广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初946号原告：阳江市中通投资有限公司，住所地：广东省阳江市江城区*******，统一社会信用代码：914************。《诉讼文书送达地址确认书》确认的优先送达地址：广东省阳江市江城区***************。法定代表人：陈超，该公司总经理。委托诉讼代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。被告：谢家亮，男，1994年4月21日出生，汉族，户籍地广东省阳西县**************之二，公民身份号码：441************。原告阳江市中通投资有限公司（以下简称中通公司）与被告谢家亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序。因本案相关的法律文书无法直接送达给被告谢家亮，本院于2020年2月27日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中通公司的委托诉讼代理人何鹤年到庭参加了诉讼。被告谢家亮经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中通公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付阳江市江城区*****************面积差异房价款13438.87元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月1日起计至付清之日止）；二、请求判令被告返还由原告代其支付的房屋买卖契税4472.22元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年7月31日起计至付清之日止）；三、判令被告返还由原告代为支付的供房贷款19019.79元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至付清之日止，其中8319.79元从2018年12月26日起计，其中4500元从2019年3月30日起计，其中6200元从2019年6月29日起计）；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月15日，被告向原告购买位于阳江市江城区*****************，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（简称“合同”），合同第三条第4项约定预测建筑面积为99.86平方米，其中套内建筑面积为82.53平方米；第六条约定按套内建筑面积单价为每平方米5418.9元；第十三条约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分据实结算，房价款由被告补足。办理的不动产权证书显示建筑面积为103.98平方米，套内面积为88.33平方米。经对比，建筑面积增加4.12平方米，套内面积增加5.8平方米。根据合同第十三条约定，原告只收取被告误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，超出3%部分的房价款由原告自行承担。即被告应补缴该房3%以内的面积差异房价款13438.87元给原告。原告为被告代办不动产权证，实缴契税为13416.66元，扣除被告已向原告预付的8944.44元，原告还代付了4472.22元，该契税应由被告承担，故被告应向原告返还该款项。另外，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行分别于2018年12月24日、2019年3月24日、2019年6月27日向原告函告，被告自2018年8月27日起逾期未偿还供房贷款，据《个人购房担保借款合同》要求原告履行回购保证担保责任，原告分别于2018年12月25日、2019年3月29日、2019年7月30日代被告垫支供房贷款8319.79元、4500元、6200元。被告应返还由原告代为垫支的上述款项。上述款项，经原告多次催告，被告仍未履行给付。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，希判如所请。被告谢家亮没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。经审理查明，2015年7月15日，原告中通公司（出卖人）与被告谢家亮（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*****************房产一套，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字2015026号，预测建筑面积共99.86平方米，其中套内建筑面积82.53平方米，分摊共有建筑面积17.33平方米。第六条计价方式与价款约定按套内建筑面积计算，单价为每平方米5418.9元，总房价款为447222元。合同第七条约定付款方式为贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2015年7月15日前支付首期房价款134222元，占全部房价款的30.01%。余款313000元向中国农业银行股份有限公司阳江分行江城支行（以下简称农行江城支行）申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。第十三条关于面积差异处理的约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。合同还约定了其他条款，原告和被告在合同上签名、盖章予以确认。原告在庭审中确认被告已付清全部购房款447222元且涉案商品房已交付被告使用。2015年8月10日，被告（借款人）谢家亮、贷款人农行江城支行及原告（保证人）中通公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款人向贷款人借款313000元用于购买阳江市江城区*****************，借款期限为240个月，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还款方式为等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，借款人的还款账户账号622*************。合同借款担保采取阶段性保证+抵押的方式，阶段性保证人中通公司的保证方式为连带责任保证，保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2017年8月4日，被告向原告支付办证费8944.44元。2018年12月24日，农行江城支行向中通公司发出《中通公司承担回购保证担保责任的函》，载明：2015年8月26日，谢家亮向中通公司购买位于阳江市江城区*****************房产一套，其以所购房产作预抵押担保、中通公司提供回购保证担保，向我行申请借款31.3万元，期限20年。2018年8月27日开始，该笔贷款出现逾期，我行已多次催收无果，借款人谢家亮已没有还款能力。至2018年12月22日止，该笔贷款逾期118天，尚欠本金284160.07元，利息4736.59元。现请贵公司履行回购保证担保责任，全部清偿谢家亮借款本息，款项通过转账的方式直接汇入指定银行账户。