河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异50号异议人（案外人）：于正三，男，满族，1970年1月28日出生，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托代理人：康玉国，河北飞雁律师事务所律师。申请执行人：白军强，男，汉族，1968年4月22日出生，住河北省石家庄市。被执行人：王月民，男，汉族，1963年11月6日出生，住天津市和平区。被执行人：丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇胜利街**，统一社会信用代码：911308265728303092。法定代表人：王月民。被执行人：丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇白塔村村委会，统一社会信用代码：91190826073746356U。法定代表人：王合顺。本院在执行申请执行人白军强与被执行人王月民、丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中。异议人于正三向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：请求法院依法解除对（2019）冀0105执750号执行裁定书的协助执行通知书中涉及到A2号楼1单元1603室楼房的查封手续。事实与理由：2014年被申请人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司四次向案外人借款本金1300万元，至2016年3月份本息合计17426250.00元，此款由申请人为被申请人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司承担并偿还。偿还后被申请人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司用其开发的丰宁影视城A2号1单元55户房屋（附表一）9号楼一单元103、二单元101、102、103四套底商楼房及对应的地下室归申请人所有并由申请人对外销售，销售款归申请人所有进行抵债，其双方于2016年3月24日签订了协议书。我是从伟业公司购买了A2号楼1单元1603室的楼房并与被申请人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。此楼房现在归我所有。现在被申请人进行申请执行属于我的财产，为此申请你院解除（2019）冀0105执750号执行裁定书的协助执行通知书中涉及到我楼房的查封。案外人提交以下证据：证据一、伟业公司与比比爱公司抵债协议，用于证明涉案楼房在2016年3月24日抵顶给丰宁伟业房地产开发有限公司了，楼房由伟业公司对外销售，销售款归伟业公司，比比爱公司负责销售的楼房相关手续的办理。证据二、异议人与比比爱公司签订的商品房买卖合同，证明异议人购买了涉案的楼房。证据三、缴款收据（银行转款的流水单），证明异议人缴纳购楼款的事实。证据四：保全裁定和协议执行通知书，证明法院保全的时间与前述的证据相对比，你院保全时间晚于异议人购楼时间，所以依法应当解除保全。个别案件包含亲属关系证明，证明当事人与交款人亲属关系。申请执行人发表质证意见：对于证据一、我方无从查明该协议真实性、有效性，据我所知目前伟业公司与比比爱公司在丰宁法院针对这份协议正在诉讼，目前还未开庭。该协议涉及到我们查封的财产，就这个问题我们也向丰宁法院口头提出过管辖权异议，但被驳回了。在合同中乙方的责任，比比爱公司没有收到任何款项，此协议没有执行。对于证据二、我方认为商品房买卖合同是在查封后补的，时间与内容矛盾，当时法定代表人是张志红不是王合顺。在比比爱公司出具的证明是2019年12月26日晚上盖的章，王合顺的章是2019年12月27日盖的，对此合同的有效性我方不认可。对于证据三，异议人提交的证据只有收据，且盖的是丰宁伟业的章。对于银行证明也只是个人之间的转账，与丰宁伟业和比比爱公司没有任何关系，我方不认可。对于证据四，我方查明的是异议人后补合同时间晚于贵院对涉案房产查封时间，故对于签订协议时间晚于异议人购楼时间不认可，我方查封时间在2019年8月份，当时是通过贵院到丰宁房管局查封的，我方认为查封的是比比爱公司的财产，且对方陈述晚于购楼时间是做假的，我方不认可。根据最高人民法院关于办理执行异议第二十九条的规定，我方认为对方不具备该条款的规定，请求法院驳回异议人的申请，继续查封该房产并尽快启动拍卖程序。申请执行人提供以下证据：比比爱房产公司证明、工商登记法人变更情况。案外人发表质证意见：对2020年4月20日的证明三性均不认可，证据形式上没有出证人签字，内容与比比爱公司与伟业公司所签内容是相悖的，故不认可。关于印章是否为比比爱公司盖章也无法核实，我方当事人在提起异议前无法找到比比爱公司，王合顺只是聘用的经理，王月民系该公司80％股权的大股东也无法找到。对于工商登记法人变更情况真实性无异议，对于证明目的不认可。本院查明以下事实：一、申请执行人白军强与被执行人王月民、丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初2004号民事判决，判决：一、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；二、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；三、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币30万元及其利息（利息自2016年11月22日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；四、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币500万元及其利息（利息自2017年11月30日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；五、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币475万元及其利息（利息自2017年11月30日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；六、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币130.5万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；七、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币24万元及其利息（利息自2017年12月22日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；八、被告王月民于本判决生效之日起十日内偿还原告白军强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月17日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）；九、被告丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司对上述被告王月民债务承担连带偿还责任；十、驳回原告白军强的其他诉讼请求；本院于2019年3月1日签署生效确认书。