上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初18720号原告(反诉被告)：施倩，男，1980年6月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海铭澳健身管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：何戈，执行董事。委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海铭奥健身管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：肖海峰。原告(反诉被告)施倩与被告(反诉原告)上海铭澳健身管理有限公司(以下简称“铭澳公司”)、被告上海铭奥健身管理有限公司(以下简称“铭奥公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日作出(2018)沪0106民初4442号民事判决。被告(反诉原告)铭澳公司不服该判决，提起上诉。2019年2月1日，上海市第二中级人民法院以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判决，将本案发回本院重审。本院于2019年4月12日受理后，依法重新组成合议庭，于2019年8月14日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施倩的委托诉讼代理人沈耀刚，被告(反诉原告)铭澳公司的委托诉讼代理人沈伟民、白孝甫到庭参加诉讼，被告铭奥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告施倩向本院提出诉讼请求：1.确认两被告就上海市静安区新闸路XXX号XXX层会所(以下简称涉案房屋)签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令铭澳公司立即搬离涉案房屋；3.判令铭澳公司向施倩支付自2017年1月17日至2017年9月18日的房屋使用费1,678,094.96元。事实和理由：铭奥公司原为涉案房屋的产权人，施倩于2017年1月16日通过司法拍卖买受涉案房屋，并经法院生效裁判文书确定，成为涉案房屋的合法所有权人。但铭澳公司以和铭奥公司之间存在租赁合同关系为由一直占有使用涉案房屋。施倩认为，两被告之间的《房屋租赁合同》疑点重重，并无真实的业务往来和资金流转，存在恶意串通损害其利益的迹象，故诉至法院，要求判如所请。本案发回重审后，施倩以其已于2019年1月18日和铭澳公司办理了涉案房屋的交接手续、收回涉案房屋为由，申请撤回了第2项诉讼请求。被告铭澳公司辩称及反诉称，不同意施倩的全部诉讼请求，两被告之间的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在法律规定合同无效的情形。两被告于2012年底签订了涉案房屋的租赁合同和股权转让框架协议，租金按照双方之间股权转让框架协议中的约定已经抵扣完毕，合同期内剩余的2017年度和2018年度的租金铭澳公司也已经在2015年提前支付完毕，至此铭澳公司已经履行至合同期内全部的租金支付义务，却在2017年9月被施倩赶出了涉案房屋，并蒙受了巨大的损失，据此，铭澳公司不同意施倩的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.双方之间的房屋租赁合同继续履行；2.施倩向铭澳公司双倍返还租赁保证金418,000元、按照月租金的2倍支付剩余租期项下的违约金6,270,000元，并要求施倩赔偿铭澳公司装修损失1,967,000元和设备费用3,666,910元。被告铭奥公司未到庭应诉，亦未发表答辩意见。施倩针对反诉辩称，不同意铭澳公司的反诉请求，反诉要求赔偿的请求权基础是基于侵权，与本案合同不属同一法律关系，铭澳公司亦无证据证明是施倩的侵权行为导致其无法使用涉案房屋。此外，关于反诉的诉请，铭澳公司一方面参照合同解除的违约金主张相应赔偿费用，另一方面又要求继续履行合同，不同意解除合同，以上诉请显属矛盾；即使是损失的数额部分亦未提供相应的证据，综上，请求法院驳回铭澳公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、本案发回重审后，双方当事人称对原审所查事实的意见无变化，故本院对原审查明的下列事实予以确认：(一)关于涉案房屋的物权变动情况涉案房屋原登记在铭奥公司名下，2013年6月17日，因铭奥公司的金融借款行为，涉案房屋作为担保物被抵押给案外人中国建设银行股份有限公司江阴支行，该次抵押为最高额抵押，最高债权限额为1800万元。此后该房屋发生过多次抵押。因铭奥公司未履行还款义务，中国建设银行股份有限公司江阴支行(以下简称“建行江阴支行”)向江苏省江阴市人民法院起诉铭奥公司等当事人要求其履行还款义务。