广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10168号原告：赵蔓，女，汉族，1986年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：叶剑文，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201410015687。委托诉讼代理人：李尚泽，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710012569。被告：深圳市国融房地产开发有限公司(以下简称“国融公司”)，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201510513517。委托诉讼代理人：黄桂敏，广东诚公律师事务所实习律师。被告：深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏集团”），住，住所地时间深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：李露，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403201811054105。原告赵蔓与被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代人叶剑文、被告深圳市国融房地产开发有限公司委托诉讼代理人黎泰君、黄桂敏，被告深圳市名夏集团有限公司委托诉讼代理人李露共同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定为原告办理港丰大厦第1栋23层23××03号房《不动产权证书》（《房地产证》）；2、判令两被告向原告支付延期办理《不动产权证书》违约金45612.36元(自2019年11月5日至实际取得《不动产权证书》之日，暂计算至2020年1月31日，暂计87日，每日违约金为购房总价款1310710的万分之四，即524.28元/天)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月18日，原告与被告深圳市国融房地产开发有限公司及被告深圳市名夏集团有限公司（原名：深圳名夏商贸有限公司，下称“名夏公司”）签订《深圳市房地产买卖（预售）合同》，合同约定被告将港丰大厦第1栋23层23××03号房出售给原告。按照《深圳市房地产买卖（预售)合同》第9条的约定，两被告应当于2013年7月18曰将涉案房产交付给被告，并且按照合同第22条的约定，两被告在交付房产的第240日内，即在2014年4月12日办理并取得《房地产证》。合同签订并生效后，原告按照约定履行了付款的义务，但被告一直没有按照合同约定办理《房地产证》。双方于2012年3月9日原告与案外人阳凤仙签署《借款及担保协议》，约定了未还清借款前相关方有权不予办理房产证，据罗湖区法院2019粤03**民初25339号判决认定两被告对承担违约责任享有先履行抗辩权，驳回了案件原告的诉讼请求。后原告于2019年11月5日偿还了《借款及担保协议》本息共计202339.58元，原告已履行完《借款及担保协议》中的义务，两被告的先履行抗辩权事由己经消失，应当自2019年11月5日起具有协助原告办理房产证的义务。现名夏公司己协助原告在《深圳市不动产登记申请表》中盖章，而被告国融公司却一直以各种理由拖延办理房产证，经多次协调被告国融公司仍拒绝履行义务，因此被告应当承担相应的违约责任。被告的行为己经严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市国融房地产开发有限公司辩称：一、原告是否按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向答辩人支付完毕购房款是本案的关键事实，答辩人请求贵院对原告的相关付款情况进行核实。由于答辩人原股东一直未移交公司相关经营文件，相关资料至今均未返还，答辩人无法调取所有银行账户流水、台账，无法核实所有与原告有关的交易信息。根据原告在本案中提交的证据材料以及答辩人调取另关联案件的庭审笔录[（2019）粤0303民初25339号]答辩人未见有原告支付案涉房产的相关付款凭证或银行流水。本着对原告也是对所有其他小业主负责的态度，答辩人请求贵院对原告的相关付款情况进行核实，如果原告确实支付完毕所有购房款的，答辩人愿意为原告的办证进行盖章。二、原告此前为购买案涉房产，曾向案外人阳凤仙借款，该笔借款实际是答辩人公司资产。原告为购买案涉房产，向案外人阳凤仙借款，据答辩人了解，实际上该笔借款原是答辩人公司资产，并非阳凤仙个人财产，阳凤仙作为答辩人的原财务人员，利用职务之便侵占答辩人公司资产并对外进行出借，该事实应当予以核实。即使该笔款项是阳凤仙的个人款项，阳凤仙有无代原告向答辩人支付也是案件审理的关键，为此答辩人曾于2020年5月11日向贵院递交调查取证申请书，请求贵院调取阳凤仙相关银行账户流水信息。三、即使认为答辩人应当向原告支付延期办证违约金，该延期办证违约金起算日应进行调整。答辩人于2019年12月26日才收到原告代理人致函要求办证，鉴于案件相关事实存疑，答辩人需进行核实后才能为原告办证进行盖章，即使认为答辩人应当承担相应违约金责任，该违约金起算日期应当以答辩人收到办证函件之日（2019年12月26日）起开始计算，且应当与名夏公司（案涉大厦另一开发商）共同承担。被告深圳市名夏集团有限公司辩称：答辩人在原告履行了还款义务后，即于2019年11月5日当日协助原告在《深圳市不动产申请登记表》上盖章，即已按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定履行完毕协助原告办理涉案港丰大厦第1栋23层23××03号房（以下简称“23××03号房”）转移登记的办证义务，不应承担延期办证的违约责任，亦无需向原告支付延期办理《不动产证书》的违约金。