江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6892号原告（反诉被告）：尚艳红，女，1977年9月7日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告（反诉被告）：贺国栋，男，1978年1月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：顾齐红（同时代理上列两原告），上海市汇业（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛丽娟，女，1983年5月12日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：李培春，上海慧元律师事务所律师。原告尚艳红、贺国栋诉被告薛丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，被告薛丽娟提起反诉，本院依法予以合并审理。本案适用简易程序于2019年12月19日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。因本案有不宜适用简易程序审理的情形，故裁定转为普通程序，并组成合议庭于2020年4月23日、2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告尚艳红、贺国栋（仅参加第一、二、三次开庭）及两原告的共同委托诉讼代理人顾齐红到庭参加诉讼，被告薛丽娟及其委托诉讼代理人李培春（仅参加第二、三、四次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚艳红、贺国栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告薛丽娟退还原告已支付的购房款146万元；2.判令被告薛丽娟支付违约金（以146万元为基数，按照每日万分之五，自2019年10月1日起计算至还款之日止）。事实和理由：两原告系夫妻关系，2019年6月4日原告方通过太仓经济开发区恒太房产经营部中介介绍购买属被告所有的坐落于太仓市.4平方米）以及车库137室1间（面积为8.32平方米），房屋总价为286万元。当日，双方签订不动产买卖居间合同一份，原告给付被告定金10万元。合同约定原告方在2019年8月15日前给付除定金之外的首付款133万元，余款143万元待原告办理商业贷款后直接给付被告。合同签订后，原告于6月14日汇付给被告16万元，8月16日汇付给被告50万元，同时，由于原告资金周转出现问题，在征得被告同意后，原告延期至9月10日将首付款余款70万元汇付给被告，至此原告方共支付给被告首付款146万元。按照合同约定，被告应配合原告办理房屋的网签过户手续，以使原告得到银行贷款后付清剩余房款，但被告在收到原告的首付款后，既不去银行偿还房屋的银行贷款，也不配合原告办理房屋过户手续，在原告及房屋中介的一再催促下，被告却以种种理由借故推脱。原告为维护自己的合法利益，无奈诉至法院。被告薛丽娟承认原告主张的合同签订事实，但认为：1.原告逾期付款，自身存在违约，应由原告承担违约责任；2.原告未按约定付款后，双方对违约金进行了协商，但是原告多次变更双方已经商谈好的违约责任，且拒绝签订补充协议，导致合同无法继续履行，责任亦在原告。3.同意返还原告已经支付的购房款，但相应的利息损失不同意由被告承担。反诉原告薛丽娟向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告违约金85.8万元。事实和理由：反诉原告薛丽娟与反诉被告尚艳红、贺国栋经友好协商，于2019年6月4日签订了不动产买卖居间合同，约定首付款在2019年8月15日前付清，后因反诉被告首付款无法按合同约定支付，造成违约。反诉原告多次给予反诉被告宽限时间，反诉被告至今未履行违约赔偿，也不愿意签订原来商定好的补充协议。2019年6月4日晚上，反诉被告和中介到反诉原告家中看房，合同签订时与双方协商时内容并不一致，其中签约前双方谈好先付定金26万，由于反诉被告说身上钱不够，当场只转账支付了10万定金，合同签订时将8月15日前支付16万定金写成了首付款，商议好的首付200万写成了143万，交房日期与协商的也不一致，签合同时，反诉原告指出上述问题，但是中介提出只带了一份合同不用再更改，并口头承诺反诉被告肯定会做到的。