文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21121号原告：戚耀荣，男，1981年12月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：徐春燕，女，1982年7月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告的共同委托代理人：冯骏，系广东大同律师事务所律师。被告：黎绮玲，女，1959年8月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘启云（本案被告之一），系被告黎绮玲丈夫。被告：刘启云，男，1960年9月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。两被告的共同委托代理人：周红军、陈浚明，系广东诚挚律师事务所律师。原告徐春燕、戚耀荣诉被告黎绮玲、刘启云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐春燕、戚耀荣及其共同委托代理人冯骏，被告刘启云及两被告的共同委托代理人周红军、陈浚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐春燕、戚耀荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告戚耀荣、徐春燕与被告刘启云、黎绮玲于2016年7月25日签订的《房屋转让协议书》；2.被告刘启云、黎绮玲向原告戚耀荣、徐春燕返还房屋转让款3400000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计算至清偿全部款项之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告戚耀荣与原告徐春燕是夫妻关系，被告刘启云与被告黎绮玲是夫妻关系。原告戚耀荣、徐春燕与被告刘启云、黎绮玲于2016年7月25日签订的《房屋转让协议书》，约定由两被告将广州市天河区沙河镇龙洞村东街环村北巷11号整栋（建筑面积420平方米；以下简称案涉11号房屋）、广州市天河区沙河镇龙洞村西街北城里3号西栋整栋（建筑面积650平方米；以下简称案涉3号房屋，并与案涉11号房屋统称为案涉两房屋）转让给两原告，约定签订协议时两原告即付清房屋转让款3400000元给两被告，两被告即移交案涉两房屋及有关资料原件给两原告。《房屋转让协议书》第五条还约定，两被告保证案涉两房屋转让前的权属清晰，若发生与两被告有关的产权纠纷或债权债务，概由两被告负责清理，并承担民事诉讼责任。如因两被告原因给两原告造成经济损失，两被告负责赔偿等。签订《房屋转让协议书》当日，两原告即向两被告支付房屋转让款3400000元，两被告即向两原告交付了案涉两房屋及案涉11号房屋的宅基地证原件一本。2016年9月2日，案涉两房屋的宅基地使用权人之一樊锦发、严健平用锁链将案涉两房屋的大门锁起，并张贴受理案件通知书，在门上写上“有争议”的文字，更将案涉3号房屋的电表拆除。两原告即报警，但公安机关认为樊锦发、严健平是宅基地使权人之一，有权对房屋进行上述管理，并未对两人作出任何处理。事后，两原告要求两被告开锁及重新报装电表，但两被告未能与樊锦发、严健平达成一致意见，更因案涉3号房屋报装电表的主体是樊锦发、严健平，两被告无法新报装电表。2016年10月27日，两被告向两原告取回案涉1l号房屋宅基地证原件用于与樊锦发、严健平的诉讼。从2016年9月2日至起诉前，两原告根本无法占有、使用案涉两房屋。两原告认为，双方签订《房屋转让协议书》的合同目的是由两被告将案涉两房屋转让给两原告占有、使用，但由于案涉两房屋权属不清晰，导致两原告无法占有、使用涉案房屋，两被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，两原告可以解除合同。综上所述，为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼。黎绮玲、刘启云共同辩称：一、两被告此前是房屋的所有权人。案涉两房屋买卖合同合法、有效，符合双方真实意思表示且已交付两原告使用；两原告在合同完全履行完毕并取得房屋所有权三年后要求解除合同，是违背诚信的表现。被告黎绮玲经过龙洞村集体经济组织同意并经政府相关部门审批通过，与案外人樊锦发一起于1989年3月合法取得案涉两房屋的宅基地使用权，并领取了宅基地使用权证。该证是由行政职能部门颁发，并未撤销，合法有效。1999年，黎绮玲与案外人在上述宅基地上拆旧建新，改建了三栋楼房。楼房建成后，黎绮玲与樊锦发达成了房屋分割协议，明确其中龙洞西街北成里3号宅基地西栋房屋及东街11号宅基地上的房屋，即案涉两房屋，归黎绮玲及其丈夫刘启云所有。