上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初1739号原告(反诉被告)：上海捷居活动房有限公司，住所地。法定代表人：余加胜，总经理。委托诉讼代理人：姜费妮，上海川汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海光伟实业有限公司，住所地。法定代表人：王磊，总经理。被告(反诉原告)：高吉良。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告上海捷居活动房有限公司(简称捷居公司)诉被告上海光伟实业有限公司(简称光伟公司)、高吉良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，后被告光伟公司、高吉良提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年4月8日、2020年6月1日公开开庭进行了审理。捷居公司的委托诉讼代理人姜费妮、光伟公司、高吉良的共同委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷居公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判决光伟公司、高吉良退还捷居公司已支付但未实际享受到的2019年11月和12月的两个月租金人民币(下同)45,000元；2、判决光伟公司、高吉良支付捷居公司未提前3个月通知解除合同的租金共67,500元；3、判决光伟公司、高吉良支付捷居公司相当于3个月租金的违约金共67,500元；4、判决光伟公司、高吉良支付捷居公司临时转场的搬迁费用共50,000元；5、判决光伟公司、高吉良支付捷居公司以上述各项合计230,000元为基数，自2019年11月1日至实际付款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：2018年，原、被告签署了关于场地租赁的《租赁合同》，由光伟公司、高吉良将位于上海市奉贤区光明路XXX号的部分场地租赁给捷居公司，且明确约定任何一方欲提前解除合同须提前三个月通知对方共同协商解决，并以三个月租金赔偿给守约方。2019年11月，高吉良通知捷居公司搬离，并威胁若超期未搬走的将会面临断水断电。其不仅单方面要求捷居公司搬离，也未预留足够的时间，迫使捷居公司不得不立即另寻场地，给捷居公司造成了巨大的成本和损失，也给捷居公司的正常运作带来不便，综上所述，故诉至法院，望法院判如诉请。被告光伟公司、高吉良辩称，合同履行中，光伟公司、高吉良没有违约行为，是捷居公司擅自搬走，捷居公司的行为构成提前终止合同的违约行为，擅自搬离的行为应认定为擅自解除合同。捷居公司诉状中所陈述的理由不成立，捷居公司在承租涉案租赁场所时，知晓涉案场所的现状，并且合同也明确约定了消防治安责任等均由捷居公司承担。所以捷居公司的诉请没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回。被告(反诉原告)光伟公司、高吉良向本院提起反诉诉讼请求：1、解除双方于2018年7月1日签订的租赁合同；2、捷居公司支付高吉良水电费7,805元；3、捷居公司赔偿高吉良不锈钢大门损失8,000元；4、捷居公司支付高吉良违约金67,500元。事实和理由：双方于2018年7月1日签订《租赁合同》，约定捷居公司承租奉贤区光明镇光明路XXX号厂区内场地，并约定合同生效期内不得提前终止合同，否则视为违约，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决，并以三个月租金赔偿守约方。但是，捷居公司于2019年12月31日在未与光伟公司、高吉良协商的情况下搬离租赁场所，并将价值8,000元的不锈钢大门拆除搬走，捷居公司行为显已构成根本违约，特起诉，请求依法裁判。原告(反诉被告)捷居公司就反诉辩称：不同意全部反诉诉请。系因光伟公司、高吉良违约，导致捷居公司被清退出场，不是捷居公司本意要求解除，光伟公司、高吉良无法定解除权，无权解除合同。光伟公司、高吉良主张欠其水电费没有凭证，捷居公司未拆除光伟公司、高吉良的不锈钢大门。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，光伟公司、高吉良(甲方)与捷居公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方奉贤区光明镇光明路XXX号(登记所有人为光伟公司)厂区场地2,572平方米，租金每年270,000元，租期自2018年7月1日至2021年6月30日。