江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0722民初410号原告(反诉被告)：深圳某管理公司信丰分公司，住址：江西省赣州市信丰县嘉定镇。法定代表人：卢某，系公司总经理。委托诉讼代理人：彭延斌、彭健健，系江西泰康律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐某，男，汉族，1969年2月9日生，汉族，户籍地：江西省赣州市信丰县。委托代理人：陈德胜，系江西灵韵律师事务所律师，特别授权代理。原告深圳某管理公司信丰分公司与被告徐某租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，2019年3月8日被告徐某提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，进行公开开庭审理。原告委托代理人彭延斌、彭健健、被告委托代理人陈德胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2017年4月22日签订的《某租赁合同》；二、判令被告支付租金550108元，并自2019年1月1日起至被告实际腾空承租商铺之日按42316元/月标准向原告支付租金；三、判令被告所缴纳保证金5万元不予退还；四、判令被告支付违约金1800579元，并自2019年12月6日起至被告付清租金之日止，按逾期天数*应缴费用总额*1%×30%计算；五、判令被告按42316元/月标准向原告支付自2017年5月1日起至2017年11月30日止的租金169246元；并自2017年5月1日起算，按预期天数*应缴费用总额*1%×30%计付违约金。以上合计2569933元。七、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年4月22日，被告与原告签订了《某租赁合同》，合同约定：原告将其位于某物流城x栋xxx号商铺出租给被告，租期为2017年5月1日至2027年4月30日，月租金为42316元，租金按季度收取，被告应每次提前15日足额支付下一期租金。合同签订后，被告自2017年11月15日起拒不支付租金，至起诉时，被告拖欠租金550108元及物业费50778元，已经构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.《某租赁合同》，证明原、被告租赁合同关系；3.租金、物业费欠款清单，证明被告共欠租金550108元（计算至2018年12月31日）、现在新增加4个月租金，所以租金合计719372元（起诉至2019年4月1日）、物业管理费50778元；4.2016年9月17日双方签订的商铺租赁合同，证明一开始被租用的地是一块空地，在被告交了10万元租金之后，我方才按照被告要求进行了搭建。被告辩称：一、答辩人未支付租金及物业管理费的行为并非违约，而是依法履行抗辩权。双方签订合同后，答辩人依约进场装修，但时至今日，原告提供的租赁场所始终存在系列问题，致使答辩人根本无法正常使用及经营。首先，租赁场所因用地性质问题至今无法办理消防申报，为此，消防部门于2017年7月对答辩人的经营场所进行了查封。截止现在为止，该场所都无法办理经营汽车“4S”店的相关证照（如许可进行车辆维修的道路运输许可证），以致答辩人“4S”店经营范围的大部分业务根本无法开展；其次，原告出租的场所是在未取得土地使用权证、规划两证、施工许可证的情况下所建，为非法的违章建筑，随时面临拆除。在发现以上存在的问题后，答辩人多次通过各种方式要求原告解决问题，但原告一直以各种理由推诿。根据《合同法》的相关规定，一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。故答辩人有权依法行使抗辩权，拒绝向原告支付租金。二、原告将非法所建的违章建筑物租赁给答辩人，不仅存在欺诈，而且明显违法。该行为已给答辩人造成巨大损失，对此，答辩人已提起反诉以维护合法权益。同时，答辩人保留向相关部门举报的权利。三、原告的诉求不应当得到法庭的支持。鉴于原告出租的场地未取得土地使用权证、规划两证、施工许可证，故其与答辩人签订的租赁合同无效。因此，原告主张租金及物业管理费、违约金等费用的主张没有法律依据。恰恰相反，原告应将已收取费用退还给答辩人。