江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初995号原告（案外人）:王树花，女，1968年6月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人:刘坚，江苏德沛律师事务所律师。被告（申请执行人）：马岑，女，1980年3月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。第三人(被执行人)：汤强，男，1963年11月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告王树花与被告马岑、第三人汤强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告王树花及其委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼，被告马岑、第三人汤强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2015年10月22日，本院对马岑诉汤强民间借贷纠纷一案，作出（2015）沭民初字第03403号民事调解书，调解书内容为：“一、汤强欠马岑借款300000元，于2016年1月31日前归还200000元及利息（从2014年8月29日起自归还之日止，以本金200000元计算）、同年5月10日前归还100000元及利息（从2014年8月29日起自归还之日止，以本金100000元计算），上述利率均按月利率1.5%计算；如汤强不按期归还，马岑可就全部款项申请执行；二、汤强于2016年1月31日前给付马岑律师费4000元；三、如汤强不自动履行给付义务，马岑在汤强所有的位于沭阳县清华园1幢4单元301室房屋拍卖所得款项的300000元范围内享有优先受偿权；四、案件受理费6649元，减半收取3325元，由汤强负担。”汤强未按民事调解书内容履行义务。根据马岑的申请，本院于2016年3月10日立案强制执行，案号为（2016）苏1322执1656号。执行过程中，本院于2019年6月24日作出（2016）苏1322执1656号执行裁定书，裁定对被执行人汤强名下的沭阳县清华园1-4-401室房屋予以查封，同时下达协助执行通知书。案外人王树花以涉案房屋系其从汤强处购买为由提出执行异议。2019年10月30日，本院作出（2019）苏1322执异168号执行裁定，驳回王树花的异议申请。原告王树花向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院（2016）苏1322执1656号民事裁定对位于沭阳县清华园1-4-401室房屋的执行。依据的事实和理由：2008年10月，原告以17万元从汤强处购买涉案房屋，付清房款后汤强向原告出具了收据，同时交付房屋钥匙。原告于2009年3月装修入住至今。因原告的丈夫系汤强的弟弟，两家关系亲近，所以当时并未签署房屋买卖合同，后因办理房产证及子女上学需要，双方于2009年10月20日补签了一份购房合同。原告与汤强签订房屋买卖合同的时间形成于法院采取查封措施之前，原告已按合同约定支付价款并合法占有涉案房屋。现非因原告自身原因未办理过户登记。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告马岑未作答辩。第三人汤强未作陈述。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.2009年10月20日的购房协议，原告与汤强签订涉案房屋买卖合同，约定房屋总价为17万元，过户费由原告自行负担。2.录音资料，系原告、原告家属汤某、汤强三人，录音地点在汤强经营的饭店内，时间为2018年11月。该录音内容可以明确表明汤强收到原告王树花的购房款17万元，当时录音的背景是汤强向原告出具的收款收据被原告在搬家时遗失，原告与汤强协商，要求再次出具收据，结果遭到汤强拒绝。证明目的是原告已经向汤强支付17万元房屋购房款。3.房产证及土地证，证明汤强于2012年4月9日至2016年4月7日止，用上述房屋办理抵押贷款，同时汤强办理上述产权证书时，未告知原告。私自办理上述证书并办理了相关抵押贷款，导致原告无法及时要求过户。后因为原告家人需要上学，强行从汤强手中要回，才获得上述二份证书。4.2019年5月25日的小区物业办公室证明，证明涉案房屋自2009年3月由原告及其家人一直居住至今，并且上述房屋物业费也是由原告交纳。这份证明有近二十位邻居进行签名捺印，证明原告自2009年3月就对涉案房屋装修使用至今。本院认证意见为：对原告提供的证据1-4的真实性予以认定。原告提供的证据2录音相关内容，可以证明在原告所述的录音时间2018年11月或之前，原告已知晓涉案房屋已办理房产证并且曾经抵押贷款。证据3房产证上载明抵押注销时间为2014年4月21日。原告提供的证据可以证明在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人汤强签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。另查明：庭审中，对于原告是什么时候发现涉房房屋存在抵押不能过户的问题，原告称，“因为我家小孙女要上学，要用到房产证，我就找到汤强要这个房产证，才发现有这个抵押。”涉案房屋上的抵押于2014年4月21日注销。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买涉案房产，应当依法进行产权登记，才能取得房屋所有权，现并未进行产权登记，原告认为涉案房屋归其所有，无事实和法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人汤强签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。但是，通过2018年11月的录音结合原告庭审中关于涉案房屋抵押情况的陈述，可以认定原告从第三人汤强处取得涉案房屋产权证时抵押尚未注销，原告持有产权证直到2014年4月21日，抵押注销。从抵押注销之日起，原告即可要求协助办理涉案房屋过户登记，可是，本院查封之前的五年之久，原告怠于行使权利，对此，本院依法认定因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。被告马岑、第三人汤强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王树花的诉讼请求。案件受理费3700元（原告已预交80元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费3700元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  韦乾元人民陪审员  陈兴德二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。