贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2085号原告：吴杰，男，1969年8月3日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：徐天洸，贵州好时律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，贵州好时律师事务所律师。被告：葛连玉，男，1964年8月17日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李汉毅，贵州丰语畅律师事务所律师。被告：葛春菊，女，1988年12月12日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。原告吴杰与被告葛连玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，于2019年5月27日作出判决，原告吴杰不服提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2019年10月29日裁定发回我院重审，本院于2020年2月28日立案受理后，依法追加葛春菊为本案被告参与诉讼，并于2020年6月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴杰委托诉讼代理人徐天洸、张雷，被告葛连玉委托诉讼代理人李汉毅，被告葛春菊到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告吴杰向本院提起诉讼请求：1.判令解除双方于2016年1月3日所签订的《商铺租赁合同》。2.判令被告退还原告保证金45000元及押金2500元，共计47500元。3.判令被告向原告承担年租金20%即8400元的违约金。4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月3日，被告委托其妻罗顺珍将其位于贵阳市花溪区门面租赁给原告使用，约定月租金2500元，并按年递增直至每月3500元，按季度缴纳，合同签订时原告需先支付被告押金2500元，保证金45000元，被告指定的收款人为赵良高。因案涉房屋在之前已租给案外人，原被告与案外人约定，原告向案外人支付门面转让费70000元，后原告按约定支付了相应费用。2018年12月9日，在合同即将到期的情况下，原告未接到被告不续签合同的通知，且愿意继续使用涉案房屋的情况下，向被告支付了一个季度的租金。春节期间原告回来后，发现被告在2019年2月23日已将门锁更换，后原告搬离该房屋。双方合同虽到期，但又继续履行了事实租赁合同，形成了新的租赁合同关系，现被告无故不履行合同，构成违约，原告故诉至法院。被告葛连玉辩称：1、原、被告双方于2016年1月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月12日租赁期限届满，且已履行完毕。被告在2018年9月9日就已经告知原告合同到期后不再续租，被告将收回门面。原告转账多支付的房屋租金系原告的单方意思表示，被告曾通过电话、短信多次告知原告退还多余的租金，且在2019年1月23日已将多余的7,000元租金退还给原告。2、原告并未向被告交付保证金，涉案门面系前租户雷加齐转租给原告，雷加齐的租赁期限是2013年9月12日至2016年9月12日，合同三年一签，每一个合同期，雷加齐均需向被告一次性支付50,000元经营费，转租给原告时，三方协商由原告向被告一次性支付45,000元经营费，原告要求被告退还该费用没有事实和法律依据，被告租赁房屋给原告不可能放弃经营费。3、原告在合同期限届满后，拒不交还门面给被告，侵犯了被告的合法权益，被告保留追究原告侵权责任的权利，且原告非法侵占被告门面2个月，给被告造成了租金损失，故2,500元的押金不应退还。本案经审理认定的事实如下：2016年1月3日，原告（乙方）与罗顺珍（已故）（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于小河××路××花园××号门面（建筑面积41.32平方米）出租给乙方，租赁期限为3年，自2016年1月3日至2019年1月12日，押金为2500元，2016年1月3日到2016年9月12日租金为2500元，2016年9月12日到2017年9月12日租金为3000元，2017年9月12日到2019年1月12日租金为3500元，租金按季度支付。其中合同三页尾部用手写添加了“十三、已付给甲方45000元，乙方如果出现转让，先保证乙方135000元整利益。”原告吴杰陈述“该45000元是保证金，用于保证房屋内设施不被破坏，如果原告需要转租门面，被告需首先保证原告135000元的利益，如果转让费低于135000元，由被告向原告补差价，如果高于135000元，多的部分由被告收取。”被告葛连玉陈述“该房屋之前是租给雷加齐，在与雷加齐签订的合同上约定了合同到期后雷加齐需要续租的，要向被告支付50000元经营费。在合同期还剩半年的时候，原告和雷加齐找到被告协商，雷加齐将门面转让给原告，原告和被告重新签订三年的租赁合同，原告愿意支付经营费，考虑到还剩半年的租期，便只收取了45000元的经营费。