四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1255号 上诉人（原审原告）：吴素林，男，1981年8月6日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）：雷佩雨，女，1985年7月8日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈运强，四川维大律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省美宇房地产开发有限责任公司,住所地:大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城****楼**。 法定代表人：石美彪，执行董事。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 上诉人吴素林、雷佩雨因与被上诉人四川省美宇房地产开发有限责任公司(以下简称美宇房产公司)商品房销售合同纠纷一案,不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初7276号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴素林、雷佩雨上诉请求，1、撤销一审判决；2、依法改判解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，判决被上诉人美宇房产公司返还二上诉人购房款1492490元及资金占用利息（按年利率6%计算），并赔偿二上诉人损失875080元；判决被上诉人退还二上诉人房屋维修基金1663.20元；判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费及保全费。事实与理由:一、原判决认定事实错误。（一）、一审法院虽认定美宇房产公司存在违约，但又认定并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件，是错误的。涉案商业用途的房屋价格为28265.72元/平方米，而该楼盘的住宅房当时是4000元/平方米。营业铺面房单价是住宅房单价的7倍，两种不同的土地用途及土地上的房屋价格存在极大差距，不仅在买入时如此，还在处置方面如出卖、抵押的层面上也是如此，其价格也是遵循房屋的土地用途与房屋商业用途属性而确定。本案中被上诉人虽交付了房屋，但是未依据合同约定的土地用途为商业用地，土地使用年限为40年办理产权登记，被上诉人也明确不能办理。显然本案中被上诉人交付的房屋违反合同约定，导致商品房买卖合同目的不能实现。（二）、一审未查明美宇房产公司按合同约定申请办理不动产（房产证）产权的期限，以及上诉人多次请求办证、多次维权要求办理产权证书的事实。被上诉人应当在房屋交付之日起360日内办理转移登记，在被上诉人已交付房屋后，上诉人多次要求被上诉人办理房屋产权转移登记，并多次向市房地产管理局就办理产权登记进行信访，并于2018年进行过诉讼。被上诉人拒不履行南充市政府规划委员会的纪要等文件缴纳补充土地出让金，并继续广告出售该类土地用途存在问题（住宅用地与商业用地存在冲突）的铺面房，被上诉人存在不履行补缴土地用途为商业的土地出让金的事实，也就是不履行商品房买卖合同的主要义务。（三）、该楼盘的住宅房在2015年度的价格每平方米仅为4000余元，而土地用途为商业的营业用房的价格为28265.72元/平方米，两者存在巨大差异，表现在：1、开发商在两种商品房出卖的价格上存在巨大差异；2、在融资抵押、征收评估时存在价值、价格差异；3、在买受人再次转卖过程中存在价值、价格差异。如果被上诉人在售房部悬挂的商品房预售许可的内容为涉案房屋用途为住宅或住宅（配套商业），而非商业用途，上诉人不会购买如此高价的住宅或住宅（配套商业）商品房，即便要购买，也不会以28265.72元/平方米的价格购进。土地用途为商业的商业房屋才是购买人的合同目的，也是合同约定的。（四）、被上诉人严重违约，构成根本性违约。既然原判决认定被上诉人违约，即被上诉人以住宅用地开发建设的房屋充作商业用地用途的房屋高价销售，而不认定这是根本性违约，严重违背了公平和诚实信用原则，严重背离了商业交易及价格机制规则，严重背离了市场价格机制和全面严格履行合同原则，被上诉人存在严重的欺诈行为，属于根本性违约。在被上诉人履行商品房转移登记时，上诉人及案外人才发现其交付的商品房不是土地用途为商业的商品房。虽然政府规划部门允许调规，但众多的业主包括上诉人，多次向市政府有关部门信访维权，发现被上诉人不愿意根据市政府有关纪要要求补交土地变性的出让金，甚至在上诉人起诉后，仍然发布销售剩余的土地用途为住宅的名为商业用途的商品房，被上诉人没有缴纳土地变性的出让金的事实清楚。