广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6523号原告（反诉被告）：梁经凤，男，1980年3月17日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：石锦贞，男，1981年7月18日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：钱俊，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪金标，广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）梁经凤与被告（反诉原告）石锦贞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁经凤的委托诉讼代理人李朝跃、石锦贞及其委托诉讼代理人钱俊、纪金标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁经凤向本院提出诉讼请求：一、自起诉之日起解除梁经凤与石锦贞签订的《厂房租赁合同》（合同编号：2017.12.17）；二、请求判令石锦贞支付6、7、8月份厂房租金共计199998元；支付6、7、8月份宿舍租金共计21600元；支付6、7、8月份基本电费共计27600元；支付5、6、7月份厂房水电费共计120818元；支付5、6、7月份宿舍水电费共计2956元。以上费用共计372972元。（每逾期一日需支付原告千分之一滞纳金暂计至2018年9月10日共计27869.95元；之后的滞纳金按上述方法计算直至付清为止），以上共计400841.95元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：梁经凤与石锦贞于2017年12月17日签订了《厂房租赁合同》，约定梁经凤将位于广州增城新塘镇环保工业园内厂房二楼及宿舍租赁给石锦贞使用，双方约定了该厂房的租赁期限、厂房使用范围、厂房租金等情况。在合同约定期内，由于石锦贞未经梁经凤同意擅自搬离厂区，已造成“人去楼空”的事实，且石锦贞已连续拖欠几个月的租金及水电费未支付给梁经凤。后梁经凤向石锦贞就租金及水电费未按时支付问题向石锦贞发出了《解除合同暨催收租金通知书》，通知了石锦贞应按时支付所欠租金及水电费，但是石锦贞拒收《解除合同暨催收租金通知书》后仍未支付其所欠梁经凤的租金及水电费。以上，石锦贞严重违反合同义务，为维护梁经凤的合法权益特起诉至法院，望裁判如所请。审理中，梁经凤增加诉讼请求“不退还石锦贞的保证金”。石锦贞辩称：一、梁经凤主张宿舍6、7、8月份的租金应包括在厂房租金内的，是梁经凤重复计算的。二、认为出租人在与承租人进行商谈涉案的租赁物业时是严重违反诚实信用原则，恶意隐瞒整个工业园处于国家督办挂牌整治期间，该工业园在整治期间整顿禁止对外出租的，然而出租人恶意隐瞒该事实并在石锦贞承租厂房开办手机贴膜生产后，出租人承诺可办理所有手续，承租人基于对出租人的承诺及信任与出租人签订了租赁合同，如果石锦贞在签订合同时即知道该工业园是被政府要求停产整顿根本不能出租这一事实的，根本不会与其签订合同并投入过百万元的装修，基于对方的虚假承诺导致石锦贞对出租物的认识有重大误解与其签订的租赁合同，目前事实是该厂房位于环保工业园根据政府的要求不可以用于双方商定的厂房用途，基于该事实石锦贞认为该合同石锦贞根据合同法有权撤销。三、根据合同法的规定作为租赁关系中出租人的基本义务是向承租人交付符合双方约定的用途，在本案中出租人明知不能对外出租也更不符合被告使用厂房的用途仍对被告提供该厂房的租赁，导致被告承租下来后无法实际其使用目的，梁经凤没有出具厂房的合法性的证明，若梁经凤无法提供的，是无效合同。石锦贞向本院提出反诉请求：1、判令梁经凤立即归还仍在其厂房内的空调l4台、铺装的电线管线等动产；2、判令梁经凤立即双倍返还租赁押金399996元；3、判令梁经凤赔偿装修损失1075105.91元、半成品损失50万元。4、判令梁经凤承担本案本诉、反诉以及查封等全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月初，石锦贞向出租人梁经凤了解厂房出租情况，询问了梁经凤出租的厂房能否开办手机钢化膜切割生产企业，并向梁经凤说明其他地方相同的企业涉及环保等情况。