广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1624号原告：江门市工人文化宫，住所地广东省江门市蓬江区**********，统一社会信用代码124************799。法定代表人：梁某1。委托代理人：徐林英，系广东焯群律师事务所律师。委托代理人：陈恒烨，系广东焯群律师事务所律师。被告：鲁方涛，男，1982年5月9日出生，汉族，住广东省江门市江海区***************，公民身份号码440************211。第三人：肖健强，男，1965年2月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******之一303，公民身份号码440************612。原告江门市工人文化宫（以下简称工人文化宫）诉被告鲁方涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，在诉讼过程中，原告申请追加肖健强为本案第三人参加诉讼，本院经审查后均予以准许，并适用交易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告工人文化宫的委托代理人徐林英，被告鲁方涛到庭参加诉讼，第三人肖健强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告自2012年6月25日起将原告位于江门市蓬江区******职工教育大楼底层部分房屋出租给肖健强。2015年3月1日，张文灿代表肖健强将位于江门市蓬江区******职工教育大楼底层商铺（自编二、三卡）转租给雷娜，并由被告实际使用。2018年1月15日，原告与肖健强签订《＜房屋租赁合同＞终止协议》，约定肖健强于2018年2月28日前返还房屋。但该房屋至今仍由被告继续使用，原告为收回房屋曾起诉肖健强要求返还房屋并支付房屋占用费。经法院判决，自2018年3月1日起，房屋的占有使用费及水电费应由被告承担。时至今日，涉案房屋仍然由被告实际占有使用，且从未缴纳自2018年3月1日起至今的房屋占有使用费，严重影响原告对该大楼的整体维修及出租。据此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.被告搬离并返还房屋；2.被告向原告支付房屋占用费及水电费（房屋占用费自2018年3月1日起，按照3850元/月的标准，计至实际占用期结束之日止，暂计至2019年12月31日为84700元；水电费自2018年4月起，暂计至2019年10月份为31612.28元，已收31612.28元，之后的水电费计至实际占用期结束之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.《事业单位法人证书》1份；2.《民事判决书》1份；3.《房地产权证》1份；4.《授权委托书》《证明》各1份；5.《房屋租赁合同》《补充协议》《终止协议书》各1份；6.电费的《广东省增值税电子普通发票》22份；7.水费的《结算明细》1份、水费的《广东省增值税电子普通发票》4份。被告辩称：我的前妻蕾娜与第三人肖健强的代理人张文灿签订租赁合约，租赁期限从2015年3月1日起至2018年2月28日止。签约后，江门市总工会出具合约委托书，委托张文灿出租与管理涉案房屋，但其并未尽到监管责任，致使我方对未来的投资产生重大误导。2017年初，江门市总工会的伍主任带队通知涉案大楼一层的所有店铺终止合同，但唯独没有通知我方，也没有下发文件，致使我方错失向第三人索赔的时间。合同期满后，肖健强无理由解约。涉案的大楼属于装修改造，不属于拆迁征收，根据免责条款，政府没有相关文件，应主动与原告续约。我方曾多次向江门市总工会及肖健强索取合约发票。2018年2月29日，我方又向江门市总工会索取合约复印件及发票，但总工会不予理睬，后我方提出就发票相关问题要向市纪委和税务部门投诉，20分钟后伍主任来到我方店铺商谈，要求我方继续经营，一周后便签订了承诺书。2017年4月19日，工人文化宫与肖健强签订的合约不符合事实。该合约与我方的合约比较，建筑面积相差20平方米，门牌地址和日期都不相符，由此可说明江门市总工会与肖健强隐瞒事实，涉嫌伪造合约及侵占国有资产。江门市总工会的下属单位工人文化宫的法定代表人梁艺发及其工作人员渎职，与肖健强合伙对我方进行合同欺诈。我方请求撤销肖健强与江门市总工会于2017年4月19日签订的合约，我方也将对肖健强的欺诈行为造成我方的损失进行索赔。关于水电费，在2015年3月至2018年2月期间的电费是按1.16元/度的标准收取的，而国家电费的收费标准为0.7-0.8元/度，原告应返还多收的电费给我方;关于房租，应废除原合约约定的6500元/月的房租标准，应按照文化宫的3800元/月的标准来收取，故原告应每月退还2700元，共计35个月，合计94500元房租给我方;关于发票，肖健强和工人文化宫应提供2015年3月起至今的发票给我方。