福建省仙游县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0322执异17号 案外人：杨玉霞，女，1968年8月9日出生，汉族，住仙游县。 申请执行人：仙游县仙财国有资产投资营运有限公司，住所地仙游县财政局，统一社会信用代码91350322683094340N。 法定代表人：杨秋武。 被执行人：福建省鑫港城粮食物流配送有限公司，住所地仙游县枫亭镇公园路**，统一社会信用代码91350300671941602A。 法定代表人：朱泽明。 被执行人：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地仙游县枫亭镇工业路**，统一社会信用代码91350300705343134U。 法定代表人：朱泽明。 被执行人：朱建峰，男，1971年4月8日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：朱慧梅，女，1978年6月24日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：郑一冰，男，1982年9月10日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：林梅红，女，1974年8月18日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：朱建平，男，1973年5月16日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：薛丽霞，女，1977年10月12日出生，汉族，住仙游县。 在本院执行申请执行人仙游县仙财国有资产投资营运有限公司（以下简称“仙财国有资产投资公司”）与被执行人福建省鑫港城粮食物流配送有限公司（以下简称“鑫港城公司”）、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称“建峰公司”）、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞借款合同纠纷一案中，案外人杨玉霞对本院查封被执行人建峰公司名下坐落在仙游县枫亭镇下街九洲商住楼第2层202房地产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人杨玉霞称，请求依法撤销（2017）闽0322执1905号执行裁定书第一项裁定，解除对坐落仙游县枫亭镇下街九洲商住楼第2层202号房地产的查封。事实和理由：2007年11月12日，朱元森向建峰公司购买旧九洲园第8号柴火间，并签订《柴火间订购协议》一份。2007年11月13日，林丽敏向建峰公司购买旧九洲商住楼第2层202号房产，并签订《商品房买卖合同》一份。2017年8月18日，林丽敏和朱元森与唐逢仙、刘娟签订《房屋买卖协议》，将上述202号套房及8号柴火间出卖给唐逢仙、刘娟。唐逢仙、刘娟系杨玉霞的儿子、儿媳妇。为照顾杨玉霞身体，唐逢仙、刘娟将案涉房产交付给杨玉霞使用，并向建峰公司申请确认异议房产买卖过程及将上述房产过户至杨玉霞名下。之后，杨玉霞实际占有、使用案涉房产，成为案涉房产的实际所有权人。虽未能办理过户登记手续，但是系建峰公司未按合同约定履行造成的，案外人对此没有过错。执行法院查封等行为侵犯其合法权益，也不符合法律关于执行的规定，应予解除。 本院查明，2015年1月20日，建峰公司、朱建峰、林梅红、朱建平和薛丽霞分别与中国农业银行股份有限公司仙游县支行签订《最高额抵押合同》，约定：建峰公司、朱建峰、林梅红、朱建平和薛丽霞自愿为抵押权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行自2015年1月20日起至2018年1月19日止与债务人鑫港城公司办理约定的各类业务所形成的债权提供最高额抵押担保。其中，建峰公司以其所有的坐落在仙游县［房权证号：仙政房权证ＧＹ字第××号；国有土地使用权证：仙国用（2003）第150093、150094号］房地产作为抵押物设定抵押，并于2015年1月20日办理了抵押登记手续。 2015年7月23日，朱慧梅、郑一冰、朱建峰与中国农业银行股份有限公司仙游县支行签订《保证合同》一份，约定朱慧梅、郑一冰、朱建峰自愿为债权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行按《商业汇票银行承兑合同》与债务人鑫港城公司形成的债权提供连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。同日，中国农业银行股份有限公司仙游县支行与鑫港城公司签订《商业汇票银行承兑合同》，约定承兑人中国农业银行股份有限公司仙游县支行同意承兑鑫港城公司提交的编号为3503012015000163101、3503012015000163102的《商业汇票银行承兑清单》所列的商业汇票。2015年7月23日，鑫港城公司交付了汇票的开证保证金后，中国农业银行股份有限公司仙游县支行依约签发汇票6张。2016年1月23日，汇票到期，鑫港城公司未按期足额交存。2016年1月25日，中国农业银行股份有限公司仙游县支行按约依票付款，为此垫款1290万元。 2017年5月8日，因鑫港城公司尚欠垫款1276.7560万元，中国农业银行股份有限公司仙游县支行诉至本院请求处理。中国农业银行股份有限公司仙游县支行与鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞借款合同纠纷一案，本院经审理后依法作出（2017）闽0322民初4310号民事调解书。中国农业银行股份有限公司仙游县支行于2017年5月17日向本院申请强制执行。