四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1149号 上诉人（原审被告）：南充市高坪区财政局，住所地:南充市高坪区清溪路**。 法定代表人：青凌波，局长。 委托诉讼代理人：蒲爱华，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小娟，四川锐思邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省华韵房地产开发有限公司，住所地:四川省南充市高坪区河东街**。 法定代表人：张启能，总经理。 委托诉讼代理人：陈湘，四川绸都律师事务所律师。 原审被告：南充市高坪区人民政府，，住所地:南充市高坪区阳春路 法定代表人：陈多平，区长。 委托诉讼代理人：毛叶兵，四川助民律师事务所律师。 原审被告：南充市高坪区城乡建设局，，住所地:南充市高坪区白塔路** 法定代表人：严辉，局长。 委托诉讼代理人：林谦，四川智典律师事务所律师。 上诉人南充市高坪区财政局（以下简称“高坪区财政局”）与被上诉人四川省华韵房地产开发有限公司（以下简称“华韵房产公司”）、原审被告南充市高坪区人民政府（以下简称“高坪区政府”）、南充市高坪区城乡建设局（以下简称“高坪区建设局”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人高坪区财政局的委托诉讼代理人蒲爱华，被上诉人华韵房产公司的委托诉讼代理人陈湘，原审被告高坪区政府的委托诉讼代理人毛叶兵，原审被告高坪区建设局的委托诉讼代理人林谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高坪区财政局上诉请求，一、撤销南充市嘉陵区人民法院作出的（2018）川1304民初468号民事判决书第三项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费及鉴定费由华韵房产公司承担。事实与理由如下：一、一审判决在评估结论、土地增值的认定上存在错误，本案土地性质应按照居住兼容公共服务设施性质评估进行认定，同一宗土地同时采取了两种性质的评估不当。二、一审判决在证据采信上不符合案涉事实与证据规定，依法应予以纠正。案涉土地是基于《拍卖须知》按居住兼容公共服务设施的现状进行的拍卖。政府的“多次请示报告、请示内容”是高坪区政府及相关部门为了解决拍卖企业遗留问题、配合向市上请求解决问题而制作的内部文件，该内部文件未得到上级主管部门的批复之前并未产生法律效力。一审法院以尚未产生法律效力的内部文件的证据效力而否认已产生法律效力的《拍卖须知》的证明力，在证据的审核和认定上存在错误。三、一审判决在过错责任认定上显失公平，加重了高坪区财政局的责任。根据《拍卖须知》第十三条可知，案涉标的物于2008年在拍卖时未规划土地性质，具体土地性质及用途以市国土部门及规划部门日后认定的为准。2010年4月，市规划部门确定了案涉土地的性质并向华韵房产公司发出《规划设计条件书》，明确土地用途及性质为：居住兼公共服务设施。华韵房产公司自身错误理解土地用途及性质，拒不办理规划许可证，导致规划设计条件书失效。案涉土地无法开发的客观原因在于五年后的政府修编，龙门片区控规调整，华韵房产公司所购宗地周边道路发生变化，不能满足小区出入口设置要求，土地无法开发的直接责任是华韵房产公司拒绝按照原规划设计条件进行建设，该责任不应由高坪区财政局承担。一审法院认定高坪区财政局应承担80%的责任显失公平。四、一审判决不公导致国有资产流失，依法应予以纠正。华韵房产支付案涉标的物的拍卖款为2,200,000元，原审法院判决高坪区财政局除退还拍卖款外还要赔偿华韵房产公司17,493,520元损失，华韵房产公司未进行任何投入和开发建设，却可获拍卖款近8倍的利益明显不公平。即使按照市规划部门2013年向高坪区政府发函认为案涉土地不具备开发条件，建议按收储方式来处理，亦应当通过土地实际性质评估后政府予以收购。结合本案一审评估结论，应当按照居住兼公共服务设施评估价格14,478,800元，退回华韵房产公司交纳的土地出让款2,200,000元，财政再补偿余款12,278,800元，一审判决直接导致国有资产流失5,214,720元。