上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3666号原告：周松柏，男。原告：夏复兰，女。上列两原告共同委托诉讼代理人：孙再冉、张翀，上海市康正律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路******。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰，该公司职员。被告：上海敏责建筑劳务有限公司，住所地上海，住所地上海市金山区张堰镇松金公路******>法定代表人：苏文华，执行董事。原告周松柏、夏复兰与被告上海御府投资有限公司(以下简称第一被告)、上海敏责建筑劳务有限公司(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人孙再冉、张翀和第一被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼，第二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认两原告与第一被告签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令两被告共同退还房屋租赁保证金730,000元，并承担连带责任；3、判令两被告共同支付两原告相应利息损失(以50,000元为基数，自2017年11月31日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以461,000元为基数，自2017年12月9日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以146,000元为基数，自2018年3月24日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以73,000元为基数，自2018年10月17日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率)；4、判令第一被告支付违约金7300元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年11月30日，两原告与第一被告签订租赁合同，根据合同约定，第一被告将位于金山区亭林镇金展路XXX号“御府公寓”*栋*单元*层**室租赁房交付两原告，两原告应当支付租赁保证金730,000元，第一被告最迟于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，如第一被告逾期交付超过30天，两原告有权单方解除合同，第一被告应向两原告返还已收款和银行同期利息，并按照已收款的1%支付违约金。合同签订后，两原告按约已支付房屋租赁保证金730,000元。然而时至今日，第一被告并未按约交房，且无法履行交房义务。双方间签订的租赁合同违法，两被告的法定代表人是亲属关系，属关联公司，两被告明知讼争房屋不可出售不可长租，两原告不符合租赁对象的情况下，恶意串通隐瞒真相，达到侵占两原告钱财的目的。且第一被告在2017年出现财务危机后，拟定了内容违法的租赁合同和承诺书，利用第二被告的账户收取资金，实现洗钱和逃避执行债务的目的，而两被告收取的巨额保证金也不知去向，故诉至法院请求判令如前所述。第一被告在庭审中辩称，两原告是具有完全民事行为能力的成年人，签订合同时对于合同的性质和内容是明知的，故双方签订的合同有效。两原告支付的租赁本金实际由第一被告收取，同意返还。第二被告与第一被告之间仅属代收款的关系，第二被告在收取资金后的24小时后将钱款转入第一被告账户，政府相关部门也对第一被告的资金审查的一清二楚。第二被告与本案无关。第一被告不同意支付资金占有使用费，诉讼费由法院依法裁定。第二被告提供书面答辩意见称，一、两被告之间只是代收款关系，第二被告在收到代收款项后，一般情况下工作日24小时后打款到第一被告，第一被告也认可这一代收款行为。二、两原告与第一被告之间签订的合同是合同双方的商业行为，与第二被告无关。三、第二被告提供银行流水，证明所收款项全部汇入了第一被告。四、本案事实清楚，请求驳回要求第二被告承担责任的诉请。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》及承诺书，证明双方的合同关系，第一被告在合同中作出虚假承诺，合同履行至2087年，代办转租继承等手续，并要求两原告缴纳租赁保证金730,000元。第一被告对此证据无异议，认可两原告付款的事实，但提出双方签订的是租赁合同。二、银行账户交易明细及收据，证明两原告按约履行付款义务，后经查询才得知钱款是转账支付给了第二被告。第一被告对此证据的真实性无异议，但提出收据的50,000元已收到，但两原告提供的证据不能证明50,000元转入第二被告账户，其他转账给第二被告的款项第一被告已全部收到。三、金山区住房保障和房屋管理局的公告,证明两原告与第一被告签订合同时，政府职能部门已明确了租赁的对象和条件，且只能用于短租，签订政府的示范文本。第一被告对此证据的真实性无异议，但提出公告是政府部门的单方行为，根据公告内容两原告符合租赁条件，未适用示范文本基于实施困难，所以另行自拟合同。四、第一被告在网上的宣传广告，证明第一被告发布虚假广告，存在明显欺诈恶意。第一被告对广告第一页内容的真实性表示认可，对于第二页内容表示系原告方自行截图，与本案无关，也无法证明讼争房屋允许先租后买。五、质押查询，证明第一被告于2017年6月将股本质押，后被金融法院冻结，第一被告目前有20余起执行案件未执行到位，2017年第一被告处于经营不善的情况下，利用第二被告的账户收取钱款，是明显的串通。第一被告对此证据的真实性无异议，但提出开发商贷款是正常的商业行为，并不存在两原告所述的经营不善，只有小部分承租户的租赁保证金先进入第二被告账户，大部分承租户租赁保证金进入第一被告的账户，而进入第二被告账户的资金最终都转入了第一被告的账户，且政府部门亦进行了审查。六、报道，证明讼争工程属公租房项目，租赁期限最长6年，而6年的房租不满13,000元，但本案两原告却缴纳了730,000元的租赁保证金，认为存在明显的价格欺诈。730,000元中一部分支付的是装修款，第二被告是劳务公司，与第一被告关联，认为两被告共同勾结，存在串通和欺诈。第一被告对证据的真实性无异议，但提出报道来源于自媒体，内容系自媒体单方陈述，达不到原告所要证明的目的。两原告于2017年下半年才付款，当时项目才建设到一半，目前项目已到收尾阶段，所有资金全部用于项目建设，且经过政府部门审核，故不存在欺诈。第一被告为证明其主张，向本院提供照片两张，证明第一被告已向原告等承租户告知讼争工程系公租房，房子是用来住的，不是用来炒的。两原告对此证据的真实性无异议，但提出两原告系老年人，不管是租赁70年还是70年产权房，两原告希望确保讼争房屋能长期居住使用。第二被告为证明其主张，向本院提供电子银行回单四份，证明第二被告代收两原告支付的款项后，在很短的时间内将全部钱款转入第一被告账户内。