西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0103民初8488号原告：西安炎武文化传媒有限责任公司，住所地：西安市长安南路********。法定代表人：姜炎易，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：袁蕊娟，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西秦埔物业管理有限责任公司，住所地：，住所地：西安市碑林区南关正街******房v>法定代表人：韩全柱，总经理。委托代理人：张茶梅，女，该公司副总经理。被告：西安如家酒店管理有限公司南稍门店，住所地：西安市碑，住所地：西安市碑林区南关正街****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：刘波。委托代理人：孙龙，该公司职员。委托代理人：何其博，北京大成（西安）律师事务所律师。原告西安炎武文化传媒有限责任公司（以下简称炎武公司）与被告陕西秦埔物业管理有限责任公司（以下简称秦埔公司）、西安如家酒店管理有限公司南稍门店（以下简称如家酒店）房屋租合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李浩、袁蕊娟以及被告秦埔公司委托代理人张茶梅，被告如家酒店委托代理人何其博、孙龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告秦埔公司解除泛美大厦房屋租赁合同；2、由被告秦埔公司退还原告的房屋租金52974元，赔偿原告的装修损失150000元，经营损失300000元；3、被告如家酒店对原告的装修损失和经营损失承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年11月，原告公司法定代表人姜炎易代表公司与被告签订泛渼大厦低层租赁合同，约定原告租赁被告秦埔公司位于泛渼大厦A座413-14号房屋使用，建筑面积196.2平方米，年租金105948元，期限三年，从2017年11月12日起至2020年11月11日。合同签订后，原告对租用的房屋进行了装修，开始经营健身武馆。合同履行半年之后，因被告如家酒店在楼上五层装修时破坏了防水层，导致原告承租的屋顶严重漏水，无法经营。原告便在2018年5月中旬找被告秦埔公司解决，被告如家酒店承诺予以修复。原告信以为真，继续向被告秦埔公司支付了2018年5-11月的租金，并按照被告如家酒店的要求准备了第二次维修的涂料等，但两被告相互推诿，一直无法妥善解决漏水问题，更无人对原告受损的屋顶、墙面进行维修。直至今日，原告承租房屋的漏水及后续修复问题仍未得到解决。由于被告如家酒店的漏水问题，导致原告装修的房屋一年多不能使用，吊顶完全损坏，进行训练的客户也纷纷解约，损失惨重，原告与被告秦埔公司签订的合同目的已经无法实现，原告多次找两被告协议解决，两被告仍相互推诿，原告认为两被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告秦埔公司辩称，秦浦公司与姜炎易个人签订上述租赁合同，约定，姜炎易承租案涉房屋仅作办公使用，并约定姜炎易如需变更名称，应提出书面申请、重新签订合同。姜炎易从没有书面申请主体变更事宜，也没有重新签订合同，因此原告与秦浦公司不存在租赁法律关系，其无权依据租赁合同向秦浦公司主张违约赔偿责任；秦浦公司没有实施侵权行为，仅在漏水事件发生后协调各方积极解决该纠纷。原告主张秦浦公司承担侵权赔偿责任，没有事实依据。被告如家酒店辩称，楼顶天花板处区域缓慢渗水和原告的武馆停业没有因果关系，武馆停业是因为经济环境不好，原告经营不善造成的。即使房屋滴水和原告武馆停业有一定关系，原告也需要证明屋顶滴水和武馆停业的参与度。滴水不是厕所滴水，原告需要对滴水是厕所滴水进行举证。同时按照法律规定，原、被告负有尽力减少损失的义务。经审理认定事实如下：原告法定代表人姜炎易与被告秦浦公司于2017年11月签订了泛美大厦低层租赁合同，约定，姜炎易租用秦浦公司位于南关正街1号泛美大厦A座413-14号，面积196.2平方米的两套房屋，仅做办公使用；租赁期三年，从2017年11月12日起至2020年11月11日止；每平方米租金45元、每月8890元，其中房租6671元、综合物业管理费1158元，年交105948元，其中房租80052元、综合物业管理费25896元；第二年租金递增10%；押金10595元；一次性付清三个月费用；姜炎易名称变更时，应向秦浦公司提出书面申请，并重新签订合同；房屋不得用于经营餐饮、培训、经营性住宿等来访人员集中、存在安全隐患的业务，否则秦浦公司有权单方终止合同，且姜炎易应向秦浦公司支付月租金的双倍作为违约处罚。