河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀05民终1596号上诉人（原审原告）：邢台江丽房地产经纪有限公司，住所地河北省邢台市桥**燕云台小区**楼**2204。法定代表人：车江丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张桂敏，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：李园，女，1987年8月4日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。上诉人（原审被告）：孔令访，男，1977年9月30日出生，汉族，住邢台市桥**。委托诉讼代理人：李园，女，系孔令访妻子。上诉人邢台江丽房地产经纪有限公司（以下简称江丽公司）因与孔令访、李园居间合同纠纷一案，双方不服河北省邢台市桥西区人民法院（2020）冀0503民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张桂敏，上诉人李园并代理上诉人孔令访到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽江公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判李园、孔令访向丽江公司支付房屋评估费2696元。2、诉讼费用全部由李园、孔令访负担。事实和理由：1、我公司与孔令访签订的《房屋买卖合同》第七条约定，孔令访交付首付款后，卖方在七日内协助孔令访办理过户手续，相关税款和费用由孔令访承担。此次交易是用房屋作抵押向银行申请贷款，因此该贷款的办理是需要卖方提供协助的，应属于房屋过户手续中的一项程序，同时，在同一份合同中我公司与又孔令访约定了贷款服务费的收取标准，这已充分证实因过户发生的费用与贷款服务费是两项费用，除在该条款中明确注明贷款服务费中包含评估费外，否则房屋评估费不应包含在贷款服务中。2、支付房屋评估费是贷款申请人应尽的义务。众所周知，“房屋评估费”是银行在审核贷款时，由第三方机构对贷款申请人所抵押的房屋价值进行评估，而产生的费用，该笔费用均由贷款申请人支付，且房产评估公司开具的收款凭证中的交款人处也明确写着“李园”，该笔费用应由孔令访、李元承担。孔令访、李园答辩称，房地产公司作为从事中间服务的专业公司，理应将贷款可能产生的评估费向我作出明确说明，应该在合同中作出明确约定，本案没有对此项费用作出另外约定，自动认可其收取的中介费中已经包含了此费用，即便众所周知，对方也有告知我方的义务，中介机构以外的费用由我承担就应明确写明，没有写明我就默认是包含在中介费中的。此项费用作为合同约定外的条款，江丽房地产是在此费用发生后才通知我的，对我来说属于强加项，没有对此费用作出任何补充合同，所以我不认同支付评估费。李园上诉请求：1、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2020）冀0503民初252号一审判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。适用法律不当。关于剩余8000元未支付的费用问题。本案中划掉的8000元的欠条是记载在丽江公司合同的文本上，并且合同一直在丽江公司员工手中，由此可见在未经丽江公司许可情况下，我是无法取得丽江公司的合同，更不用谈划掉合同上的内容。事实是丽江公司存在违约行为，我多次与理公司协商解决违约问题，丽江公司理亏，同意减免上诉人8000元费用，才让我将被上诉人手中的合同背面的欠条划掉。欠条本来在被上诉人手中，现欠条已划掉作废，由此可见是得到丽江公司同意的情况下欠条才划掉作废。原审法院在没有任何证据的情况下，就偏信丽江公司的一面之言，这明显是违背我国法律规定的。根据民事审理原则，谁主张谁举证，丽江公司在没有任何证据支撑的情况下，原审法院就认定是我方在丽江公司不备的情况下私自主张作废欠条，这个与事实不符，故一审法院认定事实错误。2、贷款服务费费用判决存在问题。贷款服务费和中介服务费问题。中介服务费是上诉人给付给被上诉人的中介费用。而贷款服务费是给银行人员的费用，但是按照我国法律规定及实际操作，银行及其工作人员是不能收取该笔费用的，及贷款服务费的约定违背了我国《合同法》以合法形式拖盖非法目的的规定，故贷款服务费的约定是无效的，是不用向被上诉人支付的。关于贷款服务费的问题被上诉人的职员在微信聊天（审中已递交）中已向上诉人明确表示了此项贷款服务费为银行人员的灰色收入，不是公司应该得到的。不管银行对贷款服务费有没有收到，但是该笔费用都不应该由被上诉人收取，更不应该将该服务费支付给被上诉人，故原审法院认定错误。3、法院审理程序错误。在原庭审中被上诉人没有对上诉人提出的“在被上诉人允许的情况下将欠条划掉作废”进行任何反驳，而是进行了狱认。关于上诉人偷偷将欠条作废也仅仅足在休庭后被上诉人说了句是上诉人偷偷将欠条划掉，他们不知情。而原审法院违背程序规定，并且在被上诉人没有提交任何证据的情况下，就认定了欠条是上诉人私自作废的，这明显是违背客观事实的，违背法律程序的。江丽公司答辩称，我方认为应该给付8000元，对方承认8000元没有给付，我方也没有放弃要这8000元，8000元的欠条是在起诉时才找到的，我看到上面划掉了我就问业务员张宏亮，张宏亮说应该是和李园走手续的时候李园划掉的，一审时李园也承认是她自己划的。