江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13542号原告（反诉被告）：昆山市精鹤淀粉有限公司，统一社会信用代码91320583562905637Q，住所地江苏省昆山市淀山湖镇钱安路**。法定代表人：洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：江**挺，上海欧博律师事务所律师。被告：昆山市淀山湖镇度城村村民委员会，统一社会信用代码54320583K12263663W，住所地江苏省昆山市淀山湖镇度城村盈湖路北侧。法定代表人：张彤杰，该单位主任。被告（反诉原告）：昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社，统一社会信用代码93320583592507437H，住所地江苏省昆山市淀山湖镇度城村。法定代表人：张彤杰，该单位社长。委托诉讼代理人：马剑，江苏鹿鼎律师事务所律师，代理上述两被告。原告昆山市精鹤淀粉有限公司（以下简称精鹤公司）与被告昆山市淀山湖镇度城村村民委员会（以下简称度城村委会）、昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社（以下简称度城村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案，依法适用普通程序于2019年8月29日进行了证据交换。审理中，被告度城村合作社提出反诉，本院合并审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告精鹤公司委托诉讼代理人江**挺、被告度城村委会、度城村合作社委托诉讼代理人马剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精鹤公司向本院提出如下本诉诉请：1、两被告共同偿付原告精鹤公司经济损失1718.29万元。2、本案诉讼费有两被告负担。事实和理由：2012年2月，原告精鹤公司通过昆山市淀山湖镇镇政府招商引资，与被告度城村委会签订房屋租赁合同一份。双方在该合同中约定：被告度城村委会将位于淀山湖镇钱安路南侧建筑面积3940.9平方米的房屋出租给原告精鹤公司，租赁期限2012年2月1日至2015年1月31日，租金为年492908元，房屋用途为原告精鹤公司作生产，同时双方对合同的其他相关内容包括租赁期满后的续签、违约责任管辖等均有明确规定。合同签订后，双方均按约履行该合同。在该合同到期后，因原告精鹤公司在生产过程中在该承租房产内已经作了大量固定设备的改造与投资(该情况被告镇度城村村民委员会均知晓)，同时还将继续有环保、生产、及相关的基础设备的投资。故原告精鹤公司在该要求与被告度城村委会续签长期房屋租赁合同。但被告度城村委会却告知原告精鹤公司在此房产内长期生产经营应该没问题，但因淀山湖镇政府要求续租合同只能一年一签。在此情况下，原告精鹤公司无奈只能每年与被告度城村委会续签一份厂房租赁合同。2018年度由被告度城村合作社出面与原告精鹤公司签订资产有偿使用协议一份，内容基本与被告镇度城村村民委员会与原告精鹤公司签订的厂房租赁合同一致，双方将租金变更为集体资产使用费为788180元，期限为2018年1月1日至2018年12月31日。原告精鹤公司在与被告度城村合作社协议签订后亦全部履行了相应的义务。2019年2月25日，被告镇度城村村民委员会突然发函告知，根据其内部决议，在租赁到期(2018年12月31日)后被告镇度城村村民委员会不再与原告精鹤公司签订租赁合同，要求原告精鹤公司予以搬离等。原告精鹤公司随即与两被告交涉，言明当初原告精鹤公司租该厂房系要求长期经营，故原告精鹤公司已经改造、添置大量生产、环保等设备，初算至少为1718.29万元，(该价格可以经审价机构予以审价确认)。现两被告不再向原告精鹤公司出租该厂房，理应向原告精鹤公司作出补偿。但两被告却以淀山湖镇政府拒绝为借口，不予理睬原告精鹤公司的合理诉求，反复催促原告精鹤公司搬离，故原告精鹤公司只能提出诉讼，恳请判如所请。被告度城村委会辩称，原告精鹤公司诉请其损失的1718.29万元，系其单方所列的资产汇总表的汇总值，该些资产系原告精鹤公司掌握控制，答辩人未对该资产存在侵害的行为，更未对该些资产造成损坏的后果，客观上该些资产也未损坏，诉请答辩人作出赔偿，既无事实根据，也无法律依据。综上，原告精鹤公司诉求答辩人偿付经济损失1718.29万元完全没有事实与法律根据，请求法院依法驳回。被告度城村合作社辩称，1、原告精鹤公司诉请其损失的1718.29万元，系其单方所列的资产汇总表的汇总值，该些资产系原告精鹤公司掌握控制，答辩人未对该资产存在侵害的行为，更未对该些资产造成损坏的后果，客观上该些资产也未损坏，诉请答辩人作出赔偿，既无事实根据，也无法律依据。2、原告精鹤公司自合同到期后未续签合同，系原告精鹤公司自身原因造成，答辩人与原告精鹤公司合同约定使用期届满前原告精鹤公司应完成消防、环保等违规事项整改，否则使用期到期后，应返还，搬离，迁出上述房屋，原告精鹤公司未按约完成整改，并仍占用房屋不予返还，答辩人现已提出反诉要求其返还迁出。综上，原告精鹤公司诉求答辩人偿付经济损失1718.29万元完全没有事实与法律根据，请求法院依法驳回。