吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0102民初1136号原告：张家敏，女，1975年2月4日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张冬艳（与原告系姐妹关系），女，1973年9月13日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，住所地长春市宽城区厦门路**。负责人：许智超，该公司企业改革领导小组组长。委托诉讼代理人：计红军，吉林昊桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪，吉林昊桓律师事务所律师。原告张家敏与被告长春市交电贸易总公司五金交电化工公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家敏的委托诉讼代理人张冬艳、马庆伟，被告长春市交电贸易总公司五金交电化工公司的负责人许智超及其委托诉讼代理人计红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家敏向本院提出诉讼请求：1.确认合同有效；2.判令被告按照《房屋买卖合同》约定履行义务，向原告交付位于长春市××路公企房；3.判令被告向原告交付逾期交房违约金，按房款日千分之二计算，自2017年11月21日起至房屋交付止；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月10日签订《房屋买卖合同》，该合同约定被告将自有的位于长春市××路砖混结构的公企房转让给原告，该房屋处于出租状态，建筑面积为266.92平方米。该房总价款为1334600元，合同签订当日原告向被告支付购房款定金300000元，余款在十日内一次性交齐。并约定了违约责任，被告在收到原告全部房款并从第三方收回房屋后10日内将房屋交付给原告，逾期未交付，原告要求被告每日按房款的千分之二赔偿违约金，直至房屋交付为止。该合同并约定争议解决方式等其他条款。合同签订后，原告如期如约按照《房屋买卖合同》约定履行了自己的全部义务，但被告却在收回房屋后，没有按照合同的约定，将房屋交付给原告。经原告多次与其协商未果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉至法院，请法院以事实为依据，以法律为准绳，维护原告的权益。长春市交电贸易总公司五金交电化工公司辩称，依法驳回原告张家敏的诉讼请求。确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初341号判决是正确的。本院经审理认定事实如下：2004年4月21日，长春市国有资产管理委员会办公室下发长国资办【2004】15号文件，将由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，共计130栋，面积129137.07平方米，依照2003年12月31日账面价值64570179.11元（详见附表），无偿划转至长春市国有资本投资经营有限公司。含本案争议房屋。2016年2月24日，长春房地（集团）有限责任公司、长春市国有资本投资经营有限公司、长春市交电贸易总公司五金交电化工公司经营处签订《房屋交接联系单》一份，其内容为：“根据《〈公企房划转协议〉补充协议》约定，长春房地（集团）有限责任公司将管辖的中环12区46栋房屋，栋号3-27-106-1-8-2，建筑面积266.92平方米，承租人（单位）长春市交电贸易总公司五金交电化工公司经营处，移交给长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。经双方现地查勘，房屋具备移交条件。该房屋于2016年2月24日起由长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。《房屋交接联系单》一式三份，三方各持一份”。2016年、2017、2018年该房屋管理单位长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（曾用名为长春市国有资本投资经营有限公司资产管理分公司甲方）与被告（乙方）签订《公有商用房屋租赁合同》三份，甲方将坐落在长春市××区建筑面积为266.92平方米（以下简称该房屋）资产出租给乙方；年租金为人民币30279.24元（含税）；乙方不得以甲方固定资产设定抵押或者为他人提供担保，否则甲方有权单方解除本合同；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同、收回房屋：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……。2016年6月15日，长春市交电贸易总公司出具《关于五金交电化工公司处置资产的意见》一份，记载，长春市交电贸易总公司五金交电化工公司：你公司上报的“关于处置房产请示”文件已收悉，经我公司研究，提出如下原则意见：一、在你公司上报房产……大马路2126中环12区公企房（建筑面积266.92平方米）……等四处公企房……二、在进行集体企业资产处置、资金使用等问题应严格按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理。2017年6月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告所售房屋位于长春市××路公企房，结构为砖混，建筑面积266.92平方米；该房屋交付前被告已经出租给第三方，待被告将房屋在承租人处收回后交给原告使用；被告所售房屋价格每平方米5000元，总金额为人民币1334600元整。