吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初3562号 原告：曲道成，男，1972年3月4日出生，汉族，住长春市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：邵晨，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙奥博，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：彭伟，总经理。 委托诉讼代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟航，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告曲道成与被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司（以下简称海域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲道成及其委托诉讼代理人邵晨、孙奥博，被告海域公司的委托诉讼代理人李欣楠、张伟航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曲道成向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告因其欺诈行为赔偿给原告经济损失1,131,403.50元（总房款3,771,345元×30%）；2.依法判令被告支付给原告逾期交房违约金（自2017年7月31日计算至实际给付之日止，以每日按总房款万分之一暂计算至2019年7月10日为709天，金额为267,388.36元）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：自2013年8月起，被告作为绿地·中央墅楼盘的开发商，在未取得商品房（预）销售许可证的情况下大肆宣传、开盘销售，在《新文化报》《房地产报》、宣传单页及各类杂志上的醒目位置多次以“豪华私人高尔夫球场”“长春首席城市高尔夫别墅”“以高尔夫球场为邻，预计2015年6月交房”“东北最大城市高尔夫球场”“沐8万平方塞纳河水汽清新”“绿地中央墅正式划为东北师大附中学区”等字眼作为宣传噱头，给公众造成该楼盘附带有高尔夫球场、“塞纳河”水系、师大附中学区房等设施及居住条件的假象。原告在报纸杂志上多次看到被告的宣传广告，考虑到自身及家人对高尔夫球运动的喜爱、孩子上学的学区房和居住条件等问题，于2015年初产生了购房意向。原告在被告售楼处挑选房源时在售楼人员的带领下查看了当时的规划沙盘和样板房，在被告承诺交付的房屋与样板房和沙盘一致的情况下，原告决定购买第C-3幢1单元102号房和C15幢1单元202号房两套房屋，房屋总价分别为2,200,008元和1,571,337元，共计3,771,345元。原告陆续履行了相关购房款义务，现房款已经全部结清。时至今日原告终于发现，被告实质上就是在欺诈销售、套路销售，以此圈取老百姓血汗钱。被告的种种欺骗行为实在是欺人太甚、丧尽天良、无法无天。被告房屋交付仍然遥遥无期，原告用所有积蓄买如此昂贵的住房，至今长达6年之久却始终无法入住。同时原告发现被告的房屋规划在广大业主不知情的情况下被私自变更。房屋材质粗制滥造，房屋绿化及外观、装修与样板房相差甚远，特别是入户门与被告展示的是天壤之别。综上原告认为，被告的违约行为可以归结为以下4点：1．被告在销售宣传时承诺的私人高尔夫球场、“塞纳河”水系、师大附中学区房、“享200万平方米森林自然绿意”“臻献南城核心地段唯一庭院别墅”等居住条件根本无法兑现；2．被告在销售时承诺的交房时间一拖再拖，至今仍然不能确定具体时间；3．被告园区建设粗制滥造，与样板房的装修标准相差甚远；4.被告私自修改沙盘，提高容积率，影响部分业主的采光时间和房屋相对位置。原告因轻信被告的虚假承诺，花费巨款购买被告多套房屋，但被告的虚假宣传、出尔反尔等不守诚信的一系列行为已经构成欺诈，对房屋价格造成重大影响的同时也给原告造成重大经济损失，原告认为主张总房款30%的赔偿属于合理范围，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 海域公司辩称，一、海域公司并不存在任何欺诈行为，曲道成诉状中所称海域公司对其构成欺诈并以此主张损失1,131,403.50元无任何事实和法律根据。1.海域公司与曲道成基于双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同附件四）已形成了商品房买卖合同法律关系，权利义务已在合同中明确约定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。海域公司与曲道成于2018年8月31日签订了房号为C15-202的《认购协议》，同年9月29日签订了房号为C31-102的《认购协议》，两份协议均明确约定：买受人已仔细阅读并认可海域公司公示的合同文本内容，具体事宜以双方签订的正式合同文本内容为准。双方于2018年9月16日、2019年3月8日针对上述两套房屋分别签订了合同编号为0000000001231875（房号为C15-202）、0000000001293492（房号为C31-102）的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第二十四条均约定：“销售宣传资料、沙盘及模型以政府规划部门的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规则效果示意，与实景可能存在一定差异；且后期规划尚未确定，其中存在不确定因素，具体内容以政府规划部门的规划方案为准，履行法律规定的程序后，其规划可能发生局部调整。