江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初7161号原告：无锡华强房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320206748191433W，住所地无锡惠山经济开发区钱桥配套区内。法定代表人：韩刚梁，无锡华强房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：徐红兵，浙江亿旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超。被告：杨明，男，1983年10月14日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：无锡晴山蓝城一期业主委员会，住所地无锡市惠山区钱桥街道晴山蓝城**。负责人：石志宏，无锡晴山蓝城一期业主委员会主任。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：怡庭物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91320200720565181E，住所地无锡市凤宾路1-2201。法定代表人：周华宝，怡庭物业服务集团有限公司总经理。委托诉讼代理人：方娴。委托诉讼代理人：陈波。原告无锡华强房地产开发有限公司(以下简称华强公司)与被告杨明、无锡晴山蓝城一期业主委员会（以下简称晴山蓝城业委会）、怡庭物业服务集团有限公司（以下简称怡庭公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告华强公司的委托代理人徐红兵，被告杨明，晴山蓝城业委会的委托代理人蔡全义、陈明，怡庭公司的委托代理人方娴、陈波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华强公司诉称：原告与杨明签订了商品房买卖合同，明确约定晴山蓝城小区地下停车库和自行车库的产权归原告所有。但杨明未购买及承租的情况下即占用了地下停车位，而且晴山蓝城业委会及怡庭公司利用自身地位也阻挠原告行使对晴山蓝城地下停车位的权利。故诉至法院，请求确认无锡晴山蓝城一期小区地下1号（5427平米）、2号（2808平米）、3号（4134平米）、5号（1345平米）停车库属原告所有。被告杨明辩称：我在小区内没有车位，那个车位也不是我的，这个案件与我无关。被告晴山蓝城业委会辩称：原告起诉对象错误，晴山蓝城业委会并非产权争议方。根据原告陈述，业委会及物业公司阻挠其使用地下车位应当提起排除妨碍之诉。现有证据不足以证明原告的主张，如果原告没有证据证明地下车库是属于原告的，那就是属于全体业主的。被告怡庭公司辩称：我公司只是履行与业委会之间的物业服务合同，和地下车库的产权无关。其他答辩意见和晴山蓝城业委会一致。经审理查明：2005年至2007年，华强公司开发承建了晴山蓝城B地块一期、二期1-40幢住宅商品房。该1-40幢住宅商品房范围内规划建造了1号（5427平米）、2号（2808平米）、3号（4134平米）、5号（1345平米）地下停车库。2007年5月25日，杨明向华强公司购买了晴山蓝城36幢91单元501商品房一套，建筑面积88.39平米，套内建筑面积78.58平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.81平米。双方签订了商品房买卖合同并进行了备案。其中商品房买卖合同附件四合同补充协议约定“5、小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”2018年1月20日，晴山蓝城1-40幢住宅商品房成立晴山蓝城业委会，主任石志宏。另查明，2005年10月10日，无锡市惠山区物价局出具（惠价[2005]59号）无锡市惠山区物价局关于晴山蓝城（一期）住宅小区商品房销售价格的批复。内容为：“无锡华强房地产开发有限公司：你公司报来的“关于要求审核商品房预（销）售价格的报告”悉。