广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1026号原告：莫佩红，女，1986年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*******。被告：霍宝玲，女，1973年2月28日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：冼锡光，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢樑，广东安达信律师事务所律师。原告莫佩红诉被告霍宝玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫佩红、被告霍宝玲的委托诉讼代理人冼锡光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫佩红向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租赁押金人民币贰万元整；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年10月27日，原被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于肇庆市************之一的房屋（以下简称案涉房屋），合同第二条（二）约定房屋押金为贰万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束后被告应予以退还，2014年10月31日，原告如约以现金形式向被告支付押金贰万元整，被告也开具了收据给原告作凭证。现合同已到期结束，原告多次催促，被告仍没退还原告房屋租赁押金，协商未果后，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告霍宝玲辩称，一、案涉房屋的实际租赁期限与房屋租赁合同约定的租赁期限不相符，原告在2014年10月27日与被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2014年11月1日至2017年11月30日，共3年，这个租赁期限虽然有书面的约定，但原告实际将房屋的租赁期限至2016年12月1日已经终止，2016年12月1日之后案涉房屋已经由原告的亲人莫汉全实际承租，并与被告重新签订房屋租赁合同，所以押金2万元按照原告与被告签订的租赁合同第2.2条约定，在原告退租后返还，租金在2016年12月1日已结清。二、本案原告的起诉已经超过了3年的诉讼时效，应该驳回原告的起诉，按照上述观点，返还押金的时间应该从租赁合同届满时开始计算，即2016年12月1日起计算，诉讼时效应该在2019年12月1日止，但原告在2020年3月16日才起诉，实际上法院受理的时间也迟于该起诉时间。故原告的起诉已经超过诉讼时效4个多月，应该驳回原告的诉讼请求。三、至今为止，原告所提供的证据未发现有诉讼时效中止、中断的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于肇庆市端州区************之一的房屋（即案涉房屋）在2018年11月29日前登记的权利人为案外人钟名清，2018年11月30日权利人变更为朱群巧、邓禧明，该两人是向钟名清购买所得案涉房屋。2014年10月21日，钟名清与被告签订《楼房租赁合同》，约定钟名清将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年9月31日止等等。2014年10月27日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期为叁年，从2014年11月1日至2017年11月30日止。甲方应于2014年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准：第一年为50000元/年，第二年为60000元/年，第三年为70000元/年。房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金，金额由双方协定。若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金，金额由双方协定。双方还就房屋维护及维修、其他约定事项及补充协议等问题进行约定。签订合同后，原告向被告交纳房屋押金贰万元，被告于2014年10月30日向原告出具《收据》载明：“今收到莫佩红交来端州区黄岗镇河旁村竹园十巷二号之一房屋出租按金贰万元”，被告亦向原告交付了上述房屋。2016年11月21日，被告（出租人）与案外人莫汉全（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给莫汉全，房屋租赁期自2016年12月1日至2018年12月31日，共计2年，被告应于2016年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。房经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。双方还约定了其他条款。在本院作出的已经发生法律效力的（2019）粤1202民初6221号民事判决书中，被告确认没有收到莫汉全缴交的押金2万元。另查明，2015年4月2日，原告出具的《授权委托书》记载，就案涉房屋的事务全权委托莫汉全为合法代理人，管理房屋出租事宜。授权内容包含：1、与原出租方及承租人协商一切有关租赁续签事宜；2、代为依合同约定收取房屋租金之相关的一切手续；3、代为缴纳水电、物管费等费用事项；4、凡与上述房屋出租有关的一切事务等均全部委托受托人全权代为办理。诉讼中，本院传唤案外人莫汉全到庭调查，莫汉全确认其与被告于2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，但该租赁合同的相对方是原、被告，该租赁合同的权利义务应由原、被告承担。再查明，2019年8月29日，案涉房屋的权利人朱群巧、邓禧明向莫汉全、被告发出《通知离场决定书》，载明内容：本人朱群巧、邓禧明于2018年11月30日购买案涉房屋，现通知第一租用人被告，次租用人莫汉全于2019年9月30日必须全部办理并退还房屋。原告认为在2019年9月30日租赁合同解除后，被告未向其退还押金2万元，经追讨未果后遂起诉至法院。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对双方的诉辩意见，本院作如下评判：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间。本案中，在租赁期间，莫汉全在2016年11月21日与被告签订《房屋租赁合同》，虽然莫汉全是以自己的名义与被告签订该份合同，但经本院调查询问，莫汉全明确确认上述租赁合同的相对人为原、被告，案涉房屋的实际权利义务人也为原、被告，且事实上也是原告在实际使用案涉房屋，因原告提供《授权委托书》证明莫汉全是受原告委托代理原告处理与被告之间就案涉房屋的租赁事宜，故此该份合同的实际相对人应是原、被告。因原告在2014年10月30日签订的租赁合同履行期间已向被告交付押金2万元，在被告未与原告就案涉合同是否解除作出任何处理的情况下，被告即与案外人莫汉全签订上述合同，莫汉全在2016年11月21日签订的租赁合同的履行期间亦未向被告缴交过押金，且被告在2016年12月1日至2018年12月31日前后两份租赁合同长达二年的合同履行期间既未向莫汉全主张收取押金也未提供充分证据就原合同的押金问题与原告作出任何处理，因此，被告于2016年11月21日（即在与原告的合同履行期间）与原告委托授权的案外人莫汉全签订的《房屋租赁合同》应视为是原、被告对原合同内容的变更，双方已达成一致，原、被告是上述租赁合同的实际权利义务人，故此，该《房屋租赁合同》的租赁期限届满之日2018年12月31日即是该租赁合同的解除时间，被告应在该《房屋租赁合同》租赁期限届满后向原告返还押金2万元。至于被告辩称原告缴纳的2万元押金已兑换洋酒款核减，因被告主张的抵扣洋酒款与本案不是同一法律关系，且原告对酒款抵扣押金的事实亦不予认可，故此，本院不作处理，被告可另寻法律途径解决。关于《房屋租赁合同》解除的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，原、被告约定合同的租赁期届满之日为2018年12月31日，故在该日解除合同的条件成就，双方的租赁合同因合同期满而解除，原、被告双方对合同的解除均无过错。关于被告应否退还押金2万元给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《房屋租赁合同》“房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还”的约定，本案中，因原、被告之间的租赁合同因租期届满而解除，且原、被告对合同的解除均没有过错，被告应退还押金2万元给原告，原告的诉讼请求合法合理，应予支持。因案涉租赁合同于2018年12月31日解除，在该解除之日起至原告向本院起诉主张被告返还押金之日并未超过法定三年诉讼时效，被告辩称原告的诉求超过诉讼时效缺乏依据，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告霍宝玲在本判决发生法律效力之日起五日内退还押金20000元给原告莫佩红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元（原告已预交），由被告霍宝玲负担，并由被告在本判决生效之日起五日内迳向原告支付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年六月五日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