广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初5884号原告（反诉被告）：深圳顺创产业加速器服务有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EF3D283。法定代表人：蒋力，总经理。委托诉讼代理人：樵地祥，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳跃讯信息科技有限公司，住，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5ENK29N。法定代表人：郭建军，总经理。委托诉讼代理人：吴婵婵，女，系被告员工。委托诉讼代理人：康良东，广东瀛尊律师事务所律师。原告深圳顺创产业加速器服务有限公司与被告深圳跃讯信息科技有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樵地祥，被告委托诉讼代理人吴婵婵、康良东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在本诉中向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》以及《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》于本起诉状送达之日解除；2、被告向原告支付拖欠的服务费、物业管理费、水电费、空调使用费、专项维修基金以及污水处理费本金53167.42元，以及逾期付款违约金2644.12元（违约金以逾期费用总额为基数，按照双方协议约定的每日万分之五的比例，应自逾期之日起计算至全部款项付清之日止，暂计至2019年10月31日），上述费用本金及违约金暂合计55811.54元；3、原告不予退还被告已缴付的履约保证金34104元；4、被告向原告支付应补缴服务费383670元以及违约金36917.3元（以应补缴服务费为基数，按年化10%的标准计算，暂计至2019年10月31日），暂合计420587.3元；5、被告承担原告为解决本案争议而发生的律师费，暂截至起诉之日已实际发生的律师费2万元；6、被告承担包括本案案件受理费、公告费等在内的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其诉请金额根据其制作的金额明细总表及附表予以确认。事实和理由：一、关于合同的约定。2018年1月10日，原告与被告双方签订《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》，约定原告为被告的项目（县域教育管理公共服务平台、智慧校园教学管理服务平台、无纸化智能会议系统）提供培育加速服务。被告承诺在该协议签订后2年内落户顺德进行发展。原告为被告提供的加速器场地，位于深圳市南山区，总使用面积为162.4平方米。服务期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。按照前述约定，被告同意按照210元／平方米的标准向原告缴纳月度服务费，服务费标准自下一年1月1日起，每年在上一年基础上递增5%。在顺德区政府的支持下，经原告评审，认定乙方项目为重点项目，原告决定对被告给予服务费50%的补贴，即：合同期内，被告每月须按照约定的月度服务费标准（即210元／平方米）的50%向原告支付服务费，另外50%的服务费由原告进行补贴，被告有义务按照原告的要求配合原告向顺德区政府申请支持。按照前述约定，被告除每月缴纳服务费外，还需要按协议约定的标准及缴费时间向原告缴纳物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水费、电费、污水处理费等费用。若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日须按逾期费用总额的万分之五向原告支付违约金，计至实际缴纳日止。被告逾期或拒绝支付造成原告追索欠款而支出的任何费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由被告承担。并且，被告应于该协议签订后五个工作日内，向原告支付相当于两个月的服务费34104元作为履约保证金，以担保协议的履行。2019年3月6日，原告与被告双方签订《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》在2018年协议服务期限基础上，将服务期限续期1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。按照前述协议约定，被告同意按照220.5元／平方米的标准向原告缴纳月度服务费，服务费标准自下一年1月1日起，每年在上一年基础上递增5%。在该协议期限内，原告继续给予被告服务费50%的补贴，即被告每月须按照约定的月度服务费标准（即220.5元／平方米）的50%向原告支付服务费，另外50%的服务费由原告进行补贴，被告有义务按照原告的要求配合原告向顺德区政府申请支持。