上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25934号原告(反诉被告)：上海欧爱大数据科技有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路****楼**(上海泰和经济发展区),经营地上海,经营地上海市浦东新区沪南路******>法定代表人：杨琼，经理。委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海诚办企业服务有限公司，住所地上海市崇明区建设，住所地上海市崇明区建设镇建星路******(上海建设经济小区)杨路XXX号中隆恒瑞，经营地上海市浦东新区张杨路**中隆恒瑞国际大厦****E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：薛春林，执行董事。委托诉讼代理人：徐培恩，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告上海欧爱大数据科技有限公司(以下简称欧爱公司)诉被告上海诚办企业服务有限公司(以下简称诚办公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告诚办公司提起反诉。2020年6月29日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)欧爱公司的委托诉讼代理人章芊昊、被告(反诉原告)诚办公司的委托诉讼代理人徐培恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)欧爱公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2、诚办公司返还租赁保证金人民币(以下币种同)123,906元；3、诚办公司返还家具押金1万元；4、诚办公司返还预付的2020年2月的租金及物业管理服务费44,801.99元；5、诚办公司支付因其原因解除合同的违约金132,882元。庭审中，欧爱公司将第4项诉请金额变更为44,294元(包括租金34,377元、物业管理费9,917元)。事实和理由：2019年11月20日，欧爱公司、诚办公司签订《房屋租赁合同》，约定欧爱公司租赁诚办公司位于上海市浦东新区张杨路XXX号中融恒瑞国际大厦-东楼2503室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋面积约为354.19平方米，租赁期限自2019年12月1日至2021年11月30日。合同签订后，欧爱公司如约支付了租赁保证金和家具押金，另于每月20日左右按时支付下月租金。欧爱公司入住房屋后一个月内，发现租赁房屋实际面积与合同面积可能不符，欧爱公司遂于2020年1月提出质疑，要求诚办公司提供房屋平面图及产权证，但诚办公司拖延不愿提供，在欧爱公司不断讨要下，诚办公司才提供了不完整的产权证书。经欧爱公司查证，租赁面积非平面图中2503位置。后经实际测量，租赁房屋面积仅为185平方米，远低于合同所载面积，而双方协商房屋月租金实按面积结算，每日每平方米5.5元(含每月28元每平方米的物业管理费)，现实际面积与合同面积相差甚远，严重侵害欧爱公司利益。欧爱公司认为，诚办公司的行为违反合同第七条第一款第1项的约定，故欧爱公司提起本案诉讼。被告(反诉原告)诚办公司辩称，同意解除合同，但认为合同于2020年2月26日解除(欧爱公司将开锁密码告知诚办公司，视为其该日返还了房屋)。不同意其他诉请：租赁合同在公平平等、协商一致下签订，是双方真实意思表示，欧爱公司承租前已实际考察房屋及套内面积的适用性，并承诺对面积不提任何异议，欧爱公司擅自退租属根本违约，根据合同第八条第(二)(三)款约定，诚办公司有权没收保证金、押金、预付租金、物业管理费并追究欧爱公司违约责任。诚办公司提起反诉请求：欧爱公司支付2019年11月24日至2019年11月30日免租期的租金7,911.40元；2、欧爱公司支付违约金103,131元。事实与理由：2019年11月20日，双方签订《房屋租赁合同》，2019年11月21日签署《房屋租赁交接书》。2020年1月开始，欧爱公司以约定综合面积与实用面积不符为由，要求大幅调减租金。2020年2月14日，欧爱公司突然向诚办公司发送《解除房屋租赁合同告知函》，以租赁物业不能实现合同目的为由，单方提出退租。诚办公司认为，欧爱公司解约行为不符合双方对房屋面积及合同解除条件的约定，更不符合法定解除条件，属单方提前退租，应承担违约责任，故提起反诉。对反诉部分，欧爱公司辩称，要求驳回反诉请求。诚办公司从事房产租赁业务，具有专业优势，双方签订的合同是诚办公司提供的格式合同，合同中关于欧爱公司不能对面积有任何异议的条款，免除了诚办公司的义务，属无效。双方洽谈到签约，租金约定一直按每天每平方5.5元计算，且包含了管理费。欧爱公司非房产从业人员，无法通过目测确认房屋面积，诚办公司从开始就欺骗欧爱公司。故合同违约方是诚办公司，合同解除时间应为2020年2月14日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。欧爱公司从网上获取的涉案房屋户型图及用以证明得房率的百度百科截屏，真实性、关联性均难以确认，本案不予认定。现查明：2019年11月20日，欧爱公司作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的诚办公司签订《房屋租赁合同》(合同编号：CBHTXXXXXXXXXX)，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2019年12月1日起至2021年11月30日止(不包含免租期)，2019年12月1日至2020年2月29日止的月租金34,377元，月管理服务费9,917元。