陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5638号 上诉人（原审被告）：李仙茹，女，1960年12月5日出生，汉族，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：王**，陕西泽界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，陕西泽界律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严飞，男，1993年6月2日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：贾军军，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙培源，陕西仁和万国律师事务所实习律师。 原审第三人：西安市双生汇臻庭房地产中介服务部（个体工商户），经营场所：西安市雁塔区华城万象3幢1单元1层10118室商铺。 法定代表人：高子帅，男，1989年1月18日出生,汉族，该服务部经营者，住西安市雁塔区。 上诉人李仙茹因与被上诉人严飞，原审第三人西安市双生汇臻庭房地产中介服务部（以下简称双生汇臻庭服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年7月17日，严飞、李仙茹双方通过中介方双生汇臻庭服务部介绍签订了房地产买卖合同。约定严飞购买李仙茹位于西安市雁塔区房屋，建筑面积为91.79平方米，该房屋成交价款为136万元。付款方式为严飞向李仙茹支付定金40万元，于签约起4日内付清。严飞应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。严飞应在签署本合同同时授权居间方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年96万元的银行按揭贷款。违约责任中约定，经双方签字认可后，若任何一方不按照合同约定或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价20%的违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。2018年10月11日严飞、李仙茹和（中介方）双生汇臻庭服务部又签订一份房地产买卖合同，约定上述房屋的成交价为136万元。李仙茹将该物业交接给严飞使用日期为2018年7月18日。付款方式为严飞给李仙茹支付首付款408,000元。严飞在中介拿到房产证之后签署银行按揭文件及支付所需费用，并在签署银行按揭文件前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。严飞应在签订本合同同时授权居间方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年96万元的银行按揭贷款。李仙茹应在签署本合同后于2018年12月31日前将房产证原件交给中介方，如未按照约定时间之内交出房产证，将视为违约，违约金等同于首付款的三倍。买卖双方同意银行在严飞按揭贷款申请之后建立资金监管，李仙茹应在三个工作日将严飞交付的首付款含定金408,000元退回资金监管，如在约定时间李仙茹没有退回将视为其违约，违约金等同于首付款三倍。首付款408,000元，严飞应在2018年7月22日之前支付给李仙茹。贷款部分96万元严飞应按房地局规定，在过户前将贷款部分足额存入房地局资金监管账户。违约责任中约定，经双方签字认可后，若任何一方不按照合同约定或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于首付款（含定金）数额价的三倍作为违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。同日，严飞、李仙茹双方签订了《西安市存量房买卖合同》，约定严飞购买上述房屋，该房屋成交价为150万元。贷款方式为严飞将首付款45万元存入监管账户，余款105万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。自合同签订之日起90日内，买卖双方应到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续，则合同网签备案状态自动失效。合同签订后，严飞按照合同约定分5次向李仙茹支付首付款共计408,000元，李仙茹向严飞出具了房屋定金收条。2018年7月17日李仙茹向严飞交付了所购房屋。严飞接收房屋后进行了装修并居住使用至今。2018年10月11日严飞在与李仙茹网签购房合同时得知李仙茹房屋已作抵押登记，要求李仙茹尽快办理抵押登记注销手续，李仙茹承诺在2018年12月31日前办理注销该房屋抵押登记手续，但李仙茹至今尚未办理该房屋抵押登记手续。庭审中，李仙茹未向原审法院提供房屋产权证原件。也未按合同约定向中介方提交房屋产权证原件，办理房屋过户手续。另外，李仙茹在庭审中辩称因严飞急于用钱，已退还严飞5万元，严飞当庭表示确认收到。 严飞于2019年1月29日诉至原审法院称，2018年7月17日，其、李仙茹经双生汇臻庭服务部居间，签订了其以136万元购买李仙茹所有的位于西安市雁塔区房屋的合同，李仙茹违约后，其、李仙茹、双生汇臻庭服务部又于2018年10月11日签订《房地产买卖合同》替代了原合同，新合同约定了付款方式采用首付加商贷的形式，房屋交付日期为2018年7月18日，过户手续约定李仙茹于2018年12月31日前将房产证原件交给双生汇臻庭服务部，否则视为李仙茹违约，违约金为其首付款的三倍。