湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0703民初3949号原告（反诉被告）：郝权恒，男，1964年7月22日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：吴焕风，常德市鼎城区公德法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权代理。被告（反诉原告）：湖南天人绿色节能建材科技有限公司，住所地：常德市鼎城区石板滩镇狮子山村同心组。法定代表人：范强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告郝权恒与被告湖南天人绿色节能建材科技有限公司（以下简称天人公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，被告天人公司提起反诉，本院经审查认为，被告天人公司的反诉与原告郝权恒的本诉基于同一事实且具有关联性，故决定予以合并审理。现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝权恒及其委托诉讼代理人吴焕风、被告（反诉原告）天人公司的委托诉讼代理人兰志龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝权恒向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付土地租赁费288000元及赔偿相应的经济损失。事实与理由：2017年4月3日，被告天人公司因业务发展需要与原告签订了一份《土地租赁合同》，约定天人公司自愿租赁原告位于紧邻沅澧快速干道的40亩土地，作为绿色节能建材生产基地，租期10年，每亩租金1800元，共计72万元，协议生效之日天人公司须支付五年租金36万元，分两次支付，土地交付之日付20万元，2017年年底付16万元，剩余租金36万元于2018年一次性付清。合同签订生效后，天人公司未按约付款，而原告已按照约定的期限完成了土地平整夯实义务。为此，双方又于2017年9月27日签订了一份《补充协议》，约定租期变更为4年，每亩租金1800元不变，天人公司分两次付清租金。《补充协议》签订后，天人公司仍未按约支付租金，经常德市鼎城区蔡家岗镇人民政府的工作人员主持协调，天人公司坚持不退出场地，又不支付租金。被告天人公司的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告天人公司辩称，1、原告郝权恒陈述不实，其至今未将涉案土地平整夯实，更未交付给天人公司使用；2、双方签订合同时，郝权恒隐瞒了涉案土地是一般农田尚未调整规划的事实，该土地其不具有法定处置权；3、原告郝权恒的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告天人公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告郝权恒赔偿反诉原告天人公司的经济损失62307元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2017年4月3日，天人公司与原告签订了一份《土地租赁合同》，约定天人公司自愿租赁郝权恒位于紧邻沅澧快速干道的40亩土地，作为绿色节能建材生产基地，租期10年，每亩租金1800元，，共计720000元，协议生效之日天人公司须支付五年租金360000元，分两次支付，土地交付之日付200000元，2017年年底付160000元，剩余租金360000元于2018年一次性付清，郝权恒须在合同签订之日起一个月内完成土地平整夯实，并交由天人公司使用，保证所租用的土地权属清晰，经得起有关职能部门的检验。合同签订后，郝权恒并未按照约定履行土地平整夯实义务，也未将租用土地交由天人公司使用，为此，天人公司咨询国土部门，得知涉案土地并未调规，仍属农业用地。2017年9月27日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：郝权恒承诺给天人公司的用地为一般农田，租赁期限为4年，从郝权恒交地之日算起；每亩年租金1800元不变；郝权恒按《土地租赁合同》要求将用地交给天人公司，天人公司分两次向郝权恒付清4年租金；其他约定见《补充协议》。协议签订后，郝权恒仍未按约定交付土地。天人公司认为，郝权恒的行为已经构成严重违约，应当赔偿天人公司的经济损失。故依法提起反诉，请求与本诉合并审理。反诉被告郝权恒辩称，1、反诉被告已按照《土地租赁合同》的约定履行了土地平整、夯实义务，并将土地交付给了反诉原告；2、反诉被告出租的土地能够用于建厂，无法律上的障碍；3、涉案土地已经流转，反诉被告取得了合法的处置权；4、反诉原告因无启动资金既不交纳资金也不敢使用土地，其从未向反诉被告催要土地；5、反诉原告的所谓损失是其自身原因造成的，应由其承担。