重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初4349号原告：许红峰，男，汉族，1968年6月22日出生，户籍地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。被告：彭兴池，女，汉族，1966年1日18日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：何铀力，重庆羿奇林律师事务所律师。原告许红峰诉被告彭兴池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，许红峰申请对案涉房屋2019年5月14日的市场价值进行鉴定，本院依法中止了本案的审理。鉴定结束后，本院恢复了诉讼，并于2020年4月13日、5月12日、6月10日公开开庭进行了审理。原告许红峰的委托诉讼代理人唐坤，被告彭兴池的委托诉讼代理人何铀力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许红峰向本院提出如下诉讼请求：1、被告彭兴池向原告返还购房定金20000元；2、支付房屋差价损失（具体金额以司法评估为准）；3、诉讼费用由彭兴池承担。诉讼过程中，许红峰将第一项诉讼请求变更为：双倍返还定金40000元。鉴定结果出具后，原告将第2项诉讼请求明确为：支付房屋差价损失77.57万元。后又将第2项诉讼请求变更为：支付房屋差价损失242600元。事实和理由：2016年10月22日，许红峰与彭兴池签订《房地产买卖合同》，约定许红峰购买彭兴池位于北碚区×××镇×××路×××号×××-××号房屋，总价950000元。合同签订后，许红峰向彭兴池支付了定金20000元，之后双方在履行合同过程中发生争议。许红峰起诉请求法院判决，彭兴池配合履行案涉房屋的转移过户登记手续。经过一审、二审，二审法院认定，在许红峰未按照合同约定时间支付相应购房款，彭兴池享有先履行抗辩权，驳回了许红峰要求过户的诉讼请求。二审判决生效后，在双方买卖合同未解除的前提下，彭兴池将案涉房屋转移过户登记至案外人名下，致使许红峰购买房屋的根本合同目的无法实现。故许红峰起诉来院，请求法院依法判决。被告彭兴池辩称：1、在合同的履行过程中，许红峰仅支付了定金20000元，既未支付首付款，也未按照合同约定办理按揭贷款手续，我方交易安全无法得到保障；2、双方的房屋买卖合同已经在2017年2月17日解除，被告也已经支付了原告7000元，原被告双方的买卖合同纠纷已经了结，原告不应再提起诉讼；3、双方在合同中约定了违约的处理方式，即双倍返还定金或者按照交易总额1%收取违约金，并无许红峰主张的差价损失一说。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，甲方彭兴池与乙方许红峰签订《房地产买卖合同》，约定：许红峰购买彭兴池所有的位于重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××-××号房屋，建筑面积167.54平方米，套内面积161.91平方米，房屋成交价格为95万元；三、付款方式，1、乙方于2016年10月22日支付购房定金2万元；2、乙方于过户当日支付（最迟2016年11月15日）支付部分房款共计人民币43万元，并共同前往重庆市区房地产交易所办理该房屋的产权过户手续。3、甲方同意乙方向银行申请人民币50万元的按揭款用于支付部分房款并配合乙方办理相关贷款手续。（最迟于2016年11月30日）支付购房尾款贷款具体金额以银行审批为准。……第五条……2、若因甲方原因（包括但不限于：未取得房屋共有人的同意、提供虚假证件资料、不按时办理按揭贷款手续、拖延还清银行贷款并注销抵押登记、未取得承租方放弃优先购买权的表示及出售该房屋的意向改变等）不履行本合同约定或导致本合同无法履行，则乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方按总房款的1%支付违约金……。合同有甲方彭兴池、乙方许红峰签字。合同签订后，许红峰支付了购房定金20000元。后，双方在合同履行过程发生争议。2017年2月17日，彭兴池用号码×××××××××××的手机向许红峰的妻子李晓秋发信息：“妹儿你好，在重庆吗？房子的事我非常抱歉，考虑到你们的感受，按照合同约定，双倍返还定金，请你们考虑考虑。高抬贵手，好人好报。”李晓秋于2017年2月18日回复：“姐姐！做人、做事一定要讲诚信！才会有好报！你也可以考虑按照合同约定买给我呀！厚德载物！诚信为本！才会有福报！”彭兴池于2017年2月19日回复：“真的不好意思，房子确实不卖了，还是留着自己住。该赔付你的，希望尽快赔付给你。”李晓秋于2017年2月20日回复：“如果我们付的20万定金，十倍返还定金。姐姐你还会违约吗？还会说留着自己住吗？”许红峰于2017年6月13日起诉至本院，请求法院判决：彭兴池继续履行双方在2016年10月22日签订的《房地产买卖合同》，将案涉房屋的转移过户登记至许红峰名下。本院于2017年7月24日作出了（2017）渝0109民初5436号民事判决书，判决：被告彭兴池于本判决生效之日起三十日内协助将重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××-××号房屋（产权证号×××房权证××××字第××××**）的产权过户至原告许红峰名下。案件受理费13300元、保全费5000元，由被告彭兴池负担。