江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初705号 原告（反诉被告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09古玩城**。 法定代表人：孙建铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡立萍，女，1980年11月16日生，该公司员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张静，女，1977年8月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周一丁，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周广勇，江苏禾嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）天成润华集团有限公司与被告（反诉原告）张静商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人蔡立萍、刘飞，被告（反诉原告）张静的委托诉讼代理人周一丁、周广勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天成润华集团有限公司向本院提出本诉请求：1、被告向原告支付购房尾款81448元；2、被告向原告支付逾期付款违约金20427元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年11月19日签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告天成润华集团有限公司开发建设的南都商务中心XX室，双方就权利义务进行了明确约定。合同履行过程中，原告曾多次通知被告前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记手续，但截至目前被告仍未前来办理相关手续，尚欠购房款81448元。且被告未及时签约，已违反《商品房买卖合同》约定，构成违约，应依约赔偿原告违约金，原告遂诉至法院。 被告（反诉原告）张静辩称，1、被告未付的房款应为78680元，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。2、涉案工程原由徐州中矿大商务发展有限公司开发，2007年2月份被告与中矿大公司签订认购书，约定被告购买涉案房屋，上房时间为2008年6月30日（实际上房时间为2011年6月）。后经徐州市发改委[2011]451号文件确认，涉案工程的投资开发主体变为原告，原告向涉案小区的所有业主出具承诺书，承诺认可业主与中矿大公司签订的认购书，以及认可自2008年6月底至2009年12月31日期间，按照每日已付房款的万分之1.5支付逾期上房损失，同时承诺2009年12月31日以后到实际上房前，按照每日已付房款万分之4的标准支付逾期上房损失和半年内办理两证。3、涉案房屋实际上房日期为2011年6月25日，原告未支付任何违约金或赔偿损失。4、双方签订的房屋买卖合同第15条约定了如因原告交付之日起720天内无法办理房产证时，原告应当承担赔偿责任。5、原告在出卖房屋时宣传的均是民用住宅，但是在办证时发现是商用的产权，存在欺诈。6、基于本案有可能涉及众多业主，被告同意在扣减上述各项费用后仍支付部分购房款，请求法院在数额上进行调解，以便解决群体性问题。 反诉原告张静向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期上房损失60796.87元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期办理房产证违约金50000元；3、反诉被告协助反诉原告办理不动产权证书，反诉费由反诉被告承担。事实和理由：涉案工程原由徐州中矿大商务发展有限公司开发，2007年2月份反诉原告与中矿大公司签订认购书，约定反诉原告购买涉案房屋，上房时间为2008年6月30日（实际上房时间为2011年6月）。后经徐州市发改委【2011】451号文件确认，涉案工程的投资开发实体变为反诉被告，反诉被告向涉案小区的所有业主出具承诺书，承诺认可业主与中矿大公司签订的认购书，以及认可自2008年6月底至2009年12月31日期间，2009年12月31日以后到实际上房前分别支付逾期上房损失，半年内办理两证。后又与反诉被告签订房屋买卖合同约定办理房产证的时间及违约责任。现反诉被告怠于履行合同义务，损害了原告的合法权益。 反诉被告天成润华集团有限公司辩称，反诉原告的诉请无事实及法律依据，根据双方于2013年11月19日签订的买卖合同，反诉被告于2013年11月30日之前交付房屋并与反诉原告办理了相应的手续，故延期上房违约金的诉请不成立。根据买卖合同第15条的约定，自商品房交付后720日内，也就是在2015年11月18日前办理产权登记备案，反诉被告并不存在违约行为，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2007年1月，被告（反诉原告）张静认购徐州中矿大商务发展有限公司开发建设的徐州市南都国际商务中心第X幢X单元XX号房产，分别于2007年1月9日、13日交付首付款110000元、93402元，共计203402元。 2008年10月31日，徐州中矿大商务发展有限公司向认购业主发出《承诺书》，内容为：“我公司参与开发建设、销售的矿大南都公寓，针对开发建设销售中的情况，做出如下承诺：1、确认上述建设工程，我公司参与开发建设和销售，我公司应承担责任。2、我公司保证矿大南都国际公寓于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人。3、对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失。4、如我公司不能按本承诺书承诺的日期、条件，将矿大南都国际公寓建成，并经竣工验收合格交付购房人同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失。5、对要求退房的购房人保证于2009年2月底之前一次归还，并按原约定执行。6、保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证。7、乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效。8、乙方同意本承诺。” 2011年6月25日，涉案南都商务中心的房屋具备实际交房条件。 2011年12月9日，徐州市发展和改革委员会发文，确认涉案项目的投资主体由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司。 