宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民初6号原告：魏某，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：吴某，系宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。被告：庞某，住宁夏吴忠市。第三人：宁夏汇埠投资置业有限公司。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：岳某，系该公司董事长。特别授权代理。原告魏某与被告庞某及第三人宁夏汇埠投资置业有限公司（以下简称汇埠公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告魏某的委托诉讼代理人吴某，被告庞某，第三人汇埠公司的委托诉讼代理人岳继峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏某的诉讼请求：1.撤销吴忠市中级人民法院（2019）宁03执异17号执行裁定书；2.准予对第三人名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园东区D2外街14号商铺的执行；3.本案诉讼费用由被告庞某、第三人汇埠公司承担。事实与理由：原告因与第三人民间借贷纠纷一案，吴忠市中级人民法院于2016年11月受理并于2016年11月15日依原告申请以（2016）宁03民初88号民事裁定书，裁定查封涉案房屋（D2外街14号，产权证号为00119046），并于2016年11月18日向吴忠市不动产登记中心送达协助执行通知，载明：“查封期间不得办理该房屋所有权变更登记手续”。2017年4月24日，吴忠市中级人民法院作出（2016）宁03民初88号民事判决，第三人汇埠公司不服向宁夏高级人民法院提出上诉并向最高人民法院提出再审申请，经宁夏高级法院及最高人民法院审理，驳回上诉（再审申请），维持原判。判决生效后，原告魏某依法提起强制执行申请，吴忠市中级人民法院裁定对第三人名下的相关财产予以执行（包括涉案商铺）。2019年12月5日，被告庞某对涉案商铺的执行提出异议，经吴忠市中级人民法院书面审理，于2019年12月20日作出（2019）宁03执异17号执行裁定书，裁定对涉案商铺中止执行并解除涉案商铺的查封。原告认为，吴忠市中级人民法院作出的（2019）宁03执异17号执行裁定书存在以下错误：一、异议申请人庞某针对涉案房屋提出的异议不能成立。首先，审查异议申请人庞某提交的其与汇埠公司签订的《商品房买卖合同》及《宁夏增值税普通发票》、《税收完税证明》等材料证实，其与汇埠公司之间的房屋买卖关系形成时间为2017年4月14日至2017年6月8日期间；其次涉案房屋于2016年11月15日被人民法院查封并于2016年11月18日向吴忠市不动产登记事务中心送达《协助执行通知书》，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，本案第三人在涉案房屋已经被采取查封等司法强制措施且尚未解封的情况下擅自出售该房屋的行为，违反法律法规的强制规定而归于无效，本案被告庞某在明知商铺被查封的情况下仍与第三人进行交易，其行为不能对抗人民法院的执行措施。二、（2019）宁03执异17号执行裁定对已经查明的案件事实未依法做出认定。该执行裁定虽然查明涉案商铺早在2016年11月15日就被人民法院查封，且在裁定的“本院查明”中也有明确表述，但在该裁定最后的认定中，对本案被告庞某与第三人违法进行交易涉案商铺的事实未做任何司法评价，径行做出错误裁定，损害了原告受法律保护的财产权利。为此，原告魏某为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告庞某辩称，被告于2015年4月14日在第三处购买涉案商铺，于当日缴纳300000元现金，4月16日又缴纳10000元现金，因首付款资金不够，刚开始买房的用途用于库房，2016年5月份进行水电暖的改装并铺了地砖，2017年4月10日，被告又向第三人缴纳房款130000元，4月11日缴纳45652元，2017年4月14日双方签署房屋买卖合同，2017年6月7日办理了备案合同并缴纳契税，共缴纳房款480000余元，下剩140000余元款项因无法办理房产证未予缴纳。2016年房屋被查封时被告不知道，被告也未收到相关送达手续，2017年6月7日被告办证时才知道涉案房屋被查封，现因为房屋被查封不能办证，被告于2017年年底到吴忠市中级人民法院提出执行异议。第三人汇埠公司述称，查封的事情第三人不知道，没有收到相关送达手续，且涉案房屋仅是查封土地，与房屋没有关系。