广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初933号 原告:桂林市xx有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇兴临路**，统一社会信用代码：91450322729774748K。 法定代表人：陆xx，总经理。 委托诉讼代理人：向xx，广西xx律师事务所律师。 被告:谢xx（曾用名：谢韩达），男，1985年11月14日生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谢xx，女，1960年6月25日生，汉族，住广西桂林市象山区。（系原告母亲）。 委托诉讼代理人：吕xx，广西xx律师事务所律师。 原告桂林市xx有限公司诉被告谢xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市xx有限公司的委托诉讼代理人向xx、被告谢xx的委托诉讼代理人谢xx、吕xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市xx有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付购房款89,790元及违约金9,855元（以89,790元为基数从2005年6月10日起按照每天万分之四的标准计算至实际清偿时止，以上9,855元违约金计算期间为2005年6月10日-2006年6月9日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年2月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）第四条约定的380,000元购房款仅为预售时的购房款，按照2142.53每平米计算，建筑面积为177.36平面，合同约定的宗地面积为175平米，合同约定商品房总价为380,000元，合同附件四实际购房款应当按照实际建筑面积计算多退少补，土地面积也应当以实际计算，超过部分应当按照888元每平米计算。合同签订后因被告购房时资金不足，其购房款首付款114,000元，原告实收50,000元；被告尚欠64,000元。2005年6月9日，经双方核算，涉案商品房实际宗地面积以及建筑面积大于合同约定、因此最终双方根据合同约定计算出被告尚应补交购房款89,790元，经原告多次催收，被告至今未付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。 被告谢xx辩称，答辩人已于2004年9月22日将所欠款项归还答辩人。《欠条》载明：“………此款于订购别墅J33-2交付时还清。”答辩人于2004年9月22日将房屋的首付款114,000元交给被答辩人时向其索要欠条，被答辩人称欠条遗失，且已经开具114,000元首付款收据，该款不会再向答辩人索要。因此，答辩人没有义务再支付64000房款给被答辩人。二、本案双方当事人历经多次诉讼，但被答辩人在此之前从未向答辩人主张过该款。2011年，答辩人起诉被答辩人，要求其为答辩人办理“金山龙谷J33-2别墅”的房产证；2017年，答辩人起诉被答辩人要求其开具不动产发票和缴纳维修基金的款项，在此诉讼中，被答辩人都未提出答辩人房款没有交够，都认可答辩人缴纳的各项购房款项为471,506元。另外，对答辩人缴纳“金山龙谷J33-2别墅”各项购房款项471,506元的事实，桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1902号民事判决书和桂林市中级人民法院（2018）桂03民终844号民事判决书都予以了确认。由此再次看出，答辩人已经缴纳购房款。三、本案已经超过诉讼时效。《欠条》载明：“……此款于订购别墅J33-2交付时还清。”答辩人于2004年9月22日交款订购房屋，被答辩人于2005年6月28日将房屋交付给答辩人。无论上面哪个期限，至今为止都已经超过了14年时间。根据《民法通则》、《最高人民法院关于适用》诉讼时效制度若干问题的解释（法释【2018】12号）的规定，本案诉讼时效为两年，被答辩人起诉时已经远远超过诉讼时效。综上，答辩人已经履行完毕给付被答辩人房款的义务，且本案已经超过诉讼时效，请求人民法院驳回被答辩人的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方证据真实性无异议，因该类证据与双方当事人诉辩主张存在关联，本院均作为查明案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述及本院采信的证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：被告谢xx（曾用名：谢韩达）之母于2004年1月29日向原告桂林市xx有限责任公司支付“金山龙谷”原III-17改为J33-2栋墅定金30,000元。2004年2月5日，被告谢xx与原告桂林市xx有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据……。