河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0721民初333号原告：乔爱玲，女，1973年11月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李晓诺，河南锦盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳珊珊，河南锦盾律师事务所（实习）律师。被告：新乡市望锦置业有限公司，住所：新乡县小冀镇和谐大道与香港路交汇处东南角锦香花园**。法定代表人：聂本庄，董事长。委托诉讼代理人：张呈鹏，河南豫龙律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司新乡向阳支行，营业场所：新乡市向阳路67号。负责人：张军，支行行长。委托诉讼代理人：李继伟，河南国豪律师事务所律师。原告乔爱玲诉被告新乡市望锦置业有限公司（以下简称“望锦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依据原告的申请，依法追加中国银行股份有限公司新乡向阳支行（以下简称“中国银行向阳支行”）为第三人。本院依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭审理了本案。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告乔爱玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，2、被告退还原告支付的房屋首付款5万元及利息（暂计至起诉之日为7975元）、已支付的银行贷款及利息96281.97元（暂计至起诉之日，共31期），并按合同约定支付违约金405.33元，以上共计154662.3元；3、解除编号为“2017年文中银个房借字7-3号”住房贷款合同；4、望锦公司偿还尚欠中国银行向阳支行的贷款本息。事实与理由：2017年6月22日，原、被告签订了一份商品房买卖合同（预售），原告购买被告位于新乡县××楼××单元××住宅××套。双方就房屋价款、交房条件、交房时间等进行了约定。合同约定的交房时间为2017年12月31日前，逾期60日，××有权解除合同。合同签订后，原告按合同履行了义务，但被告至今未向原告交房，已严重违约。因原告购房的款项系从第三人中国银行向阳支行贷款，商品房买卖合同解除，该商品房担保贷款合同也应解除，××应将收取的购房贷款和购房款本息分别返还给担保权人和××。故解除贷款合同后，被告应将贷款本息归还给第三人。故诉至法院，请求支持原告的请求。被告望锦公司辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，目前该房屋正在施工，不同意解除；2、原告与当事人的贷款合同不应当解除，且被告存在代原告偿还月供的情况。第三人中国银行向阳支行述称：1、依法应驳回原告对三人的诉讼请求。原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人之间的担保借款关系是两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理，商品房买卖合同被解除，并不必然导致贷款合同解除。应当驳回原告对第三人的诉讼请求。2、如解除原告与第三人签订的贷款合同，应由原告提前偿还贷款剩余全部本息，被告承担连带还款责任，具体数额以银行出具的明细清单为准。原告、第三人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对第三人提交、原告有异议的武汉市汉南区人民法院的判决书、最高人民法院的裁定书，本院认为，这种类案的裁判文书不属于我国民事诉讼法规定的证据类型，因此，本院不作为证据认定。依据有效证据，本院可以认定以下案件事实：2017年6月13日，原告乔爱玲与被告望锦公司签订了一份《望锦花园预售协议》，约定原告预定被告的6#楼1单元20层2001户房屋，面积135.11平方米，单价3000元每平方米，总价405330元，付定金5万元，余款银行按揭。同日，原告通过银行转账向被告交款5万元，被告向原告出具了收到原告购房定金5万元的收款收据。2017年6月22日，原告（××）与被告（××）签订了合同编号为2017-0622003的《商品房买卖合同（预售）》，主要内容有：第三条乔爱玲购买望锦公司开发的望锦花园6号楼1单元20层2001号商品房，预测建筑面积135.11平方米；第六条按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3000元，总价405330元，第七条定金抵作房款，首付122330元，银行贷款283000元；第十一条××应当自2017年12月31日前向××交付商品房，第十二条××未按照第十一条约定时间将商品房交付××的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，××按照全部房价款的0.1%向××支付违约金。2017年7月18日，原告（借款人）、中国银行股份有限公司新乡文化路支行（贷款人，以下简称“中国银行文化路支行”，2019年6月14日，经新乡银保监分局批准，该支行合并入中国银行向阳支行）、被告（保证人）签订了合同编号为：2017年文中银个房借字7-3号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要内容有：中国银行文化路支行向乔爱玲发放283000元贷款用于购买望锦花园6幢1单元2001号房屋，贷款期限120个月，贷款受托支付到望锦公司账户，贷款利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮5%，逾期贷款罚息为约定贷款利率上浮50%，等额本息还款，望锦公司提供阶段性连带责任担保。2017年8月24日，中国银行文化路支行向乔爱玲发放贷款283000元，该款受托支付到望锦公司账户。乔爱玲借款后，至2020年3月1日，已还款31期，共还本金58580.97元，利息37701元。欠本金224419.03元。至今，望锦公司未能向乔爱玲交房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原、被告、第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成买卖合同关系，原告、被告、第三人之间形成担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，××应当自2017年12月31日前向××交付商品房，××未按约定时间将商品房交付××的，逾期超过60日后，××有权解除合同。现被告逾期两年仍不能交房，原告有权解除合同。因此，原告解除商品房买卖合同的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人参加诉讼，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”。因本案《商品房买卖合同（预售）》被解除，致使商品房担保贷款合同的目的也无法实现，原告请求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，本院予以支持。该商品房担保贷款合同依法解除后，被告应当将原告已交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息96281.07元返还给原告，将下余贷款额返还给第三人。原告请求的首付款利息损失，于法有据，本院予以支持。原告请求的违约金405.33元，本院认为，双方约定了××按照全部房价款的0.1%向××支付违约金，本案中房价为405330元，但原告只首付了5万元，贷款283000元，共计付款333000元，并未交齐房款，因此，违约金的数额应按照原告实际付款数计算，为333元。本案中，中国银行向阳支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求如果解除担保借款合同，原告应提前偿还剩余借款本息、被告承担连带责任。本院认为，根据合同的相对性，原告与第三人之间存在借款合同关系，原告是担保借款合同的主债务人，担保借款合同解除后，原告应依照担保借款合同的约定向第三人偿还剩余借款本息。因相关司法解释明确规定了被告直接向第三人清偿剩余贷款本息的责任，因此，被告应与原告共同承担向第三人还本付息的义务，且原、被告均有全部清偿的义务。因被告是偿还贷款的最终义务人，原告还款后，可以向被告追偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除乔爱玲与新乡市望锦置业有限公司2017年6月22日签订的合同编号为2017-0622003的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除乔爱玲与新乡市望锦置业有限公司、中国银行股份有限公司新乡向阳支行2017年7月18日签订的编号为2017年文中银个房借字7-3号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、限新乡市望锦置业有限公司在本判决生效后十日内向乔爱玲返还首付款5万元及利息（利息以5万元为基数自2017年6月13日起计算至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、已偿还的贷款本息96281.97元；四、限新乡市望锦置业有限公司、乔爱玲在本判决生效后十日内共同向中国银行股份有限公司新乡向阳支行返还乔爱玲的贷款本金余额224419.03及利息（利息以中国银行股份有限公司新乡向阳支行核算为准）；五、限新乡市望锦置业有限公司在本判决生效后十日内向乔爱玲支付违约金333元；六、驳回乔爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3393元，由新乡市望锦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状9份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  曾俊道人民陪审员  王明贤人民陪审员  田泽臣二〇二〇年六月二日书 记 员  李东飞