被告向第三人缴纳首付款后，知道涉案房屋有瑕疵，所以后续款项没有付，第三人认为涉案房屋原告没有权利执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方进行了证据交换和质证。原告魏某提交证据如下：证据一、吴忠市中级人民法院（2019）宁03执异17号执行裁定书一份。证实：该裁定对被告及第三人违反法律强制性规定，对已被查封案涉房屋进行交易活动没有做出认定；证据二、吴忠市中级人民法院向吴忠市不动产登记中心送达的协助执行通知书及送达回证各一份。证实：涉案房屋于2016年11月15日被人民法院依法查封，该时间早于被告与第三人交易的时间；证据三、吴忠市中级人民法院向第三人送达的民事裁定书送达回证两份。证实：涉案房屋被采取执行措施后，人民法院依法于2016年11月18日向第三人送达了执行裁定，该时间早于被告与第三人的交易时间。被告庞某质证认为，对原告上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，被告与第三人的买卖关系形成于2015年4月14日，该时间早于人民法院查封时间，且被告已于2016年对房屋进行了装修。第三人汇埠公司质证认为，对原告上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，第三人与被告的买卖关系形成于查封之前。被告庞某提交证据如下：证据一、收据四份。证实：被告分别于2015年4月14日缴纳房款300000元、4月16日缴纳房款10000元、2017年4月10日缴纳房款130000元、2017年4月11日缴纳房款45652元；证据二、房屋买卖合同一份。证实：2017年4月14日被告与第三人签订商品房买卖合同，并于2017年6月7日在房管局进行合同备案；证据三、房屋所有权证一份、增值税发票两张、印花税销售凭证一张、税收完税证明一份。证实：涉案房屋的相关税费被告已经予以缴纳且第三人将房屋的分户证原件交付于被告；证据四、验资报告一份、单位存款交易明细十六张、个人账户交易明细十一张、借记卡账户历史明细清单一张、交易明细三张。证实：从被告经营的吴忠市路海商贸有限公司注册资本为30万元，从公司的业务往来明细及被告本人和近亲属的银行交易明细，可以证实被告在2015年有能力向第三人支付300000元的购房款；证据五、交易明细清单一份。证实：被告于2017年4月24日向第三人在石嘴山银行吴忠分行的账户上转账支付涉案房屋购房款310150元；证据六、照片五组。证实：被告已合法占有涉案房屋并进行了装修和使用。原告魏某质证认为，对被告提交证据一、二、三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，上述三组证据不具备排除案涉房屋执行的效力；对被告提交证据四的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，该组证据不能有效证实被告向第三人足额缴纳房款的事实；对证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，但该组证据仅能证实被告向第三人缴纳部分房款的事实；对证据六的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。第三人汇埠公司质证认为，对被告提交上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。第三人汇埠公司未提交证据。本院经审查，对于原、被告双方提交证据的证据效力结合认定如下：原告魏某提交的证据均为人民法院的诉讼文书及送达材料，能够证明涉案房屋于2016年11月15日被人民法院予以查封的事实，对其证据效力依法予以确认。被告庞某提交的证据均系书证，对其真实性予以确认，其中证据一不能直接证实被告庞某向第三人汇埠公司缴纳房款的具体时间、金额等情况，需要结合其他证据综合予以认定；证据二、三能够相互印证，证实被告庞某与第三人汇埠公司之间存在房屋买卖合同关系的事实，对其证据效力依法予以认定；证据四系被告庞某提供的资金来源的证据，对其证据效力予以确认；证据五能够证实被告庞某于2017年4月24日向第三人汇埠公司缴纳310150元房款的事实，对其证据效力予以确认；证据六因其他各方当事人不表异议，对其证据效力依法予以确认。结合当事人提交的证据及陈述内容，本院认定事实如下：一、原告魏某与第三人汇埠公司之间的民间借贷关系法律事实原告魏某与第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，原告魏某向本院提出财产保全申请，请求查封第三人汇埠公司价值2700万元的房产。本院于2016年11月15日作出（2016）宁03民初88号民事裁定，于2016年11月18日作出（2016）宁03执保9号协助执行通知书，依法对第三人汇埠公司名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园的包含涉案房屋在内的价值2700万元的房产予以查封。