江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初748号原告：南京弘誉广告有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**阜康园区******。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金业，江苏雨花石律师事务所律师。被告：张美华，女，1957年11月10日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：周某（系张美华女儿），住南京市六合区。被告：张秀华，女，1950年12月8日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王春花（系张秀华儿媳），住南京市六合区。以上二被告共同委托诉讼代理人：王俊，江苏索创律师事务所律师。被告：马萍，女，1967年11月9日出生，汉族，住南京市六合区。第三人：南京市六合区住房保障和房产局，住所地南京市，住所地南京市六合区雄州南路****法定代表人：邵正平，该局局长。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。原告南京弘誉广告有限公司（以下简称弘誉广告公司）与被告张美华、张秀华、马萍、第三人南京市六合区住房保障和房产局（以下简称六合房产局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年4月30日，本院根据原告弘誉广告公司申请依法追加六合房产局作为第三人参加诉讼。原告弘誉广告公司的委托诉讼代理人李金业，被告张美华及其委托诉讼代理人周某、被告张秀华及其委托诉讼代理人王春花、共同委托诉讼代理人王俊，被告马萍，第三人六合房产局的委托诉讼代理人吴宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘誉广告公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告向原告支付房屋装饰装修费用269916元、搬迁费94184.5元、改变用途的停产停业损失692390元、提前搬家奖励224930元、临时安置补助费59382元；2.被告承担本案诉讼费用以及保全保费2200元。事实和理由：2012年7月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将位于南京市六合区房屋出租给原告开设广告公司，租赁期限自2012年7月27日至2022年7月28日；房屋主体结构归被告所有，房屋装潢设施归原告所有；如遇政府性拆迁等，装潢费用归原告所有，政府赔偿原告可自行谈判。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告实际使用并按约支付租金。后案涉房屋被依法征收，被告已经签订征收补偿协议，但被告未将相关费用支付给原告。同时，搬迁费用计算标准低于规定标准，应为94184.5元（房屋补偿款2354612元×4%）。改变用途的停产停业损失计算面积仅认定134.47平方米，尚有90多平方米未被认定。被告张美华、张秀华、马萍辩称，1.关于装饰装修费用269916元。双方在签订租赁合同时被告房屋内本身存在简单的装修，装修及附属登记表中的部分项目系涉案房屋出租前就存在，该部分的补偿理应由被告方作为受益人。如果属于原告承租后自行装修的部分并且在拆迁补偿项目中涉及到的部分被告愿意支付给对方。2.关于搬迁费94184.5元。在补偿表中所罗列的被告方因获得的搬迁费仅为11247元，原告主张94184.5元没有事实和法律依据。该笔费用按照被告房产的面积大小作为计算依据的，属于对被告方的补偿应归被告所有。即使该房屋没有出租处于空关状态，拆迁部门仍然会向房屋所有权人发放该费用，与该房屋是否对外出租没有关系，原告无权获得该项费用。3.关于改变用途的停产停业损失。这项在拆迁部门明细中为改变用途停产停业损失补偿，受偿主体系被拆迁房屋所有权人，这项费用基于被告方房产获得拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益是基于房屋所有权产生的利益，属于房屋所有权人，与承租人没有关系。拆迁部门明确表示因为被告的房屋属于历史形成的住改非房屋，拆迁之后开通马路，被告房屋属于临街门面，2012年签订租赁合同之前一直出租给他人用于经营，包括烧烤店、瓜子店等，故房屋在出租给原告前已经改变房屋用途，这项是对房屋所有权人的补偿。在拆迁过程中也没有要求被告提供营业执照，无需被告方提供涉案房屋必须要有营业执照，原告方的注册地址不在承租房屋内，该项补偿与原告是否承租该房屋没有关系，与该房屋所在地内有无营业执照没有关系。原告也没有停产停业损失，原告于2020年4月17日搬离所承租房屋。4.提前搬家奖励、临时安置补助费是依据被告方房屋面积计算的数额，即便房屋空关没有出租也给，是对房屋所有权人即被告的奖励，与原告无关。5.保全保费不属于诉讼费用，不应当由被告方承担。6.目前相关的所有费用被告方没有拿到，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。第三人六合房产局述称，1.案涉征收补偿协议确定的被征收人是马萍、周某、张美华，周某、张秀华不是被征收房屋所有权人，只是为了办理安置房产权证需要而加周某的名字。2.搬迁费是按照住宅房屋每平方米50元的标准计算的。3.关于改变用途的停产停业损失692390元。案涉房屋无符合认定条件的营业执照（2010年7月1日前领取），征收实施单位根据案涉房屋所在位置、实际用于经营状况依据相关规定补偿。该房屋营业面积据实扣除了办公和仓储性质的面积。4.第三人作为国有土地上房屋征收部门，对被征收人给予的各项补偿均符合法律及政策规定，补偿标准及金额是得到被征收人认可的，不存在计算标准或认定面积错误。原告不是案涉房屋使用权人，无权对补偿标准及金额提出质疑，只能根据被告获得的征收补偿利益主张权利。5.案涉征收房屋补偿款尚未被领取，被征收人随时可以依法领取。本院经审理确认如下事实：案涉房屋系三被告共同所有。