四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初945号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路**。 法定代表人：陈敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周慕岐，男，1983年2月19日出生，汉族，住四川省郫县。系该公司员工，一般授权代理人。 被告：段金英，女，1979年10月14日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：苟忠诚，四川都来律师事务所律师。特别授权代理人。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）与被告段金英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理,本院于2019年4月22日组织双方进行了证据交换并于2020年5月19日、5月28日、6月11日公开开庭进行了审理。原告爱家居公司的委托诉讼代理人周慕岐，被告段金英的委托诉讼代理人苟忠诚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《物业综合管理服务协议》及《补充协议》，段金英向爱家居公司支付欠缴的运营管理费114614.2元，支付欠缴的物业费15481.8元，补足15个月优惠期运营管理费147077.1元；2、判令段金英向爱家居公司支付违约金79886.09元；3、本案诉讼费由段金英承担。事实及理由：2016年7月16日，爱家居公司与段金英就段金英承租爱家居公司位于成都市高新区双柏路68号晨明·爱家居总部港2号楼1层1B35、1B36号物业之事宜签订了《物业综合管理服务协议》（协议编号：1B35、1B36-201607）。服务期限为36个月，自2016年9月15日起至2019年9月14日止。爱家居公司按照合同约定，履行了综合运营管理和物业服务义务。双方又于2017年2月26日签订了《补充协议》，将运营管理优惠期从12个月调整为15个月。但段金英从2018年3月1日起开始拖欠运营管理费，并于2019年3月起单方面闭店停止经营，至2019年9月14日租赁期满仍未交齐所欠运营管理费和物业费，也未向爱家居公司交还物业，段金英的行为已严重违约。爱家居公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 段金英辩称，第一，关于《物业综合管理服务协议》，我方要求爱家居公司提供自合同签订之日至今关于该服务协议履行的运营管理服务的内容（包括如何做运营管理的内容）；第二，对爱家居公司要求支付的欠缴运营管理费用114614.2元有异议，具体体现在：（1）我方只认可自2018年3月15日至2019年3月15日期间的运营管理费用；（2）扣除优惠的6个月期间的运营管理费；再扣除之前支付的押金10000元，还有爱家居公司代收的货物款项，其中一笔5242元，以及2018年3月30日代收的客户款22657.76元；故我方应该只支付爱家居公司运营管理费为50173.84元；第三，关于欠缴的物业费金额没有异议，但是爱家居公司不具备收取物业管理费用的主体资格，理由如下：爱家居公司并非物业公司，在《物业综合管理服务协议》中也体现出其是代四川诚臣物业服务有限公司收取物业管理费，所以爱家居公司主张该笔费用的法律依据不足，我方不应当向爱家居公司支付物业费；第四，爱家居公司主张补足15个月优惠期运营管理费用147077.1元，没有事实和法律依据，理由如下：（1）《物业综合管理服务协议》没有相关条款对应当补足15个月运营管理费进行约定，没有约定当欠缴运营费时应当补足的条款；另外，在与案外人成都晨辉汽车有限公司的租赁合同中，第十条第四款约定，只有当爱家居公司解除合同的时候，才可以要求补足免租期的租金；（2）爱家居公司之所以给我方一定的优惠期，是因为市场招租之时为拓展商场客户进行的一个促销政策，爱家居公司已经实现了自己的利益，虽然段金英存在欠缴运营管理费的情形，但爱家居公司再收取已优惠期限的运营管理费，有失公平公正；所以综上，该优惠期的运营管理费不应当支付；第五，在案涉物业合同履行期限中，爱家居公司曾经在2018年9月、11月以不开具出门条为由，阻止我方将货物运送出商场，这个事件有相应的报警记录予以佐证，迫使我方不得不放弃经营，也给我方造成了很大的损失，所以我方不应当支付2019年3月15日也就是停止经营之后的一些相关费用（包含运营管理费、物管费、水电费）；第六，关于违约金，对违约金金额有异议，其计算有误。 经审理查明，2016年7月16日，爱家居公司作为甲方，段金英作为乙方，签订了《物业综合管理服务协议》，主要约定：1、乙方承租物业坐落于成都市高新西区晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼1层第1Ｂ35、1Ｂ36号，该物业承租总面积为258.03平方米（含公摊面积）；2、协议的有效期限从2016年09月15日起至2019年09月14日止，但最终以与成都晨辉汽车有限公司签订的《物业租赁合同》租期起算日期为准。