河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初42号原告（反诉被告）:郑州伯仲房地产经纪有限公司，住所地：河南省郑州市金水区经三路**附****楼****。法定代表人：郭东方，任执行董事兼总经理职务。委托诉讼代理人:耿广军，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师。被告（反诉原告）:新乡市新宸房地产开发有限公司，住所地：河，住所地：河南省新乡市延津县民安路东侧**>法定代表人：胡鸿波，任董事长职务。委托诉讼代理人:杨子彬、孙泓基（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告郑州伯仲房地产经纪有限公司（下称伯仲公司）与被告新乡市新宸房地产开发有限公司（下称新宸公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伯仲公司的委托诉讼代理人耿广军、常耀旭，被告新宸公司的委托诉讼代理人杨子彬、孙泓基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伯仲公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付销售服务费844420元及利息（利息按银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月原被告就原告代理销售“朗宸延州府”项目达成合意，原告进场后积极为销售代理做了充分的准备工作，后原被告于2019年8月8日正式签订《朗宸延州府项目销售代理服务合同》，合同对委托事项、双方权利义务及服务费用等作出了明确约定。但被告在原告工作期间逾期支付约定的前期服务费，给原告造成了一定的损失，后经原告发出催款函后被告才将相应款项支付给原告。2019年8月10日开盘当天原告销售团队累积销售120套房屋，并于七日内跟进客户累积完成105套房屋首付款（或全款）的缴纳工作，但被告在收取客户订房款或首付款后，由于其在房管局、银行准入、资金监管账户变更、注册资本不够等方面存在问题不仅导致原告大批量意向客户流失，而且导致其与客户之间无法签订商品房买卖合同，并且也直接导致原被告之间的合同无法继续履行。后原告于2019年8月23日将项目销售团队管理权移交至被告项目负责人郭之卓，于2019年8月27日向被告就该问题提出签约延期的申请，但被告并未予以回应，2019年9月4日原告与被告项目负责人郭之卓进行最终的工作交接，将案场相关资料全部交接给被告项目负责人郭之卓，至此双方一致解除合同。后经核算，截至2019年8月31日原告累积代理销售项目房屋134套（总销售金额74228407元），其中118套房屋已缴纳首付款（累积汇款22903817）元，剩余16套由于被告原因未能签订合同，暂时未缴纳首付款。根据合同约定，被告应结佣金890741元，应结溢价307123元，扣除被告前期支付的300000元前期服务费，被告仍应向原告支付服务费844420元。对此，原告于2019年10月18日向被告发出工作联系函，就原告代理销售期间的工作情况及最终销售成果与被告联系，被告于2019年11月9日向原告复函，因被告对上述事实争议较大，导致本案纠纷。综上，因被告未能按约提供商品房预售所需的全部文件，造成原被告双方签订的合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失，已构成根本性违约，为此原告诉至法院。被告新宸公司辩称，1.伯仲公司主张的2019年9月4日双方一致解除合同，与事实不符。因为根据合同约定，双方解除合同应当有书面的文件，而双方未签署相关的解约文件。另外被告自始均未承认2019年9月4日双方经过协商一致解除了合同，并且在此后两次发函中均要求原告持续履行合同义务。2.原告主张因被告原因导致合同无法履行，与事实不符，事实上并不存在被告原因导致的无法签订商品房买卖合同的情形，而且在原告所主张的无法签订商品房买卖合同的时间内，被告与相关购房人签署了商品房买卖合同，同时即便商品房买卖合同无法签订或无法办理，不影响原告承担其他的合同义务。3.