陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                           （2020）陕0116民初1687号 原告（反诉被告）：熊应珍，女，汉族，1987年9月14日出生，住西安市长安区，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0029。委托诉讼代理人：田明辉，陕西萃泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乐，陕西萃泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：辛小军，男，汉族，1972年7月28日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）熊应珍与被告（反诉原告）辛小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法按照普通程序、由审判员杨红雨独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，熊应珍及其委托诉讼代理人、辛小军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告熊应珍向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告归还租赁费32000元、房屋押金3200元、灯泡更换费48元、空调安装铜管费90元、补交物业费及水费252元、违约金3200元共计38790元2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月28日，原、被告及西安上元房地产经纪有限公司（居间人）签订了西安市房屋租赁合同，被告根据合同约定，将位于西安市高新区XX园XX区XX号楼XX室的房屋出租给原告使用，租期约定为2019年9月1日至2025年6月30日，每月租金为3200元，租金按年支付。原告向被告支付租金和押金共计41600元，被告向原告交付了房屋。但在原告正常租赁期间，被告突然以各种理由拒绝出租房屋，并于2019年10月31日将房屋收回。原告多次要求被告退还剩余房租及押金遭到拒绝，故诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。被告辛小军辩称：原、被告签订租赁合同属实，但是合同签订后原告答应保管被告的沙某某、茶几等物品、却将上述物品丢弃，原告无视单元楼内公共环境，XX道XX室达一个月之久，自己因此才要求终止合同的，现不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告辛小军向本院提出如下诉讼请求：一、判决由反诉被告熊应珍向反诉原告赔偿10个月的租金损失差额10000元、赔偿丢弃的沙某某一套三件9800元、赔偿丢失茶几一个2200元、电视柜一个2500元、被污染床垫800元、污染地板清洗费300元、丢弃沙某某物业运输费300元、赔偿精神损害赔偿金100元共计26000元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：自己和反诉被告熊应珍的房屋租赁合同签订后，熊应珍答应将自己屋内的沙某某、椅子、茶几、电视柜、饭桌、洗衣机代为保管，但是，熊应珍却将沙某某直接丢弃于小区的垃圾场，造成物业人员数十次打电话给自己要求妥善解决，2019年9月，该沙某某由物业管理代为搬走；熊应珍无视单元楼公共卫生，除了将洗衣机、椅子、餐桌等物品移去楼梯口大门口以外，XX道XX室等地方达一个月左右，物业对此多次催促自己，楼上楼下的其他业主反映反诉被告还存在大声喧哗、污染楼道环境等问题；熊应珍在租用房屋期间造成自己家的棕床垫污渍和血渍，后续租户认为不能使用；2019年10月底，熊应珍搬离该房屋时造成整个房屋地板污染、行走粘鞋，后续租户花费300元重新清洗地面。正因为熊应珍的上述行为违反了物业管理和公序良俗，违反了双方租房合同的基础，自己才对熊应珍进行了劝离，熊应珍给自己造成的损失，应该承担赔偿责任。