广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初314号 原告：谭翠莲，女，1943年6月4日，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：龚泽锦，贲超（实习）广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林市市场开发服务中心，住所地桂林市自由路花桥街**。 法定代表人：魏强，主任。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 被告：桂林兆通股份有限公司，住所地桂林市象山区天鹅塘巷南站市场，统一社会信用代码：91450300708765324P。 法定代表人：孙淑强，董事长。 委托诉讼代理人：陆庆增，广西艾登律师事务所律师。 被告：桂林国城房地产开发有限公司，住所地桂林市象山区凯风路****楼**，统一社会信用代码：91450300732236414G。 法定代表人：谭志军，执行董事。 原告谭翠莲与被告桂林市市场开发服务中心（以下简称市场开发中心）、被告桂林兆通股份有限公司（以下简称兆通公司）、桂林国城房地产开发有限公司（以下简称国城房产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龚泽锦，贲超，被告市场开发中心的委托诉讼代理人丘火德、兆通公司的委托诉讼代理人陆庆增到庭参加诉讼。被告国城房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认三被告签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及被告兆通公司、市场中心签订的《协议书》、《通知》中涉及原告5间门面的条款为无效条款。2、依法判令被告市场开发中心、兆通公司停止占用原告的5间门面，将位于象山区，8栋1-2层16号5间门面返还给原告;3、依法判令被告市场开发中心、兆通公司将2019年12月31日前的门面收益740031.80元返还给原告；并按8809.9元/月支付2020年1月1日后至返门面期间的租金；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告通过房屋买卖，依法拥有凯风路101号10个门面的所有权。其中包括本案诉争的7栋1－2层12号、7栋1－2层13号、7栋1－2层14号、7栋1－2层18号、8栋1－2层16号5间门面，该5间门面的产权状况为：7栋12号门面，房权证桂林市象山区字第30267097号，面积94.62平方米，产权人谭翠莲；7栋13号门面，房权证桂林市象山区字第30267098号，面积112.05平方米，产权人谭翠莲；7栋14号门面，房权证桂林市象山区字第30267099号，面积112.05平方米；产权人谭翠莲；7栋18号门面，房权证桂林市象山区字第30285112号，面积123.51平方米，产权人谭翠莲；8栋16号门面，房权证桂林市象山区字第30285114号，面积104.29平方米，产权人谭翠莲。原告的上述五间门面的总面积为546.52平方米，取得方式为业主向国城公司购买取得，不动产登记时间为2009年7月23日。根据《物权法》第十七条之规定，原告依法享有上述5间门面房产的所有权。2012年12月30日，被告桂林市市场服务中心与国城房地产开发有限公司签订了《补充协议》、《市场开发服务中收门面清单》；约定自2013年1月1日起将属于原告所有的7栋1－2层12号、13号、14号、18号、8栋1－2层16号共5间门面546.52平方米移交给市场服务中心，由市场服务中心管理和收取租金。该合同文件未经原告授权，处分了原告的合法财产，侵害了原告的合法权益，该合同对原告5间门面财产的处分条款属于无效条款。2014年7月29日被告市场中心、兆通公司签订了《协议书》、《通知》，约定自2014年8月1日起兆通公司收取原告5间门面的租金，被告市场开发中心、兆通公司未经原告授权处分了5间门面财产权。三被告于2014年12月10日签订了《终止合作暨退还兆通1200万元协议》的合同文件，该合同文件中约定包含原告的5间门面的房产由被告市场中心、兆通公司管理、经营、收益。该协议未经原告授权处分了原告的5间门面财产权。基于三被告之间所签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及《协议书》、《通知》等合同文件，在未取得原告授权的情况下处分了原告的财产所有权权能，损害了原告的合法权益，依据《合同法》第52条之规定，该合同中损害原告5间门面所有权合法权益的条款应当认定为无效条款。