双方至今未能结算，系原告原因导致，原告主张被告应结佣金及溢价，也未按合同约定流程进行结算，被告在2019年11月9日，2019年12月16日均要求原告前来进行结算，但原告迟迟未予回应，另外根据合同约定佣金的计算方式应考虑多个因素，不仅包括销售业绩还包括销售对象的款项是否缴纳以及原告是否存在合同约定的违约情形。因此原告仅凭一纸函件便要求被告进行结佣，于法无据，于合同无据。被告新宸公司向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人向反诉人支付违约金293930.9元；2.判决被反诉人偿还反诉人代为支付的乙方案场置业顾问佣金共计44684元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年8月8日签订《朗宸延州府项目销售代理服务合同》（下称“合同”），约定被反诉人自2019年5月1日至2019年9月30日负责反诉人朗宸延州府项目1#、2#、5#的销售代理工作。合同签订后，反诉人依约履行了相关义务，并分别于2019年7月13日、7月24日、8月9日分三次支付被反诉人服务费合计300000元。2019年8月10日项目开盘后，被反诉人不断出现处置不当、指令错误等问题且怠于履行合同相关义务；2019年8月23日，被反诉人因自身原因单方拒绝对案场置业顾问进行管理，并表示仅支付顾问工资至2019年8月31日；2019年9月4日，被反诉人在未协商一致的情形下单方撤场，并拒付案场职业顾问佣金，反诉人为避免更大的损失，被动接管了案场置业顾问，在持续敦促被反诉人无果的情形下，于2019年11月6日代被反诉人向相关人员支付了佣金。合同第六条中的“签约办理”约定，被反诉人应在客户认购后7个自然日（含7个自然日）完成签约办理，否则被反诉人应按照1000元/套/天的标准支付违约金，直到扣完该套房屋的全部销售佣金。截至合同有效期届满之时，被反诉人经办的认购客户，除袁子辉（后经客户申请变更为袁永伟、郑修梅）外，均超过7日未办理签约，故根据合同约定，除袁子辉当前应结佣金6069.1元（538041×1.2%×94%）外，无论被反诉人销售业绩多少，其对应佣金均应与对应违约金两相抵销。即，在任何情形下，反诉人均无须再向被反诉人支付任何佣金；且，鉴于反诉人已先行支付了30万元佣金，被反诉人应向反诉人支付293930.9元的违约金。原告伯仲公司辩称，1.被答辩人所述不实，在答辩人与被答辩人就延州府项目销售代理达成合意之后，答辩人于2019年3月26日进场，在签订合同、开盘前期答辩人于2019年5月1日开放展厅，经过前期大量准备工作之后，2019年8月10日开盘当天，答辩人销售团队累计销售120套房屋，并于七日内跟进客户累计完成105套房屋首付款（或全款）的缴纳工作。答辩人代理销售期间，被答辩人由于其在房管局、银行准入、资金监管账户变更、注册资本不够等方面存在问题致使答辩人无法协助客户按期签订商品房买卖合同，这也直接导致答辩人与被答辩人之间的合同无法继续履行，2019年8月23日双方组织开会之后达成解除合同合意，答辩人依据会议决定与被答辩人营销总监郭之卓进行交接，9月4日全部交接完毕后双方合同关系正式解除。答辩人为保障自身权益，于2019年9月8日向被答辩人发出延期签约的申请，但被告直至答辩人起诉仍不具备签约条件。因此，被答辩人所述开盘后答辩人出现处置不当、指令错误，并怠于履行合同义务，8月23日答辩人拒绝对职业顾问管理及在9月4日答辩人单方撤场的陈述有违事实。2.在开盘后因被答辩人在房管局及银行按揭贷款手续等方面存在问题导致答辩人无法在7日内协助客户与被答辩人签约，答辩人对此不应承担任何违约责任，且因答辩人长期未能满足签约条件构成根本违约，给答辩人造成巨大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交销售代理服务合同1份，证明原被告之间存在销售代理合同关系，原告有权要求被告支付佣金及溢价提成，另在原告代理销售期间因被告未按合同第三条第二项提供合作银行及银行按揭手续等材料导致合同无法继续履行，对此原告不应承担责任。被告称对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称合同只能证明双方的权利义务关系，不能证明系被告原因导致合同无法履行，且原告提交的仅是一个文本，无法证明被告没有按合同约定提供文件及手续等。本院对该证据真实性予以认定。2.