河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初968号 原告：线丽华，女，1990年9月5日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：侯剑飞、景朝霞，河北朗泽律师事务所律师。 被告：李**建，男，1994年8月2日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：李嵩，北京市中视律师事务所律师。 被告：高碑店市协庆诚房产经纪有限公司。 住所地：河北省高碑店市五一南路西侧阳光紫金园E1门店。 法定代表人：陈飞。 被告：高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司。 住所地：河北省保定市高碑店市光华大街西侧安泰路南侧**院**底商。 负责人：王立荣。 原告线丽华与被告李**建、高碑店市协庆诚房产经纪有限公司（以下简称“协庆诚”）、高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司（以下简称“协庆诚六分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告线丽华及其委托诉讼代理人侯剑飞、被告李**建的委托诉讼代理人李嵩到庭参加诉讼，被告协庆诚以及协庆诚六分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告线丽华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告之间2019年4月5日签订的首付3850000的《房屋买卖合同书》以及2019年4月25日签订的首付5050000的《房屋买卖合同书》；2、请求依法判令被告李**建立即退还原告已经支付的购房首付款50.5万元及款项占用期间利息（自收取之日起至还清之日止按年利率24%计算）；3、请求依法判令被告协庆诚、被告协庆诚六分公司返还中介费12550元；4、请求依法判令三被告共同赔偿原告损失的评估费6275元、契税16430元以及代被告李**建缴纳个人所得税10953.33元，合计：33658.33元。5、本案的一切费用均由三被告承担。事实与理由：2019年4月5日，原告通过被告协庆诚六分公司与被告李**建签订第一份《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告李**建名下位于河北省高碑店市，建筑面积为117.36平米，双方约定房屋总价款为1255000元，签订合同当日原告交定金50000元，2019年4月19日前于银行办理首付交接手续时补齐首付款3850000元，剩余870000元贷款。2019年4月18日，双方到中国建设银行定兴支行营业部办理按揭贷款手续时，原告想减少贷款数额故又与被告签订了一份首付5050000元，剩余750000元贷款的《房屋买卖合同书》，并将首付款5050000元存入中国建设银行定兴支行营业部冻结。双方约定银行审批通过后办理过户手续。2019年4月19日，被告协庆诚工作人员通知原告贷款批了，并约定2019年4月25日办理过户手续。2019年4月25日，中国建设银行定兴支行营业部将冻结的5050000元首付款转账给被告李**建，并告知双方办理完过户登记后银行发放贷款，被告协庆诚六分公司即带领原告及被告李**建去高碑店市不动产交易大厅办理过户登记手续，被告协庆诚六分公司从原告缴纳的定金50000元中缴纳了评估费6275元、扣除了中介费12550元后，将剩余31175元转给原告，让原告自己缴纳购房契税16430元，代被告李**建缴纳个人所得税10953.33元，原告缴纳了各项费用后，被告协庆诚六分公司告知原告手续办完了可以回去等不动产登记证发放，等待几天后原告得知双方并没有办理过户登记只是办理了过户登记的前置手续。第一时间原告联系被告协庆诚六分公司通知被告李**建办理过户手续。被告协庆诚六分公司以系统原因为由让原告等几天再去办理，后双方再去办理过户登记时被告知此房屋未办理落宗手续无法办理房屋过户登记手续。因此导致原被告之间的合同无法继续履行，合同目的已无法实现。于是原告多次与三被告商谈合同解除事宜，但双方未能达成一致意见。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告李**建辩称，答辩人在整个合同履行过程中不存在违约行为，所以不应成为房屋买卖合同纠纷的被诉主体。从整个事实经过来看，房屋二手房抵押贷款、面签、过户、评估等手续都是由房产中介主导办理，我方均已积极配合，2019年4月25日，中介协庆诚六分公司方员工刘学青和同事两人带领买卖双方到不动产大厅办理过户手续，原告缴纳购房契税、个人所得税，缴税后中介员工刘学青通知我方过户已完成，可以回家等首付款解冻。后来经我方去不动产登记大厅询问工作人员后才知道，由于被告协庆诚六分公司的工作人员工作失误导致，在交了税款后没有向窗口进行下一步的手续递交，没有完成最终的过户申请。如果被告协庆诚第六分公司的工作人员熟悉业务流程，在2019年4月25日当天按照流程递交手续，这笔交易在当日已经顺利完成。所以未能完成过户完全是由于被告协庆诚六分公司的原因造成的，与我方无关。 被告协庆诚未答辩。 被告协庆诚六分公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年4月5日，甲方（出卖方）李**建与乙方（买受方）线丽华以及中介方高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司签订第一份《房屋买卖合同书》，合同约定：乙方购买甲方拥有的座落在河北省高碑店市，建筑面积约117.36平米，房产交易总价格为1255000元，合同签订当日支付定金50000元，暂由中介方保管。