广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执复93号 复议申请人（利害关系人）：中山市八一三农产品超市有限公司，住所地中山市沙溪镇新濠路**石门工业**第******，统一社会信用代码91442000084470340N。 法定代表人：张恒茂，总经理。 委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。 申请执行人：苏星能，男，1980年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。 被执行人：中山市八一三商业贸易有限公司，住所，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**石门工业**第******社会信用代码91442000560872456L。 法定代表人：周卓桥。 被执行人：柯何剑，男，汉族，1976年3月28日出生，住中山市。 被执行人：黄益勇，男，汉族，1983年3月1日出生，住广东省高州市石鼓镇黄溪山村**，现住广东省中山市。 复议申请人中山市八一三农产品超市有限公司（以下简称八一三超市）不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤2071执异622号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月14日、同年5月19日、同年5月25日召开听证会，在5月25日召开的听证会上，八一三超市的法定代表人张恒茂、委托诉讼代理人梁锡垣、苏星能的委托诉讼代理人蔡艳雪到庭。本案现已审查终结。 执行法院在执行××人××与被××人××、××八一三商业贸易有限公司（以下简称八一三公司）、黄益勇民间借贷纠纷一案[执行案号：（2016）粤2071执恢41号]中，八一三超市对执行法院不带租拍卖黄益勇名下位于中山市沙溪镇隆都路54号房地产（以下简称隆都路54号房地产）的执行行为不服，提出书面异议。 执行法院查明，关于苏星能与被执行人柯何剑、八一三公司、黄益勇民间借贷纠纷一案，执行法院经审理作出（2014）中一法三民初字第865号民事判决，判令：“一、柯何剑应偿还苏星能借款13000000元，于本判决生效之日起七日内付清，并从2014年8月4日起，至付清款项之日止，按每月2%的利率，计付利息；二、柯何剑承担苏星能支付的律师费200000元，于本判决生效之日起七日内付清；三、苏星能对黄益勇提供抵押的位于中山市沙溪镇隆都路54号的房地产[（土地证号中府国用（2014）第24002**土地，粤房地产权证中府字第××号房产；新土土地证号中府国用（2014）第24002**地，新房产证号粤房地权证中府字第××号；新土地土地证号中府国用（2014）第24002**，新房产证号粤房地权证中府字第××号房产；新土地证土地证号中府国用（2014）第24002**新房产证号粤房地权证中府字第××号房产；新土地证号土地证号中府国用（2014）第24002**房产证号粤房地权证中府字第××号）]处理价款享有优先受偿权；四、八一三公司对上述抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后的部分债务承担连带清偿责任……”。判决生效后，因被执行人未按判决履行，申请执行人向执行法院申请执行,执行案号为（2015）中一法执字第2955号,后该案终结本次执行。 恢复执行后，执行法院以（2016）粤2071执恢41号，于2017年10月13日发布拍卖公告:将于2017年11月30日10时至2017年12月1日10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案抵押物黄益勇名下隆都路54号房地产（带租拍卖）进行拍卖。2017年12月1日，涉案隆都路54号房地产无人竞买而流拍。苏星能遂向执行法院提出执行异议，请求不带租拍卖涉案房地产。执行法院经审理于2018年10月31日作出（2018）粤2071执异125号执行裁定，裁定苏星能异议成立。后柯何剑不服该裁定，向本院申请复议，本院于2019年2月21日作出（2018）粤20执复165号执行裁定，驳回柯何剑的复议申请，维持（2018）粤2071执异125号执行裁定。 执行法院另查明，（2018）粤2071执异125号案审查过程中已查明以下事实：一、涉案房地产隆都路54号1层至5层均为空置状态；二、八一三公司在2015年6月2日前的法定代表人为黄益勇，均为本案的被执行人。 