被告除每月缴纳服务费外，还需要按协议约定的标准及缴费时间向原告缴纳物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水费、电费、污水处理费等费用。若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日须按逾期费用总额的万分之五向原告支付违约金，计至实际缴纳日止。被告逾期或拒绝支付造成原告追索欠款而支出的任何费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由被告承担。被告在2018年协议签订后，己向原告实际支付的履约保证金34104元，继续用以担保双方己签订协议的履行，2019年协议第十三条第三款约定，被告须按协议约定日期缴付服务费，如逾期缴交，每逾期一天按照逾期金额的万分之五支付违约金，如逾期超过七天，原告有权向被告发出书面通知要求被告限期支付，如被告于限期内仍未付清，原告有权提前通知后对被告加速场地作停水停电处理，并有权单方解除本协议，履约保证金不予退还。同时，被告须对原告补贴的全部服务费进行补缴，并以上述价款总额按年化10%利率向原告计付违约金。2019年协议第十三条第五款约定，被告存在“非基于法定理由要求提前解除本协议”等行为的，原告有权单方解除本协议，同时要求被告补缴己补贴给被告的全部服务费，并以上述价款总额按年化10%利率向原告计付违约金。同时，原告将没收被告缴付的履约保证金。前述协议第十三条第七款约定，无论加速服务器是否届满，被告均须获得原告同意方可迁出。如原告不同意迁出，服务协议自动延期执行，直至原告同意被告迁出或者被告正式按约定落户顺德。如被告强行迁出，则被告须全额补缴补贴的全部服务费，并按照年化10%利率向原告计付违约金。同时，原告将没收被告缴付的履约保证金。前述协议第十三条第九款约定，任一方拒绝、延迟、拖延本协议或者违反本协议约定的，应承担违约责任，守约方有权要求违约方赔偿其因此产生的损失（包括维权所产生的费用）。前述协议第二十条第三款约定，因履行本协议所产生的争议，双方应友好协商解决。协商解决不成的，协议任一方均有权向该加速器所在地人民法院提起诉讼解决。胜诉方为解决本争议而产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、证据及财产保全申请与担保费），均应由败诉方承担；部分胜诉或败诉的，则由双方按胜诉比例分担。二、关于合同的履行。2018年1月8日，被告向原告发出《协调函》，确认已经入驻加速器服务场地。2018年1月24日，原、被告双方共同签署出具《加速器场地交付确认书》，确认双方完成加速器服务场地及附属配套物品设施的交接。被告自2019年6月起，开始发生拖欠水费、电费、污水处理费等费用。被告自2019年8月起，开始全面拖欠服务费、物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水费、电费、污水处理费等全部费用，截至2019年10月31日止，被告已累计拖欠各项到期费用共73167.42元，并产生逾期付款违约金人民币2644.12。原告自2019年7月起，以书面催缴通知单、指定联系人专人催缴等方式多次向被告催收欠付费用，被告指定联系人吴婵婵对原告发出的催缴通知予以签收，但被告始终以公司资金紧张为由不予支付。2019年10月15日，被告自行制作了一份名称为《退租协议》，以原告为甲方和以被告为乙方的书面文件，并递交给了原告，被告在其中述称，因自去年互联网行业开始挤泡沫，被告受外部大环境影响，业务量不断下滑，现已面临资金困难的情况，不能继续租用原告位于深圳湾科技生态园9栋B2座9楼1313室的办公室，现把场地退还给原告。被告单方在该文件乙方落款处加盖了其公司公章。原告对此并不同意，故未在该《退租协议》甲方落款处签署。自2019年10月15日起，原告未见被告公司员工在协议约定的加速器场地办公，且除少量零星杂物外，被告己经搬清场地内的物品。2019年10月31日，被告向原告转账支付服务费2万元，截至起诉之日，未向原告再支付任何款项。三、关于违约责任。基于被告对合同的履行情况，被告长期拖欠到期应付款项，且在约定的加速服务期限未届满的情形下，未经原告同意，擅自迁出加速场地，已严重违反双方协议约定，且已触发2019年协议第十三条所约定的解除条件。现原告决定依据2019年协议第十三条第三款、第五款的约定，正式解除原、被告双方签订的前述两份协议，两份协议均于本起诉状送达被告之日起解除。鉴于被告严重违约的事实，依照双方已签署的服务协议，被告应当向原告承担由此产生的全部违约责任，具体详见本案诉请及相关附件表格。被告辩称，原告诉求无事实和法律依据，请依法驳回全部诉请。1、原告没有证据证明其对涉案房屋具有出租权，是否已承租涉案房屋，及租赁合同内容、房屋产权等，也没有提供《建设工程规划许可证》和《土地规划许可证》等证明涉案房屋系合法建筑，具有出租权。2、原告没有产生实际损失，原告并未举证证明其损失。根据协议第十三条约定的逾期缴纳租金及提前解除协议，需获得原告许可，被告方可迁出，否则被告须全额补缴全部服务费不合理。