江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初328号原告（反诉被告）：朱文广，男，1985年4月1日出生，汉族，居民，住江苏省新沂市。原告（反诉被告）：郝金玲，女，1988年7月16日出生，汉族，居民，住江苏省新沂市。两原告共同委托诉讼代理人：赵成有,江苏赵成有律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵赫，江苏赵成有律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑毅华，男，1975年3月2日出生，汉族，居民，住南京市六合区。被告（反诉原告）：卜蓉蓉，女，1986年12月26日出生，汉族，居民，住南京市六合区。两被告共同委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。原告（反诉被告）朱文广、郝金玲与被告（反诉原告）郑毅华、卜蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱文广、郝金玲的共同委托诉讼代理人赵赫，被告（反诉原告）郑毅华、卜蓉蓉及其共同委托诉讼代理人郑文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文广、郝金玲向本院提出诉讼请求：1.判令郑毅华、卜蓉蓉给付购房款25000元、税款27299.96元，合计52299.96元，并支付利息（尾款自原告诉讼之日至实际给付之日，按照总价日万分之五计算，税款按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算利息）；2.本案诉讼费由郑毅华、卜蓉蓉负担。事实与理由：朱文广、郝金玲系夫妻关系，郑毅华、卜蓉蓉亦为夫妻关系。2019年5月28日，双方签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：朱文广、郝金玲将位于南京市六合区XX街道XX大道X号XX幢X单元XX室房屋出售给郑毅华、卜蓉蓉，房屋面积112.21平方米，不动产权证书号为苏（2019）宁六不动产权第XXXXX号，房屋售价2075000元，郑毅华、卜蓉蓉支付定金20000元，支付首付款980000元，按揭贷款1070000元，双方还约定房屋实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房地产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由郑毅华、卜蓉蓉为朱文广、郝金玲承担。合同签订后，郑毅华、卜蓉蓉于2019年5月28日支付定金20000元，于2019年8月1日支付首付款980000元，于2019年8月20日以公积金贷款方式支付880000元，于2019年8月26日以商业贷款方式支付170000元，合计支付2050000元。2019年9月初，涉案房屋已经交付给郑毅华、卜蓉蓉，因涉案房屋过户时的申报价格与合同金额不一致（相差455000元），2019年11月4日税务机关责令朱文广、郝金玲补交税款27299.96元。被告郑毅华、卜蓉蓉辩称：1.朱文广、郝金玲不履行办理房屋交接手续义务前无权要求郑毅华、卜蓉蓉支付房屋尾款25000元，该笔房款因为朱文广、郝金玲违约行为导致支付条件尚未成就，按照双方签订的房地产买卖中介合同约定，郑毅华、卜蓉蓉在双方办理物业和房屋交接手续后才应该支付房屋尾款25000元，朱文广、郝金玲在合同约定的交付时间不来办理交接手续，并在郑毅华、卜蓉蓉和中介公司多次催促下仍然不履行合同义务，该行为导致郑毅华、卜蓉蓉付款条件不能成就，因此朱文广、郝金玲要求郑毅华、卜蓉蓉在涉案房屋没有办理相关交接手续的基础上支付房屋尾款违背合同约定；2.朱文广、郝金玲要求郑毅华、卜蓉蓉支付法定应当支付的税款没有事实和法律依据，双方在洽谈房屋买卖合同时，郑毅华、卜蓉蓉提出转让价2075000元高于市场价格，并且因为朱文广、郝金玲有贷款未归还，要求郑毅华、卜蓉蓉将首付款提高到1000000元高于交易惯例，如果再由郑毅华、卜蓉蓉支付税费，郑毅华、卜蓉蓉购房成本明显过高，于是双方协商一致，按照房产局的审核价格交纳税费，郑毅华、卜蓉蓉据此核算购房成本后才同意成交。