原告提交催款函、邮件交寄单及邮件查询单复印件4页，证明被告一开始就违反合同约定，在原告向其发出催款函之后才逾期支付前期费用。该证据与本案争议无关联，不予采信。3.原告提交优惠方案及楼盘价格表1份，证明延州府项目销售优惠方案及房屋价格表经过被告认可，对于原告在代理销售期间销售价格高于价格表中价格的，原告有权取得溢价分成。被告对该证据证明目的不予认可，称原告要求的溢价不存在基础，且未提供关于溢价分成的价格表的计算方法。被告未对该证据真实性提出异议，本院对该证据真实性予以认定。4.原告提交客户签约确定书、商品房订购单及费用结算清单1份，证明原告在销售代理期间的销售成果，被告应根据合同约定支付原告佣金及溢价提成。被告称对真实性无异议，但称是否应据此支付原告佣金和溢价提成还要看合同的约定，不能仅依靠订购单表明的金额结算。本院对该证据真实性予以认定。5.原告提交人事任命通知及营销物料交接单及证人证言1份，证明郭之卓系被告任命的项目营销总监，2019年8月23日双方开会之后达成解除合同合意，原告依据会议决定与被告营销总监郭之卓进行交接，9月4日全部交接完毕后双方合同关系正式解除。被告对人事任命通知真实性有异议，另称原告未提交证据证明双方合同已经解除。人事任命通知被告不认可，原告也未提交证据原件，本院对该通知不予认定，交接单及证人证言，因证人出庭作证，且证明内容与证人证言一致，本院对该两份证据予以认定。6.原告提交延期签约申请、邮件交寄单及邮件查询单1份，证明双方交接完毕后，由于被告在房管局及银行等相关手续方面存在的问题仍未解决，致使原告工作成果无法按合同约定签订商品房买卖合同，原告向被告发出延期签约的申请，直到原告起诉，被告仍不具备签订商品房买卖合同的条件。被告称该证据系原告单方制作，被告不予认可。被告异议成立，该证据本院不予采信。7.原告提交工作联系函及被告回函1组，证明原告就其工作及佣金结算等书面与被告沟通。被告对该组证据真实性无异议，但称该证据证明了被告积极要求原告进行佣金结算。该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。8.原告提交被告于2019年12月16日的工作联系函2页，证明被告在延州府项目之前不具备银行按揭贷款条件。被告称对该证据证明目的有异议，该联系函中被告并未自认之前不具备银行按揭贷款的条件。被告对该证据真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。9.原告提交按揭贷款业务合作协议复印件1份，证明在代理销售合同履行期间，因被告未能找到合作的按揭贷款银行，导致原告无法协助客户进行网签，被告未能提供银行准入等方面的材料导致合同无法继续履行构成根本违约，应视为合同付款条件已经成就。被告称该证据与本案无关，不予认可。该证据不足以证明原告的证明目的，不能作为本案的定案依据。10.被告提交《朗宸延州府项目销售代理服务合同》1份，证明双方就朗宸延州府项目1#、2#、5#楼宇的委托销售代理，签署了合法有效的《销售代理服务合同》，代理期限为2019年5月1日至2019年9月30日。原告称对该证据真实性无异议，但双方已解除合同。本院对该证据予以认定。11.被告提交延州府项目1#、2#、5#栋土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告委托原告代理销售的1#、2#、5#栋“五证齐全”，满足预售相关要求。原告对该证据真实性无异议，但称被告未按合同约定提供签订商品房买卖合同所需的银行按揭贷款手续。该证据与双方争议事实无关，不能作为定案依据。12.被告提交2019年8月16日，被告与袁子辉、穆鑫林签署的编号为2019-0816011的《商品房买卖合同》；2020年4月13日在延津房产交易管理平台就上述合同的录像及截图；袁子辉、穆鑫林签署的《变更申请》；2020年3月，袁永伟、郑秀梅签署的《商品房买卖合同》；2019年8月22日牛俊道、牛莹利签署的《商品房买卖合同》；高增娜等人签署的7份《商品房买卖合同》；证明延州府项目不存在不能签署商品房买卖合同的情形，原告主张的因被告原因导致无法签订商品房买卖合同与事实不符。原告称该几份合同签署日期均为双方解除合同后，且系因为被告在银行按揭贷款手续方面存在问题，导致商品房买卖合同显示已失效。本院对以上证据真实性予以认定。13.