广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6466号原告：黄有根，男，1960年1月11日出生，汉族，身份证住址内蒙古赤峰市宁城县***********，公民身份号码150************653。委托诉讼代理人：林俊，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青，广东洋三律师事务所律师。被告：黄育强，男，1983年3月15日出生，汉族，身份证住址广西蒙山县*****************，公民身份号码452************657。原告黄有根与被告黄育强租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄有根的委托诉讼代理人林俊，被告黄育强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄有根向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付租金86677元、物业管理费17258元、大堂使用费3452元，偿还原告代付的水电费928元，共计108315元；2.被告按拖欠上述108315元款项的年24%向原告支付违约金至清偿之日止（从2020年1月14日起暂计至2020年3月5日为3632.26元）。事实与理由：2019年5月16日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于中山市西区沙朗星湖华苑四期五楼2500平方米出租给被告作经营健身房使用，2019年9月15日至2021年8月15日的月租金为32500元，另被告每月须缴纳卡拉ok大堂使用费1000元及物业管理费5000元，水电费由被告承担。双方还约定，若被告不按时支付租金、管理费等应缴费用，每逾期一日，被告须按所欠金额的2%向原告支付违约金。逾期超过10天的，原告有权解除合同收回该物业，乙方已交保证金不予退还。至2020年1月14日，原告拖欠租金86677元、物业管理费17258元、大堂使用费3452元、水电费928元。双方于2020年1月20日签订补充协议，确认双方已于2020年1月14日解除租赁合同。被告拖欠相关费用的行为已经严重违约，被告应当承担违约责任。诉讼中，原告黄有根自愿撤回第2项诉讼请求，并增加诉讼请求：被告已支付的保证金30000元归原告所有。被告黄育强辩称：1.对原告主张的租金数额有异议。承租期间因被告未按时支付租金，物业公司分别于2019年11月6月-同年11月27日、2020年1月1日-同年1月20日将涉案物业上锁，导致被告无法正常经营，上述期间的租金不应由被告承担。2.被告向原告交纳的保证金30000元应用于抵扣欠付的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：黄有根系位于中山市西区*******星湖华苑四期星湖国际5层[粤（2017）中山市不动产权第0233158]的权利人。2019年5月16日，黄有根作为出租方（甲方），黄育强作为承租方（乙方），签订租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市西区***************，面积为2500平方米，乙方在该物业的使用项目为健身或与本商业体无任何利益冲突的合法行业；租赁期限由2019年5月1日至2026年3月31日，前45天为装修免租期；2019年6月15日-同年9月14日租金17500元/月，2019年9月15日-2021年8月15日租金32500元/月，以后每2年在上年租金的基础上递增5%，租金于每月5日前支付；合同签订后，乙方向甲方交付10万元保证金；乙方于每月5日前按租赁面积2元/平方米支付物业管理费；卡拉OK大堂使用费1000元/月，乙方于每月5日前支付给甲方；自物业交付乙方之日起，该物业的水电费、通讯费、物业管理费、乙方的经营税费等相关费用均由乙方承担；乙方如不按时支付租金、管理费等应缴费用的，自书面通知之日起每逾期一日，乙方须按所欠金额的2%向甲方支付违约金。逾期超过10天的，甲方有权解除合同收回该物业，乙方已交的保证金及租金不予退还，甲方保留追讨乙方所欠之一切滞纳金、租金以及其他费用之权利，并要求乙方在3日内迁出该物业。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，黄育强向黄有根支付保证金30000元。合同履行期间，黄育强自2019年10月起欠付租金、物业管理费、大堂使用费、水电费等各项费用。2020年1月3日，黄有根向黄育强发出2019年12月份水电费缴费通知函，载明黄育强欠付2019年11月水电费410.7元、2019年12月水电费517.5元，合计928.2元。黄育强在该份缴费通知函中签名予以确认。庭审中，黄育强对上述水电费928元不持异议。2020年1月14日，黄有根向黄育强发出收费通知书，列明收费明细如下：1.租金：2019年10月-同年12月欠付72000元，2020年1月应付14677元；2.物业管理费：2019年10月-同年12月欠付15000元，2020年1月应付2258元；3.大堂使用费：2019年10月-同年12月欠付3000元，2020年1月应付452元。黄育强在该份收费通知书中签名并摁捺印予以确认。庭审中，黄育强对上述物业管理费17258元（15000元+2258元）、大堂使用费3452元（3000元+452元）不持异议。2020年1月20日，黄有根与黄育强签订补充协议，确认双方之间的租赁合同关系于2020年1月14日解除。上述欠费合计108315元（72000元+14677元+15000元+2258元+3000元+452元+928元），黄有根经多次催讨无果，遂于2020年3月19日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市新长江物业管理服务有限公司于2020年5月21日出具证明，并由该司法定代表人区艳怡在该份证明上署名，声明该司自2014年起全权委托黄有根向租户收取星湖华苑四期星湖国际物业的物业管理费。本院认为，本案系租赁合同纠纷。黄有根与黄育强签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。诉讼中，双方确认已于2020年1月14日解除租赁合同，且黄育强对黄有根主张的物业管理费17258元、大堂使用费3452元以及水电费928元不持异议，本院对此予以认定。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、黄育强欠付的租金数额如何认定。二、黄育强已支付的保证金30000元如何处理。关于焦点一。黄育强以物业公司在其承租期间对涉案物业进行上锁导致其无法正常经营为由，对相应期间的租金减免提出抗辩。首先，据黄有根提交的于2020年1月14日制作的收费通知书反映，收费明细中列明收费项目包括2019年10月至2020年1月14日期间的租金合计86677元，黄育强抗辩应予减免的租金已计入上述应收租金，而黄育强在该份收费通知书上签名并摁捺印予以确认，并未对上述收费明细中列明的应付租金数额提出异议。第二，黄育强对其所述涉案物业在其承租期间被物业公司上锁的事实，并未提交证据佐证，即使其所述属实，按其所述上锁的主体是物业公司，而并非涉案物业的出租方黄有根，因此，其不能以此为由向黄有根行使抗辩权。故对于黄育强的上述抗辩意见，本院不予采信，本院认定黄育强欠付租金的数额为86677元。关于焦点二。根据租赁合同约定，黄育强逾期支付租金超过10天的，其支付的保证金不予退还。现黄育强未依约支付相应期间的租金已构成违约，应承担违约责任，黄有根主张已收取的保证金归其所有不予退还，合理有据，本院予以支持。对于黄育强关于保证金应予抵扣租金的抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄育强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄有根支付租金86677元、物业管理费17258元、大堂使用费3452元以及水电费928元，合计108315元;二、被告黄育强已支付的保证金30000元归原告黄有根所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1533元，诉讼保全费1080元，合计2613元（原告已预交），由被告黄育强负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇二〇年六月四日书记员  邵超群书记员  谭嘉怡