杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初1903号原告：刘薇娟，女，1985年12月30日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人：邱红，浙江凌亿律师事务所律师。委托代理人：巴秋萍，浙江凌亿律师事务所律师。被告：王云根，男，1960年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告刘薇娟诉被告王云根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法由审判员王强适用简易程序进行审理。期间因发生法定中止的情形，本案中止审理，后中止情形消失。本院于2020年3月25日、6月8日两次公开开庭进行了审理。原告刘薇娟及其委托代理人邱红、巴秋萍，被告王云根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘薇娟诉称：原、被告双方于2019年11月22日签订《租房合同》，约定被告将坐落于杭州市萧山区新街街道市120平方商铺租给原告作为营业用房；租期一年，即自2019年12月1日起至2020年11月30日止；年租金48000元，签订合同时一次性付清；租期内如有一方违约，按实际赔偿装潢费用。合同签订后，原告按约支付了租金，并开始安排装修，定做冰箱。但在原告办理营业执照时，意外发现原告承租的148号商铺己被杭州萧山云庄宾馆注册，致使原告无法办理营业执照，经与被告联系，要求退还租金并赔偿装修费用，但均遭拒绝。现原告起诉要求：1.解除原、被告之间的《租房合同》；2.被告退还原告租金48000元，并赔偿装潢费用20000元。被告王云根答辩称：对原、被告之间存在房屋租赁关系无异议，收到原告租金48000元。原告在接收租赁房屋后，已进行了部分装修。对原告所述不能办理营业执照的事由不予认可，要求继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。原告刘薇娟为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《租房合同》1份，欲证明原、被告之间签订了租房合同，约定了租赁地点、用途、租期及违约责任等事项，租房合同中已明确原告承租148号是营业用房，但目前原告无法办理营业执照，合同不能得到履行；2.转账记录2份，欲证明原告支付被告租金48000元的事实；3.个人独资企业登记基本情况2份，欲证明上述《租房合同》约定的地址已经由被告王云根登记经营杭州萧山云庄宾馆，无法另行登记其他经营主体的事实；4.《装修合同》1份及刘薇娟与装修人员聊天记录2份，欲证明原告为房屋装修花费20000元的事实；5.原告与被告及被告妻子的对话录音（书面文字翻译共2页）、录像1份，欲证明原告为办理营业执照多次催促被告及其妻子提供原房东同意房屋分割的证明，但被告拒绝提供并要求原告起诉的事实；6.双方微信聊天记录1份，欲证明被告一直未提供原房东的分割证明，致使原告不能办理营业执照的事实；7.原告自杭州市萧山区市场监督管理局调取的蔡梅根、茹小牛与王云根签订的《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》各1份，欲证明涉案房屋的所有人为蔡梅根和茹小牛，蔡梅根、茹小牛与王云根签订的租赁合同明确约定不得转租，原租期到2020年11月1日为止，而本案被告允诺的转租时间超过原合同的租赁时间，转租合同应认定为无效。经质证，被告对证据1-3无异议，对证据4-7不予认可，认为提交监管部门的租赁合同与当事人之间履行的租赁合同不一致。本院认为，原告提供的证据1-3，经质证被告无异议，符合有效证据要件，本院予以认定；原告提供的证据4，原告未申请装修人员到庭作证，双方之间是否进行结算、损失如何等事实尚无法全面查清，但结合原、被告的庭审陈述，对原告已开展部分装修活动的事实应予以认定；对原告提供的证据5-7，被告虽有异议，但未能提出实质性质证意见，也未给出合理理由，本院对该组证据材料的真实性予以认定。被告王云根为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋分割证明1份，欲证明原告可以办理营业执照；2.双方微信聊天记录复印件1份，欲证明被告为原告办理营业执照，原告拒绝的事实。经质证，原告对证据1有异议，该分割证明未交付原告，且该分割证明是被告在诉讼中提交，并非原告起诉前，对原告已无实际用途；对证据2的真实性无异议，原告说这话是因为无法办理营业执照。本院认为，被告王云根未申请房东到庭参加诉讼，也拒绝提供联系方式，房屋分割证明是否为本人所签无法核实，故真实性难以认定；证据2，原告对真实性无异议，本院予以认定。