另合同第一条第(二)款中约定，该房屋租赁面积约为354.19平方米。因该房屋为分割出租的整层楼房的一部分，按套(单元)计价，乙方在此认可甲方告知的前述租赁面积。在签订本合同之前，乙方已考察过该房屋的现场，并对该房屋的适用性、可利用空间、位置及套内容积、实用性能、共享部位、共享设施等均无异议，确认该房屋符合乙方租赁目的。乙方同意按合同约定租金承租该房屋，并承诺不因任何人士、组织或机构测量的该房屋的任何面积而对该房屋的租金、管理费或其他费用提出异议或要求调减，亦不得对该房屋的交付提出异议或其他额外要求。第三条第(二)款中约定，免租期共计7天，如乙方在合同期内提前退租或出现其他违约的情形，则乙方不享受免租期，甲方有权要求乙方补交该免租期的租金。第七条第(一)款第1项约定，甲方所提供的房屋及各项设备设施与本合同约定严重不符，致使不能实现租赁目的，或者甲方交付的房屋存在缺陷严重影响乙方正常使用该房屋的，乙方有权解除本合同。第八条第(二)(三)款约定，甲方依据法律法规或第七条第(二)款解除本合同，以及乙方未按本条第(三)款规定提前通知甲方而退租的，乙方预付的租金、保证金、管理服务费作为违约金由甲方直接没收不予退还，乙方仍须结清租赁期间所欠的租金、管理费服务费、水电费、空调费等相关费用。合同履行期间，除本合同明确约定可以解除的情形外，甲乙双方任何一方违反本合同约定提前终止本合同的，需提前2个月书面通知对方，且须按以下方式向对方支付违约金：甲方提前解约的应按届时房屋月租金3倍向守约方支付违约金；乙方提前解约的应向甲方按届时房屋月租金的3倍支付违约金。次日，双方签署《房屋服务交接书》，其中第五条第2款约定，乙方经过验收，完全符合双方规定的交付条件，同意接收。合同签订后，欧爱公司向诚办公司支付租金及物业管理服务费至2020年2月29日，另支付租赁保证金123,906元、家具押金1万元。2020年2月14日，欧爱公司通过微信向诚办公司发送《解除房屋租赁合同告知函》，以房屋实际面积与租赁合同面积相差甚远为由，表示决定解除租赁合同。当日诚办公司回函称，欧爱公司不享有合同解除权，要求继续履行合同相关义务。2020年2月26日，欧爱公司通过微信向诚办公司告知了涉案房屋门禁密码。审理中，欧爱公司表示诚办公司主张的违约金标准过高。诚办公司表示，2020年3月26日，涉案房屋已另行签订租赁合同，2020年4月1日交房。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，欧爱公司、诚办公司均应全面、切实履行。欧爱公司认为本案合同系诚办公司提供的格式合同、部分条款无效的意见，诚办公司不认可，欧爱公司也未提供有效证据佐证。一、合同解除时间及违约责任的认定。欧爱公司承租前现场考察了涉案房屋并认可房屋的适租性，合同亦约定是按套(单元)计价，欧爱公司认为交付房屋实际面积与合同约定严重不符，致其合同目的不能实现，显然没有事实依据，也有违诚信。在欧爱公司不具有约定解除权的情形下，其单方解约行为不发生解除合同的法律效力。基于欧爱公司已擅自退租，诚办公司认可合同于其收到门禁密码时解除，经查并无不当，本院予以确认。二、合同解除法律后果的处理。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。本案合同因欧爱公司提前退租解除，其应当承担相应的违约责任。诚办公司要求欧爱公司支付7天免租期租金并承担相当于3倍月租金违约金的反诉请求，符合合同第三条第(二)款及第八条第(三)款约定，本院予以支持，欧爱公司要求诚办公司支付解约违约金的诉请，本院不予支持。根据诚办公司的实际损失及合同履行情况，欧爱公司承担的上述违约责任已足以弥补诚办公司的损失，在欧爱公司主张违约过高前提下，诚办公司再要求没收欧爱公司的租赁保证金、家具押金以及未使用部分的租金、物管费，本院难予支持，欧爱公司要求诚办公司返还租赁保证金、家具押金的诉请，本院予以支持，同时，对合同解除后欧爱公司未使用的租金、物管费，诚办公司应当返还，欧爱公司的该部分诉请，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司与被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除；二、被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司租赁保证金123,906元；三、被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司家具押金1万元；四、被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司租金及物业管理服务费合计4,368.72元；五、原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司免租期租金7,911.40元；六、原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司违约金103,131元七、驳回原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,966元，减半收取计2,983元，由原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司负担1,450元，被告(反诉原告)上海诚办企业服务有限公司负担1,533元。反诉案件受理费减半收取计1,260元，由原告(反诉被告)上海欧爱大数据科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年六月三十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。