湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初4808号原告：吕典，男，1995年10月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：张梓萱，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬，湖北乾行律师事务所实习律师。被告：易锴，男，1986年2月3日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。被告：韩淑雲（系易锴妻子），女，1989年1月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。第三人：伊冬莲，女，1961年11月1日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：宋卫平，湖北衡权律师事务所律师。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。原告吕典与被告易锴、第三人伊冬莲物权确认纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，根据原告吕典的申请，依法追加韩淑雲作为本案的共同被告参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕典委托诉讼代理人张梓萱、张冬，被告易锴委托诉讼代理人李宁，韩淑雲委托诉讼代理人曹葆振，第三人伊冬莲委托诉讼代理人宋卫平、范奕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕典向本院提出诉讼请求：1.确认位于蕲春县××农场××大队××小区××号房屋的产权属原告所有；2.判令被告立即从上述房屋中腾退；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，第三人在湖北金上都置业有限公司（以下简称金上都公司）购买位于蕲春县××农场××大队××号房屋。2016年8月，原告以321600元的价格从第三人处购买该房屋，并支付了全部购房款和28000元过户费用。在第三人和金上都公司的配合下，向国土部门缴纳了土地出让金，办理了规划许可证，第三人将房屋钥匙交付给原告，原告随后更换了大门。在原告办理产权登记、准备装修期间，被告阻碍办证，破坏门锁，强行占有房屋并进行装修。原告报警后，公安机关予以制止并建议双方通过诉讼解决，但被告仍然继续装修，故提起诉讼，请求判如所请。易锴、韩淑雲辩称，一、原告起诉的部分内容不属实，被告是对自己合法购买的房屋合理使用、正常装修，不存在对他人房屋进行霸占装修，不存在将当时未建成的7-06号房调换为本案诉争房屋以骗取银行贷款。根据原告提交的相关判决书可以证实，2014年下半年湖景佳园小区项目已全部完工，被告贷款时7-06号房屋已经完工，无须调换其他房源在银行贷款；被告向中银富登银行蕲州支行贷款时有被告与金上都公司签订的10-4号房屋买卖协议、10-4号房屋收款收据、10-4号房屋抵押清单、10-4号房屋农村财产抵押贷款三方协议，还有金上都公司向银行出具的担保函，证实被告是10-4号房屋的唯一购买人等证据，以上证据均证实被告购房时间不仅在原告之前，更是在第三人之前，被告当时购买的房屋就是10-4号房屋，不是其他房屋，不存在调换诉争的房屋骗取贷款的事实。如原告认为存在诈骗，可以向公安机关报案处理。二、被告早已是该房屋的合法购买人。2014年11月3日，被告与金上都公司签订房屋买卖合同，房号为湖景佳园10-4号房屋，建筑面积352平方米，房屋用途为住宅，房屋总价款450000元，被告除支付首付款外，余款15万元在中银富登银行蕲州支行办理按揭贷款支付给金上都公司。贷款过程中，金上都公司向银行出具担保函，特别约定，我方承诺杜绝一房多卖，被告是该房产的唯一购买人，同时以10-4号房屋在银行办理抵押登记手续，以上事实有相关证据予以证实，（2018）鄂1126民初3872号民事判决书对以上事实也予以确认。从以上证据可以看出，被告在金上都公司购房的时间在第三人之先，更是在原告之先。如原告认为被告与此房无关，那么（2018）鄂1126民初3872号民事判决书是否还具有法律效力，被告为104号房屋在银行的贷款是否应当偿还。如原告的观点成立，在（2018）鄂1126民初3872号民事判决书还未撤销的情况下，将造成被告的银行贷款继续偿还，但此房屋与被告无关的天大笑话与荒唐结果，显然是错误的。