山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初727号原告（反诉被告）：吕梁市恒驰房地产开发有限公司。法定代表人：刘×1。委托诉讼代理人：王×，山西翰儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘×2，山西翰儒律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘×3，山西省临县人。原告（反诉被告）吕梁市恒驰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘×3商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕梁市恒驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王×、刘×2，被告（反诉原告）刘×3及委托诉讼代理人张军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付剩余购房款200000元，同时支付利息16400元（注：从2019年8月5日起至实际支付剩余购房款之日按月利率2%的标准计算利息，暂算至2019年12月5日），合计216400元；2.请求判令被告（反诉原告）承担原告为实现债权所产生的律师代理费6000元；3.本案案件受理费由被告（反诉原告）承担。事实及理由：2017年12月20日，原被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告向原告购买位于××区第2幢2单元12层B2号房屋一套，房屋总价298700元，被告采取按揭付款的方式按期付款：“本协议签订三日内付首批款，首批房款按总房价的30%支付，计98700元，剩余70%，计200000元，做银行按揭”。协议签订当日，被告按照协议分两次（2017年12月20日、2017年12月22日）向原告共计支付了房屋首付款98700元。因原告所售房屋暂时不满足办理银行按揭贷款条件，原、被告双方于2017年12月20日就剩余房款的支付又另行签订了一份《欠款协议》，约定“房屋满足办理银行按揭贷款条件后，甲方（原告）通知乙方（被告）。甲方通知乙方后3日内，乙方到银行办理房屋按揭贷款手续”；关于违约责任的条款中约定：“1.若乙方（被告）在甲方（原告）通知后7日内不向银行提交房屋按揭贷款材料，甲方可随时主张乙方支付剩余房款；2.若乙方的按揭贷款申请未通过，且未能在15日内向甲方支付剩余房款的，则甲方从第16日开始计算利息。本金为乙方尚未支付的剩余房款，利率为每月2%；3.若乙方即不按期按要求向银行提交申请房屋按揭贷款材料，也不向甲方支付剩余房款，甲方既有权要求乙方支付剩余房款及利息，并由乙方承担全部损失，也有权解除房屋买卖合同，收回房屋，由乙方承担一切损失。”当原告房屋满足办理银行按揭贷款条件后，原告于2019年5月18日以电话通知的形式通知被告到银行办理房屋按揭贷款手续，但被告却置若罔闻。迫于无奈，2019年7月20日，原告在文华苑小区的大门处张贴《告全体业主通知书》，再次通知被告依照《房屋买卖协议》、《欠款协议》的约定履行义务，同时明确告知“不再主张之前所产生的欠款利息”。但是，即便如此被告仍旧没有按照约定及时履行自己的义务。故提起诉讼，望判如所请。被告刘×3辩称，对原告的第一项请求要求支付剩余购房款请求不应支持。虽有欠款行为，但有另一约定，大红本下来再支付。现要求支付剩余房款尚不具备履行条件，据此逾期利息等更不应予支持。关于要求答辩人承担律师代理费不合理。被告刘×3反诉称，反诉人于2017年12月20日与被反诉人签订《房屋买卖协议》一份，约定“出卖人应当在2014年8月13日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本协议约定的房屋交付给买受人使用。”签约之后，反诉人依约按时缴纳预付款，而且按照被反诉人宣称的（待大红本下来之后继续交付尾款）在苦苦等待。但事实上被反诉人却并未依约交房，时至如今被反诉人所涉房屋仍然五证不全，更不用说办理验收、登记转移、竣工验收等，也就是说被反诉人至今都未能将符合国家和地方人民政府的有关规定标准的房屋交付给反诉人，加之擅自改变土地规划，将本小区规划范围交给他人另做他用，改变了小区规划及容积率，影响了停车等使用功能的实现，故而土地大红本办理明显无望，履约明显不具有现实可能性。即使以签约时间作为交房时间，也已经逾期一年多。