重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27956号原告（反诉被告）：重庆源科实业有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道龙吉街****1-2-2，统一社会信用代码91500112671011421A。法定代表人：雷波，总经理。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗易，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆国彩包装有限公司，住，住所地重庆市渝**双凤桥街道港汇路**聚盛家居****1-9-2一社会信用代码91500112MA5U8DXA4M。法定代表人：陆安全，董事长。委托诉讼代理人：叶大明，重庆市渝北区双龙湖法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李超万，重庆渝一律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆源科实业有限公司（以下简称源科公司）诉被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司（以下简称重庆国彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）源科公司的委托诉讼代理人陈瑶、罗易，被告（反诉原告）国彩公司的法定代表人陆安全、委托诉讼代理人叶大明、李超万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）源科公司向本院提出诉讼请求：1.重庆国彩公司立即向源科公司支付2018年11月20日至归还房屋之日止的占用费，2018年11月20日至2019年2月28日按37690元/月计算，2019年3月1日至2020年2月29日按40025元/月计算，2020年3月1日至实际归还之日按42360元/月计算，和清洁费3000元；4.重庆国彩公司立即腾空并将绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）面积4670平方米的场地返还给源科公司；诉讼费由重庆国彩公司承担。事实及理由：2017年7月10日，源科公司与四川国彩纸箱包装有限公司（以下简称四川国彩公司）签订《场地租赁合同》，约定源科公司将位于绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）面积4670平方米租赁给四川国彩公司使用，每月租金6.5元/平方米，从2018年3月1日起每年上涨0.5元/月/平方米，清洁费每年3000元，租金每半年缴纳，若逾期支付租金、其他费用超过15天，源科公司有权解除合同，保证金不予退还。同日双方还签订了《场地租赁合同（补充）》，约定源科公司新建680平方米的库房供四川国彩公司使用，每月租金5000元，此租金不递增。2017年8月16日，四川国彩公司办理了工商注销登记，租赁房屋由重庆国彩公司使用，重庆国彩公司按约定缴纳租金至2018年11月20日。2019年9月23日，源科公司与重庆国彩公司签订《场地租赁合同（补充）》，书面确认了重庆国彩公司实际使用场地的事实，还就拆迁补偿、不按时缴纳租金等问题达成了一致。源科公司多次要求重庆国彩公司缴纳租金，均被拒绝。源科公司在2019年10月29日向重庆国彩公司发出了《函告》，要求解除租赁合同、重庆国彩公司搬离场地。源科公司依据房屋租赁合同无效起诉来院。被告（反诉原告）重庆国彩公司辩称，本案应为房屋租赁合同纠纷，源科公司出租的是4670平方米厂房、680平方米库房，并非土地、源科公司在国有土地上修建的厂房、库房，至今未取得建设规划许可证等，是违章建筑，源科公司有重大过错。重庆国彩公司在2018年9月之前，并不知道源科公司出租的房屋是违章建筑，看到强拆公告后才知晓，故重庆国彩公司无过错。