宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1274号原告（反诉被告）：石嘴山银行股份有限公司平罗支行。住所地：平罗县城人民西路恒产家和春天****。负责人：白某，系石嘴山银行股份有限公司平罗支行行长。委托诉讼代理人：张某，女，系石嘴山银行股份有限公司平罗支行客户经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：贾某，男，1981年10月21日出生，汉族，个体，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。被告：马某，女，1958年1月15日出生，回族，个体，住平罗县。原告（反诉被告）石嘴山银行股份有限公司平罗支行与被告（反诉原告）贾某、被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，被告贾某提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）石嘴山银行股份有限公司平罗支行的委托诉讼代理人张某、杨琼，被告（反诉原告）贾某的委托诉讼代理人陈泽东及被告马某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告贾某接收平罗县文艺巷×××号房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：平罗县文艺巷×××号房屋为被告马某所有，被告贾某为原房屋承租人。2015年4月27日，经被告马某、原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行、被告贾某三方协商签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将平罗县文艺巷×××号房屋出租给原告作为银行营业网点使用，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，前五年租金共105万元，后五年租金共140万元。原告已将租金支付至2020年7月1日。近年来，平罗县老城区的经营环境发生了巨大变化，人口迁往新区导致原告经营网点的客户明显减少，同地段房屋租金大幅下降，严重压缩了原告的经营效益，加之租赁房屋在使用中存在多种问题。为此，原告与被告贾某协商多次，要求提前终止或变更租赁合同，并自愿赔偿贾某一定的损失，但贾某坚持不予让步，双方未能协商解除。2019年9月16日，原告向被告贾某发出《关于提前解除租赁合同通知函》，2020年3月23日，石嘴山市中级人民法院终审判决维持了平罗县人民法院关于通知函解除无效的判决。原告现已另行租赁平罗县鼓楼西街×××号房作为新的经营网点，于2020年3月31日完成搬迁，现本案出租房空置。原告认为，因市场环境发生重大变化，继续履行合同将使原告利益严重受损，况且原告已搬离涉案出租房屋，租赁合同客观上无法继续履行，故诉至法院。被告贾某辩称，依法驳回原告的诉讼请求。双方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，该合同合法有效，对当事人均具有约束力，合同约定任何一方不得擅自变更和提前解除合同，现合同尚未到期，原告要求解除合同不符合法律和合同约定。同时，在（2020）宁02民终102号判决书中已经明确确定合同需变更或解除应经三方协商一致，书面协议达成之前，合同继续有效。被告马某辩称，合同有效，要求继续履行。反诉原告贾某向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行2015年4月27日签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》，并按合同约定支付房屋租金；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年6月19日，反诉原告贾某与被告马某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告马某将其所有的原×××楼1-4层出租给反诉原告，租期六年，年租金为28万元，具体内容详见租赁合同。合同签订后，双方按照合同约定履行了各自义务。2015年，反诉被告找到反诉原告贾某要求承租反诉原告贾某从被告马某处租赁房屋的一部分，反诉原告贾某向反诉被告陈述其租赁的房屋租期只有六年，若反诉被告想租只能签订租期为六年的合同，但反诉被告要求签订十年的租期，并找到被告马某即房主一起协商，经过协商，被告马某作为房主同意续签合同，将租期延长至十年，也同意反诉原告贾某转租给反诉被告。在此情形下，反诉原告贾某与反诉被告及被告马某签订《房屋租赁合同》，合同约定不得提前终止租赁合同；同时，反诉原告贾某与被告马某续签《房屋租赁合同》，反诉原告贾某向被告马某预支了部分的房屋租金。现反诉被告多次向反诉原告及法院提出要求解除合同，其行为明显违反诚实原则，要求解除合同将给反诉原告贾某造成严重的损失，故反诉至法院。反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行辩称，反诉被告现已实际搬离租赁房屋，事先也与贾某进行过沟通，关于赔偿等各方面均未达成协议，鉴于银行经营需要许可和相应的复杂程序，反诉被告已不可能再回原有营业网点经营，鉴于房屋租赁是一个法律行为，不具有强制执行性，希望与反诉原告妥善协商解决善后事宜，对于其反诉请求请求法院考虑目前实际予以驳回。原告向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同一份，进账单、机打发票各一份。证明2015年4月27日，原告与被告签订租赁合同，约定由二被告将平罗县文艺巷×××号房屋出租给原告作为银行营业网点使用，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日。原告于2015年5月28日付清前五年租金105万元。2.平罗县人民法院（2019）宁0221民初4165号民事判决书、石嘴山市中级人民法院（2020）宁02民终102号民事判决书各一份。证明原、被告因解除房屋租赁合同履行发生纠纷，并引起诉讼，石嘴山市中级人民法院认为原告“无权以通知方式解除乙方订立的合同”，故原告现以诉讼方式请求人民法院判决解除合同。