广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1792号原告（反诉被告）：谭立冬，女，汉族，1991年10月26日出生，住中山市XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：段志勇（原告丈夫），男，汉族，1985年8月10日出生，住中山市XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：谢丹，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓慧凡，澳门身份号码XX。委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：覃伯成，1963年11月22日出生，现住澳门XX，身份号码XX。委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：关红，澳门身份号码XX。委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。原告谭立冬与被告邓慧凡、覃伯成、关红房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院于2019年2月3日立案后，邓慧凡、覃伯成、关红在法定期间内提起反诉，本院依法受理并于本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭立冬及其委托诉讼代理人段志勇、谢丹、被告覃伯成及其委托诉讼代理人李华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决由三被告共同赔偿因珠海市XX区城管执法局XX执法XX队强拆珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺三层的装修费损失425796元；2.依法判决由三被告共同赔偿因珠海市XX区城管执法局XX执法XX队强拆珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺三层导致一、二层的装修费损失793226元；3.依法判决由三被告共同赔偿因珠海市香洲区城管执法局前山执法中队强拆珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺三层的经营损失费72万元，截止到2019年6月19日;4.依法判决三被告退还押金17万元；5.依法判决三被告共同赔偿因其提前解除租赁合同、提前终止租约的违约金200万元；6.依法判决三被告共同支付珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺一、二楼装修中尚可继续使用部分所对应的装修费用159641.2元。事实和理由：原告作为珠海一修鸽互联网科技有限公司的创始人及大股东，通过物业中介于2018年7月25日向三被告租赁了珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺作为开办珠海一修鸽互联网科技有限公司之用。该物业在原告租赁时处于闲置状态，已十分破旧不堪。原告在2018年8月1日开始进场装修，装修范围包括一至三楼。于2018年11月18日装修初步完工。2018年11月25日正式开业。原告装修支出共计人民币137866.2元，其中一、二楼装修费用为952867.2元，三楼装修费用为425799元。原告公司门店刚开业一个月，2018年12月26日早上，珠海市XX区城管执法局XX执法XX队直接强制拆除了该物业三楼，而三楼系原告刚装修好尚未使用，全部装修物品在顷刻间化为乌有，原告装修全部损失。直到这时，原告才知道三楼系违章建筑物。由于被告从未将三楼系违章建筑这一重大信息如实向原告进行披露，并且在入场办公后原告发现城管频繁上门查看产生疑问并告知被告后亦未引起其重视。原告是在未收到任何拆除警示或通知的情况下遭遇强拆的。而此次强拆的三楼仅是违建的一部分，该物业的二楼的露台和一楼的边缘位置尚有大面积违建待拆除。原告承租该物业作为珠海一修鸽互联网科技有限公司经营场所，突遇强拆并且上了新闻报道后，导致原告的经营不得不暂停，在业界引起不小的轰动，流言纷至沓来，信誉受损严重，客户爽约，订单走失，现因停业已造成巨亏。而强制拆除的突发性和野蛮作业更对建筑物的整体结构安全造成损坏。三楼整个铲除掉后在二楼的楼顶立时多处形成大洞破口，而楼顶屋面是没有做过防水保护处理的，只要一下雨就会被水淹，强拆还导致了断水断电断网络，原告为了确保客户及公司员工人身安全，只得暂停经营，15名工作人员撤离后仅留人看守以防止再次遭遇强拆，同时向上门的客户做好解释工作。并自行小范围清理建筑残渣，尽量做好安全警示工作，预防垃圾坠落砸伤行人。在遭遇强拆以来，原告一直与被告积极沟通，希望立即对房屋毁损情况进行鉴定，并就修缮及加固、装修损失赔偿等事宜达成一致意见，尽快恢复正常营业。但被告不出来面对，只在微信里隔空喊话，置之不理。综上，根据租赁合同标的物为商铺的特点，建筑物的完好无损应为合同履行的基础。