广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12721号 上诉人（一审被告）：南宁福翔房地产开发有限责任公司，住所地南宁市衡阳路**，统一社会信用代码：914501007537481873.。 法定代表人：黄振煌，董事长。 委托诉讼代理人：栗战武，广西金益律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：郑之磊，男，1956年12月11日出生，壮族，住南宁市青秀区。 上诉人（一审原告）：郑某，男，2003年11月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 法定代理人：汪某，女，1963年2月10日出生，汉族，住南宁市青秀区，郑某的母亲。 郑之磊、郑某共同委托诉讼代理人：韦一，广西合运律师事务所律师。 上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称“福翔公司”）因与上诉人郑之磊、郑某商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初4778号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人福翔公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回郑之磊、郑某的诉讼请求；2、改判福翔公司不承担逾期交房违约金；3、郑之磊、郑某承担本案诉讼费及上诉费等一切费用。事实与理由：一、因市政工程配套设施逾期交付，导致我公司逾期交付房屋属于合同约定的免责事由，我公司不应当承担逾期交付的违约责任；二、本案免责条款是双方约定，尽管涉及第三人的原因，也符合合同相对性。双方签订的合同中已经明确了出现市政工程配套未按时完工的处理方法，该方法是双方认可的，出现市政工程配套延误的处理方法，系双方认可的合理约定，符合合同相对性，双方应当遵守。三、如二审要求我公司承担违约金，本案违约金过高，应当适当调低。四、一审对我公司可顺延时间计算有误。合同签订之前发生的可顺延时间，应当予以顺延。我公司根据政府要求，高、中考阶段停工，因此，2013年至2015年高、中考阶段，福翔公司每年停工9天，共计27天，应当予以计入可逾期交付的天数。一审判决认定事实不清、证据不足，请二审改判。 郑之磊、郑某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回福翔公司的上诉，维持原判。 上诉人郑之磊、郑某上诉请求：一、变更一审判决第一项，将逾期交房违约金延期计算至商品房验收合格符合交付条件为止；二、撤销一审判决第三项；三、本案一、二审诉讼费用由福翔公司承担。事实和理由：一、一审判决认定福满.瑞园地下室及商业的竣工验收合格之日为2016年9月15日错误。二、一审判决遗漏重要事实。福翔公司交付给上诉人的并非是合同约定的位于地下室的负一楼商铺，而是位于地面上的不具有商业性质的建筑物，不属于地下室，其提交的验收意见书即使是真实，也是对地下室的验收，并非是对我方实际收到铺面的验收。一审判决对案件事实认定错误，请求二审法院依法改判。 福翔公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑之磊、郑某的诉请。双方合同约定逾期交房违约金计算至商品房可使用时，郑之磊、郑某在5月28日收到时没有提出任何异议，故应计算至此时。关于交付房屋不符问题，郑之磊、郑某收房时未提出异议，故不予认可。 郑之磊、郑某向一审法院起诉请求：1、判令福翔公司支付逾期交房违约金（计算方式：以购房款853230元为基数，自2016年5月28日起按万分之五／日计算至商品房验收合格时符合交付条件为止）；2、福翔公司支付逾期办理手续违约金853.23元（计算方式＝购房款853230元×1‰）；3、本案诉讼费由福翔公司承担。 一审法院经审理查明：2016年4月4日，郑之磊、郑某与福翔公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定郑之磊、郑某以853230元的价格向福翔公司购买南宁市江南区，所在层为-1层至-1层，商品房的用途为商铺，郑之磊、郑某购买的商品房为预售商品房。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、该商品房经过验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、其他可以顺延的原因详见本合同补充协议。”