湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1123民初3433号原告（执行案外人）：瞿春娥，女，1969年10月6日出生，汉族，教师，住罗田县。委托诉讼代理人：方峰，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：岳西县阳马房地产销售有限公司，住所地：安徽省岳西县天堂镇建设西路**。统一社会信用代码：91340828097197750R。法定代表人：李雄鹏，该公司总经理。被告（被执行人）：罗田县天盛房地产开发有限责任公司，，住所地：罗田县凤山镇三里桥村部旁统一社会信用代码：91421123066119311L。法定代表人：蔡继军，该公司总经理。委托诉讼代理人：余方明，男，1967年2月22日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县，该公司副经理。代理权限为特别授权。原告瞿春娥诉被告岳西县阳马房地产销售有限公司（以下简称阳马公司）、罗田县天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月13日受理本案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瞿春娥及其委托诉讼代理人方锋、被告阳马公司的法定代表人李雄鹏、被告天盛公司的委托代理人余方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿春娥向本院提出诉讼请求：1、不得执行“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F商铺；2、确认“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F商铺归原告所有；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：贵院在办理岳西县阳马房地产销售有限公司与罗田县天盛房地产开发有限公司执行纠纷一案期间，于2017年9月1日作出（2017）鄂1123执440-5号执行裁定书，将原告所有的位于“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F商铺进行查封，并准备进行拍卖。原告认为贵院采取的执行措施存在错误，于2019年9月2日向贵院提出执行异议，贵院受理后作出（2019）鄂1123执异10号执行裁定书，裁定“驳回案外人瞿春娥的异议。”原告认为上述执行裁定有误，原告在2016年2月3日已经与被告天盛公司签订了四份商品房买卖合同（编号：LI16000428、LI16000429、LI16000430、LI16000431），并且已经向被告天盛公司支付了全部房款，履行了全部合同义务，被告天盛公司为此出具了收据，并且合同签订后涉案房屋也已经实际交付给原告使用，未办理过户登记不是原告自身的原因，而是被告天盛公司的原因导致，因此原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告阳马公司辩称，原告瞿春娥与被告天盛公司签订了四份商品房买卖合同中，其销售价格明显低于市场价格，严重损害了被告天盛公司债权人的合法权益，且该四份总商品房买卖合同是在胁迫情形下签订的，原告也未实际缴纳了购房款，故该四份商品房买卖合同依法应当无效。同时，根据《物权法》规定，涉案商铺至今仍登记在被告天盛公司名下，并未发生物权变动，也未实际交付给原告，原告瞿春娥并未从法律上取得涉案商铺的所有权。综上，原告案外人瞿春娥依法不享有足以排除强制执行的权利，请求驳回原告的案外人执行异议之诉。被告天盛公司辩称，被告天盛公司与原告签订的四套商品房买卖合同中约定的销售单价远远低于同期销售的价格，也低于抵偿债务的单价，同时也低于成本价，严重损害了被告的权益以及被告债权人的利益，这不是被告的真实意思表示，而在高利贷的胁迫下签订的。况且，被告天盛公司也未实际向原告交付涉案四套商品房。综上，被告天盛公司请求依法撤销上述四套商品房的销售合同，还被告天盛公司以及债权人一个公道。原告瞿春娥为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件、执行裁定书各一份。拟证明原、被告主体身份适格；证据二、房屋买卖合同（预售）四份、收据、转账凭证两份、取款凭条一份。拟证明：原告已于2016年2月3日与被告天盛公司签订了四份商品房买卖合同，原告已按合同约定向被告天盛公司支付了全部购房款；证据三、被告天盛公司“六十公馆”建筑工程施工承包合同、承诺书。拟证明被告天盛公司并没有以低于成本价的价格向原告出售案涉房屋，该售价系被告天盛公司、刘斌与原告三方商议后所定价格；证据四、房屋备案信息、房屋查封信息。拟证明：原告在被告天盛公司处购买的四套涉案房产已于2016年2月5日在罗田县房地产管理局办理了备案登记；涉案房产于2017年9月1日被人民法院查封，原告登记备案时间在查封之前；证据五、证明一份。拟证明：被告天盛公司开发建设的“天盛六十公馆”截止到2020年5月25日止一直未到罗田县建设工程质量监督站办理竣工验收备案手续；由于被告天盛公司手续不全，导致原告未能办理过户登记；证据六、租店协议书三份、照片三张。