山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终2219号上诉人（原审被告）：何伟，男，1972年8月14日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县××村。被上诉人（原审原告）：周东梅（曾用名周东侠），女，1968年3月10日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县××村，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：马士强，男，汉族，居民，1995年2月13日出生，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：卢润松，山东衡正源律师事务所律师。上诉人何伟与被上诉人周东梅宅基地使用权纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2019）鲁1324民初212号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、涉案土地性质属于城镇规划用地，不是农村宅基地，上诉人提交的两份规划许可证明确注明是城市规划区内经城市规划行政许可部门许可建设的法律凭证。双方签订的房屋买卖合同明确房屋是商业用宅，不属于农村宅基地。二、一审适用法律错误。双方签订合同已12年之久，被上诉人从未提出异议，其主张不能成立。周东梅辩称，原审判决认定合同无效并作出判决正确，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。周东梅向一审法院提出诉讼请求：1.确认原被告间2006年4月12日的宅基地及房屋买卖合同无效；2.判令被告返还违法占用的宅基地及房屋，赔偿原告租金损失18万元；3.判令被告承担一切诉讼、保全费用。一审法院认定事实：2006年4月12日，原告周东梅和被告何伟签订房屋买卖协议，原告周东梅将上述宅基地及房屋以16万元的价格卖给兰陵向城镇东张庄村村民何伟，双方签订房屋买卖合同一份，内容为：卖方：周东梅，女，1968年7月10日，山东省苍山县向城镇向城东村。买方：何伟，男，1972年8月14日生，山东省苍山县向城镇东张庄村**。卖方现有商品房一处卖给买方（此房的二楼和前平房是卖方投资建筑的），经买卖双方充分协商一致，达成如下协议，以供买卖双方共同遵守：一、卖方将平房卖给买方，此平房坐落于向城东村，四至：东至大路，西至杨本田、北至206国道，南至马玉立，东西长7.6米，南北18米。二、此房价格为160000元，（大写：拾陆万元整）于本协议签订之日买方向卖方支付70000元，剩余款待卖方将房产证交付给买方时买方将剩余购房款一次性支付给卖方。三、如此房屋在本协议生效以前有其他争议及抵押贷款等，由卖方负责，协议生效后如有其他问题及抵押贷款等由买方负责。四、如买方需要办理过户手续，由卖方负责出具身份证及到场签字，过户费由买方负责。五、本协议经买卖双方签字盖章或捺印后生效。六、本协议一式三份，买卖双方各执一份，见证机关存档一份，卖方周东梅（捺印），买方何伟（捺印），二00六年四月十二日。该协议经苍山县司法局148法律服务中心见证。协议签订后，被告何伟以原告周东梅的名义在相关部门办理了案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及不动产登记信息。本案所涉房产没有土地为国有土地的出让金等税费证明。原告周东梅户籍所在地为山东省兰陵县××村，被告何伟户籍所在地为山东省兰陵县××村，原被告不是同一集体经济组织成员。但该房产自房屋买卖协议签订而交付后，何伟将原房屋买卖协议中的房屋扩建为228平方米，此后的新房屋为一直何伟占有和收益。一审法院认为，根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：1.案涉土地的性质是国有土地还是集体土地？2.周东梅与何伟签订的房屋买卖合同是否有效？3.周东梅原房屋已灭失，何伟新建房屋归谁所有？4.原被告之间宅基地房屋买卖合同签订后，本案诉争房产何伟占有使用期间，房屋收益的归谁所有？关于问题一：我国的土地性质分为两种：国有土地和集体土地。案涉房屋的土地性质，本院于2019年9月2日在兰陵县自然资源和规划局地籍科查询调取该宅基地土地性质，查询结果为：涉案宅基地片区土地未查询到办理国有土地转让信息；2019年9月3日在兰陵县自然资源和规划局地籍科查询调取该宅基地土地征收情况，查询结果为：涉案宅基地片区土地未查询到土地征收登记信息，何伟亦未提供涉案土地系商业用地的其他证据。鲁苍城镇规管2006030745号建设用地规划许可证、鲁苍城镇规管2006030745号建设工程规划许可证中周东侠（周东梅）的建设项目名称标注为商业住宅，是指规划许可为商业住宅，能否成为商业住宅尚需必要程序完成。因此案涉宅基地土地尚无证据证明系国有土地，该土地性质应认定为集体土地。关于问题二：依据土地管理法定规定，农村宅基地所有权属于本村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权指的是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分割性，而农民申请宅基地是因为其是经济组织的成员，与特定的身份相联系，农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益。且何伟非周东梅所在村的村民，其无权享有该村的土地使用权，故周东梅与何伟之间的房屋买卖行为无效。关于问题三：周东梅原房屋已灭失，恢复原状将造成社会财富的浪费及个人财产的巨大损失。新建房屋由何伟出资建设，增值部分应按照相关法律规定确定该部分权益的归属。由于我国农村集体土地施行的是房地一体主义，在土地使用权无法变更的情况下，房产应随土地使用权一体，不能出现土地使用权和房产异主的情形。结合本案，新建房屋应归周东梅所有，对于何伟的建设投资，周东梅应与补偿。关于问题四：原告主张何伟在占有涉案房产时的收益应作为原告的损失予以赔偿，因该诉讼请求没有法律依据支持，故原告的该项诉讼请求不能支持。需要说明的问题：1.2006年4月12日，何伟与周东梅达成的《房屋买卖协议》后，将原有房屋改建为楼房，扩大了房屋面积，且随着房产市场的变化，涉案房屋增值，本院释明后，因被告未主张合同无效后的权益，故本案不予处分；该部分权益，被告可另行主张。2.何伟与周东梅达成的《房屋买卖协议》被确认无效后，原有房屋已灭失的价格认定与赔偿以及何伟支付的16万元购房款的退还，原被告双方在本案中均未有诉求表示，对于各自的合法权益，原被告双方均可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、周东梅与何伟于2006年4月12日签订的的宅基地及房屋买卖合同无效；二、何伟于判决生效后90日内将诉争宅基地以及改建后的房屋返还周东梅；三、驳回周东梅的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由原告负担3800元，被告负担100元。评估费3300由原告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系农村房屋，该类性质房屋买卖涉及宅基地买卖，宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织经营、管理，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，上诉人何伟与被上诉人周东梅并非同村村民，被上诉人将涉案房屋卖给非本集体经济组织成员，导致其所在集体经济组织对相关宅基地的使用权无法享有，违反相关法律法规的规定；涉案宅基地未办理相关的征收手续，其土地性质未发生变化，案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房权证均不能证明涉案宅基地土地性质的变化，原审法院据此确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效正确，对因此给上诉人造成的经济损失及被上诉人原有房屋灭失的损失，双方在本案中未明确主张，原审向其释明另行主张并无不当。综上所述，上诉人何伟的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人何伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年六月十五日书记员  张 薇