广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1598号原告（反诉被告）：广州市增城区增江供销社，住所地：广州市增城区荔城街湘江路**。法定代表人：黄国文，主任。委托诉讼代理人：邹和利，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨露，广东增泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱少华，男，1964年10月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市增城区增江供销社（以下简称增江供销社）与被告（反诉原告）朱少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）增江供销社的委托诉讼代理人邹和利、陈雨露、被告（反诉原告）朱少华及其委托诉讼代理人万军、朱盈莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。增江供销社向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原、被告双方于2015年7月9日签订的《租赁合同书》（租赁标的位于广州市增城区××城街××路××号的房屋）于2017年5月1日起终止；二、请求判决被告向原告支付2018年7月至12月的房屋占用费21600元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月9日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定原告将位于广州市增城区××城街××路××号的房屋出租给被告使用，租赁期限至2017年4月30日止。上述合同签订后，双方均能履行合同义务，但至租赁期满，在双方未再签订租赁合同情况下，被告却以各种理由拖延腾退房屋，原告后于2017年5月23日向被告送达《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺的通知》，明确告知被告不再续租，仅向原告支付房屋占用费至2018年6月。至2018年9月18日，原告委托广东增泰律师事务所向被告出具《律师函》，要求其立即搬离租赁标的房屋，被告收到上述律师函后仍然以各种理由拒绝搬离；后经多次协调，被告于2018年12月18日腾退房屋给我社。原告认为，原、被告双方的租赁合同关系自2017年5月1日起已经终止，被告应按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付自2018年7月至12月的房屋占用费。综上所述，为维护自身合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判决支付原告的诉讼请求。朱少华辩称：增江供销社诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。(1)关于增江供销社与朱少华2015年7月9日签订的《租赁合同书》终止时间的确认问题，增江供销社与朱少华于2015年7月9日签订的《租赁合同书》(178号铺位)在未经双方确认终止或经法院确认终止前，仍然保持有效。根据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2015年7月9日双方签订的《租赁合同书》(178号铺位)虽然约定租赁期限至2017年4月30日止，但租赁合同约定的租期到期后，朱少华未搬离租赁物，而是继续使用租赁并支付租金。按照《合同法》的规定，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。此后，增江供销社虽然曾经在2017年5月23日发出通知要求终止双方租赁关系，但朱少华并未接受，仍然继续使用租赁物并支付租金，增江供销社也一直收取朱少华的租金。直至2018年7月开始，因台风“艾云尼”影响以及租赁物年久失修而导致租赁物瓦面倒塌，雨水从倒塌处侵入造成朱少华货物损失，朱少华被迫搬离l78号铺位，双方就货物赔偿问题发生矛盾导致朱少华暂停了支付租金。在2017年5月1日至2018年6月30日期间，增江供销社一直以收取租金的形式认可了朱少华持续使用租赁物的行为，也没有进一步向法院提出诉讼，要求确认解除双方不定期租赁关系，这充分说明增江供销社与朱少华至少在2018年6月30日前仍维持了l78号铺位的不定期租赁关系。