贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3167号 原告：孙华江，男，1979年2月15日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：王洪美，女，1981年1月25日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，统一社会信用代码91520502059064834E，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇（特别授权），系四川达宽（成都）律师事务所律师。 原告孙华江、王洪美与被告毕节万晟置业有限公司（下称万晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人吴发琴、被告委托诉讼代理人向芸娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙华江、王洪美向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告四通费共计11,199.00元;2.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金13,681.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期办证违约金17,054.99元，违约金以总房款374,835.00元为基数从2018年1月1日起，按日万分之一计算至2019年3月31日止；增加诉讼请求为判令被告以3,080.00元为基数从收取各项开户费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍支付原告资金占用期间利息至被告履行完毕之日止。 事实与理由：2016年8月28日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＳＺＹＡ250102），《商品房买卖合同》约定原告以出让方式购买位于毕节市七星关区，总房款374835.00元。有毕节万晟置业有限公司出具的收据为证。《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项中的第（6）点之约定“电开户费、智能水表安装费、天然气初装费”以及原告于2017年1月1日办理收房手续时按被告要求缴纳的“燃气入户费2500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元”等费用，有《万晟阳光城业主收房交款明细表》（收据）为证。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第（七）项“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；”以及（十四）项“双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”之规定，原告认为商品房价格应当包括水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用，原告无需单独缴纳相关费用。另，被告应支付原告逾期办理不动产证书违约金。现原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，特诉至贵院。 被告万晟公司辩称：一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效。根据被答辩人诉状描述事实，孙华江、王洪美2017年1月1日缴纳水、电、燃气建设费已过诉讼时效。依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”二、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费用。依据：民诉法第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”三、双方签订的合同及补充协议均对供暖建设费的承担作出明确规定，由买受人自行承担，上诉人只是负责代交，且供暖建设费，不属于合同中约定的基础设施费。第一，答辩人在其广告宣传、认购书、商品房买卖合同及补充协议中均对供暖建设费予以说明，被答辩人对此明知，现答辩人以此为由起诉有违诚实信用原则。其二，商品房合同及补充协议对此均有约定，合同总价不包含供暖建设费费用，被答辩人应自行缴纳。第三，答辩人万晟阳光城热电联产集中供热试点项目是经市、区两级人民政府审批同意的毕节第一个实施供热供暖的示范性项目，并非房地产行业普遍存在的必要设施，如将此纳入房开成本，将加重答辩人的经营负担，对答辩人不公平。答辩人作为示范单位，积极承担社会责任，为毕节市的供暖建设有里程碑意义，然而却要承受其他房地产企业不用承受的成本，这与卸货杀驴有和区别？如此操作，日后谁敢？第四，答辩人与贵州华电毕节热电有限公司签订合同中明确约定了收费标准和收费内容，答辩人仅作为代收款项人，并非自行收取该费用。四、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。（一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因,2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。（二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1、产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2、因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产登记之日。《中华人民共和国契税暫行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢！根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2016年8月28日，原告孙华江、王洪美作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于毕节市七星关区，房号为Ａ25-1-1-2号房，以房屋总价款为374825.00元出售给原告孙华江、王洪美；第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月31日达到管道入户；供暖×年×月×日达到×。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同补充协议第一条约定……2、合同约定房价不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。此外，双方还约定了其他相关事项。合同和协议签订后，孙华江、王洪美向被告支付购房款372271.00元（发票载明）及相关税费，2016年8月26日，被告代收取原告供暖建设费8119.00元；2018年1月7日，被告出具给原告的《万晟阳光城收房交款明细表》载明：燃气入户费2500.00元／户、有线电视开户费380.00元／户、自来水开户费200.00元／户，开发商收款人严圣涛。2019年1月31日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年2月28日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。2019年3月5日，涉案房屋登记在原告名下。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。根据合同第二十二条“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记……”的约定，只有被告具备办理涉案商品房转移登记条件，通知原告提交应由原告提交的资料，并将办理涉案商品房转移登记的相关资料提交到不动产登记机构，可视为被告履行了合同约定的义务被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2019年1月31日取得案涉楼幢的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记条件。2019年2月28日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。因此，逾期办证违约金应以已付购房款372,271.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2019年2月27日，共计15,747.06元（372,271.00元×0.0001×423天）。 关于退还各项费用及支付利息的问题。根据合同第七条“……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用”、第十二条“供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月31日达到×；供暖×年×月×日达到管道入户（室内设备业主自理）”、第十四条“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用”合同补充协议第一条“……2、合同约定房价不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”的约定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、暖气等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告向原告代收的供暖建设费8,119.00元、燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元及自来水开户费200.00元无事实和法律依据，应予退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出诉讼时效抗辩，因上述费用的代收无事实和法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙华江、王洪美供暖建设费8,119.00元、燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元和自来水开户费200.00元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙华江、王洪美逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15,747.06元； 三、驳回原告孙华江、王洪美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年六月十五日 书记员  肖 毅