因被执行人鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞未能自觉履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年5月17日作出（2017）闽0322执1905号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封被执行人建峰公司名下编号为仙政房权证ＧＹ字第××号、仙国用（2003）第150093、150094号的房地产、被执行人朱建峰名下编号为仙游房权证鲤字第××、20××33号、仙国用（2011）第163811、163812号房地产、被执行人朱建平、薛丽霞名下编号为仙政房权证ＦＴ字第××号、仙政房ＦＴ共字第××号、仙国用（2003）第0152227号的房地产。本院于2018年11月21日根据仙游县仙财国有资产投资营运有限公司的书面申请作出（2017）闽0322执1905号之二执行裁定书，裁定变更仙游县仙财国有资产投资营运有限公司为本案申请执行人。2020年5月15日，本院依法作出执行裁定书，继续查封建峰公司上述抵押房地产等。 另查明，2003年，建峰公司通过拍卖方式受让仙游县财政局所有的坐落在仙游县地产，并于2003年12月1日办理房屋所有权登记［所有权证号：仙政房权证ＧＹ××77号，国有土地使用权证号为仙国用（2003）第150093、150094号］。2004年3月8日，建峰公司以其名下的上述房地产作为抵押物向中国银行莆田分行抵押借款，并于2004年3月8日办理抵押登记（他项权证号：抵2004073）。该项抵押于2008年4月16日注销。2008年4月30日，建峰公司以其名下的上述房地产作为抵押物为债权人中国农业银行股份有限公司莆田市分行与债务人福建省仙游面粉发展有限公司间的债权提供抵押担保，并于2008年4月30日办理抵押登记（他项权证号：抵2008440）。该项抵押于2011年5月13日注销。2011年6月29日，建峰公司以其名下上述房地产作为抵押物为债权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行与债务人杨玉付间的债权提供最高额抵押担保，并于2011年6月29日办理抵押登记（他项权证号：仙游房他证鲤字第××）。该项抵押于2012年3月16日注销。2012年3月19日，建峰公司以其名下的上述房地产作为抵押物为债权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行与债务人福建省鑫港城粮食物流配送有限公司间的债权提供最高额抵押担保，并于2012年3月19日办理了抵押登记（他项权证号：仙游房他证鲤字第××）。该项抵押于2015年1月19日注销。 2007年11月12日，建峰公司与朱元森签订《柴火间订购协议》一份，约定朱元森向建峰公司购买旧九洲园第8号柴火间，购房款总价7730元，签订协议时一次性付清等。2007年11月13日，建峰公司与林丽敏签订《商品房买卖合同》一份，约定林丽敏向建峰公司购买旧九洲商住楼第2层202号房产，总购房款为165270元等。2007年11月12日，建峰公司出具内容为“购房款旧九洲园202房”、金额为92270元的《收款收据》交林丽敏收执；2009年8月25日，建峰房地产出具内容为“九洲园202房款40000元”的《收款收据》交林丽敏收执。2017年8月18日，朱元森与唐逢仙、刘娟签订《房屋买卖协议》一份，约定唐逢仙、刘娟以31万元向朱元森购买上述202号套房及8号柴火间。2018年4月10日，杨玉霞以唐逢仙、刘娟将购买的上述房产转售给其为由交向建峰公司申请今后将上述房产的房屋所有权证、土地使用证过户至杨玉霞名下。 以上事实，有建峰公司与中国农业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》，房地产抵押清单，仙政房权证ＧＹ字第××号、仙国用（2003）第150093、150094号的房地产房屋所有权证、国有土地使用权证，（2017）闽0322民初4310号民事调解书，（2017）闽0322执1905号执行裁定书等证据证实。 本院认为，涉案异议标的物系建峰公司通过拍卖方式取得，并于2003年12月1日登记在被执行人建峰公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，应认定建峰公司是该不动产的权利人。案外人现提供林丽敏、朱元森分别与建峰公司签订的《商品房买卖合同》、《柴火间订购协议》、收款收据、朱元森与唐逢仙、刘娟间签订的《房屋买卖协议》、《申请函》各一份，主张无过错不动产买受人物权期待权。涉案异议标的物的买受人签订合同、支付款项后，因其权利未经公示，其享有的只是债权请求权，而不具有对抗其他相关权利人的效力，而抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权，债权不得对抗物权。再则，从抵押权可以善意取得的角度而言，即使无权处分人处分的是他人的财产，只要符合善意取得的条件，抵押权也可以对抗不动产原权利人的不动产所有权。故抵押权应优先保护。本案主债务人未履行裁判义务，本院裁定查封抵押人建峰公司的抵押房地产，符合法律规定。案外人杨玉霞的异议请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨玉霞的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。 审判长  郑新潮 审判员  鲍巧新 审判员  郑凌琳 二〇二〇年六月三十日 书记员  庄美岭 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。