山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0727民初50号 原告：田玉娥。 委托诉讼代理人：魏河，山西祁明律师事务所律师。 被告：山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司，住所地山西省晋中市祁县三合村进东街13巷**。 法定代表人：杜韶杰，男，该公司总经理。 被告：山西田森集团房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区康乐街**。 法定代表人：杜韶杰，男，该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：贾一聪，山西田森集团房地产开发有限公司法务。 原告田玉娥与被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司、山西田森集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田玉娥及其委托诉讼代理人魏河、被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司、山西田森集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾一聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田玉娥向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除双方的房屋买卖合同，庭审时变更为请求人民法院依法确认双方签订的商铺认购协议无效；2、请求人民法院依法判决二被告退还原告购房款321578元并赔偿原告损失321578元；3、请求人民法院依法判决二被告支付原告自2015年12月2日至2019年10月1日的利息损失59827元；4、请求人民法院依法判决二被告自2019年10月2日开始以321578元为基数按照银行同期贷款利率支付原告利息直到退还全部购房款为止。事实和理由：2015年12月2日，原告与被告签订商铺认购协议两份，分别约定由原告购买被告位于祁县田森负一层的195号商铺（面积22.4平方米，总价为323566元）及196号商铺（面积22.4平方米，总价为308012元），因原告选择以办理按揭方式付款，故按照双方约定原告支付被告首付款321578元，等待办理按揭。后原告得知，被告已将合同约定的商铺出售给他人，故原告无法取得合同约定的商铺。后原告多次与被告协商，但未果。原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 原告田玉娥围绕其诉讼请求向本院提供的证据有：身份证复印件、商铺内部认购协议书两份、银行交易记录、胡天福、田玉娥户口本。 被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司、山西田森集团房地产开发有限公司书面答辩称，一、同意解除商铺认购协议并返还购房款本金。二、就案涉房屋所在项目,原告是我公司的最后一名购房客户,不存在诉状中所述被告山西田森集团房地产开发有限公司将房屋出售给他人的事实,故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条或第9条的相关规定。三、本案中原、被告双方签订的是《商铺内部认购协议》,该协议第4条明确约定就该房屋买卖另行签订协议,故双方之间仅为预定关系,并非商品房买卖合同关系。该协议也不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《商品房销售管理办法》第16条关于商品房买卖合同的必备法律要件和核心条款的规定。另案涉项目为旧城改造项目,本案不能适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释来主张一倍的损失赔偿。四、案涉项目是被告山西田森集团房地产开发有限公司通过招商引资方式获得的改造开发权。被告山西田森集团房地产开发有限公司与祁县人民政府于2011年11月28日签订了《合作协议》,协议签订后被告山西田森集团房地产开发有限公司如约履行了支付拆迁费的义务,并且按照祁县人民政府的要求于2013年10月18日开工。但2015年3月祁县国土资源局向被告山西田森集团房地产开发有限公司出具《责令停止违法行为通知书》,被告在主体完工情形下被迫停止施工,随后祁县人民政府指定祁县房地产开发总公司强行收回该项目。故被告山西田森集团房地产开发有限公司亦属于受害人,关于利息损失被告山西田森集团房地产开发有限公司并非赔偿义务人。五、本案中原告的诉求包含损失赔偿、利息，属于重复计算损失的性质,该诉求过高,无法律和事实依据,请法庭予以调低或驳回。 二被告向本院提供的证据有：祁县古城东侧城区综合改造项目合作协议书、整体认购协议、承诺函、项目交接表、报纸公告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年12月2日，原告田玉娥（乙方）与被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司（甲方）签订两份《商铺内部认购协议》，合同编号分别为2015-195、2015-196。2015-195号协议第一条、第二条约定，乙方购买甲方位于祁县东风大街以北新建北路以东友谊东街以南八一路以西祁县田森汇项目中的第-1（层)-195号商铺，该商铺的用途为商业，该商铺建筑面积约22.40平方米。第三条约定，按建筑面积计算，该商铺单价为（人民币）每平方米14444.91元，总金额（人民币）323566元整。第六条约定，乙方选择的付款方式按期付款，2按揭付款：乙方于2015年12月2日交清首付款163566元，剩余房款160000元做银行按揭。第九条约定，甲方逾期交房的违约责任，以《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定为准。2015-196号协议第一条、第二条约定，乙方购买甲方位于祁县东风大街以北新建北路以东友谊东街以南八一路以西祁县田森汇项目中的第-1（层）-196号商铺，该商铺的用途为商业，该商铺建筑面积约22.40平方米。第三条约定，按建筑面积计算，该商铺单价为（人民币）每平方米13750.53元，总金额（人民币）308012元整。第六条约定，乙方选择的付款方式按期付款，2按揭付款：乙方于2015年12月2日交清首付款158012元，剩余房款150000元做银行按揭。