梁经凤说可以承租进驻生产，并承诺可以办理营业执照、办妥环保等手续，确保企业能顺利生产经营。得到梁经凤的确认及承诺保证后，双方于2017年12月17日签订了承租增城新塘镇环保工业园(即南浦村元洲大围)内厂房二楼的《租赁合同》，租金为66666元／月，合同期为7年。合同签订后，石锦贞支付了押金(三个月的租金额)及首月租金。随后开始进行装修、投产准备、生产等，期间去申办环评但无法办理有关手续，向梁经凤反映情况，梁经凤承诺可以生产，保证可以办妥环保等手续，因为“大房东”保证了，有这个能力搞定。装修后从2018年4月开始生产仅仅一个多月，5月31日环保局就将所在厂房贴上封条、责令石锦贞的企业停止生产，告知该厂房不能用于开办生产企业。石锦贞将此情况告知梁经凤，梁经凤称过一两个月就可以了。但此后仍不能解决，该环保问题始终无法解决，石锦贞6月底提出搬走，但梁经凤还承诺最迟7月初即可办妥、企业可以正常生产经营。7月底石锦贞又明确提出搬走，其还非常肯定说8月肯定搞定。但至今仍不能生产经营。石锦贞于8月20日左右搬走一部分机器设备，但之后梁经凤不同意石锦贞搬走，钥匙在7月底交回(其自己开始招租并同意8月免交租金)。后经了解，该厂房所在新塘环保工业园2016年底被中央第四环境保护督察组挂牌督办，省、市、区均要求工业园2018年2月10目前排污企业停止排污、停产退出、转型发展等专项整治。在承租洽谈期间，梁经凤显然隐瞒厂房及所在工业园在整治期间不能进行出租使用，之后也不能用于开办手机钢化膜切割生产的事实(即使是无任何污染的仓储企业(该厂房的一楼)，2018年5月底环保部门也要求停止经营)。梁经凤反而一再承诺保证可以办理营业执照、办妥石锦贞企业的环保等手续。2018年6月5日一7月5日中央环保督察进驻广东“回头看”，环保局书面明确要求委托人的企业停止生产。2018年6月27日公布的《广州市产业用地指南(2018年版)》，所在厂房所在区域只能发展“智能装备及机器人、新材料与精细化工、节能与新能源汽车、新一代信息技术、航空与卫星应用、生物医药与健康医疗等产业”。因此梁经凤承诺办妥石锦贞企业的营业执照、环保手续根本无法实现，所出租的厂房达不到石锦贞的企业生产所需的要求，无法实现生产、承租目的。无奈，石锦贞提出解除双方的租赁合同及补充协议，要求搬离个人财产，但遭到梁经凤阻拦，为此还发生冲突，公安局介入进行了处理。石锦贞在梁经凤的无比确认、信誓旦旦地保证下，承租下涉案的厂房7年、投入一百多万进行装修等，在其不断地保证下仍相信其能按照合同的约定提供满足要求的厂房，但至今仍不能如愿。结合事后了解的情况，梁经凤实际是一直在欺骗，提供不了约定的租赁物，其行为是根本违约。基于对其的信任，石锦贞投入了全部的身家财产，然而其根本无能力保证厂房按双方约定的用途使用。提出搬走，其又卡住不放，还妄想将设备空调等据为己有，在石锦贞的设备空调等未搬出的情况下即不让石锦贞进入工业区大门、厂房。其提起诉讼后、案件未了就招租，任性之极。无奈之下，石锦贞只好应诉，并提出上述反诉请求，请求人民法院明察、依法驳回梁经凤的全部诉讼请求、支持石锦贞的反诉请求，以维护石锦贞的正当合法权益、维护正常的租赁秩序。审理中，石锦贞增加反诉请求“要求撤销双方签订的租赁合同”。梁经凤辩称：请求驳回所有反诉请求，签订合同是双方的真实意思表示，没违反法律的强制性规定，属有效合同，石锦贞一直强调梁经凤恶意隐瞒有关情况，从所有证据来看梁经凤并没有承诺可以办理环保手续，相反梁经凤出租给其他企业的均办理了环保手续，双方签订合同的第六条石锦贞是确保企业符合国家的有关法律法规等环保规定，双方在商谈租赁合同时石锦贞多次提到其企业是无污染企业，其生产出来的废水可再利用，并建议梁经凤在厂房安装水池，石锦贞说可清水排放。关于第三反诉请求，对租赁的厂房是双方约定石锦贞的义务，与梁经凤无关，其提出的50万元也没相关的证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2017年12月17日，梁经凤与石锦贞签订《厂房租赁合同》约定：一、甲方将位于广东省广州增城新塘镇环保工业园（即南埔村元洲大围）内厂房二楼、按现状租给乙方使用，承租厂房面积合计约4255平方米，（含公摊）双方确认为准。