广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初944号 原告（反诉被告）：邹霖，女，1974年6月6日出生，汉族，身份证住址：广西合浦县，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：梁达伟，广西华胜律师事务所律师。 原告（反诉被告）：苏坤云，男，1977年4月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁达伟，广西华胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）桂林润鸿房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市象山区凯风路**。 法定代表人：徐长英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟光雄，广西三心律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）邹霖、苏坤云与被告（反诉原告）桂林润鸿房地产开发有限公司（以下简称润鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹霖、苏坤云，被告（反诉原告）润鸿公司委托诉讼代理人孙巧玲、钟光雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹霖、苏坤云向本院提出诉讼请求：1、判决润鸿公司返还原告购房款368650.62元及利息约100000元（其中145556元利息从2009年10月28日起计算，140000元利息从2010年1月30日起计算，83094.62元利息从2014年8月9日起计算，利息按中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年1月1日，以后另计至实际返还购房款完毕之日止）；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告邹霖、苏坤云为购买被告开发的位于桂林市象山区xx号房，于2009年10月27日向被告支付购房款145556元，2010年1月14日双方签订《商品房买卖合同》，2010年1月29日原告又向被告支付购房款140000元；2010年2月26日原、被告及中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行（以下简称分分钟支行）签订《个人购房担保借款合同》，向银行借款426000元；2010年5月7日至2014年8月8日原告共计偿还按揭本金83094.62元；至此，原告为购房共向被告支付购房款368650.62元。因原告没有按时支付银行按揭贷款，被告提起解除《商品房买卖合同》的诉讼，法院依法判决解除了双方于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》，该判决现已发生法律效力。故现原告依据相关法律的规定，向法院提起相关诉讼，请依法予以支持。 被告（反诉原告）润鸿公司辩称，一、对于原告诉请的应退还的本息部分，双方的合同虽然已经解除，但因该案仍在执行阶段，最终应退的费用双方还没有结算；同时在执行阶段发现争议房产因原告邹霖的其它债务纠纷仍处于被其它法院预查封的情况，判决生效后润鸿公司尚不能立即收回争议房屋，办理合同撤销备案也需与其它法院协商后才能进行；故应待办理完全部的合同撤销备案后，双方进行结算，再将该退的款项退还原告。二、原告诉请要求支付资金占用期间的利息没有事实及法律依据，在双方商品房买卖过程中，构成违约的是原告方，被告方是依据合同约定诉请要求解除合同的，被告方并无过错，不应承担相应资金占用利息，原告该项诉请没有法律依据。请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）润鸿公司向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告邹霖、苏坤云共同偿还反诉原告润鸿公司贷款利息、罚息、复利等费用共计84375.56元及利息6024元（本金以69070.76元为基数，按年息6%计算，自2018年12月20日起算利息至2020年5月20日，实际应计算至本案判决生效或调解生效之日；另本金以15304.8元为基数，按年息6%计算，自2020年3月17日起计算利息，暂计算至2020年5月20日，实际应计算至本案判决或调解生效之日）；2、本诉与反诉的案件受理费由两反诉被告承担。事实与理由：反诉被告邹霖因购买反诉原告润鸿公司开发的桂林市象山区xx号房在分分钟支行办理银行贷款，反诉原告承担阶段性连带保证责任。