山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初1125号 原告：周于刚，男，1976年4月6日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：蒋蕊蕊，山东元仓律师事务所律师。 被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，本单位职工。 原告周于刚与被告潍坊圣达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周于刚向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2014年7月1日至2016年2月30日期间违约金合计17860元；2.被告立即交付商品房竣工验收备案表；3.被告立即整修卫生间、阳台、厨房漏水现象和防盗门、墙皮、窗台质量等问题；4.被告立即按照合同约定安装国家电网正式用电和电表；5.被告立即按照合同约定绿化和安装小区公共区域所有配套；6.被告承担本案全部诉讼费、律师费以及交通和误工费等。后原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告逾期交付房屋违约金48746.72元；2.被告支付原告未按照合同约定给原告办理房屋产权登记的逾期违约金（以268577元为基数，自2016年10月17日起至实际办理产权登记完毕之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3.被告立即整修卫生间、阳台、厨房漏水现象和防盗门、墙皮、窗台质量等问题；4.被告立即按照合同约定安装国家电网正式用电和电表；5.被告立即按照合同约定绿化和安装小区公共区域所有配套；6.被告承担本案全部诉讼费、律师费。事实和理由：2012年6月22日，原告购买被告潍坊市奎文区和扬晶立方（和扬·紫金名都南区）商品房一套，合同约定出卖人（即被告）应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因开发商自身原因，房屋延期于2015年10月16日强行交付，但因以下情况造成房屋违反合同约定及相关法律、法规，造成业主无法正常居住。1.在开发商强行交房后长达7个月的时间直到现在，房屋存在电路故障、墙体渗水、管道漏水等现象，与合同中承诺的房屋交付之日水电达到使用条件相差甚远，由此可见，在2015年10月16日交房之日前，开发商并没有对所售房屋进行合理的验收。2.此小区在强行交房前并没有对小区进行绿化、路面也没有硬化处理并且配套也都没有安装到位。3.阳台、厨房、卫生间漏水和管道渗水问题多次找到开发商，每次都是敷衍了事，防盗门、墙皮和窗台等质量问题也是迟迟未解决。4.交房至今依然未提供商品房竣工验收备案表。此为国家强制性规定，根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条以及第6条规定，建筑工程验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房竣工验收合格的文件应该为《建筑工程竣工验收备案表》，这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是违法行为，都要对业主承担法律责任。鉴于此，请法院支持原告的诉讼请求。 被告潍坊圣达房地产开发有限公司辩称，1.原告第一项对涉案房屋逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，于法无据，请法院依法驳回。原告所购房屋约定交付日期为2014年6月30日，其实际收房日期为2015年10月16日，即其诉讼时效按照《民诉法》相关规定，应从2014年7月1日起计算，至其起诉，其主张的2014年7月1日至2015年10月16日期间的逾期交房违约金早已过诉讼时效，期间也不存在任何时效中止或中断事由，至于2015年10月16日收房以后至所谓起诉要求赔付至2016年2月更无根据，故原告针对逾期交房违约金赔付的主张没有法律、事实依据，且已过诉讼时效，不应受到法院支持。2.原告的其他诉求没有事实及法律依据，请法院依法驳回。关于原告第二项诉求要求的商品房竣工验收备案表，在其收房时被告已经按照合同约定予以展示，其认可后进行了收房，并由原告本人办理了相关收房手续。合同明确约定，若出卖人不出示上述相关文件，买受人有权拒绝收房，原告本人对文件及房屋情况认可后完成了收房手续，取走房屋钥匙，并且原告在事实和理由中亦自述其已经在2015年10月16日收房，时隔五年，突然进行完全否认，认可收房，但又否认认可事实，前后矛盾，提起该诉求完全脱离实际，有恶意诉讼嫌疑。对于原告主张的被告未按照合同约定给原告办理房屋产权登记的违约金的诉求，首先，被告已经完成了协助原告办理涉案房屋不动产权证件的义务，涉案房屋的不动产权证现由原告自行保存；其次，根据双方《商品房预售合同》第十五条的约定，只有因出卖人的责任造成逾期取得产权证书的，出卖人才应当承担违约责任，且违约赔付的标准在买受人不退房的情况下，应按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，故原告的计算方式与合同约定不符，缺乏事实及法律依据；再次，本案中，涉案房屋不动产权证书能够顺利办理的前提条件是买受人即本案原告本人应当按照法律规定和税务及不动产等相关部门的要求完成涉案房屋买卖契税的缴纳，并将完成缴税的凭证交付被告，被告方能为原告启动并协助完成涉案房屋的不动产权证书办理。