宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初112号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，统一社会信用代码：91110000710925489M。法定代表人：沈某，系中国长城资产管理股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：魏某，宁夏综义律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王某1，特别授权代理。被告（执行案外人）：丁某，男，汉族，1995年3月21日出生，无固定职业，住石嘴山市惠农区河滨街兴旺院****，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：王某2，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200694313238J。临时负责人：杜某。委托诉讼代理人：徐某，惠农区红果子法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告长城资产管理公司（以下简称长城资产管理公司）与被告丁某、宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告长城资产管理公司的委托诉讼代理人魏某、王某1，被告丁某的委托诉讼代理人王某2，被告嘉利源公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长城资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令对备案在原告名下的××区房屋准许执行（价值741221元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：长城资产管理公司与嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44号民事调解书，内容为：1、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元、其中货款5000万元，利息8263888.89元（暂计算至2016年3月20日）、违约金2235391.25元，财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任；2、长城资产管理公司对杜和平质押的嘉利源公司1140万元（万股）股权享有优先受偿权；3、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权（土地证号：惠国用（2010）第602**，抵押面积2741平凡米；土土地证号：惠国用（2012）第602**抵押面积83308平方米）享有优先受偿权；4、长城资产管理公司对杜某质押的石嘴山市和通工贸有限公司840万元（万股）股权享有优先受偿权；5、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源公司负担。2019年10月21日，丁某对执行标的提出书面异议。石嘴山市惠农区人民法院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异60号执行裁定书，裁定中止对××区房屋的执行。一、长城资产管理公司对涉案房屋享有法定优先受偿权，已登记的担保物权优先于丁某的债权请求权得以实现。首先，嘉利源公司将其开发的尚城名邸小区涉案房屋于2014年5月14日备案至长城资产管理公司名下，并进行了网签（签订正式的《房屋买卖合同》），而丁某与嘉利源公司签订的是房屋买卖合同，对涉案房屋享有的是普通债权，故法定优先权设立的时间并不影响长城资产管理公司法定优先权的实现，丁某排除执行异议的请求不应得到支持。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2014年5月14日，嘉利源公司将尚城名邸小区涉案房屋备案登记在长城资产管理公司名下，具备对外公示的效力，完全可以对抗丁某未经登记的普通债权及依据房屋买卖合同请求过户的权利。二、嘉利源公司不是涉案房屋登记的权利人，丁某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行。而惠农区法院以该规定作出（2019）宁0205执异60号裁定支持丁某请求，系事实认定不清、法律适用错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”确定其是否系权利人及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”的规定，买受人排除执行的前提条件是争议的房屋登记在被执行人名下。本案中，争议的房屋已经备案在长城资产管理公司名下，不具备第二十八条规定的使用前提条件。其二、（2019）宁0205执异60号裁定中第5页载明：“2013年4月9日，嘉利源公司向丁祥礼出具收条一张，收条载明“今收到丁祥礼房款1688970元、壹佰陆拾捌万捌仟玖佰柒拾元整，物业储备金肆仟元整。