河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2243号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘龙祥，男，汉族，1973年4月3日出生，住任丘市。 委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘学芹，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任丘市新天房地产开发有限公司，住所地：任丘市京南大厦（会战道东侧新华路北侧），统一社会信用代码：91130982570061489M。 法定代表人：闵腾飞，该公司总经理。 上诉人刘龙祥因与被上诉人任丘市新天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘龙祥上诉请求：1、撤销原审判决，改判剩余390000元购房款由被上诉人协商银行办理贷款支付；2、判令被上诉人承担违约交房给上诉人带来的损失和在没有取得预售证出售房屋房款一倍的赔偿责任；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人刘龙祥2012年在被上诉人没有取得房屋预售证的情况下，收取上诉人15万元预付款（三个商铺的定金），并承诺在两年内交付开发的商品房商铺（以下简称商铺）、签订正式合同时交付房屋总价款的30%（包括定金），直至2017年4月左右，被上诉人才通知上诉人交付购房的首付款，并单方面变更合同主要内容，要求购房者交付总房款的50%，构成违约，上诉人在无奈之下只能交付了50%的购房款，在大概2017年7月被上诉人通知上诉人到建设银行办理贷款，上诉人按照银行要求交付所有贷款需要的手续后，按照银行工作人员要求回家等候。后得知因被上诉人自身原因的问题，导致贷款审批不过关，一审法院在没有查清事实的基础上直接判决上诉人支付剩余房款，明显错误。因此上诉人请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。具体理由如下：一、判决上诉人交付39万元房款认定事实、适用法律错误。本案中的被上诉人在出售该案的商铺时，表明该商品房首付50000元，剩余部分可贷款，即可获得商铺。上诉人也是基于被上诉人出售的商铺首付少，剩余尾款可贷款这一条件才购买该商铺。可见办理贷款是被上诉人在订立合同时的一项义务，被上诉人应当承担办理贷款的义务。在实际履行合同过程上诉人根据被上诉人要求向银行交付了所有的贷款手续，签订了贷款的保证协议书，并交付了担保费3300元，上诉人也没有不能贷款的情形，而且所有的买受人贷款都没有审批过关，因此贷款不能审批过关的责任应当由被上诉人承担。剩余购房款应当在贷款审批过后，直接将尾款支付给被上诉人，而不能让上诉人自行支付剩余尾款，据此上诉人已经履行完毕合同的所有义务。二、被上诉人迟延交房，应当承担迟延交付房屋给上诉人带来的损失。根据《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被上诉人与上诉人约定交房时间是2017年6月30日，原告迟迟不能交房，一直到2018年被上诉人通知上诉人，与第三方签订房屋管理协议，即使签订了管理协议，该商铺也没有实际交付运营，而且第三方的实际控制人也是开发商的工作人员，至今该商铺还没有正式经营，也没有支付过任何租金。被上诉人应当承担因不能按时交付房屋给上诉人带来的损失。三、被上诉人在2012年出售房屋时没有预售证，应当承担上诉人支付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；第一项：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的。2012年被上诉人开始出售商铺时，并没有取得房屋预售许可证，而是在2017年签订正式合同时取得的房屋预售许可证；因此被上诉人应当承担上诉人支付购房款一倍的赔偿责任；据此，综合上述情形，一审人民法院认定事实、适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，为了维护商品房买卖的良好秩序，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。 任丘市新天房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚。1、双方之间商品房买卖合同关系成立，刘龙祥没有按照合同约定办理好贷款，没有交纳剩余购房款，已经构成违约。这一基本事实证据充分。因此，刘龙祥应该支付剩余购房款。2、刘龙祥已经将购买房屋委托任丘市瑞翰商业管理有限公司经营，并与该公司签订了《商铺运营委托管理书》及《租赁合同补充条款》，所以这一事实证据充分。3、商品房买卖合同规定了刘龙祥逾期付款等违约行为的违约责任，但一审法院却没有判决刘龙祥承担违约责任，本身就存在问题。二、答辩人不存在任何违约行为。三、答辩人因为该项目同时起诉了六个业主，任丘法院都作出了相同的判决，其他几个业主已经按照判决支付了剩余购房款。综上，答辩人虽然认为刘龙祥违约，但是仍请求二审法院维持一审判决，驳回其上诉请求。 任丘市新天房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付欠原告的购房款人民币390000元；二、请求法院判令被告补交房屋上调款每平方米500元共31560元；三、请求法院判令被告按照商品房买卖合同附件四约定赔偿原告逾期付款损失310050元（损失按欠付购房款本金总额390000元日千分之一标准计算，自2017年5月6日开始计算至2019年7月10日，共795天）；四、请求法院判令被告自2019年7月11日开始，以欠款390000元为基数。按照日千分之一标准，每日赔偿原告损失人民币390元，计算至付清全部欠款之日；五、案件诉讼费用全部白被告承担。 刘龙祥向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人依法履行合同义务，交付反诉人购买的三个商铺。