山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁11执异56号异议人（被执行人）：日照金辉置业有限公司，住所地：日照市岚山区岚山头街道环海路。法定代表人：梁仁中，董事长。委托代理人:陈华，浙江亿旺律师事务所律师。委托代理人:王兆军，男，1978年4月6日出生，汉族，日照金辉置业有限公司职工，住浙江省绍兴市越城区。申请执行人：山东德辰置业有限公司，住所地：临沂市金雀山路开元上城国际****。委托代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。本院在执行山东德辰置业有限公司与日照金辉置业有限公司合同纠纷一案中，日照金辉置业有限公司因不服我院作出的（2013）日执字第43-6号执行裁定书，向本院提出执行异议申请。本院于2018年7月9日作出（2018）鲁11执异35号执行裁定书，裁定驳回异议人的异议请求。异议人不服，向山东省高级人民法院提起复议，山东省高级人民法院于2018年9月28日作出（2018）鲁11执复230号执行裁定书，裁定撤销我院（2018）鲁11执异35号执行裁定，发回本院重新审查。本院另行组成合议庭，并于2020年5月28日举行了听证。金辉公司委托诉讼代理人王兆军、陈华，德辰公司委托诉讼代理人陈百委、刘宏伟参加了听证，该案现已经审结。异议人日照金辉置业有限公司（以下简称金辉公司）称，涉案土地第3次拍卖时，评估报告已过有效期，评估价格已远低于市场价格，第3次拍卖时应当重新评估，不能以过期的评估报告的价格来计算保留价，且第3次拍卖的程序违法，应在第2次流拍后的60天内进行，但本案第3次拍卖时已超过60天。涉案土地流拍后的处置程序违法，依据规定应在涉案土地第3次拍卖终结之日起，7日内发布变卖公告，自发布变卖公告60日内，没有买受人愿意以第3次的拍卖的保留价购买该财产，并且申请执行人也不接受以该财产抵债，执行法院应当解除查封，将该财产退还被执行人。如果将涉案土地使用权抵偿债务，应当是拍卖时到场的申请执行人同意以第3次拍卖保留价抵债，但是日照市中级人民法院（以下简称日照中院）在申请执行人没有提出抵债申请，也未经过变卖程序，径行裁定将涉案土地使用权交付山东德辰置业有限公司（以下简称德辰公司）抵偿债务，严重损害了异议人的权利。综上，应撤销日照中院（2013）日执字第43-6号执行裁定书，禁止将涉案土地使用权过户至德辰公司名下。本院查明，徐东磊、张营、牟宗伟、王廷凤（以下简称徐东磊等4人）因与山东环海置业有限公司、连云港宾特国际贸易有限公司、金辉公司民间借贷纠纷一案，向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，经本院主持调解，达成调解协议，本院于2012年6月5日作出（2012）日民一初字第8号民事调解书予以确认。义务人金辉公司未按生效法律文书履行确定的义务，徐东磊等4人于2013年7月15日向本院申请强制执行，本院于2013年7月24日立案执行，案号为（2013）日执字第43号。2013年8月1日，本院根据申请人的申请，查封了金辉公司名下所有的位于日照市岚山区多岛海公园1号路西侧、淮安路南的日岚国用（2013）第000368号（地号（地号3-2-37-21权面积53870平方米，土地用途及使用权类型为商业、居住出让用地）项下的土地使用权。本院委托日照凡杰不动产评估咨询有限公司对上述土地进行评估。2014年11月30日，日照凡杰不动产评估咨询有限公司（以下简称凡杰公司）出具评估报告日照凡杰［2014］0213号，确定涉案土地使用权评估价6986.94万元。根据徐东磊等4人的申请，本院于2015年1月29日作出（2013）日执字第43-3号执行裁定书，裁定拍卖上述土地使用权。2015年4月3日，上述土地使用权以保留价6986.94万元第一次拍卖，因无人报名参加竞买而流拍。2015年4月30日，上述土地使用权以保留价6288.246万元第二次拍卖，因无人报名参加竞买再次流拍。因徐东磊等4人不同意以第二次保留价抵顶本案债权，本院于2016年8月10日以保留价5030.6万元组织进行第三次拍卖上述土地使用权，同样因无人报名参加竞买而流拍。后金辉公司以部分款项即将收回、与申请执行人协商等理由，申请暂缓拍卖上述土地使用权，如到期不能偿还涉案债务，将同意以上述土地使用权抵顶涉案债务，但金辉公司迟迟未偿还全部涉案债务。2018年1月21日，徐东磊等4人与德辰公司签订《债权转让协议》与《债权转让补充协议》，徐东磊等4人将对金辉公司的本案债权转让给德辰公司，徐东磊等4人于2018年1月23日在日照市岚山公证处工作人员见证下，到金辉公司将涉案债权转让事宜告知了金辉公司，后徐东磊等4人与德辰公司向本院申请变更德辰公司为本案申请执行人。2018年1月30日，本院作出（2013）日执字第43-5号执行裁定书，裁定变更德辰公司为本案申请执行人。2018年2月6日德辰公司申请以涉案土地使用权第三次拍卖保留价抵顶涉案债务。2018年2月9日，本院作出（2013）日执字第43-6号执行裁定书，裁定将涉案土地使用权作价5030.6万元交付德辰公司抵偿债务。德辰公司于2018年5月10日正式取得涉案土地不动产权证书，产权证号（2018）日照市不动产权第0011485号。本院在执行异议审理阶段，委托日照春潮不动产经济咨询有限公司于2019年9月20日以2018年2月9日以估价期日，出具（2013）第000368号国有土地使用权价格评估报告，确定土地使用权单价住宅1044元/平方米，商业1090元/平方米，土地使用权总价为5698.3686万元。本院认为，本案的争议焦点是：涉案土地使用权处置程序是否违法及应否撤销。关于涉案土地使用权处置程序是否违法主要体现在两方面：一是关于第三次拍卖及以物抵债程序是否违法。二是涉案土地使用权第三次拍卖时评估报告是否已过有效期，第三次拍卖保留价是否过低。