湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初1212号原告：湖北树源电力工程有限公司，住所地湖北红莲湖高尔夫商住中心**别墅。法定代表人：沈武，系公司总经理。委托代理人：刘红勤、宋军，湖北金楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司，住，住所地湖北红莲湖旅游度假区/div>法定代表人：龚玉亮，系该公司董事长。委托代理人：王爱国、何张俊，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：徐文武，男，1979年1月28日出生，汉族，住湖北省洪湖市，原告湖北树源电力工程有限公司(以下简称“树源公司”)与被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司（以下简称“红莲湖公司”）、第三人徐文武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案。本案依法适用简易程序审理。因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告树源公司委托代理人刘红勤、宋军，被告红莲湖公司委托代理人王爱国、何张俊到庭参加诉讼。第三人徐文武经本院传票传唤未到庭。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于湖北红莲湖高尔夫商住中心127号房屋交付给原告，并配合原告办理该房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付违约金497219元(逾期交房违约金暂计至2019年9月27日，2009年10月30日至2010年1月27日共计90天，逾期违约金按每日万分之一计算为6347元；2010年1月28日至2019年9月27日共计3480天，逾期违约金按每日万分之二计算为490872元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月2日，原告公司法定代表人沈武与被告签订一份《商品房买卖合同》，被告将位于湖北红莲湖高尔夫商住中心127号的房屋出售给沈武。后沈武与被告协商一致同意将合同签订文体变更为原告，原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），并在房管部门办理了登记备案。原、被告双方约定：房屋总价款705276元，其中314529元直接支付给原告；另外390747元为房屋建设费用，支付给建设施工方。原告依约履行了合同义务，向被告支付了全部购房款705276元（由被告公司员工即第三人代收），第三人徐文武己将上述款项分别支付给被告和房屋建设施工方，被告亦向原告开具了金额为314529元的增值税发票。原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且己在房管部门办理了登记备案，对双方均具有约束力。原告己经按照约定支付了购房款，被告理应依法依约将争议房屋交付给原告并配合原告办理房屋不动产权证书。原告多次要求被告交付争议房屋并配合办理房屋不动产权证书，但被告均予以拒绝，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支付原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、沈武与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与被告签订的《商品房买卖合同》、商品房合同备案证明，拟证实原被告于2008年6月2日自愿签订的真实合法有效的《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给原告，并履行了法定的备案手续。证据二、武汉市社会保险参保缴费证明、社保查询单，拟证实在诉争房屋交易期间，本案第三人徐文武与被告存在劳动关系，系被告雇佣人员。证据三、工商变更登记信息、购房协议、委托函、存款回单及转账支票存根2张、记账凭证及收条4张、转账汇款凭证、增值税普通发票、柯海军证明，拟证实原告已经全额支付购房款。证据四、营业执照、工商变更登记信息表、税收完税证明5张，拟证实原告已经使用诉争房屋并缴纳房产税。被告辩称：1、被告不曾与原告公司法定代表人签订购房合同，也没有与原告公司法定代表人协商变更合同，更是从未收到原告所支付的购房款项；2、被告理应不承担配合办理过户手续和赔偿原告违约金的义务；3、第三人存在盗用公司公章骗取原告购房款，涉嫌刑事犯罪的巨大嫌疑；4、原告所述不实，被告未收到第三人款项，也未将发票原件交给原告，红莲湖开具发票原件只是在当时营业税改增值税时预先开出购房发票，在原告未付款之前，是不可能将发票原件交付原告，至今为止，该发票原件保存在红莲湖公司，最近已经将该发票注销；5、第三人私下办理备案，涉嫌犯罪，红莲湖已经向公安机关举报并准备撤销备案；6、第三人私下收取原告款项，红莲湖公司已经向公安机关举报，目前该案正在公安机关侦办之中，鉴于本案关键第三人未到庭，无法查清案件事实，建议法庭待公安机关侦查结果出来之后再行审理。