广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初888号 原告：申莉军，女，汉族，1973年6月30日出生，住广西桂林市象山区。 原告：唐梓烨，男，汉族，2002年1月25日生，住广西桂林市秀峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：唐甜恬，广西绮鸣律师事务所实习律师。 被告：桂林市桂城房地产开发有限责任公司，住所地桂林市雉山路**，统一社会信用代码：91450300198893691G。 法定代表人：侯向东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王俊宏，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：秦维安，广西五和律师事务所律师。 原告申莉军、唐梓烨与被告桂林市桂城房地产开发有限责任公司（以下简称桂城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申莉军及其二原告委托诉讼代理人严小鹏、唐甜恬，被告桂城房产公司委托诉讼代理人王俊宏、秦维安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申莉军、唐梓烨向本院提出诉讼请求判令：1、被告在判决生效后90天内将办理原告购买位于桂林市象山区商品房的权属登记需由被告提供的资料报送桂林市不动产登记机关备案，备案后十日内代为原告报送办理不动产权证的资料;2、被告赔偿原告逾期办证违约金9398元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年12月13原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定买受人（即原告）购买位于桂林市象山区商品房；第四条约定房价款为522115元，第十五条约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后400个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至2016年3月止，原告向被告交付了全部购房款522115元、公共维修基金、代办房产证手续费500元、交纳了契税。被告向原告交付房屋己多年，但至今被告未将办理权属登记资料报不动产登记机关备案。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立有效。被告未按约定将办理权属登记资料报送不动产登记机关，属于不履行房地产权属转移登记的主要合同义务，已构成违约，其应及时办理房地产权属转移登记，赔偿逾期办证违约金9398元。原告为维护自己的合法权益，依相关法律规定诉至法院，请判如所请。 被告桂城房产公司辩称，本案涉案商品房未能办证的原因是不可归责于被告的原因，系不同行政职能部门执法冲突所造成，与被告无关。该情况出现后，被告已积极告知全体购房户。被告始终积极推动办证事宜，双方已改变原合同的办证约定，已达成新的办证合意，即“按现状予以验收办证，并不追索相关职能部门的任何法律责任”。请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，原告申莉军（买受人）与被告桂城房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于桂林市象山区房屋一套，该房建筑面积199.29平方米，总房款为 522115元。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后400个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款赔偿买受人损失；但对买受人不愿意退房的情况，双方并未约定违约金计算标准及具体金额。 合同签订后，原告申莉军、唐梓烨按约支付了全部购房款5522115元。被告桂城房产公司于2010年1月将该商品房交付原告使用，但至今未将该商品房需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，致使原告未取得该商品房权属证书。原、被告就此多次协商未果，故原告诉至本院，提出前之诉请，庭审时，原告明确其逾期办证违约金计算方式系参照民间借贷年利率6%的标准，以已付房款为本金，从2017年4月15日计至起诉之日止。 本院认为，原告与被告桂城房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照上述合同约定履行。 对于诉争商品房权属证书的办理事项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，诉争双方在《商品房买卖合同》中作了明确的约定：出卖人应当在商品房交付使用后400个工作日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。但是，本案诉争商品房于2010年1月交付给原告后，被告至今未向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋所有权登记的资料，已构成违约。被告辩称涉案房屋至今未能办理权属证明的原因在于不同行政职能部门执法冲突所造成，与被告无关；该抗辩意见不能用以对抗合同相对方的原告，对此，本院不予支持。被告另主张双方已达成新的办证合意，即原告承诺“按现状予以验收办证，并不追索相关职能部门的任何法律责任”；但该承诺是原告向相关职能部门作出的验收条件承诺，但并不影响原告要求商品房买卖合同的相对方即被告承担合同违约责任的权利，故对被告该辩论意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告要求被告桂城房产公司继续履行合同，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另因原告在购买房屋时一并向被告缴纳了代办房产手续费，表明原告在购房时已授权被告代为办理房产的不动产权属证书，并向被告缴纳了相关的代办费用，现原告诉请要求被告在房产取得备案登记后，继续为其代办不动产权属证书，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。本院认为，综合上述事实，本案系因被告责任导致涉诉房屋未能在房屋交付使用后400个工作日内，将办理房屋登记的资料报送房地产行政主管部门，其应当承担相应的违约责任。双方所签订的《商品房买卖合同》中虽对买受方不愿退房时出卖方应承担的逾期办证违约金计算标准及金额并无约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上法律规定，现原告主张违约金的金额为从2017年4月15日起按照年利率6%计算至起诉之日时止总计为9398元；符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告桂林市桂城房地产开发有限责任公司应于本判决生效后九十日内，将需要由其提供的办理桂林市象山区房（房屋编号以房产管理部门确认为准）的房屋权属登记资料报送桂林市房地产行政主管部门，并在取得备案登记后的十日内，代原告申莉军、唐梓烨向登记机关报送办理不动产权属证书的相关资料，协助原告办理该房屋的不动产登记证手续； 二、被告桂林市桂城房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十五日内支付原告申莉军、唐梓烨违约金9398元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元（原告已预交），由被告桂林市桂城房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 文 雯 二〇二〇年六月三十日 书记员 梁小花