广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1928号上诉人（原审原告）：何伟雄，男，汉族，1954年6月16日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何敬儿，女，住广东省广州市荔湾区人民中路****，系何伟雄的女儿。上诉人（原审被告）：何伟明，男，汉族，1960年9月4日出生，住，住广东省广州市越秀区/div>被上诉人（原审被告）：周贵鹏，男，汉族，1991年7月7日出生，住，住湖南省隆回县/div>委托诉讼代理人：黄庆勇，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文伟，广东杰海律师事务所律师。上诉人何伟雄、何伟明因与被上诉人周贵鹏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何伟雄、何伟明均上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判周贵鹏向何伟雄支付从2018年8月20日至判决生效之日止占用何伟雄与何伟明共有的位于佛山市南海区某镇某村某区一巷7号、5号（以下简称涉案房屋）的租金（以每月30000元的标准计算）及所产生的利息（以每月拖欠的租金为本金，从2019年1月1日起按照年利率5%计算）。事实和理由:周贵鹏与何伟明于2018年8月20日签订的《定金合同》侵犯了何伟雄的合法权益，一审判决确认该定金合同无效何伟雄没有异议。但周贵鹏于2018年8月20日占据涉案房屋并私自出租给别人收取租金至今，故周贵鹏应向何伟雄支付从2018年8月20日至判决生效之日止占用该房屋的租金及所产生的利息（以每月拖欠的租金为本金，从2019年1月1日起按照年利率5%计算）。何伟明针对何伟雄的上诉没有意见。周贵鹏针对何伟雄、何伟明的上诉统一答辩称，涉案《定金合同》的相对方为何伟明与周贵鹏，周贵鹏与何伟雄没有任何法律关系，无需向何伟雄支付任何费用。周贵鹏支付定金、租金、水电费的对象均为何伟明，将涉案房屋交付给周贵鹏装修和使用的也是何伟明，为涉案房屋办理出租屋证和出租屋系统电子门锁的也是何伟明，向周贵鹏出示的土地登记资料记载权利人也是何伟明。这一系列的事实足以表明并且使周贵鹏确信房屋的实际占有人和管理人均为何伟明而非何伟雄，何伟雄无权要求周贵鹏支付任何费用。何伟雄向一审法院提出诉讼请求：1.判决何伟明和周贵鹏签订的《定金合同》为无效合同；2.周贵鹏支付从2018年8月20日至判决生效之日起占用案涉房屋的租金（每月30000元的标准计算）、所起产生的利息（以每月拖欠的租金为本金，从2019年1月1日起，按照年利率5%计算）；3.周贵鹏赔偿电梯刮花损失20000元；4.出于安全隐患的考虑，周贵鹏暂停目前所有经营活动。一审法院查明：2018年8月20日，何伟明（出租方、甲方）与周贵鹏（承租方、乙方）签订《定金合同》，约定：乙方向甲方租赁佛山市南海区某镇某村某区一巷X号整栋作为公寓使用，其中一二层归甲方使用，共计两套；租赁期限为12年，甲方于2018年10月前完工交房给乙方使用，每月租金为30000元，四年后递增10%，即第5年至第8年每月租金为33000元，八年后递增10%，即第9年至第12年每月租金为36300元，水电费由乙方按水电局的合表价格交纳；乙方交纳甲方定金90000元作履行合同保证金，待甲方交房日双方再重新签订新合同，若中途乙方违约，甲方没收乙方定金，中途甲方违约双倍赔偿乙方定金及损失；甲方房屋完工后交给乙方使用，前150天为免租期；每层楼的户型为三至七楼每层八套单间，八楼一套三房一厅，共41套。同日，周贵鹏指定蔡某青向何伟明转账50000元；2018年8月21日，周贵鹏指定宋冶金向何伟明转账40000元。另查明，位于佛山市南海区某镇某村某区一巷**的99.6平方米土地已办理国有土地使用权证[证号：佛府南国用（20XX）第0XXX号]，登记权利人为何伟雄。何伟雄申请在该土地上建造壹层砖混结构的建筑物，南海国土局某分局批准同意按规划建房99.6平方米。位于佛山市南海区某镇某村某区一巷**的99.6平方米已办理国有土地使用权证[证号：佛府南国用（2011）第0XXXX号]，登记权利人为何伟明。何伟明申请在该土地上建造壹层砖混结构的建筑物，南海国土局某分局批准同意按规划建房99.6平方米。何伟雄和何伟明提供的宗地平面图显示上述7号地与5号地相邻。再查明，何伟雄、何伟明均确认佛山市南海区某镇某村某区一巷X号整栋共有七层半，除1楼外，其他楼层均未办理规划报建手续；某镇某村某区一巷7号整栋未办理房屋产权证。2019年8月13日，何伟雄提起诉讼。诉讼中，何伟雄和何伟明均陈述双方对某镇某村某区一巷7号整栋未进行内部分割。周贵鹏、何伟雄均确认除定金90000元外，周贵鹏已分两次向何伟明支付37000元。