天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初8996号原告（反诉被告）：吴桂龙，男，1958年5月24日出生，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：陈姜庆，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文婷，天津华盛理律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津迪信通电子通信技术有限公司，住所地天津市和平区劝业场街和平区**万达商业广场**商铺-3。法定代表人：刘松山，董事长。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。原告（反诉被告）吴桂龙与被告（反诉原告）天津迪信通电子通信技术有限公司（以下简称迪信通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴桂龙的委托诉讼代理人陈姜庆，迪信通公司的委托诉讼代理人李文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴桂龙向本院提出诉讼请求：1.确认吴桂龙与迪信通公司就天津万达商业广场Ａ座4号商铺签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日解除；2.判令迪信通公司将坐落于天津市和平区劝业场街和平路119号万达商业广场Ａ座4号商铺腾空并恢复原状交吴桂龙收回；3.判令迪信通公司向吴桂龙支付租金（2019年2月14日至2019年10月26日租金，按每年190000元的标准予以计算）；4.判令迪信通公司向吴桂龙支付房屋占有使用费（自2019年10月27日至实际腾房之日，按照每年190000元的标准予以计算）；5.判令迪信通公司向吴桂龙支付物业费（自2019年2月14日起至实际腾房之日，按照每月4800元的标准予以计算）；6.判令迪信通公司支付吴桂龙违约金9500元；7.本案诉讼费由迪信通公司承担。事实与理由：2015年8月，吴桂龙与迪信通公司签订《房屋租赁合同》，约定迪信通公司承租吴桂龙位于天津市和平区，年租金300000元。2017年1月5日，吴桂龙与迪信通公司协商一致，将房屋租金改为190000元，支付方式为年付，支付时间每年租期开始前的一个月。2018年1月11日，迪信通公司如约支付了2018年2月14日至2019年2月14日的租金，后不再支付，根据合同约定，迪信通公司2019年2月14日至2020年2月14日的租金应在2019年1月14日之前交纳，逾期15日不缴纳，吴桂龙有权解除合同，故于2019年10月23日发出解除通知，迪信通公司于10月26日收到该通知，故双方租赁合同应于10月26日解除。按照租金支付约定，吴桂龙按照每日520.5元主张自2019年2月14日至2019年10月26日期间的租金。使用费主张期间为2019年10月27日至实际腾房之日，比照租金标准主张。吴桂龙收到了迪信通公司发出的其将于2019年11月22日腾房的通知，但因迪信通公司将房屋拆改，应予恢复原状，故吴桂龙不同意交接，故没有到场交接，迪信通公司于2019年11月22日将涉案房屋腾空，吴桂龙确实收到了迪信通公司寄出的钥匙。吴桂龙现要求迪信通公司将房屋恢复原状，要求将大门上的外墙装修标示拆除，拆除涉案房屋的吊顶和附加在墙上的木板及隔间，拆除商铺3、4（涉案房屋）中间的木板，恢复为砖墙（25厘米左右），要求支付违约金按照合同约定月租金的5%为9500元，物业费依约按照每月4800元主张自2019年2月14日至实际腾房日。2019年1月4日吴桂龙收到过迪信通公司的微信通知但不认为是解除意思表示。为维护吴桂龙的合法权益，故起诉至法院。迪信通公司辩称，不同意吴桂龙的全部诉讼请求。1、双方房屋租赁合同因地铁施工维修的不可抗力因素导致迪信通公司无法使用该房屋，无法达到合同目的。2、迪信通公司多次与吴桂龙就合同解除协商，并在2019年1月4日通过微信的方式明确告知其合同解除不再使用，但原告没有回复。3、自2019年1月起涉案房屋的物业公司拒绝向迪信通公司出售电力，导致迪信通公司无法进行经营合同目的无法实现。4、相关物业费按照双方合同约定应由吴桂龙交纳但其未交纳。且吴桂龙主张的期间物业公司未向迪信通公司提供服务。