云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1284号上诉人（原审被告）杨杰，女，汉族，生于1967年12月3日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人陈亮，男，汉族，1956年11月26日出生，住云南省昭通市巧家县。系杨杰丈夫。代理权限：特别授权。委托代理人李建，云南滇东北（巧家）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆（下称“鳟鱼府餐馆”，统一社会信用代码：92530622MA6NYHTG64），地址：巧家县白鹤滩镇青年路（黑豹银座后面）。经营者：陈小凤，女，汉族，生于1986年10月6日，四川省宁南县人，个体工商户，住宁南县。被上诉人（原审原告）刘云华，男，汉族，生于1982年8月7日，四川省宁南县人，住宁南县。上诉人杨杰因与被上诉人鳟鱼府餐馆、刘云华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省巧家县人民法院（2020）云0622民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院对当事人进行了询问并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：原告巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆的经营者陈小凤与原告刘云华于2008年8月8日登记结婚，2018年6月27日办理了离婚登记。2019年6月10日，被告杨杰与原告刘云华签订《房屋场地租用合同》约定，由被告杨杰将其搭建于巧家县白鹤滩镇青年路“诚鑫宾馆”后面，也即巧家县白鹤滩镇青年路“黑豹银座”（KTV）后面[“黑豹银座”（KTV）和“诚鑫宾馆”所在建筑系同在巧家县白鹤滩镇青年路北侧的相邻建筑，涉本案租赁房屋所在位置，在巧家县县城，大众习惯称之为“黑豹银座”后面]的房屋（被告杨杰未提供证据证明系合法建筑物）和相应空坝出租给原告刘云华经营管理使用，租期为三年，租金（第一年）为86000元/年，“以后从签合同的第二年开始按租金的总数增加百分之八的租金”，租期内若刘云华转租给他人经营，需经被告杨杰同意且必须在租期内等。双方签订该合同时，被告杨杰没有告知原告刘云华涉本案租赁房屋是非法建筑物。合同签订当日，原告向被告杨杰交付第一年租金86000元（2019年6月20日，被告杨杰向原告刘云华退还租金20000元），被告杨杰即将涉本案房屋和空坝交付给原告刘云华。之后，原告刘云华与陈小凤对涉本案房屋进行装修并购置了相应厨用具等后用于合伙经营餐馆，餐馆名称为“巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆”，经营者为陈小凤，经营场所为“昭通市巧家县白鹤滩镇青年路（黑豹银座后面）”。二原告装修该餐馆的装修费，经原告申请后，本院依法委托云南驰新房地产土地资产评估有限公司评估，云南驰新房地产土地资产评估有限公司于2020年1月12日作出驰新资评报字（2020）第01－005号《资产评估报告》，评定市场价值为150730.98元，因评估，原告刘云华向上述评估公司支付了评估费13000元。2019年9月30日，巧家县人民政府在网上发布巧政通告（2019）24号通告即《巧家县人民政府关于马家桥封闭施工的通告》，因重建位于巧家县县城的马家桥需封闭包括涉本案租赁房屋和空坝在内范围的道路。因重建上述马家桥的需要，涉本案租赁房屋和空坝需拆除，致原告刘云华向被告杨杰租赁的上述空坝和房屋不能继续使用。2020年1月10日，原告方搬离涉本案房屋和空坝，2020年1月13日，涉本案房屋和空坝被拆除，至此，原告方共使用涉本案房屋和空坝215天。因被告杨杰未能向政府提供涉本案租赁房屋系合法建筑的依据，致原告方装修损失未能得到正常赔偿。原审人民法院经审理认为，民事主体从事民事活动，以及当事人在人民法院参与诉讼活动均应秉持诚实，依法遵循诚信原则。公民在从事民事法律行为时必须诚实守信，否则将依法承担相应民事责任。