西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初8983号 原告王伟，男。委托代理人杜丹，陕西秦原律师事务所律师。委托代理人张萌，陕西秦原律师事务所律师。被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司。法定代表人梁少辉，总经理。委托代理人胡守兵，陕西科莱律师事务所律师。委托代理人刘玉伟，陕西科莱律师事务所实习律师。原告王伟与被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟及委托代理人杜丹、张萌，被告委托代理人胡守兵、刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月15日，其与被告签订《名京半岛商业广场房屋租赁合同》，约定其承租被告位于名京半岛商业广场2层01号、面积为721.6平方米的毛坯房用于经营电玩、城堡及儿童洗澡区。合同签订后，其依约向被告支付自2018年1月1日至2018年6月30日的租金190502.4元，房屋租赁保证金95251.2元，被告于2017年10月15日向其交付了房屋。其向被告缴纳装修押金2.1万元后，即进行房屋装修，装修费用241259元，采购办公设备花费381507元，产生儿童游泳区设计及泳池设备运费共11920元。被告向其承诺承租商铺所在商场内不会出现其余儿童游乐场业态，但其购置游泳池设备后，被告不允许其经营儿童游泳区域，且在其不知情的情况下于同商场招商电玩区及游乐场业态，其与被告就此协商无果。2018年6月26日，被告将其所在区域断水断电，致其无法正常经营，故其诉至法院，请求判令被告向其返还房租押金95251.2元；被告向其支付解除合同违约金114301元；被告向其赔偿装修损失26万元，排他性经营业态损失120688.8元，婴幼儿泳池租金、管理费、设备安装与运输损失及人员工资损失45773.8元，合同解除后儿童游乐场设备损失18万元；本案诉讼费及评估鉴定费等由被告承担。被告辩称，双方租赁关系属实，租赁合同签订后其将租赁房屋交给原告使用，并没有违约，合同明确约定若原告违约，保证金不予退还；租赁合同没有约定违约金，违约金114301元不应支持；其并不存在违约行为，是原告单方要求解除合同，故其不应当赔偿装修损失、排他性经营业损失；婴幼儿游泳池租金、管理费、设备安装及运输损失及人员工资损失、儿童游乐场损失均为原告单方计算，没有依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《名京半岛商业广场房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于名京半岛商业广场2层01号、面积为721.6平方米的毛坯房用于经营儿童游乐场，租赁期限自2017年10月15日至2022年12月31日，其中2017年10月15日至2017年12月31日为乙方免租装修期；合同保证金为95251.2元，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的租金、违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；月租金为31750.4元，每六个月为一期，房屋租金3年不变，自第4年起每两年递增5%，乙方自合同签订后三日内向甲方支付一期租金，每期租金乙方应提前一个月向甲方支付；租赁期内，甲方应保障乙方承租商铺及其附属设施出于适用和安全的状态；甲方承诺名京半岛商业广场内不出现第二家儿童游乐场业态，若甲方违约，乙方有权单方解除合同；合同期内任何一方违约，违约方向守约方支付一个月的租金作为违约金。后被告依约向原告交付涉案商铺，原告于2017年10月15日至2017年10月25日分期向被告支付涉案商铺保证金95251.2元及半年租金190502.4元。2018年6月30日，原告向被告出具《告知函》，载明因被告断电三天，且被告违反合同排他约定，故决定终止双方签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》。审理中，原、被告一致确认双方已经以实际行动解除了合同，现被告已将涉案房屋对外另行出租，并对原告的装修进行了拆除。原告称其租赁涉案房屋系用于经营电玩、游泳及配套优游谷游乐场，被告违反合同约定的排他性经营义务，招商了与其经营相冲突的游泳馆、游泳配套用品及电玩区，并向法庭提交2018年7月20日视频及照片一组，显示涉案名京半岛商业广场存在另一个游泳馆，负一层另有数台电玩及摇摇车，被告予以认可，但认为其规模未达到租赁合同约定的游乐场业态，不足以影响原告经营。