广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2060号原告:姜达，男，汉族，1996年2月10日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区建设二委**，公民身份号码：230************818。委托诉讼代理人：文婧，广东晨光律师事务所律师。被告：黄堃，男，汉族，1984年8月12日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区************，公民身份号码：420************212。委托诉讼代理人：肖志锋，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋娜，广东益诺众承律师事务所实习律师。原告姜达诉被告黄堃房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜达及其委托诉讼代理人文婧、被告黄堃委托诉讼代理人肖志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还履约保证金30000元；3.判令被告向原告赔偿损失152104元；4.判令被告向原告支付违约金人民币50000元；5.判令被告承担本案诉讼费。原告于庭审中明确诉讼请求3中的损失组成为（15万元转让费+7.9万元加盟费+26260元装修费）/30个月*12个月（租赁无效期间）=102104元，令加上原告向沈振东代被告支付的租金5万元。事实和理由：原、被告于2017年12月15日签订《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，被告将位于北京师范大学珠海分校海华苑7栋1楼17号商铺出租给原告，用于奶茶经营，租赁期从2018年2月1日至2020年7月31日。并约定，原告一次性向被告支付设备转让费15万元，租金为每半年支付一次，每月租金1.3万元。合同签订后，原告被告支付履约保证金3万元，商铺转让费15万元，其它投入10.526万元，并开始正常经营奶茶。原告在经营过程中了解到，被告并非案涉商铺的所有权人，被告是向珠海市海盟安正物业管理有限公司（以下简称：海盟公司）承租的，而真正的商铺产权人为北京师范大学珠海分校（以下简称：北师大），北师大将案涉商铺交由海盟公司出租管理。而海盟公司与被告每隔一年续签一次合同（一年一签）。2018年7月31日海盟公司与被告合同到期后，便没再与被告续约。但是，被告却向原告隐瞒，在被告没与海盟公司续约情况下仍与原告签订了本案合同直至2020年7月31日，而原告对此毫不知情。2019年8月，原告经被告同意打算将案涉商铺转租给案外人沈振东经营，被告还协助沈振东向海盟公司申请重新装修，并收取了沈振东的租金。但却被海盟公司告知不得重新装修，且海盟公司没有与被告续签合同，海盟公司随时要收回商铺。从2019年8月起至今，案涉商铺处于空置状态，原告没有使用商铺，被告也不同意退还保证金及转让费。根据合同第12条约定，如一方违约，违约方除应赔偿守约方的所有损失之外，还要向守约方支付违约金5万元，守约方并有权解除合同。原告认为，被告在与前一手房东租赁到期的情况下，隐瞒事实，转租期限超过原承租期限，超过部分应属无效。由于被告的违约行为，致使原告无法使用商铺，也不能转让给案外人使用。原告有权依据合同约定解除合同，并有权向被告主张违约金。此外，因合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失，遂被告还需赔偿相应的经济损失。综上，为保护原告合法权益，特此向贵院提起诉讼，望贵院予以支持为盼。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》；2.微信及支付宝转账记录；3.微信转账记录、广州城膳餐饮管理有限公司工商及加盟资料；4.商铺照片；5.起诉状、民事调解书；6.微信聊天记录；7.微信转让记录及银行支取记录；8.广州诚膳餐饮管理有限公司网页资料；9.商事登记簿；10.原告与沈振东签署的租赁合同。被告辩称：第一，租赁物可以继续使用，但因原告违法转租，系其自身不愿意使用租赁物。首先，被告系从北师大物业管理方珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司承租案涉的北京师范大学珠海分校7栋1楼17号商铺（以下称“租赁物”），原告对此充分知情，被告在双方成立租赁合同关系时已经出示与海盟公司的租赁合同。其次，原告作为北师大的在校生，对于租赁物的这一法律关系，也是知情的，且其在进场装修时，均是直接与海盟公司的人员对接。因此，原告对被告的转租行为充分知情。实际上，被告与原告签订租赁合同时，与海盟公司的租约仍在有效期内，后经过续约，最终双方书面约定的租期是到2019年7月31日，不存在原告所称的2018年7月31日到期后就没有与海盟公司续约的说法。被告于2016年8月1日开始与海盟公司签订《商铺租赁合同》，此后每一年续签一次。事实上，被告已经与海盟公司对接2019年至2020年7月31日的租赁合同手续，只要原告根据双方的协议使用租赁物，被告完全可以续签合同而让原告继续租用租赁物。