河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初543号原告（执行案外人）：郭志军，男，1976年1月24日生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：蔡海民，河南七星灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小朋，河南七星灿律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司长葛支行，住所地：长葛市建设路**。负责人：张巧敏，任该行副行长。委托诉讼代理人：袁建坡，男，系该公司员工。第三人（被执行人）：张晓鹏，男，1981年6月16日出生，汉族，住长葛市。第三人（被执行人）：张伟娜，女，1981年3月26日出生，汉族，住长葛市。第三人（被执行人）：长葛市卓越房地产有限公司，，住所地:长葛市和尚桥镇东辛庄社区法定代表人：李宽军，任公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽娇，河南德典律师事务所律师。原告郭志军与被告中国工商银行股份有限公司长葛支行、第三人张晓鹏、张伟娜、长葛市卓越房地产有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡海民、王小朋，被告中国工商银行股份有限公司长葛支行委托诉讼代理人袁建坡、第三人长葛市卓越房地产有限公司到庭参加诉讼，第三人张晓鹏、张伟娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭志军向本院提出诉讼请求：1、停止对原告购买的位于长葛市××国道南侧“卓越香格里拉”37号楼2单元0101002号房屋的执行；2、判令长葛市卓越房地产有限公司协助原告办理涉案房屋的过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，长葛市人民法院依据被告提出的财产保全申请，作出了(2016)1082民初4467号民事裁定书，查封了原告购买的“卓越香格里拉”37号楼2单元0101002号房屋。2019年10月24日，原告向长葛市人民法院提出执行异议申请，2020年1月6日，长葛市人民法院经审查后，作出了（2020）豫1082执异1号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告认为，在执行异议程序中，原告提供的证据，足以证明原告系上述房屋的实际权利人，其权利足以阻却人民法院对该房屋的执行。人民法院作出的上述执行裁定错误，应该停止对该房屋的执行。理由是：一、原告购买的“卓越香格里拉”37号楼2单元1-3层0101002号房产，与被查封的第三人张晓鹏、张伟娜第37号楼1单元1-30101002号房产，事实上系同一房产，仅第三人长葛市卓越房地产有限公司为达到一房两卖目的，编造了不同房号。是否系同一房产仅需要简单的勘验或对第三人询问就能明确，而不能够成为驳回原告执行异议的理由。二、根据（2016）豫1082民初4467号民事判决已经查明的事实，第三人张晓鹏、张晓娜与第三人长葛市卓越房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方虚假意思表示的结果，其真正目的在于骗取银行贷款。根据《民法总则》146条规定，上述《商品房买卖合同》系无效合同。同时，有有涉案房屋未办理产权过户登记，第三人张晓鹏、张伟娜并不是房屋所有权人，房屋的所有权人仍为第三人长葛市卓越房地产有限公司。三、被告尽管对涉案房屋进行了抵押权预告登记，但并不具有优先受偿权。理由是：原告与第三人长葛市卓越房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。签订合同当日，原告按照合同约定支付了全额购房款1424280元，第三人长葛市卓越房地产开发有限公司也将房屋交付给了原告，原告多年来也实际占有和使用。以上事实表明，原告对卓越房地产有限责任公司的债权，属于针对不动产所享有的具有非金钱属性的特殊债权，而被告对第三人的债权，被告则属于一般的金钱债权。根据最高人民法院《关于工程价款优先受偿权问题的批复》意见，原告享有的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权，被告的一般金钱债权更不能对抗原告特定的债权。四、本案第三人长葛市卓越房地产有限公司目前已经进入破产程序，由于原告已经支付了全部购房款且实际占有该房屋，仅因第三人长葛市卓越房地产公司的原因未办理过户登记，根据最高人民法院相关的司法判例，原告享有对涉案房屋的取回权。其取回权足以排除被告对涉案房产的强制执行。综上理由，根据涉案房屋交易的根源、性质、内容以及原告对房屋实际占有、居住的事实，原告对房屋所享有的权利足以阻却对本案房屋的执行。