四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2676号 原告：南部县鑫发物业有限公司。住所地：四川省南部县蜀北街道办事处幸福大道水景湾小区。 法定代表人：陈翠。 委托诉讼代理人：谢庆梅，四川义立律师事务所律师。 被告：李天成，男，1965年1月10日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告南部县鑫发物业有限公司（以下简称鑫发物业公司）与被告李天成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫发物业公司的委托诉讼代理人谢庆梅、被告李天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫发物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付从2016年8月至2020年4月的物业管理费6874元；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的南部县锦利••王府井小区的业主，原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与四川锦利置业有限公司签订了前期物业管理协议等协议，约定按照建筑面积每月每平方米1.3元交纳物业管理费。2013年1月1日，四川锦利置业有限公司与南部县鑫发物业有限公司签订了小区《物业管理委托合同》。2017年1月1日，黄家坝社区锦利王府井小区业主委员会与南部县鑫发物业有限公司签订了锦利王府井物业服务合同。在被告欠费期间，原告对其物业清洁、安全及维护等进行了系列的物业管理工作，原告提供物业服务同时被告从2016年8月起一直未交物业管理费。原告多次催收未果，故诉至法院请求判决。 李天成辩称，不交物业服务费是有原因的，2013年7月份我发现外墙漏水，通知物管后，一直拖到2015年还未处理，物管公司换人后，我交了2018年-2019年物业费，物业公司派人来重做内墙，但不能从根本上解决外墙漏水的问题，我未同意，我要求从外墙堵漏，再处理内墙，物业公司从此以后就不再过问。物管费是怎么计算来我不知道，否认原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月15日，被告与四川锦利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了四川锦利置业有限公司开发的位于南部县××镇新区××幢××层××单元××号住房，并于2012年5月29日办理交房手续，房屋建筑面积为113.2平方米，同时被告作出承诺，其内容为：“承诺书本人为南部县锦利••王府井小区******住房的买受人（物业使用人）。为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人确认已详细阅读四川锦利置业有限公司（建设单位）制定的锦利••王府井《前期物业管理协议》和《业主临时公约》等文件。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守以上文件的约束管理。三、本人同意承担违反以上文件的相应责任，并同意对该物业的使用人承担连带责任……。五、本承诺书是购买物业合同的附属文件，同《购房合同》同具法律效力”。交房当日，四川锦利置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订四川锦利置业有限公司锦利••王府井小区物业《前期物业管理协议》补充协议，约定：“乙方必须按时足额向物业管理企业交纳物业管理服务费；并调整物业管理服务费标准为：1、住宅按建筑面积，每月每平方米1.60元；2、商业用房按建筑面积，每月每平方米3.00元；附属地下设施营业用房每平方米1.20元”。2013年1月1日，原告鑫发物业公司（乙方）与四川锦利置业有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，约定：“甲方将锦利••王府井项目委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为叁年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理综合服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”等内容。2016年12月25日，南部县蜀北街道办事处黄家坝社区居民委员会同意黄家坝社区锦利•王府井小区业主委员会备案。2016年12月28日，南部县蜀北街道办事处亦同意该小区业主委员会备案。2017年1月1日，黄家坝社区锦利••王府井小区业主委员会代表锦利••王府井业主大会（甲方）与南部县鑫发物业有限公司（乙方）签订《锦利••王府井物业服务合同》，约定：“乙方提供物业服务的内容…。物业服务标准…。合同履行期限为自2016年12月2日起至2019年12月1日止…。物业服务费采取包干制，由业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或承担…物业费收取标准为多层住宅0.6元／平方米／每月，多层电梯住宅1.3元／平方米／每月，商业用房1.6元／平方米／每月…。乙方有权依照本合同约定向建设单位、业主收取物业服务费和特约服务费…。