按照双方所签《房屋买卖协议》第八条之约定“出卖人逾期交房的违约责任第二款第二项--逾期超过30日后，买受人有权解除协议，如买受人解除协议，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金....。”基于此，反诉人曾就上述事项多次找被反诉人工作人员沟通，但一直未能达成一致意见。现在反诉被告诉请在现在的大红本无望的情况下支付尾款的请求实属颠倒黑白，混淆视听，是对反诉人业主权利的粗暴践踏，故而其诉讼请求应当驳回。被反诉人的违约行为给反诉人造成了严重的损失（包括装潢费用），但由于约定违约金明显过低，故依法请求贵院将《房屋买卖协议》第八条第二项之5%的违约金增加至15%。为做到案结事了现依法请求，1.判令解除双方所签订的《房屋买卖协议》；2.判令被反诉人退还反诉人全部已交购房款98700元、其他款项13806.3元，向反诉人支付购房款15%的违约金14805元；3.判令被反诉人向反诉人支付房屋装潢等（以评估结果为准）；4.本案全部诉讼费用及律师代理费用由被反诉人承担。反诉被告辩称，1.答辩人已将案涉房屋交付给被答辩人使用，不存在逾期交房的情况。被答辩人在交付首批购房款之后便均已搬入案涉房屋居住。此外，依据签订的房屋买卖协议中约定的交房日期2014年8月13日与双方签订房屋买卖时间对比来看，协议中约定的交房日期早于合同签订的交房日期。因此答辩人不存在逾期交房的情况，无需支付被答辩人违约金;2.答辩人交付的房屋具备办理产权登记条件。根据晋建房字[2015]215号文件答辩人符合办理房屋产权登记的条件。在案涉房屋小区已有400余户已经办理了网签备案，并签订了带有备案号的正式商品房买卖合同。因此被答辩人以答辩人无法办理大红本为由要求解除合同的诉求无法成立;3.答辩人解除合同已经超过时间。答辩人在2019年7月20日便向被答辩人催告履行合同义务，但被答辩人在答辩人催告后三个月内没有行使解除权，其行使解除权已过，因此无权要求解除合同，更无法要求答辩人赔偿违约金及损失。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定如下：2017年12月20日，原、被告签订《房屋买卖协议》，合同约定被告购买原告开发建设的文华苑小区第2幢2单元12层B2号楼房一套，楼房建筑面积约为91.39㎡，3268.41元/㎡，总房款298700元；协议签订三日内付首批款，首批房款按总房价的30%支付，计98700元，剩余70%计200000元，做银行按揭；出卖人应当在2014年8月13日钱，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本协议约定的房屋支付买受人使用。出卖人如未按本协议约定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除协议。如买受人解除协议，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告双方还签订了《欠款协议》，约定在办理按揭贷款之前，被告不支付剩余房款，并且剩余房款没有任何利息。在剩余房款支付完毕之前，被告有权居住该房屋。房屋在满足办理银行按揭贷款条件后，原告通知被告3日内到银行办理房屋按揭贷款手续；若被告按揭贷款申请未能通过，被告应当在15日内向原告支付全部剩余房款；若被告的按揭贷款申请未通过，且未能在15日内向原告支付剩余房款的，则原告从第16日开始计算利息，本金为被告尚未支付的剩余房款，利息为每月2%，并由被告承担全部损失。《协议》签订后，被告于2017年12月20日、2017年12月22日分两次向原告支付首付款98700元并接收了房屋。由于原告当时不具备办理银行按揭贷款条件，被告剩余房款200000元未能及时办理按揭贷款。2019年5月13日原告与中国建设银行签订了《商品房销售贷款合作协议》，中国建设银行吕梁分行同意为文华苑小区的商品房发放个人住房贷款。2019年5月18日原告以电话通知的形式通知被告到银行办理房屋按揭贷款手续，被告却以原告未能办理产权证为由拒绝办理按揭贷款。2019年7月20日，原告在文华苑小区大门口张贴《告全体业主通知书》，再次督促被告等人于接到通知7日内提交按揭贷款的全部资料。被告收到通知书后，至今未办理按揭贷款，亦未支付原告剩余购房款200000元。