云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初41号原告：葛某1，男，汉族，2008年2月26日生，住址：辽宁省昌图县。法定代理人：葛某2，男，汉族，1975年11月10日生，身份住址辽宁省昌图县。委托代理人（特别授权代理）：万强，辽宁齐泰律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：姜文静，辽宁齐泰律师事务所实习律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。住所：云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区丽江复华壹号院。法定代表人：张卫军。委托代理人（特别授权代理）：宋辉，男，汉族，1982年2月17日生，住址天津市滨海新区。原告葛某1诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告葛某1之委托代理人万强、姜文静到庭参加了诉讼，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告葛某1向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认位于云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区（丽江复华壹号院.悦境项目）第64幢第2单元2-3层第201号房屋归原告所有；2、判令被告向原告交付位于云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区（丽江复华壹号院.悦境项目）第64幢第2单元2-3层第201号房屋，并按照合同约定协助原告办理房屋产权过户登记手续；3、判令被告向原告支付自2019年1月28日起至2019年12月31日止延迟交付房产违约金86095元以及自2020年1月1日起至实际交付之日止的违约金（按日计算向原告支付全部房价款万分之一×逾期天数）；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2018年8月6日与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买被告销售的位于云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区（丽江复华壹号院.悦境项目）第64幢第2单元2-3层第201号房屋。房屋面积82.59平方米，单价为每平米32651.5元，合同总价为257万元。原告按照合同约定于2018年8月6日前一次性支付了全部房款。被告于当日为原告办理了商品房买卖合同备案登记。根据双方合同约定，被告应于2018年10月30日前向原告交付该商品房，但截至2020年1月1日，被告未能履行其合同约定的交房义务，也未按照合同约定履行办理房屋产权登记的义务。按照双方所签《补充协议》第三条第2款的约定，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，自宽展期届满之日起至实际交付之日（实际交付日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。按照合同约定，交房宽展期届满之日为2019年1月27日。自2019年1月28日起，被告应按日向原告支付已交购房款257万元的万分之一的逾期交房违约金，至2019年12月31日已产生违约金86095元（2570000×0.0001×335天）。依据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求。补充：1、丽江市古城区人民法院于2019年11月21日下发（2019）云0702民初905号民事判决书确认红树林项目于2018年12月27日竣工验收。2、该涉案房屋已经房产局备案在原告名下。综上，已经符合房屋确认给原告所有的事实和法律依据。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未作答辩。为支持其诉讼请求，原告葛某1向本院提交了如下证据：证据1：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订该合同，且就俄古罗片区（丽江复华壹号院.悦境项目）第64幢第2单元2-3层第201号房屋成立买卖合同关系,对房屋该《商品房买卖合同》合法有效，且原告已支付全部购房款,原告所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。按照双方所签《商品房买卖合同》项下的《补充协议》第三条第2款对违约金进行了约定。证据2：《商品房买卖合同登记备案表》，拟证明被告为原告办理了商品房买卖合同备案登记。登记号为ＬＪ2018080602186。证据3：原告购房的付款票据：2018年7月6日的定金银行交易明细2万元、2018年7月15日购房款银行交易明细50万元；2018年8月6日中国建设银行客户回单1713724.56元等相关票据，拟证明原告已全额支付购房款，原告直接向被告支付购房款2233724.56元。证据4：与丽江宜乐公司签订的《补充协议》、《委托经营合同》、《临时管理规定》，拟证明原告与丽江宜乐酒店管理有限公司签订委托合同，该份协议约定提前给付原告两年分红款，且将扣税后剩余的分红款336275.44元抵作购房款。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。经审查：原告葛某1提交的全部证据，能有效证明其的诉讼主张，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法向丽江市自然资源和规划局调查取证。丽江市自然资源和规划局向本院出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》。原告对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：无异议。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：该《情况》只是对项目是否按规划施工进行的说明，针对“君临”项目是发了核实意见，对其他项目是否符合规划未进行核实，要查实的问题是否办理产权证应该到丽江市住建局查询，要先有核实意见书，住建局才能备案，目前房屋已经建完了，只是手续未办完。“悦境”和“源著”内装修还未完成，未投入使用，其余的“君临”、“七星酒店”、“楹台”都已完工，投入使用了，涉案的“君临”、“七星酒店”实际上是委托了宜乐酒店公司经营，房屋实际是由他们在管理，购房人直接与宜乐签订了合同，要拿房子，应该是直接与宜乐酒店拿，房子现在是已经建成了，但还未办证，达不到交付条件。确认“君临”项目截止2020年5月12日已经经过规划核实，但是复华的其他子项目还未进行核实。经审查：丽江市自然资源和规划局向本院出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，程序合法，内容真实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2018年8月6日，原告葛某1与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经协商一致，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告葛某1购买被告开发的位于古城区束河街道俄古罗片区丽江复华壹号院·悦境项目第64幢第2单元第2-3层201号不动产，建筑面积为78.71平方米，合同总价款为2570000元。合同约定，原告应当于2018年8月6日前支付该商品房全部价款，被告则应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产。