河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初6947号原告（申请执行人）：朱淑真，女，汉族，1940年11月25日出生，住河南省。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：董彬，河南成务律师事务所律师。被告（案外人）：于法明，男，汉族，1982年6月28日出生，住河南省。委托诉讼代理人：仵浙江，河南国川律师事务所律师。第三人（被执行人）：新乡市明珠置业有限公司，住所地新乡市红旗区劳动南街**。法定代表人：贾继程。第三人（被执行人）：贾继伟，男，汉族，1981年11月16日出生，住河南省原阳县。原告朱淑真与被告于法明、第三人新乡市明珠置业有限公司、第三人贾继伟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱淑真的委托诉讼代理人朱命海、董彬，被告于法明及其委托诉讼代理人仵浙江到庭参加诉讼，第三人新乡市明珠置业有限公司、第三人贾继伟经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱淑真向本院提出诉讼请求：1、请求撤销新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702执异221号执行裁定书，并对新乡市明珠置业有限公司所有的备案在原告朱淑真名下的位于新乡市劳动南街××明珠花园××区××楼（清华园）一单元21115房屋予以执行并予以拍卖，原告优先受偿45万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702执异221号执行裁定书严重违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、案涉执行裁定严重违反法定程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第十二条明确规定，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案件复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案即属于“案情复杂、争议较大”，应当进行听证的情形。原告是在对案外人提起的执行异议毫不知情的情况下，收到了法院送达的（2019）豫0702执异221号执行裁定书。法院从未通知原告案外人提起了执行异议，既未通知原告参加案涉执行异议的审理活动，也未召开听证会。被告是否与明珠公司签订《商品房内部认购订单》、该认购订单的真实性、是否已支付全部房款、是否在法院查封前已合法占有使用涉案房产等等，上述事实是否真实存在，证据是否真实，法院在未通知原告参加审理活动，未对证据进行质证，原告毫不知情的情况下即对被告证据进行认定，并作出执行裁定书，属严重程序错误。故案涉执行裁定书依法应予撤销。二、案涉执行裁定所参照的规定严重错误。（2019）豫0702执异221号执行裁定书参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定作出。原告认为，本案不应参照第二十八条，根据本案争议的事实，应参照《执行异议和复议规定》第二十九条之规定作出。适用第二十八条规定的前提是，不动产登记在“被执行人名下”，这指的是普通的被执行人；而适用第二十九条规定的前提是，不动产登记在“被执行的房地产开发企业名下”，这指的是特殊的被执行人—房地产开发企业。原告申请执行的房屋即是登记在被执行的房地产开发企业“新乡市明珠置业有限公司”名下。因此，法院适用《执行异议和复议规定》第二十八作出裁定错误，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条作出本案裁定。三、应适用《执行异议和复议规定》第二十九作出本案裁定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，本案被告（××）提出异议，必须同时符合上述三项情形，特别是第（二）项“所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋”。根据上述规定，法院应对被告提交的证据，参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定重新作出审查。四、原告依法有权申请执行查封案涉房屋。原告与第三人新乡市明珠置业有限公司、贾立伟的民间借贷纠纷，已经新乡市红旗区人民法院审理并作出生效民事调解书，法院根据原告的执行申请，查封第三人新乡市明珠置业有限公司房屋，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，原告有权申请执行查封案涉房屋。第三人与原告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，并为原告办理案涉房屋备案登记的行为，是第三人将案涉房屋作为其借款的担保。因第三人不履行生效的法律文书，原告有权要求法院将备案登记房屋查封拍卖。五、被告如有损失，应向第三人主张。被告是否存在执行裁定书中认定的事实尚未经质证且不确定。退一步讲，即使被告与第三人签订了内部认购单，但第三人未为被告办理涉案房屋的备案登记手续，更未为被告办理房屋产权证，第三人应向被告承担商品房买卖不能的违约责任。本案中被告的债权不具有优先权。同时，被告对于仅签订内部认购单即购买房屋的行为存在过错。补充意见：从于法明提交的证据看，于法明2013年9月与明珠置业公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，彭素青（身份不明）2013年9月与明珠物业公司签订《物业服务合同》后，2013年10月16日彭素青（孙园园代签）即与刘春枝签订《房产买卖合同》，将案涉争议房屋出卖与刘春枝，售价410000元，刘春枝于2013年12月20日向明珠置业支付58925.7元（《房屋拆迁补偿安置协议》确定金额），向彭素青支付410000元。由此得出，案涉房屋在于法明与明珠置业签订《房屋拆迁补偿安置协议》的同时，就已转给了刘春枝。于法明已不具有其认为的房屋所有权，已经不是所有权人，不具备提起执行异议的主体资格。综上，（2019）豫0702执异221号执行裁定违反法定程序，认定事实、适用法律及参照适用规定均存在错误，于法明的异议请求不能成立，不能排除法院执行。请求依法支持原告的诉讼请求。被告于法明辩称，一、红旗区人民法院（2019）豫0702执异221号执行裁定书所认定的事实清楚、准确、不违反法定程序。