湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初8393号原告：胡荣芳，女，汉族，1970年1月21日出生，住武汉市硚口区，被告：武汉聚义典当有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道江滩**。法定代表人：何艾萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：周普喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雄辉，该公司法务部长。被告：武汉金正茂商务有限公司，住，住所地：湖北省武汉市硚口区汉正街中心商城****/div>法定代表人：陈乐铸。委托诉讼代理人：杨红，该公司员工。原告胡荣芳与被告武汉聚义典当有限公司（以下简称聚义典当公司）、武汉金正茂商务有限公司（以下简称金正茂公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告胡荣芳，被告聚义典当公司委托诉讼代理人周普喜、张雄辉，被告金正茂公司委托诉讼代理人杨红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡荣芳向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于湖北省武汉市汉正街××号金正茂服装商贸城1A-8139号（现1A-090号，合同编号：硚140034957）房产；2、判决确认湖北省武汉市汉正街××号金正茂服装商贸城1A-8139号（现1A-090号，合同编号：硚140034957）房产的产权归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月29日，原告与金正茂公司签订《金正茂.中国服装商贸城商铺确认书》。原告购买武汉金正茂商贸城1A-8139号商铺，即武汉市硚口区汉正街××号A单元1楼90号商铺（合同备案号：硚140034957），合同约定面积为26.67平方米，商铺总价款为2532830元。双方约定首期付款为1282830元，银行按揭贷款125万元。因金正茂公司的原因房屋按揭手续未办理，也未办理房产过户登记，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》并非因买手人原因未办理过户登记，而是因为金正茂公司原因一直未办理过户登记。原告与金正茂公司于2011年7月29日签订房屋买卖合同，武汉市中级人民法院是在2015年才发出助执行通知书，要求查封金正茂公司名下位于汉正街××号的房屋，其中包括原告所主张的武汉市硚口区汉正街××号A单元1楼90号商铺。原告是在法院查封之前就与金正茂公司签订合法有效的书面买卖合同，且原告已按照合同约定支付部分价款，也愿意按照法院的要求支付余款，并且金正茂公司将上述房屋于2013年交付且原告已合法占有使用，故原告对执行标的享有足以排除强制执行的权益，并享有上述房屋的合法产权。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行；故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院查明案件，作出公正判决。被告聚义典当公司答辩称：1、原告提交的商铺认购确认书是否具有房屋买卖的效力和属性需要法庭作出认定，我方请求查封的行为是合法有效的，原告在起诉时也承认房屋都没有缴清房款，不能达到排除查封的效果，原告购买房屋是自担风险的行为，应当对风险承担责任，如果原告愿意补齐相关房款配合执行，我方没有更多意见。被告金正茂公司答辩称：我方对原告的诉请没有异议。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案有关联但有争议的证据，本院依法予以认定。经审理查明，2011年7月29日，原告胡荣芳与金正茂公司签订《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，约定：胡荣芳向金正茂公司认购位于武汉市汉口汉正街金正茂·中国服装商贸城地上一层1A-8139号商铺，建筑面积为26.67平方米，商铺总价2532830元。首期楼款1282830元，尾款125万元办理银行按揭手续。该物业只作商业用途，并暂定于2011年8月交付使用等。该确认书经签约双方签名、盖章。2015年8月31日，金正茂公司取得位于武汉市硚口区汉正街与宝庆街交汇处开发项目的武房开预售（2015）458号商品房预售许可证，该项目的土地使用权证号为武国用（2011）第433号。2011年7月29日，金正茂公司向胡荣芳开具编号为7237084《收据》载明：交款单位胡荣芳，收款方式POS，金额为1282830元整，收款事由为一楼商铺经营保证金1A-8139。2016年7月22日，本院就聚义典当公司与金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸、程晓琳、朱孟元、湖北凯旋门广场购物中心有限公司典当纠纷一案作出（2015）鄂武汉中民商初字第00933号民事判决：一、金正茂公司应于本判决生效后十日内向聚义公司偿还典当借款本金25400000元及利息、综合费共计32734700元，以及偿付自2015年9月20日起至所欠典当借款本金25400000元付清为止的利息、综合费、违约金，按中国人民银行同类贷款利率的四倍计算；二、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸对金正茂公司上述债务承担连带偿还责任。武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸承担连带保证责任后，可向金正茂公司追偿；三、聚义典当公司对程晓琳、陈乐铸分别持有的武汉鼎祥物资有限公司的股权1000万元、占股比33.33%和406万元、占股比13.53%及权益享有优先受偿权；四、驳回聚义典当公司其他诉讼请求。