广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复112号 复议申请人（异议人、利害关系人）：唐旭红，男，汉族，1963年10月8日出生，住湖南省祁东县。 委托代理人：向涛，湖南业达律师事务所律师。 委托代理人：李军，湖南业达律师事务所律师。 申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地：上海市徐汇区复兴西路******，统一社会信用代码91310000794464770B。 法定代表人：曾志红。 委托代理人：白荣华，男，汉族，1992年8月17日出生，住重庆市云阳县，该公司职员。 委托代理人：李森哲，男，汉族，1993年1月18日出生，住广东省汕头市金平区，系该公司职员。 被执行人：衡阳市尚邦房地产开发有限公司，住所地，住所地：湖南省衡阳市高新区长丰大道**尚邦领域**会信用代码91430400782853963F。 复议申请人唐旭红不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2020）粤0606执异62号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人唐旭红向顺德区法院提出异议，请求法院依法撤销或改正对位于湖南省衡阳市蒸湘区XXXXXX-104、115-118室的《拍卖公告》。 顺德区法院查明，关于申请执行人与佛山市莫名商贸有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、李元霞、李元鹏、陈永亮、陈上贵借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤0606民初15681号民事判决书已经发生法律效力，根据判决书记载，2011年10月11日，衡阳市尚邦房地产开发有限公司与工行容桂支行签订《最高额抵押合同》，将位于湖南省××区长××大道××？领域××、××室（××）房产及房产占用范围内的土地使用权在最高余额3300万元额度内提供抵押担保，并于2011年10月13日办理了抵押登记，并判决申请执行人对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高本金余额3300万元及相应利息范围内享有优先受偿权。 该院在执行申请执行人上海文盛资产管理股份有限公司与被执行人佛山市莫名商贸有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、李元霞、李元鹏、陈永亮、陈上贵借款合同纠纷一案过程中，于2018年2月3日作出（2018）粤0606执1256号之二执行裁定书，裁定查封、扣押、变卖、拍卖被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司所有的位于衡阳市××区长××大道××？领域××室、××室（共××）房产。2019年10月21日，该院发出《拍卖事项告知书》，告知相关当事人，该院拟变现处理上述房产，首次拍卖时间为2019年11月26日10时起至2019年11月27日10时止。涉案房产经二次司法拍卖均流拍后，该院于2020年1月10日10时至2020年3月10日10时期间在京东网司法拍卖（变卖）平台进行公开变卖，变卖公告第二点竞买人条件第（四）点规定，“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前三个工作日向委托法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”公告显示“暂无优先购买权人”。异议人于2020年1月8日向该院提出执行异议。 另查，关于中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与佛山吉运黄金加工有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、湖南省吉运黄金投资有限公司、张黎、唐婕、李元霞、陈永亮、唐珊玲、黄冠林、林木生金融不良债权追偿纠纷一案，佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605民初14663号民事判决书以及本院作出的（2017）粤06民终10128号民事判决书已经发生法律效力，根据上述判决记载的内容，衡阳市尚邦房地产开发有限公司于2013年8月22日就位于衡阳市××区长××大道××？领域××、××、××室（共××）房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，并判决中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司对上述房产及房屋占用范围内土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在相应债权数额及本案诉讼费的范围内优先受偿。 听证过程中，异议人称，执行法官于2019年6月4日到涉案房产现场时，异议人已向执行法官提出带租拍卖要求，执行法官于当天明确告知异议人租赁合同在抵押登记之后签订，执行法官认为异议人的租赁行为不能对抗抵押权的实现；后异议人通过邮寄方式向执行法官邮寄了一份《权利申报书》，要求法院在处置涉案房产时确保异议人的优先购买权，在法院启动对涉案房产的拍卖、变卖程序时，异议人并未按照拍卖公告要求向执行法官提出优先购买权的申报。 