云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1179号上诉人（原审原告）：张广伟，男，汉族，1987年6月29日出生，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。委托代理人：林如苗，罗毅，云南天外天律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园）。住所地：云南省昭通市昭阳区太平新区朱提大道地税小区住房********。法定代表人：潘永卓，该公司总经理。委托代理人：王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权。上诉人张广伟因与被上诉人昭通碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：2018年1月11日张广伟（乙方）与碧桂园（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：张广伟向碧桂园购买位于昭通碧桂园4幢1单元501号房，套内面积为120.01㎡，公摊面积为35.83㎡，合计面积为155.84㎡，总价为895601元。第七条约定：甲方应于2019年4月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［二］种方式处理：二、（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条五、合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。同日双方又签订《补充协议》，第四条关于商品房交接约定：（二）《商品房购销合同》第十条约定的“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面的形式通知乙方办理交接手续。”的内容交更为“甲方在《商品房购销合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房购销合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理房屋交接手续。乙方如逾期办理房屋交接手续，视为甲方按期交房。合同签订后，张广伟依约向碧桂园交纳了全部购房款。2019年3月5日昆明康正测绘服务有限公司昭通分公司对昭通碧桂园1期4幢进行了房屋面积测绘，并作出《房屋面积实测报告书》，该报告标明了2-28层房屋分层平面图，面积为155.05㎡。2019年3月31日该房屋竣工验收。同年4月8日竣工验收备案。碧桂园于2019年4月5日通过短信的方式向张广伟发出通知于2019年4月7日接房。同年8月28日张广伟向法院提起诉讼。同年9月14日张广伟与碧桂园办理房屋交接手续。2019年5月8日昭阳区城市规划管理委员会办公室出具情况说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致。张广伟向原审法院提出的诉讼请求是：请求人民法院判决碧桂园支付自2019年4月9日起至2019年9月14日止的违约金28480.11元。并判决碧桂园承担案件受理费。原审法院认为，张广伟与碧桂园签订的《商品房购销合同》《补充协议》，系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同附件一：标明了房屋分层平面图，张广伟在该图上签字捺印予以确认。合同附件作为合同的组成部分与合同具有同等法律效力。规划部门说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，且《房屋面积实测报告书》所标明的2-28层房屋分层平面图与合同附件一：标明的房屋分层平面图也一致，因此原告交付的房屋符合合同约定。合同约定交房时间为2019年4月8日前，2019年4月5日碧桂园已发出通知办理交房手续，于2019年4月7日接房。张广伟于2019年9月14日接房。根据《补充协议》约定张广伟如逾期办理房屋交接手续，视为碧桂园按期交房。张广伟拒绝接房的行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，故碧桂园不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。因此，对张广伟要求碧桂园支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：驳回张广伟的诉讼请求,案件受理费413.00元,由张广伟负担。宣判后，张广伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、证据采信错误。1.上诉人提交的房屋户型图是确定商品房户型的最为重要的“直接证据”，一审法院不采信不当。2.微信选房截屏，是确定“户型图”的“直接证据”，能独立证明上诉人选定房屋的“户型图”情况，它与其他证据能形成一个完整的证据链，一审不采信错误，3.(三）户型放大图与“微信选房截屏”等证据完全吻合。4.房屋现场照片，本身就能看到房屋的具体情况，而且与被上诉人陈述的交付房屋情况一致，能清晰地证明房屋情况和房屋位置。审判人员也有责任到现场实地查看。原审刻意否定上诉人提交的证据，枉法判决。5.上诉人提交的情况说明一审法院予以采信，却又认定被上诉人交付的房屋符合合同约定，属于自相矛盾。因为被上诉人用了两套资料，一套提交相关部门备案、审批，另一套用来进行宣传和签订合同。二、原审判决事实认定错误。一审认为碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，总面积与合同一致。从而认定被上诉人交付的房屋符合合同约定属于事实认定错误。理由是分层平面图显示的一层楼有几套房屋，每套房屋的位置，不能表示“户型”。上诉人通过手机“微信选房”选择自己喜欢的“户型”确定房屋，“微信选房截屏”中确定的房屋，与其他证据一致，表明合同约定的房屋是：①赠送大约10平米的“私家电梯厅”；②阳台是封闭的，面积接近8平米；③私家电梯厅内赠送三个柜子。因为被上诉人报批的是一套图纸，宣传和签订合同的是另一套图纸，故一审认为被上诉人交付房屋与审批一致，分层平面图一致，总面积一致就认定房屋符合合同要求是完全错误的。三、被上诉人违反了民法诚实信用原则和公平原则。