三、原告诉求房屋属其所有违反物权法第九条规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，法律另有规定的除外。根据该规定及物权法定原则，不动产必须以登记产生物权的效力，即使订立了合法有效的房屋买卖合同，只有办理了所有权登记后才发生房屋所有权变更的法律后果。未经登记法律不认可发生了房屋所有权的变更后果。我方认为原告直接诉求房屋所有权归其所有不能成立。综上，被告在金上都公司是合法购买房屋，不仅购房时间在先，而且占有房屋也在先，早已在此房屋居住，事实上原告在另案起诉要求第三人返还购房款时也认可被告是合法取得此房屋。原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。第三人辩称，第三人在购买10-4号房屋前曾到土管所、规划所查询该房屋是否存在权属争议，在与土管所、规划所及金上都公司确认不存在权属争议后才购买该房屋，购买房屋之前也到现场查看，确认房屋不存在被他人占有的情形下才最终交钱收钥匙。第三人与金上都公司以及原告之间的买卖合同合法有效，且第三人已向原告交付了房屋，并为原告办理了规划手续，而正在办理土地相关手续也是因为被告以虚假10-4号房买卖合同向土地部门无理阻挠才导致办证搁置。原告不能取得房屋的根本原因在于被告非法侵占，与第三人无关。即便被告与金上都公司之间的10-4号房买卖合同是真实的，根据法律规定，第三人已办理规划证，且优先合法取得房屋钥匙占有房屋并已履行全部付款手续。而被告到目前为止没有办理任何证件，也没有付清房款，其占有房屋是通过非法方式实现。即便存在一房二卖，本案的房屋也应当归第三人及原告所有。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据：原告提交的本院（2019）鄂1126民初696号民事判决书、承诺书、联系函、报批表、蕲八乡字第20170270号《乡村建设规划许可证》、公安机关的出警视频资料，被告提交的“2014年11月3日”《房屋买卖合同》、担保函、收款收据、抵押贷款三方协议、抵押物清单、本院（2018）鄂1126民初3872号民事判决书，第三人提交的金上都公司向八里湖土管所、规划所出具的办证文件、名单、购房确认表、蕲八乡字第20170270号《乡村建设规划许可证》、土地、规划税费发票、王**华出具的书面《证明》、被告“2014年11月3日”的《房屋买卖合同》及房款收据、担保函、2015年2月24日的《新农村委托建房合同书》、2016年5月25日第三人以陈智名义与金上都公司签订的《定向代建开发合同》、2019年6月18日本院（2019）鄂1126民初696号案的庭审笔录，本院依法调取的蕲春县八里湖办事处白堰大队湖景佳园小区7-06号、10-4号房屋现场照片、对湖景佳园开发商金上都公司法定代表人顾永博、工作人员方彩红的调查笔录、本院（2017）鄂1126民初2783号、（2019）鄂1126民初696号案卷相关资料等，本院予以综合分析认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，黄冈市国土资源局批准蕲春县八里湖办事处（亦称八里湖农场）白堰大队原蕲漕公路旧址处的土地纳入农村宅基地农用地转用计划。2013年3月20日，蕲春县八里湖办事处与金上都公司签订协议约定，由金上都公司在蕲春县八里湖办事处白堰大队原蕲漕公路旧址处建设湖景佳园新农村示范点，包括10户还建房及土地开垦成本200万元等建设资金全额自筹，建筑安装费及管理费归乙方自主支配及管理、维护，自负盈亏；房屋的处理和使用由八里湖城投公司负责。2014年2月10日，蕲春县人民政府作出〔2014〕蕲政土批字第1994号《建设用地批准书》，准予蕲春县八里湖办事处白堰大队原蕲漕公路旧址处土地作为农村宅基地建设用地，面积为29063.61平方米，取得方式为划拨，用途为住宅。2014年下半年，湖景佳园项目房屋（为多排幢两列三层连体结构样式）主体工程完工，房屋户型及建筑面积基本相同。2015年2月24日，金上都公司与易锴签订《新农村委托建房合同书》约定：易锴委托金上都公司“代建”位蕲春县××办事处××大队××号房（即××号房）），用途为住宅，建筑面积343.8平方米；总价为450000元，付款方式为：2015年2月24日付款10000元，6月30日前支付首付140000元，剩余200000元等通知办理按揭，另外100000元于2015年12月30日前付清；交房时间为2015年6月30日；房屋可以办理房产证、土地证，但费用由委托方承担等。