广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初100号原告：肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部，住所地：四会市****************。统一社会信用代码：914************701。负责人：余海洋。委托代理人：吴景飞，男，汉族，1983年3月2日出生，住河南省镇平县***********，公民身份号码：411************258。系该公司管理部员工。委托代理人：黎志瑜，女，汉族，1986年4月10日出生，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码：445************723。系该公司管理部员工。被告：王群珍，女，汉族，1968年9月20日出生，住广东省广宁县*******************。公民身份号码：442************800。原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部（以下简称“紫金广场物业管理部”）诉被告王群珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴景飞、黎志瑜到庭参加了诉讼，被告王群珍经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告立即支付物业管理费，共计人民币8876元；2.判定被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金21968.1元；3.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实与理由：被告拥有的紫金广场D栋402房产（面积：105.66平方米），安装双方签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业管理服务协议》，被告自2015年至2019年8月共拖欠应缴纳的物业管理费为8876元，截止2015年1月至2019年8月，被告依法应缴纳物业管理费滞纳金21968.1元，累计费用达30844.1元（欠费通知单）。我方曾多次以多种形式向被告催收物业管理费，但其未予理睬。根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。原告提交如下证据：1.前期物业服务委托合同;2.前期物业管理服务协议;3.被告欠费明细表，证明被告欠缴物业费的事实;4.欠费滞纳金计算表;5.物业服务照片;6.肇庆市第二建筑实业有限公司委托协议;7.被告身份证;补充证据：8.催费记录。被告王群珍未提供答辩意见及提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王群珍是四会市******************的所有人，房屋的建筑面积为105.66㎡。2012年12月1日，四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘肇庆市第二建筑实业有限公司对紫金广场实施前期物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，服务期限自2012年12月31日起，物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。2012年5月3日，肇庆市第二建筑实业有限公司（甲方）与被告王群珍（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购紫金广场D幢402房的建筑面积为105.66㎡，其物业管理服务费按建筑面积1.5元/月/㎡计算，在办理本物业交付手续时，乙方应一次性交纳6个月的物业管理服务费，以后每季度的物业管理费，乙方应于当月20日前交纳，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理。另查明，肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《授权协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。再查明，本院于2017年11月6日作出（2017）粤1284民初1927号民事判决书，对被告应支付原告2015年1月至2017年8月的物业管理费5071.68元及滞纳金予以确认。根据原告提交的短信催费记录显示，原告从2019年1月20日至8月25日共4次向被告（手机130*****688）发送催收物业管理服务费信息。本院认为，肇庆市第二建筑实业有限公司先后与四会市骏业房地产有限公司、被告签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。故紫金广场物业管理部为本案适格的主体。根据《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告依约提供了相应的物业服务就享有要求被告依约支付物业管理费的权利，交纳物业管理费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的物业管理服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供相反的证据。本案中，原告要求被告支付2015年1月至2019年8月的物业管理费8876元，因本院于2017年11月6日作出的（2017）粤1284民初1927号民事判决书中，已对被告应支付原告的2015年1月至2017年8月的物业管理费5071.68元予以确认，本院对原告诉请中2015年1月至2017年8月的物业管理费不再处理。对于2017年9月至2019年8月的物业管理费3803.76元(105.66㎡×1.5元/㎡×24个月)，本院予以支持。关于违约金的问题。《前期物业管理服务协议》约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定可知，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告所提供的证据证明原告从2019年1月20日起有向被告进行催收，按合同约定被告应在当月20日前缴纳物业费，逾期应支付违约金，故被告应从2019年2月21日起向原告支付违约金。被告拖欠物业服务费，本质上是无理占用原告的经营资金，因双方合同约定利率每天千分之三是属于过高，本院调整违约金应以每月所欠付物业费为基数自2019年2月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。被告王群珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王群珍应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部支付物业管理服务费3803.76元(2017年9月至2019年8月)及违约金（违约金以每月所欠付物业费为基数自2019年2月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571.1元（原告已预交），由原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部负担496.1元，被告王群珍负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 周 忠 海人民陪审员 张 惠 玲人民陪审员 江 海 岩二〇二〇年六月二十四日书 记 员 欧阳杜鹃