山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终155号上诉人(原审原告暨反诉被告)：亢卫光，住大同市广灵县。委托诉讼代理人：李秀娟，山西中谋律师事务所律师。上诉人(原审被告暨反诉原告)：吕智江，住大同市。被上诉人(原审被告)：山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司。负责人：吕智江。上诉人亢卫光、吕智江因与被上诉人山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亢卫光及其委托诉讼代理人李秀娟，上诉人吕智江，被上诉人山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的法定代表人吕智江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亢卫光上诉请求：1、请求改判由二被上诉人共同向上诉人多退还装修费5000元、设备款45000元、加盟保证金10000元。2、请求改判上诉人不向被上诉人吕智江退还租赁费9500元。以上两项共计69500元；3、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,证据不充分,一审法院明显偏袒被上诉人,上诉人请求二审法院依法改判,理由如下:、关于退还装修费的问题。一审法院既然已经认定被上诉人吕智江在合同履行过程中存在过错,仍以该费用系消耗性支出、上诉人已实际占有并使用店铺三个多月而扣除了5000元是没有事实和法律依据的,二审应当予以改判由被上诉人吕智江退还上诉人,理由如下:第一,被上诉人吕智江在转让店面时并没有收取55000元装修费的依据,庭审时他承认该数字是按照上一位转让人转让给他时的装修费用,在被上诉人接手之前已经转让几个人了,店面装修早已老化;第二,一审法院扣除5000元使用费是没有法律依据的,按照一审法院的判决,上诉人是不就可以理解为房屋33个月后就得重新装修,这明显不符合常理,在一审庭审时法官曾讲明半年后房屋才会有折旧费;第三,被上诉人吕智江在店面转让时存在根本违约行为,且上诉人仅使用了三个多月,一审法院扣除5000元的装修使用费非常不合理。二、关于设备款的问题。上诉人认为被上诉人在签订《店面转让协议》时,不光是转让了装修、设备、货物等,连同房屋也一同转让了,房屋与装修、设备、货物等是属于一体的、是不可分割的,有了房屋才可经营店面。一审法院却认为房屋与装修、设备、货物是分开的,如果是那样的话被上诉人就应当与上诉人签订两个合同即《房屋转租合同》和《店铺转让协议》。但是被上诉人与上诉人只签订了一个《店面转让协议》,连同房屋一起转让给上诉人,因此房屋与装修、设备、货物等是属于一体的。对于房屋来讲,被上诉人未经房东同意将店面转让给上诉人构成根本违约,那对于装修、设备和货物也构成根本了违约,所以上诉人告知被上诉人将设备原封不动留在店铺里,连同房屋和装修一起归还被上诉人是符合事实和法律依据的,但被上诉人在接到房东通知后拒绝接收设备,而是任由房东处置,是被上诉人吕智江扩大了损失,该损失应当由被上诉人自己承担,一审法院判决由上诉人承担是不正确的,二审法院应当予以改判由被上诉人退还设备款给上诉人。三、关于加盟保证金的问题。《店面转让协议》中约定了加盟保证金,且由二被上诉人收取,应当在本案中做出处理,不应当再另案处理,另案处理会加重上诉人的诉累,扩大了上诉人诉讼的成本,违背了诉讼的初衷,在本案中,上诉人已经是最大的受害者,请求二审法院一并处理。以上各项费用均应由二被上诉人共同退还,理由是上诉人将各项费用打入被上诉人吕智江账户,被上诉人山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司出具了收条并加盖了公章,被上诉人吕智江又系被上诉人二的法定代表人,因此退款义务应当由二被上诉人共同承担。四、一审法院判决由上诉人退还9500元租金是没有事实和法律依据的,是故意偏袒被上诉人吕智江,其在一审时也并未提交任何证据证明二层房屋由上诉人对接租赁收取租金。理由如下:上诉人只租赁了一层店铺用于经营超市,也只交了一层的租金,被上诉人吕智江将二层商铺转让给唯美美妆,合同是被上诉人吕智江签订的,二层房租也是吕智江收取的,与上诉人无关。因被上诉人吕智江的非法转租行为,二楼同样无法继续经营,唯美美妆老板找吕智江退还的租金。一审法院并没有查清此事只凭被上诉人吕智江一面之词就判决由上诉人返还9500元租金是有失公允的,二审法院应当予以纠正。吕智江答辩称，关于装修费不同意全部由吕智江出；设备款在合同里面有约定，转让之后所有设备都归乙方了，所以不应由我出；加盟保证金跟本案没有关系，应另案处理，且上诉人已经存在违约，本案只是店面转让合同；9500元是我返给他的二楼租金。山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司未发表意见。吕智江上诉请求：1、请求依法撤销原判决第二项,改判上诉人不承担转让费30000元、装修费25000元,合计55000元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、店铺转让费是签订《店铺转让协议》时,明确约定转让费3万元,被上诉人签订该协议时便应该清楚该转让费明细,且上诉人提交的山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司关于门店转让费用收取规定是2018年1月11日出具的,被上诉人称未见过此规定,显属不实。又因3万元转让费属于已经实际产生的费用,包括转让店铺时商品的盘点、商品陈列调整、员工的培训、财务的结算等费用。该费用在店铺转让时,上诉人已实际付出,被上诉人已实际接受,属于消耗完毕的费用,且该转让费用属于店铺转让协议内容与加盟合同没有关系,不应退还被上诉人。二、店铺装修费用,《店铺转让协议》中虽未约定明确的履行期限,但双方在庭审时都确认2019年4月20日签订《店铺转让协议书》时,房屋租赁合同的到期日期是2019年11月30日,被上诉人应该预见到,如房屋租赁合同到期,房屋所有权人不再继续租赁该房屋,被上诉人应自行承担装修费用。