河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民再178号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：乔永佳，男，汉族，1987年1月13日出生，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：刘红欣，河北三和时代律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李霞，女，1969年6月10日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 再审申请人乔永佳与被申请人李霞房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2017年9月25日作出（2017）冀0104民初5918号民事判决，乔永佳不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日作出（2017）冀01民终12167号民事判决，已经发生法律效力。乔永佳仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年6月26日作出（2018）冀民申2534号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人乔永佳的委托诉讼代理人刘红欣、被申请人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔永佳申请再审称：一、双方所签的房屋买卖合同合法有效，并无法定终止履行的理由，应予继续履行。首先，双方并未协商一致解除合同；其次，中介人员白某出庭证明双方在签订房屋买卖合同之前已就存在抵押一事进行协商，并由被申请人李霞解决房产的抵押问题；第三，即使没有上述约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，也可以由受让人代为清偿债务消灭抵押权并折抵购房款，以实现合同目的，保护守约方的合法权益。二、根据白某的证言，双方在履行合同过程中，中介已根据房管局的强制性规定，告知双方当事人变更了首付款的交纳时间，为在办理产权转移登记手续的当日，由再审申请人将购房预付款存入房管局指定的监管账户，双方对此均未表示异议。三、根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。四、被申请人李霞有义务涂销诉争房产上设定的抵押，偿还借款并协助再审申请人办理产权转移登记和交付房屋等。其应全面履行合同义务，承担继续履行及赔偿损失等违约责任。五、在双方签订合同，缴纳定金，中介要求七日内提交双方贷款资料，对该房产进行拍照评估之时，被申请人李霞就不予配合，表示不再卖房，构成根本性违约。请求查清事实，依法改判，本案诉讼及保全费用由被申请人承担。 李霞辩称：一、再审申请人乔永佳未按合同约定履行，已构成根本违约。房屋买卖合同签订后，再审申请人只支付了1万元的定金，在约定期限内不提供全部贷款审批资料，不前去银行面签及支付首付款。被申请人也联系不上丙方中介公司的经办人。依据合同约定，我方有权解除合同，并通过丙方告知了再审申请人。证人白某的证言也不能证明再审申请人没有违约。二、再审申请人违反诚实信用原则，以倒房为目的，隐瞒自己已有购房贷款的事实，使其在正常期限内根本不能按约办理贷款。本案双方签订合同的目的已属不能实现，原审判决终止履行并无不当，请求驳回再审请求，维持原判。 乔永佳向一审法院起诉请求：1、李霞依约履行双方所签订的合同，涂销房产抵押登记，并履行该房产所有权的转移登记、交付房屋义务；2、依法判决李霞赔偿违约金20000元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：李霞系石家庄市桥**中山东路**凯嘉大厦**房产所有人。2016年10月15日乔永佳通过石家庄汉谷房产经纪有限公司介绍与李霞签订《房屋买卖居间合同》，同意将其名下的房屋出售给乔永佳，双方约定房屋总价447000元。乔永佳交付定金10000元，约定办理按揭贷款，乔永佳应予签订合同之日起七日内提供贷款资料，并支付首付款87000元。合同签订当日乔永佳向李霞交纳定金10000元，李霞向乔永佳出具收据。2007年1月24日，李霞将案涉房产在工行石家庄建设支行设定了抵押登记。经调解，双方未能达成一致。以上事实，有双方当事人陈述，庭审笔录，双方提交的房屋买卖合同、房屋产权证、收条、证明、借款合同等证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于案涉房产于双方签订买卖合同前在工商银行设定了抵押权，现抵押权未解除，导致房屋买卖合同目的不能实现。现乔永佳仅给付定金，未按约定履行首付款支付义务，未给付剩余房款，亦未实际占有房屋，双方签订的《房屋买卖居间合同》应终止履行，乔永佳要求继续履行合同的请求，不予支持。经释明，乔永佳坚持其诉讼请求。一审法院判决：一、乔永佳与李霞于2016年10月15日签订的《房屋买卖居间合同》终止履行；二、驳回乔永佳的其他诉讼请求。案件受理费8006元、保全费2755元，合计10761元，由乔永佳负担。 乔永佳不服一审法院判决，上诉请求：1．撤销一审判决，查清事实后依法改判；2．本案诉讼及保全费用由李霞承担。本院二审认定的事实与一审法院认定一致。 本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。乔永佳与李霞及居间方于2016年10月15日签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对该合同的证据效力予以确认。根据合同约定，乔永佳应于签订合同之日起七日内将所需全部贷款审批资料交与居间方，并支付除定金外的首付款87000元，但乔永佳至今未按约定支付首付款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。现李霞已明确表示不同意继续履行，应视为其要求解除合同之意，一审法院据此判决双方所签订的《房屋买卖居间合同》终止履行，并无不当。乔永佳称双方就付款方式及时间已达成口头变更约定，但未提供相应充分有效证据加以证实，故不予认定。