广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1202民初647号 原告（反诉被告）：韦凌姣，女，壮族，1950年7月1日出生，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：郭明森，广西捷鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹鹤，广西捷鑫律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：韦文斐，男，壮族，1934年10月5日出生，住广西南宁市青秀区。 被告：韦翠兰（反诉原告），女，壮族，1941年5月30日出生，住广西南宁市青秀区。 被告：韦炜（反诉原告），男，壮族，1962年12月12日出生，住广西南宁市青秀区。 被告：韦烽（反诉原告），男，壮族，1967年12月4日出生，住广西南宁市青秀区。 被告：韦峥（反诉原告），女，壮族，1971年2月14日出生，住广西南宁市青秀区。 上列被告共同委托诉讼代理人：黎静，广西桂海天律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：许倚铭，广西桂海天律师事务所律师。 原告（反诉被告）韦凌姣与被告（反诉原告）韦文斐、韦翠兰、韦炜、韦烽、韦峥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭对本诉及反诉进行了审理。原告（反诉被告）韦凌姣及其委托诉讼代理人郭明森、李丹鹤及被告（反诉原告）韦烽、被告等五人的共同委托诉讼代理人黎静、许倚铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告韦凌姣向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将位于河池市地产变更登记到原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告韦翠兰同为河池市百货公司职工。2007年2月，双方签订《住房买卖协议书》，约定被告将位于河池市房屋出售给原告，协议从2007年3月31日起生效。2007年2月25日，原告已将全部购房款46800元支付给被告，被告韦翠兰、韦文斐将房屋产权证交给原告，由原告办理变更登记手续。因房屋是单位房改房，无土地使用权证，当时无法办理变更登记手续。近两三年，单位通知可将房屋所有权证变更登记为不动产权证，即可办理变更登记手续。因房屋所有权证登记在被告韦翠兰名下，需要其提供身份证原件和到场签字方可办理变更登记的相关手续，原告多次电话通知被告韦翠兰，但其均以各种理由拒绝，原告为此诉讼以维权。 本诉被告韦翠兰等人辩称，双方签订房屋买卖协议未约定房屋总价款，因为买卖之时房屋尚无土地使用权证无法过户，故双方商定先支付部分房款，待房屋可办土地证过户时，按签订合同当时的市场价格确定房屋总价款。原告主张购房总价为46800元没有事实依据，该价格远低于市场价，也与常理明显不符。 反诉原告韦翠兰等人向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款153200元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2007年2月签订的《住房买卖协议》所涉房屋系房改房，合同签订时只有房产证没有土地证，不具备过户条件，故双方在合同中并未明确具体房款，而是约定待办理过户条件成就时按协议签订之时的市场价格确定房屋总价款，再由反诉被告向反诉原告支付剩余购房款。现反诉被告提起本诉要求反诉原告协助其办理房屋过户手续，反诉原告认为涉案房屋时值20万元，扣除反诉被告已付房款46800元，反诉被告应向反诉原告支付剩余房款后，反诉原告亦乐于配合履行相应的过户义务。 反诉被告韦凌姣辩称，1、反诉原告韦翠兰当年找陈某（已申请其为证人出庭）说要5万左右卖掉本案房屋，看谁要帮介绍。反诉被告通过陈某的介绍，经过买卖双方的讨价还价最后以46800元这个吉利数成交。韦翠兰要求一次性付款，反诉被告当时就一次性付清了房款，双方才签订的合同。如果双方连房价都没谈好凭什么你情我愿的交钱交房给对方，这符合逻辑吗；2、如果当时房价未确定，为何反诉原告在协议中写房子永久性卖给反诉被告，全产权归反诉被告，属于反诉被告及其子子孙孙永远使用，反诉原告及子孙、亲戚朋友都与这套房子无关，并且同意反诉被告办理转移手续；3、反诉原告称本案房屋当时的市场价在20万元，本案房屋是老旧的房改房，当时也就700到800元每平方米，68平米算下来4.9万元，双方当时确定的房价46800元基本符合当时房价。反之，反诉被告按现在的房价3500元每平米算，反诉原告向反诉被告支付房款25万，房屋归反诉原告。现在政策要求办理不动产权证需要反诉原告给予协助，反诉原告却百般刁难不予配合，提起毫无事实根据的反诉请求，恳请人民法院查明事实依法驳回反诉原告的请求。 