四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16290号 原告：李芝兰，女，1942年7月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴先进，成都市郫都区蜀都法律服务所法律工作者。特别授权代理人。 被告：车祥舟，男，1944年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：车国舟，男，1952年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：车绍舟，男，1956年10月30日出生，汉族，住成都市高新区。 三被告共同委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 第三人：车小彬，男，1979年12月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 原告李芝兰与被告车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬、曹晓琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，原告李芝兰申请撤回对被告车小彬、曹晓琴的起诉，被告车祥舟、车国舟、车绍舟申请追加车小彬为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芝兰及其委托诉讼代理人吴先进、被告车祥舟、车国舟、车绍舟、第三人车小彬的共同委托诉讼代理人温成健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李芝兰向本院提出诉讼请求：1．依法确认李芝兰与黄淑英、车祥舟、车绍舟、车国舟约定的房屋买卖协议有效并要求车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬、曹晓琴配合李芝兰办理该房屋权属登记手续；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，李芝兰变更诉讼请求为要求车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬配合李芝兰办理成都市高新区房屋过户登记手续。事实和理由：李芝兰与车祥舟、车绍舟、车国舟之母、车小彬之祖母黄淑英（已于2019年过世）系同村邻居关系，2006年4月因成都市高新区合作街道办金凤村拆迁安置，由于该村居民黄淑英与家庭成员车国舟、车小彬、曹晓琴三人系同一户口，黄淑英个人分配安置位于成都市高新区平方米）住房**，李芝兰于2006年4月23日与黄淑英及车祥舟、车绍舟、车国舟共同约定了口头购房协议，双方签字确认购房事实和付款情况，李芝兰依约支付了购房款53000元，黄淑英也交付该住房给李芝兰一直居住使用至今，目前该房屋正在办理房屋权属登记手续，但车小彬与曹晓琴原系夫妻现已离婚，曹晓琴无法联系，不能顺利办理权属登记手续，为维护李芝兰合法权益，故诉至法院。 被告车祥舟、车国舟、车绍舟、第三人车小彬辩称：1、案涉位于成都市高新区的房屋，在房屋安置分配时并非黄淑英个人所有，而是由黄淑英、车国舟、车小彬、曹晓琴四人共同共有。另生效的（2013）高新民初字第2196号《民事判决书》中，法院查明案涉位于成都市高新区的房屋，为黄淑英、车国舟、车小彬、曹晓琴四人基于家庭财产的共同共有。因此，李芝兰认定案涉房屋系黄淑英个人独有，与事实不符。2、黄淑英、车国舟向李芝兰出具的收条，无其他共有人车小彬、曹晓琴的签字，黄淑英、车国舟向李芝兰出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。至李芝兰起诉时，出具收条的人员也未取得处分权且未获得车小彬、曹晓琴的追认，因此黄淑英向李芝兰出售涉案房屋的事实合同无效。同时李芝兰至今未办理房屋产权登记，未取得涉案房屋的所有权，李芝兰不构成善意取得。现车小彬对无权处分的房屋买卖行为明确不予追认。3、出具收条时案涉房屋还并不存在。因此在合同标的尚不存在的情形下签订的合同，合同不成立。故请求依法驳回李芝兰的诉讼请求。 经审理查明：车祥舟、车国舟、车绍舟系黄淑英之子，黄淑英于2019年5月去世，黄淑英配偶车光华于1965年10月去世。车小彬系车国舟之子。车小彬与曹晓琴于2005年1月24日登记结婚，于2009年4月离婚。 2006年4月23日，黄淑英出具《收条》一份，载明：经（审注：原文摘抄）收到金凤村10组李芝兰购买黄淑英共40平方米安置房伍万叁仟元正。收款人黄淑英，黄淑英在其名字上捺印。长子车祥舟、次子车国舟、三子车绍舟在该收条上签字。证明人：罗启之、万秋荣、李云霞在该收条上签字。 