湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初2532号 原告：陈**（身份证号码4323261975********），男，1975年9月20日出生，汉族，住湖南省安化县洞市乡金田村第五村民组**。 原告：贺爱莲（身份证号码4323261979********），女，1979年1月30日出生，汉族，住，住湖南省安化县洞市乡鹿马村第二村民组/div> 上述原告共同委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 上述原告共同委托诉讼代理人：刘淼，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙鑫芙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**旺德府大厦**。 法定代表人：刘洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李作，女，长沙鑫芙置业有限公司员工，住，住湖南省宁乡市回龙铺镇沩河村**/div> 原告陈**、原告贺爱莲与被告长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日、6月17日公开开庭进行了审理。原告陈**和原告贺爱莲及其共同委托诉讼代理人鲍宇辉和刘淼、被告鑫芙公司的委托诉讼代理人李作到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈**、原告贺爱莲共同向本院提出诉讼请求：1．判令鑫芙公司向陈**、贺爱莲赔偿因违规违约未依规划配套建设地下车库给陈**、贺爱莲造成的经济损失119880元（按房屋价款的10%计算）；2．判令鑫芙公司向陈**、贺爱莲支付未经竣工验收违约交房的违约金23976元（按房屋价款的2%计算），并完成竣工验收；3．判令鑫芙公司向陈**、贺爱莲支付逾期办理产权登记的违约金1558元（按房屋价款的0.1%计算），并为陈**、贺爱莲办理产权登记；4．判令鑫芙公司承担本案诉讼费。事实和理由：陈**、贺爱莲与鑫芙公司于2014年8月14日签订的《商品房买卖合同》第三条、附件四《合同补充协议》第十三条约定房屋含有地下车库，但鑫芙公司于2016年10月交付的房屋没有建设地下车库，陈**、贺爱莲收房后才发现所购房屋存在严重的违规建设，收房至今多次要求鑫芙公司依法依规完成配套地下车库建设。2016年6月8日，鑫芙公司出具《关于长沙恒大江湾1-3号栋停车问题的回复》，承诺建设地下车库，预计2017年下半年开工，2018年底前建成，但并未依承诺完成地下车库建设。2019年7月31日，鑫芙公司再次出具《长沙江湾1-3栋地下车库实施方案》，承诺尽快建好地下车库，但至今仍未兑现。2019年12月，鑫芙公司向长沙市自然资源和规划局申请变更恒大江湾项目一期四期总图规划，长沙市自然资源和规划局于2020年3月17日发布《长沙市自然资源和规划局规划许可批前公示》，并于2020年4月10日召开恒大江湾一期四期总图变更听证会，原批总图［2014］64号及听证会笔录均证明恒大江湾项目一期原规划中包含有地下车库，鑫芙公司未按照规划实际建设，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十条、第十一条、附件四《合同补充协议》第七条约定，如商品房验收合格文件不齐全，鑫芙公司应当承担逾期交房的违约责任。依据2020年4月10日召开的恒大江湾一期四期总图变更听证会的笔录内容，鑫芙公司未通过验收即交付房屋，实属违约交付，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十二条约定了鑫芙公司延期办理产权登记的违约责任，鑫芙公司至今未为陈**、贺爱莲办理产权登记构成违约，应当支付违约金并在约定期间内办妥房屋产权登记。 原告陈**、原告贺爱莲共同向本院提交的证据有：1．《商品房买卖合同》；2．《长沙市自然资源和规划局规划许可批前公示》；3．原批总图［2014］64号图纸；4．长沙恒大江湾一期四期总平面图变更规划方案图纸；5.2020年4月10日召开的恒大江湾一期四期总图变更听证会笔录；6．鑫芙公司于2019年7月31日作出的《长沙江湾1-3栋地下车库实施方案》；7．鑫芙公司于2016年6月8日作出的《关于长沙恒大江湾1-3号栋停车问题的回复》；8．恒大江湾1-3号栋连廊及园林设计示意图照片；9．长沙市住房和城乡建设局于2020年5月12日作出的《关于政府信息公开申请的答复》。 