广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异211号 案外人：余和仙，女，汉族，1980年12月30日出生，住江西省上饶市弋阳县。 委托代理人：刘思宇、陈文芳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区鸿福路************、负************。 负责人：于洋。 委托代理人：黄子星、陈展华，均系广东法仕律师事务所律师。 被执行人：熊海鹰，女，汉族，1968年1月4日出生，住江西省南昌市西湖区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安银行东莞分行”）与被执行人熊海鹰之间的（2020）粤1971执5269号案件过程中，案外人余和仙向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人余和仙称，被执行人并非执行标的的所有权人，异议人早在2019年12月已经购买并取得了执行标的房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，1、异议人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2019年8月23日，异议人与被执行人，以及东莞市明智房地产中介有限公司三方共同签订了《房屋买卖合同》，以36万元的价格向被执行人购买其名下案涉房产。合同签订当天，异议人向被执行人支付了30000元的定金。2、异议人已经支付完全部购房款。2019年11月29日，被执行人与异议人前往东莞市东部公证处，办理了委托公证手续。2019年12月17日，东莞市东部公证出具了《公证书》。2019年12月23日，异议人以直接转账、委托他人转账的方式向被执行人支付了剩余的购房款33万元，被执行人向异议人出具了收据，确认了收到全部购房款的事实。3、异议人在人民法院查封之前已经合法占有了执行标的。2019年12月23日，异议人支付完全部房款后，便与被执行人签署了《交房确认书》，异议人正式开始占有、使用执行标的。异议人取得执行标的后，于2019年12月25日与东莞市燕子居涉及装饰工程有限公司签署了《施工合同书》，委托其对执行标的进行重新装修。同时异议人已经于2020年1月8日向小区物业管理公司支付了执行标的2020年1月至3月的管理费。综合以上几点，异议人自2019年12月23日起，便已经实际合法占有了执行标的。4、非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人实际付完全款并占有执行标的时间是2019年年底，此时异议人已经开始着手准备办理过户手续。但因为异议人自有资金不足，是通过朋友之间的借款凑齐的全部房款。异议人希望向银行办理贷款后归还朋友的借款，之后再自行偿还贷款。而此时已经接近农历春节，银行的贷款手续春节前无法办理完成。于是异议人决定在2020年1月中旬返回江西老家过年，并打算过完春节在2020年2月返回东莞办理银行贷款、房屋过户手续。但因2020年1月底新冠疫情突然爆发，异议人被迫困在江西老家，一直到2020年3月底才返回东莞。异议人返回东莞后，便立即联系了东莞市明智房地产中介有限公司开始着手办理房屋过户手续。但当异议人向房管所申请办理过户手续时，发现执行标的已经被本案被异议人申请查封，已经无法办理过户。因此，异议人未能办理完成过户登记，并非因为异议人怠于行使权利，而是因为办理贷款、疫情突发无法返莞等客观原因造成，客观上不存在过错。综上所述，执行标的在被执行查封前已经签署了合法有效的书面买卖合同，异议人已经支付了全部购房款，也实际占有了执行标的，而未办理过户登记并非异议人的原因造成，因此执行标的已经是异议人名下财产，不应当作为被执行人熊海鹰的个人财产来进行执行。请求法院查明事实，依法裁定不予拍卖异议人购买的东莞市樟木头镇××花园××都××楼××室（房产证号22××96）的房产，并解除对该房产采取的查封措施。请求法院终止对（2020）粤1971执5269号执行案的执行标的“东莞市樟木头镇××花园××都××楼××室（房产证号22××96）房产”的查封等执行措施。 平安银行东莞分行辩称，一、案涉位于广东省××樟木头镇××花园××都××楼××室（房产证号：22××96）房屋登记在熊海鹰名下，平安银行东莞分行对熊海鹰享有债权，有权对熊海鹰名下财产申请查封并强制执行。