江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初6019号原告：国峰置业(昆山)有限公司，住所地江苏省昆山市花桥开发区光明路南侧、纵三路东侧，统一社会信用代码9132058378127365X9。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯迪，男，该公司员。被告：陈小二，男，1994年1月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。原告国峰置业（昆山）有限公司（以下简称国峰公司）与被告陈小二房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2020年5月26日对本案公开开庭进行了审理。原告国峰公司的委托诉讼代理人张凯迪、被告陈小二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国峰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的编号为KB-C00XXX号《昆山市房屋租赁合同》；2、判令原告没收租赁保证金12600元；3、判令被告支付截止到起诉之日拖欠的电费及电费的滞纳金合计26元(电费欠缴金额26元、截止到2019年12月27日的欠缴电费滞纳金0元)；4、判令被告承担2019年12月1日至法院判决解除合同时的租金及滞纳金(租金9360元，暂计至2020年2月29日；滞纳金7300.8元，暂计至2019年12月27日)；物业管理费及滞纳金(物业费6240元，暂计至2019年2月29日；滞纳金4867.2元，暂计至2019年12月27日)；5、判令被告撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状；并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业费计算)；6、判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)；7、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更第2项诉请为15600元，系计算错误；放弃第5项诉请中的返还房屋及钥匙及恢复原状，另外增加诉讼请求：要求被告支付中介费损失4475.5元。事实及理由：2019年5月，原告与被告签订了合同编号为KB-C00XXX的《昆山市房屋租赁合同》，后被告中途退租，构成违约，原告有权终止合同，并没收被告已支付的租金、物业管理费保证金和被告已支付的全部费用。合同补充条款第十八条约定，被告另应赔偿原告为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费。另，根据合同约定，被告应于每个月1号交纳下一计费期的租金和物业管理费，但截止起诉之日，被告尚未支付2019年12月1日起的租金物业管理费等相关费用。鉴此，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条第(4)款的规定及合同补充条款第十五条、十八条的约定，解除合同并追究被告的违约责任，请求法院依法判如所请。被告陈小二辩称：同意解除合同，同意原告没收保证金，同意支付电费。对于诉请第四项不认可。被告于2019年11月26日向原告提交退租申请，原告当时口头承诺，只要被告将房屋内的物品搬离就可以退租了，故被告于11月30日前已经将房屋内的大部分物品搬离，剩余的物品（价值几千元）是原告不让被告搬的，当时原告招商部经理说，要将涉案房屋内的物品出售后补偿给物业公司的保安人员，被告也同意。被告提出退租申请后，如果原告不同意，原告应该当时告知被告，不能等到六个月后才来追究被告责任，且被告当时搬东西搬了两天，搬东西的时候还遇到了接受退租申请的原告公司工作人员，并无人阻止。对于诉请第五项，同意归还钥匙和卡，但还有钥匙和电费、天燃气等的押金要退还。对于租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费的诉请和第六项诉请，不认可，理由同第四项诉请。对于原告增加的中介费诉请不认可，被告已经按约承租了涉案房屋。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法阻止双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2019年5月20日，原告国峰公司（出租方、甲方）与被告陈小二（承租方、乙方）签订《昆山市房屋租赁合同》(合同编号为KB-C0XXX号）一份，约定：一、出租房屋情况。1-1甲方预租给乙方的房屋座落在昆山市X号楼XX室，该房屋签约面积为120.75平方米，用于办公。三、交付日期和租赁期限。3-1甲方于2019年5月17日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年5月17日起至2020年5月16日止。四、租金、支付方式和期限。4-1甲乙双方约定，该房屋2019年5月17日起至2020年5月16日每日每平方米签约面积租金为0.849元，月租金总计为3120元；4-2乙方应向甲方支付租金。逾期支付的，则乙方需支付违约金(见补充条款第七条)。4-3乙方支付租金的方式如下：见补充条款第七条。五、保证金和其它费用。5-1甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯、物业管理费等费用由乙方承担(见补充条款第四、五、六、七、八条)。七、房屋返还时的状态。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原日租金之两倍之实际数字向甲方支付该房屋占有使用费(见补充条款第十七条)。九、解除本合同的条件。9-2有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(六)乙方逾期不支付租金累计超过十五日的；(七)(见补充条款第十五条)。