广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1603号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，营业场所：惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园一期A、B区A1会所01号房1楼03房。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王霞，女，汉族，1981年12月14日出生，住址：广东省深圳市********湾南岭大世纪水山缘3栋1001，公民身份号码：510************02X。被上诉人（原审被告）：黄忠强，男，汉族，1972年3月6日出生，住址：广东省梅县******善志楼，公民身份号码：441************438。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司与被上诉人王霞、黄忠强因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司上诉请求：1、依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初4580号民事判决书，依法改判支持被上诉人一审的全部诉讼请求，即“依法判令被上诉人向上诉人支付物业管理费19155.46元、车辆管理费880元（计算期间：自2017年11月起暂计至2019年7月31日）及违约金2583.68元（计算方式：按每天千分之三，自2017年11月起暂计至2019年7月31日），暂合计为22619.14元”；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实存在错误。理由如下：一、被上诉人系由于其自身的原因未办理入伙，应视为房屋已交付，上诉人有权依约收取相应的物业管理费等费用。根据被上诉人与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人通知中交付期限届满之日。”及《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定“买受人应按出卖人发出的《入伙通知书》通知的交付时间前来验收本房屋，非出卖人原因，买受人截至买卖合同约定的交付日前未收到《入伙通知书》，则买受人应按买卖合同约定的最后交房时间办理入伙手续，买受人不按此规定办理入伙手续则视为出卖人已按期交付房屋。”本案中，被上诉人承认收到了2014年6月10日案外人向其发出的《入伙通知书》，该《入伙通知书》明确了入伙的时间，但被上诉人因其自身的原因未能办理入伙，过错在于被上诉人，涉案的房屋根据上诉人提供的《竣工验收备案表》已符合了交付的条件，故应视为涉案房屋已然交付。二、一审法院错误地将被上诉人与案外人之间的纠纷适用于本案，突破了合同的相对性，混淆了法律关系。上诉人认为，被上诉人提供的《和解协议》真实性并无法确认，庭审中上诉人就此已表示了异议，上诉人并不知晓该协议的内容。且该协议的相对方是被上诉人及案外人，系属被上诉人与案外人之间的纠纷，系另外一种法律关系，与上诉人无关。根据上诉人（乙方）与案外人（甲方）签订的《前期物业服务协议》第七条约定“乙方应于甲方书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费。甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）做出减免的承诺。”因此，案外人并不能对被上诉人的物业服务费进行减免，即被上诉人仍需依约向上诉人支付物业服务费等费用。如被上诉人与案外人之间存在另外约定的，可由被上诉人缴费费用后再依据与案外人之间的约定进行追偿。而一审法院突破了合同的相对性，将被上诉人与案外人之间的纠纷适用于本案中的上诉人与被上诉人，系混淆了法律关系，属认定错误。三、上诉人已向被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应依约支付物业管理费等费用。根据法理，业主支付物业管理费用的义务系源于物业管理合同的约定。物业管理依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。虽然个别业主可能没有实际在小区内居住，但是物业管理对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。因此无论业主是否实际居住，均应如期交付物业管理费。本案中，被上诉人房屋所在区域为别墅区，赠送车位为贰个。根据案外人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第七条约定：上诉人应于案外人书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，因此，物业服务费及相关费用自案外人交付通知中的交付期限届满之日起计收；第六条约定：别墅物业费按建筑面积每月每平方米4.5元收取；第九条约定：车位管理费按40元每位每月收取；第七条约定：物业管理费按月交纳，时间为每月15日前；第三十四条约定：若被上诉人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上诉人有权要求被上诉人从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被上诉人自2017年11月起开始未交纳物业管理费及车辆管理费，截至2019年7月31日，被上诉人共计拖欠物业管理费19155.46元（4.5元/㎡×193.39㎡×22个月）、车辆管理费880元（2个×40元/位/月×11个月）及逾期支付物业管理费的违约金2583.68元（按每天千分之三计算），以上合计22619.14元。一审庭审中，被上诉人对未缴纳管理费及车辆管理费等费用的事实是承认的，对计算方式及金额也无异议。上诉人认为，被上诉人与案外人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务，另，上诉人与案外人在《前期物业管理服务协议》中已就物业管理费、车辆管理费等收费标准、缴费时间、违约责任等作出了明确的约定，被上诉人应依约、依法按时缴纳物业管理费等费用，逾期缴纳的应承担相应的违约责任。综上所述，一审法院查明认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人王霞、黄忠强答辩称：原审判决程序合法合理。以事实为依据，判决公平公证。请求广东省惠州市中级人民法院维持原判。维持就广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4580号物业纠纷的判决决定。1、被告人王霞，黄忠强于2013年7月16日与惠州阳光新都房地产开发有限公司就购买星河丹堤D区4403房签订了《商品房买卖合同》及《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》。并签了分期付款承诺书。买卖双方约定房款总价1988028元。买方应在2014年6月10日前付清全部款项。同日，购房人还与深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司（2015年11月改名星河智善生活股分有限公司惠州分公司）签订《星河丹堤花园》D区《前期物业管理服务协议》。2、但是由于购房人的自身原因，购房人未能按时付清全款。2014年6月收到开发商的入伙通知书。由于有欠款开发商未予办理验收房产及入伙手续。2017年7月购房人欠开发商245000元。开发商法务肖旭斌电话与购房人电话约定双方同意欠款将于2017年9月30日前全部结清。但是在2017年8月就收到开发商的起诉书。案号为（2017）粤1303民初字第2153号。最后双方达成和解。和解金额130000元由购房人赔付给开发商。包括购房人之前欠开发商245000元，及诉讼费2238元。一共支付377238元给开发商。3、但自2017年8月14日购房人付清全款的情况下。开发商一直不通知购房人去办理验房入伙。因此王霞，黄忠强购买的星河丹堤D区4403房的物业属于已售出但未交给买受人的物业。其物业费不应由买受人交纳。