广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1097号上诉人（原审被告）：玥珑湖生态城开发有限公司，住所地：广东省遂溪县***************。法定代表人：刘波，执行董事。委托诉讼代理人：钟培碧，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆程，广州金鹏（荔湾）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李赤，男，汉族，1954年8月1日出生，住湛江市霞山区***************。居民身份证号码：222************810。委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。上诉人玥珑湖生态城开发有限公司（以下简称为“玥珑湖公司”）因与被上诉人李赤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人玥珑湖公司的委托诉讼代理人钟培碧，被上诉人李赤及其委托诉讼代理人靳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玥珑湖公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李赤一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由李赤负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋已达到法定的收房标准，一审法院认为涉案房屋未达到交付条件没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《广东省商品房预售管理条例》第十五条“预售的商品房项目竣工后,主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用”的规定，依法具备相关证明文件，建设工程经验收合格以后，可以交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”玥珑湖公司在一审提交的证据显示，涉案房屋具备《中华人民共和国建筑法》规定的验收所需全部证明及文件。又根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，涉案房屋在有关部门的验收合格备案记录亦可证明法定交付条件已经成就。玥珑湖公司在一审提交的证据显示，玥珑湖公司在2018年10月27日取得建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收合格证明，依法律规定齐备竣工验收相关文件前往建设行政主管部门备案，并取得遂溪县建设工程质量监督站出具的涉案房屋竣工验收备案表。因此，涉案房屋在2018年10月31日己具备法律法规规定的交付条件。二、玥珑湖公司交付的房屋符合法定交付条件且无质量安全问题，李赤拒绝收楼没有法律依据，其拒绝收楼的法律后果应由其自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。”第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，玥珑湖公司在一审提交的EMS快递单玥珑湖收楼通知书、首次寄递明细清单、竣工验收备案表、竣工验收资料、房屋测绘报告等证据材料显示，玥珑湖280亩一期工程于2018年10月31日具备交付条件后，玥珑湖公司随即通过EMS向李赤邮寄送达了收楼通知书，涉案房屋主体结构质量验收合格，其房屋质量、面积等要素与《商品房买卖合同》约定的商品房状况相符。据此，玥珑湖公司已按照合同约定的时间节点，向李赤书面通知交付符合法定交付条件的房屋，李赤无正当理由拒绝收楼，其法律责任自书面交房通知确定的交付使用之日起由李赤承担。三、玥珑湖公司交付房屋时使用临电是广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局（以下简称为“遂溪供电局”）导致的，属于商品房买卖合同约定的免责情形。涉案合同第十条约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，（2）按合同附件五执行”；涉案合同附件五第2条约定：“如因自然灾害、政府原因等不可抗力因素造成商品房交付时未能满足供水、供电条件的，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任。出卖人愿意与相关部门进行协调解决并达到使用条件，买受人不因此追究出卖方的责任，亦不因此要求解除合同或退房。”涉案合同第十条同时还约定：“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”。根据玥珑湖公司提交的《关于广东湛江养老休闲产业基地项目供电时间报告》《关于广东湛江养老休闲产业基地280亩一期10KV供电事宜的函》《遂溪供电局对遂溪县人民法院复函》《遂溪供电局玥珑湖10KV业扩配套工程竣工验收报告》等证据可知，直至2019年9月12日，遂溪供电局才完成涉案房屋红线外城市供电网络方施工。而玥珑湖公司在2018年10月31日取得竣工备案表之前，早已完成红线内涉案房屋电路施工，但由于遂溪电局的原因未能完成项目红线外供电线路敷设施工，城市供电网络没有建设好，导致涉案房屋供电无法纳入城市供电网络并正式供电。遂溪供电局于2002年12月前属于国家政府部门，2002年根据国务院《电力体制改革方案》进行政改企改制后归入广东电网有限责任公司管理，其身份虽变为国有独资企业，但其仍负有对国家电力资源的调配管理职能。