原告为购买涉案房产23××03号房，于2012年3月9日与案外人阳凤仙、被告国融公司签署《借款及担保协议》，约定原告向阳凤仙借款本金人民币13万元，在借款发放后一年内分三期还清，利息按年率10%计算，并在该《借款及担保协议》第四条约定：“……乙方（即原告）同意在还清甲方（即阳凤仙）借款前，丙方（即被告国融公司）有权不办理乙方（即原告）所购房产的房地产证，乙方（即原告）保证不以此向丙方（即被告国融公司）追究迟延办理房产证的违约责任”。（2019）粤0303民初25339号深圳市罗湖区人民法院民事判决书认定，上述《借款及担保协议》应视为涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充约定，答辩人在原告未偿还借款人民币13万元及利息前享有先履行抗辩权。在该民事判决书生效后，原告与案外人阳凤仙于2019年11月5日就偿还上述借款人民币13万元及利息签署《和解协议》，原告于当日向案外人阳凤仙还清涉案借款人民币13万元及利息，答辩人在原告履行了还款义务后，即于同日按照《和解协议》约定，协助原告在《深圳市不动产申请登记表》上盖章，该申请登记表的盖章原件已由原告指定受托人安静签收。因此，答辩人已于2019年11月5日按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定履行完毕协助原告办理涉案23××03号房转移登记的办证义务，故不应承担延期办证的违约责任，亦无需向原告支付延期办理《不动产证书》的违约金。二、在答辩人已协助原告在《深圳市不动产申请登记表》上盖章后，被告国融公司拒不配合盖章，即因被告国融公司拒不履行协助原告办理涉案23××03号房转移登记的办证义务，才导致原告无法正常办理涉案23××03号的房地产证，故被告国融公司应向原告承担延期办证的违约责任，并向原告支付延期办理《不动产证书》的违约金，与答辩人无关。综上所述，答辩人已按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定履行完毕协助原告办理涉案23××03号房转移登记的办证义务，故不应承担延期办证的违约责任，无需向原告支付延期办理《不动产证书》的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年3月18日，原告作为买受人，被告国融公司、名夏集团作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：被告国融公司、名夏集团将位于深圳市罗湖区××大厦××房产出卖给原告，房屋用途为商务公寓，建筑面积51.24平方米，转让总金额1310710元；买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%即400710元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即910000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月18日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。原告依约付清了购房款，其中包括通过向案外人阳凤仙借款13万元的方式支付购房款。涉案房产于2013年7月18日交付原告使用至今。二、原告在2019年11月5日偿还了阳凤仙借款本息共计202334.58元。被告深圳市名夏集团有限公司于同日在原告的深圳市不动产登记申请表上加盖了公司公章和法定代表人私章。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。四、经本院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦已于2018年10月办理初始登记，开发商为深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司。深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋23××03号房产未办理分户不动产权证书，已办理预售备案，备案权利人为原告。本院认为，原告与被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告也已向原告交付了买卖房产。原告使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，原告作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此两被告应当协助原告将涉案房产过户至原告名下，从而使原告完全取得该房产的所有权。但两被告未按约定时间履行办证义务，两被告应按合同约定承担相应的违约责任。两被告应按合同约定以购房款1310710元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金,原告要求被告支付自2019年11月5日起至2020年1月31日止的延期办证违约金45612.36元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告赵蔓将深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋23××03号的《不动产权证书》办理至原告赵蔓名下。二、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵蔓支付2019年11月5日起至2020年1月31日的逾期办理《不动产权证书》的违约金人民币45612.36元。本案受理费人民币769元，由两被告共同负担，上述费用原告已预付，两被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  李 乾审判员  林晓婷二〇二〇年六月十八日孙莹书记员     柏榕楠