2013年11月19日，原告（反诉被告）天成润华集团有限公司与被告（反诉原告）张静签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的徐州市南都国际商务中心第X幢X单元XX号房产，该商品房的用途为商办，建筑面积共113.7平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3460元，总金额393402元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补。买受人于合同签订前支付203402元，于上房时支付111320元，余款78680元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息）。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人已在2013年11月30日前，依照双方的约定将具备如下条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房水、电、道路、电梯等公共设施、设备具备基本使用条件。出卖人逾期交房的违约责任：该房屋为现房，已具备上房条件，签订本合同时客户已知晓，上房时间不再另行通知。3。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同还约定，出卖人以挂号信方式寄出通知，以本合同确定的地址为准，通知发出7日内视为送达，以信件邮戳为准，被告张静所留地址为南都商务中心XX室。 2013年11月27日，被告实际办理涉案房屋的上房手续，被告向原告支付购房款111320元、天然气初装费2900元、数字电视初装费656元。 2014年2月17日，原告取得了南都商务中心土地的分割转让证。 2014年9月17日，原告取得了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明。 2014年10月17日，原告向购买南都商务中心的业主发出《通知》，内容为：您所购买的南都商务中心房屋早在2014年9月21日已具备两证办理条件，我公司已电话通知您。现再次书面通知您：一、办理方法：请携带认购合同、交款凭据、身份证（均为原件）于本通知规定时间内至文华园4#楼西首一层物业管理办公室办理相关手续并签订网备合同。二、优惠政策：为缓解业主资金压力，对已缴纳80%以上房款且在规定时间内及时办理手续的业主，我公司将协调银行为您办理总房款50%的按揭贷款，在扣除您应缴费用后其余款项返还业主，但若未在规定期限内办理，则该政策取消。三、友情提醒：由于我公司债务较多，债权人已陆续起诉，只是没有找到可查封的我公司房产。现南都商务中心正处于现房销售状态，若您不及时签订网备合同，则存在极大风险。被告不认可收到该《通知》。 2015年2月25日，徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访反映“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患，关系矿大南都公寓几百户业主切身利益”等信访事项的答复意见，内容为：经查，天成开发公司所建矿大南都公寓土地性质为出让的国有土地使用权，土地用途为商办用地，我局已经发放土地分割证。天成开发公司在售房时许诺该宗地的用途为住宅，而规划时该宗地为商办，开发公司办理的相应的土地出让手续也是按照商办办理的，符合国家法律规定。 2015年10月23日，原告向被告张静发出《通知》一份，通知被告非住宅物业的专项维修资金的收取标准变更，并要求被告务必于2015年11月1日前前来签署合同领取发票缴存维修基金。被告的丈夫刘瑞星于2015年11月10日签收。 2019年1月24日，原告向被告张静发出《律师函》一份，内容为：商都商务中心已于2014年9月具备了两证办理条件，天成润华集团有限公司分别于2014年10月即2015年10月通知贵方前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，但截至目前贵方仍未前来办理相关手续，由于贵方未及时签约，已违反原合同中第六条及第七条的约定，构成违约。截至目前，违约金约为18000元。该邮件寄送至被告在《商品房买卖合同》中所留的南都商务中心地址。 2020年3月9日，原告向南都商务中心至今欠款业主发出《通知》，内容为：您购买的南都商务中心房屋已于2014年9月具备了两证办理条件，我司分别于2014年10月及2015年10月通知欠款业主前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，至今仍有部分业主拒绝补款签约。我公司将于3月20日再给20户欠款业主寄发律师函，要求3月底前补款、签约，否则也将采用司法诉讼途径解决。 另查明，被告陈述其曾于2007年1月与徐州中矿大商务发展有限公司签订了购买涉案房屋的《认购单》，后应原告要求以《认购单》换取《承诺书》。原告对双方签署《认购单》的事实予以认可，但称现在无法找到。 再查明，与被告张静购买涉案房屋同一楼号同一单元的武献云、张菊霞、解放均与原告在2008年签订了一份《承诺书》，该《承诺书》载明原暂定上房日期为2008年9月底前，并承诺暂定上房日期至公司正式通知上房期间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。 本院认为，本案的争议焦点为：一、天成润华集团有限公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为？若存在，应否承担相应的违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准，如何确定；二、张静未付房款金额为多少？就其逾期付款的行为应否承担违约责任？若承担，其支付的违约金如何确定？ 关于被告与原告签订的《认购单》、《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方均认可签订了《认购单》，被告陈述其将《认购单》交与原告换取《承诺书》，原告称未找到该《认购单》，本院认为，原告作为控制证据的当事人，其无正当理由不能提交证据，应由其承担不利的法律后果，且其无法提供要求被告支付首付款的其他依据，结合原告开发的南都商务中心同类房屋的《认购单》均在2007年签订，本院推定被告与徐州中矿大商务发展有限公司在2007年1月签订过与同批同类案件中《认购单》内容基本一致的《认购单》。此后，双方又于2013年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。 一、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。本院认为，首先，被告虽未能提供《认购单》、2008年8月《承诺书》等证据证明双方约定的涉案房屋的上房时间，但通过其向原告支付首付款203402元的时间，应能认定其与同批同类案件中购房人认购涉案房屋的时间相近，本院参照原告向与被告同一楼号同一单元的武献云、张菊霞、解放承诺的上房时间即2008年9月底前，认定原告向被告承诺的上房时间亦为2008年9月底。