被告提交原告派驻的销售经理万彦周与被告员工微信聊天记录，证明原告直至2019年9月底，仍在履行部分合同义务。原告称该证据恰恰证明被告于2019年11月份的时候仍在银行准入方面没有符合条件，导致原告前期无法协助客户进行签约。双方对该证据均无异议，本院对该证据真实性予以认定。14.被告提交2019年11月8日、12月16日向原告发送的工作联系函，证明被告持续要求原告继续履行未尽的合同义务，并要求原告前来办理结算。原告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称被告在不具备银行准入的按揭贷款手续的情况下要求按照合同约定待付款条件成就时才予以结算是具有恶意的。本院对该证据真实性予以认定。15.被告提交于2019年7月13日向原告转账10万元的银行回单、收据、收款委托书；于2019年7月24日向原告转账5万元的银行回单；于2019年8月9日向原告转账15万元的银行回单以及原告就上述款项分别于2019年7月19日、8月7日开具的两张各15万元的发票，证明被告已向原告累积支付了30万元佣金。原告对该证据真实性无异议，但称被告的付款时间恰恰证明了被告在前期履行合同中已经违反了合同的约定。双方对该事实均无异议，本院对该组证据真实性予以认定。16.被告提交原告销售人员证言、2019年8月19日案场纠纷视频，证明原告违约并怠于履行合同义务导致销售工作存在诸多问题，给被告造成恶劣影响。原告对证人证言真实性不予认可，称无说明人的身份信息，视频不能证明原告的违约行为，相反原告在积极的履行合同。因证人未到庭接受质询，本院不予采信，对视频真实性予以认定。17.被告提交其向原告销售团队支付佣金转账记录及计算明细，证明被告代原告向销售团队支付了截止2019年8月31日的佣金。原告称该单据系被告单方制作的表格，对该证据不予认可。该证据有销售人员签字，但日期为8月10日至10月31日，无法区分8月31日前的佣金，本院对该证据不予认定。18.被告提交银行准入协议2份，原告称对该2份协议的真实性无异议，证明目的有异议，该2份协议签订时间为2019年11月4日和12月11日，与被告向原告发出函件的时间是前后关系，也证明是由于被告之前没有合作的按揭贷款银行导致商品房买卖合同无法进行备案，在结算时应视为付款条件已成就。本院对该2份协议真实性予以认定。19.被告提交28份购房合同，证明在银行准入之前，被告签署了多份有效的商品房买卖合同。原告对该证据真实性及证明目的均有异议，称即使该组合同为真，签订时间也是在双方解除合同之后，原告将相关手续交接给被告方正式离场之后被告签订的。该28份合同文本规范，真实可信，本院对该28份购房合同真实性予以认定。20.被告提交明细表8页，收据12页，证明2019年8月31日前原告销售房屋情况及对应佣金。原告称对统计的7套退房的情形中周敏与本案无关，对另外6套不予认可。对102套首付交齐的房款其中10套的缴款金额有异议，对12户只交定金的明细表中李光系一次性付清，其余无异议，对10套未交齐首付的明细表中4户已经交齐且高于首付款，其余6户无异议。该明细表系被告单方制作，不符合证据形式，不予采信，收据能与本案其他证据相印证，对其真实性予以认定。21.被告提交朗宸延州府优惠审批单、收据及表格共计20页，证明案涉房屋的优惠金额，原告对此不予认可，该证据未提交原件，真实性无法确认，本院对该证据不予采信。22.被告提交劳动合同2份、情况说明1份，证明梁志楠、张文中、周星辰的房屋系内部员工购买，原告对此不予认可，称周星辰未出庭作证，梁志楠及张文忠的合同系复印件，该二人在8月10日、8月11日已定房，8月17日已交首付，被告提交的合同日期为9月1日，该两客户系原告自己的销售成果。情况说明系证人证言，周星辰未出庭作证，原告异议成立，梁志楠及张文中的劳动合同均为复印件，但原告提交的签约确认书中多份确认书的职业顾问均为梁志楠，本院对梁志楠系被告员工的事实予以认定，对张文中系员工的事实及周星辰的情况说明不予采信。23.被告提交2019年8月6日优惠方案、8月12日销售政策调整通知及价格表各一份，证明开盘当天价格与调价后价格的区别以及溢价的计算方式。原告称调价仅是调整对外销售的价格，并不是双方确定的底价，底价是不会变动的。