广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5100号上诉人（原审被告）：黄树芬，男，汉族，1972年7月27日出生，住广东省博罗县******委会西一小组，身份证号码：442************850。委托诉讼代理人：吴显科，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:翟广生，男，汉族，1976年9月11日出生，住广东省博罗县*******委会六小组，身份证号码：441************81X。委托诉讼代理人：吴勇宏，广东融易律师事务所律师。原审第三人：博罗县*******黄屋股份经济合作社，住所地：广东省惠州市博罗县*******黄屋小组。上诉人黄树芬因与被上诉人翟广生、原审第三人博罗县*******黄屋股份经济合作社建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄树芬的委托诉讼代理人吴显科、被上诉人翟广生及其委托诉讼代理人吴勇宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄树芬上诉请求：1.请求二审法院依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初1534号民事判决，并依法驳回一审被上诉人的全部诉讼请求；2.请求判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人黄树芬与被上诉人翟广生签订《土地使用权益转让合同》合法有效，上诉人黄树芬不存在合同约定解除情形，也不具备法定解除事由的情况,被上诉人翟广生无权起诉要求解除合同,各方当事人应继续履行。2O18年4月5日，翟广生与黄树芬签订了《土地使用权益转让合同》，约定“二、转让价格及付款方式：1、土地使用权转让总价人民币：伍佰伍拾万元整（￥5500000）元整。2、本合同签订后即日起，乙方应支付第一期土地款定金伍拾万元整，小写(￥5O0O00)元至甲方指定的账户；待甲方在办理处乙方用地红线图出来三天内乙方要付土地款项人民币贰佰万元整，小写（￥200000）元整给甲方，剩余款项人民币叁佰万元整，小写（￥3O00000）元整必须在三个月内付清给甲方，以如下方式支付至甲方指定的账户。甲方指定的接受转让款账户：户名：黄树芬，开户行：博罗农商行，账户：621728O83390O025288”“四、违约责任：如乙方在指定时间内没有结清土地款，甲方有权不退还定金，转卖他人”。合同签订后，上诉人黄树芬依约为被上诉人翟广生办理《翟广生用地红线图》，并于2019年9月20日把《翟广生用地红线图》、博罗县***********民代表会议记录、《继续履行土地转让合同义务的通知》等相关资料邮寄给被上诉人翟广生。请被上诉人翟广生收到《继续履行土地转让合同义务的通知》三日内，应按《土地使用权益转让合同》约定履行支付土地款贰佰万元整给上诉人黄树芬。剩余款项人民币叁佰万元整,小写（￥3O000O0)元整必须在三个月内付清给上诉人黄树芬。否则，由被上诉人翟广生承担全部的违约责任。但是至今为止，被上诉人翟广生没有向上诉人黄树芬提出任何意见，也没有依约向黄树芬支付土地款人民币贰佰万元，更没有联系黄树芬共同协商处理。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人黄树芬与被上诉人翟广生签订《土地使用权益转让合同》合法有效，上诉人黄树芬不存在合同约定解除情形，也不具备法定解除事由的情况，被上诉人翟广生无权起诉要求解除合同，各方当事人应继续履行。二、被上诉人翟广生未依约履行支付土地转让款的义务，严重违反了合同约定义务，上诉人黄树芬有权不退还定金，保留追究被上诉人翟广生其他法律责任的权利。依据合同的约定，上诉人已依约为被上诉人翟广生办理红线图，并要求被上诉人翟广生支付相对应的土地转让款项。但是，被上诉人翟广生未依约履行支付土地转让款的义务，严重违反了合同约定义务,上诉人黄树芬有权不退还定金，并要求被上诉人翟广生赔偿因此造成的所有损失。被上诉人翟广生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一审法院依法认定答辩人与被答辩人所签订的《土地使用权转让合同》无效符合法律规定。在本案中，被答辩人转让给答辩人的土地使用权既没有办理相关的规划手续，也没有依法进行登记（未取得土地使用权证），且从本案所查明的事实上看，该土地明显属于村集体土地，根据签订合同时（2018年4月5日）实施的《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”的规定，本案案涉土地显然不能进行转让，因此，本案案涉合同明显违反了法律法规的强制性效力性规定，依法应为无效合同，在合同无效的情况下，根据《合同法》第五十八条的规定，被答辩人应将收取答辩人的50万元退还给答辩人，且应支付资金占用期间的利息给答辩人。综上，被答辩人上诉没有任何的事实与理由，依法应驳回被答辩人的上诉，一审判决合理合法，依法应予以维持。原审原告翟广生向一审法院起诉请求：1、判决原告与被告于2018年4月5日签订的《土地使用权益转让合同》无效。2、判令被告返还500000元及支付资金占用期间的利息（以500000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，从2018年4月6日起计至全部款项清偿之日止）。