现经一审法院确认合同的终止时间为2019年8月14日,被上诉人已实际占用并使用该店铺将近四个月的时间,而装修费属于消耗性支出,被上诉人吕智江不应承担25000元装修费。综上,店铺转让费30000元与装修费25000元,上诉人不应承担。请求二审法院依法撤销该判决第二项,支持上诉请求,维护上诉人的合法权益。亢卫光答辩称，一审对转让费判决是正确的，请二审法院予以维持：1、吕智江一审时提交的关于门店转让费用收取规定，是被上诉人沃家商贸公司大同分公司规定的，亢卫光在签订加盟合同时并未见过，加盟合同也并未对转让费作出约定，因此转让费不是公司的行为，该转让费是吕智江在店铺转让协议中收取的，其也未支付给公司，该笔费用的性质是吕智江在转让店铺时收取的提成费或者好处费，在亢卫光经营这个店铺的过程中向公司支付过管理费，所以并不是公司的转让费的性质。由于吕智江非法转租行为，导致合同无法履行，因此应当由其全部返还。2、关于装修费的问题，亢卫光经营该店铺仅使用了三个月多一点，装修与房屋的转让是一个整体，因吕智江根本违约行为，导致合同无法履行，因此装修费应该全部返还给亢卫光。山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司未发表意见。亢卫光向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方签订的《店面转让协议书》;2、请求判令二被告向原告退还店面装修费55000元、设备45000元、转让费30000元、房租19000元、加盟保证金10000元,共计159000元;3、请求判令二被告向原告赔偿经营损失14000元(从2019年7月24日至2019年8月14日);4、本案诉讼费由被告承担。吕智江向一审法院提出反诉请求：1、判决被反诉人支付反诉人房屋租赁费9500元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年4月20日，原告（反诉被告）（乙方）与被告（反诉原告）吕智江（甲方）签订《店面转让协议》，协议约定：甲方将位于大同市××区铂蓝原著底商沃佳便利伦敦街店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；乙方在2019年4月24日向甲方支付转让费213500元；转店明细表：装修55000元、设备45000元、转让费30000元、货款60000元（包含10000元加盟保证金）、房租33000元，二层房租到期日2020年4月30日，甲方退乙方9500元，合计213500元。至2019年5月7日，原告亢卫光以银行转账及微信转款等方式向被告吕智江支付214000元，被告为原告亢卫光出具收据。2019年4月27日，原告亢卫光接受店铺开始经营。2019年8月14日，谷燕向原告亢卫光发送限期搬离通知书，要求接到通知后7日内（即2019年8月21日前）腾退房屋。诉争店铺是由尚银兰于2017年9月27日向谷燕承租，租赁期限从2017年11月27日至2020年11月27日。诉讼期间一审法院对房屋进行了实地查看，诉争店铺被收回上锁，房内已无任何物品设备。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）吕智江签订的《店面转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。被告吕智江虽经转租获得诉争房屋使用权，但未提供证据证明其转租行为已经房屋所有权人同意，现房屋被收回，致使《店面转让协议》无法实际履行，被告吕智江对此存在过错，现原告亢卫光要求解除店面转让协议书，符合法律规定，一审法院应予支持。对因协议解除造成的损失，被告吕智江应承担相应责任。对原告主张的各项费用及损失，一审法院确认如下：1、装修费55000元，该费用为消耗性支出，协议书中未明确约定履行期限，但亢卫光已实际占有并使用店铺三个多月，一审法院酌情确认装修损失50000元；2、设备款45000元，亢卫光在支付该款项后，店铺内的设备所有权即已转移，即使解除合同，其也有权自行处置，但其拒绝房东搬走设备的通知且对设备的下落不知情，自行扩大了损失，该损失非因解除合同造成，故对该项主张，一审法院不予确认；3、转让费30000元，吕智江称该费用为亢卫光加盟经营应缴纳的费用并提供山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司出具的沃佳便利（2018）137号《关于门店转让费用收费规定》为证。亢卫光称未见过该规定，不认可。一审法院认为，该笔费用在亢卫光与被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司签订的《加盟合同》中未作约定，是否与该合同的履行有关无法确认，且吕智江未提供证据证明已将该笔费用支付至公司账户，故亢卫光主张返还，一审法院应予确认；4、房租19000元，亢卫光实际占用房屋从2019年4月26日至2019年8月14日，双方均认可房租截止日期为2019年11月30日，租期为219天，扣除实际占用房屋111天的租金，应退租金计算为33000÷219×（219-111）=16274元，应予确认；5、加盟保证金10000元，因亢卫光与被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司存在加盟合同关系，该费用为履行加盟合同所支出，与本案非同一事实，故一审法院不作处理；6、经营损失14000元，亢卫光称从2019年7月24日房屋所有权人即提出收回房屋致其无法正常经营，但其实际离开租赁房屋的时间为2019年8月14日，期间是否停止经营无据为证，故对该项主张，一审法院不予确认。据此,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告亢卫光与被告吕智江签订的《店面转让协议书》；二、被告吕智江在本判决生效后十五日内向原告亢卫光退还各项费用96274元；三、驳回原告亢卫光对被告吕智江的其他诉讼请求；四、驳回原告亢卫光对被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的诉讼请求；五、反诉被告亢卫光在本判决生效后十五日内向反诉原告吕智江退还租赁费9500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，反诉费25元（已减半收取），由原告（反诉被告）亢卫光负担881元，被告（反诉原告）吕智江负担1074元。