广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初147号原告（反诉被告）：黄建敏，男，汉族，1970年10月30日出生，身份证号码：441************617,广东连州市人，住连州市***********。原告（反诉被告）：吴碧君，女，汉族，1973年8月9日出生，身份证号码：441************620，广东连州市人，住址同上，系黄建敏妻子。被告：廖黑古，男，汉族，1952年1月1日出生，身份证号码：440************916，连州市人。住连州市****************。被告：张胜宙，男，汉族，1966年1月25日出生，身份证号码：440************659，连州市人，住连州市*********被告（反诉原告）：张胜宇，男，汉族，1962年8月25日出生，身份证号码：440************636，住广州市番禺区***********。委托代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。原告（反诉被告）黄建敏、吴碧君与被告廖黑古、张胜宙、（反诉原告）张胜宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，根据原告申请，本院于2020年1月20日依法裁定查封了担保人黄火生所有的位于连州市******长莲墩（粤房字第4808584《房屋所有权证》）的房屋以及被告廖黑古名下位于连州市连州镇华苑新城J幢首层28号商铺一套。同年5月13日本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告黄建敏、被告张胜宇及其委托代理人朱素娴到庭参加诉讼，被告廖黑古、张胜宙经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄建敏、吴碧君向本院提出诉讼请求：1、要求判令确认连州市**************商铺的所有权归原告黄建敏、吴碧君夫妻所有，并判令被告廖黑古、张胜宇将连州市**************商铺的《房地产权证》和《土地使用权证》交付给原告黄建敏和吴碧君。2、请依法确认原告黄建敏和吴碧君夫妻需支付被告廖黑古和张胜宇商铺款11万元。三、请依法判令廖黑古、张胜宙和张胜宇承担本案所有诉讼费。审理过程中，原告增加诉讼请求为：请依法判令被告廖黑古、张胜宙和张胜宇支付定金182000元，并自2018年6月25日起每日按房屋总价人民币91万元的0.1%计算违约金至被告将《房地产权证》和《土地使用权证》交付给两原告时止事实与理由：2018年3月30日，原告黄建敏与被告廖黑古、张胜宇签订《二手房买卖合同》约定，被告廖黑古、张胜宇将位于连州市**************商铺以91万元的价格卖给原告黄建敏。房款分三次支付：第一次于2018年3月30日前支付30万元作为定金；第二次在2018年4月20日前支付50万元；第三次在交税当天付清11万元。交铺时间为2018年4月1日。同日，原告吴碧君通过农业银行连州支行转账30万元给张胜宙，同时黄建敏支付现金5万元及转账5万元共10万元给张胜宇，被告张胜宇立有《收据》给黄建敏，说明收到购买28号商铺的10万元。2018年6月25日，原告黄建敏又通过农业银行连州市支行转账支付40万元给被告张胜宇和张胜宙两兄弟。三被告在2018年4月1日将连州市**************商铺交给原告黄建敏和吴碧君夫妻，并由原告黄建敏和吴碧君夫妻开始收取租金至今。现在，三被告不承认已将连州市**************商铺出售给原告夫妻，且拒绝将商铺《房地产权证》和《土地使用权证》交付给原告夫妻，也不配合办理商铺过户手续。此外，《二手房买卖合同》第三条约定：“买方支付第二期房款时，卖方应同时将《房地产权证》和《土地使用权证》交付给甲方进行房产过户使用，同时合同中第七条第二款第三项约定“若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金”。现三被告在2018年6月25日收清第二期房屋款后仍否认已将连州市**************商铺出售给原告夫妻，且至今拒绝按约按时将《房地产权证》和《土地使用权证》交付给原告及到不动产登记部门办理过户手续，是严重的根本违约行为。为此，特提起上诉诉求。被告（反诉原告）张胜宇向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告、被告签订的《二手房屋买卖合同》，反诉原告不予返还反诉被告支付的购房定金182000元；2、若第一项请求得不到支持，请求判令反诉被告支付违约金58240元（违约金以人民币91万元为本金，从2018年4月21日起，每日按房屋总价的0.1%计算至2018年6月24日止）给反诉原告；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定反诉被告以人民币91万元的价格购买位于连州市**************商铺，房款分三期支付。反诉被告在支付第二期房款时已逾期64天，根据双方合同第七条（2）约定：逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金（在交付部分房款或全总房款时）。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之款应予解除合同发出之日起5天内退还守约方。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。根据上述约定，反诉被告逾期付款64天的行为，已达到解除合同的条件，反诉原告有权解除合同，并且所收定金不予退还。另外，即使反诉原告同意继续履行合同，反诉被告仍应向反诉原告支付逾期64天所产生的违约金。因此，反诉原告的反诉请求依法有据，符合合同约定，请予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方签订的《二手房屋买卖合同》约定“房产交易总价为91万元。买家于2018年3月30日前支付定金30万元”。原告在2018年3月30日通过转账形式向被告张胜宙转账30万元，同日支付张胜宇10万元，有张胜宇出具的《收据》证实。此时，第二款款尾数仍欠40万元。根据双方所签的《二手房屋买卖合同》第二条付款方式：第二期商铺付款时间在2018年4月20日前买家支付人民币大写：伍拾万元正，（小写：￥500000.00元正），用于卖方偿还银行贷款。第七条之（2）约定：逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金（在交付部分房款或全总房款时）。守约方应向违约方发出解除合约通知书。已收之日款应予解除合约发出之日起五日内退还给守约方。