广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2565号上诉人（原审被告,反诉原告）：张良，男，汉族，*********日出生，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码452************030。委托诉讼代理人：陈祝阶，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东省佛山市南海区********第三股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，农村集体经济组织证明证号粤农集字第*********号。负责人：李泳联。委托诉讼代理人：龙思，广东卓领律师事务所律师。上诉人张良因与被上诉人佛山市南海区********第三股份合作经济社（以下简称中村第三经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人张良上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判张良仅须向中村第三经济社支付2019年7月1日至2019年8月31日期间的占有使用费，在扣除租赁保证金后还须向中村第三经济社支付3383.76元，张良无须向中村第三经济社支付利息；2.本案诉讼费由中村第三经济社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对“张良于2019年10月25日离开房屋”的事实认定错误。2009年9月27日，张良与中村第三经济社签订了编号为中三字（经）第09024号《六联村厂房、仓库、店铺租赁合同》（以下简称24号合同），张良依法租赁涉案土地，租赁期为十年，从2009年11月1日起至2019年10月31日止，合同约定租金分四期支付，第四期从2018年11月1日起至2019年10月30日止，租金为13841.88元/月，在每月10日之前交纳当月租金。合同签订后，中村第三经济社同意张良交纳每月租金的方式与时间变更为推后两个月足额交纳，原24号合同内容已发生实质性变更，因此，张良于2019年9月10日前支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金、于2019年10月10日前支付2019年8月1日至2019年8月31日的租金即可，一审法院认定“每月10日之前应当付清当月租金”存在错误。2019年8月31日，即在合同约定的租赁期限届满之前，在张良已经按时足额向供电部门缴纳水电费的情况下，中村第三经济社却以对涉案租赁物停电的方式强制张良离开房屋，张良正常的生产经营活动受到严重影响，张良因停电原因无法立即搬离涉案房屋，因此张良在2019年9月12日仍在占有涉案房屋是中村第三经济社的过错造成的。事实上，张良通过自费租用发电机于2019年9月15日搬离涉案房屋，张良利用15天的期限搬离涉案房屋符合正常交易习惯与情理，张良提供涉案房屋在2019年9月至2019年11月期间未产生电费数据等证据材料也可以表明张良早在2019年9月搬离了房屋。因此，根据合同法第六十六条的规定，对于中村第三经济社无故恶意停电的行为，张良有权拒绝履行支付相应租金的义务，即张良自2019年8月31日起无须向中村第三经济社支付占有使用费。二、一审判决认定张良支付利息存在错误。由于涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，涉案24号合同无效，因此合同约定的违约条款无效，张良无须向中村第三经济社支付任何利息费用。综上，张良根据双方交易习惯，按照变更后的合同内容准时足额向中村第三经济社交纳房屋租金，张良依法履行合同义务，然而中村第三经济社为逼迫张良搬离租赁房屋，非法停电，导致张良被迫搬离涉案房屋，损失巨大。一审法院在未查清上述案件事实的情况下错误判决张良额外支付2019年8月31日之后即2019年9月1日至2019年10月25日的占有使用费，依法应予改判。中村第三经济社辩称，一、中村第三经济社从未与张良协商变更“原期限推迟两个月”。租赁合同明确约定“每月10日之前应当付清当月租金”，张良以其迟延支付租金的违约事实推定使用费的支付期限已变更为“原期限推迟两个月”，没有事实和法律依据。二、一审法院认定张良于2019年10月25日搬离涉案租赁物正确。在涉案租赁物搬离问题上，张良在一审中前后表述不一致，违反了诚实守信原则。张良在答辩状中陈述于2019年8月31日搬离，中村第三经济社提交的视频证据显示张良在2019年9月12日仍在利用涉案租赁物，后张良改称于2019年9月15日左右搬离。2019年8月-10月期间，中村第三经济社多次通过短信和在租赁现场张贴通知的方式，要求张良在租赁期限届满之日返还租赁物，但张良一直不予理会。综上，张良的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。中村第三经济社向一审法院提出诉讼请求：1.解除中村第三经济社与张良于2009年9月27日签订的合同编号中三字（经）第09024的《厂房、仓库、店铺租赁合同》，张良返还租赁物予中村第三经济社；2.张良支付从2019年7月起至实际返还租赁物之日止按月租金13841.88元计付的租金予中村第三经济社；3.