北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16501号原告：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。法定代表人：彭华生，总经理。委托诉讼代理人：李子尧，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园**。法定代表人：杜新望，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛萌，北京市康达律师事务所律师。原告北京永辉超市有限公司(以下称原告)与被告北京海天一色餐饮有限公司（以下称被告）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李子尧，被告委托诉讼代理人郭杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告双倍返还定金20万元。事实和理由：原告因业务扩展欲承租地下室开办超市，经中介介绍得知被告正在对外出租北京市某区某路某号某地下一层场地，双方于2019年8月12日就租赁事宜的主要条件达成一致意见并签署《协议书》，约定被告转租北京市某区某乡某社房产，同时约定双方于2019年8月25日前签署租赁合同，原告需支付定金10万元。《协议书》签订后，原告依约支付了定金并就正式合同签署与被告积极磋商。后在磋商过程中，被告存在三方面过错导致合同最终无法签订：第一，被告拒绝配合办理普通地下室使用证明备案手续。根据《北京市工商行政管理局办公室关于支持利用地下空间、居民配套商业服务设施及腾退空间从事便民商业服务有关工作的通知》的规定，对于利用规划用途与从事经营活动不一致的地下空间开办便民商业服务网点的，由区政府出具房屋权属、用途的书面意见，并由人防或住建部门按照区政府意见办理人防工程审批或普通地下室备案后，登记机关按照调整后的审批或备案文件办理工商登记，故地下室备案系公司注册的前置程序，系原告正常开展经营的必要条件。被告虽自称不办理备案手续也能办理营业执照，但又拒绝接受合同约束，导致合同无法订立。第二，被告提供的规划、土地证明等与租赁主体不符。被告提供的国有土地证、规划许可证记载的权利人为北京某房地产开发有限公司，与出租人不符，且被告未能提供相关材料予以说明。第三，被告在双方合理磋商期间以超期为由贸然停止磋商，没收定金，有违诚信。《协议书》约定双方于2019年8月25日前签署租赁合同，但双方在此前就地空证、权属证明等事宜未达成一致，之后仍在继续磋商，双方应负有诚信磋商的义务。被告于2019年9月4日突然发出《定金协议解除告知函》，通知原告解除协议且不退还定金，有失诚信。综上，被告拒绝配合办理相应手续，贸然已超期为由拒不退还定金，构成违约，应双倍返还定金，故原告诉至法院望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的陈述与事实不符，《协议书》约定原告承租的房屋面积为2000平方米，首年度租金为2.1元/天/平方米，租期10年，且双方约定于2019年8月25日前签署租赁合同，如果因为原告的原因导致没有签订租赁合同，原告交纳的定金我方不予退还。我方于2019年8月14日收到原告缴纳的定金，故该定金协议生效。之后我方将我方与北京市朝阳区常营回族乡合作经济联合社签订的租赁合同、建设工程消防验收意见书、乡政府出具的情况说明、现场照片提供给原告，可以证明涉案房屋是可以办理营业执照、经营手续的。因为原告一直拒绝签订租赁合同，我方才于2019年9月4日向原告发出《定金协议解除告知函》，原告于2019年9月6日签收。因2019年8月13日至2019年9月6日期间的租金已超过10万元，故我方不同意退还定金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定甲方将北京市某区某路某号某地下一层场地（下称涉案房屋）提供给乙方用于永辉超市经营使用。计租面积为2000平方米，租金2.1元/每天/每平方米（含物业费、含增值税专用发票），每二年递增6%，押二付六，年限10年，免租期5个月，定金10万元。甲乙双方约定2019年8月25日前签署租赁合同，甲方收到乙方定金后本协议生效。