江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初361号原告：沈维熙，男，1993年10月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：沈国凤，女，1972年9月28日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系原告母亲。被告：九江正盛房地产开发有限公司，住所地：江西省九江经济技术开发区长城路**恒盛科技园**楼**，统一社会信用代码9136040607429657XN。法定代表人：魏文军，执行董事。委托诉讼代理人：郭子康，公司员工。原告沈维熙与被告九江正盛房地产开发有限公司（以下简称正盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后进行多元化解调解，于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈维熙及其委托诉讼代理人沈国凤、被告正盛公司委托诉讼代理人郭子康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈维熙向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告正盛公司于2019年1月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告正盛公司返还原告购房款860000元并赔偿原告违约金86000元，共计946000元；3、被告退还原告房贷利息11016元（暂计算至2020年4月30日）；4、被告正盛公司支付原告至实际给付日已付购房款利息（其中首付款30万元的利息19170元，按揭贷款56万元的利息11802元，均按年利率4.9%计算，暂计算至2020年4月30日）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月10日，原告就购买位于九江经济技术开发区房屋与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价为86万元，原告应于2019年1月10日前支付首期房款30万元。合同还约定，被告应当在2019年9月30日前将符合交付条件的该商品房向原告交付，逾期超过60日后，原告有权解除合同，解除合同应该书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金。合同还对房屋的交付条件、面积差异处理、规划变更等进行了详细的约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款30万元，剩余房款56万元已向江西银行股份有限公司九江浔阳区支行（以下简称江西银行浔阳支行）申请贷款支付，贷款年利率为5.635%，贷款于2019年11月25日支付给了被告。购房合同备案后，原告一直按期缴纳房屋贷款，但被告在合同约定的交付时间内房屋达不到交付条件，不能交付。原告在被告逾期交房60日后，向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，要求退还全部购房款并支付违约金、利息，被告收到书面通知后，未退回房款并支付违约金、利息，仅于2020年1月22日向原告邮寄《回复函》，为维护自身利益，诉至法院，请求判如所请。被告正盛公司辩称，1、原告的银行按揭贷款于2019年11月25日才发放，根据合同约定和交易习惯，付清全部房款是房屋的交付条件，被告享有先履行抗辩权。直到2019年11月25日原告才具备收房条件，被告逾期交房不到60天，违约程度轻微，不影响原告合同目的实现，不应当解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、被告逾期交房存在国家机构改革、天气状况恶劣因素影响施工进度等客观的不可抗力因素。2017年被告开发建设瀚江府时消防验收的主管部门为消防部门，因为机构改革，消防验收的行政职能于2019年4月至6月间由消防部门移交给建设环保部门，在此期间大量的建设工程消防验收项目需排队等候验收。被告为此需要重新准备验收材料，等待验收。同时，由于国土测绘部门不认可原规划部门认证的规划核查单位的测绘结果，被告需重新委托测绘，导致规划验收延迟。由于国家机构改革原因，消防验收、规划验收不能按期进行，造成被告迟延交房，属于不可抗力。从2018年6月1日至2019年1月14日期间228天的天气记录来看，阴雨恶劣天气有70天，施工进度受气候因素影响也有所推迟。3、原告主张违约金过高，与合同约定不符，远超原告所受到的损失，应予调减。原告付清房款的时间为2019年11月25日，被告逾期交付房屋的违约责任应当从2019年11月25日起算，不应从2019年9月30日开始计算，逾期交房时间不足60天，无权解除合同，亦无权主张全部购房款10%的违约金。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房认购书》中有无“此套住宅一楼附赠院子100平左右，以实际交付为准”内容？原告沈维熙提交了编号为000131的《商品房认购书》复印件并称原件被告收回，备注部分有“此套住宅一楼附赠院子100平左右，以实际交付为准”内容，被告正盛公司对该复印件真实性有异议，并提交相同编号的《商品房认购书》，该认购书备注部分无上述内容。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项规定，无法与原件核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据。双方签订的《商品房认购书》一式三联，被告持有的认购书原件没有有关附赠院子的记载，原告主张其持有的认购书有关于附赠院子的记载但只能提交复印件佐证，不能提交原件核对且被告对此予以否认，故原告提交的认购书复印件不予认定，被告提交的《商品房认购书》予以认定。2、因国家机构改革，建设工程消防设计审查验收职责移交对逾期交房是否存在影响？被告正盛公司主张因消防验收职能部门的改变导致工程不能按时进行竣工验收，导致延期交房，属于不可抗力因素，为此提交了《中共中央办公厅国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》《九江经开区建设环保局建设工程消防验收意见书》、工程监理单位江西匡正工程设计咨询公司（以下简称匡正公司）《正盛瀚江府项目验收延迟的证明》等证据材料佐证。