广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民初265号原告（执行案外人）：香港颖轩国际有限公司。住所地：香港特别行政区。授权代表：林安廉。委托诉讼代理人：周凯，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文静，广东三民律师事务所律师。被告（申请执行人）：江门信金资产管理有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区**********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：李美芳，广东巨信律师事务所律师。第三人（被执行人）：广州保税区瑞兴仓储贸易有限公司。住所地：广东省广州市保税区********。法定代表人：林某1。第三人（被执行人）：江门市新利达开发总公司。住所地：广东省江门市******江门市农业资产经营管理有限公司。法定代表人：黄某1。原告香港颖轩国际有限公司（以下简称“颖轩公司”）与被告江门信金资产管理有限公司（以下简称“信金公司”）、第三人广州保税区瑞兴仓储贸易有限公司（以下简称“瑞兴公司”）、江门市新利达开发总公司（以下简称“新利达公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告颖轩公司的委托诉讼代理人周凯、陈文静，被告信金公司的委托诉讼代理人李美芳到庭参加诉讼。第三人瑞兴公司、新利达公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颖轩公司向本院提出诉讼请求：确认颖轩公司为广州保税区瑞兴仓储综合楼的土地使用权(登记号：2005国用字×号)及地上建筑物的实际权益人，判令停止对上述不动产进行拍卖、变卖等实体处置行为，并解除对上述不动产的查封。事实与理由：一、颖轩公司已就瑞兴公司名下位于广州保税区登记号为2005国用字×号土地使用权及地上建筑物（下称“瑞兴大楼”）办理了预售备案，为该大楼的实际权益人。1997年1月30日，颖轩公司与瑞兴公司签订了四份编号穗保契字第×号、第×号、第×号、第×号的《房地产预售契约》，约定由颖轩公司向瑞兴公司购买瑞兴大楼1号楼1-6层、2号楼1-6层，总面积28082.6706平方米。双方就上述四份《房地产预售契约》向广州保税区房地产事务所申报办理了鉴证登记手续。颖轩公司因与瑞兴公司发生民事纠纷，经广州市萝岗区人民法院调解，达成（2005）萝法民一初字第43-46号民事调解书明确，颖轩公司应按照评估价格17941500元向瑞兴公司支付房款，首期款项不少于总价款70%，在办理完毕竣工手续之日支付完剩余价款；瑞兴公司应积极协助颖轩公司办理各项手续，包括顺利申请竣工手续及办理相关的产权申报登记手续。现颖轩公司已按照该调解书完成所有的支付义务，因执行法院自1999年10月开始对广州保税区BSQ-J3地块及其上盖建筑物进行查封至今从未解封过，导致未能办理产权过户手续。因此，颖轩公司已就瑞兴大楼办理了预售备案登记，且按照生效调解书履行了所有支付义务，依法享有瑞兴大楼的合法产权，是瑞兴大楼的实际权益人。二、对瑞兴大楼实体权益的执行处置没有执行依据。信金公司据以申请执行的江门仲裁委员会（2014）江仲经字第003号仲裁裁决书及执行法院（2019）粤07执恢12号执行通知书，均是要求瑞兴公司和新利达公司在瑞兴大楼价值范围内支付欠款，仲裁裁决表述瑞兴大楼价值仅是用于限定瑞兴公司和新利达公司支付欠款的数额范围，而不是裁定可以直接执行瑞兴大楼，因此，在没有裁定可以直接执行瑞兴大楼且已办理预售备案的情况下，对瑞兴大楼进行实体权益的包括但不限于拍卖、变卖等处置没有执行依据和法律依据。三、对瑞兴大楼的执行行为无效，应立即停止。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，瑞兴大楼虽未过户至颖轩公司名下，但已办理了预售合同登记备案手续的不动产，应作为颖轩公司的财产处理，不应未经颖轩公司同意直接作为瑞兴公司财产处理。强行处理会因违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定而无效。综上，恳请依法审查，停止对瑞兴大楼实体权益的处置并予以解封。信金公司答辩称，颖轩公司的起诉和其诉讼请求无理，请驳回起诉或驳回其诉讼请求。事实与理由归纳如下：一、本案应不予受理，即使受理也应当依法驳回起诉。颖轩公司本案诉讼请求与执行异议请求事项主要内容基本一致。执行异议案中已对颖轩公司的请求事项依法审理并作出裁定，颖轩公司本案诉讼请求与异议裁定有关，本案诉讼并不符合受理执行异议之诉案件的必要条件之一的“且诉讼请求与原判决、裁定无关”。