江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初550号 原告：熊传富，男，1973年11月18日出生，汉族，住江西省广昌县。 原告：王润秀，女，1974年10月4日出生，汉族，住江西省广昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：熊四平，江西南芳律师事务所律师。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌县分公司，住所地为江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。 原告熊传富、王润秀与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊传富及其委托诉讼代理人熊四平、被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊传富、王润秀向本院提出诉讼请求：1.要求亚凌公司广昌分公司严格按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理条款执行，返还熊传富、王润秀房价款人民币28364.66元；2.要求亚凌公司广昌分公司返还多收熊传富、王润秀契税和维修基金3597.29元；3、要求亚凌公司广昌分公司支付逾期办证违约金2465元；4.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：2012年10月19日，熊传富、王润秀与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央3号楼4单元308室住宅，合同登记面积为117㎡，单价为3441.73元，并购买了该楼47室的车库，合同登记面积为23.23㎡，单价为人民币3888元。双方签订的合同第五条第二点中写明，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人返还买受人，绝对值超过3%的部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。另合同第十五条约定一年内办好房产证及契证，亚凌公司广昌分公司不能在规定期限内办好房地产权证书的，熊传富、王润秀不退房，亚凌公司广昌分公司按已付房价款的0.5%支付违约金。合同签订后，熊传富、王润秀依照合同约定如期付清全部购房款493000元，并预交契税和维修基金等合计21996.94元。但熊传富、王润秀近期才获悉涉案房屋于2018年2月13日才办好产权证，且住宅产权登记面积为112.99㎡，面积差4.01㎡。面积误差比绝对值为3.427%；车库产权登记面积为21.23㎡，面积差为2㎡，面积误差比绝对值为8.61%。住宅和车库产权登记面积均小于合同约定面积且绝对值大于3%。另外，案涉不动产实际契税和维修基金未达到原告预交数额，依合同约定，亚凌公司广昌分公司应予以退还。熊传富、王润秀多次找亚凌公司广昌分公司协商处理，均遭拒绝，遂具状诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，由法院根据熊传富、王润秀提供的相关证据核查面积，合同只是约定双倍返还住房的面积。误差面积由法院核定，契税由实际交款发票核定，希望熊传富、王润秀不要按双倍计算误差，如能按单倍计算误差面积款他们争取在7月30日之前给付给熊传富、王润秀，至于违约金，他们已经办理了房产证，不存在支付违约金了，如果熊传富、王润秀执意要求返还违约金，他方保留解除合同诉权，维修基金已经交给相关部门了，如果熊传富、王润秀执意要返还维修基金，这应该是另一个法律关系，与本案无关。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：熊传富、王润秀提交的身份证、企业信用信息公示报告一份、不动产权证、交房结算清单、收据、税收发票、维修基金缴存使用记录，上列证据，经审查，真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。对熊传富、王润秀提交的商品房买卖合同，亚凌公司广昌分公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，对于关联性，本院将根据合同以及法律规定进行认定。 根据本院审查确认的证据，结合原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下： 2012年10月19日，熊传富、王润秀与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，熊传富、王润秀向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央3号楼4单元308室住宅，合同登记面积为117㎡，单价为3441.73元，总价402682元，并购买了该楼47室的车库，合同登记面积为23.23㎡，单价为人民币3888元，总价90318元。住宅和车库房价合计493000元。合同第五条第2点对面积差异的处理约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…买受人不退房的…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。”现熊传富、王润秀购买的住宅产权登记面积为112.99㎡，车库产权登记面积21.23㎡，均小于合同约定面积。亚凌公司广昌分公司在2013年2月21日向熊传富、王润秀交付房屋，收取熊传富、王润秀契税11666.36元、维修基金5609.2元，契税发票显示熊传富、王润秀所购住宅应收契税5833.21元、车库应收契税2476.26元，印花税41.3元，合计8350.77元。维修基金卡显示熊传富、王润秀所购住宅与车库应缴维修基金5368.8元。