云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0112民初3610号 原告：付英才，男，汉族，1981年8月29日生，居民身份证登记住址：江西省上饶市余干县。 原告：谭发显，男，汉族，1979年6月10日生，居民身份证登记住址：江西省上饶市余干县。 二原告共同委托代理人：赵勇、母德乘，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。 被告：查普静，女，汉族，1979年11月3日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：刘凌、严春燕，云南会凌律师事务所律师，一般授权代理。 被告：吴世芬，女，汉族，1946年7月9日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。 被告：张芝诚，男，汉族，1941年8月20日生，居民身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州金平苗族瑶族傣族自治县。 被告：张乾，女，汉族，1994年11月23日生，居民身份证登记住址：山东省日照市东港区。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：杨黎，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南白药大药房有限公司 统一社会信用代码：9153000074148572XF 法定代表人：习中达 住所：云南省昆明市 委托诉讼代理人：周镕、方禹斌，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南省医药有限公司 统一社会信用代码：91530000734312206U 法定代表人：杨** 住所：云南省昆明市呈贡区 委托诉讼代理人：孙亮亮，男，汉族，1985年9月15日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系公司员工，一般授权代理。 原告付英才、谭发显诉被告查普静、吴世芬、张芝诚、张乾，第三人云南白药大药房有限公司（以下简称“云南白药大药房”）、云南省医药有限公司（以下简称“省医药公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日、2020年6月19日公开开庭进行了审理，并于2020年5月25日进行了补充质证。原告付英才、谭发显的共同委托诉讼代理人母德乘，被告查普静委托诉讼代理人刘凌、严燕春，被告吴世芬、张芝诚、张乾的共同委托诉讼代理人杨黎，第三人云南白药大药房的委托诉讼代理人周镕、方禹斌到庭参加了2020年5月13日的诉讼；原告付英才、谭发显的共同委托诉讼代理人母德乘，被告查普静委托诉讼代理人刘凌，被告吴世芬、张芝诚、张乾的共同委托诉讼代理人杨黎，第三人云南白药大药房的委托诉讼代理人方禹斌到庭参加了2020年5月25日的补充质证；原告付英才、谭发显的共同委托诉讼代理人赵勇、母德乘，被告查普静委托诉讼代理人刘凌、严春燕，被告吴世芬、张芝诚、张乾委托诉讼代理人杨黎，第三人云南白药大药房的委托诉讼代理人方禹斌以及第三人省医药公司的委托诉讼代理人孙亮亮参加了2020年6月19日的诉讼。本案现已审理终结。 原告付英才、谭发显向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对被告出租的位于昆明市房屋享有优先承租权；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月3日，原告与被告查普静签订了《房屋租赁合同》，约定将昆明市金马碧鸡坊商业步行街区ＪＢ3-4栋1-1-2号房屋租赁给原告，租赁期限为三年，自2017年2月5日至2020年2月4日，同时合同第九条约定“合同期满如甲方继续出租此房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权利”。合同签订后，原告按约定履行了支付租金的义务（最后一年的租金支付给被告吴世芬），并在租期到期之前多次和被告沟通房屋续租问题，但被告并未按约定将房屋续租给原告，而是租赁给了案外人。原告认为，《房屋租赁合同》中明确约定了原告享有优先承租权，被告将房屋出租给其他人的行为明显违反了合同的约定，有违诚实信用原则，原告的优先承租权应受法律保护。综上，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告查普静答辩称：1、原告主张的优先承租权，只是缔约请求权，不是法定权利而是当事人约定的权利，既然是约定的权利，就必须按照双方合同约定的内容履行，就本案而言，原、被告之间签订的合同中约定了若原告要行使优先承租权，需要在合同届满前九十天内提出书面续租的通知，但原告没有向被告发出书面续租的通知，没有按合同约定行使他的缔约请求权。2、合同明确约定，即使原告在约定的期限内提出了续租的申请，还需要经过出租人的同意，出租人同意的情况下双方才另行签订租赁合同。本案中，原告既没有按约定行使请求权，也没有征得出租人的同意。3、房屋的产权人之一的吴春梅在2017年3月6日被害身亡。案涉房屋的产权继承事宜未处理完毕，吴春梅的继承人不愿意把房屋租赁给原告。