广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民初4251号原告：深圳市博广源建材租赁有限公司，住所地深圳市南山区南山街道月亮湾大道**高科集团大楼**72074。法定代表人：陈佳城，总经理。委托诉讼代理人：陈金智，该司员工。委托诉讼代理人：蒋凤军，广东宽和律师事务所律师。被告：深圳市顺昌龙商砼服务有限公司，住所，住所地深圳市南山区侨城北路高发东方科技园**厂房）5-1。代表人：许胜锋，深圳市顺昌龙商砼服务有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：沈观涛，管理人工作人员。委托诉讼代理人：胡聪，管理人工作人员。原告深圳市博广源建材租赁有限公司（以下简称博广源公司）诉被告深圳市顺昌龙商砼服务有限公司（以下简称顺昌龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告博广源公司的委托诉讼代理人陈金智、蒋凤军，被告顺昌龙公司的委托诉讼代理人沈观涛、胡聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博广源公司提出的诉讼请求为：1、解除博广源公司与顺昌龙公司就位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1房地产形成的房屋租赁关系；2、顺昌龙公司立即向博广源公司返还位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1房地产；3、顺昌龙公司向博广源公司支付租金308484元及物业管理费、维修基金114840.6元（暂计至2018年11月6日,并应计至顺昌龙公司交还房产之日止）合计423324.6元；4、顺昌龙公司承担诉讼费等全部诉讼费用。在本院庭审过程中，博广源公司变更诉讼请求为：1、确认顺昌龙公司与博广源公司之间的房屋租赁关系已经解除；2、顺昌龙公司应向博广源公司支付至房屋租赁合同解除之日止的租金、物业管理费、维修基金合计436466.23元。在本院开庭审理之后，博广源公司撤回上述第二项诉讼请求，仅要求本院确认双方之间的房屋租赁关系已经解除。事实与理由：位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园**厂房（华兴）5-1房地产（以下简称涉案房产）原产权人为彭建设。2016年1月，因彭建设未能履行深圳仲裁委员会[2015]深仲裁字第1821号生效裁决书所确定的义务，该仲裁申请人刘婷婷依法向深圳市中级人民法院申请强制执行，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执14-1号执行裁定书，对涉案房产进行司法强制拍卖。在拍卖过程中，博广源公司于2016年11月以成交价2368万元竞得涉案房产，并在付清全部拍卖款项以及税费后办理了涉案房产过户至博广源公司名下的相关手续。博广源公司在接收涉案房产过程中，发现彭建设曾于2010年10月与顺昌龙公司就涉案房产签订一份《房屋租赁协议》,将涉案房产出租给顺昌龙公司作商务办公使用，租期36个月，自2010年10月1日起至2013年9月30日止，租金每月为14022元。而截至目前，顺昌龙公司仍在继续使用涉案房产。博广源公司经与顺昌龙公司多次交涉，顺昌龙公司谎称其已向彭建设一次性支付了涉案房产二十年的租金，有权继续租用涉案房产并拒绝将房产交还博广源公司。同时，博广源公司还了解到，彭建设系顺昌龙公司的股东，持有顺昌龙公司30%股权；顺昌龙公司另一股东彭建省持有70%股权，其与彭建设系兄弟关系，二人同为顺昌龙公司的实际控制方。2018年7月10日，因顺昌龙公司经审计后资不抵债，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03破申178号民事裁定书，受理顺昌龙公司的破产清算申请。博广源公司通过司法拍卖竞得涉案房产并办理完成产权登记手续后，博广源公司即成为涉案房产的合法所有权人。顺昌龙公司与彭建设之间的《房屋租赁协议》自2013年9月30日届满后，双方形成不定期租赁关系。在博广源公司成为房屋所有权人后，博广源公司与顺昌龙公司之间的租赁关系亦为不定期，博广源公司有权依法随时解除双方之间的租赁关系并要求顺昌龙公司返还涉案房产。顺昌龙公司系彭建设持股的公司并受彭建设兄弟实际控制，其与彭建设串通捏造顺昌龙公司已一次性付清涉案房产20年租金的假象，企图继续无理霸占博广源公司所有的房产，严重损害了博广源公司的合法权益。同时，顺昌龙公司还拖欠博广源公司涉案房产自2017年1月起至今的租金以及自2015年4月起至今的物业管理费及维修基金。