（3）若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。原告作为买方于2018年6月25日通过农业银行连州市支行转账户名为黄建敏的转账账号6228481********3373按双方约定的金额将第二期商铺款尾数40万元转到合约名称为张胜宙、贷款合约号为446***********543内。本院认为：原、被告所签《二手房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行该合同所约定的权利义务。本案的争议焦点主要是：一、被告张胜宇是否有权解除原、被告于2018年3月30日所签的《二手房屋买卖合同》；二、原告黄建敏是否应承担逾期支付商铺款的违约责任。三、房屋确权及被告廖黑古、张胜宙和张胜宇应否承担逾期交付涉案房屋《房地产权证》和《土地使用权证》的违约责任。焦点一，由于原被告双方所签《二手房屋买卖合同》已经生效且已实际由原告收取涉案商铺的铺租即已经实际交付给原告使用，原告也已经支付了第二期房款，也明确表示不同意解除《二手房屋买卖合同》并愿意支付剩余房款。而被告张胜宇主张因原告迟延支付第二期房款主张单方解除合同。首先，被告并未依照合同约定向对方发出解除合同通知书，而是在2020年3月3日向本院提出反诉时才发出解除合同通知书。本院认为，被告在原告未按约定支付第二期款超过二十天时（合同约定第二期款支付时间是2018年4月20日，逾期二十天即2018年5月10日）享有约定解除权，合同虽未约定解除权的行使期限，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告应当在解除权发生之日（2018年5月10日）起一年内行使，即在2019年5月10日以前以通知的形式向原告方主张解除合同。本案被告在向本院提交反诉状时主张解除合同无法律依据，本院不予支持。焦点二，根据《二手房屋买卖合同》第七条第（3）项“逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金（在交付部分或全总房款时）。守约方应向违约方发出解除合约通知书。已收之日款应于解除合约发出之日起五天内退还给守约方。第（3）项约定“若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。按原、被告双方约定，原告应于2018年4月20日支付第二期商铺款500000元给被告用于偿还银行贷款，但原告却迟延到2018年6月25日才将此款支付给被告，足足迟延了两个多月，其行为已经构成违约，原告应依约定承担违约责任。故反诉原告请求反诉被告58420元（以91万元为本金，从2018年4月21日起按每日0.1%标准计算至2018年6月24日）违约金的主张，事实依据充分，本院予以支持。焦点三，原告诉请确认涉案房屋所有权归原告所有的问题。根据《房屋登记办法》第32条第（一）项“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖……”的规定，原告与涉案商铺权属人即被告廖黑古签订的商铺买卖合同虽合法有效，但有效的合同行为并不必然引起物权变动。因买卖行为引起的不动产物权变动须由合同当事人申请、经房地产登记管理部门进行合同备案、核准登记、合法房地产权证等一系列法定程序才具有法律效力。故，原告请求法院确认涉案商铺所有权归原告所有的主张，于法无据，本院不予支持。关于商铺买卖合同履行问题。原告请求被告交付涉案商铺的《房地产权证》和《土地使用权证》，其实质是诉请被告协助办理涉案商铺的产权过户登记手续，要求将涉案商铺过户登记至原告黄建敏、吴碧君名下。为减少当事人的诉累，本院对此诉讼请求予以准确表述。原被告的商铺买卖合同已成立并生效，双方应遵照执行。被告协助办理涉案商铺的过户登记手续，为被告须履行的合同义务之一。故原告诉请被告协助办理过户，本院予以支持。原告要求被告承担承担迟延交付涉案商铺《房地产权证》和《土地使用权证》违约责任问题，由于双方在《二手房买卖合同》第二条中明确约定原告第二期商铺款时间在2018年4月20日前支付用于卖方偿还银行贷款，但原告在两个月后的6月25日才支付该笔款，已经违反双方约定，也导致被告多支付了两个月多的银行利息，尽管原告声称其去银行交款时被告知即使2月20日支付第二期商铺款也不可能解除涉案商铺的抵押手续，但原告并未提供相关证据证明；何况，即使如原告所言，既然双方已经有明确约定，原告也应当依约履行，而不应以此为由违反双方约定迟延支付第二期购房款，这有违契约精神。事后也应当与被告协商以求得理解并达成一致，因原告违约在先，在与原告就其违约是否承担相应责任未达成一致的情况下，被告依法有权拒绝履行交付涉案商铺《房地产权证》和《土地使用权证》的义务，因此，原告主张被告承担返还定金并计算违约金的请求，事实理据不能成立，本院不予支持。此外，原告方已经实际支付被告购房款80万元，仍欠11万元未支付。原告请求确认仍需支付被告购房款11万元的主张，本院予以采纳。根据有关法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，被告张胜宙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉及质证，视其自动放弃抗辩权利，故本院对原告的陈述及提供的证据予以确认并依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，的规定，判决如下：一、原告黄建敏、吴碧君应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告廖黑古、张胜宙和张胜宇支付剩余购房款11万元及违约金58420元。二、被告廖黑古、张胜宙和张胜宇应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告将连州市**************商铺的《房地产权证》和《土地使用权证》的产权过户登记至原告黄建敏、吴碧君名下。三、驳回原告黄建敏、吴碧君的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张胜宇的其他诉讼请求。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费16840元，反诉费1970元，财产保全费5000元合计23810元。由原告黄建敏、吴碧君负担10910元，被告廖黑古、张胜宙、张胜宇负担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  孔日照人民陪审员  谢耀东人民陪审员  潘利银二〇二〇年六月二日法官 助理  谭建聪书 记 员  陈雪梅附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。