九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初1430号原告：邢卫军，男，汉族。被告：占露露，女，汉族。委托诉讼代理人：程爵全，江西准星律师事务所律师。原告邢卫军诉被告占露露返还原物纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢卫军、被告占露露的委托诉讼代理人程爵全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢卫军向本院提出诉讼请求：诉讼请求:一、判令被告退还本案楼房底层储藏间（13.86平米）二、判令被告赔偿原告放置在储藏间内的收藏性瓷品,全新商品衣物,名酒,空调等贵重物品缺损价值折合人民币一万元,二、判令被告承担诉讼费用事实与理由:原告于2017年10月17日通过安佳房产中价（邓某）与本案房屋（房产证编号:009677）购买人（王某）签订了现人民路230号（半山美树苑）3栋2单元502室房屋买卖交易合同,在交易过程中,原告与该房购买人（王某）双方在附属房（储藏间）归属问题上已达成一致约定,即:房屋买卖交易不包含储藏间在内,该楼房底层储藏间所有权仍然归属于原告,然而,其后被告（占露露）在与该房屋实际控制人（王某）完成房屋买卖交易以后不顾房屋卖方（王某）以及裕达中介（陶春秀）曾在买卖交易过程中有口述出售该房屋不包含储藏间在内的事实情况下,于2019年底强行撬门换锁将储物间占为己有。2020年4月16号,原告发现储物间被人非法侵占后当即找到被告试图协商解决。虽经多种方式努力,但却全然遭到被告的野蛮拒绝。被告不仅恶意侵占他人产权而且口出狂言道储藏间内物品无人证明为原告所有,企图将储藏间内贵重物品全部霸为己有。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条,当事人另有约定的不适用“从物随主物转让”的原则,被告在没有与原告（储藏间实际权属人）取得任何方式联系的情况下撬门换锁强行非法占有,其性质恶劣令人发指。为讨回公道,特向贵院提起诉讼,并请求法院判令被告停止侵权,赔偿损失,恳求贵院支持原告的诉求,以维护原告的合法权益。被告占露露辩称，一、针对原告诉请的第一项内容退还本案楼房底层储藏间的答辩意见。第一，答辩人在与原告签订《存量房买卖合同》时，对房屋的信息已充分了解，得知该栋楼房每一住户在楼房底层均有对应的储藏间，合同中对储藏间的归属未作特别的约定，但原告委托王某将房屋转让给答辩人，是楼房及附属的储藏间一并交付给了答辩人。王某代理行为的法律后果理应由原告承担。第二，储藏间在买卖和过户时原告及王某未提出异议，且在过户之前已将储藏间交付给答辩人使用。根据物权法公示公信原则，答辩人取得了房屋及储藏间的物权。第三，原告举证其与王某签订的存量房买卖合同，对答辩人无约束力。首先，本案系王某代邢卫军将诉争房屋卖给答辩人的，而不是王某将房屋卖给答辩人的。其次，答辩人对原告将房屋卖给王某一事根本不知情，王某更没有将与原告之间的《存量房买卖合同》作为附件说明。若原告先是将房屋卖给王某，之后又将该房屋卖给答辩人，构成一房二卖，行为严重违法。答辩人在合同目的不能实现的情况下，可按相关法律规定向原告主张双重赔偿。第四，《物权法》第115条规定，主物转让的从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。因讼争储藏间系该楼房的附属物，转让房屋时，并未对该从物归属做特别约定，依据该条规定，原告转让楼房时储藏间是一并转让。综上，原告诉请退还楼房底层储藏间无事实依据及法律依据。二、针对原告第二项诉讼请求的答辩意见。王某待原告交付储藏间时，答辩人曾打电话给中介，告知储物间还有东西，中介答复是将里边的东西放在一边储藏间由你使用，原告于2020年5月将储藏间中属于原告的物品全部搬走，答辩人并未挪用或遗失原告的任何物品。因此，对原告的诉请应予驳回。原告邢卫军为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料，证据一：存量房买卖合同、房屋交易补充协议。证明：原告卖给王某的案涉房屋是不包含储物间的。证据二：储物间现场照片及购物截图三页（共22幅照片）。证明：储物间的东西和东西的价值。证据三：与王某通话录音的光碟一张。证明：原告没有把储物间卖给王某。证据四：书面证明两页。证明：原告与王某当时的房屋买卖当中是不包含案涉储藏室的。证据五：九江市公有住房买卖协议书。证明：这个储物间是原告在1999年10月28日购买的，原告已经取得了储物间所有权。被告占露露对原告提交的证据质证认为，对证据一，对合同和补充协议完全不知情。对合同和补充协议的三性均有异议，合同和补充协议是否真实存在不清楚。合同和补充协议与本案无关。对证据二，原告的东西我们都没拿，即使有，里面东西也被原告全部拿走的，我们并没有给原告造成任何损失。所以该证据不能证明被告给原告造成了损失。对证据三，与本案无关。对证据四，与本案无关。对证据五，真实性无异议。储物间属于从物，应当与房屋的所有权一起转移。被告占露露为了支持自己的辩解意见，向法庭提交如下证据，证据一，被告身份证复印件一张。证明：被告的主体身份适格。证据二：原告与被告签订的房屋买卖合同。证明：合同的第二条第四款中对附属用房并没有进行约定。证据三：原告的房屋产权证明。证明：储物间没有在产权证上显示。原告对被告的证据质证认为，对证据一无异议。对证据二有异议。买卖合同上的邢卫军的签名不是我签的。而且王某与被告的买卖合同中有口头协议约定房屋买卖不包含案涉储物间。对证据三无异议。原告邢卫军申请证人王某出庭作证，陈述的内容与原告所述的事实和理由相符。