江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1002民初507号 原告(反诉被告)：扬州新能源天地房地产开发有限公司，住所地扬州市安康路曲江新苑****房。 法定代表人：邵祖全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚庆伟，江苏锦登律师事务所律师。 被告（反诉原告）：倪鹏飞，男，1990年12月28日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：倪其荣（与被告倪鹏飞系父子关系），男，1963年11月27日出生，汉族，住扬州市。 委托诉讼代理人：谭正霞，江苏谭陈律师事务所律师。 原告（反诉被告）扬州新能源天地房地产开发有限公司（以下简称新能源公司）与被告（反诉原告）倪鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月16日立案受理后，被告于2020年3月27日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人姚庆伟，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人倪其荣、谭正霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）新能源公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金75900元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月9日，新能源公司、倪鹏飞签订《运河一品三期商品房认购协议》，约定：倪鹏飞购买运河一品12幢401室房屋，总价款3756002元，倪鹏飞于2017年10月9日支付定金30万元，于2017年11月16日付足30%的首付款，并与新能源公司签订《商品房买卖合同》。但是，倪鹏飞拖延至2017年12月27日才付清30%的首付款，并于2018年1月11日委托其父亲倪其荣办理签署商品房买卖合同事宜，倪其荣看完买卖合同条款后，在附件《运河一品商品房计价一览表》上签字确认，答应由倪鹏飞本人第二天来签订正式合同，新能源公司当天完成网上备案手续。之后，新能源公司多次催促，倪鹏飞一直未前来签署正式合同。2018年9月，双方就逾期签约事宜签订《补充协议》，约定倪鹏飞于2018年9月25日前支付逾期付款利息62155元后，双方办理签约及房贷手续，但倪鹏飞未履行。2018年10月15日，新能源公司向倪鹏飞发出《通知函》，敦促其履行《补充协议》，否则将解除合同并追究违约责任。2019年12月25日，新能源公司向倪鹏飞发出解除《商品房买卖合同》的函告，正式通知倪鹏飞解除商品房买卖合同。 被告（反诉原告）倪鹏飞辩称，驳回新能源公司的全部诉讼请求，理由如下：1、《商品房买卖合同》经双方协商一致且房管部门已备案登记，已生效，新能源公司既无约定解除权，也无法定解除权；2、倪鹏飞未违约，倪鹏飞已支付30%首付款及公共维修基金。因新能源公司恶意不交付备案合同原件及复印件，致使两年来倪鹏飞不能办理按揭贷款手续，给倪鹏飞造成损失。 被告（反诉原告）倪鹏飞向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告新能源公司交付盖章的2018年1月11日备案的《商品房买卖合同》五份；2、判令反诉被告新能源公司赔偿损失20万元。事实和理由：为了给倪鹏飞购买婚房，2017年10月9日，倪鹏飞的父亲倪其荣与新能源公司签订《运河一品三期商品房认购协议》。2018年1月11日，新能源公司对《商品房买卖合同》进行了备案登记，但一直未将备案合同交付倪鹏飞，致倪鹏飞无法在中信银行办理按揭贷款。2018年9月10日，新能源公司瞒着倪其荣，与倪鹏飞签订《补充协议》，要求倪鹏飞先支付利息后交付合同、办理贷款，至此，双方因利息产生矛盾。2019年8月6日，新能源公司诉至法院要求确认《商品房买卖合同》不成立，后撤诉。 原告（反诉被告）新能源公司对反诉辩称，驳回倪鹏飞的全部反诉请求。双方在《补充协议》中已明确约定先支付逾期利息，后签订正式合同并办理按揭贷款，但倪鹏飞至今都未支付利息。倪鹏飞要求赔偿20万元，无事实依据。 当事人围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下：倪鹏飞辩称新能源公司提交的《补充协议》无效，理由是隐瞒真实的出资人倪其荣。庭审中，经法官询问，倪其荣陈述：“购房人实际是倪鹏飞，我是作为代理人。”因倪鹏飞已成年，具有完全民事行为能力，现倪鹏飞又未提交证据证明《补偿协议》存在法定无效或可撤销情形，故《补偿协议》合法、有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 倪其荣系倪鹏飞的父亲。 2017年10月9日，倪其荣以倪鹏飞（乙方）的名义与新能源公司（甲方）签订《运河一品三期商品房认购协议》，主要内容如下：乙方认购运河一品12幢401室房屋，暂定面积190.66㎡，单价19700元/㎡，总价款3756002元。乙方在签订本协议时支付定金30万元，在2017年11月16日前付足30%的首付款。如乙方按时补足首付款并与甲方签订《商品房买卖合同》，所付定金转为购房款。如乙方逾期未付足首付款或逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》的，本认购协议自动解除。 2017年10月9日，倪其荣通过农业银行账户向新能源公司支付定金30万元。 2017年12月27日，倪其荣通过农业银行账户向新能源公司支付803810元。同日，新能源公司向倪鹏飞出具收款凭证一张，显示收取公共维修基金9268元，向倪鹏飞出具发票一张，备注不动产预售款1094542元。 