广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终765号上诉人（原审原告、反诉被告）：范立强，男，1987年3月25日出生，汉族，住广州市荔湾区*************。委托诉讼代理人：李娜，广东理奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市清城区*************。法定代表人：陈其柯，该公司经理。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市置家房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区*************。法定代表人：陈x超，该公司总经理。上诉人范立强因与被上诉人清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）、广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。范立强上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人荣景公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，证据不足。（1）被上诉人荣景公司违约在先，未在2019年6月28日与上诉人签订《商品房买卖合同》。根据《时代倾城认购书》第三条第一款的约定，上诉人已于2019年6月26日向被上诉人荣景公司缴纳首付款，但被上诉人荣景公司并未在2019年6月28日前与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，而是在2019年8月9日才与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，故被上诉人荣景公司构成先行违约，应当退还上诉人己付全部房款。（2）被上诉人荣景公司违反合同约定在先，未将双方签订的《商品房买卖合同（预售）》给上诉人一份，构成阻断上诉人行使权力义务的违约行为。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十九条关于“本合同及附件共48页，一式5份，其中出卖人1份，买受人1份，清远房产交易中心2份，按揭银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”的约定，上诉人应当持有一份合同，但被上诉人荣景公司违反合同约定，并未将合同给一份上诉人，造成上诉人无法知道合同内容，无法得知自己的权利义务，构成阻断上诉人行使权力的违约行为，被上诉人荣景公司依法应当承担违约责任。（3）被上诉人置家房地产公司在一审中称其是二次包销被上诉人荣景公司的楼盘，上诉人是由被上诉人置家房地产公司带领去被上诉人荣景有限公司的售房处签订认购书，同时被上诉人置家房地产公司也承认上诉人向其缴纳了5000元的定金，并向法庭提交了其将上诉人缴纳的5000元定金支付给被上诉人荣景公司的证据。在庭审中也承认黄姓工作人员承诺可为上诉人办理银行贷款，只是辩称是黄姓工作人员的个人行为，但黄姓工作人员是在销售房屋时向上诉人作出的承诺，属于履行职务行为。一审法院忽略被上诉人置家房地产公司自认的事实，查明两被上诉人之间存在二次包销的法律关系却又不予认可，并认定被上诉人置家房地产公司与本案无关，不承担法律责任，明显不当。（二）上诉人与被上诉人荣景公司签订的补充协议约定买受人承担的违约金过高，显失公平，违反了公平及诚实信用原则。根据双方签订的附件十一补充协议第八条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同补充协议第五条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第二款、第三款约定，买受人逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期1日，买受人应按该商品房全部按揭贷款金额的0.05%向出卖人支付违约金，逾期超过10日，买受人应一次性向出卖人支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十七条的约定执行，如买受人的按揭申请未获按揭银行批准的，则买受人应当继续履行支付房款的义务，并立即告知出卖人且以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十七条的约定执行”。以上两款分别是关于买受人违约和出卖人违约的违约责任约定，但违约金却相差甚远，该霸王条款是房地产开发商针对弱势购买者群体提供的格式条款，其中约定买受人承担的违约金高于出卖人承担的违约金10倍，显失公平，违反了公平及诚实信用原则，且上诉人并未造成被上诉人荣景公司任何实际损失，被上诉人荣景公司一直在使用上诉人缴纳的首付款222465元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院判决上诉人向被上诉人支付142493元违约金明显过高，违反了公平及诚实信用原则。