并且在合同中明确约定房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际产生的税费由郑毅华、卜蓉蓉承担，由此可见双方关于税费的负担范围仅限于房产局交易过程中产生的税费，郑毅华、卜蓉蓉已经实际缴纳了该笔税款，对于朱文广、郝金玲在房屋交易完成后，自己去税务部门申报的税费不在双方协商的范围内，也超出郑毅华、卜蓉蓉在签订房屋买卖合同时所能预见的购房成本，郑毅华、卜蓉蓉没有法定或者约定的义务承担该笔税款，朱文广、郝金玲作为法定纳税义务人应当自行负担补交税款。反诉原告郑毅华、卜蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判令朱文广、郝金玲按照合同约定办理房屋及物业交接手续，并按合同规定支付违约金，自逾期之日起按房屋总价款2075000元每日万分之五标准支付到实际办理交接手续之日；2.判令朱文广、郝金玲赔偿装潢损失11235.96元；3.判令朱文广、郝金玲承担垫付的中介费用27000元；4.反诉费由朱文广、郝金玲承担。事实与理由：2019年5月28日，双方在南京某房产经纪有限公司介绍下签订了《房地产买卖中介合同》，合同对标的物的基本情况及价款、三方义务、房款的支付及交付、违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，郑毅华、卜蓉蓉按照合同约定履行了自己的付款义务，但是在三方共同验收并办理物业及房屋交接手续阶段，朱文广、郝金玲迟迟不愿办理，郑毅华、卜蓉蓉及中介公司多次催促要求对方尽快办理交接未果。反诉被告朱文广、郝金玲辩称：1.郑毅华、卜蓉蓉于2019年6月通知朱文广、郝金玲已经更换了密码锁，于2019年9月整体更换门锁，水电户名也已经变更至郑毅华、卜蓉蓉名下，朱文广、郝金玲已经履行了交付房屋的义务，郑毅华、卜蓉蓉是否实际使用与朱文广、郝金玲无关。部分物业手续未交接是因为郑毅华、卜蓉蓉以房屋装修存在瑕疵要求扣减20000元房款为由，拒绝办理交接手续导致。2.郑毅华、卜蓉蓉第一次庭审时并未提供房屋存在瑕疵的具体证据，经过法庭组织的现场勘查后，发现涉案房屋并无严重损坏。双方系现房买卖，签订合同时双方明确知道房屋现状，即使存在的瑕疵也无法确定是朱文广、郝金玲导致。根据市场价格，涉案房屋成交价格应当不含装饰装修，即使存在瑕疵也不应扣减购房款。如果房屋确实存在质量瑕疵，应当向施工方主张，不应向朱文广、郝金玲主张。郑毅华、卜蓉蓉提供的《零星装饰工程报价单》不能证明瑕疵造成的损失，应当进行司法鉴定。3.根据合同约定，中介费应由郑毅华、卜蓉蓉负担，朱文广、郝金玲不存在任何违约行为，不应承担该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：朱文广、郝金玲系夫妻关系，郑毅华、卜蓉蓉系夫妻关系。2019年5月28日，朱文广、郝金玲（甲方）与郑毅华、卜蓉蓉（乙方）及南京某房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市六合区XX街道XX大道X号XX幢X单元XX室房屋出售给乙方，房屋面积112.21㎡，房屋售价2075000元，丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房地产售房款2.4%，具体数额为49800元，向丙方支付佣金和代办费。签约当日乙方支付甲方购房定金20000元，甲方于2019年6月1日前办理房屋产权证及土地证，费用由甲方负担。乙方借给甲方980000元，用于银行预审通过3日内办理房屋解押手续。解押后3个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。双方承诺于2019年6月20日前办理组合贷款手续，乙方贷款额1070000元，直接下达甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款。甲乙双方于贷款下达3日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款5000元。房屋交易的实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由乙方为甲方承担。甲乙双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方。支付违约金方可向违约方追偿该笔费用。甲方把厨房、卫生间、吊顶、所有柜子门、木地板、灶台、插线板（公牛）弄好，所有发票给乙方。2019年8月1日，双方签订《补充协议》一份，乙方少贷20000元，放在尾款里交房时支付，此款自动转为尾款。