河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2855号原告：洛阳中迈置业有限公司，住所地洛阳市瀍河区启明北路。法定代表人：曹相春，总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所执业律师。被告：李乐生，男，汉族，1986年11月10日出生，户籍所在地河南省嵩县。原告洛阳中迈置业有限公司（以下简称中迈公司）诉被告李乐生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中迈公司的委托诉讼代理人吴峰辉、黄蕊晓，被告李乐生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中迈公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除“HDF商C120号”租赁合同，责令李乐生于合同解除之日起5日内搬离房屋；2.判令李乐生按合同约定支付自2019年3月17日至实际搬离之日止的房屋租金，暂计算至2020年5月16日为64954.4元；3.判令李乐生以拖欠租金为基数，自2019年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日，暂计算至2019年8月17日为425.76元；4.判令李乐生向中迈公司支付违约金22270.08元；5.本案诉讼费用由李乐生承担。事实和理由：2018年5月18日，中迈公司与李乐生签订的编号为HDF商C120号《房屋租赁合同》，约定中迈公司将位于洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区120#商铺，房屋面积为33.14㎡租赁给李乐生使用，租金为2018年6月16日至2020年6月15日止的年租金为55675.2元；租赁单价为140/㎡/月；租金共计111350.4元。双方还约定李乐生应当向中迈公司支付保证金10000元。租金的支付期限及方式为租金采取先付后用的方式，每季度支付一次，每季度前3日支付该期租金。乙方于本合同签订生效后3日内支付租赁保证金1万元，第一季度租金13918.8元；支付方式为银行转账（汇票）或现金方式支付。租金、租赁保证金及物业管理费由甲方和物业公司出具同等金额收款凭据。合同签订后，中迈公司履行了将房屋交付给李乐生使用的义务，李乐生正常使用房屋，也向原告支付租金至2019年3月16日。李乐生在2019年3月16日后至今持续占有使用中迈公司房屋，但却未向中迈公司交纳租金。中迈公司通过电话、邮寄、以及张贴公告等多种形式向李乐生进行催收，但李乐生始终拒付所拖欠租金，并明确表示不再向中迈公司交纳房租，同时拒绝搬离。现为维护中迈公司自身的合法权益，故诉至法院。李乐生辩称，答辩人逾期支付租金的原因是被答辩人的房屋不具备出租条件，被答辩人违约在先，答辩人不应当承担违约责任。1.被答辩人的房屋消防验收不合格，违反法律的强制性规定，不具备出租条件。被答辩人的房屋曾在2017年7月12日被西工区消防部门进行处罚，原因是被答辩人的房屋消防验收不合格，在2019年的7月份，被消防部门要求停电停业整改，致使答辩人至今无法经营使用，造成严重经济损失。期间，答辩人多次找被答辩人协商要求解决消防问题。被答辩人置之不理，被答辩人过错在先，答辩人终止履行合同无过错，不存在违约行为。2.被答辩人的房屋外围情况影响答辩人商铺的正常经营，答辩人无法实现正常经营的目的，涉案商铺周围车位规划严重不合理，管理混乱，致使涉案商铺门口天天被车辆堵门，无法正常使用，且不允许客户车辆停放，造成客源流失。答辩人多次向被答辩人反映，被答辩人推诿不解决问题。根据合同第七条之规定：在租赁期间，甲方应保证租赁房屋的正常使用。因而是被答辩人违约在先。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二条规定：依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，应当禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。被答辩人有权依照法律规定解除合同。因被答辩人隐瞒消防未经验收合格事实，将违法房屋出租给答辩人，致使答辩人投入巨额资金对涉案商铺进行装修装饰，现因消防部门要求停业整改，停电至今。因此答辩人有权拒绝支付房租，合同无效，合同解除后，双方权利义务终止。答辩人缴纳的保证金1万元应当予以返还。且合同解除过错方在于被答辩人的房屋不具备出租条件，因此被答辩人应当赔偿答辩人装修损失99800元。综上所述，恳请驳回被答辩人诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，中迈公司（出租人、甲方）与李乐生（承租人、乙方）签订编号为HDF商C120号的《房屋租赁合同》，约定,中迈公司将位于洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区120＃商铺出租给李乐生使用；房屋建筑面积为33.14㎡；租赁期限为2018年6月16日至2020年6月15日；2018年6月16日起至2020年6月15日止的年租金为55675.2元；租赁单价140元/㎡/月，租金合计111350.4元；乙方应向甲方支付保证金1万元，租赁保证金在租赁期限届满后，如乙方无违约行为且租赁房屋及附属物完好无损的情况下，无息退还乙方；租金采取先付后用的方式，每季度支付一次，每季度开始前3日支付该期租金。乙方于本合同签订生效后3日内支付租赁保证金、首期租金共计23918.8元；支付方式为银行转账（汇票）或现金方式支付；在租赁期内，甲方应保证租赁房屋的正常使用。租赁房屋及原有所属配套设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方向甲方或物业公司提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；乙方装修与经营期间如遇相关职能部门勒令停工、停业的损失由乙方自行承担，甲方概不负责；租赁期未满乙方终止承租的，乙方装修及自装设施归甲方所有；租赁房屋楼顶公用部位、门前场地与广场、外墙及楼顶广告位的使用权不在租赁范围内；乙方迟交租金，每逾期一天按年租金的5‰支付违约金。逾期10天甲方有权解除合同，并不负责乙方因合同解除的损失，乙方还需支付合同期内全额租金20％的违约金给甲方。2018年6月12日，中迈公司将租赁房屋交付给李乐生。李乐生向中迈公司共交付保证金1万元及三个季度的租金41756.8元，之后租金未支付。中迈公司于2019年7月3日向李乐生邮寄送达《催款通知书》，李乐生未签收。庭审中，李乐生辩称租赁房屋消防验收不合格导致其停电不能正常营业，向法庭提交洛阳市西工区公安消防大队行政处罚决定书、洛阳网百姓呼声西工区王城路办事处关于洛阳润德物业擅自停电回复书一份。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。中迈公司将未经消防验收合格房屋租赁给李乐生使用，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》依法应认定无效，故对中迈公司主张解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，中迈公司主张李乐生返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中的租赁合同虽应认定无效，但中迈公司可以主张李乐生参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同签订后，李乐生实际支付了三个季度的租金，李乐生实际交付租金至2019年3月16日，故李乐生应当自2019年3月17日开始支付房屋占有使用费。因李乐生拖欠房租等问题，2019年7月期间，中迈公司采取断电措施，造成李乐生至今无法正常经营，因此，自2019年7月16日以后的房屋占有使用费，本院不予支持。故李乐生应向中迈公司支付房屋占有使用费18558.4元（55675.2元/12月×4月）。关于中迈公司主张的违约金部分，参照双方合同中关于违约责任的约定，本院酌定违约金为年租金的20%即11135.04元（55675.2元×20%）。关于中迈公司主张的利息损失不再重复计算。李乐生辩称中迈公司违约造成其损失可另行主张，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、李乐生于本判决生效后十日内向洛阳中迈置业有限公司返还洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区120#商铺；二、李乐生于本判决生效后十日内向洛阳中迈置业有限公司支付房屋占有使用费18558.4元；三、李乐生于本判决生效后十日内向洛阳中迈置业有限公司支付违约金11135.04元；四、驳回洛阳中迈置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费474元，由李乐生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 刘 煜二〇二〇年六月二十九日书记员 马飞扬