广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初9221号 原告：曾耀辉，男，1984年2月28日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：唐旭，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：李素连，女，1986年11月1日出生，汉族，住南宁市。 被告：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道**环球时代**，统一社会信用代码：91450103699878190M。 法定代表人：林贤文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓茵，女，该公司职员。 原告曾耀辉与被告李素连、广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称全力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行审理。原告曾耀辉的委托诉讼代理人唐旭，被告全力公司的委托诉讼代理人陈晓茵到庭参加诉讼。被告李素连经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾耀辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李素连于2018年9月28日签订的《预售房买卖合同》；2.判令被告李素连返还原告已付购房款241550元；3.判令被告李素连向原告支付违约金78000元；4.判令被告李素连赔偿原告资金占用期间损失7611.9元（计算方式：①以50000元为基数，自2018年9月28日至2018年10月2日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，小计29.79元；②以200000元为基数，自2018年10月3日至2018年10月5日，按中国人民同期同类贷款利率计算，小计71.51元；③以230000元为基数，自2018年10月6日暂计至2019年7月6日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算暂计7510.6元，实际计至上述款项还清之日止）；5.判令被告李素连赔偿原告装修损失38000元；6.判令被告李素连赔偿原告因需重新购置房屋多支付的房屋溢价部分损失100000元；7.判令被告全力公司对上述第二至六项承担连带清偿责任；8.判令两被告承担本案受理费、保全费等费用。 事实和理由：原告与被告李素连通过被告全力公司介绍认识，双方于2018年9月28日签订《预售房买卖合同》，约定被告李素连向原告出售其单独所有的位于南宁市屋，房屋产权证号：邕房权证字第××号，房屋成交价款为780000元。购房合同约定原告于合同签订当日支付购房定金50000元，被告李素连于2018年10月5日将房屋产权证、商品房预售合同、购房发票、契税完税证交付原告，原告当天向被告李素连支付第一期房款（含定金）200000元。因该房屋曾以按揭方式抵押给中国银行股份有限公司南宁市茶花园路支行，故双方约定被告李素连继续偿还银行按揭款，过户前产生的利息由李素连承担，且李素连办妥房地产权证后7日内，李素连应向银行申请提前还款。提前还款完成后，双方应于7个工作日内至房管主管部门办理产权转移登记手续，取得回执当日原告向被告李素连付清尾款580000元。双方还约定由被告李素连承担办理房屋上市证明的所有费用，若一方迟延履行合同义务，每延迟一日应向守约方支付相当于成交价万分之二的违约金；迟延二十日以上，守约方有权解除合同并要求支付相当成交价10%的违约金。合同签订后，原告依约向被告李素连支付购房定金50000元及第一期购房款（不含定金）150000元，被告李素连向原告出具相应的收款收据。后因李素连急需资金请求原告预付部分购房款，原告向其支付购房款30000元，被告出具收款收据。2018年10月，被告李素连向原告交付案涉房屋，原告对房屋进行部分装修并入住使用。此后，被告李素连无力偿还该房屋贷款，再次请求原告预先支付购房款。原告认为自己购买该房屋的剩余房款早晚都要支付，故再次同意向被告李素连支付款项用于偿还房屋贷款，届时该房款在双方最终结算剩余房款时予以扣减。2018年11月23日至2019年5月25日期间，原告通过微信转账方式向被告李素连共支付7个月的房屋贷款共计11550元（1650元／月×7个月）。被告李素连于2014年2月向广西盛禾房地产开发有限公司购买该房屋，该房屋为限价房，满五年才可上市交易。2019年2月，该房屋符合上市交易条件，根据双方合同约定，被告李素连应向按揭银行提前偿还贷款并在符合上市条件后立即办理房屋上市证明等材料并承担上市所需全部费用。原告多次要求被告李素连提前偿还银行贷款并办理房屋上市证明等材料，但被告李素连以各种理由托辞拒绝办理，至今无法联系上被告李素连。原告认为，被告李素连的行为已经构成严重违约，应该承担相应的违约责任。被告全力公司作为交易双方的中间方，没有督促被告李素连履行合同义务，存在一定过错，应当对被告李素连违约行为的法律后果承担连带清偿责任。 被告李素连未作答辩。 被告全力公司辩称，本案房产交易无法继续的原因是被告李素连存在违约行为，李素连在涉案房屋满5年可以上市交易之时没有配合原告以及全力公司办理提前还款手续以及后续的交易过户手续，故应该由被告李素连向原告承担违约责任和赔偿经济损失。从法律层面看，本案合同包含三个独立的法律关系，即原告和被告李素连之间的房屋买卖合同关系，原告和全力公司之间的居间关系，李素连和全力公司之间的居间关系，本案是因原告和被告李素连之间的房屋买卖合同关系而提起的诉讼，全力公司在本次交易中是居间方，根据居间的概念，全力公司的职责就是充当媒介促成合同的签订，而事实上本案的买卖合同已经签订，故全力公司的居间法律义务已经完成。全力公司的法律职责终结于买卖合同签订之时，至于买卖合同成立后，谁违约、谁承担违约责任均与全力公司无关，应由违约方向守约方承担责任。司法实践中，连带责任是法定和约定责任，本案既不是法定的需承担连带责任的八种情形，买卖合同中也没有约定中介方需承担连带责任，故原告要求全力公司承担连带责任缺乏事实及法律依据。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告曾耀辉（乙方、买方）与被告李素连（甲方、卖方）签订《预售房买卖合同》，约定原告向被告李素连购买位于南宁市，房屋产权证号：邕房权证字第××号，该房产属限价房性质，仅有房地产权证书，未办理上市证明。