福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1394号 原告：浙江**龙物业管理有限公司，住所地厦门市嘉禾路**鑫新景地大厦8c03，统一社会信用代码91330000142943872T。 法定代表人：叶轶，董事长 委托诉讼代理人：邵建新、周敏超，福建联合信实律师事务所执业律师。 被告：厦门海洋职业技术学院，住，住所地厦门市思明区体育路**一社会信用代码12350000B36952257C。 法定代表人：陈昌萍，院长。 委托诉讼代理人：张民国、张艳洁，上海协力（厦门）律师事务所执业律师。 原告浙江**龙物业管理有限公司（下称华龙物业公司）与被告厦门海洋职业技术学院（海洋学院）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华龙物业公司的委托诉讼代理人邵建新，被告海洋学院的委托诉讼代理人张民国、张艳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.海洋学院一次性支付华龙物业公司物业管理服务费2141929.90元；2.海洋学院支付华龙物业公司违约金【以实际欠缴的物业管理服务费为基数，按照每日0.3%的标准，计算至实际付清物业管理服务费之日止。计算明细以提交在案的《海洋学院违约金明细》为准】。 事实与理由：2016年11月9日，华龙物业公司经中标与海洋学院签订一份《物业管理服务合同》（项目名称为厦门海洋职业技术学院两个校区物业管理），约定由华龙物业公司为海洋学院提供物业管理服务，其中海洋学院思明校区位于思明区体育路61号，翔安校区位于翔安区翔安南路，建筑面积共193097.48平方米。合同约定思明校区每月物业管理服务费为127548.3元，翔安校区为273995.6元，物业管理服务费每周期月结算一次，海洋学院应在每周期月20日前完成对华龙物业公司上周期月的服务质量考核，并在每周期月25日前以转账方式支付华龙物业公司。海洋学院违反合同约定，未能及时支付物业管理服务费，海洋学院应按照每日0.3%的标准向华龙物业公司支付违约金。合同期限从2016年8月15日起至2019年8月14日止共三年。合同履行中，华龙物业公司已依约向海洋学院提供物业管理服务，然海洋学院并未依约向华龙物业公司支付物业管理服务费，至今尚欠2141929.90元。此后，经华龙物业公司多次催讨，海洋学院仍未兑现。故提出如上诉求。 被告海洋学院辩称：一、根据招标文件及双方合同约定，海洋学院有权对物业服务质量进行考核，并根据考评结果发放相应比例的物业费。海洋学院于2016年8月发布的招标文件中，第三章招标内容及要求第二部分技术服务需求中，明确了综合管理服务、绿化养护管理等多个项目的服务需求、服务质量标准及服务考核要求，并明确以各项目的考核评分为依据发放物业管理费。华龙物业公司经投标最终中标。2016年11月9日，海洋学院（甲方）与华龙物业公司（乙方）签署《物业服务合同》（以下称“合同”）中，第四条“乙方（华龙物业公司）提供的物业管理服务以招标文件中的内容和要求为基准”，第七条“按照招标文件中各项服务目标考核要求、考核检查标准和方法以及乙方提供的物业服务方案作为本合同物业服务质量及考核标准的规范内容”，第十八条甲方（海洋学院）的权利义务第3款“监督乙方是否按合同规定实施管理服务，并按本合同约定对乙方服务质量进行考核和奖罚”、第4款“按合同约定和考核结果向乙方支付物业管理费用”，第十九条乙方的权利义务第3款“接受甲方的监督和考核，按合同约定收取物业管理服务费用”。上述条款均表明，海洋学院有权按照招标文件的要求和标准对华龙物业公司的物业服务质量进行考核，并按照考核结果支付物业管理费。合同附件中明确了考核的项目包含“校园治安、校园保洁、设施设备维修维护、教学教务、学生宿舍管理、校园绿化”，并约定月考核总分在90分以上（含90分），物业管理费发放100%；在85-89分，发放97%；80-84分，发放95%；75-79分，发放93%；70-74分，发放90%；65-69分，发放85%；60-64分的，发放80%；60分以下（含60分），发放70%。 华龙物业公司在起诉状中亦载明“海洋学院应完成对华龙物业公司的服务质量考核”，表明双方均认可物业费用应根据合同约定以海洋学院对华龙物业公司的考核结果进行发放。 综上所述，合同第七条的确约定了两个校区每月物业费合计401543.9元，但合同亦约定物业费根据考核评分发放相应比例。华龙物业公司明确知悉海洋学院有权单方对物业服务质量进行考核评分、并根据考核结果支付物业管理费，华龙物业公司以投标和签署合同的实际行为对海洋学院根据考核评分发放物业费的约定表示认可。双方实际形成的付款模式亦表明华龙物业公司明确物业费用每月合计401543.9元仅仅是一个基数，并非实际应付金额。 二、海洋学院已按照约定每月对华龙物业公司的物业服务质量进行考核，并将考核结果告知华龙物业公司，华龙物业公司在收到告知后并未提出异议，同时配合出具相应金额的发票，海洋学院已按照考核结果足额向华龙物业公司支付物业管理费。 自华龙物业公司2016年8月正式接手海洋学院两个校区的物业管理以来，海洋学院便按照约定，组织学院的各个部门对不同的考核项目进行考核评分，如由教务处考评教学教务项目等进行不定期检查，考核物业服务质量，并进行相应的评分。因此，双方已形成了关于物业费发放的固定模式，即：1、海洋学院每月对各部门的考评分数汇总，取平均分，按照合同约定的相应比例计算每月的物业管理费。2、海洋学院将考核结果和根据考核结果确认的物业费金额告知华龙物业公司。3、华龙物业公司按照考核结果确定的物业费向海洋学院开具对应金额的发票。4、海洋学院收到发票后向华龙物业公司足额支付物业费。 2016年8月至今，海洋学院每月均对华龙物业公司的服务质量进行考评，亦及时告知了华龙物业公司。华龙物业公司亦按要求开具相应金额的发票，对考核结果并无异议。海洋学院亦根据考核结论给付相应服务费用，不存在拖欠物业费情形，华龙物业公司主张拖欠的物业费和违约金没有事实和法律依据。如果华龙物业公司对海洋学院当月的考评结果有异议，应于当时并非现在提出。因此，海洋学院已按照约定对物业服务质量进行考核，并足额支付物业费。 三、合同履行期间，华龙物业公司存在各校区领导班子多次更换，安保人员、宿管人员、绿化人员多次配备不足的情形，严重影响了物业服务的质量，海洋学院保留向华龙物业公司追究违约责任的权利。 四、海洋学院延迟支付款项的行为在合理的范畴，不应支付滞纳金，即使应支付滞纳金，对方主张的滞纳金金额亦明显过高。 首先，双方签订合同后，海洋学院按实际已发生的物业费金额一次性支付。其次，合同第十二条约定“如遇寒暑假，甲方可在寒暑假结束且考核合格时支付乙方寒暑假期间的物业服务费，乙方应出具合法有效票据”。因海洋学院的特殊性质，每年存在长达几个月的寒暑假期，放假期间费用难以按月支付，双方已约定假期结束后支付，故寒暑假期间未按月支付不违反合同约定。 最后，因华龙物业公司开具发票不及时等因素导致支付物业费有时略有延迟，但延迟的时间亦在几天的合理期限内，其余时间海洋学院均按约定按时支付物业费。 退一步讲，即使海洋学院存在延迟付款，华龙物业公司基于错误的拖欠金额计算出的滞纳金（违约金）系完全错误的。而合同约定的违约金按每日0.3%（即月9%，年108%）计算亦过高。而根据相关法律规定，民间借贷年利息尚不超过24%。而华龙物业公司主张的滞纳金远高于华龙物业公司的实际损失，亦不应得到法院的支持。同时我们要提醒的是，海洋学院已足额支付物业费，不存在任何拖欠行为，如法院最终认定存在部分迟延支付问题，该迟延亦在合理的期限，华龙物业公司的违约金主张亦明显过高，应予以调整。 综上所述，海洋学院作为国家教育机构，始终坚持诚实守信的信念，严格履行合同约定的考核评分义务，并按约定向华龙物业公司足额支付物业费。华龙物业公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应驳回华龙物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月，海洋学院以公开招标方式选聘物业服务公司，为该学院的思明校区和翔安校区提供物业服务。招标文件载明海洋学院思明校区位于思明区体育路61号总建筑面积为68500平方米，涵盖行政办公楼1幢四层，教学楼1幢6层等。海洋学院翔安校区座落于厦门市，占地410亩，总建筑面积为124597.48平方米，涵盖行政办公楼一栋五层、图书馆一栋五层等。该招标文件明确物业管理内容为对海洋学院两校区提供综合管理服务、房屋建筑物共用部位维护管理、设备管理与维护、学生公寓管理服务、教学楼、实验楼、行政楼、维修服务、清洁卫生、校园内安全防范管理、绿化养护管理等，并对清洁管理服务、维修管理服务、绿化养护管理、给排水设施等约定物业服务质量标准及要求，明确各服务项目的考核评分方法，以考核评分结果为依据发放物业管理费。华龙物业公司依上述招标文件内容对海洋学院思明校区和翔安校区的物业管理项目进行投标，并最终中标。 2016年8月15日，华龙物业公司（乙方）与海洋学院（甲方）签订《物业管理服务合同》，受托为海洋学院所属的思明校区和翔安校区提供物业服务，服务期限从2016年8月15日至2019年8月14日止。乙方所提供的物业管理服务以招标文件中的内容和要求为基准。合同约定：物业服务收费实行包干制，盈余或亏损由乙方自行承担，每月物业管理服务费思明校区127548.3元，翔安校区273995.6元。物业费每周期月结算一次，甲方应在每周期月20日前完成对乙方上周期月的服务质量考核，并在每周期月25日前以转账方式支付给乙方，如遇寒暑假，甲方可在寒暑假结束且考核合格时支付乙方寒暑期间的物业服务费，乙方应出具合法有效票据。甲方违反合同约定，未能及时支付物业管理服务费用（物业服务资金）的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金；乙方违反合同约定，未按招标文件配置足量管理人员，甲方可按乙方人员工资标准扣除相应的物业管理服务费用。合同签订后实行月考核制度。甲方有权监督乙方是否按合同规定实施管理服务，并按合同约定对乙方服务质量进行考核和奖罚，按合同约定和考核结果向乙方支付物业管理费用。考核制度体现于合同附件。合同附件的《物业管理量化考核内容》中考核的内容：对物业管理区域内，履行校园环境卫生、绿化、校园治安、设备维修维护等合同约定服务内容的情况进行考核；考核的组织机构：由海洋学院组织相关职能机构、物业管理处组织人员进行监督量化考核；考核按物业管理各项工作，实行总分100分制考核，其中校园治安、保洁、设施设备维修维护、教学事务、学生宿舍管理各占20%。校园绿化单独考核，每月根据考核情况独立列支结算。以各项目的考核评分为依据，汇总计算，按下列支付月管理费用：考核分数在90分以上（含90分），物业管理费发放100%；在85-89分，发放97%；80-84分，发放95%；75-79分，发放93%；70-74分，发放90%；65-69分，发放85%；60-64分的，发放80%；60分以下（含60分），发放70%。合同附件还就各服务项目列出详细的考核评分表，包括教学事务、校园治安、校园保洁、设施设备维修维护、学生宿舍管理、校园绿化（单独考核），满分100分，60分合格，支付当月80%费用，75分以上良好，支付当月全额费用。合同签订后，华龙物业公司于2016年8月进入海洋学院两校区提供物业服务至2019年8月15日止，并提供上述期间相应的增值税发票。海洋学院亦陆续向华龙物业公司支付物业管理服务费。上述合同履行期间的2016年7月11日至9月3日、2017年1月16日至2月17日、2017年7月3日至9月2日、2018年1月22日至3月3日、2018年7月9日至9月1日、2019年1月12日至2月23日为海洋学院两校区的寒、暑假期间。 审理中，双方对《物业管理服务合同》中每周期月物业管理服务费约定的付款期限，海洋学院翔安、思明两校区物业管理服务费的实际付款时间、付款金额均无异议。 华龙物业公司以列表方式载明海洋学院校区物业费用发生期间、实际付款时间、金额，并对比合同约定的付款期限、金额，计算物业管理费的欠款金额及滞纳金（违约金）之明细，提出其主张，具体内容详见下表。 海洋学院滞纳金明细表                                                  双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际付款金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               1                       思明                       2016.8.15-2016.9.14                       114793.47                       2016.12.22                       127,548.30                       30,305.48                       12,754.83                       2019/11/15                       43851.11                       74156.58                       86911.41                               2                       思明                       2016.9.15-2017.10.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       19,974.06                       12,754.83                       2019/11/15                       42703.17                       62677.23                       75432.06                               3                       思明                       2016.10.15-2016.11.