广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初291号 原告（反诉被告）：灌阳县碧玉房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇新华路****。 法定代表人:龚先玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人:邓海生，男，1972年10月18日出生，汉族，灌阳县发展和改革局干部，住广西壮族自治区灌阳县。 被告（反诉原告）：曹相全，男，1982年11月24日出生，汉族，身份证地址广西全州县，现住灌阳县。 被告（反诉原告）：蒋明容（曹相全之妻），女，1985年2月10日出生，汉族，教师，身份证地址广西灌阳县，现住灌阳县。 原告（反诉被告）灌阳县碧玉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曹相全、蒋明容商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）灌阳县碧玉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓海生、被告（反诉原告）曹相全、蒋明容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告按总房款的百分之十支付违约金32,598元给原告；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月25日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同》，向原告购买了位于灌阳镇建设路58号的盛世百年（108）小区2栋2单元402号商品房，建筑面积约为113.57平方米，总房价325,977元。合同签订当日，被告按照合同约定，交纳了首期房款185,977元（含已交定金），剩余14,000元房款，由被告申请公积金贷款给原告，2015年1月9日，该合同在灌阳县房产管理所备案登记。根据该《商品房买卖合同》附件四之《合同补充协议》第一条第（三）款有关公积金贷款的约定：1.买受人办理公积金贷款的，买受人保证公积金贷款在出卖人通知领取《商品房买卖合同》备案证明后50日内发放到出卖人指定的银行账户。逾期买受人按日向出卖人支付应付款（公积金贷款金额）万分之二的违约金。逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。2.买受人所获公积金贷款实际金额由公积金管理中心审批确定，如公积金管理中心批准的贷款金额低于买受人所申请的贷款金额的，差额部分买受人必须在接到公积金管理中心或出卖人通知之日7日内付清。如买受人不按上述要求补齐差额款，则视为买受人违约，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总房款百分之十的违约金。3.如买受人的住房公积金贷款未能通过审批，买受人应在公积金管理中心或出卖人通知之日起7日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式签订补充协议。如在这7日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未能与银行订立按揭贷款合同来付完购房款的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总房款的百分之十的违约金。二被告经原告多次通知，至今仍未就剩余140,000元房款申请办理住房公积金贷款给原告。2017年11月10日，原告再次向被告发短信通知尽快去办理住房公积金贷款手续，将剩余140,000元房款付清给原告，但是，二被告恶意拒绝履行合同义务，严重违背了契约精神，理应承担应有的违约责任，为保护原告的合法权益，特提起上述诉讼。 被告曹相全、蒋明容辩称，被告不同意解除合同，合同是有效的。原告没有提供相关的票据和材料，导致被告不能办理公积金，责任是在原告方。 反诉原告曹相全、蒋明容向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同有效，反诉被告为反诉原告办理房屋产权证及反诉原告缴纳余款同时履行；2.反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告违约金37,195.5元，双倍返还定金10,000元，共计47,195.5元；3.反诉被告将契税及印花税的完税凭证交付反诉原告；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年11月25日签订了商品房买卖合同，签订合同后时反诉原告按约定交纳了首期房款185,976元，双方约定在反诉被告通知领取《商品房买卖合同》备案证明后50日内将公积金贷款发放到反诉被告的银行账户，但签订合同后，反诉被告未及时办理备案也未为反诉原告代缴契税和印花税5053元，也未为反诉原告出具正式发票，致使反诉原告无法办理公积金贷款，期间反诉原告多次找反诉被告，由于反诉被告股东之间发生纠纷，官司不断，反诉原告多次找反诉被告，要求其帮反诉原告代缴并将完税凭证给反诉原告，但反诉被告一直不理会。由于该公司股东之间纠纷不断，部分房产被法院查封，使得反诉原告对反诉被告履约能力产生严重怀疑，于是向反诉被告提出其将房产证办理给反诉原告，反诉原告一次性将所有欠款交付给反诉被告，或者反诉被告在合理期限将房产证给反诉原告并提供担保，但反诉被告都拒绝，只是一味的要求反诉原告将欠款交完，其他的一律不谈。反诉原告有合理理由怀疑其不能履行合同，当然有权要求双方同时履行的合同权利。根据双方签订商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：“第2款，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金”的规定，反诉被告应向反诉原告支付违约金。另外，反诉原告在反诉被告公司还购买车库一个，交了5000元的订金，但反诉被告未与反诉原告签订买卖合同，也不将该车库交付给反诉原告，也不退还订金。综上所述，反诉原告未能办理公积金贷款是由于反诉被告的原因，且反诉被告股东之间纠纷不断，经营管理混乱，反诉原告有不安抗辩，要求双方同时履行的权利，反诉原告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉原告的请求。 反诉被告答辩称，从短信中反诉原告明确要求拿到房产证后才一次性交齐剩余房款，已经没有按照合同的要求去办理住房公积金贷款的想法，事实上也一直是这样答复反诉被告的。 经审理查明，2014年4月25日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。