湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初195号 原告（反诉被告）：夏湘瑜，女，1963年5月31日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：何进平，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张国友，男，1978年6月29日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：张海林，湖南毛旺律师事务所律师， 原告（反诉被告）夏湘瑜与被告（反诉原告）张国友租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，被告（反诉原告）张国友向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，合并公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）夏湘瑜的委托诉讼代理人何进平、被告（反诉原告）张国友及其委托诉讼代理人张海林到庭参加诉讼，原告（反诉被告）夏湘瑜因委托授权，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）夏湘瑜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告赔付原告违约金260000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年1月1日原告与被告在双牌县汉诺威酒店签订了一份《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》，合同主要约定:原告将坐落在双牌县泷泊镇紫金中路40号的汉诺威酒店的负一楼厨房、二楼餐厅、三楼两个包厢出租给被告经营酒店业务;租赁期限五年即2018年1月1日至2022年12月31日;租金每年260000元，每年的租金一次性交清;如承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约赔偿对方违约金260000元;此外合同还对其他事项作了约定(详见合同)。上述合同签订后，原告将房屋及全部设备、设施交给了被告，被告将该酒店与其经营多年的老字号酒店“晓了显伙”连锁经营生意十分火爆。由于被告经营规模太大、投资点多面广，再加之管理不善，被告在经营到2019年11月底后要求解除租赁合同，原告不同意，但被告强行解除，原告无奈只好顺其自然。根据双方签订的《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》第八条第2款的约定“若乙方(被告)在甲方(原告)没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金:260000元”。被告强行解除租赁合同以后，并没有赔偿原告的违约金，故原告特向法院提起诉讼，请依法公正判决。 被告（反诉原告）张国友辩称并提起反诉请求：1、请求法院确认原告(反诉被告)夏湘瑜与被告(反诉原告)张国友签订的《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》于2019年11月30日已解除。2、判决反诉被告归还反诉原告投入价值150000元的设备即:灶具5口等及它设备(详细见汉诺威餐饮投资设备清单)。3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年1月1日，双方签订一份《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》。该合同约定:每年租金260000元，租金每年支付一次;合同期满后乙方投入的设备全权处置等条款。签订租赁合同后，反诉原告对酒店进行装饰，并投入大量的餐饮设备(详细见汉诺威餐饮投资设备清单)当时价值约300000元左右，现折价150000元。2019年10月，反诉原告与反诉被告及股东协商双方解除租赁合同事宜。经双方协商一致，达成口头协议，双方同意2019年11月30日解除租赁合同，由反诉被告接手继续经营。反诉原告张国友己交纳的2019年12月份租金21666元作为解除租赁合同的补偿金，投入的设备暂由反诉被告使用;反诉被告夏湘瑜不再要求张国友支付协商解除合同的违约金。反诉被告自2019年12月1日起接收汉诺威餐饮继续经营。综上所述，双方的租赁合同自2019年11月30日协商解除。反诉被告2019年12月1日起接收经营，现因疫情暂停营业。2020年2月14日，夏湘瑜违反双方的口头协议、违背了诚实信用原则，索赔协议解除租赁合同260000的违约金，没有事实依据和法律依据，为此，特提出反诉，请求法院依法支持反诉请求。 反诉被告（原告）夏湘瑜辩称：第一、张国友请求法院确认双方签订的《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》于2019年11月30日已经解除，该项诉讼请求不能成立。