执行法院再查明，2018年11月29日，八一三超市的法定代表人由黄益勇变更为张恒茂。 执行法院认为，本案的焦点系对隆都路54号房地产是否应带租拍卖的问题。执行法院另案（2018）粤2071执异125号案经审查认为拍卖标的物隆都路54号1层至5层为空置状态，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，已裁定对标的物在进行第二次拍卖或变卖阶段进行不带租拍卖。现八一三超市以承租人的身份向执行法院提出带租拍卖涉案标的物，但八一三超市未能提供证据证明其有实际履行租赁合同及对涉案房产予以占有使用，且根据“一事不再理”的原则，八一三超市主张因承租在先，查封在后其承租权益应得到保障，无事实依据，执行法院不予支持。 另，（2018）粤2071执异125号案件是否存在程序违法的问题，非本案执行异议审查的范围，八一三超市可通过其他途径予以解决。综上，八一三超市的异议请求，于法无据，执行法院不予支持。2019年6月17日，执行法院作出（2019）粤2071执异622号执行裁定，裁定驳回八一三超市的异议请求。 八一三超市不服，向本院申请复议，请求：撤销执行法院作出的（2018）2071执异125号、（2018）2071执异622号执行裁定，驳回申请执行人苏星能的异议，允许涉案房产隆都路54号继续带租拍卖。主要理由为：一、法院未将八一三超市列为苏星能提出的执行异议申请一案的当事人，未向八一三超市送达苏星能的执行异议申请书，程序违法。本案的争议是隆都路54号房地产是否应当带租拍卖的问题，所指向的租约是由黄益勇与八一三超市于2013年1l月30日签订的《物业租赁合同》。该租赁合同的前身是由黄益勇与八一三公司于2013年8月1日所签订的原合同。原合同约定由黄益勇将涉案房屋的一、二层出租给八一三公司，并约定待八一三超市成立后，即由八一三超市承接租赁关系。此后，八一三超市注册成立，并于2013年11月30日与黄益勇签订在后的租赁合同，承继八一三公司在原租赁合同中的权利义务。涉案房屋的承租人随即由八一三公司变更为八一三超市。八一三公司以现本案所争议的涉案房屋能否带租拍卖的问题，实际牵涉到黄益勇与八一三超市之间的租赁合同能否继续履行，即八一三超市是否有权继续租赁使用涉案房屋。因此，本案的处理结果与八一三超市之间存在直接的利害关系。执行法院未追加八一三超市作为本案的当事人，未向八一三超市送达执行异议申请书、答辩和举证通知书等文书，也未通知申请人参与听证，剥夺了八一三超市依法享有的诉讼权利，该裁定在程序上是违法的，应予撤销。二、执行裁定将八一三超市与八一三公司混为一谈，导致认定的事实有误。八一三超市的全称是“中山市八一三农产品超市有限公司”，执行法院作出的执行裁定不仅通篇未有提及八一三超市，在其认定的事实里有多处将八一三超市与八一三公司混为一谈。其中包括将八一三超市与黄益勇于2013年11月30日签订的《物业租赁合同》，误认为是由八一三公司与黄益勇所签，以及误将涉案房屋的承租人视为八一三公司等。由此可见法院在对本案作出实体认定时错误地把上述两间公司当成了同一所企业。然而事实上，八一三公司只是八一三超市的股东，虽然企业名称较为相似，但二者在本质上是两个不同的企业法人，代表着不同的经济实体，具有独立的法律主体资格及诉讼地位。三、八一三超市与黄益勇之间签订的租赁合同成立于苏星能所享有的抵押权设立之前，抵押权人行使抵押权应该保障承租人(即八一三超市)的租赁权，该抵押物(执行标的物)应带租拍卖、变卖。八一三超市与黄益勇于2013年11月30日签订的《物业租赁合同》是从八一三公司与黄益勇于2013年8月1日签订的《物业租赁合同》承继而来。也就是说，执行标的物于2013年8月1日就已经实际出租，租赁合同开始于2013年8月1日。而涉案房产办理抵押登记手续的时间是2013年11月4日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定，执行标的物附带的租赁关系的成立早于抵押权的设立。因此，拍卖、变卖所引起的所有权变更不能对抗八一三超市的承租权，执行标的物应带租拍卖、变卖。四、622号执行裁定以拍卖标的物为空置状态为由，认定八一三超市对涉案房产未予以使用，缺乏理据，其结论难以成立。执行法院(2018)粤2071执异622号执行裁定认定拍卖标的物隆都路54号为空置状态，但对房产何时空置、因何空置的情况未予核实，就单方面认为八一三超市未能证明其有实际履行租赁合同及对涉案房产予以使用，缺乏理据。拍卖标的物是由于法院介入查封，不能公平公正确认八一三超市的承租人身份，对市场产生负面影响，造成了八一三超市商户恐慌流失才导致空置的。