贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初5237号原告：张咏梅，女，1972年12月7日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：贵州华恺置地有限公司，统一社会信用代码91522600599367553U，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道**。法定代表人：杨博，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈奕汐，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽梅，贵州维律律师事务所律师。原告张咏梅与被告贵州华恺置地有限公司（以下简称“华恺置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张咏梅、被告华恺置地公司委托诉讼代理人陈奕汐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张咏梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金63324.00元（2017年12月31日至2020年4月18日的逾期交房违约金30024.00元，2017年12月31日至2018年12月30日的逾期交付城市基础设施中电话通信、有线电视、宽带网络违约金1095.00元，逾期交付公共设施违约金36.00元，逾期交付办理商品房转移登记文书违约金32169.00元，2020年4月19日至实际交付办理商品房转移登记文书的违约金、以已付购房款357432.00元为基数按日万分之五计算）；2、判令被告为原告办理商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积76.39平方米，总房价款357432.00元。原告已一次性付清被告购房价款，但被告未按合同约定时间向原告交付商品房及城市基础设施和公共设施，也未按约定为原告办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书。为维护自身合法权益，特向人民法院提起上述诉讼。华恺置地公司辩称，1、原告主张的逾期交付城市基础设施中燃气管道、电话通讯、有线电视、宽带网络违约金及公共服务设施违约金与逾期交房违约金存在重复计算，逾期交房违约金已涵盖城市基础设施中燃气管道、电话通讯、有线电视、宽带网络及公共服务设施逾期交付的违约责任，且原告2019年已经入住使用房屋，违约金只能计算至原告接房止；2、原告主张逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金按日千分之一计算，无事实和法律依据，亦无合同依据，双方签订《商品房买卖合同》约定，逾期办理房屋所有权初始登记在90日以内的，按已付房价款的千分之一承担违约责任，而不是按日千分之一连续计算违约金，原告主张2020年4月19日以后的违约金按日万分之五计算，并无合同约定；3、原告主张违约金过高，请求法院调整降低。经审理查明：2017年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017004780），约定原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积76.39㎡，房屋总价款357432.00元。合同约定：出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付房屋；水、电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；如果电话通信未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金，如果有线电视未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金，如果宽带网络未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.01%的违约金；出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。2017年4月20日，被告向原告出具《房屋销售专用收据》，确认收到原告支付购房款357432.00元。2019年2月18日，原告向被告提交了房屋交接申请书和装修申请书，申请对涉案房屋办理交房并进行装修，被告于同日将房屋钥匙交给原告。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、房屋销售专用收据、房屋交接申请书和房屋装修申请书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付购房款，被告逾期交付商品房及相应设施，也未按时办理商品房所有权初始登记并提供办理转移登记的有关文书，被告的行为不仅违反了合同约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担民事责任。一、关于逾期交房违约金。房屋交付应以当事人是否对房屋具有占有、使用为条件，原告2019年2月18日申请交房装修并领取涉案房屋的钥匙，被告已将该涉案房屋的占有、使用转移给原告，故逾期交房违约金应计算至2019年2月18日。双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力。逾期交房违约金从2018年1月1日计算至2019年2月18日止，共计414天，违约金为14797.68元（357432.00元×0.0001×414天）,对原告诉请超出部分，本院不予支持。二、关于逾期交付城市基础设施和公共服务设施违约金。城市基础设施和公共服务设施应在商品房交付时同时具备交付条件，因被告未举证证实城市基础设施和公共服务设施在交房时已经达到交付条件，故原告主张城市基础设施和公共服务设施违约金计算至2018年12月30日，本院予以支持。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，城市基础设施中电话通信、有线电视、宽带网络违约金均为364.00元（364天×1元/天），三项合计1092.00元，超出部分，本院不予支持。公共服务设施违约金为35.74元（357432.00元×0.01%），超出部分，本院不予支持。交房与交付城市基础设施和公共服务设施均系被告不同的合同义务，且《商品房买卖合同》分别约定了交付标准及违约责任，故被告关于逾期交房违约责任已涵盖逾期交付城市基础设施和公共服务设施违约责任的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，不退房的双方没有约定违约金。本院认为，该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款无效，对原告不具有约束力，被告应承担违约责任。原告未举证证实未及时取得相关办证文书造成的损失，且原告系自住该房屋，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。从2018年6月30日暂计算至2020年4月18日的违约金为11759.51元（357432.00元×658天×0.00005）。2020年4月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。四、关于原告诉请被告办理商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书。因原告未提供证据证实被告具备立即办理商品房所有权初始登记及交付转移登记文书的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋还没有取得竣工验收证明，现无法提供转移登记材料，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交房违约金14797.68元；二、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交付城市基础设施（电话通信、有线电视、宽带网络）违约金1092.00元及逾期交付公共服务设施违约金35.74元；三、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交付办理商品房转移登记文书违约金11759.51元，2020年4月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；四、驳回原告张咏梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计692.00元，由原告张咏梅负担389.46元，由被告贵州华恺置地有限公司负担302.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年六月九日法官助理潘旭书记员李丽霞