第三人述称：本人徐文武2008年在湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司工作期间收到湖北树源电力工程有限公司购买127号别墅的购房款，同时转付给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司，红莲湖公司给树源公司办理了购房合同等相关手续。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、增值税发票原件以及注销的原件，拟证实原告没有缴纳购房款项，第三人也没有将购房款项交给被告公司，所以被告公司将该发票注销。证据二、情况说明，拟证实127号别墅被告公司已经售卖给案外人严佳舟，该房屋是属于严佳舟的。第三人未向本院提交证据。经庭审举证质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一，两份《房屋买卖合同》均加盖有被告公章，本院予以确认。原告提交的证据二，证实第三人徐文武系被告员工，负责销售，本院予以确认。原告提交的证据三、证据四，系原告在工商进行的企业变更登记信息，本院予以确认；原告法定代表人与被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与被告签订的《商品房买卖合同》，均有被告加盖的公章，证实该商品房买卖合同变更买受人主体的过程，本院予以确认；委托涵、存款回单及转账支票存根、记账凭证及收条、转账汇款凭证、增值税普通发票、柯海军证明，证实第三人系被告工作人员，原告足以信任第三人为被告代理人，因而按照第三人的指示支付了购房款的事实并开具了增值税及房产税发票，原告依约定向建设方支付了工程款，原告己实际使用了该商品房，对该证据本院予以确认。被告提交的证据一，被告己于2012年12月28日开具了金额为314529元的增值税发票一张，2020年5月13日被告将该增值税发票注销，足以证实被告认可原被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，至于第三人是否将原告交纳的购房款转交给被告则是被告内部的事务，同时也证实第三人是被告表见代理人的事实。被告提交的证据二，涉案房屋己备案在原告名下，不动产以登记为公示，该备案登记未撤销，原告为该涉案房屋所有人始终合法有效，故被告认为将该备案房屋卖给案外人，不具有法律效力，对该证据本院不予确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：原告成立于2008年1月21日，原名称为“鄂州市红源电力工程有限责任公司”，法定代表人为沈武。2019年9月16日，原告经工商登记变更名称为“湖北树源电力工程有限公司”，法定代表人为沈武。2008年6月2日，原告法定代表人沈武与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定沈武购买被告开发的第0-A-127号房屋（即湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅），层高为2层，建筑面积373平方米，总价款为按套计算705276元。合同还对其他事项进行了约定。不久，原、被告协商将上述《商品房买卖合同》的买受人变更为原告，并重新签订了一份《商品房买卖合同》，买受人为原告，其他约定不变。该类别墅采取由买受人自建或者委托第三方建设的方式完成，别墅建设相关手续和权属登记由被告办理。第三人为被告员工，负责被告销售工作。2008年8月12日，第三人与原告签订了一份《购房协议》；约定：乙方（原告）购卖甲方（徐文武）红莲湖高尔夫商务中心111﹟别墅，乙方先付伍拾万元购房订金给甲方，总购房款壹佰伍拾万元整，甲方承诺2-3月内完成别墅土建工程，甲方别墅建安工程完工后，免费一切房产手续过户给乙方，乙方购房尾款在甲方办理完房屋权属手续过户给乙方后，六个月内付清余款。第三人委托柯海军负责原告所购房别墅的施工建设。2008年8月20日，第三人出具《委托函》：“鄂州市红源电力工程有限公司购买本人的红莲湖111﹟别墅的预付款伍拾万元整特委托李思思代收，账号：12×××-8，开户行：华容区庙岭信用社。”同日，原告通过李思思向第三人支付购房预付款50万元，第三人向原告出具收条一张。原告向建设方柯海军支付了建设工程费用。2008年9月23日，原告向第三人支付购房款89066元；2008年11月14日，原告向第三人支付购房款10万元；2008年11月26日，原告向第三人支付购房款15万元；2009年1月25日，原告向第三人支付购房款5万元；2009年2月18日，原告向第三人支付购房款30万元；上述款项共计689066元。