3.租赁房屋漏水现场照片八张、房屋维修预算单及发票各一张、湿度温度测量照片一张。证明租赁房屋二层漏水，将原告营业场所屋顶、墙面、地板等多、地板等多处浸泡告后被告拒绝维修，原告只能自行维修，并支出费用21130元；同时原告放置精密设备的机房长期处于高湿度状态，影响了设备安全。4.房屋租金价值评估报告一份。证明原告向房屋中介机构宁夏链家房地产经纪有限公司咨询，该机构提供给原告的涉案房屋租金市场参考价为每年85550元，而原、被告合同约定的价格为每年21万元和28万元，超出市场价一到两倍多，如合同继续履行明显不公平，损害了原告的利益。5.房屋现状照片四张、公证书一份。证明原告在2020年3月14日开始搬离，2020年3月30日彻底搬离涉案房屋，迁入平罗县鼓楼西街7号房屋作为新的经营网点。涉案房屋现处于空置状态，为避免房屋长期闲置和浪费资源，请求人民法院判决解除合同并由被告接收房屋再行利用。被告贾某、马某的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。合同明确约定任何一方不得擅自变更或者解除合同。同时证实被告已经按照合同约定履行了交付房屋、出具发票的合同义务，不存在任何违约行为。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，达不到原告的证明目的。（2020）宁02民终102号判决的第五页本院认为中，明确写明任何一方都不得擅自变更或提前解除合同，如确需变更或解除合同，应经三方协商一致并达成书面协议，书面协议达成之前合同继续有效。对证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。照片拍摄没有时间，也没有显示具体的地点，无法确定真实性，也无法确定系本案争议的房屋。发票及维修清单未能提供原件，无法确定其真实性。通过开票时间显示是在2017年，与本案解除具有直接的因果关系。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，与本案的房屋租赁合同没有关系。对证据5中公证书的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。被告将房屋出租给原告，对于其在合法的范围中如何使用无权干涉，原告自行搬离的行为并不是法定的解除事由，原告作为商事主体完全可以采用转租等形式继续履行合同。对照片的真实性、合法性、关联性无异议，但原告已在案涉房屋中贴出对外转租的启事。被告贾某向本院提交房屋租赁合同一份、（2020）宁02民终102号民事判决书一份，证明原、被告就案涉房屋签订房屋租赁合同，合同约定任何一方都不得擅自变更或提前解除合同，同时在（2020）宁02民终102号民事判决书中，对双方解除合同的条件进行了明确的陈述，原告现起诉要求解除合同不符合合同约定及法律规定。原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。租赁合同的期限过长，未能考虑到社会发展变化等不确定因素，在履行过了5年之后，因为经济等因素，继续履行合同明显对原告不利，在此情况下原告坚持解除合同。被告马某的质证意见：无异议。被告马某未提交证据。本院对原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行与被告贾某提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2、5具有真实性、合法性、关联性，能够达到原告的证明目的，依法予以采信；证据3、4系原告单方出具，达不到原告的证明目的，依法不予采信。被告贾某提交的证据具有真实性、合法性、关联性，对证明合同约定任何一方都不得擅自变更或提前解除合同的证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月27日，原告（乙方）、被告贾某（甲方）、被告马某（丙方）签订《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》一份，约定甲方、丙方同意将坐落在平罗县文艺巷×××号的房产（以下称“租赁房屋”）出租给乙方；甲、乙、丙方确认租赁房屋总面积（即建筑面积）为118平方米；租赁期限：10年，即从2015年7月1日起，至2025年6月30日止……第十四条中约定本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告贾某按约定向原告交付了房屋，原告也按照约定向被告贾某支付了2020年7月1日前的租金。现原告认为合同无法继续履行，要求解除合同，但被告贾某认为根据合同约定任何一方都不得擅自变更或提前解除合同，双方未达成一致意见，引起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告、被告贾某、马某签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。该《合同》第十四条中约定：本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效。现原告、被告贾某、马某就解除合同并没有达成一致意见，原告提交的证据及当庭陈述亦不能证明合同发生了法律规定的解除合同的情形，故对原告的诉讼请求，依法不予支持，对反诉原告贾某的反诉请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行与反诉原告贾某、被告马某于2015年4月27日签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》继续履行，反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行按约定支付反诉原告贾某租金；二、驳回原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费50元，由原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 金亚琼 二〇二〇年六月二十二日书记员 白 荣附：判决书所依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。