广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2547号上诉人（原审被告)：佛山市华南德力商贸城物业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人:何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:金三宝，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：邓晓聪，男，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人佛山市华南德力商贸城物业有限公司（以下简称华南德力公司）因与被上诉人邓晓聪租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初14461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华南德力公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判华南德力公司退还邓晓聪水电押金2980元；2.本案一审、二审诉讼费由邓晓聪承担。事实与理由：一、邓晓聪提前解除合同没有事实和法律依据，其行为已构成违约。华南德力公司在一审庭审中同意解除双方的租赁关系，但强调邓晓聪解除合同的行为构成违约，一审法院不应以此免除邓晓聪解除合同的违约责任，一审法院认定事实错误。邓晓聪主张单方解除涉案合同的理由不成立，一审法院也认定“原告主张被告根本违约及诉请解除合同，本院不予支持。”因此，邓晓聪的行为不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，其单方解除涉案合同的行为构成违约。本案一审诉讼过程中，经一审法院释明，考虑到邓晓聪不愿继续履行涉案合同，该义务性质上又不宜强制履行，涉案合同目的已无法实现，故华南德力公司同意在确认邓晓聪解除合同的行为构成违约的前提下解除与邓晓聪之间的租赁合同关系，并与邓晓聪于2019年9月19日办理了商铺的交接手续。因此，邓晓聪提前解除合同没有事实和法律依据，其行为构成违约，华南德力公司在一审庭审中是在确认邓晓聪违约的前提下同意解除双方租赁合同关系的，一审法院不应以此免除邓晓聪解除合同的违约责任，一审法院认定涉案合同解除属于双方合意，属于认定事实错误。二、华南德力公司无须退还邓晓聪综合费51325元、租金1977元，且无须补偿邓晓聪装修费4000元。如上所述，邓晓聪解除涉案合同，邓晓聪构成违约，一审判决华南德力公司退还综合费、租金及补偿装修费，没有法律依据。（一）综合费51325元，是华南德力公司与邓晓聪签订租赁合同等文件之日（2018年10月26日）支付的，是邓晓聪承租涉案商铺必须向华南德力公司支付的一次性费用，性质类似于入场费，该费用是邓晓聪依据双方签署的合同协议自愿支付的，在华南德力公司向邓晓聪交付涉案商铺后即不予退还。另外，邓晓聪向华南德力公司支付综合费是商铺租赁行业交易惯例，邓晓聪在考察商铺地理位置等综合因素，并评估了各种风险的前提下自愿决定与华南德力公司签订租赁合同并支付综合费，属商业风险范畴。《补充协议》也未约定综合费可部分返还，因此，法院认定该笔费用的对价为整个租赁期间，无事实依据。此外，即使认定该笔费用的对价为整个租赁期间，亦应认定在合同解除的情况下应按照商铺已用期限与合同使用期限占比折算退还，结合邓晓聪已实际使用328天（从2018年10月26日起至2019年9月19日止），且涉案合同提前解除的责任在邓晓聪，一审法院没有考虑邓晓聪的过错，判决华南德力公司全额退还综合费给邓晓聪，有失公平。（二）已付租金1977元，是邓晓聪于2019年3月25日支付给华南德力公司的2019年4月至2019年6月期间的承租涉案商铺的费用。邓晓聪在2019年4月至2019年6月期间，有实际使用涉案商铺，且华南德力公司也提供了相应服务，邓晓聪理应按照合同约定支付租金、服务费、基础设施配套费及推广服务费等费用。而且，涉案合同是由于邓晓聪违约解除，并于2019年9月19日才将涉案商铺移交回华南德力公司，故，一审法院判令华南德力公司退还邓晓聪租金1977元没有合法依据。