新疆维吾尔自治区新源县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4025民初337号 原告：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，住所地新疆伊犁新源县环城东路**。法定代表人：李洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕海涛，新疆腾华律师事务所律师。被告：伊犁新诚劳务派遣有限责任公司，住，住所地新疆伊犁州伊宁市313线延伸段规划路以东壹品天城**商业楼****/div>法定代表人：魏杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭健，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司（以下简称吉瑞烽物业公司）与被告伊犁新诚劳务派遣有限责任公司（以下简称新诚劳务派遣公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告吉瑞烽物业公司的法定代表人李洁、委托诉讼代理人吕海涛，被告新诚劳务派遣公司的法定代表人魏杰、委托诉讼代理人郭健到庭参加诉讼。第二次庭审原告吉瑞烽物业公司的法定代表人李洁、委托诉讼代理人吕海涛，被告新诚劳务派遣公司的法定代表人魏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉瑞烽物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告偿付原告合同款36,000元。事实和理由：原告在2019年6月将新源县银都小区和新源县梧桐丽苑小区的物业交给被告，在交接的同时，原告将原告安装的小区监控和办公室电脑、打印机、办公桌等设备一并转让给被告，被告公司应当给原告付款76,000元，但被告只支付了40,000元，余款未能支付。因为案涉两小区的保修期未满，不符合申请专项维修资金的条件，所以购买办公设备和监控设备的相关费用只能从物业费中支出。小区的监控设备是原告应相关部门要求安装的，属于原告的资产，原告使用自有资产完成小区物业服务，该自有资产可以转让给被告。被告接受该笔设备后，要求原告将设备发票开具给被告。原告找到设备安装单位，将发票开具给被告，被告已将发票做账。现为维护原告合法权益，特诉至法院。被告新诚劳务派遣公司辩称，原、被告签订的两份接管协议，因违反法律法规强制性规定而无效。《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二十一条第五项规定，安装监控装置是建设单位的义务。移交后监控设施设备属于全体业主共有设施设备，为小区业主集体所有财产，原告无权转售。如原告自行购置监控设备属实，应向建设单位追偿。该条例第五十九条规定，原告应与业主大会执行机构履行交接手续，并非与被告交接。原告违反《物业管理条例》第三十九条禁止性规定，将区域内的全部物业管理委托给他人。原告多收取银都小区业主物业费、停车费等14,170元，梧桐丽苑小区业主物业费、停车费等41,863元，给被告造成56,000元损失。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，案外人新源县某1房地产开发有限公司（以下简称某1房产公司）聘用原告吉瑞烽物业公司为新源县梧桐丽苑小区提供物业服务，双方签订《前期物业服务合同》，约定：“……委托方（以下简称甲方），单位名称：新源县某1房地产开发有限公司……，受托方（以下简称乙方）：单位名称：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，……第七条物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：……中央监控设备、建筑物防雷设施。……第二十三条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地维修、养护费用：1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；2、不属保修范围内的维修养护费用，由业主按其拥有的建筑面积或按实际发生的费用承担；3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按规定许可的物业维修资金中列支，不足部分按规定续筹……第四十四条乙方权利义务……10、每半年（不得少于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；……”2015年6月10日，原告与案外人新源县某2房地产综合开发公司签订《前期物业服务合同》，约定：“……委托方（以下简称甲方）；单位名称：新源县银都小区……受托方（以下简称乙方）：单位名称：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，……甲方聘用乙方为新源县银都小区二期（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，订立本合同。……第六条物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：……楼内消防设施设备、中央监控设备、……第十九条物业管理服务费……3、物业服务费主要用于以下开支：1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2．物业管理区域清洁卫生费用；3．物业管理区域绿化养护费用；4．物业管理区域秩序维护费用；5．办公费用、管理费用；6．物业服务企业固定资产折旧费用；7．法定税费；8．物业服务企业的利润；9．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；10．经业主同意的其他费用。……第四十三条乙方权利义务…10、每半年（不得少于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；……”2016年5月1日至2016年6月27日，原告支出物业费5400元为新源县梧桐丽苑小区购买了电脑、打印机、摄像头等设备。2019年4月8日，原告支出物业费5000元用于支付案外人张某梧桐丽苑小区监控费。2019年6月26日，原告支出物业费10,000元用于支付张某梧桐丽苑小区监控款。2019年6月12日，经新源县新源镇劳动街社区居民委员会协调，由被告公司暂为代管银都小区物业服务。同日，原告与被告签订《银都小区接管协议》和《梧桐丽苑小区接管协议》。