河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0322民初1696号原告（反诉被告）：王友民，男，汉族，1970年8月20日出生，住新安县。委托诉讼代理人：吕富平，系河南润合律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：马桃红，女，1958年8月29日出生，住孟津县。被告（反诉原告）：郭正淼，男，1983年8月23日出生，住孟津县。二被告共同委托诉讼代理人：杨瑞杰，系洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。原告（反诉被告）王友民诉被告（反诉原告）马桃红、郭正淼为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王友民及其委托诉讼代理人吕富平，被告马桃红及二被告共同委托诉讼代理人杨瑞杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王友民向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告和被告马桃红于2018年6月8日签订的《经营场地租赁合同》；2、判令二被告返还原告存放于该场地的废铁20吨，如返还不能，折价赔偿原告5万元；判令二被告返还原告存放于该场地的8个氧气瓶，如返还不能，折价赔偿原告4千元；判令二被告返还轮式厦工装载机一台，并赔偿停运期间损失，自2019年5月14日起按照每个台班804.63元计算至实际返还装载机之日止。截止起诉日，计52300元，以上合计106300元。3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年6月8日，原告和被告马桃红签订《经营场地租赁合同》约定原告租赁被告马桃红的院子经营废品收购业务，年租金16000元。2019年5月，因不符合政府环保要求，该废品收购点被取缔，原告已经不能使用该租赁场地，达不到合同目的，根据第十条的约定，应予解除。原告已将解除合同的要求通知被告马桃红，并于5月11日到场撤离物品。被告马桃红伙同其子郭正淼将出货大门锁住，经协调开锁后，又用车号为豫Ｃ×××**堵住大门，还把原告装载机电瓶卸掉，不让原告撤场。经过12日、13日两天，村委会、派出所、镇政府出面协调，两被告都不肯让步。原告在该场所存放的物品废铁20吨，8个氧气瓶、轮式厦工装载机一台因两被告非法扣留，在场地无法搬离。镇政府协调协调无果，建议原告采用法律手段解决双方纠纷。被告（反诉原告）马桃红、郭正淼辩称：一、不同意解除合同，且王友民应按照合同约定，缴纳租赁费每年16000元。二、法院判决解除合同，王友民应支付渣石清理完毕恢复原状期间的占地租赁费38000元。三、答辩人没有扣王友民的装载机，要求赔偿停运损失没有依据。四、王友民提出场地存放20吨废铁，处理权限在于王友民自己，不存在让答辩人返还或折价赔偿一事。五、8个氧气瓶仍然存放与场地内，没有理由让答辩人返还或折价赔偿。另，该案件合同为马桃红所签订，与郭正淼没有关系。反诉原告马桃红、郭正淼向本院提出反诉请求，一、依判令反诉被告支付2019年的租赁费16000元。二、判令反诉被告因单方解除合同给反诉原告马桃红造成的经济损失10000元。三、判令反诉被告立即将所租赁反诉原告马桃红的场地内的渣土清除完毕，或支付给反诉原告马桃红清渣土费用37800元（叁万柒仟捌佰元）。四、判令反诉被告赔偿因侵权给反诉原告郭正淼的饭店造成的经济损失7200元。五、判令反诉被告承担本案本诉反诉案件的全部诉讼费用。事实和理由：二反诉原告系母子关系，2018年6月8日，反诉原告马桃红与反诉被告王友民签订《经营场地租赁合同》一份，约定将反诉原告马桃红位于孟津县麻屯镇小浪底专线金水大道79号路西院内（含两间过道小屋一楼一间住房）等经营场地租给反诉被告使用，并强调该经营场地仅限生产经营使用，不得进行任何违法活动。合同约定租赁期为10年，自2018年6月7日至2028年6月7日，租金为每年16000元。合同签订后，反诉原告马桃红依法约定将场地交由反诉被告王友民从事生产经营活动。反诉被告王友民违反合同约定，不仅在未办理合法手续的情况下在场地内从事废品收购，而且还将大量的有毒有害的矿渣拉到场地内存放。反诉被告的行为，严重违法了国家关于环保的法律规定，被政府部门勒令整改。在这种情况下，反诉被告本应针对自己违法行为所造成的后果采取积极态度与反诉原告马桃红协商处理解除合同，可恰恰相反，反诉被告态度恶劣，强行单方解除合同，打算置反诉原告马桃红的经济损失和满场地有毒有害的矿渣于不顾而一走了之。反诉原告多次找村镇组织协商解决，反诉被告毫无诚意，导致调解未果。更有甚者反诉被告竟将自家的汽车堵在了反诉原告郭正淼家饭店的门口，导致饭店无法正常营业。