被告度城村合作社向本院提出如下反诉诉请：1、判令精鹤公司支付占用费591135元(按788180元/年费用，从2019年1月1日起暂算至2019年8月31日，终算至实际搬离之日)。2、判令精鹤公司立即搬离迁出、返还房屋。3、本案的诉讼费用由精鹤公司承担。事实和理由：2018年度城村合作社与精鹤公司签订《资产有偿使用协议》，约定由精鹤公司有偿使用房屋(建筑面积3940.9平米)，使用期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，使用费为200元/年/平米，即使用期使用费为788180元。同时约定精鹤公司必须于2018年12月31日之前完成环保、消防等不符合规定的整改，无法完成的，使用期限到期后，精鹤公司须将房屋交还度城村合作社，搬离、迁出上述房屋。但精鹤公司至2018年12月31日之前未完成整改，环保、消防仍不符合规定，已受到供电、供水部门的停电停水处理，员工也已遣散，但精鹤公司至今未向度城村合作社返还和搬离、迁出上述房屋，度城村合作社集体资产权益受到损失，合作社全体村民成员极为不满，特提起反诉，请求判如所请。原告精鹤公司辩称：我方没有实际使用，不能实现合同目的，不同意支付该款项。本院经审理查明事实如下：2012年4月20日，被告度城村委会与原告精鹤公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落于昆山市，间数2间，建筑面积4000平方米，租赁期限从2012年4月20日至2016年4月20日。租金12万元，一年一次性付清，房屋用途为厂户，租赁房屋的维修由出租方进行维修。2012年11月29日，昆山市环境保护局作出《关于对昆山市精鹤淀粉有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》，内容为：根据我国环保法律、法规和有关政策的规定，对你公司在，投资100万元，从事淀粉及淀粉制品的生产和销售。年产淀粉1500吨、面筋1000吨项目环境影响报告表作出以下审批意见：1、同意你单位按申报内容建设，未经环保行政主管部门同意，不得擅自延伸污染作业。不得从事夜间作业。二、厂区实现雨污分流，生产废水4000吨/年汇同生活废水与市政污水管网接管。三、粉尘经袋式除尘处理后达标排放，废气排放执行《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)二级标准，排气口高度15米。锅炉以天然气为燃料，排气口高度15米。四、注意车间合理布局，主要噪声源尽量远离周边敏感目标，并采取有效措施确保厂界噪声达标。噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》(GB12348-2008)3类声功能区标准，白天≤65分贝，夜间≤55分贝。五、妥善处理固体废弃物，不得造成二次污染。六、必须按该项目的环境影响报告表所提各项环保措施，在设计、施工过程中按照环境保护设施“三同时”的要求落实。七、该项目必须在落实接管事宜，经我局验收合格后方可投产。2012年12月12日，原告精鹤公司（乙方）与案外人昆山新苑污水处理有限公司（甲方）签订《协议书》，约定：根据昆山新苑污水处理有限公司污水处理有关规定：我们是生活污水处理厂，所以对乙方生产过程中的工业废水排放有严格的规定，未经预处理，未达到《污水综合排放标准》三级的工业废水严禁进入市政管网，经甲乙双方友好协商，协议条款如下：一、乙方排放进入市政管网的必需是生活污水无工业废水。如乙方在生产过程中有工业废水或预处理后未达标面偷排的，造成甲方处理中生物菌的死亡，排放不能达标，造成的损失由乙方承担一切责任。二、甲方有权对乙方排放的污水随时抽样化验，如发现未经处理的工业废水排放，甲方将联同环保部门对乙方进行行政处罚，并追究责任，采取必要的措施。2017年2月6日，原告精鹤公司（乙方）与被告度城村委会（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方房屋(以下简称该房屋)基础情况：位于昆山市淀山湖镇工业区钱安路南侧，建筑面积3940.9平方米(附厂房平面图)。二、房屋用途：乙方作生产，除双方另有约定外，乙方不得任意改变厂房用途。三、租赁期限：自2017年1月1日至2017年12月31日止，共计1年。四、租金。该房屋年租金为563000元。其中：1、房屋3940.9平方米，年租费543000元。2、设备：变压器，年租赁费10000元，该款与上半年度租金同时支付；3、其他：税金10000元/年，该款与上半年度租金同时支付。五、付款方式：乙方应于签订合同之日向甲方支付租金270000元(占年租金50%)，乙方于2017年10月10日前向甲方支付租金293000元。六、维修养护责任：租赁期间正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋修理费用由乙方承担，租赁期间因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全、综治安全、保卫等工作，乙方应按照有关部门规定执行并承担全部责任和服从甲方监督检查。七、关于装修和改变房屋结构约定。