广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2415号上诉人（原审被告）：杨燕梅，女，1979年11月2日出生，汉族，住江西省萍乡市************。委托诉讼代理人：李权，男，1974年4月28日出生，汉族，住四川省宜汉县老君乡紫云村****，系杨燕梅之夫。被上诉人（原审原告）：中山市海都置业有限公司，住所地广东省中山市*****************卡之1*。法定代表人：袁盛伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。上诉人杨燕梅因与被上诉人中山市海都置业有限公司（以下简称海都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人杨燕梅上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、事实认定出现本质的错误。整个事件的根源不是房屋租赁合同为起点，而是因海都公司私自在涉案商业广场大面积种植绿化导致整个商场经营环境恶化，从而导致商铺租赁用途丧失及合同无法正常履行。（2019）粤民申3249号民事裁定书有写明海都公司于2018年1月5日将商场外部的出入口进行大范围大面积的绿化，时间长达6个多月。关于以上事实，在（2018）粤20民终6042号民事判决书中有相对应的叙述证明绿化是事实存在的，“对此，本院认为，首先，墨语书店没有证据证明海都公司的绿化维修持续长期，有毁坏经营环境的恶意。其次，海都公司对涉案商场周围的绿化进行维修，也是为了营造良好的经营环境。”涉案现场于2018年6月12日又回到了签订合同时的场景，法院认为的是对绿化进行维修，也是为了营造良好的经营环境，是从何处得出的结论呢？二、对海都公司的行为有保护的倾向。杨燕梅于2018年6月13日请求法院调取商场监控录像。（2019）粤民申3249号民事裁定书中，“本案审理需要的证据，墨语书店因客观原因不能自行收集，墨语书店在一审期间以书面形式申请调取，但一审法院却以海都公司不配合法院调取告知无法调取收集。”关于以上事实的真实性有海都置业有限公司在2018年8月6日向中山市第二人民法院提交的材料（对编号为0008168调查材料介绍信的回复）予以相关证明。监控录像是整个案件的最有力最直接的证据，监控能还原整个事实的真相。三、对案件的证据有不予采纳的不公正倾向。（2018）粤2072民初4538号有相关记载有关证据方面的资料。综上，请求二审法院依法驳回海都公司的起诉。被上诉人海都公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回杨燕梅的上诉请求，维持原判。海都公司向一审法院起诉请求：一、海都公司与杨燕梅双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年5月15日解除，杨燕梅须立即将商铺完好返还给海都公司；二、杨燕梅立即向海都公司支付自2017年9月8日起至2018年5月15日的租金人民币32322元。三、杨燕梅立即向海都公司支付2018年2月、3月、4月的综合管理服务费人民币12555元、水电费人民币350.28元以及逾期违约金（综合管理服务费自2018年2月6日起至付清之日止按拖欠费用为基数每日百分之三计算。水电费自2018年2月6日起至付清之日止按拖欠费用为基数每日千分之三计算）；四、请求判令杨燕梅向海都公司支付商铺占用费以及逾期交还商铺违约金（占用费计算标准：参照合同约定月租金标准即为3488元，暂计至2018年8月为10464元；违约金计算标准：自2018年5月31日起至完好交还涉案商铺之日为止，以月租金3488元为基数，每日按10%计算）；上述二、三、四项款项合计：55691.28元。一审法院经审理查明：2017年7月1日，海都公司将名下位于中山市**********海都广场项目256-259卡单元租赁给杨燕梅。海都公司（甲方）与杨燕梅（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租用甲方名下上述单元，租赁面积为139.51平方米；租期为三年，从2017年8月8日至2020年8月7日，乙方享有免租期从2017年8月8日至2018年6月7日，乙方必须与商场同步开业方可享受此免租优惠期，免租期乙方无须支付租金，但需支付物业管理费及空调费、水、电、煤气等公用事业费用。若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金；租金按该单元建筑面积计算，每月每平方米的租金为25元，每月合计3488元，从2018年8月8日起，以上月租金为基数，每平方米租金逐年递增5%；商铺物业管理服务费标准为每月每平方米18元，中央空调费标准为每月每平方米12元，乙方承租该商铺应缴的综合管理服务费4185元，乙方须于每月5日前到甲方指定的地方缴交当月综合管理服务费。逾期未缴，每日按欠缴额的3%计收违约金；签订合同时缴交综合管理服务保证金8370元和水电周转金2000元；租金应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，并向物业公司缴纳管理费、上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按欠费总额的3%收取违约金；此外，合同还约定双方其他权利义务、违约条款等。合同签订后，杨燕梅向海都公司缴交涉案租赁保证金15346元和水电押金2000元及2018年6月8日至7月7日租金7673元，还缴交2017年9月至2018年1月期间物业管理费、中央空调费、水电费。