合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量与保修等事项进行了约定。作为《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》第3.2条约定“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）。宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，则双方同意按照下列方式分别处理（1、2）不作累加：（1）、自宽展期届满之次日起至实际交付之日（实际交付之日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同及补充协议签订后，原告认为“其于2018年7月6日支付定金2万元、于2018年7月15日支付购房款50万元、于2018年8月6日支付1713724.56元，合计支付购房款2233724.56元。按照原告与丽江宜乐酒店管理有限公司签署的《委托经营合同》和《补充协议》，丽江宜乐酒店管理有限公司已经将前2年的收益款336275.44元折抵房款”。2018年10月22日，涉案不动产办理了《商品房买卖合同登记备案表》，该登记表载明：“合同总金额：2570000元；合同房屋情况：64幢2单元2-3层201号房；付款方式：一次性付款；付款金额：2570000元；付款日期：2018年8月6日”。2018年8月6日，原告与案外人丽江宜乐酒店管理有限公司签署的《委托经营合同》和《补充协议》，约定案涉房屋交由案外人丽江宜乐酒店管理有限公司经营管理。现原告认为，根据丽江市古城区人民法院2019年11月21日作出的（2019）云0702民初905号民事判决书，已确认红树林项目于2018年12月27日竣工验收，且房屋已备案在原告名下，可以确认涉案房产属原告所有，并已符合办理产权证和交付房产的条件。另查明，丽江市自然资源和规划局确认至今未收到涉案项目的规划核实申请。本院认为，原告葛某1与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（系附件），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、原告向被告支付的购房款为多少；2、被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题；3、延迟交付房产违约金能否得到支持的问题；4、涉案房产能否向原告交付的问题；5、能否确认丽江复华壹号院.悦境项目第64幢第2单元2-3层第201号房屋归原告所有。关于原告向被告支付的购房款为多少的问题。本案中，原告仅向被告实际支付了购房款2233724.56元，原告认为丽江宜乐酒店管理有限公司已经将前2年的收益款336275.44元折抵为房款，共计支付购房款2570000元。从原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》来看，被告认可原告一次性支付了购房款2570000元，加之被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告诉讼主张进行抗辩的权利，故本院确认原告向被告支付的购房款为2570000元。关于被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同之约定，在原告已按约定履行了支付购房款之义务的情况下，被告亦应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产，但根据《补充协议》第3.2条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）”之约定，被告交房宽展期届满时间为2019年1月28日，现约定的期限已届满，被告仍未按照约定向原告交付涉案房产，被告有义务将涉案不动产交付原告，并有义务协助原告办理涉案不动产的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下，但办理不动产登记是政府不动产登记部门的行政职权，相关法律法规对不动产能否办理证照有明确规定，而本案中，涉案房屋目前相关规划核实等验收手续尚未完成，亦即涉案房屋所在工程尚未竣工验收，在客观上不符合办理不动产登记条件，故本院对原告要求被告协助其办理房屋的过户手续，将该房屋过户到其名下，并协助办理不动产过户登记手续的诉讼请求不予支持。但原告的上述诉讼请求，其可待涉案房屋所在工程项目竣工验收后再与被告协商解决或另行主张。关于延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。被告未按照约定向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，被告应当承担逾期交房之违约责任。按照《补充协议》第3.2条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定，该约定符合法律和行政法规的规定，本院予以确认。对原告主张自2018年1月28日起计算至2019年12月31日的延迟交付房产的违约金，本院对计算起止时间依法调整为：约定交房时间为2018年10月30日，但扣除90日的宽展期后，被告应当于2019年1月28日向原告交付房产，故被告应当于2019年1月29日起以每日按全部房价款万分之一向原告支付违约金，即总房价2570000元×337天（2019年1月29日至2019年12月31日）×0.1‰＝86609元。现原告主张86095元，本院支持86095元。对原告主张按全部房价款万分之一计算自2020年1月1日起至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于涉案房产能否向原告交付的问题。原告在庭审中虽认为根据丽江市古城区人民法院2019年11月21日作出的（2019）云0702民初905号民事判决书，已确认红树林项目于2018年12月27日竣工验收，经本院依法审查确认（2019）云0702民初905号民事判决书已发生法律效力。但该案案涉工程为“丽江复华度假世界项目悦境、源著、楹台及酒店小市政工程，承包范围包括但不限于室外雨水工程、室外污水工程、室外压力排水工程、室外电气等工程”，该竣工验收系发包方与承包方之间的验收，而非行政机关的验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工。经验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，而本案的案涉房产所在的丽江复华壹号院·悦境项目尚未经规划核实，尚不符合房产交付条件，故本院对原告要求被告交付位于丽江复华壹号院·悦境项目第64幢第2单元2-3层第201号不动产的诉讼请求不予支持，原告可待交付不动产条件成就时再与被告协商解决或另行主张。关于能否确认丽江复华壹号院.悦境项目第64幢第2单元2-3层第201号房屋归原告所有的问题。原告提交了《商品房买卖合同登记备案表》，证明涉案房产已办理了备案登记，但商品房买卖合同备案登记，不是物权的设立、变更和转让，也不产生物权公示的效力，加之涉案房产尚未经相关行政部门的竣工验收，尚不满足物权确认的条件，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张不予支持。原告可待物权确认条件成就时与被告协商解决或另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛某1支付逾期交房违约金人民币86095元，并继续支付自2020年1月1日起每日按全部房价款2570000元的万分之一计算至实际交付之日止的违约金；二、驳回原告葛某1的其他诉讼请求。案件受理费1952元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  和丽梅二〇二〇年六月二十八日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】