江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10868号原告（反诉被告）：南京铂鑫资产经营管理有限公司（统一社会信用代码913201045980106912），住所地南京市秦淮区御道街**第**。法定代表人：陈绪胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毓宇，江苏九州祥和律师事务所律师。被告（反诉原告）：何杰，男，1969年3月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泽芳，江苏苏尊容大律师事务所律师。第三人：南京市秦淮区杨前友大碗皮肚面店（统一社会信用代码92320104MA1WX3D92W）,住所,住所地南京市秦淮区太平巷**div>经营者：杨前友，男，1955年9月8日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：杨飞，男，系杨前友之子，住南京市秦淮区。第三人：江苏苏糖烟酒有限公司南京太平巷分店（统一社会信用代码91320104MA1NN65G40），住所地，住所地南京市秦淮区太平巷**iv>负责人：金汉卿。第三人：侯春宁，男，1970年2月10日生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：王露，男，1981年9月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王荣福，男，系第三人王露父亲，住南京市鼓楼区。第三人：南京市郑和公园管理处（统一社会信用代码12320104425850270J），住所地南，住所地南京市秦淮区太平巷**v>负责人：聂庭刚。第三人：南京市秦淮区建设局（统一社会信用代码11320104012982128R），住所地南京，住所地南京市秦淮区中华路**>负责人：王太平，该局局长。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）与被告（反诉原告）何杰及第三人南京市秦淮区杨前友大碗皮肚面店（以下简称杨前友面店）、江苏苏糖烟酒有限公司南京太平巷分店（以下简称苏糖烟酒太平巷分店）、侯春宁、王露、南京市郑和公园管理处（以下简称郑和公园管理处）、南京市秦淮区建设局（以下简称秦淮区建设局）房屋租合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，被告（反诉原告）何杰依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）铂鑫公司的委托诉讼代理人李斌、王毓宇，被告（反诉原告）何杰及其委托诉讼代理人沙梦晨，第三人杨前友面店的委托诉讼代理人杨飞、第三人侯春宁、第三人王露及其委托诉讼代理人王荣福到庭参加诉讼。第三人苏糖烟酒太平巷分店、郑和公园管理处、秦淮区建设局经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）铂鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何杰及第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露将其占有使用的南京市秦淮区太平巷35号郑和公园临街房屋腾空并返还原告；2.判令被告向原告支付自2019年7月1日起至实际腾空返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按原租金标准200000元/年计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告之间的不定期租赁合同已于2018年1月11日解除。事实与理由：2003年11月25日，郑和公园管理处与何杰签订《房屋租赁合同》一份，约定将南京市秦淮区太平巷35号房屋（以下简称诉争房屋）出租给何杰使用，租赁期限7年，自2004年1月1日起至2011年12月底止，年租金200000元，支付方式为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前付清每季度租金，先付款后使用房屋，并约定若不再续约，房屋内一切不动产（如装璜等），乙方不得拆卸，归甲方所有。2006年11月14日，在上述《房屋租赁合同》基础上，郑和公园管理处、何杰、原南京市白下区建设局三方签订《备忘录》，将原租期延长至2015年12月31日止。合同到期后，郑和公园管理处与何杰未再签订新的书面租赁合同，何杰依据原租赁协议价格继续承租诉争房屋，双方形成不定期租赁关系。依据南京市秦淮区人民政府发布的《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》（秦政办发[2016]108号）要求，各行政事业单位的经营性国有资产实行集中管理，诉争房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由铂鑫公司承接负责。何杰知悉后认可铂鑫公司主体地位，依旧按照2003年11月25日原合同约定租金标准及付款方式，向铂鑫公司支付房屋租金至2019年6月30日。铂鑫公司认为，铂鑫公司与何杰之间并未签订书面租赁协议，应视为构成不定期租赁关系。2018年1月11日，铂鑫公司向何杰发出《告知函》，告知其诉争房屋不再对外出租，将收回统一打造，故双方不定期租赁合同已经解除。此后，铂鑫公司以多种方式告知何杰履行腾房义务，双方并就移交问题多次沟通，但始终未能达成一致意见。