重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0243民初1144号 原告：吴国普，男，1964年9月25日出生，苗族，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。 被告：重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道鼓楼街，统一社会信用代码91500243765925363Y。 法定代表人：王子健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。 原告吴国普与被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司（以下简称天子公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴国普及其委托诉讼代理人李建平，被告天子公司的法定代表人王子健和委托诉讼代理人周大猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国普向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年12月6日签订的《商业门面预定协议》无效；2.被告立即返还原告购房款1321.2万元及利息（以1321.2万元为基数，从2014年12月6日起计算至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月21日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；3.诉讼费、保全费由被告天子公司承担。庭审中，原告吴国普将诉讼请求第二项变更为：2.被告立即偿还借款本金200万元并支付利息（利息以200万元为基数，从款项实际出借之日起至2015年2月1日按照年利率36%计算利息，从2015年2月2日到实际清偿之日止按照年利率24%计算）。事实和理由：原、被告于2014年12月6日签订《商业门面预定协议》，约定被告将“天子九龙御花园”商品房4间出售给原告，总价为1570.5万元，付款方式为用被告欠原告的借款本息1321.2万元抵扣购房款，余款249.3万元待被告交房时支付。该合同签订后，被告至今尚未交房。后经原告查询，发现被告销售房屋时并未取得商品房预售许可证，故《商业门面预定协议》属于无效合同。 被告天子公司辩称：原、被告于2014年12月6日签订商业门面预定协议有效。该房屋虽未取得商品房预售许可证，但销售该房屋的行为违反的是管理强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，原告请求确认合同无效的诉讼请求没有依据。原告要求被告返还1570.5万元，这笔钱是天子公司向原告借款200万元，然后按照月利率4%的标准计算出来的，本息一共1321.2万元。签订预售协议之后原告并没有支付购房款1321.2万元。综上，原告的请求没有事实根据和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年12月，被告天子公司向原告吴国普借款200万元，并向原告吴国普出具了借条，双方约定了利息。庭审中，经原、被告双方一致确认，该200万元借款的转账记录如下：2009年12月1日，原告吴国普通过其妻子李光蓉的账户向被告天子公司法定代表人王子健的妻子张维玉转款30万元。2009年12月2日，原告吴国普分两次向张维玉的银行账户共计存入60万元。2009年12月8日，原告吴国普向张维玉的银行账户存入50万元。2009年12月14日，原告吴国普向张维玉的银行账户存入60万元。 2014年12月6日，原告吴国普为甲方与被告天子公司为乙方签订了《商业门面预定协议》，双方约定：“经甲乙双方协商，就甲方向乙方购进四间门面的有关事宜达成如下协议：一、门面地址：外河坝汽车站对面，天子九龙御花园现售房部2间及其相邻两侧各一间，共计面积约349平方米（以国土产权证面积为准）。二、价款：门面单价为每平方米4.5万元，总额约1570.5万元。三、付款方式：以乙方欠甲方借款本息1321.2万元抵扣（详见乙方出具给甲方的借款凭据），余下的249.3万元待乙方交房时付清。同时，甲方从2015年2月1日起终止计息。四、交房时间：该四间门面的交房时间以同楼层其他门面交房时间为准。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自双方签字之日起生效。”同日，被告天子公司给原告吴国普出具了一份收条，载明：“今收到吴国普购天子九龙御花园商业门面购房款人民币1321.2万元，大写（壹仟叁佰贰拾壹万贰仟元整）。（原欠款抵购房款）。” 庭审中，被告天子公司陈述已经偿还了利息32万元，原告吴国普明确表示同意将该32万元用以抵扣借款利息，天子公司亦表示同意。吴国普在庭审后向本院陈述其在休庭后回家并未查询到收款记录，要求被告天子公司举示打款依据，否则不予认可。原告吴国普陈述原借款的月利率为3.5%，借款期限为一年，逾期月利率为5%，双方在2014年12月6日是按照月利率3.5%的标准结算的利息和逾期利息，但是其记不清有没有计算复利。被告天子公司陈述双方在2014年12月6日结算时是依照月利率4%的标准每年利滚利的方式计算的利息和逾期利率，对于原告陈述的利率约定情况没有异议。原告吴国普还主张因双方对2009年12月1日至2015年2月1日之间的利息进行过结算，且被告天子公司也出具过收条，故本案中该阶段应当按照年利率36%计算利息。对此被告天子公司不予认可，天子公司认为该阶段的利率应当按照年利率24%的标准进行计算。 被告天子公司在庭审中向本院举示了一份“保本低息偿还债务权利义务告知确认书”（以下简称确认书），该确认书的债权人一栏登记了原告吴国普的身份信息，告知事项一栏记载：“1.债权人自愿申请保本低息偿还处置债务方案。2.处置方式：债务本息以债权人提供的原始凭证和进账凭据载明数额为准。3.