河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异51号 案外人：闫云双，女，1977年2月2日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京迅起律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，案外人对本院查封的位于邢台市高开区产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：2016年8月25日，马爱平（案外人的丈夫）与福麟公司签订福麟地产高开区福麟小镇污水工程施工承揽合同，约定由马爱平承包建设福麟小镇（高开区）项目污水工程，2016年12月19日，马爱平承包建设由福麟公司开发建设的福麟御景良城项目8＃、9＃楼南侧围墙及大门工程，因福麟公司拖欠马爱平工程款，2017年1月17日，双方协商一致签订协议书，同意用上述拖欠的工程款购买福麟小镇（高开区）1号楼2单元502号房产及-1123号地下室，并将上述房产及地下室登记在案外人名下。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇（高开区）1号楼2单元502号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已实际购买了该房产，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人闫云双没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人闫云双对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人闫云双仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人闫云双的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人闫云双不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，闫云双的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，福麟公司已实际将涉案房产位于邢台市经济开发区（高开区）1-2-502号房产出售给案外人。2016年8月25日，马爱平（案外人的丈夫）承揽福麟公司开发的福麟小镇（高开区）污水施工工程并签订合同，约定由马爱平承包建设福麟小镇（高开区）项目污水工程，并签订福麟地产高开区福麟小镇污水工程施工承揽合同，经对账福麟公司拖欠马爱平87208元工程款；因马爱平承揽了福麟公司开发建设的福麟御景良城项目8＃、9＃楼南侧围墙及大门工程，2016年12月19日至21日经对账福麟公司拖欠马爱平381200元工程款。2017年1月17日，福麟公司与马爱平签订协议书，福麟公司用位于邢台市经济开发区（高开区）1号楼2单元502号房产及-1123号地下室抵付马爱平468408元工程款，福麟公司于2017年3月8日向马爱平的妻子闫云双出具收据及福麟小镇（高开区）认购书，至此，涉案房产已实际出售给案外人闫云双，且已将该房产实际交付给案外人。 案外人为了证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、福麟公司与马爱平签订福麟地产高开区福麟小镇污水工程施工承揽合同； 证据二、工程现场签证单； 证据三、工程签证价格审定单； 证据四、御璟良城项目部付款审批表； 证据五、房款抵顶工程款协议； 证据六、福麟小镇（高开区）认购书； 证据七、收据五份。 武大秀针对案外人提交的证据，提出以下质证意见： 对证据一合同书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该合同书不能证明马爱平已经履行合同义务，也不能证明福麟公司欠马爱平合同价款的事实。 对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该签证单是单方制作，不能证明福麟公司欠马爱平工程价款的事实。 对证据三审定单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该审定单是单方制作，不能证明福麟公司欠马爱平工程价款的事实。 对证据四对审批表的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该审批表是单方制作，不能证明福麟公司欠马爱平工程价款的事实。 对证据五真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明福麟公司与马爱平之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外异议人已经取得涉案房屋的合法权益。 对证据六真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人闫云双在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据七真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。涉案房屋已经于2017年4月25日被石家庄市中级人民法院查封，根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向福麟公司支付购房款。 福麟公司、贺志强对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区产。 闫云双称，2016年8月25日，马爱平（案外人之夫）与福麟公司签订福麟地产高开区福麟小镇污水工程施工承揽合同，约定由马爱平承包建设福麟小镇（高开区）项目污水工程，2016年12月19日，马爱平又承包建设由福麟公司开发的福麟御景良城项目8#、9#楼南侧围墙及大门工程，因福麟公司拖欠马爱平工程款，2017年1月17日，双方签订房款抵顶工程款协议，福麟公司用福麟小镇（高开区）1号楼2单元502号房产及-1123号地下室抵顶马爱平的工程款。案外人与福麟公司于2017年3月8日签订了福麟小镇（高开区）认购书，约定案外人购买福麟小镇（高开区）1号楼2单元502号房产及-1123号地下室。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人系基于以物抵债与福麟公司签订房屋认购书，案外人不属于房屋的买受人、商品房消费者，不能适用上述司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案案涉房产系由福麟公司开发，案外人不享有排除执行的权益。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回闫云双的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年六月十日 书记员  陈 爽