广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初1152号原告：白静仪，女，1983年9月6日出生，汉族，住清远市清新区************。公民身份号码：441************423。委托诉讼代理人：白燕婷，白静仪之妹。被告：清远市建德置业发展有限公司。住所地：广东省清远市清新区*******107国道601号。统一社会信用代码：914********231402Y法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泓皓，广东明典律师事务所实习律师。原告白静仪诉被告清远市建德置业发展有限公司（下称建德置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白燕婷、被告委托诉讼代理人江志远、江泓皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白静仪向本院提出诉讼请求：1、退还购买平台使用权费4万元；2、赔偿精神损失费4万元。诉讼中，准许原告白静仪撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年5月1日，在建德置业开发的中环品悦售楼中心了解楼价时，受到销售代表热情招待。销售代表推荐A1栋305房一套含有80平米平台的房子，首付后，再以500元/平方米，购买80平方米平台，当天交付购房定金。在签订合同时，只有购房合同，没有销售代表之前所说的平台使用协议，销售代表回复，平台使用协议要到收楼的时候才有，平台只有四户人家能进得去，本身就是和房子配套的，购买平台的款摊分在房价里出发票，收楼时，带着合同来就可以了。2018年收楼时，经了解，建德置业没有权利销售平台使用权，规划规定不可使用的。购买房子本意是外出打工的家人回去可以有个住宿的地方，但因平台问题，导致2018年底装修入住计划落空。2019年，父亲中风住院达半年，姐弟妹轮流回去陪护，却没地方煮饭给病人补充营养和回家洗澡，造成很大伤害。被告德置业答辩称，一、涉案平台不在房屋平面图所示Al栋305号房的建筑面积范围内，属于公共部位，不可能出售白静仪。《中环品悦认购书》和《商品房买卖合同》中，均没有约定出售该平台。《中环品悦认购书》第四条明确，展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书等资料，仅供参考，不作为交楼标准，交楼设施及环境以《商品房买卖合同》的书面约定为准。《商品房买卖合同(预售)》约定，有关楼宇的广告、售楼书、模型、销售人员的解答资料或信息仅为要约邀请，不是合同的组成部分，对双方没有约束力。双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。在白静仪提交的《置业计划》下方签名的朱倩影，是销售中介公司雇请的人员。《置业计划》手稿中的“平台”，是以举例的方式标出平台的价值。Al-305号房有通往平台的独特便利，有更多的活动空间，单价比同户型的其他楼层要贵一些，完全符合等价有偿、公平合理的民法基本原则。《置业计划》是一份手稿，不具有约束力。二、按照合同约定，Al-305号房屋交付白静仪。白静仪可以从房屋直接来到平台，不存在任何障碍，其他人没有途径可进入平台，实际上享有使用优势。据物业公司反映，白静仪入住后曾向物业公司提出，在露台上搭建房屋，物业公司以不符合规划和城市管理为由拒绝批准。综上，请求驳回白静仪的诉讼请求。原告白静仪围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、微信聊天记录，拟证明建德置业存在向多家业主出售平台的行为；2、同时期房价、置业计划书、建筑面单价备案记录，拟证明实际购房建筑面积单价为3600元/平方米，按500元/平方米购买了80平方米平台。以建德置业论点推算，5月1日定购102.5平方米，付款409000元，折合单价3990.243902元/平方米，单价小数位多达6位，定价异常，与商品住房销售价格备案表的定价(保留小数点后两位)相反；其次，建德置业中环品悦楼盘，2016年5月房价为2800-3600元/平方米；10月，网络宣传价格升至3700元/平方米。对比，5月单价3990.243902元/平方米已经严重超出同年10月上升后的房价，成交价异常。置业计划：购买平台80平方米×500元/平方米+购买住宅建筑面积102.5平方米×3600元/平方米=409000元才符合当时行情和常理；3、C1-304房的付款票据、置业计划书，预售许可证及对“平台”是否可出售回复，拟证明C1-304房款：购买平台54.49平方米×400元/平方米+购买住宅建筑面积100.2平方米×3500元/平方米=21796元+350700元=372496元；A-305房款构成：购买平台80平方米×500元/平方米+购买住宅建筑面积102.5平方米×3600元/平方米=40000元+369000元=409000元；置业计划、房款构成及付款票据的金额一致，符合逻辑，建德置业为了出具购买平台款发票，把购买平台的款摊分在房价里结算，房款已包含购买平台的款项，建德置业出售平台；4、装饰装修施工合同及收据、行车记录、住院费用（白汉基），拟证明2018年底已落实装修计划，因建德置业违规出售平台，又不能提供协议书，导致装修入住计划一再滞后，不能如期装修入住，从而导致需要的时候不但不能满足家人需求，还要为此而奔波，造成很大伤害；5、2015年底至2016年底清远房价均势，拟证明清远2015年底至2016年底，楼价一直上升；6、物业管理公约手册，拟证明业主不可改变外墙外观，阳台护栏，不可发动，不可以直接无障碍进入平台。