广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6794号原告：黄婧怡，女，1981年7月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：苏武、冯子莹，分别为广东四隆律师事务所律师、实习人员。被告：蒲建英，女，1979年6月3日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，原告黄婧怡诉被告蒲建英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏武、冯子莹，被告蒲建英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市海珠区江南西路紫龙大街****（以下简称：涉案房屋）是原告母亲陈炜卿、父亲黄满锦的夫妻共同财产，原告父母通过公证方式委托原告代为处理涉案房屋的租赁事宜及诉讼事宜。2019年5月8日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告做保健、养生用途，租赁期限自2019年5月8日至2024年5月7日。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告自2019年7月起未支付房屋租金，经多次催告无果，故起诉要求：1、判决解除原告、被告于2019年5月8日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判决被告腾空交还涉案房屋给原告；3、判决被告向原告支付2019年7月8日起至房屋实际腾空交还之日止的租金，每月按6800元计算；4、判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金按月计算，以每月6800元为本金，每日按当月租金金额的5%从每月8日起至实际清偿租金之日止计算违约金）；5、判决被告承担本案诉讼费。被告辩称并反诉称：原告提供的房屋是商品房，而不是商业性质的商铺，原告一直要求我们办理工商营业执照，但办理营业执照的前提是需要合格的住改商证明，即办理场地使用证，但原告并未配合我办理，导致我无法取得营业执照。原告在不具备合法出租手续的情况下，收取了我的进场费、租金、押金，是违法行为。原告已在2019年9月中旬将房屋上锁并停水停电，我对商铺投入了十几万元，应予以退还。故反诉要求：1、判决原告向被告返还进场费30000元、2个月押金13600元、一个月零13天的租金9746元、装修费52910元、设备用品费3805元，共计110061元；2、判决原告向被告支付违约金（扣除2个月办证期，每月按6800元为基数，按当月租金金额的5%从每月8日起至实际清偿租金之日止计算违约金）；3、判决原告承担诉讼费用。原告对反诉答辩称：双方在签订合同时被告就了解了涉案房屋的性质，且之前的租客也可以在涉案房屋内进行商业经营。被告租赁房屋的用途是保健、养生，申请临时经营场所上注明经营范围为“美容”，两者均不符合场地使用证明中不得经营的范围，因此无法证明被告不能在涉案房屋中从事美容或保健养生行业。被告主张无法办理场地使用证，但被告不能将无法办理场地使用证的原因归责于原告，被告并未提交相关部门拒绝为其办理场地使用证的书面证据，且原告已经配合被告办理了租赁合同备案手续。被告已经实际占用涉案房屋，不存在退回租金的问题。进场费是被告承接上一手租客剩余的装修物品后将费用支付给上一手租客的，我方在收到进场费后已将费用转交给上一手租客，不存在返还问题。原告不存在违约行为，被告在原告催收租金后拒绝支付租金，原告虽对涉案房屋进行上锁，但被告擅自撬开门锁并进入涉案房屋中取回私人物品，可见被告一直空置涉案房屋。被告仅提交了装修合同及收据，并未提交相应的支付凭证，也未申请对装修残值进行评估，设备用品也可以由被告拆除搬走，故原告无需赔偿装修费用和开业物品损失。原告同意用被告缴纳的保证金冲抵房屋租金，但不同意其他反诉请求。经审理查明：根据房产登记号：2009登记字8014953号《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋登记在陈炜卿名下，建筑面积49.728平方米，房屋性质为房改房，规划用途为住宅。2019年5月8日，原告（甲方、出租人，签约名义为陈炜卿）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告作保健、养生用途使用，租期自2019年5月8日至2024年5月7日，其中2019年5月8日至2021年5月7日期间租金按6800元/月计算，2021年5月8日至2022年5月7日期间租金按7140元/月计算，2022年5月8日至2023年5月7日期间租金按7497元/月计算，2023年5月8日至2024年5月7日期间租金按7871元/月计算；租金按月结算，乙方在每月1号前支付租金。乙方向甲方支付13600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲乙双方不得擅自改变房屋规划用途。甲方的义务包括：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的5%向乙方支付违约金。乙方的义务包括：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。2、乙方应负的修缮责任：乙方不能改变屋内的一切土建结构，损害屋内的原装修，否则负责相关的责任和复原（全部装修属甲方陈炜卿所有）。