广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初11007号原告（反诉被告）：广州雅锦房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中广纸丙外街**夹层之**（仅限办公用途）。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司员工。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司员工。被告（反诉原告）：李石凡，男，1974年9月15日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩根贤，广东君厚律师事务所律师。原告（反诉被告）广州雅锦房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）李石凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵瑰丽，被告的委托诉讼代理人谭中华、韩根贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：2018年8月21日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买广州市海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）2903房，总价款为人民币6170000元。合同签订后，被告只支付了部分房款，现尚未支付余款3985000元。原告催告未果。根据补充协议第4.5.8条的约定，如被告未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房款支付给原告，逾期超过30天仍未支付的，原告有权解除合同，被告按照总房款的30%向原告支付违约金。原告已于2020年2月19日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除商品房买卖合同。被告逾期付款的行为构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。故起诉请求判令：1、解除原、被告就广州市海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）2903房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、被告于本判决生效后十日内协助原告向房地产管理部门申请撤销上述房屋的网签备案手续；3、被告向原告支付违约金1851000元（按总房款6170000元的30%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。对被告反诉请求的意见：从被告的反诉请求可以看出，被告同意解除买卖合同，双方仅在违约金的支付比例上有分歧。原告同意扣除1851000元违约金的前提下返还其他购房款和维修基金。被告没有依约履行合同，存在过错，应由其承担反诉费。被告辩称及反诉称：不同意原告的全部诉讼请求及事实理由。原、被告于2018年11月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州雅锦房地产开发有限公司装修合同》，2019年1月8日签订《海珠小雅嘉园认购书》、新版《广州市商品房买卖合同（预售）》。被告签署上述法律文书后，原告以向行政机关办理备案为由当场收走了预售合同及补充协议的原件，被告于2020年3月13日才拿到2019年1月8日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》原件。2019年5月，被告的代理律师与原告协商延期付款事项。被告的代理律师在原告售楼部现场拍摄了原告公示的售房合同等资料，后向被告出具《法律意见书》，认为补充协议第4.5条是关于按揭贷款方式支付房款的有关约定，其中第4.5.8条规定了按揭贷款情况下逾期付款的违约责任。被告不是按揭贷款购买商品房，因此，该条款不适用于被告逾期付款法律责任的确定。被告出具《回复》并将《法律意见书》作为附件送达给原告。之后，原告通知被告支付逾期利息，并出具合同解除时被告需按总房款20%的标准支付违约金的《保证书》。被告的代理律师提出签订书面协议，原告拒绝。被告担心原告掌握的合同原件确实约定要按总房款30%的标准支付违约金，所以同意签订《保证书》。2020年1月10日左右，被告收到原告的《律师函》。2020年2月20日，被告收到原告的《解除合同通知书》。原告告知被告没有批准被告所写的《保证书》，被告无权按总房款20%的标准支付违约金，且原告已起诉被告。据上，原告收取总房款的30%作为违约金没有合同依据，应在合同解除后向被告返还2185000元。对于合同解除给原告造成的损失，被告自应承担赔偿责任。违约金过高，应予以适当减少。被告出具《保证书》时考虑愿意支付20%总房款的违约金，但因原告反悔，《保证书》未生效，不应按20%的总房款计算违约金。补充协议是原告提供的格式合同，违背诚信、公平、对等原则。被告同意配合到广州市不动产登记中心办理撤销网签手续。故反诉请求判令：1、原告向被告返还购房款2185000元；2、原告向被告返还维修基金12369.18元；3、原告承担诉讼费。经审理查明：2019年1月8日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为201901134506号)，约定：乙方的通讯地址：广州市越秀区先烈中路82号14F；甲方以出让方式取得位于广州市海珠区石岗路地段（AH050906地块）编号为64的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设小雅嘉园商品房；乙方所购商品房为小雅嘉园自编号1#、2#、3#、4#第住宅（自编号1#）幢29层2903号房，房屋地址海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）2903房，合同约定建筑面积共117.8017平方米，总金额6170000元；（第八条）付款方式，甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：1.一次性付款……2.分期付款，（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额（人民币）1851000元；（2）第二期：在2019年4月5日前，支付全部房价款的20%，金额（人民币）1234000元；（3）第三期：在2019年7月5日前，支付全部房价款的30%，金额（人民币）1851000元；（4）第四期：在2019年10月5日前，支付全部房价款的20%，金额（人民币）1234000元；（第十条）逾期付款的违约责任：1.一次性付款的……；2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；3.按揭付款的……；等。