内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初2507号 原告：张某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：李某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系原告张某外甥。 被告：布某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：马某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：梁某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告张某与被告布某、马某、第三人梁某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某及委托诉讼代理人李某，被告布某、马某到庭参加诉讼，第三人梁某经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法中止对呼和浩特市新城区中山路波士名人国际1号楼17层1701号房屋的执行，解除对该房屋的查封;2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年原告与第三人梁某签订《房屋买卖协议》，约定以第三人梁某名下的呼和浩特市××区房屋抵顶第三人欠原告的100万元借款。原告从2011年开始占有该房屋，并且以原告的名义偿还该房屋剩余的在浦发银行按揭贷款，该贷款将于2022年全部还完。该房屋的银行贷款尚未偿还完毕，房产证由银行保管，导致原告无法办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，原告与第三人梁某在该房屋被人民法院查封前签订合法有效的《房屋买卖协议》，在人民法院查封前已合法占有该房屋，并已支付全部价款，非因原告自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行。原告的请求符合最高院司法解释的上述规定，故原告依法起诉，请求人民法院依法中止对呼和浩特市新城区中山路波士名人国际1号楼17层1701号房屋的执行，解除对该房屋的查封，维护原告的合法权益。 被告布某辩称，不认可原告的诉讼请求，涉案房屋的买卖行为不合法，该房屋不具备买卖和过户条件，所以原告陈述的买卖合同合法有效以及不是其本人意愿而没有进行办理过户手续的说法不成立，该房屋的买卖行为无效，被告有权依据追偿权继续查封和执行涉案房屋。 被告马某辩称，杭锦旗人民法院（2015）杭民初字第1417号民事判决书判决由被告马某和布某承担连带清偿责任，所以，二被告承担责任后有权向债务人梁某、梁树旺追偿。本案中涉案房屋登记在梁某名下，人民法院的查封行为是有依据的。在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院应该按照下列情形处分，该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决裁决执行标的属于案外人或向其返还执行标的，且其权利能够排除执行的，应予支持。而第二项中叙述该法律文书系就案外人与被执行人之间除前款所列合同之外的债权纠纷，判决裁决执行标的归属于案外人或者向其交付返还执行标的的，不予支持。张某作为买受人，梁某作为出卖人，应当负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，张某受到的损失应当向梁某主张，并且在得知第三人就标的物主张权利时，张某应当立即告知梁某，并有权停止支付银行贷款，被告马某、布某与梁某、梁树旺之间也是通过他人介绍为梁某担保，并且已经全额支付梁某所有的欠款本金以及利息，共计395492元，除此之外还有部分诉讼费，属于受害者，与放款图利的行为具有本质区别。梁树旺和梁某所有的资产在东胜的处非办都有记录，只有本案涉案房屋未作登记。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告出示证据一：房屋买卖合同1份。拟证明，2011年11月12日，张某与梁某签订真实有效的书面买卖合同，涉案房屋存在贷款，双方约定贷款由梁某进行偿还。被告布某质证称，对证据的真实性及证明目的认可。被告马某质证称，对证据的真实性及证明目的认可。 原告出示证据二：收据及发票17支、房屋租赁合同1份、社区出具的证明1份。拟证明，从2011年11月起，原告张某已实际占有该房屋达9年，期间缴纳的全部费用都由张某的亲哥哥张晓晨代为办理。被告布某质证称，对证据的真实性认可，对证明目的不认可，以上证据不足以证明张某拥有该房屋的实际占有权。被告马某质证称，对证据的真实性及证明目的均认可。 原告出示证据三：公证书1份、房屋产权证1份。拟证明、涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。被告布某、马某质证称，对证据的真实性认可，对证明目的不认可。 原告出示证据四：个人贷款变更申请审批表1份、银行凭证22页、证明1份。拟证明，涉案房屋存在贷款，不能办理过户，因梁某无力偿还贷款，原告在2012年12月将贷款变更为自己进行偿还，该贷款将于2022年还清。被告布某、马某质证称，对个人贷款变更申请审批表和银行凭证真实性认可，对证明的真实性不认可，证明中梁某本人和霖霖的签字不像其本人所签，对变更是否为其二人的真实意思表示存在异议，所以对证明目的不认可。 被告布某、马某和第三人梁某均未向法庭提交证据。 本院经审查认为，原告提交的证据一、三、四内容真实，三组证据形成证据链，可以证明梁某以涉案房屋作为抵押向上海浦东发展银行呼和浩特分行贷款，后梁某以涉案房屋抵顶所欠张某的借款1000000元，又将尚欠上海浦东发展银行呼和浩特分行的贷款由梁某名下变更至张某名下，张某从2012年11月开始负责偿还涉案房屋贷款至今的事实，与待证事实相关，本院予以采信。