山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再57号再审申请人（一审被告、二审上诉人）山东至尊文化发展有限公司。住所地：山东省济宁高新区冠亚星城********。统一社会信用代码：913708883491168319。法定代表人彭丽娜，董事长。委托诉讼代理人陈超，男，汉族，1978年5月26日出生，大学本科，该公司总经理，住济宁市任城区。委托诉讼代理人张卫东，山东公明政和律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）济宁海亮房地产有限公司。住所地。住所地：山东省济宁高新区火炬城海亮公馆**会信用代码：91370800054987787E。法定代表人刘苗苗，总经理。委托诉讼代理人张新运，山东舜鸿律师事务所律师。再审申请人山东至尊文化发展有限公司（以下简称至尊公司）与被申请人济宁海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）房屋租赁合同纠纷一案，山东省济宁高新技术产业开发区人民法院于2018年2月6日作出（2017）鲁0891民初3101号民事判决。至尊公司不服，提出上诉。本院于2018年6月29日作出（2018）鲁08民终2188号民事裁定，将本案发回重审。山东省济宁高新技术产业开发区人民法院于2018年12月23日作出（2018）鲁0891民初2509号民事判决。至尊公司不服，提出上诉。本院于2019年7月1日作出（2019）鲁08民终1538号民事判决。至尊公司不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年3月24日作出（2020）鲁民申962号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人至尊公司的委托诉讼代理人陈超、张卫东，被申请人海亮公司的委托诉讼代理人张新运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至尊公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。涉案房屋完全符合消防验收的客观条件，完全可以由海亮公司完成消防验收保证租赁合同的履行。涉案房屋未进行消防验收的原因是海亮公司怠于申请验收，完全可以由海亮公司完成消防验收保证租赁合同的履行。原判决在租赁合同能够继续履行的情况下，判决合同无效错误。原判决适用法律确有错误。租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。另外，《中华人民共和国合同法》规定，合同解除权由守约方行使，违约方原则上不得请求解除合同。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定申请再审。海亮公司辩称：1、首先提及涉案房屋消防问题违反《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等法律规定的强制性要求的是至尊公司而非海亮公司。至尊公司在济宁高新区法院(2017)鲁0891民初3101号一案答辩中，对没有按照合同约定按时足额向海亮公司交纳租金的理由中，是以其和海亮公司就涉案房屋买卖问题并非是以消防问题其才没有按时足额交纳租金。但是，在济宁中院(2018)鲁08民终2188号一案庭审中，至尊公司又将涉案房屋的消防问题违反了《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等法律规定的强制性要求作为着重点，与原一审的观点大相径庭。至尊公司变换后的观点及提供的相应证据，不可避免地造成了二审法院的误判。2、海亮公司在发回重审后变更诉讼请求有相应的依据。海亮公司根据二审法院(2018)鲁08民终2188号民事裁定书的内容，变更了诉讼请求。至尊公司在发回重审中的答辩意见中，也针对合同无效作出了相应的答辩意见。3、至尊公司对涉案房屋未通过消防验收事先是知情和同意的，其自身存在重大过错。根据至尊公司在(2017)鲁0891民初3101号一案中的答辩意见，至尊公司认可“我方自2014年和原告就建立了良好而深厚的友谊，在整个济宁海亮公馆的规划许可的办理以及验收的过程中，我方鞍前马后、出谋划策”，也事先知道消防问题一直没有办理这一事实。在(2018)鲁0891民初2509号一案庭审过程中，海亮公司当庭指出，至尊公司法定代表人的配偶陈超参与了房屋的建设过程，对于房屋的规划、验收事宜均非常清楚，也就是至尊公司在租赁合同签订之前就知道该房屋因消防验收未通过而没有完全竣工验收，且至尊公司在(2017)鲁0891民初3101号一案答辩中清楚的陈述，证实其在签约之前对该房屋未经消防验收的事实是明知的。对海亮公司指出的以上事实，至尊公司并没有予以反对或者反驳，证明至尊公司对海亮公司的陈述的该事实是认可的。4、涉案合同为无效合同的法律依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责；第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。对《消防法》第十一条、第十三条、第七十三条，至尊公司在(2018)鲁08民终2188号一案中也已给予了陈述。公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍。根据上述相关法律法规规定，涉案标的物属于应当进行消防验收的建设工程，由于该标的物未经消防验收合格，属于法律明令禁止投入使用的范畴，虽然至尊公司和海亮公司签订了涉案房屋租赁合同，但因违反前述法律禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的法定无效情形。原审判决认定双方之间的租赁合同无效，并无不当。5、至尊公司自身存在重大过错，应当自行承担相应的不利法律后果。对于房屋为何出租给至尊公司及为何没有完成消防验收，海亮公司在(2018)鲁0891民初2509号一案庭审中已作出陈述。另外，至尊公司在和海亮公司签订租赁合同、租赁涉案房屋之前，对涉案房屋尚未经过消防验收是知情的，在此情况下，至尊公司受利益驱使仍多次找到海亮公司提出签订租赁合同并承租了涉案房屋，其本身是非善意的，应当自担风险。6、至尊公司在再审申请理由中提出其在承租后发现被申请人申请人没有验收。并多次发函，没有任何证据证实，其该陈述明显虚假。本案发回重审后，原审原告至尊公司的诉讼请求为：1.确认其与至尊公司2015年11月1日签订的房屋租赁合同无效；2.判令至尊公司立即将济宁市高新区海亮公馆16号房屋腾空并交付给海亮公司；3.