依据《合同法》第58条、59条之规定，应当向原告返还5间门面财产，并向原告返还该五间门面的经营所得。原告了解到被告市场开发中心、兆通公司占用原告门面的租金收益标准为每月16.12元/平方米。照此计算，自2013年1月1日至2019年12月31日7年间，被告兆通公司、市场中心占有原告门面期间所产生的孳息为16.12×546.52×12×7＝740031.80元。被告兆通公司、市场中心应当将占有原告门面期间所取得的租金收益返还给原告，并应按8809.9元/月支付2020年1月1日后至实际返门面期间的租金。2018年7月原告曾向人民法院提起诉讼请求返还财产赔偿损失，主张权益未果。原告认为，原告对诉争5间门面的物权是神圣不可侵犯的，三被告之间签订的合同未给原告授权而擅自处分原告的合法财产，是无效的民事行为，自始无效。被告市场开发中心、兆通公司占用原告门面的行为，侵害了原告的合法权益，依法应予返还财产并返还经营所得。原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起民事诉讼，请予受理并依法判处。 被告市场中心辩称，一、原告在本案中构成重复起诉。原告在提起本案诉讼前曾就本案诉请事项向桂林市象山区人民法院提起过诉讼。象山法院作出的(2019)桂0304民初2308号《民事裁定书》认定原告提供的证据尚不能证实其与本案有直接利害关系,因此以不符合法律规定的起诉条件为由驳回了原告的起诉。原告对于该裁定并未提起上诉,该裁定发生法律效力。现原告提起本次起诉的当事人、诉讼请求、事实及证据与(2019)桂0304民初2308号案件相比没有发生任何变化,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第247条的规定,原告的本次起诉构成重复起诉,依法应当裁定驳回其起诉。二、原告诉请确认其与被告国城房产公司签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及与被告兆通公司签订的《协议书》、《通知》中涉及5间门面的条款为无效条款没有法律事实依据。(2015)象民初字第2084号及(2016)桂03民终122号《民事判决书》已认定市场开发中心与国城房产公司签订的《合作协议》、《补充协议》及与第三人、兆通公司三方签订的《终止合作暨退还兆通1200万元协议》均为合法有效的协议,上述判决为生效判决,证明上述协议已经过人民法院的司法审查,《市场开发服务中心门面清单》、《协议书》、《通知》系被告依据合法有效的协议对属于自己的财产进行处分,符合法律规定,不存在无效情形。三、原告诉请被告停止侵占并返还涉案门面、门面收益、租金及承担占用费的依据不足。1、被告与第三人订立的《合作协议》、《补充协议》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》等协议为合法有效的协议,被告已充分履行了上述协议所约定的义务依约对涉案门面依法享有占有、使用、收益等合法权利。2、原告对涉案门面不享有权属。原告提供的《不动产查档信息证明书》、《不动产登记簿》及房屋所有权证复印件即使是真实的但也仅能证明涉案房产登记在原告名下,不能必然证明原告享有所有权。上述登记材料记载涉案门面登记在原告名下的时间为2009年7月23(7#-12、 13、14)及2009年12月21日(7#-18、8#-16)。但该时间晚于2008年11月27日被告与国城房产公司签订《合作协议》的时间,此时被告已经依据《合作协议》对涉案房产享有所有权、经营权并对涉案房产依约定行使了占有、使用、收益。依据《中华人民共和国物权法》(以下称“物权法”)第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定,被告依法对涉案门面取得了物权。此外,根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根号。不动产登记簿由登记机构管理。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿角有错误外,以不动产登记簿为准。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”的规定,《合作协议》、《补充协议》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》等协议为合法有效的协议，足以证明原告提交的登记薄及房屋产权书的记载与真实的权利状态不符。