本案中，玥珑湖公司因遂溪供电局未能如期为涉案房屋提供市政用电，应属于涉案合同附件五第2条约定的“因政府原因造成商品房交付时未能满足供水、供电条件，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任”的情形。四、李赤正常用电不受影响，没有遭受任何实际损失。玥珑湖公司在得知遂溪供电局无法保证按期提供市电后，积极向供电部门催告，先后于2018年10月25日、11月22日向遂溪供电局发函催促施工，以尽快为业主提供生活用电。同时，玥珑湖公司也将施工临电接通入户，确保业主正常生活用电。根据玥珑湖280亩一期现场的供电照片可知，涉案房屋在使用临电期间电压正常稳定，已收楼的业主正常用电不受影响。根据违约损害赔偿责任的构成要件要求，违约损害赔偿应以存在实际损失为前提条件。本案一审过程中，虽李赤提交了商品房买卖合同及购房发票，但始终未能提供其遭受损失的证据。事实上，虽因遂溪供电局原因，涉案房屋使用临电，但李赤并未因此遭受任何实际损失。另，根据遂溪供电局与玥珑湖公司于2019年12月16日签订的《供用电合同(高压)》，玥珑湖公司已为涉案房屋正式开通永久市政用电。李赤答辩称：一、涉案房屋至今未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，存在逾期交付涉案房屋的情形，玥珑湖公司依约应承担相应的违约责任。（一）涉案《商品房买卖合同》中，第九条和第十条对涉案房屋及相关设施设备的交付条件进行了相关约定。根据约定，涉案房屋的交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告。而涉案房屋的相关基础设施设备的交付条件是：1.供水与城市公共供水、排水管网连接；2.供电纳入城市供电网络并正式供电。另外，关于供水和供电项目，《商品房买卖合同》第十条还约定，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。（二）涉案《商品房买卖合同》第十一条对交付时间和手续进行了相关约定。根据该约定，涉案房屋应当在2018年10月21日达到《商品房买卖合同》中第九条和第十条约定的交付条件，并由玥珑湖公司通知李赤在指定时间和地点办理涉案房屋的交付手续；涉案房屋应当在2018年10月31日前交付给李赤。（三）涉案《商品房买卖合同》中，第十二条对逾期交付，玥珑湖公司需承担的责任进行了相关约定。根据该约定，逾期交付涉案房屋的，玥珑湖公司需按日计算向李赤支付全部房价款万分之一的违约金。由于，涉案房屋于2019年3月才接入城市公共供水、排水管网，2019年4月才出具相应的房屋测绘报告，而城市供电于2020年1月14日才纳入网络并正式供电，因此，玥珑湖公司存在到期无法交房、逾期交房的情形，其依约应承担相应的违约责任。玥珑湖公司上诉主张涉案房屋已达到法定收房标准是对法律的刻意曲解。根据《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，“经验收合格”只是房屋交付的必要条件，而不是充分加必要条件，即房屋“经验收合格”才可能交付，而不是“经验收合格”就等同于交付。玥珑湖公司的辩称明显违反逻辑。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，涉案《商品房买卖合同》对涉案房屋的交付已进行了相关约定，且该约定没有违反法律规定，是合法有效的约定，对合同双方当事人均具有约束义务。从《商品房买卖合同》第九条和第十条的约定来看，玥珑湖公司存在到期未能按约定交付涉案房屋的情形，理应承担相应的违约责任。二、由于玥珑湖公司明显存在到期无法交付涉案房屋的情形，因此，李赤拒绝收房符合合同约定。根据《商品房买卖合同》第十一条第（二）项的约定，涉案房屋必须达到《商品房买卖合同》第九条和第十条约定的交付条件后，玥珑湖公司才能通知李赤查验房屋并办理相关交付手续。显然，玥珑湖公司于2018年11月向李赤邮寄《收楼通知书》时，玥珑湖公司根本没有达到《商品房买卖合同》第九条和第十条约定的交付条件。根据该条该项第二款的约定，李赤对不满足约定交付条件的房屋有权拒绝收楼，有权依约追究玥珑湖公司的违约责任。三、遂溪供电局与玥珑湖公司之间的合同行为与本案无关。首先，遂溪供电局是企业单位，不是政府机关。因此，关于遂溪供电局的所有行为在本案中并不构成“政府原因导致的不可抗力”；其次，遂溪供电局是企业单位，与玥珑湖公司之间形成的合同是民事合同，受《中华人民共和国合同法》的约束，根据合同相对性原则，遂溪供电局在履行与玥珑湖公司之间的供电合同是否存在过错，其法律后果也仅只产生在该合同双方当事人之间，与李赤主张的玥珑湖公司需要承担的违约责任（合同案外人）无关。四、由于未纳入城市供电网络，李赤无法正常使用涉案房屋，因而拒绝收房符合合同约定和情理。临时用电是工业用电，具有不稳定性，非常不安全。因此，临时用电不能作为居民的正常用电。这也是《商品房买卖合同》中约定必须纳入城市供电网络并正式供电后才可以交房的原因。由于涉案房屋至今没有纳入城市供电网络，李赤不同意收房既符合合同约定，也合情合理。综上，玥珑湖公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。李赤向一审法院起诉请求：一、玥珑湖公司支付暂计至2019年11月22日的延期交房违约金59943.17元。二、玥珑湖公司支付自2019年11月23日至玥珑湖公司为李赤办理市政供电开通手续之日止的延期交房违约金（按每日154.9元计算）。三、本案的诉讼费用由玥珑湖公司承担。一审法院查明事实：李赤与玥珑湖公司于2017年4月2日签订《商品房买卖合同（预售）》（Y2017007680），双方约定：李赤购买的商品房为广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩一期32幢-1-2层101房。该商品房单价为每平方米6647.44元，总价款为1548919元。签订合同前，李赤已向玥珑湖公司支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。