成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初4319号 原告：成都港美联房地产顾问有限公司，住所地成都市锦江区总府路********。 法定代表人：张锦成，职务：董事长。 委托诉讼代理人：冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：何超，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：成都融恒房地产开发有限公司，，住所地成都市金牛区百寿路****附** 法定代表人：陆清龙，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈先浪，男，1989年7月29日出生，汉族，系成都融恒房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：王春七，女，1994年12月24日出生，汉族，系成都融恒房地产开发有限公司员工。 原告成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联公司）与被告成都融恒房地产开发有限公司（以下简称融恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告港美联公司的委托诉讼代理人冉春红、何超，被告融恒公司的委托诉讼代理人陈先浪、王春七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 港美联公司向本院提出诉讼请求：1、被告立刻向原告支付经纪代理服务费用260015.27元和违约金8856.13元（暂计算至2020年3月13日，以欠款为基数每日按万分之一计算违约金至款项付清之日止），合计268871元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方签订《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》及补充协议，约定被告委托原告代理销售位于成都市金牛区（推广名：融信公馆）项目的住宅房源事宜。合同签订后，原告严格按照合同履行，为被告提供经纪代理服务并依约提交了付款资料，但被告始终未支付完全部佣金。原告认为《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被告应当恪守契约。但被告逾期拖欠款项的行为已构成故意违约，给原告造成严重损失，原告有权要求被告立即支付剩余经纪代理服务费用并承担相应违约责任。故原告起诉来院，请求判如所请。 融恒公司辩称，1、对原告起诉的买雯雯客户对应的经纪代理服务费（87189.63元）予以认可，但对原告主张的案涉违约金的计算标准不认可；2、对原告起诉的黎惠、杨超、刘淑英客户对应的经纪代理服务费不认可；3、本案诉讼费应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2019年2月24日，港美联公司（乙方、代理方）与融恒公司（甲方、委托方）签订《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》，双方就“甲方委托乙方代理销售位于成都市金牛区（推广名：融信公馆）项目的住宅房源事宜”约定： 第一条：乙方的代理范围仅限本合同约定为甲方提供客户带看服务；乙方的代理不具有独家性……乙方的业绩按本合同相关条款进行确认，甲方或第三方拓展的客户不作为乙方业绩； 第二条：乙方的代理期限自2019年2月24日至2019年5月31日；等等。 合同第三条“合作方式与范围”约定：1、乙方将其自行组织的客户带至甲方销售案场前，需向甲方报备该客户（乙方至少提前30分钟报备意向客户信息，客户的电话号码隐藏中间四位数）；乙方报备的方式（指定微信号或手机APP）由甲乙双方书面确认，非双方一致确认的报备形式报备无效……2、乙方将其自行组织的客户带至现场，配合由甲方指定的项目负责人根据约定的报备方式审核确认是否为首访新客户，做好登记，并由客户、甲方、乙方三方共同签字确认《中介带看三方确认单》，客户接待由甲方案场销售人员负责，乙方带访人员可参与辅助接待；3、乙方客户确认标准：⑴乙方带来的客户经甲方审核，发现到访前已录入甲方销售系统的，即视为甲方客户，不属于乙方客户；⑵乙方带来的客户经甲方调查发现或提供有效关系证明，证明是夫妻、父母、子女等直系亲属关系的，且直系亲属已录入甲方销售的，即视为甲方客户，不属于乙方客户；等等。 