重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终8955号 上诉人（原审原告、案外人）：刘崇金，男，生于1972年2月25日，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：王涛，重庆奥嘉斯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆市璧山区支行，住所地重庆市璧山区璧泉街道文风路**，统一社会信用代码915002276710244251。 负责人：汪燕，该行行长。 委托诉讼代理人：张登建，重庆索通（永川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓雪，重庆索通（永川）律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：黄开银，男，生于1972年10月13日，汉族，住重庆市璧山区。 原审被告（被执行人）：王坤，女，生于1972年4月12日，汉族，住重庆市璧山区。 上诉人刘崇金因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆市璧山区支行（以下简称邮储璧山支行）、原审被告黄开银、王坤案外人执行异议之诉一案，不服重庆市璧山区人民法院(2018)渝0120民初7692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘崇金及其委托诉讼代理人王涛，被上诉人邮储璧山支行的委托诉讼代理人张登建、游晓雪到庭参加二审询问，原审被告黄开银、王坤经本院依法传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。 刘崇金上诉请求：1、请求依法撤销重庆市璧山区人民法院作出的（2018）渝0120民初7692号民事判决书；2、请求依法判决停止对重庆市璧山区房屋（房产证号（2**）房地证2007字第××号）的强制执行；3、判决由被上诉人承担一、二审诉讼费。在本案审理过程中，刘崇金增加上诉请求如下：确认位于重庆市璧山区房屋为刘崇金所有。事实及理由：上诉人签订不动产买卖合同先于被上诉人抵押权设立的，且其情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对此种情形下上诉人无过错，不动产买受人物权期待权应予优先保护。首先，上诉人在一审法院查封之前已经与被上诉人黄开银签订了书面买卖合同，该协议经法院判决有效。其次，2007年7月17日上诉人就入住。第三，该套房屋约定总金额为56800元。约定在过户以前支付40000元，剩余16800元在办理过户之后再行支付。上诉人已经支付房款50000元，仅剩6800元未支付，并经将剩余房款交付一审法院执行。第四，购买该房时，该房未办理产权证，无抵押和查封情况。2007年8月30日、2011年8月26日，在上诉人不知情的情况下，该房屋分别被抵押。当上诉人要求被上诉人黄开银和王坤办理过户手续时才得知该房屋已经被抵押且被司法查封，无法办理过户手续。刘崇金作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，刘崇金曾多次向黄开银提出办理过户登记手续，黄开银亦向刘崇金承诺待贷款还清后再行办理过户登记手续，应视为刘崇金尽到了必要的注意义务，且涉案房屋一直处于抵押贷款中，上诉人曾向法院起诉要求被上诉人履行过户手续，但因为处于抵押状态属于履行不能而被驳回，为此未办理过户登记也非因上诉人刘崇金自身原因。故上诉人刘崇金作为购房人对涉讼房屋依法享有排除强制执行的权利。 邮储璧山支行辩称，请求驳回上诉，维持原判，不同意上诉人的上诉请求。 黄开银、王坤未到庭发表意见。 刘崇金向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认位于重庆市璧山区房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行；2、本案被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月4日，璧山法院作出（2016）渝0120民初556号民事判决确认刘崇金与黄开银于2007年3月8日签订的转让位于青××镇××单元××号房屋的《购房协议》有效。该判决已于2016年10月9日生效。该判决审理查明部分有：《购房协议》是2007年3月8日由刘崇金和黄开银签订时该房屋没有取得产权登记，无抵押和查封情况。协议约定总价56800元，首付40000元，房屋过户由黄开银负责，该房一切证件齐全交给刘崇金后，刘崇金付清余款。协议签订后，刘崇金向黄开银支付了部分房款。2007年7月17日刘崇金入住该房，以其本人名义办理了该房水电气的开户手续，对房屋进行装修并占有使用至今。2007年7月25日，该房产权登记在黄开银、王坤夫妻名下，房产证号为212房地证2007字第××号。2007年8月30日，2011年8月26日，该房分别被抵押给璧山县青杠农村信用合作社和邮储璧山支行，均办理了抵押登记。2015年11月20日、2015年12月7日，该房被璧山法院司法查封。2016年3月15日，黄开银、王坤因离婚纠纷诉至璧山法院，经法院调解双方自愿离婚并达成调解协议，协议约定本案房屋归王坤所有。