广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终716号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：阳江市区*********号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴先花，女，1973年6月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。公民身份号码：4417*********。委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司(以下简称坚骏房地产公司)因与被上诉人戴先花商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回戴先花的所有诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费由戴先花承担。事实与理由：一、《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”坚骏房地产公司与戴先花签订的《广东省商品房买卖合同》第15条明确约定：“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。”因此，坚骏房地产公司与戴先花签订购房合同时，都预见到逾期办证可能造成的损失是已付房价款的1%。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，戴先花自始至终都没有提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且坚骏房地产公司已经遵照（2018）粤1702民初3549号民事判决、（2019）粤17民终138号民事判决履行了义务，支付了逾期办证违约金28138.14元给戴先花。该违约金远远高于双方签订合同时预见到逾期办证造成的损失6411.00元。另外，坚骏房地产公司已经为戴先花办出了《不动产权证书》。因此，在戴先花没有提供证据证明其因逾期办证受到的实际损失情况下，戴先花再次主张逾期办证违约金没有法理依据。三、在商品房买卖中，交房是主要义务，办证是附随义务，双方在合同中约定逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一点五，年利率为百分之五点四，根据公平原则，作为附随义务的违约责任不能比主要义务的违约责任还重。综上，请采纳坚骏房地产公司的上诉请求。戴先花辩称，坚骏房地产公司上诉没有理据，请二审法院驳回其上诉，维持一审判决。戴先花向一审法院起诉请求：一、坚骏房地产公司支付逾期办证违约金26926.20元给戴先花（自2018年11月17日起计至2019年6月21日止，每月按总房款641100元的0.6%计算）；二、坚骏房地产公司退还商品房面积差异价款11343.50元及利息（自2014年7月21日起计至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给戴先花；三、坚骏房地产公司退回办证评估费3206元给戴先花；四、坚骏房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月22日，戴先花（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市江城区*********房出售给戴先花，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2*********号，该房建筑面积共153.52平方米，套内建筑面积133.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.14平方米；按套内建筑面积计算，每平方米4806.57元，总价款为641100元；买受人在签订本合同时交付房款首期201100元，余款440000元由银行提供按揭支付。合同第五条关于面积差异处理的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。签订合同后，戴先花按约定已付清全部购房款641100元给坚骏房地产公司，而坚骏房地产公司将没有经验收合格的商品房交付给戴先花。签订合同当日，坚骏房地产公司还收取了戴先花办证费48537元。由于涉案商品房一直未能办理不动产权证，坚骏房地产公司于2016年9月18日向*****全体业主出具一份《关于*****业主办理不动产证的承诺书》，其中第3条关于7、8、9幢办证费的承诺：（1）已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的，不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；（2）银行按揭的业主办理好不动产权证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主；其中第6条承诺在2018年2月28日前办好*****北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向*****7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任；其中第7条载明：本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、*****业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（*****所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）。上述承诺书有坚骏房地产公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；*****业主委员会在承诺书中盖章，业主代表阮彩霞在承诺书中签名。此后，戴先花认为坚骏房地产公司违反了《关于*****业主办理不动产证的承诺书》的约定，于2018年8月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、坚骏房地产公司协助戴先花办理阳江市江城区*********房的不动产登记手续；2、坚骏房地产公司退还办证费48537元给戴先花并支付资金占用期间的利息（按年利率6%计算，自2012年10月22日起计至退清时止）；3、坚骏房地产公司支付逾期办证违约金给戴先花（按总房款641100元的1%计算，自2018年3月起至坚骏房地产公司协助戴先花办理完毕阳江市江城区*********房的不动产登记手续时止的月违约金）；4、坚骏房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院于同年11月26日作出（2018）粤1702民初3549号民事判决，判令：一、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28138.14元给戴先花；二、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费34700.08元及利息（利息从2018年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给戴先花；三、驳回戴先花的其他诉讼请求。