陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4420号上诉人（原审原告）：马飞，男，1968年9月15日出生，汉族，住陕西省米脂县。委托诉讼代理人：姬超凡，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安万驰房地产营销策划有限责任公司。住所地:西安市经济技术开发区凤城八路风景御园第********房。法定代表人：樊雪竹，总经理。委托诉讼代理人：姚博扬，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑戈，陕西轩举律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯晓歌，女，1992年6月4日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李广镇，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阿梅，陕西同步律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘红妮，女，1966年6月11日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李广镇，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阿梅，陕西同步律师事务所实习律师。上诉人马飞与上诉人西安万驰房地产营销策划有限责任公司（以下简称万驰公司）及被上诉人侯晓歌、刘红妮房屋买卖合同纠纷一案，马飞与万驰公司均不服西安市未央区区人民法院（2018）陕0112民初8108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。马飞上诉请求：1、请求法院撤销一审判决第四项，改判侯晓歌向其支付房屋增值损失2618300元；2、本案诉讼费由侯晓歌、刘红妮、万驰公司承担。事实和理由：1、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，其按照协议的约定履行了付款义务，侯晓歌却未按照协议约定将房屋过户至其名下，侯晓歌构成违约，应承担违约责任，包括合同约定的违约金外，还应包括预期利益损失，因侯晓歌违约给其造成的损失主要为其再次购房多支出的成本即房屋差价损失，根据其申请的评估报告，涉案房屋（车库）在2018年7月19日的市场参考价值为510.3万元，故本案的房屋差价损失为261.83万元。2、侯晓歌、刘红妮由于房价上涨所采取的恶意违约行为明显，在侯晓歌违约的情况下，其多次联系侯晓歌、刘红妮及万驰公司，要求继续履行合同，在房价大涨的背景下，侯晓歌以极小的代价获取了超预期不当利益，导致其损失惨重，一审法院未支持其主张的房屋增值损失，不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。3、根据《合同法》第一百一十三条的规定，其的逾期利益损失应予支持，一审法院适用法律错误。侯晓歌、刘红妮辩称，一审法院认定事实正确，判决正确，请求驳回马飞的上诉请求。万驰公司辩称，马飞仅支付购房定金2万元而不是5万元。房屋未能正常交易是因为马飞没有支付3万元定金的行为造成的，不同意马飞的上诉请求。万驰公司上诉请求：1、改判驳回一审判决第三项中马飞对其公司的诉讼请求。2、本案诉讼费由马飞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，马飞向其公司支付的购房定金为2万元，而非5万元，在签订《购房定金协议》后马飞并未将剩余3万元定金支付给其公司，而是称随后会将3万元定金转给其公司，其公司经理樊雪竹出于节约时间的考虑，也出于对老乡的信任，预先为马飞出具了收条，双方约定以转账方式支付，并在收据上载明了银行账号，但实际上，马飞并未支付该3万元定金。由于马飞没有按时支付剩余三万元定金，构成违约，致使房屋不能正常交易，马飞应承担相应的违约责任。马飞辩称，1、其在2016年5月30日向万驰公司支付恰谈诚意金2万元，2016年6月11日又向万驰公司支付定金3万元，已足额向万驰公司支付购房定金5万元，万驰公司也向其出具了诚意金收条、收款收据。2、万驰公司在一审中称涉案的3万元收款收据是其盗取的，在二审上诉状中又称是出于节约时间的考虑预先为其开具的，陈述前后矛盾，恶意足显。