限（2018.5.18—2019.5.18）届满后即2019年5月19日交还房屋钥匙，其行为应认定为原告对二被告作出解除该《租房合同》意思表示的认可，故二被告解除该《租房合同》符合法律规定。二原告诉请损失8万元系装修费用58068元以及设置外广告台、门头广告等开支23500元，上述费用系原告孙达新为其经营而进行的投入，并非其因解除合同而造成的经营性损失，且该《租房合同》系合法解除，合同对上述事项的处置亦未做约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故二被告以及第三人无需承担二原告主张的上述费用。综上所述，二原告要求二被告以及第三人因违法解除遵化市党峪镇党峪村的商用房屋租赁合同给二原告造成的各项经济损失的诉讼请求，理据不足，法院不予支持。为维护当事人的合法权益，遂判决：驳回原告孙达新、唐彦开的全部诉讼请求。案件受理费1800元减半收取计900元，由原告孙达新、唐彦开负担。 本院二审期间，上诉人孙达新、唐彦开提交证据如下：证据一，录制时间为2019年3或4月份左右的视频一份，内容是李玉梅采用暴力方式让上诉人搬走。证据二，2019年9月6日李玉梅与上诉人、孙达新的父亲等人的谈话录音一份，录音里李玉梅说50万元房款早就给了，证明被上诉人商量好房屋买卖交易的时间早于3月7日。证据三，照片三张，证明李玉梅入住案涉房屋后，楼上的水管漏了，把店面淹了，给上诉人造成了损失。证据四，2018年4月上诉人与蔡小刚微信聊天记录截图打印件，证明在前两年租赁合同履行过程中，房租里已经包括了水费。证据五，录制于2019年4月的视频一份，证明上诉人与李玉梅谈下一年租金的时候，李玉梅拒收。证据六，2016年自杨雅静处兑店的明细表一份，证明上诉人与蔡小刚签订的是长期租赁合同。 李玉梅、刘俊福质证称：对证据一，因为上诉人不交纳案涉房屋水费，上诉人把我打了，派出所有档案，收水费的李子红也可以作证。对证据二，孙达新的父亲是我大舅，我去大舅家，当时在场有五个人。我买房上诉人早知道，上诉人还对我说房子别买贵了，蔡小刚想卖给他着。谈话的内容时间太久记不清楚了。对证据三，我们住后院，上不去楼，钥匙在上诉人手中，我们不清楚水管漏了。对证据五，上诉人想续租，我们告知上诉人我们不出租了，就没有收取上诉人的租金。 杨雅静质证称：对证据一，我没参与，不清楚。对证据二，录音内容听不清。对证据四的证明内容不认可，当时签订《租房合同》时没有约定将水费包含在房租里。之前没向上诉人要水费是因为双方是朋友关系，所以才没要。对证据六，是我本人书写，是我把经营的手机店兑给了上诉人。 二审审理中，被上诉人李玉梅、杨雅静均认可：2018年2月12日李玉梅就案涉房屋给付杨雅静购房款50万元，其中45万元通过银行转帐给蔡小刚，5万元以现金形式给付。 本院审理查明：2018年2月12日李玉梅就案涉房屋给付被上诉人杨雅静购房款50万元。2018年2月28日杨雅静丈夫蔡小刚给上诉人唐彦开打电话，表示“别订金，就一次性，过户费什么的你别忘了，二十万的过户费都是你们自己出，全下来不到一百五十万”。唐彦开问“跟那块也是这么个价，是吧”，蔡小刚回复“都一样”。2018年5月17日李玉梅与蔡玉彬、户瑞连就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，第二条第2款约定“（1）合同签订前乙方已经给付了500000元，双方对此无异议；（2）合同签订后次日，乙方给付甲方300000元（其中130000元为过户费用，170000元为房款）（3）剩余房款590000元的给付时间：房产管理部门登记系统显示房产土地在乙方名下的当日一次性付清”，第五条约定“超出130000元外的过户费用全部由甲方承担，费用不足130000元时不退，亦不抵顶乙方房款。”上诉人主张在与杨雅静协商买房事宜时，杨雅静要求上诉人一次性付款126万元，但杨雅静最终将房屋出售给李玉梅却是分三笔付款126万元。上诉人亦主张杨雅静于2018年3月６日通知上诉人买房时，杨雅静已经与李玉梅达成买卖房屋协议，李玉梅提前给付了50万元房款。上诉人按照租房合同“乙方必须在合同到期前一个月主动向甲方一次性交清下一年的房租”之约定，向杨雅静交纳了2018年5月18日至2019年5月18日的房租。李玉梅于2018年9月6日开始催促上诉人搬离案涉房屋，上诉人拒绝搬走，之后双方亦因此发生纠纷。2019年4月上诉人向李玉梅交纳下一年度租金被拒，遂于2019年5月10日搬离案涉房屋，并于5月19日将案涉房屋钥匙交给李玉梅。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2018年2月12日被上诉人杨雅静收取了被上诉人李玉梅交纳的购房款50万元之后，又于2018年2月28日向上诉人孙达新、唐彦开提出案涉房屋出售价格为126万元，一次性付款。而根据之后李玉梅与蔡玉彬、户瑞连就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，李玉梅购买案涉房屋的价格也是126万元，但分三次付清。故本院认定杨雅静就案涉房屋的房款给付方式对上诉人与李玉梅提出了不同的要求。杨雅静在已于2018年2月12日收取了李玉梅50万元首笔购房款且未告知上诉人的情况下，仍然让上诉人交纳了2018年5月18日至2019年5月18日的租金。李玉梅在上诉人承租案涉房屋并已经交纳租金到2019年5月18日的情况下，仍然自2018年9月6日起开始催促上诉人搬离案涉房屋。综上，杨雅静与李玉梅均在履行《租房合同》过程中违反了诚实信用原则，存在违约行为，故上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失应予支持，本院根据其提交的装修收据及被上诉人认可上诉人搬离时不能拆走的“地板、门窗、屋顶等”项目，结合被上诉人的违约情节，酌定被上诉人李玉梅、刘俊福赔偿上诉人损失15000元，被上诉人杨雅静赔偿上诉人损失15000元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初3222号民事判决； 二、被上诉人李玉梅、刘俊福赔偿上诉人孙达新、唐彦开损失15000元；被上诉人杨雅静赔偿上诉人孙达新、唐彦开损失15000元。于本判决生效后十五日内履行； 三、驳回上诉人孙达新、唐彦开的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1800元，减半收取计900元，由孙达新、唐彦开负担562元，李玉梅、刘俊福负担169元，杨雅静负担169元。二审案件受理费1800元，由孙达新、唐彦开负担1124元，李玉梅、刘俊福负担338元，杨雅静负担338元。 本判决为终审判决。 审判长  王树丽 审判员  沈 军 审判员  毕雪维 二〇二〇年六月二十四日 书记员  郑 悦