石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初713号 原告：卓达物业服务股份有限公司，住所地：石家庄市栾城区太阳城**别墅综合楼。 法定代表人：徐青山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 被告：路畅，女，汉族，1975年11月27日生，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：李志鹏，河北庞晶律师事务所律师。 原告卓达物业服务股份有限公司与被告路畅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告卓达物业服务股份有限公司的委托诉讼代理人刘瑞锦、被告路畅及其委托诉讼代理人李志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓达物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费17860.96元，采暖费2643.1元，利息3400元，合计人民币23904.06元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告路畅为石家庄市栾城区卓达太阳城一期3-1-301室业主，房屋面积为133.49平方米。原告与地产公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。原告在协议期限内，履行了协议约定的相关权利和义务。但是，被告在原告物业服务期间长期拖欠各种费用。其中物业费自2011年8月1日至2020年3月31日合计17860.96元；采暖费自2011年11月15日至2016年3月15日共计5个采暖期，22元每平方米按热损费收取合计2643.1元，共计20504.06元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。现原告主张被告按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息3400元，上述费用总计23904.06元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院望贵院判如所求。 被告路畅辩称，1、原告服务质量有重大瑕疵，被告享有先履行抗辩权，在原告未对排水管道及房屋内部装修家具家电赔偿或者维修之前，被告有权拒绝支付物业费；2、原告服务不到位，物业费应减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,原告卓达物业服务股份有限公司向本院提交的证据：证据1、卓达太阳城一期住宅业主情况登记表，证明被告是太阳城一期业主；证据2、前期物业服务合同，证明原告与被告之间的物业服务合同关系；证据3、保洁作业记录表、公共设施擦拭记录表、公共设施消杀记录表、变配电室工作记录、设备设施保养记录、物业水泵房巡检记录、绿化记录作业表、巡逻签到表、物业工作人员工作照片，证明物业按照合同约定提供了完善的物业服务；证据4、换热站运行记录表、室内温度测量记录表、被告周围邻居交纳采暖费的台账记录，证明物业供暖有相关物业记录并按照法律规定的22元的标准收费合理合法；证据5、催费通知单，证明原告不间断向被告书面催要物业费；证据6、园林式居住小区优秀住宅小区、业主赠送锦旗照片，证明物业服务得到住建厅的认可与赞扬及业主的认可与支持；7、欠费统计表，证明被告欠服务费的期间、计算金额。被告路畅的质证意见为：证据1、2予以认可；证据3、4有异议，对设备保养记录、水泵房巡检记录、温度测量记录、换热站运行记录、绿化作业记录、公共设施擦拭表、保洁记录真实性均不认可。这些证据只是一些个人签字，没有任何部门公章，且与本案无关联性。关于邻居交纳费用记录没有原件无法核实真实性，且与本案无关联性。关于催费通知单，没有原件，真实性不予认可；证据5有异议，认为照片上显示的301不能证明是被告房屋，且催费通知单上相关日期是真实的还是后续补正均无法核实。被告至今为止没有收到任何关于原告的催费通知，被告及家属电话常年开机，原告如果催费应当面让被告或者家属签署文件，最起码应当电话联系被告或者家属，或者邮寄律师函等方式，原告却用几张照片来证明催缴事宜，明显证据不足。因此，原告主张的费用已经超过诉讼时效；证据7有异议，不认可欠费统计表中物业费1.8元每平米标准，根据河北省及石家庄市物业收费标准相关规定，物业公司私自更改标准，超出部分不应得到支持。关于欠费期间，被告暂时记不清楚，庭后核实。原告提供证据8、石家庄市栾城区法院民事判决书2020冀01**民初24号（已生效）复印件，证明原告收取采暖费合法合理，调整物业费得到法院认可。被告发表质证意见为：关于判决书原告未提交原件无法核实真实性。且原告与案外人之间的纠纷与本案无关联性，不能证明两案的事实一样或者相似，且该判决不是法律法规。 被告路畅向本院提交的证据：证据1、2009年12月4日原告公司的负责人于亮、胡建革出具的协议一份；2、被告室内房屋损害的照片6页。以上2份证据证明服务不到位质量存在重大瑕，且因服务瑕疵给被告造成的损失，原告对该损失没有赔偿。被告发表质证意见为：对证据1真实性、关联性不认可。