广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9286号原告（反诉被告）：梁六妹，女，1974年6月26日出生，汉族，住委托诉讼代理人：许禹锋（原告梁六妹的儿子），男，住被告（反诉原告）：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地：佛山市南海区***********************，统一社会信用代码。法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：温美容，广东京兆律师事务所律师。原告梁六妹与被告佛山市潮领商业营运有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告梁六妹及其委托诉讼代理人许禹锋，被告的委托诉讼代理人温美容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁六妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告订立的商铺租赁合同及商业营运管理服务合同；2.被告向原告返还商铺租赁合同和商业营运管理服务合同项下保证金45917.2元；3.被告向原告返还商业营运管理服务合同项下水电费周转金2089.6元；4.原告对于2020年2月1日-2020年3月31日期间的租金及营运费按照合同约定的50%收取（即租金12958元/月、营运费6048元/月，共19006.215元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月20日与被告签订商铺承租合同和商业营运管理服务合同。原告承租被告位于商铺且接收被告提供的商业营运管理服务以经营服装销售业务。全国人大法工委在2月10日明确表示肺炎疫情属于不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本次疫情严重影响了原告店铺的经营，致使合同目的不能履行。本年度1月25日到2月28日，商场基于疫情防控停业了34天，在2月28日开业后，商场客流量较以往仍然大幅较少，店铺的销售额仅仅能够维持水电费的运营成本。广东省人民政府新闻办公室在3月25日举行新闻发布会，会上省服装服饰行业协会会长卜晓强表示，去年暖冬与今年疫情叠加，导致服装行业受到较大打击，疫情对行业的冲击可能持续到8月份。原告经营的服装店铺租金与管理费每月需要缴纳共25341.62元，加上水电费、工人工资、折旧成本，经营成本大概在35000元左右，而疫情影响下2月28日开业到3月15日销售额仅仅3643元，而2019年3月中旬销售额有13771元。另外，未来几个月的经营情况仍然不明朗，不少消费者由于疫情工资收入较少而削减不必要的服装消费。综上所述，疫情导致原告资金链断裂，实属难以维持店铺经营，致使合同目的不能履行。根据合同法第九十四条第一项，原告主张解除商铺租赁合同及商业营运管理服务合同。原告解除合同的主张已于2020年3月16日以文书方式通知被告。合同存续期间2月和3月的租金和营运费应当基于公平原则由原、被告双方各承担50%的损失。事实上被告是通过租赁开发商的商铺再转租给原告经营，而疫情期间开发商免除了被告一个月租金，因此原告该主张公平合理，并不会对被告产生经济损失。另外，被告的营运费维持在相比同类商业物业管理公司较高的水平，如嘉业广场是23元/月，金典广场是25元/月，而被告收取的是70元/月，在疫情期间仍要靠小商户缴纳较高的物业管理费维持被告的高利润实属不合理，因此原告主张2月和3月的营运费酌情减免50%。解除合同后，根据商铺租赁合同附录三第四部分、商业营运管理服务合同第4.1条以及合同第一百一十七条第一款，原告主张免除违约责任并返还保证金、水电周转费。原告暂未向被告支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金及营运费。被告佛山市潮领商业营运有限公司辩称，一、原告请求解除两份涉案合同没有事实与法律依据。1.原告本身严重违约，被告没有违约行为，原告无权行使单方解除权；根据双方签订的《商铺租赁合同》以及《商业营运管理服务合同》，双方约定的租赁期为2017年4月24日起至2022年4月23日止，目前租赁合同尚未到期，租期尚有两年，被告也并无违约行为，原告应按照合同约定继续履行相应义务。2.原告称“本次疫情严重影响了原告店铺的经营，致使合同目的不能履行”不符合事实；原告租赁店铺的目的是经营服装店，目前租赁店铺能够正常使用，原告也能正常进行经营活动。服装行业不是酒店、餐饮、电影院等极度依赖客流量的行业，其受疫情影响较小，疫情影响并不必然导致合同目的不能履行。新冠肺炎疫情防控措施仅仅是对原告的经营收入产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情管控结束后涉案租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现。2020年2月24日，广东省将一级响应调整为二级响应，统筹疫情防控与经济社会秩序恢复。佛山市本地也于2020年2月8日下发关于做好企业复工复产的通知。