文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初9323号原告：叶敬芳,，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。被告：江苏华辉房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区华辉西湖上城17#楼。法定代表人：陈祥宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李朝飞，江苏马陵山律师事务所律师。第三人：周广耀，住宿迁市宿城区。第三人：王军，住宿迁市宿城区。原告叶敬芳与被告江苏华某房地产开发有限公司（以下简称华某公司）、第三人周广耀房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月30日作出（2018）苏1302民初3279号民事判决，华某公司、叶敬芳不服提出上诉，宿迁市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）苏13民终631号民事裁定，撤销（2018）苏1302民初3279号民事判决，发回重审。本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知王军作为第三人参加本案诉讼。原告叶敬芳的委托诉讼代理人陈鑫峰、被告华某公司的委托诉讼代理人李朝飞、第三人周广耀、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶敬芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理西湖上城15幢1号、2号商铺不动产权证书；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年8月13日，原告及第三人周广耀分别与被告签订《商品房买卖合同》，华某公司将其开发的西湖上城15幢1号、2号商铺出售给原告及第三人周广耀，房款均为95万元。合同签订后，原告及第三人周广耀依约支付房款，华某公司也将房屋交付原告及第三人周广耀使用至今。2018年3月10日，原告与第三人周广耀签订《债权转让协议书》，第三人周广耀将对华某公司享有的买卖合同中的权利义务全部转让给原告。原告及第三人周广耀多次要求华某公司协助办理上述房屋权属登记未果，因而成诉。被告华某公司辩称，1.原告及第三人周广耀与被告签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，实际目的系为借款担保。原告父亲叶某自2004年左右就在华某公司担任副总、总经理职务。自2007年左右，叶某就频繁以自己、宋某、周广耀、刘某等人名义借款给公司使用，并收取高额利息。如双方存在真实的商品房买卖关系，在购房款没有付清的情况下，华某公司不可能偿还借款本息；2.公司至今没有交付房屋，系原告和第三人周广耀非法占有案涉房屋。因公司财务紧张，叶某要求将15-1、15-2商铺分别签给原告及第三人周广耀作为抵押，并利用任副总经理的职权私自占有房屋。后实际购房人王军多次找公司要求交房，公司也多次找叶某等人要求退房，但他均以借款未还清为由推延。碍于叶某任公司总经理职务，公司一直没有诉诸法律。在另案中，叶敬芳母亲为证明合法占有房屋而恶意伪造证据，如双方存在真实的买卖合同关系，原告完全可以合理合法要求交房，没有必要伪造证据；3.华某公司已将案涉15-1商铺已经出卖给第三人王军，且与王军网签合同并办理了过户手续。目前，江苏高院已经做出判决，认定王军和华某公司签订的合同是有效的。王军的购房款已经付清，并且开具了发票，在2014年1月已经办理了不动产登记手续，对涉案的15-1房屋应该归王军所有。综上，请求驳回原告诉求。第三人周广耀辩称，我把商铺的权利义务转让给叶敬芳是真实意思表示，同意把不动产权证书办理给叶敬芳名下。第三人王军辩称，同意华某公司意见。本院经审理认定事实如下：2011年8月13日，被告华某公司分别与原告叶敬芳及第三人周广耀签订《商品房买卖合同》各一份，约定华某公司将其开发的西湖上城15幢1号房、2号房出卖给叶敬芳及周广耀。两份合同均约定出售的商品房建筑面积为162.4平方米，房屋总价款为95万元，付款方式为2011年8月13日付购房首付款50万元，余款45万元办理银行按揭贷款，交房日期为2012年8月30日前。同日，华某公司分别向某2芳及周广耀出具收据两张，收据上载明：交款单位叶敬芳（周广耀），收款方式转账，收款金额50万元，收款事由西湖上城15#1A（15#-2）商铺购房款。2011年10月27日，华某公司另向某2芳出具收据一张，载明：交款单位叶敬芳，收款方式现金，收款金额30万元，收款事由西湖上城15-1商铺购房款。