上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3398号原告：王安辉，男，1978年11月13日生，汉族，户籍地上海市静安区康定路**。原告：马鹏，女，1976年12月20日生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区外青松公路**。div>原告：王康桥，男，2009年3月1日生，汉族，户籍地上户籍地上海市静安区康定路**。v>法定代理人：王安辉，系原告王康桥之父。三原告共同委托诉讼代理人：向建云，上海胜杰律师事务所律师。被告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路******。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。原告王安辉、马鹏、王康桥与被告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月9日、2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告王安辉、马鹏、王康桥的委托诉讼代理人向建云，被告镌新公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王安辉、马鹏、王康桥向本院提出诉讼请求：1、判令被告对上海市闵行区漕宝路3299弄《七宝宝龙广场》20号-1层127室商铺进行分户隔断，交付符合国家标准、行业标准的上述商铺;2、判令被告支付原告以销售合同额1,232,000元为基数，自2019年10月1日至实际交付商铺之日止，按每年9%的标准计算的使用费。事实和理由：原、被告签订《委托管理协议》,原告将购买的位于上海市闵行区漕宝路3299弄《七宝宝龙广场》20号-1层127室商铺委托给被告管理,协议约定：委托期至2016年10月1日至2019年9月30日,此期间无须支付收益;延长期：被告有权根据经营需要,自主选择是否将委托期先后顺延,但不超过五年,延长期原告每年收益按照销售合同额的9%为标准计算;约定期限届满,若原告有要求,则被告在接到原告书面通知后45个工作日,被告负责恢复分户隔断。协议签订后,被告代原告方接收涉案商铺并对外招租。2019年6月26日开始,原告至被告处沟通延长期托管事宜,被告单方面提出将该延长期的每年收益降低至销售合同额的4%,遭原告方的拒绝。双方并就交还涉案商铺事宜进行交涉,但被告却含糊其辞,不予以正面答复。原告无奈于2019年7月8日向被告去《函》,要求：就是否延长托管请被告于接函后10日内答复；如被告选择延长托管,则原告方要求按照《委托管理协议》“第三条3-1”第二款关于延长期托管的收益率执行;如被告不选择延长托管,则原告正式要求被告按照《委托管理协议》“第八条8-1”第一款的约定,恢复分户隔断。2019年7月17日,原告收到被告《复函》,在该《复函》中,被告明确表示不再将委托期限顺延。原告遂于2019年9月5日再次去《函》被告,要求被告进行分户隔断,并明确恢复分户隔断45天的起算时间,应是被告收到原告《函》的次日,即2019年7月10日。2019年8月27日,原告收到被告邮寄的《告知函》、《商业项目交接通知书》,后者通知原告于2019年8月26日到2019年9月13日期间至被告处办理商铺交还手续,否则,自2019年10月1日起视为被告已将委托物业按约交付原告方。原告遂于2019年9月1日至被告处办理上述手续,并于2019年9月6日派代表与被告沟通办理上述手续,被告总经理朱诚及潘总予以接待,并签订两份“备忘录”,但被告仅将商铺交还手续办理时间顺延,却拒不办理相应退铺手续。原告无奈,于2019年9月15日再次致函被告,要求被告在分户隔断后通知原告正式办理商铺交还手续。2019年9月21日,原告至涉案商铺查看分户隔断情况,发现被告并未进行任何隔断行为。原告无奈遂于2019年9月24日再次致函被告,要求被告在2019年9月30日前将涉案商铺分户隔断并交付原告,并明确告知被告若不履行分户隔断义务的责任,但被告至今仍无任何行动。原告认为，原告与被告签订《委托管理协议》,将涉案商铺免费交付被告使用三年;三年到期后,被告选择不延长委托,已经对原告的经济利益造成了严重的损失;现被告竟然连基本的分户隔断交付商铺的义务也不去履行,不但违背协议要求,亦有违诚信。同时被告的不作为行为,导致大量业主的集体维权、上访等后果,造成了不良的社会影响。为维护原告合法权利，故诉至法院。被告镌新公司辩称：被告已在2019年11月14日完成了分户隔断，涉案商铺是否符合国家标准、行业标准与被告无关。根据约定，被告系在合同到期后按现状交付，对于原告要求被告按国家标准交付，无事实与法律依据。被告在委托期限到期前，已书面告知原告不续期，并通过各种方式要求原告前来办理交付手续，但原告多次拖延。原告主张使用费也无事实与法律依据。涉案商铺有独立产权，被告用砖、水泥将商铺间砌堵墙，已完成物理意义的分割，原告购买的商铺已与其他商铺相独立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王安辉与原告马鹏系夫妻关系，原告王康桥系王安辉与马鹏之子。