湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初5158号原告广东恒宝物业管理有限公司，住所地:广东省广州市荔湾区宝华路**恒宝华庭负********。法定代表人孙国林。委托代理人潘炫燕，广东天穗律师事务所律师。被告李艳，女，1979年6月22日出生，汉族，住长沙县。委托代理人秦亚夫，男，1980年2月4日出生，汉族，住长沙市望城区。原告广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）与被告李艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告请求判令：1、被告立即向原告支付2012年7月1日至2016年12月1日(原告更正为31日)期间拖欠的物业管理费10160.09元（每月服务费单价1.65元/平方米，190.95元/月的管理费标准）；2、被告立即向原告支付自2012年7月1日起至被告清偿所拖欠的物业管理费之日的滞纳金（以当月所欠物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计至被告清偿完全部物业管理费，暂计至2019年9月10日为10160.09元），以上合计20320.18元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点：1、涉案小区中标的物业公司为长沙市恒宝物业管理有限公司，因此，原告主体不适格；2、本案已过诉讼时效，且房屋存在质量问题，请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2009年10月31日，李艳（买受人）与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基兆佳公司）（出卖人）签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定：（1）李艳购买恒基兆佳公司开发的位于长沙县开元路以北、东四线西、东三线东恒基·凯旋门3幢1802房（建筑面积115.73㎡）；（2）出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招投标方式聘请广东恒宝物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年1月1日至2020年12月31日，收费标准为1.65元／㎡／月，收费的起始时间为入住通知书约定的交楼日期。其他事项等内容详见《前期物业服务合同》。上述《前期物业服务合同》约定：（1）恒宝物业公司为恒基·凯旋门一期小区提供物业服务，住宅：高层1.65元／月／平方米；（2）物业服务费按月交纳，业主应在每月第一日至第七日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按应缴纳费用每日万分之一收取。2、《恒基·凯旋门前期管理规约》中约定物业服务费标准为1.65元/月/平方米，业主或物业使用人应于每个月10日前向物业服务公司足额交纳应承担之物业服务费，逾期每日按拖欠额的0.1%的标准加收滞纳金。物业服务公司或发展商任何发给本物业各业主的各类告示、管理规定，在本小区域内连续张贴15天后即成为有效通知，如通过邮局以挂号信件寄送的，则以邮局挂号凭证为准；业主需要更改通讯地址的应将新的通讯地址及时准确的告知物业公司。李艳作为业主签署了前期管理规约签署页：“声明本人已详阅《恒基·凯旋门前期管理规约》全部内容，同意按《恒基·凯旋门前期管理规约》中条款执行。……业主签署：李艳”。3、广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司与上海永升物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月26日签订委托合同，委托上海永升物业管理有限公司长沙分公司向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费。双方于2018年11月1日再次签订委托合同，委托事项为向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费，以及向未缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主派发律师函。4、2010年7月31日，被告办理房屋收楼手续并将物业服务费交至2012年6月30日。2012年7月1日至2016年12月31日的物业服务费未交纳。2018年8月29日，原告通过邮政EMS向被告邮寄了催收物业费的律师函。二、双方当事人有争议的事实1、涉案小区是否由恒宝物业公司提供物业服务的问题。原告认为，长沙县住房和城乡建设局信息公开告知书显示长沙市恒宝物业管理有限公司中标了涉案小区前期物业，其与开发商签订了“恒基·凯旋门一期前期物业管理服务合同”，因此，原告不是涉案小区的物业服务企业。被告认为，《长沙县商品房买卖合同》明确约定了由开发商选聘原告恒宝物业公司作为该小区的前期物业，且开发商与原告签订了前期物业管理服务合同，原告自被告收楼时起就一直为该小区提供物业服务直至2016年12月31日撤场，因此，原告是该小区的物业服务企业。本院认为，被告在购买房屋时签订的《长沙县商品房买卖合同》明确约定了由原告为小区提供物业服务，被告对此应为明知，且原告与开发商签订了前期物业服务合同。在本次系列案开庭时查明小区的物业费发票收款单位为广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司，因此，上述证据可以证实广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司为涉案小区提供了前期物业服务直至2016年12月31日退场时止，广东恒宝物业管理有限公司具有原告主体资格。2、原告的诉讼请求是否存在超过诉讼时效。原告认为，其持续履行合同义务至2016年12月31日，被告连续欠费，并未中断欠费行为；且原告在2018年8月29日向被告邮寄了律师函，故不存在超过诉讼时效的问题。被告认为，在原告本次起诉前，被告从未收到过原告的任何催缴通知，且原告亦未能提供任何有效证据证明其向被告主张过权利；根据法律规定诉讼时效为三年，因此，原告主张2011年至2016年12月31日的物业服务费及违约金的权利已过诉讼时效，被告无需支付。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，该日期之前适用二年的诉讼时效，如至该日时效仍未届满，则适用三年的诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效可因权利人向义务人提出履行请求，义务人同意履行义务，权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。《恒基·凯旋门一期前期物业管理服务合同》第十条约定：物业服务费按月缴纳，业主应在每月第一日至第七日履行交纳义务。故原告在当月的7号在被告仍未支付其上月物业费时即知道自己的权利被侵害，当月的第八日开始计算未支付月份的物业费的诉讼时效。即2011年2月的物业费原告最迟应于2013年2月8日主张权利，依次类推，2015年9月的物业费原告最迟应于2017年9月8日主张权利，2015年10月的物业费原告最迟应于2018年10月8日主张权利，2016年12月的物业费原告最迟应于2019年12月8日主张权利。原告于2018年8月29日通过EMS向被告邮寄了催收物业费的律师函，根据前期管理规约的规定，上述邮寄无论是否收受均视为送达，诉讼时效因原告主张权利开始中断，因此，2015年9月及之前的物业费因原告未及时向其主张权利，已超过诉讼时效，其权利已不受法律保护，被告无需再向原告支付该段期间的物业费。2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效，被告应当向原告支付。判决的理由与结果本院认为，原告恒宝物业公司为涉案小区提供了物业服务，被告应按约定支付物业费。因原告未及时主张权利，导致2015年9月及之前的物业费已超过诉讼时效，故对原告主张的该期间物业费，本院不予支持。被告应当支付2015年10月1日至2016年12月31日的物业费共计2864元。关于被告主张按每日千分之一的标准计算所欠物业费的滞纳金的问题。被告抗辩认为被告房屋存在质量问题，原告公司未积极修复，并非故意不交物业费，且滞纳金过高。本院认为，被告未交物业费系双方存在房屋未及时修复纠纷导致，被告非恶意拖欠，原告公司该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李艳在本判决生效后十日内支付原告广东恒宝物业管理有限公司物业服务费2864元；二、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费308元，减半收取154元，由原告广东恒宝物业管理有限公司负担134元，被告李艳负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何建军二〇二〇年六月三十日书记员  喻利辉附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。