四川省马尔康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3201民初173号 原告：周丽娜，女，1990年12月7日出生，回族,住四川省金川县。 被告：王叶花，女，1978年2月6日出生，羌族,住四川省茂县。 被告：南卡特，女，1975年8月2日出生，藏族，住四川省马尔康市。 第三人：侯建华，女，汉族，1975年10月30日出生，住四川省马尔康市。 原告周丽娜与被告王叶花、南卡特及第三人侯建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年8月9日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周丽娜和第三人侯建华到庭参加了诉讼。被告王叶花、南卡特经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周丽娜向本院提出诉讼请求：1、解除原告周丽娜和被告王叶花、南卡特之间的转让合同；2、被告王叶花、南卡特退还原告周丽娜位于阿坝州马尔康市铺面的转让费47000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:2019年4月15日,原告周丽娜和第三人侯建华（房东）协商房屋租赁事宜,原告承租第三人位于阿坝州马尔康市的铺面，原告承租铺面的用途为经营酸奶饮品店，并在签订合同前将其承租用途明确告知了被告和第三人，被告及第三人侯建华均称此铺面可以用于经营酸奶饮品店。签订合同后，原告支付第三人铺面租金48000元、押金5000元，共计53000元，另支付给被告王叶花、南卡特铺面转让费47000元。2019年4月17日,原告和第三人到马尔康市监管局办理酸奶饮品店的相关手续,工作人员告知原告所租赁的铺面涉及住改商问题禁止经营餐饮，因合同无法继续履行，故原告与第三人于2019年4月22日解除了房屋租赁合同,第三人退还了原告房租及押金共 53000元。根据《合同法》相关规定，原告为维护自身合法权益，请求解除原、被告之间的转让合同,并退还原告转让费47000元，遂诉至本院。 被告王叶花和南卡特虽未到庭答辩，但于2019年6月14日向本院提交了答辩状。 被告王叶花和南卡特辩称，一、2018年12月5日在第三人侯建华（房东）知晓并且同意的情况下,原租赁商俄尔尖将步行街39号房屋转让给二被告，第三人同意俄尔尖收取装修费35000元,并承诺二被告转让此房屋时可适当地收取装修费。三方达成协议后，二被告拿到此房屋经营服装和美容项目至2019年4月2日左右,原告周丽娜及其家人来店协商装修费数次,经协商该铺面装修费金额确定为47000元,协商成功后,被告主动告知第三人,经第三人同意后，于2019年4月12日收取原告10000元定金,收取定金时,被告再三嘱咐,原告不能违约,否则不退还定金及装修费,因为低价处理货品会给被告造成巨额损失,但原告急需用房，限制被告三天内处理交房。2019年4月15日,第三人及其丈夫,原告及其家人到齐于此店,在三方同意并知晓的情况下原告和第三人签约了租赁合同,原告向二被告交付了剩余的装修费用。二、被告转让此房无欺骗行为和故意隐瞒,房屋转让经过第三人同意，且原告自愿接受,第三人及原告都具备民事行为能力,所以被告不接受退还装修费用的诉讼请求。三、因原告急需用房,限制被告三天内清仓交房给被告带来了巨额损失,需原告和第三人赔偿。因被告从始至终不知此房为住改商,不能办理营业执照,第三人有欺骗行为,应当负责，被告的损失清单如下:1、处理服装损失32000元;2、美容仪器8500元;3、精油9200元;4、退还顾客办卡费14000元;5、美容床、被套、毛巾等3600元;6、招牌1100元。以上费用合计68400元整。四、澄清事项:1、原告在诉状中称被告方承诺此房屋能够经营酸奶饮品店有误。被告方既不是房东也不是市场监管部门,从未承诺也无权承诺此店的经营项目范围。2、第三人称对预付定金不知情,有不实之处。被告和原告协商成功后，未收取定金之前就通知了第三人,并征得第三人的同意后的第二天(2019年4月12日)才收取原告定金10000元。