白军强于2019年3月13日向本院提出强制执行申请。本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执750号。二、本院于2019年3月16日作出（2019）冀0105执750号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、提取被执行人王月民、丰宁满自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司名下钱款14740911.8元及迟延履行利息或查封同等价值的财产。三、本院于2019年8月21日向丰宁满族自治县住房和城乡规划管理局送达（2019）冀0105执750号协助执行通知书，请协助执行以下事项：1、查封丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司名下明星花园小区A2栋公寓01042、01103、01104、01111、01112、01113、01114、01121、01122、01123、01124、01131、01132、01133、01134、01142、01143、01144、01152、01154、01162、01163、01164、01172、01173、01182、01183共计27套；2、查封期限为三年自2019年8月21日起至2020年8月20日止，查封期间不能办理买卖过户等相关手续。四、2016年3月24日，甲方丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司与乙方丰宁伟业房地产开发有限公司签订了《协议》，协议中约定：第一条：用丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司开发的丰宁影视城A2号楼1单元55户房屋（详见附表一）和9号楼一单元103、二单元101、102、103共计肆套底商，抵顶由丰宁伟业房地产开发有限公司担保的借款（日期为2015年11月19日至2016年3月24日）人民币共计壹仟柒佰肆拾贰万陆仟贰佰伍拾元整，抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由乙方负责出售，甲方配合办理相关手续。土地用地性质为：其他商服用地，土地使用年限为40年，水、电费执行商业标准，燃气有线电视每平米加收50元/平米由乙方加在房价中销售，由乙方负责销售，并分配给每户，单价为2400元/平米，甲方负责收取现金，不开具发票。注：抵顶楼房的建筑面积和每户单价详见附表，面积以房管部门实测为准。2、甲方负责：（1）甲方楼房交付使用时间按合同约定执行，但交付时间不得超过2017年12月30日。（2）甲方负责在乙方售出楼房后及时配合乙方及业主办理该楼房的一切相关手续，甲方和业主各自承担各自的相关税费。（4）、甲方负责办理楼房预售许可证。3、乙方责任：（1）乙方在售出抵顶楼房后及时通知甲方，并配合甲方办理相关手续。（2）乙方所售房屋的业主须符合银行贷款审批要求，如果不符合贷款要求的客户与甲方无关。（3）乙方售出的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户包括首付款和银行放款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。(4）银行贷款首付比例（约50%）和利率按银行要求执行，银行保证金按银行要求执行。4、未尽事宜，甲乙双方可协商解决，协商未果，可申请当地人民法院裁决。5、本协议一式贰份，甲乙双方负责人及所在公司各执壹份，甲乙双方签字、盖章后生效。甲方盖有丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司章及王月民签字，乙方盖有丰宁伟业房地产开发有限公司章。五、案外人于2016年4月2日与丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号1-1603购房预售合同，购买丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司开发坐落于丰宁影视城A2号楼1-1603号房屋，房屋总价：281200.00元。出卖人处加盖了丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司的章和法人王合顺的印章。2018年8月13日丰宁伟业房地产开发有限公司开具收据一份，收据编号：0039667，共计484000元，收款人：徐品瑞，交款人于正三。六、中国邮政储蓄银行出具的《入账汇款业务凭单》中显示：交易时间为2018年8月13日，汇款人为王金茹，收款人为徐品瑞，收款账号62×××03，汇款金额为240000.00元。七、申请执行人提供《证明》内容：1、明显花园A2号楼一单元《商品房买卖合同（预售）》上“丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司”的印章盖章时间是2019年12月26日晚上，在丰宁伟业房地产公司办公司；法人“王合顺印”的盖章时间是2019年12月27日上午；伟业边总和林总说是为了应付法院（实际上是每套购房合同是6份，其它五份均未盖章）。2、合同内容是之前就填写好的，不是我公司人员填写签字。3、我们公司没给伟业公司出具过任何收款收据，他们所收的每一分钱，我们也不清楚，也不是我房地产开发公司的财务收据。落款人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，落款时间2020年4月20日，并加盖了丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司的章。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人与被执行人所签订的《商品房买卖合同（预售）》合同中签订的时间与被执行人出具《证明》中称的时间相矛盾，《商品房买卖合同（预售）》无法确定其签订时间。同时结合异议人提交的《购房协议书》、《收据》等证据与异议人的陈述相矛盾。关于异议人与丰宁满族自治县地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》签订时间及是否真实有效，案涉房产是否置换或是买卖，均不属于执行异议审查的范围。异议人可以通过执行异议之诉予以解决。综上，异议人异议理由不能排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回异议人于正三的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  刘 威人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年六月十日书 记 员  孙世杰