山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初1732号原告：青岛洋泰投资有限公司，住所地山东省青岛市市**延安三路****。法定代表人：修仕贤，总经理。委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。被告：中国人民解放军72665部队，住所地山，住所地山东省青岛市即墨区通济街道吴家沟岔村v>负责人：步学兴，主任。委托诉讼代理人：朱明明，山东泰祥律师事务所律师。原告青岛洋泰投资有限公司（以下简称洋泰公司）与被告中国人民解放军72665部队（以下简称72665部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。洋泰公司法定代表人修士贤及其委托诉讼代理人王世福、72665部队委托诉讼代理人朱明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洋泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令72665部队赔偿洋泰公司各项损失(暂计)50000元(具体数额待鉴定、评估、及其他案件判决生效等条件成就后再行变更)；2.诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用由72665部队承担。诉讼过程中，洋泰公司变更第1项诉讼请求为：依法判令72665部队赔偿洋泰公司经济损失5252767.88元(其中包括洋泰公司的改造装修损失2569747.39元、生效判决因转租次承租人给洋泰公司造成的损失2554894.56元、生效判决已确定的转租给次承租人72665部队给洋泰公司造成的房租等损失78125.93元、评估费损失50000元等)，后洋泰公司又撤回赔偿生效判决因转租次承租人给洋泰公司造成的损失2554894.56元的诉讼请求。事实与理由:洋泰公司与72665部队双方签订《军队房地产租赁合同》,合同约定,72665部队将位于青岛市市北区房屋出租给洋泰公司使用。因72665部队出租的房屋破败不堪、不具有使用价值,合同签订后,洋泰公司投入巨额资金对涉案房屋及与房屋有关的设施进行了建造、改造、维修、装修等工程。且经72665部队同意后,洋泰公司又将涉案房屋转租给次承租人使用。又因合同未到期的情况下,被强行解除,不但导致洋泰公司无法使用涉案房屋,且因转租履行不能已引起巨额索赔,且因72665部队存在严重违约及过错行为,均给洋泰公司造成巨额经济损失,72665部队依法应予以赔偿。72665部队辩称，1、原被告双方只于2012.5签订一份期限三年的租赁合同,且双方依据该合同的约定已实际履行完毕,不存在装修装饰残值分担问题;2、原告提供的所谓租期为十年的合同根本不存在,不具备双方真实的意思表示,相关的内容没有实际履行,不具有法律效力,且原告的很多行为有悖常理;3、原、被告双方的合同租赁费用是150万元,但原告对外转租的费用远超向被告交纳的租赁费用,原告在租赁期内不存在亏损问题;4、针对原告主张的法院的判决内容,原被告签订的三年租赁合同已经实际履行完毕,故不存在补偿赔偿问题；原告主张的许多判决内容不符合法律的规定;5、原告主张的评估费用没有法律的依据,不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方没有争议的事实，本院确认如下：2012年5月20日,72665部队将其位于市北区曹县路*房屋的部分房屋出租给洋泰公司（72665部队保留部分房屋作为办公室），双方签订《军队房地产租赁合同》,约定:72665部队将青岛市市北区房屋建筑面积4780平方米,出租给洋泰公司使用;所租赁房地产内的院子使用权归洋泰公司管理使用;租赁期限自2012年5月20日起至2015年8月19日止(含免租期3个月,即2012年5月20日至2012年8月19日);年租金为150万元,租金按半年结算,洋泰公司于每半年的前十日(即每年8月10日-8月20日和2月10日-2月20日)内交付72665部队,以及其他条款。之后,洋泰公司使用上述房屋及院子,并向72665部队支付房租。72665部队向洋泰公司出具书面证明同意洋泰公司转租房屋。2012年11月30日，洋泰公司将承租72665部队的部分房屋转租给迟伟，与迟伟签订的《房屋转租合同》约定租期自2013年3月1日至2018年2月28日，作为KTV经营使用，第一年租金30万元。2012年12月3日，洋泰公司将承租72665部队的部分房屋转租给陈江，双方签订的租赁合同约定租赁期限自2013年4月26日至2021年8月19日共计9年,于2012年11月26日前交付房屋，交付日至起租日的5个月为免租装修期，前三年每年租金120万元。陈江承租后将该三层的房屋每层中间加隔断，又在原房屋之上又加高一层，改建为7层房屋，用于开办宾馆。洋泰公司在庭审中确认其转租房屋期限最长的合同是与陈江签订的该份合同。洋泰公司与72665部队的三年租赁合同期限届满后,洋泰公司于2016年1月4日向72665部队缴纳了2015年9月至2015年12月的租金50万元,于2016年5月4日向72665部队交纳了2016年1月至2016年3月的租赁费35万元。