福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽02民初10号 原告（执行案外人）：黄思颖，男，1991年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：蔡加特，福建捷捷律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门银行股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：吴世群，董事长。 委托诉讼代理人：廖益春，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚俊杰，福建力衡律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：厦门市茶博士家商贸有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：戈银梅 被告（被执行人）：厦门市茶博士家工贸有限公司，住所地厦门市翔安区。 法定代表人：叶浩均 被告（被执行人）：陈启扬，男，汉族，1972年9月30日出生，住厦门市思明区。 原告黄思颖因与被告厦门银行股份有限公司（以下简称厦门银行）、厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄思颖的委托诉讼代理人蔡加特，被告厦门银行的委托诉讼代理人廖益春到庭参加诉讼。厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄思颖向本院提出诉讼请求：1.判令不得涤除黄思颖对厦门市翔安区产的租赁权进行拍卖；2.确认黄思颖对厦门市翔安区产在自2017年1月1日至2031年12月31日期间享有合法承租权。3.本案的诉讼费由厦门银行、厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬共同承担。事实和理由：本院办理申请执行人银行股份有限公司与被执行人厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬金融借款合同纠纷一案中，本院拟对厦门市茶博士家工贸有限公司名下位于厦门市翔安区产拍卖处置，并作出公告责令被执行人及不动产内的占有人自行腾退房产，黄思颖作为上述房产的承租人，依法向本院提出执行异议，主张继续承租该房产或按剩余租期每年4万元补偿黄思颖的装修投入损失。黄思颖于2019年12月7日收到本院作出的（2019）闽02执异158号民事裁定书，裁定书驳回黄思颖的异议请求，现黄思颖不服该裁定，依法向法院提起诉讼。黄思颖对厦门市翔安区产在自2017年1月1日至2031年12月31日期间享有合法承租权，法院不得涤除黄思颖对上述房产的租赁权进行拍卖。一、黄思颖与厦门市茶博士家工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。2016年12月15日，黄思颖（乙方）和厦门市茶博士家工贸有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：厦门市茶博士家工贸有限公司将厦门市翔安区翔福二里X号X室出租给黄思颖。租赁期限为180个月，自2017年1月1日至2031年12月31日止。《房屋租赁合同约》第三条约定租金支付方式为由乙方实际投入该房屋装修费用（费用不得低于人民币60万元）作为该房屋在十五年租赁期间的租金，在此期间，乙方不再向甲方支付任何租金。租赁合同签订后，黄思颖对房屋进行装修，履行租赁合同约定的义务，视为已支付了租金，出租人亦实际交付了房产，该合同是双方真实意思表示，经双方合意一致签订，且不违反法律、法规的强制性规定，真实有效，具有法律效力，该《房屋租赁合同》应当认定为租赁合同性质。（2019）闽02执异158号《执行裁定书》认为黄思颖与厦门市茶博士家工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》性质为债权债务合同，明显属于认定错误，上述租赁合同约定以投入装修的费用作为租金并不违反法律强制性规定，亦不损害第三人利益，属于双方意思自治范围，应认定双方的租赁关系依法生效，黄思颖享有承租权。二、黄思颖已占有使用该房屋。租赁合同签订后，出租人向黄思颖交付房屋，黄思颖对房屋进行装修、添置家具、生活设施等并已实际入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，黄思颖有权继续承租该房屋，在租赁期限内继续占有使用该房屋。综上所述，黄思颖与厦门市茶博士家工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，应当认定为租赁性质，且黄思颖已实际占有使用房屋，应适用“买卖不破租赁”原则，故黄思颖特向法院提起诉讼，望判如所请。 厦门银行辩称，一、涉案合同名为房屋租赁合同实为债权债务合同，不能适用“买卖不破租赁”原则。合同法规定的房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金收益。从涉案合同的约定来看，黄思颖主张，其以投入涉案房屋不低于60万元的装修费用（包括精装修、家具家电、生活设施等）抵作涉案房屋15年租期的租金，从而获得涉案房屋15年的使用权。姑且不考虑涉案合同的约定是否真实、合法，仅就涉案合同约定的表面内容分析，其实际上是以涉案房屋使用权抵偿房屋装修款的合同之债，系债权债务合同，所抵扣的房屋装修款项不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同项下已支付的租金。因此，涉案合同名为房屋租赁合同，实际上是黄思颖与茶博士家工贸之间的债权债务合同，其性质上不同于合同法规定的房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”原则。二、厦门市茶博士家工贸有限公司已于2017年1月19日将涉案房屋抵押给厦门银行，并于2017年1月23日明确承诺涉案房屋为其自用，涉案房屋在抵押登记之前不存在出租、出借或已经协议出租或出借等任何不利于抵押物处分的情形。由此可见，涉案房屋在办理抵押登记前并不存在出租或协议出租的情形。三、退一步说，涉案房屋租赁合同的约定本身也极其不符合常理，且存在诸多疑点，不符合房屋租赁的一般法律特征。