2011年9月27日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，购房人姓名：湖北树源电力工程有限公司，合同备案号：1111867，购房总价705276元，房屋编号：201100018130，建筑面积373平方米，预售证号：0700037，房屋坐落：红莲湖旅游度假区高尔夫商住服务中心0-A-127幢。2012年12月28日，被告向原告开具了金额为314529元的增值税发票一张。该别墅建设方柯海军出具证明证实，该别墅主体工程己完成，己收到建房费用。该别墅建成后，原告己实际占有和使用该别墅至今。2015年10月29日，原告交纳了2014年1月1日至2014年12月31日房产税7232.95元，交纳了2015年1月1日至2015年12月31日房产税6347.48元；2017年8月14日，原告交纳了2016年1月1日至2016年12月31日房产税7394.82元；2018年4月23日，原告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日房产税7061.51元；2019年1月24日，原告交纳了2018年10月1日至2018年12月31日房产税1586.87元。2020年5月13日，被告将其向原告开具的金额为314529元的增值税发票注销。因被告至今未向原告交付房屋并配合原告办理争议房屋不动产权证书，遂引起诉争。本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效？第三人是否构成被告的表见代理以及被告与第三人之间的纠纷是否影响原、被告之间商品房买卖合同的履行？原告的诉讼请求能否支持？关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了原告购买被告的商品房，同时还约定了房屋总价款、购房款支付时间、房屋交付时间、办理产权证时间以及违约责任等，该《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于双方约定该房屋如何建设，采取什么方式建设，法律、行政法规并没有禁止性规定，因而不影响《商品房买卖合同（预售）》的效力。关于第三人是否构成被告的表见代理以及被告与第三人之间的纠纷是否影响原、被告之间商品房买卖合同的履行问题。本院认为，其一，第三人系被告工作人员，负责销售工作，自始至终就涉案房屋与原告进行接洽，被告对该事实亦予确认。因此，原告足以信赖第三人是被告的代理人，而将购房款交给第三人，应当视为己向被告支付购房款。另外，涉案房屋己由第三人指定柯海军进行建设，原告己向建设方支付了相应的工程费用。其二，从被告于2012年12月28日向原告开具的增值税发票看，被告是认可双方之间存在商品房买卖合同关系以及第三人是其代理人的事实，否则是不会开具增值税发票。被告于2020年5月13日将该增值税发票注销，其实际理由是认为第三人未将购房款转交被告，但第三人未将原告交纳的购房款转交被告那是被告内部管理问题，而不能因此对抗原、被告之间商品房买卖合同的履行。其三，被告认为第三人未将原告交纳的购房款转交被告涉嫌犯罪，并己向公安机关报案。但是，在未经人民法院判决前，该辩称意见不能作为本案认定事实的理由，也不能作为对抗其未履行商品房买卖合同约定义务的理由。关于原告的诉讼请求能否支持问题。本院认为，根据上述本院对事实的分析与认定，被告在履行双方签订的商品房买卖合同过程中未依约定履行向原告交付房屋并协助原告办理涉案房屋的产权登记手续的义务，依约应当承担违约责任。合同己对违约责任作出了约定。同时，涉案房屋《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，在该备案未撤销前，原告始终是该房屋的所有人，被告认为该房屋己出售给他人的辩称意见不能对抗原告作为该房屋所有人的事实。被告应当完善该房屋的竣工验收手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北树源电力工程有限公司交付位于鄂州市华容区庙岭镇湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅。二、被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内协助原告湖北树源电力工程有限公司到不动产登记管理部门办理湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅的所有权属证书。三、被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北树源电力工程有限公司支付违约金497219元(逾期交房违约金按照己付购房款分段计算，2009年11月1日至2010年1月29日，逾期违约金按每日万分之一计算；2010年1月30日至2019年9月27日，逾期违约金按每日万分之二计算)。本案诉讼费8759元，由被告湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  姚四明审 判 员  熊 莉人民陪审员  高梦琴二〇二〇年六月三日书 记 员  黄显婷