陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终12125号上诉人（原审被告）：秦亚荣，女，1974年4月24日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，陕西秦岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺世国，男，1982年4月4日出生，汉族，陕西省清涧县村民，住。委托诉讼代理人：闫黎平，陕西高新域律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹风，陕西高新域律师事务所律师。上诉人秦亚荣因与被上诉人贺世国房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦亚荣上诉请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4256号民事判决第二项，改判秦亚荣不向贺世国支付装修损失80000元，房屋溢价损失298300元。2、一审案件受理费、保全费、评估费、二审上诉费由贺世国负担。事实和理由：其与贺世国在履行《二手房买卖合同》过程中无违约行为，且其与贺世国之间已经就此合同自愿协商一致解除合同、退还房款、交付房屋，一审法院仅就贺世国提供的情况说明、证人证言认定其违约，认定事实不清。其并未参加涉案房屋评估程序，因此涉案房屋评估程序违法。贺世国请求的涉案房屋装修费用80000元，系贺世国对房屋的添附，本案系房屋买卖合同纠纷，应当另案起诉处理。另，贺世国恶意诉讼，一审案件受理费、保全费、评估费、二审上诉费均应由贺世国负担。贺世国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。贺世国向一审法院起诉请求：1.判令秦亚荣立即支付90000元；2.判令秦亚荣赔偿损失410000元；3.本案诉讼费由秦亚荣负担。一审法院认定事实：秦亚荣的前夫贺兵建系贺世国的四爸，秦亚荣曾系贺世国的四妈。2013年7月，秦亚荣与其前夫贺兵建出资301594元购买位于西安市灞桥区林河春天第6幢1单元3层10303号房屋一套，建筑面积65.32平方米。2014年12月，秦亚荣与其前夫贺兵建同意将该套房屋原价卖给贺世国，双方达成口头协议，并未签订书面合同。因该房屋未能取得房产证无法过户，在协议达成后，按照秦亚荣的指定收款人贺世国仅支付了部分房款。之后，贺世国收到该房屋，并对该房屋进行了装修，添置了家具家电。2016年3月21日，贺兵建与秦亚荣协议离婚，约定全部财产归秦亚荣所有，儿子贺赛坤由秦亚荣抚养。嗣后，秦亚荣多次催要贺世国支付下余房款，截止2018年5月，贺世国按照秦亚荣的要求将房款增加到320000元，并已全部支付。2018年期间，因贺世国在新疆做生意，涉案房屋一直闲置。2018年6月11日，秦亚荣因此前居住的房屋拆迁，未经贺世国同意，直接撬锁，将其个人物品搬至涉案房屋内。贺世国得知此事后，从新疆赶往西安，联系双方共同的亲属贺碧锋、贺雪锋，协商解决此事。贺世国向贺碧锋、贺雪锋表示，秦亚荣强行占用该房屋后，其此前与秦亚荣签订的书面的房屋买卖协议及其收据等在该房屋内无法找到。此时秦亚荣明确表示其想收回房屋，不愿卖了。2018年6月15日，贺世国要求秦亚荣在其拟好的《二手房买卖合同》中签字确认，该协议对涉案房屋的位置、面积、成交价格及买卖双方的身份信息均予以明确，秦亚荣重新向贺世国出具收到贺世国购房款320000元的收条。在此期间，贺世国对整个过程进行了全程录音。同日，秦亚荣在贺世国拟好的房屋买卖关系确认书中签字确认，该确认书载明：“卖方秦亚荣在2014年12月25日将位于西安市灞桥区毛坯房售卖给贺世国，房屋总售价为320000元，该买卖关系在2014年12月25日当天开始生效，特此买卖双方共同确认。”另，秦亚荣向贺世国出具情况说明一份，载明：“本人秦亚荣将位于西安市灞桥区林河春天第6幢1单元3层10303号房子于2014年12月25日卖给贺世国，房子总价320000元，贺世国于2014年12月至2018年5月以银行转账、现金，微信转账的方式结完所有房款320000元，售房时房子属于毛坯房，由贺世国于2015年8月亲自经手装修，装修费用80000元全部由贺世国本人承担。现因本人无房可住，想收回售卖给贺世国林河春天6号楼1单元3层10303室，本人于2018年6月未经贺世国同意，擅自打开房门住进售于贺世国林河春天6号楼1单元3层10303室房屋。根据现在目前的房产市场情况，具体收回贺世国林河春天6号楼1单元3层10303号房屋的费用以双方沟通协商为主，特此说明目前情况，秦亚荣2018年6月15日”。嗣后经双方协商，2018年6月23日，秦亚荣向贺世国退款230000元；2018年6月24日，秦亚荣向贺世国出具了90000元的欠条一张。嗣后，双方关于房屋的装修等其他损失未能协商一致。