广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1639号上诉人（原审被告）：齐倚萱，女，汉族，1970年1月6日出生，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古晓燕，女，汉族，1994年10月22日出生，住广东省梅县雁洋镇。委托诉讼代理人：黄思博，广东广荣律师事务所律师。原审被告：黄月华，女，汉族，1991年12月5日出生，住广东省佛山市三水区。上诉人齐倚萱因与被上诉人古晓燕、原审被告黄月华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐倚萱上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判齐倚萱向古晓燕归还涉案房款152680元；3.改判齐倚萱不需向古晓燕支付违约金、律师费；4.本案一审、二审诉讼费用由古晓燕承担。事实与理由：一、至今，齐倚萱仅收到古晓燕涉案房款合计152680元。根据古晓燕主张，涉案222358.13元中，187280元为购房款，剩下为代付的中介费。根据齐倚萱与古晓燕之间转账的银行流水，涉案187280元中，24000元为齐倚萱替古晓燕购买的有关保险费，10600元没有注明用途，152680元为购房款。涉案的有关中介费不属于购房款。因此，至今，齐倚萱仅收到古晓燕支付的涉案房款合计152680元。二、涉案代为支付的中介费与本案没有关联性，也非真实支出，齐倚萱不应当向古晓燕支付。（一）涉案中介费没有用途和发票，未能一一对应，存在虚假的可能。（二）齐倚萱通过公证委托黄月华代理涉案房屋转让的有关手续，黄月华无转委托权。在涉案中介费用相关的事务中，齐倚萱和黄月华均未参与也不知情，亦从未支付涉案有关中介费。因此，涉案代为支付的中介费与本案没有关联性，不应由齐倚萱向古晓燕支付。三、古晓燕存在根本违约行为。（一）《购房协议书》第六条和第十二条约定，转土地证过户之前，即2018年1月至2018年8月期间，古晓燕需向齐倚萱支付首期款202358.13元。至今，古晓燕仅支付购房款合计152680元。（二）至今，古晓燕仍未向齐倚萱支付定金。因此，根据有关法律规定，古晓燕的行为构成根本违约。四、齐倚萱不应当承担迟延责任。《购房协议书》第四条约定，转土地证的时间为2018年10月23日内，转房产证时间为取回土地证20个工作日；第六条和第十二条约定，转土地证过户之前，即从2018年1月起至2018年8月22日止，古晓燕需向齐倚萱支付首期款202358.13元；第七条约定，齐倚萱应当在本合同签订之日，即2018年8月23日起15日内为涉案房屋办理涂销抵押登记手续，将涉案房屋产权转移至古晓燕名下。根据上述约定，古晓燕必须先支付涉案房屋首期款202358.13元予齐倚萱，齐倚萱后再办理房屋涂销抵押登记手续，并将涉案房屋产权转移至古晓燕的名下。但古晓燕未能依约在2018年8月23日前向齐倚萱支付全部首期款，仅向齐倚萱支付房款合计152680元。古晓燕的行为属于未适当履行债务。齐倚萱未在合同签订之日即2018年8月23日起15日内为涉案房屋办理涂销抵押登记手续，属于行使先履行抗辩权，根据有关法律规定，齐倚萱不应当承担迟延责任。古晓燕辩称，一、《购房协议书》合法有效。双方从2018年3月以来，所发生的交易行为，都是围绕房屋买卖的目的展开。从古晓燕向家人借款买房、向齐倚萱银行账户支付购房款、古晓燕要求齐倚萱办理赎楼手续、古晓燕向银行申请房产按揭贷款等一系列行为，古晓燕均适格履行购房义务。因此，古晓燕向齐倚萱购买涉案房屋是真实意思表示。二、古晓燕已经履行合同约定的义务。双方签订《购房协议书》后，古晓燕依照合同约定按时足额支付了定金及首期款共计222358.13元，余款397641.87元按照合同约定通过银行按揭方式支付。古晓燕也按照合同约定及时到银行申请购房按揭，银行也已同意贷款予古晓燕。但由于齐倚萱一直拖延未办理赎楼手续，致使涉案房屋无法办理过户手续。三、齐倚萱拒不办理赎楼手续，已构成根本违约，应承担违约责任。齐倚萱的违约行为主要表现为：从双方微信聊天记录可见，齐倚萱在古晓燕多次要求办理赎楼过户的情况下，仍以各种理由拒绝履行合同约定的赎楼过户手续，并表示不同意将涉案房屋出售予古晓燕，已构成根本违约。依据《购房协议书》约定，齐倚萱应承担违约责任，应退回古晓燕的已付款项，并向古晓燕支付违约金及因违约产生的律师费、诉讼费等各项费用。四、齐倚萱对古晓燕所支付的费用均予以确认，并向古晓燕出具《收据》。在与古晓燕签订《购房协议书》后，齐倚萱便长期居住国外，并委托中介办理房屋买卖事宜。根据齐倚萱与黄月华签订的《委托书》，所有房屋买卖事宜均由中介代办，而支付的各项费用先由古晓燕代为支付。后经双方结算，齐倚萱对古晓燕所支付的首期购房款及各项中介费用均予以确认，双方同意将该各项费用抵作古晓燕支付的购房款。该费用应视作购房款，无需单独列出。对于古晓燕代垫的中介费用，应由齐倚萱承担。黄月华未发表意见。古晓燕向一审法院起诉请求：1.判令解除与齐倚萱在2018年8月23日签订的《购房协议书》；2.判令齐倚萱退回古晓燕已支付的购房款人民币222358.13元；3.判令齐倚萱赔偿古晓燕违约金人民币173600元；4.