现在反诉被告又恶人先告状，谎称二反诉原告侵权并要求赔偿。二反诉原告在请求人民法院驳回反诉被告本诉请求的同时，判决支持二反诉原告的反诉请求，以维护生效民事合同的严肃性，维护二反诉原告的合法权益。反诉被告王友民辩称：1、反诉被告租赁该场地的主要目的是废品收购，2019年该场地被政府取缔，不再让反诉被告经营，根据合同第十条规定，属于双方互不承担违约责任的情形。在2019年5月处于合同第一个履行年段，反诉被告不欠反诉原告租金的情况下，反诉被告将场内物品进行搬出，反诉原告进行阻止，派出所在5月13日、5月24日两次出警证明反诉原告将反诉被告的装载机电瓶摘掉，导致车辆及物品被扣，反诉原告的行为给反诉原告造成了损失，应当予以赔偿，反诉原告要求的租赁费不应当支持。2、第2、3项诉求根据合同的约定，不应得到支持。第4项诉讼请求没有依据。综上反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。审理查明：2018年6月8日，王友民（乙方）与马桃红（甲方）签订《经营场地租赁合同》一份，协议的主要内容为：一、经营场地地点：甲方同意把孟津县麻屯镇小浪底专线金水大道79号西院内（含2间过道小屋，一楼一间住房）等经营场地租给乙方使用，后院的北边有盖房打算，不盖房期间6米供乙方使用，盖房期间6米让出。二、经营场地用途：乙方所租经营场地仅限生产经营使用；不得进行任何违法活动，否则后果自负。三、租赁期为10年（五年续一次合同）：自2018年6月7日-2028年6月7日。四、租金：每年租金壹万陆仟元（人民币）。五、付款方式：1、乙方每年支付一次，第一次租金在签订本合同时支付，以后租金按规定付款将下期租金支付给甲方，甲方给乙方开具法定收据。2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常使用的钥匙等交给乙方，保证水电路畅通。3、乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费、电话费、网络费等其它费用。六、甲方责任：1、甲方必须保证经营场地设施均能正常使用。2、租赁期间，如甲方却需收回房屋自用，必须提前半年通知乙方，解除合同时甲方应免除乙方半年租金。3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。七、乙方责任：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、水电等费用。2、未经甲方同意，乙方不得私自把该经营场地的部分或全部转租他人。八、违约处理：1、如乙方违反本合同第七条，甲方有权终止合同，收回经营场地的使用权，乙方应予以赔偿。2、如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。九、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商解决。十、如因水灾、火灾、拆迁和地方政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。合同签订后，王友民在场地内开展废品收购经营。租赁合同履行期间，2018年10月，孟津县商务局向王友民所开办公司洛阳纵邦再生物资回收有限公司发出《废品回收网点整改到位验收单》，指出存在问题（露天堆放，无分类，无商务局备案手续），要求其进行整改（废旧金属及时清除，硬化地面，硬质架棚）。王友民未按要求整改到位，2019年5月份，因该废品收购网点不符合环保要求，被政府相关部门依法取缔，王友民被拍停业。2019年5月13日，双方发生纠纷，王友民向麻屯镇派出所报案，派出所建议走司法程序解决。2019年5月24日，双方再次发生纠纷，王友民再次报警。王友民通过微信通知马桃红，要求于2019年6月2日解除合同。双方纠纷曾经麻屯镇政府、信访办、司法所调解无果。另，庭审中，关于王友民诉讼请求中提出8个氧气瓶，马桃红认可目前还放置在租赁场地内。关于20吨废铁，马桃红称：没有那么多，废铁都拉完了，原告王友民在庭审中仅提交有照片，但不显示拍照日期，没有清点数据。王友民诉讼请求中提出的装载机，2020年5月8日，已由王友民本人开走。2020年5月8日本院工作人员与鉴定人员到现场进行勘验，租赁场地内有8个氧气瓶，另外散乱存放有废钢筋、废旧机器，废旧轮胎等。租赁场地北面，放置有一排活动板房，东面临近大门处，放置一处活动板房。另，关于马桃红反诉请求中的矿渣问题，庭审中，王友民坚持矿渣不是他拉到场地内的，马桃红申请证人杨某、郭某、梅某出庭作证，依据证人证言，可以认定租赁场地内的矿渣是在2018年7月份王友民所运。2020年5月8日，经本院委托，洛阳市蓝城价格评估事务所对涉案的租赁场地进行现场勘察，对清理矿渣的费用进行了鉴定，评估结论，清理矿渣需用费用2840元，马桃红支付评估费2000元。