陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1002民初1037号 原告：刘文滨，男，1975年5月15日出生，汉族，商洛市星河商贸有限公司法定代表人，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：赵红刚，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。 被告：陕西物彩华商贸有限公司，住所地商洛市商州区工农路**。统一社会信用代码91611000081730143F。 法定代表人：余致双，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亚兵，陕西群鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建良，陕西群鑫律师事务所律师。 原告刘文滨与被告陕西物彩华商贸有限公司（以下简称物彩华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文滨及其委托诉讼代理人赵红刚与被告物彩华公司的委托诉讼代理人李亚兵、杨建良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文滨向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告第一年度租金2,146,700元（2,146,700元是以年租金2,660,000元元减去513,300元计算而来，该513,300元系原告收取两个独立商铺年租金770,000元中的8个月租金）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年3月16日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于商洛市商州区工农路76号的三层商铺从事经营活动。租赁期限10年，从2016年6月1日起至2026年5月31日止。合同签订后，原告向被告支付了500,000元保证金和第一年度租租金2,660,000元，利用商铺分别开设了超市、家电商场、小吃城，对部分摊位进行了出租，其中对租赁物装修，设置必要的设施等花费一千余万元。商场于2016年9月份开业运营，开业不久，即有自称商铺业主的几十名群众多次来商场聚集、哄闹、索要租金，冲击经营场所，更有甚者在商场以及办公区域悬挂白色横幅多日，扰乱了原告正常的经营秩序。期间，各商户、供应商和员工大量流失，顾客更是望而却步，原告的经营几乎陷入停滞状态。原告在第一时间通过微信、电话、书面通知等方式联系被告公司及其法定代表人，要求其出面解决问题。但被告怠于履行义务，导致原告的损失不断扩大，直至走到关门停业的地步。原告履行了第一个租赁年度支付租金的义务，但被告不能提供符合合同约定的用于正常生产经营的租赁物，第三人就租赁物主张权利，妨害承租人使用、收益租赁物的权利，原告的合同利益未能实现，故要求被告退还租赁费2,146,700元。 被告物彩华公司辩称：其公司依据与原告签订的租赁合同收取租金合理合法，现原告以小业主索要租金影响经营为由返还租金的理由依法不能成立，请求依法驳回原告的诉请。1.小业主在外边树上悬挂横幅索要租金的行为仅有几天，且参与人数少，不影响原告的正常经营活动，且商场并未因此而停业，其对租赁房屋的使用权益并未受到实质性影响。在被告积极的协调下，大部分小业主已通过开发商领到了租金，剩余小业主也已通过诉讼途径向商洛嘉合商业运营管理有限公司等另行主张租金，小业主向原告索要租金行为已经消除，小业主持续闹事影响正常经营的因素早已不复存在。此外，租赁合同也未约定原告享有退还租金的权利。原告违反合同约定拒不支付租金是双方租赁合同解除的根本原因，小业主索要租金的行为没有影响原告正常经营，更不能成立原告退还租金的理由。2.原被告租赁合同纠纷已经商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号和商洛市中级人民法院（2019）陕10民终629号两份生效判决处理，原告本次起诉属于重复起诉。商洛两级法院的判决已对双方当事人是否违约进行了实质审查和判断，原告在本诉中又基于同一事实和相同法律关系，提出当事人违约的诉讼请求，该请求在实质上否定了前诉案件的裁判结果，违反了一事不再理的诉讼原则，后诉构成重复起诉。（2018）陕1002民初1307号民事判决书认定：合同解除前（2018年1月28日），刘文滨租赁物彩华公司的房屋，刘文滨声称小业主闹事的行为不构成物彩华公司根本违约，也没有致使刘文滨对租赁物的使用、收益受到影响，故刘文滨应按合同约定向物彩华公司支付2017年6月1日至2018年1月28日期间的房屋租金。（2019）陕10民终629号民事判决书认定：尽管小业主索要租金的行为对刘文滨经营活动有一定影响，但小业主通过哄闹、围堵、打横幅等方式索要租金的行为并不合法，刘文滨有合法维权的渠道。