宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民初35号原告（申请执行人）：四川省国基建筑工程有限公司。法定代表人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，四川天作律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：张某，四川天作律师事务所律师。一般授权代理。被告（案外人）：康某，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：岳某，系康某之妻，住宁夏回族自治区永宁县。特别授权代理。被告（被执行人）：银川博冠房地产开发有限公司。法定代表人：全某。委托诉讼代理人：鄢某，住宁夏回族自治区银川市。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴某，1989年7月30日出生，系银川博冠房地产开发有限公司法务部员工，住永宁县。特别授权代理。原告四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被告康某、银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国基公司的委托诉讼代理人杨某，被告康某、博冠公司的委托诉讼代理人鄢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国基公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行三沙源3区18号楼08室商铺；2.本案诉讼费用由被告康某承担。在2019年11月13日庭审中，国基公司将诉讼请求变更为：1.撤销（2019）宁执异执行裁定书；2.恢复三沙源三区18号楼08室商铺保全查封执行；3.本案诉讼费用由被告康某承担。事实与理由：国基公司因与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案，国基公司于2019年3月24日向宁夏回族自治区高级人民法院提出诉讼财产保全申请，请求对博冠公司名下价值9千万元的财产予以查封、冻结。2019年4月9日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结博冠公司名下9千万元的财产。2019年5月10日，宁夏回族自治区高级人民法院依据上述裁定对案涉房屋进行了保全查封。2019年7月29日，康某对执行标的提出书面异议，宁夏回族自治区高级人民法院于2019年9月2日作出（2019）宁执异12号执行异议裁定，中止对登记在博冠公司名下的××区的执行。康某提起的书面异议并不是事实，不符合法律规定。为维护国基公司的合法权益，遂提起诉讼。康某辩称，本人于2017年7月30日购买由博冠公司开发的××区商铺一套，面积39.59平方米，房款总价为411538元，已于2017年7月30日之前付清了全部房款。2017年9月26日签订正式商品房买卖合同，博冠公司于2018年11月29日开具了发票，2019年3月5日缴纳了物业储备金。合同签订后，博冠公司因人员变动等各种原因，拖延案涉房屋合同备案时间，数次催促无果，本人于2019年7月主动联系永宁县房产管理局，得知博冠公司与国基公司因债务纠纷，宁夏回族自治区高级人民法院于2019年4月底将该房屋查封。案涉房屋已经于2017年由开发商交付本人，该房屋计划为居住兼商用，因交付条件不具备，故一直没有居住。在得知房屋被查封后，本人于2019年8月19日向宁夏回族自治区高级人民法院提交了执行异议申请，2019年9月2日宁夏回族自治区高级人民法院作出（2019）宁执异12号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。案涉房屋是本人合法私有财产，不属于博冠公司，国基公司无权向法院申请查封本人合法财产。博冠公司辩称，2017年7月23日，案外人田某与博冠公司签订三沙源项目认购意向书一份，该协议约定田某购买位于××区商品房一套，单价为每平方米10500元，总价411538元，田某于签订协议当日向博冠公司支付定金及诚意金共计2万元，又于2017年7月30日向博冠公司支付房屋价款391538元，以上两项共计411538元。田某为一次性支付房屋价款，2017年9月26日田某向博冠公司申请更名，将三沙源三区18号楼商业08室商品房更名为被告康某，且做了情况说明，该案涉房屋实际为田某替被告康某办理的认购手续，被告康某于2018年11月29日向博冠公司开具增值税发票，博冠公司与康某签订的商品房买卖合同真实合法有效，且双方均已经按照合同约定履行了各自义务，案涉房屋已为康某的个人财产，原告国基公司申请执行被告康某的个人财产于法无据。原告国基公司围绕诉讼请求依法提交了三份证据，申请法院调取证据一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民初20号民事裁定书、（2019）宁执保20号保全案件结案通知书各一份。证明目的：因与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提出诉讼财产保全申请，本院裁定查封、冻结博冠公司名下价值9000万元财产，包括案涉房屋在内共查封了243套房屋。证据二：宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁执异12号执行裁定书一份。证明目的：康某对法院的前述保全查封财产中一套位于××区房屋提出书面异议，后本院裁定中止对该房屋的执行，国基公司不服提起诉讼。证据三：永宁县商品房买卖合同（预售）一份（复印件）。证明目的：康某向博冠公司购买的的位××区房屋的规划用途为商业非住宅，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。证据四：申请法院调取的永宁县房产交易管理中心关于永宁县望远镇三沙源一区11号楼1单元1801室房屋备案信息查询单（编号：查2019-1327）一份，购房人为康某。证明目的：除案涉房屋之外，康某另有用于居住的房屋。康某的质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，证明目的及关联性有异议。国基公司申请查封博冠公司财产，与本案中对本人的合法财产进行查封没有关系，应该查封属于博冠公司的财产，不应查封博冠公司和本人合法交易属于本人的财产。