江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0430民初164号原告（反诉被告）：彭泽县民德投资有限公司，住所江西省九江市彭泽县房产管理局内。统一社会信用代码：913604300516066519。法定代表人：程遇仁，男，住彭泽县。系该公司总经理。委托诉讼代理人：王朝霞，男，住彭泽县。系该公司职工。委托诉讼代理人：王琰，江西民群律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔令龙，男，汉族，1966年11月18日出生，住彭泽县。委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司与被告（反诉原告）孔令龙租赁合同纠纷案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理期限届满后，经双方当事人同意及本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。期间因全国新冠肺炎疫情防控需要及被告申请，本案两次决定延期开庭审理。原告委托诉讼代理人王琰、被告孔令龙及其委托诉讼代理人徐睿国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭泽县民德投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告解除租赁合同并退出租赁店面，交付店面给原告。庭审中原告书面申请撤回该项诉请；2、被告向原告支付4栋03-05店面房2019年8月1日至2020年1月30日的租金31250元，并继续承担租金至店面交还给原告之日止（按年租金75000元计算）。庭审中原告根据县政府的免收三个月租金的文件，书面申请变更该项诉请为请求判令被告给付租赁店面第二年租金56250元（2019年8月1日至2020年7月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月，被告竞拍取得原告所持有的彭泽县山南隧道（东侧）公租房4栋03-04-05店面三年的租赁权。原、被告双方于2018年6月27日签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，约定租赁期限自2018年7月1日至2021年7月30日止，4栋03-04-05店面每年租金75000元,一年一付。被告支付了一年租金。原告于2019年6月12日和9月25日两次催缴2019年6月1日至2020年7月30日店面的租金，均无果，故诉至法院。本诉被告孔令龙辩称，1、2019年5月3日房屋发生火灾，才知晓房屋无消防设备，在拍租前原告没有告知拍租房屋有瑕疵，属于欺诈行为，我方不构成违约；2、本诉合同在招标以及租赁过程中严重违反国家关于公租房用房的规定，属于无效合同，我方不存在违约；3、涉案公租房没有竣工验收报告并备案就进行招租和订立租赁合同存在欺诈，合同无效。被告孔令龙向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人与反诉人签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》属于无效合同。2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付4栋03-04-05门面房2018年7月1日至2019年7月31日多收取的租金63312.6元及2018年7月1日至2019年8月20日银行同期贷款利息3466.8元；以63312.6元为基数，自2019年8月21日起按照全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息。3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付4栋03-04-05门面房装修款约40000元。4、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人就争议房屋有三年租赁合同关系，反诉人与被反诉人于2018年7月2日经平等协商一致签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，约定：被反诉人将其经营的位于山南隧道东侧小区4东03、04、05房屋三间，建筑面积194.79平方米出租给反诉人使用，合同期限为三年，至2021年7月30日止。合同签订后，反诉人按合同约定向被反诉人预支付一年租赁费。2019年5月3日发生意外着火事件，反诉人在抢救时发现被反诉人租赁给反诉人的房屋消防设施不能正常使用。反诉人询问被反诉人，被反诉人称消防设施能不能用与其无关，该房屋系经住建部门验收合格的房屋。2019年10月16日反诉人向彭泽县消防救援大队举报出租房屋消防设施不合格等问题。消防设施系经营性门店的必要设施，被反诉人交付房屋未明示消防设施不能使用，以及消防验收是否合格达标问题。