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       9,298.27                       12,754.83                       2019/11/15                       41516.97                       50815.24                       63570.07                               4                       翔安                       2016.8.15-2016.9.14                       219196.48                       同上                       273,995.60                       57,867.87                       54,799.12                       2019/11/15                       188399.37                       246267.25                       301066.37                               5                       翔安                       2016.9.15-2017.10.14                       219196.48                       同上                       273,995.60                       38,140.19                       54,799.12                       2019/11/15                       183467.45                       221607.64                       276406.76                               6                       翔安                       2016.10.15-2016.11.14                       219196.48                       同上                       273,995.60                       17,754.91                       54,799.12                       2019/11/15                       178371.14                       196126.05                       250925.17                               7                       翔安             思明                       2016.11.15-2016.12.14                       347689.73                       2017.1.18                       401,543.90                       25,033.66                       53,854.17                       2019/11/15                       170448.45                       195482.11                       249336.28                               8                       翔安             思明                       2016.12.15-2017.1.14                       347689.73                       2017.2.22                       401,543.90                       29,205.94                       53,854.17                       2019/11/15                       165440.01                       194645.95                       248500.12                               9                       翔安                       2017.1.15-2017.2.14                       232896.26                       2017.4.19                       273,995.60                       37,030.51                       41,099.34                       2019/11/15                       122434.93                       159465.44                       200564.78                               10                       翔安                       2017.2.15-2017.3.14                       232896.26                       同上                       273,995.60                       17,467.22                       41,099.34                       2019/11/15                       118982.59                       136449.81                       177549.15                               11                       思明                       2017.1.15-2017.2.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       18,252.16                       12,754.83                       2019/11/15                       37996.64                       56248.80                       69003.63                               12                       思明                       2017.2.15-2017.3.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       8,609.51                       12,754.83                       2019/11/15                       36925.23                       45534.74                       58289.57                               13                       翔安                       2017.3.15-2017.4.14                       232896.26                       2017.5.22                       273,995.60                       18,864.60                       41,099.34                       2019/11/15                       115160.35                       134024.95                       175124.29                               14                       思明                       2017.3.15-2017.4.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       9,298.27                       12,754.83                       2019/11/15                       35739.03                       45037.30                       57792.13                                                     双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际             付款             金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               15                       翔安                       2017.4.15-2017.5.14                       232896.26                       2017.6.9                       273,995.60                       10,480.33                       41,099.34                       2019/11/15                       111461.41                       121941.74                       163041.08                               16                       思明                       2017.4.15-2017.5.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       5,165.71                       12,754.83                       2019/11/15                       34591.10                       39756.81                       52511.64                               17                       翔安                       2017.5.15-2017.6.14                       232896.26                       2017.6.30                       273,995.60                       3,493.44                       41,099.34                       2019/11/15                       107639.17                       111132.62                       152231.96                               18                       思明                       2017.5.15-2017.6.14                       114793.47                       同上                       127,548.30                       1,721.90                       12,754.83                       2019/11/15                       33404.90                       35126.80                       47881.63                               19                       翔安             思明                       2017.6.15-2017.7.14                       347689.73                       2017.8.22                       401,543.90                       29,205.94                       53,854.17                       