租金每平方米单价14元/月，（含保安管理费与卫生费）合计全部租金66666元。该租金不含税，乙方应于每月5日前按时交给甲方房租费、水费、电费和卫生费等，水电费由甲方代收代付。二、甲方提供400ＫＶＡ的电量给乙方使用，（基本电费按供电部门标准23元/千瓦/月收取）。配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方负责，电量电费：甲方按表数计费收取，电费价格按供电部门价格收取，甲方另收取乙方在供电部门单价的基础上加6分钱一度作为配电设备、设施维修基金，水费价格按5.3元/吨交付给甲方。三、1.乙方每月5日前预交当月一个月租金和支付上一个月的水电费，款项由乙方按时打入甲方指定账户……。未按时交费的，乙方应向甲方支付滞纳金（总额的５%/天），若乙方拖欠房租水电费超过规定时间５天内，甲方有权停止对方供水；供电直至欠费结清；若乙方在当月15号之前未结清；甲方有权解除与乙方的合同，乙方所交的租赁保证金作为违约赔偿甲方不予退还，同时甲方有权留置和处理乙方的一切物资及设备。2.本合同期限为7年，自2017年12月17日至2024年12月16日止。合同期满后，在同等条件下，乙方可优先续签合同，但须提前三个月书面通知甲方。3.合同签定时，乙方向甲方交三个月租金的押金199998元。一个月的租金66666元，合计266664元。正常生产后根据乙方每月的水电费，如超出一个月房租金的，就多交一个月的水电费保证金……。四、……3.如甲、乙双方中途退租，应提前三个月书面通知对方，并须经对方同意，但须赔偿对方相当于两个月房租的违约金。乙方租赁期满退租时应结清所欠的房租、水电费、员工工资及其他应缴的所有费用等，同时经甲乙双方确认厂房宿舍完好，则甲方将厂房租赁保证金（无息）3个工作日退还给乙方……。六、乙方确保本企业符合国家有关法律法规、消防、安全、环保等规定，常年做好本企业厂房内部的消防、环保、卫生等工作。乙方在租赁生产经营期间，应给员工购买社保、公积金及其他意外保险并及时支付员工工资，如发生欠薪逃薪事件，甲方有权采取强制措施（停水停电）责成乙方及时付薪，并有权将乙方所有设备和财产变卖抵付员工工资等……九、6.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……。梁经凤确认已收取石锦贞已支付的押金199998元。2018年6月19日，广州市增城区环境保护局向经营者石锦贞出具增环罚告（2018）530号和531号《行政处罚（听证）告知书》载明：当事人主要从事生产手机贴膜。根据《建设项目环境影响评价分类管理目录》第52页“玻璃及玻璃制品”中“其他玻璃制造”类的要求，属于编制环境影响报告表的范畴。2018年5月31日我局执法检查发现，当事人在未依法办理建设项目环境影响评价审批和项目需要配套建设的环境保护防治设施竣工验收手续的情况下，擅自建设上项目，并于2018年投入生产至今。拟责令停止该项目生产或者使用。另，石锦贞述称结果没作出处罚，只要求搬走，环保局称涉案厂房所在工业园区处于停产查封状态，不能出租和生产，同一幢楼的一楼与二楼仓储企业已被查封。2018年8月22日，广州市庞博物业管理有限公司对石锦贞场地进行封存，并贴上封条。2018年8月31日，石锦贞委托广州金鹏律师事务所向梁经凤发出《律师函》载明：根据石锦贞提供的资料和陈述显示：石锦贞在2017年12月初向阁下了解厂房出租情况，告知阁下承租的厂房将用于开办手机钢化膜切割生产企业，并向阁下说明其他地方相同的企业涉及环保等情况。阁下同意石锦贞入驻生严、经营，并承诺可以办理营业执照、办妥环保等手续，确保企业顺利生严经营。在得到阁下的承诺保证后，石锦贞与阁下达成了租赁意向。双方分别于2017年12月17日、20日签订了承租增城新塘镇环保工业园(即南浦村元洲大围)内厂房二楼、三楼两份《租赁合同》，租金分别为66666／月、20800元／月，合同期均为7年。合同签订后，石锦贞支付了押金(三个月的租金额)及首月租金。随后开始进行装修、投产准备、生产等。但是，其之后无法办理环评有关手续，向阁下反映情况，阁下仍承诺可以生产并称“大房东”保证可以办妥环保等手续。