广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初9225号原告：陈俊，男，1993年6月19日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托代理人：刘淮阳，系安微南山松律师事务所律师。被告：徐忠宝，男，1975年4月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：肖三军、祖晓琳，分别系广东博墩律师事务所律师、实习律师。原告陈俊诉被告徐忠宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通独任程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊的委托代理人刘淮阳，被告徐忠宝及其委托代理人肖三军、祖晓琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊诉称：原、被告就广州市天河区棠东东路47号之101号商铺的租赁事宜协商一致，原告于2019年5月16日向被告预付房租、押金、保证金等共计93500元，双方亦于2019年6月10日签署了《租赁合同》，约定：租赁期限为2019年6月10日至2022年6月10日；合同签订当天原告须向被告交纳29000元作为履行合同的保证金；2019年6月10日至2020年6月10日的租金金额为14500元，以后每年递增6%等。合同签订后，原告一直依约履行。2020年2月，原、被告协商一致提前解除合同，原告于2020年3月10日将租赁商铺交还被告，但被告至今未退还保证金29000元及押金50000元。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还保证金29000元、押金50000元，并支付前述款项的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从本案受理之日即2020年3月19日起计至返还款项之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。被告徐忠宝辩称：一、原告拖欠2020年2月10日至3月10日的租金，经被告微信催收，原告表示其经营效益不好，拒不支付租金，已构成违约。二、原告因经营不善已向被告提出解除合同，承诺不要履约保证金29000元并同意付清水电费；被告同意后，原告已搬走了商铺内的所有设备物品，并在2020年3月9日支付了500元的水电费，于2020年3月10日将涉案商铺的钥匙交还给了被告。自此双方租赁合同解除，权利义务终结，原告无权再追究被告的责任。三、原告于2019年5月16日通过微信向被告支付的93500元包括履约保证金29000元、进场费50000元及首月租金14500元，进场费50000元并不是原告所称的押金。被告在取得涉案商铺租赁经营权时也向上一手出租人交了进场费，在原告进场前，被告已将商铺的水电接通到户，且根据原告经营饮食的特点对供电进行了改造，并对房屋的下水道排污、厨房抽风系统乃至楼顶、基础装修、地板砖、天花吊顶、玻璃门、玻璃幕墙等都完成了安装，故原告才同意支付进场费50000元，故进场费是原、被告的真实意思表示，是自愿、合法的交易，原告无权主张退还。四、疫情和疫情防控措施并没有致使涉案合同履行不能，原告一直可以使用涉案商铺开展经营，原告在2020年2月仍有开门经营，故本案中疫情和疫情防控措施不构成不可抗力。综上，原告单方提前解除租赁合同的根本原因是其经营不善，涉案商铺处于人流量多的地段，原、被告解约后，涉案商铺随即便出租给了案外人销售生鲜，证明涉案商铺可以正常使用。原告的全部诉请因缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：2019年6月10日，被告（甲方/出租方）与原告（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区棠东东路47号之101号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方，涉案商铺建筑面积为50平方米；租赁年限为3年，自2019年6月10日至2022年6月10日；合同签订当天内，乙方须一次性向甲方交纳29000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方违反本合同有关条款，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权；租金自租赁第13个月开始递增，每年递增6%，每次递增以上一年租金为标准，每月的11日前以银行转账的方式支付，2019年6月10日（开始日期）至2020年6月10日（结束日期），租金金额为14500元。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按所欠租金2%计算，如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方根本违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；甲方于2019年6月10日前将涉案商铺交付乙方使用，涉案商铺按现状装修、供电、供水标准交付，明细以附件说明，并作为乙方在本合同期满交还涉案商铺时的验收依据；本合同商铺仅用于经营饮食行业；合同期内，乙方拖欠租金30天以上（含本数），视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并无偿收回涉案商铺及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失；合同期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担违约责任，遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失等。