江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1110号上诉人（原审原告）：孙秋香，女，1981年10月22日出生，汉族，住于都县。委托诉讼代理人：张海平、邓于东，江西至中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于都县福兴房地产建设开发有限公司，住所地江西省赣州市于都县贡江镇环城西路福城花苑，统一社会信用代码91360731759958900X。法定代表人：钟福源，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：于都县天安物业经营管理有限公司，住所地江西省于都县新龙都大市场，统一社会信用代码91360731763372718X。法定代表人：李水涛，该公司经理。委托诉讼代理人：李庆森，该公司职员。上诉人孙秋香与被上诉人于都县福兴房地产建设开发有限公司（以下简称福兴公司）、于都县天安物业经营管理有限公司（以下简称天安物业公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙秋香上诉请求：1、一审认定事实不清,请求撤销一审判决,并支持上诉人一审全部诉讼请求(依法判决被上诉人立即对上诉人房屋漏水进行修复;依法判决被上诉人赔偿上诉人因房屋漏水造成的装修损失3万元、无法居住使用的损失费31500元，合计61500元)；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:2017年5月11日,福兴公司与上诉人签订《赣州市商品房买卖合同》各一份,福兴公司将其开发的“福兴新城”小区****号商品房**出售给上诉人。对于商品房的质量及保修责任,福兴公司除了在该合同第七章进行约定外,还向上诉人出具了《住房质量保证书》。2018年3月,天安物业公司通知上诉人可以交房。收房后,上诉人即安排装修人员进行水电设施的铺设。同年4月中旬,上诉人在水电设施的施工时,发现该房屋墙体有多处漏水的迹象，无法进行装修，停工至今。随即要求天安物业公司协调福兴公司进行修复。但是，两被上诉人之间相互推诿,上诉人房屋的漏水问题一直未能解决。该房屋的装修施工只能全面停工。事后,经上诉人等人多次与两被上诉人反映房屋漏水修复问题,但两被上诉人至今均未出面解决上述问题,致使上诉人一直无法达到商品房买卖合同的使用目的,造成了上诉人巨大的经济损失。上诉人遂具状至一审法院,一审判决驳回了上诉人的全部诉讼请求。现上诉人不服一审判决,依法提起上诉,理由如下:一审法院认定事实不清,上诉人的房屋在天安物业公司通知交房后即出现漏水现象,说明被上诉人向上诉人所交的房屋确实存在质量瑕疵,依据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》以及《住房质量保证书》,被上诉人应当承担所交房屋质量瑕疵的违约责任,上诉人请求被上诉人对房屋进行修缮并向上诉人支付损失费合情合理。上诉人的房屋在装修时就已经存在漏水现象,这是大家有目共睹的。上诉人在购房后,没有入住也没有机会入住,房屋就存在严重漏水的现象(整个墙面大面积渗水),这明显是房屋本身存在质量问题,而作为开发商与物业的福兴公司、天安物业公司对房屋的质量问题逃而避之,不仅有违上诉人与被上诉人之间的约定而且还有失诚信。另外,上诉人房屋所在的二楼没有设计厨房排烟管道，也没有安装消防栓,房屋存在相当大的安全隐患!面对房屋的诸多问题,被上诉人逃避责任也就算了,但是一审法院对房屋本身存在瑕疵,如此铁铮的事实都未予认定,对缴纳巨额首付款购房的上诉人来讲,无疑是一种显失公平的行为,无疑一审法院并没有如实的认定事实。无论是依据上诉人与福兴公司之间的房屋买卖合同关系,还是依据上诉人与天安物业公司之间的业主与物业之间的合同关系,两上诉人在房屋质量出现瑕疵(如漏水、存在安全隐患等问题)时,两被上诉人都有维修、管理的义务。而两被上诉人在一审中称各自都尽到了相应的义务,各自对上诉人的房屋没有责任,这显然是逃避责任的行为。再者，两被上诉人在一审中并没有提交证据证明其对诉争房屋尽到了应尽的责任,两被上诉人应当对业主房屋的质量瑕疵承担维修责任，并赔偿业主的相应损失,一审法院应当从合同约定,公平责任、社会效益、各自的举证质证情况等多方面综合认定,而不是单单地驳回上诉人的诉讼请求。因此上诉人请求二审法院核实情况,依法裁判。福兴公司答辩称：1、从上诉人的上诉事实理由中,可以看出不诚实。一审中上诉人提供的证据不能作为其损失的证据使用,上诉人应当承担举证不能的法律后果。由此，一审庭审中上诉人自己申请对其房屋渗水原因及漏水造成无法居住、使用的损失申请了鉴定。一审法院也对外委托了鉴定,后因上诉人未在鉴定机构江西华大工程质量检测有限公司发出的收费函规定的时间内交纳费用,导致江西华大工程质量检测有限公司终止了一审法院的委托鉴定。理应由上诉人承担一切法律责任,对于这些原因后果,上诉人的上诉事实理由中却一字不提。所以，福兴公司请求二审法院驳回上诉人对福兴公司的全部诉讼请求;2、在连续十多天下大雨时难免有个别小点地方,导致防水涂膜轻微损坏，同时在天灾连续十多天下大雨时的情况下,才会出现个别墙面面积微乎其微的渗漏,况且不存在会影响上诉人的生活,更不可能无法居住。要知道福兴公司的房屋是经过国家工程质量验收后交的房。但是，上诉人诉讼中所描述好像是整套房屋墙面渗漏一样,这不是事实,而且福兴公司已为其进行了补渗漏,现在不会渗漏。因此,其诉请要求的损失费用,明显与事实不符,也不符常理,这些上诉人一清二楚。综上事实证据,上述福兴公司为维护其合法权益,根据国家的有关法律法规等,特提出此答辩,请二审法院依法查明事实,公正的作出裁判。天安物业公司答辩称：根据《物业管理条例》规定，物业管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人私有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修，如房屋属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修；如房屋渗漏，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定：房面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面方渗漏保修期限为五年。在保修期内（一般以商品房正式销售发票日期以内）维修责任是建设单位，建设单位应当免费为业主修复。业主可以向小区物业报修。业主也可以直接向建设单位报修。物业公司已经依法履行了自己的管理义务，并联系建设单位多次对其房屋进行维修，所以，其不承担法律责任。