宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2681号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，统一社会信用代码。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：马某，宁夏回族自治区固原市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：刘某，宁夏回族自治区石嘴山市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称“泰安华新物业银川分公司”）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业银川分公司的委托诉讼代理人马某、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业银川分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业费8406元，违约金2522元，共计10928元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于××县房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，交费时间为每月1-10日内交纳当月费用。如被告未及时交纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告刘某系上述房产业主，其物业建筑面积为94.66㎡，按约定每月应当向原告交纳物业费113.59元，但自2014年4月1日起至2020年5月31日，被告无故拖欠8406元物业费未予交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。现原告提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告刘某辩称，欠费属实，欠费理由：被告未与原告签订《前期物业服务合同》，只签订了《临时管理规约》，2014年起夜间没有安保人员巡逻。小区垃圾及楼道杂物未做到每日清理，公共设施设备没有及时维修，楼道灯罩脱落，未及时维修。公共区域自来水管道冬季未做保温处理，导致破裂，影响业主生活用水。单元门禁值班电话无人接听，单元门禁无法闭合。停车位档杆破损未进行维护，雨水井未做到每月检查，导致路面积水。小区经常无故停水停电，没有及时告知业主，导致业主生活不便。小区路面没有设置安全警示标志，存在安全隐患，休闲设施外观陈旧破损未及时维修，消防系统无水，灭火器配备不足。本院经审理认定事实如下：被告刘某系宁夏回族自治区贺兰县房屋业主，房屋建筑面积为94.66㎡，原告系该小区的物业管理公司。2013年3月25日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定住宅物业费为1.2元/月/㎡，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告刘某未交纳2014年4月1日至2020年5月31日的物业费。原告分别于2019年7月5日、2020年5月21日以张贴物业费催交通知单的方式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，小区垃圾及楼道杂物未做到及时清理，部分公共设施设备破损未及时维修，部分绿化带裸露未及时补种。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》、物业费催交通知单、照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业服务合同约定物业费为1.2元/月/㎡，2014年4月1日至2020年5月31日被告应支付原告物业费8406元（94.66㎡×1.2元/月/㎡×74个月）。被告辩称，双方未签订物业服务合同，因被告未提交证据证实其主张的事实属实，但原告当庭提交原被告双方签订的《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，且原告一直持续为被告居住的小区提供了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。被告以此为理由不予交纳物业费与理相悖，于法无据，本院不予支持。被告辩称，原告在提供物业服务期间小区垃圾及楼道杂物未及时清理，部分公共设施设备破损未及时维修等，上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的证据能够证实被告主张的上述事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费8406元的诉讼请求，本院在7565元（8406元－8406元×10%）的范围内予以支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。被告以物业服务不到位为由未按合同约定的时限交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。自2014年4月1日至2020年5月31日，涉案房屋逾期交费违约金为2270元(7565×30%)，故对原告要求被告支付违约金2522元的诉讼请求，本院在2270元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告刘某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付贺兰县房屋2014年4月1日至2020年5月31日期间物业费7565元、违约金2270元，合计9835元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元（已减半收取），由被告刘某负担25元，由原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇二〇年六月二十三日（法官助理 时 楠书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。