重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初13725号 原告：叶灵，女，1988年12月30日出生，重庆市沙坪坝区市政工程处职工，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用代码91500106622014650H。 诉讼代表人：冯志，破产管理人重庆学苑律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。 原告叶灵与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶灵，被告华英达公司的委托诉讼代理人冯静辉。随后，华英达公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院经审查后认为，华英达公司的破产重整申请由重庆市南岸区人民法院审查更为适宜。为此，重庆市第五中级人民法院经重庆市高级人民法院批准后，于2020年3月10日作出（2020）渝05破申46号民事裁定书，裁定将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申2号民事裁定书，裁定：受理华英达公司的重整申请。2020年3月26日，本院作出（2019）渝0106民初13725号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破6号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任华英达公司管理人。本案恢复诉讼后，本院依法公开开庭进行了审理。原告叶灵，被告华英达公司的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解8个月。本案现已审理终结。 原告叶灵向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的车位认购书已于2018年6月11日解除。2、判令被告华英达公司退还原告车位首付款25000元并支付延期退款的资金占用损失，即以25000元为本金，从2018年7月24日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率4.35%为标准计算。3、诉讼费由被告华英达公司承担。审理过程中，叶灵变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的车位认购书。2、判令被告华英达公司退还原告车位首付款25000元并支付延期退款的资金占用损失，即以25000元为本金，从2018年7月24日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算。3、诉讼费由被告华英达公司承担。事实和理由：2018年6月11日，原告与被告华英达公司签订了认购位于重庆市沙坪坝区车位的车位认购书，总价105000元，采取按揭方式购买，首付25000元，按揭80000元。随后，原告向被告支付首付款25000元。协议签订时，被告告知原告，车位已向银行抵押，但被告会在认购协议签订后去银行办理解押手续，办理好后就通知原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》。后来，原告一直就等被告通知，但因被告一直没有去办理原告购买车位的解押手续，致使双方未能签订正式的重庆市商品房买卖合同。后原告了解得知，被告资金周转困难，没钱去解押。原告随即要求退款，被告虽同意解除合同，但却以走流程为由推脱，迟迟未退款给原告。原告认为，原、被告签订的车位认购书系双方的真实意思表示，协议真实有效且已部分实际履行。车位认购书约定在缴纳定金后30个工作日，双方未能签订《重庆市商品房买卖合同》则认购书自行解除，原告认为双方的车位认购书已经自行解除，被告理应退还原告支付的首付款并承担延期退款的资金占用损失。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告华英达公司辩称，1、原告认为是由被告的原因造成认购书无法履行是错误的。认购书未能履行的原因是原告未按约办理按揭手续。2、原告的陈述存在逻辑错误，双方签订认购协议的本意是原告贷款，银行支付贷款解除该房屋上原有的抵押登记，以减轻被告的经济压力，按照原告的陈述，银行支付贷款与原房屋解押之间会有一段空窗期，加重了被告的经济负担，与双方签订认购协议的本意不符。3、关于解除认购协议的问题，由法院依法认定，现涉案车位仍处于抵押状态。4、被告于2020年3月12日被南岸区法院裁定受理破产重组。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条规定，原告主张资金占用损失的截止时间应为2020年3月12日。5、根据《中华人民共和国破产法》的规定，进入破产程序后所有的执行程序中止，查封应当解除。 本院经审理认定事实如下： 华英达公司系位于重庆市沙坪坝区杨公桥杨梨路60号金阳.牛津街的开发商。 2018年1月26日，华英达公司在位于重庆市沙坪坝区杨梨路60号、杨梨路60号负1号、负2号房屋上为案外人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行设立的抵押权登记进行了土地房屋最高额抵押权变更。 2018年6月11日，华英达公司（甲方）与叶灵（乙方）签订了《车位认购书》一份，约定：乙方认购地下车位，成交价105000元。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金10000元。甲方从收取乙方定金之日起30个工作日内不得再将乙方认购之上述车位出卖与第三人，也不得与第三人签订《车位认购书》，如有上述行为则双倍返还乙方所交纳之定金。但因乙方原因，乙方未在甲方通知时间内签署《重庆市商品房买卖合同》的，则甲方有权将上述车位出售给第三人，且甲方无需另行通知乙方。乙方从交纳定金之日起30个工作日内，到金阳牛津街销售中心与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，否则本合同自行解除。本协议签署时，乙方向甲方支付首付款15000元。总价款扣除首付款部分，即余款80000元由乙方向银行办理分期或按揭，并在接收该车位时或之前向甲方付清。乙方已知晓认购车位已进行抵押。甲方的车位销售依据为104房2010字第13***5号《商品房产地产权证》。 