广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1298号原告：文丽娟，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区******************，公民身份号码：360************061。被告：珠海中航通用房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区*****侧中航通飞公司211动力中心A区101、102、103、104室。法定代表人：宋小瑞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李柟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温子帆，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告文丽娟与被告珠海中航通用房地产开发有限公司（以下简称中航房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行审理。原告文丽娟、被告中航房地产公司的委托诉讼代理人李柟、温子帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还订金5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年1月13日，原、被告双方对坐落于金湾区西湖城区山海路188号中航花园金城路1041号、1043号、1101号201至218、1067号103及依云路79号、81号商铺签订三份《中航花园商铺租赁合同》。原告于2020年1月13日向被告支付5万元订金。后因疫情影响很多岗位未恢复正常，以致学校停课等。此次不可抗力导致原告没有办法继续履行与被告的租赁关系，请求被告退还订金。原告文丽娟向本院提供的证据材料：1.转账记录；2.微信聊天记录；3.《中航花园二期商铺特殊情况申请书》；4.《珠海市人民政府关于印发珠海市应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产若干措施的通知》。被告中航房地产公司辩称，一、原告拒不履行约定债务，无权要求返还定金。文丽娟于2019年12月27日出具《中航花园二期商铺特殊情况申请书》，向被告承诺先交5万元作为租赁中航花园二期23个商铺的定金，其余尾款413,780.9元于2020年2月10日前补齐，如逾期则视为违约，定金不予退还，商铺不予保留，由此产生的一切相关法律风险由其自行承担。随后，原告于2020年1月16日与被告就租赁上述23个商铺签订了三份《中航花园商铺租赁合同》，均约定合同自双方签字盖章并且被告收到合同约定的保证金及租金之日起生效。但在出具承诺并且签订合同后，原告却拒不履行承诺的付款义务，始终未能在2020年2月10日前向被告支付完毕尾款413,780.9元。原告拒不践行付款承诺、拒不覆行约定债务的行为，已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任，根据《中航花园二期商铺特殊情况申请书》的约定，定金不予退还，商铺不予保留，责任由其自担。因此，原告主张返还定金，故意混淆“定金”与“订金”的款项性质。二、本案与疫情无关，原告以疫情作为单方毁约的借口。疫情的爆发根本不会导致案涉三份租赁合同履行不能。被告与原告之间签订的三份《中航花园商铺祖赁合同》均为5年期的长期租赁合同，合同的履行期限是5年，而疫情的影响仅持续数月，剩余的合同履行期限仍有4年余。现两会已经召开、中小学已复课，合同完全可以继续覆行下去。由于被告系央企，有着严格的审批和审计要求，在未取得上级主管单位同意的情况下，被告也无权擅自决定减租事宜。如原告对减租事宜存有异议，应当在继续履行合同的前提下，主张变更合同并请求减少租金计算期间，而非请求返还定金、取消交易。被告认为，原告的起诉没有事实依据和法律依据，而且严重违背了民事主体在民事活动中应当遵循的诚实信用原则，应驳回原告的全部诉讼请求。被告中航房地产公司向本院提交的证据材料：1.《中航花园二期商铺特殊情况申请书》；2.三份《中航花园商铺租赁合同》。本院经审理认定事实如下：原告提交的转账记录显示，2020年1月13日其向中航房地产公司转账支付5万元，附言金城路2楼整层及1041、1043、1061（应为1067）-103、79、81号铺订金。中航房地产公司确认已收到该5万元，但认为该5万元应为定金而非订金。原告提交的微信聊天记录显示，原告与被告沟通延期付款及减免租金的情况，被告工作人员明确告知原告5万元定金不能退。