河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1125民初242号 原告：河北丽豪房地产开发有限公司，住所地：安平县陵园街路北。 法定代表人：戚建礼，该公司董事长。 诉讼代表人：河北丽豪房地产开发有限公司重整管理人。 负责人：周黎明。 委托诉讼代理人：李强，河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁雪真，河北仁浩律师事务所律师。 被告：纪向领，男，1972年1月5日出生，汉族，现住安平县。 委托诉讼代理人：刘刚，河北颂和安达律师事务所律师。 原告河北丽豪房地产开发有限公司（以下简称丽豪公司）与被告纪向领确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽豪公司委托诉讼代理人李强、袁雪真、被告纪向领及其委托诉讼代理人刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽豪公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告与被告签订的《鼎盛豪庭购房协议书》、《协议书》无效，返还房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书。裁定河北丽豪房地产开发有限公司重整，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任河北丽豪房地产开发有限公司破产重整管理人。管理人在履职过程中发现原、被告之间因民间借贷，于2015年7月4日原告以其开发的郭西社区新民居房屋作为偿还借款的担保，并以与被告签订购房协议书的形式，将3号楼4单元102、202、302、201、301共五套房屋写在被告名下，实际并无房屋价款交付。因该房产的土地性质为集体土地，属于新民居工程，不属于商品房，该房屋不允许进入市场自由买卖。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，因该房产未取得商品房预售许可证，所以签订的合同无效。现原告已经安平县人民法院裁定宣告破产重整，为维护全体债权人利益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 审理中，原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。 原告提交证据如下：1、《河北省国土资源厅关于核定安平县2010年第一批（郭西社区）新民居建设周转用地的批复》冀国土资（2010）1647号文件复印件一份，2、安平县住房和城乡建设局出具的证明原件一份，3、安平县东黄城乡政府出具的证明彩印件一份，4、安平县人民政府县长办公会议纪要复印件一份，5、《安平县人民政府关于在东黄城乡设置居民委员会的通知》安政函（2015）6号文件原件一份，6、鼎盛豪庭购房协议书复印件一份，7、协议书复印件一份，8、安平县人民法院（2018）冀1125破申1号民事裁定书一份、决定书一份、公告一份，9、衡水市中级人民法院（2018）衡委指管字第8号指定破产管理人决定书一份，10、债权申报表一份，11、庭审后原告提交安平县东黄城镇人民政府证明一份。 被告纪向领辩称，一、鼎盛豪庭购房协议书有效。1、鼎盛豪庭购房协议书属于答辩人与被答辩人的真实意思表示，合法有效；2、被答辩人明确表示其请求鼎盛豪庭购房协议书无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与答辩人之间形成了房屋买卖合同法律关系。因此，被答辩人所主张鼎盛豪庭购房协议书无效的事实和法律依据并不成立。二、协议书有效，该协议书为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。为担保借款的偿还，2015年7月4日，被答辩人与答辩人签订协议书，协议约定“此协议只作为捌拾万元借款担保用，如不能偿还本息，乙方有权处置本房屋，本息还清后，此协议自动终止，双方共同执行。”被答辩人将其开发的5套房屋作为偿还答辩人本息的担保，只要被答辩人及时偿还本息，则答辩人无权对房屋处置。相反，被答辩人不能依约还本付息时，则答辩人有权依据《协议书》对案涉5套房屋以及房屋变现后的财产占有、使用和收益。被答辩人所主张《协议书》无效于法无据。三、被答辩人作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当清楚，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的，现被答辩人以自身违法事由提起诉讼，以期实现更大商业利益，明显违背契约精神和公众认知，主观意图存在明显恶意。为维护司法公正，被答辩人诉讼主张不应得到支持。综上所述，请依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。 被告提交证据如下：1、鼎盛豪庭购房协议书原件一份；2、协议书原件一份；3、借据原件一份；4、鼎盛豪庭楼盘详情资料一份（包括鼎盛豪庭小区网络查询基本信息截图打印件一份两页、鼎盛豪庭小区宣传资料置业计划单一份、鼎盛豪庭小区宣传物品扇子一把）；5、鼎盛豪庭住宅小区位置图照片复印件一页；6、安平县人民法院（2018）冀1125破申1号已知债权人申报债权通知书一份；7、债权申报表复印件一份；8、2015年与2020年安平县房屋均价信息截图复印件一份。