颖轩公司可以通过审判监督程序进行救济。二、颖轩公司本案诉讼请求中“请求确认颖轩公司为涉案不动产的实际权益人”可于本案一并裁判，但应以受理案外人执行异议之诉为前提，该诉讼请求形成的确认之诉案件属不动产所在地法院专属管辖。三、对瑞兴大楼查封所涉执行案件，申请执行人均为信金公司且属于同一欠款关系、同一执行标的。两宗关联仲裁执行案件的先后查封至今合法有效。1、执行依据为（1998）江仲经字第006号仲裁裁决、（2014）江仲经字第003号仲裁裁决的执行案件对瑞兴大楼于1999年开始的查封至今有效。2、（2005）江中法执异字第36号民事裁定驳回了瑞兴公司的异议申请，该裁定认定瑞兴公司已将瑞兴大楼投资项目100%投资额即瑞兴大楼投资项目所有权依法转让给新利达公司，只是没有办理相关的产权变更登记手续。3、（2014）江仲经字第003号仲裁裁决实际上是对（1998）江仲经字第006号仲裁裁决遗漏的主体进行补充裁决，由此形成的两宗执行案件实际上是对同一欠款关系的执行，所清偿的为同一笔欠款。四、颖轩公司将瑞兴大楼于1997年2月28日办理预售契约鉴证登记，依据是《城市商品房预售管理办法》而不是《物权法》。预售登记并不引起物权的变动，颖轩公司将预售登记视为《物权法》中的预告登记没有法律依据。五、颖轩公司对登记在瑞兴公司名下的不动产提出案外人执行异议之诉，并不符合其权利能够排除执行的相关的全部必要条件。颖轩公司主张其为瑞兴大楼的实际权益人，但不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的的全部必要条件：（一）只有1997年办理预售鉴证的合同才是颖轩公司与瑞兴公司在查封之前签订的，于2005年12月通过民事调解对该合同条款修改的补充约定，目的是以未生效的付款条件对抗查封。1、颖轩公司提供的四份预售契约约定的付款条件为瑞兴大楼竣工验收，但因瑞兴大楼一直烂尾，所约定的支付购房款的条件一直未成就，其不能根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定抗辩。2、在瑞兴大楼一直合法查封的情况下，颖轩公司与瑞兴公司于2005年12月私自就瑞兴大楼的四份预售契约达成民事调解，修改预售契约，对原约定价款大幅减少，将未成就的付款条件修改为成就付款条件，并进行后来的所谓部分支付房款行为。3、颖轩公司通过民事调解对该合同条款修改的补充约定，属于对查封物“设定权利负担或者其他有碍执行的行为”，依法不得对抗信金公司。4、颖轩公司与瑞兴公司的投资人实际上是同一人林某1，双方通过民事调解对该合同条款修改的补充约定，为恶意串通损害瑞兴公司债权人利益的行为，依法无效。（二）颖轩公司既未在瑞兴大楼查封时支付过任何价款，也未按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行。1、预售契约的付款条款为“全面竣工验收合格”，颖轩公司的付款条件一直未成就，其在瑞兴大楼查封时并未支付过任何价款。2、执行法院于2006年3月曾向颖轩公司发通知告知拟依法处置瑞兴大楼，如颖轩公司继续购买应当及时按约定支付房款，但颖轩公司一直不答复，也未披露其与瑞兴公司达成的民事调解修改付款条件。3、颖轩公司不但未向执行法院交付房款，还在2006年底与2007年期间向瑞兴公司支付所谓购房款，严重损害信金公司合法权益且具有主观恶意；颖轩公司与瑞兴公司的投资人实际上是同一人林某1，信金公司有理由相信颖轩公司并未真实付款，否则为何不将购房款项交付执行法院。4、颖轩公司所谓支付购房款的单据均是2006年12月至2007年期间发生的，每一笔金额均不超过50万元，且交易双方有重大利害关系，该款项很有可能是循环转款，信金公司要求瑞兴公司和颖轩公司提供所谓购房款项流向合法的财务凭据或审计报告，如拒不提供，则请求作出不利于颖轩公司和瑞兴公司的认定。（三）瑞兴大楼烂尾多年，一直处于丢空荒废的状态，并未达至交付的条件，颖轩公司不可能合法占有瑞兴大楼。第三人瑞兴公司未到庭参加本案诉讼活动，也未提交证据，但向本院提交书面陈述意见称，颖轩公司起诉的情况属实，瑞兴公司确实与颖轩公司于1997年签订了四份《房地产预售契约》，将瑞兴大楼一号楼和二号楼预售给了颖轩公司，并经房屋登记部门办理预售鉴证备案登记。2005年，颖轩公司起诉瑞兴公司，广州市萝岗区人民法院出具（2005）萝法民一初字第43-46号民事调解书，颖轩公司根据该调解书陆续向瑞兴公司支付了400万元人民币和1250万元港币的房款，瑞兴公司认为瑞兴大楼一号楼和二号楼的所有权已转归颖轩公司所有。瑞兴公司同意颖轩公司所请，请依法判决。