长春市九台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0113民初1704号 原告王丙玉，住九台区。 被告周振山，住黑龙江省鸡西市。 委托诉讼代理人韩睎宇，黑龙江恒辰律师事务所律师 原告王丙玉诉被告周振山租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丙玉，被告周振山及其委托诉讼代理人韩睎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丙玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付房屋租赁违约金96000元；2、案件受理费由被告方承担。事实及理由:原告于2018年5月10日与被告周振山签订房屋租赁合同，将己有门市（糖酒楼西三门）面积86平方米，租赁给周振山做服装商店（郁香菲专卖店），租期5年，租金每年16万元，合同签订第十条：甲乙双方应遵守履行本协议条款，违约方承担租金20%的违约金赔付，由于被告经营二年之后，于2020年4月10日，单方面宣布不再经营郁菲服装店，剩余租金不再给付，给原告造成了经济损失。被告行为属于租赁合同单方面违约行为，故此请求依法判令，被告给付原告合同约定的剩余三年年租金的20%的违约金，合计96000元。 周振山辩称，一、原告称被告存在单方面违约，与事实不符，被告不存在违约行为。本案事实为双方协商一致解除案涉租赁协议。在协议履行过程中，由于受疫情影响，被告自2020年1月31日起被政府要求强制歇业，于2020年2月27日逐步恢复营业。在此期间，服装店无法营业，积压了大量库存，没有收入，出现严重亏损，被告无力继续履行合同，按协议约定，被告享有提出解除协议的权利。故被告于缴纳租金日一个月前，告知原告无力承担房租的事实，原告考虑到受疫情影响，被告实际经营亏损现状，双方于2020年4月11日对于解除《租赁协议》达成合意。被告不存在单方违约行为。协议是双方协商一致解除，符合合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，以下事实可以证实该主张：1、按协议约定，被告应于2020年4月10日向原告交纳租金，但原告仅于4月10日通过微信向被告索要过一次租金，后经双方见面商谈后，直到2020年5月10日，被告搬走之前原告再也未向其索要过租金。同时如被告单方面违约，原告不可能从未向被告索要过违约金，因此，从经验法则分析，原告主张被告单方违约不符合常理。2、在2020年4月11日，双方见面协商对解除《租赁协议》达成共识后，原告当日就将带有其电话号的出租涉案房屋的广告纸2张粘贴于案涉房屋的玻璃显眼处，同时，通过双方微信聊天记录可知，2020年5月9日原告询问被告何时搬走，水电费是否结清以及转交钥匙等问题，都进一步证明了双方是友好协商解除案涉租赁协议。如双方未一致解除，原告不可能当日粘贴出租广告，双方也不会出现和谐的微信对话内容。3、被告在案涉房屋经营服装店期间，有大量库存、家具、家电放置在此处，如果原告不同意解除协议，被告不可能顺利半上述物品搬出，此事实进一步证明双方协商一致解除租赁协议。故被告不存在违约。二、租赁协议履行期间房租，被告已经给付，协议解除后的租金，被告不需要给付，因此原告所称的经济损失并无依据，无从谈起。受疫情影响，被告遭受巨大经济损失，出现亏损，无力经营下去。被告已在此经营二年，积累大量回头客，按生活经验，如果店铺有盈利，被告不可能停止经营。在此情况下，如继续履行下去，被告将在严重亏损情况下为原告缴纳租金，那么被告在订立合同时的目的则无法实现。被告没有能力继续履行租赁协议，2020年3月25日被告恳请原告减免一个月租金共渡难关，但原告拒绝了被告的减租请求，在双方友好解除协议，被告搬离后，原告将被告诉至法院，此行为实在让被告感到寒心。三、双方解除协议因为不可抗力的法定事由导致的，不存在被告肆意违约的事实。新冠疫情属于不可抗力，被告服从九台区疫情防控实际的要求，长时间未营业，无盈利收入并积压大量库存，出现严重亏损，无力履行租赁协议。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的第二条，“依法准确适用不可抗力规则”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条的相关规定，同时此情况符合《租赁协议》第十一条中的约定：“如遇不可抗力因素致使本协议无法履行时，双方都不承担责任。”因此，双方解除协议是符合法律规定和合同约定，原告不可要求被告承担违约责任。四、原告诉称被告在另别处租房经营服装店，此情况与事实不符。原被告协商解除合同之前共经营4家服装店，其中一家位于九台区团结街商服103号房的店铺为原告所称的新租店铺，其实此店铺注册日期为2016年9月11日，为被告长期承租，在此处经营多年。此商铺与本案无关。原告主张的违约金不符合协议规定，且超出法律规定，被告不予认可。《租赁合同》第十条对于违约金的约定不明确，权约定违约方承担租金20%的违约金，但未明确是按月租金还是按年租金的20%计算违约金，双方也没有进行补充协议或协商，无法明确双方在订立合同时，对此条款的真实意思表示。因此原告诉请不符合合同约定，且该违约金标准超过法律规定，被告不认可。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日原被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于糖酒楼西三门门市（86平方米）租给被告周振山，租期五年，房费一年一交，自2018年5月10日至2023年5月10日，年租金16万元。其中协议第五条约定：如因甲方原因，未到期停止租用乙方，由甲方赔偿乙方损失。第六条约定：乙方在经营期间，因经营方面问题不想继续租用时，需和甲方协商后方可转租他人；第十条约定：甲乙双方均应遵守履行本协议条款，违约方承担租金20%的违约金。（自然灾害如地震等原因除外）；第十一条约定如遇不可抗力因素（如拆迁改造）致使本协议无法履行时，双方都不承担责任。本协议未尽事实，双方本着友好精神，协商解决。2020年3月25日被告向原告提出二件事，一件事是租赁房屋那一趟房子现在都是15万每年，第二件事是因疫情期间一个多月没有营业，请求原告免租一个月。原告答复按合同办理。4月10日原告向被告催要房费，被告提出生意不好不干了。2020年5月10日被告搬走。 本院认为，被告提出解除《房屋租赁协议》并发出解除合同通知，原告认可解除合同，但原告要求通知方（被告）承担违约责任的情况下，被告亦未举证证明双方协商解除。故不能认定为协议解除。原告仍有权要求赔偿损失。被告辩解本案属于因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除条件，不同意承担违约责任。本案在审理过程中，因本案合同解除发生在新冠肺炎疫情期间，本案是否适用“不可抗力”规则。最高人民法院近日出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三项规定，依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理。（二）对于疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。具体而言，新冠疫情或疫情防控措施是否属于“不可抗力”，不能一概而论，要看具体案情而定。本案涉租赁商铺，被告由于疫情期间人流量少，收入减少，可能无法支付原本约定的租金，但是此商铺在疫情防控期间仍然由被告租用，从法律上讲租赁合同仍在履行中，规定疫情并没有导致商铺租赁合同不能履行，就不属于“不可抗力”，所以被告解除合同不属于不可抗力法定解除，被告要求不承担违约责任不予支持。因被告的解除合同行业违反了租赁合同约定，应承担违约责任。按合同约定违约方承担租金20%的违约金，庭审中被告辩解租金20%属于约定不明，结合本案实际情况及交易习惯“20%租金”应理解为未履行部分租金48万元的20%。考虑到本案被告因疫情确实导致收入降低，故减少其违约金数额，违约金总数减少20%即19200元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告周振山赔偿原告王丙玉租赁违约金76800元； 二、驳回原告其它诉讼请求。 案件受理费减半收取1100元，由原告负担220元、被告负担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 姜 晶 二〇二〇年六月十七日 书记员 张尚思