重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1040号原告:钟敏，女，1983年11月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：樊四华，重庆贝泽禹律师事务所律师。被告：重庆模具产业园区开发建设有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道红锦大道**中渝广场****，统一社会信用代码91500112756217955W。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：陈露，女，该公司工作人员。被告：重庆吉屋科技有限公司，住，住所地重庆市江**杨河一村******一社会信用代码915001050517002933。法定代表人：曾小玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢瑶，女，该公司工作人员。原告钟敏与被告重庆模具产业园区开发建设有限公司（以下简称“重庆模具公司”）、重庆吉屋科技有限公司（以下简称“重庆吉屋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告钟敏的委托诉讼代理人樊四华，被告重庆模具公司的委托诉讼代理人陈露及被告重庆吉屋公司的委托诉讼代理人谢瑶到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2020年5月9日裁定将本案转为普通程序，并于2020年6月1日再次公开开庭进行了审理。原告钟敏的委托诉讼代理人樊四华，被告重庆模具公司的委托诉讼代理人陈露到庭参加了诉讼。被告重庆吉屋公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限44日。本案现已审理终结。原告钟敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告钟敏与被告重庆模具公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告重庆模具公司返还原告购房款及其他费用共计730586.19元（其中：首付款669017元、大修基金5995.2元、地籍零、地籍零星测量73契税39870.5元、权证印花税5元、合同印花税664.51元、转让手续费13290.9元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元），并支付资金占用利息（以730586.19元为基数，按年利率6%，从2015年6月16日起计算至付清之日止）；3.判令被告重庆模具公司支付违约金73059元；4.判令被告重庆模具公司、重庆吉屋公司共同返还原告团购费4万元及资金占用利息（以4万元为基数，按年利率6%，从2014年12月17日起计算至付清之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月16日，原告与重庆模具公司约定，原告购买位于重庆市渝北区回兴街道XX大道XX号负2-附13号的商铺，房屋总价款为1329017元，采取按揭方式付款。此后原告参加了重庆模具公司组织的团购活动，按照重庆模具公司的指定向重庆吉屋公司支付团购费4万元，并及时支付了首付款。后原告发现被告存在虚假宣传行为，侵害了原告的合法权益。且重庆模具公司一直未能为原告办理按揭贷款手续，致双方的合同无法继续履行，原告有权解除合同，并要求重庆模具公司返还购房款。此外，重庆模具公司与重庆吉屋公司系隐名的委托代理关系，重庆吉屋公司违法收取团购费，故重庆模具公司与重庆吉屋公司应共同返还团购费4万元。被告重庆模具公司辩称，原告在银行按揭贷款审核未通过的情况下，按约应向被告付清全部购房款，但原告至今未付清，已构成违约，故其不应享有解除案涉房屋买卖合同的权利，并应继续履行合同及承担逾期付款的违约责任，被告亦不应承担违约责任。因被告并未收取原告支付的团购费，案涉房屋买卖合同也未约定团购费，故被告也不应返还原告诉请的团购费。被告重庆吉屋公司辩称，根据团购协议第五条、第六条可知，原告在签订团购协议前，已充分了解和认可团购活动的优惠政策并自愿参加。该团购服务费由重庆吉屋公司收取属实，与重庆模具公司无关，也不抵扣购房款。因被告已经按照和原告签订的团购协议书履行合同义务，因此重庆吉屋公司不应向原告返还团购费。原告与重庆模具公司的权利义务与重庆吉屋公司无关。另原告主张返还团购费的诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定案件事实如下：被告重庆模具公司的股东之一为重庆江航投资有限公司，重庆江航投资有限公司的股东之一为航发投资管理有限公司。2014年12月17日，原告与重庆吉屋公司签订《吉屋网会员团购服务协议书》一份，主要约定凡参加“吉屋网”成为会员，凭《吉屋网会员团购服务协议书》及收据，在认购“中航・XX”指定房源时，可享受缴纳4万元团购服务费后开盘每套房源总价减10万元再享3%的优惠。该协议第五条约定，原告认可重庆吉屋公司组织的团购活动，在协议签署前已充分了解和认可团购活动的优惠政策，并自愿参加。原告自主决定认购事宜并独立承担法律责任。团购预约服务费由重庆吉屋公司收取，与合作楼盘开发商无关，不计入也不抵扣开发商购房款。第六条约定，原告与商品房开发商之间的权利义务，以原告与开发商签订的《商品房买卖合同》为准，重庆吉屋公司对商品房的品质及买卖合同的履行不承担任何责任。一旦原告以优惠价格与合作楼盘开发商签订认购协议后，如因原告自身原因要求退房的，重庆吉屋公司收取的团购预约服务费不予退还。第九条约定，会员认购成功后，开发商的一切降价活动及违约行为，重庆吉屋公司不承担任何责任。