黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初591号原告（申请执行人）：吴庆岩，男，1990年3月2日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，委托诉讼代理人：冯涛，内蒙古兴杨律师事务所律师。被告（案外人）：薄松山，男，1984年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市，第三人（被执行人）：辛永明，男，1984年9月21日出生，汉族，个体，住黑龙江省讷河市，第三人（被申请人）：黑龙江省轩赫房地产开发有限责任公司（以下简称轩赫公司），住所地黑龙江省讷河市锦祥**商服（书香府邸售楼处）。法定代表人：苗亚楠，职务：董事长。原告吴庆岩诉被告薄松山、第三人辛永明、第三人黑龙江省轩赫房地产开发有限责任公司（以下简称轩赫公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告吴庆岩，被告薄松山到庭参加诉讼。第三人辛永明经本院公告传唤、第三人轩赫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴庆岩向本院提出诉讼请求：1、依法撤销黑龙江省讷河市人民法院（2019）黑0281执异58号执行裁定。2、准许执行（2018）执455号执行裁定书内的执行标的：讷河市书香府邸2A-105号商服楼房，面积182.16平方米。事实和理由：原告与被执行人辛永明因劳务合同纠纷一案，经讷河市人民法院审理，并已经作出（2018）0281民初275号民事调解书，原告依法申请法院强制执行，在执行过程中，原告与被执行人辛永明达成和解协议，被执行人辛永明以自有楼房（讷河市书香府邸2A-105号商服楼房，面积182.16平方米）抵偿给原告所有，法院已经对该楼房的权属问题到黑龙江省轩赫房地产开发有限责任公司进行了调查核实，有完备的证据材料备案于执行卷宗，故而法院作出了（2018）黑0281执455号执行裁定书，该楼房归原告所有，原告可依本裁定书办理过户登记手续。被告（案外人）薄松山对于认定讷河市书香府邸2A-105号商服楼房为原告所有提出书面异议，向法庭出示了包括借据在内的五份证据，该五份证据共同证明薄松山与辛永明之间属于借贷关系，并且对于其借贷关系的数额、借贷关系是否合法、双方是否认可等问题并没有通过诉讼程序最终得到认定，薄松山作为债权人，从自身利益出发要求其债务人辛永明所做的一系列手续实质是一种借款抵押担保，所以其作为债权人不享有抵押物的所有权，只能是担保权，讷河市人民法院（2019）黑0281执异58号执行裁定书裁定中止执行（2018）执455号执行裁定书内的执行标的是错误的。原告认为薄松山提出执行异议，应对执行标的物拥有所有权，而本案被告只是债权人及抵押权人，并且该抵押也没有办理抵押登记，原告是通过执行局依法执行，案外人执行异议理由不成立，故诉至法院。被告薄松山辩称，1.我与辛永明借贷关系发生在2015年，而轩赫公司给我开具售楼票据在2018年，如果是抵押的话，不会相隔这么长时间，事实上是辛永明早就将该房屋以物抵债抵给被告；2.票据上的一进一出，证明辛永明已经与公司把跟被告的账抵充了，其他的抵押形式售楼处均写的抵押，被告的票据是写的销售。第三人辛永明、轩赫公司未到庭、未陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据一、辛永明书香府邸小区回填和城南学校琉璃幕墙清单一份，有轩赫公司工作人员张可心的签字确认，证明该书香府邸2A-105号商服楼的所有权归辛永明所有，该房源按工程进度和工程竣工最终工程决算拨付，房源面积以实际测量面积为准，售房所得工程款多退少补，该证据系2018年2月原告申请法院强制执行辛永明时，辛永明作为被执行人向法院提供可供执行的财产时候，经讷河市人民法院执行局到轩赫公司调查取得，故该份证据系法院调取，轩赫公司提供。被告对该证据的质证意见为张可心是当时轩赫公司的销售经理，这个清单没有盖公章，不代表公司的意见，当时张可心未到庭作证，不能够证明这个清单的真实性。这个楼的确是拨付给辛永明的，但是在法院查封的时候，已经抵给被告了。