广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执复129号 复议申请人（利害关系人）：肖霄，女，1973年4月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 申请执行人：周丽琴，女，1960年11月16日出生，汉族，住广东省中山市**。 被执行人：叶锦辉，男，1964年8月30日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：何桂珠，女，1965年4月30日出生，汉族，住广东省中山市。 复议申请人肖霄不服广东省中山市第二人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤2072执异80号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人周丽琴与叶锦辉、何桂珠民间借贷纠纷一案[（2016）粤2072执5667号]中，利害关系人肖霄以636074.6元的最高价竞得执行法院拍卖的被执行人叶锦辉名下位于广东省中山市××区湖滨路××湖边街××房（以下××湖滨路××房），肖霄以执行法院未在拍卖公告中释明该房产需要缴纳高额土地出让金为由，提起执行异议。 执行法院查明，关于周丽琴与叶锦辉、何桂珠民间借贷纠纷一案，因叶锦辉、何桂珠未履行执行法院作出的（2016）粤2072民初3195号民事判决确定的义务，2016年8月24日，周丽琴向执行法院申请强制执行，案号为（2016）粤2072执5667号。执行法院依法向叶锦辉、何桂珠发出执行通知书及报告财产令，责令叶锦辉、何桂珠限期履行生效法律文书所确定的义务，但其至今仍未履行。2016年12月13日，执行法院作出（2016）粤2072执5667、5794号执行裁定、裁定扣留、提取叶锦辉、何桂珠在中山市小榄镇东区经济联合社股份分红，金额以610000.00元为限。2016年12月13日，执行法院作出（2016）粤2072执5667号之一执行裁定，裁定冻结叶锦辉、何桂珠的银行存款人民币共6100000.00元。如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。后执行法院依据上述执行裁定，查封叶锦辉名下湖滨路202房[房产证号：46××02；土地证号：16&tim**;×19]、广东省中山市小榄镇东区十三村四洲社井头巷36号[土地证号：10&tim**;×930509293]、广东省中山市小榄镇东区十三村[土地证号：10&tim**;×410509741]的不动产三处、查封何桂珠与叶伟健共有的名下位于：广东省中山市小榄镇升平区银菊花园62幢1号地下[房产证号：**××580209050259；土地证号：国（2009）易051307]、广东省中山市小榄镇升平区银菊花园62幢2号地下[房产证号：**××670209051968；土地证号：国（2009）易051330]、广东省中山市小榄镇升平区银菊花园62幢3号地下[房产证号：**××250210067726；土地证号：国（2009）易051357]、广东省中山市小榄镇升平区银菊花园62幢5号地下[房产证号：**××910211082092；土地证号：国（2009）易0513**]的三处房地产中何桂珠所属的二分之一份额。2016年12月30日，执行法院依法发出搬迁公告，责令叶锦辉及使用湖滨路202房的人员限期迁出房屋，逾期不履行的，依法强制执行。后执行法院委托中山成诺资产评估与土地房地产评估有限公司对湖滨路202房进行评估，中山成诺资产评估与土地房地产评估有限公司于2018年8月22日出具中成评字（2018）第508109-2号房地产评估报告。2019年6月4日，肖霄向执行法院提起执行异议，以《拍卖公告》文字说明失实，《评估报告》公示不完整为由，请求：1.撤销（2016）粤2072执5667号案件中2019年3月30日对湖滨路202房的拍卖确认书；2.退回肖霄缴纳的拍卖保证金85000元。 执行法院另查，执行法院于2019年2月26日于淘宝网发布拍卖公告，于2019年3月29日上午10:00以起拍价426074.6元、增幅4200元开始涉案不动产竞价，并于2019年3月30日上午10:15:43结束涉案不动产竞价，肖霄以636074.6元竞得涉案不动产。 执行法院又查，涉案不动产在淘宝网上的竞买公告第十一条载明：拍卖竞价前淘宝系统将锁定竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者的保证金自动释放，锁定期间不计利息。本标的物竞得者原锁定的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款通过银行转账在2019年4月6日前缴入法院指定账户（户名：中山市第二人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司中山小榄龙山支行，账号：4001780421059000222022361）……。 执行法院再查，执行法院在淘宝网上公布的评估报告摘录内容中载明涉案不动产的土地用途为住宅，土地权属性质为国有，土地权利类型为划拨。 执行法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条，“拍卖成交后买受人反悔的，交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”。