江丽公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同向原告支付中介费4000元；2、判令二被告共同向原告支付贷款服务费5550元；3、判令二被告共同支付原告垫付的房屋评估费2696元；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月19日，陈奇峰（甲方）与孔令访（乙方）、经纪公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：甲方将其所有的坐落于桥西钢铁××路××＃楼1-3-6房屋出售给乙方，建筑面积69.09元，交易价为60万元；乙方向甲方先预交定金2万元，于2019年5月9日前给付甲方购房款14万元后7日内甲方协助乙方办理过户手续，相关税费由乙方支付；剩余44万元由乙方向银行贷款支付给甲方；中介服务费按成交价格的2%收取，贷款服务费按贷款的1.5%收取。同日，李园与经纪公司职员李斌在微信聊天中，李斌说：中介服务费12000元，贷款服务费为6600元，共计18600元，中介公司优惠2600元，按16000元收取。李斌还说到：中介服务费还要给银行一部分，作为银行的灰色收入，才能把贷款这个事办下来。而后，李园向经纪公司支付了8000元，又向经纪公司出具了8000元的欠条。该欠条又被划掉，并注明作废。针对该欠条被划掉一事，原、被告双方各执一词，李园称系经纪公司同意不再收取剩余的8000元，而经纪公司称系李园乘经纪公司职员不注意擅自将欠条划掉并注明已作废。李园实际从银行贷款37万元，因贷款经纪公司支付房屋评估费2696元。涉案房屋已过户登记在李园名下。另查明，孔令访与李园系夫妻关系。一审法院认为，陈奇峰与孔令访、经纪公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同约定内容对合同各方当事人均具有法律约束力。李园虽然不是《房屋买卖合同》中的当事人，但李园一直出面与经纪公司协商合同内容，并办理房屋交易事宜，涉案房屋也过户登记在李园的名下。据此可以认定孔令访与李园系房屋的共同购买人。在合同签订后，负责提供中介服务的经纪公司的职员李斌与李园的微信聊天中，认可中介服务费和贷款服务费共计16800元，经纪公司优惠2600元，最终按16000元收取，而李园向经纪公司支付8000元后，又向经纪公司出具了8000元的欠条，据此可以认定孔令访和李园与经纪公司经过协商将中介服务费和贷款服务费变更为16000元，故对孔令访和李园以贷款数额未达到44万元而拒绝支付剩余8000元，本院不予采纳。孔令访和李园仅以8000元的欠条被划掉主张经纪公司同意不再收取剩余的8000元，证据不足，本院不予采纳。关于李园和孔令访是否应当给付经纪公司评估费2696元的问题，经纪公司作为从事中间服务的专业公司，理应将贷款可能产生评估费向房屋购买人作出明确说明，并应当在合同中做出明确的约定。而涉案合同中并未对评估费的承担作出明确的约定，只约定了经纪公司按贷款额的1.5%收取贷款服务费，本院确定评估费应从贷款服务费中列支，故经纪公司请求孔令访和李园承担评估费2696元，本院不予支持。经纪公司职员在签订合同后在与李园的微信聊天中提到贷款服务费的部分将支付给银行，作为银行的灰色收入，银行是否收取了该部分费用，尚无证据予以证明。李斌向李园的该意见表示，不足以改变合同的法律效力，孔令访和李园以此拒绝支付剩余8000元，本院不予认可。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告孔令访和被告李园于本判决生效之日起十日内给付原告邢台江丽房地产经纪有限公司中介服务费和贷款服务费共计8000元；二、驳回原告邢台江丽房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费110元，减半收取计55元，由原告邢台江丽房地产经纪有限公司负担30元，被告孔令访、李园负担25元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于丽江公司主张的2696元评估费由孔令访、李园承担请求，《房屋买卖合同》中约定，中介服务费按成交价2%收取，贷款服务费但贷款的1.5%收取。在陈奇峰与孔令访丽江公司签订的房屋买卖合同中，没有约定评估费用如何承担，作为中介公司，丽江公司对该项费用的发生是可以预见的，在合同中没有写明，应理解为包含在贷款服务费项中。关于孔令访、李园上诉主张中介费、服务费8000元是不应给付请求，在陈奇峰与孔令访及丽江公司签订的《房屋买卖合同》中约定，成交价为600000元，应收中介费12000元、贷款服务费5550元。李园与丽江公司业务员李斌微信记录中称，中介服务费12000元，贷款服务费6600元，优惠2600元，按16000元收取。李园出具欠条是对欠款的认可，之后李园在欠条划掉并注明作废，但依据合同约定孔令访、李园应给付中介服务费12000元，贷款服务费5550元，合计17550元。孔令访、李园已付8000元，剩余9550元未付。李园划掉了其书写的欠条，但没有证据证明变更合同内容、免除其8000元费用，丽江公司主张孔令访、李园给付剩余费用8000元，应当得到支持，一审判决并无不当。综上所述，邢台江丽房地产经纪有限公司、孔令访、李园的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由邢台江丽房地产经纪有限公司负担20元，孔令访、李园负担90元。本判决为终审判决。审判长  苏运平审判员  魏如奇审判员  吴俊华二〇二〇年六月十七日书记员  田 雨