黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终406号上诉人（一审原告）：许奎军，男，1968年10月16日出生，汉族，农民，住富锦市。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：乐蕾，女，1969年7月14日出生，汉族，个体，住同江市。被上诉人（一审第三人）黑龙江程盟房地产开发有限公司。法定代表人：孙淑琴，女，该公司董事长。上诉人许奎军因与被上诉人乐蕾、黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，不服同江市人民法院（2019）黑0881民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许奎军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许奎军一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。2012年12月17日，上诉人与被上诉人程盟公司签订《商品房认购书》，主要内容为上诉人购买程盟公司坐落于同江市××小区××楼××单元××室房屋（建筑面积67.84㎡），并于当日交付了全部购房款229299元。因程盟公司没有达到办理产权证照的条件，上诉人无法办理产权证，上诉人并无过错。上诉人在法院查封前已与程盟公司签订了合法有效的《商品房认购书》，同日给付了全部购房款，2014年10月程盟公司已将房屋及钥匙交付给上诉人，上诉人实际占有案涉房屋，已发生物权变动的效力，上诉人享有足以排除强制执行的权益，应受法律保护。因东都新城小区回迁户上访，同江市政府组织相关部门成立工作组，召开联席会议，默许回迁户先行抢占房屋。被上诉人乐蕾将上诉人合法占有的房屋门锁换掉强占房屋，拆迁办还给乐蕾办理了水卡。工作组、拆迁办不是拆迁合同的当事人，无权分配回迁房屋，乐蕾抢占房屋不是合法占有，不应受到法律保护。一审法院认为上诉人与程盟公司签订房屋买卖合同是在法院查封期间，其并没有查清事实，一审法院于2011年9月16日作出的查封裁定（没有提起诉讼，查封自动解除），截止到2017年10月17日作出的查封裁定已有六年多之久。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条规定“……查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第一款规定“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”在两次查封之间被上诉人乐蕾并没有申请续查封，所以一审法院于2011年9月16日作出的查封裁定效力已经消失。2.一审适用法律错误。执行异议之诉案件的审理原则是追求公平公正，要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断，不能简单地根据权利外观及程序性法律或司法解释对权利归属加以审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定，上诉人享有足以排除执行的权利。不能因为被上诉人乐蕾与同江市拆迁办单方面的无效协议，增加案外人的负担或者损害案外人的利益，影响案外人对该财产的占有使用。应当判决中止执行案涉房屋并解除对该房屋的查封，保护案外人的合法权益。乐蕾辩称，1.被上诉人乐蕾在东都新城原范围内有平房有照房屋70.96平方米，无照房屋82.5平方米。2010年4月2日与原开发单位北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订《房屋安置补偿协议》约定给被上诉人乐蕾安置221平方米房屋，地下停车位1个，住宅是**楼**********楼****。该小区工程转让给程盟公司后，程盟公司未按协议履行回迁义务，将协议约定的房屋抵账给他人，后经同江市政府协调，程盟公司在场同意给被上诉人乐蕾安置了12号楼1单元403室、20号楼1单元502室、2单元601室，被上诉人乐蕾入住至今。2.上诉人提供的2012年12月17日其与程盟公司签订的房屋买卖合同所指向的东都新城小区20号楼2单元601室，因高庆斌等219名回迁户与程盟公司回迁安置纠纷，已于2011年9月16日被同江市人民法院查封，有（2011）同民初字第657号民事裁定为证，后经两次续封至2017年9月16日。查封期间上诉人与程盟公司签订房屋买卖合同的行为是无效的，上诉人亦未提交房款交付证据，无相应的转款手续，未办理入住手续，亦未实际占有使用，不应支持上诉人诉讼请求。程盟公司未提交书面意见。许奎军向一审法院起诉请求：依法判令停止对原告购买的位于同江市××小区××楼××单元××室的执行，并依法解除查封；要求被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告仅提供房屋认购书没有其他证据予以佐证，对其诉称实际占有案涉房屋的意见不予采信；对原告与第三人签订房屋买卖合同的时间是否在查封期间内，结合被告提供的查封裁定，对被告辩称系在法院查封期间内的意见予以采信。