当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郝权恒提交的《土地租赁合同》及《补充协议》各1份，拟证明天人公司应当按照上述约定向郝权恒给付土地租金288000元的事实，天人公司对证据的关联性有异议，本院认为，该组证据能够证明双方存在土地租赁关系的事实，与本案争议的事实具有关联性，故予以采纳；2、郝权恒提交的《土地流转协议》18份及民委员会出具的证明1份，拟证明涉案土地已经流转，郝权恒出租给天人公司使用合法的事实，天人公司对《土地流转协议》中涉魏志林的协议和村民委员会出具的证明的真实性、合法性与关联性均有异议，对其他流转协议的关联性有异议，本院认为，上述证据能够证明涉案土地已经流转，天人公司虽对涉魏志林的协议和村民委员会出具的证明的真实性、合法性与关联性有异议，但未提交相应的反证予以反驳，故对其质证意见不予采纳；3、郝权恒提交的照片2份，拟证明涉案土地具备交付条件的事实，天人公司对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，本院已组织双方及国土部门对现场进行了勘验，涉案土地已基本平整夯实，故对该证据待证的事实予以确认；4、郝权恒提交的鼎城区重大项目建设调度指挥办公室请示报告单及项目预审结果通知各1份，拟证明涉案土地的立项项目已获相关部门批准同意，郝权恒出租土地合法的事实，天人公司对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实且与本案争议的事实具有关联性，故予以采纳；5、郝权恒提交的民委员会出具的《关于郝权恒与湖南天人绿色节能建材科技有限公司土地租赁纠纷的情况说明》和蔡家岗镇人民政府出具的报告各1份，拟证明天人公司在土地租赁合同签订后，既不支付租金也不开工建设的事实，天人公司对情况说明的真实性、合法性与关联性均有异议，对报告的关联性有异议，本院认为，民委员会出具的情况说明虽符合证据的形式要件，但经办人未出庭作证，证明其内容的真实性，本院无法核对证据的真实性，故不予采纳，蔡家岗镇人民政府出具的报告与争议的事实具有关联性，本院予以采纳；6、郝权恒提交的民委员会出具的《关于村企合作办厂协议书的情况说明》1份，拟证明民委员会与天人公司签订的《村企合作办厂协议书》是为了方便天人公司办理相关手续而签订的，与涉案土地租赁无关的事实，天人公司对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，该证据证明的内容与庭审查明的事实一致，故予以采纳；7、天人公司提交的《合资办厂协议书》、《村企合作办厂协议书》各1份，拟证明民委员会与天人公司已建立合资办厂的合同关系及双方对权利义务的约定和变更的事实，郝权恒对证据的关联性有异议，本院认为，本案所涉争议发生在郝权恒与天人公司之间，且民委员会就此事实进行了说明，该组证据与争议的事实不具有关联性，故不予采纳；8、天人公司提交的常德市鼎城区国土资源局的发票、郝权恒出具的收条、湖南美景环保科技咨询服务有限公司的收据、民委员会的收据各1份，拟证明因郝权恒违约给其造成了经济损失62307元的事实，郝权恒对证据的关联性有异议，本院认为，该组证据与本案争议的事实具有关联性，故予以采纳；9、天人公司提交的照片30份，拟证明郝权恒未按照租赁合同的要求将涉案土地平整夯实和交付给天人公司使用的事实，郝权恒对证据的真实性、合法性与关联性有异议，本院认为，本院已对涉案土地进行了现场勘验，该组证据不能够证明待证的事实，故不予采纳；10、天人公司提交的的证人谢某、沈某出具的证明1份，拟证明涉案土地存在权属争议的事实，郝权恒对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，证人应当出庭接受质询，天人公司既未申请证人出庭作证又未说明不能出庭的原因，故对该证据不予采纳；11、天人公司提交的《人民调解协议书》1份，拟证明涉案土地存在权属争议的事实，郝权恒对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，该组证据不具备证据的形式要件且天人公司没有说明证据的合法来源，故不予采纳；12、天人公司提交的民委员会出具的《关于滕晓东给蔡家岗镇龙门捐赠款一事的情况说明》，拟证明天人公司给龙门村民委员会捐款20000元的事实，郝权恒对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，该份证据能够与龙门村民委员会出具的收据相印证，故予以采纳；13、天人公司提交的常德市鼎城区村庄规划图（2019年），拟证明涉案土地截止到2019年12月的规划用途仍然是耕地，双方签订的合同无效的事实，郝权恒对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，本院认为，天人公司在质证过程中，不能合理的说明证据的来源且无法证明待证的事实，故不予采纳。根据当事人陈述和经本审查确认的证据，本院认定事实如下：天人公司是2016年6月2日设立的经营内墙轻质复合保温板、外墙自保温砌块、保温免拆模板等新型建材的研发、制造、销售及安装的有限责任公司。2015年8月，郝权恒与连山湾、杨梅垱、大石堰三个村民小组的部分村民签订了土地流转协议，将坐落在彭家湾，东抵临澧苦竹笼山脚，南至石牛冲五房冲王海林坎，西临临岗公路，北抵临澧苦竹笼杨先红房屋的土地流转给郝权恒，流转期限为30年，2017年2月25日，郝权恒又与原雷公庙镇石牛村（现为蔡家岗镇雷公庙社区）的部分村民签订了农村土地承包经营权转包（租赁）合同，将该村五房冲组的部分土地流转给郝权恒，流转期限为30年。