合同第四条“经纪代理服务费用及支付方式”约定：1、经纪代理服务费以在代理期限内以自然月认购套数为考核点，按以下规则进行结算：按自然月为单位，成交25套以下（均包含本数），按实际成交总价*2.5%/套计提，收取方式为对公转账……2、代理服务费按照在代理期限内实际成功销售套数对应的经纪代理服务费点位为依据，根据实际认购套数对应的商品房买卖合同中约定的总房款为基数据实结算，即代理服务费＝自然月认购套数对应的经纪代理服务费点位×商品房买卖合同中约定的总房款；……3、成功销售及结算经纪代理服务费的确认标准：乙方推介客户签署商品房买卖合同并支付第一笔购房款的即达到结算条件；4、在代理期满后，双方按合同约定标准对乙方成功销售的客户进行确认，乙方应及时向甲方提交代理服务费结算报告（含完整签署的《中介带看三方确认单》、客户报备证明材料），甲方依据合同约定审核结算，以确认代理服务费金额；5、每期付款前，乙方应提前15个工作日，根据甲方确认的代理服务费金额向甲方提交等额正式税务发票……7、经纪代理服务费支付条件及方式：……按自然月结算：双方于次月2日内结算（节假日顺延）根据第四条第1点确定自然月跳点比例，乙方根据跳点比例计算应付金额并向甲方提供《经纪代理服务费结算单》，甲方收到《经纪代理服务费结算单》后3日内审核完毕并签字确认一份返还至乙方，乙方向甲方提供等额发票后3日内将甲方跳点部分经纪代理服务费支付至乙方账户；等等。 合同第七条“客户的认定标准”约定：1、在本合同有效期内，甲方授权代表之一签字确认的有效《中介带看三方确认单》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一；a、由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，甲方应在第一时间通过内部销售系统查询，甲方授权代表依据查询结果在《中介带看三方确认单》上签字确认后返还给乙方（乙方驻场每天统一收集《中介带看三方确认单》交由甲方授权代表签字确认，同时甲方代表在乙方提供的交接单上确认已签收，甲方授权人在2个工作日内将《中介带看三方确认单》返还乙方；注：《中介带看三方确认单》上客户联系方式填写标准为：带访客户真实号码前三后四位）……c、在合作期内，乙方对于已认定客户的归属有争议，须在客户成功购房后且收到甲方提供的成交明细单七日内提出书面异议，甲方以该客户或其直系亲属任一人（仅指父母、配偶、子女，且须提供有效证明，下同）首次到房作为客户归属唯一认定标准；乙方未在前述期限内提出书面异议的，甲方不再作重新认定；等等。 合同第八条“违约责任”约定：1、在乙方履行本合同义务的情况下，若甲方未能按照本合同约定向乙方支付费用，每逾期一日，应按逾期金额日万分之一的标准向乙方支付违约金，违约金上限不超过本合同价款的1%，逾期超过30日，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失；等等。 港美联公司（乙方）与融恒公司（甲方）另行签订《关于“成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同”的补充协议》，约定：1、合同商务条件调整：……经双方协商同意，对原合同经纪代理服务费用及支付方式做出如下更改：按自然月单位，成交5套以下（均包含本数），按实际成交总价*2%/套计提，收取方式为对公转账……；本补充协议约定调整的经纪代理服务费计算标准自2019年6月1日起适用，按照客户认购时间为准；2、合同代理期限调整：……现将代理期限顺延至2019年6月30日，期限届满前，若甲乙双方未另行签订书面协议约定延长代理期限的，则甲乙双方的权利义务关系届满终止；等等。 （二）客户买雯雯的《融信公馆项目带看确认单》载明打印时间为2019年4月6日16：14，云客编号：D2019040628564；“客户信息”处载明：姓名为马姐，报备时间为2019年4月6日12：04：37，到访时间为2019年4月6日16：14：20，电话为电话为133……0810；“渠道信息”处载明：中介公司－港美联公司；“签字审核”中客户签名处由马某更改为买雯雯，并捺有手印，销售经理处亦由融恒公司相关工作人员签名。港美联公司所提交的该客户《融信公馆项目带看确认单》复印件，与融恒公司提交的原件一致。 客户买雯雯的《四川省商品房买卖合同（预售）》中载明的买受人电话为133……0810，商品房总价款为3487585元，签约时间为2019年4月14日。 2020年1月2日，港美联公司出具《四川增值税专用发票》，载明收到融恒公司“经纪代理服务费”87189.63元。 