河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1820号 上诉人（原审原告）：孙秀民，男，1957年10月24日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：马彦军，男，1951年8月15日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：高建国，男，1954年10月12日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：王清美，女，1959年10月20日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：雷春乐，女，1965年9月3日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：雷春月，女，1962年4月18日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：孙日成，男，1956年1月1日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：万青，男，1942年6月24日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：李跃春，男，1958年1月5日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：刘进侠，女，1951年8月12日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：赵俊杰，女，1962年5月5日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：李马成，男，1948年12月24日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：张景安，男，1970年10月13日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：秦瑞霞，女，1969年3月9日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：毕金行，男，1963年8月22日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：雷建国，男，1947年10月18日出生，现住固安县。 上列上诉人委托代表人：孙秀民、马彦军。 委托诉讼代理人：谷云飞，固安县固安贺东律师服务所律师。 被上诉人（原审被告）：李恩福，男，1952年2月5日出生，现住固安县。 委托诉讼代理人：沈文陶，河北则阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈建东，男，1971年10月20日出生，现住固安县。 委托诉讼代理人：范永强，河北范永强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋君，河北范永强律师事务所律师。 原审被告：固安天利物业管理有限公司，住所地固安镇永定北路。 法定代表人：李洪光。 上诉人孙秀民、马彦军等因与被上诉人李恩福、原审被告陈建东、固安天利物业管理有限公司之间确认合同无效纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 孙秀民、马彦军等上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。本案诉争的锅炉配套设施及土地，是上诉人所在不可分割的小区一部分，不属于开发公司或物业公司可以单独处分的财产；其次，二被上诉人签订的是冬季取暖承包协议，但协议的内容却将承包内容外的配套设施及土地作为协议内容，超出了协议应有的权利和义务。 李恩福、陈建东答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 固安天利物业管理有限公司未到庭应诉。 孙秀民、马彦军等向一审法院起诉请求：1.请求依法确认二被告于2003年10月15日所签订的“协议”无效。2.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：1999年6月23日，固安县人民政府第二次常务会议原则同意《固安县工业局关于集体资产运营公司进一步盘活印刷厂固定资产的请示》。后固安天地物业开发公司与固安县印刷厂签订国有土地使用权转让合同书，固安县印刷厂将其4435.6㎡国有土地使用权转让给固安天地物业开发公司，并于1999年7月15日在固安县土地行政主管部门通过国有土地使用权转让审批。固安天地物业开发公司经开发建设建成商住综合楼，出售给原告孙秀民、马彦军等购买人，并于2002年4月18日将孙秀民、马彦军等购买人所购房屋位置及面积测量图报固安县土地主管部门备案。2001年4月8日，固安天地物业开发公司出资13万元，购买锅炉设备用于该商住综合楼取暖。 2001年7月13日，固安天地物业开发公司出资45万元，李振铁（固安天地物业开发公司法定代表人）出资5万元，成立天利物业公司。天利物业公司股东会议决定李洪光为执行董事，陈建东为监事。 2002年7月1日，天利物业公司与陈建东签订承包协议书，天利物业公司将印刷厂商业区的管理承包给陈建东，陈建东在承包期内行使法人职能，承担原公司的债权债务，制定债务偿还计划等。 2003年10月15日，陈建东以天利物业公司（甲方）的名义与李恩福（乙方）签订协议，协议内容为：“经甲、乙双方协商，甲方以天地商城（原印刷厂）的冬季取暖承包给乙方，所得利润抵顶甲方所欠乙方的天利物业小区2002-2003年度的冬季取暖费用，具体事宜如下：一、自签定之日起天地商城的冬季取暖、电力管理均由乙方管理。