河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀1082民初10995号 原告：孙某，女，1975年11月16日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：冯宏伟，河北正昊律师事务所律师。 被告：兰某，男，1986年8月6日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：褚斌，河北德昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱学鹏，河北德昂律师事务所律师。 被告：三河某房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区小庄村西，统一社会信用代码9113108279955082XJ。 法定代表人：张永铁，董事长。 委托诉讼代理人：闫静伟。 原告孙某与被告兰某、三河某房地产开发有限公司（以下简称上京房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托诉讼代理人冯宏伟、被告兰某的委托诉讼代理人褚斌、被告上京房地产公司的委托诉讼代理人闫静伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带立即返还原告缴纳的购房加价款8万元并支付利息（自2017年4月1日起计算至款项全部付清之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由： 2017年3月31日，原告与河北启创房地产开发有限公司签订启创地产“华瑞欣苑”项目认购书。2017年3月27日、31日原告已如约按照认购书的约定，通过被告一提供的ＰＯＳ机器刷卡向河北启创房地产开发有限公司及被告一支付了涉案房产的房款10万元、房屋加价款8万元，向三河某房产经纪有限公司支付了电商费5万元。而后由于涉案楼盘项目五证不全，并经过霸州市协调，开发商已将涉案房产的房款及50%的电商费（剩余的50%电商费视案件查办情况再定）累计12.5万元退还原告。剩余8万元房屋加价款霸州市不予考虑。该款项因诉争房屋交易取消二被告再没有任何收取的事实及法律依据。该房屋加价款项原告通过ＰＯＳ机刷卡方式支付到商户名称为“三河市某房产运营部”，经邮政客户查知该商户的注册单位为被告一三河某房地产开发有限公司，而实际收款人为本案被告二兰某。原告就上述所交8万元加价款返还事宜多次找二被告催要至今未果，故诉至法院。 被告兰某辩称，被告兰某不是本案的适格被告，原告起诉被告兰某返还购房款及利息没有法律上的依据。本案的真实情况是：案外人张凯通过三河某房产经纪有限公司认购了涉案的房产，原告随后又经过某房产的居间，采用更名的方式，自张凯处购得涉案房产的认购资格，所以真实的买卖关系并不是原告与河北启创房地产开发有限公司之间的买卖关系，而是原告与案外人张凯之间的买卖关系；在原告与张凯交易的整个过程当中，被告兰某只是作为爱丽公司的房产的销售人员，将自己名下的pos机用于公司的交易，在性质上属于职务行为，不应该承担返还购房款以及利息的法律责任。在诉讼之前，被告兰某已经将销售该套房屋所得的佣金5000元返还给原告，而且原告也承诺了不再要求被告兰某承担退还其他费用的责任，原告的诉讼请求不应该得到法律的支持。 被告上京房地产公司辩称，根据原告描述，原告购买的房屋由河北启创房地产开发有限公司开发，8万元加价款支付到三河市某房产运营部账户，实际收款人为被告兰某，从中可以看出被告上京房地产公司未参与原告购房的任何环节，对原告购房、支付房款并不知情。被告上京房地产公司于2007年成立，于三河市燕郊开发区仅开发燕京航城小区一个项目，已于2014年全部结案，与原告所描述的华瑞欣苑项目及开发商河北启创房地产开发有限公司、三河市某房产运营部、三河市爱丽房地产经纪有限公司无任何形式的商业往来。