河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1784号 上诉人（原审原告）：徐美春，女，1975年1月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张如宝，北京市大地律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李爱荣，女，1974年12月10日出生，汉族，住廊坊市固安县。 被上诉人（原审被告）：石洪立，男，1976年7月23日出生，汉族，住香河县。 原审第三人：张琬钧，女，1989年7月24日出生，汉族，住固安县。 原审第三人：永定河房地产开发有限公司，住所地固安县工业园区，统一社会信用代码：911310225632105894。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，任成森，河北天枢律师事务所律师。 原审第三人：中国银行股份有限公司固安支行，营业场所河北省固安县金海太阳公园住宅小区南区27#-01，辅10#-01、02、03号门店，统一社会信用代码：91131022596828545D。 负责人：邸国银，该支行行长。 上诉人徐美春因与被上诉人李爱荣、石洪立及原审第三人张婉钧、永定河房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司固安支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐美春上诉请求：1、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4835号民事判决，改判确认2017年2月27日徐美春与李爱荣、石洪立签订的位于河北省廊坊市固安县房屋的《协议书》合法有效；改判第三人永定河房地产开发有限公司将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至李爱荣名下，由李爱荣继续履行《协议书》，将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至徐美春名下；改判李爱荣、石洪立按照每月1000元标准向徐美春支付自2018年9月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金；河北省廊坊市固安县房屋在中国银行股份有限公司固安支行处剩余按揭贷款由徐美春代为偿还；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、徐美春、李爱荣、石洪立之间签订的诉争房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法有效。协议约定李爱荣将诉争房屋以人民币73万元的价格出售给徐美春，首付款40万元，房屋交付并交钥匙时支付剩余33万元，房产证下发后，李爱荣配合办理过户手续。协议签订后，徐美春陆续支付了62万元购房款，但并未按约将房屋交付给徐美春。一审法院认定诉争协议系各方的真实意思表示，并未指出协议内容违反法律法规等强制性规定。在徐美春提出诉争协议为有效协议诉求的情况下，驳回徐美春的全部诉讼请求显属不当。2、张琬钧与李爱荣、石洪立之间的房屋买卖合同是否真实有效，均不构成诉争协议履行的法定障碍，徐美春的诉讼请求应全部予以支持。李爱荣、石洪立收房后并未将房屋交付给徐美春，徐美春付尾款条件尚未成就。作为房屋出卖方的李爱荣、石洪立，有法定义务偿还该房屋的剩余贷款。诉争协议各方对此即使有分歧，也并非诉争协议解除或无法履行的法定事由。徐美春要求李爱荣、石洪立协助过户、交房于法有据。即使张婉钧与李爱荣、石洪立订立的协议是当时各方的真实意思表示，李爱荣、石洪立明确告知张婉钧诉争房屋已出售他人，张婉钧不构成善意购买。诉争房屋属于不动产，不动产变更以登记为要件，目前诉争房屋尚在开发商名下，张婉钧并未取得诉争房屋的产权登记。张婉钧非法律意义上的善意第三人。其与李爱荣、石洪立的协议是否存在、是否有效，均与徐美春无关，不构成诉争协议不能履行的法定事由。 李爱荣辩称，上诉人不要了才卖的这个房子。 石洪立辩称，当时我去上诉人处，上诉人告诉我她不要这个房子了，让我还钱，钥匙下来后我通知徐美春，她没交尾款，领钥匙的钱也没交，是我交的领钥匙的钱。 张琬钧述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、张琬钧与李爱荣、石洪立通过固安县尚居房地产经纪有限公司居间签订的《廊坊市商品房买卖合同》合法成立，双方依约进行了房屋及水电气卡交付，张琬钧作为合法购买涉案房屋的善意买受人，按合同履行了付款义务。正常办理了物业变更登记，对房屋进行装修并使用。即使上诉人与被上诉人之间的协议书有效，上诉人也无权取得房屋。2、一审法院认定上诉人与二被上诉人签订的协议内容系双方真实意思表示，未否认其效力，并不代表协议书所载内容具备履行条件。双方协商收房时发生争议，未达成新的合意，应继续通过协商以非交付房屋的方式解决。