反诉被告熊应珍辩称：反诉原告辛小军的反诉请求没有事实依据，熊应珍没有造成辛小军的任何租金损失，合同上的物品交接单中并无沙某某、茶几、电视柜等物品，熊应珍不存在丢弃这些物品的行为，对于床垫熊应珍也是正常使用，没有恶意损坏，请求驳回辛小军的所有反诉请求。经审理查明：熊应珍所诉的原、被告签订租房合同、交付房屋、交付租金和房屋押金的情况属实。合同履行中，辛小军对于熊应珍将自己原有房屋内的部分物品的堆放到楼道或丢弃的行为不满，交涉无果后，遂要求熊应珍搬走。2019年10月31日，熊应珍从承租辛小军的房屋内搬离。之后，双方对于熊应珍的其余租金和房屋押金的退还问题未能协商一致，熊应珍遂于2020年1月21日以诉称诉至本院。辛小军应诉后，不同意熊应珍的诉讼请求，并当庭提出反诉，要求熊应珍向辛小军赔偿损失。庭审中，熊应珍和辛小军各自坚持自己的诉讼请求，否认对方的诉讼请求。熊应珍举证的主要证据有：1、原、被告及居间人于2019年8月28日签订的《西安市房屋租赁合同》，用于证明原、被告之间的合同关系、熊应珍承担了1600元居间费，租期未满辛小军收回房屋，应承担违约金3200元；2、《银行转账回单》，用于证明熊应珍向辛小军支付了2019年9月1日至2020年8月31日的租金，被告提前收回房屋的行为构成违约；3、熊应珍一方在2019年10月31日搬离房屋时录制的视频资料一份，用于证明辛小军提前收回房屋构成违约，租赁合同中所列的原有家具，辛小军已确认交接；4、原、被告的微信聊天记录截图，用于证明被告违约后，除退还房租32000元、押金3200元、支付违约金3200元之外，还需赔付原告灯泡更换费48元、空调安装铜管费90元、物业费及水费252元共计38790元。辛小军的质证意见为：对证据1中合同的真实性认可，熊应珍不愿意使用自己提供的沙某某、茶几、电视柜等物品，双方口头约定了这些物品由熊应珍搬走并妥善代为保管，不认可熊应珍的证明目的；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，否认自己存在违约行为；对证据3的真实性认可，认为视频中所提及的椅子、桌子、洗衣机等物品在合同中也没有规定，但确实由熊应珍保管，说明自己和熊应珍是存在口头约定的；对证据4的真实性认可，熊应珍所提及的灯泡、水费、物业费、空调安装铜管的费用自己都认可，但自己不同意退押金和租金的理由是熊应珍造成自己的物品损失没有赔偿。辛小军举证的证据有：一、由辛小军书写内容、由物业工作人员齐学峰签字确认的《证明》一份、辛小军拍摄的照片一张，用于证明熊应珍将原告的沙某某等物品丢弃；二、2019年9月16日辛小军向熊应珍门口张贴书面通知的照片1张，用于证明熊应珍违反合同约定，合同解除是熊应珍的行为导致的；三、辛小军和熊应珍的微信聊天记录截图，用于证明事情发生经过及双方沟通的情况；四、2019年10月31日熊应珍搬走之后的房内照片2张，用于证明熊应珍搬走后床垫污染、后续住户无法继续使用。 熊应珍的质证意见为：对证据一中书面证明内容的真实性不认可，该证明中也没有物业公司的盖章，照片内容也无法看出照片中的物品是谁的物品、由谁搁置、且照片没有原始载体，不承认辛小军的证明目的；对证据二的真实性认可，承认该书面通知确实是辛小军张贴在楼梯口的通知，但认为该书面通知的内容是辛小军的单方意见，不等于熊应珍存在违约行为；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，认为聊天记录中看不出熊应珍给辛小军造成任何损失；对证据四的真实性和证明目的均不认可，也无法证明照片中的物品是在哪里拍摄的、是由谁堆放的物品。 熊应珍和辛小军签订的租房合同中交接物品清单中没有沙某某、茶几、电视柜，熊应珍也否认曾和辛小军达成过由熊应珍保管辛小军的沙某某、茶几、电视柜等物品的口头协议，辛小军对此也没有证据举证。本案双方当事人意见分歧较大，本案未能进行调解。本院认为：本诉原告熊应珍举证的证据，可以证明本诉原告熊应珍、本诉被告辛小军之间的房屋租赁合同成立并有效，本院予以确认。