铂鑫公司有权要求何杰履行腾房义务，但何杰始终拒不履行，并私下将部分房屋转租给第三人牟利，其行为已严重侵害铂鑫公司合法权益。铂鑫公司遂诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）何杰辩称，首先，被告支付租金至2019年6月30日，而原告出具给被告的收据上明确写明该款项的性质为半年房租，虽然2018年1月11日原告向被告发函，要求收回诉争房屋，但是收到该函件后，被告回复要求原告支付390000元的赔偿金及维修费用等，且在原告发函后，被告多次向原告缴纳租金，原告没有任何反对意见，因此双方不定期租赁合同并未于2018年1月11日解除；其次，被告同意解除合同，也愿意积极配合腾空房屋，但是现由于部分房屋由第三人占有使用，且涉及到执行案件，因此被告希望原告给予一定宽限期让第三人搬离该处房产；再次，根据宁国资委产（2020）18号文件，2020年2月为租金免收期间，2020年3月至4月为减半收取期间，因此对于2020年2月至4月的租金希望原告根据该文件的要求予以减免。综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）何杰向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付390000元补偿款，并自2006年11月14日起至实际付款之日止按照年利率24%的标准计付利息；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁期装修费用49000元；3.判令反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：反诉原告自2003年起承租诉争房屋。根据市、区政府的要求，2006年需对诉争房屋进行改造。2006年11月14日，郑和公园管理处、何杰及原南京市白下区建设局共同签订了《备忘录》，明确约定“甲方就工程改造期间，给予乙方因施工停业造成的各项损失一次性补偿390000元整”。签订备忘录后，反诉原告一直向郑和公园管理处催要该笔款项，但郑和公园管理处均以各种理由拖延。后反诉被告承接了诉争房屋的管理权后，反诉原告多次向反诉被告催要该笔款项，2018年1月29日，反诉原告发给反诉被告的回复函中，也再次要求反诉被告支付上述款项，但反诉被告始终未予支付，因反诉被告一直未予付款，故其应当支付自2006年至今的逾期付款利息。另外，在房屋承租期间，诉争房屋存在漏雨、漏水等问题，反诉原告多次向出租人反映，但出租人均置之不理，反诉原告只能先行垫付维修款项，共计支出49000元。现反诉被告要求反诉原告腾空返还房屋，估计理应支付该笔维修费用。综上，请求法院依法支持反诉原告的反诉诉讼请求。原告（反诉被告）铂鑫公司辩称，首先，关于390000元补偿款，系反诉被告要求反诉原告腾房后，反诉原告才告知。原产权单位在移交资产时并未提及，是否真实有效不得而知，即使真实，反诉原告十余年未向原产权单位主张已过诉讼时效。若法院认为未过诉讼时效，反诉被告认为，该款为施工停业损失补偿，未就利息作出约定，反诉原告主张利息无法律依据可言，请求予以驳回。其次，关于维修费问题，反诉原告仅有工程造价明细和收据，是否真实不得而知，反诉原告应提供出入账证明。即使存在维修行为，在反诉被告接收诉争房屋后，反诉原告也从未提及此事，正常缴纳租金直至反诉被告要求反诉原告腾房，反诉原告才在2018年来函反映。即便是真实的，反诉原告在维修之初应向反诉被告报修。虽然法律和合同中约定反诉被告履行维修义务，但是反诉原告并未向反诉被告主张，现在腾房时才提出支付维修费，于法无据。且曾有案外人表示维修系案外人出资，反诉原告是否实际出资维修真实性存疑。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人杨前友面店述称，第三人杨前友面店不同意搬离诉争房屋，请求法院依法判决。第三人侯春宁述称，第三人侯春宁同意搬离诉争房屋，但是希望能够给予一定宽限期。第三人王露述称，第三人王露自2013年3月取得诉争房屋的承租权从事童装经营，订立合同的时候第三人也要求被告出具相关的手续，但是被告陈述是商业机密不方面出示。第三人也曾接到要求搬迁的通知，但是被告让第三人不用搬离，并陈述这是其与公园管理方的事情。之后两年的期间第三人没有再收到任何单位要求搬离的通知，现第三人愿意积极配合原告清退房产。第三人苏糖烟酒太平巷分店、郑和公园管理处、秦淮区建设局未陈述，未举证。本院经审理认定事实如下：2003年11月25日，郑和公园管理处（甲方）与何杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，乙方无论盈亏，每年按时向甲方交纳房屋租金；乙方必须按甲方要求进行室内外装潢，装潢费由乙方承担；租赁期为7年，自2004年1月1日起至2011年12月底止；房屋年租金为200000元整，付款方式为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前付清每季度租金，先付款后用房；租赁期间，甲方负责房屋的正常维修，保证房屋的正常使用，乙方保证按时向甲方交纳房屋租金和水费，逾期一个月不交，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方无条件让出；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构，不得利用承租的房屋从事非法活动，一经发现甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方无条件让出并承担违约责任，赔偿违约金；合同期满如需续约，则提前一个月，由双方协商解决，另订合同，乙方享有最优先续约之行为，若不再续约，房屋内外的一切不动产（如装潢等），乙方不得拆卸，归甲方所有。