湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5341号原告：易勋林，男，1969年7月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张晓兰，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：易勋奇，男，1967年12月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告之兄。被告：湖南天心实业发展有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**星城荣域园。法定代表人：周中林，董事长。委托诉讼代理人：陈继海，男，1984年11月19日出生，汉族，住湖南省新化县。原告易勋林诉被告湖南天心实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓兰、易勋奇,被告的委托诉讼代理人陈继海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因房屋裂缝、漏水等质量问题造成的装修、家具、家电毁损损失暂计40000元（暂计40000元，具体损失以鉴定为准）；2、被告向原告支付违约金，违约金计算至房屋全部整改不再渗漏、装修、家具、家电实际修缮之日止（以总房款1039631元为基数，按日万分之二标准计算，自2013年1月1日计算至2013年9月14日为53229元，以总房款1039631元为基数，按日万分之一标准计算，计算至房屋全部整改不再渗漏、装修、家具、家电实际修缮之日止，暂自2013年11月15日计算至2020年5月25日为247744元）；3、被告支付原告因星城荣域园2栋1802房屋渗漏花费的修缮费用20755元；4、被告将房屋修缮整改至不漏水、更换南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户污损、破裂玻璃；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年5月19日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的房屋，并向被告支付了房款。2013年，原告对所购房屋验收时，发现房屋墙面和顶部渗水。原告对房屋装修后，发现房屋也因前述原因无法入住。2017年，被告委托相关公司整改，但没有整改好，被告也委托相关公司维修，花去20755元也未维修好，原告所购房屋至今无法入住。被告辩称：被告已履行交房义务，房屋交付后的损失应由原告承担。原告要求被告承担装修、家具、家电的损失40000元与被告没有关系。被告交付的房屋已经达到了交付的房屋质量标准，不存在违约，被告也对房屋进行了维修，原告自行维修费用不应由被告承担。原告房屋已过保修年限，诉讼请求也已过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2011年5月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号201194121802），合同约定买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市天心区，建筑面积134.16平方米，总房款为1038161元；合同第十条约定出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于出卖人的原因，未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日总房款的万分之一计算的延期交房责任；第十四条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改；合同附件三约定了装饰、设备标准，其中屋顶为保温隔热防水屋面，外墙为瓷砖、高级外墙砖、石材及防水涂料。合同还就双方其他权利义务作出约定。合同签订后，涉案房屋实测面积为134.35平方米，原告交纳购房款，被告开具了发票。此后，被告发出收房通知，原告于2013年9月15日在《业主入伙文件资料签收表》上签字收房。原告对涉案房屋进行验收并填写《房屋验收交接表》要求被告整改，验收意见为：厨房、客厅墙体渗漏、客厅顶部渗漏；此后，原告在被告整改后，多次验收，均在验收意见表中写明：墙面渗水、屋顶漏水，窗户开裂。2013年，原告委托友仁公司对小区维修整改。但原告验收后，意见为：外墙渗水，顶漏，窗玻璃开裂。后来，被告与星迈公司签订《屋顶防水整改维修工程合同》，约定由星迈公司就涉案小区1、2、7、8、9栋屋顶进行维修。2018年10月8日，原告再次验收，意见为：客厅、餐厅、厨房、卧室顶部漏水，飘窗玻璃开裂，夹层有水，未整改好。2019年7月28日，原告又自行委托了星迈公司对涉案房屋进行了维修，花去维修费15355元，但涉案房屋在维修后仍然存在下列问题：餐厅、卧室、厨房屋顶漏水，房屋南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户玻璃污损、破裂。原告诉至本院，酿成纠纷。另查明，2018年1月25日，湖南省建设工程质量安全监督管理总站向被告送达《关于尽快彻底消除质量隐患的函》，要求被告对屋面渗漏等问题进行全面排查。经本院庭审释明，原告追究被告的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告支付购房款后，被告应当按照约定向原告交付质量合格的毛坯房屋。鉴于原告收房后，被告向原告交付的是毛坯房，原告对房屋装修后，因房屋裂缝、渗水等质量问题而造成的装修、家电、家具等损失应属于被告提供的不合格房屋所造成的侵权损失，不是违约损失，而原告选择违约之诉，故本院对原告要求被告赔偿因房屋裂缝、漏水等质量问题造成的装修、家具、家电毁损损失等暂计40000元的诉讼请求不予审理。原告在房屋保修期限内对房屋质量提出异议，被告此后虽进行维修但仍未修复好,已构成违约，应承担修复房屋质量问题、支付违约金的民事责任，被告认为涉案房屋已过保修年限，诉讼请求也已过了诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予采纳。由于原告于2013年9月15日即提出房屋存在厨房、客厅墙体渗漏、客厅顶部渗漏问题，未超过保修期限，此后被告一直未修复好，故被告应对涉案房屋进行修缮整改，并更换污损、破裂的玻璃。原告在被告没有修缮好房屋的情况下，委托相关公司进行维修，也是行使自力救济，防止损失扩大的措施，相关费用也应由被告承担。根据原告的证据，被告应支付原告修缮房屋花费的15355元。关于违约金，原告要求被告整改后，被告仍然未能整改完毕，应依约向被告支付违约金，依约按房款的日万分之一的标准自2013年11月15日起至被告将涉案房屋进行修缮整改到不漏水之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、由被告于本判决生效后三个月内将原告易勋林所有的位于长沙市天心区修缮整改到不漏水，并更换房屋南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户玻璃；二、由被告湖南天心实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告易勋林截至2020年5月25日的违约金247394元，以及此后的违约金（此后的违约金依1038161元房款为基数，按每日万分之一为标准，计算至被告将位于长沙市天心区修缮整改到不漏水之日止）；三、由被告湖南天心实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告易勋林房屋修缮费用15355元；四、驳回原告易勋林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2763元，原告承担763元，被告湖南天心实业发展有限责任公司承担2000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李学军二〇二〇年六月二十二日法官助理谭志军书记员肖娅丽