广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0114民初11373号之二原告：广州市易胜投资有限公司，住所地广州市花都区花东镇李溪村10队**，统一社会信用代码914401015818768358。法定代表人：张运杭，该公司董事长。原告：张运河，男，1982年11月9日出生，汉族，住广州市花都区，被告：沈国庆，男，2000年10月1日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：姜顺玲、吴国财，广东聚方律师事务所律师。第三人：刘传镜，男，1962年5月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：唐绍洪，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：陈佛灵，男，1969年5月29日出生，汉族，住广东省惠东县，原告广州市易胜投资有限公司（以下简称“易胜公司”）、张运河与被告沈国庆，第三人刘传镜、陈佛灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，于2019年11月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告易胜公司的法定代表人张运杭及原告张运河，被告沈国庆的委托诉讼代理人姜顺玲、吴国财，第三人刘传镜及其委托诉讼代理人唐绍洪，第三人陈佛灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易胜公司、张运河向本院提出诉讼请求：1.判决解除2018年4月10日签订的《李溪安置区房屋转让合同》；2.判决被告向原告返还广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502的房屋；3.判决被告向原告返还由广州市花都区花东镇李溪经济联合社出具的唯一的一份权属证明；4.判决被告向原告支付房屋占有使用费91906.80元（占有使用费按照2017年广州市住房租金平均价每月40元/平方米，自2018年4月11日起计算至2019年11月10日止）；5.判决被告向原告支付房屋占有使用费91906.80元的利息（利息按照同期银行贷款利率自2018年4月11日起计算至付清日止）；6.判令本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告广州市易胜投资有限公司、张运河于2018年4月10日与被告沈国庆签订《李溪安置区房屋转让合同》。出于信任，合同签订后原告广州市易胜投资有限公司、张运河已将房屋及《权属证明》交付给被告沈国庆。被告沈国庆接收房屋后组织施工队对房屋进行装修，占有使用房屋已有一段时间。一直以来我方向被告沈国庆追讨房屋转让款，被告沈国庆一直借故拒绝支付。原告广州市易胜投资有限公司、张运河迫于无奈只好提起诉讼。综上，为保障原告广州市易胜投资有限公司、张运河的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院依法判决。2019年11月10日之后占有使用费及利息不在本案中主张。被告沈国庆辩称，1.我方已经支付了涉案全部购房款，原告在看到我方支付购房款的收据之后双方在房屋买卖合同上签字，并将合同交付给我方，对我方已经支付购房款的事实原告是知情的。2.我方合法使用占有涉案房屋，并进行了装修，不应当支付占有使用费，具体付款后面再详细说，请求法院驳回原告的全部诉请。3.张运河不具备原告主体资格，其在合同上签字只是行使职务行为。第三人刘传镜述称，1.张运河不具备原告主体资格，2.涉案房屋的所有权属于我方，我方承接原告工程，原告欠付工程款，2016年混凝土款项重新确认并签订确认书，达成协议，协议约定2018年2月1日前结清欠款，并将涉案房屋作价60万给我方，后原告明确不再付款，同意我方转让房屋，并委托陈佛灵卖房，并配合我方签订合同，后买受人将房款转入我方账户，3.原告与被告签订的房屋转让合同是为了之后完善房屋买卖合同签订，签订之前支付购房款，也交付房屋，房屋买卖双方在2018年2月履行完合同义务，原告2018年4月10日签订房屋转让合同，4.原告提起本案没有事实和法律基础，请求法院驳回。第三人陈佛灵述称，当时张运河有2套房子在刘传镜，被告要买房，我就做中间人介绍沈国庆向刘传镜买房。经审理查明：2012年7月13日，易胜公司（乙方）、广州市花都区花东镇李溪村第十四经济合作社（甲方，以下简称李溪村十四经济社）签订《合作合同》，约定甲方为了发展经济，提高社员收入，计划在位于广州市花都区花东镇联邦快递李溪山下安置区内的1.43亩的自留地进行合作建房。鉴于甲方自有资金不足，经乙方同意，邀请乙方合作开发。之后，项目建成。2015年11月2日，易胜公司（发包人、甲方）与刘传镜（承包人、乙方）签订《道路施工承包合同》，约定：工程项目为位于李溪××安置区300多米混凝土道路，承包方式：包工包料、包质量、包工期、包安全、包文明施工及验收通过。合同价款60万元，土方开挖，甲方支付15万元，道路竣工验收通过后，支付25万元，剩余工程款到2016年5月1日前一次性支付给乙方。