广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16715号原告：杨玉蓉，女，1974年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北51、53号13楼自编1313（仅限办公用途）。法定代表人：严广昕。被告：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良国泰南路**保利商贸中心**楼鐤泰中心****商铺。法定代表人：严广昕。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会国泰南路**保利商贸中心**3201所申报）。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉豫，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山保利恒顺置业有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中汇花园会所**首层建筑物/div>法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：张晗，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱磊磊，男，系该公司员工。原告杨玉蓉与被告广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄文学，被告建南公司的委托诉讼代理人傅显扬、陈嘉豫，被告保利公司的委托诉讼代理人张晗、朱磊磊到庭参加诉讼，被告翰域公司、鼎升公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》（以下简称《认购书》）。2.四被告共同向原告双倍返还定金的差额5万元。3.四被告共同向原告退还购房款50710元。4.四被告共同向原告赔偿律师费损失29503元。5.四被告共同承担本案的所有诉讼费。事实和理由：2015年7月26日，原告与被告翰域公司签订了一份《认购书》，约定原告认购被告翰域公司代理销售的佛山市479号商铺（以下简称479号商铺），成交价为173277元，其中定金为5万元，余款原告分期付清。《认购书》约定由被告翰域公司负责安排原告与被告保利公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、原告与其指定的第三方签署《委托经营管理协议》、《委托合同》。2015年7月27日，原告支付了定金5万元。原告于2015年7月31日、8月25日、9月25日、10月25日分别支付了购房首期款36638元、二期款25991元、三期款25991元、尾期款34657元，被告翰域公司安排被告鼎升公司收取并出具了收据给原告。至此，原告向被告翰域公司共支付了购房款173277元。2015年8月2日，被告翰域公司向原告发出《鐤泰中心商铺签约确认书》，承诺其将安排原告与被告保利公司完成《买卖合同》的签署工作，并指定被告鼎升公司对479号商铺进行统一装修、包装设计、招商招租等经营管理工作，原告需与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》、《委托合同》。同日，原告与被告鼎升公司签订了《委托合同》、《委托经营管理协议》和《委托经营管理协议补充条款》。之后，被告翰域公司却未安排原告与被告保利公司签署《买卖合同》，被告翰域公司、建南公司、保利公司进而相互推诿，导致原告无法与被告保利公司签署《买卖合同》和办理479号商铺的过户登记手续。被告翰域公司、鼎升公司已无法联系，也导致《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》无法继续履行。为维护自身的合法利益，原告曾于2016年11月3日起诉，案号为（2016）粤0606民初18938号，该案的诉讼请求为：1.被告保利公司与原告签订《买卖合同》并向原告交付479号商铺和办理产权登记手续；2.被告翰域公司、鼎升公司向原告返还履约保证金121280元、前期费用1287元及其利息，被告保利公司、建南公司对上述款项承担连带清偿责任；3.被告翰域公司、鼎升公司向原告支付违约金及利息；4.解除原告与被告鼎升公司签订的《委托合同》、《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充条款》、解除双方479号商铺的委托关系。5.四被告承担诉讼费。该案经审理，贵院认定被告建南公司、翰域公司之间构成委托销售关系，《认购书》直接约束被告建南公司和原告，被告建南公司构成违约，应承担违约责任。据此，贵院作出如下判决：1.解除原告与被告鼎升公司签订的《委托合同》、《委托经营管理协议》和《委托经营管理协议补充条款》、《授权委托书》；2.被告建南公司向原告返还履约保证金121280元、前期费用1287元；3.驳回原告的其他诉讼请求。被告建南公司上诉，二审法院作出（2018）粤06民终8623号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，被告保利公司、建南公司拒绝签订《买卖合同》和拒绝交付479号商铺给原告，四被告的上述行为已导致原告无法实现购买479号商铺的合同目的，原告有权解除《认购书》。被告翰域公司未按照《认购书》的约定安排原告与被告保利公司签订《买卖合同》，已构成违约，应双倍返还定金给原告，被告建南公司作为委托人，应对被告翰域公司的违约行为承担责任并承担返还双倍定金给原告的责任。由于在前述诉讼案件中，双倍定金中的本金已包含在履约保证金和前期费用之中并已返还，故被告建南公司应返还双倍定金的差额部分5万元给原告。另外，对于用于拟与被告保利公司签订《买卖合同》的购房款50710元，原告在前述诉讼案件中并未主张返还，现因被告翰域公司、建南公司违约，原告要求解除《认购书》，则被告翰域公司、建南公司应返还该款给原告。由于被告保利公司拒绝签订《买卖合同》和拒绝交付479号商铺，而被告保利公司又是该商铺所属楼盘的开发商和所有权人，是实际售卖人，所有销售行为及商铺所有权的转移登记必须由被告保利公司、建南公司相互配合、共同完成，同时被告保利公司也是商铺销售的受益人，故被告保利公司应对该款项承担连带返还责任。