广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初55号原告：江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社,住所地广东省江门市蓬江区。负责人:区永洪。委托代理人:李敏儿，广东信助律师事务所律师。被告：陈美容，女，1982年3月16日出生，汉族，住广东省中山市******************，公民身份号码442************703。委托代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。原告江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社（以下简称豸冈经济联合社）诉被告陈美容农业承包合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告豸冈经济联合社的负责人区永洪、委托代理人李敏儿、被告陈美容的委托代理人黄本婴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豸冈经济联合社向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告立即向原告支付2018年6月1日至2019年10月12日的租金共611634元及逾期违约金90277.18元（逾期违约金按每日万分之四的标准分别自2018年4月1日及2019年4月1日起暂计至2019年10月31日为90277.18元，往后的逾期违约金计算至被告实际清偿之日止），合计701911.18元；2.请依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年6月1日，被告陈美容就向原告江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社（简称豸冈经济联合社）租用其位于江门市潮连豸冈灰芦围地段的农业用地一事（1号地块鱼塘水面及塘基土地面积合计54.3亩）签订了《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》一份。根据该协议第三条第2点“前五年承包款每年每亩8200元，租赁期限20年，每5年递增10%。即乙方2017年6月1日至2022年5月31日每年应向甲方缴交承包款445260元；（乙方如按特别规定缴交统一管理的平整土地建设工程款227734元，免2017年6月1日至2018年5月31日的租金）……”、第九条第2点“乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，没收合同保证金，收回发包的土地，赔偿甲方的损失，还应当向甲方缴交剩余期限的承包款：……②超过三个月不按期缴交承包款的……”及第十条第3点“乙方逾期缴交承包款的，自逾期之日起按照每日万分之四的标准缴交逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，按照本合同第九条第2项的约定处理”的约定，由于被告陈美容自签订本协议之日起从未向原告豸冈经济联合社缴交过任何租金，且原告派人多次上门催收无果，因此原告豸冈经济联合社于2019年10月11日通过公证送达的方式向被告陈美容发出解除合同的通知。现原告豸冈经济联合社为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第226条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定及双方签订的合同约定，请贵院依法判令被告立即向原告支付2018年6月1日至2019年10月12日的租金共611634元及逾期违约金90277.18元（逾期违约金按每日万分之四的标准分别自2018年4月1日及2019年4月1日起暂计至2019年10月31日为90277.18元，往后的逾期违约金计算至被告实际清偿之日止），合计701911.18元；请依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原告豸冈经济联合社为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第23条、第119条规定，特具此状，诉诸法院，请依法判决。原告豸冈经济联合社在举证期限内提供的证据有：证据1.原告的《广东省农村集体经济组织证明书》复印件一份；证据2.《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》一份；证据3.公证书一份；证据4.照片复印件一份；补充证据5.《关于农家乐发包方案表决的股民代表大会会议记录》一份；补充证据6.《潮连街社区集体资产交易表决书》一份；补充证据7.《豸冈经济联合社灰芦围农业用地发包会议记录》一份；补充证据8.《关于农家乐项目立项目发包管理小组的三委会议记录》一份；补充证据9.蓬江区人民政府中三资交易信息关于涉案土地的招标公告网截图打印件一份。被告陈美容答辩称：1.根据原被告双方签订的土地承包合同规定的条款和内容，本案是农业土地承包经营权纠纷，而不是租赁合同纠纷，诉求应当请求缴交承包款，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。2.法院应当认定原被告双方签订的土地承包合同为无效合同，被告无需支付原告的承包款，原告应当退还保证金10万元和平整土地建设工程款227734元给被告。理由如下：根据我国农村土地承包法第48条规定，发包方将农村土地发包给本村集体经济组织以外单位或者个人承包，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意并报乡镇人民政府批准，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的应对承包方的资信情况或经营能力进行审查后，再签订承包合同的规定。