5、迪信通公司于2019年1月4日将涉案房屋腾空之后未再使用涉诉房屋，原告不接收房屋系自行扩大损失。2019年1月至11月吴桂龙从未到涉案房屋处与迪信通公司进行房屋交接，迪信通公司在2019年11月18日将房屋钥匙寄给吴桂龙。6、认可吴桂龙主张的租金及使用费标准，但不同意支付。7、迪信通公司未给吴桂龙造成实际损失，不同意支付违约金，且其主张的违约金过高。8、迪信通公司对房屋没有拆改。迪信通公司向本院提出反诉请求：1.判令吴桂龙向迪信通公司返还押金57000元；2.判令吴桂龙向迪信通公司返还自2015年8月15日至2018年2月14日物业费148800元（按照每月4800元主张）；3.判令吴桂龙承担反诉费。事实与理由：双方签订房屋租赁合同以后，该合同于2019年1月4日已经解除，吴桂龙应当返还2019年1月5日至2019年2月14日期间迪信通公司已经支付的租金。根据双方签订的合同，对于物业费并未约定由迪信通公司承担，基于迪信通公司便于房屋的使用进行了交纳，没有合同依据，因此吴桂龙应当返还迪信通公司已经交纳的物业费。吴桂龙对迪信通公司的反诉辩称，认可物业费标准为每月4800元，按照合同约定场所租赁税费，及本合同未列明的其他费用均由迪信通公司承担，应当包含物业费。且迪信通公司主张的2016年12月1日之前的物业费已经超过诉讼时效。押金57000元吴桂龙同意返还或折抵。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区，产权人系吴桂龙；2008年5月双方签订《房屋租赁合同》，约定吴桂龙将天津市和平区万达商业广场Ａ座4号商铺（即涉案房屋）出租给迪信通公司，租赁期限为自2008年8月15日至2011年8月14日，该合同约定物业费由迪信通公司承担，合同签订后交付使用；后双方续签，期限自2011年8月15日至2015年8月14日，该合同约定物业费由迪信通公司承担；后双方又续签，期限自2015年8月15日至2020年8月14日，该合同中其他费用承担中对物业费承担主体未予约定，但对场所租赁税费以及本合同中未列明的其他费用约定为迪信通公司承担。迪信通公司擅自提前解除合同，租金不退，应按年租金的一倍标准支付违约金。迪信通公司擅自拆改、转租、不当使用及造成吴桂龙损失应全部赔偿，并向其支付年租金5%的违约金；2017年1月5日双方签订《补充协议》，约定自2018年2月14日起租金为每年190000元，物业费由迪信通公司承担。支付房租日期自2018年2月14日至2019年2月14日，自2019年2月14日至2020年2月14日，自2020年2月14日至2020年8月14日，每年提前一个月支付。另，对于租金及物业费，迪信通公司已支付至2019年2月14日，后未再支付；吴桂龙认可尚有押金57000元未退还且同意退还；双方均认可自2018年2月14日起租金及使用费标准为每日520.5元；吴桂龙认可收到迪信通公司向其寄送的钥匙；吴桂龙认可收到迪信通公司的腾房通知，并认可迪信通公司于2019年11月22日将涉案房屋腾空；双方均认可迪信通公司于2019年1月4日向吴桂龙发出的微信通知，内容为“算了，押金不要了，你找个人来交接吧！以后有机会再合作吧！”。再查，天津市和平区和平路119号万达商业广场一期商铺-3房屋系与涉案房屋毗邻，权利人为案外人王超，经询，其表示不作为第三人参加本案诉讼，其房屋出租之初是与涉案房屋同时出租，状态为其房屋与涉案房屋共用之墙已打通，关于吴桂龙要求恢复原状，其意见应由房屋管理部门依法依规确定墙面位置。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。在合同履行期内迪信通公司要求解除属于违约，对于合同是否因迪信通公司的违约而解除，因租赁合同属于继续性合同，合同的履行需要迪信通公司的持续使用，而迪信通公司如无继续使用必要，势必造成资源的浪费。为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，应当准许作为承租人的迪信通公司解除合同，对于解除日期，迪信通公司提交微信记录证明应于2019年1月4日，吴桂龙认可确实进行了沟通，应确认该日解除。对于房屋交付问题，迪信通公司虽表示解除，但仍实际控制房屋，应当支付该期间的相关费用。迪信通公司主张于2019年11月18日向吴桂龙寄送房屋钥匙，吴桂龙认可收到，但双方均未阐明收到钥匙的时间，现吴桂龙认可收到迪信通公司的腾房通知，并认可迪信通公司于2019年11月22日将涉案房屋腾空，故应当认定涉案房屋已于2019年11月22日腾空并交吴桂龙收回，现吴桂龙再行要求腾房已经无事实依据不予支持。