广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2236号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所地：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：王辉，女，汉族，1980年7月1日出生，住珠海唐家湾镇唐淇路，身份证号码140************524。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告王辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费、水电费、垃圾处理费、污水处理费等共计8224.6元及违约金2424.71元（上述违约金暂计算至2019年11月26日，此后计算至实际清偿之日，详见附件清单）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为126.36平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为277.99元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2015年9月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，被告认为由于原告违约在先，违背诚实信用原则，原告收取业主管理费、水电公摊费、违约金也就明显违背公平原则。而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费、水电分摊费，没有理由收取业主的违约金。被告请求法院驳回原告诉讼请求。一、原告的物业服务未完全履行。原告违反根据《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则。依据《远大美域新城物业管理委托合同》第四章双方权利义务，第十七条5委托乙方管理房屋，签订的《前期物业服务合同》，以下几点未完全履行：第一条“收费公开”；第二条、第三条的规定，《合同》里第七条违约责任规定，保修期内的，由物业建设单位承担；保修期后由业主公摊按比例承担。我家在保修期内的保修一直拖到过保也未安排修理，而催收物业费的电话打的特别勤快，甚至我向上门收取物业费的物业管理员反映说，只要把我报修的问题解决了我就交物业费但仍没有下文。第十条物业维修基金的管理和使用不透明不公开，另外，对外经营项目的费用支付没有向业主公示，公摊水电有疑义。合同第二十五条，业主每户一次性缴存1000元专项维修资金。可是，原告在业主全体抗议，不要原告给予的物业服务之后，却没有退回业主的专项资金。四、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定。原告把服务当作官员的行政管理，对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作，原告收支是否合理，收费项目没有透明公开，几年来，至今没有向业主公布任何收支。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾，违背事实，违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额服务费和排污管清理人工费，显失公平，被告请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正。本院查明，原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2012年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区************（远大美域新城）的房屋，房屋建筑面积126.35平方米。2013年11月24日被告签署《收楼流程确认书》，确认收楼。2015年6月，被告办理了房屋的权属证明书。2012年4月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、乙方房屋建筑面积126.44平方米，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米2.2元计算，计算不含公用水电费用，智能化维护费用每月每户10元计算，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。原告主张被告自2015年9月至2017年10月11日期间未支付物业服务费7048.39元；自2015年7月至2017年10月期间未支付公摊电费、二次加压费和代收水费、污水处理费、垃圾费，其中公摊电费703.4元、二次加压费89.48元、代收水费154.02元、污水处理费77.31元、2015年9月至2017年3月的垃圾费152元（每月8元）。被告在庭审中主张其没有交物业费是由于物业一直没有上门修理配套家具，小区的监控也是没有用的。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为，原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2012年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对被告为原告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付此期间的物业服务费。被告主张物业未派人为被告维修配套的家具，但被告家里的家具不属于小区公共设施，不是原告提供服务的范围，被告不能以此为由拒交物业服务费。因此，原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月2.2元/平方米共126.35平方米）支付2015年9月至2017年10月11日期间的物业服务费合计7048.39元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年11月26日为2424.71元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告提交2015年8月起至2017年11月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，原告要求被告支付公摊电费，有证据予以证明，应当予以支持。被告应向原告支付公摊电费共703.4元。原告要求被告支付代收水费、污水处理费、二次加压费及垃圾费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费7048.39元及其违约金，并支付公摊电费703.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币7048.39元及其违约金（计至2019年11月26日违约金为人民币2424.71元，之后的违约金以7048.39元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告王辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币703.4元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担1.5元，被告王辉负担31.5元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年六月十九日书记员 王心乐