拟证明合同签订后，涉案房屋已经实际交付给原告占有、使用的事实；证据七、收条四份、涉案房屋水电费发票。拟证明原告收到房屋后，对涉案的四套房屋进行了装修。被告阳马公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据二中买卖合同真实性无异议，对其合法性有异议，原告购买商铺平均单价1957元/平方米，此价格远低于市场同类价格，下浮达到80%，而被告天盛公司在房产局的备案价格及市场销售价格均在1-1.3万元之间，故该四份购房合同是非法的，也不能证明购房合同的有效性；合同签订时间是2016年2月3日，签订该购房合同前每套缴纳定金1万元，没有提供将钱直接打入被告天盛公司账户的证据；收据不能证明其实际付款，转账凭证不能证明其转入被告天盛公司的账户。综上，不能证明原告实际付款；对证据三真实性以及证明目的均有异议，原告提供的证据只能证明其建筑成本，未计算其土地成本、财务成本，公司其它推广、销售成本等，不能证明其以1957元/平方米的价格购买涉案商铺的合法性；对证据四的证明目的有异议，因涉案商铺在查封前产权仍在被告天盛公司名下，查封是合法有效的；对证据五真实性有异议，只能证明该涉案商铺在查封时不具备交付条件，原告的所称交付使用是不合法的；对证据六有异议，该涉案房屋查封的时间是2017年9月1日，原告提交协议的租赁时间是2019年1月1日，原告是查封后占有、租赁的，其租赁是非法无效的；对证据七的真实性无异议，对其合法性有异议。被告天盛公司对原告提交的证据一、二、三、四、五、六质证意见同被告阳马公司的质证意见一致；对证据七有异议，交房要由公司交房通知单及物业收费收据为依据，而被告天盛公司实际未向原告交房。被告阳马公司为反驳原告的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据一、天盛公司商业面积销售价格表一份，拟证明原告瞿春娥以单价1957元/平方米购买被告天盛公司商铺的商品房买卖合同是无效的；证据二、天盛公司商业销售政策签字单一份，拟证明原告瞿春娥以远远低于实际商铺销售价格甚至低于开发成本价购买被告天盛公司商铺的商品房买卖合同是无效的；证据三、其他正常对外销售商铺的《商品房买卖合同》六份，拟证明原告瞿春娥以单价1957元/平方米购买被告天盛公司商铺的商品房买卖合同是无效的；证据四、（2019）鄂1123执异10号罗田县人民法院执行裁定书一份、（2017）鄂1123执440-5号罗田县人民法院执行裁定书一份、（2017）鄂1123执440-7号罗田县人民法院执行裁定书一份。证据五、天盛公司说明一份，拟证明原告瞿春娥与被告天盛公司商铺的商品房买卖合同是在原告瞿春娥丈夫胁迫下签订的，该合同是无效的。原告瞿春娥对被告阳马公司提交的证据发表质证意见：对证据一、二、三均有异议，三份证据均为复印件，且不能达到其证明目的；对证据四真实性无异议，但执行不符合法律规定，且被告天盛公司已实际交付了原告购买的房屋；对证据五有异议，原告丈夫没有利用职务之便胁迫被告天盛公司以低价销售其房屋。被告天盛公司对被告阳马公司提交的证据均无异议。被告天盛公司未向法庭提交证据。经庭审举证、质证，本院依法对原、被告提交的证据作如下认证：对原、被告均无异议的证据，本院依法予以采信；两被告对原告提交的其他六份证据的真实性无异议，且六份证据均与本案具有关联性，本院依法予以采信；被告阳马公司提交的证据一、二、三均为复印件，无相关单位加盖公章，形式不合法，本院依法不予采信。被告阳马公司证据四系本院依法作出的有关执行裁定，与本案具有关联性，本院依法予以采信；被告阳马公司提交的证据五与被告天盛公司答辩相一致，不作证据采信。根据经审核认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年2月3日，原告瞿春娥、案外人李贵民与被告天盛公司共同签订了商品房买卖合同（预售）四份（编号LI16000428、LI16000429、LI16000430、LI16000431），四份合同约定以单价每平方米1957.6元购买被告天盛公司开发的“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F商品房四套，房屋规划用途为商业，并约定买受人在2016年2月3日前一次性支付全部购房款，出卖人在2016年5月31日前交付商品房。同日案外人李贵民通过湖北省农村信用社转账85万元，存入户名刘斌。同年3月25日李贵民通过中国建设银行转账7万元，收款方户名刘斌，4月24日李贵民在中国农业银行罗田县广场支行取款3万元。被告天盛公司出具2016年1月3日收据一份，内容为“交款单位李贵民，交款方式现金，人民币玖拾伍万元整，收款事由5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F全款。”同年2月5日，在罗田县房地产管理局进行商品房买卖合同备案登记。