贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0422民初1037号原告（反诉被告）：贵州鑫旺房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇两山公路黄家桥路**。统一社会信用代码：91520422096863846J。法定代表人：杨刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：漆宾，贵州一苇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：吴艳，女，1983年1月7日生，穿青人，贵州省普定县人，住普定县。委托诉讼代理人：包兴海，普定县中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）贵州鑫旺房地产开发有限公司（以下简称鑫旺公司）与被告（反诉原告）吴艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，鑫旺公司委托诉讼代理人漆宾、吴艳及其委托诉讼代理人包兴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鑫旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离鑫旺大市场A21-25号商铺，并将该商铺恢复至合同约定标准（改变主体结构的，应当恢复原状）；2、判令被告向原告赔偿逾期移交物业损失13504.68元（每平方米每天按1.5元计算，从2019年9月30日起算，暂记至2020年4月1日，实际诉请金额请求判至其正式移交物业之日止）；3、判令由被告承担原告本次诉讼所支付的律师费用3500元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告位于鑫旺大市场A区21栋25号的商铺，租赁期限为三年，至2019年9月29日止。合同第六条第二款约定“乙方续租该物业的……协商不成或不愿意租赁的，应在租赁期限届满之日起二日内将该物业移交甲方……”，租赁期满前，被告并未与原告协商续租事宜，也未在租赁期满后二日内将物业交付原告。为此，原告多次找到被告协商，并发出公告，被告均不予理睬，强占该商铺至今。吴艳辩称：吴艳已经搬离商铺事，钥匙已经交给鑫旺公司，不存在违约，没有违约事实，请求驳回原告诉请。吴艳向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告退还反诉原告的保证金10000元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：吴艳与鑫旺公司签订的《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》第五条约定“乙方（吴艳）在签订本合同当时向甲方（鑫旺公司）支付保证金10000元”、第七条第四项约定“合同期限满后乙方无违约情形时甲方将保证金退还给乙方”。2019年9月29日合同期满，反诉原告要求反诉被告退回保证金，反诉被告以种种理由不予退还，致使双方纠纷至今，故提出反诉。鑫旺公司辩称：存在违约行为，没有按时间交付商铺，已经违约，不满足退还保证金条件。鑫旺公司为证明其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1、营业执照，证明原告主体身份；2、租赁合同，房屋交付确认书，鑫旺大市场物业入伙收费一览表，装修承诺书，图片36张，证明原被告对商铺约定的相关事宜，物业建筑面积的约定，合同第六条第二款相关约定，还有违约责任的约定及相关事实约定。本诉原告下调至每平方来1.5元每天，甲方有权收回，保证金不予以退还，并赔偿损失。未按约定开业，违反合同第七条，未按约定交付商铺，且被告应该赔偿原告损失。经吴艳质证，对租赁合同三性无异议，证明目的有异议，同时证明了被告没有违约的事实，其他没有意见。照片36张商铺照片是2019年所拍照片，达不到证明目的。吴艳向本院提交证据材料如下：1、身份证，证明被告的身份情况；2、租赁合同，证明商铺租期约定和交付保证金的事实；3、两张收据，证明被反诉人收取保证金的依据；4、租赁合同，涉案商铺首先是租给本县白岩镇新寨村一组孙庆广后通过原告方同意，于2016年11月份又将改商铺转租给吴艳。经鑫旺公司质证，对第一组证据无异议，租赁合同三性无异议，反诉原告未按合同履行义务，收据孙庆广的收据真实性无法核实，合同认可，但是与本案无关联。本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，鑫旺公司（甲方）与吴艳（乙方）签订《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》约定，鑫旺公司将位于贵州省普定县鑫旺大市场Ａ区（面积：48.93㎡）租给吴艳用于商业经营；租赁期限为三年，即从2016年10月8日至2019年9月29日。