北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56493号原告：侯跃东，男，1988年4月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，北京市达奥律师事务所实习律师。被告：王涛，男，1980年7月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王红，女，1981年11月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：杨平钧，男，1981年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告侯跃东与被告杨平钧、王涛、王红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告侯跃东之委托诉讼代理人徐剑锋到庭参加诉讼，被告杨平钧、王涛、王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯跃东向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对被告王涛、王红名下位于北京市通州区xx号房屋的执行措施；2、解除对上述房屋的查封。事实与理由：2015年12月10日，原告与被告王涛、王红签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，约定原告购买被告王涛、王红位于通州区xx号房屋（以下简称xx房屋），房屋建筑面积为104.8平方米，成交价为265万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价29万元，总价款294万元。后双方办理了网签手续。后被告王涛、王红未能履约，原告向北京市通州区人民法院（以下简称通州区法院）提起诉讼，要求被告王涛、王红继续履行上述协议。2016年11月9日，通州区法院做出（2016）京0112民初14336号民事判决书，判决原告与被告王涛、王红继续履行上述房屋买卖合同及补充协议，并判决被告王涛、王红向原告腾退并交付xx房屋，协助原告办理完毕上述房屋物业交割手续。上述案件诉讼过程中，本案被告杨平钧以民间借贷为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求查封被告王涛、王红名下价值127.5万元的财产，北京市海淀区人民法院于2016年10月31日作出（2016）京0108民初34585号民事裁定书，裁定冻结、查封被告王涛、王红名下价值127.5万元财产，上述裁定作出后，北京市海淀区人民法院查封了被告王涛、王红所有的xx号房屋（X京房权证通字第XXXX号、X京房权证通字第XXXX号）。对于上述财产保全行为，原告向北京市海淀区人民法院提出执行异议申请，要求撤销上述执行裁定书，并解除对xx号房屋的查封。北京市海淀区人民法院于2019年7月12日作出（2018）京0108执异140号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告不服上述执行裁定书，故提起诉讼。被告杨平钧辩称，不同意侯跃东的诉讼请求，法院查封王涛、王红名下xx号房屋符合法律规定，侯跃东享有对王涛、王红的权益是普通债权并不具有优先权，其要求解除查封没有法律依据。被告王涛辩称，不同意侯跃东的诉讼请求。被告王红辩称，不同意侯跃东的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告侯跃东向本院提交以下证据：1、（2018）京0108执异140号执行裁定书；2、（2016）京0108民初34585号民事裁定书；3、协助执行通知书；4、（2016）京0112民初14336号民事判决书；5、生效确认书；6、（2017）京0112执异43号执行裁定书；7、北京市人民法院案款收据。被告杨平钧、被告王涛、被告王红未向本院提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨平钧起诉王涛、王红民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月23日立案。杨平钧于2016年10月13日向本院申请财产保全，请求查封王红、王涛名下价值127.5万元的财产。本院于2016年10月13日作出（2016）京0108民初34585号民事裁定书，裁定冻结、查封王涛、王红名下价值127.5万元的财产。2016年10月19日，本院向北京市通州区不动产登记中心发出（2016）京0108民初34585号协助执行通知书，对王红、王涛名下xx号房屋予以轮候查封，查封期限三年，自2016年10月19日起至2019年10月18日止。该查封后因先手查封解封而成为首封。就上述民间借贷纠纷，本院于2017年3月17日作出（2016）京0108民初34585号民事判决书，确认杨平钧与王涛、王红之间存在民间借贷法律关系，王涛、王红尚欠杨平钧127.5万元借款未还，并判决：王涛、王红于该判决书生效之日起十日内共同偿还杨平钧借款本金127.5万元及逾期利息（以127.5万元为基数，自2016年4月10日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算）。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该一审判决作出后，双方并未提出上诉，该判决已经发生法律效力。侯跃东起诉王涛、王红及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同一案，通州区法院于2016年4月21日立案。2016年11月9日，通州区法院作出（2016）京0112民初14336号民事判决书，查明以下事实：2015年12月10日，王涛、王红作为出卖人与侯跃东作为买受人在链家公司的居间介绍下签订《买卖合同》，约定由侯跃东购买xx号房屋，建筑面积104.8平方米，成交价格265万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价29万元，总价款294万元。当时各方还签订了《补充协议》，约定了各方的相关权利义务。2015年12月23日，xx号房屋进行网签。2016年3月5日，王涛、王红与侯跃东签订《补充协议2》，变更相关房款支付问题。上述判决认为，侯跃东与王涛、王红均应履行上述《买卖合同》和二份补充协议约定的权利义务，侯跃东表示愿意一次性将剩余房款给付王涛、王红并要求继续履行合同，该院对此不持异议，但各方共同确认王涛、王红已在2016年4月底将xx号房屋出租他人。