同日，原告向被告发出一份《通知》，载明：我公司于2018年12月24日收到农行江城支行的函件，得知你向我公司购买的已经逾期三期以上未偿还银行贷款。经我公司与银行沟通，决定由我公司先暂行借支款项代你偿还在银行的月供贷款。代为借支后，你必须向我公司偿还借支的款项和利息（按银行同期同类贷款利率计算）。同日，中通公司与林丽琼共同发出一份《情况说明》，载明：中通公司经与农业银行沟通，决定由中通公司委托林丽琼代为借支款项偿还谢家亮在农业银行的月供贷款，该款项的所有人为中通公司。2018年12月25日，原告通过林丽琼的账户代为支付被告欠农行江城支行的供房贷款8319.79元。2019年3月24日，因被告从2018年12月26日起未按时偿还贷款，农行江城支行再次函告原告履行回购保证担保责任。原告于2019年3月29日代被告偿还涉案商品房供房贷款4500元。2019年6月27日，因被告从2019年2月26日起未按时偿还贷款，农行江城支行又再次函告原告履行回购保证担保责任。原告于2019年6月28日代被告偿还涉案商品房供房贷款6200元。至此，原告三次代被告偿还涉案商品房供房贷款共19019.79元。2019年7月30日，原告委托其员工林丽琼代被告支付了房屋买卖契税13416.66元。2019年8月1日，被告取得涉案商品房的不动产权证书，其中记载房屋建筑面积103.98平方米，专有建筑面积88.33平方米，分摊建筑面积15.65平方米。2019年8月5日，原告向被告出《关于追缴房款及契税的通知》，载明：根据房屋测绘报告显示，你购买我公司开发的坐落于阳江市江城区*****************的实测套内面积为88.33平方米，与你购买时预测套内面积为82.53平方米存在误差，误差面积为5.8平方米。根据你与我公司于2015年7月15日签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，你需向我公司补交商品房价款为13438.87元（误差比在3%的2.48平方米×5418.90元/平方米）。另我司已代你垫支办理房产证契税4664.22元。现限你自收到本通知之日起七日内来我公司补交上述款项。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、个人购房担保借款合同、承担回购保证担保责任的函、银行交易凭证、税收缴款书、办证费收据、关于追缴房款及契税的通知等证据予以证实，结合本案的庭审笔录，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告中通公司与被告谢家亮签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。关于退还面积差异价款及利息。涉案商品房的不动产权证书载明房屋专有建筑面积88.33平方米，与合同约定的预测套内面积82.53平方米相差5.8平方米，差异百分比为7%。按照双方签订的商品房买卖合同约定，套内建筑面积误差绝对值在超出3%时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被告补足，故被告应补足面积差异房价款13438.87元（3%×82.53平方米×5418.9元/平方米）。至于面积差异房价款的利息，被告于2019年8月1日取得涉案商品房的不动产权证书，原告请求被告从2019年8月1日起支付面积差异房价款的利息，本院予以支持。故被告应以13438.87元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。关于返还房屋买卖契税及利息。被告已于2017年8月4日支付办证费8944.44元，原告在代被告办理房产证过程中于2019年7月30日支付契税13416.66元，现原告请求被告返还由原告代其多支付的房屋买卖契税，本院予以支持。故被告应返还4472.22元（13416.66元-8944.44元）给原告，利息自2019年7月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还原告代为支付的供房贷款及利息。根据《个人购房担保借款合同》约定，被告应每月向农行江城支行偿还供房贷款。被告自2018年8月27日开始逾期偿还银行贷款，原告作为担保人，于2018年12月25日代被告偿还供房贷款8319.79元，于2019年3月29日代被告偿还供房贷款4500元，于2019年6月28日代被告偿还供房贷款6200元，共19019.79元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，现原告请求被告返还由原告代为支付的供房贷款19019.79元及利息，合法有理，本院予以支持。故被告应返还19019.79元给原告，利息自2018年12月26日起至2019年8月19日止以8319.79元为基数，自2019年3月30日起至2019年8月19日止以4500元为基数，自2019年6月29日起至2019年8月19日止以6200元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清之日止以19019.79元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告谢家亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告支付面积差异房价款及利息、返还代为支付的房屋买卖契税及利息、返还代为支付的供房贷款及利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告谢家亮在本判决发生法律效力之日起十日内支付面积差异房价款13438.87元及利息（利息以13438.87元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告阳江市中通投资有限公司；二、限被告谢家亮在本判决发生法律效力之日起十日内返还由原告阳江市中通投资有限公司代为支付的房屋买卖契税4472.22元及利息（利息以4472.22元为基数，自2019年7月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告阳江市中通投资有限公司；三、限被告谢家亮在本判决发生法律效力之日起十日内返还由原告阳江市中通投资有限公司代为支付的供房贷款19019.79元及利息（利息自2018年12月26日起至2019年8月19日止以8319.79元为基数，自2019年3月30日起至2019年8月19日止以4500元为基数，自2019年6月29日起至2019年8月19日止以6200元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清之日止以19019.79元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告阳江市中通投资有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元（原告已预交），由被告谢家亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 王    洋    子人民陪审员 李开茂人民陪审员余美二〇二〇年六月十日法官 助理 郑    慧    媛书 记 员 李    秋    莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。