北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10848号原告：邢娜，女，1988年2月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王金林（邢娜之夫），男，1986年7月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：邢庆瑞，男，1962年5月10日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：高艳清，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京住总万科房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇瑞旗家园**楼**。法定代表人：孔繁笈，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京建祥宇律师事务所律师。被告：北京伟业联合房地产顾问有限公司，住，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城**院**楼**/div>法定代表人：徐斌，董事长。委托诉讼代理人：杜瑶瑶，女，本单位法律专员。被告：赵蕾蕾，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省。原告邢娜、邢庆瑞与被告北京住总万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）、北京伟业联合房地产顾问有限公司（以下简称伟业公司）、赵蕾蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢娜的委托诉讼代理人王金林，邢娜、邢庆瑞共同委托诉讼代理人高艳清，万科公司的委托诉讼代理人孙无为，伟业公司的委托诉讼代理人杜瑶瑶通过线上庭审参与诉讼，被告赵蕾蕾经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邢娜、邢庆瑞向本院提出诉讼请求：1、伟业公司和赵蕾蕾立即返还原告契税165970．06元及利息（以165970．06元为基数，按照年利率24%计算，自2015年5月27日其至实际返还之日止）；2、万科公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2013年11月4日，原告在万科公司售楼处，在自称为万科公司的销售员工赵蕾蕾的撮合下，与万科公司签订《北京市商品房预售合同》及一系列附件补充协议。合同签订之后，原告依约履行协议内容，后续手续事宜全部和赵蕾蕾对接沟通。2015年5月，原告在售楼处要求万科办理房屋交付手续，赵蕾蕾告知因原告是团购购房，可以走公司内部手续享受契税八折优惠，并要求原告将契税打入其私人账户中，原告遂于2015年5月27日将165970．06元打入赵蕾蕾建设银行账户中，后万科公司将房屋交付给原告。但至今未为原告交纳契税。原告认为，房屋销售地点为万科公司售楼处，根据《北京市商品房预售合同》看出伟业公司是万科公司的销售代理机构，赵蕾蕾系伟业公司销售员，原告有理由相信赵蕾蕾的行为并非其个人行为，而系职务行为，故三被告应当向原告承担契税返还义务。北京住总万科房地产开发有限公司辩称，伟业公司是万科公司委托的专业销售代理顾问公司，赵蕾蕾系伟业公司的员工，这在《预售合同》第4页有明确的约定，原告述称赵蕾蕾系万科公司员工与事实不符。《交付使用通知书》明确契税两种交费方式：1、昌平区地方税务局第二税务所缴税。2、转账存入产权代办公司鼎春经纪公司的指定专用账户。原告交纳的物业费、公共维修基金都是以银行卡POS机转账方式付款且开具收据。赵蕾蕾虚构契税八折优惠事实，原告不顾书面提示无视常识疏忽大意贪图便宜，轻信赵蕾蕾个人承诺将八折优惠后的契税转账给赵蕾蕾私人账户，未及时向税务机关和被告售楼处核实，未开具任何收据收条，对钱款受损具有重大过错。由此带来的后果无论是刑事诈骗还是民事欺诈，应当由原告及赵蕾蕾个人承担，与被告万科无关。自2015年5月27日原告将款项交给赵蕾蕾起至2019年1月14日起诉要求万科承担责任已经超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，应予以驳回。北京伟业联合房地产顾问有限公司辩称，一、赵蕾蕾私自收取原告钱款是原告与赵蕾蕾之间的个人行为，不代表我司行为。伟业公司2013年销售代理金域华府项目，代理义务主要有宣传、寻找意向客户、促成签约。原告于2013年11月份签订商品房预售合同，视为伟业公司完成销售代理义务，代收客户契税非答辩人的义务。且原告提交的《交付使用通知书》中明确显示了缴纳契税的方式和指定收取契税的专用共管账户为代办公司的账户，原告在明知缴纳契税专用账户的前提下仍将钱款打给赵蕾蕾个人，此行为应视为原告与赵蕾蕾个人之间的私下钱款往来，与伟业公司无关。二、原告在将钱款支付给赵蕾蕾时非善意。原告签订《商品房预售合同》的时间为2013年11月4日，向赵蕾蕾转账时间为2015年5月27日，当时赵蕾蕾已从伟业公司离职。