合同第四条第7款约定：有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：……(5)甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、储存、使用危险品或处置废气危险化学品的，在书面告知乙方责令整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。合同第四条第8款约定：违约方除了承担违约责任外，还必须支付守约方3个月房租的违约金，此外双方不做其他任何赔偿。合同第七条约定：合同生效之日起至合同终止，消防治安责任即由乙方责任承担，乙方不得违反消防法和消防有关规定，若由于乙方的原因给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。合同第八条约定：甲乙双方在合同生效期间内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下必须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决，并以三个月租金赔偿给守约方。2019年9月17日，奉贤区青村镇人民政府经济发展科面向青村镇全体工商业房产房东企业拟制《致青村镇房东企业的告知信》，告知为有效遏制“二房东”乱象，净化工业厂房租赁市场，向全体房东提出几点整改要求。2019年11月6日，上海市奉贤区青村镇消防安全工作委员会向捷居公司发出《限期搬离告知书》，内容为：为了规范青村镇工业厂房出租转租行为，经排摸发现原上海光伟实业有限公司(奉贤区青村镇光明路XXX号)内租赁单位，在生产安全、消防安全存在突出问题，严重违反生产安全、消防安全等法律法规，也未落实上海市奉贤区企业入驻评审相关要求并通过评审，违规入驻。根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》和奉贤区企业入驻评审相关要求，望贵单位在收到限期搬离告知书后，及时停止违法违规行为，认真落实法律责任，并于2019年11月13日前搬离，逾期未搬离继续存在违法违规行为的，镇相关执法部门将采取必要的临时强制措施阻止企业违法行为，消除安全隐患。同日，捷居公司法定代表人余加胜出具《承诺书》，承诺：在未通过奉贤区企业入驻评审以及环保、生产安全、消防安全符合相关法律要求之前，我单位将于2019年12月20日前停止任何生产经营行为，并搬离该生产经营地址，并接受光明园区监督执行，如违反上述承诺，愿意无条件承担相应法律责任以及相关职能部门断水断电等强制停产措施。之后，捷居公司寻觅新址、组织搬离，至2019年12月31日全部搬离。为搬离，捷居公司支付搬场费50,000元。捷居公司于2019年度陆续支付高吉良2019年1月1日至12月31日止的租金270,000元。以上事实，由《租赁合同》、《限期搬离告知书》、《承诺书》、收款收据、招商银行账户历史明细表、招商银行和农业银行转账业务回单及交易明细清单等证据佐证。当事人争议的相关事实和证据，本院认定如下：捷居公司提供代理律师与奉贤区青村镇消安委相关人员录音(光盘与文字整理)，为证明涉案租赁场地存在环评等问题，要求捷居公司搬离并不是针对捷居公司。光伟公司、高吉良对该证据三性均不认可。本院认为，捷居公司不能证明该证据的来源和证据本身具有真实性、合法性，不采纳为定案证据。捷居公司提供销售合同、检验检测报告、证明等证据一组、行政处罚决定书四份，证明捷居公司堆放在涉案租赁场地的物品均为合格产品，未有消防安全隐患；光伟公司涉案租赁场地屡次因消防安全问题被处罚。光伟公司、高吉良认为该部分证据不能证明捷居公司主张的该部分事实。本院认为，捷居公司提供的销售合同、检验检测报告、证明等证据一组，只是涉及捷居公司堆放物品的部分，不能证明全部物品均合格与符合消防安全标准；行政处罚决定书涉及的是光伟公司2011年、2014年、2015年的消防安全问题，与本案中2019年11月6日消安委发出《限期搬离告知书》没有必然关联性。捷居公司提供收据一份，证明捷居公司自己购买价值1,800元的大门，未拆除光伟公司、高吉良的不锈钢大门。光伟公司、高吉良对该证据三性均不认可。本院认为，该证据不能证明其未拆除光伟公司、高吉良的不锈钢大门的事实，与本案争议无关。光伟公司、高吉良提供上海天赀电子商务有限公司盖章的清单表格一份，证明高吉良代缴2019年11月和12月水电费7,805元。捷居公司对证据三性均不认可。本院认为，该证据不能证明高吉良为涉案租赁场地代为捷居公司缴纳水电费的事实。光伟公司、高吉良提供照片一张，证明捷居公司拆除不锈钢大门后已经安装在捷居公司新场地。捷居公司对证据三性均不认可。本院认为，该证据不能证明待证事实。光伟公司、高吉良提供上海普峰电动门有限公司盖章的直线门清单，证明制作涉案不锈钢大门价格8,000元。捷居公司对证据三性均不认可。本院认为，该证据不能证明待证事实。