（三）装修费4000元，双方虽确认加装卫生间的存在，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因邓晓聪违约导致涉案合同解除，装修损失应由邓晓聪自行承担。而且，邓晓聪没有提供证据证明加装卫生间的具体金额，一审法院判令华南德力公司补偿邓晓聪装修费4000元没有合法依据。综上所述，一审法院认定事实错误，判令华南德力公司退还邓晓聪综合费51325元、租金1977元并补偿邓晓聪装修费4000元没有法律依据，应予改判。邓晓聪辩称，华南德力公司提交涉案商铺的竣工验收文件不完整，无法反映验收情况。邓晓聪实施的有关装修行为经华南德力公司认可，装修费有实物为证，经营损失可根据实际情况计算。邓晓聪向一审法院起诉请求：1.解除邓晓聪与华南德力公司共同签订的租赁合同和协议[包括：《某某水果副食城铺位租赁合同》（编号：C0××2B、C0××2A）、《供电合同》、《补充协议》（一份关于综合费；一份关于基础设施配套费、推广服务费和治安管理费）]；2.华南德力公司退回邓晓聪已付租金10044元并赔偿邓晓聪损失76625元（包括：综合费51325元、用电押金3000元、货物及人工损失15000元、装修费用7300元）；3.华南德力公司承担本案所有诉讼费用。诉讼中，邓晓聪变更诉讼请求第2项中的租金10044元为9855元。一审法院认定事实：涉案商铺位于佛山市南海区某某广场商铺17，于2017年3月份经审查获建设工程规划许可证（规划为两层），于2018年9月12日经验收通过。涉案商铺所在楼栋为两层，邓晓聪租赁地面首层，对应二层为华南德力公司免费提供使用，一二层之间通过华南德力公司加装的铁架楼梯上下，内有邓晓聪加装卫生间一间。2018年10月26日，邓晓聪（承租方、乙方）与华南德力公司（出租方、甲方）签订《某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2A）及某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2B），约定：甲方同意将属下位于某某水果服副食内C区5路2A号首层面积计算20.66平方米及2B号首层面积计算20.4平方米的铺位出租给乙方作经营水果使用，使用期为5年2个月，由2018年10月26日至2023年12月31日；由2019年1月1日至2023年12月31日止，每月每平米租金为13元、服务费为12元；若乙方与甲方同时开业，则乙方要在2019年4月1日前向甲方支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金（2A铺为806元，2B铺为796元）及服务费（2A铺为744元，2B铺为734元）；租赁期内先交租及服务费，后使用铺位直至期满；甲方交付使用的铺位，只是水电设施到门口，铺位装修及铺面招牌的安装和费用由乙方负责。同日，邓晓聪（承租方、乙方）与华南德力公司（出租方、甲方）签订《补充协议》（一），约定：上述两铺位在交付租金和服务费的同时还需向甲方缴纳基础设施配套费和推广服务费以及治安管理费；租赁期从2019年1月1日至2023年12月31日，租赁期间，基础设施配套费和推广服务费分别按单价每月每平米35元和20元的标准收取；若乙方与甲方同期开业的，则乙方要在2019年4月1日前向甲方交付2019年4月1日至2019年6月30日的基础设施配套费4311元和推广服务费2464元；乙方交齐上述费用后，甲方交付铺位给乙方使用。同日，邓晓聪（承租方、乙方）与华南德力公司（出租方、甲方）签订《补充协议》（二），约定：乙方自愿向甲方支付本协议铺位综合费102650元，乙方于2019年12月30日前一次性缴清综合费的，上述综合费按八折收取，即为82120元；乙方在签订本协议先交部分综合费（51325元）。同日，邓晓聪、华南德力公司及案外人佛山市某某公司签订《供电合同》，约定由案外人为邓晓聪所需提供电源。同日，邓晓聪另行签订华南德力公司提交的相关管理规定、须知、安全责任书等材料。邓晓聪已实际支付综合费51325元、用电押金3000元，支付了涉案两商铺2019年4月至6月的租金1602元、服务费1478元、基础设施配套费4311元、推广服务费2464元（该租金1602元、服务费1478元、基础设施配套费4311元、推广服务费2464元，合共9855元为邓晓聪诉请主张租金9855元的构成明细）。另，邓晓聪、华南德力公司陈述双方为同期开业。