山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1657号 上诉人（原审被告）：菏泽联诚置业有限公司。住所地：菏泽市西城石人西街**。 法定代表人：吴碧合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张瑾，山东自胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李棚。 被上诉人（原审原告）：张娜，女，1982年8月16日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 上诉人菏泽联诚置业有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人张娜房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人少承担2万元的偿还责任，以6万元为基数自2019年9月30日起计算利息，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的房屋订购协议真实有效，协议中并未约定利息，同时约定被上诉人不得退房，如退房则扣除2万元定金。后来的协议中并没有对定金做出约定，应当依法扣除定金2万元。2.上诉人收到被上诉人退款申请后已将5万元房款退回给被上诉人，剩余8万元未退还，扣除2万元定金后还剩6万元未退。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中上诉人明显已采取了相应补救措施，应当在补救措施实施完毕后按新的债权债务关系计算违约责任，本案中应当以6万元为基础计算违约金。一审法院将违约责任的计算时间与计算标的扩大，适用法律错误。3.《退款承诺书》显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中被上诉人损失数额为6万元现金的使用权，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定予以调整。 张娜辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人应按照退款承诺书的约定退还房款并赔偿损失。 张娜向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款8万元及利息(截止到2019年10月29日利息为72800元，剩余利息按月息2分计算至被告偿还完毕之日止)；2.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与被告签订了《天和广场公寓定购协议》，原告定购天和商业广场3号楼809号房屋，原告分多次支付房款13万元，原告将房款支付给被告长达两年之久，被告一直没有施工，原告提出退房申请，原、被告双方于2019年8月30日签订《退款承诺书》，被告承诺于2019年9月30日前退还所有购房款，后被告只退还了5万元房款，剩余8万元至今未退，后经原告多次催要，被告以各种理由拒不退还。 一审法院认定事实：2018年6月29日，被告联诚公司作为出卖人甲方与原告张娜作为买受人乙方签订了《天和广场公寓定购协议》，原告方以24.5万元的价格认购了被告方开发的3号楼809房屋，并于2018年6月29日向被告交款1.5万元、2018年7月27日交款5万元、2018年10月8日交款65000元，共交款13万元以不低于房款的50%作为首付款；2019年8月30日，原被告双方又签订《退款承诺书》，内容为：“经甲乙双方协商同意，甲方承诺天和广场项目于2019年9月30号之前把所有房款（金额：130000.00大写：壹拾叁万元整）退完给乙方！如甲方在2019年9月30日前把所有房款退完！乙方不要任何利息！甲方不得以任何理由拖欠。否则甲方将按乙方购房交款之日起将所有房款从买房日期按月利息2分计算付给乙方。直到所有房款和利息全部给完！不得抵赖和不认。如不能按期返还发生纠纷，应协商解决，协商不成，因该纠纷产生的包括律师费、诉讼费、保全费等费用由违约方承担。甲方：菏泽联诚置业有限公司（签章）乙方：张娜日期：2019年8月30号”。2019年9月29日，被告方向原告退回房款5万元。另，原告方因本案诉讼向其委托律师交纳律师费3000元。 一审法院认为，原告与被告签订《房屋认购协议书》并向被告交纳首付款后，原被告双方又签订《退款承诺书》，系双方达成的新协议，系双方当事人对退款善后处理事宜的真实意思表示，该内容不违背有关法律法规规定，该协议为有效协议。故，原告主张被告返还未退的购房款8万元，应予支持；原告主张房款利息按月息2分计算并主张律师费3000元，因对上述事项双方在《退款承诺书》已作约定，予以支持，但利息的起算时间应自原告首付款交齐之日即2018年10月8日开始计算。被告辩称《退款承诺书》不是真实意思表示未举证，不予采信；被告辩称约定违约金过高，因涉案原告所交房款为金钱，对涉案标的物为金钱的案件可参照借款利息，为此双方约定的月息2分不超有关法律规定，不作调整；被告辩称律师费不应承担，因对此项费用，《退款承诺书》已作特别约定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告联诚公司返还原告张娜购房款8万元及利息（自2018年10月8日起至2019年9月29日以13万元为基数、自2019年9月29日起至生效判决规定的履行期间的最后一日止以8万元为基数，分别按照月息2分计算）。限判决生效后十日内履行完毕。二、被告联诚公司支付原告张娜律师费3000元。限判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，减半收取1678元，由被告联诚公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、在退款中是否应扣除2万元定金；二、一审法院认定违约金的基数及计算方式是否正确；三、退款承诺书约定的违约金是否过高，是否应予调整。首先，退房的原因系建房手续没有通过审批，被上诉人不是违约方，且在双方达成的退款承诺书中也约定退还所有房款，故上诉人主张应按照房屋订购协议约定在退款总额中扣除定金2万元无事实根据和法律依据，本院不予支持。其次，《退款承诺书》约定“经甲乙双方协商同意，甲方承诺天和广场项目于2019年9月30号之前把所有房款（金额：130000.00大写：壹拾叁万元整）退完给乙方！如甲方在2019年9月30日前把所有房款退完！乙方不要任何利息！甲方不得以任何理由拖欠。否则甲方将按乙方购房交款之日起将所有房款从买房日期按月利息2分计算付给乙方。直到所有房款和利息全部给完！不得抵赖和不认。如不能按期返还发生纠纷，应协商解决，协商不成，因该纠纷产生的包括律师费、诉讼费、保全费等费用由违约方承担。甲方：菏泽联诚置业有限公司（签章）乙方：张娜日期：2019年8月30号”，该协议明确约定了退款时间和违约责任，上诉人未按照协议约定的时间将全部房款退还，故应以全部房款为基数支付利息，一审法院认定联诚公司按协议约定支付利息并认定利息的计算区间并无不当，且协议中关于利息的约定不超过法律规定的借款利息的上限，上诉人联诚公司主张违约金过高应予以调整，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人联诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3356元，由上诉人菏泽联诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年六月十六日 法官助理 赵永芝 书 记 员 邓 璐