河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初403号 原告：赵辉，男，1975年12月28日出生，汉族，计算机程序员，北京市海淀区人，现住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：鹿静、雷玉清，北京市京师律师事务所律师。 被告：廊坊景丰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县贾八里庄村北、朱庄村南。 法定代表人：赵鸿靖，总经理。 委托诉讼代理人：王天涯、田国华，河北天枢律师事务所律师 第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行，住所地河北省廊坊市广阳区和平路**。 法定代表人：史国琪，任行长。 原告赵辉与被告廊坊景丰房地产开发有限公司（以下简称廊坊景丰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行（以下简称工商银行廊坊朝阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵辉及其委托诉讼代理人雷玉清、被告景丰公司委托诉讼代理人王天涯到庭参加诉讼，第三人工商银行廊坊朝阳支行法定代表人史国琪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签署的《商品房买卖合同》《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》已于2019年9月5日解除，并要求被告协助原告办理撤销网签备案手续；2.判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；3.判令被告向原告返还房屋首付款338830元，赔偿利息损失（以338830元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月20日起计算至实际支付日）；4.判令被告返还原告至判决生效日止已付的贷款本息（截止2020年5月，已支付贷款本息为255435.95元）；5、判令被告向原告返还车位费100000元，赔偿利息损失（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月20日起计算至实际支付日）；6、判令由被告向第三人偿还《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款本息：7、判令被告向原告返还团购费35000元，赔偿利息损失（以35000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月20日起计算至实际支付日）；8、判令被告向原告支付违约金329766元（以1648830元＊20%计算）；9、判令被告承担本案诉讼费、律师费。原告与被告廊坊景丰公司于2017年3月28日签订了编号为：20170328365《商品房买卖合同》、《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》。上述协议约定：原告购买由廊坊景丰公司开发的，北京道合晟宇传媒广告有限公司销售的位于河北省廊坊市永清县（永清森林家园润园）第0005（0005）座1单元18层0002（1-1802）号房屋。被告销售时承诺该房屋是“顶层带上跃”，上跃面积约为49.13平方米，遂原告以高于不带上跃层同户型房屋单价的价格购买该房屋，房屋总价共计1648830元。原告于当日通过Ｐ0Ｓ机分别向廊坊景丰公司和北京道合晟宇传媒广告有限公司缴纳了房款首付338830元、车位费100000元、团购费35000元。2017年6月15日，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额1310000元。2019年8月中旬，廊坊景丰公司通知原告交付涉案房屋，原告到现场时才发现涉案房屋应当包含的49.13平米的跃层仅有外墙体、窗户、内墙体等而没有屋顶，与双方最初约定的房屋结构和布局差异较大。经原告了解，廊坊景丰公司并未获得涉案房屋中跃层的规划和施工等许可批文，在销售房屋时存在故意欺骗、隐瞒行为。原告认为，廊坊景丰公司无法向原告交付约定的房屋，已构成根本违约，致使原告购买顶层带跃层房屋的合同目的无法实现，遂要求解除《商品房买卖合同》《补充协议》及《附件1：小区地下车位使用权协议》，同时解除涉案房屋相应的《个人购房借款／担保合同》，并由被告返还原告已支付款项并承担相应的损失赔偿责任。原告多次与被告协商解决此事，被告廊坊景丰公司提出了按照顶层无跃层房屋的单价为基准来补跃层差价，但不同意原告退房，最终双方无法达成一致，为维护自身权益，特根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定诉至贵院，望贵院依法判如所请。 廊坊景丰公司辩称，1.原告不享有约定或者法定的解除权，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》规定的合同无效的情形，因此双方应当以合同为依据履行合同约定的义务。被告没有收到原告发出的解除合同通知，即使原告寄出过通知，也不发生合同解除的法律效果；2.涉案商品房已取得竣工验收备案证明书，符合合同约定的交付条件，并且已经向原告送达了入住通知书，因此原告主张合同无法履行不是事实；3.被告廊坊景丰公司在履行合同过程中没有违约行为，不应承担违约责任。原告主张的违约金、利息损失等诉讼请求没有事实与法律依据；4.原被告之间商品房买卖合同关系已经确立，办理网签以及备案是行政机关履行监管职能的要求，也是房屋交付后协助买受人办理产权证书手续的必要条件；5.本案即诉争商品房并不存在规划设计变更的情形，商品房的面积、户型等均在合同中明确约定，被告交付的房屋符合双方签订的合同约定，被告不存在违约行为；6.团购费并非被告所收取，且与本案并非同一法律关系，因此被告没有返还的义务。综上被告不存在违约行为，原告的所有诉讼请求没有事实和合法依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 工商银行廊坊朝阳支行辩称，1.本案争议的为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，我银行不是商品房预售合同的主体，与争讼标的不具有直接的法律关系，故不应被列为本案的被告参加诉讼；2.原告与我银行签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，并且我银行以按约定履行了支付贷款的义务。虽然《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》具有关联性，但《个人购房借款/担保合同》并不是《商品房买卖合同》的从属合同，原被告之间因商品房买卖合同产生的任何纠纷并不影响《个人购房借款/担保合同》的履行；3.即使解除了《个人购房借款/担保合同》，原告也应当履行还款义务，被告廊坊景丰公司也应当承担连带清偿责任；4.我银行在履行《个人购房借款/担保合同》过程中不存在任何违约行为，因此不应当承担案件任何诉讼费用及原告的律师费用。 