同日，本院分别向第三人汇埠公司送达了（2016）宁03民初88号民事裁定，向吴忠市不动产登记事务中心送达了（2016）宁03民初88号民事裁定和（2016）宁03执保9号协助执行通知书。2017年4月24日，本院作出（2016）宁03民初88号民事判决，判决由第三人汇埠公司于判决生效后十五日内一次性偿还原告魏某现金1700万元及利息18972000元，偿还原告魏某现金2387367元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息从2013年8月1日算至2016年11月1日）。判决宣判后，原告魏某与第三人汇埠公司均不服，上诉至宁夏高级人民法院，宁夏高级人民法院审理后于2017年9月14日作出（2017）宁民终148号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。第三人汇埠公司仍不服向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院经审查后于2018年3月30日作出（2018）最高法民申308号民事裁定，驳回第三人汇埠公司的再审申请。上述判决生效后，原告魏某向本院申请强制执行，本院于2017年10月20日作出（2017）宁03执109号执行裁定书，于2017年11月17日向吴忠市不动产登记事务中心发出（2017）宁03执109号协助执行通知书，依法查封了第三人汇埠公司名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园包含涉案房屋在内的17套房屋，并于2017年11月21日委托评估机构对上述房屋进行评估。在评估过程中，被告庞某对被查封的涉案房屋提出异议。上述房屋经两次拍卖流拍后，本院于2019年5月24日作出（2017）宁03执109-1号执行裁定书，裁定解除上述房屋的查封，并将上述房屋的所有权及相应的其他权利划归原告魏某。同时，该执行裁定书将被告庞某提出异议的涉案房屋予以剔除。二、被告庞某与第三人汇埠公司之间的房屋买卖合同法律事实2015年4月14日、4月16日，第三人汇埠公司分别向被告庞某出具300000元和10000元的房款收据，2017年4月10日、4月11日，第三人汇埠公司分别向被告庞某出具130000元和45652元的房款收据。2017年4月14日，被告庞某与第三人汇埠公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告庞某购买第三人汇埠公司名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园东区D2外街14号商铺，其中合同第四条“计价方式与价款”，约定房屋单价为每平方米4053元，总价620150元，第六条“付款方式及期限”，约定首付已付310150元，剩余房款310000元用于办理银行按揭。另外，双方还对违约责任、房屋交接等其他内容进行了约定。2017年4月24日，被告庞某通过吴忠农村商业银行红星支行尾号为3136的银行账号向第三人汇埠公司的开户行石嘴山银行股份有限公司吴忠分行尾号为0221的账号转账支付310150元款项。2017年6月7日，第三人汇埠公司向被告庞某出具两份金额分别为310150元和310000元的增值税发票。2017年6月8日，被告庞某向吴忠市利通区地方税务局缴纳印花税和契税共计18013.87元。2019年12月5日，被告庞某向本院提出执行异议，请求撤销本院作出的（2019）宁03执109号执行裁定，解除对涉案房屋的查封和冻结。本院审查后，于2019年12月20日作出（2019）宁03执异17号执行裁定，裁定中止对第三人汇埠公司名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园东区D2外街14号商铺的执行，解除对以上房屋的查封。该裁定送达后，原告魏某向本院提出执行异议之诉，请求撤销该裁定，并准予对东区D2外街14号商铺的执行。涉案房屋现由被告庞某实际占有使用，并进行了简单装修。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉,主要争议焦点为：被告庞某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定,对申请执行人提起执行异议之诉的,判决执行标的能否执行,需认定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。按照上述法律规定，被告庞某需举证证明其买受行为符合上述法定条件，方可排除强制执行。