河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初1352号原告（案外人）：郭旭英，男，汉族，1985年6月4日出生，现住河南省禹州市夏都办钧州路路南原禹州市。委托诉讼代理人：王军，河南光宇律师事务所律师。被告（申请执行人）：许昌市投资总公司，住所地：许昌市建安大道东段（财政综合大楼**）法定代表人：罗向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，男，汉族，1989年8月29日出生，住许昌市魏都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄彬，河南君志合律师事务所律师。第三人（被执行人）：张红霞，女，汉族，1969年8月19日出生，住河南省禹州市。第三人（被执行人）：李学磊，男，汉族，1969年12月29日出生，住河南省禹州市。以上第三人的委托诉讼代理人：吴刚，河南名人（禹州）律师事务所律师。原告郭旭英诉被告许昌市投资总公司、第三人张红霞、李学磊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭旭英及其委托诉讼代理人王军，被告许昌市投资总公司的委托诉讼代理人孙鹏、黄彬，第三人张红霞、李学磊的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭旭英向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002执异239号执行裁定书；2、依法判决确认原告与第三人于2010年12月17日签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；解除对原告位于禹州市夏都办钧州路路南（不动产权证号：103000214）房产的查封、拍卖，立即终止对该房产所采取的一切执行措施，房屋价值约30万元；3、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2010年12月17日，以第三人为甲方（出售方），以原告为乙方（购买方），双方签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：第三人夫妇将其合法所有的本案的房屋，即位于禹州市夏都办钓州路路南【不动产权证号：103000214】房产及储藏室，以壹拾肆万元（140000元）的价款卖给原告所有，协议签订后第二天即2010年12月18日，原告将筹措的壹拾肆万元（140000元）购房款支付给了第三人，同日第三人给原告出具收款条一份，同时将该房屋及房屋的相关证照等手续一并交付给了原告，其后原告一家人便一直在该房屋居住生活，至今已长达9年之久。2019年12月份的一天上午，原告突然发现许昌市魏都区人民法院在原告家的房门上粘贴了一份公告，观看公告内容后才知道原告的房屋已被魏都区人民法院查封，并准备进行评估、拍卖。原告感到莫名其妙，非常气愤，就依法向魏都区人民法院提出了执行异议，要求解除对10××14号房产的查封、拍卖，并提供了相关证据。然而该院既未依法认真审查，也未依法进行听证，在没有查清事实的情况下，就径行草率地作出了（2019）豫1002执异239号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为魏都区法院对原告购买的10300014号房产所采取的查封、拍卖等执行措施是完全错误的。具体陈述如下：（一）原告与第三人双方签订《房屋买卖协议书》时间在魏都区法院查封10××14号房产之前，该协议系合法有效的买卖合同。首先，《房屋买卖协议书》签订的时间是2010年12月17日，而被告诉禹州市隆源发制品有限公司借款合同一案【详见魏都区人民法院作出的（2017）豫1002民初801号民事判决书】中所显示的300万元借款发生时间是2015年8月12日，其作出判决的时间是2017年9月6日，魏都区法院査封10××14号房产的时间是2019年11月26日，据此可知，《房屋买卖协议书》签订时间距魏都区法院查封房产的时间早了9年多。其次，《房屋买卖协议书》系原告与第三人双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。《合同法》第三十二条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”及第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效。”，因此，原告与第三人双方签订的《房屋买卖协议书》已于2010年10月17日成立并生效。其三，第三人张红霞不是神仙，其根本就不可能预料到4年后，将一定会为禹州市隆源发制品有限公司担保300万元债务，也不可能预料到将来一定会被告上法庭，因此，如果认定第三人张红霞是为逃避该300万元担保责任而事先与原告串通，并提前转移自己的房产那么该认定显然是极不合常理，也是没有任何事实根据的！况且，根据（2017）豫1002民初801号民事判决书所显示，当时涉案的300万元借款的担保人多达6个，第三人张红霞仅是6个担保人中的一个，其是否承担保证责任根本就不可而知，第三人张红霞没有理由，也没有必要因该担保而恶意串通，提前转移房产。（二）原告已支付了全部的房价款，有第三人于2010年12月18日给原告出具的收款条为凭。首先，不能以没有银行等金融机构转款或取款的相关凭证，就否定原告支付房价款的事实。事实上，原告当时只是一个20多岁的农村出去的打工仔，不可能有大笔银行存款，原告用现金支付购房款是完全符合客观事实的，而且也符合当时原告所在地房屋买卖现钱支付的民间交易习惯。