广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初163号原告：刘少波，男，1970年3月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区xxxxxx*******。原告：刘荣，男，1938年7月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区珠xxxx*******。原告：黎娣，女，1938年5月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区珠xxxx*******。前述原告共同委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师。前述原告共同委托诉讼代理人：古超君，广东安国律师事务所实习人员。被告：黄瑞芬，女，1978年2月5日出生，壮族，住广西壮族自治区****************。第三人：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告刘少波、刘荣、黎娣与被告黄瑞芬、第三人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，因本案存在不适用简易程序情形经裁定转为普通程序，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人邓雅丽、古超君，被告黄瑞芬，第三人晟曦公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少波、刘荣、黎娣起诉时向本院提出诉讼请求：1.确认2016年8月9日签订的《物业代持协议》及2018年5月7日签订的《物业所有权确认及赠送协议》有效；2.判令在讼争房产具备过户登记条件时，由黄瑞芬协助刘少波办理过户手续。事实和理由：2016年8月9日，黄瑞芬与刘荣、黎娣签订《物业代持协议》，刘荣、黎娣委托黄瑞芬代持位于中山市**************卡商铺事宜达成协议。协议第2条约定：“甲、乙双方确认，虽然该物业登记在乙方（即黄瑞芬）名下，但该物业及相关附属设施实际所有权利归甲方（即刘荣、黎娣）所有”，第7款约定：“甲方有权直接处分该物业，即将该物业转让、赠与给第三人，或将该物业变更到甲方自己名下，乙方应予以配合”。2016年8月11日，黄瑞芬与第三人晟曦公司就涉案商铺签订《中山市商品房买卖合同》。2018年5月7日，刘荣、黎娣作为赠与人，与刘少波（受赠人）及黄瑞芬（代持人）签订《物业所有权确认及赠与协议》，涉案商铺的赠与事宜达成一致，该协议第4条第1款约定：“鉴于甲方（即刘荣、黎娣）系乙方（刘少波）之父母亲，甲方决定将上述物业无偿赠与给乙方刘少波所有，乙方同意受赠上述物业”。综上，虽然讼争房产暂时不具备过户登记条件，但为确认刘少波等人的合法权益，特诉诸法院，请求判如所请。黄瑞芬答辩称，确认刘荣、黎娣、刘少波等人的诉讼请求。第三人晟曦公司陈述称，1.黄瑞芬是否代刘荣、黎娣持有涉案房屋，晟曦公司并不知情，双方的纠纷与晟曦公司无关；2.晟曦公司依据与黄瑞芬签署的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》履行相应义务，并向黄瑞芬主张应有权利；3.黄瑞芬尚未付清购房款，涉案房屋尚未办理房地产权属证书，涉案房屋物权尚未确权给黄瑞芬。如黄瑞芬未能付清购房款，晟曦公司有权依据买卖合同及补充协议的约定解除合同。刘少波、刘荣、黎娣与黄瑞芬的纠纷应在出具权属证书后由其自行解决。双方当事人依法提交相应证据，本院组织对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理认定事实如下：刘荣、黎娣系夫妻关系，刘少波系刘荣、黎娣婚生子，刘少波与梁杏英系夫妻关系。位于中山市**************卡市场化商品房于2019年6月24日在中山市自然资源局办理登记，现登记权利人为黄瑞芬，不动产证明号为粤（2019）中山市不动产证明第011xxxx号，建筑面积77.94平方米、产权价值755000元、权属状态现势，并无抵押及查封等权利限制信息。2016年6月14日，黄瑞芬与晟曦公司签订《通大晟荟园认购书》，黄瑞芬以总价755000元认购晟曦公司开发的位于中山市**************卡商铺，双方约定定金50000元于2016年6月14日支付、首期购房款378000元（含定金）于2016年8月30日前付清，余款377000元通过银行按揭付款。