2019年6月21日，邓晓聪向一审法院提起诉讼。诉讼中，华南德力公司在2019年9月19日的庭审（第二次庭审）中同意解除合同，但主张为邓晓聪违约而保留追究邓晓聪违约责任的权利。为此，2019年8月26日，邓晓聪前往华南德力公司处交接涉案商铺，华南德力公司以邓晓聪未缴清费用为由拒绝接收；2019年9月6日，因邓晓聪拒绝在华南德力公司提供的移交确认书上签名而未交付；2019年9月19日，邓晓聪、华南德力公司交接涉案商铺。诉讼中，华南德力公司陈述综合费是邓晓聪进入商场的准入费，是一次性收取的费用。推广服务费是华南德力公司在对整个商场的管理过程中提供平台给承租户与各农户的对接、获取行业信息动态、推广商户产品的费用。基础设施配套费是指邓晓聪承租铺位后，华南德力公司根据邓晓聪要求安装卷闸门、加建楼梯等使邓晓聪能正常使用商铺来营业的费用支出。一审法院认为，因涉讼租赁物已经取得建设工程规划许可证，涉讼合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。邓晓聪主张因涉案商铺的卷闸门安装迟延、楼梯踏级和扶手安装延迟、加建楼梯违反设计、相邻建设影响经营、其他车辆乱停阻碍商铺等，主张华南德力公司构成根本违约。华南德力公司陈述上述安装设计经过邓晓聪同意且发生在免租期内、相邻建设没有影响邓晓聪商铺、车辆乱停已由物业及时整改等，主张己方不存在违约行为。但华南德力公司作为出租方，出租物的及时完善、经营环境的保障也是己方义务之一，一审法院结合双方陈述、履行情况、合同期限（包含免租期）等，认定华南德力公司在履行合同中存在瑕疵，但不构成根本违约。邓晓聪主张华南德力公司根本违约及诉请解除合同，一审法院不予支持。现华南德力公司同意解除双方签订的租赁合同和协议[包括：《某某水果副食城铺位租赁合同》（编号：C0××2B、C0××2A）、《补充协议》2份]，为双方对租赁关系的合意解除，一审法院予以支持，并确认涉案合同协议解除时间为载有华南德力公司同意解除意思表示作出之日（2019年9月19日）。因《供电合同》的签订主体除邓晓聪、华南德力公司外，尚有其他方，本案中不予处理。邓晓聪诉请各项款项的返还问题，一审法院在以双方协议解除但华南德力公司存在履行瑕疵的情况下支持如下：1.水电押金3000元，华南德力公司代理词陈述同意退还，但应扣减拖欠水电费用（20元）后予以退还，邓晓聪同意扣减，相应押金退还金额为2980元=3000元-20元。2.综合费51325元，华南德力公司主张该综合费用为市场准入费但未在收取综合费用的《补充协议》中体现，邓晓聪陈述该费用无对应名目应予全额退还，亦未在《补充协议》中有全额退还的表述。一审法院酌定该笔费用的对价为整个租赁期间，现合同解除，应按照商铺已用期限与合同使用期限占比折算退还，但考虑到华南德力公司在合同履行中存在瑕疵及邓晓聪的实际经营期限，一审法院酌定华南德力公司全额退还。3.已付的3个月租金9885元（具体为：租金1602元、服务费1478元、基础设施配套费4311元、推广服务费2464元），因一审法院认定华南德力公司存在履行瑕疵，故酌定华南德力公司自行承担上述租金中的20%，1977元，即华南德力公司应退还邓晓聪租金1977元。4.装修费7300元。邓晓聪主张的装修费用无相应费用支出凭证佐证，但双方均确认加装卫生间的存在，考虑到该部分加装及装修对涉案商铺具有的经济价值及避免当事人形成诉累，综合本案案情，一审法院酌定由华南德力公司补偿邓晓聪4000元。5.经营损失15000元因邓晓聪无举证证明，一审法院不予支持。综上，华南德力公司应退还（及补偿）邓晓聪款项为60282元=水电押金2980元+综合费51325元+租金1977元+装修补偿4000元。邓晓聪主张超出一审法院核定数额的，一审法院不予支持。华南德力公司主张上述费用均不予退还的答辩理由，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邓晓聪与华南德力公司于2019年10月26日签订的《某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2A）、《某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2B）及《补充协议》（2份）于2019年9月19日解除；二、华南德力公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付款项60282元予邓晓聪；三、驳回邓晓聪的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取2046.69元（邓晓聪已预交），由邓晓聪负担1046.69元，华南德力公司负担1000元。