3、在未实际交付房屋的前提下，上诉人向二被上诉人支付62万元价款，远超协议书约定的40万元，不符合交易惯例。 永定河房地产开发有限公司述称，一审法院对于我公司部分认定事实清楚，适用法律正确。与我公司签订商品房买卖合同的主体是李爱荣，我公司仅有为李爱荣办理房产证的义务，李爱荣与上诉人达成的协议不能约束我公司，上诉人要求永定河公司将房屋过户登记至上诉人名下的上诉请求不能成立。 中国银行股份有限公司固安支行未陈述意见。 徐美春向一审法院起诉请求：1、确认2017年2月27日原告徐美春与被告李爱荣、石洪立签订的位于河北省廊坊市固安县房屋的《协议书》合法有效；2、判令第三人永定河房地产开发有限公司将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至被告李爱荣名下，由被告李爱荣继续履行《协议书》，将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至原告徐美春名下；3、判令被告李爱荣、石洪立按照每月1000元标准向原告徐美春支付自2018年9月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（截至2019年10月31日违约金为14000元）；4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：李爱荣、石洪立原为夫妻关系。2015年10月18日，被告李爱荣与第三人永定河房地产开发有限公司签订了位于河北省廊坊市固安县房屋的《商品房买卖合同》。合同约定，永定河房地产开发有限公司将协议房屋出售给李爱荣，付款方式为银行按揭，首付款123267元，贷款260000元；2018年6月30日前履行交房手续。2017年2月27日，原告与被告李爱荣签订协议书一份，约定李爱荣自愿把涉案房屋卖给原告，总价款73万元，付款方式：首付款40万元，2018年6月30日交钥匙时把下欠的余款33万元付清；协议生效之日起房屋与李爱荣再无任何联系（包括增值）；房屋产权证下发后，李爱荣有义务配合原告办理过户等相关手续。被告石洪立亦在协议上签字确认。被告将涉案房屋《商品房买卖合同》交给原告。2017年2月1日，原告支付给被告石洪立1万元，此后至2018年7月14日，原告分多笔支付给被告李爱荣61万元。2017年12月5日，二被告协议离婚。原、被告在协商收房时因涉案房屋贷款偿还问题双方产生争议，原告拒绝当时支付所剩房款。2019年3月23日，经固安县尚居房地产经纪有限公司居间服务，二被告将该房出售给第三人张琬钧，双方约定成交价格为800000元。双方约定此房屋在被告取得房屋所有权证书时，自接到居间方通知之日起30日内办理产权转移事宜。首付款含定金400000元，张琬钧当日给付了二被告，剩余房款400000元，约定办理过户时付清。被告将购房发票及房屋钥匙、门禁、水电气卡交付给了第三人张琬钧，双方办理了物业变更登记手续。2019年6月10日，张琬钧对该房进行了装修并居住至今。 一审法院认为，二被告与第三人张琬钧签订的房屋买卖合同经固安县尚居房地产经纪有限公司居间服务成立，张琬钧以合理价格购买该房并已装修入住，双方约定了产权转移登记时间，因被告尚未取得产权证书无法过户，第三人张琬钧属于善意买受人，其权益应予以保护。原告与二被告签订的协议书，系双方真实意思表示，在履行中双方发生争议系协议约定不明所致，双方应对此进一步协商并达成一致。二被告未与原告就协议中约定不明的事项进行协商，便将涉案房屋出售给张琬钧，由于张琬钧对涉案房屋的居住使用，导致原、被告协议无法履行，双方纠纷应另案解决。原告诉讼请求，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告徐美春的诉讼请求。 本院二审期间，各当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人徐美春与被上诉人李爱荣、石洪立签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行中，因《协议书》约定不明，双方发生争议。被上诉人李爱荣、石洪立在双方就协议中约定不明的事项协商未果的情况下，将涉案房屋出售给张琬钧，现有证据能够证实张婉钧属于善意买受人，张琬钧已实际居住使用涉案房屋，该《协议书》无法履行，可另行解决。上诉人徐美春提出河北省廊坊市固安县房屋在中国银行股份有限公司固安支行处剩余按揭贷款由徐美春代为偿还的上诉请求，超出一审的诉讼请求。 综上所述，徐美春的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4835号民事判决中驳回原告徐美春的诉讼请求的判项； 二、徐美春与李爱荣、石洪立签订的《协议书》合法有效； 三、驳回徐美春的其他诉讼请求。 一审案件受理费11200元，减半收取5600元，由徐美春负担5500元、李爱荣、石洪立负担100元。二审案件受理费11200元，由徐美春负担11100元、李爱荣、石洪立负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十二日 书记员 周 雪