重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0109民初534号 原告：方平，女，1973年1月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：重庆葆昌房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路**大学科技园**，统一社会信用代码91500109083063356C。 法定代表人：刘强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告方平诉被告重庆葆昌房地产开发有限公司（以下简称为葆昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方平，被告葆昌公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告方平向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付层高违约损失345898.05元及利息（利息以层高误差比在3%以内部分的房价款即26651.42元为基数，自2018年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：经充分参观样板间及置业顾问详细介绍房源后，原告与被告于2018年签订了《商品房认购协议》。在签订该协议时，被告的工作人员告知原告所购房屋地下室层高在5.1米以上，原告正是基于被告的承诺才决定购买案涉房屋。 2018年6月12日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同第六条约定产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内部分的房价款及利息由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同签订后，原告按约定支付购房款、大修基金、契税等全部费用。而被告实际交付给原告的商品房地下储藏室左半部分面积为36.30平方米的层高仅为4.76米，右半部分面积为42平方米的层高为3.46米，与合同约定的5.1米层高差距巨大。按案涉房屋作为成套住宅，地，地下储藏室是按正常面积单价计算在购房款中面积更是占全屋总面积近三分之一，原告是在被告告知储藏室至少在5.1米，可以浇筑两层，扩大使用面积的情况下才购买该房屋。现被告实际交付的房屋明显不符合合同约定，存在严重违约，应当承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令被告承担相应的违约责任。 被告葆昌公司辩称，一、被告交付的商品房符合法律规定及合同约定标准，不存在原告诉请的层高违约事实。原告主张双方约定的地下储藏室层高为5.1-6.7米，没有合同依据及事实依据。原告认为其充分参观样板间及置业顾问详细介绍了房源情况后认购案涉商品房，但根据双方签署的《重庆市商品房买卖合同》第三条第七款约定案涉商品房的层高、净高标准。同时，双方签署的合同附件五补充协议第十八条第一款约定，双方的权利义务以书面约定为准，任何口头承诺均需经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力。第三款约定，样板房的空间尺寸等只作为展示和参考使用，不作为交房标准。而双方签收后的商品房买卖合同及补充协议等法律文件中，双方并未约定地下储藏室层高是5.1-6.7米。二、被告交付原告的房屋符合合同约定的层高标准已经得到原告的确认，不存在层高违约行为。根据双方签署的合同附件补充协议第十一条第三款的约定，被告交付的商品房应当满足建筑规划设计规范要求，并通过分户验收后，原告认可交付时的现状。且本款约定中已经明确，商品房室内层高可能存在不同房间层高不一致的情况。原告已于2019年8月27日验收确认收楼。根据原告出具的《收楼确认书》中第2条中已经由原告确认交付商品房的建筑质量和装修情况。因此，案涉房屋已经通过分户验收，且由原告验收确认收楼，可以证明原告已经确认被告交付的商品房层高符合合同约定及法律规定标准，不存在层高违约的违约行为。三、案涉商品房不存在面积差异，被告不应当承担面积差异违约责任。合同约定商品房套内面积为223.87平方米，根据《重庆市房产面积竣工测算报告书》中记载，案涉商品房实测套内建筑面积为223.87平方米，与合同约定的套内建筑面积一致，不存在任何差异。四、原告拟将案涉商品房地下储藏室现浇改建为两层建筑属违法行为，不应得到保护。 本院经审理后认定事实如下：葆昌公司于2018年5月31日取得重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管2018预字第697号），预售房屋包含了案涉房屋。 2018年6月12日，葆昌公司（甲方）与方平（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市北碚区××路×号×幢×-×的预售商品房（预售许可证号：渝国土房管（2018）预字第（697）号），建筑面积233.83平方米，其中套内建筑面积223.87平方米，本商品房用途为成套住宅。房屋总成交价为2624261元，建筑面积单价为11222.94元/平方米，套内建筑面积单价为11722.25元/平方米。