广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7845号上诉人（原审被告）：田英媚，女，1981年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区*****************。委托诉讼代理人：欧美欣，广东五美律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓颖，广东五美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市海伦堡房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******************卡，统一社会信用代码914***********559Q。法定代表人：管叔阳，该公司主任。委托诉讼代理人：黄小芳，女，1991年11月15日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县************队13号，系该公司员工。原审被告：李全洪，男，1979年6月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区*****************。上诉人田英媚因与被上诉人中山市海伦堡房地产开发有限公司(以下简称海伦堡公司)、原审被告李全洪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。田英媚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海伦堡公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、海伦堡公司未有效向田英媚、李全洪催告付款，因此，海伦堡公司不得依据《补充协议》行使单方解除合同的权利。田英媚、李全洪否认收到海伦堡公司发出的《关于变更付款方式的通知》和《解除商品房买卖合同通知书》，海伦堡公司未提交证据证明田英媚、李全洪收到前述通知。依据《补充协议》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，海伦堡公司要行使解除合同的权利，必须经过催告。现海伦堡公司未经催告，其行使解除权于法无据，应依法驳回其诉讼请求。二、若海伦堡公司依据《商品房买卖合同》的约定行使解除权，其单方解除合同的权利已过法定的除斥期间，解除权已经消灭。一审法院支持海伦堡公司解除合同的诉讼请求于法无据。三、在海伦堡公司向一审法院提起诉讼后，田英媚、李全洪曾多次联系海伦堡公司要求继续履行合同，并按海伦堡公司要求支付了住宅专项维修资金，以上情况应视为海伦堡公司以实际行为确认合同可以继续履行。四、海伦堡公司长期怠于行使权利，并通过各种方式阻碍在异地的田英媚、李全洪履约支付余款，致使商品房买卖合同的效力长期处于一种不确定的关系，现涉案房屋增值巨大，解除合同会造成双方权利义务过分失衡，亦不利于维护稳定的市场交易秩序。田英媚、李全洪一直生活在异地，在2018年前多次联系海伦堡公司要求协商余款支付方式，但海伦堡公司以售楼部已撤出，无具体人员负责此事为由，一直拖延处理房屋余款支付的事情。海伦堡公司明知田英媚、李全洪目前在成都市生活工作，仍故意将材料寄至田英媚、李全洪无法查收的地址，实现海伦堡公司单方解除合同、坐享房屋增值带来的利益目的。由此看来，田英媚、李全洪之所以会迟延履行支付余款的义务，主要是因为海伦堡公司内部职责不明、管理混乱，导致无人与田英媚、李全洪对接，致使田英媚、李全洪无法如约付款。田英媚、李全洪的行为并不构成违约，海伦堡公司不得行使单方解除权。五、一审认定海伦堡公司行使合同解除权属于约定解除权而非法定解除权错误的。海伦堡公司怠于行使权利，从未主动与田英媚、李全洪联系，因此才会不知道其已更换了联系方式，导致多次向无效地址寄发相关通知。且海伦堡公司在明知该地址无法与田英媚、李全洪取得联系时仍向法院提供该错误地址，导致一审法院无法有效送达诉讼材料，纯属恶意隐瞒，刻意造成本案缺席判决。田英媚、李全洪是自行去海伦堡公司协商付款事宜时才知道海伦堡公司已提起诉讼，田英媚、李全洪一直联系不到海伦堡公司，故至今未付款是行使不安抗辩权。海伦堡公司辩称：一、本案商品房买卖合同签订后，因银行政策的调整，外地人不能申请房屋按揭贷款，海伦堡公司针对这个政策变化对无能力一次性付款的业主，可申请退房并退还首期款，大部分业主已办理了退房，但田英媚、李全洪不同意退房，至今仍未向海伦堡公司支付剩余房款。海伦堡公司要求田英媚、李全洪一次性支付剩余房款，田英媚、李全洪称有另外一套房子出售，出售后可一次性付款，但需给其出售的时间，海伦堡公司同意给田英媚、李全洪时间出售另外房产的时间。后海伦堡公司再次致电田英媚、李全洪要求其尽快支付剩余房款，但田英媚、李全洪以各种理由拖延时间，至今仍未向海伦堡公司支付剩余房款。后海伦堡公司为维护自身利益才诉至法院。