广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初18483号原告：铜锣湾建材超市（广东）有限公司（曾用名东莞市铜锣湾建材超市有限公司），住所地广东省东莞市****************，统一社会信用代码为91441900MA51BDP60A。法定代表人：谢汪**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：颜斌，广东济律本律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙媛，广东济律本律师事务所实习律师。被告：东莞市东日陶瓷有限公司，住所地广东省东莞市莞城罗沙新兴装饰材料城****，统一社会信用代码为914***********106K。法定代表人：邓君鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐智国，系该公司员工。被告：邓君鑫，男，1987年5月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区歧兴南约****，公民身份号码为440************913。以上两被告共同委托诉讼代理人：王兆江，广东可园律师事务所律师。原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司(以下简称铜锣湾公司)与被告东莞市东日陶瓷有限公司(以下简称东日公司)、邓君鑫租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，并于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告铜锣湾公司的诉讼代理人颜斌，被告东日公司、邓君鑫的共同诉讼代理人王兆江到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员陈玉梅、成芳组成合议庭进行审判，并分别于2020年3月16日、2020年5月8日再次公开开庭进行了审理，原告铜锣湾公司的诉讼代理人颜斌，被告东日公司的诉讼代理人徐智国以及两被告的共同诉讼代理人王兆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜锣湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令两被告向原告支付2018年5月至2019年8月期间的租金176098元、物业管理费46959元及水电费12381元，合计235438元及违约金（违约金以235438元为基数，按千分之二每日的标准，自起诉之日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由两被告负担。案件审理过程中，原告铜锣湾公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令两被告支付2018年7月至2019年8月期间的占有使用费176098元、物业管理费46959元、水电费12381元。事实与理由：原告与被告东日公司存在租赁合同关系并于2018年5月签订《商铺租赁合同》，自2018年5月19日起，被告东日公司租赁原告一层商铺（位于广东省东莞市**************）经营安华卫浴，租赁期限为3年，双方约定，租金的支付方式为每月5日支付当月租金，每月的租金为13546元。但被告东日公司自2018年5月至2019年9月止一直未按要求足额支付租金、物业管理费及水电费给原告。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告违约，原告有权解除《商铺租赁合同》并没收履约保证金。2019年8月31日，原告向被告东日公司发出催款通知书，但被告东日公司始终未履约，故原告欲解除租赁合同收回商铺并按催款通知书加收滞纳金。截至起诉之日，被告东日公司尚拖欠原告租金、物业管理费及水电费共计人民币235438元，原告多次催讨未果。经查，被告邓君鑫系被告东日公司的唯一股东，根据《公司法》的相关规定，应当对被告东日公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求发运支持原告的诉讼请求。被告东日公司、邓君鑫共同辩称，2018年5月18日，谢汪**代表东莞市恒尚隆装饰材料有限公司与答辩人东日公司签订《委托经营协议》；2018年5月19日，谢汪**代表原告与答辩人东日公司签订《商铺租赁合同》，在《委托经营协议》中明确约定，由谢汪**代表东莞市恒尚隆装饰材料有限公司向谢汪**代表的原告交付相应的租金，所以答辩人不存在拖欠相应房租的事实，请法院驳回原告的诉求；2018年5月18日签订的《委托经营协议》，明确约定了2018年5月19日的《商铺租赁合同》是《委托经营协议》的附件；同时本案的租赁物没有相应的报建资料，属于违法建筑。本院经审理查明事实如下：2018年5月19日，东莞市铜锣湾建材超市有限公司作为甲方，被告东日公司作为乙方，签订一份《商铺租赁合同》，约定：租赁物编号为乙方承租的1层铺位C号，铺位面积180.6平方米，乙方经营范围为安华卫浴；租赁期限为叁年，租赁期从2018年5月19日至2021年5月28日，甲方须于2018年5月30日前将物业交给乙方，由乙方进场装修；租金以建筑面积计算，乙方承担该租赁物每月75元/平方米，即每月租金共计13546元；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金及预交首期租金，保证金相当于乙方应缴的两个月的租金之和，共计40638元，首期租金为13546元，租金按月缴付，乙方必须于每月五日前主动到甲方收费部门缴交当月租金；乙方同意由甲方或甲方委托物业公司提供物业管理服务，并应当签订物业管理合同，且乙方保证履行物业管理合同的义务；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同并收回该租赁物，造成甲方损失的，由乙方赔偿…B.拖欠租金、管理费、广告费、水电费等应缴费用达30日以上，经催缴仍不清缴的…；。甲、乙双方签订正式商铺租赁合同后，甲方同意给予乙方2个月免租期优惠，免租期按照正式开业之时起2个月免租期，在免租期间，乙方须正常向甲方交纳每个月的管理费；甲方同意给予乙方两个月的装修期，装修期从2018年5月19日开始计算，乙方承租的铺位无公摊电费，公摊水费正常收取。被告东日公司主张，上述合同签订后，原告铜锣湾公司并未向其交付案涉铺位，而是将案涉铺位交付给了案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司经营。对此，被告东日公司向本院提交一份《安华卫浴专卖店委托经营协议》为证，记载：被告东日公司为委托方（甲方），东莞市恒尚隆装饰材料工程有限公司为管理方（乙方）；本协议委托经营专卖店为甲方正在营业的位于铜锣湾建材超市“C”号，建筑面积为180.6平方米；甲方授权乙方独立经营管理专卖店，乙方独自承担专卖店一切费用；专卖店租金由乙方按甲方与商铺租赁方签署的租赁协议（见附件一）价格为准，如乙方经营期间，商铺租赁方租赁价格变动，乙方承诺按变动后的价格缴纳租金；在本协议履行期间，受托商铺的物业管理费、分摊共用设施水电费及其他市场经营管理费用均由乙方承担，乙方向甲方支付租金的结算期为每个月5号前。