原告在商铺已经复工营业的情况下要求解除合同缺乏依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三项第（二）条：当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。故原告以疫情原因致使合同目的不能履行为由要求解除合同没有事实依据以及法律依据。3.根据合同法第一百一十七条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据原告提供的证据材料《申请书》以及《告知函》可以看出，原告在疫情发生之前就已经拖欠被告的租金，原告经营困难拖欠租金的情形，并不是在疫情发生后才出现的，原告诉讼的目的显而易见，以新冠肺炎疫情为借口，达到其单方面解除合同的目的。4.为维护合同的稳定性，保护合同当事人的合法权益，根据公平原则，不应随意解除双方的租赁合同。原告与被告的租赁合同长达5年，此次疫情不足以影响合同的继续履行。在疫情期间，原告作为经营者应积极应对疫情，采取措施促销，而不是简单粗暴的直接单方面解除合同，关闭店铺停止经营，原告的行为已经严重违约，侵害被告的合法权益，给被告带来了严重的经济损失。二、原告无权请求返还租赁保证金、营运服务费保证金以及水电周转金。1.根据双方签订的《商铺租赁合同》附录三第四部分以及《商业营运管理服务合同》第4.3条的约定，原告需要在合同终止、办理完交付手续，并且无任何违约行为及结清所有费用后，被告才将保证金无息退还。目前合同尚未到期，双方的租赁合同尚在有效期内，不符合退还保证金的条件。2.退一步说，原告从2017年6月开始就一直拖欠租金，并且在被告无违约情况下单方解除合同并撤场，已构成违约，按照合同约定被告有权没收原告已支付的定金性质的租赁保证金等保证金。三、原告请求2、3月租金由原、被告双方各承担50%的损失没有事实和法律依据。1.被告早在疫情之前已经根据原告申请，有条件减免了部分租金。但原告未按减免租金条件履行义务，被告要求取消减免，返还已减免的租金。2.被告在2020年3月16日就已经公布租金优惠方案，与租户共克时艰，但原告不需要优惠方案。被告在2020年3月16日就已经发布租金优惠方案：在2020年3月19日前缴清1月底之前所有欠费的商户可享受以下优惠：（1）商户2月份租金营运费减免10日；（2）商户3月份租金营运费减免5日，享受2月和3月优惠的商户，需在3月31日前缴清3月底前的所有费用，否则优惠作废。但原告并没有理会被告给予的优惠方案，仍然拖欠2019年的部分租金以及2020年2、3月份全部租金。但原告以实际行动放弃租金减免的优惠方案后，再要求被告承担2、3月租金的50%损失没有依据。四、原告称“被告的营运费维持在相比同类商业物业管理公司较高的水平，在疫情期间仍要靠小商户交纳较高的物业管理费而维持被告的高利润实属不合理”与事实不符。樵岭国际作为西樵最大的商业综合体，无论是在规模、占地面积、管理素质、宣传推广方面都远远高于嘉业广场、金典广场。樵岭国际在公共设施设备的维护和保养管理服务方面要投入的资金和人力物业，也远高于当地其他广场，被告所收取的营运费合情合理。并且在疫情期间，为应对肺炎疫情，每天做好全面消毒防疫工作，采取各种优惠福利措施促进消费，被告需要投入比往常更多的资金去支撑整个樵岭购物公园的运作。营运费是实际发生的，而且双方对营运费的具体费用作了约定，双方应按约定履行义务。原告主张2月和3月的营运费减免50%不公平、也不合理。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，为了维护经济社会的秩序和稳定发展，维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告一次性支付拖欠的租金、营运费、水电费本金（2019年3月1日至2020年5月31日止）共计105607.27元；2.原告支付以上述欠付租金、营运费、水电费本金为基准，按拖欠金额总额为本金，从每月6日起至实际付清之日止，按日千分之五标准向被告支付逾期滞纳金；3.原告立即向被告一次性补回2017年6月1日-2019年11月30日期间共减免的租金62637.19元，及滞纳金6040.44元（自2019年11月30日起以减免租金总额为本金按日万分之五计算至实际清偿之日止）；4.原告承担被告律师费6000元；5.原告承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》《商业营运管理服务合同》及《补充协议》，约定原告承租被告铺位。租赁期限为5年，自2017年4月24日起至2022年4月23日止。约定租金按以下方式收取：第1年（2017年4月24日-2018年4月23日），每月租金为15672元，每月商业营运费7313.6元；第2年（2018年4月24日-2019年4月23日），每月租金为16455.6元，每月商业营运费7679.28元；第3年（2019年4月24日-2020年4月23日），每月租金为17278.38元，每月商业营运费8063.24元；第4年（2020年4月24日-2021年4月23日），每月租金为18142.3元，每月商业营运费8466.4元；第5年（2021年4月24日-2022年4月23日），每月租金为19049.42元，每月商业营运费为8889.72元。该商铺每月租金最迟于每个日历月的第五日或之前支付。