（8-105铺）备注：财务没有收到现金”。丁祥礼与丁某均为完全民事行为能力人，对自己所做的行为承担民事责任。涉案的房屋买卖合同系丁某与嘉利源公司签订，与丁祥礼无关，丁某提出执行异议时提交的证据是丁祥礼的，不是丁某的缴款发票，在没有变更购房人名称的前提下，该收据与本案无关联性，故丁某并未支付购房款项及物业储备金。综上，嘉利源公司不是涉案房屋登记的权利人，惠农区法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出（2019）宁0205执异60号裁定支持丁某请求，系事实认定不清、法律适用错误。三、丁某怠于行使权利，应承担过户不能的法律后果。2014年5月14日涉案房屋备案登记在长城资产管理公司名下，长城资产管理公司与嘉利源公司办理了正式的房屋网签手续，不动产管理部门也对该事项进行了登记。自2014年5月14日至今，涉案房屋经过评估、拍卖程序，且长达6年。惠农区法院依法对涉案房屋采取了措施，作为一个具有完全民事行为能力的人，丁某理应知道法院对该房屋的司法处置。因涉案房屋于2014年5月14日备案登记在长城资产管理公司名下，故嘉利源公司的房屋网签备案登记手续是符合规定，可以办理的。丁某称2013年7月18日与嘉利源公司签订房屋买卖合同，在涉案房屋网签政策早已经落地实施且可以办理备案登记的情况下，丁某既没有网签房屋买卖合同，又没有通过司法手段主张权利。丁某对价值168万元的商铺产权情况不管不问，也未去房屋权属登记部门查明情况，有违生活常识。据此，丁某怠于行使请求协助办理房屋登记过户的权利，对本案事实的形成存在过错，应承担不利后果。综上所述，排除执行的前提条件是丁某买受的涉案房屋必须登记在嘉利源公司名下。现实的情况是涉案房屋登记的权利人是长城资产管理公司，并非本案嘉利源公司。长城资产管理公司与嘉利源公司签订合同备案办理抵押符合法律规定的对外公示效力，优先权应当得到法律的支持。在购房款是否代替丁某支付不确定的情况下，惠农区法院作出上述裁定，系事实不清，适用法律错误，丁某并不享有排除房屋执行的权利。长城资产管理公司对涉案房屋享有法定优先受偿权，已登记的担保物权优先于被告的债权请求权得以实现。丁某对房屋不享有足以排除执行的权利，依法应准许涉案房屋继续执行，依法撤销（2019）宁0205执异60号执行异议裁定。丁某辩称：1、涉案房屋系嘉利源公司于2013年4月2日顶账给丁某父亲丁祥礼，双方签订了顶账协议；2、后经丁祥礼将该房产于2013年7月8日以丁某的名义与嘉利源公司签订了商品房销售合同，并于2013年12月6日将房屋交付给丁祥礼、丁某父子，收到房产后丁某父子对该房屋进行了装修，并对外出租，物业公司于2014年12月6日向丁某退还了该房屋的装修保证金，案涉房产一直由丁某占有、使用、收益和处分；3、丁某于2019年10月18日才得知案涉房产被惠农区法院查封、强制执行的事实，及时向法院提出了执行异议；4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，丁某对该房屋享有足以排除强制执行的权利；5、长城资产管理公司的抵押权设定在丁某与嘉利源公司买卖该房产之后，系嘉利源公司通过欺诈方式在未告知该房产已出售给丁某的情况下获取的，其不能对抗丁某的权利；6、丁某符合法律上善意第三人的身份，其合法权利应该予以保障。综上，长城资产管理公司的诉请及理由均不能成立，请法院驳回其诉讼请求。嘉利源公司辩称，丁某所述购房事实属实，请法院依据相关法律规定作出公正判决。长城资产管理公司为证明其诉讼主张，提交了下列证据，丁某、嘉利源公司进行了质证。证据一、（2019）宁0205执异60号执行裁定书一份（原件核对无异议退还），证明惠农区法院裁定中止对涉案房屋的执行，该裁定书认定事实错误，长城资产管理公司依法提起执行异议之诉程序合法。丁某、嘉利源公司对该份证据的真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该裁定书认定事实清楚。证据二、石嘴山市商品房买卖合同、（2016）宁民初44号民事调解书、（2016）宁民初44-1号民事裁定书、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书各一份（原件核对无异议退还），证明：1、长城资产管理公司与嘉利源公司就涉案尚城名邸8号楼105室房屋于2014年5月10日签订房屋买卖合同并备案登记在长城资产管理公司名下，长城资产管理公司抵押权于2014年5月10日设定；2、长城资产管理公司与嘉利源公司合同纠纷案经自治区高院依法裁判后指定惠农区法院执行，惠农区法院依法对涉案房屋及尚城名邸小区81套房屋、领航鑫苑13套房产进行评估拍卖、变卖，因无人竞买而流拍，后长城资产管理公司同意按流拍价以物抵债，惠农区法院依法作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，并将该裁定书送达长城资产管理公司，其公司享有对该房屋的所有权，所实现抵押权的途径程序合法正当。丁某对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，对三份法律文书的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。