广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初844号 原告：廖小敏，男，1972年1月20日出生，汉族，住广西天等县。 原告：张小玲，女，1971年10月23日出生，汉族，住广西天等县。 两原告的共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：洪得旺，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执行律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 原告廖小敏、张小玲与被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。廖小敏、张小玲的共同委托诉讼代理人钟志鸿，实德公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖小敏、张小玲向本院提出诉讼请求：一、实德公司向廖小敏、张小玲支付逾期办证违约金128324元（购房款总额2138741元为基数，按照6%计算）；二、本案诉讼费由实德公司承担。事实和理由：2015年3月9日，廖小敏、张小玲与实德公司签订《商品房买卖合同》，购买实德公司所开发的位于扶绥县中都•新世界X号房，购房总金额2138741元。廖小敏、张小玲已经按照合同约定全部履行了付款义务。购房合同第八条约定，出卖人应当于2015年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。购房合同第十六条第3项约定“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”按照以上合同约定，实德公司应在约定的交房日2015年12月31日，后延720日内于2017年12月21日前将以廖小敏、张小玲为产权人的房屋所有权证书交付廖小敏、张小玲，但是，实德公司于2019年8月8日才为廖小敏、张小玲办理房屋产权证，已经构成违约，逾期达20个月。虽然合同中双方没有约定出卖人原因导致合同约定的产权证迟延办理，出卖人应如何承担违约责任，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”实德公司应当支付违约金2138741元×6%＝128324元。廖小敏、张小玲围绕诉讼请求，提交以下证据佐证：1、《商品房买卖合同》，证明合同第八条约定交付期限于2015年12月31日前，合同第十六条约定交付期限届满后720日内办证，逾期办证违约责任没有约定；2、购房发票（销售不动产统一发票、收据），证明廖小敏、张小玲已经付清房款；3、房产证，证明2019年8月8日实德公司交付房产证，逾期20个月。 实德公司辩称，合同约定办理不动产权证的期限为商品房交付使用后720日内，则办证期限应自商品房交付使用之日起开始计算720日，实际交付使用的时间以签领钥匙的时间为准，即自2018年3月12日起至2020年2月29日止。如按廖小敏、张小玲主张逾期办证从合同约定交房之日开始计算，则逾期办证违约金和逾期交房违约金构成重复计算。实德公司为廖小敏、张小玲取得不动产登记局于2019年8月8日发放的不动产权证，未超出合同约定的办证期限，不存在违约。对廖小敏主张的逾期办证违约金的计算方式，不应按6%来计算，应在4.3%至4.75%之间。实德公司围绕其辩称提交以下证据佐证：中都•新世界一期天地楼房屋交接书、中都新世界钥匙签领表，证明涉案商品房办理交接房手续实际交付的时间，办证期限应至2020年2月29日止，实德公司办理不动产权证的时间符合合同约定的办证期限，不构成违约，不应承担逾期办证违约金。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，实德公司对廖小敏、张小玲提交的证据无异议，廖小敏、张小玲对实德公司提交的证据亦无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月9日，廖小敏、张小玲与实德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，廖小敏、张小玲购买实德公司开发的位于扶绥县中都·新世界X号房。总金额（人民币）2138741元。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表。”合同第十六条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第×项处理：……。”合同签订后，廖小敏、张小玲支付了全部购房款。2018年3月12日，廖小敏与实德公司办理房屋交接手续并签领钥匙。2019年8月8日，扶绥县不动产登记局颁发涉案房屋不动产权证。 本院认为，廖小敏、张小玲与实德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定全面履行合同义务。 本案的争议焦点一：办理产权证期限起点的“商品房交付使用后”，应以哪个时间点开始计算。双方在签订《商品房买卖合同》时，在合同第八条明确约定了商品房交付买受人使用的期限届满之日为2015年12月31日，在合同第十六条明确约定了买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内办理得房屋所有权证书并交付买受人。廖小敏、张小玲认为应从合同约定的应当交付商品房期限届满之日2015年12月31日起算，后延720日内于2017年12月21日前办理得房屋所有权证书并交付。实德公司则认为起算时间应从商品房实际交付之日，如按合同约定交房之日开始计算，则逾期办证违约金和逾期交房违约金构成重复计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中实德公司是提供格式合同条款一方，根据该条款的通常理解和不利于提供格式条款一方的解释，应理解为从房屋应当交付期限届满之日起算。若按照实德公司的抗辩理由理解为实际交房之日，则有可能导致实德公司迟迟未交房但只要在实际交房后720日内办理产权证书即不构成违约，从而减轻其自身责任。按照双方签订的合同约定，实德公司应当最迟于2015年12月31日将商品房交付廖小敏、张小玲使用，从该日后720日内即最迟于2017年12月20日办理得房屋所有权证书并交付廖小敏、张小玲，而实德公司未能在该期限内办理得房屋所有权证。逾期办证违约金和逾期交房违约金系针对不同的违约行为，并非重复计算违约金。因此，实德公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。实德公司逾期办证的事实存在，依法应承担逾期办证违约责任。 本案的争议焦点二：逾期办证违约金应如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中对逾期办证违约金没有约定，廖小敏、张小玲亦未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额。2019年8月8日，涉案房屋已经取得不动产权证，综合本案逾期办证的时长及案件的具体情况，根据公平原则及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质，本院支持按照已付购房款的4.5%计算违约金。对实德公司辩称应按总房款的4.3%至4.75%之间计算，予以采信。实德公司应当支付廖小敏、张小玲逾期办证违约金2138741元×4.5%＝96243元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付廖小敏、张小玲逾期办证违约金96243元。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1433元，由廖小敏、张小玲负担359元，由广西实德房地产开发有限公司负担1074元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 何凤英 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 黄全红 书 记 员 马福立 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。