判令至尊公司向海亮公司支付自2018年5月1日起至2018年9月3日至尊公司房屋占有使用费156939元，以及自2018年9月4日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，参照租赁合同每日每平方米0.7元的约定计算房屋实际占有费用。原审法院重审认定事实：2015年11月1日，海亮公司（作为甲方、出租方）与至尊公司（作为乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将坐落于山东省济宁市高新区海亮公馆16号房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积共计1793.59㎡，室外面积1700㎡。租金及物业管理费的计算依据以本款中载明的建筑面积为准。乙方在该房屋内经营品牌为至圣国际幼儿园。租赁期限为15年，即自2015年11月1日起至2030年10月31日止。第一个租约年即2015年11月1日至2016年10月31日，租金为263657元；第二个租约年，即2016年11月1日至2018年10月31日，每年租金451984元，租金共计903968元。第三个租约年，即2018年11月1日至2022年10月31日，每月每平方米人民币22元，即每年租金473507元，租金共计1894028元。首期租金应于2015年11月15日前支付，首期租金期间为2015年11月1日至2016年10月31日，应交租金为263657元。除首年租金按12个月一次性交纳外，其他租赁期租金均按6个月自然月为一个交纳期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日最后一天），向甲方一次性足额支付下个交纳期租金和物业服务费。乙方无故逾期支付租金、物业费等相关费用的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过30内的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付合同总金额10%的违约金，且租赁保证金不予退还。因乙方违约致使甲方提前解除合同的，乙方装修基础设施全部归甲方所有，且乙方已经支付的租金、物业费和租金押金不予退还。至尊公司依照约定向海亮公司交纳了10万元保证金。合同签订后，至尊公司按照约定向海亮公司交付了首期租金263657元，海亮公司如约向至尊公司交付了房屋，海亮公司使用该房屋开办了至圣国际幼儿园。另查明，涉案房屋没有进行消防验收。至尊公司房屋租金已实际支付至2018年4月30日。原审法院重审认为：第一，合同的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋为开办幼儿园使用，按照上述法律规定，未经消防验收禁止投入使用。双方签订的房屋租赁合同，违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还。”。依照无效合同的处理原则，房屋租赁合同无效后，承租人应当返还依无效合同取得的财产即实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，可以支付房屋占有使用费的方式予以返还。关于海亮公司第三项诉讼请求主张至尊公司支付自2018年5月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然双方租赁合同被认定为无效，至尊公司未能取得幼儿园经营许可证，但至尊公司实际使用承租房屋经营幼儿园，并收取费用，应向海亮公司支付实际使用房屋期间的占有使用费。至尊公司未在本案中主张合同无效而造成的损失，对此如有请求，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、确认海亮公司与至尊公司于2015年11月1日签订的房屋租赁合同为无效合同；二、至尊公司于本判决生效后三十日内将坐落于山东省济宁市高新区海亮公馆16号房屋腾出并交付给海亮公司；三、至尊公司于本判决生效后十日内给付海亮公司2018年5月1日至实际腾房之日的占有使用费，按照每天1238元计算（451984元÷365天）；四、海亮公司于本判决生效后十日返还至尊公司保证金10万元；五、驳回海亮公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3439元，由至尊公司负担。至尊公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回海亮公司的一审诉讼请求，认定该合同有效；2、一、二审诉讼费用由海亮公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审认为：根据至尊公司的上诉请求，结合海亮公司的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）如何认定双方签订的租赁合同效力？（二）至尊公司是否应当向海亮公司退还租赁房屋并承担房屋占用费？关于焦点（一），本院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，根据济宁市公安消防支队2013年8月23日作出的济公消审字﹝2013﹞第0074号建设工程消防设计审核意见书记载，双方约定租赁的房屋，设计性质为幼儿园教学楼，双方约定的租赁房屋的用途亦为开办幼儿园，属于人员密集场所或者公众聚集场所。根据前述法律规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。双方签订房屋租赁合同时，案涉租赁房屋未经消防验收，直至本院作出本判决之前，亦未通过消防验收。因此，双方签订的房屋租赁合同违反前述法律强制性规定，危及幼儿园师生及周边住户生命财产安全。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，双方签订的房屋租赁合同无效。关于焦点（二），本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方签订的房屋租赁合同无效，根据前述法律规定，至尊公司应当返还因该合同取得的财产即案涉租赁房屋。至于至尊公司因为合同无效遭受的损失，由于其在本案中没有提起反诉，本院无权予以处理，其可以依据前述法律规定另行主张权利。其次，关于至尊公司提及的社会效果问题。本院认为，消防安全大于天，没有一个家长会置孩子的生命安危于不顾。本院之所以依法确认双方之间的房屋租赁合同无效，判令至尊公司返还房屋，就是因为案涉房屋未经消防验收，存在重大火灾隐患，危及园内师生及周边群众生命安全。