广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7240号原告：廖思琦，女，1996年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市保利顺源房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城天成路**保利东景花园**101铺之一。统一社会信用代码91440606MA4UJAUR49。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：朱磊磊，男，1992年1月24日出生，系公司员工。第三人：卢启园，女，1965年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告廖思琦与被告佛山市保利顺源房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告廖思琦的委托诉讼代理人李林光及被告佛山市保利顺源房地产有限公司的委托诉讼代理人朱磊磊到庭参加诉讼。第一次庭审后，根据被告的申请，本院依法追加卢启园作为第三人参加诉讼。第二次庭审，原告廖思琦的委托诉讼代理人李林光，被告佛山市保利顺源房地产有限公司的委托诉讼代理人朱磊磊，以及第三人卢启园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的编号为00****9号《保利天环花园认购书》无效；2.判令被告立即向原告返还购房定金50000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月23日，原告的父母到被告开发的位于佛山市顺德区乐从镇佛山新城岭南大道南17号“保利天环花园”楼盘看房。在被告公司员工的指引下，原告的父母看中了保利天环花园*座****房，原告的父母当时多次对被告的销售人员说他们只是帮忙看房和提供参考意见，真正的购房人是他们的女儿，即原告，最终是否购买需由原告本人决定。看房过程中，被告的销售人员以当天签订认购书并支付定金可以享受多重优惠为由，反复劝说原告的父母立即签订认购书，并支付定金。在被告销售人员误导下，原告的父母在未充分了解清楚房屋状况，亦未征得原告本人同意的情况下，当场与被告订立了编号为00****9号《保利天环花园认购书》（该认购书并非原告本人签名，签订时原告也不在场），约定原告向被告认购保利天环花园*座****房，建筑面积102.64平方米，该房总价为199263元，签订认购书时支付定金50000元。原告须在2019年11月27日前支付第一期楼款及签订《商品房买卖合同》。同日，原告的母亲以刷卡的方式向被告支付了定金50000元。原告认为，原告的父母在未征得原告本人同意的情况下，与被告订立编号为00****9号《保利天环花园认购书》，该认购书并非原告本人签名，签订的时候也不在场，原告对该认购书的内容不予认可，请求法院确认该认购书无效。被告辩称，1.认购书等房屋认购材料不存在违反法律强制性规定等法律规定的无效情形，原告请求确认认购书无效缺乏法律依据，签约当事人应当依法履行前述合同约定。2.原告的母亲代原告签订认购书等行为构成表见代理，相关房屋认购行为应当对原告产生法律效力。从全国尤其是案涉房屋所在地区房地产市场情况来看，父母代子女购买房产的情形屡见不鲜，开发商出于便利客户、促进销售等考虑，一般也会在前期销售阶段允许并配合代购行为。认购书系原告母亲代为签订的，被告系基于原告与原告母亲之间的母女关系，以及原告母亲多次作出的代女儿购买房屋的意思表示等情形，有理由相信原告母亲已与原告达成共识，并与之达成认购房屋的合意，被告系原告及其代理人房屋认购行为的善意相对人。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条等相关法律法规的规定，原告母亲代原告认购案涉房屋的行为构成表见代理，相关法律效力应当归于原告。之后，原告迟迟未按认购书的相关约定支付购房款，被告因此有权按照认购书的相关约定不予退还定金。3.若原告以原告母亲代原告认购案涉房屋未获得原告授权为由主张相关房屋认购行为与之无关，对其没有法律效力，则原告应当不是其主张的返还案涉房屋购房定金50000元诉求的适格当事人。根据房屋买卖的一般情况及相关法律法规的原则或规定，买卖双方就认购房屋达成合意体现为签订认购书、支付购房定金等多种行为模式，本案中所涉房屋认购书实际由原告母亲签署，购房定金实际由原告母亲支付，支付所购房屋定金是与房屋出卖人事实上订立买卖合同的主要方式，若原告不认可原告母亲房屋认购行为对其产生效力，则原告母亲向被告刷卡支付的购房定金50000元亦与原告无关，原告无权就该款项提出任何主张。4.被告系原告母亲代为认购案涉房屋行为的善意相对人，无需向原告承担任何责任。