因此，物彩华公司本身就商铺租赁合同的解释并没有法律上的过错，所以合同解除前（2018年1月28日）的房屋租金，刘文滨应当予以支付，刘文滨要求物彩华公司分担合同解除前商铺租金的理由不能成立。综上，原告使用房屋，并应支付租赁合同解除前的房屋租金已经两级法院生效判决处理，原告现又请求返还租金，属重复起诉，无法律和事实依据，系无理缠诉。请求法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定本案的法律事实如下：2013年7月10日，陕西君诚置业有限公司与被告物彩华公司的法定代表人余致双签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的位于商洛市商州区工农路76号的卫苑大厦一层商铺出售于余致双。当日，陕西君诚置业有限公司与余致双签订《商业用房租赁合同》，约定将其开发建设的卫苑大厦二、三层建筑面积3859.14平方米的商业用房出租于余致双使用，期限15年（至2029年4月30日期满）。2014年7月至12月，陕西君诚置业有限公司将余致双租赁的卫苑大厦二、三层部分商铺，对外进行了出售。商洛嘉合商业运营管理有限公司与购买二、三楼部分商铺的业主签订《委托经营协议书》，以返租的形式，向业主支付经营收益。2015年12月10日，余致双与被告物彩华公司签订《房屋租赁授权委托书》，将其购买的和承租的卫苑大厦一至三层委托被告物彩华公司出租和经营管理，委托期限2015年12月10日至2029年4月30日。2016年3月10日，陕西君诚置业有限公司出具《转租证明》，同意余致双将卫苑大厦二、三层商业用房转租第三人，并要求在租赁期间内必须遵循其双方签订的《商业用房租赁合同》。 2016年3月16日，原告刘文滨（乙方）与被告物彩华公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方将位于商洛市商州区工农路76号（即卫苑大厦）的沿街三层面积约5627.42平方米的房屋出租于乙方，从事经营活动；租赁期限从2016年6月1日至2026年5月31日共10年；乙方须在签订合同时，向甲方交纳保证金500,000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退还上述保证金（以现金方式退还不计息）；年租金2,660,000元，合同期内第四年、第五年、第六年、第七年在已定租金基础上增长6%，第八年、第九年、第十年在第七年租金基础上增长6%；租金一年一支付，到期提前两个月一次性付清下一年度租金；承租方须按约定向出租方交纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。合同还约定有其他内容。合同签订后，原告向被告交纳了第一年度即2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金2,660,000元，并对租赁房屋进行了装饰装修，添置了相关的配套设施设备，用于经营小吃城、超市、家用电器等。2016年8月6日，原告与案外人签订商铺租赁合同，将案涉房屋一层中临街的253平方米转租他人，租期6年，前3年租金每年350,000元；2016年9月11日，原告与另一案外人签订商铺租赁合同，将案涉房屋一层中临街的300平方米转租他人，租期5年，每年租金420,000元。 原告刘文滨租用卫苑大厦一至三层从事商业经营期间，因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分购买商铺业主的租金收益，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金。因问题未得到有效解决，2016年11月份开始，部分业主到商铺的实际租用人原告刘文滨的经营场所采取聚集哄闹、打横幅等方式进行维权，原告将商铺业主影响其经营的问题通报于被告，要求予以解决，但因各种原因，商铺业主索要租金收益的问题在一段时间内没有得到妥善解决，原告因此拒绝向被告交纳第二年度（2017年6月1日至2018年5月31日）的租金。2017年5月11日，被告向原告发出催收租金通知书，要求原告于2017年5月15日前一次性向其支付第二年度房租；如未按上述宽限期限一次性足额支付房租，其公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究迟延支付租金的违约责任。2017年5月11日，原告以商洛市星河商贸有限公司的名义向原告发出书面通知，说明：双方于2016年3月签订的房屋租赁合同，履行一年，目前出现不可归责于我方的情况，致使我方经营受阻，损失巨大。1.你公司恶意隐瞒商铺所有权人的情况，将只有部分处理权的商铺出租给我公司从事经营活动，属于典型合同欺诈。2.自2016年8月以来有自称业主的人结队来我处索要租金，从9月开始“各业主”增加到五六十户，哄闹、冲击我方经营场所，在我方办公室拉白条幅，其中一条悬挂长达12天，致我方无法正常经营。3.上述情况一直持续到2017年3月4日，扰乱正常经营和办公。