由于《认购书》第11条特别约定如因本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括律师费等费用。四被告违约，则四被告应向原告赔偿律师费损失，包括前述诉讼案而发生的律师费及本次诉讼而发生的律师费。被告翰域公司、鼎升公司未作答辩。被告建南公司辩称，一、原告无权要求被告建南公司返还双倍定金的差额5万元。首先，原告主张的定金有误。《认购书》第二条载明定金仅为3000元，原告要求返还双倍定金的差额5万元没有事实依据。其次，原告主张的定金超出合理范围。从两审法院判决解除《委托经营管理协议》、《委托合同》和返还履约保证金121280元、前期费用1287元可知，法院认为履约保证金是基于《委托经营管理协议》支付的，前期费用是基于《委托合同》支付的。也就是说，假设付款真实，原告支付的173277元款项实际分为三大部分，分别是购房款50710元、《委托经营管理协议》（履约保证金121280元）和《委托合同》（前期费用1287元）。因此，相关款项已并非全部为了履行《认购书》，定金已实际抵作为履行479号商铺买卖的购房款和履行《委托经营管理协议》的履约保证金、履行《委托合同》的前期费用，失去了担保作用。再者，原告已收回履约保证金和前期费用，该两笔款项不属于购房款。基于销售479号商铺对应的购房款仅为50710元，原告主张未返还购房款50710元中包含5万元定金，超出合理范围。最后，原告主张的定金违反《中华人民共和国担保法》的规定。退一步说，即使按照《认购书》约定的成交价173277元计算，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原告主张的定金5万元超过了法定的20%上限34655.4元。二、原告要求被告建南公司支付律师费29503元没有依据。首先，对于原告支付给广东瑞勤律师事务所的律师费2000元和12503元（合计14503元），该律师费与本案无关。（2016）粤0606民初18938号民事判决书首页载明原告的委托诉讼代理人为广东瑞勤律师事务所的律师。由此可知，原告因该案支出了律师费14503元，该律师费与本案无关。其次，对于原告支付给广东常道律师事务所的律师费15000元，属于原告的扩大损失，原告应自行承担该损失。原告已因涉案合同的履行问题提起过上述诉讼，但因原告诉讼方向的选择以致法院在该案中驳回了继续履行合同的诉讼请求从而引发了本案诉讼，律师费的第二次支出属于原告的扩大损失，应由原告自行承担。因此，原告主张因本案再次支出的律师费15000元，属于因原告导致的扩大损失，原告要求被告支付没有依据。况且，涉案标的为100710元，但原告支付的律师费15000元明显高于广东省律师服务收费管理办法。最后，原告已诉请双倍返还定金，其主张律师费损失没有合同依据。《认购书》第7条约定：“……双倍定金返还后，乙方（原告）对该物业不再享有任何权益，亦不得向甲方（被告翰域公司）主张其他损失赔偿”。就本案中，原告已诉请双倍返还定金，因此其主张律师费损失没有合同依据。三、被告建南公司对原告向被告鼎升公司交付款项不知情，且被告翰域公司授权第三方代收款项超过授权范围，从未获得被告建南公司的追认。根据《商铺包销合同》的约定，购房者应当将购房款支付至被告建南公司的指定账户，被告翰域公司授权第三方收款明显违背包销合同的授权范围，属于超过代理权限的行为，对被告建南公司不发生法律效力。被告建南公司对此并不知情，且无法确认原告是否已支付款项以及原告是否基于其与被告鼎升公司的约定获得了每期退款。鉴于此，原告要求被告建南公司承担退款责任，扩大了被告建南公司的责任范围，对被告建南公司不公平。被告保利公司辩称，一、被告保利公司与原告不存在任何民事法律关系，并非本案的适格被告，原告诉请被告保利公司与另外三被告共同返还、退还、赔偿的款项均无相关依据。根据原告提交的《认购书》等文件显示，相关合同文本均由原告与被告翰域公司签订，被告保利公司与该两方均不存在任何关联关系，对该两方之间的相关民事行为毫不知情，与该两方未签署过任何文件，从未直接或间接向该两方作出过任何意思表示，亦从未收取原告或被告翰域公司的任何款项。因此，原告请求被告保利公司与被告鼎升公司、建南公司共同返还、退还、赔偿的款项均无相关依据。二、《认购书》不能履行与被告保利公司无关，被告保利公司无需承担任何责任。《认购书》已明确销售方及签约主体均为被告翰域公司，承担《认购书》履约责任的主体应该是被告翰域公司，从原告提供的资料来看，《认购书》最终无法履行系被告翰域公司未能履约所致。原告在实施购房及付款这类重大民事行为时，理当保持谨慎与理性，充分评估交易对手的交易资格、履约能力等，原告仅凭被告翰域公司一面之词即草率签约并付款，最终因被告翰域公司不能具备履约能力并跑路，导致原告的购房目的未能实现，且给自身带来了经济损失。三、被告建南公司已就479号商铺与被告保利公司签订了《商品房买卖合同》、完成网签备案，并付清全部房款。被告保利公司就479号商铺有且仅有此商品房买卖合同关系。被告保利公司、建南公司于2020年4月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：X202********103）,完成网签备案，被告建南公司已付清全部房款。被告保利公司从未向原告和被告翰域公司、鼎升公司出售过479号商铺，唯一仅向被告建南公司出售并完成相关手续。被告保利公司也仅按《商品房买卖合同》的约定向被告建南公司收取全额房款，未收取其他当事人的任何款项，与原告不存在法律或事实上的合同关系。综上所述，被告保利公司与本案无关，与被告翰域公司等其他当事人之间也不存在委托代理关系或管理关系，故若其他被告与原告存在的争议或纠纷均不应涉及被告保利公司，原告诉请被告保利公司承担相关责任均没有法律和事实依据。请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告保利公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告与被告建南公司提交的证据，本院对真实性予以采信；被告保利公司提交的证据，与本案无关，本院对关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告保利公司、建南公司签订了《合同》，约定被告建南公司拟购买被告保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心**楼”。