江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民初43号原告：陈鹏，男，汉族，1985年5月27日生，住址江西省樟树市。委托诉讼代理人：边缘，江西志谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：程四龙，江西志谦律师事务所律师。被告：九江市港浔实业有限公司，住所地九江市濂溪区浔南大道中段南湖综合楼，统一社会信用代码913604006984910748。法定代表人：项善友，董事长。委托诉讼代理人：向前，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所律师。原告陈鹏诉被告九江市港浔实业有限公司（以下至判决主文前简称：港浔公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈鹏的委托诉讼代理人边缘、程四龙，被告港浔公司的委托诉讼代理人赵紫烟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏向本院提出诉讼请求：1．被告将商铺共50间（套）房产交付给原告；2．被告履行协助办理不动产权证手续；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月30日，原、被告共签订50份《商品房（预）销售合同》，并办理了备案登记。《商品房（预）销售合同》约定，原告购买被告商品房项目商铺共50间（套），总价款29323840元，出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。原告向被告支付购房款1212.4万元，被告出具收据予以确认。同日，原、被告签订《补充协议书》，确定原告已经支付购房款1212.4万元；被告在收到原告支付款后6个月内，以1212.4万元全部回购本协议下的商铺；不回购或不能回购全部商铺的，50间（套）商铺的剩余购房款17199840元不需要支付，作为被告给予的折扣优惠款。同时，被告承诺开具全额购房款税务发票（29323840元），并为原告办理好全部产权手续。内容不一致的，以《补充协议书》内容为准。此后6个月至2015年1月30日，被告并没有按《补充协议书》约定回购商铺。同年7月1日，被告向原告签署《承诺》，承诺“陈鹏先生于2014年7月30日购买我公司九江五金城项目，在此页明细上的负一层房产为商业用途，并保证办理商业用途的产权证和土地证使用权权证。特此承诺”。目前，涉案的50间（套）商铺早已具备交付条件。原告陈鹏为支持其诉讼请求，提供如下证据：第一组，证据名称：原告身份证，被告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证复印件，证明目的：证明原、被告主体资格。第二组，证据名称：商品房预售许可证3份复印件，证明目的：被告出售房产符合法律法规规定。第三组，证据名称：购买房产清单1份，商品房买卖合同50份，证明目的：证明原被告签订的50份商品房买卖合同合法有效，原告向被告购买了50间（套）商品房，被告应履行该买卖合同约定的交付房产并支付违约金的义务。第四组，证据名称：银行支付凭证1张，被告出具的收据1张，证明目的：证明原告向被告支付了购房款1000万元，被告承诺以1212.4万元回购，被告确认收到该笔购房款。第五组，证据名称：原被告签订的补充协议1份，证明目的：证明被告已收到原告支付的购房款1000万元，并约定被告在6个月内以1212.4万元回购诉争房产，并被告没有按时回购该房产，购房余款原告不需要支付给被告。第六组，证据名称：被告承诺1份，证明目的：证明被告于2015年7月1日保证为原告购买的房产办理商业用途产权证和土地使用权证。第七组，证件名称：被告出具的购房余款1719.84万元收据1张，并背书此房款用于今后换购房发票，证明目的：证明被告认可按补充协议中关于向原告交付房产的约定，即原告无须在支付购房款余款，被告应该将诉争房产交付给原告。