2015年12月份，易锴向银行申请按揭贷款，金上都公司与易锴又签订《房屋买卖合同》，约定将湖景佳园10-4号住宅“转让”给易锴，落款日期为“2014年11月3日”。2015年12月11日，易锴、韩淑雲与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行签订《借款合同》，办理购房按揭贷款，约定易锴、韩淑雲贷款额度为150000元；同时签订《最高额抵押合同》，约定以抵押人易锴、韩淑雲名下的湖景佳园10-104号住宅（即10-4号房）提供抵押担保，未办理抵押登记。2015年12月14日，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行与易锴、韩淑雲及蕲春县八里湖办事处白堰大队签订《关于县域及农村财产抵押贷款业务之三方协议》。同日，金上都公司向蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行出具《担保函》，承诺对主合同下的全部债权提供连带责任保证，并特别约定：承诺杜绝一房多卖，该担保函中的购房人是该房产的唯一购买人。合同签订后，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行向易锴发放贷款150000元。2016年5月25日，伊冬莲经查询并现场查看10-4号房屋确认无人占有、装修后，以其女婿陈智名义与金上都公司签订《湖景佳园项目定向代建开发合同》，约定陈智（乙方）向金上都公司（甲方）提出“预先定制”甲方开发建设的湖景佳园10栋4单元（即10-4号房）的住宅物业，乙方知晓并确认，由于是预先定制的产品，在签署本合同定制甲方开发建设的物业时，甲方尚未取得该物业的预售许可手续；该物业建筑面积343.8平方米，最终定额为360000元，交房时间为2016年10月1日。2016年5月27日，金上都公司向伊冬莲出具10-4号房屋建房款收据后，伊冬莲收取10-4号房屋钥匙，之后为10-4号安装了防盗网。2016年8月29日，伊冬莲将10-4号房屋以321600元（含安装防盗网费用1600元）的价格转让给吕典，双方未签订书面合同；吕典支付购房款200000元后，伊冬莲将房屋钥匙交付吕典。2016年11月16日，伊冬莲代吕典向蕲春县八里湖办事处国土资源所交纳国有土地使用权出让金等费用。2017年5月22日，伊冬莲代吕典在蕲春县住房和城乡建设局办理并取得《乡村建设规划许可证》（蕲八乡字第20170270号）。2017年7月，易锴发现湖景佳园7-06号房被他人装修，与当时的7-06号房占有人及金上都公司协商未果，于2017年10月16日提起诉讼，要求金上都公司向其交付湖景佳园7-06号房屋，后申请撤诉，本院裁定予以准许。2018年3月，易锴将湖景佳园10-4号房屋的车库卷闸门撬开准备装修，吕典的亲友发现后，双方发生纠纷。经当地公安机关处理后，吕典为10-4号房屋安装新大门。2018年9月，因易锴、韩淑雲未按约偿还贷款，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行向本院提起诉讼，要求易锴、韩淑雲偿还贷款、承担逾期付款责任、以10-4号房屋履行抵押担保责任并享有优先受偿权。2018年10月29日，本院作出（2018）鄂1126民初3872号判决，确认易锴、韩淑雲与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行的借款合同合法有效，但抵押权未设立，遂判决驳回蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行对易锴、韩淑雲未经抵押登记的担保财产享有优先受偿权的诉讼请求。2018年12月1日，易锴将10-4号房屋大门拆除并安装新大门。2018年12月7日，吕典亲友发现易锴装修10-4号房屋，双方再次发生纠纷。报警后，公安机关建议双方通过诉讼解决。其后，易锴继续对10-4号房屋进行装修并占有至今。2019年1月21日，吕典诉至本院，要求伊冬莲退还购房款。本院于2019年7月19日作出（2019）鄂1126民初696号民事判决，确认伊冬莲与吕典之间的房屋买卖合同合法有效，驳回吕典的诉讼请求。吕典遂提起本案诉讼。另查明，2016年5月4日，金上都公司提供给蕲春县八里湖办事处国土资源所的订房明细表记载湖景佳园7-06号房屋客户为“易凯”，10-4号房屋客户为空白。其后，10-4号房屋客户补充记载为吕典。7-06号房屋位于湖景佳园东南方向，现已被他人占有使用；10-4号房屋位于湖景佳园西北方向，与7-06号房屋分处对角线两端。