五、一审判决在诉讼费用、鉴定费用的承担上不符合规定，请求依法予以纠正。 华韵房产公司辩称，一、案涉用地是按照居住兼商住用地进行拍卖。1、政府各部门之间的往来函已能说明案涉用地是按居住兼商住用地进行的拍卖。2、四川省义正房地产评估咨询有限公司出具的川义评（2006）字第L082号房地产价格评估报告明确了案涉用地用途为商住，案涉用地的起拍价格是按照商住用地的标准确定。二、土地价差损失应选择第一次的鉴定意见进行评估进行认定。出卖人及高坪区财政局在出卖过程中存在过错，无论是正式的国有土地使用权出让还是商业拍卖，出卖人均应当告知拍卖标的性质，出卖人对出卖的标的物应进行描述。高坪区财政局在拍卖过程中没有正确告知案涉土地规有划幼儿园，直接以商住用地出卖，导致我公司基于错误的认知购买了该宗用地，应该由高坪区财政局承担全部责任。三、一审认定土地现状没有修建幼儿园的规划，土地现有规划是商住用地，故案涉土地价差应以现有的价值进行评价。 高坪区政府、高坪区建设局辩称，同意高坪区财政局的上诉请求和理由。 华韵房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除华韵房产公司与高坪区财政局2008年2月29日签订的“高坪龙门镇华龙大道中段北侧预制场房屋及土地”商住地成交确认合同；2、判令高坪区财政局返还华韵房产公司的成交价款2,200,000元，并从2008年2月24日起按年利率24%支付利息；3.判令高坪财政局赔偿华韵房产公司损失18,797,200元；4.判令高坪区财政局赔偿华韵房产公司履行合同后可获得的预期利益损失6,000,000元；5、判令高坪区财政局赔偿华韵房产公司已支付的拍卖佣金利益损失110,000元，并从2008年2月29日起按年利率24%计算资金占用利息至该款付清为止；6、高坪区政府、高坪区建设局承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费由高坪区财政局、高坪区政府、高坪区建设局承担。 一审经审理查明，2006年11月29日，四川义正房地产评估咨询有限公司向高坪区房地产开发有限公司出具《房地产价格评估报告》，载明“房地总价为966,000元，同时根据高坪区国资委及高坪区建设局的情况介绍，委托评估土地为高价储备用地，使用权类型为划拨土地，规划用途为商住”，该评估报告有效期至2007年5月28日止。 2008年2月3日，高坪区财政局（委托人）与南充新思路拍卖有限公司（拍卖人）签订《四川省委托拍卖合同》，载明委托人委托拍卖人拍卖两宗土地，包括位于南充市高坪区××镇××道××北侧的预制场房屋及土地（房屋面积约576㎡，土地面积约5045㎡，以下简称案涉房屋及土地），拍卖人应在2008年9月30日之前在南充市举办的拍卖会上对所载拍卖标的进行拍卖。 2008年2月4日，南充新思路拍卖有限公司在《南充晚报》刊登“拍卖公告”，公开拍卖案涉房屋及土地，报名时间为从公告之日起至2008年2月28日下午6时。 2008年2月21日，陈永忠（华韵房产公司代理人）、蒲海清等人（竞买人）与南充新思路拍卖有限公司签订《竞买规则》，载明本次拍卖的标的及特别约定为案涉房屋及土地属于高坪区综合房地产开发有限公司征用土地，未办理土地证、房产证，有土地征用文件和批文，有国土部门测定的土地红线图，无规划用地手续，拍卖成交后，土地的办证及过户手续（房屋不承诺过户）由买受人自行办理，委托人提供相关文件、资料，土地性质及用途以市国土部门及规划部门认定的为准，办证过户所产生的一切税费按国家规定自行承担，土地出让金由委托人承担。 2008年2月28日，华韵房产公司与南充新思路拍卖有限公司签订《竞买协议书》，载明“竞买人通过拍卖人现场拍卖竞得标的物后即为拍卖成交，拍卖人收取买受人成价款5%的佣金，成交当日支付”。 2008年2月29日，高坪区财政局（委托人）、华韵房产公司（买受人）、南充新思路拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，载明“拍卖人受高坪区财政局委托，依照《拍卖法》于2008年2月29日对本场拍卖会第1号拍品进行公开拍卖。买受人以最高应价中标，获得该标的所有权。现就拍卖成交有关事项确认如下：一、成交标的：高坪区龙门镇华龙大道中段北侧预制场房屋及土地。