2017年8月4日，刘崇金向璧山法院现金交款6800元，现金交款单上载明款项来源为房款，收款单位为璧山区人民法院。 2017年2月28日，璧山法院作出（2016）渝0120民初6496号民事判决书，判决：一、黄开银、王坤在本判决生效后三日内归还邮储璧山支行本金342590.19元及截止2016年9月14日的利息11149.31元。二、黄开银、王坤于本判决生效后三日内向原告支付自2016年9月15日起的罚息和复利，计算方式为：2011年9月1日借款的罚息以尚欠借款本金34937.75元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮35%在上浮50%确定，复利以此笔借款应还未还的利息为基数，按此笔借款的罚息利息计算；2013年7月16日借款的罚息以未还借款本金50652.44为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%再上浮50%确定，复利以此笔借款应还未还的利息为基数，按此笔借款的罚息利率计算；2015年7月16日借款的罚息以尚欠借款本金187000元为基数，按罚息利率10.5495%计算，复利以此笔借款应还未还的利息为基数，按罚息利息10.5495%计算；2016年4月18日的借款的罚息以尚欠借款本金70000为基数，按罚息利率10.44%计算，复利以此笔借款应还未还的利息为基数，按罚息利率10.44%计算。三、邮储璧山支行有权就拍卖、变卖王坤、黄开银所有的位于璧山区（房产证号（2**）房地证2007字第××号）的房产后所得的价款在借款本金、借款利息、罚息和复息范围内享有优先受偿权。该判决已于2017年6月1日生效。 2017年7月13日，邮储璧山支行向一审法院申请强制执行，执行过程中，一审法院于2017年8月2日对上述房产予以查封。刘崇金遂向璧山法院提出执行异议,2018年9月29日，璧山法院作出（2018）渝0120执异54号裁定，驳回刘崇金的异议申请。2018年10月31日，刘崇金对（2018）渝0120执异54号裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人刘崇金对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 案外人刘崇金与黄开银于2007年3月8日签订的转让位于青××镇××单元××号房屋的《购房协议》经一审法院（2016）渝0120民初556号民事判决确认为有效。璧山法院作出（2016）渝0120民初6496号民事判决书又确认邮储璧山支行有权就拍卖、变卖王坤、黄开银所有的位于璧山区（房产证号（2**）房地证2007字第××号）的房产后所得的价款在借款本金、借款利息、罚息和复息范围内享有优先受偿权。因此，对于涉案房产，刘崇金享有合法有效的债权，邮储璧山支行享有合法有效的有登记的抵押权。根据法律规定，有登记的抵押权优先于债权的原则，案外人刘崇金就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益。本案原告以其在涉案房屋内长期居住为由主张善意取得该房屋，不符合善意取得所有权的法律要件，故原告的阻却执行理由不成立。综上，原告对自己提出的主张应承担相应的举证责任，而原告的对诉争房产享有的实体权利阻却执行措施的主张缺乏相应事实和法律依据，理应承担举证不能的后果，一审法院依法对原告的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘崇金的全部诉讼请求。案件受理费1220元，由原告负担。 二审中，刘崇金向本院提交了重庆市璧山区规划和自然资源局出具的档案查询结果，拟证明涉案房屋在办理产权后一直处于抵押和司法查封状态，上诉人即使通过诉讼也不能办理过户。邮储璧山支行质证认可其真实性，但不认可其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘崇金作为一般买受人，其享有的是要求王坤、黄开银将涉案房屋过户至其名下的债权。邮储璧山支行系案涉房屋的抵押权人，享有的是物权，依据物权优先于债权的一般原则，刘崇金不能排除为实现邮储璧山支行的抵押权所进行的执行。刘崇金认为其提出的案外人异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所规定的例外情形，因此可以对抗邮储璧山支行的抵押权优先受偿权。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本院认为，该条款所载明的法律、司法解释另有规定的除外，应是指法律、司法解释明确规定了案外人享有的权利优先于担保物权得到保护的情形。但《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并未明确符合该条情形的案外人所享有的权利优先于担保物权得到保护，从该法律条文中也不能推导出该意思。故本院认为，本案不应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。 综上，刘崇金的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1220元，由刘崇金负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  刘 希 审 判 员  郑 泽 二〇二〇年六月二日 法官助理  王 玲 书 记 员  张冬梅