但本案原告在2019年12月6日才完成了该契税缴纳义务，被告在收到原告完税凭证当天即启动了办证程序，在2019年底前协助原告取得了涉案房屋的不动产权证书原件，故针对原告的该项诉求，被告并不存在合同约定的应当承担违约责任的情形，原告所诉缺乏事实及法律依据，应该依法驳回。原告本案中对误工费、交通费、诉讼费、律师费以及所谓房屋质量问题、配套完善安装等的主张，缺乏事实法律依据，被告不予认可，应由其自行承担。综上，被告已按照法律规定及合同约定充分履行了相应义务，原告所诉损失是由其自身原因导致，对被告的诉讼没有法律和事实依据，诉讼陈述完全违背客观事实，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的业主临时规约前期物业管理服务协议，因该证据与本案无关联性，被告认可原告主张的其系于2015年10月16日收房，故对该证据本院依法不予采信。2.对于原告提交的2015年1月12日被告出具的对和扬紫金名都1#、4#交房期限及违约金事宜的处理承诺、2015年9月22日被告出具的关于晶立方4#楼延期交房违约金处理方式，因该两份证据均为复印件，无法核实其真实性，且被告不予认可，故对该组证据本院依法不予采信。3.对于原告提交的用于证明涉案房屋卫生间、阳台、厨房存在漏水现象，防盗门、墙皮、窗台存在质量问题的照片，因该照片无法体现拍摄时间和拍摄地点，亦无法证明原告的主张，故对该证据本院依法不予采信。4.对于原告提交的电费收据，因该电费收据系加盖了潍坊和扬物业服务有限公司财务专用章的原件，故对该证据的真实性本院依法予以确认。5.对于原告提交的电表照片，因该照片无法体现拍摄时间和拍摄地点，故对该证据本院依法不予采信。6.对于原告提交的业主群微信聊天记录截图，因该证据并非原始证据，无法核实其真实性，故对该证据本院依法不予采信。7.对于原告提交的用于证明涉案房屋并未达到合同约定的绿化条件、公共区域配套设施不齐全的照片，因该组照片无法体现拍摄时间和拍摄地点，也无法证明原告的主张，故对该照片本院依法不予采信。8.对于原告提交的供暖设施照片，因该照片无法体现拍摄时间和拍摄地点，也无法证明原告的主张，故对该证据本院依法不予采信。9.对于被告提交的竣工验收备案表，虽该证据系复印件，被告对该证据的真实性无法确定，但在之前本院审理的类似案件中被告提交了原件，与该复印件核对无误，故对该证据的真实性本院依法予以确认，该证据加盖了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的公章，意见均载明同意通过竣工验收，故对该证据本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月8日，原告周于刚作为买受人与被告潍坊圣达房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为ＹＳ00166254的商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区××路××西，桐荫街以南和扬·紫金名都南区4号楼2单元2-203号房，房屋代码为641081，建筑面积94.37平方米，每平方米2846元，房款268577元整。合同第六条付款方式及期限中约定买受人一次性付款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；5.说明：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收并且验收合格。该合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以报纸公告或ＥＭＳ等形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付赔偿损失。该合同补充协议第三条约定合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。 2012年2月28日，原告向被告交纳房款110000元，于2012年3月13日交纳房款158577元。和扬·紫金名都南区4#住宅楼竣工验收备案表载明建设单位盖章时间为2015年10月8日，设计、勘察单位盖章时间为10月9日，施工单位盖章时间为10月10日、监理单位盖章时间为10月11日。 原告于2015年10月16日接收了涉案房屋,并在房屋接收认可书上签字确认，房屋接收认可书载明：本人周于刚身份证号码370725197604××××为4号楼2单元203室房屋之业主，本人经过验收对该房屋的建筑质量和初装修情况表示满意。本人现正式接收该房屋，并已收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并已查阅住宅工程分户验收表。同时，原告在业主领取材料登记表上签字确认，并领取了业主手册、单元门锁（门禁卡）、入室门锁、信箱锁、厅门锁（门禁卡）、猫眼／门铃、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时规约及前期物业服务协议》。被告认可原告主张的实际收房日期为2015年10月16日。 涉案房屋于2019年12月17日办理了权利人为原告的不动产权证，证号为鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第0083980号。2019年9月2日，奎文区桐荫街4342号和扬·紫金名都南区4号楼办理了鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第0058792号的不动产权证书，权利人为被告。 庭审中，原告提交了委托代理合同和代理费发票，证明其为本案花费了律师代理费5000元。