广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初108号 原告：藤县金禾房地产开发有限公司，住所地藤县藤州镇安泰新城**，统一社会信用代码：914504227968309147。 法定代表人：欧小和，董事长。 委托诉讼代理人：何飞，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌丹，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被告：曾庆富，男，1964年10月8日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 被告：谢宗庆，女，1964年10月1日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 两被告共同委托诉讼代理人：韦发华，广西益远（藤县）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：苏俊文，广西益远（藤县）律师事务所律师。 原告藤县金禾房地产开发有限公司（以下简称藤县金禾公司）诉被告曾庆富、谢宗庆商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告藤县金禾公司的委托诉讼代理人何飞、被告谢宗庆及其与被告曾庆富的共同委托诉讼代理人韦发华、苏俊文到庭参加诉讼，原告藤县金禾公司的法定代表人欧小和、被告曾庆富经本院合法传唤、原告的委托诉讼代理人凌丹经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告藤县金禾公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告曾庆富、谢宗庆支付房款人民币349000元及截至2019年12月16日的违约金人民币281224.2元给原告藤县金禾公司（2019年12月17日起至付清房款之日止的违约金以349000元为基数按日万分之三另计）合计630224.2元；2.本案受理费由两被告承担。；告镇500422708625336 事实和理由：2012年7月18日，原告与两被告签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定：被告曾庆富、谢宗庆购买原告开发建设的藤县房屋，建设面积为172.64平方米，商品房单价为每平米3010元、总金额人民币为519646元；两被告在签订合同当天支付首期房款人民币170646元，余下房款人民币349000元到指定住房公积金管理所办理余款按揭贷款手续，且在二十天内将手续办妥；两被告未按合同规定的时间付款的，逾期超过十六日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，两被告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。两被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。签订《藤县商品房买卖合同》后，两被告共计支付了首期房款170646元。但两被告未按《藤县商品房买卖合同》约定时间办妥余款按揭手续。经原告多次催促，两被告出现关闭手机或不接听电话等情况。至2019年，被告谢宗庆到原告处要求原告协助将其房屋转卖给他人，原告告诉其预期支付房款，应由其付清房款及违约金后才能协助办理，而两被告不愿意支付违约金，导致双方就履行《藤县商品房买卖合同》发生争议。综上，两被告违反《藤县商品房买卖合同》约定，在其提出继续购房情况下，其应按照约定向原告付清余下房款人民币349000元及违约金【其中，2012年8月8日至2019年12月16日逾期2686天，违约金为：349000元Ｘ0.03%Ｘ2686天＝281224.2元】，为此，原告诉至人民法院，提出上述诉讼请求。 被告曾庆富、谢宗庆共同辩称：导致被告不能办理住房公积金贷款的责任完全在原告，被告不存在任何违约之处。1.2012年7月18日，被告在原告提供的《藤县商品房买卖合同》上签字后，原告将合同收起进行盖章，之后就没有将合同交付给被告，在被告多次催要的情况下，直到2019年8月2日，原告将双方签订的合同原件交付给被告；2.被告依约交付房屋首付款后，但原告只出具收据，至今没有出具正式税务发票；3.由于原告没有将办理住房公积金贷款的相关材料递交，在2019年8月上旬，被告前往住房公积金处办理住房公积金贷款时，因缺少材料而无法办理；4.由于原告的违约行为，导致被告不能办理住房公积金贷款，被告不存在任何违约之处，原告要求被告支付违约金没有依据。综上所述，原告要求被告支付违约金的请求，与事实不符，依法无据，请法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人提交的证据本院认定如下： 原告提交的证据：证据1.《藤县商品房买卖合同》，证明2012年7月18日，原告藤县金禾房地产开发有限公司（以下简称出卖人）与两被告签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定：1、出卖人将建筑面积为172.64平方米，价格为3010元每平方、总价款为519646元的藤县藤州镇锦龙花园第******房屋出售给买受人；2、付款方式和期限为：买受人于2012年7月18日前支付人民币170646元，余款人民币349000元于签订本合同之日起20日内由买受人到出卖人指定住房公积金管理所办妥按揭贷款手续；3、逾期超过16日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；证据2.银行回单，证明2011年9月30日、2012年5月17日、2012年7月18日被告通过银行共向原告支付了第一期房款150646元；证据3.《增值税普通发票》，证明2012年7月18日被告共向原告支付了第一期房款170646元，其中150646元通过银行转账支付，20000元通过现金支付；证据4.