河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初782号原告：李志杰，男，1979年11月2日出生，回族，身份证住址:。委托诉讼代理人：刘献峰，河南顺飞律师事务所律师。被告：新乡桦港置业有限公司，住所地：原阳县人民政府对面。统一社会信用代码：91410725065259427L。法定代表人：赵红岭，总经理。委托诉讼代理人：张杰斌，男，1976年6月19日出生，汉族，身份证住址:郑州市。系该公司职工。委托诉讼代理人:夏丹凤，女,1990年5月13日出生,汉族,身份证住址：郑州市金水区。系该公司职工。原告李志杰与被告新乡桦港置业有限公司（以下简称新乡桦港公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志杰及其委托诉讼代理人刘献峰、被告新乡桦港置业有限公司委托诉讼代理人张杰斌、夏丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志杰向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房的违约金1189920元（从2016年5月1日计算至2020年1月1日止444×2×1340天=1189920元）以及后续违约金一直支付至房屋实际交付之日止（违约金计算标准每逾期一天按每日444万元的万分之二计算）。事实与理由：2015年8月20日，原被告在原阳县××广场××了三份《商品房买卖合同》，所购买的商品房位于原阳公园（桦港城市广场）西侧，楼号分别是2号楼1单元1-2层101号房、102号房、103号房。合同约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人支付认购商品房。时至今日被告没有按照合同约定交付房屋，被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》第九条：出卖人逾期交房违约责任的相关约定，既没有按时交房，也没有支付逾期交房违约金，被告严重违约，请依法支持原告诉求。被告新乡桦港公司辩称，一、在《桦港城市广场商铺委托租赁合同》约定期间内，李志杰不享有本案原告诉讼主体资格。答辩人新乡桦港公司与被答辩人李志杰于2015年8月20日先后签订了《商品房买卖合同》、《桦港城市广场商铺委托租赁合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定的涉案商铺委托经营期限为：2016年5月1日至2021年4月30日。经核实，2016年5月15日，新乡桦港公司按照合同约定支付了被答辩人李志杰第一年的三套商铺租金合计311500元。答辩人认为，按照委托租赁合同的约定，2016年5月1日至2021年4月30日期间，涉案商铺的实际使用权人及租赁权人均是新乡桦港公司，且新乡桦港公司已按照合同的约定支付了一年的租金，双方实际履行了商铺委托租赁合同，在租赁合同约定期间内，具有主张延期交房、延期办证的权利人应为答辩人，而非李志杰；二、原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。原阳县人民法院（2019）豫0725民初490号民事调解书确认解除了双方签订的商铺委托经营合同及商品房买卖合同补充协议，同时确认新乡桦港公司支付李志杰补偿款1335000元（包含已经支付的311500元）且已实际支付完毕（详见我方提交的转款凭证及结清证明）。答辩人认为，无论是租赁还是实际交付涉案商铺，我方已实际支付的款项足以涵盖了被答辩人的所有损失，其不能无限制起诉我方承担违约责任，如果继续支持被答辩人本案的主张，将违反合同法有关公平、公正原则；三、本案违约金过高。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，就要先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。本案情况特殊，即使答辩人没有如约交房，被答辩人李志杰的损失也是特定并且是有限的。项目烂尾且资金不足，2019年4月，双方在法院的调解下解除了返租协议，我方已按照购房款的30%支付了被答辩人巨额补偿款。如果法院容忍原告无限制起诉新乡桦港公司，对新乡桦港公司来说将会压力巨大，不仅无利可赚反而面临巨大赔偿及损失，请求法院考虑本案案情及对方的损失情况，驳回被答辩人的诉讼请求；四、涉案商铺项目特殊、复杂。桦港项目因原股东经营不善，导致项目长期烂尾，期间又因政府扬尘管控因素及冠状病毒疫情影响，项目无法正常按照进度施工、交房。新乡桦港公司引入股东圣唐置业公司后，项目运转良好，新乡桦港公司攻坚克难积极交房，并于2020年3月29日通知原告收房，本案被答辩人李志杰拒绝收房，应视为其故意扩大损失。综上所述，李志杰不具备原告诉讼主体资格，其诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。根据证据认定规则及当事人对证据发表的质证意见，本院对本案证据认定如下：原、被告对对方提交的证据无异议，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：2015年8月20日，原、被告签订了三份《商品房买卖合同》，原告分别购买被告开发的位于原阳公园（桦港城市广场）西侧房屋，楼号分别是2号楼1单元1-2层101号房、102号房、103号房。其中101号房产建筑面积为147.07平方米，每平方米7615.421元，总房款共计112万元整；102号房产建筑面积为258.29平方米，每平方米6891.479元，总房款共计178万元整；103号房产建筑面积为218.99平方米，每平方米7077.949元，总房款共计155万元整，以上三套商铺房款共计：445万元整。合同另约定，被告应在2016年4月30日前，商品房经五大责任主体验收合格，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的按合同第九条第1款（按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时合同还约定在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原、被告（原阳县桦港物业管理有限公司）之间就三处房产又分别签订《桦港城市广场商铺委托租赁合同》及《商品房买卖合同补充协议》，租赁合同期限均为2016年5月1日至2021年4月30日，后因租赁合同产生纠纷，原告诉至本院，经本院调解，2019年4月8日，双方达成调解协议：解除原告与被告签订的桦港城市广场2-101号、102号、103号《桦港城市广场商铺委托租赁合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告于2019年11月1日前支付原告补偿款1023500元（按购房款的30%计算，应付1335000元，已支付31150元）。2019年4月2日，被告向原告出具《承诺还款计划书》，由被告另外补偿原告107100元，该款于2019年7月30日前支付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案原告按合同约定履行了付款义务，被告亦应按约定日期交付房屋。因双方签订了《桦港城市广场商铺委托租赁合同》，故在合同租赁期间，鉴于被告已向原告支付了租金，被告不应再向原告支付逾期交房违约金。但在2019年4月8日双方约定解除《桦港城市广场商铺委托租赁合同》后，被告应当向原告交付房屋，被告未交付房屋，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告向原告支付的违约金应自2019年4月9日起，按照合同约定的每日总房款万分之二计算至起诉之日止，即被告向原告支付违约金317730元（4450000元×0.0002×357天），之后的违约金每日按照总房款的万分之二计算至被告向原告实际交付房屋之日止。原告的其他请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新乡桦港置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李志杰逾期交房违约金317730元（暂计至2020年3月31日），自2020年4月1日起的违约金每日按照总房款4450000元的万分之二计算至被告新乡桦港置业有限公司向原告李志杰实际交付房屋之日止；二、驳回原告李志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7754.64元，由原告负担5684.64元，由被告新乡桦港置业有限公司负担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  娄本武二〇二〇年六月三日书记员  李 扬