1.涉案房屋租赁合同的约定明显不符合日常房屋租赁交易目的。涉案房屋租赁合同约定，黄思颖以投入涉案房屋装修费用不低于60万元抵作涉案房屋15年租期的租金，获取涉案房屋15年的使用权，该期间不再支付租金。如此一来，厦门市茶博士家工贸有限公司在15年期内将没有任何租金收益，即便是15年后，黄思颖将涉案房屋及装修、家电等交付给：厦门市茶博士家工贸有限公司，涉案房屋上的装修及家电等按固定资产折旧来算，亦无任何价值可言。这样算来，厦门市茶博士家工贸有限公司所谓的出租涉案房产并未实际收到任何租金收益，根本不符合租赁关系中，出租人出租房屋，收取租金收益的租赁交易目的。2.黄思颖提交的证据无法证明其已经对涉案房产投入了不低于60万元的装修费用，也无法证明厦门市茶博士家工贸有限公司曾于2017年1月1日前向其交付涉案房屋。也就是说，没有任何证明表面黄思颖在涉案房屋抵押前已经占有并使用涉案房屋。 本院认定事实如下：厦门银行股份与厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬金融借款合同纠纷案，厦门仲裁委员会于2019年4月16日作出厦仲裁字20190155号裁决书，裁决:（一）厦门银行股份有限公司与厦门市茶博士家商贸有限公司签订的《授信协议》于2019年2月26日解除;（二）厦门市茶博士家商贸有限公司应在裁决书送达之日起5日内向厦门银行股份有限公司偿还欠款本金1060万元及相应利息、罚息、复利1118016.53元（利息暂计至2019年2月19日，2019年2月20日至实际还款之日止所计算的为罚息与复利，标准均为按年利率5.6982%上浮50%进行计算，且罚息以借数本金为计算基数，复利以相应欠息为计算基数，同时借款利率应按照合同协议进行相应调整:（三）厦门市茶博士家商贸有限公司应在裁决书送达之日起5日内向厦门银行股份有限公司支付保全费5000元；（四）厦门市茶博士家商贸有限公司应在本裁决书送达之日起5日内厦门银行股份有限公司支付律师代理费549000元；（五）本案仲裁费89087元，由厦门市茶博士家商贸有限公司承担。鉴于厦门银行股份有限公司已预交全部仲裁费用，且已与本案仲裁费用全部冲抵，厦门市茶博士家商贸有限公司应自裁决书送达之日起5日内，将仲裁费89087元直接支付给厦门银行股份有限公司;（六）厦门银行股份有限公司对厦门市茶博士家商贸有限公司名下的房产［湖里区，权证编号为闽（XX）厦门市不动产权第XXXX号、闽（XX）厦门市不动产权第XXXX号、闽（XX）厦门市不动产权第XXXX号、闽（XX）厦门市不动产权第XXXX号］、厦门市茶博士家工贸有限公司名下的房产［翔安区翔福二里X号X室、翔安区祥福二里X号X室，权证编号为厦国土房证第XXXX号、XXXX号。不动产登记证明编号为闽（2017）厦门市不动产证明第××号］享有抵押权，有权依法拍卖或变卖上述抵押物，就所得价款在裁决第（二）至（五）项所确认的其对厦门市茶博士家商贸有限公司的债权享有优先受偿权；（七）陈启扬、厦门市茶博士家工贸有限公司对上述裁决第（二）至（五）项下厦门市茶博士家商贸有限公司的债务向厦门银行股份有限公司承担连带还款责任。 因被执行人未完全履行调解书确定的付款义务，厦门银行公司于2019年6月17日向本院申请强制执行，本院受理案号为（2019）闽02执631号。本院于2019年6月18日作出（2019）闽02执631号执行裁定书，裁定:一、冻结、划拨被执行人厦门市茶博士家商贸有限公司、厦门市茶博士家工贸有限公司、陈启扬所有的款项人民币8617000元，或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应的等值财产；二、查封。拍卖、变卖被执行人厦门市茶博士家商贸有限公司名下位于厦门市潮里区房产。本院拟对被执行人名下于2019年8月14日厦门市茶博士家工贸有限公司名下位于厦门市翔安区产拍卖处置，作出公告，责令被执行人及不动产内的占用人应于公告张贴之日起十五日内自行腾退厦门翔安区祥福二里X号X室房产。 另查明，黄思颖提交的份关于厦门市翔安区产的《房屋租赁合同》，载明:甲方为厦门市茶博士家工贸有限公司，乙方为黄思颖，其中房屋租赁期限共180个月，自2017年1月1日至2031年12月31日止。租金及支付方式（一）经甲乙双方自愿平等协商，甲方将该房屋交给乙方，由乙方自行对该房屋进行装饰装修，并备齐家具家电等生活必须设施。（二）乙方实际投入该房屋的装修费用（包括精装 修、家具家电、生活设施等)不得低于人民币60万元。该笔装修费用作为乙方承租该房屋十五年租期的租金(折算下来为4万元/年)。在此租赁期间，乙方不再向甲方支付任何租金。(三)乙方租赁期满，甲方便无偿取得该房屋内的所有装饰装修和附属设施(包括精装修、家县家电、生活设施等)，乙方不得擅自拆除和搬离。 以上事实有（2019）闽02执异158号执行裁定书、房屋租赁合同、证据交换笔录、庭审笔录等为证。 本院认为，首先，黄思颖主张因其与厦门市茶博士家工贸有限公司存在租赁合同关系，法院不得涤除其租赁权，但根据黄思颖与厦门市博士家工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，系以装修抵扣租金，而黄思颖租用该房屋长达15年，其本就可实际使用装修部分，故黄思颖并未向厦门市茶博士家工贸有限公司支付对价，双方也无法构成双务有偿的租赁合同关系，黄思颖并不基于该租赁合同享有租赁权。其次，根据黄思颖在本案中提交的证据，其有证据可佐证仅支付近16万元的装修费用，与合同中抵扣60万元的租金，相距甚远。再次，根据厦门银行提交的证据厦门市茶博士家工贸有限公司在2017年1月23日出具的承诺书中，厦门市茶博士家工贸有限公司明确表示由其自用，而非处于租赁状态。综上，黄思颖与厦门市茶博士家工贸有限公司并不存在真实有效的租赁合同关系，不能阻却法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回黄思颖的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄思颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 李向阳 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 朱巧婷 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。