第三人新利达公司未到庭参加本案诉讼活动，未提交证据，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。颖轩公司向本院提交以下证据：1.《房地产预售契约》四份。2.房地产登记簿查册表。证据1、2拟共同证明颖轩公司已就瑞兴大楼办理了预售备案。3.广州市萝岗区人民法院（2005）萝法民一初字第43-46号民事调解书。4.支付凭证及收据一组。（1）广州商业银行现金送款单11份，付款时间及金额为：2007年1月15日支付人民币50万元、2007年1月19日支付人民币25万元、2007年1月19日支付人民币25万元、2007年1月24日支付人民币50万元、2007年2月2日支付人民币30万元、2007年2月2日支付人民币20万元、2007年2月12日支付人民币15万元、2007年2月12日支付人民币15万元、2007年2月14日支付人民币20万元、2007年3月5日支付人民币20万元、2007年2月27日支付人民币30万元。（2）中国银行（香港）有限公司客户通知书25份，付款时间及金额为：2006年11月15日支付港币50万元、2006年12月5日支付港币50万元、2006年12月20日支付港币50万元、2007年1月12日支付港币50万元、2007年3月13日支付港币50万元、2007年3月21日支付港币50万元、2007年3月28日支付港币50万元、2007年4月3日支付港币50万元、2007年4月13日支付港币50万元、2007年4月25日支付港币50万元、2007年5月15日支付港币50万元、2007年5月31日支付港币50万元、2007年8月6日支付港币50万元、2007年8月13日支付港币50万元、2007年8月13日支付港币50万元、2007年9月17日支付港币50万元、2007年9月17日支付港币50万元、2007年10月16日支付港币50万元、2007年10月16日支付港币50万元、2007年10月16日支付港币50万元、2007年10月16日支付港币50万元、2007年10月30日支付港币50万元、2007年10月30日支付港币50万元、2007年10月30日支付港币50万元、2007年10月30日支付港币50万元。（3）颖轩公司2006年12月30委托重庆南隆房地产开发有限公司向瑞兴公司支付人民币100万元的中国工商银行电汇凭证复印件1份。付款时间及金额为：2006年12月30日支付人民币100万元。以上付款金额总计人民币400万元，港币1250万元，由颖轩公司向瑞兴公司支付。证据3、4拟共同证明颖轩公司按照法院生效文书要求履行了支付义务，依法享有瑞兴大楼的实际权益。对上述证据，信金公司质证认为，对证据1、2、3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，答辩意见已有陈述。信金公司向本院提交以下证据：1.（1998）江仲经字第006号仲裁裁决书。2.（1999）江蓬法执字第467号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证。3.（2003）江中法提执字第2号民事裁定书。4.瑞兴公司于2005年9月向执行法院提交的异议书。5.国有土地使用权证、总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。6.（2005）江中法执异字第36号听证通知书。7.律师事务所函、授权委托书。8.（2005）江中法执异字第36号听证笔录。9.（2005）江中法执异字第36号民事裁定书。10.执行法院于2006年3月向颖轩公司送达的通知书和送达回证。11.送达委托书、送达报告以及其所附的“公司注册处的查册文件”。12.（2004）江中法执字第1-4号执行裁定书。13.（2014）江仲经字第003号仲裁裁决书。14.（2015）江中法执字第145号之一执行裁定书、协助执行通知书、广州市不动产登记查册表。15.瑞兴公司的工商查册资料。对上述证据，颖轩公司质证认为，证据1到证据14，如属执行案件档案调取材料，则对真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议。证据1和证据13属一案两裁和违法裁决，存在严重超过仲裁时效、信金公司没有申请仲裁的资格等违法之处。证据9和证据14，两份与仲裁对应的执行案件相互矛盾。对证据15的真实性、关联性、合法性均不予认可。双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对关联性有异议的证据，根据案情综合认定。对双方争议的主要证据和事实，本院认定如下：1、关于颖轩公司提交的证据4。