2017年度房租等你方处理好此事件后，我公司第一时间通过银行打给你公司指定账号。2017年5月22日，被告再次向原告发出催收租金通知书：一、你方回复的众业主威胁、骚扰你方正常经营之事，答复如下：1.因我方未与众业主签订租赁合同，故我方无权与众业主就你提出的威胁、骚扰经营一事进行处理。2.如再出现第三方影响你正常经营之事，建议你通过法律途径依法维护你的合法权益。二、你方务必于2017年5月25日前一次性向我公司支付2017年-2018年度房屋租金。三、如贵方按照上述宽限期限交纳房租我方将不追究你方迟延交纳租金的违约责任，否则我方将依法解除商铺租赁合同，并依法追究你方迟延交付租金的违约责任。2017年6月22日，被告向原告发出《解除商铺租赁合同通知书》。 2017年7月19日，物彩华公司将刘文滨起诉至本院，要求：1.判令解除原被告于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》；2.判令刘文滨立即腾交所租赁的商洛市商州区工农路76号卫苑大厦一至三层商铺；3.判令刘文滨支付2017年6月1日起至房屋实际腾交之日的房屋占用费；4.判令刘文滨支付2017年4月1日至实际给付之日的逾期付租违约金；5.判令不予退还刘文滨交纳的500,000元保证金；6.诉讼费由被告承担。本院审理后，于2017年12月18日作出（2017）陕1002民初1407号民事判决书，原被告双方均提出上诉。商洛市中级人民法院审理后，于2018年4月25日作出（2018）陕10民终116号民事裁定书，撤销本院（2017）陕1002民初1407号民事判决书，发还重审。本院依法重新组成合议庭进行了审理。在重审过程中，物彩华公司申请追加商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司为第三人参加诉讼，刘文滨提出反诉。刘文滨的反诉请求为：1.确认原被告之间的《商铺租赁合同》于2018年元月30日解除；2.判令物彩华公司立即接收出租房屋，并承担自2018年2月1日起到实际接收之日原告看护承租房屋产生的水电、物业、人员工资等费用198,115元；3.判令物彩华公司赔偿因其违约导致合同解除给刘文滨造成的经济损失8,813,126元。4.判令物彩华公司返还保证金500,000元；5.诉讼费、反诉费、评估费及其它费用由物彩华公司承担。物彩华公司将其第1项诉讼请求变更为：确认物彩华公司与刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；第3项诉讼请求变更为：判令刘文滨向物彩华公司支付2017年6月1日起至涉案房屋实际腾交之日的房屋租金及房屋占用使用费。2019年8月9日，本院作出（2018）陕1002民初1307号民事判决书：一、物彩华公司与刘文滨2016年3月16日签订的商铺租赁合同于2018年1月28日解除。二、由刘文滨、第三人商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司向物彩华公司腾交位于商洛市商州区工农路76号卫苑大厦一、二、三层房屋；刘文滨按评估机构评估报告确定的商铺装修及配套设备价格评估计算表表1向物彩华公司腾交房屋及装修、配套设施、设备（具体按评估报告附件1商铺装修改造工程及配套设施设备价格评估计算表表1所列项目交付），刘文滨对上述财物不得拆除、转移、损坏；物彩华公司（反诉被告）退还刘文滨保证金500,000元。三、刘文滨支付物彩华公司2017年6月1日至2018年1月28日房屋租赁费1,756,328.47元；刘文滨从2018年1月29日起按每日4698.63元支付物彩华公司房屋占用费至刘文滨和第三人腾交房屋完毕之日止（刘文滨支付空闲房屋日占用费2589.04元，第三人商洛市佳鸿衣商贸有限公司房屋日占用费1150.68元，商洛市商州区柒加壹母婴生活坊的房屋日占用费958.91元）。四、物彩华公司承担刘文滨损失3,362,977.32元，刘文滨支付的鉴定费95,000元，由物彩华公司承担47,500元，上述共计3,410,477.32元，由物彩华公司给付刘文滨。五、驳回原被告其他诉讼请求。以上二、三、四条判决内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。宣判后，原被告双方均不服，提出上诉。商洛市中级人民法院作出的（2019）陕10民终629号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 庭审中，被告物彩华公司认为原告刘文滨在之前的（2018）陕1002民初1307号案件的反诉中未主张第一年度租金，原告也没有因为小业主的原因停止营业，本案中原告的诉讼时效应从2016年3月16日起算，到2019年3月16日二年和三年的诉讼时效均已届满，故原告的诉求已超过诉讼时效。