山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初3891号原告：山东省枣庄市碳化硅厂。住所地滕州市羊庄镇。社会统一信用代码：91370481164445823A。法定代表人姓名：马洪义，厂长。委托诉讼代理人：彭承涛，彭润，山东光复律师事务所律师。被告：曹士乔，男，1958年9月18日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：陈鑫，山东善国律师事务所律师。被告：王传具，男，1976年5月13日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：宗琳琳，山东真谛律师事务所律师。第三人：甘信利，男，1985年1月1日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：宋宪伟，山东真谛律师事务所律师。原告山东省枣庄市碳化硅厂（以下简称碳化硅厂）与被告曹士乔、王传具租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据被告曹士乔的申请，本院依法追加第三人甘信利参加诉讼，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碳化硅厂委托诉讼代理人彭承涛、被告曹士乔及其委托诉讼代理人陈鑫、被告王传具及其委托诉讼代理人宗琳琳、第三人甘信利的委托诉讼代理人宋先伟到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。原告碳化硅厂向本院提出诉讼请求：1.判令二被告对其擅自拆除的出租厂房、设施进行恢复重建；2.如不能恢复重建，判令二被告赔偿原告经济损失暂定36万元及违约金（以36万元为基数，自2018年4月1日起计算至全部给付之日止，按月息2%计算）；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年5月7日，原告与被告王传具及被告曹士乔之子曹常东（身份证号码：，于2017年下半年死亡）签订《场房租赁合同》，约定由原告将其厂内东院南头厂房场地（原冶炼车间）出租给该二人使用，租赁期限一年，自2017年5月17日起至2018年5月16日止，年租金8万元。租赁期间，被告王传具及曹常东未经原告同意，擅自拆除了原告出租的厂房、澡堂平房、变压器房等设施。后原被告于2018年1月19日就恢复重建等赔偿问题协商一致，因曹常东已死亡，由其父即被告曹士乔自愿签订赔偿协议，约定被告于2018年4月1日前将拆除的房屋恢复重建，如逾期恢复重建，向原告赔偿损失并支付违约金。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告曹士乔辩称，1.请求法庭依法驳回原告诉请。本案原告主张双方之间存在租赁关系，案由是租赁合同纠纷，被告曹士乔从未和原告签订过任何协议，不是合同当事人，根据合同相对性不享有租赁合同的权利义务，因此被告不是适格主体；2.由于被告之子曹常东发生刑事案件去世，被告曹士乔是作为家庭代表来处理儿子生前发生的纠纷，并没有加入租赁合同中，被告是文盲除了书写名字外不认识其他字，原告诉状中的赔偿协议与事实不符，至于如何约定赔偿金被告曹士乔不知情；3.本案承租人曹常东及被告曹士乔的儿子因为刑事案件去世之后，其与被告王传具承租的场地无法经营，在2018年2月27日，被告曹士乔、王传具将该场地转让给本案的第三人甘信利，根据转让合同的第一条约定，原拆除的旧房由甘信利恢复，故本案中即使被告曹士乔之子曹常东与被告王传具假如要承担原告诉请第一项的责任，由于有相关的转让合同，该责任应该由追加的第三人甘信利承担。综上，原告要求被告曹士乔承担责任没有事实和法律依据。被告王传具辩称，1.原告起诉没有任何事实依据，被告与本案无关，不是适格主体。二被告一块租赁原告场地属实，租赁期间，被告王传具去外地，被告曹士乔之子曹常东将房屋拆除，被告王传具回来之后才看见两间房屋被拆，具体什么原因，到底怎么回事，被告王传具不知情。曹常东去世之后，原告法定代表人马洪义向派出所报警，现场证人做笔录，笔录中也有记载被告王传具对拆屋的事情并没有参与，拆除房屋的行为应该是曹常东的个人行为，和被告王传具没有任何关系，被告王传具不是承担义务主体；2.曹常东去世之后，原告的法定代表人已经与曹常东的父亲也就是被告曹士乔达成共识，并签订赔偿协议，约定具体明确，可证明与被告王传具没有关系；3.