文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0240民初1296号原告：杨翠华，女，1988年08月26日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：杨海军，男，系原告之前夫，住重庆市忠县。被告：吴顺清，女，1963年08月18日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：方有成，男，系被告之表叔，住重庆市万州区。原告杨翠华与被告吴顺清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨翠华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2018年5月10日签订的《房屋销售合同》无效；2.判令被告返还原告购房款195000.00元；3.判令被告赔偿原告房屋装修损失1.5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月10日，原、被告签订了《房屋销售合同》，约定被告将其开发修建的位于石柱土家族自治县房屋（面积73平方米）出售给原告，房屋总价款195000.00元，被告称其所售房屋手续合法且能办理房屋不动产权证给原告。合同签订后，原告分别于2018年7月21日、2018年7月23日分两次向被告支付了房屋全部价款，被告于2018年7月23日向原告出具购房款收据。嗣后，原告简单装修（装修费用约为15000.00元，其中水电材料款4296.00元、水电安装工资1800.00元，瓷砖款8915.00元）并拟将入住该房屋。2018年8月装修期间，原告遭到自称系与被告合伙修建房屋的案外人无理阻挠，并称房屋系其所有。此时，原告才了解到被告所售房屋其土地性质为农村集体土地，并了解到该栋房屋系违法建筑，且石柱土家族自治县并非国家农村集体土地改革试点行政区域。综上，原、被告签订的《房屋销售合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》强制性规定，应属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。吴顺清辩称，请求驳回原告诉讼请求，不同意退房退款，不同意退装修款。1.买卖合同及支付房款是真实意思表示；2.被告没有口头和书面给原告承诺要给涉案房屋办理产权证；3.涉案房屋所占用土地虽然是集体土地，但经过石柱县建委及鱼池镇政府规划许可，并收取了规费，属于合法用地；4.涉案房屋土地来源合法合理，由唐红华与吴顺清合伙修建销售；5.原告明知涉案房屋是小产权，现以小产权为由退房，与事实和公序良俗不符；6.原告退房的真实原因不是小产权，而是受唐红华恶意阻止，不能按时装修入住，原告接房装修受到他人干扰，不是被告责任；7.被告不同意原告退房退款请求，不认可被告的装修。综上，双方争议的房屋买卖是真实意思表示，现在原告以小产权为由退房，与客观事实不符，与相关权利部门出具的证据不符，请求法院依法驳回原告全部起诉。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，原、被告签订了《房屋销售合同书》，约定：原告自愿向被告购买位于石柱土家族自治县房屋，房屋总价款为195000.00元。2018年7月21日原告向被告银行转账缴纳定金1.00万元，2018年7月23日原告向被告银行转账18.50万元，被告于2018年7月23日向原告出具购房款收据一张。嗣后，原告进行装修，购买水电材料共计4296.00元进行了安装；购买了8915.00元的瓷砖尚未进行安装。装修期间，原告遭到他人干扰无法继续装修。另查明，修建涉案房屋所占用的土地为农民集体所有的土地。本院认为，合法有效成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，涉案房屋修建在农民集体所有的土地上，原、被告也均非涉案农民集体所有的土地上的本集体经济组织成员，则原、被告买卖涉案房屋的行为是否合法有效，应依法予以审查。目前《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律以及行政法规对非本集体经济组织成员能否购买修建在农民集体所有的土地上的房屋没有明确规定，但应综合考虑法律、行政法规的规定并参考国家政策的精神予以审查认定。根据《中华人民共和国土地管理法》、建设部2008年发布的《房屋登记办法》以及《中共中央、国务院印发》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等法律、法规和政策，国家加强土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地，强调对土地的管理、合理开发利用和切实保护耕地，使用集体土地必须严格按照土地利用总体规划，需办理相关审批手续，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，说明国家法律、政策对农民住宅及“小产权房”的对外销售予以禁止，实践中也无法办理过户登记，以保护集体经济组织权益，稳定我国农民集体土地所有制制度，属于社会公共利益范畴。本案中，被告举示了乡村建设规划许可证、重庆农商行进账单、行政事业性收费收据以及鱼池镇人民政府出具的证明等证据，除鱼池镇人民政府出具的证明原告提供原件比对外，其余证据均为复印件，原告也未认可，其真实性本院不予认定，则其余证据不能作为本案证据使用，鱼池镇人民政府出具的证明为单一证据，不足以充分证明涉案的农民集体所有的土地以及在该土地上修建的房屋符合土地利用总体规划、办理了相关审批手续以及可以对外进行销售，则涉案房屋在没有相应合法产权证书、登记备案的情况，应属于现实生活实践中“小产权房”性质。原、被告通过签订《房屋销售合同书》，买卖具有“小产权房”性质的涉案房屋，在房地一体的格局下，侵害了农民集体土地所有制和集体经济组织权益，违背国家法律和政策精神，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，本院依法认定原、被告签订的《房屋销售合同书》无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《房屋销售合同书》无效，因该合同取得的财产，原、被告应予以返还，则原告应将位于石柱土家族自治县鱼池镇（千野筱镇步行街）岩口居民点A栋（靠山屯）第三层3-21号房屋退还被告，被告应退还原告购房款195000.00元。原告签订《房屋销售合同书》后，购买了4296.00元的水电材料和8915.00元的瓷砖，其中4296.00元的水电材料已安装完毕，8915.00元的瓷砖尚未进行安装。本院认为，水电材料已添附到涉案房屋，现难以剥离，原、被告互相返还后，原告因《房屋销售合同书》无效受到了4296.00元损失；对于原告购买的8915.00元的瓷砖，因尚未进行安装，原告可自行进行处分，不属于损失范围。对于原告主张的水电安装工资1800.00元的事实，原告未提供直接证据予以证明，但因安装水电材料确需花费人工工资，本院根据本地装修人工费用标准和涉案房屋面积等情况，酌定原告花费的水电安装人工费为1500.00元，该水电安装人工费也已添附到涉案房屋，应认为属于原告损失。被告作为涉案房屋出卖人，应当知晓涉案房屋的性质仍对外销售，存在较大过错，应承担主要责任；原告作为购房者，未尽到合理的审查涉案房屋权属、性质的义务，存在一定过错，应承担次要责任。本院依法酌定原、被告按照4：6的比例承当相应的损失责任，即原告因《房屋销售合同书》无效而受到的损失为4296.00元+1500.00元=5796.00元，由原告承担2318.4元，由被告承担3477.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨翠华与吴顺清于2018年5月10日签订的《房屋销售合同书》无效；二、吴顺清于本判决生效后十五日内退还杨翠华购房款195000.00元；三、吴顺清于本判决生效后十五日内赔偿杨翠华房屋装修损失3477.60元；四、驳回杨翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2225.00元，由杨翠华负担93.23元，由吴顺清负担2131.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  周凌云二〇二〇年六月十七日（院印）书记员  杨 伟