在上诉人起诉后，仍然发布广告销售该类似的房屋，证明其在应当为上诉人等办理产权转移登记之日起几年里没有履行义务的事实，即应当缴纳土地变性的出让金而达到符合合同约定商业用途的房产。因此，原判决认为美宇房产公司没有根本性违约不影响合同目的的实现，没有事实依据或曲解合同的目的与合同解除的条件。二、原判决曲解或歪曲法律的适用，导致错判。（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中被上诉人无法按照合同约定的土地用途为商业进行房屋交付和办理以商业用途为目的的商品房的产权转移登记，而仅同意以住宅（配套商业）办理房屋产权转移登记。“住宅（配套商业）用途”不等于“商业用途”，两者的法律性质、特征差异巨大，导致商业价值与价格差距达7倍之多，无法达成上诉人合同目的的实现。（二）一审判决对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）款规定予以歪曲理解和适用，表现在：1、被上诉人在应当办理产权转移登记期限前已经明知市政府规划部门颁发的会议纪要内容，该纪要于2011年7月1日颁发，而被上诉人办理产权转移登记期限为2015年12月31日前，被上诉人如果在2015年12月31日前缴纳土地变性的土地出让金，证明被上诉人愿意继续全面履行合同的主要义务。但从2015年开始至上诉人要求办证及信访维权以及两次诉讼，被上诉人均没有按照市政府规划部门出台的纪要申请土地变性和补交土地出让金，其行为表明不能履行主要义务（即土地变性）；同时被上诉人逾期四年多不申请土地变性和补缴土地出让金，致使上诉人所购置的商业用途房屋的目的落空，其相匹配的商业价值与价格目的也未达成合同约定的目的。（三）、住宅商品房、商业商品房是两种具有根本性区别的房屋，具体到本案，商业房是住宅房价格的7倍。产权证办理住宅（配套商业）是一种难以理解且不合法的产权怪胎，配套商业用房是指住宅小区根据规划和土地用途为小区规划商业用地和修建商业用途的房屋，不可能出现住宅（配套商业）这种不伦不类且与合同约定的土地用途为商业的商品房价值相差7倍的情况，住宅用途后面竟然括号表达配套商业，仍然表明土地用途为住宅，而非土地用途为商业的商业房。因此住宅（配套商业）用途的房屋不是商业用途商品房，一审判决以配套商业混同商业房驳回吴素林、雷佩雨的诉讼请求是错误的。三、吴素林、雷佩雨一审提出了四项诉讼请求，一审判决驳回吴素林、雷佩雨的诉讼请求是事实不清，适用法律错误所致。 美宇房产公司答辩称，双方交易的目的是上诉人获得商业用房，被上诉人已经向上诉人交付商业用房，双方的合同目的已经实现，我方并未违约；合同解除的条件是根本违约，但是我方并未构成根本违约；涉案纠纷上诉人曾经起诉过一次，上诉人第一次起诉与第二次起诉的逻辑完全不同。根据相关规定，不能就上诉费单独提起上诉。 吴素林、雷佩雨向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》；2、美宇房产公司返还购房款1492490.00元及资金占用利息；3、美宇房产公司赔偿吴素林、雷佩雨损失875080.00元（包括可得利益388080.00元及装修损失487000.00元）；4、美宇房产公司返还吴素林、雷佩雨购房专项维修资金1663.20元；5、本案诉讼费、保全费等由美宇房产公司全部承担。 一审审理查明，吴素林、雷佩雨与美宇房产公司于2015年12月9日分别签订了合同编号20××05、20××80两份《商品房买卖合同》，购买美宇房产公司位于南充市顺庆区××街××号“悦府”×号楼×幢×层×号和×号商铺，两套商铺房款分别为746245.00元，合计房款1492490.00元。吴素林、雷佩雨依约交付了全部房款，美宇房产公司交付了两套商品房。 20lO年9月8日，美宇房产司通过公开竞拍取得编号51××2—2××0—×宗地国有建设用地使用权，宗地共6个地块，打包计价，6块地总价4.3877亿元。根据南充市第二十八次城乡规划委员会会议纪要(南府阅【201l】34号)，南充市城乡规划局审定通过了涉案商铺总平面图。总平面图中，涉案商铺明确为“悦府”1、2、3、8幢底层，为配套商业(8幢为“纯配套商业”，上面无住宅)。南充市房管局办理“悦府”l、2、3、8幢预售许可证时亦明确涉案商铺性质为非住宅或商业，8幢被直接明确为商业。 两份《商品房买卖合同》均载明：项目地址南充市顺庆区南门坝×-×-×地块；土地用途商业；土地使用年限：2011—4—30至2051—4—29止。而拟办理的案涉房屋不动产产权证就土地用途只能登记为“住宅(配套商业)”。 就此，相关当事人多次信访，南充市国土资源局答复：一是美宇房产公司“悦府”项目住宅（配套商业）用房部分的土地用途只能按住宅(配套商业)办理登记；二是如果美宇房产公司要求“悦府”项目住宅（配套商业）用房部分的土地用途变性登记为商业，应在缴纳相应费用的前提下方能办理。