广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初847号 原告：广西南宁滨全市场管理有限公司，住所地广西南宁市思贤路********房。统一社会信用代码91450103077138251L。 法定代表人：郑少波，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦敏，广西创想律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韦舒婷，广西创想律师事务所实习律师。 被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区****会信用代码9145142574567882B。 法定代表人：林平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄秋怡，广西欣源律师事务所执业律师。 原告广西南宁滨全市场管理有限公司（以下简称南宁滨全公司）诉被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称扶绥东门国发公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年4月29日，南宁滨全公司向本院提出诉讼财产保全申请，本院经审查后，依法作出裁定冻结扶绥东门国发公司名下财产232609.65元。本案于2020年6月4日公开开庭进行了审理。南宁滨全公司的委托诉讼代理人秦敏、韦舒婷，扶绥东门国发公司的委托诉讼代理人黄秋怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南宁滨全公司向本院提出诉讼请求：1．判令扶绥东门国发公司向南宁滨全公司支付尚欠销售佣金221533元及违约金11076.65元（违约金计算方式：221533元×5％），以上合计232609.65元；2．判令案件受理费、诉讼保全费由扶绥东门国发公司负担。事实与理由：2018年7月19日，南宁滨全公司和扶绥东门国发公司签订《全程营销销售代理委托合同》（以下简称委托合同），约定由扶绥东门国发公司委托南宁滨全公司负责扶绥东门国发公司在广西扶绥县东门镇兴东大道东6-1号投资开发的东门国发中央广场项目的全程销售代理工作。2019年7月9日，南宁滨全公司与扶绥东门国发公司签订国发·中央广场《全程营销代理终止协议》（以下简称终止协议），双方协商一致终止原委托合同并进行结算，双方确认：南宁滨全公司完成销售回款13437198元，销售面积为20459.12m，扶绥东门国发公司应支付原告销售佣金合计497804元。2019年7月22日，双方同意变更上述结算销售佣金为471533元。终止协议签订后，南宁滨全公司多次对以上款项进行催告，截止至今，扶绥东门国发公司仅支付了250000元，仍欠付销售佣金221533元，其行为已经构成违约，南宁滨全公司有权诉至法院要求其支付该款项，并依据委托合同第十四条第一项：“如果甲方（扶绥东门国发公司）不按本合同规定的时间或不足额向乙方（南宁滨全公司）支付乙方代理费或超价分成等应付款，逾期不能超过二十天的，若支付时间超过三十天的，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付应付款总额的5%的违约金”之约定向扶绥东门国发公司主张违约金。故南宁滨全公司诉至扶绥县人民法院，请人民法院依法支持其的诉讼请求。 扶绥东门国发公司辩称，南宁滨全公司和扶绥东门国发公司在《全程营销销售代理委托合同》当中已经约定了佣金的结算方式及付款方式，即是合同第六条款约定：“本合同签订后，对于任何一套物业，在达到下述两个条件后，即视为乙方已成功销售，甲方即应按约定在下一个月的10日前向乙方支付代理费及超价分成：1、按揭付款客户：已签订《商品房买卖合同》，首付款到甲方账户，并完成已售物业的按揭抵押贷款手续通过授信银行的审批后银行按揭款到甲方账户。2、一次性付款客户：已签订《商品房买卖合同》，已支付该套物业购房总价的100%以上款项。甲方书面同意客户延期缴纳房款的视为已全款到账。”