（一）关于本案原告主体。涉本案租赁合同签订双方为原告刘云华和被告杨杰，根据合同的相对性，该合同主体即为原告刘云华和被告杨杰，二原告之间的内部合伙关系，依法不能突破合同相对性，被告杨杰该项抗辩主张成立，故原告鳟鱼府餐馆不在原告刘云华与被告杨杰的合同关系中，即原告鳟鱼府餐馆在本案中的诉讼主张依法应予驳回。（二）关于涉本案合同的解除。因巧家县人民政府根据城市建设需要对位于涉本案空坝和房屋相邻马家桥进行拆除重建中需对涉本案空坝和房屋进行拆除，致双方签订的房屋和空坝租赁合同不能继续履行，实现双方的合同目的，双方在庭审中一致同意解除涉本案房屋和空坝租赁合同，依法予以确认。（三）关于原告方主张的房屋租金。根据被告杨杰实际向原告刘云华收取的年租金66000元（86000元－20000元），以及原告刘云华实际使用涉本案租赁物天数215天的法律事实，应由被告杨杰退还原告刘云华未使用房屋和空坝对应租金27123.29元[66000元－（66000元÷365天）×215天]。（四）关于原告方主张的装修损失。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。被告杨杰在与原告刘云华签订房屋和空坝租赁合同时，因其未能提供证据证明其搭建出租给原告刘云华的房屋系合法建筑物，致原告刘云华对其涉本案承租房屋进行装修的损失不能得到政府拆除该房屋相对应的正常赔偿，即致原告刘云华承租其出租房屋的信赖利益受损，并致原告刘云华支付评估费造成经济损失，由此，被告杨杰对于涉本案租赁合同的订立存在未尽诚信义务的过错，依法应对原告刘云华的装修费损失和评估费损失承担相应的缔约过失责任和赔偿责任；另一方面，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”，原告刘云华在与被告杨杰签订涉本案房屋空坝租赁合同时，负有对涉本案租赁房屋是否办理合法搭建手续具有核实义务，其未尽该义务即与被告杨杰签订涉本案租赁合同也具有一定过错，依法应减轻被告杨杰对其装修费（150730.98元）和评估费（13000元）损失的赔偿责任。根据被告杨杰和原告刘云华在签订合同中的过失原因力大小，由被告杨杰对原告刘云华装修费损失和评估费损失分别承担80%的赔偿责任为宜。此外，关于本案诉讼费用，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条（二）项的规定，本案案件受理费应以原告方最终主张的请求标的额（296899元）计算（为5803元）后减半收取并分担，其余予以退还原告刘云华、鳟鱼府餐馆。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：（一）解除被告杨杰与原告刘云华于2019年6月10日签订的《房屋场地租用合同》；（二）由被告杨杰于本判决生效之日起十日内退还原告刘云华未使用房屋和空坝时间对应租金27123.29元，同时赔偿原告刘云华装修费损失120584.78元（150730.98元×80%）、评估费损失10400元（13000元×80%），以上合计158108.07元；（三）驳回原告刘云华的其余诉讼请求；（四）驳回原告巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆要求被告杨杰向其承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5803元，减半收取2901.50元，由被告杨杰负担1545.14元，原告刘云华、巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆共同负担1356.36元。一审判决书送达后，被告杨杰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销巧家县人民法院（2020）云0622民初6号民事判决，依法改判免除杨杰承担赔偿刘云华的装修费合计150730.98元）；免除评估费13000元；改判刘云华承担一审诉讼费1545.14元；改判刘云华承担房屋场地租赁费27123.29元并判决刘云华恢复杨杰房屋场地的原有三箱电线路、水的管道线路、灯具；本案诉讼费由于二被上诉人承担。