本院认为，捷居公司与光伟公司、高吉良签订的租赁合同，是租赁双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方应当按约履行。光伟公司、高吉良认为租赁合同于2019年12月31日解除，捷居公司主张高吉良在2019年10月中旬口头要求捷居公司搬离，合同已经解除。本院认为，捷居公司主张2019年10月中旬租赁合同解除，没有事实依据；经政府相关部门通知，捷居公司于2019年12月31日全部搬离，捷居公司应当很清楚租赁合同不再履行，光伟公司、高吉良也主张该日解除合同，本院可认定改日为合同解除日。捷居公司租金已经支付至2019年12月31日止，租赁场地占有使用至该日，但是捷居公司自2019年11月16日收到政府相关部门发出《限期搬离告知书》起，就着手搬离事宜，进行搬离租赁场地的工作，必然对租赁场地的正常使用造成影响，并在逐步减少使用范围，故2019年11月16日之后至12月31日止的租金可以酌情减少，本院酌定光伟公司、高吉良返还租金16,875元。捷居公司主张返还两个月租金，理由不足，本院不予采纳。关于违约责任问题：第一，从捷居公司提供的《致青村镇房东企业的告知信》、《限期搬离告知书》等证据可知，政府部门要求捷居公司搬离，目的是为了整治和规范工业厂房出租转租行为。第二，捷居公司提前搬离租赁场地，提前终止租赁合同，并不是捷居公司本意。第三，捷居公司的法定代表人余加胜签署《承诺书》系配合政府相关部门工作，从承诺书内容看，其并未认可捷居公司有环保、生产安全、消防安全等不符合相关法律规定。第四，捷居公司也无有效证据证明光伟公司、高吉良提前三个月知道政府部门要求捷居公司在2019年11月通知捷居公司搬离。第五，让捷居公司提前搬离也不是光伟公司、高吉良的本意，如果政府部门不干预不整治，涉案租赁合同可能还在继续履行。第六，捷居公司主张正是光伟公司之前的消防安全问题导致政府部门要求捷居公司搬离，并不准确。第七，光伟公司、高吉良未提供有效证据证明，政府部门要求捷居公司搬离是因为捷居公司存在生产安全、消防安全等情况，《限期搬离告知书》并未认定捷居公司存在生产安全、消防安全等的违法行为。所以不能认定租赁合同一方包括捷居公司、光伟公司、高吉良违约。由此，捷居公司诉请光伟公司、高吉良承担未提前三个月通知解除合同的违约行为的违约金、解除合同的违约行为的违约金，无事实依据和法律依据，本院均不予支持；光伟公司、高吉良反诉请求捷居公司承担提前搬离和解除合同的违约金，本院也不予支持。在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，一般不应由出租人进行补偿。而本案中，出租人光伟公司、高吉良对提前解除合同的结果并没有明显过错，没有违约，但本院考量约定的租期3年，捷居公司正常使用租赁场地不到一半时间，提前解除合同非捷居公司本意，该搬迁费损失按照公平原则可由光伟公司、高吉良适当分担，本院酌定光伟公司、高吉良补偿5,000元。捷居公司提出的关于利息的第五项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；光伟公司、高吉良提出的支付水电费的诉请、赔偿不锈钢大门损失的诉请，均无事实依据，本院不予支持。综上，捷居公司的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持；光伟公司、高吉良的确认合同解除的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海捷居活动房有限公司与被告(反诉原告)上海光伟实业有限公司、高吉良签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告(反诉原告)上海光伟实业有限公司、高吉良于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海捷居活动房有限公司租金人民币16,875元；三、被告(反诉原告)上海光伟实业有限公司、高吉良于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)上海捷居活动房有限公司搬迁费人民币5,000元；四、对原告(反诉被告)上海捷居活动房有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；五、对被告(反诉原告)上海光伟实业有限公司、高吉良的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,750元，减半收取计2,375元，由上海捷居活动房有限公司负担2,202元，由上海光伟实业有限公司、高吉良共同负担173元；反诉案件受理费941元，由上海捷居活动房有限公司负担40元，由上海光伟实业有限公司、高吉良共同负担901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。