山西省太原市迎泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0106民初653号 原告：陈俊杰，男，1954年10月19日出生，汉族，身份证号1401041***********，住太原市万柏林区玉河街**院**楼**。 委托诉讼代理人：杨熳，山西协天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张石磊，山西协天成律师事务所律师。 被告：张征，男，汉族，住，住太原市迎泽区/div> 委托诉讼代理人：姚远（系张征妻子），女，汉族，住，住太原市迎泽区/div> 被告：李宝亮，男，汉族，住，住太原市迎泽区/div> 被告：赵晶霞，女，汉族，住，住太原市迎泽区/div> 委托诉讼代理人：赵泽森（系赵晶霞之子），男，汉族，太原市财贸学校学生，住，住太原市迎泽区/div> 原告陈俊杰诉被告张征、李宝亮、赵晶霞不当得利纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊杰的委托诉讼代理人杨熳和张石磊，被告张征及其委托诉讼代理人姚远，被告李宝亮，被告赵晶霞的委托诉讼代理人赵泽森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈俊杰向本院提出诉讼请求：1、判决三被告向原告返还房款、天然气配套费共计30300元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年，原告与太原鑫唐房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买“山西电子工业物资供销公司职工住宅项目房屋（现名东城100小区）”，合同约定房屋总价306341元，原告分期支付房款。合同签订后，原告向太原市鑫唐房地产开发有限公司支付了房款276341元，剩余房款30000元在房屋交付时支付。2015年10月，三被告联系原告，声称三人建立了共管账户用于代收房屋尾款，收齐后转交给太原市鑫唐房地产开发有限公司，代为办理相关手续。因原告在外出差，仅了解到确实有共管账户一事，为尽快入住房屋，原告于2015年11月6日通过银行转账向三被告共管账户支付30300元。该款项支付后，原告并未能如期入住房屋，且收到了太原市鑫唐房地产开发有限公司的《合同解除通知书》，声称原告未如期交纳尾款，要求解除房屋买卖合同。后经原告与太原市鑫唐房地产开发有限公司联系，获知其并未授权三被告建立共管账户，该公司也未收到原告支付的房款和天然气配套费30300元。原告无奈重新向太原市鑫唐房地产开发有限公司支付30300元，方才入住房屋。原告重新交纳房款后，多次向三被告索要其收取原告的30300元，但三被告拒绝返还，故依法起诉，以维护原告合法权益。 被告张征、李宝亮、赵晶霞辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告在一审起诉状中称“2015年10月，三被告联系原告，声称三人已建立共管账户用于代收房屋尾款，收起后转交给太原鑫唐房地产开发有限公司，代为办理相关手续”，与事实不符。共管账户的建立不是被告三人的个人行为。设立共管账户、收取小区业主们的房屋尾款和煤气初装费，首先是由太原市鑫唐房地产开发有限公司法定代表人陈一维提出，经小区业主代表和业主同意的，收取房款和煤气初装费，用于完善开发商未完成的小区工程和配套设施。被告三人是作为小区业主共同信任的代表，共同管理共管账户。根据东城100（二期）小区业主与太原市鑫唐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，太原市鑫唐房地产开发有限公司应于2013年12月完成房屋整体建设交付小区业主使用。但是直到2015年5、6月间，太原市鑫唐房地产开发有限公司一再违约，东城100（二期）小区工程只完成了主体工程，相关配套工程没有完善，小区完全不具备居住、使用功能。当时售楼部已经消失不见，太原市鑫唐房地产开发有限公司法定代表人台湾人陈一维处于无法联络、失去联系的状态。为维护小区业主权益，经小区业主们共同协商，决定成立小区临时业委会。此后临时业委会多次到太原市信访局、太原市房地局以及太原市委、市政府相关部门反映情况，引起市委、市政府的重视。