上诉的主要理由：一、一审判决认定事实不清，证据不充分或不够真实。1、一审认定杨杰与刘云华签订合同中没有告知刘云华所签房屋场地没有合法手续与事实不符。杨杰与刘云华协商签订合同过程中是将相关手续情况告知过刘云华的。2、刘云华与杨杰在协商合同条款尚未签订正式合同时，未经杨杰同意装修，便擅自搭建装修，被城管叫停，杨杰才知道刘云华搭建装修，杨杰当着城管面叫刘云华不要搭建装修了，之后刘云华又再次搭建装修，又被城管叫拆除，刘云华又强制拆除，合同相对人刘云华对所租房屋场地的情况是明知的，在明知的情况下擅自装修，上诉人杨杰不应承担责任。二、一审判决自相矛盾。一审认定鳟鱼府餐馆与杨杰没有合同关系，不是本案适格原告，却又判决鳟鱼府餐馆的装修费用由杨杰承担不合理也不合法，一审认定鳟鱼府餐馆的场地是在黑豹银座（KTV）后面，但又认定刘云华所租合同地点群众习惯叫黑豹（KTV）后面属认定事实不清，黑豹（KTV）地点和刘云华租用的合同地点是两家人的，一处是曾荣祥家的（黑豹后面），一处是杨杰家的（刘云华所租的合同场地）。三、一审认定刘云华与鳟鱼府餐馆系合伙人无事实依据。上诉人杨杰既不承认陈小凤与刘云华合伙的合法性，也不承担鳟鱼府餐馆的装修责任，因鳟鱼府的经营场所不是上诉人杨杰的房屋场地。四、装修费的评估违法。刘云华在开庭前几天才提出装修费评估，且协商评估机构笔录上杨杰没有签字，评估公司评估时将原来装修部分评估进去且对刘云华已拆走的马桶、水、电线、灯具也进行评估，评估不实。五、一审判决上诉人承担巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆、刘云华诉求赔偿装修费于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，承租人刘云华和鳟鱼府擅自装修，并且鳟鱼府与答辩人没有合同关系，答辩人无赔偿装修款之义务。被上诉人巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆、刘云华未了服判的答辩。在二审诉讼中，除上诉人杨杰提出原审认定其没有告知刘云华所签的房屋场地没有合法手续与事实不符，在签合同的过程中，其是告知过刘云华相关手续情况的，刘云华明知所租杨杰的临时房屋设施没有合法手续，未经其同意，擅自装修，其不应承担责任外，对原审认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。在二审诉讼中，杨杰提交了以下证据：第一组证据：限期拆除通知书及现场取证照片6张。欲证明双方在签订《房屋场地租赁合同》前，刘云华明知拟租赁的房屋场地不能搭建活动板房及装修，却擅自进行搭建及装修，城管部门下通知自行拆除违建活动板房及装修，刘云华签收通知书后，自行拆除违建及装修，上诉人不存在欺诈的行为。被上诉人刘云华在2019年6月10日与上诉人签订《房屋场地租赁合同》后，在上诉人不知情的情况下再次违法搭建活动板房及装修，又被巧家县城管部门责令拆除，被上诉人在明知违法不能搭建活动板房及装修的情况下，在被巧家县城市管理综合执法局责令拆除的情况下，擅自多次实施违法搭建和装修的违法行为，其造成的损失均是自己的违法行为导致的，上诉人不应对被上诉人刘云华主张的损失承担责任。第二组证据：劲龙修理厂员工明辉、唐天涛、袁应军、赵兴雄、张奎等的证人证言及照片3张。欲证明被上诉人刘云华没有对承租的房屋进行装修，该房屋的装修是原劲龙修理厂装修的，故评估公司的评估报告存在扩大损失评估，应不予采信。第三组证据：市场主体住所（经营场所）申请承诺书。欲明被上诉人巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆的住所地位置在黑豹银座后面，而上诉人租赁给被上诉人刘云华的场地在诚鑫宾馆后面，二者根本不是同一场地，上诉人不应对被上诉人巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆的装修承担任何责任。