广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2245号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所地：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：黄燕萍，女，汉族，1981年8月26日出生，住珠海市*********************2******，身份证号码440************101。被告：翁建斌，男，汉族，1977年4月28日出生，住珠海市********************2******，身份证号码440************516。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告黄燕萍、翁建斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费、水电费、垃圾处理费、污水处理费等共计6487.39元及违约金1670.84元（上述违约金暂计算至2019年11月26日，此后计算至实际清偿之日，详见附件清单）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为142.34平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为313.15元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2016年5月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告主张已过诉讼时效。1.2016年5月1日至2019年11月30日已超过三年多时间，依据《民法通则》的规定，原告的主张已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。2.我方从未收到对方任何关于催缴物业管理费的通知、电话或上门告知，原告主张的诉讼时效中断理由不能成立。二、原告的物管服务到2017年9月就结束了，2017年10月已由新的物管公司进场管理，故原告主张2017年10月至12月的物业管理没有事实依据。三、原告先行违约，才导致我们拒付物业管理费。若法院审查对方未过诉讼时效，或者部分未过诉讼时效，我们认为仅能部分支持原告在服务期内的物业管理费诉请，建议按50%支持。理由如下：1.自2015年年底开始，原告管理服务开始严重下降，负一楼和一楼垃圾桶以及垃圾桶周围长期堆满垃圾无人清理。负一楼楼梯间长期堆满清洁工分拣的纸皮、易拉罐等可回收垃圾，本房产只有一台电梯，但是经常故障，原告不及时维修，造成本栋所有业主各种不便；本房产厨房顶因上一层业主厨房改造后经常漏水，多次要求物业协调解决无果。2.被告于2015年中购买本栋楼负一层的040号车位，所有手续完成后发现该车位已经被其他业主占用，被告要求原告与该业主沟通不要占用040号车位，但是原告未能有效协调此事，最后导致被告与该业主发生直接冲突（被告车辆被业主堵塞在040号车位内，040号车位被破坏等），期间才得知原来040号车位已经由原告出租给该业主，之后040号车位也多次被其他车辆占用，原告仍毫无作为，竟然要求被告自行安装车位锁。3.2016年初，被告要求原告提供多年来出租公共停车位、电梯、小区内广告、业主会所等公共区域的租赁收入统计数据并作公示，但至今未获回复。鉴此，被告口头告知原告，被告将会暂停支付原告各种费用直至以上问题整改完毕，但直至原告被2017年小区新成立的业委会辞退前仍拒不整改也不回复被告，因此被告认为原告违约在先。四、违约金的主张不应当支持。因原告先违约，故其诉请的违约金不应当支持。退一步讲，若法庭仍需支持原告违约金的诉请，我认为原告主张日万分之三的违约金明显过高，依法应调整为按同期银行贷款利率计付。本院查明，原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2009年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区************（远大美域新城）46栋2单元802房的房屋，房屋建筑面积142.34平方米。2010年9月17日被告签署《收楼流程确认书》，确认收楼。2011年2月，被告办理了房屋的权属证明书。2009年7月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、乙方房屋建筑面积142.35平方米，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米2.2元计算，计算不含公用水电费用，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。原告主张被告自2016年5月至2017年10月11日期间未支付物业服务费5434.67元；自2016年3月至2017年10月期间未支付公摊电费、垃圾费、污水处理费和代收水费，其中公摊电费361.63元、代收水费52.2元、污水处理费27.15元、垃圾费144元；自2017年1月至2017年10月11日期间的未支付已售停车费467.74元。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为，原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2009年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对被告为原告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付物业服务费。被告主张原告怠于管理车位，导致被告车位被人占用且与小区业主发生冲突，以及原告怠于管理小区，属于原告违约在先等的抗辩意见，均未提交充分的证据予以证明，本院对该项抗辩意见不予采纳。对于被告提出的诉讼时效问题。原告于2019年12月25日向本院递交诉讼资料，在原告未提交证据证明其在向本院递交诉讼资料之前曾以有效方式向被告进行催收的情况下，2016年12月之后的物业服务费尚未超过三年的诉讼时效，原告所主张的2016年5月至2016年11月的物业服务费已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的2016年5月至2016年11月期间的物业服务费不予保护，对该期间的物业服务费不予支持。原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月2.2元/平方米共142.34平方米）支付2016年12月至2017年10月11日期间的物业服务费合计3242.62元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年11月26日为893.26元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告提交2016年6月起至2017年11月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，原告要求被告支付2016年3月至2016年11月的公摊电费，已超过诉讼时效，本院对该期间的公摊电费不予支持。对于2016年12月至2017年10月的公摊电费，原告有证据予以证明，应当予以支持。故被告应向原告支付2016年12月至2017年10月的公摊电费共174.14元。原告要求被告支付代垫水费、污水处理费及垃圾费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述三项费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费3242.62元及其违约金，并支付公摊电费174.14元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄燕萍、被告翁建斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币3242.62元及其违约金（计至2019年11月26日违约金为人民币893.26元，之后的违约金以3242.62元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告黄燕萍、被告翁建斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币174.14元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担11.8元，被告黄燕萍、被告翁建斌负担13.2元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判员 林 雯二〇二〇年六月十九日书记员 王心乐