到目前为止，原告方没有提交相关的证据材料，也就是说，原告没有经过豸岗村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表讨论通过同意签订本承包合同。村委领导私下违规将涉案农业土地发包给被告，而且没有报潮连街办、镇府批准，更没有对被告的资信情况和经营能力进行审查，原告的所作所为严重违反我国农村土地承包法的相关规定，严重侵害豸岗村民合法权益，违反法律规定的合同应当为无效合同，所以，应当认定原被告签订的土地承包合同为无效合同。被告无需支付原告的承包款，原告应当退还保证金10万元和平整土地工程款227734元给被告。3.到目前为止，原告并没有经过农业相关部门批准，将农村农业用地改变用途违法发包给被告经营，发展悠闲农业游乐项目，严重违反我国农业法规定的农业用地改变用途必须经过国家农业部门相关批准才可以。至今，原告未提交相关批准的批文，所以，原告是违法发包，所造成的损失应当由原告独自承担。4.原告违约在先，签订合同后原告总是以国家政策，就是不批准发展农业旅游悠闲游乐项目为由，故意不配合被告履行合同。不协助被告在涉案农业用地安装电表通电，一直拖延到2018年11月份在协助被告安装电表通电。退一步来说，双方签订的合同是有效的，被告的行为也严重违反了双方签订的土地承包合同第12条第五项的规定，原告拖了一年5个月才通电，理应减去1年5个月的承包款，在加上免交一年承包款应当从2018年11月1日缴交承包款才合情合理。5.原告单方面解除合同程序不合法。发出解除合同通知书之前已经和第三方签订合同，将涉案农业用地出租给第三方，更严重的是没有给被告一个合理的时间商议，被告收到解除合同通知书第二天即2019年10月12日就有第三方工作人员开着泥头车进入涉案农业用地进行填土施工，严重损害被告的合法权益。依据我国农村土地合同和合同法的规定，单方面解除合同必须通过法律途径经过法院判决解除合同，或者发出单方解除合同通知书后给1个月的时间商议才可以解除合同，才符合我国法律规定。原告违法解除合同，理应双倍退还保证金20万元，并退还平整土地工程款227734元给被告。6.根据我国法律法规的规定，农村集体所有的土地属于村民集体所有，涉案农业用地应当属于豸岗村民委员会所有。原告只是集体经济组织，无权将涉案土地发包给被告使用。所以，原告的主体不适格。7.根据双方签订的土地承包合同第20条第三项约定，甲方选择解除合同按照本合同第九条第二项的约定处理。原告要求支付逾期违约金没有事实和法律依据。综上，恳请法院查清事实依法驳回原告所有诉讼请求。被告陈美容在举证期限提交的证据有：证据1.收据一份；证据2.收据一份；证据3.图片打印件一份；证据4.证明和身份证打印件各一份。经审理查明：豸冈经济联合社与陈美容于2017年6月1日签订《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》，合同主要内容如下：甲方江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社，乙方陈美容，甲方股民代表会议表决通过，表决形式和通过内容合法有效，决定将豸冈灰芦围地段的农业用地经营权发包。承包期限由2017年6月1日起至2037年5月31日止。鱼塘和塘基以其发包，1号地块鱼塘水面及塘基土地面积合计54.3亩。前五年承包款每年每亩8200元，租赁期限为20年，每五年递增10%。即乙方2017年6月1日至2022年5月31日每年应向甲方缴纳承包款445260元（乙方如按特别约定缴交同意管理的平整土地建设工程款227734元，免2017年6月1日至2018年5月31日租金）……乙方应当在每年4月1日前缴交当年度的承包款。竞投保证金100000元自动转为租赁合同的履行保证金，承包期间乙方违约的，没收履约保证金，承包期间乙方没有违约的，不计息退还。发包土地定性为农业土地，用于发展农业旅游、悠闲农业旅乐，乙方不得擅自改变项目地块规划及通途……乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，没收合同保证金，收回发包的土地，赔偿甲方的损失，还应当向甲方缴交剩余期限的承包款：……②超过三个月不按期缴交承包款的……乙方逾期缴交承包款的，自逾期之日起按照每日万分之四的标准缴交逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，按照本合同第九条第2项的约定处理……合同落款处盖有豸冈经济联合社的公章及有陈美容的签名、捺指模确认。豸冈经济联合社陈述称：涉案土地位于江门市蓬江区***豸冈灰芦围地段，属于江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社所有。土地没有相关证件，只有规划图。涉案土地有一部分在规划图中“选址2”里面，一部分在外面。因为村集体经过代表会对涉案土地不确权，因此对涉案土地没有确权证，但还是属于村集体所有的农业用地。豸冈经济联合社还称，该土地发包我方经过多次会议，包括被告在会议上签名拍照，发包之前就开了多次会议，在村民代表大会之前有个会议被告在场，有讨论相关细节，后经过村民代表大会同意发包，再经过三资办同意发包。据豸冈经济联合社补充提交的《潮连街社区集体资产交易表决书》显示：“表决内容：2017年4月25日召开股民代表会议，为增加机体收入，充分利用集体资源没节省不必要的开支，计划将豸冈社区灰芦围的农业用地以公开竞投形式出租，具体发包方案参考附件1（发包方案）……”上述会议应到会60人，实际到会53人，占到会人数88%，会议有效。其中同意表决事项的41人，占到会人数的77%，表决通过。蓬江区农业农村和水利局就上述豸冈经济联合社农家乐发包问题，通过蓬江区人民政府网于2017年5月5日发布招标公告，以公开竞投形式招标。