2018年7月1日，贺世国对涉案房屋进行撬锁，与秦亚荣发生争执，后经秦亚荣报警，双方仍未能协商一致。2018年7月10日，贺世国诉至一审法院，遂成本案。本案在审理过程中，经贺世国申请，西安市中级人民法院委托陕西正衡房地产土地评估有限责任公司，对涉案房屋的价值进行评估，评估期间，因秦亚荣拒不配合开门查看现场情况，贺世国申请对与涉案房屋同栋同户型的毛坯房的价格进行评估，一审法院予以准许并向评估机构发函告知，2018年5月8日陕西正衡房地产土地评估有限责任公司出具评估结果为：评估对象在价值时点的市场价值为61.83万元，建筑面积单价为9465元/平方米。贺世国支付评估费3000元。诉讼中，贺世国结合评估报告，变更诉请，要求：1、秦亚荣支付贺世国9万元；2.判令秦亚荣赔偿贺世国装修损失80000元，房屋溢价损失298300元；3.本案诉讼费、评估费由秦亚荣承担。秦亚荣对评估结果不予认可，认为其未参与鉴定，双方房屋买卖关系成立于2018年6月15日，2018年6月23日秦亚荣以320000元的原价又从贺世国处回购了该房屋，现已支付230000元，仅剩90000元未支付。一审法院认为，贺世国提交的转账凭证、聊天记录及录音资料等可证明，2014年年底贺世国、秦亚荣关于涉案房屋确实达成房屋买卖协议，2014年12月至2018年5月期间贺世国已向秦亚荣支付了全部房款320000元。贺世国、秦亚荣应秉持诚实信用原则，按双方达成的房屋买卖协议严格履行己方义务。秦亚荣在2018年6月未经贺世国同意，私自撬锁入住，明确表示其不愿出售该房屋，系对双方此前达成房屋买卖协议的背弃，应承担相应违约责任。现秦亚荣仅向贺世国退付房款230000元，下余90000元的出具了欠条，贺世国要求秦亚荣支付下余90000元，一审法院予以支持。贺世国提交的秦亚荣于2018年6月15日签字确认的情况说明可证明收回房屋时秦亚荣认可贺世国装修及家具花费80000元，关于收回房屋的费用，秦亚荣同意根据目前房产市场情况双方沟通协商为主，现双方无法协商，贺世国对房屋市场价值进行了评估，秦亚荣对该评估意见以其未参加为由不予认可，一审法院不予支持。秦亚荣认为退房时320000元中已包含了所有的费用，贺世国自行放弃了装修损失，因未能提交证据证明，一审法院不予采信。现贺世国要求秦亚荣支付房屋装修损失80000元及房屋（毛坯房）溢价损失298300元，证据充足，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告秦亚荣于本判决生效后十五日内向原告贺世国支付90000元；二、被告秦亚荣于本判决生效后十五日内向原告贺世国支付装修损失80000元，房屋溢价损失298300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8324元，保全费3020元，评估费3000元，合计14344元，原告已预交。现由被告秦亚荣承担，并同上述应付之款一并给付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，从本案证据及双方对本案事实的陈述看，秦亚荣及前夫将案涉房屋出卖给贺世国，在贺世国对案涉房进行了装修入住后，秦亚荣违约要求解除合同，且收回了房屋的事实，双方没有争议。贺世国因装修房及添置家具家电支付80000元双方没有争议，该费用秦亚荣应向贺世国返还，原审法院认定正确。秦亚荣上诉要求对贺世国装修及添置家具家电的费用另案主张，于法无据，本院不予支持。关于贺世国主张由秦亚荣赔偿溢价损失293000元一节。秦亚荣上诉称该部分损失在双方解除合同后的协商过程中，贺世国放弃了该部分主张，缺乏事实依据，本院不予支持。但，双方确认的合同解除时间为2018年6月15日，贺世国就案涉房屋溢价损失所提供的评估报告对房屋溢价损失评估参照的时间点为2019年4月8日，众所周知在该时间段内本市房屋价格处于上涨趋势，该评估报告并不能反映2018年6月15日的实际价值；鉴于此，为公平及时处理本案纠纷，结合双方合同价款的支付方式、履行情况，参照已有的评估报告，本院对贺世国主张的溢价损失酌情认定为190000元。综上所述，秦亚荣的上诉请求部分成立，原审判决第一项正确，应予维持；第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4256号民事判决第一项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4256号民事判决第二项为：秦亚荣于本判决生效后十五日内向贺世国支付装修损失80000元，房屋溢价损失190000元。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费6975元，由秦亚荣负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年六月十七日书记员  张佳欣