湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2499号原告：邓武基，男，1963年6月16日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人：邓新春，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。被告：车运召，男，1955年4月21日出生，汉族，农民，住湖北省房县。被告：车明章（系被告车运召之子），男，1979年9月24日出生，汉族，农民，住湖北省房县。原告邓武基与被告车运召、车明章房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓武基及其委托诉讼代理人邓新春，被告车运召、车明章到庭参加了诉讼。诉讼中，原告邓武基于2019年12月27日向本院书面申请庭外和解一个月，考虑到原、被告系邻里关系，本院同意原告庭外和解的请求，庭外和解期限不计入案件审理期限。因新冠疫情影响，自2020年2月8日至2020年5月1日这期间不计入本案审理期限。本案现已审理终结。原告邓武基向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告于2010年7月22日签订的《售房协议》有效；2.判令二被告为原告办理房屋过户手续。事实与理由：原告邓武基原住房县回龙乡红卫村，因房县回龙乡的整体搬迁政策，原告邓武基全家迁入房县××村××组（原房县军店镇黑獐村7组）。2010年7月12日，原告邓武基与二被告签订协议：二被告将其位于房县××村××组的自住房作价75000元出售给原告邓武基；原告邓武基先给付定金5000元，二被告交付房屋时原告邓武基给付剩余房款，二被告将《集体土地建设用地使用证》交付原告邓武基，所有费用由原告邓武基负担；房前、屋后所有果木归原告邓武基，房屋四至边界以《集体土地建设用地使用证》为准。2011年1月26日，原告邓武基交付75000元房款，二被告向原告出具收到75000元房款的收条，原告邓武基全家一直居住至今，其后二被告拒不为原告邓武基办理房屋过户手续，原告为此提起诉讼。被告车运召辩称，《售房协议》签署后，我们就把房屋的《集体土地使用证》及收费票据一次性交付给原告，且《售房协议》经过公证处公证，约定过户的一切费用由原告承担，被告只是负责配合。《售房协议》签订后四个月，我们才建的新房，我们作为出售房子的一方，卖房后不可能没有地方住，于是我们在出售旧房后四个月才经过村领导批准后建的新房。被告车明章辩称，售房时我在陕西省出具了委托书，当时我让他们去公证处公证后办理过户，我以为他们已经过户了，但后来才知道原告并未去办理过户手续，当时我就把身份证复印件和办理公证手续的材料全部邮寄回来了。根据约定，办理房屋过户的一切费用都由原告邓武基承担。2019年2月18日，我与原告一起去土管部门办理过户手续时，土管部门工作人员称原告因未缴纳房屋契税，后来他们看了土地使用证后称涉案房屋现在不能办理过户，过户应当在买房时办理，我当时已经把所有的建房手续都交给原告，是原告拖了七年时间没有办理过户。本院经审理认定事实如下：原告邓武基原住房县回龙乡红卫村，因房县回龙乡实施整乡搬迁政策，原告遂迁至房县××村。2010年7月12日，原告邓武基与被告车运召自愿签订《售房协议》，协议约定：车运召将其位于房县××村的砖木结构房屋四间（建筑面积116.25㎡、土地使用面积144.99㎡）作价3万元出售给邓武基，邓武基在签约之日给车运召出具欠条，承诺房款在被告交房之日一次性付清。被告将房集建（1997）字第11276号《集体土地建设用地使用证》交给原告，双方约定办理房屋过户所用费用由原告负担，房屋四至边界以《集体土地建设用地使用证》为准。该《售房协议》由车运召和邓武基签字署名，并由时任房县原园艺场黑獐村村委会主任张承祥作为见证领导签字署名。经原、被告共同申请，2010年7月13日湖北省房县公证处出具（2010）鄂房证字第××号《公证书》，对原、被告双方于2010年7月13日签订的《售房协议》予以公证。2011年1月10日，原告邓武基向被告车运召付清全部房款75000元，被告车运召将涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》及《售房协议》交给原告。因原告当时未及时办理房产过户手续，后向国土部门申请办理房屋过户手续时得知该房屋因被告车运召未按照“在原址上拆旧建新”的批建要求，而另行选址新建房屋，致使原告无法办理房屋过户手续，原告遂诉至本院。另查明：1.1997年12月5日，房县土地管理局对被告车运召位于房县园艺××村××（现××）的房屋占用土地情况进行了测绘，并颁发了房集建（1997）字第11276号《集体土地建设用地使用证》，该证件中载明车运召位于房县园艺××村××（现××）的房屋地号为28-01（2）-366，用地面积144.99㎡，建筑面积116.25㎡。2.2010年7月18日，被告车运召以原住房屋墙体开裂、被列入危房为由，向房县××村民委员会、国土等部门申请对原房屋（地号28-01（2）-366）拆旧建新。经过房县××村委会、原房县国土资源局、房县园艺场的层层审批，同意被告车运召在旧房原址上以拆旧建新方式新建房屋。2011年4月6日，房县人民政府向车运召发放房国土建用字[2011]第001499号《中华人民共和国建设用地批准书》，载明：“土地用途：住宅，批准用地面积：116㎡，用地类型：拆旧，土地坐落：园艺场黑獐村”……此后，被告车运召在已经出售给原告邓武基房屋的东北方向新建了一栋房屋。3.原、被告签订的《售房协议》中约定的房价为35000元，双方约定的价款实际为70000元，原告向被告车运召实际给付的房屋价款为70000元。本院认为，合同具有相对性，本案系买卖合同纠纷，原告邓武基系房屋购买方，被告车运召系房屋出售方，原告邓武基与被告车运召自愿在《售房协议》上签名，故原告邓武基与被告车运召系本案的当事人，被告车明章不是涉案《售房协议》的权利义务主体，不是本案的适格被告。2010年7月12日，原告邓武基与被告车运召签订《售房协议》的行为系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，且经原、被告共同申请，由湖北省房县公证处于2010年7月13日对《售房协议》予以公证，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，故原告确认该《售房协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。《售房协议》签订后，原告邓武基依约向被告车运召支付了所有购房款，根据《售房协议》约定及房屋买卖交易习惯，被告车运召应协助原告办理涉案房屋的变更登记手续，并将该房屋登记在原告名下，视为完成了房屋出售房的合同义务，现涉案房屋的权利人仍登记为车运召，房屋没有变更登记到原告名下。被告车运召于2010年7月12日与原告签订《售房协议》，并于2010年7月18日以旧房墙体开裂、被列入危房为由向当地村委会和国土等部门申请建新，同年9月2日，原房县园艺场黑獐村委会和原房县园艺场人民政府在审批时明确批示被告车运召应当“在原址上拆旧建新”，但被告车运召明知建新房需要拆除旧房，仍将涉案旧房出售给原告，现原告邓武基所购买的旧房在土地管理部门的登记中属于已被拆除的房屋，无法办理过户手续。被告车运召的行为，违反了双方签订的《售房协议》且属于违约行为，也属于违反《中华人民共和国土地管理法》的违法行为，但原告诉请的要求被告车运召协助办理房产过户手续的请求，现已不能实现，故原告可另行请求向涉案房屋所在地县级人民政府土地行政主管部门依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、七十八条之规定判决如下：确认原告邓武基与被告车运召于2010年7月12日签订的《售房协议》有效；二、驳回原告邓武基的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告车运召负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  许宝林二〇二〇年六月十八日法官助理邓沛书记员李超附：本案适用的法律、司法解释1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。七十八条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。