黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0781民初58号原告：徐铁，男，1968年5月24日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。被告：张凤臣，男，1969年9月11日出生，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。被告：吴琼，女，1969年9月23日日出生，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。被告：铁力市恒信房地产开发有限责任公司。法定代表人：王希军，职务经理。委托诉讼代理人：滕其涵，该公司员工。原告徐铁与被告张凤臣、吴琼、铁力市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告徐铁委托诉讼代理人高天书，被告张凤臣委托诉讼代理人林树龙，被告吴琼委托诉讼代理人张海林，被告恒信公司委托诉讼代理人滕其涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐铁向本院提出诉讼请求：1.判令张凤臣、吴琼、恒信公司将位于铁力市××××小区×栋×单元×××室房屋交付徐铁；2.如不能履行房屋交付义务，判决张凤臣退还房款及物业费120633.00.00元，并自2019年10月30日开始按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际给付时止。吴琼、恒信公司承担连带责任。事实与理由：2017年12月19日，徐铁与张凤臣签署房屋买卖协议。约定：张凤臣（甲方）将位于铁力市××××小区×栋×单元×××室面积117.79平方米的房屋以120000.00元的价格出售给徐铁（乙方），协议签订时房款付清。协议签订后，张凤臣、吴琼共同到售楼处经售楼处同意更换房屋收据，开具了交款人为徐铁的购房收据。由张凤臣将购房收据交给了徐铁（收据日期为2016年4月3日，与原署名为吴琼的购房收据日期一致），徐铁将购房款120000.00元一次性支付给张凤臣，徐铁在五中家园物业公司交纳2017年物业费633.00元。徐铁在办理产权登记过程中，发现张凤臣出售给徐铁的房屋已在税务机关开具了购房人为吴琼的不动产税发票。2019年8月29日，徐铁与张凤臣签署协议，张凤臣承诺在2019年10月30日前交付房屋或退还购房款，至今没有履行。张凤臣辩称：徐铁与张凤臣之间不存在房屋买卖关系，案涉楼房实际产权人为吴琼，张凤臣将该楼房借来后用于尹洪奎向徐铁借款，所做的抵押物，本案实际为民间借贷。2017年12月份尹洪奎无钱拉土要向徐铁借款，徐铁要求尹洪奎提供抵押物，尹洪奎找到张凤臣要求借一套楼房，张凤臣将吴琼购楼收据借来进行双方借款抵押。张凤臣偿还徐铁30000.00元借款，张凤臣与徐铁之间只是抵押关系，没有办理抵押登记，抵押无效。徐铁无权主张要求履行合同，取得案涉楼房的所有权。吴琼辩称：吴琼不认识徐铁，双方也从未有房屋买卖关系，应驳回徐铁的诉请。恒信公司辩称：该诉讼与我公司无关，应驳回对恒信公司的诉请。当事人围绕诉讼请求提供以下证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.徐铁所举房屋买卖协议书、收据、现金取款记录一份，证实2017年12月9日徐铁与张凤臣针对案涉房屋以120000.00元的价格达成买卖协议，同时约定张凤臣将产权票据更换成徐铁的姓名，签署协议当日将120000.00元购房款交付给张凤臣。张凤臣质证意见:对协议、收条的真实性无异议，但买卖协议不能证实双方存在房屋买卖关系，双方是就案涉楼房进行的抵押，案涉的楼房所有人是吴琼，张凤臣无权出售吴琼的楼房，该120000.00元是徐铁借给尹洪奎，由尹洪奎收取。吴琼质证意见:对该证据的合法性、关联性、真实性有异议，案涉房屋所有权人是吴琼，该楼价值250000.00元以上，吴琼与徐铁之间不存在房屋买卖关系，与张凤臣之间也不存在房屋买卖关系，该房屋只是借给张凤臣用于抵押。恒信公司质证意见:该组证据与恒信公司无关，不予质证。本院认为，该组证据具有真实性，与本案具有关联性，予以采纳；2.徐铁所举收据两份，证实在2018年7月22日案涉楼房的小区物业收取徐铁物业费633.00元，并由张凤臣至案涉楼房的售楼处将购房收据更名为徐铁。张凤臣提出异议，认为徐铁没有办理入户手续和取得钥匙，其并没有实际取得该房屋的占有，只是交纳物业费无法证明占有该房屋。吴琼同张凤臣质证意见一致。恒信公司质证意见：不是恒信公司出具的，不予质证。