杨燕梅于2017年8月30日登记注册中山市**墨语书店（以下简称墨语书店），统一社会信用代码为92442000MA4X29B852，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为销售：图书、文具、办公用品；食品经营。2018年4月23日，墨语书店以海都公司欺诈其入驻，没有为商铺创造基本的营业环境，商铺无法营业进行下去为由，向一审法院起诉，要求海都公司一、赔偿装修损失46409元；二、退回押金17346元；三、退回管理费25352元；四、赔偿间接营业损失28000元；五、退回2018年6月7日租金7673元；六、解除双方租赁合同。经审理，一审法院作出（2018）粤2072民初4538号民事判决书，判决：一、确认杨燕梅与海都公司签订的《物业租赁合同》于2018年5月15日予以解除；二、海都公司在判决发生法律效力之日起七日内向墨语书店返还已缴交的2018年6月8日至7月7日期间租金7673元；三、驳回墨语书店的其他诉讼请求。墨语书店对该判决不服，向中山市中级人民法院提起上诉，2019年1月16日中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终6402号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月11日，墨语书店经营人杨燕梅的丈夫李权向中山市古镇镇公安局海洲派出所报案，称墨语书店内的物品被海都公司搬走。海都公司认可搬走了墨语书店内的物品，理由是涉案租赁合同已于2018年5月15日解除，该解除时间经中山市中级人民法院案号2018粤20民终6402号终审判决予以确认，杨燕梅理应将涉案商铺完好交还给与海都公司，但由于杨燕梅另案提起了案号为2018粤20**民初10121号财产损害赔偿纠纷一案，在该案中杨燕梅向法院申请了评估涉案商铺内的价值，但经两次委托评估结果均为无法评估，获悉该情况后海都公司才将涉案商铺内物品移放至另一处存放，该措施是为减少和停止双方损失继续扩大。上述事实，有海都公司提交的《物业租赁合同》、解除租赁合同关系通知及寄信回执、（2018）粤20民终6402号民事判决书，杨燕梅提交的现场视频、图片、墨语书店照片、住建局情况说明、通知函、缴费通知单、报警回执、询问笔录及杨燕梅陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的合同是海都公司与杨燕梅所签，杨燕梅虽以墨语书店进行经营，但杨燕梅是墨语书店的实际经营者，是涉案房屋租赁合同的权利义务承担者，把杨燕梅作为本案诉讼主体并无不妥。海都公司与杨燕梅签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。根据（2018）粤20民终6402号的生效民事判决书，杨燕梅经营的墨语书店向法院提出海都公司对海都广场首层在租赁期间进行长期持续绿化维修，恶意毁坏经营环境构成违约的未能提交相关证据，其主张并没有得到两级法院的采信，法院反而认定墨语书店自2018年2月起一直未缴交相应的管理费、空调费及水电费，已构成违约，为此驳回了墨语书店要求海都公司返还保证金、押金及赔偿损失的要求，同时，判决书确认杨燕梅与海都公司签订的《物业租赁合同》已于2018年5月15日予以解除；海都公司要求确认杨燕梅与海都公司签订的《物业租赁合同》已于2018年5月15日予以解除属于重复诉讼，一审法院不作处理；杨燕梅签订的《物业租赁合同》约定租期为三年，从2017年8月8日至2020年8月7日，乙方享有免租期从2017年8月8日至2018年6月7日，乙方必须与商场同步开业方可享受此免租优惠期，免租期乙方无须支付租金，但需支付物业管理费及空调费、水、电、煤气等公用事业费用。若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金；根据上述合同约定，由于杨燕梅未按约定支付物业管理费及空调费、水、电、煤气等公用事业费用，已经构成违约，为此杨燕梅不享有免租期的优惠，需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金，为此海都公司要求杨燕梅支付自2017年9月8日起至2018年5月15日的租金人民币32322元，符合合同的约定，一审法院予以支持；杨燕梅拖欠海都公司2018年2月、3月、4月的综合管理服务费人民币12555元、水电费人民币350.28元未付，杨燕梅对此没有否认在，海都公司起诉要求杨燕梅支付上述综合管理服务费、水电费共12905.28元，符合法律规定，一审法院予以支持，但其要求按每日百分之三计算违约金，由于海都公司已经没收了杨燕梅交付的定金及押金，杨燕梅已经以定金及押金承担了违约责任，故对海都公司该诉讼请求，一审法院不予支持；（2018）粤20民终6402号民事判决书于2019年1月16日生效后，双方的《物业租赁合同》已解除，但杨燕梅拒不将涉案商铺内物品搬离，一直占用海都公司该商铺，海都公司要求按原有租金标准收取占用费，合法合理，一审法院予以支持。根据杨燕梅报警回执、询问笔录，一审法院认定海都公司是2019年6月11日强制搬离涉案商铺内物品，收回商铺，故占用费应计至2019年6月11日，以月租金3488元为基数从2018年5月16日计至2019年6月11日的租金为43490.67元。其逾期付款时间应从本判决书生效之日起按年利率20%计至清付之日止。