李赤采取按揭贷款的方式付款，支付首期房价款468919元，余款1080000元申请贷款支付。同时第九条规定商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，玥珑湖公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条规定商品房相关设施交付条件：（一）基础设施设备。1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时同时接通；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电。······以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条约定承担逾期交付责任。第十一条（一）规定玥珑湖公司应当在2018年10月31日前向李赤交付商品房。（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，玥珑湖公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达李赤。李赤未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，玥珑湖公司应当出示满足第九条约定的证明文件。玥珑湖公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，李赤有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由玥珑湖公司承担，并按照第十二条处理。（三）李赤查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由玥珑湖公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，玥珑湖公司未按第十一条约定的时间交付商品房的，双方同意按照以下方式处理：李赤要求继续履行合同，合同继续履行，玥珑湖公司按日计算向李赤支付全部房价款万分之一的违约金。附件五、关于基础设施设备交付条件的其他约定：如因自然灾害、政府原因等不可抗力因素造成该商品房交付时未满足供水、供电条件的，玥珑湖公司不承担基础实施未达到交付条件的责任。《商品房买卖合同（预售）》签订后，李赤支付了涉案房屋的首期款468919元及向银行按揭贷款1080000元，共支付房款1548919元给玥珑湖公司。涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程于2018年10月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方主体分户汇总验收合格，并于2018年10月31日取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。《单位（子单位）竣工验收备案表》显示玥珑湖280亩一期工程竣工验收备案文件有28项，28项文件均已在2018年10月30日收讫。由于该备案文件目录11点属于市政工程验收范围，所以遂溪县住建局无此项竣工验收备案资料。2017年7月18日，玥珑湖公司向广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局（以下简称“遂溪供电局”）报装用电，与遂溪供电局签订《供电方案（中压）》，约定由遂溪供电局向遂溪县遂城镇内塘水库东侧提供用电。供电方案约定，玥珑湖公司的受电工程所涉及的供、受电设施的设计图纸及相关资料送遂溪供电局审核，设计图纸和施工单位资质经审核合格后方可施工。在受电工程施工完毕后，应向遂溪供电局申请检查。受电工程在完成验收后，装表送电前，双方应签订《供用电合同》，遂溪供电局按规定时限装表送电。玥珑湖公司先后于2018年10月25日、11月22日向遂溪供电局发函催促施工，以尽快为业主供电。遂溪供电局于2019年9月12日函复一审法院，称玥珑湖小区的业扩配套工程的建设将于2019年9月底完工。2019年12月6日，广东电网有限责任公司湛江供电局出具《客户受电工程竣工检验意见书》，其作为供电企业出具的竣工检验意见：已按图施工；至庭审日止，涉案房屋尚未纳入城市供电网络并正式供电。2019年3月，湛江市荣建测绘科技有限公司向玥珑湖公司出具涉案房屋所在32幢楼房的《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2018年10月31日，玥珑湖公司以邮递方式向李赤送达收楼通知书。该收楼通知书已被签收。李赤在收楼通知书约定的时间对涉案房屋进行验收，李赤称因玥珑湖公司没有出具验收文件，因此拒绝验收。李赤因玥珑湖公司未能在2018年10月31日前交付符合交付条件的商品房而引起纠纷，故向一审法院起诉。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。李赤认为购买的涉案房屋所在的建筑工程没有验收合格，又无法提供市政用电，虽玥珑湖公司已送达收楼通知书，但李赤以涉案房屋未符合交付条件为由拒绝收楼。纵观本案发生的前因后果，是因李赤购买玥珑湖公司开发的商品房是否符合交付条件而引起的纠纷，故本案的争议焦点为：涉案房屋是否符合交付条件。李赤与玥珑湖公司于2017年4月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定商品房交付时应满足以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房为住宅的，出卖人（即玥珑湖公司）还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；4、交付时纳入城市供电网络并正式供电。