广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初556号 原告（反诉被告）：王运海，男，1983年8月31日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：梁海东，广西南珠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市海城区闽辉超市。经营场所：北海市云南路星海大厦**商铺。统一社会信用代码：92450502MA5LA4Y82F（1-1）。 经营者：陈存雄。 委托诉讼代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所律师。 原告（反诉被告）王运海与被告（反诉原告）北海市海城区闽辉超市（以下简称闽辉超市）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王运海的委托诉讼代理人梁海东、被告（反诉原告）闽辉超市的委托诉讼代理人蔡剑武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王运海向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年4月12日签订的《租赁合同》；2.被告返还原告押金36000元。事实和理由：原告因经营儿童游乐场所需要于2017年4月12日与被告签订《租赁合同》，约定“租赁被告位于北海市银海区闽辉超市商场内面积约250平方米的铺面；租期从2017年5月1日至2022年4月30日止。”同时，按合同约定原告于签订合同前（即2017年4月7日）已向被告缴纳押金36000元。但因今年春节前爆发新型冠状病毒，受疫情影响，原告无法正常经营该儿童游乐场所，给原告造成了巨大损失和重大影响。鉴于以上事实，基于疫情爆发的不可抗力，原告无法正常经营。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告闽辉超市辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原、被告于2017年4月12日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，具有法律效力，双方应当遵守《租赁合同》义务，原告提出解除合同没有依据；2.原告没有提供受疫情影响造成损失的相关证据，同时疫情防控也没有达到合同未能履行的程度，原告因自身原因想解除双方签订的合同，对被告不公平；3.原告支付的36000元，实际上是作为履行合同的保证金，不是押金，《租赁合同》约定原告应在每月1日至5日支付下一个月的租金，原告不交纳或延期支付租金达30日的，被告可收回铺面，不予退还风险保证金，原告拒不支付租金已超过3个月，因此原告提出退还保证金没有依据。 反诉原告闽辉超市向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年4月12日签订的《租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付租金13000元（从2020年3月1日至2020年4月30日两个月租金的50%，2020年5月之后租金另行计算）；3.反诉被告支付违约金7800元给反诉原告。事实与理由：王运海因经营儿童游乐园需要，与闽辉超市于2017年4月12日签订了《租赁合同》，闽辉超市为甲方（出租方，下同），王运海为乙方（承租方，下同），双方约定王运海向闽辉超市承租位于北海市银海区闽辉超市内、面积约250平方米的铺面作为经营儿童游乐场所使用。租期五年，从2017年5月1日至 2022年4月30日。租金标准：2017年5月1日至2019年4月30日为12500元；2019年5月1日至2021年4月30日为13500元；2021年5月1日至2022年4月30日为14060元。甲方免收一个月租金，即从2017年4月1日-30日租金给乙方装修时间，租金从2017年5月1日起计交。租金支付方式为按月交付，每月的1日-5日预交下个月的租金。本合同双方签字生效当日，乙方须支付第一个月租金（即2017年5月份的租金）。按照合同第四条第一项之约定，双方在签订合同前乙方应交纳36000元作为风险保证金。因2017年4月7日王运海已交纳了36000元押金，双方均认为该押金转换为风险保证金，不再另交风险保证金给甲方。合同第七条约定了“合同的解除”情形，其第二款及第一项：“不按时交纳租金或延迟支付租金达30日的”，甲方有权单方解除合同，收回该租赁的铺面（柜台、场地），不予退还风险保证金，并按本合同应付年租金的5%支付违约金给承甲方。合同第八条还约定了违约责任的处理，其中约定：未在约定期限内交纳租金，每逾期一日则按应交租金的2%支付违约金给甲方，但至迟不得超过30日，否则按本合同第七条第二款执行。因2020年初，发生新型冠病毒××疫情，闽辉超市主动向王运海表示免除2020年2月份租金和减免3月、4月份一半租金的意思。这对闽辉超市而言已是为王运海尽其所能做到的支持和帮助了。可是，王运海不仅无任何谢意，甚至对剩余租金拒绝支付，还提出退租和返还风险保证金要求。对此，闽辉超市先后于2020年3月26日、2020年4月7日向王运海发函《关于闽辉超市福成店儿童乐园〈解除合同通知书〉回复函》、《催缴租金通知书》，明确表示不同意解除或终止合同，并催促王运海限定的期限内交付租赁费，否则按照合同约定追究其违约责任。