即使被告国城房产公司与原告存在商品房买卖合同关系,但被告国城房产公司至今均未将门面交付给原告,原告没有实际占有涉案门面。相反,被告与兆通公司已向被告国城房产公司支付了购买门面的对价款,被告国城房产公司亦将涉案门面交付给被告和兆通公司占有。因此,被告国城房产公司与原告之间的即使存在商品房买卖合同关系,但该合同至今未履行完毕,原告对涉案房产的权利后于被告,原告对涉案门面依法不拥有权属,无权向被告主张权利。3、原告存在与第三人恶意串通损害被告合法权利的行为。首先,被告国城房产公司时任法定代表人周绍波与原告系母子关系,原告对涉案门面状况是清楚的。其次,被告国城房产公司在明知2008年11月27日被告与被告国城房产公司签订了《合作协议》购买包含涉案门面在内的门面与第三人共同合作经营的情况下,未告知被告而将涉案门面登记在原告名下,侵害了被告的合法权益,在此过程中原告签署了相关文件,对该事项是明知的。第三,被告国城房产公司与原告就涉案门面签订的《商品房买卖合同》约定的商品房单价为1632.34元/m2、1750元/m2,远低于被告与第三人《合作协议》约定的3650元/m2。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条:“…转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;……”,该价格明显不合常理。第四,原告与第三人《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2009年8月31日,由于原告取得房产证的时间为2009年7月23日,表明房产未交付之前就已经办理了房屋产权证书,但直至2019年9月提起第一次诉讼期间,该涉案房产一直由被告占有经营。原告既不向被告国城房产公司主张交付,也不向被告市场开发中心及兆通公司主张权利,也明显不合常理。第五,2012年12月30日,被告国城房产公司又与被告签订《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》,约定自2013年1月1日起将属于被告所有的包含涉案门面在内的门面移交被告。由此证明三被告的交易才是真实的,与原告的交易是虚假的。原告存在与被告国城房产公司恶意串通损害被告合法权利的行为,该行为依法无效,原告对涉案门面依法不能取得任何权利。综上所述原告的诉请没有法律事实依据,请依法驳回其对被告的诉请。 被告兆通公司辩称，一、在诉讼程序方面。(一)、原告错列当事人,可能造成本案审理及判决错误,依法应予纠正。兆通公司取得涉案门面的经营管理权,最初源于国城房产公司于2008年11月27日与市场服务中心签订的《合作协议》,以及2012年12月30日双方签订的《补充协议》的约定,以及之后三方签订的《终止合作协议》,也就是说,涉案门面最初是国城公司的,其与市场服务中心进行合作,合作之后又突然变成原告的,之后又如何交由市场服务中心管理,这一切均是国城公司造成的,合法与否、是否侵权的后果均应由国城公司去承担,与市场服务中心及兆通公司无关,原告没有把真正的侵权人列为被告,相反把有合同依据的兆通公司及市场服务中心列为被告,肯定是错列当事人。(二)、本案应追加国城公司的实际控制人周姜廷作为本案共同被告或第三人参加诉讼。周姜延(曾用名周绍波)自始至终均是国城公司的实际控制人,代表国城公司与市场中心签订《合作协议》及《补充协议》,且原告谭翠莲与周姜廷又系母子关系,周姜廷如何将2008年11月就出售给市场中心的门面,于2009年7月、12月将门面产权登记到谭翠莲名下,又如何在2012年12月的补充协议中再次约定将2009年12月份已登记在谭翠莲名下的门面分给市场中心经营管理,2014年12月10日,三方签订终止合作协议时,仍然约定将涉案门面交由市场中心经营管理,在这一系列民事活动中,周姜廷才是关键人物,应追加其为本案共同被告,并应要求其亲自到庭接受法庭的质询,对于作虚假陈述的应依法进行相应的处罚,否则本案的事实则可能无法查清。二、原告不具备本案的原告诉讼主体资格。1、原告本次起诉的诉请及证据与其之前在(2019)桂0304民初2308号案件的情况没有发生任何变化,而在生效的(2019)桂0304民初2308号案件中,法院已认定原告不具备起诉的主体资格,驳回了其起诉,同理,原告亦不具备本案的原告主体资格,否则同一法院就同一事件就会作出不同的判决结果。