西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17586号 原告（反诉被告）：陈忠平，男，1982年11月23日出生，汉族，住西安市未央区皇家园林，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：文鑫，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雯，陕西其源律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱小凤，女，1972年7月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李辉，男，西安市莲湖区北院门法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：焦留先，男，西安金泽木业有限公司员工，现住西安市未央区。 原告陈忠平与被告朱小凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告陈忠平的委托诉讼代理人文鑫、曹雯，被告朱小凤的委托诉讼代理人焦留先、李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠平向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋买卖合同剩余合同款188万元；2、被告支付剩余合同款的逾期利息（按照银行同期贷款利率计算，自2019年6月19日至实际结清剩余合同款止，截至2019年9月12日共85天，计19309.17元）；3、被告支付原告违约金65.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。原告当庭称其起诉后被告支付了5万元，故其主张的购房款减少5万元。事实和理由：2019年3月19日，原、被告签订了《写字楼买卖合同协议》，约定原告将位于西安市莲湖区XX路XX楼XX号、XX号写字间以328万元的价格转让给被告，付款以银行转账凭证为准，付款日期以签订之日起，期限为三个月付清，同时约定违约方向对方支付总金额20%作为赔偿。合同签订后，原告积极履行了更名义务，被告未完全履行付款义务，至2019年8月19日仅向原告分两笔支付了80万元，原告无奈于2019年8月19日向被告出具律师函，要求被告在5日内支付剩余房款248万元及违约金65.6万元。2019年8月29日，被告却仅向原告支付60万元，剩余购房款188万元仍未结清，此后原告多次催要未果。现诉至法院，请求如前。被告朱小凤辩称，2019年3月19日，其与被告签订了《写字楼买卖合同协议》，但原告至今没有合法的证据证明原告对涉案房屋享有所有权或处分权，其在尚未依法办理该房产过户登记手续的情况下不具备进行商品房交易的基本条件，该协议必将导致标的物所有权最终不能发生转移，致使其合法权益受到损害。协议约定“付款方式，期限及交房期（以更换收据为准）”，但时至今日，其已累计向原告支付购房款145万元，原告至今未给其任何一张开发商出具的有效的收据。原告的行为不但构成了根本违约，更使其无法相信原告具备基本的履约能力，从而丧失了对原告“负责更名办理所有有关手续”的信心。其已经实际履行了合同约定将近一半的付款义务的情况下，原告至今未拿出涉案房屋的竣工验收报告、质检报告、商品房预售证以及交房说明等有关房屋基本情况的证明材料，始终无法证明涉案房屋已经达到或具备上市交易的基本条件和相关质量保证。由于合同中对标的物的地理位置、楼盘名称以及楼栋号码等一系列基本要素约定不清，导致其对合同标的物的主要内容产生重大误解，作出了错误的意思表示，致使其无法实现合同目的。综上，原告的请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。反诉原告朱小凤向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年3月19日签订的《写字楼买卖合同协议》；2、反诉被告返还反诉原告已付购房款145万元，并按照年利率6%支付资金占用期间的利息直至本息结清之日止（自2019年10月18日起至2020年1月17日止的利息为21750元）；3、反诉被告支付反诉原告违约金29万元；4、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年3月19日，反诉原、被告签订了《写字楼买卖合同协议》，约定反诉原告购买反诉被告位于西安市莲湖区XX路XX楼写字间XX、XX号，总面积306.54平方米。