若成都晨辉汽车有限公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3、为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方交纳10000元，作为乙方在乙方承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量监督，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现。本协议期满后，若乙方续租该物业，则乙方在本协议期内的质量保证金自动转作下个协议期内的质量保证金，若乙方不再续租该物业，且乙方在承租物业内所售商品、产品或服务的“质量三包”期已全部届满（以甲方对外承诺的质量保障期为准），经甲方核实并确认乙方所售商品、产品或者服务不存在质量问题和纠纷后，甲方应当在30天内将该质量保证金额（不计利息）退还给乙方；4、乙方须向甲方缴纳标准为38元／月／平方米的运营管理费，甲方按照乙方承租物业面积258.03平方米进行计费，共计乙方须向甲方每月支付9805.14元的运营管理费。年物业运营管理费总计117661.68元。双方约定运营管理费付款方式，按照乙方和成都晨辉汽车有限公司所签订的《物业租赁合同》中租金的支付方式约定执行；5、双方约定，乙方同意合同期按照5元／月／平方米的标准向甲方支付物业服务费，按乙方承租物业面积258.03平方米进行计费，合计乙方每月应交纳1290.15元，双方约定，该费用的交纳方式为按照乙方和成都晨辉汽车有限公司所签订物业租赁合同中物业租金的交纳方式支付，但物业费没有免租期；6、水、电费、气：本协议有效期内，乙方除须自行承担其租赁物业因经营行为所产生过的自用水、电、气费外，还须承担公共区域能耗费用的分摊。并于每月20日前向甲方按时足额交纳；7、甲方实行统一的营业时间管理。除甲方另行公告外，乙方必须按照甲方统一规定的营业时间准时开市、闭市；8、本协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按本协议的合约费用总额的20%计算及收取；9、本协议自双方签字或盖章并足额交纳运营管理费、物业服务费之日起生效。 《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款载明“双方签订本协议时，甲方已委托四川诚臣物业服务有限公司为晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务，且已经获得四川诚臣物业服务有限公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业费及水电费等，入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及四川诚臣物业服务有限公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定缴纳相关管理及服务费用。”《物业综合管理服务协议》第六条综合运营管理对于爱家居公司综合运营管理内容作出了明确约定。 2016年7月16日，爱家居公司向段金英发出《晨明爱家居》载明：你于2016年07月16日和成都晨辉汽车有限公司签订的《物业租赁合同》及《物业综合管理服务协议》后，所租赁的晨明爱家居1B35、1B36物业，现已具备交房、进场装修条件，请你于以下时间办理相关交接、装修、营业工作。超过此日期未办理将按《物业租赁合同》约定执行。物业交房时间：2016年7月16日。段金英签字捺印确认。 2017年2月26日，爱家居公司作为甲方，段金英作为乙方签订了《补充协议》，约定如下内容：2016年7月16日甲方与乙方签订了晨明·爱家居总部港（晨明·西区商瑞项目）2号楼1层1B35、36号物业的《物业综合管理服务协议》，合同编号1B35、1B36-201607，现将该物业合约优惠一事，经协商一致达成如下补充协议内容：一、甲方同意，乙方将其在晨明·爱家居总部港《物业综合管理服务协议》中的合约优惠由原来优惠共计12个月，调整为优惠15个月，物管费无任何优惠，具体明细详见本协议第三条；二、甲方已按照《物业综合管理服务协议》约定，履行了协议义务；在本补充协议签订前，乙方同意将前期欠款在本协议签订之日向甲方一次性支付；以后各期全部费用由乙方按照原《物业综合管理服务协议》及本补充协议的约定，履行协议支付义务;三、合约年度付款时间节点及明细，费用项目均为运营管理服务费，第一年，从2016年9月15日至2017年9月14日，优惠期6个月，应交款金额为58830.84元，第二年，从2017年9月15日至2018年9月14日，优惠期7个月，应交款金额为49025.7元，交款时间节点为2017年9月1日及2018年3月1日，第三年2018年9月15日至2019年9月14日，优惠期2个月，应交款金额98051.4元，交款时间节点为2018年9月1日及2019年3月1日；四、乙方必须严格遵守合同及补充协议的付款周期执行，逾期时间超过10天的，本协议约定的优惠自动作废，严格按照原《物业综合管理服务协议》的约定执行。五、本补充协议需乙方全额结清第四期前的所有欠费、经双方签字盖章后生效。该协议尾部还载明“补：2017年3月15日至2018年3月14日物业费于2017年5月底前交清。”通过该补充协议第三条明确约定的合约年度付款时间节点及明细，可以看出增加的三个月优惠期具体增加在第二年，付款节点为2017年9月1日及2018年3月1日。 《物业综合管理服务协议》签订后，段金英按约定缴纳了保证金10000元。《补充协议》签订后，段金英按约定补缴了部分款项后并未严格按期缴纳运营管理服务费及物业服务费。