因该证据系法院执行工作人员依法调取，本院对该证据的真实性予以采信。对原告出示的证据二、2018年2月9日原告与辛永明签订的协议书一份，证实1.被执行人辛永明拖欠原告人工费的事实已经得到法院的确认，在执行阶段，被执行人辛永明本人到场，与原告达成执行和解协议；2.辛永明本人已经明确表达该2A-105号商服为辛永明所有；3.该协议书是在2018年2月份在执行过程中是在执行局工作人员经过调查核实情况下完成的执行和解协议并且已经交付完毕，执行终结。被告的质证意见为协议书中辛永明拖欠原告工资认可，但该楼不等于属于辛永明的，辛永明无权支配。因该证据系法院执行员在工作过程中双方自愿达成的和解协议，本院对其真实性予以采信。对原告出示的证据三、书香府邸2A-105商服物业费、水费、电费2018年至2019年度的缴费凭据，证实2018年原告通过讷河市人民法院执行局与被执行人辛永明达成执行和解协议后，辛永明已经将该楼房实际交付给原告执行完毕，原告已经对该楼房进行了实际占有使用。法院执行之前是空的，执行后该房屋一直由原告使用，在原告来法院取执行异议裁定书时候，该房屋的卷帘门被破坏，此后被告也在使用该房屋。被告的质证意见为从2017年末我一直使用该房屋一直存放药品，该房屋我确实未交各项费用。因被告薄松山对该组证据无异议，且该组证据系缴费凭据，具有真实性，本院对该组证据予以采信。对原告出示的证据四、辛永明与薄松山的欠条复印件两份，证实原房屋所有人辛永明与薄松山法律关系为债权债务关系，该份证据是薄松山自己向法庭出具的，辛永明与原告的执行和解协议发生在2018年，足以说明辛永明在执行过程中已经明确表示该楼房所有人仍然是辛永明，并未和薄松山形成房屋买卖或者以物抵债关系，双方仍然是债务关系。被告的质证意见为：对借据没有异议，辛永明当时欠被告钱有借据，以前庭审中我出示的原件，原件保存在执行异议案件卷宗里。因被告薄松山对该组证据无异议，本院对该组证据予以采信。对原告出示的证据五、2018黑02**执455号执行裁定书两份，证实原告与辛永明劳务合同纠纷执行一案，双方已经达成执行和解协议，辛永明用书香府邸2A-105商服抵顶其拖欠原告的所有债务，并且法院已经执行完毕。原告自2018年2月9日获得该楼房的所有权，并依据该裁定书办理产权登记手续。被告的质证意见为法院下发裁定书的时候，不知道有我这个第三人。辛永明已经把该房屋抵给我这个第三人了。因该组证据系法院依法制作的法律文书，本院对该组证据予以采信。对被告出示的证据一、轩赫公司出具书香府邸订购单和收据。证实争议楼房已经抵付欠款，办理了相关手续，房屋应该属于我所有。原告质证的意见为真实性和关联性均有异议，被告薄松山作为执行异议的申请人，争议财产属于不动产，其有义务提供不动产权证或者不动产中心的不动产登记，才可以证明其拥有不动产所有权，就本案所言被告提供的证据不能证实其对房产的所有权，故和本案无关联性，被告并不是该不动产的所有权人。因该组证据加盖了轩赫公司的公章，本院对该组证据的真实性予以采信。对被告出示的证据二、书香府邸2号A栋楼销控单。证实开发商已经承认把房屋销售给被告，是提出执行异议时去开发公司调取的。原告质证的意见为:有异议，1.该销售单与被告称的与辛永明之间的以物抵债相互矛盾，并非被告在开发商处购买；2.该销售单不能证实被告就是楼房的所有权人。因该证据上亦加盖了轩赫公司的公章，本院对该证据的真实性予以采信。对被告出示的证据三、讷河市供热集团调取的缴纳底案。证实在供热公司记录房屋的所有权人是被告。原告质证的意见为：有异议，对于不动产所有权问题无论是供热公司或者开发商他们的登记不能作为确定不动产的依据，不动产所有权只能依据不动产权证或者不动产登记中心的档案记载为准，所以该份证据与本案无关联性。本院认为原告的异议理由成立，本院对该证据与本案的关联性不予采信。对法庭出示法院与轩赫公司经理赵治洲的谈话笔录，原告认为该笔录客观真实，反映事实情况，对整个内容无异议。被告不认可，认为销售单和收据、订购单都是公司出具的。本院认为赵治洲系轩赫公司主管施工的负责人，其对公司以房抵付辛永明工程款的事实非常了解，能够证明案涉事实，本院对该谈话内容予以采信。通过对证据的质证、分析和认证，本院查明的案件事实如下：原告吴庆岩与第三人辛永明建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年1月18日制作了（2018）黑0281民初275号民事调解书。