乙方不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设备对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，另有约定除外。八、关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费由乙方负责交纳，水费按水厂规定收费标准，乙方每月电费由镇电力站每月结算。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列入项目但与使用该房屋有关的费用.均由乙方支付。九、租赁期满。租赁期满后，本合同终止，届时，乙方须将厂房退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。十、因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的厂房转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、欠租金累计达二个月；4、无正当理由闲置达二个月；5、利用承租房屋进行违法活动；6、故意损坏承租房屋；7、生产产品及政府规定的违禁产品或乙方生产产生污染且整治后仍不符合环保规定的。十一、提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同生效前，本合同仍有效。如因国家建设或村、镇建设需要或不可抗力因素等情形发生，甲方必须终止合同时，乙方应无条件服从，甲方一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿，对自剩余的租金，由甲方退还乙方。十二、违约责任。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金20%的违约金。十三、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方均不承担责任。2018年，原告精鹤公司（乙方）与被告度城村合作社（甲方）签订《资产有偿使用协议》，约定：甲乙双方于2017年1月1日至2017年12月31日签订过厂房租赁合同，涉及租赁的厂房座落在，为我社区的标准厂房，面积3940.9平方米。对于乙方经营的企业经镇农村集体资产出租预审小组联合会审后，因企业存在环保、消防等不符合现有规定，需要整改，故上述租赁合同到期后，双方未续签合同。为了保证双方的权利义务，特签订如下协议：一、甲乙双方一致协商同意乙方有偿使用上述度城社区集体资产，使用期限2018年1月1日至2018年12月31日止；二、乙方按照2018年淀山湖镇农村集体资产资源出租参考价200元/年/平方米，于2018年11月30日前支付给甲方上述集体资产有偿使用费共计788180元；三、乙方须在使用期限到期前，完成整改以符合镇农村集体资产出租预审小组要求，若无法完成，使用期限到期后，乙方须将上述资产交还甲方，搬离、迁出上述房屋。四、本合同一式三份，甲、乙双方、镇经济服务中心各执一份。本合同签订地址，度城村办公室。上述合同签订后，原告精鹤公司支付被告度城村合作社租金至2018年12月31日。昆山市公安局淀山湖派出所于2018年4月16日作出《责令改正通知书》，要求精鹤公司改正占用防火间距的消防安全违法行为。2018年5月8日，昆山市公安消防大队作出苏昆公(消)行罚决学(2018)7-0030号《行政处罚决定书》，认定：违法行为人精鹤公司2018年4月16日，我所消防民警对昆山市精鹤淀粉有限公司进行消防监督检查时，发现厂房间违章搭建占用防火间距，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，以上事实有《公安派出所日常消防监督检查记录》C[2018]第0082号)、《责令政正通知书》([2018]第0064号)、对洪峰和洪粮的询问笔录和反映违法事实的现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第四项之规定，现决定给予精鹤公司罚款5000元处罚。2019年1月18日，昆山市环境保护局作出昆环罚(2019)第34号《行政处罚决定书》，认定：2018年10月31日，接上级交办，我局环保执法人员依法对精鹤公司进行现场检查，检查时精鹤公司未在生产。经查精鹤公司主要从事淀粉及淀粉制品、谷物粉类制品的生产销售，工艺流程为：粗面粉--去粒--面筋机加工--气蒸--成品，粗面粉--去粒--搅拌沉淀--脱水--烘干--装袋。现场检查发现精鹤公司面筋机加工工段产生的废水经导流沟导流至收集池，上层的废水正通过水泵打至市政污水管网进入污水处理厂。现场采厂区东侧生活污水(设置水泵处污水井)总排口水样1只，经监测分析，该水样化学需氧量浓度为1.32×103mg/L，超过了《污水综合排放标准》(GB8978-1996)三级标准。……经本局行政处罚审议小组集体讨论后认为，你公司上述行为违反了《中华人民共和国水污染防治法》第四十五条第三款“向污水集中处理设施排放工业废水的，应当按照国家有关规定进行预处理，达到集中处理设施处理工艺要求后方可排放。”的规定。据此，我局于2019年1月8日向你公司送达了行政处罚事先(听证)告知书。