关于“第三次拍卖及以物抵债程序是否违法”的问题，本院于2015年4月30日在第一次拍卖流拍的基础上进行了第二次拍卖，因无人报名参加竞买再次流拍。因徐东磊等4人不同意涉案土地使用权以第二次流拍价抵顶涉案债务，本院于2016年8月10日组织进行了第三次拍卖。涉案土地使用权第二次流拍后至第三次拍卖的时间间隔长达一年以上，不符合《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款的规定（“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”）金辉公司认为第三次拍卖程序违法的异议理由，本院予以支持。但第三次拍卖程序仅是程序性瑕疵，并不违反原则性规定，也不影响金辉公司实体权利的行使。金辉公司认为第三次拍卖流拍后，应该按规定对涉案土地使用权进行变卖，变卖时间内没有买受人愿意买受该财产的，应当解除对涉案土地使用权的查封，并退还金辉公司。但对第三次拍卖流拍的财产进行变卖应满足的前提条件是“申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债”。涉案土地使用权第三次拍卖流拍后，原债权人徐东磊等4人并未明确拒绝接受以涉案土地使用权抵债或者依法不能接受涉案土地使用权抵债，在此情况下，本院不能在第三次拍卖终结之日起七日内径行决定变卖涉案土地使用权。因此，本院未发出变卖公告，并非程序不当。况且，金辉公司在涉案土地使用权第三次拍卖流拍后多次提交暂缓拍卖、执行涉案土地使用权的申请，并自行或者在本院主持下多次与申请执行人进行和解，这一事实有金辉公司提交的申请以及本院所做调查笔录予以证实，且其在调查中承诺如果到期不能偿还全部债务，将以涉案土地使用权抵顶债务。但金辉公司并未与徐东磊等4人达成和解协议，也未按其承诺的最晚还款时间偿还全部债务，金辉公司屡次拖延时间，违反诚信不履行还款义务，已严重影响案件及时执结。在德辰公司受让涉案债权并被本院变更为申请执行人后，即于2018年2月6日向本院提交以涉案土地使用权抵顶涉案债务的申请，该申请提出时间虽然距第三次流拍时间间隔较长，但法律并未规定财产拍卖第三次流拍后抵顶债务的时间。其次，金辉公司认为财产拍卖第三次流拍后抵顶债务的，应该是第三次拍卖时到场的申请执行人有权提出，而德辰公司并非第三次拍卖时到场的申请执行人。但从《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定可以看出，在财产第三次拍卖流拍时并未规定申请抵顶债务的申请执行人应是到场的申请执行人，对是否是到场的申请执行人进行限制仅适用于《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定的情形。故金辉公司关于涉案土地使用权第三次拍卖流拍后的处置程序违法，将涉案土地使用权裁定交付德辰公司抵顶债务错误地异议理由不成立，本院不予支持。关于“涉案土地使用权第三次拍卖时评估报告是否已过有效期，第三次拍卖保留价是否过低”的问题。首先，涉案评估报告出具时间为2014年11月30日，有效期1年。2015年4月3日，本院在评估报告有效期即启动了第一次拍卖，并于2015年4月30日、2016年8月10日在上一次流拍价基础上下调保留价分别进行了第二、第三次拍卖。评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二、第三次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。山东省高级人民法院作出（2018）鲁执复230号执行裁定发回重审后，本院再次委托日照春潮不动产经济咨询有限公司对涉案土地使用权进行了评估，评估总价值为土地使用权总价为5698.3686万元，低于凡杰公司于2014年11月30日出具的日照凡杰［2014］0213号评估报告中确定的涉案土地使用权评估价6986.94万元。且金辉公司在本院组织进行第二、第三次拍卖时并未对本院确定的保留价提出任何异议或者申请重新评估，故金辉公司认为第三次拍卖时评估报告已超有效期、拍卖保留价与市场价不符的异议理由不能成立，本院不予支持。此外，涉案土地使用权第二次、第三次拍卖均以流拍告终，其真实价值已在第二次、第三次拍卖中得到了市场检验，也表明了评估价格并不低于市场价格。关于金辉公司提交的其于2018年4月18日委托山东方瑞土地资产评估测绘公司（以下简称方瑞公司）出具的土地估价报告，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定（评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确认；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许），评估机构的选定应当由当事人双方协商且经法院审查，方瑞公司出具的土地估价报告为金辉公司单方委托出具，未经申请执行人同意，也未经法院审查，报告的真实性、客观性及合法性存疑，本院不予认可。因此，金辉公司关于评估报告已过有效期且价值严重偏低应当重新评估的异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，涉案土地使用权处置程序存在瑕疵，但未严重违反法律规定的财产处置程序且未损害当事人利益，不足以导致应当撤销的法律后果，金辉公司的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人日照金辉置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长  徐光然审判员  钱守吉审判员  郑家泰二〇二〇年六月二十二日书记员  贺欣欣