根据法庭调查和上述有效证据，本院查明如下事实：2019年11月22日，王云根作为出租方（甲方）与承租方（乙方）刘薇娟签订《租房合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市萧山区新街街道市120平方商铺租给乙方作为营业用房；租赁期限1年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止，年租金48000元，该款于合同签订时一次性付清，无押金；租赁期内，如有任何一方违约，需按实赔偿装修费用等内容。合同签订后，王云根按约向刘薇娟交付148号租房。除合同订立前2019年11月21日所付的8000元外，刘薇娟于合同订立当日再行支付王云根40000元。此后，刘薇娟进场开始安排装修，但因无法办理营业执照，在完成部分屋面吊顶及墙面木工后，刘薇娟通知装修人员停止施工。此后，刘薇娟与王云根协商退租一事未果，纠纷成诉。2020年3月25日，在本院组织的第一次庭审中，原告刘薇娟称：其为开办水果店，承租了王云根位于新街街道市，但经其向相关部门了解，上述地址已由王云根登记为杭州萧山云庄宾馆的经营场地，故无法在同一地址上另行登记其他经营主体。对此，被告王云根反驳称：据其了解，双方租赁合同项下的地址可以办理营业执照，并向本院提交一份名称为杭州萧山薇娟水果店、经营者为王云根、经营场所为新街街道市场北路**-2（自行分割）的营业执照，该份营业执照的登记时间为2020年3月7日。为此，本院电话联系相关职能部门，核实情况如下：根据目前政策，同一地址已经被经营登记的，可采取房东自行分割的简易方式对住所（经营场所）进行分割登记，即在申请办理营业执照时一并提交原房东同意住所（经营场所）分割登记的证明。当日，原告表示可能之前认识有误，同意在向有关部门进一步询问后再与被告协商解决。但此后，因双方之前矛盾未解，原告通过微信、上门等方式通知被告协助提供原房东同意住所分割登记的证明，但被告不予理会。2020年4月9日，经本院协调，组织双方前往杭州市萧山区市场监督管理局下属分所为原告办理营业执照，但该所告知：根据区市场监督管理局在2020年4月7日下发的通知，全区已于通知下发之日起开展“涉嫌以虚假地址信息骗取登记行为”的专项整治工作，在整治期间，暂停全区范围内按照“杭州市商事登记业务指导意见十”使用房东通过自行分割方式对住所（经营场所）进行分割的登记优惠便利措施。但房屋自行分割后由房管、民政、街道、社区、物业确认的不受影响。此后，原告联系多家部门（单位）为其开具房屋分割登记的确认证明，但未获成功。经本院协调，被告协助原告向当地社区申请开具了房屋分割登记的确认证明，但直至本案2020年6月8日第二次庭审时，被告仍无法备齐需由原房东签字同意的全套申请资料，原告未能办理营业执照。本院认为，原告作为一名商事主体，在开展经营活动前对国家政策不作了解，盲目与被告订立租房契约，后因对政策理解出现偏差，未与被告充分沟通，就急于解除合同，致使双方矛盾产生。此外，被告作为房屋的出租方，除交付合格的租赁标的外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行包括协助在内的合同附随义务。经本院释明后，被告对原告提出的协助请求仍消极对待，致使原告无法申办营业执照，一拖再拖，损失进一步扩大。此后，因政策发生调整，双方履行合同更为艰难。现租赁期限已过大半，如强行履约，扣除房屋继续装修的时间外，实际留给原告经营的时间不足4个月，原告的合同目的恐难实现，加之双方信任缺失，之后能否续约亦是未知。据此，本院认为，原告主张解除双方租赁合同，有相应的事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本院查明的案件事实，原告目前的损失主要为租金支出、前期部分装修损失以及经营活动可能产生的利润损失，而被告的损失集中在能够获得的预期租赁收益及租赁场地恢复原状的费用等。因此，上述费用、收益的支出或减损在合同解除后即成为双方的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告退还原告部分租金计18000元。至于原告的装修损失以及被告恢复原状的费用等，由双方自行承担。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告刘薇娟与被告王云根在2019年11月22日签订的《租房合同》于本判决生效之日起解除；二、被告王云根于本判决生效之日起十日内退还原告刘薇娟租金18000元；三、驳回原告刘薇娟的其余诉讼请求。如被告王云根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取750元，由原告刘薇娟负担551元，由被告王云根负担199元。原告刘薇娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还多缴的诉讼费；被告王云根于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 王 强二〇二〇年六月二十二日书记员 赵佳甜?*ArabicDash???*ArabicDash??