浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初3289号 原告：曹文晓，男，1997年10月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：浙江悠态物业管理股份有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道平澜路******。 法定代表人余振华，董事长。 委托代理人李红森（特别授权），公司员工。 原告曹文晓诉被告浙江悠态物业管理股份有限公司（以下简称“悠态公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月21日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员徐楠独任审判，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告曹文晓，被告悠态公司的委托代理人李红森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹文晓起诉称：2019年7月3日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，房屋位于杭州市江干区××街××号××室，约定首年给予被告2个月的免租期，另外给予1.5个月免租期用于房屋的软装配置。2019年11月28日，被告未按合同约定支付租金，经催促在2019年12月6日才支付房租，但未支付滞纳金260元。2020年2月27日，被告又未按约支付租金，被告经办人称尚未复工，打款要在3月15日之后。2020年3月17日，被告方发送函的照片一份给原告，称若不减免两个月的租金，被告将拒绝支付任何费用并单方面解除合同。原告认为被告拖欠2020年3月3日之后的租金，违反合同约定，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，要求判令：1.解除原告曹文晓、被告悠态公司于2019年7月3日签订的房屋租赁合同；2.被告悠态公司支付自2019年7月3日起至2020年4月7日产生的但未支付的租金29900元（包含两个免租期的费用13000元，1.5个月软装免租期的费用9750元，2020年3月3日-2020年4月7日的租金7479元），并支付滞纳金（按照合同第十一条约定，从2月27日开始起以月租金0.5%的标准按日进行计算）；3.被告悠态公司支付2019年11月28日至2019年12月6日共计8天的滞纳金260元；4.被告悠态公司支付原告违约金6500元（按照合同第一条第三款约定，支付一个月租金额度）；5.诉讼费由被告悠态公司承担。 被告悠态公司答辩称：1.同意解除案涉房屋租赁合同。2.关于租金，被告悠态公司的确未支付2020年3月3日之后的租金，但仅同意支付自2020年3月3日起至2020年3月17日期间的租金。理由如下：2020年2月29日，被告悠态公司因受疫情影响与原告协商减免租金，未果。2020年3月16日，被告悠态公司通知原告解除案涉租赁合同，办理退房、款项结算等事项。2020年3月17日，再次发函通知原告上述事项。故自2020年3月18日起的租金被告悠态公司不应承担。关于3.5个月的免租期租金，双方早就约定，不应支付。3.关于2019年11月28日至2019年12月6日共计8天的滞纳金260元，被告悠态公司愿意支付。4.诉讼费双方应各承担一半。 本案经审理查明的案涉房屋租赁事实如下： 出租人：曹文晓（甲方）。 承租人：悠态公司（乙方）。 出租房屋坐落及产权情况：位于杭州市江干区××街××号××室，该房屋系曹文晓于2017年11月29日购买，产权证尚未办理。 书面约定情况：2019年7月3日，曹文晓、悠态公司签订《房屋租赁合同》。 租赁期限：合同约定为2019年7月3日至2024年9月2日。第一年给予2个月免租期，另外每年给予1个月免租期，截止2024年，合计6个月的免租期。关于软装，如业主不想付钱，需要给予1.5个月的免租期。 租金标准及支付方式：在6500元的基础上递增（即第二年2%、第三年4%、第四年6%、第五年8%、），第一年为每月租金6500元。合同生效之日支付三个月租金19500元，每三个月一交，每次交纳租金需提前5日支付。 押金情况：人民币6500元，合同生效之日乙方向甲方支付。在案涉房屋交回后，甲方清点物品无损、乙方应承担的相关费用缴清后退还押金，押金不计算利息。 其他费用情况：租赁期间，乙方承担水费、电费、电话费、网络费、有线电视费、物业费、能耗费。 违约责任：乙方逾期未交付租金的，甲方有权按月租金的0.5%每日向乙方加收滞纳金。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按照一个月租金的额度向甲方支付违约金，等等。 实际履行情况：2020年3月2日前的租金已付清，其中2个月的免租租金已在2019年7月3日至2019年12月2日期间的租金中进行扣减，1.5个月的软装免租租金已在2019年12月3日至2020年3月2日期间的租金中予以扣减。