新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初748号 原告：赵连阳，男，1991年10月22日出生，汉族，新疆华创汽车销售服务有限公司主管，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王小莉(系赵连阳之母)，女，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：林跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘新乐，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵晓林，新疆国法律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。负责人：梁浩，该支行行长。委托诉讼代理人：谢志立，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢苗，女，该公司职员。原告赵连阳与被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司（以下简称呈信公司）、中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行（以下简称工行铁道支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日、6月18日公开开庭进行了审理。原告赵连阳及其委托诉讼代理人王小莉、被告呈信公司的委托诉讼代理人赵晓林、被告工行铁道支行的委托诉讼代理人谢志立、谢苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵连阳向本院提出诉讼请求：1.解除2018年6月8日原告赵连阳与被告呈信公司签订的编号为2018预0176523号《商品房买卖合同(预售)》；2.解除原告与被告工行铁道支行2018年6月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令被告呈信公司返还原告赵连阳已付房款186560元及自2018年7月1日起至2020年6月15日止原告已向被告工行铁道支行归还的贷款本金19447.85元；4.判令被告呈信公司赔偿原告支付的首付款利息损失9444.6元(以本金186560元为基数，按银行同期存款年利率2.25%计算，自2018年1月30日起至判决生效日止，现暂计至2020年4月30日)；5.判令被告呈信公司向原告赔偿自2018年7月1日起至2020年6月15日止原告已向工行铁道支行支付的贷款利息74947.54元；6.判令被告呈信公司向被告工行铁道支行返还判决生效之日起的尚余贷款本金及利息；7.判令被告呈信公司向原告支付《商品房买卖合同》约定的违约金18.13元。事实和理由：2018年6月8日，原告与被告呈信公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告呈信公司开发的位于乌鲁木齐市××区.43m房屋，全部房款为906560元。被告呈信公司定于2018年11月30日前将该房屋交付给原告，逾期超过180天，原告有权解除本合同。合同签订后，原告于2018年1月30日向被告呈信公司支付了首期购房款186560元(含2017年12月28日向被告呈信公司支付的一万元定金)，并作为借款人与被告工行铁道支行(贷款人)、被告呈信公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为72万元。贷款人将贷款资金划入被告呈信公司名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告呈信公司为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。此后原告忠实履行了两份合同所约定的全部义务。但被告呈信公司根本无法在合同约定期限内向原告提供符合合同约定的房屋，被告呈信公司所作所为直接违反双方合同约定，构成根本性违约!亦违背诚实信用原则，被告在不能依合同约定向原告交付房屋的前提下，致使双方签订的合同目的根本无法实现，原告多次向被告提出解除合同，退还已付款项及费用，并要求被告承担违约及赔偿损失的责任，但协商无果，为此，原告唯有依照双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中的明确约定，并依照《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等系列法律、司法解释之规定诉诸法院。被告呈信公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.合同第12条第12款明确约定，在我方违约的情况下，原告要解除合同，必须书面通知我方，而事实上我们没有接到原告的通知。2.根据合同法第94条及司法解释第15条的规定，在我方违约的情况下，原告要解除合同，必须对我方进行催告，如果我方3个月内仍然无法履约，合同才得以解除。3.合同解除有一个除斥期间的规定，原告的除斥期间应从我方违约之日即2018年11月30日至2019年11月30日，在此期间原告没有进行催告，除斥期间经过，原告已经失去合同解除请求权。4.我方不存在根本违约，因为在2019年11月25日我方的房屋已经完全达到交付条件并且也通知了原告，同时还在乌鲁木齐晚报上进行了入住公告。我方已收到原告支付的首付款186560元，以及银行给原告发放的全部贷款。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。被告工行铁道支行辩称，请求法院驳回原告的第二项诉讼请求，我方不存在任何过错也不存在违约行为，并按照贷款合同约定向原告发放了贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的约定及三方签订的担保回购协议的约定，如被告呈信公司与原告解除合同，则被告呈信公司应将剩余的贷款本息返还给我方。希望法院一并处理《房屋买卖合同》及贷款合同中被告呈信公司应当给我方承担的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告赵连阳提交的《商品房买卖合同（预售）》、原告与被告呈信公司的销售员微信聊天记录、《个人购房借款、担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、借据、中国工商银行还款明细的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告呈信公司提交的交房公告的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告工行铁道支行提交的《乌鲁木齐市房产抵押合同》《不动产登记证明》《担保及回购协议》银行贷款还款明细的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，原告赵连阳（买受人）与被告呈信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告呈信公司开发的位于乌鲁木齐市××区（以下简称案涉房屋），房屋面积117.43平方米，总价款906560元，买受人应当于2018年6月8日前支付首期房价款186560元，余款720000元申请贷款支付；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人支付该商品房，逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的0.002%向买受人支付违约金；任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以其他方式送达对方；合同还约定了其他内容。