宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初1136号原告：贾全生，男，1984年7月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。原告：王帆，女，1988年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏永宁实成房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：杨继明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建军，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告贾全生、王帆与被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾全生、王帆的委托诉讼代理人杨艳艳、被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王建军、王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾全生、王帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金62490元（以本金428604元为基数，按照每日万分之三计算自2019年1月1日至2020年5月1日，计算486天，此后违约金按上述利率计算至涉案房屋符合合同约定的交付条件之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月9日，原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告购买被告开发的位于永宁县杨和镇实成尚品雅居B7＃楼1单元3层01室房屋，房屋面积128.71平方米，总价款为428604元，合同约定被告应当于2018年12月31日前向原告交付房屋。合同第十二条对逾期交付责任进行了约定。合同签订后，原告履行了房款交付义务，因涉案房屋至今仍不符合约定交付条件，故被告至今无法向原告履行交付义务，导致违约。被告逾期交房行为违反了合同约定，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司辩称，被告对原告的诉讼请求不予认可。理由如下：1.原告主张的逾期交房违约金比例过高，请求法院予以调整。原、被告双方于2018年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县杨和镇实成尚品雅居B7楼1-301号房屋，合同第十二条第二款约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/的违约金，被告认为原告主张的逾期交房违约金计算比例对被告有失公允，每日万分之五的标准远高于原告的实际损失，也高于政府公布的同期房屋指导租金的标准，即便按照正常租金计算，参考租房APP、安居客发布的同属于永宁县民生蔚湖城、塞上翡翠城、兰花花国际公寓等小区租房信息相似面积的商品房月租金不超过1500元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，全国法院民商事审判工作会议纪要关于合同纠纷案件审理部分认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，根据诚实信用原则，合理解释合同条款，确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，依法调整过高的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款约定，逾期交房的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同类房屋租金标准确定；2.法律对于违约金的性质主要功能在于补偿性，原告主张的违约金高于其自身实际损失，严重不合理。一方面，违约金数额是根据违约情况确定的，违约金的约定应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额，另一方面，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，体现了违约金的补偿性；3.事情发生后，被告积极与原告沟通协商，并承诺免收原告一年的物业费作为补偿，自身不存在推诿现象。综上，被告虽然存在逾期交房的过错，但一直积极与原告沟通，协商补偿事宜，且逾期交房在客观上未给原告造成严重经济损失，原告主张的逾期交房违约金被告无法接受，请求法院依法判决。原告围绕其诉讼请求提交了《永宁县商品房买卖合同(预售)》、购房发票各一份，证明1.原告贾全生、王帆和被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告贾全生、王帆购买被告位于永宁县杨和镇实成尚品雅居B7#楼1单元3层01室，合同第十一条和第十二条明确约定被告应当在2018年12月31日前向原告贾全生、王帆交付该商品房，逾期交房应承担支付违约金的责任等事项；2.原告贾全生、王帆已经按照合同约定，全额向被告支付了购房款共计428604元的事实；3.涉案房屋至起诉时不符合本合同第九条关于商品房交付条件中被告交付房屋时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等的约定，故被告应承担逾期交房违约金至涉案房屋符合约定交付条件之日止。被告的质证意见是：对原告出示的上述证据的三性予以认可，但证明目的中的违约金部分不予认可。理由：1.