宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7376号原告:宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：任军林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，宁夏搏强律师事务所律师。被告:王清毓，男，1990年5月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司与被告王清毓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中原告申请中止案件的审理，中止事由消失后，恢复审理。原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司委托诉讼代理人李峰、被告王清毓委托诉讼代理人吕文迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋顶账协议书》；2.判令被告退还原告房款1383842元，承担违约金415152元，合计1798994元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告父亲王银煌系从事建筑设备租赁的个体经营者，与原告形成建筑设备租赁关系并实际履行。2015年4月24日任军林作为原告的负责人，与被告签订《房屋顶账协议书》，约定：1.截止4月22日，原告与被告父亲王银煌共发生租赁费207万元，原告以抵顶房屋形式支付租赁费用；2.原告用位于银川市颐和城府花园46-09号房（房款2420640元）、46-303号房（房款2533202元），二套房屋共计4953842元抵顶被告的租赁费用；3.抵顶租赁费后下欠款项，由被告退还原告；4.如一方违约，违约方支付对方协议房屋总价款30%的违约金。《协议书》签订后，原告履行了合同项下的义务，案外人宁夏颐和置业公司与宁夏颐和金凤房地产开发有限公司核减了原告相应的工程款，后原告多次找被告协商，要求被告退还抵顶租赁费后下欠款项，未果。现原告为维护其自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告王清毓辩称，原告系宁夏颐和置业有限公司开发的金凤花园B17-23号楼的承包单位，原告在施工过程中，租赁了被告父亲的建筑器材，原告作为施工单位接受了颐和置业公司抵顶的颐和城府花园46-09号、303号房屋，2015年4月24日、9月29日，原被告达成两份抵顶协议后，被告接受上述两套抵顶房屋，并给原告负责人支付现金150万元，双方就此履行完了房屋顶账协议书项下的法律义务，原告的诉请没有证据和事实依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据《房屋抵顶协议书》真实、合法，可以证明双方签订协议的事实；（2016）宁01民终1802号民事判决书、（2018）宁01民撤3号民事裁定书真实、合法，但不能证明原告主张的事实。被告王清毓提交的1.《房屋顶账协议书》、《协议书》真实、合法，对其证明效力本院予以确认；2、收条虽系复印件，但结合其他证据可以认定其真实性，对其证明效力本院予以确认；协议书虽系复印件，但结合本案其他证据，对其证明效力本院予以确认。根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：被告父亲王银煌系从事建筑设备租赁的个体经营者，并与原告形成建筑设备租赁合同关系。2015年4月24日，原告公司法定代表人任军林（甲方）与被告王清毓（乙方）签订《房屋顶账协议书》一份，约定甲乙双方于2013年8月27日签署了宁夏银川市颐和金凤花园首期东区B17#-B23#楼钢管租赁合同，甲方应于2015年4月22日向乙方支付租赁合同款2070000元，经双方协商，采取顶房形式支付合同租赁费用，达成以下顶账协议：1.甲方用其所有的位于银川市颐和城府花园46-09号房，建筑面积为134.48平方米，物业单价为18000元每平方米，总价为2420640元；位于银川市颐和城府花园**房，建筑面积为258.49平方米，物业单价为9800元每平方米，总价款为2533202元，以上合计4953842元。2.乙方现支付甲方现金1000000元，甲方优惠乙方500000元，乙方备案合同签订后支付甲方1000000元，剩余房款383842元，待甲方与乙方钢管租赁费结算后，剩余房款退还甲方。并约定如一方违约支付对方协议房屋总价款30%的违约金，并赔偿相关经济损失。同日，被告王清毓父亲王银煌向任军林支付现金1000000元，任军林出具收条一份：载明“今收到王银煌现金大写壹佰万元（?1000000），收款人任军林，并加盖原告公司印章”。2015年9月29日，被告父亲王银煌、银川西夏区福兴建材租赁站（甲方）与任军林（乙方）、谭祥彬（丙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙丙三方于2013年8月27日签订宁夏银川颐和金凤花园首期东区B17#-B23#楼钢管租赁合同，截止2015年4月22日，产生租赁费共计2070000元，2015年4月23日至2015年6月15日期间，产生租赁费、赔偿款、垫付卸车费运费共计820749元，总计2890000元。