原告已领取该补贴，原告并不会因为被告的迁出产生损失。如法院认定被告违约，被告亦依据合同法相关规定认为约定的违约金过高，请法院以原告实际损失为基础，根据公平原则和事成信用原则予以降低或免除违约金。3、原告并未提供曾向顺德区政府申请补贴的任何资料，也为提供领取补贴的相关证据材料，双方签订的合同所名为加速服务协议，但实质为租赁合同，从原告出具的缴费通知单、被告缴纳费用均备注为租金，及原告提交的场地交付确认书中关于租赁保证金的表述均可证明这一点。4、被告没有违约，被告已向原告提出涉案场地租赁到10月，原告也已同意并以押金抵扣租金，租赁合同无效，押金也可抵扣租金，还剩27570元未支付，被告后已向原告支付2万元，剩余7570元租金未支付。原告于2019年10月26日强行撬开涉案租赁房屋并扣押了被告全部办公用品，被扣押用品价值21200元，用前述办公用品价值抵扣7570元租金后，原告还应赔偿被告办公用品损失费用，故被告不存在违约，系原告违约。5、涉案房屋是深圳市科技创新委员会关于深圳高新区租金减免项目的租用房屋，2018年度及2019年度的申报单位均为深圳市科荣软件股份有限公司，并非原告，因此，原告无权出租涉案房屋，原告与深圳市科荣软件股份有限公司签订的租赁合同也因违反《深圳高新区租金减免办法》不得转租的强制性规定而无效。因此，原告无权出租涉案房屋，其将涉案房屋出租给被告系非法出租，其租赁行为无效。被告在反诉中向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方签订的《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》以及《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》无效；2、原告赔偿其扣押被告办公用品共计21200元。事实和理由：双方先后签订涉案两份协议，租用位于深圳市南山区（深圳湾科技生态园9栋Ｂ座13层01-07号房），但涉案房屋系深圳市科技创新委员会关于深圳高新区租金减免项目的租用房屋，2018年度和2019年度申报单位都是深圳市科荣软件股份有限公司，并非原告，原告无权出租涉案房屋，出租行为应属无效。另根据《深圳高新区租金减免办法》第十五条约定，申请单位在享受租金减免期间不得将产业用房全部或部分转租予他人，如有转租行为，市投资控股公司有权终止实施租金减免等。因此，涉案房屋不能转租，转租行为违反政府强制性规定，应属无效。另根据合同法及相关司法解释规定，若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租。原告与案外人骗取政府减免租金补贴，行为更加恶劣，因此，转租行为无效，对于善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。原告扣押了被告台式电脑主机、台式电脑显示器、针式打印机、办公用品（笔、纸、笔记本等）、书籍、大屏幕显示器、打印传真扫描复印一体机、办公白板、汽车行李架、鱼具等办公用品共计价值21200元，原告应予以赔偿。原告针对被告的反诉辩称，1、关于讼争合同的性质和类型。本案双方签署的书面合同，合同名称明确为企业入驻服务合同。原告作为合同甲方，根据被深圳市政府认定的加速孵化器资质合同内容，明确约定原告向被告提供企业加速孵化服务收取的主要费用为服务费，而不是租金，而且合同约定的服务费金额仅为每平方米105元，原告向深圳市科荣软件股份有限公司租赁涉案孵化场地的成本，其起租价为每平方米150元，逐年递增以后最高为每平方米165元。如果如被告所主张的是转租，那么转租的价格必定会高于承租的价格，因此，被告主张双方构成转租关系与常理不符。原告与被告于2018年1月1日起建立企业入驻服务合同关系，服务期限为一年，期满以后双方又续签服务合同至2019年12月31日，直到被告于2019年10月份单方终止合同，期间从未向原告提出过关于转租或者主张双方合同无效的意见。更为重要的是原告所运营的本案企业孵化器项目，是深圳成千上万企业孵化加速器的其中一个。如果按照被告所主张的孵化器运营主体与入驻企业之间都构成转租关系，而不是企业孵化服务合同关系的话，那么所有的加速器运营单位都是二房东且无一例外，都是非法转租，这显然是非常荒谬的。综合以上事实和理由，依照合同法第125条的规定，当事人对于合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此本案原、被告双方建立的就是服务合同关系。2、关于被告主张涉案的两份服务合同关系是否无效的问题。被告所列举的规范文件均不是法律或者行政法规，且原告也不存在任何违反这些规定的情形。相反，原告的孵化器加速项目已经获得政府认可，并发放了补贴100万元。被告的主张根本没有事实根据和法律依据。3、关于被告主张的相关办公用品损失的问题。本案被告未经与原告协商一致即提前终止服务合同，单方擅自迁出加速服务场地且拖欠应缴费用。依照服务合同的约定，原告有权留置被告物品，而具体的物品内容双方并未签署交接清单，因此应以现状双方清点为准。