文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初954号原告(反诉被告)：重庆市精惠置业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路****3-1，统一社会信用代码91500222078804447D。法定代表人：翁庆全，总经理。委托诉讼代理人：黄智婷，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍云，重庆言实律师事务所律师。被告(反诉原告)：翁义平，女，1971年5月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王明海，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)重庆市精惠置业有限公司（以下简称“精惠公司”）与被告（反诉原告）翁义平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，由审判员喻洪兵独任审判，兰云星担任法官助理，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）精惠公司之委托诉讼代理人黄智婷，被告（反诉原告）翁义平及其委托诉讼代理人庞均、王明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)精惠公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告单方解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01921780）的理由不成立，未发生合同解除的效力；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“主合同”），约定被告购买原告开发的重庆市綦江区文龙街道通惠大道23号普惠康城商业1号、2号、7号、8号及对应地下室幢3-商业32号房屋，房屋总成交价为1024694元，被告于2018年9月10日前支付首付514694元，余款510000元由银行提供10年按揭支付；因不可归责于双方的事由导致被告未能获得银行贷款的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；原告或被告也可单方解除本合同，原告应于被告解除合同通知到达之日起20日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给被告。同日，原、被告签订《合同补充协议》（以下简称“补充协议”），对主合同的付款方式及期限进行补充，约定银行贷款政策的变化，被告不可将此作为变更、解除合同的理由；补充协议与主合同相冲突的以补充协议为准。上述主合同和补充协议签订后，原告按约定为被告办理银行按揭贷款手续，后因银行贷款政策原因，被告未能获得银行按揭贷款。随后，原告多次联系被告协商调整合同付款方式事宜。但在2019年10月25日，被告向原告发出《解除重庆市商品房买卖合同通知书》，提出因原告原因未能获得银行贷款，单方解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。原告认为，案涉主合同和补充协议系原被告的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行，被告未能获得银行贷款系银行贷款政策原因导致，故被告单方解除合同理由不成立，案涉合同未发生合同解除效力。为此，原告根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告翁义平辩称：原告陈述的合同签订情况属实。原告在向被告销售案涉房屋时明确承诺案涉房屋可以申请银行按揭贷款，被告也是基于能够申请银行按揭贷款才签订的合同，但案涉房屋实际并不能申请银行按揭贷款，原告直到2019年10月才通知被告不能获得银行按揭贷款，被告随后根据合同约定通知原告解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认双方签订的合同已经解除。被告(反诉原告)翁义平向本院提出诉讼请求：1、判决确认反诉原、被告于2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01921780）于2019年10月25日（庭审中变更为2019年10月30日）解除；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2018年7月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定总房款为1024694元，已付购房款为514694元，向银行申请按揭贷款510000元。合同第五条第（三）款第1项约定，因反诉被告原因导致反诉原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，反诉原告可单方解除合同。2019年10月，反诉被告的置业顾问告知反诉原告案涉房屋不能办理银行按揭贷款。随后，反诉原告向农行綦江支行询问原因，该行回复商业用房能否按揭贷款是由开发商向该行进行申报，该行上报农行重庆市分行，在分行同意的情况下案涉楼盘的三、四层商业用房才能办理按揭贷款，分行不同意的情况下不能办理按揭贷款。因反诉原告购买的案涉房屋位于名义第3层，物理层为第4层，不能办理银行按揭贷款，故反诉原告于2019年10月25日书面通知反诉被告，解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。反诉被告收到反诉原告寄发的解除通知后，并未按合同约定履行退款等义务，反而提起诉讼要求确认解除合同行为未生效。反诉原告为维护自身合法权益，现依法提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。