陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0822民初952号 原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行，住所地陕西省府谷县府谷镇。 负责人方向炜，系该行行长。 委托代理人高磊，男，1987年6月11日出生，汉族，系原告公司员工，住府谷县府谷镇。 被告韩露，女，1992年6月17日出生，汉族，居民，住府谷县。 委托代理人王清凤，女，1970年12月9日出生，汉族，居民，住府谷县。 委托代理人马治谨，保德县法律援助中心援助律师。 被告白彦，男，1977年3月6日出生，汉族，居民，住府谷县。 被告府谷县中远煤业冶化有限责任公司，住所地府谷县府谷镇。 法定代表人袁高飞，系该公司董事长。 被告袁高飞，男，1971年6月13日出生，汉族，居民，住府谷县府谷镇。 二被告委托代理人张彤，陕西华庸律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（下称“建行府谷县支行”）与被告韩露、白彦、府谷县中远煤业冶化有限责任公司（下称“中远公司”）、袁高飞金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高磊、被告韩露委托代理人王清凤、马治谨、被告中远公司、袁高飞委托代理人张彤到庭参加了诉讼，原告建行府谷县支行负责人方向炜、被告韩露、白彦、中远公司法定代表人袁高飞未到庭。本案现已审理终结。 原告建行府谷县支行诉称：2012年1月16日，被告韩露为购置坐落于府谷县河滨路高石崖段中远新城项目所属之住宅房产与原告就购房款签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以被告韩露所购府谷县河滨路高石崖段中远新城产权为贷款抵押。后原告向被告韩露发放了个人住房贷款，但被告韩露无故不能按期还款，截至2019年10月16日，已拖欠本息161701.15元。被告不能按期还款后，原告以各种方式督促被告履行还款义务，但被告均置若罔闻。根据原、被告双方所签《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一项及第十七条第二、三项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百零一条之规定，被告韩露不按期还款已经以自己的实际行动表明不履行主要债务，已构成违约，原告可解除与被告的借款合同关系，并要求被告韩露清偿全部债务。原、被告约定以被告韩露所购府谷县河滨路高石崖段中远新城产权为贷款抵押，府谷县中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞与原告签订《全程担保及房屋回购协议》，白彦与原告签订《个人住房贷款保证合同》。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第五十四条之规定，原告就被告所抵押房产的执行款可以优先受偿，并由府谷县中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞、白彦就全部债务承担保证责任。在原、被告借款纠纷通过其他途径均未能协商解决后，原告具状起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告连带清偿截止2020年5月22日的借款本金380359.56元、利息95722.16元、罚息10320.91元、复利22791.58元，待产生的利息、罚息从2020年5月23日起计算至借款本金全部清偿之日止；3、被告府谷县中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞、白彦对上述债务本金、利息、复利、罚息承担保证责任；4、原告就被告所抵押房产的执行款优先受偿；5、本案的诉讼费及原告为实现债权而实际发生的全部费用由被告承担。 原告向法庭提交了以下证据： 身份证、户口本、婚姻登记记录证明，证明被告韩露的身份情况； 借款合同、全程担保及房屋回购协议一份、个人住房贷款保证合同一份，证明1、2012年2月16日被告韩露向原告借款36万元，借款期限为2012年2月16日至2032年2月16日，利率及逾期利率按照借款合同约定，被告韩露作为抵押人以其购买的位于府谷县中远煤业冶化有限责任公司住宅楼作为抵押财产提供抵押担保；2、被告府谷县中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞应对被告韩露在原告处的全部债务承担连带保证责任；3、2011年11月1日被告白彦与原告签订了个人住房贷款保证合同的事实； 开立贷款账户通知书、支付凭证，证明原告按照约定将36万元贷款按时发放的事实； 对账单一份，证明被告韩露截止2020年5月22日拖欠的借款本金为380359.56元、利息95722.16元、罚息10320.91元、复利22791.58元，首次出现逾期时间为2015年10月16日的事实。 他项权利登记证书、房产证，证明原告就被告韩露提供的抵押房产办理了抵押登记，原告依法享有抵押权的事实。 被告韩露辩称，其并未写申请贷过款，也未和原告签订过合同。当时被告得知中远煤业售房的消息后，看中了房屋的周边环境及房价，并未看清合同内容就签了字。被告所说没有写申请贷款及没有签合同并不是说没有拿钱，这件事具体怎么操作的被告不知情，因被告当时刚满18岁，原告也没有给过被告相应的合同。原告应认可给被告担保的单位中远公司。当初若没有中远公司作担保，原告不会给被告贷款。被告请求原告向开发商（被告的担保人）要求先把至2019年10月所欠的本息（去除罚息和复利）垫付，剩余款仍由被告以月按揭继续完成。被告同意让原告或开发商以合理价钱接收被告的房子。 被告韩露未向法庭提交证据。 被告中远公司及袁高飞辩称，1、原告应当先就借款人在府谷县河滨路高石崖段中远新城的房产担保实现债权。本案中借款人用其所有的中远新城的房产为其借款提供的担保，被告中远公司、袁高飞是保证人，根据物权法的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。答辩人与原告签订的最高额保证合同及全程担保协议均未约定债权的实现方式，因此原告应按物权法的规定先就借款人在中远新城房产的变价实现其债权。