沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12919号原告：吴桂华，女，1970年9月14日出生，满族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：姜恩明，男，1965年7月4日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦寒，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县辽中镇商业街**。法定代表人：佟宝仓。原告吴桂华诉被告孙玉春、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴桂华委托诉讼代理人姜恩明、被告孙玉春、被告佟有山委托诉讼代理人王向伟到庭参加诉讼，被告沈阳宝仓房地产开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告吴桂华向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽0102执异167号裁定；2、撤销（2016）辽0102执3003号协助执行通知书和执行裁定书，解除对原告所有的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）2-9-3（81.87平方米,备案号为13-1-6439）住宅楼的查封。事实与理由：一、2019年1月9日本人对贵院在执行（2016)辽0102执3003号裁定书【（2015)沈和民一初字03551民事判决书】过程中，查封、拍卖的沈阳市辽中爵士公馆2号楼2-9-3住宅楼财产提出异议，贵院2019年4月18日进行了法庭调查，2019年7月1日接到贵院2019辽01**执异167号执行裁定书。原告于2014年4月26日与宝仓公司签订商品房买卖合同，宝仓公司将位于沈阳市辽中区.87平方米，以每平方米2,500元，总价204,675元卖给原告，原告将全款一次性交付给宝仓公司，当日开具收款收据并签订商品房买卖合同，于2014年9月18日交付给原告（商品房入住通知单和入住钥匙)，原告从此对该房屋占有、使用和管理至今，所以该房屋系原告所有。因当时该楼交付时不能正常供水、供电、供暖，电梯不能使用，为能够顺利住上该楼，辽中县爵士公馆物业管理有限公司组织自救，2015年8月9日收取自救定金2,000元，2015年8月29日收取接水垫付资金4,093.50元，2018年起此住宅楼己经有水有电有暖气，2018年5月17日向沈阳市自来水有限公司缴纳300水费，为原告立户，客户号为120100633346，电由辽中县供电局供给，为集体账户。原告因该住宅查封一案于2018年1月4日向辽中区人民法院提出过异议，2018年多次到法院查询均回答等一等或办案人出差，至今未驳回或裁定。2019年1月3日，在爵士公馆会所看到原告楼房已被贵院查封，得知王元明备案无效，又找到辽中区人民法院办案人员，她说异议尚未裁定。二、1.原告与姜恩明系夫妻关系，2014年4月26日在辽中建设银行政府路储蓄所通过姜恩明银行卡取款购买房屋，该款系夫妻共有财产，与直接从原告账户提款购买房屋无异，能够证明购买过程和签订商品房合同真实、有效，实际支付房屋对价款有效；2014年4月26日购房时爵士公馆售楼处五证俱全，五证为政府行政机关所发，具有法律效力，签订房屋买卖合同具有法律效力。2014年9月18日宝仓公司将此房屋交付原告，之后参与自救和上访，原告一直管理该房屋。2.爵士公馆商品房买卖合同为全国统一版本，合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，售楼经理王晶签订合同时也承诺在2014年6月30日交房后备案，并免除每平方米40元备案费用，2014年9月交房后，原告被告知逐个备案，直至后来无法联系到王晶及宝仓公司主要领导，本人多次到辽中房产局办事大厅查阅该楼备案情况，房产局均以非执法人员或开发商拒绝查阅，故本人在2014年11月前不知该楼己被他人备案。2014年12月从电视得知爵士公馆售楼出现问题，在浦东街道办事处政府设立机构核对合同，才知该楼无法备案。原告作为案外人不知辽中人民法院的（2015）辽中民三初字2059号案判决，即使知道，原告联系不到被告宝仓公司无法进行备案，（2015）辽中民三初字2059号案判决生效后，原告更没接到被告宝仓公司备案通知。说明原告在房屋备案问题不存在过错，责任在被告宝仓公司。2018年1月原告在辽中区人民法院提出房产查封的异议至今未得到裁定，说明原告在一直争取该房产备案权利。辽中区人民法院在封存到期后也未告知作为案外人的原告，故原告也不知该住宅解封时限。3.在贵院对该房屋查封前，原告己与被告宝仓公司签订了书面买卖合同，并一次性交付全部款项。4.商品房买卖合同第十二条规定，“出卖人保证销售的商品房没有财产纠纷，因出卖人造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任”，被告孙玉春与宝仓公司金钱债权关系，与此住宅楼无关。辽中县政府多次调解爵士公馆群众上访，辽中县县委翟书记表示保护一期购房户的合法权益，债主与宝仓公司只是借贷关系，不是买卖关系，一期买卖合同依法有效，辽中县法院杨洁坤庭长也在信访大厅曾经做出上述表述。5.原告为该楼从2014年9月至2018年12月31日的唯一实际占有、使用、管理人，王元明、孙玉春等人未因房子问题与原告联系。6.被告孙玉春住普兰店市，被告佟有山住沈北新区，被告宝仓公司位于辽中县，被告之间的高利借款属于民事诉讼，不符合民事诉讼的一般地域管辖原则。综上所述，原告认为《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告吴桂华与被告宝仓公司双方签订商品房买卖合同，明确了位于沈阳市辽中区.87平方米的住宅楼的归属。合同签订后，原告吴桂华将全部购楼款一次性交付给被告宝仓公司。