江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5030号原告：卓秀莲，女,1998年6月30日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：方熠玉，女，1991年8月22日出生，汉族，住贵州省，系原告表姐。被告：江苏象屿投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金洋路****房，统一社会信用代码91320583MA1MEDJP6B。法定代表人：刘哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。原告卓秀莲与被告江苏象屿投资有限公司(以下简称象屿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2020年5月13日对本案公开开庭进行审理。原告卓秀莲及其委托诉讼代理人方熠玉、被告象屿公司的委托诉讼代理人王莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓秀莲向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的编号为201XXX的《商品房购销合同》，被告返还全部购房款2249963元。二、判令被告向原告支付违约金45000元。三、判令被告承担原告已支付房款的利息损失(以2249963元为计算基数，自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日止)。四、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告在被告公司销售人员许某的引导下，在2018年3月25日，即涉案楼盘开盘之日，预定了由被告开发的位于昆山市，并在2019年4月底与被告签订编号为201XXX的《商品房购销合同》。原告在购买房屋前，被告公司销售人员许某告知原告，此房屋有储藏室且附送私家小花园，但未告知储藏室内设有公共排污管道。由于原告当时尚无购房资格，被告仅要求原告支付房屋首付款(原告首付款已支付)，未与原告签购房合同及协议，待原告社保满缴一年后再签订购房合同。2019年10月30日原告根据被告通知去验收交房时才知晓涉案房屋的储藏室的顶部有三条存在隐患的公共排污管道横跨在整个室内，且无附送私家小花园。原告认为，自2018年3月25日至2019年4月底的一年期间内，被告未书面或口头告知原告关于储藏室内有公共排污管道等问题，而其他业主在2018年5月27日都收到过相关问题的告知函，被告向原告隐瞒了房屋的真实情况；房屋无附送私家小花园，与当初被告公司销售人员的宣传不符，故被告存在欺诈诱导原告的行为。被告的行为有失公平、公正、公开。如果被告公司销售人员能及时告知原告上述真实情况，原告绝不会购买涉案房屋。根据《消费者权利保护法》，原告有权知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况，被告损害原告作为购房者的合法权益。综上，原告依照《消费者权利保护法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，提起诉讼，请求法院依法保护原告合法权益，判如所请。被告象屿公司辩称：被告交付的房屋是符合合同约定的房屋。储藏室是功能性的，从价格上也可以看出其不同于住宅，且负一层有排污管道是普遍常识，并不需要特别告知。涉案合同并不存在显失公平情形，原告缺乏解除合同的法律依据。综上，请求驳回原告全部诉请。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：原告卓秀莲（买方、乙方）与被告象屿公司（卖方、甲方）签订《商品房购销合同》一份（合同编号为201XXX），合同约定：原告购买被告开发的位于昆山市花桥开发区房屋，该商品房的用途为高层公寓，该房屋所在层数为1层，该商品房住宅建筑面积共92.6平方米，储藏室位于XX室，建筑面积86.05平方米。住宅单价每平方米21509.855元，金额1991812.573元；储藏室单价每平方米3000元，金额258150元。该商品房总价款为2249963元。买受人在2019年5月13日前支付本合同约定商品房首期款679963元，余款1570000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。