2、原、被告签订的《全程担保及房屋回购协议》属无效协议，答辩人的保证期间已过，不再承担保证责任。原告主张其与被告中远公司、袁高飞及借款人四方于2011年6月15日签订的《全程担保及房屋回购协议》属于有效协议，并将该协议作为原告与借款人之间签订的借款合同的补充协议理由不成立。该协议签订于2011年6月15日，原告与借款人之间的借款合同签订于2012年1月16日，借款还未发生就要求保证人提供担保，明显不符合常理，故该《全程担保及房屋回购协议》属无效协议。根据原告与答辩人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中第四条之规定，借款人中远新城房产的房地产权、他项权利证书均已办妥并交付核对无误，故从借款人房产的他项权利证书办理之日起，答辩人就不再承担保证责任。3、借款人房产的他项权利证书办理下来交付原告银行后，原告银行就将保证金退还给了中远公司，说明实际操作中双方都是认可《借款合同》与《保证合同》中有关保证期间的约定，因此在借款人房产的他项权利证书办理后，中远公司与袁高飞就不再承担保证责任。 被告中远公司及袁高飞向法庭提交了以下证据： 最高额保证合同一份，证明该合同第四条关于保证期间的约定自借款人房屋权利证书、他项权利证书办理完毕，府谷县中远煤业冶化有限责任公司和袁高飞就不再承担保证责任的事实。 中国建设银行进账单复印件、中国建设银行网上银行电子回执复印件各一份，证明自借款人房产办理他项权证并交付于原告后，原告分别于2015年11月10日给被告中远公司退回280万元保证金，2019年6月10日给被告中远公司退回285万余元保证金，说明原被告双方均认可中远公司与袁高飞的保证期间自借款人办理他项权证后就终结，不再承担保证责任。 被告白彦未进行答辩，亦未向法庭提交证据。 经庭审质证： 对原告提交的证据1、2、3、4、5，因证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 对被告提交的证据1，因证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认；证据2，本院仅对其真实性予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及认证，可以查明以下事实： 2012年2月16日，被告韩露与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款人为韩露，借款本金为46万元，借款期限为2012年2月16日至2032年2月16日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币3777.78元。本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。如本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证，则本合同除担保条款以外条款项下的债权属于的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围之内。该合同第十五条“担保人通用条款”项下第七项权利保留约定，贷款人在本合同项下的权利并不影响和排除其根据法律、法规和其它合同所享有的任何权利。该合同第十六条约定：借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条约定：出现第十六条规定的借款人违约情形及可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……被告韩露自愿以其名下位于府谷县府谷镇河滨路高石崖段中远新城房产一套为该笔借款提供抵押担保，并于2014年10月10日办理抵押登记。2011年6月15日，原告及被告韩露、中远公司、袁高飞四方签订《全程担保及房屋回购协议》，协议约定：一、甲乙双方（即中远公司、袁高飞）对丙方（韩露）在丁方（建行府谷县支行）办理的个人住房贷款进行全程担保，承担连带保证责任。……四、该协议可以作为丙方与丁方所签的《个人住房（商业用房）借款合同》的补充，与该合同具有同等法律效力。原告及三被告均在该协议上签字捺印盖章。2011年9月1日，被告中远公司（甲方）与原告（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称债务人是指因购置坐落于府谷镇河滨西路高石崖供电所西侧府谷县中远煤业冶化有限责任公司集资建房项目所属之住房而与乙方发生借款关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指2011年9月1日至2013年9月1日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证，被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间为自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。该合同第十条“双方约定的其他条款”项下第五项权利保留约定,乙方在本合同项下的权利并不影响和排除其根据法律、法规和其它合同所享有的任何权利。2011年11月1日，被告白彦与原告签订《个人住房贷款保证合同》，约定为确保韩露与乙方（原告）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，保障乙方债权的实现，甲方（白彦）愿意为债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证。保证的范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。保证合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如主合同被确认为不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除，则甲方（白彦）对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。 2012年1月16日，原告根据被告韩露的委托将贷款金额46万元转存至被告韩露指定的府谷县中远煤业冶化有限责任公司基建户内。