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。被告保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给被告建南公司。2014年5月21日，被告建南公司（甲方）与被告翰域公司（乙方）签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方委托乙方对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”；“总体操作模式：由乙方负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以被告保利公司的名义进行销售，不得以乙方的名义进行销售，甲方给予充分的配合并且负责协调被告保利公司给予充分配合；乙方自行承担销售经营风险，乙方直接面对客户，对客户负责”；“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方直接向甲方一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方购买”；“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方可以将全部商铺交付乙方进行装修施工”；“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”；“销售额未达到包销总价时，乙方包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入被告保利公司账户，装修配套费必须进入被告建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，被告建南公司（甲方）与被告翰域公司（乙方）就涉案项目包销事宜又签订了《补充协议》一份，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”；“甲方自签订本协议之日起即协助安排乙方所指定之客户与被告保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由被告翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”；“甲方指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给被告保利公司，余款由甲方统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方自行与指定签约人协商解决，与甲方或被告保利公司无关。”2015年7月26日，被告翰域公司作为销售方、鼎迈公司作为担保方、原告作为买受人签订了《认购书》，主要约定：原告自愿认购479号商铺，成交价为173277元，其中定金3000元（该定金3000元下部的手写字体如下：定￥3000元，余款￥47000元于2015年7月27日前补齐），首期款36638元（已扣除定金），于2015年8月3日前支付，原告应与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》；第二期价款25991元于2015年8月26日前支付，第三期价款25991元于2015年9月26日前支付，余款34657元于2015年10月26日前支付；被告翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《买卖合同》前，如被告翰域公司无故解除本《认购书》，被告翰域公司应向原告双倍返还定金，双倍定金返还后，原告对该物业不再享有任何权益，亦不得向被告翰域公司主张其他损失赔偿；《认购书》第11条特别约定如因本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括律师费等费用。签订《认购书》的地点在涉案大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了涉案大厦的预售许可证复印件、被告保利公司与被告建南公司签订的《合同》部分内容、被告建南公司与被告翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2015年8月2日，被告翰域公司向原告出具《鐤泰中心商铺签约确认书》，指定被告鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修……后续的出租及日常物业经营管理工作。同日，原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》，约定原告委托被告鼎升公司作为479号商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年11月30日止，委托经营管理期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；原告应于2015年8月3日前支付第一期履约保证金86638元，于2015年8月26日前支付第二期履约保证金25991元，于2015年9月26日前支付第三期履约保证金8651元；在原告没有违反合同义务的前提下，被告鼎升公司应分期退还履约保证金，在2015年12月至2025年11月期间，每逢3月和9月应分别退还履约保证金每次6064元，分二十次退还完毕。同日，原告与被告鼎升公司签订《委托合同》、《授权委托书》，约定原告委托被告鼎升公司作为479号商铺的前期管理者，委托期自签署本协议当日至完成委托事项为止；被告鼎升公司拟委托第三方进行商场统一装修、设计、推广，按照该物业的位置及其建筑面积占总建筑面积的比例摊分的原则，原告应承担前期费用总额为1287元，于2015年9月26日前支付；被告鼎升公司保证商场自2016年3月1日起，开业率达到80%以上，2017年2月1日起开业率达到90%以上，否则，被告鼎升公司以已收取的前期费用的千分之一按日计算向原告支付违约金，直到目标达成之日止。