苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12345号原告：苏州顺利房地产开发有限公司。诉讼代表人：王亚丽。委托诉讼代理人：赵艳芳。委托诉讼代理人：陆姿。被告：徐秋英。委托诉讼代理人：宋文。委托诉讼代理人：陆佳。原告苏州顺利房地产开发有限公司诉被告徐秋英对外追收债权纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告苏州顺利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵艳芳、被告徐秋英的委托诉讼代理人宋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告占有使用费726332.93元；2、被告支付原告逾期利息53022.73元(暂计至2019年8月27日，主张至被告实际付款之日)；3、被告支付原告违约金228980元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求的金额为：1、占有使用费为568524元；2、利息损失29164元，暂计算至起诉之日。3、违约金228980元。审理中，原告自愿放弃对第2、第3项请求。事实和理由：2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院以(2017)苏0509破20号民事裁定书裁定受理苏州顺利房地产开发有限公司破产清算一案，并指定江苏辰海律师事务所为管理人。原告与被告于2014年12月4日签订《房屋租赁合同》(下称“租赁合同”)：约定被告向原告承租位于东方花园60号一层一半的房屋，租赁面积984平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2022年5月31日，为期7.5年；租赁合同约定房屋2014年12月1日起至2017年11月30日房租为每年40万元整，支付方式为每三个月支付10万元整，2017年12月1日至合同期满每年递增7%，支付方式为年付，先付后用。被告必须在每次租期起租日前一个月内将下期租金支付到甲方指定的银行账户。如乙方逾期10天仍未足额向甲方支付租金的，乙方向甲方支付六个月租金金额的违约金。原告认为，根据《企业破产法》第18条规定：管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。苏州顺利房地产开发有限公司管理人并未向被告发出继续履行合同的通知，故原告与被告之间的租赁合同已法定解除。但被告却一直占有使用案涉房产，经管理人多次催要，却一直未支付使用费，严重损害了原告的利益。请求法院判如所请。被告徐秋英辩称，对双方之间的租赁关系无异议，占有费计算起止时间从2017年12月1日至2019年3月22日，为521643元，不应按每年租金7%递增计算，利息、违约金没有事实和法律依据。原告提交合同为复印件，不具有法律效力，不应当予以支持。经审理查明，被告租赁使用原告所有的苏州市吴江区房屋，每年租金为40万元，每季度支付10万元，从2014年12月1日开始向原告支付租金，最后一笔10万元是交付管理人，付款时间为2017年10月16日、17日两次付款计5万元，2018年1月10日付款5万元，系支付2017年9月至11月的租金额。自2017年12月起的租赁费用，至今被告未再给付原告。另查，2017年7月10日,本院依法作出(2017)苏0509破20号民事裁定书,裁定受理苏州顺利房地产开发有限公司的破产清算一案，指定江苏辰海律师事务所律师为管理人。2019年3月15日，涉案房产被依法拍卖，买受人福州创富江科技有限公司于2019年3月22日支付完拍卖款项，双方约定，付清拍卖全款之后的租金由买受人收取，原告计算租金终止的时间是2019年3月22日。以上事实,有原告提供的生效民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。双方争议的主要焦点为：房屋租赁合同复印件的效力及相应使用费的具体金额。原告主张，租赁合同系被告向管理人提供，真实有效的，相应占有使用费为568524元。原告提供的证据为房屋租赁合同复印件一份。原告认为，原告于2017年7月10日由吴江区法院受理破产清算，在管理人调查过程当中，原告公司的租户，并不配合管理人进行资产清查以及租赁的清场，因为原告公司之前涉及的大量的执行案件，吴江区法院在执行过程中将相关的文档，通过大卡车全部都拉到了法院，然后造成了材料的混乱，管理人通过筛选，也没有筛选到原告公司与被告租赁合同的原件，管理人是通过挨家挨户调查的这种方式，上门拜访，并且多次与被告电话联系沟通的情况下，被告向管理人提供租赁合同的照片，租赁合同打印出来是有这种黑黑的这种水印，可以看出是通过照片的这种方式取得的租赁合同的复印件。后期在管理人与被告接触的过程当中，被告对于租赁合同的真实性（因为是由他本人提供的）租金的约定并没有异议，但一直说要推迟支付租金，经管理人多次催要，被方也仅支付了至2017年11月30日的租金共计10万元，之后租金就一直再没有支付。对于该租赁合同的真实性，从管理人的调查过程以及被告方支付租金的金额，是与租赁合同的约定相一致的，如果被告认为该合同为假，应当提供其作为合同的当事人涉案房屋的其他租赁合同予以反证。原告方的证据，结合本案的调查情况，原告认为已经符合了民事诉讼法的高度盖然性的原则，应当认定租赁合同为真实的。租金计算：按照合同条款约定，每年租金2014年12月1日至2017年11月30日，房租为每年40万元，2017年12月1日后，每年租金递增7%，2017年12月1日至2019年3月22日租金共计568524元。被告认为，被告认可租赁关系，但是原告的合同复印件并非被告提供，根据举证原则，原告要按合同条款来约束被告，应当提供合同原件，如不能提供原件，无法证实合同真实性，合同条款对被告不具有约束力。占有费计算起止时间2017年12月1日至2019年3月22日无异议，计算方式为：40万元除以365天*476天=521643元。不应按每年租金7%递增计算。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。苏州顺利房地产开发有限公司与被告徐秋英之间签订有房屋租赁合同这一事实双方并无争议，被告徐秋英之前也按约支付租金，苏州顺利房地产开发有限公司破产清算期间，管理人要取得原、被告双方之间租赁合同的原件，存在事实上的实际困难；作为破产管理人，一般不存在擅自制作房屋租赁合同的主观意向，管理人陈述通过挨家挨户调查上门拜访的方式，多次与被告电话联系沟通的情况下，被告向管理人提供租赁合同复制件的情形，存在一定的合理性；被告对于租赁合同关系成立并支付租金的约定并没有异议，被告也给付了管理人至2017年11月30日的租金10万元，被告作为订立协议的相对方，拒不提供自己持有的房屋租赁协议，仅以原告提交合同复印件为由，而认为不具有真实性，但并未提供任何证据。本院据以上分析,结合本案具体情况，本院认定，原告主张房屋租赁合同复印件的效力予以确认。租赁合同第四条明确约定，该房屋自2014年12月1日起至2017年11月30日，房租为每年40万元，每三个月支付100000元，2017年12月1日至合同期满每年租金递增7%，支付方式为年付，先付后用。缴纳方式是承租方必须在每次租期日前一个月内，将下期租金交付至出租人指定的银行帐户。根据企业破产法相关规定，本案租赁合同法定解除的时间应为2017年9月11日，合同依法解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，原告主张按照合同约定，从2017年12月1日后，以每年租金递增7%计算至2019年3月22日，符合双方约定，本院予以确认，应付占有使用费金额为568524。综上所述，现根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定,判决如下:被告徐秋英于本判决生效之日起十日内给付原告苏州顺利房地产开发有限公司占有使用费568524元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院账号62×××68，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13876元，保全费4520元，合计18396元，由被告承担14005元，原告承担4391元。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院，原告预交的诉讼费用14005元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈唯华人民陪审员  吕荣林人民陪审员  汝锡霞二〇二〇年六月一日书 记 员  沈建春附：相关的法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。