河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初566号原告(被告)：王征，男，汉族，1964年5月30日出生，住河南省，原告(被告)：刘好华，女，汉族，1969年5月17日出生，住河南省，二原告系夫妻关系被告(原告)：新乡市卫滨区多多美化妆店注册号：410703640484446经营者：胡兵兵（个体工商户）经营场所：东方文化商业步行街12号楼一层102号委托代理人：郭家家，河南传德律师事务所律师原告（被告）王征、刘好华与被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）（以下简称多多美化妆店）房屋租赁合同纠纷一案，双方均起诉至本院，本院立案受理后，依法组成合议庭，裁定合并审理，并于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告（被告）王征、刘好华，被告（原告）多多美化妆店的经营者胡兵兵及其委托代理人郭家家均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（被告）王征、刘好华诉称：2015年6月1日，原被告签订租赁合同，原告将其所有的位于东方文化商业步行街12号楼1层120号房屋出租给被告经营使用。租赁合同约定，被告应于每月8日前向原告支付租金。被告未按照合同约定支付租金，2020年2月之后的租金经原告多次需要，被告至今未付。原告为维护自身的合法权益，现依法诉至人民法院，请求依法判决。诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金72000元；2、依法判令被告支付原告违约金30410元（自2015年6月计算至2020年5月22日），并依据租赁合同约定按实欠金额的1%继续计算至实际支付之日止；3、诉讼费由被告承担。被告（原告）多多美化妆店诉称：2007年5月21日，原被告双方签订第一份《租赁合同》，后合同到期后，双方于2015年6月1日重新续签《租赁合同》，约定：租赁期限自2015年6月至2021年6月；第一年租金为每月14000元，第二年为每月15000元，依次每年月租金增长1000元，2019年6月至2020年6月期间租金为每月18000元；同时，合同对租金的交纳期限、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，双方均能按照合同约定履行合同义务，因此也建立了十几年的良好合作关系，但直至2020年春节期间，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，根据我国相关法律法规的规定，××感染的肺炎疫情防控指挥部的紧急通知，多多美化妆店自2020年1月起就一直暂停经营，这导致本就小本经营的原告实在支付不起每月18000元的租金，故2020年2月26日，多多美化妆店根据国家政策的相关规定，特向王征、刘好华去函协商租金的减免事宜，但无奈未能协商一致。在此情况下，若继续履行成本过高，明显致使合同目的无法实现，故依据我国《合同法》第94条之规定在3月8日向王征、刘好华致函要求解除合同，但王征、刘好华在收到解除通知后至今未有回复。诉讼请求：1、依法确认2020年3月8日的解除合同的通知有效，自2020年3月8日起双方租赁合同解除；2、判令免除原告2020年2月1日起至合同解除之日的租金；3、判令被告退还押金32000元；4、诉讼费由被告承担。当事人为了证明自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（被告）王征、刘好华提交的银行流水、复工通知，无法证明其主张，本院仅对其真实性予以认定。原告（被告）王征、刘好华提交的个人征信报告、以及王某某的房屋租赁合同与本案无关，本院不予认定。被告（原告）多多美化妆店提交的《房租租赁合同》中止协议书与本案无关，本院不予认定。依据有效证据及庭审，可以认定以下事实：2015年6月1日，原被告签订租赁合同，原告（被告）王征、刘好华将其所有的位于新乡市东方文化商业步行街12号楼1层120号房屋(建筑面积58.98平方米)出租给被告（原告）多多美化妆店经营使用。合同对租金（2019年6月至2020年6月，每月租金18000元）以及交纳期限、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同签订后多多美化妆店向王征、刘好华交纳了32000元押金。多多美化妆店的租金交纳至2020年1月，之后的租金没有交纳。另查明，2020年1月起，多多美化妆店因为受新型冠状病毒疫情影响，一直处于停业状态。多多美化妆店于2020年2月26日函告王征、刘好华，请求减免房租未果，又分别于2020年3月8日、2020年3月22日向王征、刘好华去函，要求解除双方签订的房屋租赁合同。后双方未能就该合同相关事宜达成一致意见，诉至本院。再查明，被告(原告)多多美化妆店于2020年3月中旬搬离案涉房屋，并于2020年4月4日，将其拆除的案涉房屋中间隔墙恢复。目前案涉房屋为闲置状态。本院认为：本案争议的焦点为：1、被告（原告）多多美化妆店请求解除案涉租赁合同是否符合法律规定以及解除合同的时间；2、案涉租金计算；3、被告（原告）多多美化妆店是否存在违约，是否应承担违约责任。