综上，原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出的反诉请求：1.请求确认双方签订的《某租赁合同》无效；2.判令被反诉人将已收取的租金人民币12.6948万元及保证金人民币5万元退还给反诉人；3.判令被反诉人向反诉人支付已垫付的消防工程款2.627568万元；4.判令被反诉人赔偿反诉人因合同无效造成的各项损失合计人民币619.96317万元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：江西某公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月7日通过江西省土地使用权和矿业权交易系统以总价52069万元竞得了赣州某物流综合体11宗地的国有土地使用权并进行开发。之后，该公司对宗地作了相应区域规划并对外招商，根据其宣传、公示的规划方案，信丰县汽车总站对面规划为汽车4S店片区。反诉人等八家公司因经营汽车4S店之需要，分别在2017年4月份与江西某公司委托的管理公司（即深圳某管理公司信丰分公司）签订了《某租赁合同》。而后，反诉人等八家公司陆续进场装修，期间，逐渐发现租赁场所存在系列问题，如配套基础设施不完善，消防、网络、三相电源等均不到位，租赁场所的临时电源经常出现漏电、跳闸情况，存在巨大安全隐患，租赁场所固定玻璃的钢结构横梁未按约定构造。因存在诸多问题，自进场装修开始至今，反诉人的各项工作都无法正常开展，更为重要的是，租赁场所因用地性质问题无法办理消防申报并在2017年8月被消防大队查封，至今仍无法办理经营汽车“4S”店的相关证照（如道路运输经营许可证等）。因不能取得相应资质，致使厂家对经营场地验收及品牌业务授权无法通过，公司的大部分业务均无法开展。后反诉人从相关部门获悉，被反诉人出租的场地是在未取得土地使用权证、规划两证、施工许可证的情况下所建，为非法的违章建筑，随时面临拆除。反诉人等八家公司自进驻租赁场所开始至今多次通过各种方式要求被反诉人解决存在的问题，被反诉人一直以各种理由推诿，并于2019年1月向人民法院提起诉讼要求反诉人支付租金。被反诉人提供的租赁场地系非法的违章建筑，且该场地无法满足反诉人的经营需要，被反诉人的行为已给反诉人造成巨大损失，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。反诉原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1.场地租赁合同等；2.信丰县消防大队查封徐某商铺照片3张等；3.施工承包合同；4.费用明细表；5.被告向各经销商缴纳保证金收据7张；6.购买设备发票13张；7.信丰县城乡规划建设局用地规划许可证复印件;8.赣州华昇司法鉴定意见书：对反诉原告的商铺装修、价值进行了评估，价值为326万多元；9.华昇事务有限公司提供的司法鉴定报告：证明徐某承租的22栋128号-151号投资的附属物为48.9942万元，经营损失为259多万元；10.鉴定费发票：反诉原告为本次鉴定缴纳的鉴定费是84000元。反诉被告信丰分公司辩称：一、被答辩人要求答辩人将已收取的12.6948万元租金及5万元保证金予以退还，缺乏事实及法律依据。1.答辩人与被答辩人在2016年9月签订《场地租赁合同》后，答辩人即按被答辩人建筑要求建造房屋，在房屋完工后双方于2017年4月22日重新签订《某租赁合同》（租赁期限：2017.5.1～2027.4.30），该合同是双方真实意思表示，合法有效。被答辩人缴纳的合计126948元租金及50000元保证金系基于上述合同约定而履行的义务，并且被答辩人也按照合同约定的时间接收并一直使用答辩人商铺于经营。被答辩人声称因不能取得相关资质，自身大部分业务无法开展，然而被答辩人所产生、缴纳的水电费可以证明，其一直在使用商铺正常营业。租赁合同的合同目的实际已经实现，被答辩人理应根据合同约定履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。被答辩人在使用商铺进行经营谋取利益的同时，一直拒绝缴纳租金，已然构成根本违约。在答辩人依照合同约定及法律规定诉至法院主张合法权利时，被答辩人不仅拒绝履行交租义务，反而要求退还正常使用期间的租金及合同保证金，严重违反了公平原则和诚实信用原则。2.