案件受理费479576元，由聚义典当公司负担95915元，由金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸负担383661元。财产保全费5000元，由金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸负担。2019年9月2日，本院作出（2019）鄂01执异692号《执行裁定书》载明：聚义典当公司因与金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷于2015年9月6日提出诉前保全申请后，本院于次日以（2015）鄂武汉中立保字第00441号《民事裁定书》及协助执行通知书，轮候查封了金正茂公司名下位于武汉市硚口区汉正街与宝庆街交汇处的国有土地使用权[国有土地使用权证号：武国用（2011）第433号]，并于当月8、10日查封了金正茂公司名下位于汉正街××号的房屋2213套和86套。武汉市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称硚口房产局）在签收法律文书时注明，2213套房产系轮候查封，另86套房产有预登记限制（其中包括案涉商铺）。因本院（2015）鄂武汉中民商初字第00933号民事判决书已发生法律效力，聚义典当公司申请强制执行，本院于2016年12月1日以（2016）鄂01执1434号立案受理。2018年9月4日，本院作出（2016）鄂01执1434-7号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封金正茂公司名下位于汉正街××号的房产，续封清单中包括案涉商铺。案外人胡荣芳请求撤销（2016）鄂01执1434-7号执行裁定，解除对位于武汉市硚口区汉正街××号金正茂服装商贸城A单元1楼90室商铺的查封。因胡荣芳未提交其已支付剩余购房款或将剩余款项按照人民法院要求交付执行的凭证。故案外人胡荣芳对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，遂裁定驳回案外人胡荣芳的异议请求。庭审中，胡荣芳及聚义典当公司均确认就胡荣芳与金正茂公司所签订的《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，未在相关房地产管理部门进行合同备案登记，且房地部门在签收法律文件时注明被查封86套房产上所设立的预登记限制，系政府部门就还建户尚未清理而进行的行政监管措施。审理期间，金正茂公司与胡荣芳共同确认案涉商铺房号1A-8139现为1A-090，合同约定面积26.67平方米现实际为25.2平方米，胡荣芳实际尚欠购房尾款共计1110395元。胡荣芳表示愿意将购房尾款共计1110395元交付法院执行，并已实际将该款汇入本院指定账户待执行。另查明，2013年6月21日，金正茂公司向胡荣芳出具的《一楼商铺代收租金返还确认单（投资户）》显示：返租时间2012年6月15日起至2013年8月14日止，案涉商铺本次返租金额为45797元。本院认为，胡荣芳与金正茂公司所签订的《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，在金正茂公司取得商品房预售许可证后，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前，取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，应认定为有效，并对胡荣芳及金正茂公司均产生法律上的约束力。因胡荣芳在该合同签订后，尚未完成物权取得的法定公示要件，依《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。胡荣芳凭该份买卖合同并不能直接获得房屋所有权，而仅享有普通债权的请求权，即胡荣芳可依该合同主张金正茂公司配合其办理合同标的物的转移过户手续，并对约定的不动产享有期待权益。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，作为（2019）鄂01执异692号执行案件的案外人胡荣芳需满足上述法律规定的物权期待权之保护条件，其享有的权利才可排除正当的执行措施。本案中，胡荣芳与金正茂公司间的买卖合同签订于人民法院查封诉争房产之前，且金正茂公司向胡荣芳出具的《一楼商铺代收租金返还确认单（投资户）》，证实胡荣芳在法院查封诉争房产之前已合法占有案涉不动产。同时，聚义典当公司也缺乏证据证实诉争房产未办理过户登记系因买受人胡荣芳的自身原因。因此，在胡荣芳承诺愿意将未清缴的购房款交付执行，并已实际将该款汇入本院账户待执行。其主张的权利可依法阻却执行。对于胡荣芳请求确认位于湖北省武汉市汉正街××号金正茂服装商贸城1A-8139号（现1A-090号，合同编号：硚140034957）房产的产权归其所有的主张，因胡荣芳与金正茂公司间的买卖合同，并不产生物权效力，其该项主张与我国法律规定的物权公示登记生效原则相悖，本院不予支持。胡荣芳可在剩余房款交付执行完毕，由金正茂公司履行房产过户手续后依法取得房产所有权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于湖北省武汉市汉正街777号金正茂服装商贸城1A-8139号（现1A-090号，合同编号：硚140034957）房产。本院（2019）鄂01执异692号执行裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回胡荣芳的其他诉讼请求。本案案件受理费27063元，由胡荣芳负担13531.5元，武汉聚义典当有限公司、武汉金正茂商务有限公司共同负担13531.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  吴焰审判员  余斌审判员  胡劲二〇二〇年六月二十八日法官助理沈辰书记员游欢