该价格表注明：“此表单价为一期底价（包含开盘前优惠政策，本销售单仅限开盘当日使用）”，故对原告异议，本院不予采信，对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告伯仲公司（乙方）与被告新宸公司（甲方）于2019年8月8日签订《朗宸延州府项目销售代理服务合同》，主要约定内容为：一、委托方式和范围：1.甲方委托乙方为本项目销售代理商，负责甲方朗宸延州府项目1#、2#、5#的销售代理工作；本项目物业为住宅，销售面积共计约2.6万平方米。2.本项目中，各类工程抵款、特殊关系客户房源等所有不对外销售的房源均为非委托物业，均不属于乙方代理销售范围，不计入乙方佣金但计入乙方业绩，非委托物业销售额不超过700万元。二、合作期限：1.本合同代理期限为：2019年5月1日至2019年9月30日。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中终止条款处理。2.在本合同有效期限内，除非合同另有约定，任何一方不得单方面终止本合同。……第六条部分业务办理时间要求乙方需严格按照以下时间原则督促客户完成业务办理，否则甲方有权对其进行考核并有权要求乙方承担违约责任。一、签约办理：认购至签约时间为7个自然日内（含7个自然日）。逾期处罚：按照1000元/套/天的标准支付违约金，直到扣完该套房屋的全部销售佣金……如以下特殊情况签约日期可顺延：……（5）其他甲方认可的原因（乙方可向甲方提出书面申请，报甲方审批后不计入逾期）。……第八条销售任务及服务费用：本项目的首期开盘服务费为销售佣金及溢价提成两部分：1.销售佣金比例：首次开盘房源总量为204套，甲方以开盘后三日内累计解筹比例与乙方计算销售佣金提成，计算标准如下：1）开盘当天解筹比例≤80%，销售佣金按照总销售金额的1.2%结算……2.溢价分成：溢价是指购房客户签订的《商品房买卖合同》的成交价高于审批低价的超出部分销售额，溢价部分以双方按8:2比例分享。甲方享受8成，乙方享受2成。溢价款在全部付清房款或按揭贷款后次月15日前与佣金一同结算。乙方在项目正式开盘前1周，根据市场情况及客户情况向甲方递交销售底价表，甲方审核后执行，甲方享有销售底价的最终决定权。溢价即实际成交合同额与销售底价表之差，溢价分成比例为甲方占80%,乙方占20%。……4.签订《商品房买卖合同》且客交款项支付达到要求（按揭购房的，首付款已支付完毕，按揭款全额到账；全款购房的，全部购房款支付到位；分期付款的，全款房款支付到位）即视为成交，成交后按合同销售金额结算销售佣金及溢价分成。按揭款超出1个月未到账的，即视为成交，甲方按照应付佣金总额的60%结算。7.一次性付款客户按照合同金额的94%次月15日前结佣。扣留6%作为交房保证金，由乙方负责分期交房后次月15日前无息退还。8.取得预售证的情况下、按揭客户由乙方负责办理相关按揭手续，待银行放款后次月5日结到《商品房买卖合同》金额的94%，扣留6%作为保证金，由乙方负责分期交房后次月15日前甲方无息退还。……11.前期服务费：根据项目实际进度，甲方同意最迟于2019年8月20日前开盘，甲方须于2019年7月30日前支付乙方第一笔前期服务费15万元，2019年8月5日前支付乙方第二笔前期服务费15万元。合同另约定了其他事项。被告新宸公司于2019年7月18日向被告伯仲公司支付销售代理费100000元，于2019年7月24日支付代理费50000元，于2019年8月9日支付代理销售费150000元，共计300000元。后朗宸延州府项目于2019年8月10日开盘，原告称其于开盘当天累积销售120套房屋，并于七日内跟进客户累积完成105套房屋首付款（或全款的缴纳工作），截止2019年8月31日累积销售房屋134套（总销售金额74228407元），其中118套房屋已缴纳首付款（累积回款22903817元），剩余16套由于被告原因未能签订合同。被告应结佣金890741元，应结溢价307123元，扣除前期支付的费用，下欠844420元未付。在合同履行过程中，2019年8月19日售楼部发生争执并报警，原告称双方2019年8月23日达成解除合同的合意，并于当天下午及9月4日分两次进行交接，并提交《物料交接单》证明双方已于2019年9月4日交接完毕。被告不认可双方达成了解除合同的合意，认为是合同到9月30日到期解除，但原告将工资结算至8月31日，于八月底就撤场了。