2017年12月28日，原告向被告呈信公司付款10000元，2018年1月30日付款176560元。原告赵连阳（借款人）与被告工行铁道支行(贷款人)、被告呈信公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为72万元,贷款期限360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人按月等额本息还款（按月计息），每月15日为还款日。2018年7月1日，原告与被告工行铁道支行签订《房产抵押合同（契约）》，约定将案涉房屋抵押给被告工行铁道支行以作偿还贷款的保证，抵押期限为2018年7月1日至2048年7月1日。2018年7月1日，原告、被告工行铁道支行、被告呈信公司签订《担保及回购协议》，约定呈信公司对赵连阳的720000元贷款承担连带保证责任，整个贷款期内，不论赵连阳因何种原因贷款到期（包括被工行铁道支行宣布提前到期）仍未予清偿时，呈信公司同意在接到工行铁道支行的通知后30天内回购赵连阳房产，以现金方式偿还赵连阳积欠工行铁道支行的全部贷款本息及实现债权的费用，赵连阳同意在呈信公司代赵连阳偿还积欠的全部贷款本息及实现债权的费用后，将其所购房屋产权转让予呈信公司，呈信公司可依法对该房屋进行处理。2018年7月1日，工行铁道支行将720000元贷款支付给呈信公司。2019年11月19日，赵连阳给呈信公司工作人员发微信询问退房事情是否办好。2019年11月19日，呈信公司在乌鲁木齐晚报B02副刊版面刊登交房公告，通知丽景·名都4号楼业主已具备交房条件，定于2019年11月25日开始办理交房手续。另查明，自2018年7月1日至2020年6月15日赵连阳已偿还23期本金合计19447.85元，已偿还23期利息合计74947.54元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，呈信公司公告通知具备交房条件的时间为2019年11月19日。赵连阳与呈信公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定出卖人应当在2018年11月30日前向买受人支付该商品房，逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同。据此，呈信公司具备交房条件的时间已超过合同约定的交房时间，且逾期已超过180日，赵连阳的解除权于逾期交付房屋超过180日后（即2019年5月30日）发生，赵连阳应当在2019年5月30日起一年内，即在2020年5月30日前行使解除权。赵连阳于2019年11月19日给呈信公司工作人员发微信询问退房事情是否办好可以说明赵连阳已向呈信公司作出过退房的意思表示，且赵连阳亦在2020年5月30日前向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，因此赵连阳行使解除权的条件已成就，且已在法定期限内行驶解除权，故赵连阳要求解除2018年6月8日原告赵连阳与被告呈信公司签订的编号为2018预0176523号《商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”被告工行铁道支行同意在《商品房买卖合同(预售)》被解除的情况下解除与赵连阳于2018年6月13日签订的《个人购房借款/担保合同》，故赵连阳要求解除赵连阳与工行铁道支行2018年6月13日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，赵连阳、工行铁道支行、呈信公司均同意在本案一并处理清偿银行贷款相关的问题，为避免当事人诉累，本院在本案中一并解决呈信公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工行铁道支行和赵连阳的问题。赵连阳已付的首付款186560元、首付款186560元自2018年1月30日至2020年4月30日期间利息9444.6元及以186560元为基数按年利率2.25%计算2020年5月1日至本判决生效之日的利息、自2018年7月1日起至2020年6月15日赵连阳已向被告工行铁道支行归还的贷款本金19447.85元、自2018年7月1日起至2020年6月15日赵连阳已向被告工行铁道支行归还的自2018年7月1日起至2020年6月15日的贷款利息74947.54元，被告呈信公司应当返还给原告赵连阳。本判决生效之日起的贷款本金及利息由被告呈信公司按照赵连阳、工行铁道支行、呈信公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》每月15日以按月等额本息方式向工行铁道支行偿还。赵连阳所还2020年6月16日至本判决生效之日止的贷款本息待赵连阳实际偿还后可另案主张。本院已按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定判令被告呈信公司支付原告购房款186560元的利息，其已付首付款因合同解除而产生的利息损失依法得以弥补，故原告赵连阳依据《商品房买卖合同(预售)》约定的按照全部房价款的0.002%要求呈信公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告赵连阳与被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于2018年6月8日签订的编号为2018预0176523号《商品房买卖合同(预售)》；二、解除原告赵连阳与被告中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行于2018年6月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵连阳已付房款186560元；四、被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵连阳自2018年7月1日起至2020年6月15日原告赵连阳已向被告中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行归还的贷款本金19447.85元；五、被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返赔偿原告赵连阳首付款186560元2018年1月30日至2020年4月30日期间利息损失9444.6元，并以本金186560元为基数，按年利率2.25%支付2020年5月1日至判决生效日的利息；六、被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵连阳自2018年7月1日起至2020年6月15日原告赵连阳已向被告中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行归还的自2018年7月1日起至2020年6月15日的贷款利息74947.54元；七、本判决生效之日起的贷款本金及利息由被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司按照赵连阳、中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行、新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》每月15日以按月等额本息方式向被告中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行偿还；八、驳回原告赵连阳要求被告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司支付违约金18.13元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2767.56元（原告已预交），由被告呈信公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日书  记  员   美合日古丽