原告当时购房资金的来源有：家中存有一部分现金从当时的许昌银行取了一部分存款（因许昌银行早已变更为中原银行，其时间太久，已无法查找到当时的取款凭证）：向亲朋筹借了一部分。其次，从常理上讲，查封10××14号房产的时间是2019年11月26日，如果原告与第三人双方要恶意串通，转移财产，那么也没有必要将“收款条”提前9年写成2010年12月18日的时间，这显然也不符合正常人的思维常识！总之，原告当时已支付了全部的购房款，是毋庸置疑的事实。（三）原告早已合法实际占有了10××14号房屋不动产，且占有时间已达9年之久首先，原告与第三人签订有《房屋买卖协议书》，并支付了全部购房款，因此，原告占有房屋的行为并不违法，而且，自入住至今多年，也从未有任何人因该房产与原告发生过争议。其次，原告及家人早已在该房屋内居住的事实和生活轨迹有大量的证据可以印证，如：自2012年6月起原告使用石油天然气的交费记录；2012年5月原告父母家人就已在该房屋内居住生活的照片；该房屋所在家属楼物业水电收费管理人员及在该楼上居住生活的左邻右舍都能够证明；除上述之外，还有诸多事实和证据可以印证。（四）未办理房产权属转移登记的原因，并非是原告自身不愿意办理。理由如下：首先，法律并没有强制规定，买卖房屋必须办理房产权属转移登记手续。《物权法》第十五条明确规定：（当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”据此，即使原告没有办理房产权属转移登记手续，也不影响原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》的效力，显然也不影响原告依法占有使用该房屋的权利其次，不是原告不愿过户，因但当时过户需要一笔的费用，原告当时实在凑不齐该笔过户费，也只好暂停过户，后来当原告要求第三人协助过户时，要么第三人二人都有事，要么二人凑不齐，无法成行，致使拖至今日，实在不是原告自身之过。其三，即使没有办理房产权属转移登记，那么也不能否认原告早已购买事实，更不能以没有办理房产权属转移登记就否定买卖行为的合法性，无论未办理房产权属转移登记是哪方的原因，只要买卖行为合法、真实，符合权属转移登记条件，那么在买受人申请后，相关房产登记部门，就会依法办理，因此，是否办理产权转移登记并不是房屋买卖合同生效的前提。总之，（2019）豫1002执异239号执行裁定书，以是否“非因头受人自身原因未办理过户登记”作为评判能否排除执行的一项条件，是完全不符合情理的。综上所述，原告与有处分权的第三人双方于2010年12月17日签订的《房屋买卖协议书》完全是合法有效的合同，且该协议签订时间在魏都区法院查封时间之前，原告不但早已付清了全部的购房款，而且原告在魏都区法院查封之前早已合法占有了所购房屋，即使没有及时办理房产转移登记手续，但也不影响原告已经取得的合法占有，使用等该房屋相关的权利，许昌市魏都区人民法院对原告购买的10××14号房屋采取的查封、拍卖等执行措施和行为，严重侵犯了原告的合法权益，其所作出的（2019）豫1002执异239号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求是完全错误的，现为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关法律之规定，特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告许昌市投资总公司辩称：1、（2019）豫1002执异239号执行裁定书认定事实及裁判结果并无不当，依法不应予以撤销。2、被答辩人所主张的房屋买卖不符合交易习惯。3、被答辩人的房款支付无交易凭证或其他佐证，庭前其所提交的证据明显系虚假证据（证言），且不是非自身原因不能办理过户，不符合排除执行的法定要件。综上，请求依法驳回原告的诉请，诉讼费由原告负担。第三人张红霞、李学磊述称：原告诉状所诉理由基本属实，2010年12月17日，原告与二答辩人签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，2010年12月18日的收款条，是原告将14万元购房款全部支付给答辩人后，答辩人才给原告出具的，同时将该房产证和房屋一并交付给了原告，不久，当原告找我们办理过户时，因我们都比较忙，总是挤不到一块，而且答辩人当时也认为，既然房产证都给原告了，况且原告一家也都住在房屋内，过不过户都无所谓，所有对待原告多次提出的过户要求比较消极、一拖再拖，现在改房屋被查封，过错不在原告，是我们的原因造成。原告郭旭英为支持自己的主张，在举证期限内向本院提供的证据有：证据一、原告郭旭英身份证复印件一份。证明目的：原告郭旭英的身份情况及主体资格。证据二、公告及（2019）豫1002执异239号执行裁定书各一份。证明目的：原告得知涉案房屋被查封并进行评估、拍卖时，原告依法提出了执行异议，魏都区法院作出239号执行裁定的事实。证据三、中原银行交易通用凭证、《房屋买卖协议书》、收款条及房产证各一份。证明目的：以下主要事实：①、2010年11月1日原告曾通过中原银行股份有限公司禹州支行向第三人张红霞先期转账支付部分购房款壹拾万元（100000元）；②、2010年12月17日原告与第三人张红霞、李学磊签订《房屋买卖协议书》，第三人将其所有的位于禹州市夏都办钧州路路南【不动产权证号：0000214】房屋及储藏室卖给原告所有；③、原告于2010年12月18日已将壹拾肆万元（140000元）购房款全部付给了第三人；④、第三人将房屋及房屋产权证交付给原告，现该房屋早已归原告所有。证据四、①原告自2012年6月至今交纳石油天然气费的记录一份；②原告父母家人于2012年5月2日在涉诉房屋内的生活照片若干份；③原禹州市物资局生产资料公司家属楼物业管理人员吴某保存的物业记录一份；④禹州市郭连镇小郭庄村民委会证明一份；⑤禹州市夏都街道办事处阳光社区居民委员会证明一份。