被告的物品至今仍占用原告的孵化场地，应当参照合同约定的服务费标准向原告支付占用资金的占用费，代被告结清全部应缴费用后，原告同意配合被告自行取回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）分别于2018年1月10日和2019年3月6日签订《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》（以下简称2018年协议）和《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》（以下简称2019年协议），约定：甲方在佛山市顺德区人民政府的支持下，对乙方项目进行加速培育，为乙方提供如下加速服务内容，包括拎包入驻的办公场地和基本设施配备，加速场地公共设施配套与清洁、安保服务，产业链对接服务，直接投资或投融资中介服务，公共研发支持，加速阶段结束后的产业化实施落地服务，申请服务费补贴、企业落户地政策支持等政策服务等，其中2019年协议就前述服务项目3-8项约定视实际是向发生情况额外收取费用；乙方在甲方支持下获得加速发展，乙方承诺选择顺德作为企业落户地，分别约定乙方原则上在协议签订后2年及1年内落户顺德，在顺德成立具有独立法人资格的企业（包括但不限于以租赁或购置厂房、土地方式注册成立公司，或与顺德本地企业以并购、重组的形式组建新的公司）进行发展，乙方拟落户顺德的知识产权为“县域教育管理公共服务平台，智慧校园教学管理服务平台，无纸化智能会议系统”，与该知识产权相对应的主要产品为“智慧校园班班Ｖ屏，一起测评智慧屏，无纸化智能会议系统”，2019年协议额外约定乙方成立的企业还应将前述所列知识产权对应产品在顺德投产或主营业务在顺德开展或其他顺德区政府认可的相应措施，且乙方落户顺德后两年内不得搬迁；甲方向乙方提供的加速器场地位于深圳市南山区，总使用面积为162.4平方米（以下简称涉案场地）；加速服务期限分别自2018年1月1日起至2018年12月31日止和2019年1月1日起至2019年12月31日止；乙方按月向甲方交纳月度服务费，服务费每年在上一年基础上递增5%，2018年协议及2019年协议分别约定服务费为210元／平方米和220.5元／平方米；在顺德区政府支持下，经甲方项目评估小组评审，认定乙方为重点项目，甲方决定对乙方给予服务费50%的补贴，合同期内，乙方每月须支付约定服务费的50％向甲方缴费，另外50％服务费由甲方向顺德区政府申请支持；除服务费外，乙方还需向甲方如下费用，水费、电费、污水处理费按实际用量，按照深圳湾科技生态园收费标准按月缴纳，物业管理费23元／平方／月、空调使用费按12元／平方米／月、专项维修基金按政府核定标准0.35元／平方／月，费用由甲方以服务费形式代收，甲方按月提供书面缴费通知单缴费日期为每月20日，每月20日前预交下月服务费、物业管理费及空调使用费等费用，每月20日结清上月水、电、污水处理等费用，乙方逾期缴纳上述费用（包括甲方垫付的乙方应付费用），每逾期一日须支付甲方逾期费用总额0.5‰的违约金，计至实际缴纳日止，乙方逾期或拒绝支付造成甲方追索欠款而支出的任何费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担；被告缴纳履约保证金34104元，2018年协议约定履约保证金的作用在于担保协议的履行，乙方不得以交付履约保证金为由拒付或延期支付其他任何费用；2019年协议约定每月服务费、物业管理费、空调使用费、专项维修基金合计为23645.44元；乙方应按协议约定落户实施产业化；如乙方未按约定落户顺德，则乙方违约，乙方须在合同期限届满（或违约事项发生之日）后20日内向甲方补缴协议约定由甲方向顺德区政府申请支持补贴的累计服务费用，并以就价款总额按年化10%利率向甲方支付违约金；协议第十三条第三款约定，乙方逾期缴纳服务费，按照每日0.5‰支付违约金，如逾期超过七天，甲方或物业管理公司有权向乙方发出书面通知要求乙方限期支付，如乙方于限期内仍未付清，甲方有权提前通知后对乙方加速场所作停水停电处理、并有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，同时，乙方须对顺德区政府补贴的全部服务费进行补缴，并以上述价款总额按年化10%利率向甲方计付违约金；协议第十三条第四款约定，乙方有服务费、履约保证金、违约金、损害赔偿金和其他应付费用尚未清偿，且乙方有转移其在该加速器的物品、设备、设施以及装修等情形或需求的，则乙方的上述转移行为须事先征得甲方和物业管理公司的书面同意，否则，甲方以及物业管理公司将中止提供相应的物业管理服务，包括但不限于中止提供货梯、中止受理上述物品等的出门申请和中止办理乙方指定的搬运人员的进出许可，直至乙方清偿上述欠款；协议第十三条第五款约定，乙方存在基于非法定理由要求提前解除本协议等情形，则甲方有权单方解除本协议，并要求乙方补缴顺德区政府补贴给乙方的全部服务费，并以价款总额按照年化10%向甲方计付违约金，甲方同时没收其履约保证金；无论服务协议是否到期，乙方均须获得甲方同意方可迁出。