广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1090号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：曾月凤，女，汉族，1984年8月16日出生，公民身份号码：441************225，住址：惠州市惠城区*******************。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告曾月凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市*******鹏达御景花园7号楼-2401的业主，面积为98.66平方米，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2016年5月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2018年1月20日，共计欠缴物业管理费20个月，共计2619.40元。物业管理费单价住宅为1.35元/平方米/月，每月需缴纳133.19元，水费959.56元，公摊电费645.13元,原告在管期间每月向被告发送欠费催缴单催收管理费等费用，被告一直拒约缴纳。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。一、判令被告支付2016年5月1日—2018年1月20日的物业费2619.40元，公摊电费645.13元，水费959.56元，共计：4224.09元。二、判令被告支付违约金1605.16元（从2018年2月1日开始按同期贷款利率万分之五计收）。三、判令被告承担诉讼费。被告曾月凤辩称，对原告的诉讼请求所述的2016年5月1日至2018年1月20日的物业费部分认可，认可到2017年9月30日，也就是新物业中标，原告赖着不退场的这段时间的物业费不认可，水费我认可，公摊电费有异议，因为从2014年12月的公摊费是20多元的，到了2015年1月的公摊费是30多元，现在原告也没有一个解释，物业公司作为前期物业，我们没有办法去选择，但是对于前期物业协议里所述的服务标准是达不到的，所以我要求2017年9月30日以前的物业费应该打折，因为我的7栋2401房的房间渗水，我的主卧靠墙的外墙有一个大裂缝，我的床是靠近墙壁的，因为渗水我的床垫都发霉了，一张床垫就没有了，现在目前我的阳台及主卧的墙壁都是坑坑洼洼的，基于这种原因原告所述的诉请第二项违约金我是不认可的，因为如果原告服务好，就不存在我拖欠原告的欠款，现在新的物业把我的墙壁涂了防水，我就没有拖欠新物业的物业费了，之前我都是交管理费的，但是一直渗水，所以我才没有缴纳物业费，我要求管理费优惠打折，我就直接缴纳管理费了。本院查明的案件事实经审理查明，被告曾月凤为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市*******鹏达御景花园第*****号楼***号楼***层***号房，房屋用途为住宅，建筑面积为98.79平方米。被告于2012年4月23日收楼，并与原告惠州市中鹏物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：原告为鹏达御景花园提供物业管理服务，被告应于每月10日前交纳物业管理服务费用，管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.35元计算，若被告逾期未交纳按每天千分之三加收滞纳金。小区公共用水、用电，如楼梯灯、路灯、二次加压水泵、电梯、智能化系统用电等可以向被告分摊的项目，参照惠州市有关规定，另行向被告如实分摊。被告收楼后，自2016年5月起未交纳公摊电费,自2016年6月1日起开始拖欠物业管理服务费，自2016年11月起未交纳水费，截止到2018年1月20日，被告共拖欠物业管理服务费2619.40元、公摊电费645.13元、水费959.56元。原告称通过发收费通知单、催缴单的形式要求被告支付拖欠的物业管理费及其他费用，被告未支付。庭审时，被告对截止2017年9月30日所欠的物业管理费及水费无异议，并愿意向原告支付，但被告认为原告的服务不合格，要求对2017年9月30日前的物业管理费打折，不同意支付2017年9月30日后的物业管理费，因新物业中标后，原告不愿意退场。原告与案外人惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为案外人惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与案外人上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与案外人上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表及惠州市中鹏物业管理有限公司各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部门进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告代缴。裁判理由和结果本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律法规，应当认定为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。被告认为不应当向原告支付2017年9月份之后的物业管理费，理由是博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求，原告的服务期限至2017年9月30日已到期。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但惠州市房产管理局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务。根据《物业管理条列》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故被告应当向原告支付拖欠的2016年6月至2018年1月20日的物业管理服务费2619.40元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。关于原告诉请的水费、公摊电费。家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，而原告提交了证据证实至2018年1月20日，原告仍代付了御景花园小区的公摊电费，故被告应向原告支付2016年5月至2018年1月20日的公摊电费645.13元及2016年11月至2018年1月20日的家用水费959.56元。关于原告诉请的违约金。自2016年5月起开始拖欠公摊电费、自2016年6月1日起开始拖欠物业管理服务费，自2016年11月起开始拖欠水费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，本院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金本院不予支持。被告辩称原告的前期物业协议里所述的服务不达标，要求对2017年9月30日前的物业管理费打折，但未向本院提交相关证据予以佐证，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾月凤应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年6月至2018年1月20日的物业费2619.40元，2016年5月至2018年1月20日的公摊电费645.13元，2016年11月至2018年1月20日的家用水费959.56元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告曾月凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  张永生审 判 员  刘 娟人民陪审员  张文迅二〇二〇年六月二十九日法官 助理  黄丽芬书 记 员  张德胜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。