贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初326号原告：朱世华，男，1974年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：田仁洪，贵州众芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗欣莉，贵州众芳律师事务所实习律师。被告：黄文波，男，1980年10月11日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：毕力斌，贵州济仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，贵州济仁律师事务所律师。原告朱世华与被告黄文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告朱世华及其委托诉讼代理人田仁洪，被告黄文波的委托诉讼代理人毕力斌、罗宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱世华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付至起诉之日（2019年10月1日至2020年1月8日）租金人民币13873.5元；3.被告向原告支付违约金（从2019年9月20日起算至2020年1月8日，按500元每日计）人民币55000元；4.被告向原告支付物业管理费（2019年10月1日至2019年12月31日，以4元／㎡／月计）人民币876元，以上共计：69749.5元；5.被告将涉案房屋恢复原状；6.本案的诉讼费、鉴定费等必要费用由被告承担。原告当庭变更第五项诉讼请求为：被告向原告支付恢复涉案房屋所产生的费用28635元。事实与理由：2016年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市云岩区的房屋出租给被告，合同对租金、违约责任等情况进行了约定。2019年8月15日，被告告知原告不再租赁房屋，原告要求被告恢复原装修，整理房屋内的杂物等，但是被告一直不予理睬。为保护自己合法权益，原告向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告黄文波辩称：1.双方的合同解除时间为2019年的8月15日。2.从微信聊天记录来看，原告是明确知道被告不再继续承租的事实，故此，原告可自行将案涉房屋恢复原状后另租他人，且案涉房屋于2019年9月份就处于原告的实际控制之下，所以原告要求被告支付租金的请求不应得到支持。3.被告已按照租赁合同的约定将10000元的押金交付原告，现被告提前解除合同，并未向原告要求退还10000元的押金，被告认为该押金已足以弥补原告的损失。4.关于物管费，原告并未提交物管费计算标准的证据，鉴于房屋租赁合同已于2019年8月15日解除，对原告主张的物管费不应得到支持。5.关于恢复原状产生的费用，原告之前提供的微信聊天记录中提到恢复原状，应当是指案涉房屋内中间隔墙，而不是案涉房屋的全部原状，因此原告对案涉房屋全部进行装修所产生的费用与本案无关。经审理查明，2016年3月20日，原告朱世华（出租人、甲方）与被告黄文波（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区（建筑面积73.02㎡）的房屋出租给乙方，合同签订之日，乙方须向甲方交纳10000元租赁押金。租赁期为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日。2016年4月至2018年3月，租金均为43812元／年；2018年4月至2019年3月租金为47317元／年；2019年4月至2020年3月，租金为51102元／年。租金按半年支付，乙方在租金到期前提前10日支付，若逾期乙方须向甲方支付500元／天的违约金。合同还约定，租赁期限届满或合同终止时，乙方必须还原装修。被告黄文波按约定支付租金至2019年9月份。2019年8月15日，被告黄文波通过微信聊天的方式向原告告知欲提前解除租赁合同关系，但双方就恢复房屋原状未达成一致意见。还查明，朱世华就本案于2020年1月8日向本院提起民事诉讼，并于同年4月7日提出撤诉申请，本院裁定准许朱世华撤诉。本案立案后，本院通过电话联系被告，该电话处于无人接听状态，本院另行通过短信的方式告知被告黄文波开庭时间以及相应的诉讼权利义务，均未收到其答复；随后通过邮寄送达的方式分别向被告户籍地址和现住地址邮寄起诉状副本、诉讼权利义务告知书等材料，邮件于2019年6月7日被退回本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、微信截图、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱世华与被告黄文波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》，在合同履行期限届满前，被告黄文波于2019年8月15日单方通知原告朱世华其不再继续租赁涉案房屋，其意思表示应为提出合意解除案涉租赁合同的要求，系单方意思表示，此时双方并未达成解除合同的合意，合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被告黄文波作为承租方，其核心合同义务为依约按时支付租赁费用，但其以微信聊天的形式主张将不再租赁涉案房屋，且其主张并未与原告朱世华形成合意，故黄文波以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，朱世华享有法定合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院以原告朱世华递交起诉状并经由本院向被告送达成功之日视为合同解除之日，因被告黄文波拒接电话、拒回信息、拒收本院送达材料，依照《最高人民法院〈关于进一步加强民事送达工作的若干意见〉》第七条“当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。”之规定，合同解除的时间应为本案起诉状副本送达至被告之日即2020年6月7日。原告主张合同解除时间为2020年1月8日，并计算2019年10月1日至2020年1月8日的租金13873.5元，从其自愿。关于原告主张被告支付违约金、物业费的诉请，首先就违约金部分，违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚，被告单方解除合同的行为已构成违约，但违约金的计算应以实际损失为依据，原被告双方签订《房屋租赁合同》中关于违约金为500元/天的约定明显过高，被告主张以其支付给原告的押金10000元作为违约金，从其自愿。其次就物业费的部分，原告并未提交证据证实物业费的实际产生情况，也未提交物业费的计算标准及依据，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张恢复涉案房屋所产生的费用28635元，根据原被告双方的微信聊天记录显示，双方关于恢复原状的争议主要在于隔墙部分，但根据原告提交的装修合同和预算表显示，其装修包含了客厅、卫生间等多个房间的多个部分的装修，原告提交的证据不足以证实其将涉案房屋整体装修与本案具有直接关联性，但因合同约定被告在返还房屋时应还原装修，在双方协商解除合同过程中所争议的为隔墙部分，被告在未将隔墙恢复的情形下搬离房屋，原告恢复隔墙势必产生相应费用，本院酌情支持3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱世华与被告黄文波于2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄文波于本判决生效之日起十五日内向原告朱世华支付房屋租金13873.5元；三、被告黄文波于本判决生效之日起十五日内向原告朱世华支付房屋恢复费用3000元；四、驳回原告朱世华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1130元，原告朱世华负担936元，被告黄文波负担194元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年六月三十日法官助理卢立瑗书记员杨丽