重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1557号原告：廖庚春，男，1978年5月4日出生，汉族，潍柴（重庆）汽车有限公司员工，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：尚俊，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艾林，重庆盈兴律师事务所实习律师。原告：余涛，女，1982年1月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：尚俊，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艾林，重庆盈兴律师事务所实习律师。被告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。委托诉讼代理人：熊焕，男，广州富力地产（重庆）有限公司员工。委托诉讼代理人：杨振伟，重庆龙都律师事务所律师。原告廖庚春、余涛与被告广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖庚春及原告余涛的委托代理人尚俊，被告富力公司的委托代理人熊焕、杨振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖庚春、余涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2019年10月1日起至2019年12月30日止，以937568元为基数按照日万分之五计算并支付违约金；2.请求法院依法判令被告赔偿自2019年10月1日起，按278.2元/月的标准计算至2019年12月30日止的物管费用；3.请求判令被告支付原告误工费9605元、交通费707元及从2019年10月1日起，按照每月2000元的标准，计算至实际交房之日止的延期交房期间租房费用；4.判令被告支付原告律师费10000元；5.请求法院依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第三项、第四项诉讼请求。事实和理由：2018年6月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告出资937568元购买被告位于沙坪坝区×路×号×号楼×精装房屋，被告于2019年9月30日前将符合装修约定的房屋交付给原告使用，后因被告交付的房屋装修不合格，原告多次要求被告进行整改，被告一直置之不理，因被告的原因导致不能按期交房，被告应承担赔偿责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，被告已按照双方买卖合同的约定按时通知了原告方进行交房，履行了交房义务，不存在逾期交房的事实，原告所述的案涉房屋存在的质量问题，仅属于质量瑕疵，属于维修、保修的范围，并非可以拒绝接房的严重的主体结构质量问题，原告拒绝接房的理由不成立。现原告无正当理由拒绝接房，案涉房屋应当自被告书面通知确定的交付之日起视为交付，因被告不存在逾期交房的事实，故不应承担逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告廖庚春、余涛（乙方、买方）与被告富力公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区×路×号×号楼×成套住宅一套。该房屋建筑面积107.77平方米，套内建筑面积86.10平方米，其中第四条“购房价款”载明：“本商品房为装修房，总成交金额937568元……”，第五条“付款方式及期限”载明：“……本商品房总成交金额为937568元。（1）乙方于2018年6月2日向甲方支付房屋首付款707568元，房屋余款230000元以按揭方式支付给甲方。”第七条“交付期限及交付条件”载明：“（一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合下列条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”，第八条“交房手续的办理”载明：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担”,第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：……2、逾期不超过60日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付房款，如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金”，第十六条“商品房质量、装修、设备标准的约定”载明：“……该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：……2、同等材料替代”，第十八条“保修责任”载明：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”合同附件四《富力城×地块×号楼住宅精装交楼标准》载明：“门窗：入户大门选用钢制门。卧室、卫生间、厨房选用成品套装门。客厅出阳台采用落地普通熟钢玻璃推拉门。窗户：安装普通塑钢玻璃窗（每户有一间卧室按消防要求设置耐火完整性不小于一小时的外窗，其材质、分隔与普通塑钢窗不同）。客厅、餐厅、玄关及走廊：墙身刷乳胶漆。客厅、餐厅及走廊铺地砖，配波打线及踢脚线。卧室：墙身刷乳胶漆。卧室铺强化木地板配木踢脚线，飘窗铺贴石材。厨房：厨房铝扣板天花吊顶。配送人造石台面组合橱柜。地。地面铺地砖面贴瓷砖。配送‘樱雪’燃气灶及抽油烟机。配送‘科勒佳德’洗菜盆及‘科勒卡丽’水龙头。卫生间：卫生间铝扣板天花吊顶。地。地面铺地砖面贴瓷砖。配送‘乐家’洗面盆、‘摩恩’水龙头、‘乐家’座便器、‘摩恩’淋浴花洒。配浴室柜，每间卫生间送浴霸一个。入户花园及阳台：阳台护栏采用阳台配栏杆，阳台顶刷乳胶漆，墙面刷乳胶漆，入户花园铺贴地砖。每户设‘贝佳’或‘喜多美’洗衣机水龙头一个，配防水以插座。面板：‘施耐德’开关面板及弱电面板。空调：客厅及卧室预留分体空调机位，室外设空调主机位。给排水：每户设独立水表，给排水管安装到位。电气：每户设独立电表，室内配强、弱电箱各一个。室内安装电源插座。客厅和主人房预留电话插座、有线电视插座各一个，客厅预留网络插座一个(通信网络服务由网络公司提供，经批准即可使用，报装费自理)，户内设置可视对讲机一个，主人房设置手动报警按钮一个。燃气：接入城市燃气，燃气表及燃气管道安装到位（经审批并满足燃气公司相关规定即可通气）。”2019年6月4日，被告富力公司开发的“富力城二期×组团×期（×号楼、北区地下车库）本次备案：×号楼”取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2019]00085号）。2019年9月11日，被告以邮政快递的方式向原告邮寄了《楼宇交付使用通知书》，该通知书载明：“尊敬的廖庚春、余涛女士/先生：您好！承蒙您的支持与配合，您购买我公司的×栋×号房，合同交付使用日期为2019年9月30日。现经政府有关部门验收，可交付使用。