云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0925民初173号原告：刀先仙，女，1982年9月16日生，傣族，中专文化，住双江自治县。原告：田文胜，男，1973年3月26日生，汉族，大专文化，工程监理，户籍地址：江西省上饶市信州区，现住双江自治县。委托诉讼代理人：单振宁，男，云南山海律师事务所执业律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：俸明霞，女，云南山海律师事务所执业律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧中天房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530925597105592G。住所地：双江自治县阳光茗苑住宅小区（******）。法定代表人：吴文良，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：董绍良，男，云南两江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告刀先仙、田文胜诉被告临沧中天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田文胜及原告刀先仙、田文胜的委托诉讼代理人单振宁、俸明霞，被告临沧中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董绍良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刀先仙、田文胜提出诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告办理阳光茗苑5幢3单元402号房屋的不动产权证，并依法判令被告向原告承担逾期进行产权登记的违约责任，即被告应向原告支付自2016年6月1日起至原告取得房屋产权证书之日止的违约金，现暂计算至2020年3月27日，违约金为：303665元×4.75%×150%÷365日×1396日＝82751元；2、本案所产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告刀先仙、田文胜与被告临沧中天房地产开发有限公司于阳光茗苑营销中心处签订了一份《商品房购销合同》，合同编号为ＹＧＭＹ—2013021，合同约定原告向被告购买位于双江自治县，该套房屋总价款为303665元，被告向原告交房的时间为2014年5月1日前，如被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，被告每天按原告已交房款的万分之二向原告支付违约金，合同继续履行，此外，合同还约定在交接房屋时，被告还应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，被告作为出卖人，应在将商品房交付原告使用后365个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，但被告未按约定时间交房，被告建设的阳光茗苑竣工验收时间为2016年12月，竣工备案时间为2018年3月21日。原告以被告逾期交房构成合同违约为由将被告诉至法院，法院已经受理并依法裁判，法院认定被告逾期交房的行为已经构成违约，依照合同约定，应向原告支付相应违约金，同时，法院认定被告将该套房屋实际交付原告的时间为2015年5月31日，自2015年6月1日起至目前为止，被告将该套房屋交付原告使用的时间已经超过365个工作日，但被告未在合同约定的时间内（将商品房交付原告使用后365个工作日内）协助原告办理不动产权证，致使原告至今不能取得阳光茗苑5幢3单元402号房屋不动产权证，被告的行为已经违反《商品房购销合同》第十二条之规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应向原告支付违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告临沧中天房地产开发有限公司辩称，一、原告与被告双方之间的确存在合法有效的房屋买卖合同，在合同中对房屋产权登记的时间没有进行具体明确的约定。合同第12条约定的是出卖人应在商品房交付使用后365个工作日将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房交付应为商品房达到交付法定条件的交付，中华人民共和国房地产管理法第27条规定，房地产开发项目的设计施工，必须符合国家有关标准和规范，房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。本案涉及的房屋于2018年3月12日验收合格，完成备案达到验收条件，同时也才达到了法定的交付条件。2018年9月28日，公司完成了不动产权证的办理，也就达到了法定交付的条件。365个工作日内完成合同约定的备案手续，也就是说公司依照合同在具备条件的情况下，履行了自己的义务，不存在办证违约的情况。二、开发商仅仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为购房人办理产权证的义务。同时，产权证的发放实际上政府的行为，而非开发商的单方行为，是否发放和何时发放都是由政府决定的，产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请以及行政管理部门的许可等等，并非开发商能够独立完成的事项，其主要义务主体是购房人。合同第12条约定的开发商提供备案材料的义务，本质上是一种约定的协助义务。故，在开发商并没有为购房人办理产权证义务的情况下，也不会存在逾期办证的违约行为，购房人要求开发商承担逾期办证的违约责任，是对开发商义务范围的肆意扩大。原告方自入住房屋后，从来未向公司提出办证申请，卖房人与买房人作为一份合同的双方，互享权利和义务，双方应该互相理解，互相尊重。就目前而言，原告方就房屋权利的行使，仅仅有合同上的权利，而没有物权上的权利，所涉房屋产权依然属于开发商，在使用开发商的房屋后原告不交纳水电费，开发商可以拒绝配合办理相应的产权手续，实质也是行使相应权利的表现，我们希望原告方尽快交清水电欠费。交费后向公司提出申请并提供相应的材料，公司会及时配合为原告办理产权证。综上，原告方对公司的诉请我们认为于法无据，于合同无据，希望法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的第二组证据《商品房购销合同》复印件一份，证明原告与被告之间签订的《商品房购销合同》合法有效，合同约定被告应于2014年5月1日前向原告交房，被告逾期交房则应向原告承担违约责任，合同还约定被告作为出卖人，应在商品房交付原告使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以便原告办理不动产权证。被告对该证据的三性无异议，但对证明目的不认可。