河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初1075号 原告（反诉被告，以下简称原告）詹永生，男，1956年12月5日出生，汉族，户籍所在地河北省廊坊市香河县。 委托代理人刘文星，河北厚天律师事务所律师。 被告田静（反诉第三人），女，1988年7月3日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 被告（反诉原告，以下简称被告）香河县臻禹坊美容院。经营场所香河县迎宾路西老干部局南商住楼。 经营者何金禹，男，1992年2月16日出生，汉族，户籍所在地河北省涿州市。 委托代理人石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 原告詹永生与被告田静、香河县臻禹坊美容院（以下简称美容院）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，被告香河县臻禹坊美容院提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员王爱民独任审判，公开开庭进行了合并审理。第一次开庭，原告委托代理人刘文星、被告田静、被告美容院委托代理人石冬雪到庭参加诉讼。第二次开庭，原告委托代理人刘文星、被告美容院委托代理人石冬雪到庭参加诉讼，被告田静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹永生向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告立即返还原告房屋并不得损坏房屋内任何装饰装修、设备设施；3、请求判令被告向原告支付违约金10,000元；3、请求判令被告立即将营业执照注册地址从涉案房屋迁出或注销；5、诉讼费等由被告负担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告给付原告代被告交纳的电费757.2元。事实及理由：2017年5月11日，原告与被告田静签订房屋租赁合同，合同约定：原告将淑阳镇迎宾路老干部局南三强公司下面上下两层门脸房（面积180平方米，水、电、暖齐全，门窗等一切设施完好）出租给被告使用，租期五年；租金为年交制，每年自租赁日起提前两月交清，第一年租金77,000元，每年房租递增10%；任何一方违约，违约方应支付给守约方违约金10,000元；被告如不按时交付房屋租金、水电费等被告所使用的费用，原告有权单方解除协议，回收房屋，并有权向被告索取违约金。后原告按照合同约定向被告田静交付房屋。被告田静承租涉案房屋后，利用涉案房屋开办美容院，并用涉案房屋地址登记注册被告香河县臻禹坊美容院。按照合同约定，二被告应于2020年4月1日前付清2020年6月1日至2021年5月31日租赁期间的租金93,170元。此款经原告多次催要，被告均推托不付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法裁判。原告为证明自己的主张及针对被告美容院的反诉，向法院提交了原告与被告田静签订的房屋租赁合同1份、电费收据3张、案涉房屋产权证书复印件等证据材料。 被告田静辩称：同意原告的第1、2、4项诉讼请求，不同意原告的第3、5项诉讼请求，即不同意向原告支付违约金10,000元，不承担诉讼费。被告田静未提交证据。 被告美容院辩称：1、被告美容院与原告双方未签订书面的租赁合同，根据合同法第215条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；2、被告美容院与原告之间租赁关系持续2年多，但未签订书面租赁合同，也没有约定租金逐年递增，依法认定为不定期租赁合同关系，根据《合同法》第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即法律赋予不定期租赁合同的当事人任意解除权，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限通知承租人。本案原告没有在合理期限内提前通知，构成违约；3、2020年4月30日，原告单方提出增加租金，受疫情影响停业数个月的被告美容院不予认可，并且增加租金不符合合同约定，属于原告违约。原告提出解除双方之间的租赁合同，并将涉案门面房的大门上锁，收回租赁物。即2020年4月30日，双方的租赁合同已经实际解除。故被告美容院提出反诉，要求原告退还2020年4月30日至2020年6月1日未到期的房屋租金7,644元，并返还押金5,000元；4、不定期租赁合同的出租方及承租方，可以随时解除合同，这是法律赋予双方的任意解除权，也是法定解除权。无论是被告美容院提出解除合同还是原告提出解除合同，被告美容院不应因解除合同承担违约金。但原告解除合同未提前通知被告美容院，且单方要求被告美容院在租期未到的情况下，提前两个月缴纳租金，并单方上涨租金，构成违约，导致被告美容院仓促搬离经营地，另外寻找房屋，无法正常经营，带来实际的经济损失10,000元，故在反诉中主张违约金10,000元；5、同意原告诉请第4项。 被告美容院向本院提出反诉请求如下：1、原告詹永生立即退还被告美容院未到期房屋租金7,644元，押金5,000元，电缆维修费2,750元，原告支付被告美容院违约金10,000元，以上共计25,394元；2、原告配合被告美容院拆除房屋添附物；3、反诉费由原告承担。