文书内容终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4668号原告：广州力凯贸易有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路**后座自编**。法定代表人：莫美好，总经理。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被告：亚创青联公寓管理（广州）有限公司，，住所地：广州市荔湾区南岸公路**后座自编**第**商铺法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：赖政先，男，该司员工。委托诉讼代理人：陈会灵，男，该司员工。原告广州力凯贸易有限公司与被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人潘小拥，被告法定代表人张斌、委托诉讼代理人陈会灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州力凯贸易有限公司向本院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付从2019年12月1日至2020年6月30日的房屋租金3197000元；2.判令被告向原告支付逾期支付房屋租金违约金（从2019年8月6日开始至被告付清租金之日止，每日按逾期支付租金的千分之一计算），暂计算至2020年6月11日为524371元；3.判令被告向原告赔偿律师费80000元；4.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月5日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：出租方（原告）同意出租坐落于广东省广州市荔湾区南岸路18号后座（房地权证：自编1号、2号、3号、4号、5号、8号、11号、东侧锅炉房、东侧车间、东则煤仓）上述房地权证所含地界范围内的房屋及其现时附属物，合计建筑面积为15000平方米的建筑物，由承租方（被告）承租并用于经营公寓、办公写字楼及商铺。租赁期限为十五年，自2018年4月1日起至2033年3月31日止；2018年4月1日至2021年3月31日，每月租金为480000元（2018年4月1日至10月31日为免租期），除本合同另有约定外，承租方应当于每月5日前向出租方支付当月租金；违约责任：如承租方逾期支付租金，每逾期一日【按逾期付款额的千分之一】支付违约金。如果双方无法协商一致解决纠纷，则违约方应承担守约方为维护自己权益支付的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。发生争议，提交该租赁房产所在地人民法院通过诉讼解决。合同签订后，原告按合同约定将房屋移交给被告使用，被告2018年8月开始，没有按时支付房屋租金，2019年12月1日至2020年6月11日的租金没有支付。依据合同约定，被告应当向原告支付逾期支付租金的违约金。原告为维护自己合法权益而支付的律师80000元律师费应由被告承担。被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司答辩：第一，我司对原告诉讼请求中所描述的欠租情况无异议。原因是年前以及疫情爆发后，标的物业中的租赁商户出现大面积撤场以及欠租导致我司经营困难资金链不足，所以无法按时缴纳租金给业主方。其中疫情前所拖欠的租金也一直积极与业主方协商逐步付清，但意外又发生了影响所有实体性行业的新冠××疫情，所以导致此情况，实数无奈，也对原告深感抱歉。第二，现在疫情影响逐步得到控制，我司也希望继续保持良好的合作关系，尽力筹集款项付清所欠租金，望原告能够体恤我司目前经营上的困难，酌情给予一定疫情免租期以及减免诉讼请求中的违约金，大家共渡难关。经审理查明，广州市荔湾区南岸路18号后座自编1号-5号、8号、11号以及18号东侧锅炉房、东侧车间、东侧煤仓，建筑面积共计8914.09平方米，登记产权人为原告。2018年2月5日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方将涉案房屋及其现时附属物，合计建筑面积15000平方米的建筑物（以下简称涉案房屋）出租给承租方用于经营公寓、办公写字楼及商铺。出租方同时将租赁房产之附属设施设备（包括但不限于附属通道、楼梯、设备、设施等）提供给承租方使用。双方商定租赁期限为十五年，自2018年4月1日起至2033年3月31日至，出租方应于2018年4月1日前向承租方交付用于公寓、办公写字楼用途的该部分租赁房产，并于2018年7月1日前向承租方交付用于商铺用途的该部分租赁房产；租赁房产交付之日起至2018年9月30日止为免租装修期，免租装修期内，承租方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该租赁房产发生的水、电、燃气等费用。本合同约定租金并不包括承租方因经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。承租方需支付960000元给出租方作为押金，同时收取承租方首月租金；押金在合同期满、合同提前解除或者合同被认定无效后5日内无息退还。承租方需向出租方交100万，作为水电场地现有设施设备押金，押金在合同期满、合同提前解除或者合同被认定无效后5日内无息退还。租金计算的起始日以免租装修期满的次日为准。首年度租金为按租赁房产建筑面积计算，每月租金总额为480000元；2018年4月1日至2021年3月31日，每月租金总额为480000元。除本合同另有约定外，承租方应当于每月5日前向出租方支付当月租金。如承租方逾期支付租金，每逾期一日按逾期付款额的千分之一支付违约金；逾期超过45天的，则出租方有权收回房屋自行使用，并追究承租方的赔偿责任。如果双方无法协商一致解决合同纠纷，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用等等。《租赁合同》签订后，原告交付涉案房屋给被告使用。被告向原告支付约定的押金，并按月支付合同租赁费用（2019年8月开始的月租赁费用支付详见附表）。2020年6月11日，本案进行了开庭审理。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，被告陈述因受新冠××疫情影响，涉案房屋的次承租人暂时无力向其支付租金，造成其向原告支付租金的困难。关于原告主张的违约金，被告认为该违约金标准过高，希望法院予以调低。本案中，被告还陈述其承租涉案房屋后将园区转租用于公寓租赁、商铺经营、健身房经营。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。《租赁合同》约定租赁建筑面积为15000平方米，但涉案房屋实际登记产权面积为8914.09平方米，而对于超产权面积部分，当事人并没有提供证据证实具有合法报建手续。因此，《租赁合同》关于面积8914.09平方米的约定有效，而超产权面积部分无效。关于租金问题。