浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初3742号原告：鲍启骞，男，1995年2月10日出生，汉族，住乐清市（原大树岗村）。委托诉讼代理人：何笑珍、仇硕苑，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：温州万盛置业开发有限公司，住所地温州市瓯海区梧田街道前牌路**第**，统一社会信用代码9133030478568849XD。法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡君，女，1990年2月11日出生，汉族，住温州市鹿城区，系公司员工。原告鲍启骞与被告温州万盛置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日予以立案受理。依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍启骞向本院提出诉讼请求：1.判令被告将乐清市乐成街道湖上岙村西锦园2幢501室商品房交付给原告，并协助原告办理产权转移登记手续；2.判令被告立即支付原告逾期交房违约金（以1369145元为基数按日万分之一自2019年4月1日起计算至实际交付之日止，暂算至2020年3月31日为49973.79元）；3.判令被告立即支付原告逾期交付权属证书违约金（以1369145元为基数按日万分之一自2019年6月30日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2020年5月1日为41895.84元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月28日，原告与被告签订合同编号为×××62的《商品房买卖合同》。合同约定：1.被告以出让方式取得位于乐清市××街道××号××的地块的建设用地使用权，土地使用权出让合同号为3303822011Ｂ01237，建设项目名称为西锦园。2.被告出售的商品房为预售商品房，预售许可证号为乐售许字（2017）第12号。3.原告购买的商品房为第2幢501号房，建筑面积共137.41平方米，房款总金额为1069145元。4.被告应当在2019年3月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用，如被告未按照合同约定时间将商品房交付原告使用，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。5.被告承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，逾期未交付的，被告自约定日期至实际交付权属证书止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未能交付房屋及权属证明已构成违约，故原告提起诉讼。被告温州万盛置业开发有限公司答辩称：1.逾期交房属实，但因恶劣天气、中高考、疫情防控等不可抗力造成的停工期共178天应在逾期交房期限中予以扣除。2.逾期交房违约金的起算时间。原告应支付的购房尾款于2019年8月16日才到账，晚于商品房买卖合同约定的交房日期，故被告有权行使先履行抗辩权，原告仅可以主张从2019年8月17日起的逾期交房违约金。3.逾期交房违约金计算的截止日期应为2020年1月20日。根据工程质量监督验收报告可见，2020年1月14日涉案工程项目已经满足交付条件，且售楼人员已经通知于2020年1月19日至2020年1月20日期间办理收房手续，原告也已于2020年2月24日确认收房。4.逾期交付权属证书违约金应从2020年1月20日往后满3个月即2020年4月21日开始计算，这与《商品房买卖合同》约定的交房期限、交付权属证书期限相隔3个月相符，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项关于商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定相符。又因疫情给办理不动产权证书造成的影响，故违约金应从2020年5月20日开始计算。5.违约金标准过高，应当按照原告实际损失予以调低。原告购房系用于自住，且已经办理了抵押贷款，因此并无实际损失。即使存在损失，也仅能要求给予补偿，而不能获利过高。经被告向中介机构了解所知，同地段140平方米的毛坯房年租金标准为25000元，同等面积的精装修房年租金标准为40000元，扣除三个月的装修期折算下来租金为30000元，现原告主张的违约金过分高于可能存在的租金损失，故恳请法院予以调低。6.违约金的计算基数应按商品房买卖合同约定的房价款来进行确定。本院经审理查明：2018年3月28日，原告鲍启骞母亲刘艳香作为认购方（乙方），与被告温州万盛置业开发有限公司（甲方）订立《西锦园商品房预定协议书》，约定乙方认购西锦园2号楼501室商品房，房屋建筑面积137.41平方米，单价为10910元／平方米，总金额为1499143元；乙方同意签订本协议时支付定金300000元，作为订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后已付定金转为房价款；乙方于2018年5月31日前至甲方售楼处付清首付款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；另价格优惠说明为：本预定协议书约定的价格为原价，在签定《商品房买卖合同》时折算认购方具备条件能获得的优惠后，最终确定《商品房买卖合同》折扣后单价为10036.7元／平方米，总价为1379143元，首付金额为679143元，按揭款为700000元；本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份。2018年5月28日，原告鲍启骞与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××62，备案登记号：20181003961），约定：1.原告向被告购买位于乐清市××街道××号××幢××号××商品房，建筑面积为137.41平方米，单价为7780.69元／平方米，房款总金额为1069145元。2.买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款379143元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。买受人必须在银行或出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。3.出卖人应当在2019年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。4.出卖人如逾期交房的，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。6.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告母亲刘艳香分别于2018年2月24日支付50000元、于2018年3月28日支付250000元，于2018年5月28日支付379143元，合计679143元。2019年5月22日，原告与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订个人购房担保借款合同，贷款金额为690000元，用于支付购房尾款，该笔贷款于2019年8月16日发放到账。因被告未能按期交付涉案商品房及不动产权证书，故而引发本案诉讼。