经庭审中双方确认，段金英从2018年3月15日开始欠缴运营管理服务费，从2018年9月15日开始欠缴物业服务费。爱家居公司自认，2018年3月15日至2018年9月14日期间的运营管理服务费，段金英已交纳金额为22657.76元，系爱家居公司代收段金英活动款项后进行的抵扣，同时，爱家居公司也自认其还曾代段金英收取货款4810元，尚未支付给段金英。 另查明，2016年7月16日，案外人成都晨辉汽车有限公司作为甲方，段金英作为乙方，签订了《物业租赁合同》，约定段金英承租晨明·爱家居总部港（西区商瑞项目））2号楼1层第1B35、1B36号的物业，承租期为36个月，从2016年9月15日起至2019年9月14日止。租赁期自双方签订合同开始日期记租，租金按半年（6个月）分期支付。同时双方约定合同期内的总免租期为12个月，其中第一年免租期为陆个月，第二年免租期为肆个月，第三年免租期为贰个月（含装修期在内）。合同第十条第3款还约定，“乙方出现下列情形之一，甲方有权解除合同，并不退还乙方已支付租金及合同履约保证金，给甲方造成损害的，乙方应承担全部赔偿责任：（1）乙方逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的；……（4）未按约定交纳运营管理服务费及其他应付费用（包括但不限于：水费、电费、垃圾处理费等）；……”合同还约定，若甲方依据该第3款之约定解除合同的，或者乙方在租赁期内擅自解除或终止本合同的，乙方除应承担第3款之违约责任外，还应向甲方补足“免租期”的租金，免租期的租金标准按当年度标准计取。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述以及提交的《物业综合管理服务协议》《补充协议》《物业租赁合同》《收据》《销售单》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，爱家居公司与段金英签订的《物业综合管理服务协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。合同明确约定了段金英应当向爱家居公司支付运营管理费和物业服务费。同时，该两份合同也实际履行完毕，无解除之必要。 关于爱家居公司要求段金英支付运营管理费和物业服务费的具体金额，本院评析如下： 第一部分为欠缴的运营管理费。 首先，关于上述费用的欠费计算期间，爱家居公司主张运营管理费从2018年3月15日开始欠付，应当计算至合同到期之日即2019年9月14日。段金英对其欠费期间从2018年3月15日开始无异议，但认为其于2019年3月15日终止经营，故运营管理费的截止时间应计算至该日。对此，本院认为，段金英于本案中并未办理正式的撤场手续，也未向爱家居公司发出解除通知或撤场申请。因此对上述费用的截止时间，本院确定为合同终止的时间即2019年9月14日。故，段金英应承担的未支付的运营管理费的计算期间应从2018年3月15日计算至2019年9月14日。 其次，关于优惠期。爱家居公司要求段金英补足15个月优惠期的运营管理费，依据在于《物业租赁合同》第十条的规定，但案涉合同在合同履行期间内均未解除，故该条款中的“补足免租期的租金”的约定条件并未成就，故对爱家居公司的上述要求不予支持。但本院认为按照《补充协议》的约定，段金英必须严格遵守合同及补充协议的付款周期执行，逾期时间达10天的，《补充协议》约定的优惠自动作废，严格按照原《物业综合管理服务协议》的约定执行。本案中，段金英从2018年3月15日开始欠缴运营管理费，并未严格按照上述补充协议履行，根据《物业租赁合同》及《补充协议》第一条即可知原来的优惠期共计12个月，故段金英应享有的优惠期为12个月。 再次，爱家居公司主张段金英欠缴的运营管理费的具体金额为，2018年3月15日至2018年9月14日期间（享受了2个月的优惠期）应缴纳的金额为39220.56元，段金英在此期间实际交纳的金额为22657.76元，欠缴金额为16562.8元，从2018年9月15日起至2019年9月14日，享受2个月的优惠期后，应交金额为98051.4元。共计欠付114614.2元。本院认为，如前所述，按《补充协议》约定，段金英应承担的运营管理费计算期间应从2016年09月15日计算至2019年9月14日，同时应享有12个月的优惠期，而且2016年9月15日至2018年3月14日的运营管理服务费已缴纳。故，计算下来的总款项应为9805.14元×24个月=235323.36元，扣减实际缴纳的91293.74元，尚欠费用为144029.62元。 最后，段金英主张其应缴纳的运营管理费应当扣除之前支付的质量保证金10000元及爱家居公司代收货款5242元，庭审中爱家居公司同意将收取的质量保证金10000元予以退还，在本案中抵扣。经段金英与爱家居公司核对后双方均认可爱家居公司代段金英所收货款为4810元，爱家居公司也同意与段金英的欠付款项予以品迭，故以上款项本院与段金英应当支付的运营管理费进行品迭，品迭后段金英应支付的运营管理费为，144029.62-10000-4810=129219.62元； 第二部分为欠缴的物业服务费，爱家居公司主张段金英从2018年9月15日开始欠缴物业服务费，段金英于庭审中也自认欠缴12个月物业服务费，因此本院对爱家居公司要求段金英支付物业服务费15481.8元的诉讼请求予以支持。 