以上事实有（2016）粤0606民初15681号民事判决书、（2018）粤0606执1256号之二、四执行裁定书、拍卖事项告知书、司法拍卖竞买公告、（2017）粤06民终10128号民事判决书、（2016）粤0605民初14663号民事判决书等证据材料证明。 异议人提交的《物业租赁合同》显示，合同签订日期为2016年2月3日，出租方为衡阳市尚邦房地产开发有限公司，承租方为唐珊红，约定出租方将位于衡阳市××开发区××大道××号尚邦领域一楼二楼出租给承租方，合同明确记载上述物业已设定抵押，出租方已告知承租方上述物业出租前已设定抵押，在被处分的情形下租赁合同终止，双方互不承担违约责任。 顺德区法院认为，该院自2019年11月26日启动对涉案房产的拍卖后，在拍卖公告以及变卖公告中均已明确记载优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前三个工作日向法院提交有效证明，但异议人并未按照公告规定的期限内向该院提交材料申报权利。退一步讲，即使异议人于2019年6月15日向执行法官邮寄权利申报书视为已经申报权利，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，异议人主张的租赁合同于涉案房产抵押后签订，并且异议人在签订租赁合同时已明确知悉涉案房产已设定抵押，在租赁合同中约定在抵押权人行使抵押权而处分涉案房产时，租赁合同终止。本案申请执行人对涉案房产享有抵押权，并已经生效判决书确定享有优先受偿权，按照租赁合同约定，该院依据申请执行人的强制执行申请，对涉案房产进行处置，租赁合同终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权是以行使合法有效的租赁权为前提，用于保障承租人的居住权，是租赁权的权能之一。本案中，异议人享有的租赁权因双方签订的租赁合同终止而终止，异议人主张优先购买权丧失权利基础，异议人请求保障其优先购买权，于法无据，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定驳回异议人唐旭红的异议请求。 复议申请人唐旭红不服上述裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2019）粤0606执异62号执行裁定，将本案发回顺德区法院重新审查。事实与理由如下： 一、异议裁定程序违法。1.未全面审查异议事项，遗漏异议事项。复议申请人以拍卖行为未保障优先购买权、拍卖行为剥夺复议申请人租赁利益两项事由向顺德区人民法院提出执行异议，两项事由均是拍卖（变卖）公告中的违法情形，复议申请人据此要求依法撤销或变更。执行法院在听证程序中仅审查了复议申请人是否有优先购买权、是否按照公告申报优先购买权，没有审查公告中要求租赁户（即复议申请人）在没有发生物权转移的前提下，需向不确定人员（可能是成交的竞买人，也可能是以物抵债的申请执行人，也可能是申请执行人在变卖不成后放弃要求以物抵债权利后的无权利人）支付占用费的内容。2.听证程序违法，合议庭成员未全部到庭，听证审查变为书面审查。本案听证程序由审判长一人主持，其他两位合议庭成员未参加现场听证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、十二条的规定，执行异议应当组成合议庭，案情复杂、争议较大的应当听证。执行法院已经依法组成了合议庭，并通知当事人听证，则合议庭成员应当参与听证程序，否则直接告知书面审查即可，又何必通知各方当事人从衡阳、上海赶到顺德听证。 二、驳回异议裁定认定事实错误，法律适用不当。执行法院驳回的理由有二：一是法院可在租赁权影响担保物权的实现时，依法除去租赁权；二是复议申请人与被执行人的《物业租赁合同》约定双方的租赁合同可因租赁物被抵押权人处分而终止；因而认定复议申请人不享有租赁权，异议理由不成立。复议申请人认为执行法院的以上理由不成立，异议裁定依法应予撤销，理由如下： （一）执行法院并未依法除去复议申请人的租赁权。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，人民法院去除租赁人的租赁权的前提是租赁权影响到抵押权实现，除去的方式是依法，拍卖的前提是除去租赁权后。事实上，执行法院已经对抵押物进行拍卖。执行法院是否已按照以上规定去除复议申请人的租赁权呢？复议申请人认为没有，理由:1.复议申请人的租赁权益来源于与被执行人的租赁合同。被执行人是租赁物的所有权人，依法享有排他的使用权，在其所有权未被剥夺前，其通过合同让与给复议申请人的租赁权是受到法律保护的。这一点在《人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款中有明确规定。2.根据物权法的规定，人民法院要去除复议申请人的租赁权需以可产生物权变动效力的生效裁判文书为前提，执行法院并未作如此裁定，故去除的法律事实没产生。3.执行法院拍卖公示的《拍卖事项告知书》不能产生去除租赁权的法律效力。按照法律规定，去除必须发生在拍卖前，当然也需拍卖公告前，因为《拍卖事项告知书》系公示拍卖的相关事项，不产生权利处分后果。4.执行法院如认为《拍卖事项告知书》将产生去除复议申请人租赁权的后果，应行文送到复议申请人，并告知复议申请人权利救济的途径。否则不对复议申请人产生法律后果。5.复议申请人已被执行法院告知复议申请人的租赁权后于抵押权，要配合法院的执行，复议申请人并无异议，因此并不构成影响执行复议申请人优先受偿权的实现。