张良支付从2019年7月起至实际付清所欠租金之日止按所欠租金总额每月2%计算的违约金予中村第三经济社（以每月欠付租金为本金从当月11日起计算）；4.张良交付的租赁保证金24300元归中村第三经济社所有；5.张良承担本案诉讼费用。张良向一审法院提出反诉请求：1.中村第三经济社支付单方提前解除合同违约金25000元；2.本案的诉讼费由中村第三经济社承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于南海区大沥镇黄岐六联北村公路中段，登记的土地使用权人为中村第三经济社。2009年9月27日，中村第三经济社（甲方）与张良（乙方）签订《厂房、仓库、店铺租赁合同》约定：甲方将属于自己的房屋租给乙方经营合法项目。租赁标的物位于北村公路*********。租赁标的物面积900平方米。租赁标的物用途：加工五金、不锈钢材料。租赁年限10年。租赁期内乙方应交租金1160352元。每三年递增一次，每次递增15%。第一期由2009年11月1日至2012年10月30日止，每月租金为8100元。第二期由2012年11月1日至2015年10月30日止，每月租金为9315元。第三期由2015年11月1日至2018年10月30日止，每月租金为10710元。第四期由2018年11月1日至2019年10月30日止，每月租金为12321元。租金每月交纳一次，在每月10日前缴交当月租金。甲、乙双方签订本合同之日起，乙方交付24300元给甲方作租赁保证金，合同期满，保证金如数退回乙方，但不计利息。逾期缴纳租金时间超过30天的或未经甲方同意擅自转租的，甲方有权单方终止合同，保证金不予退回，收回标的物以及标的物上的装修物、水电设施及水电增容等。乙方逾期缴交租金，乙方须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额每日10%计付违约金，等约定。张良依约向中村第三经济社支付了租赁保证金24300元。张良于上述合同外另向中村第三经济社租赁了一块空地，口头约定租金为1520.88元每月。中村第三经济社于2019年7月31日发送短信予张良要求张良支付6月份的租金。中村第三经济社于2019年8月4日发送短信予张良的员工“阿嫦，立即支付6月份租金，否则停电！请告知张良，张良租赁我社仓库于2019年9月30日到期（期满）！特此通知！到时我社将全部拆除！”。中村第三经济社于2019年9月12日发送短信予张良“张良，你租赁我社仓库于2019年10月30日期满，如果你想提前退回必须在9月30日前退回。如超过9月30日的即按合同办，但你欠的7月份、8月份、9月份租金必须如数支付！请回复。”同年10月26日，中村第三经济社通过短信向张良发送通知要求张良于2019年10月30日前搬离涉案租赁物。诉讼中，中村第三经济社、张良均确认涉案土地上的建筑物未办理规划报建手续。张良在庭审答辩中辩称其于2019年8月31日停电后就搬离了涉案租赁物，在中村第三经济社出示视频显示其于2019年9月12日仍在占有使用涉案租赁物后，张良又称其于2019年9月15日左右搬离。一审法院在庭审中指定中村第三经济社提交涉案租赁物2019年9月、10月的用电记录，中村第三经济社未在指定期限内提交。张良主张涉案租赁物于2019年8月31日开始停电，并提供了电费通知单显示2019年9月、10月未产生电费，8月电费为1167.18元，电费通知单的用户名为中村第三经济社。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。中村第三经济社、张良签订的合同为《厂房、仓库、店铺租赁合同》，并在合同中明确约定中村第三经济社将属于自己的房屋租给张良，且中村第三经济社在发送予张良的短信中亦要求张良将租赁的仓库退回，中村第三经济社关于中村第三经济社、张良租赁的标的物为土地的主张，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉案租赁物未办理规划报建手续，中村第三经济社、张良于2009年9月27日签订的《厂房、仓库、店铺租赁合同》（合同编号中三字（经）09024号）无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。中村第三经济社收取张良的租赁保证金24300元应当返还予张良，中村第三经济社请求没收租赁保证金24300元，一审法院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，中村第三经济社诉请解除《厂房、仓库、店铺租赁合同》，缺乏依据，一审法院不予支持。张良反诉要求中村第三经济社支付提前解除合同违约金25000元，亦缺乏依据，一审法院不予支持。中村第三经济社在庭审中确认已收回涉案租赁物，中村第三经济社关于张良返还涉案租赁物的诉请，一审法院不再处理。虽然中村第三经济社、张良之间的租赁合同无效，但张良实际占有使用租赁物，其应向中村第三经济社支付占有使用期间的使用费。张良主张其于2019年9月15日左右搬离涉案租赁物，但未能提供相关的证据证明，一审法院确认中村第三经济社所述张良于2019年10月25日搬离涉案租赁物。张良应向中村第三经济社支付涉案租赁物2019年7月1日至10月25日的占有使用费。