被告鑫芙公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》没有明确约定恒大江湾项目第1-3号栋必须建设地下车库，鑫芙公司不存在违约行为，陈**、贺爱莲要求按房价10%赔偿损失没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》对停车场的建设没有约定具体的交付时间，基础设施和配套建筑系分批分期建设，本项目分五期开发，现只完成两期建设。附件四《合同补充协议》第九条约定，鑫芙公司有权在五期全部开发完毕并竣工前完成地下车库的配建义务。且根据附件四《合同补充协议》第八条第一款约定，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为所购该栋商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。故鑫芙公司有权根据建设需要对规划设计进行变更，应当不构成违约。此外，恒大江湾项目有多个停车位供陈**、贺爱莲免费使用，并不影响其停车需求，且针对地下车库变更规划的情况，鑫芙公司已采取了车位购买价五折、五年物业费减免等补救措施。二、陈**、贺爱莲要求支付逾期交房违约金没有依据。《商品房买卖合同》第十条约定，鑫芙公司应在2016年10月31日前将房屋交付陈**、贺爱莲使用，房屋验收合格是指设计单位等五方验收合格以及消防验收和电梯验收合格，鑫芙公司与陈**、贺爱莲已经办理了房屋交接手续，案涉商品房在2016年11月26日已经交付陈**、贺爱莲使用，陈**、贺爱莲也已经实际入住，在接收房屋时，陈**、贺爱莲并未对房屋质量等提出任何异议，同时，案涉商品房已经依法取得了相关合格文件。因此，依据合同约定，应当视为陈**、贺爱莲对交付房屋的认可，鑫芙公司不存在逾期交房的行为，陈**、贺爱莲在没有任何证据证明其损失的情况下要求鑫芙公司支付违约金，没有事实和法律依据。三、陈**、贺爱莲诉请鑫芙公司支付逾期办理产权登记的违约金，违约金金额过高，应予以适当调整。 被告鑫芙公司向本院提交的证据有：1．《长沙江湾1-3栋地下车库实施方案》；2．恒大江湾四期地下室负一层示意图及业主签字认可的地下车库调规方案；3．恒大江湾“共建新家园”真情回馈礼包券（物业费优惠）；4．恒大江湾“共建新家园”真情回馈礼包券（车位售价优惠）；5．《电梯定期检验报告》和特种设备使用标志；6．恒大地产集团湖南公司恒大江湾项目1-3号栋业主免费临时停车呈批报告；7．寄送《长沙恒大江湾收（验）楼通知书》的邮单；8．《长沙恒大江湾收（验）楼通知书》；9．长沙市公安消防支队作出的长公消验字［2016］第W0382号《建设工程消防验收意见书》；10．收楼手续办理流程表。 对原告陈**、原告贺爱莲、被告鑫芙公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2014年8月14日，陈**、贺爱莲与鑫芙公司签订《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》。《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》约定，陈**、贺爱莲以总价款1198800元向鑫芙公司购买长沙市芙蓉区恒大江湾项目第2号栋15层1502号商品房，该栋房屋建筑层数地上32层，地下1层，地下**应于2016年10月31日前向陈**、贺爱莲交付经验收合格并符合合同约定的商品房，鑫芙公司逾期交房超过180日后，陈**、贺爱莲要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；交房条件经验收合格是指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》；双方同意以2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，鑫芙公司应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为陈**、贺爱莲办妥产权登记，鑫芙公司未能在约定时间内办妥房屋产权证的，应每年按已付房款的0.1%向陈**、贺爱莲支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证的，陈**、贺爱莲有权退房；本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为买受人所购该栋商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于大门、会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地（地上及地下、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于鑫芙公司。