海都公司要求每逾期一天按月租金的10%向海都公司交纳违约金过高，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨燕梅在判决发生法律效力之日起5日内向海都公司支付的自2017年9月8日起至2018年5月15日的租金人民币32322元；二、杨燕梅在判决发生法律效力之日起5日内向海都公司支付2018年2月、3月、4月的综合管理服务费、水电费共12905.28元；三、杨燕梅在判决发生法律效力之日起5日内向海都公司支付2018年5月16日计至2019年6月11日的租金为43490.67元。四、驳回海都公司的其他诉讼请求。案件受理费930元，由杨燕梅负担。本院二审期间，杨燕梅围绕上诉请求，向本院提交如下证据：证据一、海都广场出具的《关于无法提供监控视频、录像的说明》复印件一份，证明杨燕梅向法院申请调取海都公司的监控视频，海都公司对于调查监控视频向法院出具的说明，其在说明中的陈述是颠倒事实的。监控视频对于还原事实真相有重要影响，一审法院以上述说明简单的认定杨燕梅的证据不足是不公平的。证据二、种植绿化期间逼迫赶走的商家名单，证明海都公司在商场外围进行大面积的种植绿化期间，将商户逼得无法在商场里面正常经营，生存收入来源受限。证据三、涉案商铺所在的商场楼层分布图复印件一份，证明商场的主要出入口是两个大门，海都公司在商场外围围闭进行不间断的绿化种植，导致经营环境变恶劣。海都公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，海都公司对于杨燕梅提交的证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性、关联性均予以确认，是海都公司就一审法院出具的调查介绍信向法院的回复。证据二的真实性、合法性、关联性不予确认。证据三的真实性、合法性确认，关联性不予确认。本院对上述证据的认证意见如下：证据一，鉴于该证据为人民法院的调查材料，故对真实性予以认可，关联性在本院认为部分进行阐述；证据二，该证据为杨燕梅单方制作，且海都公司不予确认，本院不予确认；证据三，鉴于海都公司确认真实性、合法性，本院对真实性亦予以确认，关联性在本院认为部分进行阐述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨燕梅与海都公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。结合双方的诉辩陈述，分析如下：一、关于杨燕梅是否应支付管理服务费、空调费及水电费的问题。生效的（2018）粤20民终6402号民事判决书已认定海都公司在合同履行过程中不存在违约行为，杨燕梅关于拒绝支付管理费、空调费及水电费的抗辩理由不成立，依照合同约定，杨燕梅理应支付上述款项，具体数额一审法院已作阐述，本院不再赘述。二、关于杨燕梅应否支付合同解除后的占有使用费的问题。首先，如前所述，生效判决已认定海都公司不存在违约行为，杨燕梅拒付管理服务费、空调费及水电费等费用的行为已构成根本违约，涉案租赁合同于2018年5月15日已解除。而杨燕梅在《物业租赁合同》被生效判决判令解除后，仍拒绝搬离，一直占用涉案租赁物至2019年6月11日，杨燕梅应按照合同约定的租金标准向海都公司支付2018年5月16日至2019年6月11日期间的占有使用费共计44879.93元（3488元/月×12个月26天）。三、关于杨燕梅是否应当支付免租期租金的问题。根据双方在涉案合同中的约定，结合涉案合同于2018年5月15日解除的事实，杨燕梅享有的免租期为2017年8月8日至2018年5月15日，合同约定“若因乙方（杨燕梅）违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金”，本院已认定因杨燕梅违约导致涉案租赁合同解除，故海都公司主张杨燕梅补缴免租期的租金于法有据，应予支持。从公平合理角度，考虑到订立合同时双方当事人是在基于信赖杨燕梅全面履行合同的情形下约定的减免期租金优惠相关条款，本院按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例折算杨燕梅应补缴的减免期租金优惠。如前所述，杨燕梅的免租优惠期为2017年8月8日至2018年5月15日，免租期优惠金额为32205.87元（3488元/月×9个月7天），租赁期限为2017年8月8日至2020年8月7日，结合本院前述已认定杨燕梅需支付海都公司租金及占用费至2019年6月11日，杨燕梅应向海都公司补缴的减免期租金为12411.76元（422天1095天×32205.87元）。综上，对于杨燕梅上诉有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6714号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6714号民事判决第一项、第三项、第四项；三、杨燕梅于本判决发生法律效力之日起五日内向中山市海都置业有限公司支付免租期租金12411.76元；四、杨燕梅于本判决发生法律效力之日起五日内向中山市海都置业有限公司支付2018年5月16日至2019年6月11日期间的占有使用费共计44879.93元；五、驳回中山市海都置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2018元，杨燕梅负担1300元，中山市海都置业有限公司负担718元（中山市海都置业有限公司已预交930元）；二审案件受理费2018元，杨燕梅负担1300元，中山市海都置业有限公司负担718元（中山市海都置业有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给杨燕梅）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年六月三十日书记员  陈静文梁洛希