如甲方不同意迁出，服务协议自动延期执行，直至甲方同意乙方迁出或乙方正式按约定落户顺德，如乙方强行迁出，则乙方须对顺德区政府补贴的全部服务费进行补缴，并按所补缴金额每年10％的复合标准收取违约金；任何根据本协议需要发出的通知，均以书面形式按本协议注明的甲乙双方通讯地址或电子邮件地址发出，当面递交的，以甲乙双方工作人员签收视为送达，2019年协议约定甲方、乙方分别联系人为甘芷艳及吴婵婵；2019年协议约定因履行本协议所产生的争议，协商不成，任一方有权向加速器所在地人民法院提起诉讼，胜诉方为解决争议产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、证据及财产保全申请与担保费），均由败诉方承担，部分胜诉或败诉，则由双方按胜诉比例分担；及其他内容。2018年1月8日，被告向原告发出协调函，确认已入驻涉案加速器基地。2018年1月24日，双方签订《加速器场地交付确认书》，就交接情况予以确认。被告后向原告支付了履约保证金34104元。原告主张被告自2019年6月起开始拖欠水费、电费、污水管理费，并自2019年8月起开始全面拖欠服务费、物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水费、电费、污水处理费全部费用，截至2019年10月31日，被告已累计拖欠前述费用合计73167.42元，扣除被告后于2019年10月30日向原告支付的2万元，被告尚拖欠原告前述费用合计53167.42元，原告对此提交了《缴费及催缴通知单签收表》、缴费通知单及欠缴费用明细表予以证明。原告另表示诉请的水电费系计算至被告实际离场日。其中，签收表合计24项，载明签收文件系各月份缴费通知单等内容，均显示吴婵婵签收；缴费通知单系2019年6月至10月的缴费通知单及相应催缴通知单，缴费用制单详细载明了每月应缴各项费用金额，并备注了相关缴费标准，并列明如有异议应在24小时内以书面形式告知；缴费明细表系原告根据缴费通知单载明内容自制，另外原告提交的缴费单与被告提交的缴费单在2019年6月至9月期间各项费用一致，原告提交的2019年9月、10月缴费通知单还附加了未结清的2019年6月、7月、8月相关欠费情况；明细表系原告根据前述缴费通知单及被告后期支付款项情况自制，其中，2019年6月、7月均仅欠付水费、电费、污水处理费，其后月份各项费用均开始拖欠。被告除仅对签收表涉及2019年8月至10月的催缴通知单签收记录、缴费通知单涉及催缴通知单的记录不予认可外，对签收表及缴费通知单其余内容均予以了确认，被告另表示相关签收日期并非其所签，其签名时相关日期均为空白，被告确认明细表载明的水费、电费、污水处理费的单价标准，并称其平时系根据原告提供的用量表格缴费，但其未核实具体用量。原告提交《退租协议》以证明被告未经其同意，单方决定于2019年10月15日不再履行涉案服务合同，原告称根据该协议落款时间，被告系于2019年10月15日离场。原告另明确其系依据2019年协议第十三条第三款及第五款约定要求解除涉案协议。其中，《退租协议》仅盖有被告公章，落款时间为2019年10月15日，内容为因去年互联网行业泡沫等情形，不能继续租用原告位于涉案场地的办公室，现将场地退还原告，场地租金及水电费计算至2019年10月15日，因被告资金困难，2019年8月租金及水电费24184.67元，9月租金及水电费24086.77元，则以押金垫付，不足余款待被告搬清场所内物品后结清。原告员工甘芷艳后在庭后表示前述盖章版退租协议系由吴婵婵于2019年10月25日向其交付。被告对前述证据予以确认，但称协议版本系原告提供，且退租已经原告同意，原告已同意将押金用于抵扣租金，原告曾表示被告仅需补缴27570.6元。被告对此提交了甘芷艳与吴婵婵的微信聊天记录及附件予以证明。原告员工甘芷艳亦在庭后提交了前述微信聊天记录完整版。经本院核查双方手机中的微信聊天记录，吴婵婵于2019年10月15日下午3点40分向甘芷艳发送的退租文档未盖章版与前述退租协议内容一致，甘芷艳于当日下午4点17分及4点30分向吴婵婵发送的2019年跃讯场地费用结算单及退租申请函除结算单抬头除还备注有“2019年10月缴费通知单”外，其余内容均与被告提交附件版本一致。根据微信聊天记录，甘芷艳于2019年10月14日向吴婵婵表示“请贵司写一份申请提前退租的申请函，我们走流程，不然拖一天就要算一天的钱”，在吴婵婵询问如何写及流程后，甘芷艳表示由被告提解约申请，其公司走内部流程，和被告签订解约协议，相关申请函应由被告方草拟，解约协议由其草拟后让被告确认，并称申请函应写明退租原因并加盖公章，吴婵婵后于2019年10月15日向甘芷艳发送退租文档，甘芷艳称被告草拟申请函即可，协议由其草拟，甘芷艳后表示“算了，我草拟一版给贵司看看吧，贵司确定10月15日解约，抵扣掉之前押金，中间有部分差价，贵司需要结清后才能搬迁”，并在其后向吴婵婵发送费用结算清单，并表示“你确认下贵司还需补缴27000多元，你核对下”，该附件费用结算单载明了2019年6月至10月的相关费用欠缴明细，经核对，结算单载明的2019年6月至9月的各项费用明细与原告前述自制的费用明细一致，但2019月的相关费用计算至2019年10月15日，且计入了搬迁桌椅费用1000元，费用合计抵扣已交付押金后，结算单载明需补缴费用