陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终10839号上诉人（原审被告）：刘锦沁，女，1985年5月8日出生，汉族，陕西德伦律师事务所律师，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：宋启安，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘书海，男，1991年9月27日出生，汉族，西安电子科技大学在读博士，住西安市长安区。委托诉讼代理人：吴胜春（系刘书海母亲），女，1968年11月4日出生，汉族，湖北随州应办中心中学老师，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：夏勇，陕西泓瑞律师事务所律师。原审第三人:西安沅熙房地产信息咨询服务沅熙公司，住所地西安市雁塔区团结南路以西科技路以北中建国熙台********。法定代表人：王慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：何旭，男，1989年5月29日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市莲湖区。上诉人刘锦沁因与被上诉人刘书海、原审第三人西安沅熙房地产信息咨询服务沅熙公司（以下简称沅熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘锦沁上诉请求：一、撤销一审民事判决书第二项内容，同意解除买卖合同，驳回刘书海的其余诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费及评估费等诉讼发生的全部费用由刘书海承担。事实和理由：一、合同明确约定先办证，出证后再解押。该房屋在办证过程中，由于刘书海申请保全的原因，导致房产证无法出证。2017年8月29日，刘锦沁与刘书海在沅熙公司的中介工作下签订了《房屋买卖合同》、附件及《房屋买卖补充协议》，在合同履行过程中，刘书海及其母亲吴胜春因为2018年初西安市因政策性因素导致市场房价上行而心里发慌，臆断刘锦沁不会继续与其交易，先是纠缠与其见面，刘锦沁于2018年3月中下旬在中介店铺与刘书海和沅熙公司三方见面，告知刘书海正在想办法加急出证，出证后会联系沅熙公司通知刘书海过户交易。刘书海当场表态不再等出证、要解除合同去买一手房，并要求刘锦沁退还定金30万元，还要求刘锦沁将房屋以市场价卖与他人，多卖的房款分他们一半。刘锦沁认为根据定金罚则，买家不买的话不能主张要求返还定金，更谈不上将房屋二次出售、给刘书海分房款。双方未谈妥。随后，刘书海以各种理由刁难沅熙公司，并在沅熙公司店铺寻衅滋事要求退费，沅熙公司迫于无奈将刘书海缴纳的中介费退还给了刘书海，前提是刘书海保证不再继续闹事。尝到闹事能达到目的的甜头后，2018年4月上旬，刘书海的母亲又如法炮制，到刘锦沁单位纠缠闹事要求退还定金，刘锦沁单位领导明确告知刘书海，由于吴胜春无理取闹因此刘锦沁不愿与其继续做无效沟通，买卖关系是中介促成，应去中介解决。但事实上，刘书海已于2018年3月30日以书面承诺不再继续购买涉案房屋的方式要回了中介费，沅熙公司已无义务继续履行中介职责，刘书海目的没有达到，为了混淆视听搅乱事实最终诉至法院。刘书海的起诉权利固然不可否认，但是权利是否应受支持和保护，则是法院解决的事情。现一审法院在未查明事实的情况下带着主观偏袒性去断案，故意忽视合同约定出证后再去办理解押，忽视在出证过程中被上诉人申请保全导致无法出证的事实，囫囵吞枣地一句话概括刘锦沁根本违约，论述与事实严重不符！二、一审法院对刘书海的《承诺书》性质认定有误。首先，从形式上看，承诺书是刘书海一面之词，沅熙公司在一审庭审中明确表示因为吴胜春多次闹事干扰中介正常经营，才处处向其妥协。刘书海在与刘锦沁见面时已明确表态要放弃购买，刘书海为了防止自己处于失利地位，倒打一耙，诬陷刘锦沁违约，所以，该承诺书仅是其要回中介费的手段而已。其次，从实质上说，由于刘书海的闹事，沅熙公司因为有店铺不营业就会产生经营损失，不能像刘锦沁对于刘书海的无理要求可以避而不见，因此沅熙公司在刘书海的纠缠中处处被动的局面导致其只能选择息事宁人。