2017年4月3日，天人公司（乙方）与郝权恒（甲方）签订了一份《土地租赁合同》，将上述土地租赁给天人公司使用，约定：一、租用范围、年限、租金及付租方式1、①乙方自愿租赁甲方位于紧邻沅澧快速干道24ＫＭ处的40亩土地（具体范围见图纸），该地属于鼎城区千亿工业走廊范围，在沅澧干线改扩后，鼎城区已上报常德市、湖南省国土部门将该块土地调规为建设用地，乙方愿租用甲方该土地作为绿色节能建材生产基地；②乙方前期租赁甲方40亩土地，后期计划租赁80亩，需提供土地流转依据（附流转指模复印件及村委会证明印件）；2、租用年限为10年，即从2017年—月—日起至2027年—月—日止；3、每亩每年租金壹仟捌佰元整（￥1800.00），共计柒拾贰万元整（￥720000.00）。该协议生效之日，乙方须支付前五年的租金叁拾陆万元整（￥360000.00），分两次，土地交付之日贰拾万元（￥200000.00），2017年年底前付拾陆万元整（￥160000.00），剩余资金叁拾陆万元（￥360000.00）在2018年一次性付清，以转账凭证为依据，按实际面积核算；…。二、甲方的权利和义务1、甲方将该块土地依法流转给乙方，乙方应当符合国家关于流转土地相关法律法规，不得擅自改变土地用途。因土地性质使得乙方不能正常使用，甲方只退还租金给乙方，产生的其他费用及乙方投入工程的各项款项由乙方自行承担；2、甲方有权要求要求乙方履行合同约定的各项义务，甲方须在合同签订之日起一个月内负责完成出租土地的地面平整、夯实，并交由乙方使用，若甲方未能在约定时间内将土地交付乙方，乙方有权向甲方提出将租赁期限延后；…。2017年8月31日，常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室会同区发改局、工信局、规划分局、国土局、环保局、林业局、住建局等单位对天人公司投资兴建的新型墙材生产基地新建项目落户蔡家岗镇，进行了预审。为此，天人公司（乙方）与郝权恒（甲方）于2017年9月27日又签订了一份《土地租赁合同》补充协议，协议内容：2017年8月31日，常德市鼎城区重点项目调度会对乙方租赁甲方土地筹建新型墙材生产基地进行调度，会议建议尽可能采用先租赁后让方式，确保项目尽早落地、尽早动工、尽早投产。根据区重点项目调度会精神，经双方协商，签订补充协议如下：1、先租赁后让方式一般期限为2年，延长期2年，租赁期最长为4年，即甲方租赁给乙方用地使用期限为4年；2、每亩年租金1800元不变，甲方按原《土地租赁合同》要求将用地交给乙方，乙方分两次向甲方付清4年租金（以实际测量面积计算），租期从甲方交地之日算起…；3、甲方承诺提供给乙方的用地为一般农田，甲方提出乙方给甲方人民币叁万元，由甲方包干到林业部门完善一切手续，并提供凭证，超出的经费由甲方负责。原（合同）与本协议不一致的，以本协议为准。2018年3月20日，常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室提出了项目预审报告，拟同意天人公司所投资项目落户在，相关领导进行了批示，同意按程序推进。2018年3月27日，常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室出具了项目预审结果通知，同意该项目落户并请相关单位依法依规为项目办理相关手续。2018年12月20日，常德市鼎城区蔡家岗镇人民政府向常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室提请报告，称：“由你办调度的湖南天人绿色节能建材科技有限公司投资兴建的新型墙材生产项目，从调度到至今未开工，与其项目人多次联系，电话无人接听，也未做任何解释。现我镇要求解除该项目的招商意向协议”。故原告（反诉被告）郝权恒诉至本院，提出前列诉讼请求，被告（反诉原告）天人公司亦提起反诉。为查清案件事实，2020年3月20日，本院组织双方当事人并邀请了蔡家岗镇国土所负责人唐杰对租赁现场进行了勘验，确认租赁现场约有38亩土地已平整夯实，临近东南边有少部分尚未平整夯实；同时本院要求天人公司在指定的期限内向本院提交建设项目的设计图、施工方案和国土部门的测绘图，但天人公司未向本院提交上述资料。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，争议的焦点之一：郝权恒与天人公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》是否合法有效；二、如有效，郝权恒与天人公司是否各自履行了合同义务；3、郝权恒的诉讼请求与天人公司的反诉请求是否应予支持。