为27570.6元，甘芷艳后于当日下午4点30分向吴婵婵发送退租申请函，并称“这份申请函是否可以，我刚拟的，按照贵司意思，协议需要等贵司确认款项后我们另行拟定”，该申请函载明“因被告经综合评估决定于2019年10月16日起不再使用涉案场地，故申请与原告提前解除签订的入职协议……，抵扣前期缴纳履约保证金，不足部分及10月费用，被告将尽快请教，及针对原入驻协议中落户顺德相关条款，其将继续按原约定执行等”，后经甘芷艳多次询问，吴婵婵均未作出任何回应，甘芷艳后于2019年10月16日下午表示如被告公司再不回应及处理，其只能按照员工处理方式做了，并将定义被告违约，追偿过去一年多补贴的全部补贴款等，吴婵婵亦未对此予以回应，甘芷艳后于2019年10月26日表示“欠款未处理，现在搬东西不太合适”，吴婵婵则发送搬运东西的视频及图片并称门口保安核查，双方后于2019年11月4日就退租协议进行讨论，甘芷艳称被告缴清欠款后才能走退租流程，并表示已明确回复被告押金不能抵扣，押金按流程走，其此前已将协议给过被告，但被告不认同，且被告不配合缴清欠款，鉴于被告违约，原告有权不退押金，吴婵婵后于2019年12月20日发送营业执照及公章图片表示其在顺德设立公司，甘芷艳当日回复“好的”并后于2020年1月6日表示顺德审计局年终为核验企业是否真实落户，拟明天安排专人到被告顺德办公场地进行参观，被告只需体现跃讯招牌配合介绍即可，吴婵婵其后询问退租事项，甘芷艳表示场地已全部退回深圳湾，被告留存场地办公用品由其同意存放在仓库，被告合同现在已结束，双方后就审计检查予以讨论，甘芷艳明确审计系第一次检查，如果没有人怕被认定虚假落户，吴婵婵则称安排不出人手。原告确认微信聊天记录的真实性，但称退租协议文本并非其提供，且根据微信聊天记录，系被告提出提前终止服务合同需求，原告员工甘芷艳为协助被告完成申请流程而代为草拟了申请文件，双方后并未就提前终止服务合同达成一致意见。被告称根据转账记录及缴费通知单有关租金的备注可证明涉案协议实质是房屋租赁合同，被告称涉案场地实际承租方为深圳市科荣软件股份有限公司（以下简称科荣公司），科荣公司领取了租金减免补贴，原告根据减免办法无权出租涉案房屋，且转租行为未获出租人同意，因此，其主张涉案协议应属无效，被告对此提交了《深圳高新区财政融资园区产业用房租金减免办法》、减免项目通知及照片予以证明。其中，减免办法显示系深圳市科技创新委员会发布，该办法第十五条第一款规定申请单位在享受租金减免期间不得将产业用房全部或部分转租予他人，如有转租行为，市投资控股公司有权终止实施租金减免，并报市科技创新委、市发展改革委备案；减免项目通知附件显示科荣公司系就租赁场地深圳市南山区深圳湾科技生态园9Ｂ栋13层01-07房在2018年、2019年获租金减免单位；照片系深圳湾科技发展有限公司就禁止转租的一个公告牌。原告对前述证据真实性予以认可，但称双方系服务合同关系，协议对合同性质予以了明确约定，其在2018年、2019年向科荣公司整租了13层01-07房物业，涉案场地系其中一部分，其对科荣公司租金减免事项并不知情，其向科荣公司承租涉案场地的租金标准高于涉案协议约定服务费，且根据涉案协议，其除向被告提供孵化场所外，还应提供落户顺德的产业对接及政策服务，原告称在被告孵化培育期间，其曾组织包括被告在内的入驻孵化企业前往顺德考察产业环境及合作交流等，且其亦具备提供企业加速孵化服务资质，原告对此提交了《深圳市科技企业孵化器和众创空间管理办法》、公示及附件、租赁合同、微信聊天记录、商事登记信息、交流照片及签到表等。其中，管理办法系由科技创新委员会作出，该办法第二条规定，本办法所称科技企业孵化器，是指以科技型初创企业为主要服务对象，通过提供创业场地、共享设施和专业化服务，降低创业成本、提高促进企业成长的创新创业支撑平台，本办法所称众创空间，是指以科技型创业团队和初创产业为主要服务对象，通过提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，利用“众筹、众付、众包”等手段，提供成本较低、较为便利、生产要素齐备、开放式运营的创新创业支撑平台；公示及附件显示原告的初创加速器项目获得深圳市众创空间认定与资助；租赁合同共两份，第一份系由原告与科荣公司于2017年4月1日就涉案场地所在13层01-07房签订，租赁期限至2019年12月30日，租赁面积3331.15平方米，2018年及2019年的每月租金分别为524685.05元和5550920元，第二份系由原告与深圳湾科技发展有限公司于2020年4月30日就前述场地签订，租赁面积与第一份合同一致，月租金为454100.7元；微信聊天记录系原告与微信号×××及ｘｕｈａｏｊｉｅ7811的对话及群聊记录，原告称对话人分别为黄礼锋及徐豪杰，根据群聊记录显示原告在2019年5月15日在群名为“5.16顺德考察交流群”的群组中就次日集合事项进行告知；商事登记信息显示黄立峰原系被告法定代表人及股东，后于2019年9月23日进行了变更；签到表显示徐豪杰在被告公司签到处签名；照片为考察合影，照片中有顺产产业加速器“凤舞鹏程，走进顺德”企业考察活动的横幅。