绿地率等综合技术经济指标以最终政府批文为准，合同签订前有关文件、楼书、广告、及其他资料、示范单位中就《商品房买卖合同》项下住宅小区、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地、景观方案等）所作的表述，不视为合同的要约或组成部分。”“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”上述合同及补充协议均为曲道成与海域公司的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。另外，海域公司宣传广告刊登时间为2013年，而上述合同及协议签订时间为2018年、2019年，在此过程中曲道成对案涉两套房屋的客观情况均系明确知晓并予以认可，根据补充协议的约定，宣传广告的内容不能构成海域公司的要约，不能视为合同内容。且宣传广告下方明确注明“本广告仅为要约邀请，提供的一切图片与资料仅供参考，所有细节均以最后政府机关批准之法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准。”曲道成主张海域公司欺诈销售并要求赔偿两套房屋总价款的30%的经济损失即1,131,403.50元的主张无事实依据。2.《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。依据上述规定并结合本案事实，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，应当由当事人在商品房买卖合同中约定，商品房买卖合同中未将销售广告和宣传资料进行约定的事项不属于合同的组成部分，曲道成的诉请没有法律依据。二、海域公司已对2013年对宣传广告中的“高尔夫球场”“塞纳河”等内容进行实际施工，海域公司不存在任何欺诈行为。1.2013年4月7日，海域公司与案外人哈尔滨千叶园林绿化工程有限公司（以下简称千叶公司）签订了《海域·中央墅项目湿地公园两侧景观绿化工程施工合同》，该工程即是对于“塞纳河”项目而进行的河畔两岸绿化工程施工，后经结算后确认该工程价款为4,647,317元，海域公司已向千叶公司支付工程款2,850,000元。同年，海域公司与案外人长春市冠霖绿化工程有限责任公司（以下简称冠霖公司）签订了《海域湿地公园高尔夫练习场施工合同》，经结算后确认该工程价款为3,316,010元。上述事实已充分证明海域公司并不存在任何欺诈行为。后因长春市启动建设50个综合性公园，长春市人民政府于2016年11月18日发布长府发〔2016〕21号文件，将如意溪安全教育体验公园建设工程为重点工程，其规划范围覆盖了原塞纳河及高尔夫球场所在区域，海域公司为配合政府统一部署而对上述已完工的设施进行了拆除。海域公司本着打造更加舒适的环境投入大量人力、财力建设小区周边环境，上述设施并非因海域公司自身原因而拆除，海域公司的行为并不构成欺诈销售或虚假宣传。2.案涉房屋所在小区隶属化工厂地质勘察院委片区，该区在2015年6月13日划为东北师大附中中学新城校区。而学区划分须综合地区人口分布、人口数量及生源分布情况等各方面因素，由教育行政主管部门作出统筹安排，且《补充协议》第二十五条第3款约定：“若出卖人所开发建设的该项目附件有规划学校的，涉及具体对口学校、入读资格、学费等事宜，以确需入学时段学校、区教育部门等相关部门的招生方案等文件为准，出卖人不做相应承诺。”协议已明确有关项目附近学校的事宜以教育部门招生方案等官方文件为准，曲道成对此明知而仍与海域公司签订《商品房买卖合同》，已表明其对合同约定全部内容的认可，而其现又主张海域公司存在欺诈销售无任何事实根据。3.海域公司的宣传广告从没有被广告业监督管理行政机关认定为虚假广告，曲道成主张海域公司对其构成欺诈销售没有事实依据。综上，从海域公司与曲道成签署《认购协议》《商品房买卖合同》的时间、经过来看，曲道成虽然主张其受到欺诈，但并未向法院申请撤销或变更《认购协议》及《商品房买卖合同》；相反，曲道成一方面主张其受到欺诈，另一方面又与海域公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款项，这显然与交易习惯和常理不符，也与《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》中的相关规定不符。曲道成的诉请没有请求权基础，其诉讼主张在逻辑上也存在矛盾。三、海域公司已按照合同约定履行交房义务，不存在违约行为，亦不应承担任何违约责任；曲道成主张的逾期违约金及违约金额没有事实和法律依据。1.根据双方签署的《商品房买卖合同》（合同编号0000000001231875）的约定，C15-202号房屋的交付时间为2019年4月30日，海域公司在此之前及2019年4月29日已通过发送短信、发送EMS快递及登报公告的方式向曲道成发出交房通知，海域公司已按照《商品房买卖合同》的约定履行了交房义务，曲道成未按合同约定接收房屋，应当由其自行承担相关的法律责任。海域公司对此无任何违约行为，不应承担任何违约责任。根据双方签署的《商品房买卖合同》（合同编号0000000001293492）的约定，C31-102号房屋的交付时间为2019年8月30日，合同约定的交付履行期限尚未届满，曲道成提出的海域公司逾期交付房屋的主张无任何事实依据。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。因海域公司已按合同约定履行交房义务，曲道成主张自2017年7月31日起至实际给付之日止计算逾期违约金并以每日按总房款万分之一为计算标准的诉请，既无事实根据，亦没有法律依据。综上，被答辩人曲道成对答辩人海域公司提起的诉讼没有事实和法律依据，不应予以支持；对于被答辩人曲道成损害答辩人海域公司商业信誉的行为，答辩人海域公司将保留追究其法律责任的权利。