最后，通过太原市“台协”才找到了太原市鑫唐房地产开发有限公司法定代表人陈一维，促使陈一维会见业委会代表，被告张征是业委会代表之一。陈一维当时承认，已经造成延期两年交付房屋，因各方面的原因已无力完成后续工程。明确的说明“再收业主们的房屋尾款也收不齐了，业主们已经不相信太原市鑫唐房地产开发有限公司，没有人交给太原市鑫唐房地产开发有限公司房屋尾款了。”最终陈一维与业主代表达成共识：“你们自己成立个共管账户，向业主们收了尾款，完善配套工程吧，我一分钱也不收了。”由此建立了共管账户。这一点原告陈俊杰也是认可的，在起诉状中陈俊杰也提到“了解到确实有共管账户一事”；另外在陈俊杰2016年11月6日手写的一份《各部门及领导》一文中，陈俊杰承认“......接到业主代表张征同志电话，帮助大家维权并有共管账户”，因此共管账户的存在合理合法，也是原告承认的。被告三人将全体小区业主的房屋尾款和煤气初装费收齐后，全部用于开发商未完成的小区后续工程的建设和煤气管道初装，以达到房屋可以居住，小区业主可以入住的目的。被告三人始终没有向陈俊杰以及小区的其他业主说过：“代收房屋尾款，收齐后转交给太原鑫唐房地产开发有限公司，代为办理相关手续”。共管账户所收房屋尾款，已全部用于东城100小区工程建设，包括小区弱电工程；电增容及交付供电局大电用户保证金；煤气管道配套工程;电地暖的管道铺设、测试、偿还债务；房屋窗户安装、偿还债务；东、西大门和门卫房修建；东围墙修建等小区各项配套工程。至2015年12月，小区最终完成供暖，业主入住。2015年12月25日，被告三人在小区共管账户方面的工作结束，将共管账户剩余款项，交给当时的物业经理秦建国，有秦建国收据证明。款项使用过程中，被告三人没有从中取得任何非法金钱利益，这一点有山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初1854民事判决书和山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民终4266号民事裁定书为证。二、原告在起诉状中称：“上述尾款支付后，原告未能如期入住房屋，且收到了太原市鑫唐房地产开发有限公司发送的《合同解除通知书》，声称原告未能如期缴纳尾款，要求解除房屋买卖合同。之后，原告积极与太原市鑫唐房地产开发有限公司联系，获知未授权三被告建立共管账户，也未收到原告支付的房款、天然气配套费30300元”与事实不符。小区配套工程进行期间，被告三人为保护原告的权益，多次、反复给原告打电话做工作，敦促原告“赶紧过小区来，找物业上先收了房子，把自己的房子占住，不要出现其他问题。也看看咱们的配套工程进度。”在得悉鑫唐公司预计将部分业主的房屋“一房两卖”之后，被告三人数次与原告以及其他和原告一样情况的业主电话联系，告知原告和情况一样的业主“开发商（鑫唐公司）可能会把你的房子一房两卖，你赶紧过来找物业收房子，不要让别人占了你的房子，你再要就要不回来！到时候房子没有了，开发商没有钱、也不会退给你钱......”反复向原告情况一样的业主，说明因自己拖延不收房子的利害关系：不及时收房会造成钱款、房屋两空的后果。有当时的电话通知“一房两卖”业主花名册，及当时起草的电话通知内容草稿为证，有业主QQ群聊天记录截图为证。但每次原告都以“我现在也不住，也没时间装潢房子”“我在外地了”“小区手续也不完善”等各种理由拒绝过来收房。被告三人做为业主代表已经尽到了告知、提醒、警告的义务，不能也没有权利代表原告收房和办理相关手续。这一点从原告自书《各部门及领导》文书中可见。东城100小区业主胡荣华、陈冬梅与原告情况一致，也是被“一房两卖”的业主，通过张征、李宝亮、赵晶霞的工作，保住了自己的房子，有胡荣华与陈冬梅的证明材料为证。因此，原告未能按照自己想象的“如期入住房屋”，是由原告自己造成的，与被告三人无关。原告于2015年10月下旬收到鑫唐公司发送的《合同解除通知书》，于2015年11月6日向被告三交付房屋尾款30300元。2016年11月6日，原告曾写过一份《各部门及领导》文书，做为被告三人帮助自己和其他业主维权，请相关部门调查处理太原市鑫唐房地产开发有限公司“一房两卖”、延迟交房、不履行合同等事宜的证明材料。此文件详细的写清了原告每次交款的相关时间，和太原市鑫唐房地产开发有限公司发送的《合同解除通知书》时间，与原告起诉状中陈述的时间明显不同。