8月15日，反诉被告及其委托的中介未按照合同约定支付给反诉原告首付款，也无人联系反诉原告提及支付购房首付款的事情。8月16日反诉原告主动给中介打电话询问，中介回复，反诉被告暂时没有钱支付需要延后支付首付款，中介与双方沟通后达成新的约定，反诉被告当天支付50万给反诉原告，剩余款项在2019年9月1日前付清，反诉原告则不收取违约金，如反诉被告不能在2019年9月1日前支付剩余首付款，因反诉被告违约造成反诉原告所有原计划打乱，反诉被告从2019年8月15日起按每天3000元的标准支付反诉原告违约金，交房时间也后移。2019年8月31日，反诉被告仍未能守约支付清首付款，再次约反诉原告碰面洽谈，经协商，反诉原告被迫与反诉被告达成新的约定，反诉被告首付款于2019年9月6日下午17:00前付齐，只要超出约定时间，按290万元支付房款，同时承诺贷款尽快办理，反诉被告承诺待首付款付清后双方签订书面补充协议，但反诉被告直到2019年9月10日才支付尾款70万。反诉被告支付完首付款当天，反诉原告立即要求签订双方原来商定好的补充协议，结算违约金，便于马上进行银行房贷结清事宜。反诉被告拖到2019年9月26日才确定碰面协商时间，双方于2019年10月1日碰面后，反诉被告再次出尔反尔，不认可之前双方确定好的条款，双方未能签订补充协议条款，鉴于之前反诉被告多次未能履行约定给反诉原告造成时间、精力、心情、资金、成本、资金周转、疾病治疗等各方面较大的影响与严重损失，2019年10月2日，反诉原告给反诉被告及中介发送权益声明文件，再次要求反诉被告立即履行支付违约赔偿及签订补充条款。反诉被告10月11日声称同意按合同承担违约金，至今却拒不履行违约金支付等事宜。面对反诉被告多次违约的情况，反诉原告决定起诉反诉被告，要求其立即履行，并于10月22日至法院咨询，并准备材料，在此过程中，反诉被告再次让中介做反诉原告思想工作，双方约定10月28日一起到银行确定贷款放款时间，10月28日下午，反诉原、被告及两家中介一同前往银行确定放款时间。双方协商约定反诉被告11月1日前将180万所缺的34万支付给反诉原告，同时支付违约金4万，反诉原告在银行放款到账后五个月搬离涉案房屋，反诉原告同意尾款按银行2020年1月份放款时间，双方确定支付34万元后签订补充协议。10月31日反诉原告收到中介短信说反诉被告在10月30日将34万打到他账上，并约定11月1日晚上20:00双方在中介碰面，签订补充条款。反诉原告要求将34万元尾款直接支付至反诉原告银行账户，违约金与补充协议11月1日签订落实，至今反诉原告未收到34万款项和违约金。11月1日，反诉原告与中介人员在中介店内协商，在签协议的过程中，中介突然提出反诉被告要将34万留在中介账上，办完网签才可以支付给反诉原告。反诉原告表示不同意。综上，由于反诉被告在2019年8月15日之后的付款中存在严重拖延、出尔反尔的问题，虽经反诉原告多次电话、短信、微信催告（包括权利申明函），但反诉被告均未能及时解决，至今直接导致反诉原告向第三方采购合作、资金周转、身体治疗等重要事项遭受损失。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，恳请法院依法判决。反诉被告尚艳红、贺国栋辩称：1.反诉原、被告于2019年6月4日通过房产中介签订的买卖合同合法有效，应受法律保护。反诉被告虽存在延迟付款，对于延期支付的两笔首付款主要是由于反诉被告所卖房屋的买方贷款出现延迟，无法按时付款所致，为此，反诉被告已提前通过房产中介与反诉原告取得联系，并如实告知了相关的情况，在征得反诉原告同意后，其中50万元延付了1天，70万元延付了26天。现反诉被告所谓的违约行为不构成根本违约，并不影响到合同的正常履行。而反诉原告在本案中多次提到的违约金支付标准和支付方式既不符合法律规定，也不符合合同约定，且其在收取146万元房屋首付款后，既不去偿还房屋的银行贷款，也不配合反诉被告办理房屋过户及银行贷款，其亦存在过错。2.反诉被告虽然延期支付部分首付款，但从延长的时间和延付的金额来看，都不可能给反诉原告造成任何的经济损失。反诉被告早已支付146万元的首付款，但反诉原告拒不提前偿还银行贷款，因此造成后期房贷利息的支出是因反诉原告的行为所致，不应由反诉被告承担。