邹霖自2014年8月8日起未依照约定偿还银行本息，导致反诉原告承担连带保证责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》，反诉被告构成违约，反诉原告可以解除《商品房买卖合同》，并要求邹霖承担违约责任；在银行作为独立请求权第三人起诉了反诉原告与反诉被告后，法院判决双方解除《商品房买卖合同》，邹霖协助润鸿公司办理撤销购房合同撤备案手续，并支付违约金3429元、代偿本金225873.39元及利息、罚息。反诉原告在一审、二审判决前已向银行代两反诉被告支付本息186102.75元，在2020年3月16日又分三笔将241178.19元代两反诉被告支付给银行。反诉原告认为，系反诉被告违约造成商品房买卖合同及贷款合同未能履行，违约损失应由反诉被告承担。反诉原告为反诉被告垫付的贷款本息中有利息、罚息、复利等费用合计84375.56元，此款应由反诉被告承担。故反诉被告提出要求反诉原告承担利息没有事实依据。另反诉原告在反诉被告配合办理合同撤备案后愿意将剩余房款退还，但因反诉被告有其他债务，导致该房屋被其他法院预查封，故反诉原告向法院申请强制执行，但在办理合同撤备案过程中仍然需要与预查封法院沟通，导致该合同撤备案手续至今未办理完毕。故反诉原告依法提出反诉，提出前之反诉请求。 原告（反诉被告）邹霖、苏坤云辩称，认可反诉原告诉请第一项，确认贷款利息、罚息、复利的金额；但认为本诉及反诉费用不应由原告（反诉被告）承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月14日，被告（反诉原告）润鸿公司作为出卖人，原告（反诉被告）邹霖作为买受人签订《商品房买卖合同》及附件，该合同的主要内容有：原告向被告购买桂林市象山区xx号房。房屋建筑面积共242.18平方米，套内建筑面积203.92平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3489.39元。付款方式为银行按揭贷款，首期于2009年12月30日前付清145556元，余款566000元于签合同之日起十日内办理银行按揭。 2009年10月27日，邹霖向润鸿公司支付购房款145556元。2010年1月29日，邹霖向润鸿公司支付了购房款140000元。2010年2月26日，邹霖作为借款人和抵押人、分分钟支行作为贷款人、润鸿公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，该合同的主要内容有：邹霖因购买桂林市象山区xx号房向分分钟支行借款426000元，借款期限自2010年2月26日起至2025年2月25日止。抵押人同意以所购房产设定抵押。润鸿公司自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时《个人购房担保借款合同》对借款利率、罚息计算和复利等亦进行了约定。2010年1月21日，涉案房屋在房地产登记机构办理了预（销）售商品房买卖合同登记备案；2010年3月25日，涉案房屋办理了《桂林市房屋期权抵押登记证明》，抵押权利价值为426000元，抵押约定期限2010年2月至2025年2月。2010年4月8日，分分钟支行将贷款426000元转入合同约定的润鸿公司账户。 邹霖从2010年5月7日起开始按月偿还分分钟支行的贷款，直至2014年8月8日。在此期间，邹霖共计偿还贷款本金83094.62元。因邹霖自2014年8月8日起未按约定继续偿还贷款本息，分分钟支行从2014年12月4日起划扣润鸿公司账户内的存款用以偿还贷款本息。从2014年12月4日起至2018年12月19日止，分分钟支行从润鸿公司的银行账户共计划扣了186102.75元，其中贷款本金117031.99元，利息67444.44元，罚息1033.65元，复利592.67元（利息、罚息、复利共计69070.76元）。此后至2020年3月16日止，润鸿公司又再次为邹霖向银行代偿了本金、利息、罚息、复利等共计241178.19元（本金225873.39元，利息、罚息、复利共计15304.8元）。庭审时、邹霖、苏坤云对润鸿公司以上所付款项金额予以认可。 因邹霖未能按时支付银行按揭贷款，润鸿公司以邹霖为被告、苏坤云及分分钟支行为第三人向法院提起解除《商品房买卖合同》、支付违约金及返还垫付款的相关诉讼，该案经一、二审，法院依法作出判决：一、解除润鸿公司与被告邹霖于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》，被告邹霖于本判决生效之日起十日内协助润鸿公司办理撤销该商品房买卖合同登记备案手续；二、邹霖向润鸿公司支付违约金3429元；三、润鸿公司向中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行偿还贷款本金225873.39元、利息及罚息（利息及罚息的实际数额以银行系统计算为准）。