3、其将首期房价款25万元及定金5万元分别支付侯晓歌与万驰公司后，就催促侯晓歌、万驰公司办理房屋交易的其他手续，但侯晓歌与万驰公司以各种理由推脱，在沟通过程中，侯晓歌与万驰公司自始至终未以任何形式告知其交易未进行的原因是因其未交3万元定金所致，其也再联系不到侯晓歌和万驰公司。4、万驰公司与侯晓歌的违约导致涉案房屋无法继续交易，一审法院判决中关于万驰公司应退还马飞的购房定金5万元并无不当，故应驳回万驰公司的上诉请求。侯晓歌、刘红妮辩称，认可万驰公司的上诉请求。马飞向一审法院提出诉讼请求：1、解除三方签订的《购房定金协议》；2、侯晓歌、刘红妮返还其购房定金5万元、购房款25万元；3、万驰公司对上述定金5万元承担连带返还责任；4、侯晓歌、刘红妮共同支付其违约金5万元；5、侯晓歌、刘红妮共同支付其房屋增值损失2085904元；6、本案诉讼费、评估费由侯晓歌、刘红妮、万驰公司承担。一审法院经审理查明，2016年5月30日，马飞（甲方）与万驰公司（乙方）签订《诚意金收条》，载明：今收到甲方交来诚意金贰万元整（￥20000-），用于乙方对甲方购买西安市经济技术开发区凤城八路风景御园小区13号楼3单元2802室洽谈价格专用……。2016年6月11日，马飞（乙方、买受方）与侯晓歌（甲方、出售方）、万驰公司（丙方、服务方）签订编号为000397的《购房定金协议》，约定：甲方侯晓歌自愿将位于西安市经济技术开发区的自有产权房屋出售给乙方，建筑面积211.81平方米（附带顶层、露台、车位4F163#）。双方议定上述房屋加车位的成交价为贰佰肆拾玖万伍仟元整（￥2495000元）。双方同意交易方式为一次性付款。双方同意在本协议签订后，乙方向丙方缴纳购房定金人民币伍万元（￥50000元）（丙方收到乙方购房定金即视为甲方收到乙方购房定金）。自本合同签订之日起，甲乙双方应在甲方契税发票日期两年后（不含节假日）签订《房地产买卖契约》并办理过户手续。购房定金将在最后一次付款时冲抵房款。乙方交付定金后，甲方应将《房产证》交付丙方暂时留存。付款方式及时间分两次付款，第一次付款于2016年6月11日乙方向甲方付购房款贰拾伍万元整；第二次付款于甲乙双方办理过户手续当天乙方向甲方付剩余购房款。交房时间约定甲乙双方办理过户手续当日。若甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致乙方不能成交，丙方将定金退还乙方，甲方应支付相当于定金数额的违约金，违约金由乙方、丙方平均获取。……。该《购房定金协议》由刘红妮作为侯晓歌的委托代理人代为签订。2016年6月11日，刘红妮向马飞出具《收条》，载明：“今收到马飞购买我风景御园小区13号楼3单元28层02号房，车位号：4F163号车位购房款贰拾伍万元整人民币小写￥250000-。收款人：刘红妮代侯晓歌。日期：2016年6月11日。”同日，万驰公司向马飞出具3万元的《收据》。另查明，2015年4月9日，涉案房屋取得房屋权属证书，房权证号为1100116019-11-13-32802～1。2015年8月5日，涉案房屋缴纳契税75282.12元。审理中，马飞就其主张的房屋增值损失申请对涉案房屋及车位自2016年6月11日至2018年7月19日期间的增值价值进行司法评估。应马飞申请，经西安市中级人民法院委托陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司进行评估。2019年7月31日，陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司出具《房地产估价报告》载：涉案房屋（车库）在价值时点（即2018年7月19日）的市场参考价值为人民币510.83万元。庭审中，马飞称，其已按约定支付侯晓歌、刘红妮、万驰公司购房定金5万元及首付款25万元。定金5万元中2万元系前期支付的诚意金，3万元以现金形式支付，万驰公司向其出具《收据》。但侯晓歌未在约定期限内与其签订《房地产买卖契约》并办理过户手续，经其多次与侯晓歌、刘红妮、万驰公司沟通未果，故其诉至法院，诉请如前所述。刘红妮称，涉案房屋为其女侯晓歌所有，涉案合同为其女委托其所签订。马飞前期支付万驰公司的2万元定金认可，向其支付的25万元购房款其已收到。其已按照合同约定将房屋权属证书原件和契税票据原件交于万驰公司，履行了自己的合同义务，其未违约。