2014年12月28日，三原告(乙方、买方)向案外人上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)(甲方、卖方)购买漕宝路3299弄七宝宝龙广场20号-1层地下1层127室店铺，双方约定：双方确认以该房屋竣工验收备案作为交付条件。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志见补充条款第九条第五款。合同补充条款第九条约定：买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。双方确认实测面积数据的取得时间不影响房屋的交付，只对房款结算时间产生影响。鉴于该项目自身属性、规划思路、开发模式等原因，已经分期多年开发的安排，同时根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑业将分期简称交付，因此买受人同意：有关配套设施(包括但不限于供暖、地下车库、、地下车库配套、生活配套等)按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通，但该部分配套设施的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。买受人确认不因此拒绝接收房屋交付，且出卖人不向买受人承担违约责任。双方另对其余事项作了约定。原告马鹏、王安辉、王康桥(委托方、甲方)与被告镌新公司(受托方、乙方)签订《委托管理协议》，约定：甲方委托乙方管理的物业为位于漕宝路XXX弄XXX号XXX室(以下简称该物业)，建筑面积为34.59平方米。在本合同约定期限内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业的对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同。甲方同意乙方在甲方与开发商签订商业营业用房《商品房买卖合同》后直至整个本合同约定期限终止前对外进行招商。甲方授权乙方代为选择物业服务公司。乙方可根据甲方的委托将该物业与“上海七宝宝龙城市广场”商业营业用房项目的其他物业进行的统一集中管理。运营管理期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，为期3年。延长期：乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过五年。如乙方选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期届满之日自动终止；如乙方选择委托期限顺延的，则双方同意，根据延长的实际天数，乙方按本协议4-2条约定的年化收益率向甲方支付委托经营收益。续展期：为了有利于乙方就该物业开展招租工作，经征得甲方的书面同意，乙方可与该物业的承租人签订期限超过签署约定期限(委托期+延长期)的合同，甲方有权自主选择同意与否。甲方不得在本协议约定的委托管理期限内或延长期内解除委托管理关系。如甲方解除委托的，按本协议10-3条承担违约责任，由此导致一方向承租人赔偿的，由甲方全额承担。在上述本合同约定期限届满前六个月，甲、乙双方有意延长本合同约定期限的，可由甲、乙双方另行协商，并签订补充协议。甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发之商业区，前期市场培育需要投入大量的费用(包括招商佣金、管理费、人员工资、福利、将近、加班费、日常经营开支、办公场地租金、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等)且存在巨大的招商及运营风险，在委托经营管理期限的前3年(2016年10月1日起至2019年9月30日止)，乙方无需向甲方支付收益。乙方决定延长的，在延长期内，甲乙双方同意，自2019年10月1日至乙方确定的终止日，乙方保证甲方能取得固定的年化经营收益，该固定的年化经营收益，按实际时间结算，每满十二个月为一个年度，不足一个年度的，应按照实际时间比例折算：第一个年度(2019年10月1日至2020年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第二个年度(2020年10月1日至2021年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第三个年度(2021年10月1日至2022年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第四个年度(2022年10月1日至2023年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第五个年度(2023年10月1日至2024年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；以上年化经营收益每半年支付一次，采用先使用后支付费原则，支付时间为每年的4月1日及10月1日。