原告对此证据的真实性无异议，但对证据的关联性和证明目的不认可。认为第二被告转账支付第一被告的钱款金额与两原告支付款项不符，两原告转账付款时间与第二被告转账付款时间亦不符，两原告转账付款给第二被告，但由第二被告法定代表人将钱款转入第一被告账户。第一被告对此证据的真实性无异议，表示上述款项第一被告已收到，除本案原告外，还有其他承租户支付的款项，第二被告扣除网银转账支出的手续费后，剩余款项全部转账给第一被告。个别时间上不匹配是因遇到节假日没法及时办理，一般通过POS机刷卡的款项在24小时后到账，所以第二被告在转账时间上会出现延后。第二被告未到庭，视为其放弃对两原告及第一被告提供证据的质证意见。经审理查明，2017年11月30日，原告周松柏、夏复兰与第一被告签订一份《御府公寓租赁合同》，约定第一被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”*栋*单元*层**室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为51.46平方米，为全装修房。第一被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以第一被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为第一被告交付房屋之日。根据现行法规规定，两原告以租赁形式向第一被告获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该房屋租赁期满后，两原告自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权。合同签订生效后，如国家政策有调整或土地使用权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则两原告和第一被告双方根据相关政策，办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金730,000元，于2017年12月9日前支付511,000元，于2018年3月30日前支付146,000元，于2018年9月30日前支付73,000元。签约同日，第一被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告在自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，两原告可续租至2086年3月3日。2017年11月30日，原告夏复兰转账支付押金50,000元，同年12月9日，案外人周伟康刷卡向第二被告支付461,000元，2018年3月24日，案外人周伟康刷卡向第二被告支付146,000元，同年10月17日，案外人周伟康刷卡向第二被告支付73,000元。第二被告法定代表人苏文华于2017年12月1日向第一被告转账支付800,000元，于2017年12月11日转账支付990,000元，于2018年3月27日转账支付800,000元，于2018年10月19日转账支付170,000元。又查明，2017年7月，金山区住房保障和房屋管理局发出一份公告，载明御府公寓为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用统一的上海公共租赁租房租赁合同示范文本。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、银行交易明细、公告、报道、照片、电子银行回单等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告与第一被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到730,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求第一被告返还已支付的购房款730,000元合法有据，应予支持。两原告与第一被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效第一被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，两原告诉请要求按银行发布的同期贷款基准利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至付款次日起。对于两原告要求第一被告按合同约定支付违约金，基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，两原告要求按合同约定由第一被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。关于两原告要求第二被告承担退款和支付利息损失的诉讼请求，本院认为，其一，第二被告并非讼争《御府公寓租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，第二被告对两原告没有合同上的义务。其二，第二被告代收款项后在较短时间内由其法定代表人苏文华将款项直接汇入第一被告账户，虽金额与两原告付款金额不符，但金额远超于两原告付款金额，从现有证据来看，涉案代收合同价款的资金流向明确，且无截留自用，现仅凭两被告法定代表人之间属亲属关系而认定两者为关联公司明显证据不足，本院不予采信。对于两原告主张两被告恶意串通，达到侵占两原告钱财的目的，两原告亦未能提供足够证据佐证这一事实，本院亦不予采信。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周松柏、夏复兰与被告上海御府投资有限公司签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周松柏、夏复兰购房款730,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周松柏、夏复兰的购房款利息(以50,000元为基数，自2017年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以461,000元为基数，自2017年12月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以146,000元为基数，自2018年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以73,000元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5587元，由原告周松柏、夏复兰负担55元，由被告上海御府投资有限公司负担5532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年六月二十九日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……