1、张国友诉说“经双方协商一致，达成口头协议，双方同意2019年11月30日解除租赁合同”，这一诉说缺乏证据证实，只是原告的一面之词。本诉原告夏湘瑜至今不同意解除合同，因为本诉被告张国友单方面违反合同，本诉原告夏湘瑜无奈，为了减少损失，才不得不亲自经营，张国友现在还可以继续履行合同。2、反诉原告张国友要求法院确认合同已经解除，不符合《合同法》第九十四条、第九十六条的规定。第二、张国友请求法院判决夏湘瑜归还其价值150000元的设备，该项诉讼请求也不能成立。1、张国友没有任何证据证实自己在经营期间对汉诺威酒店投资了多少设备?2、张国友没有证据证实现在汉诺威酒店的餐饮设备哪些是张国友投资的?3、张国友没有证据证实夏湘瑜收到了张国友多少餐饮设备?综上，反诉原告张国友的两项反诉请求是完全不能成立的，请依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告（反诉被告）夏湘瑜提交的证据：证据1.租赁合同一份，用于证明于2018年1月1日原、被告签订该份租赁合同，双方就租赁期限、租金、违约责任等达成合意，被告提前解除合同，存在违约的事实。被告（反诉原告）张国友对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，即：2019年11月份原、被告达成了口头协议，双方同意解除租赁合同，2019年11月30日为解除租赁合同的时间，2019年12月1日原告接手经营。因证据1系原、被告真实意思的表示，且被告无相反证据推翻证据1，本院对证据1的效力予以确认。 对被告（反诉原告）张国友提交的证据：证据1.微信聊天记录一份，用于证明2019年10月，原告与被告及其股东协商双方解除租赁合同事宜，经双方协商一致，达成口头协议，双方同意2019年11月30日解除租赁合同，由原告接手继续经营的事实。证据2.证人雷某、肖某的证人证言，用于证明原、被告之间解除租赁合同的事实；证据3.投入设备付款凭证，用于证明2018年1月1日原被告签订租赁合同后，反诉原告对酒店进行装饰，并投入了大量餐饮部设备（详细见汉诺威餐饮部投资设备清单）当时价值约为300000元左右，现折价150000元；证据4.《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》一份，用于证明双方达成口头解除租赁合同的合意，而且已生效，按合同的约定，租期结束或中途双方协商解除合同承租方不得破坏已装修部分及房屋构架；合同期满后乙方将投入设备全权处置。原告（反诉被告）对证据1、2、3、4的真实性无异议，对其关联性均有异议，因被告（反诉原告）无扎实、有效证据相佐证，本院对证据1、2、3、4的证明目的不予采信； 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年1月1日，原告（反诉被告）夏湘瑜与被告（反诉原告）张国友在双牌县汉诺威酒店签订了《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》。双方在协议中对房屋地址、租赁期限、出租方中止合同的情形、租金及交纳方式、租赁期间房屋修缮、各种费用的缴纳、出租方与承租方的变更、违约金和违约责任、免责条件、争议的解决方式等方面进行了约定。其主要内容为:出租人即原告（反诉被告）将坐落在双牌县泷泊镇紫金中路40号的汉诺威酒店的负一楼厨房、二楼餐厅、三楼两个包厢出租给承租人即被告（反诉原告）经营酒店业务;租赁期限为5年即自2018年1月1日起至2022年12月31日止;租金每年为260000元，每年的租金承租人即被告（反诉原告）必须提前一个月一次性交清，合同期满后，承租人将投入的设备全权处置;出租人将房屋交给承租人后，承租人的装修及修缮，出租人概不负责，其经营情况也与出租人无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租人不得破坏已装修部分房屋及房屋架构。如承租人在出租人没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约赔偿对方违约金260000元；合同签订后，原告（反诉被告）将房屋及其设备、设施租给了被告（反诉原告）经营酒店业务，被告（反诉原告）在经营到2019年11月底后要求解除租赁合同，原告（反诉被告）不同意，但被告（反诉原告）以交清原告（反诉被告）2019年12月份租金21666元即为双方协商解除房屋租赁合同为由，自2019年12月1日起，被告（反诉原告）没有承租汉诺威餐饮继续经营。为此，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）存在违约为由向本院院提起诉讼，要求被告（反诉原告）赔偿违约金。对此，被告（反诉原告）以租赁合同自2019年11月30日双方协商解除为由，向本院提起反诉，要求反诉被告归还其租赁汉诺威餐饮期间投资设备款150000元。 