广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9725号原告：龙少春,女,1986年3月6日出生,汉族,住委托诉讼代理人：黄泽义，广东顺恒律师事务所律师。被告：袁海龙，男，1976年4月16日出生，汉族，住原告龙少春与被告袁海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日、2020年5月18日公开开庭审理了本案。原告龙少春及其委托诉讼代理人黄泽义、被告袁海龙均到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，鉴定期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《厂房租赁合同》于2019年4月2日解除；2.被告退还原告保证金18000元及2019年4月1日至2019年4月30日的租金6000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月21日，原告与被告签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定出租厂区三楼约600平方家具展厅，但经原告现场测量，实际租赁面积只有420平方米，远少于合同约定，该实际租赁面积无法满足原告经营需要，经双方多次沟通，被告拒不履行合同约定。根据合同法第六十条、第一百零七条规定，为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼。2019年6月20日，原告变更第一项诉讼请求：确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效。被告辩称，第一，不同意解除涉讼合同并退还保证金及2019年4月的租金，要求原告继续按照合同约定履行。第二，原告称租赁物实际面积与约定面积不符的说法不属实，原告承租的面积是600多平方米，租赁物的实际面积就是600多平方米。第三，由于被告要求继续履行合同并依约支付2019年4月至6月租金、水电费。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.厂房租赁合同原件1份，用以证明原被告双方于2019年3月21日签订了《厂房租赁合同》，约定被告愿意将厂区三楼约600平方米家具展厅出租给原告使用，每月租金为6000元，租期自2019年4月1日至2022年4月1日，后经原告现场测量，实际租赁面积只有420平方米左右，远少于合同的约定；3.收据原件2份，付款回单截图打印件2份，用以证明原告依约于2019年3月21日向被告指定的账户转账支付了保证金及一个月的租金并由被告出具了收据；4.微信聊天记录截图打印件1组，用以证明涉讼租赁物的实际面积远小于合同约定的面积，双方进行沟通，对于原告提出的面积少于约定面积的问题，被告没有否认；5.承租展厅平面图打印件1份，用以证明经原告自行测量得出的涉讼租赁物的实际面积示意图，实际租赁面积只有419平方米，途中所标的“非承租区”本来也是属于合同约定出租给原告的区域，但是涉讼合同签订后，被告将其向案外人出租；6.EMS邮单原件1份（单号：1078688622129）及对应物流查询打印件1份、律师函复印件1份，用以证明原告多次与被告沟通无效，原告委托律师向被告发出解除合同律师函，中国邮政快递官网查询显示被告本人于2019年4月2日签收上述律师函；7.当庭微信聊天记录的原始载体，记载了原告与李美的聊天记录，用以证明原告曾要求被告的工作人员出示房产证等证件，但被告的工作人员未向原告出示，且水电等改动不是原告做的，原告没有参与。被告在诉讼中举证如下：1.现场照片打印件1份，用以证明涉讼租赁物的实际情况及面积；2.当庭出示微信聊天记录的原始载体，用以证明原告确认了租赁物范围、面积等情况之后才签订了合同并要求被告对租赁物实施了改动。经质证、辩证，原告出示的证据5属于原告自行制作，且被告不予确认，本院对其真实性不予认可；被告出示的证据1未显示拍摄时间、对象与本案相关，本院对该组证据证明效力不予认定。原告及被告其他证据，对方均无异议或对真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年3月21日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区九江镇沙头工业园B区南金新兴村口厂房三楼车间挨着的展厅约600平米（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，租期自2019年4月1日至2022年4月1日止，月租金为6000元；乙方向甲方支付保证金18000元和第一个月租金6000元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还乙方，中途退场不退押金，每月5号内交清当月租金转账到甲方指定账户，逾期不交，每天罚款300元滞纳金，到当月10号仍不交租金的，当该租户违约断租处理，收回使用权，重新出租，没收乙方按金，产生的一切责任后果由违约退场租户承担；双方还约定其他权利义务。同日，原告开具《收据》确认收到被告支付保证金18000元及4月租金6000元。