苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2981号原告吴江润江商业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区中山南路**。法定代表人吕国铭。委托代理人张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托代理人邹晶，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告顾锏涛，男，1985年3月8日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托代理人吴怡，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托代理人徐祯禧，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。原告吴江润江商业有限公司（以下简称润江公司）与被告顾锏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行审理。原告润江公司的委托代理人邹晶，被告顾锏涛及其委托代理人吴怡、徐祯禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润江公司诉称：原告与被告于2016年8月30日签订的餐饮合约书(实质为房屋租赁合同)已于2019年12月31日到期。根据合同约定如需续约被告应当提前90天提出书面申请双方订立续约协议。现双方并未订立任何续约协议，原告也已明确表示不再与其续约，但被告到期后仍不搬离，仍然占有使用该房屋至今，自合同到期后被告未支付房屋占有使用费及水电费。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即拆除房屋装修，搬离并归还涉案房屋；2、被告支付租金（2020年1月1日起计算至实际搬离之日，暂计至2020年3月31日的租金为51840元）；3、被告支付电费3509.2元、水费102.75元；4、被告支付违约金1840.32元；5、没收被告履约保证金32000元；6、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告自愿放弃第一项诉请被告顾锏涛辩称：2020年1月1日后，原告对涉案店铺进行围挡，在疫情期间，被告无法进行搬离作业，故原告无权主张2020年1月后的租金，被告不应支付违约金；合同对没收保证金的情形作出约定，在合同履行中，被告没有相应情形，故原告无权没收保证金；对原告主张的水电费数额无异议。经审理查明：2013年3月11日，江苏万宝房地产有限公司吴江分公司作为出租方（甲方）与润江公司作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴江区中山南路的商业用房用于大型综合超市及相关配套商业的经营，总建筑面积为23910平方米；租赁期为20年，从乙方大型综合超市对外营业日计算；乙方在租赁期内有权将该商业用房中的部分区域转租给第三方经营商业配套服务。2016年8月30日，润江公司作为出租方（甲方）与顾锏涛作为（乙方）签署餐饮合约书一份，约定甲方将吴江南店1003号柜位（面积约86平方公尺）出租给乙方用于设立专营店，期间为2016年9月1日起至2019年12月31日止，其中，2016年9月1日到2016年9月30日为装修免租期；专营店设立期间，非经甲方同意，乙方不得中途停止营业或擅自转让给第三者，或与第三者合作设置专柜及其他变相方式经营；合同期满时，如乙方有续约意向，应提前90天提出书面申请，并与甲方重新签订租赁合同；乙方应于每一个月20号前支付人民币12095.24元整给甲方(该租金金额未含增值税，故除该租金外，乙方需在每月20号前根据国家有关规定另行支付与该租金相应的增值税以及甲方实际发生的代垫费用)，甲方应开立发票给乙方，2019年1月1日至2019年12月31日期间的月租金（含税）为1.6万元；若乙方未按时支付不超15日，则乙方应从迟付的第一天起，以万分之五的标准向甲方支付滞纳金，若超过15日以上，甲方有权终止本合同并没收其履约保证金；水电煤气费依抄表数由乙方按月支付，单价以当地物价局核定的为准；甲方负责提供租赁场地，乙方自行设计装修；乙方于本合同成立之时，应缴付人民币32000元整予甲方，作为履约保证金；履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积欠甲方之全部债务，并于五日内完成撤店，应将该房恢复原状后向甲方交付该房屋，经由甲方验收认可后，甲方于一个月内无息退还履约保证金全额；乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方得没收其履约保证金；租赁期内乙方在上述租赁场地内自行申领执照及相关证照，并做到合法经营依法纳税；由乙方经营而产生的经济纠纷均与甲方无涉；合同届满前未再续约，或经双方同意终止合同时，乙方应于终止日或合同届满后五天内，负责将自行购置的设备器材等撤离现场。