合同第三条乙方所购商品房的基本情况。（七）关于本商品房层高、净高的约定：依照批准的规划、设计为准。第六条约定面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款即利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。该合同附件五《补充协议》第一条：甲方对乙方的提示。（六）未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方作出任何承诺，更无权代表甲方向乙方直接收取款项（甲方财务部门及人员除外），乙方对此予以确认。第十八条：为防止双方发生争议，甲方在此特别提示。（一）甲乙双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员或销售代理人的口头承诺必须经过双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，乙方在签订买卖合同时应特别注意。（二）广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等所载明的内容在签订本买卖合同时可能已经作出部分调整或者改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本买卖合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和甲乙双方签订的主买卖合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意。（三）甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸等只作展示和参考所用，不作为交房标准，乙方购买房屋的交房标准以本买卖合同附件所确定的配置标准为准。如乙方所购房屋为样板房，均以现状交付，样板房内容设施设备，如中央空调等，以甲方实际购买之日计算质保期。 2019年7月10日，葆昌公司取得了保利北碚项目A27-1/02地块B1组团工程的竣工备案登记证。2019年8月27日，方平签署了《收楼确认书》。 本案审理过程中，葆昌公司与方平确认了以下事实：方平已经交清了案涉房屋的房款。葆昌公司是按施工图纸对案涉房屋进行施工，不存在设计变更的情况。葆昌公司向方平交付的房屋负一层套内面积为78.30平方米，层高部分为4.76米，部分为3.46米。 方平为了证明双方约定了层高5.1米，举示了如下证据：1.情况告知书复印件，该告知书是其他业主的告知书，但上面也有案涉房屋。拟证明葆昌公司承诺了负一层的层高有5.1米。2.置业顾问焦娇与方平的微信聊天记录截屏、置业顾问的照片打印件，拟证明葆昌公司的销售人员在方平购买房屋时一直告知地下层高是5.1米以上。3.照片打印件一张，证明样板间的地下室层高是6米左右。5.方平与保利客户经理李向锦要求索赔的通话记录四段及微信聊天记录，证明葆昌公司承认其过失，同意进行赔偿，只是双方对金额没有协商一致。对上述证据，葆昌公司的质证意见为：证据1的三性及证明目的不认可，不能证明双方就储藏室的层高约定为5.1米。证据2的三性及证明目的不认可，合同附件五第十八条第一款约定双方的权利义务以书面为准，未经双方书面确认的不作为合同依据。证据3三性及证明目的不认可，该证据拍摄时间、地、地点均无法明确且打印件中有内容添加平也未出示照片的原始载体，无法核实其真实性。证据4三性及证明目的不认可。视听资料截取了通话的部分内容，并未完整的记录通话双方的意思表示。同时，该四份试听资料中的内容无内容任何内容证明案涉房屋负一层储藏室层高约定为5.1米。根据双方签署的合同约定，双方的权利义务以双方签署的合同及书面约定为准。 本院认为，方平与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案主要争议为双方是否约定了负一层的层高为5.1米。对此，本院分析认定如下：根据双方合同第三条第七项及补充协议第一条第六项、第十八条第一项、第二项、第三项之约定，案涉商品房的层高、净高依照批准的规划、设计为准。未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方作出任何承诺，乙方对此予以确认。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员或销售代理人的口头承诺必须经过双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，乙方在签订买卖合同时应特别注意。样板房不作为交房的依据。方平与葆昌公司并未在合同及补充协议中约定了负一层层高为5.1米，且方平举示的证据也不能证明葆昌公司书面授权其工作人员与方平就负一层层高为5.1米的另行达成了协议。综上，本院认为，方平主张双方约定了负一层层高为5.1米，没有事实依据，本院不予采信。方平据此要求葆昌公司赔偿损失及利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 驳回原告方平的其他诉讼请求。 案件受理费6488元，减半收取3244元，由原告方平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王建金 二〇二〇年六月十日 书记员  阙 锐