被告作为出租方，有义务对租赁物的真实状况进行如实披露，不得隐瞒，如由此给承租方造成经济损失应承担赔偿责任。而本合同在履行过程中，建筑物已由非承租方的原因而产生巨大毁损，造成原告严重财产损失并已不能正常使用该租赁物，必须立即进行修缮。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定及相关法律规定，原告有权要求被告赔偿因强拆而造成的三楼装修经济损失，并要求其自行拆除该物业现存尚未拆除的违建部分，并修复好该物业或其出资交由原告直接修复直至原告可以重新使用并经营，并有权要求被告减免租金。三被告辩称，一、原告主张的损失均表明系案外人珠海市香洲区城管执法局前山执法中队拆除违章建筑行为导致的，案外人如有不当拆除行为，原告应向实施加害行为人主张权利，而非本案被告。违章建筑本身不会产生原告讲述的损失，但拆除违章建筑的行为就有可能导致原告所描述的损失，就其因果关系来讲，只有拆除行为才有可能导致原告描述的损失。因此，原告如需维权，理应向自己标明的加害人行使诉权。二、原告以出租物业（其中一个商铺）上有违章建筑，就要求被告承担案外人拆除建筑不当行为导致的损失，明显缺乏法律依据。在民事赔偿范围，诉求赔偿事项如有合同约定则依照合同约定，无合同约定则依照法律规定。纵观本案，原告提出的诉求既不是合同约定责任，也无法律规定。原告已经确认涉案违章建筑不是被告修建的事实，原告描述的损失也不是被告事实侵权行为导致的，即使原告追究过错方责任，理应追究修违建物行为人的责任，而非本案被告。在民事领域中，主要是根据过错原则分配赔偿责任，而在本案中，被告不存在过错，无过错则无责任，被告不需要承担原告主张的责任。三、原告试图说明，被告将违建物在内的涉案物业为一个整体出租给原告，这显然是一个伪命题，不是客观事实。双方合同明确约定，被告出租给原告的物业涉及四个商铺，三个房产权证，而未包括三楼违章建筑。合同中已明确约定出租面积，而出租面积刚好是三个房产证面积之和，被告根本没有将违建物面积计算在内，更谈不上整体出租一说。在实际履行过程中也可以证明，被告实际出租的物业面积为三个房产证面积之和。被告于2018年8月21日微信回复原告时说，被告出租的物业为房产证范围，不包括三楼违章建筑。从而能够证明，不但双方在合同已有明确约定出租范围，在实际履行也依据房产证面积进行租赁，不包括违建物。综合本案证据，我们可以合理想到，原告在租赁涉案物业时，贪心过度，欲以承租合法物业价格达到使用更多面积物业目的，单方擅自使用三楼违章建筑。原告在第二次庭审过程中，明确说“如没有三楼的话，我也不会租”，这句话刚好印证了原告当初的贪心。如今，原告单方擅自使用违章建筑，导致了今天的尴尬局面，原告理应为自己的违法行为使用违章建筑行为买单，承担相应的法律后果。然而，原告为了减少损失，竟然编造整体出租的说法，甚至还编造双方约定出租物业价格包含违章建筑物面积，这显然不攻自破，毫无说服力，纯属原告一方臆想。四、双方签订租赁合同后，原告将完好无损物业交付原告使用，原告作为承租人，在租赁期间，对涉案合法物业具有正当的物业使用权，以及相应物业管理责任。在原告管理物业期间，当物业遭到不法侵害时，原告理应及时告知出租人，并努力使物业损失减少到最小，这是原告作为物业管理人职责之一。而在本案中，情况却刚好相反，原告自己擅自使用违章建筑，导致案外人作出不当拆除行为，以致危及被告的合法物业。原告不但不履行管理职责，反而以自己的违法行为，甚至叠加案外人不当拆除行为，加重损害了被告的合法物权。原告以自己违法使用违章建筑行为要求被告承担赔偿责任，明显于法不合，违背公序良俗原则。五、原告试图以未告知租赁物业真实情况为由，欲以追究被告责任，这显然与事实不符。原告作为一个具有民事行为能力主体，而且还是一个新锐装修行家，其与被告签订的合同明确约定出租面积、范围。签订合同后，我方也有证据证实，双方租赁物只含被告合法物业，不含三楼违章建筑物。原告作为新锐装修行家，按理应当对租赁物已经非常清晰，没有含糊的地方。况且，双方对租赁物位置、面积、价格约定十分清楚、明白，原告这种未告知租赁物状况说法明显站不住脚。综上，原告所描述的损失无证据支持，不具有真实性，即使有部分损失存在，原告所提诉讼请求均为自己擅自使用违章建筑，以及案外人不当拆除行为导致，与被告无关。何况，原告也无证据证明涉案合法物业不能使用，因此原告理应依照合同规定履行按时交租义务，请求法庭查明事实，依法全部驳回原告的诉讼请求。三被告提出以下反诉请求：1.判令原告腾退珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺，并没收押金17万元；2.判令原告向被告支付2018年12月10日至2019年6月19日涉案商铺租金544000元，并按照月租金每日千分之二向被告支付滞纳金，截止到2019年6月19日滞纳金为120530元；3.判令原告从2019年6月20日至返还商铺之日止按照租金数额向被告支付商铺占用费，每日按照月租金千分之二向被告支付滞纳金，暂时截止到2019年8月20日,商铺占用费为17万元，滞纳金为2270元；4.判令原告自2018年8月1日至交还涉案商铺之日止，承担涉案商铺的物业管理费、水电费、杂费，暂时计算为42293.65元；5.