四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初3468号 原告：张兴良，男，1966年6月5日出生，户籍所在地四川省富顺县，现住四川省富顺县。 原告：王珍兵，男，1971年10月18日出生，户籍所在地住四川省阿坝县，现住四川省富顺县。 被告：富顺县富世镇远达西城国际一期小区业主委员会，住所地四川省富顺县富世镇西城国际****。 负责人：雷丽，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：焦吉伟，男，富顺县富世镇远达西城国际一期小区业主委员会副主任。 原告张兴良、王珍兵与被告富顺县富世镇远达西城国际一期小区业主委员会（以下简称西城国际业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。本院原定于2020年2月12日开庭，后因新型冠状病毒疫情的原因，延期至2020年4月2日开庭审理，原告张兴良、王珍兵，被告西城国际业委会负责人雷丽及其委托诉讼代理人焦吉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张兴良、王珍兵向本院提出诉讼请求：1.请求撤销2019年10月15日被告作出的同意续聘富顺县上城物业有限公司（以下简称上城物业公司）的决定；2.案件受理费由被告负担。事实和理由:西城国际一期业主大会于2019年10月12日-13日召开，主要是表决是否续聘现在的物业服务企业和公开招聘物业服务企业，被告以上门征求意见的形式召开。在续聘物业公司的过程中，主要存在以下弄虚作假和违法行为：一、县上、社区相关部门插手业主大会，原告于10月10日上午分别向杨柳湾社区、富世街道办事处和县住建局反映了上城物业涉嫌违规虚报维修资金的事，在此情况下，广大业主建议推迟召开业主大会并同时采取公开召开业主大会。上城物业违规报取住房维修资金已丧失了续聘资格；二、上门表决是否续聘现在的物业和公开招聘物业的过程不实，有的业主表决是老人和孩子，并且被告发出表决票前社区也进行了上门，社区和被告告诉业主都是选的续签，新物业以后不好管理；三、上城物业已涉嫌违规套取住宅维修基金，在相关部门未查清事实前，已无必要决定是否续聘；四、被告不接受监事会监督质询；五、社区派网格员违规操作，决定事项社区仅派网格员让业主签字，失去了投票的真实性；六、被告与物业公司串通，不采取现场投票的建议；七、22栋廉租房住户未参与表决，严重侵害了业主的合法权益；八、原告王珍兵作为监事会主任，从未收到上门表决的选票，侵害了原告的选举权；九、被告自2018年8月成立以来未公布过账目，侵害了业主的知情权。综上，业主大会的决定不合法，严重侵害了业主的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告西城国际业委会辩称，应当驳回原告的诉讼请求。1.被告续聘上城物业公司是2019年10月12-13日召开业主大会决定的，被告不是适格被告；2.2019年10月12-13日召开的业主大会，严格按照法律法规进行，程序合规合法，是被告研究后报相关部门同意后才定于2019年10月12-13日召开，因为10月1号是国庆，部分人员要求延期，加上相关工作人员休假所以推迟。业主大会的召开体现了公平等原则，代表了大多数业主的意见，采取了上门登记和电话联系的方式召开的业主大会，有业主大会成员、监事会成员、社区网格员等上门登记，并现场实名制投票。对续聘上城物业公司或面向社会公开招聘物业公司进行表决，业主大会同意续聘981票，面向社会公开招聘477票。最终表决结果同意续聘上城物业公司。达到了面积过半数、人数过半数的同意。原告王珍兵的投票，因多次联系不上，故计入了多数票。因此西城国际业委会选聘物业管理公司是符合法律规定的，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告张兴良、王珍兵系富顺县富世镇远达西城国际一期小区业主，其中原告王珍兵系被告业委会监事会主任。 2019年9月23日，被告发出公告，通知各业主在2019年9月30日至10月1日召开业主大会，内容为：对现有物业服务合同即将到期，是否继续续聘现有物业公司还是面向社会公开招聘物管企业进行投票表决。采取的办法包括上门征求每户业主的意见和现场实名制（业主姓名、楼栋、单元、房号、电话）进行投票。2019年9月28日，被告再次向西城国际一期小区业主发出通知，原定于9月30日至10月1日召开业主大会延期到10月12日、13日召开。 2019年10月12日至13日期间，被告组织召开业主大会，内容为业主对续聘上城物业或面向社会公开招聘物业公司进行表决。表决方式包括上门登记和电话联系等方式，其中上门登记时，上门的工作人员包括被告业委会工作人员、被告业委会监事会工作人员和社区工作人员。