广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5095号原告：东莞市合嘉邦房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市*******************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕萍，广东蓝沃律师事务所实习律师。被告：张冲，男，汉族，1983年6月15日出生，住址：河南省汝南县***************，公民身份号码：412***************。委托诉讼代理人：聂计谋，广东乾旭律师事务所律师。被告：殷美涟，男，汉族，1974年1月3日出生，住址：湖南省涟源市************，公民身份号码：432***************。委托诉讼代理人：康志坚，广东九湾律师事务所律师。原告东莞市合嘉邦房地产经纪有限公司（以下称合嘉邦公司）诉被告张冲、殷美涟居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序独任审判，并于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告合嘉邦公司的委托诉讼代理人冯东洋、黎燕萍，被告张冲的委托诉讼代理人聂计谋，被告殷美涟的委托诉讼代理人康志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合嘉邦公司向本院提出诉讼请求：1、被告张冲向原告支付居间服务费36000元及违约金(以36000元为基数，自2019年10月21日起按照每日万分之五的标准计算至付清之日止，暂计至起诉之日为485元);2、被告殷美涟向原告支付居间服务费30000元及违约金(以30000元为基数，自2019年10月21日起按照每日万分之五的标准计算至付清之日止，暂计至起诉之日为404元);3、两被告支付律师费2000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年6月2日，原告（居间方）与被告张冲（买方）、被告殷美涟（卖方）签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定三方就东莞市******************商业住宅楼***房屋买卖事宜达成一致协议：该房屋价格为1930000元，交楼情况为吉屋（不附家私家电），交易税费由买方支付，付款方式为按揭付款。鉴于原告提供的居间服务，被告张冲同意在签订本合同时向原告支付居间服务费36000元，若逾期支付，须以全额居间服务费为基数按每日万分之五的标准支付违约金，且原告有权要求被告张冲支付律师费、诉讼费等费用。同日，原告与被告殷美涟签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定案涉房屋合同价为1930000元，被告殷美涟实收1900000元，被告殷美涟收到该款项后，需在24小时内向原告支付居间服务费30000元。合同签订后，原告已履行了居间服务义务，但两被告拒不支付居间服务费。原告认为，原告已促成两被告签订买卖合同，且案涉房屋已于2019年10月21日变更登记至被告张冲名下，原告已履行居间义务，两被告应分别按其与原告签订的合同约定的标准向原告支付全额居间报酬。但经原告多次催促，两被告拒不付款。据此，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张冲辩称，一、请求驳回原告全部诉讼请求。1、原告作为居间方隐瞒被告殷美涟房屋的实际成交价，企图获取差额利益。2019年6月2日，原告隐瞒案涉房产的真实价格，告知被告张冲售价为1930000元，进而与被告张冲签订《二手房买卖及居间服务合同》。协议签完后，原告又与被告殷美涟签订了一份差价补充协议，而该协议直至原告在办理房屋过户登记出现问题后，被告张冲找被告殷美涟沟通时，被告殷美涟才告知被告张冲。2、原告作为房屋买卖的居间方未履行居间义务。（1）在房屋交易前原告未全面告知房屋的真实情况，未认真研究东莞市限购及过户政策，导致被告张冲支付完所有购房款并按月偿还银行按揭的情况下，仍未能办理房屋的过户手续，之后在两被告的不断催促及向相关部门投诉的情况下，通过违规途径才办理了过户手续。（2）根据《二手房买卖及居间服务合同》第八条规定，原告作为居间方应预留5000元作为交房保证金，以保证被告殷美涟交房时能及时结清物业管理费等费用。当时，被告张冲也要求原告这样做，但是原告没有按照约定办理，造成至今被告殷美涟仍未结清物业管理费，致使被告张冲无法办理入住手续，至今只能在外租房居住。3、原告在2019年12月2日为了让被告张冲不要去相关部门投诉原告的违法行为，退还了被告张冲在2019年6月8日支付的佣金10000元并承诺免除被告张冲的所有佣金。二、对原告的违法行为向其主管部门进行司法处罚建议。1、根据合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。2、《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。3、原告之所以起诉是因为被告张冲不断向相关部门反映情况，为应对相关部门的查处而想通过提起民事诉讼来消除投诉。本案中，原告的行为严重损害了被告张冲的权益，给被告张冲造成严重伤害和利益损失，理应受到法律的惩罚。被告殷美涟辩称，一、原告要求被告殷美涟支付居间服务费30000元没有事实和法律依据。