被告建德置业向本院提交的证据：1、《中环品悦认购书》、《商品房买卖合同(预售)》，拟证明没有向白静仪出售涉案平台的所有权，对于房屋买卖的相关问题，应以《商品房买卖合同》的最终约定为准。2、案涉房屋和平台的照片，拟证明白静仪购买的Al-305号房可以直接进入涉案平台，没有任何障碍，白静仪享有比其他业主更多的活动空间，平台完全可以合理利用，售价相对比其他的贵一些，是公平合理的，符合等价有偿的原则。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告白静仪提交证据3之预售许可证、证据4之户口簿，被告建德置业提交的证据1，本院予以确认并在卷佐证。被告石建德置业对原告白静仪提交其他证据的意见：1、证据1，单方证据，真实性不予认可。2、证据2之截图，是网上截图，真实性不予认可。3、证据2之置业计划书，没提交原件，真实性不予认可。4、证据2之备案表、真实性、合法性无异议，为政府网站下载的表格，提供的价格仅是参考数值。5、证据3之C1-304房的付款票据、置业计划书，没有原件，不认可。6证据3之答复，真实性、合法性无异议，只证明该平台是否可以出售，但要以商品房预售证为准。7、证据4之装饰装修合同，没提交原件，不是证据相对人，没法确认真实性。8、证据4之对行车记录和相关车票，单方制作，没法确认真实性。9、证据4之医疗费用，没原件没法确认真实性。10、证据5，房价趋势，网上截图，不予认可；11、证据6，真实性、合法性无异议，规定不影响白静仪对该平台的使用权。原告白静仪对被告石建德置业提交其他证据的意见：证据2，真实性无异议，照片已将阳台栏杆拆除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告白静仪提交证据1，建德置业不是证据当事人，证据相对人没有出庭作证，不予采纳；2、原告白静仪提交证据2之截图，来源于互联网上，没有证据证明其真实性，不予采纳。3、原告白静仪提交证据2之置业计划书，没提交原件，不予采纳。4、原告白静仪提交证据2之备案表，建德置业对真实性、合法性无异议，但与本案争议无关，不予采纳。5、原告白静仪提交证据3之C1-304房的付款票据、置业计划书，没有原件，不予采纳。6、原告白静仪提交证据3之答复，建德置业对真实性、合法性无异议，予以采纳。7、原告白静仪提交证据4之装饰装修合同，没提交原件，不予采纳。8、原告白静仪提交证据4之对行车记录和相关车票，单方行为，不予采纳。9、原告白静仪提交证据4之医疗费用，没有提交原件，不予采纳。10、原告白静仪提交证据5，房价趋势，来源于互联网上，没有证据证明其真实性，不予采纳。11、原告白静仪提交证据6，建德置业对真实性、合法性无异议，该证据与本案无关，不予采纳。12、建德置业提交的证据2，白静仪对真实性无异议，予以采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2016年5月1日，白静仪的委托代理人白燕婷与建德置业签订《中环品悦认购书》约定，白静仪以409000元购买建德置业开发位于清远市清新区太和镇107国道中环品悦A1号楼305房,建筑面积102.5平方米，套内面积85.05平方米（以日后产权登记部门核定之面积为准）；于2016年5月15日前支付首期款109000元，余款办理银行按揭；2016年5月1日-2016年5月15日到清远市清新区太和镇107国道中环品悦营销中心签订《商品房买卖合同》。2016年5月16日，白静仪与建德置业签订《商品房买卖合同》约定，白静仪购买建德置业开发位于清远市清新区*******107国道601号中环品悦A1幢305房,建筑面积102.5平方米，套内面积85.05平方米，共有建筑面积17.45平方米；按套销售，总房款为409000元，2016年5月16日前支付109000元，余款办理银行按揭；2018年6月30日前向白静仪交付商品房。该房屋阳台前方有一平台，阳台与平台之间有栏杆隔离。白静仪收楼后，已将栏杆拆除。2020年3月30日，白静仪询问清远市清新区住房和城乡建设局，位于清远市清新区*******107国道601号建德置业开发的中环品悦（三楼）平台可否出售。2020年4月8日，清远市清新区住房和城乡建设局答复，中环品悦项目取得的《广东省清远市清新区商品房预售许可证》预售房屋建筑面积其中注明住宅及商业用房，商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，并附图注明预售商品房项目的座落位置和楼号。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。白静仪与建德置业签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的履行。合同签订后，白静仪已支付房款，建德置业已交付房屋。白静仪称在房屋买卖过程中，蕴含了对平台的买卖，价格为4万元，建德置业应予退还。合同约定没有包含平台的买卖，白静仪的主张证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告白静仪的诉讼请求。案件受理费减半计收400元（原告白静仪已预交），由原告白静仪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇二〇年六月九日书记员  曾志扬附有关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。