合同签订当日，原告向重庆吉屋公司支付“中航・XX”团购费4万元。重庆吉屋公司于2014年12月25日向原告开具收取该团购费的通用机打发票。2014年12月18日，原告与重庆模具公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告向重庆模具公司购买位于重庆市渝北区回兴街道XX大道XX号负2-附13号商服用房，建筑面积为74.94平方米，套内面积为72.37平方米，总成交金额为1329017元。该合同第五条约定，原告以按揭付款方式按期付款。如因重庆模具公司原因导致原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告愿意继续履行合同的，双方对付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；原告也可解除合同，重庆模具公司应于原告解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告，并按照原告已付房价款的10%赔偿原告。如因原告原因，导致原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其它方式支付。在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任。如原告未能在约定的期限内以现金或其它方式支付，双方按合同第十条约定执行。因不可归责于双方的事由导致原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行约定，并签订补充协议。双方也均可单方解除本合同，重庆模具公司应于原告解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告。此外，该《重庆市商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款约定，原告应于合同签订当日付清首期房款669017元。原告拟向贷款银行申请金额为66万元的按揭贷款。合同第五条第（三）款第一项中“甲方原因”是指双方签署合同前或签署合同时，因重庆模具公司故意导致原告所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向原告提供购房贷款，或者重庆模具公司无正当理由拒绝配合原告办理购房贷款。合同第五条第（三）款第二项中“乙方原因”是指原告不符合贷款条件等可归结于原告的原因导致银行未批准或未全额批准原告贷款，因国家贷款政策的调整导致原告不符合贷款条件或不能按申请额度获得全额贷款的，属于原告原因。上述合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向重庆模具公司支付了首期购房款669017元，并支付了大修基金5995.2元、地籍零、地籍零星测量73契税39870.51元、权证印花税5元、合同印花税664.51元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元等其他费用共计61569.19元。重庆模具公司分别于2014年12月18日、2015年6月16日向原告出具《收款收据》及《销售不动产统一发票》，分别载明收到原告缴纳的上述费用。对收到原告交纳的上述费用，重庆模具公司当庭亦予以确认。重庆模具公司收到原告交纳的上述费用后，分别于2016年10月20日向有关行政部门交纳了物业专项维修资金（大修基金）5995元，于2017年8月4日向重庆市渝北区地方税务局交纳了印花税664.5元及契税39870.51元。重庆模具公司对于其代收的其他费用，其陈述已向相关部门支付，但未举示相关证据。因原告申请办理的银行按揭贷款未获审批，2016年2月23日，重庆模具公司向原告送达了《关于提供中航・XX按揭贷款资料的告知函》，其中载明：“近期接到按揭银行通知，您的‘按揭贷款’未能顺利通过银行审批或未至银行办理相关手续，导致银行不能放款。为确保后期您能顺利接房，请您在2016年3月15日前尽快到我公司签约中心补办签约按揭手续（具体所需资料详见附件1）。”庭审中，原告认可其在与重庆模具公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，已按与重庆吉屋公司签订的《吉屋网会员团购服务协议书》约定享受了交4万元团购费抵10万元房款再优惠3%的优惠。关于重庆吉屋公司与重庆模具公司之间的关系，庭审中，原告诉称两被告系隐名委托代理关系，4万元团购费应属购房款。重庆吉屋公司陈述其与重庆模具公司为合作关系。因其于2014年系与重庆模具厂公司合作的，而重庆模具公司后来才收购了重庆模具厂公司的案涉项目，故重庆模具公司不清楚双方之间的合作关系。重庆模具公司陈述由于案涉商品房项目系其收购原股东出售的二手房项目，故没有查到亦不清楚原股东与重庆吉屋公司之间的关系。另查明，案涉房屋的产权人现为重庆模具公司。另，原告在庭审中陈述，因案涉房屋的银行按揭贷款未获审批，原告无力支付剩余购房款，确已无法购买案涉房屋。上述事实，有企业信用信息公示报告、《吉屋网会员团购服务协议书》《重庆市商品房买卖合同》《收款收据》《销售不动产统一发票》《关于提供中航・XX按揭贷款资料的告知函》《重庆市物业专项维修资金专用收据》《契税完税证明》及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。重庆吉屋公司举示的其与原告签订的《吉屋网会员团购服务协议书》，虽然该证据系复印件，但该证据与原告认可的重庆吉屋公司出具的收款收据及原告已享受交4万元团购费抵10万元购房款优惠的事实能相互印证，本院对其真实性予以采信。原告与重庆吉屋公司签订的上述协议亦合法、有效。