河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初1196号原告王顺利，男，汉族，1973年6月12日生，住许昌市。委托代理人孙婧楠，河南君志合律师事务所律师。被告任长杰，男，汉族，1973年7月8日生，住许昌市建安区。原告王顺利诉被告任长杰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员宋会超适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙婧楠、被告任长杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月7日，原被告双方签订土地租赁协议，约定将坐落于许昌市建安区张潘镇门道锅场北邻的面积约1000平方米的土地及地上附属物使用权出让给原告。2019年4月9日，原告于上述土地的厂房内进行土工作业，被镇政府工作人员阻拦，现场口头警告该土地不允许进行非农业建设。原告随即停止作业，与被告协商解除合同并返还原告租金等相关事宜，被告均未置可否。原告认为，被告出租的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第六十三条之规定，双方租赁合同应属无效，被告应当返还因合同取得的租金，被告未及时履行提示义务，应就原告的投入损失承担赔偿责任。故诉至法院请求依法判令原告与被告签订的租赁合同无效;被告返还原告已付租金40000元，并承担给原告造成的经济损失5000元，共计45000元;本案诉讼费由被告进行承担。被告辩称，原告直到2020年3月5日才与被告进行沟通退还租金的事情，之前一直未要求解除租赁合同，不同意原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交的证据有：1、（1）.原被告签订的租赁合同一份；（2）.银行转账凭证一份。证明目的：2019年3月7日，原被告双方签订租赁合同，约定将坐落于建安区张潘镇门道药厂南100米的约1000平方的土地及地上附属物租赁给原告，原告于当日将第一年租金4万元交付给被告。2、出庭证人王国利及王海棠证人证言各一份。证明目的：原告自合同签订后未能按照合同约定实际使用涉案土地，已及时将该情况告知被告，并将厂房及涉案土地及时返还给被告这一事实。3、许昌恒瑞建材有限公司出具的收据一份。证明目的：合同签订后原告为正常租赁厂院需要购买混凝土，由于厂房用地属于农业用地原告不能使用厂房，原告铺设厂房购入的混凝土材料全部不能使用，共计造成原告6750元的经济损失。4、照片五张。证明目的：证明场地的坐落位置及现实状况，原告在承租时其院内有大量厂房，并无农作物，被告在此之前也一直将厂房用于非农业经营，原告因此受到蒙蔽。本案中被告在缔约过程中存在严重过错，原告善意无过失，被告应当返还租金并承担原告损失的全部赔偿责任。被告为证明其主张，向本院提交的证据有：1、租赁协议一份，证明原被告就厂房及场院租赁达成一致意见，只要原告支付租金，被告便把厂房及场院租给原告；2、营业执照复印件一份，证明租给原告王顺利的场院不是用于农业耕种，而是经国家相关部门批准，具有合法营业资质的企业场院；3、许昌县张潘镇门道村委会证明一份，证明被告出租给原告的场院系合法的。经庭审质证，被告对原告所提供的证据1真实性无异议，但厂房附近没有药厂；证据2证人证言有异议，签订合同后被告便生病住院，原告是否在厂房施工被告不清楚；证据3，被告表示不清楚;证据4真实性无异议，但对其证明目的有异议，租赁场院时原告未说明其用途，且表示无须被告知道只需将场院租赁给原告即可。原告对被告所提交证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同属于无效合同；证据2真实性无异议，但对其关联性有异议。该营业执照只能证明有此公司且经营所在地在门道，不能证明该厂房可用于非农业建设。且根据第一次庭审笔录中被告的发言可看出，被告知悉厂房不能用于非农业建设。若被告想要证明厂房可以用于非农业建设，应出具土地使用证、规划许可证等相关资质证明；证据3真实性有异议，该村委证明没有相关人员签字，不符合法律规定。且证明内容与事实不符，不能达到被告的证明目的。本院认为原告提交的证据1形式合法，内容客观，与本案有联系，本院予以确认；证据2虽系证人证言，但二证人均与本案无利害关系，且被告认可原告于涉案场院土工作业时遗留过两个大坑已于2019年四五月份由被告朋友兼合伙人任金岭回填完整，此后原告不干了但未与被告协商，经与被告认可的事实相比对，该证人证言可以作为定案依据，本院予以认定；证据3不能够证明原告因租赁被告厂房而遭受到了经济损失，本院不予认定；证据4，该照片仅能够证明涉案厂房的坐落位置及现实情况，无法仅凭此证明原告以为租赁场院可用于非农业经营的严重过错责任在被告。被告提供的证据1内容真实，但原告认为租赁合同无效；证据2仅凭许昌鑫农机械有限公司的营业执照，无法证明被告租赁给原告的厂院具有相关资质，本院不予认定；证据3无法达到被告证明目的，本院不予认定。本院综合上述证据，结合庭审中查明的有关情况，确认以下案件事实：2019年3月7日，原被告双方签订《租赁协议》（以下简称《协议》），约定原告租赁被告厂房1000平方及场院，租赁时间为3年，自2019年3月7日至2022年3月8日，每年租赁费40000元，该协议由原被告双方签字捺印确认。当天，原告通过其手机银行名下账号为62×××03的工商银行卡转账支付被告一年的租赁费40000元。2019年3月9日，原告于涉案厂院内进行土工作业在地面挖了两个大坑。随后，原告被镇政府工作人员以该土地性质不允许进行非农建设为由进行制止，便停止了相关作业，并无法再使用涉案场院开展其经营活动。2019年四五月份时候，被告方将原告在涉案厂院进行土工作业时遗留下来的土坑回填平整。本院认为，原被告虽订立了《租赁协议》，也经双方签字捺印确认，原告亦支付了被告一年租赁费40000元。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“××就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告并未提交相关证据证明该涉案厂院在出租给原告时取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未提供取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。故原被告双方签订的租赁合同为无效合同，故对原告提出原被告租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持；关于原告提出要求被告返还租赁费的问题，原被告双方签订的《租赁协议》属于无效合同，无效合同自始无效，被告因为该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。故被告收取的原告所支付的一年租赁费40000元应当返还原告，但由于原告在合同签定的过程中，本身也存在过错，且实际上占有并使用了被告（××）的厂院一个多月，本院酌定原告支付被告10000元，折抵后，被告还应返还原告租赁费30000元；关于原告主张的经济损失，原告提供的证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告王顺利与被告任长杰签订的租赁合同无效；被告任长杰返还原告王顺利租赁费30000元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取462.5元，由被告任长杰承担310元，原告王顺利承担152.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  宋会超二〇二〇年六月十日法官助理王誉娴书记员翟起龙