另反诉人接受的房屋为毛坯房，为了经营需要对房屋进行了装修，共花费约40000元。施工期间，被反诉人对施工行为未持异议，反诉人认为，在双方租赁合同履行期间，被反诉人在严重违规违法的情况下，将反诉人起诉至法院要求解除租约的行为已严重侵害了反诉人的合法权益，此装修已经构成民法上的添附。双方对此添附归属无约定，应当适用非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。现反诉人为维护自己的合法权益诉至法院。反诉被告彭泽县民德投资有限公司辩称，1、双方签订的合同有效，经过了公开的竞拍手续，被告交纳了第一年的租金，使用了店面；2、被告辩称店面没有提供消防设施，不影响店面的正常使用，故被告反诉无理，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司系彭泽县人民政府批准并出资设立的国有独资公司。2015年6月彭泽县民德投资有限公司通过与彭泽县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的方式取得了地块编号为DGN2015016,土地面积为6672.31平方米,土地用途为商业、住宅的山南隧道口以东土地的使用权。之后彭泽县民德投资有限公司在该土地上投资建造了保障性住房。工程竣工后珠珊建设集团有限公司（施工单位）、江西省恒信建设工程监理咨询有限公司（监理单位）、九江市建筑设计院（勘察单位）、九江天际建筑设计院（设计单位）、彭泽县民德投资有限公司（建设单位）分别签署“符合要求”的验收意见，并在《建设工程竣工验收报告》上签字盖章。2018年6月份彭泽县民德投资有限公司通过随机抽取的方式，确定由江西泰华拍卖有限责任公司对包括涉案保障性住房非住宅部分（门面、店铺）为期三年的租赁权进行拍租。此后被告（反诉原告）孔令龙通过公开拍卖成功竞得了彭泽县山南隧道（东侧）公租房1-7号楼4栋03、04、05号门面三年的租赁权，并签署了拍卖成交确认书。2018年7月2日彭泽县民德投资有限公司（甲方、出租方）与孔令龙（乙方、承租方）签订了《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，内容为，“一、标的：甲方位于彭泽县山南隧道东侧小区4栋03、04、05号房产（门面），建筑面积：194.79平方米。注：山南隧道公租房门面，限制经营餐馆。二、租赁年限及租金、押金。1、租期自2018年7月1日起至2021年7月30日止。（已送一个月装修）。2、租金：按租赁标的面积收取，03-05号门面年租金75000元，三年租金225000元。（注：其他物业管理费由乙方向物业公司交纳，与甲方无关。）。3、租金给付方式：乙方应在合同签订前支付第一期的租金（门面、商铺一年一付；车库、杂物间三年一次性支付租金）；乙方若逾期不付，则视为乙方违约，甲方有权依法终止合同，不赔偿乙方任何损失，并要求乙方赔偿违约金。…三、双方权利及义务。（一）甲方权利义务。1、因甲方原因造成乙方承租期间不能使用租赁房屋，甲方应赔偿由此造成的直接经济损失。2、甲方应在本合同签订前完成出租房屋的电力、供水系统。3、甲方若对房屋需进行定期检查时，应提前3日通知乙方；避免对乙方使用该房屋造成影响。4、乙方办理经营所需消防、环保、工商、卫生等相关手续，甲方给予配合并提供有关文件资料。5、该出租房产交付乙方承租之前所发生的各项费用均由甲方自行承担，与乙方无关。（二）乙方权利义务。1、乙方在租赁期间，必须购买相关的财产及人身意外保险（包括但不限于防高空坠物和火灾等风险）。2、出租房屋自交付乙方开始，承租期内发生的房屋结构损坏，漏水，渗水，火灾，人员事故等，所造成的损失和赔偿均由乙方自行承担；如因前述各种原因还导致出租的房屋亦有损失的，乙方应承担全部赔偿责任。3、未经甲方书面同意及未经有关部门审批，乙方在承租期内所有装修使用，均不得改变出租房屋的原有结构，上下水通道（含过道等公用位置）；亦不得改变房屋的使用用途。4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋。出租房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责维修养护并承担所有费用。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租或分租他人，否则甲方有权单方解除合同。6、乙方必须依法开展经营活动，否则甲方有权单方面解除合同。四、合同终止或者解除时租赁房屋的交付要求。…2、乙方租赁期间投入的装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，应无偿交付给甲方使用。乙方返还时的房屋，须处于正常生活使用的状态。出租房屋使用功能应完好无损，与墙体连为一体的装饰装修不得毁损和破坏（包括电话、网络、监控线路、消防设施及卫生间的一切设施）。乙方所添置的可以搬移的家具、家电和器具等，乙方有自由处置权。