二、田英媚、李全洪缴纳的专项维修基金是物业公司办理的，并非海伦堡公司同意田英媚、李全洪继续履行合同的承诺，该费用与本案无任何关联。三、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了收款账户信息，田英媚、李全洪完全可以按照合同的约定支付剩余房款，但其未支付。田英媚、李全洪通过各种理由和借口要求海伦堡公司给其时间凑足房款，海伦堡公司也给其充分的时间，但最终田英媚、李全洪却一直推脱不想支付剩余房款，海伦堡公司认为田英媚、李全洪迟延履行主要债务，已严重违反合同约定，不管是依据法定解除权还是约定解除权，海伦堡公司均有权解除与田英媚、李全洪签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。四、海伦堡公司邮寄《关于变更付款方式的通知》及《解除商品房买卖合同通知书》是根据合同中田英媚、李全洪提供的通讯地址及联系方式进行邮寄的。田英媚、李全洪变更通讯地址及联系方式并未及时告知海伦堡公司，因此海伦堡公司按合同约定的田英媚、李全洪提供的通讯地址及联系方式通过邮寄方式向田英媚、李全洪送达文件应属于有效送达，不利后果应由田英媚、李全洪自行承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理无误，请求驳回上诉，维持原判。原审被告李全洪未向本院发表意见。海伦堡公司向一审法院起诉请求：1.解除田英媚、李全洪与海伦堡公司于2010年5月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.田英媚、李全洪立即协助海伦堡公司办理中山市*******************的注销备案手续；3.田英媚、李全洪应向海伦堡公司支付违约金84000元。一审法院认定事实：1.2010年5月14日，李全洪、田英媚出具委托书，载明其委托张丹代理购买中山市*******************的相关事项，该委托书于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐公证处公证。2010年5月28日，买受人李全洪、田英媚（张丹代理）与出卖人海伦堡公司签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定李全洪、田英媚购买海伦堡公司位于坦洲镇南坦路9号海伦花园64座404房，总房价404656元，付款方式为银行按揭，于2010年5月28日现金支付124656元，2010年5月28日商业贷款280000元；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；补充协议第一条第1款、第2款约定：若买受人逾期付款两个月，出卖人要解除合同的应以书面方式通知买受人，解除合同的通知自交寄之日生效。因买受人原因导致按揭贷款不获银行审批，买受人于银行或出卖人发出通知后7天内可选择一次性支付，或按分期付款方式支付购房款并签订相关补充协议，但不得藉此要求解除合同。如买受人于银行或出卖人发出通知后7天内仍未付款或不能就分期付款方式与出卖人达成补充协议的，则视为买受人拒绝履行商品房买卖合同，出卖人可单方解除商品房买卖合同，如造成出卖人损失，出卖人有权提出赔偿，出卖人收取之款项作为违约金不予退回，合同及补充协议约定了其他事项。李全洪、田英媚已支付定金及首期款合计124656元。2．2018年3月15日，海伦堡公司作出变更付款方式的通知，并于2018年3月18日向李全洪、田英媚发出，载明其接到银行通知，李全洪、田英媚的按揭贷款申请因其自身原因未获审批通过，现通知李全洪、田英媚在2018年3月25日前到海伦堡公司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，海伦堡公司将按合同约定追究李全洪、田英媚的违约责任。2018年7月18日，海伦堡公司向李全洪、田英媚发出解除商品房买卖合同通知，载明案涉房屋总价款为404656元，李全洪、田英媚除支付首期购房款124656元外，按揭款280000元应于2010年8月26日付清，逾期付款超过60日，李全洪、田英媚经海伦堡公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款,该行为已构成违约，依据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议一》第五条第（一）项的约定，正式通知李全洪、田英媚：解除双方于2010年5月28日签订的商品房买卖合同及补充协议；李全洪、田英媚应向海伦堡公司支付违约金28000元。另，海伦堡公司于2018年7月18日和2018年7月23日向李全洪、田英媚邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，第二次邮寄地址与本案在送达中李全洪、田英媚向一审法院提供的地址一致。李全洪、田英媚否认收到变更付款方式的通知和解除商品房买卖合同的通知，海伦堡公司亦未提交证据证明李全洪、田英媚收到前述通知。