重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4106号上诉人（原审被告）：谢彧，女，1986年1月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：胡洪，男，谢彧所在单位推荐的公民，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：朱虹，女，1983年7月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱珠，女，1984年12月14日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。上诉人谢彧因与被上诉人朱虹、朱珠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月18日对本案进行了询问。上诉人谢彧及其诉讼代理人胡洪，被上诉人朱虹，朱珠及其诉讼代理人余治发参加了询问。本案现已审理终结。谢彧上诉请求：1请求判决撤销（2020）渝0105民初1235号民事判决，并驳回原告的诉讼请求；2.判决被上诉人承担本案诉讼费。事实及理由：1.被上诉人拒不出具收款发票，上诉人不得已而行使抗辩权。两被上诉人只负责收款，从不配合上诉人出具收款发票，导致上诉人经营单位财务无法做账，致使上诉人经营单位不能合法经营。在本次欠款前，上诉人多次要求被上诉人出具发票，并明确表示发票到位立即付款，但两被上诉人仍拒不出具发票，以至于上诉人坚持抗辩不付款。2.被上诉人明知上诉人是代理酒店租房，付款义务应由酒店履行。在上诉人提供的证据中，明显能得出被上诉人明知上诉人是代理酒店租房，法院并未全面调查案件的客观事实。根据合同法第四百零二条规定，本合同的租赁责任应由重庆唯图酒店管理有限公司（以下简称唯图公司）承担。朱虹、朱珠答辩称，一审适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。朱虹、朱珠向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2015年6月27日签订的房屋租赁合同，并由被告返还位于重庆市江北区的房屋；2.判令被告支付从2019年11月10日起至实际还房时止的租金（截至起诉之日约150000元），并以每月36853元为基数，按月利率2%计付违约金至付清时止。一审法院认定的事实：位于重庆市江**房屋的所有权人为朱虹或朱珠。2015年6月27日，二人与谢彧签订房屋租赁合同约定：由谢彧承租前述房屋，即6楼整层进行经营，计租面积514平方米，租赁期间为2015年8月10日至2023年8月9日。除税费外的月租金为30318.75元，季度租金为90956.25元，从第二年起，年租金在上一年度的基础上递增5%（其中2019年8月10日至2020年8月9日期间的年租金为442231.55元），且从第二年起，每半年支付一次租金，该半年租金须在上半年最后一个月租金到期前的5日之前支付。谢彧若逾期支付租金、水电气费或其他应由谢彧缴纳的相关费用，逾期不超过30日，每逾期一日，应按逾期当年月租金的0.5%支付违约金；逾期超过30日（含30日），每逾期一日，应按逾期当年月租金的1.5%支付违约金，同时朱虹、朱珠有权中断租赁房屋的水电等供应，直至谢彧付清全部费用及违约金；逾期支付超过60日，属于谢彧根本违约，朱虹、朱珠有权解除合同和中断水电供应，并有权不退还谢彧的保证金及要求赔偿损失；租赁期满或合同解除，谢彧应如期退还房屋，逾期归还，应按日向朱虹、朱珠支付当年月租金的5%作为违约金。谢彧承租房屋后进行的装修和添置的配套设施归谢彧所有，租赁期满对设施设备、物品享有处置权，但因其他原因导致合同提前解除、终止的，谢彧应在合同解除、终止后10日内自行搬走。附着于租赁房屋墙面、地面、屋顶、柱面上的装修物、装饰物、内部管线等不可移动资产连同房屋一并归还，谢彧不得主张对装修部分仍然享有物权，若擅自处置或故意破坏，应恢复原状；谢彧留存的物品，视为其放弃所有权，朱虹、朱珠有权处置。在合同履行过程中，对2019年11月10日至2020年2月9日期间一个季度的租金110557.89元，谢彧仅支付2万元，余款未再支付。2019年12月4日、12月30日，朱虹、朱珠向谢彧发出催款函及律师函，表明因谢彧未在同年11月5日前付清前述期间的租金及违约金，要求限期支付，逾期将解除租赁合同。一审法院另查明：谢彧收到本案起诉状副本的时间为2020年1月19日。一审还查明：1.谢彧主张违约金过高，请求调低。2.双方确认，因新冠肺炎疫情影响谢彧使用房屋的期间为2020年1月20日至同年3月20日，但朱虹、朱珠否认新冠肺炎疫情为不可抗力。一审法院认为，朱虹、朱珠与谢彧签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于合同解除问题：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同约定，第一年的租金按季度支付，从第二年起的租金每半年支付，均于上一季度或半年到期前的5日之前支付，逾期支付超过60日的，朱虹、朱珠有权解除合同。2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金，按约本应于2019年8月4日前支付，但至今谢彧仍有90557.89元未给付，即使按照朱虹或朱珠主张的2019年11月5日前支付，至谢彧收到本案起诉状副本的2020年1月19日，已超过60天时间，故朱虹、朱珠要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，应予支持。