江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初3227号原告：彭凯义，男，汉族，1974年11月16日出生，住所地安徽省霍邱县。原告：李修琴，女，汉族，1974年8月15日出生，住所地安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：李玉龙，江苏周瑞昌律师事务所律师。（代理上述两原告）委托诉讼代理人：孙雯，江苏周瑞昌律师事务所律师。（代理上述两原告）被告：昆山港龙建材有限公司,住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧,统一社会信用代码91320583744835609F。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钮建峰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告彭凯义、李修琴与被告昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月9日对本案公开开庭进行了审理。原告彭凯义、李修琴委托诉讼代理人孙雯、被告港龙公司委托诉讼代理人钮建峰、潘芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭凯义、李修琴提出诉讼请求：1.判令港龙公司支付彭凯义、李修琴逾期交房的违约金23207元；2.判令港龙公司承担本案诉讼费用。事实和理由：彭凯义、李修琴于2015年6月28日与港龙公司签订《商品房购销合同》，购买港龙公司所开发位于昆山市商业营业用房。合同约定房屋总价款为234416元，于2016年6月30日前交房，逾期交房应按日支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，彭凯义、李修琴按约足额支付房款，但是港龙公司逾期交房，房屋交付备案证书发放日期为2016年12月5日，港龙公司于2017年6月1日将房屋交付给彭凯义、李修琴。综上，港龙公司延期交房已构成违约，彭凯义、李修琴为维护自身合法利益，依法提出诉讼。港龙公司辩称：首先，根据昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）与业主的《委托经营管理协议》，业主委托商管公司进行收房，根据法律规定，受托人的行为，依法由委托人承担法律后果。因此，由于商管公司己在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意交房并实际占有了房屋。另外，港龙公司除了与商管公司办理交接手续之外，也通知彭凯义、李修琴交房，只是彭凯义、李修琴因其己经委托授权商管公司办理相关交接手续及其他自身原因，而未按时前往港龙公司处签字确认。故，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应视为昆山港龙已对房屋进行交付使用，故昆山港龙不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。其次，即使港龙公司和商管公司办理的交接的房屋因尚未取得交付备案证书而存在瑕疵，港龙公司也不应当承担房屋交付之后的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”之规定，在合同履行过程中，在不损害债权人利益的情况下，债权人接受部分履行则是完全可以的。而在本案中，根据彭凯义、李修琴和商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使港龙公司的交房手续存在瑕疵，在不影响彭凯义、李修琴利益的情况下，也应当视为己实际交付。再次，退一步讲，即使港龙公司因其尚未取得交付备案证书而存在交付瑕疵，根据《合同法》解释二第二十九条：“如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，而在本案中，在彭凯义、李修琴毫无损失的情况下，原被告之间的违约金过高，应当予以调整。最后，根据《商品房购销合同》约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，昆山港龙可以据实延期，不承担逾期责任。而港龙公司因天气以及政府要求停工日期达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。综上，彭凯义、李修琴的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性的证据，本院依法不予认定；能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：2015年6月28日，双方签订《商品房购销合同》，约定彭凯义、李修琴购买港龙公司位于昆山市，用于商业营业，商业单价每平方米13199.1元，总金额为234416元。双方约定的付款方式为一次性付款：买受人在本合同签订的同时付清全部房款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，彭凯义、李修琴支付了房款，港龙公司向彭凯义、李修琴开具了金额为234284元的发票。涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。另查明，双方签订购房合同的同时，彭凯义、李修琴（甲方）与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（乙方，以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，约定将其购买的XX广场XX号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。再查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山XX交接清单》，工程交接详见《昆山XX交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。本院认为：本案中，彭凯义、李修琴与港龙公司之间签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，形成的买卖合同依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对彭凯义、李修琴要求港龙公司支付违约金的诉请，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于彭凯义、李修琴购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接受商铺的权利。2016年7月15日，港龙公司将所有业主的商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与彭凯义、李修琴之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据双方当事人的陈述及提供的证据，本院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，本院以发票载明金额234284元作为计算基数，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，本院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故本院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。港龙公司的抗辩意见无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下:被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭凯义、李修琴逾期交房违约金（以234284元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费380元，减半收取190元，由被告昆山港龙建材有限公司负担。原告预交的案件受理费190元，本院予以退还，被告应当负担的190元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：322X********开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 邹 军二〇二〇年六月一日书记员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。