上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16668号原告：徐美娟，女，1957年1月19日生，汉族，户籍所在地上海市松江区泗泾镇横港村**，现住上海市松江区泗泾镇沪松公路****。原告：张秀娟，女，1935年3月14日生，汉族，户籍户籍所在地上海市松江区泗泾镇张施村**，上，现住上海市松江区泗泾镇张施小区******iv>原告：张伟军，男，1981年12月26日生，汉族，住上海市松江区泗泾镇横港村**。三原告共同委托诉讼代理人：王关华，上海创董律师事务所律师。被告：潘友良，男，1963年1月10日生，汉族，户籍所在户籍所在地上海市松江区泗泾镇河南街**，市松江，现住上海市松江区泗泾镇泗陈公路山语原墅**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱洪锋，上海华尊律师事务所律师。原告徐美娟诉被告潘友良确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，张伟军、张秀娟申请作为本案原告参加诉讼，本院于同年12月19日依法追加张伟军、张秀娟作为共同原告参加诉讼。审理中因全国采取疫情管控措施致使诉讼活动不能正常进行，本院于2020年2月7日裁定终止诉讼，后恢复审理。本案于2019年11月13日、2020年1月9日两次公开开庭进行了审理。原告徐美娟参加了第一次庭审，三原告的共同委托诉讼代理人王关华到庭参加第二次庭审，被告潘友良及其委托诉讼代理人朱洪锋两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐美娟、张伟军、张秀娟向本院提出诉讼请求：判令原、被告2008年10月21日签订的房屋置换认定书及补充协议无效。事实和理由：2007年至2008年左右，原告张伟军曾在被告开设的赌场里赌博输了钱，遂向被告借高利贷数十万元，后连本带息被告要求原告张伟军归还85万元，面临被告的暴力催讨和胁迫，原告张伟军、徐美娟无奈瞒着张伟军生病的父亲张连明，将唯一住房上海市松江区泗泾镇横港村XXX号宅基地房屋抵债给了被告。原告一家自2008年起至今一直在外租简易房子飘荡生活，2009年初，张连明偶然得知房屋已卖给他人，悲愤交加，于2009年2月25日含恨离世。根据我国法律规定宅基地系本村居民的福利，其土地所有权属于集体所有，不得向外村居民转让、出售，故原、被告违反国家法律规定签订的协议应属无效。因此，原告诉至法院，要求判如所请。被告潘友良辩称，原告所述被告开赌场放高利贷、胁迫等均不是事实，被告以前是经营一家夜总会的，原告张伟军于2008年在外借了很多前，还向被告借款20万元，原告张伟军请求被告买下涉案房屋，被告本来不想买的，2008年5万元可买宅基地、20万元可造洋房、花85万元买涉案房屋是高于当时市场价的，被告买涉案房屋是在帮原告张伟军的忙。签完协议之后，原告张伟军又求被告帮忙，被告看在他家人可怜的份上，在85万元的基础上又额外给了其5万元，85万元的房款也已全部付清，其中20万元抵消了之前的借款，47万元给了张伟军并陪同其还给了案外人，余款18万元给了原告徐美娟。房屋置换认定书是双方真实意思表示，是协商一致达成的合意，故被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告徐美娟系原告张秀娟的儿媳。徐美娟与张秀娟之子张连明系夫妻关系，原告张伟军系徐美娟与张连明之子。张连明又名张建明，于2009年2月25日因死亡注销户口，父亲张锦余先于其去世，张连明的第一顺序法定继承人为三原告。上海市松江区泗泾镇横港村XXX号房屋系徐美娟与张连明夫妇于1998年申请审批建造，农民建房用地审批表显示宅基地使用权人为徐美娟(户主)、张伟军(时年17岁)、张连明三人。2008年10月21日，甲方潘友良、乙方张伟军、徐美娟、丙方上海呈圣房产经纪事务所签订《房屋置换认定书》一式三份，约定乙方张伟军、徐美娟将坐落于上海市松江区泗泾镇横港村外婆队280号房屋出售给甲方潘友良，房屋建筑面积260平方米，成交总价85万元；合同第5条载明：甲方于2008年10月21日前支付67万元，2008年10月28日前支付18万元；第7条载明：乙方同意于2008年10月28日之前腾出房屋，交由甲方进行验收交割；第6条、第10条分别约定：甲方逾期付款，或者乙方逾期腾房的，应向对方支付房屋成交价0.1%的违约金，合同继续履行；合同中另备注：支付尾款当日出售方必须腾出该房屋。