另外，依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产人申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，深圳市中级人民法院于2018年7月10日裁定受理顺昌龙公司破产清算一案，双方之间的房屋租赁合同关系应于2018年9月10日解除。被告顺昌龙公司口头答辩称，1、顺昌龙公司对涉案房产存在合法有效的租赁关系，博广源公司主张解除租赁合同没有事实和法律依据，理由如下：博广源公司所主张解除的租赁关系系基于2010年签订的为期3年的租赁合同终止后的事实租赁关系，顺昌龙公司对该份书面合同的真实性不予确认。其次，涉案房产原权利人系顺昌龙公司的股东彭建设，顺昌龙公司早在2010年5月起即开始承租涉案房产，并于2012年5月20日与彭建设签订了为期20年的《房屋租赁合同》，租赁合同期限届满至2031年12月31日。租赁合同签订后，彭建设与顺昌龙公司签订《房屋租赁合同补充协议书》，彭建设以其对顺昌龙公司的借款10095912元冲抵顺昌龙公司租用涉案房产的租金。顺昌龙公司已办理了2013年及2014年的房屋租赁备案手续，故顺昌龙公司与彭建设签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》合法有效，顺昌龙公司有权继续使用涉案房产，博广源公司主张解除合同没有法律依据。2、顺昌龙公司基于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》对涉案房产拥有合法的使用权，博广源公司不应非法占有。自2017年以来，博广源公司多次组织社会人员对涉案房产进行侵扰，损坏顺昌龙公司的大门，打砸顺昌龙公司的招牌以及相关的设备。顺昌龙公司多次向所在辖区的派出所报警，最近的一次是2018年11月29日。博广源公司组织多人非法占有了涉案租赁场所至今未退出。涉案房产内存放有顺昌龙公司的财务资料、办公设备以及文件等资料，博广源公司即使通过司法拍卖获得涉案房产，但其取得的仅是涉案房产的所有权，并不包括存放在涉案房产内属于顺昌龙公司所有的财务资料、办公设备以及文件等，博广源公司在没有盘点移交的情况下即非法占有，应当及时排除非法占有。3、博广源公司系通过拍卖的方式取得涉案房产，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。博广源公司在拍卖取得涉案房产时，顺昌龙公司就涉案房产存在合法有效的租赁关系，拍卖公告亦载明涉案房产的租赁关系以实际情况为准，博广源公司在明知拍卖标的存在租赁关系可能性的情形下仍然购买，其应承担相应的法律后果。综上，请求人民法院驳回博广源公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据双方均无异议的证据认定如下事实：顺昌龙公司与彭建设自2010年11月1日起存在房屋租赁合同关系，双方约定彭建设将其位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1的房产出租给顺昌龙公司。申请人刘婷婷因与被申请人彭建设、深圳市顺兴龙粮食有限公司借款合同纠纷一案，向深圳市仲裁委员会申请仲裁。深圳市仲裁委员会作出的[2015]深仲裁字第1821号裁定经发生法律效力后，彭建设未能履该裁决书所确定的义务，刘婷婷遂向深圳市中级人民法院申请强制执行。2016年4月8日，本院发出公告并张贴于涉案房产门口，内容为本院将依法拍卖彭建设所有的深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1楼，如对上述财产享有租赁权等有限购买权或其他合法权益的，应在该公告发出之日起7日书面提出；逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，不影响处分上述财产。2016年4月19日，本院执行部门对涉案房产物业管理处的工作人员进行调查，物业管理处工作人员称涉案房产的业主是彭建设，顺昌龙公司人员在上述房产内办公。2016年12月25日，本院作出（2016）粤03执14号之一执行裁定。该裁定内容为：本院委托深圳市土地房产交易中心于2016年11月25日拍卖彭建设所有的深圳市南山区侨城北路高发东方科技园33#厂房（华兴）5-1楼，博广源公司以成交价23680000元竟得上述房产；本院在该裁定中认定上述拍卖行为符合法律规定，依法应予确认，遂裁定解除对被执行人彭建设名下所有的深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1楼的查封，将上述房产以23680000元价格强制转让给博广源公司所有，房产所有权自该裁定送达博广源公司时转移。之后，涉案房产所有权由房产部门登记在博广源公司名下。2018年7月10日，本院受理顺昌龙公司破产清算申请，并指定北京市中伦（深圳）律师事务所为顺昌龙公司管理人。在本案诉讼过程中，博广源公司确认顺昌龙公司已从涉案房产处搬离。