贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2171号原告：王胜军，男，汉族，1983年7月1日出生，住贵州省毕节市。原告：吕琴，女，汉族，1986年12月11日出生，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。二原告共同委托诉讼代理人：谢忠明（一般代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200910912294。委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110709。原告王胜军、吕琴与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘士界，被告委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王胜军、吕琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交付房屋产生的违约金4,772.25元（违约金以454,539元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年12月31日起计算到2018年7月31日止）；2、判决被告退回代为收取的各项开户费3,285元及利息，利息以3,285元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月12日计算至被告退回之日止。事实及理由：原、被告双方于2016年7月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号2016-36032）,原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号36-11-3号，建筑面积121.14平方米，原告以交付首付款和银行按揭贷款的方式，交付了全部房款454539元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用；被告在合同中约定于2017年12月31日前交房，实际于2018年7月31日将房屋交付给原告使用，构成交房违约；并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购买住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告。原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，但是直到2019年7月才通知原告缴纳税费，办理不动产权属证书，应该承担违约责任。故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉请。被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于逾期交房违约问题。首先，答辩人具备交房条件后，已经于2018年7月31日向被答辩人交付房屋；涉案房屋楼栋的交房违约金截止至2018年7月31日止；其次，根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高，对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，并对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五（0.0025%）的认定予以肯定。再次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，故逾期交房责任在于被答辩人。如最终法院认定逾期交房系答辩人责任，则应当扣除已超过诉讼时效部分的违约金。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。本院经审理查明：2016年7月12日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或（36）11-3，总价款454539元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计454539元。2016年7月12日，被告向原告收取了各项开户费3285元。2018年7月31日，被告向原告交房。2019年1月11日，被告取得涉案商品房所属楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关已同意备案。2019年3月26日，被告在毕节日报上发布公告，告知碧阳国际城4期15、16、17、18、19、20、29、30、31、32、33、34、35、36、37、40、41栋业主，商品房已达到正式交房条件，通知业主携带相关资料办理交房手续。2019年4月25日，被告取得涉案房屋所属楼幢的《毕节市商品住房交付使用备案证书》。2019年7月12日，原告与被告签署委托书，原告委托被告办理不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年7月31日。被告构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金，从约定日期2017年12月31日之次日2018年1月1日起计算至2018年7月31日止。对于该违约金的计算标准，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金按原告已付购房款的日万分之0.5，从2018年1月1日起计算至2018年7月31日止（211天）。具体计算为454,539元×0.5?×211天=4,795.39元。但原告主张支付4,772.25元，故本院以原告主张为限予以支持，即被告应支付原告逾期交房违约金4,772.25元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，被告于2018年7月31日向原告交付房屋，应于2018年10月29日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。而原告于2020年1月21日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费3,285元，无事实及法律依据，理应退还。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王胜军、吕琴支付逾期交房违约金4,772.25元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王胜军、吕琴各项开户费共计3,285元；三、驳回原告王胜军、吕琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年六月十五日书记员  王晓莉