2018年1月11日，倪其荣以倪鹏飞的名义与新能源公司签订《运河一品商品房计价一览表》，确认运河一品12幢401室房屋折后总价款3624542元，首付款1094542元，余款253万元申请贷款支付，但未明确具体时间。 新能源公司提交一份于2018年1月11日备案登记的《商品房买卖合同》（预售）（合同号：SP201801110119），但该合同上既无新能源公司盖章，也无倪鹏飞签名。关于未签名原因，新能源公司申请当时的销售人员陆玉容出庭作证，她陈述的主要内容为：我当时说要求倪鹏飞本人签字，倪其荣说不需要，我也默认了，但倪其荣只签了一览表，我把正式备案合同打印出来给他，但倪其荣看了一个小时还是不肯签，说去吃酒，没有签，他没有签字我就没有给他备案合同。倪鹏飞则辩称倪其荣是在合同上签字后给新能源公司的，但新能源公司备案时拒不提供合同，用空白的合同去备案。 《商品房买卖合同》第七条约定余款253万元向贷款机构申请贷款支付，未明确具体时间。但是，附件四约定：“买受人于2018年3月11日前付清余款253万元。逾期付款按合同第八条执行，并取消相关折扣。”《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任约定：“逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的叁%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分”。 2018年9月10日，新能源公司（甲方）与倪鹏飞（乙方）本人签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2018年1月11日签订《商品房买卖合同》，因乙方未按合同约定期限付款，经协商，补充如下：乙方购买运河一品12幢401室房屋，预测面积190.66㎡,总价款3624542元。合同约定乙方于2018年1月11日付足首付款1094542元，2018年3月11日前付清余款253万元，但乙方因自身原因至今尚欠房款253万元，影响甲方资金回笼。鉴于乙方逾期付款的事实且有继续履行合同的意愿，甲方提出继续履约条件如下：1、乙方按年利率4.9%支付2018年9月10日之前的逾期付款利息62155元；2、乙方于2018年9月25日前向甲方支付上述利息后，甲乙双方可完善合同签字盖章手续，并及时办理按揭贷款手续，乙方确保提供的贷款资料齐全、真实，以便银行及时放贷。本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。 2018年10月15日，新能源公司向倪鹏飞邮寄《通知函》，要求倪鹏飞在2018年10月25日前支付利息62155元，否则解除《商品房买卖合同》。 2019年12月25日，新能源公司向倪鹏飞邮寄《解除的函告》，要求解除《商品房买卖合同》并追究违约责任。倪鹏飞于2019年12月31日签收。 截止庭审之日，新能源公司未向倪鹏飞交付涉案房屋，倪鹏飞也未向新能源公司支付逾期付款利息。 本院认为，本案的争议焦点是：新能源公司是否有权解除《商品房买卖合同》？ 因《商品房买卖合同》已成立并生效，据《补充协议》履约条件第2条，新能源公司、倪鹏飞互负义务，但有先后履行顺序，即倪鹏飞先支付逾期利息，新能源公司后配合完成签署合同、办理贷款手续。现倪鹏飞未按《补充协议》的约定支付逾期付款利息，新能源公司有抗辩权，有权拒绝倪鹏飞要求交付盖章的《商品房买卖合同》的请求，故本院对倪鹏飞的第一项反诉请求不予支持。 《补充协议》载明：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。”就倪鹏飞未支付逾期付款利息的行为，新能源公司现要求解除合同，符合《商品房买卖合同》第八条的约定，且因倪鹏飞的违约行为，新能源公司未取得剩余购房款，不能实现出售商品房的合同目的。综合本案，新能源公司有解除权，新能源公司已邮寄解除函告并到达对方，《商品房买卖合同》于2019年12月31日解除，倪鹏飞应按照《商品房买卖合同》第八条的约定向新能源公司支付应付款项3%的违约金即75900元（253万×3%）。 倪鹏飞要求赔偿损失20万元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，本院对新能源的诉讼请求予以支持，对倪鹏飞的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）扬州新能源天地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）倪鹏飞之间的《商品房买卖合同》（预售）（合同号：SP201801110119）于2019年12月31日解除；扬州新能源天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还倪鹏飞已交款项1103810元； 二、被告（反诉原告）倪鹏飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）扬州新能源天地房地产开发有限公司支付违约金75900元； 三、驳回被告（反诉原告）倪鹏飞的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1698元，减半收取849元，反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，共计2999元，由被告（反诉原告）倪鹏飞负担（新能源公司已预交849元，倪鹏飞已预交2150元，倪鹏飞自本判决发生法律效力之日起十五内直接给付新能源公司849元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交本诉上诉案件受理费1698元或反诉上诉案件受理费4300元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员 朱俊康 二〇二〇年六月二日 法官助理 谭清丽 书 记 员 宁 翔