一审法院须综合全篇去理解，不能断章取义并以此作为事实。三、关于加急费和刘书海违约的问题。加急费与刘书海违约的事实属于沅熙公司在一审庭审中已经证实的问题，法庭为何不予记录，故意不予采纳？令人怀疑2018年3月中下旬，刘锦沁和刘书海在沅熙公司处见面协商时，刘书海明确表示不再继续购买，该事实已经得到沅熙公司认证，一审法院为何避而不谈？除此之外，刘锦沁和沅熙公司相互印证的很多问题，法庭也不予记录和采纳，这种做法怎么能叫人看到司法的公正？滥用诉权就可以得逞，难道是因为房价上涨所有卖家就一定、必然会违约？！难道是房价涨了所有的买家都应得到人们同情而处处受人怜悯？包括法官？！那如果房价跌了呢？是不是只有房价跌了才会认定刘书海的违约问题？房价涨了也是业内的人先知道，卖家并非房地产从业人员，对于房价上涨也是后知后觉。房价上涨的时间是2018年的四五月份，且房价的数据更新时间要更靠后，刘锦沁岂能先知先觉？四、由于出证时间在多种因素下无法保证，加之刘书海贷款审批与否及审批的期限无法确定和控制，故合同中没有约定过户交易的具体时间。刘书海在与刘锦沁签订合同之前已经在沅熙公司处完全了解本案房屋的具体情况，才令沅熙公司通知刘锦沁前往沅熙公司的营业场所签订买卖合同，签订合同当场，沅熙公司也给其释明了办证周期不确定，但会找机会加急，否则就等正常流程，费用需要买家承担，刘书海因为刘锦沁低于市场价出售该房，着急图便宜所以欣然同意。由于加急办证的机会属于不确定因素，所以未写入合同，后由于刘书海自觉中介费掏的太多，于是在沅熙公司沟通加急费的时候不仅拒绝支付，还投诉了沅熙公司催收加急费的事。开发商办证流程有两种：一种是在集中交房时根据业主自愿缴纳大修和契税的情况，现场集中收取办证资料；另一种是未在集中交房的时候办理收房手续的业主，根据自愿，开发商零零散散收取办证资料，收集够一定数量了，再一次性交至房地局办理。收集资料的时间不确定，因为每户和每户的情况都不同，各种各样的原因导致交资料的时间无法统一。本案房屋属于第二种情形。沅熙公司和刘锦沁将这种情形反复讲给刘书海，刘书海执意要解除合同给他们退钱，后来又起诉继续履行合同，再后来又要求解除合同。反反复复，可见其心理有别于其他正常人，基本无法正常讲道理。另外，在沅熙公司和刘锦沁多次告知会继续遵守履行合同的情况下，还要到处宣扬是沅熙公司串通刘锦沁骗取他的钱财，这种极度偏执的心理令人无法与之沟通，只能在过户交易前对其敬而远之。另，因为买家的征信问题与贷款的政策性因素导致银行对二手房放贷情况不能保障，现实中一家银行审批不下来换其他两三家银行依旧未能通过的情况非常普遍，导致最后买家只能凑钱全款购买的案例不胜枚举，因此，本案的房屋买卖合同中没有约定具体的过户交易时间，目的就是为了给予双方充分的时间办理上述事宜。在合同正常履行过程中被上诉人多次提出解除合同，且不顾后果申请保全涉案房屋导致不动产权证书无法办出，最终令后续的一切合同手续都无法办理。这样的后果理应是刘书海自己承担，且根据定金罚则，刘锦沁不用退还定金，以弥补刘书海带给刘锦沁的各种损失。讲人情没错，但要看是什么情况。法律是冰冷无情的，刘书海既然已经将此事诉至法院有意通过法律解决，那么对待此事就应该摒弃人情。一审审理过程中，法官在情与法的冲突下有意选择调解，刘锦沁也体恤刘书海的情况，出于人道主义精神，综合扣除刘锦沁实际发生的损失后，答复法庭可以退一部分定金，但刘书海诉求标准过高，再一次未能谈妥。但不论怎样，法院最终混淆法律和人情的做法以及一边倒的态度实在是不能令人信服，判决缺乏事实依据及法律基础。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回刘书海的无理诉讼请求。刘书辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，刘锦沁的上诉请求及理由无事实基础和法律依据，依法应驳回其上诉，维持一审判决，具体理由如：一、刘锦沁上诉称由于刘书海一审申请诉讼保全导致房屋产权证无法出证完全是混淆视听，刻意回避其违约的根本事实。