根据《省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知》（苏政办发[1998]106号）、《市人民政府关于印发的通知》（锡政发[1999]251号）、《市物价局、市房管局、市建设局关于印发的通知》（锡价服[2003]339号）、《市物价局关于转发的通知》（锡价服[2004]220号）文件精神，经测算，批复如下：一、由你公司承建开发的钱桥晴山蓝城（一期）住宅小区多层商品房****，小高层商品房6幢154户，建筑面积为158436.83平方米，其中住宅面积128118.80平方米（多层106049.62平方米，小高层22069.18平方米），非住宅面积（车库、物业、其他等）23248.41平方米，商业用房面积7069.62平方米。核定住宅销售价格为3350元/平方米。商业用房、车库等销售价格由你公司市场化运作。商品房销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、你公司销售本商品房时，应在销售价格外，另行收取每平方米50元的共用部位、公共设施维修资金。出售有电梯的公有住房，另行收取电梯更新资金40元/平方米。三、你公司须凭本批复，到区房产管理局领取《房屋销售许可证》后，方可与购房者签订商品房销售合同。四、你公司销售本商品房时，应明码标价，标价是除标明基准价格外，还应标注楼层差价、区位差价、朝向差价等调节因素，各差价代数和应各自等于零或小于零。以上批复，请遵照执行。”2007年4月18日，无锡市惠山区物价局出具（惠发改价[2017]16号）无锡市惠山区物价局关于晴山蓝城B地块二期35#-40#住宅商品房销售价格的批复。内容为：“无锡华强房地产开发有限公司：你公司报来的“关于要求审核商品房预（销）售价格的报告”悉。根据《省政府办公厅印发江苏省商品房价格管理规定的通知》（苏政办发[1998]106号）、《市人民政府关于印发的通知》（锡政发[1999]251号）、《市物价局、市房管局、市建设局关于印发的通知》（锡价服[2003]339号）、《市物价局关于转发的通知》（锡价服[2004]220号）文件精神，经测算，批复如下：一、由你公司承建开发的晴山蓝城B地块二期35#-40#住宅商品房6幢168户，建筑面积为20070.66平方米（其中住宅面积16545.02平方米，自行车库面积588平方米，汽车库2937.64平方米）。核定多层住宅销售价格为3420元/平方米。汽车库未列入商品房成本。商品房销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、你公司须凭本批复，到区房产管理局领取《房屋销售许可证》后，方可与购房者签订商品房销售合同。三、你公司销售本商品房时，应明码标价，标价是除表明基准价格外，还应标注楼层差价、区位差价、朝向差价等调节因素，各差价代数和应各自于零或小于零。以上批复，请遵照执行。”2016年3月30日,地点:晴山蓝城社区二楼会议室,与会对象:晴山蓝城社区、无锡华强房地产开发有限公司、无锡怡庭物业有限公司、晴山蓝城一期业主委员会签订了会议纪要，会议内容：经各方友好协商，在遵守法律法规前提下，达成以下共识：一、晴山蓝城一期地下车库产权归属于无锡华强房地产开发有限公司,4号人防车库归属于全体业主。二、由开发商签字认可的遗留问题，开发商需在规定期限内配合物业及业主委员会给予解决。三、关于未出售地下车库的租金收费问题，明确2016年1月1日至2016年12月31日的收益，除50元/月/车位的管理费外，其他收益由开发商只配用于小区公共维修，2015年7月至2015年12月的租金收益，除50元/月/车位的管理费外，属于开发商。四、由无锡华强房地产开发有限公司、无锡怡庭物业有限公司、晴山蓝城一期业主委员会及晴山蓝城社区共同做好后期小区内地下车位出售的宣传引导及停车办法的制定和修改工作。五、其他未定事宜另由各方友善协商解决。四方均在会议纪要上签字。审理中，华强公司提供了1-40幢住宅商品房购买者签订的商品房买卖合同明细，证明1-40幢商品房购买者均签订了附件四合同补充协议约定“5、小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”本院要求晴山蓝城业委会核实业委会范围内的业主商品房是否均与华强公司签订了上述合同补充协议。在证据交换时，业委会发表核实意见认为：其他商品房买卖合同中也有停车库归开发商的约定。但认为即使有约定也不能证明开发商对地下停车库具有所有权。华强公司还提供了无锡市惠山测绘有限公司出具的惠测发（2007）76号及（2008）35号“关于晴山蓝城一期、二期房等实测面积函”显示：对晴山蓝城1-40幢商品房公共分摊部位为公共楼梯、半砖外墙或电梯。经质证，被告认为该分摊并不能证明穷尽了全部分摊部分，而且就算没有进入分摊也不一定属于开发商所有。为查明事实，本院对本案争议的地下停车库进行了现场勘查。