三、原告在起诉状中称“无奈，重新向鑫唐公司支付30000元，方才入住房屋”。事实如下：（1）原告提供的“2017年7月14日收款收据”一笔是306,341元，另外一笔是5,300元，均与原告起诉状中描述的30,000元不符，不能做为原告的诉讼证据。（2）原告在诉状中用了“无奈”和“重新”两个词形容向鑫唐公司支付30,000元，说明原告是不情愿、不愿意、被迫完成的支付行为，原告不认可太原市鑫唐房地产开发有限公司收钱的行为。但是，在2016年11月6日原告给被告人提供的《各部门及领导》文书中，用的是“接到业主代表张征同志电话......”语气是尊重和认可被告人张征同志的，也认可共管账户。在《各部门及领导》文书中原告清楚的写明“太原鑫唐房地产开发有限公司未履行合同，同时将房屋顶账另一家，‘一房两卖’，对本人造成伤害。”原告为什么言行前后矛盾？是因为原告因自己的失误，没有在他想象的时间里入住房屋，再次向太原市鑫唐房地产开发有限公司支付30,000元之后，感觉受了气，金钱上受了损失了，原告只能起诉曾经帮助他的业主代表即被告张征与李宝亮、赵晶霞三人。如果没有几位业主代表与全体业主，前赴后继、不计个人得失的上下奔走、辛苦付出，基本完成了东城100小区的收尾配套工程建设，很可能至今都是一堆烂尾楼。原告陈俊杰没有一丝一毫的感激之情，反而枉顾事实恶意诉讼，完全是恩将仇报的举动。四、假设原告陈俊杰与张征、李宝亮、赵晶霞之间形成的是或合同、或约定、或协议的关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定……，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。据被告的理解，就是一年之内当事人有解除合同的权利，成为除斥期间。原告是在2015年11月6日交给共管账户房屋尾款，至2016年11月5日，是法律规定的一年除斥期间。在此期间，原告并没有向被告三人要求解除委托合同关系，因为原告在2016年11月6日出具的《各部门及领导》文书中，承认被告三人做为业主代表帮助大家维权，承认共管账户的建立和使用。2018年5月3日原告第一次起诉三被告的时间，已经超出了法律规定的一年除斥期间。综上所述，在被告三人及小区众多业主的共同努力下，费尽周章，不余遗力地完成东城小区100后续工程及配套工程之后，并经过张征、李宝亮、赵晶霞多次提醒、告知，由于陈俊杰本人判断失误，没有及时接收自己的住房、未能保障自身权益，被迫接受太原市鑫唐房地产公司的条件，用陈俊杰在起诉状中的原词“......无奈，重新向太原市鑫唐房地产开发有限公司支付”款项，才最终拿到自己的房屋。在这样的情况下，陈俊杰不知感恩，反而将被告三人告上法庭。于情于理于法无据，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方无异议的证据及陈述，本院认定事实如下：2012年10月28日，原告陈俊杰与太原市鑫唐房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定原告购买该小区房屋一套，合同价款为306341元，约定原告陈俊杰于2012年10月28日支付156341元，2013年6月30日支付120000元，剩余的30000元在2013年12月30日太原市鑫唐房地产开发有限公司向陈俊杰交房时支付该公司。合同签订后原告陈俊杰按约支付了前两笔房款共计276341元，但太原市鑫唐房地产开发有限公司并未按照约定的时间交房，陈俊杰也未于2013年12月30日支付尾款30000元。陈俊杰陈述其于2015年8、9月间收到过催收购房尾款的电话，但因其在外地出差未付款。2015年10月下旬，陈俊杰收到太原市鑫唐房地产开发有限公司邮寄的解除合同通知书，通知其购房合同解除，该解除通知书没有公司地址，没有联系人及联系电话，陈俊杰无法联系到太原市鑫唐房地产开发有限公司。正当陈俊杰无法接收房屋束手无策时，被告张征给原告打电话，说“有共管账户帮助大家维权”，原告于2015年11月6日将购房尾款及煤气配套费30300元打入共管账户。但原告将30300元打入共管账户仍然无法接收房屋，据原告了解开发商已经将该房屋顶账给其他人。