彭兴池不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2017年10月10日作出了（2017）渝01民终6030号民事判决书，载明“因许红峰未举证证明其已完成其已完成支付部分房款43万元的先履行义务，因此对于许红峰要求彭兴池将案涉房屋过户至起名下的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持……”判决：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2017）渝渝01**民初5436号民事判决书；二、驳回原告许红峰的诉讼请求。一审案件受理费13300元、保全费5000元，由许红峰负担。二审案件受理费13300元，由许红峰负担。许红峰不服重庆市第一中级人民法院作出的终审判决书，向重庆市高级人民法院法院申请再审。重庆市高级人民法院于2018年1月15日立案受理了许红峰的再审申请，案号为（2018）渝民申132号，现案件正在审理中。2017年12月1日，许红峰妻子李晓秋用×××××××××××的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐姐你好！我不想和你这样没完没了的打下去了。我想退一步海阔天空！下午你有时间来沙坪坝三峡广场吧，我们把合同解除了。大家都安安心心地过日子！”彭兴池回复：“收到，请把银行卡号发给我。请把许红峰老师的银行卡号发给我。”李晓秋回复：“建行深圳分行振华路支行：××××××××××××××××；许红峰。明天把合同寄给你。”彭兴池回复：“好的”。2017年12月2日，李晓秋再次用×××××××××××的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐！对不起!你先不要转钱给我们，我合同没有找到。等我找到合同后再转吧。”彭兴池回复：“合同早就失效了找不找没关系，我尽快去银行转给你。”李晓秋回复：“合同什么时候失效的呢？中院都没有说合同失效喔。”2017年12月4日，彭兴池向许红峰银行账户转账7000元。2017年12月6日，彭兴池短信告知李晓秋：“妹你好，款已转，注意查收。”2019年4月26日，许红峰向彭兴池发送短信载明：“《解除合同通知书》彭兴池：我是许红峰，我与你于2016年10月22日签订《房地产买卖合同》，约定我以95万元购买你所有的位于北碚区×××镇×××路×××号×××-××的房屋（产权证号×××房房权证××××字第××××**）合同签订后，我依约向你支付了两万元定金，之后我们共同前往平安银行申请了按揭贷款，但在平安银行对房屋进行评估程序时，你却突然告知我不愿意出售该房屋了。我多次与你沟通交涉，要求你遵守合同约定，继续履行合同，但你以各种理由拖延，反复折腾我方，直至明确表示不愿出售该房屋。后，我将你起诉至北碚区人民法院要求你继续履行合约，协助我方办理房屋过户手续。虽然该案最终由重庆市一中院判决我方败诉，理由是我方为按照合同约定时间支付相应的房屋价款，你方享有先履行抗辩，但一审二审法院对你方的违约行为均予以确认。二审虽然判决我方败诉，但合同尚未解除，在支付房款后，你方依然有义务将房屋过户至我方名下。你方擅自将房屋过户至他人名下，致使合同目的不能实现。根据合同法的规定，我方有权单方解除与你方签订的《房地产买卖合同》。现我方正式通知你方，从收到本通知书之日起，我与你签订的《房地产买卖合同》正式解除。因为是你方违约导致合同解除，你方应当退还我方支付的定金并赔偿我方享有损失。我方将依法追究你方的违约责任。通知人：许红峰”彭兴池回复：“许红峰：你的通知收悉，感觉有点莫名其妙，我们之间的事已经了结。你卡号发过来后，我本着息事宁人的态度将不应退还的定金予以退还。大家应该本着诚实信用的原则，也不要向借此谋取不当利益。你也应该放手了，我累了，你不累吗？”在本案的审理过程中，许红峰申请对案涉房屋2019年5月14日的市场价值进行评估，本院依法委托了重庆金地房地产资产评估有限公司进行评估。重庆金地房地产资产评估有限公司于2019年12月3日出具了重金房估（2019）字第3288号房地产估价报告，载明案涉房屋2019年5月14日的市场价值为172.57万元。许红峰支付鉴定费6800元。另查明，案涉房屋于2017年11月29日转移过户登记至案外人张彧名下，成交价格为900000元。转移过户登记时，彭兴池按照1192600元的计税依据缴纳了契税17880元。本院认为，许红峰与彭兴池在2016年10月22日签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议有效。双方均应该按照协议约定履行各自义务。本案中，双方争议的焦点为：1、合同的解除时间以及原因？2、双方对合同解除后的赔偿问题是否达成一致意见？3、彭兴池是否应向许红峰支付房屋差价损失，若需要房屋差价损失如何计算？本院具体评述如下：1、合同的解除时间以及原因？关于合同解除时间，双方争议主要为以下三个时间节点：一、2017年2月17日，即彭兴池短信告知许红峰妻子李晓月不愿出售房屋的时间；2、2017年12月1日，即许红峰妻子李晓月，短信告知彭兴池要求解除合同的时间；3、2019年5月12日，许红峰代理人向彭兴池发送短信告知解除合同的时间。本院分别作如下评述：一、2017年2月17日至2月20日彭兴池通过短信的方式，明确告知许红峰，不愿意出售案涉房屋，属于违约。根据双方合同约定以及法律规定，彭兴池作为违约方并不享有单方解除权，其于2017年2月17日短信告知许红峰方要求解除合同的通知，并不发生解除合同的效力，彭兴池主张该时间节点作为双方合同解除时间，无合同及法律依据，本院不予采信；二、根据之前许红峰要求彭兴池履行过户义务的一审、二审案件查明的事实看，彭兴池无故不愿意出售案涉房屋，且在双方买卖合同并未解除的前提下，于2017年11月29日将案涉房屋转移过户登记至案外人张彧名下。