同时，根据原告与第三人长葛市卓越房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，第三人长葛市卓越房地产有限公司有义务协助原告办理房屋权登记手续。为维护权益，原告根据《民事诉讼法》及其司法解释的规定，提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告中国工商银行股份有限公司长葛支行辩称，一、被答辩人郭志军异议诉称的房产与在答辩人处抵押并被保全的房产并非同一房产。郭志军所称，购买的是位于长葛市××国道南侧“卓越香格里拉”37号楼2单元0101002号房屋，而答辩人申请长葛市人民法院执行被告人一案所保全查封的是“位于彭花路卓越?香格里拉37号楼1单元1-3层第0101002号，房屋建筑面积为215.8平方米房屋”。被答辩人所提异议房屋与答辩人申请法院查封的房屋地址位置不符，无权对我行执行中的抵押房产提出异议。二、答辩人申请法院查封、执行的房产系被执行人张晓鹏、张伟娜合法购买的，而且购房时间远早与被答辩人的购房时间，并在长葛市房产管理局进行了登记备案。2012年8月10日，被执行人张晓鹏、张伟娜因购买卓越?香格里拉37号楼1单元1-3层第0101002号,建筑面积为215.8平方米，房屋总价款1333644元房屋，向被执行人开发商长葛市卓越房地产有限公司支付购房首付款543644元，并于2012年8月17日与被执行人长葛市卓越房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20123790），该合同已经房管部门备案登记,依据《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该备案登记属于房产买卖预告登记，对第三人具有排他性效力，当然该房产买卖受法律保护。郭志军诉称，其于2014年6月30日购买的是位于长葛市××国道南侧“卓越香格里拉”37号楼2单元0101002号房屋，而且未在房产登记部门备案登记。三、答辩人作为该房产抵押预告登记权利人具有排他性的对抗他人对房屋的处分。其他未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，被答辩人的购房且占用行为没有法律依据，不属于合法占有，不适用排除执行的相关规定。2012年9月26日，被执行人张晓鹏、张伟娜就该房产向答辩人申请个人住房贷款79万元，并于2012年10月8日与答辩人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：6-2013-18），长葛市卓越房地产有限公司承担连带责任保证。2012年12月13日被执行人与答辩人签订了《房地产抵押（按揭）合同》，并在登记部门办理了商品房抵押权预告登记（登记号为“长房预长葛市字第30007075号”）。2013年1月1日，答辩人依约向被执行人张晓鹏发放贷款79万元。贷款发放后，由于被执行人张晓鹏、张伟娜及长葛市卓越房地产有限公司不履行还款义务，我行于2016年11月21日申请长葛市人民法院对该房产进行查封（裁定书编号：（2016）豫1082民初4467号），2017年12月2日，长葛市人民法院依法对该案进行判决（编号：（2016）豫1082民初4467号），判决被执行人承担还款义务。根据《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”2014年6月30日，被答辩人在与开发商长葛市卓越房地产有限公司签订《商品房买卖合同》时完全有条件知晓房产已经卖出并备案登记过，未来不可能办理产权过户登记，因此，被申请人不属于无过错购买人。其次，郭志军人对其提出异议所依据的法律规定不适用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”前提应该是被执行人长葛市卓越房地产有限公司所有的，但该处房产开发商已卖给被执行人张晓鹏、张伟娜，其已不具备相关权利，故不能适用；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”其前提应为合法，但被答辩人的占有明显为不合法，因此亦不能适用。最后，即使被答辩人不知晓房屋已经办理预告登记，对自己的损失可以向开发商长葛市卓越房地产有限公司主张撤销或解除合同、返还其支付的房款，以维护自己的权益。综上所述，被答辩人人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。第三人张晓鹏、张伟娜未提供证据亦未作答辩。第三人长葛市卓越房地产有限公司辩称，一、长葛市人民法院已经于2017年9月18日受理了答辩人（卓越公司）的破产重整并且程序正在进行中，依据破产法19条之规定，法院受理破产重整后，有关卓越公司的一切执行应当中止，本案所涉房产系卓越公司财产，应当中止执行。