协议签订前，2017年9月28日，姜炎易交纳了押金10595元，被告开具收具载明，收到A座413-14号租房押金。协议签订后，秦浦公司按约交付了房屋。随后，姜炎易作为法定代表人的原告公司在该房屋开办了炎武堂，并交纳了2018年5月之前的房租。2018年2月25日，被告如家酒店租赁楼上五楼房屋进行装修时，向被告秦浦公司出具承诺书，载明，在2018年2月25日，对五楼装修改造，在此期间，保证做好防水工程，在过去五楼的防水存在给四层漏水问题，决不再发生，如再发生渗水、漏水，所造成的租金损失或租户损失，如家酒店全权承担。2018年5月16日，原告交纳了2018年5月12日至8月11日三个月的房租，被告秦浦公司开具收据载明，收到A座414-15号武会所房租26487元。2018年5月下旬，被告如家酒店在楼上五楼装修时，导致原告租用的四楼屋顶漏水。经原告反映，被告秦浦公司找如家酒店进行了协调。2018年8月15日，原告又交纳了2018年8月11日至10月11日三个月房租，被告秦浦公司开具收据载明，收到A座414-415号武会所房租26487元。被告如家酒店于2018年11月在炎武堂使用的房屋屋顶西南角安装了导流管。被告秦浦公司提供的原告炎武堂用电数据统计，原告炎武堂于2019年8月起，再未发生用电情况。原告与被告秦浦公司经协商，原告于2020年5月27日将上述四楼房屋腾交被告秦浦公司。原告鉴定申请后，本案委托西安市中级人民法院进行司法鉴定，2020年4月8日，陕运华评报字【2020】第1005号鉴定报告，评估范围：涉案装修资产位于西安市碑林区南关正街1号泛渼大厦A座4楼413、414室内，包括舞台镜面、墙面刷漆、墙面涂鸦以及灯具轨道等。鉴定结论如下：本案所涉及的装修资产在评估基准日的市场价值6760元。本院认为，上述涉案租赁合同虽非原告签订，但姜炎易作为原告的法定代表人，其行为即为原告法人的行为，特别是，原告在该房屋开设炎武堂，被告秦浦公司开具的收款收据也认可了炎武堂所交，便表明秦浦公司从事实上同意改变并认可了原告的租赁主体，因而，原告的主体是适格的。同时，秦浦公司对原告开办炎武堂也是明知并予以默认的，也说明，双方就合同约定的不能从事经营的条款作了相应的变更，原告并无违约情形。原告在使用上述房屋中，由于被告如家酒店在楼上装修，造成了四楼房顶漏水，给原告使用造成了一定影响，对如家酒店给原告造成的损失，按照合同法相关规定，理应由秦浦公司承担违约责任；秦浦公司承担违约责任后，可依据相关法律规定，并按照如家酒店的赔偿承诺，向如家酒店追偿。因而，原告要求如家酒店在本案租赁合同纠纷中承担连带赔偿责任，没有法律依据。对原告损失的认定，鉴于漏水发生于2018年5月，如家酒店在2018年11月才设置了导流管，考虑到原告在此期间，经营受到一定影响，应由秦浦公司免收2018年6月到11月两个季度的房租即52974元，作为对原告损失的赔偿。同时，双方事实上已提前解除了合同，房屋也已腾交，对原告的装修损失考虑按评估价由秦浦公司承担。其余损失，因原告无证据，同时也应自行及时止损，故不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条和第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安炎武文化传媒有限责任公司与被告陕西秦埔物业管理有限责任公司签订的泛美大厦房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告陕西秦埔物业管理有限责任公司赔偿原告西安炎武文化传媒有限责任公司房屋租金52974元，赔偿原告装修损失6760元；三、驳回原告西安炎武文化传媒有限责任公司要求被告西安如家酒店管理有限公司南稍门店承担连带赔偿责任的诉讼请求；四、驳回原告西安炎武文化传媒有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8830元其中4000由原告西安炎武文化传媒有限责任公司负担，其中4830由被告陕西秦埔物业管理有限责任公司负担；鉴定费3000元由被告陕西秦埔物业管理有限责任公司负担（此款原告己预交，秦埔公司应随上款一并向原告清付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  马西来二〇二〇年六月四日书记员  刘 美