济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初1114号 原告：山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100MA3DCXPC74。 代表人：王贻军，该分公司经理。 委托诉讼代理人：付鹏伟，山东众寻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。 被告：李东泉，男，汉族，1952年11月22日出生，现住济南市历下区羊头峪路2号6号楼3单元401号 委托诉讼代理人：李大海（系李东泉之子），男，汉族，1980年5月23日出生，现住济南市历下区羊头峪路****楼****。 原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司（以下简称蓝盾物业济南高新分公司）诉被告李东泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告蓝盾物业济南高新分公司的委托诉讼代理人付鹏伟，被告李东泉的委托诉讼代理人李大海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝盾物业济南高新分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费2423.6元（自2018年2月1日起至2020年1月31日止，按每月1.1元的标准计算）、垃圾清运费144元（自2018年2月1日起至2020年1月31日止，每年按72元计算），共计2567.6元；2.判令被告按照年利率6%的标准支付自2018年2月1日起至物业费交纳完毕之日止的利息损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月12日，经舜山园小区全体业主协商一致，授权济南市历下区文化东路街道办事处羊头峪社区居委会代表全体业主与蓝盾物业签署《物业服务合同》一份，根据该合同第八条第三款约定：“本物业费每月每平方米1.1元，每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年二月、八月，为预付费，另：垃圾费是按每户72元收取，不包含在物业费中”。自2018年2月1日起至今，被告一直未曾交纳物业服务费及垃圾清运费。为此，原告多次催收并向被告发出律师函，被告均拒不支付。 李东泉辩称，一、质疑蓝盾物业公司的服务资质及质量问题。营业执照上明确写明，王贻军并非公司法人代表，而是负责人，是租借用挂靠行为，没有投标舜山园小区物业服务的资格。王贻军注册的公司并没有物业服务的经验和实力，其本人身兼数职，既是物业经理、财务人员、管理人员、维修人员和保安人员，物业公司全部人员没有超过3人，而且都是高龄的退休人员，没有客服人员，没有从业资格上岗证和健康证，典型的“皮包公司”。而且小区南邻就是东方双语学校，小区内有多家小饭桌经营，放学时间学生出入混乱，为利益驱使，大量出售进出电子门牌给非本小区人员。服务人员不够，顾此失彼，门岗经常无人值守，造成秩序混乱，不能达到服务小区业主的目的。违反了《公共性物业服务标准基本要求》；二、质疑蓝盾物业公司进入服务的合法选聘程序问题。没有经过全体业主的同意和公开招标的程序，违反《物业管理条例》第二十四条规定，应当通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。要求物业提供招投标的相关资料；三、关于蓝盾物业公司违法收取停车费问题。首先，未经过全体业主三分之二以上同意擅自决定收取车辆停车费。第二，占用全体业主共有的道路和公共场地停车收入的费用应属于全体业主共有，没有公开公示收费情况。第三，在本小区停车紧张的情况下，擅自允许小区外的社会车辆进入长期停放并收取停车费。违反关于（济价费字【2012】77号）的规定；四、关于蓝盾物业不履行合同服务承诺的行为事实。物业自进入以来，没有履行服务承诺，没有提供服务合同的服务内容，没有达到相应1.1元的服务标准，保洁人员雇佣钟点工，很长时间才打扫一次，门窗玻璃自物业进入以来没有擦过的痕迹，玻璃破损无人维修，存在极大的安全隐患，楼道进口澹台垃圾从未清理过，楼道小广告随处可见，冬季雨雪后小区内道路无人清理，造成多人滑到摔伤，物业公司经常以不给充电卡的方式，威胁业主交物业费，多次造成直接肢体冲突，110出警、12345投诉。附：相关照片和视频证据及收费服务标准；五、社区居委会没有充分征求意见和调查研究。在没有组织召开过业主大会的前提下，在没有社区居委会工作人员参与的情况下，就是否同意授权社区居委会代全体业主签合同的意见表决，在没有得出表决结果和取得合法授权的前提下，没有公示、不了解服务内容和收费标准的时候，借小区业主期盼问题尽快解决的心理，误导业主签字，成为蓝盾物业强行进驻的依据，物业公司1.1元收费标准故意含糊其辞，没有在征求意见表中明确写明，所以两业主征求意见表不能真实反映全体业主的意愿。在这个过程中，社区居委会和物业公司故意免除承担的职责和义务，违反了《物业管理条例》和《合同法》的相关权利义务，假借业主签字表违规操作选聘物业和推卸责任。社区居委会没有承担起为民办事解决问题的桥梁责任，将全体业主的民生问题在思想上视为包袱，将反映问题的业主排除在外，不顾小区实际存在单位宿舍情况和开发回迁的历史遗留问题，充耳不闻，以甩包袱的方式，强行将舜山园小区全体226户业主的利益塞到无良物业公司手中，将全体业主置身于水深火热中，致使今天出现业主被迫维权的局面，社区居委会几乎忘记了她是为民排忧解难的政府基础组织，代表党和政府的形象与关怀，但是却站到了全体业主的对立面。请法院支持撤销居委会代业主与王贻军签订的非法合同。此项请求符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干法律问题解释》（2009年4月20日由最高人民法院审批委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行）中的相关条件：（一）居委会代业主签的合同，实际是蓝盾物业服务集团有限公司承接，将全部物业服务业务一并委托王贻军负责服务的合同，他们之间还有协议，请人民法院调查取证。（二）物业合同中免除了物业服务公司的责任，含糊不清，恶意排除了居委会代全体业主行使的权利和职责，以及业主的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下： 舜山园小区共有业主226户，因未能推选出业主委员会，2018年2月经书面投票表决，167户业主一致同意委托济南市历下区文化东路街道办事处羊头峪社区居委会（以下简称羊头峪社区居委会）与蓝盾物业济南高新分公司签订物业服务合同，物业服务内容及收费标准亦获得167户业主投票同意。 