合同履行过程中，其于2018年7月17日缴纳首付款40.8万元，李仙茹出具收条一份。同日李仙茹向其交付了涉案房屋，其已装修入住至今。2018年10月11日，其、李仙茹签订了网签合同，在签订网签合同时，其知李仙茹在案涉房屋上设有抵押登记，李仙茹承诺该抵押登记于2018年12月31日前注销，对此约定在其、李仙茹新签订的《房地产买卖合同》第3.3条。但到了2018年12月31日，李仙茹未能提供房产证原件，致使其不能办理过户手续。故其诉至法院，请求依法判令：1、解除其、李仙茹于2018年10月11日签订的《房地产买卖合同》，房屋价值136万元；2、李仙茹向其返还定金和购房款40.8万元、支付违约金81.6万元；3、李仙茹向其赔偿中介服务费4.08万元、评估费0.48万元；4、李仙茹向其赔偿律师代理费1.8万元；5、李仙茹向其赔偿保全费5,000元、保函费5,440元；6、李仙茹向其赔偿房屋装修费2.5万元、家具家电折旧费5万元，物业水电费0.3万元；7、本案诉讼费由李仙茹承担。 李仙茹辩称，其从未说过不卖房、不履行合同，反而因为严飞的责任导致合同约定的期限往后推迟，严飞给其说首付款是向他人借的，要向他人还款，让其先给严飞退还10万元的首付款，协商之后，其退还严飞5万元首付款，双方约定合同期限向后延期，均有录音及微信聊天记录为证；是严飞自己违约造成的诉讼，应驳回严飞诉请。 双生汇臻庭服务部辩称，2018年10月11日签订的房地产买卖合同是李仙茹违约，至于严飞、李仙茹之间沟通的事情并不知情。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。严飞、李仙茹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应本着诚实信用原则积极履行合同。本案中，严飞支付定金后，李仙茹也履行了交房义务。但李仙茹未积极偿还银行剩余按揭贷款及办理注销抵押，至今也未办理房屋注销抵押手续，无法配合严飞完成下一步的交易行为，导致严飞、李仙茹双方签订的房屋买卖合同目的无法实现。李仙茹的行为已经构成根本违约，符合法律规定的解除情形，严飞有权据此要求解除双方签订的房屋买卖合同。故严飞要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。关于严飞要求李仙茹返还购房款408,000元，赔偿中介费40,800元，支付违约金816,000元，律师代理费18,000元，评估费4,800元，保全费5,000元，保函费5,440元之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因严飞已经向李仙茹支付购房首付款408,000元，而涉案房屋买卖合同却因李仙茹未办理房屋注销抵押导致解除，故李仙茹依法应向严飞返还购房首付款408,000元。至于严飞主张的按合同约定的首付款三倍赔偿违约金一节，因双方合同约定的违约金明显过高，考虑到西安市房屋价格自去年以来有较幅度上涨，参考同地段同类型的房屋市场交易价格，加之李仙茹违约的过错明显，根据公平原则酌情将违约金适当调整至15万元为宜。另外，李仙茹在双方合同履行期间向严飞退还的5万元，应在李仙茹返还严飞首付款中扣减。现房屋买卖合同因李仙茹的过错而解除，严飞也因履行合同支出的中介费和评估费，因诉讼支出的律师费、保全费、保函费，该五项支出均系合理损失，依法予以支持。而严飞主张的房屋装修费25,000元，家具家电折旧费5万元，物业水电使用费3,000元。因严飞庭审中未提供相关装饰装修合同，也未提供相关装修的正式发票，而家具家电折旧费、物业水电使用费系严飞已经使用和消费的费用。该三项费用，没有事实依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、依法解除原、被告双方于2018年7月17日、2018年10月11日签订的房地产买卖合同和《西安市存量房买卖合同》；二、被告李仙茹应在本判决生效之日起10日内向原告严飞返还购房首付款358,000元。三、被告李仙茹应在本判决生效之日起10日内向原告严飞支付违约金15万元、中介费40,800元、评估费4,800元、律师代理费18,000元、保全费5,000元、保函费5,440元，共计224,040元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告严飞其余之诉讼请求。本案案件受理费17,184元，由被告负担。鉴于原告已预交，故被告在给付上述款项时一并向原告支付。 宣判后，李仙茹不服，向本院提起上诉称，一、原审法院违反法定程序，本案应当发回重审。一审中，其的委托代理人杨涛与其之间并无近亲属关系，根据《民事诉讼法》第58条第二款、《民诉法解释》第85条之规定，杨涛不能作为其的委托代理人，杨涛当时并不知晓该规定，原审法院未尽到合理的审查义务，导致杨涛代理了案件。二、原审法院对本案关键事实认定错误，应予纠正。原审法院认定其未及时办理房屋注销抵押手续，配合严飞完成下一步的交易行为，导致双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，进而认定其的行为已经构成根本违约，上述认定有所不当。事实上，其与严飞已于2018年12月就合同履行事宜达成新的约定，其同意暂时向严飞退回5万元，严飞同意其提交房屋产权证书的时间推迟至2019年4月10日，房屋的价款136万元不变。