2018年4月开始生产仅月余，5月31日环保局责令石锦贞停止生产并被贴封条，告知该厂房不能用于开办生产企业。因环保问题无法解决，石锦贞6月底提出搬走，但阁下仍承诺最迟7月初即可办妥、企业可以正常生产经营，但至今仍不能生产经营。后经了解，该厂房所在新塘环保工业园2016年底被中央第四环境保护督察组挂牌督办，省、市、区均对厂房所在的新塘环保工业园进行专项整治，要求该工业园2018年2月10目前排污企业停止排污、停产退出、转型发展。在承租洽谈期间，阁下隐瞒出租的厂房及所在工业园在整治期间不能进行出租使用、之后也不能用于开办手机钢化膜切割生产的事实（即使是无任何污染的仓储企业（该厂房的一楼），2018年5月底环保部也要求停止经营）。阁下反而一再承诺保证可以办理营业执照、办妥环保等手续。此后，2018年6月5日-7月5日中央环保督察再次进驻广东“回头看”期间，环保局书面要求石锦贞的企业停止生产。根据2018年6月27目的《广州市产业用地指南(2018年版)》，所在厂房所在区域只能发展“智能装备及机器人、新材料与精细化工、节能与新能源汽车、新一代信息技术、航空与卫星应用、生物医药与健康医疗等产业”。故阁下承诺办妥营业执照、环保手续根本无法实现，所出租的厂房达不到石锦贞企业生产所需的要求，无法实现生产、承租目的。无奈，石锦贞告知阁下解除双方的租赁合同及补充协议，要求搬离个人财产，但遭到阁下的阻拦，双方发生冲突。我方主认为：上述厂房租赁合同洽谈过程中，阁下刻意隐瞒了所在厂房及工业园正处于环保督察整治期间无法入驻生产、不能办理环保等生产手续的事实，承诺保证可以办妥环保手续等行为涉嫌合同欺诈，导致石锦贞与阁下签订了租赁合同、支付押金和租金、投入装修等。现因阁下提供的厂房无法实现租赁目的，构成根本违约并导致石锦贞极大的损失。为此，根据我国相关法律之规定，本律师依据石锦贞的授权现郑重函告阁下在收到本律师函三日内完成：立即归还仍在厂房内的空调14台，铺装的电线管线(约35万元)：2、立即双倍返还租赁押金，共计524796元；3、赔偿装修损失58万元、半成品损失50万元、搬迁损失16万元。希望阁下依本函通知采取积极行动。2018年9月3日，梁经凤向石锦贞发出《解除合同暨催收租金通知书》载明：……现你方未经我方同意就擅自搬离厂区，已造成“人去楼空”的事实，已连续拖欠房租租金及水电费434142元（租金算至8月份，水电费算至7月）长达4个月之久，经我方多次催收仍拒绝支付，严重违反租赁合同的约定，属严重根本违约行为。根据两份《厂房租赁合同》第三条约定……现我方郑重通知如下：一、自本通知书送达之日起同时解除双方签定的上述两份《厂房租赁合同》关系，收回所租赁厂房；二、自收到本通知书五日内交清拖欠的租金与水电费用及相应的滞纳金。你方所交纳的租赁保证金做为违约赔偿，不再退还。三、你尚留在厂房内的相应空调设备依合同约定，我方将做留置处理，如你方不在通知的期限内交清租金、水电费用等，视为你方放弃上述空调设备的所有权及其他处分权利，我方将作为废弃物处理。2018年11月16日，石锦贞向本院申请对涉案的二楼和三楼的装修残值和半成品残值进行评估鉴定，价值时点为2018年5月31日。后石锦贞撤回评估鉴定半成品残值。2020年5月10日，广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具《司法鉴定评估报告书》载明二楼、三楼的装饰装修工程2018年5月余值评估金额为638109.16元。梁经凤认为石锦贞没有提供施工图纸，且鉴定过程只是参照常规施工工艺，安装工程按照现场测量的示意图，没有进行实质性审查，草率确定残值，导致残值过高，故该报告书不具有参考性。另外，广州金盛建工程项目管理咨询有限公司于2020年4月6日出具《司法评估异议回复》载明在现场勘察时，梁经凤没有对评估范围提出问题。石锦贞向本院提供刊载于2017年8月8日《增城日报》“致新塘广大企业主、经营者的一封信”，拟证明涉案厂房在2016年即被中央环保督察组督察，2017年市、区均要求停产转型整顿，不能开设工厂。