二、成交价款：2,200,000元。三、付款时间：2008年3月7日。四、佣金及支付时间：按约定由买受人在当日内向拍卖人支付。五、拍卖标的交付时间：交清全部价款后，由委托人代向买受人移交标的。六、违约责任：1.买受人不按双方约定交清价款，逾期视为自动放弃中标，所交保证金作违约金。2.拍卖成交后，委托人拒不交付，迟延交付拍卖物或中止拍卖，造成拍卖人或买受人损失的，由委托人负责赔偿。3.买受人未按照约定受领标的的，应当支付由此产生的一切费用。4.买受人逾期领受标的的，由于不可抗力或非拍卖人过错造成标的物灭失、毁损的，由买受人承担风险责任。七、其他需要确定的事项，按《竞买规则》之特别约定办理。八、本确认书一式六份，经委托人、拍卖人和买受人签字盖章后生效，三方各执两份，具有同等法律效力”，高坪区建设局亦在该《拍卖成交确认书》上盖章。 2008年3月3日向南充新思路拍卖有限公司缴纳拍卖佣金110,000元。2008年3月7日,华韵房产公司向高坪区财政局缴纳土地购买款2,200,000元。 后华韵房产公司在办理土地过户手续时，发觉该宗土地中约有3亩土地属于幼儿园用地，无法办理手续，经与高坪区财政局、建设局协调，2009年7月29日，高坪区财政局、建设局共同向南充市规划办去《函》，《函》称“原高坪区房地产开发有限公司已改制，为了安置职工及该公司原征地所涉失地农民，2008年3月，我局根据中共南充市纪委《南纪发（2006）4号》文件关于处置改制国有资产的相关规定，我局报请区政府及国资部门批准，将案涉房屋及土地进行公开拍卖，南充华洲房地产开发有限公司（现变更为华韵房产公司）竞得。但由于至今未办理规划用地有关手续，致使土地无法过户，项目迟迟无法启动。因此特请求办理相关手续为谢”。 2009年8月18日，高坪区财政局、建设局共同向南充市规划办《请示》，内容为“为了处理原高坪区房地产开发有限公司改制遗留问题，按照市纪委、国资委的相关规定（南纪发〔2006〕4号），2008年2月，我区对该公司案涉房屋及土地进行公开拍卖，最后由华韵房产公司竞得。拍卖价款已全额收取并用以安置征地拆迁农民。经查，该宗土地详规有部分属于幼儿园用地。但由于该宗土地是完全以商住用地条件拍卖，因此，特请求贵办给予用地调整，以便向买方顺利交地。否则，买受人如果提出赔偿请求将给政府带来较大损失”。 2009年9月19日，华韵房产公司向高坪区财政局、建设局发出《情况报告》，内容为“我公司于2008年3月3日，参加在西河宾馆六楼竞拍的案涉房屋及土地，竞拍结果我公司（陈永忠）以2,200,000元获得该宗土地的使用权和房屋产权。2009年7月18日，我公司向市规划办申报报建时，市规划办经审核，在该宗土地使用权红线范围内已规划为幼儿园用地1,705㎡，道路规划用地214㎡，两处共占用土地1,919㎡。致使我公司向市规划办的申请不能批准。为此，我公司特向贵局请求给予解决”。 2009年12月24日，高坪区政府向市规划管理办公室发出《关于调整拍卖土地用地规划的函》（高府函〔2009〕161号），内容为“为了妥善处理原高坪区房地产综合房产开发公司改制遗留问题，依据市纪委、国资委的相关规定（南纪发〔2006〕4号），2008年2月，我区以商住用地性质对该公司位于龙门镇华龙大道的案涉房屋及土地进行公开拍卖，该宗土地面积7.8亩。经过竞价，华韵房产公司竞得。拍卖价款已全额收取并用以安置征地拆迁农民。经查，该宗地详规约有3亩土地属于幼儿园用地，致使买方迟迟无法办理规划相关手续。为确保买方顺利用地，避免造成经济损失，特请求贵办同意将该宗土地性质全部调整为商住”。 2010年3月15日，华韵房产公司向市规划办提出《申请》，申请办理建设项目规划设计条件通知书、用地规划许可证、用地红线图。同日，高坪区财政局、建设局向市规划办发出《关于解决改制企业拍卖土地规划审批问题的函》，特请求该办为华韵房产公司办理相关手续。 2010年4月26日，南充市城市规划管理委员会办公室向华韵房产公司发出《建设项目规划设计条件通知书》（南市规〔2010〕第15号），明确建设用地面积5,089㎡，代征道路用地面积214㎡，建设用地使用性质为居住，可兼容性质为公共服务设施。 2010年5月11日，华韵房产公司向高坪区建设局提出情况报告，请求该局解决“1.