湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2995号原告吴清梅，女，1968年11月26日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告徐智钦，男，1991年8月7日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。上述两原告共同委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。被告危成向，男，1965年8月4日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。被告浏阳市千城房地产中介服务有限公司，住所地浏阳市集里街道神仙坳社区石霜路**。法定代表人李辉洪，经理。原告吴清梅、徐智钦诉被告危成向、浏阳市千城房地产中介服务有限公司（以下简称千城中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员熊婧怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴清梅及其委托代理人肖自力，被告危成向及其委托代理人黄学军，被告千城中介公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴清梅、徐智钦诉称，原告吴清梅与徐智钦系母子关系，因被告危成向在浏阳市奥园广场房地产开发有限公司购买了部分商品房转手出售，原告经千城中介公司的介绍，于2019年9月30日与两被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告危成向所有的位于浏阳市××广场××栋××号房，房屋价款624900元，三方约定于2019年10月10日前办理过户更名手续。合同签订以后，原告按合同约定履行了全部义务，并于2019年9月30日将房款全部付清，另外支付了7249元的中介费，但两被告一直没有履行合同约定的义务，直到2020年2月27日才办理更名手续，将房屋交付给原告使用。其行为已经构成违约，应当承担违约责任，双方协商未果，请求法院判决两被告立即支付违约金91860.3元并相互承担连带责任，本案诉讼费由被告承担。被告危成向辩称，我方没有违约行为，被告是在2020年2月27日才收到原告通过千城中介公司转付的60万元，至今尚差房款24900元，原告的支付方式也是多笔支付，并非合同约定的一次性支付。请求驳回原告的诉讼请求，我方保留要求原告支付房款24900元诉讼权利。被告千城中介公司辩称，我公司尽到了义务，没有违约，房子也已经交付完毕，只是在办理过户手续过程中，需要开发商去申请更名并向住建局产业科撤销备案登记后重新登记备案，这个过程已经超过了中介职务范围。原告虽然将房款转到我公司账户，我公司为了保证资金安全，在没有办理更名之前不敢将钱给对方，是为了规避风险不是占用资金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告危成向通过法院生效调解书取得了浏阳市奥园广场5栋2804号、2704号两套房屋的所有权，但未办理物权登记，该房屋的所有权仍登记在开发商浏阳奥园广场房地产开发有限公司名下。危成向通过千城中介公司向外出售上述两套房屋。2019年9月份，经被告千城中介公司提供居间服务，原告吴清梅、案外人吴金华分别购买被告危成向的浏阳市奥园广场5栋2804号、2704号房屋。其中买方吴清梅、卖方危成向、经纪方千城中介公司三方于9月30日签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的案涉房屋浏阳市奥园广场5栋2804号以624900元的价格出售给买方，付款方式为一次性付款，买方应在更名前支付给卖方等内容。该合同第三条物业的交付约定“三方约定于2019年10月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完后3个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐尾款当天，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费”，合同第四条约定“（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责…卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币6249元作为咨询及中介费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。（三）…卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”，合同第五条约定“买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据”，合同第十条对合同条款内容的修改或补充约定“买卖双方应提供真实有效证件及材料合力配合中介方办理更名，不得以任何理由推诿，否则视为违约”。案外人吴金华亦与两被告签订了房屋买卖合同，约定按624900元购买浏阳市××广场××栋××号房屋。2019年9月15日，吴清梅向千城中介公司支付了定金5000元，千城中介公司出具了收据“今收到吴清梅交来承购奥园广场5栋1单元2804号房屋之诚意金5000元”。2019年9月18日，吴清梅向千城中介公司的财务工作人员傅荣转账45000元，千城中介公司向吴清梅出具收据“今收到吴清梅交来承购奥园广场5栋1单元2804号房诚意金45000元”。2019年9月30日，吴清梅向傅荣转账支付了剩余房款及中介费共计582149元，千城中介公司向吴清梅出具收据“今收到吴清梅交来奥园广场5栋2804号房屋中介服务费6249元权证费1000元，合计7249元”。上述收据均加盖了千城中介公司的财务专用章。案外人吴金华亦向千城中介公司支付了房款。千城中介公司通过傅荣的账号自2019年9月18日至2020年2月27日分多笔向危成向及其子的账户转入了两套房屋的房款共计1200000元（每套600000元），其中最后一笔款项系危成向于2020年2月27日收到的90000元，千城中介公司尚差房屋尾款24900元未支付给危成向。千城中介公司称在9月30日收到吴清梅转来的所有房款后，已协助原告和被告危成向向开发商提交了更名申请，但是需要开发商向住建局申请更名登记，因为开发商的原因拖到2020年2月27日才办理了更名。危成向对此不予认可，称千城中介公司系在2019年12月份的时候才提交更名申请书。2020年2月27日，浏阳奥园广场房地产开发有限公司与吴清梅之子徐智钦签订了《商品房买卖合同》，约定买受人所购商品房为第5栋2804号房，并于当日交付了房屋。原告认为其已按约支付了所有房款，而被告逾期办理更名手续和交付房屋，千城中介公司占用房款，已构成违约，应承担违约责任，遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同，收据，银行流水，商品房买卖合同等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，吴清梅、危成向、千城中介公司于2019年9月30日签订的《房屋买卖合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效,对合同各方当事人均有约束力。该合同中包含两个法律关系，一个是买方吴清梅、卖方危成向之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪方之间的居间合同关系。其一，原告与危成向之间的买卖合同关系，合同约定卖方在收齐尾款当天交付物业给买方，原告虽于2019年9月30日已将全部房款支付给千城中介公司，但合同并未明确约定千城中介公司有权代收代付房款，危成向亦未授权由千城中介公司收取房款，而危成向自2019年9月18日至2020年2月27日陆续收到千城中介公司转付的房款600000元，尚差24900元房屋尾款未予支付，危成向于2020年2月27日办理更名手续，并按吴清梅的要求，由其子徐智钦与浏阳奥园广场房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋交付给原告使用，并未构成违约，原告主张危成向支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。其二，原告与千城中介公司的居间合同关系，千城中介公司向买卖双反提供中介服务，已经按照合同约定促成吴清梅与危成向签订了房屋买卖合同，没有违反合同约定，不构成违约，原告要求千城中介公司承担违约金的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于千城中介公司未经授权收取吴清梅的房款，是否造成占用资金损失，不属于本案违约责任处理的范围，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回吴清梅、徐智钦的诉讼请求。本案受理费2097元，减半收取1048.5元，由吴清梅、徐智钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  熊婧怡二〇二〇年六月二十八日书记员  邱香林附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。3.《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。