被告才开始低价处理商品。 第三人侯建华辩称，一、澄清事项。1、针对原告“诉讼请求”中的第二条：（1）、对被告王叶花和南卡特收取原告周丽娜位于阿坝州马尔康市铺面转让费47000元一事,第三人开始不知情,后来原告接手房屋时才知晓。（2）、是房屋出租而非店铺出祖,住改商性质显而易见,一开始就告知原、被告出租房屋为住改商,从始至终原、被告均是知情的。（3）、第三人出租房屋未收取原、被告转让费,作为房东,第三人只收取房屋租金和押金,也从未同意房屋承租方进行转让。2、针对原告诉状中的“事实与理由”：（1）、“付给被告铺面转让费47000元”开始第三人并不知情，后来原告接手房屋时才知晓。房屋从未同意过转让,也未收取承租方任何转让费。（2）、“且被告王叶花、南卡特和第三人侯建华均称此铺面可以用于经营酸奶饮品店”有不实之处，在第三人与原告签订合同当日（2019年4月15日）,原告的亲朋好友与第三人的前夫林忠对房屋租赁合同条款进行了友好协商,其中,原告对第三人拟的合同主要提出了三点修改意见:〈1〉将合同中的转让条款删去。由于第三人仅是出租房屋,只收取租金和押金,未同意原告提出的将转让条款删除。在原告提到已经向被告王叶花预交了10000元定金后（第三人不知情）,考虑到原告和被告的实际利益,基于好意第三人作了变通处理,在依然不得转让房屋条款后加上装修费可与下家商谈,成功与否与房东无关。〈2〉将房屋不得用于餐饮等用途条款进行修改。签订合同当日,原告的多位亲朋好友反复提到,第三人拟的合同条款中“出租房屋不得用于餐饮、娱乐等可能造成扰民的经营活动”的餐饮包括了饮品,于是强烈要求对该条款进行修改,由于第三人考虑到原告已经向被告王叶花预交了10000元定金（第三人不知情）,再加上崇列街（步行街）有人开饮品店,同时考虑到原、被告的实际利益,同意原告将该条款修改为“出租房屋不得用于中餐、火锅、娱乐等可能造成扰民的经营活动”。“出租房屋不得用于中餐、火锅、娱乐等可能造成扰民的经营活动”不仅限于中餐、火锅、娱乐三项，应到相关部门办理手续时咨询避免扰民的相关规定。〈3〉对每天经营时间条款删除。第三人拟的合同中有经营时间不得超过晚上9点这一条款,原告的亲朋好友反复要求修改,第三人一再告知增加经营时长有可能扰民,但在原告的亲朋好友强烈要求下,并承诺保证绝对不会出现扰民情况,最终将这一条款删除了。3、“2019年4月17日,原告和第三人一同到市场监管局办理酸奶饮品店的相关手续时”有不实之处。原告自行去办理工商营业执照时,在市场监管局工作人员告知其由于该房屋涉及住改商不能经营餐饮后,才电话通知第三人拿房产证到市场监管局。第三人的房屋是因为家庭困难且单位知晓后采取了不少防止扰民措施,且在利害关系人都签字同意的情况下,才变为住改商的。在此之前的房屋租赁中,承租方未涉及从事饮品经营,未发生过不能办理工商相关手续的情况。4、“第三人侯建华知道后就称把租金和押金退给原告”完全不实。当第三人得知原告无法办理工商手续时,积极与其商量解决办法,也善意提出了四点解决建议（详见第三人提交的微信聊天记录）,在之后几天原告完全不予采纳,几乎每次约第三人见面或电话中没有任何解决问题的诚意,只有极尽威协的语言，严重影响第三人的生活。后来原告称其进行了法律咨询,主动要求解除租赁合同,第三人考虑到原告已无法经营,于2019年4月22日解除了房屋租赁合同,同时退还了原告的房屋租金和押金共计53000元。二、补充说明。1、原告和二被告都知晓房屋仅用于出租且不得转让。在与原告签订房屋租赁合同之前,第三人将拟的合同（引用之前合同）发给原告看了,后不知什么原因,原告在第三人提出四点建议后把第三人的微信删除了,但第三人有手机记录（详见第三人提交的微信聊天记录）。2、作为房东,第三人对房屋租赁中承租方要到哪些相关部门办理哪些相关手续无法了解,也没有义务,合同条款很明确。承租方在明知是住改商的情况下没有尽到提前去相关部门咨询的义务,导致在房东不知情的情况发生了提前交定金或提前处理商品等行为。三、诉求及建议。之前给原告的四点建议中的第四条不可行,随着时间的推移,莫须有的转让价将完全不可控,改变了只收租金和押金的初衷。第三人的诉求如下：1、房屋承租方经营任何项目都存在风险,但装修和经营不善产生的损失不应转嫁给房东。