由此可知，双方约定待银行按揭贷款到扶绥东门国发公司账户以后才予以支付佣金。此后双方签订的《全程营销代理终止协议》仅对应付佣金数额进行了结算，但并没有约定具体的支付时间。迄今为止，扶绥东门国发公司的账户上并没有获得银行按揭的贷款，因此，向南宁滨全公司支付佣金的条件尚未具备，扶绥东门国发公司就不存在支付佣金及违约金的理由。南宁滨全公司的诉请没有事实和法律的依据，请人民法院驳回南宁滨全公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对南宁滨全公司提供第二组证据，拟证明庞智远系扶绥东门国发公司的总经理，刘林及黄庆华系扶绥东门国发公司指派对接案涉项目的工作人员，该三人均有权对案涉项目进行结算并确认。扶绥东门国发公司对该组证据中的企业公示信息的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该证据无法证明庞智远系扶绥东门国发公司指派的专人去签署相关协议。对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为与本案没有关联，无法证明证据所记载的人员与扶绥东门国发公司存在关联，也没有证据证明系扶绥东门国发公司所指派工作人员。根据企业公示信息可知庞智远系扶绥东门国发公司总经理，且扶绥东门国发公司对庞智远签字的案涉终止协议、刘林签订的《项目：东门二期附表一》予以认可，综合刘林、黄庆华与郑少波的微信聊天记录内容，本院对该组证据的三性予以确认，可作定案依据。2．对南宁滨全公司提供第三组证据，拟证明南宁滨全公司与扶绥东门国发公司已终止案涉委托合同，并对案涉项目进行了结算。扶绥东门国发公司对该组证据中的无人签字的结算表以及黄庆华签字的结算表的三性不予认可。对无人签字的结算表，本院不予采纳，对黄庆华签字的结算表，可综合全案证据予以确认。3．对南宁滨全公司提供第四组证据，拟证明双方当事人签订终止协议后，南宁滨全公司即按照协议约定向扶绥东门国发公司请款，截至起诉之日，扶绥东门国发公司已向南宁滨全公司支付部分尚欠销售佣金250000元，仍欠付佣金221533元。扶绥东门国发公司对该组证据中的请款函三性不予认可，认为黄庆华的签收没有得到扶绥东门国发公司授权；对发票的关联性不予认可，认为发票不是扶绥东门国发公司要求南宁滨全公司开具的，且开具发票也不能证明佣金支付条件已经形成，发票签领表没有扶绥东门国发公司盖章，不能证明扶绥东门国发公司已经收到发票；对律师函及EMS返单的真实性没有异议，但不认可南宁滨全公司的证明目的。该组证据证明了扶绥东门国发公司已支付部分佣金，可作综合分析依据。4．对扶绥东门国发公司提供的1、2、3组证据，南宁滨全公司对证据三性没有异议，但不认可其证明目的。该几组证据与南宁滨全公司提供的部分证据相同，可作相互认证的依据。5．扶绥东门国发公司提供的5个证人证言，拟证明扶绥东门国发公司在签订终止协议后支付给南宁滨全公司佣金250000元，并非是支付条件已经形成，而是基于南宁滨全公司的员工向扶绥东门国发公司提交请愿书要求直接发放工资，扶绥东门国发公司从人道主义出发才支付部分佣金给南宁滨全公司。南宁滨全公司对证人证言的三性不予认可。因五个证人的证言内容存在相互矛盾，且部分证人目前还在涉案项目售楼部上班，与扶绥东门国发公司存在利害关系，对证人提供的证言，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月19日，南宁滨全公司和扶绥东门国发公司签订了一份《全程营销销售代理委托合同》，合同约定由南宁滨全公司全程代理扶绥东门国发公司在广西扶绥县东门镇兴东大道东6-1号投资开发的东门国发中央广场项目营销代理工作，代理权限为全权委托独家代理。双方就委托代理事项、合作期限、代理费用计算及支付方式、违约责任等内容进行了详细的约定。合同签订后，南宁滨全公司根据合同约定进行了项目营销策划及组织人员进场进行代理销售等工作。