张良辩称中村第三经济社在2019年8月31日开始对涉案租赁物进行停电，并提交了2019年9月、10月的电费通知单证明涉案租赁物在2019年9月、10月未产生电费，而中村第三经济社并未能举证推翻张良的上述举证亦未能举证证明涉案租赁物未产生电费的原因在于张良，结合中村第三经济社、张良的举证，一审法院合理相信涉案租赁物在2019年9月、10月存在停电的事实。涉案租赁物停电确实对张良使用涉案租赁物产生一定的影响，综合本案案情，一审法院酌定张良应向中村第三经济社支付2019年7月1日至10月25日的占有使用费为45187.05元[13841.88元/月×2个月＋（13841.88元/月×1个月＋13841.88元/月×25天）×70%]，中村第三经济社诉请超出部分，一审法院不予支持。扣除租赁保证金24300元后，张良尚需支付中村第三经济社占有使用费20887.05元。合同约定当月占有使用费在当月10日前缴交，张良辩称中村第三经济社、张良已就支付占有使用费的时间进行变更，但未能举证证明，该抗辩意见，一审法院不予采纳。无效合同约定的违约金责任亦无效，但张良迟延支付使用费造成中村第三经济社利息损失，一审法院酌定张良应以2019年7月1日至10月25日每月应支付的占有使用费为本金从当月11日起至实际付清之日止按年利率6%计付利息予中村第三经济社，中村第三经济社诉请超出部分，一审法院不予支持。经核算，暂计至2019年12月10日的利息为849.02元（详见附表）。依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张良于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费20887.05元及利息849.02元予中村第三经济社，并从2019年12月11日起至实际清偿之日止以20887.05元为本金按年利率6%计算利息予中村第三经济社；二、驳回中村第三经济社的其他诉讼请求；三、驳回张良的全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取733.20元，（中村第三经济社已预交7621.59元），由中村第三经济社负担128.88元，张良负担604.32元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予中村第三经济社。中村第三经济社多预交的6888.39元，在判决发生法律效力后经中村第三经济社书面申请，一审法院予以退回。反诉费212.5元（张良已预交），由张良负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张良与被上诉人中村第三经济社的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.张良搬离涉案租赁物的时间；2.张良应支付占有使用费及利息的认定。关于张良搬离涉案租赁物时间的问题。张良上诉主张其已于2019年9月15日搬离租赁物。本院认为，判定张良搬离涉案租赁物的时间主要从以下两个方面进行考虑：首先，张良作为承租人，其在搬离之际，负有完整交付涉案租赁物的义务。张良搬离涉案租赁物时，并未与出租人中村第三经济社办理交接手续，亦未履行告知义务，未将搬离事宜通知出租人中村第三经济社，张良所称搬离时间并未得到出租人的确认。其次，张良虽主张其于2019年9月15日搬离，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，张良并未充足证据证明其主张，故应当承担举证不能的不利后果。结合出租人中村第三经济社向张良发出催交租金的短信、通知及陈述，一审法院推定张良于2019年10月25日搬离涉案租赁物并无不当，本院予以维持。张良的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于张良应支付占有使用费及利息的认定问题。张良上诉主张出租人中村第三经济社擅自停电，故其只需支付至2019年8月31日的租金。本院认为，依照涉案租赁合同“租金每月交纳一次，在每月10日前缴交当月租金”之约定，张良应在每月10日前支付当月租金，即便张良存在迟延支付部分租金的事实，在出租人中村第三经济社不予确认租金可以迟延支付的情况下，无法认定双方就“租金支付”达成“推迟两个月交纳”的合意。此外，张良迟延支付租金，已构成违约，中村第三经济社已告知其及时交纳租金及相应停电后果，中村第三经济社的行为并无不当。综上，张良应向中村第三经济社支付2019年7月1日至10月25日的租金，其延迟支付租金，应支付相应利息。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。张良的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张良的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237.58元，由上诉人张良负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年六月二十二日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理