原告称其在与被告签订《租赁合同》前即与被告就涉案商铺的租赁事宜协商一致，并根据被告的要求支付了房租、押金、进场费93500元，其中14500元是涉案商铺2019年6月10日至2020年6月10日的租金，29000元是《租赁合同》约定的履约保证金，50000元即为进场费，但签订《租赁合同》时双方对进场费并无约定，故被告应在签订《租赁合同》后立即返还。被告确认收取了原告的房租、押金、进场费93500元，但14500元是涉案商铺2019年6月10日至2019年7月9日的租金,《租赁合同》约定的租金金额14500元是月租金标准，且此后原告均有按该标准向被告支付涉案商铺的租金，被告就此提交了其与原告的微信聊天记录（显示原告于2019年7月13日向被告转账19952元，被告称该金额包含了当月应缴租金及水电费）予以证明，原告确认微信聊天记录的真实性。关于原、被告解除《租赁合同》的情况，据原、被告均予确认的双方微信聊天记录显示：2019年12月20日、2020年1月20日，被告均有向原告催缴租金，原告亦以微信转账方式进行了支付。2020年2月18日，被告向原告发送了收据照片，并称本月减免壹仟，还应付14112；原告询问能不能再共同分担一些，这个月基本开不了门，这几天开门才卖200多块钱；被告回复称每户减免1000也是很努力的去申请了，被告也没办法，困难时期不是一个人困难。2020年2月25日，被告向原告催缴租金；原告表示其无力经营了，遇到了国家疫情，要不等原告转出去再给被告，要不原告只有用押金抵扣了；被告回复要按合同办事，并向原告发出了广州市天空之城物业管理有限公司(以下简称“天空之城公司”)于2020年2月6日向被告发出的《催缴通知》（载明被告拖欠2020年2月1日至2月29日的租金84000元……）；原告表示现在遇到国家疫情，无力支付高额房租，已押两个月房租，房子完好无损退还给被告，水电费也可以给被告；被告表示大家都难，房子也不是被告的，回不了公司款，被告也违约；原告称其押金在那里也有30000；被告表示押金是到期才可以退的；原告表示押金不要了，三万抵扣原告的房租也够了。2020年3月9日，原告向被告转账500元。2020年3月10日，原告告知被告昨天水电费都交完了，房子钥匙也交了，原告就先回老家了；被告表示好的。现原、被告对《租赁合同》已于2020年3月10日解除均无异议，但原告认为双方对相关款项的退还问题并未达成一致；被告则主张双方就《租赁合同》的权利义务已于2020年3月10日终止。另原告提交《房地产证》（复印件），显示天河棠东东路47号厂房的权属人为广州市天河区东棠棠东振兴塑料五金厂，该厂房为框架及砖木4-2/5层（部分三层），总建筑面积为2849.68平方米。被告对该《房地产证》的真实性予以确认，并称其是从天空之城公司承租了天河区棠东东路47号一楼1号至9号铺，并向本院提交了：1、其与天空之城公司签订的《租赁合同》（载明租赁期限为2018年3月21日至2028年3月20日，其中2019年3月21日至2020年3月20日的月租金为84000元，租赁期间天空之城公司允许被告分租等）。2、《收款收据》【载明天空之城公司确认收到被告支付的三押一租320000元（合同期满，凭押金条退所交押金）、进场费160000元等】。被告称，由于原告未按时向被告支付租金，导致被告资金周转不灵，为避免损失扩大，便在原告交还涉案商铺后将涉案商铺退还给了天空之城公司，但天空之城公司是不退入场费的；天空之城公司大概在2020年3月24日便将涉案商铺出租出去了，足以证明涉案商铺是可以正常使用的，被告亦就此提交了《营业执照》（载明广州市天河区棠下荣百汇生鲜超市店的经营场所为涉案商铺，注册日期为2020年3月26日）。原告对被告提交的上述证据的真实性均予确认，并主张由此可知被告在履约过程中并无损失。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。虽《租赁合同》约定租金金额为14500元未明确是月租金金额还是年租金金额，但结合原、被告均予确认的微信聊天记录所载的原告交纳租金情况，足以推定上述14500元系月租金标准，故原告主张14500元系年租金标准缺乏事实依据，本院不予采纳。纵观原、被告自2020年2月18日起的微信聊天记录，双方确因疫情影响对《租赁合同》是否继续履行，如不再继续履行情况下租金、履约保证金、水电费如何结算等进行了商讨，最后确定原告结清涉案商铺的水电费、以押金抵扣租金后即可撤场的方案，且双方也实际按该方案履行，解除了《租赁合同》；故原告现主张退还履约保证金29000元，有违诚实信用原则，本院不予支持。另就原告主张的入场费50000元，原告系在签订《租赁合同》前向被告支付了该笔费用，虽《租赁合同》对此并无约定，但该费用确系原告自愿向被告交纳，被告主张该入场费的收取系基于其对涉案商铺的前期投入亦符合市场交易惯例，故在双方系因疫情影响协商解除《租赁合同》，且协商过程中未对入场费问题进行明确的情况下，本院根据公平原则，酌情判令被告向原告返还入场费37500元(50000元-50000元÷36×9)；另原告要求被告自本案受理之日即2020年3月19日起支付前述款项的利息，并无不妥，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐忠宝自本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈俊退还入场费37500元并支付利息（以37500元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月19日起计至清偿之日止）；二、驳回原告陈俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1775元，由原告陈俊负担1037元，由被告徐忠宝负担738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年六月二十二日书记员  邱莉晶