重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0109民初1536号 原告：李陈辰，女，汉族，1998年12月15日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张传林，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆润君房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路******，统一社会信用代码915001097907154218。 法定代表人：陈鹏飞，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：韩兴印，重庆静昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。 原告李陈辰诉被告重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李陈辰的委托诉讼代理人张传林、被告润君公司的委托诉讼代理人韩兴印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李陈辰向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金502430元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告购买了被告开发的位于北碚区XX镇XX大道X号XXXX期XX幢X-X号房屋一套，总价款为1650018元，首付500018元，其余115万元办理银行按揭。双方在合同中约定的交房时间为2017年3月30日。合同签订后，原告按合同约定履行了全部付款义务，但被告未按照合同约定履行交房义务。原告认为，被告应在2017年3月30日前交房，但被告直到2020年1月10日才把涉案房屋的“两书”交付给原告，所以被告逾期交房的期间为2017年3月31日至2020年1月10日，共逾期1015天。根据合同第九条第一款第二项的约定，被告逾期交房，应该按照已付房款每日万分之3支付违约金，原告已经支付房屋总价款1650018元，所以被告应该承担的违约金为502430元。原告起诉来院，望判如所请。 被告润君公司辩称，1、涉案房屋已经取得竣工验收备案登记证，符合交付条件，被告已经按照合同约定交房，不存在逾期交房情况，被告不应该承担违约金；2、如果法院认为被告存在逾期交房应支付违约金，被告认为原告主张的违约金金额过高，请求法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月30日，原告李陈辰（乙方、买方）与被告润君公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区XX大道X号X幢X-X号房屋一套预售给乙方，建筑面积为177.54平方米，总成交金额为1650018元，乙方于签约当日付清首付房款500018元，剩余房款172000元在银行办理按揭贷款。 该合同第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年3月30日日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 该合同第八条交房手续的办理约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。 该合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》第四条、对商品房买卖合同第八条的补充约定：4.1在商品房达到交付使用条件后，甲方可以通过电话（含手机短信）、传真、E-mail、邮寄或在《重庆晨报》等重庆本地报纸发布入住公告等任一方式向乙方发出房屋交付通知；甲方发出通知，即视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方均应在房屋交接通知载明的交房时间内到甲方处办理房屋交付手续；即使乙方未能收悉前述通知，乙方仍有义务按商品房买卖合同约定的交付时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果乙方购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限届满时自行至甲方办理接房手续，甲方不再另行通知。4.2乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，乙方应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项或维修时间不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，维修事项属于法定可退房情形除外。4.3如在买卖合同约定的合同备案登记或交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金（含拖欠按揭银行本息、面积误差增加的房款等情形）未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延，甲方无须承担逾期责任。乙方付清应付款或违约金等款项时甲方无须另行通知乙方办理交付手续，并视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，相关税费和风险自约定的交房之日起转移。…… 合同签订当日，原告支付被告定金14万元、首期款360018元。2017年2月28日，原告以银行按揭贷款方式支付被告115万元。上述金额合计1650018元。2017年3月8日，原告取得涉案房屋不动产权证。 还查明，涉案房屋于2016年12月28日取得竣工验收备案登记证。 关于涉案房屋交付时间，双方存在争议。原告认为，其于2017年3月30日之前收到被告的交房通知，并于当日验房，但发现2楼露台有严重漏水现象，故要求对方进行整改。被告整改完毕后，于2018年1月10日通知其再次验房，原告之后签署了相关交接手续，但被告以原告未缴纳2017年3月30日至2018年1月10日期间的物管费为由扣留了涉案房屋的“两书”，直至2020年1月10日才交付“两书”。原告认为，根据合同约定被告应该在2017年3月30日前交房，但是被告直到2020年1月10日才把涉案房屋的“两书”交付原告，所以被告逾期交房的期间为2017年3月31日至2020年1月10日，共逾期1015天；根据合同第九条第一款第二项的约定，被告逾期交房，应该按照已付房款每日万分之3支付违约金，现原告已经付完房屋总价款1650018元，所以被告应该承担逾期交房的违约金为502430元。为此，原告还举示了：1、《物品签收单》（落款时间为2018年1月1日，原告认为实际时间应为2018年1月19日）、《收楼书》（2018年1月19日）、《办理入住装修须知》，拟证明2018年1月19日，原告主动到被告委托的物业公司处要求接房。当日，物业公司向原告交付了业主装修手册、办理入住装修须知、钥匙等，但未交付“两书”；2、2020年1月10日的录音及2019年6月10日的视频，拟证明铁发物业公司陈经理在与原告方协商问题时承认房屋在交房当日发现有漏水现象，并进行了整改，同时被告同意代原告支付2017年4月1日至2018年1月19日期间的物业服务费，但原告不同意；3、收条（2020年1月10日）复印件一份，拟证明原告于2020年1月10日又主动到铁发公司协商移交“两书”的问题，最终铁发公司代被告将“两书”交付给原告。此时，被告的交房义务才算履行完毕。 被告认为，其于2017年3月30日之前已通知原告交房，原告无正当理由拒绝接房，根据商品房买卖合同及补充协议的约定，原告实际接房时间应是2017年3月30日；至于原告说房屋存在漏水，但并未举示证据，被告不予认可；涉案房屋已经竣工验收合格，并不存在质量问题，竣工验收备案证也出示给原告，被告也不存在扣留“两书”的问题。对原告举示的证据，被告质证意见如下：对《物品签收单》，真实性认可，但是无法达到原告证明目的，被告持有的该证据原件显示原告父亲李定明已签收“两书”；对《收楼书》，真实性无异议，但是无法达到原告证明目的，《收楼书》上第三条原告已确认于2018年1月19日收到了被告提交的涉案房屋“两书”；对《办理入住装修须知》，真实性认可，但是后面没有落款时间，无法确认其具体时间；对原告提交的录音资料，真实性认可，合法性不认可，无法确认里面双方的身份，关于录音中男方提出的扣证问题，女方始终不予认可，录音提到房屋质量问题，女方认为男方以房屋质量问题拒绝接房，不符合合同约定；对视频资料，真实性认可，合法性不认可，属于偷拍，其谈到房屋费用问题和本案无关，且根据其中男方的陈述，其在2017年3月30日前已经收到了接房通知，但是其以房屋存在质量问题一直无正当理由拒绝办理房屋交接手续，根据房屋买卖合同补充协议4.2约定，如果存在维修事项，原告应该以书面方式通知被告维修，且不得以此为由拒绝接房。 本院认为，原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。本案中，双方签订合同之后，原告履行了付款义务，被告亦应按照合同约定交房。现双方对交房时间存在争议。庭审中，原告自述其于2017年3月30日之前收到被告的接房通知，但其当日并未实际接房，未接房原因系其发现二楼露台存在漏水现象。对此，本院认为，原告并未举示直接证据证明涉案房屋二楼存在漏水，即使原告所述情况属实，根据双方签订的房屋买卖合同附件五补充协议4.2的规定“乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，乙方应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项或维修时间不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，维修事项属于法定可退房情形除外”，因涉案房屋在此之前已经通过竣工备案验收，故原告不能以二楼露台漏水为由拒绝接房。因原告拒绝接房理由不成立，故本院依法认定2017年3月30日应视为原告已经接房。因此，原告主张被告应承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。若原告确实认为房屋存在质量问题，可另行主张修复费用或者修复期间给其造成的损失。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李陈辰的诉讼请求。 案件受理费8824元，由原告李陈辰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张小会 人民陪审员  余方亮 人民陪审员  郭 又 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  曾 峥