广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3621号原告：广州农村商业银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区***************商铺（1-3楼部分）。委托诉讼代理人：卢建，该银行职员。委托诉讼代理人：莫翠姬，该银行职员。被告：潘嘉文，男，1991年12月25日出生，汉族，住广东省清远市清城区******委会林㘵村3号，公民身份号码441************457。被告：谢文光，男，1957年11月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份号码441************277。被告：谢树海，女，1991年7月2日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份号码441************227。诉讼委托代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。被告：阮芬兰，女，1958年4月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份证号码441************223。被告：清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市清城区**************（广发大厦）第16层01室法定代表人：陈其轲，该公司总经理。诉讼委托代理人：曾映君，该公司职员。诉讼委托代理人：杨壮，该公司职员。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行（以下简称“广州农商银行清远分行”）与被告潘嘉文、谢文光、谢树海、阮芬兰、清远市荣景投资有限公司（以下简称“荣景公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州农商银行清远分行的委托诉讼代理人卢建、莫翠姬，被告潘嘉文、被告谢树海的委托诉讼代理人朱梦舒、被告荣景公司的委托诉讼代理人杨壮到庭参加诉讼。被告谢文光、阮芬兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农商银行清远分行向本院提出诉讼请求：1、原告与被告潘嘉文、谢文光解除楼宇按揭合同并立即偿还剩余贷款本金507377.07元及截止至贷款结清日的欠息(暂计至2020年3月25日欠息7376.92元，合共514753.99元,以后按照《楼宇按揭合同》约定的借款利率上浮50%计至实际还款日止);2、被告谢树海、阮芬兰、荣景公司对被告潘嘉文、谢文光的债务承担连带保证责任；3、原告对被告潘嘉文、谢文光名下的房屋（见下表）处置所得的价款在债权范围内优先受偿；4、上述全部被告共同承担全部诉讼费等实现债权的费用。事实与理由：被告潘嘉文、谢文光未按时偿还原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行贷款本金及利息。2019年5月29日，原告与被告潘嘉文、谢文光签订了《楼宇按揭合同》（见证据3），约定：原告向被告潘嘉文、谢文光提供贷款510000元，贷款期限叁拾年，借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借据为合同的组成部分，具有同等法律效力。原告于2019年7月8日按约定发放了贷款，借据号：580*************001，期限自2019年7月8日至2049年7月8日；被告潘嘉文、谢文光不按合同约定偿还应付的借款本金及利息，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，对甲方不能按期支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。2019年7月8日，原告与被告潘嘉文、谢文光签订借款借据，并向其放贷款510000元，到期日为2049年7月8日，期限内月利率4.9‰，还款方式为按月等额归还借款本息（见证据4）。2020年01月21日，办妥了不动产权证书手续，并领取了不动产登记证明（见证据5）。2019年4月3日我行与被告荣景公司签订《广州农村商业银行购房贷款业务银企合作协议》，被告荣景公司为借款人提供阶段性担保（见证据8）。理由1：上述借款，自2019年07月08日发放后，被告潘嘉文、谢文光从2019年8月开始出现逾期之后，于2019年8月至2020年3月逾期，截止原告提交起诉前，被告潘嘉文、谢文光共累计逾期8次逾期；原告通过电话、短信、上门等催收方式通知借款人偿还贷款，但借款人仍无按期归还贷款本息的意愿。根据《楼宇按揭合同》第13.1（5）条和第13.2条的约定，“甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权”；“甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权”。被告潘嘉文、谢文光已明显违反合同的还款约定，构成根本违约。原告根据相关约定要求被告潘嘉文、谢文光立即归还剩余全部贷款本金、贷款利息、逾期利息和罚息，原告对被告潘嘉文、谢文光名下的房产享有优先受偿权。理由2：根据《楼宇按揭合作协议》第6.2（A）条的约定“自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋有所权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除”。被告谢树海、阮芬兰、荣景公司对被告潘嘉文、谢文光承担无条件、不可撤销的连带担保责任。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还贷款利息，使原告的合法权益受到严重侵害，特向法院提起诉讼，并恳请法院支持原告上述诉讼请求。被告谢文光、阮芬兰没有答辩，也没有提供证据。被告潘嘉文对原告起诉无意见。被告谢树海辩称，应先对涉案抵押物实现抵押权。被告荣景公司辩称，涉案房屋已经办理预告抵押权登记，故答辩人应免除连带保证责任；如涉案债权不足清偿的部分，再由答辩人承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，原告作为甲方与被告荣景公司作为乙方签订一份《广州农村商业银行购房贷款业务银企合作协议》。双方约定，乙方开发的座落于清远市清城区东城的经批准命名为“时代倾城”的楼盘项目的个人购房贷款业务进行合作；乙方保证担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权一切费用；乙方保证担保期限为自甲方向该购房人发放贷款之日起至房屋办妥所有权证及甲方作为抵押权人的正式抵押登记之日止；甲方确认，购房人不履行到期债务或发生借款合同约定的实现担保物权的情形的，在甲方就房屋办妥抵押预告登记证明前，乙方承担连带担保责任；若甲方就所涉房屋办妥抵押预告登记证明后，乙方无条件配合甲方先就购房人提供的房产担保实现债权，不足部分再由乙方承担保证责任……。