三年内免收租赁费；在合同签订当日吴艳通过孙庆广向鑫旺公司支付履约保证金10000元，约定在合同期限届满后乙方在无违约情形时甲方将履约保证金无息退还。同时约定，若租赁期限届满后乙方不承租该商铺，应在期满之日起二日内将将商铺移交甲方；乙方逾期移交物业的，应赔偿甲方损失，损失数额＝物业建筑面积×30元／平方米×逾期天数。另在该合同第七条双方权利义务与义务中约定“乙方负责按照本合同的约定正常营业，本合同中的正常营业指的是每一营业年内未出现中途连续七天以上（含七天）未开门营业的情形，或累积三十天以上（含三十天）未开门营业的情形；”、第八条违约条款约定：“1、甲方违约责任。甲方未按本合同约定全面履行合同义务的，除按乙方支付的履约保证金的10%乙方支付违约金外，还应赔偿因此给乙方造成的所有经济损失；2、乙方违约责任。乙方未按合同约定全面履行本合同义务的，甲方有权收回该物业使用权，履约保证金不予退还，并应按本合同第四条第一项的三年免租到期后，续租前的收费标准向甲方支付租赁费，赔偿因此给甲方造成的所有经济损失。”合同签订当日，鑫旺公司向吴艳交付商铺，吴艳向鑫旺公司出具房屋交付确认书。商铺租赁期限届满后，吴艳未续租该商铺，并将商铺腾空，但在与鑫旺公司协商退还商铺并退回履约保证金时，双方发生纠纷，吴艳以鑫旺公司未按约定退还履约保证金为由拒绝将商铺钥匙交还。直至2020年4月17日，吴艳将商铺钥匙交还于鑫旺公司。现鑫旺公司以吴艳逾期交还商铺构成违约为由诉至法院。庭审过程中，鑫旺公司自愿将该损失计算方式变更为按每平方米1.5元每天计算。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为，鑫旺公司与吴艳签订的《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，鑫旺公司向本字提交照片以证明吴艳未按合同约定营业构成违约，但该组照片并不能充分证明吴艳累计三十日未营业或连续七日未营业，故鑫旺公司以此为由主张吴艳承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。吴艳在租赁合同期限届满时未续租商铺，并将商铺腾空以便鑫旺公司验收检查，但鑫旺公司怠于履行其商户撤场时的审批检查义务，未按约定时间开始撤场审批手续，致使吴艳无法及时退回合同订立时交纳的履约保证金，鑫旺公司与吴艳因无法退回履约保证金而拒绝交还商铺钥匙产生纠纷。双方均未按合同约定履行自己的义务，均构成违约，应各自承担相应的违约责任。吴艳已于2020年4月17日向鑫旺公司交回商铺。鑫旺公司请求吴艳交还商铺的诉讼请求，因诉讼过程中吴艳已完全交回商铺给鑫旺公司，其该项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。对于原告鑫旺公司要求赔偿损失的诉讼请求，鑫旺公司虽然怠于履行义务，但吴艳在合同期满后，未采用合理方式维护自身权益，未及时交回商铺钥匙给鑫旺公司造成一定的损失，但合同中约定损失计算方式过高，根据当地房屋租赁市场情况及本案的实际，本院酌定吴艳赔偿鑫旺公司2000元。另鑫旺公司要求承担律师费3500元的诉讼请求，因其未提供合法有效证据予以证明，故对鑫旺公司的该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告在《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》第八条违约责任中约定了原、被告除要按实际损失承担违约责任外，还约定有惩罚性条款，即原告违约按履约保证金的10%向被告承担违约责任；被告违约，履约保证金不予退还。本院认为该条款为格式条款，其未遵循公平原则确定双方的权利义务，存在通过该格式条款减免自身义务、加重对方责任的情形，且未采用合理方式提醒对方注意，故应认定为无效条款。现原告不予返还履约保证金的行为无事实和法律依据，故吴艳反诉要求退还10000元履约保证金的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴艳在本判决生效之日起十日内赔偿贵州鑫旺房地产开发有限公司损失2000元；二、驳回贵州鑫旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、贵州鑫旺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还吴艳履约保证金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费226元，反诉案件受理费50元，减半收取138元，由贵州鑫旺房地产开发有限公司承担118元，吴艳承担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请执行。审判员  周盛雕二〇二〇年六月十九日法官助理冯建立书记员陈彩