广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初826号 原告：临桂某某物业服务有限公司，住所地广西桂林市临桂区，统一社会信用代码：xx。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：雷某某,广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖永青，广西某某律师事务所律师。 被告：吴某某，男，1989年4月8日生，住广西桂林市临桂区。 原告临桂某某物业服务有限公司与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵创福独任审判，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，书记员谢翠花担任记录，原告临桂某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人雷某某、肖永青到庭参加了诉讼，被告吴某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 临桂某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1，请求判令被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业费、垃圾费、电梯年检维保费、消防设施设备更新维护费共计3034.48元；2，本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是位于桂林市临桂区南侧兴盛某某1幢某某2层1号房业主，2017年12月22日，原告与桂林市临桂区兴盛某某业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定：桂林市临桂区兴盛某某业主委员会将兴盛.某某小区委托原告进行物业管理，物业类型为综合类型，坐落于某某路南侧，建筑面积约35040平方米，委托期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日，物业服务费的收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月1.05元/平方米，并在每月的首5日内收取该月物业费，按环卫部门收费标准每户7元/月代收垃圾费，按每户150元/年收取电梯年检维保费，按每户20元/年收取消防设施设备更新维护费。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务至2019年12月31日止，被告没有按约定支付自2018年1月1日至2019年12月31日物业费2526.48元（100.26平方米*1.05平方米*24个月）、垃圾费168元（7元/月*24个月）、电梯年检维保费300元（150元/年*2年）、消防设施设备更新维护费40元（20元/年*2年），共计3034.48元。原告多次向被告催讨未果，因此特向人民法院提起诉讼。 被告吴某某辩称，一，被告认为原告提供的2017年12月22日与兴盛某某业主委员会签订的《物业服务委托合同》无效，原告不能依据该合同收费。原告提供的《物业服务委托合同》，是业主委员会个人擅自跟原告签订的，没有召开业主大会，没有经过半数以上业主同意，也没有业主大会授权，不是业主的真实意思表示，业主委员会无权擅自与原告签订合同，该合同依法无效。二，原告没有履行物业合同约定，没有按照《物业管理条例》提供物业服务。三，原告没有履行物业服务义务，被告有权拒绝支付物业服务费用。四，《物业服务委托合同》第六章第9条规定：前期物业收取业主的水电周转金及车位押金交给原告，原告退还业主委员会或业主，因此前期物业交付原告的水电周转金及车位押金，原告应返还被告或者在本案中予以抵扣。五，通过调查，小区90%以上业主对原告提供的物业服务不满意。综上，应驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据材料： 证据一，《物业服务委托合同》，用于证明2017年12月22日，原告与桂林市临桂区兴盛某某业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同对物业类型、服务期限、物业服务费收取等作出了约定。 证据二，催缴通知书，用于证明原告已通知被告交纳拖欠的物业费。 被告对原告提交的证据的质证情况; 1,对证据一有异议，该合同签名时间不一致，也没有加盖公司的章，且合同在临桂住建局和居委会都没进行备案。 2.对证据二有异议，对于张贴在家门口的催缴通知，因疫情原因，被告回了老家，都没有在这里居住，没有看见，原告张贴在公示栏的催缴通知，被告也没有看见。 被告为证实其答辩主张，向法庭提交以下证据材料： 证据一，《物业服务委托合同》复印件，用于证明原告提交的合同与被告提交的合同不一致，上面所签名字、时间的字迹与被告提交的不符，没有乙方盖章。 证据二，照片2张，用于证明小区保安没有按照24小时的巡逻管理。 证据三，照片2张，110报警回执单，110处理现场情况登记表，用于证明小区保安没有履行自己义务，每栋每单元小区的电线、火线被盗取，引起小区部分业主电线短路，家电全部被烧，物业公司也没有进行答复。 证据四，业主凑款记录2张，用于证明小区电梯维修都是业主进行凑款维修，物业公司根本没有尽到维修义务。 证据五，照片6张，用于证明小区车辆没有进行管理，乱停乱放现象存在。 证据六，照片3张，用于证明小区消防维护设备，物业没有进行维护、年检。 