另查明，被告（反诉原告）单方提供汉诺威餐饮投资设备清单：灶具5口、蒸汽柜1台、打禾台3台、落地冷柜2台、排烟系统1套、杀鱼台1台、打禾台架3套、柴火灶3口、鱼池1个、热水器1台、抽油烟机1台、净化器1台、三星洗碗池1台、消毒柜1台、传菜电梯1套、餐车4台、锅8个、碗大约200套、勺6把、盆大约30个、刀具10把、3.6米圆桌1张、椅子大约150张、桌子大约12张、热水器1台、点菜系统1套、监控系统1套、调音台1台、自制花坛2个、舞台1套、音箱线100米、打禾台2台、灶1台、鱼池1台、大工作柜1组、腌菜坛大约6个、明档工作柜3组、落地冰箱1台、二星洗菜盆1台、冷柜1台、墙画大约20张、室内透明隔断护栏大约12米、其他服务用具若干、茶水壶大约50个、桌套大约35套、压台玻璃大约35张、电视机2台、电饭煲大约5个、桌架大约20个、窗帘大约5套。反诉被告对上述租赁期间投资设备清单没有签字认可，反诉原告没有对投资设备的价值申请评估鉴定。 还查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.65%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为40%）。 本院认为，原告（反诉被告）夏湘瑜作为出租人将租赁物交付被告（反诉原告）张国友作为承租人使用、收益，承租人支付出租人租金，双方成立了租赁合同法律关系，且原、被告双方签订的《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同的内容履行义务。原告（反诉被告）按照协议约定的内容，将坐落在双牌县泷泊镇紫金中路40号的汉诺威酒店的负一楼厨房、二楼餐厅、三楼两个包厢出租给被告经营酒店业务，并在租赁期间保持租赁物符合协议约定的用途，且被告在租赁期间内对租赁物并没有提出异议，原告（反诉被告）在本案中不存在违约行为；被告（反诉原告）张国友没有按照《汉诺威酒店二楼餐饮租赁合同》第八条第2款的约定履行其义务，擅自提前解除合同，不继续承租原告（反诉被告）汉诺威酒店，存在违约行为；原、被告双方在合同中对违约责任进行了约定，违约一方给付对方违约金260000元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付违约金260000元。被告（反诉原告）张国友辩称自己没有违约行为，且双方同意解除租赁合同，这是对原告（反诉被告）要求赔偿违约金260000元提出的抗辩异议，该抗辩意见可以作为被告（反诉原告）申请调整违约金的主张。由于原告（反诉被告）未提供证据证实因被告（反诉原告）违约导致损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款的规定，其实际损失应以被告（反诉原告）未按约每年给付的租金为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，利息分三阶段计算，即：第一阶段，2020年1月1日至2020年12月31日利息为51870元（260000元×6.65%×3年）；第二阶段，2021年1月1日至2022年12月31日利息为34580元（260000元×6.65%×2年）；第三阶段，2022年1月1日至2022年12月31日利息为17290元（260000元×6.65%×1年）；三阶段利息共计103740元。以原告（反诉被告）实际损失为基础、根据公平原则，并结合合同履行具体情况，本院认为原、被告双方约定的违约金260000元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告（反诉被告）要求被告给付260000元违约金的诉讼请求，本院酌情考虑支付违约金134862元[（103740×30%）+103740]。对于反诉原告要求归还其反诉原告租赁汉诺威经营餐饮期间投资设备款150000元的反诉主张，因反诉原告无相关有效证据证实反诉主张，故本院对反诉原告的反诉主张不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张国友于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）夏湘瑜违约金134862元； 二、驳回原告（反诉被告）夏湘瑜其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张国友的反诉请求。 本诉案件受理费5200元，减半收取计2600元，反诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，合计4250元，由原告（反诉被告）夏湘瑜负担1102元，由被告（反诉原告）张国友负担3148元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  袁凌波 二〇二〇年六月二日 书记员  蒋蕙兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。 权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。