最终该院判决第三项“侯跃东给付王涛、王红剩余购房款1810000元，于本判决生效之日起十五日内执行清”；第四项“王涛、王红协助侯跃东办理位于北京市通州区xx号房屋的产权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的税、费由侯跃东负担，于本判决生效之日起十五日内执行清”；第五项“王涛、王红向侯跃东腾退并交付位于北京市通州区xx号房屋，同时协助侯跃东办理完毕上述房屋物业交割手续，均于本判决生效之日起十五日内执行清”。该判决已经发生法律效力。2017年，侯跃东向通州区法院提出执行异议，主张在（2016）京0112民初14336号案件诉讼过程中，李文超持（2016）京方正执行证字第01116号执行证书到通州区法院申请强制执行，后通州区法院查封了xx号房屋，但其认为享有权利能排除通州区法院的查封，要求中止对xx号房屋的执行并解除对xx号房屋的查封。2017年10月19日，通州区法院作出（2017）京0112执异43号执行裁定书，认为侯跃东与王涛、王红早在2015年12月就签订了《买卖合同》，现侯跃东已将剩余房款全部交至法院，未办理xx号房屋的过户并非侯跃东的过错所致，故争议焦点在于xx号房屋的占有问题。该院认为：其一，因双方在履行合同过程中发生纠纷，侯跃东于2016年4月21日提起民事诉讼，王涛、王红却于2016年4月底将xx号房屋出租他人并在之后的民事诉讼中提起管辖权异议等，在此情况下侯跃东何时能占有xx号房屋完全取决于王涛、王红的配合以及法院审理案件的时效，并非侯跃东可决定之，即未及时占有xx号房屋并非侯跃东之过错，据此不利的法律后果不应由其承担；其二，将“在查封前合法占有不动产”作为排除执行的条件之一，一方面是防止被执行人与买方恶意串通，另一方面是要求买方在不能进行法定的登记公示方式的情况下要有一定的方式对外进行公示，显而易见，在xx号房屋交易过程中被执行人与买方并无恶意串通的可能，且本案不同于一般的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”之处在于该房屋买卖合同纠纷经过了法院的审理并作出了继续履行的裁判，双方的买卖合同亦在建委进行了网上登记备案，从某种意义上说法院的审理也可认定为一种公示，再综合考虑到本案涉及的执行案件未执行完毕的标的额与侯跃东交至法院的剩余房款数额情况，该院认为侯跃东的异议申请成立，裁定：在该院（2016）京0112执6185案件的执行中，中止对xx号房屋的执行并解除对该房屋的查封。2018年，就本院执行（2016）京0108民初34585号民事裁定书查封xx号房屋的财产保全行为，侯跃东向本院提出书面异议，认为其享有足够权利足以排除本院查封此房屋，并提出书面申请，请求中止执行并解除对xx号房屋的查封。2019年7月12日，本院作出（2018）京0108执异140号执行裁定书，认为侯跃东提供的（2016）京0112民初14336号民事判决书作出时间在本院查封xx号房屋之后，且该法律文书系侯跃东与王涛、王红之间的债权纠纷判决，不具有对抗本院查封的效力；同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合该条四个法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。上述司法解释规定是对无过错买受人物权期待的保护，其所对抗的是人民法院的强制执行措施，因此法律规定了上述四个必备要件，缺一不可。在本院查封之前侯跃东已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并已按照合同约定支付部分价款，现其已经将剩余价款按照通州区法院要求交付通州区法院另案执行。但根据侯跃东提供的通州区法院的判决及当事人陈述可以确认，在本院查封xx号房屋之前侯跃东并未合法占有该房屋，故侯跃东的主张不符合上述司法解释规定的能够排除执行的法定情形，因此侯跃东的异议主张不能对抗本院的查封行为，其异议请求于法无据，本院不予支持，故依法作出裁定：驳回侯跃东的异议。2019年7月23日，侯跃东不服本院上述执行裁定书，向本院提起执行异议之诉。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或保全裁定实施过程中的执行行为不服的，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人对该裁定书不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。经审查，在杨平钧以民间借贷为由起诉王涛、王红要求偿还借款本息一案中，本院依照杨平钧的申请裁定查封、冻结王涛、王红名下相关财产，在该财产保全民事裁定书的实施过程中，本院查封王涛、王红名下xx号房屋，现侯跃东以其对xx号房屋享有实体权利为由对xx号房屋提出排除执行的执行异议之诉，其争议焦点在于侯跃东对xx号房屋是否享有能够排除本院查封措施的实体权利。根据现有证据，本院查封xx号房屋时，通州区法院（2016）京0112民初14336号民事判决书尚未作出，xx号房屋系王涛、王红名下财产，本院依据已经生效的（2016）京0108民初34585号民事裁定书查封王涛、王红名下财产，并无不当。通州区法院（2016）京0112民初14336号民事判决书系侯跃东与王涛、王红之间以转移财产权属为目的的合同纠纷，该判决确认侯跃东与王涛、王红之间关于xx号房屋的《买卖合同》及相关补充协议有效，各方应当继续履行上述合同约定的权利义务。该判决书判决侯跃东依约向王涛、王红支付剩余购房款，并判决王涛、王红依约协助办理房屋产权变更登记及腾退和交付房屋，因此侯跃东享有的权利系债权请求权，侯跃东对xx号房屋并不享有物权。根据债权的平等性原则，侯跃东对王涛、王红的债权请求权较之杨平钧对王涛、王红的债权请求权并不具有优先性，故侯跃东享有的权利本身不足以排除本院对xx号房屋的查封行为。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因侯跃东对王涛、王红的相关债权请求权不能排除执行，且侯跃东在本院查封xx号房屋之前亦未合法占有该不动产，因此侯跃东要求停止对xx号房屋的执行措施并解除查封的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告侯跃东的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告侯跃东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 齐人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  肖淑萍二〇二〇年六月十九日书 记 员  李梦杨