截止2019年10月24日，按照合同约定租金标准，2019年6月6日付租金20000元，2019年9月13日付租金50000元，还应支付的租金是350775元（包含清洁费3000元、9月份水电费3185元），不是源科公司所称拖欠租金375487.1元，若源科公司能保证出租的房屋不是违章建筑、履行合同至2024年12月30日，重庆国彩公司才愿意支付租金。重庆国彩公司之所以不支付租金是因2018年5月，重庆高速公路（集团）有限公司决定即日起不向租赁户收取租金，又因政府在现场粘贴了强拆违章建筑公告。源科公司给重庆国彩公司发函解除合同，重庆国彩公司不搬走也是在等待本案的判决。源科公司应赔偿擅自断电造成的停工停产经济损失。被告（反诉原告）重庆国彩公司向本院提出反诉请求：源科公司赔偿重庆国彩公司设备折旧残值损失250200元、房屋维修损失费138180元、转运损失费8200元、客户损失费130000元、停电搭电损失费8827元、解除员工劳动合同经济补偿金损失费76910元、企业搬迁损失费160500元；反诉费由源科公司承担。事实和理由：源科公司出租的是国有土地上的房屋，并不是出租土地。2014年3月19日，源科公司将绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）4670平方米厂房及宅基地出租给重庆欣桐建材有限公司使用，签订了《场地租赁合同》，同意重庆欣桐建材有限公司在国有土地上增加修建房屋。2016年8月26日，源科公司同意重庆欣桐建材有限公司将4670平方米的产房、增加修建的房屋转租给重庆国彩公司，之后双方直接签订了《场地租赁合同》，源科公司同意重庆国彩公司在国有土地上增加修建房屋，还签订了补充合同两份，约定政府征收拆迁的，企业搬迁费全部归国彩公司所有。2018年11月20日前重庆国彩公司不拖欠费用。2018年9月，重庆市渝北区人民政府在现场张贴违章建筑物公告，重庆国彩公司才得知案涉房屋没有合法修建手续，从此，不能正常生产。2019年10月23日、10月26日，源科公司关闭重庆国彩公司车间电力，造成停工停产。源科公司还隐瞒房屋是违章建筑，故源科公司应予以赔偿。原告（反诉被告）源科公司辩称，双方是房屋租赁合同关系。重庆国彩公司欠付占用费期间，占用场地属实。重庆国彩公司因违约产生的损失应自行承担，且其诉请的损失是正常经营支出，与源科公司无关。合同中也约定了未按时缴纳租金源科公司有权停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《场地租赁合同》、《场地租赁合同（补充）》两份、注销档案、《函告》、EMS邮寄单、物流查询、民事判决书、《关于收回租赁土地的通告》、《重庆市渝北区人民政府关于强制拆除违法建筑的公告》、案（事）接报回执等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对源科公司与欣桐公司签订的《场地租赁合同》复印件、欣桐公司与四川国彩公司《租赁合同》复印件，无原件核实，本院不予采信；2.对证明，系案外人对本案所涉租赁合同的内容进行证明，并无证据佐证案外人确知晓本案合同情况，故本院不予采信；3.对2018年前的收据，与本案诉争事实无关联性，本院不予采信；4.对渝高执一支三限拆字（2018）第014号重庆市交通行政执法总队高速公路第一支队三大队关于确定违法建筑修建当事人的公告、渝高执一支三告字（2018）第003号重庆市交通行政执法总队高速公路第一支队三大队关于限期搬离违法建筑物的公告、行政复议决定书、照片，均系复印件，无原件核实，本院不予采信；5.对函，重庆国彩公司无证据证明已向源科公司送达该函，故本院不予采信；6.对通知书，系重庆国彩公司向案外人发出，是否实际送达无证据证明，且与本案无关联性，本院不予采信；7.对《金辉机械厂加工定作合同》、《加工定作合同》、收据、对账单、银行承兑汇票，合同与收据、付款证据能够相互印证，能够证明购买生产工具的事实，本院予以采信；8.对《施工合同》及收据、照片复印件、《工程承包施工合同》及收据、收条、便条，照片系复印件，真实性无法核实本院不予采信；《施工合同》及收据、《工程承包施工合同》及收据、收条、便条，均无实际付款的相关证据予以佐证，真实性无法核实本院不予采信；9.对《安装协议》、《搭电协议》、电工进网作业许可证复印件、微信转款记录截图打印件、发票复印件，微信转款记录及发票均系复制件，真实性无法核实，《安装协议》与《搭电协议》亦无实际付款的证据予以佐证，故真实性均无法核实本院不予采信；10.