至于反诉原告向他人借款的利息损失，对于其主张债务的真实性，反诉被告无法确认，即使真实，也说明反诉原告的财务状况在2017年就出现了问题，对该利息损失不应由反诉被告承担。3.反诉原告在收到款项后迟迟不按合同约定配合反诉被告办理过户网签，致使双方的合同无法继续履行，而且反诉原告并未将反诉被告所支付的款项用于归还房屋所欠贷款，故造成本案根本违约的责任在于反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院查明如下事实：2019年6月4日，原告尚艳红、贺国栋（乙方）与被告薛丽娟（甲方）、太仓经济开发区恒太房产经纪服务部（丙方，以下简称恒太房产）签订了《不动产买卖居间合同》一份，双方约定：原告购买被告名下坐落于太仓市不动产（房屋建筑面积156.4㎡，车库面积8.32㎡），房屋价款286万元，原告于合同签订之日支付定金10万元，原告于2019年8月15日前支付除定金之外的首付款133万元，余款143万元待银行审核通过后，双方至不动产登记中心办理不动产的过户手续，原告的商业贷款由银行直接支付被告；合同第四条第4款约定：甲乙任何一方通过丙方向另一方做出的意思表示或指示，由丙方证明传达给另一方的，视为甲乙双方达成意思表示，同意或指示到达对方，对双方均有约束力。合同第六条第5款约定，若甲方中途违约，定金双倍归还乙方。若乙方中途违约，乙方不得向甲方要求退还定金，同时守约方有权要求违约方支付产生的中介费、办理交易产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，如违约方不认可守约方所提出的费用损失或费用损失无法计算的，按照不动产成交价的30%作为损失，由违约方赔付给守约方，或者根据《中华人民共和国合同法》等我国法律、法规的规定由违约方承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了10万元，后原告分别于2019年6月14日支付被告16万元，于2019年8月16日支付被告50万元，于2019年9月10日支付被告70万元，合计146万元。2019年10月2日，被告通过微信向原告发送了《权益申明》一份，该声明中，被告罗列了多次协商的过程后，申明“现在乙方如果诚心购买，按原合约违约金计算方式或8月16日所谈的违约金每天三千，延期几个月搬离条款履行。如乙方任然（此处应为‘仍然’）不愿意履行违约赔偿责任，导致该交易无法进行；为避免甲方受到更大的影响损失，甲方现正式提出终止合约，按原协议条款定金不作退还，并要求乙方赔偿甲方房款30%的违约金。”2019年10月11日，原告向被告发送《函》一份，罗列了原告付款情况，并提出：一、甲、乙双方继续履行2019年6月4日签订的《不动产买卖居间合同》。二、乙方愿意按该《合同》约定的违约条款承担责任，并按实际延付金额和时间承担违约责任。该《合同》的违约条款同时对甲方具有约束力。三、甲方在收到本书面函之日起三日内归还其所欠的银行贷款。四、甲方结清银行贷款之日起三日内协助乙方依法办理上述房屋权属过户的相关法律手续。证人肖某1庭审中陈述：我是恒太房产的员工，原、被告均为我公司的客户；原、被告的房屋买卖合同是经由恒太房产居间促成，另一中介公司的工作人员杨丽也参与了部分居间工作；原告在与被告签订合同时，其另外一套房屋已经出售，该合同由杨丽居间促成，买方通过贷款支付购房款，贷款放款时间预计在2019年8月15日之前；原告、被告双方于2019年6月4日签订房屋买卖合同，被告要求原告支付定金26万元，但是原告签合同当天只能拿出10万元，故合同约定定金10万元，双方口头约定另外的16万元作为首付款尽快支付；其余首付款根据原告出售房屋的买方贷款放款时间确定于2019年8月15日前支付，但是该房屋的贷款未能按照预计的时间放贷，原告得知该情况后，与中介沟通希望剩余首付款的付款期限延后。其后原告、被告与中介就合同的后续履行及违约金进行了6-7次协商，均未达成最终一致意见。