黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1282民初136号原告：王天颀，女，汉族，1992年1月15日出生，现住肇东市。委托诉讼代理人：刘彦双，黑龙江君昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，女，1969年1月29日出生，汉族，现住肇东市。被告：肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司，住所地：肇东市北九街东威盛世花园小区**楼**19门。法定代表人：高俊岐，该公司总经理。委托诉讼代理人：浦云峰，黑龙江洪峰律师事务所律师。被告：王世荣，男，汉族，1957年5月14日出生，现住肇东市。委托诉讼代理人：帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。被告：姜再学，男，汉族，1954年10月4日出生，现住肇东市。原告王天颀与被告肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司（以下简称亿鹏公司）、王世荣、姜再学商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王天颀的委托诉讼代理人刘彦双、李艳，被告亿鹏公司的委托诉讼代理人浦云峰、被告王世荣及其委托诉讼代理人帅秀海、被告姜再学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王天颀向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》判令第一被告双倍返还购房款计544,340.00元，第二、第三被告对此款承担连带给付责任。2、由三被告连带承担本案一切费用。事实和理由：2010年，被告亿鹏公司在肇东市正阳街北侧、园林路南侧开发建设清华名苑小区B区工程。2015年5月4日，原告与三被告及高杰（已去世）签订《商品房买卖合同》，被告亿鹏公司将清华名苑B三号楼××单元××4033室、建筑面积104.321㎡的楼房以每平米2,609.00元，总价272,170.00元的价格，卖给原告，原告按照约定支付了购房款。后三被告在原告不知情的情况下，将涉案楼房卖予他人，并由他人占有、使用至今，导致原告无法取得涉案楼房所有权，原告的合同目的无法实现。为有效维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，以及其他相关法律规定，诉至法院，请求法院查清本案事实，支持原告诉讼请求。亿鹏公司辩称，一、被答辩人与被告王世荣、被告姜再学及高杰（已去世）签订的《商品房买卖合同》无效。被告王世荣、被告姜再学及高杰三人合伙开发肇东市清华名苑B区楼盘。取得楼房预售许可或销售许可的单位是亿鹏公司，而不是被告王世荣、被告姜再学及高杰三人，其不具备对外进行签订《商品房买卖合同》的资格，其三人与被答辩人签订的《商品房买卖合同按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、合同法解释二第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条及九民会议纪要的规定应属无效合同。二、假设被答辩人与被告王世荣、被告姜再学及高杰于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》有效，但对答辩人也不发生效力。理由如下：第一、答辩人系本案争议楼房的开发商，在对外销售楼房签订《商品房买卖合同》时，主体也是答辩人与被答辩人签订，被告王世荣、被告姜再学及高杰无权对外签订《商品房买卖合同》。本案中，在签订此合同时，答辩人未在合同中签名或者加盖公章，答辩人也不知情，也无法确认合同的真实性。故被答辩人与被告王世荣、被告姜再学及高杰于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》对答辩人不发生任何效力。第二、在被答辩人与被告王世荣、被告姜再学及高杰于签订《商品房买卖合同》时答辩人未授权给三人签订《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款的规定，被告王世荣、被告姜再学及高杰在对外销售楼房时未得到答辩人的授权，而且未经答辩人追认，该合同对答辩人不发生效力，由行为人承担责任，而不应由答辩人承担连带责任。三、被告王世荣、被告姜再学及高杰系合伙关系，在对外销售楼房签订商品房买卖合同时，所收取的款项也是由其三人收取，答辩人未收取任何费用。答辩人无义务向被答辩人双倍返还购房款。另原告在诉状中称，三被告在原告不知情的情况下，将涉案楼房卖给他人，此观点不对，被告亿鹏公司从未将涉案的楼房卖给他人。综上，应驳回被答辩人对答辩人的起诉。