广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12495号原告：舒超，男，1984年12月25日出生，汉族，住江西省贵溪市龙虎山镇龚店社区十六公里小区****，公民身份号码360************712。委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告舒超诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告舒超及其委托诉讼代理人吴炳胜、被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒超向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款1031571元为基数，按每日万分之三，自2019年1月1日起计算至实际交付之日止）；2.确认被告在原告所购商品房幢（座）内安装的上海三菱品牌电梯行为违约，并限期被告将安装于原告所购商品房幢（座）内电梯按《商品房买卖合同》附件三标准更换为东芝品牌电梯。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告签订一份《中山市金御豪庭二期认购书》，约定原告购买被告汤臣公司建设的位于中山市*****************2幢*******，商品房建筑面积为99.91平方米，总购房金额1031571元。原告于2017年6月30日向被告支付定金3万元，于2017年7月11日向被告支付剩余首期款279571元。2019年8月2日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告汤臣公司建设的位于中山市*****************2幢*******，商品房建筑面积为99.91平方米，总购房金额1031571元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在201*年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用；第九条约定，逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可以要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十二条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，2.买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三标准执行，其中附件三第9点电梯为：东芝电梯。原告依约支付首期款309571元后，一直未收到被告的网签通知，2018年6月至12月期间，原告向住建局工作人员了解，才得知系因被告疏忽填写信息错误导致无法正常办理网签。截止至开庭之日止，被告仍未向原告交付商品房，已构成违约。另，原告发现在其所购商品房幢（座）内所安装的电梯为上海三菱品牌，非合同附件三约定的东芝品牌电梯，不符合被告关于设备标准的交付承诺且已安装的三菱品牌电梯在实际运行过程中亦屡次出现下坠、无法关门、夹人等众多故障，严重危及使用人的人身安全。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告申请撤回上述第2项诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.认购书；2.收款收据；3.网页截图；4.中山市商品房买卖合同（2019年8月2日）；5.微信聊天记录；6.中山市商品房买卖合同（2019年12月2日）；7.电梯图片及视频光盘;8.银行交易回单。被告汤臣公司抗辩称：1.原告主张的违约金起算时间应自原告的最后放款时间次日起算，对于违约金截止日期，对于已收楼的原告，以住户手册载明的楼宇交接时间计算，未收楼的原告，以被告发出收楼通知书的邮寄时间为准。2.对于原告主张更换电梯，因电梯属于特种设备，需要住建局审批、质量监督局备案，不属于民事诉讼的管辖范围，应当属于行政诉讼的范围。而且，虽然合同约定使用东芝品牌，实际使用为三菱品牌，原告并无证据证明三菱品牌的电梯比东芝品牌的电梯质量差。相反，三菱品牌的电梯质量比东芝品牌要好得多。同时，涉案物业的电梯通过了质量监督局检验备案，符合国家使用要求。最后，电梯的安装已在项目报建前规划好，因为楼宇设计是按照三菱电梯而设计施工的要求设计的，比如电梯的井槽的尺寸、相关的数据，更换电梯没有可能，而且无法执行。被告汤臣公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.银行放款回单；2.收楼通知书；3.收楼交接表。本院认定事实如下：2017年6月30日，原告舒超（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市金御豪庭二期认购书，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************御豪庭二期*********，该商品房总价款1031571*。2019年8月2日，原告舒超（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于中山市**************************，该商品房总价款1031571元。2019年12月2日，原告舒超（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************御豪庭二期*********，该商品房总价款1031571元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于201*年12月2日前支付首期款309571元，剩余房款722000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于201*年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。双方签订的作为上述合同附件的附件三（装饰、设备标准）明确约定，安装的电梯为东芝电梯。在签订合同前的2017年6月30日，原告依约向被告付清了首期款309571元。2020年4月27日，原告为购买涉案商品房申请的按揭贷款722000元由贷款银行转账支付至被告汤臣公司指定收款账户。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年5月6日，原告办理了涉案商品房的收楼手续，并签订了一份楼宇交接验收表。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2020年4月27日才付清全部购房款。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2020年4月27日才付清全部购房款，对于该事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，原告截止至2020年4月27日才付清全部购房款，被告有权将涉案商品房交付的期限顺延至原告付清全部购房款之日止，即被告于2020年4月28日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用的义务。原告主张从2019年1月1日起开始计算逾期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。另外，被告主张其已于2020年4月28日向原告发出收楼通知书，但被告未能提供相应证据证明其已将收楼通知书送达给原告，且原告在庭审中亦明确不确认收到该收楼通知书，故对于被告的该抗辩，本院不予采信，逾期交房违约金应计算至原告实际收楼之日即2020年5月6日止。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。经本院核算，被告共计逾期交房9天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之一进行计算。被告应向原告支付逾期交房违约金928.41元（1031571元x0.1‰x9）。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告舒超支付逾期交房违约金928.41元；二、驳回原告舒超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取为463元（原告已预交），由原告负担400元，由被告负担63元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费63元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年六月二十三日书记员  卢芷琪冯莹