江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初8996号原告：薛金柱，男，1974年12月10日出生，汉族，住兴化市。原告：薛宝存，男，1944年11月9日出生，汉族，住兴化市。共同委托诉讼代理人：蔡如华，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：泰州市亿鸿置业有限公司，住所地兴化市昌荣镇昌华路**商务楼。法定代表人：蒋鸽平。被告：徐向海，男，1966年3月30日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：朱瑞亮、钱兴宝，江苏天庭律师事务所律师。第三人：徐剑祥，男，1989年11月12日出生，汉族，住兴化市。原告薛金柱、薛宝存与被告泰州市亿鸿置业有限公司（以下简称亿鸿公司）、徐向海及第三人徐剑祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，于2019年6月26日作出（2019）苏1281民初153号民事判决书。后原告薛金柱、薛宝存及被告亿鸿公司提起上诉，泰州市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）苏12民终2321号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛宝存及其与原告薛金柱的共同委托诉讼代理人蔡如华、被告徐向海及其委托诉讼代理人钱兴宝到庭诉讼，被告亿鸿公司、第三人徐剑祥经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。原告薛金柱、薛宝存向本院提出的诉讼请求：1.判令被告亿鸿公司、徐向海双倍返还已付购房款合计436000元；2.判令被告亿鸿公司、徐向海赔偿各项损失，即房屋差价64000元、违约金57600元、利息损失（以218000元为基数，自2016年9月7日起计算至实际给付之日止）、交通费、差旅费、误工费、律师费80000元。事实和理由：2016年10月6日，两原告与被告签订房屋买卖协议，约定房屋总价为218000元，其中70000元分期支付。协议签订后，原告已按约支付了部分购房款，被告亦将房屋交付给原告。后原告于2017年底向被告交付应付房款20000元时，被告拒收。2018年10月，被告竟指使第三人擅自将涉案房屋门锁更换，并已将该房转让他人。被告开发建设的房屋无合法手续，双方为买卖该房签订的合同应为无效，合同无效的责任应由被告承担，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，提出相应主张，请求判如所请。被告亿鸿公司未答辩。被告徐向海辩称，1.原告系与亿鸿公司购房签订的购房合同，徐向海并非合同当事人，请求驳回对徐向海的诉讼请求；2.原告为购买案涉房屋与亿鸿公司共签订三份协议，原告未能按协议约定履行给付购房款的义务，原告存在违约行为。第三人徐剑祥未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告亿鸿公司于2011年3月8日注册成立，注册资本800万元，经营项目有房地产开发经营、建筑材料销售。股东为蒋鸽平，实际控制人为徐向海，双方系夫妻关系。2013年11月，亿鸿公司以吕永杰名义受让朱井华从兴化市昌荣镇人民政府中标取得的位于该镇昌华路东侧地块使用权，后亿鸿公司与该块东侧农田承包户流转部分承包地（9456.3平方米）。亿鸿公司通过上述方式取得的用地合计为11959.2平方米，除朱井华转让的2502.9平方米在2011年即批转为建设用地外，其余用地9456.3平方米未办理农用地批转与征地手续。自2013年起亿鸿公司即在上述地块实施住宅楼建设，均未办理建设用地规划许可与建设工程规划许可等相关手续。兴化市国土资源局在巡查中发现上述违法用地情况，并于2014年1月20日作出兴国土资罚字﹝2014﹞4号行政处罚决定书。该处罚决定书以吕永杰为被执罚人，具体处罚为：1、没收在非法占用的2502.9平方米国有土地上新建的建筑物和其他设施；2、限期拆除在非法占用的9456.3平方米集体土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状等等。兴化市国土资源局于2014年5月27日向泰州市姜堰区人民法院申请执行上述行政处罚决定书，姜堰区人民法院审查后，于2014年5月29日作出（2014）泰姜非诉行审字第0126号行政裁定书，裁定准予强制执行。另查明，原告薛金柱、薛宝存系父子关系，薛宝存系亿鸿公司流转的前述农田的承包户之一。为流转土地的补偿，薛宝存与亿鸿公司、徐向海产生矛盾，且经多方调解，未能化解。薛宝存曾向有关部门反映徐向海违法占地开发的问题。2015年12月29日，兴化市国土资源局给予薛宝存书面答复，告知对徐向海违法用地（包括本案的违法用地）已依法进行了查处，并已给予相应的处罚。2016年10月6日，经兴化市人民法院朱连工作室调解，由徐向海作为甲方，薛金柱（薛宝存）作为乙方签署三份文书，分别为：一、“关于昌荣镇姚庄村薛宝存与徐向海就农民集中区用地一次性补偿结尾清账协调一事”，该文书明确1.薛宝存经实地考察选择昌华路东5号楼1单元301室商住楼一套，建设面积160平方米；2.