该案审理过程中，各方当事人曾达成调解协议，2016年1月28日，江苏省江阴市人民法院出具(2016)苏0281民初655号民事调解书，确认江阴翔天物资有限公司结欠建行江阴支行借款本息10,923,437.59元及相应利息，并赔偿建行江阴支行192,060元律师费损失，对于前述债务，建行江阴支行有权以铭奥公司名下本案涉案房屋拍卖、变卖后的折价款在最高债权数额1800万元范围内优先受偿。铭奥公司对江阴翔天物资有限公司的前述债务在最高债权数额1200万元范围内承担连带清偿责任。后因债务人未履行调解书上的还款义务，建行江阴支行向法院申请执行，拍卖了涉案房屋。在江阴法院发布的拍卖公告中明确载明该拍品的权利限制及瑕疵情况为：被法院查封，有抵押、有租赁，租赁期限为2006年12月16日起至2018年12月15日止。2017年1月16日，江苏省江阴市人民法院出具(2016)苏0281执2430号之二执行裁定书，确认原告在第三次竞拍中以1.2亿元的最高价格买受涉案房屋，并裁定被执行人铭奥公司名下坐落于上海市静安区911号3层会所(含室内装修)的房地产归买受人施倩所有。庭审中，施倩确认其尚未办理涉案房屋产权的变更登记。(二)关于铭奥公司与铭澳公司的设立及股权变更情况铭澳公司成立日期为2005年11月14日，投资人为周毅、汪奇、苏仪、邵军、丁祖峰、杨冰。2014年3月5日，公司内部投资人之间签订了《股权转让协议》，约定周毅将所持公司19%的股权作价38万元转让给杨冰，将所持公司0.8%的股权作价1.6万元转让给苏仪；汪奇将所持公司11%的股权作价22万元转让给丁祖峰，将所持公司4%的股权作价8万元转让给苏仪；邵军将所持公司14.2%的股份作价28.4万元转让给苏仪。该《股权转让协议》经工商局登记备案，2014年7月10日，铭澳公司投资人变更为苏仪、丁祖峰、杨冰。铭奥公司成立于2006年11月1日，原董事、监事、经理为汪奇、苏仪、王琼、邵军、周毅、杨冰、丁祖峰。2013年1月28日，铭奥公司形成股东会决议，由肖海峰和周宜福受让前述人员的全部股权，肖海峰认缴出资额14万元，出资比例70%，周宜福认缴出资额6万元，出资比例30%。2013年1月30日，前述变更事项完成登记备案。2013年6月17日，铭奥公司股东肖海峰、周宜福与中国建设银行股份有限公司江阴支行签订《权利质押合同》，将所持有的100%的铭奥公司股份质押于中国建设银行股份有限公司江阴支行，面值为20万元。(三)关于涉案房屋的租赁情况庭审中，施倩出示两被告之间签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同约定，铭奥公司作为出租方(甲方)将涉案房屋出租给铭澳公司(乙方)使用，房屋租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月15日止，年租金标准为2,510,265元，应当于每月10日前按月支付当月租金。乙方以其股东原持有甲方的铭奥公司的股权转让款10,000,000元进行折抵，直至抵满。在股权转让款折抵满后，甲方应当收取乙方付二押一的场地租赁费用，该租赁合同没有落款日期，也未在房产登记部门备案。施倩认为该租赁合同系两被告之间恶意串通，损害了施倩的利益，当属无效合同。铭澳公司提供了另一份此前铭澳公司与上海国际丽都置业有限公司(以下简称“国际丽都”)之间签订的《房屋租赁合同》，证明其自2006年开始即开始使用涉案房屋，此后因涉案房屋的产权变动，签订了本案的系争合同，据此不同意施倩的合同无效观点。铭澳公司称其一直使用涉案房屋进行经营直至2017年9月18日，突遭人持械上门打砸抢，并将涉案房屋内的物品强行搬离场地。铭澳公司向公安部门报警。2018年1月2日，公安部门出具《终止案件调查决定书》，认定此系民事纠纷，不存在铭澳公司所称的违法事实。铭澳公司对此不服并提出行政复议，2018年4月5日，上海市静安区人民政府出具行政复议决定书，维持前述《终止调查决定书》的具体行政行为。铭澳公司坚称前述“打砸抢”及强行搬离物品系施倩派人所为，施倩除确认该日前涉案房屋为铭澳公司所占有外，对前述行为系其所为的观点予以否认。此外，双方一致确认涉案房屋当时属于空关状态。施倩要求对涉案房屋进行交接，铭澳公司认为涉案房屋内尚有其部分物品，且认为其尚在合同履行期内，不同意办理交接。(四)租金支付情况庭审中，铭澳公司出具一份落款时间为2012年12月28日的《上海铭奥健身管理有限公司之股权转让框架协议》(以下简称“框架协议”)，合同甲方为汪奇、苏仪、邵军、周毅、杨冰、丁祖峰，合同乙方为肖海峰、周宜福。该合同约定乙方基于目标公司(铭奥公司)已取得涉案房屋产权证的前提，愿以47,000,000元收购甲方持有目标公司100%的股权。合同还对前述47,000,000元的支付方式作出了约定，其中10,000,000元作为第四笔股权收购款以甲方所有的铭澳公司继续承租目标房产并以所应当支付的租金折抵股权收购款，抵满后多余的租金支付至股东变更为乙方后的目标公司。该框架协议并未进行工商备案，铭澳公司亦未提供合同原件，施倩以此为由不认可其真实性。