3．一审庭审中，海伦堡公司称因2010年年底银行出台了相关政策，外地人无法以按揭方式支付购房款，针对这一情况，海伦堡公司允许无能力一次性付款的业主退房并退回首期款，但李全洪、田英媚不同意退房，称其会出售另一套房屋以支付案涉房屋的剩余购房款，但二人并未在海伦堡公司给予的宽限期间内支付剩余款项，后海伦堡公司致电二人要求支付剩余购房款，李全洪、田英媚一直推诿，至起诉之日海伦堡公司一直联系二人要求支付剩余购房款，但遭到拒绝。另，海伦堡公司认为其于2018年3月18日向李全洪、田英媚正式发出变更付款方式通知，又于2018年7月18日、2018年7月23日寄出解除合同通知书，并未超过一年的除斥期间。4．李全洪、田英媚在一审庭审中承诺可一次性支付剩余购房款，但不同意承担违约责任，海伦堡公司拒绝继续履行合同。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议是海伦堡公司与李全洪、田英媚在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。在商品房买卖合同中，依约按时支付购房款系买受人李全洪、田英媚主要的合同义务，按照以按揭贷款方式支付购房款的交易习惯，多数情况下，买受人很难在合同约定的时间支付购房款，海伦堡公司自述在得知李全洪、田英媚无法获得贷款审批后，允许其退房并退购房款，李全洪、田英媚坚持继续履行合同，但至今未能支付购房款。海伦堡公司于2018年3月18日通知二人在3月25日前办理变更付款方式手续并一次性付清房屋价款，李全洪、田英媚未在其限定的时间且至今未办理一次性支付房屋价款手续，海伦堡公司又于2018年7月23日通知二人解除双方于2010年5月28日就案涉房屋签订的《商品房买卖合同及补充协议》并支付违约金，李全洪、田英媚抗辩称海伦堡公司未在一年的除斥期内行使解除权，解除权已消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，李全洪、田英媚迟延履行主要债务，海伦堡公司已经给予其充分的时间筹措资金，于2018年3月18日催告后，李全洪、田英媚在三个月的合理期限内仍未履行，海伦堡公司有权在合理期限届满的三个月内主张解除合同，虽然海伦堡公司称其已于2018年7月23日向李全洪、田英媚发出解除《商品房买卖合同及补充协议》的通知，其并未提交李全洪、田英媚已经收到的证明，但其于2018年8月8日起诉要求解除合同仍在行使解除权的有效期限内，因此其诉请解除合同，理据充分，一审法院予以支持，一审法院对李全洪、田英媚关于海伦堡公司的单方解除权已过除斥期间的抗辩不予采纳。合同因李全洪、田英媚违约而解除，海伦堡公司要求李全洪、田英媚协助办理案涉商品房注销备案手续及按照合同约定支付违约金84000元（即按应付款280000元的30%计算）的诉求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、海伦堡公司与李全洪、田英媚于2010年5月28日签订的《中山市商品房买卖合同及合同补充协议》于判决发生法律效力之日起解除；二、李全洪、田英媚于判决发生法律效力之日起七日内协助海伦堡公司办理注销案涉商品房的备案手续并支付违约金84000元；三、海伦堡公司于判决发生法律效力之日起七日内在李全洪、田英媚已交款项124656元中扣除违约金84000元后予以退回。一审案件受理费8630元（海伦堡公司已预交），由李全洪、田英媚负担（田英媚、李全洪于判决发生法律效力之日起七日内迳付海伦堡公司）。二审中，田英媚、李全洪提交了《关于继续履行的情况说明》、快递单凭证、航班记录、短信记录、出行记录等证据，拟证明田英媚、李全洪在2012年至2019年期间，多次联系海伦堡公司的员工，积极协调履约事宜，并多次向海伦堡公司表示愿意履行合同，但海伦堡公司不配合，导致田英媚、李全洪无法顺利支付尾款。2019年2月，田英媚、李全洪去海伦堡公司沟通继续履约事情，愿意支付诚意金4万元，但海伦堡公司不同意，双方就继续履约的事项未能达成一致。海伦堡公司对田英媚、李全洪提交的上述证据的证据三性不予确认，并认为上述证据已过举证期限，法院应不予采纳。李全洪于2018年7月25日编辑的《关于继续履行的情况说明》给海伦堡公司，恰好证明了田英媚、李全洪收到了海伦堡公司在2018年7月23日邮寄的《关于变更付款方式的通知》、《解除商品房买卖合同通知书》。海伦堡公司提交了顺丰快递存根单、顺丰公司出具的《快件证明》，拟证明海伦堡公司于2018年7月23日向田英媚、李全洪邮寄《关于变更付款方式的通知》、《解除商品房买卖合同的通知书》，并签收。田英媚、李全洪对证据三性不予确认，并认为《快件证明》显示快递是正确签收，但不能说明是由田英媚、李全洪签收。海伦堡公司声称多次与田英媚、李全洪商讨余款付款事宜，亦无证据证明。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，顺丰快递单号为821546861160的快件，收件方为田英媚、李全洪，收件地址为“四川省成都市武侯区高新区*****************”。