2、如国城公司与原告谭翠莲之间确实订立了房屋买卖合同,但由于国城公司至今均未将门面交付给原告谭翠莲,谭翠莲自始至今都没有实际占有过涉案门面(自2008年至今,涉案门面由国城公司交付给市场服务中心和兆通公司占有),因此,国城房产公司与谭翠莲订立的买卖合同至今未履行过,谭翠莲没有实际取得涉案门面的真实权属和管理权属,也没有产权证的原件,因此,其不是涉案门面的真实权利人,同样不具备原告的诉讼主体资格。三、原告要求确认相关协议无效的诉公请求没有事实及法律依据。1、相关协议均是由兆通公司与市场服务中心与国城公司签订,原告不是合同的相对方,依据合同相对性原则,其无权要求确认与之无关的协议的效力。2、生效的(2015)象民初字第2084号民事判决及(2016)桂03民终122号民事判决已认定《合作协议》《补充协议》《终止合作暨退还兆通1200万元协议》全部有效,不存在部份无效情形。原告现要求确认上述协议的部份条款无效,实际上其诉请中包含了要求法院在本案中否定甚至是撤销上述生效判决,这一诉请不属于普通民事诉讼程序的受理范围,当事人应通过其他合法途径主张其权利。因此,在上述生效判决未被撤销之前,原告的诉请明显与生效判决认定的事实不符,其诉讼请求当然不应得到法院的支持。3、原告本身也无法明确具体指协议的哪个条款无效,属于诉讼请求不明确。4、合同法第52条规定的损害他人利益,必须是以“恶意串通”为前提,本案谁与谁串通一目了然,因此,不存在无效的情形。综上,原告要求确认协议无效的诉请不应得到法院的支持。四、关于原告要求返还门面及租金的诉请问题。兆通公司认为,不管协议的效力如何,兆通公司均不应返还门面及租金给原告,理由如下:1、兆通公司行使的是用益物权,与所有权无关。本案中,兆通公司经营管理门面是取得了国城公司的多次明示授权,属合法行使。至于国城公司如何取得涉案门面的经营管理权,那是国城公司与原告之间的关系,与兆通公司无关。2、国城公司与兆通公司之间存在债权、债务关系,其在合同中明确约定将上述门面交由市场中心经营管理,在债务没有偿还完之前由兆通公司经营管理,因此,兆通公司属于善意第三人的地位,也支付了对价,依据我国《物权法》第117条:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”之规定,兆通公司行使用益物权是合法的。退一步来讲,即使是刑事案件追赃,还得考虑善意第三人的权利,因此,民事纠纷更应考虑善意第三人的权利保护。3、即使真有侵权事实存在,侵权的也是国城房产公司,原告应向国城房产公司主张赔偿的权利,与兆通公司无关。兆通公司经营管理门面是由国城房产公司授权的,至于国城房产公司是如何取得上述门面的经营管理权,再将上述门面交付给兆通公司管理,那是国城房产公司的事,与兆通公司无关,如果上述门面不属国城房产公司所有或未取得产权人的授权,那真正的侵权人也是国城房产公司,侵权的法律后果也应由国城房产公司来承担。现在原告不找直接侵权人承担责任,将其置之纠纷之外,列为第三人,道理何在?4、参照《物权法》关于善意取得的法理,原告也应找国城房产公司赔尝。《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让亥不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。本案中,兆通公司取得涉案门面的经营管理权,有债权基础,有合同依据,实际管理门面多年,属善意取得,依据上述法律规定,要赔偿也要找“无处分权人”国城房产公司赔偿,而不应找市场开发中心或兆通公司赔偿。 五、从代理角度来分析,原告的起诉也不应得到法院的支持。1、原告与周姜廷系母子关系;2、本案所有合同均是周姜廷代表国城房产公司与兆通公司签订,兆通公司有理由认为涉案门面就是国城房产公司的,即使不是国城房产公司的,也取得了权利人的授权,否则国城房产公司不可能将他人的门面用于与市场开发中心合作,多次在协议中约定办理产权,最后还约定经营管理,由于原告与周姜廷系特殊关系——母子关系,本案涉案门面又系周姜廷以国城房产公司的名义与市场开发中心签订协议,授权市场开发中心经营管理上述面,如果从代理角度来考虑,周姜廷有权代表其母亲处分上述门面,市场心有理由相信周姜廷所授权给其经营管理的门面就是周姜廷有处分权的门面,在法律上符合表见代理的特征，依据《合同法》第49条、《民法总则》第172条之规定,代理行为成立,市场开发中心再将涉案门面授权给兆通公司经营管理,也完全合法,不构成侵权。3、从兆通公司向法庭出示的证据及法院调取的房产抵押登记资料来看,原告名下虽登记有门面,但实际上这些门面均被国城房产公司用于抵押借贷,因此,门面的实际权利人仍为国城房产公司,这些证据及登记资料也可佐证,国城房产公司有权处分登记于原告名下的门面,国城公司的处分属于合法处分。