可王运海对此均置之不理，其儿童游乐园的设施备也未搬离租赁场所。至2020年4月初，王运海未将其设施设备搬离出租赁场所，至今也未与闽辉超市办理有关移交、结算手续。现王运海拒绝支付租金已有三个多月，其行为已构成根本违约，根据《租赁合同》第七条第二款的约定，王运海逾期交纳租金达30日，闽辉超市有权单方解除合同，收回该租赁的铺面（柜台、场地），不予退还风险保证金，并按本合同应付年租金的5%支付违约金给闽辉超市。综上所述，王运海拒绝交纳租金的行为违悖了诚实守信和公平原则，构成根本违约，损害了闽辉超市的合法权益。 反诉被告王运海辩称：对反诉原告要求解除合同没有异议，但反诉原告请求支付租金13000元和违约金7800元没有事实根据和法律依据。1.反诉原告在2020年3月26日的《解除合同通知书》回复函中明确确认此次疫情属于不可抗力，根据双方签订的《租赁合同》第七条第一款第二项规定，双方通知对方，就可以解除合同，王运海已于2020年1月31日把《解除合同通知书》通过短信通知及邮寄方式送达闽辉超市，国家规定游乐场所的复工复产时间是5月底，根据疫情和合同约定，王运海不构成违约；2.闽辉超市所收取的36000元是押金，并非风险保证金，闽辉超市应向王运海返还押金36000元。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2017年4月7日，王运海欲租用福成镇闽辉超市商场内的铺面于经营儿童游乐场所，经与闽辉超市经协商，王运海向闽辉超市支付36000元，闽辉超市出具《收据》，写明：今收到王运海交来福成镇闽辉超市儿童游乐场押金36000元。 2017年4月12日，闽辉超市与王运海签订《租赁合同》，约定：闽辉超市将位于北海市银海区闽辉超市商场内，面积约250平方米的铺面，出租给王运海作儿童游乐场所营业使用；租赁期限：自2017年5月1日至2022年4月30日止，共五年；在签合同之前，王运海应预交人民币36000元给闽辉超市，作为风险保证金，闽辉超市免收一个月（2017年4月1日-30日）租金给王运海装修时间，租金从2017年5月1日起计；租金标准：租赁前两年（2017年5月1日至2019年4月30日），年租金为人民币壹拾伍万元整，平均月租金为人民币壹万贰仟伍佰元，双方经平等协商一致，同意第三年（2019年5月1日）起，租金遂年递增，递增数额为上一年租金＋上年租金×4%（2017年5月1日至2018年4月30日，年租金150000元，平均月租金12500元；2018年5月1日至2019年4月30日，年租金150000元，平均月租金12500元；2019年5月1日至2020年4月30日，年租金156000元，平均月租金13000元；2020年5月1日至2021年4月30日，年租金162240元，平均月租金13520元；2021年5月1日至2022年4月30日，年租金168730元，平均月租金14060元）；租金支付方时间：本合同签字生效当日，王运海必须支付铺面（柜台、场地）第一个月租金给闽辉超市，以后租金按月支付，每月的1日至5日为下一个月的租金支付时间；有下列情形之一的，可以解除合同，租金按实际租用期限支付，闽辉超市预先收取的租金金额应及时退还王运海：1.经双方协商一致解除合同的；2.因地震、自然灾害、政府行为需要用地等不可抗力致使租赁的铺面（柜台、场地）损毁、灭失或巨大损失，导致王运海无法正常经营、使用的，双方均可通知对方解除合同，双方互不承担违约责任；王运海有下列情形之一的，闽辉超市有权单方解除合同，收回该租赁的铺面（柜台、场地），不予退风险保证金,并按本合同应付年租金总额的5%支付违约金给闽辉超市：1.不按时交纳租金或者延迟支付租金达30日的；2.未经闽辉超市同意，擅自改变租赁的铺面（柜台、场地）用途的；3.未经闽辉超市同意，转租、转让或转借租赁的铺面（柜台、场地）给第三人的；4.擅自拆除、改造租赁的铺面（柜台、场地），经闽辉超市责其恢复原状或赔偿而不恢复或赔偿的；5.违法经营或利用租赁的铺面（柜台、场地）进行违法活动被有关部门查封、吊销营业执照的；违约责任：一、王运海应按照本合同第四条第二款约定交纳租金，如未在约定期限内交纳租金，每逾期一日则按应交租金额的2%支付违约金给闽辉超市，但至迟不得超过30日，否则按照本合同第七条第二款执行；三、租赁期内，王运海需提前退租的，应提前30日书面通知闽辉超市，闽辉超市可不予退还预收的租金和风险保证金，同时，按本合同租赁期剩余期限应付年租金总额的5%支付违约金给闽辉超市等。合同签订后，王运海按《租赁合同》的约定，向闽辉超市的经营者陈存雄支付租金至2020年1月份，之后未向闽辉超市支付过租金。 2020年1月31日，王运海作出《解除合同通知书》，写明：因今年春节前爆发的武汉新冠病毒××，基于疫情爆发的不可抗力，致使造成巨大损失和重大影响，导致本人王运海无法正常经营，故通知您解除合同，双方互不承担违约责任，全额退还本人押金。王运海于当天通过微信及邮寄方式向闽辉超市送达上述《解除合同通知书》。2020年3月26日，闽辉超市福成店作出《关于闽辉超市福成店儿童游乐园回复函》，写明：针对贵铺于2020年3月25日递交的《解除合同通知书》向我司提出关于终止闽辉福成店儿童乐园合同的通知内容，我司经过研究现作出回复如下：1、不同意贵铺的欠费和终止合同“通知”，贵铺须在2020年4月1日前一次性清缴所有应缴费用；2、基于疫情爆发的不可抗力，致使我司与贵乐园都造成巨大损失和影响，响应国家共度时艰，为扶持贵乐园的经营，同意贵园2020年2月份租金全部减免，2020年3月-2020年4月份租金减免1／2，之后按原合同约定执行。 