原告主张逾期交房违约金以房屋价款268577元为基数，2014年7月1日至2015年6月30日的违约金为9803.06元（逾期365天，日万分之一），2015年7月1日至2015年9月30日的违约金为4941.82元（逾期92天，日万分之二），2015年10月1日至2018年11月19日的违约金为30778.92元（逾期1146天，日万分之一），另追加120日的违约金为3222.92元（日万分之一），共计逾期交房违约金48746.72元。原告认为合同约定逾期办理产权登记的违约金为已付房价款的0.1%，明显不符合常理，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原告主张逾期办理产权登记的违约金应自2016年10月17日起以268577元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际办理产权登记完毕之日（2020年4月8日收到房产证之日）。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点问题有三个，一是原告要求被告支付逾期交房违约金48746.72元有无事实和法律依据；二是原告要求被告支付未按照合同约定办理房屋产权登记的逾期违约金和律师费是否应得到支持；三是原告要求被告立即整修卫生间、阳台、厨房漏水现象和防盗门、墙皮、窗台质量等问题并立即按照合同约定安装国家电网正式用电和电表以及按照合同约定绿化和安装小区公共区域所有配套有无事实和法律依据。 针对第一个焦点问题，根据原、被告签订的商品房预售合同的约定，被告应当于2014年6月30日前交付涉案房屋，被告实际于2015年10月16日向原告交付涉案房屋，涉案房屋竣工验收时间为2015年10月11日，故被告交付的系经过竣工验收合格的房屋，符合商品房预售合同第八条约定的交房条件。原告向本院提交诉讼材料的时间为2017年9月18日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及第二百零六条的规定：“本法自2017年10月1日起施行”，本案应当适用两年诉讼时效的规定，故原告主张的2014年7月1日至2015年9月17日期间的逾期交房违约金已超诉讼时效，本院依法不予支持。2015年9月18日至2015年10月16日的逾期交房违约金未超过诉讼时效，本院依法予以支持，因涉案房屋的房价款为268577元，根据商品房预售合同第九条的约定，被告应以该房价款为基数支付原告逾期交房违约金779元（268577元×0.0001/天×29天）。 针对第二个争议焦点，原告已按合同约定履行了付款义务，根据商品房预售合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理房地产权属证书。被告实际交付房屋的时间为2015年10月16日，被告应当在2017年3月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书，但是涉案房屋办理不动产登记的时间为2019年12月17日，故被告已经构成违约，应当承担违约责任。根据该十五条的约定，原告不退房，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，因该违约金约定的明显过低，原告主张以268577元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，合理合法，本院依法予以支持，故被告应当以268577元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年3月25日至2019年12月17日期间的逾期办证违约金。关于周于刚主张的律师费，因《商品房预售合同》有明确约定，本院予以支持，按照合同约定被告应承担2116元。 针对第三个焦点问题，对于原告要求被告立即整修卫生间、阳台、厨房漏水现象和防盗门、墙皮、窗台质量等问题，因原告在本案中未提供充分证据证明涉案房屋存在上述质量问题，故对于原告的该项主张本院依法不予支持，原告可待证据充分后另行主张。对于原告要求被告立即按照合同约定绿化和安装小区公共区域所有配套，因原告提供的证据不足以证明涉案小区绿化和公共区域配套设施不符合法律法规规定和合同约定，故对于原告的该主张本院依法不予支持。对于原告要求被告立即按照合同约定安装国家电网正式用电和电表，因安装国家电网正式用电和电表涉及案外人电业部门，是否符合安装条件和要求尚未可知，对原告的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周于刚2015年9月18日至2015年10月16日期间的逾期交房违约金779元； 二、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周于刚逾期办证违约金（以268577元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月25日计算至2019年12月17日止）； 三、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周于刚律师费2116元； 四、驳回原告周于刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2571元，减半收取计1285.5元，由原告周于刚负担741.5元，由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  姜 浩 二〇二〇年六月十五日 法官助理  刘晓彤 书 记 员  马明彤