庭审中，原告铜锣湾公司与被告东日公司一致确认，案涉商铺一直由案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司在经营和使用。另查明，东莞市铜锣湾建材超市有限公司于2019年8月14日更名为铜锣湾建材超市（广东）有限公司，案外人东莞市恒尚隆装饰材料工程有限公司于2019年1月15日更名为广东恒尚隆装饰材料有限公司，两公司的法定代表人均为谢汪**。为查明本案事实，本院依法传唤谢汪**到庭接受询问，并制作了询问笔录，谢汪**在笔录中陈述以下内容：1.案涉铺位一直都是原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司在经营管理，被告东日公司有派人在店里做销售、培训和指导；2.因为当时铜锣湾建材超市（广东）有限公司的相关手续还没办好，所以就用广东恒尚隆装饰材料有限公司的名义签了《委托经营协议》，但是广东恒尚隆装饰材料有限公司没有人愿意过来经营，之后铜锣湾建材超市（广东）有限公司的相关手续也办好了，所以就由铜锣湾建材超市（广东）有限公司来经营；3.案涉商铺的装修由铜锣湾建材超市（广东）有限公司和东莞市东日陶瓷有限公司各装修了一部分；4.案涉商铺的销售款由铜锣湾建材超市（广东）有限公司和东莞市东日陶瓷有限公司共同收取；5.案涉商铺经营期间的管理费和水电费都是由铜锣湾建材超市（广东）有限公司交给物业；6.案涉商铺内的样品都是由铜锣湾建材超市（广东）有限公司出资向东莞市东日陶瓷有限公司购买的，货款已经付清。另查明，被告东莞市东日陶瓷有限公司未向原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司支付过任何保证金、租金、管理费和水电费等费用。2019年7月22日，原、被告双方对案涉商铺的样品归属问题发生纠纷。2019年9月1日，原告铜锣湾公司的法定代表人谢汪**通过微信向被告东日公司催缴租金176098元、物业管理和46959元及水电费12381元。另查明，原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司主张案涉租赁物的具体位置位于东莞市**********“光辉家具”一楼C号铺位，并向本院提交一份《建设工程规划许可证》（副本），显示：建设单位为东莞市永利商业有限公司，建设项目名称为商住综合楼，建设位置为虎门镇博涌大卢向北村围地。原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司明确无法提交上述《建设工程规划许可证》（正本），被告东莞市东日陶瓷有限公司对上述《建设工程规划许可证（副本）》的真实性不予认可。另查明，被告东莞市东日陶瓷有限公司系有限责任公司（自然人独资），被告邓君鑫系唯一股东。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物仅取得《建设工程规划许可证》（副本），原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司明确表示无法提交《建设工程规划许可证》（正本），即不能认定案涉租赁物系按《建设工程规划许可证》的规定建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故案涉《商铺租赁合同》应认定为无效。综合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告东日公司对案涉铺位是否有实际控制和使用。对此，本院分析如下：一、被告东日公司先于2019日5月18日与案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司签订《委托经营协议》，再于2019年5月19日与原告铜锣湾公司签订《商铺租赁合同》，而原告铜锣湾公司与案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司的法定代表人均为谢汪**，可见原告铜锣湾公司在签订《商铺租赁合同》时已经知晓被告东日公司将不会直接经营和使用案涉商铺；二、原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司并未提供证据证明其已将案涉铺位交付给被告东日公司或者案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司，原告铜锣湾公司一开始主张案涉铺位系一直由案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司在经营和使用，之后又主张案涉铺位系由其一直在经营和使用，前后矛盾；三、案外人广东恒尚隆装饰材料有限公司陈述其并未按照案涉《委托经营协议》的约定经营和使用案涉铺位，原告铜锣湾公司自认案涉铺位一直由其自身经营和使用，该陈述系对其不利的陈述，本院依法予以采信；四、原告铜锣湾公司主张被告东日公司有参与经营，但未提供任何证据证明，另，原告铜锣湾公司确认有收取案涉铺位经营期间的销售款，案涉铺位的管理费和水电费系由其缴纳，案涉铺位内的样品均是由其向被告东日公司购买，且被告东日公司从未向原告铜锣湾公司支付过保证金、租金、管理费等费用，上述事实均不符合常理。综上分析，本院认为，原告铜锣湾公司并未将案涉商铺交付给被告东日公司经营和使用，案涉铺位系一直由其自身在经营和使用，即原、被告双方并未实际履行案涉《商铺租赁合同》，被告东日公司无需向原告铜锣湾公司支付房屋占有使用费、物业管理费及水电费等费用，故对于原告铜锣湾公司要求被告东日公司、邓君鑫支付2018年7月至2019年8月期间的占有使用费176098元、物业管理费46959元、水电费12381元的主张，本院依法均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一、确认原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司与被告东莞市东日陶瓷有限公司于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》无效；二、驳回原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4831.57元（原告已预交），由原告铜锣湾建材超市（广东）有限公司自行负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  陈玉梅人民陪审员  成 芳二〇二〇年六月三日法官 助理  丁紫茵书 记 员  曾乐怡陈林娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。