2019年4月1日，原告委托广东顺恒律师事务所黄泽义律师向被告邮寄《律师函》，载明因实际租赁面积远小于涉讼合同约定租赁面积，在被告收到该律师函之日，原告即与被告解除涉讼合同，被告返还原告保证金18000元及租金6000元。2019年4月2日，被告收到该函件。另查明，原告与被告工作人员部分聊天记录如下：2019年3月23日，原告：“关于水电表，麻烦尽快区分开。”被告：“已经约电工…”“反正这个月底之前不会算你们电费的”“你们是从4月1日起租开始算。”原告：“我们签合同就应该给我们使用装修规划展厅的。”被告：“你们刚签租，我现在要找人做事，我也要跟人家沟通时间，不是说我叫他来，他马上第二天就来了的。”2019年3月26日，被告：“我们的东西昨天搬了，今天还有一点点在收尾。…电工也是今天把电弄个独立电表弄好。”“三楼后面隔墙那里，大概明天一天搞好”“三楼后面不能留门，封实墙就没什么声音了。你们去车间可以走二楼通道。”原告：“我们合作之前所谈内容，与现在出入甚多，我表示不太愉快。如果你们觉得现实没法控之前谈的处理，我愿意解除合同，大家各过各。”“…之前袁总说用玻璃隔开留门，现在不说玻璃，连门也没有…”诉讼中，本院根据原告的申请依法通过摇珠形式委托佛山市测绘地理信息研究院对涉讼租赁物的面积进行测量，该公司经现场实地测量依法出具了《测绘成果报告》，认定涉讼租赁物面积是657.51㎡，包括电梯面积8.75㎡、电梯通道面积53.50㎡、走廊面积41.6㎡、厂区面积429.68㎡、三层过道面积47.8㎡、二层斜坡过道面积76.18㎡。原告支付了鉴定费4395元。庭审中，被告陈述，原告要求在进驻涉讼租赁物前，被告按其标准改装电路、安装灯具、开关及建隔墙，被告已按原告要求完成涉讼租赁物改建、改装；原告否认要求被告对涉讼租赁物电路、灯具及隔墙进行改造。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。诉讼中，被告未能提供涉讼租赁物已取得规划许可证或经区一级行政主管部门批准建设的证明材料。因涉讼租赁物未经批准建设，原告与被告签订的涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告主张被告返还保证金18000元，本院予以支持。至于被告是否需返还原告已预支的2019年4月租金6000元，争议焦点在于被告是否已依约交付符合双方约定的租赁物予原告：一、原告主张涉讼租赁物实际面积与约定不符，被告不予认可。经测绘，涉讼租赁物包括公共区域面积为657.51平方米，扣除公共区域包括电梯、电梯通道、过道的面积186.23平方米（8.75+53.50+47.8+76.18），租赁物面积仅为471.28平方米，远少于涉讼合同约定租赁物面积。被告虽认为原告承租的范围除厂区外，还包含走廊、三层过道、二层斜坡过道的面积，但根据涉讼合同约定涉讼租赁物应为厂区三楼家具展厅约600平方米，未约定该600平方米包含走廊、过道、斜坡等范围，结合原告承租涉讼租赁物的目的，被告上述主张与涉讼合同约定不符，本院不予采纳。二、被告主张已按原告要求对租赁物进行改造，原告已接收涉讼租赁物。但从原、被告出示的微信聊天记录、现场勘查及当事人在庭审中陈述可知，涉讼租赁物与原告占有使用的空间相连，被告微信记录中提及的加装电表、加建隔墙均属于被告交付涉讼租赁物予原告，保证原告可占有使用涉讼租赁物的准备，被告作为出租人有按合同约定交付适合使用的租赁物予承租人的义务，故被告以对租赁物进行上述改装为由主张原告已接收租赁物依据不足，本院不予采纳。三、从被告出具的收据、原被告微信聊天记录可见，原告已支付的是2019年4月租金，但被告未举证证明原告在上述期间已接收并使用涉讼租赁物。综合上述分析，被告交付租赁物与合同约定不符，且原告并未实际接收并使用涉讼租赁物，故原告主张被告退还已支付租金6000元合理有据，本院予以支持。原告虽称在签订涉讼合同时已要求被告出示涉讼租赁物权属证明，但在被告未出示上述证明，原告未核实涉讼租赁物是否为依法取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下仍签订涉讼合同，故致使涉讼合同无效，原告存在过错，本院判令本案诉讼费用由原告负担800元，被告负担1605元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认龙少春与袁海龙于2019年3月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、袁海龙应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金18000元、租金6000元，合共24000元予龙少春。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费2405元（龙少春已预交），由龙少春负担800元，袁海龙负担1605元；鉴定费4395元（龙少春已预交），由袁海龙负担；袁海龙负担的案件受理费及鉴定费共6000元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予龙少春，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年六月十二日书记员  李 慧