我局在法定期限内未收到你公司的陈述申辩意见。现根据《中华人民共和国水污染防治法》第八十三条第(四)项，对你公司处罚款12万元整，责令你公司立即改正违法行为。2019年2月25日，被告度城村委会向原告精鹤公司作出《告知书》，内容为：根据2019年第一次淀山湖镇农村集体资产管理委员会暨预审领导小组会议决议，由于贵公司生产所产生的废水未能达标排放(截至目前仍未整改到位)，无法达到环保要求。贵公司租赁我村的钱安路9号1号、2号标准厂房，租赁期限已于2018年12月31日到期。现我村将不再与贵公司的签订租赁协议，请贵公司拟定搬离计划后告知我村，如贵公司不愿搬离，我村将通过法律途径解决，并要求贵公司承担相应的损失，在此期间所发生的一切安全事故责任由贵公司自负。庭审中，原告精鹤公司自认涉案房屋由其占有和使用中，但是因环保、被告度城村委会通知随时收回等原因，无法实际使用，原告精鹤公司仅是看管。原告精鹤公司另提供自资产汇总表，认为其资产为1718.29万元。两被告对该证据真实性不予认可。原告精鹤公司遂于2019年12月10日提出鉴定申请，要求对相关资产进行鉴定。以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于对昆山市精鹤淀粉有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》、《协议书》、《厂房租赁合同》、《资产有偿使用协议》、《行政处罚决定书》《责令改正通知书》、《告知书》及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告精鹤公司与被告度城村合作社签订的《资产有偿使用协议》是双方真实意思表示，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告精鹤公司向被告度城村合作社支付租金后继续使用涉案房屋至2018年12月31日。租赁合同到期后，双方没有续签合同，涉案房屋转为不定期合同。在原告精鹤公司租赁房屋期间，因生产废水排污不符合《污水综合排放标准》(GB8978-1996)三级标准，被昆山市环保局于2019年1月18日作出《行政处罚决定书》，对原告精鹤公司处罚12万元并要求其改正违法行为。因原告精鹤公司未能改正上述违法行为，被告度城村委会于2019年2月25日作出《告知书》，要求原告精鹤公司搬离涉案房屋。本院认为，涉案房屋租赁到期后双方未签订新的租赁合同，合同已经转为不定期租赁合同，因原告精鹤公司存在违法排污的行为，被告度城村合作社以告知书的方式明确不再续签新的合同，应视为解除双方之间的不定期租赁合同。原告精鹤公司在被告度城村委会的告知书告知后，应当在合理期限内搬离，其未搬离涉案房屋要求两被告赔偿经济损失缺少法律和事实依据，故对于原告精鹤公司要求对资产进行评估的申请和赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告精鹤公司应当返还租赁的房屋；原告精鹤公司未及时返还房屋应承担房屋的占有使用费，故对于被告度城村合作社要求原告精鹤公司返还房屋和支付占有使用费的反诉请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费的数额，被告度城村合作社请求以合同约定的标准计算符合法律规定，本院予以支持，对租金的计算应以年租金788180元为标准，自2019年1月1日起计算至原告精鹤公司实际搬离之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告昆山市精鹤淀粉有限公司全部诉讼请求。二、反诉被告昆山市精鹤淀粉有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社房屋占有使用费(房屋占有使用费的计算标准，以788180元/年为标准，从2019年1月1日起计算至反诉被告昆山市精鹤淀粉有限公司实际搬离之日)。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入反诉原告昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526045291）。三、反诉被告昆山市精鹤淀粉有限公司于本判决生效后十日内从位于江苏省昆山市淀山湖镇钱安路X号房屋搬离迁出，将房屋返还给反诉原告昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费124897元，由原告昆山市精鹤淀粉有限公司负担；反诉案件受理费9712元，减半收取4856元，由反诉被告昆山市精鹤淀粉有限公司承担。其中，反诉原告昆山市淀山湖镇度城村农村社区股份专业合作社预交的案件受理费4856元，本院予以退还，反诉被告昆山市精鹤淀粉有限公司应当负担的4856元缴纳至本院（账号32250198643600000811139826；户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  陈玉芳人民陪审员  陈艳云二〇二〇年六月十六日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