陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） （2020）陕0112民初399号 原告（反诉被告）：张璟儒，女，1986年1月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：苏二俊，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。被告（反诉原告）：施小群，男，1975年10月30日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。原告（反诉被告）张璟儒与被告（反诉原告）施小群租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张璟儒及其委托诉讼代理人苏二俊、杨远，被告施小群及其委托诉讼代理人赵云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张璟儒向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元；并按照年利率6%的标准支付至实际给付之日间的利息损失，暂计算至起诉之日为33600元；以上合计75.36万元。2、判令被告赔偿原告房屋损失102万元。3、诉讼费由被告承担。后原告申请将原诉讼请求变更为：1、确认申请人与被申请人于2015年11月7日签订的《土地租用合同》无效。2、判令被告返还原告支付的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元；并按照年利率6%的标准支付至实际给付之日间的利息损失，暂计算至起诉之日为33600元；以上合计75.36万元。3、判令被告赔偿原告损失331万元。事实与理由：原、被告于2015年11月17日签订《土地租用合同》，约定被告将位于未央区六村堡街道XX村南72亩厂地租与原告，租期19年，租金每亩13000元，每三年递增10%等，该厂地上还有被告4000平米的大棚房。2015年12月10日，原、被告签订施工协议书，内容为：原告委托被告建设大棚房约2万平米，每平米255元；随后被告实际建设大棚房约16000平米及围墙等建筑，并将自己的4000平米大棚房按照每平米255元折价102万元，卖给原告，原告共计支付被告560万元（被告卖给原告4000平米大棚房收取的102万元+被告为原告修建16000平米大棚房收取工程款458万元），2017年1月交工后原告开始对外出租。2018年10月，原告按约交付2018年10月1日至2019年9月30日的地租、管理费、垃圾费共计108万元（平均每月9万元），被告出具了收条。2019年1月19日，西安市国土资源局等部门下发《关于拆除六村堡街道东风村违法建筑的通告》，要求拆除建筑物，原告才得知所租用的土地系农用地。被告租给原告时，隐瞒其违法占地行为，欺骗原告与其签订合同，至2019年1月底，原告招商的所有商户均已搬离，该租赁合同因政府法令行为而终止。被告占有剩余8个月的租金等费用没有依据，且所卖给原告的4000平米大棚房仅使用了两年，就被拆除，导致原告损失巨大，遂诉至法院。被告施小群辩称，1、原告与被告签订的《土地租用合同》系双方真实意思表示，原告违反相关法律规定擅自修建违法建筑的行为与被告的土地租赁行为无关，违建被拆除，并不影响原告继续占有使用承租的土地，土地租赁合同未终止，租赁合同继续有效；2、原告诉状中提到的管理费、垃圾费在双方签订的《租赁合同》中并未约定，原告的诉请没有事实依据；3、2015年11月17日，原、被告双方签订的《施工协议书》，双方已履行完毕，与本案无关。反诉原告（被告）施小群向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行与反诉人于2015年11月17日签订的《土地租用合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付2019年10月1日起至今的租金共计569806元（暂计算至2020年4月20日）；3、判令被反诉人向反诉人支付2018年7月5日至今欠付的电费71676元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年11月17日，反诉人与被反诉人签订《土地租用合同》，约定反诉人（甲方）将位于未央区六村堡街道XX村南72亩地租与被反诉人（乙方），租期自2015年10月1日至2034年9月30日。租用土地的价格为每亩13000元，总计936000元，每年租金一次交清，租金每三年递增10%。乙方应按时支付甲方租金，如无故拖延或不予支付，甲方有权终止合同。同时，乙方必须向甲方赔偿违约金，金额为两年的总租金。同时被反诉人在租用反诉人土地时一直使用反诉人处的电，每半年按实际使用度数缴纳电费，每度电1.1元。2019年10月，被反诉人应向反诉人缴纳下一年度租金102.96万元，但时至今日，被告仍占用租用土地，却迟迟未按照合同约定缴纳地租，且被反诉人自2018年7月26日起至今未缴纳使用电费。双方就上述问题多次协商，难以达成一致。反诉被告（原告）张璟儒辩称，1、反诉人与被反诉人所签《土地租用合同》，因反诉人所出租的土地系农用地，不具备相关手续，属于西安市专项清理整治的“大棚房”问题范围，且已被西安市国土资源局等部门联合下发通告予以拆除，恢复了土地原貌。故双方所签《土地租用合同》因违反法律、法规的强制性规定而无效，反诉人不能基于该合同主张权利；2、自合同签订以来，被反诉人前后支付地租383.76万元，管理费14.4万元，垃圾费5.76万元，库房出售和库房工程款560万元，以上合计963.93万元及电费若干元。被反诉人实际对外出租不足两年，租户有限，且很快被拆除，所有库房被夷为平地，损失巨大，合同已经履行不能；3、关于反诉原告主张的2018年7月至今电费一节，被反诉人已向反诉人缴纳了2018年7月6日至12月的电费共计50166元。2019年1月起，六村堡、XX城XX房清理整治，商户陆续搬离，涉案大棚房在2019年1月19日接到通知后全部停止经营，变压器和大棚房同时拆除，故被反诉人不存在使用至今及拖欠电费的情形。综上，被反诉人在本案中不存在任何违约行为，不存在拖欠反诉人租赁费、电费的情形，反诉人所提反诉请求不能成立，请求法院依法驳回。              经审理查明，2015年11月17日，原告张璟儒与被告施小群签订《土地租用合同》，约定将位于XX大道XX村以南的72亩土地租给原告，土地租用期限为2015年10月1日至2034年9月30日，租用土地价格为人民币每亩13000元，总计936000元，每年租金一次性交清，租金每三年递增10%。