《商品房买卖合同（预售）》已约定商品房交付的条件，应按合同约定审查涉案商品房是否符合交付条件。一、涉案房屋是否取得建设工程竣工验收备案证明文件。涉案商品房所在的建筑工程已竣工，并且经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方主体分户汇总验收合格，取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。《单位（子单位）竣工验收备案表》显示玥珑湖280亩一期工程竣工验收备案文件有28项，28项文件均已在2018年10月30日收讫。验收备案时间为2018年10月31日。因此，应认定涉案工程已取得了建设工程竣工验收备案证明文件。二、涉案房屋是否取得房屋测绘报告。玥珑湖公司提供的《房产面积测绘成果报告书》显示涉案房屋所在的32幢楼房在2019年3月才取得房屋测绘报告。玥珑湖公司辩称遂溪县建设工程质量监督站出具的《商品房竣工验收备案表》是认定本案所涉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，其效力可取代房屋测绘报告不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，不予采信。三、涉案房屋交付时是否纳入城市供电网络并正式供电。玥珑湖公司虽举证证明受电工程已竣工，但未能举证证明遂溪供电局已完成装表送电到户，即未将涉案房产纳入城市供电网络并正式供电。玥珑湖公司抗辩认为永久用电工程未能按期完成的原因是遂溪县供电局未能在玥珑湖公司取得竣工备案表之前完成项目红线外供电线路敷设施工，因此交房时未能满足供电条件是不可抗力和政府行为所致，玥珑湖公司应当免责。对此，一审法院认为,首先,玥珑湖公司作为房地产开发企业,理应清楚了解房地产建设开发流程,其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时具备永久用电等交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间,此亦属于玥珑湖公司应承担的相关开发建设风险。其次,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”的规定,即使玥珑湖公司主张导致永久用电延迟的原因系施工单位工作安排的抗辩理由成立,玥珑湖公司亦不能因此而免除其应向李赤承担的迟延交楼违约责任。故玥珑湖公司以永电迟延系施工方及供电部门原因为由要求免除其逾期交房违约责任的抗辩理由缺乏充分理据,亦不符合合同约定,均不予采纳。李赤向玥珑湖公司购买的商品房不符合交付，而李赤并未要求解除合同而是要求继续履行合同，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的规定，玥珑湖公司应按日计算向李赤支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》约定玥珑湖公司应于2018年10月31日前交付涉案商品房，李赤已给付全部房价款1548919元，李赤请求玥珑湖公司支付从2018年11月1日起以全部房价款1548919元为基数，按日万分之一计算违约金直至涉案商品房符合交付条件之日止的诉求，于法有据，予以支持。暂计截止至2019年11月22日，逾期交付房屋387天，违约金为59943.17元（1548919元×0.01%×387天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限玥珑湖生态城开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李赤支付自2018年11月1日以全部房价款1548919元为基数、按日万分之一计算至2019年11月22日止逾期交付广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩一期32幢-1-2层101房的违约金59943.17元;二、限玥珑湖生态城开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李赤支付自2019年11月23日起以全部房价款1548919元为基数、按日万分之一计算计至符合交付条件之日止逾期交付广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩一期32幢-1-2层101房的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元，由玥珑湖生态城开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人玥珑湖公司提交的证据有：1.《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明涉案房屋市政电已于2019年12月6日通过广东电网有限责任公司湛江供电局验收，涉案房屋已通市政电；2.幸福家园玥珑湖一期384户业主电表用户编号，拟证明涉案玥珑湖一期房屋电表已在2019年12月31日全部完成安装；3.EMS快递单及快递单号查询、催收楼通知书明细、《催收楼通知书》，拟证明玥珑湖公司在2019年12月30日再次通过EMS通知李赤涉案房屋已通市政电，要求李赤收楼。李赤向本院提交用电客户信息，拟证明涉案房屋于2020年1月14日立（电）户。经质证，对玥珑湖公司提交的证据，李赤认为：一、对证据1的真实性和合法性无异议，但对该证据与本案的关联性有异议，该证据只能证明供电局对工程进行验收，并不能证明涉案房屋已达到合同约定的交付条件，故该证据与本案无关；二、对证据2的真实性和合法性无异议，但对该证据与本案的关联性有异议，因合同约定的交房条件是供电纳入市政网络并正式供电，故交付时间应当以立（电）户时间（2020年1月14日）为准；三、对证据3的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，玥珑湖公司在涉案房屋尚未达到交付条件时通知业主收楼是不合法的。