吴庆岩在申请执行过程中吴庆岩与辛永明达成执行和解协议，辛永明用讷河市书香府邸2A-105商服楼（182.16平方米）一套抵偿给吴庆岩，核执行款1275，120.00元，吴庆岩放弃123，535.00元。本院执行人员对轩赫公司销售人员调查核实争议楼房已做为工程款拨付给辛明，本院执行部门根据查明的情况于2018年2月9日依法制作了（2018）黑0281执455号协助执行通知书，内容为：讷河市不动产登记中心，请协助执行以下事项：将辛永明所有的位于讷河市××府邸（讷河市原北方市场业户动迁异地安置小区）2A-105商服楼（面积182.16㎡）一套楼房的网签和预告登记变更在申请执行人吴庆岩名下，并在变更登记后办理不动产登记。并附（2018）黑0281执455号执行裁定书一份。内容为一、讷河市××府邸（讷河市原北方市场业户动迁异地安置小区）2A-105商服楼（面积182.16㎡）一套楼房产权自本裁定送达申请执行人吴庆岩时转移；二、申请执行人吴庆岩可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。该协助执行通知书已向讷河不动产登记中心送达。因该争议楼当时并未竣工验收，未办理网签。2018年3月该案执行后轩赫公司将争议楼房钥匙交付原告吴庆岩。2019年12月26日被告薄松山做为案外异议申请人向本院提起执行异议申请，本院制作了（2019）黑0281执异58号执行裁定书，中止（2018）黑0281执455号执行裁定书对讷河市××府邸（讷河市原北方市场业户动迁异地安置小区）2A-105商服楼（面积182.16㎡）的执行。另查，薄松山没有与辛永明签订以物抵债协议，亦没有与轩赫公司签订商品房买卖合同，薄松山系自行入户使用争议房屋。其与轩赫公司的定购单中第二条约定：乙方须在接到签约通知7日内，携带本定购单、收据、身份证到书香府邸销售中心签定《商品房买卖合同》，乙方已交付定金将等额转为房款；第四条约定：上述三项条款中乙方如果有任何违约，均视为自动放弃本次购买机会，本订购单自动失效，乙方已交付定金不予退还，甲方有权自行处理本订购单所确认的房源。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方产生所有权变动的公示效果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中轩赫公司认可该争议楼房已做为工程款拨付给辛永明，辛永明已实际取得了对争议楼房的处分权。庭审中薄松山虽称辛永明以物抵债已将争议楼房抵给薄松山，并在开发商处签了定购单、开具了收款收据，但其未与辛永明签订以物抵债协议，其亦未与开发商签订房屋买卖合同，定购单系预约合同，而非本约合同，且其定购单中明确约定应当签定商品房买卖合同，故本院认为不能据此认定薄松山与轩赫公司的商品房买卖合同关系成立；其主张已合法占有该不动产，但开发商并未向其交付房屋钥匙，其亦未提交有效证据证明其合法实际占有争议楼房，而在法院执行时开发商将该房屋钥匙交付吴庆岩，并由吴庆岩实际使用争议楼房。综上本院认为薄松山的权利不能排除法院强制执行的民事权益，其异议理由不符合法律规定的可排除执行的情形，故其提出的排除执行的异议理由不能成立。综上，本院对原告吴庆岩诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条（一）项的规定，判决如下：准许讷河市人民法院（2018）黑0281执455号执行裁定书对讷河市书香府邸（讷河市原北方市场业户动迁异地安置小区）2A-105商服楼（面积182.16㎡）的执行。案件受理费16，276.00元，由被告薄松山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本院（2019）黑0281执异58号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭海波人民陪审员  陈洪瑞人民陪审员  王 坤二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王立强