对《关于订单延迟交付的处罚》、《关于订单延迟交货处罚》、《处罚单》、《处罚决定》、《索赔通知》、收据、转账汇款结果，《关于订单延迟交付的处罚》和《索赔通知》仅有收据相佐，无实际付款的证据，真实性无法核实本院不予采信；《关于订单延迟交货处罚》和《处罚单》无实际付款的证据，真实性无法核实本院不予采信；《处罚决定》有收据及转账回款结果相印证，对真实性予以采信，但尚不能证明迟延交货的原因，故对其证明目的不予采信；11.对《转运协议》、身份证复印件、驾驶证复印件、机动车行驶证复印件、转账汇款结果、收条，陆安全向欧长荣支付的款项用途载明为货款而非运费，与《转运协议》及收条载明的内容不符，且《转运协议》中关于转运的原因系重庆国彩公司自行书写，故对该组证据不予采信；12.对《劳动合同书》、工资表，无实际履行劳动合同、支付工资的证据予以佐证，且工资表不能证明劳动合同已经解除、重庆国彩公司已支付了补偿工资，故对该组证据不予采信；13.对录音，源科公司不予认可，录音中的旷健、颜警官并非本案当事人的工作人员，录音的真实性无法核实，本院不予采信；14.对《关于终止土地租赁协议的通告》照片，该照片显示，通知由重庆高速公路集团有限公司中渝营运分公司出具，内容为：因空港收费站旁土地涉及城市规划建设，将纳入全市整治范畴，我司与重庆骏琪汽车经纪服务有限公司土地租赁协议到期后，将于2017年9月30日收回该块土地。源科公司主张无原件核实，对其真实性不予认可。该通告内容并不能证明土地使用权方已经实际收回了土地，本院不予采信。经审理查明：四川国彩公司和重庆国彩公司的法定代表人均为陆安全。2017年3月11日，以源科公司为甲方、四川国彩公司为乙方，签订《场地租赁合同》一份，主要约定：甲方将绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）面积4670平方米租赁给乙方使用；二、租赁期限7年，自2017年3月1日至2024年12月30日；租金为该场地实际面积每月租金6.5元/平方米，计30355元，从2018年3月1日起每年上涨0.5元/月/平方米，租金按先交后使用原则，清洁费每年向甲方交纳3000元；租金每半年向甲方缴纳一次，乙方租用期间，下期租金须提前十五天向甲方支付；三、租赁物的交付使用：1.甲方在协议签订后将场地交乙方使用，水电费用由甲方按空港园区的标准价据实分摊执行收取，动力电由乙方自行解决，场内现状出租，乙方可按自己需求按园区相关政府部门要求合理搭建部分生产用场地设施，投资风险自行承担，甲方交于乙方4000平方米现有厂房及办公楼现状出租给乙方使用；2.租赁期满乙方有优先续租权利，逾期视为自行放弃，合同履行期间，因不可抗力导致租赁标的物不能继续使用的，本合同自动终止；3.履约保证金30000元，合同到期，乙方无违约甲方无息返还；4.租赁期内，因政策原因要求房屋拆迁时，甲方在接到拆迁通知一个月内通知乙方，乙方如约缴清相关费用后，双方无条件终止合同。四、违约责任，乙方合同期间逾期支付租金，及恶意拖欠其他费用超过15天，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。源科公司收取了保证金30000元，将租赁房屋交付使用。2017年7月10日，源科公司和四川国彩公司签订《房地租赁合同（补充）》，主要约定：甲方在“合同”标明的场地内原有厂房外新建680平方米库房供乙方使用，该库房产权归甲方所有；租期自2017年至2024年12月30日止，每月付5000元，与原合同租金一并支付，新增租金不得递增；履约保证金20000元，合同到期，乙方无违约甲方无息返还；租金需在次月使用前由乙方提前五天向甲方支付。源科公司收取了保证金20000元。四川国彩公司在2017年8月16日注销。重庆国彩公司付清了截止2018年11月19日的租金。2018年10月30日，重庆市渝北区人民政府作出《重庆市渝北区人民政府关于强制拆除违法建筑的公告》（渝北府强拆公[2018]851号），载明：违法建筑当事人：位于绕城高速上行方向24KM（绕城高速公路以南、空港收费站以西、桃源大道以东区域内）修建的建（构）筑物，未经交通主管部门和规划部门许可，根据《公路安全保护条例》第十三条第一款及《重庆查处违法建筑若干规定》第二条的规定，属于违法建筑……本机关依法对违法建筑实施强制拆除。