广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终533号上诉人（原审被告）：黄腾耀。委托诉讼代理人：王培斌，广东华商（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婷，广东华商（汕头）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：廖嘉豪，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：常媛，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人黄腾耀因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄腾耀上诉请求：1.撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2470号民事判决，发回重审或在查清事实基础上依法改判。2.判决被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一、原审法院未经审查核实相关主体资格，就认定“汕头中信海滨花园西区业主委员会”与被上诉人签订的《物业委托管理合同书》、《物业服务合同》对业主具有约束力，缺乏事实依据和法律依据。上诉人在中信海滨花园居住近二十年来，从没有听说过、也没有见过有“汕头中信海滨花园西区业主委员会”的存在，“汕头中信海滨花园西区业主委员会”系被上诉人为了达到向上诉人索要“物业费”而炮制出来的假“业主委员会”。原审法院审理本案过程中，在各方当事人没有提交任何证据证明存在“汕头中信海滨花园西区业主委员会”这个主体的前提下，就认定“汕头中信海滨花园西区业主委员会”与被上诉人签订的《物业委托管理合同书》、《物业服务合同》对上诉人具有约束力，并据此作出判决，明显缺乏事实依据和法律依据。二、退一步讲，即使存在“汕头中信海滨花园西区业主委员会”，该“业主委员会”与被上诉人签订的《物业委托管理合同书》及《物业服务合同》，对上诉人没有约束力。根据《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”；“第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《广东省物业管理条例》第二十四条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；”第四十四条“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据以上规定，依法选聘物业服务企业，应由业主大会决定，后由业主委员会与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，还应出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。若违反上述规定，则业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主没有约束力。“汕头中信海滨花园西区业主委员会”并没有按照以上规定召开业主大会决定选聘或续聘被上诉人作为物业服务企业，而是擅自决定“选聘”被上诉人作为物业管理企业；被上诉人在“汕头中信海滨花园西区业主委员会”无法出具业主大会选聘或者续聘决定及业主委员会的合法有效证明的情况下，仍与“汕头中信海滨花园西区业主委员会”恶意串通，双方于2006年1月1日、2008年12月28日签订了《物业委托管理合同书》，2012年1月1日签订了《物业服务合同》。因此，以上《物业委托管理合同书》、《物业服务合同》对上诉人没有约束力，上诉人无需向被上诉人支付物业费及违约金。上诉人同时保留追究“汕头中信海滨花园西区业主委员会”与被上诉人恶意串通严重损害上诉人及其他业主合法权益的法律责任。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，发回重审或依法改判。被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人以“未听过未见过汕头中信海滨花园西区业主委员会”为由，来否认汕头中信海滨花园西区业主委员会的存在，进而质疑一审法院的判决，纯属无理取闹，增加诉累，浪费司法资源。据悉，汕头中信海滨花园西区业主委员会是于2003年1月10日经汕头市******、汕头市国土局同意备案的，属于合法的业主委员会。二、被上诉人与汕头中信海滨花园西区业主委员会签订物业服务合同，合同严格按照汕头市物价局、住建局文件的规定收取费用，不存在属于法律规定合同无效的情形，对上诉人应具备有效约束力。三、被上诉人长期为汕头中信海滨花园西区提供优质的物业管理服务，上诉人于2001年9月入住位于汕头市龙湖区*********交接处中信海滨花园西区第34幢201房，其在享受被上诉人带来的物业服务的同时也应向被上诉人缴纳相应的物业服务费用。因此，被上诉人向上诉人收取物业服务费符合事实和法律规定。综上，被上诉人与汕头中信海滨花园西区业主委员会签订物业服务合同，为中信海滨花园西区提供物业服务，符合事实和法律依据。上诉人作为中信海滨花园西区的业主，其应当遵守被上诉人与汕头中信海滨花园西区业主委员会签订物业服务合同的约定，向被上诉人支付物业服务费用。上诉人认为一审法院的判决事实不清、适用法律错误，但并没有提供相关的证据来证明，应承担举证不利的后果，被上诉人请求驳回其上诉请求，维持原判。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄腾耀向中海物业公司支付2005年7月1日至2019年9月30日的物业管理费39193.68元；2.判令黄腾耀向中海物业公司支付2017年4月1日至2019年9月30日的车库服务费600元；3.判令黄腾耀向中海物业公司支付违约金16232.2元。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头中信物业管理公司”、“汕头中信物业服务有限公司”，于2018年7月13日变更登记为现名。黄腾耀为中信海滨花园西区34幢201号房业主，该房产面积290.58平方米，该幢住宅带电梯。