四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3301民初101号 原告：梅西刚，男，1963年4月26日出生，汉族，四川省雅安市人，身份证住址：四川省甘孜县甘孜镇。现住址：四川省康定市炉城镇。 原告：庞筠，女，1963年5月15日出生，汉族，四川 省雅安市人，身份证住址：四川省甘孜县甘孜镇。现住址：四川省康定市炉城镇。 被告：甘孜州三江房地产开发有限责任公司。住所地四川省康定市炉城镇向阳街**。 法定代表人：童志刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。 代理权限：一般授权。 委托诉讼代理人：冉启涛，四川致高律师事务所律师。代理权限：一般授权。 原告梅西刚、庞筠与被告甘孜州三江房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2019）川3301民初465号民事裁定书，以原告重复起诉为由，驳回了原告的起诉。二原告不服该裁定，向甘孜州中级人民法院提出上诉，甘孜州中级人民法院以（2020）川33民终43号民事裁定书撤销了本院（2019）川3301民初465号民事裁定书，指令本院审理，本院于2020年3月26日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅西刚、庞筠及被告甘孜州三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人宋关平、冉启涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅西刚、庞筠向本院提出诉讼请求：1.被告未在合同约定的时间内取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记，判令被告因违约赔付违约金91,782.00元（暂计时间自2016年10月1日至2020年3月31日），该款于判决生效后立即赔付；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2014年11月14日签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于康定市炉城镇南郊三江锦城商品房一套，购房单价为每平方米5,699.39元，建筑面积153.13平方米，套内面积126.1平方米，总价718,180.00元，房号为1幢5单元14楼3号。合同第二十条第一项“初始登记”约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订后原告按合同约定全款支付了购房款718,180.00元，并于2016年6月30日交接房屋的当天向被告缴纳了房屋维修基金3,675.12元，契税10,772.70元，工本费585.00元，印花税10.00元，原告全面履行了自己的所有义务。被告因违法用地，至今都没有取得该商品房所在楼栋的初始登记，而办理初始登记是办理转移登记的必要前提条件，故不能办理小区各业主的房屋转移登记，办理初始登记是被告的法定义务，故诉至法院。 被告甘孜州三江房地产开发有限责任公司辩称，第一、产权登记包括初始登记与预告登记，原告不应再以同一事实与理由起诉，原告诉请缺乏法律依据。第二，案涉房屋已经取得初始登记，原告所诉称的内容缺乏事实依据。第三、根据双方买卖合同的约定，被告为原告办理初始登记的期限为2016年9月30日，被告认为原告的主张若能成立，其诉请的诉讼时效应该从2016年10月1日开始计算，但原告诉请被告承担违约责任的期限为2019年10月22日该期限明显超过了法定的诉讼时限，原告在2016年10月1日起就已经知道自己的权利受到侵害，诉讼时效应当至2019年9月30日止。因此原告的诉请已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院判令承担违约责任，被告认为违约金约定过高，请求法院调减违约金。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告对原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议和《康定市自然资源局信访事项处理意见书》及不动产登记信息查询结果的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。原被告之间签订的合同第二十条是产权登记的事项，包括了初始登记和转移登记，尽管分别约定了初始登记和转移登记的违约责任，初始登记的时间仅仅影响原告取得转移登记的时间，原告在（2019）川3301民初365号案中已经要求三江公司承担办理房屋权属证书的违约责任，该责任已经包括初始登记和转移登记，原告不能再以同一事实、理由与诉请起诉。处理意见书中没有认定被告存在违法用地的内容，只是载明“开发过程中存在以下问题”,被告是取得了五证，只是由于政策变化，导致取得地的时间有不同，现在被告也在积极的和相关部门沟通。原告诉请的是初始登记，初始登记是登记在被告名下，而不是转移登记。法院依原告申请调取的证据只能证明在不动产登记中心未办理初始登记的，而不能证明被告未办理初始登记，被告在住房与城乡规划建设局已经办理了初始登记。原告对被告提交的本院（2019）川3301民初365号民事判决书及《商品房买卖合同》及补充协议的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。初始登记和转移登记是两个不同的事项，合同也明确约定了两个登记的违约责任，并非是同一违约行为产生的不同违约结果，该生效判决也只是对转移登记的违约责任进行了认定。《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记申请表》，《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记审批表》，《康定市住房和城乡建设局产权情况记载》三份证据从形式和内容上都不是合同约定的初始登记，合同约定的是整栋楼的初始登记，该房屋是2017年6月30日建成，而表上记载的时间是2017年1月，实际表明被告未取得初始登记。