2019/11/15                       136197.20                       165403.13                       219257.30                               20                       翔安             思明                       2017.7.15-2017.8.14                       347689.73                       同上                       401,543.90                       -                       53,854.17                       2019/11/15                       131188.76                       131188.76                       185042.93                               21                       翔安             思明                       2017.8.15-2017.9.14                       347689.73                       同上                       401,543.90                       -                       53,854.17                       2019/11/15                       126180.32                       126180.32                       180034.49                               22                       翔安             思明                       2017.9.15-2017.10.14                       281080.73                       2017.12.29                       401,543.90                       54,810.74                       120,463.17                       2019/11/15                       271403.52                       326214.26                       446677.43                               23                       翔安             思明                       2017.10.15-2017.11.14                       281080.73                       同上                       401,543.90                       28,670.23                       120,463.17                       2019/11/15                       260200.45                       288870.68                       409333.85                               24                       翔安             思明                       2017.11.15-2017.12.14                       281080.73                       同上                       401,543.90                       3,372.97                       120,463.17                       2019/11/15                       249358.76                       252731.73                       373194.90                               25                       翔安             思明                       2017.12.15-2018.1.15                       281080.73                       2018.1.30                       401,543.90                       4,216.21                       120,463.17                       2019/11/15                       238155.69                       242371.90                       362835.07                                                                 双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际             付款             金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               26                       两家             一起                       2018.1.16-2018.2.15                       333989.95                       2018.3.21                       401,543.90                       24,047.28                       67,553.95                       2019/11/15                       127271.64                       151318.92                       218872.87                               27                       两家             一起                       2018.2.16-2018.3.15                       347689.73                       2018.4.9                       401,543.90                       15,646.04                       53,854.17                       2019/11/15                       96937.51                       112583.54                       166437.71                               28                       两家             一起                       2018.3.16-2018.4.15                       347689.73                       2018.4.25                       401,543.90                       -                       53,854.17                       2019/11/15                       91929.07                       91929.07                       145783.24                               29                       两家             一起                       2018.4.16-2018.5.15                       355012.09                       2018.5.23                       401,543.90                       -                       46,531.81                       2019/11/15                       75241.94                       75241.94                       121773.75                               30                       思明                       2018.5.15-2018.6.15                       108416.05                       2018.6.29                       127,548.30                       1,300.99                       19,132.25                       2019/11/15                       29157.55                       30458.54                       49590.79                               31                       翔安                       2018.5.15-2018.6.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       2,959.15                       27,399.56                       2019/11/15                       41756.93                       44716.08                       72115.64                               32                       思明                       2018.6.15-2018.7.15                       108416.05                       2018.9.29                       127,548.30                       21,466.38                       19,132.25                       2019/11/15                       27435.65                       48902.02                       68034.27                               33                       翔安                       2018.6.15-2018.7.15                       232896.26                       同上                       273,995.60                       46,113.46                       41,099.34                       2019/11/15                       58936.45                       105049.91                       146149.25                               34                       思明                       2018.7.15-2018.8.15                       114793.47                       同上                       127,548.30                       12,053.31                       12,754.83                       2019/11/15                       17104.23                       29157.54                       41912.37                               35                       翔安                       