上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13037号原告：杨蔡林，男，1956年3月12日出生，汉族，户籍地浙江省青田县方山乡邵山村**，现住上海市闵行区龙茗路******。委托诉讼代理人：唐杭军，上海昌鑫律师事务所律师。被告：裴秀英，男，1963年10月24日出生，朝鲜族，户籍户籍地黑龙江省海林市城区和平街**，上海市，现住上海市闵行区宝铭路**>原告杨蔡林与被告裴秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告杨蔡林及其委托诉讼代理人唐杭军，被告裴秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨蔡林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的关于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室的租赁合同于2020年3月15日解除；2.判令被告支付原告自2019年12月13日起至2020年3月7止按每月8,100元计算的租金；3.判令被告恢复房屋原状，拆除大厅里的一堵隔墙；4.判令被告已支付的押金6,900元作为违约金由原告予以没收；5.判令被告赔偿原告机票损失20,695元、住宿费278元、高铁票566元；6.判令被告支付2019年10月至2020年3月期间的煤气费1,519.20元、截止2020年2月的水费合计2,038元、2020年1月2日的电费合计381.40元。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实与理由：原告经中介介绍，在2016年5月23日把房子出租给了被告，约定租期5年，房租6,900元/月，之后每年涨400元，先付后用，提前3天支付。原告把房屋交给被告使用后就离开上海了。被告已支付房租至2019年12月12日，到期后，被告却不付租金，原告打电话不接，发微信不理。2019年12月13日要支付下一期房租，被告仍不支付，原告只能从国外赶回来找被告，被告却避而不见。被告在原告房间大厅做了隔间，出租给了一堆陌生人。原告为维护自身权益，提起诉讼。被告裴秀英辩称，租赁合同签订了5年，合同约定被告可以转租。然原告从第2年起开始出售房屋，原告将被告的手机留给了中介，每天都有人敲门看房，影响被告转租房屋。2019年10左右，因为原告出售房屋影响被告转租，故被告提出要求降低房租，原告不同意，故被告于2019年12月明确提出退租。被告已支付租金至12月12日，之后的未再支付。被告支付过押金6,900元，故可以使用房屋至1月份。2020年1月，原告更换大门门锁并将被告的租客赶走。房屋大厅里有一个隔墙，同意拆除，但因为原告更换了门锁，故需要原告配合。原告于2020年1月19日赶走了租客并收回了房屋，故不同意支付租金。2020年2月初因为疫情，涉案房屋所在小区封闭管理，故被告进不去了。水电煤气费同意支付，被告不支付系因原告未归还房屋内属于被告的电器，电器的价值可以充抵水电煤的费用。原告出售房屋影响被告转租房屋，故系原告违约，被告不应承担违约责任。原告主张的机票费、高铁费、住宿费与被告无关，被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：原告杨蔡林系上海市闵行区龙茗路******房屋的产权人。2016年5月23日，原告杨蔡林(出租方、甲方)与被告裴秀英(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的房屋座落在上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期限：该房屋租赁期为5年，自2016年6月13日至2021年6月12日止。月租金6,900元，以转帐方式支付。首期付6个月押1个月，以后按每6月结算一次，提前3天支付下次房租，押金不变。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳。乙方在租赁期间可以转租空置房间。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算。甲、乙双方同意本合同的押金为6,900元。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，待对方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。合同签订后，被告支付了租赁保证金6,900元，且被告已经支付租金至2019年12月12日。2019年12月11日，原告向被告催讨下一期的租金，被告回复“手机号发给我”。之后，原告再次联系，始终未能与被告取得联系，被告亦不再回复。2019年12月14日，被告回复“房东，现在每天都有人来看房，都快把我的房客搞死了。他们都说住到年底就不住了”。因未收到新一期的租金，2019年1月16日原告再次去了租赁房屋，在原告要求下，涉案房屋内的租客搬走，原告于当日更换了门锁。2020年3月15日，原告向被告发送短信通知解除双方之间的房屋租赁合同。另查明，被告使用期间拖欠的水费、电费、燃气费，诉讼期间，原告代被告支付了相应的费用，支付的金额分别为：水费为2,038元；2019年12月电费(含当期违约金)为148.15元，2020年1月电费233.30元，合计381.45元；2019年10月燃气费为278.40元，2019年12月燃气费为450.40元、2020年2月燃气费为267元，合计995.80元；上述费用合计3,415.25元。以上事实，由原告提供上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、微信截图、水、电、燃气单据等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的护照、住宿费收据、机票登记牌与本案争议并无关联性，本院不予采信。原告提供的2020年3月的燃气费单据，考虑到房屋已于2020年1月16日收回，故后续费用与被告无关，本院不再采信。被告提供的房屋租赁合同系与案外人之间形成，原告提出异议，本院不予采信；被告提供的“关于我的客户徐亚元先一租房情况的证明”系证人证言，证人未到庭作证，原告提出异议，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。合同履行过程中，被告未按约支付租金，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告提前收回房屋并解除双方租赁合同于法不悖，本院予以支持。被告抗辩已于2019年12月向原告表明过提前解约的意思表示，但原告不予认可，被告亦未能举证证明，故对被告之抗辩本院不予采信。根据双方陈述，本院确认双方之间的房屋租赁合同于2020年3月15日解除。考虑到原告已于2020年1月16日更换了房屋门锁，可视为原告于该日收回了房屋，故原告主张的租金应计算至2020年1月16日，原告主张的其余租金本院不予支持。审理中，原告撤回了要求被告拆除隔墙的诉讼请求，不损害被告利益，本院予以准许。因被告违约导致合同解除，原告根据合同约定没收保证金于法不悖，本院予以支持。原告主张机票损失20,695元、住宿费损失278元、高铁票损失566元无合同依据，亦无法律规定，本院不予支持。合同约定，被告使用房屋期间产生的水费、电费、燃气费由被告负担，本院根据原告代为缴付的单据，并结合原告收回房屋的时间，本院确认被告应承担水费、电费、燃气费合计3,415.25元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告杨蔡林与被告裴秀英就上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；二、被告裴秀英于本判决生效之日起十日内支付原告杨蔡林自2019年12月13日起至2020年1月16日止按每月8,100元计算的租金；三、被告裴秀英于本判决生效之日起十日内支付原告杨蔡林水费、电费、燃气费合计3,415.25元；四、被告裴秀英已付租赁保证金6,900元由原告杨蔡林予以没收；五、驳回原告杨蔡林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收823.48元，由原告杨蔡林负担686.60元，被告裴秀英负担136.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年六月十二日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。