该强拆并未实际实施。2019年9月23日，源科公司为甲方、重庆国彩公司为乙方，签订《场地租赁合同（补充）》，主要约定：甲方与四川国彩公司于2017年3月1日签订的《场地租赁合同》在履行过程中，实际使用该场地及履约单位为重庆国彩公司，若因政策性原因，需对房屋进行拆迁，经双方协商一致签订补充合同如下：一、若政府在企业拆迁过程中，有搬迁补偿费，则政府补偿给甲方的费用归甲方，补偿给乙方的费用归乙方；二、若政府在企业搬迁过程中，无搬迁补偿费，则甲乙双方仍需无条件配合政府拆迁；三、租金每季度支付一次，若在使用过程中政府要求搬迁则当季度租金甲方不予收取；四、若乙方不按时缴纳租金，甲方有权按原租赁合同递增单价收取租金，甲方可采用停水、停电等相关措施要求乙方无条件搬出；五、其他条款：按“原租赁合同”有关条款执行。2019年10月30日，源科公司向重庆国彩公司邮寄送达了《函告》：截止2019年10月24日欠我司场地租金422450元，经我司多次催告拒不支付，限贵司于2019年10月30日前缴清所欠租金422450元并自行搬出，归还我司场地，并解除所签的《场地租赁合同》。重庆国彩公司举示2018年5月4日开具的清洁费3000元收据一张，主张是支付的2018年5月4日起一年的清洁费，但源科公司并未提供清洁服务。源科公司主张该收据是支付的2018年11月前的清洁费，源科公司向重庆国彩公司提供了2017年至2018年的清洁服务。庭审中，源科公司主张，案涉土地上搭建的厂房、库房无相关审批手续；2018年11月20日之前的租金和清洁费重庆国彩公司已付清，其后的费用国彩公司仅支付了70000元；源科公司交付给重庆国彩公司的房屋有彩钢棚顶、有墙面，库房有棚顶、墙面；保证金50000元因国彩公司违约不予退还。重庆国彩公司主张，重庆国彩公司未就案涉房屋办理过审批手续；仅欠付2018年11月20日至2019年10月30日的租金350775元；源科公司交付给重庆国彩公司的厂房有彩钢棚房顶、钢管支柱、彩钢墙面，墙面损坏严重，重庆国彩公司维修了墙面，加了卷帘门，增加的680平方米的库房原本是空地，由重庆国彩公司打了地坪，源科公司修建了彩钢棚房顶、钢管支柱和彩钢墙面；保证金50000元应予返还；第一次庭审中，重庆国彩公司称强拆公告作出后，重庆国彩公司没有搬离案涉房屋，在房内堆放了材料，但因为怕强拆有影响故减产，至今尚在小批量生产，第二次庭审中，重庆国彩公司称2019年10月30日起未继续占用案涉房屋，没有在案涉房屋继续生产经营，只是东西放在案涉房屋内，等源科公司赔偿后再搬走。本院认为：2019年9月23日，源科公司和重庆国彩公司签订的《场地租赁合同（补充）》，明确《场地租赁合同》的实际承租方为重庆国彩公司，实质是变更及明确《场地租赁合同》的乙方为重庆国彩公司。源科公司与重庆国彩公司签订的合同虽然名为《场地租赁合同》，但在内容上，合同约定了“甲方交于乙方4000平方米现有厂房及办公楼现状出租给乙方使用”，在2017年7月10日签订的《场地租赁合同（补充）》中也约定“甲方在合同标明的场地内原有厂房外新建680平方米库房供乙方使用”，可见源科公司出租给重庆国彩公司的实际是土地上的房屋，双方签订的《场地租赁合同》实质是房屋租赁合同。该房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得临建批准，故双方签订的《场地租赁合同》和《场地租赁合同（补充）》系无效合同。《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充）》无效，重庆国彩公司应向源科公司返还其占用的房屋及房屋所占用的土地。第一次庭审中，重庆国彩公司称没有搬离案涉房屋，在房内堆放了材料，至今尚在小批量生产，第二次庭审中，重庆国彩公司称2019年10月30日起未继续占用案涉房屋，没有在案涉房屋继续生产经营，但重庆国彩公司并未就其改变陈述举示证据予以佐证，故对重庆国彩公司变更的陈述本院不予采信。重庆国彩公司至今仍占有案涉房屋，故源科公司要求重庆国彩公司立即腾空并返还绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）面积4670平方米的场地的诉讼请求本院予以支持。