双方签订的合同补充协议中约定的房屋交付条件为经施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）……”合同第十七条约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权证：（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（2）（3）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价的1‰向买受人支付违约金”。合同补充协议第六条约定：“……4、主合同第九条所指的‘特殊原因’，包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、、地震等自然灾害战争及其他不可抗力，还包括如下：（1）非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况；（2）为配合政府的法规、规章、命令（包括但不限于中国-东盟博览会、交通管制、中考、高考、创卫生城市等活动）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（4）气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风；（5）非甲方导致或引起之工人停工或罢工；（6）甲方已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非甲方原因造成的延误。上述特殊原因在甲方交房时告知乙方，无需按主合同约定在30日内告知。上述任何一类特殊原因发生，甲方即有权顺延主合同第八条约定的交房期限，顺延时间相对于该等事由影响持续的时间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响，也无须为该延误承担任何责任（包括但不限于对乙方补偿任何费用和损失）。5、上述各类特殊原因，甲方可凭南宁市有关主管部门、单位或本项目的勘探、设计、施工单位或其他相关专业机构出具的证明文件予以证明。6、……”至交房前，郑之磊、郑某已向福翔公司支付约定的全部购房款共计853230元。2016年9月21日，福翔公司向“XX·X园”业主发出《交房通知书》，载明集中办理交房的时间为2016年9月28日至2016年9月30日。福翔公司于2016年9月28日向郑之磊、郑某交房。 另查明：据南宁市气象局《地球大气探测资料卡》所载，2016年4月4日至2016年5月28日间，日降水量超过30毫米的天数有2天。福翔公司提交《建设工程质量竣工验收意见书》，显示工程名称为XX·X园地下室及商业，经施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格时间为2016年9月15日。 一审法院认为：郑之磊、郑某与福翔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。关于争议焦点一。本案房屋位于南宁市江南区，且房屋用途为商业性质，故应根据福翔公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示的XX·X园地下室及商业经施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位、建设单位于2016年9月15日五方验收合格作事实认定，故福翔公司于2016年9月28日向郑之磊、郑某交付的房屋属于双方的合同约定标准。关于争议焦点二。第一，经核实，根据合同中“24小时累计降雨量超过30毫米”，可相应顺延交房时间的约定，福翔公司可延期交房2天。第二，福翔公司作为从事房地产开发的企业，对于已经发生的影响施工进度的事实应当是知道的，其在拟定格式合同时对交房期限有所预估，在与买受人签订合同时还可以调整，因此，合同约定的可延期交房事由应是在签订合同之后出现的事实，而不能包括合同签订前已发生的事实，换言之，对于福翔公司以签订合同前已发生的事实作为逾期交房免责事由，不予支持。第三，商品房买卖合同第十六条约定的迟延交付达到使用条件的供水排水供电设施、物业管理用房、环卫设施及环保设施的免责事由，并非逾期交房的免责事由；对于补充协议约定的“非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况”的免责事由，福翔公司未提供充分证据证明该免责事由存在，因此，福翔公司以市政配套工程导致延误为由提出的抗辩意见不能成立，不予支持。综上，根据合同的约定，福翔公司可顺延交房时间共计2天，即福翔公司应于2016年5月28日前向郑之磊、郑某交付房屋，但福翔公司于2016年9月28日才向郑之磊、郑某交付合同项下房屋，应计算违约金的逾期交房天数为121天，应承担逾期交房违约责任。关于争议焦点三。合同约定每日万分之五的违约金计算标准，折合年利率18.25%，不违反法律规定；福翔公司主张约定的违约金过高，但未举证证明，因此，对于福翔公司主张调整违约金的意见，不予支持。