福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初5143号 原告：福建福晟物业有限公司，住所地福州市晋安区王庄街道讲堂**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼23层16办公。统一社会信用代码：91350111784537964L。 法定代表人：林水玲，总经理。 委托诉讼代理人：郑娜，女。 委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。 被告：李木榕，男，1963年1月26日出生，汉族，身份证地址福建省闽侯县，现住福州市晋安区。 被告：黄秋贞，女，1969年7月17日出，汉族，身份证地址福建省闽侯县，现住福州市晋安区。 两被告共同委托诉讼代理人：黄巧燕，福建榕海律师事务所律师。 原告福建福晟物业有限公司（以下简称福晟物业公司）与被告李木榕、黄秋贞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福晟物业公司的委托诉讼代理人郑娜、肖治雷，被告李木榕、黄秋贞的委托诉讼代理人黄巧燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福晟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李木榕、黄秋贞立即向原告支付欠交的2015年1月至2019年7月31日的物业服务费9064元；2.判令被告李木榕、黄秋贞立即向原告支付欠交的2015年2月至2019年6月水电公摊费共计1138.8元；3.由被告李木榕、黄秋贞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年10月31日，被告李木榕、黄秋贞购买位于福州市晋安区建筑面积109.88平方米住宅一套入住，并签订了《福晟钱隆首府小区物业管理服务合同》。该合同第三条第一款约定被告每月3日前交纳物业服务费，第二款约定每平方米1.5元，第五款约定公共水电费用由业主每月每户按实际分摊。被告李木榕、黄秋贞已经正常缴纳2014年12月31日之前的所有物业费、2015年1月之前的所有公摊水电费。但从2015年1月至2019年7月，被告李木榕、黄秋贞无理由拒交物业费长达55个月，根据物业管理法律规定，原告全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但被告李木榕、黄秋贞却不按约定交纳物业服务费及水电公摊费用。被告李木榕、黄秋贞拒付物业费及水电公摊费的行为已经构成违约，不仅损害了原告的合法权益，也损害了已交物业费业主的合法权益。为此诉请法院，请求判决被告李木榕、黄秋贞承担其应付的物业费及水电公摊费共计10202.8元。 被告李木榕、黄秋贞辩称，《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告诉请2016年9月之前（含9月份）的物业费和水电公摊，已经超过追诉时效，不应支持。福晟物业公司合同期限内没有履行或者没有正确履行应尽的物业管理义务。福晟物业公司没有对公共区域的违章建筑尽到制止和排除的责任，导致该显见性违章建筑三年多屹立在其住宅附近，产生的噪音和直排油烟严重影响其家人的身体健康并给其家人造成精神损害。福晟物业公司没有依照《物业服务合同》第五条第三款第（2）项和（10）项的约定，及时维修破损的路面，导致小区路面到处破破烂烂，从业委会提供的书证可以看出，福晟物业公司将安防人员的数量从《物业服务合同》规定的18人，擅自减到9人、偷工减料增大了小区安全风险。根据《物业服务合同》第七条规定：“如达不到二级按质论价”，福晟物业公司无权足额向业主收取该合同约定期限内的物业费。五里亭社区出具的三份证明属于超越职权的违法证明。从2016年1月至今，钱隆首府小区始终存在业主委员会；小区物业管理事务属于业主自治范围，小区物业管理事务由业主大会或者业主委员会做出决定，社区无权越姐代疤代替业主委员会做小区物业管理事务范畴的决定；而且根据《福建省物业管理条例》第五条的规定，村（居）民委员会的职权只是协助、配合乡（镇）人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作，没有单独做出决定的权力，更没有在法律授权外、随意做出侵犯业主自主管理权的权力。钱隆首府小区与福晟物业公司签订的《物业服务合同》已于2018年3月19日期满终止。无论根据《福建省物业管理条例》第四十条规定，还是根据《物业服务合同》约定，福晟物业公司都应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，福晟物业公司再也无权向业主收取物业费及其他费用。福晟物业公司没有按照《物业服务合同》约定与业主另行签订关于水电公摊的补充协议，《物业服务合同》并未授权委托福晟物业公司代收水电公摊。