将幼儿园占地给予用地调整；2.用同等价值的土地进行置换；3.退还所交市政占地和幼儿园占地的土地款本金和赔偿”。 2011年12月19日，华韵房产公司向高坪区政府发出《关于要求解决竞拍龙门镇土地有关遗留问题的报告》，报告请求高坪区政府给市政府报告，由市政府批复市规划局调规，如无法调整，请求就近置换竞买面积相同的土地，并请求该政府在2012年5月底前协调解决好此事，到时华韵房产公司仍无法开发5,089㎡土地，便要求赔偿逾期开发造成的经济损失。 2012年2月13日，高坪区财政局向时任高坪区政府常务副区长汇报，汇报内容为“由于工作疏忽，该地块约有3亩土地属幼儿园用地，因此不符合规划。2009年12月24日，区政府以高府（2009）161号文向市规划办公室去函要求调规，至今未落实。为妥善处理该问题，因此我局建议该宗土地采用土地等价置换的方式进行”。 2013年9月29日，南充市城乡规划局向高坪区政府发出《关于高坪区龙门镇华龙大道东侧华韵房产用地相关情况的函》，内容为“2010年4月我局依据龙门片区控规办理该项目用地规划设计条件及红线图，确定项目用地性质为居住兼容公共服务设施用地，规划容积率≦2.0，用地内单独设置占地面积1,705平方米幼儿园一所，并要求业主完善国土手续并签订土地出让合同后核发用地规划许可证。至今华韵房产公司未完善相关国土手续，现再次向我局申请办理用地规划手续。根据修编后龙门片区控规，该宗地周边道路发生变化，仅北侧约15米临24米宽城市道路，不能满足小区出入口设置等要求，经我局办公会研究，建议由政府对该地块进行收储或与相邻地块整合后统一开发”。 嗣后，该宗土地一直未协调妥善处理，华韵房产公司未办理土地过户手续。2018年8月16日，华韵房产公司向高坪区财政局发出《关于请求解决竞拍龙门镇土地有关遗留问题的再次报告》，内容为“我公司于2008年2月参加贵局委托南充新思路拍卖有限公司组织的拍卖会，并以220万元竞得案涉房屋及土地。因市规划办于2010年4月26日给我公司办理的建设项目规划设计条件通知书和用地红线图与拍卖条件不符，且因该宗地周边道路发生变化等诸多原因，我公司多次请求相关部门重新办理建设项目规划设计条件通知书、用地规划许可证、用地红线图等相关文件，因市规划局对龙门镇未作出详细规划，致使土地无法过户，项目迟迟无法启动。至今龙门场镇详规已经完成，为妥善解决案涉房屋及土地的相关遗留问题，实现我公司参与竞拍初衷，该宗地究竟是给我司办理建设手续还是作出其他处理，请贵局会同相关部门作出具体方案并给予回复”，高坪区财政局在该报告上签章并注明“属实”。同时查明，案涉房屋及土地，现规划已无幼儿园用地。 另查明，在庭审过程中，因双方当事人同意解除合同，华韵房产公司申请对案涉土地按照住宅兼容商业用地使用权进行价格司法鉴定，经一审法院委托，2019年5月14日，四川兴良信土地估价事务所有限责任公司作出川兴土字（2019）第002号《土地估价报告》，估价结论为20,997,200元，华韵房产公司向四川兴良信土地估价事务所有限责任公司缴纳评估费77,636元。经过庭审质证，高坪区财政局认为该宗土地原规划性质为居住兼容公共服务设施用地，故应按此标准进行土地评估，为确保案件公正审理，以过错认定赔偿额，一审法院又委托四川公诚房地产土地评估有限公司按照高坪区财政局要求进行鉴定，2019年10月31日，该公司作出川公土评（2019）价字第10-09号《土地估价报告》，估价结论为14,478,800元，高坪区财政局未向一审法院提交评估费用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”、第五十二条“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书”之规定，华韵房产公司于2008年2月29日与高坪区财政局、南充新思路拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》即确立合同关系，双方之间所确立的合同不违反法律、法规规定，合法有效，双方据此享受权利承担义务，因华韵房产公司与高坪区财政局均同意解除双方之间签订的《拍卖成交确认书》，不违反法律、法规强制性规定，一审法院予以准许。本案争议焦点为：一、各方责任问题。1.