2019年9月8日被告宝仓公司为原告吴桂华办理了入住手续，原告也为该楼办理了水电接入缴费等物业手续，足以说明原告对该楼房实际占有和管理。该处房产未能得到备案，是因被告宝仓公司过失产生，与原告无关，且原告在积极争取备案权利。被告孙玉春与被告宝仓公司系金钱债权关系。因此要求贵院根据上述事实，依法撤销（2019）辽0102执异167号执行裁定，同时解除对该楼房的查封，以保护原告合法权益不受侵犯。被告孙玉春辩称：一、案外人吴桂华不具备本案的主体资格。1、房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，案外人没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、案外人吴桂华跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必须要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、王元明在2013年12月19日签订十五套房屋，2013年备案到王元明名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以王元明备案在先原告买卖合同在后，按照合同法规定原告签署的商品房买卖合同属于一房二卖，应另案起诉开发商，不应该在他人案件中向法院提异议及异议之诉。被告向法院提供（2015）辽中民三初字第2059号辽中区人民法院判决十五套房屋买卖无效，判决已生效，被告向法院提供的证据合法有效。五、被告2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人宝仓公司十五套房产。六、由于以上证据证明，吴桂华不是十五套涉案房屋实际法律权属人，十五套涉案房屋实际法律权属人是宝仓公司。法院查封正确有法有据。七、以上事实清楚，案外人吴桂华不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此其中此房屋的权属人做为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所述事实清楚，为维护被告的合法权益，请求法院判决驳回案外人吴桂华的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由原告案外人吴桂华承担。被告佟有山辩称：很多人没把钱直接给公司和佟有山，所以现在无法来确定这钱到底收没收到。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月26日，原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第2座2单元9层3号、建筑面积81.87平方米，单价为2,500元/平方米，总金额为204,675元。买受人于2014年4月26日一次性交纳购房款204,675元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告于2014年4月26日向被告宝仓公司交付了购房款204,675元，被告宝仓公司向原告开具了收款收据。2014年9月18日，原告收到宝仓公司的商品房入住通知单，但未通水电，无法正常使用。2015年8月9日，为通水、通电等，原告向辽中县爵士公馆物业管理有限公司交纳自救定金2,000元，2015年8月29日，原告交纳接水垫付资金4,093.50元。2018年5月17日，交纳涉案房屋水费300元。另查明，2015年10月28日，宝仓公司诉王元明确认合同无效纠纷一案，经审理后，辽中县人民法院作出（2015）辽中民三初字第2059号民事判决书判决宝仓公司与王元明于2013年12月19日签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1,250,000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序（2016）辽0102执3003号，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院作出（2019）辽0102执异167号执行裁定，驳回案外人吴桂华的异议。故原告吴桂华诉至本院。再查明，被告佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告吴桂华对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告吴桂华与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告吴桂华与被告宝仓公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告提供了被告宝仓公司为原告出具了收款收据和取款凭条，能够证明原告向被告支付了全部购房款，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的收款收据、入住通知书、缴费单据等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。原告基于其与被告宝仓公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知书等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告吴桂华基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区楼2-9-3房屋的执行。案件受理费4,370元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕祁巍人民陪审员  陶文娜人民陪审员  罗小茜二〇二〇年六月十八日法官助理常潇潇书记员安姝本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。