合同已依法成立，合法有效，双方应全面积极履行合同义务。合同签订后，被告已依约履行合同义务，向原告交付了租赁物。原告在合同签订后，承租的前面一段时间也能按合同约定履行，但自2019年3月起，经常逾期交租金、营运费和水电费，原告在2017年6月至2019年11月期间因经营困难要求被告减免全部租金。被告收到申请后，回复原告同意在2017年6月1日—2019年11月30日期间的总应付租金中减免62637.19元，营运费不减免。但减免的条件是“如贵方违反贵我双方签订的《商铺租赁合同》《商业营运管理服务合同》《补充协议》的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，我司有权要求贵方补交以上优惠的款项”。原告在2020年3月18日向被告发出《调解申请书》，通知被告单方解除合同。原告也于2020年3月25日实际把物品搬离店铺，实际单方撤场。原告的诸多行为已构成违约，严重侵害了被告的合法权益。根据合同法的相关规定，因原告违约，被告有权要求原告继续履行，有权没收原告已支付的定金性质租赁保证金等保证金。同时，原告应立即付清拖欠的租金、营运费及水电费，并支付相关的违约金与滞纳金。同时，因原告的行为违反了双方当初减免租金的约定，被告有权要求原告补回减免的租金62637.19元。根据《商铺租赁合同》第11.2条、《商业运营管理服务合同》第8.2条等约定，因本案产生的诉讼费、律师费等合理费用均由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，一、2017年4月20日，原、被告签订商铺租赁合同、商业营运管理服务合同和补充协议，约定原告承租位于西樵镇江浦东路26号樵岭国际商业中心二层C区C2033号铺位。二、原告于2020年3月16日以文书的方式告知被告解除合同，因此被告主张的租金、营运费、水电费本金暂计至2020年5月21日不合理，应当计至2020年3月16日。另外，原告已于2020年4月21日通过银行转账支付2018年8月-11月，2019年2月和3月上旬的租金和营运费，根据公平原则，原告主张承担50%，共19006.2元。三、被告以拖欠金额总额的日万分之五计算滞纳金过高，原告根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十九条请求适当减免。合同自2017年4月订立以来，樵岭国际商业中心不少店铺都存在着经营困难的局面，因商业中心处于刚刚起步阶段，原告在经营初期经营困难，因此偶尔会在销售淡季延交租金及营运费，这并不是原告一家的行为，事实上不少店铺经营者都会由于经营困难而延迟交纳租金及营运费，若严格按照合同规定在每个月都按时交纳租金及营运费辉导致大量的商铺因资金链断裂而终止经营，因此，被告为了避免大量经营者资金链断裂，默许经营者延迟交纳租金及营运费。原告在欠下租金之时，也有与被告商量并签下欠据，承诺待经营环境好转再还款。此外，原告也在合同终止后及时补交当初欠下的租金及营运费。综上所述，原告并没有主观恶意拖欠被告租金及管理费。被告因原告迟延支付租金及营运费而实际造成的损失即是银行同期贷款利率，按照中国人民银行2019年、2020年的同期贷款利率为4.75计算，被告因原告拖欠租金而造成的实际损失为6981.8元（计至原告还款日2020年4月21日），其主张的31608.24元远远高于实际损失的30%，且被告主张暂计至2020年5月16日也缺乏依据。因此，原告主张以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则应当予以减少滞纳金。四、被告主张原告应当支付2017年6月1日至2019年11月30日减免的租金62637.19元事实上并没有依据，原告解除合同是基于不可抗力的原因，属于合同法第九十四条第一款赋予的法定解除权，并不是原告擅自单方面解除合同，因此被告提到的减免条件“如贵方违反贵我双方签订的商铺租赁合同、商业营运管理服务合同、补充协议的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠”并不适用此情形。五、至于律师费，原告只因拖欠租金、营运费而造成违约，被告的反诉请求2和4均不是原告的违约情形，在反诉请求2中被告请求原告支付拖欠的租金、营运费、水电费，但事实上原告已于2020年4月21日通过银行转账支付2018年8月-11月，2019年2月、3月的租金及营运费欠款90000元，早于被告于2020年5月20日聘请律师并提起反诉。因此反诉请求2项下的律师费不应由原告承担。关于反诉请求4已在上文提及，不属于原告违约的情形，也不应当得到法院支持，因此反诉请求4项下的律师费不应当由原告承担，故原告仅应当承担反诉请求3项下的律师费1338.4元。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.商业营运管理服务合同复印件1份，用以证明双方签订了服务合同；3.商铺租赁合同复印件及补充协议复印件1份，用以证明双方签订了租赁合同；4.商铺租金优惠方案复印件1份，用以证明被告优惠了15天的租金和营运费；5.货物进出明细表复印件1份，用以证明疫情期间，销售额为3643元；6.金典广场物业管理服务协议（商铺）复印件1份，用以证明双方签订了服务合同；7.