被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.《承诺书》1份；2.《委托书》1份；3.《商铺租赁合同》1份；4.《收款账号》1份；5.《补充协议》1份；6.《收费清单》6份；7.隔壁铺位黄祖连的《租赁合同补充协议》《承诺书》各1份；8.《承诺书》复印件1份。第三人辩称：一、原告诉被告的租赁合同关系已经与本人没有法律上的关系。2018年1月15日签订的《终止协议书》约定，本人与原告的租赁合同自2018年1月18日终止，并明确于2018年2月28日交回租赁房屋给原告，原告亦确认本人已经交清2018年2月28日之前的租金给原告，是原告与被告事后于2018年3月5日签订《承诺书》，同意被告延迟搬离涉案租赁房屋，即原告与被告从2018年3月1日起确立了新的租赁关系，该《承诺书》本人并没有参与签订，本人也没有发表任何的意见，该新的租赁关系已经与本人无关。二、被告以本人无理解约等为由追加本人为案件的第三人毫无事实和法律依据。本人租赁原告多间房屋后，将其中的涉案房屋转租给雷娜，双方有签订租赁合同，合同约定的租赁期限是至2018年2月28日止，而本人与原告签订的终止合同约定退还房屋的期限也是2018年2月28日。因此，本人与蕾娜的租赁合同是履行到合同期满，并不存在提前解除合同的情形。因此，也就不存在被告所说的“无理解约”的事实。而且合同明确约定“租赁期满后，乙方（蕾娜）如要求续租，应于期满两个月之前书面通知，经同意后重新签订租赁合同”，即蕾娜要续租，须于2017年12月书面提出，事实上，蕾娜并没有提出续租的要求。综上所述，原告与本人签订的租赁合同已经双方协商解除，本人与蕾娜签订的租赁合同也已经履行完毕，本人在履行上述合同中并不存在违约、无理解约或欺诈等行为，原告现起诉提出的诉讼请求和主张的事实，是发生在原告与本人解除租赁合同之后以及本人与蕾娜的租赁合同履行完毕之后，原告与被告之间因新的约定所产生的纠纷，与本人根本上没有联系，更没有利害关系，请法院本着案件事实依法处理，驳回被告追加本人为案件第三人的请求。第三人肖健强未向本院提交证据。经审理查明：江门市蓬江区*******屋登记权属人为江门市总工会，授权工人文化宫进行管理并出租。2012年6月25日，工人文化宫（甲方）与肖健强（乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方承租甲方位于江门市蓬江区******职工教育大楼底层部分房屋（自西向东编号第1至第8格），建筑面积260平方米作商业经营；租赁期限暂定四年，前二年每月租金为13000元，第三年起每月租金为14300元；乙方向甲方交纳诚意金30000元。2015年3月1日，张文灿（甲方）与雷娜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于江门市蓬江区******总工会教育大楼底层商铺（自编二、三卡）、建筑面积90平方米出租给乙方作经营发廊使用；租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日，每月租金为6500元；乙方向甲方缴纳租赁保证金13000元；租赁期满，乙方如要求续租，应于期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同；甲方为乙方的经营提供水电源，水电费每月结算一次（水电单价按商业价格+损毁计算），乙方收到甲方的水电费结算通知单后，和当月租金一齐缴付给甲方等。2016年11月21日，工人文化宫（甲方）与肖健强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于江门市蓬江区******市总工会职工教育大楼底层部分房屋（自西向东编号第1至第7卡），建筑面积231平方米出租给乙方作商业用途经营；租赁期限自2016年11月16日至原职校大楼装修施工前15日；每月租金为12705元，乙方于每月15日前缴纳当月租金；水电费每月结算一次，乙方收到甲方结算通知单十日内付款给甲方；逾期支付租金及水电费，甲方有权向乙方每天收取千分之三滞纳金（按欠款总额计算）；乙方向甲方交纳租赁信用保证金30000元（用乙方于2012年6月交纳的诚意金抵用）；租赁期间，乙方有下列违约行为（1）拖欠租金、水电费累计一个月以上，经催收仍不交纳（2）利用房屋存放危险品或进行违法经营活动，经有关部门查封、吊销营业执照，（3）未经甲方书面同意转租、转借房屋，（4）未经甲方书面同意改变房屋结构，（5）损坏房屋，在合理期限内未修复，（6）未经甲方书面同意改变房屋用途，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金，乙方还应按月租金的200%向甲方支付违约金。