被告称租赁合同及原告获得资质与否均与本案无关，且原告提供的场地存在夸大面积的情形，原告除提供涉案场地外，并未向被告提供其他服务。原告称按照协议约定，由其向顺德区政府申请50%的补贴款需被告完成产业化实施落地顺德，并由被告配合原告进行申报才能实行，因被告未完成合同约定孵化项目就提前终止涉案协议，其亦未完成落地顺德的计划，故原告未能获得前述补贴，原告据此要求被告向其支付剩余50%的补贴费用。被告对此不予认可，并称其已于2019年12月19日在顺德成立相关公司，并对此提交了营业执照及工商登记信息予以证明。前述证据显示佛山中科讯达信息科技有限公司于2019年12月19日建立，法定代表人为郭建军，被告该公司100%持股股东，该公司经营范围包括科技推广及应用服务等。原告对此表示被告注册该公司系在其严重违约及原告提起本案诉讼之后，且协议约定的落户标准还有四项指标，仅成立公司不具有履行涉案合同项下合同义务的效力。原告提交委托代理合同、付款凭证及发票以证明其因本案支出律师费2万元，原告明确其依据2019年协议第二十条第三款要求被告承担律师费。被告提交其自制的扣押办公清单以证明原告扣押了被告价值21200元的物品，原告应向其赔偿前述款项。原告对清单不予认可，但称被告的确有部分物品在原告处，其系依据2019年协议第十三条第四款约定扣押前述物品。本院认为，原、被告签订的《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》及《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告虽主张前述协议实际系房屋租赁合同，原告自科荣公司承租涉案场地再转租被告违反了租金减免办法关于不得转租的规定，且未经出租人同意，故其主张涉案协议应属无效，但本院认为，根据涉案服务协议约定，原告除向被告提供加速服务场地外，还应向被告提供例如产业链对接、实施落地等服务，被告除缴纳服务费外，亦负有进行产业化落地实施的义务，相关微信聊天记录及照片等证据显示双方实际就落地项目进行过考察及沟通，因此，涉案协议不符合被告主张的房屋租赁合同关系；另对于原告向被告提供的加速服务场地，前述场地系其向科荣公司承租，相关租金减免办法虽规定申请单位在租金减免期间不得转租，但前述办法并非法律强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”的规定，有权提出解除原出租合同或主张转租合同无效的权利人应为房屋出租方。综上，被告反诉诉请确认涉案两份协议无效，依据不足，本院不予支持。被告逾期向原告支付相关服务费用，且亦于2019年10月实际退出了涉案场地，原告依据协议约定主张解除涉案两份协议，有事实和法律依据，本院对此予以支持。经查，被告已于2019年12月24日在本案诉前调解阶段收到了起诉状副本，因此，本院认定涉案两份协议于2019年12月24日解除。关于被告欠缴的服务费、管理费、空调使用费、维修基金、水费、电费及污水处理费。被告对原告提交的2019年6月至10月的缴费单及前述缴费单的签收记录均予以了确认，并认可原告自制费用明细单有关水费、电费、污水处理费的单价标准，被告虽称前述费用具体用量未经其核对，但未有证据显示被告曾就前述费用用量按照缴费单通知备注向原告提出过书面异议，因此，应视为其认可用量记录。经核对，前述缴费单除未包含2019年9月、10月的水费、电费及污水处理费外，其余费用明细均与原告自制的欠缴费用明细单载明内容一致，另双方员工聊天记录中发送的有关计算至2019年10月15日的缴费通知单，载明的2019年9月的水费、电费及污水处理费亦与原告自制的欠缴费用明细单载明内容一致，因此，本院对前述费用予以确认；另对于2019年10月当月的水费、电费、污水处理费，原告自制表格显示的费用相较于以往月份，在金额上并未有较大出入，再结合被告关于其系于2019年10月26日离场的陈述，本院对于原告自制表格载明的前述费用予以支持。综上，扣除被告于2019年10月30日向原告支付的2万元后，被告还应向原告支付2019年6月至10月期间欠缴的服务费、管理费、空调使用费、维修基金、水费、电费及污水处理费合计53167.42元。关于履约保证金。根据2019年协议第十三条约定，被告逾期支付服务费，且经书面通知后仍未限期支付的，或被告存在非基于法定理由要求提前解除协议行为的，则原告有权没收被告交付的履约保证金。被告虽抗辩其退出涉案场地已经原告同意，且原告亦同意用保证金抵扣相关欠付费用，但根据双方协议载明联系人的完整版微信聊天记录显示，双方虽曾就先由被告提起退出申请，再由原告安排签订解约协议作出讨论，且原告员工甘芷艳在被告未能提交申请函的情况下，按照被告意思帮其草拟了退租申请函，并向被告员工吴婵婵发送了抵扣了保证金的费用结算单，但吴婵婵后续并未对此作出回应，且吴婵婵在甘芷艳明确告知如再不回应及处理，则将定义被告违约及追究相关责任的情况下，仍未对此作出任何反应，另结合甘芷艳在被告搬离涉案场地后已明确告知吴婵婵被告交清欠款才能走退租手续及押金不能抵扣事项，本院对被告的抗辩不予采信，并认定原告未就被告提前退出涉案场地及押金抵扣事项最终与被告协商一致。