金典广场前期物业管理服务协议复印件1份，用以证明被告的营运费跟其他商业中心相比高出300%；8.发票复印件1组，用以证明被告的营运费跟其他商业中心相比高出300%。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.商铺租赁合同原件、商业营运管理服务合同原件、补充协议原件各1份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系，原告租赁被告位于西樵江浦东路26号樵岭国际商业中心二层C区C2033号铺位。被告同时向原告提供运营管理服务。租赁期限为5年，自2017年4月24日起至2022年4月23日止，双方还约定了其他权利义务的内容。如果双方违约，被告有权没收原告的租赁、营运费和水电费保证金，并追究原告违约责任；2.申请书原件3份、告知函原件4份、调解申请书原件1份，用以证明原告在2017年-2019年承租期间，因经营困难申请被告减免租金。被告收到申请后，回复原告同意在总应付租金中减免部分租金，营运费不减免，总减免租金金额为62637.19元。但减免条件是：“如贵方违反贵我双反签订的商铺租赁合同、商业营运管理服务合同、补充协议的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，我司有权要求贵方补交以上优惠的款项。”原告在2020年3月18日向被告发出调解申请书，原告通知被告单方解除合同。原告也于2020年3月25日把物品搬离店铺，实际单方撤场。原告的行为违反了双方当初减免租金的约定，现在原告已违背该条约定，被告有权要求补回减免部分租金62637.19元；3.民事委托代理合同原件1份、广东省增值税普通发票原件1份、律师费转账凭证打印件1份，用以证明被告为实现债权支出了合理的律师费6000元，该费用依约应由违约方的原告承担；4.疫情期间被告继续经营的现场图片打印件1组，用以证明樵岭购物公园在疫情期间尚在经营，并不存在原告所说的商场停业了34天的情况；5.商户租金优惠方案及现场公示照片打印件1组，用以证明被告在2020年3月16日已经发布了租金优惠方案，与租户共克时艰。为了对抗疫情影响，被告也投入了大量资金为商户减轻负担；6.房产证复印件1份。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3无异议，原告对被告提供的证据1、3、5无异议，本院对上述证据均予以确认；被告对原告提供的证据4真实性无异议，原告对被告提供的证据2、4真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据5-8，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；对被告提供的证据6，该资料为相应部门出具的产权登记信息，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，被告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与原告梁六妹（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******“樵岭国际商业中心”二层C区C2033号铺位（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为149.26平方米，套内建筑面积约为104.48平方米；租赁期5年，自2017年4月24日起至2022年4月23日止，装修期自2017年4月24日起至2017年6月23日止，起租日为2017年6月24日，开业日为2017年5月1日（暂定），具体日期以甲方最终书面确认为准；涉讼商铺仅限于用作经营玉兔公子品牌的男装店用途；2017年4月24日—2018年4月23日，每月租金15672元，每月商业营运费7313.6元；2018年4月24日—2019年4月23日，每月租金16455.6元，每月商业营运费7679.28元；2019年4月24日—2020年4月23日，每月租金17278.38元，每月商业营运费8063.24元；2020年4月24日—2021年4月23日，每月租金18142.3元，每月商业营运费8466.4元；2021年4月24日—2022年4月23日，每月租金19049.42元，每月商业营运费8889.72元；租赁保证金31344元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款15672元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清；甲方在建筑期间内所订之开业日期为暂定日期，甲方须随时与乙方联络，确认最后正式开业日期；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；合同如提前终止、解除或合同期届满时，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施、设备；附着于商铺内的装修、水电线路设施等乙方不得拆除，归甲方所有；甲方有权要求乙方在拆除上述设施、设备时不得损害房产门窗、板壁、灯插、管线、墙面及建筑物本身之结构体及设施，否则应予赔偿；乙方将商铺恢复原状或恢复至甲方书面同意的状态，如乙方未能履行上述有关义务，则视为乙方违约，甲方除有权没收乙方的保证金外，还可向乙方提出索赔，赔偿甲方用于恢复或修复房产正常状态所需的全部费用；合同租赁期满或因甲（乙）方依约提前终止/解除合同的，乙方应于五日内搬迁并清洁现场，乙方未能在期限内搬迁并清场的，视为放弃可搬迁物之所有权，甲方有权自主处分，乙方无权追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理上述物品所产生的所有费用；乙方因搬迁并清洁现场而占用房产期间，按原租金标准赔付甲方实际损失；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。