本案三方当事人签署《定金收付书》、《房屋买卖合同》及补充协议的时间是2017年8月29日，而刘书海在一审申请诉讼保全法院查封该涉案房屋的时间是2018年7月24日，在此近一年的时间里，刘锦沁有充分的时间履行其办证义务，从一审我方提供的证据即涉案房屋不动产登记簿显示，该涉案房屋的开发商西安古城恒达置业有限责任公司早在2016年12月9日就对涉案房屋进行了初始登记，刘锦沁至此开始就可以办理其自己的房屋产权证，而根据西安市不动产登记中心2016年6月30日发布的公告承诺：“不动产登记申请办理时限，个人商品房存量房不动产登记自受理之日起15个工作日内办结，其余不动产登记按照《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，在30个工作日内办结，法律另有规定的，按规定期限办理”。同时，我国《不动产登记暂行条例》第二十条也明确规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。结合到本案，即便是从刘锦沁向涉案房屋的开发商缴纳代办涉案房屋产权登记及他项权利登记费的时间即2017年9月18日起算，到刘书海申请诉讼保全查封涉案房屋的2018年7月24日，时间也整整过去了10个多月，这也远远超过了合理的办证时限，但刘锦沁仍然未能取得房屋产权证。导致这个结果的原因只有一个，即本案刘锦沁主动中止了涉案房屋不动产权证书的办理，刘锦沁在一审庭审中自己提供的证据契税发票也印证了这一事实，因为其提供的契税发票为第二联，该联发票在办理不动产权登记申请时就需要交给不动产登记中心存档备查，也就是说，如果刘锦沁已经开始办理不动产权属证书，其个人手里就不可能持有该联契税发票，何况在庭审中我方还特意核查了该联发票的原件。同时，根据我方提供的证据刘书海母亲吴胜春在2018年4月8日与本案沅熙公司的经纪人何旭的电话录音显示，刘锦沁已经将相关办证资料从代理办证的开发商处自己又拿走了，也拒绝将相关办证资料交给中介去办理房屋产权证，刘锦沁拿走办证资料目的很明确，就是为了中止办理不动产权证书，刻意制造合同无法继续履行的事实。结合在合同履行中的另一个事实即到2017年12月28日，在刘锦沁迟迟未办理出房屋产证的情况下，刘书海和沅熙公司经过充分协商，由沅熙公司起草了补充协议，该协议约定由刘书海承担办理涉案房屋产权证的加急费用，沅熙公司负责加快办理房屋产权证，刘锦沁负责结清房屋银行抵押贷款，同时明确约定于2018年2月12日前由沅熙公司负责加快办理房屋产权证并在3月底前完成过户手续，但该补充协议在刘书海及沅熙公司的经纪人何旭签字后，刘锦沁却拒绝签字。刘锦沁做出上述行为的根本原因只有一个，即合同签订后到2018年第一季度，短短几个月间西安的房价又经过了一轮疯狂的暴涨，期间涨幅高达百分之五十甚至更高。而刘锦沁恰好又是一个专业的执业律师，其充分利用了自己的专业优势，就是从不正面回应刘书海及中介继续履行合同的催促，无论是我方当事人母亲找到其单位律师事务所，找到其领导，还是我方的律师通过短信，快递等等方式催促，其仍然是任你百般催促，我自岿然不动。刘锦沁的消极行为的目的也只有一个即房屋涨价反悔，不愿再将房屋出售给答辩人，即便是这样，刘锦沁基于其作为执业律师的专业知识，还从来不明确表示自己不卖了，但其具体的行为足以证明其违约的事实。另，刘锦沁在其上诉状中描述的2018年3月中其与刘书海及沅熙公司在中介店铺见面的经过完全是虚构的，刘书海及其母亲除了在2017年8月28及29日签约当天见过刘锦沁两次后，再未见过刘锦沁，也从未向其表示过要解除合同买一手房，更不可能要求其将房屋以市场价卖给他人，自己去分一半房屋的增值款。刘书海更未刁难骚扰过沅熙公司，刘书海到2018年3月30日向沅熙公司出具的《承诺书》中所有内容也完全由沅熙公司的经纪人何旭起草并在沅熙公司的店铺打印后签署的。综上，刘锦沁上诉称由于刘书海申请诉讼保全的原因导致房屋产权证无法出证完全是混淆视听，刻意回避其违约的根本事实。二、本案一审法院对刘书海向沅熙公司出具的《承诺书》性质认定准确。刘书海在自己与中介长期催促刘锦沁履行合同无果后，到2018年3月30日，此时距双方签署三、刘锦沁上诉所称的加急费及刘书海违约等问题也完全是歪曲事实，主观臆断。在本案的一审庭审中，即便是沅熙公司的经纪人何旭不知是基于何种原因，在庭审陈述的部分事实与客观事实不符，但沅熙公司也从来没有说过刘书海拒绝交加急费或有其他违约行为，我方一审中提供的沅熙公司经纪人何旭与刘书海母亲吴胜春的多次电话录音显示及其他证据证明以下几个基本事实：1、沅熙公司也一直在催促刘锦沁履行合同；2、刘书海及沅熙公司后来又签订补充协议，刘书海愿意承担办理房产证的加急费用，由沅熙公司负责办理房屋产权证书，但刘锦沁既拒绝签订补充协议，也将委托开发商办理房屋产权证的相关办证资料取回自己持有却又拒绝提供给沅熙公司代为办理房屋产权证；3、沅熙公司认为自己无法再协助刘书海与刘锦沁沟通，支持刘书海通过诉讼解决；4、沅熙公司也认为刘锦沁违约，不然刘锦沁的房屋产权证早就应该办理下来了。