经丙方确认，产生租赁费及其他费用属实，乙方需向甲方支付款项2890000元。甲乙丙三方经自愿协商，采用顶房形式支付合同产生的租赁费及赔偿款，协议如下：1.乙方用其所有的位于宁夏银川市颐和城府花园46-09号房，建筑面积为134.48平方米，价格18000元/平米，总价为2420640元，位于银川，位于银川市颐和城府花园**房为258.49平方米，价格为9800元/平米，总价为2533202元，合计用宁夏银川市XXXX两套来顶账，总建筑面积为392.97平方米，总房价为4953842元。2.甲方付给乙方现金500000元，承兑汇票500000元，合计1000000元。乙方因房价偏高，乙方优惠甲方500000元，甲方备案合同签订后，手续齐全后，付给乙方剩余房款563842元。并约定如一方违约，支付对方协议房屋总价款30%的违约金。2015年10月9日，原告公司法人向建设单位申请将XXX两套房屋购买方变更为王清毓，建设单位营销总监、财务总监、总经理均签字确认。2016年3月14日，王清毓对建设单位宁夏颐和置业有限公司就上述两套抵顶房屋在银川市金凤区人民法院提起诉讼，要求依法判令王清毓与宁夏颐和置业有限公司签订的《颐和城府认购申请协议》合法、有效，并要求判决宁夏颐和置业有限公司与其签订XXXX房屋的《商品房买卖合同》及办理备案登记。该案经审理后，银川市金凤区人民法院作出（2016）宁0106民初1071号民事判决，判决确认上述协议有效，并判令宁夏颐和置业有限公司协助王清毓办理上述房产备案登记手续。该案在审理过程中查明“协议（《房屋顶账协议》）签订当日，王银煌向任军林交付现金100万元，2015年10月9日通过中国农业银行交付10万元，2015年10月16日以现金、承兑汇票方式交付40万元。”宁夏颐和置业有限公司对该判决不服提起上诉，银川市中级人民法院于2016年11月5日作出（2016）宁01民终1802号民事判决书，该判决驳回宁夏颐和置业有限公司的上诉，维持原判。其中关于《颐和城府认购申请协议》内容及王清毓付款、王清毓与合泰六分公司任军林签订房屋顶账协议等其他事实，二审查明与一审查明的一致。2017年8月17日、2017年12月11日，被告王清毓分别与宁夏颐和置业有限公司就案涉房屋XXXX房屋签订《银川市商品房买卖合同（预售）》二份。2017年12月11日、2017年12月18日宁夏颐和置业有限公司向被告王清毓出具发票6张。现原告以被告未实际履行《房屋顶账协议书》为由提起诉讼，请求判如所请。本案在审理过程中，原告认为（2016）宁0106民初1071号民事判决认定王清毓向原告付款150万元，违反法定程序，认定事实错误，故对此提起第三人撤销之诉，申请中止本案审理。2019年9月26日银川市中级人民法院作出（2018）宁01民撤3号民事裁定书，认为（2016）宁0106民初1071号民事判决书确定的事实不是第三人撤销之诉审理的范围，驳回原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司的起诉。后本案恢复审理。另查明，原、被告在庭审中一致认可，抵顶房屋的总价值为4953842元，原告欠付被告租赁费及租赁物赔偿金为2890000元，原告给予被告房屋优惠500000元，被告向原告通过承兑汇票支付300000元。本院认为，原、被告签订的《房屋顶账协议书》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。抵顶房屋的总价值为4953842元，原告给予500000元优惠，抵顶租赁费及租赁物赔偿金共计2890000元，被告通过承兑汇票向原告支付300000元，故被告应继续向原告支付1263842元（4953842-500000-2890000-300000）。另案已查明“协议签订当日，王银煌向任军林交付现金100万元，2015年10月9日通过中国农业银行交付10万元，2015年10月16日以现金、承兑汇票方式交付40万元。”根据已查明的事实及被告出具的收条，除上述双方认可的款项外，被告父亲另向原告支付了1200000元，其中2015年4月24日1000000元，2015年10月9日100000元及2015年10月16日100000元现金。故，被告尚欠原告63842元未予以支付，应继续支付。《房屋顶账协议书》约定如果一方违约支付对方协议房屋总价款30%的违约金，并赔偿相关经济损失。但本案中被告仅有部分违约，应承担部分违约责任，结合案情酌定为未付款项的30%，计算为19153元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告王清毓于本判决生效之日起十日内向原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司支付房款63842元，违约金19153元，合计82995元；二、驳回原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20990元,由原告宁夏合泰建设工程有限公司第六分公司负担20022元，被告王清毓负担968元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 冯 芳人民陪审员 金惠侠人民陪审员 汪爱华 二〇二〇年六月九日书记员 付 华附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。