原告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原被告双方签订的《商铺租赁合同》的起租时间为2018年7月25日（第一条第2项），免租3个月15天（第一条第9项），则原告支付租金的起算时间点应为2018年11月10日，原告于2018年8月1日支付了第一个月（2018年11月10日至12月9日）的租金，第二个月的租金应该在2018年12月8日前（第一条第3项规定，每月8日前支付租金）支付，但原告除交了第一个月的租金外，再也没有支付过租金，也没有支付管理费（含水电费）。《商铺租赁合同》第三条第6项明确规定：“乙方须按时缴纳租金，逾期每日支付月租金千分之五滞纳金，如乙方终止协议或20天未交付租金，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，押金不再返还，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，应承担违约责任。”为减轻原告赔偿责任，现滞纳金仅按照千分之二计算，金额为：2018年12月8日应该缴纳2018年12月10日至2019年1月9日的租金，2018年12月8日至2019年4月9日迟延天数123天，金额为123天x0.002/天X85000元=20910元。2019年1月8日应该缴纳2019年1月10日至2019年2月9日的租金，2019年1月8日至2019年4月9日迟延天数92天，金额为92天x0.002/天X85000元=15640元。2019年2月8日应该缴纳2019年2月10日至2019年3月9日的租金，2019年2月8日至2019年4月9日迟延天数61天，金额为61天x0.002/天X85000元=10370元。2019年3月8日应该缴纳2019年3月10日至2019年4月9日的租金，2019年3月8日至2019年4月9日迟延天数33天，金额为33天x0.002/天X85000元=5610元。滞纳金合计：20910元+15640元+10370元+5610元=52530元。其实，按照前述规定，原告完全可以“单方解除本协议，押金不再返还，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，应承担违约责任。”尽管2018年12月26日发生了强拆事件，按照合同约定原告也必须在强拆事件发生前的12月8日前缴纳租金，但原告至今都没有缴纳租金，也就是说原告严重违约在先。为维护合作关系，减轻原告赔偿责任，原告仅提出了以上的反诉请求。综上，原告已经严重违约，应该承担违约责任。为维护原告合法权益，特此提出反诉，请求支持原告的反诉请求。原告在2019年4月23日开庭时对被告的反诉辩称，因为现在的租赁物还是处在不能使用的状态下，2019年2月3日我方就已减免2018年12月26日至2019年4月26日的租金34万元向法院申请减免，在诉讼请求的第五项，对于滞纳金我方也认可。被告要求我方支付2018年12月至2019年2月的物业管理费16308.39元，我方不认可，因为现在租赁物持续处在不能使用的状态之下。原告在2019年6月19日开庭时辩称，我同意解除合同，因为房产无法使用了，所以我们不愿意再继续履行合同了。涉案房产不具备使用条件，不同意支付租金和滞纳金及物业管理费、水费、电费，不同意承担被告的损失30万元。关于押金问题，因为被告是在2019年6月19日当庭提交增加诉讼请求，要求解除租赁合同，因此提前解除合同的责任方是被告，因此原告所交的押金应予以返还，而不是没收。案涉商铺自2018年12月26日因违章建筑被强拆以后，直至2019年6月19日被告提出解除合同时不能正常使用，所以原告因没有正常使用该商铺所以不应承担租金的缴纳责任。2019年6月19日被告当庭提前解除合同后，因原被告在案外已就二楼楼顶的防水补漏以及楼顶的垃圾清运等事项达成和解，2019年6月19日防水工程正在进行中，在2019年7月3日原告向被告覃伯成微信中发出钥匙返还合同解除的声明，该声明说明暂时保管钥匙是进行开门施工，等施工完毕归还钥匙，被告覃伯成对此予以确认，因此原告没有占用被告的商铺，因此无需缴纳商铺占用费。由于该商铺在2018年12月26日遭遇强拆后，原告无法正常使用商铺，租赁商铺的目的无法实现，因此原告认为由此产生的全部责任由被告承担，原告无需支付任何费用。原告提交以下证据：1.原告身份证复印件及公司商事登记簿;2.被告澳门身份证信息、港澳居民来往内地通行证;3.《商铺租赁合同》;4.珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺房产证信息及建筑图;5.《珠海嘉濠饮食服务有限公司企业机读档案登记资料》;6.中国建设银行个人活期账户交易明细及转账记录;7.装修前局部图片;8.装修好的三楼局部图片;9.城管拆除该商铺三楼违章建筑的“乐居财经”新闻报道;10.城管强拆后所遗留下来未处理的破洞、建筑残渣和有可能未坠落的通风管道铁皮的图片;11.现尚余二楼及一楼未拆除的违章建筑;12.原、被告双方微信聊天记录;13.《通告》;14.《律师函》;15.2019年1月15日漏水图片;16.三楼装修结算表和单据;17.三楼垃圾清运费预算清单;18、城管拆除该商铺三楼违章建筑后的修缮和加固处理等费用;19.