原告徐美娟、张伟军、被告潘友良以及上海呈圣房产经纪事务所均在该协议上签名盖章，张伟军、徐美娟签名处均捺有手印。同日，三方又签订一份《补充协议》，载明：松江区泗泾镇横港村外婆队280号住户该房所有权都归甲方，以后拆迁都归甲方所有。该房内户口所在人无户口所在人无关，乙方水、电、煤全部结清，不得留给甲方，该房屋日后乙方无权再过问任何事。该房屋户口人签字：户口人签字：连明徐美娟(张伟军、徐美娟签名处捺有手印)。落款处有潘友良、张伟军、张连明、徐美娟姓名(张伟军、徐美娟姓名处捺有手印)，上海呈圣房产经纪事务所作为见证方在协议上盖章。2008年10月21日，原告张伟军向被告出具收据一份，载明张伟军今收潘友良人民币67万元。2008年10月25日，原告徐美娟收到被告支付的18万元，并出具收条一份，载明今收到潘友良购房款总85万元，一次付清。随即，原告徐美娟等人将房屋交付给了被告潘友良。嗣后，原告张伟军以外债未还清为由找被告帮忙，被告向原告张伟军给付现金5万元。被告潘友良系本市非农业家庭户口。双方一致确认，涉案房屋目前已被列入拆迁范围并进行了评估，但由于原、被告之间存在纠纷，故尚未能与动迁部门签订动迁安置协议。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方当事人对于《补充协议》中徐美娟、张连明的签名是否本人所写存在争议：原告方认为该协议中徐美娟、张连明签名均是原告张伟军冒充签的，当时签订两份协议时徐美娟虽然在场，但出售房屋并非原告方真实意思表示，故其未在《补充协议》上签名，而是由张伟军代签，且徐美娟与张连明夫妻关系不和，常年分居，张连明与其母亲张秀珍居住于张施村，对卖房子根本不知情，张伟军的女儿张含怡作为家庭成员系该房屋共有人，其母亲陈绿珍作为法定代理人当时也表示反对，《房屋置换认定书》、《补充协议》也因缺少张连明和张含怡法定代理人签名而无效。而被告则认为两人签名均是本人所签，徐美娟的签名与《房屋置换认定书》、收条中其本人签名笔迹一致，即使张连明签名是张伟军代签，因其家庭亲属关系，被告有理由相信张连明口头全权委托张伟军和徐美娟出售房屋，构成表见代理。原告为证明其主张的徐美娟和张连明感情不和分居，张连明常年居住于张施村，而提供案外人张某某的证明及身份证复印件。被告质证认为张某某未出庭，是否为本人签名无法核实，真实性和关联性有异议，夫妻关系好坏无法由他人证明。原告为证明张含怡是家庭成员且其法定代理人反对卖房，而提供张施社区居民委员会出具的亲属关系情况材料、陈绿珍与张伟军结婚证、陈绿珍的证明。被告质证认为陈绿珍证明真实性不予认可，对该组的其余证据均予以确认。被告申请证人陈某出庭作证，欲证明出售房屋是原告张伟军提出，被告是为了帮张伟军才买下。证人陈某陈述：其和张伟军感情很好，类似亲兄弟，潘友良是证人妹妹的前夫；2008、2009年左右，张伟军说是外面欠了钱，觉得证人说话有点分量，几次找证人让证人和潘友良打招呼把房子卖给他，钱多给一点，证人就打电话给潘有良讲这个事情；房子后来有没有卖掉证人不清楚，好几年没有联系了，听张伟军说好像是卖了，卖了多少钱不清楚。原告对证人陈某的证言不予认可，认为陈某曾经和被告存在亲戚关系，且陈述自相矛盾，也不符合逻辑，其证言缺乏客观性。被告质辩认为其与前妻是因感情破裂离婚，现与证人没有亲属关系，2008年时证人是被告经营的KTV经理。2、双方当事人对于85万元房款是否付清存在争议：原告张伟军本人陈述其原借潘友良20万元，另借他人60余万元，85万元房款中，其中20万元折抵了欠潘友良的借款，剩余的钱拿去还债了，还债时其和潘友良一起去的，潘友良直接帮其把债还了，还债是在签订协议之前，母亲徐美娟另拿了18万元，后来因为外面的债没有还清，潘友良又给了张伟军5万元。原告徐美娟、张秀娟则认为张伟军原借潘友良本金20万元，利息达47万元，房款85万元扣掉67万元，徐美娟仅拿到18万元，房款未付清，至于还债给别人的事情其不认可，张伟军此前未曾提及。被告潘友良认为85万元房款全部付清，事后其看张伟军可怜还额外给付5万元，85万具体包括：抵扣张伟军向其借款20万元、支付徐美娟18万元、2008年10月21日前陪同张伟军向其债权人还款47万元，该47万元是现金给了张伟军，张伟军让潘友良给谁就给谁，债权人起码有两个，钱都是夜总会经营的钱款，都是现金，还有10万元是临时向案外人唐某某所借。被告申请证人唐某某出庭作证，证人陈述：2008年潘友良因要向张伟军买房子而向证人借款10万元，当时出了借条，给的是现金，证人是开棋牌室的，现金是家里凑的，具体借款时间记不清了，五六个月，借款于2008年年底已还，借条撕掉了；潘友良以前住泗泾老街，还住过打铁桥村草莓棚，现住买的新房子，也，现住买的新房子，也曾住过横港村**予认可，证人不记得借款时间，房屋买卖发生于2008年10月，借了五六个月也就是上半年，在未签订合同的情况下就借钱不经济。