华南德力公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予邓晓聪，一审法院不另收退。二审期间，华南德力公司向本院提交如下证据：1.代理词、EMS快递单、邮寄跟踪单各一份，拟证明华南德力公司是在法院确认邓晓聪的行为构成违约的前提下才同意解除涉案合同；2.《庭后回复》、EMS快递单、邮寄跟踪单各一份，拟证明邓晓聪的装修无法继续使用，对于商铺没有经济价值；3.商铺移交记录一份，拟证明邓晓聪于2019年9月19日将涉案商铺移交华南德力公司。邓晓聪未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，华南德力公司提交的证据1为其向一审法院提交的代理词及相应的快递单，本院对其真实性予以确认，但对于案涉租赁合同解除各方责任承担问题，本院结合本案其他事实再另行认定。华南德力公司提交的证据2为其向一审法院提交的庭后回复及相应的快递单，为华南德力公司单方制作，本院对其证明内容不予确认。华南德力公司提交的证据3不属于二审新证据，与本案二审审查焦点认定不具有关联性,本院不予确认。经审理，一审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，华南德力公司在安装涉案商铺的卷闸门、楼梯踏级和扶手安装等方面存在延迟；且在邓晓聪承租涉案商铺期间，涉案商铺附近存在相邻建筑施工影响经营，其他车辆乱停阻碍商铺等情形。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕华南德力公司上诉请求，二审审查的焦点为：案涉《某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2A）、《某某水果副食城铺位租赁合同》（C0××2B）及《补充协议》解除，华南德力公司应否向邓晓聪退还51325元综合费、租金1977元及装修补偿款4000元问题。华南德力公司上诉主案涉租赁合同虽经双方协议解除，但邓晓聪属于根本违约一方，无权要求退还上述项目款项。经审查，本院认为，根据邓晓聪本案中提交的证据，可反映华南德力公司在履行案涉租赁合同过程中，对租赁物管理、经营环境的管理及保障方面确存在瑕疵，华南德力公司虽经法院认定不构成根本违约，不予支持邓晓聪主张的合同解除事由，但华南德力公司亦无证据证明邓晓聪履约过程中构成根本违约，且反诉要求邓晓聪承担违约责任。而在第二次庭审中，华南德力公司经一审法院询问，同意解除双方之间的租赁合同关系后，一审法院结合华南德力公司履行情况，据实结算双方之间的各项费用合理有据。对于邓晓聪已付的综合费、三个月租金退还问题，一审法院认定华南德力公司收取的综合费对价为整个租赁期间，结合到华南德力公司在履行合同中存在的瑕疵及邓晓聪实际经营期限，酌情判令华南德力公司应全额退还邓晓聪该项费用及已付三个月租金（含租金、服务费、基础设施配套费、推广服务费）的20%合情合理，华南德力公司上诉主张无需退还上述项目费用缺乏理据，本院不予支持。对于装修费问题，双方均确认涉案商铺存在加装卫生间，华南德力公司认为邓晓聪所主张的装修费过高，并未能提交相反证据予以反驳、推翻，现案涉租赁合同经双方协议解除，一审法院综合本案具体情况，该部分项目加装及装修对涉案商铺的经济价值及减少当事人诉累等因素考量，酌情判令华南德力公司向邓晓聪补偿4000元并无不当，本院亦予维持。至于华南德力公司上诉提出的邓晓聪应支付2019年7月至2019年9月19日租金问题，其一审并未就此提起反诉，本院不予审查。综上，华南德力公司的上诉请求均不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1232.55元，由上诉人佛山市华南德力商贸城物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十二日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