珠海一修鸽互联网科技有限公司花明楼店开支及月盈收益清单;20.光盘;21.催款通知书;22.漏水照片;23.微信对话记录;24.光盘;25、支付租金2万元的凭据;26.收据（押金17万元）;27.委托代理合同;28.最新漏水图片;29.一、二楼雨水浸泡后的损坏情况照片8张;30.一、二楼已装修损失表;31.运营中心漏水修复善后处理预算报价单;32.一、二楼已装修损失表单据;33.微信聊天记录截图；34.维修工程合同；35.银行卡交易明细清单；36.光盘。被告提交以下证据：1.微信聊天记录（P1）;2.微信聊天记录(P2-3);3.微信聊天记录(P4-9);4.《委托书》;5.《声明书》;6.《联系函》;7.《催款通知书》;8.行政机关提交的材料;9.光盘视频;10.强拆迁三楼内部照片；11.强拆迁三楼外部照片；12.强拆时商铺正常营业照片；13.防水工程专用合同、施工工艺说明、借记卡明细；14.照片;15.原告与曾湘武签订租赁合同；16.光盘；17.照片。经审理认定事实如下：位于珠海市**XX路****、X4、X3号登记产权人为被告邓慧凡、覃伯成、关红共有。上述房产登记层数均为2层，X1号面积为119.73平方米，X2号、X4登记面积为188.83平方米，X3号登记面积为831.64平方米。2018年7月25日，原告（乙方、承租方）、三被告（甲方、出租方）与珠海汇龙房地产投资顾问有限公司（经纪方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述房产，建筑面积1140.2平方米出租给乙方作为办公展厅使用；租期10年，从2018年7月25日起至2028年8月8日止；每月租金85000元，按月付租金，每月8日前支付；乙方需缴纳押金170000元给甲方；签署本协议之日起，甲方给予乙方3个月15天的免租金装修期，乙方应承担免租期间所产生的水、电、管理费；乙方需按时交纳租金，逾期每日支付月租金千分之五滞纳金，如乙方提前终止协议或20天未付租金，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，押金不再返还，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，应承担违约责任；乙方在租赁期间内有权分租该物业于第三方，乙方承担第三方在租赁期间的经营安全性和合法性的责任；乙方于签署本协议当天交甲方定金20000元，剩余部分押金及首月租金235000元于2018年8月1日前付清；等等。原、被告庭审中确认签订合同后，原告向被告交纳押金170000元及一个月的租金。涉案租赁房产存在三楼，且只能从二楼楼梯进入，面积约700至800平方米，石墙铁皮顶，为违章建筑。原告主张该三楼包含在租赁物的范围内。被告庭审中陈述该三楼不是被告建设，在2012年买来时就已存在，租约只是房产证的面积，不包括三楼。原告主张自2018年8月对房屋开始装修，将一楼隔层三间商铺，二楼拆除了原有房间全部进行了装修，三楼维修了漏水，进行了水电改造，定制了柜子，吊顶维修，购买了灯具和壁纸以及油漆等。装修后一楼的三间商铺中一间空置，一间转租他人，一间通向二楼的由原告自用。2018年12月26日，珠海市XXX区城管局XX执法XX队对案涉房产的三楼进行了强拆，拆除了案涉房产三楼违建的房屋墙体及铁皮屋顶，拆除后三楼留有大量的建筑垃圾，二楼通向三楼的楼梯处有一大洞。原告要求三被告对拆除后的三楼进行维修并降低租金，双方未能协商一致。2019年2月3日，原告提起本案诉讼，请求三被告承担强拆后的建筑垃圾清运费、维修及局部重新装修费用，赔偿三楼的装修损失、经营损失及租金降至每月50000元。案件审理中，双方对垃圾清运费、维修协商一致，并于2019年5月21日签订《防水补漏工程合同条约》，约定被告将对案涉商铺的屋面拆除地板、清除渣土、修复漏水楼板漏工程委托原告施工，开工日期为2019年5月20日，竣工日期为2019年8月20日，工程款为374500元。开工前支付50%即187250元，工程进行45天时再付35%，即131075元，竣工验收后三天内付清余款即56175元。合同签订后，被告向原告支付工程款187250元。原告主张已在2019年12月底维修完毕，被告主张原告没有实际全部做完。原告主张自2019年6月8日开始修理工作，但由于一直下雨，工程处于做做停停的状态，在开始清理屋顶漏水损失部位时，才发现原装修好的一、二楼装修因长期水浸、水泡，墙体本身、墙面、家具、电线电路、楼板、楼梯均被雨水泡坏，墙体开裂。因此于2019年6月18日向本院提出增加诉讼请求：1.被告承担因漏水而产生的一、二楼装修费损失793226元；2.被告承担一、二楼漏水善后修复费用1073246元。2019年6月19日本院第二次开庭审理中，被告增加反诉请求：请求解除合同，原告搬离并支付租金及滞纳金、管理费、水电费等。原告当庭表示同意解除合同。原告申请对案涉商铺一、二、三楼的装修工程造价金额进行评估鉴定。本院依法委托南京永道工程咨询有限公司进行评估鉴定，南京永道工程咨询有限公司于2020年3月12日出具《珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺一、二、三楼的装修工程造价金额评估鉴定意见书》，鉴定结论意见为：（一）一、二楼确定性部分鉴定造价为413640.54+29373.73+166091.36=609105.63元。