现场勘查显示，本案争议的地下停车库位于晴山蓝城业委会范围内，有1、2、3、5明确的标号，均有独立的出入口，属于独立的空间结构。2020年5月26日，承办人至惠山区物价局询问一期批复中住宅价格中是否包含了车库的建设成本。经询问，物价局相关人员称：我国商品房销售价格之前要经过审批，后来才实行价格备案。销售价格不允许超过审批的范围。该批复中“核定住宅销售价格为3350元/平方米。商业用房、车库等销售价格由你公司市场化运作。”用语表明批复中车库的销售单独交由开发商市场化运作，该表述的含义即核定的住宅销售价格中不包含车库的建设成本。之前的价格批复中的有关这方面的用语即如此表述。后来批复用语要求越来越明确，故在二期批复中就明确写明了“汽车库未列入商品房成本。2020年5月28日，承办人拨打晴山蓝城社区邓超书记及钱桥街道曾伟成手机，询问2016年3月30日会议纪要中为何确认晴山蓝城一期地下车库归华强公司所有。邓超书记陈述：该会议纪要时真实的，原件在社区。当时按照一般的理解，地下车库所有权应该是归开发商华强公司的，所以在会议纪要中如此记录。但后来去调取了物价局批复后，发现批复内容中并未明确地下车库未计入商品房成本，后来业委会对会议纪要该表述就提出了异议。曾伟成陈述：晴山蓝城地下车库事情协调了多次了。当时按照一般的理解，地下车库所有权应该是归开发商华强公司的，所以在会议纪要中如此记录。但后来去调取了物价局批复后，发现批复内容中并未明确地下车库未计入商品房成本，后来业委会对会议纪要就提出了异议。庭审中，被告晴山蓝城业委会认为，只有物价局批复没有核价报告无法证明车库未计入商品房成本。而且根据当时法律规定，车库产权归属应当按照成本是否纳入分摊确定，不能通过当事人之间约定确定。而且商品房买卖合同补充协议是原告利用强势地位强加给被告的。会议纪要是四方对开会事实的记录，除了开发商其他三方无权对产权问题表态。而且按照无锡市中级人民法院相关行政裁定书明确物价局建设单位申报的资料制作的信息不应认定为物价局的行政确认行为。如果本案诉请的地下车库无法办理产权证的应当驳回诉讼请求。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案晴山蓝城小区内1、2、3、5号地下车库属于小区建筑区划内合法建筑物，具有独立的空间结构，现华强公司与晴山蓝城业委会就上述地下车库权属产生争议，依法可以请求法院确认权利。被告认为地下车库无法办理产权证而否认利害关系人请求法院确认权利的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。建筑区划内的地下车库归属属于当事人约定的范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车库权属的约定。虽然晴山蓝城小区在物权法实施前即建造完工，但并无法律明确禁止利害关系人就地下车库权属进行约定，故利害关系人就地下车库权属进行的约定对双方均有法律约束力。关于本案争议的地下车库权属问题。首先，华强公司在晴山蓝城小区对外销售时与全体购房者之间就小区地下车库明确进行了权属约定，即商品房买卖合同中约定“小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”该约定不违反法律禁止性规定，应属合法有效。其次，根据惠山区物价局2005年和2007年价格批复内容以及法院调查核实情况，本案争议的地下车库建设成本并未计入商品房成本，地下车库由华强公司投资建设，应当由其享有相应权利。再次，无锡市惠山测绘有限公司函也表明购房者购买的商品房公摊面积并未计入商品房建筑面积，晴山蓝城小区业主购房时并未对地下车库支付相应的对价。综上，华强公司提供的证据可以证明本案争议地下车库属华强公司所有，晴山蓝城业委会虽然提出异议，但并未提出相反的证据予以反驳，本院对其主张不予采信。华强公司请求确定地下车库所有权有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条之规定，判决如下：确认无锡晴山蓝城一期小区地下1号（5427平米）、2号（2808平米）、3号（4134平米）、5号（1345平米）停车库归无锡华强房地产开发有限公司所有。案件受理费81800元，由华强公司和晴山蓝城业委会各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 玮人民陪审员  张丽华人民陪审员  张中成二〇二〇年六月二十三日书 记 员  江 琳