广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3182号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇*************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴雪梅，女，汉族，住址：惠阳区白云二路**********，系惠州市惠阳区德明置业有限公司职员。被上诉人（原审原告）：王伟民，女，1969年12月19日出生，汉族，住址：深圳市福田区*********，身份证号码：220************028。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司与被上诉人王伟民因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5203号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1303民初5203号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定2019年4月30日上诉人出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”上诉人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》的约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。一审法院认为上诉人于2019年7月12日才取得涉案房产的《房屋测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房屋测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务。2、上诉人按合同约定向被上诉人发出入伙通知书，被上诉人于2019年5月3日向房屋所在地办理入伙手续，证明上诉人已依照合同履行了约定交付房屋的义务，被上诉人已验收了房屋。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王伟民答辩请求：一、一审判决事实认定清楚，不存在有误。上诉人状认为：该商品房已取得房屋测绘报告，这一说法不符合事实，而且本身就歪曲了事实。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期2019年4月30日，并在第四章第九条约定商品房交付时的条件，其中一条就是要有《房屋测绘报告》。合同第十一条交付时间和手续的第二点约定：“交付商品房时，出卖人即上诉人惠州市惠阳区金德明实业有限公司应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人（答辩人）有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任，出卖人（上诉人）承担。并按照第十二条处理”。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，预期九十天以内，出卖人按总房款的万分之一每天向买受人支付违约金。商品房交付时，上诉人没有提供合同第九条约定的《房屋测绘报告》而上诉人出具的《房屋测绘报告》的时间是2019年7月12日，说明房屋交付时此报告还没有批复，并且上诉人交房时出具的仅仅是预测报告。预测报告与实测报告有实质的区别。根据《房地产销售条例》规定，预测报告是用于办理《房屋预售许可证》及进行期房买卖时面积的依据，而不是交楼的依据，《房屋实测报告书》才是交楼的有效依据。房地产测绘的主要目的就是保护买受人的切身利益，就是要保证商品房买卖在面积上公平公正。本案的关键性实质是：以什么作为房屋收楼的依据？上诉人出售的房产未达到交付的条件是事实的认定错误。二、因上诉人不具备收楼的条件，所以答辩人不能按期收楼，上诉人发出的入伙通知书，答辩人已经以《拒收函》的形式邮寄给上诉人。综合上述答辩意见，答辩人认为《房屋预测报告》作为收楼条件无效。上诉人的诉讼请求没有法律依据，一审事实认定清楚，适用法律正确，判决合法公正，上诉人的观点及理由因缺乏事实法律依据完全不能成立。恳请贵院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判，切实维护被上诉人的合法权益。王伟民一审诉讼请求：1、被告支付违约金人民币22506.24元，本金额仅为截止至提交诉讼之日的违约金，在被告方达到交付条件之前，每天增加142.54元，并不受补充协议总金额不超过总房款1%的限制，若逾期交付超过90天的，另行处置；2、作为顶层的业主，看到房间内顶部有明显的后期补漏痕迹，说明顶部施工质量有严重问题，顶层防水质量不过关。这种高压注浆补漏不能根本解决长期防水问题，要求开发商在顶层外部重新做防水；3、被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2017年10月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》约定，原告以商品房总价款1425390元购买被告开发的位于惠州市惠阳区***************************，被告在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告。合同第十二条约定，逾期交房90日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原告已付清全额购房款，被告在2019年4月30日前已通知原告收楼，原告以未达到交楼条件为由拒绝收楼。原告当庭明确第一项诉请的是逾期交房违约金。2019年7月12日，被告实际取得涉案房产的房屋测绘成果报告。原告主张房间内顶部施工质量问题提供现场拍摄照片。原审法院认为,原、被告经自愿协商签订《商品房买卖合同（预售）》，上述合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告作为买受人已交清涉案房产的全部购房款，被告作为出卖人理当按合同约定的条件向原告交付房产。被告虽在2019年4月30日前通知原告收楼，但此时并未取得合同约定的房屋测绘报告，故2019年4月30日被告出售的房产并未达到交楼条件，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计付，合同约定，逾期交房90日内为已付房款1425390元的日万分之一，超90日的为已付房款的日万分之二，对原告主张的违约金自2019年4月30日计算至被告达到交房条件的2019年7月12日，未超过90日。原告主张房间内顶部施工质量问题，仅提供现场照片为证，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区德明置业有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告王伟民支付逾期交房违约金（以已付房款1425390元的日万分之一自2019年4月30日至2019年7月12日）。二、驳回原告王伟民其他诉讼请求。案件受理费187元，由被告惠州市惠阳区德明置业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：德明公司是否逾期交房。关于争议焦点，本院认为，首先，交付房产的主要目的在于业主能够对商品房充分行使使用权，而开发商所交付的商品房必须符合法定条件即取得建设工程竣工验收报告并备案，由此保证业主对商品房的正常使用。本案中，德明公司在通知交房时已符合上述法定交付条件，证明德明公司所交付的商品房质量合格能够正常使用，故德明公司在约定期限内通知被上诉人王伟民收房，符合法律和合同的约定。其次，王伟民主张《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的房屋测绘报告系实测报告而非预测报告，故认为德明公司在约定交房期限内未取得实测报告而存在逾期交房的违约行为。本院认为，从预测报告和实测报告的用途上分析，预测报告系期房买卖时确定商品房面积的依据，而实测报告则系办理房屋权属登记的依据，故不管《商品房买卖合同》第九条约定的是实测报告还是预测报告，都与上述交付房产的目的无关，均不影响房屋的正常使用。退一步而言，即使预测报告与实测报告的面积不一致，导致买受人利益受损的，买受人亦可据此向德明公司另行主张赔偿损失。因此，王伟民在德明公司未造成其使用权利受损且在合同约定交付期限内通知交房的情况下，主张德明公司承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5203号民事判决；二、驳回王伟民的全部诉讼请求。本案一审案件受理费187元，二审案件受理费60元，均由惠州市惠阳区德明置业有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年五月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