南充市不动产登记中心答复：“悦府”住宅（配套商业）用房部分的土地用途只能按“住宅(配套商业)”办理不动产登记；如果要按商业用途登记，就应先补办住宅改变商业土地用途手续并交纳土地出让金后才能办理商业用途不动产产权证。因美宇房产公司目前并未办理改变用途相关手续，因此反映的楼幢无法按“商业用途”予以登记。 美宇房产公司尚未交纳相应的土地出让金，也尚未实际提交相关手续申请办理案涉房屋用地改变用途。 一审法院认为，双方当事人于2015年12月9日分别签订的合同编号20××05、20××80两份《商品房买卖合同》系双方通过平等协商自愿达成，合法有效。本案的争议焦点在于：一是违约责任的确定，二是合同约定所购房屋的用地性质登记为住宅（配套商业）是否构成解除合同的条件。 首先，关于违约责任的确定。应当确认美宇房产公司的行为构成违约。《商品房买卖合同》载明的土地用途商业，而今能够确定的拟办不动产产权证土地用途登记只能登记为“住宅(配套商业)”，土地用途登记为商业与登记为“住宅(配套商业)”存在明显的区别，其中应交纳的土地出让金明显不同，房屋的市场价值也存在相应的差别。为此，美宇房产公司构成违约。 其次，关于合同应否解除。由于吴素林、雷佩雨所购房屋用地性质虽然登记为住宅（配套商业），但是不影响所属房屋的商业性质、经商用途；加之，相关职能部门已经函复，在美宇房产公司提交申请且按折算交纳所属土地出让金之后，用地性质住宅（配套商业）能够变更登记为商业用途。由此，可以认为，吴素林、雷佩雨购买所属房屋的合同目的能够实现。特别是，所属房屋已经装修，解除合同将面临巨大的损失，合同以不解除为宜。综上，由于案涉合同的主要义务已经实际履行，虽然美宇房产公司的行为构成违约，但是其违约并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件。故此，案涉合同依法不应解除。 也需要指出的是，由于美宇房产公司至今尚未提供资料向相关行政管理部门申请土地用途的变性登记，并按照规定补充交纳相应的土地出让金已经构成违约。美宇房产公司无论是继续拖延办理土地用途商业的变更登记还是拒绝办理土地用途商业的变更登记所造成的损失，吴素林、雷佩雨在条件成就后有权另行主张赔偿。 综合上述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。由于美宇房产公司的违约行为尚不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同实体条件，对吴素林、雷佩雨解除合同的诉讼请求，予以驳回。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，一审判决：驳回吴素林、雷佩雨的全部诉讼请求。一审案件受理费共计25754.00元，由吴素林、雷佩雨负担13000.00元，由美宇房产公司负担12754.00元。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕的上诉人的上诉请求进行审理。 吴素林、雷佩雨与美宇房产公司在双方自愿的基础上于2015年12月9日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。 本案所涉《商品房买卖合同》明确约定了涉案二处房屋的土地用途为“商业”，土地使用年限：2011—4—30至2051—4—29止，但实际上因该二处房屋的土地用途与合同约定不一致，目前拟办理的案涉房屋不动产产权证就土地用途只能登记为“住宅(配套商业)”，而美宇房产公司至今未补交土地出让金，办理变更案涉房屋土地用途的相关手续，故该公司因其交付的房屋所涉土地用途与合同约定不一致，构成违约。因案涉房屋已经交付且作为商业用房使用，办理权属证书也无障碍，故美宇房产公司的违约行为虽可能对案涉房屋的价值产生一定影响，但不构成根本违约，不影响合同目的的实现。因此对吴素林、雷佩雨在本案中要求解除合同的请求，本院不予支持。 吴素林、雷佩雨在本案的第一项诉讼请求是要求解除《商品房买卖合同》，其在本案中主张返还房款，并给付资金利息及赔偿损失、返还维修基金的请求权基础也应是基于合同的解除，在合同不能解除的情况下，一审对吴素林、雷佩雨要求返还房款，并给付资金利息及赔偿损失、返还维修基金的诉讼请求未支持，并无不当，本院予以维持。 因美宇房产公司交付的案涉房屋，其所涉土地用途与《商品房买卖合同》约定的土地用途不一致，吴素林、雷佩雨如因此遭受损失，待证据充分后，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25754元，由吴素林、雷佩雨负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  田 娟 审判员  鲜代秋 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈姗姗