曹文晓收取悠态公司押金6500元。 2020年2月29日，悠态公司通过微信与曹文晓协商免除租金事宜，未与曹文晓达成一致意见。2020年3月16日，悠态公司在微信上向曹文晓告知因受疫情影响，若其不同意减免2个月房租的，悠态公司主张解除合同，并要求曹文晓安排时间办理租金、押金结算及退还房屋及物品等相关事宜。2020年3月17日，悠态公司出具《函》一份，载明若不能减免2个月房租将退租解除合同等内容，该《函》于同日通过微信发送给曹文晓。后曹文晓要求悠态公司继续按合同履行，双方发生争执。2020年6月5日，案涉房屋退还给曹文晓。 另查明，2019年12月3日至2020年3月2日期间的租金，悠态公司系逾期支付，逾期支付的时间为8天。 还查明，悠态公司承租案涉房屋用于杭州悠态尊享酒店有限公司的经营，杭州悠态尊享酒店有限公司曾因疫情影响关闭营业，后向政府部门申请复工备案。 以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《浙江省商品房买卖合同》，被告提交的打款凭证、微信聊天记录、复工证明、员工考勤、营收情况及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告通过微信告知原告提前解除合同，原告也通过提起诉讼主张解除合同，且双方已在2020年6月5日进行案涉房屋交接，故本院确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系解除。 合同解除后，被告应当与原告结清所欠费用。关于租金，原告主张被告应支付第一年2个月免租期的租金13000元及软装1.5个月的免租期租金9750元，本院认为案涉合同在解除前，对双方均有约束力。上述免租期租金在案涉纠纷发生前已按约予以扣除，相应的权利义务已经终止，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的自2020年3月3日至2020年4月7日期间的租金，被告抗辩称同意支付2020年3月3日至2020年3月17日期间的租金，但认为2020年3月17日之后产生的租金系原告未及时前来办理退房及结算手续所造成，故该部分租金被告不应承担。本院认为，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能对对方造成的损失，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告已于2020年3月17日通知原告因疫情影响将提前解除案涉合同，并要求其前来办理退房及结算手续，已履行自己的相应义务。原告在被告通知其解除合同时未及时收房，应对所造成的损失承担相应的责任。故被告该项抗辩意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。经计算，尚欠租金为3250元。 关于因逾期支付2019年12月3日至2020年3月2日期间租金产生的滞纳金260元，被告庭审中予以认可，本院予以确认。原告主张自2020年2月27日起每日按照月租金0.5%的标准计算尚欠租金的滞纳金，但未明确计算截止期限，故本院不予处理。 关于违约金6500元，原告主张案涉合同解除系因为被告未按约支付租金，存在违约，应承担违约责任。本案认为，根据双方的合同，被告承租房屋系用于酒店经营，因疫情影响酒店运营难以进行，与原告协商减免租金事宜未果后，被告主张提前解除合同，属于因不可抗力而不能履行合同的情形，应免除责任。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于押金6500元，根据合同约定，在案涉房屋交接后，原告清点物品无损的情形下，扣除被告应承担的费用后进行退还。庭审中，原告认可房屋交接时清点物品无损，但主张之后发现物品有瑕疵，却未提交相应的证据予以证明，故本院认为退还押金的条件已经成就。扣除上述租金3250元及滞纳金260元后，剩余的押金3000元被告当庭表示予以放弃，结合本案的实际情况，本院予以准许。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曹文晓与被告浙江悠态物业管理股份有限公司于2019年7月3日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告曹文晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币717元，减半收取人民币385.5元，由原告曹文晓负担人民币193元，由被告浙江悠态物业管理股份有限公司负担人民币192.5元。 原告曹文晓于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告浙江悠态物业管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  徐 楠 二〇二〇年六月三十日 法官助理  李晓斐 代书记员  陈锶琪