而在2018年7月后，朱少华被迫暂停使用178号铺位，暂停支付租金，但仍未同意终止租赁关系，在诉讼请求中也未明确提出终止双方178号铺位的不定期租赁关系。因此，增江供销社请求确认与朱少华2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年5月1日起终止的诉讼请求没有事实依据。（2）关于增江供销社要求朱少华支付2018年7月至12月房屋占用费21600元的诉讼请求，没有事实依据。根据增江供销社的当庭陈述，178号铺位租金按每月3600元计算6个月得出的。但事实上，从2018年6月9日朱少华租赁的178号铺位发生瓦面倒塌后，增江供销社主动雇人将朱少华在178号铺位的货物搬至l80号铺位存放。也就是说，从2018年6月9日开始，朱少华已经被迫暂停使用l78号租赁物。那么，增江供销社有何理由要求朱少华支付未使用178号铺位期间的所谓“占用费”。退一步讲，即使增江供销社要求朱少华支付的是l80铺位的占用费，也是不成立的。因为在178号铺位发生瓦面倒塌，是增江供销社主动雇人将朱少华l78号铺位内商铺搬到180铺位存放的。这是增江供销社因178铺位年久失修的过错而主动做出的补救行为，况且，l80铺位内存放货物占用的面积小于178铺位，双方也没有就180铺位存放货物的费用协商一致，增江供销社有何理由要求朱少华支付l80号铺位所谓“占用费”呢。(3)根据以上理由，增江供销社的本诉诉请完全没有事实依据，其要求朱少华承担诉讼费的要求不成立。朱少华向本院提出反诉请求：一、请求法院判令增江供销社向朱少华赔偿损失约50万元（具体金额以第三方评估作价）；二、增江供销社承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年4月30日到期。合同期满，双方虽未续签，但均依原合同履行，因此双方形成无固定期限的租赁关系。2018年6月9日，因受台风“艾云尼”的影响，同时也因商铺年久失修，导致商铺楼顶瓦面倒塌，雨水从倒塌处浸入，把商铺内的大部分货物浸湿，给朱少华造成严重的损失。增江供销社作为房东，对商铺具有维修义务，因其怠于维修，导致商铺年久失修给朱少华造成经济损失，应当予以赔偿，请法院支持朱少华的反诉请求。审理中，朱少华明确损失包括货物损失40万元和经营损失10万元。增江供销社辩称：一、关于双方自2017年5月1日起是否存在租赁合同关系。1、事实方面。根据双方于2015年7月9日所签订《租赁合同书》约定，增江供销社将位于广州市增城区荔城街湘江路l78号的房屋租给朱少华使用，租赁期限为自2015年5月1日起至2017年4月30日止。合同约定的租赁期限届满后，双方没有再签订新的房屋租赁合同，增江供销社于2017年5月23日向朱少华送达《增江供销社关于停止出租湘江路l78号、l80号商铺的通知》，明确告知朱少华不再续租，而朱少华签收上述通知后亦未提出异议。2018年9月18日，增江供销社委托广东增泰律师事务所向朱少华出具律师函，再次明确表示双方租赁合同关系已经于2017年5月1日起终止，并要求朱少华腾退房屋。2017年5月1日以后，朱少华在意图迫使政府向其支付拆迁补偿的情况下拒不搬离涉案房屋，增江供销社接受其所支付的房屋占用费合法有据，但并未表示同意与其建立租赁合同关系。2、法律依据依据方面。根据我国《合同法》第二条规定，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。根据以上法律规定可知，合同首先是双方当事人合意，仅有单方意思表示不能促使合同成立。根据我国《合同法》第236条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合继续有效，但租赁期限为不定期。由于增江供销社已经就朱少华的续租问题多次提出异议，包括两次书面异议。所以，朱少华认为双方之间自2017年5月1日起成立不定期租赁合同关系是没有事实和法律依据的。综上所述，自2017年5月1日起，双方之间不存在租赁合同关系。二、关于增江供销社在租赁期满后继续收取朱少华房屋费用的依据。如上文所述，双方之间租赁合同关系至2017年4月30日止。根据我国《合同法》第235条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，即朱少华于2017年4月30日应当履行向增江供销社返还涉案房屋的法定义务，但朱少华未予履行，属违反合同关系之法定义务的违约行为。另根据我国《合同法》第l07条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。