双方签订合同时，涉案房屋正在装修。合同签订后，郑毅华、卜蓉蓉于2019年5月28日支付朱文广、郝金玲定金20000元，于2019年8月1日支付朱文广、郝金玲首付款980000元，于2019年8月20日以公积金贷款方式支付880000元，于2019年8月26日以商业贷款方式支付170000元，合计2050000元。2019年8月8日，涉案房屋变更登记至郑毅华、卜蓉蓉名下，过户产生的税费已由郑毅华、卜蓉蓉全部负担。2019年8月26日，双方通过微信沟通，因地砖、墙面存在的瑕疵如何处理未能达成一致意见，导致交接一直未能完成，郑毅华、卜蓉蓉亦未支付购房尾款25000元。2019年11月4日，因涉案房屋过户申报价格与实际交易价格不一致，朱文广、郝金玲补缴税款27299.96元，郑毅华、卜蓉蓉补缴税款6500元。庭审过程中，法庭组织双方前往现场勘验，涉案房屋地砖及墙面的确存在一定污损情况。目前，双方已就涉案房屋完成交接。上述事实有当事人陈述，《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、支付宝支付记录、银行转账记录、《房产交易申报表》、《不动产权证书》、收据、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照实际交易价缴纳税费，同时也应当按照双方真实意思表示全面履行合同，遵守诚实信用的原则。双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性、强制性的规定，合同依法成立生效，本院予以确认。本案中，双方合同约定房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由郑毅华、卜蓉蓉承担，随后双方共谋签订低于实际成交价的备案合同，并通过房产局审核，完成过户，郑毅华、卜蓉蓉已经按照合同约定承担了所有的税费。关于双方过户后补交的税费，超出了双方合同约定的范围，该部分税费的负担双方未作约定，应当根据相关规定由各自承担。本院对朱文广、郝金玲在涉案房屋过户后主动按真实交易价格申报税费的行为予以肯定，但其主张郑毅华、卜蓉蓉代其承担补交的税费，于法无据，本院不予支持。双方完成房屋交接，郑毅华、卜蓉蓉已实际占有涉案房屋，应当向朱文广、郝金玲支付购房尾款25000元。同时，根据双方提交的证据，结合现场勘验，本院认定涉案房屋的确存在一定瑕疵，且该瑕疵系合同签订后、房屋交接前造成，朱文广、郝金玲交付的房屋不完全符合双方的约定，故本院酌定朱文广、郝金玲赔偿郑毅华、卜蓉蓉装潢损失5000元。朱文广、郝金玲辩称房价中不含装修，涉案房屋瑕疵并非其造成，郑毅华、卜蓉蓉应当向施工方主张损失等意见，本院均不予采纳。鉴于双方对房屋瑕疵问题未能妥善处理，导致房屋未能及时交接、尾款未能及时支付，双方均存在一定违约行为，均未采取适当措施防止损失的扩大，本院根据双方违约程度以及双方实际损失情况，对双方主张的违约责任均不予支持，郑毅华、卜蓉蓉主张朱文广、郝金玲支付垫付的佣金27000元亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、郑毅华、卜蓉蓉于本判决生效后十日内向朱文广、郝金玲支付购房尾款25000元；二、朱文广、郝金玲于本判决生效后十日内向郑毅华、卜蓉蓉支付装潢损失5000元；三、驳回朱文广、郝金玲的其他诉讼请求；四、驳回郑毅华、卜蓉蓉的其他反诉请求。上述判决一、二项相抵后，郑毅华、卜蓉蓉应支付朱文广、郝金玲20000元（25000元－5000元）。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1107元，减半收取计554元，由朱文广、郝金玲负担289元，郑毅华、卜蓉蓉负担265元；反诉案件受理费378元，由郑毅华、卜蓉蓉负担329元，朱文广、郝金玲负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年六月二十八日书记员  林爱梅人民法院上诉须知（2020）苏0116民初328号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理本诉1107元、反诉378元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年六月二十八日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。