证据二中的各项票据、社区出具的证明与租赁合同形成证据链，可以证明原告实际控制、占有涉案房屋的事实，故本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1.郭团荣与布某、马某保证合同纠纷一案，本院于2015年11月22日作出（2015）杭民一初字第1417号民事判决书，判决如下，一是布某、马某偿还郭团荣借款本金200000元,二是布某、马某支付郭团荣利息195492元,三是布某、马某承担连带保证责任后，有权向债务人追偿。判决作出后，布某、马某不服一审判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2016年4月28日作出（2016）内06民终279号民事判决书。二审经查明的事实与一审查明的事实一致，判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，布某、马某未能履行给付义务。郭团荣于2016年7月6日向本院申请执行。本院于2017年5月17日将案件执行完毕，执结金额为395492元。2017年9月28日，布某、马某以（2015）杭民一初字第1417号民事判决书为执行依据，以梁树旺、梁某作为被申请人，向本院提起追偿权执行申请，要求被申请人偿还407774元。本院于2018年1月17日作出（2017）内0625执1683号执行裁定书，查封梁某名下的位于呼和浩特市××区（产权证号20111052**）房产。张某于2019年10月28日就上述查封措施向本院提出书面异议。本院审查后，于2019年11月13日作出（2019）内0625执异62号执行裁定书，裁定驳回异议人张某的异议请求，张某不服提起本案诉讼。 2.2007年9月20日，梁某与上海浦东发展银行呼和浩特分行签订《个人购房借款（综合）合同》。借款购买涉案房屋并以涉案房屋作为抵押物，贷款450000元，贷款期限为2007年9月20日至2022年9月20日。梁某妻子霖霖以抵押物共有人身份签字。2011年2月23日，涉案房屋依法进行了登记，房屋所有权人为霖霖，房屋所有权号为呼房权证新城区字第XXXX号，共有权人梁某，房屋所有权证号为呼房权证新城区字第XXXX号。2011年6月14日，涉案房屋办理他项权证书，房屋他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行，他项权证号为呼房他证新城区字第20111110**。 3.2011年11月12日，梁某与张某签订《房屋买卖协议》一份，梁某与张某约定将涉案房屋以成交价格1000000元出卖，双方还约定房屋于2011年11月12日交付给张某，梁某应把按揭还清，张某的具体付款时间为2011年11月12日。涉案房屋后因梁某未能按期偿还按揭贷款，2012年7月，霖霖以其与梁某的名义向张某出具证明1份，内容为经梁某与张某双方共同协商一致，涉案房屋剩余贷款由张某偿还，梁某欠张某350000元。经梁某和霖霖同意后，张某于2012年11月14日向上海浦东发展银行呼和浩特分行申请替梁某归还住房按揭贷款。张某从2012年11月开始以自己的名义向浦发银行偿还涉案房屋的贷款至今。从2011年开始，张某实际负责涉案房屋的物业服务费、采暖费至今。2012年3月11日，涉案房屋以张某的哥哥张晓晨的名义出租给任瑞军，租赁期限从2012年3月11日至2017年3月10日。 本院认为，本案的争议焦点为原告张某是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张涉案房屋系以房抵债形式取得，关于以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务。本案中，原告张某与第三人梁某之间签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意识表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效。基于此有效合同，原告张某与第三人梁某之间的债务归于消灭，与此同时，抵债价款转化为房款，即债权人张某已经在抵债的额度内支付了债务人梁某房屋价款。至此，将抵债作为一种付款方式，则可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。本条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦规定，买受人（案外人）在符合已经支付全款、实际占有财产，对未办理财产产权过户不存在过错的三个构成要件的情况下，法院不得查封。本案中，已经有有效的《房屋买卖合同》，原告张某已经付清房屋价款，并且将剩余的按揭贷款转至其自己名下偿还，涉案房屋也已经由原告张某实际占有控制，至此，房屋买卖关系已经成立。关于原告张某对于房屋未办理过户登记手续有无过错，“第三人无过错”，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意不办理或拖延办理财产过户登记的，应当认定其有过错。本案中，张某未能办理过户手续的原因是房屋按揭贷款尚未还完，所以不存在故意不办理或拖延办理财产过户登记的情形，未能办理过户登记之原因不能归责于原告张某。 综上，原告就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 不得执行登记在梁某名下的位于呼和浩特市××区（产权证号20111052**）房产。 案件受理费13800元，由被告布某、马某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 本院（2019）内0625执异62号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 巴音都仁 审 判 员 张  旭 人民陪审员 乌仁图雅 二〇二〇年六月一日 书 记 员 杨 雅 茹 判决适用法条条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。