1、原告与两被告签署的《二手房买卖及居间服务合同》第九条约定鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方达成交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金36000元，卖方无需承担，也就是说该居间服务合同约定由买方即被告张冲承担居间服务费，而卖方即被告殷美涟无需承担此笔费用；2、原告主张根据《二手房买卖合同补充协议》中约定，被告殷美涟应向原告支付30000元与本案无关，也是不同的法律关系。《补充协议》的主体不适格，居间方虽然是原告，但是《补充协议》没有加盖原告印章，亦没有原告法定代表人的签名，签名的人不知道是谁，也没有原告的授权，而且该协议损害了第三方利益，根据合同法第52条的规定，属于无效合同。二、原告要求被告殷美涟承担律师费及本案诉讼费于法无据。综上，恳求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，原告作为居间方，被告张冲作为买方，被告殷美涟作为卖方，共同签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定合同三方就位于东莞市******************商业住宅楼***达成买卖协议，该房产转让价款为1930000元；鉴于原告就本次交易提供了居间服务，促成双方交易，两被告同意向原告支付全额佣金，被告张冲应支付佣金36000元，佣金应在签订本合同时付清，若两被告有款项托管在原告处，且放款时未付清佣金等费用，原告有权优先从托管款项中扣除相应的金额；如逾期支付佣金，则须以全额佣金为基数按每日万分之五向原告支付延期付款违约金。同日，两被告还签订了一份《价格确认书》，确定位于东莞市******************商业住宅楼***号房地产转让总价款为1930000元。同日，原告与被告殷美涟签订《二手房买卖合同补充协议》，约定被告殷美涟通过原告居间服务签订的2018261《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，现达成如下补充协议，合同价为1930000元，被告殷美涟实收1900000元（此实收款包含定金、首付、尾款和该房产欠银行剩余的贷款），被告殷美涟收到该房产的尾款后，必须在24小时内把高出实收价30000元转账至原告指定的银行账户。2019年12月30日，原告与广东蓝沃律师事务所签订《民事委托代理合同书》，约定原告委托该律师事务所代理本案纠纷，代理费为2000元，广东蓝沃律师事务所向原告出具2000元律师费发票。2020年3月17日，原告以诉称理由起诉至法院。庭审中，原、被告均确认《东莞市二手房买卖及居间服务合同》现已履行完毕，案涉房产也已经过户至被告张冲名下。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《价格确认书》、《二手房买卖合同补充协议》、微信聊天记录、《民事委托代理合同书》、发票、完税证明、不动产权证等证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于被告张冲是否应支付居间费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，居间人有如实报告的义务，如居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，原告与两被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定案涉房产成交价为1930000元，之后又与被告殷美涟签订《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方即被告殷美涟实收1900000元，被告殷美涟在收到案涉房产的银行尾款后，必须在24小时内把高出实收价30000元转账至原告指定的银行账户，可见原告虽然为两被告提供了居间服务，促成了交易，但是其在提供居间服务过程中刻意隐瞒了案涉房产的真实价格，直接损害了被告张冲的利益，根据上述法律规定，被告张冲有权拒绝支付居间报酬。原告诉请被告张冲支付居间服务费、违约金及律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告殷美涟是否应支付居间费。《二手房买卖及居间服务合同》约定鉴于原告就本次交易提供了居间服务，促成双方交易，两被告同意向原告支付全额佣金，由被告张冲向原告支付佣金36000元，佣金应在签订本合同时付清。由此可见，三方对居间服务费的支付方式已达成协议，本次交易由买方即被告张冲支付居间服务费，按照合同约定，被告殷美涟是无需向原告支付居间服务费。至于《二手房买卖合同补充协议》约定合同价为1930000元，被告殷美涟实收1900000元，被告殷美涟在收到案涉房产的银行尾款后，必须在24小时内把高出实收价30000元转账至原告指定的银行账户，这里约定的合同价和实收款实际均是销售案涉房产所得的价款，合同价与实收价即便有差额还是属于销售案涉房产所得的价款，其差额并不直接等同于居间服务费，且补充协议中也没有约定居间服务费的意思表示，故原告根据补充协议的约定诉请被告殷美涟支付居间服务费、违约金及律师费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市合嘉邦房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费761元，由原告东莞市合嘉邦房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  李淑花二〇二〇年六月八日书记员  何智桦邓丽欣附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。