原告明确其违约金的计算方法为年租金的30%。就其装修损失一节，原告称其离场时装修部分均无法带走，并向法庭提交2017年10月28日其与案外人陈某某签订的《装修协议书》、中国建设银行个人账户支出交易明细及2018年7月5日陈某某出具的《收据》，显示由陈某某承接涉案商铺装修工作，总造价29.12万元，后原告陆续向陈某某支付了该装修费用。就排他性经营业态损失120688.8元一节，原告称该款系其自行计算的游泳馆未能经营的损失加负一层电玩预计经营收入之和，并提交装修施工方案及游泳馆给排水图纸，称被告审批同意其游泳馆的装修却不提供游泳馆供水，导致其游泳馆未能建成，无法正常营业，被告不予认可。就租金、管理费、游泳池设备安装及运输损失及人员工资45773.8元一节，原告提交其计算的表格及运费收条、信息协议书等证据，称该部分损失亦系其自行计算得出的游泳馆自2018年1月1日后未开业的损失，其中包括搬运游泳池进场时的运费11920元、人员工资9165元及向被告交付的租金、物业管理费及垃圾费共24688.8元。就合同解除后的设备损失18万元，原告提交2017年10月22日其与的协议书、收款收据、情况说明及照片，称该款系其购买游乐场淘气堡、游泳区域等设施设备的款项，总价值25万元，其中淘气堡、游泳区设备分别占地301平方米、68平方米，因该部分系按场地规格定制，离场时其已将设备拆除，但无法再次使用，现其按18万元主张。被告对原告主张的以上损失均不予认可。经询，被告认可原告的装修部分均无法带走，其已请他人对装修进行了拆除。就游乐场各设备的具体项目及金额，原告亦未向法庭举证证明。另查明，王伟曾将大唐公司诉至本院，2018年8月29日本院在庭审时已告知王伟及大唐公司，为减少双方损失，涉案商铺从2018年8月29日起交付大唐公司。后大唐公司亦将王伟诉至本院，要求解除合同并支付租金、违约金及损失等。以上事实，有《名京半岛商业广场房屋租赁合同》、《装修协议书》、《告知函》、照片、中国建设银行个人账户支出交易明细、收款收据、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现被告已将涉案商铺再次出租，涉案合同已实际终止履行，原告作为承租人的违约行为亦另案处理，故被告应将收取的合同保证金95251.2元退还原告。根据原告证据显示，被告在名京半岛商业广场内招揽第二家儿童游乐园业态，违反了双方合同约定，应向原告支付相应违约金，根据合同约定违约金应为一个月的租金31750.4元。被告的违约行为及对涉案商铺的装修拆除给原告造成了一定损失，原告为装修花费29.12万元，并将装修实际使用八个月，故结合原告使用时间及被告过错程度，酌情由被告承担装修损失25万元。就排他性经营业态损失一节，原告主张的该项系可得利益损失，且被告的违约行为不足以使原告无法经营，故对原告的该项诉请不予支持。就租金、管理费及人员工资、游泳池设备安装及运输损失一节，原告主张的房屋租金、管理费及人员工资等损失系其自行计算得出，其内容缺乏相应证据予以佐证，原告亦不能证明游泳馆的建成情况，及游泳馆不能营业与被告过错的联系，故其主张的游泳池安装及运输损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后原告已将其购买的设备拉走，但部分设备系按场地定制，无法再次使用，且原告对该部分设备的具体项目及金额未举证证明，故结合定制设备的占地面积及总价值，酌情由被告按总设备价款的30%赔偿原告的设备损失7.5万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王伟退还保证金95251.2元。二、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王伟支付违约金31750.4元。三、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王伟支付装修损失25万元。四、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王伟支付设备损失7.5万元。五、驳回原告的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12109元（原告已预交），由原告王伟负担6000元，被告负担6109元，与上款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。            审  判  长      张  彦审  判  员      付  蕾审  判  员      汶  辉   二○二○年六月二十三日 书  记  员      王佳敏   1