广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1429号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区************房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思琦，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：伍伟锋，男，1986年1月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*****************。被告：梁景雄，女，1991年2月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区***********队。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告伍伟锋、梁景雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄思琦，被告伍伟锋、梁景雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费9064.5元（每月物业管理费为181.29元）；2.判令被告向原告支付自2016年7月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费2100元、公共维修费400元，合计2500元（暂计至2020年8月31日为2500元）；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金4463.78元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4463.78元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区*****尚东雅轩小区的物业管理公司，自2014年起，一直为被告名下尚东康城*****号物业提供物业管理服务。被告应按物业建筑面积、于每月10号前支付物业管理费及公共水费、电费等费用，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2016年7月11日起每月拖欠物业管理费、公共水电费维修费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费9064.5元、公共电费2100元，公共维修费400元以及前述费用对应的违约金4463.78元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4463.78元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元的诉讼请求。被告伍伟锋、梁景雄辩称，我在2018年11月10日收楼，我认为从此时间计我的物业费我无意见。但我认为原告的物业管理有问题，如我的摩托车放在住宅楼下，我的摩托车坏了，物业没有监控，我不知道谁弄坏了；物业的保安上班时间睡觉；我们楼下通道安装了洗地拖的设备，长期有水迹，有安全隐患；外面的广告招牌装上了外墙；中国移动装信号接收站进入我们小区，但物业在移动公司进入之前，既无征求我们业主的意见，也没有进行公示。我认为物业公司的硬件需要改进，如果物业服务改善了，我愿意交从2018年11月10日的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：2013年9月5日，原告与尚东雅轩商住小区开发商肇庆市中鑫房地产实业有限公司（下简称中鑫公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定中鑫公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东雅轩商住小区委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十一条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.5元/月/平方米；防盗门、可视对讲机维护费8元/户/月；小区公共水电分摊（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月；电梯维护费及电梯公共用电费20元/户/月。2014年9月19日，中鑫公司与被告伍伟锋、梁景雄签订《商品房买卖合同》，约定由被告向中鑫公司购买位于肇庆市端州区*****************，房屋建筑面积为120.86平方米。2018年11月10日，被告伍伟锋在第*****房“收楼资料物品确认表”上签名确认收楼，同时在原告提供的《业主临时公约》签名。原告珠海葆力物业管理有限公司为肇庆市尚东雅轩商住小区提供物业管理服务。原告认为，其公司多次通过上门张贴催收通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果，为此，原告遂起诉至法院。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市中鑫房地产实业有限公司签订《前期物业管理委托合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市中鑫房地产实业有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告为尚东雅轩商住小区提供了基本物业服务，被告伍伟锋、梁景雄理应按《前期物业管理委托合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告主张被告支付自2016年7月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费9064.5元（每月物业管理费为181.29元）的请求。本案中，根据被告伍伟锋在签收“收楼资料物品确认表”上的时间（2018年11月10日），且原告未能提供证实其于2018年11月10日前已向两被告寄出“收楼通知书”，故计收两被告的物业服务费应从开发商将房屋交付业主使用之日起算为宜，即应从2018年11月10日起计算两被告物业服务费。此外，由于原告是在2020年4月16日提起本案诉讼，其向两被告主张权利时有部分费用尚未发生，因此，依法对该部分本院也不应予以支持。根据《前期物业管理委托合同》约定物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，即至原告起诉时，被告共拖欠原告物业管理费3081.93元[计算方式：120.86平方米×1.5元/平方米/月×17个月（2018年11月10日至2020年4月10日）］。原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付公共电费2100元、公共维护费400元，合计2500元（暂计至2020年8月31日为2500元）的诉讼请求。根据《前期物业管理委托合同》第十一条约定，防盗门、可视对讲机维护费8元/户/月；小区公共水电分摊（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月；电梯维护费及电梯公共用电费20元/户/月。截至原告起诉时，被告拖欠原告公共水电分摊及维修费合共680元（8元+12元+20元×17个月），原告关于公共电费及公共维修费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告伍伟锋、梁景雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2018年11月10日起至2020年4月10日期间的物业管理费3081.93元。二、被告伍伟锋、梁景雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2018年11月10日起至2020年4月10日期间的公共水电费分摊及维护费合共680元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费138元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担110元，被告伍伟锋、梁景雄共同负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