江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初1418号原告：南京中船绿洲机器有限公司，统一社会信用代码913201151349053822,住所地南京市江宁区滨江经济开发区丽水大街。法定代表人：王洪琪,该公司董事长。委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：任梦佳，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告：南京绿洲建筑装饰工程有限公司，统一社会信用代码91320114134909906N，住所地南京市雨花台区中华门外板桥街道绿洲机器厂内。法定代表人：董智曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡某。原告南京中船绿洲机器有限公司（以下简称中船绿洲公司）与被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿洲建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中船绿洲公司的委托诉讼代理人李金涛、任梦佳，被告绿洲建筑公司的委托诉讼代理人汤圣泉、贡某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中船绿洲公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并恢复原状返还位于南京市雨花台区的厂房;2.被告支付违法占有期间的占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾退之日止，以108676.80元／年为标准计付）；3.被告承担诉讼费。事实与理由：原被告于2005年6月1日初次建立租赁关系，被告承租原告厂区内的房屋用于生产经营，最后一期租赁合同于2017年12月29日签署，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止，同时还约定：1租金标准为每年108676.80元；2房屋用途为生产、经营、办公；3租赁期间，不得擅自改变房屋结构、用途。因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面、室内装饰等，应事先征原告同意，议定今后处理方法，并另签协议（第五条）；4租期届满，如房屋需继续出租或出卖，被告有优先权，但须另订租赁合同，方能生效（第八条）。合同签订后，原告如约交付房屋；最后一期在合同期满前，原告就告知被告合同到期不再续签，但被告未予腾退房屋，于是原告于2019年3月14日向被告致书面《租赁到期解除告知书》，通知合同期满不再续签，要求被告于2019年9月30日前清退房屋，在给予了充分宽限期的前提下被告仍未予以理睬；且被告存在未经原告同意添建房屋的违约行为。经多次催告，被告至今仍非法占用，拒绝交还房屋。被告绿洲建筑公司辩称，1.原告的起诉无事实和法律依据，被告原是原告的下属单位修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处），在2005年根据国资委的牵头下进行了改制，根据主辅分离的原则，被告从原告处予以分离。并承担了相关的债权债务、资产、人员及相关义务。根据最高院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定，本案与政府主导下的改制的历史遗留问题不属于法院民事案件的受理范围。2.根据改制方案第七条第一规定：修建工程公司现占用的南京绿洲机器厂房产由改制公司租赁使用；第三条规定：工厂将给予必要的支持和扶持。改制文件中租赁使用并没有确定年限，原告不能随时终止，因此原告拒绝续签订租赁合同，并要求被告搬迁返还，违反了改制方案的规定，因此原告无权要求被告搬迁返还。3.原告已经与南京土地收储中心签订了收储协议，但原告在诉状及所提交的材料中隐瞒了这个事实。针对2018年被收储的事实，如果收储、拆迁作为一种行政行为导致合同的终止，而不是原告所主张的合同到期而终止，因此原告主张因合同到期而终止没有依据，被告认为案涉的房屋土地应当继续由被告租赁使用，或者按照收储拆迁的要求该被告予以补偿才能终止，并另外安排房屋或者土地由被告继续生产经营。4.对于原告主张的占用费问题，原被告之间还有另外一份租赁合同，租金每平方米并非是12元而是约6元，两份合同租赁的单价不一致。5.因为本案原告要求解除租赁合同，而被告在另外一个案件中作为原告要求继续履行合同，所以被告认为本案应当中止，等另外一个案件的结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了2005年签订的《房屋租赁合同》、2017年签订的《房屋租赁合同》、《租赁到期解除告知书》、《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法的通知》、《关于中国船舶工业集团公司主辅分离辅业改制分流安置富余人员总体方案的批复》、呈报《中船集团公司南京绿洲机器厂修建工程公司（南京绿洲建筑防水工程处）主辅分离辅业改制实施方案的请示、《关于统一南京绿洲机器厂修建工程公司即南京绿洲建筑防水工程处主辅分离辅业改制事实方案的批复》等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告中船绿洲公司原称南京绿洲机器厂，被告绿洲建筑公司原称南京绿洲建筑防水工程处，为原告的下属单位。2005年企业改制，被告成为原南京绿洲机器厂改制后的独立法人，根据相关改制方案，被告从原告处予以分离，现占用的原告南京绿洲机器厂房由改制公司即被告租赁使用。