本合同约定期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还该物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，若甲方有要求的，则在接甲方书面通知后45个工作日，乙方负责恢复分户隔断。乙方将在委托期或延长期终止前10天内向甲方发出《商业项目交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商业项目交接手续。若超出通知书所规定的期限，自本合同约定期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，被告镌新公司直接从开发商宝龙公司处接收商铺，商铺内无装修，统一进行管理。原告称其对商铺交付的具体情况不清楚。因上述合同即将到期，2019年7月8日，原告马鹏、王安辉、王康桥向被告镌新公司发《函》，主要内容：《委托管理协议》委托期即将于2019年9月30日届满。自2019年6月26日始，我方与部分其他商铺业主至你公司商讨该协议关于延长期的托管事宜，至今未果。你公司是否选择将委托期限向后顺延，请在接该通知后10日内予以明确答复，并正式函告我方。如你司选择不将委托期限向后顺延，则我方按照《委托管理协议》“第八条8-1”第一款的约定，正式要求你方恢复分户隔断。2019年7月9日，被告收到该函件。2019年7月10日，被告镌新公司向原告马鹏、王安辉、王康桥发送《复函》，主要内容：1、我司选择不再将委托期向后顺延。2、对于恢复事宜我司将按照《委托经营管理协议》第八条8-1条款约定在本合同约定期期限届满时按现状向贵方交付该物业，贵方要求的恢复分户隔断我司将在收到贵方正式的书面通知后予以恢复。另我司将按照《委托经营管理协议》第八条8-3在委托期终止前10天向贵方发出《商业项目交接通知书》，贵方应按通知书规定期限内向我司上海市闵行区七宝宝龙城T1栋3楼商业办公室办理商业项目交接手续，若超出通知书规定的期限自委托经营管理协议约定期限终止日该物业将自然转移给贵方，该物业的相关风险自转移之日由贵方承担。2019年8月21日，被告镌新公司向三原告发出《商业项目交接通知书》，上载：贵我双方委托期将于2019年9月30日到期终止，委托期到期后，我司选择不顺延委托期，双方的托管协议于2019年9月30日终止。如有意向继续委托我司经营管理委托物业的，可在2019年9月8日前与我司接洽并另行签署相关协议。如无意向或未在上述期限内与我司接洽并另行签署相关协议的，则请于2019年8月23日至2019年9月8日期间按下文联系方式与我司联系，办理商铺交还手续。我司联系方式：联系人：上海镌新企业管理有限公司；办理地址：上海市闵行区七宝宝龙城T1栋3楼商业办公室。如贵方未在上述期限内与我司办理商铺交还手续的，则自2019年10月1日起视为我司已将委托物业按约交还给贵方。2019年8月26日，被告镌新公司再次向三原告发出《告知函》，主要内容为：我司选择不延长委托期，故《委托经营管理协议》及双方委托管理关系将于2019年9月30日到期终止。如您有意向在2019年9月30日后继续委托我司经营管理，我司可以考虑在以下条件系案接受新的委托：自2019年10月1日起5年内，空铺需3个月免租期，免租期免于支付收益，免租期届满后，给予年化经营收益为商铺销售合同额的4%。5年届满后我司有权选择是否延长委托期以及延长的具体期限，如我司选择延长的，延长期内我司考虑给予年化经营收益为商铺销售合同额的5%。《委托经营管理协议》终止后，业主不委托我司经营管理的铺位，子2019年10月1日起一年内，如果是空铺，则免收物业管理费，如果有商户入驻，自房屋交付商户第一天起收取物业费。2019年8月26日当日，被告镌新公司还向原告马鹏发出《商业项目交接通知书》，上载：贵我双方委托期将于2019年9月30日到期终止，委托期到期后，我司选择不顺延委托期，双方的托管协议于2019年9月30日终止。如有意向继续委托我司经营管理委托物业的，可在2019年9月8日前与我司接洽并另行签署相关协议。如无意向或未在上述期限内与我司接洽并另行签署相关协议的，则请于2019年8月26日至2019年9月13日期间按下文联系方式与我司联系，办理商铺交还手续。我司联系方式：联系人：上海镌新企业管理有限公司；办理地址：上海市闵行区七宝宝龙城T1栋3楼商业办公室。如贵方未在上述期限内与我司办理商铺交还手续的，则自2019年10月1日起视为我司已将委托物业按约交还给贵方。2019年9月5日，原告马鹏、王安辉、王康桥向被告镌新公司发《函》，主要内容为：你司于2019年7月16日《复函》，我方于次日收到该《复函》，告知你司不再将委托期限向后顺延。现我方再次正式通知你司，由你司负责按照《委托管理协议》“第八条8-1”款约定，恢复分户隔断，恢复分户隔断45天的起算时间，应是你司收到我方《函》的次日，及2019年7月10日起算分户隔断时间。2019年9月6日，被告收到该函件。