原告于2015年7月27日支付479号商铺定金5万元给被告鼎升公司，于2015年7月31日支付首期款36638元给被告鼎升公司，于2015年8月25日支付二期款25991元给被告鼎升公司，于2015年9月25日支付三期款25991元给被告鼎升公司，于2015年10月25日支付尾期款34657元给被告鼎升公司。上述款项共计173277元。另查明，被告鼎升公司收取原告支付的款项后，未支付给被告建南公司指定的收款人，被告建南公司、翰域公司未安排被告保利公司与原告签订《买卖合同》，如今也未对479号商铺进行装修等工作。为此，原告即将四被告诉至本院，案号为（2016）粤0606民初18938号，诉讼请求如下：1.被告保利公司与原告签订《买卖合同》并向原告交付479号商铺和办理产权登记手续；2.被告翰域公司、鼎升公司向原告返还履约保证金121280元、前期费用1287元及其利息，被告保利公司、建南公司对上述款项承担连带清偿责任；3.被告翰域公司、鼎升公司向原告支付违约金及利息；4.解除原告与被告鼎升公司签订的《委托合同》、《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充条款》、解除双方479号商铺的委托关系。5.四被告承担诉讼费。本院于2017年12月20日作出（2016）粤0606民初18938号民事判决书，认为：包销合同不是有名合同，据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。包销合同明显是委托合同与买卖合同的联立，在包销期届满前，相关权利义务的约定与合同法中的委托合同最为类似甚至是相同，自可适用委托合同的相关规定。原告与被告翰域公司签订《认购书》时，正处于包销期间内，被告建南公司、翰域公司之间应为委托销售关系，由被告翰域公司代为销售479号商铺，对此，销售中心现场有《包销合同》及《合同》，《认购书》也约定原告需与被告保利公司签订正式的买卖合同，由此可见，原告对于被告翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束被告建南公司和原告。《认购书》合法有效，应受法律保护。原告已按照被告翰域公司的指示向被告鼎升公司支付了购买商铺的定金及购房款，则原告已履行了合同义务。然《买卖合同》的签订需得到被告保利公司的配合，而被告保利公司非《认购书》的主体，原告要求被告保利公司配合签订《买卖合同》无理，而被告建南公司未得被告保利公司的配合，实际上也无法实际履行合同，故对原告要求被告保利公司与其签订《买卖合同》，并向其交付房产及办理产权登记手续的请求不予支持。原告已经实际履行了《委托经营管理协议》和《委托合同》约定的义务，支付了相应的款项，而被告鼎升公司实际上未对479号商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也未到庭参加诉讼，实际上也无履行的意愿，故，原告主张解除《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》、《委托合同》、《授权委托书》有理，本院予以支持。被告建南公司收取原告的定金及购房款后，未安排原告与被告保利公司签订《买卖合同》及办理产权登记手续导致合同解除，被告建南公司应承担违约责任并返还已收取的款项，故原告要求被告建南公司退还履约保证金121280元和前期费用1287元有理，本院予以支持。然479号商铺的价款是按11000元每平方米计算，而该价格实际是被告保利公司向被告建南公司出售该商铺的售价。现原告请求的金额实际上是扣除向被告保利公司支付的购房款后的金额，该金额包含了被告建南公司应享有的利益，应视为包含违约金，故原告的损失已足以弥补，其违约金请求本院不予支持。虽然被告保利公司、建南公司于2011年签订了《合同》，约定被告建南公司拟购买被告保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括479号商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方被告建南公司名下，而是在被告保利公司取得预售许可证后，由被告建南公司另行直接委托被告翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按被告保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，被告建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付被告保利公司。从以上事实可以认定，被告保利公司、建南公司之间虽然就479号商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是被告保利公司仅将其对479号商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予被告建南公司，而保留了479号商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在479号商铺未由被告保利公司过户于被告建南公司的情况下，对于买受人而言，479号商铺完整的销售行为及479号商铺的所有权转移登记必须要由被告保利公司和被告建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个479号商铺销售过程中的销售利益亦由被告保利公司、建南公司共享，故在购房者的权益受损时，被告保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。然本案中由于原告并未请求返还购房款，故其请求被告保利公司承担连带责任无理，本院不予支持。被告鼎升公司没有在《认购书》上签章，并不是合同的主体，原告要求被告鼎升公司承担赔偿责任无理，本院不予支持。据此，本院就（2016）粤0606民初18938号案作出如下判决：1.