首先，被告（原告）多多美化妆店请求解除案涉租赁合同是否符合法律规定以及解除合同的时间。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”本案的争议发生在新型冠状病毒流行期间，××，新冠疫情具有不可预见、不能避免且不能克服的客观性，属不可抗力。依据上述法律规定，被告（原告）多多美化妆店因新冠疫情的影响致使合同不能履行，请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。另，关于合同解除的时间问题。多多美化妆店虽分别于2020年3月8日、2020年3月22日向王征、刘好华去函，要求解除双方签订的房屋租赁合同，但其在2020年4月4日才将其所拆除的隔墙恢复，因疫情的影响并结合本案案情，应给予原告（被告）王征、刘好华一定时间对外重新招租，综上，本院酌定案涉租赁合同解除的时间为2020年5月31日。其次，关于案涉租金计算的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新冠疫情及疫情防控措施，客观上会影响到租赁合同的正常履行，所带来的损害，对于双方当事人来说均无过错。如果由无过错的一方当事人承担疫情带来的全部损害后果，不符合公平原则，应基于诚信和公平原则，适当调整。具体到本案，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》：“共担风险、共度难关”的精神，结合新冠疫情及疫情防控措施所带来的影响，本院酌定，免去被告（原告）多多美化妆店2020年2月的租金，剩余3至5月的租金被告（原告）多多美化妆店应按照每月租金18000元的60%交纳，即32400元（18000元*3*60%）。再次，关于被告（原告）多多美化妆店是否存在违约，是否应承担违约责任的问题。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。不论是什么原因导致当事人未按照合同约定履行合同义务，导致合同不履行或者不适当履行即是违约。本案中，被告（原告）多多美化妆店因新冠疫情导致合同不能履行也不例外，对于另一方当事人来说，即构成违约。但根据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”本案中，被告（原告）多多美化妆店受新冠疫情及政府疫情防控措施的影响导致合同不能履行，应认定为因不可抗力不能履行合同。且多多美化妆店（胡兵兵）在因疫情导致合同不能履行时，积极采取措施，及时通知了王征、刘好华，已尽到及时止损的义务。被告（原告）多多美化妆店虽因新冠疫情导致合同不能履行构成违约，但应认定为因不可抗力导致合同不能履行，可免除其违约责任。故，原告（被告）王征、刘好华要求被告（原告）多多美化妆店支付其2020年2月之后的违约金，本院不予支持。原告（被告）王征、刘好华主张的2015年6月至2020年1月的违约金，证据不足，本院不予支持。另，原被告签订的租赁合同第8-2条约定，如乙方（多多美化妆店）违约，甲方（王征、刘好华）有权单方解除合同，没收乙方所交之押金，并赔偿甲方实际损失。但本案中多多美化妆店因不可抗力导致合同不能履行而解除合同，应免除其违约责任，故被告（原告）多多美化妆店要求原告（被告）王征、刘好华返还其押金32000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，××流行期间，多多美化妆店因新冠疫情的影响导致合同履行不能，请求解除案涉房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。多多美化妆店虽因新冠疫情导致合同不能履行构成违约，但应认定为因不可抗力不能履行合同，免除其违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（被告）王征、刘好华与被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）签订的房屋租赁合同于2020年5月31日解除;二、被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）自本判决生效之日起十日内支付原告（被告）王征、刘好华租金32400元；三、原告（被告）王征、刘好华自本判决生效之日起十日内返还被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）押金32000元；四、驳回原告（被告）王征、刘好华，被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）的其他诉讼请求。案件受理费3795元，原告（被告）王征、刘好华负担2625元，被告（原告）新乡市卫滨区多多美化妆店（胡兵兵）负担1170元。如不服本判决，应于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  李正新人民陪审员  崔玉麒人民陪审员  郑玉霞二〇二〇年六月二十四日书 记 员  宋 程