3、本案受理费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月5日，原告与被告签订《土地使用权益转让合同》，合同约定：被告将其位于博罗县******古泥塘段北面工业用地土地的使用权转让给原告，地上附着物一并归原告所有，面积约6600平方米，具体面积由存出具红线图面积为准，被告确认合同所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵。土地使用权转让总价为人民币5500000元，合同签订后即日起，原告向被告支付第一期土地款定金500000元，并约定待被告在办理出用地红线图出来三天内原告要付土地款项人民币2000000元，剩余款项人民币3000000元必须在三个月内支付至被告账户，合同中有原告与被告签名捺印。协议签订后，原告向被告银行账户转入500000元，被告出具收据，收据上有被告签名捺印。现原告以合同无效为由并提出上述诉请。另查明，经原告申请，本院做出（2019）粤1322民初1534号民事裁定书，查封被告名下位于博罗县*******的国有土地使用权[产权证号为：博府国用（2000）第180013号，不动产单元号为：44132201020GB00947，面积为100平方米]，保全金额以1000000元为限。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点为：原、被告于2018年4月5日签订《土地使用权益转让合同》是否有效？案涉土地所有权人为第三人，被告在尚未取得案涉土地及办理土地使用权证时即与原告签订《土地使用权益转让合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同无效。关于返还定金及支付资金占用期间的利息的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求返还定金500000元的诉讼请求，本院予以支持。现原告主张被告按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付资金占用期间的利息，由于该利率最新发布的数据为4.05%/年，且该利率低于6%/年，故视为原告对自身权利的处分，本院予以支持。判决：一、确认原告翟广生与被告黄树芬于2018年4月5日签订的《土地使用权益转让合同》无效。二、被告黄树芬应在本判决发生法律效力之日起十日内返还500000元及资金占用期间利息（以500000元为基数，按年利率4.05%从2018年4月6日起计至实际清偿之日止）给原告翟广生。三、驳回原告翟广生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，保全费5000元，合计11900元，由被告黄树芬负担7420元，由原告翟广生负担1980元，退回原告2500元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：案涉《土地使用权益转让合同》合同相对人是谁，也即上述合同的合同相对人为上诉人黄树芬，还是原审第三人博罗县*******黄屋股份经济合作社，以及上述合同是否有效。一审庭审时，原审第三人博罗县*******黄屋股份经济合作社明确表示其先将土地转让给上诉人黄树芬，再同意上诉人黄树芬将土地转让给被上诉人翟广生，也就说明，虽然原审第三人出具了会议记录和红线图，但其表示的是原审第三人作为案涉土地的权属人同意黄树芬将案涉土地使用权再次转让给被上诉人翟广生。结合《土地使用权益转让合同》所约定的各方权利义务并未涉及原审第三人，且上诉人黄树芬与被上诉人翟广生签订合同时也未出具任何委托手续表明其为案涉土地使用权转让的中间人。案涉合同的相对人应当为上诉人黄树芬与被上诉人翟广生，上诉人黄树芬称其仅为中介，案涉土地使用权转让的相对人为原审第三人博罗县*******黄屋股份经济合作社，理由不充分，证据不足，本院不予支持。另，上诉人黄树芬与被上诉人翟广生均明确表示案涉土地属于原审第三人，对用地性质不清楚。原审第三人博罗县*******黄屋股份经济合作社一审庭审时也表示案涉土地性质为集体土地，而未明确其用地性质。同时该案涉土地也没有土地使用权证、土地规划许可证等权利证书。综合当事人意见，仅能证明案涉土地的权属人为博罗县*******黄屋股份经济合作社，具体用地性质无法确定。同时，上诉人黄树芬与被上诉人翟广生于2018年4月5日签订《土地使用权益转让合同》时约定将案涉土地用于兴建厂房。据此，上诉人黄树芬与被上诉人翟广生就未确定用地性质的土地签订《土地使用权益转让合同》违反了法律强制性规定，应归于无效，原审法院对此认定无误，本院予以维持。另对于上诉人黄树芬提交的中止审理申请，因申请理由与本案无利害关系，不属于法定中止事由，本院不予支持。综上所述，上诉人黄树芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费114734元，由上诉人黄树芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斯审 判 员  郭志文审 判 员  饶来新二〇二〇年六月二十九日法官助理  荣 盟书 记 员  赵 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。