2018.7.15-2018.8.15                       254815.91                       同上                       273,995.60                       26,755.67                       19,179.69                       2019/11/15                       25719.96                       52475.63                       71655.32                                                                 双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际             付款             金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               36                       思明                       2018.8.15-2018.9.15                       108416.05                       同上                       127,548.30                       1,300.99                       19,132.25                       2019/11/15                       23877.05                       25718.04                       44310.29                               37                       翔安                       2018.8.15-2018.9.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       2,959.15                       27,399.56                       2019/11/15                       34194.65                       37153.80                       64553.36                               38                       思明                       2018.9.15-2018.10.15                       108416.05                       2018.11.2                       127,548.30                       2,601.99                       19,132.25                       2019/11/15                       22155.15                       24757.13                       43889.38                               39                       翔安                       2018.9.15-2018.10.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       5,918.30                       27,399.56                       2019/11/15                       31728.69                       37647.00                       65046.56                               40                       思明                       2018.10.15-2018.11.15                       108416.05                       2018.11.30                       127,548.30                       1,626.24                       19,132.25                       2019/11/15                       20375.85                       22002.09                       41134.34                               41                       翔安                       2018.10.15-2018.11.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       3,698.94                       27,399.56                       2019/11/15                       29180.53                       32879.47                       60279.03                               42                       思明                       2018.11.15-2018.12.15                       108416.05                       2018.12.21                       127,548.30                       -                       19,132.25                       2019/11/15                       18653.94                       18653.94                       37786.19                               43                       翔安                       2018.11.15-2018.12.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       -                       27,399.56                       2019/11/15                       26714.57                       26714.57                       54114.13                               44                       思明                       2018.12.15-2019.1.15                       108416.05                       2019.1.18                       127,548.30                       -                       19,132.25                       2019/11/15                       16874.64                       16874.64                       36006.89                               45                       翔安                       2018.12.15-2019.1.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       -                       27,399.56                       2019/11/15                       24166.41                       24166.41                       51565.97                                                                 双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际             付款             金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               46                       思明                       2019.1.15-2019.2.15                       108416.05                       2019.3.7                       127,548.30                       3,252.48                       19,132.25                       2019/11/15                       15095.35                       18347.83                       37480.08                               47                       翔安                       2019.1.15-2019.2.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       7,397.88                       27,399.56                       2019/11/15                       21618.25                       29016.13                       56415.69                               48                       思明                       2019.2.16-2019.3.15                       108416.05                       2019.3.27                       127,548.29                       650.50                       19,132.24                       2019/11/15                       13488.23                       14138.72                       33270.96                               49                       翔安                       2019.2.16-2019.3.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       1,479.58                       27,399.56                       2019/11/15                       19316.29                       20796.27                       48195.83                               50                       思明                       2019.3.16-2019.4.15                       108416.05                       2019.4.25                       127,548.29                       -                       19,132.24                       2019/11/15                       11708.93                       11708.93                       30841.17                               51                       翔安                       2019.3.16-2019.4.