2011年11月份左右，叶敬芳及周广耀即占有使用案涉房屋，后予装修并出租他人。2012年8月20日，华某公司曾向某1耀出具借条一张，载明“今借到周广耀现金陆拾捌万玖仟壹佰元整，月底还清”。但至2014年1月29日，华某公司的法定代表人陈祥宇却在该借条下备注“同意冲抵房款（西湖上城门面房）”。2018年3月10日，叶敬芳与周广耀签订《债权转让协议书》一份，约定周广耀将其与华某公司签订的商品房买卖合同中的权利转让给叶敬芳，并配合将西湖上城15幢2号商铺的权属登记至叶敬芳名下。后叶敬芳要求华某公司协助办理案涉两套房屋不动产权登记手续未果，因而成诉。另查明，叶某、宋某分别系叶敬芳的父亲、母亲，周某1、刘某分别系周广耀的父亲、母亲，叶某自2003年始曾任华某公司副总经理，自2012年曾任华某公司总经理。叶敬芳及周广耀与华某公司签订的两份《商品房买卖合同》中买受人叶敬芳及周广耀的签名分别系宋某及刘某代签。再查明，2008年9月9日，华某公司就案涉西湖上城15幢1号商铺曾与王军签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定房屋建筑面积为243.53平方米，单价5900元/平方米，房屋总价款为1436827元，交房日期为2008年12月31日前。合同签订当日，华某公司即向王军出具金额为1436827元的购房款发票。2014年1月17日，王军向房屋登记部门申请办理该房屋所有权证书。同年1月22日，王军取得该房屋的房屋所有权证书。同年2月10日，王军取得该房屋的国有土地使用权证书。2014年12月16日，叶敬芳曾向本院提起诉讼，要求确认王军与华某公司签订的关于购买西湖上城15幢1号商铺的《商品房买卖合同》无效。本院经审理，作出（2014）宿城开商初字第00287号民事判决，判决驳回叶敬芳的诉讼请求。叶敬芳不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院，该院经审理，依法作出（2016）苏13民终776号民事判决，认定王军与华某公司签订的商品房买卖合同为双方之间的借款合同的担保，据此确认王军与华某公司签订的商品房买卖合同无效。华辉公司、王军向江苏省高级人民法院申请再审，该院再审认为，华某公司、王军双方存在房屋买卖真实的意思表示，依法作出（2019）苏某再21号民事判决：一、撤销（2016）苏13民终776号民事判决；二、维持（2014）宿城开商初字第00287号民事判决即驳回叶敬芳的诉讼请求。2017年6月，宿迁市国土资源局依据上述二审判决，决定撤销王军名下坐落于宿迁市开发区商铺的不动产登记，同时将房屋所有权证书和国有土地使用证书作废。还查明，本院经原告叶敬芳申请，依法轮候查封华某公司开发的宿迁经济开发区西湖上城小区第15幢1号、2号商铺，查封期限自2018年5月18日至2021年5月17日。2020年5月9日，经查询，本案首查封宿迁经济开发区西湖上城小区第15幢2号商铺。又查明，2017年3月14日，叶敬芳及周广耀曾分别诉至本院，要求华某公司协助其办理所购房屋不动产登记手续。在该两案审理中，本院于2018年3月9日发函至宿迁市国土资源局咨询：若我院判决华某公司按照合同约定协助二人办理案涉房屋的不动产登记手续，该局能否协助办理及存在何种障碍。该局回复的主要内容为：经查阅诚信房地产测绘有限公司出具的测量编号为FFW001018号商铺所在层1-2层，建筑面积为243.62㎡；西湖上城15幢2号商铺所在层1层，建筑面积88.18㎡。该份成果表载明的建筑面积与叶敬芳及周广耀所持合同载明的建筑面积不一致。另，西湖上城15幢1-2号商铺1层与2层面积一致，且两层无明显可分割界址点，1层通往2层只有1个楼梯，楼梯位于15幢1号商铺内。结合原测绘成果及目前现场情况，叶敬芳与周广耀分别购买的西湖上城15幢1、2号商铺不具备分割条件，无法分别办理产权证。本案争议焦点是叶敬芳及周广耀与华某公司签订的商品房买卖合同是否为双方之间借款合同的担保；如是，上述两份买卖合同效力如何认定；如否，原告本案诉求能否支持。本院认为，被告华某公司关于案涉两份商品房买卖合同系为双方之间借款合同担保的辩解意见，证据及依据不足，理由如下：（一）合同签订情况。原告叶敬芳及第三人周广耀就案涉房屋分别与华某公司签订了《商品房买卖合同》，合同明确约定华某公司将其开发的西湖上城15幢1号房、2号房出卖给叶敬芳及周广耀，且华某公司还向原告及第三人周广耀出具了三张购房款收据。（二）购房款支付情况。1.原告提供的工商银行汇款单证据可以证实合同签订当日，周广耀父亲周某1即委托其朋友郑智利代为向被告华某公司法定代表人陈祥宇的儿子陈某汇款60万元用于支付案涉两套房屋的购房款。