因此，刘锦沁上诉称的加急费及刘书海违约等问题也完全是歪曲事实，主观臆断。四、本案三方所签署的《房屋买卖合同》及补充协议虽无明确的房产过户时间约定，但该情节并不能免除刘锦沁在合理时间内履行合同的义务。在二手房屋的交易过程中，尽管由于房屋产权证的办理及银行贷款的审批时间存在一定的不确定性，但都有合理的常规时限，结合到本案，刘锦沁的房屋早在三方签署《房屋买卖合同》及补充协议的8个月前就已经完成房屋产权初始登记，刘锦沁办理房屋产权证已无任何障碍，况且三方签署的补充协议也明确表述了该房屋到2018年1月24日网签满五年（按当时的西安市房地产调控政策，网签满五年才能进行房产过户），补充协议同时要求刘书海在2018年1月24日前将其户籍迁入西安市辖区（刘书海也正因为该要求于2017年11月29日将户籍迁入了西安市），以便配合办理银行面签、网签、资金监管等事宜，而这些交易流程办理的前提是刘锦沁必须自己先取得该房屋的不动产权属证书并解除该房屋的抵押登记，该约定隐含的意思就是刘锦沁应该在2018年1月24前取得其自己的不动产权属证书并解除该房屋的抵押登记。也正因为如此，在2017年12月28日，当本案沅熙公司看到刘锦沁的房屋产权证仍未下发的情况下，与刘书海协商签署了补充协议，根据交易的实际情况，进一步合理约定了房屋产权证的办理时间及房产交易过户的时限，该补充协议事实上仅仅增加了本案刘书海和沅熙公司的义务，未给刘锦沁增加任何义务，但刘锦沁却拒绝签署该补充协议，也拒绝配合提交资料由中介加急办理房屋产权证，其种种消极行为足以证明其违约、毁约的事实。五、刘锦沁在其上诉状中对刘书海及法院的无端指责更是颠倒黑白，混淆视听，企图为自己毫无契约精神的根本违约行为开脱。纵观本案房屋交易及诉讼的全过程，在三方当事人签署《定金收付书》、《房屋买卖合同》及补充协议当天，刘书海完全按协议约定向刘锦沁支付定金人民币30万元，后又提前近两个月将其户籍迁入西安市，全面履行了自己的合同义务。而刘锦沁仅仅在签约当天缴纳了涉案房屋的契税，20天后才向开发商缴纳了产权证代办费，后期却又将办证资料从代办处取回办证，在刘书海愿意承担加急办证费用及沅熙公司主动愿意加急办理房屋产权证的情况下又拒绝签署补充协议及提供办证资料。不仅如此，无论是在刘书海及沅熙公司无数次的电话，手机短信催促，还是在刘书海一方找到其单位律师事务所催促的情况下，甚至在刘书海的代理律师通过手机短信发送及快递寄送催告履行合同的律师函的情况下，其一直避而不见、避而不谈，对各方长达数月的催告毫无反应。而其却在上诉状中无端指责刘书海的人品并进行人身攻击，刘书海在诉讼过程中不得已变更诉讼请求要求解除合同完全是拜刘锦沁所赐，因为其直到一审开庭仍未办理涉案房屋的产权证并解除抵押登记，导致双方的合同客观上履行不能，合同客观履行不能也正是被答辩人刻意追求的结果，正如本案沅熙公司的经纪人何旭在电话中给刘书海母亲所说的一样，刘锦沁拖着不办证，不解押的目的就只有一个，就是让你合同无法继续履行。综上所述，尽管本案一审判决没有全额赔偿刘书海的房价差额损失有失公平，但刘书海本着息事宁人及希望尽早解决纠纷以便尽快能购买其他房屋的目的没有上诉，而刘锦沁还是保持其一贯的行为模式，房屋交易过程中拖，一审诉讼过程中提管辖异议拖，提反诉后又迟迟不缴诉讼费拖，判决后再上诉继续拖，但其上诉无任何事实和法律依据，望二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。沅熙公司述称，2017年8月9日第一次签到合同，原合同没有写明过户时间，只是约定产权证办理下来后去过户，就是因为没有约定过户时间，刘书海的母亲就给我们说合同有问题，要求在合同必须明确过户时间，要不然该合同就是无效合同，我实在没有办法就将时间约定3月5日，承诺书是在2018年1月底刘书海母亲找我，我就给写的承诺书，要求明确过户时间，三方约定承诺协议，我给刘锦沁联系但是刘锦沁认为原合同是有效的没必要反复协商签订补充协议，没有来公司签订补充协议，于是就只有我和刘书海的母亲吴胜春签订了该补充协议，买房承担办证加急费，付款方式重审、过户时间约定至2018年2月12日之前加快办理，刘锦沁的房屋产权证并在3月底完成过户手续，我当时也找了加急办证的人，但是是因为年底没有人愿意去办理了，这个承诺是我不想写的，刘书海的母亲吴胜春说我不写承诺书就在公司不走；在我不知情的情况下刘书海的母亲给我录音，还在三月份的时候我带着刘书海的母亲吴胜春去刘锦沁的办公地。