江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初2379号原告刘科华，女，汉族，1979年10月22日生，江西省瑞金市人，住瑞金市，现住江西省赣州市章贡区。被告胡春，男，汉族，1971年3月26日生，江西省瑞金市人，住瑞金市，现住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人刘红平，江西洪都律师事务所律师。被告钟兰芳，女，1971年8月4日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，系被告胡春之妻。原告刘科华诉被告胡春、钟兰芳合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，适用普通程序，由审判员危先平担任审判长，与人民陪审员钟昌华、马建华组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告刘科华，被告胡春及其委托诉讼代理人刘红平均到庭参加诉讼。被告钟兰芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘科华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告达成的口头购房协议；2、判决两被告返还购房定金400000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月份，原告在58同城网站上搜寻二手房信息时，查到瑞金市城西开发区有一栋房屋要出售，便前往实地查看，发现房主即被告与原告是熟人，双方随即口头达成了购房协议，被告以198万的价格将该房屋转让给原告，原告先付200000元定金，剩余购房款待移交房产证后付清，并办理过户手续。2018年6月22日，原告向被告胡春转账支付100000元，被告胡春出具了一张定金收条，6月29日，原告再次向被告胡春转账100000元。被告承诺收到定金后个月内会把房产证交给原告，但原告到2018年12月底也没有见到房产证，在原告追问下，被告才承认该房屋已抵押给银行，银行也起诉了他，并承诺2019年2月前办理过户手续，若办理不了则退还购房定金。期限届满后，被告还是没有将房产证交给原告，原告当然也不会支付剩余购房款。原告要求被告退还购房定金，被告却以各种借口拖延至今。后来原告才了解到，被告的房屋早在2018年6月5日就被法院查封了，并有执行案件在法院，难怪被告拿不出房产证。被告的房屋存在重大瑕疵，导致原告的合同目的无法实现，故原告有权要求解除双方达成的口头购房协议，被告应当按照定金罚则规定双倍返还定金400000元。原告刘科华为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格;2、被告身份证、结婚证，证明被告诉讼主体适格;3、收条一份;4、银行流水一份、不动产登记证书复印件一份;5、(2018)赣0781民初1646号、(2018)赣0781执保77号协助执行通知书回执;6、微信聊天记录。被告胡春对原告所提供的证据，经质证认为：对证据一、二、三没有异议;对证据四的三性没有异议;对证明对象有异议，不能证明该十万是原告交付给被告的定金;对证据五的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议;对证明对象有异议，不能证明被告存在违约行为;对证据六的聊天记录，对其三性均有异议;首先原告提供的微信记录是不完整的，对原告自身有利的，原告作为证据向法庭提交，对其不利的，原告没有提交法庭，所以微信不能客观完整的反映事件事实，特别是我刚才宣读的微信记录，就是反映了原告没有向被告缴付首付款的事实，基于对该微信记录的真实性有异议，同时对合法性、关联性有异议，该微信记录也不能证明被告存在违约的行为;对房产证的证据三性没有异议被告胡春、钟兰芳辩称：2017年4月5日，江西银行股份有限公司贛州瑞金支行(下称“江西银行”)与瑞金市诚志矿产品贸易有限公司(下称“诚志公司”)签订了《授信协议》和《流动资金借款合同》，答辩人向江西银行出具了《同意抵押决议》。江西银行将前述借款本金130万汇入诚志公司账户后，案外人李俊、钟晓峰、杨建林分别借支30万、10万、10万，均在2018年4月4日归还本息30万、10万、10万，答辩人胡春借支30万，也在2018年4月4日归还本息30万元，案外人邹志荣借支50万元，2018年4月4日前未予归还本息。贵院在2018年5月31日作出(2018)赣0781民初1646号《民事裁定书》，査封涉案房屋。2018年7月26日，贵院作出(2018)赣0781民初1646号《民事判决书》，判决诚志公司归还江西银行借款本金511883元及利息、复利、罚息。2018年8月27日，答辩人与案外人李俊、钟晓辉、杨建林、邹志荣签订《还款说明》。被答辩人诉称，2018年6月，答辩人与被答辩人就涉案房屋转让达成口头协议，答人以198万元的价款转让涉案房屋，原告先付20万元定金，剩余转让价款在移交房产证后付清，并办理过户手续，不是事实。