成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2757号 原告：罗意，男，1988年10月26日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：蔡秀琼，女，1965年10月31日出生，汉族，住成都市双流区，系原告罗意母亲。 委托诉讼代理人：文岚，四川恒和信律师事务所律师。 被告：王文兵，男，1968年10月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。 被告：成都双流新兴建材有限公司。住所：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙。 委托诉讼代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。 原告罗意与被告王文兵、成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。罗意的委托诉讼代理人蔡秀琼、文岚，王文兵的委托诉讼代理人徐文章，新兴公司的委托诉讼代理人魏鼎玖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗意向本院提出诉讼请求：请求依法终止对成都市双流区房屋（以下简称“案涉房屋”）的强制执行。事实与理由：2019年3月14日，双流区人民法院就王文兵与新兴公司商品房预售合同纠纷一案作出（2017）川0116民初5482号判决。新兴公司不服一审判决，上诉于成都市中级人民法院。2019年11月6日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9090号判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月，罗意对执行标的即案涉房屋提出书面异议。双流区人民法院于2020年4月26日作出（2020）川0116执异92号执行异议裁定,驳回了罗意的异议请求。罗意对该执行异议裁定不服，提起诉讼。罗意认为，1.罗意购买了案涉房屋并已接房、装修入住，除办理登记过户的形式要件外，已取得房屋的使用权、控制权等权益。罗意是公兴镇居民，亚丁小镇是公兴第一个商业楼盘，由于各种原因，一直处于烂尾状态。为维护社会稳定，开发商新兴公司在政府的牵头和协调下修建完并对外出售，但所有房屋均无法取得产权证。罗意看到本地拆迁居民均购房入住，没有任何问题，新兴公司也承诺努力为购房户办证，罗意才举全家之力购买了案涉房屋并装修入住。现罗意一家六口人居住在此，且无其他住处。该房未办理过户登记的原因系新兴公司的缘故，并非由罗意造成。罗意已经对案涉房屋构成合法占有，法院据以查封的债权不能对抗罗意对房屋的合法占有。2.法院查封程序违法导致新兴公司将案涉房屋出售给罗意，但罗意购买房屋无过错。罗意曾上门查看房屋，房屋并没有贴封条或粘贴法院公告，罗意根本不知房屋被查封。据罗意向新兴公司了解情况，新兴公司也未收到过查封通知或保全裁定，其根本不知道案涉房屋被查封。综上，罗意为维护合法权益，故起诉来院。 王文兵辩称，1.罗意与新兴公司签订书面买卖合同的时间在人民法院查封之后。2.罗意与新兴公司签订书面买卖合同未按照预售合同的样本签订，形式不合法，且约定售房款转到股东个人的账号，股东涉嫌侵占公司资产，合同内容不合法。3.罗意占有该不动产的时间在人民法院查封之后。4.罗意没有将剩余价款交付人民法院。5.该不动产未办理过户登记的原因是罗意自身原因。综上所述，罗意在人民法院查封后购买案涉房屋，完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条中任何一条的规定，不符合无过错买受人物权期待权保护的条件，其权利不能排除强制执行。请求驳回罗意的诉讼请求。 新兴公司辩称，罗意所述均为事实。新兴公司与罗意均对未公示的查封不知情，双方交易是真实合法有效的，应当予以保护。新兴公司对房屋的处置是合法有效且善意的，罗意购买该房屋也不存在任何过错。无法办理过户手续是因新兴公司历史遗留问题造成的，案涉楼盘在2018年才办理完初始登记，导致罗意购买了案涉房屋未办理产权登记，这并非罗意的过错所导致。请求支持罗意的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王文兵诉新兴公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理。在审理过程中，本院以（2015）双流民初字第6503号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年12月21日查封了新兴公司名下的案涉房屋。后本院一审判决在二审程序中被撤销，案件发回重审，本院立案号为（2017）川0116民初5482号。该案审理过程中，本院于2017年12月4日以（2017）川0116民初5482号民事裁定书及协助执行通知书继续查封了案涉房屋。2019年3月14日，本院作出（2017）川0116民初5482号民事判决。新兴公司不服一审判决，提起上诉。2019年11月6日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9090号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。王文兵向本院申请对生效裁判文书予以执行，执行案号为（2020）川0116执66号。执行过程中，罗意对案涉房屋向本院提出书面异议。本院审查后，于2020年4月26日作出（2020）川0116执异92号执行裁定书，裁定驳回罗意的异议请求。罗意不服裁定，故起诉来院，提出前述诉讼请求。 罗意在本案审理过程中提交了《房屋买卖协议》及收据、银行转账回执等证据材料。《房屋买卖协议》系罗意与新兴公司于2017年11月10日签订，双方约定罗意购买新兴公司开发的案涉房屋，总价款为700000元，分四次支付。其中首期款300000元在协议签订后五个自然日内支付，2018年1月31日前支付100000元，2018年5月31日前支付150000元，余款150000元在新兴公司为罗意办理完成网签备案登记之日起3个自然日内支付。新兴公司指定户名为宋仕勇的银行账户收取上述房款。2017年11月11日，罗意向宋仕勇的银行账户转账支付300000元；2018年1月21日，罗意向宋仕勇的银行账户转账支付100000元；2018年5月17日，罗意向宋仕勇的银行账户转账支付150000元。2017年11月28日，罗意交付案涉房屋维修基金11271.09元。本案庭审中，罗意与新兴公司确认双方签订《房屋买卖协议》之后新兴公司即向罗意交付了案涉房屋，罗意接收房屋后进行了装修、入住。 另查明，案涉房屋现登记于新兴公司名下，登记时间为2018年12月14日。 本院认为，本案争议焦点为罗意对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2015年12月21日被本院首次查封，而罗意与新兴公司签订案涉房屋买卖合同是在2017年11月10日，即罗意购买案涉房屋的情形并不属于上述规定中的“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。罗意作为购房人，应当负有审慎签订合同、查实房屋状态再行购买的义务，但其未尽到该审查义务，在人民法院查封案涉房屋近两年后才购买该房屋，虽其已按照合同约定支付了大部分价款并实际占有案涉房屋，但罗意对案涉房屋的占有不能对抗房屋的物权登记，罗意不享有排除强制执行的权益，对其诉讼请求，本院不予支持。本案系案外人执行异议之诉，本院仅就罗意对执行标的是否享有排除强制执行的权益进行审查，新兴公司提出的人民法院查封房屋未进行送达和告知的事项属于对执行行为的异议，不属于本案审查和评判的范围，对新兴公司该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，罗意对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，对其诉讼请求，本院不予支持。对王文兵的抗辩意见，本院予以采纳。对新兴公司的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告罗意的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告罗意负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周艳飞 二〇二〇年六月十日 书记员  王 洁