（三）被上诉人荣景公司提供的《商品房买卖合同（预售）》格式合同中附件十一补充协议约定买受人承担律师费、诉讼费，加重了上诉人的责任，应认定该条款无效。在被上诉人荣景公司提供的《商品房买卖合同（预售）》格式合同中附件十一补充协议，只对买受人逾期付款违约应当承担律师费、诉讼费作出约定，而在出卖人逾期交房的违约责任中未约定承担律师费、诉讼费，明显加重了上诉人的责任，免除了被上诉人荣景公司的责任。依据合同法关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案应认定补充协议约定买受人承担律师费、诉讼费的条款无效。荣景公司答辩称：（一）一审法院认定事实正确，本案系上诉人自身原因导致《商品房买卖合同（预售）》解除，被上诉人荣景公司不存在任何违约行为。根据上诉人与被上诉人荣景公司签订的补充协议第一条约定，上诉人作为买受人，应对其自身是否符合银行按揭贷款条件及提交的申请银行按揭贷款资料负责，被上诉人荣景公司仅是协助其向银行办理贷款，本案中国银行出具的《退件证明》及反馈的信息证实，由于上诉人自身的原因，不符合中国银行信贷准入条件，不予批准其住房按揭贷款，此后被上诉人荣景公司多次主动与上诉人沟通，可以变更申请贷款银行或协商其他付款方式，但上诉人一直不予沟通。由于上诉人自身原因无法获得银行按揭贷款，其也未按照补充协议的约定支付剩余购房款，已构成违约，故被上诉人荣景公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。且根据补充协议第三条、第十七条的约定，上诉人应当承担违约金、律师费和诉讼费的违约责任。（二）《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方自愿签订的，不存在任何法律规定的合同无效的情形，双方应当依法履行合同的约定，因上诉人违约导致买卖合同被解除，被上诉人荣景公司按照约定主张商品房总价款20%的违约金、律师费等，符合法律规定。（三）被上诉人荣景公司与被上诉人置家房地产公司之间没有任何的合同关系，且被上诉人荣景公司从未向上诉人承诺为其办妥按揭贷款，上诉人将其无法办理贷款、不履行合同的责任归咎于被上诉人荣景公司，没有任何事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。置家房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩意见。范立强向一审法院起诉请求：1、判令荣景公司、置家房地产公司退还范立强缴纳的首付款225368.25元；2、本案诉讼费由荣景公司、置家房地产公司承担。庭审中，范立强变更第一项诉讼请求为判令荣景公司退还范立强缴纳的首付款225368.25元，置家房地产公司承担连带责任。荣景公司向一审法院提起反诉，请求：1、依法确认荣景公司与范立强签订的编号为20xxxxxxxxxxxxx9的《商品房买卖合同》及相关补充协议已于2019年10月24日解除；2、判令范立强向荣景公司支付房屋总价款20%的违约金142493元；3、判令范立强承担荣景公司为实现债权而支付的律师费5000元；4、判令范立强立即配合荣景公司到房管部门办妥清远市清城区************************商品房的合同解除的全部手续及协助荣景公司办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续；5、本案本诉及反诉费用由范立强承担。一审法院认定事实：2019年6月22日，甲方（荣景公司）与乙方（范立强）签订一份《时代xx购书》，乙方以764707元的价格认购甲方所有的位于清远市清城区**********时代倾城住宅xxxxx房，其中约定甲方工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成本认购书、《商品房买卖合同》的组成部分，对甲方没有约束力。2019年8月9日，出卖人（荣景公司）与买受人（范立强）就上述房屋正式订立《商品房买卖合同（预售）》，最终确定房屋总价款为712465元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2019年8月9日前支付首期房价款人民币222465元，余款490000元向中国银行股份有限公司xx支行申请贷款支付。同日，出卖人与买受人就《商品房买卖合同（预售）》未尽事宜另外签订附件十一作为补充协议，其中约定买受人在签订本合同及本补充协议时已充分了解国家、当地政府及银行贷款政策，购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对其自身是否具备贷款及购买该商品房的条件或资格负责，买受人承诺若因买受人不符合贷款政策或贷款政策变化导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人应按本补充协议约定履行义务及承担责任；若因买受人不符合购房政策或购房政策的变化导致买受人丧失购房资格的，出卖人有权解除本合同，或由此导致本合同无效、被解除的，买受人应承担违约责任，并按补充协议的约定处理。