上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9235号原告：上海歆翱实业有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：陆雄斌，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：昕跃汽车技术服务(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许昕，总经理。被告：许昕，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告上海歆翱实业有限公司(以下简称歆翱公司)与被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司(以下简称昕跃公司)、许昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙一天，被告许昕(暨被告昕跃公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认本案起诉状副本送达被告之日，原告与被告昕跃公司签订的《租赁合同书》解除;2、被告昕跃公司向原告歆翱公司返还上海市闵行区都庄路XXX号XXX幢XXX室厂房;3、被告昕跃公司支付2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金人民币(币种下同)775,106元、物业管理费89,244元，合计864,350元;4、被告昕跃公司按照136,285元/月的标准支付自2020年3月1日起的租金、以14,874元/月的标准支付自2020年3月1日起的物业管理费，直至实际返还厂房之日为止;5、被告偿付解约违约金50万元;6、原告没收被告的租赁保证金254,739元；7、被告许昕对被告昕跃公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年9月9日,原告与被告昕跃公司签订租赁合同,约定原告将位于上海市闵行区都庄路XXX号XXX幢厂房出租给被告昕跃公司使用,租期为2017年12月1日至2027年11月30日,年租金1,528,437元,物业管理费为14,874元/月,3个月支付一次,每次付款合计426,729元。合同签订后,原告向被告交付了房屋。被告应当于2019年8月15日前支付2019年9月1日至2019年11月30日的房屋租金,但经原告多次催告,被告始终未能支付。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称：同意解除合同、返还房屋，但希望给予被告两个月时间用于搬离房屋。对于第三项诉讼请求，原告于2019年12月26日开始封门、停水停电，因此自次日起不应按照合同约定的租金和物业管理费的标准支付，应当减少，被告承担30%，原告承担70%。对于第四项诉讼请求，由于期间发生疫情，以及原告在2019年12月26日封门、停电停水，影响了被告的正常经营，不同意此项诉讼请求。关于第五项诉讼请求，根据合同约定，只有在被告单方面解除合同的情况下才需要承担50万元违约金，但现被告并未提出解除合同。同理，也不同意原告的第六项诉讼请求。关于第七项诉讼请求，担保书是原告事先打印，被告许昕为了公司能顺利转让的情况下才签署该担保书。签署该担保书的前提是原告不能封门，不能停电停水。但由于原告封门并停电停水，导致被告无法转让公司。不同意此项诉讼请求。被告确实自2019年9月1日起拖欠租金和物业管理费，但在2019年9月至11月期间被告曾支付了7万元租金、物业管理费。经审理查明，被告许昕系被告昕跃公司法定代表人。2017年9月9日，原告歆翱公司作为出租方(甲方)、被告昕跃公司作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租上海市闵行区都庄路XXX号XX厂房，厂房面积1,675平方米，乙方作为汽车维修使用；租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日；年租金1,528,437元，物业管理费每月14,874元，水费6元/吨，电费1.50元/度(另加水电损耗公摊10%)；厂房租赁保证金254,739元；付款方式：按照先付后用原则，合同签订后乙方每三个月支付一次租金、物业管理费，即426,729元；厂房租赁期间，乙方应提前15日支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，按乙方每次应缴租金1%收取滞纳金；如乙方拖欠房租超过15天，甲方有权立即解除合同，没收保证金并收回厂房，并要求乙方承担违约责任且支付违约金；厂房租赁期间，甲、乙双方需提前终止合同,友好协商无果,应提前三个月通知对方,因乙方违约导致甲方提前解除合同的,甲方不承担违约及赔偿责任,且乙方租赁保证金不予退还,并赔偿甲方50万元。甲方可无偿获得租赁物内一切装修的所有权,不必向乙方支付任何费用。乙方延期15天未缴纳租金、物业管理费、水电费时,甲方有权单方面终止合同、没收乙方全部保证金,并要求乙方赔偿甲方因乙方单方面违约所造成的损失,保证金不足时另行赔偿。双方同意租金第三年起即2019年12月1日起每贰年递增7%。合同对其他权利义务等事项亦作了明确约定。此后，原告将涉案厂房交付给被告昕跃公司，昕跃公司支付了租赁保证金254,739元。被告接收涉案厂房后从事汽车维修业务。合同履行期间，被告昕跃公司未能按合同约定支付2019年9月起的三个月租金、物业管理费，原告曾多次向被告催讨,但未果。2019年12月23日，被告许昕签署一份担保协议，内容为：昕跃公司与歆翱公司于2017年9月9日签订了上海市闵行区颛桥镇都庄路XXX号XX室房屋租赁合同,租期为2017年12月1日至2027年11月30日,现本公司欠有歆翱公司2019年9月1日至2019年11月30日租金及物业管理费419,042元,2019年12月1日至2020年2月28日租金及物业管理费445,308元,本人为昕跃公司法定代表人及股东,特此承诺：本人自愿为昕跃公司在该租赁合同项下的付款义务承担连带担保责任,担保期限为主债务届满之日起两年。由于被告昕跃公司、许昕未能向原告支付到期应付的租金、物业管理费，现原告向本院提起诉讼。庭审中，原告表示未收到被告所述的在2019年9月至11月期间支付的7万元。