现该判决已发生法律效力。 另查明，苏坤云与邹霖于2003年5月12日登记结婚，于2010年6月7日离婚。2010年2月邹霖向分分钟支行申请购房贷款时，苏坤云委托邹霖全权办理银行按揭及房屋抵押相关手续，并出具了个人收入证明书。《商品房买卖合同》签订后，润鸿公司在2013年3月将涉案房屋交付邹霖占有及使用；至2019年12月法院判决解除双方合同后，邹霖将涉案房屋返还润鸿公司。在双方解除商品房买卖合同的案件判决生效后，润鸿公司向法院申请强制执行，但在执行过程中，发现因邹霖尚有其他债务纠纷，导致涉案房屋已被其他法院采取预查封措施，故现该商品房买卖合同撤备案手续尚未办理完毕。 综合全案证据及当事人庭审意见，本院认为，本案《商品房买卖合同》虽系邹霖个人与润鸿公司签订，但因该购房行为发生在邹霖与苏坤云夫妻关系存续期间，苏坤云亦为该购房行为委托邹霖全权办理了银行按揭及房屋抵押手续，故该购房行为系邹霖与苏坤云夫妻关系存续期间为共同生活所需而为的共同意思表示及行为，苏坤云亦应为本次商品房买卖关系中的共同买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依上述法律规定，本案涉案的《商品房买卖合同》被法院依法解除后，润鸿公司应将其收受的购房款本金返还邹霖与苏坤云。庭审时，润鸿公司对邹霖、苏坤云已向其支付的购房款金额为368650.62元的事实并无异议，亦表示愿意返还，但认为邹霖因其它债务纠纷导致涉案房屋被其他法院查封，在办理涉案房屋撤备案过程中可能会产生相应费用，而该费用系由邹霖违约行为产生，应由其承担并从应返还金额中予以扣除，故实际应返还金额现尚无法确定。对此辩论意见，本院认为，商品房买卖合同依法解除后，将购房款本金返还购房人系出卖人的法定义务，该款项性质与涉案房屋撤备案过程中所产生的执行费用及其它费用系不同法律关系，不宜在本案中进行抵消，润鸿公司可在以上费用实际发生后通过其它途径予以救济；故对润鸿公司该辩论意见，本院不予支持，润鸿公司应将购房款368650.62元返还邹霖与苏坤云。 对于邹霖、苏坤云主张润鸿公司返还购房款利息100000元的诉讼请求。本院认为，在商品房买卖合同关系中，合同被依法解除后，买受人从合同订立时起至将房屋返还出卖人期间的占有构成无权占用，理应向出卖人支付使用费用；而出卖人也应当向买受人支付资金占用费，即本案的利息；因该二者费用之间符合法定抵消的条件，一经抵消，各自债务均可归于消灭。具体至本案中，润鸿公司已于2013年3月将涉案房屋交付邹霖、苏坤云占有、使用，直至2019年12月法院判决解除双方合同后，邹、苏二人才将房屋返还润鸿公司，期间房屋使用费用与资金占用所产生的利息可以进行相应抵消。现润鸿公司主张以房屋使用费用抵消资金占用利息的辩论意见，符合相关法律规定，依法应予支持。故对邹霖、苏坤云该项诉讼请求，本院不予支持。 对润鸿公司要求邹霖、苏坤云共同偿还因垫付银行贷款所产生的贷款利息、罚息、复利等费用共计84375.56元的反诉请求，因双方对事实及具体金额并无异议，本院予以确认。邹霖、苏坤云应予偿还。对以上费用所产生的相应利息承担问题，因涉案纠纷系邹霖、苏坤云未能履行合同约定还贷义务的违约行为所产生，润鸿公司在合同履行过程中并无过错，其基于担保责任所为的代偿行为确给其带来一定的经济损失，故润鸿公司主张该损失由违约方即邹霖、苏坤云承担，符合法律规定及合同约定，依法应予支持。润鸿公司的利息计算方式及标准符合相关法律规定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂林润鸿房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）邹霖、苏坤云购房款368650.62元； 二、原告（反诉被告）邹霖、苏坤云偿还被告（反诉原告）桂林润鸿房地产开发有限公司因垫付银行贷款所产生的贷款利息、罚息、复利等费用共计84375.56元及该款利息（利息计算：按年息6%计息标准；其中本金以69070.76元为基数自2018年12月20日起算，另本金以15304.8元为基数自2020年3月17日起算；计至本案判决生效之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）邹霖、苏坤云其他诉讼请求； 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，本诉案件受理费减半实收4165元，由原告（反诉被告）邹霖、苏坤云承担1030元，被告（反诉原告）桂林润鸿房地产开发有限公司承担3135元；反诉案件受理费1030元，由原告（反诉被告）邹霖、苏坤云承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李钦毅 二〇二〇年六月二十二日 书记员  谢丽娟