经审查，颖轩公司分数十次小额以现金转账或银行转账方式支付瑞兴公司购房款与常理不符，付款时间与所提供的民事调解书第四项约定的付款时间不符，且未能提交付款、收款账户相应时段内的明细供本院进一步核实，上述证据尚未达到高度盖然性证明标准，故本院对颖轩公司主张已向瑞兴公司支付购房款人民币400万元、港币1250万元的事实不予确认。2、关于信金公司提交的证据1即（1998）江仲经字第006号仲裁裁决书、证据13即（2014）江仲经字第003号仲裁裁决书，本案为案外人执行异议之诉案件，该两份作为执行依据的仲裁裁决是否属于违法裁决并非本案应当审查认定的事项，颖轩公司若持异议，应另循合法途径主张。本院经审理查明，关于江门市开发区城市信用社与新利达公司借款合同纠纷仲裁一案，江门仲裁委员会于1999年8月25日作出（1998）江仲经字第006号仲裁裁决书，裁决：一、终止江门市开发区城市信用社与新利达公司的《抵押贷款合同》，终止该信用社已歇业的下属企业江门市江开实业开发公司与新利达公司的合作《协议书》，江门市开发区城市信用社及江门市江开实业开发公司不再占有瑞兴大楼的股份；二、新利达公司向江门市开发区城市信用社偿还欠款22538221.11元。该仲裁裁决生效后，因新利达公司未履行义务，根据江门市开发区城市信用社的申请，江门市蓬江区人民法院于1999年9月14日以（1999）江蓬法执字第467号立案执行，并于1999年10月14日查封了瑞兴大楼所在地块及上盖瑞兴大楼全部房产。2003年7月29日，本院作出（2003）江中法提执字第2号民事裁定书，裁定（1999）江蓬法执字第467号案提级执行，提级执行后的立案案号为（2004）江中法执字第1号。执行中，瑞兴公司向本院提出执行异议，请求解除对瑞兴大楼房产及所在土地使用权的查封，本院审查后于2005年11月28日作出（2005）江中法执异字第36号民事裁定书，裁定驳回瑞兴公司的执行异议。2006年3月16日，本院作出（2004）江中法执字第1-4号通知，通知颖轩公司自通知送达之日起15日内与瑞兴公司签订的《房地产预售契约》将成交价3900万元交至本院执行款账户。该通知经委托中国法律律师事务所送达，该事务所于2006年3月25日向本院提交书面送达报告，告知已成功送达。但颖轩公司未按本院通知交付《房地产预售契约》成交价也未提交书面的陈述意见。后信金公司受让江门市开发区城市信用社于本院（2004）江中法执字第1号案享有的债权并于2012年2月28日提交书面的变更申请执行人申请，本院审查后于2012年4月1日作出（2004）江中法执字第1-4号执行裁定书，裁定变更信金公司为（2004）江中法执字第1号案的申请执行人。另该案执行中对瑞兴大楼的查封已失效。关于信金公司与瑞兴公司、新利达公司仲裁纠纷一案，江门仲裁委员会于2015年6月23日作出（2014）江仲经字第003号仲裁裁决书，裁决：一、新利达公司应于裁决生效之日起十日内，在广州保税区瑞兴大楼价值范围内向信金公司支付22538221.11元欠款，从1999年8月26日起至清偿日止的利息（利息以欠款额为基数，按银行5年以上同期贷款利率加倍计付至实际清偿日止）；二、瑞兴公司应于裁决生效后，在广州保税区瑞兴大楼价值范围内，对新利达公司未履行（1998）江仲经字第006号仲裁裁决书应付信金公司的欠款22538221.11元及此欠款清偿日止的应付利息承担连带赔偿责任；三、仲裁受理费352798元由瑞兴公司和新利达公司共同负担。该仲裁裁决生效后，因新利达公司、瑞兴公司未履行义务，根据信金公司的申请，本院于2015年7月22日以（2015）江中法执字第145号立案执行，并在执行实施中查封了瑞兴大楼及所在地块并办理了查封登记，查封期限自2016年3月9日至2019年3月8日，该次查封经协助执行机关明确为有效的第一顺序查封。2016年3月28日，因瑞兴公司另案申请撤销仲裁裁决，本院作出（2015）江中法执字第145号之二执行裁定书，裁定终结本次执行。2019年3月1日，本院作出（2015）江中法执字第145号之三执行裁定书，裁定继续查封瑞兴大楼并办理了查封登记，查封期限自2019年3月5日至2022年3月4日。2019年3月11日，根据信金公司的申请，本院立案恢复执行，并向新利达公司、瑞兴公司发出（2019）粤07执恢12号执行通知书、报告财产令等。因新利达公司、瑞兴公司仍未履行义务，本院遂委托广东信利土地房地产评估咨询有限公司对瑞兴大楼进行了评估，该公司于2019年5月31日出具广东信利房评字[2019]第05288号《房地产估价报告》，评估市场价值为人民币35261118元。2019年5月31日，颖轩公司作为案外人向本院提出书面异议。