广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初5895号原告：广州嘟嘟瓜互联网科技有限公司，住所地：广东省广州市白云区********************，统一社会信用代码：91440105MA59ALMC4K。法定代表人：陈湘敏，董事长。委托诉讼代理人：余亮，该公司员工。被告：邓天菊，女，1969年4月30日出生，汉族，住四川省冕宁县***********，公民身份号码：513************620。原告广州嘟嘟瓜互联网科技有限公司与被告邓天菊租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余亮到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告支付租赁保证金36480元；2.被告赔偿原告房屋装修费172000元；3.被告赔偿原告空调安装辅材费23520元；4.被告赔偿原告广告招牌制作与安装款22157元；5.被告赔偿原告室内喷绘及门型展架费2230元；6.被告赔偿原告搬迁拆装费29760元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月24日签订《房屋租赁合同》一份。合同主要条款如下：（1）由被告将广东省东莞市********主楼侧，建筑面积480平方米，房地产权证编号为：粤房地权证莞字第**00459514号的房屋出租给原告；（2）甲方保证租赁房屋产权清晰，不存在法律纠纷，不会影响乙方的日常经营；（3）房屋的租赁期限自2017年8月31日至2022年8月31日止；（4）原告已向被告支付租赁保证金36480元；（5）如因租赁房屋产权纠纷而给乙方造成经济损失的，甲方应赔偿乙方因此受到的实际经济损失；（6）甲方保证本合同在乙方与新的所有权人之间具有法律效力，否则甲方赔偿乙方因不能继续履行本合同而受到的实际经济损失；（7）因抵押权人行使抵押权造成乙方不能正常使用租赁房屋进行经营，并受到实际损失的，甲方负责赔偿乙方因此受到的实际经济损失。被告明知房屋存在抵押且被告与东莞市铨盈贸易有限公司签订的房屋租赁合同没有取得抵押权人的同意的情况下，被告向原告表示被告拥有房屋的租赁权和房屋的转租权，并向原告出示被告与东莞市铨盈贸易有限公司签订的房屋租赁合同、东莞市铨盈贸易有限公司出具的被告一次性支付20年租金的收据、出租房屋的房地权证、房屋的平面图、东莞市铨盈贸易有限公司的营业执照复印件，让原告误以为被告的房屋的租赁权和房屋的转租权并不存在任何瑕疵，从而致使原告存在误解的状态下与被告签订了《房屋租赁合同》。原告于2017年11月21日收到广东省东莞市第一人民法院的协助执行通知书，并告知原告租赁的房屋已经被依法扣押，同时要求将房租汇入法院执行代管款账户内。原告多次试图联系被告，但被告放弃原联系方式，目前已失踪。房屋被广东省东莞市第一人民法院依法拍卖后，房屋新所有权人于2019年9月15日通过电话要求原告搬离房屋，原告与新房东沟通后被迫于2019年11月2日搬离房屋，原告正常经营造成了巨大的经济损失，包括：房屋的装修损失费、房屋内的空调安装辅材费损失费、室外广告招牌制作与安装损失费、室内喷绘及门型展架损失费、搬迁拆装损失费，共计249667元。被告未作答辩。经审理查明，2017年8月24日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁位于东莞市********主楼二层侧的房屋；租赁期限为5年，自2017年8月31日至2022年8月31日；每月租金为18240元，租金每两年递增一次；原告已向被告交付租赁保证金36480元，租赁期满后10日内被告应一次性无息返还。合同第十四条第2点约定：如因租赁房屋产权纠纷而给原告造成经济损失的，被告应赔偿原告因此受到的实际经济损失。合同第十八条第2点约定：因本合同项下租赁房屋抵押在先，为此，被告向原告承诺，如因抵押权人行使抵押权造成原告不能正常使用租赁房屋进行经营，并受到实际损失的，被告负责赔偿原告因此受到的实际经济损失。原告主张案涉房屋原所有权人为东莞市铨盈贸易有限公司，由被告承租后再转租给原告，案涉房屋已设定抵押，房屋出租并未取得抵押权人的同意。原告于2017年11月21日收到法院的协助执行通知书，要求原告将案涉房屋的租金汇入法院执行代管款账户内，后该房屋被法院拍卖，房屋新所有权人要求原告搬离案涉房屋，原告于2019年11月2日搬离。原告提交装修合同、空调安装辅材清单、广告制作合同、收据、发票等证据，原告主张上述证据可证明其为装修案涉房屋花费装修费172000元、空调安装辅材费23520元、广告招牌制作与安装款22157元、室内喷绘及门型展架费2230元，并因搬离案涉房屋而支付搬迁费29760元。原告主张其支出的上述款项249667元是因被告违约给原告造成的损失，要求被告予以赔偿。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、房产证、租金收据、房产平面图、营业执照、协助执行通知书、装修合同、空调安装辅材清单、广告制作合同、收据、发票，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和任何证据，应视为其放弃抗辩及质证的权利，因此而产生的法律后果应由其自行承担。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应依约履行各自的义务。因案涉房屋产权人发生变更，原告被要求搬离案涉房屋，即原、被告签订的《房屋租赁合同》已不能继续履行，本院认定该合同已解除。《房屋租赁合同》载明原告已向被告支付租赁保证金36480元，现合同已解除，被告应向原告退还该保证金。对原告诉请被告退还保证金36480元，本院予以支持。在《房屋租赁合同》签订后，原告对案涉房屋进行了装修，合同解除给原告造成了损失，依据合同第十四条第2点及第十八条第2点的约定，被告应对原告的损失承担赔偿责任。原告主张其为装修案涉房屋花费装修费172000元、空调安装辅材费23520元、广告招牌制作与安装款22157元、室内喷绘及门型展架费2230元，已提交装修合同、空调安装辅材清单、广告制作合同、收据等证据予以证明，在被告未提交证据予以反驳的情况下，本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信，并据此认定原告为装修案涉房屋而支付上述费用共计219907元。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为5年，合同从2017年8月31日起履行至2019年11月2日止，已履行26个月，剩余租赁期为34个月，原告支付的装修费用共计219907元，对剩余租赁期内装修残值应计算为：219907元÷60个月×34个月=124614.08元，被告应向原告赔偿该装修残值损失。另，根据原告提交的发票，对原告主张其支付了搬迁拆装费29760元，本院予以采信，该费用亦为原告因合同解除而产生的损失，被告应予以赔偿。综上，被告应向原告赔偿损失共计154374.08元。对原告诉请被告赔偿房屋装修费、空调安装辅材费、广告招牌制作与安装款、室内喷绘及门型展架费、搬迁拆装费等，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邓天菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘟嘟瓜互联网科技有限公司退还保证金36480元；二、被告邓天菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘟嘟瓜互联网科技有限公司赔偿损失154374.08元；三、驳回原告广州嘟嘟瓜互联网科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796.11元，已由原告预交，由原告负担737.57元，被告负担2058.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇二〇年六月十一日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。