贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初233号原告：金永祥，男，1976年8月5日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市莲花县，现住贵州省贵阳市云岩区。被告：罗建立，男，1950年5月16日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市云岩区。原告金永祥与被告罗建立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告金永祥，被告罗建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金永祥向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年9月27日签订的《门面租赁合同》，并退还原告已交租金56000元；2.被告退还原告保证金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月27日原告作为承租方与被告签订《门面租赁合同》，约定原告承租被告位于云岩区右前门面，租期5年，自2016年10月1日至2021年9月30日止，租金为96000元／年，另约定原告需向被告交纳保证金50000元。合同签订后原告依约向被告支付50000元保证金及第一年租金96000元。原告按照合同约定已交纳租金至2020年9月30日，但因政府修建地铁需要，设置路障导致原告所经营门面人流减少，陷入持续亏损状态，且目前受新型冠状病毒影响，原告至今未开业，损失继续扩大。以上情况属于合同赖以存在的基础发生不可预料的重大变化，属于情势变更，继续履行合同将使原告损失继续扩大，明显显失公平，故为平衡原被告之间的利益，原告有权要求解除合同，被告应退还原告保证金50000元及2020年2月29日至2020年9月30日7个月租金共计56000元。原告诉至法院，请求判令如前所述。被告罗建立辩称：1.原告与被告签订《门面租赁合同》之前，原告应当知道政府已经向社会公布了贵阳地铁2号线一期工程、3号线一期工程规划建设线路的公开信息，其中包含了原告租用门面前的浣纱路站规划建设，原告应当对租用门面期间地铁修建问题是否可能影响经营自行承担后果，原告无权单方面解除《门面租赁合同》，无权要求被告退还已交租金56000元；2.《门面租赁合同》约定，无力经营不能租满五年不退保证金及房租，原告无权要求被告退还保证金50000元；3.贵州新冠防控办通知要求各级公共资源交易中心原则上采取“不见面”形式交易的起始时间是2020年2月1日，公布贵州新冠防控疫情低风险地区（包含云岩区）要全面恢复正常生产生活秩序的时间是2020年2月24日，原告租用被告门面出现的不可抗力时间，最多只能按照上述时间段计算，自2020年2月24日起，原告自行闲置门面的损失应由自己承担。4.由于上述不可抗力时间，并未明确禁止交易，被告同意在原告已交纳的租金到2020年9月30日期满后，被告同意再给其顺延10天经营至2020年10月10日，对这10天的租金予以减免。经审理查明，2016年9月27日，被告罗建立（甲方）与原告金永祥（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定甲方将枣山路2号鸿基馨苑大厦一楼右前门面约8-10平方米租给乙方经营使用，租期5年，从2016年10月1日至2021年9月30日止；租金为96000元/年，乙方按年向甲方交清当年租金，逾期未付清租金，甲方有权单方终止合同，并收回门面。乙方签5年合同交保证金5万元给甲方，如乙方不能租满5年，在合同期内将门面转给他人，甲方不退保证金及房租，如果乙方无力经营，甲方同意其转租，但不退保证金。租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损或政府行为的，本合同则自然终止。原告至今已向被告交纳至2020年9月30日的租金，且仍在涉案门面内经营。国家发展和改革委员会网站于2010年9月30日发布的贵阳市城市轨道交通近期建设规划（2010-2020年）通过审批的信息，贵阳市在2010年至2020年间将建设1号线和2号线，其中2号线一期工程自七机路口站至油榨街站。人民网于2014年10月16日发布的贵州省发改委批复贵阳轨道交通2号线一期工程，批复同意工程线路全长27公里（一期），其中，马王庙、浣纱路（原客车站）2座车站预留与其他轨道交通线路换乘条件。贵阳晚报于2016年7月21日发布《贵阳市城市轨道交通第二期建设规划具体站点公布》，其中3号线一期站点含浣纱路站（2号线换乘车站）。贵州日报当代媒体集团官方账号于2020年2月1日发布《省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室下发关于进一步发挥大数据优势全面开展“不见面”办事服务的通知》，倡导各级公共资源交易中心要尽量减少交易项目数量，原则上采取“不见面”形式交易。多彩贵州网于2020年2月24日发布《贵州新冠肺炎疫情防控分区分级名单调整》，其中贵阳市云岩区为低风险地区，按照省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室要求，对于低风险地区，要按照“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《门面租赁合同》、《收条》、现场照片、网络媒体发布信息打印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与被告所签订的《门面租赁合同》是否解除；2.被告是否应退还原告已支付的租金及保证金。焦点一，原、被告间的房屋租赁合同是否解除。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁协议约定房屋租赁期限至2021年9月30日，就本案而言，被告是通过房屋的租赁来获取租金，原告是利用租赁房屋进行经营，原告称因地铁建设和受疫情影响已无法继续履行租赁合同，但原被告合同签订之前有关部门已发布了贵阳市地铁建设信息，原告应对地铁建设对租赁商铺营业情况的影响有所预判，本次新冠疫情的爆发虽然客观上对原告经营租赁商铺造成了影响，但原告并未提交证据证明因疫情影响导致租赁合同无法履行的情形，同时，租赁商铺所在的贵阳市云岩区已经于2020年2月24日划为低风险地区，至今原告仍在涉案商铺经营，故原告诉请不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，对原告主张解除《门面租赁合同》的诉请，本院不予支持。焦点二，被告是否应退还原告已支付的租金及保证金。前述已及，案涉《门面租赁合同》未解除，原被告双方应继续履行该合同约定的权利义务，同时原被告均认可原告已交纳租金至2020年9月30日，且原告仍在涉案房屋内经营。故对原告主张被告退还保证金50000元的诉请，本院不予支持。鉴于新冠肺炎疫情对原告租赁门面经营造成的影响，根据公平原则，本着共担风险、和衷共济原则，责令被告免除原告因疫情防控致停工停业期间一个半月的租金12000元，因该租金已由原告向被告支付，故由被告予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗建立于本判决生效之日起十日内退还原告金永祥租金12000元。二、驳回原告金永祥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1210元，原告金永祥负担1073元，被告罗建立负担137元（案件受理费原告已预付，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年六月十二日法官助理卢立瑗法官助理邓玉婷书记员王维