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       -                       27,399.56                       2019/11/15                       16798.53                       16798.53                       44168.09                               52                       思明                       2019.4.16-2019.5.15                       108416.05                       2019.5.28                       127,548.29                       975.74                       19,132.24                       2019/11/15                       9987.03                       10962.77                       30095.01                               53                       翔安                       2019.4.16-2019.5.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       2,219.36                       27,399.56                       2019/11/15                       14302.57                       16521.93                       43921.49                               54                       思明                       2019.5.16-2019.6.15                       108416.05                       2019.6.28                       127,548.29                       975.74                       19,132.24                       2019/11/15                       8207.73                       9183.47                       28315.71                               55                       翔安                       2019.5.16-2019.6.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       2,219.36                       27,399.56                       2019/11/15                       11754.41                       13973.78                       41373.34                                                                 双方无争议事实（如下列表）                       华龙物业公司主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费所属期间                       实际             付款             金额                       实际             付款             时间                       应付金额                       未及时支付物业服务金滞纳金                       欠款             金额                       欠款             截止             时间                       欠款             金额             滞纳金                       滞纳金             合计                       欠款和滞纳金总合计                               56                       思明                       2019.6.16-2019.7.15                       108416.05                       2019.9.12                       127,548.29                       15,937.16                       19,132.24                       2019/11/15                       6485.83                       22422.99                       41555.23                               57                       翔安                       2019.6.16-2019.7.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       36,249.62                       27,399.56                       2019/11/15                       9288.45                       45538.07                       72937.63                               58                       思明                       2019.7.16-2019.8.15                       108416.05                       同上                       127,548.29                       5,854.47                       19,132.24                       2019/11/15                       4706.53                       10561.00                       29693.24                               59                       翔安                       2019.7.16-2019.8.15                       246596.04                       同上                       273,995.60                       13,316.19                       27,399.56                       2019/11/15                       6740.29                       20056.48                       47456.04                               合计                                                                   12313650.43                                             14,455,580.33                       737,216.11                       2,141,929.90                                             4190098.95                       4927315.05                       7069244.96                同样，海洋学院亦以列表方式阐述其学院两校区物业管理服务费用的所属校区、实付时间、金额、计分结果、支付明细等内容，并提出其主张，具体内容详见下表。 海洋学院物业管理费汇总表                                                  双方无争议事实（如下列表）                       海洋学院主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费发生期间                       海洋学院             实付日期                       海洋学院             实付金额             （元）                       按约定物业             费发放比例                       物业费应付             金额（元）                       物业费应付             金额两院合             计（元）                       考评             分数（分）                       备注                               1                       翔安                       2016.08.15-2016.11.14                       2016/12/22                       657589.44                       80%                       657589.44                                             62.58                       1.2016.9.15“莫兰蒂”台风2.2016.9.11签约，约定提前进场，待签约后统一付费。                               思明                       344380.41                       90%                       344380.41                                             73.25                                                     2                       翔安                       2016.11.15-2016.12.14                       2017/1/18                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       67.5                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             72.1                                                     3                       翔安                       2016.12.15-2017.01.14                       2017/2/22                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       68.1                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             73.3                                                     4                       翔安                       2017.01.15-2017.02.14                       2017/4/19                       232896.26                       85%                       232896.26                                             69                       寒假                               思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             71.3                                                     5                       翔安                       2017.02.15-2017.03.14                       2017/4/19                       