2006年11月14日，郑和公园管理处（甲方）、何杰、原南京市白下区建设局（丙方）签订《备忘录》，约定三方就2003年11月25日甲乙双方签订的租赁合同中所涉及的房屋改造事宜达成一致意见，一、乙方被拆除的二楼南侧包间部分，甲方同意用东一楼三间门面房作为置换，以补偿乙方损失的营业面积；二、甲方就工程改造期间，给予乙方因施工停业造成的各项损失一次性补偿390000元整；三、甲方同意原合同约定租期再延长5年（自2011年1月1日起至2015年12月31日止）；四、工程改造期间甲方免收乙方房租；五、丙方对甲方、乙方在上述约定中的条款承担监督责任；六、该备忘录为2003年11月25日甲、乙双方所签订的租赁合同的组成部分之一。上述合同期满后，郑和公园管理处与何杰未再续签书面租赁合同。何杰承租诉争房屋后，将上述房屋转租第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露等经营使用。诉争房屋自东向西共七间房屋，其中侯春宁承租使用诉争房屋自东向西第二间房屋，杨前友面店承租使用诉争房屋自东向西第三间房屋，王露承租使用诉争房屋自东向西第四间房屋，苏糖烟酒太平巷分店承租使用诉争房屋自东向西第五间房屋。2016年8月29日，南京市秦淮区人民政府发布《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》（秦政办发[2016]108号），要求各行政事业单位的经营性国有资产实行集中管理，诉争房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由铂鑫公司承接负责。此后，何杰按照其与郑和公园管理处原租赁合同约定的租金标准向铂鑫公司缴纳租金。2017年11月20日，铂鑫公司向何杰发出《通知》，载明，按照区政府要求将收回诉争房屋，不再对外出租，要求何杰于2017年12月31日前自行清空房屋并返还铂鑫公司。2018年1月11日，铂鑫公司再次向何杰发出《通知》，要求何杰于2018年1月31日前腾空返还诉争房屋。2018年1月29日，何杰向铂鑫公司发出《回函函》，载明：“一、原产权人书面承诺给予本人因房屋改造产生的停业损失赔偿金390000元至今未付，该款应于2006年给付，至今已产生12年的利息，请贵司明确何时给付解决。二、由于原产权人的改造工程使我方被动改造，加建而产生的改建费用，该费用请贵方明确如何支付。三、该房屋租赁至今经常产生漏雨等诸多问题，在本人多次反映无果的情况下只能自行维修，十数年来由此而产生了大量的维修费用，该部分款项请贵司明确如何解决。”上述函件往来后，何杰继续向铂鑫公司支付租金至2019年6月30日，其中2019年3月5日铂鑫公司出具的收据载明“收款事由：2019年1月1日至2019年6月30日半年房租”。2019年7月1日起，铂鑫公司未再收取何杰租金，并于2019年9月25日诉至本院，要求何杰腾空返还诉争房屋，何杰于2019年10月17日签收本院邮寄的起诉状等诉讼材料。在案件审理过程中，何杰提供装修明细及收据、照片一组，以证明其为维修诉争房屋支付维修费用49000元。铂鑫公司对上述证据真实性不予认可，同时认为铂鑫公司接管诉争房屋后从未接到过何杰的报修，且何杰提供的照片模糊不清，完全看不出任何漏水问题。另，何杰提供郑和公园管理处原党支部书记马某出具的《证明》一份，载明：“我于2002年进入郑和公园任书记一职，于2006年3月份至2009年主持工作，何杰于2006年11月份第一次找到了我，拿出2006年11月14日和郑和公园管理处及南京市白下区建设局签的备忘录，希望公园能按该备忘录兑现承诺，立即支付390000元的补偿款，此后何杰多次催要该款，由于公园没有任何资金来源，工资的发放每月都由建设局借款。后就叫我向建设局领导沟通，领导一直也没有给予明确的说法，所以该笔款项至今一直没有支付。”后证人马某出庭作证，证人陈述上述《证明》系其本人书写，其自郑和公园管理处退休，退休前担任郑和公园管理处党支部书记，只负责党务工作，并不分管业务；在《备忘录》签订后何杰向证人催要过补偿款，因为证人2017年得过脑梗，所以具体时间记不清了；经铂鑫公司代理人询问，其陈述《备忘录》签订后何杰没有支付租金，后经法庭再次询问，其又陈述因为不分管业务，所以不清楚；关于郑和公园工程改造的时间及证人主持工作的起止时间，证人陈述均记不清了。铂鑫公司、秦淮区建设局认为证人虽曾在郑和公园管理处任职，但是并不分管业务工作，且在接受询问的过程中记忆模糊，故对于证人证言不应予以采信。何杰对证人证言真实性不持异议，同时认为证人书写的《证明》中已经明确载明何杰自2006年11月起就多次向其催要补偿款，故对证人证言应当予以采信。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。关于原告要求确认其与被告之间不定期租赁合同已于2018年1月11日解除的诉讼请求，本院认为，在2015年12月31日原合同到期后，郑和公园管理处与何杰未再续签租赁合同，但何杰继续承租使用诉争房屋，故双方形成不定期租赁关系。根据《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》要求，诉争房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由铂鑫公司承接负责，故郑和公园管理处与何杰签订的租赁合同中出租方所享有的权利义务一并由铂鑫公司承继。