江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0727民初530号原告程启良，男，1964年10月26日生，汉族，家住龙南县。委托诉讼代理人肖勇明，龙南县经贸法律服务所法律工作者，一般代理。委托诉讼代理人廖小兰，女，汉族，1963年5月23日生，住址同上，系原告之妻，特别代理。被告徐智明，男，1972年2月25日生，汉族，家住龙南县。被告廖冬妹，女，1972年11月14日生，汉族，家住龙南县。被告徐凤秀，女，1961年3月28日生，汉族，家住龙南县。以上三被告委托诉讼代理人徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师，特别代理。以上三被告委托诉讼代理人钟雅馨，江西明理（龙南）律师事务所律师，特别代理。原告程启良与被告徐智明、廖冬妹、徐凤秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程启良及其委托诉讼代理人肖勇明、廖小兰，被告徐智明、徐凤秀及其共同委托诉讼代理人徐笑怡、钟雅馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程启良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐智明、徐凤秀于2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告徐智明、廖冬妹、徐凤秀共同连带双倍返还购房款158万元给原告程启良；3、判令被告徐智明、廖冬妹、徐凤秀共同连带赔偿原告中介费6000元的损失给原告；4、判令被告徐智明、廖冬妹、徐凤秀共同连带返还218277元房屋装修款给原告程启良。事实与理由：2017年8月20日，原告程启良通过房产中介支付了10万元购房定金给被告徐智明，购买被告徐智明、徐凤秀所有的位于的整套房屋。2017年9月12日，原告程启良与被告徐智明签订了《房屋买卖合同》，原告程启良依合同支付了59万元购房款给被告，并支付了2000元中介费给房产中介（另在2017年8月25日支付中介费4000元）。《房屋买卖合同》第3条规定“本套房价为柒拾玖万元整”，第6条规定“甲方应在2019年以前办好分割乙方的房产证给乙方，如没有办好应购房价的双倍价返还给乙方”，第7条规定“如果甲方违约，则甲方双倍购房价给乙方……双方终止合同”。合同到期后，被告没有依约办理涉案房产的房产证。自2019年9月至2020年1月，原告程启良曾多次与被告联系，催促被告及时协助办理房屋过户的相关手续，但被告一直置若罔闻。事实上，被告是假借卖房，实际却利用原告的钱做被告开店的流动资金，根本没有诚意将房屋卖给原告。被告徐智明、徐凤秀没有及时办理涉案房屋过户的相关手续，违反了合同义务，根据合同约定，原告程启良有权要求终止《房屋买卖合同》，并要求被告徐智明、徐凤秀承担双倍返还购房款并赔偿原告的损失。被告徐智明与被告廖冬妹系夫妻关系，夫妻存续期间的债务属于夫妻共同债务，理应承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。为支持其主张，原告提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件、被告户籍信息登记表，证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋买卖合同，证明双方签订的合同约定等情况。3、定金收据、收款收据、中介费收据、银行支付明细，证明原告购房付款的相关情况。4、被告建房相关审批证件，证明原告所购房屋权利人系被告徐智明、徐凤秀。5、电话通话记录，证明原告多次催促被告办证的事实。6、不动产登记资料查询结果证明，证明被告对诉争房屋至今未办理被告名下的房产登记。7、房屋装修票据、装饰合同，证明原告房屋装修的支出情况。8、房屋测绘报告，证明徐智明与程启良于2017年9月12日双方签订《房屋买卖合同》之后到2020年3月23日程启良起诉至法院止，徐智明都未到相关部门办理房屋产权的相关登记事宜。在2017年9月12日被告答辩称：1、被告徐智明确实与原告签订了房屋买卖合同，双方约定2019年12月31日以前过户给原告，但因为政府的原因在2019年进行了多次测绘，测绘报告均不符合要求，最近一次拿到的测绘报告是在2020年4月20日，所以不能如期办证的原因不能归咎于被告。2、原告诉请解除房屋买卖合同没有法律依据，在合同当中没有约定原告有解除权，案涉合同依据法律规定法定解除的事由不能成立，所以案涉房屋买卖合同不能解除；原告要求赔偿违约金和装修款的诉求不能得到支持。3、被告徐凤秀在2013年将其享有的案涉房屋的房屋建设用地使用权全部转让给了廖正峰和叶志明，本案与徐凤秀无关。为支持其辩称，被告向法庭提交了以下证据材料：1、房屋建设用地使用权转让协议书，证明徐凤秀在2013年将其享有的案涉房屋的房屋用地使用权全部转让给了廖正峰和叶志明，本案与徐凤秀无关。