原告采取封门堵锁等恶劣手段来阻挠被告将房屋出租给其他人，行为恶劣。另，原告起诉时，被告没有把房屋租赁给案外人。 被告吴世芬、张芝诚、张乾共同答辩称：1、原告的诉讼请求是确认其享有优先承租权，但在原告起诉状中的事实理由部分是对优先承租权行使的描述，优先承租权的享有和行使是两个不同的概念，两个不同的请求，原告的诉讼请求和事实理由并不匹配。2、原告于2017年1月3日与被告签订了房屋租赁合同，租金为每年790000元，原告在租赁本案房屋之后随即将房屋转租给了第三人云南白药大药房。原告和被告之间的房屋租赁合同中约定了不得擅自转让的条款，被告知道原告的转租行为之后，基于诚信原则认可了原告进行转让的行为，而不是主张原告的违约责任，原告因转租行为获得高达1300000元的利益。3、房屋的所有人之一吴春梅于2017年3月6日被他人残忍杀害，涉及的刑事案件从案发之日到结案长达一年半的时间里，被告都在处理刑事案件的索赔问题，没有对吴春梅名下遗产的继承问题进行处理，至今仍未完成案涉房屋的遗产继承。原告的租赁合同期限（2017年2月5日至2020年2月4日）届满之后，被告决定将房屋收回，不继续对外出租。第三人云南白药大药房2020年2月9日把房屋返还给被告，并支付了超出租赁期限的租金。被告收回房屋之后，把原告100000元的出租保证金退还原告，原告收取出租保证金之后未提出任何的异议。截至2020年2月9日，原被告之间的房屋租赁合同权利义务已全部终止，合同已履行完毕。4、原、被告之间的租赁房屋租赁合同约定，承租人要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知出租人，原告并未在合同约定的时间内书面通知被告要求续租。5、原告在第三人云南白药大药房准备向被告归还租赁房屋的时候，强行封锁大门，导致第三人云南白药大药房报警。之后原告还多次威胁被告，如果被告不把房屋租赁给原告，将对被告进行人身伤害，被告已向派出所报警。 第三人云南白药大药房述称：第三人与原告之间签订的案涉房屋的场地租赁合同，第三人已经支付了全部租赁费用，且租赁期限已届满，已经履行完毕，第三人与本案原告的诉请没有法律上的一个因果关系，不是本案适格的主体。原告要求第三人承担连带责任不能成立。对于原告主张的优先承租权，是在同等条件下，根据双方合同约定而行使的一个权利，前提条件是同等条件，不仅包括租金同等，其他条件比如承租人的经济状况、经营范围、经营模式等也要同等，本案中原告租赁房屋的用途是用来转租获取高额的利润，不利于被告的权益。被告在本案中不继续将商铺租赁给原告，行使对自己财产的自由处分权。 第三人省医药公司述称：第三人与被告于2020年3月30日达成了租赁昆明市西山区金马碧鸡坊商业步行街RGB3-41-11-2号房屋的租赁协议，协议签订时，原、被告的房屋租赁协议已经到期，第三人不知道原告与被告之间关于优先承租权的约定，第三人与被告之间的租赁合同是在公平自愿的原则下签订的，是受法律保护的有效合同。第三人于2020年4月向被告支付了第一期的房租，并对房屋进行了装修，并招聘了铺货人员，已经实际履行了租赁合同的相关义务，并投入了相关的成本费用。原告主张的优先承租权，与第三人和被告之间的租赁合同没有关联性，第三人要求继续履行与被告达成的租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的通话录音整理，被告及第三人均不认可，本院不予确认；原告提交的第三人云南白药大药房工商登记信息，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明内容本院在说理部分进行阐述。被告查普静提交的协商函、房屋移交清单，原告虽不认可，但该证据发生在被告与第三人云南白药大药房之间，且第三人云南白药大药房认可其内容的真实性，故对该组证据，本院予以确认；被告查普静提交的照片，原告虽不认可，但其他被告及第三人均予以认可，本院予以确认；被告查普静提交的房屋场地租赁合同，原告虽不认可，但该合同系被告与第三人省医药公司之间签订，第三人省医药公司予以认可，本院对该证据予以确认。被告吴世芬、张芝诚、张乾提交的协商函，内容与被告查普静提交的一致，本院予以确认。第三人云南白药大药房提交的房屋场地租赁合同，与被告查普静提交的合同内容一致，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、原告与被告之间的合同关系 2017年1月3日，原告（乙方）与查普静、吴春梅（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于昆明市的房屋租给乙方，租期为三年（自2017年2月5日至2020年2月4日），2017年1月24日至2017年2月4日为免租期，租房用途为药店、餐饮，每年租金为790000元；乙方向甲方缴纳履约保证金100000元，租赁期满后，甲方在核实租金、税费、水电等各项费用已结清，房屋、装修无损坏和设施设备具备正常使用功能、无违约的情况下，乙方将房屋归还甲方手续办理完毕，同时甲方将履约保证金退还乙方；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋进行转租等；租赁期满前，如甲方在租期届满后仍要对外出租，且乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方，在同等价格条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满乙方需要续租的，须于租赁期届满前90日书面向甲方提出续租申请，经甲方同意，甲乙双方另行签订租赁合同进行约定，乙方不续租的，甲方在不妨碍乙方正常生活生产经营的情况下可带客户看房，乙方应予以配合，且不得妨碍、阻挠甲方对该房屋使用、出租。 