根据（2019）粤1971民初6306号民事判决书，法院判决熊海鹰向平安银行东莞分行偿还贷款本金169772.99元及利息、罚息、复利、律师费、受理费，上述民事判决书已于2019年8月29日发生法律效力，平安银行东莞分行并向法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1971执5269号。故，平安银行东莞分行对熊海鹰享有合法债权，有权申请法院对其名下的财产进行强制执行。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定和《物权法》第九条规定，案涉房屋产权人登记为熊海鹰，即依法判断熊海鹰系案涉房产的权利人，法院查封案涉房产仍合法有效。综上，依据（2020）粤1971执5269号执行裁定书，东莞市第一法院对案涉房屋进行查封，合法有效，异议人无权要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。二、异议人因其自身原因未能办理过户，不符合足以排除强制执行的情形，其申请停止对案涉房屋的执行，无法律和事实的依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人需符合上述四种情形，方能享有足以排除强制执行的权益。根据异议人提交的《房屋买卖合同》，其于2019年8月23日与熊海鹰签订，而平安银行东莞分行与熊海鹰的金融借款合同纠纷案件早已在2019年2月20日立案，法院在2019年5月16日作出（2019）粤1971民初6306号民事判决书，该判决书于2019年8月29日生效，故平安银行东莞分行有理由怀疑熊海鹰与异议人存在恶意串通，有损害平安银行东莞分行合法权益的嫌疑，法院应依法严格审查异议人《房屋买卖合同》的合法性和有效性；另，异议人也并没有按照《房屋买卖合同》约定的付款时间支付购房款，该合同也是可解除的合同；根据异议人提供的交房确认书、缴费通知、施工合同书、收据，平安银行东莞分行对上述证据的真实性、关联性不予确认，交房确认书是异议人与熊海鹰之间签订的，不排除两人间有恶意串通的行为；另外缴费通知书上，已明确业主是熊海鹰，故异议人实际上是尚未实际占有案涉房屋的。最后，如异议人与东莞市燕子居设计装饰有限公司签订的《施工合同》是否真实存在，如真实存在并已装修，案涉房屋在2019年12月25日签订，根据《施工合同》约定，在完工当天结清余款35000元，根据异议人提供的收据可知在2020年1月25日完工，但又根据异议人所述其在2020年1月中旬返回江西，2020年3月底才回莞，也就是说在查封前，异议人并没有实际占有案涉房产；异议人对未办理案涉房产的过户存在过错，根据异议人与熊海鹰的交易情况可知，异议人完全可以在完成房屋买卖交易后，马上办理过户手续，且如异议人所述，如其想要办理贷款，更因积极履行过户的权利，将案涉房屋过户到自身名下后，再办理抵押贷款，且异议人在一月期间仍能办理过户手续，但直至2020年3月仍未办理，故异议人对未办理案涉房产存在明显的过错。综上，异议人并不满足足以排除强制执行的情形，其没有法律和事实依据要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。为维护平安银行东莞分行合法权益，请求法院驳回异议人的诉讼请求。 被执行人熊海鹰未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，申请执行人平安银行股份有限公司东莞分行根据已发生法律效力的（2019）粤1971民初6306号民事判决书向本院申请执行，本院立（2020）粤1971执5269号案件予以执行。在该案执行过程中，本院于2020年3月21日查封了熊海鹰名下单独所有的、位于东莞市樟木头镇××花园××都××楼××室（权属证号：22××96），建筑面积58.55平方米，无抵押，除5269号案件查封外无其他查封。本院目前尚未对案涉房产进行拍卖等执行处置措施。 余和仙主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订和付款情况。余和仙主张其与熊海鹰签订了合法有效的房屋买卖合同，提交房屋买卖合同为证。合同显示为余和仙与熊海鹰于2019年8月23日签订，约定熊海鹰向余和仙出让案涉房产，价格为36万元，定金30000元，尾款33万元，2019年11月30日前付清，未约定支付方式。余和仙主张其以转账方式分三次支付完毕购房款36万元，并提交中国建设银行个人活期账户交易明细、交易详情截图、中国建设银行回单详情截图、《情况说明》、收款收据、公证书、委托书为证。