黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3366号原告：杜春红，女，1982年12月3日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托代理人：杜世平，黑龙江铁人律师事务所律师。被告：大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会，住所地大庆市龙凤区龙凤镇向阳村。法定代表人：崔可欣，村委会主任。委托代理人：胡毅彬，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。被告：大庆市龙凤区龙凤镇人民政府，住所地大庆市龙凤区龙凤镇。法定代表人：马国辉，镇长。委托代理人：赵向东，黑龙江威德律师事务所律师。委托代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。被告：大庆市龙凤区人民政府，住所地大庆市龙凤区龙政路**。法定代表人：李伟峰，区长。委托代理人：赵秀伟，黑龙江新元律师事务所律师。原告杜春红与被告大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府、大庆市龙凤区人民政府租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告杜春红委托诉讼代理人杜世平、被告大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会委托代理人胡毅彬、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府委托代理人赵向东、周超、大庆市龙凤区人民政府委托代理人赵秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜春红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与第一被告双方签订的房屋有偿使用协议书有偿使用年限超过20年的部分无效。2.请求人民法院判令三被告共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1109970元，并支付自2013年8月13日至实际给付之日的银行同期贷款利息，截止2019年7月31日利息为361236.65元，合计1471206.65元。3.全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月12日，原告作为承租方，第一被告作为出租方，签订了两份房屋有偿使用协议书，由原告租赁坐落在大庆湖韵新村××楼××、××房，有偿使用期限为40年，自2013年8月12日至2052年8月11日，有偿使用金为每平方米4500元，其中4号方230.56平方米，有偿使用金：1037520元；5号房262.76平方米，有偿使用金：1182420元，共计2219940元。合同签订后，原告按第一被告的要求将有偿使用金交付给第二被告，第二被告的财政所收取了两处房屋的全部有偿使用金，第一被告将房屋交付给原告使用。经原告询问，第一被告、第二被告称建设土地属于第一被告所有，房屋是由第三被告投资建设，所收取的有偿使用金用于支付房屋建设费用。虽然原告与第一被告签订的合同名称为房屋有偿使用协议书，但该协议书实质上就是房屋租赁，根据《合同法》的第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，三被告出租给原告的房屋的租赁期限为40年，违反《合同法》的规定，超过20年的租赁期限为无效的约定，三被告应当返还超过20年部分的租金，并承担相应的利息。故原告起诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告向阳村民委员会辩称：1.本案是我村与原告签订房屋有偿使用协议，但房屋所有权人为龙凤区政府，我村无权处分此房屋，我村行为未经龙凤区政府的确认，属于效力待定合同，原告也未向我村交付租赁费，我村不承担返还义务。2.根据原告起诉状写明合同自2013年8月12日至2052年8月11日有偿使用时间为39年，非原告所称的40年。被告龙凤镇人民政府辩称：答辩人与被答辩人杜春红合同纠纷一案，答辩人认为双方签订的合同性质为债务抵偿合同，且合同义务已经全部履行完毕，故被答辩人的主张不应成立，法院理应予以驳回。1.答辩人与被答辩人之间签订了《房屋有偿使用协议书》，尽管被答辩人并没有全额缴纳使用金仅缴纳了19940元的使用金，但其以黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司对大庆龙凤向阳湖韵新村项目的工程建立费用抵扣220万元的使用金，同时在协议签订后答辩人也实际交付房屋，且被答辩人已经实际占有使用该房屋数年，显然该协议已经实际全面履行。