太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初491号原告：刘亚平，男，1990年8月19日出生，汉族，住山西省柳林县。委托诉讼代理人：刘彩平（与原告系姐弟关系），女，1989年5月11日出生，汉族，住山西省柳林县。被告：山西梦翔居房地产经纪有限公司，住所地山西省太原市小店区平阳南路**保利香槟国际****。法定代表人：韩振洪，执行董事。委托诉讼代理人：李华，山西锋镝律师事务所律师。原告刘亚平与被告山西梦翔居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚平的委托诉讼代理人刘彩平、被告山西梦翔居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告返还原告租金31000元、物业费3658元、水电费500元、燃气费300元、取暖费2386元、押金2000元，向原告支付违约金3333元，以上共计43177元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告欲在首开国风琅樾小区经营菜鸟驿站，委托原告姐姐办理相关事宜。原告姐姐遂通过朋友介绍与被告员工裴鹏程微信联系。2019年4月26日，被告员工裴鹏程向原告推荐该小区8号楼2单元0102室。原告当天按照裴鹏程要求通过微信转账支付了定金3000元。次日，原告至被告处签订《房屋租赁合同》，签订合同当日裴鹏程以老板和公章都不在为由，未在合同上加盖公章，且签署被告名称为“山西梦翔居房屋经纪有限公司”。签订完合同，原告向被告交付了现金39000元，其中包括2000元押金。被告员工向原告出具租金收据一份，但未出具押金收据。裴鹏程声称房屋押金为房东收取，故需房东出具收据后再转交给原告，但至今未向原告出具。当日，裴鹏程提议因签署合同时该房屋开发商尚未向业主交付，尚不能向原告交付，被告可以先行将该房屋转租3个月来降低原告的成本，三个月租金9000元。2019年4月30日，被告向原告收取了物业费3658元、水电费500元、燃气费300元、取暖费2386元，共计6844元，该款项与被告应向原告支付的9000元租金予以抵顶。转租期间，原告在与小区物业公司办理相关菜鸟驿站入驻手续时，被告知该房屋性质为住宅不允许商用，禁止开设菜鸟驿站，经与物业多次协调未果，原告于2019年6月25日通过微信、电话等方式告知被告相关情况，并提出退房申请。被告员工裴鹏程称可以办理。转租期到期后，原告多次催促被告办理退房。被告以各种理由推脱。原告曾向小店区市场管理局、龙城派出所、龙城刑警队投诉报案等均无果。原告欲起诉被告时才发现被告与原告签署的《房屋租赁合同》名称与实际名称不符。为维护原告合法权益，原告经多次与被告商议，被告于2019年12月11日才向原告出具增值税普通发票。原告才得知被告的真实名称。时至今日，被告仍未向原告交付房屋钥匙，原告并未使用案涉房屋。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定该房屋为商业使用，被告亦明知原告租赁用途，被告未将符合合同约定的商业用途房屋交付导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，原告有权解除合同，并要求被告返还原告租金31000元（40000元-9000元）、支付原告违约金3333元。此外，因被告至今未向原告交付房屋钥匙，原告并未使用案涉房屋，被告还应向原告返还收取的物业费、水电费、燃气费、取暖费、押金。为此，原告提起诉讼。山西梦翔居房地产经纪有限公司辩称，原告诉请的第一条合同解除没有任何法律依据，不符合法律规定的情形，也没有约定过解除的情形。原告所有要求赔偿和损失也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月27日，原告刘亚平（承租方、乙方）与被告山西梦翔居房地产经纪有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其拥有的坐落在太原市小店区首开国风琅樾8-2-0102建筑面积为132平方米的房屋出租给乙方使用，乙方租赁该房屋仅为商业使用；该房屋租期共12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租金为3333元/月，年租金肆万元整（40000元）；房屋内配套设施押金（保证金）2000元，在合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清当日如数退还给乙方；租金支付方式为年付，首期租金共计40000元整，乙方以现金方式支付给甲方，以后各期房租分别提前30日支付给甲方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气（天然气）、暖气、有线、停车费、电梯费和电话费及其他相关物业管理费，应自己负担，按规定向甲方或有关部门交纳；甲乙双方协商一致，可以解除本合同；租期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，均应提前一个月通知对方，并按月租金的100%支付违约金，并退还乙方剩余租金；双方还约定了其他内容。同日，原告向被告支付租金40000元。被告的员工裴鹏程向原告出具收据。经原告同意，被告将案涉房屋租期内的三个月（即2019年5月1日起至7月31日止）转租他人，并收取了租金和相关物业费用。被告扣除燃气费300元、水电费500元、物业费2386元、暖气费3658.66元后向原告支付上述三个月的剩余租金2156元。原告向嘉宝物业首开国风琅樾物业服务中心申请案涉房屋开立菜鸟驿站。嘉宝物业首开国风琅樾物业服务中心回复：根据中华人民共和国物权法第七十七条之规定，将住宅改变为经营性用房，所以小区内不能作此经营。被告知晓原告租赁房屋是为开立菜鸟驿站。因物业不同意开设菜鸟驿站，原告于上述三个月的转租期满前一个月告知被告解除合同。上述事实，有房屋租赁合同、收据、发票、申请、微信聊天记录及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告刘亚平与被告山西梦翔居房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告支付年租金40000元。被告在原告租赁房屋时即知晓原告租赁房屋欲开立菜鸟驿站，虽经原告同意，被告将案涉房屋转租三个月，但因案涉房屋不能用于此项经营且原告于转租期满前一个月告知被告解除合同，在合同目的无法实现的情况下，原告主张解除合同并告知被告，故原告主张解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，被告转租三个月，原告在转租期满前一个月通知被告解除合同，转租期满后原告未占有使用案涉房屋，故被告应退还原告剩余租金29997元（3333元/月×9个月）。关于物业费等费用，被告亦向案外人收取了三个月转租期的物业费等相关费用，且原告未实际占有使用房屋，故被告应向原告退还物业费2386元、燃气费300元、水电费500元、暖气费3658.66元、押金2000元。关于违约金，根据合同约定，原告提前一个月解除合同，被告并不构成违约，故原告要求被告支付违约金3333元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘亚平与被告山西梦翔居房地产经纪有限公司于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告山西梦翔居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告退还租金29997元、物业费2386元、燃气费300元、水电费500元、暖气费3658.66元、押金2000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元（原告已预交），由原告刘亚平负担44元、被告山西梦翔居房地产经纪有限公司负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○二○年六月九日书记员 王一晴