2019年7月9日，经南宁滨全公司与扶绥东门国发公司双方协商一致同意终止《全程营销销售代理委托合同》并进行结算而签订了一份《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》，该终止协议确认：自2018年7月19日至2019年7月9日止，南宁滨全公司完成销售回款13437198元，销售面积为20459.12平方米；《全程营销销售代理委托合同》于2019年7月9日终止，合同终止后，涉案项目所产生的一切责任由扶绥东门国发公司承担；各项佣金的支付方式及时间见附表一；自终止协议生效之日起，国发．中央广场售楼部由扶绥东门国发公司直接接手管理，南宁滨全公司不再计发项目销售人员工资；本协议经双方代表签字并加盖公章后生效等主要内容。南宁滨全公司法定代表人郑少波，扶绥东门国发公司总经理庞智远分别在终止协议上签字并加盖单位公章，终止协议所附表一中并没有标注各项佣金的支付方式及时间。终止协议所附表一确认扶绥东门国发公司尚欠南宁滨全公司佣金合计497804元。2019年7月22日，南宁滨全公司和扶绥东门国发公司经协商同意将尚欠佣金总额由497804元变更为471533元。之后，南宁滨全公司多次向扶绥东门国发公司催收尚欠佣金款项，但扶绥东门国发公司仅支付了部分尚欠佣金250000元，仍有佣金221533元未付。扶绥东门国发公司以尚未达到支付佣金条件拒不履行支付义务。南宁滨全公司为此特诉至人民法院，诉请扶绥东门国发公司支付尚欠佣金及承担违约责任而成讼。 另查明，南宁滨全公司与扶绥东门国发公司签订《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》之前，扶绥东门国发公司已向南宁滨全公司支付代理佣金40000元，该笔佣金已在双方结算中予以扣除。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护，各方当事人应当全面履行合同义务。南宁滨全公司和扶绥东门国发公司签订的《全程营销销售代理委托合同》及《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方之间形成了委托合同关系。委托合同系双务合同，双方在享有权利的同时，亦应按合同约定承担各自的合同义务。本案的争议焦点为：1．扶绥东门国发公司是否应立即向南宁滨全公司支付尚欠销售佣金221533元；2．扶绥东门国发公司是否应承担违约责任并支付违约金；3．扶绥东门国发公司是否应承担本案诉讼财产保全费。 一、关于扶绥东门国发公司是否应该立即向南宁滨全公司支付佣金221533元的问题。案涉合同已经明确约定，由南宁滨全公司对扶绥东门国发公司投资开发的东门国发中央广场项目进行策划、营销工作，由扶绥东门国发公司按照合同约定支付佣金。2019年7月9日，南宁滨全公司与扶绥东门国发公司签订的《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》已经对案涉项目的销售回款数额、实际销售面积数、应付佣金、已付佣金数额、尚欠佣金数额进行了结算，双方对结算结果均予以确认。2019年7月22日，南宁滨全公司和扶绥东门国发公司经协商一致同意将尚欠佣金总额由原来的497804元调整为471533元。之后，经南宁滨全公司催收，扶绥东门国发公司仅支付了部分佣金，目前尚欠佣金为221533元。扶绥东门国发公司主张依据案涉合同第六条第1项约定：“本合同签订后，对于任何一套物业，在达到下述两个条件后，即视为乙方已成功销售，甲方即应按约定在下一个月的10日前向乙方支付代理费及超价分成：1、按揭付款客户：已签订《商品房买卖合同》，首付款到甲方账户，并完成已售物业的按揭抵押贷款手续通过授信银行的审批后银行按揭款到甲方账户。”认为银行按揭款尚款到扶绥东门国发公司账户，支付案涉佣金条件尚未成就而拒不支付欠款。首先，上述合同约定内容是以每一套物业是否到账为核算标准及支付条件，并非按南宁滨全公司出售的所有房屋的全部款项到账户为支付条件，佣金系按月计付。双方当事人签订的《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》已经确认自2018年7月19日至2019年7月9日止，南宁滨全公司完成销售回款13437198元，实际销售面积为20459.12平方米，由此可知，经南宁滨全公司销售的物业已经完成部分回款，该实际回款的佣金依约应该按月计付，扶绥东门国发公司未能提供证据证明迄今为止尚有多少套物业的按揭款没有到账，从而无法得知尚有多少佣金没有达到支付条件，应承担举证不能的不利后果；其次，根据涉案委托合同约定，代理佣金计算方式及标准包括：1．