2004年10月26日，深圳市顺昌龙机械设备有限公司成立。2012年5月4日，深圳市顺昌龙机械设备有限公司名称变更为顺昌龙公司，2011年11月24日，顺昌龙公司的股东彭建设增加出资1130万元，增资后出资共计1140万元（持股比率30%），股东彭建省增加出资2570万元，增资后出资共计2660万元（持股比率70%）。彭建设自顺昌龙公司成立之后一直担任该司总经理职务。另查，彭建设与彭建省为兄弟关系。2012年2月份和2012年3月份，深圳市顺昌龙机械设备有限公司向彭建设账户转入款项共计10096300元，款项用途均备注为“往来”，具体情况如下：1、2012年2月29日，转入75000元；2、2012年3月2日，转入70000元；3、2012年3月16日，转入9420000元；4、2012年3月31日，转入531300元。2019年8月26日，立安达会计师事务所（特殊普通合伙）接受顺昌龙公司委托出具审计报告。该报告显示审计机构基于顺昌龙公司现有的财务凭证和会计账册认定彭建设在2012年度之前存在向顺昌龙公司借款的事实，且不存在顺昌龙公司将涉案房产的20年租金与彭建设向顺昌龙公司所借款项相抵销的情形。另外，审计报告载明彭建设至2018年7月31日止尚未偿还顺昌龙公司借款金额共计29281484.74元。除上述双方不持异议的事实之外，博广源公司与顺昌龙公司对于以下证据和事实存在争议：一、顺昌龙公司与博广源公司对《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》的真实性、合法性和关联性各执一词。上述《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》并未在房屋租赁管理机构备案。两份合同上均加盖有顺昌龙公司的印章，且有彭建设的签名和按捺的指印。《房屋租赁合同》显示彭建设与顺昌龙公司于2012年5月20日签订该协议，合同内容如下：1、彭建设将位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1楼出租给顺昌龙公司使用，租赁房屋的租金每平方米30元，月租金为42066.3元；顺昌龙公司应于每月25日前交付下月租金，租赁期间自2012年1月1日至2031年12月30日止。上述《房屋租赁合同补充协议书》并未注明签订合同时间，该份协议显示签订合同的双方为彭建设与顺昌龙公司。《房屋租赁合同补充协议书》载明内容如下：1、顺昌龙公司于2012年1月至3月陆续向彭建设出借款项。截止至2012年3月30日，彭建设向顺昌龙公司借款金额共计10903300元；2、顺昌龙公司与彭建设签订的租赁合同期限为20年，共计租金为10095912元；彭建设同意顺昌龙公司将借款中的10095912元作为租用彭建设物业的总租金。顺昌龙公司提出《房屋租赁合同补充协议书》于2012年度或2013年度签订，但未举证证明存在上述事实。关于《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》上的签名形成时间和加盖印章的时间，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。因顺昌龙公司未在本院指定期限内提交有效的鉴定样本，故本院向房屋租赁管理机构调取加盖有顺昌龙公司印章和彭建设签名的合同，但是房屋租赁机构亦未能提交合同原件。2019年12月6日，西南政法大学司法鉴定中心出具《终止鉴定告知书》，内容为因无法提供符合比对条件的样本，在现有技术条件下，该次鉴定无法继续进行，故该鉴定中心对该案作终止鉴定处理。二、顺昌龙公司提交其与彭建设分别于2013年10月1日和2014年10月8日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，博广源公司对两份合同的真实性和合法性不予确认。上述合同约定彭建设将涉案房产出租给顺昌龙公司，租金自2013年10月1日起至2014年9月30日止按照每月每平方米50元收取；自2014年10月1日起至2015年9月30日止按照每月每平方米30元收取，顺昌龙公司应于每月5日前支付租金。本院认为，彭建设自2010年11月1日起将涉案房产出租给顺昌龙公司使用。在顺昌龙公司承租上述房产的过程中，涉案房产的原所有权人彭建设作为另案被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，人民法院遂以司法拍卖方式处置涉案房产。之后，博广源公司取得涉案房产的所有权。鉴于顺昌龙公司在博广源公司拍卖取得涉案房产后仍未从涉案房产处搬离，依据“买卖不破租赁”的相关规定，顺昌龙公司与博广源公司之间存在租赁合同关系。本案中，博广源公司提出顺昌龙公司管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知博广源公司继续履行房屋租赁合同，要求本院确认双方之间的房屋租赁合同已经解除。