广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1928号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区**********位。统一社会信用代码：914***********044F。法定代表人：洪斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李健平，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周超立，男，1994年5月17日出生，汉族，住广东省开平市*************************。公民身份号码：440************418。委托诉讼代理人：梁秋帆、林祺祥，均系广东风采新纪元律师事务所律师。原审第三人：开平市城镇建设综合开发总公司。住所地：广东省开平市********。统一社会信用代码：914***********596U。法定代表人：邝某1。上诉人江门市蓬江区一哥物业管理有限公司（下称“一哥公司”）因与被上诉人周超立、原审第三人开平市城镇建设综合开发总公司（下称“城建公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人一哥公司的委托诉讼代理人李健平，被上诉人周超立的委托诉讼代理人梁秋帆、林祺祥到庭参加了诉讼。原审第三人城建公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人一哥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对城建公司所有的位于开平市*************的房产继续执行；2.判令由周超立承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一哥公司对城建公司享有的债权已经法院生效判决确认且正在执行中。周超立所称的购买城建公司的房产发生于2017年，是在法院执行期间。公司法规定公司以其全部财产对公司债务承担责任，登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产，一哥公司有权申请执行该财产。2.不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。案涉房产登记在城建公司名下，依照物权法相关规定，案涉房产为城建公司所有。周超立不是所有权人，其提出其已购买案涉房产而享有所有权的主张没有法律依据。3.一审判决认为周超立对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利依据不足。其一、周超立与城建公司只是签订了认购书，并未办理产权证书，不能对抗包括一哥公司在内的第三方，而且认购书签订的时间是在执行查封案涉房产之后；其二、周超立并未充分举证证明其已全额支付购房款，一审法院认定周超立已全额支付购房款与事实不符；3.周超立所称的房屋移交时间是在房产被法院查封之后，移交并不合法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人周超立辩称：1.包括案涉房产在内的被查封房产实际由案外人郑锦铨、曹仲伟挂靠城建公司开发，根据相关挂靠协议，销售收入归案外人郑锦铨、曹仲伟所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故在人民法院查封案涉房屋前，周超立与城建公司已签订合法有效的书面买卖合同并按要求将购房款转入曹仲伟账户及其经营的开平市三埠顺畅建筑材料店的账户。2018年6月17日，周超立接收了案涉被查封房屋。2.周超立对案涉房产的权利全面优于一哥公司的普通不良债权，足以排除其执行。最高人民法院（2015）民一终字第150号案判决指出：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”出于对交易秩序的维护，法院在考虑相应司法解释规定的法律要件外，还应将周超立的权利与一哥公司的不良债权进行综合全面比较。2.周超立对案涉房产的权利全面优于一哥公司的普通不良债权。首先，周超立的权利沉没成本相对而言更加巨大。周超立筹集的购房款是其劳动收入、毕生积蓄或家庭全部积蓄，而一哥公司的债权来源是经多次转让，层层获利的资产包，其购买该资产包价款低廉。其次，周超立对案涉房屋享有期待物权，而一哥公司债权只是一般金钱债权，并未指向特定财产，其债权成本低且极具风险，一哥公司购买不良资产完全出于射幸心态。再次，周超立于房产被查封前已签订买卖合同，权利成立在先。特别对于已经“网签”的房产，已经向不特定第三人予以公示，与预告登记的效力相同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，周超立的排除执行异议，亦应得到法院支持。最后，从执行后果看，若执行包括案涉房产在内的被查封房产，一哥公司一人债权得以实现，但20户家庭房产利益将落空。解除对43处房产的查封，一哥公司债权未能从被查封房产中实现，但不良债权本身具有极高风险，相反20户家庭的居住权得以保障。与一哥公司的金钱债权相比，周超立对被查封房产的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，请求二审法院依法驳回一哥公司的全部上诉请求，维持原判。原审第三人城建公司未答辩。上诉人一哥公司向一审法院起诉请求：1.撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异166号执行裁定，对位于开平市*******************和1幢142、143、144号杂物房继续执行；2.案件受理费由周超立承担。一审法院认定事实：根据已生效的（2011）江开法民二初字第846号民事判决，城建公司应清偿欠款7020300元及利息等给一哥公司。该案恢复执行后，一审法院于2017年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人城建公司的银行存款7138987.43元或者查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日查封了登记在其名下的位于开平市*******************和1幢142、143、144号杂物房。周超立向一审法院提出书面异议，认为案涉206房及142、143、144号杂物房已由其购买，要求解除涉案房屋的查封。一审法院于2018年9月29日作出（2018）粤0783执异166号执行裁定，中止对位于开平市*******************和1幢142、143、144号杂物房的执行措施。另查明，广东省开平市*************住宅楼是案外人曹仲伟、郑锦铨挂靠城建公司开发的商品房。案外人曹仲伟、郑锦铨与城建公司约定，相应的销售房款由曹仲伟、郑锦铨收取，城建公司协助购房人办理不动产权属证书。2017年9月2日，周超立与城建公司签订《开平汇富花园认购书》，向城建公司购买位于开平市*******************和1幢142、143、144号杂物房，建筑面积分别为92.44平方米、9.17平方米、7.52平方米、8.05平方米，合同约定206房屋的价格为535744元，三间杂物房价格为188000元。认购书签订后，周超立支付了四间房屋购房款给案外人曹仲伟；城建公司代周超立办理了网上备案手续，并与其签订《商品房买卖合同》。2018年6月17日，售房部将案涉房屋交付给了周超立。又查明，周超立名下无其他用于居住的房屋。一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。诉讼的目的在于厘清周超立对执行标的物是否享有实体权利，且该实体权利能否阻却法院对执行标的物的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，周超立在一审法院查封该涉案房屋之前与城建公司签订了合法有效的书面协议，且已付清了全部购房价款及实际占有该涉案房屋，其名下并无其他住房，据此，其对涉案房屋享有的权利能够阻却一哥公司的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，故应驳回一哥公司的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决驳回一哥公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由一哥公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕一哥公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：周超立对涉案房屋是否享有能够排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周超立在一审法院对涉案房屋实施查封措施前已与城建公司签订了合法有效的书面买卖合同，目前已付清了全部购房价款且其名下并无其他用于居住的房屋。周超立对涉案房屋享有的民事权利符合上述规定可以排除执行的情形。本院确认周超立享有的民事权利能够排除一审法院对涉案房屋的强制执行。综上所述，一哥公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（江门市蓬江区一哥物业管理有限公司已预交），由江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年六月二十八日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