因72665部队要求洋泰公司腾房，洋泰公司自2016年4月30日至2017年1月7日将6处门头房腾还给72665部队。2018年5月至2018年7月，72665部队收回迟伟、陈江、赵洪腾三人分别承租的房屋。至此，72665部队出租的房屋全部收回。2017年5月9日，72665部队以洋泰公司为被告向本院提起诉讼，请求判令洋泰公司腾让青岛市市北区房屋并交还给72665部队，支付房屋使用费并承担违约金20万元。本院经审理作出（2017）鲁0203民初4740号民事判决：一、洋泰公司于判决生效之日起10日内向72665部队腾让青岛市市北区房屋（该房屋1、2、3、4、6、9、10号门头房及后院停车场部分已交还72665部队）；二、驳回72665部队要求洋泰公司支付违约金20万元的诉讼请求。双方不服均提出上诉，青岛市中级人民法院于2018年3月16日作出（2018）鲁02民终1600号民事判决，认为：“72665部队与洋泰公司建立租赁关系后，现中央军委因我国国防和军队建设的需要以及实现新形势下的强军目标，发文明确要求全面停止军队有偿服务活动，有效回收整合军队的资源，实现军事资源集中统管、合理配置和高效利用，为军事斗争准备提供坚强有力的物质保障，有效促进部队战斗力的生成和提高。故双方的租赁关系应予解除，洋泰公司应据此腾让涉案房屋。双方虽对适用三年期合同还是十年期合同存在争议，但并不影响双方租赁关系的解除。故洋泰公司主张不应腾让，理由不成立，本院不予支持。关于72665部队主张洋泰公司支付2016年3月20日之后的房屋使用费问题，其可依法另行主张权利，原审不予合并处理，并无不当，本院予以维持。”据此判决驳回上诉，维持原判。2018年2月，迟伟以洋泰公司为被告就双方租赁合同纠纷向本院提起诉讼，经过一、二审审理，法院考虑到72665部队要求迟伟腾房的行为会给迟伟正常经营造成一定影响，酌情判令洋泰公司按迟伟已付租金13万元（2017.3.1-2017.8.31）的20%返还迟伟占有使用费2.6万元。2018年5月，青岛跨越投资公司、陈江作为原告，以洋泰公司、修士贤为被告，以72665部队为第三人就房屋租赁纠纷向本院起诉，经过一、二审审理，法院判决洋泰公司赔偿陈江和青岛跨越投资发展有限公司房屋改造装修损失1888656.82元，赔偿陈江和青岛跨越投资发展有限公司经营损失557104.74元，退还陈江和青岛跨越投资发展有限公司保证金12万元，负担评估费71400元。2020年3月，山东省高级人民法院裁定指令青岛市中级人民法院再审该案。本案审理中，洋泰公司申请对曹县路*房屋及与涉案房屋有关的青岛洋泰投资有限公司建造、改造、维修、装修的房屋及其园区内外设施的价值进行评估，本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行评估。评估过程中，洋泰公司向评估公司提交具体工程项目清单一份（该项目清单未得到72665部队确认），评估公司对该项目清单所列项目现场查勘测量，作出评估结果为评估对象在2012年8月的货币金额为4572504.26元，报告的评估明细表载明评估项目共计27项，双方当事人均确认本次评估范围不包括迟伟、陈江、赵洪腾三人承租房屋内的项目。洋泰公司为此支付评估费5万元。本院组织双方对该评估报告进行了质证。72665部队对以下评估项目的价值没有异议：序号1、2、6、7、8、9、12、13、14、15、20、21、25、26、27、序号4中的粉刷、序号24中的装修。经与评估机构核实，序号4中的外墙翻修粉刷为一体工程（评估价值为36275.76元），故本院确认项目序号4与72665部队认可的其他项目均为洋泰公司投资完成，评估价值为1531483.43元。对于评估项目序号17、18（两项评估价值为636674.16元），72665部队确认其没有对该两项目投入，是否是洋泰公司施工不清楚，本院认为上述设施系洋泰公司承租期间增加，应认定上述设施系洋泰公司投资完成。对于评估项目序号19“院区排水沟”（评估金额237440.51元），72665部队否认系洋泰公司施工，但根据洋泰公司提交的照片显示其在院区地面开挖沟渠，地面上有，地面上有挖掘机沙子、水泥等，可以认定洋泰公司对院区排水沟进行了施工，据此本院确认该项目系洋泰公司投资完成。对于其余评估项目，因洋泰公司提交的证据不足以证明系其施工完成，故本院不予认定。综上，本次评估中由洋泰公司完成的投资价值合计为2405598.1元。对双方有争议的证据，本院认定如下：洋泰公司提交《军队房地产租赁合同》一份，另提交本院（2018）鲁0203民初10461号案件中的鉴定意见书一份，结论为合同印文与72665部队印文是同一枚公章所盖；还主张72665部队在本院（2018）鲁0203民初10461号案件庭审对十年期合同质证时，72665部队委托诉讼代理人称：“对合同的真实性没有异议，但对证明事项和合同效力有异议。”洋泰公司以上述证据证明主张双方就曹县路*房屋还签订有租赁期限为10年的租赁合同，约定租赁期限自2012年5月20日起至2022年8月19日止（含三个月的免租期），年租金150万元。