福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1106号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄春禄，男，1986年6月27日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实（三明）律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黄春禄房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人黄春禄的委托诉讼代理人叶诚等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄春禄全部诉讼请求，一、二审案件受理费由黄春禄承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 黄春禄辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 黄春禄向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付黄春禄逾期办理商品房权属登记违约金21147元（自2017年2月15日开始计算至2018年3月22日止，每日违约金按买受人已付款528672元的0.01%计算，共计400天）；2.碧桂园公司支付黄春禄逾期办理车位权属登记违约金17700元（自2017年4月22日开始计算至2018年4月11日止，按每日50元计算，共计354天）；3.本案诉讼费用由碧桂园房地产公司负担。 一审法院认定事实：1、2014年3月10日，黄春禄与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄春禄向碧桂园房地产公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为528672元；碧桂园房地产公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给黄春禄使用；碧桂园房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给黄春禄。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2、2016年6月28日，黄春禄与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄春禄向碧桂园房地产公司购买三明市梅列区碧桂园房地产公司1号8幢二层16号车位，车位总价款44352元。黄春禄已按合同约定履行了全部义务，并全额支付了购房款。2017年1月21日，黄春禄办理了移交车位手续，碧桂园房地产公司于2018年4月11日通知黄春禄办理房屋权属登记。案涉《商品房买卖合同》约定：“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币五十元的违约金”。3、黄春禄已依合同约定全额支付购房款及购车位款。碧桂园房地产公司于2016年11月16日将案涉商品房交付给黄春禄使用，于2017年1月21日向黄春禄移交车位。碧桂园房地产公司分别于2018年3月22日和2018年4月11日通知黄春禄领取办理房屋权属证书所需资料，并于同日将办理房屋及车位权属证书所需资料交付给黄春禄。 关于本案争议的焦点问题：一、关于碧桂园房地产公司逾期办理房屋权属登记是否构成情势变更以及碧桂园房地产公司应否承担违约责任的问题。一审法院认为，就房屋权属登记事宜，国务院常务会议于2013年11月20日确定了不动产统一登记的改革方向，并于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》。鉴于碧桂园房地产公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日即开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间和交付车位时间分别为2016年11月16日和2017年1月21日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见，在本案商品房买卖合同卖方合同义务履行期限届满前，碧桂园房地产公司完全具备充分的履行合同义务时间。显然，碧桂园房地产公司以房屋权属登记制度的变化属于情势变更，由此造成碧桂园房地产公司未能按合同约定履行合同义务的责任不在于碧桂园房地产公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。黄春禄与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园房地产公司的原因导致黄春禄未能在交付商品房及车位后90日内取得不动产权证书，碧桂园房地产公司已经构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。 二、关于碧桂园房地产公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金（其中车位约定每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币五十元的违约金）。鉴于碧桂园房地产公司于2016年11月16日提前向黄春禄交付商品房，故实际交房时间应认定为2016年12月30日。依合同约定，碧桂园房地产公司应于商品房交付之次日起第91日（即2017年3月31日）开始向黄春禄支付违约金。黄春禄主张自2017年2月15日开始计算逾期办理房屋权属登记的违约金,缺乏合同依据，应予以调整；碧桂园房地产公司于2018年3月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给黄春禄，至此碧桂园房地产公司已尽相应合同义务。因此，违约金应计算至黄春禄领取办证所需资料前一日为宜；由于碧桂园公司于2017年1月21日将车位交付给黄春禄使用，依照案涉合同约定，应从商品房交付之日起第91日开始计算逾期办理车位权属证书的违约金。据此，逾期办理车位权属证书违约金的计算日期应扣除从交付车位之日起即从2017年1月21日当日开始计算90天时间，从第91天(2017年4月22日)起计算至碧桂园公司通知办理车位权属登记之日的前一日（2018年4月10日）止。碧桂园房地产公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢及车位首次登记日，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 三、关于逾期办理车位权属登记违约金的约定是否过高，是否应予以调整的问题。一审法院认为，根据案涉合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付人民币五十元计算，据此，黄春禄主张的违约金达17700元，而案涉房屋（车位）总价为44352元，违约金占车位总价近40%，明显过高。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定，属于过高，根据当事人请求，应予调整。案涉车位已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利，案涉车位的实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。 综上、一审法院认为，碧桂园房地产公司迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致黄春禄不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。故黄春禄请求判令碧桂园房地产公司向其支付逾期办理商品房权属登记及逾期办理车位权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。其中逾期办理商品房权属登记违约金应自2016年12月30日起第91日（即2017年3月31日）开始计算至2018年3月21日（碧桂园房地产公司交付办证所需资料前一日）止，每日按买受人已付款的0.01%向黄春禄支付违约金。逾期办理车位权属登记违约金应自2017年1月21起第91日（即2017年4月22日）开始计算至2018年4月10日（碧桂园房地产公司交付办证所需资料前一日）止，违约金以支付的车位款为基数，参照人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。黄春禄主张违约金的起算时间和截止时间均有误，应予以调整。同时，黄春禄要求碧桂园房地产公司按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，本院亦予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄春禄支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金，每日按已付房款528672元的0.01%计算，自2017年3月31日计算至2018年3月21日止）；一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄春禄支付逾期办理车位权属登记违约金（该违约金，以车位款44352元为基数，参照人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2017年4月22日计算至2018年4月10日止）；三、驳回黄春禄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，因适用简易程序审理，减半收取165元，由黄春禄负担65元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担100元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定商品房及车位的交房时间为2016年12月30日前，碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年12月21日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房及车位的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房及车位权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给黄春禄时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第90日即2017年3月31日至将办理房屋权属证书所需资料交付前一日即2018年3月21日止。车位逾期办理权属证书的违约金应自碧桂园公司交付车位之次日起第90日即2017年4月22日至碧桂园公司履行通知义务之前一日即2018年4月10日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费329元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。