2、被告王叶花无权将房屋转让,应退还原告所谓的转让费。3、因为被告王叶花将房屋转让,导致第三人与原告发生矛盾出租房屋闲置5个月,该房租损失应由被告王叶花承担部分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的证据：1、《商标使用协议书》复印件4页、《服务协议书》复印件6页；2、被告南卡特于2019年4月12日出具的收条原件1份（收条内容为：今收到周丽娜女士铺面定金10000元，签订正式转让合同后付余款，若因周丽娜本人以外原因造成合同签订不成功，则我退还10000元定金，收款人：南卡特），其转账说明为定金；3、收条原件一份，南卡特和王叶花于2019年4月15日收到了原告的铺面转让费余款37000元（收条内容为：今收到周丽娜店面转让费37000元，收款人南卡特、王叶花），加上定金合计47000元；4、47000元的微信转账记录截屏打印件6页（给被告王叶花共计转了11000元，给被告南卡特共计转了36000元）；5、原告与被告王叶花于2019年4月26日的通话录音光盘复制件及该通话录音笔录打印件8页。拟证明原告于2019年4月6日加盟了安徽银谷餐饮管理有限公司，准备经营酸奶饮品店，2019年4月12日原告和二被告初步协商转让事宜时，原告明确告知二被告其承租房屋的用途为经营酸奶饮品店，并约定若因原告本人以外原因造成合同无法履行的，则二被告退还原告转让费，并解除合同。第三人对该组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为原告与被告王叶花2019年4月12号先协商转让事宜并交付了转让订金的，而第三人与原告是4月13号才认识的。本院认为，该组证据证明原、被告双方形成事实上的转让合同关系，同时印证了原告向被告及第三人明确其承租房屋的用途为经营酸奶饮品店，若因原告本人以外原因造成合同无法履行的，则二被告退还原告铺面转让费并解除合同的事实，本院对该组证据予以采信。 2、原告和第三人提交的《房屋租赁合同》原件1份，原告拟证明原告与第三人有租赁合同关系，另证明第三人从未告知原告不能经营餐饮，如果第三人告知原告不能经营餐饮，第三人也不会同意原告修改合同内容。第三人拟证明原告与第三人签订了租赁合同，另证明是原告的舅舅要求把合同中的餐饮两个字改成了火锅。本院认为，虽然该租赁合同已被原告和第三人协商解除，但该合同能够佐证原告与第三人签订和解除租赁合同的过程及事实，本院对该证据予以采信。 3、原告和第三人提交的阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝州企业住所（经营场所）登记管理》办法的通知（阿府办法［2014］28号）复印件3页，原告拟证明第三人作为房东应当知道该铺面不能经营酸奶饮品店和不能办理酸奶饮品营业执照。第三人认为，第三人只是出租房屋，无权干涉原告的经营项目，原告对经营项目应自行负责。本院认为，该通知系政府规范性法律文件，明确规定了住改商房屋的经营范围，并能够与原告提交的其他证据相互印证，本院对该证据予以采信。 4、第三人提交的其与原告的微信聊天记录截屏打印件4页，拟证明第三人将租赁合同初稿微信上发给原告看了，合同中有不能开餐饮二字，明确告知原告是不能开餐饮的，后来签订正式合同时原告将餐饮二字改为中餐，另证明事后第三人主动和原告积极协商处理问题，并提出四点协商意见，但是原告不同意。原告认为，该合同初稿是第三人与其他人签订合同的初稿，签订正式合同时，没有告知原告不能开餐饮，被告和第三人均称街对面就有人开饮品店，此铺面可以经营酸奶饮品店，原告才修改的合同内容，事后是协商过，但第三人收的押金过高，导致无法转租后原告才提起诉讼。本院认为，该微信聊天记录能够佐证原告与第三人就签订及解除租赁合同事宜进行协商的过程和事实，本院对该组证据予以采信。 5、被告于2019年8月23日向本院提交的金霞装饰工程部出具的材料明细一览表复印件1页和17234元的收据复印件一张，16350元的铺面装修清单复印件1页，28674元的损失报告单复印件1页。原告和第三人均不同意质证。