本案中，在执行法院对涉案不动产的司法拍卖过程中，按照法律规定将涉案不动产的土地类型等信息发布，参与本次竞买的竞买人理应在竞买前已经知悉涉案不动产的土地性质。肖霄作为涉案不动产最终的买受人，在明知涉案不动产的土地性质为划拨的情况下，其未尽审慎义务，在涉案不动产拍卖成交后肖霄反悔，按照法律规定，执行法院对其已经交纳的保证金不予退还。综上所述，肖霄的异议请求于法无据，予以驳回。2019年9月26日，执行法院作出（2019）粤2072执异80号执行裁定，裁定驳回肖霄的异议请求。 肖霄不服，向本院申请复议，请求：一、撤销执行法院（2019）粤2072执异80号执行裁定；二、撤销执行法院（2019）粤2072执5667号案件中对湖滨路202房的《网络竞价成功确认书》；三、执行法院向肖霄退回缴纳的拍卖保证金85000元。主要理由为：湖滨路202房评告报告中已明确预估该房产有154200元的土地出让金和185525元的卖方税费，合计达339726元，执行法院在拍卖开始前未将评估报告该内容进行公告，导致肖霄误以为该标的物成交后无须缴纳前述费用，从而在竟拍过程中提出了远高于该标的物实际价值(标的物的实际价值应为标的物市场价608678元-卖方税费185526元-土地出让金154200元，即28952元)的成交价：6360746元。执行法院的异议裁定中以肖霄未尽审慎义务，且在标的物拍卖成交后反悔为由驳回了肖霄的异议请求，肖霄认为:一、肖霄已尽应尽的审慎义务。肖霄认真阅读了拍卖公告，对其中的内容、众所周知的常识以及对交易不产生重大影响的因素等都认可，但对于非众所周知的常识、拍卖公告中的错误遗漏内容以及未经提示的重要信息及瑕疵等，不是竞买人应尽的审慎义务，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，应是法院作为信息公告方的法定义务。本案中渉及的高额土地出让金和高额卖方税费以及摘录《评估报告》时的遗漏和错误正是属于这个范畴。执行法院没有公告完整的评估报告，也没有对标的物须缴纳高额土地出让金和高额卖方税费进行任何提示，这才是导致肖霄对标的物实际价值产生重大误解的直接和根本原因。从完整的评估报告可以看出，上述标的物的市场价是608678元，但这一价格是未扣减土地出让金154200元和卖方税费185526元的，而扣减后的上述标的物最终实际评估价应为268952元，这一价格是已在完整的评估报告中明确算出并列明的，这些内容也均未予公告。同时，按照拍卖公告的起拍价425000元(约占市场价608678元的70％)，即使买受人最终以该起拍价成交，买受人最终需支付的款项至少为:成交价款425000+土地出让金154200元+卖方税费185526元，合计高达764726元，也远超其市场价608678元，这对任何一个买受人都是不公平的。此外，经了解，中山市第一人民法院司法拍卖公布的拍卖价及执行法院其他拍卖标的物公布的拍卖价，均是市场价减去税费后作为确定起拍价的最终评估价的，如果按前述以未扣减的市场价作为起拍价的依据来进行拍卖(即本案拍卖采取的确定起拍价的方式)，那么买受人即使以最低的起拍价成交，其实际支出的款项总额将远超市场价。二、肖霄的行为属于维权行为，不是悔拍行为，行为的本质是外因导致的维权行为，与内因导致侵权行为的悔拍行为有本质区别，以悔拍行为来裁定是不正确的。综上，执行法院在上述不动产的拍卖过程中违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项、第十三条第三项、第十三条第九项、第十四条第三项的规定及公平原则，现依照该规定第三十一条第一项、第六项的规定，提出复议请求。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，执行法院在淘宝网司法拍卖平台拍卖湖滨路202房时，“标的物介绍”中载明以下内容：“注意事项：1、过户所需的全部费用由买受人自行处理。如本资料有显示税费、过户费的，仅供竞买人参考，具体价格以国土、税务部门核价为准，请竞买人自行到国土、税务部门了解”。“标的物介绍”中另摘录评估报告中“评估范围和对象”、“估价时点”、“评估结果”等内容，在“评估范围和对象”中载明拍卖标的的土地权属性质为国有、权利类型为划拨。 本院认为，本案争议的焦点为是否应撤销执行法院的拍卖，向肖霄退回拍卖保证金85000元。一、是否应撤销拍卖的问题。本案执行法院在淘宝网司法拍卖平台对湖滨路202房进行拍卖时未公示评估报告副本确有不当，但执行法院公示的评估报告摘录内容中已载明湖滨路202房土地权利类型为划拨，且已明示过户所需的全部费用由买受人自行处理，税费、过户费请竞买人自行到国土、税务部门了解。执行法院拍卖中就拍卖标的公示的内容并未遗漏竞买人估算竞买成本的关键信息，肖霄申请撤销执行法院的拍卖于法无据，本院不予支持。二、是否退回拍卖保证金的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”的规定，肖霄在拍卖成交后悔拍，其交纳的保证金不予退还，肖霄请求退还保证金于法无据，本院不予支持。 综上，肖霄的复议请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回肖霄的复议申请，维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072执异80号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年六月十八日 书记员  王天杨