宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1395号原告：贺兰县业兴物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122750815479H。法定代表人：蒋某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：高某，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县业兴物业服务有限公司（以下简称业兴公司）与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。被告高某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2010年1月1日至2018年12月30日的物业费4682元，违约金1404元，合计6086元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月1日，原告贺兰县业兴物业服务有限公司与宁夏丰泽来房地产开发有限公司签订了《物业管理承包合同》，合同中规定由原告为被告所在小区提供物业服务，其收费标准为多层住宅0.35元/㎡/月，2012年5月1日其物业费标准多层住宅0.40元/㎡/月，被告系贺兰县颐和园9-4-502室业主，面积：113.09㎡。合同生效后原告为被告提供物业服务和管理，按约定被告应当向原告缴纳2010年1月1日至2018年12月30日的物业费4682元；原告多次找被告催缴，被告一直拒绝缴费。原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果。根据《中国人民共和国物权法》、《合同法》、《民法通则》等相关法律规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告高某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未向法庭提交书面意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。本院庭审时电话联系被告高某，高某在电话中陈述欠交物业费的原因是其家屋顶出现漏水问题未得到解决。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县颐和园小区9-4-502室房屋业主，房屋面积为是113.08㎡平方米。2009年6月1日，涉案房屋小区的开发商宁夏丰泽来房地产开发公司（甲方）与原告贺兰县业兴物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为贺兰县颐和苑小区提供物业服务，约定的主要内容为：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井。4、公用绿地的养护与管理。5、公用环境卫生，包括公用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、车辆停放秩序的管理。7、维持公共秩序，门岗执勤等安全的协助义务。8、物业资料档案的管理等综合管理服务。物业服务费采取包干制，多层住宅物业费0.4元/月/㎡。第二十六条约定：甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费5‰的标准向乙方支付违约金，乙方可以向人民法院起诉。合同期限自2009年6月1日至2019年6月1日。被告未交纳2010年1月1日至2018年12月30日物业费，现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实由原告提交的证据一、《前期物业服务合同》一份、《前期物业服务合同备案登记表》一份、《贺兰县经济发展和改革局文件》一份、证据二、不动产登记信息查询结果一份、证据三、服务照片10张及其原告当庭陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，涉案小区的开发商宁夏丰泽来房地产开发有限公司与贺兰县业兴物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同对小区业主具有约束力。且原告依约为该小区提供了物业服务，被告作颐和园小区9-4-502室的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务合同及贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为2010年1月日至2012年4月30日物业费的收费标准为0.35元/㎡/月，2012年5月1日至2018年12月30日物业费的收费标准为0.4元/㎡/月合法有据。原告主张的自2010年1月1日至2012年12月30日期间物业费为1425元（113.08㎡×0.35元/月/㎡×36个月），2013年1月1日至2018年12月30日期间物业费为3257元（113.08㎡×0.4元/月/㎡×72个月），共计4682元，本院予以支持。被告高某抗辩房顶漏水一直未得到解决的问题。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护。如果涉及中、大修、更新及改造等，需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，申请使用专项维修资金。本案中，顶楼漏水超出物业公司日常维修养护的范围，应申请专项维修资金处理。在申请专项维修资金的过程中，物业公司起协助配合作用。因此，本案物业公司并非直接责任主体，故被告以此为由拒交物业费，本院不予支持，但考虑到物业公司提供的物业服务仍有瑕疵，业主的屋顶漏水问题长期未解决，故对原告的违约金诉请，本院不予支持。物业服务是一个长期的、持续的、动态的过程，兼具公共服务和部分个人服务，其在服务过程中，不可避免会与业主期待存在差距。物业公司与小区业主之间应相互理解，物业公司应在业主的监督下不断提升自身的服务质量，业主也应当及时缴纳物业费。如此，物业公司与业主之间才能形成良性和睦的共生关系，和谐发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告高某向原告贺兰县业兴物业服务有限公司支付贺兰县颐和园小区9-4-502室房屋2010年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费4682元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县业兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告高某负担19元,原告贺兰县业兴物业服务有限公司负担6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 方 卉 二〇二〇年六月二十七日书记员 崔黎明附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。