3万元定金马飞是否支付万驰公司其不知情，万驰公司称马飞实际未支付，因此导致合同无法继续履行。关于马飞支付的25万元购房款，其与万驰公司在兴业银行开具联名账户将该25万元存入该联名账户内。万驰公司称，马飞已支付2万元定金属实，现由其持有，但3万元定金未实际支付，当时其预先出具3万元《收据》，等待马飞转账，因当时比较繁忙，故3万元《收据》丢失。后其与马飞核实是否拿走《收据》，马飞称没有这回事。在《收据》右上方载明支付方式为转账，马飞未转账，亦未实际支付3万元定金，故马飞违约，导致合同无法继续履行。刘红妮确按合同约定将房屋权属证书原件和契税票据原件交于其，但因马飞未支付剩余3万元定金，故其公司于2016年10月将房屋权属证书及契税票据原件退还刘红妮。马飞支付的25万元购房款现存于其公司与刘红妮共同开具的兴业银行联名账户内。本案因各方意见不一致致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《购房定金协议》为马飞、侯晓歌、刘红妮、万驰公司自愿签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。马飞依约履行了支付购房定金和首付款的义务，但侯晓歌未依约与马飞签订《房地产买卖契约》并办理过户手续，构成违约，故马飞主张解除《购房定金协议》并要求退还已支付的购房款30万元合理合法，予以支持。万驰公司称马飞未实际支付购房定金3万元构成违约，然未提交证据予以证明，且万驰公司就3万元定金向马飞出具《收据》，故对万驰公司所述，法院不予采信。侯晓歌实际收取马飞支付的25万元购房款，后以万驰公司所称未收到马飞3万元定金作为其拒不继续履行合同的抗辩理由不能成立，构成违约，依法应承担相应的违约责任。购房定金5万元虽由万驰公司代为侯晓歌收取，但现由万驰公司持有，故该5万元由万驰公司退还马飞。马飞支付的25万元购房款由侯晓歌收取，故由侯晓歌退还马飞。就侯晓歌的违约责任，结合本案的合同实际履行情况、侯晓歌的过错程度及违约行为对马飞另行购房的影响程度等因素，合同中约定的违约金5万元过低，法院酌情调整为10万元。综合考虑本案的实际情况，该违约金足以弥补马飞的损失，故对马飞主张的房屋溢价损失法院不予支持。评估费由马飞自行承担。在涉案交易中，刘红妮仅系侯晓歌的委托代理人，故马飞主张刘红妮承担责任于法无据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除马飞与侯晓歌、万驰公司于2016年6月11日签订的《购房定金协议》；二、侯晓歌于本判决生效之日起十五日内退还马飞购房款25万元，并支付马飞违约金10万元，以上共计35万元；三、万驰公司于本判决生效之日起十五日内退还马飞购房定金5万元；四、驳回马飞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26760元（马飞已预交），现由马飞负担2万元，侯晓歌负担6760元，侯晓歌负担部分于履行上述判项时一并支付马飞。二审经审理查明，西安市莲湖区人民法院在阿里拍卖上公开拍卖了西安市经济技术开发区凤城八路风景御园13幢2单元22601号房屋，2018年3月1日拍卖成交价为2755900元。陕西省榆林市中级人民法院对西安市经济技术开发区凤城八路风景御园27-3F121号车位在阿里拍卖上进行司法拍卖，2018年4月20日拍卖成交价为228000元。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案合同约定签订协议后，马飞应向万驰公司缴纳购房定金5万元。因之前马飞已经向万驰公司支付过2万元，故马飞再向万驰公司支付3万元，就可履行完支付定金5万元的合同义务。合同签订当天，马飞称其又现金向万驰公司支付了3万元定金，并提供了万驰公司2016年6月11日向其出具的3万元收据予以证明，万驰公司认可收据的真实性，但称马飞没有实际支付该3万元定金，万驰公司在一审中称其公司先出具的收据，但后来收据丢了，二审中万驰公司又称是其公司基于信任马飞，所以将收据开好后给马飞的，但马飞没有实际付款，万驰公司就该事实前后陈述不一致。收据是用于确认收款事实的票据，万驰公司向马飞出具收款收据，载明收取马飞3万元，且收据上有其公司财务人员签名和公司盖章，该证据足以证明万驰公司确认了收款的事实，现万驰公司称未实际收到款项，要否定该收款收据确定的事实，应提供相应的证据予以佐证，但万驰公司并未举证，故一审法院认定万驰公司2016年6月11日收取了马飞的3万元定金是正确的，马飞实际履行了支付5万元定金的合同义务，现涉案合同解除，因万驰公司实际持有该5万元定金，一审法院判令万驰公司向马飞返还该5万元定金并无不妥，万驰公司上诉请求不成立，本院不予支持。