南昌铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）赣7101行初314号原告吴平花，女，1970年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师，律师执业证号：13601201711279488。委托代理人杨强，江西朗秋律师事务所实习律师，实习律师证号：36011904110110。被告南昌市自然资源局，住所地：江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道**不动产登记大楼，统一社会信用代码：11360100014510837K。法定代表人陶志，该局局长。委托代理人曾慧君，该局工作人员。委托代理人胡文晶，江西华邦律师事务所律师，律师执业证号：13601200500449343。原告吴平花因要求确认被告南昌市自然资源局行政征收违法一案，于2020年4月7日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告吴平花及其委托代理人黄诗琴、杨强，被告委托代理人曾慧君、胡文晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月，南昌市不动产登记局对原告所有的南昌市办理了换证登记，将原告所有的洪房权证东字第**《房屋所有权证》换发为赣（2018）南昌市不动产权第××号《不动产权证》，后又于2019年4月以换证错误为由公告注销了原告的《不动产权证》。为此，原告曾诉至南昌铁路运输法院，要求确认注销行为违法。该案经法院审查认为，导致南昌市不动产登记中心注销原因系案涉土地上存在两个没有共有关系的使用权人，正是因为行政机关在出让案涉土地时，没有尽到合法审查义务，造成了房地分离状况，并在判决书中指引原告对案涉房屋所占土地出让时未解决的房屋权属问题另行主张权利。案涉房屋因原权利人江西省轻工物资供销公司（以下简称供销公司）在与佳木斯德力西电气经销有限公司（以下简称德力西公司）在2003年发生拖欠货款纠纷引发诉讼，被佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院）查封，后作出判决及裁定书将案涉房屋在内的9套厂房及房屋从供销公司执行归德力西公司所有。2008年4月22日，原告从德力西公司处购得上述房屋，并于2008年5月办理《房屋所有权证》。2004年10月21日，原南昌市土地储备中心（以下简称储备中心）与江西江中制药集团有限公司（以下简称江中集团公司）签订了《南昌市国有土地使用权储备合同》，将案涉房屋项下土地在内的575亩土地的使用权一并收储，并于2004年10月24日通过公开挂牌出让方式转至江西江中置业有限责任公司（以下简称置业公司），使得置业公司以13.6亿元取得了上述575亩土地的使用权，发放了洪国用（登东2004）060号土地证，导致案涉房屋与土地权属分离的状况。原告认为，我国法律规定遵循房地一体主义，实行建设用地使用权与地上物一并处分原则。案涉房屋于2003年起因生效裁判文书及执行裁定书使所有权转移至德力西公司名下，之后再由德力西公司出售流转至原告。虽当时德力西未办理土地使用权证，但按照房地一体原则以及《物权法》的相关规定，案涉房屋所占土地使用权应当一并随房屋转移至原告。根据有关规定，在司法机关依法进行的查封期间，行政机关不能收回国有土地使用权。因此，被告在收回土地时，未能依照相关规定尽到充分审查义务，造成房地分离的状况，且收储时未对案涉土地上的建筑物进行过任何补偿，严重的侵害了原告的合法权益，故请求法院对被告2004年收储董家窑107号8栋房屋项下土地的行为确认违法。被告辩称，董家窑107号8栋房产的土地在储备中心首次收储前登记在江西纸业集团有限公司（以下简称纸业公司）名下，为工业划拨用地。2003年8月8日，储备中心已经与纸业公司签订收储合同（洪储收字[2003]19号），将包含董家窑107号8栋房产所在土地收储，并在2003年9月3日将上述土地使用权变更登记在储备中心名下（洪土国用登东2003字第490号国有土地使用证）。佳木斯中院首次查封案涉房产时间为2003年11月3日，晚于土地使用权人发生变更时间。2008年1月7日，佳木斯中院裁定将董家窑107号2159.63平方米及师大南路54号36.36平方米共九处资产划归德力西公司所有，仅仅作价145374.54元，用以抵偿部分债务，且在（2005）佳法执字第20-3号执行裁定书中明确上述房屋无土地证照，该法院认可上述2195.99平方米房屋价值仅145374.54元（每平方米为66.2元）原因也在于此。原告及罗文娟从德力西公司完成受让案涉房屋时间为2008年4月20日，此时该土地使用权已经出让给江中集团公司后收回，再出让给置业公司。据此，佳木斯中院在对案涉房屋采取保全措施时，该房屋所有权和土地使用权早已处于分离状态，且土地使用权人已经发生变更，划拨工业用地使用权已经由政府收回，法院在裁定案涉房屋所有权时已经明确了价格，显然没有包含土地使用权的对价，原告作为德力西公司办理案涉房屋所有权转移登记的委托代理人，对于案涉房屋没有土地使用权的事实是明知的，其以取得房屋所有权登记为由主张取得了房屋所在土地使用权没有事实依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于江西省南昌市东湖区。