嘉利源公司就涉案房屋于2013年7月8日与丁某签订了合同，长城资产管理公司在与嘉利源公司就涉案房产签订买卖合同，明显属于一房二卖，同时，长城资产管理公司与嘉利源房公司的相关诉讼，丁某不知情也没有参与，涉案房产被查封并执行的事丁某于2019年10月通过张贴在小区的法律文书才获悉，且涉案房产早在2013年12月就已经实际交付丁某使用至今。嘉利源公司对该组证据的真实性及证明目的无异议。长城资产管理公司和嘉利源公司签订的商品房买卖合同从法律形式上是买卖合同，但实为将房产抵押给长城资产管理公司，上述事实从交易时间及房款价格与市场价格不符，该行为应属于抵押行为而非房屋买卖。丁某为证明其抗辩主张，提交了如下证据，长城资产管理公司、嘉利源公司进行了质证：证据一、房屋置换协议书、居民户口本各一份（原件核对无异议退还），证实案涉房产是丁某父亲丁祥礼通过置换方式获取。长城资产管理公司对户口本的真实性无异议，对其关联性及证明目的不予认可，丁祥礼与丁某的父子身份与本案无关联性；对房屋置换协议书的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该协议实际上是买卖合同付款的约定，且该协议上没有写明是涉案房屋。嘉利源公司对该组证据无异议。证据二、商品房买卖合同、不动产销售发票、尚城名邸入住通知单、退还装修保证金验收清单、收条、物业公司证明各一份（原件核对无异议退还），证明丁某与嘉利源公司于2013年7月签订买卖合同，房屋于2013年12月交付使用，丁某装修以后对该房屋占有、使用至今的事实。长城资产管理公司对收条的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该收条出具时间是2013年4月9日，财务专用章系复印件，嘉利源公司盖公章时间不确定，嘉利源公司的公章在长城资产管理处，该公章的真实性无法核实，结合丁某证据一，房屋置换协议的时间是2013年4月2日，而收条的时间是2013年4月9日，单纯从该二份证据无法证实丁某向嘉利源公司提供了足量的钢筋；对入住通知书、验收清单、物业公司证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，涉案房屋并非丁某所有，即便其进行了装修，也不符合法律规定，属于非法占有；对商品房买卖合同和发票的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该合同第13条约定了合同签订后30日内（不超过30日）按规定通过市房产信息网上房地产操作系统进行备案，第14条生效条件中约定本合同经双方签署并备案后生效，而该合同至今没有备案，故丁某与宁夏嘉利源房地产开发有限公司签订的合同没有生效；合同补充协议中约定了双方对该房屋办理按揭贷款，该约定与丁某提交的置换协议相矛盾，存在丁某与嘉利源公司签订虚假协议的嫌疑；该合同的签订时间是2013年7月18日，双方约定要按揭贷款，但购房款发票开具时间是2014年7月9日，丁某并没有提供合法充分的证据证明购房款已实际交纳。嘉利源公司对该组证据无异议。嘉利源公司未提交证据。针对长城资产管理公司、丁某提交的证据，经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：一、长城资产管理公司提交的证据一，系生效法律文书，且丁某、嘉利源公司对其真实性无异议，故本院对其真实性无异议，但结合查明的事实，本院对其证明目的不予采信；二、长城资产管理公司提交的证据二，其中（2016）宁民初44号民事调解书、（2016）宁民初44-1号民事裁定书、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书系生效的裁判文书，故本院予以采信；石嘴山市商品房买卖合同，系长城资产管理公司与嘉利源公司签订，本院对其真实性予以采信，但结合查明的事实，该合同以设立抵押权为目而签订的商品房买卖合同，不存在买房的真实意思，故本院对其证明目的不予采信；三、丁某提交的证据一，客观真实，且嘉利源公司无异议，故本院予以采信；四、丁某提交的证据二，客观真实，与丁某提交的证据一相互印证，且嘉利源公司无异议，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：丁祥礼与丁某系父子关系。2013年4月2日，嘉利源公司与丁祥礼签订《房屋置换协议书》，约定嘉利源公司将其开发的位于石嘴山市××区、9号楼商业房作为置换条件出让给丁祥礼，丁祥礼负责提供宁夏电投钢铁有限公司生产的符合国家标准的合格的螺纹钢Φ12、螺纹钢Φ14作为置换，双方用于置换的商品房价款为以人民币为结算货币，结算地上单价5500元/㎡，地下单价2000元/㎡为计价单位，丁祥礼向嘉利源公司提供1850吨钢筋（以实际提货量为准）作为置换，置换的钢筋为3730元/吨（不含税价）等。后经嘉利源公司与丁祥礼协商，将其××区房屋（包含地下室，建筑面积260.26㎡，地下室建筑面积128.77㎡）作价1688970元货款抵顶给丁祥礼，并于2013年4月9日向丁祥礼出具了一张“今收到丁祥礼房款1688970元（壹佰陆拾捌万捌仟玖佰柒拾元整），物业储备金肆仟元整。