内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3643号原告（反诉被告）：深圳市海城创投科技有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道松坪山社区新东路**清华信息港****806-1。法定代表人：陈晓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧，内蒙古永晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古能源发电金山热电有限公司，住所地土默特左旗台阁牧镇阳高村。法定代表人：程海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴玉明，内蒙古慧灵律师事务所律师。原告深圳市海城创投科技有限公司（以下至判决主文前简称科技公司）与被告内蒙古能源发电金山热电有限公司（以下至判决主文前简称热电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市海城创投科技有限公司委托诉讼代理人李慧，被告内蒙古能源发电金山热电有限公司委托诉讼代理人裴玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技公司向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告返还原告已给付租赁费100万元，并承担100万元租赁费本金从2019年6月4日至2019年9月20日期间按同期人民银行利率的利息13050元，本息合计：1,013,050.00元；二、请求利息付至付清租金为止；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月4日，原告与被告签订《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》，合同约定，被告将坐落于内蒙古呼和浩特市金山开发区热电厂院内的培训中心综合楼租赁给原告，约定租赁费为每年200万元。合同签订后，原告给付被告租赁费100万元。汇款后，原告发现被告出租的房屋不具备使用条件，无法实现合同之目的，故与被告进行协商解决，被告以各种理由推脱。无奈，在2019年6月4日，原告向被告发函《有关终止和内蒙古能源发电金山热电厂有限公司合作事宜的通知》。《通知》送达后，被告仍以各种理由不予返还100万元租金及利息。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，原告诉请人民法院，依法予以明断，以保护原告合法利益。热电公司辩称，一、《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同》经双方签字盖章后已生效，对合同双方均具有约束力。租赁合同签订后，深圳市海城创投科技有限公司并未按照租赁合同约定履行预付2年400万元租赁费的义务，亦未按照租赁合同约定履行对承租的综合楼修缮改造义务，其未按照合同约定履行合同义务的行为已构成根本违约。1、2018年4月4日，内蒙古能源发电金山热电有限公司与深圳市海城创投科技有限公司签订《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》，合同第三条约定租赁期限为5年;第四条约定租赁费用为每年200万元，合同签订后深圳市海城创投科技有限公司预付两年的租赁费，用于综合楼修缮改造;第六条约定综合楼修缮改造由深圳市海城创投科技有限公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣。2、《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》签订后，深圳市海城创投科技有限公司仅向内蒙古能源发电金山热电有限公司预付了100万元的租赁费，并未按照合同约定履行预付2年400万元租赁费的义务，亦未履行对承租的综合楼修缮改造义务，依照《合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务，深圳市海城创投科技有限公司未按照合同约定全面履行自己义务的行为，已构成根本违约。二、《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同》签订后，因深圳市海城创投科技有限公司未按照合同约定预付2年400万元的租赁费用于综合楼修缮改造，且其未履行修缮改造综合楼，内蒙古能源发电金山热电有限公司通过招标程序向中标施工单位垫付综合楼修缮改造费用3785396元，应由深圳市海城创投科技有限公司承担，对于其支付的100万元租赁费已用于综合楼修缮改造，内蒙古能源发电金山热电有限公司不负有返还义务。1、《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租货合同》签订后，内蒙古能源发电金山热电有限公司鉴于深圳市海城创投科技有限公司怠于履行预付400万元租赁费及对综合楼进行修缮改造，为了深圳市海城创投科技有限公司能够尽早使用综合楼，于2018年5月便启动招标综合楼修缮改造工程施工方案后，与中标单位内蒙古联友建设工程集团公司签订《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修(房屋外部)工程合同》，并按合同约定工程内容完工，为此内蒙古能源发电金山热电有限公司支付培训中心综合楼修缮改造工程款3785396元。