在徐州中矿大商务发展有限公司2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中表述“对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失”，可见，徐州中矿大商务发展有限公司与被告确曾对涉案房屋的上房时间有过约定，本院对该事实予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2013年11月27日，原告应对该期间逾期交房给被告造成的损失承担违约责任。其次，关于违约金的计算标准，徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺将分段分别按照已付购房款的日万分之一点五、万分之四赔偿购房人损失，但该《承诺书》第7条明确表述“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”，因此该《承诺书》系出售人作出的附条件的承诺，只有在购房人满足出售人设定的条件时，上述承诺始生效力。本案中，因被告未按照《承诺书》要求将涉案房屋的购房款付清，故上述承诺对被告不生效力。被告要求原告按照《承诺书》的标准承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持。因双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期交房的违约责任，被告要求按照同批同类案件中其他购房人《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的逾期上房违约金承担标准计算，不超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条对于不逾期交房违约金没有约定时的计算标准的规定，本院予以支持，原告应以被告已付购房款203402元为基础，按照每日0.01%的标准，向被告给付自其逾期之日即2008年10月1日起计算至被告主张的涉案房屋具备上房条件之日即2011年6月25日的逾期交房违约金20279.2元。 二、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期办证的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺“保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证”，因该《承诺书》未生效，故不能按照该期限作为双方约定的办证时间。双方在2013年11月19日补签的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告实际上房时间为2013年11月27日，故本院认定，原告应在2015年11月17日具备办证条件并通知被告办理产权证。原告虽主张其于2014年10月即向被告发出了办证通知，但未提供相应证据证明，根据被告举证的2015年2月25日徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访的答复意见，该答复意见中对涉案房屋的土地性质及发放土地分割证作出了说明，被告应当知道其购买的涉案房屋已具备办证条件，应积极行使自己的权利。该日期在双方约定的办证日期之前，被告主张原告没有及时履行通知办证的义务，应向其承担逾期办证的违约责任，本院依法不予支持。原告已取得涉案土地的分割转让证等手续，被告办理产权证不存在权利上的客观障碍，其要求原告协助其办理产权证，本院依法予以支持。 三、关于张静未付房款金额为多少，就其逾期付款的行为应否承担违约责任；若承担，其支付的违约金如何确定的问题。首先，双方在《商品房买卖合同》中约定被告购买的涉案房屋建筑面积为113.7平方米，而后经实际测量并办证确定涉案房屋的实际建筑面积为114.5平方米，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补”，应按照实际建筑面积计算购房款为396170元，被告未付购房款为81448元。其次，徐州中矿大商务发展有限公司在《承诺书》中关于“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”的通知是其单方要求，且如前所述，该承诺未生效。原被告补签的《商品房买卖合同》中明确约定“余款78680元在办理两证前付清”，因此，本院认为，被告应按照该合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付原告，即在被告应当知晓涉案房屋具备办证条件的2015年2月25日交付剩余房款。按照《商品房买卖合同》第七条之约定，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即应以未付购房款81448元为基数，自2015年2月25日起按照日万分之一计算至原告主张的2020年3月20日，应为15067.88元。 关于被告辩称双方买卖涉案房屋存在欺诈行为，宣传是普通民用住宅，实际是商办，本院认为，徐州市国土资源局在2015年2月25日针对王建树等业主上访“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患”问题时已对矿大南都公寓土地性质作出说明，被告应当知道，且其拒付购房款的理由也包括涉案土地性质与原告宣传不符，本院认为，其在知道该事由之日起一年内并未行使撤销权，也未要求解除合同，又在本次诉讼中以此作为辩称理由，本院不予采纳。若因规划性质改变导致损失，被告可另行诉讼主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张静于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天成润华集团有限公司购房尾款81448元； 二、被告（反诉原告）张静于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天成润华集团有限公司逾期付款违约金15067.88元； 三、原告（反诉被告）天成润华集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张静逾期交房违约金20279.2元； 四、原告（反诉被告）天成润华集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）张静办理产权证； 五、驳回原告（反诉被告）天成润华集团有限公司的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）张静的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2338元，减半收取1169元，由原告天成润华集团有限公司负担61元，被告张静负担1108元，被告于本判决生效后七日内交纳至本院；反诉受理费2516元，由反诉原告张静负担2056元，反诉被告天成润华集团有限公司负担460元，反诉被告于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  朱兴叶 书 记 员  杨淑彭