2019年9月10日，原告马鹏、王安辉、王康桥向被告镌新公司发《函》，主要内容为：2019年8月27日，我方收到你方邮寄的“告知函”、“商业项目交接通知书”，后者通知我方于2019年8月26日到2019年9月13日期间至你司办理商铺交换手续，否则，自2019年10月1日起视为你司已将委托物业按约交付我方。我方接到你方上述函件后，于2019年9月1日至你司办理上述手续，并于2019年9月6日派代表与你司沟通办理上述手续，你司总经理朱城及潘总予以接待，并签订两份“备忘录”，但你司仅将商铺交还手续办理时间顺延，却拒不办理相应退铺手续。鉴于以上事实，我方明确告知你司：1、我方在你司“商业项目交接通知书”通知的限定时间内，至你司办理商铺交还手续，因你司原因导致上述手续未办理，由此引起的一切后果，应由你司承担；2、你司的两份“备忘录”已将商铺交还手续时间顺延，故你司的“商业项目交接通知书”上要求我方于2019年8月26日到2019年9月13日期间至你司办理商铺交换手续的通知，已经你司更改并顺延；3、我方已多次要求你司按照《委托管理协议》进行分户隔断后交付，故上述办理商铺交还手续亦无法在上述时间段内办理，你司应在分户隔断后通知我司正式办理商铺交还手续；4、我方现正式要求你司明确告知我方具体分户隔断完工的时间，我方验收时间及具体办理交还商铺时间。被告于2019年9月17日签收该函件。2019年9月23日，原告马鹏、王安辉、王康桥再次向被告镌新公司发《函》，主要内容为：我方再次告知并督促你司按照《委托管理协议》相应约定对涉案商铺进行分户隔断，并在《委托管理协议》到期前即2019年9月30日前，正式将符合协议约定的分户隔断要求的涉案商铺交还我方，否则，由此引起的损失包括但不限于商铺租金[按《委托管理协议》第四条、4-2约定金额为标准]、诉讼费、交通费、律师费等费用由你司负责赔偿。被告于2019年9月25日收到上述函件。2019年9月28日，原告王安辉向被告工作人员傅瑾芝发送微信，询问涉案商铺的分户隔断情况，被告工作人员傅瑾芝未作回复。2019年11月14日，被告已对原告的商铺完成隔断。原告知悉并去查看，未收铺。几天后，原告收到被告通知后，以“上下水未弄好”为由仍拒绝收铺。据被告就商铺交付出具的2019年12月2日《商铺还铺确认书》记载，原告认为无上下水、配电箱为宝龙自行安装，不合格，不愿意接受。2019年12月3日，原告王安辉再次向被告工作人员傅瑾芝发送微信，问：“请问上下水今天能弄好不？要是能弄好，今天过去收铺。”被告工作人员傅瑾芝回复：“你可以来收铺了，我们早发了通知，按原委托合同的交付标准。”同时，原告王安辉向被告发了商铺照片，一再强调上下水未弄好。照片显示隔断已经存在。2019年12月5日，三原告向被告发函，告知：截止2019年12月3日我方至商铺实地查看，你司尚未完成对涉案商铺进行分户隔断，我方已将当日商铺现场照片以微信形式发送你公司工作人员傅瑾芝处，要求其尽快施工，以免造成更大的损失。我方再次告知并督促你司按照《委托管理协议》相应约定对涉案商铺进行分户隔断，尽快将符合协议约定的分户隔断要求的善商铺交还我方。被告于次日收到该函件。2019年12月9日，现场照片显示商铺有玻璃门，已作隔断。以上事实，由原告王安辉、马鹏、王康桥提供的《委托管理协议》、函、快递单、信件进度网页截屏、备忘录、复函、告知函、商业项目交接通知书、《上海市商品房预售合同》，被告上海镌新企业管理有限公司提供的《委托管理协议》、2019年8月26日商业项目交接通知书、2019年11月20日关于催告接受委托物业钥匙的通知书、原告王安辉与被告工作人员傅瑾芝的微信聊天记录、2019年11月14日后拍摄的照片3张等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告就《委托管理协议》到期后是否续签的问题，在委托期限届满前进行了充分的磋商，达成了不再续签的合意，故双方应在2019年9月30日委托管理期满后，由被告向原告交还商铺。关于交还商铺的标准，应参照原告与开发商约定的交铺标准执行。本案中，因商铺由被告直接从开发商宝龙公司处接收，原告对接收商铺的具体情况表示并不清楚，又认为被告现向其交付的商铺不符标准，应由原告举证详细说明。现委托协议终止后，被告多次通知原告前来收铺，被告也根据约定在45个工作日内完成了隔断，原告却一再以“上下水未弄好”为由拒绝收铺，并要求被告交付符合国家标准、行业标准的涉案商铺，缺乏事实依据，本院难以支持。鉴于被告充分履行了通知义务，也依约完成了隔断。原告理应根据其与被告的约定及时收回商铺。原告以“上下水未弄好”为由拒绝收铺，既缺乏合同依据，也不符合法律规定。故其主张自2019年10月1日起的使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王安辉、马鹏、王康桥的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告王安辉、马鹏、王康桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年六月二十二日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。