彭兴池的行为致使许红峰购买房屋的合同目的，无法实现，构成根本违约。许红峰作为守约方享有合同的单方解除权。2017年12月1日，许红峰妻子李晓秋短信告知彭兴池：“彭姐姐你好！我不想和你这样没完没了的打下去了。我想退一步海阔天空！下午你有时间来沙坪坝三峡广场吧，我们把合同解除了。大家都安安心心地过日子！”彭兴池回复：“收到，请把银行卡号发给我。请把许红峰老师的银行卡号发给我。”虽然，李晓秋并非合同当事人，但其系许红峰妻子，且在（2017）渝0109民初5436号案件中也系许红峰委托诉讼代理人，可以推定其有权代许红峰作出解除合同的意思表示。彭兴池回复：“收到”。可以看出，解除合同的意思表示已经到达彭兴池处，案涉合同于2017年12月1日解除；三、因双方的合同，在2017年12月1日已经解除，故2019年5月14日解除合同的通知不再发生效力。综上，本院认定，因彭兴池的违约行为，许红峰依法行使单方解除权，双方的房屋买卖合同于2017年12月1日解除。2、原被告双方对合同解除后的赔偿问题是否达成一致意见？合同解除后，2017年12月2日，李晓秋再次用×××××××××××的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐！对不起!你先不要转钱给我们，我合同没有找到。等我找到合同后再转吧。”彭兴池回复：“合同早就失效了找不找没关系，我尽快去银行转给你。”李晓秋回复：“合同什么时候失效的呢？中院都没有说合同失效喔。”从上述陈述中可以看出，虽然许红峰要求解除合同，但其并不认可合同对双方已经没有约束力了，双方对于合同解除后损害赔偿问题也并未进行协商确定。即使2017年12月4日，彭兴池向许红峰银行账户转账7000元，但并没有证据证明该款项为双方对合同解除后损害赔偿达成的合意。且根据重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终6030号民事判决书，载明一审案件受理费13300元、保全费5000元，由许红峰负担。二审案件受理费13300元，由许红峰负担。以上诉讼费用，属于人民法院征收退缴范围，不能由彭兴池自行进行抵扣。综上，本院认定，合同解除后，双方对合同解除后的损害赔偿问题，双方并未达成一致意见。许红峰可以另行向法院提起诉讼，主张赔偿损失。3、彭兴池是否应向许红峰支付房屋差价损失，若需要房屋差价损失如何计算？因彭兴池的违约行为，导致双方合同解除，许红峰要求彭兴池双倍返还购房定金40000元的诉讼请求，符合《中国人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条规定规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应超过违约造成的损失。”因此，虽然许红峰主张了双倍返还定金，但定金不足以弥补损失的，当事人可以主张支付超过定金部分损失。在本案中，许红峰主张因彭兴池的违约行为造成的损失为房屋差价损失。而房屋价格上涨利益是许红峰在合同履行后可获得的利益，因彭兴池的违约行为导致该预期利益的损失，许红峰主张彭兴池赔偿，本院予以支持。关于房屋差价损失的计算方式，许红峰在诉讼过程中将房屋差价损失的计算截止点，从2019年5月14日的市场价值变更为2017年11月29日彭兴池将案涉房屋转售给案外人时在房管局缴纳的契税的计税依据1192600元。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据如下：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格：……前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机构参照市场价格确定。因此，计税依据的价格，能比较公正的反映当时案涉房屋的市场价格。因双方房屋买卖合同的解除时间为2017年12月1日，原告主张参照2017年11月29日的计税依据价格与其购买房屋的差价作为其房屋价格上损失，较恰当，本院予以支持。故因彭兴池的违约行为给许红峰带来的房屋价格上涨损失为242600元（1192600元-950000元），由于定金罚则的20000元不足以弥补许红峰的损失，因此，彭兴池应该赔偿许红峰损失差额为242600元-20000元=222600元。因2017年12月4日，彭兴池已经向许红峰银行账户转账支付了7000元，双方对该款项因本次买卖合同纠纷支付并无异议，因此，可以在彭兴池向许红峰支付的赔偿款中进行抵扣，故彭兴池应向许红峰支付的款项共计为255600元（40000元+222600元-7000元=255600元。）关于鉴定费6800元，因许红峰申请鉴定的2019年5月14日的房屋市场价值，最终并未成为本院判断房屋价格上涨利益的依据，因此，许红峰应自行承担该鉴定费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭兴池于本判决生效之日起十日内双倍返还原告许红峰购房定金以及赔偿损失共计255600元；二、驳回原告许红峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5540元，减半收取2770元，由被告彭兴池负担。鉴定费6800元，由原告许红峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 甘文杰二〇二〇年六月十八日法官助理 刘春莉书 记 员 邓 为