广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12259号原告：广州市花都恒隆发展有限公司，住所地广州市花都区新华镇花城路**之一，统一社会信用代码914401147243475958。法定代表人：潘东有，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州市祥业工程监理有限公司，，住所地广州市花都区新华镇商业大道**后楼**统一社会信用代码914401147676577293。法定代表人：陈庆大，该公司经理。原告广州市花都恒隆发展有限公司（以下简称恒隆公司）与被告广州市祥业工程监理有限公司（以下简称祥业公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告恒隆公司的委托诉讼代理人杜紫明、被告祥业公司的委托诉讼代理人陈庆大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令祥业公司协助将位于新华××××东的国有土地使用权【国有土地使用证号为：花国用［2001］字第××号】更名至恒隆公司名下；2.判令案件受理费由祥业公司承担。事实与理由：原“花县青石海石灰厂”系一家国有企业，于1986年10月21日登记成立。该厂成立后，先后经历了多次名称的变更，分别更名为“花都市青石海石灰厂”、“广州市花都区青石海石灰厂”、“广州市花都区青石海石灰有限公司”（已工商注销，下称青石海石灰公司）。花县青石海石灰厂在注销前变更使用的名称为广州市花都区青石海石灰公司，其性质是法人独资的有限责任公司，广州市花都区物资储运公司为青石海石灰公司的全资股东，而青石海石灰公司全资股东的性质为“全民所有制”，于2018年12月29日，青石海石灰公司因债务处理的原因已被正式注销登记。2001年10月15日，花都市青石海石灰厂因资金周转困难，遂向恒隆公司提出借款100万元的要求，为此，该厂与恒隆公司经协商一致后共同签订了一份《借款合同》，合同约定：由花都市青石海石灰厂向恒隆公司借款100万元作企业周转资金；借款时间为2001年10月15日至2002年2月28日；花都市青石海石灰厂拟用自身企业土地使用证【国有土地使用证号为：花国用［2001］字第××号】作借款抵押物；并承诺若逾期不能偿还借款本息，愿意将该土地抵押物作价抵偿借款。借款后，因经济不景气及经营不善亏损严重等多重因素的影响，该厂（此时已更名为“花都区青石海石灰厂”）无法筹措资金按时向恒隆公司归还借款本息。为此，该厂遂提出了以物抵债的方式处理该笔债务。双方在经多次友好协商后，于2002年4月6日共同签订了一份《土地使用权转让合同》，约定：该厂将其名下的位于新华××××东工业用地一块【国有土地使用证号为：花国用［2001］字第××号，宗地号为：01××47，建设用地规划许可证为：A20xxxx9号】，面积共3376.83平方米的使用权转让给恒隆公司，用以抵偿以上100万元借款中的91.26万元本金（注：其余借款本息另行协商解决）。鉴于该厂的企业性质，在该地块正式转让前，已正式将土地转让的相关事宜报请其上级主管部门审核同意。其上级主管单位即广州市花都区公有资产管理委员会办公室于2001年12月27日下发花公办复[2001]32号《关于同意以土地使用权抵偿债务的批复》，以及于2002年3月15日下发花公办复[2002]06号《关于青石海石灰厂土地转让价格的批复》，均同意该厂将该地块转让给恒隆公司以抵偿部分借款债务的处理方式。上述《土地使用权转让合同》签订后，花都区青石海石灰厂即将该转让地块移交给恒隆公司使用至今。但鉴于各种历史原因，该地块一直未能过户更名至恒隆公司名下，该地块的《土地使用权证》现仍登记在“广州市花都区青石海石灰厂”名下。今鉴于原土地转让方已经出现了多次的名称变更，特别是其最后的更名单位已经被其开办单位即祥业公司予以注销，为了避免双方日后出现不必要的土地纷争，也为了更好的维护恒隆公司的合法经济利益，恒隆公司今唯有提起诉讼，要求将该地块更名至恒隆公司名下。同时，鉴于原土地出让主体青石海石灰公司此前已被其全资股东即本案祥业公司依法注销，立案后，恒隆公司通过向广州市花都区市场监督管理局查询本案涉及的主体广州市花都区青石海石灰有限公司（下称“青石海公司”）的工商档案信息得知，青石海公司根据广州市花都区财政局《关于出清重组“僵尸企业”有关事项的批复》（花财营12018]51号）的文件精神，于2018年10月19日召开股东会议，其全资控股股东即物资公司同意通过如下决议：一、青石海公司由被申请人吸收合并；二、青石海公司作解散、注销处理；三、青石海公司过往的所有债权债务、权利义务由祥业公司承继。其后，青石海公司根据股东会决议的内容与祥业公司于2018年11月16日签订了一份《吸收合并协议书》，并随即于2018年12月29日完成了工商登记注销手续。青石海公司原来的债权债务均由被申请人承继。