（二）三楼供选择性部分，鉴定造价分为以下几种：1、根据原告提供的图纸，此部分的鉴定造价为：171461.61+48211.06=219672.67元。2、原告提供的图纸中没有但原告所列的装修清单中有的部分：此部分没有具体的规格尺寸无法计价。3、原告装修前拆除部分属于证据缺失、无法鉴定。4、原告方与珠海市科汇防水补漏工程有限公司签订的合同造价45340元。（三）项目装修前垃圾清运及完工保洁清理费是每个装修项目都会发生的费用，此两项费用为推断性部分，鉴定造价为：一、二楼为38652.5元，三楼为14720元。鉴定报告中第六部分，可确定性鉴定意见部分工程造价鉴定说明：确定性部分的鉴定造价分为以下几种：1、根据现场实际查看测量及绘制图纸上所标注的部分的造价（一楼和二楼部分）a、土建造价413640.54元，具体详见附件；b、安装造价29373.73元，具体详见附件；2、原、被告共同认可的现场物品清单可以继续利用的部分不予计算；3、原、被告共同认可的现场物品清单已损坏或者属于固定装修无法继续利用的部分，此部分鉴定造价为166091.36元，具体详见：运营中心物品盘点清单已损坏部分鉴定造价表；简单说明如下：在香洲区人民法院组织下，经原、被告确认的现场实际施工情况，进行测量并绘制施工图纸，根据现场实际测量绘制的图纸计算造价。1、此部分的造价我司依照上述第五条工程造价鉴定计价方法进行鉴定，具体详见附件。2、由于此项目现场施工已经完毕，安装部分大部分属于隐蔽工程，此部分造价，我司根据施工图纸结合现场实际情况并参考珠海市类似项目进行估算。3、原、被告共同认可的现场物品清单可以继续利用的部分，由原告运走，现原被告就此部分的费用已达成协议，所以在本次鉴定中，不再计算此项造价（此项造价在征求意见稿中的造价为3000元，因我司在征求意见稿送交法院后，原被告达成协议，所以本次鉴定中该部分的造价不予计算）。4、原、被告共同认可的现场物品清单已经损害或者属于固定装修无法继续利用的部分，我司依照物品清单的规格、型号、材质等特征进行市场询价的办法，部分需要安装的加上安装费，进行鉴定（部分已经损坏的物品，无法查看规格、型号、材质的我司按市场上中档价格计算）。七、供选择鉴定意见部分的工程造价鉴定说明：根据珠海市XX区城市管理和综合执法局的行政诉讼答辩状等资料可知，该项目三楼已于2018年12月被强拆，强拆前三楼有砖墙铁皮顶结构建筑物三处，面积为434.55平方米，铁皮棚二处，面积为180平方米，合计面积为614.55平方米。现场无法实际测量绘制图纸，此部分土建造价我司根据珠海市香洲区人民法院提供的图纸和拍摄的强拆时的视频依照上述第五条进行计价进行计算，对此部分的鉴定造价我司单列，由珠海市香洲区人民法院决定。安装部分大部分属于隐蔽工程，此部分造价，我司根据珠海市香洲区人民法院提供的图纸，并考虑珠海市类似项目进行估算，此部分鉴定造价如下：a、土建造价171461.61元，具体详见附件；b、E修鸽2楼天花裂缝反面防水补漏工程，该项目费用的合同为原告方与珠海市科汇防水补漏工程有限公司签订的合同，此项费用我司单列，合同所签造价：45340元。具体详见该部分合同;c、安装造价48211.06元，具体详见附件；八、推断性鉴定意见部分的工程造价鉴定说明。建设工程造价鉴定规范GB/T51262-2017第5.11.3规定：当鉴定项目或鉴定事项内容客观，事实比较清楚，但证据不够充分，应作出推断性意见：该项目装修前垃圾清运及完工保洁清理费是每个装修项目都会发生的费用，此两项费用我司根据当时的市场价格来估算，装修前垃圾清运按每平方米45元，完工保洁清理每平方米按5元计算。此部分的鉴定造价如下：a、一、二楼造价38652.50元，具体详见附件；b、三楼造价14720元，具体详见附件。九、拆除部分的鉴定说明。1、该项目的装修拆除部分，属于房屋装修过程中通常会发生的部分，但现场已经查看不到装修前的实际情况，我司依据建设工程造价鉴定规范GB/T51262-2017第5.4.3的规定：建筑标的物已经灭失，鉴定人应提请委托人对不利后果的承担主体作出认定，再根据委托人的决定进行鉴定。鉴定机构、原、被告于2019年9月30日现场对原告主张的因水浸导致的损坏物品进行清点，被告方在《运营中心物品盘点清单》中签署如下意见：“对清单所示物品的三性均不认可，这些物品无发票、买卖合同，究竟所有权归谁无法确认的。因此我方认为与本案无关。且这些物品放置涉案位置时间不详，无法判断是否与本案事项具有联系。综上，对这些物品真实性、关联性、合法性不予认可。”原告对该鉴定报告无异议。被告对该鉴定报告提出如下异议：1.鉴定意见第8页第2项鉴定依据中的政策依据第5项错误，本案为租赁合同纠纷，不是建设工程施工合同纠纷。2.鉴定书第9页第4项1、2楼确定性部分，该部分没有排除原告承租之前已经装设好的工程造价，而按照最高院审理城市租赁合同纠纷主要是对残值部分进行造价评估，而该确定性部分是对一项新的装修工程进行评估，没有进行折旧，明显不符合最高院的司法解释。