福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1110号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：曹华英，女，1977年8月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗建生，福建枫桦律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人曹华英房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人曹华英的委托诉讼代理人罗建生等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹华英全部诉讼请求，一、二审案件受理费由曹华英承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知曹华英收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。曹华英怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；3.违约金的起算点应从2017年11月22日交房之日的第91天开始计算，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 曹华英辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能在2017年6月30日前将符合交付条件的房屋交付使用，也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致不能在交房后90日内取得房屋权属证书。应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 曹华英向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付曹华英逾期交房违约金27,402元（即2017年7月1日至2017年11月22日的违约金，以购房款629,942元为基数，按每日0.03%计算）；2.碧桂园公司支付曹华英逾期办理商品房权属登记的违约金3,700元（该违约金按50元/天，从2018年2月20日起至2018年5月4日止）；3.碧桂园公司支付曹华英代垫的2017年11月份的物业费170.32元；4.本案诉讼费用由碧桂园负担。 一审法院认定事实：2015年8月10日，曹华英与碧桂园签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：曹华英向碧桂园购买位于三明碧桂园7号210幢201室房产；购房总价款为629,942元；碧桂园应于2017年6月30日前向曹华英交付房产；出卖人逾期交付房产超90日的，买受人要求继续履行合同的，应自双方约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，但违约金最高不能超过买受人已付房价款的15%。其中，合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因碧桂园的原因，曹华英未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意，碧桂园每逾期一天应向曹华英支付人民币50元的违约金。因曹华英的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，碧桂园不承担责任。其中，合同第二十八条约定：对合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由碧桂园承担的责任，或不合理加重曹华英责任、排除曹华英主要权利内容的，仍以合同为准。双方同日签订的《补充协议书》第十条约定：双方一致同意不按合同第二十条约定履行，关于该商品房的房屋登记以该条约定为准。买受人和出卖人一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本协议附录二《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》主要约定：1.买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件；（3）买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；（4）完成该协议第一条第二款约定的事项。2.出卖人指定员工于领取该商品房的《房屋所有权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交三明市国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。3.出卖人指定员工仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料的义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。合同签订后，曹华英依约支付了购房价款。碧桂园于2017年6月27日向曹华英送达了期楼收楼通知书，因涉讼房产未取得竣工验收备案登记表，曹华英曹华英以此为由拒绝接收涉讼房产。2017年11月10日曹华英收到碧桂园向曹华英送达的期楼收楼通知书，曹华英于2017年11月22日与碧桂园办理了涉讼房产的交接手续，并交纳了涉讼房屋2017年11月份的物业费170.32元。2018年5月4日，碧桂园通知曹华英办理不动产权属证书。 综上、一审法院认为，当事人双方对《商品房买卖合同（预售）》及相关《补充协议》约定的内容、购房款的交付、曹华英于2017年11月10日收到碧桂园通知办理房屋交接手续、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。本案争议在于：碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题；碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。对于碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题。本院认为，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条的约定，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋取得竣工验收备案表后，碧桂园立即通知曹华英办理涉讼房产交接手续，曹华英于2017年11月10日收到该通知，故应认定碧桂园实际履行通知交房的时间为2017年11月10日，该日期已超过双方合同约定的交房时间（2017年6月30日），碧桂园系逾期交房，已构成违约，应依法承担相应违约责任。故曹华英要求碧桂园支付2017年7月1日至2017年11月10日期间逾期交房违约金的诉讼主张，予以支持，曹华英要求碧桂园承担2017年11月10日后的逾期交房违约金无事实与法律依据，不予支持。碧桂园逾期交房期间为2017年7月1日至2017年11月10日，违约金每日按已付房款629,942元的0.03％计算为24,945.7元（629,942元×3÷10000×132天）。碧桂园迟延取得竣工验收备案表违反了合同约定，但曹华英并未举证证实其因该违约行为造成的具体损失，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及曹华英未举证证实其具体损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即19,956.56元（24,945.4元×0.8）。对于碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。本院认为，双方签订的《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》有关办理权属登记“买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心”“出卖人指定员工于领取该商品房的《房屋所有权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交三明市国土资源局”“出卖人指定员工仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任”的约定，明显含有免除《商品房买卖合同（预售）》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定的补充协议中不得含有的情形，亦符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》中，对产权登记事项的约定应当认定为无效，碧桂园应按《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，办理房屋权属登记事宜。碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。本院认为，1.碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对《不动产登记暂行条例》实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备；2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题；3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担；4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。故碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。曹华英主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，本院予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致曹华英不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（即2017年11月10日）起的第91日（即2018年2月9日）起计算至2018年5月4日。曹华英要求碧桂园支付2018年2月22日起至2018年5月4日期间逾期办证违约金3,700元的诉讼主张，符合双方的约定，予以支持。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，其辩解不予采纳。曹华英交纳了2017年11月份的物业管理费170.32元，其要求其缴纳的2017年11月的物业管理费170.32元应由碧桂园交纳的主张，实际是对物业费起算时间如何确定有异议，属物业合同纠纷，与本案法律关系和合同当事人均不相同，不符合合并审理的条件，在本案中不予处理，曹华英可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹华英支付逾期交房违约金19,956.56元；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹华英支付逾期办证违约金3,700元；三、驳回曹华英的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，因适用简易程序减半收取243元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担（案件受理费应于本判决生效之日起三日内缴清）。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年5月4日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司虽于2017年6月27日向曹华英送达了期楼收楼通知书，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故应至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完涉案房产的交付义务。逾期交房违约违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之次日2017年7月1日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件并向曹华英送达收楼通知之前一日2017年11月10日止。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，傅美金、梁斌不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向曾丽彬支付人民币50元的逾期办证违约金。且本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给曹华英时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，逾期办证违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。因碧桂园公司至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，2017年11月10日碧桂园公司向曹华英送达的期楼收楼通知书，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司通知交付商品房之日（即2017年11月10日）的第91日（即2018年2月9日）起计算至碧桂园公司通知曹华英办理产权登记手续的前一日即2018年5月4日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费485元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。