业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任”等内容。被告入住该住房后，于2013年7月发现外墙漏水，原告派人查看后，于2019年1月提出整改方案，整改方案未经原、被告协商一致，漏水问题至今未得到解决。另查明，被告所有的锦利••王府井6幢第3层2单元2-6-3号房屋实测面积为113.07㎡。被告作为锦利••王府井小区业主，拖欠57个月（2015年8月至2020年4月）物业管理服务费，经原告催讨，被告于2019年1月7日已向原告补交了物业服务费1832元，原告将此款算作2015年8月至2016年8月，共计12个月的物业服务费，剩余45个月（自2016年8月至2020年4月）物业管理服务费6615元（45个月×113.07平方米×1.3元）物业服务费至今未支付。 本院认为，四川锦利置业有限公司与被告签订的《前期物业管理协议》补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同有效。原告与四川锦利置业有限公司签订《小区物业管理委托合同》、黄家坝社区锦利••王府井小区业主委员会与原告鑫发物业公司签订《锦利••王府井物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，应对全体业主和物业使用人具有约束力。本案被告系锦利••王府井小区业主，作为物业服务的实际受益人，在享受原告提供物业管理服务的同时，应当按照合同约定履行自己支付物业管理服务费的义务。关于被告抗辩的房屋外墙漏水导致室内墙壁毁损的情况，在被告提交的《锦利·王府井住宅/商业用房质量保证书》中已载明：“三、工程质量保证2、屋面防水工程的防渗保修五年；3、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗保修五年；······五、用户报修请与开发商委托的“南部县鑫发物业管理有限公司锦利·王府井小区”物管处联系。物管处自接到通知之日起立即与有关单位核准，如确属保修内容，由本公司组织人员或委托物管处在合理的时间内完成”。上述载明内容，说明外墙漏水问题的维修主体是四川锦利置业有限公司而不是原告，原告在接到被告反映外墙漏水问题后，组织人员进行了实地查看并向四川锦利置业有限公司如实反映，已经尽到了查看、上报等义务。对此，对于被告就外墙漏水为由不交物业服务费的抗辩，本院不予支持，被告可在收集证据后另行主张。故原告要求被告交纳欠交的物业管理服务费于法有据，本院予以支持。经审查，原告作为物业服务企业，对小区履行了实际的管理职责，被告未举出充分证据证明物业服务企业存在不履行职责、履行职责存在严重过错或重大瑕疵，或对小区业主造成重大侵害等情形，在物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此被告拒交物业服务费的理由并不充分。本案中，被告已缴纳的12个月的物业服务费1832元，经计算，被告12个月的物业费应该是1764元（12个月×1.3元/平方米×实测面积113.07平方米），多缴纳的68元（1832元-1764元）应该予以扣除，扣除后，欠交的物业服务费应该是6547元（6615元-68元）。关于逾期付款滞纳金请求，根据法律规定，违约金系以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等予以确定，本案中，被告逾期交纳物业管理服务费，对原告造成的主要为资金利息损失，同时，原告未举出证据证明存在其他损失，故对违约金的计算标准应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算为宜。 本案在审理过程中了解得知，造成原、被告之间的主要矛盾在于，业主（物业使用人）认为物业服务不到位，物业服务体验较差等，针对这些切实影响到业主居住感受的问题，在今后的物业服务过程中，物业服务公司应当与业主加强沟通，切实提高物业服务水平，提高业主满意度。同时，被告亦应当认识到自己的业主地位，积极参与小区的各项管理，通过成立和参与业主大会，通过业主委员会等合法和国家倡导的方式行使业主的权利，维护自己的权益。 综上所述，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一零七条、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告李天成于本判决生效后十日内向原告南部县鑫发物业有限公司支付拖欠的物业服务费人民币6547元，并支付违约金（违约金计算方法：以本金734元为基数，从2016年12月5日起计算至实际给付之日止；以本金1764元为基数，从2017年12月16日起计算至实际给付之日止；以本金1764元为基数，从2018年12月16日起计算至实际给付之日止；以本金1764元为基数，从2019年12月16日起计算至实际给付之日止；以本金588元为基数，从2020年4月2日起计算至实际给付之日止；以上违约金均按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计算）； 二、驳回原告南部县鑫发物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李天成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  左 琨 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  黄子洁 书 记 员  文清军