广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初3922号 原告：奥联物业股份有限公司贵港分公司，住所地贵港市金港大道**（欧景蓝湾）****，统一社会信用代码914508000907062927。 负责人：孔令恩。 委托诉讼代理人：黄贺，男，1987年6月15日出生，汉族，住贵港市覃塘区，系原告员工。 被告：张春，男，1984年3月24日出生，汉族，住贵港市港**。 原告奥联物业股份有限公司贵港分公司诉被告张春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄贺到庭参加诉讼,被告张春经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥联物业股份有限公司贵港分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付物业管理费3845.2元、电梯维护费1260元、专项维修资金549.3元、以上各项费用合计：5654.5元；2、请求人民法院判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金18575元;3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告和贵港市华景房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，协议约定由原告对贵港市金港大道欧景蓝湾小区提供物业管理服务。被告与贵港市华景房地产开发有限公司于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买欧景蓝湾小区。贵港市华景房地产开发有限公司于2010年12月31日将欧景蓝湾花苑6栋401房屋交付给被告。原告和被告于2010年12月31日签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告对贵港市金港大道欧景蓝湾小区提供物业管理服务。原告与贵港市华景房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》约定多层住宅物业服务费：0.70元／月／平方米；高层住宅物业服务费：0.80元／月／平方米；商业物业服务费：1.80元／月／平方米；电梯年检及维护费：35元；实际与被告收取的费用为：多层住宅物业服务费：0.60元／月／平方米；高层住宅物业服务费：0.70元／月／平方米；商业物业服务费：1.2元／月／平方米；电梯年检及维护费：30元；专项维修资金：0.1元／月／平方米。原告企业名称：广州奥联酒店物业管理有限公司贵港分公司于2016年6月12日变更企业名称为：奥联物业股份有限公司贵港分公司。原告已依据《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是欧景蓝湾小区的业主，被告有依照《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》等的约定及时、足额支付物业管理费、电梯费、专项维修资金等费用的义务。根据桂价格[2013]62号文件规定，物业管理费为住宅每月每平方米0.70元／m²,电梯维护费每户每月30元，专项维修资金每月每平方米0.10元／m²被告的房屋建筑面积为130.79平方米。被告从2016年1月1日起至2019年6月30日共拖欠物业管理费3845.2元，电梯维护费1260元，专项维修资金549.3元，共计5654.5元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交。根据《临时管理公约》第二十八条第三款、《前期物业管理服务合同》第三十一条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之三的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为18575元。以上各项共计24229.5元。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的上述请求。 被告张春未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月22日，贵港市华景房地产开发有限公司作为甲方与广州奥联酒店物业管理有限公司贵港分公司作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，对贵港市迎宾大道与金港大道交汇处的欧景蓝湾小区进行物业管理。2016年6月12日，广州奥联酒店物业管理有限公司贵港分公司变更企业名称为奥联物业股份有限公司贵港分公司。《前期物业管理服务合同》第六条约定，物业服务费用友业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅物业服务费：0.70元／月／平方米；高层住宅物业服务费：0.80元／月／平方米；商业物业服务费：1.80元／月／平方米；电梯年检及维护费：35元；实际与被告收取的费用为：多层住宅物业服务费：0.60元／月／平方米；高层住宅物业服务费：0.70元／月／平方米；商业物业服务费：1.2元／月／平方米；生活垃圾清运费7元；电梯年检及维护费：30元；专项维修资金：0.1元／月／平方米;第七条约定，物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用每6个月为一个周期交纳，业主应按照《商品房销售合同》内约定的交付日起交纳物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用，每周期前5日内按时交纳；第八条约定：对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业或者甲方未交付给物业买受人的物业，自乙方向甲方承接该物业服务范围之日至物业买受人向甲方承接物业之日期间的物业服务费用由甲方全额交纳，物业的交付范围和时间以经双方确认签字的交接文件为准，已交楼但业主或使用人尚未居住的物业，其物业费用和电梯费用由业主或使用人向乙方全额交纳；第三十一条约定，未能按时交纳物业服务费用的，自逾期时起，乙方可向责任方加收欠费总额日计千分之三的违约金。被告张春作为买受人于2010年12月31日向贵港市华景房地产开发有限公司购买座落于贵港市交汇处（欧景蓝湾）第6幢401号房（建筑面积129.67平方米），并签订《商品房买卖合同》（编号：2010032-008）和《欧景蓝湾花苑临时管理规约》、《承诺书》；合同约定出卖人应在2011年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人；被告承诺同意遵守《欧景蓝湾花苑临时管理规约》。2012年5月22日，贵港市华景房地产开发有限公司在《贵港日报》刊登《交房通知》，通知被告于2012年6月18日交房。因被告没有按约定支付的物业管理费、专项维修基金、生活垃圾清运费,原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，原告与贵港市华景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此该《前期物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，被告应当按约定享有权利并承担义务。贵港市华景房地产开发有限公司将被告购买的房屋交付给被告使用后，被告应向原告支付物业管理费。本案中，对已缴纳费用负有举证责任的应是被告，现被告经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为被告放弃其举证、答辩权利，因被告无证据证实已缴纳涉案物业费等费用，应承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付从2016年1月1日起至2019年6月30日期间物业管理费3845.2元、电梯维护费1260元、专项维修资金549.3元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金，虽然合同约定逾期交付物业管理服务费的按每逾期一日加收应缴额的3‰违约金，因原告未举证证明其损失情况，结合本案实际，原告该主张过分高于造成的损失，应予调整，故本院依照最高人民法院关于利率以及违约金的相关规定，确认违约金计算标准为在中国人民银行年利率6%的基准上上浮30%即年利率7.8%。经分段计算，本院确认被告应付原告自2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费违约金、电梯维护费违约金、专项维修基金违约金共计893.49元，超出该部分的，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张春向原告奥联物业股份有限公司贵港分公司支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费3845.2元、电梯维护费1260元、专项维修基金549.3元，合计5654.5元； 二、被告张春向原告奥联物业股份有限公司贵港分公司支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费违约金、电梯维护费违约金、专项维修基金违约金共计893.49元； 三、驳回原告奥联物业股份有限公司贵港分公司的其他诉讼请求。 本案受理费406元，由原告奥联物业股份有限公司贵港分公司负担296元，被告张春负担110元；公告费260元，由被告张春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费406元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄汉萍 人民陪审员  梁燕波 人民陪审员  王信瑶 二〇二〇年六月十一日 法官 助理  梁友梅 书 记 员  梁 爽