其他约定：……2、乙方必须按国家的法律法规合法经营，办好经营执照，依时交纳一切相关的税费和租金，并且噪音不扰民，否则乙方承担全部法律责任和造成的损失。乙方因此而违约，甲方有权即时办理解除租赁合同，并按合同的有关规定收回房屋，乙方赔偿相关的损失。…….本合同一式两份，甲乙双方各执一份，送一份给街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心备案。原、被告均确认被告支付了进场费30000元、保证金13600元、2019年5月18日至5月31日的租金2946元、2019年6月的租金6800元。原告于2019年5月8日出具《收据》，确认收到被告进场费及保证金。原、被告均确认被告自2019年7月起未支付租金。被告因无法办理场地使用证明一事未付租金，被告称是因原告没有配合办证，因此无法办理场地使用证明。原告称被告并未明确提出要求原告配合，也未说明无法办理场地使用证的原因。被告为证明场地使用证明办理事宜，提交《房屋租赁合同登记备案接件回执》、《广州市海珠区市场监督管理局询问通知书》、微信聊天记录等予以证明，其中《房屋租赁合同登记备案接件回执》出具时间为2019年6月6日，载明江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心受理原告交来涉案房屋申办的房屋租赁合同登记备案。《广州市海珠区市场监督管理局询问通知书》载明广州市海珠区市场监督管理局于2019年7月3日通知被告于2019年7月4日到江南中市场监管所接受询问。原告提交微信记录，显示2019年7月2日被告发送图片两张，并发“公示刚刚贴上了”，原告回复“那就好”，经查看图片，显示图片1为“关于出具申请临时经营场所的公示”，载明“蒲建英申请使用临时经营场所地址：海珠区江南西路紫龙大街15号101房自编之二，经营美容，根据《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》的指导意见，现予公示。公示时间从2019年7月2日至2019年7月8日。有利害关系的业主以及周围物业的利害关系人对蒲建英使用该场所从事上述经营生产活动有异议的，可在公示期间内向本公示上反映意见或以书面的形式向受理部门或社区居委会反映情况。公示期内若无异议，我部门将接受蒲建英的上述申请，出具《住所（经营场所）场地使用证明》，受理部门为广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心，时间为2019年7月2日。被告对该聊天记录真实性无异议，但认为“经营美容”是应原告要求所写，实际上确实也想开美容用途的店。被告称对涉案房屋进行了装修装饰，同意搬走可移动物品，不要求对装修残余价值进行评估，酌定按照4万元计算，被告提供《个人装修合同》、《江南西美容保健店装饰工程预算表》、收据、提货单、照片等拟证明装修情况。其中《个人装修合同》载明工程地点为涉案房屋，面积为50平方米，工程造价约53000元左右，施工期限自2019年5月10日至2019年5月25日，签订时间为2019年5月9日。《江南西美容保健店装饰工程预算表》载明预算合计为52910元。2019年9月2日，案外人向被告开具收据，载明“收到蒲建英装修工程款（结清）52910元”。原告称被告主张的装修残值过高，但称不清楚装修剩余价值。被告主张退回进场费，确认合同并无约定该笔费用及退回条件。原告称没有实际收取被告进场费，只是转交给上一手租户。诉讼过程中，本院依法向广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心调查涉案房屋自2019年5月起至查询之日有无人申请办理场地使用证明？有无办理成功纪录？若无法办理，是何原因？有无相关资料等。该中心于2020年4月20日回复，复印了涉案房屋有效期自2017年7月1日至2018年7月11日止的房屋租赁登记备案证明及住所（经营场所）场地使用证明，载明申请人为案外人，场地经营项目为零售；预包装食品。场地使用证明上载明“经营者不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。本院于2020年6月9日前往广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心进行调查，该中心工作人员就涉案场地办理场地使用证问题进行如下说明答复：“涉案场地由蒲建英申请场地使用证，进行过两次公示，第一次公示申请时间为2019年6月27日，但公示张贴后就遗失了。第二次公示时间为2019年7月2日至7月8日，公示是我们的工作人员张贴在涉案场地门口和楼道门口的。蒲建英当时称要将场地用作美容保健，但公示期间我们接到多名群众的电话和当面投诉，称看见涉案场地常有男性出入，担心涉案场地涉黄经营。我们也收到警情提示，同样是关于涉案场地可能涉黄经营的。我们工作人员上门查看，发现场地属于半经营状态，屋内隔出多间单间，单间内均有床铺。我们找到出租方、承租方一起协调，要求蒲建英整改经营模式，到场的包括居委工作人员和辅警。鉴于上述情况，无法出具场地使用证明给蒲建英，蒲建英也没有出具保证书给我们保证愿意继续整改。……”。原告对上述调查材料三性无异议。被告对上述调查材料不予确认，认为没有书面投诉材料，也不排除是原告进行的投诉或原告得罪附近居民导致居民投诉。原告确认自2019年9月将店铺上锁，但认为被告后来自行开锁进入，不清楚被告之后有无上锁。被告称其于2020年1月3日看见原告带人员搬走涉案房屋内的物品，遂报警，后将物品重新搬回涉案房屋内并重新上锁，确认原告没有钥匙，确认涉案房屋内仍有其物品。