本院于2019年8月12日作出（2019）粤07执异16号执行裁定书，裁定驳回颖轩公司的异议请求。颖轩公司遂提起本案诉讼。另查明，根据本院在（2015）江中法执字第145号案执行中向广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局以及广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局依法查询所得结果：1、瑞兴大楼全称为“广州保税区瑞兴保税综合楼”，座落于广州保税区BSQ-J3地块〔面积7913平方米，原国土证号萝穗保国用（地证）第000**，后因国土证遗失申请补发，于2005年3月2日办理遗失登记并补发国土证，证号2005国用字×号，权利人为瑞兴公司〕，开发建设单位为瑞兴公司。2、瑞兴大楼1号楼首层至六层、2号楼首层至六层全部面积的房产已办预售备案给颖轩公司，预售号分别为萝预登字97052225号、萝预登字97052226号、萝预登字97052227号、萝预登字97052228号。3、瑞兴大楼1号楼首层至六层的全部房产、2号楼首层至六层的全部房产均未办理确权登记（即首次登记），也未发放房地产权证。4、瑞兴大楼城建档案中，无该工程的竣工验收、消防、水电配套设施建设和验收的资料。再查明，1997年1月30日，颖轩公司与瑞兴公司分别签订了穗保契字第×号、×号、×号、×号四份《房地产预售契约》，约定由颖轩公司向瑞兴公司购买座落于广州保税区东江大路瑞兴综合大楼1号楼首层及二层全部、1号楼第三、四、五、六层全部、2号楼首层及二层全部、2号楼第三、四、五、六层全部，建筑面积分别为4674.3296平方米、9567.172平方米、4514.549平方米、9326.62平方米，成交价格分别为18697318.4元、26979425.04元、17155286.2元、26301068.4元；颖轩公司由1998年8月1日前分四期付清给瑞兴公司；瑞兴公司应于1997年10月31日前将上述房地产建成并正式交付，于1998年8月1日前为颖轩公司办理领取房地产权证的手续等。2005年10月26日，广州市萝岗区人民法院立案受理了颖轩公司诉瑞兴公司商品房预售合同纠纷四案，案号（2005）萝法民一初字第43、44、45、46号。颖轩公司的诉讼请求为：瑞兴公司支付违约金人民币8021970元。四案审理过程中，颖轩公司与瑞兴公司自愿达成协议：一、双方同意对穗保契字第×号、×号、×号、×号四份《房地产预售契约》所涉及的土地及地上建筑物（广州保税区瑞兴综合大楼1号楼与2号楼）的转让价格进行重新认定，以双方共同委托房地产评估机构广东华纳安会计师事务所有限公司出具的华纳安评字）（2005）F006号评估报告的评估价格17941500元为上述四份契约价格的总金额。二、上述土地及地上建筑物的相关费用，以和解协议签署之日2005年12月7日为基准日，基准日之前已经承诺支付的款项（包括该日及该日之前依照国家政策需要缴纳的各项费用和税款）由瑞兴公司负责支付、缴纳清结，基准日之后为办理竣工而需要后续支付的工程款项（包括基准日之后新出台的政策规定需要缴纳的各项费用和税款）由颖轩公司负责支付和缴纳。三、颖轩公司同意不再向瑞兴公司就穗保契字第×号、×号、×号、×号四份《房地产预售契约》的履行时间提出违约金的要求。四、颖轩公司应当依照评估价格向瑞兴公司支付的价款，颖轩公司同意于2005年12月22日前支付首期款项，金额不得少于价款总额的70%，在办理完毕竣工手续之日支付完剩余价款。五、瑞兴公司应积极协助颖轩公司办理恢复施工的各项手续，并在后续施工的过程中配合出具各项文件、申请、报告等，配合颖轩公司顺利申请竣工手续及办理相关的产权申报登记手续。六、案件受理费人民币80150元，由双方各负担40075元。2005年12月7日，广州市萝岗区人民法院作出（2005）萝法民一初字第43、44、45、46号民事调解书，对双方上述协议予以了确认。本院认为，关于本案管辖问题。本案争议的标的物虽位于广东省广州市，但本案系案外人执行异议之诉案件，并不适用不动产所在地管辖的规定，作为执行法院，本院依法对本案具有管辖权。关于本案应否驳回颖轩公司起诉的问题。颖轩公司在本院（2019）粤07执异16号执行裁定驳回其所提出的案外人异议后，依法向本院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应予以受理。该条规定中的“原判决、裁定”是指作为执行依据的判决、裁定，而不是案外人执行异议裁定，信金公司认为颖轩公司本案诉讼请求与执行异议请求相同，应驳回颖轩公司的起诉系对法律的错误理解。关于本案适用法律问题。