山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2020）晋0423民初52号   原告（反诉被告）：襄垣县信誉汽修厂，经营场所：襄垣县城太行路。   经营者：李懋，男，汉族，现住襄垣县城太行路。   委托诉讼代理人：付艳玲，襄垣县古韩镇法律服务所法律工作者，委托权限为一般代理。   被告（反诉原告）：襄垣县华成机械制造有限公司，住所地：襄垣县城内太行大街**。   法定代表人：刘成文，职务：董事长。   委托诉讼代理人：赵志强，山西君略律师事务所律师，委托权限为一般代理。   原告襄垣县信誉汽修厂诉被告襄垣县华成机械制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告襄垣县华成机械制造有限公司依法提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法合并审理。原告（反诉被告）襄垣县信誉汽修厂（以下简称“信誉汽修厂”）经营者李懋及其委托诉讼代理人付艳玲、被告（反诉原告）襄垣县华成机械制造有限公司（以下简称“华成公司”）的法定代表人刘成文及其委托诉讼代理人赵志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告襄垣县信誉汽修厂向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告偿还原告往来欠款等共计38634.62元，并支付法定利息至还款之日，利息从2014年10月起开始计算，标准为银行同期贷款利率;二、依法判令被告返还原告租金100000元，赔偿原告固定设施建设费98000元，十年租房差价700000元。上述共计936634.62元;三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年10月份建立了房屋场地租赁合同关系，同年12月份，正式签订了租赁合同，合同约定，原告以每年10000元的租金租赁被告的房屋及场地。在此前后，原告先后为被告垫付有关费用，包括：1、2009年10月7日为被告安装门窗花费2200元；2、2014年10月20日为被告垫付电费21799元；3、2012年9月30日前水费1800元、电费11590.62元；4、维修费1245元。上述被告共欠原告38634.62元，对此欠款，原告多次要求结清，但均因被告法人代表的几次更换，始终未能结清。2019年7月份，被告诉请解除原被告双方的租赁合同关系，襄垣县人民法院仅判决解除了租赁合同关系，但对于原告足额支付的租金应在解除合同时退还剩余部分100000元以及因解除合同导致原告的经济损失问题，判决告知原告可另案起诉，原告无奈，只好在要求被告偿还欠款的同时，一并提起诉讼，请求被告返还租金并赔偿经济损失共计898000元，两项合计936634.62元，请予支持。   被告辩称，一、原告主张的往来欠款并不存在。原告所持证据，均系原告与我公司原工作人员恶意串通所为，不能作为法院定案依据。二、原告所主张的租金并未向我方实际给付。法院虽然已经认定原告交纳了15万元房租，但系认定事实错误；三、原告主张的固定设施建设费、十年租房差价无事实与法律依据。原告所主张的租金要求返还，事实是现在仍然占用我公司房屋。综上，请求明查，公正判决。   反诉原告向本院提交如下诉讼请求：一、反诉被告赔偿因迟延腾房给我方造成的经营损失30万元；二、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：根据双方2008年签订的租房合同约定：“乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方要积极配合，把所租的房屋归还甲方”。反诉被告提供的房屋租赁合同也约定：“乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方要积极配合，双方协商解决。”，并且约定“甲乙方双方必须履行合同，若在租赁期内由一方违约而造成对方的经济损失由违约方负责”。2017年我公司决定对房屋拆除改造，三次通知反诉被告要求其搬出，但反诉被告不予配合。造成我公司的改造计划无法实施，给我方造成巨大的经济损失。