2017年5月15日，豸冈经济联合社再次就涉案灰芦围农业用地发包问题召开会议，参会应出席人数32人，实际出席32人，其中包含本案被告陈美容。会议经竞投，最终由陈美容以每年每亩8200元，投地1号地。还查明，豸冈经济联合社于2019年10月11日作出《通知书》，主张解除双方签订的《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》、没收合同项下保证金，并于当日通过江门市江门公证处公证送达方式向陈美容寄出上述《通知书》，陈美容于次日，即2019年10月12日收悉。庭审中，陈美容确认没有支付过承包款，仅支付农业用地保证金10万元和平整土地工程款227734元。并提供了两份收据予以佐证。该两份收据分别记载“今收到陈美容竞投灰芦农业用地保证金100000元”、“今收到陈美容1号地块平整土地建设工程款4194元/亩×54.3亩=227734元”。豸冈经济联合社确认收取陈美容交付的保证金100000元，但称平整土地工程款227734元并非向原告的经济联合社缴交，但原告也已经按照合同约定免除了被告2017年6月1日至2018年5月31日的租金，即豸冈经济联合社诉请的承包款所属期自2018年6月1日起至2019年10月12日止。本院认为，关于本案案由问题。本案在立案时为租赁合同纠纷，但经本院审理认为，本案系基于豸冈经济联合社与陈美容签订土地承包合同而引发的纠纷，应属农业承包合同纠纷。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，豸冈经济联合社就涉案江门市蓬江区***豸冈灰芦围地段土地发包问题已事先经村民代表会议通过及蓬江区人民政府网审核同意发布招标公告，且豸冈经济联合社与陈美容签订的《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。一、关于豸冈经济联合社请求支付承包款的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任”、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，首先，双方在合同中约定陈美容应在每年4月1日前缴交当年度的承包款，豸冈经济联合社和陈美容均确认陈美容自承包土地后没有支付过承包款；其次，豸冈经济联合社已于2019年10月11日作出《通知书》，主张解除双方签订的《潮连豸冈股份合作经济联合社土地承包合同》，并通过江门市江门公证处公证送达方式向陈美容寄出，陈美容于次日，即2019年10月12日收悉，且豸冈经济联合社确认涉案土地已收回。因此，双方的合同关系应于陈美容收悉之日，即2019年10月12日起解除；再者，豸冈经济联合社自愿对陈美容2017年6月1日至2018年5月31日的租金予以免除，故豸冈经济联合社诉请陈美容支付2018年6月1日至2019年10月12日间的承包款的诉请，于法有据，本院予以支持。关于陈美容最终应支付的承包款金额问题。豸冈经济联合社主张称，按照合同约定一年租金为445260元除以12个月即每月租金为37105元，2018年6月至2019年10月12日为16个月零12天，因此计算所得租金为611634元。而豸冈经济联合社在庭审中确认收取陈美容交付的保证金100000元，由于豸冈经济联合社在本案中并未提出没收保证金的诉请，故该保证金应冲抵陈美容应支付的承包款。因此，本院确认，陈美容最终应向豸冈经济联合社支付的承包款为511634元（611634元-100000元）。至于陈美容主张豸冈经济联合社没有协助其安装电表，并在2018年11月1日才将涉案土地实际交付的抗辩理由，本院经查认为，虽然双方在合同的第12条第五项约定“甲方（即豸冈经济联合社）协助承包者报装电表”，且陈美容另提供了案外人区明钦出具的《证明》拟证明豸冈经济联合社存在逾期交付土地。但首先，双方合同仅约定“农业地块现有的农排线路按现状，甲方不再另行架设线路，甲方协助承包者报装水电”，因此，豸冈经济联合社存在协助承包方报装电表的义务，陈美容并未能提供证据证明豸冈经济联合社存在恶意阻拦其报装电表的行为，也未能提供证据证实未能报装水电导致涉案合同无法履行的后果。综上，对于陈美容的上述抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。二、关于豸冈经济联合社请求支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈美容未依约支付承包款的行为，显属违约，应向豸冈经济联合社支付违约金。由于双方在合同中明确约定陈美容逾期缴交承包款的，应按照每日万分之四的标准缴纳违约金，该约定并未违反法律的禁止性规定，本院依法予以确认。又由于本院确认双方的合同自2019年10月12日起解除，因此，本院确认，陈美容应自双方合同解除之次日，即2019年10月13日起，按日息0.0004%的标准计付违约金给豸冈经济联合社至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈美容在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社支付尚欠的承包款511634元及违约金（该违约金以尚欠的承包款511634元为基数，自2019年10月13日起，按日息0.0004%的标准计至清偿之日止）；二、驳回原告江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10819.11元，减半收取5409.56元，由原告江门市蓬江区***豸冈股份合作经济联合社负担881.76元，被告陈美容负担4527.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王雅斯二〇二〇年六月二十三日书记员  梁淑云书记员  黄嘉颖