2020年4月16日，闽辉超市福成店向王运海出具《催缴租金通知书》，写明：考虑到受新冠病毒疫情的影响，超市主动提出免除2020年2月份的租金及减免2020年3月份的本半个月的租金，可是，王运海不仅3月份的半个月租金未交，甚至4月、5月份的租金也未缴付，虽经多次催要，但仍拖欠至今，为妥善解决问题，请在接到本通知之日起三日内向超市缴纳租金，如拒不缴付，超市将按照双方签订的《租赁合同》，有权与王运海解除合同并追究王运海的违约责任。 以上事实，有“居民身份证”、“政府部门公示信息”、《租赁合同》、《收据》、《解除合同通知书》、《关于闽辉超市福成店儿童游乐园回复函》、《催缴租金通知书》、“微信聊天记录”、“顺丰速递邮寄单”及原、被告陈述在卷佐证。 本院认为，王运海与闽辉超市于2017年4月12日所签订的《租赁合同》，经双方自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行相应的义务。 关于解除《租赁合同》的问题。本院认为，《租赁合同》约定租赁期间为2017年5月1日至2022年4月30日，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以解除合同的法定条件是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，而本案中不可抗力事件并未导致合同目的不能实现，不符合法定解除条件,但因双方现对解除《租赁合同》均无异议，故该《租赁合同》应予解除。 关于王远海诉请要求闽辉超市退还押金36000元的问题。闽辉超市抗辩称该款项是风险保证金，本案不符合可退还的情形，故不应予以退还。本院认为，王运海于2017年4月7日所支付的36000元，虽是在《租赁合同》签订之前支付，收据中亦明确写明该笔款项是押金，但是在双方于同年4月12日所签订的《租赁合同》中，已经明确该笔款项为风险保证金，王运海签字确认表示其对《租赁合同》的内容予以了认可，故本院认定该笔款项系风险保证金。新型冠状病毒疫情符合不能预见、不能避免且不能克服的特征，属于不可抗力事件，由于受疫情影响，导致客流显著下降，收入骤减甚至没有收入。但双方所签订的《租赁合同》约定，王运海应于每月的1日至5日支付下一个月的租金，王运海支付租金至2020年1月，之后的租金并未在约定时间内支付，其行为已构成违约。综合考虑双方过错程度及风险共担，故本院酌情确定闽辉超市应向王运海退还风险保证金18000元。原告超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉原告主张王运海向其支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金13000元，并支付违约金7800元的问题。王运海抗辩其已于2020年1月31日就通知反诉原告解除合同，《租赁合同》在解除合同的通知到达反诉原告时已解除，所以不应当再支付后续租金和违约金。本院认为，此次疫情虽属于不可抗力事件，但针对该《租赁合同》而言，未达到“因不可抗力致使不能实现合同目的”，不符合法定解除条件，故《租赁合同》不因王运海所发出的《解除合同通知书》到达而解除，双方仍应按照合同约定履行相应义务。疫情期间按照原有租赁合同履行会导致显失公平的，承租者可以和出租人协商减少租金。王运海于2020年1月31日提出解除合同，反诉原告于2020年3月26日作出的回复函，同意减免2020年2月份租金，并且对3月、4月租金减免50%。王运海于2020年3月27日已发短信告知陈存雄，于当月月底清空场地，反诉原告虽抗辩称双方未交接，但是涉案租赁场地在反诉原告的经营场所内，在王运海清空场地后，反诉原告即对案涉场地占有并实际收回，故本院认定王运海应向闽辉超市支付2020年3月份的租金6500元。根据《租赁合同》约定，反诉原告要求王运海按合同应付年租金总额的5%支付违约金，现双方均要求解除合同，王运海存在未按期支付租金的违约行为，但其确因受疫情影响导致经营出现困难，故本院酌情确定王运海应向反诉原告支付的违约金为5000元。反诉原告超过上述的部分诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王运海与被告（反诉原告）北海市海城区闽辉超市于2017年4月12日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）北海市海城区闽辉超市向原告（反诉被告）王运海退还风险保证金18000元； 三、原告（反诉被告）王运海向被告（反诉原告）北海市海城区闽辉超市支付租金6500元、违约金5000元； 四、驳回原告（反诉被告）王运海的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）北海市海城区闽辉超市的其他反诉请求。 本案本诉受理费减半收取350元，由原告王运海负担253元，由被告北海市海城区闽辉超市负担97元；反诉受理费减半收取160元，由反诉原告北海市海城区闽辉超市负担72元，由反诉被告王运海负担88元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。