判令齐倚萱承担本案律师费人民币20000元；5.判令齐倚萱承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月23日，古晓燕作为乙方与齐倚萱作为甲方签订《购房协议书》，约定甲方向乙方出售位于佛山市三水区的房屋。房屋建筑面积80.92平方米，总房价620000元。乙方支付20000元作为购房定金，如甲方违约，如数退回定金，另再赔偿该房地产成交价的28%（即173600元）给乙方。如乙方违约，则定金不退。如甲乙双方同意免赔而取消协议，则中介费各自负责。该房屋转户产生的一切费用由甲方全部承担。转土地证时间定于2018年10月23日内，转房产证时间定于取回土地证20工作日内。任何一方借故不办理转户手续，则可作违约处理。转土地证当天乙方支付202358.13元作为首期款，乙方在取得土地证后的一周内，与甲方一起去办理房产证及银行按揭手续，余下397641.87元购房款由银行直接转入甲方账户。甲方向银行提前还清所有贷款，并在本合同签订之日起十五日内为该房屋办理涂销抵押登记手续，将该房屋产权转移至乙方名下。收楼时间定于2018年10月23日。过户税费为各付各税。甲方违反本合同的约定，致使乙方决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用，包括但不限于自行或委托第三方催收、处置抵押物/质押物的相关费用，律师费、诉讼费、执行费、拍卖费、过户费、保全费、担保费、公证费、公告费、差旅费及其他费用，概由甲方承担。2018年8月24日，古晓燕与齐倚萱在相关部门为涉案房屋办理了抵押权登记，权利人即为古晓燕，债务履行日期为2018年8月23日至2018年12月23日。农行三水支行亦是该房产的抵押权人。2018年9月10日，齐倚萱与黄月华签订委托书，委托黄月华作为代理人，代办涉案房屋的银行提前还贷、解押手续；代办涉案房屋注销抵押登记手续。该委托书在广东省佛山市三水公证处办理了公证手续。2018年10月15日，齐倚萱向古晓燕出具了《购房收据》，确认收到古晓燕购房款222358.13元。古晓燕提供的汇款凭证、微信转账记录等显示支出的款项与上述款项基本吻合。该款项中包含了古晓燕分别于2018年4月3日、2018年5月7日、2018年6月16日汇入齐倚萱农行账户用于扣缴按揭款的7000元、3500元、3500元共计14000元，此后古晓燕就未再向该账户汇款。截止至2018年9月12日，齐倚萱拖欠三期本息未按期向农行三水支行支付，该行遂于2018年10月18日向一审法院起诉齐倚萱，要求行使优先受偿权。涉案房屋的房产证、他项权证、还款存折等原件均在古晓燕手中。2018年12月6日，古晓燕与广东广荣律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，委托黄思博律师作为本案的委托诉讼代理人，约定律师费为20000元。2018年12月11日，广东广荣律师事务所向古晓燕出具了20000元的律师费发票。齐倚萱确认2018年12月20日收到古晓燕变更诉讼请求的材料副本。齐倚萱提交的2019年7月9日的《营口市中心医院抑郁自评量表》中有“有（重度）抑郁症状”的记载。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，齐倚萱抗辩《购房协议书》虽然系本人签署但非真实意思表示，但其提供的证据显然不足以证明其主张，且其在签署在《购房协议书》签署后还办理了公证委托手续，其提供的医院证明也远远发生在签署上述材料之后。即便其本人患有抑郁症，但与非本人意思表示之间并不能划等号，故一审法院认定《购房协议书》合法有效。由于涉案房屋的另一抵押权人农行三水支行已经起诉齐倚萱，要求行使优先受偿权，故《购房协议书》的合同目的显然已经无法达到。古晓燕主张解除《购房协议书》，齐倚萱亦同意，故一审法院依法确认《购房协议书》于2018年12月20日即齐倚萱收到古晓燕变更诉讼请求的材料副本之日解除。齐倚萱应当向古晓燕返还其已经支付的房款。对于返还的金额，由于齐倚萱在《购房收据》中对该款项予以确认，该款项与古晓燕提供证据证明的金额也基本吻合，对于齐倚萱非本人真实意思表示的抗辩，基于与《购房协议书》分析理由一致，一审法院对齐倚萱的抗辩不予采纳，故齐倚萱应向古晓燕返还购房款222358.13元。对于违约金。由于古晓燕与齐倚萱在《购房协议书》中约定转土地证当天（2018年10月23日前）古晓燕支付202358.13元作为首期款，由齐倚萱向银行提前还清所有贷款并在《购房协议书》签订之日起十五日内办理抵押登记涂销手续，但齐倚萱在确认古晓燕于2018年10月15日已经支付了222358.13元而至今未办理抵押登记涂销手续，故一审法院依法认定齐倚萱构成违约，应当向古晓燕支付违约金。对于违约金的数额，双方在《购房协议书》中约定的是总房价的28%即173600元，齐倚萱予以抗辩，一审法院认为该违约金明显偏高，显失公平，故以古晓燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定违约金为房价总额的5%即31000元。对于律师费。