新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初3992号 原告：乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区江苏东路**奥林小区**门面。法定代表人：鲁文鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。被告：陈海燕，女，汉族，1968年5月18日出生，住所地乌鲁木齐市新市区恒顺街**59克拉小区**楼****，，住所地乌鲁木齐市委托诉讼代理人：李智慧，男，新疆鑫天伟业商贸有限责任公司员工，由乌鲁木，由乌鲁木齐市高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区区管理委员会阳光社区工作委员会推荐代理。原告乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司（以下简称优居房地产经纪公司）与被告陈海燕居间合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告优居房地产经纪公司的委托诉讼代理人李军锋与被告陈海燕的委托诉讼代理人李智慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优居房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告陈海燕退还原告保证金500元；2.判令被告陈海燕支付原告违约金52000元，律师费4000元，以上共计：56500元。事实与理由：2019年11月13日，原告优居房地产经纪公司与被告陈海燕签订《独家居间合同书》，根据该合同约定被告陈海燕将其所有的位于乌鲁木齐市××路的商铺独家委托原告对外出售，委托期限两个月自2019年11月15日至2020年1月15日，委托销售价格为140万元，同时约定原告向被告支付委托保证金500元。合同签订之后原告多次带客户实地看房，其中有客户看中被告陈海燕委托协商的商铺，而且也愿意以被告陈海燕委托的价格140万元购买该商铺，但是当原告方的工作人员通知被告陈海燕前来签订转让合同之时，被告陈海燕以种种推辞拒不签订转让合同。后来经过原告多方了解，被告陈海燕已经自行将商铺出售给他人，原告认为被告陈海燕收取原告保证金500元，原告自此取得两个月的独家出售该房屋权利，被告陈海燕应当遵守双方的约定，现在因为被告陈海燕的行为致使原、被告双方签订的委托销售合同无法继续进行，被告陈海燕的行为已经构成根本违约，应当退还收取的保证金，并承担约定的违约责任。原告认为其与被告陈海燕之间存在明确的居间合同关系，根据《合同法》关于居间合同的相关规定，自己作为居间人已经履行居间合同约定的义务，根据双方签订的《独家居间合同书》的相关约定，被告陈海燕应当退还原告保证金，同时应当向原告支付约定的违约金及原告因此支付的律师费，故在多次索要无果的情况下起诉，请求公正判决。被告陈海燕辩称，对于退还原告保证金500元认可，但不认可原告的第二项诉讼请求。1.被告陈海燕系自有房屋，享有房屋的所有权及处分权利，不受任何一方约束，不应当承担责任。2.本案居间合同显失公平，应认定为无效合同。签订合同时，原告利用其优势，未作出任何解释和明示，合同没有日期，被告陈海燕对房屋买卖没有经验，原告利用格式条款加重被告责任，排除被告权利，故本案合同无效。一、原告优居房地产经纪公司围绕诉讼请求提供以下证据：1.《独家居间合同书》、涉案房屋《房产证》复印件、《微信聊天记录》、原告方的《营业执照》各一份，主要证明了以下事项：（1）涉案房屋登记在被告陈海燕名下，被告陈海燕有权与原告签订合同，本案合同合法有效；（2）合同约定原告以500元保证金为代价取得被告陈海燕房屋为期2个月（2019年11月15日至2020年1月15日）的销售权，期间原告不得委托其他中介销售房屋，也不得自行出售涉案房屋，否则构成违约；（3）双方约定如果被告违约的违约金是商铺销售价的3%，委托销售价是140万元，计算违约金为52000元，另在合同第八条第八款，原告因本案支付的律师费由被告承担；（4）被告陈海燕收到原告500元保证金。被告陈海燕质证意见如下：对于《居家居间合同书》、涉案房屋《房产证》复印件、《微信聊天记录》、原告方的《营业执照》各一份的真实性、合法性、关联性均不认可。2.《物业买租委托书》、《买卖斡旋金合同》、《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同》，主要证明了以下事项：原告积极履行居间合同义务，多次带客户现场看房，其中客户付新海看中被告陈海燕委托销售的商铺，同时也愿意接受被告140万元的要价，即原告已经找到出价符合被告陈海燕要求的客户，只要被告陈海燕配合原告就可以实现双方居间合同的目的。被告陈海燕的质证意见如下：对于《物业买租委托书》、《买卖斡旋金合同》、《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同》的真实性、合法性、关联性均不认可。3.《通话详单》七份、《微信聊天记录》五页、《不动产交易中心查询结果》两份，主要证明了以下事项：（1）在合同有效期之内，原告找到愿意出价140万元的客户并多次通知被告陈海燕来原告店面签订买卖合同，被告陈海燕拒不来签订买卖合同，构成违约的事实；（2）被告在合同有效期内2019年12月2日未通过原告，私自将涉案房屋出售给案外人崔丽娜；（3）被告陈海燕按居间合同的约定应当向原告支付违约金及退还500元保证金的事实。被告陈海燕质证意见如下：对于《通话详单》七份、《微信聊天记录》五页、《不动产交易中心查询结果》两份的真实性、合法性、关联性均不认可。4.《（2019）新01民终2495号乌鲁木齐市中级人民法院判决书》一份，证明乌鲁木齐市两级法院对于相同案件的判决结果。被告陈海燕质证意见如下：对于《（2019）新01民终2495号乌鲁木齐市中级人民法院判决书》一份的真实性、合法性、关联性均不认可。5.律师费发票一份，证明原告已支付律师费4000元。被告陈海燕质证意见如下：对于律师费发票一份的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对原告出示以上证据的真实性、合法性及关联性予以确认。