河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初335号 原告张忠可，女，1981年8月23日生，汉族，吉林省磐石市人，住磐石市。 委托诉讼代理人：刘文星，河北厚天律师事务所律师。 被告张德玉，男，1951年6月14日生，汉族，河北省香河县人，住香河县城**。 委托诉讼代理人：王辅光，男，1977年7月14日生，汉族，天津市武清区人，住武清区。 被告陈明月，男，1986年11月22日生，汉族，河北省香河县人，住香河县。 委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞法律服务所法律工作者。 原告张忠可与被告张德玉、陈明月、刘建成租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，原告撤回对被告刘建成的起诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告张忠可及其委托诉讼代理人刘文星，被告张德玉及其委托诉讼代理人王辅光，被告陈明月及其委托诉讼代理人李海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告陈明月返还原告租金、保证金共计75000元，被告张德玉承担连带给付责任；3、诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告张德玉系香河县新开街北侧向阳院商贸楼（房屋所有权证号为廊房权证香Ａ字第××号）的所有权人，后被告张德玉将上述房屋一至三层出租给被告陈明月，被告陈明月又将上述房屋二、三层（以下简称该房屋）出租给刘建成。2018年10月5日，刘建成与案外人田静签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给田静。案外人田静与朱莉敏使用该房屋合伙开店，后田静退出合伙，朱莉敏独自经营，该房屋也由朱莉敏承租使用。2019年4月18日，朱莉敏与原告签订《房屋转租协议》，将该房屋转租给原告，租赁期限自2019年4月18日起至2019年10月31日止，原告向朱莉敏支付了房屋租金。因朱莉敏与刘建成解除《房屋租赁合同》，决定自2019年11月1日后不再继续承租该房屋，故原告与被告刘建成达成《房屋租赁协议》，约定继续承租该房屋，并支付租金10000元。后被告刘建成与被告陈明月解除《租赁合同》，不再继续承租该房屋，原告又与原出租人即被告陈明月签订《房屋租赁合同》，约定原告按照现状继续承租该房屋，租赁期限自2019年11月1日起至2020年11月1日止，租金65000元，先行收取保证金10000元，后原告按照合同约定向被告陈明月支付租金和保证金共计75000元。后刘建成突然告知原告该房屋的楼梯及装修等附属设施均是刘建成所有，刘建成与被告陈明月解除合同后要将楼梯及室内装修等设施拆除。因原告系按照房屋现状承租，刘建成将楼梯及室内装修设施拆除后，原告将无法继续使用并从事经营，刘建成、被告陈明月与原告签订《房屋租赁合同》时均未对房屋及其装修等附属设施情况向原告做出明确说明，导致原告对房屋状况及权属存在重大误解，根据《合同法》第五十四条规定，原告有权请求撤销该合同。后原告多次联系被告陈明月、刘建成要求撤销合同并退还原告租金、保证金未果，因被告张德玉系该房屋所有权人，且被告陈明月、刘建成均主张将部分租金给付被告张德玉，被告张德玉应与被告陈明月承担连带责任。故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告张德玉辩称：涉案房屋是租给被告陈明月1、2、3层，双方签订了门市出租协议，在合同中约定允许被告陈明月转租，房屋从租给被告陈明月，到现在被告使用未发生改变，权属没有转移，房屋未被查封，可以持续经营，所以请求驳回原告对我的诉讼请求。 被告陈明月辩称：不同意解除与原告所签订的涉案《房屋租赁合同》及其主张的返还租金、保证金事项，其诉请无事实及法律依据，恳请法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、首先，我有权将涉案房屋转租给原告使用，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应得到法律的保护。事实是：1、2018年9月25日我与被告张德玉签订了门市出租协议书，协议内容约定了双方租赁房屋的具体位置、租期以及双方的权利及义务，且同意我将其所租赁的房屋转租。2、2018年10月4日我与刘建成签订租赁协议，约定了双方的权利及义务，且第六条明确注明：“甲方已收乙方一万元定金，第二年、第三年七月一日补交剩余柒万元租金。”因刘建成未能在约定期限内补交租金，刘建成的行为已构成违约，造成双方无法继续履行双方签订的合同。2019年7月24日我与刘建成口头解除了双方签订的租赁协议，当日我将所收取的10000元定金返还给刘建成，刘建成收到该款的同时，将双方签订的租赁协议原件交付给了我，双方之间已不存在任何经济纠纷。3、2019年4月18日原告与案外人朱莉敏签订《房屋租赁合同》，租期自2019年4月18日至2019年10月31日止，在此期间涉案房屋二、三层一直由原告占有使用。