该信载明：去年底，中央第四环保督察组进驻广东后，新塘环保工业园及周边污染企业被列为国家环保部的一号案件……新塘环保工业园（夏埔工业园）、新洲工业园、东平工业园及西洲油库群共76家洗水漂染企业和油库企业，由于不同程序存在配套建设的环境保护设施未经验收、未依法取得排污许可证或者违反排污许可证的要求排放污染物、超过污染物排放标准或者超过重点污染物排放总量控制指标排放污染物等问题，被列为此轮重点整治对象……。梁经凤认为该信的抬头是致各位企业主、经营者，梁经凤并不当然知情。梁经凤仅是厂房的出租者，并且该信指出的是76家洗水、漂染企业，石锦贞在租赁时明确说明其企业不存在污染。石锦贞向本院提供广州市增城区环境保护局于2018年9月25日向广州市环境保护局出具的《关于报送新塘夏埔工业园及周边企业污染扰民问题办理情况的报告》载明：新塘环保工业园成立于2002年6月，设有西洲和夏埔2个园区，园内及周边建成投产的企业有91家，其中83家企业生产牛仔服装洗水、棉纱和布匹漂染，另外8家储油库，经营汽油、柴油贮存和品加工贸易……2016年12月14日，对工业园及外围的创景、新新华等15家搬迁手续不齐全的洗漂印染企业采取措施落实了停产……为彻底整治新塘环保工业园及周边油库群企业存在的大气污染问题，增城区委区政府作作了“停止生产、停止排污”的决策部署，对新塘环保工业园及周边的油库群等76家企业分三批实行整治……2018年2月10日，对第三批……新塘环保工业园及周边的油库群等76家企业全部落实了“停止生产、停止排污”……。拟证明涉案厂房从2016年12月起开始停厂整顿，不能开设工厂。石锦贞分别向本院提供广州市增城区新塘镇人民政府于2018年6月11日印发的《关于新塘环保工业园及周边76家污染企业转型发展项目办理相关手续的通知》和2018年8月16日出具《关于新塘环保工业园产业转型的说明》，拟证明梁经凤隐瞒承租场地整治期间不能出租投产的情况，承诺石锦贞可以入驻生产，明显违反了政府有关要求。《关于新塘环保工业园及周边76家污染企业转型发展项目办理相关手续的通知》载明：新塘环保工业园及周边76家污染企业积极配合整治，在2018年2月10日全部停止排污……现将各企业引进项目办理有关手续情况通知如下：1.积极响应国家提出的“绿水青山就是金山银山”发展理念，共同守护新塘镇的绿水青山，引入项目应符合《新塘镇总体规划（2013－2020）》、《新塘镇西洲片区控制性详细规划》和《新塘环境控制性详细规划（2017－2030年）》的要求。2.引进企业项目必须依法依规办理相关手续，政府相关部门全力做好跟踪服务工作，企业项目申办手续可直接报新塘镇环保所收集汇总，经区相关职能部门会商后，如符合落户要求和相关标准，区职能部门将快速审批，推动园区产业转型发展，大力发展现代服务业和科技创新企业。《关于新塘环保工业园产业转型的说明》载明：二、园区准入产业执行《关于印发广州市产业用地指南（2018年版）的通知》，即智能装备及机器人、新材料与精细化工、节能与新能源汽车、新一代信息技术、航空与卫星应用、生物医药与健康医疗等产业。三、环境准入标准由区环保局把关，依法审批准入企业申办的环保手续。石锦贞向本院提供广州市发展和改革委员会、广州市国土资源和规划委员会于2018年6月27日印发的《广州市产业有地指南（2018年版）》，拟证明根据政府要求，涉案地块只能发展“智能装备及机器人、新材料与精细化工、节能与新能源汽车、新一代信息技术、航空与卫星应用、生物医药与健康医疗等产业”，涉案合同事实上不能履行。石锦贞向本院提供其与梁经凤的微信聊天记录，拟证明梁经凤答应能办妥环保手续，该微信聊天记录载明：2018年4月9日，梁经凤说：“这个还是针对环保工业区里面的，我们的还是工业区外面的，所以你没必要那么多的担心。”2018年6月4日，石锦贞问：“这边环保的事到底要搞多久？”梁经凤于2018年6月6日答：“都说了这个月底，你去把证件办齐咯。”石锦贞说：“营业执照我在办啊，但是环评他们说这个地方办不了的。”梁经凤说：“没有办不了的，等中央调查组一走就会出政策了。”石锦贞说：“如果下个月还不能开怎么办?”梁经凤回答：“那个我肯定决定不了，但是我找人问到的是绝对可以。”2018年6月27日，石锦贞说：“那个辉哥说我这里办不了环评。马上就月底了，工人都在问我要不要回来上班。”梁经凤说：“赖总可以，到7月5日基本上就清楚了。”2018年7月7日，石锦贞问：“新塘那边现在什么情况？到底现在能不能开起来？”梁经凤回答：“不知道。”