本院认为，被告庞某提交的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体分述如下：第一，在人民法院查封之前被告庞某未与第三人汇埠公司签订有效的书面房屋买卖合同。被告庞某主张在2015年与第三人汇埠公司签订过书面房屋买卖协议，并以2015年4月14日和4月16日第三人汇埠公司向其出具的两份收据来证实其主张，但对于该书面房屋买卖协议，被告庞某和第三人汇埠公司均未向法庭提交。对于两张收据中所载款项的实际交付时间，虽被告庞某和第三人汇埠公司均陈述为在出具收据的时间即2015年交付，被告庞某也提交了收据中款项资金来源的相关证据，但从被告庞某的个人银行交易清单显示，该两份收据中载明的款项于2017年4月24日方转入第三人汇埠公司的账户，因此，被告庞某关于在2015年签订书面买卖合同的主张无相关证据证实，其关于在2015年支付房屋首付款的主张与现有证据存在矛盾之处，其主张不能成立。经核,涉案房屋本院于2016年11月15日作出（2016）宁03民初88号民事裁定，于2016年11月18日作出（2016）宁03执保9号协助执行通知书，依法予以查封。本案中被告庞某提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》显示，被告庞某与第三人汇埠公司签订书面房屋买卖合同的时间为2017年4月14日，即在人民法院查封之后签订，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定。第二，在人民法院查封之前被告庞某并未合法占有涉案房屋。被告庞某主张在2015年买卖涉案房屋后，于2016年对房屋进行了装修，并提交现场照片证实其主张。但从照片中仅能反映出房屋现在实际由被告庞某占有使用及房屋的现状，不能证实被告庞某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，被告庞某既未提交第三人汇埠公司在2015年向其交付房屋的相关证据，也未提交其2016年对涉案房屋进行装修的证据，亦未提交其占有使用房屋期间缴纳水费、电费的相关凭证，故其该项主张缺乏证据证实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定。第三，被告庞某未能支付房屋全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，被告庞某提供的四张收据显示第三人汇埠公司共收到房款485462元，但从被告庞某的银行交易明细清单显示其实际转账支付房款为310150元，对于下剩的175312元房款，在银行转账支付便捷、快速的条件下，被告庞某未采取银行转账方式而是主张以现金方式支付，其主张明显不符合交易习惯和生活常理。即使被告庞某已实际缴纳485462元房款，但仍然没有全额支付合同约定的610150元房款，其作为买受人的付款义务并未全部履行，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。第四，是否因被告庞某自身原因未办理过户登记。本案中，按照被告庞某所述，如其在2015年4月已从第三人汇埠公司处买受涉案房屋，2016年装修涉案房屋，其应当在房屋买卖关系成立后积极办理房屋过户登记，且人民法院至2016年11月才查封涉案房屋，之前办理涉案房屋产权登记并不存在障碍。本院认为，被告庞某作为从事商业经营的完全民事行为能力人，其在买卖房屋的过程中，应当知道不办理房屋产权登记手续存在的风险，但其在长达一年多的占有使用期间怠于行使自己的权利，直到人民法院查封后才与第三人汇埠公司签订书面买卖合同并申请办理产权过户手续，其自身存在一定的过错，应当自行承担不利后果。最后，对于原告魏某要求撤销本院（2019）宁03执异17号执行裁定书的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款关于“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，被告庞某未能举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告魏某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行对第三人宁夏汇埠投资置业有限公司名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园东区D2外街14号商铺的执行。案件受理费10002元，由被告庞某、第三人宁夏汇埠投资置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年六月三日书记员 苗晓荣附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。