即使被告支付了该笔款项，也是支付2019年9月之前的租金和物业费。原告没有实施封门、停水停电措施。原告曾看到被告的供应商至被告处讨债。被告所称的疫情并未对被告造成影响，在疫情发生之前被告已经停业。在本案诉讼之前，原告未发过解除合同通知。被告申请证人杨某出庭出证。证人陈述，其于2019年1月入职昕跃公司，担任副总经理一职。昕跃公司的经营状况不乐观。在2019年10月至12月期间，物业管理方曾采取多次停电措施。一旦停电，昕跃公司大门的卷帘门就无法打开。2019年12月26日，物业管理方的陈姓经理带了几个员工到听跃公司，要求昕跃公司员工全部撤离，把卷帘门的遥控器收走。之后，昕跃公司的大门一直不能开启，无法经营。对于证人证言，原告不认可，并表示证人系昕跃公司员工，与昕跃公司存在利害关系。如果原告采取停电措施对原告毫无益处，只有在被告开门经营的情况下，原告才有机会收取租金。事实上被告昕跃公司一直处于半停工状态。如果在厂房被封门，被告却没有报警，亦不符合逻辑。被告另表示，若要求被告承担违约金，违约金亦不合理，应当减少。以上事实，由原告提供的原、被告签订的租赁合同书，被告许昕出具的担保协议，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告歆翱公司与昕跃公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。在租赁合同中，被告昕跃公司作为承租方按时足额支付租金等款项是其主要合同义务。在合同履行过程中，被告未能按期支付租金、物业管理费，已构成根本性违约，原告据此享有合同解除权。现原告要求解除合同的请求，于法有据。原告在提起本案诉讼前未向被告寄发解除合同通知，故租赁合同的解除日期以本案起诉状副本送达被告之日解除，即2020年4月23日。合同解除后，被告昕跃公司应搬离厂房，并将厂房返还原告。被告拖欠了自2019年9月1日起的租金、物业管理费，现原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费的请求，本院予以支持。被告昕跃公司表示其曾支付了2019年9月后的7万元租金和物业管理费，但未能就此提供相应证据，故本院不予采信。在合同解除后，被告亦应参照合同约定的租金计算标准、物业管理费标准向原告支付占有使用费和物业管理费。2019年9月1日至11月30日期间的租金为382,109.25元，物业管理费44,622元。自2019年12月1日起租金递增7%，因此自2019年12月1日起至2020年2月28日期间的租金为408,856.90元,物业管理费为44,622元。上述合计的租金为790,966.15元，物业管理费89,244元。原告现主张上述期间的租金为775,106元，少于上述租金金额，本院予以准许。自2020年3月1日起，按每月租金标准136,285.63元计算使用费，以14,874元/月计算物业管理费。由于被告昕跃公司逾期支付租金、物业管理费，构成违约，导致合同解除，昕跃公司应当承担违约责任。根据合同约定，原告有权没收被告昕跃公司已付的保证金，并要求昕跃公司另行偿付50万元违约金。但，本院注意到，上述违约责任对被告昕跃公司而言确实过重，被告昕跃公司要求减少违约金的意见，本院予以采纳。本院酌情确定在原告没收保证金254,739元的情况下，被告另行偿付解除合同违约金20万元。两者合计的总额相当于三个月租金和物业管理费的金额。关于被告提出因原告采取封门、停电措施而影响其经营，应当减少被告应付租金等费用的抗辩意见，由于被告未能就此提供充分证据证明原告采取了上述措施，故被告此项抗辩意见，本院不予采纳。虽然被告昕跃公司申请证人杨某出庭作证，但证人杨某本身是昕跃公司管理人员，与昕跃公司之间存在利害关系，况且仅凭杨某一人之陈述尚不足为证。另外，被告关于疫情亦对其经营造成影响，但在疫情于2020年1月下旬发生，被告昕跃公司于之前已停业，故被告昕跃公司的此项抗辩意见，本院亦不予采纳。被告许昕向原告出具的担保书，承诺对昕跃公司在履行租赁合同项下的债务承担连带保证责任，因此现原告要求其承担连带保证责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告上海歆翱实业有限公司与被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于2017年9月9日签订的《租赁合同书》于2020年4月23日解除；二、被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区都庄路XXX号XX室厂房返还原告上海歆翱实业有限公司；三、被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆翱实业有限公司自2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金775,106元，物业管理费89,244元；四、被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海歆翱实业有限公司自2020年3月1日起至实际退还房屋之日为止，按每月136,285.63元计算的租金和占有使用费，以用按每月14,874元计算的物业管理费；五、被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆翱实业有限公司解除合同违约金20万元；六、被告许昕对于被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司上述第三、四、五项付款义务承担连带保证责任。被告许昕在承担了连带保证责任后，有权向被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司追偿；七、被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司已付的租赁保证金254,739元由原告上海歆翱实业有限公司没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,371.80元，减半收取计9,685.90元，由被告昕跃汽车技术服务(上海)有限公司、被告许昕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年六月十五日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。