原审原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付物业管理费19155.46元、车辆管理费880元（计算期间：自2017年11月起暂计至2019年7月31日）及违约金2583.68元（计算方式：按每天千分之三，自2017年11月起暂计至2019年7月31日），暂合计为22619.14元；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月16日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市布吉南岭大世纪水山缘3栋1001，电话：137*****289）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园D区44幢03号房，建筑面积193.39平方米，总价款1988028元，被告应在签订本合同时首期支付购房款人民币998028元，剩余房款990000元分12期支付，于2014年6月10日前付清全款；出卖人应于2014年6月30日前向被告交付符合合同约定的商品房；同日，被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》，在第十条中约定：买受人确认出卖人已在本项目销售现场将出卖人与深圳市星河物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部条款及内容。买卖双方同意：深圳市星河物业管理有限公司授权深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司履行前述《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》约定的全部权利义务。买受人同意与深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》，接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。2013年3月28日原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》，其中第七条约定：乙方（原告）应在甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费。甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）做出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。2014年6月10日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司在“星河丹堤花园”入伙通知书，上述通知载明被告的入伙时间为2014年6月29日上午9：00至下午5：30，告知被告务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产，并载有“向您发出本入伙通知并不表明我司确认您已符合入伙条件，因此，办理入伙前，请您确认是否付清全部房款或已办完按揭贷款手续（以银行放款为准）。未付清全部房款或未办完按揭贷款手续的，将会影响你办理入伙手续”。2014年6月9日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司将上述入伙通知书寄予被告，签收人为“王秀芹”；2017年8月14日，被告因与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司发生商品房预售合同纠纷【案号为（2017）粤1303民初2153号】而达成和解协议，第五条载明：“在乙方（被告）支付完毕人民币377238元后，甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）与乙方（被告）就星河丹堤花园D区44幢03号房屋（下称“该房屋”）所签订的《商品房买卖合同》及《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》等相关协议继续履行，惠州阳光新都房地产开发有限公司向法院申请本案撤诉”。庭审中，被告抗辩原告于2014年6月9日向其寄送的是第一次通知其办理入伙的入伙通知书，后因其未有剩余房款未支付完毕，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司不允许其办理入伙手续，而在与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司关于（2017）粤1303民初2153号民事纠纷一案解决后，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司并未再次向其寄送入伙通知书，至今被告尚未对涉案房产进行验收。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。一审法院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》、《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》在第十条中的约定，被告作为买受人接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。故被告应在2014年7月4日前办理入伙手续并验收案涉房产，被告所购买的案涉房产应从2014年7月5日起计算物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题。根据被告向本院提交的《和解协议》可以看出，被告因购买涉案房产选择的付款方式系分12期付款，但因未能在2014年6月10日前付清全款，故在案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司向其发出的《入伙通知书》后，被告并未能够按照《入伙通知书》中指定的收楼时间（2014年7月4日）前往星河丹堤进行验收房屋。从本案原告提供的证据来看，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司并未在其与被告处理完毕（2017）粤1303民初2153号民事纠纷一案后，再次向被告寄送《入伙通知书》，被告于庭审中亦抗辩其未曾收到案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司寄送的二次告知其入伙的《入伙通知书》，故被告辩称其至今尚未入住涉案房屋的辩称于理有据，本院予以采信。根据原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》中第七条“物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人（被告）的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”的约定，被告自本案一审庭审结束后尚未验收涉案房产，原告无权对尚未入住涉案房产的被告收取相关的物业管理费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。本案受理费183元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。2014年6月10日案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司在“星河丹堤花园”入伙通知书，上述通知载明被上诉人的入伙时间为2014年6月29日上午9：00至下午5：30，告知被上诉人务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产，并载有“向您发出本入伙通知并不表明我司确认您已符合入伙条件，因此，办理入伙前，请您确认是否付清全部房款或已办完按揭贷款手续（以银行放款为准）。未付清全部房款或未办完按揭贷款手续的，将会影响你办理入伙手续”，被上诉人欠付房款属实，也没有证据佐证案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司在被上诉人欠付房款的情形下将涉案房产交付给了被上诉人。案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司和被上诉人因商品房预售合同纠纷【案号为（2017）粤1303民初2153号】而达成和解协议，第五条载明：“在乙方（被告）支付完毕人民币377238元后，甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）与乙方（被告）就星河丹堤花园D区44幢03号房屋（下称“该房屋”）所签订的《商品房买卖合同》及《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》等相关协议继续履行，惠州阳光新都房地产开发有限公司向法院申请本案撤诉”，合同确实是继续履行，但有无实际交付房产给被上诉人呢？上诉人没有证据佐证涉案房产已经交付给被上诉人，故其诉请物业服务费无据，不予支持。当然，上诉人有证据佐证房产交付给被上诉人后，可以另案诉请物业服务费。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费用366元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