原告(反诉被告)精惠公司对被告（反诉原告）翁义平的反诉辩称：反诉被告并未向反诉原告承诺案涉房屋一定能获得银行按揭贷款，双方在签订补充协议时已经明确约定由反诉被告选择银行，反诉原告能否获得贷款由银行最终决定。反诉被告在履行合同过程中并无任何过错行为，反诉原告主张解除合同的理由不能成立，案涉合同不发生解除合同效力。综上，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：精惠公司系具有房地产开发资质的有限责任公司。2018年2月20日，精惠公司开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道23号的普惠康城项目取得《重庆市商品房预售(预租)许可证》。2018年7月16日，精惠公司与翁义平签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01921780），约定：精惠公司将其开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道23号普惠康城商业1号.2号.7号.8号及对应地下室幢3-商业32号商品房（用途为商业服务）出售与翁义平；本商品房所在楼层名义层为第3层（指标示楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积为52.47㎡，套内面积为45.19㎡，总成交金额为1024694元，翁义平以按揭方式付款，签订合同时付205694元，于2018年9月10日前支付首付余款309000元，余款510000元由银行提供10年按揭支付；因精惠公司的原因，导致翁义平未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，翁义平愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，翁义平也可单方解除本合同，翁义平解除合同书面通知到达之日起30日内，精惠公司将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给翁义平，并按照翁义平已付房价款0.1%赔偿翁义平；因不可归责于双方的事由导致翁义平未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方也可单方解除本合同，精惠公司应于翁义平解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给翁义平。此外，合同还就交房、办理产权登记等其他相关事项进行了约定。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》（主合同附件五），其中第七条第（二）款第1项约定：由精惠公司选定按揭银行，翁义平所申请银行按揭贷款接受与否由银行最终决定，翁义平可购买商品房的套数、贷款额度、利率及所需资料等均按贷款银行的规定办理，银行贷款政策的变化以及国家对房地产行业政策的变化，翁义平不可将此作为变更、解除合同的理由。当日，翁以平向精惠公司支付了第一笔首付款205694元，并向精惠公司出具《委托书》，委托精惠公司为其办理备案手续、按揭手续、房地产权证、代收物业专项维修基金等事项。2018年9月10日，翁以平向精惠公司支付了首付款余款309000元。2019年1月30日，精惠公司与中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行（以下简称“农行綦江支行”）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定双方就精惠公司开发的普惠康城项目的个人购房贷款业务进行合作，农行綦江支行向普惠康城项目一期提供最高不超过4成10年的个人商用房（1.2.7.8号楼临街商业用房1-2层，22.28.29.30号楼住宅底商1层）贷款额度1亿元，其中1层商业贷款金额不超过4成，2层商业贷款金额不超过3成，商业单户贷款金额不得超过100万元。2019年9月29日，普惠康城一期商业1.2.7.8号楼及车库取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年10月初，精惠公司告知翁义平案涉房屋不能办理银行按揭贷款。2019年10月29日，翁义平向精惠公司邮寄《解除通知书》，载明“精惠公司：本人于2018年7月16日与贵司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01921780），合同约定总房款1024694元，已交房款514694元，向银行按揭51万元。合同第五条第（三）款第1项约定因贵司原因导致本人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，本人可单方解除合同。从签订合同至今，贵司置业顾问回复因购买的是商业用房，银行不同意办理抵押贷款。故现书面通知贵司，解除本人与贵司于2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》。通知人：翁义平.2019年10月25日”。2019年10月30日，精惠公司收到前述解除合同通知书。2020年3月23日，精惠公司为翁义平办理完成了案涉房屋的产权登记，产权证号为渝（2020）綦江区不动产权第000137001号，权利人为翁义平，坐落为綦江区文龙街道通惠大道23号普惠康城附155号3-15。2020年1月14日，精惠公司诉至本院，请求判决确认翁义平单方解除《重庆市商品房买卖合同》的理由不成立，未发生合同解除的效力，诉讼中，翁义平提起反诉，请求判决确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年10月30日解除。审理中，精惠公司举示《普惠.康城接房通知书》、快递查询单，拟证明精惠公司于2019年12月27日向翁义平邮寄接房通知书，通知翁义平于2019年12月28日至2020年1月6日期间到普惠康城商铺物业客户服务中心办理接房手续，翁义平对前述证据的真实性不予认可，并陈述未收到该接房通知书。