2、被反诉人依法承担迟延交房给反诉人带来的损失313717元（以评估鉴定为准）和已付购房款一倍的赔偿责任428519元。3、请求被反诉人依法承担本诉与反诉所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月20日原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘龙祥签订三份商品房买卖合同（预售），该合同约定被告（反诉原告）刘龙祥购买原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司开发的位于任丘市会战道商业回迁安置项目三区一期2号楼1层1-F1-46号（面积24.512平方米、每平方米14561元，总价款356919元）、1层1-F1-47号（面积22.878平方米，每平方米13642元，总价款312102元）、3层3-F3-40号（面积15.73平方米，每平方米9504元，总价款149498元）。被告（反诉原告）刘龙祥交付原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司上述三套房屋首付款分别为186919元，162102元，79498元，上述三套房屋余款分别为170000元、150000元、和70000元向建行华北石油住房城建支行申请贷款支付。但银行贷款未审批发放，被告至今未支付余款。 另查明，2017年7月3日被告（反诉原告）刘龙祥与沧州住房置业担保有限责任公司任丘分公司签订了个人住房贷款保证协议书，被告（反诉原告）产生担保费3300元。 再查明，2018年1月31日，被告（反诉原告）刘龙祥与案外人任丘市瑞翰商业管理有限公司签订《商铺运营委托管理署》、《租赁合同补充条款》，约定被告（反诉原告）购买的商铺委托案外人运营管理。 以上事实有原被告当庭陈述、商品房买卖合同（预售）、个人贷款保证书、发票、商铺运营管理委托书、租赁合同补充条款等证据予以证实。 一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘龙祥签订的商品房买卖合同（预售），系双方真实意思表示，合法有效，双方应予履行。原告主张被告支付三套房屋余款共计390000元，被告辩称原告应当按照合同约定和银行协商办理贷款来实现收取尾款的目的，但银行贷款并未审批发放，故对此辩解一审法院不予采纳，被告可另行主张权利。对原告要求被告支付余款390000元的主张予以支持。原告主张被告补交房屋价格上调款每平方米500元共31560元、赔偿原告逾期付款损失310050元（损失按欠付购房款本金总额390000元日千分之一标准计算，自2017年5月6日开始计算至2019年7月10日，共795天）、被告自2019年7月11日开始，以欠款390000元为基数。按照日千分之一标准，每日赔偿原告（反诉被告（反诉原告））损失人民币390元，计算至付清全部欠款之日，附件四约定的条款属于格式条款，原告未提供证据证实其已尽提示及说明义务，该格式条款无效，故对上述主张不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付购买的三个商铺，但根据《商铺运营管理委托书》的内容，由案外人运营管理，无法现实交付，对此主张一审法院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）依法承担迟延交房给反诉人带来的损失313717元（以评估鉴定为准）和已付购房款一倍的赔偿责任428519元，但原被告签订的合同未被撤销、解除，且被告（反诉原告）未提供证据证实银行贷款不能发放系原告（反诉被告）的原因，故对此主张一审法院不予支持。被告（反诉原告）刘龙祥于庭后提交的视听资料，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告刘龙祥于本判决生效之日起十日内给付原告任丘市新天房地产开发有限公司房款390000元。二、驳回原告任丘市新天房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告刘龙祥的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5558元，由原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司承担2595元，被告（反诉原告）刘龙祥承担2963元。反诉费5611元，由被告（反诉原告）刘龙祥承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查事实与原审一致。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同（预售）第七条约定，买受人支付首期房款后，余款向建行华北油田住房城建支行申请贷款支付。根据上述约定的内容，能够认定，向银行申请贷款用以偿还剩余房款，是合同约定的买受人应尽的义务。上述合同中并未约定被上诉人对涉案贷款应当承担的义务，故上诉人主张贷款不能审批过关的责任应当由被上诉人承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人至今仍未交清涉案房屋款项，故其请求被上诉人给付迟延交房损失的主张，本院不予支持。至于涉案商铺是否正式经营和支付租金问题，与本案并非同一法律关系，上诉人可另案诉讼处理。因双方均未主张涉案合同应予撤销、解除，故上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令被上诉人支付其购房款一倍的赔偿责任，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，刘龙祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元由上诉人刘龙祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  张兆阳 审判员  毕文娟 二〇二〇年六月五日 书记员  孙 伟