《银都小区接管协议》载明：“银都小区接管协议，甲方：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，乙方：新源县新诚劳务派遣有限公司，甲方自2019年6月12日将银都小区转交乙方管理，详细内容如下：一、移交日之前的所有债权债务由甲方承担并进行清算。二、小区监控费用由乙方承担（39,000元整）。三、小区物业办公室电脑两台、打印机一台、办公桌二张作价移交给乙方（6000元整）。四、以上费用协议签订后三日内支付给甲方。五、甲方配合乙方完成业主信息资料、电梯资料交接工作。”《梧桐丽苑小区接管协议》载明：“甲方：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，乙方：新源县新诚劳务派遣有限公司，甲方自2019年6月12日将梧桐丽苑小区转交乙方管理，详细内容如下：一、移交日之前的所有债权债务由甲方承担并进行清算。二、小区监控更新费用由乙方承担（27,000元，可提供发票）。三、小区物业办公室电脑、打印机、办公桌作价移交给乙方（4000元整）。四、电梯2019年检测费用由乙方承担。五、以上费用协议签订后三日内支付给甲方。六、甲方配合乙方完成业主信息资料、电梯资料交接工作。”两份接管协议的落款处分别有原告、被告公司盖章。另查明，被告公司于2019年6月25日向原告公司汇款40,000元。原告认可已收取案涉两小区部分业主2019年6月12日之前的物业费，案涉两小区的监控设备、桌椅、打印机、电脑的购置费及监控升级费用，均系原告自物业费中支出。被告收到了两份接管协议中第三条约定的电脑、打印机和办公桌。原、被告双方均认可截至2019年6月12日，银都小区及梧桐丽苑小区均未成立业主委员会。以上证据有原告提供的2015年4月29日的前期物业服务合同、2015年6月10日的前期物业服务合同、梧桐丽苑小区购买电脑等的电子回单和发票、梧桐丽苑小区15,000元监控费的电子回单、银都小区接管协议、梧桐丽苑小区接管协议，被告提供的银都小区接管协议、梧桐丽苑小区接管协议、40,000元的电子回单，以及原、被告陈述予以证实。本院认为，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对物业服务企业及业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。原告吉瑞烽物业公司分别就银都小区与梧桐丽苑小区与相应的房产公司签订前期物业服务合同，即应按照前期物业服务合同的约定，为案涉小区业主提供物业服务。本案的争议焦点是接管协议的内容是否合法有效。原告以其支出物业费购买案涉监控设备、桌椅、打印机、电脑以及监控升级服务主张其对以上物品拥有所有权或财产性权益，故对前述设备的出售系有权处分。参考《物业服务定价成本监审办法（试行）》（以下简称《监审办法》）第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”该《监审办法》第十四条亦规定“办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。”故原告支出物业费购买办公桌椅及打印机等办公用品，系物业服务费中的物业服务成本，购买的办公用品属全体业主所有，并非为物业服务企业所有。原告无权将梧桐丽苑小区、银都小区的办公桌椅等设备作价出售给被告，两份接管协议中有关出售电脑、打印机、办公桌的内容系原告无权处分，相应的合同内容无效。关于银都小区监控设备的问题：1、原告未提供证据证实建设单位给原告交接物业时未安装监控。原告签订的前期物业服务合同的相对方为新源县某2房地产综合开发公司，但原告提供的银都小区建设时无监控设备的证明的出具方为新疆某房地产开发有限公司，两公司并非同一主体，故对该证明本院不予采信；2、原告未提供证据证实其用自己的企业利润为银都小区购买监控设备。依据原告与新源县某2房地产综合开发公司签订的前期物业服务合同，物业服务费用包括物业管理区域清洁卫生、秩序维护费用、物业服务企业利润、经业主同意的其他费用等，物业服务企业应每半年向业主公布物业维修、更新费用收支账目和经营性收入。原告为银都小区提供物业服务期间，未对收支账目和经营收入进行公布，也未提供证据证实其是自物业公司利润中支出费用购买了监控设备，故其主张对监控设备享有所有权不成立。作为共用设施的监控设备，如建设单位的售房合同中约定小区配备有监控设备，建设单位交付物业时未配备的，业主可要求建设单位配备。如建设单位未承诺的，物业公司未经业主同意使用大额物业费购置共用设施中的监控设备的，监控设备的所有权和使用权亦属于全体业主。据此，原告作价出售银都小区监控设备的行为，系无权处分，接管协议的相应内容无效。原告提供了监控安装工程合同、网银转账电子回单、记账凭证及增值税发票等证据，欲证实原告就银都小区监控安装事宜支出监控安装费用88,696元，因该组证据中的监控安装方、监控销售方、收款方、合同价款、汇款数额不一，故对该组证据，本院不予采信。关于梧桐丽苑小区监控升级费用，《监审办法》第九条规定：“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。”原告陈述其就梧桐丽苑小区进行监控升级时，保修期未届满，故支出物业费以升级监控。对作为共用设施设备的监控设备进行升级的目的，是为了保证其能正常使用、运行，升级费用的性质系共用设施设备日常运行和维护费用。原告未提供证据证实梧桐丽苑小区的监控设备未满保修期。如该小区的监控设备确实未满保修期，应由建设单位承担共用设施设备日常运行和维护费；如保修期已届满，也应按照法定程序申请专项维修资金予以支付。监控设施作为共用设施，其所有权和使用权属于全体业主。原告自物业服务费而并非企业利润中支出升级费用，故小区业主应对升级服务享有相应权益，原告无权对升级服务或监控设备进行作价出售的处分，接管协议中有关梧桐丽苑小区监控费用的内容无效。至于两份接管协议中关于移交日之前债权债务清算责任的负担以及业主信息、电梯等资料的交接义务的约定，是在案涉小区业主委员会成立之前，经社区协调，原、被告双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。综上所述，因原告诉请被告支付合同款所依据的合同内容无效，故原告要求被告偿付原告合同款36,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《物业管理条例》第二十七条、第三十五条、第五十三条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费350元，由原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   赵     婧二 〇 二 〇 年 六 月 十 八 日书  记  员   古丽亚海沙尔