在曹常东去世之后，由于原告法定代表人马洪义多次阻扰无法经营，后在租赁期间将打石场的设备等租赁给甘信利使用，双方并达成协议，约定损毁房屋由甘信利恢复，由甘信利负责将房屋恢复问题与原告法人代表马洪义进行协商，事后甘信利与马洪义是双方协商一致，同意将房屋损毁问题转交给甘信利负责解决，2018年5月6日，原告与与甘信利签订新的《厂房场地租赁合同》；4.原告起诉赔偿损失的数额没有任何事实依据，应当向具有相关资源的鉴定机构对房屋的损失进行评估，来确定房屋的损坏价值；5.原告与曹常东、被告王传具签订租赁合同交付的1万元保证金，原告至今没有退还。综上，本案房屋拆除的侵权行为与被告王传具无关，被告王传具并非适格主体，也不应当承担任何恢复或者赔偿责任。第三人甘信利辩称，１.原告没有起诉第三人，原告与第三人不具有2017年5月7日《厂房场地租赁合同》的租赁合同关系；2.被告曹士乔申请追加第三人参加诉讼，没有事实和法律依据，申请人及被告曹士乔申请追加第三人在申请书中并没有要求第三人承担责任，仅仅是追加甘信利为第三人参加诉讼，没有说明要求第三人承担法律责任是对原告诉请的共同承担或者连带承担，仅仅是为了查清案件事实，原告没有要求第三人承担责任，被告曹士乔要求第三人承担责任，突破了合同相对性，超出原告诉讼范围，依法不能判决第三人承担责任；3.第三人没有拆除原告所诉称的房屋，其与原告、被告均没有任何的赔偿和违约的条款，第三人没有恢复原状的义务，故被告曹士乔申请追加第三人并要求承担责任没有事实和法律依据，请求驳回被告曹士乔对第三人的追加申请。原、被告对其主张各自提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以确认。对产生异议的证据及事实，本院认定如下：1.原告提交的原告法定代表人马洪义与被告曹士乔于2018年1月19日签订的《厂房损坏赔偿协议》与被告曹士乔提交的现场录音拍照与实际测量明细。原、被告争议的是已拆除房屋的长宽尺寸。因原、被告在案涉房屋被拆除时均未对房屋进行现场拍照及丈量，事后补充签订的协议及丈量均不能反映房屋拆除时的状态，经征求原、被告意见，关于双方争执的房屋长宽度尺寸，以本院勘验的拆除房屋的遗留痕迹并结合双方无争议的相关陈述确定，具体长宽尺寸数据为：1.厂房，南北长取40米，东西宽为8米，高度与现存在未拆除遗留厂房的高度一致，结构为砖木结构；2.变压器房，南北长8.6米，东西宽9.6米，高度与现存在未拆除遗留厂房的高度一致，结构为混合结构，变压器房东面是一面墙，南面有一面墙及两个窗户，北面系有一个过梁没有墙体及门窗的通透面；3.澡堂及厕所房，南北为3.4米，东西为3.5米，结构为混合结构，根据原告提交的照片可见，该组合房屋被拆除时仅存在前述相应尺寸的部分墙体，拆除时已不具有使用价值，原告表示可不再要求二被告重建或赔偿；2.关于原、被告争议的保证金一万元问题。原告认可该一万元保证金系原告法定代表人马洪义与被告曹士乔在签订《厂房损坏赔偿协议》时，由被告曹士乔交付给马洪义，双方口头约定该一万元保证金系保证对拆除的房屋恢复重建而设定。原告主张在房屋未重建前，该款不应退还曹士乔，如房屋重建完毕，原告同意退还该一万元保证金，如二被告不恢复重建，该款可抵作二被告应支付的相应数额赔偿款。因原告陈述的该一万元保证金设定的性质与《厂房损坏赔偿协议》中相应的约定相符，故对原告主张的该保证金交付的事实及处理方式，本院予以采信；3.关于赔偿单价。依据原告申请，经本院委托枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司估价，该公司出具了枣佳评字[2020]第6-013号房地产估价报告，该报告对已拆除房屋的现价值经评估作出认定，主要内容具体为：四、评估方法的适用性分析。近期评估对象类似房地产交易实例没有，无法使用比较法；评估对象估价时点收益无法计算，无法使用收益法；估价对象为综合地产，不适用于假设开发法。因此采用成本法评估该房地产的价值。成本法，简要的说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取评估对象价值的方法；五、评估结果确定。经过成本法测算，房屋单价接近但低于鲁国土资2017-384号文件关于集体土地附着物标准的下限，文件规定的标准为混合一层结构550元/㎡-750元/㎡，砖木结构为350元/㎡-450元/㎡，故均取其下限混合一层结构房屋成本价取550元/㎡，砖木结构房屋成本价取350元/㎡。该估价报告采用了案涉《厂房损坏赔偿协议》中房屋的长宽尺寸，评估价值总计362451元。