虽然《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充）》无效，但重庆国彩公司实际占有使用租赁房屋，仍应向源科公司支付房屋占有使用费，标准可参照《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充）》约定的租金标准确定。《场地租赁合同》及《场地租赁合同（补充）》中约定租金每月6.5元/平方米，计30355元，从2018年3月1日起每年上涨0.5元/月/平方米，故2018年11月20日至2019年2月28日的租金应为7元/月/平方米×（30355元÷6.5元/平方米/月）=32690元/月，《场地租赁合同（补充）》中约定新增库房的租金为5000元/月，故2018年11月20日至2019年2月28日的占用费标准为32690元/月+5000元/月=37690元/月，2019年3月1日至2020年2月29日的占用费标准为7.5元/月/平方米×（30355元÷6.5元/平方米/月）+5000元/月=40025元/月，2020年3月1日后的占用费标准为8元/月/平方米×（30355元÷6.5元/平方米/月）+5000元/月=42360元/月。重庆国彩公司在案涉房屋中生产经营、放置物品至今，均属于占用房屋的情形。重庆国彩公司已向源科公司付清了2018年11月20日之前的占用费及2018年11月20日之后的占用费70000元，同时源科公司依据无效合同收取的保证金50000元应予退还，该款项可在重庆国彩公司的应付款中予以抵扣，故70000元和50000元抵作2018年11月20日至2019年2月23日的占用费后，国彩公司还应从2019年2月24日起至2019年2月28日止按37690元/月、从2019年3月1日起至2020年2月29日止按40025元/月、从2020年3月1日起至归还之日止按照42360元/月的标准向源科公司支付占用费。重庆国彩公司主张源科公司并未向其提供清洁服务，但重庆国彩公司在答辩中自认应交费用中含清洁费3000元，故对源科公司要求重庆国彩公司支付清洁费3000元的诉讼请求本院予以支持。重庆国彩公司要求源科公司赔偿设备折旧残值损失，但重庆国彩公司尚在生产经营中，且并未举示证据证明设备搬离后将不能继续使用，故重庆国彩公司要求源科公司赔偿设备残值损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。重庆国彩公司就房屋维修费用、转运损失费、客户损失费、停电搭电损失费、解除员工劳动合同经济补偿金损失费举示的证据均未能被采信，故重庆国彩公司要求源科公司赔偿房屋维修损失费、转运损失费、客户损失费、停电搭电损失费、解除员工劳动合同经济补偿金损失费的诉讼请求本院不予支持。重庆国彩公司尚未搬迁，企业搬迁损失费无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆源科实业有限公司腾空并返还绕城高速公路LK24+000（仁睦立交桥旁）面积4670平方米的场地；二、被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆源科实业有限公司支付从2019年2月24日起至2019年2月28日止按37690元/月、从2019年3月1日起至2020年2月29日止按40025元/月、从2020年3月1日起至归还之日止按照42360元/月的标准计算的占用费；三、被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆源科实业有限公司支付清洁费3000元；四、驳回原告（反诉被告）重庆源科实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费20070元，减半收取10035元，由被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司负担，反诉受理费4400元，由被告（反诉原告）重庆国彩包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年六月一日书记员  陈 实