2007年8月14日，成都高新区建设用地统一征用开发办公室（甲方）与黄淑英（乙方）、家庭成员：车国舟、车小彬、曹晓琴签订《安置房屋结算协议》，约定按照甲、乙双方签订的《农房拆迁安置协议》或《农房拆迁安置登记表》，甲方核定乙方的安置人数为4人（其中农业人口4人）应安置建筑面积为140㎡（每人安置35㎡），乙方通过现场抽签确定下列安置房：即顺江小区清源环街168号6幢1单元3号（1楼）套Ⅰ，建筑面积41.92㎡；顺江小区清源环街368号16幢1单元5号（3楼）套Ⅲ，建筑面积105.9㎡，合计建筑面积147.82㎡的房屋对乙方进行安置。甲方安置房屋建筑面积比乙方应安置房屋建筑面积因套型原因超出7.82㎡，由乙方按政策规定承担超面积补差的费用。甲方支付乙方拆迁补偿费预留款6000元，乙方支付甲方超出面积款4692元，甲方合计付乙方结算款1308元。甲方成都高新区建设用地统一征用开发办公室盖章，乙方被安置户代理人车小彬签字。 2008年11月11日，西部园区拆迁安置指挥部办公室出具《证明》，载明兹证明黄淑英户安置房（顺江小区清源环街168号6幢1单元3号）房差款已结清。2018年10月黄淑英案涉房屋交付给李芝兰，李芝兰一直居住使用至今。 2014年12月8日，成都市高新区清源环街168号6栋1单元1层3号房屋登记至车小彬、车国舟、黄淑英名下。 2020年6月5日，成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会、成都高新区合作街道办事处金凤村村民委员会出具《亲属关系证明》，载明我村居黄淑英于2019年5月20日过世，其丈夫车光华于1965年10月过世，黄淑英与车光华婚姻存续期间生育有三个儿子，长子车祥舟、次子车国舟、三子车绍舟，三人均住在顺江小区清江社区。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、收条、亲属关系证明、安置房屋结算协议、房屋信息查询记录等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为李芝兰与黄淑英之间的房屋事实买卖合同关系是否有效。车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬主张根据《安置房屋结算协议》，房屋安置分配时并非黄淑英个人所有，而是由黄淑英、车国舟、车小彬、曹晓琴共同共有，黄淑英、车国舟向李芝兰出具收条，无其他共有人车小彬、曹晓琴签字，黄淑英、车国舟向李芝兰出售案涉房屋的行为属无权处分，且未获得车小彬、曹晓琴的追认，李芝兰至今未办理房屋产权，未取得案涉房屋的所有权，李芝兰不构成善意取得，案涉房屋事实买卖合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉房屋是黄淑英、车国舟、车小彬、曹晓琴因拆迁安置取得的共同财产，黄淑英并不享有独立处分权，但黄淑英出卖案涉房屋时未取得共有权人同意的事实，不影响双方事实房屋买卖合同效力的认定。对车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬主张出具收条时案涉房屋还并不存在，合同标的尚不明确的情形下签订的合同不成立，本院认为，2006年4月23日李芝兰在出具的《收条》上载明购买黄淑英40平方米安置房，当时房屋的具体地址并不确定，2007年8月14日的安置房结算协议明确载明了房屋地址，且通过选房，黄淑英将成都市高新区清源环街168号6栋1单元1层3号房屋交付给李芝兰后，一直由李芝兰居住使用至今，故双方买卖的房屋事实上已经明确，车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬主张房屋买卖合同不成立，本院不予支持。本案中，黄淑英将案涉房屋出售给李芝兰，李芝兰向黄淑英支付房款53000元，黄淑英出具的《收条》上有车祥舟、车国舟、车绍舟签名，且《收条》约定房屋价款符合当时的市场价格，李芝兰也事实上占有、使用房屋至今，案涉房屋已登记至黄淑英、车国舟、车小彬名下，车小彬在长达十余年的时间内均未提出异议，应当认定车小彬对于黄淑英与李芝兰之间的事实房屋买卖合同关系是认可的，其效力及于车小彬。由于各方已经履行了事实房屋买卖合同的主要义务，虽黄淑英已经去世，但在车祥舟、车绍舟未明确放弃黄淑英遗产份额的情况下，黄淑英的继承人为车祥舟、车国舟、车绍舟，其继受黄淑英的合同价款受让权利，承担黄淑英的合同过户义务，故车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬应协助李芝兰将案涉房屋过户至李芝兰名下。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬于本判决生效之日起十日内协助李芝兰将位于成都市高新区清源环街168号6栋1单元3号房屋产权转移登记至李芝兰名下。 案件受理费50元，由车祥舟、车国舟、车绍舟、车小彬共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年六月十七日 书记员  廖 真