徐向海根据薛宝存选定的商住楼同意出售，每方米以最特优价格（每平方1800元）让利销售，同时另外一次性补偿88000元；3.徐向海出售给薛宝存的商住房总价288000元，减去88000元，薛宝存应交款200000元，在签订合同时先预交130000元，下欠70000元，分两年还清，同时徐向海必须将小产权证交给薛宝存。二、“房屋买卖协议”，该协议中约定的买卖房屋的位置、面积、总价与“文书一”载明内容一致，对违约的规定主要为：1.乙方在得到甲方房屋使用权后，必须按补充协议付清款项，逾期按照银行贷款利息2倍计算（第四条第三项）；2.甲、乙双方达成一致共同协议后，任何一方不得反悔，违者将承担房屋总价20%的违约金。该协议还明确甲方在一年内保证给乙方办理好房屋小产权证。三、“购房（买卖）还款补充协议”，该补充协议明确：乙方所欠房屋款项70000元，在2018年1月30日前、2019年1月30日前、2020年1月30日前各付20000元、20000元、30000元；逾期不付，按房屋买卖协议第四条第三项执行。在上述三份文书签订时，薛金柱、薛宝存即已于2016年9月7日向亿鸿公司交购房款130000元，亿鸿公司并开具了收款收据。亿鸿公司于上述文书签订后，即将约定出售给薛金柱、薛宝存的房屋钥匙交薛宝存。薛金柱、薛宝存接收房屋后，未实际使用，一直空置。2018年10月，亿鸿公司以薛金柱、薛宝存未依约支付所欠房款为由，并由徐向海之子徐剑祥（即第三人）更换薛金柱、薛宝存所购房屋的门锁后，直接将该房交他人占用。薛宝存曾因此向公安机关报警，公安机关告知双方通过司法途径解决该纠纷后，并再未作其他处理。本院认为，本案的争议焦点主要为：1.案涉房屋买卖协议的出卖方应如何认定，该房屋买卖协议的效力如何；2.如该房屋买卖协议无效，原告的损失如何认定与赔偿。关于争议焦点1，本案中所形成的2016年10月6日房屋买卖协议首部甲方虽打印为“徐向海”，但从该协议约定买卖的房屋为亿鸿公司所建，徐向海为该公司实际控制人，以及协议尾部亿鸿公司加盖公章，而徐向海本人没有签名，由亿鸿公司的工作人员代签的事实，可以认定该协议的出卖方主体应为亿鸿公司。故亿鸿公司应承担该协议中出卖方的权利、义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，亿鸿公司与薛金柱、薛宝存所形成的上述房屋买卖协议，约定买卖的房屋位于亿鸿公司直接从农户流转的土地上，2014年1月20日兴化市国土资源局作出的行政处罚决定书，已明确属于违法用地，该土地上的建筑物为违章建筑，且限期拆除，故该房屋买卖因违反法律、法规禁止性规定，应为无效。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，亿鸿公司明知其建设的房屋已被行政机关界定为违章建筑，并限期拆除的情况下，仍与薛金柱、薛宝存签订房屋买卖合同，亿鸿公司对合同的无效，过错明显。虽然薛金柱、薛宝存在签订合同时，应当知道其所购房屋属于违章建筑，因在该合同中明确约定亿鸿公司保证在一年内办好房屋小产权证，该约定足以让相对方产生错误判断，且亿鸿公司在薛金柱、薛宝存不知情的情况下，又将房屋转让他人，故亿鸿公司应对本案合同的无效承担全部责任，依法应返还薛金柱、薛宝存已付购房款，并赔偿损失。关于购房款问题，薛金柱、薛宝存以现金方式支付130000元，另88000元系用亿鸿公司应支付的土地补偿款抵扣。亿鸿公司辩称该88000元系让利优惠，与事实不符。其双方在签订的“关于昌荣镇姚庄村薛宝存与徐向海就农民集中区用地一次性补偿结尾清账协调一事”，实质为双方因土地流转发生纠纷进行调解所签订的，该88000元应为双方在2016年10月6日协商确定的补偿款。故薛金柱、薛宝存支付的房款为130000元+88000元=218000元，亿鸿公司应予返还。薛金柱、薛宝存要求双倍返还购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。关于损失问题，薛金柱、薛宝存主张亿鸿公司赔偿利息损失、房屋升值差价部分。该两项损失在合同无效的前提下，只能主张其中之一。薛金柱、薛宝存主张按年利率24%计算利息损失，但其未能提供充分证据证实上述标准有相应的依据。参照本案中双方对逾期给付购房款的利息约定予以考虑，酌定按年利率12%计算。在已支持利息损失的情况下，两原告再行主张房屋差价损失64000元以及违约金、交通费、差旅费、误工费、律师费等，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泰州市亿鸿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告薛金柱、薛宝存购房款218000元；二、被告泰州市亿鸿置业有限公司在上述期限内赔偿薛金柱、薛宝存损失（以218000元为计算基数，按年利率12%自2016年9月7日计算至实际给付之日止）；三、驳回原告薛金柱、薛宝存的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，由原告薛金柱、薛宝存负担4532元，被告亿鸿公司负担5569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。审 判 长  周鑫涛人民陪审员  陈玉元人民陪审员  戴庆亮二〇二〇年六月三日法官 助理  袁晓强书 记 员  邹佳慧