由于双方在《购房协议书》中约定了律师费由违约方支付，且古晓燕提供了《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票，是古晓燕主张权利的必然支出，一审法院根据公平原则并参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，依法认定古晓燕主张20000元律师费合法有理，应予以支持。黄月华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定判决：一、确认古晓燕与齐倚萱于2018年8月23日签订的《购房协议书》于2018年12月20日解除；二、齐倚萱应于判决生效之日起十日内向古晓燕退还购房款222358.13元、支付违约金31000元、律师费20000元，共计273358.13元；三、驳回古晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5000元、保全申请费1520元，共计6520元，由古晓燕负担2235元，齐倚萱负担4285元。二审期间，齐倚萱、黄月华未向本院提交新的证据。古晓燕向本院提交新的证据如下：证据1.《房地产抵押合同》《借款合同》，拟证明齐倚萱和古晓燕已经就涉案房款进行结算，古晓燕支付房款为222358.13元。证据2.《民事诉讼委托合同》《收费证明》和电子回单，拟证明古晓燕产生新的代理费10000元应由齐倚萱承担。本院依职权向中国建设银行佛山汇银支行调查2018年4月1日古晓燕支付给齐倚萱的一万元购房款是否重复显示，经银行回函和古晓燕、齐倚萱查证，确认2018年4月1日古晓燕仅支付一笔金额为10000元的款项给齐倚萱。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。经本院核查，古晓燕、齐倚萱均确认古晓燕提交的证据1与本案争议焦点无关，故本院不作为定案依据。古晓燕提交的证据2与本案争议焦点无关，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，齐倚萱称其基于对古晓燕的信任，在落款日期为2018年10月15日的《购房收据》上签名并手写注明身份证号码和日期。古晓燕称该收据所载“齐倚萱已收到买方古晓燕首付（含定金）购买位于佛山市三水区的购房款为人民币222358.13元]”由古晓燕手写。古晓燕和齐倚萱确认落款日期为2018年8月23日的《借款合同》并未实际履行。古晓燕称该《借款合同》中的金额即为其向齐倚萱支付的全部购房款。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：齐倚萱是否应承担违约责任。古晓燕称其为涉案房屋支付价款222358.13元，并提供了购房收据。齐倚萱上诉称：第一，其中仅有152680元为房款，24000元为保险费，10600元与本案无关，古晓燕所谓中介费35078.13元与本案无关。因古晓燕违约在先，故齐倚萱没有继续履行全部合同义务。第二，收据签订时齐倚萱有抑郁症，并非完全民事行为能力人。对此，本院经审查认定，首先，齐倚萱本人签署的2018年10月15日的《购房收据》确认其已收到古晓燕就涉案房屋支付的购房款222358.13元。其次，《购房协议书》第12条约定古晓燕从2018年1月份至2018年8月合计支付首期房款和定金合计人民币202358.13元。再次，齐倚萱虽辩称收取的款项只有部分为购房款，但齐倚萱并未举证推翻本人签署《购房收据》确认收到购房款222358.13元的事实。故本院确认古晓燕已经如期履行《购房协议书》约定的支付首期款的义务。齐倚萱认为古晓燕未履行义务的抗辩不成立。《购房协议书》第4条约定齐倚萱应在2018年10月23日后的二十个工作日内，即2018年11月20日前办理过户手续，而齐倚萱未履行上述义务。《购房协议书》第7条约定齐倚萱应在2018年9月7日为涉案房屋办理涂销抵押登记手续，将涉案房屋产权转移至古晓燕名下。齐倚萱虽然提供了其曾患抑郁症的证明，但是抑郁症并非法律规定的丧失民事行为能力的情形，齐倚萱属于完全民事行为能力人。根据《购房协议书》的上述约定，齐倚萱未在约定期限涂销抵押和办理过户，构成违约，应承担违约责任。古晓燕诉请解除《购房协议》，由齐倚萱退回已收购房款222358.13元并赔偿违约金173600元、承担律师费20000元。一审法院判决解除《购房协议》，判令齐倚萱返还已收房款222358.13元。对于齐倚萱的违约金，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，以古晓燕的实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，把违约金下调至房价总额的5%符合本案实际和法律规定。对于古晓燕要求齐倚萱负担二审新增的10000元，属于其在二审期间增加的新的诉讼请求，齐倚萱对此不愿调解，古晓燕可另行主张。综上所述，齐倚萱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2713.56元，由齐倚萱负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年六月二十四日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