高坪区财政局作为委托方，委托南充新思路拍卖有限公司拍卖案涉房屋及土地，并作为委托方与华韵房产公司签订《拍卖成交确认书》，系合同相对方，根据合同相对性原则，其应当作为债务主体，对华韵房产公司的债权包括损失赔偿承担相应责任。2.华韵房产公司无证据证明高坪区政府、高坪区建设局系合同相对方，且参与合同履行，根据合同相对性原则，其要求高坪区政府、高坪区建设局对高坪区财政局承担的责任承担连带赔偿责任，无法律及事实依据，一审法院不予支持。二、退还土地价款及承担损失赔偿等问题。案涉土地的拍卖，高坪区财政局虽辩称是实物拍卖且是按居住兼容公共服务设施拍卖，但从其多次请示报告、委托评估以及高坪区政府的请示内容看，案涉土地是按照居住兼商业进行拍卖的，高坪区财政局的辩称，与事实不符，一审法院不予采纳。1.本案虽华韵房产公司与高坪区财政局均同意解除双方之间签订的《拍卖成交确认书》，但高坪区财政局系在华韵房产公司不能实现合同目的时向一审法院提交解除合同之诉求后，被动同意解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，高坪区财政局应当向华韵房产公司返还已缴纳的土地价款2200000元；同时因为华韵房产公司已向一审法院主张高坪区财政局向其赔偿土地增值后的价差款及可得利益损失，实际上已将土地价款物化为实物，且事实上该宗土地已经增值，故华韵房产公司要求高坪区财政局从2008年2月24日起按年利率24%计算资金占用利息，一审法院不予支持。2.华韵房产公司作为买受人，按照《拍卖协议》向南充新思路拍卖有限公司缴纳拍卖佣金系其合同义务，与高坪区财政局、区政府、建设局无关，华韵房产公司要求高坪区财政局、区政府、建设局赔偿佣金损失并支付利息，一审法院不予支持。3.案涉土地，华韵房产公司购买后已经增值，华韵房产公司不能获得该宗土地已造成土地增值部分的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，高坪区财政局应当向华韵房产公司支付该部分损失，经一审法院委托按照居住兼商业评估价格为20997200元，减去华韵房产公司已缴纳的2200000元后，土地增值部分为18797200元，但按照居住兼公共设施评估价格为14478800元，减去华韵房产公司已缴纳的2200000元后，土地增值部分为12278000元，存在6518400元的差距，因案涉土地的性质规划为居住兼公共服务设施，但在拍卖时高坪区财政局工作人员确是按照居住兼商业性质进行拍卖，华韵房产公司事后经多次请示以及高坪区财政局、高坪区政府亦多次协调，均未达成变规目的，致使华韵房产公司一直不能开发案涉土地，高坪区财政局存在重大过错，但华韵房产公司未尽到审慎义务，亦存在部分过错，故双方对价差部分的损失承担责任的比例为8：2，即高坪区财政局承担80%的责任，华韵房产公司承担20%的责任，故高坪区财政局应当向华韵房产公司赔偿土地增值价款17493520元（12278800元﹢6518400元×80%）。4.商业存在风险，华韵房产公司不能证明高坪区财政局交付土地并按居住兼商业性质开发就一定能产生盈利，且合同解除后，合同不再履行，华韵房产公司要求高坪区财政局赔偿其履行合同后可获得的预期利益损失6000000元，一审法院不予支持。鉴定费问题。华韵房产公司为证明其损失，申请土地评估，一审法院对其评估结论予以采纳，故其支付的鉴定费77636元，高坪区财政局应当承担。高坪区财政局所申请土地评估所支付的评估费，亦为证明华韵房产公司的损失，不论该部分评估费高坪区财政局是否向一审法院举证，均应由其承担。综上所述，判决如下：一、解除华韵房产公司与高坪区财政局、南充新思路拍卖有限公司于2009年2月29日签订的《拍卖成交确认书》；二、高坪区财政局于本判决生效之日起十日内向华韵房产公司退还缴纳的土地价款2200000元；三、高坪区财政局于本判决生效之日起十日内向华韵房产公司赔偿位于南充市高坪区××镇××道××北侧的预制场房屋及土地（房屋面积约576㎡，土地面积约5045㎡）增值后价差款17493520元；四、驳回华韵房产公司的其他诉讼请求。案件受理费177336元、鉴定费77636元由华韵房产公司负担案件受理费48500元，由高坪区财政局负担案件受理费128836元、鉴定费77636元。 