原告已经向被告交付全部涉案房屋，对于8914.09平方米部分，被告理应按照合同约定的费用标准（480000元/15000平方米的单位面积费用，下同）所计算的相应金额支付租金。而对于超产权面积部分，虽然合同约定无效，但被告已实际占有使用，故其仍应向原告支付相应房屋使用费。原告主张的超产权面积部分的租金，实际上为房屋使用费，该部分费用可以参照合同约定的费用标准计算。原告关于涉案房屋15000平方米的租金、使用费的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告庭后在2020年6月28日支付的2019年12月剩余租赁费用及2020年1月租赁费用，应给予相应扣除。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应开始后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。基于前述响应级别调整的影响，被告抗辩原告应给予减免疫情期间的租金或使用费，依据合理。依公平原则，本院酌定：2020年2月1日至2月23日租金和使用费，被告按费用标准的30%即114207元（480000元×23/29×0.3）支付；2020年2月24日至5月8日，按费用标准的70%即828240元支付〔480000元×（6/29+2+8/31）×0.7〕。2020年5月9日开始的租金和使用费，按照合同费用480000元/月支付。本案处理的应是截至本案开庭之日，即2020年6月11日的租金及房屋使用费，之后涉案房屋的租金和使用费问题，应由当事人应另寻途径解决。关于租金逾期违约金及律师费。合同约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金。本案中，被告对原告有关逾期支付租金的主张并无异议，故被告应承担相应的违约责任。至于2020年2月开始至本案开庭时的逾期违约金，由于受疫情影响，被告拖欠租金不可完全归责于被告，故对原告该部分逾期违约金主张，本院不予支持。由于涉案合同存在超面积租赁无效问题，原告主张的前述2019年8月至2020年1月的租金逾期违约金的基数应当以逾期租赁费用金额的8914.09/15000确定。关于逾期违约金标准问题，合同约定每日按逾期付款额的千分之一计算违约金；被告对此提出计算标准过高的异议。结合合同履行实际情况以及正常商业资金往来习惯，本院酌定为：租金逾期违约金以每月所拖欠租赁费用额的8914.09/15000为基数，按每日万分之四标准计，自当月6日起计至实际付清之日止。有关律师费问题，原告已经举证其支付了80000元的律师费，而且合同约定律师费由违约方负担，故原告本案所主张80000元，依据正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司向原告广州力凯贸易有限公司支付2020年2月1日至2020年6月11日的租金及使用费1474576元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司向原告广州力凯贸易有限公司支付2019年8月至2020年1月的租金逾期违约金（以每月逾期支付的租赁费用额的8914.09/15000为基数，按每日0.04%标准，自当月6日起计至实际付清之日止，2019年8月至2020年1月的租赁费用支付情况详见附表）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司向原告广州力凯贸易有限公司赔偿支付律师费80000元；四、驳回原告广州力凯贸易有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18606元，由原告广州力凯贸易有限公司负担7815元，被告亚创青联公寓管理（广州）有限公司负担10791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年六月三十日书记员  管军军黄辉燕附表（租赁费用支付情况表）：            年度              月份              支付时间              租赁费用金额（元）                  2019              8              2019年8月26日              50000                  2019年9月24日              430000                  9              2019年9月24日              480000                  10              2019年10月14日              100000                  2019年10月28日              100000                  2019年11月4日              200000                  2019年11月8日              80000                  11              2019年11月14日              100000                  2019年12月2日              50000                  2019年12月5日              100000                  2019年12月6日              70000                  2019年12月14日              50000                  2019年12月17日              30000                  2020年1月6日              80000                  12              2020年1月8日              40000                  2020年2月24日              43000                  2020年3月5日              40000                  2020年3月9日              40000                  2020年6月28日（庭后）              317000                  2020              1              2020年6月28日（庭后）              480000                  2                            未支付                  3                            未支付                  4                            未支付                  5                            未支付                  6                            未支付