确定部分的166091.36元所适用的材料没有经过原、被告质证，而被告对该组材料有争议，因为该组材料原告并未提供相应的购买凭证，这些材料到底属于原告个人所有还是属于公司所有，如果这些材料属于公司所有，应由公司主张，而不是原告主张。而这些材料清单没有得到被告签名确认，其为损害固定装修无法利用的物品，鉴定公司依照未经质证的有争议的材料做出的鉴定意见，不应当采纳。被告抗辩提供给原告的房产是已经装修过的，并明确现有的装修中一楼、二楼的地台砖、一楼通往二楼的楼梯、二楼间墙原告没有进行装修。原告主张一楼、二楼的地砖均换过，楼梯换成实木的，二楼原本是有房间间隔的，原告把墙全部拆了做成玻璃房。本院要求原、被告就装修前及装修后的状态提供相应的证据，原、被告分别向本院提交了照片和视频，双方提交的照片及视频显示的场景均与案涉房产现场相吻合，被告主张其提交的照片拍摄的时间2018年5月3日，案涉商铺是存在装修的。原告主张提供的照片及视频是2018年8月至2018年12月，其中有部分装修现场的视频显示，一层、二层及楼梯均拆除原有装修重新进行装修。庭审中双方对对方提交的图片和视频均不予认可。原告主张在装修前委托补漏公司对房屋漏水进行了修缮，并提交了《维修工程合同》、E修鸽2楼天花裂缝反面防水补漏工程预算表、E修鸽3楼铁皮防水补漏工程预算表、E修鸽钢化玻璃雨棚防水补漏工程预算表，显示珠海一修鸽互联网科技有限公司委托珠海市利汇防水补漏工程有限公司对案涉商铺漏水进行维修，工程造价45340元，珠海市利汇防水补漏工程有限公司联系人为江新强。中国农业银行卡交易明细清单显示原告向6XXX9账户于2018年8月6日转账20566.57元，2018年12月7日转账19274.65元，原告主张上述账户是珠海市利汇防水补漏工程有限公司的江新强个人账户。另查明，原、被告双方于2019年12月对案涉商铺进行了交接，原告陈述所有的物品都已搬离，一楼原有一个商铺已经转租还在原告手中，其他都已交回被告；被告庭审中陈述已将二层商铺另行出租，每月租金40000元，原告的物品还堆放在一楼的商铺中，一楼没有交接。再查明，2019年4月1日，原告与曾湘武签订合同，将案涉商铺中的X1号商铺转租给曾湘武，每月租金7200元。庭审中，原、被告同意从2020年4月起由被告收取该商铺的租金，并自行与次承租人协商处理，在本案中不予处理该商铺。原告另陈述在疫情期间免租了次承租人2020年3月的租金。再查明，被告主张原告拖欠物业费、水电费、杂费42293.65元，并提交了珠海经济特区恒隆物业管理有限公司明珠花园管理处出具的《商铺欠费情况名下列表》复印件，显示2018年12月至2019年12月案涉商铺共欠费用64984.23元。本院认为，结合本案查明的事实及原、被告的诉辩意见，对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、案涉《商铺租赁合同》的租赁范围是否包含已被拆除的违章建筑三楼。双方签订的租赁合同中约定的租赁面积为1140.2平方米，并未提及三楼的违章建筑，但双方签订合同时，三楼的违章建筑是存在并且只能从二楼通行，常理上而言承租的范围必然包含了三楼，原、被告双方在签订租赁合同协商租金时应是将三楼的违章建筑部分一并予以考虑，被告认为向原告出租的商铺不包含三楼违章建筑部分的抗辩，本院不予采纳。因三楼为违章建筑，根据法律规定，原、被告合同中关于三楼违章建筑的出租部分无效，对于一、二楼的出租约定仍有效。二、关于原告请求的三楼的装修投入。因有关该部分的租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过多的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告对案涉商铺三楼的装修投入，应由原、被告根据各自的过错承担相应的责任。本院认为，被告方作为商铺的产权人，将三楼的违章建筑对外出租，对合同的无效负有主要过错；原告方在签订合同时明知三楼属于违章建筑，仍向被告承租该部分商铺并进行装修，亦存在一定的过错，结合本案双方的主观过错程度，本院原告有关三楼的装修投入，由原告自行承担30%，被告承担70%。关于三楼的装修投入损失，根据双方提供的照片，可以显示原告对三楼进行了装修，评估机构依据照片以及原告提供的图纸对装修的投入进行了估价，该金额虽可能与实际情况存在差异，但因现场已经灭失，故在本案以鉴定公司的估价作为认定原告损失的参考。依照鉴定报告三楼的装修投入分为三部分：造价部分为219672.67元、补漏合同造价45340元、垃圾清运及完工保洁清理费14720元。对于依据原告提供的图纸鉴定的造价219672.67元，本院依法予以采纳。对于补漏合同造价，原告提交了补漏合同及银行卡转账记录，虽然银行卡转账记录与合同中的金额不一致，但考虑到补漏合同应是实际发生，故本院采纳该合同中的金额45340元作为补漏工程的造价。对于垃圾清运及完工保洁清理费，鉴定报告中明确该部分费用为每个工程均会发生的费用，故推断费用为14720元，符合客观实际，本院亦予以采纳。综上认定三楼的装修投入为219672.67+45340+14720=279732.67元。三被告应赔偿原告该投入的70%，即195812.9元。