预售商品房许可证，证明2012年7月18日藤县金禾房地产开发有限公司与两被告签订《藤县商品房买卖合同》时已经取得预售商品房许可证；证据5.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明藤县金禾房地产开发有限公司开发的锦龙花园D幢已经办理工程竣工验收备案；证据6.锦龙花园D幢房产测绘成果（实测）备案表、送审测绘成果目录，证明藤县金禾房地开发有限公司与两被告签订《藤县商品房买卖合同》所约定的锦龙花园D幢十六层1603房实测建筑面积为165.1平方米；证据7.房屋转让委托书，证明被告因单方面的原因委托藤县金禾房地产开发有限公司锦龙花园售楼部转让其购买的锦龙花园D幢十六层1603房。被告曾庆富、谢宗庆对原告提交的证据1一证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据7的真实性无异议，认为与本案无关联。本院对原告提交的被告无异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据，对有异议的证据将在本院认为部分予以综合认定。 被告曾庆富、谢宗庆提交的证据:证据1.《藤县商品房买卖合同》，证明原被告签订商品房买卖合同，被告签字时，被告公司并没有盖章，签订日期是由原告书写的事实；证据2.2010年10月12日收据1张、银行现金入账通知等，证明原告于2010年10月12日收到被告交来锦龙花园Ｄ栋Ｄ3型十六楼的定房款20000元，面积约152.01平方米，单价为3010每平方，被告于2011年9月30日、2012年7月18日向原告交了首期款共计150646元的事实;证据3.2012年5月17日收据，证明原告将被告4次的交房款汇总成一张收据，共170646元，被告通过银行转给原告最后一笔款的时间是2012年7月18日，而原告出具的收据是2012年5月17日，存在逻辑错误，说明原告管理混乱的事实；证据4.委托书1份，证明被告委托原告代办锦龙花园商品房买卖合同备案、抵押登记相关手续的事实；证据5.原告提供的《增值税普通发票》，证明原告出具发票的时间是2013年12月30日，但原告至今没有将发票交付给被告的事实；证据6.光盘1张（视频1份、录音3份、相片1张）及《关于要求藤县金禾房地产开发有限公司提供办理商品房按揭资料的诉求》，证明①2019年8月2日视频，证明原告是在2019年8月2日，才通过工作人员将锦龙花园Ｄ栋1603号房的商品房买卖合同交给被告的事实；②2020年1月22日录音：被告到藤县住房公积金管理咨询锦龙花园Ｄ栋楼盘在藤县住房公积金管理部备案及办理情况，工作人员告知该栋楼盘没有在藤县住房公积金管理部备案等，被告无法在藤县住房公积金管理部办理该房按揭的事实；③2020年1月11日、2020年1月22日录音及诉求书，证明被告了解到原告没有将相关材料交给藤县住房公积金管理部门，没有办法办理按揭后，向原告发出书面诉求书，并到原告售楼部咨询备案情况，以及对该房面积有异议，要求藤县金禾房地产开发有限公司解释的情况说明的事实。以上材料，均证实是由于原告的原因，导致被告不能办理诉争房屋的按揭的事实;证据7.藤县金禾房地产开发有限公司Ｄ栋楼盘广告宣传图，证明锦龙花园Ｄ栋的广告宣传图上标明Ｄ3户型的入室花园东面为封闭式，宽为2.4米的事实；证据８.Ｄ３户型的入室花园相片，证明锦龙花园Ｄ栋Ｄ３户型的入室花园东面为非封闭式，应按非封闭式阳台计算面积，即按50％计算面积的事实；证据9.关于锦龙花园Ｄ栋1603房住户要求核实该户住房建筑面积的答复，证明锦龙花园Ｄ栋Ｄ3号房建筑面积为165.10㎡的事实；证据10.证明4份，证明自2003年9月1日至今，被告曾庆富的手机号码为：138××××0699的电话正常缴费使用，2019年11月18日至今，被告谢宗庆的手机号码为：187××××0130的电话正常缴费使用的事实；证据11.现出示依被告申请法院调取的有关部门回复证据两份，①关于住房公积金贷款查询情况说明；②办理材料说明。证明要办理住房公积金贷款申请，罗列提供15份材料，材料中4、5、6、8、12、13、14材料，都需要原告提供给住房公积金部门进行备案，才能办理相关手续。由于原告没有提供相关材料，导致被告未能办理住房公积金贷款。原告对被告提交的证据1.《藤县商品房买卖合同》、2.2010年10月12日收据1张、银行现金入账通知等、4.委托书1份、5.原告提供的《增值税普通发票》、9.关于锦龙花园Ｄ栋1603房住户要求核实该户住房建筑面积的答复的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据；原告对被告提交的下列证据有异议：对证据3.2012年5月17日收据，认为真实性无异议，原告出具的收据是2012年5月17日，但款项交付是分为多次交付的；对证据6.光盘1张（视频1份、录音3份、照片1张）及《关于要求藤县金禾房地产开发有限公司提供办理商品房按揭资料的诉求》认为对录音录像无异议，但是并不能证明该事实，当日的视频是原告应被告要求，将合同再交付一份给被告，被告在签合同时已收到合同；对证据7.藤县金禾房地产开发有限公司Ｄ栋楼盘广告宣传图和证据８.Ｄ３户型的入室花园相片认为对房屋面积，以实测面积为准。对双方有争议的证据本院将在下文予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月18日，原告与两被告签订《藤县商品房买卖合同》，该合同约定被告曾庆富、谢宗庆购买原告开发建设的藤县房屋，建设面积为172.64平方米，商品房单价为每平米3010元、总金额人民币为519646元；合同对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、合同登记备案等均作了约定。