房屋分割协议已经经由天河区公证处公证确认。此后，黎绮玲一直以房屋所有权人的身份依法交纳契税、出租房屋并办理房屋出租登记手续、交纳水电费等，有龙洞村委会、龙洞村集体经济组织、龙洞派出所等部门出具的多份证明为证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第九十四条、第一百条的规定，黎绮玲通过建造房屋的事实行为并按份分割，已经合法取得案涉两房屋的所有权，依法拥有处分房屋的权利。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。”目前我国法律、法规及司法解释均没有对本经济集体成员购买集体内的私有房屋作禁止性规定。两原告都是龙洞村集体经济组织成员，其购买龙洞村内的私有房屋并不为法律所禁止。在签订房屋买卖协议后，两原告依约支付全部购房款，两被告也依约交付了房屋且签订了两份《整栋楼房交接书》。在房屋交接验收时，两原告对房屋现状及水电等使用情况都没有提出任何异议，予以接收。在收房的三年后提出解除合同，实属违反诚实信用，依法应驳回其诉讼请求。二、两原告提出的案涉两房屋存在权属纠纷致使其无法使用房屋不符合事实，也非人民法院民事审判所应审理的范围，而是行政复议前置案件。两被告通过建造并分割房屋等行为依法取得了房屋的所有权；两原告又通过签订房屋买卖合同，并接收房屋，受让了房屋的所有权。房屋产权转让的事实清楚，符合各方意思表示，不存在产权纠纷。倘若存在其他需要办理的行政手续，则各方应当依照契约规定向行政职能部门申请办理，殊非违背诚信、横生诉端的理由。两原告以“黎绮玲、刘启云非集体经济组织成员”、“黎绮玲、刘启云实际上属无权处分为由”要求解除合同，是罔顾事实。且不论两原告已经接收了案涉两房屋的宅基地证，清楚黎绮玲是宅基地的合法使用权人。即使本案真的存在所谓的无权处分，两原告也已通过善意取得制度，依法取得房屋。两被告“无权处分”与否不影响两原告的权利，完全应当由受无权处分的损害者采取法律手段予以解决。当然，两原告若能证明其在房屋交易伊始即存在欺诈、恶意串通等恶意，才不能取得房屋的所有权。但两原告也要承担因其欺诈、恶意串通等恶意行为的法律责任。《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其己经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”若两原告认为房屋确实存在权属纠纷，且以追求社会公义为己任，则应当劝说权属纠纷的相关方依法提起行政复议乃至行政诉讼。行政权属纠纷裁决案件是法律规定的行政复议前置案件，不属于人民法院民事审判审理的范围。三、两原告实际上仍可使用房屋，若因第三人原因妨碍两原告行使权利，则两原告应采取合法措施，要求排除妨碍或恢复原状。目前，案涉两房屋的水电使用情况一切正常。两原告验收、接收房屋时，水电的移交和房屋的现状一切正常，对水电的使用情况及房屋现状也没有异议，合同已经全部履行完毕。现在仅仅是案外人樊锦发等使用锁链锁起大门等违法行为，并私自拆除案涉3号房屋2-6层电表等原因，对房屋的使用造成了一定的妨碍（实际上只要填表申请，经村委及街道盖章后便可安装电表），两原告就提出解除合同，纯属儿戏。且不论合同约定了巨额的违约金，两原告违约应当支付。樊锦发的违法行为也并非不可抗拒因素。两原告完全可以通过自力救济或另案提起民事诉讼要求樊锦发排除妨碍或恢复原状，而非要求解除早已履行完毕且已交付的合同。倘若合同相对方都像两原告那样稍遇阻碍即提出解除合同，则合同法等法律法规就形同虚设，社会经济秩序的稳定将荡然无存。综上所述，案涉两房屋买卖合同合法、有效，符合双方真实意思表示，两原告已取得了房屋的所有权，要求解除合同是违背诚信的表现；两原告主张案涉两房屋存在权属纠纷致使其无法使用房屋，非人民法院民事审判所应审理的范围，属行政复议前置案件；两原告若认为存在第三人的违法行为妨碍其使用房屋，则应当采取相应的合法手段维护自身权利。两被告恳请人民法院依法驳回两被告的全部诉讼请求，以维护自身合法权利。经审理查明：案外人吴银、樊锦发、严建平曾于2016年以黎绮玲、刘启云为共同被告，以农村合资合作建房纠纷为由向本院提出诉讼〔案号为（2016）粤0106民初17760号〕，请求判令该案两被告与该案三原告签订的《私资合建房屋协议书》及相关联的两份公证书〔（2001）穗天证民字第420号、（2001）穗天证民字第421号〕无效，该案两被告返还协议书上约定合资建房后分配给该案两被告占有使用的宅基地房屋（环村北西成3号西栋及环村北里11号）和宅基地证原件。该案经过本院一审作出（2016）粤0106民初17760号民事裁定、经广州市中级人民法院二审作出（2018）粤01民终9013号民事裁定。已于2018年8月15日发生法律效力的（2016）粤0106民初17760号民事裁定、（2018）粤01民终9013号民事裁定查明及认定了与本案相关的以下内容：1.