在合同约定的租期届满之前，辛小军于2019年9月16日张贴通知要求熊应珍搬离房屋，熊应珍也实际于2019年10月31日搬离辛小军的房屋， 双方的合同关系已经解除，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本案合同的双方当事人对于合同中没有约定的、原放置在房屋内的沙某某、茶几、电视柜等物品应由谁保管没有明确约定；熊应珍不同意使用上述物品时，按照惯例，本应由财产所有人、即房屋出租人辛小军负责腾出并移走上述物品，但辛小军并未做如此行为；辛小军主张的双方口头约定由熊应珍保管上述物品的意见，遭到熊应珍否认且无证据证明，本院不予采信。在辛小军没有及时移走上述物品时、辛小军和熊应珍本应继续协商将上述物品妥善处理，但熊应珍在未能与辛小军协商解决的情况下，为了自己的方便生活，私自将辛小军的上述物品搬出房屋堆放在小区公共区域的行为，也违反了诚实信用和善良的原则，因此导致原、被告的矛盾激化、以及合同解除的后果，故辛小军对于合同解除的后果具有主要过错责任，熊应珍具有次要过错责任，本院予以确认。合同解除后，本诉原告熊应珍要求本诉被告辛小军退还其余十个月的租金32000元、退还房屋押金3200元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予判决支持；熊应珍要求辛小军赔偿灯泡更换费48元、空调安装铜管费90元、物业费水费252元的诉讼请求，辛小军也无异议，应予判决支持。至于熊应珍要求辛小军赔偿违约金3200元的诉讼请求，按照过错责任比例进行分担后，应判由辛小军向熊应珍赔偿60%的违约金、即1920元，熊应珍超出上述费用的违约金赔偿请求，应予判决驳回。至于反诉原告辛小军的反诉请求中，其要求熊应珍赔偿的10个月的租金差额损失10000元，没有证据支持，应予判决驳回；辛小军要求熊应珍赔偿丢弃的沙某某、茶几、电视柜的财产损失的诉讼请求，因辛小军对于上述财产的价值并未提供证据予以证明、但上述财产损失实际存在，可酌情将上述财产损失价值认定为6000元，并根据过错责任，由熊应珍赔偿40%的损失即2400元；辛小军要求熊应珍赔偿丢弃沙某某的运输费300元的诉讼请求，也可根据过错责任大小、由熊应珍赔偿40%的费用即120元；辛小军要求熊应珍赔偿污染床垫的损失800元的诉讼请求，在辛小军的证据可以证明床垫被血渍污染属实、但不能证明床垫的实际价值的情况下，酌情认定床垫清洁费用为300元，并判由熊应珍向辛小军赔偿；辛小军要求被告赔偿污染地板的清洁费300元的诉讼请求，证据不足，本院不予认定，判决驳回；本案属于合同纠纷案件、并非人身侵权纠纷案件，辛小军在本案中要求熊应珍赔偿精神损害赔偿金的诉讼请求，没有法律依据，应予判决驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、本诉被告辛小军于本判决生效后10日之内向本诉原告熊应珍退还其余十个月的租金32000元；二、本诉被告辛小军于本判决生效后10日之内向本诉原告熊应珍退还房屋押金3200元；三、本诉被告辛小军于本判决生效后10日之内向本诉原告熊应珍赔偿灯泡更换费48元、空调安装铜管费90元、物业费和水费252元合计390元；四、本诉被告辛小军于本判决生效后10日之内向本诉原告熊应珍赔偿违约金1920元；五、驳回本诉原告熊应珍的其余诉讼请求；六、反诉被告熊应珍于本判决生效后10日之内向反诉原告辛小军赔偿丢弃物品的财产损失2400元；七、反诉被告熊应珍于本判决生效后10日之内向反诉原告辛小军赔偿丢弃沙某某的运输费120元；八、反诉被告熊应珍于本判决生效后10日之内向反诉原告辛小军赔偿被污染床垫的清洁费用300元；九、驳回反诉原告辛小军的其余诉讼请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费770元，本诉原告熊应珍已预交，由本诉原告自行承担70元，由本诉被告辛小军承担700元；反诉案件受理费225元，反诉原告辛小军已预交，由反诉原告辛小军自行承担175元，由反诉被告熊应珍承担50元；上述费用相抵后，由辛小军向熊应珍支付案件受理费650元，并于判决生效后十日之内予以支付。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员       杨红雨           二〇二〇年  六  月  二十二 日 书  记  员       吴亚桐     1