江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5926号原告：翁惠敏，女，1984年6月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：刘亚洲，男，1975年7月15日出生，汉族，住江苏省涟水县。被告：曹辉，男，1979年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告翁惠敏、刘亚洲与被告曹辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员尹丛丛独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告翁惠敏、刘亚洲，被告曹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁惠敏、刘亚洲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告、被告间的租赁合同，返还占用的租赁房屋费用；2.请求法院判令被告支付拖欠房租费截止到2020年3月24日共计1个月7天合计3453.33元及水电煤费用342.9元，开锁费100元，装锁费130元及清洁费300元，并支付违约金2800元，合计：7126.23元;3.诉讼费用由被告承担。庭审时原告明确诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.要求被告支付拖欠的房屋3453.33元，被告应在2019年12月支付此后三个月的租金，但被告只付了两个月，至今结欠一个月零七天的租金（2020年3月23日我方撬锁收回房屋）；3.水电煤费用342.9元；4.开锁费100元、装锁费130元；5.清洁费130元；6.违约金即2800元（一个月租金）。事实及理由：原告将其拥有的座落在昆山市周市镇XX苑XX室的房屋出租给被告，并于2019年06月18日起至2020年06月17日止签订了为期一年的租赁期。按照合同约定被告需提前半个月支付房租于2019年12月3日需支付房租，被告拖到了2019年12月9日以各种理由只支付了2个月的房租5600元，经几次催交被告以各种理由推脱迟迟未将房租交清拖欠的房租及水电煤等费用合计7126.23元。按照合同规定被告不按时交租，原告即通知被告，被告如拖欠租金达10日视为被告违约，合同因违约而告终止，被告需承担因违约所造成的全部损失。原告索要无果，故诉至法院，望判如所请。被告曹辉辩称，原告诉状陈述的事实和理由不属实。我在XX路上开饭店，2019年6月14日通过中介找到了原告房屋做员工宿舍，签订了一年的租赁合同，但是合同约定押一付三，我如约支付，原告也知晓我租房是作员工宿舍的情况，签订合同时原告只给我一把钥匙，前两次交租很顺利。2019年12月9日我打电话给原告沟通提前交租的事情，因为饭店生意不好，资金流动困难，与原告沟通希望提前交两个月房租，原告电话里也答应了，然后我转账给原告5600元，该租金的截止日期为2020年2月18日，所以我不存在拖欠，双方已经达成合议。2020年1月22日饭店放假，员工搬离宿舍，涉案房屋空置，原计划2020年2月1日开工，饭店放假前还没有疫情的情况，2月初因疫情对行业影响及人员管控，我有个厨师是武汉的，所以2月初就决定饭店转让不开了，2月12日，我电话告知原告饭店不开了，房屋也不租了，我当时告知原告是因不可抗力，不是我违约，希望原告能够退还我的押金，我在2020年2月18日之前将东西搬离，将房屋返还原告，但原告不同意，认为我违约，不同意退还押金。2020年2月14日，我和我的合伙人区涉案房屋打算收拾东西，当时因为疫情管控及保安说房屋结欠物业费，不让我进，我就打电话给原告，原告对该情况是清楚的。2月18日租金到期当天，我和合伙人再次进入涉案房屋取员工的东西，高低床因为疫情管控无法拿走，我们也不打算要了。2月19日，我再次致电原告，告知我不租了，希望原告退还押金，但原告又拒绝了。此后再无联系。3月20多号，原告发微信给我说拖欠房租构成违约，限我三日内搬离归还钥匙，之后原告就起诉了。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，原告提交的合同、转账凭证、水电煤明细凭证、房产证、结婚证、微信聊天记录，被告对真实性无异议，本院予以确认；被告提供的付款凭证、附属设施及物品表、通话记录，原告对真实性无异议，本院予以确认；原告庭后补充的进入房间的照片、视频，本院对其真实性予以确认；以上予以确认的证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月14日，翁惠敏代刘亚洲（甲方）与曹辉（乙方）签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定刘亚洲将其合法拥有的座落于昆山市周市镇XX苑XX室房屋出租给乙方使用，租赁期限为一年，自2019年6月18日至2020年6月17日，第一期房租于2019年6月14日前付给甲方，甲方于当日交房给乙方。