该组证据在双方签订的合同中第七条、第九条、第十二条有明确约定，该证据来源合法、内容真实、与本案有关联性，本院予以采信；原告提交的第三组证据是收据、发票、个人购房借款合同复印件，证明原告为购买阳光茗苑5幢3单元402号房屋已按合同约定向被告付清房款，并向被告交纳房屋契税、办理房权证的费用、维修资金。被告对该证据三性没有异议，认为交付的费用不是办产权证的费用。该组证据证明了原告要待证的事实，虽然所交纳的费用不是办产权证的费用，但是原告所交的这些费用，是办理产权证必要的费用，对本证据本院予以采信；原告提交的第四组证据是双江县人民法院（2018）云0925民初207号民事判决书、双江县人民法院（2018）云0925民初207号民事裁定书、双江县人民法院（2018）云0925民初207号之一民事裁定书、临沧市中级人民法院（2018）云09民终649号民事判决书、云南省高级人民法院（2019）云民申1960号民事裁定书复印件一份，证明被告逾期交房的行为违约，人民法院判决其向原告承担相应违约责任，人民法院确定被告将阳光茗苑5幢3单元402号房屋交付使用的时间为2015年5月31日，被告将房屋交付原告使用的时间至今已经超过365个工作日，被告仍没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告仍没有为原告办理不动产权证，其已经违约。被告对该组证据三性没有异议，证明方向不认可。该组证据由法院生效的法律文书加以证明原告要待证的事实，对此证据本院予以采信；2、被告提交的第二组证据是双江自治县不动产权第0000772号，证明2018年9月28日，公司已经办理房屋不动产权证，可以办理小不动产权证了（原件在不动产权中心备案）。原告认为提供的仅是复印件，没有证据证明原件在不动产权中心，即使原件在，也不认可。对该组证据证明的内容，本院不予采信。被告提交的第三组证据是刀先仙欠缴电费和水费明细各一份，证明刀先仙从2015年至今欠缴水电费情况，欠电费3232.53元，欠水费1353元。原告对第三组证据三性及证明内容均不认可，认为该证据是被告自己制作，数据是无法确定真实性的。该组证据与本案无关联性，如果原告真的欠缴水电费，是另外一个法律关系，不能成为被告不办证的理由，对此证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月29日，原告刀先仙、田文胜与被告临沧中天房地产开发有限公司于阳光茗苑营销中心处签订了一份《商品房购销合同》，合同编号为ＹＧＭＹ—2013021，合同约定原告向被告购买位于双江自治县，该套房屋总价款为303665元，被告向原告交房的时间为2014年5月1日前，如被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，被告每天按原告已交房款的万分之二向原告支付违约金，合同继续履行，此外，合同还约定在交接房屋时，被告还应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，被告作为出卖人，应在商品房交付原告使用后365个工作日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，但被告未按约定时间交房，被告建设的阳光茗苑竣工验收时间为2016年12月，竣工备案时间为2018年3月21日。2018年5月原告以被告逾期交房构成合同违约为由，将被告诉至双江自治县人民法院，后经几级法院审理并依法作出裁判，法院认定被告逾期交房的行为已经构成违约，依照合同约定，应向原告支付相应违约金，同时，法院认定被告将该套房屋实际交付原告的时间为2015年5月31日，自2016年6月1日起至目前为止，被告将该套房屋交付原告使用的时间已经超过365个工作日，但被告未在合同约定的时间内（将商品房交付原告使用后365个工作日内）协助原告办理不动产权证，致使原告至今不能取得阳光茗苑5幢3单元402号房屋不动产权证。另查明，被告至今已为其它购买阳光茗苑商品房的客户办理了不动产权证。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，依约行使权利、履行义务。本案中，原告按合同约定已经支付了购房款，但被告在合同约定的交房时间内未按期交房，已构成违约。依据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据庭审查实情况，两原告实际入住时间已由法院生效的法律文书确定为2015年5月31日，也就是说这个时间是商品房实际交付的时间，那么根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后的365个工作日内，为原告办理产权证相关事宜，但被告以行政部门的原因，被告不提出申请及不交纳水电费为由，至今未协助原告办理商品房产权证，而同时期购买商品房的住户，被告已经办理了商品房产权证，如行政机关的原因致使未能及时为原告办证，被告也应该积极与原告协商相关事宜，不能以此来违反双方签订的有效合同，被告不提出申请和不交纳水电费，更不能成为被告可以违反合同的理由。在双方的另一个案件中，法院的生效法律文书已经确认被告已经构成逾期交房，并判决被告承担违约责任，在这样的情况下，在此后近两年的时间，被告在可以办理产权证的情况下，依然以种种理由不为原告办理产权证，无论从情理上，从法律上，还是从合同的约定被告都是没有理由的。因此，对两原告请求依法判令被告协助原告办理阳光茗苑5幢3单元402号房屋的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担逾期进行产权登记的违约责任的诉讼请求，根据在庭审查实情况，本案商品房实际交付的时间已经被法院的生效法律文书确定为2015年5月31日，那么根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后的365个工作日内，也就是2016年5月31日前为原告办理产权证相关事宜，但被告至今未办理，原告根据相关法律的规定，要求被告承担逾期办证违约责任(即承担2016年6月1日至2020年3月27日的违约金，共计82751元，同时承担违约金至原告取得房屋产权证书之日止)，对于原告提出的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告临沧中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刀先仙、田文胜办理双江自治县房屋的不动产权证；二、被告临沧中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刀先仙、田文胜支付逾期办证违约金82751元（自2016年6月1日至2020年3月27日的违约金）；三、被告临沧中天房地产开发有限公司承担逾期办证违约金自2020年3月28日起至原告取得房屋产权证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元，减半收取934.5元，由被告临沧中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 刀 锐二〇二〇年六月五日书记员 罗明杰附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。