其中合同第六条第3种付款方式约定：“买受人在签订本合同当天支付首期房款170646元，余下房款34900元到出卖人指定住房公积金管理所办理余款按揭贷款手续，且在二十天内将手续办妥”，合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过十六日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”。两被告在签订合同之前和当天分五次共支付了首期房款人民币170646元给原告，其中2010年10月12日交20000元、2011年9月30日交70000元、2012年5月17日交80000元、2012年7月18日交646元，2012年5月17日原告出具一张总首付款170646元的收据给两被告，2013年12月30日原告出具金额为170646元的销售不动产统一发票（自开），原告没有将该首付款统一发票交给两被告。原告诉称两被告签购房合同缴交了首付款后，就一直联系不上两被告，直至2019年1月份被告来到售楼部提出办理转卖房屋手续，才联系上被告。被告没有按照合同约定去住房公积金管理所办理余款按揭贷款手续，由于被告没有交清房款，存在违约行为，所以要求被告按合同约定付清尚欠的购房款并从2012年8月8日起按日万分之三支付违约金。两被告辩称双方签订购房合同后第二天两被告就书面委托原告代办按揭贷款抵押登记等相关手续，原告一直没有代办理，也没有将未办理的情况告知两被告，另外签合同后原告没有将合同交给被告，直至2019年8月2日被告到原告公司追问后原告才收到购房合同，原告没有将首付款统一发票交给两被告、没有将办理住房公积金贷款应由其提交的相关材料递交，无论是2012年政策还是现在的政策，办理公积金贷款都必须提交经房产部门备案登记的商品房买卖合同，以及首付款发票等相关证据，原告没有将其所掌握的材料交给被告，被告到住房公积金管理所办理住房公积金贷款时，因缺少材料而无法办理，因此，不能办理住房公积金贷款的责任完全在原告，被告不存在违约行为，不应支付违约金，是原告违约在先，原告提出的诉请没有法律依据，应予驳回。 另查明，原、被告讼争坐落于藤县的建设面积，经藤县房产管理所核实为165.10平方米，购房合同约定该商品房单价为每平方米3010元，总购房款应为人民币496951元（165.10Ｘ3010＝496951），两被告尚欠购房款326305元（496951-170646＝326305）。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告与被告曾庆富、谢宗庆签订的《藤县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。 关于两被告交付首期房款后未能办理按揭贷款的责任问题。 合同第六条第3种付款方式约定：买受人在支付首期房款170646元后，余下房款到出卖人指定住房公积金管理所办理余款按揭贷款手续，且在二十天内将手续办妥。原告认为双方签购房合同后，两被告一直联系不上，无法将首付款发票及相关办按揭贷款的手续转给被告，原告对此主张未能提供充足证据予以证实，本院不予采纳，两被告于2012年7月19日已书面委托原告办理涉案商品房的买卖合同备案、抵押登记相关手续，但原告一直没有办理抵押登记等相关手续，也没有及时通知被告办理按揭贷款手续，对两被告未能办理按揭贷款的原因原告存在主要的过错；但两被告签订购房合同后，时隔六、七年之久也不联系原告办理支付尚欠房款问题，也存在一定的过错，原、被告应按双方的过错程度承担相应的责任。 2.关于被告应否支付尚欠的购房款、应否支付违约金问题。 原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》第六条第3种付款方式约定：“买受人在签订本合同当天支付首期房款170646元，余下房款34900元到出卖人指定住房公积金管理所办理余款按揭贷款手续，且在二十天内将手续办妥”，虽因双方的原因未能办理按揭贷款手续，但两被告应按合同约定，按房屋的实际面积支付尚欠的购房款给原告。本院经核实两被告尚欠购房款为326305元（496951-170646=326305）；关于违约金问题，合同第七条约定逾期付款（指除首付房款外的余款）超过十六日后，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，该违约金的计算办法，没有违反相关法律的规定，本院可予确认。造成两被告未能履行支付尚欠房款的原因，原、被告都有过错，主要是原告未及时将首付款发票原件及时交给两被告，也未穷尽其他办法通知两被告办理相关按揭贷款手续，造成两被告未及时付清尚欠房款。另外，即使原告所说属实，无法联系到两被告，原告也可以依合同约定解除房屋买卖合同，减少经济损失。两被告也未主动联系原告及时付清尚欠房款，也有过错。造成本案争议的发生，双方均匀有过错，均应承担相应的违约责任。本院认为原、被告按8：2的比例承担违约责任较为合理，计算违约金及其起止期限，从原、被告签订购房合同交付首期房款后办理按揭贷款期限届满之日即2012年8月8日起至付清房款之日止以未付房款326305元为基数按日万分之三计付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下： 被告曾庆富、谢宗庆应支付原告藤县金禾房地产开发有限公司购房款326305元； 二、被告曾庆富、谢宗庆从2012年8月8日起至付清房款之日止，以未付房款326305元为基数，按日万分之三支付违约金的20%给原告藤县金禾房地产开发有限公司； 三、驳回原告藤县金禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10102元（原告已预交），由原告藤县金禾房地产开发有限公司负担4030元；被告曾庆富、谢宗庆负担6072元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄深功 审 判 员  蒙德彪 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  黎玉霞 书 记 员  陈秋妮 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。