双方并约定其他权利义务。同日，被告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与原告梁六妹（承租方、乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方签署商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积104.48平方米，经营类别为男装店，品牌为玉兔公子，第1年每月商业营运费为7313.6元；第2年每月商业营运费为7679.28元；第3年每月商业营运费为8063.24元；第4年每月商业营运费为8466.4元；第5年每月商业营运费为8889.72元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金5224元，但最低装修保证金为5000元；装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付14627.2元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和2089.6元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。双方并约定其他权利义务。同日，被告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与原告梁六妹（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2017年9月7日，被告向原告出具《告知函》，该告知函写明因现时商场刚开业，仍处于培育阶段，经营氛围仍不浓厚，为支持原告商铺，被告同意给予原告2017年6月24日至2017年8月31日的总租金减免7000.16元、商业营运费不变的优惠支持。如原告违反原、被告签订的涉讼租赁合同、涉讼服务合同、《补充协议》的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，被告有权要求原告补交以上优惠的款项。原告在该告知函上签名确认。2017年11月20日，被告向原告出具《告知函》，该告知函写明因现时商场刚开业，仍处于培育阶段，经营氛围仍不浓厚，为支持原告商铺，被告同意给予原告2017年9月1日至2017年10月31日的总租金减免4701.6元、商业营运费不变的优惠支持。如原告违反原、被告签订的涉讼租赁合同、涉讼服务合同、《补充协议》的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，被告有权要求原告补交以上优惠的款项。原告在该告知函上签名确认。2018年9月7日，被告向原告出具《告知函》，该告知函写明因现时商场刚开业，仍处于培育阶段，经营氛围仍不浓厚，为支持原告商铺，被告同意给予原告2018年2月1日至2018年4月30日的总租金减免4719.88元、商业营运费不变的优惠支持。如原告违反原、被告签订的涉讼租赁合同、涉讼服务合同、《补充协议》的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，被告有权要求原告补交以上优惠的款项。原告在该告知函上签名确认。2019年4月3日，被告向原告出具《告知函》，该告知函写明因现时商场刚开业，仍处于培育阶段，经营氛围仍不浓厚，为支持原告商铺，被告同意给予原告2019年3月1日至2019年11月30日的总租金减免46215.55元、商业营运费不变的优惠支持。如原告违反原、被告签订的涉讼租赁合同、涉讼服务合同、《补充协议》的任何条款或者擅自单方面解除合同的，则无权享有以上优惠，被告有权要求原告补交以上优惠的款项。原告在该告知函上签名确认。2020年3月16日，被告出具《商户租金优惠方案》，该方案写明2020年3月19日前缴清1月底前（含1月）所有欠费（含租金、营运费、水电费）的商户可享受以下优惠政策：一、商户2月份租金营运费减免10日；二、商户3月份租金营运费减免5日；三、对应商户的小业主有给予该铺优惠的，将优惠金额1:1叠加至对应的商户（当月享受减免优惠的幅度，不可超过当月应缴租金及营运费总额的50%，剩余优惠额度后续履约期内逐月抵扣使用）；四、享受2月和3月优惠的商户，需在3月31日前缴清3月底前（含3月）的所有费用，否则优惠作废；五、各商铺自用水电费正常缴交。另查明，2020年5月20日，广东京兆律师事务所出具增值税普通发票，确认收到被告佛山市潮领商业营运有限公司*现代服务*律师费6000元，并备注“温美容律师梁六妹案”。