第一次系电话沟通，被告提出要求在一定期限内付款，若未能付款，需要支付3000元/天的违约金，我口头答应了，但觉得该违约金过高不受法律保护，故并未将此事告知原告，且在后续双方协商新的方案时，该方案已经被推翻了；第二次于原告支付50万元至2019年8月20日期间，三方再次进行了协商，经协商，被告给予宽限期，若原告在该期限内付款，原告需支付被告1万元违约金，若未能在宽限期内付款，原告另行再支付1万多元的违约金，当时未具体明确宽限期的日期，后因被告提出新的要求及提出要签订补充协议，该方案亦被推翻；第三次，被告提出要签订补充协议，未果；第四次，被告要求增加首付款；第五次，商议交房时间；第六次，要求变更违约金；第七次协商时，原告已经支付了146万元，被告要求按照4万多计算违约金，原告仅同意支付2万-3万，我提出差额部分由中介贴补；被告还提出要求增加首付款34万元，原告同意了，我提议原告增加的首付款暂付至中介，待被告贷款结清，合同网签后再由中介将首付款付给被告，原告将该34万元支付至中介，但是被告要求自己收到34万元后才同意结清贷款并办理网签，原告认为其已经支付的购房款足以归还贷款，故不同意直接支付被告，故双方合同无法继续履行。因为多次协商，具体每次的协商细节记不清楚，但是对于大概的几次协商方案如上所述，期间，双方协商过其他方案，比如购房款变更为288万元，但因为需要另行签订合同，该方案未能达成一致；还商议过按照每天万分之五计算违约金，但是因被告要求延期交房，原告不同意，亦未能达成一致。多次协商时，双方达成了大体一致的方案后，被告经常增加了新的要求，最终无法协商一致。为证明因本案原告逾期付款给被告造成的实际损失，被告薛丽娟向本院提供了如下证据:1.被告薛丽娟就案涉房屋按揭贷款的还款记录，根据该证据显示，2013年11月8日，交通银行向被告薛丽娟发放涉案房屋的按揭贷款，本金为95万元，贷款分360期归还，每月8日为还款日，2020年5月8日前，涉案房屋尚未归还的贷款本金为846863.55元，尚有283期贷款待还。被告主张其于2019年6月至2021年5月期间需归还的贷款系被告的实际损失。2.案外人薛锦强的房屋贷款信息。根据该证据显示，薛锦强于2016年6月6日向中国邮政储蓄银行申请了个人二手房贷款，金额为61万元，贷款分360期归还，2020年5月20日前，尚未归还的贷款余额为569161.36元。被告庭审中陈述，薛锦强系其弟弟，该部分房贷由被告代为归还，现因原告未按约付款，2019年6月至2021年5月的应支付的利息应由原告承担；3.被告分别于2017年11月8日、2018年7月5日向案外人范海游出具的借条和收条各2份复印件，被告于2019年7月22日向范海游出具的《违约赔偿》一份复印件及相应的银行流水。根据该证据记载，被告于2017年11月8日向案外人范海游借款30万元，借款期限自2017年11月8日起至2017年12月7日止，范海游于2017年8月2日转账支付被告29000元，案外人施登杰于2017年11月8日转账25万元给被告；2018年7月5日，被告向案外人范海游借款9万元，借款期限自2018年7月5日起至2018年8月4日，年利率为24%，2018年7月5日，案外人顾万圣转账支付被告9万元。因被告未按约还款，被告于2019年7月22日向范海游出具《违约赔偿承诺》，记载“本人薛丽娟于2017年及2018年总共借范海游39万（叁拾玖万人民币），因特殊情况未及时偿还，双方约定于2019年8月20日前归还本金及利息共计60万整（陆拾万元人民币）；如超出该归还期，违约金为60万的30%，计18万元（壹拾捌万人民币）作为违约赔偿，特此证明。”被告庭审中陈述，2018年8月2日被告向范海游借款3万元（实际收到借款本金29000元），2017年11月8日被告又向范海游借款27万元，2017年11月8日被告向范海游合计出具了一张30万元的借条，双方口头约定年利率为120%，利息被告曾经支付过几个月，具体金额记不清楚；2018年7月5日，被告向范海游借款9万元，被告收到顾万圣转账支付的9万后于当日向案外人范海游转账支付了1万元作为预扣的利息，口头约定年利率为120%，后因被告未按约付款，双方在该借条上添加了年利率24%的约定。根据原、被告签订房屋买卖合同，被告预计收到首付款后于2019年8月20日前归还上述借款，故向范海游做出了违约赔偿的承诺，现因原告未按约付款，导致被告无法归还借款，需承担额外的违约金18万元，该损失应由原告承担相应的责任。4.2020年1月6日，被告薛丽娟与上海慧元律师事务所签订了《法律服务委托协议》一份，约定上海慧元律师事务所指派李培春及团队为被告与尚艳红、贺国栋房屋买卖合同纠纷一审、执行程序提供法律服务，律师费为4万元，该律师费在合同签订之日起三日内支付。