广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终963号 上诉人（一审被告）：梁某2，女，1983年8月22日出生，汉族，住广西玉林市。 委托诉讼代理人：邹宗岐，广西聪慧律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：梁世雄，男，1956年8月28日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 被上诉人（一审原告）：覃培芬，女，1955年7月1日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴波，广西纳百川律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：梁安贵，男，1980年10月21日出生，汉族，住广西玉林市。 被上诉人（一审被告）：张进强，男，1969年6月2日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 被上诉人（一审被告）：曾韶强，女，1969年8月21日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 张进强、曾韶强的共同委托诉讼代理人：谭直，广西润庆律师事务所。 一审第三人：梁某1，女，2011年11月12日出生，汉族，地址：广西玉林市。 法定代理人：梁某2（系梁某1之母），女，1983年8月22日出生，汉族，住玉林市。 上诉人梁某2因确认合同效力纠纷一案，不服兴业县人民法院（2019）桂0924民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 梁某2提起上诉，请求判令：一审判决认为本案不存在赠与属认定事实不清，即使房屋是梁世雄、覃培芬出资购买，但在2013年由梁某2与梁安贵办理房屋登记，在办理登记过程中，四人还是家庭成员，且办理登记的材料是通过亲戚黄柏勤转交，梁世雄和覃培芬主张不知上诉人办理房屋转让登记与常理不符；且在2014年12月22日取得房产证，也是梁世雄亲自前往不动产登记中心领取登记在梁某2和梁安贵名下的房屋权属登记证书，即领证前梁世雄是知晓房屋登记在梁某2、梁安贵名下，且梁世雄亦在113号案庭审中认可2014年农历7月中知晓梁某2与梁安贵离婚的事实。故梁世雄、覃培芬出资购买了房屋，但房屋登记在子女名下，依照法律的规定，该房屋是梁世雄、覃培芬对梁安贵、梁某2的赠与，该赠与是基于法律效力性完成的赠与，不以赠与人事后是否追认为前提，该赠与是依附于家庭关系的特殊赠与行为，不适用合同法关于任意撤销赠与的规定，一审法院以梁世雄、覃培芬事后单方不认可赠与从而否定法律效力性认定的赠与是错误的。 梁世雄、覃培芬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有事实及法律依据，且与上诉人在一审中的抗辩自相矛盾，一审上诉人抗辩是基于买卖合同关系取得本案的房产，主张梁世雄、覃培芬不是房屋权利人的事实，不主张赠与而主张涉案房屋是买卖。为此应驳回上诉人上诉，维持一审判决。 张进强、曾韶强答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。 梁某1陈述称，同意上诉人的意见。 梁世雄、覃培芬向一审法院提出诉讼，请求判令：1、确认被告梁安贵、梁某2与被告张进强、曾韶强于2013年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认位于兴业县产属于原告所有，并由被告梁安贵、梁某2协助办理该房产过户登记到原告梁世雄、覃培芬名下；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院审理查明，原告梁世雄、覃培芬系夫妻关系，被告梁安贵系两原告之子。被告张进强、曾韶强系夫妻关系。被告张进强作为单位职工，分得单位指标房一套（兴业县商贸西路41号3幢1单元701房）。原告通过其妹夫与被告张进强协商后，被告张进强同意将该房屋转让给两原告，并由两原告支付所需的一切费用，因为该房是指标房，所办的手续都是以张进强的名义办理，并在一定期限内不能过户。在取得该房产后，被告张进强将该房产交由两原告居住、管理、使用至今。被告梁安贵与被告梁某2登记结婚后与两原告在案涉房屋居住至2014年。被告梁安贵通过其姑父向张进强、曾韶强要来空白的房屋买卖合同，填写好后向兴业县房产管理局提交办理房屋过户手续后，该局于2014年12月22日向被告梁安贵、梁某2发证，原告梁世雄代为领取房屋产权证。 另查明，被告梁安贵与被告梁某2于2013年7月8日签订了《离婚协议书》，协议书中关于案涉房屋，双方约定被告梁安贵自愿放弃广西兴业县商贸西路41号3幢1单元701房的房产所有权，转归女儿梁某1所有。 一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述情况，本案争议的焦点问题是：本案争议的房屋的所有人是谁？原告方是否是涉案房屋的实际所有人？该实际所有能否对抗四被告的房屋转让行为？被告之间的房屋转让行为是否有效？在办理房屋转让手续中是否存在赠予行为？ 关于本案争议的房屋的所有人是谁，原告梁世雄、覃培芬是否系案涉房屋实际所有人的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定的是法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权力限制事项与真实情况保持一致，而该法律推定意味着不动产登记簿记载的物权权属状态与真实状态不相一致时，提出异议或主张不动产权利的一方具有举证责任。本案中，原告方主张案涉房屋存在登记状态与真实状态不相一致的情形，即被告张进强系房屋登记所有人，两原告系实际所有人。首先，从案涉房屋的登记材料看，2000年11月29日的《兴业县私有房产申请登记调查审批表》中关于案涉房屋“产权共有人”处“产权人姓名”记载有“张进强”、“梁世雄”，并有该两人的签字、指印确认，虽然之后“梁世雄”的名字及信息被横线划掉，但该《审批表》下一页的“申请担保及签章”处仍有该两人的签名、指印确认且未消除。