甚至在我方起诉后，反诉被告仍是拒不搬出，甚至判决生效后仍继续占用，造成我公司损失持续扩大。请求查明事实，公正判决。   反诉被告辩称，反诉人诉请缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其反诉请求。1、反诉人没有证据证明其欲对房屋进行改造和拆迁。租赁合同本不该解除;2、答辩人并没有迟延履行的意思，而是在判决生效后（2019年12月份生效）多次与反诉人协商，要其退还剩余租金100000元，并补偿答辩人提前解除合同给答辩人造成的经济损失。但反诉人既不退还租金，也不答应赔偿损失，导致答辩人无法搬迁;3、反诉人并无经济损失，其诉请30万元经济赔偿缺乏事实依据;4、2020年2月份至2020年3月底的租赁费应予减免。   原告（反诉被告）为证实自己的诉讼主张成立，向本院提交以下证据：   1、收据一支，证明：2009年10月7日，原告为被告安装门窗支出费用2200元。   2、欠据一支，证明：2014年10月20日，原告为被告支付2012年至2014年10月份电费21799元。   3、欠据三支，证明：原告为被告垫付2012年9月30日前的水费1800元、电费11590.62元、维修款1245元。   4、照片6张及收据1支，证明：原告在租赁房屋后实地固定设施投资状况价值98000元，其中烤漆房投资36000元。如果拆除，将彻底损害其效用。   5、收据一支及判决书2份，证明：证明原告于2011年10月8日，向被告交纳租赁费150000元，20年租金提前交清。目的是一次性交清，以防被告不守信用涨价租金。该事实被生效的判决书确认。   6、租赁合同三份及当事人身份证复印件，证明：2018年度厂地租赁费700平米租赁费每年8万元，与2011年度相比差价达7万元。原告要求被告支付十年差价70万元补偿是有事实依据的。   被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举证据的质证意见为，   证据1不予认可，安装门窗没有正规发票，假设确由我公司安装，应当我公司确认入账，而不是由公司办公室主任盖了公司公章及办公室章，明显不合理。   证据2，不予认可，原告应当提交电力公司的正规发票，2012年到2014年公司处于停产状态，没有任何经营活动，股东大会都是停电状态，因未有实际发生，且2014年10月是我公司已经换届二年半，原告去找原办公室要账，2014年7月判决后他们仍在办理该事，不合理。   证据3，2009年12月25日的维修费1245元，已经超出了马卫恒的职权范围，不是财务章，而是办公室章及公章，不予认可；2012年9月30日欠信誉厂水费1800元收据不予认可，时间正值换届时，马卫恒超出办公室主任职权。21590元的电费收据日期都滑稽，不可能出现9月31日，该单据不可能是真的，系伪证。   证据4，收据同本案无关，交款单位没有证明同原告的关系，2004年也未租赁予原告，同原告及我们均无关系。照片真实性无异议，不同意予以补偿，合同明确约定有该条件。   证据5，不认可收据，系办公室主任越权办理，没有加盖财务章，而且没有入账，审计时也未有该款。判决书认可。   证据6，原告提供他人租赁合同不予认可，系复印件，无论租赁房屋或场地均没有可比性。同我公司签订的租赁合同也不认可，其他人均未签有合同，唯有原告签了合同，而且从来都是一年一签，唯有原告一签20年，不可能签订长期合同。   被告（反诉原告）向本院提交以下证据：   一、证据1-3，襄垣县华成机械制造有限公司2011-2015年的特殊情况，也就是公司最混乱的时期，原任法定代表人郭旭飞、马卫恒利用控制公司公章的便利，滥用职权，对外签订虚假合同，捏造借款事实，公然损害公司的合法权益。甚至在郭旭飞被撤销董事长职务之后，仍然利用控制公章的便利，继续损害公司的合法权益。本案事实也发生在这一期间。   1、襄垣县人民法院（2014）襄民初字第38号民事判决书及长治市中级人民法院（2014）长民终字第01328号民事判决书各一份，内容：郭旭飞在股东会决定撤销其公司任董事长职务后，拒不交还公司的公章证照，我公司起诉后，一、二审法院均判决郭旭飞在判决生效后七日内将公司营业执照、法人代码证、公司土地证、公司公章及档案资料返还给我公司。   