福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2034号 上诉人（原审原告）:泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处，住所地福建省泉州市福田路**。 法定代表人：王娇茵，办事处主任。 委托诉讼代理人：郭荣锋，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪叶相，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:泉州新时代房地产开发有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐西路中段刺桐明珠会所**/div> 法定代表人:林新永，总经理。 委托诉讼代理人：张世清，公司员工。 上诉人泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处（以下简称丰泽办事处）因与被上诉人泉州新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后依法组成合议庭进行审理，丰泽办事处的委托诉讼代理人缪叶相与新时代公司的委托诉讼代理人张世清到庭参加诉讼。现已审理终结。 丰泽办事处上诉请求：撤销（2019）闽0503民初7017号民事判决，改判支持丰泽办事处的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院对丰泽办事处提出的不予退回保证金的诉求不予支持并将保证金与新时代公司的租金进行抵扣，存在明显错误。本案《协议书》第四条约定：付款由新时代公司于每年期的月初一次性交纳给丰泽办事处当年的租金……如新时代公司中途解约或其他违约、违法行为，丰泽办事处有权提前解除租赁合同并不退回100万元的保证金，一审法院已查明新时代公司自2012年9月14日起就未能按照约定的时间和金额支付租金，其尚欠租金合计245万元，故新时代公司有严重违约行为，按照《协议书》的约定，丰泽办事处有权提前解除合同并不退回保证金，也是在这样的情况下，丰泽办事处于2015年9月提前收回了租赁房屋，丰泽办事处请求不予退回保证金符合协议约定。本案《协议书》中虽未约定保证金为定金性质，但明确约定了保证金的适用情形及后果并明确载明丰泽办事处有权“不予退回保证金”，因此，当出现协议约定情形时，丰泽办事处有权行使合同权利不予退回保证金，即使该保证金如一审判决认定属于违约金性质，根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，丰泽办事处也有权请求该保证金作为违约金不予退回。本案的保证金与逾期付款利息并不冲突，逾期付款利息主要是对新时代公司未能按时付款造成的资金占用利息损失的补偿，而保证金的约定主要是针对新时代公司违约的处罚以及协议提前解除导致的丰泽办事处的可期待利益损失的补偿，即使认定属于违约金性质，该保证金也应当是对逾期利息进行抵扣，而不是与尚欠的租金进行抵扣。 新时代公司辩称：“刺桐明珠”大楼的实际租期应从2009年10月起算，实际只租了六年，新时代公司并未拖欠丰泽办事处的租金，租金不足部分可通过保证金抵扣，故新时代公司不存在违约，丰泽办事处应退回100万元的保证金。 丰泽办事处向一审法院起诉请求判令：1.新时代公司立即支付丰泽办事处房屋租金245万元并按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息（其中45万元自2012年9月14日起算、100万元自2013年9月14日起算、100万元自2014年9月14日起算，均计至实际还款日止）；2.新时代公司缴纳的保证金100万元不予退回；3.新时代公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2007年9月14日，东霞资产管理组（甲方）、新时代公司（乙方）、丰泽办事处（丙方）签订协议书一份，约定：“1、甲、乙双方同意继续履行甲方于2001年6月5日与乙方的投资方香港新时代（中国）有限公司公司（现注册名称为新时代公司）达成的有关甲方将自己有权使用的两宗国有企业有用地[泉国用（1998）字第200077号、200078号]转让给乙方开发“刺桐明珠”商住用地的协议；双方原约定转让条件是乙方为甲方出资建设综合楼一幢，现经乙方同意，甲、丙双方进行资产置换，由甲方将本应取得的，由乙方建设的综合楼所有权益置换丙方自有的工业楼，该工业楼占地4.49亩，总建筑面积7766.2平方米。本协议生效后，该工业楼归甲方所有，综合楼所有权益归丙方享有。2、经丙方同意，乙方将拟为甲方出资建设的综合楼改建为相对独立一幢酒店式公寓，……，总面积以产权证为准，但不得少于1600㎡，……。3、……。4、乙方在严格按照有关规划部门批准方案开发建设好刺桐明珠”后，同意承租丙方享有所有权的酒店公寓的一层店面与二层商场，租期十年，从签订本协议之日算起。租金按每三年增加一次，第一、二、三年每年90万元，第四、五、六年每年95万元，第七、八、九年每年100万元，第十年105万元。付款由乙方于每年期的月初（即当月的十号之前）一次性交纳给丙方当年的租金，同时乙方还应缴纳丙方100万元的保证金。如乙方中途解约或其它违约、违法行为，丙方有权提前解除租赁合同并不退回100万元的保证金。5、乙方自行负责对所承租的店面和商场进行装修，承租期间所发生的一切费用，均由乙方自行承担。协议还约定其他内容。” 2007年8月27日，新时代公司向丰泽办事处缴交保证金100万元。 协议签订后，新时代公司共计交付租金510万元，具体为： 1.2007年9月交付90万元；2.2008年9月交付90万元；3.2009年7月、9月分别交付30万元、60万元共计90万元；4.2010年8月、2011年1月分别交付40万元、55万元共计95万元；5.2011年9月、12月分别交付50万元、45万元共计95万元；6.2012年10月交付50万元。 协议书约定的“刺桐明珠”工程于2009年9月30日竣工，于2010年7月12日通过竣工验收备案。 2015年9月11日，新时代公司作为移交人丰泽办事处作为接交人签署刺桐明珠一、二层交接清单。 一审法院认为，丰泽办事处与新时代公司及案外人东霞资产管理组签订的协议书，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效协议，双方均应按协议约定履行各自义务。新时代公司辩称租金起算时间应从租赁房产竣工后的2009年10月开始计算，因从诉争《协议书》约定的内容来看，新时代公司在房产竣工前交付租金性质为补偿“丰泽办事处将其所有的工业楼置换为本应由东霞资产管理组取得，由新时代公司建设的综合楼所有权益”后工业楼的租金收入损失，协议书第四条亦约定：“租期十年，从签订本协议之日算起”，且新时代公司亦按合同约定履行了交付自2007年9月起至2012年9月止的租金，并交纳2012年9月至2013年9月的租金50万元，故新时代公司的该辩称不予采信。