原告陈俊杰陈述于2016年就开发商的解除合同通知书在太原市万柏林区法院起诉太原市鑫唐房地产开发有限公司，被告张征被列为第三人，后来该案上诉到太原市中级人民法院，经调解于2017年达成一致意见，由原告陈俊杰补交购房尾款及煤气配套费，太原市鑫唐房地产开发有限公司在收到款项后向原告陈俊杰交房。2017年7月14日，原告陈俊杰补交购房尾款30000元，补交煤气配套费5300元，太原市鑫唐房地产开发有限公司向原告交房。 关于共管账户，因太原市鑫唐房地产开发有限公司未能按照约定的时间（2013年12月）向原告陈俊杰等东城100小区2期业主交房，部分业主向有关部门反映后，经各方协调，太原市鑫唐房地产开发有限公司授权在2015年委托三位业主建立共管账户，以收取购房尾款和相关配套费用，最初是委托的雷天恩、李宝亮、赵晶霞，后来变更为三被告。三被告称太原市鑫唐房地产开发有限公司曾经出具过书面授权委托书，但现已找不到。关于太原市鑫唐房地产开发有限公司给三被告的授权范围，三被告称是代为收取购房尾款和相关配套费用，用于支付该小区尚未完善的相关配套设施，即收取费用后按照开发商指示支付相应施工方各项费用，以完善小区尚未完善的设施，开发商要求支付的各项费用金额多少、是否合理，均由开发商与相应施工方决定，三被告不负责。关于共管账户的结束日期，太原市鑫唐房地产开发有限公司给原告出具的情况说明中称“该共管账户是经过开发商授权的账户，在10月份（即2015年10月）已经结束授权，并且在小区张贴公告，告知各位客户，此时间之后，本公司未授权任何单位和个人收取客户房款。”庭审中三被告对太原市鑫唐房地产开发有限公司在情况说明中描述的事实是认可的，但认为该公司无权终止授权，因为其委托事务尚未完成。而原告陈俊杰是在2015年11月6日将30300元打入三被告共管账户的。 关于三被告共管账户中收到业主的购房尾款及相关配套费用后，是否代理业主办理有关手续，即是否代理业主开具有关收据，代为办理接收房屋手续的问题，三被告称开发商并未授权其代为办理相关手续，三被告也没有向业主承诺代为办理相关手续，相反三被告一直积极督促已交款的业主尽快办理相关手续，以防止其购买房屋被开发商一房二卖。而原告则称三被告联系原告向共管账户打款时，声称打款后代理原告办理相关手续。原被告双方就此陈述不一致，双方均未提供证据。 本院认为，原告等业主与太原市鑫唐房地产开发有限公司成立房屋买卖合同关系，依照合同约定原告等业主尚欠太原市鑫唐房地产开发有限公司购房尾款，但鉴于太原市鑫唐房地产开发有限公司违约延迟交房，担心后期收取购房款尾款和相关配套费用不会顺利，业主则担心开发商不完善小区后期配套工程，无法达到入住条件，于是经各方协调，太原市鑫唐房地产开发有限公司委托三被告设立共管账户，以收取购房款尾款，用于支付完善小区后期配套工程相关费用。三被告陈述太原市鑫唐房地产开发有限公司曾经出具过授权委托书，可以证明太原市鑫唐房地产开发有限公司与三被告形成了委托合同关系。根据合同法四百一十条的规定，委托人和受托人可以随时解除委托合同。三被告认可太原市鑫唐房地产开发有限公司曾于2015年10月通知其解除委托，并在小区张贴过公告，依照合同法第四百一十条的规定，太原市鑫唐房地产开发有限公司与三被告的委托合同关系自2015年10月解除。三被告称太原市鑫唐房地产开发有限公司无权解除委托没有法律依据，本院不予支持。原告向共管账户付款发生在2015年11月6日，此时太原市鑫唐房地产开发有限公司给三被告的授权委托已经解除，三被告收取原告款项已无法律上的依据，系不当得利，应当返还原告。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四百一十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下： 被告张征、李宝亮、赵晶霞于本判决生效之日起十日内返还原告陈俊杰30300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费558元，由被告张征、李宝亮、赵晶霞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 长  乔守忠 人民陪审员  卢振章 人民陪审员  高军莉 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  王国荣