二、本案第三人张晓鹏在长葛市房管局进行了合同备案仅是房管局的行政管理行为，备案不产生物权效力，预告登记也是预告性的期待性权利，根据法律规定被告工商银行长葛支行并未取得现实的抵押权，本案所涉房屋系在建工程并未进行竣工验收，目前不可能办理房屋所有权证，因此，被告工商银行长葛支行的抵押权并未现实成立，其对涉案房屋并不享有优先受偿权，涉案房屋仍系卓越公司财产。三、卓越公司破产管理人已经多次通知作为原告的郭志军到管理人处申报债权并说明相关情况，但郭志军却迟迟不予配合，至今未向管理人申报债权或说明情况。但是通过管理人向卓越公司核查，并未发现原告郭志军与卓越公司的任何书面购房合同及原告郭志军支付房款的凭证、材料。因此，郭志军仍负有举证证明其购买卓越公司房屋并实际支付房款的转款凭证或资金来源等义务。四、原告郭志军已经于2016年12月就涉案房屋的查封保全提起了异议，现其又在执行程序中提起异议，无论其在保全程序或执行程序中基于实体权利提出排除执行异议，性质上均属于《民事诉讼法》第二百二十七条所规定之案外人异议，均由执行机构进行审查，适用法律与审查程序完全一致，案外人异议不能在保全程序和执行程序中重复主张。因此，原告郭志军的执行异议请求缺乏事实与法律依据。综上，中止执行本案所涉房产符合破产程序及相关法律规定，望贵院依法查明上述事实，维护答辩人的合法权益！经审理查明，2012年8月17日，第三人张晓鹏与第三人长葛市卓越房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买第三人长葛市卓越房地产有限公司位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层0101002号房产。2012年10月8日，第三人张晓鹏、张伟娜、长葛市卓越房地产有限公司与被告中国工商银行股份有限公司长葛支行签订个人购房借款/担保合同。2012年12月7日，第三人张晓鹏、张伟娜与被告中国工商银行股份有限公司（抵押权人）、第三人长葛市卓越房地产有限公司签订房地产抵押（按揭）合同，第三人张晓鹏、张伟娜将其购买第三人长葛市卓越房地产有限公司位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层0101002号房产抵押给被告中国工商银行股份有限公司长葛支行，并于2012年12月14日在长葛市房产管理局对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记（长房预长葛市字第30007075号）。2016年11月21日，本院作出（2016）豫1082民初4467号民事裁定书，对长房预长葛市字第30007075号房产予以查封。另查明，原告郭志军与第三人长葛市卓越房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了第三人长葛市卓越房地产有限公司位于卓越香格里拉37幢2单元1-3层0101002号房产，长葛市卓越房地产有限公司出具了日期为2014年6月28日的房款收款收据。后原告向本院提出案外人执行异议申请。本院于2020年1月6日作出（2020）豫1082执异1号执行裁定书，驳回原告郭志军的异议申请。原告诉至本院。上述事实，有商品房买卖合同、（2016）豫1082民初4467号民事裁定书、（2020）豫1082执异1号执行裁定书及庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告郭志军所购买第三人长葛市卓越房地产有限公司位于卓越香格里拉37幢2单元1-3层0101002号的房产，与第三人张晓鹏购买第三人长葛市卓越房地产有限公司位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层0101002号、在长葛市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（长房预长葛市字第30007075号），并于2016年11月21日被本院（2016）豫1082民初4467号民事裁定书查封的房产非同一处房产，原告郭志军所提供证据亦不能证明该两处房产系同一处房产。本院执行的是第三人张晓鹏购买第三人长葛市卓越房地产有限公司位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层0101002号、办理了预购商品房抵押权预告登记（长房预长葛市字第30007075号）并已被法院查封的房产，原告郭志军所提执行异议与本案无关，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郭志军的诉讼请求。案件受理费17618元，由原告郭志军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  岳东智人民陪审员  胡保付人民陪审员  王满长二〇二〇年六月三十日书 记 员  贺盼盼