被答辩人主张双方签订的上述租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中被答辩人一直占有答辩人的房屋，利用答辩人房屋经营收益，即使上述租赁合同被认定无效，被答辩人也应按照租金标准支付房屋占有使用费，更没有理由要求退还已支付的租金及保证金。因此，无论上述租赁合同有效与否，被答辩人均应按合同约定的租金标准支付商铺占有使用费用。二、被答辩人要求答辩人支付已垫付的消防工程款2.627568万元缺乏事实及法律依据。消防工程款被答辩人并未支付给消防工程公司，被答辩人主张系由其支付了，应提供银行转账凭证予以证实。三、被答辩人要求答辩人赔偿因合同无效所造成的各项损失合计543.90741万元缺乏事实及法律依据。被答辩人所列的赔偿清单包含装修款及经营损失，但是该赔偿清单缺乏相关证据支持。1.关于所谓的装修款赔偿。答辩人是按照被答辩人建设要求建造了上述商铺给被答辩人经营使用，双方合同约定经营范围为汽车销售服务。从被答辩人提供的证据材料可以看出：被答辩人2017年4月28日与装修承包人签订了《装修施工承包合同》，2017年5月28日开始就陆续向答辩人发函提出上述商铺存在消防、道路交通等诸多问题，但是被答辩人并未直接要求解除租赁合同或通过合法途径查询有关问题，尽到起码的注意义务，甚至被答辩人在已经明知商铺可能存在问题的情形下，仍进行装修并投入使用，明显存在恶意装修的意图。现在答辩人起诉被答辩人拖欠租金，其却主张因答辩人无法办理消防申报等原因导致其无法办理经营汽车“4S”店的相关证照，造成其巨额损失。被答辩人身为汽车销售行业从业多年的专业人士（其在赣南各地开设了十余家汽车销售公司和4S店）,如其初衷即是打算经营4S店，则根据其自身经验来说，对于办理4S店所需要的条件应当是了如指掌，而不能要求作为非汽车销售行业的答辩人招商人员具有判断商铺是否具备办理4S店条件的能力。在被答辩人发现确实无法办理经营4S店手续后，且造成巨大经济损失，却仍在继续经营使用商铺，明显是违背常理的。因此可以判断，被答辩人系在答辩人起诉其拖欠租金后心有不甘，其反诉系意欲逃避缴纳租金的责任义务而采取的恶意转嫁行为。2.关于所谓的经营损失，被答辩人经营范围为汽车销售服务，时至今日被答辩人一直都在正常营业，其获得经营收益的目的并未落空，若有巨额经营损失不予止损岂非咄咄怪事。其即便存在经营收益的丧失，也是其自身行为所致。综上，被答辩人系为了逃避租金给付恶意歪曲事实，长期拖欠答辩人租金，严重损害答辩人合法权益。因此，被答辩人要求答辩人返还租金、赔偿损失等要求显然没有事实和法律依据。被答辩人单方恶意拖欠租金造成答辩人严重损失，应补缴未缴租金及承担违约责任。本院经审理查明：2016年9月17日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《某租赁合同》，合同约定：原告将其位于赣州某商贸城第x栋，共29间商铺出租给被告经营汽车“4S”店。合同签订当日，被告向原告支付了合同保证金5万元，商铺租金5万元。后发现商铺的面积有出入、配套基础设施不完善等原因，原、被告于2017年4月22日重新签订了一份合同，将“商铺租赁合同”改为“场地租赁合同”，合同约定：租期为2017年5月1日至2027年4月30日，总面积为5289.44㎡，租金为每月8元/㎡；租金收取办法：2017年5月1日至2017年11月30日租金为296212元，收取日期：2017年5月1日前交清折扣后租金126948元；2017年12月1日至2018年1月31日租金为84632元，收取日期为2017年11月15日前交清；2018年2月1日至2018年4月30日租金为126948元，收取日期为2018年1月15日前交清；以后按季度收取，乙方提前15天缴清下笔租金，租金不含税，即2018年5月1日至2019年4月30日租金为507792元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为507792元，2020年5月1日至2021年4月30日租金为558571元，2021年5月1日至2022年4月30日租金为558571元，2022年5月1日至2023年4月30日租金为614428元，2023年5月1日至2024年4月30日租金为675871元，2024年5月1日至2025年4月30日租金为743458元，2025年5月1日至2026年4月30日租金为817804元，2026年5月1日至2027年4月30日租金为899584元，折后合同期内总租金为6222399元；乙方必须在2017年5月1日前进场装修，2017年8月31日前开业，否则本合同自动终止。