被上诉人交付的房屋与合同相比，缺少了大约10平米左右的“私家电梯厅”，“阳台变成了消防通道”导致阳台由“套内面积”变成了“公共面积”，使得“套内面积”实际减少了接近8平米。一审法院认为被上诉人交付的房屋符合合同要求，导致上诉人遭受的损失不能得到赔偿，有违“公平原则”。四、由于被上诉人交付的房屋不符合合同约定，所以应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人交付的房屋与“微信选房截屏”及“户型图、“样板间”等不相同，与合同约定不符，应当承担逾期交房的违约责任。五、根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条之规定，宣传资料、微信选房截图及样板间关于房屋的说明和允诺具体明确，对合同的订立及房屋价格产生重大影响，应视为要约。根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，被上诉人设置样板房的售楼行为有法律约束力，如果购房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明，则视为交付标准应与样板间完全一致。而被上诉人交付的房屋与样板间、户型图和其承诺不符，这种销售骗局会扰乱商品房买卖市场秩序。被上诉人昭通碧桂园房地产开发有限公司未作书面答辩。在二审诉讼中，上诉人对原审未采信上诉人提交的户型图和选房截屏等证据有异议，对原审认定本案争议的房屋符合合同约定的条件有异议，对原审认定的其余案件事实无异议，对双方无争议的事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点是：一、对于上诉人提交的房屋户型图、微信选房截屏，房屋现场照片原审未采信是否正确；二、被上诉人是否存在未按合同约定的条件交付房屋和逾期交房的违约行为，上诉人请求被上诉人承担违约责任的理由是否成立；针对本案争议焦点，本院综合评判如下:焦点一，关于上诉人提交的房屋户型图、微信选房截屏，房屋现场照片原审未采信是否正确的问题；在一审诉讼中，上诉人张广伟提交了《房屋户型图》、《微信选房截屏》、《户型放大图》、《房屋现场照片》。本院认为，《房屋户型图》《微信选房截屏》《户型放大图》在一审庭审质证中被上诉人未提出实质异议，同时该部分证据的面积和房型，除上诉人认为前阳台变成了消防通道，没有了私家电梯厅的争议部分外，均与实际交付的房屋现场照片及面积等吻合，被上诉人虽然对此部分证据提出异议，但其未提交涉案项目宣传彩页，故可以认定上诉人提交的该部分证据系涉案项目的销售宣传彩页和上诉人根据该户型选房的事实。原审法院对上诉人提交的此部分证据不予采信不当，上诉人对此的上诉理由成立，本院对此予以纠正。焦点二，关于被上诉人是否存在未按合同约定的条件交付房屋和逾期交房的违约行为，上诉人请求被上诉人承担违约责任的理由是否成立的问题。1.关于是否按合同约定条件交付房屋的问题。被上诉人昭通碧桂园房地产开发有限公司作为甲方与上诉人张广伟作为乙方于2018年1月11日签订《商品房购销合同》，合同对上诉人向被上诉人购买的第4幢第1单元第5层501号房面积、付款方式、交房期限、乙方逾期付款的违约责任，甲方逾期交房的违约责任等进行了约定,其中交房期限定于2019年4月8日前。同日双方签订了《补充协议》其中第六条“关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，从而影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在变更确立之日起10日内，书面通知乙方。乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计以及由此引起的房价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在受买人提出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）”。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同中对户型图一栏无粘贴上的实际户型图的内容，对于所购户型是否赠送前阳台和私家电梯厅合同中并未约定。结合双方签订的补充合同中的上述约定可见，设计变更影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方可以通知乙方，乙方可以做出是否退房选择。虽然被上诉人未在补充协议约定的时间内通知上诉人对于宣传彩页户型图上的前阳台和私家电梯厅有所变更，但在被上诉人通知上诉人接房时，上诉人已明知而未按照补充协议约定选择退房，应视同接受规划、设计以及由此引起的房价款的变更。而本案的涉案工程已经竣工验收，昭阳区城市规划管理委员会办公室于2019年5月8日出具的《关于昭通碧桂园4幢Y012户型规划审批的情况说明》能证明碧桂园4幢建设现状与规划审批一致。故上诉人主张被上诉人承诺赠送私家电梯厅及前阳台而未按照合同约定条件交付房屋存在违约的理由不能成立，本院不予支持。关于本案争议房屋面积是否与合同约定面积相符的问题。因本案的上诉人张广伟对于昭通碧桂园房地产开发有限公司交付的房屋面积是否符合合同约定，已经另案主张权利，故在本案中本院不予审查。2.关于被上诉人是否存在逾期交房的问题。本院经审理认为，双方合同约定的交房日期为2019年4月8日前。根据《补充协议》第四条第（二）项“甲方在《商品房购销合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，除此之外，乙方应按《商品房购销合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理房屋交接手续。乙方如逾期办理房屋交接手续，则视为甲方按期交房。”一审庭审中，上诉人的特别授权代理人认可被上诉人在2019年4月5日已发出过上诉人接房的通知，根据上述协议约定应视为昭通碧桂园房地产开发有限公司按期交房。故上诉人请求昭通碧桂园房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413.00元，由上诉人张广伟负担。本判决为终审判决。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  周严惠二〇二〇年六月二十四日书记员  董 超