其次，案涉房屋自交付后，一直由原告两人居住、管理、使用，且在被告梁安贵、梁某2结婚后，亦在该房屋与两原告居住至2014年。此外，被告张进强、曾韶强对原告梁世雄、覃培芬对案涉房屋的实际所有、占有、使用表示认可。综述，原告主张案涉房屋登记状态与实际状态不一致，主张其系房屋的实际所有人，并举证予以证明，有事实和法律依据，该院依法予以支持。关于被告梁某2辩称的原告与案涉房屋没有利害关系，不是本案适格主体。该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的第（一）项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”原告已举证证明其系案涉房屋的实际所有人，对房屋具有利害关系，故该院对被告梁某2的该辩称依法不予以采纳。 关于原告梁世雄、覃培芬作为案涉房屋的实际所有人，能否对抗四被告的房屋转让行为的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条规定了善意取得应同时具备三个构成要件。首先，考察是否具有善意，应以交易时交易方是否知道或应当知道标的物的真实状态为准。一方面，庭审中，在该院问及“在案涉房屋居住十年期间，原告是否提及过案涉房屋的产权约定问题”，被告梁某2回答“没有跟我说，应当是跟我前夫（被告梁安贵）说，当时说要把这个房子买下来，我也同意了。后来买房时说过”；另一方面，被告梁某2也承认其与被告梁安贵就案涉房屋进行过档案查询，对房屋登记材料中出现原告梁世雄的名字属应知。故被告梁某2与梁安贵对案涉房屋登记权属状态与实际权属状态不一致的事实系知道或应当知道的。其次，关于合理价格。《房地产交易纳税申请审核表》及完税证均记载，案涉房屋评估价值157193.88元，而合同中约定的以5万元价格进行转让，被告梁安贵承认没有实际支付过款项，且被告张进强、曾韶强否认收到该转让款，被告梁某2亦未能举证证明已支付该转让款，故不能认定已支付了合理对价。综述，被告梁某2、梁安贵虽就案涉房屋办理了过户登记，但不属于善意取得。 根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案争议的房屋的所有人实际所有人为两原告，被告梁某2、梁安贵未经两原告的许可所订立的《房屋买卖合同》，其行为属无权处分他人财产的行为，事后也没有得到两原告的追认，故该院认为《房屋买卖合同》是无效的。 该讼争房屋是否存在赠与的问题。两原告在取得该房屋后一直与被告梁安贵、被告梁某2居住、管理、使用至2014年，从未提出过要赠与的问题，两原告否认了赠与该房屋给被告梁安贵、被告梁某2，被告梁安贵、被告梁某2也不能提供证据证明两原告将该房屋赠与给其。 综上所述，原告梁世雄、覃培芬作为案涉房屋实际所有人，四被告就案涉房屋签订了转让协议，侵害了原告的合法权益，且被告梁安贵、梁某1不构成善意取得，故应将案涉房屋返还过户给原告梁世雄、覃培芬。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告梁某2、梁安贵与被告张进强、曾韶强于2013年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认坐落于兴业县【产权证号：（2014）字第XF012110号】属原告梁世雄、覃培芬所有，被告梁某2、梁安贵协助原告梁世雄、覃培芬办理过户登记至原告梁世雄、覃培芬名下。案件受理费100元，由被告梁某2、梁安贵、张进强、曾韶强负担。 在二审诉讼中，上诉人提交证据：2013年初梁世芳手写家庭会议内容，欲证明对于变更涉案房屋变更登记是经过当时家庭会议讨论，可以做笔迹鉴定和形成时间鉴定。 经组织质证，梁世雄、覃培芬对该证据的真实性、合法性及关联性有异议，证明内容无法体现为梁世芳所写，即使是梁世芳所写也不能证明其要证明的内容，也不能证明是家庭会议讨论的结果。张绍强、曾韶强对证据的真实性有异议，与本案没有关联。 对上述证据材料，本院认为，上诉人提交的证据无法证明其所要证明的内容，依法不作为本案事实认定的依据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于梁安贵、梁尼与张进强、曾韶强于2013年4月15日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，涉讼房屋为张进强的单位指标房，张进强对房屋的购买款由梁世雄支付的事实予以确认，且梁世雄支付房款取得房屋后即装修入住至今，张进强对此并无异议，故涉讼房屋的实际购买人为梁世雄、覃培芬，梁某2上诉主张涉讼房屋的购房款为梁安贵支付无相关证据证实，亦与房屋一直由梁世雄、覃培芬管理使用的事实不符；由于房屋一直登记在张进强的名下，为此梁安贵、梁某2与张进强、曾韶强签订《房屋买卖合同》，将该房屋转移登记到梁安贵、梁某2名下，梁世雄、覃培芬主张梁安贵、梁某2隐瞒并将房产私自登记在其两人名下，从而主张涉讼的《房屋买卖合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案的房屋转移登记后的房屋产权证是由梁世雄领取，对登记在梁安贵、梁某2名下是知情的，虽然梁世雄、覃培芬主张并不知道梁安贵、梁某2在此前已离婚，但本案的《房屋买卖合同》并不因此无效，也无合同无效的法定情形，故梁世雄、覃培芬请求确认涉案合同无效，并请求梁安贵、梁某2协助办理房屋过户登记手续无事实及法律依据，本院依法不予采信及支持，至于梁世雄、覃培芬认为梁安贵、梁某2损害其合法权益，可另行请求梁安贵、梁某2赔偿其损失。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销兴业县人民法院（2019）桂0924民初1404号民事判决； 二、驳回被上诉人梁世雄、覃培芬的诉讼请求。 一审案件受理费100元（被上诉人已预交），二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计200元，由被上诉人梁世雄、覃培芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年六月二日 书记员  蒋晓音