合同还对其它事项进行了约定。合同签订当日，原、被告签订了补充协议：乙方在租赁区域内的室内消防安装工程及费用由乙方负责，甲方在租金方面给予同等金额的让利抵扣；乙方在2017年8月31日前室内所有装修竣工并开始营业，否则乙方不享受消防费用抵扣。被告补交租金76948元。被告为承租区域的室内消防设施的完善，支付消防安装工程款26275.68元及税费2890.32元，合计29166元。因为消防设施不完善，信丰县消防大队对被告的经营场所进行了查封，但被告至今仍然在营业，只是涉及汽车“4S”维修等业务不能开展。另查明，原告经营范围为：房地产投资咨询；招商项目策划、代理；企业管理、运营管理；房地产销售代理。原、被告签订的租赁合同中所涉及的土地实属江西某公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月7日通过江西省土地使用权和矿业权交易系统拍卖以总价52069万元取得的“某物流综合体项目”十一宗地的土地范围，总面积为995.2亩，土地用途为商业、住宅、物流仓储。其中5、7、8、9、10、11号共6宗地已办理了土地登记，其它的5宗尚未办理土地登记。（注：江西某公司为开发公司，其授权原告招商、管理，原告自愿承担相关的法律责任。）原告除与被告签订了租赁合同外，还与其他7家汽车销售的有限公司签订了相同性质的租赁合同，这8家公司所承租的商铺的土地位于1、3、4号地块，属于尚未办理土地登记，土地用途为物流仓储。2017年5月28日，这8家公司致函给南部国际商贸物流城，反映所租商铺消防、水电、道路交通等设施不完善，要求甲方应于2017年6月5日前完善各项基础设施，逾期应承担相应的责任。之后这8家公司分别于2017年8月27日、9月11日、10月8日、10月18日向原告致函，反映所租场地配套基础设施不完善，不能满足经营汽车销售服务，无法办理消防申报，要求原告解决并予以书面答复，否则将解除合同并要承担乙方的损失。2018年2月12日信丰县公路运输管理所以收到相关业主申请，要求从事汽车维修生产经营为由，向县消防大队请示:未办理消防许可，可否办理相关证照。2018年10月28日这8家公司集体向县委、县政府相关部门反映原告涉嫌合同欺诈，请求相关部门介入调查。2018年12月10日这8家公司中的6家公司委托的律师向原告及江西某公司致律师函，要求协商因租赁合同所产生的相关事宜。2018年12月12日原告委托的律师向被告徐某致律师函，称被告违约，要求被告交清所欠租金，计人民币592424元，否则追究被告的违约责任。2018年12月15日6家公司委托的律师向原告复函，称承租方不存在违约行为，而是原告出租物存在重大瑕疵，不符合承租条件，是原告违约在先，要求原告解决存在的问题，避免矛盾激化、损失扩大。2019年1月21日6家公司联合向信丰县人民政府、县监察委、县纪检委举报，称原告所出租的商铺场地未经相关部门的审批，属违法违章建筑，要求相关部门查处，帮助承租方追讨损失。2019年1月28日原告向本院提起诉讼，要求被告徐某支付所欠租金及物业管理费、违约金等，并解除租赁合同。本案诉讼当中，被告徐某提起反诉，要求原告赔偿损失；并向本院提出申请，要求对其的装修、经营期间的损失进行评估、鉴定。经原、被告的选定，本院委托赣州华昇资产评估有限公司、江西赣州华昇会计师事务所有限公司对被告徐某的装修市场价值进行了评估、经营损失（亏损）进行会计鉴定，其评估、鉴定意见为：装修价值为3267534元、经营损失（亏损）为2593640.07元。上述事实,由原、被告当庭的陈述以及提供的证据证实，经庭审质证予以认定。本院认为，原、被告签订的《某租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但该合同是否有效，以及其产生相应的法律后果，是本案原、被告双方争议的焦点。本院认为，本案原告所出租的商铺系钢结构搭建的建筑物，其为未取得土地使用权证、规划两证、施工许可证的情况下所搭建的，实为违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。