2016年6月8日，鑫芙公司作出《关于长沙恒大江湾1-3号栋停车问题的回复》，称长沙恒大江湾项目1-3号栋对外销售时已明确告知客户，规划报建中1-3号栋北面有地下车库，但1-3号栋室内无直达至地下车库，现由于1-3号栋北面地块红线外为一家老旧工厂，政府迟迟未能展开拆迁工作，鑫芙公司考虑到1-3号栋北面地下车库施工方案可能会引起厂房倒塌等安全事故，一直在与政府协商中，故至今未能正常施工，但考虑到交楼后江湾项目1-3号栋广大业主的停车需求，鑫芙公司现计划在1-3号栋北面修建地面临时停车位及2-3号栋北面临2-3号栋地块修建地下车库供1-3号栋业主使用。2016年10月26日，鑫芙公司通过邮寄方式向陈**、贺爱莲送达了《长沙恒大江湾收（验）楼通知书》。2016年11月26日，陈**、贺爱莲办理收楼手续并领取案涉商品房入户门钥匙、《住宅质量保证书》、《住户手册》等物品文件，鑫芙公司将案涉商品房交付给陈**、贺爱莲。2016年11月14日，长沙市公安消防支队作出长公消验字［2016］第W0382号《建设工程消防验收意见书》，对恒大江湾一期1号-5号栋及B-14地下室新建工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2019年7月31日，鑫芙公司作出《长沙江湾1-3栋地下车库实施方案》，并在案涉商品房楼栋公共区域张贴公示，通报恒大江湾1-3号栋地下车库方案变更为在四期规划用地范围内最靠近1-3号栋的位置建设两层地下停车位与四期地下室连通，设置直达电梯通往地面，沿线道路均设置美观风雨长廊，1号栋北侧修建园林绿化并配备儿童游乐设施及老年健身器材；现1号、2号栋之间的车辆道闸将取消，设置小区门禁，实现完全人车分流，优化首期封闭式管理；按1：1比例在四期配置343个地下停车位，每户可购买一个标准车位，车位购买采取摇号的形式，在集中销售期后车位价格将恢复市场价；因前期车库问题给1-3号栋业主出行造成的不便，鑫芙公司将给予在规划方案上签字同意的业主发放“真情回馈礼包”券，待1-3号栋2/3业主的签字同意并取得调规通过后，业主可凭此券至物业服务中心、营销中心进行兑换。陈**、贺爱莲在所购商品房楼栋公共区域看到张贴公示的变更实施方案后，没有向鑫芙公司作出书面答复。同时，鑫芙公司对在恒大江湾1-3号栋地下车库变更方案签字同意的业主采用“恒大江湾共建新家园真情回馈礼包”券的形式，给予享受5.5万元价格购买地下车库标准停车位和赠送5年物业管理费的补偿。2020年3月17日，长沙市自然资源和规划局作出《规划许可批前公示》，公示该局已受理鑫芙公司提出的恒大江湾一期四期规划总图变更的申请，拟批准内容为“一期B-13-1地块总图变更内容：1#栋、2#栋、3#栋地下车库取消，其余不变；四期B-11-2地块总图重新调整，其中一期B-13-1地块1#栋、2#栋、3#栋地下车库取消（实际未建），车位移至四期地下车库补足”。2020年4月10日，长沙市自然资源和规划局召开恒大江湾项目一期四期规划总图变更听证会。2020年5月22日，长沙市住房和城乡建设局作出《关于政府信息公开申请的答复》，答复内容为“恒大江湾项目一期1#栋、2#栋、3#栋暂未办理建设工程竣工验收备案”。 本院认为，陈**、贺爱莲与鑫芙公司签订的《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同双方均应依约履行。 关于未建设地下车库的损失赔偿问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》约定陈**、贺爱莲购买的商品房为长沙市芙蓉区恒大江湾项目第2号栋15层1502号，该栋房屋建筑层数地上32层，地下1层，地下**未明确约定地下1层即为地下车库；其次，《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》约定，本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为买受人所购该栋商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于大门、会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地（地上及地下、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于鑫芙公司。该附件四《合同补充协议》虽对未计入商品房建筑面积分摊的公共部位和共用房屋部分明确约定包括地上及地下车库，但并未明确约定在恒大江湾项目一期1-3号栋位置建设地下车库。