恳请法院依法驳回被答辩人曲道成的诉讼请求并判令其承担全部诉讼费用，维护答辩人海域公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，曲道成与海域公司签订的《定金协议书（期）》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积约178.76平方米，房屋总价款1,594,182元，2015年5月30日前交付484,182元。同日曲道成与海域公司还签订了《认购协议书》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积约178.76平方米，房屋总价款1,594,182元，签订本协议当日交付484,182元，预计交房时间为2017年7月31日。2015年5月28日，曲道成支付购房款464,182元。海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载已收20,000元，本次收款464,182元。2018年9月16日，曲道成与海域公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积183.54平方米，房屋总价款1,571,337元，付款方式为按揭贷款，首期房款691,337元于2018年8月31日付清，房屋交付时间为2019年4月30日前。另约定出卖人海域公司逾期交房，买受人曲道成选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。2018年8月31日海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载C15-202曲道成累计收款691,337元。 2018年3月8日，曲道成与海域公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C31栋1单元102室，房屋建筑面积224.63平方米，房屋总价款2,200,008元，付款方式为一次性付款，2019年8月30日前交付房屋。另约定出卖人海域公司逾期交房，买受人曲道成选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。2019年3月8日海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载本次收款1,646,503元，累计收款2,200,008元。 2013年8月3日、2013年8月25日、2013年8月30日、2013年9月17日、2014年6月19日海域公司在《新文化报》刊登售房广告，宣传海域中央墅系“唯一超低容积率别墅区”“8万平塞纳河水系”“240万平自然绿地”“私人高尔夫球场”“南北双向庭院花园规划”“绝版洋房”“长春首席城市高尔夫别墅”等内容。2013年10月17日，海域公司在《房地产报》刊登售房广告，宣传海域中央墅系“与高尔夫球场为邻”“预计2015年6月交房”。另海域公司还在其他报纸上刊登售房广告，宣传海域中央墅系“200万平方米森林自然绿意”“8万平塞纳河水汽”“顶级高尔夫球场”等内容。 2019年4月29日海域公司在《长春日报》刊登海域中央墅项目交房公告（含曲道成购买的C15栋房屋），定于2019年4月30日交房，曲道成在庭审中也表示在2019年3月20日左右海域公司打电话、发短信通知其接收C15栋房屋，但因海域公司没有两书一表其未接收C15房屋。关于曲道成购买的C31栋房屋，因商品房买卖合同约定的交付时间为2019年8月30日前，该套房屋不在此次公告交房范围内。另海域公司曾投资建设海域中央墅项目湿地公园景观绿化工程、海域湿地公园高尔夫练习场工程，但由于政府规划原因，海域公司售房宣传的高尔夫球场等设施已经拆除。 本院认为，曲道成与海域公司签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于曲道成与海域公司于2015年5月28日签订的认购协议，该认购协议虽约定预计交房时间为2017年7月31日，但该协议本质属于预约合同，双方之后签订的《商品房买卖合同》（即本约合同）明确约定C15-202交房时间为2019年4月30日、C31-102交房时间为2019年8月30日，双方应以签订的《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。另海域公司已于2019年4月29日登报通知业主收房（含曲道成购买的C15栋房屋），其登报通知业主收房符合商品房买卖合同的约定，但曲道成未办理C15栋房屋的入住手续并接收房屋，故曲道成主张海域公司支付该套房屋的逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于曲道成购买的C31栋房屋，截至本院开庭审理时，该套房屋尚未达到双方约定的交房时间，故曲道成主张的该套房屋的逾期交房违约金亦无事实及法律依据，不应支持。关于曲道成主张海域公司因销售欺诈赔偿其经济损失1,131,403.5元（总房款的30%），海域公司虽对海域中央墅楼盘项目做过宣传，宣传海域中央墅为“唯一超低容积率别墅区”“8万平塞纳河水系”“240万平自然绿地”“私人高尔夫球场”“南北双向庭院花园规划”“绝版洋房”“长春首席城市高尔夫别墅”等内容，但双方签订的认购协议及正式的商品房买卖合同对此内容均无明确约定，以现有证据不足以认定海域公司的宣传内容为商品房买卖合同的内容或条款。另海域公司已实际投资海域中央墅项目湿地公园景观绿化及海域湿地公园高尔夫练习场的建设，但由于政府规划原因，海域公司售房宣传的高尔夫球场等项目已经终止，故认定海域公司存在销售欺诈证据不足。即使海域公司在售房宣传过程中存在不实，影响曲道成购买案涉房屋，其要求海域公司赔偿其总房款30%的经济损失亦无法律依据，本院不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曲道成的诉讼请求。 案件受理费8,695元，由原告曲道成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇二〇年六月五日 书记员  隋 汉