根据我国《合同法》第52条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，原、被告之间所签订的租赁合同为无效合同。根据我国《合同法》第58条的规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因该合同无效，原告要求被告应返还租赁物的请求，本院予以支持；被告主张合同无效，要求返还5万元保证金的反诉请求，本院予以支持。因原告在没有经过任何规划、报批、报建，并改变土地的使用性质，建起商铺出租给被告使用，是导致合同无效的主要原因，对此造成被告的损失，原告应予以赔偿；被告在签订合同时未严格审查承租物的性质，其权利是否完整，并且在消防许可证没有获得的情况下，就对商铺进行装修，存有一定的过错，对此造成的损失，被告自己也应承担一部分；被告的装修损失，经评估机构的评估其价值为3267534元，由原告承担60%计人民币1960520.4元，被告自行承担40%计人民币1307013.6元；对于被告的经营损失，一方面因经营损失为间接损失，另一方面被告自己没有及时终止经营，造成损失的扩大，其责任在被告，因此，被告主张要求原告承担经营损失赔偿的请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付租金、物业管理费及其违约金，被告反诉要求原告返还已付租金、已垫付消防工程款的请求,因本案的出租物系违章建筑，不受法律保护，为此，只要对其产生的受益予以支持，就是等于承认违章建筑出租的合法性，这与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。所以，现原告就违法建筑商铺出租的行为要求被告支付租金的诉请，于法无据，不予支持，应依据我国《民法通则》第134条第3款的规定（作出决定书），将原告已收取的126948元租金，作为非法所得予以收缴，以及被告使用涉讼商铺至今（截止2020年4月30日），被告还应支付租金计人民币1197998元即84632+126948+507792+507792-29166，考虑到疫情，应适当减免，本院酌定，减免三个月，为此被告尚有1071050元即1197998-126948未支付,该也属于原、被告双方约定而获得的非法所得，也应当予以收缴(另作决定书)。因被告完善室内消防设施所支付的费用29166元，已抵扣其应交的租金。所以，被告要求返还该款的请求，本院不予支持。现依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第52条、第58条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，经审委会讨论决定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳某管理公司信丰分公司与被告（反诉原告）徐某于2017年4月22日签订的《某租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）深圳某管理公司信丰分公司应返还被告（反诉原告）徐某定金人民币5万元；三、被告（反诉原告）徐某所占用原告（反诉被告）深圳某管理公司信丰分公司的租赁物应于本判决生效后一个月内腾出返还给原告；四、被告（反诉原告）徐某的装修损失费3267534元由原告（反诉被告）深圳某管理公司信丰分公司承担60%计人民币1960520.4元，被告（反诉原告）徐某自行承担40%计人民币1307013.6元；五、驳回原告（反诉被告）深圳某管理公司信丰分公司的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐某的其它反诉请求。上述第二、四项给付义务，限本判决生效之日起一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11610元、反诉费25650元、亏损鉴定费54000元，资产评估费30000元，合计人民币121260元，由原告深圳某管理公司信丰分公司承担39870元，被告徐某承担81390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  肖 文人民陪审员  邱万高人民陪审员  李粮生二〇二〇年六月三日书 记 员  陈梦轩