2、襄垣县人民法院（2014）襄民保字第38号民事裁定书一份，内容：公司针对郭旭飞继续利用控制公章的便利，擅自处置公司资产，申请法院以保全。襄垣法院裁定，禁止郭旭飞对我公司华成公司的房屋、土地等财产进行出租、出卖或抵债等行为。   山西省高级人民法院（2017）晋民再72号民事判决书一份，内容：马彩霞等4人持2011年11月22日公司与其签订的《借款协议》，于2014年向法院起诉要求公司归还其借款本金340万元，利息630余万元。公司原任董事长郭旭飞，无视已经被撤职的事实，持公司公章到长治中级法院，代表公司与马彩霞等人达成调解书，取得长治中院的民事调解书，并进入执行程序。该民事调解书于2016年被省高院撤销，指令长治中院再审。长治中院再审仍支持了马彩霞等人的诉讼请求。公司上诉至省高级法院后，作出该判决书，否认了公司原董事长郭旭飞、办公室主任马卫恒在2011-2015年期间以公司名义与他人签订借款合同的事实，直接驳回马彩霞等人的诉讼请求，公司的合法权益得到维护。   二、证据4-8，证明我公司在2012年9月-10月，通过公开形式依法进行了换届选举，我公司租赁房屋与会议召开地点同处一个院子，结合第一组证据中公司与郭旭飞从2013年-2015年漫长诉讼的事实，原告对换届选举是明知或应当知道的。   4、2012年9月6日襄垣县华成机械制造有限公司股东会决议一份，内容：会议地点为公司办公室。会议决定罢免郭旭飞董事长、法定代表人职务。刘成文等人组建筹委会筹备换届选举并临时主持董事会工作。要求郭旭飞将全部公章交回监事会。换届期间一切财务、业务由监事会监督审查办理。   5、2012年9月6日公司股东会公告一份，内容：告知全体股东和职工，郭旭飞已由股东会罢免董事长职务。   6、2012年10月14日公司股东会签到表一份，内容：公司召开股东，应到会人员130人，实际到会109人。   7、2012年10年14日公司股东会决议一份，内容：会议地点为公司会议室。股东会选举刘成文等人为公司董事会、监事会成员，刘成文为董事长、王炎智为监事长。到会股东一致同意该股东会决议，占全体股权的93.88%。   8、2012年10月15日公司董事会、监事会换届选举工作的汇报一份，内容：2012年10月14日股东会选举刘成文等人为公司董事会、监事会成员，刘成文为董事长、王炎智为监事长。   9、2013年3月20日公司通知一份，内容：通知各租户，公司已经换届选举后，原任董事长郭旭飞把持公章不移交，并且非法滥用公章为公司制造混乱，公司已经起诉，因此诉讼期间各用户不得同郭旭飞办理任何业务以及向其缴纳房租，待公司转入正常后由公司新班子统一办理，否则后果自负。   三、证据10-15，用于反驳原告提供的证据材料，主要证明2012年8月审计报告未显示原告所主张已经交纳的租金15万元，审计小组当时已经要求各单位将未入账资料登记入账以便清查公司资产，但原告主张费用仍未入账；原告提供的2009年租赁合同在公司并无档案可查，甚至他人2008年的租赁合同都有档案，唯独缺少原告2008年租赁合同；公司从2009年停产后，特别是2012年换届后即停电至今，未使用电费，原告所主张的每月1000元左右的电费根本不存在或不应由公司承担，原告主张代公司支付电费的事实不成立。   10、2012年8月13日山西中光会计师事务所有限公司清产核资专项审计报告一份，内容：核查了以2012年7月31为基准日的资产及负债，未显示原告所主张的55000元以外的任何费用和资金往来。   11、王炎智证明及移交资料清单各一份，内容：档案中没有信誉厂2009年的租赁合同，甚至信誉厂2008年租赁合同也不复存在。   12、何玉华证明材料一份，内容：经查会计资料，仅有信誉厂5000、50000元两笔租金收入。信誉厂出示的其他7支收据，均未按财务规定加盖财务专用章，而且没有入账处理。   13、何玉华证明材料一份，内容：2012年审计事务所清产核资时，资产清查小组通知凡涉及公司经济业务、相关联事项、账外未完事宜手续有关人员，按时到财务办理清单入账完善手续，报批登记，以便纳入资产清查，所以有关账外未了手续全部报财务登入了资产清查报表。而汽修厂出示的三支收据均未登入资产清查表。