交易详情截图显示余和仙于2019年8月23日向熊海鹰的62×××78农业银行账户转账30000元，交易明细显示余和仙于2019年12月23日向熊海鹰的上述尾号878农业银行账户转账15万元，交易明细、中国建设银行回单详情截图显示刘从飞于2019年12月23日向熊海鹰的上述尾号878农业银行账户转账18万元。情况说明为刘从飞出具，内容为上述2019年12月23日转账18万元系其受余和仙委托、代余和仙支付的案涉房产购房款。收款收据显示收款人熊海鹰收到余和仙于2019年12月23日支付的购房款33万元、8月23日支付的定金30000元。公证书和委托书的内容为熊海鹰委托余和仙办理出售案涉房产有关手续、代签合同、代办交易过户手续、代办水电物业过户手续等事宜。 二、关于占有使用情况。余和仙主张自付清购房款后，熊海鹰便交付房屋，案涉房产由余和仙进行装修并已入住，合法占有至今，并提交了交房确认书、报价书、收据、缴费通知、物业管理处正式收据、照片为证。交房确认书内容为熊海鹰于2019年12月23日交付案涉房产给余和仙使用，交付钥匙并结清相关物业、水电燃气费等。报价书内容为余和仙与某设计装饰公司于2019年12月25日签约约定案涉房产的装修事宜，工程款85000元，收据显示该装饰公司收到余和仙相关装修工程款85000元。缴费通知显示东莞市樟木头镇物业管理公司华都花园管理处于2020年1月1日向余和仙通知缴纳管理费和水电费四百余元，物业管理处正式收据显示收到余和仙于2020年1月8日缴纳的上述物管费用。余和仙主张照片中显示的室内情况即为其在案涉房产的居住情况。 三、关于过户登记情况。余和仙主张自己系借钱支付购房款，2019年12月底收房后准备办理银行贷款还钱，但过年前无法办妥贷款手续，2020年1月中旬回老家过年，疫情原因直到2020年3月才回东莞，去房管所办理过户时发现案涉房产已被查封，故未能过户至余和仙名下。 以上事实，有余和仙提交的房屋买卖合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、交易详情截图、中国建设银行回单详情截图、《情况说明》、收款收据、公证书、委托书、交房确认书、报价书、收据、缴费通知、物业管理处正式收据以及照片等，以及不动产信息查询结果、本院（2020）粤1971执5269号执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人余和仙对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 一、余和仙与熊海鹰签订的房屋买卖合同，经审查内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定为合法有效，本院于2020年3月21日查封了案涉房产，故余和仙主张于法院查封前已签订合法有效的购房合同，本院予以认定； 二、余和仙于2019年12月23日收房、并开始占有使用案涉房产，并提交了相应交房确认书、装修合同、物业管理费凭证等为证。平安银行股份有限公司东莞分行虽对此不予确认，但也未举证予以反驳。余和仙提交的证据可以相互印证，余和仙对交房与装修、物管水电费等缴纳情况亦能作出合理解释，故本院对上述证据的真实性予以采信，对余和仙主张其在查封前已合法占有案涉房产的事实，本院予以认定； 三、根据余和仙的举证情况，本院对余和仙提交的转账凭证、收据等支付购房款相关证据的真实性予以采信，本院认为上述证据可以相互印证，已形成完整的证据链，可认定余和仙已支付完毕全部购房款。平安银行股份有限公司东莞分行虽对此不予确认，但也未举证予以反驳，故本院认定余和仙已支付全部购房款。 四、余和仙于2019年12月底收房，其在2020年3月向房管部门提交不动产过户登记材料，距案涉房产被本院查封仅间隔数日，其主张收房后春节回老家、返回东莞较迟因此未立即办理过户的原因，本院认定余和仙已作出较为合理的解释，故余和仙主张非因其自身原因未办理过户登记的事实，本院予以认定。 综上，余和仙购买案涉房产符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，故应认定其享有的权利可以排除本院的执行，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对熊海鹰名下位于东莞市XX镇XX花园二期富都苑七楼B室（权属证号：22××96）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年六月十一日 书记员  王 红