庭审中，被告陈述其现已支付律师费7000元，余款尚未支付。上述事实有原告提供的《不动产买卖居间合同》、银行汇款明细、转账汇款回单、被告提供的《不动产买卖居间合同》、通话录音、银行交易流水、房贷还款明细、借条复印件、违约赔偿承诺书复印件、证人肖某2的陈述及当事人庭审中陈述等予以佐证。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。庭审中，原、被告一致确认该合同于2020年1月15日解除，本院依法予以认定。现合同已经解除，根据合同法规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，被告对原告主张的返还已支付购房款146万元并无异议，本院亦予以认定。关于原告主张的利息损失，本院认为原、被告合同签订后，原告未按照约定支付款项，其自身存在违约，且在合同解除之前，被告并无返还购房款的义务，故本院仅支持已支付购房款于2020年1月15日之后的利息损失。关于反诉原告的诉讼请求，反诉被告认为其虽存在部分款项逾期付款的情形，但是逾期时间较短，且一直在与中介及反诉原告进行沟通，并不构成根本违约，原告主张的违约金过高。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中，反诉原告就其损失进行了举证，其中反诉原告与案外人范海游的借款，根据反诉原告向范海游出具的违约赔偿承诺中，反诉原告确认的利息已经远高于法律规定的民间借贷利率上限，反诉原告自行承诺另行赔偿范海游的违约金并不受法律保护，且该借款发生在原、被告签订买卖合同2年之前，故本院对反诉原告主张的该部分损失不予确认；反诉原告还主张其与其弟弟的房屋按揭贷款利息损失，该贷款发生在合同签订之前，反诉原告未能举证证明该损失与本案的关联性，且反诉被告已经支付了购房款146万元，并不影响反诉原告归还贷款，故反诉原告的该主张并不成立；律师费，反诉原告实际委托律师代理，该律师费系其实际损失但应综合考虑反诉原告诉请标的的合理性、律师费收费标准及反诉原告实际已经支付的律师费等情况确认该损失。综上，本案原告按照合同购房款的30%主张违约金，明显高于其因反诉被告逾期付款造成的实际损失，故本院综合考虑反诉被告的违约程度、反诉原告的实际损失、双方的沟通协商过程、定金金额以及反诉原告实际占有反诉被告已支付的146万元购房款及房屋等情形，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告薛丽娟返还原告尚艳红、贺国栋购房款1460000元并支付利息损失（利息的计算方式：以146万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月16日起计算至被告实际付款之日止）。二、反诉被告尚艳红、贺国栋赔偿反诉原告薛丽娟50000元。上述第一、二项内容相抵后，由被告薛丽娟于本判决生效后10日内支付原告1410000元并支付利息（利息的计算方式：以146万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月16日起计算至被告实际付款之日止），该款由被告薛丽娟付至两原告确认的银行账户：户名尚艳红，开户行中国银行太仓支行，账号62×××71。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17940元，反诉案件受理费6190元，保全申请费5000元，合计29130元，由两原告共同负担361元，被告薛丽娟负担28769元。上述款项，原告尚艳红、贺国栋已预交22940元，被告薛丽娟已预交12953元，被告薛丽娟应负担案件受理费差额部分15816元由其于本判决生效之日起十日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32250199733600000376025807；开户行：中国建设银行太仓分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  吴春辉人民陪审员  傅国兴人民陪审员  李希杰二〇二〇年六月十九日法官 助理  胡雪怡书 记 员  石雯雯