河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初261号 原告：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地高碑店市和平路南侧海洋花园**。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘月，系该公司法务。 被告：刘强，男，1974年11月17日出生，汉族，住高碑店市。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司（以下简称福安物业）与被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘月、被告刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费4828元，利息1000元，合计人民币5828元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方分别作为阳光海洋花园的物业管理人和本小区房屋所有人。被告为海洋花园16-2-202室业主，房屋面积142.58平方米。开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告在2015年至2019年物业管理服务期间拖欠物业服务费、公共照明费、垃圾处理费共计4828元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，原告可主张利息，现原告自愿主张利息1000元，两项请求金额合计5828元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告刘强辩称，我从开发商处购房时，与我签订《前期物业服务合同》的物业公司为高碑店市隆泰物业管理有限责任公司,而并非现在的福安物业，且该合同并未到期(为无期限合同)。根据物业管理条例：1、业主应当根据合法的服务合同约定缴纳物业服务费(物业管理条例第41条：业主应当根据服务合同的约定，缴纳物业服务费用。)2、前期服务合同应该是建设单位在物业销售前签订(物业管理条例第23条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。)3、期限未满更换物业应由业主委员会与新物业公司签订(物业管理条例第26条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止)。4、根据合同法第52条，有下列情形之一的合同无效，①一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。②恶意串通，损害国家集体，或者第三人利益。③以合法的形式掩盖非法目的。④损害社会公共利益。⑤违反法律、行政法规的强制性规定。隆基泰和与福安物业签订的合同符合第②项和第⑤项所述。综上所述，隆基泰和与福安物业签订的合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。我请求法院保护我小区广大业主利益，依法支持福安物业公司合法、合理收费，退还业主收取的违规费用。 本院经审理认定事实如下：被告系高碑店市业主，房屋面积为142.58平方米。 2007年4月25日，高碑店市隆泰物业管理有限责任公司与被告签订《阳光海洋·花园物业管理公共契约》，约定为被告购买的位于阳光·海洋花园住宅小区16号楼2单元202室房屋提供物业管理。以河北省城市住宅物业管理规定向住户收取物业管理费，收费标准为指导进行收费。楼梯公共照明及维修费12元／户／年；物业费3元／平方米；装修垃圾清运费50元／户。后被告作为委托方（甲方），高碑店市隆泰物业管理有限责任公司作为受委托方（乙方），双方签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元／平方米（其中取暖费11元／平方米，物业费3元／平方米。根据市场物价波动规律调整）。 2016年10月1日，原告与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元/平方米/年；{多层住宅取暖费}：19元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年；{垃圾清运费}：36元/年”。 对于物业收费标准，原告在庭审中称，高碑店市物价局并未出台相关物业服务企业物业收费标准政府指导价，只能参照保定市物业服务企业收费标准，福安物业为三级资质物业服务企业，政府指导价0.67元/月/平方米，我方收费标准未超过0.67元。据此，原告提交《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》。被告质证称，物业收费不应该适用保定城区的。被告提交《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知》。原告质证称，被告提交的文件是2012年的，适用期一年，该年度不涉及本次诉讼的欠费时间。 另查明，被告所在小区未成立有业主委员会和业主大会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及原告实际收费情况，该小区2015-2016年度物业费收费标准为4元/年/平方米，2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为8元/年/平方米。双方对公共照明费和垃圾清运费的收费标准无异议。被告欠缴2015-2019年度的物业服务费用，经原告催要，被告尚未缴纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告向被告提供物业管理服务，被告作为业主属于享受服务的一方，应向原告支付相应物业管理服务费用。现原告参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015-2016年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费570.32元（4元/年/平方米×142.58平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计921.48元；2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费3421.92元（8元/年/平方米×142.58平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计3619.92元；以上共计4256.24元。原告要求被告按照民间借贷标准支付利息1000元，双方并未对利息做出约定，但原告起诉后，被告仍未交纳物业费用，应支付自起诉之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 综上所述，被告应支付原告2015-2019年度物业服务费用4256.24元和资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告刘强于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年度至2019年度物业管理服务费用4256.24元及利息（以4256.24元为基数，自2020年2月18日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  苏志强 二〇二〇年六月三日 书记员  张 建