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任，室内装修是业主自主进行的。作为物业公司其义务是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等相关禁止行为，并对禁止行为异议制止，至于装修的质量问题，物业公司不予监管，也不承担责任。作为物业公司只有协调第三人进行维修义务，不承担直接维修责任。孙秋香诉讼请求：1、依法判决被告立即对原告房屋漏水进行修复；2、依法判决被告赔偿原告房屋漏水造成的装修损失30000元，无法居住、使用损失费19500元（自2018年3月交房时起至诉讼时止，按月租金1500元计算），以上合计49500元；3、本案诉讼费由上述被告承担。一审法院认定事实：2017年5月11日，原告孙秋香与被告福兴公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，购买了坐落于于都县贡江镇古田农科所（站前大市场西侧）被告福兴公司开发的商品房项目名称为“福兴新城”的房屋，房屋所在x栋x层x房屋一套，建筑面积为158.88平方米。原告取得了于都县不动产权证。2018年3月9日，原告收房后与被告天安物业公司签订了物业合同，交纳了物业费，同时，原告收取《住宅质量保证书》，该保证书载明房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏五年保修期。此后，同年4月期间，原告开始对房屋进行装修，发现该房屋墙体有渗水痕迹，向被告天安物业公司反映，被告天安物业公司遂向被告福兴公司反映业主房屋渗水情况，经被告福兴公司维修后，仍有渗水迹象，原、被告相互协商未成，原告遂于2019年5月诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，原告对房屋渗水原因及漏水造成无法居住、使用的损失申请鉴定，一审法院委托对外鉴定，因原告未在鉴定机构江西华大工程质量检测有限公司发出的收费函规定的时间内交纳费用，江西华大工程质量检测有限公司终止了法院的委托鉴定。一审法院认为，原告与被告福兴公司之间签订了房屋买卖合同，被告福兴公司开发销售的房屋质量经相关部门检验合格，在原告收房时出具了住宅质量保证书。后原告与被告天安物业公司签订了物业合同。在原告装修时发现房屋有渗水痕迹，向被告天安物业公司反映情况，被告天安物业公司向开发商被告福兴公司反映，被告福兴公司派员维修后，原告房屋仍有渗水痕迹。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，被告天安物业公司对原告房屋渗水问题向被告福兴公司反映，被告福兴公司已对渗水问题进行了处理，被告天安物业公司已经履行了其约定的服务义务。被告天安物业公司不承担原告漏水修复及损失赔偿责任，被告福兴公司对保修期内的房屋渗水问题负有维修的责任。原告房屋渗水原因及造成的损失，须经专业机构进行认定。原告申请鉴定后，因未交纳鉴定费用，被鉴定机构终止委托鉴定，无法查明渗水原因及界定该原因与造成原告的无法居住、使用是否具有因果关系和损失大小问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能举证证明该房屋渗水的原因、因果关系及损失大小，应承担不利后果。综上所述，原告的诉讼请求无充分证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告孙秋香要求两被告对原告房屋漏水进行修复的诉讼请求；二、驳回原告孙秋香要求两被告赔偿原告房屋漏水造成装修损失30000元，无法居住、使用的损失19500元的诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取计569元，由原告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院查明：经现场勘查，福兴公司采取了一定的修复措施，上诉人房屋目前仍存在墙体渗水状况。其他事实同一审判决认定事实。本院认为，关于被上诉人是否应当承担修复责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复；第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。据此，如果房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷，买受人基于合同相对性，可以向出卖人主张权利。本案中，上诉人请求福兴公司承担修复责任，应当予以支持，理由如下：第一，上诉人于2017年购买房屋，其主张权利未超过五年保修期限。第二，根据本案证据及现场对上诉人房屋和相邻房屋的勘查情况，上诉人未对出现质量问题的墙体进行不当改造，可以排除上诉人装修不当的原因，墙体渗水系房屋本身原因。第三，福兴公司在渗水问题出现后，进行了一定的修复措施，但是未能解决问题，其在本案审理过程中，亦同意继续对房屋渗水问题进行修复。因此，福兴公司交付给上诉人的房屋因出现渗漏质量问题，严重影响其居住使用，上诉人要求福兴公司承担修复房屋渗漏的民事责任，应予以支持。天安物业公司并非商品房买卖合同的相对方，上诉人请求其承担责任，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿因渗漏造成的损失，证据不足，不予支持。综上所述，原审判决适用法律正确，部分事实不清，处理不当，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、改判江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初1609号民事判决第一项为：于都县福兴房地产建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内对属于孙秋香所有的坐落于于都县贡江镇古田农科所（站前大市场西侧）“福兴新城”x栋x层x房屋渗漏进行修复；二、维持江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初1609号民事判决第二项；三、驳回孙秋香其他诉讼请求。一审案件受理费569元，二审案件受理费1138元，共计1707元，由上诉人孙秋香负担854元，由于都县福兴房地产建设开发有限公司负担853元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年六月二十二日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