本院认为：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己定义务，不得擅自变更或解除合同。但在租赁等长期性合同中，一方因经济形势变化，履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。同时双方因解除该租赁合同所产生的相关法律后果应当一并做出处理。本案中，王友民与马桃红签订的租赁合同，期限为10年，但在第一个履约年度内，由于环保问题，王友民被要求整改，后被政府取缔，不能继续进行经营活动，王友民签订合同的目的不能实现，王友民依法提起诉讼，请求解除双方所签订的租赁合同，本院依法应予以支持。存于租赁场地内的8个氧气瓶及废铁、废旧机器设备等由王友民自行清运。马桃红要求王友民继续履行合同的辩解意见，本院依法不予采纳。2、双方租赁合同依法解除，但王友民依据租赁合同实际使用马桃红的租赁场地，应按实际使用期限交付租金。马桃红要求王友民支付2019年房租16000元，实际是第二个租赁年度的租金，双方因解除合同问题发生纠纷，王友民没有实际撤离租赁场所，仍有部分废旧物品放置于租赁场所，应当向马桃红支付租金。王友民提出，马桃红阻止其撤离租赁场地，客观上致使其占用租赁场地，马桃红不能就扩大的损失要求其支付租金，本院对此辩解意见予以采纳。故，鉴于马桃红对拖延纠纷处理，导致纠纷处理时间延长应承担相应责任，结合第二个租赁年度的起止时间、全年度租金数额等因素综合考量，本院认为，王友民支付租金的数额以6个月的租赁费为限，即王友民支付马桃红租金8000元。王友民提出，2020年4月，马桃红已将部分租赁场地租给他人使用，应当扣减房租损失，依据双方签订租赁合同第一条规定（后院北边有盖房打算，不盖房期间6米供乙方使用，盖房6米让出。），活动板房占用租赁场地，不宜再单独扣减租金。马桃红主张租金过高部分，本院依法不予支持。3、违约方起诉解除合同，应当承担违约责任，需要对守约方的损失进行充分赔偿。导致本案租赁合同解除的主要原因是王友民不能按照政府有关环保的要求对租赁经营场所进行整改，致使其经营活动无法进行，其要求解除涉案租赁合同，马桃红不存在违约情形，依据法律规定，租赁合同解除，不能免除王友民的违约责任。双方所签订的租赁合同，对乙方王友民提前解除合同的违约责任，没有约定明确的赔偿数额，对于因王友民提前解除合同给马桃红造成的损失，应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及租赁合同的行业惯例处理。马桃红要求王友民支付损失10000元，本院综合考虑双方租赁合同的预期履行时间、预期收益、实际履行期限、不能履行原因等因素，认为马桃红的主张符合情理，不违背法律规定，本院予以支持。王友民辩解，其要求解除合同，属于不可抗力，应按照双方签订的租赁合同第十条，不承担违约责任，证据不足，本院不予采纳。4、王友民未按租赁合同约定使用租赁场地，在租赁期间，外运矿渣放置于租赁场地，解除租赁合同，马桃红要求其清除矿渣，恢复原状，证据充分，依法予以支持。依据评估结论，王友民应支付马桃红矿渣清理费用2840元及评估费2000元。王友民辩解，其按照要求使用租赁场地的理由，本院不予采纳。另，王友民请求马桃红、郭正淼赔偿其装载机停运损失52300元，郭正淼请求因王友民侵权给其饭店造成损失7200元，与本案不属同一法律关系，本案依法不做处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王友民与被告（反诉原告）马桃红于2018年6月8日所签订《经营场地租赁合同》。二、原告（反诉被告）王友民于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）马桃红房租8000元、损失10000元、场地矿渣清运费2840元及评估费2000元，以上合计22840元。三、原告（反诉被告）王友民存于租赁场地内的8个氧气瓶及废铁、废旧机器设备等由王友民于本判决书生效后十日内自行清运。四、驳回本诉原告王友民的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告马桃红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2430元，由原告王友民负担2000元，由被告马桃红被告负担430元；反诉费370元，由反诉原告马桃红负担185元，由反诉被告王友民负担185元。本诉被告及反诉被告负担部分限本判决生效后七日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  王素芳人民陪审员  许干周人民陪审员  丁红伟二〇二〇年六月十日书 记 员  刘倩倩