本人已经实际交付房屋全款，且签订合同，没有备案是因为开发商委托销售公司迟迟没有完成备案，导致本人房屋没有登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案涉房屋是本人的合法财产。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。本人购买该商品住房有居住兼商用的意愿，之所以没有居住是因为房屋没有具备居住条件，且法律没有规定商品房不可以居住。对于证据四，康某自认永宁县望远镇三沙源一区11号楼1单元1801室房屋是于2015年购买，备案在康某名下，2016年向博冠公司提出变更到其父亲康永和名下的申请，但备案登记一直未办理，因时间过长，博冠公司人员变动无法查找到变更申请。博冠公司的质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。结合国基公司与博冠公司建设施工合同纠纷一案2019年8月20日的开庭情况，双方的争议标的基本确定在3000万元到4000万元左右，国基公司查封的资产达到1.6亿元，明显高出债务数额，其中有6100万元为未售房产，应当对已售房屋和已抵顶房屋优先予以解封。国基公司提出田某是于2017年7月16日支付的2万元。争议标的价值及查封资产价值在双方建设工程施工合同纠纷一案尚未做出生效法律文书之前是不能确定的，且目前该案处于鉴定评估中。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目均无异议。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。被告康某是否用于居住暂时未有定论，是否商住两用博冠公司也无法查证。对证据四康某自认的事实无异议，康某向博冠公司提出的变更申请，因时间过久，资料没有留底。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条没有规定必须符合所有法律情形才能排除法院执行，康某符合该规定第二十九条第一款情形，法院应予支持。被告康某围绕诉讼请求依法提交了七份分证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：POS机银行流水凭证七份（中国农业银行）；证据二：购买三沙源3区18-8号商铺房款缴款的详细情况；证据三：增值税发票一份（NO.00111911）;证据四：永宁县商品房买卖合同（预售）一份；证据五：物业专项维修资金缴存凭证一份（NO.00181885）；证据六：黄河农村信用联社银行业务凭证（2019-02-21）。证据七：康某与银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订的《三沙源商铺委托管理服务协议》、涉案房屋租金证明及转账凭证。以上七份证据的证明目的：案涉房屋是康某的合法财产，康某也没有过错。康某在付清涉案房屋价款，博冠公司向其交房后，康某于2017年9月与案外人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订租赁协议，将案涉房屋交该公司出租，且已收取了租金。国基公司的质证意见：对康某提交的证据的合法性、真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，康某对于案涉房屋的所有权应当以房管部门的登记公示为准，案涉房屋的登记权利人系博冠公司而非康某。根据《三沙源商铺委托管理服务协议》内容以及该协议第六条，每年按照固定的比例来支付回报，该协议是一个反租协议，不是真实的租赁关系，支付的款项也不是租金而是投资回报收益，无法达到证明涉案房屋已交付的事实。博冠公司的质证意见：对康某提交的证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。被告博冠公司围绕诉讼请求依法提交了六份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：康某交付三沙源三区18-1-8商铺定金和余款的全部收据共七张（复印件）、POS机刷卡小票六张（金额共计411538元，复印件）；证据二：三沙源项目认购意向书一份(复印件)；证据三：三沙源三区商业购房申请书一份(复印件)；证据四：博冠公司向康某开具房屋发票明细表一张(复印件)、康某的房屋发票一张(复印件)。证据五：2017年9月26日田某的更名申请一份；证据六：田某情况说明一份。以上六份证据的证明目的：案外人田某于2017年7月23日与博冠公司签订三沙源项目认购意向书，并向博冠公司支付了诚意金和定金共计2万元。案外人田某按照协议约定于2017年7月30日向博冠公司一次性付清案涉房屋价款共计411538元。案外人田某与康某于2017年9月26日完成更名申请，案涉房屋为康某所有，并非博冠公司财产。博冠公司已向康某开具增值税发票。博冠公司与康某已完成合同约定各自义务，涉案房屋现为康某的个人财产。国基公司的质证意见：博冠公司已经认可了康某提供的证据，博冠公司提交该六份证据没有必要。康某的质证意见：对博冠公司提交的证据没有异议。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：被告康某对原告国基公司出示的证据一、证据三的真实性、合法性无异议，对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对证据四无异议，与其自认内容相同；对被告博冠公司出示的六份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。原告国基公司对被告康某出示的证据的合法性、真实性无异议；对被告博冠公司出示的证据无异议。被告博冠公司对原告国基公司出示的证据一、证据三的真实性、合法性无异议，对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对被告康某出示的证据的合法性、真实性、关联性以及证明目的无异议。该前述原告、被告的证据具有证明力，能够作为认定本案事实的证据予以采信。本院经审理查明，2017年7月16日，案外人田某与博冠公司签署《三沙源3区商业购销申请书》（NO：SY23）一份，申请购买三沙源3区商业项目一层型房屋一套。同日，田某向博冠公司交诚意金20000元，博冠公司出具了收据。