也不构成去除抵押权的前提。因此，复议申请人的租赁权并未被执行法院去除，也就不构成其驳回复议申请人的执行异议理由。 （二）复议申请人的租赁合同关系并未因合同约定而被解除。1.复议申请人与被执行人的租赁合同虽约定了租赁合同终止（解除）的情形包括抵押权人处分租赁物时，但在租赁物发生物权转移前，显然不构成合同约定的“租赁物被处分”，因为在物权发生转移前，被执行人是法定权利人，其有义务配合复议申请人履行合同，其也没有理由要将收益权在申请执行人在申请执行时就放弃收益权。因此租赁物被处分的准确表述应是物权发生转移后，而不是宽泛的认为申请执行时或申请拍卖时或竞拍成功时，当然也不应该是执行法院随意确定的2019年12月27日。因此，至今为止并未产生合同约定终止的“租赁物被处分”情形。2.复议申请人异议时提交的（2019）湘0408执异22号执行裁定书可以证明：被执行人认可与复议申请人的租赁合同关系，复议申请人所缴纳的租金可使用租赁物至2031年7月31日。被执行人同意复议申请人在租赁期内的转租行为。因此说明被执行人并未终止与复议申请人的租赁合同关系。3.租赁合同关系是否存续是基于租赁合同是否合法有效，合同双方是否有意愿解除合同，不因第三人认为应终止而发生解除。法院也不得在合同当事人未提请解除时径行认定合同解除，更不应在执行程序中任意解除。4.拍卖公告显示申请执行人要求“不清场拍卖”，因此可以推定申请执行人也认可复议申请人的租赁权益，执行法院认定复议申请人的租赁合同已经终止实际上是超越了当事人的诉求，没有任何事实与法律依据。 三、复议申请人的优先购买权未依法认定实属错误。按照执行法院驳回异议裁定认定的事实，复议申请人早在拍卖公示前即向执行法官邮寄了《权利申报书》及相关证据材料，复议申请人未按照拍卖公示要求的前三天去申报，是因为拍卖公示行为有多处违法，复议申请人已向执行法官邮寄执行异议书（有邮寄凭证为据），故并不构成未申报。执行法院在租赁权存在的情况下未依法确认复议申请人的优先购买权实属错误。 综上，鉴于执行法院对于本案存在程序违法、事实认定错误的情形，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第(三)、（四）款的规定请求法院依法要求执行法院重新审查或撤销执行法院的错误裁定，支持复议申请人的复议请求。 复议申请人唐旭红在复议期间未向本院提交新证据。 申请执行人上海文盛资产管理股份有限公司、被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司在复议期间均未答辩，亦未向本院提交新证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 另查明，2020年5月26日顺德区法院作出（2018）粤0606执1256号之五执行裁定，该裁定查明：顺德区法院轮候查封被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司所有的位于衡阳市××区长××大道××领域××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室（共××）的房产，上述房产已抵押给申请执行人，依申请执行人的申请启动司法拍卖程序，并最终成交113室、131室、132室、133室。后湖南省衡阳市珠晖区人民法院向顺德区法院寄送（2020）湘0405破申3号民事裁定书，裁定受理湖南省华阳消防安全工程有限公司衡阳分公司、胡文龙对衡阳市尚邦房地产开发有限公司的破产清算申请，故依照相关法律规定，本案应中止对被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司尚未成交的上述财产的执行，并待破产管理人明确后，将剩余未分配的成交款840207.87元交破产管理人进行保管。因被执行人暂无财产可供执行，且被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司已被裁定受理破产，对衡阳市尚邦房地产开发有限公司的相关执行措施应当中止，故本案应终结本次执行。 本院认为，复议申请人唐旭红是对顺德区法院拍卖、变卖被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司所有的位于衡阳市××区长××大道××领域××、××室的执行行为有异议，认为拍卖行为未保障其优先购买权、拍卖执行侵害其租赁权益。因根据本院查明的事实，顺德区法院因被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司进入破产程序，已裁定对复议申请人唐旭红所提异议针对的标的物中止执行，即对上述101-104、115-118室将不在执行程序中处理，而在破产程序中另行处理，复议申请人提起执行异议针对的执行行为已失去存续基础，对其合法性进行审查已无必要，故本案不符合执行异议案件的受理条件，应裁定驳回复议申请人唐旭红的异议申请。因本案在复议期间出现新的事实而予以改变处理结果，一审裁决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606执异62号执行裁定； 二、驳回复议申请人唐旭红的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  冼富元 审判员  陈秀武 二〇二〇年六月十六日 法官助理秦志律 书记员兰莹