江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1920号上诉人（原审原告）：李小平，男，1962年10月15日生，汉族，住江西省吉安市安福县。委托诉讼代理人：蔡衍，江西泰康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李其发，男，1979年7月27日生，汉族，住江西省赣州市南康区。上诉人李小平因与被上诉人李其发房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院作出的（2019）赣0703民初3448号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月21日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小平上诉请求：1、依法改判江西省赣州市南康区人民法院作出的（2019)赣0703民初3448号民事判决，判令被上诉人在返还上诉人押金2817元的基础上，赔偿装修损失以及其他直接经济损失共计35200元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，以双方房屋租赁合同的主要条款约定不明为由对被上诉人所主张的装修损失和其他直接经济损失未予支持。上诉人认为，上诉人所主张的赔偿均有法律依据和充分的证据，理由如下：1.关于装修损失赔偿金。造成上诉人产生装修损失赔偿金的原因是被上诉人违约导致的，双方签订的《房屋租赁合同》对租期的约定是明确的，租赁期是三年，对于租金金额实际上也是明确的，只不过没有确定具体的数额，在房屋租赁领域，尤其是商用房屋的租赁，对于租金的约定一般都不会写具体的金额，因为经济是不断发展的，物价也是不断变化的，所以租赁双方通常会采用两种方式来约定租金：一种是按照逐年递增多少的方式来约定，一种是按照市场行情价来约定，本案就是属于按照市场行情价来约定，所以上诉人作为承租人，完全有理由相信房屋的租赁期是3年，按照3年的经营计划对该房屋进行装修尽到了审慎投资义务。关于市场行情价的证据，上诉人已经向一审法院提交了，而且提供的是紧邻本案租赁房屋的其他房屋租赁价格，非常有参考意义，符合双方合同中约定的市场行情价，而被上诉人提出的价格远远高出市场行情价，明显违背了双方签订合同时的约定，上诉人按照租赁期3年的约定来安排自己的经营计划，对租赁房屋进行了装修，并且愿意按照双方约定的市场行情价来履行，被上诉人却坐地起价，违反诚实信用原则，明显不想再按照双方签订的合同内容来履行，已经构成违约。导致上诉人对房屋的装修成果无法再继续使用，造成损失。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定，被上诉人理应承担损失赔偿责任。2.关于经营损失。上诉人租赁该房屋是用于经营“赣州市安睿科技有限公司”，计划在该办公地营业3年，公司平时有7名工作人员办公，按月领取工资，被上诉人自2019年4月11日野蛮的将上诉人经营的公司大门锁住，导致公司无法正常营业，上诉人的经营规划是在涉案房屋经营至2021年4月9日，因为被上诉人的行为导致上诉人经营计划破产，上诉人提供了工资汇总表，足以证明上诉人的损失，现上诉人仅主张10000元的赔偿损失，于法有据，合情合理。李其发未发表答辩意见。李小平向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告押金3000元并赔偿原告装修店铺而支付的费用25200元和其他经济损失10000元（2019年4月10日至6月10日期间的经营损失）。一审法院认定事实：2018年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、被告将新配套市场14栋22号整栋租给原告经营使用，2018年9月10日至2019年4月9日合计租金19250元，2019年4月10日至2020年4月9日合计年租金按市场行情价优先；2、租金支付方式为先付后用，下年租金提前一个月支付；3、原告在签订合同时交纳3000元押金，如有违约行为，押金不予退回；4、租赁期内该栋店面所产生的一切费用如水费、电费、物业费等由原告承担；5、合同期满后原告不得拆除或破坏已做的装修，如有损坏应及时修好，费用由原告负责，或按市价赔偿。合同签订之日，原告向被告支付了租金19250元和押金3000元，被告将案涉租赁物交付给原告使用。原告对案涉租赁物进行装修后用于经营“赣州市安睿科技有限公司”。2019年3月，原、被告就2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金协商未果。同年4月11日，被告因租金事宜与原告发生了纠纷，后将案涉租赁物一楼大门锁住，南康区金鸡派出所民警赶到现场后要求被告打开了门锁。次日，被告又将案涉租赁物一楼大门锁住，民警联系被告要求开锁，被告拒绝开锁。而后，被告关停了案涉租赁物的水电，原告于2019年6月10日腾空了租赁物。另，原告于2019年4月12日微信转账33000元房租给被告，被告未予收取。据被告提供房屋租赁期间的两张水费发票，被告交纳了租赁期间的水费182.78元（包括水费、污水处理费、违约金）。