二被告主要对该估价报告认定的单价提出异议，认为案涉房屋建设年限不明，工业用厂房年久失修，屋面存有多出坍塌现象，变压器房、澡堂与厕所未取得合法产权证明，估价单价与当前市场建设价格差距较大，估价单价的认定不应适用鲁国土资2017-384号文件的规定等。因二被告未提交证据推翻该估价报告，该报告对已拆除房屋采用成本法评估出的单价系房屋的重置单价，符合本案恢复重建的争议案情，二被告以其询价的市场建筑价格比对估价报告的单价，具有主观性及随意性，考量影响建设价格的诸多因素，本院酌定应以估价报告认定的单价为本案处理依据。根据在案证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：原告碳化硅厂系生产碳化硅、磨料、磨具、碳化硅制品的集体所有制企业，该企业经营场所位于滕州市羊庄镇，因停止生产经营，该企业将场地及厂房以出租的方式租赁经营。被告曹士乔之子曹常东与被告王传具为合伙关系，其二人为开办打石场，2017年5月27日，曹常东和王传具与原告法定代表人马洪义协商后签订了《场房租赁合同》，该合同载明的主要内容为：出租方（甲方）山东省枣庄市碳化硅厂、马洪义，承租方（乙方）曹常东、王传具。一、乙方自愿承租碳化硅厂东院南头厂房场地（原冶炼车间）。二、租赁期限为一年，自2017年5月17日起至2018年05月16日止。租赁期间所产生的水、电费用及改扩建费用由承租房承担，承租方在不损坏原有主体建筑结构基础上可增建和改扩建，租赁到期乙方必须保证场地厂房和院内树木的完整无缺交换给甲方。三、保证金、租金及交付时间：合同签订当日需交付保证金壹万元，租金捌万整元人民币。四、承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同收回租赁物…。七、本合同一式四份，甲乙方各持两份。签字盖章按印后生效。马洪义在该合同甲方处签名捺印，曹常东、王传具在乙方处签名捺印。租赁期间，曹常东将租赁的部分房屋拆除。后曹常东因他案遇害去世，2018年1月19日，原告法定代表人马洪义与被告曹士乔签订了《厂房损坏赔偿协议》，该协议约定的主要内容为：甲方山东省枣庄市碳化硅厂、马洪义，乙方曹士乔，地址滕州市羊庄镇陈村**。一、甲乙双方在2017年5月7日签订了场房租赁合同，乙方在未经甲方同意情况下，擅自拆除了甲方的厂房、洗澡平房、变压器房，给甲方造成巨大损失。损坏数量如下：1、厂房南北长为57.3米，东西宽为8.2米，高为6米（砖混结构）；合计469.86平方。2、澡堂平方南北长为10米，东西长为18米，注：两边高5.5米，中间高9米（砖混结构）；合计180平方。注两边高5.5米（中间两层高）。3、变压器房：南北长为10米，东西长为18米，中间高为10米（砖混结构）；合计180平方。（中间变压器吊芯承重梁为25吨）。二、现经甲、乙双方多次友好协商，达成如下赔偿协议：1、乙方在2018年4月1日前，恢复建好上述所有损坏房屋。2、签订协议之日，乙方交纳甲方建房保证金万元，如不能按时修建房屋，保证金不予归还。3、如乙方不能按时修建房屋，乙方应按约定时间起，付给甲方建房总款每天千分之四复利违约金，建房价格以当时市场价格预算为准…。马洪义与曹士乔均在该协议书上签名捺印。该协议签订时，双方未对已拆除房屋的遗留痕迹测量确定已拆除房屋的长宽尺寸，协议中载明厂房的尺寸为原告房屋所有权证上载明的尺寸，该协议中的变压器房、澡堂与厕所未载明于原告的房屋所有权证上。为督促对拆除的房屋恢复重建，被告曹士乔向马洪义交付了建房保证金一万元。2018年2月27日，被告曹士乔、王传具与第三人甘信利签订《转让合同》，该合同约定曹士乔、王传具将打石场转让给甘信利，拆除旧房由甘信利恢复，转让价格为六十九万元等内容，随后，曹士乔、王传具撤离案涉租赁厂区，双方并对散伙事项作出处理。同年5月6日，原告与甘信利签订了《厂房场地租赁合同》，该合同约定的租赁期间自2018年5月6日至2019年5月5日，租金为一年度壹拾万元，其他内容与2017年5月27日签订的《场房租赁合同》大致相同。甘信利未对已拆除的厂房恢复重建。原、被告协商未果后，原告向本院提起诉讼。本案于评估及勘验期间中止了审理。本院认为，根据原、被告及第三人的诉辩，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同的主体及责任承担；2.如不能恢复重建已拆除的房屋，其损失的确定。