2、房屋买卖合同，证明徐智明将案涉房屋出卖给了原告的事实，双方签订的房屋买卖合同没有约定关于合同解除，合同未赋予原告解除权的事实。3、证明，证明双方约定的办理房屋产权证时间是在2019年12月31日前。4、龙国用（2014）第092号国有土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明案涉房屋的建设用地合法，使用性质为出让，且已报相关部门规划、批准建设房屋，可以取得合法的房屋产权证。5、房屋面积测绘报告及测绘费发票，证明被告徐智明一直积极在办理房屋产权证，该测绘报告是监测大队在三次测绘后第三次出具的，徐智明没有延迟办理房产证的事实。经审理查明：2017年9月12日，原告程启良（乙方）与被告徐智明、徐凤秀（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“……第一条、房地产地址：坐落在龙南县；第二条、第二层建筑面积为壹佰伍拾伍平方米（155㎡），办证面积以办证机构核实为准；第三条、本套房价为柒拾玖万元整，签订本协议时，乙方应付人民币陆拾玖万元整给甲方，甲方则交房钥匙给乙方，以据为凭。余款壹拾万元在甲方办好房产证过户给乙方，乙方则把余款壹拾万元整给甲方。第四条、办证程序：本套房由原证徐智明、徐凤秀土地使用证，国用（2014）第092号及建筑工程规划许可证，建筑用地规划许可证为总证。乙方所购为总证的第二楼层，乙方在办理房证过户的各种税费由乙方自行负责，甲方有义务配合乙方办理好证件。……第六条、甲方应在2019年以前办好分割乙方的房产证给乙方，如没有办好甲方应购房价的双倍价返还给乙方。甲方在办理好房产证时，乙方应在壹个月内办理好过户，如乙方不过户，也应在规定时间内把余款给甲方。第七条、如果甲方违约，则甲方双倍购房价给乙方；乙方违约，则已付购房款及装修不退还给乙方，双方终止合同。……”。合同签订当天，原告支付了购房款59万元给被告徐智明，原告于2017年8月20日支付了购房款定金10万元被告徐智明，至此原告共支付了购房款69万元给被告徐智明。另原告于2017年8月25日支付了中介费用4000元、于2017年9月12日支付了中介费用2000元。原告在购买上述房屋后便进行了装修，并于2017年农历12月入住。2013年1月21日，被告徐凤秀、徐智明通过竞买所得龙南县龙鑫花园6号地块，面积144.5平方米（徐智明、徐凤秀各占50%），住宅用地、使用权类型出让、层数为四层、年限70年、竞的总价款为1071300元。2013年5月4日，徐凤秀在征得徐智明同意后，徐凤秀将其所有的50%土地份额分别转让给廖正锋25%和叶志明25%。被告徐智明于2014办好了国有土地使用权证（龙国用2014第092号），2014年1月16日办好了建设用地使用规划许可证，2017年3月3日办好了建设工程规划许可证。2016年，徐智明、廖正锋、叶志明共同建好了该栋房屋，共五层，一层为车库，二至五层每层各一套房屋、每套房屋都配有一个一楼的车库。自2017年4月起，徐智明便开始申请房产测绘、办理房屋产权证的相关事宜。2019年，原告曾多次申请对案涉房屋进行测绘，但均未获得通过。2020年4月3日，龙南县房屋测绘所有限责任公司第三次出具房屋面积测绘报告。被告徐智明至今仍未办理好房屋产权证。2020年3月23日，原告提起本案诉讼，要求解除原、被告签订的上述《房屋买卖合同》并要求被告双倍返还购房款、赔偿其损失。在本案审理过程中，本院多次组织原、被告双方进行调解，但双方未能达成调解协议。上述事实，有原、被告提供的证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即不动产合同效力与物权效力系相分离，是否办理物权变更登记并不影响房屋买卖合同的生效。被告交付给原告使用的房屋并不存在质量问题，原告也进行了装修并已入住。案涉房屋系出让土地，并已报请相关部门规划、审批，是可以取得合法的房屋产权证，被告也一直在跟进办理房屋产权证书的相关手续，并不会影响原告对该房屋的居住和使用。据此，该原、被告签订的房屋买卖合同有效，被告应当继续协助原告办理好房屋产权的过户手续。综上，被告未按时办理好房屋产权过户手续属合同履行上的瑕疵，并未构成根本违约，故原告以被告未能按期办理房屋产权证为由要求解除合同，本院不予支持。因原告与被告签订的房屋买卖合同系有效合同,原告请求由被告双倍返还购房款及房屋装修款的诉求，本院不予支持。至于原告要求被告支付中介费用，与本案并非同一法律关系、不属于本案的审理范围，对该诉求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告程启良的诉讼请求。案件受理费减半收取计10519元，财产保全费5000元，合计15519元，由原告程启良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  李智辉二〇二〇年六月十一日书记员  付凯莉