第四组证据：被上诉人巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆装修工程量及造价计算汇总表。欲证明该评估公司的评估报告是根据整个鳟鱼府餐馆的装修工程量和造价来比对评估上诉人租赁给被上诉人刘云华房屋场地的装修造价，该种评估方法不客观、不公平，有失公允，不应采信。第五组证据：租赁房屋场地现场照片。欲证明被上诉人在评估公司评估后将上诉人家的可拆除的水电线路等可以拆除的设施全部拆除移走。第六组证据：核实争议场地评估标的争议现场照片。欲证明上诉人认为评估公司依据不客观，不予认可。经组织质证，刘云华、巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆对第一组证据认为照片是真实的，城管拆除的活动板房是刘云华搭建的，但城管要求拆出的是活动板房，活动板房共花4万多元，房东退了其2万元，城管要求拆除的活动板房是违章建筑，城管叫拆除，其就拆除了，重新装修所租房屋及活动板房是房东准许搭建和装修的，对该组证据的证明目的不认可。对第二组证据认为不认可，对证人证言不认识。对第三组证据认为巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆的位置就是在黑豹银座后面，杨杰家后面都统称为黑豹银座，在其租杨杰家房子之前劲龙修理厂营业执照上地址也是登记的黑豹银座后面。对第四组证据造价计处汇总表是巧家法院委托评估公司评估，装修是真实的，以杨杰的证明目的不认可。对第五组证据照片不认可，杨杰认为他家的房子水电线路被其拆除移走不是事实，其没有拆除，杨杰家租给其的房子是杨杰家自己叫人来拆除的。对第六组证据四张照片不能证明评估公司不公正客观，评估公司是巧家法院委托的，不是其委托的。本院认为，对杨杰提交的第一组证据，被上诉人对真实性未提出异议，本院对真实性予以采信。但该组证据不能证明刘云华装修所租房屋，杨杰不知情的事实，故本院以杨杰的证明目的不予采信。对杨杰提交的第二组证据，被上诉人不认可，证据的来源不清且证人未出庭接受质询，对该组证据的真实性无法核实，故本院对该组证据不予采信。对杨杰提交的第三组证据，被上诉人对真实性未提出异议，本院对真实性予以采信。但达不到杨杰的证明目的，本院对杨杰的证明目的不予采信。对杨杰提交的第四组证据不能达到杨杰的证明目的，本院对证明目的不予采信。对杨杰提交的第五组、第六组证据，不能达到杨杰的证明目的，本院对证明目的不予采信。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：(一)原审认定事实是否清楚；（二）涉案装修费的评估是否违法；（三）杨杰对涉案装修费是否应承担赔偿责任。针对本案争议的焦点，本院分别评判如下：（一）关于原审认定事实是否清楚的问题。1、上诉人杨杰上诉认为原审认定其没有告知刘云华所签的房屋场地没有合法手续与事实不符，在签订合同中其将房屋手续情况告知过刘云华的，原审认定事实不清。本院经审查认为，在一审庭审中，杨杰明确陈述在签订合同之前，其只告诉刘云华房屋是2007年修建，没有告诉是合法建筑还是非法建筑，至于是否是合法建筑还是非法建筑由政府认定。从杨杰的该陈述看，杨杰与刘云华签订房屋和空坝租赁合同时，杨杰的确未告知刘云华案涉租赁房屋未取得修建手续的事实，原审法院据此认定杨杰未能提供证据证明其搭建出租给刘云华的房屋系合法建筑物并无不当，上诉人杨杰的该上诉理由不能成立，本院不予支持。2、上诉人杨杰上诉认为刘云华未经其同意装修，擅自对租赁房屋场地装修搭建，原审认定事实不清。本院经审查认为，根据原审人民法院依职权拍摄的争议租赁物外观现状照片反映的情况与双方当事人在一审庭审中的陈述能基本吻合，证明案涉租赁房屋场地与诚鑫宾馆和黑豹银座（KTV）均挨在一起，属前后点位置，在二审中，杨杰也明确认可诚鑫宾馆是其家的房屋，其在诚鑫宾馆有居住房间，诚鑫宾錧与其出租给刘云华的房屋共用一个院坝停车，可见，房东杨杰与刘云华所租房屋同属一个院子，刘云华装修租赁房屋，拖运装修材料进出此地，杨杰不可能不知道，杨杰应是默认并同意刘云华装修的，上诉人杨杰认为刘云华系擅自装修的理由不能成立，本院不予支持。