周贵鹏陈述2019年4月13日支付的10000元是水电费，2019年5月21日支付的27000元是支付2019年5月份租金；何伟明于2018年10月份将租赁物交付周贵鹏使用。何伟明主张37000元均是水电费，其于2018年8月份将租赁物交付给周贵鹏。周贵鹏确认《定金合同》的合同相对方是何伟明，后续与周贵鹏发生租赁合同关系的亦是何伟明。一审法院认为，佛山市南海区某镇某村某区一巷X号的99.6平方米土地使用权[证号：佛府南国用（2011）第0XXX号]的登记权利人为何伟雄，该地上的一层建筑物亦由何伟雄申请规划报建，何伟雄和何伟明均确认两人在何伟雄的7号的与何伟明的5号地上共同建设了一栋七层半的整体建筑，双方尚未对该地上建筑物进行分割，故就本案所涉地上建筑物，何伟雄有权主张相应权利，何伟雄作为一审原告主体适格；周贵鹏主张何伟雄作为一审原告主体不适格的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。何伟雄和何伟明均确认佛山市南海区某镇某村某区一巷X号七层半建筑物未办理房屋产权证，除一楼外，其他楼层亦未办理规划报建手续，而周贵鹏、何伟明签订的《定金合同》约定的租赁物范围为该楼三至八层，故二人签订的《定金合同》无效，一审法院对何伟雄要求确认周贵鹏、何伟明签订的《定金合同》无效的诉讼请求予以支持。周贵鹏认为《定金合同》为有效合同的抗辩无法律依据，一审法院依法不予采纳。周贵鹏占有使用佛山市南海区某镇某村某区一巷X号整栋的二至八层是基于其与何伟明之间的《定金合同》由何伟明所交付，而何伟雄与周贵鹏之间并不存在合同关系，何伟雄要求周贵鹏参照《定金合同》约定向其支付占用租赁物期间的租金无事实和法律依据，一审法院对何伟雄要求周贵鹏从2018年8月20日起支付占用房屋的租金及租金利息的诉请依法不予支持。何伟雄因周贵鹏占用佛山市南海区某镇某村某区一巷7号整栋的二至八层给其造成损失的，应向何伟明主张权利。关于电梯损失，何伟雄既未提供证据证明何伟明将电梯交付周贵鹏使用时的状况，又未提供证据证明电梯存在磨损，也未提供证据证明磨损是因周贵鹏非正常使用电梯所致，故一审法院对何伟雄要求周贵鹏支付电梯刮花损失20000元的诉请依法不予支持。要求经营者暂停经营活动并非人民法院受理民事诉讼的范围，何伟雄认为周贵鹏在房屋内经营存在安全隐患的，应明确安全隐患的具体内容并要求相应行政部门依法予以相应处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认周贵鹏与何伟明于2018年8月20日签订的《定金合同》无效；二、驳回何伟雄的其他请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2675元，由周贵鹏负担1337.5元，何伟明负担1337.5元。二审期间，何伟雄、何伟明与周贵鹏均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，周贵鹏于2020年3月24日向何伟明支付了10万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合已查明事实以及双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：周贵鹏是否应向何伟雄支付占有使用费。何伟雄、何伟明上诉主张，周贵鹏应参照《定金合同》约定从2018年8月20日起向何伟雄支付占用房屋的租金及利息。对此，本院结合案件事实与法律认定如下：首先，周贵鹏与何伟明于2018年8月20日签订的《定金合同》因约定的租赁物（即涉案房屋的三至八层）未办理规划报建手续，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效，故周贵鹏就其占用涉案租赁物应支付的是占有使用费而非租金。其次，周贵鹏与何伟雄之间并无合同关系。周贵鹏占有使用涉案房屋是基于其与何伟明之间的《定金合同》且由何伟明所交付，何伟雄虽系涉案租赁物的权利人但不认可上述《定金合同》，故何伟雄不是该《定金合同》的相对方，其与周贵鹏之间并不存在合同关系，故何伟雄、何伟明依据该《定金合同》要求周贵鹏向何伟雄支付占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何伟雄、何伟明的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17000元，由上诉人何伟雄负担8500元，由上诉人何伟明负担8500元。上诉人何伟雄、何伟明应于本判决发生法律效力之日起七日内各向本院补交3150元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月二十二日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