广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初12112号原告：深圳市大地通物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道独树社区罗湖区太白路**大地通物业公司**，统一社会信用代码91440300738805059F。法定代表人：陈文权，董事长。委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师，执业证号14403200110369370。委托诉讼代理人：陈思源，广东扬权律师事务所实习律师。被告：洪威政，男，汉族，1967年6月12日出生，身份证住址广东省潮安县，委托诉讼代理人：洪文生，广东中矩律师事务所律师，执业证号14403198910951902。委托诉讼代理人：黄嘉泽，广东中矩律师事务所实习律师。原告深圳市大地通物业管理有限公司与被告洪威政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张天虹、陈思源，被告委托诉讼代理人洪文生、黄嘉泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方于2016年9月30日签订的《房地产租赁合同》无效；2、判令被告立即向原告支付房屋使用费（房屋使用费按照市场指导价每月7735元的标准从2018年10月起支付至实际返还房屋之日，暂算至2020年3月10日为139,230元）及利息，利息自2018年10月起算至付清之日（按月息1%计算，暂算至2020年3月为11,834.55元），详见附表一《大地通诉洪威政一案房屋使用费及利息计算表》；3、判令被告立即向原告支付管理费、排污费及水费等相关费用（以上费用按实际产生金额从2018年10月起支付至实际返还房屋之日，暂算至2020年3月应支付管理费1310.4元、排污费428.76元、水费1329.95元，共计3069.11元）;4、判令被告立即返还原告位于深圳市××××路东安花园花场（房号5-113)的涉案商铺；5、判令被告承担全部诉讼费、律师代理费等为实现债权的合理费用。(诉讼标的额暂计：154133.66元）。事实与理由：原告与被告之间于2016年9月30日签署《房地产租赁合同》(下称“《租赁合同》”），租赁房产为深圳市××××路东安花园花场（房号5-113)(下称“涉案商铺”），面积110.5平方米。《租赁合同》的租赁期限于2018年9月30日已届满。原告曾于2018年9月2日向被告发送《通知回执》催促其办理续租，被告虽签收但并未到原告公司办理续租手续。至今，被告仍占据涉案商铺拒不返还，且自2018年10月起至今便再未向原告缴纳房租、管理费、排污费、水费等相关费用。该《租赁合同》虽依法应确认为无效合同，但被告已按合同约定实际占有了涉案商铺，且在合同到期后拒不返还，继续享受了原告提供的物业管理服务，实际产生了水费、排污费等费用。据此，被告应按市场指导价格（详见附表二《罗湖区2017年房屋租赁指导租金表》，注：2017年后未更新）向原告支付房屋使用费及利息，并按实际产生金额向原告支付物业管理费、水费、排污费等相关费用。原告为维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持我方全部诉讼请求。被告辩称，一、涉案租赁合同明确约定答辩人承租的是绿化花场,不是商铺,从被答辩人只提供供水,未提供供电的事实,也足以证明租赁的是花场,不是商铺。被答辩人罔故事实,要求花场租赁合同届满后按商铺指导价格计算占用费,不符合事实和法律。二、涉案的绿化花场,是东安花园的公共场所,属于全体业主所有,被答辩人无权出租、无权收租租金。从被答辩人与东安花园第三届业主委员会签订的《物业管理合同》第二条委托管理事项第3款“本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场)的维护、养护和管理”,足以证明涉案绿化花场被答辩人只能维护、养护和管理,无权出租、无权收租租金。三、被答辩人利用其物业管理的便利,出租绿化花场,牟取暴利,损害全体业主的合法权益,涉案租赁合同违法无效。四、对于绿化花场只有代表全体业主权益的东安花园第三届业主委员会可以出租,可以收取租金。涉案租赁合同届满后,东安花园第三届业主委员会代表全体业主将涉案花场直接出租给答辩人,答辩人也依约交付了租金,可见,被答辩人无权要求答辩人归还花场,也无权要求答辩人支付租金或占有费。总之,答辩人认为被答辩人无权出租东安花园花场,涉案租赁合同侵犯东安花园全体业主合法权益,违法无效;租赁合同届满后,由业主委员会代表全体业主将花场出租给答辩人,答辩人也依约交付了租金,租赁关系合法有效,应受法律保护。请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是涉案的东安花园的物业管理服务公司。2016年9月30日，原、被告双方签订了一份《住宅房屋租赁合同》，约定，原告将位于深圳市××××路东安花园花场出租给被告，月租金1573元，租赁期限为2016年10月1日起至2018年9月30日止，房屋用途为商业；被告每月10日前向原告交纳当月租金、物业管理费等费用，原告代收水电费、排水排污费，物业管理费、卫生费按有关规定收费；被告应合理使用房产及其附属设施；对方还对其他事项进行了约定。随后，原告将房屋交付被告使用，被告也支付租金至2018年9月。2018年9月2日原告向被告发出通知，要求与被告签订新的租赁合同，被告签收了该通知，但没有与原告签订新的租赁合同，也再未支付过租金、管理费等各项费用。被告至今仍占有使用涉案房屋。从2018年10至2020年3月，被告拖欠物业管理费1310.4元、排污费428.76元、税费1329.95元。原告在庭审中确认，涉案房屋没有房产证、也没有办理建设规划许可证、属于违章建筑。被告虽然称租赁的是绿化地，但被告没有提供相应的证据。本院认为，原告将未取得房产证和建设规划许可的房屋出租给被告，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，原告与被告所签订的涉案《住宅房屋租赁合同》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《住宅房屋租赁合同》无效，但被告已经按照合同约定实际占有使用涉案房屋，并实际享受了原告提供的物业管理服务，故被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付涉案房屋的占有使用费以及物业管理费等费用。合同无效，原告对于合同无效存有过错，故原告主张的逾期付款利息本院不予支持。合同无效，被告应当将涉案房屋返还原告。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市大地通物业管理有限公司与被告洪威政在2016年9月30日签订的《住宅房屋租赁合同》无效；二、被告洪威政应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市大地通物业管理有限公司返还位于深圳市罗湖区太安路东安花园花场的房屋，并支付房屋使用费（房屋使用费按照每月人民币1573元的标准从2018年10月1日起支付至实际返还房屋之日）；三、被告洪威政应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市大地通物业管理有限公司支付物业管理费人民币1310.4元、排污费人民币428.76元、税费人民币1329.95元；四、驳回原告深圳市大地通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1691元，由被告洪威政负担，上述费用原告深圳市大地通物业管理有限公司已预付，被告洪威政应在本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市大地通物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年六月十八日孙莹书记员     柏榕楠