但事后反诉原告了解到西安市莲湖区既没有叫“XX南路”的地址，也不存在名为“XX大都汇”的楼盘。协议约定的“XX楼写字间XXXX、XXXX号”究竟是“XX大都汇”这一楼盘的哪一栋、几号楼，双方未在合同中明确约定。由于双方不谨慎、草率的签约行为导致合同标的物的地理位置、楼盘名称及楼栋号等一系列基本要素约定不清，从而导致反诉原告对于合同标的物的主要内容产生重大误解而做出了错误的意思表示。如果合同继续履行势必导致无法办理该合同约定内容完全一致的房屋过户登记手续，无法实现合同目的，使反诉原告的合法权益受到损害。现提起反诉，请求如前。反诉被告陈忠平辩称，反诉原告请求解除合同、返还购房款并支付违约金于法无据。反诉原告所说的重大误解并不存在，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案涉案合同是房屋买卖合同，合同性质没有错误，对当事人特定身份及标的物的误解不存在。作为标的物的房屋是特种物、具体特定的名称，不能被他物所替代。本案涉案合同关于房屋的位置约定在莲湖区XX路，至于是否有XX南路并不重要，合同所书写的“XX大都汇”写字楼与事实上的“XX大都汇”写字楼在西安市莲湖区XX路上，符合合同所指向的写字楼仅此一栋，XXXX和XXXX号也仅此一间，符合房屋买卖合同标的物房屋作为特定物的基本特征，因此本案不存在重大误解。合同中出现的文字差错并不影响合同的性质、标的物的特定属性。同时，合同由反诉原告的姐姐打印，而且“XX大都汇”与“XX大都汇”字形类似，出现文字瑕疵属于正常现象。综上，不存在重大误解的情形，且购房系重要的民事活动，反诉原告连续付款的行为和起诉后仍然付款的行为不仅仅是对合同的履行，而且是对标的物的认可。据此，请求法院依法裁判，驳回反诉原告的请求并支持反诉被告的诉讼请求。经审理查明，原告陈忠平（甲方）与被告朱小凤（乙方）于2019年3月19日签订了《写字楼买卖合同协议》，约定原告陈忠平将位于西安市莲湖区XX路XX楼XX号、XX号两间总面积为306.54平方米的房屋以328万元的价格出售给被告朱小凤，付款以银行转账为准，付款日期以签订之日起，期限为3个月付清；付款方式、期限及交房期以更换收据为准；原告负责办理更名所有有关手续给被告；双方违约责任，违约方向对方支付总金额20%作为赔偿；并注明“甲方所有债权债务与乙方没有任何关系”。2019年8月19日，原告向被告发送了律师函，要求被告在5日内支付剩余合同款248万元，并支付违约金65.6万元。原告于2019年8月29日给被告出具了收条，载明分三次收到房款共计140万元。原告于2019年9月12日诉至本院，被告在提交答辩状期间向本院提出了管辖权异议，本院依法驳回了被告的管辖权异议，被告对裁定不服并上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院维持了原裁定，驳回了被告的上诉。在诉讼中，案外人朱小春代被告向原告支付购房款5万元，被告累计支付购房款145万元。另查明，“XX南路”并不存在，亦不存在名为“XX大都汇”的楼盘，原告认为双方买卖的实为位于西安市莲湖区“XX路”的“XX大都汇”XX楼XX1XX、XXXX号房屋。被告朱小凤称其签订协议前未看房，协议约定的两套房屋实际上系以房抵债，中讯达装饰工程集团有限公司（以下简称中讯达公司）欠其货款400余万元，原告系中迅达公司的经理，签订协议时约定用两套房屋抵账，但是要走手续，所以约定其将购房款打给原告的私人账户，原告再将钱打给中讯达公司，中讯达公司再向钱给其，这样房款及货款就都结清了，后因中讯达公司未给其支付货款，其无钱付房款。其在支付完最后一XX房XX房XX道XX楼盘不存在。原告对此不予认可，称在签订协议前被告看过房屋，并向本院提交了其与被告的微信聊天记录，在微信聊天中被告向原告发送过房屋楼栋照片，并称“邻居就是好”。关于XX大都汇XXXX号、XXXX号房屋的来源，原告在庭审中称因中讯达公司系施工方，开发商以房抵工程款将房屋抵给了中讯达公司，其作为中讯达公司陕西分公司的负责人，在支付了对价后从中讯达公司获得了房屋的所有权，并提交了中讯达公司出具的证明。证明中载明中讯达公司2017年3月10日与陕西中茂经济发展有限公司签订《工程抵房协议》，将XX大都汇X-X-XXXX号写字间抵给了中讯达公司，中讯达公司基于与陈忠平的合作协议，将上述房屋分配给陈忠平，由陈忠平享有占有、使用、收益、处分的权利。