广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7599号原告：刘新得，男，汉族，住江西省南昌市安义县委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告刘新得诉被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人饶小敏、被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付三商铺回购款1300500元及以1530000元为本金从2017年11月1日起至2017年12月30日止的利息、以1300500元为本金从2017年12月31日起至实际付清之日止，利息均按年利率10%计算；2.被告向原告支付以229500元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以306000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以306000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以459000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，罚息均按中国人民银行同期贷款利率二倍（年利率9.5%）计算；3.被告向原告支付拖欠的2014年11月1日至2017年10月31日的租金44719.56元及违约金，违约金以每日万分之五的标准从2017年11月1日计至实际清偿之日止；4.本案的诉讼费由被告承担；5.被告向原告返还保证金8676元。事实和理由：2011年7月11日，原告与被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称“租赁合同”）三份，约定被告将其投资建设的位于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场xxx的物业及配套场地交付给原告经营使用，使用期限为20年，自被告将场地交付给原告次日起计算使用期。原告向被告分别支付场地综合使用费分别为49万元、52万元、52万元，三间物业共支付153万元，原告已支付完毕。2011年12月31日，原告与被告签订三份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定因甲方（被告）原因工程问题延迟交付标的物业乙方（原告）使用，甲方（被告）向乙方已支付场地使用费总额的年息8%支付补偿费用。甲方（被告）交付该物业予乙方（原告）之日起五年届满后，乙方（原告）有权在该期限届满之日起三日内书面通知甲方（被告）解除原合同。2012年12月21日，原告与被告签订三份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议（二）（简称《补充协议（二）》），约定将原合同使用期限从2011年12月31日至2031年12月30日，变更为2012年10月31日起至2032年10月31日止。2014年9月30日，原被告双方签署了三份《国昌·新城市广场委托经营合同》（以下简称“委托经营合同”），约定原告将涉案物业委托被告进行经营管理，委托期限自2014年11月1日至2017年10月31日。《委托经营合同》第五条约定：委托经营的前三年即2014年11月1日至2017年10月31日，原告按照每月5688.00元、5832.00元、5832.00元的标准收取经营回报；同时双方约定上述经营回报按季度支付，被告应于每个季度的第二个月的10-20日支付至原告指定账户；如被告延期支付收益回报的，自延期之日起按万分之五每日的标准向原告支付延期付款违约金。被告在签订《委托经营合同》后，缺乏诚信，到起诉为止仍拖欠原告三商铺共计租金44719.56元，被告并未按照《委托经营合同》约定的义务按期向原告支付经营回报，存在多次迟延支付的情形，有被告的《承诺函》为证。2017年4月20日，原告向被告发出《回购通知书》，要求被告依据《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》的约定履行回购义务，退还《租赁合同》项下的全部使用费用。被告为此出具的《回执》予以确认。2017年12月29日原被告就涉案商铺加购签订三份《商铺回购款支付协议》（以下简称“支付协议”），约定由被告对涉案物业进行回购，回购价格为49万元、52万元、52万元。回购款由被告分期支付至原告，其中2017年12月31日前支付15%，2018年3月30日前支付15%，6月30日前支付20%，8月30日前支付20%，10月30日前支付30%。分期支付期间，回购款利息按照年利率10%分期计算，并应于最后一笔款项同时付清给原告。如被告存在延期付款的情况，则应以回购款总额为基数按照人民银行同期年基准贷款利息的双倍付罚息，即违约金。在被告未付清原告的回购款总额之前，不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权。上述支付协议签订后，被告于2018年1月31日支付了第一期回购款，其后经原告多次催告，被告仍以未再支付应付款项。故此，原告根据《合同法》第一百零八条的规定，要求被告立即支付剩余的回购款并承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告答辩称,1.被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失。但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。2.退一万步讲，即使要计算罚息，但自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后，应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算罚息。3.被告已支付了委托经营期限内（2014年11月1日至2017年10月31日）的全部经营回报款611914.82元，回购款的数额为扣缴当月对应的税款后的数额，不存在拖欠原告经营回报款的情况。原告于2017年4月20日向被告送达了《回购通知书》，被告也出具了《回执》予以确认，则原被告双方的《委托经营合同》自委托经营期限届满之日，即2017年10月31日终止，被告不再承担向原告支付经营回报款的责任。4.《商铺回购款支付协议》是原被告双方就《铺位租赁和场地使用合同》、《委托经营合同》解除事宜的全部安排与处理。《商铺回购款支付协议》中并未约定被告需要承担原告所称的拖欠租金违约金，遂被告无需支付。且实际上，被告也已经付清了原告全部租金，不存在拖欠租金的情况。原告的该项诉请没有事实与法律依据。5.本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减委托经营期间的相应使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，共计为624672元。倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。6.综合经营服务合同其实质是物业管理服务合同，内容是被告向原告提供为期20年的物业服务。其中合同第7条约定，在委托期满且原告结清全部服务费后，保证金无息退还予原告，若委托期内因原告的原因提前解除合同的，被告有权没收保证金。在本案中，原告已于2017年4月20日向被告提交了回购通知书，提前解除了合同，因此保证金应当由被告予以没收。原被告双方于2017年12月29日签订的商铺回购款支付协议，是双方就商铺的租赁纠纷全部争议的安排与处理，其中并未约定被告需要向原告支付或退还保证金，应视为被告无需向原告退还。另，综合经营服务合同于2014年9月30日解除，原告于2020年3月30日提起诉讼，早已超过诉讼时效。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。原、被告对对方举证的真实性均无异议，经审查，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）和被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议书、《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议（二）各三份，约定：甲方将位于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场xxx三个铺位交付给乙方有偿经营使用；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的三个铺位的场地使用费分别为520000元、520000元、490000元；在合同约定的场地使用期限内，乙方同意委托佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司对该项目实施统一的经营管理并提供相关综合经营管理服务；乙方有权在物业交付后五年届满时书面通知甲方解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，但该书面通知乙方应当在物业交付后五年届满时提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》即可在物业交付后五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次将《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》项下的全部使用费无息退还乙方；等等。