增江供销社参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第18条所规定的标准向朱少华主张房屋占用费合法有据。三、关于涉案房屋毁损是否造成朱少华损失及损失责任应由哪方承担。1、朱少华并无有效证据证明涉案房屋损毁造成其财产损失，目前置放于180号房屋内的物品是否为当时受损物品无法查证，朱少华应就此承担举证不能的法律后果。2、退一步讲，即使朱少华在涉案房屋损毁的情况下遭受财产损失，根本原因是朱少华为达到非法目的而恶意拖延腾退房屋，其财产损害的结果与增江供销社的行为之间没有任何的因果关系，反而是增江供销社多次劝其腾退房屋的行为本可以避免其损失。3、朱少华意图以强行占有使用涉案房屋的行为迫使政府拆迁部门对其作出补偿，在无权占有涉案房屋的过程中居然向增江供销社主张损失赔偿，属于严重的恶意诉讼。综上所述，请人民法院依法判决支持增江供销社的所有诉讼请求，驳回朱少华的所有反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，增江供销社（出租人，甲方）与朱少华（承租人，乙方）签订《租赁合同书》约定：出租方出租的商铺坐落于增城区××城街××路××号；占地面积176.3平方米，建筑面积388.62平方米；租赁期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止；每月租金3600元，并在签订合同之日交纳当月租金给甲方，以后每月在5日前向甲方缴纳当月租金，不得拖欠租金；乙方需要预交两个月7200元给甲方作为押金；乙方在租赁期间产生的费用均由乙方负责承担，其中包括租赁税、管理费、卫生费、房屋、场地、门、窗、水电、下水管、道路维修费等；在租赁期间，乙方应当接受甲方或有关部门的安全、消防、计生、综治的检查，对排查存在的隐患问题，乙方予以及时整改，同时，在租赁期内不得从事一切违法经营活动，因安全、消防、计生、综治及商业活动等产生一切经济和法律责任由乙方负责承担；租赁期内，如遇到政府或有关部门征用该土地或房屋，甲方有权解除租赁合同，政府或有关职能部门作出对乙方的投资损失补偿和经营损失补偿（按实际使用年份计算）、搬迁费用和经营补偿收入归乙方所有，土地和房屋等补偿收入归甲方所有……。2017年5月23日，增江供销社出具《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺的通知》记载：各租户，增城大桥交通整治工程是我区2017年重点民生工程。根据区委区政府关于增城大桥交通整治工作部署，增江供销社所属的湘江路178号、180号商铺在增城大桥西侧桥头交通整治及环境提升范围内，按照5月17日区住房和建设局的工作要求，本单位现对相江路178号、180号之二（嘉宾楼）7间商铺停止出租，其中178号、180号之二第101.102.104.105商铺租赁合同在2017年4月30日已到期，不再续租；180号之二第103商铺在2018年4月30日到期，180号之二第106商铺在2019年4月30日到期，依据合同规定提前解除合同；凡涉及到商铺搬迁、停产停业等相关补偿按照区政府有关规定执行，敬请各租户提前做好搬迁等准备工作，共同支持配合交通整治的政府惠民工程建设。《送达签收表》和《签收照片》显示位于荔城街××路××城街永发农机购销部的巫玉珍于2017年5月23日签收了该通知。2018年9月18日，增江供销社委托广东增泰律师事务所向朱少华位于增城区××城街××路××号邮寄《律师函》，该《律师函》载明：2017年5月23日，增江供销社向你方出具《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺通知》，告知你方租赁期限已满，不再续租。2018年6月9日，租赁标的商铺由于受台风“艾云尼”环流的影响致部分房屋瓦面倒塌（面积约40平方米），目前存在严重安全隐患。特函告你方如下：1.请自收到本函之日起5日内搬离租赁标的房屋；2.因房屋安全问题引发的一切损失，增江供销社概不负责。该《律师函》于2018年9月19日妥投，签收人是家人。朱少华对该《律师函》和妥投情况的真实性无异议。2019年4月11日，朱少华向本院递交鉴定申请书申请对存放于增城区××城街××路××号、180号内的一批受损农机零配件进行鉴定：１.该批农机零配件在2018年6月9日水浸受损前的公允价值；２.该批农机零配件目前（鉴定时）的残余价值。另，朱少华未在本院规定的期限内书面提交经营损失评估鉴定申请书。2020年6月2日，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》载明：1.