本院认为，被告王叶花、南卡特未到庭参加诉讼，且该组证据系复议件，其真实性和关联性无法确认，本院对该组证据不予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年4月12日，原告周丽娜和被告王叶花、南卡特就马尔康市铺面转让事宜进行了初步协商，原告向被告明确其承租房屋的用途为经营酸奶饮品店，双方经口头协商初步达成铺面转让协议，约定二被告将位于阿坝州马尔康市铺面转让给原告使用，原告支付二被告铺面转让费47000元，原告当日向被告南卡特微信转账铺面转让定金10000元，被告南卡特向原告出具收条，并约定签订正式转让合同后付余款，若因原告本人以外原因造成合同无法履行的，即承租房屋如无法经营酸奶饮品店，则二被告退还原告转让费并解除合同。2019年4月15日，原告与被告王叶花、南卡特及第三人侯建华在马尔康市房屋，经二被告和第三人确认该铺面能够经营酸奶饮品店后，在三方在场并同意的情况下原告和第三人签约了《房屋租赁合同》,租赁合同签订后，原告当日即向第三人支付房租和押金共计53000元，第三人向原告出具了收条，另向二被告微信转账转让费余款37000元，二被告向原告出具了收条。该店面承租后，原告于2019年4月17日到马尔康市监管局办理酸奶饮品店的相关手续,工作人员告知原告所租赁的铺面涉及住改商问题禁止经营餐饮，因经营项目违反《阿坝州企业住所（经营场所）登记管理》办法的相关规定，该铺面不能经营酸奶饮品店，租赁合同无法继续履行，原告与第三人于2019年4月22日解除了《房屋租赁合同》,第三人退还了原告房租及押金共计53000元。原告与第三人解除租赁合同后，原告向被告王叶花、南卡特提出解除转让合同,并要求二被告退还原告转让费47000元，因双方对该转让费退还问题有争议，二被告至今未退还原告该转让费，原告遂诉至法院。 以上事实有《房屋租赁合同》、收条、微信转账凭证、通话录音、原告的陈述、第三人的陈述、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告周丽娜与被告王叶花、南卡特虽未签订书面转让合同，但原告提交的微信转款凭证和被告出具的店铺转让费收条以及通话记录可认定双方形成事实上的转让合同关系，同时印证了原告向被告及第三人明确其承租房屋的用途为经营酸奶饮品店，若因原告本人以外原因造成合同目的无法实现的，则二被告退还原告铺面转让费，并解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，该铺面因涉及住改商问题，政府规范性法律文件明文规定不能经营酸奶饮品店等，其租赁合同和转让合同无法履行，且不是原告主观原因造成的，该租赁合同和转让合同均具备解除条件，自条件成就时解除权人即原告可以解除合同，本案中原告与第三人已解除租赁合同，原告与被告王叶花、南卡特之间的转让合同也应当解除，并退还原告转让费47000元。 综上所述，本案中原告周丽娜的诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告王叶花、南卡特经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利，应承担缺席审理的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条、第一百四十四条的规定，判决如下: 一、解除原告周丽娜和被告王叶花、南卡特之间的转让合同； 二、被告王叶花、南卡特退还原告周丽娜位于阿坝州马尔康市铺面的转让费47000元，此款于本判决生效后十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费976元，由被告王叶花、南卡特负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  蒋蓉 审 判 员  索准 人民陪审员  彭初 二〇二〇年六月二十三日 书记 员代  国静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第七十一条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。