贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初1834号 原告：宋华强，男，汉族，1973年2月10日生，住四川省岳池县。 特别授权代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：152052000810360802。 被告：贵州瑞正房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91520000569218477L。 住所地：贵州省威宁县草海镇草海路**附**。 法定代表人：邹红波，董事长。 一般授权代理人田洪伟，男，公司员工，贵州省务川县人，，住务川县现住威宁县瑞正房开，本科文化。 原告宋华强诉被告贵州瑞正房地产开发有限公司（以下简称瑞正房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋华强及其委托代理人陇康、被告瑞正房开委托代理人田洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋华强诉称：2014年6月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告A-1-1-12号商铺，为此，原告共缴纳房款（房款、维修基金、代收费用）合计1950124元，安装卷帘门2280元，两项合计1952404元。因被告迟迟未按合同履行交房义务，原被告双方于2019年5月7日达成协议解除签订的《商品房买卖合同》，同日双方签订《退房协议》，《退房协议》第2条约定，被告应于2019年8月7日前退还原告所缴纳的全部金额及安装卷帘门的费用总计1952404元。协议签订后，被告仅分5次退还原告320000元，根据合同约定及被告返还情况，现被告应支付利息274741元。原告多次催要无果，现诉至人民法院，请求判令：一、由被告退还原告购房款1632404元；二、由被告支付原告逾期返还购房款违约金274781元；三、以1632404元为计算基数，由被告按照月息2%承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止所产生的利息；四、由被告承担本案的案件受理费。 被告瑞正房开辩称：一、原告第一项诉讼请求缺失法律及事实依据，案涉款项并未达到付款条件。1、答辩人与原告于2019年5月7日签订的《退房协议》已被双方于2019年8月7日签订的《退款申请》所取代。《退款申请》对案涉款项的支付时间节点作了调整，故《退房协议》对双方不再具有约束力。根据《退款申请》最后一条之约定，原告在收到最后所有退房款前须配合答辩人到房产事业局撤销该套房屋合同备案，以便于答辩人另外销售。时至今日，原告仍未配合答辩人撤销案涉房屋备案，故其无权要求答辩人支付剩余房款。2、根据案涉《退款申请》之约定，答辩人只需要在2019年8月7日前支付5万元，然后在一个月内再支付10万元。然而实际情况是，答辩人直接退款32万，加上之前已支付给原告的案涉房屋补贴款返还181016元（16456×11个季度），原告与答辩人现已达成退房事实，原告应不再享有该房屋的补贴，故该款项应作为答辩人已退还款项。这两项款项共计501016元。在原告未履行撤销备案合同登记的情形下，答辩人支付的款项已经超过《退款申请》中所约定的前两笔款项15万元，故答辩人不存在违约行为，相反，被告却存在不履行约定之行为。3、答辩人已支付原告501016元，故在原告完成撤销备案后尚需支付其1451388元，并非其主张的1632404元。二、原告主张答辩人支付逾期返还购房款违约金274781元缺乏事实依据，依法不应得到支持。结合材料可知，无论是2019年5月7日签订《退房协议》，还是2019年8月7日签订《退款申请》，均没有关于违约金的约定。答辩人认为，在双方最后签订的《退款申请》没有约定违约金时，原告主张违约金缺失事实依据，况且在本案中，答辩人不存在违约行为。三、原告主张答辩人支付按照月息2%（以1632404为基数）缺乏事实依据，依法不应得到支持。1、本案中，答辩人不存在逾期付款行为，故原告主张逾期付款利息于法无据。2、2019年5月7日签订的《退房协议》已经被2019年8月7日签订的《退款申请》所取代，故《退房协议》不再具有法律效力，其有关利息的约定对双方不再具有约束力。3、以1632404为基数计算利息不符合实际，实际应付金额为1451388元。4、原告同时主张违约金和月息2%利息不符合法律规定。本案中，答辩人存在逾期付款行为，也只能按照银行间同业拆借中心公布的利率计算，更何况答辩人根本不存在逾期付款行为。综上，原告诉讼请求缺失法律及事实依据，请求法院驳回原告诉求以维护答辩人之合法权益。 经审理查明：2014年6月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告A-1-1-12号商铺，为此，原告共缴纳房款（房款、维修基金、代收费用）合计1950124元，安装卷帘门2280元，两项合计1952404元。