证据七，照片7张，用于证明小区绿化没有达到合同约定的95%的维护与打理。 证据八，业主签字名单7张，用于证明小区90%以上业主对原告物业公司不满意。 原告对被告提交的证据的质证情况; 1，对证据一予以认可，需要说明的是该份合同没有盖章的原因是需要业主委员会征询小区各业主的意见，征询意见后再加盖公章。 2，对证据二不认可，不认可证明目的，只是片面的5张照片，存在偶然性。 3，对证据三的合法性、真实性予以认可，关联性不予认可，与本案无关联，物业是在物业服务范围内提供服务。 4，对证据四不认可，电梯维修维护是一笔较大的费用，需要从专项资金里支付，因小区业主不交物业费，所以没有专项资金，且小区电梯维修维护就是业主交纳，物业公司也是代行筹措和管理。 5，对证据五的真实性予以认可，但小区人员比较杂、素质水平不一致，物业公司也没有办法进行全部管理以及强制管理。 6，对证据六的真实性予以认可，但消防设施的使用人和所有人也是小区业主，根据谁受益谁交费，物业公司只是代为其管理。 7，对证据七的真实性予以认可，但是小区的绿化植物种类存活率低，这是自然现象，不构成小区业主拒交物业费的法定理由。 8，对证据八不认可，真实性无法确定，合法性的来源也不清楚，至于关联性，不能体现是原告物业公司管理之后形成的，不能作为评价原告之前提供的物业服务。 根据庭审当事人的陈述和提供的证据，本院经审理认定事实如下： 2017年12月22日，原告临桂某某物业服务有限公司与桂林市临桂区兴盛某某业主委员会签订了《兴盛.某某物业服务委托合同》，约定主要条款:1,物业基本情况：物业类型为综合住宅，坐落位置为某某路南侧，建筑面积约35040平方米，提供服务的受益人为本物业的全体业主及非业主使用人；2，委托期限为贰年，自2018年1月1日至2019年12月31日；3，物业服务费的收费标准，多层住宅房屋按建筑面积每月1.05元/平方米，并在每月的首5日内收取该月物业费，按环卫部门收费标准每户7元/月代收垃圾费，按每户150元/年收取电梯年检维保费，按每户20元/年收取消防设施设备更新维护费，电动车停放服务费按每台30元/月收取；4，对物业管理服务质量、委托管理事项、权利及义务、违约责任等作了约定，详见合同条款。原告按约进行了物业管理服务，被告吴某某是兴盛某某1幢某某2层1号房业主，房屋建筑面积为100.26平方米。因被告一直未交纳物业费给原告，原告向被告催收物业费未果。2020年3月19日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为; ，原告与桂林市临桂区兴盛某某业主委员会签订了《兴盛.某某物业服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，兴盛某某业主委员会与原告签订物业服务委托合同事项，目前尚没有证据证明合同违反法律法规规定，该合同是合法、有效的，对合同约定范围内的兴盛.某某小区业主及非业主使用人具有约束力，在物业管理活动中，物业和业主之间是相互依存关系，缺一不可，物业是为小区公共部分进行管理服务，而不是为个别业主的物业进行服务，业主交物业费是前提，物业管理小区平安、干净、整洁到位才有保障，同时需要物业公司完善和规范日常物业管理，也需要业主积极配合，形成良好的公共卫生环境秩序，才能实现双方良性循环，否则就会出现拒交物业费、物业管理越来越差的恶性循环，损害其他交费业主的利益。原告进驻兴盛.某某小区进行物业服务管理至今是事实，被告应按合同约定交纳物业费及约定的其他费用。被告业主与业主委员会之间是内部关系，业主认为业主委员会履行职责不到位，可另行通过法定程序进行改选，而不能以此否定与原告签订的合同效力。被告提供相关的证据证明原告存在管理瑕疵，但物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，不能以一时未管理到位而否认持续管理，同时，按照合同相对性原则，被告认为原告未履行合同义务或者履行合同不到位，也可以提起诉讼要求减免物业费。 ，对原告请求被告给付2018年1月1日至2019年12月31日物业费2526.48元、垃圾费168元、电梯年检维保费300元、消防设施设备更新维护费40元，共计3034.48元的诉讼请求，以上已作出认定，原告诉讼请求理由充分，证据确实，数额计算符合合同约定，本院予以支持。 ，对被告提出物业服务委托合同无效、原告提供物业服务质量不达标、要求驳回原告诉讼请求的主张，以上、已作出认定，不再重复，对被告该主张，本院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第十二、第六十四条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条的规定，判决如下： 被告吴某某在本判决生效之日起10日内给付原告临桂某某物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业费、垃圾费、电梯年检维保费、消防设施设备更新维护费共计人民币3034.48元。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告吴某某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决指定的期间履行届满期限最后之日起二年内，向法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位:桂林市中级人民法院,账号20×××16，开户行农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇二〇年六月十七日 书记员  谢翠花