截至目前，原告未有向被告支付房款等实际履约行为，根据客观实际情况及原告提交的证据材料来看，原告未在前述房屋认购行为中遭受任何实际损失。被告系善意相对人，若原告母亲代为认购案涉房屋的行为被认定无权代理，则原告应当就所谓无权代理行为给原告造成的损失（如有）向无权代理行为人（即原告母亲）提出主张，与被告无关。5.鉴于本案争议焦点之一为“原告母亲代为认购案涉房屋的代理行为事先是否获得原告授权”，且本案事实情况的认定对原告的代理人（即原告母亲）具有直接利害关系，被告申请追加原告母亲作为第三人参加诉讼，以便促进本案事实认定及全部审理。第三人陈述，对原告诉请无异议，50000元是原告的压岁钱，第三人用原告的压岁钱支付案涉定金。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的企业信息打印件、保利天环花园认购书、签购单、收款收据；被告向本院提交了原告母亲与销售人员的微信聊天记录打印件、原告母亲提供的原告身份证照片打印件，本院对上述原、被告提交的证据予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，卢启园代廖思琦(乙方)与佛山市保利顺源房地产有限公司（甲方）签订编号为00****9的《保利天环花园认购书》一份。上述《保利天花花园认购书》中约定，乙方认购佛山市顺德区乐从镇佛山新城岭南大道南17号（保利天环花园）******号，该物业建筑面积为102.64平方米，套内建筑面积为76.86平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）；该物业价格1992863元，定金50000元须于签署认购书时付清，对于其余房款如何支付双方并未明确约定；甲方拟于2021年8月20日前将该物业竣工并验收合格交付给乙方使用，该物业的交付涉及的双方权利和义务以买卖合同的约定为准；乙方须在2019年11月27日前到甲方指定签约地点交纳第一期楼款及签署买卖合同等内容。同日，卢启园通过刷卡的方式向佛山市保利顺源房地产有限公司支付了定金50000元。后廖思琦与佛山市保利顺源房地产有限公司并未就案涉房产签订买卖合同。现廖思琦以签订上述《保利天环花园认购书》并非其真实意思表示为由，请求确认该认购书无效，并要求被告向其退还已支付的定金50000元。本院认为，本案的争议焦点之一，系第三人代原告签订《保利天花花园认购书》的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”。构成表见代理具备四个要件，其一，须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为；其二，须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；其三，须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；其四，须是相对人善意且无过失。结合本案，并无证据证明原告口头或书面授权第三人为其选购房产，并办理相关的购房手续，第三人代原告与被告签订案涉认购书的行为属于无权代理行为；而被告的销售人员在未审查相对人（原告）与第三人之间的亲属关系证明、相对人（原告）的身份情况及是否具备购房资格、购买案涉房产是否相对人（原告）的真实意思表示等情况下，仅凭第三人自述与原告系母女关系，即与第三人以原告的名义签订案涉认购书，被告并未提供任何证据证明第三人的行为具备外观上的授权特征，且被告作为专业的房产企业，并未尽到应有注意义务，其对此存在过失，也不构成合理信赖。因此，第三人代原告签订案涉认购书的行为不构成表见代理。本案的争议焦点之二，系案涉认购书效力如何。基于前述，第三人代原告签订认购书的行为属于无权代理行为，且不构成表见代理，原告亦明确表示不愿意购买案涉房产，因此案涉认购书对原告不发生效力，原告主张要求确认第三人代其与被告签订的编号为00****9号《保利天环花园认购书》无效于法有据，本院予以支持。因案涉《保利天环花园认购书》自始无效，被告继续占有定金50000元并无相关的事实和法律依据，应予以退回。第三人在庭审中已明确该款项由其持有但归原告所有，原告据此主张要求被告向其退还定金50000元有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告廖思琦与被告佛山市保利顺源房地产有限公司签订的编号为00****9号的《保利天环花园认购书》无效；二、被告佛山市保利顺源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖思琦退还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由被告佛山市保利顺源房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年六月五日书记员  霍惠梅