一审法院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，原告与第三人签订房屋买卖合同的时间系在法院查封期间内，且未对房屋实际占有。判决：准许对同江市××小区××楼××单元××室的执行，案件受理费4739元，由原告许奎军负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许奎军证据一协助执行通知书、民事裁定书各一份。证明案涉房屋是同江市法院于2011年9月19日应高庆斌等219人的申请诉前保全查封的，后高庆斌等人没有在保全后一个月内起诉，该保全行为已于2011年10月20日自动解除，许奎军于2012年12月17日签订的认购书不在法院查封期间。乐蕾质证，2011年至2014年是查封的，2014年至2017年是续封，对方在查封期间购买房屋不是有效买卖行为。本院经审查认为，2011年9月16日同江市人民法院对案涉小区土地的查封及于地上建筑物，后于2013年9月16日、2014年9月16日两次续封，故许奎军提交的《房屋认购书》签订于案涉房屋查封期间。许奎军证据三物业费、水费收据各一张、水卡一张、钥匙照片一张。证明2014年许奎军取得该房屋的钥匙，办理了物业、自来水等手续，在乐蕾查封前占有使用了该房屋。乐蕾不认可该组证据。本院经审查认为，该组证据不能证明许奎军已于查封前占有案涉房屋。许奎军证据四（2019）黑0881民初1527号民事判决书复印件一份、认购书复印件二份、收据一张、法院裁定书一份、产权证复印件二张。证明许奎军另外两户情形相同的房屋，与案涉房屋同时签订认购书，开具收据，占有和使用，法院已经判决这两户房屋归许奎军所有，已办理了产权证，从而证明案涉房屋也应当由许奎军所有。乐蕾质证，不认可该组证据，房屋是市政府安置的，依法应当受到保护。本院经审查认为，该组证据与本案无关，故不予采纳。许奎军证据二信用社储蓄凭条五张、父子关系证明一张。证明2009年至2011年期间许奎军及其儿子许国明分5次给梁国辉的儿子梁万松汇款47.1万元，本息合计68万余元，程盟公司欠梁国辉投资款1000万元。乐蕾质证，不认可该证据，对方查封期间买卖房屋是违法的。许奎军证据五宏泰御景欠款明细表一张、致歉信一张（均是复印件）。证明该小区由北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司转让给了程盟公司，交接时承认欠梁国辉本息1000万元，其中包含许奎军的68万元。乐蕾质证，不认可该组证据，他们之间的债务与我无关。许奎军证据六视频光盘附书面内容一张。证明梁国辉承认在程盟公司开发期间，帮孙文锦融资410余万元，其中包含许奎军47万元，本息合计60余万元，因无力偿还，程盟公司用楼抵账给了梁国辉，其中包含许奎军的三套房屋，当时办理了交接，给付了钥匙，因程盟公司欠税暂不能办理产权证。乐蕾质证，他们之间的债务和问题与我无关。本院经对证据二、五、六审查认为，三组证据互相印证，能够认定许奎军通过梁国辉与程盟公司之间形成债权债务关系的事实，但以房抵债行为发生于案涉房屋被人民法院查封期间，故对该三组证据不予采纳。本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，经本院审查核实，同江市人民法院在办理高庆斌等219人诉北京中天宏瑞房地产开发有限公司、北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司房屋拆迁安置补偿（房屋买卖）合同纠纷一案期间，于2011年9月16日作出（2011）同民初字第657号民事裁定书，查封了同江市宏泰御景小区43774平方米的土地使用证（竞得编号2009-L-13）及地上建筑物，后于2013年9月16日、2014年9月16日两次续封。2013年9月30日作出（2011）同民初字第657-7号民事裁定书，解除对包括同江市宏泰御景小区20号楼二单元六层601室在内的多套房屋的查封。该小区后由程盟公司承继开发，更名为同江市东都新城小区。而上诉人许奎军是2012年12月17日与程盟公司签订的《商品房认购书》，购买程盟公司开发的同江市××小区××楼××单元××室房屋，可以认定许奎军提供的《商品房认购书》是在案涉房屋查封期间签订的。同时许奎军未提供充分证据证明其在人民法院查封前已合法占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人许奎军对案涉房屋所享有的民事权益不符合上述司法解释规定的全部要件，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人许奎军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4739元，由上诉人许奎军负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十七日书记员  韩文曲