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。铂鑫公司在接管诉争房屋后，虽曾于2018年1月11日发函要求收回诉争房屋，但此后仍接受何杰缴纳诉争房屋租金至2019年6月，故应认定在铂鑫公司发出函件后双方不定期租赁合同关系并未解除。自2019年7月1日起，铂鑫公司未再收取租金，并通过诉讼明确表示要求收回诉争房屋，即已表达了解除不定期租赁合同的意思，故应当认定双方租赁合同已于何杰收到诉状之日即2020年10月17日解除。合同解除后何杰理应返还房屋并支付合同解除前的租金及解除后的占有使用费，故何杰应腾空返还其占有使用的诉争房屋并支付自2019年7月1日起的租金、占有使用费。在铂鑫公司与何杰的租赁合同解除后，次承租人亦已无权继续占有使用诉争房屋，故对于铂鑫公司要求第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露将其占有使用的诉争房屋腾空返还的诉讼请求，本院亦予以支持。关于何杰认为按照宁国资委产（2020）18号文件规定，铂鑫公司应当免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金的抗辩主张，本院认为，铂鑫公司与何杰的租赁合同已于2019年10月17日解除，此后何杰理应腾空返还诉争房屋，但何杰始终未能腾房返还，其迟延履行行为发生在疫情爆发之前，无权主张相应减免，故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于何杰要求铂鑫公司支付390000元补偿款的诉讼请求，本院认为，铂鑫公司在承接郑和公园管理处租赁合同权利的同时，亦应承担相应义务，而在郑和公园管理处与何杰签订的《备忘录》中，郑和公园管理处明确承诺给付何杰补偿款390000元，上述付款义务应当由铂鑫公司承担，故对于何杰的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于铂鑫公司认为何杰主张390000元已过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，《备忘录》中关于给付补偿款的时间未作约定，何杰于2018年1月29日才提出主张要求铂鑫公司给付补偿款项，未过诉讼时效，故对于铂鑫公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于何杰要求铂鑫公司自2006年11月14日起至实际付款之日止按照年利率24%的标准计付利息的诉讼请求，本院认为，关于利息起算点，《备忘录》中并未对付款时间做出明确约定，故利息起算应自何杰实际主张之日起算。何杰虽申请证人马某出庭作证，但证人陈述与其书写《证明》存在矛盾，且到庭后陈述反复、记忆模糊，故对证人证言本院不予采信。现何杰所举证据仅能证明其于2018年1月29日发函予以主张，故利息应自该日起算。关于利息计算标准，何杰主张按照年利率24%的标准计付无事实及法律依据，本院不予支持，本院依法参照逾期罚息利率标准计算，即按照贷款利率1.5倍标准计算。关于何杰要求铂鑫公司支付维修款49000元的诉讼请求，本院认为，根据双方租赁合同约定，诉争房屋的维修义务由出租人承担，但从何杰提供的证据来看，既无法反映诉争房屋确实存在过渗漏事实，亦无法证明其已向铂鑫公司反映过维修问题，故对其主张维修费用49000元的诉讼请求，本院不予支持。第三人苏糖烟酒太平巷分店、郑和公园管理处、秦淮区建设局经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司与被告（反诉原告）何杰就南京市秦淮区太平巷35号房屋形成的不定期租赁合同于2019年10月17日解除；二、被告（反诉原告）何杰、第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露于本判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区太平巷35号中各自占有使用的房屋腾空返还原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司；三、被告（反诉原告）何杰于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司房屋租金及占有使用费（按照200000元/年的标准自2019年7月1日计算至被告及第三人实际返还房屋之日止）；四、原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）何杰补偿款390000元及利息（自2018年1月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）；五、驳回原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）何杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，反诉案件受理费9780元，合计10930元，由原告（反诉被告）南京铂鑫资产经营管理有限公司负担4175元，被告（反诉原告）何杰负担6755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年六月十三日见习书记员  朱秋萍