2006年1月1日及2008年12月28日，汕头中信海滨花园西区业主委员会与中海物业公司各签订《物业委托管理合同书》一份，约定该小区物业委托中海物业公司实行物业管理，期限分别自2006年1月1日至2008年12月31日、2009年1月1日至2011年12月31日。两份《物业委托管理合同书》均约定住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.55元收取，带电梯的另加收电梯运行维护费，首层免费，第二层起点价0.5元/㎡/月，从第三层起每层累进加收0.05元/㎡/月。中海物业公司按每月每平方米0.7元向黄腾耀计收2006年至2011年的住宅物业费，每月203.41元，黄腾耀未交纳此6年的住宅物业费共14645.52元。2012年1月1日，汕头中信海滨花园西区业主委员会与中海物业公司签订《物业服务合同》，选聘中海物业公司对该小区提供物业管理服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.77元/㎡/月，带电梯的另加收电梯运行费，首层不加收费用，第二层加0.5元/㎡/月，从第三层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元/㎡/月，11层至20层每层加0.04元/㎡/月，21层至30层每层加0.03元/㎡/月，31层起按30层标准计收；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月20日前到小区物业服务中心履行交纳义务，未能按时足额交纳的，应就所欠金额按每日千分之一的标准向中海物业公司支付违约金；合同期内，随着用工成本和物价的上涨，物业服务费将结合小区经营情况，中海物业公司可在此协议基准价的基础上调整相应的收费标准。上述《物业服务合同》未约定物业服务期限。中海物业公司按每月每平方米0.82元向黄腾耀计收2012年、2013年的住宅物业费，每月238.28元；按每月每平方米0.9元向黄腾耀计收2014年至2019年9月的住宅物业费，每月261.52元。黄腾耀未交纳2012年至2019年9月的住宅物业费共23763.6元；中海物业公司对此部分物业费计收违约金，经审查中海物业公司提交的计算清单，中海物业公司按逾期交纳物业费的日万分之五计算违约金：2012年1月住宅物业费238.28元，中海物业公司按逾期93个月、每月30日、每日万分之五计算违约金，为332.41元；2012年2月住宅物业费计逾期92个月、2012年3月的计逾期91个月，依次类推，每月均按30日计算。中海物业公司主张黄腾耀2012年至2019年9月住宅物业费违约金为16232.2元。本案中中海物业公司另按每月每平方米0.45元向黄腾耀计收2005年下半年的住宅物业费，每月130.76元；另按每月20元向黄腾耀计收2017年4月至2019年9月的车库服务费。一审法院认为：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中海物业公司主张按每月每平方米0.45元向黄腾耀计收2005年下半年的住宅物业费，但中海物业公司没有提交相应年度的合同以支持该收费主张；中海物业公司主张按每月20元向黄腾耀计收2017年4月至2019年9月的车库服务费，但中海物业公司提交的合同并没有约定相应期间的车库服务费收费标准，故中海物业公司上述收费主张证据不足，一审法院不予支持。中海物业公司其余物业费主张38409.12元及违约金主张16232.2元，未超过合同约定的收费标准，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出如下判决：一、黄腾耀应于判决发生法律效力之日起五日内向中海物业公司支付物业费38409.12元；二、黄腾耀应于判决发生法律效力之日起五日内向中海物业公司支付违约金16232.2元；三、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费611元，由中海物业公司负担23.97元，由黄腾耀负担587.03元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中海物业公司与汕头中信海滨花园西区业主委员会签订的两份《物业委托管理合同书》及《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，上述物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案物业服务合同对汕头中信海滨花园西区业主具有约束力，黄腾耀作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费。而根据本案查明的事实，黄腾耀未按合同约定按期支付物业费，故应承担相应的民事责任。一审判决黄腾耀应支付中海物业公司拖欠的有关物业费及相应的违约金事实与法律依据充分，本院予以维持。二审黄腾耀上诉提出的汕头中信海滨花园西区业主委员会的有关问题属于业主与业主委员会之间的内部事务，与中海物业公司无关，不能以此否认涉案物业服务合同的效力，中海物业公司有理由相信中信海滨花园西区业主委员会系代表全体业主与其签订《物业委托管理合同书》及《物业服务合同》，因此黄腾耀上诉主张涉案物业服务合同对其没有约束力缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，针对二审期间黄腾耀提出中海物业公司要求其支付物业费的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。本院对此分析认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本案黄腾耀在一审期间并未就中海物业公司要求其支付物业费的有关诉求提出诉讼时效抗辩，二审其也并非基于新证据提出诉讼时效抗辩，故其该抗辩主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，黄腾耀的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222元，由上诉人黄腾耀负担。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  林思浩二〇二〇年六月十五日书记员  林鸿瑜