根据《福州市物业管理若干规定》第三十一条第三款规定和《福建省物业管理条例》第四十九条第（三）项规定，福晟物业公司无权向钱隆首府小区业主收取水电公摊。福晟物业公司核定的水电公摊，存在不真实、虚增等问题，而且提供的依据是不全面、随心所欲编制的统计报表和单据。福晟物业公司在回函中说：“移交的对象必须是具备承接物业管理的主体资格”这完全是无理狡辩。《福建省物业管理条例》第四十条规定：“物业服务合同期满的，原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料”任何个人或者企业、事业单位，都必须自觉、无条件遵守法律。而且《物业服务合同》第三十四条规定：“本合同终止时，乙方应当将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方（即业主委员会），并按照《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等相关规定办理移交和项目退出手续”。因此，福晟物业公司必须主动、自觉依照法律规定的期限和合同约定，退出钱隆首府小区并向业主委员会移交相关财物。另，《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定：“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”，福晟物业公司既没有在小区的醒目位置予以公告，也没有尽到“两次催缴”的法定义务，直接向人民法院起诉违反了上述规定，请求依法驳回其起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的业主身份证复印件、业主验房反馈单、前期物业服务合同、福州市物业服务合同、被告最后一次缴费的收款收据、不动产登记查询的真实性，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的钱隆首府业主委员会备案证明、《关于责令原告福晟物业公司立即退出钱隆首府小区的告知书》、EMS寄件和公告、原告收到本小区业主委员会责令退出告知书的回函、原告出具的公共水电分摊公示总表、每月的收费通知单、8#01店主和2#07店主的交水电费凭证，原告对上述证据的真实性不持异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 对双方争议的下列证据和事实，本院分析认定如下： 1.被告对原告提供的物业收费台账、欠费清单提出异议，认为物业收费台账为原告单方制作，欠费清单中的2016年9月之前的物业费已超过诉讼时效，2018年3月之后的物业费因原、被告之间的物业合同终止，原告无权要求被告支付。 本院认定，物业收费台账及欠费清单虽为原告单方制作，但被告认可最后一次交纳物业费至2014年12月31日，亦未能提供其之后有缴纳物业费的凭证，故被告自2015年1月起至今未缴纳物业费，原告依合同约定计算制作的物业费台账及欠费清单与事实相符，本院予以采信。 2.被告对水电公摊欠费清单、水电分摊明细及公示照片持有异议，认为水电公摊的数字系原告单方制作，存在虚假公摊的情况。 本院认定，电费清单上盖有国网福建省电力有限公司福州供电公司电费专用章，本院对其真实性予以确认。水电分摊公示总表虽为原告单方制作，但小区的公共水电是实际产生的费用，其费用分摊的金额较为合理，与客观实际相符，本院予以采信。被告认为存在虚假分摊情况，没有相应证据予以证明，本院不予支持。 3.被告对福州市晋安区居民委员会出具的在管证明（三份）均有异议，认为社区居委会无权决定小区的物业服务合同续签情况，认为没有证据证明情况说明的真实性。 本院认定，福州市晋安区居民委员会出具的三份证明（或情况说明），均与原件核对无异，三份证明（或情况说明）仅是证明原告自合同期满后至今仍然为钱隆首府小区提供物业服务工作，该证明与客观事实相符，本院对该份证据予以采信。 4.被告对欠费催缴件及律师函持有异议，认为没有收到该催缴函件。 本院认定，据原告提供的EMS邮寄单可以证实，原告分别于2017年、2018年分别向被告发出催缴物业费律师函，被告于2018年9月29日拒收该催缴函件，因被告的地址及联系方式均未更改，故其拒收函件的行为可以视为其知晓原告催缴物业费的事实成立，本院对原告的该份证据予以采信。 5.被告对《关于要求福州市晋安区钱隆首府小区业主委员会召开业主委员会委员增补选举工作的通知》及粘贴照片不予认可，认为与本案无关联。本院认定，该份证据原告仅提供复印件，无原件核对，无法认定其真实性，本院不予采信。 6.原告对被告提供的钱隆首府小区业主委员会的证明、福建省电价收费标准持有异议，认为与本案无关联。 本院认定，该两份证据均与原件核对无异，本院对其真实性予以认可。 7.