该房总金额为780000元，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；甲方应于2018年10月5日将该房地产产权证、商品房预售合同、购房发票、契税完税凭证交付乙方，交付完成后当天乙方向甲方支付第一期房款（含定金）200000元；甲方系采取按揭方式购买该房地产，向乙方交付该房地产后，甲方应继续偿还银行按揭款，过户前产生的利息由甲方承担，与乙方无关；甲方提前还款完成后（以银行成功扣款为准），甲、乙应于7个工作日内至房管部门办理产权转移登记手续，取得成功递件回执当天乙方向甲方付清尾款580000元。卖方承担办理上市证明所有费用，买方承担契税、中介费、评估费等费用。合同第六条约定，除本合同另有约定外，合同一方迟延履行合同义务，每迟延一日应向守约方支付相当于成交价万分之二的违约金；迟延二十日以上，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。 2018年9月28日，原告向被告李素连支付购房定金50000元。2018年10月3日，原告向被告李素连支付首期房款150000元。2018年10月6日，原告向被告李素连支付房款30000元。以上款项被告李素连均向原告出具相应的《收款收据》。 2018年11月至2019年5月期间，原告每月均通过微信转账向被告李素连支付1650元，共计11550元。 2018年9月28日，原告向被告全力公司支付购买涉案房屋的中介咨询服务费23400元。 另查明，原告称被告李素连于2018年10月向其交付涉案房屋。2018年10月20日，原告与案外人廖友签订《装修施工合同书》，约定由廖友以包工包料的形式对涉案房屋进行装修，装修总造价为38000元。廖友于2018年10月20日向原告出具《收条》一张，确认收到原告支付的装修款19000元。2018年11月18日，廖友再次向原告出具《收条》一张，确认收到原告支付的装修款19000元。原告主张其均通过现金方式向廖友支付上述装修款。 同时查明，位于西南宁市为被告李素连单独所有，2016年5月23日办理了房屋所有权证书（邕房权证字第××号），该房产系原告于2014年2月向广西盛禾房地产开发有限公司购买的限价普通商品住房。该房产已办理抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司南宁市茶花园路支行，设定日期为2014年7月17日。 原告称其与被告李素连约定待涉案房屋可以办理上市交易后，被告李素连即补交相关款项并办理提前还贷手续。2019年2月至5月期间，原告多次在微信聊天中催促被告李素连办理相关手续，但至原告起诉之日，被告李素连仍未办理涉案房屋上市交易及提前还贷的相关手续。 诉讼过程中，原告明确表示不申请对涉案房屋的现行市场价值进行评估。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李素连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。 原告曾耀辉与被告李素连签订的《预售房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同解除问题。涉案房屋为限价普通商品住房，根据《南宁市》第四十七条“限价普通商品住房子签订购房合同之日起满5年并取得房屋所有权证后可以上市交易，上市交易需按届时同地段、同类存量房平均交易价格20%的比例，向市住房保障部门缴纳相关价款，方可按照商品住房办理房屋所有权转移登记手续。”之规定，涉案房屋已于2016年5月23日取得房屋所有权证，则自被告李素连签订购房合同之日起满5年即2019年3月，该房即可上市交易。原告已依约向被告李素连支付购房定金及第一期房款，按照合同约定，被告李素连应当在涉案房屋可以上市交易后即办理相关手续并申请提前还贷，但2019年2月至5月期间，经原告多次催促，被告李素连仍未办理涉案房屋上市交易及提前还贷的相关手续，被告李素连的行为已构成违约。被告李素连迟延履行合同义务已超过20日，现原告要求解除与被告李素连签订的《预售房买卖合同》，符合《预售房买卖合同》第六条之约定，本院予以支持。 关于退还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《预售房买卖合同》解除后，被告李素连应将收取的购房款合计241550元返还给原告。 关于违约金。根据《预售房买卖合同》第六条约定，被告李素连违约，应按房屋成交价的10%向原告支付违约金，现原告要求被告李素连支付违约金78000元（780000元×10%），于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的利息损失、装修损失及房屋溢价部分损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。本案中，原告主张的利息损失7611.9元及装修损失38000元，均未超过被告李素连应向其支付的78000元违约金，即本院支持原告的78000元违约金已足以弥补原告的实际损失，故原告要求被告李素连支付利息损失、装修损失，本院不予支持。至于原告主张的房屋溢价部分损失，由于原告明确表示不申请对涉案房屋的现行市场价值进行评估，故无法确定原告是否存在房屋溢价部分损失，故原告要求被告支付房屋溢价部分损失100000元，本院不予支持。 关于被告全力公司应否承担本案债务的问题。被告全力公司为原告提供居间服务并收取原告支付的中介咨询服务费23400元，双方据此建立居间合同关系，现原告并无证据证实全力公司存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的”情形，故原告要求全力公司对被告李素连的本案债务承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曾耀辉与被告李素连于2018年9月28日签订的《预售房买卖合同》； 二、被告李素连向原告曾耀辉返还购房款241550元； 三、被告李素连向原告曾耀辉支付违约金78000元； 四、驳回原告曾耀辉的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8277元，保全费2120元，两项合计10397元（原告曾耀辉已预交），由原告曾耀辉负担3255元，被告李素连负担7142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月十日 书 记 员  唐 敏