第八组，证据名称：电话录音12份（见光盘、打印件），证明目的：证明被告对原告要求按补充协议约定交付房产没有异议，还承诺将负一层的仓储用地变更为商业用地，只是以各种理由拖延。被告港浔公司质证称，第一、二组证据：三性均无异议。但需要注意的是，正常商品房买卖关系中，购房者是不会取得开发商的税务登记证、银行账户开户许可证及开发商的贷款卡的，能够看出原告的真实意图不是购房。第三组证据：对购房财产清单，真实性、合法性无异议，关联性有异议。（1）双方不是真实的房屋买卖关系。原、被告之间名为商品房买卖，实为民间借贷关系。双方签订商品房买卖合同目的是以房屋买卖的名义为借款作担保。（2）房产清单上载明的每套商铺单价不同，价格有15980元／平方米、14780元／平方米、16080元／平方米、15980元／平方米、12580元／平方米、12180元／平方米、11780元／平方米、11880元／平方米、15880元／平方米、15780元／平方米、12380元／平方米、15680元／平方米等十余种价格，且没有低于10000元／平方米的单价。然而50份《商品房预售合同》中单价均为8000元／平方米。可以看出双方签订合同的真实意图不是买卖而是为了担保应付房产局所做的虚假合同。且合同约定的价格与市场价差距过大，几乎仅是市场价格的一半，不符合常理，可见价格是不真实的。（3）原告并未按照合同约定（2014年7月30日）履行付款义务，被告也未按合同约定（2014年12月31日前）履行交付义务。而合同签订至今6年之久，被告从未要求原告付款，原告也从未向被告要求交房，原告消极、漠视行为，不符合房屋买卖的交易惯例和正常买受人及时行使权利，保护自身利益的习惯做法。可以证明该合同并未履行生效。（4）原告主张交房已过诉讼时效。第四组证据：1．银行支付凭证，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该转账金额1000万元为原告对被告法定代表人项善友的个人借款，不是购房款。该款项是原告转给项善友而不是被告，若是购房款，应当汇至公司公账上，而不可能直接转给个人，与商品房买卖交易规则不相符。2．收据，形式上真实性无异议，内容上真实性有异议，合法性无异议，关联性有异议。收据上收款金额是虚假的，实际上原告仅转账借款1000万元，另2124000元是借款利息。收款事由是虚假的，是原告的要求下才注明购房款，实际是借款。关于关联性：（1）商品房预售合同约定的是合同签订之日一次性付清全部购房款，但原告仅支付了1000万元，为总价款的大约三分之一，而被告未提出异议，可以看出双方并未按照合同履行，该款项也不是购房款。（2）房屋买卖作为一种不动产交易，持据《销售不动产统一发票》是买卖真实发生的证明。原告未取得被告开具的合法发票而仅有收据，与正式房地产交易规定及习惯均不符。且该六年来，原告从未要求被告开具正式发票。第五组证据：对补充协议，形式上真实性无异议，内容上真实性有异议，合法性无异议，关联性有异议。协议约定“乙方在收到甲方付款后六个月内，以1212.4万元人民币回购全部商铺同时办理撤销备案登记手续。若六个月不能回购，则剩余购房款1719.984万元无须支付，此款作为折扣优惠款”。该补充约定是在合同双方已有相应退房退款、解除合同约定的基础上作出的。甚至约定若不能解除合同，则剩余购房款无须支付。看出原告考虑的为确保收回本金及赚取利息，而不是房屋的取得，足以表明原告签订合同的真实目的并非有意取得房屋的所有权，双方不是真实的房屋买卖关系。第六组证据：对承诺，形式上真实性无异议，内容上真实性有异议，合法性无异议，关联性有异议。承诺载明“在此页明细上的房产”，但明细房产单价、总价与合同中均相差巨大。而承诺的时间在合同之后，故合同上的价格不真实。第七组证据：对被告出具的购房余款1719.84万元收据1张，并背书此房款用于今后换购房发票。证据三性均有异议。收据上的时间是2014年7月30日，与协议相互矛盾，协议中载明的是如果在6个月内之后不回购则1719.84万元无须支付。可以看出该款项原告并没有实际支付。