原告向被告支付了xxx铺位的场地使用费520000元、xxx铺位的场地使用费520000元、xxx铺位的场地使用费490000元。原告（甲方）和佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司（乙方）就涉讼的三个铺位签订了一份《国昌·新城市广场综合经营服务合同》约定：甲方委托乙方对涉讼三个铺位提供综合经营管理服务；商铺的建筑面积为144.6平方米，在委托期的开始五年内，甲方每月应缴的综合经营服务费按建筑面积每平方米每月30元计算；甲方应向乙方交付相当于两个月的综合服务费保证金8676元，如委托期内因甲方原因导致提前解除合同或因甲方违约而致使乙方解除合同的，乙方有权没收该保证金，甲方对此无异议；等等。原告依约向佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司支付了保证金8676元。原告（乙方）和被告（甲方）就涉讼的三个铺位各签订了一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场xxx三个铺位的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款的标准为5832元/月、5832元/月、5688元/月；乙方收取上述委托经营回报时应按规定承担纳税的义务，并在收取回报同时向甲方提供相应税票；如有必要，甲方也可依据政府部门委托实行代扣代缴；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营；等等。2017年12月29日，原告（乙方）和被告（甲方）就涉讼的三个铺位各签订了一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》约定，甲方就涉讼三个铺位应付1530000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即229500元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即229500元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即306000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即306000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即459000元。分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算），上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅分别于2018年1月31日、2018年2月2日各转账了156000元、73500元用于支付涉讼三个铺位第一期的回购款，致原告提起本案诉讼。另，被告代原告缴纳了涉讼租赁物2011年7月11日至2011年7月31日的财产租赁合同印花税1530元及滞纳金1074.06元、2014年9月30日至2014年9月30日的财产租赁合同印花税209.95元及滞纳金25.19元，2014年11月1日至2015年7月31日的个人所得税2342.52元及滞纳金87.84元。诉讼中，原、被告均确认《国昌·新城市广场综合经营服务合同》于2014年9月30日解除。原告同意在被告应支付的经营回报款中抵扣被告代原告缴纳的涉讼租赁物2011年7月11日至2011年7月31日的财产租赁合同印花税1530元、2014年9月30日至2014年9月30日的财产租赁合同印花税209.95元，2014年11月1日至2015年7月31日的个人所得税2342.52元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告尚欠回购款1300500元未支付，原告主张被告支付回购款1300500元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为1530000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款利息问题，因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，现原告主张被告支付以1530000元为本金计算从2017年11月1日起至2017年12月30日止、以1300500元为本金计算从2017年12月31日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告的诉讼请求未超出双方约定范围，本院予以支持。对于回购款罚息问题，因原、被告在回购款协议中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任的约定，现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，但由于2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，被告应向原告支付以229500元为本金计算从2018年3月31日起、以306000元为本金计算从2018年7月1日起、以306000元为本金计算从2018年8月31日起、以459000元为本金计算从2018年10月31日起，均至2019年8月19日按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算的罚息予原告及以1300500元为本金计算从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算罚息予原告。对于保证金的返还问题，《国昌·新城市广场综合经营服务合同》于2014年9月30日解除，原告并未举证证明其在《国昌·新城市广场综合经营服务合同》解除后有向被告主张退还保证金8676元，被告关于原告要求退还保证金的诉请已过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳，原告的该项诉请，本院不予支持。对于经营回报款，按照双方的约定，被告应向原告支付2014年11月1日至2017年10月31日的经营回报款624672元【（5832元/月×2＋5688元/月）×36个月】，扣除被告已支付的经营回报款611914.82元及原告同意抵扣的税款4082.47元，被告尚需向原告支付经营回报款8674.71元，原告诉请超出部分，本院不予支持。因被告未按合同约定向原告支付经营回报款，被告关于在应支付予原告的经营回报款中抵扣被告支付的税款滞纳金的抗辩理由，本院不予采纳。原告诉请被告支付以8674.71元为本金自2017年11月1日至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金，没有超出原、被告双方的约定，本院予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款1300500元及以1530000元为本金计算从2017年11月1日起至2017年12月30日止、以1300500元为本金计算从2017年12月31日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告刘新得；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以229500元为本金计算从2018年3月31日起、以306000元为本金计算从2018年7月1日起、以306000元为本金计算从2018年8月31日起、以459000元为本金计算从2018年10月31日起,均至2019年8月19日按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算的罚息予原告刘新得，并支付从2019年8月20日起至实际清偿之日止以1300500元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算的罚息予原告刘新得；三、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付经营回报款8674.71元予原告刘新得，并支付以8674.71元为本金自2017年11月1日至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告刘新得；四、驳回原告刘新得的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计10935.8元（原告已预交），由原告负担628.78元，被告佛山市南海国昌投资有限公司负担10307.02元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的10307.02元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年六月十九日书记员  成海欣