河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0104民初1458号原告：吴怀宇，男，1973年7月27日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：周培冲，河南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟瑶瑶，河南律师事务所实习律师。原告：湖南安心建筑劳务工程有限公司，住所地长沙市。法定代表人：王小溪，该公司经理。委托诉讼代理人：周培冲，河南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟瑶瑶，河南律师事务所实习律师。被告:张新凡，女，1966年7月16日出生，汉族，住郑州市中原区。原告吴怀宇、湖南安心建筑劳务工程有限公司（以下简称安心建筑公司）与被告张新凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴怀宇、安心建筑公司的共同委托诉讼代理人周培冲，被告张新凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴怀宇、安心建筑公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还原告租金60000元；3.请求判令被告返还原告押金20000元；4.请求判令被告支付原告违约金40000元；5.本案诉讼费等全部费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉请第2项为：判令被告返还原告租金20000元。事实与理由：原、被告于2019年7月11日签订《房屋租赁合同》，双方约定将被告所有的位于商都世贸大厦房屋出租给原告，租赁期限为2019年7月11日起至2020年7月11日止；第一、第二季度每月租金10000元，第三、第四季度每月租金15000万元，押金为20000元整。合同签订后，原告按照合同约定，2019年7月11日以银行转账的方式向被告支付押金20000元、租金30000元、物业费4500元，2019年9月12日以银行转账的方式向被告支付租金30000元。在合同履行期间，被告违反合同约定，将原告赶出房屋，私自对上述房屋进行上锁，拒绝原告正常使用房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。张新凡辩称：一、安心建筑公司主体不适格，应驳回起诉。1.被告和安心建筑公司之间不存在任何的房屋租赁合同法律关系，案涉房屋的租赁行为发生在被告和吴怀宇之间，根据合同的相对性原则，应当是被告和原告吴怀宇之间的合同纠纷，所以安心建筑公司不是适格的原告；2.安心建筑公司的法定代表人是王小溪，吴怀宇在签订房屋租赁合同时并未出具任何安心建筑公司的授权委托书，所以其租房行为仅仅代表其个人，而后房屋的实际使用人已不是吴怀宇，不管吴怀宇和安心建筑公司之间是转租行为还是其他行为，都已经违反了租赁合同的约定；3.被告与吴怀宇之间初始的房屋租赁合同，一式二份分别由双方各持一份，落款处是被告和吴怀宇的签名，但吴怀宇所持有的那一份被其私自加盖了安心建筑公司的公章，营造该租赁行为有安心建筑公司参与的假象，不能证实安心建筑公司系租赁合同关系一方当事人。二、原告的起诉与事实不符，被告不存在任何违约行为。1.被告收取了租金和押金，如约交付了房屋给吴怀宇使用，自双方产生纠纷以后，被告也没有将房屋收回或再另行出租，被告没有违约；2.被告不存在任何妨碍吴怀宇使用房屋的行为。在双方签订房屋租赁合同起至2019年11月，被告从未干涉、妨碍吴怀宇使用房屋，也从未提出要提前解约，未以实际行动表示要收回房屋，而吴怀宇在未经被告允许的情况下私自更换了房屋大门钥匙，在这种情况下，被告仍未阻止其继续承租；3.吴怀宇单方提出不再租赁房屋并搬出，是其单方解约并违约的行为。三、原告的诉请金额均无事实依据，不应得到支持。1.原告实际占用使用了案涉房屋，按照合同约定，被告不应当返还其租金，所以原告起诉返还租金的诉请不应得到支持；2.按照合同约定和交易惯例，原告应当在租赁期限届满前一个月或不再续租之日前一个月明确表示不再续租，此时可退还押金，但原告系单方解约、提前退租，不符合返还押金的情形。被告不存在任何违约行为，无须承担违约金；四、原告在搬离房屋时，擅自带走了属于被告的个人物品，被告将保留进一步起诉的权利。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将商都世贸房产租赁给乙方使用，租赁期共12个月，甲方从2019年7月11起将出租房屋交付乙方使用，至2020年7月11日收回；第一、二季度月租金10000元，第三、四季度月租金15000元，押金20000元，按季度交纳租金，每次提前一个月交纳下一季度租金；乙方在租赁期间水、电、煤气、物业费用由乙方承担。房屋内物品见清单；违约责任：1.如果乙方逾期交付租金的，乙方交付的押金、按每日的房屋租金进行扣除、直至扣完押金；2.若乙方提前解除本合同，则乙方应提前告诉甲方；3.甲方随意终止合同，双倍赔付乙方交付押金。合同签订当日，被告将涉案房屋交付原告，原告通过安心建筑公司财务郑小柱的账户向被告指定的账户54500元，被告向原告出具收条一份，主要载明：今收到吴怀宇付世贸中心年7月11日至2019年10月11日租金30000元、押金20000元、物业费2019年7月11日至2019年12月31日4500元。2019年9月11日，被告又向原告出具收条一份并将收条照片通过微信发送给郑小柱，该收条载明：今收到湖南安心建筑劳务工程有限公司商都世贸A座1401和1402房2019年10月11日到2020年1月10日租金叁万元整。原告于2019年9月12日通过郑小柱账户向被告转款29700元。（庭审中，双方均认可签订合同时吴怀宇垫付了承租之前的水电费共计416.37元，被告自愿承担300元，故向被告支付29700元）。2019年11月7日，被告提出到原告承租的房屋搬两张桌子使用，原告同意，但被告实际还搬走了空调、沙发等其他物品，双方就此发生纠纷。后原告将其部分物品搬离涉案房屋。2019年11月13日晚，被告将涉案房屋门锁更换。2019年11月14日，原告将其物品全部搬离涉案房屋。庭审过程中，原告称被告要求其搬离涉案房屋，被告称原告自己要搬离涉案房屋，双方均未提供相应证据。另查明，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一式两份，甲方为张新凡、乙方为吴怀宇，张新凡持有的合同未加盖安心建筑公司印章，吴怀宇持有的合同加盖有安心建筑公司印章。吴怀宇系安心建筑公司监事。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同履行过程中产生纠纷，原告将其物品搬离涉案房屋，被告更换涉案房屋门锁，双方均以实际行为表明不再履行合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的押金及未到期房租应当返还原告，原告于2019年11月14日搬离涉案房屋，故被告应返还原告租金为19000元。依据本案现有证据，不足以认定被告违约在先，故原告要求被告支付违约金40000元，本院不予支持。被告辩称安心建筑公司主体不适格，其持有的合同虽然未加盖安心建筑公司印章，但其出具的收条载明系收到安心建筑公司的房屋租金，可以认定被告认可安心建筑公司亦为承租方，被告该项辩称意见本院不予采信。被告辩称原告系单方解约、提前退租，不符合返还押金的情形，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告吴怀宇、湖南安心建筑劳务工程有限公司与被告张新凡于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张新凡于本判决生效后十日内退还原告吴怀宇、湖南安心建筑劳务工程有限公司房屋租金19000元、押金20000元；三、驳回原告吴怀宇、湖南安心建筑劳务工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告吴怀宇、湖南安心建筑劳务工程有限公司负担938元、由被告张新凡负担462元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王朕二〇二〇年六月二十二日法官助理马靖雯书记员宋林芳