河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初618号 原告：周某某，女，1975年8月26日出生，汉族，住河北省灵寿县。 委托诉讼代理人：张旭，河北冀人律师事务所律师。 被告：河北某某房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区红星街**。 法定代表人：罗某某，总经理。 委托诉讼代理人：殷华理，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘岩，北京盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 原告周某某与被告河北某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人张旭，被告河北某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人殷华理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《“某某﹒花香城”内部投资认购协议》无效；2、判令被告返还原告首付款483597元及利息57427.16元（利息自2017年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年10月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原告与被告签订《“某某﹒花香城”内部投资认购协议》，认购了由被告开发的房地产项目某某﹒花香城9号楼1单元1803号，双方约定房款金额为1193597元，交房日期为2018年12月31日。在被告明确告知原告该项目手续齐全，可以办理贷款的情况下，原告选择了银行贷款方式付款，并于当日交纳了首期房款483597元。现双方约定的交房日期已过，被告迟迟不能交房。后原告了解到自己所购买的楼盘至今未办理预售许可证，目前工程也处于停工状态。原告认为被告在售楼及签订认购协议时隐瞒事实，严重损害了原告的合法权益。 被告河北某某房地产开发有限公司辩称：双方订立的是投资协议并非商品房买卖合同，且该认购协议系双方真实意思表示，被告不存在欺骗原告，故意隐瞒没有取得预售许可证的行为，认购协议合法有效，原告要求被告退还房款、并支付利息没有事实及法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。双方于2017年4月15日签订的《“某某﹒花香城”内部投资认购协议》（以下简称认购协议）从形式到具体内容均不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第五条规定，不属于商品房买卖合同。根据认购协议第四条第五项约定，“乙方对签订本认购协议时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的”，即原告在签订认购协议时明知所认购的房屋当时是在建房屋，不具备预售条件，没有取得预售许可证，原告诉状的陈述与事实不符，且明显矛盾，可见存在故意隐瞒行为的是原告。事实上，原告是为了通过预先购买房产获取巨额利益，是不折不扣的投机炒房行为。双方签订的认购协议并非是通常法律意义上的商品房买卖合同，不属于《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》所规范的商品房买卖行为，不属于无效合同，不应支付利息，而是原告与被告经协商一致确定服务于原告投资行为的投资合同，应当按照《合同法》对合同性质予以认定，并按照第六十条规定，遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各方的义务。因此，该认购协议是双方真实意思表示，是合法有效的，原告要求退还房款并支付利息的诉求既无事实依据也无法律依据。综上，原告与被告签订合同的行为，是原告投机炒房以期获取高额利润的投资行为，从内容上也不符合商品房买卖合同的要求，实质是原告的投资合同，以购买期房的形式投资才是原告的真实目的，其本质上属于同炒股、购买基金及理财产品等同的投资行为，因此，该认购协议是双方的真实意思表示，不能简单的按照商品房买卖合同予以认定。恳请贵院对认购协议签订的时间以及当下社会炒房获利显示情况予以充分考量，依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护答辩人的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法交换了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：一、2017年4月15日，原、被告签订《“某某·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北某某房地产开发有限公司乙方：周某某……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）某某·花香城，房号9号楼1单元1803室，使用年限70年……用途住宅，，地上建筑面积9544平方米，单价13970元，价款1193597元……合计：人民币（大写）壹佰壹拾玖万叁仟伍佰玖拾柒元￥：1193597元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年4月12日缴纳定金/元，在五日内于2017年4月15日前交首付房款（40%）483597元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2018年12月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……” 二、2017年4月15日，原告通过POS机向被告转款483597元，被告于2017年4月15日出具收据证实收到原告首付款483597元，注明：“某某·花香城9-1-180340%首付房款”。 被告认可收到原告支付的购房款483597元，对原告提交的证据三性均予以认可，但是对原告主张的利息要求提供其法律依据。原告主张利息计算方式按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年4月15日起计算至实际给付之日。被告主张双方并没有对利息进行明确，双方并无对利息的约定，因此并不应支付利息。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年4月15日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的房产未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，根据原告提交的收据能够证实被告收到483597元购房款，且被告认可收到该笔房款，故对该项诉请本院予以支持。关于利息，原告主张原告按照约定向被告支付了房屋首期款，被告实际占有使用了原告的首期购房款，故应该对占用原告资金和利息予以返还，被告对此不认可，本院认为根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿利息的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告周某某与被告河北某某房地产开发有限公司于2017年4月15日签订的《“某某·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周某某购房款483597元。 三、驳回原告周某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9210元，减半收取4605元，原告周某某负担338元，被告河北某某房地产开发有限公司负担4267元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费9210元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  周健 二〇二〇年六月十日 书记员  冀佳