马飞与侯晓歌约定，涉案房屋及车位成交总价为2495000元，马飞分两次向侯晓歌支付购房款，第一次于2016年6月11日支付25万元，第二次与办理过户手续时支付剩余购房款，并约定在侯晓歌契税发票日期两年后签订《房地产买卖契约》并办理过户手续。根据各方陈述及契税票据的时间，双方约定的签订《房地产买卖契约》并办理过户手续的时间为2017年8月5日。马飞在合同签订当天就按照约定支付了第一笔购房款25万元，并支付了定金5万元。但侯晓歌作为出卖方，在合同约定的履行期限届满时，不配合履行合同约定的签订《房地产买卖契约》并办理过户手续的义务，导致合同无法继续履行，一审法院认定侯晓歌构成违约是正确，侯晓歌应承担违约责任。马飞与侯晓歌签订涉案协议的合同目的是取得涉案房屋及车位的所有权，现因侯晓歌违约导致合同解除，马飞的合同目的不能实现，因双方合同履行过程中，我市房屋市场价格上涨较快，合同解除后马飞如要另行购买同地段同面积的房屋及车位需按照现在的市场价格购买，现在的房屋市场价格与双方合同约定的房屋价格之间的差额，则为马飞购买同类型房屋及车位需额外支付的款项，也系马飞在合同目的实现后现在处分该房屋及车位可获得的预期收益，根据《合同法》第一百一十三条的规定，该部分差额应视为侯晓歌违约给马飞造成的损失，应由侯晓歌予以赔偿。双方合同约定在2017年8月5日签订《房地产买卖契约》并办理涉案房屋的过户手续，在约定的期限届满后，侯晓歌并未履约，而是在马飞多次短信联系办理合同后续履行事宜时不予回复，既不表示继续履行，也未明确解除合同，后在2018年3月25日刘红妮才短信回复马飞，表达了不继续履行合同的意思，此时马飞虽为守约方，在对方已明确不履行合同的情况下，应采取措施防止损失扩大，故马飞基于涉案合同履行的可期待利益应计算到该时点。根据人民法院公开司法拍卖的信息，涉案小区的房屋在2018年3月份的市场成交价为17222.22元/㎡，车位的市场成交价为228000元，按照该价格标准，涉案的房屋该时点的价格应为17222.22元/㎡×211.81㎡=3647838.42元，车位的价格228000元，共计价格为3875838.42元，比双方合同约定的价格高出1380838.42元，此数额可认定为侯晓歌明确表示不履行合同时，马飞基于履行合同的可期待利益。双方合同第十一条约定的若侯晓歌违约导致不能成交的，侯晓歌应支付5万元的违约金，但因合同履行过程中涉案房屋及车位市场价格上涨较快，如侯晓歌仅按照该数额承担违约金，则会造成在房屋价格大幅上涨的情况下，侯晓歌通过违约不出卖房屋，从而获得房屋价格上涨的巨大利益，客观上造成违约者获益的情况，该处理结果会造成一种鼓励毁约的价值导向，这显然不符合合同法的基本原则。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，根据本案合同的履行情况，侯晓歌除按照合同约定向马飞承担5万元的违约金外，还应再赔偿马飞1330838.42元的损失，才能弥补马飞1380838.42元的可得利益损失。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8108号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8108号民事判决第四项；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8108号民事判决第二项为：本判决生效后十五日内，侯晓歌退还马飞购房款250000元，并支付马飞违约金50000元，共计300000元；四、本判决生效后十五日内，侯晓歌赔偿马飞房屋及车位增值损失1330838.42元。五、驳回马飞的其余诉讼请求。一审案件受理费26760元，马飞已预交，由马飞承担8830元，侯晓歌承担17930元。二审案件受理费，马飞预交27746元，由马飞承担11418元，侯晓歌承担16328元；西安万驰房地产营销策划有限责任公司预交1050元，由西安万驰房地产营销策划有限责任公司承担。侯晓歌在履行判决款项时一并向马飞支付。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年六月二十二日书记员 袁 萱