三、案涉商铺三楼违章建筑被强拆后的维修责任应由谁承担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”以及第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，案涉商铺三楼违章建筑在双方签订租赁合同时即已存在，故当案涉商铺因三楼被强拆后，被告作为出租人应及时的履行维修义务，以保证案涉商铺符合正常的使用用途。案涉商铺三楼的违章建筑由谁建设和拆除，均不影响被告在原、被告之间的租赁合同关系中履行对租赁商铺的维修义务，被告以其不是三楼违章建筑的建设者以及拆除人为由，而认为其不承担拆除后的维修和赔偿责任的抗辩，理据不足，本院不予采纳。四、关于被告腾退房屋及没收押金的请求。本院认为，案涉商铺三楼于2018年12月26日被强拆后，被告未履行维修义务，原告未缴纳租金的行为符合合同法第六十七条先履行抗辩权的规定，不构成违约。被告以此为由解除合同不能成立。但本案中，原告于2019年6月19日庭审中，明确表示同意解除合同，故双方合同自2019年6月19日起解除。关于腾退房屋，双方确认已完成二楼的交接，已转租的部分双方协商自行处理，故二楼及已转租部分，本案中无需处理。关于一楼的其他商铺，原告主张已经交接，被告主张还有些物品堆积，原告陈述为建筑垃圾。本院认为，根据现场的情况，案涉商铺的二楼需从一楼的商铺通行，被告庭审中陈述已将二楼的商铺出租，故对二楼以及与二楼相连通的一楼理应应一并交付给被告，对于一层另一商铺，根据查明的事实此前一直空置，故双方理应一并交接，故本院认定案涉商铺其他商铺已交接完毕。被告请求原告腾退商铺的请求，已履行完毕，对该项请求本院不予支持。关于押金，如上认定，原告迟延交租的行为不构成违约，被告不享有合同解除权，被告没收押金无事实和法律依据，本院不予支持。被告已收取的押金应退还原告，故原告请求退还押金170000元，本院予以支持。五、关于一、二楼的装修损失。首先，原告在商铺三楼违章建筑被强拆及被告未维修后，于2019年2月3日即提起本案诉讼，请求被告维修，以合法的途径及时主张了自己的权利，而案涉商铺三楼强拆后的维修及处理是一项较大的工程，原告在未能与被告协商一致的情况下未自行维修不存在过错，故其后因漏水对一、二楼装修及物品造成的损失，不属于原告原因而造成的扩大的损失，被告应对一、二层因漏水产生的物品及装修损失承担赔偿责任。但本案合同已于2019年6月19日解除，案涉商铺的装修并非由原告继续使用，故已损坏的装修损失，与剩余的装修残值，共同依照合同解除后的责任进行分担更为符合公平原则。并且原告在本案中请求的第二项请求“商铺三层导致的一、二层的装修费损失”与第六项请求中“一、二层装修中尚可使用部分的装修费用”实质是原告对一、二层装修的总投入，原告亦申请对装修总投入进行造价评估，故本院依照合同解除的过错对一、二层的装修损失责任进行认定。其次，本案中，双方合同解除的主要原因系在于被告方未及时维修房屋导致房屋无法继续使用，双方就后赔偿损失及后续履行无法协商一致，故均不同意继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”的规定，本案中被告未及时维修案涉商铺构成违约，而导致双方合同未能继续履行，故被告应对原告投入的装修的剩余租赁期内残值损失给予赔偿，对于原告请求被告赔偿全部装修投入损失，本院不予支持。第三，关于《运营中心物品盘点清单》中已损坏的物品。该部分物品由鉴定机构、原、被告现场清点，被告未配合清点工作，在清单中签字一概不予认可，视为其放弃现场质证的权利，故本院采纳鉴定机构经过现场清点认定的损坏物品的清单并依据相关鉴定规则评估的造价。原告主张上述物品因三楼漏水而导致损坏，故被告应予以赔偿。但考虑到原告已使用商铺部分时间，该部分物品亦应使用一定期间，故本院参照装修投入部分，仅支持赔偿剩余租赁期内物品的残值损失。第四，案涉商铺一、二层的装修投入。首先，原、被告提交的装修前后及装修过程中的照片、视频，双方对对方提交的照片及视频均不予认可，但庭审中出示的照片、视频与案涉商铺的结构相同，故对真实性本院均予以确认。其次，被告抗辩提供给原告的商铺是已装修的商铺，原告在实际装修的过程中对于一、二楼地台砖、一楼通往二楼的楼梯、二楼的间墙未装修。本院认为，双方在合同中约定了免租装修期，即原告拆除原有装修重新进行装修系双方协商一致的。且被告提交的承租前的照片与原告提交的装修后的照片以及本院现场查看时并不相同，且原告提交的装修视频中显示对一、二楼的楼梯，地台砖进行了原有装修拆除及重新装修，故对被告有关部分未重新装修的抗辩，本院不予采信。据此，本院采纳鉴定机构对一、二楼确定性的鉴定造价（包含《运营中心物品盘点清单》中的物品）609105.63元及装修前垃圾清运及完工保洁清理费38652.5元。第五，本案租赁期间的认定。双方合同约定的租赁期限为10年，免租金装修期为3个月15天，故实际的租赁期限为9年8个月15天。案涉商铺的三层违章建筑于2018年12月26日被强拆，但根据原告的陈述在2019年6月8日开始维修时发现一、二楼的装修被损坏，故在之前原告应在继续使用一、二楼的商铺，故本院认定原告使用装修的时间截止至双方解除合同之日，即2019年6月19日。其后原告虽未将商铺交付被告，系基于本案鉴定之需要，且案涉商铺一、二楼的装修受损而不能使用，故对2019年6月20日之后至返还商铺的期间，不应认定为原告使用商铺期间。