2015年12月10日，原告张璟儒与被告施小群签订《施工协议书》，由被告为原告在涉案租赁土地上建设大棚房约2万元平方米，每平方米255元。被告实际为原告建设大棚房约16000平米及围墙等建筑，并将其土地上原有的4000平方米大棚房以每平米255元卖给原告，原告共计支付被告工程款560万元。2017年1月，大棚房交工后，原告开始对外出租。2018年10月25日，原告向被告支付了2018年10月1日至2019年9月30日的土地租金1029600元、管理费36000元、垃圾费14400元，共计108万元，被告施小群出具了收条。2019年1月19日，西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区六村堡街道办事处联合下发《关于拆除六村堡街道东风村违法建筑的通告》载明，张璟儒未经政府批准，XX堡XX街道XX村集体土地进行建设，属非法占地、违法建设行为。按照规定，当事人未经政府批准，擅自占地建设的建筑物、构筑物，属违法建筑应予以拆除。2019年1月底，原告张璟儒出租的所有商户均已搬离，涉案土地上的违法建筑物均被拆除。另查明，原告张璟儒已缴纳了2017年12月20日至2018年7月5日的电费50138元，2018年7月6日至12月的电费50166元，总表的互感度数为2460度。截止2019 年3月10日，总表的互感度数为2857。上述事实，有《土地租用合同》、《施工协议书》、收条、《关于拆除六村堡街道东风村违法建筑的通告》、照片、催缴电费通知、庭审笔录等在卷作证。本院认为，涉案土地为未央区XX村的集体土地，原告张璟儒与被告施小群签订的《土地租用合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。关于本诉部分：1、原告张璟儒要求确认与被告施小群于2015年11月17日签订的《土地租用合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。2、对于原告张璟儒要求被告返还原告支付的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元，因双方签订的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告施小群应当返还原告缴纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元。对于原告张璟儒要求被告施小群按照年利率6%的标准支付至实际给付之日间的利息损失，于法无据，故不予支持；3、关于原告请求判令被告赔偿损失331万元，因损失属于两部分组成，故应加以区分：（1）被告施小群将租赁土地上自建的4000平米大棚房以102万元卖给原告，因该违法建筑系被告施小群自建，故被告施小群应当承担部分责任，考虑到原告将该大棚房出租后已取得一定收益，本院酌情认定被告施小群应当承担50%的赔偿责任，即被告施小群应赔偿原告损失51万元；（2）被告为原告在涉案土地上建设16000平方米大棚房，收取原告工程款458万元，现原告要求被告承担该损失的50%的责任，因该建筑物属于原告自建，原告应对其损失承担全部责任，故对其要求被告承担该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分：1、反诉原告施小群请求法院判令其与反诉被告张璟儒继续履行于2015年11月17日签订的《土地租用合同》，因该合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故对其该反诉请求不予支持。2、关于反诉原告施小群请求法院判令反诉被告张璟儒向其支付2019年10月1日至今的租金569806元（暂计算至2020年4月20日），因该合同无效，且反诉被告张璟儒自2019年2月后未实际占有和使用涉案土地，无需向反诉原告支付土地租金，故对反诉原告施小群的该诉请亦不予支持。3、关于反诉原告施小群请求法院判令反诉被告张璟儒向其支付2018年7月5日至今欠付的电费71676元的诉求，因反诉被告张璟儒已向反诉原告缴纳了2018年7月6日至12月电费50166元，且反诉原告出具了收条，证实反诉被告张璟儒已缴清了2018年全年电费；根据反诉原、被告提供的证据，可以认定反诉被告张璟儒自2019年1月1日至其搬离之日所用电费的互感度数为2857-2460=397度，故反诉被告张璟儒应向反诉原告施小群支付26202元电费（互感电表显示1度=正常用电60度，每度电为1.1元，故应支付的电费为397×60×1.1）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下一、原告（反诉被告）张璟儒与被告（反诉原告）施小群于2015年11月17日签订的《土地租用合同》无效；二、被告（反诉原告）施小群于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张璟儒缴纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元；三、被告（反诉原告）施小群于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张璟儒损失51万元；四、反诉被告（原告）张璟儒于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）施小群电费26202元；五、驳回原告（反诉被告）张璟儒的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）施小群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39308元（原告张璟儒已预交），由原告张璟儒负担27515.60元，被告施小群负担11792.40元，被告施小群负担部分于上述款项给付时一并付给原告张璟儒；反诉案件受理费5107元（被告施小群已预交），由原告张璟儒负担209元、被告施小群负担4898元，原告张璟儒负担部分于上述款项给付时一并给付被告施小群。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    严  丹                                        人民陪审员    满选利人民陪审员    张宗祥                 二〇二〇年六月十五日                   书   记  员   卜思怡    1