72665部队质证认为，该十年期限的合同在被告及上级主管部门均查询不到，自2015年部队通知洋泰公司合同于2015年8月19日到期不再续签并返还租赁物，洋泰公司均未提出存在十年合同及主张权利，有悖常理；关于（2018）鲁0203民初10461号案件代理人对十年合同的质证意见，这是代理人在鉴定结果确认印章是真的情况下,代理律师在自己法律理解的基础上做的个人认知,并不能真实的代表客观事实,且该案的判决上也没有认可十年合同的效力问题,仅凭个代理人在一个案件中的个人说辞,不能作为认定客观事实的依据；十年期租赁合同系通过替换纸张的方式篡改了合同内容，申请法院对该合同的第1、2页纸张与后面纸张是否一致、是否同一打印机打印和打印时间进行鉴定。本院委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心接受委托后致函本院：经我中心文书鉴定专家初审后发现，上述《军队房地产租赁合同》中共9页（含封面页）其中部分页为复印，部分页为打印，故无法对是否同一打印机打印和打印时间进行鉴定，对“合同”的第1、2也纸张与后面纸张是否一致可以鉴定，请法院确实是否对“合同”的第1、2也纸张与后面纸张是否一致继续鉴定。本院组织双方对该函进行质证。72665部队对该函没有异议，认为检材发生重大变化，申请将鉴定事项调整为对每一页文字形成方式及比较明显的特点进行鉴定。洋泰公司对该函没有异议，认为合同存在打印件与复印件混装属于日常生活中合同形成的正常现象，如先打印再复印，组装过程中出现混装；鉴于部队已经认可十年合同真实性，现当庭再行申请鉴定不符合规定，不同意部队再行申请鉴定。本院认为，72665部队在（2018）鲁0203民初10461号案件对十年期合同质证意见为“对合同的真实性没有异议，但对证明事项和合同效力有异议”，属于对案件事实有所限制予以承认，而且洋泰公司提交的合同经鉴定既有打印件又有复印件，证明该合同文本并非同时形成，据此不能认定该合同系双方当事人之间的意思表示，故本院对洋泰公司提交的十年期租赁合同真实性不予确认。因该争议的事实已经查明，故本院对72665部队的鉴定申请不再委托鉴定。本院认为，根据青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1600号民事判决，双方的租赁关系已经解除。虽然双方签订的三年期租赁合同期限已经届满且洋泰公司提交的十年期租赁合同不具有效力，但综合本案事实来看，可以认定72665部队同意洋泰公司在三年租赁期限届满后在较长时间内继续承租涉案房屋，理由如下：1、陈江承租房屋后将三层房屋改为六层并在原房屋之上又加高一层，对房屋的改建行为明显且投资较大，显然承租房屋的期限超过2015年8月，而72665部队在此处设有办公室，应当认定72665部队允许对涉案房屋的改建行为并对房屋的租赁期限超过2015年8月是明知的；2、72665部队在三年期租赁合同期满后又于2016年1月4日、2016年5月4日继续收取洋泰公司的租赁费。洋泰公司基于长期租赁关系对涉案房屋进行装饰装修或转租，而72665部队在三年期租赁合同期满不足一年即开始要求洋泰公司腾房，应当对洋泰公司在本案的损失承担相应的赔偿责任。洋泰公司在无证据证明与72665部队存在超过三年期限的定期租赁合同的情况下，仍然在涉案房屋装饰装修等方面投入大量资金、将房屋转租期限超过三年，故其应对本案损失也应承担相应的责任。本院酌定双方各承担50%的责任。关于洋泰公司的损失金额问题，经评估在评估时点2012年8月时洋泰公司完成的投资价值为2405598.1元，因洋泰公司已经实际使用房屋，可以参照洋泰公司与陈江所签合同的截止日期2021年8月19日来确定洋泰公司对上述投资的使用期限，洋泰公司实际使用房屋1602天（2012年8月20日至2017年1月7日）占总使用期限3287天（2012年8月20日至2021年8月19日）的比例为48.74%，故洋泰公司的投资残值损失为1233109.58元[2405598.1×(1-48.74%)]；法院生效判决认定72665部队要求迟伟腾房的行为会给迟伟正常经营造成一定影响并据此判决洋泰公司返还迟伟占有使用费2.6万元，该2.6万元也应认定为洋泰公司的损失。对于上述损失，72665部队应赔偿洋泰公司629554.79元（1233109.58/2+26000/2）。洋泰公司在本案中支付的评估费5万元双方也各承担一半。洋泰公司主张的其他损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军72665部队赔偿原告青岛洋泰投资有限公司损失629554.79元；二、被告中国人民解放军72665部队支付原告青岛洋泰投资有限公司评估费2.5万元；三、驳回原告青岛洋泰投资有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48569元按照原告减少后的诉讼请求计算退还原告20186元，原、被告各负担14191.5元，于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李焕章人民陪审员  刘玉美人民陪审员  赵景溪二〇二〇年六月二十八日书 记 员  陈 倩