第九条约定，甲方逾期交房的违约责任，以《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定为准。协议签订后，原告依约于2015年12月2日支付被告首付款321578元。2016年2月2日，被告山西田森集团房地产开发有限公司与祁县房地产开发总公司签订《祁县古城东侧综合改造项目整体收购协议》，约定由被告山西田森集团房地产开发有限公司将祁县古城东侧综合改造项目转让给祁县房地产开发总公司，本案原、被告诉争的商铺位于该项目范围内。后原、被告双方未签订正式的房屋买卖合同，被告方未向原告交付预定的商铺。现原告以被告无法交付商铺为由向本院提起诉讼，1、请求人民法院依法确认双方签订的商铺认购协议无效;2、请求人民法院依法判决二被告退还原告购房款321578元并赔偿原告损失321578元;3、请求人民法院依法判决二被告支付原告自2015年12月2日至2019年10月1日的利息损失59827元;4、请求人民法院依法判决二被告自2019年10月2日开始以321578元为基数按照银行同期贷款利率支付原告利息直到退还全部购房款为止。 另查明，被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司是被告山西田森集团房地产开发有限公司的分公司。庭审中，被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司、被告山西田森集团房地产开发有限公司未向本院提交商品房预售许可证明。 本院认为，原告田玉娥、被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司签订的《商铺内部认购协议》虽系双方真实意思表示，但被告截止原告起诉前未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案双方签订的《商铺内部认购协议》依法应认定为无效。故对原告主张依法确认双方签订的《商铺内部认购协议》无效的诉讼请求予以支持。该协议签订后，原告依照约定履行了付款义务，被告未向原告交付预定的商铺，已构成违约。《商铺内部认购协议》未约定此种情形下违约责任的承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告起诉要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失的诉讼请求符合上述法律规定，且被告方对原告的要求返还购房款的诉讼请求无异议，故本院依法认定被告应当返还原告田玉娥已付购房款321578元。关于被告辩称的祁县田森汇项目已于2016年应祁县人民政府要求转交给了祁县房地产开发总公司，其对房屋无法交付不存在过错及违约行为，关于利息损失被告山西田森集团房地产开发有限公司并非赔偿义务人，且本案中原告的诉求包含损失赔偿、利息，属于重复计算损失的意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，本案中，被告依法应当向原告承担违约责任，其和第三人之间的纠纷，可依照法律规定或按照约定另案解决，故被告的辩解意见不成立，本院不予采纳。关于原告主张的利息，因被告于2016年2月2日将祁县古城东侧综合改造项目转让给祁县房地产开发总公司后其无法向原告履约，故对原告主张的利息应从2016年2月2日计算为宜；参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对原告主张的利息，2019年8月19日之前的利息为54073元(321578元×3.54年×4.75%)，2019年8月20日至2019年10月1日的利息为1535元(321578元×0.115年×4.15%)，2019年10月2日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分本院不予支持。关于原告主张赔偿一倍损失321578元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，赔偿损失的具体数额按违约金的计算方法处理为宜，故本院认为被告赔偿原告损失按已付购房款的30%计算为宜，即被告应当赔偿原告损失96473元。被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司作为被告山西田森集团房地产开发有限公司的分公司，依据相关法律规定，该公司以自己的名义与原告签订《商铺内部认购协议》，由此产生的民事责任由山西田森集团房地产开发有限公司承担，故本案原告主张要求二被告承担连带责任不符合法律规定，本院不予支持。综上，被告山西田森集团房地产开发有限公司应当返还原告田玉娥已付购房款321578元、从2016年2月2日起至2019年10月1日的利息55608元（321578元×3.54年×4.75%+321578元×0.115年×4.15%）、从2019年10月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算直至付清购房款本金321578元为止的利息、并赔偿原告损失96473元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、原告田玉娥与被告山西田森集团房地产开发有限公司祁县分公司签订的《商铺内部认购协议》无效； 二、被告山西田森集团房地产开发有限公司返还原告田玉娥购房款本金321578元； 三、被告山西田森集团房地产开发有限公司支付原告田玉娥从2016年2月2日起至2019年10月1日的利息55608元及从2019年10月2日起以本金321578元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算直至付清购房款为止的利息； 四、被告山西田森集团房地产开发有限公司赔偿原告田玉娥损失96473元； 五、驳回原告田玉娥的其他诉讼请求。 上述二、三、四项限被告山西田森集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10830元，由原告田玉娥负担3533元，由被告山西田森集团房地产开发有限公司负担7297元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  卢崇俭 人民陪审员  时永爱 人民陪审员  袁晓瑞 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  李 森