鑫芙公司已于2019年7月31日作出《长沙江湾1-3栋地下车库实施方案》，在案涉商品房楼栋公共区域张贴公示，通知陈**、贺爱莲等买受人处理恒大江湾项目1-3号栋地下车库的解决方案，对有关规划设计变更，陈**、贺爱莲未按合同约定在15日内作出书面答复，应当视为其已接受恒大江湾1-3号栋地下车库的规划设计变更；最后，鑫芙公司对恒大江湾项目1-3号栋建设工程规划变更取消地下车库，在四期规划用地范围内最靠近1-3号栋的位置建设两层地下停车位与四期地下室连通，设置直达电梯通往地面，沿线道路均设置美观风雨长廊，并在1号栋、2号栋之间设置小区门禁，实现安全人车分流，优化封闭式管理。虽然从房屋使用的便捷性上看，未在陈**、贺爱莲所购商品房楼栋建设地下车库客观上会给陈**、贺爱莲带来一定的不便捷性，但鑫芙公司对陈**、贺爱莲承诺赠送五年物业管理费，并享受以5.5万元价格购买地下车库标准停车位，在客观上已经对陈**、贺爱莲因鑫芙公司变更规划设计取消地下车库造成的不便捷性予以了补偿，且《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》并未约定变更规划设计取消地下车库的违约责任，陈**、贺爱莲也并未对其因鑫芙公司变更规划设计取消地下车库造成的实际损失提供证据证明。综合考虑《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》对案涉地下车库的不明确约定以及鑫芙公司采取的有关补救措施等情况，陈**、贺爱莲诉请鑫芙公司按购房价款的10%赔偿取消地下车库造成的经济损失，依据不充分，理由不成立，本院不予支持。 关于商品房交付的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》和附件四《合同补充协议》中明确约定鑫芙公司应于2016年10月31日前向陈**、贺爱莲交付经验收合格并符合合同约定的商品房，鑫芙公司逾期交房超过180日后，陈**、贺爱莲要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；交房条件经验收合格是指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。而案涉商品房至今仍未办理建筑工程竣工验收备案，鑫芙公司于2016年11月26日将案涉商品房交付给陈**、贺爱莲，虽然所交付的案涉商品房符合合同约定的供水、供电和电话、电视、燃气管线安装完毕等使用条件，但不符合合同约定的经验收合格的交房条件，依合同约定，鑫芙公司应按陈**、贺爱莲所购商品房总价款1198800元的2%向陈**、贺爱莲支付违约交房的违约金23976元，故对陈**、贺爱莲的该项诉请，本院予以支持。 关于逾期办理产权登记的违约责任问题。案涉《商品房买卖合同》约定以2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，鑫芙公司应在该日次日起540个工作日内即在2018年12月27日前为陈**、贺爱莲办理所购商品房的产权登记，鑫芙公司未能在约定时间内办妥房屋产权证的，应当每年按已付房款的0.1%支付违约金。现鑫芙公司未能依约按期为陈**、贺爱莲办理房屋产权登记，应当承担违约责任。依合同约定，鑫芙公司应每年按陈**、贺爱莲已付房款1198800元的0.1%支付违约金，即逾期每满一年鑫芙公司应支付违约金1199元，以合同约定的办理产权登记期限截止日2018年12月27日至2020年4月9日陈**、贺爱莲提起本案诉讼不满二年，鑫芙公司应付违约金为1199元，故陈**、贺爱莲诉请鑫芙公司支付逾期办理产权登记的违约金1558元，本院予以部分支持。陈**、贺爱莲诉请为其办理产权登记，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、在本判决生效后五日内，长沙鑫芙置业有限公司向陈**、贺爱莲支付未按合同约定交付经验收合格商品房的违约金23976元； 二、在本判决生效后五日内，长沙鑫芙置业有限公司向陈**、贺爱莲支付逾期办理产权登记的违约金1199元； 三、在本判决生效后三个月内，长沙鑫芙置业有限公司为陈**、贺爱莲办理完毕长沙市芙蓉区恒大江湾项目第2号栋15层1502号商品房所有权登记在陈**、贺爱莲名下的不动产权证； 四、驳回陈**、贺爱莲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4615元，因适用简易程序减半收取2307.5元，由贺爱莲、陈**负担1807.5元，由长沙鑫芙置业有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  江 涛 二〇二〇年六月十七日 法官助理  李家成 书 记 员  厉大桥 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。