吴桂龙主张因房屋拆改不予接收房屋，其该主张无合同和法律依据，不予采信。据此，吴桂龙主张迪信通公司负担房屋占用使用费，本院按照自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间，每日520.5元，予以支持。迪信通公司抗辩自2019年1月4日合同解除后至实际腾房之日，吴桂龙不予接收房屋系扩大损失，但迪信通公司亦未及时采取交寄房屋钥匙等移交控制权等措施，故对该项抗辩意见不予采信。关于恢复原状的请求，对于将大门上的外墙装修标示、涉案房屋的吊顶和附加在墙上的木板及隔间拆除的主张，迪信通公司自2008年即在此使用，对于房屋主体未作变动，现吴桂龙主张的拆除均系迪信通公司对房屋合理使用后的状态，且吴桂龙未就房屋交付时的状态提交证据证明，现要求迪信通公司拆除，依据不足，不予支持。对于将木板恢复为砖墙的主张，迪信通公司否认进行了拆改，吴桂龙亦未提交证据证明，故亦不予支持。但现涉案房屋与案外房屋共用之木板应为迪信通公司搭建，应予以拆除。关于拆改的违约金，因迪信通公司在此经营长达十余年，期间多次续签，吴桂龙均未对房屋状况提出异议，亦不存在对主体拆改的问题，吴桂龙主张不能成立，不予支持。关于物业费，双方多份合同一直约定为迪信通公司承担，在2015年签订的合同中双方虽未约定物业费的承担主体，但约定租赁税费及其他费用由迪信通公司承担，且迪信通公司也一直交纳物业费至2019年2月14日，故应当认定物业费由迪信通公司承担为双方合意，占用房屋期间的物业费应由迪信通公司负担。故对于吴桂龙主张的物业费，本院按照自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间，每月4800元予以支持。对于反诉请求，吴桂龙同意退还押金，予以照准。对于迪信通公司要求返还物业费的主张，前文已述，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认吴桂龙与天津迪信通电子通信技术有限公司就天津市和平区商铺房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年1月4日予以解除；二、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司支付吴桂龙自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间房屋使用费，按每日520.5元标准计算；三、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司支付吴桂龙自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间的物业费，按每月4800元计算；四、本判决生效之日起十日内，吴桂龙返还天津迪信通电子通信技术有限公司押金57000元；五、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司将天津市和平区和平路119号万达商业广场商铺-3与天津市和平区和平路119号万达商业广场商铺-4之间共用木板拆除；六、驳回吴桂龙其他诉讼请求；七、驳回天津迪信通电子通信技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4014元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担（本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司直接给付吴桂龙）。反诉案件受理费2250.5元，由吴桂龙负担612.5元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担1638元（本判决生效之日起十日内，吴桂龙直接给付天津迪信通电子通信技术有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  樊 蓉审 判 员  殷红方人民陪审员  俎振鸿二〇二〇年六月三十日书 记 员  崔礼辉附：本裁判文书所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。