上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初4906号原告：上海新嘉商业投资(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：祝加林，董事长。委托诉讼代理人：潘瑾，上海市中天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。被告：上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林水和。委托诉讼代理人：马珂，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王芝兰。原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司(以下简称新嘉公司)与被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司(以下简称和源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新嘉公司的委托诉讼代理人潘瑾、被告和源公司的委托诉讼代理人马珂、王芝兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2019年7月1日起解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即腾退位于嘉定区安亭镇安亭街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋；3、判令被告支付拖欠的租金348,042.10元(自2019年1月1日起至2019年6月30日止，租金按每年696,084.20元计算)；4、判令被告支付房屋使用费(按3,814.16元/日标准，自2019年7月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止)；5、判令被告支付逾期付款违约金104,412.63元(以348,042.1元为基数，按30%计算)。事实和理由：2015年1月1日，上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司与被告签订《上海市房屋租赁合同》，该公司将位于安亭街XXX号-XXX号双号的房屋(即安亭街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋，以下简称系争房屋)出租给被告使用。建筑总面积为1907.08平方米，租赁年限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。2016年由于国有资产调整，原属上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司的系争房屋，经过有关部门批准，将权利转至原告名下。故《上海市房屋租赁合同》中原上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司所有的权利义务均概括转移至原告。被告予以确认。被告自2019年1月1日起未支付过租金，原告多次催讨租金未果，且租赁期限已于2019年6月30日届满，故原告要求解除租赁关系。被告逾期支付租金，应承担违约责任。原告以被告拖欠租金总额的30%计算违约金。为维护原告利益，故涉诉。被告辩称，不同意原告的诉请。被告已于2019年7月19日将系争房屋返还给原告，且原告已同意免除被告2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金。故被告无需支付租金及逾期付款违约金。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系嘉定区安亭镇安亭街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的权利人。2015年1月1日，上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市嘉定区安亭街XXX-XXX号双方(具体门牌号为870号、872号、876号、878号、880号、886号、888号、896号、898号、900号、908号)，实测建筑面积为1907.08平方米；租期自2014年7月1日至2019年6月30日止，年租金为696,084.20元，租金一年两付，每年的7月和1月之前，支付半年度租金，逾期支付的，除应当支付正常租金外，还应承担租金总额的日2%的逾期违约金，超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同、收回房屋并没收乙方保证金，保证金为20,000元；租赁期间，使用该房屋物业所发生的水、电、煤气、通讯、设备及其他公共事业性收费全部由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后15日内应返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按2元/平方米/天向甲方支付该房屋实际使用费及违约金；合同终止后，乙方应当将房屋按当时的现状返还，如乙方返还时不符合本条的规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使房屋恢复原状，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；返还后对于该房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置，因处置该物品所产生的一切费用和开支由乙方负担……合同对双方其他权利义务做了约定。2016年，上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司、上海新嘉商业投资有限公司、上海嘉耘资产管理有限公司共同向被告发函，函告：安亭街870、872、876、878、880、886、888、896、898、900、908号房屋原属上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司，现经有关部门批准，将资产划转至上海新嘉商业投资有限公司名下。为充分保障您的合法利益不受影响，此次变更除合同主体外，所有的约定事项均遵照原租赁合同不做调整，变更后原上海市嘉定区国有资产经营(集团)有限公司所有的权利义务均概括转移至上海新嘉商业投资有限公司，并将委托上海嘉耘资产管理有限公司负责日常的服务及管理工作。被告收到以上告知函后，表示愿意接受主体变更后按原合同继续履行。以上合同签订后，被告支付了押金20,000元，并将租金支付至2018年12月31日，后未再支付。2019年7月10日，原告向被告出具告知函，函告原告与被告的租赁协议已到期，原告将对系争房屋进行收回，请被告予以配合，于7月18日前将店铺清空，钥匙交于龙群办公室，如在规定时间内未实施，原告将采取强制措施，造成的任何不良后果均由被告负担，原告概不负责。2019年7月31日，原告的委托诉讼代理人顾崟涛、被告的委托诉讼代理人王芝兰在安亭文旅会议室签订《会议纪要》一份，载明：鉴于安亭老街白领公寓的现状，安亭和源公司于2019年7月23日将房屋收回并采取了封门断电的处理，但被租户强行撬开门，目前仍在房屋里面逗留拒绝搬出，由和源公司对房屋进行封墙处理，确保租客不能再进入。另查，被告承租系争房屋后，将870、872、876、878、880、886、888号二楼房屋转租给了上海慈商投资管理有限公司(以下简称慈商公司)，慈商公司在房屋内经营“白领公寓”。因慈商公司未向和源公司返还房屋，故和源公司诉至本院。本院于2020年4月29日作出(2019)沪0114民初9885号判决书，判决：慈商公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区安亭镇安亭街870、872、876、878、880、886、888二楼房屋恢复原状后返还给和源公司。庭审中，双方确认系争房屋内已无人在经营、居住，但房屋内尚有遗留物品未清空。本院向原、被告解明及时办理房屋交接手续。嗣后，被告于2020年5月13日向原告工作人员提出于2020年5月18日进行房屋交接，原告认为房屋内尚有物品故不同意接收。被告提供短信及微信记录，证明原告已免除被告2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，亦不要求被告承担房屋使用费及违约金。原告认为该证据中未显示原告同意免除被告租金及房屋使用费的内容。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因合同约定租赁期间于2019年6月30日届满，故租赁合同的权利义务已终止履行。原告主张解除租赁合同已无事实基础。原告主张被告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金348,042元，合法有据，本院予以支持。合同到期后，原告应将押金20,000元返还被告。对于原告主张被告返还系争房屋，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。目前系争房屋已无人员居住，为避免损失扩大，系争房屋应及时办理交接手续。被告已通知原告于2020年5月18日进行系争房屋交接手续，要求返还系争房屋，但原告以系争房屋内尚有物品为由拒绝接收房屋。双方虽未就系争房屋进行交接，但租赁合同已约定，返还后对于该房屋内被告遗留的物品，原告有权自行处置，该条款赋予原告在租赁期满后自行收回租赁物的权利。且合同到期后原告即通知被告限期搬离，并明确如逾期搬离将采取强制措施，在此情况下，原告作为出租人应当及时自行收回房屋，至于收回系争房屋时若就室内物品支出的合理费用，应由被告承担。故系争房屋已无需办理返还手续，原告应及时收回系争房屋。对于原告主张按3,814.16元/日计算的房屋使用费，被告在合同到期后未向原告返还系争房屋，应承担相应的房屋使用费，鉴于原、被告就系争房屋的返还事宜已于2019年7月31日达成一致意见，被告亦通过提起诉讼的方式要求次承租人搬离房屋，故原告要求被告按一倍的租金标准支付使用费显属过高。本院酌定被告参照租金标准支付原告房屋使用费，结合房屋的返还事宜，房屋使用费计算至2020年5月18日，故被告应支付2019年7月1日起至2020年5月18日期间的房屋使用费615,986.84元。被告逾期支付租金，已属违约，应承担相应违约责任。原告主张逾期付款的违约金104,412.63元，符合事实和法律规定，本院予以支持。至于被告辩称原告已免除其租金、房屋使用费及违约金，因被告未能提供充分证据予以证明，故对被告的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金348,042.10元；二、被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司2019年7月1日至2020年5月18日期间的房屋使用费615,986.84元；三、被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司违约金104,412.63元；四、原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司押金20,000元；五、驳回原告上海新嘉商业投资(集团)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,086元，减半收取4,043元，由被告上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年六月三十日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。