2019年8月19日原告与我再次签订《房屋租赁合同》，租期自2019年11月1日至2020年11月1日止，同时，将租金以及保证金共计75000元交付给我。上述事实相互印证，足以说明原告自2019年4月18日至今仍占有使用涉案房屋的事实，原告涉案房屋的现状完全了解并知晓以及在转租时已对其尽到了告知义务，故原告该项主张无事实及法律依据，理由不能成立。二、我并无任何违约行为，原告无权请求所主张的各项数额。因原告与我双方签订的《房屋租赁合同》未到约定的履行期限，且我明确表示不同意提前解除涉案合同，故原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并不符合解除合同要件以及法定要件。原告本案所主张要求返还各项数额请求的理由均不能成立。综上所述，依据上述事实及相关法律规定，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法裁决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张德玉系香河县新开街北侧向阳院商贸楼（房屋所有权证号为廊房权证香Ａ字第××号）的所有权人。2018年9月25日被告张德玉与被告陈明月签订《门市出租协议书》，约定被告张德玉将上述房屋一至三层出租给被告陈明月使用，租期五年，自2018年9月23日起至2023年11月1日止，同时约定被告陈明月可以将该房屋转租。2018年10月4日，被告陈明月与刘建成签订《租赁协议》，将该房屋二、三层即涉案房屋出租给刘建成使用，租期三年，自2018年11月1日起至2021年11月1日止，并允许刘建成将涉案房屋转租。刘建成为涉案房屋添置了空调及木地板等。2018年10月5日刘建成与田静签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给田静使用，租期三年，田静与朱莉敏在此合伙经营蕴骨堂养生馆。后田静退出合伙，朱莉敏将涉案房屋于2019年4月18日转租给原告。后刘建成、田静与被告陈明月分别解除了相互之间签订的租赁合同。2019年8月19日，原告与被告陈明月签订《房屋租赁合同》，双方约定租期一年，自2019年11月1日起至2020年11月1日止，租金65000元，原告向被告陈明月支付了租金65000元及保证金10000元。2019年10月刘建成拆走空调等物品，拆除前原告搬出涉案房屋，并通知被告陈明月解除合同，但未将钥匙交付被告陈明月，被告陈明月也未按约定在原告搬完店内物品后返还原告租金和保证金。庭审结束后原告将涉案房屋钥匙交还被告陈明月。以上事实有当事人陈述、房屋所有权证书、《门市出租协议书》、《租赁协议》、《房屋租赁合同》、《房屋转让协议》、微信聊天记录、转账记录、收条、押金条等在卷佐证。 本院认为，原告与被告陈明月签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效。由于在合同履行期前，因被告陈明月与刘建成的租赁合同解除，刘建成要拆除其添置附属物，导致原告与被告陈明月签订《房屋租赁合同》无法实际履行，原告在合同约定的起始日前要求解除合同，并将店内物品搬出，且通知了被告陈明月，被告陈明月也明确表示同意在原告搬完店内物品后返还原告租金和保证金，但原告搬出店内物品后，被告陈明月未将租金和保证金退还原告。由于原告与被告陈明月双方达成口头协议同意原告搬出店内物品且被告陈明月同意退还租金和保证金，应认定双方达成解除合同的合意，因此，原告与被告陈明月签订《房屋租赁合同》于合同实际履行期日前已实际解除，故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告陈明月应及时将租金和保证金返还原告。原告在搬完物品后也应将钥匙归还被告陈明月，将涉案房屋交付被告陈明月，但原告搬离涉案房屋后至庭审结束时未将房屋钥匙归还被告陈明月，房屋实际仍由其所占有，被告陈明月无法实现涉案房屋的使用。结合原告占有该房屋的时间，考虑今年疫情及被告陈明月未及时履行返还租金及保证金，同时，原告在庭审结束后及时返还被告陈明月钥匙等情况，本院酌情确定原告应向被告陈明月支付10000元实际占用费。综上，被告陈明月应返还原告租金共计65000元。被告张德玉作为房屋所有权人，依法将房屋出租给被告陈明月，且允许被告陈明月转租，同时，原告与被告陈明月签订《房屋租赁合同》系原告与被告陈明月之间的合同权利义务关系，依合同的相对性，被告张德玉不是该合同的当事人，综上，原告要求被告张德玉承担连带给付责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 1原告张忠可与被告陈明月于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月1日前解除。 2被告陈明月于本判决生效后立即返还原告张忠可房屋租金、保证金共计65000元。 3驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1013元，由被告陈明月承担763元，原告承担250元。被告负担的部分于判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 彭开全 二〇二〇年六月九日 法官助理 李 芳 书 记 员 张佳欣