贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4914号 原告：杨鸣，男，1978年10月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈光梅，女，1981年8月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205201110584909。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205202011168503。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐瑶，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。 委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，实习证号：230713011110659。 原告杨鸣、陈光梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（下称：广厦房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告杨鸣、陈光梅的委托诉讼代理人石山、袁艳、被告广厦房开的委托诉讼代理人徐瑶、代文钦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨鸣、陈光梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢29层1号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书（办理商品房转移登记有关文书）的违约金，暂定为39,962.00元（具体金额以原告已付购房款421,808.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2018年9月28日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止）；3、判令被告向原告退还已收取的三通费3,900,00元及三通费实际占用期间的利息（利息以3,900.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月2日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，本院从其所愿。事实与理由：2017年5月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》签约确定单，该签约单记载原告购买房屋签约房号为2号楼29层1号，建筑面积为128.6平方米，单价为3,280.00元每平方米，还需额外支付3,900.00元三通费及9,645.00元维修基金；2017年5月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方就商品房基本情况、付款方式、交房期限、交房手续、房屋转移登记作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告至今未办理房屋不动产权证，原告认为，根据法律规定，被告应在房屋交付后90日内为原告办理房屋不动产权证书，但被告至今未办理房屋不动产权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任；同时，被告违法收取三通费应予退还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告广厦房开口头辩称：一、原告主张办证属于行政确认行为，不属于民事诉讼的审理范围，该项请求不能成立；二、由于合同约定的房屋尚未交付，主要是消防验收没有通过，达不到交付条件，根据合同约定，被告承担逾期办证违约金的条件是：房屋交付以后90天内没有为原告办理转移登记，因此原告的该项主张条件尚未成立，依法不能支持；三、被告没有单独向原告收取三通费，三通费已计入房屋销售总价，依法不应返还，请求法庭驳回原告诉请。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，原、被告签订《桂花苑内部申购住房定购协议》，协议约定：物业坐落洪南大酒店前行100米，房号：桂花苑一组团2号楼1单元住房29层Ａ户型。每平方米建筑面积单价3280.00元，注明：“林总同意总价优惠5000.00元，另优惠……”。2017年5月2日，原告与被告销售人员签订《商品房买卖合同》签约确认单。约定：原告认购房号2-29-1号房，认购时间：2018年8月1日，建筑面积：128.6㎡（平方米），单价3280.00元，总房款421808.00元，维修基金9645.00元，三通费3900.00元，此外，确认单还载明其他相关事项。同日，原告杨鸣、陈光梅作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为29-1，用途为住宅，建筑面积128.60平方米，套内建筑面积104.78平方米，总房款420708.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90708.00元，余款330000.00元以银行按揭贷款方式支付。交付时间和条件：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书：第十二条：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件，4、燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户：7、宽带网络：交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、办理贷款涉及相关税、费和代办费、办理房屋产权涉及相关税、费和代办费。并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后10日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；（一）出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。合同补充协议约定：电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，此外，合同补充协议还约定其他相关事项。合同及合同补充协议签订后，原告按合同约定向被告支付购房款90708.00元，维修基金9645.00元。并办理按揭贷款手续支付按揭贷款330000.00元。合计430353.00元（90708.00元＋9645.00元＋330000.00元＝430353.00元）＝［3280.00元×128.6＋9＋645.00元＋3＋900.00元-5000.00元（优惠）＝430353.00元］。履行完毕付款义务。被告于2019年4月29日将案涉房屋交付原告使用（原告自认收到时间为2018年6月30日，被告陈述至法庭辩论终结前一直未交付房屋，从原告提供的收据载明收物业费用的时间为2019年4月29日），截止2020年4月26日，案涉房屋无登记信息，至法庭辩论终结前，原、被告双方均未举证证明案涉房屋具备办证条件，被告在庭审中明确表示案涉房屋不具备办证条件。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的证据：桂花苑内部申购住房定购协议、商品房买卖合同签约确认单、商品房买卖合同、合同补充协议、首付款收据、维修基金收据、借款合同、个人贷款支付凭证、不动产登记查询回复、前期物业服务合同、物业费、建筑垃圾处理费收据、房屋装饰装修管理合同等。以上证据经庭审举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费及占用期间的利息。 关于双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但被告未按约定履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。涉案房屋未取得初始登记，未能如期向原告交付办理完商品房转移登记的相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张支付违约金的条件是“案涉房屋交付使用后90日”、本案案涉房屋未交付，不具备支付的条件的抗辩意见。从原告的陈述自认案涉房屋已于2018年6月30日交付，但其提供的证据只能证实案涉房屋小区物管公司向其出具物管费的收取时间的收据上载明的时间为2019年4月29日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2019年4月29日。对被告主张案涉房屋至今未交付，其不能提供证据加以证明，应由其承担对自己不利的法律后果，其抗辩理由，本院不予以采纳，故本案支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条件已成就。对支付违约金的计算标准，因双方合同对违约金的计算没有明确约定，故根据上述司法解释的规定，本院支付按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，对支付时间问题，因案涉房屋交付时间认定为2019年4月29日，故按上述司法解释的规定，交付后的90日起计算违约金，从2019年4月29日之后的90日，即从2019年7月28日起计算违约金，对截止时间问题，根据合同约定，双方未约定委托办证，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对原告主张超过部分，本院不予以支持；对支付基数问题，根据司法解释的规定：“按照已付购房款总额”，本案中，对原告支付的购房款总额问题，原告支付的购房款中应扣除三通费3,900.00元，即应按416,808.00元（90,708.00元+330,000.00元-3,900.00元=416,808.00元）为基数。对原告的诉讼请求，超过部分，本院不予以支持。故本案违约金的计算为，以原告已付购房款416,808.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年7月28日起至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。但被告与原告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，被告关于不应支付利息的理由成立，本院予以采纳。故原告于2020年4月17日才提起诉讼催告被告退还三通费3,900.00元的该诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的利息，无法律依据和合同约定，本院不予以支持；对被告以该三通费已按合同补充协议约定计入总房款中，不存在三通费，不应退还的抗辩，因该约定与上述法律法规不相符合，其理由不成立，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨鸣、陈光梅支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款416,808.00元为基数，从2019年7月28日起至2019年8月19日止，按按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨鸣、陈光梅电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费共计3,900.00元； 三、驳回原告杨鸣、陈光梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月五日 书记员 张朕一