2018年2月12日，羊头峪社区居委会（甲方）与蓝盾物业济南高新分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：鉴于舜山园小区未能选举产生业主委员会，小区全体业主经过协商，同意授权羊头峪社区居委会代为与蓝盾物业济南高新分公司签订本物业服务合同。本合同的当事人为舜山园小区全体业主，居委会在小区业主授权的范围内行使权利。物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位、共用设施及设备、配套公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理、保洁服务、车辆管理等。委托管理期限为5年，自2018年2月12日起至2023年2月11日止。本物业服务费每平方1.1元，半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年二月、八月，为预付费，另垃圾费是按每年72元收取，不包含在物业费中。甲方代小区业主签订本合同。全体业主与乙方之间成立物业服务合同关系，依据法律和本合同的约定享有权利以及履行义务，并有权直接以合法的方式，包括以提起仲裁或诉讼的方式，直接向对方主张权利及义务，必要时，甲方可以监督、协调双方对本合同的履行，但甲方对物业服务不是直接的受益人。业主未按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权催促业主补交或对业主直接提起诉讼解决（合同其余内容略）。舜山园小区公示牌内对蓝盾物业济南高新分公司的收费项目及收费标准进行了公示。 另查明李东泉系坐落于历下区舜山园小区6号楼3-401室房屋（住宅）的所有权人，房屋建筑面积为91.8平方米。2018年2月至今，李东泉未交纳物业服务费。2019年12月31日，山东众寻律师事务所接受蓝盾物业济南高新分公司的委托，以EMS方式向李东泉邮寄了《律师函》，要求李东泉收到律师函之日起5日内向蓝盾物业济南高新分公司支付拖欠的物业管理费等各项费用共计2567.6元。该快递于2020年1月1日由李东泉签收。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款以及《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条之规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。另据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号），未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。本案中，舜山园小区经167户业主投票同意选聘蓝盾物业济南高新分公司，并一致同意委托羊头峪社区居委会与蓝盾物业济南高新分公司签订物业服务合同，符合上述法律及意见的规定，合法有效。因此，羊头峪社区居委会代舜山园小区业主与蓝盾物业济南高新分公司签订的《物业服务合同》合法有效，且合同效力及于舜山园小区全体业主，蓝盾物业济南高新分公司及舜山园小区全体业主均应依约履行己方义务。对李东泉辩称的物业公司服务不到位的问题,本院认为，从李东泉的陈述及提供的现有证据分析，蓝盾物业济南高新分公司提供的物业服务虽然不完全符合合同约定的标准，但并没有因长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续恶化，严重影响到全体业主的正常生活。对物业公司服务质量存在的一般瑕疵，业主可通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。对业主以此为由主张拒交、缓交、免交物业费的请求，本院不予支持。李东泉作为舜山园小区的业主，未按合同约定向蓝盾物业济南高新分公司交纳2018年2月1日至2020年1月31日期间的垃圾清运费144元、2018年2月1日至2020年1月31日期间的物业费2423.52元，现蓝盾物业济南高新分公司要求李东泉支付欠付的垃圾清运费及物业费，证据充分，理由正当，本院予以支持。因李东泉未按合同约定期限向蓝盾物业济南高新分公司交纳物业费，客观上给蓝盾物业济南高新分公司造成了利息损失，故对于蓝盾物业济南高新分公司诉请的物业费利息损失，本院予以支持，但应以催缴时间逾期之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。超出部分，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条、《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号）、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李东泉向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付自2018年2月1日起至2020年1月31日止的物业费2423.52元，于本判决生效之日起十日内履行； 被告李东泉向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付2018年2月1日起至2020年1月31日止的垃圾清运费144元，于本判决生效之日起十日内履行； 被告李东泉向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付物业费利息损失（以2423.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月7日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 驳回原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司超出部分的诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计50元，由被告李东泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年六月三十日 书记员  亓 瑞