被告韩露获得该笔借款后，截止2020年5月22日拖欠借款本金380359.56元，拖欠利息95722.16元，拖欠罚息33112.49元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告韩露与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告依约向被告韩露发放了借款，被告未按约按时足额偿还借款本息及其他应付款项，已构成违约。根据双方在借款合同中的约定，借款人未按约按时足额偿还借款本息及其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系,故原告要求解除借款合同的诉讼请求应予支持,被告韩露应向原告偿还截止2020年5月22日拖欠的借款本金380359.56元、利息95722.16元、罚息33112.49元，及以本金380359.56元为基数计算的利息（利息计算时间从2020年5月23日起至本金清偿之日止，按照借款合同约定的利息、罚息计算）。其次，关于原告要求被告中远公司、袁高飞承担保证责任的诉讼请求，因原告与被告韩露、中远公司、袁高飞签订了《全程担保及房屋回购协议》，该协议系几方主体真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告及三被告约定该协议可作为借款合同的补充，与借款合同具有同等法律效力，且随后签订的借款合同及最高额保证合同中，均未对该协议的效力作出否定，故被告中远公司及袁高飞应按协议约定对被告韩露的在原告处的债务承担连带保证责任。因双方对保证期间未作出约定，原告作为债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。现原告要求解除合同，视为主债务履行期届满，原告在保证期间内向保证人主张权利，被告中远公司、袁高飞的保证责任不能免除。同时，根据担保法的相关规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，但是，担保合同另有约定的除外。因原告与被告中远公司、袁高飞未就此作出新的约定，故被告中远公司、袁高飞对合同解除后，被告韩露在原告处的债务仍应承担担保责任。再次，关于原告要求被告白彦承担保证责任的请求，因被告白彦与原告签订了《个人住房贷款保证合同》，约定被告白彦对上述被告韩露在原告处的债务承担连带保证责任，保证期间为该合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。现原告要求解除合同，主合同项下债务履行期已届满，原告在保证期间内向保证人主张权利，被告白彦的保证责任不能免除。同时，《个人住房贷款保证合同》约定保证合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如主合同被确认为不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除，则甲方（白彦）对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。故被告白彦对合同解除后，被告韩露在原告处的债务仍应承担保证责任。最后，关于原告要求就被告所抵押房产的执行款优先受偿的请求，因被告韩露自愿以其名下府谷县府谷镇河滨路高石崖中远新城房产一套为该笔借款提供抵押担保，且于2014年10月10日办理了房屋抵押登记，抵押权已设立。原告建行府谷县支行与被告韩露之间形成了抵押担保法律关系，根据担保法的相关规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，现被告韩露未按约履行还款义务，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方未就抵押担保与保证约定实现债权的顺位，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务的，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故原告就被告韩露所提供抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超出债权部分归被告韩露所有，不足部分被告中远公司、袁高飞、白彦应承担连带清偿责任，被告中远公司、袁高飞、白彦承担保证责任后，有权向被告韩露追偿。被告白彦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告韩露签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 被告韩露于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还拖欠的借款本金380359.56元、利息95722.16元、罚息33112.49元，及以本金380359.56元为基数计算的利息（利息计算时间从2020年5月23日起至本金清偿之日止，按照借款合同约定的利息、罚息计算）； 原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行对被告韩露所抵押的府谷县府谷镇河滨路高石崖中远新城房产一套拍卖、变卖所得价款在本判决主文第二项中应承担的义务范围内优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超出债权部分归被告韩露所有；不足部分被告中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞、白彦应承担连带清偿责任，被告中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞、白彦承担保证责任后，有权向被告韩露追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9146元，适用简易程序审理减半收取4573元，由被告韩露、白彦、府谷县中远煤业冶化有限责任公司、袁高飞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 梁裕雄 二〇二〇年六月二日 法官助理 高 育 书 记 员 王慧杰