合同签订完之后直至现在刘锦沁一直未表示不出售房屋，刘锦沁的家里也一直未表示不出售房屋，对刘锦沁的上诉请求没有意见。刘书海向一审法院起诉请求：1.解除刘书海、刘锦沁及沅熙公司于2017年8月29日所签订的《房屋买卖合同》，2由刘锦沁退还刘书海的购房款30万元并赔偿刘书海的违约损失132万元。2.刘锦沁赔偿刘书海律师费损失2.8万元。3.刘锦沁承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘锦沁与案外人开发商就案涉房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定刘锦沁以首付款和银行按揭贷款的形式支付购房款。2012年，西安市住房保障和房屋管理对《商品房买卖合同》进行网签备案登记。按揭贷款银行后在案涉房屋上办理了预售商品房抵押权预告登记。2017年8月29日，刘书海（买方）、刘锦沁（卖方）双方经沅熙公司居间签订《房屋买卖合同》，约定刘锦沁将案涉房屋出售给刘书海，总价151万元，刘书海在签订合同当日向刘锦沁支付购房定金30万元。合同第5条约定，本次交易所产生的税费过户产生的一切费用由买方承担。第8条约定，卖方应在交易过户前将有关房屋的产权纠纷、债务、税费、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第13条约定，由于一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。同日，三方签订《房屋买卖补充协议》约定，刘锦沁全权负责办理该房屋的不动产权证书，包括但不限于缴纳房屋维修资金、契税等相关事宜，在产权证书办理完毕后结清案涉房屋的抵押贷款并保证产权没有任何纠纷；刘书海保证于2018年1月24日前将户籍迁入西安市，在刘锦沁取得不动产权证书的3个工作日内配合银行面签、网签、资金监管等事宜。该协议载明案涉房屋网签于2018年1月24日满五年。合同签订前后，刘书海分别于2017年8月28日和8月29日向刘锦沁支付定金共计30万元。刘锦沁于2017年9月18日向案外人交纳了代办案涉房屋产权登记及他项权利登记费。2017年11月29日，刘书海将户籍迁入西安市。2018年3月30日，刘书海之母代刘书海向沅熙公司出具了《承诺书》。承诺书载有因卖方至今未办理案涉房屋的房产证，买方拟与卖方解除房屋买卖合同的内容。刘书海在承诺书中就沅熙公司退还居间费及居间相关事宜向沅熙公司作出相关承诺。2018年4月4日和4月6日，刘书海向刘锦沁发送短信息送达律师函，认为刘锦沁怠于履行合同义务，要求刘锦沁继续履行合同，若拒绝履行合同，刘书海附条件同意解除合同，刘锦沁应退还款项并赔偿损失。刘书海还通过中国邮政EMS方式向刘锦沁邮寄律师函，但送达未果。经查，截至一审法庭辩论终结前，案涉房屋产权尚未登记至刘锦沁名下，抵押权预告登记尚未注销。庭审中，刘书海、刘锦沁双方均同意以2018年4月8日作为案涉房屋价值评估的基准日。在本院审理期间，经刘书海申请并经西安市中级人民法院委托评估机构评估，案涉房屋在2018年4月8日的评估总值为232.18万元。刘锦沁对评估报告提出异议，认为虽然案涉房屋所在小区属于高档小区，但小区内的联排别墅、两梯两户大平层与高层房屋售价不一致，评估机构以小区整体房屋的均价评估案涉房屋价值不合理。评估机构答复异议称案涉房屋可比实例房屋选取的是同类型高层物业，并不是小区内的联排别墅及大平层。另查明，刘书海与陕西泓瑞律师事务所签订《委托代理合同》，委托陕西泓瑞律师事务所处理其与刘锦沁房屋买卖合同的诉讼事宜，代理费2.8万元。2018年5月21日，陕西泓瑞律师事务所向刘书海开具了律师服务费2.8万元的发票。在本院审理期间，刘书海申请对案涉房屋进行财产保全，并提供天安财产保险股份沅熙公司陕西省分公司的保险保函、保单作为保全担保，产生诉讼财产保全责任保险费5660元。