时任董事长郭旭飞主持清查工作，伪造高利贷340万元的虚假凭证都登入了清查表，而办公室这些单据不可能不登记入表，因此这些单据的时间性、真实性不得不怀疑。   14、襄垣县供电支公司增值税发票二支，内容：公司交纳了2011.9-12月的电费5305元，交纳了2012.1-7月的电费9808.47元，原告说替被告交纳电费都没有发票。   15、租赁合同书三份，内容：其他租户均有2008年的租赁合同的档案，且合同约定与原告所持合同内容不一致。且这些租户在2009年之后再未向公司交纳租金，直至公司决定拆迁改造，才于2018年交清租金，腾离租房。   四、证据16-17，证明涉案房屋系我公司合法财产，公司在2017年决定进行拆迁改造，并依法通知各租户按合同约定腾出房屋。   16、2017年10月18日、2018年1月13日、2018年2月5日公司通知三份，内容：公司书面通知各租户，公司将对临街办公大楼拆除改造，以解决多年拖欠职工社保、医保遗留问题，要求各租户搬出。   17、国有土地使用证一份，内容：本案合同所涉房屋系我公司单位的合法财产。   五、证据18-19，证明我公司与案外人签订合作协议，共同开发公司的国有土地，且案外人已经实际履行协议，由于原告拒不腾房，给我公司造成巨大经济损失。   18、合作协议书一份，证明我公司与案外人合作开发的事实。   19、银行转款凭证二份。证明案外人向公司转款170万元以履行合同。   原告对被告所举证据的质证意见为，   证据1-3，三份判决书所载明内容均与本案租赁合同及租金情况无关，并未提及原告单位马卫恒的任何行为，其记载事项或许否定了一些事实时间，但均与原告出示证据不相矛盾，裁判内容是第三人内容，同本案没有关联性。   证据4-8，均是被告在2012年甚至更长时间内所履行的公司内容事务，其所有事务都与原告没有关联性，原告不是股东也不是公司职员，都不影响原告履行租赁合同的行为，同本案没有关联性。   证据10-15，公司内部审计报告及内部账务不显示租赁合同及租金事宜并不影响原告所加盖被告单位公章的合同的法律属性，究竟何因未入账，即使有这个真相，也不能对抗善意第三人。   证据16-17，原告没有收到通知或公告，合同已经被解除，同本案无关，更能说明被告单位存在管理混乱和职务不法行为。   证据18-19，真实性有异议，且合同即使真实也尚未履行，不可能拿随意与他人签订的合同作为要求原告赔偿损失的证据，没有法律效力。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：   原告所举证据1，交款单位同时载明原、被告，且该收款收据发生在租赁合同之前，原告亦未提交其他证据相佐证，本院不予采纳；证据2，原告仅提交欠条一支，根据被告提交的2012年7月25日的电费增值税专用发票日期存在重合部分，且原告亦未提交相应的电费缴纳专用增值税发票等相关证据予以佐证，被告亦不认可，本院不予采纳；证据3，原告仅提交欠条，未提交相对应的水电费正规发票及修车发票予以佐证，且其中2012年9月31日欠条日期存在明显错误，不符合日常交易习惯，本院不予采纳；证据4中的收据，收据时间系2004年，本案租赁合同系2009年，该收据内容无法证明与本案具有关联性，本院不予采纳；照片符合法定的证据形式，与本案具有关联性、证明性，本院予以采纳；证据5的收据已被生效的裁判文书予以确认，本院依法予以采纳；证据6中的原告信誉汽修厂与被告华成公司的房屋租赁合同已被生效的民事裁判文书所确认，本院依法予以采纳，其他的商铺租赁合同和房屋租赁合同及当事人身份证复印件与本案没有关联性、证明性，本院不予采纳。   被告所举证据1-13、证据15，与本案没有关联性、证明性，本院不予采纳；证据14、16、17，符合法定的证据形式，与本案具有关联性、证明性，本院予以采纳；证据18、19与本案无关，本院不予采纳。   本院根据确认的证据及当事人当庭陈述和辩论，查明以下案件事实：   2009年12月21日，原告信誉汽修厂（乙方）与被告华成公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将临街大门北三间房屋（包括后院）租赁给乙方使用；租赁期限为二十年，即2009年12月21日至2029年12月21日；租金为每年10000元整，当年房款当年结清；甲方允许乙方在所租年限内修建所需建筑设施；乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方应积极配合，双方协商解决等内容。   