但由于原告违法转租租赁物，其转租的承租人拟从事的门店不符合海盟方面的管理规定，才导致海盟公司与被告的续约被搁置。但，目前海盟公司及被告均没有禁止、阻挠原告继续使用租赁物，是原告自身不想使用、转租的承租人使用用途不符合管理规定，才导致租赁物的空置。原告的违法转租，才是本案纠纷的根本原因。因此，原告反过来称解除租赁合同并无事实和法律依据。第二，被告不存在违约行为，不应承担违约金或损失赔偿责任。如上所述，被告并无违约之处，只要原告按照合同约定使用租赁物，其可以一直使用至合同期限届满，双方合同并未解除或者履行终止，在此基础之上，原告要求被告返还履约保证金30000元以及支付违约金50000元毫无事实依据。本案矛盾系因原告违法转租，引入不符合物业管理要求的门店而造成，事实上是原告违约在先，针对这一违约行为，被告本应有权没收其所交的履约保证金30000元。同理，对原告主张的损失赔偿，被告没有过错，也没有赔偿的义务。退一步讲，原告所主张的损失赔偿的金额也毫无事实依据，原告即便有相应的投入，该投入也并非无法使用，如无法使用，也是因为原告转租的违约行为而导致。原告不应因自己的过错而要求没有违约过失的原告承担所谓的损失赔偿。被告向本院提交了以下证据：1.《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》（2016年5月11日签订）；2.《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》（2018年8月7日签订）。此外，本院依职权调取了(2019)粤0402民初16319号案的开庭笔录作为本案的证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，被告与珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司签署《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定被告租赁涉案商铺，租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日。2017年12月5日，原告与被告签署《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定被告向原告出租珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋一楼17号铺，租赁期限自2018年2月1日至2020年7月31日，租金为每月13000元，每年2月及8月免收租金，租金每半年支付一次。原告向被告交纳履约保证金3万元，原告拖欠租金、水电费或其他费用的，被告有权从保证金中扣除。原告应在3天内补齐保证金，否则被告有权单方面解除合同，原告已交的保证金及租金不予退还。在承租期届满或解除协议时，在原告无欠租金、水电费等费用前提下，被告无息退还保证金。原告不得闲置商铺，不得将商铺转让或转租。未经被告书面同意，原告将店铺转租给第三人或转借给第三人使用，擅自调换使用及以任何方式将店铺转让，被告有权单方面解除合同收回店铺并按照原告当年应交租金的20%收取违约金，并对原告所交违约金不予退还。如一方违约，违约方除应赔偿守约方所有经济损失外，还要向守约方支付违约金5万元人民币，守约方有权解除合同。2018年7月8日，被告与珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司就涉案商铺续签《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定涉案商铺的租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日。根据(2019)粤0402民初16319号案起诉状，沈振东称在2019年8月24日经原告和被告商量，沈振东向原告承租涉案商铺，沈振东向被告支付了合计75000元，其中包括转让费25000元和租金50000元。其后被告在2019年9月16日告知沈振东商铺不允许转让，但原告和被告拒绝将上述款项退回给沈振东。本院于2020年1月4日下发的(2019)粤0402民初16319号民事调解书，原告向沈振东支付75000元。原告提交了一份声称为与被告（微信号为：Hk52ooo）沟通的微信聊天记录，其中显示被告于2019年8月15日称：“刚和小刑去了海盟，变更和装修的流程都确定了，你尽快回来和他交接。”原告回复信息表示同意。其后，被告于2019年8月19日称：“铺子的事弄的怎么样了？”原告回复：“前两天见你的那个人不要了，说租金又涨了承受不住，我再联系别人，有两个人在问。”原告于庭审中称在被告同意的转租下，原定将涉案商铺转让给“小邢”，但其后被告要求涨租金，“小邢”觉得租金过高就拒绝承租了。被告代理人于庭审中表示需庭后与被告本人核实以上情况，本院指令其于庭后两个工作日内核实相关情况并向本院书面作出说明，否则需要承担相关不利后果。被告并未于以上期限内向本院作出书面说明。原告于庭审中陈述，被告声称其与珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司的合同期限系与原告所签的合同一致的。珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司称在被告续租前，涉案商铺不允许装修及更换招牌。原告支付租金至2019年7月31日。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告确实收到15万元的转让费和3万元履约保证金。原告确实支付租金至2019年7月31日，之后收到沈振东支付的2019年下半年租金5万元，但被告当时并不知道沈振东和原告之间的关系，以为是沈振东代原告支付的租金。原告并未向被告征求过转租的同意。珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司口头同意在按照原来标准继续经营的话是可以续租的，但其并不同意出具书面证明。本院认为，原告与被告签署的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，双方形成房屋租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定，被告向原告出租涉案商铺的租赁期限为自2018年2月1日至2020年7月31日，但被告与产权人珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司签署租赁合同中约定的租赁期限仅至2019年7月31日。就2019年8月1日后被告未能与产权人就涉案商铺达成续租协议的原因，被告抗辩系受到原告转租涉案商铺的影响导致产权人不愿继续出租，但其并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告应承担未充分举证之不利责任，本院对于被告该抗辩理由不予采纳。被告在双方约定的租赁期限内丧失了涉案商铺的转租权，违反租赁合同的约定，应承担相应违约责任。至于被告辩称原告未经其同意将涉案商铺进行转租的问题，根据原告提交的微信聊天记录，被告对原告拟转租涉案商铺的情况系知悉并同意的。被告并未在本院指定的期限内对以上微信聊天记录提出合理的解释，本院对于被告以上抗辩理由同不予采纳。鉴于被告存在违约情形，且双方之间签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》因未获得产权人的追认而丧失了继续履行的可能性，原告主张解除以上合同有合理依据，本院予以支持。被告违约导致合同解除，原告主张被告返还履约保证金3万元有相应依据，本院亦予以支持。至于原告的损失问题。首先，关于转让费，被告于庭审中认可收到原告支付的转让费15万元，现双方租赁合同并未能如约履行，原告主张被告退还剩余合同期相对应的转让费（15万元/30个月*12个月=6万元）有合理依据，本院予以支持；其次，关于加盟费和装修费，鉴于原告所提交的转账凭证等证据并未能证明款项的性质为加盟费和装修费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原告未充分举证，本院对于原告的该部分主张不予支持；再者，关于(2019)粤0402民初16319号案中原告向沈振东支付的5万元费用，被告于庭审中认可该款项的性质为涉案商铺2019年下半年的租金。基于上述分析，被告已丧失向原告及沈振东收取2019年下半年租金的权利，其已收取的5万元租金理应予以退还。而在被告未向沈振东退还该5万元租金的情形下，原告根据(2019)粤0402民初16319号案调解书的约定向沈振东支付了5万元，其有权向被告追索，即本院对于原告主张被告赔偿该5万元损失的主张予以支持。综上，本院认定原告就涉案租赁合同纠纷实际产生损失为11万元（6万元+5万元=11万元），原告主张被告赔偿实际损失的11万元有合理依据，本院予以支持。至于违约金。本案中，租赁合同约定违约方应向守约方支付违约金5万元。但根据《中华人民共和国合同法》第二十八条，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”违约金的适用应以“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，而如上分析，被告应向原告支付的损失赔偿金11万元已足以补偿原告所遭受的损失，原告再主张被告支付违约金并无合理依据，本院对于原告该项违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姜达与被告黄堃之间签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》解除；二、被告黄堃于本判决生效之日起十日内向原告姜达返还履约保证金3万元；三、被告黄堃于本判决生效之日起十日内向原告姜达赔偿损失11万元；四、驳回原告姜达其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4861元，由原告姜达负担2000元、被告黄堃负担2861元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年六月五日书记员  梁 縉苏海婷