此外，2015年10月9日-10日，铭澳公司分三次向铭奥公司以往来结算款的名义支付了总计5,040,000元。铭澳公司称此为2017年度和2018年度的租金，提前支付的原因是双方达成了此后以优惠条件续租的口头协议；施倩对付款的真实性不持异议，但认为该付款行为明显与常规商业习惯不符，且付款金额与付款用途均无法与合同约定相对应，据此不同意铭澳公司的证明目的，亦否认该份证据与本案的关联性。二、原审判决后发生的事实(一)交接涉案房屋原审一审判决后，铭澳公司不服判决，提起上诉。在原审二审期间，经法院主持，施倩与铭澳公司于2019年1月11日签署了《房屋交接书》，就房屋交接事宜达成协议。根据约定，双方于2019年1月18日办理了房屋交接手续，由施倩收回涉案房屋。(二)签署《和解协议》2019年12月23日，施倩(甲方)和汪奇、周毅(乙方)签署了《和解协议》，该协议主要内容见下文。鉴于1.双方已于2019年12月16日就涉案房屋中铭澳公司的搬迁损失等达成和解备忘录；2.甲方已于2019年12月16日向乙方支付和解补偿款50万元，乙方已确认收到。现双方经友好协商，达成和解协议如下：一、双方同意，甲方以现金方式给予乙方和解补偿款300万元，用于补偿乙方于涉案房屋中健身场馆搬迁的损失。其中，1.甲方已于2019年12月16日向乙方支付和解补偿款50万元，乙方已确认收到。2.甲方于本协议签订后当日以现金方式向乙方支付和解补偿款50万元，乙方已确认收到。3.甲方于本协议签订后5个工作日内将剩余和解补偿款200万元转账至乙方指定账户。二、乙方承诺，本协议签订后5日内，乙方向公安机关、检察机关、信访机关等政府部门撤回对甲方的一切举报、控告、信访等事宜(包括但不限于乙方主动前往公安机关作不再追究、举报、控告甲方的笔录等)。同时，本协议签订后，乙方以及乙方股东、实际控制人、关联方、会员等任何人均不得再以任何理由、任何形式，或者通过任何途径要求甲方支付其他任何赔偿、补偿等费用，亦不得再向政府或者相关部门进行举报、控告、信访等。三、如乙方未能于本协议签订后5日内向公安机关、检察机关、信访机关等政府部门撤回对甲方的一切举报、控告、信访等事宜，则甲方有权不予支付剩余和解补偿款200万元。四、双方确认，甲、乙双方就涉案房屋的产权、租赁权已无争议；且铭澳公司与其会员、供应商、合作方等之间的争议或者纠纷与甲方无关。五、本协议签订后，甲、乙双方之间再无其他争议。施倩针对上述《和解协议》向本院提交情况说明称，该协议仅就本案反诉中涉及的场馆搬迁损失进行了协商；双方均明确铭澳公司提出的反诉请求中涉及其与会员、供应商、合作方之间的纠纷与施倩无关，故反诉中有关铭澳公司提出的会员赔偿、设备损失等反诉请求已协商解决；施倩并未在协议中就本案的本诉部分进行和解，或者对于其本诉请求予以放弃。铭澳公司在接受本院调查时确认上述《和解协议》属实，称该协议是在公安机关的主持下达成，协议所涉的补偿款300万元均已收到；协议上的乙方汪奇、周毅系铭澳公司最初成立之时的原股东。铭澳公司进而认为，《和解协议》就本案中的本诉与反诉部分的具体诉讼请求都达成了和解，所有纠纷一并解决了；如果对方认可《和解协议》是对本案一揽子解决，铭澳公司在对方撤回本诉后也同意对反诉作撤诉处理。鉴于上述情况，本院组织了当事人就本案诉讼进行和解，未成。本院认为，本案系施倩因对两被告就涉案房屋签订的租赁合同效力否认而提起的诉讼，铭澳公司在应诉过程中提起反诉要求施倩赔偿相关损失，究其根本，系双方当事人对施倩成为涉案房屋产权人后，如何使用涉案房屋而导致的纠纷。相关当事人除通过提起民事诉讼的方式主张权利外，还通过了其它方式进行维权，且在民事诉讼程序之外就与本案纠纷相关事项达成了《和解协议》。《和解协议》的乙方虽为汪奇、周毅，但该二人的身份系铭澳公司成立时的投资人，与铭澳公司直接相关，并且该协议也由铭澳公司的委托诉讼代理人予以确认，应认定《和解协议》对施倩和铭澳公司均有法律约束力。从《和解协议》的内容及履行情况来看，有“双方明确就涉案房屋的产权、租赁权已无争议”、“双方之间再无其他争议”等明确的约定，且施倩已按约向对方支付了相应的补偿款300万元，应当视作双方就如何使用涉案房屋的纠纷全部得到解决。在此情况下，施倩和铭澳公司仍要求通过本案诉讼方式来解决已达成和解并得到履行的纠纷，不符合诚实信用的基本原则，且双方的诉讼请求所依据事实和理由也已不复成立，故本院对双方当事人在本案的具体诉讼请求均无法予以支持。被告铭奥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、对原告施倩的全部诉讼请求不予支持；二、对反诉原告上海铭澳健身管理有限公司的全部诉讼请求不予支持。本诉案件受理费19,902.85元，由原告施倩负担。反诉案件受理费47,865.73元,由反诉原告上海铭澳健身管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣审 判 员  巫建强人民陪审员  陈洪林二〇二〇年六月三日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。