六、原告的行为有违常理。1、如果其真的于2009年向国城房产公司购买了门面,其应该对上述门面行使经营管理权,但从目前的材料来看,上述门面一直由国城房产公司用于对外抵押向银行贷款,因此,原告不是真正的权利人,不符合真正购房人的主体资格。2、其没有一次性购买10套门面的支付能力。原告作为农村妇女,其无一次性购买10套门面的支付能力,也没有向法庭出示购买门面的任何付款凭证,不是真正的购房人。3、向国城房产公司购买门面,又用购买的门面帮国城房产公司向银行抵押借贷,不符常理,如果没有关联关系的话,任何一个正常的购房者都不会这样处理。4、从购房至今已近10年时间,原告从未对门面主张过权利,在兆通公司经营管理期间,其也从未找过兆通公司提出任何异议,相反,是国城房产公司不断以诉讼的方式对涉案门面主张权利(国城房产公司的2016年3月28日的起诉状可证明),因此,可以说明,涉案门面的实际所有人应是国城房产公司,并非原告。七、原告存在与国城房产公司恶意串通损害他人合法权利的行为,且买卖行为属于虚假的民事行为,由此所取得财产的行为无效。1、国城房产公司当时的法定代表人周绍波系谭翠莲的儿子,双方系母子关系。2、国城房产公司在明知2008年11月27日已与市场中心签订了《合作协议》并约定将涉案门面出售给市场中心的情况下,未告知市场中心而擅自将涉案门面登记在原告名下,此行为明显侵害了市场开发中心的合法权益。3、国城房产公司与原告就涉案门面签订的《商品房买卖合同》约定的商品房单价仅为1632.34元/m2、1750元/m2,远低于市场中心与国城公司签订的《合作协议》约定的3650元/m2的价格。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二》第十九条:“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;……”,该价格明显不合常理,属于恶意串通的行为。4、原告与国城房产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2009年8月31日,而原告又得房产证的时间为2009年7月23日,这一行为表明房产未交付之前国城房产公司就已将房屋产权办理到原告名下,因此,双方签订的合同是虚假的,是国城房产公司恶意损害市场开发中心权益的表现。5、从法院调取的合同文本来看,所有字均为一人笔迹,故原告谭翠莲购买门面的行为也是不真实的,属于虚假意思表示行为,根据《民法总则》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定,双方签订的买卖合同依法应为无效。同时,根据最高人民法院第33号指导案例(瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案)的裁判要点“债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司,关联公司在明知债务人欠债的情况下,未实际支付对价的,可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益,与此相关的财产转让合同应当认定为无效”,原告存在与国城公司恶意串通损害他人合法权利的行为,由此所取得财产的行为应无效。八、本案存在恶意诉讼、虚假诉讼的可能。如果原告无法出示购买门面的付款凭证的话,则涉案门面的真实权属仍属于国城房产公司所有,则本案诉讼存在虚假诉讼、恶意诉讼的可能性,敬请法院明查,以追究相关人员的责任。综上,兆通公司认为,原告不是真正的物权人,其不具备原告的诉讼主体资格,在诉讼程序上应驳回其起诉;在实体上,兆通公司也不存在侵权行为,依法也不应返还门面及租金给原告,原告的诉请也应予以驳回,请求法院依法驳回原告的诉请。另外,本案可能涉嫌刑事犯罪,建议法院将本案涉及的犯罪线索移交公安部门立案侦查,以维护社会的诚信制度,维护商业交易秩序的稳定性,严惩恶意诉讼行为。 被告国城房产公司未到庭参加诉讼，未答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告国城房产公司，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告国城房产公司于2001年12月24日成立，时任公司法定代表人周姜廷（曾用名周绍波）占有公司100%股权，至2014年7月8日，上述股权变更至曾桥云及现法定代表人谭志军名下。