浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初12859号 原告：周燕，女，1982年3月3日出生，汉族，住四川省安县。 原告：赵峻辉，男，1980年10月9日出生，汉族，住四川省安县。 被告：杭州宇安物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区沈半路****，统一社会信用代码：91330105583208961Q。 法定代表人：胡亮亮，该公司总经理。 被告：邹建明，男，1964年11月16日出生，汉族，住浙江省余姚市。 被告：浙江梵石物业服务有限公司慈溪第一分公司，住所地，住所地：浙江省慈溪市白沙路街道恒元商务广场**楼室书送达地址：浙江省慈溪市白沙路街道恒元广场B座19-5，统一社会信用代码：91330282MA2826FG1Y。 法定代表人：王晓霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马忠秀，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高波，系该公司员工。 被告：浙江凯杰物业管理有限公司，住所地，住所地：浙江省绍兴市越城区教育路****会信用代码：91330600MA289EE631。 法定代表人：王振凯。 委托诉讼代理人：李安心，系该公司员工。 原告周燕、赵峻辉与被告杭州宇安物业管理有限公司（以下简称宇安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年2月11日，由于受新型冠状病毒感染××疫情影响，本案中止审理。2020年4月24日，由于案件审理需要，本院依职权追加邹建明、浙江梵石物业服务有限公司慈溪第一分公司（以下简称梵石公司）、浙江凯杰物业管理有限公司（以下简称凯杰公司）为本案被告。本案于2019年12月18日第一次公开开庭进行了审理，原告周燕、赵峻辉，被告宇安公司的法定代表人胡亮亮到庭参加诉讼。本案于2020年5月28日第二次公开开庭进行了审理，原告周燕、赵峻辉，被告宇安公司的法定代表人胡亮亮、被告邹建明、被告梵石公司的委托诉讼代理人马忠秀、被告凯杰公司的委托诉讼代理人李安心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告系慈溪市周巷镇柳莺佳苑小区的业主。2016年12月29日，被告宇安公司与慈溪市周巷开发建筑工程有限公司签订《柳莺佳苑前期物业服务合同》，由被告宇安公司为小区提供物业服务。2018年2月18日，原告向被告宇安公司缴纳了2018年度的物业费及车位费，但实际被告宇安公司已于2018年2月15日撤出小区，停止了物业服务。被告宇安公司对多收的物业费未退还原告，为维护原告合法权益，特提起诉讼，诉请判令：1.被告返还原告预付的自2018年2月16日始至同年12月31日止的物业费1909元、车位费630元，合计2539元；2.本案诉讼费由被告承担。 被告宇安公司答辩称：按照前期物业合同约定，合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日止，但在该期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。梵石公司与业主委员会签订合同在2018年6月8日，故被告公司在柳莺佳苑小区提供物业服务到2018年6月7日止。凯杰公司自2018年2月16日始派驻部分保安进入柳莺佳苑服务是非法进入，且当时小区其他人员包括接待、维修、保洁都是宇安公司的工作人员，邹建明、胡青青都是被告公司员工。宇安公司在该期间支付能耗费、水费、维修费、垃圾清运费、工资等45737.85元。 被告邹建明答辩称：2018年2月16日至6月7日之间的小区物业费是胡青青和其收取的，他们当时还是宇安公司的员工，因为要交小区的公共能耗费等费用，所以收款没有交给宇安公司。 梵石公司答辩称：2018年2月16日至同年6月7日柳莺佳苑的小区物业是由凯杰公司提供服务的，梵石公司于同年6月8日进驻柳莺佳苑小区提供物业服务，并与小区业委会签订了物业服务合同，约定2018年2月16日至同年6月7日的物业费由梵石公司代收，梵石公司当时也替业委会垫付了20万元资金用于支付凯杰公司在小区的劳务费。故2018年2月16日至同年6月7日宇安公司向原告收取的物业费，应返还给原告。 凯杰公司答辩称：2018年2月16日至同年6月7日尹电亮在柳莺佳苑小区提供服务，并借用了凯杰公司公章，实际都是尹电亮在操作。因尹电亮未支付工人工资，劳保所就通知公司要求支付工人工资，后公司支付了部分工人工资。 