云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初506号原告：云南机场建设发展有限公司，住所地云南省昆明市春城路巫家坝，统一社会信用代码91530000216563275J。法定代表人：吴战学，系公司董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张远，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：张德仙，女，1972年3月5日生，汉族，初中文化，个体户，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：周兴龙，系张德仙的丈夫，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所律师，特别授权代理。原告云南机场建设发展有限公司与被告张德仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南机场建设发展有限公司的委托诉讼代理人姜鹏、张远，被告张德仙的委托诉讼代理人周兴龙、杨成钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南机场建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《房屋（商铺）租赁协议》中约定的超过二十年部分的租赁期限无效；2.本案的诉讼费等必要支出由被告承担。事实与理由：2008年11月11日，德宏州人力资源和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，由此原云南空港建筑工程有限公司租赁了涉案房屋。2010年1月23日，被告张德仙与原云南空港建筑工程有限公司签订了《房屋（商铺）租赁协议》，约定将德宏州芒市仙池路55号商铺右起第五间按425,000元整体出租给被告，房屋（商铺）租赁的期限为20年，自2009年11月15日起至2029年11月15日止；并约定本协议租赁期届满后，原云南空港建筑工程有限公司与被告双方同意本协议自动延期一次（20年），延期届满后，原云南空港建筑工程有限公司同意向被告再次展期（续租）10年，至2059年11月15日止，50年租赁期满后，原云南空港建筑工程有限公司向被告无条件收回租赁房屋（商铺），被告应如期返还租赁房屋（商铺）。协议签订后，被告向原云南空港建筑工程有限公司支付了425,000元租金，租赁至今。2019年4月18日，原云南空港建筑工程有限公司完成注销，并确定其权利和义务由原告享有和承继。原告之后经多次与被告协商，对该合同租赁期限无法达成一致，为维护双方的权益，特向人民法院提起诉讼。被告张德仙辩称，本案合同是双方平等自愿签订，是双方真实意愿的表示，合同当事人应当遵守《中华人民共和国合同法》诚实守信的原则。本案是以租代售的形式，当时收据上写的是购买，被告买了商铺50年的使用权，不适用《中华人民共和国合同法》租赁期限的规定，请法院驳回原告的诉讼请求。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：1.本案原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的合同为租赁合同还是房屋买卖合同？2.原告认为合同超过20年租期无效是否应当予以支持？原告及被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告云南机场建设发展有限公司提交的第一组证据《营业执照》《吸收合并法律承继证明书》《准予注销登记通知书》、被告身份证复印件，证明原告承继了原云南空港建筑工程有限公司的权利和义务，原、被告是适格的诉讼主体。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告云南机场建设发展有限公司提交的第二组证据《房屋（商铺）租赁协议》，欲证明原云南空港建筑工程有限公司将仙池路右起第五间商铺租赁给被告，双方签订租赁协议，租赁期限为50年；第三组证据《建设项目委托开发合同书》，欲证明原云南空港建筑工程有限公司通过代垫工程款建设的方式，取得了涉案商铺50年的使用权，并可以转租。经质证，被告张德仙对原告提交的第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可。本院认为，原告云南机场建设发展有限公司提交的第二组、第三组证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信。被告张德仙提交的证据《收据》一份，欲证明被告当时是购买商铺，而不是租赁。经质证，原告云南机场建设发展有限公司对被告提交的《收据》真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可，称认可收到被告425,000元，但是《收据》上书写为购买应该是笔误。本院认为，被告张德仙提交的《收据》原告认可收款事实，本院对被告付款425,000元予以采信，但双方系房屋租赁还是买卖不能靠付款收据确定，主要根据双方签订的合同，对证明内容本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，合同第一条约定德宏州劳动和社会保障局按照相关规定实行公开招标后，委托原云南空港建筑工程有限公司在德宏州劳动和社会保障局拥有合法土地使用权的土地范围内进行开发建设一栋两层框架结构、建筑高度7.2米、总建筑面积852.38平方米的商铺楼房；第三条约定原云南空港建筑工程有限公司按照德宏州劳动和社会保障局及相关部门审核的施工设计图（并经国家有关职能部门认可）全额垫资建设本项工程，并由原云南空港建筑工程有限公司组织施工，商铺楼房竣工验收合格后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3,500元/平方米的价格租给原云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2,983,000元，扣除原云南空港建筑工程有限公司垫资1,283,000元外，实际收取租金1,700,000元，租期为50年，自工程竣工验收合格之日起计算；第五条约定建成后的房屋所有权归德宏州劳动和社会保障局，该局自愿以3,500元/平方米的价格租赁原云南空港建筑工程有限公司50年，该公司拥有50年的房屋使用权，但不得非法使用；第七条第5项约定原云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2010年1月23日，原云南空港建筑工程有限公司与被告张德仙签订《房屋（商铺）租赁协议》，第一条约定原云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺右起第五间出租给被告使用；第三条约定租赁期限为20年，自2009年11月15日起至2029年11月15日止，原云南空港建筑工程有限公司应于2010年1月23日前将租赁商铺交付给被告，本协议租赁期届满后，原云南空港建筑工程有限公司与被告双方同意本协议自动延期一次（20年），延期届满后，原云南空港建筑工程有限公司同意向被告再次展期（续租）10年，至2059年11月15日止，50年租赁期满后，原云南空港建筑工程有限公司向被告无条件收回租赁房屋（商铺），被告应如期返还租赁房屋（商铺）；第四条约定商铺50年租金为425,000元，本协议签订之日一次性支付。当日，被告向原云南空港建筑工程有限公司支付了425,000元。原云南空港建筑工程有限公司于2019年4月18日因吸收合并被云南省市场监督管理局准予注销登记，原告云南机场建设发展有限公司吸收合并原云南空港建筑工程有限公司，原云南空港建筑工程有限公司的资产、债权债务由原告承继。本院认为，原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《房屋（商铺）租赁协议》内容约定明确，即原云南空港建筑工程有限公司将商铺租赁给被告使用，而并非买卖，故双方为租赁合同关系。被告提出本案系以租代售，但《房屋（商铺）租赁协议》明显没有以租代售的相关内容，对被告的答辩主张本院不予支持。根据《房屋（商铺）租赁协议》第三条的约定，实质上双方约定的租期为50年，已经超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”规定的20年，故该合同有效的租赁期限为20年，超过20年的租赁期限无效，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，判决如下：原云南空港建筑工程有限公司与被告张德仙签订的《房屋（商铺）租赁协议》的有效租赁期限为20年，超过20年的租赁期限无效。案件受理费100元，由原告云南机场建设发展有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  汤 婧人民陪审员  张庆南人民陪审员  张庆宏二〇二〇年六月二日书 记 员  邹 嘉