2017年1月3日，原告向查普静、吴春梅支付了2017年2月5日至2018年2月4日的租金790000元及履约保证金100000元，查普静与吴春梅出具了收条。 2017年1月18日，查普静、吴春梅出具同意转租证明，同意付英才、谭发显将其承租的昆明市的房屋转租给云南白药大药房。 2017年3月6日，吴春梅死亡。吴世芬系吴春梅之母，张芝诚系吴春梅之父，张乾系吴春梅与前夫张锐的婚生女。 2018年1月3日，原告向吴世芬转账支付790000元；2019年1月9日，吴世芬出具收条，载明收到原告支付的2019年2月4日至2020年2月4日的租金790000元。 2020年2月4日，吴世芬向付英才的账户转账100000元，附言中记载退金马坊1-1-2号租赁保证金。 庭审中，原告与被告一致陈述，原告未就优先承租权向被告发出任何书面通知。 二、原告与第三人云南白药大药房的合同关系 2017年1月9日，原告谭发显（甲方）与第三人云南白药大药房（乙方）签订《房屋场地租赁合同》（以下称为《房屋场地租赁合同一》），约定：甲方将位于昆明市的房屋租给乙方，租期为三年（自2017年1月24日至2020年2月2日）,2017年1月24日至2017年2月2日为免租期，年租金为1008624元。 2020年1月31日，第三人云南白药大药房向被告查普静、吴世芬、张乾发出协商函，载明：因当前政府对新型冠状病毒防控措施限制及春节假期延期影响，我公司与谭发显签订《房屋场地租赁合同》承租的昆明市房屋不能于2020年2月2日租期届满搬迁；为此已告知谭发显，我公司需延长使用承租的西山区金马碧鸡坊商业步行街ＪＢ3-4幢1-1-2号两日至2020年2月4日后，其中2020年2月2日至2020年2月4日延期使用的租金，我公司将支付给谭发显；2020年2月4日后，根据政府延期企业复工通知安排，我公司预计还将临时使用该房屋至2020年2月9日，临时使用该房屋期间的租金，我公司将在搬迁前一次性支付给你方，并在搬迁后向你方移交房屋。查普静、吴世芬、张乾在协商函中回复“同意延期，期满搬迁后，请贵公司直接交房回我们产权人”，并签字捺印。 2020年2月1日，第三人云南白药大药房向原告谭发显转账6885.20元。 三、被告与第三人省医药公司的合同关系 2020年3月30日，吴世芬、查普静、张乾（甲方）与省医药公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》（以下称为《房屋场地租赁合同二》），约定：甲方将位于昆明市的房屋租给乙方，租期为3年，自2020年4月1日至2023年3月31日止，年租金为1300000元，支付方式为2020年4月7日前支付第一季度的租金，2020年7月7日前支付第二季度的租金…… 庭审中，第三人省医药公司陈述已向被告交付了第一期的租金，租赁物交付时间为2020年3月30日，交付的租赁物为空商铺，公司于2020年4月1日开始装修，装修一周后开始经营。 庭审中，原告陈述第三人云南白药大药房系省医药公司的全资子公司，云南白药大药房、省医药公司与被告进行恶意串通，损害原告的优先承租权。 本院认为：原告与吴春梅、被告查普静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。合同签订后，原告将租赁物转租给第三人云南白药大药房并签订了《房屋场地租赁合同一》，该转租行为经出租人吴春梅、查普静书面同意，《房屋场地租赁合同一》合法有效。吴春梅于2017年3月6日死亡，且遗产尚未进行分割，吴春梅之母吴世芬、之父张芝诚、之女张乾有权作为继承人参加本案诉讼。现原告向法庭主张确认其优先承租权，本院认为，《房屋租赁合同》中对原告的优先承租权进行了约定，但原告享有优先承租权的前提一是租期届满后出租人仍要将租赁物对外出租的，二是原告需要在租赁期满3个月前书面通知出租人。就本案而言，首先，出租人在庭审中表示原告租期届满后无继续出租租赁物的意愿，租期届满后出租人确实也未将租赁物租予他人。原告陈述出租人于2020年3月30日将租赁物租予第三人省医药公司并签订《房屋场地租赁合同二》，出租人与第三人云南白药大药房、省医药公司之间存在恶意串通的行为，本院认为，省医药公司和云南白药大药房两家公司具有独立法人资格，在原告未提交证据证实其主张的情况下，不能以此推断两公司与出租人存在恶意串通的情形，原告应当承担举证不能的不利后果，对原告的此主张，本院不予支持。其次，原告未在租赁期满3个月前将愿意继续租赁的事项书面通知出租人，未完成合同约定的履行优先承租权的先行义务。综上，原告所主张的优先承租权不能成立，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告付英才、谭发显的全部诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交，已减半收取），由原告付英才、谭发显负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  周媛媛 二〇二〇年六月二十七日 书记员  顾娅婷 张悦 赵丽君