湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1272号上诉人（原审原告）：陈龙飞，男，汉族，1989年1月出生，住湖北省十堰经济技术开发区。上诉人（原审被告）：盛彩平，女，汉族，1966年10月出生，住湖北省十堰经济技术开发区。上诉人陈龙飞与盛彩平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。盛彩平上诉请求：1、撤销一审判决，将本案改判或发回重审；2、本案的诉讼费用由陈龙飞承担。其理由如下：1、双方签订的《商业用房租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行双方于2019年4月23日签订的《房租赁协议》，该协议约定：上诉人将其位于东城国际4号楼103面积约为36平方租给陈龙飞使用，租期从2019年4月1日起至2020年4月23日止，每年租金为人民币叁万捌元整，租期为一年，但陈龙飞只支付上诉人三月房租，被上诉人不履行协议约定的义务；2、关于陈龙飞提出门面无法使用纯粹是自己经营亏损想解除协议从而往上诉人身上找原因，其解除协议的主张依法不能成立。首先合同没有约定解除事由，其次没有《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；3、由于陈龙飞经营亏损的原因导致自己不能经营故而想解除合同，自行搬走的，反而导致上诉人受损失。陈龙飞上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违约金及赔偿的损失数额过低，请求撤销一审民事判决；2、依法判决被告支付合同违约金2万元，店铺转让费1万元，店铺损失费1万元，因止损产生的工资3,200元、房租费用1,688元、仓库租赁费用1,050元，合计45,938元；3、本案诉讼费、上诉费由被告支付。其理由如下：1、原审法院认为：陈龙飞明知盛彩平的租赁期限截止到2019年7月1日，轻信盛彩平能够续租房屋，也有一定过错。事实是：在签订此合同时，盛彩平坚称可以正常向陈龙飞提供房屋使用权，在双方认可都可以正常履行合同的情况下，写下了7千元的收条和3.1万元的欠条，此行为应该理解为双方将完整履行合同约定内容，并由陈龙飞补齐欠盛彩平的3.1万元房租尾款，对于合同约定的租赁日期、违约金和违约责任等其他条款没有争议。陈龙飞在履行合同的过程中没有违反合同任何条款，所以不应该承担责任；陈龙飞作为受损害方要求盛彩平承担违约责任的要求也是合情合理合法的；2、原审法院认为：转租期限超过了剩余租赁期限，超出部分的约定无效，不支持陈龙飞主张的2万元违约金。按照《合同法》第三章第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”即超出部分的租赁时间无效，但是双方对于违约金及违约责任的约定和其他事宜依然有效；3、盛彩平没有履行提前通知的责任，向陈龙飞提供虚假信息的行为导致损失费的产生：在盛彩平与原房屋使用权人的房租到期之前，没有就提前解除合同的问题做出任何积极正确的协调工作，而是一再坚称可以正常向陈龙飞提供房屋使用权，导致陈龙飞地对形势判断错误，在2019年4月至2019年6月期间进货两万余元，最后压在手里卖不出去。对于陈龙飞的损失，盛彩平作为中间人有不可推卸的责任；4、由于盛彩平的单方面收回房屋和提供的虚假信息的违约行为，导致陈龙飞不能正常经营，按照《合同法》第七章第一百一十九条规定：“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”陈龙飞在2019.6.15--2019.6.30这16天期间打折处理货物的行为属于防止损失扩大行为，而在此16天期间的人员工资（3,200元）、房租（1,688元）和在其收回房屋后的三个月的仓库租赁费用（1,050元）理应由违约方盛彩平承担；5、由于盛彩平违约导致合同提前解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，判决盛彩平向陈龙飞支付一万元转让费损失。