原告向本院提交了《认购/签约更名审批单》两张，显示X-X-XXXX（认购日期为2017.1.13）房屋因“工抵”由原购房客户陈忠平更名为新购房客户朱小凤，X-X-XXXX（认购日期为2017.1.12）房屋因“工抵”由原购房客户中讯达公司更名为新购房客户为朱小凤。该两张《认购/签约更名审批单》载明的时间为2019年4月24日，有相关人员签名，未加盖任何开发单位的公章。原告称更名系其与被告共同在开发商处办理，被告不予认可，称其未办理更名。后原告又称X-X-XXXX号房屋系其自行购买所得，并向本院提交了《商品房认购协议》及收据，显示原告认购了位于西安市莲湖区XX路XX苑XX栋XX单元XX号商品房，建筑面积138.77平方米，每平方米7835元，总价1087263元，该《商品房认购协议》未载明签订的时间；原告另提交了中讯达公司与陕西中茂经济发展有限公司签订的《工程款抵房协议》及收据，显示陕西中茂经济发展有限公司将其开发的XX中心X-X-XXXX房屋以总价1469045元的价格抵给了中讯达公司，其中299045元冲抵前期所欠工程款，剩余117万元以后续到期中讯达公司应付质量保证金冲抵，该《工程款抵房协议》亦未载明签订时间。陕西中茂经济发展有限公司系西安XX大都汇的开发商，该楼盘1幢用途系办公，2016年9月9日取得了预售许可证。该两套房屋未在房管局备案销售，现登记在陕西中茂经济发展有限公司名下，其中1913号房建筑面积138.76平方米，1914号房建筑面积167.66平方米。以上事实，有写字楼买卖合同协议、认购/签约更名审批单、微信聊天记录、转款回执、律师函、证明、商品房认购协议、工程款抵房协议、收据、不动产登记簿、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《写字楼买卖合同协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方对该合同系房屋买卖合同这一合同性质无争议，合同中约定的楼盘名称及坐落位置虽不存在，但结合原告陈忠平提供的微信聊天记录及被告的付款情况，本院认为原告的证据构成优势证据，可以认定被告对所购买房屋的坐落是明知的，合同中系笔误，不存在法律上的重大误解。原告请求继续履行其与被告于2019年3月19日签订了《写字楼买卖合同协议》，但XXXX、XXXX号房屋至今登记在开发商陕西中茂经济发展有限公司名下，且未备案销售；XXXX号房屋原告仅与开发商签订了认购协议，未签订正式的商品房买卖合同，原告对XXXX号房屋仅有预约合同的权利，并不享有所有权；XXXX号房原告虽提供了中讯达公司与开发商签订的《工程款抵房协议》及中讯达公司出具的证明，但从不动产登记簿记载的权利人情况来看，原告及中讯达公司均并非XXXX号房屋的权利人。原告提供的《认购/签约更名审批单》无相关单位盖章，无法判断是否是开发商出具，即使该审批单系开发商陕西中茂经济发展有限公司出具，但更名并非房屋产权转移的合法方式，且与西安市二手房交易政策不符，通过不动产登记簿显示被告亦未因更名而取得了XXXX及XXXX号房屋的所有权。原被告双方签订的合同内容过于简单，关于交付、不动产登记等房屋买卖合同的基本条款均未做明确约定。综上，原告提供的证据不足以证明其对涉案房屋有法律上的处分权，合同约定的产权转移方式给案外人设定了义务，且更名不符合西安市二手房交易政策，故该合同从法律上无法继续履行，被告请求解除，本院依法予以支持。因合同从法律上自始无法履行，故对于原告主张的逾期付款违约金本院依法不予支持。本案解除合同系因为合同无法履行，故被告主张的违约金本院亦不予支持。被告请求原告返还145万元购房款，本院依法予以支持。关于被告主张的资金占用利息，被告自愿与原告签订了不能履行的合同，其存在过错，对被告资金占用利息的诉讼请求本院依法不予支持，应当由被告自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告陈忠平与被告朱小凤于2019年3月19日签订的《写字楼买卖合同协议》解除。二、原告陈忠平于本判决生效之日起三十日内退还被告朱小凤购房款145万元。三、驳回原告陈忠平的全部诉讼请求四、驳回被告朱小凤的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费27242元，原告已预交，由原告陈忠平自行承担；反诉受理费16520元，被告已预交，由被告朱小凤自行承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    王宝娟   二〇二〇年六月十八日 书  记  员    刘旭华 1