9、中国新闻网关于西安开发商诉购房者“合同无效”案的新闻事件截屏资料一份；10、石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司与赵某群房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。 对以上原、被告提交的证据分析质证如下：关于原告提交的《河北省国土资源厅关于核定安平县2010年第一批（郭西社区）新民居建设周转用地的批复》冀国土资（2010）1647号文件复印件，被告持有异议，庭审后，经原告申请，本院在安平县国土资源局对该证据进行了核实，经核对，该证据与原件无异，故对该证据的效力予以认定。对于原告提交的安平县住房和城乡建设局出具的证明原件、《安平县人民政府关于在东黄城乡设置居民委员会的通知》安政函（2015）6号文件原件，安平县东黄城乡政府出具的证明彩印件、安平县人民政府县长办公会议纪要复印件，被告对以上证据均提出异议，本院认为，以上证据均系政府部门出具，证据之间能够相互印证，故对以上证据的效力依法予以认定。对于原告提交的安平县人民法院（2018）冀1125破申1号民事裁定书、决定书、公告、衡水市中级人民法院（2018）衡委指管字第8号指定破产管理人决定书，被告无异议，对以上证据的效力依法予以认定。对于原告提交的债权申报表，被告认可债权申报表中的内容系其本人所写，故对该债权申报表的真实性予以认定。对于原告提交的鼎盛豪庭购房协议书复印件、协议书复印件，被告提交了鼎盛豪庭购房协议书原件、协议书原件，原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，故对以上原、被告提交的证据的真实性均予以认定。对于被告提交的借据，原告提出异议，本院认为，该借据中出借人虽然为戚建礼个人，但该借据内容与原告提交的债权申报表中被告向管理人申报债权的形成过程相符，在债权申报表中戚建礼签字确认了该笔债权，故对该借据的真实性予以认定。对于被告提交的已知债权人申报债权通知书，原告无异议，对该证据依法予以认定。对于被告提交的债权申报表，原告提出异议，本院认为，该债权申报表与丽豪公司破产管理人处存档的债权申报表内容不一致，应以破产管理人处存档的债权申报表为准，故对该证据不予采信。对于被告提交的鼎盛豪庭楼盘详情资料、鼎盛豪庭住宅小区位置图照片复印件，原告持有异议，以上证据不足以证实被告方在本案中的主张，故对以上证据在本案中的效力依法不予认定。对于被告提交的中国新闻网关于西安开发商诉购房者“合同无效”案的新闻事件截屏资料、石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司与赵某群房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，均系互联网上传播的案例，不属于证据的范畴。 本院经审理认定事实如下：原告丽豪公司与被告纪向领存在债权债务关系，2015年7月4日，原、被告双方签订鼎盛豪庭购房协议书一份，协议约定被告纪向领购买丽豪公司在安平县开发建设的“鼎盛豪庭”住宅楼3号楼4单元102室、202室、302室、201室、301室五套房屋。同日，原、被告签订协议书一份，协议约定，丽豪公司与纪向领签订购买的鼎盛豪庭3号楼4单元102室、202室、302室、201室、301室，共五户，总价款938000元，此协议只作为80万元借款担保用，如不能偿还本息，纪向领有权处置本房。2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书，裁定受理申请人丽豪公司的破产重整申请，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任丽豪公司破产重整管理人，现丽豪公司处于破产重整程序中。2018年6月28日，被告纪向领向丽豪公司破产重整管理人申报了债权。 另查明，涉案房屋所占用土地性质为集体土地。 本院认为，原、被告签订的鼎盛豪庭购房协议书和抵押担保协议书，约定原、被告签订鼎盛豪庭五套房屋的购房协议作为原告向被告借款的抵押担保，故涉案鼎盛豪庭购房协议书并非真正意义上的房屋买卖合同，实际是作为原、被告之间民间借贷的抵押担保。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，涉案房屋系在安平县集体所有土地上建设的房屋，未办理产权登记手续，产权不明确，以涉案房屋作为抵押担保违反了法律法规的强制性规定，该抵押担保无效。故对于原告要求确认2015年7月4日原、被告签订的鼎盛豪庭购房协议书一份、协议书一份无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 确认原告河北丽豪房地产开发有限公司与被告纪向领于2015年7月4日签订的鼎盛豪庭购房协议书、协议书无效（涉及房屋5套，分别为：3号楼4-102、4-202、4-302、4-201、4-301）。 案件受理费13100元，减半收取计6550元，由原告河北丽豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  韩颖春 二〇二〇年六月二日 书记员  赵晓贤 ——