经审理查明，1999年12月28日，原告邢卫军与九江市广播电视局签定《九江市公有住房买卖协议书》，取得九江市浔阳区人民路94号（现230号）半山美树苑9栋1单元152室的房屋（位于**）和储藏室的产权。储藏室面积为13.86平方米，高度为2.2米。原告邢卫军支付了储藏室的购买款人民币2079元（150元／平方米）。案涉储藏室的具体位置系原告邢卫军通过抽签确定，正好位于其房屋楼下的第一层。2017年10月17日。原告邢卫军与案外人王某签订《存量房买卖合同》，约定将上述房屋以人民币645000元的价格卖给案外人王某。案外人王某支付了645000元的房款支付给原告后，双方并未办理过户手续。双方特别约定：“附属用房不包含本次交易房款价格之内。”双方另行签订了房屋交易补充协议约定，约定“住房502室对应底层的储物间，还是属于甲方所有。”2020年4月24日，案外人王某又出具书面《证明》，证明房屋交易时因王某本人资金有限而没有购买房屋附属的储藏室，所以不享有该储藏室的所有权。同日，九江市浔阳区安佳房产（房屋买卖的中介）的邓红英、石印莲出具书面材料，证明原告邢卫军与案外人王某的房屋交易不包含储藏间。2017年12月12日案外人王某代理原告邢卫军与被告占露露签订《存量房买卖合同》，约定将上述房屋以人民币78万元的价格卖给被告占露露，双方办理了过户手续。所有需要原告邢卫军办理的手续均由案外人王某代为办理。被告占露露已将房价78万元支付给了案外人王某。被告占露露称其办理完过户手续后即进入案涉储藏室开始使用。原告邢卫军认为其并未转让房屋储藏间的所有权，被告占露露对案涉储藏室无所有权应予返还并应赔偿使用储藏室对其造成的经济损失。双方协商不成，原告遂诉至法院。另查明，庭审中，原、被告及证人王某均称，原告邢卫军与王某共同到公证处办理了委托代理手续的公证。原告邢卫军委托案外人王某办理房屋的手续。再查明，案外人（证人）王某称将房屋出售给被告占露露时，曾声明案涉储藏室不包含在买卖房屋之内，即储藏室的所有权不发生变更。本院认为，本案有两个争议焦点。第一，案涉储藏室的所有权是否应认定为从物并随房屋发生了所有权的转移。首先，要看案涉储藏室是否构成双方所交易房屋的从物。从法理的角度，从物必须具备三个构成要件:一是主物的构成部分;二是须辅助主物使用，具有从属性和辅助性;三是须与主物同属于一人。在司法实践中，区分主从物还需要结合生活实践经验进行判断。对于一楼储藏室与其位于五楼房屋的关系,要从位置、功用、价值几个方面进行分析。如果一楼储藏室在开发商交付使用时或者房改时,就已经存在与地上建筑部分相独立的出入口,日常生活中对于一楼储藏室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。这种情况下,即使脱离了地上建筑部分,一楼的储藏室依然具有完整的使用价值。所以,完全独立于地上建筑部分而使用的一楼储藏室就不满足附属使用的特点,也就是不必须辅助地上建筑部分的使用。此时可以把一楼储藏室与其地上建筑部分看成为两个独立的物权客体，权利人可以对它们分别行使权利。作为地上部分的房屋与作为一楼的储藏室都有成为物权客体的资格,二者之间就不是一种主物和从物的关系。反观本案，功能方面，案涉储藏室面积为13.86平方米，高度为2.2米。有独立的房门，可以独立于房屋使用。位置方面，储藏室的具体位置系原告邢卫军通过抽签确定的，正好位于其房屋楼下的第一层。既然是抽签确定具体位置，该储藏室的具体位置也可能确定在其他位置，在位置上并非依附于案涉买卖的房屋。日常生活中对于一楼储藏室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。价值方面，原告邢卫军在房改时支付了储藏室的购买款人民币2079元（150元/平方米）。由此可知如果当初原告不另加2079元,则其仅得到位于五楼的房屋的所有权,而不会得到一楼储藏室的使用权。储藏室的价值是单独计算的，并非包含在房改的房屋价格之内。也就是说其存在并没有对交易的房屋价值有所增益。因此,从这个角度上，储藏室的性质并非案涉买卖房屋的从物，自然房屋的所有权转移是不应及于一楼储藏室的。其次，原告邢卫军在房改时支付了储藏室的购买款人民币2079元（150元/平方米），才获得了案涉储藏室的使用权，如果按照从物随主物转移的原则，被告占露露针对案涉储藏室未支付任何对价即取得了所有权或者使用权，与民法的公平原则不符，也有损社会公序良俗。再次，双方的《存量房买卖合同》中，有关附属物的条款是空白的，且全部用笔划掉，本案的储藏室并未在合同中出现。可知原告并无转让储藏室的主观愿望，被告也不存在对储藏室使用权的合理期待。综合以上分析，本院对原告要求被告返还储藏室的诉讼请求予以支持，对被告的相关辩解意见不予采信。第二个焦点，被告是否应赔偿原告损失。庭审中，原告提交的证据仅能证明储藏室中大概存在过哪些物品，并未就被告造成该部分物品的缺损提供证据，也未能提交证据证明缺损物品的价值如何测算得出。因此，对原告的该项诉讼请求不予持之，对被告的相关辩解予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十六条、第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、被告占露露应于本判决生效之日起10日内向原告邢卫军返还位于九江市浔阳区；二、驳回原告邢卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告邢卫军负担25元，由被告占露露负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  蔡振霄二〇二〇年六月二十三日书记员  施 彤