被告称经原告经办的认购客户，除袁子辉（后经客户申请变更为袁永伟、郑秀梅）外，均超过7日未办理签约，故根据合同约定，除袁子辉应结佣金6069.1元外，其余佣金不应支付，多支付的293930.9元原告应予返还。另由于原告拒不发放置业顾问佣金，2019年11月6日，被告向原属原告的销售团队支付了此前的佣金，其中于2019年8月31日前产生的，原告应承担44684元。另查明被告新宸公司于2019年12月4日与中原银行股份有限公司新乡分行签订《商品房按揭贷款银企合作协议》，于2019年12月11日与中国工商银行股份有限公司延津支行签订《按揭贷款业务合作协议》。关于朗宸延州府项目房屋的销售流程，原告称系由被告先确认商品房买卖合同的模板后到房管局进行备案，之后客户进行网签后再进行面签，再签订抵押合同，之后银行发放贷款。如若没有按揭银行签订贷款手续，面签合同三十日后作废需重新签订。被告对上述销售流程无异议。本院认为，根据双方的争议，本案有以下争议焦点：一、双方是否存在违约行为，原告应否收取佣金或再返还佣金；二、原告伯仲公司所销售的房屋应结佣金的金额；三、原告伯仲公司所销售房屋应结溢价的金额。关于双方是否存在违约行为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告称系因原告未按照合同约定在客户认购7天内进行签约，原告称系因被告未提前办理银行准入手续，无法正常签约，且其已向被告申请延期签约，被告未予回复。关于银行准入，根据原被告的认可，银行准入并不是房屋按揭购买者签订合同的前提条件，但是发放贷款的前提条件，若被告未办理银行准入，即便购买者签订了合同，需按揭客户也难以完成交易。根据庭审中双方提交的证据，在原告撤场之前被告确实未与合作银行达成有效合意，基于此种情况，原告未完成签约，被告确有过错，但在合同履行过程中，双方应本着诚实信用原则，全面履行自己的义务，并做好沟通、协调工作，因此，尽管存在上述情况，也并非促成双方合同解除的根本原因，在合同履行过程中，因双方及与客户沟通问题，甚至发生了在售楼部的冲突事件并报警，原告在未与被告关于后续问题协商一致的情况下，草率离场，致使双方就佣金结算产生分歧，应视为原告在合同履行过程中存有瑕疵，但原告为被告房屋的销售也做了大量工作，至其离场时已开盘，只是未按照合同约定完成签约工作。基于以上事实及客户后续需跟进服务的实际情况，对原告已完成的销售量应根据双方合同约定适当结算佣金，根据案件实际情况，本院酌定结算比例为70%。关于原告伯仲公司销售房屋应结的佣金。对于销售房屋数量双方有争议，原告称其开盘当天销售房屋120套，解筹比例为55.82%，根据合同第八条约定销售佣金按照总销售金额的1.2%计算，被告对该比例无异议。关于销售的总套数，原告称其截止2019年8月31日共销售房屋134套，其中118套已缴纳首付款。被告对此提出异议，称截止2019年8月31日前交齐首付款的房屋为102套，仅交定金的房屋为12套，未交齐首付的房屋为10套，内部员工购买的房屋为3套，另有7套房屋退房。对于交齐首付的房屋原告称其中10套金额错误，对于7套退房中的6套房屋原告不予认可，对另一套房屋称与本案无关，对于12套只交定金的房屋中11套无异议，对8号李光的有异议，其为一次性付款610000元，对三套房屋系内部员工购买的陈述有异议，称被告未提前书面通知，对10套未交齐首付的房屋称其中4套已交齐，对剩余6套不予认可。对以上问题，本院认为，对于原告提出的102套交齐首付款中的10套金额计算错误，经核对以下购房者房款总金额分别为王瑞杰540331元、耿伟534261元、焦启立536699元、贺殿军563343元、葛春红522930元、王洁琼5592**元、马林超636526元、张广伟648655元、张纯刚541220元、赵韶华527106元。本院确认以上述金额为准；被告提交的截止8月31日前认购房源退房客户明细表及相应收据，其中徐永华显示为换房，本院对被告关于该套房屋已退房的陈述不予采信，刘辉所购房屋由原民波/王海燕5-1-701号的合同予以证明，其余房屋退房均有收据印证，本案认定其中6套房已退房；关于12套仅交定金的房屋，原告称对李光的缴款有异议，其为一次性付款610000元，经核对，李光的合同中显示一次性付款610000元，虽无双方签字，但该合同系被告提交，本院对该事实予以认定。