本院于2020年6月12日询问原、被告，原告表示同意收回房屋，被告不同意，要求法院判决。经释明法律后果及风险后，被告坚持不同意腾空交付涉案房屋，要求法院判决。原告同意退还押金给被告。本院认为：原告将涉案房屋租赁给被告，有原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、被告的租金、保证金支付记录及原、被告的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市租赁合同》的约定履行。关于合同解除问题及腾空交付房屋问题。被告自2019年7月起未付租金，根据法院调查结果，结合双方当事人的证据及庭审陈述，可以确认涉案场地未能办理场地使用证明的主要责任在于被告，没有证据证明原告存在阻碍被告办证的行为或存在其他过错，故被告以涉案房屋未能办理场地使用证为由拒付租金，不能成立，原告有权解除租赁合同并收回房屋，要求被告支付租金及违约金。至于租赁关系解除时间，鉴于双方在起诉之前并未提出解除合同要求，故应以原告起诉主张解除合同之日即2020年2月3日作为合同解除时间，被告应腾空交付房屋并支付租金，原告主张2019年7月8日起至租赁关系解除之日即2020年2月3日止的租金，属于原告对自身权利的处分，并无不妥，本院予以支持，核定租金为46693.33元[6800元/月×6个月+6800元/月÷30天×（3天+23天）]。关于房屋占用费问题。因被告不同意在诉讼期间内交付房屋，故被告应自2020年2月4日起至被告实际腾空交还房屋之日止，按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算的占用费。关于逾期交付租金的违约金问题。被告未按时支付租金已构成违约，原告主张违约金合情合理，但合同约定的违约金标准明显过高，本院酌定调整为每日万分之五计算为宜，违约金按月计算，以当月应缴租金为本金，自每月2号起计算至实际支付租金之日止。关于被告反诉退还进场费、已付租金的问题。双方租赁合同签订后，原告已实际交付房屋给被告使用，被告亦无证据证明原告存在阻拦其办理场地使用证明的行为，因此被告主张退回已缴纳的租金9746元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于进场费，原告确认被告支付了进场费30000元，该费用并未约定退还条件，且被告已经实际使用涉案房屋，并存在违约行为，故被告主张退还进场费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉退还押金的问题。原告在诉讼过程中表示同意退还押金给被告，属于原告对自身权利的处分，并无不妥，故本院对被告此项反诉诉请予以支持。关于被告反诉装修残值、设备用品费用的问题。被告已提供装修合同、收据、照片等证明其对涉案房屋进行装修，但根据双方签订的租赁合同约定，乙方不能改变屋内的一切土建结构，损害屋内的原装修，全部装修属陈炜卿所有，被告未举证证明其装修经过原告同意，故被告主张装修残值及设备用品费用的反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉违约金的问题。本案中，并无证据证明原告存在违约行为，故被告主张原告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告黄婧怡与被告蒲建英于2019年5月8日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2020年2月3日解除。二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2019年7月8日至2020年2月3日的租金46693.33元，并支付逾期交付租金的违约金（以每月所欠租金的本金为基数，从每月的2日起计至付清当月租金之日止，按每日万分之五计算，每月租金的违约金应以当月所欠的租金本金为限）给原告黄婧怡。三、被告在本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区江南西路紫龙大街15号101房房屋，并将该房屋腾空交还给原告；被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的可移动设施设备，可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除搬走。四、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付自2020年2月4日起至被告实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费，占用费按原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算。五、被告缴纳的进场费30000元由原告没收。六、原告在被告实际腾空交还房屋之日起十日内向被告退还押金13600元。七、驳回原告的其他诉讼请求。八、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8408元（含本诉受理费5293元及反诉受理费3115元），由原告负担反诉受理费129元，由被告负担本诉受理费5293元、反诉费2986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年六月二十四日书记员 彭智媚蒋芷欣