标的物1层及2层在法院介入查封前一直处于正常营业状态，个别商户直到2018年下半年还在营业。因此，622号裁定所认定的事实缺乏理据，其结论难以成立。五、本案不适用“一事不再理”的原则。(2018)粤2071执异622号执行裁定以中山市中级人民法院(2018)粤20执复165号已审查过柯何剑提出的执行异议、八一三超市提出异议有违“一事不再理”原则为由，裁定驳回八一三超市的异议请求，属张冠李戴。中山市中级人民法院(2018)粤20执复165号审查的是柯何剑提出的执行异议，最后是以柯何剑并非涉案租赁合同的当事人为由驳回了柯何剑的复议申请。而本案提出异议的主体是八一三超市，而且八一三超市是涉案房产的承租人，所主张的事由是不带租拍卖的裁定不但损害了申请人的承租权，也违反了“买卖不破租赁”的原则，因此，不管是主体、还是提出异议的理由，与柯何剑提出的执行异议一案均完全不同，并不属于“一事”，不能适用“一事不再理”的原则。八一三超市提交以下证据：1.企业档案变更登记资料；2.百度企业信用查询情况；3.物业租赁合同（八一三超市与黄益勇签订）；4.隆都路54号1层9卡商铺租金税单；5.物业租赁合同（八一三公司与黄益勇签订）；6.消防工程合同；7.商业POS管理软件购买合同；8.分租合同；9.（2014）中一法三民一初字第865号民事判决书；10.淘宝第一次拍卖资料；11.淘宝第二次拍卖资料；12.京东第一次拍卖资料；13.京东第二次拍卖资料；14.（2018）粤2071执异125号执行裁定书；15.京东第三次拍卖资料；16.八一三超市的工商登记材料；17.翻修项目安装工程合同；18.装修工程合同；19.商铺租赁合同（八一三公司与八一三超市签订）；20.建筑物产权证明；21.声明；22.企业名称预先核准申请书；23.公司名称预先核准通知书；24.公司设立登记申请书；25.核准设立登记通知书；26.建设工程消防设计备案表；27.建设工程消防设计备案受理凭证；28.建设工程消防设计备案凭证；29.中山市城乡规划局广告类业务规划审查意见书；30.彩钢售货亭合同；31.设备安装合同；32.电梯销售合同；33.外立面广告装饰合同；34.超市二次装修消防合同；35.设计合同；36.改造拆卸工程合同；37.零星装修工程合同；38.策划管理协议书；39.305、310样板房装修工程合同；40.消防工程款支付凭证；41.天花机空调款支付凭证；42.护栏等工程支付凭证；43.商场货架款支付凭证；44.空调安装款支付凭证；45.售货亭款支付凭证；46.开业物资支付凭证；47.工程费用统计表；48.八一三超市收取分租租户租金的收据；49.银行付款一览表；50.银行流水。 苏星能辩称，执行法院（2018）粤2071执异622号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，主要理由为：一、程序上，八一三超市目前提出的答辩事宜已经法院（2018）粤2071执异125号、（2018）粤20执复165号案审理，按照一事不再理的原则，应予直接驳回其异议申请。二、实体上，黄益勇与八一三超市在2013年11月30日签订的物业租赁合同及相应的转租合同依法均不应作为隆都路54号房产的拍卖信息并进行带租拍卖隆都路54号房地产。（一）苏星能与黄益勇在2013年11月4日签订抵押担保合同并办理了涉案房产的抵押登记手续，而黄益勇与八一三超市之间的物业租赁合同签订在房产抵押之后。按照苏星能与黄益勇签订的抵押合同第二条第四款以及第三条第四款约定，未经抵押权人苏星能同意，抵押人黄益勇不得对抵押物进行租赁等处分行为。根据《中华人民共和国担保法》司法解释第六十六条之规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”。无论是依合同约定还是法律规定，黄益勇与八一三超市之间的租赁合同及相应的转租合同均不能对抗苏星能的抵押权。不应将上述租赁合同作为涉案房产的拍卖信息，对涉案房产进行带租拍卖。（二）就八一三超市提出的，其与黄益勇的租赁是承继八一三公司与黄益勇的租赁合同而来，苏星能认为并无证据证实，即使有证据，也有串通伪造之嫌。八一三公司的法定代表人曾为黄益勇，后为柯何剑，股东为黄益勇，均为本案被执行人，八一三超市的原法定代表人及股东也是黄益勇，出租方、承租方之间均有关联关系，有故意逃避债务之嫌。被执行人黄益勇、柯何剑不断反复以各种理由提出执行异议，导致本案执行从2015年至今尚未执行完毕，恶意阻碍执行、逃避债务。（三）黄益勇与八一三超市之间签订的合同存在恶意串通等情况，合同应为无效。理由为：1.如上所述，黄益勇与八一三超市存在串通虚构租赁关系、故意阻碍执行之嫌。