2020年1月3日，融恒公司工作人员签收了上述发票，并在《融信公馆经纪代理服务费结算单》“甲方确认代表”处签名，该结算单上载明客户买雯雯合同成交金额为3487585元，结算比例为2.5%，经纪代理服务费结算金额为87189.63元，认购时间为2019年4月7日，签约时间为2019年4月12日。 （三）客户黎惠的《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明的买受人电话为139……2392，商品房总价款为3718395元，签约时间为2019年3月24日。 港美联公司主张客户“雷阿姨”即为客户“黎惠”，提交了客户为“雷阿姨”的《融信公馆项目带看确认单》复印件，载明打印时间为2019年3月12日15：33，云客编号：D2019031212490；“客户信息”处载明：姓名为雷阿姨，报备时间为2019年3月12日15：01：42，到访时间为2019年3月12日15：33：52，电话为139……9922；“渠道信息”处载明：中介公司－港美联公司；“签字审核”中客户签名处有涂改，“客户信息”中备注处另手写添加电话号码139……2392。港美联公司主张该证据原件在融恒公司处。 融恒公司提交的客户“雷阿姨”的《融信公馆项目带看确认单》原件，所载明的打印时间、云客编号、报备时间、到访时间、渠道信息、销售经理签名等均一致，“签字审核”中客户签名处为雷某，“客户信息”中备注处无手写添加电话号码。 港美联公司为证明上述主张，另行提交了钉钉报备截图（客户姓名为雷阿姨，电话为139……9922）、《渠道带看电子确认单》截图（客户姓名为雷阿姨，电话为139……9922）、《商品房买卖合同（预售）》复制件（买受人为黎惠，电话为139……2392）、《收款收据》复制件、中国建设银行POS签购单复制件、《融信公馆经纪代理服务费结算单》（甲方确认代表处无人签名）。 （四）客户刘淑英、杨超的《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明的买受人电话均为130……3019，商品房总价款为3993253元，签约时间为2019年7月25日。 融恒公司提交了客户刘淑英的《融信公馆项目带看确认单》原件，载明打印时间为2019年5月5日13：06，云客编号：D2019050509893；“客户信息”处载明姓名为刘女士，报备时间为2019年5月5日10：22：40，到访时间为2019年5月5日13：06：34，电话为130……3019；“渠道信息”处载明：中介公司－成都大唐逸家房地产经纪有限公司；“签字审核”处客户签名为刘淑英。后融恒公司与成都大唐逸家房地产经纪有限公司结算并支付了经纪代理服务费。 港美联公司主张客户杨超系由该公司带领前往融恒公司购房，提交了客户姓名为杨哥的《融信公馆项目带看确认单》复印件，载明打印时间为2019年5月2日11：23，云客编号：D2019050211314；“客户信息”处载明姓名为杨哥，报备时间为2019年5月2日10：52：55，到访时间为2019年5月2日11：23：10，电话为186……1777；“渠道信息”处载明：中介公司－港美联公司；“签字审核”处客户签名为杨某。 港美联公司为证明上述主张，另提交了以下证据：钉钉报备截图（客户姓名为杨哥，电话为186……1777）、《渠道带看电子确认单》截图（客户姓名为杨哥，电话为186……1777）、《商品房买卖合同（预售）》复制件（买受人为刘淑英、杨超，电话均为130……3019）、《融信公馆经纪代理服务费结算单》（甲方确认代表处无人签名）。 上述事实有成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同及补充协议、融信公馆项目带看确认单、四川省商品房买卖合同（预售）、四川增值税专用发票、融信公馆经纪代理服务费结算单，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，港美联公司与融恒公司签订的《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。 根据庭审中双方就各自主张提交的上述证据所确认的如上案件事实，本院对双方争议焦点评析如下： （一）关于客户买雯雯所购房屋的经纪代理服务费的问题。 港美联公司所提交的该客户《融信公馆项目带看确认单》复印件，与融恒公司提交的原件一致，且该确认单所载明的客户签名、电话号码与其《四川省商品房买卖合同（预售）》均一致，根据双方签订的《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》第七条“客户的认定标准”的约定，应认定为港美联公司带访客户。 