答辩人在向红旗区人民法院提出执行异议时，提交了《房屋拆迁补偿安置协议书》、住房房屋登记费票据、购房款收据以及物业费交费收据、电费交费收据等证据，能够证明答辩人是通过拆迁补偿的方式取得案涉房屋，并实际缴纳了全部购房款。（2019）豫0702执异221号执行裁定书是根据答辩人所提交的上述证据以及结合答辩人实际入住、使用案涉房屋的客观情况，从而认定案涉房屋为答辩人所有，并不违反法定程序。二、答辩人并非是以签订《商品房预售买卖合同》的方式取得案涉房屋，而是以拆迁安置的方式取得案涉房屋。案涉房屋是答辩人通过拆迁补偿的方式获得的安置房，并补缴了全部的购房款，而非以商品房买卖的方式获得案涉房屋的产权。三、关于适用《执行异议和复议规定》第二十条、第二十九的问题，最高院在（2018）最高法民终1075号类似案件中有过专门性评析。最高人民法院就北京长富投资基金、陈晓燕申请执行人执行异议之诉一案中，陈述内容为：关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于××对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，××即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。四、答辩人在案涉房屋被查封前就实际占用、使用案涉房屋。合法占有是不动产××对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。案涉房屋是在2019年9月9日被查封的，而在这之前，2013年9月14日答辩人与新乡市明珠置业有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，2013年12月20日交纳了全部购房款，并实际入住、使用房屋，以及交纳物业管理费、电费，依法行使其作为案涉房屋产权人的相关物权。五、案涉房屋是答辩人的个人合法财产，未办理产权登记的过错并不在于答辩人。如上所述，答辩人通过拆迁补偿的方式取得案涉房屋，并履行了交付全部购房款的合同义务，而案涉房屋未能办理不动产登记，是由于新乡市明珠置业有限公司造成的，过错并不在于答辩人。不仅是答辩人，小区内的其他业主也都未能办理产权登记，未办理产权登记并不妨碍答辩人对案涉房屋行使物权，也不是答辩人据以执行案涉房屋的法定事由。综上所述，案涉房屋是答辩人于法明的个人合法财产，答辩人就拆迁安置房屋的取得，已经履行了合同所约定的全部义务，案涉房屋未办理产权登记的过错责任在于新乡市明珠置业有限公司，答辩人是善意的，并不存在任何过错。鉴于此，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人新乡市明珠置业有限公司、贾继伟未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱淑真与新乡市明珠置业有限公司、贾继伟因民间借贷纠纷诉至本院，本院作出（2018）豫0702民初3467号民事调解书。因新乡市明珠置业有限公司、贾继伟未如期履行生效文书所确定的义务，朱淑真申请强制执行，执行案号为（2019）豫0702执1963号。在执行过程中，本院于2019年9月9日作出（2019）豫0702执1963-1号执行裁定书，裁定查封了新乡市明珠置业有限公司（备案登记在朱淑真名下）位于新乡市劳动南街××明珠花园××区××楼（××）××单元××房屋、××劳动南街××明珠花园××区××楼（××）××单元××房屋、××劳动南街××明珠花园××区××楼（××）××单元××房屋、××劳动南街××明珠花园××区××楼（清华园）1单元25111房屋。案外人于法明对本院执行位于劳动南街89号中原明珠花园D区6号楼（清华园）1单元21115房屋不服，提出书面异议。本院于2019年11月11日作出（2019）豫0702执异221号执行裁定书，中止对新乡市明珠置业有限公司备案在朱淑真名下的位于新乡市劳动南街××明珠花园××区××楼（清华园）1单元21115房屋的执行。朱淑真对此不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2013年9月14日，于法明与新乡市明珠置业有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并于签订协议后交付全部房款且已实际占有使用该房屋至今。未办理过户手续系新乡市明珠置业有限公司原因所致。2015年7月29日，新乡市明珠置业有限公司向于法明出具证明，内容为：明珠花园清华园6#楼东单元（一单元）21层C户型（2106号）房屋产权所有人为于法明。本院认为，本案系一起案外人对执行标的权属提出执行异议,本院裁定中止执行引起的申请执行人执行异议之诉案件。解决本案的关键是审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于××对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，××即享有足以排除强制执行的民事权益。故本案适用第二十八条进行审理，并不存在适用法律错误的情形。朱淑真主张本案应适用第二十九条规定，无相应法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，即“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”，仍享有排除强制执行的民事权利。本案中，于法明与新乡市明珠置业有限公司于2013年9月14日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并于签订协议后交付全部房款且实际占有使用该房屋至今，均早于本院于2019年9月9日查封案涉房屋的时间，而未办理案涉房产过户登记的原因并非于法明自身的原因所导致。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，于法明就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对朱淑真提起的申请执行人执行异议之诉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回原告朱淑真的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告朱淑真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  肖培源审判员  刘志丹审判员  王秀明二〇二〇年六月十九日书记员  史来红