2018年7月21日，梁经凤说：“各位租户你们好!全国现在主抓环保，所以请各位租户尽快办理环评，以免造成不必要的损失，如因证件不齐损失的与甲方无关，望各位租户尽快办理。”2018年7月21日，石锦贞说：“我们这里现在想办环评，但是没办法办，原告你招我们进来的时候，答应我们可以办环评的，这怎么说？”梁经凤说：“你说办不了？那请问赖总的怎么可以办得了？”石锦贞说：“赖总办的只是备案，不是环评，帮他办的人和我一样的，创景这个地方根本批不了。”梁经凤说：“不可能。”梁经凤于2018年7月22日说：“明天下午我们约好房东谈，是可以办，因为你当时说没有污染，没有污染肯定能办。”石锦贞说：“当时我们明确告诉你，我们做手机钢化玻璃膜，你说只要不是洗水厂就没有问题的。其实只要是搞生产，哪里会一点污染问题都没有？赖总他们烧焊也说有污染，一楼搞维持，要喷漆也说有污染。”2018年7月31日，石锦贞说：“你整天说按合同办事，我想问一下，我们签合同时，我们讲好可以办理环评手续我才进来的，现在我做不到三个月就被迫停工了，我的损失谁来负责?”梁经凤说：“哪个租赁合同？那个已经给赖总了。那我现在想问你，人家赖总办的不是环评吗？人家不是在一个工业区吗？人家不是跟你一层楼吗？”石锦贞说：“赖总办的不是环评，只是登记备案。”原增城市城市规划局于2004年12月22日核发《建设用地规划许可证》（编号：增规证[2004]02B767号）载明：用地单位新塘镇新墩新墩、二、三、四、五、六经济合作社；用地项目名称一类工业用地；用地位置新塘镇新墩新墩地面积57743.3平方米；本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。原增城市人民政府于2005年1月18日颁发《集体土地使用证》[增集用（2005）第0400617号]载明：土地使用权人新塘镇新墩新墩至第六经济合作社；土地所有权人新塘镇新墩新墩至第六经济合作社；坐落新塘镇新墩新墩类工业；使用权类型划拨；使用权面积57743.3平方米。梁经凤向本院提供《2018年5月费用明细》记载：二楼5月租金66666元；三楼5月租金20800元；5月基本电费9200元；4月厂房水电费120812元；4月－5月宿舍租金14400元；宿舍水电费7068元。拟证明与石锦贞口头约定自2018年4月起增加18间宿舍的租金每月7200元。石锦贞对该《2018年5月费用明细》予以确认。梁经凤向本院提供《广州市农村财务专用收据》《授权说明》、《项目合作协议》、《厂房及宿舍租赁合同》，拟证明涉案厂房和宿舍是李建标向新塘镇新墩新墩经济合作社承租后，李建标授权广州市盈昇洗涤有限公司对外出租，梁经凤的合伙人黄建彬向广州市盈昇洗涤有限公司租赁取得。广州市盈昇洗涤有限公司（甲方）与黄建彬（乙方）于2017年10月20日签订的《厂房及宿舍租赁合同》载明：甲方出租坐落在广州市增城区新塘镇夏埔环保工业园温涌路段，厂房1幢共三层、宿舍一层、厂区大门口左手边4、5、6三间商铺给乙方使用，厂房租赁建筑面积16546平方米，宿舍一层面积为981平方米……甲方出租的厂房目前已主体竣工，持有集体土地使用证和建设用地规划许可证，厂房一楼、二楼有消防证、厂房三楼没有消防证，厂房没有报建，乙方明确知悉该厂房的现状……《项目合作协议》载明：本合作项目承租地址广州市增城区新塘镇夏埔环保工业园创景厂房1幢共三层。石锦贞认为根据该《厂房及宿舍租赁合同》“厂房三楼没有消防证，厂房没有报建，乙方明确知悉该厂房的现状”的约定，证实了涉案厂房属于违建，没有消防验收合格，梁经凤故意隐瞒并承诺可以入驻生产、办妥营业执照及环保手续，主观上欺诈的故意明显，租赁合同无效。梁经凤向本院提供广州市增城区环境保护局于2017年7月11日出具《关于广州市盈昇洗涤有限公司建设项目环境影响报告表的批复》，拟证明并不是如石锦贞所说的“环评申报不给批复”的情形，石锦贞不申报环评在先，造成了后续的一系列问题，应承担一切不利后果。石锦贞对该批复的合法性和关联性有异议，认为该批复作出时间是2017年7月11日，涉案租赁合同签订于2017年12月份，经营项目与环评的项目不一致，从时间上、项目上无法当然得出石锦贞经营项目可以环评的结论，但梁经凤在招租时却明确表示石锦贞的项目可以办理环评，才造成石锦贞一直不能承租生产。