山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0126民初1200号 原告：于希伟，男，1989年2月18日出生，汉族，居民，住商河县， 委托诉讼代理人：张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：齐鲁宏业纺织集团有限公司，住所地商河县。 法定代表人：李希波，董事长。 委托诉讼代理人：路光亮，山东尽善律师事务所律师。 原告于希伟与被告齐鲁宏业纺织集团有限公司（以下简称齐鲁宏业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于希伟的委托诉讼代理人张杰、被告齐鲁宏业公司的委托诉讼代理人路光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于希伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认于希伟与齐鲁宏业公司之间的《职工住房租赁合同》无效；2.本案诉讼费由齐鲁宏业公司承担。事实和理由：1999年1月，齐鲁宏业公司向于希伟等济南第十二棉纺织厂职工集资建房，其中于希伟出资2万元。齐鲁宏业公司收款后向于希伟等职工出具“房款”《收款凭证》。1999年8月，齐鲁宏业公司要求被分配房屋的职工签署《职工住房租赁合同》，不签字就没有房子、辞退处理，于希伟等职工迫于情势在未对合同进行审查的情况下被迫签字。该合同存在以欺诈、胁迫等手段订立、以合法形式掩盖非法目的等违反合同法第五十二条规定的情形，属于无效合同。于希伟为维护合法权益特提出诉讼。 齐鲁宏业公司辩称，1.本案并非集资建房，齐鲁宏业公司是利用自有资金建设的房屋，之后租赁给于希伟的，产权归齐鲁宏业公司所有,双方建立的是租赁合同关系；2.于希伟作为完全民事行为能力人，与齐鲁宏业公司签订的租赁合同有效。不存在欺诈、胁迫，损害国家利益，故不符合合同无效的情形。若如于希伟陈述，签订合同时存在胁迫、欺诈行为，该合同应为可撤销合同，但已超过法律规定的行使撤销权1年的期间，于希伟丧失了撤销权，故于希伟主张合同无效的主张不应支持；3.约定大于法定。双方当事人建立的租赁关系，20年内受法律保护，20年之外应为无效。但合同双方对已实际履行的部分均无异议，故在此期间双方形成的应为不定期租赁关系。综上，于希伟的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的：于希伟提交的收款凭证、职工住房租赁合同，齐鲁宏业公司提交的企业信息登记表、商河县深化企业改革意见商发（1998）72号【以下简称商发（1998）72号】、商国用（2007）第0042号土地使用证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.于希伟申请的证人陆运刚、黄振亭、翟淑兰的出庭证词。陆运刚的出庭证词为：涉案房屋购买的济南第十二棉纺织厂（以下简称十二棉厂）的，单职工交纳25000元，双职工交纳2万元，先交钱又建的房。分房时签署了租赁协议，不签协议不让上班。当时我也分了两间一个院，现该房屋待拆迁，另行盖楼房，按4500元一平再租赁给我们，一次性交清；黄振亭的出庭证词为：于希伟购买了十二棉厂的房屋，不签协议不给房子也不让上班；翟淑兰的出庭证词为：当时两间一个院是很好的房屋，都抢着买房子。符合条件的才能交钱、买房。我也买了房子，厂子是拿着职工集资的钱买的料。厂里拿出一个文件让签字，称不签字就不让上班，房子给退回去。经本院审查，该三名证人的出庭证词均不足以证明签订合同时商河宏业公司存在“欺诈、胁迫”之情形。三名证人关于“先交钱后建房”以及“房屋为购买”的证词，因于希伟无其他证据予以佐证，齐鲁宏业公司不予认可，且该三名证人均与于希伟同时与商河宏业公司签订了涉案住房租赁合同，并居住至今，为本案的利害关系人，故本院对该三名证人的证词不予采信。 2.齐鲁宏业公司提交的商河县国有土地管理局商国资发（2000）1号【以下简称商国资发（2000）1号】、商河县企业改革领导小组商企改字（2000）2号【以下简称商企改字（2000）2号】；1998年土地使用税交费凭证、1997年至1998年会计记账凭证、1998年4月至9月付款凭证及购料明细；涉案房屋平面图；顺丰邮寄回执单、张贴解除租赁合同通知书。