广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1760号原告：邓演虹，女，1989年11月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告：从化天伦发展有限公司，住所地：广东省广州市从化街口街河滨南路**，统一社会信用代码：91440101618730136Y。法定代表人：李健强。委托诉讼代理人：王汉荣、李伦，均系该公司员工。原告邓演虹与被告从化天伦发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序分别于2020年4月29日、2020年5月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人张才丰、被告的委托诉讼代理人王汉荣、李伦到庭参加了诉讼，第二次庭审原告的委托诉讼代理人张才丰、被告的委托诉讼代理人王汉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓演虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还押金12957.56元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告退还押金12928元。事实和理由：2019年3月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市从化区街口街中田北xX巷X栋XXX其中一部分，面积为294.49平方米的房屋。合同第二条约定，租赁期限6年，自2019年4月1日至2025年3月31日止，原告仅作商业用途。合同第三条约定，押金12957.56元，第一年每月租金6478.78元，第二年和第三年每月租金6718.78元，第四年、第五年和第六年每月租金7218.78元，其中自2019年4月1日至2019年6月1日止为免租期，合同签订当日原告支付押金和第一个月租金给被告，此后原告每月1日按时支付租金给被告，被告收款后向原告出具有效的收款凭证。合同第七条第6项约定，因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止。合同第十条第l项约定，因不可抗力致使本合同不能继续履行或者造成的损失，原被告双方互不承担责任；第4项约定，不可抗力系指“不能预见和不能避免的客观情况”。合同还对双方的权利义务等条款进行约定。合同签订后，原告依约支付押金及租金，并使用该房屋经营婚纱摄影。2020年新年伊始，新冠××疫情突然爆发，严重影响人民的生命安全与身体健康。为防控疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应暂停人员聚集活动。为限制人员流动阻断疫情传播，广州市规定全市所有小区、村（居）封闭管理，广州市下辖若干区域甚至命令各行各业暂停营业。由于新型冠状病毒疫情影响，根据中央政府和地区政府的管制要求，原告承租的涉案房屋无法正常使用，根本无法营业。“疫情”客观上已经导致了原告与被告签订的租赁合同无法履行。此次“疫情”系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。2020年3月12日，原告与被告双方根据法律规定和合同约定，协商解除了合同，同时原告将租赁的房屋、房屋钥匙、房屋相关的设施和设备等完整的交回给了被告，双方完成了交接。事后，原告积极与被告协商押金返还事宜无果，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告从化天伦发展有限公司辩称,不同意原告全部诉讼请求，理由：1、被告是收到邓演钧交来位于广州市从化区街口街中田北X巷4栋X楼和XXX房的押金47600元，并未收到原告邓演虹交来租赁涉案房屋的押金12957.56元。2、疫情原因不属于不可抗力，疫情期间原告可以与被告申请减租或者缓租，但是原告单方解除合同，未经过被告的同意；且被告并未授权李纳于2020年3月12日书面所写内容，被告并未同意原告提前退租，按照合同约定，原告未经被告同意中途擅自退租的，应承担相应违约责任。3、原告对租赁涉案房屋的装饰装修进行严重损坏，致使被告涉案房屋至今无法对外出租，造成被告经济损失。4、原告欠缴被告涉案房屋2019年3月12日至2020年3月12日期间的租赁税。综上，被告认为不应退还押金，应当抵扣上述的损失。经审理查明：涉案房屋坐落于广州市从化区街口街中田北一巷X栋XXX房，不动产权人是本案被告从化天伦发展有限公司，面积为482.49平方米。2019年3月12日，原告邓演虹（乙方）与被告从化天伦发展有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，第一条出租房屋概况约定：“坐落于广州市从化区街口街中田北一巷X栋XXX其中一部分，面积294.49平方米，室内：简单装修、玻璃门、电动门、电灯、桌椅、柜子。”第二条租赁期限、用途约定：“1、该房屋租赁期共6年，自2019年4月1日起至2025年3月31日止。”第三条押金、租金、免租期及支付方式约定：“1、该房屋押金为12957.56元，每月每平米租金为22元，第一年每月租金为6478.78元，第二年、第三年每月租金为6718.78元，第四年、第五年、第六年每月租金为7218.78元，免租期为两个月，从2019年4月1日起至2019年6月1日止。2、房屋押金和租金支付方式如下：在签订此合同当日乙方应支付给甲方押金和第一个月的租金，往后每月1日乙方按时支付给甲方租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。”第四条租赁期间相关费用及税金约定：“1、租赁期间，该房屋的相关租赁税费由乙方负担。”……第八条房屋交付及收回的验收约定：“1、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。”第九条违约责任处理规定约定：“3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金50%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。……”合同还约定了房屋修缮与使用、房屋的转让与转租等内容，该合同由原告签名捺印、被告加盖公章及其签约代表人李纳签名予以确认。