解除原告与被告鼎升公司签订的《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》、《委托合同》、《授权委托书》；2.被告建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告返还履约保证金121280元、前期费用1287元；3.驳回原告的其他诉讼请求。被告建南公司就该案上诉，认为：1.被告翰域公司指定原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》等行为，未经被告建南公司授权，且事后未获得被告建南公司追认，应由被告翰域公司自行承担责任；2.被告翰域公司指定原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》、《委托合同》以及指定被告鼎升公司收取相关款项等行为明显超载授权范围，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条直接认定被告建南公司退还包含前述合同约定费用在内的全部款项，属于认定事实不清，适用法律错误；3.被告建南公司与被告鼎升公司并无委托代理关系，无需对被告鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》产生的法律后果承担责任，一审法院认定被告建南公司收取了首期款，应退还被告鼎升公司收取的履约保证金和前期费用，属认定事实错误。因此，被告建南公司上诉请求撤销一审判决第二项，改判被告建南公司无需向原告返还履约保证金121280元、前期费用1287元。广东省佛山市中级人民法院于2018年12月3日就被告建南公司的上诉作出（2018）粤06民终8623号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，原告委托了广东瑞勤律师事务所代理（2016）粤0606民初18938号案、（2018）粤06民终8623号案，并共向该所支付了律师费14503元，该所也指派了律师出庭参加了上述案件的庭审。原告委托广东常道律师事务所代理本案，并向该所支付了律师费15000元，该所也指派了律师出庭参加诉讼。本院认为，（2016）粤0606民初18938号民事判决书、（2018）粤06民终8623号民事判决书认定被告建南公司、翰域公司之间应为委托销售关系，由被告翰域公司代为销售479号商铺，对此，销售中心现场有《包销合同》及《合同》，《认购书》也约定原告需与被告保利公司签订正式的买卖合同，由此可见，原告对于被告翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束被告建南公司和原告。《认购书》合法有效，应受法律保护。原告已按照被告翰域公司的指示向被告鼎升公司支付了购买商铺的定金及购房款，则原告已履行了合同义务。被告建南公司收取款项后却未依约安排被告保利公司与原告签订《买卖合同》及办理产权登记手续，被告建南公司的行为已经构成违约，原告据此请求解除与被告翰域公司签订的《认购书》的主张合法有据，本院应予支持。因此，被告建南公司应向原告返还购房款50710元。（2016）粤0606民初18938号民事判决书、（2018）粤06民终8623号民事判决书认定原告支付的购房款为50710元（173277元-履约保证金121280元-前期费用1287元）。虽然《认购书》约定定金为5万元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，定金应认定为10142元（50710元×20%）。据此，被告建南公司应向原告返还该定金，本院对原告超出上述金额部分的定金主张不予支持。原告请求被告建南公司支付律师费损失29503元，该项主张有事实根据和法律依据，本院应予支持。关于被告保利公司是否需要承担责任的问题。在本案的商铺买卖关系中，在479号商铺未由被告保利公司过户于被告建南公司的情况下，对于买受人而言，479号商铺完整的销售行为及479号商铺的所有权转移登记必须要由被告保利公司和被告建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个479号商铺销售过程中的销售利益亦由被告保利公司、建南公司共享，故在购房者的权益受损时，被告保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。因此，被告保利公司应对被告建南公司上述退还购房款50710元的债务承担连带清偿责任，本院对原告就被告保利公司的责任超出上述部分的主张不予支持。被告鼎升公司未在《认购书》上签章，并不是合同的主体，原告请求被告鼎升公司承担赔偿责任的主张无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告杨玉蓉与被告广州翰域房地产代理有限公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》；二、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玉蓉返还双倍定金的差额10142元；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玉蓉退还购房款50710元；四、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玉蓉支付律师费损失29503元；五、被告佛山保利恒顺置业有限公司应对被告佛山市建南水务工程集团有限公司上述第三个判项的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告杨玉蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2904.26元（原告杨玉蓉已预交），由原告杨玉蓉负担900.32元，被告佛山市建南水务工程集团有限公司负担1382.72元，被告佛山市建南水务工程集团有限公司、佛山保利恒顺置业有限公司共同负担621.22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  王健昌人民陪审员  黎泽民二〇二〇年六月八日书 记 员  冯秋莹