另查明：1.西锦园项目于2020年1月14日竣工验收合格，于2020年3月31日办理竣工验收备案登记。2.被告通知广大业主于2020年1月19-20日办理入户交房手续。原、被告于2020年2月24日办理房屋交接手续。3.西锦园第2幢301号房，建筑面积为137.41平方米，房款总金额为1367920元。4.受新冠肺炎疫情影响及防控需要，乐清市人民政府规定全市各类企业不得早于2020年2月17日24时复工复产。2020年2月22日，乐清市各类企业（除负面清单行业外）开始复工复产。以上事实，由原告身份证、户口簿、被告企业基本信息、商品房预定协议书、商品房买卖合同、银行交易明细、收款收据、个人购房担保借款合同、贷款入账通知、浙江增值税普通发票、工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表、交房流转表、乐清市企业复工复产和疫情防控工作方案，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间成立商品房买卖合同关系，双方先后订立的《商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》的标的为同一处即西锦园第2幢501号房，尽管《商品房买卖合同》约定的总房价款为1069145元，但原告实际按《商品房预定协议书》支付全部购房款1369143元（即定金300000元+首付款379143元+银行贷款690000元）。被告反驳原告未能提供《商品房预定协议书》的原件，且未在举证期限内提供，故不应予以采纳。而原告提出原件已遗失，被告持有原件两份可以出示核对，被告无正当理由拒不出示，可以认定原告主张的该证据内容为真实。本院审查后认为被告未反驳该份协议书复印件存在被人为篡改以致与订立时不一致的情形，结合《商品房预定协议书》明确约定“签订协议当日应立即支付300000元且为后续签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后已付定金转为房价款”，参考西锦园第2幢301号房的总房价为1367920元的事实，本院认定涉案商品房的实际交易价格为1369143元。至于定金300000元由何人收取，系被告财务管理问题，不影响本院对成交总价1369143元的认定。原告申请的银行贷款690000元系于2019年8月16日发放到账，晚于《商品房买卖合同》约定的交房期限和交付不动产权证书期限，虽未有证据显示可归责于原告，但出卖人在收到全部购房款之前有权拒绝向买受人交付商品房符合先履行抗辩权的法律规定，但被告最迟应当在2019年8月16日前向原告交付符合约定条件的商品房及交付不动产权证书，而被告的行为已构成逾期交付，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截至本案庭审辩论终结时，被告尚未办理涉案商品房的不动产权初始登记并交付给原告，以致原告无法办理商品房的产权转移登记，故原告诉请被告协助其办理涉案商品房的产权转移登记手续，符合合同约定，本院予以支持，被告应积极履行办理不动产权初始登记的合同义务并协助原告取得不动产权转移登记。商品房买卖合同明确约定了逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约责任和违约金的计算方法，被告的行为已构成逾期交房和逾期交付不动产权证书双重违约，故原告分别诉请主张逾期交房违约金、逾期交付不动产权证书违约金，合法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，被告又提出逾期天数和违约金计算标准两方面的抗辩意见。涉案商品房买卖合同订立时间为2018年5月28日，被告在订立合同时未将在此前已经发生的可能影响工期的情形告知原告并协商顺延交付日期，而在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减的主张毫无依据，本院不予支持。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。被告提供的证据不足以证明存在因大风大雨、台风等恶劣天气以及期末考、中高考期间施工管控的需要确有造成其停工并因此导致逾期交房的事实，且未有履行告知义务的充分证据，故本院对其主张的在涉案商品房买卖合同订立后发生的恶劣天气、期末考、中高考、G20峰会等影响施工的期限在逾期交房天数中作相应扣除的意见不予支持。虽被告逾期交付商品房的行为构成违约，但考虑商品房买卖合同履行的延续性，结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，本院确定疫情防控期间即2020年1月31日起至2020年2月22日共23天在逾期交房天数中作扣除处理。尽管被告已通知广大业主于2020年1月19-20日期间办理交房手续，但被告于2020年3月31日办理竣工验收备案登记才符合商品房买卖合同约定的商品房交付条件，原、被告虽于2020年2月24日办理房屋交接手续，但逾期交房违约金仍应计算至商品房符合交付条件之日即2020年3月31日止。根据本院上文对交房日的确定时间即2019年8月16日，逾期交房违约金应从2019年8月17日起算，结合疫情影响的23天不计入逾期天数，以及违约金计算截止日为2020年3月31日的意见，逾期交房天数应认定为205天。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按日万分之一标准计算违约金，被告提出按实际损失予以调低。本院认为，商品房买卖合同系被告提供的格式条款，被告自身构成违约的情况下要求调减违约金标准，有违诚实信用，且被告提出的租金损失缺乏相应的证据予以佐证，故被告要求调低违约金的抗辩理由不成立，本院对原告诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金予以支持。根据以上分析，本院认定逾期交房违约金为1369143元*0.01%*205=28067元。关于逾期交付不动产权证书违约金，亦应当从2019年8月17日开始计算，被告提出从2020年5月20日开始计算该违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，且逾期交付不动产权证书违约金应计算至被告实际交付之日止。考虑新冠肺炎疫情给被告造成的办理不动产权证书的影响，本院认定疫情防控期间的23天不计算逾期交付不动产权证书违约金，为计算方便，将违约金的起算日期直接调整自2019年9月9日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告温州万盛置业开发有限公司应于本判决生效后十日内办理西锦园2幢501号商品房的不动产权初始登记、交付给原告鲍启骞，并协助原告鲍启骞办理西锦园2幢501号商品房的产权转移登记手续。二、被告温州万盛置业开发有限公司应赔偿原告鲍启骞逾期交房违约金28067元。三、被告温州万盛置业开发有限公司应赔偿原告鲍启骞逾期交付不动产权证书违约金（以总房款1369143元为基数，自2019年9月9日起按每日万分之一计算至实际交付不动产权证书之日止，暂计算至2020年5月31日为36419元）。上述第二、三项确定的款项于本判决生效后十日内交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告鲍启骞的其他诉讼请求。本案受理费1412元减半收取计706元，由被告温州万盛置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年六月二十三日书记员  於丹建