2018年6月，答辩人与被答辩人就涉案房屋转让达成口头转让协议，答辩人以198万元的价款转让涉案房屋，其中定金10万元，在被答辩人付清100万元转让价款(含定金10万元)后双方签订书面转让协议，答辩人当时告知了被答辯人涉案房屋己经抵押的事实，并承诺用该100万元转让价款归还担保的借款本息后将涉案房屋的房产证和土地证取出，交与给被答辩人，并办理过户手续(相关税费均由被答辩人承担)，被答辫人再以涉案不动产作抵押物向银行申请按揭贷款，再支付98万的转让尾款。三、被答辩人诉称，2018年6月29日，被答辩人再次向答辩人转账100000元，答辩人承诺收到定金后一个月内会把房产证交给被答辩人,但被答辩人到2018年12月底也没有见到房产证，在被答辩人的追问下答辩人才承认涉案房屋已经抵押给了银行，银行也起诉他了，并承诺2019年2月前办理过户手续，若办理不了则退还购房定金，不是事实。如上所述，答辩人以198万元的价款将涉案房屋转让给被答辩人，在被答辩人付清100万元(含定金10万元)转让价款后答辩人将涉案房屋的房产证和土地证移交给被答辩人，并办理过户手续。第一、被答辩人在2018年6月29日转给答辩人的10万元不是被答辩人支付的定金，而是被答辩人支付的转让价款。第二、在被答辩人付清100万(含定金10万)元转让价款之前，答辩人没有承诺将房产证交给被答辩人，更没有承诺在2019年2月前办理过户手续。第三、被答辩人自己没有依约继续向答辩人支付转让价款，致使双方至今没有签订任何书面协约及答辩人将涉案房屋的房产证和土地在交予被答辩人并办理过户手续。第四、答辩人与案外人李俊、钟晓辉、杨建林已经归还了上述判决书确定的借款本息，领回了涉案房屋的房产证和土地证，如果被答辯人依约继续履行上述口头转让协议，答辩人依约在被答辩人付清100万转让价款(含上述10万元定金)后将涉案房屋的房产证和土地证交予被答辩人并办理过户手续。综上，答人与被答辩人之间就涉案房屋已经达成口头转让协议该协议合法有效，在被答辩人付清100万元转让价款(含定金10万元)后，答辩人仍然愿意将涉案房屋的房产证和土地证移交给被答辩人，并办理过户手续(相关税费均由被答辩人承担)，被答辩人再以涉案不动产作抵押物向银行申请按揭贷款，再支付98万的转让尾款。据此，恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人的所有诉请。被告胡春为支持其主张，提交了如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；2、《江西银行授信协议》；《江西银行流动资金借款合同》；《同意抵押决议》、《不动产登记证明》、《还款说明》、（2018）赣0781民初1646号《民事裁定书》、（2018）赣0781民初1646号《民事判决书》。证明：①、证明2017年4月5日，江西银行股份有限公司赣州瑞金支行(下称“江西银行”)与瑞金市诚志矿产品贸易有限公司(下称“诚志公司”签订了《授信协议》和《流动资金借款合同》，答辩人向江西银行出具了《同意抵押决议》。②、证明江西银行将前述借款本金130万汇入诚志公司账户后，案外人李俊、钟晓峰、杨建林分别借支30万、10万、10万，均在2018年4月4日归还本息30万、10万、10万，答辩人胡春借支30万，也在2018年4月4日归还本息30万元，案外人邹志荣借支50万元，2018年4月4日前未予归还本息。③、证明贵院在2018年5月31日作出(2018)赣0781民初1646号《民事裁定书》，査封涉案房屋。④、证明2018年7月26日，贵院作出(2018)贛0781民初1646号《民事判决书》，判决诚志公司归还江西银行借款本金51.1863元及利息、复利、罚息；3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。证明：2019年7月，被告与案外人李俊、钟晓辉、杨建林已经归还了(2018)赣0781民初1646号《民事判决书》确定的借款本息，领回了涉案房屋的房产证和土地证，完全能够交付涉案房屋的房产证和土地证并办理过户手续。本院综合原、被告举证、质证情况，对以下案件事实予以认定：2018年6月份，原告刘科华在58同城网站上搜寻二手房信息时，查到瑞金市城西开发区有一栋房屋要出售，便前往实地查看，发现房主即被告胡春与原告是熟人，双方随即达成了口头购房协议，被告以198万的价格将该房屋转让给原告，原告先付200000元定金，剩余购房款待移交房产证后付清，并办理过户手续。2018年6月22日，原告向被告胡春转账支付100000元，被告胡春出具了一张定金收条给原告，6月29日，原告再次向被告胡春转账100000元。被告承诺收到定金后一个月内会把房产证交给原告，但被告到2018年12月底也没有提供房产证，在原告追问下，被告才承认该房屋已抵押给银行，银行也起诉了他，并承诺2019年2月前办理过户手续，若办理不了则退还购房定金。期限届满后，被告还是没有将房产证交给原告，原告也没有支付剩余购房款。原告要求被告退还购房定金，被告以各种借口拖延至今。后来原告才了解到，被告的房屋早在2018年5月31日就被法院查封了，是被告拿不出房产证的原因。另，本院另案（2018）赣0781民初1646号民事判决书中查明：原告江西银行与被告“诚志公司”于2017年4月5日签订了《授信协议》，约定一次性授信贷款额度为130万元，授信期间为2017年4月5日至2018年4月4日。