买受人逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期1日，买受人应按该商品房全部按揭贷款金额的0.05%向出卖人支付违约金，逾期超过10日，买受人应一次性向出卖人支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按补充协议解除合同的条款约定执行。如买受人的按揭申请未获按揭银行批准的，则买受人应当继续履行支付房款的义务，并立即告知出卖人且以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除合同并按解除合同的约定执行。出卖人按照买受人提供的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码）等发出相关函件的，无论寄送到该地址的函件签收人是否为买受人本人或买受人拒绝签收函件的，均应视为买受人已签收上述函件。出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给买受人。住宅专项维修资金收款单位为清远市清城区住房和城乡建设住宅转账维修资金，开户银行为中国银行清远分行营业部，账号为6600xxxxxxx********x0，买卖双方同意，住宅专项维修资金由买受人按规定全额交存，在签订本合同之日起3日内，买受人应向出卖人指定住宅维修基金缴存银行支付该房屋的全额住宅专项维修资金。另根据涉案合同显示，范立强的通讯地址为广东省清远市清城区***********************。2019年6月22日、6月23日、6月26日，荣景公司分别向范立强出具三份《收款收据》，载明收到范立强交来的涉案房屋定金5000元、定金15000元、首期款202465元，共222465元，庭审中，荣景公司亦确认收到上述款项。2019年9月10日、2019年9月24日，荣景公司根据范立强在涉案合同上所注明的通讯地址分别邮寄催办按揭通知书和一次性支付剩余房款通知书，因范立强未按照上述文书规定时间支付剩余房款，2019年10月24日，荣景公司向范立强发出《解除买卖合同通知书》，载明双方签订的涉案合同于本通知书发出之日解除，范立强于10月25日签收。2019年11月7日，中国银行股份有限公司广州白云支行出具退件证明，载明范立强认购了涉案房屋并于2019年8月28日向该行申请办理个人一手住房按揭贷款，但由于借款人不符合该行信贷准入条件，该行已于2019年8月30日决定不予受理、并通知相关方。另查明，涉案合同签订后范立强已通过荣景公司向中国银行清远分行住宅专项维修基金账户缴存款项共2018.25元，户主姓名为范立强。再查明，荣景公司因本案诉讼事宜委托广东正鑫律师事务所律师处理，支出律师费5000元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，范立强与荣景公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。涉案合同及补充协议中明确约定范立强于2019年8月9日前支付首期房款222465元，余款490000元由范立强向中国银行股份有限公司广州分行白云支行申请贷款支付，买受人的按揭申请未获银行批准的，应当以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，范立强于2019年6月26日支付首期房款后，其贷款申请被银行拒绝，荣景公司根据涉案合同约定向范立强发出支付剩余房款通知，但范立强一直未履行支付剩余房款义务，其行为已构成违约，荣景公司要求解除合同、范立强协助办理合同解除相关手续的主张合法合理，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，荣景公司于2019年10月24日根据范立强所留的通讯地址发出《解除合同通知书》，其中注明双方签署的涉案合同于通知书发出之日解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人根据上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。荣景公司在《解除合同通知书》中注明的解除合同时间与法律相抵触，一审法院不予采纳，庭审中范立强亦表示无法一次性支付剩余款项，现合同已无履行必要，一审法院依法确定涉案合同解除的时间为范立强收到《解除合同通知书》之日，即2019年10月25日。另外，根据补充协议中解除合同的约定，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日出卖人选择解除合同的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退还给买受人，范立强作为违约方，应依约向荣景公司支付违约金142493元（712465元×20%）及律师费5000元，上述款项在范立强支付的首期款222465元中扣除。至于范立强主张，在签订合同前已明确向某工作人员表示其银行流水不足，因该工作人员承诺可以通过办假流水通过贷款的才订立合同，并因此支付了服务费，但据范立强提供的《收据》显示，收款单位为清远市名宇房地产咨询有限公司，无法证明与本案存在关联，且范立强在诉讼过程中并未提供其它书面证据予以佐证，亦无法证明该工作人员属于荣景公司。