232896.26                       85%                       232896.26                                             67.4                       寒假                               思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             71.6                                                     6                       翔安                       2017.03.15-2017.04.14                       2017/5/22                       232896.26                       85%                       232896.26                                             68.9                                                     思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             72                                                                           双方无争议事实（如下列表）                       海洋学院主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费发生期间                       海洋学院             实付日期                       海洋学院             实付金额             （元）                       按约定物业             费发放比例                       物业费应付             金额（元）                       物业费应付             金额两院合             计（元）                       考评分             数（分）                       备注                               7                       翔安                       2017.04.15-2017.05.14                       2017/6/9                                   232896.26                       85%                       232896.26                                             68                                                     思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             72.6                                                     8                       翔安                       2017.05.15-2017.06.14                       2019/6/30                       232896.26                       85%                       232896.26                                             66.7                                                     思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             72.4                                                     9                       翔安                       2017.06.15-2017.07.14                       2019/8/22                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       66.7                       暑假                               思明                                             90%                       114793.47                                             75                       暑假                               10                       翔安                       2017.07.15-2017.08.14                       2017/8/22                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       65.5                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             73.4                                                     11                       翔安                       2017.08.15-2017.09.14                       2017/8/22                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       65                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             74                                                     12                       翔安                       2017.09.15-2017.10.14                       2017/12/29                       281080.73                       70%                       191796.92                       281080.73                       51.75                                                     思明                                             70%                       89283.81                                             53.5                                                     13                       翔安                       2017.10.15-2017.11.14                       2017/12/29                       281080.73                       70%                       191796.92                       281080.73                       52.75                                                     思明                                             70%                       89283.81                                             53.5                                                     14                       翔安                       2017.11.15-2017.12.14                       2017/12/29                       281080.73                       70%                       191796.92                       281080.73                       51                                                     思明                                             70%                       89283.81                                             55.25                                                     15                       翔安                       2017.12.15-2018.01.14                       2018/1/30                       281080.73                       70%                       191796.92                       281080.73                       58                                                     思明                                             70%                       89283.81                                             58.7                                                                                       双方无争议事实（如下列表）                       海洋学院主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费发生期间                       海洋学院             实付日期                       海洋学院             实付金额             （元）                       按约定物业             费发放比例                       物业费应付             金额（元）                       物业费应付             金额两院合             计（元）                       考评分             数（分）                       备注                               16                       翔安                       2018.01.15-2018.02.14                       2018/3/21                       333989.95                       80%                       219196.48                       333989.95                       62.6                       寒假                               思明                                             90%                       114793.47                                             72                       寒假                               17                       翔安                       2018.02.15-2018.03.14                       2018/4/9                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       66.8                