2、内蒙古能源发电金山热电有限公司在履行《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》过程中，并未出现违约行为，并支付了本应由深圳市海城创投科技有限公司承担的综合楼修缮改造费用3785396元，对于其已支付的100万元租费不足以涵盖内蒙古能源发电金山热电有限公司垫付的综合楼修费用，核减掉已支付的租赁费，深圳市海城创投科技有限公司还应向内蒙古能源发电金山热电有限公司承担剩余部分的综合楼修缮费用，故内蒙古能源发电金山热电有限公司不负有返还深圳市海城创投科技有限公司己支付租赁费的义务。3、依据《合同法》第一百零七条的规定即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另依照《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租货合同》第七条的约定，甲乙双方违反本合同任何一条之约定即视为违约，违约方需向守约方承担相应的违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失，故深圳市海城创投科技有限公司应为自己的违约行为承担向内蒙古能源发电金山热电有限公司承担核减掉100万元后剩余部分综合楼修缮费用，并赔偿由此产生的损失。综上，深圳市海城创投科技有限公司的诉讼请求与事实相悖、无法律依据，请法院予以驳回。热电公司向本院提出反诉请求：一、请求法院判令解除双方签订的《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》；二、请求法院判令被反诉人支付反诉人垫付的修缮改造综合楼费用278.5396万元;三、被反诉人承担本案反诉全部诉讼费用。事实与理由：2018年初，深圳市海城创投科技有限公司因其项目急需办公地，以及考虑到项目用电量等因素，便找到内蒙古能源发电金山热电有限公司，经过实地考察及磋商后，双方于2018年4月4日签订《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》，合同第三条约定租赁期限为5年;第四条约定租赁费用为每年200万元，合同签订后深圳市海城创投科技有限公司预付两年的租赁费，用于综合楼修缮改造:第六条约定综合楼修缮改造由深圳市海城创投科技有限公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣。《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》签订后，深圳市海城创投科技有限公司仅向内蒙古能源发电金山热电有限公司支付租赁费100万元，并未按照合同约定预付两年400万元的租赁费，且未履行其对综合楼进行修缮改造的义务，深圳市海城创投科技有限公司未按照合同约定全面履行自己义务的行为，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》约定综合楼修缮改造费用以租赁费抵扣，内蒙古能源发电金山热电有限公司为了深圳市海城创投科技有限公司能够尽早使用综合楼，便于2018年5月以内蒙古能源发电金山热电有限公司名义启动招标综合楼修缮改造工程施工方案，并与中标单位内蒙古联友建设工程集团公司签订《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同》，并按合同约定内容完工，为此内蒙古能源发电金山热电有限公司支出培训中心综合楼修缮工程款378.5396万元，但租赁合同签订后，深圳市海城创投科技有限公司未按租赁合同约定在合同签订后预付两年400万元的租赁费及履行修缮改造义务，内蒙古能源发电金山热电有限公司垫付了综合楼修缮改造费用378.5396万元，而该部分修缮改造费用本应由深圳市海城创投科技有限公司承担，核减其已支付的100万元，剩余278.5396万元亦应由其承担。综上，深圳市海城创投科技有限公司未按租赁合同约定全面履行其支付两年的租赁费及修缮改造综合楼义务的行为，属根本违约行为，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、司法解释的规定，为保护反诉人的合法权益，恳请人民法院准予所请。科技公司辩称：针对反诉原告请求第一项解除合同，我们同意解除合同，不同意反诉原告的第二项和第三项诉讼请求。理由是：1、反诉原告与反诉被告在签订租赁合同后，反诉被告按照合同约定缴纳了100万元租金后发现反诉原告所出租的房屋并不符合法律规定房屋出租的条件，因为该房屋没有取得五证，也就是最关键的土地使用证没有取得，所以无法办理消防和工商等资质，不能实现合同目的。2、因为该租赁合同并没有实际进行履行，反诉原告从未将出租的房屋交给反诉被告使用，而是擅自进行了装修改造，也没有按照合同约定与反诉被告进行协商，所以反诉被告不承担反诉原告对自建房屋的修缮费用和改造费用。