合同签订后，叶灵于2018年6月13日向华英达公司转账定金10000元、首付款15000元，合计25000元。华英达公司同日向叶灵出具收据，载明收到叶灵支付的车位首付款25000元。 《车位认购书》签订后，华英达公司至今仍未注销在重庆市沙坪坝区停车用房上设立的抵押登记。 另查明，2020年1月20日，华英达公司向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院经审查后认为，华英达公司的破产重整申请由重庆市南岸区人民法院审查更为适宜。为此，重庆市第五中级人民法院经重庆市高级人民法院批准后，于2020年3月10日作出（2020）渝05破申46号民事裁定书，裁定将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申2号民事裁定书，裁定：受理华英达公司的重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破6号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任华英达公司管理人。 还查明，重庆市渝北区人民法院于2019年4月28日对位于重庆市沙坪坝区停车用房采取了司法查封措施。 现叶灵向本院提起诉讼，要求判如所请。本院受理此案后，于2019年5月24日向华英达公司送达了民事起诉状副本等诉讼文书。 上述事实，有叶灵提交的《车位认购书》、收据、不动产证明，华英达公司提交的（2020）渝0108破申2号民事裁定书以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《[金阳.牛津街]认购书》的性质是预约合同还是本约合同？2、《[金阳.牛津街]认购书》是否应当解除？3、合同解除的后果？针对上述争议焦点，本院分别评述如下： 一、关于《[金阳.牛津街]认购书》的性质问题 “预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《[金阳.牛津街]认购书》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《认购书》不能被认定为本约。 《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，叶灵已按《认购书》的约定向华英达公司支付了购房款25000元，华英达公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，叶灵与华英达公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。该《认购书》系叶灵、华英达公司真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，系有效合同。 二、关于《[金阳.牛津街]认购书》是否应当解除的问题 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，华英达公司与叶灵签订《车位认购书》后，至今尚未注销在涉案房屋上为案外人设立的抵押登记，致使双方不能签订商品房买卖合同，叶灵的合同目的无法实现。叶灵现主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。华英达公司关于《车位认购书》未能履行是由于叶灵未按约办理按揭手续的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，叶灵系依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同，则叶灵与华英达公司签订的《车位认购书》应自叶灵解除合同的通知到达华英达公司时，也即本院向华英达公司送达民事起诉状副本之日即2019年5月24日解除。 三、关于《[金阳.牛津街]认购书》解除的后果 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现叶灵与华英达公司签订的《车位认购书》解除，叶灵要求华英达公司退还其已付的首付款25000元并支付资金占用损失，符合法律规定。此外，《中华人民共和国破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出裁定：受理华英达公司的重整申请。则华英达公司应以25000元为基数，从2019年5月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向叶灵计付资金占用损失；以25000元为基数，从2019年8月20日起至2020年3月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失。本院对叶灵要求华英达公司支付资金占用损失的诉讼请求部分予以支持。 此外，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，重庆市南岸区人民法院裁定受理华英达公司的破产申请，华英达公司依法不能单独清偿对叶灵的债务。本院依法对叶灵对华英达公司享有的债权予以确认。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国破产法》第十六条、第四十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告叶灵与被告重庆华英达商业管理有限公司于2018年6月11日签订的《车位认购书》于2019年5月24日解除。 二、确认原告叶灵对被告重庆华英达商业管理有限公司享有如下债权：被告重庆华英达商业管理有限公司应退还原告叶灵已付的首付款25000元并支付资金占用损失，资金占用损失应以25000元为基数，从2019年5月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；以25000元为基数，从2019年8月20日起至2020年3月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 三、驳回原告叶灵的其他诉讼请求。 案件受理费2400元，减半交纳1200元（原告已预交），由被告重庆华英达商业管理有限公司负担1175元，由原告叶灵负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇二〇年六月三十日 书记员 张玲玲