河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初1949号 原告：黄静（反诉被告，以下统称为原告），女，1973年10月14日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 被告：石家庄齐山餐饮服务有限公司（反诉原告，以下统称为被告），住所地河北省石家庄市新华区新华路**十八中宿舍3-3-202。 法定代表人：甄齐山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈从奎，河北雅清律师事务所律师。 原告黄静与被告石家庄齐山餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄静，被告石家庄齐山餐饮服务有限公司之法定代表人甄齐山、委托诉讼代理人沈从奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 原告黄静与被告石家庄齐山餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2018）冀0104民初7131号生效判决书，根据该判决书可以确认以下事实：1、原被告之间名为合作关系，但实际为房屋租赁关系；2、因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原被告之间的房屋租赁合同无效；3、原告主张自2018年6月1日至2019年1月31日期间的固定费用，因房屋租赁合同无效而不予支持；4、被告向原告支付房屋占有使用费150000元（自2018年6月1日起至2019年2月28日止，按每季度50000元计算）。 原告称，（2018）冀0104民初7131号判决书生效后，被告仍未搬离涉案房屋，现诉至本院，诉讼请求：1、要求被告搬离位于石家庄市桥西区的租赁房屋；2、请求法院依法判决被告支付原告自2019年3月1日起至起诉之日的房屋占有费暂计15万元，并继续支付房屋占有费至搬离之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、原告主体不适格，诉讼请求没有法律依据。原一审法院认定双方为房屋租赁关系，而该房屋因无规划许可被认定为无效合同，原告并非该房屋所有权人，是从西三教村民赵建成处租赁，原告是一个转租人的身份，那么很显然作为同一个合同标的，原告和赵建成之间的租赁关系同样无效；在原审法院认定租赁合同无效判决生效后，原告与该房屋已经没有了任何关系，其没有权利向被告主张。根据司法解释，新发生的房屋占有使用费应由真正的房东来主张；2、房屋占有使用费，谁占有谁承担费用，本案中饭店经营期间是原被告共同占有，原告提供桌椅板凳、厨房设备等，被告主要是装修，但装修不影响房屋继续使用，因此房屋占有使用费应双方共同承担，事实上这些费用也全部是由被告来承担的，因此就本案被告提出了反诉，要求原告退还其应承担的部分；3、原告起诉状所述，被告至今未搬离租赁房屋，经原告多次催告，被告仍拒绝交还房屋，陈述与事实不符，事实是该房屋一直在原告掌控之中，自第一次诉讼之前，原告就将该房屋上锁，被告根本无法进入更不用提搬离什么东西，被告在第一次诉讼之后，与原告在新华区革新街派出所协商处理房屋问题，初步达成了一致，但被告出尔反尔，同意后又后悔，造成如今这种局面。 被告反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋占有使用费135375元；2、判令原告向被告支付2017年6月15日至2018年4月3日期间应承担的合伙亏损35779元；3、判令原告返还被告已支付的固定费用37500元；4、判令原告支付因合同无效造成被告装修损失222385元；5、本案诉讼费由原告承担。 原告辩称，1、原被告被法院最终判决是租赁关系，原告将自己经营饭店时桌椅板凳、厨具、空调设备等租赁给被告，被告支付给原告房租和使用费，被告主张的占有使用费，跟原告没有任何关系；2、因为原告和被告是租赁关系，原告不参与经营，不承担经营风险；3、请被告提供固定费用的转账记录和收据；4、关于装修，被告没有征得原告的同意，也在未签订合同的情况下就开始装修改造，这种行为属于恶意添附，投资装修的费用应当被告自行承担；合同中也没有约定必须租赁有产权的房屋，也没有约定赔偿问题，原告没有过错，按照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条规定，在被告对租赁房屋的准建问题明知的情况下，由于被告经营不善，而非房屋审批手续原因导致不能进行经营，被告利用房东的权利瑕疵，以未办理准建为由主张租赁合同无效，以此免除自身继续承租的合同义务和违约赔偿，甚至还想让原告承担经营亏损，要求出租方承担其装修损失，于法无据，且被告的装修是其投资行为，能否收回投资是市场风险。 关于固定费用，被告称，因原被告双方之间的租赁合同无效，其已向原告指定的黄萍账户转账支付的固定费用37500元（2018年3月至5月，按每月12500元计算）应予以退还；原告否认，称款项不是支付给我的，是支付给黄萍的，黄萍系我的姐姐，该笔款项系被告与黄萍之间的约定，与我没有关系，被告应另案起诉。 2020年6月10日，原被告进行物品交接，被告将涉案房屋腾清并返还原告。 关于装修损失，被告提交装修费用（附合区分）表、《四月枣花维明店开办费明细及分类表》以及装修材料的《收据》等证据，明确其所主张的装修损失为：装修材料基础费用45779元、门窗13696元、木材38430元、铁艺10725元、五金10187元、砖瓦20751元、焊接11600元、灯饰3735元、装饰24368元、工人劳务费206000元、木工费用5720元、工人餐饮费2795元、运输费2463元、空调安装费850元、装修用电费1700元、设备维修费1860元、垃圾清运费9000元、设计费1000元，共计410659元。针对被告上述主张，原告称，灯具及装饰材料中的门窗被告均已实际拆走，其余装修材料基础部分、装饰材料木材、铁艺、五金、砖瓦、材料装饰、其他部分、清运部分都是用于被告自己单独承租的部分的装修。被告称，涉案房屋及其单独承租的房屋系同时装修，但因两处房屋构成四月枣花这个饭店整体，无法具体区别涉案房屋与其单独承租的房屋的装修费用，其单独承租的房屋面积约为120平方米左右，装修费用仅占其主张的装修费用中很小部分。 