广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2894号上诉人（原审被告)：王治中（曾用名：王治忠），男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告)：龚敏，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴涛，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。上诉人王治中、龚敏与被上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王治中、龚敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王治中、龚敏无需承担付款责任；3.判令王治中、龚敏承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、城市广场公司单方违反合同，不尽责履约，不诚信经营，导致城市休闲购物广场不能正常运营，常年处于荒废状态，致使王治中、龚敏无法实现合同目的。涉案商场由城市广场公司经营管理，涉案合同是由城市广场公司提供及制定。城市广场公司明知法定最长租期为20年，还欺骗租户一次性交30年租金。城市广场公司收取了租金后，故意承诺三年保租，并构建商场兴旺蓬勃的假象。三年之后，城市广场公司立刻原相毕露，将所有租户丢弃一边，任由自生自灭。缺水、断电、设备停运、招商运营只管睡觉，城市广场公司对所有租户完全不负责任，对合同义务视若罔闻。城市广场公司没有履行合同义务，导致自己和他人权益受损，责任完全在城市广场公司。王治中、龚敏不仅不应该支付物业管理费用，更没有任何理由承担违约金、滞纳金。二、城市广场公司没有证据证明其每月都尽到了合同义务，就不能主张租户缴纳相应的管理费、水电费、空调费等费用。根据谁主张谁举证原则，每月的各项费用，都必须是清清楚楚的、才能够证明城市广场公司履行了义务，有收取等额费用的权利。城市广场公司称其已尽到提供综合物业管理服务的义务，就应当承担相应的举证责任。一审法院酌情调整金额，判决王治中、龚敏支付物业费用没有事实依据。三、涉案商场的租户与城市广场公司之间相关的纠纷有上百宗，一审法院对本案一刀切的处理方式，违反了契约精神。综上所述，王治中、龚敏依法提出上诉，请求二审法院依法查明事实，支持王治中、龚敏的上诉请求，以维护王治中、龚敏的合法权益。城市广场公司辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律正确，城市广场公司一直按合同约定履行义务，王治中、龚敏应当缴纳综合物业管理费。首先，王治中、龚敏应当缴纳综合物业管理费是有合同依据的。双方签订的《＜南海市房地产租赁契约＞补充议定书》第七条至第十条明确约定王治中、龚敏必须于每月五号前缴纳综合物业管理费。其次，城市广场公司一直认真负责做好城市广场物业管理工作。王治中、龚敏应当缴纳综合物业管理费有事实依据的。城市广场公司依据《＜南海市房地产租赁契约＞补充议定书》的规定，已委托物业管理公司对城市广场的物业（包括涉案商铺）进行综合物业管理，物管公司聘请了大量的物业服务人员，一直尽职尽责履行物业管理职责，对整个城市广场的物业进行管理。因此，王治中、龚敏应当向城市广场公司缴纳综合物业管理费。二、王治中、龚敏应当支付违约金。王治中、龚敏支付违约金是有合同依据的。根据双方签订的《＜南海市房地产租赁契约＞补充议定书》第十条约定，王治中、龚敏必须于每月五日之前缴纳综合物业管理费。如逾期，则按拖欠费用金额的日百分之二缴纳违约金。王治中、龚敏毫无契约精神，无视双方合同约定，长期拖欠物业管理费，已给城市广场造成严重影响。支付综合物业管理费是承租人的主要义务，承租人不履行该义务，则严重影响城市广场经营，损害到其他承租人正常的经营。一审法院调整按年利率6%计付违约金的标准远低于合同约定标准。城市广场公司在一审时已自行调整为按应缴金额的日万分之五的标准计算违约金，该标准远低于合同约定的日百分之二的标准，但一审法院已调整按年利率6%计算违约金，该判决违约金标准实际不能够承担城市广场的实际损失。因此，王治中、龚敏应向城市广场公司支付违约金。综上所述，王治中、龚敏的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回王治中、龚敏的全部上诉请求，维护城市广场公司的合法权益。城市广场公司向一审法院起诉请求：1.王治中、龚敏立即向城市广场公司支付2011年9月1日起至2019年6月30日止的综合物业管理费199374元及逾期付款违约金143022.32元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2019年6月30日，实际要求计算至王治中、龚敏履行之日）；2.王治中、龚敏承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2002年4月30日，城市广场公司（甲方、出租方）和王治中、龚敏（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海某某广场的房屋（房屋建筑面积60.6平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2002年6月1日至2032年5月31日止；等等。同日，城市广场公司（甲方、出租方）和王治中、龚敏（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海某某广场内C座C317号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为60.6平方米；租赁期限从2002年6月1日至2022年5月31日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方。双方并对租金支付等进行了约定。同日，王治中、龚敏（甲方）与城市广场公司（乙方）签订《商铺租赁委托书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺，期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止。