另外，范立强签订的认购书及涉案合同均有明确条款，买受人在签订合同时已充分了解国家、当地政府及银行贷款政策，购房政策，买受人应对其自身是否具备贷款及购买商品房的条件或资格负责。范立强作为完全民事行为能力人，应明确知悉制造假流水套取银行贷款的行为违反法律规定，其在明知自己银行流水不足贷款申请存在不通过的风险下，仍然选择与荣景公司签订《商品房买卖合同（预售）》所产生的法律后果应自行承担。关于置家房地产公司是否需要承担责任的问题，本案的法律关系是房屋买卖合同关系，涉案合同的相对方是范立强与荣景公司，置家房地产公司并非涉案合同主体，本案中涉及的房屋买卖关系与其无关，范立强应另行解决。因此，一审法院认为范立强主张荣景公司退还购房款225368.25元，置家房地产公司承担连带责任的诉讼请求无法律依据，予以驳回。据此，一审法院于2019年12月18日作出如下判决：（一）确认范立强与清远市荣景投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月25日解除；（二）范立强于判决生效之日起10日内向清远市荣景投资有限公司支付违约金142493元；（三）范立强于判决生效之日起10日内向清远市荣景投资有限公司支付律师费5000元；（四）清远市荣景投资有限公司在收取范立强的首期购房款222465元范围内，扣除范立强应当支付的第二、三项款项后，于判决生效之日起10日内向范立强返还剩余款项74972元；（五）范立强于判决生效之日起15日内配合清远市荣景投资有限公司到房管部门办妥清远市清城区************************商品房的合同解除手续及住宅专项维修资金的退款手续；（六）驳回范立强的诉讼请求。本诉案件受理费2340元，反诉案件受理费1625元，共3965元，由范立强负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人范立强上诉请求的范围进行审理。关于上诉人上诉认为被上诉人荣景公司违约在先，未在2019年6月28日与上诉人签订《商品房买卖合同》的问题。经审查，上诉人的此项主张是基于其与被上诉人荣景公司签订的《时代倾城认购书》的约定，上诉人在一审中并未提出被上诉人荣景公司违反《时代倾城认购书》的约定请求处理的问题。而本案审理的是基于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》产生的权利义务关系，该《商品房买卖合同（预售）》与《时代倾城认购书》是两份不同的合同。因此，上诉人认为被上诉人荣景公司违反《时代倾城认购书》约定的问题不属于本案处理的范围。关于上诉人上诉认为被上诉人荣景公司违反合同约定在先，未将双方签订的《商品房买卖合同（预售）》给上诉人一份，构成阻断上诉人行使权利义务的违约行为。经审查，案涉《商品房买卖合同（预售）》有双方当事人的签名盖章及捺印，合同的真实性已经法庭核实，合同上注明“一式5份，其中出卖人1份，买受人1份”。上诉人现认为被上诉人荣景公司未将合同交一份其持有，只是其单方陈述，没有提供充分的证据推翻上述合同的约定。退一步说，即使如上诉人所称被上诉人荣景公司未将合同交其持有，但案涉合同是双务合同，在此情形下，上诉人可以选择不签合同或者是收回合同，而上诉人仍放任对方的行为，应承担对其不利的法律后果，故对上诉人的此项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人上诉认为其受被上诉人置家房地产公司工作人员欺骗而签订合同的问题。经审查，本案的法律关系是房屋买卖合同关系，案涉合同的相对方是上诉人与被上诉人荣景公司，被上诉人置家房地产公司并非案涉合同主体，本案涉及的房屋买卖关系与被上诉人置家房地产公司无关，上诉人与被上诉人置家房地产公司的争议问题，其可另循途径解决。关于上诉人上诉认为与被上诉人荣景公司签订的补充协议约定买受人的违约金过高，违反公平及诚实信用原则，且买受人承担律师费、诉讼费明显加重了上诉人的责任，应认定该条款无效的问题。本院经审查认为，双方在平等自愿的基础上订立补充协议，该补充协议对违约金及由买受人承担律师费、诉讼费的约定内容，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故上诉人主张该条款无效没有事实及法律依据，对其请求，本院不予支持。至于违约金是否过高。首先，上诉人在一审中并未提出违约金过高的问题，一审法院对此未作审查并无不当。其次，上诉人主张违约金过高，应当对此承担举证责任，然而在诉讼中，上诉人对此仅有单方陈述，并未举证证实涉案的违约金约定过高，因此，对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人范立强的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4680元，由上诉人范立强负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年六月二十九日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。