福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0782执异7号 案外人：程思敏，女，1965年5月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 申请执行人：魏丽芳，女，1955年6月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人：武夷山元辰置业有限公司，住所地武夷山市武夷镇金盘亭，统一社会信用代码91350782611066201X。 法定代表人：刘秀云，董事长。 在本院执行申请执行人魏丽芳与被执行人武夷山元辰置业有限公司（以下简称元辰置业公司）不当得利纠纷一案中，案外人程思敏提出书面异议，本院立案受理后，依法另行组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人程思敏称，请求法院停止对坐落于武夷山市金盘亭（机场对面亿锦花园）A1幢5层三梯506室房产的执行，并解除对该房产的查封措施。事实和理由：本人作为购房人已出资购得上述房产并实施管业，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形：1.本人于2001年5月16日与开发商元辰置业公司签订《商品房购销合同》，购买了上述房产，并已办理商品房购销合同公证书，亦在房地产交易管理所办理了商品房预售合同备案；2.依照合同约定，上述房产面积为37.49平方米，购买单价为1800元/平方米，总价款67482元，本人于2001年5月24日即支付首付款26993元，余款40489元。同时，我们还签订了《房屋租赁合同》，也办理了公证。根据租赁合同约定，从2001年12月1日到2021年11月30日的租金总额99860元，但这20年的租金一直没有收过，因为按照合同的约定，除首付款之外的60%购房尾款，是要从租金中扣除的，该租金足以抵销购房余款。另外，按照租赁合同的约定，租金滞纳金已达16万元，还有房屋实际面积只有34.81平方米，开发商按照合同5.2条规定，还应当返还我购房款1584.86元。因此，本人已经向开发商元辰置业公司支付了全部购房款；3.本人购房后，因开发商元辰置业公司未向政府部门足额缴纳案涉房地产项目的土地规费，导致本人至今未能办理案涉房产的产权登记手续。综上，本人作为善意购房人，作为一名普通购房群众，特提出上述异议。 申请执行人魏丽芳称，案外人程思敏提出的异议，其问题的实质是开发商元辰置业公司与租赁商之间的事。我与元辰置业公司的不当得利纠纷案件胜诉后，即申请了执行，法院在执行中查封了4套房产，其中程思敏、程思敏提出异议，我认为法院查封了元辰置业公司名下的财产，就应当依法处置，拍卖掉就好。所以，我对法院查封的元辰置业公司名下亿锦花园A1幢5层三梯506室房产权利不予放弃。 被执行人元辰置业公司，经公告送达未提出书面意见。 本院查明，2017年3月至2018年1月，魏丽芳等5人分别向本院起诉元辰置业公司、武夷山茂颖置业有限公司不当得利纠纷一案。2017年4月7日，本院作出（2017）闽0782民初525号民事判决书，判决元辰置业公司应支付魏丽芳人民币8787元及驳回魏丽芳的其他诉讼请求，其余4案亦分别作出（2017）闽0782民初526、527、529号及（2018）闽0782民初40号民事判决书，判决内容与魏丽芳案类似，包含魏丽芳案在内的5个案件判决支持的总金额为44752.41元。 上述案件民事判决书生效后，魏丽芳等5人陆续于2017年6月至2018年10月向本院申请执行，并均因无可供执行的财产而终结本次执行程序。2019年11月1日，魏丽芳向本院申请恢复执行，案号为（2019）闽0782执恢280号。2020年3月16日，本院经调查元辰置业公司名下尚有不动产，遂作出（2019）闽0782执恢280号之一执行裁定书，查封元辰置业公司坐落于武夷山市金盘亭（机场对面亿锦花园）房权证号20××32（Ａ1幢5层三梯506室）、201102023（Ａ1幢5层二梯504室）、201102024（Ａ1幢5层二梯505室）、201102101（Ａ1幢5层三梯506室）房产。 另查明，案外人程思敏于2001年5月16日与开发商元辰置业公司签订《商品房购销合同》，约定程思敏购买元辰置业公司开发的A1幢伍层叁梯06号房，建筑面积37.49平方米，售价每平方米1800元，总金额67482元等。2001年5月20日，程思敏与厦门金都物业管理股份有限公司（以下简称金都物业公司）及元辰置业公司共同签订《房屋租赁合同》，约定程思敏将上述亿锦花园内A1幢叁梯伍层06号房出租给金都物业公司作居住经营使用，租赁期20年，从2001年12月1日起到2021年11月30日；前五年每一经营年度金都物业公司向程思敏支付租金4183元，之后每隔五年增加租金；程思敏分20年期逐年平均支付房款给元辰置业公司，每期应付房款计2024元由金都物业公司从应付给程思敏的租金中扣缴给元辰置业公司；以及元辰置业公司为承租方金都物业公司提供担保等。2001年5月24日，程思敏支付购房首付款26993元。2001年6月1日，双方在武夷山市房地产交易管理所办理了商品房预售合同备案。2001年6月19日，双方还在武夷山市公证处办理商品房购销合同公证书和房屋租赁合同公证书。 再查明，程思敏名下单独所有坐落于厦门市开元区，面积65.91平方米，用途住宅，权证号：厦地房证第**；与他人共有坐落于厦门市开元区，面积113.71平方米，用途住宅，权证号：厦地房证第0：厦地房证第**落于厦门市思明区房产，面积131.52平方米，用途住宅，权证号：厦地房证第00390254：厦地房证第**tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 还查明，元辰置业公司系房地产开发企业，注册资本600万元，经营范围在武夷山市武夷镇金盘亭规划范围内建造、出租、出售商住楼。 本院认为，本案争议标的物系坐落于武夷山市金盘亭（机场对面亿锦花园）Ａ1幢5层三梯506室房产，该房产登记在元辰置业公司名下，而元辰置业公司系房地产开发企业，本案又系金钱债权执行。因此，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，审查案外人的权利能否排除执行。经审查，案外人程思敏购买亿锦花园Ａ1幢5层三梯506室房产，其在《商品房购销合同》签订后购房首付款支付前，即与金都物业公司及元辰置业公司共同签订《房屋租赁合同》，约定租赁期20年等，并非用于居住而是出租；而且，程思敏在厦门市开元区思明区单独所有及与他人共有多套住宅，并非名下无其他用于居住的房屋。 综上，程思敏虽与元辰置业公司签订了《商品房购销合同》，并办理了该商品房预售合同备案及商品房购销合同公证，但并未办理不动产物权登记，其享有的权利为合同之债权，而非对标的物之物权，且该合同之债权不足以排除本案执行，故对其提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回程思敏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 徐 欢 审判员 彭敬贵 审判员 姜 欢 二〇二〇年六月二十二日 书记员 周军军 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。