原告认为，被告提出2016年3月16日计算时效缺乏法律依据，第一年的租赁期限到2017年5月31日，即使计算诉讼时效也应从2017年5月31日起算，按照司法解释的规定应适用三年的诉讼时效，而原告不断向被告发函，主张其权益，构成诉讼时效的中断，且小业主的堵门拉条幅行为从2016年11月开始直到2018年3月份，在此期间，原告被迫于2018年1月28日关门停业，侵权行为一直在持续，所以原告诉求未超过诉讼时效。 本院确认上述事实的证据有当事人陈述；原告刘文滨提供的证据：1.租赁合同、交款收据、相关证件复印件；2.小业主讨要租金、堵门等视频截图、光盘，小业主相关要求、诉求，谈话笔录；3.原被告相关的来往函件、微信聊天记录截图；4.相关判决书及买卖合同复印件、租赁合同等。被告物彩华公司提供的本院（2018）陕1002民初1307号民事判决书、商洛市中级人民法院作出的（2019）陕10民终629号民事判决书。上述证据已经原被告质证和本院审查，真实合法，可以采信。被告对原告提供的光盘中的视频真实性有异议，认为这些视频是原告采用截图软件剪辑组成，部分视频没有声音，该光盘中的视频不能完整反映视频的内容。为此，本院询问被告是否就光盘内容申请鉴定，被告未在限期内提交鉴定申请，视为其不申请鉴定。经本院审查，光盘中没有声音的视频系监控拍摄；光盘中的视频能够证明有关人员到案涉租赁房屋的办公场所及商铺门外临街人行道上有哄闹、打横幅等行为。关于原被告之间来往的函件，在本次诉讼前的案件中已提供有部分函件，部分函件的真实性在之前的案件已认定，在本次诉讼中，被告虽有异议但未提交反驳证据，故对已经认定的函件，本院予以采信，可以证明相关案件事实。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点有：1.原告刘文滨要求被告物彩华公司退还第一年度租金是否系重复起诉；2.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效：3.被告在履行第一年度租赁合同期间是否存在根本性违约行为。关于焦点1，在本次诉讼前，原被告双方就履行2016年3月16日《商铺租赁合同》过程中发生的纠纷已向本院提起诉讼。本院（2018）陕1002民初1307号民事判决书，已经商洛市中级人民法院作出的（2019）陕10民终629号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效法律文书裁判处理的是原被告之间有争议的2017年6月1日之后的租金及房屋占用费。本案中，原告所主张的第一年度租金的时间跨度为2016年6月1日至2017年5月31日，原告的本次诉讼，虽然与前次诉讼的当事人相同，诉讼标的也是租金，但其时间段不同，故原告的起诉不构成重复起诉。关于焦点2，原告提出其在开业不久，有自称商铺业主的群众多次来商场聚集、哄闹、索要租金，在商场以及办公区域悬挂白色横幅，扰乱其正常经营秩序，使其经营陷入停滞状态；其要求被告出面解决，但被告怠于履行义务，致其损失不断扩大，被告不能提供符合合同约定的用于正常经营的租赁物，使租赁合同利益不能实现，故要求被告退还其已交纳的租金。被告认为小业主闹事的行为不构成其根本违约，未对原告使用租赁物造成影响。由此可见，原被告之间并非因第一年度的租金交纳问题发生争议，而是因为原被告租赁合同外，第三人的行为是否影响原告对租赁物的使用、收益，被告对此是否存在根本性违约发生争议。原被告之间提及的小业主闹事，从2016年11月左右开始，持续至第二年度的租赁期间，故原告在本案中的主张权利的诉讼时效应以第一年度租赁期限届满之日2017年5月31日起算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2017年5月31日起至《中华人民共和国民法总则》的施行之日2017年10月1日，原告的诉讼时效尚未满二年，故本案诉讼时效应适用三年的规定，原告于2020年5月11日诉至本院，未超过诉讼时效。原告认为其与被告之间的信函往来行为，引起诉讼时效中断，但其信函往来中未明确提出要求对方退还第一年度租金，故其据此认为诉讼时效中断的观点，本院不予采纳。关于焦点3，在本次诉讼前，原被告之间因租赁合同解除引起的纠纷在诉至法院后，已经法院裁判处理，在法院生效法律文书中认定：卫苑大厦部分商铺业主的维权行为在2018年1月28日合同解除前给原告的经营造成了一定影响，租赁合同履行到第二年度的2018年1月28日原告关门停业；在本案中，原告没有提供证据证明其在租赁合同第一年度期间因部分商铺业主的维权行为给其造成的实际经营损失，亦无证据证明被告在该合同年度有其他根本性违约行为，故原告要求被告退还其第一年度租金2,146,700元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘文滨要求被告陕西物彩华商贸有限公司退还第一年度（2016年6月1日至2017年5月31日）租金2,146,700元的诉讼请求。 案件受理费23,973元，减半收取11,986.50元，由原告刘文滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员 何 明 二〇二〇年六月二十八日 书记员 寇青青 1