陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5400号上诉人（原审原告）：杨花兰，女，1970年1月18日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：杨磊，男，1991年8月8日出生，汉族，住陕西省神木县。被上诉人（原审被告）：西安天尊房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区水文巷黄雁村**天荷小区**楼**。法定代表人：曾顺贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：董宇菲，女，1981年8月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。上诉人杨花兰因与被上诉人西安天尊房地产开发有限公司西安天尊房地产开发有限公司（以下简称天尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初13937号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨花兰的上诉请求为：1．请求依法撤销西安市碑林区人民法院做出的(2019)陕0103民初13937号民事判决书第四项判决，并依法改判；2．请求依法判令被上诉人向上诉人赔偿因房屋价格上涨部分导致的差价损失315780元；3．请求依法判令被上诉人向上诉人支付经济损失172500元及交通费损失41400元；4．请求依法判决维持西安市碑林区人民法院做出的(2019)陕0103民初13937号民事判决第一、二、三项判决；5．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房认购合同》并非预约性质，根据合同内容可以判断出该合同性质属于事实上的房屋买卖合同。1．2011午4月，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购合同》，已明确约定了房屋基本状况、购房首付款、房屋总价款及支付方式、装饰及设备标准承诺、交房日期、违约责任等房屋买卖合同主要内容，尽管合同名为《商品房认购合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为双方之间已经存在事实上的房屋买卖关系。2．另一方面，在2018年9月18日，被上诉人向上诉人发出《告业主通知书》，根据通知书名称“业主”及内容“您之前购买的房屋”，可以看出，被上诉人也已承认双方之前存在房屋买卖关系，该合同性质上属于房屋买卖合同而非预约合同，被上诉人按照合同约定应向上诉人履行房屋出卖人的义务。若无法履行，应承担由此给上诉人造成的全部损失。二、本案被上诉人行为存在严重违约，致使合同目的无法实现，给上诉人造成巨大损失应予以全部赔偿，具体理由如下：1．双方是在2011年4月签订的购房合同，上诉人严格按照合同约定履行了合同义务，而被上诉人未按照合同约定履行房屋交付义务且其已不具备履行合同的能力(一审庭审中被上诉人称其已将涉案房屋出售给了案外第三人)，因此存在全部过错，造成的损失，应当由被上诉人承担。若被上诉人积极履行办理过户义务(即使无法取得预售许可证也应及时告知并提出解决方案，一直拖到2018年才发出通知)，上诉人完全可以购买到房屋，而正是因为被上诉人的一系列违约行为，造成被上诉人至今没有购买房屋，因此造成的房屋差价损失等所有损失均应全部由被上诉人承担。一审判决违约金根本不足以弥补上诉人因此遭受的巨大损失；2．被上诉人的违约行为给上诉人造成房屋差价款的可得利益损失，上诉人在合同履行过程中并无过错，以及本市房屋市场价格的变化情况，被上诉人的行为严重违背了诚实信用原则，其2018年将涉案房屋出售给案外第三人获利，却给上诉人造成了巨大损失。因此，上诉人作为守约方在履行了合同义务后，因被上诉人的过错导致合同不能履行情况下，房屋升值所带来的差价利益应用于弥补上诉人损失。天尊公司辩称：房屋性质是城改项目，直至现在土地证还没有办理下来，双方签订的合同应当自始无效。我们之前也通知上诉人收房，但是上诉人一直没有收房所以才进行了二次销售。关于交通损失，上诉人的依据不足不应当支持。杨花兰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除杨花兰与天尊公司之间签订的商品房认购合同于本判决生效后解除；2、请求依法判令天尊公司返还杨花兰支付的30%购房款291471元；3、请求依法判令天尊公司赔偿杨花兰购房首付款资金占用期间(至天尊公司本息还清之日)的利息（按同期银行贷款利率计算2011年4月5日至2019年5月20日已产生139468.08元）。并一直追加到天尊公司全部给杨花兰付清为止；4、请求依法判令天尊公司赔偿杨花兰因房屋价格上涨部分导致的差价损失315780元；5、请求依法判令天尊公司支付杨花兰经济损失172500元（从2013年1月结算到2018年9月止，由于天尊公司违约导致杨花兰一直在外租房，房租2500元/月）。6、请求依法判令天尊公司支付杨花兰交通费损失41400元。（从2013年1月结算到2018年9月止，由于天尊公司违约导致杨花兰每月从陕北神木开车到西安，费用300元/月）。7、本案诉讼费由天尊公司承担。一审法院经审理查明，2011年4月4日，杨花兰(乙方)与天尊公司（甲方）签订《商品房认购合同》，约定乙方认购甲方开发的位于西安市碑林区晶筑逸品项目中的第1幢1单元17层01号房。合同第三条约定，该商品房按照建筑面积计价，折后单价9191.25元每平方米，总房款暂计961471元。乙方同意在签订本认购书当日内，向甲方支付总房款的30%作为认购金，合计297471元。合同第四条约定，甲方预计于2011年10月30日前办理完毕预售许可证，并安排开盘与乙方签订《商品房买卖合同》，若甲方未能按时办理完毕预售许可证与乙方签订《商品房买卖合同》，则乙方有权按下列方式处理：1、解除本认购合同，甲方应在50个有效工作日内，不计利息退还乙方认购金。2、继续履行本认购合同，直至甲方办理完毕预售许可证与乙方签订《商品房买卖合同》。合同附件二第3条约定，如因甲方的责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证，双方可按下列第A或B项处理：A、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日内起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按人民银行同期定期存款利率1.2倍给予乙方利息补偿；B、乙方不退房，甲方按每年已付房款的2%向乙方支付违约金，直至给乙方取得房屋产权证。