2.黄益勇在将涉案物业抵押给苏星能当时并无租赁，且其从未按照抵押担保合同的约定告知苏星能出租的情况并征得苏星能同意。3.黄益勇与八一三超市之间签订的物业租赁合同的租期自2013年8月1日起，签订时间为2013年11月30日，而八一三超市成立时间为2013年11月20日，意即，在租期起算时，八一三超市根本未成立，物业租赁合同明显为倒签、虚假。4.物业租赁合同中约定的租期为15年，且租金仅18元/平方米，并以所谓装修费抵扣（并未有任何资料显示如何抵扣）。（三）执行法院于2017年8月发出涉案房产的评估报告，在该报告中显示涉案房产只有一层存在租赁情况（农行），其余二、三、四、五层均不存在租赁情况，对此，黄益勇、八一三公司、柯何剑作为被执行人当时并未提出异议，由此可见该所谓物业租赁合同当时根本不存在，但随后在涉案房产拍卖时，又冒出这一份物业租赁合同，令人疑惑。苏星能提交以下证据：1.苏星能的执行异议书；2.（2018）粤2071执异125号执行裁定书；3.柯何剑的复议申请书；4.（2018）粤20执复165号案件受理通知书；5.八一三超市的企业信用信息公示报告；6.借款合同、抵押担保合同、补充协议、粤房地他项权证。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，本案执行依据（2014）中一法三民一初字第865号民事判决中认定：2013年11月4日，苏星能与柯何剑、八一三公司签订借款合同，约定柯何剑向苏星能申请借款1300万元，八一三公司同意作为保证人向苏星能提供连带担保。同日，苏星能与柯何剑、黄益勇签订抵押担保合同，黄益勇提供隆都路54号房地产为上述借款提供抵押担保。 本院又查明，根据八一三超市提交的工商登记内档资料，八一三超市企业名称预先核准申请书、公司股东（出资人）出资信息、2013年11月13日的公司章程等材料显示：八一三超市成立时的投资人为八一三公司和黄益勇，其中，八一三公司占股90%，黄益勇占股10%。填表时间为2013年10月18日的企业名称预先核准申请书中“指定代表或者委托代理人”为黄益勇。 根据八一三超市提交的分租合同，2014年3月28日，黄益勇与中国农业银行股份有限公司中山分行签订《自助银行房屋租赁合同》，主要内容为黄益勇将隆都路54号房地产（面积30平方米）出租给中国农业银行股份有限公司中山分行，租金按月交付，转入黄益勇名下广发银行中山沙溪支行62×××67的账户。 在本案复议审查期间，八一三超市的法定代表人张恒茂自认，八一三超市没有证据证实向黄益勇支付过租金。 本院认为，本案争议的焦点为隆都路54号房地产是否应带租拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，八一三超市主张于2013年1l月30日与黄益勇签订租赁合同，承继了八一三公司于2013年8月1日与黄益勇签订的租赁合同，但根据八一三超市提交的黄益勇与中国农业银行股份有限公司中山分行签订《自助银行房屋租赁合同》显示，至2014年3月28日，八一三超市隆都路54号房地产仍由黄益勇实际占有使用。同时，八一三超市无证据证明向黄益勇支付过租金，即八一三超市无证据证明其与黄益勇的租赁合同已实际履行，故八一三超市的主张不符合上述规定的应予支持的情形。另外，黄益勇、八一三公司均为本案被执行人，本案借款发生在2013年11月4日，当时黄益勇任法定代表人的八一三公司对该借款承担连带保证责任，黄益勇以其名下隆都路54号房地产对借款提供抵押担保。其后，八一三公司和黄益勇成立八一三超市，对隆都路54号房地产主张承租权，影响抵押权的实现，明显存在恶意，故本院对八一三超市带租拍卖的请求不予支持。另就八一三超市不服（2018）粤2071执异125号执行裁定的问题，该案是否存在程序违法的问题，非本案执行异议复议审查的范围，八一三超市可通过其他途径予以解决。 综上，八一三超市的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持。执行法院对隆都路54号房地产进行不带租拍卖并无不当，（2019）粤2071执异622号执行裁定处理结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回中山市八一三农产品超市有限公司的复议请求，维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071执异622号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年六月十九日 书记员  王天杨