江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13683号原告：陈德军，男，1972年3月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：江苏铸辉律师事务所，统一社会信用代码31320000678974394B，住所地沭阳县沭城街道北京北路**。负责人：张铁铸，该所主任。委托诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。原告陈德军诉被告江苏铸辉律师事务所（以下简称铸辉所）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告陈德军，被告江苏铸辉律师事务所律师委托诉讼代理人潘辉（参加第一、三次庭审）、李军兵（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告迁出沭阳县北京北路1号原民政局办公大楼三楼；被告支付原告上述房屋占有使用费30000元（2016年10月22日至2019年10月21日期间，按60000元/年×3年÷6计算）。事实和理由：沭阳县北京北路1号原民政局办公大楼系原告等六人于2009年共同购买，为共有财产，各共有人各占16.66%份额。案涉房屋原系国有资产，由被告租赁使用，在原告等六人购买后，租赁合同已经终止。但原告等六人购买大楼后，被告既不与原告等六人签订租赁合同，也不搬离大楼，占有房屋使用至今，侵害了原告的合法权益。按照当时房地产市场房屋出租情况，案涉大楼三楼的同期租金应为每年60000元，原告现暂主张2016年10月22日至2019年10月21日期间原告应得的租金30000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告北京北路1号原民政局办公大楼三楼房屋原告2013年12月至2019年11月期间应得的占有使用费59500元[（62000元+40000元）/年÷2×7年÷6]。被告对原告主张的案涉大楼系原告等六人购买，案涉大楼为六人按份共有的事实没有异议，但辩称：1、被告主体不适格，本案名义上是被告在使用案涉房屋，实际为共有人之间对房屋利用行为产生的收益存在争议，原告应当起诉其他共有人解决共有人之间的收益问题。被告使用案涉房屋，是经过案涉房屋共有人的同意，并不存在违法使用行为。虽然被告与六个共有人没有签订书面的使用合同，但被告使用案涉房屋有十年之久，原告未提出任何异议。因此，被告使用案涉房屋没有非法侵害原告利益，原告的诉求没有法律依据。2、原告主体不适格，被告使用案涉房屋时是经过六个出资人同意，案涉房屋并非是原告自己所有，原告在未经其他共有人同意，也未经他人授权情况下不得对其他共有人的行为排除妨害。3、原告诉请被告支付租金，没有法律规定的基础关系，原告与被告之间没有达成租赁合同，原告也从未要求过被告签订租赁合同，对租金数额也没有进行约定，原告要求被告支付租金没有事实依据。4、案涉房屋虽然是六个共有人共同出资购买，被告使用案涉房屋是经六个共有人同意免费使用，不存在占用费的问题。且案涉房屋的管理人一直是张铁铸，原告无权起诉要求被告支付房屋占用费用。5、原告自2013年就离开铸辉所，至今才提起诉讼，可以从侧面证明铸辉所以前确实达成协议由被告免费使用案涉房屋。6、原告作为合伙人之一，对于楼房租金现状很清楚，其提出的房屋租金标准系2009年，现在远远达不到该标准。7、原告起诉2013年至今的占用费，已超过诉讼时效。综上，驳回原告的诉讼请求。双方当事人无争议的事实：2009年之前，被告铸辉所租用沭阳县北京北路1号原民政局综合楼三楼作为办公场所。原告陈德军原系被告铸辉所律师之一，2013年11月离开该所。2009年，原告与当时被告铸辉所的律师张铁铸、徐某、潘辉、鲍某、王某于2009年10月10日签订了《协议书》，约定其六人自愿合伙共同购买位于沭阳县镇江路南侧、北京北路西侧原民政局综合楼房地产，达成如下协议：……二、上述六人的出资额与出资比例为：张铁铸34.46万元、占出资比例为16.66%；徐某34.46万元、占出资比例为16.66%；潘辉34.46万元、占出资比例为16.66%；陈德军34.46万元、占出资比例为16.66%；王某34.46万元、占出资比例为16.66%；鲍某34.46万元、占出资比例为16.66%。即各占六分之一。