本院经审理认定法律事实如下：原告韦凌姣与被告韦翠兰原为同一单位职工。2007年2月，原告作为买方（乙方），被告韦翠兰、韦文斐作为卖方（甲方），双方签订《住房买卖协议书》，约定“兹有甲方自有座落河池市工农路××（××宿舍××单元××楼××一厅，单位房改房壹套68.25平方米，所有权证号第00014255号）经双方协商，甲方自愿卖给乙方，现双方商定如下条款，共同信守：1、甲方一致签字同意永久将该房卖给乙方，全部产权系乙方所有，乙方及其后代永久使用，甲方及其后代、亲戚朋友都与这套房无关。2、甲方将房屋所有权证及其相关文件交给乙方后，各项相关转移手续及费用均由乙方自理，与甲方无关。3、此协议从2007年3月31日起双方签字生效，一式二份，双方各执一份。”韦文斐等原告五人在甲方处签字，韦凌姣在乙方处签字。2007年2月25日，韦翠兰、韦文斐收到韦凌姣给付的购房款，出具了内容为“韦凌姣同志交来购房款肆万陆仟捌佰元正”的收条。同年3月1日，韦翠兰、韦文斐将案涉房屋交付韦凌姣至今，随之交付的还有房屋所有权证及与房屋有关的公住房申请、契约、档案等原始资料凭证。 另查明，涉案房屋坐落于河池市，建筑面积68.25平方米，系1993年间韦翠兰向其单位原河池市百货公司申购的公有住房，1996年间其拥有的产权比例已为100%。现房屋所有权登记证记载的所有权人为韦翠兰，证号为“河房权证字第××号”。被告韦炜、韦烽、韦峥称对该房屋不享有任何权利。 上述事实，有《住房买卖协议书》、房屋所有权证、收条及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原告韦凌姣与被告韦翠兰、韦文斐于2007年2月签订的《住房买卖协议书》系双方真实意思表示，协议书中双方就韦翠兰名下位于河池市（河房权证字第××号）房卖予原告的合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实守信履行各自应尽义务。于买方即原告，应足额支付购房款；于卖方即被告韦翠兰、韦文斐，除向买方交付房屋外还应当协助买方办理产权过户手续。本案争议在于买方是否已向卖方付清购房款。从双方签订的住房买卖协议书及收条来看，协议确未约定房屋价款，收条亦未反映房款付清，但能否直接以合同法第六十二条关于价款无约定或约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本院认为需结合房屋的类型、房屋当时的状况、协议内容以及合同履行后的行为综合判断本案双方的房屋买卖是否属于价款无约定或约定不明。其一、买卖双方均明知房屋系房改房，当时无法办理产权过户，对于此类房屋的交易价格双方应有了较为充分的预估，原告申请的证人陈某出庭作证亦证实当时韦翠兰向其表达欲5万左右出卖案涉房屋帮忙介绍的意思表示；其二、常理而言，买卖合同的权利义务中卖方最为关切的就是价款以及价款的支付问题，尤其是大宗的财产交易更是如此。被告辩称双方商定先支付部分房款，待房屋可办土地证过户时，按签订合同当时的市场价格确定房屋总价款，但被告作为房屋的出卖方在其拟定协议书中立约为“甲方一致签字同意永久将该房卖给乙方，全部产权系乙方所有，乙方及其后代永久使用，甲方及其后代、亲戚朋友都与这套房无关”。如若买房人房款未清的情况下出卖人在协议中对此只字未提显然有悖常理；其三、从合同履行后的行为来看，买卖双方于2007年2月签订并履行合同，买方付款卖方交房至今，被告未向原告主张所谓剩余房款。综合以上，本院认为房屋买卖双方系在房款已清的前提下签订的《住房买卖协议书》，故不适用合同法第六十二条关于价款无约定或约定不明的按照订立合同时履行地的市场价格履行的规定。据此，本诉原告请求本诉被告履行协助过户手续系房屋出卖人应履行的附随义务，有事实和法律依据，本院予以支持，但履行协助过户义务的义务人应为原房屋权利人、出卖人即韦翠兰、韦文斐；反之，反诉原告请求反诉被告支付剩余房款无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、本诉被告韦翠兰、韦文斐于本判决生效后三十日内协助本诉原告韦凌姣将坐落于河池市过户登记于韦凌姣名下； 二、驳回本诉原告韦凌姣的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告韦文斐、韦翠兰、韦炜、韦烽、韦峥的反诉请求。 本诉案件受理费100元，减半收取50元（本诉原告已预交），由本诉被告韦文斐、韦翠兰负担；反诉案件受理费1682元（反诉原告已预交），由反诉原告韦文斐、韦翠兰、韦炜、韦烽、韦峥负担。 上述义务，义务人应如期履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内视本诉、反诉预交上诉案件受理费（费用同上）。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 梁 聪 二〇二〇年六月二十三日 书记员 覃宇恒