综上，案涉商铺一、二层的实际使用的租赁期间比例为6.2%[7.3（2018年11月10日至2019年6月19日）/116.5（9年8个月15天）]，故一、二楼装修剩余租期内的装修残值应为607597.13元[（609105.63元+38652.5元）×（1-6.2%）]。六、关于原告请求的经营损失及提前解除租赁合同、提前终止租约违约金。首先，关于截止至2019年6月19日的经营损失。本院认为，经营的盈利收入受到个人的经营能力、经营环境、社会经济等的诸多因素的影响，具有很大程度的不确定性，而在2019年6月19日前原告仍在使用案涉商铺一、二层，而案涉商铺的三层被强拆对其经营产生是否产生影响以及影响程度，无法确定。且原告在签订合同时对案涉商铺三楼系违章建筑是知晓的，仍签订租赁合同并进行装修使用，其对此亦应承担一定的过错，故对其主张被告赔偿2019年6月19日前的经营损失，本院不予支持。其次，关于提前解除租赁合同、提前终止租约违约金。本院认为，原告租赁房产系用于经营，系一种经营投资行为，而任何经营投资行为均存在一定的风险和不确定性，即便案涉商铺正常经营使用，也并不必然实现原告主张的10年预期2000000元的收入，即本案中的合同解除并不必然导致原告10年预期2000000元的收入损失，故原告的该项请求，本院不予支持。七、被告请求原告支付案涉商铺的租金、占用费、滞纳金、管理费、水电费、杂费。首先，关于2018年12月10日至2019年6月19日的租金及滞纳金，本院认为原告在该期间使用涉案商铺，故应向原告支付该期间的租金，但案涉商铺的三层因违章建筑于2018年12月26日被强拆，其后至2019年6月19日期间，虽然原告在使用案涉商铺，但原合同约定的三楼商铺不能使用，且因强拆后未对三楼维修，对原告使用涉案商铺一、二层亦会产生一定的影响，故对该期间的租金，本院予以调整至每月25000元。故2018年12月10日至2019年6月19日期间的租金为188250元[0.5（2018年12月10日至2018年12月25日）×85000+5.83（2018年12月26日至2019年6月19日）×25000]。因被告违约，原告未支付上述期间的租金不构成违约，被告请求滞纳金，本院不予支持。其次，关于2019年6月20日至返还商铺之日止的占用费及滞纳金。首先，2019年6月20日之后至返还商铺的期间，案涉商铺不符合使用条件，不应认定为原告使用商铺期间，故对2019年6月20日之后至返还商铺的期间，不应认定为原告使用商铺期间，原告请求支付该期间的占用费，本院不予支持。其次，租赁商铺中的X1号商铺原告自2019年4月1日转租给案外人使用至今，原、被告在本案中协商一致自2020年4月1日起由被告收取租金，即2020年4月1日起该商铺视为已经交接，而自2019年6月20日起至2020年4月1日期间原告取得的实际租金应交付给被告，原告主张因新冠疫情影响2020年3月免租一个月亦较为符合客观实际，本院予以采信。综上，对于2019年6月20日至2020年4月1日期间，案涉商铺的占用费为60000元。因被告违约，原告未支付上述期间的占用费不构成违约，被告请求滞纳金，本院不予支持。八、关于物业管理费、水电费、杂费。被告向本院提供的证据不足以证明该费用实际发生的金额，应承担相应的举证责任，对该部分请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）谭立冬租赁押金170000元；二、被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）谭立冬位于珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺三层的装修费损失195812.9元；三、被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）谭立冬位于珠海市XX区XX路X1、X2、X3号商铺一、二层剩余租期内的装修残值607597.13元；四、原告（反诉被告）谭立冬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红支付2018年12月10日至2019年6月19日的租金188250元；五、原告（反诉被告）谭立冬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红支付2019年6月20日至2020年4月1日的占用费60000元；六、驳回原告（反诉被告）谭立冬的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）邓慧凡、覃伯成、关红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费40949元，保全费5000元，共计45949元，由原告负担35420元，由被告负担10529元;反诉受理费7121元，由原告负担1685元，被告负担5436元；鉴定费51000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  梁艺芬二〇二〇年六月十五日书 记 员  卓嘉聪何倩