合同还就技术要求等内容进行约定。2016年11月8日，易胜公司出具确认书，确认道路施工合同完工时尚欠刘传镜、胡在明工程款65万元以及其他工程款。2017年8月12日，易胜公司（甲方）与刘传镜、胡在明（乙方）签订《协议书》，约定：乙方在李溪安置区施工的道路于2017年（二十一队经济社北座商业楼施工堆放路基中的泥土清理完后15天内完成）施工。甲方于2018年2月1日前将道路工程款71万元付清给乙方，双方签订协议后甲方将位于李溪安置区内15栋E502、503房以总价60万元作为工程款抵押给乙方，如甲方不能如期付款时，此房归乙方所有，并由乙方自行处理，在道路工程完成后甲方无条件协助乙方办理房屋过户手续。在此协议签订未到期之前，乙方不可以私自将此两房作出抵押第三方，（如甲方需要此两套房的手续，乙方无条件提供出来）剩余11万元工程款，以二十一队南边水电费及二十一队北边别墅区施工队水电费扣除后多除少补。同日，双方再次签订《协议书》，就刘传镜、胡在明关于工人居住在中航家园使用的水电费、卫生状况等问题进行约定。易胜公司表示在2017年8月12日，将涉案两套E502、503房房屋权属人及证件号码处空白的权属证明原件交付给胡在明及刘传镜。刘传镜表示其与胡在明是合伙关系，签了道路工程合同后，施工了沙井、下水道、路基等工程，还剩混凝土路面未施工，刘传镜认为其施工的工程价款约为50万元，因易胜公司无力付款，遂签订协议用涉案两套房屋抵扣拖欠的工程款。刘传镜表示已通过申请仲裁方式就涉案楼盘的其他建设工程提起与深圳维宇实业公司的建设工程合同纠纷案件，并准备通过诉讼的方式提起与易胜公司的建设工程合同纠纷案件，但该两项工程均与本案的道路工程无关。刘传镜表示深圳维宇实业有限公司与易胜公司合作建设涉案楼盘，当时陈佛灵是深圳维宇实业有限公司的员工，当时张运河及刘传镜均找到陈佛灵要求介绍客户购买房屋，之后陈佛灵介绍周小平购买涉案两套房屋，其中涉案E502房落名周小平的亲戚沈国庆。2018年1月29日，周小平向刘传镜转账支付涉案两套房屋的定金合计20万元。2018年2月6日，周小平通过其哥哥周志勇的账户向刘传镜转账20万元，同日，通过周志勇的儿子周若杨向刘传镜转账20万元，同日，陈佛灵开具收到涉案两套房屋房款60万元的收据。周小平在2018年2月8日支付2万元给陈佛灵，2018年3月29日支付7万元给陈佛灵（其中49900元为转账，其余为现金方式支付），2018年4月10日，周小平的妹妹周志美（沈国庆的母亲）向陈佛灵支付9万元，同日，周小平通过现金方式向陈佛灵支付8万元。周小平表示上述款项为两套房屋的款项，合计86万元。收齐房款后，陈佛灵在2018年4月10日出具两张收据，分别记载收齐E502房房款共447000元，E503房房款共413000元。周小平及沈国庆的父母（因沈国庆当时尚未成年）表示拿到收据后到张运河处签订房屋转让合同。陈佛灵表示将周小平以及沈国庆的父母带到易胜公司处签订合同，陈佛灵在门外等候，故对于双方签订合同的过程不清楚。2018年4月10日，易胜公司（甲方）与沈国庆（乙方）签订《李溪安置区房屋转让合同》，约定：一、甲方将属其所有的，位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路******，建筑面积120.93平方米，转让给乙方。二、付款方式：合同总金额447441元，合同签订后按双方协商支付。本房屋为按套转让，面积有差异时，双方互不补偿。三、合同签订后，乙方长期享有该房屋的所有权和居住权，对房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，甲方须确保不得干扰乙方的合法使用。四、甲方须确保房屋的使用权清晰，无抵押、查封，违建和无任何争议，如有争议由甲方负责协调处理，如因此造成乙方损失，则由甲方赔偿乙方损失。五、合同签订后，甲方不得单方面收回房屋，不得就该房屋与他人订立（买卖合同），否则乙方有权要求甲方以毁约时该房屋的市场价值的两倍做出赔偿。六、乙方向甲方购买的房屋由乙方使用期至2084年6月27日止。七、房屋用地为集体建设用地，房产证和土地使用证均为集体产权，如遇国家征用本房屋，房屋补偿款和搬迁款归乙方所有，本房屋所属土地的土地补偿款归集体所有。今后政策允许乙方办理属于其名下的房地产权证，甲方要为乙方办理房地产权证或过户手续，但产生的费用由乙方负责。合同还就其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方由张运河签字，张运河表示其是易胜公司的职员，其签字是职务行为，代表易胜公司，易胜公司对此予以确认。易胜公司认为虽然道路工程未完工，但仍同意与刘传镜带来的买家周小平、沈国庆签订转让合同是由于易胜公司要收取房款用于支付工程款，涉案两套房屋的权属证明原件在刘传镜处，当时易胜公司有找到其他购买方，但刘传镜不愿意配合，因此，后来就与刘传镜带来的买家签订合同。刘传镜、陈佛灵及周小平、沈国庆认为易胜公司的陈述不属实。周小平表示其是李溪村村民，清楚涉案房屋的相关情况，当时是向易胜公司了解清楚情况后才向刘传镜转账付款。之后，易胜公司亦是清楚知悉两套房屋的房款已全部付清的情况下才签订上述转让合同，并且由于房款已付清才在上述转让合同中未明确付款方式。