2009年12月21日，原告支付租金50000元；2011年10月8日，被告支付租金150000元。被告提前支付20年租金。   2017年10月18日、2018年1月13日、2018年2月5日被告华成公司先后三次通知包括原告信誉汽修厂在内的各租户，公司将对临街办公大楼拆除改造，以解决多年拖欠职工社保、医保遗留问题，但原告未予配合。   2019年7月23日，被告华成公司依法提起民事诉讼，2019年9月19日，襄垣县人民法院作出（2019）晋0423民初928号民事判决书，判决解除原被告之间的房屋租赁合同，并要求原告信誉汽修厂腾退租赁房屋及租赁范围的房屋厂地。判后，双方均提起上诉，长治市中级人民法院作出（2019）晋04民终2171号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。截止诉讼之日，原告尚未腾退租赁房屋及租赁范围的房屋厂地。现原告信誉汽修厂以要求被告华成公司偿还欠款及返还租金、赔偿损失为由，诉至我院。本案审理过程中，被告华成公司作为反诉原告依法提起反诉，要求反诉被告信誉汽修厂承担延迟腾房的经济损失。   本院认为，原被告之间的租赁合同关系已被生效的民事裁判文书所确认，双方之间的租赁合同关系合法有效。根据襄垣县人民法院（2019）晋0423民初928号生效裁判文书判决内容显示，原被告之间的租赁合同已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已提前支付20年租金20万元，故原告主张被告退还剩余租金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据生效民事判决书，原告应当于判决生效之日起腾退租赁房屋，但截止诉讼之日，被告仍继续使用租赁房屋，依法应当向被告交纳使用期间的租金，故本院认为，原告租赁起始时间为2009年12月21日，租金为每年1万元，租金应当计算到原告实际腾退房屋之日止（租金每日27.4元）。综上，本院暂算至2020年6月21日，被告应当退还的租金为95000元,并按照原告实际腾退房屋日期从2020年6月21日起按照每日27.4元予以扣除）。关于原告主张租赁期间为被告垫付的水电费35189.62元及维修费，原告提交的证据不足以证明其主张，本院依法不予支持。关于原告主张的固定设施建设费98000元，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”，故对该主张，本院依法不予支持。关于原告主张的十年租房差价700000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告华成公司主张反诉被告信誉汽修厂赔偿因迟延腾房造成的经济损失30万元，反诉原告未提交证据证明，本院不予支持。庭审中，经本院主持调解，原、被告达不成一致意见，综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：   一、被告襄垣县华成机械制造有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告襄垣县信誉汽修厂租金95000元（本院暂算至2020年6月21日），并按照原告实际腾退房屋之日起从2020年6月21日起按照每日27.4元予以扣除）。   二、驳回原告襄垣县信誉汽修厂的其他诉讼请求。   三、驳回反诉原告襄垣县华成机械制造有限公司的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13166元，原告襄垣县信誉汽修厂负担10000元，被告襄垣县华成机械制造有限公司负担3166元。   反诉案件受理费5800元，由反诉原告襄垣县华成机械制造有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 李广文   人民陪审员 彭 勇   人民陪审员 马彩平     二〇二〇年六月十一日   法官 助理 张 敏   书 记 员 武园园