2020年5月21日，被告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与广东京兆律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与梁六妹租赁合同纠纷一案聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，委派温美容律师担任甲方的委托代理人；本案（包括本诉和反诉）律师代理费为6000元。又查明，被告陈述扣除原告减免的2019年3月1日至2019年11月30日期间减免的总租金46215.55元，在2019年3月至11月期间，原告尚欠被告2019年3月—2019年11月应付租金、营运费及水电费共1999.72元；2019年12月租金、营运费等费用已付清；按合同约定原告2020年2月应付租金、营运费、水电费总额为26310.92元、2020年3月应付租金、营运费、水电费总额为25871.72元，原告从2020年2月1日起仅向被告支付了2020年2月费用969.3元、2020年3月费用558元；涉讼商铺在2020年2月23日至2020年3月22日期间实际发生的水电费金额为706.23元。原告确认扣除原告减免的2019年3月1日至2019年11月30日期间减免的总租金46215.55元，在2019年3月至11月期间，原告尚欠被告2019年3月—2019年11月应付租金、营运费及水电费共1999.72元；原告对2020年2月、2020年3月的应付租金、营运费、水电费总额无异议，但认为该期间的租金、营运费应按合同约定的一半收取；原告确认从2020年2月1日起仅向被告支付了2020年2月费用969.3元、2020年3月费用558元；确认涉讼商铺在2020年2月23日至2020年3月22日期间实际发生的水电费金额为706.23元，该金额尚未支付。再查明，涉讼商铺已办理确权登记。2020年4月21日，被告提起诉讼；2020年5月20日，被告提起反诉。诉讼中，原、被告均确认原告向被告支付了保证金45917.2元、水电周转金2089.6元。原告陈述2020年1月25日—2020年2月28日商场的二楼没有营业，仅有超市营业，其于2020年3月1日复业，于2020年3月16日停业，涉讼商铺内的货物已搬走，还有部分货柜未搬走，原告要求搬走，被告不准许，对该部分货柜，原告不要求搬走，也不需要了。被告陈述涉讼商铺所在的商场没有关门，各商铺是否开业由商户自行决定，整个商场正常运作，不清楚原告复业时间，但其于2020年3月25日看到原告搬东西，之后涉讼商铺未再开门，被告不同意原告将与墙壁粘连的货柜搬离，未与墙壁形成粘连的可以搬走。被告明确其反诉请求以继续履行合同为前提，若经法院审查确认涉讼租赁合同、涉讼服务合同应当解除，则以解除合同为前提，其仍坚持反诉请求1-5不变。本院认为，涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然会对原告的经营产生影响，但涉讼商铺所在商场处于正常营业中，涉讼商铺亦不存在无法进行经营的客观障碍，故涉讼租赁合同、涉讼服务合同实际具备继续履行的条件，原告以疫情导致合同履行困难为由请求解除涉讼租赁合同、涉讼服务合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告在2020年3月中下旬擅自停止营业并将涉讼商铺内的货物搬离，被告亦确认原告自2020年3月25日搬离涉讼商铺内物品内未再开业，故涉讼服务合同、涉讼服务合同在2020年3月25日起已实际无法继续履行，本院据此确认涉讼租赁合同、涉讼服务合同于2020年3月25日解除。原告作为承租方其并未提供证据证明其在2020年3月16日已搬离涉讼商铺，故对原告认为其于2020年3月16日停止营业的主张，本院不予采纳。关于补交减免租金，涉讼合同约定租赁期为5年，自2017年4月24日起至2022年4月23日止，现被告确认自开业后的任何一个公历年度内，原告不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得被告的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为原告违约，原告须承担违约责任。现原告在涉讼合同约定的租赁期限内撤场并于2020年3月25日停止营业，原告已构成违约，根据原、被告在四份《告知函》中的约定，原告无权享有减免2017年6月24日至2017年8月31日租金7000.16元、2017年9月1日至2017年10月31日租金4701.6元、2018年2月1日至2018年4月30日租金4719.88元、2019年3月1日至2019年11月30日租金46215.55元的优惠，故原告应向被告补交上述期间的租金，本院对被告要求原告补交减免租金62637.19元（7000.16元+4701.6元+4719.88元+46215.55元）的诉请依法予以支持。