且上面的收款方式为转账，但原告没有提供转账凭证。如此明显的虚假收据的情况下更加可以证明双方之间的法律关系与购房不符。第八组证据：对电话录音12份刻制光盘一张，三性均有异议。不符合视听证据的要求。在第二页陈晓刚说“说验收要把钱弄出来，那你钱还不了我怎么办”，第三页第三段项善友说“你现在就是想要现金啊”，陈说“如果有我当然也不希望，你抓紧弄点钱，你不办证你弄得到钱出吗，有钱那样当然是好的”。第四页第五段陈说“你把房子拿回去怎么拿钱我们算下”，第五页项说“就要还钱给你”，可以看出双方的历史交流均是围绕借款还钱回购房子，且本案原告并未实际参与均是由其父亲陈晓刚与被告联系。该几段录音不是完整的，是进过剪切的，不能反映案件的全部事实。证据的文字版也不是原告提供的录音的全部反映，仅是原告有选择性地摘录，不符合民诉法及相关解释中录音证据真实性的要求。原告在文字版中是没有的，原告父亲陈述“你也知道，这个钱不是我一个人的，而是我们团队很多人的…，要对我的兄弟们一个交代”印证原告的款项是多人放在一起的借款。不符合房屋买卖的性质，如果是购房，不存在多人购房登记在与原告一个人名下，与实践操作相背。被告港浔公司辩称，一、本案原被告双方不是真实的买卖合同关系。原被告之间系名为商品房买卖实为民间借贷关系。双方签订的商品房买卖合同，目的是以房屋买卖的名义为借款提供担保。根据买卖合同上的单价及房产清单上的单价对比，看出差额巨大，可以看出买卖合同是为了担保应付房产局做的虚假合同。二、原告未按照合同约定及2014年7月30日履行付款义务，被告也没有按照约定履行交付义务。而合同成立至今6年之久，被告从没有要求原告付款，原告也没有向被告要求交房。其消极漠视行为不符合房屋买卖的交易惯例和正常买受人及时行使权力保护自身利益的习惯做法。可以看出该合同没有履行生效。三、本案的诉讼时效已过。四、根据双方补充的协议，对回购条款作出了明确约定，可以看出双方约定原告考虑的是确保收回本金及赚钱利息而不是房屋的取得。也能够证明双方签订的合同目的不是取得房屋的所有权。被告港浔公司为支持其抗辩主张，提供如下证据：第一组，证据名称：1．陈晓刚（原告父亲）诉被告民事起诉状；2.2014年2月28日入账单、记账凭证、收据，证明目的：1．原告及其父亲同时向贵院起诉，根据原告父亲的收据及被告记账凭证载明的是“往来款而不是购房款”，可知被告与原告父子二人均是借贷关系，并无真实的房屋买卖关系。2．原告父子二人合起来涉及商铺共计110套，同一时间内购买如此巨大数量的商铺不符合实际。即便其父子二人真有经营商铺的动机，也不会约定6个月内约定被告回购。可以看出双方签订购房合同的真实的意图是担保。第二组，证据名称：（2019）九仲裁字第0361号裁决书，证明目的：该案件中的申请人黄建村与本案原告高度一致，均是由债权人借款给被告，为了保证资金安全，采取买卖房产作为担保的形式借款给被告。被告出售55间房产作为担保，并约定被告于某日进行回购。足以证明，原告与被告之间是民间借贷关系，而无房屋买卖关系。原告陈鹏质证称，对第一组证据，对民事起诉状三性没有异议。入账单的真实性、合法性没有异议，和本案无关联性。记账凭证、收据的三性均有异议，这两份证据是港浔公司单方制作的证据，不能反映案件的真实情况。并且记账凭证上面数额是3000万元和本案没有关系。收据的付款单位是项善友。对第二组证据，对真实性合法性没有异议，对关联性有异议。裁定书主体与本案没有关联性，事实与本案有较大的区别，案由与本案不同。不能佐证本案的案件事实。对当事人提供的上述证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，当庭举证、质证。对当事人无异议的证据部分，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，予以确认。对有争议的证据，本院认证如下：1．对原告陈鹏提供的第七组证据，被告质证称，证据真实性、关联性、合法性均有异议，但未提供反证支持，或就真实性申请司法鉴定，本院对该份收据的真实性予以确认。2．