同时查明，该楼盘现已办理了《建设用地规划许可证》（地字第1411002015LD001（补）号）、《国有土地使用证》，未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2015年10月12日，山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局联合出台了晋建房字[2015]215号关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见，意见要求对“不具备房屋竣工验收备案条件的，由建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定，出具房屋安全鉴定报告书或工程质量检测报告。符合安全使用条件的，由住房城乡建设部门出具认定意见，房屋权属登记机构凭认定意见办理房屋权属登记”。2016年10月15日，吕梁市住房保障和城乡建设管理局向吕梁市房地产管理局出具了吕建审函[2016]143号《关于解决吕梁市恒驰房地产开发有限公司文华苑住宅小区遗留问题的意见》。意见内容为，“根据《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字[2015]215号）和专家联审会通过的《离石区后王家坡“文华苑”教师公寓项目规划鉴定报告》、《离石区文华苑住宅小区1#-5#楼主体结构现状质量检测报告》，认为该项目的建设符合城市规划，主体结构现状质量检测能够满足房屋正常安全使用要求。”并由原告补缴了城市基础设施配套费。2018年12月24日，吕梁市城市管理综合执法局作出（吕城管执罚字[2018]第6号）行政处罚决定书，对原告未取得建设工程规划许可证进行建设的行为以及未取得施工许可擅自施工等行为进行了行政罚款处理。2019年2月1日取得了商品房预售许可证。2019年7月18日，原告在规划和自然资源局办理了文华苑住宅小区《不动产登记证明》。本院认为，一、关于本诉部分：原、被告签订的《房屋买卖协议》和《欠款协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。被告刘×3在付清首付款后，对于剩余200000元购房款因被告的原因未按照协议约定办理按揭贷款，被告亦未通过其它方式向原告支付，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告主张被告支付200000元购房款及从2019年8月5日起至实际支付剩余购房款之日按月利率2%的标准计算利息的请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付为实现债权所产生的律师代理费，因《欠款协议》中约定由被告承担全部损失，故原告的该项请求，本院亦予支持。依照《欠款协议》约定，房屋在满足办理银行按揭贷款条件后，由被告提交按揭贷款全部资料，若被告按揭贷款申请未能通过，应在15日内支付原告全部剩余房款，故被告辩称原告向其承诺办理下产权证后再办理银行按揭，与事实不符，被告的辩解本院不予采纳。二、关于反诉部分：反诉原告诉称，被反诉人至今未能将符合国家和地方人民政府的有关规定标准的房屋交付给反诉人,请求解除双方签订的《房屋买卖协议》并赔偿损失。本院认为，反诉原告于2017年12月20日，即签订合同当日便接收了案涉房屋。反诉被告虽然未能按照国家和地方人民政府的有关规定组织竣工验收，但反诉原告在接收房屋后至起诉前未向反诉被告提出解除协议，表明反诉原告要求按照《协议》约定继续履行协议。现反诉原告提出解除《协议》并赔偿损失的请求，有悖诚实信用原则。加之，吕梁市住房保障局和城乡建设管理局于2016年10月15日出具的吕建审函[2016]143号关于解决吕梁市恒驰房地产开发有限公司文华苑住宅小区遗留问题的意见认为该项目的建设符合城市规划，主体结构现状质量检测能够满足房屋正常安全使用要求。为了维护交易，保障合同的稳定性，故反诉原告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定判决如下：一、被告刘×3于本判决生效后十五日内支付原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司剩余购房款200000元及利息（利息按月利率2%计息，从2019年8月5日起算，计算至履行之日止）；二、被告刘×3于本判决生效后十五日内支付原告吕梁市恒驰房地产开发有限公司为实现债权所产生的律师代理费6000元；三、驳回反诉原告刘×3全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4546元、反诉费1285元，两项合计5831元，由被告刘×3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长 李建忠人民陪审员 成 钢人民陪审员 车红梅 二〇二〇年六月十二日书 记 员 李欣鸿