中山顺丰速运有限公司于2019年12月3日出具《快件证明》，内容为：单号为821546861160的快件，2018年7月23日寄出，于2018年7月24日进行派送，正常签收。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议的焦点为：田英媚、李全洪是否存在逾期支付购房款的违约行为，海伦堡公司能否行使合同解除权。对此，本院具体分析如下：经查，案涉合同约定田英媚、李全洪的第二期购房款280000元为商业贷款，应于2010年5月28日支付，逾期超过60日的，海伦堡公司有权解除合同。补充协议还约定“如买受人于银行或出卖人发出通知后7天内仍未付款或不能就分期付款方式与出卖人达成补充协议的，则视为买受人拒绝履行《商品房买卖合同》，出卖人可单方解除《商品房买卖合同》”，田英媚、李全洪因自身原因未获银行按揭贷款批准，且一直怠于与海伦堡公司就支付余款重新达成协议，亦未向海伦堡公司支付剩余购房款，故田英媚、李全洪的行为已构成违约，海伦堡公司有权单方面解除合同。但海伦堡公司未在除斥期间内行使约定解除权，该约定解除权已经消灭，案涉合同继续履行。此后，海伦堡公司在2018年3月18日向田英媚、李全洪发出一次性付款通知后，田英媚、李全洪在三个月合理期间内仍未履行付款义务，田英媚、李全洪故已构成法定的根本性违约。海伦堡公司后于2018年7月18日向田英媚、李全洪发出解除合同通知。现海伦堡公司提起本案诉讼请求解除合同，其系行使法定解除权，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，一审法院支持海伦堡公司的诉求并无不当，本院予以维持。对于海伦堡公司主张按应付款的30%支付违约金的请求，违约金的性质主要是补偿性的，并有限地体现惩罚性。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金约定过高的，当事人可以请求人民法院予以调整。现田英媚、李全洪不同意支付，而海伦堡公司亦未举证证明其实际遭受的经济损失。按日常生活经验，目前房价对比2010年已大幅飙升，海伦堡公司在合同解除注销备案登记后仍可将房屋出售他人，其实际利益并未受到实际侵害，因此本院根据本案的具体案情，酌情调整违约金为20000元，对海伦堡公司主张违约金超出部分不予支持。综上，田英媚、李全洪支付的违约金20000元与海伦堡公司退回购房款124656元相抵冲后，海伦堡公司应向田英媚、李全洪退回购房款104656元。对于田英媚上诉称，海伦堡公司故意向其已变更的地址邮寄材料，有意让其无法收取邮件的问题。经查，海伦堡公司是依据合同上载明的联系方式和通讯地址向田英媚、李全洪发出书面通知，田英媚、李全洪变更通讯地址及联系方式并未举证证明已及时告知了海伦堡公司，因此，海伦堡公司按合同载明的通讯地址及联系方式向田英媚、李全洪送达文件应属于有效送达，不利后果应由田英媚、李全洪自行承担。退一步来讲，即使田英媚、李全洪未收取上述邮件，但海伦堡公司又于2018年7月23日按照田英媚、李全洪一审确定的地址又邮寄了一次，田英媚、李全洪应收到海伦堡公司发出的催款通知，且合同上已清楚记载了海伦堡公司的收款账户信息，故本院对田英媚称因联系不上海伦堡公司的工作人员无法付款的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16504号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16504号民事判决第二项为：上诉人田英媚、原审被告李全洪于本判决发生法律效力之日起七日内协助被上诉人中山市海伦堡房地产开发有限公司办理注销案涉商品房的备案手续；三、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16504号民事判决第三项为：被上诉人中山市海伦堡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人田英媚、原审被告李全洪退还购房款104656元（已付购房款124656元扣除违约金20000元）；四、驳回中山市海伦堡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8630元（中山市海伦堡房地产开发有限公司已预交），由田英媚、李全洪负担6904元、中山市海伦堡房地产开发有限公司负担1726元；二审案件受理费8630元（田英媚已预交），由田英媚、李全洪负担6904元、中山市海伦堡房地产开发有限公司负担1726元。（上述一审、二审案件受理费相互抵扣后，田英媚、李全洪应于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市海伦堡房地产开发有限公司径付5178元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年六月八日书记员  张欣琪