五、违约行为及违约责任。（一）违约行为。甲、乙双方未按照合同约定条款履行各自合同义务的，均属违约。（二）违约责任。若甲方违约，违约解除或者提前终止合同，则自乙方无法使用租赁房屋之日起，乙方有权单方解除本合同；并赔偿乙方实际损失（包括装修、经营损失等）。若乙方违约，出现不按时交纳租金超过一个月，擅自转租等违背合同约定义务的情形，甲方有权单方解除本合同，乙方无条件退出经营场所。…。出租方（甲方）：加盖彭泽县民德投资有限公司公章及其法定代表人程遇仁印章，承租方（乙方）：孔令龙签名捺印”。签订合同的同时期孔令龙按照约定支付了门面押金、佣金、物业费以及03-05号三间门面第一年的租金75000元等费用。2018年7月10日彭泽县房产管理局向孔令龙出具江西省政府非税收入票据（NO：02342702），票面内容为：“执收单位代码001039、收入项目公租房租金、项目编码008010、数量30600、征收标准5元/平方/月、金额153000”。此后孔令龙对承租的门面进行装修，用于经营电动车，本案开庭审理时孔令龙表示该门面在开门营业。彭泽县公安消防救援大队于2019年10月16日上午10时接到群众举报称彭泽县山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假，该大队于当日上午11时派员到现场核查，证实确实存在商铺室内消火栓无玻璃门、未配置消防水带水枪和未敷设消防给水管网的问题。该大队工作人员并约谈了山南新区公租房负责人及原施工单位相关责任人，责令尽快拿出整改方案，落实相关安全防范措施，同时该大队将核查情况以书面形式上报县政府，并出具了《关于彭泽山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假的群体举报问题的回复》的书面材料。彭泽县民德投资有限公司分别于2019年10月20日上午和2019年10月29日上午，派人对山南隧道东侧公租房商铺消防设施施工整改，因孔令龙与施工人发生争执报警而停止施工。2020年5月13日彭泽县民德投资有限公司再次派人对消防设施进行整改。现彭泽县民德投资有限公司认为孔令龙未按照合同约定支付租金，故诉至本院，要求依法处理。孔令龙亦认为彭泽县民德投资有限公司与其签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》因出租房屋消防未到位、未经竣工验收及备案存在欺诈而致无效，其未违约，彭泽县民德投资有限公司应承担相应责任，故反诉至本院，要求依法处理。本院认为，本案争议的焦点是原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司与被告（反诉原告）孔令龙签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的被告是通过公开拍租的方式竞得所租赁的门面，从报名参加、举牌竞价、签订拍卖成交确认书，直至与原告签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》、支付租金等相关费用、进行装修营业，整个过程均是其真实的意思表示，其未举证证明此过程原告对其实施了欺诈、胁迫的行为以及原告与他人恶意串通的事实，另外双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益。综上，本院认为原告彭泽县民德投资有限公司与被告孔令龙签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。现被告未按照约定交纳租金，原告诉请要求被告按照彭泽县财政局相关文件减免3个月租金后予以交纳，符合客观事实、合同约定以及法律规定，本院予以支持；对被告的反诉请求因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持；对被告关于租赁门面装修产生费用的鉴定申请亦不予采纳。关于被告对涉案建设工程竣工验收报告真实性存疑的意见，本院已依法向涉案工程监理单位项目代理人核实，另被告也未充分举证证明该报告系伪造，故本院对被告的该辩称意见依法不予采纳。关于被告辩称租赁门面消防存在问题、建设工程竣工验收报告未备案、原告开具收款票据存在问题以及拍卖过程存在问题的意见，不属于本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔令龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计56250元；二、驳回被告（反诉原告）孔令龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取290元，由被告（反诉原告）孔令龙负担。反诉案件受理费减半收取1218元，由被告（反诉原告）孔令龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  陈杜娟二〇二〇年六月二十三日书记员  吴 楠