该纸上写的是卓达集团于亮并没有物业公司盖章，物业公司没有对该事实予以认可。对证据2真实性、关联性不予认可，该照片无法证明具体拍摄时间，且无法证明具体漏水原因。原告为此提交证据9、关于太阳城一期住宅花园洋房3-1-301漏水情况报告、装修恢复费用请示及2010年3月10日卓达地产公司与被告签订的协议，证明漏水原因为高压线短路问题，地产公司对该事进行赔偿，与原告方没有直接联系，且该漏水问题发生在2010年，超过诉讼时效。被告对原告提交的证据9发表质证意见为：关于情况汇报，没有原件无法核实真实性。且除于亮外，其他签字人不认识，没有被告方签字。关于2010年3月10日协议，真实性不认可，没有原件，且第一条中写明，房屋质量问题全部维修完毕，且原告在质证被告提交的图片时候称不能核实照片时间，房屋至今都没有维修。所以，照片十年前跟现在一样。且协议上的第一条是虚假的。第二条显示补偿被告方6643.1元，被告从未收到过该款项。关于装修恢复费用请示，内容与情况汇报内容类似，均无被告方签字。装修费用请示上的时间均是2008年，明显与事实不符。我方提供的与于亮、胡建革协议上，胡建革是原告的总经理，完全可以代表原告。排水管道属于物业管理范围，出现问题应由物业公司负责。 经审理查明，被告路畅自河北卓达太阳城房地产开发有限公司购买房产一套，具体为石家庄市栾城区，房屋面积为133.49平方米。河北卓达太阳城房地产开发有限公司与被告河北卓达物业服务有限公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》，由被告提供原告小区物业服务，合同约定具体服务项目及收费标准等详尽内容。被告在原告物业服务期间长期拖欠各种费用，物业费自2011年8月1日至2020年3月31日合计17860.96元；采暖费自2011年11月15日至2016年3月15日共计5个采暖期，22元每平方米按热损费收取合计2643.1元，共计20504.06元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳上述相关费用，理由是2009年12月涉案房屋外墙上的雨水流入室内，导致门窗、墙壁、家具等多处受损，认为被告物业服务出现瑕疵所致，至今没有得到被告合理赔偿，不予缴纳物业服务费属于合理。 以上均有原、被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告也曾依约向原告交纳过物业费和采暖费，故《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原被告之间成立有效的物业服务合同关系。原告已经提供相应物业服务，被告有缴纳相关物业费义务，在本案中，被告拒不缴纳物业费用属于违约。对于物业费的计算问题。被告不认可自2019年1月1日-2019年12月31日物业费收费标准调整为了1.8元/月/平方米，主张按照《前期物业服务合同》约定1.2元/月/平方米计算。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价;物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。本案在未成立业主委员会的情况下，物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故本院对被告自2019年1月1日以后按1.8元/月/平方米元的标准进行计算予以认定。关于本案中被告提出的诉讼时效的问题，因约束原被告之间的是《前期物业服务合同》，双方之间存在的系持续性的物业服务合同关系，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，认定应当从要求的最后一期物业费计算诉讼时效，合法有据。顾被告主张物业费已超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予采信。关于原告所主张的利息3400元问题，虽《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金。但该证据不能足够证明被告应承担违约利息的责任，故对原告所诉的3400元利息不予支持。关于被告主张原告物业服务存在瑕疵，给涉案房屋造成损害，应予以赔偿问题，因和本案不属于同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定，判决如下： 一、判令被告路畅于本判决生效之日起15日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费17860.96元，采暖费2643.1元，合计人民币20504.06元。 二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费398元，减半收取计199元，被告路畅负担156元，原告卓达物业服务股份有限公司负担43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费398元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  付新永 二〇二〇年六月十六日 书记员  任力伟 ——