双方约定：二被告购买原告在灌阳县灌阳镇建设路58号开发的盛世百年2栋2单元402号房，建筑面积共113.57㎡，单价2870.27元/㎡，总价款325,977元；付款方式为公积金按揭付款。双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。双方在附件四《合同补充协议》第一条有关公积金贷款的约定：1.买受人办理公积金贷款的，买受人保证公积金贷款在出卖人通知领取《商品房买卖合同》备案证明后50日内发放到出卖人指定的银行账户，逾期买受人按日向出卖人支付应付款（公积金贷款金额）万分之二的违约金，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同；2.买受人所获公积金贷款实际金额由公积金管理中心审批确定，如公积金管理中心批准的贷款金额低于买受人所申请的贷款金额的，差额部分买受人必须在接到公积金管理中心或出卖人通知之日7日内付清，如买受人不按上述要求补齐差额款，则视为买受人违约，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总房款百分之十的违约金；3.如买受人的住房公积金贷款未能通过审批，买受人应在公积金管理中心或出卖人通知之日起7日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式签订补充协议，如在这7日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未能与银行订立按揭贷款合同来付完购房款的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总房款的百分之十的违约金。 合同签订后，二被告按协议交纳了首付款房款165,976元、其他税费14,032元（契税4889元+住房维修资金5679元+房屋所有权证代办费1000元+印花税164元+有线电视入网费400元+水电初装费1000元+楼宇防盗门对讲或视频系统费用900元）。房屋余款140,000元，由被告向银行申请住房公积金按揭贷款予以解决。 2015年1月19日，原告办理了房屋备案登记，之后一直没有为原告代缴契税、印花税，也未为原告出具购房首付款的正式发票。二被告以没有购房首付款的正式发票办不到住房公积金的贷款为由，至今没有付清购房尾款。 2015年11月9日，原告将涉案住房钥匙交付二被告，二被告于2015年12月30日对该房屋进行装修后居住使用至今。 2017年11月10日，原告发手机短信给被告催付房屋尾款。被告回复房款在拿到房产证时一并交齐。2020年3月17日，被告发手机短信给原告方的龚先玉，要求把402房和车库的尾款给原告，请原告帮被告办理房产证。 另查明，附件四《合同补充协议》第四条约定：地上：地上车库独立停车位……归出卖人管理、使用并取得收益，买受人需要购买或租用的，与出卖人另行签订协议。2014年10月2日二被告交给原告车库订金5000元。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及附件、备案登记时间标注、空白的桂林市住房公积金个人住房借款申请表、住房公积金个人住房委托贷款客户面谈记录、唐海荣的借款凭证、短信截屏，反诉原告提供的其与住房公积金工作人员的电话录音、短信截图、法院的民事调解书、执行裁定书等法律文书，交房款、房屋附加费收据、车库订金收据及双方当事人的到庭陈述等证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，原告、被告双方均应按合同的约定履行义务。2015年11月9日，原告自愿将涉案房屋交付给二被告装修、居住使用至今，已长达四五年时间，被告已实际支付房屋总价款的57%，对剩余房款亦表示愿意交纳，因此，原告提出解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并按解除合同的条款支付违约金的诉请与本案查明的实际情形不符，其理由不充分，本院不予支持。本案争议的焦点主要是被告未取得住房公积金的贷款，导致迟延交付房款过错在谁、应由谁承担法律后果的问题。原告主张二被告没有到住房公积金管理中心去办理贷款手续，其后果应由被告承担。二被告则称是由于原告没有出具购房正式发票才导致没能贷到款的，一切责任全在原告方。本院认为，从申请新建房住房公积金按揭贷款的流程来看，贷款人提出书面申请的同时，应当如实提供申请人及共同借款人身份信息材料、购房合同等材料外，还应当提供首付款发票，被告在无购房正式票据的情况下，无法获得住房公积金贷款，故导致本案迟延付款的责任不在被告。原告在被告已支付购房首付款后，负有出具购房首付款发票的义务，但至本案庭审结束时止，原告仍无出具购房款正式发票给被告的意愿。因此，原告以被告尚未按合同履行住房公积金贷款义务归于被告一方违约，其理由太牵强。同理，反诉原告至今没有付清剩余房款，其提出按合同中第十五条关于产权登记的约定即买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的、由反诉被告按已付房价款的20%向反诉原告支付违约金的诉请，本院亦不予支持；反诉原告提出要求反诉被告双倍返还车库定金10,000元，因双方对购买车库另有约定，本案不作处理，当事人可另行主张权利。案经本院审判委员会讨论并做出决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、反诉原告曹相全、蒋明容与反诉被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于2014年4月25日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告曹相全、蒋明容于本案判决生效之日起10日内付给原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司购房尾款140,000元； 三、反诉被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起40日内为反诉原告曹相全、蒋明容所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋2单元402号房办理不动产权证； 四、驳回原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 五、驳回反诉原告曹相全、蒋明容的其他诉讼请求。 本诉案件受理费715元（原告已预交），由原告负担215元、二被告负担500元；反诉案件受理费540元（反诉原告已预交），由反诉原告负担240元，反诉被告负担300元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 唐国喜 审 判 员 莫秀巧 审 判 员 蒋 骁 二〇二〇年六月十日 法官助理 莫 童 代书记员 莫 屈