本院经审查认为，商国资发（2000）1号、商企改字（2000）2号文件均系“红头文件”，系行政机关针对不特定的公民和组织而制发的文件，该文件对公众具有普遍约束力。该两份文件来源合法、内容客观真实。于希伟虽不认可其真实性，但其未能提交推翻的证据予以证明，故本院予以采信。对1998年土地使用税交费凭证、1997年至1998年会计记账凭证、1998年4月至9月付款凭证及购料明细。本院经审查认为，该宗会计凭证系商河宏业公司在当时就财务工作形成的原始凭证，来源合法，内容真实，与本案待证事实具有密切关联性，于希伟虽不认可，但未能提交足以反驳的证据，本院予以采信。对齐鲁宏业公司单方绘制的涉案房屋平面图，本院经审查认为，该平面图系齐鲁宏业公司所属使用权土地的全部范围内的现状的专业绘制，系单方形成。于希伟虽不认可，但未能提交足以反驳的证据，本院予以采信。对顺丰邮寄回执单、张贴解除租赁合同通知书，经本院审查，该证据来源合法，内容真实、客观，但与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述及本院经审查认定的证据，本院认定事实如下： 宏业公司原名为商河宏业棉纺织（集团）有限公司（以下简称商河宏业公司），成立于1997年5月25日，于2005年4月25日经工商登记变更为商河宏业纺织集团有限公司，2006年9月5日经工商登记变更为为齐鲁宏业纺织集团有限公司。 1999年1月4日，宏业棉纺织公司为于希伟出具“收款凭证”一份，载明：金额为“2万元”，备注栏为“房款”。于希伟提供1999年8月22日《职工住房租赁合同》一份，该合同首部甲方处加盖有“商河宏业公司”的公章，合同落款“赁方法定代表人”、“委托代理人”处分别加盖“李汉典、刘玉龙”的印章。双方约定：商河宏业公司（甲方）将座落于东院生活区楼南14排34号院两间新房户及附属物赁给于希伟（乙方）名下，交租金2万元，于希伟一次性付清租金，商河宏业公司将居住权正式过户于于希伟；房屋产权归属商河宏业公司，居住权归股东于希伟夫妇所有，本集团股东和配偶有终生居住权，但无继承、转让、转租权。 齐鲁宏业公司提交的商发［1998］72号第14条载明：原行政划拨的国有土地和集体购买土地使用权要实行剥离，剥离后，实行有偿使用，由企业交纳土地租金……第18条载明：在改制企业工作而人事工资关系不在改制企业的干部职工和人事工资关系在改制企业而不在改制企业工作的干部职工，都要与改制企业干部职工一样参加购股。否则，作自动解除人事工资关系处理。商国资发（2000）1号第四条第一项载明：宏业集团的原始投入为县社理事会拨入资本共计31113606.63元，其中119万元为宿舍，已由县社收回使用。……县社同意将其注入资本全部转入宏业集团，作为配股配给宏业集团法人和职工。因此，界定为宏业集团投入；第二项载明：追加投入情况：宏业集团1997年为扩大生产规模，通过为原十二棉垫付陈欠和承担债务形式一次性买断原十二棉厂房设备共计10559611.15元，投入到宏业一分厂，根据双方签订的买断协议和宏业一分厂发展的历史事实，界定为宏业集团投入。齐鲁宏业公司提交的财务账目表中载明：征收机关为地税县直分局，1998年度商河县宏业集团缴纳土地税，土地数量为40万㎡，实缴金额为10万元。1998年2月始投入资金购进木材等支付在建工程、基建用料。商国用（2007）第0042号土地使用权证书载明：座落为商河县的使用权面积为13万㎡的土地使用权人为齐鲁宏业公司。 齐鲁宏业公司无证据证明涉案房屋已取得建设许可证或者按建设许可证规定建设，相关职能部门亦无涉案房屋已取得建设许可证或者按建设许可证规定建设的相关记载。 涉案房屋待拆迁。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案合同是否成立；二、涉案房屋的实际所有权人；三、《职工住房租赁合同》是否为无效。 关于第一个争议焦点，本院经审查认为，于希伟所提交的《职工住房租赁合同》首部甲方处加盖有“商河宏业公司”的公章，且合同落款“赁方法定代表人”、“委托代理人”处分别加盖了“李汉典、刘玉龙”的印章。于希伟作为乙方依据该合同约定向商河宏业公司交付了“房款”2万元，商河宏业公司亦依据该合同约定向于希伟交付了房屋，并自1999年居住至今。于希伟及商河宏业公司已实际履行了该合同，故本院确认该租赁合同成立。 