关于焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十九条规定：未承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第三十条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。第三十四条规定：个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本案中，原告碳化硅厂的法定代表人马洪义与曹常东、王传具签订的《场房租赁合同》，该合同虽未加盖碳化硅厂的公章，但马洪义作为碳化硅厂的法定代表人能代表该厂行使与经营行为相关的权利，被告对此未持异议，故应确定本案的出租主体为碳化硅厂，该合同意思表示真实，约定内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该合同成立且有效，对双方均具有约束力。合同履行中，曹常东因故去世，其父曹士乔接手了曹常东与王传具的合伙事务，共同决定对合伙财产的处理及散伙事项，王传具亦认可曹士乔参与合伙事务的处理，故本案应确认曹士乔继承了曹常东作为合伙人的权利，按照权利义务一致性原则，曹士乔应以合伙人身份承担民事责任。《场房租赁合同》履行期间，根据在案证据能够认定曹常东为合伙经营决定了对承租厂房予以部分拆除的事项，无论王传具是否在现场及是否同意或反对，其作为合伙人均应对曹常东的该经营活动承担民事责任。曹士乔与王传具将合伙财产转让给第三人甘信利后即散伙，虽然双方签订的《转让合同》中载有“拆除旧房由甘信利恢复”的约定，但该约定不能对抗原告享有的《场房租赁合同》权利，亦不能因《转让合同》的约定免除被告曹士乔、王传具应对原告履行的合同义务。《场房租赁合同》期满后，被告曹士乔、王传具应对租赁物负有返还的义务。因部分厂房被拆除，被告曹士乔、王传具应对已拆除的厂房恢复重建；如不能恢复重建，其二人应向原告承担相应的赔偿责任。故原告诉请判令被告曹士乔、王传具对拆除的厂房恢复重建，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告曹士乔、王传具不承担民事责任的辩解，于法无据，本院不予采信。被告曹士乔请求判令第三人甘信利承担恢复重建厂房的主张，在原告未主张甘信利承担责任的情形下，因《转让合同》之性质与本案非同一法律关系，本案不应一并予以处理，被告曹士乔应承担的民事责任不能因《转让合同》而发生移转，被告曹士乔可另行主张权利，故对该主张，本院亦不予采信。关于焦点2，本院认为，根据本判决上述列明的法律规定，在被告曹士乔、王传具不履行恢复重建义务的情况下，二被告应承担相应的赔偿责任。经本院现场勘验并结合原、被告的陈述及在案证据，本院确认应恢复重建的厂房面积应40＊8=320㎡，变压器房面积为82.56㎡。参照枣佳评字[2020]第6-013号房地产估价报告确定的单价，即厂房成本价350元/㎡，变压器房成本价550元/㎡，在二被告不能履行恢复重建义务时，二被告应向原告支付赔偿款数额分别为：厂房112000元，变压器房45408元，合计157408元。二被告对估价报告的异议，因未有证据推翻估价报告的证明力，且案涉房屋恢复重建的重置价格不同于政府对房屋的拆迁补偿，亦无法以市场询价确定重建单价，故对二被告的辩解，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹士乔、王传具对拆除原告山东省枣庄市碳化硅厂的厂房、变压器房于本判决发生法律效力后的二个月内恢复重建（具体为：1.厂房：南北长40米，东西宽8米，高度与现存在未拆除遗留厂房的高度一致，结构为砖木结构；2.变压器房：南北长8.6米，东西宽9.6米，高度与现存在未拆除遗留厂房的高度一致，结构为混合结构，变压器房东面为一面砖墙，南面有一面墙及两个窗户，北面系有一个过梁没有墙体及门窗的通透面；如上述长宽尺寸存有些许误差，以现场遗留痕迹的四至为准，建筑标准参照未拆除遗留的房屋现状）；二、如被告曹士乔、王传具逾期未履行恢复重建义务，其二人应向原告山东省枣庄市碳化硅厂支付赔偿款合计157408元；三、驳回原告山东省枣庄市碳化硅厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取计3350元，由原告山东省枣庄市碳化硅厂负担1460元，其余案件受理费1890元及财产保全费2320元由被告曹士乔、王传具负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年六月二十三日书记员  姚苏珍