2.《房屋有偿使用协议书》第二条约定了使用期间40年并且约定“如乙方即被答辩人正常履行本合同期满后，该房屋继续归乙方使用，即该房屋属于无限期的归被答辩人使用，因此商业用房的最长使用期限40年，显然该房屋属于将使用权永久的出让给了被答辩人，同时结合黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司对大庆龙凤向阳湖韵新村项目的工程建立费用抵扣220万元的行为可以认定该房屋有偿使用协议书其实质便是以物抵债协议，依据最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用一书中第44条规定，{履行期届满后达成的以物抵债协议}效力问题，最高法明确阐述为“人民法院在审查以物抵债协议时，一方面要根据抵债物是否已经交付债权人，对履行期满后达成的以物抵债协议作进一步的区分。另一方面，要注重审查以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务的问题，尽量避免虚假诉讼的发生，如果抵债物已交付债权人，债权人直接享有抵债物的所有权”。涉案房屋答辩人在2013年就完成了交付义务，依据该观点应认定被答辩人已经享有抵债物即涉案房屋的所有权。被告龙凤区人民政府辩称：同意龙凤镇人民政府的答辩意见。另外补充两点:1.原告的诉讼主体错误，龙凤区政府不是本案的被告。原告所签订的房屋有偿使用协议书相对方不是龙凤区政府，如果合同发生争议，必须由具有权利义务关系的合同双方进行解决，与龙凤区政府没有任何关联性，区政府不是合同的主体，既不享有合同权利，也不履行合同中的任何义务，因此原告将龙凤区政府列为本案被告，其诉讼主体错误。2.原告没有向龙凤区政府缴纳过任何房屋使用费。原告在诉状中陈述已经交纳了总计2219940元的有偿使用金，但此笔费用是否真实缴纳，收取的主体是哪家单位，龙凤区政府都不知情，也没有收取。因此龙凤区政府自然也没有承担责任的义务。原告为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一，房屋有偿使用协议书两份（复印件）、黑龙江省单位往来资金结算票据两份（复印件）欲证明：2013年8月12日原与第一被告签订了两份房屋有偿使用协议书，该协议书性质是租赁合同，双方约定租赁期限为40年，原告已交付了40年的有偿使用金，根据合同法的规定，租赁期限超过20年的部分无效，故原告起诉要求确认超过20年的部分无效，并且返还相应的租赁费。收款票据的收款单位盖章为大庆市龙凤区财政局龙凤镇财政所，而第一被告称其并没有收到该笔款项，该龙凤镇财政所隶属于龙凤镇，第一被告称房屋建设是由龙凤区人民政府组织建设的，龙凤区政府享有房屋的所有权，故此原告以三被告为主体诉至法院。被告向阳村委员会质证称：1.对房屋有偿使用协议书的真实性无异议，根据协议的第二条，协议起始期限为2013年8月12日至2052年8月11日，期限为39年非40年；2.虽然与我村委会签订了有偿使用协议书，但是原告并未向我村委会缴纳有偿使用金，而是向龙凤区财政局龙凤镇财政所拆迁改造专户账户内，支付了1182420元及1037520元，所以原告不应向我方主张返还；3.对黑龙江省单位往来资金结算票据真实性无异议，证明问题有异议，该证据不能证明原告向我方缴纳了相关费用。龙凤镇政府质证称：对协议的真实性无异议，证明问题有异议；1.单纯从合同相对性角度原告列龙凤镇为被告主体有误；2.协议签订后，第一被告村委会已经实际履行了交付义务，而且双方是以湖韵新村项目产生的拖欠黑龙江百元工程管理咨询有限公司监理费，而签订以房抵债合同，既然该协议已经实际履行，因此原告以该协议主张返还超过20年的诉请不能成立；对两份收据的真实性无异议，需要说明的是原告人仅支付了19940元，其余220万元以湖韵新村项目产生的拖欠黑龙江百元工程管理咨询有限公司监理费抵顶。龙凤区政府质证称：对上述证据的真实性无异议，证明问题有异议，房屋有偿使用书的签订方，以及使用费用的收取方并不是区政府，根据合同相对性原则，原告无权向区政府主张任何权利，同时根据协议书第二条，如乙方正常履行期满后，该房屋继续归乙方使用，其实质为乙方将享有房屋的无限期使用权，以物抵债的协议已经完成，并合法成立，原告无权再向法庭提出任何请求。证据二，建设工程委托监理合同一份（复印件），欲证明：大庆市龙凤区向阳湖韵新村项目工程，其建设方为大庆市湖韵新村建设指挥部，该合同签字人为李江龙，该建设指挥部系龙凤区下设机构，签字人为龙凤区工作人员，所以能够证明该工程的建设方是大庆市龙凤区政府。