投票后选票由社区进行封存，次日在小区中空地处进行唱票，统计票数时，被告、杨柳湾社区、监事会、当地派出所均有工作人员在现场。 2019年10月15日，被告发布《关于聘用物业服务企业表决结果的公告》，内容为共有投票权数1706张（建筑面积190219.09平方米），发出1706票，收回选票1685张，（其中：有效票1416张，弃权票和无法联系未参加投票业主227张，随多数票42张），未收回票21张。其中同意续聘富顺县上城物业服务有限公司981票（建筑面积109381.55平方米）。 另查明，原告张兴良曾向富顺县纪委监委举报上城物业公司违规使用住宅维修基金。经富顺县纪委监委派驻县住建局纪检监察组调查，当时因西城国际一期一电梯出现故障，电梯维修基金需电梯修好后才能支付，故存在提供虚假材料先行提取维修基金的情况。具体认定为：关于富顺县住宅专项维修基金中心副主任朱某某与上城物业公司弄虚作假、冒领维修基金9180元的问题不属实，但上城物业公司、维修单位宜宾江安速达电梯有限公司、原告和杨柳湾社区居委会为先行拨付工程款，提供虚假验收材料的问题存在，朱某某默认造假违反程序，对申报的相关资料审核把关不严，违反了关于住宅维修基金管理的相关程序。事后，相关责任人被分别处理，被告也向全体业主作出了情况说明，并进行检讨。 再查明，西城国际一期22栋为公租房，业主大会投票时并未向22栋租户要求投票。被告陈述，就22栋的投票，系向富顺县住房和城乡建设局（以下简称富顺县住建局）征求意见，因未收到回复，因此计入了多数票。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告张兴良、王珍兵请求被告撤销续聘上城物业公司的决定，本院应当审查被告作出该决定是否符合法律规定。二原告认为此次投票存在不实之处，被告的工作不接受监事会监督质询，社区网格员存在违规操作，未进行现场投票，业主们在投票前要求业委会公布账目，投票应当在账目公布后再进行；被告认为上门登记和电话联系的方式，也符合法律和《西城国际一期业主大会议事规则》的规定，该投票合法有效。本院认为，《西城国际一期业主大会议事规则》规定，业主大会的表决方式包括：设投票箱；专人发送、回收意见；可以电话投票。根据法律和《西城国际一期业主大会议事规则》规定，业主大会通过采取向各业主征求意见的方式召开，并不违反法律规定，业主大会并非必须要求所有的业主一定要到现场进行投票。被告主持召开的业主大会参与户数、参与投票的专有部分面积均达到“双过半”的业主参加要求；小区业主对续聘上城物业公司的票数也符合决定事项“双过半”的业主同意要求。被告作为西城国际一期业主大会的执行机构，根据业主大会的投票作出续聘上城物业公司的决定，不违反法律规定，对二原告的该部分主张，本院不予采信。二原告表示业主大会被干涉，社区网格员在投票中存在违规操作，此次投票存在不实之处，但二原告既没有提交证据证明相关部门或工作人员在投票中存在操纵业主投票的行为，也没有提交证据证明投票不是业主在投票时的真实意思表示，故对原告该抗辩理由，本院不予采信；二原告认为监事会对被告的决定进行过质疑，但未提交证据予以证明，本院不予采信；二原告认为业委会应当在公布账目后，再进行投票，因业委会是否公布账目与本次投票是否合法有效并无法律上的因果关系，故对二原告该主张，本院不予采信。 对二原告提出22栋租户未参与投票的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”由此可知，我国法律所规定业主取得的是所有权，与承租人和借用人无关，故二原告提出应由22栋租户进行业主投票的主张，本院不予采信。 二原告提出上城物业公司存在违规套取住宅维修基金的行为，已无必要决定是否续聘上城物业公司。本院认为，从本院向富顺县纪委监委派驻县住建局纪检监察组了解到的情况可知，上城物业公司确实存在提供虚假材料先行提取维修基金的行为，但该行为是为了及时维修电梯而先行拨付工程款，且工程款全部支付给了电梯维修公司。本院认为，对于上城物业公司的错误行为应当由相关部门进行处理，在本案中，上城物业公司并无损害业主利益的行为，并无丧失续聘资格的事由，故二原告提出的该主张，本院不予支持。 综上，对二原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张兴良、王珍兵的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张兴良、王珍兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长 赵永刚 审 判 员 何 佳 审 判 员 董震西 二〇二〇年六月十一日 法官助理 王 果 书 记 员 关颖超 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。