昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初944号原告：王纪元，男，1990年5月5日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈强，男，1989年11月18日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告王纪元诉被告陈强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告王纪元及委托代理人赵春宏、被告陈强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王纪元诉称：2018年5月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租与被告，约定租期为8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，租金按年付，前三年租金为每年164853元，每年8月31日止前付清当年度租金。同时约定如被告逾期支付租金，逾期30天内按每天总租金的5%支付违约金，超过30天，原告有权单方解除合同，收回房屋。2019年8月1日，被告未按约定支付第二年租金，原告多次催要，被告以种种借口一直拖延至今。被告的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉于人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。二、判令被告将《房屋租赁合同》中位于昆阳街道办事处××“××广场”××商铺××层房屋交还原告。三、判令被告支付租金164853元，违约金49455.9元，合计：214308.9元。四、本案诉讼费由被告承担。被告陈强辩称：我没有支付租金是因为原告答应过我今年2、3月份付清租金，后来因为疫情的影响、股东退股以及我个人的其他原因，导致之前无法和我取得联系，经营的场所也是今天才开业，租金我方愿意支付，但不同意解除合同。房屋我已经转租昆明烨煜文化娱乐有限责任公司，并且投入了大量资金进行装修，应追加该公司为第三人参加诉讼。对违约金的计算标准和方式我们不认可。第四项诉讼请求由法院依法裁判。原告王纪元为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》复印件，证明原告是涉案房屋的权利人。二、《房屋租赁合同》，证明原被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期为8年，逾期支付租金需要支付违约金，原告有权单方解除合同，收回房屋。经质证，被告对原告提交的证据一的三性认可；证据二真实性、合法性认可，但认为合同第3页第7条我方的是加上了昆明烨煜文化有限责任公司。被告陈强为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明存在租赁合同关系，第3页第7条我的合同写过转租给公司，因为各种原因，投资也比较大，原告也考虑到我方因素，也同意我方转租，因为公司的工商登记慢，公司与本案有利害关系，应当参加诉讼，本案也涉及第三人的利益。二、微信语音，证明我方与本案原告商量好2020年2至3月份支付完租金。杨阳和我语音是春节前协商，我也答应过全部的尾款都由我个人承担，但是到春节期间就出现了疫情，3月份我又出现了意外情况无法和我取得联系，因为这些种种原因才导致了现在的情况，所以才没有向原告付过租金。经质证，原告对被告提交的证据一的三性认可，但不认可证明目的，该合同第3页第7条我方的是空白的，当时约定被告可以转租，至于转租的租金是多少转租给谁我方不清楚；对证据二的三性不认可，原告从来没有授权过杨阳处理租赁的事宜，杨阳代替我方答应原告的话对我方无约束力。本院认为：对原、被告双方提交的证据经互相质证无异议的部分，即原告提交的证据一、二，被告提交的证据一，本院予以采信。对被告提交的证据微信语音，经庭审质证可以确认这是被告陈强与案外人杨阳的谈话记录，而被告不能证实原告已经授权案外人杨阳处理本案租赁纠纷，所以，其与案外人的谈话记录内容对本案原告没有约束力，对被告提交的该份证据不予认可。经本院审理查明：原告王纪元与被告陈强双方于2018年5月28日签订了《房屋租赁合同》，原告将自有的位于晋宁区（建筑面积915.85平方米）房屋租给被告陈强作为商业经营活动使用，约定租期为8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，租金按每年支付；前三年租金为每年164853元，每年8月1日前付清当年度租金；同时双方约定未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同；如因房屋权属原因导致被告损失，原告承担损失并按总租金的30%支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告管理使用至今，但是，2019年度的租金没有按时支付，至原告起诉时止，一直拖欠。本案争议的焦点：1、本案是否应当追加案外人昆明烨煜文化娱乐有限责任公司作为第三人参加诉讼？2、违约金是否应该支付？如何计算？3、合同是否应该解除？本院认为，对于双方争议的焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同只是对签订合同的“当事人”具有约束力，其权利义务关系一般仅涉及合同相对方，本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，原告王纪元与被告陈强是合同当事人，没有涉及第三人。对于被告认为其已将房屋转租给昆明烨煜文化娱乐有限责任公司，公司已投入大额资金进行装修，本案的处理结果直接影响公司利益，所以公司应当参加本案诉讼的主张，与法律的规定不符；“转租”是被告与转租承租人之间的另一法律关系，相应后果由转租双方自行承担，对本案原告不应当产生效力，所以，对被告的该项主张不予支持。对于双方争议的焦点二，即被告是否应当支付违约金和如何计算的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在其《房屋租赁合同》第八条第5项约定：乙方未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同。而被告未按时支付租金，是双方均认可的事实，原告提出支付违约金的主张，有法律依据，并且符合双方的约定，应予支持。对于被告提出的2020年1月22日原告已答应延期，并且后来发生疫情属于不可抗力，所以不应该支付违约金的主张，本院认为：1、案外人杨阳2020年1月22日与被告微信语音，因杨阳未经原告王纪元授权，其对本案租赁纠纷的处理行为对本案原告不能产生约束力，所以对被告认为原告已答应过延期支付租金的事实不予认可；2、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，2020年1月底发生的疫情，确属不可抗力，但是，本案被告应当支付原告所诉租金的时间是2019年8月1日前，即疫情发生前被告早就构成了违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。所以，被告以疫情影响为由免除支付违约金责任的观点不符合法律的规定。对于违约金数额的计算，双方已在合同中约定：“30天内每天按合同总价的5%支付违约金”，即便仅按照年度租金额计算，被告应当支付的违约金额也达247279.5元，而在诉讼中原告仅提出49455.9元违约金，没有超过按照双方约定的方法计算的结果；另外，原告的计算方法符合《房屋租赁合同》约定的原告违约时的违约金的计算方法，即总租金的30%（第八条第6项），依据对等原则，原告也是按照年租金的30%计算得来的，本院应当认定本案违约金的数额为49455.9元，应当支付。对于双方争议的焦点三，即合同是否应当解除的问题。本案原告与被告均没有对涉案合同的效力提出异议，经审查双方是在平等、自愿的前提下签订的合同，并且不违反法律的规定，双方应当据此诚实、全面履行自己的义务。对于原告提出的解除合同的主张，因第一，被告表示愿意支付拖欠的租金，继续履行合同的主要义务，双方签订的《房屋租赁合同》并没有丧失继续履行的基础；第二，被告确实具有违约的行为，但并不因此必然导致合同目的不能实现，因此给原告带来的不便和损失，被告可以用其他方式进行弥补；第三，被告的违约行为是发生在疫情发生以前，但一直处于持续违约的状态，客观上疫情发生对被告现在的生产经营产生了影响，双方应当参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定的精神，从有利于恢复生产生活的目标出发，互谅互让处理已经发生的纠纷。所以，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告王纪元支付2019年当年应当支付的房租租金164853元；同时由被告陈强支付原告王纪元违约金49455.9元。二、驳回原告王纪元的其他诉讼请求。案件受理费4515元，减半收取2257.5元，由被告陈强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李绍发二〇二〇年六月三日书记员  杨靖宇