三、一致推举张铁铸为该房地产权的持证人，徐某、潘辉、陈德军、王某、鲍某为该房地产权的共有人……2009年10月14日，在张铁铸的主持下，徐某、潘辉、鲍某、王某、陈德军共同参加了会议，会议记录内容为“时间：2009-10-14晚，地点：所张铁铸办公室，内容：剩余房屋对外出租的有关事项，参加人：张铁铸徐某潘辉陈德军玉林鲍某，主持人：张铁铸我们成功购买下此房，这就是在座各位的家庭财产了，所以只要是涉及经济上的，我必须征得各位的一致意见，现在当务之急有两点：一是尽快办理两证，二是尽快将剩余房子租出去。请各位确定剩余房子的出租低价，以便对承租人商谈，三楼永久免租金，用于律师办公用。徐某、潘辉、陈德军、王某、鲍某一致意见为：1、底层2间门面房各为不低于6000元；2、二层不低于6万元；3、四层不低于4万元；4、五层不低于3.5万元；5、六层不低于2.5万元。五、六两层同时出租，不低于6万元。但根据商谈情况，万一出租情况不好，可作适当调低，并授权张铁铸作为出租方代表人对外签订房屋租赁合同。”后案涉房屋除三楼以外的其它楼层房屋对外出租，原告领取了房租收益六分之一的份额。另查明：案涉房屋已取得房屋所有权证，该所有权证载明房屋所有权人为张铁铸，附记注：该房屋为共有产权，共有权人徐某占出资份额16.66%，潘辉占出资份额16.66%，陈德军占出资份额16.66%，王某占出资份额16.66%，鲍某占出资份额16.66%。再查明：案涉房屋共有人中，张铁铸、潘辉称被告铸辉所使用案涉房屋为永久免租金使用，其他共有人对会议记录中“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，并称共有人之间并未就案涉房屋三楼永久免租金达成一致意见。本案的主要争议焦点是：原告主体是否适格；被告应否向原告支付案涉房屋三楼的占有使用费；如需支付，原告主张的占有使用费如何计算，原告的请求是否超过诉讼时效。关于原告的主体是否适格问题，本院认为，原告的诉讼主体适格。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”原告系案涉大楼的共同有人之一，对案涉房屋享有管理的权利，其诉讼主体适格。关于被告应否向原告支付占有使用费的问题。本院认为：物权法第九十六条规定中的“管理”应当包括共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。本案中，被告铸辉所使用案涉大楼三楼房屋，是基于原告等六共有人未购买案涉大楼之前就已承租方式使用的。在原告等六共有人购买后，被告铸辉所仍继续使用三楼房屋，当时原告等六共有人均系被告铸辉所成员，且均未提出异议，视为对被告铸辉所使用三楼房屋的认可，故被告铸辉所占有使用案涉房屋系合法占有，不存在无权占有或侵权行为。原告主张被告使用案涉三楼房屋不应当免费使用，且共有人之间也未约定三楼永久免租金使用，对于会议记录中记载的“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，称该内容系张铁铸后添加，并申请对该内容与其他内容是否系同一时间形成以及是否系同一支笔形成进行鉴定。本院认为，对于原告的该申请，首先应考虑被告应否向原告支付占有使用费，才能再考虑是否需要鉴定的问题。被告铸辉所免费使用案涉房屋是基于部分共有人所作的免费使用的意思表示。正如原告所述，各共有人对案涉房屋都有管理的权利和义务，故部分共有人作出将案涉房屋供被告铸辉所免费使用，亦是该部分共有人行使管理的权利，并非被告铸辉所使用案涉房屋侵害了原告的利益。原告虽对会议记录中“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，但因会议记录系六个共有人之间形成的，系六个共有人内部关系，对于被告而言，不论该内容是否真实，均不影响被告对案涉房屋的使用。因此，对原告申请的对会议记录中其不予认可的内容进行鉴定，本院不予准许。对原告要求被告铸辉所支付案涉房屋三楼占有使用费的请求，本院不予支持。对于本案的其他争议焦点，本院不再予以审查。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈德军的诉讼请求。案件受理费1288元，保全费615元，合计1903元，由原告陈德军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1288元。审 判 长  张磊娟人民陪审员  王育强人民陪审员  王松生二〇二〇年六月十九日书 记 员  马艳秀书 记 员  华 婕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。