双方约定以银行贷款方式购买上述房屋，于2019年4月19日前往银行办理首付款交接手续，原告先付首付款385000元，剩余房款870000元批贷后由银行支付给甲方，此房交易过户需要缴纳的交易税费由乙方承担，房产于过户当天交付使用。中介费由双方各支付总房款的百分之一，并由乙方支付贷款额的百分之二做为贷款服务费。甲方保证在交接时该房产没有产权纠纷和债务人纠纷，并保证该房产属甲方所有，并已征得配偶及家人同意，自愿将该房产出售给乙方。其他约定事项：另如因不可抗力因素造成本房不能正常交易或者过户，由甲乙双方协商解决。如因房产局或银行政策原因造成本房不能正常交易或者过户，买卖双方友好解约，互不追究违约责任。 事实二：双方于2019年4月19日办理首付款交接手续前，再次签订第二份《房屋买卖合同书》，调整首付款数额为505000元，后续贷款数额减少为750000元。该合同的书面日期补写为2019年4月5日。其他约定事项未变更。 事实三：原告于2019年4月5日分五笔向中介方员工刘学青转付定金共计50000元，其中：扣除评估费6275元、中介费12550元，剩余31175元中介方于2019年4月25日退还原告线丽华。原告于2019年4月18日将首付款505000元转付中国建设银行定兴支行营业部，该支行于2019年4月25日将款项足额扣划至被告李**建账户内。三方于2019年4月25日到相关部门办理了房产过户的前置手续，交纳购房契税16430元、代缴个人所得税10953.33元。被告李**建已就案涉房产取得房屋产权证书，现因房产所属土地尚未落宗，暂不能办理房产过户手续。 上述事实，有房屋买卖合同书两份、定金收据、定金微信转账凭证、中介方微信退还剩余定金转账凭证、首付款转存交易明细、契税票、个人所得税票、税费汇款凭证、高碑店市人民政府领导信箱留言截图以及法庭审理笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的两份日期为2019年4月5日的《房屋买卖合同书》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效。李**建已取得案涉房产的所有权证书，对外出售房产具有主体资格，但本案《房屋买卖合同书》约定：“如因不可抗力因素造成本房不能正常交易或者过户，由甲乙双方协商解决；如因房产局或银行政策原因造成本房不能正常交易或者过户，买卖双方友好解约，互不追究违约责任。”，现案涉房产因土地尚未落宗，不能办理房产过户手续，导致原告的合同目的不能实现，原告据此行使解除权在合理期间内，要求解除双方签订的两份《房屋买卖合同书》有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除，因该合同取得的财产应由相对人予以返还，故原告主张由被告李**建返还已付首付款505000元应予支持。本案已付房款的利息支付不基于买卖双方的过错，因原告客观上实际支付了首付款，而利息系该笔房款的法定孳息，故根据恢复原状原则，被告理应返还原告资金占用期间的利息损失，但原告主张标准过高，本院参照中国人民银行同期存款利率标准，自被告李**建2019年4月25日收取资金日起计算至实际返还全部首付款之日止。关于中介费12550元，虽然原告线丽华与被告李**建在中介方的居间下已经签订了《房屋买卖合同书》，但因该房产的土地落宗问题直接影响了双方合同的实际履行，中介方做为专业的房产经纪公司，对房产交易过程中的各个环节均应具有专业性，因居间方在履职过程中未尽到合理的审慎义务，损害了原告的合理信赖利益并导致合同最终解除，故中介费应予返还。同理，因居间方的履职过错，在未明确房产是否可以办理过户手续的情况下，要求双方办理过户前期手续，致使原告支出的评估费6275元、购房契税16430元以及代缴个人所得税10953.33元不能收回，给原告造成经济损失，居间方对原告的此部分损失存在直接过错，原告主张赔偿合理有据，应予支持。但李**建已取得案涉房屋所有权证书，对是否可以办理过户手续并非明确可知，本院对原告要求李**建承担损失赔偿责任的诉求不予支持。协庆诚六分公司以自己的名义对外从事民事活动，产生的民事责任可以先由该分支机构管理的财产承担责任，不足以承担的，由法人协庆诚承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除原、被告签订的日期为2019年4月5日的两份《房屋买卖合同书》。 二、被告李**建于本判决书生效后十日内返还原告线丽华购房首付款505000元并支付自2019年4月25日起按中国人民银行同期存款利率标准计算至实际返还全部首付款之日止的利息。 三、被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司于本判决书生效后十日内返还原告线丽华中介费12550元并赔偿原告线丽华评估费6275元、契税16430元、个人所得税10953.33元，共计46208.33元。 四、被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司对被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司的上述民事责任承担补充清偿责任。 五、驳回原告线丽华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4656元（已减半收取），由被告李**建负担4425元、由被告协庆诚六分公司负担231元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  程革江 二〇二〇年六月四日 书记员  常凯丽