广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26576号原告：王本俊，男，1986年2月20日出生，汉族，住四川省剑阁县**********，公民身份号码510************75X。委托诉讼代理人：唐海花，广东凯行律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区****************，统一社会信用代码914********5136359。负责人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市******，统一社会信用代码913***********237G。法定代表人：陈尚洋，总经理。委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。被告：陈春华，男，1976年8月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区**********，公民身份号码510************714。第三人：中山市尚建实业有限公司，住所地中山市火炬开发区*******卡商铺，统一社会信用代码914************625。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。原告王本俊与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、陈春华，第三人中山市尚建实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人唐海花，被告山东一建总公司的委托诉讼代理人于雷，第三人的委托诉讼代理人萧欣恩到庭参加了诉讼。被告山东一建分公司、陈春华经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告王本俊与被告山东一建分公司于2017年10月13日签订的订房协议书;二、判令被告山东一建分公司、山东一建总公司共同向原告返还订金36万元及向原告支付违约金20万元、律师费2万元;三、判令被告陈春华对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：经被告陈春华介绍并担保，原告于2017年10月13日与山东一建分公司签订《订房协议书》。原告按照合同的约定将订金36万元汇入山东一建分公司负责人周文耀的账户，但山东一建分公司并未按约定履行相应的义务,已构成违约。被告山东一建总公司辩称：1.签订商品房预约合同的相对方是周文耀，订房协议书和收款收据上的章都是周文耀私刻，款项也是打入周文耀个人账户，总公司不清楚；2.原告主张的违约金过高，同时原告本人也存在违约事实，没有按合同第5条约定当日付款，原告是分几次付款，单独让被告承担巨额违约金有失公平。3.原告没有证据证明因本案实际支出了律师费，该款项不应当由被告承担。被告陈春华提交书面答辩意见称：一、我已经履行了居间义务，原告与山东一建分公司已经签署了协议。二、我仅收取原告1万元居间费用，但律师费高达两万元，律师收费明显违反了广东省司法厅制定的律师收费指导意见。被告山东一建分公司未在工商登记经营地址经营，本院依法公告通知其应诉，公告期限届满，被告在法定期限内未提交答辩状，未到庭应诉，未向本院提交证据。第三人述称，1.我司对于原告与山东一建分公司签订的订房协议书及与陈春华签订的协议书不知情，我方非合同当事人也没有参与合同签订过程。2.我司没有授权山东一建分公司出售房产给原告，其处分行为构成无权处分，我司不予追认。协议书上涉及的5栋3层以上03户型或者3栋5层以上04户型指向不明。我司有房产抵工程款给山东一建公司，是包括第5栋第7层4套房产，以及第5栋6层4套房产，至今我司没有收到山东一建公司指定需要将抵付房产登记到原告名下的通知。经审理查明：2017年10月13日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）签订订房协议书约定：就中山市火炬开发区***尚建公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约70-110平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房仅限坐落于5栋3层以上03户型均可或3栋3层以上04户型均可，甲方愿意将该套房出售转让给乙方；成交价按出售规范，按套房建筑面积每平方米7000元/平方米计算；因工程在建，自本合同签订日起约2-3个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交36万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理好备案手续的同时，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（2-3个月内）负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（2个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出30天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿将原收取乙方缴交全部购房订金返还给乙方，另支付20万元给乙方作为违约金赔偿，此情况属甲方违约；此双方签订订房协议书自然解除废止、失效；甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决，若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章并由代表周文耀签名。次日，原告向周文耀转账12万元，2017年10月17日，原告再次转账24万元，周文耀在收据上签名并加盖“山东一建建设有限公司中山分公司财务专用章”确认收到原告交来购房订金36万元。2017年10月17日，原告与陈春华签订《协议书》约定，原告经陈春华介绍担保，内部价格购买尚怡雅筑商住小区一事达成如下协议：原告自愿支付陈春华1万元作介绍费用，陈春华担保购房一事能顺利进行拿备案登记和购房合同至交房，如有违反和合同协议中存在欺诈行为，自愿承担相关一切后果。当日，原告向陈春华转账1万元，备注“订房介绍费”。另查：原告因本案纠纷与广东凯行律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托广东凯行律师事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定律师费为20000元。该律师事务所向原告开具了相应金额的发票。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。订房协议书约定，山东一建分公司应在2-3个月内负责配合协助原告完善办理好备案认购有关合同手续，如超过30天仍未能办理完善手续，属山东一建分公司违约。现订房协议书签订至今已两年有余，山东一建分公司仍未履行上述义务，其行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除与山东一建分公司签订的订房协议书，本院予以支持。对于原告已支付的订金36万元，因合同已解除，山东一建分公司应予退还原告。对于原告主张违约金20万元，虽有合同约定，但山东一建总公司主张该违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能的性质，在原告未举证证明其实际损失的情况下，综合合同履行情况、被告过错程度，同时兼顾双方的利益，本院酌定山东一建分公司向原告支付违约金10万元。至于原告因本案纠纷支出的律师费2万元，符合订房协议书的约定，且有律师费发票为证，本院亦予支持。山东一建分公司是有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，原告诉请山东一建分公司的前述债务由山东一建总公司共同承担，本院予以支持。关于陈春华的责任，因其与原告并无商品房预约合同关系，且原告与陈春华签订的协议并未确定债务人，亦未确定债务内容，不符合《中华人民共和国担保法》第六条：“本法所称的保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”关于保证定义的规定。故原告要求陈春华对山东一建分公司的前述债务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条之规定，本院判决如下：一、解除原告王本俊与被告山东一建建设有限公司中山分公司于2017年10月13日签订的订房协议书；二、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王本俊返还购房订金36万元，并支付违约金10万元；三、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王本俊支付律师费损失2万元；四、驳回原告王本俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司连带负担（该费原告已预交，二被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  张洁星人民陪审员  林 双二〇二〇年六月五日书 记 员  程梓欣王静