成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3659号 原告：丛培奇，男，1965年5月17日出生，汉族，住西藏日喀则市。 被告：成都小米酒店管理有限公司，住所地崇州市崇阳街道蜀州北路**。 法定代表人：李素云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。 原告丛培奇与被告成都小米酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告丛培奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丛培奇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告502号房2019年7月至11月18日的房屋租金14,010.1元；2、请求判令被告支付502号房3个月的违约金8,826元；3、判令被告支付2019年7月26日至2019年11月18日期间每日总购房款的万分之三的违约金9,353.8元；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更上述第2项诉讼请求为：判令被告支付1个月租金的违约金2,942元，变更上述第3项诉讼请求为：判令被告按总购房款每日万分之二的标准支付违约金6,180元。 事实和理由：2016年1月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于成都市金牛区房屋出租给被告，用于酒店经营，租期为11年……；被告于每季度第一个月25日前支付租金。2017年10月1日，原告将案涉房屋交付被告使用。被告本应于2019年7月25日支付7、8、9、10月及11月1日至17日租金，至今尚未支付。根据租赁合同7.3、7.4条的规定，被告应支付租金及违约金。原告多次与被告协商并催收租金无果，在政府和派出所的协调下，于2019年10月26日向被告当面送达了《解除房屋租赁合同告知函》，被告同意解除合同并通知原告于2019年11月18日收回案涉房屋。截止2019年11月18日，被告未向原告支付2019年7月至2019年11月18日期间的租金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告小米公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，原告主张的月租金数额不正确；原告主张的违约金过高，请求依法予以适当减少。 本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，原告与案外人成都三益利合投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买位于金牛区房屋（建筑面积37.71㎡），房屋总价款278389元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市金牛区一环路西三段5号西城大厦（桔子国际）1栋1单元502号房屋（租赁房屋建筑面积共37.71㎡）用于酒店经营（含酒店配套经营服务等），租赁期11年,自甲方将房屋交付给乙方起开始计算租期；租金按照产权证登记的房屋建筑面积计算，租金为第1-2年每月2574元、第3-5年每月2942元、第6-8年每月3309元、第9-11年每月3677元，乙方按季度向甲方支付租金，即每季度第一个月25日前乙方向甲方支付租金；乙方第一次向甲方上述银行账户支付租金的时候，按当期租金标准多支付1个月租金作为履约保证金；甲方在本合同租赁期限内不得以任何理由调整租金。该《房屋租赁合同》第七条违约责任还约定：7.3乙方在租赁期限内不得无故终止本房屋租金的支付，且乙方不得无故拖欠租金。若乙方无故拖欠甲方租金，自逾期之日起乙方应按日以总房款的万分之三向甲方支付违约金。7.4若乙方无故超过3个月未按约支付甲方租金，甲方有权解除合同，不承担乙方损失，乙方须向甲方按7.3条的标准支付相应逾期付款违约金，且甲方对履约保证金不予退还，乙方另额外支付当年的3个月租金做为违约金。2019年5月24日，被告向原告支付了2019年4-6月租金后，再未向原告支付租金。 另查明，原被告已于2019年10月26日协商同意解除案涉《房屋租赁合同》。2019年11月18日，原告丛培奇与被告签订了《房屋交接单》，载明：2019年11月18日，承租人已将位于成都市金牛区（桔子国际）’5层02号的租赁房屋交还出租人。2019年11月18日之前的水、电、物业费，由承租人负责缴清。在该交接单的交接双方签字处，原告丛培奇在出租人一栏签署名字及身份证号，被告在承租人一栏盖有公章。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋租赁合同》、《房屋交接单》、当事人陈述、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定原被告之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于原告主张被告支付其自2019年7月至11月18日期间502号房屋租金14,010.1元的诉讼请求。本院认为，结合审理查明的事实，因原被告已于2019年10月26日协商解除了《房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“由下列情形之一的，合同权利义务终止：……（二）合同解除……”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原被告间的房屋租赁关系因合同解除而终止，原被告间的租赁期限亦因租赁合同解除而终止，即案涉租赁期限截止至2019年10月26日，故被告应当向原告支付截止至2019年10月26日期间的租金；又因被告仅向原告支付租金了2019年4-6月的租金，此后再未向原告履行租金支付义务，即被告尚欠原告2019年7月至2019年10月26日期间的租金；关于原告要求被告支付2019年10月26日至2019年11月18日期间的租金，被告虽于2019年11月18日将案涉房屋腾退交付给原告，但结合前述论述，原被告双方的租赁合同关系已于2019年10月26日终止，即自2019年10月27日起原被告双方已无租赁合同关系，被告于2019年10月26日至2019年11月18日期间占有案涉房屋的费用亦不应当视为租金，且房屋腾退亦需要必要的时间，将上述期间的费用视为租金缺乏相应的合理性，故本院确定被告尚欠原告2019年7月至2019年10月26日期间的租金。现原告要求被告支付欠付的租金14,010.1元，被告对此不予认可，抗辩月租金数额不正确。本院认为，原被告双方在案涉《租赁合同》中约定了租金标准及“甲方将房屋交付给乙方起开始计算租期”之内容，鉴于原告认可自2017年10月1日向被告交付了案涉房屋，即自2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准为2,574元/月，自2019年10月1日起的租金标准为2,942元/月，故本院确认被告尚欠原告租金10,189.48元（2,574元*3个月+2,942元÷31天*26天）。因被告逾期未向原告支付租金，其行为构成违约，应当承担违约这责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应向原告支付2019年7月至2019年10月26日期间的租金10,189.48元。 对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告抗辩违约金过高，请求予以适当减少。本院认为，结合审理查明的事实及案涉合同第七条之约定，被告超过3个月未按约支付租金，原告有权解除合同，被告应自逾期之日起按日以总房款的万分之三支付违约金，且另额外支付当年的3个月租金作为违约金，现被告逾期未支付租金，其行为已构成违约，应当按约承担违约责任。鉴于诉讼期间，原告已自行降低违约金计算标准（按照总房款的日万分之二计算违约金，并支付1个月租金的2,942元），该主张不违反法律之规定及双方之约定，亦未增加被告之负担，且结合被告实际欠款金额及期限，考虑被告过错程度，本着公平合理原则，本院对被告的抗辩意见不予采纳，原告之诉请不违反法律的规定，本院予以支持。结合上述论证，原被告已于2019年10月26日解除租赁合同关系，即被告的违约行为持续至2019年10月26日，故违约金的期限应当至2019年10月26日，共计92天。综上，本院确认被告应向原告支付违约金5,122.36元（278,389元*0.0002*92天）及1个月租金2,942元，合计违约金8,064.36元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都小米酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丛培奇支付租金10,189.48元及违约金8,064.36元； 二、驳回原告丛培奇的其他诉讼请求。 成都小米酒店管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379元，由被告成都小米酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  石磊 二〇二〇年六月九日 书记员  任露