买受人不得擅自变更房屋以及阳台的整体结构、外观以及用途。若买受人擅自改变房屋使用性质，出卖人将依据相关法律法规追究相关责任。合同附件四《合同补充协议》第五条约定：三、双方一致同意，房屋交付的标志为买受人在交房通知书规定的期限内办理交接手续的，以交付房屋钥匙为房屋交付标志。如因买受人原因未能在交房通知书规定期限内办理完交接手续，则自交房通知书规定的时间期限届满之日起，即视为出卖人已履行完交付房屋的义务，买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，买受人日后不得以任何房屋及所属设施问题为理由拒收房屋，同时出卖人对该房屋及附属装修、设施承担的保修期开始计算，买受人不得以任何理由要求延长该房屋的保修期限。第六条约定，双方同意本合同正文第十三条作如下补充：二、出卖人销售房屋所作的承诺和双方的约定，以双方正式签订的本合同、补充协议及本合同附件为准，其他任何资料未经买卖双方签字盖章认可的，均对买卖双方无约束力。第十条其它约定：三、关于窗外及地下部分的相关约定：1、部分住宅地下层为储藏室的，该部分产权属出卖人所有，可对外销售。七、双方均确认，凡出卖人就本合同所售房产及相关配套设施、配套服务所作楼书、海报、宣传图册、模型、音像、广告、样板房等，以及向买受人送达的刊物等宣传文件、资料等均为要约邀请，仅供买受人了解本项目参考之用，不视作本合同附件，如与本合同存在差异，以本合同约定内容为准，项目的实际情况以政府相关部门最后批准文件及施工图为准。八、出卖人于合同签订之前，就房屋周边环境及相关配套设施所作的任何广告以及宣传资料中所作任何形式的叙述和说明，均为要约邀请，若没有在本合同中明确载明，则不产生合同效力。出卖人仅负责向买受人交付符合本合同约定的商品房。上述合同签订前，原告分别于2018年3月25日向被告支付定金20000元，于2018年4月9日向被告支付房款400000元，于2018年4月16日向被告支付房款259963元，合同签订后，原告于2019年9月9向被告支付房款70000元，共计支付首付款749963元，并通过贷款方式支付剩余房款150万元。2019年10月15日，被告通过EMS书面通知原告于2019年10月30日前办理涉案房屋交付手续。原告称其在收到交房通知后已书面回函一份。原告就此提供无签署人及无签署日期的《告知函》一份及挂号信邮寄凭证一份，《告知函》内容为：“本人卓秀莲在XX豪庭购买的XX房屋，该房屋因地下室的管道存在着严重的安全隐患，故拒收该房!本人诉求如下：1.开发商给与积极处理和整改。在开发商未整改排除隐患之前，本人卓秀莲拒收该房。2.销售此房之前，销售这边未跟我提起管道这个情况，在本人不知情的情况下购买该房，存在着隐瞒消费者消费，损害本人的利益。本人有权解除合同”。被告质证后，认为并未收到该份回函。原告陈述，原告曾先后两次前往涉案房屋现场查看，第一次大概在2019年9月底10月初（交房前），当时看到负一层的储藏室中有排污管道横跨屋顶，且高度实地勘察1.95m左右，存在隐患，隔壁的X号楼负一层储藏室也有管道，但都是靠边的，当时带原告进去看房的销售员张杰，进去看了之后也很诧异，原告遂询问管道能否更改，但未得到正面答复；第二次是在通知交房的当天，当时购买同一小区另外****附带负**房屋的购房人（阮伟）也在，他们要求开发商要么退房要么赔偿，开发商一直说给答复，后来原被告双方通过电话多次沟通联系，被告公司销售员说可以退房，但要法院判决书。原告就上述陈述提供照片一组，用以证实涉案房屋的负一层储藏室内有三大根一小根公共排污管道；还提供2019年11月左右原告代理人夫妇和被告公司业务员刘某在涉案楼盘售楼处的录音一段，用以证实被告认可在原告购房时未告知储藏室内有排污管道的事实；还提供原告与被告公司业务人员许某的微信聊天记录一份（该记录显示，原告于2019年11月13日告知许某“许经理你好，XX御府的房子我们还没验收，原因是地下层有一条粪水管从大厅穿过去。这个问题当时你也没有跟我们说”，许某回复“当时我也不知道有这个情况”，后原告将阮伟签收的告知书照片发送给许某，并称“这个是当时开盘后一个月的其他业主收到的告知书，我就没有收到，而且其他销售人员也没有对接我，当初说好的送私家小花园也没有，储藏室设有排污管道也没有跟我说，要是及时告诉我，我就不会买这个房子了”，许某回复“当时我也不知道储藏室内有排污管，确实说过有小花园，开盘后我就离开这个项目了，所以后面的情况我也不是很清楚”，原告回复“后来你离开这个项目就没有相关人员与我对接，等到今年4月份张杰才与我对接网签的事情，等到验收房屋的时候才知道这些情况，我先跟你们刘某沟通一下吧”）。