附件八：《补充协议》（以下简称“补充协议”）约定：4.5关于以按揭贷款方式支付房款：4.5.2.1银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额之购房款，否则，按本补充协议第四条4.5.8之约定处理；4.5.2.2乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在接获甲方通知后，分四期向甲方支付房价款：①接甲方书面通知十五日内付申请贷款金额的20%;②于三个月内付申请贷款金额的50%；③于五个月内付申请贷款金额的20%；④于六个月内付申请贷款金额的10%；四期任何一期逾期均视为逾期付款，按本补充协议第四条4.5.8之约定处理；4.5.8关于逾期付款的违约责任，双方同意《商品房买卖合同》第十条变更为：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付给甲方或者未按照本补充协议第4.5.2.1和4.5.2.2条款履行，均视为逾期付款，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期30天内（含30天）乙方应按应付未付款金额每日0.1‰的标准支付违约金，超过30天乙方应按应付未付款金额每日0.2‰的标准支付违约金，如经甲方催告，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方按照总房款的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失；等。被告向原告支付购房款2185000元（定金100000元）和专项维修资金12369.18元。2019年5月30日，被告向原告出具《保证书》,主要内容：就第三期、第四期、第五期楼款的支付，保证在2019年6月30日之前支付楼款334000元，第三期楼款余款900000元以及第四期楼款1851000元，第五期楼款1234000元共计3985000元，在2019年12月10日之前一次性付清；就延期付款给贵公司造成的损失112388.2元，保证在2019年6月30日之前支付给贵公司；在保证人没有按时支付前述第l项、第2项中任何一期款项时，贵公司有权解除房屋买卖合同，保证人自愿按照房款总价的20%向贵公司支付违约金。之后，被告向原告支付逾期付款的违约金112388.2元，原告于2019年6月27日向被告出具《收款收据》。2020年2月19日，原告按照涉案合同约定的地址向被告邮寄《解除合同通知书》，主要内容：被告没有按照约定进行分期付款，原告曾于2019年12月16日、2019年12月25日、2020年1月10日寄送《催款函》；根据《补充协议》第4.5.8条的约定，如被告逾期30日的，原告有权解除买卖合同，被告按该房屋总房价款的30%向原告支付违约金；为此原告特函告被告：双方签订的《商品房买卖合同》于本函作出之日起解除；相关违约金原告会在被告已付款中直接扣除，余款请被告在收到本函之日起30天内前往原告办理退款手续。另查，据打印时间为2020年6月22日的房管部门出具的《房屋信息》记载，涉案房屋开发企业名称为原告；合同状态：正式合同；合同信息：合同编号：201901134506，姓名：李石凡；占有份额：单独所有。诉讼中，原、被告确认如下事实：被告没有按时支付购房款，达到了合同约定的解除条件；逾期付款违约金112388.2元的计算方式为逾期30天内（含30天），被告按应付未付款金额每日0.1‰的标准支付违约金，超过30天被告按应付未付款金额每日0.2‰的标准支付违约金。原告表示：其依据补充协议第4.5.8条解除合同，该条款是对合同第十条的变更；其发出解除合同通知书后，被告有异议，故起诉要求解除合同，解除时间由法院认定。被告表示：补充协议第4.5.8条是针对按揭贷款方式支付房款的情形；其不需要支付违约金，愿意另行赔偿原告10万元损失。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。被告辩称补充协议第4.5.8条约定的关于逾期付款的违约责任仅针对按揭贷款方式支付房款的情形，原告则主张该条款是对合同第十条的变更。虽然补充协议第4.5.8条是在第4.5条“关于以按揭贷款方式支付房款”的项下，但从合同内容看，其明确是对第十条“逾期付款的违约责任”的变更，被告亦按照该条款的约定向原告支付了逾期付款的违约金，可见被告此前对此并无异议，故原告的上述主张更合理可信，本院予以采纳，对被告的上述意见，本院不予采纳。被告没有按时支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，被告逾期超过30天仍未支付购房款，原告有权解除合同，被告按照总房款的30%向原告支付违约金，并赔偿原告的损失。原告于2020年2月19日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告确认其于2020年2月20日收到上述通知，故原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2020年2月20日解除。合同解除后，被告要求原告返还购房款2185000元及专项维修资金12369.18元合法有理，本院予以支持。另，原告要求被告按总房款30%的标准计付解除合同的违约金，被告辩称违约金过高，原告未能提供证据证明其损失，考虑到被告已向原告支付了逾期付款的违约金112388.2元，根据公平合理原则，本院酌定解除合同的违约金为100000元。原告要求被告协助办理上述合同的网签撤销备案手续，被告表示同意，本院对原告的该项诉请予以支持。本案纠纷系被告违约引起，故本案受理费全部由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州雅锦房地产开发有限公司与被告李石凡就广州市海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）2903房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为201901134506号)于2020年2月20日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内协助原告办理《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为201901134506号)的网签撤销备案手续；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金100000元；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告返还购房款2185000元；五、原告在本判决生效之日起十日内向被告返还专项维修资金12369.18元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费54990元和反诉受理费12189.5元，均由被告负担。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月二十四日书记员  于悦姗何国卫