二审中，高坪区建设局提交如下证据：1、南充市人民政府关于南充市龙门控制性详细规划的批复（南府函【2006】269号）一份，拟证明南充市规划局已于2006年预设好案涉土地的用地规划，案涉用地性质是居住兼公共服务设施，已规划有幼儿园，建设单位在用地时必须符合控制性详细规划。2008年高坪区人民政府拍卖案涉土地时，是对土地的现状进行拍卖。若要对案涉土地进行开发，建设单位必须符合原本土地上已经预设的土地控制性详规且报相关部门批准。因此，案涉土地的价值评估应当以有权部门批准的用地规划为准。2、南充市人民政府关于南充市龙门控制性详细规划的批复（南府函【2012】19号）一份，拟证明2012年市规划局对案涉用地所在片区的规划进行了调整，案涉土地应以市人民政府批准的控制性详细规划为准。相关评估文件对案涉用地以商住用途进行评估不符合该批复的要求，案涉土地的价值评估应坚持以控制性详细规划规定的土地用途为准。华韵房产公司质证认为，1、对证据1的真实性无异议，但该批复文件无法证明案涉用地的规划性质。即便如高坪区建设局所言，案涉用地于2006年已经规划了幼儿园用地，由于拍卖时高坪区财政局并未告知案涉用地规划用途而直接以商住用地进行竞拍，高坪区财政局存在明显过错。案涉用地的价值评估应以商住用地为准。2、对证据2的真实性无异议。华韵房产公司曾与高坪区财政局、高坪区政府多次协商，根据调整后的规划将案涉土地上的幼儿园移除，但新的规划无法满足小区的需要导致至今无法开发，由此给华韵房产公司带来的损失应由高坪区财政局承担。高坪区财政局与高坪区政府对高坪区建设局提交的证据的三性无异议。 另查明，二审中，本案双方当事人均认可南充市规划局于2006年案涉土地的控制性用地规划性质是居住兼公共服务设施，规划有幼儿园。 原审查明的其他事实经审查属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕高坪区财政局的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议焦点作出如下评判。 根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”、第五十二条“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书”之规定，和华韵房产公司与南充新思路拍卖有限公司签订《竞买协议书》载明的条款“竞买人通过拍卖人现场拍的标的物后即为拍卖成交，…”的约定，华韵房产公司于2008年2月29日与高坪区财政局、南充新思路拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》即确立合同关系，双方之间所确立的合同不违反法律、法规规定，合法有效，双方应按《拍卖成交确认书》所确定的内容全面履行各自的权利义务。 合同解除是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。合同解除是在合同有效的前提下，符合法律规定的协议解除、约定解除或法定解除的条件，结合解除主体、行使期间、行使方式等因素进行综合考虑予以解除。本案中，根据2013年修编后龙门片区控规的要求，案涉华韵房产公司拍卖的该宗土地道路发生变化，经北侧约15米临24米宽城市道路，不能满足小区出入口设置等要求，南充市城乡规划局建议由政府对该块土地进行收储或与相邻地块整合后统一开发，至此华韵房产公司与高坪区财政局双方签订的《拍卖成交确认书》已无法继续履行，双方均同意解除《拍卖成交确认书》，不违反法律、法规强制性规定，符合协议解除的情形，一审法院予以解除正确，本院予以维持。 关于退还土地价款及承担损失赔偿的问题。1、本案中，因原南充市房地产开发公司进行改制，需拍卖国有资产安置职工，高坪区财政局作为主管部门，委托南充新思路拍卖有限公司拍卖案涉房屋及土地，本次拍卖《竞买规则》明确载明本次拍卖的标的及特别约定为“案涉房屋及土地属于高坪区综合房地产开发有限公司征用土地，无规划用地手续，土地性质及用途以市国土部门及规划部门认定的为准”，二审中根据查明的事实，双方当事人认可拍卖前案涉土地的控制性规划的性质是居住兼公共服务设施，而非居住兼商业性质。即使拍卖时是按居住兼商业性质进行拍卖，也不能改变国土及规划部门确认的案涉土地的土地性质及用途。