被告华某公司虽辩称该款项系借款，但未能提供任何证据证明。2.华某公司的法定代表人陈祥宇于2014年1月29日在华某公司向某1耀出具的金额为689100元的借条上明确备注“同意冲抵房款（西湖上城门面房）”，该备注内容即可佐证原告及第三人周广耀与华某公司存在真实的商品房买卖合同关系，也可证实案涉两套房屋购房款的支付情况。3.原告提供的华某公司与江苏正宏建设设计研究院有限公司（以下简称设计公司）签订的《建设工程设计合同》、设计公司出具的证明、叶敬芳母亲宋某与设计公司的劳动关系情况、华某公司于2011年10月27日向某2芳出具的购房款收据及华某公司关于应该欠付设计公司设计费的庭审陈述等证据可以相互印证，证实叶敬芳母亲宋某通过抵扣设计公司设计费的方式支付了华某公司购房款30万元。根据原告及第三人周广耀的陈述，上述款项支付第三人周广耀购房款95万元，第三人周广耀代原告支付购房款25万元（汇款单汇款10万元、借条借款冲抵15万元），原告通过抵扣设计费方式支付购房款30万元。原告另主张剩余40万元购房款系其母亲宋某从朋友处借款后现金支付给华某公司，但未能提供任何直接证据证明该购房款已实际支付，且华某公司也不予认可，故本院依法不予认定。（三）原被告双方对案涉房屋相关权利的态度。原告及第三人周广耀自2011年11月份左右即占有使用案涉房屋，后予装修并出租他人。如原告及第三人周广耀与华某公司之间签订的商品房买卖合同确系为借款提供担保，为保护自身权益，华某公司早就应该通过诉讼等其他方式要求原告及第三人周广耀搬离房屋。但华某公司并未提供相应证据证明其在长达近8年的时间内曾向原告及第三人周广耀主张过案涉房屋的相关权利，该行为明显有违常理。（四）被告华某公司的举证情况。被告华某公司虽辩称案涉两份商品房买卖合同系为双方之间借款合同的担保，但其提供的证据并不足以证实其上述主张。且经查询关联案件，2014年，叶某、宋某、周广耀等人曾分别诉至本院，要求华某公司偿还借款本息，后该八案均予调解结案。如华某公司的上述辩解意见属实，其在该八案的处理中，不可能不涉及本案买卖合同及已付购房款的处理问题。综上，现有证据及事实可以认定原告叶敬芳及第三人周广耀与被告华某公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。关于原告要求被告协助过户的问题。分为两个部分，第一部分是宿迁市西湖上城15幢1号房屋，该房屋原来登记在王军名下，后房屋主管部门撤销该房屋相应权属证书，依据是确认华某公司与王军之间的商品房买卖合同无效的二审判决，但再审判决书明确华某公司与王军之间的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且已撤销该二审判决。现在该房屋只是因为原告申请查封，房屋权属暂时无法恢复到原有的状态，原告此时要求被告协助房屋进行过户，明显存在法律上的障碍，据此对原告该请求，本院不予支持。第二部分，宿迁市西湖上城15幢2号房屋，关于房屋面积，经查实，该房屋设计时仅为一间，测绘面积为88.18平方米，第三人周某2与被告华某公司签订的合同载明的商铺面积为162.4平方米，这与实际情况并不一致，原告对此明确宿迁市西湖上城15幢2号房屋面积以实际备案面积为准，不要求按照合同面积进行过户。因第三人周广耀与被告华某公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，且第三人周广耀早已占有使用案涉房屋，按照房屋测绘时的面积88.18平方米计算，结合合同载明的单价，周广耀支付款项已经超过该房屋总价款，按照合同约定及法律规定，被告华某公司理应协助第三人周广耀办理相应房屋的不动产权属证书。又因第三人已将其合同权利义务全部转让给了原告，故被告华某公司应予协助原告叶敬芳办理宿迁市西湖上城15幢2号房屋的不动产权属证书，对于超出的部分房款，原告叶敬芳可以向华某公司另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏华辉房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告叶敬芳办理宿迁市西湖上城15幢2号商铺的不动产权证书；二、驳回原告叶敬芳其他的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2040元，合计2120元，由原告叶敬芳负担1500元，由被告江苏华辉房地产开发有限公司负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 峰人民陪审员  许传民人民陪审员  苏爱良二〇二〇年六月一日书记员高慧芳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。