审理中，梁经凤陈述以下：1.石锦贞是自然人，是如何申报环评，有没有申报环评的资料，石锦贞以个人名义承租下来后，本应该积极办理工商营业执照，生产和消防许可，再行申报环评，然而石锦贞做法恰恰相反，承租下来后立马动工生产，自本案立案时石锦贞仍然没有完善工商营业执照更不存在石锦贞已经向当地政府申报环评的事情，另外从石锦贞提交的环保局处罚听证告知书，处罚当事人美禾电子科技有限公司，梁经凤在全国工商企业网没有查到该公司，是石锦贞不按照法律程序积极办理相关手续，导致石锦贞被环保局查到，之后找梁经凤帮忙找熟人处理，梁经凤没有保证一个月能办理好环保，石锦贞从来没有按照政府规定的程序进行申报环评手续，未申报即说办不了环评，逻辑上不符，更何况其最基本的企业工商执照也没有办理；2.涉案厂房和宿舍没有建设工程规划许可证等经政府同意建设的文件。石锦贞陈述以下：1.事实上石锦贞在承租时反复向梁经凤了解厂房情况，能否开办手机钢化膜企业，梁经凤说可以进入生产并承诺可以办理营业执照，环保手续，在得到梁经凤的承诺后石锦贞才签订租赁合同，并投资了几百万进行生产，但是去办理营业执照时工商等部门认为该工业园是2016年底中央第四环保督查组挂牌的黑点，不能出租生产，不能办理工商营业执照，不能办理环评等手续，石锦贞与梁经凤在微信中、电话中有多次提到要求办理相关手续，但梁经凤一直协助不了，也无法按其承诺办妥，因此石锦贞不得不在2018年8月搬走；2.合同因梁经凤的欺诈和石锦贞的重大误解签订应予以撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，梁经凤与石锦贞于2017年12月17日签订的《厂房租赁合同》，双方当事人均未举证证明涉案厂房和宿舍已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案厂房，故该《厂房租赁合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，梁经凤已收取石锦贞押金199998元，应予以退还，石锦贞主张超出部分，于法无据，本院不予支持，梁经凤主张不退还，本院亦不予以支持。因梁经凤向石锦贞发出《解除合同暨催收租金通知书》确认梁经凤留置了涉案厂房里属石锦贞的空调设备，故根据上述规定，梁经凤也应向石锦贞返还上述空调设备。至于石锦贞主张返还铺装的电线管线等动产，因梁经凤未确认留置了石锦贞铺装的电线管线等动产，且石锦贞向本院提供的证据不足以证明其该项诉讼请求，故本院不予支持。关于石锦贞停产导致的损失由哪方承担的问题，本院对此分析如下：一、《增城日报》“致新塘广大企业主、经营者的一封信”以及广州市增城区环保局《关于报送新塘夏埔工业园及周边企业污染扰民问题办理情况的报告》已显示2016年12月14日，对工业园及外围的创景、新新华等15家搬迁手续不齐全的洗漂印染企业采取措施落实了停产，另外2017年9月10日至2018年2月10日对新塘环保工业园及周边的油库群等76家企业全部落实了停止生产、停止排污，且广州市增城区新塘镇人民政府已于2018年6月11日通知新塘环保工业园及周边76家污染企业办理转型发展项目，准入产业为“智能装备及机器人、新材料与精细化工、节能与新能源汽车、新一代信息技术、航空与卫星应用、生物医药与健康医疗等产业”，另石锦贞于2017年12月17日承租涉案厂房，于2018年4月投入使用，但广州市增城区环境保护局于2018年5月31日对石锦贞经营的生产手机贴膜厂执法检查时，告知未依法办理手续须停止生产，之后石锦贞认为其不属准入产业类型，于2018年8月搬厂。二、石锦贞称梁经凤隐瞒新塘环保工业园园内及周边企业停止生产、整顿转型的事实，在明知石锦贞承租厂房用于开办手机钢化膜切割生产企业的情况下，仍承诺可以办理营业执照、办妥环评手续，石锦贞据此签订的《厂房租赁合同》导致合同目的无法实现，梁经凤存在欺诈，应承担违约责任。梁经凤辩称其与石锦贞洽谈合同时石锦贞多次提到其开办的企业是无污染企业，所排出的废水可再利用，现无法办理营业执照和环评导致合同目的无法实现的后果由石锦贞承担，与梁经凤无关。