二、被告未出示书面证据。本院经审理，认定事实如下：2019年11月13日，原告与被告陈海燕签订了《独家居间合同书》一份，约定被告陈海燕将其所有的位于乌鲁木齐市××路的商铺独家委托原告对外出售，委托期限为两个月，自2019年11月15日至2020年1月15日，委托销售价格为140万元，同时约定原告向被告陈海燕支付委托保证金500元。在该合同第八项规定“八、违约责任：如有下列情形之一，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。1.在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售委托销售房屋的；2.在合同存续期间，委托人单方终止合约者；3.委托人单方终止合约后或委托期限届满后六个月内，与居间人客户及近亲属私下成交的；4.隐瞒房屋产权真实情况，由此产生的纠纷，造成《房屋转让合同》无法正常履行的或造成房屋无法过户的；5.居间人以委托价格或高于委托价格找到买方后，委托人仍然拒绝出售房产者；6.经举荐人通知后，不按照居间人的要求到场签署《买卖定金合同》、《房地产转让合同》等房产买卖文书者；7.拒不履行《买卖定金合同》及《房地产转让合同》所约定的义务；8.不按合同约定向居间人支付佣金者；如有以上情况出现，委托人需按本款之约定支付违约金。同时并不因此免除委托人支付佣金的义务，居间人有权通过诉讼向委托人进行追偿。此时，委托人除了承担违约金外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”另查，乌鲁木齐市江苏州东路11号附8号1-S20室的商铺登记在被告陈海燕名下，建筑面积77.17m2，不动产权证号为：乌房权证乌市高新区字第XXXX号。2019年12月2日，被告陈海燕将涉案商铺出卖给案外人崔丽娜。本院认为，原、被告双方签订的《独家居间合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。庭审中，被告陈海燕辩称因本案居间合同显失公平，应认定为无效。本案中，被告如认为原、被告签订的《独家居间合同书》显示公平，应当在规定的时间内依法行使撤销权，但被告未及时行使撤销权，而是在合同约定的独家委托销售期间自行将涉案商铺进行转让，故本院对被告该项抗辩理由不予采纳；另被告抗辩称原告利用格式条款加重被告责任，排除被告权利，认为本案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”法律允许经营者制定格式合同，但格式条款提供方不得利用自己的垄断地位和经济优势强迫对方接受一些不公平的条款，不得故意遗漏重要信息。本案中，涉案《独家居间合同书》对原、被告双方的权利义务均有约定，涉案第八条对违约责任的约定亦明确无歧义，被告对其抗辩并未出示证据予以证明涉案合同条款符合法律规定一般合同的无效情形，亦未出示证据证明提供格式条款的原告方不合理、不正当的免除其依照法律应当负有的强制性法定义务；或加重被告方在通常情况下不应当承担的义务、排除被告方按照合同应当享有的主要权利，故本院对被告该抗辩意见不予采信。综上，本院对于原告优居房地产经纪公司主张被告陈海燕支付保证金500元的诉讼请求，本院认为根据不动产交易中心查询结果显示：被告陈海燕在原、被告《独家居间合同书》有效期内私自将涉案商铺出售，构成违约的事实，故原告主张被告陈海燕退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。另，对于原告优居房地产经纪公司主张被告陈海燕支付违约金52000元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《独家居间合同书》第八条已经明确约定：“如在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售委托销售房屋的，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。”被告陈海燕在合同期限届满之前，将涉案商铺进行出售，故被告应当承担违约责任。本案中，综合考虑合同履行情况、过错程度、实际损失等因素，原告主张的违约金并不存在过分高于损失的情形，故，原告主张被告支付违约金52000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告优居房地产经纪公司主张被告陈海燕支付诉讼产生的律师费4000元的诉讼请求，本院认为，《独家居间合同书》第八条最后一款约定：“······如有以上情况出现，委托人需按本条款之约定支付违约金，因此产生纠纷居间人有权通过诉讼向委托人追偿。此时，委托人除承担违约金以外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”被告陈海燕违反合同约定，应当按照该条约承担原告优居房地产经纪公司主张合法权利而实际支出的律师费，因此，对于该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告陈海燕退还原告乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司保证金500元；二、被告陈海燕给付原告乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司违约金52000元；三、被告陈海燕给付原告乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司律师费4000元。上款项共计56500元，被告陈海燕应于本判决生效之日起十日内给付原告。如果逾期未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的56500元，判决给付金额56500元，占请求标的的100%。案件受理费减半收取606.25元（原告已预交），现案件受理费由被告承担100%即606.25元。被告负担的案件受理费可连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   秦立芬二 Ｏ 二 Ｏ 年 六 月 二 十 九 日书  记  员   李京泽