上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16566号原告：顾怀同，男，1982年9月19日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。被告：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。被告：李亮，男，1988年8月14日生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：叶榕，上海嘉钰律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告顾怀同与被告沈蓓蕾、李亮、第三人上海市松江区小昆山镇人民政府(以下简称“小昆山镇人民政府”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾怀同及其委托诉讼代理人马继杰，被告沈蓓蕾、李亮的共同委托诉讼代理人叶榕，第三人小昆山镇人民政府的委托诉讼代理人卫晓晨到庭参加诉讼。本案经院长审批，简易程序适用延长3个月。本案现已审理终结。原告顾怀同向本院提出诉讼请求：判令被告支付拆迁补偿安置款772,970元(包括：装饰补偿款54,220元、停产停业损失补偿431,250元、搬场费287,500元)。事实和理由：2016年5月25日，两被告委托案外人沈某某就松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)与原告签订《房屋租赁合同》，约定的租期自2016年5月25日起至2019年5月24日止，年租金为26,000元，每年递增2,000元。2019年5月15日，两被告以涉案房屋拆迁为由通知原告搬离，后双方就拆迁补偿安置事宜发生争议。原告认为，其作为涉案房屋的承租人，理应享有装饰装修、停产停业损失及搬场费等拆迁利益。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告沈蓓蕾、李亮辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告合同期限已经届满，原告理应搬离，不存在搬迁费。装修补偿款不是针对原告的补偿，原、被告合同第2条第2款约定所有的装修要经过被告的同意，一旦合同解除，可拆除的装修部分原告拆除，不可拆除部分归被告所有。而且原告应当证明其实际进行过装修、产生的装修费用及折旧率。对于停产停业损失，原告没有证据证明拆迁行为影响到其2019年5月24日之前的经营，原告不存在停产停业损失。原告于2018年12月自行停产，没有证据证明是由于被告或者第三人的原因导致的。合同没有就发生拆迁应当如何处理进行约定。第三人小昆山镇人民政府述称：第三人确实与两被告就涉案房屋签订动迁补偿协议，但本案与第三人无关，第三人从未对涉案房屋实施停水停电等强制措施，并未影响原告经营。本院经审理认定事实如下：2009年11月21日，两被告与案外人上海松江科技园区置业公司签订一份《小昆山玉昆小区配套商业房出售合同》(以下简称《出售合同》)，约定由被告向案外人购买涉案房屋，房屋建筑面积143.75平方米。2012年10月31日，原告在涉案房屋处注册成立上海市松江区小昆山镇妍同机械配件厂，经营范围为机械零部件加工。2016年5月，两被告委托案外人沈某某与原告签订房屋租赁合同。2016年5月25日，案外人沈某某作为甲方、原告作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年5月25日至2019年5月24日；征得甲方同意后，乙方可对租赁房屋进行装修、添置设施，至合同期满，乙方可将添置的可拆部分自行拆除，但不得影响房屋的结构和其他设施。该合同另对租金、违约责任等进行了约定。2018年11月19日，第三人就涉案房屋现状制作测算表，并由第三人动迁安置办公室作为甲方、两被告作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》(以下简称“《补偿协议》”)一份，载明的房屋装饰补偿款为54,220元、停产停业损失补偿为431,250元、搬场费为287,500元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。2019年4月11日，沈蓓蕾、李亮以顾怀同逾期支付房屋租金为由诉至本院，请求判令顾怀同支付欠付租金以及逾期支付租金的违约金。审理中沈蓓蕾、李亮变更诉讼请求为：1、确认沈蓓蕾、李亮与顾怀同于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2、顾怀同向沈蓓蕾、李亮返还涉案房屋；3、顾怀同支付沈蓓蕾、李亮房屋使用费。2019年8月23日，本院作出(2019)沪0117民初6145号民事判决书，判决：一、沈蓓蕾、李亮与顾怀同于2016年5月25日就位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、顾怀同于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋返还给沈蓓蕾、李亮；三、顾怀同于本判决生效之日起十日内支付沈蓓蕾、李亮自2018年5月26日起至上述房屋实际返还日止占有使用费(2018年5月26日至2019年5月25日期间按年租金30,000元计算，2019年5月26日至2020年5月25日期间按年租金32,000元计算)。上述判决作出后，顾怀同于2019年9月15日向沈蓓蕾、李亮返还涉案房屋。2019年9月27日，顾怀同因不服上述一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月22日作出(2019)沪01民终13185号民事判决书，判决：一、维持上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初6145号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初6145号民事判决第二项；三、变更上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初6145号民事判决第三项为：顾怀同于本判决生效之日起十日内支付沈蓓蕾、李亮自2018年5月26日起至2019年9月15日止的房屋占有使用费(2018年5月26日至2019年5月25日期间按年租金30,000元计算，2019年5月26日至2019年9月15日期间按年租金32,000元计算)。审理中，第三人陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋的停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米。涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定。《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米。参照该规定，第三人将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，涉案房屋的补偿金额系依据市场价进行的整体补偿。此后再分摊在各项中，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，而是包含了对房屋整体市场价值的补偿。以上事实，有《出售合同》、《房屋租赁合同》、《补偿协议》、民事判决书、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两被告出租给原告的涉案房屋，无合法建造手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。就原告提出的拆迁补偿的主张，本院认为，涉案房屋被拆迁后，两被告因房屋拆迁所取得的停产停业损失补偿及搬场费补偿应归房屋实际占有使用人所有。关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，第三人作为《补偿协议》的签署方及拆迁工作中的拆迁人，向本院进行了陈述。经本院审查，第三人的陈述符合上海市及松江区的有关政策和文件规定，故本院依法对第三人的陈述内容予以确认，认定两被告应支付原告停产停业损失补偿50,312.50元(143.75平方米×每平方米350元)、搬场费2,875元(143.75平方米×每平方米20元)。关于原告主张的装修补偿款，虽然原告未能提供装修凭证，但其自2012年起承租涉案房屋，被告称涉案房屋在原告承租之前就存在装修，但未提供相关证据证明。综合考虑涉案房屋的购买时间、原告起租日、承租用途等因素，本院认定在第三人就涉案房屋进行评估之时，涉案房屋上的装修系原告所做。现原告主张的装修补偿款属于涉案房屋装饰装修损失，双方《房屋租赁合同》虽然无效，但合同明确约定租赁期限于2019年5月24日届满。而且，尽管房屋现状评估的时点及签订《补偿协议》的时点均在租期内，但因截止至2019年9月15日，原告仍实际占有使用涉案房屋，原告的合同目的已经全部实现。因此，关于原告要求两被告赔偿其装修损失54,220元的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告沈蓓蕾、李亮于本判决生效之日起十日内支付原告顾怀同停产、停业损失补偿50,312.50元；二、被告沈蓓蕾、李亮于本判决生效之日起十日内支付原告顾怀同搬场费2,875元；三、驳回原告顾怀同的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,530元，减半收取5,765元，由原告顾怀同负担5,200元(已付)，由被告沈蓓蕾、李亮负担565元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二〇年六月十六日法官助理 李 俊书 记 员 石文琳附：相关法律条文第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。