颖轩公司属香港特别行政区注册登记企业，本案为涉港案外人执行异议之诉案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，本案应参照涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案的争议实质系不动产实体权利，故本案应适用不动产所在地法律，即本案以内地法律作为解决争议的准据法。关于瑞兴公司、新利达公司诉讼地位问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，瑞兴公司作为被执行人对作为案外人颖轩公司的主张不持反对意见，应将其列为第三人。新利达公司未提交书面意见，亦可将其列为第三人。本案的争议焦点为：对本院查封并拟执行的由被执行人瑞兴公司开发建设的瑞兴大楼（广州保税区瑞兴保税综合楼1号楼首层至六层、2号楼首层至六层）及所在土地使用权（现证号：2005国用字×号、面积7913平方米），颖轩公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，作为执行案外人，颖轩公司应就其主张承担举证证明责任。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，除了法律另有规定外，不动产物权的取得自不动产登记簿上记载时开始实现。由于涉案瑞兴大楼所在土地使用权至今仍登记于瑞兴公司名下，瑞兴大楼至今仍未完竣工验收也未办理确权登记，而颖轩公司又未能举证证明以上土地使用权的权属登记情况、城建档案所记载的瑞兴大楼开发建设单位与实际的权利状态不符的事实，因此，瑞兴大楼应认定为属被执行人瑞兴公司的可供执行财产。颖轩公司与瑞兴公司所签订的四份《房地产预售契约》具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。因商品房买卖合同系债权合同，颖轩公司显然不能直接基于该合同对其所购房屋享有物权，颖轩公司认为瑞兴大楼房产已归其所有的主张，没有法律依据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，（2005）萝法民一初字第43、44、45、46号民事调解书虽属生效法律文书，但本质上仍属于协议的范畴，并不属于具有发生物权变动效力的法律文书，颖轩公司据此所享有的权利仍为债权请求权而非物权请求权，该请求权显然不能排除对瑞兴大楼的强制执行。再次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，本案中，颖轩公司虽与瑞兴公司签订案涉4份《房地产预售契约》后办理了预售商品房登记备案，但根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定可知，商品房预售合同登记备案系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，并不具有《中华人民共和国物权法》第二十条规定的不动产买卖合同的受让人为保障其将来实现物权进行的预告登记的排他性效力。颖轩公司与瑞兴公司办理的商品房预售合同登记备案与不动产预告登记性质不同，其基于案涉四份《房地产预售契约》对瑞兴公司享有的仍然是普通债权，并不具有足以阻却人民法院执行行为的效力。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，颖轩公司所举示证据尚未达到高度盖然性证明标准，不足以证明其已支付购房款给瑞兴公司的事实，且瑞兴大楼至今尚未完成竣工验收，并不具备交付使用条件，本案不存在颖轩公司实际占有瑞兴大楼的事实，故此，颖轩公司主张停止对瑞兴大楼的执行并予解除查封，与上述司法解释规定不符，本院不予支持。此外，本院（2015）江中法执字第145号案的执行依据即（2014）江仲经字第003号仲裁裁决第二项已明确了瑞兴公司所负金钱给付义务的具体内容，本院据此执行并无不当，本案为案外人执行异议之诉案件，颖轩公司对该仲裁裁决的异议不属本案审理事项。综上所述，颖轩公司的诉讼请求缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告香港颖轩国际有限公司的诉讼请求。本案诉讼费129449元，由原告香港颖轩国际有限公司负担。如不服本判决，原告香港颖轩国际有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告江门信金资产管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年六月二十四日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华