2005年原、被告就案涉厂房的租赁签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（出租方）将位于雨花台区板桥街道原告公司内厂房，出租给被告用于办公、经营等使用，租赁期限为2005年6月1日至2008年5月31日止。上述租赁期限届满后，就案涉厂房的租赁，双方继续签订租赁合同，由被告继续承租。2017年12月29日，原被告又签订两份《房屋租赁合同》，两份合同仅在租金部分存在差异，其他内容基本一致，其中一份为原告所举证，租金部分每平方米12元，每年108676.8元；另一份为被告所举证，租金部分为每平方米5.6元，租金为50715.8元。而两份合同的其他内容均一致约定：租赁面积754.7平方米，租期起止时间为2018年1月1日至2018年12月31日；租赁期满如原告的租赁房屋需继续出租或出卖，被告有优先权，但需另行签订租赁合同，方能生效；被告在租赁期内，若原告搬迁，提前3个月告知被告，自告知之日3个月内，被告无条件退房，原告不作赔偿。2017年双方签订的《租赁合同》租赁期限期满后，双方未再订立新的租赁合同。2019年3月原告向被告发送《租赁到期解除告知书》，载明双方租赁合同期满自行终止，被告应于2019年9月30日搬出案涉厂房房屋，并在期满日或期满前清空房屋内所有物品，同时清除租用土地上被告自建房屋内所有物品、租赁合同到期后原告将对该自建房屋进行拆除等内容。现被告仍占有使用涉案房屋，双方就案涉厂房的租赁产生争议，原告遂诉。另查明，就案涉厂房的租赁，双方在同日签订的两份内容基本一致，仅租金部分存在差异《房屋租赁合同》的原因。原告称系因被告承租原告厂房，租金中一部分为被告使用厂房的其他服务费用，如固定电话费、绿化、卫生、垃圾清运等，因此原告向被告开具的发票分为租金发票和服务费发票，总金额为108676.80元/年，为了配合租金发票的开具，双方签署了租金发票金额对应的合同，但实际使用房屋的使用费为108676.80元，被告亦按此费用实际履行。对此，被告称双方虽然签订了两份《房屋租赁合同》，但实际上履行的是第二份年租金为50715.8元的合同，如2017年全年的的租金，被告向原告缴纳了约5万元，原告也为被告开具了上下半年金额各25357.9元的增值税发票，2018年被告支付了上半年的租金也为25357.9元，原告同样为被告开具了等额的租金发票；发票中均注明了租金金额和相应的租金期间。对于两份合同租金相差的部分，是原告要求被告支付的关联服务费而非租金，原告也未就此部分向被告开具租金发票。再查明，就2018年被告支付租金的情况。原被告双方结算租金的方式并非为被告向原告支付现金或转账，由于双方原属于同一改制前有关联的企业，每年被告在原告处有应收帐款，租金支付方式为每年原告通过抵扣应收账款的方式扣去租金。被告陈述支付了上半年的租金25357.9元，为此提供了原告开具的发票科目名称为房屋租赁费，金额为25357.9元，备注起止年月2018.1.1-2018.6.30的发票一张。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约履行。本案中，就案涉厂房房屋，原、被告自2005年起签订了多份《租赁合同》，双方形成租赁合同关系。在2017年签订的《租赁合同》中，双方以书面形式明确约定了租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未再订立新的租赁合同，在2019年3月原告告知被告限期搬出后，被告仍占用使用案涉厂房房屋即缺乏法律依据。现原告诉请被告腾空、返还案涉厂房房屋，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告抗辩案涉房屋租赁系企业改制被告所获得的安置补偿，案涉房屋的租赁使用并无限定年限，原告无权单方终止的意见，本院认为案涉租赁厂房自2005年起至今数十年，长期由被告所租赁使用，根据改制文件的精神，已保障了被告作为改制分离后企业的利益，现被告抗辩案涉厂房的租赁并无限定年限的意见，缺乏合同和法律依据，本院依法不予采纳。案涉厂房自2019年1月1日租赁期届满后，被告仍占有使用该厂房至今，应向原告支付占用使用期间的费用，现原告主张被告支付自2019年1月1日至被告实际返还承租房屋之日止的占有使用费，不违反法律规定，本院依法予以支持。对于占有使用费的支付标准，原告主张按年租金108676.80元的标准，被告抗辩称年租金为50715.8元，本院认为占有使用费的支付标准，可参照租赁届满前2018年双方的租金标准确定。被告提供了年租金为50715.8元的《租赁合同》及原告开具的金额为25357.9元，明确注明了科目为租金，期间为2018年上半年的租金发票为证。原告所称约定的年租金包含被告使用厂房的其他服务费用，该服务费用也应为租金，双方年租金应为108676.80元的意见，未能提供相应证据予以佐证，也未能证明双方对该服务费亦属于租金达成了一致的意见。在此情况下，本院认为对被告租赁期满后的占有使用费以年租金50715.8元的标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于南京市雨花台区房屋内迁出，并向原告南京中船绿洲机器有限公司返还该租赁厂房房屋；二、被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司按年租金50715.8元的标准向原告南京中船绿洲机器有限公司支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告南京中船绿洲机器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元（原告已预交），减半收取1560元，由被告南京绿洲建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 胡正义二〇二〇年六月十九日法官助理 蔡 童书 记 员 单夫玲