该案原告吴银、樊锦发、严建平提交的查询时间为2016年8月11日加盖有广州市国土资源和房屋管理局天河区分局档案室业务专用章的《天河区宅基地使用权情况表》载明：沙河镇龙洞村西街北成巷3号宅基地（以下简称3号宅基地）及沙河镇龙洞村东街环村北里11号宅基地（以下简称11号宅基地）的使用人均为樊善江。以下统称3号宅基地及11号宅基地为案涉宅基地。该案原告吴银、樊锦发、严建平提交的广州市龙洞龙汇实业有限公司（以下简称龙洞公司）2016年9月19日出具的两份《证明》分别载明：樊锦发于1989年3月领有宅基地使用证，证号穗天沙字第16239号，地址为**宅基地，使用人为樊善江（已故），宅基地地址与自编地址广州市天河龙洞环村北街11号同一房屋地址；樊锦发于1989年3月领有宅基地使用证，证号穗天沙字第016714号，，地址为**宅基地，用人为樊善江（已故），宅基地地址与自编地址环村北西城3号同一房屋地址。2.在该案中，该案原、被告双方均确认：案涉宅基地的《村镇宅基地使用证》上所指的房屋已拆除并重建，重建的房屋（即案涉两房屋）没有报建；吴银、樊锦发、严建平为龙洞村村民，黎绮玲、刘启云不是龙洞村村民。吴银、樊锦发、严建平明确其诉请返还的房屋为重建后的房屋。3.现并无证据证明案涉两房屋已取得建设工程规划许可证，在此情况下该案应在行政主管部门对前述宅基地上重建的案涉两房屋处理完毕后，相关利害关系人方可提起民事诉讼，故对于该案原告吴银、樊锦发、严建平的起诉依法予以驳回。2016年7月25日，徐春燕、戚耀荣（均为乙方）共同与黎绮玲、刘启云（均为甲方）就案涉两房屋签署《房屋转让协议书》，约定甲方以3400000元总价将案涉两房屋转让给乙方，等内容。同日，上述双方就案涉两房屋签署了《整体楼房交接书》。同日，徐春燕、戚耀荣向黎绮玲、刘启云转账支付房款3400000元。本案中，徐春燕、戚耀荣表示其起诉时认为《房屋转让协议书》有效，后来，其认为《房屋转让协议书》是无效的，如果法院对于合同效力的认定与其后来的认知不一致才需要法院进行释明；无论《房屋转让协议书》是无效还是有效，其都坚持原来的诉请不变更。本院认为：案涉两房屋为宅基地房屋，但从已经发生法律效力的（2016）粤0106民初17760号民事裁定、（2018）粤01民终9013号民事裁定查明及认定内容来看，案涉两房屋未取得合法的规划报建手续，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，上述《房屋转让协议书》应属于无效。两原告的第一项诉讼请求，与本院认定不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，黎绮玲、刘启云应向徐春燕、戚耀荣返还已收取的房款3400000元。综合本案案情来看，原、被告双方对于案涉两房屋属于拆除后未进行规划报建而重建成的均是知情的，应认定买卖双方对于导致《房屋转让协议书》无效承担同等过错责任。黎绮玲、刘启云占有购房款3400000元期间所产生的利息属于法定孳息，系徐春燕、戚耀荣因合同无效产生的损失，根据本院前述对导致合同无效的责任之认定，应由黎绮玲、刘启云按照50%的比例向徐春燕、戚耀荣赔偿占有上述款项期间的利息损失（以3400000元为本金，自2016年7月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%的标准计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黎绮玲、刘启云于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告徐春燕、戚耀荣返还房款3400000元。二、被告黎绮玲、刘启云于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告徐春燕、戚耀荣赔偿上述3400000元款项的50%的利息损失（以3400000元为本金，自2016年7月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%的标准计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）。三、驳回原告徐春燕、戚耀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37785元，由原告徐春燕、戚耀荣负担2307元，被告黎绮玲、刘启云负担35478元。保全费5000元，由原告徐春燕、戚耀荣负担305元，被告黎绮玲、刘启云负担4695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  罗汉强人民陪审员  张黛乔二〇二〇年六月八日书 记 员  梁雅芝梁炎梅            本判决书于2020年   月   日送达