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             71.9                                                     18                       翔安                       2018.03.15-2018.04.14                       2018/4/25                       347689.73                       85%                       232896.26                       347689.73                       67.5                                                     思明                                             90%                       114793.47                                             72.25                                                     19                       翔安                       2018.04.15-2018.05.14                       2018/5/23                       355012.09                       90%                       246596.04                       355012.09                       71.9                                                     思明                                             85%                       108416.05                                             67.6                                                     20                       翔安                       2018.05.15-2018.06.14                       2018/6/29                       246596.04                       90%                       246596.04                                             72.4                                                     思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             66.3                                                     21                       翔安                       2018.06.15-2018.07.14                       2018/9/29                       232896.26                       85%                       232896.26                                             68.3                       暑假                               思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             68.2                                                                                       双方无争议事实（如下列表）                       海洋学院主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费发生期间                       海洋学院             实付日期                       海洋学院             实付金额             （元）                       按约定物业             费发放比例                       物业费应付             金额（元）                       物业费应付             金额两院合             计（元）                       考评分             数（分）                       备注                               22                       翔安                       2018.07.15-2018.08.14                       2018/9/29                       254815.91                       93%                       254815.91                                             77                       暑假                               思明                       114793.47                       90%                       114793.47                                             70.6                                                     23                       翔安                       2018.08.15-2018.09.14                       2018/9/29                       246596.04                       90%                       246596.04                                             73.4                                                     思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             68.3                                                     24                       翔安                       2018.09.15-2018.10.14                       2018/11/2                       246596.04                       90%                       246596.04                                             71.9                                                     思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             67.1                                                     25                       翔安                       2018.10.15-2018.11.14                       2018/11/30                       246596.04                       90%                       246596.04                                             70.8                                                     思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             66.3                                                     26                       翔安                       2018.11.15-2018.12.14                       2018/12/21                       246596.04                       90%                       246596.04                                             70.6                                                                           108416.05                       85%                       108416.05                                             66.3                                                     27                       翔安                       2018.12.15-2019.01.14                       2019/1/18                       246596.04                       90%                       246596.04                                             70.4                                                     思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             66.4                                                     28                       翔安                       2019.01.15-2019.02.14                       2019/3/7                       246596.04                       90%                       246596.04                                             70.3                       寒假                               思明                       108416.05                       85%                       108416.05                                             65.6                                                     29                       翔安                       2019.02.15-2019.03.14                       2019/3/27                       355012.09                       90%                       246596.04                       355012.09                       70.1                                                     思明                                             85%                       108416.05                                             65.4                                                                                       双方无争议事实（如下列表）                       海洋学院主张（如下列表）                               序号                       校区                       