坚骏房地产公司不服上述判决，依法向阳江市中级人民法院提起上诉。2019年4月16日，阳江市中级人民法院作出（2019）粤17民终138号民事判决，维持了一审法院（2018）粤1702民初3549号民事判决的第一、二项，撤销了第三项，限坚骏房地产公司在判决生效之日起协助戴先花办理房地产权属证书。判决生效后，坚骏房地产公司已履行判决义务。戴先花于2019年6月21日已经取得了涉案商品房的《不动产权证》，该证载明：专有建筑面积131.02㎡，分摊建筑面积20.59㎡。产权登记专有面积与合同约定的专有面积相差﹣2.36㎡（131.02㎡-133.38㎡），差异百分比为﹣1.77%。另查明，一审法院作出（2018）粤1702民初3549号民事判决中的逾期办证违约金是从2018年3月1日计至2018年11月22日，按年利率6%计算，戴先花请求的退回办证评估费3206元已在（2018）粤1702民初3549号民事判决中作出处理。坚骏房地产公司于2014年7月14日开具购房款641100元的发票给戴先花。一审法院认为，戴先花与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、坚骏房地产公司是否应继续承担逾期办证违约责任；二、坚骏房地产公司应否退还面积差异价款及如何计付利息；三、坚骏房地产公司应否退还评估费。关于焦点一，坚骏房地产公司存在逾期协助戴先花办理房地产权属证书的行为，虽然一审法院作出的（2018）粤1702民初3549号民事判决中对坚骏房地产公司逾期办证违约责任已作出过判决，但该判决的逾期办证违约金是从2018年3月1日计至2018年11月22日，而坚骏房地产公司的逾期办证违约行为持续，直至2019年6月21日才协助戴先花办妥权属证书，故坚骏房地产公司还应向戴先花承担违约责任。本案的逾期办证违约金应从2018年11月23日起计至2019年6月21日止（共211天），坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为22236.51元（641100元×6%/365/天×211天)给戴先花。关于焦点二，涉案商品房的不动产权证载明房屋专有建筑面积与合同约定的专有面积相差﹣2.36㎡（131.02㎡-133.38㎡），差异百分比为﹣1.77%。按照双方签订的商品房买卖合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故坚骏房地产公司应退还面积差异价款11343.51元（2.36㎡×4806.57元/㎡）。戴先花请求退还11343.50元，一审法院予以支持。坚骏房地产公司主张应扣减差异值为±0.6%以内的部分后再多退少补，缺乏理据，一审法院不予采纳。至于面积差异价款的利息，坚骏房地产公司于2014年7月14日开具购房款641100元的发票给戴先花，戴先花请求从2014年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，一审法院予以支持。由于中国人民银行自2019年8月20日不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，面积差异价款的利息为：从2014年7月21日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。坚骏房地产公司主张不应支付利息，缺乏理据，一审法院不予采纳。关于焦点三，戴先花请求的退回办证评估费3206元已在（2018）粤1702民初3549号民事判决中作出处理，戴先花是重复起诉，一审法院予以驳回。综上所述，戴先花请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金、退还面积差异价款及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金22236.51元给戴先花；二、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款11343.50元及利息（从2014年7月21日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给戴先花；三、驳回戴先花的其他诉讼请求。一审案件受理费460元，由戴先花负担97元，坚骏房地产公司负担363元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，坚骏房地产公司与戴先花签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应按合同严格履行各自的义务。因坚骏房地产公司未按合同约定办理涉案房屋的权属证书构成违约而引发戴先花提起诉讼，综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：戴先花请求坚骏房地产公司支付2018年11月23日至2019年6月21日的逾期办证违约金应否支持。本案中，坚骏房地产公司构成逾期办证的违约事实已经人民法院生效判决认定，该生效判决仅判决坚骏房地产公司支付逾期办证违约金给戴先花至2018年11月23日，而涉案房屋的权属证书颁发日期为2019年6月21日，故坚骏房地产公司逾期办证违约行为延续至2019年6月21日。根据坚骏房地产公司出具给戴先花的承诺书约定，坚骏房地产公司逾期办证的违约金支付标准为总房价款月利率1%，人民法院生效判决认定戴先花没有证据证实其因逾期办证受到的实际损失，已经酌定将该违约金调整为按年利率6%计算，现戴先花根据该生效判决请求坚骏房地产公司按年利率6%支付本案违约金理由充分，一审法院判决坚骏房地产公司以涉案房屋的总价款为基数按年利率6%支付2018年11月23日至2019年6月21日的逾期办证违约金给戴先花正确，本院予以维持。坚骏房地产公司主张其支付给戴先花的逾期办证违约金已经足够补偿戴先花的损失，不需要支付2018年11月23日至2019年6月21日的违约金没有理据，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。坚骏房地产公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年六月五日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。