后在履行合同过程中，双方于2019年5月7日协议解除双方签订的《商品房买卖合同》，同日双方签订《退房协议》，后双方又于2019年8月7日签订《退款申请》，《退款申请》签订后，被告分5次退还原告320000元购房款。 另查明：原被告于2019年5月7日签订的《退房协议》内容为：乙方于2014年6月13日购买瑞正房开A-1-1-12号商铺，共缴纳房款（房款、维修基金、代收费用）合计￥1950124元（大写：人民币壹佰玖拾伍万零壹佰贰拾肆元整），安装卷帘门费用￥2280元（大写：人民币贰仟贰佰捌拾元整），合计：人民币￥1952404元（大写：人民币壹佰玖拾伍万贰仟肆佰零肆元整）。现因双方原因，公司同意退款给该客户。甲方承诺于2019年8月7日前退还乙方所缴纳的全部金额及安装卷帘门费用总计￥1952404元（大写：人民币壹佰玖拾伍万贰仟肆佰零肆元整），若逾期未退还，按照2%每月的利息赔偿给该客户。在此期间甲方可对该商铺另行出售，乙方在收到退还金额后配合贵州瑞正房地产开发有限公司撤销备案。以上为甲乙双方所达成的最终协议，除此之外双方无任何权益。 再查明：原被告于2019年8月7日签订的《退款申请》内容为：兹有宋华强，身份证号：5129231973××××××××，于2014年6月13日购买瑞正房开Ａ-1-1-12号商铺，共计付款金额￥1950124元（大写：人民币壹佰玖拾伍万零壹佰贰拾肆元整），安装卷帘门费用￥2280元（大写：人民币贰仟贰佰捌拾元整），合计：人民币￥1952404元（大写：人民币壹佰玖拾伍万贰仟肆佰零肆元整）。现因本人个人原因，要求退房，经与贵州瑞正房地产开发有限公司协商，我公司同意于2019年8月7日退还该客户￥50000元（大写：五万元整），在一个月内退还该客户￥100000元（大写：壹拾万元整），最后所有款项于2019年10月15日一次性退还。在此期间我公司可对该商铺另行出售，宋华强在收到最后所有退款前配合我公司到房产事业局撤销该套商铺合同备案。 同时查明：原被告签订商品房买卖合同后，原告瑞正房开根据自身营销策略，以每季度返还原告16456元补贴款的方式共11个季度返还给原告的案涉房屋补贴款181016元。 最后查明：原告向被告购买被告A-1-1-12号商铺，直到原告提出诉讼时被告亦未交付原告。 以上事实，有原被告庭审陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、原告缴纳购房款及其他费用的凭证、《退房协议》、《退款申请》、被告返还原告181016元款项的凭证，被告提交的《退房协议》、《退款申请》、《承诺书》、补贴支付凭证、收据等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可认定上述事实。 本院认为：当事人有订立合同的权利。本案原被告之间通过协商，于2010年12月订立合同编号：RZGJ070号《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。RZGJ070号《商品房买卖合同》在履行过程中，因被告一直未能交房，双方于2019年5月7日通过协商达成原告退房的合意并签订了《退房协议》，后双方又于2019年8月7日签订了《退款申请》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。”及九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，当事人有缔约的权利，也有协商一致后解除约定的权利。本案原被告双方在2010年12月订立《商品房买卖合同》，双方基于各种原因，通过平等协商，于2019年5月7日及2019年8月7日分别签订了《退房协议》及《退款申请》，本院认为这是当事人对自己民事权益的自由处分，该处分行为不违背法律法规的规定，未损害国家、集体及第三人的利益，该处分行为合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案中，原被告于2019年5月7日签订的《退房协议》明确约定瑞正房开于2019年8月7日前退还乙方所缴纳的全部金额及安装卷帘门费用总计1952404元，双方于2019年8月7日签订的《退款申请》也明确2014年6月13日宋华强购买瑞正房开A-1-1-12号商铺共计付款1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计：人民币1952404元。瑞正房开同意于2019年8月7日退还原告购房款50000元，在一个月内退还原告购房款100000元，最后所有款项于2019年10月15日一次性退还。从上述约定可见宋华强为购买瑞正房开A-1-1-12号商铺共计付款1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计：人民币1952404元。瑞正房开对于宋华强所缴纳的上述款项同意返还，《退房协议》和《退款申请》两份协议对于退款的总金额均无异议，区别仅在于退款时间。《退房协议》约定退款时间为2019年8月7日前全部退还，《退款申请》则约定所有款项于2019年10月15日全部退还。