融恒公司对向港美联公司支付该客户对应的经纪代理服务费87189.63元金额无异议，故港美联公司该项诉讼请求于法有据，应予支持。 双方在《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》中约定：港美联公司根据跳点比例计算应付金额并向融恒公司提供《经纪代理服务费结算单》，融恒公司收到《经纪代理服务费结算单》后3日内审核完毕并签字确认一份返还至港美联公司，港美联公司向融恒公司提供等额发票后3日内将经纪代理服务费支付至港美联公司账户。 融恒公司于2020年1月3日签收了港美联公司开具的发票，并在《融信公馆经纪代理服务费结算单》“甲方确认代表”处签名，故依照双方上述约定，该笔经纪代理服务费的违约金起算时间应为2020年1月7日。港美联公司要求按每日万分之一（即年利率3.65%）计算违约金，符合双方合同约定，于法有据，应予支持。 （二）关于客户黎惠所购房屋的经纪代理服务费的问题。 双方在《成都融信锦溪花园（推广名：融信公馆）分销代理合同》第七条“客户的认定标准”中约定：《融信公馆项目带看确认单》是认定该客户为港美联公司推介客户的充分且必要依据之一，融恒公司授权代表在《融信公馆项目带看确认单》上签字确认后返还给港美联公司；《融信公馆项目带看确认单》上客户联系方式填写标准为：带访客户真实号码前三后四位。 融恒公司与港美联公司所提交的客户“雷阿姨”的《融信公馆项目带看确认单》所载明的打印时间、云客编号、报备时间、到访时间、渠道信息、销售经理签名等均一致，但港美联公司该份确认单复印件客户签名处有涂改并在备注处手写添加了电话号码，与融恒公司提交的原件不相符，而港美联公司也未提交该客户修正信息后的原件予以印证；且港美联公司提交的钉钉报备截图、《渠道带看电子确认单》截图上载明的客户姓名、电话号码均与客户黎惠不同，《收款收据》及中国建设银行POS签购单均系复制件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，对港美联公司提交的上述证据不予采信，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对港美联公司上述主张不予采纳。港美联公司要求融恒公司支付该客户经纪代理服务费及相应违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。 （三）关于客户刘淑英、杨超所购房屋的经纪代理服务费的问题。 融恒公司提交的客户刘淑英的《融信公馆项目带看确认单》原件，与该客户签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》相印证，能够证明带访该客户的系案外人而非港美联公司。 港美联公司主张该客户系由其带访至融恒公司销售现场，但提交的《融信公馆项目带看确认单》系复印件，钉钉报备、《渠道带看电子确认单》均系截图，非原件。故对港美联公司提交的上述证据不予采信，对其上述主张不予采纳。港美联公司要求融恒公司支付该客户经纪代理服务费及相应违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。 综上所述，融恒公司应向港美联公司支付经纪代理服务费87189.63元，以及相应违约金（以87189.63元为基数，从2020年1月7日起计算至款项付清之日止，以年利率24%为标准计算）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定之规定，判决如下： 一、成都融恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成都港美联房地产顾问有限公司支付经纪代理服务费87189.63元，以及相应违约金（以87189.63元为基数，从2020年1月7日起计算至该费用付清之日止，以年利率3.65%为标准计算）； 二、驳回成都港美联房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2667元，因本案适用简易程序并作出判决，故减半收取计1333.5元，由成都融恒房地产开发有限公司负担1000元，成都港美联房地产顾问有限公司负担333.5元（于本判决生效之日起十日内履行）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚凌燕 二〇二〇年六月四日 书记员  申卢杰