云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民初7号原告（申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。营业场所：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该支行行长。委托诉讼代理人：荣敬华，云南卓承律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：胡云凤，云南卓承律师事务所律师，一般授权代理。被告（案外人）：张峥，男，汉族，1976年4月8日生，住云南省昆明市五华区。被告（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁夙，女，该公司副总经理，特别授权代理。原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）与被告张峥、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告富滇银行委托诉讼代理人胡云凤，被告张峥，被告广福公司委托诉讼代理人丁夙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滇银行向本院提出诉讼请求：1.判决继续执行昆明市西山区广福城A1地块5栋1802号房和A1地块地下室负1层第A566号车位（以下简称1802号房、A566号车位）；2.判决案件受理费等全部诉讼费用由张峥、广福公司承担。事实与理由：2020年3月11日，富滇银行收到云南省高级人民法院送达的（2019）云执异198号《执行裁定书》。云南省高级人民法院认为，张峥对1802号房和A566号车位享有物权期待权，并裁定中止对上述财产的执行。张峥享有物权期待权应当完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。富滇银行认为，张峥的情形不符合上述四个要件的规定，因此对上述财产不享有物权期待权。另外，富滇银行在查封上述财产时，已经进行了全面的核查，上述财产均是在广福公司的责任财产范围之内，从未备案过给任何人。综上，富滇银行认为张峥对上述财产享有物权期待权与事实不符，请求继续执行上述房产与车位，并由张峥、广福公司承担本案的诉讼费用。被告张峥辩称，中国移动通信集团工会云南省机关委员会代表员工集体向广福公司购买广福城A1地块房产，张峥购买的房产属于单位集资购房。张峥于2010年5月28日第一次交纳房款79.65万元，于2015年1月29日付清全部购房款及车位款1104065元，另支付住宅配套设施费7900元，住宅维修基金23423元；2015年1月29日，广福公司开具交房通知书；2015年1月30日，张峥与广福公司签订购房协议，确认购买1802号房、A566号车位；2015年3月1日，张峥与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城住宅物业服务合同》、《住宅消防安全责任书》、《住宅煤气通气、点火安全责任书》，并连续交纳物业管理费用，同时开通煤气水电，实际合法占有该套房产和车位。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张峥在1802号房、A566号车位被人民法院查封前，已就1802号房、A566号车位签订了买卖合同、支付了全部价款并实际占有，1802号房、A566号车位没有办理产权过户登记系因广福公司原因所致，张峥对此并无过错，应维持（2019）云执异198执行裁定书的裁定结果。被告广福公司辩称，同意张峥的答辩意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告富滇银行提交的：1.富滇银行营业执照复印件、富滇银行负责人身份证明书及身份证复印件、富滇银行金融许可证，2.广福公司企业信用信息公示报告，3.（2019）云执异198执行裁定书，4.富滇银行签收的快递单。因张峥、广福公司对证据三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对张峥提交的：1.《员工交款情况表》、收据4张，POS机刷卡单5张，2.《购房协议》，3.《“广福城”交房通知单》2份、《广福城住宅物业服务合同》、《住宅煤气通气、点火安全责任书》、《住宅消防安全责任书》、煤气用户登记证、《昆明皓瑞通物业管理有限公司（费用明细单）》3份、1802号房现状照片、A566号车位现状照片，4.《补充协议》、《购房员工第二次代表大会决议》、《2010年省公司机关员工团购第二类第二次选房号》，5.昆仑燃气系统截图、燃气智能卡、钥匙、门禁卡；以及广福公司提交的：1.《物业购置协议书》、《补充协议》，2.选房登记表《回执联》。虽富滇银行对证据的真实性均不予确认，但除张峥提交的第一次交房款收据、《住宅煤气通气、点火安全责任书》、《补充协议》、《购房员工第二次代表大会决议》，及广福公司提交的《物业购置协议书》、《补充协议》未提交证据原件以供核对外，其他证据均与原件核对一致，且广福公司作为房产销售方，对证据三性及证明目的均予以认可，证据之间亦可相互印证，本院予以确认并在卷佐证。对张峥、广福公司提交的、无证据原件核对的上述证据，因证据所载内容与已提供原件核对的其他证据可相互印证，富滇银行虽不认可，但未提交证据予以推翻，故本院亦予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2010年5月28日，广福公司与中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会签订《物业购置协议书》，约定中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会代表中国移动通信集团云南有限公司购房者与广福公司签订此协议，向广福公司预购住宅及地下车位。2014年12月25日，鉴于《物业购置协议书》约定项目的土地价格情况发生了较大上涨，双方签订《补充协议》，就物业情况、物业价格、购房名单确定及付款等内容进行了补充约定。张峥系中国移动通信集团云南省公司职工，参与了此次团购活动。2010年5月28日，张峥支付房款796500元，用于提前认购广福公司所开发的广福城物业。同日，中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会出具《收据》，载明收到张峥交来230m2房款796500元。后，广福公司与张峥签订《认购协议》，约定张峥向广福公司认购由广福公司开发建设的“广福城”项目1802号房及A566号车位，其中1802号房总价984065元，A566号车位总价120000元，住宅配套设施费7900元，住宅及车位维修基金合计23424元。合同尾部载明的签订时间为2015年1月30日。2015年1月29日，张峥四次刷卡共计支付房款338889元。