被告上京房地产公司自成立至今在中国工商银行、建设银行、农业银行开设账户，办理POS机2台，目前全部由被告上京房地产公司自行使用，如通过被告上京房地产公司POS机付款，款项应进入被告上京房地产公司账户。被告上京房地产公司与被告兰某之间不存在劳动关系，被告上京房地产公司也未授权被告兰某办理使用被告上京房地产公司名下POS机。2017年3月，被告上京房地产公司名下银行账户均未与原告发生任何往来款，未收取原告加价款8万元。综上所述，请求驳回对被告上京房地产公司的诉讼请求。 经审理查明，为达到证明目的，原告提交如下证据：一、日期为2017年3月31日的启创地产“华瑞欣苑”项目认购书1份，写明：乙方自愿购买“华瑞欣苑”项目9号楼1单元1102号房屋，房屋建筑面积84.33平方米，总房款413807元。该认购书底部书写：可免费更名一次。证明原告与河北启创房地产开发有限公司签订认购书，认购该公司开发的项目楼盘；二、邮政银行流水明细单1份、POS机小票3份、收据2份，证明原告通过被告上京房地产公司提供的POS机向河北启创房地产开发有限公司及被告上京房地产公司支付了房款10万元及加价款8万元，向三河某房产经纪有限公司支付了电商费5万元；三、朱瑞光声明1份、朱瑞光的身份证复印件1份，证明原告委托朱瑞光用其名下的邮政卡支付了证据二中的3笔费用；四、通话录音2份，证明经邮政客服查询得知原告支付的18万元是通过被告上京房地产公司名下的POS机进行支付的，被告兰某也认可18万元进入其名下的银行卡；五、霸州市杨芬港镇人民政府出具的关于解决“华瑞欣苑”业主问题的答复意见书1份，证明经过政府协调，诉争项目的开发商已经将定金及50%的电商费同意退还给原告。原告并表示：原告当时购房是通过三河某房产经纪有限公司，该公司收取原告5万元电商费，被告兰某是否为该公司的职员，原告并不清楚，该电商费已经通过涉案房屋当地政府予以解决；原告在购买涉案房屋时只与该房屋的开发公司签订了认购书，并没有与被告兰某提及的张凯有任何的交易。 被告上京房地产公司对原告提交的证据一、二的真实性予以认可，对其余证据不予认可，并表示：原告购买的房屋属于河北启创房地产开发有限公司，与被告上京房地产公司无任何关系；刷卡小票上记载的商户名称为三河市某房产运营部，原告支付的款项由三河市某房产运营部收取，被告上京房地产公司也未收取过原告任何费用。被告兰某对原告提交的证据一、二的真实性予以认可，对证明目的不予认可，对其余证据不予认可，并表示：原告与河北启创房地产开发有限公司签订认购书，该证据虽然形式上显示的是与启创房地产开发有限公司签订的，但实际应该是原告拿着原购房人张凯的项目认购书以及缴纳费用的票据，通过更名的方式所取得的，真实的买卖双方应该是原告和张凯。而且通过该份证据当中的手写字体，也就是2017年8月30日前可免费更名一次，也可以显示出来涉案的房产是可以通过更名而取得的。而且该合同上的销售组别显示的是爱丽，也证实了该合同是通过爱丽公司的居间而形成的；原告向开发商缴纳购房款的收据是通过用张凯的购房款收据换名取得的，而不是真实向开发商缴纳过该笔费用。被告兰某另表示：其是爱丽公司的销售人员，公司指派每个销售人员都办理了一个POS机，三河市某房产运营部只是其为了办理pos机取的一个字号；其与被告上京房地产公司没有任何关系，没有听说过上京房地产公司；原告确实通过其POS机往志远房产运营部打款2笔共计18万元，交易过程中其不在现场。 被告兰某在庭审中提交如下证据：一、张凯的身份证复印件、张凯与启创房地产签订的项目认购书复印件、启创房地产收取张凯10万元购房款的复印件、张凯向爱丽公司支付电商费的收据原件，证明张凯认购书中房屋的楼号、单元号、单价、总价，显示与原告提供的认购书一模一样的，而一个楼房不可能同时出售给两个购房人，原告的认购书只可能是通过张凯认购的房屋更名而来，上述证据的原件在原告交付全部款项后，已经交由原告向开发商换取，以原告作为认购人的认购书和收据。