3、因为该合同没有进行实际交付履行出租，根据合同法规定反诉原告返还反诉被告租赁费，也就是支持反诉被告的请求。4、违约方是反诉原告，没有按照合同的约定在规定的期限内向反诉被告交付出租房屋，让反诉被告按照合同约定改造房屋，更何况房屋不符合法律法规的出租条件，违约方是反诉原告，并不是反诉被告。科技公司为证明其主张，针对本诉请求与反诉请求向本院提供如下证据：一、国家企业信用信息公示报告，证明：原告起诉被告的主体适格，被告有多起诉讼案件，还是被执行人，无法按照约定履行修缮和改造出租房屋的义务。二、内蒙古能源发电金山热电厂有限公司培训中心综合楼租赁合同、中国建设银行网上银行电子回执，证明：原、被告双方于2018年4月4日签订了楼房租赁合同，合同约定：“楼房使用期限从具备生产生活条件开始起算5年租赁期限，付款方式为原告预付两年的租赁费，该笔费用用于综合楼的修缮改造，具体修缮内容以及造价由双方协商认定”合同签订后，原告于2018年4月11日按照约定向被告支付了50万元租金；于2018年4月25日向被告支付了50万元租金，两笔租金共计100万元，可是被告却迟迟不予进行修缮改造，经原告多次催促，都无济于事，导致合同不能实现合同目的，达到《合同法》94条规定解除合同的法定条件，所以原告于2019年6月4日向被告发出了解除合同的通知。三、微信、短信聊天记录截屏、终止和内蒙古能源发电金山热电厂有限公司合作事宜的通知，证明：1、原告向被告送达了解除合同的通知，且被告收到了该解除合同的通知。2、原告的送达符合《合同法》96条之规定，当事人主张依据合同法94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故本案原、被告双方之间的楼房租赁合同自2019年6月4日起即终止。3、被告应按照《合同法》97条之规定，返还收取原告的100万元租赁费。热电公司发表质证意见为：对证据一的真实性认可，对于证明的问题不认可，本诉被告是否是其它案件的执行人与本案无关，本案中本诉的被告房屋于2009年已经建好，本诉被告代替了本诉原告对培训中心的综合楼进行了改造义务。对证据二的真实性认可，对于证明的问题不认可，本案中本诉被告出租的培训中心综合楼于2009年建好，本诉被告要在呼和浩特市地区实施项目，考虑到用电量，找到本诉被告，结合项目和用电量，多次找到被告，将本案房屋出租给原告。本诉原告对房屋的现状及其它方面在承租前是非常了解及清楚的。对证据三中的聊天记录的真实性不认可，关于终止事宜通知真实性认可。经审查，本院对科技公司所举的国家企业信用信息公示报告、内蒙古能源发电金山热电厂有限公司培训中心综合楼租赁合同、中国建设银行网上银行电子回执、终止和内蒙古能源发电金山热电厂有限公司合作事宜的通知的真实性予以采信。热电公司为证明其主张，针对本诉请求与反诉请求向本院提供如下证据：一、内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同，证明深圳市海城创投科技有限公司因其项目急需办公地，以及考虑到项目用电量等因素，经过实地考察及磋商后，于2018年4月4日与内蒙古能源发电金山热电有限公司签订《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》，合同第三条约定租货期限为5年;第四条约定租赁费用为每年200万元，合同签订后深圳市海城创投科技有限公司预付两年400万元的租赁费，用于综合楼修缮改造;第六条约定综合楼修缮改造由深圳市海城创投科技有限公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣。二、国内支付业务收款回单2张，证明：内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同签订后，深圳市海城创投科技有限公司仅于2018年4月11日4月25日分别支付租赁费50万元，并未按照租赁合同约定履行其应在合同签订后预付两年400万元租赁费的义务。三、中标通知书、内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同、培训中心综合楼修(房屋外部)工程结算书、工程款支付凭证，证明：租赁合同签订后，深圳市海城创投科技有限公司未按照合同约定履行其对综合楼修缮改造义务，内蒙古能源发电金山热电有限公司为了深圳市海城创投科技有限公司尽早使用综合楼便于2018年6月启动综合楼修缮(房屋外部)工程招标，于2018年7月向中标单位内蒙古联友建设工程有限公司发出中标通知书，于2018年8月与中标单位签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同，在合同约定工程内容竣工后确认培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程结算书，结算金额378.5396万元，因深圳市海城创投科技有限公司未按照租赁合同约定履行其应在合同签订后预付两年400万元租赁费用于综合楼修缮改造，故内蒙古能源发电金山热电有限公司垫付了综合楼修缮改造费用378.5396万元。科技公司发表质证意见如下：对证据一合同的真实性合法性关联性予以认可，证明的目的不予认可，该证据不能证明被告出租的房屋符合法律出租的条件，被告不能证明履行了该房屋的交付义务。