本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，原告与被告签订了合同编号为20170328365的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件一《小区地下车位使用权协议》。《商品房买卖合同》约定“原告购买被告廊坊景丰公司建设的暂定名为汤林玉苑一区第0005座1单元18层0002（1-1802）号商品房一套。商品房建筑面积79.19平方米，单价每平方米20821.19元，总价款1648830元。付款方式为首付款338830元，向工商银行廊坊朝阳支行贷款支付1310000元”。《补充协议》约定“买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预定单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”；出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何承诺，亦无权擅自向买受人收取钱款。《小区地下车位使用权协议》约定“廊坊景丰公司为原告提供使用车位一个，使用费10万元”。原告在签订上述协议之前，于2017年7月20日向北京道合晟宇传媒广告有限公司交款35000元，向被告廊坊景丰公司支付涉案房屋首付款338830元，车位使用费100000元。2017年6月15日，原告（借款人）、被告廊坊景丰公司（保证人）与第三人工商银行廊坊朝阳支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，原告向工商银行廊坊朝阳支行借款1310000元用于购买涉案商品房。第三人工商银行廊坊朝阳支行依借款合同约定将贷款支付给被告廊坊景丰公司，原告依约定向第三人工商银行廊坊朝阳支行偿还贷款本息至今。2019年8月23日，涉案工程验收合格，2019年8月26日取得“河北省建设工程竣工验收备案证明书”，达到交付条件，被告廊坊景丰公司通知原告收房。2019年9月5日，原告以被告擅自更改房屋结构，严重影响房屋使用功能为由向廊坊景丰公司邮寄了《退房通知书》。 另查明，依据原告的诉请及当庭提供的证据，经本院勘察核实涉案房屋确实存在顶层带跃层的房屋结构，目前跃层的房屋结构为四周建有围墙、窗户、隔断墙，但是没有封顶。 以上事实有《商品房买卖合同》、户型图、《补充协议》、《小区地下车位使用权协议》、《个人购房借款/担保合同》、“河北省建设工程竣工验收备案证明书”、《退房通知书》及双方当事人陈述在卷予以证实。 本院认为，原告赵辉与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，对当事人均具有法律约束力。被告廊坊景丰公司向原告交付的商品房，符合双方合同约定的交房标准。原告主张与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月5日解除。本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的法律效果。经查明，原告在《退房通知书》中以“满足商品房买卖合同第十条关于规划、设计变更的约定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在经规划部门批准规划、设计变更的情形，原告当庭也未提供充分有效的证据证实涉案房屋存在合同约定的规划、设计变更，因此原告并不享有该条约定的解除权。原告以被告未按照口头承诺提供顶层带上跃层，致使合同目的不能实现为由解除合同，依据本案查明的事实，可以认定双方在签订涉案房屋买卖合同时，确实对顶层带上跃层有过口头约定，且被告廊坊景丰公司交付的商品房之上确实建有跃层。但是原告以其在2019年8、9月份与销售人员问答的现场和电话录音，证实没有将跃层写进书面合同的原因系商品房买卖合同为制式合同的意见，本院不予采信。首先，双方口头约定跃层是在2017年，而该证据系在2019年取得，原告提问的角度及接待人员理解能力、语言表达能力高低，影响对事实的准确判断，双方在协商解决纠纷中所做的认可和让步，更多的是为了解决纠纷，故不能作为认定2017年双方口头约定内容依据；其次，因商品房买卖合同是制式合同而没有写进合同的理由不能成立，因为在制式合同之外可以签订补充协议，事实上原被告也签订了《补充协议》，并且补充协议可以签订若干个。而本案原告诉称其购买涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有顶层带跃层的布局结构，对于这么重要的合同条款，在原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均没有进行重点表述，对于作为完全民事行为能力人的原告对此应该是明知和认可的。因此，本院认为，不将跃层写进书面协议是当时双方协商的结果，是双方达成的共识。如果双方对于大额房款的支出不能达成一致意见，是不会签订商品房买卖合同的，这一点也符合市场交易的一般习惯。双方诉争焦点系对被告廊坊景丰公司建造的跃层是否符合当初的约定，虽然原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，涉案跃层的约定未载入合同，但该跃层对于涉案房屋价格有重大影响，亦应视为合同内容。但由于双方没有签订书面协议，对于跃层的具体布局结构要求约定不明，原告也未能提供相关有效证据证实原被告对跃层的布局结构做出过明确具体的约定，因此不能认定被告廊坊景丰公司违反了双方的口头约定。原告主张被告廊坊景丰公司在销售商品房时做出虚假承诺，交房时通知业主自建跃层，与本院查明事实不符，该口头约定是双方合意的结果，并非单方承诺，跃层也并非业主自建，只是跃层上部因验收需要而未封顶。故对于原告以书面商品房买卖合同约定范围之外的口头约定为依据，主张合同目的不能实现的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《商品房销售管理办法》的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，因为跃层不在批准的建设规划范围之内，双方不将该事项写进书面合同，规避了商品房销售管理的相关规定。对于不签订书面合同存在的巨大风险双方是明知的，应当承担相应的责任。综上，原告与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》不存在约定和法定解除事由，原告也未提供充分有效的证据证实被告廊坊景丰公司存在根本违约的行为。因此原告请求确认《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月5日解除的诉讼请求本院不予支持。双方就口头约定跃层的相关问题，可以另行协商解决。 综上所述，原告不享有约定和法定的解除权，其请求确认与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月5日解除的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告基于解除上述合同提出的相关其他诉讼请求一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵辉的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计6936元，由原告赵辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 余 利 二〇二〇年六月二十七日 书记员 田景涵