同日，晟曦公司开具收款收据确认收取黄瑞芬支付定金50000元。2016年8月11日，黄瑞芬与晟曦公司签订《中山市商品房买卖合同（合同条码1601092062）》及《合同补充协议》各1份，黄瑞芬以总价755000元向晟曦公司购买位于中山市**************卡商铺，双方在合同中约定购房款通过银行按揭方式支付，现金支付378000元、商业贷款支付377000元，晟曦公司则于2018年12月30日前将符合合同约定的商品房交付黄瑞芬使用，若买受人逾期付款超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。同日，晟曦公司开具收款收据确认收取黄瑞芬购房款102000元。2016年8月9日，刘荣、黎娣（甲方）与黄瑞芬（乙方）签订《物业代持协议》，甲方委托乙方代持位于中山市**************卡商铺，双方确认前述物业登记在乙方名下，但物业及其相关附属设施实际所有权仍归甲方所有，乙方仅以自己名义代为持有，不享有任何物业权利。此外，双方约定：1.未经甲方书面同意，乙方不得将代持物业权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持或设定共同共有及担保等任何损害物业权益的行为。甲方有权直接处分该物业，即将该物业转让、赠与给第三人，或将该物业变更到甲方自己名下，乙方应给予配合；2.因物业产生的相关税费及其他费用和法律风险由甲方承担。物业由甲方实际出资购买，由甲方交付定金、首期款等，物业产权登记在乙方名下，以乙方名义向银行申请贷款，所需的一切费用由甲方承担，银行贷款申请成功后，按揭供款由甲方每月转到乙方账户予以抵扣。2016年9月10日，刘荣、黎娣与黄瑞芬签订《确认函》，再次确认前述《物业代持协议》。2018年5月7日，刘荣、黎娣（甲方、赠与人）与刘少波（乙方、受赠人）、黄瑞芬（丙方、代持人）三方签订《物业所有权确认及赠与协议》，三方确认位于中山市**************卡商铺由丙方以其自身名义受甲方委托代持。此外，各方另约定如下：1.甲方将涉案物业无偿赠与给乙方所有，乙方同意受赠案涉物业。甲方赠与乙方物业的行为不可撤销，受法律保护；2.鉴于乙方于1994年3月30日与梁杏英登记结婚，甲方明确所赠与乙方的物业归乙方个人所有，不属于夫妻共同财产，涉案物业由乙方自行支配使用；3.各方确认签订协议后，甲、乙双方之间的赠与完成，登记在丙方名下的物业及相关附属设施实际所有权利归乙方所有，丙方仅以自己名义代为持有，不享有任何物业权利。代持期间，丙方应配合乙方实现其物业权利。未经乙方书面同意，丙方不得将涉案物业权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持或设定共同共有及担保等任何损害乙方物业权益的行为。刘荣于2016年6月14日通过其名下尾号1700银行账户向刘少波名下尾号4449银行账户转账100075元，于2016年8月10日、2016年9月12日通过其名下尾号1184银行账户向刘少波前述银行账户转账74000元、10000元，于2016年10月13日通过名下尾号1184银行账户向黄瑞芬名下尾号6734银行账户转账11000元。刘荣于2017年2月14日、7月10日、9月12日通过其名下尾号1184银行账户向刘少波名下尾号4449银行账户转账付款15000元、12000元、15000元，于2018年12月17日、2019年1月10日、2月12日、3月9日、3月16日、4月12日、5月13日、7月11日、7月19日、8月12日、9月9日、10月14日向刘钊然名下尾号3398的银行账户转账11000元、5000元、5000元、6000元、7000元、7000元、7000元、8000元、7000元、7000元、16000元、8000元。梁杏英于2020年4月13日出具书面个人声明1份，其确认知悉刘荣、黎娣与黄瑞芬与2016年8月9日签订的《物业代持协议》及2016年9月10日签订的《确认函》的内容，亦知悉刘荣、黎娣、与刘少波、黄瑞芬于2018年5月7日签订的《物业所有权确认及赠与协议》的全部内容，并确认涉案物业系刘荣、黎娣赠与给刘少波，并非夫妻共同财产，由刘少波自行支配使用。各方在庭审中确认涉案房产至今未办理产权证书且未交付，仅办理预告登记，案涉房产现尚不具备交付及办理产权登记条件。刘荣、黎娣、刘少波及黄瑞芬一方称刘荣等就案涉房产已支付购房款40余万元，尚欠购房款30余万元；晟曦公司则称其仅收取购房款30余万元，尚欠40余万元购房本金未付。