经质证，被告向阳村民委员会质证称：对合同的真实性无异议，证明问题有异议，此合同委托人明确写明大庆向阳湖韵新村项目工程指挥部，并不是向阳村委会，证明了此工程的建设方并不是村委会，村委会不是合同的主体，故村委会也不欠监理公司任何费用，村委会与原告签订的协议是执行区里的命令，通过此合同及原告的证据一，可以证明是龙凤区政府与原告之间的债务抵偿协议，与村委会无关，村委会不承担返还义务。龙凤镇政府质证称：对真实性无异议，该合同充分证实原告提交的房屋有偿使用协议书，其实质就是以湖韵新村项目产生的拖欠黑龙江百元工程管理咨询有限公司监理费而签订的以房抵债协议，而非原告诉状中所阐述的该协议书就是房屋租赁，该协议无论从形式还是内容均为以房抵债协议，既然房屋已实际交付，并已实际履行，则原告诉请不能成立。龙凤区政府质证称：对证据的真实性无异议，证明问题有异议，该份监理合同恰恰证实了龙凤镇政府所说明的监理费用以物抵债的协议的真实性、合法性，湖韵新村项目无论建设主体是否为政府，所有房屋最终的产权所有人均应为向阳村，因此房屋有偿协议的相对人及合同的签订方是本案的第一被告，区政府不应承担责任。本院认为，原告所举上述证据相互佐证，具有真实性，关联性，合法性，本院予以采信。被告龙凤镇政府向法庭出示2013年8月1日龙凤镇财政所的记账凭证一份、黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司2013年8月12日向龙凤镇财政所出具的说明一份、龙江银行现在存款单各一份及2013年6月12日黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司出具的监理费收据及2013年8月12日刘春艳出具的公益房押金收取收据各一份（均为复印件），欲证明：杜春红所主张的协议书总金额2219949元，其中仅向龙凤镇财政所交纳19949元，其中220万元的黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司以监理费用抵顶的，双方当时约定为以涉案房屋抵黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司的监理费用，双方约定的全部权利义务已经履行完毕，不存在对方主张的租赁事宜。原告质证称：对证据的真实性无异议，证明问题有异议，百元公司的监理费是工程建设的建设方龙凤区政府拖欠的，是属于区政府与百元公司之间的监理合同关系，而本案是杜春红与向阳村签订的房屋有偿使用的合同关系，不存在镇政府所称的以涉案房屋抵偿监理费的问题，本案原告并不代表百元公司，而本案的房屋有偿使用费，是因为原告与百元公司存在的经济往来，而转账支付的，龙凤镇财政所所出具的结算票据就能证实，该有偿使用费是由原告支付的。向阳村质证称：对证据的真实性、证明问题无异议，通过此组证据充分证明，涉案房屋是以房抵债，原告只向龙凤镇财政所支付19940元，其认可百元公司与龙凤镇政府以房抵债的行为，其与向阳村委会签订的协议是以房抵债行为，不是租赁行为。被告区政府质证无异议。本院认为，此证据不能否定原告与向阳村间签订的租赁合同，被告龙凤镇把租赁合同理解为以物抵债合同是没有依据的，故此证据虽有真实性，但不具有关联性，不予采信。被告向阳村委会、龙凤区政府未向法庭出示证据。经审理查明：2013年8月12日，原告杜春红作为承租方，第一被告向阳村民委员会作为出租方，签订了两份房屋有偿使用协议书，由原告租赁坐落在大庆湖韵新村××楼××、××房，有偿使用期限为39年，自2013年8月12日至2052年8月11日，有偿使用金为每平方米4500元，其中4号方230.56平方米，有偿使用金：1037520元；5号房262.76平方米，有偿使用金：1182420元，共计2219940元。房屋有偿使用协议书中第二条约定：“乙方如利用该房屋进行非法活动。甲方可以终止合同，收回房屋，所收取的有偿使用金不予退还。第四条：房屋在质保期出现问题由甲方承担，之后由乙方承担;第五条第一款：如甲方按法定手续和程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；第六条第三款：乙方不得私自改动房屋主体结构及外观，否则甲方有权终止协议，并要求乙方恢复原样，费用由乙方承担。”对于合同中约定的全部有偿使用费用2219949元，原告杜春红向龙凤镇财政所交纳19949元，其中220万元的黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司以监理费用抵顶的。黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司也为龙凤镇财政所出具了“其同意用其在湖韵新村工程监理的监理费用220万元抵杜春红房款，该房屋座落于大庆湖韵新村××楼××、××房。”合同签订后，第二被告龙凤镇的财政所收取了两处房屋的全部有偿使用金，并向原告出具了两张收据，上面加盖有“大庆市龙凤区财政局龙凤镇财政所拆迁改造专户”公章。第一被告向阳村将房屋交付给原告使用。