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，刘书海作为买受人已依约支付购房定金30万元，并在约定的日期前将户籍迁入西安市，具备了购买案涉房屋的户籍条件。刘锦沁作为出卖人负有办理案涉房屋不动产权证书、结清银行按揭贷款、注销抵押权预告登记的合同义务。但截至一审法庭辩论终结前，刘锦沁仍未履行前述合同义务。刘锦沁虽辩称因刘书海不交纳办证加急费及在合同履行中刘书海放弃购买房屋导致未履行前述合同义务，但从合同第5条、第8条的约定来看，案涉房屋过户前的税费等费用属刘锦沁需负担的费用，并不是刘书海所负担的用费，另刘书海向沅熙公司出具承诺书已载明因刘锦沁未及时办理案涉房屋产权证拟解除合同，且出具承诺书的时间（2018年3月30日）晚于合同及协议关于案涉房屋符合交易条件的时间。由此来看，刘锦沁关于因刘书海导致合同解除的意见，无事实依据，本院不予采纳。刘锦沁未依约履行合同义务的行为属根本违约，刘书海有权据此解除合同并要求赔偿损失。刘书海要求刘锦沁退还购房定金30万元的主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院予以支持。关于刘书海要求刘锦沁赔偿房屋差价损失问题。经查。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋差价损失属刘书海在合同履行后可以获得的利益，且在订立合同时可预见的范围内，故刘锦沁应予赔偿房屋差价损失。案涉房屋在基准日的价值为232.18万元，与订立合同时约定的房屋价值151万元相差81.18万元。本院以前述价差81.18万元为基础，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令刘锦沁赔偿刘书海前述价差81.18万元的70%即56.826万元。关于赔偿律师费问题。双方在合同中对律师费的分担问题已进行了约定。刘锦沁作为违约方应向刘书海赔偿律师费损失。刘书海主张的律师费，有委托代理合同、发票以及律师事务所指派律师参与本案诉讼可佐证，且该费用在《陕西省律师服务收费标准》的范围内，故本院对刘书海关于律师费的主张，予以支持。关于诉讼财产保全责任保险费的问题。刘书海主张的财产保全担保保险费系为实现债权而产生的费用，该费用因刘锦沁违约行为而发生，是刘书海为实现债权而产生的合理费用，属于因违约行为造成的损失的组成部分，故本院对刘书海的该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告刘书海、被告刘锦沁及第三人西安沅熙房地产信息咨询服务沅熙公司于2017年8月29日签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖合同部分。二、被告刘锦沁于本判决生效之日起十日内向原告刘书海退还购房定金300000元，赔偿房屋差价损失568260元、律师费28000元、诉讼财产保全责任保险费5660元。前述款项共计901920元。三、驳回原告刘书海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19632元、保全费5000元、评估费14000元（均由原告预交），由原告负担4200元，被告负担33190元。因原告已预交费用，故被告应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘锦沁、刘书海、熙公司订立涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定刘锦沁应在交易过户前将有关房屋的产权解除抵押等事项处理完毕，但刘锦沁至今未办理涉案房屋的抵押解除事宜，致涉案合同不能继续履行，构成违约，应当承担违约责任。刘锦沁上诉主张刘书海违约，理由不成立，本院不予支持。综上所述，刘锦沁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12819元，刘锦沁已预交，由刘锦沁负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 张 伟审判员 侯新省二〇二〇年六月二十九日书记员 宁 越