租赁合同签订了，被告迟迟不履行交付租赁物，所以不能证明所发生的费用应当抵扣由原告承担。对证据二的三性认可，不能证明其要证明的目的，我们履行了100万的给付租赁费义务后，发现被告所出租的房屋不符合法律所规定的条件，并且被告也没有交付房屋。对证据三的三性不予认可，因为被告从未向原告交付出租房屋的义务，导致原告无法进行装修出租房屋，至于被告将该房屋如何进行装修或支付了装修费，也从未向原告协商，原告也不清楚该事宜，本诉被告提到的装修改造费用与合同和本案没有关联性。经审查，本院对被告所举内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同、国内支付业务收款回单2张、中标通知书、内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同、培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程结算书、工程款支付凭证的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年4月4日，热电公司与科技公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同。合同第三条约定：租赁期限为5年;第四条约定：租赁费用为每年200万元，合同签订后科技公司预付两年的租赁费，用于综合楼修缮改造，达到乙方入驻条件，其修缮改造内容及造价需双方共同商定认可;第六条约定：综合楼修缮改造由科技公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣，具体的施工质量及预算双方根据实际情况另行签署。合同签订后，科技公司相继于2018年4月11日、2018年4月25日向热电公司支付租金计100万元。2018年7月27日，热电公司就内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮工程向内蒙古联友建设工程有限公司下发中标通知书。2018年8月24日，热电公司与内蒙古联友建设工程集团有限公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同。该工程造价结算金额为378.5396万元，热电公司已向对方支付该笔款项。2019年6月4日，科技公司向热电公司提出终止租赁合同。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，科技公司与热电公司签订的内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同真实、合法、有效，系双方当事人真实意思表示。合同签订后，科技公司向热电公司支付租金100万元，热电公司按约进行案涉综合楼的修缮工作，与内蒙古联友建设工程集团有限公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同，科技公司委派工作人员跟进工程进度至2018年年底。因科技公司未按约定向热电公司预付两年的租赁费400万元用于综合楼的修缮改造，核减已付的100万元，热电公司为其垫付修缮工程款278.5396万元。科技公司诉称案涉综合楼不具备使用条件、无法实现合同之目的，为此向热电公司发函终止合同，庭审中向本院提供国家企业信用信息公示报告予以证明，但该证据不能证明其主张，其发出终止合同的通知亦不产生解除合同的法律后果，故科技公司要求热电公司返还已给付租赁费100万元的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。关于热电公司要求解除双方签订的租赁合同，因科技公司同意解除，故本院对该项请求予以支持。关于热电公司要求科技公司支付其垫付的改造综合楼费用278.5396万元,因双方均已同意解除租赁合同,科技公司不再使用该综合楼,该楼的最终受益者是热电公司,故本着诚实信用与公平原则,该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市海城创投科技有限公司与被告（反诉原告）内蒙古能源发电金山热电有限公司于2018年4月4日签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同依法于本判决生效之日起解除。二、驳回原告深圳市海城创投科技有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告内蒙古能源发电金山热电有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13918元，由原告深圳市海城创投科技有限公司负担；反诉案件受理费14541.50元，由反诉原告内蒙古能源发电金山热电有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二○二○年六月九日书 记 员 李佳欣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四：条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。