2013年10月19日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定:第二条，甲方（被告）将案涉房屋出租给乙方（原告）使用；第四条，租赁期限共10年，自2012年7月27日起至2022年7月28日止；第五条，前五年年租金为25000元，后五年根据市场行情增加，不得超过国家标准（年递增5-10%），每年的7月28日一次性付清次年房租；第十一条，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；第十六条，房屋主体结构归甲方所有，房屋装潢设施归乙方所有。如遇到政府性拆迁等，乙方装潢费用归乙方所有，政府赔偿乙方可自行谈判……。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告实际使用并按约支付租金。2019年11月1日，南京市六合区人民政府作出六政征字[2019]1号《六合区人民政府关于针织厂地块旧城区改建项目房屋征收决定》。第三人为房屋征收部门，案涉房屋属于征收范围。2019年12月26日，马萍、周某、张美华作为被征收人（乙方）与第三人（甲方）签订南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议1份（协议号A322），约定乙方于2019年12月26日将被征收的房屋搬迁完毕交由甲方，甲方向乙方支付被征收房屋（认定面积224.93平方米）的货币补偿金额合计3650824元，其中室内装饰、装修补偿费用269916元、搬迁补助费11247元（224.93平方米×50元/平方米）、改变用途停产停业损失补偿692390元（70.03平方米×6195元/平方米+15.36平方米×7614元/平方米+49.08平方米×3717元/平方米）、提前搬家奖励费224930元（224.93平方米×1000元/每平方米）、临时安置补助费59382元（224.93平方米×22元/平方米×12月）。为补偿问题双方协商未果，原告遂于2020年1月17日提起本案诉讼。2020年1月20日，本院根据原告申请依法作出（2020）苏0116民初748号民事裁定，查封、冻结被告名下合计价值110万元财产，实际冻结上述补偿款110万元。中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司提供担保，原告为此支付保费2200元。2020年4月17日，原告将案涉房屋交还给马萍，由马萍交付相关单位拆除。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议（协议号A322）、六合区房屋征收调查登记分户表、装修及附属物登记表、南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表、六合国有土地上房屋征收补偿补助款计算单、房屋征收分户估价报告、《六合区人民政府关于针织厂地块旧城区改建项目房屋征收决定》、以及本院（2010）六民初字第517号民事判决书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告于2013年10月19日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议，应当按照当事人约定处理。当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款或者交易习惯,并结合合同履行情况确定。关于房屋装饰装修费用。根据双方房屋租赁合同“第十一条，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”、“第十六条，房屋主体结构归甲方所有，房屋装潢设施归乙方所有。如遇到政府性拆迁等，乙方装潢费用归乙方所有”，案涉房屋征收与补偿协议中被告获得装饰、装修补偿费用269916元，故对于原告要求被告参照上述协议补偿房屋装饰装修费用269916元，本院予以支持。关于搬迁费、提前搬家奖励和改变用途的停产停业损失。双方房屋租赁合同中没有约定，案涉房屋征收与补偿协议中被告获得搬迁补助费11247元、提前搬家奖励224930元、改变用途的停产停业损失692390元，均是以房屋建筑面积为基础按照一定标准计算得出。本院综合案涉房屋搬迁、交付情况、以及租赁合同履行情况，确定承租人即原告可以分得40%，搬迁费11247元×40%为4498.8元，提前搬家奖励224930元×40%为89972元，改变用途的停产停业损失692390元×40%为276956元。关于临时安置补助费。双方房屋租赁合同中没有约定，案涉房屋征收与补偿协议中被告获得临时安置补助费59382元。该项费用是房屋征收部门对于被征收人（即被告）自行安排住处过渡的按照住宅房屋建筑面积一次性给予发放的过渡费用。对于原告要求被告支付该项费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告应补偿原告装饰装修费用269916元、搬迁费4498.8元、提前搬家奖励89972元、停产停业损失276956元，计641342.8元。超出部分，不予支持。对于原告要求被告承担保全保费2200元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十二条、第九十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、张美华、张秀华、马萍于本判决生效后10日内向南京弘誉广告有限公司支付补偿款641342.8元；二、驳回南京弘誉广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16887元减半收取8443.5元，保全费5000元，合计13443.5元，由南京弘誉广告有限公司负担7143.5元，张美华、张秀华、马萍负担6300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二〇年六月二十九日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定、经营地张贴本院裁定书，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。