被告质证后，对照片的真实性认可，涉案房屋的负一层储藏室内确实有公共排污管道；对录音认为，内容不完整，不能单独作为认定案件事实的证据，且录音中的聊天内容无法证明原告的证明目的，刘某系第三方代理销售公司的工作人员，其并不清楚原告描述的事实，其在录音中发表的意见仅代表其个人在销售过程中为避免矛盾所做的工作；对微信聊天记录的真实性无法确定，记录不完整，且无法确认是否是原告陈述的人员身份，许某是销售代理公司的员工，现已离职，即使聊天记录是真的，也仅仅是涉案房屋代理销售公司人员的个人行为，双方在最终签订的合同内并没有约定附送小花园，应以合同约定为准。原告认为，原告购房时被告承诺，原告所购买的房屋附送小花园，且未告知负一楼储藏室内有整栋楼的公共排污管道，隐瞒了重要事实，构成欺诈，导致原告做出错误意思表示，故原告有权解除合同。被告则认为，涉案房屋是由被告委托代理销售公司进行销售的，销售人员如何陈述被告并不清楚，许某是销售代理公司的员工，现已离职，无法核实具体情况；从房屋销售到正式签订购房合同，中间相隔一年，原告有充分时间了解所购房屋，双方最终签订的合同中并没有约定附赠小花园，公共排污管道的存在属常识范畴，并不需要特别告知，从负一楼储藏室的价格就可以看出来，故原告主张解除合同欠缺依据，被告不同意解除。后原被告双方就合同解除事宜产生分歧且未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：涉案房屋目前尚未交付给原告，尚未办理房屋产权证。上述事实有《商品房购销合同》一份、收据若干、贷款合同、照片、录音、微信聊天记录、交付备案证书、交付通知和邮寄凭证及原被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》及合同附件均系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。关于原告认为，被告在原告购房时未告知负一楼储藏室内有公共排污管道，隐瞒了重要事实，导致原告做出错误意思表示，且购房时被告承诺附送小花园，但实际拟交付房屋并无附送小花园，故要求解除合同的主张，本院认为，虽被告未在合同中明确告知原告购买的一楼住宅负一层的储藏室内有公共管道，但合同明确约定原告购买一层住宅下面的负一层的性质为储藏室，结合负一层的储藏室的价格不到一层住宅的七分之一的实际，原告对此应系明知；房屋买卖系重大交易，原告作为完全民事行为能力人，在决定购买涉案房屋前应已就涉案房屋的具体情况、价格经过充分考量，签订购房合同时亦应仔细阅读合同内容和知悉签字的法律后果；同时原告实际签约时间与原告看房及付款时间相距一年，期间原告有充分的时间了解所购房屋的实际情况并决定是否签约购买；原被告签订的《昆山市商品房购销合同》中并未对涉案房屋附送小花园做出任何约定，同时合同明确约定，凡出卖人就本合同所售房产及相关配套设施、配套服务所作楼书、海报、宣传图册、模型、音像、广告、样板房等，以及向买受人送达的刊物等宣传文件、资料、出卖人于合同签订之前，就房屋周边环境及相关配套设施所作的任何广告以及宣传资料中所作任何形式的叙述和说明均为要约邀请，仅供买受人了解项目参考之用，不视作合同附件，若没有在合同中明确载明，则不产生合同效力，出卖人仅负责向买受人交付符合本合同约定的商品房；综上，本院认为，原告以被告未告知负一层储藏室内有公共排污管道及房屋未附送小花园为由主张解除合同，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告基于合同解除要求被告返还全部房款及支付违约金和房款利息的主张，均缺乏依据，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告卓秀莲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，减半收取12400元，由原告卓秀莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  朱丽君二〇二〇年六月二十二日书记员  陆敏强附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。