关于保证金，原告在涉讼租赁合同约定的租赁期限内撤场并停止营业构成违约，依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同、补充协议的约定，被告有权没收原告缴纳的全部保证金，原告要求被告退还保证金45917.2元、水电周转金2089.6元的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于2020年2月、3月的租金及营运费标准，被告于2020年3月16日出具的《商户租金优惠方案》明确商户2月份租金营运费减免10日、商户3月份租金营运费减免5日，该《商户租金优惠方案》虽附有缴清欠费的时间期限，而原告亦确认未在限定期限内交清欠款，但考虑到疫情及疫情防控措施对原告履行合同可能带来的影响及困难，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告在2020年2月、2020年3月期间仍可以按照《商户租金优惠方案》享受2月减免10天租金和营运费、3月减免5天租金和营运费的优惠，即原告应向被告支付2020年2月期间的租金和营运费共16603.13元[（17278.38元+8063.24元）÷29日×（29日-10日）]、2020年3月1日至3月25日的租金和营运费共17140.5元[（17278.38元+8063.24元）÷31日×（31日-5日）÷31日×25日]。被告确认涉讼商铺所在的商场在2020年2月期间有进行营业，原告亦未提供证据证明因涉讼商铺所在商场在2020年2月期间未营业致其无法开业，且2020年3月1日起原告亦实际开始在涉讼商铺内进行经营，其要求租金及管理费按合同约定标准一半收取的主张，本院不予采纳，其诉请超出核定部分，本院不予支持。2020年3月26日起原告已实际未占用涉讼商铺，被告在明知原告已撤场并停止营业的情况下亦具备实际收回涉讼商铺的条件，被告未及时收回涉讼商铺所造成的空置损失应由其自行承担，被告要求原告支付2020年3月26日至2020年5月31日期间的租金、营运费、水电费无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于水电费，被告陈述按合同约定原告2020年2月应付租金、营运费、水电费总额为26310.92元、2020年3月应付租金、营运费、水电费总额为25871.72元，原告对该金额予以确认，而按照合同约定，该期间的租金及营运费标准为25341.62元/月（17278.38元/月+8063.24元/月），故2020年2月应交水电费金额为969.3元（26310.92元-25341.62元）、2020年3月应交水电费金额为530.1元（25871.72元-25341.62元），现原、被告均确认原告向被告支付了2020年2月费用969.3元、3月费用558元，故原告实际已不欠付被告2020年2、3月的应交水电费，且扣除2020年3月水电费外，原告尚多交了27.9元（558元-530.1元）。原、被告均确认2020年2月23日至2020年3月22日期间实际发生的水电费金额为706.23元，原告确认其尚未支付该部分水电费，故本院对被告要求原告支付水电费706.23元的诉请依法予以支持。关于2019年3月—2019年11月期间的欠付费用，原、被告均确认扣除原告减免的2019年3月1日至2019年11月30日期间减免的总租金46215.55元，在2019年3月至11月期间，原告尚欠被告2019年3月—2019年11月应付费用共1999.72元，该金额原告应当予以支付，现原告已缴纳的2020年3月费用中扣除该月应交水电费外尚剩余27.9元，故原告尚需向被告支付2019年3月—2019年11月期间欠付费用共1971.82元（1999.72元-27.9元），被告诉请超出核定部分，本院不予支持。被告主张原告支付滞纳金属于对原告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定原告逾期支付租金及商业营运费等合同约定的相关费用，每逾期一日，原告应向被告支付应付款总额千分之五的违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。对于逾期付款违约金的数额，1.补交减免租金的逾期付款违约金，涉讼租赁合同虽约定原告应于每月5日前支付当月租金，但原、被告在《告知函》中已明确约定在原告继续承租涉讼商铺的情况下2017年6月24日至2017年8月31日、2017年9月1日至2017年10月31日、2018年2月1日至2018年4月30日、2019年3月1日至2019年11月30日的部分租金予以减免，只有在原告违约的情况下，被告才有权要求原告补交上述款项，被告于2020年5月20日向本院提起诉讼，要求原告补交该期间的租金，故租金的逾期付款违约金应由被告反诉日（2020年5月20日）开始计算，即原告应以62637.19元为本金从2020年5月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告；2.对于2019年3月至2019年11月期间的欠付费用违约金，原告逾期支付该期间费用1971.82元，应以1971.82元为本金从2019年11月6日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金；3.对于2020年2月、3月租金及营运费的逾期付款违约金，原告逾期支付该部分费用，应以16603.13元为本金从2020年2月6日起、以17140.5元为本金从2020年3月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告；4.