因二人在催款函或律师函中仅表明将解除合同，而无确定的解除合同意思表示，故合同解除时间应以谢彧收到本案起诉状副本的时间即2020年1月19日为准，且谢彧在合同解除前，应支付的是租金，合同解除后为房屋占有使用费。至于谢彧主张的开具发票为租金支付前提条件的抗辩，因无论是向谢彧或唯图公司开具发票，均非给付租金的前提条件，故其抗辩不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”朱虹、朱珠要求腾空返还房屋的诉讼请求，应予支持。关于违约金问题：合同约定，谢彧迟延履行租金给付义务，应当承担违约金。虽然朱虹、朱珠已主动将约定的违约金计算标准减低为月利率2%，但月利率2%为民间借贷利率标准，在谢彧主张违约金过高的情况下，考虑出租人未按期收到租金的资金占用损失情况，酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。需要说明的是，在合同解除后，原约定的履行期间提前半年支付租金及逾期违约金自无再适用的余地，谢彧应承担的是按租金标准所计算的房屋占有使用费的给付义务，以及该费用的法定孳息，法定孳息以前述报价利率予以确定。关于新冠肺炎疫情对房屋占有使用费的影响问题：一审法院认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，且因谢彧承租房屋是作为经营在使用，故双方确认的2020年1月20日至同年3月20日疫情影响期间，房屋占有使用费按租金标准，由双方各分担一半，其中1月20日至2月9日的占有使用费为12284.21元（年度租金442231.55元÷12个月÷30天×20天÷2）。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百一十七条的规定，判决：“一、确认原告朱虹、朱珠与被告谢彧签订的房屋租赁合同于2020年1月19日解除，被告谢彧将位于重庆市江北区的房屋腾空交还给原告朱虹、朱珠；二、被告谢彧给付原告朱虹、朱珠2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金及房屋占有使用费78273.68元，并给付从2019年11月5日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算的违约金；三、被告谢彧给付原告朱虹、朱珠2020年2月10日至3月9日、3月10日至4月9日期间的房屋占有使用费18426.31元、30096.32元，并给付从2020年4月10日起，按月以36852.63元的标准计算的房屋占有使用费（从2020年8月10日起，在上一年基础上增加5%，以此类推），以及以18426.31元、30096.32元、36852.63元（2020年8月10日起的基数，随占有使用费增加）为基数，分别从2020年3月10日、4月10日、5月10日（以此类推）起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；上述交房和支付义务，由被告谢彧于本判决生效后三日内履行；四、驳回原告朱虹、朱珠的其他诉讼请求。一审案件受理费3340元，减半收取计1670元，由被告谢彧负担。”本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于合同相对方的确定也即案涉房屋租金支付义务主体的确定以及谢彧先履行抗辩理由是否成立。现分别评判如下：一、关于合同相对方的确定也即案涉房屋租金支付义务主体的确定的问题。案涉《房屋租赁合同》由谢彧以本人名义、作为承租人与朱珠、朱虹签订，且该合同合法有效。谢彧依法依约应全面履行合同义务，包括支付案涉房屋租金。谢彧主张其系受唯图公司委托签订《房屋租赁合同》，合同责任应由唯图公司承担。但其在本案中所举示的证据并不能证明朱珠和朱虹在签订合同之时明知其系受唯图公司委托而签订该合同。故，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定，即使谢彧受托签订案涉《房屋租赁合同》属实，在其披露了委托人唯图公司之后，朱珠和朱虹也可以选择谢彧作为合同相对人主张权利。故谢彧关于案涉合同责任应由唯图公司承担的上诉理由不能成立。二、关于谢彧先履行抗辩理由是否成立的问题。首先，案涉《房屋租赁合同》并未约定出租方开具发票是承租方支付租金的前提条件；其次，即便出租方依法负有出具发票的义务，基于合同约定，谢彧支付的租金并不含税，即如果谢彧需要出租方开具发票，另需自行解决税费问题。故无论是根据法律规定还是合同约定，朱珠和朱虹均不负有先无条件开具发票，后收取房屋租金的义务。故谢彧的先履行抗辩理由不能成立。此外，案涉《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除后，承租人无正当理由占用案涉房屋期间给出租人造成的房屋占用损失，本无由出租人分担的正当性，鉴于众所周知的疫情对经营性房屋租金水平的消极影响，一审法院酌定由双方当事人分担一半相应期间段的房屋占有使用费，实质等同于调减相应期间段的房屋占用损失计算标准，其处理结果正确，本院予以维持。综上所述，谢彧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由谢彧负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈 娟二〇二〇年六月二十九日法官助理  彭松涛书 记 员  陈 欣