针对博广源公司的主张，顺昌龙公司以《房屋租赁合同补充协议书》显示其无需支付20年租金为由，认为本案不属于双方均未履行完毕的合同并据此提出不能适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，遂要求博广源公司继续履行房屋租赁合同。经审查，涉案房产的原所有权人彭建设不仅与顺昌龙公司存在房屋租赁合同关系，还与顺昌龙公司存在借款合同关系，即彭建设就其收到的10096300元对顺昌龙公司负有债务。顺昌龙公司提交的《房屋租赁合同补充协议书》上有彭建设的签名并加盖有顺昌龙公司的印章，但该份协议没有注明签订日期，其内容为截止至2012年3月30日止彭建设向顺昌龙公司借款共计10903300元，彭建设同意将其对顺昌龙公司所负上述债务与顺昌龙公司应付给彭建设的20年租金10095912元相抵销。本案争议焦点为上述《房屋租赁合同补充协议书》以及相应的《房屋租赁合同》能否作为本案认定事实的依据。首先，顺昌龙公司进入破产程序后委托相关机构出具了审计报告。依据该审计报告，顺昌龙公司不存在《房屋租赁合同补充协议书》中将20年租金与彭建设所借款项相抵销的事实。因审计报告基于顺昌龙公司现有的财务凭证和会计账册做出，其内容与《房屋租赁合同补充协议书》之间存在矛盾之处，故本院需要结合相关证据对顺昌龙公司是否需要支付租金进行认定。第二，彭建设既是持有顺昌龙公司30%股权的股东，在破产申请受理前又持续担任该司总经理职务，且彭建设与持有顺昌龙公司70%股权的彭建省存在兄弟关系。由此可见，彭建设和其兄弟彭建省对顺昌龙公司印章有控制权，其在移交印章给顺昌龙公司管理人之前可以随时出具《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》。顺昌龙公司在本案中提出《房屋租赁合同补充协议书》为2013年度之前签订，则依据“谁主张谁举证”的证据规则，顺昌龙公司对此应提供相应的证据。由于顺昌龙公司未提供证明上述合同何时签订的有效证据，且本院委托的相关机构因顺昌龙公司未提供符合比对条件的样本而无法对合同签订时间进行鉴定，故顺昌龙公司应承担举证不能的法律后果，本院对其主张的协议签订时间不予采信。此外，倘若《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》是顺昌龙公司的真实意思表示且在2013年前签订，彭建设基于借款合同关系所负债务与顺昌龙公司就涉案20年租金所负债务已经于2013年前抵销，则顺昌龙公司无需在2014年、2015年再次签订《深圳市房屋租赁合同书》，亦无需承诺每月5日还需要向彭建设支付租金。有鉴于此，在顺昌龙公司不能证明《房屋租赁合同补充协议书》签订时间的情形下，本院对该份证据不予采纳。第三，顺昌龙公司转入彭建设账户的款项10096300元与《房屋租赁合同补充协议书》中约定的借款金额10903300元不一致；《房屋租赁合同补充协议书》有关每月每平方米30元的租金标准（10095912元÷20年÷12月）与《深圳市房屋租赁合同书》中每月每平方米租金50元内容亦不相符。据此，顺昌龙公司提交的证据无法形成完整的证据链，本院不能依据《房屋租赁合同补充协议书》认定顺昌龙公司就涉案20年租金所负债务已经与彭建设借款相抵销。综上所述，《房屋租赁合同补充协议书》不能作为认定涉案房产20年租金与彭建设所负债务已经抵销的依据，顺昌龙公司提出其承租涉案房产无需支付20年租金的抗辩不能成立。顺昌龙公司在博广源公司拍卖取得涉案房产后仍继续使用涉案房产，其应向博广源公司支付租金。据此，顺昌龙公司和博广源公司存在均未履行完毕房屋租赁合同的情形。依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，顺昌龙公司管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知博广源公司继续履行房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同视为解除。综上，博广源公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：确认原告深圳市博广源建材租赁有限公司与被告深圳市顺昌龙商砼服务有限公司就位于深圳市南山区侨城北路高发东方科技园3#厂房（华兴）5-1房地产形成的房屋租赁合同已经解除。本案案件受理费7649.86元由被告深圳市顺昌龙商砼服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 霍    雨审判员 赵    钟审判员 黄    新二〇二〇年六月二十二日书记员 陈文政（兼）所附法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。