关于焦点1，郝权恒通过与其他土地承包经营权人签订土地流转协议和农村土地承包经营权转包（租赁）合同的方式流转土地承包经营权，符合农村土地承包法的规定，其取得了涉案土地的承包经营权；天人公司拟投资兴建的新型墙材生产项目虽为非农建设项目，但该项目已通过了常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室会同各职能部门的项目预审，天人公司只需要按程序办理相关手续后即可落户建设；郝权恒与天人公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院确认《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效。关于焦点2，根据《土地租赁合同》及《补充协议》的约定，郝权恒的主要合同义务是在合同签订之日起一个月内完成出租土地的地面平整、夯实，并交付给天人公司使用，保证所出租的用地权属清晰；而天人公司的主要合同义务则是采用先租赁后让的方式，确保项目尽早落地、开工、投产，分两次向郝权恒付清4年租金（按实际测量面积计算）。在审理过程中，对涉案土地是否平整、夯实并交付存在很大争议，双方均未提交充分有效的证据予以证明，但从查明的事实来看，常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室会同各职能部门（含国土局）对该建设项目在2017年8月31日进行了预审，并于2018年3月27日出具了项目预审结果通知，明确同意该项目落户并请相关单位依法依规为项目办理相关手续，该建设项目的预审包含了国土部门对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查，双方当事人对此不持异议，此事实说明，在项目预审结果通知出具时，涉案土地已经符合用地要求并可以认定已实际交付给了天人公司；同时，本院组织双方当事人及国土部门工作人员对用地现场进行的勘验，能够确定现场已基本平整、夯实和具体的平整面积；另天人公司在指定的期限内不能向本院提交建设项目的设计图、施工方案和国土部门的测绘图，导致司法鉴定不能进行，应承担举证不能的法律责任。综上所述，本院认定郝权恒履行了合同义务，而天人公司至今未开工投产并按约交纳租金，其已构成违约。关于焦点3，郝权恒诉讼请求中的合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从以上规定可以看出，解除权作为形成权，它无需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示即可发生预期的法律效果。本案中，郝权恒通过起诉要求解除合同，其起诉状就是解除权行使的通知，本院于2019年11月22日将起诉状送达给了天人公司，而天人公司在一审休庭时对合同解除不持异议，故本院确认双方签订的合同已于2019年11月22日解除，合同效力归于消灭，对郝权恒要求解除合同的诉讼请求予以支持；租金计算问题，双方对土地交付没有明确约定时间和办理交付的手续，但常德市鼎城区重大项目建设调度指挥办公室于2018年3月27日出具项目预审结果通知时，涉案土地已经符合用地要求，可以视为交付之时，因合同效力已于2019年11月22日归于消灭，故对郝权恒主张的租金，应按38亩，每亩1800元的年租金标准从2018年3月27日计算至2019年11月22日，共计113050元；其他损失问题，因郝权恒未提交相应的证据予以证明，本院不予支持；天人公司反诉请求中的赔偿金问题，其中收取的20000元赞助费不属于本案审理的范围，本院在本案中不予处理，国土部门收取的测绘费12307元和环保咨询公司收取的环评费15000元属于建设单位应当承担的费用，因郝权恒履行了合同义务，故该费用应由天人公司承担，郝权恒收取的林业审批费用15000元亦属于天人公司应当承担的费用，天人公司未举证证明郝权恒没有协助办理相关的林业审批手续，故本院不予支持。综上所述，本院对原告（反诉被告）郝权恒的诉讼请求部分予以支持，对被告（反诉原告）天人公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郝权恒与被告（反诉原告）湖南天人绿色节能建材科技有限公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》；二、限被告（反诉原告）湖南天人绿色节能建材科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郝权恒支付土地租金113050元；三、驳回原告（反诉被告）郝权恒的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南天人绿色节能建材科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5620元，减半收取2810元，财产保全费2020元，共计4830元，由被告（反诉原告）湖南天人绿色节能建材科技有限公司负担3300元，原告（反诉被告）郝权恒负担1530元，反诉案件受理费1358元，减半收取679元，由被告（反诉原告）湖南天人绿色节能建材科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  赵安平人民陪审员  周红英人民陪审员  周合彩二〇二〇年六月八日书 记 员  李向文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。