文丽娟、中航房地产公司提交的《中航花园二期商铺特殊情况申请书》显示，2019年12月27日，文丽娟向中航房地产公司出具该申请书，内容为：文丽娟欲租中航花园二期金城路1101号201至218、1041号、1043号、1067号103及依云路79号、81号商铺（共23个商铺），现由于个人资金周转问题申请2019年12月28日前先交5万元作为所租赁商铺的定金，其余尾款413,780.9元于2020年2月10日前补清，如逾期则视为违约，定金不予退还，商铺不予保留。由此产生的一切相关法律风险由本人承担。该申请书有文丽娟的签名字样。文丽娟对该证据予以确认。中航房地产公司提交的三份《中航花园商铺租赁合同》显示，2020年1月16日，原告文丽娟与被告中航房地产公司签订该三份合同，约定：文丽娟租赁中航房地产公司位于金湾区西湖城区山海路188号中航花园金城路1041号、1043号、1101号201至218、1067号103及依云路79号、81号商铺；租赁期限5年即从2020年4月10日至2025年4月9日；本协议签署时，文丽娟除支付一个月租金外，还需向被告交纳两个月租金和每个产权单位2000元作为承租商铺的履约保证金，共计463,780.9元（共23个商铺）；合同自双方签字盖章并且被告收到合同约定的保证金及租金之日起生效。同时，合同还约定其他事项。原告对该证据予以确认，并主张是因为疫情原因才没有正常向被告交付413,780.9元尾款。被告主张因原告始终拒不履行付款义务的违约行为导致该三份合同在签订后一直未能生效。庭审时，原告认可2020年2月10日前被告有通知其补齐413,780.9元尾款,被告有告知原告逾期不交尾款定金不予返还，原告主张有向被告申请因疫情原因再缓交尾款。被告主张其不同意原告缓交尾款，2020年2月10日后被告才向第三方出租其中两个商铺；被告对原告提交《中航花园二期商铺特殊情况申请书》的内容完全同意，首先，被告接受了原告的申请，所以原件在被告处留存，同时被告也是按照申请书中列明的金额和双方协商一致的内容去签订租赁合同；其次，在原告出具了该申请书之后，被告的销售人员一直都有在微信持续向原告催告履行付款的义务；此外，被告也是按照申请书的内容收取了原告5万元的定金，并为原告保留了案涉23个商铺，面积达1700平方米。上述事实有原、被告提供的证据及当事人庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于原告向被告交纳的5万元是定金还是订金的问题。虽然文丽娟在转款附言中表明该5万元为订金，但该附言是文丽娟单方标注的并没有经过被告确认，且在《中航花园二期商铺特殊情况申请书》中明确写有其向被告交纳5万元作为所租赁商铺的定金，原告在庭审中亦认可被告有告知逾期不交尾款定金不予返还，因此，本院确认该5万元为定金而非订金。二、关于被告是否应退还定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原告在《中航花园二期商铺特殊情况申请书》中明确写有由于原告资金周转问题申请先交5万元作为所租赁商铺的定金，其余尾款413,780.9元于2020年2月10日前补清，如逾期则视为违约，定金不予退还。被告对该内容完全认可，并接受原告的申请，亦按照申请书中列明的金额签订书面的租赁合同，该申请书应视为双方关于定金达成一致意见的合同。原告于2020年1月13日向中航房地产公司转账支付5万元，该定金合同生效。2020年2月10日付款到期后，原告未付清尾款413,780.9元构成违约，被告有权不予退还定金。原告请求被告退还定金5万元，没有法律依据，本院不予支持。三、关于新冠肺炎疫情在本案中是否构成不可抗力的问题。本院认为新冠肺炎疫情在本案中对原告不按时交纳尾款不构成不可抗力，定金罚则对原告仍然适用。首先，原告于2019年12月27日在《中航花园二期商铺特殊情况申请书》中写明申请延期付款的原因是个人资金周转问题，而非新冠肺炎疫情影响；其次，原告支付定金的时间为2020年1月13日，双方约定的尾款付款截止时间为2020年2月10日，期间包含学生寒假和全国的春节假期，即使新冠肺炎疫情对我国经济发展会产生不利影响，可能会影响原告租赁房屋后的收益，但不至于会影响原告于2020年2月10日交纳尾款。没有证据显示原告未按时交纳尾款是新冠肺炎疫情影响所致，故原告主张新冠肺炎疫情在本案中构成不可抗力，本院不予支持。此外，原告基于新冠肺炎疫情可能对原告租赁房屋后的收益产生不利影响的判断而选择不交纳尾款来规避商业风险，但原告的该行为导致双方签订的三份《中航花园商铺租赁合同》未生效，由此导致被告产生机会成本即被告在等待原告交纳尾款的期间（2019年12月27日-2020年2月10日）丧失向他人出租涉案商铺的机会，原告牺牲定金避免可能产生更大的损失，被告获得原告的定金可以弥补机会成本造成的损失，亦符合公平原则。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告文丽娟的诉讼请求。案件受理费525元，由原告文丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 于金果二〇二〇年六月二十四日法官助理 石 惠书 记 员 卢泽志