证明目的：原告郭旭英及家人早已实际占有了涉诉房屋，并在该房屋内一直居住生活的事实。证据五、证人：王晓培、万改香、吴某、王某等人出庭作证。证明目的：原告早已购买了涉诉房屋，原告及家人一直在该屋内居住生活，原告早已占有、使用着该房屋等事实。被告许昌市投资总公司未向本院提供证据。第三人张红霞、李学磊未向本院提供证据。经庭审质证，被告许昌市投资总公司对原告郭旭英出示的证据发表质证意见：对证据一、二均无异议，对证据三银行转账真实性无异议，对证明目的有异议，银行流水显示有大量禹州市隆源发制品工资给郭旭英代发的工资，张红霞是该公司的股东，郭旭英在2010年11月1日转给张红霞的款项显示为行内转账而不是现金取款，同时不能证明该款项的性质为本案的购房款。对证据三房屋买卖协议书和收款条真实性不能认可，无法判断真伪。对房产证真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，而且原告向张红霞支付款项的先后顺序不符合房屋买卖的交易习惯。对证据四（1）真实性有异议，其内容修改时间为2012-06-29。（2）真实性不予评价，照片内容显示不出来与本案的关联性。（3）真实性不予评价，结合证人证言不能达到原告的证明目的，吴某的证言前后矛盾，而且与所记录的内容反映不出具体的时间和花费的项目。（4）真实性不予评价，内容上看不真实，一个村委会不可能证明其村组的居民一直在村以外的地方长期居住。对证据五，证人证言真实性不予认可，其中万改香和王晓培与原告有利害关系。证人吴某和王某的证言前后反复矛盾，特别是王某的证言，作为原告的对门邻居，应当是最为了解原告居住的实际情况的，庭前提交的书面证言与当庭证言差距明显，而且当庭对该证言予以认可，因此对该四人的证人证言不能作为定案的依据。同时原告执行异议程序中提交的4份书面证人证言与今天当庭出庭作证的证人证言内容有巨大差异，而且其中三人今天并未到庭，唯一到庭的王某也认可了证言的不一致性。第三人张红霞、李学磊对证人证言无异议。经审理查明，本院在执行原告许昌市投资总公司与禹州市隆源发制品有限公司、禹州市隆鑫发制品有限公司、张红照、候秋花、张军霞、方国伟、张红霞借款合同纠纷一案中，本院作出（2017）豫1002民初801号民事判决书生效后，许昌市投资总公司向本院申请执行，本院作出（2018）豫1002执1189号执行裁定书和（2018）豫1002执1189号协助执行通知书，于2019年11月26日续查封了张红霞名下位于禹州市××路××房产证号为10××14号的房产。郭旭英提起执行异议，我院于2020年3月6日作出（2020）豫1002执异239号执行裁定书，认为金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人无证据证明支付大额购房资金款项的转账凭证，也无证据证明一直居住生活在案涉房产内及非因其自身原因未办理过户登记，故裁定驳回了郭旭英的异议请求。原告郭旭英不服，提起本案案外人执行异议之诉。另查明：2010年11月1日原告通过中原银行股份有限公司禹州支行向第三人张红霞转账支付购房款100000元，2010年12月17日，以第三人为甲方（出售方），以原告为乙方（购买方），双方签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：第三人夫妇将位于禹州市夏都办钧州路路南不动产权证号：1030000214）房产及储藏室，以140000元的价款出售给原告，2010年12月18日第三人张红霞给原告出具了收到房款140000元的收款条，并且原告提供了自2012年6月起原告使用石油天然气的交费记录、原告父母家人在该房屋内居住生活的照片、该房屋所在家属楼物业水电收费管理人员及在该楼上居住生活的左邻右舍的证人证言等证据用于证明原告已合法占有涉案房屋，因第三人张红霞、李学磊不予配合，致使原告未能办理涉案房屋的产权变更登记的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案的焦点问题是郭旭英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，2010年12月17日原告郭旭英与第三人张红霞、李学磊签订了涉案房屋的《房屋买卖协议书》，第三人张红霞、李学磊书写了收取原告郭旭英房款140000元的收据。第三人张红霞、李学磊将其涉案房屋房产证以及房屋钥匙交由原告，原告郭旭英自2011年起在涉案房屋居住的事实，原告所举证据能够相互印证，形成证据链条，足以证明郭旭英早在涉案房屋被其他案件被查封之前就已经购买，并实际占有使用至今的事实。因第三人张红霞、李学磊不予配合，致使原告未能办理涉案房屋的产权变更登记。故涉案房产没有办理过户手续非因郭旭英自身的原因。综上，原告郭旭英对执行位于禹州市夏都办钧州路路南不动产权证号：1030000214）房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且其权利能够排除执行，本院应予以支持。原告郭旭英请求确认确认原告与第三人于2010年12月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，在本案案外人执行异议之诉中不宜进行处理，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除对位于禹州市夏都办钧州路路南不动产权证号：1030000214）房产的查封。二、驳回原告郭旭英的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由第三人张红霞、李学磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  贾凤之人民陪审员  张 彬二〇二〇年六月十二日书 记 员  梁 静