关于第二个争议焦点，本院认为，集资房的建设需要报建，且由一家到两家房地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计、公司设计、规划之下而进行的。本案中于希伟未能提供证据证明涉案房屋建设前向有关职能部门报建、当地政府批准为集资建房，也未能提供该房屋系集资建房的其他证据。于希伟提交的《收款收据》中，备注处虽载明为“房款”，但没明确为“购房款”还是“租房款”。且于希伟提交的《职工住房租赁合同》中明确约定：“……交租金2万元，于希伟一次性付清租金，商河宏业公司将居住权正式过户于于希伟；房屋产权归属商河宏业公司，居住权归于希伟股东夫妇所有……”。结合商发［1998］72号）第14条、第18条，商国资发（2000）1号第四条第一、二项，齐鲁宏业公司提交的财务账目表，商国用（2007）第0042号土地使用权证书载明的内容，本院确认：商河宏业公司于1998年2月始投入资金购进建材筹备涉案房屋的建设、建筑，至1999年8月前建成。商河宏业公司于1998年至2000年期间，在企业改制、转型阶段，之前十二棉厂的部分设备已合并至商河宏业公司一厂。涉案房屋即使当时在十二棉厂土地上建设，亦应经改制，由商河宏业公司取得了其土地使用权。于希伟即使作为十二棉厂的职工，于1998年至2000年企业改制期间，其亦应已通过与改制企业干部职工一样参加购股，成为商河宏业公司的职工后，与商河宏业公司签订的《职工住房租赁合同》。 综上，本院确认涉案房屋系齐鲁宏业公司出资在其具有使用权的土地上建设，该房屋不属集资建房，案涉房屋的实际所有权人为齐鲁宏业公司。 关于第三个争议焦点，1.关于于希伟与商河宏业公司签订的《职工住房租赁合同》是否存在“欺诈、胁迫”以及损害国家利益。本院认为，受欺诈而作的民事行为是指因受对方当事人欺诈而陷入错误，从而作出不真实的意思表示的民事行为；受胁迫而作的民事行为是指行为人因受他人的以现实的危险行为的逼迫或预告将要实施危害的胁迫而陷入恐惧，从而以不真实意思表示而为的民事行为。本案中，于希伟申请的三名证人的出庭证词不足以证明于希伟与商河宏业公司在签订该租赁合同时，商河宏业公司存在“因欺诈于希伟而使其陷入错误”以及“齐鲁宏业公司具有以现实的危险行为的逼迫或预告将要实施危害的胁迫而使于希伟陷入恐惧”之情形。于希伟依据该租赁合同在涉案房屋内自1999年居住至今，其在该合同签订一年内及居住期间，于希伟未就涉案“租赁合同”存在“欺诈、胁迫”行使撤销权，也未主张商河宏业公司收取的2万元“房款”损害了国家、集体、第三人的利益。现涉案房屋待拆迁，于希伟提出以上主张，因其提交的证据不足以证明其以上主张，故本院不予支持。综上，本院确认涉案《职工住房租赁合同》在签订时不存在“欺诈、胁迫”之情形，其内容也不存在损害国家、集体、第三人利益。2.关于该租赁合同是否存在以合法形式掩盖非法目的，本院认为，该租赁合同形式是房屋租赁合同，其目的为职工提供房屋居住，该合同目的不存在非法性质。现于希伟提交的证据不足以证明该租赁合同系以合法形式掩盖非法目的，本院确认该租赁合同不存在以合法形式掩盖非法目的。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，齐鲁宏业公司至今未能提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，且相关职能部门亦无涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的相关记载，故本院确认于希伟与商河宏业公司签订的《职工住房租赁合同》无效。 综上所述，于希伟关于确认《职工住房租赁合同》无效的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 确认原告于希伟与被告齐鲁宏业纺织集团有限公司之间的《职工住房租赁合同》无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由齐鲁宏业纺织集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李鑫 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张菁 书 记 员 韩磊