乔永佳称李霞不配合房产评估等行为导致合同及房产交易无法继续进行，构成根本违约，应当承担相应的法律责任，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。综上，乔永佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4003元，由乔永佳负担。 本院再审认定的事实与本院二审、一审法院认定的事实一致。另查明，再审申请人乔永佳与被申请人李霞签订的《房屋买卖居间合同》约定，“售房人（甲方）李霞；购房人（乙方）乔永佳；居间方（丙方）：石家庄汉谷房产经纪有限公司。……第三条：付款方式为银行按揭贷款。……①乙方需办理贷款的，乙方应于签订合同之日起七日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并支付除定金外的首付款（大写）捌万柒仟元整（87000元整），剩余房款委托丙方代为办理银行贷款，贷款期限30年。（以上数据只作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、贷款数额及贷款年限以银行审批为准。）②甲乙双方将贷款资料递交银行并办理相关手续，待银行审批通过后，乙方将购房首付款过户当天存入产权部门指定的第三方监管账户（以产权部门或银行政策为准）。……第六条：违约责任。1、本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金。……第九条：约定其他事宜（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）。①甲方承诺该房屋产权明晰无纠纷；②甲乙双方约定于签订合同当日自行交接房屋定金壹万元整；③该房屋有贷款，由甲方自行承担；④甲乙双方需配合丙方办理一切贷款事宜；⑤甲乙双方任何一方违约赔付守约方十倍定金及定金；……”另，本案诉争房屋一直由被申请人李霞出租使用。再审申请人乔永佳在一审法院庭审和本院再审庭审中明确表示可以一次性支付房款，全款购房。 本院再审认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述法律规定，转让的房地产上设定有抵押权并不必然导致房屋买卖合同目的不能实现和合同不能履行。原审判决以转让房产上设定的抵押权未解除，不能实现合同目的为由判决终止房屋买卖合同的履行不当，应予纠正。 再审申请人乔永佳与被申请人李霞签订的房屋买卖合同中约定，“乙方应于签订合同之日起七日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并支付除定金外的首付款87000元，剩余房款委托丙方代为办理银行贷款，贷款期限30年”，同时亦约定“以上数据只作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、贷款数额及贷款年限以银行审批为准”。证人白某也证明，合同履行过程中，根据房管部门的要求，首付款改为在过户当日交到房管局指定的资金监管账户。因此，在首付款数额尚不确定，双方房屋买卖合同未履行到过户步骤的情况下，受让方乔永佳未支付首付款并未违反合同约定和有关部门的规定。证人白某证明，购房人乔永佳已于合同签订后七日内向其提交了贷款所需的资料。被申请人李霞主张再审申请人乔永佳违约的理由均不能成立。再审申请人乔永佳的诉讼请求成立，本院予以支持。因案涉房产上设有银行抵押登记，再审申请人乔永佳表示不再办理银行贷款，可以一次性支付全款购房，为了便于合同的履行，被申请人李霞应协助再审申请人乔永佳去相关银行办理案涉房产的抵押登记涂销手续，办理抵押登记涂销所需的清偿银行贷款等相关费用由再审申请人乔永佳支付，该费用应在再审申请人乔永佳未支付的购房款余款中予以扣除。抵押登记涂销手续办理完毕后，再审申请人乔永佳向被申请人李霞支付剩余购房款，被申请人李霞协助再审申请人乔永佳办理房屋产权转移登记手续并交付房屋。 根据双方当事人所签房屋买卖合同第四条第1项、第九条第③项的约定，对于签订合同时该房屋存在贷款及其上设定抵押权的问题，双方的真实意思表示应为由转让方李霞予以处理解决。实际履行过程中，转让人李霞未予处理解决房屋贷款及抵押问题。根据证人白某的证言，李霞在合同履行过程中不予配合提交身份证、户口本等交易所需的资料，未能及时配合解决承租人拒绝房屋拍照影响评估顺利进行等问题，并在受让人提出全款买房的情况下明确予以拒绝，其行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。根据双方当事人所签房屋买卖合同关于违约责任的约定，结合被申请人李霞对本案诉争房屋出租的事实，再审申请人乔永佳请求被申请人李霞赔偿违约金20000元，并未超出合同约定及其实际损失，本院予以支持。 综上，再审申请人乔永佳的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终12167号民事判决和石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5918号民事判决； 二、再审申请人乔永佳与被申请人李霞2016年10月15日签订的《房屋买卖居间合同》继续履行； 三、被申请人李霞在本判决生效之日起十日内协助再审申请人乔永佳去相关银行办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，办理抵押登记涂销所需的清偿银行贷款等相关费用，由再审申请人乔永佳支付。上述费用在再审申请人乔永佳未支付的购房款余款中予以扣除； 四、案涉房屋抵押登记涂销手续办理完毕后十日内，再审申请人乔永佳向被申请人李霞支付剩余购房款。被申请人李霞收到剩余房款后十日内协助再审申请人乔永佳办理房屋产权转移登记手续并交付房屋； 五、被申请人李霞于本判决生效之日起十日内向再审申请人乔永佳支付违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8006元、保全费2755元，二审案件受理费4003元，再审保全费2755元，均由被申请人李霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝俊贤 审判员  王彦松 审判员  高玉坡 二０二０年六月二十二日 书记员  赵亚坤