原告为了证实其主张，提交了合作协议书、（2018）冀0104民初7131号民事判决书、（2019）冀01民终8689号民事判决书、收据、租赁协议、声明、通话录音、证明等证据；被告为了证实其主张，提交了准予注销登记通知书、房屋现状照片、四月枣花维明店开办费明细表、四月枣花维明店月利润表（2017年9月至2018年3月）、收据、装修费用（附合区分）表等证据。 裁判理由与结果 本院认为,关于原告要求被告搬离涉案房屋的诉求，在审理过程中，被告于2020年6月10日将涉案房屋腾清并交还原告，双方均已在《情况说明》中签字确认，本院不再处理。 关于原告主张的占有使用费，根据（2018）冀0104民初7131号生效判决书可以确认原被告之间的租赁合同无效，被告向原告支付房屋占有使用费至2019年2月28日（按每季度50000元计算），结合被告于2020年6月10日将涉案房屋腾清并交还原告的事实，故被告应向原告支付自2019年3月1日起至2020年6月10日止的占有使用费255555.56元。 关于被告主张占有使用费，被告称，占有使用费系2019年2月28日之前的房租，原被告系合伙经营，我与原告约定的股权比例为7:3，因此原告应承担30%的房屋占有使用费为135375元；因（2018）冀0104民初7131号生效判决书已确认原被告之间名为合作关系实为房屋租赁关系，现被告依据合伙关系要求原告承担涉案房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。 关于被告主张的固定费用37500元，被告称，其已向原告指定的黄萍账户转账支付固定费用37500元，并为此提交转账记录予以证明；原告否认，称其并未收取37500元的固定费用，37500元的转账记录系被告与黄萍之间的约定，与其无关；但黄萍系原告黄静的姐姐，结合原告黄静在（2018）冀0104民初7131号案件中仅主张2018年6月1日至2019年1月31日期间的固定费用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定”之规定，根据高度盖然性原则，本院认定被告向原告指定的黄萍账户转账支付固定费用37500元的事实成立。（2018）冀0104民初7131号生效判决书已确认固定费用因房屋租赁合同无效而不予支持，故原告已实际收取的固定费用37500元应予以退还。 关于被告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，可以确认该项主张的三个审查焦点为：装饰装修是否经出租人同意、过错比例的分配、现值损失的数额。首先，针对装饰装修是否经出租人同意，被告承租涉案房屋系经营“四月枣花”的主题饭店，需进行必要装饰装修才能用于经营，且原告黄静在租赁合同确认无效前已经知道被告对涉案房屋进行了装饰装修，也未提出明确反对，故本院认定被告对涉案房屋的装饰装修行为系经原告黄静同意才进场装修的。其次，针对过错比例的分配，原告作为出租方,将未取得建设工程规划许可证建设的租赁房屋出租,对于导致合同无效存在过错，但被告作为承租方,租赁房屋用于饭店经营,理应在订立合同时对房屋的权属、土地使用权的性质等重大事项尽到审查义务,原、被告对造成合同无效的过错相当,应各为50%,即原告应对被告形成附合的装饰装修物现值损失分担50%。最后，针对涉案房屋的装修现存价值的数额，被告称，涉案房屋及其单独承租的房屋系同时装修，但因两处房屋构成四月枣花这个饭店整体，无法具体区别涉案房屋与其单独承租的房屋的装修费用，其单独承租的房屋面积约为120平方米左右，装修费用仅占其主张的装修费用中很小部分，并明确其所主张的装修损失为： 装修材料基础费用45779元、门窗13696元、木材38430元、铁艺10725元、五金10187元、砖瓦20751元、焊接11600元、灯饰3735元、装饰24368元、工人劳务费206000元、木工费用5720元、工人餐饮费2795元、运输费2463元、空调安装费850元、装修用电费1700元、设备维修费1860元、垃圾清运费9000元、设计费1000元，共计410659元； 原告否认，称被告主张的部分物品已搬走，且被告主张的费用都是用于被告单独承租的房屋，与涉案房屋无关；本案中，被告对涉案房屋进行了装修，改善了涉案房屋使用功能而使其使用价值增加，但被告在使用房屋时，该利益并不为原告享有，只有在原被告之间的租赁合同无效后，装修装饰现存价值才属于原告既得利益，因此装修损失不能以被告的实际支出的数额为准；针对被告所主张费用，其中工人劳务费206000元、木工费用5720元、工人餐饮费2795元、运输费2463元、空调安装费850元、装修用电费1700元、设备维修费1860元、垃圾清运费9000元、设计费1000元并不属于装饰装修物的现存价值以及灯饰（3735元）未形成附合，结合被告主张的数额包含其单独承租部分的装修（面积约为涉案房屋的三分之一）以及装饰装修物已使用将近两年的事实，本院酌定涉案房屋中形成附合装饰装修物的现存价值应为118486.8元【附合装修总值175536元*涉案房屋占装修支付的比例0.75*（1-折旧率0.1）】为宜。综上，原告应对被告形成附合的装饰装修物现值损失分担50%，即原告应向被告支付装饰装修物的现值损失59243.4元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定,判决如下: 一、被告石家庄齐山餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄静支付房屋占有使用费255555.56元； 二、原告黄静于本判决生效之日起十日内返还被告石家庄齐山餐饮服务有限公司固定费用37500元； 三、原告黄静于本判决生效之日起十日内向被告石家庄齐山餐饮服务有限公司支付装修损失59243.4元； 四、驳回原告黄静的其他诉讼请求； 五、驳回被告石家庄齐山餐饮服务有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5133元，由被告石家庄齐山餐饮服务有限公司负担。反诉案件受理费3383元，由原告黄静负担760元，被告石家庄齐山餐饮服务有限公司负担2623元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  魏兰琴 人民陪审员  李秀云 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王天文