2003年12月10日，城市广场公司（甲方、出租方）和王治中、龚敏（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为960元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年5月31日。另查，位于佛山市南海区*********区城市广场C座的房屋已办理房地产权证。一审法院认为，城市广场公司与王治中、龚敏签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。王治中、龚敏将涉讼商铺委托予城市广场公司经营管理，现委托经营管理期限已届满，涉讼商铺在委托经营管理期限届满之后的物业管理费、中央空调费、宣传推广费应由王治中、龚敏承担。城市广场公司主张王治中、龚敏没有支付涉讼商铺在2011年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理综合费用，王治中、龚敏予以确认，一审法院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，王治中、龚敏拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。根据城市广场公司的举证，城市广场公司确有对涉讼商铺所在商场提供综合物业管理服务，经综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了城市广场公司在商场经营管理上的成本支出，一审法院根据公平原则，酌情调整王治中、龚敏应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。故王治中、龚敏应支付2011年9月1日至2019年6月30日（共94个月）按每月1212元（60.6平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用113928元予城市广场公司，城市广场公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，王治中、龚敏未按约定期限支付费用，城市广场公司请求王治中、龚敏从每月11日起支付违约金，一审法院予以支持。综合双方履行合同的情况，一审法院酌定王治中、龚敏以1212元为本金从2011年9月至2019年6月每月11日起，按年利率6%计付违约金予城市广场公司，城市广场公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、王治中、龚敏应于判决发生法律效力之日起十日内支付113928元予城市广场公司；二、王治中、龚敏应于判决发生法律效力之日起十日内支付以1212元为本金分别从2011年9月至2019年6月每月11日起，至上述第一项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予城市广场公司，本项随上项清；三、驳回城市广场公司的其他诉讼请求。王治中、龚敏如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6435.94元（城市广场公司已预交），由城市广场公司负担3312.94元，王治中、龚敏负担3123元并应于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳，逾期缴纳，一审法院依法强制执行。城市广场公司已预交的3123元，在判决生效后十日内经城市广场公司书面申请，一审法院退予城市广场公司。二审期间，王治中、龚敏向本院提交照片一组，拟证明城市广场公司从一开始至今处于违约状态，该商场不符合营业条件。城市广场公司未向本院提交新证据。经质证，城市广场公司对该照片真实性不予确认，认为拍摄具体时间、地点不明，城市广场的商铺均具备经营条件，城市广场开业至今近20年，虽部分建筑及设备有老化，但不影响使用，至今正常开业经营。经审查，王治中、龚敏提交的照片不足以证实涉案广场自2011年至今一直处于该状态，对其与本案二审讼争的焦点关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系因物业服务费追偿问题所引发的纠纷，案由应定为物业服务合同纠纷。围绕王治中、龚敏的上诉请求，二审审查的焦点为：王治中、龚敏应否向城市广场公司支付2011年9月1日至2019年6月30日止的综合物业管理费问题。王治中、龚敏上诉主张城市广场公司未尽物业管理服务，导致城市广场不能正常运营，常年处于荒废状态，致使其权利受损，经常使广场处于缺水、断电、设备停运等状态，无权向其主张上述期间的物业管理费。城市广场公司认为其已依约履行《补充议定书》约定的物业管理服务，聘请物业服务人员对城市广场进行管理，对设备进行保养和维护、设置广告牌及举办各种节目等对广场进行宣传，已尽物业管理服务，王治中、龚敏理应支付上述期间综合物业管理费。经审查，本院认为，王治中、龚敏与城市广场公司签订的《补充议定书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。上述议定书约定，王治中、龚敏应向城市广场公司或城市广场公司委派的物业管理公司缴纳物业管理费，收费标准为10元/平方米；缴纳中央空调费，收费标准为20元/平方米；缴纳宣传推广费，收费标准为5元/平方米。根据城市广场公司本案中提交的证据显示，其在此期间确有履行《补充议定书》约定的设备维护和保养、绿化及宣传推广等有关义务，王治中、龚敏认为城市广场公司未提供到正常的物业服务，但其举证不足以反驳推翻城市广场公司对此举证，依法应承担举证不能法律后果。一审法院综合涉案商场的经营情况、案涉合同履行情况、履行期限、涉讼商铺空置等因素考虑，酌情判令王治中、龚敏按照20元/平方米的标准，向城市广场公司支付2011年9月1日至2019年6月30日止的综合物业管理费合计113928元合理有据，本院予以维持。王治中、龚敏上诉主张城市广场公司构成违约，无需支付2011年9月1日至2019年6月30日止的综合物业管理费理据不足，本院不予支持。综上，王治中、龚敏的上诉请求理据不足，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6246元，由上诉人王治中、龚敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月八日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