综上，原告诉请不予退还被告履约保证金34104元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于补缴服务费。原告虽称因被告提前终止孵化且未完成落地顺德，导致其未获得顺德区政府相关补贴而向被告追索2018年1月至2019年10月期间的50%服务费，但根据被告提交的工商登记信息，被告在搬离涉案场地后已于2019年12月19日在顺德成立了佛山中科迅达信息科技有限公司，原告虽辩称被告系在原告提起本案诉讼及要求解除双方服务合同之后才注册的公司，但根据聊天记录，原告员工甘芷艳在得知被告设立公司后并未提出异议，而是告知被告有关顺德审计局为考核企业落户情况的注意事项并请被告配合，前述陈述可视为原告对被告注册公司事项予以默认，被告提前退出场地虽存在违约情形，但在被告已在顺德设立公司的情况下，未有证据显示原告实际向顺德区政府申请了补贴并未获批准，且本院亦已支持原告关于不予退还保证金的诉请，另考虑到科技企业孵化器系为降低科技型初创企业创业成本，提高促进企业成长建立的创新创业支撑平台，因此，本院对于原告关于被告向其补缴2018年1月至2019年10月期间的50%服务费及服务费违约金的主张均不予支持。关于被告欠付费用的逾期付款违约金。涉案协议约定，被告未按协议约定时间缴纳费用，则逾期一日，须按逾期费用总额的万分之五向原告支付违约金。被告主张前述违约金标准过高，要求调低。本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度，本院将违约金标准调整为日万分之三。根据涉案协议约定，每月20日前预交下月服务费、物业管理费及空调使用费等，每月20日结清上月水、电、污水处理费等费用，另因2019年10月所涉的水、电、污水处理费系在原告提起本案诉讼后才向被告告知用量，因此，前述费用自被告收到起诉状副本之次日起计算相应违约金。综上，经核算，截至2019年10月30日，被告欠付原告2019年6月至2019年10月期间各项费用违约金为891.26元，被告后于2019年10月30日向原告支付2万元，扣除前述款项后，截至2019年12月24日，被告还应合计向原告支付欠付费用违约金为8701.75元（891.26+52788.7×0.3‰×55）。被告另应自2019年12月25日起，应以53167.42元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。关于律师费。根据2019年协议第二十条第三款约定，双方按照胜诉比例分担律师费。原告在庭审中明确系根据前述约定主张律师费。原告提交的委托代理合同及转账凭证足以证明其因本案支出律师费2万元，根据协议约定，被告应按照原告胜诉比例向原告支付律师费4029.11元。关于被告反诉要求原告赔偿的扣押物品21200元。被告提交扣押物品清单不足以证明物品实际价值，且物品数量及品种亦未经原告确认，本院对于被告前述反诉诉请不予支持。但因涉案协议已解除，原告亦在庭审中确认被告有部分物品在其处，原告可待被告付清欠款后将物品向被告予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《深圳湾顺德创新港企业入驻加速服务协议》及《深圳顺创产业加速器企业入驻加速服务协议》于2019年12月24日解除；二、被告深圳跃讯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳顺创产业加速器服务有限公司支付拖欠的服务费、管理费、空调使用费、维修基金、水费、电费及污水处理费合计53167.42元；三、被告深圳跃讯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳顺创产业加速器服务有限公司支付逾期付款违约金（截至2019年12月24日的逾期付款违约金为8701.75元，另自2019年12月25日起，被告应以53167.42元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金）；四、原告深圳顺创产业加速器服务有限公司不予退还被告深圳跃讯信息科技有限公司已缴付的履约保证金34104元；五、被告深圳跃讯信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳顺创产业加速器服务有限公司支付律师费4029.11元；六、驳回原告深圳顺创产业加速器服务有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告深圳跃讯信息科技有限公司的全部反诉诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件本诉受理费8745.98元，由原告负担6984.05元，由被告负担1761.93元；案件反诉受理费160元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许立岸人民陪审员  徐厚琳人民陪审员  林妙容二〇二〇年六月十七日书 记 员  石浩田附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。