物业费发生期间                       海洋学院             实付日期                       海洋学院             实付金额             （元）                       按约定物业             费发放比例                       物业费应付             金额（元）                       物业费应付             金额两院合             计（元）                       考评分             数（分）                       备注                               30                       翔安                       2019.03.15-2019.04.14                       2019/4/25                       355012.09                       90%                       246596.04                       355012.09                       71.1                                                     思明                                             85%                       108416.05                                             66                                                     31                       翔安                       2019.04.15-2019.05.14                       2019/5/28                       355012.09                       90%                       246596.04                       355012.09                       70.3                                                     思明                                             85%                       108416.05                                             65.1                                      本案争议焦点在于：海洋学院未依合同约定的数额、期限向华龙物业公司支付物业服务管理费用，是否存在违约？ 海洋学院主张，依合同中双方关于物业考核内容及物业费支付之约定，双方在合同实际履行中形成物业费发放的固定模式，即海洋学院每月对该院各部门的考评分数汇总取平均分并依约计算物业费数额告知华龙物业公司，华龙物业公司按照考核结果确认的物业费向海洋学院开具对应金额的发票后收款，华龙物业公司系知晓、接受上述内容并无异议。海洋学院未依合同之约足额按期付款并未构成违约行为。为此，海洋学院提供以下四组证据，证明其上述主张：一、2018年1月15日至2018年12月15日海洋学院两校区各项目检查评分表及由此形成的华龙物业月考评情况汇总表（载明两校区教学处等各部门所评分数及汇总平均分）、华龙公司所出具相应周期月物业费数额发生的增值税发票；二、2019年2月15日至2019年5月15日的海洋学院两校区月考评情况汇总表（载明两校区教学处等各部门所评分数及汇总平均分）、海洋学院付款凭证、华龙公司所出具相应周期月物业费数额发生的增值税发票；三、2019年5月16日至2019年8月15日的海洋学院两校区月考评情况汇总表（载明两校区教学处等各部门所评分数及汇总平均分）、海洋学院付款凭证、华龙公司所出具相应周期月发生金额的增值税发票。其中，2018年2月16日至2018年3月15日、2018年3月16日至2018年4月15日期间考评情况表，包括海洋学院举证第105页的《教学管理工作检查情况表》上均有华龙物业公司相关人员的签字。四、（1）海洋学院工作人员与华龙物业公司财务聊天记录截图，截图中显示海洋学院工作人员于2019年2月28日、2019年3月5日、2019年4月3日、2019年4月24日、6月24日、9月4日分别将相对应周期月的2019年1月16日至2019年2月15日、2019年2月16日至2019年3月15日、2019年3月16日至2019年4月15日、2019年4月16日至2019年5月15日、2019年5月16日至2019年6月15日、2019年6月16日至2019年7月15日（9月4日发送）、2019年7月16日至2019年8月15日（9月4日发送）海洋学院两校区的汇总平均分及物业费用的计算结果发送给华龙公司财务；（2）海洋学院工作人员与华龙物业公司苏晓峰聊天记录截图。其中：2018年4月25日苏晓峰确认公司已收到2018年3月15日至4月15日物业管理费；2018年4月27日苏晓峰称“我们不是合解，是贵方先支付一定比例费用给我司，并保证我司继续经营且不被为难，我司保留一切权利包括可能重新起诉”；2018年6月7日至10月29日，海洋学院工作人员将2018年5月16日至2018年11月15日每周期月的汇总平均分及据此发放的物业管理费用告知苏晓峰，苏晓峰相继回复：“好，谢谢。”；2018年12月4日苏晓峰称“12份要提早考核，不能拖”，海洋学院工作人员复：“我会提醒下......”（3）海洋学院工作人员（洪律师，系陈亚洲在微信聊天的称呼）与华龙物业公司陈亚洲的微信截图，显示海洋学院工作人员将2018年3月16日起2019年2月15日止每周期月的汇总平均分及据此发放的物业管理费用截图发送给陈亚洲；上述期间的2019年6月26日，陈亚洲还问：“洪律师您好、发票拿过来了，不知您有在办公室没有、想拿发票过去给你。” 华龙物业公司则认为，合同签订后，海洋学院未依约成立组织考核机构，也没有要求华龙物业公司参与考核。海洋学院所主张的考核结果系该学院单方制作实施的，也仅是海洋学院付款流程的一部分。其向海洋学院出具增值税发票并不表明其认可物业费发放的固定模式及相应的考核结果。相反，海洋学院未足额付款，仍应支付尚欠的物业费及由此产生的违约金。其对上述证据的质证意见为，一、上述证据一至证据三，表面真实性予以确认，但是对于月考核评分表体现的内容与客观事实不符。考核评分表是海洋学院单方面制作的，不符合物业服务合同约定的应由双方共同考核的要求，不能作为评价华龙物业公司服务质量的依据。并且：1、《华龙物业考评情况汇总表》是海洋学院单方面为少付华龙物业公司物业服务费而制作，不能体现物业服务客观的服务质量。海洋学院制作该物业考核情况汇总表时双方已经就物业服务发生争议，不能作为本案认定华龙物业公司物业服务质量的依据。同时，该检查评分表与物业合同附件的考核表内容也不一致，不能以该表格内容考核华龙物业公司的服务质量。2、上述证据中的《校园卫生保洁情况检查评分表》、《维修维护情况检查评分表》、《绿化养护工作考核工作评分表》、《宿管员工作情况检查评分表》、《厦门海洋职业技术学院护管工作情况考核表》《教学管理工作检查情况表》等同样均是海洋学院单方制作的，没有华龙物业公司参与共同评分，不能作为华龙物业公司物业服务质量的评价依据。该检查评分表上载明的检查人员那栏系空格，存在多处无人签字之情形，也进一步佐证该评分表需要多方参与，不是海洋学院自己单方制作即可。上述表格载明的扣分内容没有任何事实依据，也与客观事实也不符；其中《教学管理工作检查情况表》还载明检查人为甲方、乙方，进一步佐证该评分表需要双方参与。且该检查评分表与物业合同附件的考核表内容也不一致，物业合同中并没有约定该表单，同样不能以该表格内容考核华龙物业公司的服务质量。同时该检查情况表体现的扣分没有任何事实依据，也与客观事实也不符。如风扇等电器的考核要求是每年清洗一次，但海洋学院每个月考核都给予扣分。该表所载内容，即证据第105页体现所有检查情况都正常，如黑板、讲台、桌椅等清洁明亮、风扇灯电器开关等表面无积尘、蜘蛛网等，但在教学场所管理工作情况检查评分情况表每次均给予扣分，明显自相矛盾。二、上述证据四中的第（3）部分证据，即海洋学院工作人员（陈亚洲所称洪律师）与华龙物业公司陈亚洲的微信截图无原件，表面真实性无法确认。但上述证据不完整，不能证明华龙物业公司的证明目的。从双方的对话内容来看，华龙物业公司从来没有直接确认考核内容。双方在沟通过程中已经发生诉讼争议，华龙物业公司都是根据华龙物业公司的指示开票，开票行为不视为对考核结果的确认。海洋学院考核程序上违背了合同约定，内容上也是海洋学院自己单方面制作。华龙物业公司从来都没有参与考核，其考核结果不能作为考核、支付物业费用的依据。 本院分析认为，一、海洋学院已提供三年合同期限内的大部分期间，即2018年1月15日至2018年12月15日，2019年2月15日至2019年5月15日、2019年5月16日至2019年8月15日海洋学院每周期月的华龙物业考评情况汇总表及依此计算的物业管理费，且考评情况汇总表系由《教学管理工作检查情况表》《校园卫生保洁情况检查评分表》《维修维护情况检查评分表》《绿化养护工作考核工作评分表》《宿管员工作情况检查评分表》《厦门海洋职业技术学院护管工作情况考核表》等多种表格、载有海洋学院各部门相关检查人员的签名，涵盖海洋学院各部门考核后取平均分而形成。从上述表格形成时间的跨度长，表格样式的多样性、检查人员签字的众多，及海洋学院系国家教育机构的性质考察，可以判断华龙物业考评情况汇总表形成的各环节及整个过程的确实发生。又，2018年2月16日至2018年3月15日、2018年3月16日至2018年4月15日期间考评情况汇总表上，包括海洋学院举证在案的第105页证据中的《教学管理工作检查情况表》等均载有华龙物业公司相关人员的签字，华龙物业公司苏晓峰也在2018年12月4日称“12份要提早考核，不能拖”，可进一步证明华龙物业公司对每周月的考核模式是知晓并接受该物业服务考核模式。华龙物业公司在上述质证意见虽列举海洋学院举证的第105页，即《教学管理工作检查情况表》所载分数系海洋学院无根据扣分，但105页上却有华龙人员的签字确认。华龙物业公司对此提出的质证意见显然与该证据中华龙物业公司人员的签字确认不一致，缺乏说服力；二、海洋学院所提供的上述证据四，显示海洋学院将2018年部分及2019年当年大部分期间考评分数及依此支付的物业费告知华龙物业公司。期间的2018年4月27日虽有苏晓峰称“我们不是合解，是贵方先支付一定比例费用给我司，并保证我司继续经营且不被为难，我司保留一切权利包括可能重新起诉”，但此后的微信谈话截图未能显示华龙物业公司得知后提出异议，可以表明华龙物业公司接受、认可该物业服务的考核结果；三、结合上述证据中华龙物业公司每周期月向海洋学院出具相应的增值税发票及2019年6月26日微信截图中华龙物业公司陈亚洲问：“洪律师您好、发票拿过来了，不知您有在办公室没有、想拿发票过去给你。”，显现华龙公司出具发票系其主动提供，并无拒绝之意，并可认定其向海洋学院出具发票系其真实意思表示。再结合从合同签订至合同履行完毕止的三年期间内，华龙物业公司按期持续地提供发票后收取物业费用，此后并无相应证据证明其在合理期限内向海洋学院提出异议，进一步佐证华龙物业公司对考核结果及物业费用的认可。综上，《物业管理服务合同》仅明确约定依物业考核分数支付物业管理服务费的条款，但未对物业服务质量的考核模式、物业费用支付流程的条款作出明确约定。故应进一步考察合同实际履行中的在案证据、探究双方当事人的意思，认定双方当事人基于该条款的主张应否采纳，违约责任应否承担。结合前述内容，海洋学院已从华龙物业考评情况汇总表形成过程及其内容、物业服务考核模式及物业费支付流程，表明华龙物业公司知晓并无异议的微信谈话截图、增值税票据，进行详尽举证与陈述，可以证明合同实际履行中华龙物业公司已认可并接受物业服务质量的考核模式、物业费用的支付流程及其结果。海洋学院之上述主张，本院予以采信。华龙物业公司虽不予认可，却未提供反驳证据或提出合理的反驳意见，其主张本院不予采纳。但，海洋学院依考核结果计算已支付的物业费用，超过合同约定之期限，依在案证据未能证明华龙物业公司对此无异议的情形下，海洋学院仍应承担逾期付款之违约责任。 本院认为，海洋学院与华龙物业公司所签订之《物业管理服务合同》系当事人之真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守履行。合同履行中，华龙物业公司提供物业服务，海洋学院应履行付费之义务。如前分析，海洋学院主张其不应承担物业管理服务费补足及由此产生的违约金支付责任，依据充分，本院予以采纳；但其依考核结果已付的物业管理服务费存在逾期付款之情形，仍应承担支付逾期付款之违约金责任。鉴于《物业管理服务合同》中所约的违约金标准过高，本院酌定调整为按每日0.06%的标准，并以各期已付之物业管理服务费为基数计至实际付款之日止。依合同中“关于如遇寒暑假，甲方可在寒暑假结束且考核合格时支付乙方寒暑期间的物业服务费”之约定，合同履行期的2018年1月16日至2018年月15日应支付物业管理服务费的时间恰逢当年寒假，则当期所产生的违约金为22043.34元并非24047.28元，应予以调整。综上，参照前述两份表格之内容，并结合寒暑假期间应予顺延之约定、上述调整的违约金标准予以计算，海洋学院应支付的违约金共为143034.5元。超出上述范围之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门海洋职业技术学院于本判决生效之日起向浙江**龙物业管理有限公司支付违约金143034.5元； 二、驳回浙江**龙物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费61285元，减半收取计30643元，由厦门海洋职业技术学院负担639元、浙江**龙物业管理有限公司负担30004元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。