合同对于逾期交房违约金其本身没有明确约定，只是作为永宁县房管部门提供的格式合同中在该条款中有一个括号备注，内容为“不低于本条第1（1）项中的比率”，事实上第一条的第（1）项中也没有约定具体的违约金比例，原告的违约金实际是参照第八条中原告违约情况下应当承担的违约金比率计算的，故原告主张违约金的标准是没有约定基础的；2.被告已于2019年8月通知原告接房，但原告怠于履行接房义务，被告主张此后的逾期交房违约金没有事实依据。3.对于迟延交房我方愿意在合理的补偿原告逾期交房期间实际租房损失作为对原告的合理补偿。被告针对原告的诉讼请求提交了以下证据：1.《永宁县商品房买卖合同》(预售)一份，证明原告贾全生、王帆与被告实成公司于2018年9月9日签订了《商品房买卖合同》(预售)，同时，合同对计价方式与价款、付款方式及期限等作了相关约定。2.出示“民生蔚湖城、塞上翡翠城”、“兰花花国际公寓”等小区租房信息（打印件）各一份，证明原告所主张的逾期交房违约金比例比其自身遭受的实际损失高，若按原告贾全生、王帆主张的违约金比例计算逾期交房违约金，不但远高于被答辩人实际遭受的损失，也远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。即便综合考虑永宁县整体房租水平，原告主张的逾期交房违约金亦严重不合理。原告的质证意见是：对合同的三性没有异议，对证明目的有异议。对租金参考价格的三性及证明目的均不予认可。被告交付涉案房屋应符合合同约定的第九条规定，但涉案房屋至今不符合约定交付条件，故被告应承担违约金至符合条件之日止的违约金。原告主张违约金至实际交付之日止，有合同第九条以及最高院审理商品房买卖合同的司法解释第17条约定有事实和法律依据。被告确实通知过原告接房，但涉案房屋一直未取得竣工验收备案证明、相关消防、绿化等均未通过审核，故不符合法定以及约定的交房条件，原告有权依据合同第十一条约定拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月9日，原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同(预售)》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于永宁县杨和镇实成尚品雅居B7楼1-301号房屋，房屋建筑面积128.71平方米，单价每平方米3330元，房屋总价428604元；买受人应当于2018年8月9日前支付房屋首付款178604元，余款25万元向银行申请贷款支付；该合同第八条1（1）项约定：“逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之拾的违约金。”出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付房屋；该合同第十二条1（1）约定：“逾期在/日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)；”该合同第十二条1（2）约定：“逾期超过/日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”原告于合同签订前向被告三次交付购房款177705元，于合同签订当日交付购房款899元，合同签订后，原告于2019年10月18日通过按揭方式交付购房款250000元，履行完毕交付购房款的义务。被告未能按照合同约定在2018年12月31日前向原告交付房屋，被告于2019年8月份通知原告接收房屋，原告未与被告办理房屋交接验收手续。原告向本院起诉。本院认为，原告与被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定的期限交清全部购房款，被告应当按照合同约定的期限向原告交付房屋，逾期交付房屋的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求被告支付逾期交房违约金62490元（以总房款428604元为基数，按照每日万分之三从2019年1月1日计算至2020年5月1日，计算486天），因被告提出合同约定每日万分之三的违约金过高，高于原告的实际租房损失，请求依法予以减少的主张，符合本案实际情况和法律规定，本院予以采纳。因被告逾期交房，致使原告不能按时接收房屋，需要另行租赁房屋居住，给原告造成租赁房屋的实际损失，被告应当承担的逾期交房违约金可以在原告租赁房屋的实际损失基础上进行适当调整。根据原告认可的被告提交的永宁县民生蔚湖城、塞上翡翠城、兰花花国际公寓等小区租房信息确认的房屋租金标准为：110平方米至138平方米的房屋，每月的租赁费在1000元至1300元，结合永宁县城的房屋租赁实际情况和被告的违约行为，本案中，被告承担的逾期交房违约金按照每月2000元的房屋租金标准进行调整，违约金的计算期限从2019年1月1日计算至2019年8月30日，计算242天，违约金为16133元（2000元÷30天×242天）。因原告无证据证明被告在2019年8月份通知原告接收房屋时案涉房屋不具备交付条件的证据，故对原告多要求被告承担的违约金及后续违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下:一、被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾全生、王帆支付逾期交房违约金16133元；二、驳回原告贾全生、王帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，减半收取计681元，由原告贾全生、王帆负担580元，由被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司负担101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高宇翔 二〇二〇年六月十八日书记员 丁永侠附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。