住宅代理费按销售总额×1.2%计付；2．商铺代理费按销售总额×1.4%计付；超价销售另外计算分成等。由于南宁滨全公司在履行涉案委托合同过程中提出中途退场申请，双方当事人在随后进行佣金结算时，已充分考虑南宁滨全公司完成的销售业绩、中途退场等因素而对佣金计算比例进行了减扣调整，即对已经销售物业但尚没有回款部分仅按60%计付佣金，南宁滨全公司为尽快收回佣金作出相应妥协并同意扣减部分应得佣金，这一事实在双方确认的《项目：东门二期附表一》结算单中已经体现；再次，双方当事人在签订《国发·中央广场＜全程营销代理终止协议＞》时已经同意对各项佣金的支付方式及支付时间进行另行约定，综合扶绥东门国发公司派出人员刘林、黄庆华与南宁滨全公司法定代表人郑少波之间的微信聊天记录，以及刘林签字确认的《项目：东门二期附表一》和黄庆华签字确认的《佣金结算表》，可知双方当事人另行约定了佣金的支付时间，即于2019年12月30日前或按揭款到位后5日内付清全部佣金，双方当事人约定了两个支付时间，南宁滨全公司可选其一主张权益。综上，对扶绥东门国发公司以尚未达到付款条件而拒不履行付款义务的辩解，本院不予采纳。南宁滨全公司主张扶绥东门国发公司支付佣金余款221533元有事实与法律依据，本院予以支持。 二、关于扶绥东门国发公司是否承担违约责任并支付违约金的问题。南宁滨全公司主张依据案涉委托合同第十四条第一项：“如果甲方不按本合同规定的时间或不足额向乙方支付乙方代理费或超价分成等应付款，逾期不能超过二十天的，若支付时间超过三十天的，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付应付款总额的5%的违约金”的约定向扶绥东门国发公司主张违约金11076.65元（221533元×5％元）。南宁滨全公司在履行案涉合同过程中，为减轻自身成本压力向扶绥东门国发公司申请终止合同，最终双方达成了终止协议书，并对应付代理佣金进行了结算，双方在另行约定佣金支付时间和方式时，并没有约定违约责任的承担，涉案终止协议已实际变更了佣金的支付方式。故，南宁滨全公司以已终止履行的委托合同中约定的佣金支付方式主张扶绥东门国发公司承担违约责任且支付违约金的诉请不符合法律规定，本院不予支持。 三、扶绥东门国发公司是否应承担本案诉讼财产保全费的问题。诉讼财产保全费是指一方当事人为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，请求人民法院对另一方当事人的财产或者争议标的物采取限制当事人处分的强制措施所产生的费用，该费用属于当事人为实现债权产生的必要费用，应由案件败诉方承担。本案诉讼保全费1683元已由南宁滨全公司垫付。故，根据本案的诉讼标的承担比例，南宁滨全公司应承担本案诉讼保全费83元，扶绥东门国发公司应承担本案诉讼保全费1600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、扶绥县东门国发投资有限公司于本判决生效后十日内向广西南宁滨全市场管理有限公司支付佣金221533元； 二、扶绥县东门国发投资有限公司于本判决生效后十日内向广西南宁滨全市场管理有限公司支付诉讼保全费1600元； 三、驳回广西南宁滨全市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2395元（广西南宁滨全市场管理有限公司已预付），由广西南宁滨全市场管理有限公司负担115元，扶绥县东门国发投资有限公司负担2280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李崇辉 二〇二〇年六月十五日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 凌海玲 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。