对原告陈鹏提供的第八组证据，电话录音12份刻制光盘1张，被告质证称，证据真实性、关联性、合法性均有异议，本院不予采信。经审理查明，2014年7月30日，原、被告共签订《商品房（预）销售合同》50份，约定买受人陈鹏购买出卖人港浔公司在九城国用2012第050号地块上开发建设的“九江五金商贸城”项目商品房，共计50间（套），总价2932.384万元。出卖人应在2014年12月31日前，将商品房经验收合格交付买受人。原告陈鹏（中国工商银行6222081508000446789）向项善友（系港浔公司法定代表人）个人账户（中国工商银行6212261507001587743）转账1000万元。被告港浔公司向原告陈鹏出具收据1张，载明“交款人陈鹏，收款方式转账1000万元＋现金2124000元，收款事由购房款”，被告港浔公司的法定代表人项善友手写注明收款账户，加盖被告港浔公司的公章、财务专用章。原、被告签订《补充协议》1份，约定：“甲方陈鹏，乙方港浔公司。一、甲方向乙方购买商铺共50间（套），具体详见商铺买卖合同，总购房款为2932.384万元，已经支付购房款1212.4万元。二、乙方在收到原告支付款后6个月内，以1212.4万元全部回购本协议下的商铺，甲方协助乙方办理撤销本案登记手续。三、乙方在6个月内不回购或不能回购全部商铺的，50间（套）商铺的剩余购房款17199840元不需要支付，作为被告给予的折扣优惠款。同时，乙方承诺向甲方开具全额购房款税务发票（29323840元），并为原告办理好全部产权手续。四、……。商铺买卖合同与本协议内容不一致的，以补充协议内容为准。”。2015年7月1日，被告港浔公司在房产清单第一页上向原告签署《承诺》1份，内容为“陈鹏先生于2014年7月30日购买我公司九江五金城项目，在此页明细上的负一层房产为商业用途，并保证办理商业用途的产权证和土地证使用权权证。特此承诺”。被告港浔公司另向原告陈鹏出具《收据》1张，载明“交款人陈鹏，收款方式转账1719.984万元，收款事由购房款”，加盖被告港浔公司财务专用章，该收据背面有项善友手写“此房款用于今后换1719.984万元的购房发票”字样，落款时间均为2014年7月30日。另查明，因申请人黄建村与被申请人港浔公司民间借贷纠纷一案，九江仲裁委员会于2019年8月15日作出（2019）九仲裁字第0361号裁决书。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，首先，原、被告之间的《商品房（预）销售合同》约定的50间（套）房屋尚未完成转移所有权，原告陈鹏未向被告港浔公司一次性支付转让对价，只是向项善友（系港浔公司法定代表人）个人账户转账1000万元。同时，原、被告又订立《补充协议》约定被告6个月到期回购全部商铺。其次，从原告陈鹏提供的第三组证据来看，《购买房产清单》和《商品房（预）销售合同》均对案涉50间（套）房屋的单价进行了标注、约定，但二者之间的差距巨大，与正常的市场交易惯例不符。综上，本院认为，原、被告之间的民事法律行为存在着表里不一的问题。“商品房买卖”系表意人与相对人双方串通而为与其真实意思不一致的意思表示，该虚假表示所掩盖的隐藏行为即依当事人真实意思订立的法律行为，是为形式上假装商品房买卖，实质上是到期回购的增信措施。根据当事人的真实意思表示，原、被告之间的“商品房买卖”民事法律关系，应当认定为以非典型方式设定的担保。原告主张其与被告之间成立商品房买卖合同关系，与事实不符，本院不予支持。根据案件事实，合议庭当庭告知原告陈鹏可以变诉讼请求，原告陈鹏的诉讼代理人拒绝变更，由此产生的不利后果应由其自行负担。鉴于本案的具体情况，关于原告的诉讼请求是否已经过诉讼时效的问题，本院在此暂不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、第六十三条，之规定，判决如下：驳回原告陈鹏的诉讼请求。案件受理费188,419元，由原告陈鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  晏纯贵二〇二〇年六月五日书记员  许捷康