本院在办理岳西县阳马房地产销售有限公司与罗田县天盛房地产开发有限公司执行纠纷一案期间，经查罗田县天盛房地产开发有限公司开发的“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F在罗田县不动产登记中未办理变更、转让或抵押登记，于2017年9月1日作出（2017）鄂1123执440-5号执行裁定书，将上述商铺进行查封并交由被执行人负责保管，查封期限三年。同年11月22日因上述被查封房产未通水电，不能处置，本院依法终结本次执行程序。2018年11月至2019年1月期间，原告瞿春娥对涉案房屋进行水电装修后出租。2019年9月2日，原告瞿春娥认为本院采取的执行措施存在错误，提出执行异议。本院对执行异议审查后依法作出（2019）鄂1123执异10号执行裁定书，裁定“驳回案外人瞿春娥的异议。”现原告瞿春娥认为其已经向被告天盛公司支付了全部房款，履行了全部合同义务，并且被告天盛公司将涉案房屋实际交付给原告使用，未办理过户登记是被告天盛公司的过错导致，因此原告瞿春娥对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。另查明，截止2020年5月25日，被告天盛公司开发建设的“天盛六十公馆”项目未办理竣工验收备案手续，涉案的5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F房屋也未办理不动产变更登记手续。本院认为，本案争议的焦点是原告瞿春娥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告瞿春娥与被告天盛公司签订的商品房买卖合同合法有效、全额支付购房款、合法占有以及非因买受人自身原因未办理过户登记等条件同时具备时才享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于原告瞿春娥与被告天盛公司签订的商品房买卖合同是否合法有效？被告阳马公司认为原告瞿春娥与被告天盛公司签订的四份商品房买卖合同，其销售的单价远远低于市场价格及成本价，已经严重影响到被告天盛公司债权人的合法权益；被告天盛公司认为其是在胁迫的情形下签订的。根据合同法规定，上述情形为债权人撤销权及可撤销合同的法定情形，是否行使撤销权依法由权利人自行决定，逾期则失权。综上，该四份合同在未被依法撤销之前，应当认定为合法有效。二、关于是否全额支付购房款。被告阳马公司认为是原告代为偿还被告天盛公司的借款，不应认定为购房款。原告代理人在代理意见中是代被告天盛公司偿还借款属实，且案外人李贵民的转款记录显示此款转给刘斌，但原告认为是经三方协商同意，以代被告天盛公司偿还借款来抵付购房款。虽然被告天盛公司否认收到购房款，但从被告天盛公司出具的收据来分析，足以证明被告天盛公司对原告代为偿还借款以抵付其应付购房款的事实予以认可，综上，原告主张全额支付购房款依法应当予以认定。三、关于是否合法占有以及非因买受人自身原因未办理过户登记。合法占有是指权利人对物的合法管领、控制的事实状态。原告瞿春娥主张其实际占有并使用涉案房屋是合法的，对此原告应提交证据证实其该项主张。被告阳马公司与被告天盛公司均否认涉案房屋已实际交付，主张原告占有涉案房屋行为是非法的。庭审中，原告承认因被告天盛公司关于“六十公馆”建设项目未通过竣工验收，不具备交房条件，故没有按照正规的程序手续交房，而是被告天盛公司的方传臻将四套房屋按现状交付给原告。根据商品房买卖合同及相关法律规定，交房是履行合同义务的一个重要环节，须是买卖双方的合意行为。根据商品房买卖合同中交付房屋的交易习惯及原告的自述，即使被告天盛公司在不具备交房条件，仍然会向原告作出要求其查验房屋、办理交付手续等意思表示，但原告未提交被告天盛公司与其交房的交接单等相关手续来予以证实。另原告瞿春娥在庭审中承认系被告天盛公司的个人按现状交房，无正规交付手续。故此次交付系被告并未向原告作出交付房屋的意思表示，双方无交房的合意行为的情况下控制了诉争房屋，不产生法律上的房屋移转占有的后果。况且原告瞿春娥提交的“租房协议”、水电维修等证据显示的装修时间为2018年9月至2019年1月，其对涉案房屋的装修均在本院查封之后进行的。综上，原告主张对涉案房屋的占有是合法的依据不足。综上，原告瞿春娥主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的依据不足，本院依法不予支持。关于未办理过户，原告是否存在过错。原告明知涉案房屋未办理竣工验收手续，不能办理相关产权登记手续，故而原告主张该涉案房屋未办理过户手续，其无过错的理由不能成立。但根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，我国对于不动产物权取得采取登记主义，原告对于涉案房屋未办理相关物权登记，其要求依法确认“六十公馆”楼盘5-101F、201F；5-102F、202F;5-103F、203F;5-104F、204F商铺归原告所有的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:驳回原告瞿春娥的全部诉讼请求。案件受理费13300元，由原告瞿春娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  熊光烈审 判 员  聂长明人民陪审员  刘胜松二〇二〇年六月十五日法官助理陈佳峰代书 记员  方 晶