原告对被告提供的钱隆首府小区路面破损、到处破破烂烂的现场相片及钱隆首府业主委员会在本小区公告栏公示《业主委员会公告》的相片真实性均不予认可，认为该相片无法确认拍摄的时间地点，且《业主委员会公告》的相片所载明的内容中，签发主体为业主委员会，业主委员会无权从事照片中所对应的行为，该证据与本案无关联。 本院认定，该两组照片既无拍摄时间，也无拍摄地点，亦无其他证据相佐证，无法证明被告所要证明的待证事实，本院不予采信。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年10月31日，被告李木榕、黄秋贞购买位于福州市晋安区（建筑面积109.88平方米）住宅**入住，由福建福晟房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为钱隆首府小区提供物业服务，物业费按业主拥有物业的建筑面积向原告交纳，高层带电梯住宅按1.5元／月／·平方米收取；物业服务费按月交纳，每月3日前交纳；合同期限自2008年6月1日至2011年12月31日。被告入住后依约履行交纳物业服务费的义务，按每月164.8元（109.88平方米×1.5元／月·平方米）交纳物业服务费至2014年12月31日止，水电公摊费依约交纳至2015年1月止。 2016年4月9日，原告与钱隆首府业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定原告为钱隆首府小区提供物业服务。其中第五条约定：由物业服务企业按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅按0.80元／月·平方米；高层住宅按1.5元／月·平方米收取；第七条约定：自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向原告按月足额交纳达到二级服务标准的物业服务费，如达不到二级标准按质论价。物业管理费由物业管理人员向业主收取；第十条约定：物业服务费由物业工作人员自行向业主收取，业主按月进行交纳，应在每月10日前履行交纳义务，物业公司应公示有关合理的分摊等费用；第十四条约定：属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十二条约定：物业服务期限自2016年3月20日起至2018年3月19日止，共两年；第三十三条约定：合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人；第三十四条约定：本合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照福建省物业管理条例、福州市物业管理若干规定等相关规定办理移交和项目退出手续。合同订立后，原告依约为钱隆首府小区提供物业服务工作至今。2019年5月15日，钱隆首府小区业主委员会向原告发出《关于责令原告福晟物业公司立即退出钱隆首府小区的告知书》声称：其与原告签订的《物业服务合同》已于2018年3月19日期满，双方没有续签新的《物业服务合同》，业主委员会代表本小区业主责令原告立即结束目前的非法滞留状态，退出本小区，同时不得再非法向本小区业主收取任何费用。原告于2019年5月17日向钱隆首府小区业主委员会发出回函称：其在不符合规定程序及没有物业管理主管部门同意的情况下，不得擅自脱离小区管理，且需按照规定程序进行交接，交接对象必须具备承接物业管理的主体资格，为了小区每位业主的人身安全和财产安全，其不能擅自撤离。之后，原告与钱隆首府小区业主委员会没有进行物业交接，原告仍继续为钱隆首府小区进行物业服务至今。被告欠缴2015年1月至2019年7月物业费及2015年2月至2019年7月的水电公摊费，原告于2017年9月18日通过EMS向被告李木榕、黄秋贞寄送物业费催缴函，但被告未予签收。2018年9月29日、12月13日原告通过EMS向被告李木榕、黄秋贞寄送物业费催缴函，被告均予以拒收。原告多次催讨未果，遂诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”，故原告与福建福晟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与钱隆首府业主委员会签订的《物业服务合同》，当事人主体适格,意思表示真实,内容不违反法律、行政法规等禁止性规定,应为合法有效。该两份合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告作为物业管理企业，有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费的义务。 本案原告与钱隆首府小区业主委员会签订的物业服务合同约定“合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人”，物业服务合同期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，业主委员会也未选聘新的物业服务企业或其他管理人进入小区接管小区的物业服务，故该小区仍由原告继续提供物业服务。