另合同第十五条约定，亚凌公司广昌分公司公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司公司提供的资料报产权登记机关备案。如因亚凌公司广昌分公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。2013年2月21日亚凌公司广昌分公司向熊传富、王润秀交房，熊传富、王润秀并办理了交房手续。2018年2月13日，亚凌公司广昌分公司将办好的不动产权证书交付熊传富、王润秀。现熊传富、王润秀要求亚凌公司广昌分公司按照合同约定向其返还房价款，支付逾期办证违约金，退还多收契税，退还多收维修基金，双方协商未果，熊传富、王润秀诉至本院。 本院认为，熊传富、王润秀与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵照履行。 一、关于面积差价款问题。 现熊传富、王润秀购买的住宅及车库产权登记面积均小于合同约定面积，亚凌公司广昌分公司应当按照合同约定的方式向熊传富、王润秀支付面积差价款。熊传富、王润秀购买的住宅合同约定面积为117㎡，单价为3441.73元，而产权登记面积为112.99㎡，故面积差为4.01㎡，面积误差比绝对值为3.4%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还熊传富、王润秀面积差价款12080.47元（117㎡×3%×3441.73元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还熊传富、王润秀3441.73元[（4.01㎡-117㎡×3%）×3441.73元×2]，熊传富、王润秀购买的车库合同约定面积为23.23㎡，单价为3888元，而产权登记面积为21.23㎡，故面积差为2㎡，面积误差比绝对值为8.6%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还熊传富、王润秀面积差价款2709.55元（23.23㎡×3%×3888元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还熊传富、王润秀，对此，亚凌公司广昌分公司认为合同只约定了住房面积误差是超过3%要双倍返还，没有约定车库的面积误差超过3%要双倍返还。根据整个合同前后的内容约定、前后内容的逻辑性以及《最高人民法院》第十四条的规定，本院认为亚凌公司广昌分公司的答辩缺乏事实与法律依据，不予采纳。对面积误差比超过3%的部分的房价款，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还熊传富、王润秀10132.91元[（2㎡-23.23㎡×3%）×3888元×2]。亚凌公司广昌分公司共应返还熊传富、王润秀住宅及车库面积差价款28364.66元（12080.47元+3441.73元+2709.55元+10132.91元）。 二、关于退还多收维修基金、多收契税问题。 熊传富、王润秀要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税3356.89元，退还多收维修基金240.4元，合计3597.29元的诉讼请求，虽然合同并未对该事项进行约定，但根据交易习惯，亚凌公司广昌分公司代收契税及维修基金事项的处理方式应属于商品房销售合同应有的附属内容，亚凌公司广昌分公司应当履行该义务。对于熊传富、王润秀要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税3356.89元，但经核算应为3315.59元，故本院对该诉讼请求予以部分支持,即亚凌公司广昌分公司退还多收契税3315.59元（11666.36元-5833.21元-2476.26元-41.3元），对退还多收维修基金240.4元（5609.2元-5368.8元）的请求，本院予以支持。 三、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，亚凌公司广昌分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司提供的资料报产权登记机关备案。现亚凌公司广昌分公司于2013年2月21日将商品房交付熊传富、王润秀使用后，至2018年2月13日才办理好涉诉房产的房屋产权证书，超过360天内办理权属登记，按照约定构成违约，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，逾期办证违约金为493000元×0.5%=2465元，故对熊传富、王润秀诉请支付办证违约金2465元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条之规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付熊传富、王润秀住宅及车库面积差价款28364.66元。 二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收熊传富、王润秀住宅及车库契税3315.59元。 三、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收熊传富、王润秀住宅及车库维修基金240.4元。 四、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付熊传富、王润秀住宅及车库逾期办证违约金2465元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费660.7元，减半收取330.35元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  郑志勇 二〇二〇年六月三十日 法官助理邱芩 书记员揭芸