2019年3月13日，邓演钧两次通过银行转账向李纳支付27600元、20000元，同日李纳出具收据，确认收到邓演钧交来位于广州市从化区街口街中田北一巷X栋X楼和XXX房的押金47600元。根据原告提交的邓演钧银行流水显示，邓演钧分别于2019年5月29日、6月30日、8月1日、8月31日、9月30日、11月4日、12月2日及2020年1月1日向李纳或张羽每次转账23800元，于2020年2月13日向李纳转账14800元。庭审中原被告确认张羽为李纳丈夫。据原告所述，案外人邓演钧、罗哲是广州市从化街口卡娜映画摄影服务部的合作经营者，为扩大经营，决定承租被告从化天伦发展有限公司的房屋作为新的经营场所。本院庭后现场查看，案涉位于广州市从化区街口街中田北X巷X栋二楼和XXX房的房屋为上下两层整体结构，由邓演钧及其母亲陆汝金、妹妹邓演虹、罗哲及其妻子禤敏婷五人分别与被告签订五份租赁合同，共同承租上述房屋。五人约定统一由邓演钧向被告支付承租房屋的押金及月租金，并与李纳办理退租交接事宜。另查，邓演钧、罗哲、禤敏婷、陆汝金均已向本院提起诉讼【案号为（2020）粤0117民初1761-1764号】，均要求从化天伦发展有限公司退还承租房屋押金（押金分别为8800元、8272元、8800元、8800元），连同本案原告邓演虹主张押金12928元，五人押金共计47600元。2020年3月12日，邓演钧代表其余租客与李纳办理退租交接事宜，书面记载：“本人邓演钧代表其余租客于2020年3月12日退租，归还广州市天伦发展有限公司的旗下物业、位于广州市从化区街口街中田北路X巷****、3层锁匙，交收完成。”李纳在代收人处签名确认。根据原告提交的聊天记录显示，2020年2月11日案外人罗哲通过微信与李纳协商租金减免事宜，李纳同意2020年2月份租金减免9000元。根据被告提交的社保缴费记录显示，是由广州市从化丰帆房地产开发有限公司为李纳缴纳社保，且庭审中被告称李纳一直在该公司工作。庭前被告向本院提交证明一份，内容为：1、从化天伦发展有限公司、从化市天伦酒店有限公司的法定代表人均是李健强，广州市从化丰帆房地产开发有限公司的实际投资人和控股人是李健强，实际三家公司的实际投资人、控股人均是李健强。2、李健强与李伦是父子关系，李伦担任上述三家公司的副总经理，由广州市从化丰帆房地产开发有限公司为其购买社保。3、上述三家公司共同雇佣王汉荣，劳动合同由从化天伦发展有限公司与其签订，合同期自2020年1月1日至2020年12月31日，并自2020年5月份开始由从化天伦发展有限公司为其购买社保，2020年4月份之前的社保由广州市从化丰帆房地产开发有限公司为其缴纳，从化天伦发展有限公司、从化市天伦酒店有限公司为王汉荣发放现金工资。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。关于李纳是否有权代表被告从化天伦发展有限公司的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”首先，虽然李纳没有被告的书面授权，但李纳是作为被告方的签约代表人与原告签订《房屋租赁合同》的，合同还加盖了被告从化天伦发展有限公司的公章。合同签订后原告按约支付涉案房屋的押金、租金，均由李纳收取，庭审中被告从化天伦发展有限公司确认押金现在在被告处，被告抗辩其与李纳存在借贷关系，因拖欠李纳的钱才由李纳负责签订租赁合同并收取押金、租金，但未提供证据予以证实，且该抗辩也不符合公司订立合同的一般常理，故本院对其抗辩不予采信。其次，被告抗辩李纳是广州市从化丰帆房地产开发有限公司的员工，不具有代表被告从化天伦发展有限公司的授权，但根据被告庭前提交的《证明》显示，广州市从化丰帆房地产开发有限公司与从化天伦发展有限公司在实际投资人、控股人、雇佣员工、发放员工工资、缴纳员工社保等方面都有一定程度的混同，且被告于2020年4月29日授权王汉荣作为其委托代理人，但王汉荣4月份的社保仍是由广州市从化丰帆房地产开发有限公司缴纳的。庭审中，被告确认李纳为被告法定代表人李健强的女儿，故被告以李纳一直是广州市从化丰帆房地产开发有限公司的员工抗辩李纳不具有被告授权，理据不足，本院不予采信。综上，李纳代表被告与原告协商涉案房屋的租金减免、退租事宜的行为构成表见代理，其行为对被告发生法律效力。关于押金退还问题。2020年3月12日案外人邓演钧代表包括原告邓演虹在内的租客与李纳办理涉案房屋的退租事宜，庭审中原告对此也予以确认，因李纳的行为构成表见代理，故原告是在被告同意、双方协商一致的情况下退租。被告抗辩原告擅自提前退租构成单方违约，理据不足，本院不予采信，本院确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年3月12日协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已通过案外人邓演钧向被告交纳涉案房屋的押金12928元，现双方的租赁合同已于2020年3月12日解除，因此被告应向原告退还押金。被告抗辩原告退租时损害涉案物业，不符合合同约定，不应退还押金，本院认为，《房屋租赁合同》第八条明确约定验收时如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，邓演钧与李纳就涉案房屋退租验收时，李纳没有当场提出涉案房屋存在损毁损坏的异议，且合同亦未约定承租人造成涉案房屋损坏时被告有权没收押金，因此对被告此抗辩本院不予采信，本院确认被告应向原告退还押金12928元。关于租金、租赁税问题。案外人罗哲曾通过微信与李纳协商，李纳同意减免涉案房屋2020年2月份的租金9000元，故本院对被告抗辩原告拖欠租金9000元不予采信。另被告辩称原告尚未支付涉案房屋2019年3月至2020年3月期间的租赁税，但未提交相关证据证实其已实际缴纳该期间的租赁税以及租赁税的具体金额，故对于涉案房屋原告尚未支付的租赁税，本案不予处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化天伦发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓演虹退还押金12928元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（原告已预交），由被告从化天伦发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月二十八日法官助理龙艳书记员何靖文