河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0303民初372号 原告：穆青，女，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：赵冬青（与原告系母女关系），汉族，住秦皇岛市海港区。 被告：马荣华，男，汉族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张汝东，河北度元律师事务所律师。 被告：佟艳明，女，满族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张汝东，河北度元律师事务所律师。 被告：马静，女，满族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张汝东，河北度元律师事务所律师。 被告：马驰，女，满族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张汝东，河北度元律师事务所律师。 原告穆青与被告马荣华、佟艳明、马静、马驰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆青委托诉讼代理人、被告马荣华委托诉讼代理人、被告佟艳明委托诉讼代理人、被告马静及其委托诉讼代理人、被告马驰委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆青向本院提出诉讼请求：1.依法确认《房屋买卖协议》无效；2.四被告向原告返还已经支付的购房款100万元及利息（自2019年12月29日至实际付清时按照年息6%计算）；3.保全费及案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年12月28日，原告与四被告订立《房屋买卖协议书》，约定：四被告将坐落于山海关古城居民后胡同4号平房全部产权卖给原告为永久产业，房屋总售价为175万元，被告负责提供过户时需要的证件，且全力配合过户。原告按照约定于2019年12月20日和12月28日向被告马静支付10万元定金和90万元房款。但在原告办理产权过户中，被告不能提供全部土地证。原告经进一步了解得知，本案房屋土地性质为划拨，未经批准不得买卖，且政府不允许该地段进行任何房产交易，原告合同目的根本不能实现，原、被告双方所订立的上述合同属于无效合同。被告方未向原告如实告知房屋相关情况，且被告马静从事房屋中介应该清楚相关法律规定和政策，应对合同无效承担全部责任。原告筹集的房款大多向朋友高息借款，被告的行为给原告造成重大经济损失。原告经与被告协商未果，为了维护自身的合法权益，根据《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告马荣华辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议不存在合同法第52条规定的导致合同无效的情形，也没有违反法律行政法规中效力性的规范，原告请求确认该协议无效于法无据，同理，原告要求被告返还购房款，也是于法无据，请法庭驳回原告诉请。 被告佟艳明、马静、马驰辩称，被告佟艳明、马静、马驰不是合同签约主体，与原告缔约的民事主体是马荣华一个人。佟艳明与马静、马驰分别在合同中配偶及子女处签名，只能表明同意马荣华出售房屋，但是不表明该三人是合同签订主体。原告起诉佟艳明、马静、马驰属于被告主体错误，违反合同相对性原理，请法庭驳回对佟艳明、马静、马驰的起诉。在此向法庭表明保留追究原告错误保全给三被告方造成损失的索赔权利。 本院经审理认定事实如下：山海关居民后4号房屋中秦山私房城西办字第4035号房屋、秦山私房城西办字第××号房屋登记在被告马荣华名下，秦山私房城西办字第××号房屋登记在被告马荣华父亲马生名下。被告马荣华名下房屋有房屋所有权证书，无土地使用权证书，马生名下房屋有房屋所有权证书及土地使用权证书。被告马荣华名下房屋属于被告马荣华与被告佟艳明夫妻共同财产。 2018年左右，被告马荣华长女马静曾在58同城网站上发布过山海关居民后4号房屋的售房信息，原告穆青委托诉讼代理人赵冬青的朋友在网上看到售房信息，将上述房屋推荐给原告委托诉讼代理人。2019年12月20日，原告委托诉讼代理人第一次看房后向被告马静交付定金10万元。 2019年12月28日，原告穆青委托诉讼代理人赵冬青在第二次看房后，便以原告穆青（乙方）名义与被告马荣华（甲方）就上述房屋签订了房屋买卖协议，约定：一、甲方将位于山海关居民后4号房屋，房屋面积秦山私房字第40**53.76㎡，字第1426号59.40㎡，字第1427号30.87㎡的全部产权卖给乙方为永久产业。二、房屋总售价为人民币175万元，院内设施全部归乙方所有，不再另行计价。三、合同签订后，乙方给付甲方购房款定金人民币10万元，付款方式和付款时间双方商定合同签订后3日内，乙方将购房款人民币90万元付给甲方（以甲方开具收据为准），剩余房款在甲方交房之日前全部付清，甲方于2020年3月15日前将此房交给乙方使用，房屋交接时，该房屋现有设施以前所发生的一切费用由甲方结清。四、房屋产权过户时发生的一切费用由乙方承担，甲方负责提供过户时所需的一切证件，并保证合法有效，过户时，甲乙双方到房产局办理手续。