陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终806号 上诉人（原审被告）：太白县裕华农副产品有限责任公司。住所地：太白县。统一社会信用代码：91610331221670139P。 法定代表人：陈昱耩，任公司董事长。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马继明，男，汉族，1972年11月1日出生，中专文化，个体经营者，住陕西省太白县。 原审被告：陈昱耩，男，汉族，1965年8月9日出生，大专文化，无业，住陕西省太白县。 原审被告：苏治华，女，汉族，1965年10月12日出生，初中文化，无业，住陕西省太白县。 原审被告：杨冬至，男，汉族，1968年11月21日出生，初中化，农民，住陕西省太白县。 原审被告：陈余涛，男，汉族，1976年8月21日出生，大学本科文化，太白县水资源管理办公室职工，住陕西省太白县。 四原审被告共同委托诉讼代理人：陈静，女，生于1985年9月19日，硕士研究生住陕西省太白县。 上诉人太白县裕华农副产品有限责任公司因与被上诉人马继明及原审被告陈昱耩、苏治华、杨冬至、陈余涛房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省太白县人民法院（2019）陕0331民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理，现已审理终结。 太白县裕华农副产品有限责任公司上诉请求：撤销陕西省太白县人民法院（2019）陕0331民初206号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的案由应是民间借贷纠纷。本案上诉人与被上诉人之间的经济往来是从民间借贷开始的，2015年7月31日，在上诉人无力还款付息的情况下，双方签订了所谓的《房产转让合同》，但这并非真实的房屋买卖意思表示，属于以不动产买卖作为借款担保的民间借贷关系。二、双方签订的《房产转让合同》系无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应报有批准权的人民政府审批，该合同至今未报有批准权的人民政府审批，明显系无效合同。三、原审被告苏治华、杨冬至的不动产抵押未办理抵押登记和他项权证书，故不承担担保责任。 马继明辩称：双方签订的《房产转让合同》真实有效。以前的借款合同终止了，签订房产转让合同双方都同意，签订当天我付了30万房款，合同还进行了公证，陈余涛写了承诺。土地是否是国有划拨我不清楚，陈昱耩说是独资企业。我认为上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈昱耩、杨治华、杨冬至、陈余涛述称，均同意太白县裕华农副产品有限责任公司的上诉请求和意见。 马继明向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告太白县裕华农副产品有限责任公司立即交付一楼两间门面房（从东向西第二间、第三间）给原告，并给原告办理三间门面房（从东向西第一、二、三间）房屋产权过户登记（两间价值70万元）；2、被告太白县裕华农副产品有限责任公司赔偿延期交付门面房给原告造成的经济损失40万元，支付因迟延交房产生的违约金12万元，支付原告代缴税金37890元及利息16997.62元，共计574887.62元。对原告的损失及违约责任被告苏治华、杨冬至、陈余涛以其各自抵押的房产承担抵押担保责任，被告陈昱耩、陈余涛承担连带保证担保责任；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年3月23日被告太白县裕华农副产品有限责任公司向原告马继明借款50万元，双方签订了《借款合同》，约定借款金额为50万元，太白县裕华农副产品有限责任公司将一楼门面房一间抵押给原告，并由原告无偿使用；年利息为45000元；借款期限为2012年3月23日至2017年3月22日，期限五年；借款期间被告要给原告还清借款需经原告同意，原告可无偿使用抵押门面房至到期日；如果被告违约，原告有权限期追回借款，并按合同约定20%计算加收逾期利息，抵押门面房由出借方处置。2015年7月31日，由于被告太白县裕华农副产品有限责任公司未按期支付利息，产生的利息及被告在原告处打印资料费计新的欠款10万元，原告要求处理房产，太白县裕华农副产品有限责任公司（甲方）与原告马继明（乙方）签订了《房产转让合同》，约定甲方将公司一楼自东向西门面房共三间转让给乙方，房产转让价格为100万元人民币，房屋所有权归乙方所有，甲方在2016年7月31日前给乙方办理房产过户手续，于2018年5月30日前将房屋交付原告，产生的交易税费、手续费由甲方承担，契税由乙方承担。太白县裕华农副产品有限责任公司将借马继明的50万元借款及新产生的欠款10万元共计60万元抵作房款，马继明再支付太白县裕华农副产品有限责任公司30万元，共计90万元房款计为马继明支付的房款，马继明则欠太白县裕华农副产品有限责任公司房款10万元，约定在被告将一楼第二、三间门面房交付马继明时由马继明支付。