刘传镜确认已收到涉案两套房屋的全部房款60万元，其余款项均是支付给陈佛灵的居间费，并提交胡在明的情况说明，表明胡在明对于刘传镜出售涉案房屋并收取房款的行为予以确认。周小平表示在支付第一笔定金时，陈佛灵将涉案两套房屋的钥匙交付给周小平，在付清房款后收到登记周小平及沈国庆二人为权属人的权属证明。签订转让合同后陆续对涉案房屋进行装修，在2019年6月左右装修完毕，周小平在2019年8月左右入住涉案E503房，沈国庆在2019年9月左右入住涉案E502房。易胜公司确认与刘传镜、胡在明签订《道路施工承包合同》并由刘传镜、胡在明实际进行了施工，但不清楚道路工程是否合格，且工程并未完工，易胜公司认为该道路工程价款约为10万元，但未进行结算，易胜公司表示当时交付涉案两套房屋的权属证明给刘传镜是抵押担保的性质，而不是抵扣工程款。易胜公司表示已另案起诉刘传镜、胡在明。经查，2020年1月3日，易胜公司向本院提起对刘传镜、胡在明的建设工程合同纠纷诉讼案件，案号：（2020）粤0114民初206号，易胜公司在该案诉请：1.请求确认原告与刘传镜、胡在明签订的《道路施工承包合同》、《协议书》、《协议书》无效；2.依法判令刘传镜、胡在明向原告腾退《道路施工承包合同》范围内的土地；3.依法判令刘传镜、胡在明向原告腾退花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房的房屋及返还对应的《权属证明》原件；4.依法判令刘传镜、胡在明向原告支付花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房房屋占有使用费50000元（暂计：占有使用费按照同期同地段住房每月每平方米30元，自2017年8月12日起计算至2018年4月9日止）；5.依法判令刘传镜、胡在明向原告支付花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房房屋占有使用费209259元的利息（利息按照同期银行贷款利率自判决生效之日起计算至付清日止）；6.依法判令刘传镜、胡在明向原告支付中航嘉园负一楼的房屋占有使用费151982.85元（占有使用费按照同期同地段住房每月每平方米30元，自2016年7月1日起计算至2017年6月13日止）；7.依法判令刘传镜、胡在明向原告支付中航嘉园负一楼的房屋占有使用费151982.85元的利息（利息按照同期银行贷款利率自2017年6月13日起计算至付清日止）；8.依法判令刘传镜、胡在明向原告偿还水电费39775.10元；9.依法判令刘传镜、胡在明向原告偿还水电费39775.10元的利息（利息按照同期银行贷款利率自2017年6月13日起计算至付清日止）；10.本案诉讼费用由刘传镜、胡在明承担。诉讼中，本院向易胜公司释明，若涉案合同无效是否变更诉讼请求，易胜公司表示若合同无效将第一项诉讼请求变更为：一、确认2018年4月10日签订的《李溪安置区房屋转让合同》为无效合同，其他诉讼请求不变更。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案房屋所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局于2020年4月10日回复称：该宗地已取得用地批文（粤国土资（建）字﹝2011﹞74号），用地单位名称为花都区人民政府，用地结案书（穗花国土用结字﹝2013﹞19号）明确土地所有权性质为国有用地，已取得《建设用地规划许可证》（穗规地证（2006）1422号）。经核查，来文所涉地块在现行城市总体规划中，该地块规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，，地块大部分规划为城乡建设用地少部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，，地块规划为二类居住用地未查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。由于涉案建筑未经规划许可，暂未掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，并由城管部门委托相关测量机构对涉案建筑进行违法建设立案调查，并由城管部门委托相关测量机构对涉案建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。本院在（2019）粤0114民初6397-6406号案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局发函询问涉案建筑物能否保留使用问题。广州市规划和自然资源局花都区分局以穗规划资源花函【2019】977号《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6397-6406号的复函》函复一审法院，该复函中称，“一、关于‘用地单位花都区人民政府与土地权属人花东镇李溪村第二十经济社关系’、用地权属办理情况及办理规划报建主体等问题。……（二）现该地块已取得用地批文（粤国土资（建）字【2011】74号），已办理用地结案，结案面积186484平方米。用地单位为花都区人民政府，尚未转移至安置区集体经济组织，是当时特定历史条件下形成的。