被告质辩认为借款发生于十年前，证人记不清楚具体时间情有可原。3、双方当事人对于被告接收房屋后是否实际居住存在争议：原告认为被告从未实际居住于涉案房屋内。而被告则认为其于2008年10月接收房屋后一直居住和使用。原告为证明被告并未实际入住涉案房屋，提供徐锦明的证明、社保卡复印件。被告质证认为社保卡三性无异议，但证明真实性、内容不认可，证人应到庭作证。被告为证明其该项主张提供用电列表、电费账单若干。原告质证认为真实性无法核实，关联性不予认可，电费账单显示用户为徐美娟。本院对于双方提供的有争议的证据认证如下：《补充协议》中载明张伟军代父张连明签字，故该协议中张连明并非本人签名；徐美娟在《补充协议》形成时在场，其并未提供相反证据证明该签名并非本人所写，且当时并未提出异议，故本院对其签名真实性予以确认。原告提供的自然人证明若干，因证人未出庭作证，不符合证据规则，本院对其三性均不予确认；原告提供的张施社区居民委员会出具的亲属关系情况材料予以确认。被告提供的证人证言，均系孤证，本院难以采信。被告提供的用电列表、电费账单若干，本院对其三性予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：《房屋置换认定书》《补充协议》是否存在无效情形？原告方主张合同无效的理由主要有：一、涉案房屋共有人有四人，其中二人不知情或反对且未在协议上签名，原告徐美娟和张伟军系无权处分。二、原、被告不是同一经济组织成员，涉案宅基地房屋不得转让给被告，且房款未付清、被告未实际居住。本院围绕争议焦点作如下阐述：一、关于松江区泗泾镇横港村外婆队280号房屋共有人及无权处分是否导致合同无效的问题。首先，根据农民建房用地审批表，该房屋土地使用权人为徐美娟、张伟军、张连明三人，房屋系徐美娟夫妇出资建造，根据房地一致原则，房屋应由徐美娟、张伟军、张连明三人共有，原告主张张含怡系房屋共有人缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于张连明未签名或不知情是否导致合同无效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，原告方以张连明未签名或不知情作为合同无效的理由，显然不能成立。二、合同是否已经履行完毕，涉案房屋能否转让给被告的问题。结合原告张伟军及被告潘友良的陈述，在房款85万元全部付清的基础上，被告还额外给付其5万元。对于张伟军向潘友良借款20万元、潘友良以47万元房款代张伟军向案外人偿还债务、徐美娟收取18万元，合计85万元的房款构成，原告张伟军本人予以确认，虽然原告徐美娟、张秀娟对此表示部分不认同，但张伟军作为债务人对整个事件最为清楚，应以其本人陈述为准，故对原告张伟军该项于己不利的陈述，本院予以确认，被告潘友良作为买受人已履行了全部付款义务。而原告方作为出售人，也出具了相应的收条，并早在2008年10月即已完成房屋交付，亦履行了己方的合同义务，因此，涉案房屋的买卖合同在2008年10月即已经履行完毕。原告徐美娟虽否认全额收到85万元房款，且称47万元是借款20万元的高额利息，但未能提供相应证据予以证明，且与其子张伟军的陈述及其出具收条的行为相矛盾，本院不予采信。被告潘友良系本市本区泗泾镇非农业家庭户口，《房屋置换协议书》及《补充协议》虽未经有关组织和部门批准，但涉案买卖合同已履行完毕长达十余年，被告也实际占有使用该房屋，本院认为应遵循尊重现状、维护稳定原则，由被告潘友良继续占有、使用涉案房屋。原告方在房屋出售十余年后、房屋拆迁在即提起本案诉讼，显然有违诚实信用原则，且缺乏依据，本院不予支持。本院需指出，尽管双方尚有争议，但本着解决问题、利益共存的原则出发，双方应通过协商，先与动迁部门洽谈动迁利益并签订动迁协议，待动迁利益固定后，可再行协商处理，以求获得双赢。综上所述，原告的诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐美娟、张秀娟、张伟军的诉讼请求。案件受理费12,300元，减半收取计6,150元，由原告徐美娟、张伟军、张秀娟共同负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇二〇年六月二十二日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……