被告国城房产公司（甲方）与被告市场开发中心（乙方）于2008年11月27日签订《合作协议》，约定甲方将现有金地球农机汽配大市场1～25栋（除18栋外）未销售的门面共13354.97平方米,其中红色门面127间，绿色门面115间，商业门面作价，单层门面为6300元/平方米，双层门面为3650元/平方米，共计60048897.5元。甲方将上述门面的51%（具体门面分配图附后，乙方为红色门面）出让给乙方后，乙方将得到51%商业门面作为经营资产投入合作经营管理，甲方占该商业门面49%，该市场以双方市场商业门面合股经营，甲方占49%，乙方投入30624937元占51%，销售和经营盈亏按股份比例分配。双方另行成立经营公司对金地球农机汽配市场和合作项目进行经营管理，合作公司中甲方占股权49%，乙方占股权51%，法定代表人由乙方派人出任，盈亏按股份比例承担等内容。《合作协议》签订后，因被告市场开发中心资金不足，其与被告兆通公司协商后，被告兆通公司代被告市场开发中心支付了1200万元投入款。2012年12月30日，被告国城房产公司（甲方）与被告市场开发中心（乙方）就上述协议达成《补充协议》，内容如下：“一、门面分配。乙方截止2009年12月30日实际已付款1650万元，根据原合作协议门面作价及所占商业门面比例，确认甲、乙双方门面，其中乙方门面1、双层门面7#1359.72平方米、8#716.97平方米、17#341.99平方米，共计2418.68平方米；2、单层门面20#412.03平方米、21#841.58平方米，共计1253.61平方米，所有门面共计16725924.5元，具体见门面清单；二、原租金收入分配。金地球市场服务公司所有租金截止2012年12月30日止，经财务清算后，原来租金收入和开支按原来协议投资比例分配到甲、乙双方；三、门面租金收入管理。为了更好的管理市场，国城房产公司与市场开发中心按双方分配完毕的门面各自收取租金和管理各自的门面，同时从2013年1月1日起，原来管理的门面分别移交给甲、乙双方管理，甲方的门面可以委托乙方管理，如果甲方委托乙方管理，管理费应另行签订协议；4、产权管理。甲、乙双方签订该协议后，分两期开始办理门面产权。一期1000万左右门面房产权在双方签字后甲方开始办理房产权，二期650万左右门面产权争取在2014年年底前办理完毕。5、原合作协议如有争议，以现补充协议为准。”2014年7月29日，被告兆通公司（甲方）与市场开发中心（乙方）签订《协议书》，内容如下：“甲方向银行贷款1200万元代乙方支付给国城公司，贷款利息应由乙方支付给甲方，但乙方一直未支付，甲方承担了贷款本金及利息，特签订本协议约定：一、自2014年8月1日起，至退完1200万元本金及利息给甲方之日止，国城公司交由乙方经营管理的门面租金归甲方所有，并由甲方直接收取租金，以弥补甲方代乙方支付1200万元的银行贷款及利息；二、在甲方收取门面租金期间，门面出租的合同仍由乙方直接与租户签订，甲方不参与合同的签订事宜，甲方直接收取的租金由甲方出具税务发票。”2014年8月1日，被告市场开发中心发出《通知》，通知各承租人租金由被告兆通公司收取。2014年12月10日，国城房产公司（甲方）、市场开发中心（乙方）、兆通股份公司（丙方）三方签订《终止合作暨退还兆通1200万元协议》，内容如下：“1、本协议生效之日起，甲、乙双方自愿解除双方于2008年11月27日签订的《合作协议》及2012年12月30日签订的《补充协议》，并终止合作事宜；2、原甲、乙双方成立的金地球市场服务公司，在本协议生效后的二十个工作日内，双方共同完成财物清算和公司注销工作；3、乙方原支付给甲方的1350万元购房款，甲方按如下时间分期退还给乙方和丙方：A、丙方支付给甲方的1200万元，甲方承诺分期退还给丙方……B、剩余的150万元在协议签订后6个月由甲方退还给乙方；4、合作期间由乙方购买经营管理的门面仍由乙方经营管理，在本协议生效之日起甲方退了多少款项给丙方或乙方，则乙方退还相应款项的门面给甲方，款项未退前仍由乙方管理使用，甲方无权干涉。”2009年7月6日及12月7日，被告国城房产公司与原告谭翠莲就涉及本案的位于桂林市象山区间门面签订《商品房买卖合同》，合同约定单价为1750元/平方米及1632元/平方米，约定在合同签订之日一次性付款，并约定分别于2009年8月31日及12月31日前交付门面。以上门面于2009年7月23日及12月21日办理了产权人为原告谭翠莲的房屋产权证书。另查明，原告谭翠莲与国城房产公司原法定代表人周姜廷（周绍波）系母子关系。又查明，（2015）象民初字第2084号案件已发生法律效力，该判决书判决国城房产公司退还兆通公司1030万元及利息，被告国城房产公司至今仍欠被告兆通公司上千万元未予支付。 