租赁期满或终止后，甲方应在乙方交还房屋的当天会同乙方对房屋进行检查、交接……。该房屋每月租金为2800元，付款方式为交三押一，乙方在每期到期前十五日，支付下一期租金。合同期满，乙方如不再续约，在乙方结清使用该房屋期间所发生的一切费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。租赁期间，使用该物业所发生的水电费、电话费、煤气费、物业管理费、有线电视费均为乙方承担。本合同签订后，交房前如甲乙双方中任何一方终止合同，毁约方需提前通知对方，并支付违约金人民币2800元，同时负担甲乙双方全额的中介佣金。租赁期内，如甲乙双方中任何一方终止合同，须提前30日通知对方，并支付违约金人民币2800元，如甲乙双方中任何一方未提前通知对方，擅自收回出租房或擅自退租，应赔偿对方因此造成的损失。合同签订后，被告如约向原告支付了押金2800元。合同履行过程中，前两期共计6个月的租金被告均如约支付，2019年12月被告因资金困难申请先行向原告支付了2个月的租金。被告称其于2020年2月12日致电刘亚洲称不租涉案房屋了，原告称要求双方结算一下，后东西搬离及押金退还问题未达成一致。被告称其在2020年2月18日前已将其员工需要的东西拿走，不要的东西就放在了该房屋内，包含高低床等较大物件，但被告未将房屋钥匙归还原告。2020年3月22日，原告微信向被告发出通知，要求被告三日内将个人物品搬离涉案房屋及归还钥匙，逾期视为放弃所有权。被告回复认为其2月上旬已告知原告不再续租，未交租金合同已经自动解除。2020年3月23日，原告撬锁进入涉案房屋。现原告因该纠纷诉至本院。庭审中原告明确结欠煤气费金额变更为136元，被告表示无异议。原告主张的水费29.1元、电费44.8元，被告无异议。原告提供微信聊天记录一份、收据一份，证明其因为进入涉案房屋支出开锁费100元、换锁费130元。本院认为，原告和被告签订的《昆山市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方依法具有约束力。现原告要求解除该合同，被告认为已于2020年2月上旬解除，根据双方的庭审陈述，2020年2月12日，被告告知原告不承租了，原告要求与被告进行结算，此时双方就合同不再继续履行已经达成一致，故双方合同的解除时间本院依法认定为2020年2月12日。但合同解除后，被告需将涉案房屋恢复原状并返还原告，但被告并未举证证明其在此时已将涉案房屋恢复原告并返还原告，原告于2020年3月23日实际收回房屋，被告应向原告支付合同解除至2020年3月23日期间的占有使用费，标准参照租金约定。现被告实际支付租金至2020年2月17日，经核算被告尚应支付原告2020年2月18日至2020年3月22日期间的占有使用费3260.27元。关于开锁及换锁费用，被告抗辩称当时原告仅向被告交付一把钥匙，原告手上还有其他钥匙，本院认为基于原告存有该房屋的钥匙，原告要求开锁费用的主张，本院不予支持；关于换锁费用，解除合同后被告未将钥匙返还原告，原告因此产生不安进行换锁，属于合理，装锁费用130元本院予以支持。合同解除后，将房屋恢复原状返还出租人系承租人的义务，根据原告进入涉案房屋时的照片、视频及被告认可确有高低床、不要的东西等留存在涉案房屋的陈述，原告收回房屋后需自行进行恢复原状，原告因此主张300元清洁费用本院予以支持。关于水电煤气费用，根据庭审双方的对账，本院依法认定为209.9元。关于原告主张的违约金，合同明确约定任何一方终止合同需提前30日通知对方，并支付违约金2800元，本案中被告提前解除合同符合该种支付违约金的情形，且提前解除合同客观上也会造成原告预期租金收益的减少，原告要求违约金的主张本院予以支持。关于违约金的金额，因2020年年初全国爆发大规模新冠××疫情，各地对人员流动、行业经营均进行严格管控，该情况确系被告所不能预见、无法控制，本院综合上述情况，酌定被告向原告支付违约金1400元。双方合同已经终止，未避免双方讼累，原告收取被告的押金2800元，应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹辉于本判决生效之日起十日内支付原告翁惠敏、刘亚洲租金3260.27元、装锁费130元、清洁费300元、水电煤气费用209.9元。二、被告曹辉于本判决生效之日起十日内支付原告翁惠敏、刘亚洲违约金1400元。三、原告翁惠敏、刘亚洲于本判决生效之日起十日内返还被告曹辉押金2800元。以上两款折抵后，被告曹辉尚应支付原告翁惠敏、刘亚洲2500.17元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费130元，减半收取65由被告负担。其中，原告预交的案件受理费25元，本院退还原告，被告应负担的65元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32250X********开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  尹丛丛二〇二〇年六月十七日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。