被告主张钱隆首府小区业主委员会于合同期限届满后即通知原告退出小区，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。2019年5月15日，钱隆首府小区业委会以告知书的方式通知原告退出小区，但告知书中并未明确具体的交接方式和接收人。原告在收到该告知书后，以“为了小区每位业主的人身安全和财产安全，未经物业管理主管部门同意不得擅自脱离小区管理，且交接的对象必须具备承接物业管理的主体资格”为由函复钱隆首府业委会，之后双方未就交接事宜达成一致意见，也未实际办理物业移交手续。原告继续在小区内提供物业服务，该事实亦由福州市晋安区居民委员会予以证实，本院予以采信。本案两被告确实接受了原告提供的物业管理服务,根据公平、等价有偿的原则,两被告应按原合同约定的标准交纳物业服务费。被告自2015年1月起不再交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。被告主张原告提供的物业服务未达到二级服务标准，仅提供几张没有拍摄时间地点的照片，不足以证明其主张，本院不予采信。 关于水电公摊费用问题，《福建省物业管理条例》规定，公共使用的水电费用由业主分摊，由供水、供电单位按合同约定收取。物业服务合同亦约定，属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，原告虽未提供证据证明其就公共水电费用的具体分摊办法与业主签订物业服务合同补充协议，但其提供的各月公共水电分摊公示总表可以证明其对每月由业主使用的公共水电分摊详细情况进行了公示，原告公示的水电分摊情况属合理范畴，被告主张原告存在虚增公摊水电费用的问题，但其提供的证据不足以支持其主张，且被告也未提供证据证明其曾就公示的水电分摊情况提出异议，故本院对原告主张的水电公摊费用1138.8元(公摊电费1048.7元、公摊水费90.1元)予以认定。 关于本案的诉讼时效问题。两被告拖欠原告2015年1月1日起至2019年7月的物业费，被告提出2016年9月之前的物业费主张已超过诉讼时效的抗辩。因原告于2018年9月29日有向被告发出催缴函件，被告予以拒收，该行为可视为原告已向被告送达催缴物业费通知，可引起诉讼时效的中断，自此诉讼时效期间重新计算。但根据《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案原告主张的2015年1月至2015年9月的物业费1483.2元（164.8元／月×9个月）及2015年2月至2015年9月的公共电公摊费149.7元、公共水公摊费9.6元均已超过诉讼时效，该部分的物业费1483.2元及水电公摊费计159.3元的主张，本院不予支持。但2015年10月至2019年7月的物业费7580.8元（164.8元／月×46个月）及水电公摊费979.5元的主张，未超过诉讼时效，本院予以支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十八条、第六十四条,《福建省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李木榕、黄秋贞应于本判决生效之日起十日内向原告福建福晟物业有限公司支付自2015年10月起至2019年7月的物业服务费7580.8元、2015年10月起至2019年7月止的水电公摊费979.5元，合计8560.3元； 二、驳回原告福建福晟物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，由被告李木榕、黄秋贞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  林 翔 人民陪审员  徐明霞 二〇二〇年六月三日 书 记 员  陈新建 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《福建省物业管理条例》 第四十九条供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任。法律、法规另有规定的，从其规定。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用： （一）业主自用的向业主收取； （二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取； （三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取； （四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。 物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。