山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2872号原告：李全平，男，1966年8月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：刘志光,北京市杜衡律师事务所律师。被告：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（原大连万象美物业管理有限公司烟台分公司），住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。原告李全平与被告深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王堃与被告的委托诉讼代理人李玉宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告退还原告多收取的2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6351.72元。事实和理由：原告系坐落于烟台市芝罘区万达公馆3号楼二单元2501号房屋（下称涉案房屋，建筑面积177.62平方米）的业主。2013年9月1日，原告与开发商烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）在签订的《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，万达公司选聘被告作为小区前期物业公司，原告在办理房屋交接手续时应付清物业服务费，否则万达公司有权拒绝交房，并要求原告承担相应责任。因上述约定，原告被迫与被告签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务收费标准为3.98元/月/平方米。当日，原告预交了2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费8483.16元。入住后，被告未能按《前期物业服务合同》的约定全面履行各项义务，且被告收取的物业服务费标准也违反了国家法律法规及烟台市的有关规定；因多次与被告沟通未果，故提起上述诉请，被告应当退还超出1元/月/平方米（含电梯运行费）标准之外的物业服务费。被告辩称，（一）双方签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律法规的强制性规定，合法成立并生效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告应按《前期物业服务合同》的约定足额缴纳物业服务费；（二）双方约定的物业服务收费标准3.98元/月/平方米，虽然超过了《烟台市普通住宅物业服务等级标准》载明的普通住宅前期物业服务费标准，但该标准系政府主管部门的文件，属于行政管理的管理性规定，而非效力性强制规定；（三）被告提供了大量超出物业服务合同范围的增值服务，包括各种文体娱乐活动、十项专属高端服务及后期改造升级、小区保险等等。《山东省物业服务收费管理办法》规定物业服务费包括物业公共服务费和其他服务收费，而其他服务收费是在物业公共服务费之外针对物业公司提供的其他服务所收取的相应费用，对该部分费用实行市场调节价。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：被告系深圳市万象美物业管理有限公司（原大连万象美物业管理有限公司）下设的无独立法人资格的分公司。原告系涉案房屋业主，房屋建筑面积177.62平方米。2016年5月20日，原告与被告在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告所购物业为涉案房屋，前期物业管理是指自万达公司与被告签订《烟台芝罘万达广场（公馆）前期物业服务合同》之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；被告提供的物业服务内容包括房屋建筑公用的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理等，被告提供的物业管理服务质量须按合同约定在房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防和报修方面实施目标管理，住宅房屋的物业管理服务收费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）标准为3.98元/月/平方米，按入伙通知书规定时间开始计收物业服务费，原告在签订本合同之日预缴六个月的物业服务费；合同中还约定了其他权利义务。《前期物业服务合同》签订的当日，被告向原告收取了2016年5月1日至2017年4月30日间的物业服务费8483.16元（3.98元/月/平方米×177.62平方米×12个月）。庭审中，原告主张，《前期物业服务合同》约定的3.98元/月/平方米的物业费应为物业公共服务费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费。普通住宅的前期物业服务收费实行指导价，系效力性强制性规定，本案涉及3.98元/月/平方米的物业公共服务费收费标准远超过烟台市价格主管部门根据价格法等制定的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的最高收费标准，故被告应退还超出1元/月/平方米标准收取的物业费差额。被告则辩称，3.98元/月/平方米的收费标准既包括物业公共服务费，也包括增值服务费等其他费用。为证明其在物业公共服务费之外，另为包括原告在内的小区业主提供了大量增值服务，被告提供了如下证据：1、2012年9月24日被告与万达公司签订的前期物业服务合同及2019年1月14日万达公司出具的《证明》各一份，证明万达公司与被告对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费等均做了详细的约定。2013年8月30日万达公馆开盘销售时，万达公司已将房屋销售价格、物业服务企业、服务标准、收费标准等事项均向业主做了说明，原告方均知上述信息，且同意按照上述标准购买房屋并缴纳物业服务费，现原告要求调整物业收费价格，违背诚信原则。原告质证称，对合同真实性无法核实，但上述合同约定的委托管理事项范围仅限于物业公共区域的服务，而不包括其他服务。对万达公司出具的证明真实性不认可，对证明中的内容被告也未能举证。2、万达公馆报修、维修回访记录（2016年）一组、快递代收记录（2017年）一组，小区业主档案照片及专业化管理人员一宗，整改通知书（2016）一组，公共区域卫生清洁、公共区域秩序维护照片、公共区域设施设备维护保养的照片各一组，证明被告按照与原告签订的物业服务合同以及物业相应法律法规、地方性规定，全面履行了自己的合同义务。原告质证称，报修和维修回访记录系被告单方制作，真实性不予认可；即使属实，也属于物业公共服务，应适用于政府指导价，不能证明被告3.98元/月/平方米的收费标准具有合理性，也不能证明涉案期间被告的服务情况及服务质量。对快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料和整改通知书的真实性均不予认可，内容或期间与本案无关，不能证明系在涉案期间内提供的服务。对公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片和公共区域设施和设备维护保养材料中的照片没有拍摄时间，不能证明被告在争议物业费期间提供服务的情况，且均属于物业公共服务范围，也不能证明被告收费标准的合理性。3、机器损坏险、公众责任险、财产一切险等保险合同及保险费发票一组，被告因提供夏季电梯空调服务以及对地下车库开启排湿系统产生的电费发票一组，万达公馆内无线网络合同和发票一组，园区石材专业清理及大堂、电梯石材翻新、抛光、打蜡照片，小区照明景观升级改造照片及合同（2017年12月），婚庆、文体娱乐活动照片。证明被告在物业公共服务范围之外，对小区业主提供了电梯空调、地下车库排湿系统、小区无线网络系统、定期的深度清理、提升改造和保养、组织数十次的业主文体娱乐活动，以及免费为小区业主提供婚庆场地布置等其他物业服务。原告质证称，保险属于物业公共服务范畴且该保险还涵盖写字楼部分，以此用3.98元标准收取物业费，显示公平；电费无法确认实际发生于万达公馆，且被告提供物业服务期间产生的费用应由被告自行承担，不应属于额外服务；无线网络及照明合同时间均为2017年12月，与本案诉争物业费无关联性；照片没有拍摄时间，也不能显示具体服务内容；超过物业公共服务范围外的服务，应由业主委托或业主协商一致，而不能由被告单方提供和决定服务内容。庭审中，被告自认，自2018年7月1日起，涉案房屋所在的万达公馆小区的物业公共服务费调整为2.16元/月/平方米，因小区其他物业服务的收费标准至今未与业主达成一致意见，故没有收取。同时，被告对万达公馆小区提供的其他超值物业服务项目在到期后均不再继续提供服务。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。本院认为，（一）原、被告在2016年5月20日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，各方均应依约履行。（二）原、被告共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准3.98元/月/平方米；履约中，被告在普通住宅物业服务的范围外另行为原告房屋所在的万达公馆小区投保了公共责任险等财产保险、增设无线覆盖等服务。现原告以2004年烟台市物业主管部门和价格主管部门下发的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的1元/月/平方米（含电梯运行费）物业服务费标准为据要求被告退还2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6351.72元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李全平的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由原告李全平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇二〇年六月四日书记员 姜慧萍（代）