本院二审期间，吕智江向本院提交了如下新证据：1、微信转账记录；2、收款收据；3、中国建设银行单位客户专用回单，以上证据欲证实山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的对公账户从未启用过，其与亢卫光的资金往来均是通过吕智江个人账户及微信转账，山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司与吕智江存在资金混同。经质证，亢卫光对上述证据的证明目的不认可，称山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司与吕智江都是独立个体，不存在混同。本院经审查认为，吕智江提交的证据来源真实，内容合法，且亢卫光对其真实性无异议，能够证实吕智江以山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的名义收取亢卫光交纳的各项费用，但均系通过其个人账户收取，未上交山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司，吕智江与山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司存在资金混同现象。双方对一审判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。对当事人二审争议的问题，本院总结如下：1、一审判决对装修费、设备款、转让费、加盟保证金的认定是否有事实和法律依据？2、山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司是否应承担本案责任？3、亢卫光是否应当返还吕智江租赁费9500元？关于一审判决对装修费、设备款、转让费的认定是否有事实和法律依据的问题。本院认为，亢卫光与吕智江签订《店面转让协议书》的目的是为了经营超市,并因此向吕智江支付了包括房租、装修费、设备款、转让费等各项费用。因案涉房屋的出租人谷燕并未赋予吕智江转租的权利,吕智江对此无处分权。亢卫光在签订《店面转让协议书》时对此不知晓，系因重大误解与对方订立合同的行为,导致《店面转让协议书》合同目的不能实现，故吕智江的行为存在重大过错。而亢卫光在签订《店面转让协议书》时,未审核吕智江是否享有转租权利即签订合同,罔顾由此带来的法律后果,其自身亦有一定的过错。本院依据双方的过错程度并结合亢卫光签订的加盟合同的期限（3年）及其实际经营沃佳超市的时间（111天），酌情确定由吕智江返还亢卫光装修费、设备款、转让费总计130000元的80%，即104000元（130000×80%=104000）。一审判决未考虑双方签订的《店面转让协议》的整体性，将上述费用分别予以认定不妥，本院予以纠正；关于加盟保证金，因吕智江认可该费用在加盟合同到期后如未出现违约的情况即予以退还（详见二审庭审笔录P9)，现没有证据证实亢卫光存在违约行为，故该费用吕智江应予退还亢卫光。综上，吕智江应退还亢卫光的费用总计为130274元（装修费×80%＋设备款×80%＋转让费×80%+房屋租金+加盟保证金=104000+16724+10000=130724元）。关于本案的责任承担问题。本院认为，亢卫光系与山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司签订的《加盟合同》，而吕智江系山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的负责人，虽《店面转让协议》载明甲方为“沃佳便利伦敦店负责人：吕智江”，未加盖山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司公章，但该《店面转让协议》系基于《加盟合同》产生，故吕智江在《店面转让协议》上签字的行为应认定为职务行为，该行为产生的法律后果应由山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司承担，现吕智江在二审中提供的证据能够证实其与山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司存在资金混同现象，故应由吕智江与山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司连带承担本案责任，亢卫光要求二被上诉人共同承担本案责任的上诉请求成立，本院予以支持。关于亢卫光是否应当返还吕智江租赁费9500元的问题。因亢卫光在二审庭审中当庭表示放弃该上诉请求（详见二审庭审笔录P10)，故本院对该上诉请求不予审理。综上所述，亢卫光的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持；吕智江的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5020号民事判决；二、解除吕智江代表山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司与亢卫光签订的《店面转让协议书》；三、山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司在本判决生效后十五日内返还亢卫光各项费用130274元，吕智江对上述债务承担连带清偿责任；四、亢卫光在本判决生效后十五日内退还吕智江租赁费9500元；五、驳回亢卫光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1930元，反诉费25元，由吕智江负担1453元，由亢卫光负担502元;二审案件受理费2713元（吕智江预交1175元，亢卫光预交1538元），由吕智江负担1927元，由亢卫光负担786元。本判决为终审判决。审判长 常 春审判员 智绪鲁审判员 陈大涵二〇二〇年六月二日书记员 宁俊艳