事实及理由：2017年7月31日，被告美容院经原告同意与被告田静签订转租协议，约定被告田静将淑阳镇迎宾路老干部的门脸房转租给被告美容院使用，转租期限至2018年6月1日。2018年4月，被告美容院与原告建立口头租赁协议，被告美容院向原告支付84,000的房屋租金，租期自2018年6月1日至2019年6月1日。2019年4月，被告美容院向原告支付90,000元的房屋租金，租期自2019年6月1日至2020年6月1日。2020年4月30日，原告在租期未到的情况下，提出解除与被告美容院之间的租赁合同，强行让被告美容院搬离房屋。被告美容院认为，原告在租期未到的情况下，强行让被告美容院搬离房屋构成违约，除应支付被告美容院违约金之外还应退还剩余未到期租金。在租赁期间，被告美容院替原告代缴电缆维修费2,750元，应予一并返还。被告美容院为证明自己的本诉及反诉的主张，向法院提交了被告美容院与原告的通话视频1份、原告锁门视频1份、微信聊天记录3页、照片1张、何金禹与被告田静的转租合同1份、2020年4月30日原告安排案外人进入案涉房屋的视频等证据材料。 经原被告举证、质证，结合当事人陈述及本院认证，查明本案如下事实：2017年5月11日，原告与被告田静签订房屋租赁合同，合同约定：原告将淑阳镇迎宾路老干部局南三强公司下面上下两层门脸房（面积180平方米，水、电、暖齐全，门窗等一切设施完好）出租给被告田静使用，租期五年，租期自2017年6月1日起至2022年6月1日止；租金为年交制，每年自租赁日起提前两月交清，第一年租金77,000元，每年房租递增10%；租房押金5,000元。任何一方违约，违约方应支付给守约方违约金10,000元；被告如不按时交付房屋租金、水电费等被告所使用的费用，原告有权单方解除协议，回收房屋，并有权向被告索取违约金。后原告按照合同约定向被告田静交付房屋。2017年7月31日，被告田静将案涉房屋转租给何金禹，何金禹将房租、押金、装修费用等给付被告田静后，何金禹于2017年8月8日以案涉房屋为经营场所注册成立香河县臻禹坊美容院，经营类型个体工商户，经营者何金禹。2019年4月，被告美容院向原告支付90,000元房屋租金，租期自2019年6月1日至2020年6月1日。2020年4月下旬，原告与何金禹就是否继续租用案涉房屋发生争议，原告表示由其子代表其处理房屋租赁事宜。2020年4月30日，原告之子将案涉房屋房门锁住，收回租赁物。被告美容院搬离后，原告代被告美容院缴纳电费757.2元。 本院认为，原告将自己的房屋租赁给被告田静，并约定不得用于非法用途，原告与被告田静签订的房屋租赁合同合法有效。被告田静承租原告的房屋后不久即将案涉房屋转租给何金禹，何金禹用于经营美容院，何金禹应承接被告田静的合同义务。至2019年4月，被告美容院向原告支付90,000元房屋租金，租期自2019年6月1日至2020年6月1日，该租金数额少于按照合同约定每年递增10%的数额93,170元，且该租金系原告直接向被告美容院收取，应视为原告与被告美容院直接订立了不定期租赁合同。因原告居住在北京，原告与被告美容院之间系不定期租赁合同，委托其子处理房屋租赁事宜，其子于2020年4月下旬向被告美容院催缴2020年6月之后的租金，并无不当，但原告之子于2020年4月30日将案涉房屋房门锁住进而收回租赁物的行为，确属不妥，应视为原告与被告美容院签订的不定期租赁合同于2020年4月30日已经解除。而被告美容院至2020年4月下旬仍未交纳2020年6月之后租金的行为，亦无不当。被告美容院搬离后原告为其垫付电费757.2元，被告美容院应返还原告。原告与被告美容院均要求对方支付违约金10,000元的诉讼请求，均不予支持。被告美容院搬离案涉房屋时尚有一个月未到期，原告应将剩余一个月的租金7,500元及押金5,000元返还被告美容院。与原告为被告美容院垫付的电费折抵，原告詹永生应返还被告美容院剩余租金及押金11,742.8元。原告之子于2020年4月30日将案涉房屋房门锁住，应视为被告美容院已将案涉房屋返还原告，原告的该项诉讼请求，予以驳回。现被告美容院的注册地址仍在原告房屋处，被告美容院应尽快迁出。被告美容院要求原告配合拆除房屋添附物，依据被告美容院陈述，该添附物虽可移除，但移除后将影响案涉房屋的整体使用效果，被告美容院的该项诉讼请求，不予支持。被告美容院要求原告给付电缆维修费2,750元的诉讼请求，无证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国民合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下； 一、确认原告詹永生与被告香河县臻禹坊美容院签订的不定期租赁合同于2020年4月30日解除； 二、原告詹永生于本判决生效后十日内返还被告香河县臻禹坊美容院剩余租金及押金（已扣除原告为其垫付电费757.2元）共计11,742.8元； 三、被告香河县臻禹坊美容院于本判决生效后十日内将注册地址从案涉房屋迁出； 四、驳回原告詹永生其他诉讼请求； 五、驳回被告香河县臻禹坊美容院其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费184元（已减半收取），由原告詹永生负担。反诉案件受理费217元（已减半收取），由被告香河县臻禹坊美容院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王金保