本案的争议焦点为：一是原告与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》应否解除；二是重庆模具公司是否应向原告支付违约金；三是原告是否有权要求退还其支付的团购费4万元。针对上述争议焦点，本院分述如下：关于原告与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》应否解除问题。首先，在银行按揭贷款审批未通过的情况下，原告在长达三、四年的时间里均未向重庆模具公司支付剩余购房款，且原告在庭审中明确表示确已无力购买案涉房屋，故双方签订的商品房买卖合同在事实上已无法履行。其次，本案无直接证据证明系原告原因导致其申请的银行按揭贷款未获审批通过即原告具有违约行为。第三，原告在银行按揭贷款审批未通过且其无力支付剩余购房款的情况下，现其诉请解除合同，原告主观上并非恶意。如要求原告继续履行合同，明显强人所难、有失公平。重庆模具公司拒绝解除合同，与客观事实不符，亦会造成相关损失不断扩大，有违诚实信用原则。基于上述理由，对原告诉请解除其与重庆模具公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此规定，合同解除后，原告有权要求重庆模具公司返还其收取的首期购房款669017元。现原告诉请重庆模具公司返还该首期购房款669017元，本院予以支持。关于原告另诉请重庆模具公司返还大修基金等其他费用问题。根据重庆模具公司举示的《重庆市物业专项维修资金专用收据》《契税完税证明》，其已将代收的大修基金、合同印花税及契税支付给相关行政部门，故原告无权要求重庆模具公司返还上述大修基金、合同印花税及契税，其可依法另行向相关部门主张返还。对于重庆模具公司代收的地籍零星测量73.8元、权证印花税5元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元，虽重庆模具公司辩称其已向相关部门支付了上述费用，但其并未举示证据证明，故对重庆模具公司的该辩解理由，本院不予采信。现原告诉请重庆模具公司返还上述地籍零星测量费等费用，本院予以支持。重庆模具公司逾期返还上述购房款及地籍零星测量费等其他费用，客观上给原告造成了资金占用期间的利息损失，原告诉请被告从2015年6月16日起向其支付资金占用利息，本院予以支持。资金占用利息的计算标准，根据双方约定，应按中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告诉请按年利率6%计算，无事实及法律依据，对超出部分，本院不予支持。二、关于重庆模具公司是否应向原告支付违约金的问题。原告虽陈述本案系因重庆模具公司原因导致其向银行申请的按揭贷款未能审批通过，但其并未向本院举示证据证明其主张的该事实。尽管原告在诉讼中向本院申请到相关银行调查案涉房屋抵押按揭贷款审批未能通过的原因，但该事项既非属于人民法院依职权调查、收集证据的范围，原告亦未举证证明其确因客观原因不能调查、收集该事项，且原告申请事项也并非属于证据，故对原告的该调查、收集证据申请，本院未予准许。总之，在本案中，无证据证明系因重庆模具公司的原因导致原告申请的银行按揭贷款未能审批通过，现原告诉请重庆模具公司支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于原告是否有权要求被告退还其支付的团购费4万元的问题。从原告与重庆吉屋公司签订的《吉屋网会员团购服务协议书》可知，双方的主要权利义务为原告在向重庆吉屋公司交纳4万元团购服务费后，其可依据该协议享受开盘每套房源总价减10万元再享3%的优惠。该协议也明确载明了团购服务费由重庆吉屋公司收取，与开发商无关，也不抵扣开发商的购房款。由此可知，原告与重庆吉屋公司之间系服务合同关系，原告向重庆吉屋公司交纳的团购服务费，其性质应为服务费，而非购房款。原告在与重庆模具公司签订商品房买卖合同时，已享受了《吉屋网会员团购服务协议书》约定的购房优惠，重庆吉屋公司已按约履行了合同义务，现原告诉请重庆吉屋公司返还该团购服务费并支付资金占用利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告主张重庆吉屋公司与重庆模具公司系隐名委托代理关系，但原告未举证证明其主张的该事实，依法应承担举证不能的法律后果。故对原告提出的该主张，本院不予采信。此外，上述团购服务费并非由重庆模具公司收取，现原告诉请重庆模具公司返还该团购服务费并支付资金占用利息，本院亦不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告钟敏与被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于本判决生效后三日内返还原告钟敏购房款669017元、地籍零、地籍零星测量73权证印花税5元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元，以上共计684055.97元；三、被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于本判决生效后三日内向原告钟敏支付资金占用利息（以684055.97元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年6月16日起计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告钟敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元，由原告钟敏负担2350元。被告重庆模具产业园区开发建设有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈从富人民陪审员  周小梅人民陪审员  彭钦梅二〇二〇年六月五日书 记 员  李玉洁