故恒隆公司具状起诉，望判如所请。祥业公司辩称，对诉讼请求一，我方认为这块土地事实上是以物抵债抵押给恒隆公司，我方办理可以协助过户，但过户费用由恒隆公司自行承担，我方不同意受理费由我方承担。本院经审理认定事实如下：涉案地块位于广州市花都区××镇××东，根据恒隆公司提供的2020年1月8日的不动产登记查册表显示，涉案地块的权属人是广州市花都区青石海石灰厂（以下简称青石海石灰厂），产权证号11034678，地，地号01××47准用地面积3002.37平方米，无抵押和查封。2001年10月15日，青石海石灰厂（甲方、借入单位）与恒隆公司（乙方、借出单位）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借100万元，借款时间由2001年10月15日至2002年2月28日。2001年10月25日，青石海石灰厂出具收据确认收到恒隆发展有限公司100万元。2001年12月27日，广州市花都区公有资产管理委员会办公室出具花公办复[2001]32号文件，《关于同意以土地使用权抵偿债务的批复》，载明，青石海石灰厂：报来《关于以土地抵偿债务的请示》已收悉，经研究批复如下：一、鉴于你厂欠广州市花都恒隆发展有限公司借款100万元，以企业目前经济状况是无法筹措资金偿还，为此，同意你厂把位于新华××××东工业用地一块（国有土地使用证号为：花国用［2001］字第××号，宗地号为：01××47#）面积共3002.37平方米的使用权转让给恒隆公司。二、上述土地必须经过国家批准成立有执业资格的评估公司评估后，依照评估价洽谈等值抵偿100万元欠款。如有超额部分由对方以现金补足，不足部分由厂房另划土地作价补足处理。2002年3月15日，广州市花都区公有资产管理委员会办公室出具花公办复[2002]06号文件，载明，青石海石灰厂，鉴于你厂在执行我办批复进行土地抵债过程中，实际洽谈成交价格与评估价存在差异。根据你厂及兴都公司班子会议决议的处理意见，并参考该地块周边同一用途土地拍卖价等因素，同意该地转让单价为18万/亩。2002年4月6日，青石海石灰厂（甲方）与恒隆公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定，一、甲方转让给乙方的宗地位于花都区××镇××东青石海石灰厂路段，建设用地规划许可证编号为A20020009的工业用地。二、转让宗地总面积为5.07亩（3376.83平方米），宗地四至及界址点坐标见附件。三、该宗地土地使用权转让金按每亩18万元价格，总值为91.26万元，见附件。四、尚欠余额再由双方另作商议。2010年10月26日，青石海石灰厂（甲方）与恒隆公司（乙方）签订《补充协议》，约定，根据广州市花都区公有资产管理委员会办公室文件《关于同意以土地使用权抵偿债务的批复》(花公办复[2001]32号）及《关于青石海石灰厂土地转让价格的批复》(花公办复[2002]06号），甲、乙双方于2002年4月6日签订了《土地使用权转让合同》，甲方将位于新华××××东一工业用地（证号：花国用［2001］字第××号）的土地使用权转让给乙方。《土地使用权转让合同》签订后，甲方即将该土地移交给乙方使用至今，土地收益也一直归乙方所有，但乙方至今仍未能完成土地过户手续，致使《土地使用权证》仍登记在甲方名下。鉴于上述情况，为避免因土地未能过户而产生的纠纷，现甲、乙双方进一步明确各自的权利和义务，并达成协议如下：一、在完成土地过户手续前，乙方有权对该土地进行开发利用（租赁、改建等），收益归乙方所有，因开发利用土地（租赁、改建等)而产生的安全责任事故、经济纠纷及债权债务（含政府征收的相关税、费）均由乙方负责，与甲方无关。二、乙方对该土地开发利用（租赁、改建等）的过程中，甲方有义务提供协助。2016年12月8日，青石海石灰厂出具《证明》，载明，我单位根据上级部门批复的花公办复[2001]32号文件精神，将名下位于花都区××镇××一块工业用地（国有土地使用证号：花国用［2001］字第××号，宗地号：01××47#，面积：3002.37平方米）转让给恒隆公司。双方于2002年4月6日签订了《土地位用权转让合同》。鉴于恒隆公司取得上述土地后一直没有办理权属变更，目前土地仍然登记在我单位名下，故我单位现作出如下证明：我单位已将上述土地转让给恒隆公司，在该土地上所产生的债权债务、消防安全事故及其他费用与我厂无任何关系。2018年9月20日，广州市花都区财政局出具的花财营[2018]51号《关于出清重组“僵尸企业”有关事项的批复》中载明，同意青石海石灰厂转制为广州市花都青石海石灰有限公司（以下简称青石海公司）。2018年10月19日，青石海公司与祥业公司均出具《股东决定书》，同意祥业公司吸收合并青石海公司。同日，民营经济报上发表上述吸收合并公告。2018年11月16日，祥业公司（甲方）、青石海公司（乙方）与广州市花都区建联石矿有限公司等四家公司签订《吸收合并协议书》，载明合并后乙方所有资产、债权、债务由甲方承继。