山东省济南市历城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0112民初5611号 原告：济南市历城区锦绣泉城业主委员会，住所地济南市历城区锦绣泉城小区办公楼**。 负责人：杜小杰，主任。 委托诉讼代理人：王军、吴克灿（均特别授权代理），均系泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告:济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市历城区花园鲁****楼**，统一社会信用代码：91370100724271965H。 法定代表人：刘进华，总经理。 委托诉讼代理人：韩同超（特别授权代理），男，1958年12月14日出生，汉族，该公司职员，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：王辉（特别授权代理），山东豪才律师事务所律师。 原告济南市历城区锦绣泉城业主委员会（以下简称：济南锦绣泉城业委会）与被告济南齐华物业管理有限公司（以下简称济南齐华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法进行了审理。 济南锦绣泉城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告退出济南市历城区锦绣泉城小区。2、判令被告向原告移交济南市历城区锦绣泉城小区管理用房、相关设备设施、物业档案资料、预收、代收的有关费用等全部资料。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依法于2018年12月1日至12月9日组织召开了济南市历城区锦绣泉城小区第二次业主大会，会议就是否同意与被告续签物业服务合同及是否同意选聘新的物业服务公司进行表决。参加会议表决业主1601户，占总户数(业主总户数2478户)的64.6％，参与会议表决的专有面积为207358.7平方米，占建筑物总面积(建筑物总面积为341166.07平方米)的60.8％，其中同意与被告续签合同的共计122户，占总户数的4.9％，专有面积16095.5平方米，占建筑物总面积的4.7％，同意选聘新物业公司的共计1472户，占总户数的59.4％，专有面积191263.2平方米，占建筑物总面积的56.1％，无效票7票。根据《锦绣泉城小区业主大会议事规则》第二章第六条规定，“逾期或不参加投票业主的投票权数计入以表决的多数票数”。本次业主大会未参加投票业主为877户，未参加投票的专有面积为133807.37平方米，因同意选聘新物业公司的票数为多数票，故同意选聘新物业的票数为2349户，占总户数的95％，专有面积为325070.57平方米占总建筑面积的95％。原告依据第二次业主大会的投票结果并根据业主大会决议及授权于2019年1月2日向被告发出“关于与济南齐华物业管理有限公司解除《前期物业服务协议》的函”及“关于锦绣泉城小区物业服务项目公开招标告知函”，上述函件明确告知被告在开标后三日内向原告进行交接，另外原告依据第二次业主大会的决定和授权依法通过公开招标方式选聘了新的物业企业并签订了《物业服务合同》，根据合同约定及原告给被告的通知，被告应当在2019年5月11日前向原告交接物业管理服务的全部事项，但是被告拒不进行交接，在起诉之前，原告多次书面督促进行交接，并向东风街道办事处主管部门汇报，被告拒不理睬，据此，原告为维护全体业主的合法利益，根据政府主管部门指示及第二业主代表大会的决议依法起诉至贵院，请求贵院判如所请。 济南齐华物业公司辩称，首先，本案原告主体资格不合法。第一、选举本案原告的首次业主大会，其筹备、选举程序不合法且侵害其他业主的权益。2019年6月3日，锦绣泉城小区业主于俊伟等6人对本案原告主体资格，提出撤销权之诉，请求法院依法撤销该小区业主大会成立原告的决议，后法院作出（2019）鲁0112民初4846号民事裁定书中已认定如下事实：锦绣泉城小区第一届业主大会的筹备程序未依法确定业主的投票权；在选举原告时，有389户选票不是本人所投及未持业主的授权委托书，侵犯了其他业主的合法权益。第二，选举本案原告的业主大会决议已被证实违法。根据原告向主管部门提供的备案资料及（2019）鲁0112民初4846号民事裁定书中确认的事实：选举本案原告的业主大会表决原告时，仅有业主户数投票，而没有业主面积数的投票，而且其表决的票数，人数与面积数均不过半，不符合我国《物权法》第76条“人数过半与面积过半的”强制性规定。第三，原告主体资格不合法的撤销问题，根据（2019）鲁0112民初4846号民事裁定书，以“此案归以业主大会选举成立业主委员会纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应向有关行政主管部门申请解决”而驳回了业主的起诉，将由街道办及物业主管部门依法解决。因此我们认为，在人民法院审理此案的实体权利义务之前，应当先就本案原告的主体资格问题进行审查确认。其次，退一步讲，即使原告主体资格合法，则原告与山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》也不合法。第一、第二次业主大会从未就授权原告通过招投标方式选聘物业公司，征求业主意见，进行表决。所以原告的招投标行为，是没有业主授权的，是欺骗广大业主及第三人的行为。第二、原告选聘山东德尚行物业有限公司一事，没有召开业主大会，也没有依法征求业主意见，更没有进行表决。因此，原告与山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》是违法的，是无效的。综上所述，答辩人认为：原告主体资格合法是其成立后实施一切民事行为（包括其主持召开业主大会，表决选聘与解聘物业公司的决议）的前提，但是（2019）鲁0112民初4846号案已证实原告主体资格不合法，所以其不能作为本案适格原告；同时其擅自与山东德尚行物业服务有限公司签订的物业服务合同，未经业主大会表决更是无效的，其提起本案的诉讼请求没有事实根据及法律根据。因此，请求人民法院依法审理此案，维护我们的合法权益。驳回原告的诉讼请求。 本院经审查认为，业主委员会是基于业主团体的意思自治自行设立的，行政主管部门仅实行备案制度，而非法定的行政审批及核准、确认。不能以其备案作为认定业主委员会是否依法成立的标准。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项应当由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，锦绣泉城业委会，选举时间为2018年9月8日至11日，2018年9月19日《关于锦绣泉城小区业主大会会议决议、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》显示，锦绣泉城小区建筑总面积为298902.6平方米，参加投票的业主专有面积为174118.01平方米。锦绣泉城小区共有2478户，发放选票1376张，收回选票1476张。会议选举杜小杰、康大伟、周迎春、路林、高梦琪、薛伟、于连国七人为业主委员会委员。锦绣泉城业委会于2018年10月18日在济南市历城区住房和城市建设委员会备案。根据《锦绣泉城小区业主委员会选举大会业主委员会成员结果汇总表》显示杜小杰赞同票1298票、康大伟赞同票1234票、周迎春赞同票1230票、路林赞同票1139票、高梦琪赞同票1063票、薛伟赞同票987票、于连国赞同票1119票。《关于锦绣泉城小区业主大会会议决议、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》未载明表决票数对应的面积比例，也无法证明该表决结果已经经过专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。锦绣泉城业委会诉讼主体不适格，其提起本次诉讼不符合法律规定，应予以驳回。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《国务院物业管理调条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定如下： 驳回济南市历城区锦绣泉城业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵海勇 人民陪审员  纪宝山 人民陪审员  张广延 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  王文倩