王世荣辩称，一、原告未支付购房款，诉讼请求理由不成立。原告与王世荣、姜再学、高杰的商品房买卖合同因原告未交付购房款，该买卖合同未生效。原告要求双倍返还购房款的理由不成立，请人民法院驳回原告的诉讼请求。二、本案遗漏当事人。王世荣、姜再学、高杰是合伙关系，2010年借用肇东市亿鹏房地产开发有限公司的资质开发肇东市清华名苑B区棚户区改造项目。高杰于2017年3月9日去世，因此本案应追加高杰的法定继承人高俊岐、武占芝、马英宏、高翔宇为被告。三、原告应向法院提起确权诉讼。原告诉争的清华名苑B区3号楼2单元403室104.74平方米已登记在孙宏猷名下，在肇东市房产处进行不动产联合确权登记时，因原告的母亲李艳也要求进行确权登记，经房产部门审查认为，原告持有的商品房买卖合同及收据未加盖房屋出售及收款单位印章。因此未予确权登记，房产部门并明确告知如有异议，向人民法院起诉确权。但原告在房产通知的15日内没有提起确权诉讼，放弃了自己的权利。综上，原告未提供自己支付购房款的凭证，未支付购房款，其买卖合同和收据均是无效的。原告应追加高杰的四位法定继承人为本案被告参加诉讼。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。姜再学辩称，原告诉状中称要求双倍返还房款，不合理，我也不确定原告是否给付了诉状中的房款，如果原告已交付了房款，在我们结算完后，同意返还，但不同意双倍返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，有原告提交的商品房买卖合同及收款收据、及本院调取的肇东市公安局询问笔录等在卷佐证。本院根据确认采信的证据及当事人当庭陈述，认定本案事实如下：2010年4月20日，高杰、姜再学、王世荣合伙开发肇东市清华名苑小区棚户区改造项目，三方共同出资，共同经营，共同管理，共担风险，自负盈亏，利益共享。开发楼盘期间的盈亏按投资比例分配。总原则是，三方对外债务负连带清偿责任，对内按份承担。2015年5月4日，被告王世荣、被告姜再学及高杰与原告王天颀签订清华名苑B区3号楼2单元403室，面积104.32平方米单价每平方2,609.00元，总计价款272,170.00元的商品房买卖合同。同时被告王世荣、被告姜再学及高杰给原告王天颀出具收款272,170.00元的收据。在商品房买卖合同及收款收据上均有高杰、姜再学、王世荣三人的签字确认。该诉争的楼房于2019年7月5日办理产权登记到孙宏猷名下。原告王天颀的母亲李艳于2019年7月12日向肇东市公安局提出控告，肇东市公安局于2019年12月18日作出不予立案的决定。本院认为，商品房出卖人高杰、王世荣、姜再学给买受人王天颀出具收款收据并签订商品房买卖合同，参照最高院指导案例72号，双方建立了商品房买卖合同关系。虽然高杰死亡，但被告姜再学、王世荣与原告王天颀的商品房买卖合同关系仍然存在。由于本案诉争楼房已交付并登记在他人名下，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人王天颀可以请求解除该商品房买卖合同，返还已付购房款，虽然买受人王天颀可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任，但本院综合考虑原告受到的损失，认为请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任过高，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算损失。各方当事人均承认本案诉争楼房亿鹏公司未收取费用，也未在合同中签名或者加盖公章，同时高杰、姜再学、王世荣未得到亿鹏公司的授权，故亿鹏公司不承担责任。合伙人死亡的，合伙财产的内部清算，不影响合伙人对外承担连带清偿责任。因签订商品房买卖合同产生的责任，应由现在的合伙人王世荣、姜再学承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告王天颀与被告王世荣、姜再学（及高杰）签订的清华名苑B区3号楼2单元403室的商品房买卖合同；二、被告王世荣、姜再学返还原告王天颀购房款272,170.00元，并赔偿原告王天颀受到的损失74,846.75元（自商品房买卖合同签订之日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率年利率5.5%计算），合计347,016.75元。此款于判决生效后十日内付清，二被告互负连带清偿责任；三、对原告王天颀的其他诉讼请求不予支持。案件受理费9,244.00元，减半收取计4,622.00元，由被告王世荣、姜再学负担3,252.00元；由原告王天颀负担1,370.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  陈福军二〇二〇年六月二十七日庭审书记员甘道星责任书记员王一兵