陈龙飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令盛彩平支付陈龙飞违约金2万元、店铺转让费1万元、损失2.3万元，合计5.3万元；2、盛彩平承担诉讼费用。其理由如下：一审法院认定：2019年3月，盛彩平与陈龙飞签订《租赁协议》。协议约定：盛彩平将位于东城国际4号楼下103、建筑面积36平方米的房屋出租给陈龙飞，租赁期限自2019年4月23日至2020年4月23日，年租金38,000元，押金2,000元。合同还约定：出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，赔偿违约金2万元；承租方在对方没有违约的情况下提前解除合同，赔偿对方违约金2万元。2019年3月20日，陈龙飞支付盛彩平租金7,000元。双方约定，下余租金31,000元在2019年7月1日之前看到盛彩平与昌盛家宴馆的房屋租赁合同后补齐。2019年6月中旬，原房屋使用权人在陈龙飞租用的房屋外张贴《出租房收回告知书》，表示将于2019年7月1日收回出租的房屋。盛彩平未能与原房屋使用权人就续租达成协议，原房屋使用权人在2019年7月1日将租赁房屋上锁，双方发生纠纷，陈龙飞搬离租赁的房屋。盛彩平将陈龙飞交纳的押金退还后，双方就合同终止后的其他事宜未能达成协议。一审法院认为：盛彩平承租房屋的租赁期限截止到2019年7月1日，其与陈龙飞签订的《租赁协议》期限截止到2020年4月23日，转租期限超过了其剩余租赁期限，根据法律规定，超出部分的约定应认定为无效，陈龙飞依照合同主张违约金2万元不应支持。陈龙飞拟经营1年，在合同提前终止的情况下，打折处理商品止损，造成一定经济损失，该损失应由过错方予以赔偿。盛彩平在不能确定能够续租的情况下与陈龙飞签订了超出剩余租赁期限的租赁合同，有明显过错；陈龙飞明知盛彩平的租赁期限截止到2019年7月1日，轻信盛彩平能够续租房屋，也有一定过错。陈龙飞主张的店铺转让费1万元没有证据证明，不应支持。陈龙飞尽管有损失，但其主张店铺损失为2.3万元没有证据证明，不应采信。参照协议中提前解除合同的违约金金额，并结合陈龙飞实际经营时间、双方的过错情况，对陈龙飞主张的损失，酌情支持由盛彩平赔偿1万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告盛彩平赔偿原告陈龙飞损失1万元；二、驳回原告陈龙飞的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,125元，减半收取562.5元，原告陈龙飞负担500元，被告盛彩平负担62.5元，退还原告陈龙飞562.5元。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。陈龙飞在二审中提交与胡燕的通话录音。拟证明：双方存在1万元的转让费应由盛彩平负担。盛彩平认为通话录音是真实的，但是不能达到对方的证明目的。因为其是从王晓荣处租赁的房屋，将其中的一部分租给了胡燕，胡燕不做了然后陈龙飞找胡燕商量给了胡燕1万元的转让费，同时与我签订了房屋租赁协议。故该1万元的转让费与我无关。本院认为，陈龙飞支出该1万元转让费，并非支付给盛彩平，故与本案无关联。本院认为，造成本案发生的原因是盛彩平在2019年7月1日后不再有租赁权。故盛彩平对陈龙飞不能继续租赁有主要过错。陈龙飞在支付盛彩平租金7,000元时双方约定，下余租金31,000元在2019年7月1日之前看到盛彩平与昌盛家宴馆的房屋租赁合同后补齐。即陈龙飞在签订合同时就知道盛彩平的租赁期限截止到2019年7月1日，其轻信盛彩平能够续租房屋，也有一定过错。陈龙飞在合同提前终止的情况下，打折处理商品止损，造成了一定经济损失。一审法院参照合同约定的违约金金额，并结合陈龙飞实际经营时间、双方的过错情况，对陈龙飞主张的损失，酌情支持由盛彩平赔偿1万元并无不当。综上，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1023元由盛彩平负担125元，陈龙飞负担898元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年六月二十三日书记员  李大旭