故，综上本院对爱家居公司要求段金英支付运营管理服务费及物业服务费的诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于爱家居公司要求段金英支付违约金79886.09元的诉讼请求，本院认为，本案中段金英未按期缴纳运营管理费和物业服务费，存在违约行为，合同中也约定了违约金的计算方法，但本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、段金英的过错程度等情形，酌情调整为28000元。 关于段金英主张的爱家居提供运营管理服务内容的证据，根据《物业综合管理服务协议》的约定，综合运营管理的内容包括“6-1甲方实行统一的营业时间管理；……6-2统一实行规范化的物业装修及形象管理举措。乙方须严格遵守并执行甲方颁布的各项装修管理规定；6-3甲方对乙方及其雇员实行统一的员工管理，在考勤、服务礼仪、员工形象及业务技能方面，甲方将依照统一颁布的管理规定基于严格监管，以帮助乙方提升服务质量和经营业绩”，爱家居公司已提供证据证明其进行的统一策划及组织广告宣传和营销活动的具体情况，段金英虽对证据不予认可但也未提交反驳证据，或明确提出爱家居公司未履行的具体义务项，因此，本院对段金英的该项意见不予采纳。 关于段金英主张的，爱家居公司不具备收取物业管理费的主体资格的辩称意见，本院认为，《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款已载明“双方签订本协议时，甲方已委托四川诚臣物业服务有限公司为晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务，且已经获得四川诚臣物业服务有限公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业费及水电费等，入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及四川诚臣物业服务有限公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定缴纳相关管理及服务费用。”《物业综合管理服务协议》系爱家居公司与段金英的真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。爱家居公司与段金英已对运营管理费及物业费的收取主体作出约定，故本院对段金英的该项辩称意见不予支持。 关于段金英主张的，爱家居公司存在阻止其将货物运送出商场，对其造成损失的辩称意见，本院认为段金英提供的《接（报）处警登记表》上载明“因与物业方的房租问题发生纠纷”，并不能证明其报警行为系因物业费及运营管理费的纠纷而发生，与爱家居公司存在关联。同时，段金英的证据也无法直接证明其因货物不能出场而受到了损失。故本院不支持段金英的该项主张。 关于段金英辩称爱家居公司在履行合同过程中存在违约行为的意见，本院认为，段金英并未提交合法有效的证据证明爱家居公司的违约行为，也未证明段金英存在无法正常经营，合同无法正常履行的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，故本院对段金英的上述辩称意见不予采纳。 关于本案的程序问题，本院受理本案后，爱家居公司原委托诉讼代理人张强以爱家居公司员工的身份于2020年4月22日进行了证据交换，于5月19日第一次开庭时，段金英委托诉讼代理人当庭对张强以爱家居公司员工的身份进行代理提出了异议，认为张强的真实身份为专职律师。后，经核实，四川省司法厅出具《律师信息查询情况证明》，载明：“被查询人张强，执业机构为四川东驰律师事务所，所内身份为聘用专职律师。”因此，段金英委托诉讼代理人于6月11日庭审中主张因张强的身份为专职律师，其以爱家居公司员工身份所作出的代理行为的代理基础不存在，认为本案应当重新起诉。对此，本院认为，虽然张强作为专职律师身份以公司员工身份出庭的行为违反了《中华人民共和国律师法》的相关规定，但该规定并非为《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形且该行为并未侵害段金英的程序权利及实体权利，同时爱家居公司对张强委托授权的意思表示真实且张强的代理行为已被爱家居公司及爱家居公司的另一位代理人周慕岐追认，故本院对段金英的该项辩称意见不予采纳。 另，需要指出的是，因张强作为专职律师，却以非律师身份代理案件的行为违反了法律规定及律师职业道德规范。因此对于张强的行为，本院将可能向司法行政机关出具司法建议书，对张强的行为进行惩戒，张强应就其违反法律规定及律师职业道德规范的不诚信行为承担不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告段金英于本判决生效之日起十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费129219.62元、物业服务费15481.8元； 二、被告段金英于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付违约金28000元； 三、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3328元，由原告四川爱家居商业管理有限公司承担1828元，被告段金英承担1500元（此款原告四川爱家居商业管理有限公司已预交，被告段金英在履行本判决确定的给付义务时一并向原告四川爱家居商业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇二〇年六月十一日 书记员  尹 璨