贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3686号原告：肖明达，男，1956年1月15日出生，白族，住贵州省大方县。原告：赵吉昌，女，1957年9月17日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：肖明达（特别授权代理），系赵吉昌之夫。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告肖明达、赵吉昌与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖明达即原告赵吉昌之委托诉讼代理人，被告招商商置公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理招商花苑城E5幢11层2号房的不动产权证书并及时交付原告；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计45000元(以购房总款为基数从2016年4月即以实际交房之日为准开始计算，按照日万分之一计算，计算至完成办证交付之日止)；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2014年6月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为E5-11-2号的房屋，房屋的总价款为447727元。原告按照合同约定支付了全部的购房款，但被告未依法向原告交付商品房转移登记的不动产权证书，被告应承担违约责任。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》第18条之规定，被告应在房屋交付之日起90日内予以办理不动产登记证，被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，应依法承担违约责任，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告招商商置公司辩称：1.本案已经超过诉讼时效，答辩人的诉讼请求依法不能得到支持；2.答辩人不存在违约，不应承担违约责任；3.导致涉案房屋不动产权转移登记证书未能及时办理的原因是多方原因，并非答辩人主观原因造成，请求法院综合考虑主客观因素，切实维护答辩人的合法权益；4.即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅应当承担法律保护范围内的违约金，超出合同约定以及法律规定得不到支持；5.涉案房屋权属证书虽然办理延迟，但延迟办证并未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法降低，以更好的实现法律效果和社会效果的统一。本院经审理查明：2014年6月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ5-11-2；该商品房总价款为447727元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款297727元，余款150000元以公积金贷款支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款447727元。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年2月15日，被告将涉案房屋交付原告。涉案房屋所属的Ｅ5幢，于2016年1月14日取得商品房备案证明书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年12月23日，原告向被告出具《委托书》、《不动产登记申请书》，委托被告代为办理房屋不动产权证。之后，被告为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书。原告认为，被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，应依法承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张被告支付逾期移交办证资料的违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属的E5幢楼的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，于2016年9月30日前已尽到告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期移交办证资料违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年9月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年10月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月2日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月2日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月2日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告在取得涉案房屋所属的E5幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，原告于2018年12月23日向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，故该项违约金计算至2018年12月23日止。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额447727元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月2日起计算至2018年12月23日止。据此，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖明达、赵吉昌逾期移交办证资料的违约金（违约金以447727元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月2日起计算至2018年12月23日止）；二、驳回原告肖明达、赵吉昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币463.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年六月九日书记员  李治樱