广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1042号原告：广东新恒基科技企业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘居委会凤翔路**顺德创意产业园****之一，统一社会信用代码91440606708079308N。法定代表人：吴兆恒，总经理。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：孔嘉琪，女，该单位工作人员。被告：北京凌燕科技有限公司，住所，住所地北京市海淀区显龙山路********501社会信用代码91110108MA01EEKA1P。法定代表人：金燕，CEO。委托诉讼代理人：曾晓娇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢海婷，广东广信君达律师事务所律师。原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司与被告北京凌燕科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁焕娟、孔嘉琪，被告的委托诉讼代理人曾晓娇、邢海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除双方于2019年3月11日签订的合同编号为XHJ-20190311001的《房屋租赁合同》未履行金额为2019年9月至2024年3月租金及咨询服务费873500.16元；2.被告支付2019年9月租金及咨询服务费共15210元、2019年9月物业费1690元、水电费438元、设备维护费292元；3.被告向原告支付补偿金45630元及逾期滞纳金6084元（计算日期从2019年9月10日至合同解除之日止，按每天2%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月11日签订合同编号XHJ-20190311001的《房屋租赁合同》，约定原告出租佛山市顺德区****************单位供被告办公使用，租赁期限5年，每月10日支付当月租金。同日，被告与广东金顺盈云谷物业管理有限公司（以下简称金顺盈公司）签订《商铺物业管理服务合同》，约定金顺盈公司对上述单元进行物业管理，为被告提供物业管理服务。原告如期交付房屋使用权，直至2019年8月28日被告递交解约申请书，要求于2019年8月31日解除《房屋租赁合同》，同时被告指出其亏损严重，希望原告减免部分违约金。现被告已撤场，没有向原告及金顺盈公司支付租金、违约金及物业管理费、水电费等。根据合同约定，被告提前退场的，应支付2019年9月的租金、咨询服务费合计15210元、滞纳金6084元及3个月的租金45630元作为补偿款。根据《商铺物业管理服务合同》约定，被告应向金顺盈公司支付物业管理费1690元、水电费438元及设备维护费292元，合计2420元。本案诉讼过程中，原告明确请求法院确认双方签订的租赁合同解除时间为2019年9月30日。被告北京凌燕科技有限公司辩称，1.双方签订的《租赁合同》约定乙方可提前30天书面通知甲方提前终止合同，被告于2019年8月28日提交《商铺解约申请书》，如原告不同意提前解除，《租赁合同》于2019年9月27日解除。2.原告将案涉租赁房屋上锁，导致被告无法使用案涉租赁房屋，原告无权要求被告支付9月的租金、咨询服务费及物业管理费、水电费、设备维护费。3.原告主张的补偿金额及逾期滞纳金过高，合同约定补偿金额相当于5个月的租金及2个月的租金咨询费，明显过高，原告未提供证据证明其实际损失，且原告可以在合理期限内将房屋另行出租，以减少损失，请求法院减少补偿金的金额，即使按协议约定支付补偿金，也应按照租金的3倍即13182元补偿，并非原告主张的45630元。被告提前解除合同确属无奈之举，被告在租赁房屋开设少儿英语教育机构，投入达466000元，但经营过程中发现招生速度慢、盈利难以维系机构运营，继续履行租赁合同会使被告损失进一步扩大，无奈之下选择提前解除合同，请法院酌情减少补偿数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告对真实性没有异议的证据，本院对证据真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供《委托书》形式和来源合法，被告虽然提出异议，但没有提供相应的反驳证据，该本院对《委托书》的真实性予以确认；2.原告提供编号1113593994477、1018360937833的快递单及邮寄信息，但快递单上没有记载邮件内容，不足以证实邮寄的文件，原告提供《工作联系单》（2019年10月11日）、《律师函》，被告否认收到，本案中没有其他证据证实该《工作联系单》《律师函》是否已发送给被告，故本院对上述证据在本案中均不予确认；3.原告提供《欠费清单》为原告单方制作，被告不予确认，故本院对该证据不予确认；4.原告提供的《缴费通知书》为打印件，未经与原件核对，原告称是通过微信收到，也没有提供微信记录佐证，故本院不予确认。