新时代公司截至2015年9月尚欠丰泽办事处租金245万元，有双方签订的协议书及庭审中双方确认的已交付租金数额510万元为据，予以确认。丰泽办事处诉求新时代公司不予退回保证金100万元，不予支持，理由：1.《协议书》约定“如乙方中途解约或其它违约、违法行为，丙方有权提前解除租赁合同并不退回100万元的保证金”，新时代公司提供的证据即双方签订的“刺桐明珠”一、二层交接清单可证明双方已于2015年9月11日达成解除“刺桐明珠”一、二层租赁协议的意思表示，丰泽办事处未举证证明租赁协议的解除系因新时代公司违约导致其行使合同解除权，故其依据该约定主张不予退回，依据不足；2.该协议书中约定保证金的性质是为了保障协议的顺利履行,确保承租人在租赁关系存续期间确实履行合同义务，不属定金性质，应属具有担保合同履行的违约金性质，且丰泽办事处因新时代公司逾期交付租金的损失，已通过诉求新时代公司支付逾期付款利息损失来实现。相应的，新时代公司交付的保证金100万元应从其尚欠的租金中按到期的先后顺序进行抵扣，抵扣后，新时代公司尚欠丰泽办事处的租金为：2013年9月14日至2014年9月13日的租金45万元，2014年9月14日后的租金100万元，共计145万元。因新时代公司逾期支付租金已构成违约，合同未约定逾期支付租金的违约金标准，现丰泽办事处诉求新时代公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，应予支持。故逾期付款利息损失应以45万元为基数自2013年9月14日起至2014年9月13日止，以145万元为基数自2014年9月14日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以145万元为基数自2019年8月20日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。新时代公司辩称双方已就尚欠租金与其缴交的保证金、移交设施设备的价值相互抵扣达成合意，因丰泽办事处不予认可,新时代公司对此未能举证证明,故对该抗辩亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条之规定,判决:一、新时代公司应于判决生效之日起十日内支付丰泽办事处尚欠租金145万元，并支付逾期付款利息损失（其中：以45万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年9月14日起至2014年9月13日止；以145万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年9月14日起至2019年8月19日止；以145万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际还款之日止）；二、驳回丰泽办事处的其他诉讼请求。案件受理费34400元，由丰泽办事处负担14040元，新时代公司负担20360元。 二审期间，对于一审法院认定的事实，除新时代公司认为“刺桐明珠”大楼是2009年才建成的，租金是从建成时才收取的以外，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，丰泽办事处提交：房屋租金催收函一份，欲证明因新时代公司拖欠租金，丰泽办事处明确告知解除合同、取消保证金；送达回证一张，欲证明丰泽办事处催告新时代公司清空租赁物内的物品。新时代公司质证认为，其未收到房屋催收函，送达回证与本案无关。本院认为，房屋租金催收函是丰泽办事处单方出具，无相应送达回证佐证，不足以证明新时代公司有收到该材料，对该证据的证明目的不予采纳；送达回证欲证明的事实发生于本案合同解除之后，与本案无关，不予采纳。 本案二审的争议焦点为：丰泽办事处应否向新时代公司退还100万元保证金？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，《协议书》第四条约定新时代公司应向丰泽办事处交纳保证金100万元，如新时代公司中途解约或其他违约、违法行为，丰泽办事处有权提前解除租赁合同并不退回100万元保证金。新时代公司自2012年9月起便欠付租金，已构成违约，而新时代公司与丰泽办事处于2015年9月11日签署“刺桐明珠”一、二层交接清单，说明双方的租赁协议已提前解除（租期本应至2017年9月），因此，新时代公司拖欠租金的行为符合上述关于丰泽办事处可不退回保证金的合同约定，该100万元保证金具有担保合同履行的违约金性质，可视为新时代公司对租赁协议提前解除所应承担的违约金，与新时代公司的欠付租金及逾期付款利息并不冲突，不应折抵，100万元保证金不应返还，丰泽办事处对此提出的上诉理由成立，一审法院的相关判决应予纠正。新时代公司合计欠付丰泽办事处租金245万元，双方在《协议书》中未约定逾期支付租金的违约责任，丰泽办事处诉求新时代公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，应予支持，但并双方未约定逾期付款违约金的起算点，亦无证据证明丰泽办事处至本案起诉前有向新时代公司主张偿还欠付租金，故245万元欠付租金的逾期付款利息应从丰泽办事处本案起诉之日起算，一审相关判决应予纠正。 综上所述，上诉人丰泽办事处的上诉请求部分有理，予以采纳。一审判决认定的事实清楚，但处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7017号民事判决； 二、泉州新时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处尚欠的租金245万元，并支付逾期付款利息损失（自2019年6月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际付清之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）； 三、泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处已收取泉州新时代房地产开发有限公司的100万元保证金不予退还； 四、驳回泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费13800元，由泉州新时代房地产开发有限公司负担；一审案件受理费34400元，由泉州市丰泽区人民政府丰泽街道办事处负担2400元，由泉州新时代房地产开发有限公司负担32000元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年六月十五日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。