其中包括锅炉房内所有设施及锅炉管网的维修养护、配电设施的维护，管理期间乙方必须尽心尽责，保证天地商城供暖、供电正常。二、如中途改变取暖方式，致使合同中止属甲方所有的锅炉房及锅炉房所占用土地、锅炉及管网属乙方所有。三、乙方承包期限为12年，总利润为5万元，抵顶甲方所欠乙方取暖费款。四、承包期自2003年10月19日起至2015年10月19日止。五、承包期内乙方自主经营，一切事务均与甲方无关。六、承包期内乙方所收费用标准应与县物价部门核准标准相同。七、每年供暖温度以天利物业住宅楼供暖标准相同。八、承包期内乙方维修、养护等费用由乙方负担”。 2004年6月1日，天利物业公司被固安县工商行政管理局依法吊销。 上述事实，有1999年6月23日固安县人民政府会议纪要、固安县土地主管部门有关涉案土地备案资料、固安天地物业开发公司出资13万元购买锅炉设备票据、天利物业公司股东会议纪要、天利物业公司与陈建东签订的承包协议书、天利物业公司在固安县工商行政管理部门登记资料，以及原被告的陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，本案中，原告的诉讼请求是依法确认被告天利物业公司及被告陈建东于2003年10月15日与被告李恩福所签订的“协议”无效。而该“协议”中双方争议的核心问题是被告天利物业公司及被告陈建东是否对天地商城用于供暖的锅炉房及锅炉房所占用土地、锅炉及管网具有所有权和处分权。固安天地物业开发公司通过与固安县印刷厂签订国有土地使用权转让合同书，固安县印刷厂将其4435.6㎡国有土地使用权转让给固安天地物业开发公司，并在固安县土地行政主管部门通过国有土地使用权转让审批。固安天地物业开发公司依法取得了该宗4435.6㎡国有土地使用权。固安天地物业开发公司经开发建设建成商住综合楼，出售给原告孙秀民、马彦军等购买人，并将孙秀民、马彦军等购买人所购房屋位置及面积测量图报固安县土地主管部门备案。从备案的测量图显示，原告孙秀民、马彦军等购买人对其购买房屋面积所占土地具有使用权。对其购买房屋面积所占土地以外的其他土地，原告所提供的证据不足以证明其具有使用权。关于锅炉设备的使用权问题，被告提供发票证明固安天地物业开发公司出资13万元，购买锅炉设备用于该商住综合楼取暖，本院予以认定；原告所提供的证据不足以证明其对锅炉设备具有所有权。固安天地物业开发公司与李振铁出资成立天利物业公司，天利物业公司与陈建东签订承包协议书，天利物业公司将印刷厂商业区的管理承包给陈建东，陈建东在承包期内行使法人职能，承担原公司的债权债务，制定债务偿还计划等。陈建东依据承包协议书取得了对锅炉房及锅炉房所占用土地、锅炉及管网等财产的管理权和处分权。因此，2003年10月15日，陈建东以天利物业公司的名义与李恩福签订的协议合法有效，并未侵害原告的合法权益。原告主张2003年10月15日天利物业公司及陈建东与李恩福签订的协议，违反我国《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》以及《合同法》的有关规定，侵害了原告的合法权益，其处分行为无效。而我国物权法自2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，根据法不溯及既往的原则，物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对其实施前的民事行为不具有约束力。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十的规定，判决如下：驳回原告孙秀民、马彦军、高建国、王清美、雷春乐、雷春月、孙日成、万青、李跃春、刘进侠、赵俊杰、李马成、张景安、秦瑞霞、毕金行、雷建国的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人提交天地物业开发公司与马彦军签订的协议书，主张依据该协议书，双方明确天地物业开发公司按照小区管理规范进行物业管理，天地物业开发公司行使的是管理权而不是所有权。另提交两张照片，主张涉案锅炉房及土地是小区的一部分。李恩福对协议的真实性不认可，陈建东发表质证意见，认为天地物业开发公司并未加盖印章，对协议真实性不认可。李恩福、陈建东对照片的真实性认可。本院经审查认为，上诉人提交的协议书上未加盖天地物业开发公司的印章，签字人的身份亦不能核实，本院对协议书的真实性不予采信，各方对照片真实性认可，本院予以采信。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，涉案的商住综合楼系多年前开发，根据上诉人取得的产权证载明，其使用权的范围仅限于其房屋的占地面积，不同于建筑物区分所有权人，其权利并不及于涉案商住综合楼的全部土地。涉案锅炉及配套设施已经停用多年，天地物业开发公司作为涉案土地的原权利人，陈建东以天利物业管理有限公司的名义与李恩福签订的协议，并未侵害上诉人的合法权利，因此上诉人要求确认该协议无效的诉请，本院不予支持。上诉人在二审期间提出鉴定申请，要求对固安天利物业管理有限公司陈建东与李恩福在2003年10月15日签订的协议的真伪进行鉴定，本院认为，首先，该份证据上诉人早就知悉，在之前的诉讼中从未对真实性提出异议，其次，该协议的签约双方均认可该协议的内容，上诉人虽对真实性不予认可，但不能提供必要的反证，因此，对上诉人提出的在二审期间进行鉴定的申请，本院不予支持。 综上所述，上诉人孙秀民、马彦军等上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙秀民、马彦军等负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