根据确认的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年3月，原、被告签订《租赁合同》（合同编号：XHJ-20190311001），约定原告将坐落佛山市顺德区********************单位出租给被告作为微教线下体验中心场所使用，原告委托金顺盈公司（原佛山市顺德区金顺盈物业管理有限公司，于2019年5月6日变更为现在使用的名称）对该物业进行管理，租金以建筑含公摊出租使用面积338平方米计算，每平方米月租金13元，每平方米咨询服务费32元，租赁期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，2019年4月1日至4月30日为免租期，不计算租金，租金自2019年5月1日起计收；租金按月计算，每月10号为当月租金缴纳日期；被告于签订本合同之同时，向原告交纳相当于3个月租金和3个月咨询服务费，1个月作为首月租金和首月咨询服务费即人民币15210元，2个月作履约保证金即人民币30420元，租赁期内，履约保证金由原告保管，至租赁期满日，被告在缴清一切租金、水电费、清洁等费用及按本合同约定应由保证金支付的费用，并经原告验收该物业后2个月内，由原告将履约保证金无息退还被告；被告违反本合同任何条款，原告有权扣除全部或部分保证金抵偿由被告的违约给原告造成的损失，保证金不足赔偿的部分，由被告补足；被告依据规定向原告指定的金顺盈公司交纳物业管理按金、水电费、公共照明费等其他应缴费用，并按物业公司要求签订物业管理协议，租赁期内被告不得因与物业公司发生纠纷而延迟或拒绝支付租金；合同期限届满时后双方同意提前终止协议时，被告应当在租赁期满5个工作日内搬迁完毕，若被告要求未搬迁完毕，每逾期1天需向原告缴纳当年日租金，经原告书面确定被告搬迁完毕后，原告于5个工作日向被告无息退还2个月租金及管理费的押金；被告须承担该物业所应缴纳的所有费用，包括不限于管理费、水、电等相关因被告使用所产生应缴付之费用；被告如未能履行本合同之条款或违反国家、省、市、区房地产租赁管理的有关规定，视为被告违约，原告除不予退还保证金外，还有权解除合同，并收回该物业之使用权及追讨被告6个月租期之租金作为惩罚性赔偿，如造成原告的损失超过该违约金金额的，被告应按原告实际损失赔偿（第七条7.1款）；被告须按照本协议支付租金等相应费用，逾期7天仍未交付应交费用，原告有权从逾期之日起，每日按应交未交租金2%计算收取滞纳金，租赁期内被告如拖欠达1个月则视为被告严重违约，原告有权解除合同且按本合同条款向被告追讨违约赔偿（第七条7.3款）；如被告在未征得原告同意下，擅自搬离物业（在正常营业时间不对外营业状况持续7天或停止缴纳当月租金），则视为被告单方面解除本合同，被告须承担违约责任（第七条7.4款）；租赁期间2年内如一方无故终止合同，违约方需向守约方赔偿12个月租金（第十条10.4款）。后原、被告签订《补充协议》，变更原合同10.4条为在租赁期间内，被告可提前30天书面通知原告提前终止本合同，并补偿原告3个月之租金及不退回保证金后其他一切费用不再作补偿，原告收到上述款项后，双方互相不追究责任，在租赁期间内，如被告未违反合同规定，不得以任何理由终止合同，被告始终受合同第七、八条款中被告责任规定之约束。2019年8月28日，被告出具《商铺解约申请书》，申请于2019年8月31日解除租赁合同，针对合同违约条款，对因违约造成的补偿原告3个月之租金以及不退回保证金款项，特此提出减免申请，希望退回2个月的租赁保证金共计30420元。双方确认原告收到时间为2019年8月30日。2019年9月4日，被告向原告发出《工作联系单》，表示被告不存在违约行为，原告下属物业公司工作人员受原告指派将租赁期间的商铺上锁，影响被告正常使用，原告违规收取保证金30420云，应退还17238元，在原告同意返还17238元的基础上，同意支付合同补充条款中关于解约的补偿金13182元（月租金*3）。2019年9月6日，原告向被告发出《工作联系单》，表示按合同被告必须提前30天书面知会原告终止合同，原告8月30日才收到被告解约申请，被告已经违约，合同约定租金每月15210元，合同租赁保证金约定2个月作为履约保证金即为30420元，补充协议约定被告可提前30天书面通知原告提前终止本合同，并补偿原告3个月租金后其他费用不再作补偿，原告收到上述款项后，双方互相不追究责任，根据合同约定，不存在退款的问题。2019年10月9日，被告向原告发出《工作联系单》，内容与2019年9月4日《工作联系单》基本相同。原告遂于2020年1月6日向本院提起诉讼。另查明，被告与金顺盈公司签订《商铺物业管理服务合同》，约定物业位置在佛山市顺德区********************单位，根据租赁合同约定的面积及单价收取物业管理费，合同有效期自2019年4月1日至2024年3月31日止，物业管理服务费自2019年4月1日起计算，收取标准为每平方米5元，按被告租用面积338平方米计算，每月物业管理费1690元，被告应在每月10日前支付本月物业管理服务费及上月水电费。后金顺盈公司出具《委托书》，内容为金顺盈公司委托原告收取被告2019年9月物业管理费1690元、水电费438元及设备维护费292元，总计2420元。