重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初2332号原告：重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司，住重庆市潼**梓潼街道办事处滨江路外滩国际城**楼****，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李浩清，男，该公司员工。被告：米健，男，1958年11月24日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被告：汤璨，女，1986年8月4日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被告：肖宇，男，1983年8月22日出生，汉族，住上，住上海市宝山区div>委托诉讼代理人：陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被告：舒小容，女，1966年5月18日出生，汉族，住重，住重庆市铜梁区div>委托诉讼代理人：陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被告：郑静，女，1979年10月22日出生，汉族，住重，住重庆市北碚区div>委托诉讼代理人：陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被告：裴飞，男，1984年6月21日出生，汉族，住重庆市潼**。原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业潼南公司）与被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫山物业潼南公司的委托诉讼代理人刘鹏和李浩清，被告米健、肖宇、舒小容及其共同委托诉讼代理人陈伦武，被告汤璨和郑静共同委托诉讼代理人陈伦武，被告裴飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫山物业潼南公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静向原告支付物业服务费61375元；2.判令被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静向原告支付滞纳金（滞纳金从2015年11月1日起按应交纳金额每天千分之三计算至付清之日止）；3.判令被告裴飞对上述1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求六被告支付滞纳金。事实和理由：原告系潼南区外滩国际城商住楼的物业服务企业，被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静系该潼南区外滩国际城商业XX的业主，该业主从2015年11月1日开始欠费至2019年9月30日，原告多次催收，该业主却一直未交费。被告裴飞系案涉房屋的承租人，应对欠缴物业费承担连带清偿责任。根据物业管理合同约定，六被告应当缴纳物管费，并应支付每日千分之三的违约金。被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静辩称，原告未尽到物业服务义务，原告的不作为给被告造成了严重损失，被告保留对原告提起诉讼的权利；滞纳金系行政处罚措施，原告无权收取滞纳金，应予以驳回；原告主张的部分物业服务费已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告裴飞辩称，与上述答辩意见一致，且原告从未对商铺履行物业服务义务。当事人围绕诉讼请求举示了以下证据：营业执照、前期物业管理服务合同、重庆市土地房屋权属登记申请书、（2018）渝民再214号民事裁定书、房屋租赁合同等。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院经审理认定事实如下：2015年，鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区开发企业重庆驰华亿立地产发展有限公司订立了《外滩国际城前期物业管理服务合同》，合同主要约定：服务期限自2015年7月1日至2017年7月1日；物业服务费收费标准按建筑面积计算，向业主（使用人）收取，具体标准为电梯住宅每月每平方米1.2元，商业用房一层每月每平方米2.5元，二、三层1000平方米以下每月每平方米2.0元，二、三层1000平方米以上每月每平方米1.5元；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，物业使用人未按约定交纳物业管理服务费的，业主负连带缴纳责任，业主应当自约定之日起，将业主与物业使用人之间的缴费约定告知物业公司；业主或住户应于每季度前10日前缴清本时间段的物业服务费，逾期15天未缴，物业公司每天将按应缴金额的3‰收取滞纳金等。本案所涉的房屋位于外滩国际城小区外滩西路1号3-4号，建筑面积652.92平方米，购买权利人为米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静，该商业用房于2015年2月1日起出租给被告裴飞，用于经营鑫轩假日酒店。在房屋租赁合同中，约定由承租人负担物业管理费。另查明，外滩国际城小区迄今为止未成立合法的业主委员会，鑫山物业潼南公司服务期限届满后仍未退出该小区，继续在该小区提供物业服务。2019年11月18日，原告就本案委托潼南区重大矛盾纠纷人民调解委员会驻法院工作室进行了诉前调解，但调解未果。其后，原告在案涉房屋张贴催费通知书进行催收。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区的开发企业签订有前期物业合同，在该合同到期后双方虽未续签，但鑫山物业潼南公司仍继续提供物业服务，视为双方的物业服务关系仍然存续，相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定，故鑫山物业在本案主张的物业服务期间（2015年11月1日至2019年9月30日）具有合同依据。关于案涉房屋所应当负担的物业服务费用，被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静作为业主，应当负担。裴飞作为房屋的承租人，在与业主的租赁合同中有关于由承租人负担物业费用的约定，应在本案中就业主的给付义务承担连带责任。关于被告方所提出的未书面通知和诉讼时效的问题。原告委托在本院的人民调解工作室进行诉前调解，且在案涉房屋张贴催费通知书，具有通知交费的效应，故本院对被告方未收到书面通知的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告最早于2019年11月18日向人民法院调解工作室提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，则原告主张的2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元（即2元/月/平方米×652.92平方米×34月+2元/月/平方米×652.92平方米×13天÷30天/月）未超过诉讼时效，本院予以支持；原告主张的2015年11月1日至2016年11月17日期间的物业服务费已超过诉讼时效，本院对该期间的物业服务费不予支持。故被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞应向原告连带支付2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元。另外，原告自愿放弃要求六被告支付滞纳金，系对其权利的自愿处分，本院予以准许。关于被告方所提出的鑫山物业潼南公司的服务质量问题，本院认为，物业服务合同的相对人并不是特定的个人，而是整个物业服务区域所有业主，评判物业服务企业的服务质量，应以物业服务区域的整体物业服务状况作为考量，本案各被告所提交的相关证据能够反映鑫山物业潼南公司的物业服务在卫生保洁、设施修缮上存在一定程度上的瑕疵，但并不能证实鑫山物业潼南公司存在完全未提供物业服务或者物业服务在整体上达不到基本物业服务标准的情况，故本院对被告要求减免物业费的辩解意见不予采纳。关于被告裴飞提出的房屋大面积漏水问题，案涉房屋在保修期内，发现房屋质量问题，可要求开发商整改；已过保修期的，对于房屋共有部分，可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请，被告不能以房屋质量问题为由拒交物业服务费，故本院对被告的该项辩解意见亦不予采纳。综上，原告的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司连带支付2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元；二、驳回原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334.38元，减半收取667.19元，由原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司负担205.19元，被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李圣丹二〇二〇年六月十一日书记员  唐 莉