广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1003号原告：贺明泉，男，汉族，1978年7月9日出生，******区**************1****，公民身份号码230************519。委托诉讼代理人：陈柳燕，广东联睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，广东联睿律师事务所实习人员。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘臻，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。原告贺明泉与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺明泉的委托诉讼代理人陈柳燕、李凯以及被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺明泉向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办理不动产权证的违约金152010元（以全部房价款3134245元为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，暂从2018年8月26日计至2019年12月24日，实应计至原告取得不动产权证之日止）；2、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定原告向被告购买位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城XXX低层住宅XX栋XXX层XX号房，房屋总价款为人民币3134245元,被告应于2017年8月30日前交付该房。同时，该合同的第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第1种方式处理:1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、双方同意按附件十一补充协议第十一条执行”。其中，该合同的附件十一补充协议第十一条约定：“《商品房买卖合同》第二十条第二款变更为：如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。另外，该合同的第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”原告在签署上述合同后，依约向被告支付了全部房款。根据上述约定，原告最晚应于2018年8月25日之前取得涉案房屋的不动产权证书。但由于被告的原因，原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书，故被告已经构成违约。按照涉案合同第二十条的约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。同时，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，本案应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人认定事实错误，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。⑴答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。⑵被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。⑶涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。2.被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照补充协议第十一条的约定执行。3.补充协议为双方协议一致后制定，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第十一条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告贺明泉（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2017年4月6日签订了编号为HT004XXXX9的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城XX湾低层住宅XX栋XX层XX号房，约定交付日期为2017年8月30日前，总楼款为3134245元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”合同中“是否委托出卖人代办房地产权证”一栏为“否”。附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”……出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。3.被告主张应当按照补充协议第十一条的约定计算违约金，即不超过买受人已付房款的1%，原告不予认可。原告陈述被告未尽提示、说明义务，被告亦未提交履行提示、说明义务的相关证据。4.本案在处理过程中，本院就案涉商品房不动产登记情况致函询问惠东县自然资源局，惠东县自然资源局就案涉商品房不动产登记情况回复如下：“初始登记（大确权）是否需要办理不动产权籍调查”为“是”；“初始登记阶段不动产权籍调查受理时间”为“2018年10月17日”；“初始登记阶段不动产权籍调查完成时间”为“2018年10月28日”；“转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间”为“2019年3月14日”；“转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间”为“2019年3月14日”；“何时申请办理初始登记”为“2018年12月29日”；“何时办理完毕初始登记”为“2019年1月9日”；“预收件时间”为“未送件”；“何时办理不动产转移登记”为空白；“何时办理完毕不动产转移登记”为空白。5.另案查明，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，公示惠东县于2016年6月30日起正式实施不动产登记统一登记。6.根据原告提交税收完税证明显示，原告于2019年12月16日缴纳案涉商品房的契税。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告的办证责任应当如何界定及逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.原告的诉请如何处理。1.关于第一个焦点，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，原告并未委托被告代为办理权属证书，即递件应由原告自行完成。被告惠州富茂房地产开发有限公司对于办理权属证书，为配合办理的附随义务。结合商品房买卖合同第二十条以及补充协议第十一条“出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成。”，应当认定为被告惠州富茂房地产开发有限公司在案涉商品房交付之日起360日内使案涉商品房具备办理转移登记的条件，即转移登记阶段权籍调查成果已经完成。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，确定惠东县从2016年6月30日开始正式施行不动产登记政策。本案中，原、被告签订合同的时间是2017年4月6日，系在不动产登记实施之后，不存在被告主张的政策调整问题。被告主张扣除相关权籍调查时间，理据并不充分，本院不予支持。关于第三个焦点，结合上述分析，涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2017年8月30日前，被告应当在案涉商品房交付之日起360日内即2018年8月25日前完成案涉商品房转移登记阶段的权籍调查成果的出具，应当承担相应的违约责任。转移登记阶段申请出具权籍调查成果时间为2019年3月14日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2019年3月14日，即自2019年3月14日，案涉商品房已经具备办理转移登记的条件。原告未提交证据证实曾向被告要求提供应由被告提供的办证材料，事实上原告在2019年12月16日方才缴纳契税，目前转移登记材料原告也并未提交，可见2019年3月14日之后不动产转移登记未完成的原因在于原告。本案违约金应自2018年8月26日起至转移登记阶段权籍调查成果出具之日即2019年3月14日按每日万分之一计付为62998.32元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告贺明泉支付逾期办理不动产权证的违约金62998.32元；二、驳回原告贺明泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元,由原告贺明泉负担2340元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明人民陪审员  林运新人民陪审员  庄巧华二〇二〇年六月十五日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波