当日，原告与被告“诚志公司”签订了《流动资金借款合同》，被告“诚志公司”以购买萤石粉为由，向原告贷款130万元，借期12个月，即自2017年4月12日至2018年4月4日，年利率为7.83％，按月结算，结算日为每月20日，到期一次性还本。同时，被告杨建林、兰小燕、李俊、钟晓红、胡春、钟兰芳与原告签订了《最高额抵押合同》，约定以下列房产为被告诚志公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续:......3、被告胡春、钟兰芳所有的位于瑞金市城区的房权证号为房权证字第**的房产。同日，被告钟晓峰、钟苑萍、杨建林、兰小燕、李俊、钟晓红、胡春、钟兰芳与原告签订了《最高额保证合同》，约定八被告对被告诚志公司的上述借款本息承担连带责任保证担保，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。截至2018年4月20日被告瑞金市诚志公司尚欠原告逾期本金70.21万元及利息复利、罚息2748.64元，引起诉讼。在本案审理期间，被告于2018年6月29日归还本息18.9万元。截至2018年7月20日，被告仍欠借款本金51.18863万元及利息等。法院于2018年7月26日作出判决：一、被告瑞金市诚志矿产品贸易有限公司应当于本判决生效后15日内归还原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行借款本金51.18863万元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息按双方合同约定计算至款清之日止）；二、被告钟晓峰、钟苑萍、杨建林、兰小燕、李俊、钟晓红、胡春、钟兰芳对被告瑞金市诚志矿产品贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任;......四、原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行可就下列房产折价或变现价款优先受偿:......3.被告胡春、钟兰芳所有的位于瑞金市城区的房房权证号为房权证字第**房产。法院根据原告的申请，于2018年5月31日对被告胡春提供抵押的房屋进行了保全查封，并作出了（2018）赣0781民初1646号民事裁定书。本院认为，被告胡春、钟兰芳自愿将其房屋提供给瑞金市诚志矿产品贸易有限公司向江西银行股份有限公司作贷款抵押，在贷款未归还，银行已向法院提起诉讼并申请了财产保全，法院于2108年5月31日即已裁定查封了被告提供抵押房屋的情况下，2018年6月，被告还将已被查封的房屋挂在网上出售。原告刘科华在网上看到后，与被告联系协商购买事宜时发现房主即被告胡春与自己熟悉，但被告当时并未告知原告自己的房屋已被法院查封，只是说抵押给了银行，还有20万元贷款未归还，双方商定房屋的价格为198万元，要求原告先支付20万元定金，将房产证赎出后再办理买卖过户手续，达成了口头买卖协议。2018年6月22日，原告向被告胡春转账支付100000元，被告胡春出具了一张定金收条给原告；6月29日，原告再次向被告胡春转账100000元，被告未出具书面凭证给原告。被告收到20万元定金后用于归还其个人贷款。因被告提供房屋抵押的贷款迟迟未还清，导致被告的房屋一直被法院查封，房产证也无法取回。原告要求解除双方达成的口头买卖协议，本院予以准许。到2019年5月，原、被告通过微信协商退还定金事宜，被告也承诺会尽快还给原告，但被告至今仍未归还，被告属违约，应双倍返还定金。原告于2018年6月22日转给被告胡春的100000元，被告向原告出具了收条，写明系定金，被告应双倍返还200000元。而2019年6月29日转给被告的100000元，被告未写书面凭证给原告，无法认定系定金，本院认定为原告预付给被告的购房款，被告也应返还给原告。对原告要求被告钟兰芳共同返还购房定金400000元的请求，因原告系与被告胡春协商购房，也是被告胡春一人收取定金，被告钟兰芳未参与，故被告钟兰芳可不负本案返还定金的责任。被告辩称双方约定在原告支付定金后，再支付100万元购房款的主张，未提供证据证明，且系被告的房屋被法院查封导致无法买卖，故对该主张本院不予采纳。被告钟兰芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院缺席审理的判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告刘科华与被告胡春达成的口头购房协议；二、被告胡春应在本判决生效后十天内返还定金200000元，返还购房款100000元，共计300000元给原告刘科华；三、驳回原告刘科华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告胡春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  危先平人民陪审员  钟昌华人民陪审员  马建华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  杨亚荔