原告使用6年后于2019年向本院起诉：1、请求人民法院确认原告与第一被告双方签订的房屋有偿使用协议书有偿使用年限超过20年的部分无效。2.请求人民法院判令三被告共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1109970元，并支付自2013年8月13日至实际给付之日的银行同期贷款利息，截止2019年7月31日利息为361236.65元，合计1471206.65元。3.全部诉讼费用由被告承担。被告向阳村当庭陈述认为：此工程的建设方并不是村委会，村委会不是合同的主体，故村委会也不欠监理公司任何费用，村委会与原告签订的协议是执行区里的命令，通过此合同及原告的证据一，可以证明是龙凤区政府与原告之间的债务抵偿协议，与村委会无关，村委会不承担返还义务。被告龙凤镇政府主张其与原告间存在以物抵债行为，且已实际履行完毕。故应驳回在原告诉讼请求。经原告询问被告涉案房屋的所有权人时，第一被告、第二被告称房屋的建设土地属于第一被告所有，房屋是由被告大庆市龙凤区人民政府投资建设，所收取的有偿使用金用于支付房屋建设费用。原告提供的证据二证明了：龙凤区政府为完成大庆市龙凤区向阳湖韵新村项目工程施工，组建大庆市湖韵新村建设指挥部，负责人为李江龙，李江龙代表龙凤区政府与黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司签订工程监理合同。本院认为，原告与被告向阳村双方签订的房屋有偿使用协议是双方真实意思的表示，从合同形式上和内容上经审核确定协议实质上性质为“租赁合同”，而向阳村不是适用主体，因其仅是执行区政府和镇政府的命令，且其未对该两处房屋进行开发投资，亦未收到租金，故租赁合同的当事人应为杜春红及龙凤区政府及镇政府。因龙凤区政府作为房屋的实际投资人和产权人，而龙凤镇政府收取了原告的有偿使用费。故据此相应的合同义务应由被告区政府和镇政府承担。故租赁合同中关于租期的约定是最长期限为20年，故协议中超过20年的部分是无效的。应由被告区政府和镇政府向原告返还多收的19年房屋租金，并向原告支付相应的利息。鉴于原告与向阳村签订有偿使用协议时，原告与被告区政府和镇政府间对于租赁期间超过20年均有过错，结合过错程度，本院原告要求的利息可酌情支持一半。被告龙凤镇政府以其与原告间存在“以物抵债”协议并已实际履行完毕的抗辩理由不能成立。理由为：1、原告与龙凤镇间存在的合同是租赁合同，而不是以物抵债协议。协议中均未体现出以物抵债的字样及内容。2、作为抵债物应具有完整的、无争议的所有权，而案涉房屋至今未办理产权登记手续。综上，被告龙凤区政府作为房屋的实际投资人及产权控制人应承担向原告返还超过20年租赁期间租金义务，并向原告支付相应的利息。被告龙凤镇政府作为实际收取原告租金的主体，应与龙凤区政府共同承担连带返还的义务。现被告龙凤区政府和龙凤镇政府未能给付原告超过20年的租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告向阳村的抗辩理成立，其不承担本案民事责任。本案中，原告请求的被告共同返还大庆湖韵新村××楼××、××房的超过20年部分的有偿使用金1109970元，经本院确定，房屋租赁期共为39年，故超过20年的部分应为19年，19年租期对应的租金应为1081509元。与之相应的原告主张的利息应以1081509元为基数，自2013年8月13日至2019年7月31日按照银行同期贷款利率计算为351844.4元。此利息的一半为175922.2元。对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、原告杜春红与被告大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会于2013年8月13日签订的大庆湖韵新村117号楼4号、5号房有偿使用协议书中有偿使用年限超过20年的部分无效；二、被告大庆市龙凤区人民政府、大庆市龙凤区龙凤镇人民政府共同返还原告杜春红承租的大庆湖韵新村117号楼4号、5号房的超过20年部分的租金1081509元和利息175922.2元，合计1257431.2元；三、被告大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会不承担本案民事责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9020元，由原告杜春红负担1350元，由被告大庆市龙凤区人民政府、大庆市龙凤区龙凤镇人民负担7670元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨德龙二〇二〇年六月八日书记员  张雅峥附判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。