同时约定甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，与乙方无关，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若甲方于2018年5月30日的交付日未能按时交付第二间、第三间门面房，甲方按每月10000元支付违约金，乙方并有权申请执行合同约定的违约保障中的财产；合同中的违约保障条款约定，甲方以太白县裕华农副产品有限责任公司法人代表陈昱耩之妻苏治华个人名下房产（太白县XX镇XX号）和陈昱耩亲戚杨冬至个人名下房产太白县裕华农副产品有限责任公司门面房从东向西第四间、第五间门面房（太白县XX镇XX号）作抵押，并以太白县裕华农副产品有限责任公司法人代表陈昱耩个人名下所有财产作为甲方违约保障财产。《房产转让合同》签订后，苏治华、杨冬至出具《同意抵押房产承诺书》，分别同意以太白县XX镇XX号、太白县XX镇XX号房产作抵押担保。2015年8月23日，陈昱耩、陈余涛出具《承诺书》借走苏治华名下房产证（太白县XX镇XX号）原件，并愿意以陈昱耩、陈余涛个人名下财产为担保承担《房产转让合同》甲方违约造成原告的损失。合同签订当日双方在陕西省太白县公证处以（2015）太证经字第3号公证书对合同进行了公证。合同签订后，马继明于2015年7月31日向陈昱耩转房款30万元，并于2015年9月9日代太白县裕华农副产品有限责任公司向太白县地方税务局缴纳房产交易税37890元及自己应当承担的契税9000元，完成了房产办理缴税手续。2018年5月30日房屋交付日期过后，原告多次催促被告办理房屋过户手续，被告始终没予办理。 另查明，太白县裕华农副产品有限责任公司系原太白县农副公司改制而来，系一股份制有限责任公司，太白县供销联社是其主管单位，占有22%的股权，陈昱耩占有78%的股权，原公司土地使用权类型为国有划拨。2010年10月29日太白县供销联社与陈昱耩就公司改制达成协议，陈昱耩在承担原公司37名职工“三金”（养老保险金、医疗保险金、失业保险金）前提下，自协议生效之日，陈昱耩拥有原公司78%的股权，陈昱耩全部履行完协议载明的义务后，太白县供销联社将其所持有的22%的股权无条件转让给陈昱耩；改制后公司在经营过程中，不得出售或抵押土地、营业大楼、门面房等。2010年12月1日，太白县经济体制改革委员会办公室作出太改办字（2010）04号《关于太白县裕华农副产品有限责任公司改制方案的批复》，关于公司股权转让批复：1、自职工安置协议生效之日，公司将2007年5月原职工转让的18%股权无条件转让给陈昱耩；2、改制后公司按照县供销联社与陈昱耩签订的《协议书》承担“三金”费用至全体职工退休、并承担退休人员医疗保险金、遗属生活费前提下，县供销联社无条件将22%股权转让给陈昱耩。关于公司经营管理，批复为：改制后公司继续由现任法人代表陈昱耩依法经营，县供销联社及职工不参与经营管理及分红；协议期内，改制后公司不得出售或抵押土地、营业大楼、门面房等……。在上述两个文件基础上，2011年7月5日太白县裕华农副产品有限责任公司产生了公司《章程》，其中第七条规定：1.公司注册资本为50万元人民币，由太白县供销联社入股11万元，占总股本的22%，社会自然人陈昱耩入股39万元，占总股本的78%。第八条规定：公司法人股不分红、不计息，不参与企业经营管理，在自然人陈昱耩履行县经济体制改革委员会办公室作出太改办字（2010）04号《关于太白县裕华农副产品有限责任公司改制方案的批复》规定义务后，太白县供销联社无条件将22%股权转让给陈昱耩。第十条第二项规定自然人入股股东有自主经营管理企业的一切权利。但《章程》对陈昱耩能否出售或抵押土地、营业大楼、门面房等经营行为没作明确限制性规定。改制时的在职职工目前尚未完全退休。 一审法院认为，本案争议焦点在于，双方签订的《房产转让合同》及苏治华、杨冬至、陈昱耩、陈余涛的抵押合同的法律效力问题。《城市房地产管理法》第四十条为管理性强制规定，该房产转让合同主体明确，签字双方均有完全民事行为能力，合同对房屋处所及产权办理、转让价款、房屋及价款交付、违约责任、违约保障及撤销、终止约定明确，合同是在双方自愿、协商情况下达成，合同能够成立。太白县经济体制改革委员会办公室文件太改办字（2010）04号《关于太白县裕华农副产品有限责任公司改制方案的批复》、太白县供销联社与陈昱耩签订的《协议书》虽对陈昱耩有约束力，但陈昱耩突破上述文件规定对外签订的合同，对公司及太白县供销联社承担的责任不应转嫁给第三人，不应影响其对外签订的合同的效力，合同理应认定有效并得到执行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第八条规定：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担赔偿责任。尽管该房屋转让合同应该报太白县人民政府批准而未报，法院仍可判决原告自己向太白县人民政府办理申请批准手续，不影响合同成立、有效。太白县公证处也对该合同的效力做出了公证，证明该合同合法有效，应予确认。关于苏治华、杨冬至的《同意抵押房产承诺书》是否有效的问题？