对李赤提交的证据，玥珑湖公司认为：对该证据的真实性、合法性有异议，该证据只是电脑截图，并不能作为认定事实的依据，而且该截图中显示“送电日期”为2020年1月8日。本院经审查认为：玥珑湖公司及李赤在二审期间提交的证据对本案事实的认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程的受电工程于2019年12月6日竣工。涉案房屋于2020年1月8日安装电表。玥珑湖公司于2012年12月31日向李赤邮寄《催收楼通知书》，催促李赤尽快收楼。又查明：二审庭审中，李赤主张涉案房屋于2020年1月14日立（电）户及实际通电，玥珑湖公司表示认可。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人玥珑湖公司的上诉理由和被上诉人李赤的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于玥珑湖公司于2018年11月1日向李赤送达收楼通知书时涉案房屋是否已达到交房条件的问题。玥珑湖公司虽于2018年10月31日办理工程竣工验收备案手续，并于2018年11月1日通知李赤收楼，但李赤在按合同约定对涉案房屋进行验收时认为不符合交付条件而拒绝收楼。根据本案已查明事实可知，玥珑湖公司于2018年11月1日通知李赤收楼时，涉案房屋尚未纳入城市供电网络并正式供电，不符合合同第十条约定的商品房相关设施的交付条件，故李赤有权拒绝收楼。一审法院认定涉案房屋未达到交付条件依据充分，本院予以确认。玥珑湖公司关于涉案房屋于2018年10月31日达到交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中玥珑湖公司是否存在合同约定的免责情形的问题。玥珑湖公司主张涉案房屋交付时尚未纳入城市供电网络并正式供电而只能使用临时用电，是供电部门的原因导致的，属于商品房买卖合同约定的免责情形。但根据涉案合同第十条及合同附件五第2条约定，因政府原因等不可抗力因素造成商品房交付时未能满足供水、供电条件，出卖人不承担基础设施未达到交付条件的责任。“政府原因”应理解为政府依职权作出的影响到供水、供电正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。玥珑湖公司未能举证证明政府部门曾作出影响其水电设施正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），因此，其提出是政府原因导致涉案房屋交付时未能满足供电条件的主张，理据不足，一审法院不予采纳并无不当。至于玥珑湖公司上诉提出由于遂溪供电局迟延完成项目红线外供电线路敷设施工，导致涉案房屋供电无法纳入城市供电网络并正式供电，此种情形显然属于因第三人的原因导致延误，而不属于因政府原因导致商品房交付时未能满足供电条件的情形,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”的规定，玥珑湖公司仍应对延误后果承担相应责任。因此，合同履行过程中玥珑湖公司不存在合同约定的免责情形，其主张不承担基础设施未达到交付条件的责任，依据不足，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金应计算至何日的问题。玥珑湖公司于2018年11月1日通知李赤收楼时，涉案房屋因存在未能通电的问题，不符合合同约定的交付条件，故李赤有权拒收。合同约定玥珑湖公司应于2018年10月31日前交付涉案房屋，故从2018年11月1日起，玥珑湖公司应承担逾期交房的违约责任。一审判决根据合同第十二条的约定，判令玥珑湖公司从2018年11月1日起以涉案房屋总价款万分之一的标准按日支付至涉案房屋符合交付条件之日止的违约金并无不当，本院予以确认。根据二审查明的事实，涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程的受电工程于2019年12月6日竣工，涉案房屋于2020年1月8日安装电表，于2020年1月14日立（电）户并通电。因此，涉案房屋已于2020年1月14日达到交付条件。故一审判决判令玥珑湖公司支付“从2019年11月23日起至符合交付条件之日止的逾期交房违约金”即为从2019年11月23日起至2020年1月14日止（共53天）的违约金，违约金应为8209.27元（1548919元×0.01%×53天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案房屋于2020年1月14日达到交付条件，玥珑湖公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定2019年11月23日之后的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1734号民事判决第一项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1734号民事判决第二项为：限玥珑湖生态城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向李赤支付从2019年11月23日至2020年1月14日的逾期交房违约金8209.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费537元，二审案件受理费1074元，均由玥珑湖生态城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年六月十六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。