2017年4月19日，工人文化宫与肖健强签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》的租赁位置变更为第1至第2卡，建筑面积70平方米，变更每月租金为3850元，其他未变更条款继续履行。2018年1月15日，工人文化宫与肖健强签订《终止协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年1月18日终止；合同租金计算至2018年1月15日止；肖健强于2018年2月28日前按现状返还房屋及附属设施、物品等。2018年3月5日，鲁方涛向工人文化宫出具《承诺书》，载明：本人鲁方涛曾与肖健强签订房屋租赁合同，租赁江门市蓬江区******市总工会职工教育大楼底层部分房屋，租赁期限为不定期。2018年1月15日收到由贵方发出的《关于终止租赁合同的通知》，并签订《终止协议书》，约定：1.双方于2018年1月18日终止租赁关系；2.本人须在2018年2月28日前按照现状返还房屋及其附属物品、设施设备，不得损坏现在房屋装修现状，如有破损，修复费用由本人承担。现本人承诺：一、自工会职工大楼外墙翻新工程招标公示完成后三天，收到工人文化宫通知之日起五日内按照《终止协议书》要求搬离租赁房屋；二、如不及时搬离，本人将承担因此而产生的一切后果，且贵方有权自行清场，本人愿意承担贵方为此而支付的诉讼费、公证费、律师费等一切费用。该《承诺书》下方有鲁方涛及工人文化宫工作人员吴津强的签名。鲁方涛称雷娜为其前妻，涉案房屋实际由其经营使用，工人文化宫表示知道肖健强将涉案房屋转租给鲁方涛使用，并默认该事实；涉案房屋房租交至2018年2月，2018年3月1日后未交纳租金。本院认为：被告鲁方涛从第三人肖健强处转租原告工人文化宫的涉案房屋进行经营使用，原、被告之间系租赁合同关系。本案中，原告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年1月18日终止，第三人与被告的前妻蕾娜签订的《商铺租赁合同》也于2018年2月28日终止，被告亦在《承诺书》中确认收到原告发出的《关于终止租赁合同的通知》，并签订《终止协议书》，但原告又在被告的《承诺书》上签字允许被告继续占用涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，而不定期租赁合同关系双方可以随时解除合同。因原告未提供证据证明其在起诉之前已向被告发出解除合同的书面通知，故本院认定原、被告之间的租赁合同关系依法应于被告收到起诉状副本时（即2020年3月11日）解除。关于合同解除后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现原告要求被告返还涉案房屋，被告亦表示同意，本院予以确认。关于房屋占用费的问题。被告一直占用涉案房屋，且确认自2018年3月1日起未向任何人交付涉案房屋的租金，故原告要求被告按照原告与第三人签订的租赁合同约定的每月3850元的标准，支付从2018年3月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于水电费的问题。涉案房屋一直由被告实际使用，故被告占用房屋期间的水电费理应由其承担，具体金额以供水、供电部门出具的涉案房屋的水电费发票金额为准，但应凭票扣除原告已收取被告的水电费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鲁方涛应自本判决生效之日起十五日内将位于江门市蓬江区******总工会教育大楼底层房屋（自编第一、第二卡）返还给原告江门市工人文化宫；二、被告鲁方涛应自本判决生效之日起十五日内按每月3850元的标准向原告江门市工人文化宫支付从2018年3月1日起至实际返还涉案房屋之日止期间的房屋占用使用费；三、被告鲁方涛应自本判决生效之日起十日内向原告江门市工人文化宫支付从2018年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止期间的水电费（具体金额按照水电部门开具的发票金额为准，被告已交纳的水电费凭票予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2626.25元，减半收取1313.13元，由被告鲁方涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  曾 勇二〇二〇年六月二十八日法官助理  王金玲书 记 员  毛阿丹