十、违约责任。10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金(见补充条款第十八条)。十一、其它条款。11-3本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款具有同等效力。上述合同后附《补充条款》一份，约定：为明确甲、乙双方在《昆山市房屋租赁合同》项下的权利和义务，根据合同第十一条第11-3款之规定，甲、乙双方订立合同补充条款如下：第一条该房屋面积、交付接收。1、房屋签约面积共计120.75平方米，该面积为该房屋租金、管理费及其他相关费用的计算依据。第四条该房屋的物业管理费。乙方保证遵守物业公司对整个物业及该物业的统一经营管理制度，向物业公司交纳该物业的物业管理费。乙方目前须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为17.23元，该房屋的月物业管理费总计为2080元。第五条其它费用。1、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、网络通讯等初装、使用费用(实行分户计量)：设备、房屋日常费用由乙方承担，并应在收到物业公司收费通知后的10日内将上一个月的水、电等能源费用交物业公司代为缴纳。2、乙方在收到物业公司的收费通知后，必须按规定的期限支付上述费用；若乙方未按规定支付水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期天按欠缴费用的3%交纳违约金；若逾期超过30天的，甲、乙双方同意根据本补充条款第六条第2款的约定执行。第六条保证金。1、为保证合同的执行，乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于该房屋的三个月租金的保证金，计9360元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为6240元。保证金不计算利息。2、甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。第七条租金、物业管理费、及其它费用、款项的支付办法。1、租金和物业管理费以每三个月为一个计费期。首期物业管理费应于第一个计租期租金同时支付，即乙方应于签订本合同三日内向甲方支付2019年5月17日至2019年8月31日期间的租金10898.36元和2019年5月17日至2019年8月31日期间期间的物业管理费7265.75元。除首期租金和物业管理费外，乙方应在每个月1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费(如遇法定节假日乙方应于法定节假日前一日支付下一计费期的租金及物业管理费)。4、若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的3%作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止。乙方付款时甲方有权优先收取已发生之滞纳金。若逾期超过5天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。若逾期超过三次的，甲方有权提前终止合同，并追究乙方违约责任。第十条乙方的权利和义务。3、租赁期届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十七条之规定将该房屋恢复原状(除非甲方书面同意全部或部分保留)，并向甲方办理交接手续。第十五条合同终止。1、除合同第九条之规定以外，如发生以下情况，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)：(1)乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过十五天；(2)乙方违反补充条款第十一条的任何规定。第十七条租赁期届满或提前终止的事项。1、根据合同，租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外)，将该房屋恢复至附件所列的现有装修及设施状况并归还。2、若乙方未按本条第1款规定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失。但此等租金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。3、除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的任何设施。5、如合同终止，乙方不配合将甲方物业清空并恢复原状的，甲方无需经过提存公证等手续即可处置变卖乙方遗留在甲方物业的所有物品(包括并不限于设备装饰等)，且清理物业并恢复原状的所有费用由乙方承担，乙方在任何时候均不得向甲方提供任何赔偿。第十八条其他违约责任。1、除合同明确规定外，甲、乙双方均不得单方终止合同。合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费。第二十一条其他。2、如本补充条款与合同的内容有不一致的，以本补充条款为准。原告国峰公司陈述，上述租赁合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告也按约支付2019年11月30日前的租金及物业管理费，另支付保证金15600元（三个月的租金和物业费）。2019年11月26日，被告陈小二向原告提交书面《退租申请》一份，内容为：“陈小二于2019年5月17日租赁国峰置业(昆山)有限公司X号楼XX室，面积119.45平方米，租赁合同编号KB-CXXX，租赁期自2019年5月17日至2020年5月16日，因公司搬迁原因不能继续履约，本司承诺若违背双方租赁合同合作精神，同意根据双方签订租赁合同的违约条款履行违约责任，于2019年11月30日搬离并办理移交手续，如在约定时间内未搬离的仍按租赁合同内条款约定执行”。