晟曦公司表示黄瑞芬尚未依约支付全额购房款，其依约有权要求解除商品房买卖合同，但双方至今仍未解除涉案商品房买卖合同。晟曦公司另称若黄瑞芬继续依约付清购房款，该公司同意在具备办证条件后协助黄瑞芬办理产权登记，但无义务协助办理过户至刘少波名下。黄瑞芬一方表示其无能力亦不同意就涉案房产继续支付购房款，但刘荣、黎娣、刘少波称其有能力且同意代为履行清偿所欠购房款，但晟曦公司须保证房产具备产权登记过户条件。此外，刘荣、黎娣、刘少波、黄瑞芬等确认案涉房产现由刘荣、黎娣出资40余万元，黄瑞芬本人出资2万元。刘少波与黄瑞芬原为恋爱关系，双方非婚生育一儿子，代持协议系黄瑞芬作为母亲代持刘荣及黎娣赠与孙子财产。现因双方恋爱关系结束，刘荣、黎娣、刘少波与黄瑞芬重新确认房产权属，刘少波与黄瑞芬之间感情及金钱纠纷处理完毕，房产赠与协议不存在侵害第三方合法权益的情形。本院认为，《物业代持协议》、《确认函》由刘荣、黎娣与黄瑞芬双方签名及捺印确认，《物业所有权确认及赠与协议》则由刘荣、黎娣与刘少波、黄瑞芬三方共同签名及捺印确认，前述协议经各方协商一致达成，系当事人真实意思表示，没有证据显示协议有违反法律、行政法规的强制性规定或明显违背公序良俗的情形。同时，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。因此，物权登记具有物权证明及公示效力，但不具有绝对确权效力，我国法律并未完全禁止“借名买房”或代持房产等行为。本案中，虽然案涉房产已预告登记在黄瑞芬名下，但刘荣、黎娣现持有《中山市商品房买卖合同》文本原件，其提供的收款收据、银行交易明细证明刘荣就涉案房产支付定金、首期购房款及后续供楼款，黄瑞芬在代持协议、确认函及本案诉讼中一再确认案涉房地产仅以其名义办理登记，案涉房产实际权利人应为刘荣、黎娣，双方签订的代持协议现时无法定或约定无效的情形。因此，刘荣、黎娣与黄瑞芬双方签名及捺印确认的《物业代持协议》、《确认函》合法有效。此外，《物业所有权确认及赠与协议》由赠与人、受赠人及房产代持人共同签名确认，虽然案涉房产仅办理预告登记，案涉购房款至今尚未付清，但涉案房产在前述条件成就后即可依双方约定继续履行，现赠与人、受赠人确认有能力且愿意代为清偿前述债务，亦没有证据证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定或明显违背公序良俗的情形，故各方签订的赠与协议合法有效。涉案房产至今仍预登记在黄瑞芬名下，虽然刘荣、黎娣与黄瑞芬之间代持房产或借名买房事实存在，刘荣、黎娣与刘少波、黄瑞芬亦签订房产赠与协议，但因房产的产权未经依法登记，刘荣、黎娣、刘少波无法对外确定其对涉案房产权属，刘荣、黎娣与刘少波、黄瑞芬之间内部约定不发生物权设立、变更或转让的公示及公信效力，双方仅成立合同约定的完成物权变动的债权债务关系，但不能对抗第三人晟曦公司或其他权利人基于物权公示及公信原则对涉案房产采取合同行为或法律行为。同时，虽然案涉房产仅进行预告登记，黄瑞芬未付清房产所涉购房款，商品房买卖合同是否继续履行有不确定性，案涉房产最终权利人亦有不确定性，但刘荣、黎娣与刘少波、黄瑞芬已签订赠与协议，且各方亦确认前述协议有效且继续履行，刘荣、黎娣、刘少波确认有能力且愿意代为偿还所欠购房款债务，案涉房产现除前述债务外并无其他权利限制，因此，若前述债务清偿导致权利约束被解除后，黄瑞芬仍可配合刘荣、黎娣、刘少波等办理房产产权登记、过户。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘荣、黎娣与被告黄瑞芬于2016年8月9日签订的《物业代持协议》以及原告刘荣、黎娣、刘少波与被告黄瑞芬于2018年5月7日签订的《物业所有权确认及赠送协议》有效；二、若涉案房地产【位于中山市**************卡市场化商品房不动产证明号为粤（2019）中山市不动产证明第011xxxx号）】具备产权登记、过户条件（包括未付购房款债务清偿等），被告黄瑞芬须协助原告刘荣、黎娣、刘少波办理产权登记及过户至刘少波名下，过户产生税费等一切费用由原告刘荣、黎娣、刘少波负担。案件受理费11350元，原告刘荣、黎娣、刘少波负担5675元（已交），被告黄瑞芬负担5675元（原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起7日内径向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  吴柏强审判员  张 静二〇二〇年六月十六日书记员  吴文达