该房屋过户费、交易税费等均由原告承担，被告应当无条件配合原告进行更名过户；付款方式：本合同签订当日，原告向被告交付购房订金为人民币30万元整，剩余款项原告应在十日内向被告一次性交齐；违约责任：如原告未按合同规定的期限付款，被告有权解除本协议，订金不予返还；被告在收到原告所购房屋全部房款并从第三方收回该房屋后，应在10日内将房屋交付给原告，逾期未交付，原告要求被告每日按房款的2‰赔偿违约金，直至房屋交付为止；该房屋使用权转让后，原被告享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由原告享有和承担，如遇拆、动迁等其他因素，原告同样享有该房屋的全部收益，被告不再享有任何收益；房屋所得的补偿费需要被告配合的，被告应当无条件配合。此外，合同还约定了其他条款。2017年6月15日，被告为原告出具收条一份，其内容为：今收到张家敏给付长春市××路公企房购房款共计1344600元。收款单位处加盖了长春市交电贸易总公司五金交电化工公司的公章，收款人处由杨雨澄（原单位负责人）签名。2017年11月11日，案涉房屋经过房屋租赁合同纠纷诉讼、通过法院执行由被告收回。2018年3月15日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司出具《关于大马路2126号公企房相关问题的情况说明》一份，其内容为：“位于长春市××路中环，建筑面积266.99㎡的资产。根据《长春市国有资产管理委员会办公室文件》（长国资办【2004】15号）《关于公企房国有资产无偿划转的通知》规定，由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，无偿划转至我公司，其中包含上述资产。涉案房屋使用权人为长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，该公司将上述资产使用权转让的情况我公司并不知情。涉案资产系长春市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）委托我公司代为管理的国有资产，根据公企房管理的相关规定，我公司拥有公企房产权，但不拥有使用权，即公企房产权部分与使用权部分属于两个不同物权人的有价物，我公司负责管理公企房产权收益，按期收取使用权人公企房租金。公企房使用权的出租、转借、转让等经济行为应由公企房使用单位的上级政府主管部门及企业职工代表大会批准同意后，到我公司办理相关公企房使用权证的变更、登记、备案手续”。庭审中，原告出示《长春市交电贸易总公司五金交电化工公司关于二道街商业用房公企房处理意见》一份（四页），内容“我公司位于××路的公企房1处，总建筑面积为266.92平方米。2005年被当时经理葛新民租给薛氏中医门诊部薛岭，租期20年，自2005年8月1日至2025年9月30日，年租金33000元。目前，公司正与薛岭就房屋租赁纠纷起诉至南关区人民法院，该案还在审理中。经咨询评估公司，该处房屋无法评估其实际价值，公司拟按市场价格将其变价处理。目前，市场报价每平方米在5000元左右，由于物业公司每平方米收取700元左右更名过户费用，因此，处理净收入为每平方米4300元，总收益为115万元。所得款项用于缴纳职工保险、改制费用及其他欠款，如有剩余，作为职工福利平均发放。以上处理意见请各位职工表决。”该意见加盖有长春市交电贸易总公司五金交电化工公司印章，附有同意职工签字及手印共计102人。另庭审中，原告主张被告单位职工人数80人，被告抗辩单位职工在册人数168人（其中9人去世），并表示就出售案涉房屋没有召开过职工代表大会，上述职工签字有不是本人签字、签重及签字人死亡情况，而且改制领导小组没有一人签字，上述签字并不是职工大会上的签字。本院认为，案涉房屋系长春市人民政府国有资产监督管理委员会委托长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司代为管理并由长春市交电贸易总公司五金交电化工公司使用的公有企业用房，属国有资产。根据公企房管理的相关规定，该房产的转让、处分应取得其上级政府主管部门的批准及企业职工代表大会的表决同意。张家敏与长春市交电贸易总公司五金交电化工公司签订了《房屋买卖合同》，但根据张家敏提供的2016年6月15日长春市交电贸易总公司出具的《关于五金交电化工公司处置资产的意见》，该意见仅表示“按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理”，不足以证实处分案涉房产的行为已经取得上级政府主管部门的批准。另长春市交电贸易总公司五金交电化工公司否认处分案涉房屋召开了企业职工代表大会，并对张家敏提供的部分职工签字提出异议，且张家敏一方面主张被告企业职工人数80人，另一方面提供了102人签字的职工表决意见，依现有证据不足以认定处分案涉房屋的行为通过企业职工代表大会的表决同意。故原、被告双方于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。继而原告据此主张交付案涉房屋以及逾期交房违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张家敏的诉讼请求。案件受理费16812元，由张家敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  李德保审 判 员  丁文怡人民陪审员  蒋丽影二〇二〇年六月四日书 记 员  窦 智