2017年7月23日，案外人田某与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》，认购博冠公司开发的××区房屋，预测面积39.59平方米，约定：一次性付款方式，房屋建筑面积原单价每平方米10500元，原总价款415695元；在签订本协议同时，田某向博冠公司支付认购意向金20000元，在双方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）时将抵作该房屋购房款的一部分；按照约定的条件支付房款的，并享受该房屋原总价1%的优惠。当日，博冠公司向案外人田某出具了收到三沙源3区18-1-8商铺定金和原诚意金20000元的收据。2017年7月30日，康某委托岳某向博冠公司通过转款支付了房款391538元。当日，博冠公司出具了收到田某交来三沙源3区18-1-8商铺房款391538元的收据，交款人为岳某。康某与岳某系夫妻关系。2017年9月26日，案外人田某出具情况说明“7月23日认购三沙源3区项目18栋8号房屋，该房实际是替康某办理认购手续，最终签订房屋买卖合同及相关手续以康某为准，本人无条件配合办理相关更名手续”，并向博冠公司提交《更名申请》，申请将三沙源3区项目18栋8号房屋更名为康某。当日，康某与博冠公司签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定：买卖的××县，规划用途为商业，建筑总层数为地上2层，预测建筑面积39.59平方米，每平方米10395元，总价款为411538元，付款方式为在2017年9月26日前一次性支付该房屋全部价款，博冠公司应当在2017年9月30日前向康某交付该房屋。同日，博冠公司出具“收到康某交来三沙源3区18-8房款和原田某定金（20000元）、原田某房款（391538元）411538元”的收据。2017年9月30日，康某与案外人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订《三沙源商铺委托管理服务协议》，约定康某委托该公司全权运营管理案涉房屋，该公司代表康某根据协议条款负责进行案涉房屋的收房、招商、运营及管理服务。该公司代表康某与租赁商户签订《租赁合同》并收取租金。委托经营管理的期限自2017年10月1日至2021年9月30日止。康某自2017年10月1日起计租，以每个自然年为一个结算期。该公司将结算期的税后租金存入康某指定的中国银行宁夏分行宝湖路支行，账号×××。康某于2017年10月1日将商铺交给该公司招商、经营和管理使用。该公司于2018年5月和8月向康某支付2笔租金，至2020年5月共向康某支付了5笔租金。2018年11月29日，博冠公司向康某开具了三沙源3区18号楼商业08室购房增值税普通发票，价税合计为411538元。2019年3月5日，康某向永宁县物业管理办公室交纳了三沙源3区18号楼商业08室物业专项维修金1583.60元。房款支付完毕后，案涉房屋交付康某。因博冠公司有债务纠纷未解决，永宁县住房和城乡建设局不予办理房屋备案和过户登记手续，案涉房屋尚不能办理备案及过户登记手续，案涉房屋仍登记在博冠公司名下。2019年3月24日，国基公司因与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提出诉讼财产保全申请。2019年4月9日，本院作出（2019）宁民初20号民事裁定，查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。2019年5月17日，本院作出保全案件结案通知书，查封了博冠公司名下包括涉案房屋在内的243套房屋，查封期限为3年，自2019年5月10日至2022年5月9日。2019年8月19日，康某对本院查封涉案房屋提出书面异议。2019年9月2日，本院作出（2019）宁执异12号执行裁定，中止对登记在博冠公司名下的××区的执行。国基公司不服，遂提起诉讼。另查明，康某现有宁夏回族自治区××县房屋一套，面积97.52平方米，与其父母、妻子和孩子共同居住，2015年3月31日该房屋备案在康某名下。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”的规定，判断能否支持申请执行人准予执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益,故本案的争议焦点为康某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件,因此可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件,执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件,均可予以保护。康某在本院查封案涉房屋之前已经与博冠公司签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》,该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。博冠公司在康某支付全部房款后将案涉房屋交付康某,康某交纳了案涉房屋物业专项维修金，且在2017年9月康某与案外人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订《三沙源商铺委托管理服务协议》，将案涉房屋交由该公司进行招商、运营及管理服务，并自2018年5月起收取租金至今。康某基于博冠公司的交付，在本院查封之前康某已经合法占有使用房屋。康某一次性支付了房款，博冠公司对此予以认可，并向康某出具收据，开具了购房发票，康某已经按照约定支付了全部购房款。本案中,因博冠公司债务纠纷未解决的原因，永宁县住房和城乡保障管理局对案涉房屋不予办理备案、过户登记手续，并非康某因自身原因不能办理案涉房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，康某对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院（2019）宁执异执行裁定应予维持。综上所述，国基公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定,判决如下：驳回四川省国基建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7473元,由四川省国基建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 于雁滨审判员 张耀方审判员 沙 玲 二〇二〇年六月二十二日书记员 张涵星附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。