然而其按约定向严飞暂时退回5万元后，严飞却屡次单方面要求其降低房屋总价款，严飞这一在先违约行为导致本案纠纷发生。严飞要求降低房价且未足额支付首付款的行为构成违约在先，其作为后履行一方当时未办理解押手续的行为对涉案争议的产生并不构成任何实质影响，其未构成任何违约。三、原审法院基于上述关键事实认定不当，导致裁判结果有所不公，二审法院应予纠正。关于15万元违约金、40,800元中介费、4,800元评估费，因其并未构成任何违约，原审法院判决其支付前述费用无法律依据。关于18,000元律师费、5,000元保全费、5,440元保函费，前述费用系严飞单方自发选择产生，不属于为履行合同的必要支出，原审法院判决由其承担，亦无任何法律和合同依据。 严飞辩称，一、一审代理人杨涛是李仙茹女儿的配偶，属于近姻亲关系，根据《民诉法解释》第85条的规定，近亲属有代理权，故原审程序合法。二、原审判决认定事实清楚，李仙茹拒不涤除抵押权，致其合同目的无法实现，李仙茹根本违约行为在先，自2018年7月17日签订合同至2019年1月1日退回5万元时隔6个月，其原审称该5万元是违约金，但原审法院却采纳李仙茹抗辩的“急于用钱”的说法，李仙茹上诉称此为关键事实，且认定错误，与客观事实不符。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 双生汇臻庭服务部述称，两次签订合同后，李仙茹均未按合同约定履行义务，在规定时间内办理解押，导致合同无法继续履行。 本院经审理查明，原审判决认定事实属实。 本院认为，严飞、李仙茹之间签订的房屋买卖合同为合法有效的合同，各方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，按照2018年10月11日严飞、李仙茹、双生汇臻庭服务部签订的房地产买卖合同约定，房屋的成交价为136万元。李仙茹将该物业交接给严飞使用日期为2018年7月18日。付款方式为严飞给李仙茹支付首付款408,000元。严飞在中介拿到房产证之后签署银行按揭文件及支付所需费用，并在签署银行按揭文件前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。严飞应在签订本合同同时授权居间方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年96万元的银行按揭贷款。李仙茹应在签署本合同后于2018年12月31日前将房产证原件交给中介方，如未按照约定时间之内交出房产证，将视为违约，违约金等同于首付款的三倍。买卖双方同意银行在严飞按揭贷款申请之后建立资金监管，李仙茹应在三个工作日将严飞交付的首付款含定金408,000元退回资金监管，如在约定时间李仙茹没有退回将视为违约，违约金等同于首付款三倍。首付款408,000元，严飞应在2018年7月22日之前支付给李仙茹。贷款部分96万元严飞应按房地局规定，在过户前将贷款部分足额存入房地局资金监管账户。违约责任中约定，经双方签字认可后，若任何一方不按照合同约定或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于首付款（含定金）数额价的三倍作为违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。合同签订后严飞依约支付了定金，李仙茹也履行了交房义务。但李仙茹后未按合同约定于2018年12月31日前将房产证原件交给中介方，致使合同无法继续履行。李仙茹称，其与严飞于2018年12月31日就合同履行事宜达成新的约定，其同意暂时向严飞退回5万元，严飞同意其提交房屋产权证书的时间推迟至2019年4月10日。为证明其主张，李仙茹提交了2018年12月31日、2019年1月1日杨涛与严飞嫂子的通话录音。该录音中，严飞嫂子虽同意将提交房屋产权证书的时间推迟至2019年4月10日，但严飞嫂子并非涉案合同的当事人，其无权代表严飞变更合同内容，事后严飞对其嫂子的行为亦不认可，严飞对5万元的性质亦有异议，故该录音证据无法认定严飞、李仙茹之间的房屋买卖内容已变更。结合本案中，严飞在原审中最初诉讼请求为继续履行合同，因李仙茹仍不能提交房屋产权证书，致严飞将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同的事实，原审法院认定本案合同不能履行的原因是李仙茹未及时办理房屋注销抵押手续，配合严飞完成下一步的交易，导致双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，李仙茹的行为已经构成根本违约，并无不当，予以确认。原审法院据此判决解除双方于2018年7月17日、2018年10月11日签订的房地产买卖合同和《西安市存量房买卖合同》；李仙茹向严飞返还购房首付款358,000元；李仙茹向严飞支付违约金15万元、中介费40,800元、评估费4,800元、律师代理费18,000元、保全费5,000元、保函费5,440元，共计224,040元合理、合法，应予以维持。关于李仙茹上诉称其在一审委托的代理人杨涛，按法律规定不能作为代理人，一审程序违法问题。按法律规定杨涛确不能作为代理人，但该程序瑕疵，并非法律规定的严重程序违法，案件应发回重审情形，故其上诉要求将本案发回重审，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,661元，由上诉人李仙茹负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 凡 审判员 肖晓通 审判员 辛 娟 二〇二〇年六月二十九日 书记员 陈 歆