对省高院的判例有异议，证据本身不符合证据的形式要件，而且也不能作为本案的指导性意见。 对以上有争议的证据，作如下认定：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是真实意思表示，是合法有效的，约定了双方权利义务，予以采信。《康定市自然资源局信访事项处理意见书》只能证明原告所在楼栋未办理不动产权证的原因，与本案诉请无关，康定市自然资源局不动产登记中心不是办理房屋初始登记的行政机关，故对原告提交的《康定市自然资源局信访事项处理意见书》、不动产登记信息查询结果及依原告申请调取的证据，不予采信。对本院（2019）川3301民初365号民事判决书的真实性、合法性认可，能够证明原告曾对房屋的转移登记主张过权利，但不能达到被告的证明目的，对《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记申请表》，《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记审批表》，《康定市住房和城乡建设局产权情况记载》能够证明被告已办理了初始登记，予以采信。《（2015）川民终字第505号四川省高级人民法院民事判决书》与本案无关，不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月14日，二原告购买了由被告开发的位于康定市炉城镇南郊商品房名为“三江锦城”的住宅商品房一套，房号为1幢5单元14楼3号，双方于购房当日签订了合同编号为2014005903的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定购房单价为每平方米5,699.39元，建筑面积153.13平方米，套内面积126.01平方米，房屋总价718,180.00元，付款方式为贷款方式付款。合同第二十条第一项“初始登记”中第一款约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订当日，二原告向被告交纳了518,180.00元购房款，余款200,000.00元在向银行贷款后于2015年3月23日向被告交纳。2016年6月30日，原被告办理了房屋交接手续，原告于当日交纳了3,675.12元房屋维修基金，10,772.70元契税，585.00元工本费，10.00元印花税。被告于2017年1月10日向康定市住房和城乡规划建设局递交了案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记申请表，2017年1月12日，经康定市住房和城乡规划建设局审批，办理了所有权初始登记。二原告于2019年8月5日向本院起诉，对案涉房屋的转移登记主张过权利，本院作出（2019）川3301民初365号民事判决书。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原被告双方在公平、自愿的原则下签订的编号为2014005903的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。二原告已经按照合同约定如期全额交纳了购房款及办理房屋产权证登记必备的材料，已履行完应尽义务。本案的争议焦点为：1.原告能否再以同一事实与理由起诉？2.案涉房屋的初始登记是否办理？3.本案是否已过诉讼时效？本院认为，对争议的第1个问题，在甘孜州中级法院（2020）川33民终43号民事裁定书中已阐述清楚，在此不再累述。对争议的第2个问题，依据被告提交的《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记申请表》、《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记审批表》、《康定市住房和城乡建设局产权情况记载》表明，该房屋已在房屋产权登记部门办理了初始登记，本院予以确认。对争议的第3个问题，经查证，双方在合同中约定办理初始登记的届至时间为2016年9月30日，二原告于2019年9月29日向本院提起诉讼，本院予以登记，审查后于2019年10月立案，并未超过诉讼时效。 综上所述，被告是否未按合同约定履行应尽义务从而承担相应的违约责任？依据原被告双方签订的合同第二十条第一项“初始登记”约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。被告于2017年1月12日取得该房屋的初始登记,比合同约定取得时间晚了102天，未遵循诚实信用原则，实属违约，应当向原告支付违约金,故对于原告要求被告未在约定时间内办理房屋初始登记支付违约金的主张，本院予以支持。对于违约金是否应予调减及数额的认定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一项规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，违约金既是一种责任形式也是一种独特的担保合同履行的方式，兼具补偿性和惩罚性的性质，违约金的金额应与原告遭受损失的数额基本相当。本案中，原告无证据印证因此遭受的实际损失金额，本院亦无法确定具体金额。被告虽办理了案涉房屋的初始登记，但逾期办理存在一定过错，其违约行为确实存在，应当向二原告支付一定数量的违约金，结合本案，本院充分衡量，违约金金额酌情认定为1,000.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告甘孜州三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告梅西刚、庞筠支付未在合同约定的时间内取得所购房屋所在楼栋初始登记的违约金1,000.00元。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,895.00元，减半收取计947.50元（原告已预交），由原告梅西刚、庞筠负担937.50元，被告甘孜州三江房地产开发有限责任公司负担10.00元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员 易 敏 二〇二〇年六月二十三日 书记员 陆化雨