本院相信，无论是学生家长，还是社会各界，在孩子的生命安全和转园学习发生冲突的时候，本院优先保护孩子生命安全都会得到普遍理解与支持。再次，本院告诫海亮公司，要依法依规开展经营，增强法治意识和社会责任，不得为了盲目追求经济效益而置法律强制性规定于不顾，不得为了企业自身利益而置人民群众生命财产安全于不顾。案涉房屋在通过消防验收及消防安全检查之前，不得对外出租或者自营作为幼儿园、学校、医院、养老院、超市等人员密集型场所使用。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然双方房屋租赁合同无效，但是至尊公司毕竟占有使用了房屋并取得了收益，海亮公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审判决予以支持，符合前述司法解释规定。综上所述，至尊公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3439元，由山东至尊文化发展有限公司负担。经再审审理查明：1、济宁市公安消防支队于2013年8月23日向海亮公司出具济公消审字[2013]第0074号建设工程消防设计审核意见书。内容为：你单位向我支队报送的由济南中建建筑设计院有限公司涉及的济宁海亮公馆16#楼工程（济公消审凭字[2013]第0074号，位于济宁市高新区，面积1793㎡,高度10.5米m，层数2层，性质为幼儿园教学楼）消防设计图纸资料经按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）等国家消防技术标准审核，意见如下：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸进行施工。消防产品应当选用符合消防产品市场准入制度的产品。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我支队审核，该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。（一式两份，一份交建设单位，一份存档。）2、济宁市公安消防支队于2018年9月12日向济宁高新技术产业开发区人民法院出具《关于海亮公馆16号楼消防审批手续办理情况的复函》。内容为：贵院于2018年9月11日致我支队的委托调查函已收悉，经我支队工作人员查证，现将有关事项回复如下：（1）海亮公馆16号楼已于2013年8月23日通过消防设计审核；（2）截至目前，我单位未收到海亮公馆16号楼消防验收相关申报材料；（3）根据《建设工程消防监督管理规定》，建设单位应当在建设工程竣工后向消防机构申请消防验收。特此复函。3、在本案再审庭审辩论终结前，案涉房屋未通过消防验收。其余查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，海亮公司与至尊公司签订案涉房屋租赁合同时，海亮公司明知该房屋未进行消防验收，不符合投入使用条件，仍与至尊公司签订房屋租赁合同，且租赁合同签订后较长时间内仍未积极履行其报请相关部门对案涉房屋进行消防验收的义务，其在签订、履行案涉房屋租赁合同过程中存在过错。同时，在案证据亦不足以证明至尊公司在与海亮公司签订案涉房屋租赁合同时对案涉房屋未进行消防验收系不知情，故至尊公司在签订、履行案涉房屋租赁合同过程中亦存在一定过错。2004年3月4日最高人民法院作出《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，该《函复》属于司法解释性质文件，该《函复》已于2013年4月8日被最高人民法院废止，故该《函复》中关于“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定已失效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未规定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效，故未经消防验收并非房屋租赁合同无效的法定要件。本案中，海亮公司在案涉房屋建成后，存在怠于申请消防验收的行为，其主张的因涉案房屋未经消防验收而致租赁合同无效的理由依法不应予以支持。案涉房屋未经消防验收合格，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于合同有效但无法履行的事由，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，不影响合同效力。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，案涉房屋设计性质为幼儿园教学楼，海亮公司与至尊公司约定的该租赁房屋的用途亦为开办幼儿园，属于人员密集场所或者公众聚集场所。海亮公司与至尊公司签订房屋租赁合同时，案涉租赁房屋尚未通过消防验收，直至本院此次再审庭审辩论终结，仍未通过消防验收。根据前述法律规定，案涉房屋应当禁止投入使用。案涉房屋租赁合同违反了前述法律规定，不能实现双方签订案涉租赁合同的目的，依法应当予以解除。原一、二审判决认定案涉房屋租赁合同无效系适用法律错误，依法应予纠正。对于案涉房屋租赁合同因无法继续履行而致解除后果的产生，海亮公司具有过错，其所收取的至尊公司的10万元保证金应予退还。同时，关于海亮公司诉请的要求至尊公司向其支付自2018年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费问题，因案涉房屋租赁合同依法应认定为有效合同，故海亮公司诉请的案涉房屋占有使用费的性质实为房屋租金，至尊公司依法应当予以支付。综上，再审申请人至尊公司的部分再审事由成立，本院依法予以支持。原审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）鲁08民终1538号民事判决和济宁高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0891民初3101号民事判决第一、五项；二、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0891民初3101号民事判决第二、三、四项；三、驳回济宁海亮房地产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3439元，由济宁海亮房地产有限公司负担1720元，至尊文化发展有限公司负担1719元。二审案件受理费3439元，由济宁海亮房地产有限公司负担1720元，至尊文化发展有限公司负担1719元。本判决为终审判决。审判长  姜爱民审判员  秦绪启审判员  程海军二〇二〇年六月二十八日书记员  茹 蔚