本案诉讼过程中，被告确认每月物业管理费为1690元，对水电费438元、设备维护费292元没有异议。本院询问案涉《租赁合同》约定的咨询服务费是什么性质的费用，原告表示原告不仅仅是出租房屋，还提供政策解读、项目申报等服务，咨询服务费是指这些费用，被告表示认可。本院认为，案涉《租赁合同》约定被告可以提前30天书面通知原告解除合同，原告于2019年8月30日收到被告提前解除合同的书面文件，原告主张案涉租赁合同于2019年9月30日解除，被告主张案涉合同应在2019年9月29日解除，原告请求本院确认双方签订合同编号为XHJ-20190311001的《租赁合同》解除理由充分，本院予以支持，双方对解除时间有争议，结合本案查明事实，本院确认解除时间为2019年9月29日，解除原因是被告提前解除合同。根据案涉《租赁合同》的约定，每月租金为4394元（13元/平方米×338平方米）、每月咨询服务费为10816元（32元/平方米×338平方米），每月10号支付当月的租金、咨询服务费。案涉《租赁合同》已于2019年9月29日解除，被告应向原告支付合同解除前的租金、咨询服务费，被告没有按约定期限支付租金、咨询服务费，构成违约，应承担相应的违约责任，原告请求被告支付2019年9月份的租金、咨询服务费理由充分，本院予以支持，但《租赁合同》解除时2019年9月份未结束，故租金、咨询服务费的金额应以本院确认为准，其中租金为4247.53元（4394元×29天/30天），咨询服务费为10455.47元（10816元×29天/30天），超出部分不予支持。金顺盈公司出具《委托书》，委托原告向被告收取物业管理费、水电费、设备维护费，没有违反法律规定，也没有增加被告的负担，原告请求被告支付物业管理费1690元、水电费438元、设备维护费292元，合共2420元理由充分，本院予以支持。案涉《租赁合同》约定被告在租赁期限向原告支付咨询服务费，根据原、被告双方陈述，是由于原告除出租铺位外，还向被告提供政策解读、项目申报等服务，故案涉《租赁合同》除租赁合同关系外，还约定了服务合同关系，合同约定被告支付相当于2个月的租金、咨询服务费合共30420元作履约保证金，是同时为租赁合同关系、服务合同关系支付的履约保证金，被告以《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定“出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定”，原告收取保证金超过3个月租金数额为由提出抗辩理据不充分，本院不予采纳。双方签订的《补充协议》约定在租赁期间内被告提前终止本合同，应补偿原告3个月之租金及不退回保证金，其他一切费用不再作补偿，原告请求被告支付补偿金理由充分，本院予以支持，但《补充协议》约定补偿金额为3个月的租金，原告主张支付3个月的租金、咨询服务费合共45630元补偿金缺乏合同依据，补偿金金额应为相当于3个月租金的金额即13182元（4394元×3），超出部分不予支持。案涉《补充协议》还约定被告始终受合同第七、八条款中被告责任规定之约束，原告请求按《租赁合同》第七条7.3款的约定计算拖欠租金、咨询服务费的滞纳金，其性质为违约金，没有违反法律规定，本院予以支持，《租赁合同》第七条7.3款约定被告须按照约定支付租金等费用，逾期7天仍未交付，原告有权从逾期之日起按每日2%计算滞纳金，原告在诉讼中没有提供证据证实其实际损失，上述约定标准明显过高，本院酌情确定为从逾期之日即2019年9月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司与被告北京凌燕科技有限公司签订合同编号为XHJ-20190311001的《租赁合同》于2019年9月29日解除；二、被告北京凌燕科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司支付租金4247.53元、咨询服务费10455.47元及逾期付款违约金（违约金计算方法：从2019年9月11日起至实际清偿之日止，以尚欠租金、咨询服务费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告北京凌燕科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司支付付物业管理费1690元、水电费438元、设备维护费292元，合共2420元；四、被告北京凌燕科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司支付提前解除合同补偿金13182元；五、驳回原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12535元，由原告广东新恒基科技企业孵化器有限公司负担519.02元，被告北京凌燕科技有限公司负担12015.98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  江健怡人民陪审员  李俊钊人民陪审员  何诗仪二〇二〇年六月九日书 记 员  张培华欧阳佩玲