本院认为，一、关于是否重复起诉问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条规定，裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应当受理。本院于2019年12月28日作出的（2019）桂0304民初2308号民事裁定书，以原告提供的证据不能证实其对涉案的五间门面享有不动产物权，不能证实其与本案有利害关系为由，驳回了原告的起诉。本案中，原告的房屋产权证书及本院通过房屋档案查询可知，涉案门面已登记在原告名下，故原告的起诉应予受理。二、关于原告提出的诉请1确认三被告签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及被告兆通公司、市场中心签订的《协议书》、《通知》中涉及原告5间门面的条款为无效条款。本院于2015年11月19日作出的（2015）象民初字第2084号民事判决书已经发生法律效力，该判决书已认定被告国城房产公司与被告市场开发中心签订的《合作协议》、《补充协议》，及三被告签订的《终止合作暨退还兆通1200万元协议》为合法有效协议，并以此为依据作出了被告国城房产公司退还兆通公司购房款1030万元及利息的判决。原告要求确认无效条款的《市场开发服务中心门面清单》、《协议书》亦是根据以上协议作出的，故原告的诉请1已被生效判决认定为有效协议，本案不再处理。二、原告能否要求被告返还门面及收益问题。原告是房屋产权证书上的所有权人，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告如系合法取得涉案门面的物权，当然可以排斥被告的占有、使用、收益权，反之则不能向被告主张上述权利。不动产登记机构在进行物权变动登记之时，对当事人提交的物权变动证明材料是否符合法定形式进行审查，即形式审查权。不能对物权变动原因行为的真实性、合法性予以审查评价，故不能仅凭物权登记人身份就可以排斥他人合法权益。本案中，被告国城房产公司在2008年11月与被告市场开发中心签订《合作协议》，在2012年签订《补充协议》，三被告在2014年12月签订《终止合作暨退还兆通1200万元协议》，以上协议均对涉案门面进行了分配，由被告市场开发中心或兆通公司享有占有、使用、收益权，国城房产公司却违背协议，公司法定代表人亦即实际控制人周姜廷（曾用名周绍波）利用其身份便利，私下将涉案门面以远低于协议价的价格，以商品房买卖的形式将门面产权登记在其母亲谭翠莲名下，原告谭翠莲并未能拿出支付相应门面款的凭证，仅提供交款人为其丈夫周逸安的现金交款凭证，现金交款时间大部分在2008年，先付购房款后签《商品房买卖合同》与交易习惯及合同本身约定的在合同签订之日一次性付款不符，金额亦与《商品房买卖合同》不符，故该证据不能证明是原告谭翠莲购买涉案门面所交付的购房款，另《商品房买卖合同》于2009年7月6日及12月7日签订，并约定分别于2009年8月31日及12月31日前交付门面。然涉案门面多年来一直由被告市场开发中心及兆通公司占有、收取租金，原告谭翠莲在起诉前均未向被告市场开发中心或兆通公司主张返还门面或收益，这亦与购房人购买门面后即刻管理、即刻收租的通常行为严重不符。综合以上情形，可以确定被告国城房产公司将涉案门面产权变更至原告谭翠莲名下是恶意逃债行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益。”被告国城公司恶意串通原告谭翠莲损害被告市场开发中心及兆通公司利益，其所订立的《商品房买卖合同》属无效合同，故原告谭翠莲无权排斥被告市场开发中心、兆通公司依合法有效合同在涉案门面上享有的占有、使用、收益权，其要求被告市场开发中心、兆通公司返还门面及收益的诉请2、3，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告谭翠莲的诉讼请求。 本案受理费11400元（原告已预交），由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11400元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16。开户行：农行桂 林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蔡 曦 人民陪审员  阎保生 人民陪审员  廖德芳 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  余志福