二、2018年10月6日，以孙某和兰某为当事人签订的双方协议，协议中约定：兰某将从出售该套房屋当中的5000元退还给孙某，孙某不得以任何理由要求兰某退还剩余加价款。证明原告与兰某之间的纠纷已经协商解决。被告兰某并表示：2017年3月2日，张凯通过爱丽公司的居间与河北启创房地产开发有限公司签订了华瑞欣苑项目认购书，订购了该公司开发的华瑞欣苑项目9号楼1单元1102号房屋，并向启创房地产公司缴纳了10万元的购房款及向爱丽公司支付了5万元电商费，认购书签订后，张凯又将该套房屋重新放于爱丽公司进行出售，后来在2017年3月31日，原告在销售人员的居间下，又认购了该套房屋，通过以张凯的认购书更名的方式变更为原告与启创房地产公司之间的认购书，原告向爱丽公司支付了5万元的居间费；兰某被爱丽公司告知有18万元的转账收入，在爱丽公司的指示下，兰某又将收到的18万元其中的17万元直接支付给张凯本人的银行账户，扣下的1万元是作为将张凯房屋出售，张凯支付给爱丽公司的佣金；原告认购的项目已经没有房源，如果要购买该项目的房产只能通过已经购买的购房人手里去认购房产，加价款并不是固定，而是看已经购买到该房源的原购房人希望通过出售该套房源能挣多少利润决定的，也就说所谓的加价款是原购房人通过出售认购的房产挣取的利润；由于开发商在签订认购书时都承诺可以免费更名一次，购房人就是通过这种免费更名的方式赚取房屋差价。原告对被告兰某提交的证据及陈述的事实不予认可，并表示：原告购买的房屋即使与张凯购买的房屋楼号等一致，也存在张凯退房后，开发商再行出售的可能；在原告签订的认购书中书写部分写明免费更名一次，也能够证明不是由张凯等其他业主加价向原告出售的；原告收到过5000元退费，但协议没有孙某本人的签字，签字人为原告表妹朱慧贤，但是否为原告授权不清楚。 被告上京房地产公司于庭审中提交2017年3月工商银行、农业银行、建设银行的客户存款对账单12张，证明其未在邮政储蓄银行办理POS机。原告及被告兰某对以上证据的真实性予以认可，原告表示：原告只是通过邮政银行的客服得知其通过被告上京房地产公司的设备来进行的消费，被告上京房地产公司的证据不能证明被告上京房地产公司是否确定不存在邮政银行的账户。 本院认为，综合原告提交的证据及原、被告的庭审陈述，对原告自河北启创房地产开发有限公司认购“华瑞欣苑”项目9号楼1单元1102号房屋，支付到被告兰某账户房屋加价款8万元的事实，本院予以确认。原告未举证证明被告上京房地产公司参与上述房屋认购法律关系，且被告上京房地产公司未收取原告任何款项，对原告要求被告上京房地产返还房屋加价款的诉讼请求，本院无法维护。至于被告兰某是否应予返还，本院认为，被告兰某虽主张其系三河某房产经纪有限公司的员工，其收取原告8万元加价款系其职务行为，但其对以上主张的事实未提交充分证据予以证明，本院不予采信。在原告与河北启创房地产开发有限公司认购合同解除的情况下，因认购合同收取的款项应予返还原告。被告兰某另虽提交的协议约定：“不得以任何理由要求兰某退还剩余加价款”，但协议非原告本人签署，原告亦否认授权朱慧贤签署，该协议的效力不及于原告。综上，对原告要求被告兰某返还8万元房屋加价款的诉求，本院予以维护。至于原告要求的利息损失，无法律依据，本院无法维护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告兰某于本判决生效后三日内退还原告孙某购房加价款人民币80000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元、减半收取312.5元，由被告兰某负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  朱浩川 二〇二〇年六月二十二日 书记员  赵艳艳