3、上诉人杨杰上诉认为鳟鱼府餐馆经营场所是黑豹银座后面与刘云华所租房屋地点不是同一地点，鳟鱼府餐馆与其没有合同关系，因此，其不应承担鳟鱼府餐馆的装修费用。本院经审查认为，本案虽然杨杰与刘云华签订的房屋场地租用合同约定，杨杰出租给刘云华使用的房屋场地位于巧家县白鹤滩镇青年路现诚鑫宾馆后面，但根据杨杰一审答辩中陈述2019年6月10日与刘云华签订房屋场地租用合同后，刘云华未经其同意转租给陈小凤使用的辩驳主张看，能反映出杨杰也认可其出租给刘云华的房屋场地是陈小凤在使用，而据一审原告刘云华提供的《营业执照》显示，巧家县白鹤滩镇鳟鱼府经营场所是昭通市巧家县白鹤滩镇青年路（黑豹银座后面），原审人民法院依职权拍摄的现场照片也显示案涉租赁房屋场地与诚鑫宾馆和黑豹银座（KTV）均挨在一起，属前后点位置，杨杰在诉讼中也并未否认黑豹银座、诚鑫宾馆及刘云华所租房屋场地不是挨在一起的事实，且刘云华与陈小凤均认可刘云华与杨杰租用房屋场地后，二人合伙用该房屋场地开办鳟鱼府餐馆，由此可见，上述证据链之间能相互印证，证明刘云华向杨杰租用房屋场地后，与陈小凤合伙经营餐馆的事实，原审据此认定正确。上诉人杨杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人杨杰提出原审认定鳟鱼府餐馆不是适格原告，却又判决其对鳟鱼府餐馆的装修费承担责任，前后矛盾。本院经审查认为，案涉房屋场地租用合同的合同相对人是刘云华与杨杰，根据合同相对性原则，本案的诉讼主体应是刘云华与杨杰，而对于鳟鱼府餐馆来讲，它不是涉案合同的相对人，仅是本案诉争的标的物，原审据此判决并不矛盾，上诉人杨杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于涉案装修费的评估是否违法的问题。上诉人杨杰上诉认为刘云华在开庭前几天才提出评估装修费，其未在协商评估机构笔录上签字，便委托评估机构进行评估违法。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。”本案中，双方当事人对刘云华装修租赁房屋的损失各持己见，为查明装修损失的情况，刘云华向原审人民法院申请委托鉴定评估机构对损失这一专门性问题进行评估鉴定于法有据，且根据原审法院收集在卷的协商评估机构笔录及杨杰在上诉状中的陈述看，原审法院已依据上述法条的规定，组织双方当事人对鉴定评估机构的选定进行协商，由于杨杰拒绝在协商评估机构笔录上签字，视为双方当事人对鉴定机构的协商未达成一致意见，原审法院据此根据上述法条的规定，指定云南驰新房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋装修进行评估合法，上诉人认为评估违法的理由不能成立，本院不予支持。对于杨杰提出评估机构评估时对刘云华已拆走的马桶、水、电线路、灯具及原来劲龙修理厂装修的部份）也进行评估计算刘云华的装修损失违法的问题。上诉人杨杰提交的证据不能充分证明该主张，对杨杰的该主张，本院不予支持。（三）关于杨杰对涉案装修费是否应承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，杨杰对所出租的案涉房屋建筑无证据证明也取得合法批准修建手续，杨杰将案涉房屋出租给刘云华，由于杨杰在与刘云华签订合同过程中，无证据证明杨杰也如实告知了刘云华租赁房屋的状况，致使刘云华承租该房屋并进行装修，之后被政府部门通知拆除，刘云华的装修损失不能得到政府拆除该房屋相对应的正常赔偿，刘云华的可信赖利益受损，是杨杰未如实履行诚信义务造成，根据上述法条的规定，原审法院根据鉴定机构的评估意见，综合刘云华在本案中也存在对租赁物的手续未尽认真核实义务，具有一定过错的实际，按双方在签订合同中的过失大小，判决刘云华自己承担20%的责任，判决杨杰承担80%的赔偿责任并无不当。上诉人上诉认为刘云华是擅自装修及恶意添附，其不应赔偿的理由无据证明，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3512元由上诉人杨杰承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年六月二十四日书记员  文 栋