五、产权过户前，无论房价上涨或下跌，仍以合同签订价格为准，如遇国家拆迁何种补偿补贴均与甲方无关，但甲方必须无条件配合乙方办理各种拆迁手续。六、过户时土地出让金由乙方承担。……八、补充条款：由于甲方在出售此房前有两间厢房30.87㎡，房主姓名与马荣华不符，在办理产权过户时甲方先办理继承手续，房本办理到甲方名下后方可办理，继承房本时发生的税费由甲方承担。合同下方甲方签字马荣华，配偶处签字佟艳明，长女处签字马静，次女处签字马驰，乙方签字穆青，系赵冬青代签。合同签订时，被告向原告委托诉讼代理人出示了三个房屋的房屋所有权证书、马生名下房屋的土地使用权证书及公证书，并告知原告被告马荣华名下两个房屋的土地使用权证证书被国土局收回。2019年12月30日，原告向被告马静交付购房款90万元。 2020年3月21日，被告马静与原告委托诉讼代理人的微信聊天记录中显示被告告知原告委托诉讼代理人已经将出售房屋腾出。2020年3月24日起，双方因能否提供被告马荣华名下房屋的土地使用权证书问题产生争议，原告未支付剩余房款75万元。 另查明，原告提供的与山海关政务中心不动产登记中心工作人员的通话录音显示，工作人员告知原告委托诉讼代理人，古城内平房现在什么业务也办不了，现在没有开通，整个山海关的平房现在都没有开通。原告委托诉讼代理人询问土地证收回需再办理土地证的问题，工作人员答复谁交给国土局了需要去国土局问，原告委托诉讼代理人询问古城内房屋能否过户，工作人员答复办理不了，现在城里的房子都冻结着呢，办不了。原告提交山政[2003]44号山海关区人民政府关于停止办理古城保护和开发范围内有关手续的通知照片一份，载明关城、东罗城房屋停止办理户口迁入、各类房屋、建筑的新建及翻修审批，相关证件的发放以及房地产交易等。 2020年5月18日，本院工作人员到秦皇岛市山海关区不动产登记中心调取秦山山私房字第40**屋、秦山私房字第××号房屋、秦山私房字第××号房屋所有权登记证书及土地使用权登记证书情况，该单位工作人员告知上述房屋均有房屋所有权证书，4035号、1426号房屋没有土地使用权证书，因为当时四邻指界没有进行，所以上述房屋没有办理土地证。关于古城内房屋办理过户事宜，该工作人员答复政府一直在协调，但是什么时候能办理暂时不确定。 再查明，被告马荣华与被告佟艳明为夫妻，被告马静为二人长女，被告马驰为二人次女。依被告马荣华申请，2018年4月18日，秦皇岛市山海关公证处作出（2018）冀秦山证民字第788号公证书，载明：被继承人马生、杜秀兰的遗产应由其父母、配偶、子女共同继承。因被继承人马生、杜秀兰的父母均先于他们死亡，长子马荣贵、三子马荣和、四字马荣林、长女马桂英均表示自愿放弃上述遗产中各自应继承的份额及权利，并出具放弃继承权声明书。故秦山私房城西办字第××号房屋应由马生、杜秀兰的次子马荣华继承。 又查明，2020年3月30日，原告穆青向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院当日作出（2020）冀0303财保4号民事裁定书，冻结被申请人马荣华、佟艳明、马静、马驰名下的银行存款105万元，期限为1年。原告交纳申请费5000元。 上述事实，有原告提供的照片、录音光盘，被告提交的马荣华女儿马静与原告母亲赵冬青微信聊天记录复印件、买卖协议书复印件、公证书复印件一份，当事人陈述及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。 本院认为，原告穆青与被告马荣华签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因地方政策原因，该房屋暂不能办理房屋过户手续，且经查询,房管部门答复不能确定办理过户手续时间，上述情形影响原告实现合同目的，应解除原告与被告马荣华之间签订的房屋买卖协议。合同解除后，当事人双方应相互返还财产。因原告未实际占有被告房屋，无需返还房屋，被告应将原告交付的款项100万元全部返还。因涉案房屋为被告马荣华、被告佟艳明夫妻共同财产，且被告佟艳明以配偶名义在买卖协议上签订，二被告应共同返还原告100万元。原告委托诉讼代理人将100万元打入了被告马静银行账户，被告马静也应承担共同还款义务。本案中，被告不存在违约行为，原告要求被告支付款项利息无事实和法律依据，本院不予支持。本案中马驰不是买卖协议签订方也不是房屋共有人或款项接收人，原告要求被告马驰承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，解除原告穆青与被告马荣华签订的房屋买卖协议，被告马荣华、佟艳明、马静共同返还原告穆青1**万元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告穆青与被告马荣华于2019年12月28日签订的房屋买卖协议书； 二、被告马荣华、被告佟艳明、被告马静自本判决生效之日起五日内返还原告穆青1**万元； 三、驳回原告穆青的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，申请费5000元，共计11900元，由被告马荣华、被告佟艳明、被告马静负担5950元，原告穆青负担5950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 刘 红 二〇二〇年六月二十九日 书记员 刘佳良