精惠公司又举示《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》(落款时间为2017年11月22日)，拟证明精惠公司在申请按揭楼盘合作时将案涉房屋提交银行办理按揭贷款，精惠公司对案涉房屋没有漏报拒报的情况，翁义平对该申请书的真实性不予认可，其认为该申请书是伪造的，申请书落款时间为2017年11月22日，而精惠公司和银行签订的合作协议落款时间为2019年1月30日，这明显不符合常理，按常理申请书和合作协议的形成时间应该是临近的。另，本院为查明案件事实，向农行綦江支行进行了走访调查，该行个体金融部负责人陈述“根据办公电脑中的数据显示，精惠公司向我行提交《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》的时间是2018年5月29日。我行与精惠公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中确定的贷款额度和可申请贷款的商业用房范围是由中国农业银行股份有限公司重庆市分行(以下简称“农行重庆市分行”)审批确定的，审批通过的时间是2018年8月3日，审批确定的贷款额度是1亿元，可申请贷款的商业用房范围为1.2.7.8号楼的临街1、2层和22.28.29.30号楼住宅底商1层。开发商向我行申请按揭贷款合作，必须是在开发项目取得商品房预售许可证之后，至于开发商什么时候与购房人签订购房合同与我行没有关系，我行只负责在购房人申请按揭贷款时审查该房屋是否属于我行的放贷范围。农行重庆市分行审批确定可以获得按揭贷款范围为案涉楼栋的部分楼层，而非整栋建筑，这是金融风险防控措施，不属于放贷政策的变化”。精惠公司对前述调查询问笔录发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，农行綦江支行个体金融部负责人陈述我司向农行綦江支行提交《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》的时间是2018年5月29日，该陈述不属实，我司提交申请书的时间是2017年11月22日，该证据说明了银行授信范围是由农行綦江支行单方决定，与我司无关，且我司于2019年1月30日才知道具体的授信范围，同时对农行綦江支行个体金融部负责人陈述该行确定的普惠康城项目的放贷金额和范围不属于贷款政策变化，我司对此不予认可，因为在合同过程中该行属于强势方，该行作出的决定对于我司而言就是属于对普惠康城项目的放贷授信政策；翁义平对前述调查询问笔录发表质证意见称：对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，该证据恰好证明了精惠公司高估了自己与农行綦江支行之间合作的深度和广度，同时也证明了双方签订商品房买卖合同时，精惠公司并未取得农行綦江支行的放贷授信。前述事实，有原、被告当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《解除通知书》、《关于重庆市精惠置业有限公司开发的“普惠康城”项目准入标准说明》、增值税普通发票、《重庆市商品房预售(预租)许可证》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《不动产权证书》、询问笔录等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。翁义平在精惠公司处购买的普惠康城项目商业1号.2号.7号.8号及对应地下室幢3-商业32号房屋所在楼层为第3层，双方约定的付款方式为按揭付款，按揭贷款金额为510000元，精惠公司就普惠康城项目个人购房贷款业务选定的合作方为农行綦江支行，普惠康城项目能够获得的贷款额度以及放贷房屋范围系由农行重庆市分行审批确定，农行重庆市分行在综合考量精惠公司的资信状况、经营状况、财务状况，以及普惠康城项目的地理位置、商业价值等因素之后，基于自身金融风险防控的要求和精惠公司的现状，最终审批确定案涉房屋所在楼栋的放贷范围为临街1、2层房屋，而非所有房屋，据此可以确认系因精惠公司的自身条件未能达到农行重庆市分行对于金融风险防控的要求，才导致案涉房屋未能获得银行贷款，故案涉房屋不能获得银行贷款的原因在于精惠公司，翁义平以此为由行使合同解除权通知精惠公司解除合同，符合双方的约定及法律规定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于解除通知送达精惠公司之日(即2019年10月30日)解除。精惠公司称“翁义平购买的案涉房屋未能获得银行贷款，是由于银行贷款政策的变化导致，并非原告的原因造成”，但精惠公司未能提供证据证明银行贷款政策发生了变化，且本院向农行綦江支行走访调查时，该行也明确告知案涉房屋未被纳入放贷范围的原因不是贷款政策发生变化，故对精惠公司的该意见，本院不予采信。综上，对原告（反诉被告）精惠公司的本诉请求，本院不予支持，对被告（反诉原告）翁义平的反诉请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告(反诉原告)翁义平与原告（反诉被告）重庆市精惠置业有限公司于2018年7月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-01921780）于2019年10月30日解除；二、驳回原告(反诉被告)重庆市精惠置业有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由原告(反诉被告)重庆市精惠置业有限公司承担（已纳）；本案反诉案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）重庆市精惠置业有限公司承担[此费被告（反诉原告）已预交，原告（反诉被告）于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 喻洪兵二〇二〇年六月十二日法官助理 兰云星书 记 员 谭光净