用地单位可凭用地结案及其他相关资料向市规划和自然资源局申请办理供地手续后办理产权登记手续，目前尚未办理土地使用权的首次登记手续。……二、关于涉案建筑是否通过规划报建及可否保留等问题。（一）根据《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。涉案地块的规划建设应以《建设工程规划许可证》作为建设工程规划许可的依据，来函所附会议纪要不作为涉案地上建筑物已通过规划报建的法律依据。根据花府15届97次【2015】8号会议纪要，区政府考虑到被搬迁村民为国家重点建设项目和我区的发展做出重大贡献，安置区也均属省、市重点项目，后续自留地的开发建设是为了完善安置区的生活配套及增加村民收益，本着尊重历史和对村民负责的原则，特事特办，在暂不能将土地使用证办至村委会名下的情况下，允许原来已经安排的村配套发展用地及经济发展留用地在按照有关规划并保障质量安全的前提下进行建设，故涉案建筑在未经办理《建设工程规划许可证》的情况下实施建设，已建建筑物涉嫌违法建设，需要按照相关规定予以理顺。（二）该项目建筑功能符合规划用地性质，但由于涉案建筑未经规划许可，暂不掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，对涉及建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。”广州市花都区城市管理和综合执法局以花城市管理函【2019】329号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6391-6406号之一的复函》函复称，“一、位于、位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园**A、B、C的建筑物不属于违法建设，属于违法用地上的建（构）筑物。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，‘未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。’现涉案的中航嘉园一期A、B、C、D栋建筑，未取得国有土地使用证、集体土地使用证或不动产权证等合法土地使用手续，属于违法用地上的建（构）筑物，不属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建设。从土地管理行政流程来看，在土地合法手续办妥前，仍属于《中华人民共和国土地管理法》调整的范畴，由土地管理行政部门对土地及其地上建构筑物履行查处职责，并未进入《中华人民共和国城乡规划法》中关于建设工程规划许可证的调整范畴，不属于违法建设。二、国土行政主管部门应就上述建筑立案调查。……经查，该项目未取得合法的土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’、第三款‘单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权’、第十二条‘依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’、第四十四条第一款‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’等规定，涉案集体所有的土地在征地批复后，仍需要办理农用地转用审批手续，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权等手续，征地批复并不能代替相关审批手续和变更登记手续。如国土行政主管部门对该涉案地块登记造册，核发土地使用证后，我局将对该地块建筑进行调查，核查是否属于违法建设，如国土部门无法对该涉案地块进行登记造册，核发土地使用证，应由国土部门对该非法行为进行查处。三、该项目能否保留使用，需要征询规划行政主管部门意见……”本院认为：本案中，易胜公司的诉讼请求是要求解除《李溪安置区房屋转让合同》或确认该转让合同无效并要求沈国庆返还涉案房屋、权属证明并支付占有使用费及利息。由此可见，易胜公司的诉讼请求是以解除《李溪安置区房屋转让合同》或确认该转让合同无效为前提所提出的。经本院分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局函询所了解的情况，涉案房屋所在建筑物不具有相关报建手续，亦无办理相应的产权登记。涉案房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，涉案合同的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上所述，涉案房屋是否合法建设须由相关行政主管部门进行认定和处理，易胜公司在行政主管部门的相关处理结果作出之后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市易胜投资有限公司、张运河的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  冯艳珊人民陪审员  卢银兴二〇二〇年六月十日书 记 员  邓国靖