由于交房户数较多，为能更方便您缴款及收楼，请您在2019年9月26日到我司（江北区×号×写字楼×楼）财务中心办理相关的交费事宜，并可到现场办理收楼手续……（楼款总价：937568元；已收房款：937568元……）”，2019年9月30日，原告余涛在《业主接房签到表》的业主签到处签字，备注处书写“看房”，《业主接房签到表》“已出示以下资料”处载明：“《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》”。2019年12月30日，广州天力物业发展有限公司重庆分公司向原告余涛、廖庚春发出《通知》，该通知载明：“尊敬的廖庚春、余涛女士/先生：您好！承蒙您的支持与配合，您购买的×站×号房，您在2019年9月27日接房时所提出需要进行整改的问题，施工单位已完成整改；现敬请您及时来现场接房……”原告在该通知书落款空白处书写如下内容：“贵司人员与我方于2019年9月27日至30日对×站×号房验收房屋，验后发现有许多的问题，直到今天已基本整改完成。由此导致延期3个月才交房，根据房屋买卖合同，贵方延期2个月内交房的，按5‰每日给予补偿，超过2个月的业主可以退房，请贵司负责人给出合理的方案后，我方正式接房。谢谢！否则走法律程序进行处理。”审理中，原告举示了《×号楼×成套住宅精装商品房装修问题》一份，拟证明在约定的交房最后期限，案涉房屋仍存在很多诸多问题，故原告拒绝接房。原告在《×号楼×成套住宅精装商品房装修问题》中书写如下内容：“次卫混水阀漏水，主卫马桶高压管漏水，主次卧窗台上方墙壁色差，右边门框有撞痕，主卧窗台上方墙壁有裂纹，报警器松动，左边墙棱缺角，上方墙壁有裂纹，次卧窗户下方踏脚线松动、有明显裂纹、墙面不平，客厅、主次卧裂纹所有裂纹、过道、入户门阳角线裂纹、补漆，客厅阳角线、凹凸不平墙面，厨房门上方有撞痕、墙壁色差，淘盆旁墙砖松动、需勾缝，客厅地砖有破损，次卫马桶上方墙砖有破损，主卫洗浴区需勾缝，面柜掉漆，挨着次卫卧室外有洞”，原告陈述被告的员工李艺在《×号楼×成套住宅精装商品房装修问题》落款处签名确认，经庭审质证，被告富力公司对该证据的真实性不予确认，被告富力公司认可确有这些质量问题，这些问题系由原告提出来，被告委托的物业公司的员工进行了记录，被告认为这些问题都属于被告后期的质量保修范围之内的，合同约定的交房条件已经达成。原告廖庚春、余涛在庭审中陈述在其起诉之后，被告对案涉房屋的质量问题进行了整改，原告认可接房时间可算至2020年5月12日，原告还陈述因未接房，故一直未向物业公司缴纳物业费。被告富力公司认为被告已经于2019年12月30日完成对案涉房屋质量问题的整改。因原、被告双方争议较大，本院调解未成。上述事实，有原告廖庚春、余涛举示的《重庆市商品房买卖合同》、《×号楼×成套住宅精装商品房装修问题》，被告富力公司举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、业主接房签到表、楼宇交付使用通知书、通知以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。本案的争议焦点在于被告富力公司是否应当承担逾期交房的违约责任。本院现就焦点问题评述如下：被告富力公司是否应当承担逾期交房违约金的前提在于被告富力公司是否存在逾期交房的违约行为。本案中，案涉商品房买卖合同第七条（一）约定“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。案涉商品房买卖合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。本案中，2019年9月11日，被告向原告发出了楼宇交付使用通知书，通知原告于2019年9月26日来办理交房手续，被告的交付时间并未迟于合同约定的最后交房时间即2019年9月30日，符合合同约定的交房期限。案涉商品房买卖合同第七条（二）约定本商品房交付时应符合以下条件：“（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”，因案涉房屋为装修房，其交付条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及符合附件四中对装修方面的约定。原告所购的房屋在2019年6月14日即取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告在本案中也未举证证明被告交付的案涉房屋存在违反附件四约定的情形，因此，被告交付的案涉房屋符合合同约定的交付条件。案涉商品房买卖合同第八条约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。根据被告举示的《业主接房签到表》载明的内容，被告富力公司按合同的约定向原告出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》等交房手续，综上，被告富力公司不存在逾期交房的违约行为。关于原告以被告交付的房屋存在装修质量问题为由拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交房违约金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，根据上述规定，只有在出卖人交付的房屋存在房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用等不能实现合同目的的情形时，买受人方可拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房房屋的违约责任，并非房屋存在任何质量问题，买受人都可以拒绝接收房屋并主张逾期交房的违约责任。本案中，原告举示的案涉《×号楼×成套住宅精装商品房装修问题》中载明的问题并非房屋主体结构质量不合格的质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题，原告廖庚春、余涛并未举示其他证据证明案涉房屋存在足以影响交付使用的质量问题，故原告廖庚春、余涛以此为由拒绝接收房屋，进而主张被告富力公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担维修责任，修复期间造成的损失由出卖人承担。案涉商品房买卖合同第十八条亦载明：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。”本案中，现有证据所证明的案涉房屋的质量问题并非房屋主体结构质量不合格的质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题，然而，对于现有证据所证明的案涉房屋存在的质量问题，被告富力公司应当承担相应的质量保修责任，若原告廖庚春、余涛认为被告富力公司在修复案涉房屋期间还造成了其他损失，原告廖庚春、余涛还可依法向被告富力公司主张权利。虽然原告廖庚春、余涛在本案中要求被告富力公司赔偿自2019年10月1日起，按278.2元/月的标准计算至2019年12月30日止的物管费，但是原告廖庚春、余涛尚未实际缴纳该期间的物管费，故对于原告廖庚春、余涛提出的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告廖庚春、余涛的全部诉讼请求。案件受理费1104元，减半收取552元（原告廖庚春、余涛已预交），由原告廖庚春、余涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年六月十二日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