标的农机设备及零件（水浸前）在2018年6月9日的价格为311688元；有争议部分的标的农机设备及零件的价格为9705元。2.标的农机设备及零件在2019年12月2日时的残值为22368元。3.标的农机设备及零件在水浸前后的价值差异数为299025元。朱少华向本院提供广州市增城区荔城街来穗人员和出租屋服务管理中心于2018年9月11日出具的《违规违章出租屋限期整改通知书存根》，拟证明租赁商铺存在结构安全隐患，该《违规违章出租屋限期整改通知书存根》记载：朱少华，中心派员对位于湘江路178号101出租屋及承租人的情况进行了综合检查，发现涉嫌存在房屋结构安全隐患，请在收到本通知书之日起在3天内整改完毕。另查明，粤房字第**《房屋所有权证》记载：房屋坐落原增城县荔城镇××路××号；所有权人增江供销社；建筑结构及层数混合二层；建筑面积388.62平方米。审理中，双方均确认以下：1.朱少华以每月租金3600元按时交纳租金直至2018年6月；2.180号铺位能正常使用，仍存放着朱少华的货物。增江供销社陈述以下：是协助朱少华于2018年6月10日从178铺位搬离部分货物至180号铺位，180铺位是借给朱少华临时使用，且由朱少华控制，没有免租。朱少华陈述以下：经营损失10万元指从2018年6月10日至2019年3月13日止期间的损失。本院认为，增江供销社与朱少华签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。该《租赁合同书》于2017年4月30日到期，双方未再签订续租合同，朱少华认为增江供销社虽于2017年5月23日通知朱少华不再继续出租，但后来朱少华一直按每月租金3600元支付租金至2018年6月，视为增江供销社同意继续出租给朱少华，原《租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。增江供销社认为其虽一直收取款项到2018年6月，但收的是房屋占用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，增江供销社已分别于2017年5月23日和2018年9月18日向朱少华提出异议，故原《租赁合同书》不再继续，双方的权利义务终止，自2017年5月1日起，双方不存在租赁合同关系。本院认为，增江供销社抗辩有理有据，因为朱少华继续使用涉案房屋，增江供销社当然可以收取占有使用费，朱少华认为收取了费用视为同意继续出租，没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上，增江供销社请求确认双方于2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年5月1日起权利义务终止，理据充分，本院予以支持。关于增江供销社主张房屋占有使用费的问题。增江供销社主张以每月3600元的标准从2018年7月开始计算占有使用费，本院认为，朱少华虽确认180号铺位能正常使用，但占用地点已改变，双方并没有就占有面积和占有费进行约定，故不能参照《租赁合同书》的租金标准计算占有使用费，增江供销社未向本院提供证据证明占用面积，应承担举证不能的法律后果，故本院对增江供销社主张占有使用费的诉讼请求不予支持。至于朱少华主张货物损失和经营损失的问题。增江供销社已于2017年5月23日通知朱少华不再继续出租，故双方的租赁关系从2017年5月1日起解除，增江供销社收取占有使用费，故朱少华与增江供销社的关系是占有与被占有的关系，现朱少华称货物因增江供销社怠于履行维修义务导致漏水被浸泡造成货物损失和经营损失，本院认为，朱少华向本院提供的证据不足以证明房屋漏水与增江供销社怠于履行维修义务存在必然联系，应承担举证不能的法律的后果，故本院对朱少华主张的上述损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市增城区增江供销社与被告（反诉原告）朱少华于2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年5月1日起权利义务终止；二、驳回原告（反诉被告）广州市增城区增江供销社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱少华的反诉请求。本诉案件受理费1230元，由广州市增城区增江供销社负担170元，朱少华负担1060元；反诉案件受理费4400元，全部由朱少华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年六月十七日书记员  陈雪冰