2018年12月29日，青石海公司注销。诉讼中，恒隆公司与祥业公司一致确认，由于花都湖的总体规划一直未出，所以相关土地使用权的变更手续搁置未能去办理，涉案地块由恒隆公司占有使用，上有恒隆公司经营的加油站。恒隆公司陈述，同意由恒隆公司支付过户的所有费用及本案诉讼费。诉讼中，本院询问双方签订涉案合同有无经过有批准权的人民政府批准，本案起诉之前，有批准权的人民政府有无批准办理土地使用权出让手续？恒隆公司陈述，涉案土地属于划拨土地，转让当时已经由广州市花都区公有资产管理委员会办公室进行批准，且恒隆公司受让涉案土地后，有去办理相关建设用地规划许可证的更名，代表土地行政管理部门的批准。祥业公司陈述，抵债之后涉案土地已经转让给恒隆公司，以恒隆公司为主体向国土部门进行批准立案，我方只有协助义务，公资办进行了批准，不清楚有无批准手续。恒隆公司提交《建设用地规划许可证》拟证明其上述陈述，该证显示用地单位为恒隆公司。本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，广州市花都恒隆发展有限公司与广州市花都区青石海石灰厂签订的《土地使用权转让合同》及其补充协议转让花国用【2001】字第11034678号国有土地使用权是否有经过有批准权的土地管理部门的批准？是否有收取土地出让金？该局向本院复函称，未查询到来函所涉地块的《土地使用权转让合同》及其补充协议备案记录，以及该土地补交土地出让金的相关资料。后本院再次向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，广州市花都恒隆发展有限公司与广州市花都区青石海石灰厂转让地号为01××47的国有土地使用权（该地块土地使用权类型为划拨）是否有经过有批准权的土地管理部门的批准？编号为A＿200200029的《建设用地规划许可证》上登记的用地单位为何与编号为花国用（2001）字第11034678号的《国有土地使用证》上的土地使用者不一致？该《建设用地规划许可证》的申请及审批过程如何？广州市花都恒隆发展有限公司是否可以依据双方签订的《土地使用权转让合同》在缴纳土地出让金后办理该地块土地使用权的变更登记手续？该局向本院复函称，一、地、地号01××47地块土地使用权转让情况核查，该宗土地属于历史用地确权发证的情况，无用地批文和土地供应文件。二、《建设用地规划许可证》审批情况。经核查，2001年11月30日，广州市花都区人民政府核发《国有土地使用证》（花国用（2001）字第11034678号）：土地使用者为广州市花都区青石海石灰厂，地，地号111047途工业用地（工矿），使用权面积3002.37平方米。2002年5月14日，依据花公办复[2001]32号、花公办复[2002]06号、《转让协议书》等，原广州市规划局花都区分局核发《建设用地规划许可证》（编号＿A200200029）：用地单位为广州市花都恒隆发展有限公司，用地项目名称为加油站用地，用地面积3376.83平方米。《国有土地使用证》（花国用（2001）字第11034678号）地）地块后续未办理产权转移登记、该地块土地使用权变更登记情况。在现行控制性详细规划中，该地块规划为交通场站用地（加油站）（U2）。根据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]2号）第一条第三款：权属清晰的原有用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建、拆除重建、用途变更、出租经营和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收出让金。具体出让金补交金额以申请时点的市场评估地价计收。根据历史规划用地项目补办土地出让手续的相关规定，对土地用途与现行控规矛盾的，由不动产登记部门按不予受理程序处理。诉讼中，本院向恒隆公司释明，若涉案土地使用权转让合同无效，是否变更诉讼请求，恒隆公司表示不变更。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，涉案地块系划拨国有土地，并无证据显示本案土地使用权在转让过程中报有批准权的人民政府审批，故涉案《土地使用权转让合同》应属于无效合同。在合同无效情况下，恒隆公司请求依照合同约定将涉案地块土地使用权变更至其名下，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告广州市花都恒隆发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市花都恒隆发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  任识和人民陪审员  黄序洲二〇二〇年六月二十四日法官助理李诗琪书记员孙诗韵