2011年4月4日，杨花兰向天尊公司交纳首付款297471元，天尊公司向杨花兰开具收款收据。天尊公司向法庭陈述其与案外人李磊签订了《商品房认购合同》，称因杨花兰并未补足首付款，其已于2017年9月11日将涉案房屋出售李磊，现李磊已实际占有该房屋。另查明：杨花兰曾诉天尊公司至一审法院，案件为：(2019)陕0103民初295号，杨花兰诉请为：1、判令天尊公司继续履行合同并于本判决生效后立即与杨花兰签订《商品房买卖合同》，并办理房屋过户手续；2、判令天尊公司立即支付杨花兰经济损失180000元（从2013年1月计算到2018年9月止），直至天尊公司交房当日截止；3、判令天尊公司立即支付杨花兰违约金33519元（从2013年1月计算到2018年9月止），直到天尊公司交房当日截止；4、诉讼费由天尊公司承担。后经过一审法院的审理，判决为：杨花兰、天尊公司签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，应为合法有效合同。该合同性质为预约性质，仅是当事人负有将来订立买卖合同的义务，并不意味着双方之间的买卖关系已经建立。判决如下：一、西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨花兰违约金34148.04元（按已付房款297471元为基数，按照2%/年自2013年1月1日算至2018年9月28日止）；二、驳回原告杨花兰其余诉讼请求。此判决已经生效。但之后被告并未取得商品房预售许可证，未向杨花兰交付房屋，亦未依约定履行合同。故杨花兰本次复诉至法院，要求与天尊公司解除合同并主张违约金及损失等。一审法院认为，天尊公司与杨花兰签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，应为合法有效合同。该合同性质为预约性质，仅是当事人负有将来订立买卖合同的义务，并不意味着双方之间的买卖关系已经建立。在合同签订后，杨花兰交纳了首付款，而天尊公司在履行该协议的过程中，将本案所涉房屋另行售卖给他人，违反了合同的约定，应承担违约责任。现双方均同意解除所签订的协议，予以准许；关于杨花兰诉请要求判令天尊公司返还杨花兰支付的30%购房款297471元一节，合法有据依法予以支持；关于杨花兰请求天尊公司赔偿杨花兰购房首付款资金占用期间(至天尊公司本息还清之日)的利息（按同期银行贷款利率计算2011年4月5日至2019年5月20日已产生142339.07元），并一直追加到天尊公司全部给杨花兰付清为止，及要求请求依法判令天尊公司赔偿杨花兰因房屋价格上涨部分导致的差价损失315780元一节，综合本案的实际情况，在本次合同履行过程中，杨花兰方并无过错，天尊公司的违约行为给杨花兰造成了重大的损失，结合双方所签订《商品房买卖合同》，中所列明的处理意见：“合同第四条约定，甲方预计于2011年10月30日前办理完毕预售许可证，并安排开盘与乙方签订《商品房买卖合同》……1、解除本认购合同，甲方应在50个有效工作日内，不计利息退还乙方认购金。”并考虑到已经生效的判决的实际认定期间，故酌情认定，应由天尊公司从2011年10月30日再加50日之后，即2011年12月20日始赔偿杨花兰方违约金，损失为：1、从2011年12月20日至2012年12月31日止，按年息6%计算，为18119.78元；2、从2013年1月1日始至2018年9月28日止，按年息4%计算，为66918元；3、从2018年9月29日始至实际付清之日止，以297471元为基数，按年息6%计算。至于杨花兰要求天尊公司赔偿交通费及及租赁费的请求，因上述违约金的计算足以弥补杨花兰的损失，且考虑到双方所签订的协议仅为预约性质的客观事实，该两项诉请不符合双方的约定及法律规定，依法不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨花兰与被告西安天尊房地产开发有限公司于2011年4月4日所签订的《商品房认购合同》；二、被告西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨花兰购房款297471元；三、被告西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨花兰违约金86788.86元(为从2011年12月20日至2018年9月28日止期间的)；及支付从2018年9月29日始至实际付清之日止的违约金，以购房款297471元为基数，按年息6%计算；四、驳回原告杨花兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13495元，原告已经预交，由原告杨花兰自行负担5398元；由被告西安天尊房地产开发有限公司负担8097元，于支付上述款项时一并支付给原告。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，杨花兰曾于2019年1月9日因与天尊公司本次房屋买卖合同纠纷将天尊公司诉至法院，经西安市碑林区人民法院作出（2019）陕0103民初295号民事判决认定双方签订的《商品房认购合同》的性质是预约合同，为合法有效合同，故杨花兰上诉称双方签订的该《商品房认购合同》应认定为《商品房买卖合同》之主张不能成立。因双方所签订的合同性质是预约性质，故杨花兰主张房屋差价损失依据不足，一审未予支持杨花兰该请求并无不妥。关于杨花兰主张判令天尊公司向其支付经济损失172500元，其在2019年1月9日诉天尊公司房屋买卖合同纠纷一案中提出过该请求，该请求经西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初294号民事判决予以驳回，杨花兰本案中又提出该请求，属于重复诉讼，该请求本案中不予处理。关于杨花兰主张天尊公司支付其交通费损失一节，本案是商品房买卖合同纠纷案件，杨花兰主张该费用没有合同依据和法律依据，一审亦未予支持其请求亦无不当。据此。一审判决未有不妥，故应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9097元（杨花兰已预交），由杨花兰承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年六月十一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