宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1606号原告：平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司），统一社会信用代码91640122574891201D。法定代表人：洪某。委托诉讼代理人：哈某，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区平罗县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）(以下简称贺兰金顺物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告贺兰金顺物业公司的委托诉讼代理人哈某、被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告所欠物业服务费6429元、违约金3570元，合计9999元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2011年10月17日签订了物业服务合同，原告按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的服务，但被告不履行合同的约定足额交纳物业费的义务，自2012年10月17日至2019年12月31日共欠原告物业费6429元，违约金3570元，合计9999元。经原告多次催交，被告总以各种理由推脱不交，使原告的合法权益受损，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望贵院判如所请。被告张某辩称，对原告提出的诉讼请求不予认可，原告诉状中所述的事实与理由不属实，我没交物业费的时间属实，金额属实，《前期物业服务合同》也签订了，但我那里没有。因物业公司长期未对本人家中房屋起皮、裂缝等问题予以解决，致使本人家中装修家具不同程度损坏，对本人造成一定的经济损失，造成心理影响，申请缴纳一半的物业费3215元，违约金本人不予以支付。物业公司是服务型公司，其主要职责是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户制造一个舒适、方便、安全、优雅的工作和居住环境，物业公司物业维护管理中包括对房屋安全与质量的管理，对房屋维护技术的管理，以及房屋维修施工的质量。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县月湖名邸西B区12号楼1单元102室房屋业主，房屋建筑面积93.45平方米。原告系被告所在小区贺兰县月湖名邸西B区的物业服务公司。2011年10月17日，原告与被告签订了《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议》，约定：由原告对贺兰县月湖名邸西B区进行物业管理服务；物业管理服务的内容：1、房屋共用部位的维修和管理。2、房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、环境卫生管理，包括公共环境卫生与公用绿地的养护与管理。4、安全管理。5、交通秩序与车辆停放管理。6、房屋装饰、装修管理服务。7、消防管理。住宅物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米，每3个月缴纳一次，在每季度最后十五前缴纳。甲方（被告）违反协议，不按本协议的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（原告）有权要求（被告）补交并从逾期之日按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。无正当理由逾期六个月仍然拒绝交纳的，乙方（原告）可提请人民法院裁决。甲方（被告）的权利和义务：参加业主大会，享有选举权与被选举权和监督权；监督乙方（原告）的物业服务行为；遵守本物业管理服务制度；根据本协议向乙方（原告）交纳物业服务费用和其他费用......（略）。乙方的权利义务：对房屋共用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制定本物业的管理制度和《业主公约》；制止违反本物业管理制度的行为；依据本协议收取物业服务费.....（略）。当日，原告还与被告签订了金顺物业公司贺兰分公司住宅室内装饰装修管理服务协议、金顺物业公司贺兰分公司装修施工责任承诺书、金顺物业公司贺兰分公司房屋交付验收记录表、金顺物业公司贺兰分公司入住声明。被告在入住声明承诺书中声明：1、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本业主公约的各项管理规定；本人同意承担违反业主公约规定的行为承担连带责任。原告在物业服务期限内对公共设施进行了维修，对小区道路进行了维修，对小区的绿化进行了修剪、除草、打药等养护，还对小区整体环境进行了展示，履行了前期物业服务协议中约定的物业服务义务。原告2014年向被告催缴过物业费，2018年向被告家门上张贴过物业费催费通知单，告知了缴费数额及时间，2019年原告曾上门催缴过物业费。被告未支付原告自2012年10月17日至2019年12月31日期间的物业费6429元（93.45㎡×0.8元/㎡/月×86个月），原告计算物业费违约金3570元，当庭变更物业费违约金为欠费总额6429元的30%，数额为1928元，原告向被告追要无果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区贺兰县月湖名邸西B区至今未成立业主委员会。被告家中存在墙壁掉皮、裂缝、壁纸裂缝等房屋质量问题，被告多次向原告反映，但未得到处理。上述事实，依据原、被告的当庭陈述，原告提交的金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议、金顺物业公司贺兰分公司住宅室内装饰装修管理服务协议、金顺物业服务公司贺兰分公司装修施工责任承诺书、金顺物业公司贺兰分公司房屋交付验收记录表、金顺物业公司贺兰分公司入住申明、催费通知单、（物业服务）照片七张，被告提交的（其家中房屋）照片132张予以证实，本院予以采信。本院认为，2011年10月17日，原告与被告签订的《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议》，合法、有效，该合同对原被告具有约束力。原告具备物业管理的合法资质。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区12号楼1单元102室房屋业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务协议证实原告物业服务收费标准为0.8元/月/㎡合法有据。原告主张的自2012年10月17日至2019年12月31日，被告应交物业费为6429元（93.45㎡×0.8元/㎡/月×86个月），计算准确、无误。故关于原告要求判令判令被告支付原告所欠物业服务费6429元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与被告签订的《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议》约定物业费每3个月缴纳一次，在每季度最后十五日前缴纳。甲方（被告）违反协议，不按本协议的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（原告）有权要求（被告）补交并从逾期之日按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。庭审中原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金1928元。庭审中，被告认可原告2018年向被告家门上张贴过物业费催费通知单，告知了缴费数额及时间，但未说明原告2018年在其家门上张贴物业费催费通知单的具体时间，原告举证的2018年在被告家门上张贴物业费催费通知单的时间为2018年7月2日和11月27日，本院以2018年11月27日为原告向被告书面催要物业费的时间，被告应当从2018年11月27日开始支付违约金。自2018年11月27日至2019年12月31日为370天，原告主张的违约金1928元为7年的违约金，现被告应交付违约金的时间为约一年，则被告应付原告2018年11月27日至2019年12月31日期间涉案房屋逾期交费期间违约金277元（1942元×1/7），故对原告要求被告支付违约1928元的诉讼请求，本院在277元范围内予以支持。被告辩称，不交物业费的原因是其房屋存在起皮、裂缝等问题，致使本人家中装修家具不同程度损坏，因该问题属房屋质量问题，被告应向房地产开发商主张权利，被告不能因此拒交物业费。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告张某支付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）2018年11月27日至2019年12月31日期间的物业费违约金6429元，于本判决生效之日起十五日内付清。二、被告张某支付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）2012年10月17日至2019年12月31日期间的物业费违约金277元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心负担5元，被告张某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年六月三日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。