2019年5月29日，被告潘嘉文、谢文光作为甲方（借款人、抵押人）与原告作为乙方（贷款人、抵押权人）签订一份《楼宇按揭合同》。合同关于借款内容以及违约责任的约定，甲方因购买位于清远市清城区**************************屋而向乙方借款，借款金额为510000元，借款期限为乙方实际发放本合同项下贷款之日起计算叁拾年，具体以借据为准；借款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利息按月计收，结息和付息日适用相关规定；如贷款发放后，如遇到调整贷款基准利率，乙方可按照有关规定调整利率；还款方式为每月等额本息，每月还款日为15日；如甲方未按本合同约定期限归还贷款本息，乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期限自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；甲方未按本合同约定归还本合同项下的其他款项，乙方有权对该款项计收罚息，罚息利率适用在本合同约定的利率上加收50%，罚息计算期限自逾期之日起至该款项实际清偿之日止，对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；如甲方有违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除合同，要求甲方立即提前偿还借款或依法处分抵押财产并优先受偿。合同关于抵押担保内容的约定，甲方自愿以其按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、手续费及其他应收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用等其他应付款项；如甲方在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未结清的，乙方可对抵押房产进行处分以实现抵押权。当日，被告谢树海、阮芬兰作为甲方（保证人）与原告作为乙方（债权人）签订一份《保证合同》。合同约定，甲方为借款人潘嘉文、谢文光与乙方签订的《楼宇按揭合同》项下债权提供保证担保，被担保债权数额为借款本金510000元，保证范围：主合同债务人应承担全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权而发生一切费用等；保证方式为不可撤销连带责任保证；保证期限为主合同约定的主债务履行期限届满之日起两年，“主债务履行期限届满之日”包括主合同债务人分期清偿债务的情况下，每一期债务到期之日，还包括依照主合同约定，债权人宣布债务提前到期之日；本合同项下或主合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人承担共同连带保证责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人均负有担保全部债权实现的义务……。签订合同后，原告广州农商银行清远分行与被告潘嘉文、谢文光就合同约定抵押担保的房屋办理了预告抵押权登记。原告广州农商银行清远分行于2019年7月8日向被告潘嘉文、谢文光发放贷款金额510000元，被告潘嘉文、谢文光以借款人的名义在原告提供的《借款借据》上签名捺印。该《借款借据》记载的借款期限从2019年7月8日起至2049年7月8日止。借款后，被告潘嘉文、谢文光从2019年8月15日起开始逾期还款，截至2020年3月25日，借款本金余额507377.07元，利息（含罚息、复利）7376.92元，合共514753.99元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告广州农商银行清远分行与被告潘嘉文、谢文光签订的《楼宇按揭合同》是依法成立并生效的合同，受法律保护。被告潘嘉文、谢文光作为借款人，在收到原告提供的贷款510000元后，理应履行还款义务。但从2019年8月15日起，被告潘嘉文、谢文光开始逾期还款。原告起诉后，被告潘嘉文、谢文光亦没有履行还款义务，该行为已符合合同约定的违约情形，原告广州农商银行清远分行向被告潘嘉文、谢文光主张解除合同以及要求被告潘嘉文、谢文光一次性归还全部借款本息的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。截至2020年3月25日，借款本金余额507377.07元，利息（含罚息、复利）7376.92元；从2020年3月26日起的利息（含罚息、复利）按合同约定计付至借款还清之日止。由于被告谢树海、阮芬兰以保证人名义签订《保证合同》，自愿对涉案借款承担连带保证责任。原告以诉讼方式宣布借款提前到期，并要求解除与被告潘嘉文、谢文光的合同关系，因此被告谢树海、阮芬兰的保证期限应从原告主张解除合同并宣布借款提前到期之日起计算两年，显然并未超出合同约定的保证期限且保证人承担担保责任不分先后顺序，故此被告谢树海、阮芬兰在合同约定保证范围内应对借款本息承担连带保证责任。本院对原告该项主张，亦予以支持。至于原告要求被告荣景公司对涉案借款本息承担连带清偿责任。依照《广州农村商业银行购房贷款业务银企合作协议》约定，被告荣景公司在涉案房屋办妥预告抵押权登记前，对涉案债务承担连带保证责任；否则，被告荣景公司在涉案房屋办理预告抵押权登记后，对涉案债务不足的部分承担保证责任。因涉案房屋已办妥预告抵押权登记，原告没有提供证据证明涉案债务不能全额清偿，亦没有提供证据证明债务未能清偿的具体数额，现原告要求被告荣景公司对涉案全部债务承担连带清偿责任，缺乏事实依据且与双方约定不符，本院对该项主张，不予支持。被告潘嘉文、谢文光提供的位于清远市清城区**************************屋仅办理了预告抵押权登记，抵押权并未依法设立，故原告主张对被告潘嘉文、谢文光提供的抵押物在担保范围内就折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告潘嘉文、谢文光于2019年5月29日签订的《楼宇按揭合同》；二、被告潘嘉文、谢文光于本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金507377.07元及利息（截至2020年3月25日的利息为7376.92元，从2020年3月26日起的利息按合同约定计算至付清之日止）；三、被告谢树海、阮芬兰对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，由被告潘嘉文、谢文光、谢树海、阮芬兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇二〇年六月八日书记员  邓晓欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。