2、高坪区财政局作为委托方，与华韵房产公司签订《拍卖成交确认》，系合同相对方，应当成为债务主体，对华韵房产公司的债权包括损失赔偿承担责任。华韵房产公司因合同根本目的不能实现，与高坪区财政局协商解除合同，根据《合同法》第九十七条之规定，高坪区财政局应当向华韵房产公司返还已缴纳的土地价款2,200,000元。华韵房产公司购买案涉土地后价值增加，因合同解除华韵房产公司不能获得该宗土地土地增值部分的利益，高坪区财政局应向华韵房产公司支付土地增值部分的损失。原审考虑案涉土地价款物化为实物，案涉土地事实上已增值，并由高坪区承担了华韵房产公司应土地不能开发所承担的损失，不应再承担土地拍卖款的资金利息正确，本院予以维持。3、2008年案涉土地拍卖时，龙门片区控制性规划明确该项目用地是居住兼公共服务设施性质，2010年南充市城乡规划管理办公室向华韵房产公司发出的《建设项目规划条件通知书》明确案涉土地使用性质为居住，可兼容性质为公共服务设施。2013年9月，南充市城乡规划局对龙门片区控制性规划进行修编，案涉土地周边道路发生变化，已不能满足单独进行商业开发的需要，建议由政府对该块土地进行收储或与相邻地块整合后进行开发，进一步明确案涉土地的性质规划为居住兼公共服务设施。经一审法院委托按照居住兼公共设施评估价格为14,478,800元，减去华韵房产公司已缴纳的2,200,000元后，土地增值部分为12,278,000元，因规划部门建议案涉土地与相邻地块整合统一开发，由政府进行收储，故，高坪区财政局应按照居住兼公共服务设施的评估价格赔偿土地增值价款12,278,800元。原审对同一宗土地采用两种性质的价值评估报告确定赔偿标准明显不当，与本案查明的事实不符，本院予以纠正。4、合同解除后，不再履行，且房地产开发经营自身存在一定商业风险，华韵房产公司已获得土地增值价款的赔偿，其主张履行合同后可获得预期利益损失6,000,000元，理由不充分，原审不予支持正确，本院予以维持。5、高坪区政府、高坪区建设局不是案涉拍卖合同相对方，也未参与合同履行，根据合同相对性原则，高坪区政府、高坪区建设局不应对高坪区财政局承担的责任承担连带赔偿责任。6、华韵房产公司为证明损失，申请对案涉土地按居住兼商业性质进行评估，该鉴定结论违背采信作为本案定案依据，其支付的鉴定费77,636元应自行承担，原审确认由高坪区财政局负担不当，本院予以纠正。高坪区财政局所申请土地评估作为本案确认为向华韵房产公司赔偿损失的定案依据，其所支付的评估费由其自行负担。 综上，高坪区财政局的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初468号民事判决第一、二、四项，即“一、解除四川省华韵房地产开发有限公司与南充市高坪区财政局、南充新思路拍卖有限公司于2009年2月29日签订的《拍卖成交确认书》；二、南充市高坪区财政局于本判决生效之日起十日内向四川省华韵房地产开发有限公司退还缴纳的土地价款2,200,000元；四、驳回四川省华韵房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初468号民事判决三项，即“三、南充市高坪区财政局于本判决生效之日起十日内向四川省华韵房地产开发有限公司赔偿位于南充市高坪区××镇××道××北侧的预制场房屋及土地（房屋面积约576㎡，土地面积约5045㎡）增值后价差款17493520元”，为“南充市高坪区财政局于本判决生效之日起十日内向四川省华韵房地产开发有限公司赔偿位于南充市高坪区××镇××道××北侧的预制场房屋及土地（房屋面积约576㎡，土地面积约5045㎡）增值后价差款12278800元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共计177,336元，由南充市高坪区财政局负担108,620元，四川省华韵房地产开发有限公司负担68,716元。二审诉讼费128,836元，由南充市高坪区财政局负担82,036元，四川省华韵房地产开发有限公司负担46,800元。鉴定费77,636元由四川省华韵房地产开发有限公司（已缴纳）自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈昱灿