若因甲方原因导致未能达成租赁合同签署，甲方于2019年8月30日前双倍返还定金至乙方原账户。若乙方原因导致未能达成租赁合同签署，乙方已缴纳的定金甲方不予退还。2019年8月14日，原告向被告支付定金10万元。2019年9月4日，被告向原告发送《定金协议解除告知函》，载明因原告一直未与被告签署租赁合同现已逾期，按照协议规定被告将不予退还定金并解除定金协议。2019年9月9日，原告向被告发送回函，称《协议书》签署后，被告向原告提供制式合同版本，要求按照被告版本签署合同，然而被告合同条款较多对原告不利，原告积极与被告协商对合同条款进行修订、补充，部分条款双方未能及时达成一致，致使租赁合同未能于2019年8月25日前完成签署，故并非原告原因造成租赁合同签署逾期，要求被告双倍返还定金或继续与原告进行正式租赁合同的洽谈及签署事宜。庭审中，原告提交了与被告工作人员的微信聊天记录，其中显示双方自2019年8月14日开始沟通租赁合同的签订事宜，但双方在租赁合同版本、合同条款、房屋相关手续上存在分歧，致使未在《协议书》约定的时间内签订房屋租赁合同。被告提交《租赁合同》、建筑工程消防验收意见书、情况说明、现场照片等拟证明被告对涉案房屋享有出租权且涉案房屋经过建筑工程消防验收，不属于人防工程，可以办理营业执照及相关经营手续。其中显示2016年5月12日被告与北京市某区某乡某社（下称某社）签订《租赁合同》，约定某社将所属某区某乡某小区综合楼B段全部和C段的三层、顶层总营业现场使用面积12167平方米租赁给被告作为商业经营使用；租赁期限自2015年10月1日至2031年9月30日，承租期内在不影响某社利益的前提下被告可将承租的综合楼进行部分转租、对外承包、另作它用，但需提前通知常营合作，且转租面积不得超过标的物地上部分的60%。京朝消验字（2007）第XXXXXXXXXXXXX号北京市某区公安消防支队建筑工程消防验收意见书显示某小区综合楼工程消防验收合格。北京市某区某乡人民政府2018年12月26日出具的《情况说明》载明北京市某区某乡某路某号B段B1层03号是普通地下室，不属于人防违法建设，符合普通地下室的相关规定。被告称涉案房屋属于北京市某区某乡乡产权，北京某房地产开发有限公司属于某社下属企业，其开发的产业都属于某社的资产，由某社统一对外经营。诉讼中，原告申请证人孔某出庭作证。其陈述了与被告工作人员梁某签订《协议书》及沟通签订租赁合同的过程，双方就合同文本、条款多次协商，因被告未提交涉案房屋的地下空间使用证及有权出租的证明，双方分歧较大故未在合同约定的时间内签订租赁合同。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订《协议书》，约定定金10万元，被告收到原告定金后协议生效。原告于2019年8月14日向被告支付定金10万元，故《协议书》于该日生效。《协议书》约定，若因被告原因导致双方未能在2019年8月25日前签订租赁合同的，被告应于2019年8月30日前向原告双倍返还定金；若因原告原因导致双方未能在2019年8月25日前签订租赁合同的，原告已缴纳的定金被告不予退还。现根据双方提交的证据及庭审陈述可以看出《协议书》签订后双方一直在积极磋商签订租赁合同，但因双方对合同文本、合同条款、房屋相关手续存在分歧导致未能在约定的时间内签署租赁合同，故不存在一方拒绝签订租赁合同的情形，也并非一方原因导致租赁合同未在约定时间签署。综上，本案不应适用定金罚则。考虑到合同应当在双方自愿的基础上订立，现被告于2019年9月4日向原告发出《定金协议解除告知函》，原告也已签收，双方之后未再继续磋商租赁合同签订事宜，故双方以实际行为表明不再继续签订租赁合同，被告应当将10万元定金退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告北京海天一色餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京永辉超市有限公司定金十万元；二、驳回原告北京永辉超市有限公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告北京永辉超市有限公司负担2150元（已交纳）；由被告北京海天一色餐饮有限公司负担2150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年六月十一日书记员  贾月双