本院认为，该票据具有真实性，但仅凭该收据无法证明徐铁取得该房屋的占有权；3.协议书一份，证实2019年8月29日，徐铁与张凤臣就房屋买卖协议达成补充协议，由于张凤臣无法将案涉楼房如期交付徐铁，所以承诺在2019年10月30日前将购房款一次性退还给徐铁，同时在协议签订时支付30000.00元作为未能按期交付房屋的补偿。张凤臣提出异议，该协议是徐铁提前书写，张凤臣在该协议书上签字，但协议内容没有仔细看和了解，双方谈的意见是张凤臣替尹洪奎向徐铁还款30000.00元，该协议不能证明徐铁的观点。吴琼与张凤臣质证意见一致。恒信公司不予质证。本院认为，该协议具有真实性，且系当事人的真实意思表示与本案具有关联性，予以采纳；4.徐铁所举2019年12月15日电话录音一份，证实在张凤臣在未交付房屋且未能退还购房款的情况下，徐铁与吴琼的丈夫李焕江进行协商，希望李焕江能协助徐铁将购房款追回。张凤臣质证意见：李焕江不是本案的当事人，该录音不能作为证据使用。吴琼质证意见：真实性有异议，该录音无法证明与案涉房屋有关联性。恒信公司不予质证。本院认为，李焕江并不是本案当事人，该通话录音与本案无关联性，不予采纳；5.张凤臣所举孟庆义证人证言，证实：2017年，尹洪奎拉土没有钱，尹洪奎和孟凡义找到张凤臣，让张凤臣借个房屋抵押，在徐铁处借款120000.00元，是否约定利息不知道，因徐铁信不过尹洪奎，徐铁把120000.00元给张凤臣了。后来听说张凤臣给徐铁30000.00元，砖厂给尹洪奎37000.00元，尹洪奎给徐铁30000.00元。欲证实张凤臣与徐铁不存在房屋卖没关系，只是将案涉楼房借来后用于抵押，徐铁与尹洪奎存在民间借贷关系。徐铁质证意见：对该证言有异议，证人属于利害关系人，证人表示内容多为传来听说，且听说主体是本案被告张凤臣，不能作为认定事实的证据。吴琼质证意见：徐铁与张凤臣之间名为房屋买卖，实际是民间借贷关系。恒信公司未质证。本院认为，该证人所证实内容在无其他证据佐证的情况下，属于孤证，不具有证明效力，不予采纳。通过当事人的举证、质证及本院的认证意见，确认事实如下：案涉房屋铁力市×××××栋×单元×××室的房屋所有权人为吴琼，吴琼现已取得该房屋的不动产税发票。2017年12月9日徐铁与张凤臣将案涉房屋以120000.00元的价格达成买卖协议，签署协议当日，徐铁将120000.00元购房款交付给张凤臣。张凤臣在五中家园售楼处将购房小票变更为徐铁的名。2018年7月22日徐铁向案涉楼房的小区物业交纳物业费633.00元。2019年8月29日，徐铁与张凤臣签署补充协议，张凤臣承诺在2019年10月30日前交付房屋或一次性退还徐铁购房款，张凤臣向徐铁支付30000.00元作为未能按期交房的补偿。张凤臣至今未能向徐铁交付房屋或退还购房款。另查明，铁力市五中家园小区是由恒信公司开发建设。本院认为，张凤臣主张与徐铁之间不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系，因张凤臣未提供足够证据证明其主张，故本院确定该案是房屋买卖纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权订立合同后取得处分权的，该合同有效；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中诉争的房屋所有权人为吴琼，张凤臣在未经吴琼的同意或追认对案涉房屋有处分权的情况下，张凤臣与徐铁签订房屋买卖合同及补充协议无法实现，应予以解除。现徐铁要求张凤臣返还购房款及物业费的诉讼请求本院予以支持。张凤臣所支付徐铁30000.00元作为未按期交房的补偿是张凤臣自愿支付，张凤臣所提出对补充协议内容没有仔细看的辩解理由无证据证明，不能成立。本案中无证据证明吴琼和恒信公司存在过错，故不应承担民事责任。徐铁要求被告自2019年10月30日开始按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，因其未提出具体的请求数额，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张凤臣于本判决生效后十日内退还徐铁购房款120000.00元、物业费633.00元，合计120633.00元；二、驳回徐铁其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713.00元，减半收取计1356.50元，由张凤臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  王书刚二〇二〇年六月三十日书记员  左文文