贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初1922号 原告：兴仁县瑞安物业管理有限公司，住所地：贵州省兴仁市市府中路朝顺城市花园。 法定代表人：苏红铭。 委托诉讼代理人：龙琼芬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杜国翠，系该公司员工。 被告：薛富盛，男，1965年10月15日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 原告兴仁县瑞安物业管理有限公司（以下简称：瑞安物业）与被告薛富盛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞安物业的委托诉讼代理人龙琼芬、杜国翠，被告薛富盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的朝顺城市花园3栋9-4号房从2015年7月1日至2018年12月31日止，共计42个月的物业服务费3983元及违约金2116.68元（原告按照每月2%的标准计算）；2.本案诉讼费及公告费等其他涉诉费用由被告承担。事实和理由：2012年9月29日，原告与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的朝顺城市花园小区提供物业管理服务。2013年2月22日，原、被告签订《朝顺城市花园前期物业服务合同》及《朝顺城市花园业主临时管理规约》，约定被告按照房屋建筑面积每月每平方米0.8元向原告缴纳物业费，缴费时间为每月10日前缴纳当月物业费，逾期缴费，则从逾期之日起每天按所欠物管费的千分之六缴纳违约金。被告系上述物业3栋9-4号房的业主，物业面积118.5平方米，按照约定应当向原告缴纳从2015年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3983元，但被告一直拒绝缴费，产生了违约金2116.68元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，无奈之下，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告薛富盛辩称，被告不同意支付物业费及违约金的理由是：1.原告管理的朝顺城市花园秩序混乱，未尽到合同约定管理的义务。自被告于2013年10月入住以来，原告疏于管理，不善管理，小区内经常性出现车辆乱停乱放，拥挤堵车现象严重，导致被告生活起居、工作上下班诸多不便，被告曾因在小区车辆受阻上班多次迟到或旷工。被告迫于无奈于2017年12月搬离小区，回老家居住，原居住的**房一直空着无人居住。依据《物业管理条例》及《物业管理条例实施细则》的有关规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，若物业管理企业未尽到合同约定的相应义务，则业主有权拒绝支付相关的费用，故原告的诉讼请求应当依法驳回；2.被告所购买的小区套房，其内墙是房开商用不合格的火砖砌成的，装修半年后产生裂缝甚至蹦壳，在第一次产生蹦壳后，原告去催缴物业费时，被告让原告去看墙体后，原告承诺只要被告把物业费交了就给被告维修，被告缴纳物业费后，原告还是迟迟不维修，经被告多次请求，原告才勉强承诺由被告找人维修好之后去报账，但被告去报账时，原告总是找各种理由不予报账。2015年6月墙体出现第二次蹦壳，被告多次让原告去查看，但至今没有人去维修。所以于法于理于情被告不应该支付物业费及违约金；3.由于原告对小区管理不善，导致被告准备出租的小区套房多次约谈不成功。如果原告管理正常的情况下，该套房屋每年可出租15000元，被告未居住达两年多，若出租可获得租金30000元，根据《物业管理条例实施细则》第三十六条的相关规定，这些损失应该由原告承担。所以被告不需要支付原告所诉的物业费及违约金，原告反而应该承担被告因此造成的一切经济损失。综上，原告收取物业费及违约金明显违背公平原则，被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 原、被告双方依法向本院提交了证据，对于与本案待证事实有关的证据，本院予以采信并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告薛富盛在兴仁市XX小区的住宅面积为118.53㎡。2012年9月29日，原告瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的朝顺城市花园小区提供物业管理服务。合同期限为三年，从2012年10月1日至2015年9月30日止，在合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，合同自动延期，直至小区业主委员会成立并选聘新的物业公司，签订物业服务合同向主管部门备案生效之日止。2013年2月22日，原告瑞安物业与被告薛富盛签订《朝顺城市花园前期物业服务合同》及《朝顺城市花园业主临时管理规约》，《朝顺城市花园前期物业服务合同》约定，，住宅物业服务费按建筑面积每月每平米为08元，缴纳物管费的时间为每月10日前，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每天按欠费金额6‰交纳违约金。被告薛富盛按约缴纳物管费至2015年6月30日。 本院认为，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用……”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，因被告薛富盛居住小区并未成立业主委员会，且原告瑞安物业与被告薛富盛亦签订《前期物业服务合同》，则被告薛富盛应按照该合同约定缴纳2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用，被告薛富盛的房屋面积为118.53平方米，则在2015年7月1日至2018年12月31日期间，被告薛富盛需要缴纳的物业服务费为118.53平方米×0.8元×42个月=3982.608元，被告薛富盛每六个月应缴纳的物管费为568.9元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，因被告薛富盛久拖不付的行为导致原告瑞安物业未能及时收交物业服务费，因原告瑞安物业与被告薛富盛《朝顺城市花园前期物业服务合同》约定缴纳物管费的时间为每月10日前，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每天按欠费金额6‰交纳违约金，现原告瑞安物业按照月利率2%请求违约金不符合法律规定，应按照月利率1.8%计算违约金，且违约金应分段计算。 被告薛富盛辩称，原告瑞安物业管理的朝顺城市花园秩序混乱，未尽到合同约定管理的义务等物业服务存在瑕疵问题并不是不缴纳物管费的理由，故对被告薛富盛的该辩解意见不予采纳。被告薛富盛辩称，，住房存在质量问题被告薛富盛可以就房屋质量问题另案向房屋销售单位主张权利，亦不是不缴纳物管费的理由。被告薛富盛辩称，由于原告瑞安物业对小区管理不善，导致被告准备出租的小区套房多次约谈不成功，造成的经济损失应由原告承担相应损失，首先，被告未能提供相应证据证明房屋未能出租与原告瑞安物业有直接的因果关系；其次，即便能够证明这两者之间存在因果关系，被告也未能提供证据证明该套房屋两年的租金损失为30000元，故对被告辩解意见，本院不予认可。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条之规定，判决如下： 一、由被告薛富盛在本判决生效之日起三日内一次性支付原告兴仁县瑞安物业管理有限公司物业服务费用3982.6元及违约金（违约金的计算方式为：在2015年7月11日至2018年12月31日期间以568.9元为基数计算；在2016年12月10日至2018年12月31日期间以1706.7元为基数计算；在2017年12月10日至2018年12月31日期间以2844.5元为基数计算；在2018年12月10日至2018年12月31日以3982.6元为基数计算，利率均以月利率1.8%为标准来计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告兴仁县瑞安物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告薛富盛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，则本判决发生法律效力。 审 判 员 张志龙 二〇二〇年六月十日 法官助理 张玉君 书 记 员 刘玉红