《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故苏治华、杨冬至以自己的房产作为主合同的担保的承诺实际上是主合同的担保合同，应认定有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十六条规定“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。”故陈昱耩、陈余涛承诺以自己的所有资产作为主合同的担保的承诺，因抵押财产约定不明，两人的抵押合同不成立。关于违约责任及经济赔偿问题？根据《房产转让合同》第五条第二项约定，被告太白县裕华农副产品有限责任公司应于2018年5月30日将第二间、第三间门面房交付给原告马继明，延期交付的，每月支付违约金10000元至房屋实际交付之日（截止目前已经累计满19个月，违约金已达19万元）。另外，原告马继明于2015年9月9日代被告太白县裕华农副产品有限责任公司向太白县地方税务局缴纳房产交易税37890元，被告太白县裕华农副产品有限责任公司应予退还，关于这笔钱的利息损失，双方没有约定，但原告要求按10%的年利率计算利息16997.62元，不违反法律规定的利率上限，应予支持。原告马继明要求赔偿的40万元门面房交付后预期损失没有实际发生，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之五第15条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十六条之规定，判决：一、原告马继明与被告太白县裕华农副产品有限责任公司签订的《房产转让合同》有效。被告太白县裕华农副产品有限责任公司于判决生效后一个月内将转让的其公司自东向西第二、三门面房交付给原告，并在太白县不动产登记中心办理本合同中转让的三间门面房过户手续；如果被告太白县裕华农副产品有限责任公司不予办理，原告马继明可自行办理，产生的相关费用由被告太白县裕华农副产品有限责任公司承担。二、被告太白县裕华农副产品有限责任公司退还原告马继明代其支付的三间门面房的房产交易税37890元，赔偿该笔款项利息16997.62元。被告苏治华、杨冬至负连带支付和赔偿责任。三、被告太白县裕华农副产品有限责任公司自2018年5月31日起每月支付原告马继明迟延交付房屋违约金10000元至实际交付三间门面房为止。被告苏治华、杨冬至负连带支付责任。四、原告马继明于判决生效后一个月内向被告太白县裕华农副产品有限责任公司支付剩余房款10万元。五、驳回原告马继明的其他诉讼请求。本案诉讼费16273元，原告马继明负担5093元，被告太白县裕华农副产品有限责任公司负担11180元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：（一）、本案案由是否是民间借贷纠纷；（二）、本案《房产转让合同》是否有效。 （一）关于本案案由问题。根据一审查明的事实，本案马继明起诉是依据《房产转让合同》约定条款，要求太白县裕华农副产品有限责任公司履行合同义务；该合同双方当事人均有完全民事行为能力，主体合法；合同对房屋处所、转让价款、房屋及价款交付、违约责任、违约保障及撤销、终止约定明确，符合房产转让合同的形式要件和内容。该合同并未约定借贷事项；因该合同履行而形成的纠纷应认定为房屋买卖纠纷。上诉人认为本案应为民间借贷纠纷的上诉理由与案件事实不符，不予支持。 （二）关于本案《房产转让合同》是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，本案《房产转让合同》中涉及的房产，建立于原太白县农付公司以划拨形式取得的土地上，因此上诉人处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条也明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房产所涉及的土地为划拨取得的，上诉人处分房产时对所涉及的土地未报有批准权的人民政府审批，双方签订的《房产转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原一审判决认定本案《房产转让合同》有效，属适用法律错误，应予纠正。本案苏治华、杨冬至以自己的房产作为《房产转让合同》的承诺，应认为是对主合同的担保合同，依据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，主合同无效，担保合同无效。 本案《房产转让合同》认定无效后，马继明所欠的购房款10万元，自然无需支付。马继明已付房款及代太白县裕华农副产品有限责任公司缴纳的房产交易税等损失可能形成的纠纷因属另一个法律关系，可另行主张。 综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、撤销陕西省太白县人民法院（2019）陕0331民初206号民事判决。 二、驳回马继明的诉讼请求。 三、一、二审案件受理费各16273元，由马继明承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈志平 审 判 员 任小剑 审 判 员 陈 蔚 二〇二〇年六月十二日 法官助理 王云飞 书 记 员 赵宝锋