关于3套房屋系内部员工购买，被告提交梁志楠及张文中的劳务合同均为复印件，但梁志楠系内部员工的事实有原告提交的认购书予以证明，本院予以认定，对周星辰的情况说明及张文中的劳动合同不予采信，故对梁志楠的房屋系内部员工购买的事实予以认定，对周星辰及张文中的房屋系内部员工购买的事实不予认定。对于被告提交的截止2019年8月31日前有10套房屋未交齐首付，原告对明细表中有关刘会芳、陈瑞达、高腾云、王闪闪的内容不予认可，称缴款金额均高于首付款金额，根据被告提交的证据及清单明细，该4人的首付款已交齐，但刘会芳、王闪闪所交最后一笔首付款的时间为原告离场后，故该2套房屋不能计算佣金。综上，本院认定原告销售房屋的情况为：原告共计销售房屋134套，其中6套已退房，1套系内部员工购买，8套未交齐首付，3套已交齐全款，11套仅交付定金，105套已交齐首付,应结佣金的房屋为109套，其中1套为内部员工购买，佣金为1500元，全款付款的房屋佣金为李光6880.8元、高增娜6069.83元、李喜明5891.59元，105套已交齐首付的房屋佣金为652762.87元（57869049×1.2%×94%）。根据双方合同第八条第4款约定“按揭款超出1个月未到账的，即视为成交，甲方按照应付佣金总额的60%结算”，故已付首付款的房屋佣金为391657.72元，以上共计411999.94元（652762.87×0.6+1500元+6880.8元+6069.83元+5891.59元）。关于原告伯仲公司应结溢价的金额。合同约定购房客户签订的《商品房买卖合同》的成交价高于审批底价的超出部分销售额为溢价，溢价部分甲乙双方按8:2比例分享。甲方享受8成，乙方享受2成。2019年8月12日被告新宸公司向原告伯仲公司发出销售政策调整通知，主要内容为：一、从2019年8月12日晚12:00时起，朗宸延州府剩余房源表价上调，1号楼单价上涨200元/平方，2号楼、5号楼单价均上涨100元/平方。四、所剩房源表单价及底价根据第一条价格上涨，销售公司享受每套房源5000元优惠权限。原告伯仲公司称其收到该通知，但称该通知仅系销售价格上调，并不涉及底价问题，并未调整销售底价。但开盘时的价格表备注显示“此表单价为一期底价（包含开盘前优惠政策，本销售单仅限开盘当日使用）”，即说明被告在后期可对价格进行调整。原告陈述缺乏证据印证，不符合双方合同约定，本院不予采信，该合同第四条明确载明“底价根据第一条上涨”，故本院对被告所称的底价上涨的陈述予以认定。根据该通知，结合原告所销售房屋的时间，原告提交的费用结算清单中序号为126至134的房屋均为8月12日后销售的房屋，底价均应上涨，其余房屋底价不上涨。根据原告提交的佣金及溢价明细表，上述未计算佣金的房屋及序号126-134号的房屋均不计算溢价，根据双方约定的比例，经计算，溢价为214674元。以上佣金及溢价共计626673.94元。根据本院酌定结算比例，被告应给付原告以上价款的70%，共计438671.76元，被告已给付原告佣金300000元，下余138671.76元。被告新宸公司反诉要求原告伯仲公司支付违约金293930.9元，如前所述，被告尚欠原告佣金，故被告已付佣金可予扣减，对该项反诉请求本院不予支持，其另要求原告返还佣金44684元，其提交证据显示金额为36785元，但日期为8月10日至10月31日，无法区分8月31日前佣金数额，本院酌定支持15000元，在被告应付原告佣金中一并扣除。综上所述，原告伯仲公司的诉讼请求部分成立，被告应付原告佣金共计123671.76元（138671.76元-15000元）。被告反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告新乡市新宸房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州伯仲房地产经纪有限公司销售服务费123671.76元；二、驳回被告新乡市新宸房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12244元，由原告郑州伯仲房地产经纪有限公司负担9522元，由被告新乡市新宸房地产开发有限公司负担2722元；反诉费3189元由被告新乡市新宸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  王文植人民陪审员  李建民人民陪审员  李灿新二〇二〇年六月二十七日书 记 员  邹 萍