本院认为，蕲春县八里湖办事处系国营农场，其土地所有权属国家所有。案涉蕲春县八里湖办事处湖景佳园小区系蕲春县新农村建设示范点之一，其建设用地已经黄冈市国土资源局批准纳入农用地转用计划，蕲春县人民政府批准并颁发了农村住宅建设用地批准书。新农村建设用房属于政策性用房，并非商品房，辖区内居民依法和政策规定方能享有。吕典和易锴、伊冬莲均系蕲春县八里湖办事处辖区居民，均可依法和政策规定取得湖景佳园小区房产。蕲春县八里湖办事处与金上都公司签订的代建协议约定，房屋建设费用由金上都公司自筹，自主支配、自负盈亏，房屋处理和使用权属八里湖城投公司（即蕲春县八里湖办事处），亦即是湖景佳园小区房产的处分权归蕲春县八里湖办事处。湖景佳园小区房产由金上都公司按统一规划建设完成后，蕲春县八里湖办事处虽未明确授权金上都公司直接将代建房屋转让给买受人，但实际以“建设资金自筹”、“自主支配、自负盈亏”方式许可其转让给符合条件的买受人，以收取的费用冲抵建设资金并向蕲春县八里湖办事处交纳相关费用，并为买受人办理登记手续，且在公安机关和本院多次处理该案所引起的纠纷中均未提出异议，本院确认蕲春县八里湖办事处默示授权金上都公司处分湖景佳园小区房产。伊冬莲（以陈智名义）与金上都公司于2016年5月25日签订名为《委托代建合同》实为10-4号房屋买卖合同后，伊冬莲支付了对价，取得10-4号房屋钥匙并安装防盗网，此时伊冬莲已实际取得、占有10-4号房屋；此后，伊冬莲又将10-4号房屋转让给吕典，并交付了房屋钥匙，吕典支付了对价，吕典与伊冬莲之间形成事实上的房屋买卖合同关系，且已履行完毕，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，结合伊冬莲2016年11月代吕典交纳了10-4号房屋土地出让金和测绘费用，帮助吕典于2017年5月办理了10-4号房屋《乡村建设规划许可证》等事实，本院认定吕典已实际取得并占有10-4号房屋。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉10-4号房屋属于不动产，伊冬莲与金上都公司、吕典之间的书面和口头购房合同均未经合法登记，不发生物权变动效力，不能据此确认伊冬莲、吕典已取得10-4号房屋所有权。故，吕典主张蕲春县八里湖办事处湖景佳园10-4号房屋归其所有，本院不予支持。金上都公司于2015年先后与易锴签订了7-06号房的《委托代建合同》和10-4号房的《房屋买卖合同》，并在担保函中承诺易锴为10-4号房屋唯一购买人，但实际未向易锴交付7-06号房屋，亦未交付10-4号房屋，易锴对此亦予确认；金上都公司于2016年5月份提供给蕲春县八里湖办事处国土资源所的订房明细表亦记载“易凯”为7-06号房屋客户，与金上都公司法定代表人顾永博陈述易锴购买的房屋为7-06号、10-4号房仅为易锴提供贷款房源相互印证；且，相对于10-4号房屋的地理位置，易锴于2017年7月至10月仍在主张7-06号房屋权利，可见其真实意愿是7-06号房屋，而在此前的2016年8月份，伊冬莲就已将其实际占有的10-4号房屋转让给了吕典，故落款日期为“2014年11月3日”的10-4号房屋买卖合同并非合同双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本院认定该合同为无效合同。在吕典占有10-4号房屋已超过两年的2018年12月，易锴强行更换10-4号房屋大门，且在公安机关介入后继续装修、占有10-4号房屋，并非善意占有，对其为该房屋的实际购买人、系合法占有、使用房屋的抗辩意见不予采纳。综上，吕典要求易锴、韩淑雲腾退10-4号房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”的规定，本院予以支持。经调解，双方当事人未达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、第二百四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、易锴、韩淑雲于本判决生效之日起30日内腾退蕲春县八里湖办事处白堰大队湖景佳园10-4号房屋；二、驳回吕典的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告易锴、韩淑雲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  龚起强二〇二〇年六月十二日书记员  李 贞