一审法院认为，原、被告于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告应按约定履行合同义务。租金系租赁合同的主要内容，双方对2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金的约定为“按市场行情价优先”，该约定没有对具体租金金额进行明确，可认定双方对房屋租赁合同中的主要条款约定不明确，此后经双方多次协商仍未达成合意，且均未提供证据证明“市场行情价”或案涉租赁物应当执行“政府定价或者政府指导价”，导致案涉租赁合同无法继续履行。为此，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，且被告也表示同意解除，故一审法院予以支持。本案中无证据表明原告租赁期间存在违约，被告应当在核减原告应交纳的水费182.78元后退还押金2817元。被告主张押金应抵扣电费、物业费等费用，因未举证证明，一审法院不予采纳。案涉合同中载明2019年4月10日后的租金“按市场行情价优先”，原告应当知晓且承担因租金未达成合意而导致在2019年4月10日后无法继续承租的风险，应当根据合同内容审慎投资，因投资过多而产生的损失应自行承担。为此，原告要求被告承担其装修费损失，无事实和法律依据，理由不充分，一审法院不予支持。原告要求被告赔偿2019年4月10日至6月10日期间的经营损失，因未举证证明该损失的存在及具体金额，一审法院不予支持，并且，原告应当根据合同内容做好2019年4月10日之后的经营规划，即使其2019年4月10日至6月10日期间存在经营损失，也不应当由被告承担。被告经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李小平与被告李其发于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告李其发于本判决生效后五日内返还原告李小平押金2817元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费755元，由原告负担700元，被告负担55元。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审经审理查明，双方签订的《房屋租赁合同》对租期进行如下约定：“租期2018年9月10日至2019年4月9日，合计租金19250元；租期2019年4月10日至2020年4月9日，合计年租金按市场行情价优先；租期2020年4月10日至2021年4月9日，合计年租金按市场行情价优先。”二审认定的其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人应否赔偿上诉人的装修损失和其他直接经济损失35200元？《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据合同约定，2019年4月10日至2020年4月9日的租金应在2019年3月10日前支付，但合同对该期间的租金并未明确约定，双方也是在2019年3月对2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金进行过协商，因为无法达成一致意见，上诉人未交纳该期间的租金。被上诉人于2019年4月11日采取锁门的手段催交租金，该方式过激，亦违反法律规定。上诉人于2019年4月12日按照其自己认为的标准交纳租金确实违反合同约定的租金交纳时间，故导致本案合同无法继续履行的原因在双方，而不仅仅是上诉人未及时支付租金所导致。按照上述法律规定，双方均应承担本案损失责任。一审中，被上诉人对上诉人主张的装修损失金额25200元并无异议，本院对该损失金额予以认定。上诉人主张其他损失10000元，并未有充分证据予以证明，本院不予认定。本院考虑到双方对本案损失的产生均有过错，且双方合同约定的总租期为31个月，上诉人已经使用了7个月，故装修损失按照31个月分摊之后，除去已经使用的7个月之外，实际损失金额为19510元[252000-（252000÷31×7）]，对该部分损失，本院按照过错程度，酌情判处由被上诉人承担一半损失，即9755元。一审法院未支持上诉人的装修损失，未考虑到被上诉人也存在违约行为，对此，本院予以纠正。综上所述，李小平的部分上诉请求成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果失当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初3448号民事判决。二、限被上诉人李其发于本判决生效之日起五日内向上诉人李小平赔偿装修损失9755元。一审案件受理费755元，由上诉人李小平负担655元，被上诉人李其发负担100元。二审案件受理费680元，由上诉人李小平担580元，被上诉人李其发负担100元本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年六月二十日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