同日，广福公司出具三份《收款收据》，载明收到1802号房款及A566号车位款合计1104065元，1802号房屋维修基金及A566号车位维修基金合计23424元，1802号房屋配套设施费7900元；并开具《“广福城”交房通知单》，载明张峥已就1802号房及A566号车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2015年3月1日，张峥与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城住宅物业服务合同》，约定张峥委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。张峥向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了1802号房2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费。本院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，本院依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限。2017年7月20日，本院作出（2017）云执保58号查封公告，对含1802号房及Ａ566号车位在内的广福公司位于昆明市预售房进行了查封。张峥遂依据上述事实和理由向本院提出执行异议申请，本院于2019年10月29日作出（2019）云执异198号执行裁定书，裁定中止对1802号房及Ａ566号车位的执行。富滇银行于2020年3月11日收到该裁定书，于2020年3月20日提起本案诉讼。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：张峥对1802号房及A566号车位是否享有足以排除执行的权利？本院认为，张峥对1802号房及A566号车位提出执行异议，本院作出（2019）云执异198号执行裁定书，裁定中止对1802号房及A566号车位的执行。该裁定书于2020年3月11日送达给富滇银行，富滇银行于2020年3月20日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行起诉合法。本案中，张峥系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除1802号房及A566号车位的执行。故张峥的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1.合同订立。2010年5月28日，广福公司与中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会签订《物业购置协议书》，约定中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会代表中国移动通信集团云南有限公司购房者与广福公司签订本协议，向广福公司预购住宅及地下车位；并于2014年12月25日签订《补充协议》，就物业情况、物业价格、购房名单确定及付款等内容进行了补充约定。张峥作为中国移动通信集团云南省公司职工，参与了此次团购活动，提前支付了房款，并于2015年1月30日与广福公司签订了《认购协议》，约定张峥向广福公司认购由广福公司开发建设的“广福城”项目1802号房及A566号车位。《认购协议》的签订系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力禁止性规定，合法有效。因《认购协议》的签订日期在人民法院查封1802号房及A566号车位之前，故张峥在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房产占有。2015年1月29日，广福公司开具2份《“广福城”交房通知单》，载明张峥已就1802号房及A566号车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2015年3月1日，张峥与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城住宅物业服务合同》，约定张峥委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务，并向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了1802号房2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费。故张峥在查封之前已合法占有了1802号房及A566号车位。因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条未将买受人实际使用不动产作为其有权排除执行的认定要件，故张峥是否对1802号房及A566号车位进行实际使用，对本案认定张峥是否合法占有1802号房及A566号车位并无影响。富滇银行关于张峥未实际使用1802号房及A566号车位故未合法占有的主张不能成立，本院不予支持。3.价款支付。张峥提交的证据证实，在《认购协议》载明的签订日期之前，就1802号房及A566号车位，张峥已于2010年5月28日支付房款796500元，于2015年1月29日四次刷卡共计支付房款338889元。付款总额1135389元与《认购协议》第一、二条约定的1802号房及A566号车位应付房款、车位款、维修基金及配套费等全部应付款项总额一致；广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及张峥已履行完1802号房和A566号车位全部款项支付义务，均予以认可，故张峥在1802号房及A566号车位查封之前已经支付完全部价款。4.未办理过户登记原因。因广福公司认可1802号房及A566号车位尚未办理过户登记的责任在于广福公司而非张峥，富滇银行亦未举证证实广福公司上述自认内容与事实不符，故1802号房及A566号车位未办理过户登记的原因不在于张峥。综上，张峥对1802号房及A566号车位享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张峥就1802号房及A566号车位享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，富滇银行要求继续执行1802号房及A566号车位的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行的诉讼请求。案件受理费14737元，由原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  郭婷婷审判员  孙少波审判员  邹 倩二〇二〇年六月二日书记员  王怡青