根据合同的约定，福翔公司应向郑之磊、郑某支付逾期交房违约金51620.42元（853230元×0.0005×121）。关于争议焦点四。郑之磊、郑某主张福翔公司支付的逾期办理手续实际是福翔公司需将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现福翔公司未能按照合同约定将本案所涉房屋进行产权登记备案，故郑之磊、郑某诉请福翔公司支付违约金853.23元（853230元×1‰）符合合同约定于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、福翔公司向郑之磊、郑某支付逾期交房违约金51620.42元；二、福翔公司向郑之磊、郑某支付逾期办理手续违约金853.23元；三、驳回郑之磊、郑某的其他诉讼请求。案件受理费567元由福翔公司负担。 本案二审争议焦点是：一、福翔公司逾期交房是否存在合理事由，应否扣除；二、合同约定的逾期交房违约金是否过高，应否调整。 本院二审期间，福翔公司提交了如下证据：1、燃气入户合同及付款凭证，证明福翔公司已经与南宁市中燃城市燃气发展有限公司签订施工合同，并按照合同支付费用，符合非因甲方原因造成的市政配套工程引致的延误的免责事由；2、通知4份，证明福翔公司已经多次催促南宁市中燃城市燃气发展有限公司尽快安装燃气；3、燃气竣工验收审批表，证明通燃气的时间是2016年11月1日已经超过房屋交付时间2016年7月28日；4、供电竣工验收审批表，证明供电的时间是2017年3月10日已经超过房屋交付的时间2016年7月28日；5、供用电安装工程施工合同，证明福翔公司因为供电配套设施没有到位，福翔公司自费制作临时供电设施；6、《南宁经济技术开发区管委会文件》南经管函【2017】XX号文件，证明因市政配套工程导致工程延误；7、《建设工程消防验收意见书》，证明由于现场采用临时用电，消防验收不合格，导致五方验收延迟。 郑之磊、郑某对福翔公司提交的上述证据不予认可。 本院对福翔公司提交的上述证据审查认为，上述证据不能证实福翔公司的主张，本院不予采信。 一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：福翔公司与郑之磊、郑某签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。福翔公司上诉提出市政工程、供电、燃气设备等原因导致迟延交房应顺延或扣除的问题。福翔公司提供的南宁经济技术开发区管委会南经管函【2017】XX号函中记载，本案项目无法按期竣工，原因为建设过程中引起周边下沉开裂被该委有关部门责令停工，以及金凯路建设者在未经允许的情况下擅自将1万伏的电缆井及管线架设在项目用地范围内，但该委员会并未对两个原因分别影响的时间段予以明确，且建设过程引起周边下沉系福翔公司自身施工不当引发的，其对此应自行承担责任，不能作为交房扣除原因，福翔公司以此为由要求扣除理由不成立。至于福翔公司与供电、燃气部门、消防的对接问题，供电、燃气、消防并不属于竣工后验收过程中发生的事宜，福翔公司以此为由主张顺延理由不成立，本院不予支持。关于福翔公司上诉提出中、高考时间应扣除的问题。中、高考期间，只是考场范围的工地需要停工，现福翔公司未能举证其本案工地在考场禁止施工的范围内，一审法院不予支持其扣除此项正确，本院予以维持。关于福翔公司提出约定的违约金过高应予调低的问题。本案《商品房买卖合同》为格式合同，福翔公司作为提供格式合同一方，合同条款系其拟定，其与购房者自愿约定逾期交房违约金按日万分之五计算，并无证据证实该约定违反法律规定；且其亦未能举证证明约定的违约金过分高于逾期交房给业主造成的实际损失；郑之磊、郑某通过银行贷款购买的涉案房地产为商铺，商铺用途为经营，福翔公司未能按约定交房，给郑之磊、郑某造成损失客观存在，故一审法院以约定的违约金折合年利率为18.25%，并未超过法律规定为由，判决以双方约定的标准计算违约金并无不当。 郑之磊、郑某提出一审判决认定2016年9月15日为验收合格时间错误、交付的商铺不在合同约定的负一楼，但其于2016年9月28日已接收商铺且未提出异议，故一审判决逾期交房违约金计至实际接受商铺时止并无不当，本院予以维持。 综上所述，福翔公司、郑之磊、郑某上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1134元，由上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司、上诉人郑之磊、郑某各负担567元。上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司、上诉人郑之磊、郑某分别预交二审案件受理费1134元，余款567元本院分别退回。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年六月二十八日 书记员 王 杰