伟业公司完成销售代理义务时隔18个月之久后，赵蕾蕾要求原告将如此大额的钱款转到其个人账户时，原告有足够的理由产生合理怀疑。且根据原告的描述：原告是在万科公司的售楼处办理房屋交付手续时被赵蕾蕾电话告知需要先缴纳契税到其个人账户方能办理交付手续，原告既未当场向万科公司核实该情况也未与伟业公司联系核实。而是选择直接将钱款直接打给赵蕾蕾个人，此行为明显不符合常理。鉴于目前赵蕾蕾本人已无法取得联系，答辩人有理由怀疑赵蕾蕾本人以非法占有为目的虚构事实骗取原告钱款。三、原告的请求事项已超过诉讼时效。原告转账给赵蕾蕾的时间为2015年5月27日，距今已超过三年诉讼时效，且原告时隔三年多方提起诉讼亦说明其行为不符合常理。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。赵蕾蕾经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月4日，邢娜、邢庆瑞（买受人）与万科公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定购买房屋坐落于昌平区1611号房屋，出卖人委托销售机构为伟业公司，销售员为赵蕾蕾。合同附件十三《补充协议二》第十六条约定，如买受人采取的是本协议第九条第1款所述付款方式，买受人应委托代理贷款机构或其指定的代办机构代缴契税，买受人在办理该房屋交付使用前向代办机构设立的专用账户以转账方式缴存契税。合同签订后，双方依约履行。2015年4月21日，万科公司向原告出具《交付使用通知书》，要求原告集中办理交付手续，地点为，地点为住总万科金域国际项目售楼处、物业服务公司、房产证代办公司即相关服务人员现场集中办公，一站式办理所有手续。同时，该通知书明确载明契税交纳方式为：在办理交付使用手续前，根据出卖人《交付使用通知书》载明的房屋实测面积，前往出卖人指定场所办理商品房面积差结算手续，办理结算手续后，到昌平区地方税务局第二税务所缴纳契税。在一站式办理交付使用手续时，将契税自行存入到指定专用账户，具体信息为契税金额（暂按房屋最终总价3%预收）207462．57元（交纳金额最终以政府税务部门核准的金额为准，多退少补）。指定专用共管账户为账号×××，账户名称北京鼎春德融房地产经纪有限公司，开户行中国农业银行惠新里支行。原告称，因赵蕾蕾电话通知其团购买房可以享受税费八折优惠，并要求其将税费打入赵蕾蕾提供的个人账户，2015年5月27日，原告通过银行转账将165970．06元转入赵蕾蕾名下账号为×××的中国建设银行账户。2015年7月1日，邢娜、邢庆瑞与万科公司签订《面积差补充协议》约定涉案房屋立契价为6915419元，有关此单位的其他税费的收取，均以此立契价为计费依据。同日，在原告在万科售楼处通过POS机刷卡交纳了公共维修基金及第一年物业费。原告称2015年年底知道赵蕾蕾未缴纳契税，并于2016年起诉至法院，因案件涉及刑事犯罪移送公安处理。2019年7月5日，原告交纳涉案房屋契税207462．58元并获得税务机关出具的完税证明。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自身义务。赵蕾蕾收取原告165970．06元，未按照约定为原告办理契税缴纳手续，应当退还该笔款项并承担原告的利息损失，利息计算标准应当按照同期人民银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张赵蕾蕾返还款项并承担利息损失的合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然赵蕾蕾为预售合同中约定的销售人员，但预售合同附件及交付使用通知书已明确约定了契税交纳方式，并未授权销售机构或者销售员代为办理。赵蕾蕾自述可为原告办理契税交纳手续系超越代理权限的行为，在万科公司及伟业公司均未追认的情形下，应当由赵蕾蕾自身承担责任。原告称其有理由相信赵蕾蕾收取税费行为系职务行为，虽然赵蕾蕾是合同约定的销售人员，但契税纳税手续应当由税务机关依法办理，赵蕾蕾通过个人账户收取税费与合同约定不符，且契税享有优惠折扣亦与法律规定和生活常识不符，原告方轻信赵蕾蕾陈述，不能认定其有理由相信赵蕾蕾实施该行为具备代理权限，故原告要求伟业公司及万科公司承担责任的法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵蕾蕾于本判决生效之日起七日内返还邢娜、邢庆瑞165970．06元，并支付利息（以165970．06元为基数，自2015年5月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回赵蕾蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619元，由赵蕾蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费由赵蕾蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳，以实际票据金额为准）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  孙豫萍审判员  郭 悦审判员  宋玉希二〇二〇年六月三十日书记员  姚 倩