（8-105铺）备注：财务没有收到现金。2013年4月9日。”的收条。2013年7月18日，嘉利源公司应丁祥礼要求与丁某就上述涉案房屋签订了《商品房（预）销售合同》，并于2013年12月6日将涉案房屋交付给丁某，但未将涉案房屋备案登记到丁某名下。2014年7月9日，嘉利源公司向丁某出具了购房发票。丁某为涉案房屋交付了装修保证金并进行了装修，小区物业公司于2014年11月6日退还该装修保证金。丁某接收涉案房屋后一直占有、使用至今。同时查明，2014年5月10日，嘉利源公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，约定将惠农区兴业街尚城名邸8幢106，105号房屋销售给长城资产管理公司，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，2016年6月24日，长城资产管理公司与嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书内容为：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元，其中货款5000万元、利息8263888.89元(暂计算至2016年3月20日)、违约金2235391.25元、财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金；二、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任;三、长城资产管理公司对杜和平质押的嘉利源公司1140万元(万股)股权享有优先受偿权;四、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权(土地土地证号：惠国用(2010)第602**押面积2741平方米；土地证土地证号：惠国用(2012)第602**面积83308平方米)享有优先受偿权;五、长城资产管理公司对杜某质押的石嘴山市和通工贸有限公司840万元(万股)股权享有优先受偿权;六、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源公司负担。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源公司开发并登记备案在长城资产管理公司名下的位于石嘴山市××区套房屋、“领航鑫苑”小区32套房屋予以查封。因嘉利源公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定惠农区人民法院执行。2019年7月9日，惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，裁定：一、被执行人嘉利源公司抵押在长城资产管理公司的位于石嘴山市××区的81套房产、“领航鑫苑”小区的13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有；二、买受人可持本裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在执行过程中，案外人丁某就其为石嘴山市惠农区尚城名邸小区8号楼105号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异60号执行裁定书，裁定中止对××区房屋的执行。本院认为，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，嘉利源公司将其位于石嘴山市××区房屋抵顶给丁祥礼用于清偿欠付的货款，后应丁祥礼要求就该房屋与丁某签订了《商品房（预）销售合同》，丁某通过上述顶账的方式取得了涉案房屋，嘉利源公司也将涉案房屋交付给丁某，双方形成了房屋买卖合同法律关系，并已履行了合同主要义务，故该合同合法有效，本院予以确认。宁夏回族自治区高级人民法院查封涉案房屋之前，丁某已实际占有控制涉案房屋，并交纳了与该房屋有关的装修保证金。嘉利源公司与丁某签订购房合同后，嘉利源公司应向房产管理部门申请备案登记，但嘉利源公司不仅未申请备案登记，反而将已出售给丁某的房屋备案登记至长城资产管理公司名下导致被查封，故涉案房屋被查封的责任不能归责于丁某。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，丁某对石嘴山市惠农区尚城名邸小区8号楼105号房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋执行的权利，故长城资产管理公司要求准许对石嘴山市惠农区尚城名邸小区8号楼105号房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费11212元，由原告中国长城资产管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 马占杰审判员 徐小燕审判员 杨 平 二○二○年六月二十二日书记员 石 茂附本判决适用的相关法律条文：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。