济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1967号原告：徐瑞琦，女，汉族，1990年12月26日出生，住济南市委托诉讼代理人：马永杰、刘延春，均系山东鹊华律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370122MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立状，山东睿扬律师事务所实习人员。原告徐瑞琦与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告徐瑞琦及其委托诉讼代理人马永杰，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人马延轲、张立状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐瑞琦向本院提出诉讼请求：1.判令绿鲁公司返还房屋预付款103.5万元，车位预付款20万元；2.判令绿鲁公司承担本案诉讼费。事实与理由：徐瑞琦、绿鲁公司于2017年12月31日签订《绿地山东国际金融中心认购协议书》一份、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》两份。协议约定徐瑞琦认购绿鲁公司开发的位于济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块6号楼1单元1502号房屋一套，认购地下车位两套，分别为R830、R829号。当日徐瑞琦缴纳房屋预付款69.5万元，车位款2万元（两个车位两张单据）。徐瑞琦于2018年1月21日缴纳房屋预付款34万元，缴纳车位预付款18万元（两个车位两张单据）。认购协议签订后徐瑞琦发现绿鲁公司公示的商品房买卖合同及补充协议书中存在诸多不合理条款，诸如补充协议变更房屋交付标准、办证时间过长、逾期交房违约金过低、绿鲁公司随意免除自身义务等条款。徐瑞琦提出来修改不合理条款，绿鲁公司表示合同文本是公司法务统一制定的不能修改。徐瑞琦要求绿鲁公司出具车位合同，绿鲁公司也拒不出具。徐瑞琦了解到车位系人防车位，国家禁止买卖。在认购协议签订后长达近两年的时间里，双方也未能就商品房买卖合同的条款达成一致意见致使商品房买卖合同未能订立。徐瑞琦认为双方是平等的民事主体，绿鲁公司提供格式文本后，徐瑞琦有权就条款提出修改意见。现买卖合同无法订立，认购协议的合同目的也无法实现，绿鲁公司应将徐瑞琦交付的预付款返还。依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，提出本诉，望判如所请。绿鲁公司辩称，1.绿鲁公司与徐瑞琦签订的房屋和车位认购协议书合法有效，徐瑞琦应当按照认购协议书的约定签订《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》，并按时、足额支付购房和车位价款。绿鲁公司与徐瑞琦签订房屋和车位《认购协议书》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，认购协议书合法有效。《住房认购协议书》第三条第3款约定，乙方应当在本协议书签订当日，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号后，乙方应在接到甲方通知之日起7日内携带相关材料与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照约定按时、足额支付购房价款。第三条第4款约定，如乙方未按照本条第3款约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还。第四条第8款约定，本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，并同意按照上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。《车位认购协议书》第三条第2款约定，乙方应当在本协议书签订之日起21日内，携带相关材料与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余价款。第三条第3款约定，如乙方未按照本条第2款约定的时间与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的，则视为乙方违约，乙方的车位定金不予退还。第四条第7款约定，本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，并同意按照上述条件与甲方签订正式的《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，且不得以双方就《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。本案中，徐瑞琦与绿鲁公司签订认购协议前，已经阅读并认可《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》的内容，进而签订认购协议，并支付了购房款103.5万元和车位款20万元，徐瑞琦作为一个具有完全民事行为能力的个人，应当对其签订的合同承担法律责任，按照认购协议约定，徐瑞琦应当与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》，并按照约定按时、足额支付购房和车位价款。另外，徐瑞琦未在约定时间内与绿鲁公司签订正式的《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》已构成违约，根据认购协议的约定，徐瑞琦已支付的房屋及车位定金也不应退还。因此，徐瑞琦以合同存在不合理条款为由不与绿鲁公司签订商品房买卖合同，且要求绿鲁公司退还购房款及车位款的请求无事实和法律依据，依法应当驳回徐瑞琦的诉讼请求。2.绿鲁公司未就涉案人防车位进行买卖，而是转让该车位使用权，车位认购协议合法有效。《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《国家人民防空办办公室关于颁布的通知》第三条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据上述法律规定，绿鲁公司对人防车位享有使用及收益权。因绿地山东国际金融中心项目中既有人防车位，也有产权车位，且绿鲁公司与业主签订的《车位认购协议书》为制式合同，因此在《车位认购协议书》中明确约定业主根据认购协议及所购车位具体情况与绿鲁公司签订《车位转让协议》或《车位使用权转让协议》。即若业主购买的车位系产权车位，其应依约与绿鲁公司签订《车位转让协议》；若业主购买的车位系人防车位，则应与绿鲁公司签订《车位使用权转让协议》。本案中，徐瑞琦购买的系人防车位，其应当与绿鲁公司签订《车位使用权转让协议》，绿鲁公司只是将车位使用权转让徐瑞琦，未就涉案车位进行买卖，该《车位认购协议书》合法有效，徐瑞琦应当按照车位认购协议书的约定与绿鲁公司签订《车位使用权转让协议》。综上，徐瑞琦要求返还已支付的购房款及车位款无事实及法律依据，请求法院依法驳回徐瑞琦的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认：1、2017年12月31日双方签订房屋认购协议书及两份车位认购协议书；2、徐瑞琦认购绿鲁公司开发的位于济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块6号楼1单元1502号房屋一套，认购地下车位两套，分别为R830、R829号；3、2017年12月31日徐瑞琦缴纳房屋款69.5万元，车位款2万元；2018年1月21日缴纳房屋款34万元，车位款18万元。另查明，房屋认购协议第四条第8款约定，本协议书签订前，乙方（徐瑞琦）已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按照上述条件与甲方（绿鲁公司）签订正式的《商品房买卖合同》，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。本院认为，徐瑞琦与绿鲁公司签订的房屋认购协议书已经成立并生效，对双方均具有约束力。在认购协议书明确记载协议书签订前，徐瑞琦已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，并同意按照上述条件与绿鲁公司签订正式的《商品房买卖合同》，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求绿鲁公司退还定金的情况下，徐瑞琦提出的因其对合同条款有异议双方买卖合同无法订立、绿鲁公司应退还预付款的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。对徐瑞琦提出的绿鲁公司买卖人防车位的主张，因其未提交与绿鲁公司签订的车位转让协议，该事实本院无法认定，对其要求绿鲁公司退还车位款的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告徐瑞琦的诉讼请求。案件受理费15916元，减半收取计7958元，由徐瑞琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年六月二日书记员  段雅绮