原告要求被告同意他在租赁期限内转让门面，并且保证转让款不低于135000元，转让时原告先收取135000元的转让费，如果超出则由被告向接收门面的人收取经营费，如果不超出则由被告配合原告跟其他接手门面的人重新签订三年的合同。”原被告对上述陈述内容均未提供证据予以证明。案外人赵良高系被告葛连玉、罗顺珍女婿，案涉房屋租赁的事宜均交由赵良高负责处理。合同签订后，原告于2016年1月3日向被告指定的收款人赵良高的账户转账支付47,500元，其中2,500元为租房押金，就剩余45,000元部分，原告陈述系支付给被告的保证金，被告陈述系原告支付的租房经营费。合同履行过程中，原告按照合同约定的租金标准向被告支付了租赁期间的房屋租金，并使用了租赁房屋。2018年12月9日，原告通过银行转账方式向被告支付了合同到期后的三个月租金10,500元，因双方对是否续租房屋未达成一致意见，被告提出异议，双方经协调后被告在2019年1月23日通过微信转账方式向原告退还了2个月的租金7,000元，备注为“退多余的2个月门面房租费，合同是2019年1月3日到期。”。因原、被告双方就房屋租赁事宜产生争议，被告在2019年2月23日自行将房屋门锁更换，原告于2019年3月10日才从租赁房屋中搬离。对于赵良高处理案涉房屋的事宜，原告认为被告并未授权其处理，并不发生法律效力，被告葛连玉、葛春菊均予以认可。原一审判决后，被告葛连玉于向原告支付了租房押金225元。涉案门面在租赁给原告之前，系由被告出租给案外人雷雨、雷加齐，葛连玉与雷雨、雷加齐签订的租赁合同约定租赁期限为2013年9月12日至2016年9月12日，前两年每月租金2,200元，第三年租金每月2,500元，承租人雷雨、雷加齐因需要续租的，愿一次性支付50,000元经营费给葛连玉。2016年1月4日，吴杰与案外人雷加齐签订《转让合同》，约定雷加齐以70,000元整的价格把门面整体转让给吴杰，吴杰自愿接手雷加齐一切生产资料，对于剩余租金、食材等按实买价计算。另查明，罗顺珍于2016年11月27日逝世，其第一顺位继承人有：丈夫葛连玉、女儿葛春菊、儿子葛春文、父亲罗良。本案发回重审后，本院依法向上述继承人询问其是否参与诉讼，葛春文、罗良均表示不继承房屋，不参与本案诉讼。葛春菊表示参与诉讼，本院依法予以追加其为被告。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份证、商铺租赁合同、转让协议、银行流水、支付宝转账记录等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定的租赁期限至2019年1月12日届满，租赁期间原告按时支付了租金，并使用了所租赁的门面，双方均履行了合同期内的义务。原告虽向被告支付了租赁期限届满后三个月的租金，且继续使用租赁物，但原告并未提交证据证明双方达成了续租的意思表示，而且被告对原告多交租金并使用租赁物的行为提出异议，要求原告搬离并自愿退还了多收取的费用，故双方并未形成不定期租赁合同关系。原、被告签订的商铺租赁合同已经到期并履行完毕，合同的权利义务终止，故原告请求解除合同的请求，本院不予支持。合同到期后，被告因租赁合同关系向原告收取的押金2,500元，被告在扣除其他应由原告承担的费用后理应退还原告。本案中原告应承担的其他费用为合同到期后占用房屋产生的使用费，被告于2019年2月23日自行将房屋门锁更换后，原告便无法再正常使用该房屋，故计算至该日，原告在合同到期后继续使用房屋的时间为42天（2019年1月13日至2019年2月23日），参照每月租金3,500元的标准计算，产生的房屋占用费为4,900元。从2019年2月23日至原告于2019年3月10日实际搬离之日期间（共15天），原告虽无法正常使用该房屋，但亦实际占用了该房屋，故本院酌情按照正常租金50%的标准计算房屋使用费，金额为875元。上述两部分的房屋占用费总额为5,775元，扣除原告已支付的一个月租金3,500元，剩余房屋使用费为2,275元，在押金中扣除该费用后，被告还应向原告退还押金为225元，因葛连玉已经将225元退还吴杰，故本院对原告诉请退还押金2,500元的请求不予支持。关于原告主张的违约金，原告按照合同约定使用了租赁房屋，现双方的租赁合同已到期且双方均已履行完毕，此后未签署新的租赁合同，原告亦未提交证据证明被告存在违约行为，故对原告要求被告赔偿违约金8,400元的请求，本院亦不予支持。本案原、被告双方主要的争议焦点是被告收取的45,000元是否应当退还。关于该款项的性质，双方在合同上并未明确约定，原告主张系保证金，但并未提交证据证明，被告主张系原告一次性交纳的经营费，亦未提交有效证据予以证实，不足以认定该款系经营费。但无论该款项的性质如何，因双方在合同上补充约定了“（乙方）已付给甲方45,000元”，被告系依据合同约定收取该款，具备合同依据，并非无权收取。因此，对原告要求被告退还45,000元保证金的请求，因原告并未提交证据证明该款系保证金性质或存在其他被告应退还该款项的情形，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元（已减半收取），由原告吴杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王 珏人民陪审员  陈兴琼人民陪审员  宋升光二〇二〇年六月二十八日书 记 员  胡 兰