本院经审理认定以下事实： 2016年12月29日，宇安公司与慈溪市周巷开发建筑工程有限公司签订了柳莺佳苑前期物业服务合同一份，约定合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；物业收费标准为高层住宅业主按建筑面积每平方米每月1.98元计算，别墅按建筑面积每平方米每月2.28元计算，露天车位按每个50元每月计算，车库车位按每个60元每月计算。原告为柳莺佳苑小区14幢310室业主，房产的建筑面积为93.87平方米，并有露天车位一个。2018年2月18日，原告向被告宇安公司预交2018年1月1日至2018年12月31日的物业费及车位费合计2913元。后梵石公司又向原告收取了2018年2月16日至12月31日止的物业费与车位费。 另查明，2017年6月周巷镇海莫社区柳莺佳苑小区业主委员会成立。2018年2月16日，被告凯杰公司进驻小区提供部分物业服务。2018年6月8日梵石公司与柳莺佳苑小区业主委员会签订物业服务合同，并于同日进驻柳莺佳苑小区提供物业服务。同日周巷镇海莫社区柳莺佳苑小区业主委员会支付凯杰公司2018年2月16日至同年6月7日之间的物业管理费共计232711元。 另查明，被告邹建明及案外人胡青青是被告宇安公司员工；2018年2月16日至同年6月7日被告宇安公司支付部分能耗费、水费、维修费、垃圾清运费、工人工资等。 另查明，绍兴凯杰物业管理有限公司于2019年4月变更为浙江凯杰物业管理有限公司。 以上事实由原告提供的柳莺佳苑前期物业服务合同、商品房买卖合同、收款收据等证据材料，被告宇安公司提供的柳莺佳苑前期物业服务合同、宁波增值税发票、宁波银行对账单，被告邹建明提供的宁波增值税发票、领款凭证，被告梵石公司提供的柳莺佳苑物业服务合同、银行客户业务回单、周巷镇海莫社区柳莺佳苑小区业主委员会证明，凯杰公司提供的绍兴凯杰物业管理有限公司2018年2月至5月的工资清单，本院调取的协议书、谈话笔录及原告、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，原告作为柳莺佳苑小区的业主理应按约支付物业服务费，原、被告对2018年2月15日之前的物业费由宇安公司向原告收取，2018年6月8日之后的物业费由梵石公司向原告收取均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为2018年2月16日至6月7日期间原告被宇安公司及梵石公司分别收取的物业费应由谁返还原告。被告宇安公司认为根据其与慈溪市周巷开发建筑工程有限公司签订的前期物业服务合同，合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止，所以宇安公司在柳莺佳苑提供服务的时间为到2018年6月7日止，故该期间的物业费应由其收取。梵石公司认为2018年2月16日至6月7日期间的小区物业是由凯杰公司提供的，其根据与业委会签订的合同收取该期间的物业服务费，梵石公司当时也替业委会垫付了20万元资金用于支付凯杰公司在小区的物业费，业委会也支付了凯杰公司在该期间的物业费共计232711元。本院认为，根据庭审查明，2018年2月16日被告凯杰公司进驻小区提供物业服务，同年6月8日业主委员会支付凯杰公司该期间的物业费共计232711元，又结合凯杰公司提供的2018年2月至5月份的工资清单，凯杰公司支付了包括保安工资、保洁人员工资等，合计194543.03元。即使按照宇安公司的陈述，宇安公司在该期间支出能耗费、水费、维修费、垃圾清运费、工人工资也仅为45737.85元。根据宇安公司、凯杰公司在该期间内的物业服务，应认定由凯杰公司向小区提供了主要的物业服务，宇安公司履行了部分物业服务，故该管理期间的物业服务费收取权应由凯杰公司享有。被告宇安公司向原告收取的该期间的物业服务费应由宇安公司返还原告。至于宇安公司在该期间服务支出的费用，可与相关各方另行理直。宇安公司关于其在柳莺佳苑小区物业服务至梵石公司与业委会签订的合同生效日即2018年6月7日止的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。宇安公司应返还原告2018年2月16日至12月31日止的物业费1909元，车位服务费630元，合计2539元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 被告杭州宇安物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告周燕、赵峻辉物业费1909元，车位服务费630元，合计2539元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费50元，本院依法收取25元，由被告杭州宇安物业管理有限公司负担，在本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 杨智文 二〇二〇年六月二十三日 代书记员 徐 异