资金利息处置方式：严格按照法律规定的利率标准执行（两高规定的民间借贷年利率不超过24%以内的原则）；结算利息至2016年7月31日止，不能利滚利（注解：2016年7月31日天子地产公司与部分债权人代表召开债务偿还会议，已从2016年7月31日自动放弃利息）；结算依据以债权人到彭水县公安局经济犯罪侦查大队登记确定支付清算基数为准……”原告吴国普未在该确认书申请人处签字，但在该确认书最下方标注：“我的意见是：1.我与天子公司的购房合同在确保履行的情况下首选执行原合同;2.不能执行第一条的情况下同意按告知事项执行；3.不同意走破产清算方式。”被告天子公司陈述，原告吴国普已经在确认书上签字，故利息计算的时间应当在2016年7月31日截止。原告吴国普辩称，其并未在确认书上的申请人处签字，原告吴国普在确认书下方备注的意思就是不同意确认书的内容并要求执行原购房合同。 另查明，被告天子公司于2014年3月份左右开始修建“天子九龙御花园”项目，该项目于2017年6月份左右全面停工，至今尚未竣工验收，也未取得商品房预售许可证。诉讼过程中，根据原告吴国普的申请，本院对“天子九龙御花园”底楼1-x1号、1-x2号、1-x3号房屋进行了保全查封，原告吴国普为此缴纳了保全措施费5000元。 本案是一起商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点在于：1.《商业门面预定协议》是否有效？2.如果《商业门面预定协议》无效，被告是否应当偿还借款以及借款本息如何计算？3.关于本案的借款利息如何确定。 1.关于《商业门面预定协议》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中原、被告双方签订的《商业门面预定协议》系商品房预售合同，被告天子公司至今尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故应当认定《商业门面预定协议》无效。 2.关于《商业门面预定协议》无效后，被告是应当退还购房款还是偿还借款本息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中《商业门面预定协议》被认定为无效协议，故原、被告双方在该协议中将借款本息转变为购房款的约定自始不产生法律效力，原、被告之间的款项仍属于民间借贷，故被告天子公司应当偿还原告借款本息。 3.关于本案的借款利息如何确定的问题。针对原告主张2009年12月1日至2015年2月1日期间应当按照年利率36%计算利息的诉讼请求，本院认为，本案中双方自始未能形成商品房买卖合同关系，故双方关于已经支付了购房款的约定自始不产生效力，仍应当视为被告天子公司未支付过利息。从本院查明的事实来看，天子公司向原告吴国普借款时，双方约定的利息和逾期利率高于年利率36%，且双方在2014年12月6日进行结算时依照的利率和逾期利率标准亦高于该水平。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”依照前述规定，原、被告约定的利息和逾期利率均高于了年利率24%，因本案中被告尚未支付利息，故本案借款应当按照年利率24%的标准计算利息，原告起诉的超出该范围的利息请求本院不予支持。 针对被告天子公司主张逾期利息应当计算至2016年7月31日以及已经支付了32万元利息的抗辩理由，本院认为，原告吴国普虽未在确认书上的申请人处签字，但在该确认书上注明若原合同不能执行，则愿意按照确认书内容执行，现《商业门面预定协议》被确认无效，符合不能继续执行的约定，故双方应当按照确认书内容执行，对于原告天子公司主张的逾期利息计算截止时间为2016年7月31日本院予以认可。被告天子公司在庭审中主张已经支付了32万元利息，原告吴国普明确表示同意将该32万元用以抵扣借款利息，原告吴国普的行为属于自认，对此本院予以确认，对于被告已付的32万元利息，应当以年利率36%的标准予以抵扣。《最高人民法院关于修改的决定》第九条规定：“有下列情形之一，当事人在法庭辩论终结前撤销自认的，人民法院应当准许：（一）经对方当事人同意的；（二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。人民法院准许当事人撤销自认的，应当作出口头或者书面裁定。”本案中，原告吴国普在庭审结束后向本院申请撤销自认，且其即未取得被告的同意，也未向本院举示证据证明存在受胁迫或者重大误解的情形，故对于原告吴国普撤销自认的行为本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”故本案的借款利息起算时间应当以原告吴国普实际提供借款的时间为准。本案以实际出借的借款为基数，按照年利率36%的标准抵扣被告已经支付的32万元利息后，余下的利息计算方式为：以200万元借款为基数，按照年利率24%为标准，从2010年5月19日起计算至2016年7月31日止，利息共计2977315元。 综上，原告吴国普的诉讼请求部份符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于修改的决定》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2014年12月6日签订的《商业门面预定协议》无效； 二、被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告吴国普借款本金200万元并支付利息2977315元； 三、驳回原告吴国普在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101072元（原告吴国普已预交50536元），减半收取50536元，由被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司负担19036元，由原告吴国普自行负担31500元。保全措施费5000元，由被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  朱 为 二〇二〇年六月十八日 法官助理  陈 萌 书 记 员  张白中