宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初12214号原告：绿地集团宁夏置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李蓟，公司总经理。委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告：祖小希，男，1984年4月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告绿地集团宁夏置业有限公司与被告祖小希商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李越到庭参加了诉讼。被告祖小希经公告送达开庭传票，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿地集团宁夏置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告返还绿地海珀兰轩××室房屋；3.依法判令被告协助原告撤销绿地海珀兰轩××室房屋的备案登记；4.依法判令被告向原告支付代偿银行贷款，以实际代偿款项为准，暂计算至2019年9月20日为572143.19元；5.依法判令被告向原告支付代偿月供违约金57214.32元，以实际代偿金额为准；6.依法判令被告向原告支付解除合同违约金420657元；7.依法判令被告向原告支付代偿款利息39828.07元（暂计算至2019年9月20日，请求判令至实际偿还全部款项之日止）；上述金额合计1089842.58元；8.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以单价9980元/平米的价格，购买原告开发的绿地海珀兰轩××房屋一套，总价款2103285元。购房款支付方式首付加商业贷款方式。同时合同补充协议附件约定了违约金。2015年4月，被告与××银行签订《个人商业用房贷款合同》，贷款1360000元用于支付房款，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证，截止本次诉讼，被告已多月未按照《个人一手住房贷款合同》向银行偿还到期借贷本息，导致银行从原告保证金账户上直接扣划被告逾期的月供款。鉴于上述情况，原告于2019年3月26日向被告发出《告知函》，通知被告返还原告代偿款项及相应的违约金、利息。被告至今未予偿还，且银行贷款持续逾期。根据合同约定，原告依法享有解除权，涉案《商品房买卖合同》解除后，被告有义务向原告返还房屋、协助办理撤销备案手续并向原告支付违约金、资金占用利息等款项。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。祖小希未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日，原被告双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的位于亲水大街西侧海珀兰轩××室，预测建筑面积228.52平方米，每平方米9980元，总价款2280630元；付款方式为商业贷款，被告应于2015年3月3日支付首付房价款920630元，余款1360000元申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第2.2.5条约：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担保证责任的（包括贷款银行从出卖人保证金账户直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该代付款10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间内支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等）并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”2015年4月，原告（借款人）与××分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，为案涉房屋申请贷款136万元用于支付购房款。被告作为该贷款合同的保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期限届满之日起两年。被告已支付完毕案涉房屋的购房款。后被告未按期向贷款银行偿还借款，贷款银行自原告保证金账户扣除相应的借款及利息，具体扣款明细如下：2016年12月13日66884.22元、2017年3月24日49605.29元、2017年6月23日49149.91元、2017年9月29日48755.59元、2017年12月29日48285.17元、2018年1月31日15891.32元、2018年2月28日15829.37元、2018年3月30日15785.34元、2018年6月29日47361.8元、2018年9月30日46912.49元、2018年12月29日46431.64元、2019年3月28日45944.7元、2019年5月31日30297.87元、2019年7月31日30092.54元、2019年8月30日14915.94元、2019年9月30日14864.82元、2019年10月30日14813.7元、2019年12月31日29579.27元、2020年2月28日29357.6元、2020年3月31日14561.19元、2020年4月30日14506.8元、2020年5月31日14458.92元，合计704285.49元。原告于2019年3月28日就被告对案涉房屋断供贷款事宜向被告邮寄送达《告知函》，向被告催收代付款及违约金，否则将追究被告违约责任。经催告后，被告未向原告偿还上述代偿款。被告未至原告处办理案涉房屋的收房手续，该房屋仍空置。该房屋于2015年3月11日办理商品房备案登记，购房人为祖小希。本院认为，原被告双方的签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原被告双方之间形成商品房预售合同法律关系。因被告未按合同约定偿还银行贷款导致原告承担保证责任，在接到原告《告知函》后仍未偿还代付款，现原告主张解除案涉合同，符合合同约定的解除条件，故对原告该项诉请，本院予以支持。在该合同解除后，被告应协助原告办理案涉房屋的商品房销售合同备案登记手续，原告应退还被告已付房款。因被告未办理案涉房屋的收房手续，故不存在被告向原告返还案涉房屋的情形。对原告主张的代偿款，在合同解除后，原告自被告的已付房款中自行扣除即可，被告无须另向原告支付该代偿款，故对该项诉请，本院不予处理。对于原告主张的代偿款利息、代偿违约金、解除合同违约金，均为主张损失，因被告违反合同约定，应承担违约责任，但合同中关于上述利息、违约金的约定均系格式条款，明显加重被告责任，该条款应属无效，故本院以代偿款的10%计算违约金为70428.55元（704285.49元×10%），以弥补原告资金占用期间的损失，原告未提交证据证明其存在其他损失，故对超出的部分，本院不予支持。被告祖小希经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告绿地集团宁夏置业有限公司与被告祖小希于2015年3月3日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告祖小希协助原告绿地集团宁夏置业有限公司撤销位于亲水大街西侧××室的商品房备案登记手续；三、被告祖小希向原告绿地集团宁夏置业有限公司赔偿支付违约金70428.55元；以上确定的协助、给付义务，限被告祖小希于本判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回原告绿地集团宁夏置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费14608元，公告费600元，保全费5000元，由原告绿地集团宁夏置业有限公司负担4224元，被告祖小希负担15984元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 常云超人民陪审员 李仲琴人民陪审员 翁一君二〇二〇年六月二十八日书记员 马金山附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。