广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申1283号 再审申请人(一审被告、二审上诉人）：桂林天锐医药股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路**。 法定代表人：钟铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国慧，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦人方，广西欣和律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢月平，女，1950年11月23日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 一审被告(二审上诉人）：广西金源信息产业股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路**。 法定代表人：梅状生，该公司董事长。 再审申请人桂林天锐医药股份有限公司（以下简称为天锐公司）因与被申请人卢月平、一审被告(二审上诉人）广西金源信息产业股份有限公司（以下简称为金源公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2619号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 天锐公司申请再审称：1、金源公司与申请人于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》第六点交付明确约定：“甲方（金源公司）在本协议签订后15日内将土地、房屋交付给乙方（申请人）使用。乙方同意甲方免费使用约为2000平方米的办公场地……”。签订该合同后，申请人与金源公司均按双方约定全面履行了义务，申请人支付了购房款，金源公司移交了涉案的不动产，双方到不动产登记中心提交过户手续的材料申请过户同时申请人实际控制、使用涉案房屋。2017年5月9日，申请人开始接管涉案房屋的物业管理工作，并于次月发放物业管理人工资；2017年6月26日，申请人与金源公司进行了各种文件、证件、文档等资料的移交；2017年7月20日，申请人向税务机关缴纳契税、印花税；2017年8月10日，申请人与金源公司双方到桂林市房地产交易所办理涉案不动产产权和交易状况确认；2017年8月30日，因办理不动产过户登记需要，申请人委托桂林市国土资源规划测绘院就涉案不动产进行测量，并取得了相应的测量报告。申请人从2015年开始一直将该房屋的第一层作为的公司和园区的食堂使用，供应公司职工、园区人员进餐外；第二、第三层出租给广西捷锐网球俱乐部、桂林赢鼎科技有限责任公司使用按月收取租赁方的租金，除了第二、三层部分房屋（使用面积2000平方米）免费出租给金源公司使用外，其他楼层的办公室也有部分出租给第三方桂林养天和桂杏霖春医药有限公司、李健全等公司及人员使用。虽然合同约定金源公司可以免费使用2000平方米，但是金源公司在免费使用上述办公场所过程时，实际使用的办公场所仅有800平方米。2017年6月30日申请人已经要求金源公司撤离上述房屋，现金源公司只使用第三层的两个办公室，使用面积120平方米，仅占涉案不动产总面积的1.38%，除个别财务人员外其余物资、办公设备设施、工作人员等已全部撤离该办公楼。因此，原审法院认定“金源公司在法院查封后仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公室内办公”，进而认定申请人未“合法占有”查封的四宗不动产事实不清，证据不足。2、二审法院适用法律及判决错误。本案申请人（即买受人）与金源公司（即出卖人）对涉案的不动产买卖、移交、控制等没有异议；申请人与金源公司也于2017年6月26日进行了物资移交；金源公司在申请人的要求下，陆续搬离了涉案的不动产，至今仅使用120平方米的办公室；金源公司之所以能使用上述120平方米的办公室，是基于其与申请人之间在《土地房屋转让协议》第六条存在约定，是“乙方（即申请人）同意甲方（即金源公司）免费使用约为2000平方米的办公场地”。可见，金源公司的使用是基于约定或租赁，而非所有权；涉案的不动产的物业、保安均由申请人接收、管理，水电费、保安的工资也由申请人支付。原审法院仅以金源公司“在法院查封后仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公”，就认定申请人没有“合法占有”，明显错误。3、申请人已经取得涉案不动产的所有权，其权利应该得到保护。申请人与金源公司之间的《土地房屋转让协议》经一、二审法院审查，认为是“双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的”，那么申请人取得涉案不动产的所有权就是合法有效的。申请人在2017年9月8日前，共支付18213608.05元的价款（《土地房屋转让协议》项下交易的不动产共五宗，涉案的为其中的四宗，合同约定价款为18213608.05元，一审法院按评估价计算认为该四宗不动产为2050万元，故要求申请人补交差额到一审法院，一审法院已于2020年1月20日全额退回给申请人）。根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，申请人认为已足以排除被申请人的执行。请求：撤销桂林市七星区人民法院（2019)桂0305民初83号、桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2619号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求。 本院经审查认为：本案天锐公司与金源公司于2017年4月20日签订《土地房屋转让协议》，约定金源公司以3050万元的价格将其名下5宗不动产转让给天锐公司，截止2017年9月8日天锐公司已支付金源公司共计18213608.05元；2019年1月4日，天锐公司根据一审法院的通知，将2286391.95元付至一审法院账户。天锐公司共计支付该房款2050万元。根据天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》规定，土地房屋转让为3050万元。虽然天锐公司与金源公司签订《土地房屋转让协议》后，按该协议支付相应的款项，但由于天锐公司与金源公司的不能协商过户等原因，导致合同标的3050万元未能全部支付，天锐公司并未支付完毕全部交易款项。另外，虽然天锐公司与金源公司签订《土地房屋转让协议》中的第六点约定：天锐公司同意金源公司免费使用约为2000平方米的办公场地。但约定的办公地点、暂未交付的时间均未明确，本案不能认定申请人在查封之前已实际全部占有该不动产。 由于本案中涉案的房产和土地所有权均登记在金源公司名下，天锐公司拥有物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由于本案天锐公司的物权期待权不符合上述法律规定而不能排除强制执行，因此，对天锐公司排除强制执行的主张不予支持。至于金源公司对转让的不动产未办理过户登记手续是否存在过错及是否造成天锐公司的经济损失问题，不是本案执行异议之诉审理范围，天锐公司可另行主张权利。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回桂林天锐医药股份有限公司的再审申请。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