合同签署后，顾锏涛向润江公司缴纳保证金32000元。租赁期间，顾锏涛于2019年2月18日向润江公司出具承诺书一份，内容如下：本人在吴江万宝广场一楼开的上上签餐饮店要装修，如果到年底因经营不善不再与贵公司续签合同，本人承诺，绝不要求贵公司赔偿此次装修费用。截至2019年12月31日，顾锏涛尚结欠电费3509.2元、水费102.75元。租赁期间届满后，双方未续签租赁合同。顾锏涛于2020年1月1日停止经营，但未拆除装饰物和搬离涉案房屋。顾锏涛停业后，润江公司在涉案房屋外围设立围挡。2020年1月1日，润江公司员工孙敏以微信方式告知顾锏涛“你们家昨天已经到期，但是今天你们没有做撤店工作，请问你们店里的东西什么时候能搬完，给你五天时间是否可以搬完”。2020年1月5日、1月6日，顾锏涛回复“你们跟老孙协商好后自然撤铺，老孙是我们公司的人，让他处理好了，他的协商跟我是一样的”，孙敏回复“这个店里所有签的合同协议名字都是姓顾的，和他不存在什么关系，麻烦你抽空过来处理一下”。2020年1月19日，顾锏涛委托江苏常弘律师事务所律师吴鼎向润江公司发送律师函，要求润江公司“收函后七个工作日内联系顾锏涛，或与本律师联系，协商处理租赁事宜”。2020年1月20日，润江公司委托上海小城（苏州）律师事务所律师张辰向顾锏涛发送律师函，告知顾锏涛“双方合同已于2019年12月31日终止，您应于收到本律师函之日起三日内撤离所涉房屋”。该律师函邮寄至江苏常弘律师事务所律师，由该所律师吴鼎转交顾锏涛。2020年2月3日，润江公司员工冯桂娣又通过微信向顾锏涛送达了该律师函。本案审理期间，顾锏涛于2020年6月17日已将房屋内物品清理完毕。以上事实，有原告提供的租赁合同、餐饮合约书、被告律师函、原告律师函、改退批条、快递查询单、冯桂娣与顾锏涛微信聊天截屏、承诺书照片各一份，原告工作人员孙敏与被告微信聊天记录一组，EMS寄件联二份；被告提交的涉案房屋现场视频光盘一份、现场照片三张，双方向本院提交的《房屋交接确认书》一份，以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告之间签订的餐饮合约书系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。餐饮合约书对租赁物、租金等基本内容作出明确约定，系实质为租赁合同。合同履行期间，被告顾锏涛未按约定在租赁期限届满前90天向原告提出书面续租申请，双方在租期届满时未重新签订租赁合同，故双方签署的餐饮合约书自2020年1月1日起终止。被告在合同终止后仍占有使用涉案房屋，直至2020年6月17日搬离，故原告有权参照合同约定的2019年度的租金标准（月租金16000元）向被告收取2020年1月1日至2020年6月17日期间的租金（占有使用费），合计89066元。被告辩称其疫情期间无法搬离，本院认为：双方签署的餐饮合约书终止时并无疫情，被告自2020年1月1日起未在约定的五日内搬离，不应免除其支付迟延搬离期间占有使用费的违约责任，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。被告对原告主张的水费102.75元和电费3509.2元数额无异议，故被告应向原告如数支付。原告就未付租金部分计收的违约金1840.32元，该数额未过分高于其实际损失，本院予以支持。原告在餐饮合约书终止后已计收迟延搬离期间的租金及其违约金，足以弥补原告的损失，如原告另行没收被告缴纳的保证金32000元，则过分高于其实际损失，且合约书终止后不存在应当没收保证金的约定情形，故本院对原告要求没收被告保证金32000元的诉请不予支持。原告放弃第一项诉请，系原告自愿处分其民事权利的真实意思表示，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告顾锏涛应于本判决生效之日起十日内向原告吴江润江商业有限公司支付租金89066元、水费102.75元、电费3509.20元并支付违约金1840.32元。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。二、驳回原告吴江润江商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1016元，保全费593元，合计1609元，由被告顾锏涛负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年六月十九日书记员 黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。