原告除对《正盛瀚江府项目验收延迟的证明》的真实性有异议外，其他真实性无异议。2018年9月13日中共中央办公厅、国务院办公厅通知将建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部后，2019年3月27日住房和城乡建设部、应急管理部通知2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。由于相关消防验收职责的移交承接，移交承接期满后确实会造成等待验收工程积压，需排队等候验收的情形，客观上会造成消防验收的延迟，进而影响竣工验收备案工作的正常进行，对被告逾期交房造成一定的影响。但相关国家机构改革职责划转工作进度安排均向社会公布，被告可以围绕相关行政机关的安排对自身的建设进度进行调整，不属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属不可抗力。3、被告主张天气原因造成不能正常施工是否成立？被告为此提交了2018年6月1日至12月31日期间的天气统计表。通常情况下，建设工程施工合同约定的工期应当包括天气原因在内，除非该天气属自然灾害导致无法施工。本案中，从被告提交的相关证据来看，瀚江府建设工程施工期间确实存在影响施工进度天气情况，但被告所列天气情况并非灾害性天气，不构成法律规定的不可抗力而免除其违约责任的事由。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日原、被告签订《商品房认购书》，约定原告以总价860000元的价格认购被告开发的瀚江府3栋二单元103号房屋。2019年1月10日原、被告签订编号为9000273356的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告正盛公司购买其开发的位于九江经济技术开发区房屋，房屋面积为121.34平方米，房屋总价款860000元。合同“付款方式和期限”为买受人于2019年1月10日前支付首期房价款300000元，余款560000元向指定贷款机构申请贷款支付。合同“交付时间和手续”约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房，若因买受人原因没能按书面通知规定的时间前来办理查验或因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意该商品房视为出卖人已经依约交付。合同“逾期交付责任”约定出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一“补充协议”第9条“关于商品房交付的约定”部分约定，“如发生不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无须承担违约责任：…⑤买受方在商品房交付前没有付清全部房款或存在违约金、其他费用尚未付清的情形…”。合同还对其他事项进行了约定。2019年7月26日原、被告及案外人江西银行浔阳支行签订《个人房产借款及抵押合同》，约定原告向江西银行浔阳支行借款560000元用于购买上述房屋，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。被告正盛公司对此承担阶段性保证责任，原告以所购房屋提供抵押担保。2019年11月25日，江西银行浔阳支行向原告发放了贷款560000元并支付给被告正盛公司。2020年1月12日被告正盛公司瀚江府工程完成竣工验收备案手续，同年1月13日，被告正盛公司书面通知原告办理收楼手续。同月17日，原告书面通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，要求被告退还购房款并支付违约金及利息。同月22日被告书面回复原告，称因机构改革导致竣工验收延迟，已具备交房条件，要求继续履行合同。另查明，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》和《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，建设工程消防设计审查验收职责由消防机构划转住房和城乡建设主管部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。瀚江府建设工程完成消防工程测试后，因消防验收工程积压较多，瀚江府消防验收延迟于2019年11月5日由当地住房和城乡建设主管部门登记，同年12月10日消防验收合格。2020年4月10日工程监理单位匡正公司出具《正盛瀚江府项目验收延迟的证明》就消防工程验收延误情况进行了说明。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，应当按照合同的约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同（预售）》约定2019年9月30日交付房屋的同时，在补充协议中约定买受方在商品房交付前没有付清全部房款时出卖人可据实顺延交房日期。原告购买本案房屋支付首付款后于2019年7月26日与江西银行浔阳支行签订借款合同，贷款于2019年11月25日实际发放。在双方约定的交房时间9月30日届满时原告尚未付清全部房款，被告依约可顺延交房日期至2019年11月25日。至2020年1月13日书面通知原告收房时逾期交房尚不满60日，合同约定的买受人行使合同解除权的条件尚未成就，原告主张解除合同依据不足。同时，合同履行期间，因国家机构改革的原因，建设工程消防设计审查验收职责移交承接在一定程度上影响了瀚江府建设工程竣工备案手续的办理，从而影响了案涉房屋的交付时间，可以适当减轻被告部分违约责任。原告与案外人江西银行浔阳支行签订了借款合同并实际发放了贷款，综合考虑商品房买卖合同和借款合同的履行情况和被告违约程度，继续履行合同也有利于维护交易稳定和交易秩序。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告沈维熙的诉讼请求。案件受理费13680元，减半收取6840元，财产保全费5000元，共计11840元由原告沈维熙承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  周和良二〇二〇年六月三十日书记员  胡丛聪