2003年起，因案涉房屋的原权属人供销公司与德力西公司发生拖欠货款纠纷，经黑龙江省佳木斯市中级人民法院作出生效的（2003）佳民商初字第81号民事判决后，该院即作出（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》《协助执行通知书》，将案涉房屋（产权证号××号）在内的九套厂房及房屋从供销公司名下执行归德力西公司所有。2008年4月22日，德力西公司再与原告签订《存量房买卖合同》，将案涉房产以171651元卖给原告，原告于2008年5月办理洪房东字第××号《房屋所有权证》，该证载明建筑面积572.17平方米，用途为非住宅。2004年10月21日，储备中心与江中集团公司签订了洪储收字［2004］17号《南昌市国有土地使用权储备合同》，约定储备中心收储江中集团公司575亩土地使用权，每亩78.241万元共计45000万元，洪土国用（登东）2004字第243号土地使用权证已在地籍处。原告认为，储备中心在收储时未调查案涉房屋的权属，导致房地分离的行为违法，侵害到原告的合法权益，故要求法院判如所请。另查明，2003年8月28日，南昌市人民政府办公厅作出洪府厅抄字[2003]1216号《抄告单》，载明为支持企业改制，妥善安置职工，保证社会稳定，经市政府研究，同意按《南昌市土地储备试行办法》由储备中心收购纸业公司256亩工业用地，所得款专项用于安置企业职工。2003年8月8日，储备中心与纸业公司签订洪储收字[2003]19号《南昌市国有土地使用权储备合同》，约定以每亩40万元的价格，收储纸业公司256.1078亩土地，共计10244.312万元。2003年9月3日，储备中心就收储土地办理了洪土国用（2003）第490号《国有土地使用权证》，载明地类为储备用地。该土地范围包含洪储收字[2004]17号《南昌市国有土地使用权储备合同》的575亩土地中。2004年10月21日，江中置业公司与被告签订《国有土地使用权出让合同》，约定以13.6亿元的价格出让575亩给江中置业公司，后江中置业有限公司办理了洪土国用登东（2004）460号《国有土地使用权证》。2007年8月13日，该土地证变更为洪土国用登东（2007）469号《国有土地使用权证》，载明土地使用权人为江西中江地产股份有限公司，使用权地类用途为住宅、商业、办公用地，使用权类型为出让。再查明，2018年4月，南昌市不动产登记局对案涉房屋颁发了赣（2018）南昌市不动产权第××号《不动产权证》，载明案涉房屋为国有建设用地及房屋所有权，宗地面积与房屋面积各为572.17平方米。2019年4月，南昌市不动产登记局已重复发证为由要求原告交回《不动产权证》予以注销，因原告未在期限内交还，即于2019年4月1日刊登《不动产注销登记公告》并注销了案涉《不动产权证》，原告不服，遂将南昌市不动产登记局诉至本院。经本院审理后作出（2019）赣7101行初962号《行政判决书》，认定该宗土地在发生权属转移时，未尽充分审查义务，忽视了案涉土地的现状和地上房屋所有权登记在他人名下的情况，导致土地登记过程中房地分离的状况，损害了原告的合法权益。对此，原告可对出让土地时未解决房屋权属问题另行主张权利。南昌市不动产登记局作出的行政行为符合法律规定，依法驳回了原告的诉讼请求。以上事实有原、被告双方向本院提交的判决书、裁定书、房屋产权证、土地储备合同、国有土地使用证等证据及当庭陈述在案为凭，足以为证。本院认为，对“有利害关系的公民、法人或者其他组织”不能过分扩大理解，不能认为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织都有利害关系。对于行政诉讼中“利害关系”的认定应符合几个条件，首先，应将当事人是否具有法律保护的权益作为判定当事人是否具有原告主体资格的重要标准；其次，在当事人确有法律可保护权益的情况下，还需要考虑该权益是否应当通过本案的行政诉讼来保护；最后，在某些情况下，即使当事人具有可保护的法律权益，但该权益应当通过民事诉讼或者直接对其设定权利义务的行政行为提起行政诉讼等方式来保护，则当事人虽有法律保护的权益，但针对本案却不具有原告主体资格。本案中，案涉土地储备行为发生在2003年至2004年期间，而原告通过买卖行为获得案涉房屋的时间发生在2008年，显然不属于当时土地储备时的行政相对人，若无限扩大对利害关系延伸，则将破坏行政行为的公定性。就本案而言，“房地一体”虽是我国立法的原则，导致“房地分离”的情况有很多，也是基于当时历史遗留问题所致，若原告认为案涉房屋土地的权属发生纠纷，同样也有法律规定的维权途径。《土地权属争议调查处理办理》第五条规定：“个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。”第三十条第一款规定：“国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定”第三十一条第一款规定：“当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”据此，土地权属发生争议的应先行土地调处前置程序，对调处决定不服的才能向人民法院提起行政诉讼，故原告不具备行政诉讼的利害关系。综上，原告的起诉不符合法律规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告吴平花的起诉。案件受理费50元（原告已预交），退还原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  楼 赟人民陪审员  杨伶娜人民陪审员  徐小平二〇二〇年六月十六日法官 助理  沈明琪书 记 员  蔡霖颖