被告陈小二陈述，提交该份退租申请前，其已经通过微信向原告提出，因为光线太暗，不想继续经营了，原告当时口头承诺，只要被告将房屋内的物品搬离就可以退租了，原告工作人员要求被告按公司规定先提交退租申请，被告就在原告公司的前台处书写了该份退租申请，并提交给原告公司前台工作人员，前台工作人员什么也没说，后来被告于11月30日已经将房屋内的大部分物品搬离，被告对此并无提出任何异议，剩余的物品（价值几千元，主要几张桌子和几张屏风），原告招商部经理让被告不要搬，留给原告出售后补偿给物业公司的保安人员，被告也同意了，就没有搬。被告就此提供被告场地负责人陶亚军与原告公司招商部俞经理的沟通记录一份（主要内容为：2019年11月21日原告将退租流程发送给被告，并告诉被告“按照这上边的参考以下，差不多了就可以把退租申请寄给我”；2019年12月19日，被告询问“现在怎么说，不是说大东西不搬就可以了吗，现在有变化还是怎么说，你再帮我确认下到底怎么搞”，原告回复“现在你要搬东西只有和建滔这边违约赔偿谈妥，才能搬”）及被告场地负责人陶亚军与原告公司工作人员的微信沟通记录一段（主要内容为：2019年11月26日，被告公司工作人员说“前台有人在，我交代过了，直接到前台找小姑娘签字就行了”；12月19日原告给被告发送一份电费单催缴电费，被告遂询问“还有费用吗？到底怎么搞？到底还交不交接？是不是过一个月还让我交房租，我东西出去了，后面的东西他们又说不让搬，到底要怎么搞”，原告回复“你不是十月底才走人的吗？你把十月份的付清再说呗，后面的话你可以招商啊，看领导有没有批啊”），用以证实其所陈述的双方沟通过程。原告国峰公司质证后，对上述证据的真实性认可。原被告确认被告已于2019年11月底搬离，被告已按约支付2019年11月底前的租金及保证金。审理中，被告当庭退还房屋钥匙和水电卡，但认为还有电费押金500元、电梯卡押金200元在原告处。原告对被告陈述的押金予以认可。后原被告因合同解除及违约赔偿事宜产生纠纷且未能协商一致，故原告提起诉讼。另认定：原告为证实其佣金损失，提供营业执照、租赁代理协议，租赁确认单、情况说明、看房协议书、报备单、银行电子回单、发票、佣金支付统计表。被告质证后对其真实性认可，但与被告没有关系，不应该由被告支付。原告还提供电费清单一份，证明被告欠付74元电费。被告质证后，对其真实性认可，但认为被告仅使用房屋到11月底。上述事实由租赁合同一份、退租申请一份、录音一份、微信记录一份、电费清单一份及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告国峰公司与被告陈小二签订租赁合同，约定原告将涉案房产出租给被告陈小二使用，该租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用，被告在按约支付首期租金及物业费和租赁保证金后，亦按约支付2019年11月底前的租金及物业费，且被告实际已于2019年11月底搬离，双方对此并无异议，本院依法予以认定。双方存有争议的是：合同解除日期？被告是否应承担违约责任？对此，本院认为，被告因自己单方原因，于2019年11月下旬向原告提出退租申请，并于2019年11月底实际搬离房屋，结合被告提供的原被告之间的沟通材料的内容，可以认定原被告已就被告提前退租及搬离达成一致意见，故本院依法认定租赁合同已于2019年11月底解除。但被告因自己单方原因提前退租，仍因依约承担违约责任。关于原告要求没收租赁保证金15600元的主张，符合规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付2019年12月1日至法院判决解除合同时的租金、物业费及滞纳金、租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费、租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)的诉请，因原被告已于2019年11月底解除合同，被告也已于2019年11月底搬离，原告已就被告提前退租行为没收保证金，且原告也未举证证实其尚存在其他损失，故原告再行主张此后的租金、物业费、房屋占用费、租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)及滞纳金等，欠缺依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付中介费损失4475.5元的主张，本院认为，原被告就被告提前退租达成一致意见，原告已依约主张没收被告支付的保证金，故原告再主张其他损失，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的电费74元的主张，被告对此并无异议，本院依法予以认定。审理中，原被告一致确认被告尚有700元押金在原告处，原告应予以退还。上述两项相抵，原告尚应退还被告626元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告国峰置业（昆山）有限公司与被告陈小二签订的《昆山市房屋租赁合同》自2019年11月底解除。二、原告国峰置业（昆山）有限公司没收被告陈小二支付的保证金15600元。三、被告陈小二支付原告国峰置业（昆山）有限公司电费74元，原告国峰置业（昆山）有限公司退还被告陈小二押金700元，两者相抵，原告原告国峰置业（昆山）有限公司退还被告陈小二626元，于本判决生效后十五日内履行完毕。四、驳回原告国峰置业（昆山）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取405元，由被告陈小二负担，被告负担部分由被告于履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××10-40017676。审判员  朱丽君二〇二〇年六月二十四日书记员  陆敏强附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。