本院认为，新塘环保工业园园内及周边企业从2016年12月14日开始停产整顿，直至2018年6月27日印发的《广州市产业有地指南（2018年版）》才有准入产业类型，梁经凤的合伙人黄建彬于2017年10月20日承租涉案厂房和宿舍，梁经凤急于止损于2017年12月17日出租，情有可原。新塘环保工业园园内及周边企业的水污染有牛仔服装洗水、棉纱和布匹漂染，石锦贞开办的企业手机钢化膜切割生产，双方在洽谈租赁合同时可能误认为不属洗水厂便能办理营业执照和环评。本院根据双方的微信聊天记录记载的梁经凤一直认为与石锦贞同一层楼的赖总所经营的烧焊厂可以办理环评，石锦贞理所当然也可以办理环评，所以当初洽谈时石锦贞提出承租厂房经营手机钢化膜切割，梁经凤应该也可以办理环评，再结合查明的事实以及一般常理，认定梁经凤主观上并没有恶意。三、虽然梁经凤主观上没有恶意，但是客观上确实导致石锦贞停产，石锦贞在无法确定工厂能否取得营业执照以及通过环评的情况下，为了止损，于2018年8月搬厂，也是情有可原。四、石锦贞在与梁经凤洽谈承租办厂事宜时，仅凭梁经凤个人的保证，却不向政府相关部门咨询了解清楚其能否在涉案厂房开办手机钢化膜切割生产企业，便在未办理好相关审批手续情况下进行生产，之后导致停产造成的损失存在过错。新塘环保工业园及周边企业因污染问题自2016年12月14日起被责令停产，梁经凤应将该影响合同目的的重大信息披露给石锦贞，但梁经凤未向本院提供证据证明曾向石锦贞披露，之后导致石锦贞工厂停产亦存在过错。综上，本院认定石锦贞和梁经凤各负50%的责任。涉案厂房二楼、三楼的装饰装修工程于2018年5月余值评估金额为638109.16元，故梁经凤应向石锦贞赔偿装修损失319054.58元，石锦贞主张超出部分，本院不予支持。关于石锦贞主张半成品损失50万元的问题。因石锦贞向本院提供的证据不足以证明其该项诉求，亦未向本院申请评估鉴定该项损失，故本院不予支持。关于梁经凤主张占有使用费的问题。广州市庞博物业管理有限公司于2018年8月22日对石锦贞场地进行封存，结合石锦贞陈述于2018年8月搬走，本院认定石锦贞使用涉案厂房和宿舍至2018年8月21日，参照《厂房租赁合同》厂房和宿舍租金共计66666元/月以及后期增加18间宿舍租金7200元/月的约定，经核算，2018年6月1日至2018年8月21日期间的占有使用费为199438.2元。因双方过错导致上述期间石锦贞停止生产，已经对石锦贞造成损失，石锦贞继续占有厂房和宿舍亦是迫于无奈，故梁经凤应自负50%的责任，即石锦贞应向梁经凤支付2018年6月1日至2018年8月21日期间的占有使用费99719.1元，梁经凤主张超出部分，本院不予支持。关于梁经凤主张水电费的问题，梁经凤未向本院提供证据证明其已代石锦贞缴纳了水电费，该项主张于法无据，本院不予支持。至于梁经凤主张滞纳金的问题，因《厂房租赁合同》无效，故该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石锦贞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁经凤支付2018年6月1日至2018年8月21日期间的占有使用费99719.1元；二、原告（反诉被告）梁经凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石锦贞返还押金199998元；三、原告（反诉被告）梁经凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石锦贞赔偿装修损失319054.58元；四、原告（反诉被告）梁经凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石锦贞返还被原告（反诉被告）梁经凤留置的空调设备；五、驳回原告（反诉被告）梁经凤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）石锦贞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25500元，由梁经凤和石锦贞各负担12750元；反诉案件受理费25500元，由梁经凤和石锦贞各负担12750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年六月二十四日书记员  陈雪冰