对于水电费的逾期付款违约金，涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，现被告主张的水电费706.23元于2020年2月23日至2020年3月22日期间实际发生，故根据涉讼合同约定，原告应于2020年4月15日前支付该费用，原告逾期支付该水电费，应以706.23元为本金从2020年4月16日起至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告。被告对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，本院不予支持。涉讼租赁合同守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故被告请求原告支付已付律师费6000元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁六妹与被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司于2017年4月20日签订的《商铺租赁合同》、《商业营运管理服务合同》于2020年3月25日解除；二、原告（反诉被告）梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月租金及营运费16603.13元、2020年3月租金及营运费17140.5元予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司；三、原告（反诉被告）梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付减免租金62637.19元予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司；四、原告（反诉被告）梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付费用1971.82元予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司；五、原告（反诉被告）梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费706.23元予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司；六、原告（反诉被告）梁六妹应以16603.13元为本金从2020年2月6日起、以17140.5元为本金从2020年3月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；七、原告（反诉被告）梁六妹应以62637.19元为本金从2020年5月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第三项清；八、原告（反诉被告）梁六妹应以1971.82元为本金从2020年5月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第四项清；九、原告（反诉被告）梁六妹应以706.23元为本金从2020年4月16日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第五项清；十、原告（反诉被告）梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费6000元予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司；十一、驳回原告（反诉被告）梁六妹的其他诉讼请求；十二、驳回被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为9258.94元（原告已预交10767.25元），由原告（反诉被告）梁六妹负担9146.94元，被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司负担112元。反诉费2227.48元（被告已预交），由原告（反诉被告）梁六妹负担1211元，被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司负担1016.48元。对原告（反诉被告）梁六妹多预交的诉讼费用409.31元，在本判决发生法律效力后经原告（反诉被告）梁六妹书面申请,本院退还予原告（反诉被告）梁六妹。对被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司多预交的诉讼费用1099元，在本判决发生法律效力后经被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司书面申请,本院退还予被告（反诉原告）佛山市潮领商业营运有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年六月十九日书记员 陆美羽