根据当事人双方经协商一致可以对先合同权利义务进行变更、撤销或废止的法律原则，本案应以当事人最后达成的《退款申请》确定双方最终的权利义务。本案原被告于2019年8月7日签订的《退款申请》约定原告宋华强缴纳的所有款项瑞正房开定于2019年10月15日全部退还，但双方约定的时间届满后，瑞正房开仅退还原告款项320000元，尚欠1632404元未退还，瑞正房开未按约定退还原告购房款的行为，已违反了原被告双方的约定，因此对于原告要求被告退还1632404元购房款的诉讼请求，本院予以支持。至于瑞正房开在庭审中提出因原被告之间通过协商解除了原双方签订的《商品房买卖合同》，故之前瑞正房开已返还给原告的案涉房屋补贴款181016元（16456×11个季度）应在瑞正房开退还原告的购房款中予以扣除的主张，本院不予采信，理由正如瑞正房开抗辩原告诉求时提出的“原被告签订的《退房协议》已经被后面签订的《退款申请》所取代，故《退房协议》不再具有法律效力，其有关利息的约定对双方不再具有约束力”道理一样，原被告签订的《商品房买卖合同》虽经原被告双方协商解除，但对原告支付的购房款，原被告之间通过《退款申请》的签订，明确瑞正房开在2019年10月15日全部退还原告缴纳的总购房款1952404元。原被告之间签订的《退款协议》是原被告之间最终的合议，双方通过《退款申请》解除了原双方签订的《商品房买卖合同》，双方也通过《退款申请》对原双方签订的《退房协议》进行了变更，最终确定了瑞正房开应退还原告购房款的总额共计1952404元，付款的时限在2019年10月15日前。《退款申请》中并未约定被告退还原告购房款时应扣除被告原共计返还原告案涉房屋补贴款返还181016元（16456×11个季度）的事项，《退款申请》是原被告之间最后的合议，应视为原被告之间对于双方因签订《商品房买卖合同》后所产生的一切事宜的了结，因此，瑞正房开提出的退还原告款项时应扣除已返还给原告的案涉房屋补贴款181016元的主张不能成立。本案被告应退还原告的钱款应为1952404元。扣除瑞正房开已退还宋华强的320000元钱款外，瑞正房开还应退还原告购房款及装修款合计1632404元。同时，本案被告辩称原告未配合其撤销备案合同登记，故其才未按《退款申请》退还原告购房款的主张亦不能成立，因被告未提供证据对此予以证实，故该抗辩本院不予采信。至于原告要求由被告支付逾期返还购房款违约金274781元及以1632404元为计算基数，由被告承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间按照月息2%所产生的利息两项诉讼请求，因原被告双方在签订的《退房协议》及双方最终达成的《退款申请》均未约定违约金，故对于违约金的请求本院不予支持；而对于原告要求被告以1632404元为计算基数承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间按照月息2%所产生的利息之诉求，虽然原被告双方最终签订的《退款申请》对此并未约定，但参照《最高人民法院》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，原告请求被告以1632404元为计算基数，承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间所产生的利息之诉求本院予以支持，但原告所要求的利率过高，本院仅支持按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%（即按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%）计算利息直至全部款项返还之日止期间所产生的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、由被告贵州瑞正房地产开发有限公司返还原告宋华强购房款1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计人民币1952404元，扣除被告已返还的320000元，确定由被告于本判决生效之日起十日内返还原告宋华强购房款及装修款合计1632404元； 二、以1632404元为计算基数，由被告贵州瑞正房地产开发有限公司按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间所产生的利息； 三、驳回原告宋华强的其他诉讼请求。 如未按时履行判决规定的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10982元由原告宋华强承担1582元，由被告贵州瑞正房地产开发有限公司承担9400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费21964元，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 安华赟 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 聂 松 书 记 员 易忠泽