第二条商品房销售依据……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第×[幢]×[座]×[单元]×[层]J33-2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为一层3.6m，其余3.0m，建筑层数地上三层，，地下**该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共177.36平方米，其中，套内建筑面积×平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积×平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房为别墅用房，无分摊的共有建筑面积。第四条计价方式与价款。1.……。2.……。3.建筑面积计算，该商品房单价为2,142.53元/㎡。该栋别墅总价款为（人民币）零仟零佰叁拾捌万零仟零佰零拾元整。（其中：宗地面积为175㎡）。第五条面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第附件四种方式进行处理【附件四：合同补充协议：1.房屋产权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准。房款按房屋产权证登记面积结算，房款多退少补。2.土地使用权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。土地款按土地使用权证登记面积结算，土地款多退少补，按每平方米888元人民币计算。3.该栋别墅的庭院绿地在别墅区土地使用年限内由买受人使用，依法按户办理土地使用证。绿地及护栏的养护和维修由买受人负责。4.买受方应支付的税费及其他代收费用：⑴契税：总房款的3%（如国家政策有变化，按国家规定执行）。⑵交易费：总房款的0.1%。⑶公共维修基金：总房款的1%。⑷水、电、电信（宽带网、电话等）、电视等开户入网手续，由业主申请物业公司统一代办，额定水表Dg25，额定用电量6KW/户，超出额定容量增容部分的费用业主自理。其中，契税、交易费在签订《商品房买卖合同》时交纳，公共维修基金在交房时交纳。⑸在签订《商品房买卖合同》时，另需交纳办土地证的土地契税0000元，由出卖人统一代收。按实际费用实行多退少补。】第六条付款方式及期限。1.……。2.分期付款银行按揭：2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款￥266,000元办理银行按揭。3.其他方式办理按揭时间为签订《商品房买卖合同》后7天内，如因买受人原因造成贷款不能批准或不能足额批准的，差额款项由买受人接到通知后15日内付足现金。第七条买受人逾期付款的违约责任。……。出卖人（签章）：桂林市xx有限责任公司（盖章），法定代表人陆xx（签名），买受人（签章）：谢韩达（签名、盖章）。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款20,000元，同日，原告向被告出具欠条一份，内容为“欠xx有限公司首付款币陆万肆仟元正，此款于所购别墅J33—2交付时还清。经手人：谢韩达”，2004年2月26日，原告收取了被告由其代收的契税11,400元、土地契3,600元、交易费380元，合计15,380元。2004年9月22日，原告向被告出具《现金收入凭单》，内容为收到谢韩达“金山龙谷”Ⅲ-17栋别墅定首付114,000元。2004年10月12日，被告通过银行个人住房按揭贷款的方式支付原告购房款266,000元。2005年6月9日，原告向被告送达《购房应付款项清单》，要求被告核对原预交房款及预交的其他款项后，在办理交房手续前，把所欠的款一次性付清，以办理房产各项手续。《购房应付款项清单》载明“金山龙谷”原III-17—2栋别墅合同建筑面积177.36㎡，实际建筑面积198.37㎡，合同宗地面积175㎡，实际宗地面积198.03㎡，补交增加的土地面积20,451元，房屋合同总价380,000元，房屋实际总价400,451元，首付款50,000元，按揭贷款266,000元，契税12,014元，已交11,400元，交易费400元，已交400元，土地契税3,600元，已交3,600元，房管所收费700元，已交0元，公共维修基金4,005元，已交0元，应交总额421,170元，已预交331,380元，应补交89,790元。被告的法定代表人陆xx在《购房应付款项清单》签署“优惠11,000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，另注明“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”。被告母亲谢xx签署：“确认”。2005年6月10日，原告收取了被告由其代收的契税、交易费、公共维修基金，办证等费76,126元。2005年6月28日，原告桂林市xx有限责任公司将诉争房屋交付被告谢xx使用。2019年7月22日，原告向税务部门交纳案涉房屋契税5,618.57元，2019年8月20日，原告向相关部门交纳案涉房屋专项维修资金4,005元（另3,731元被告自行交纳）。至本案庭审之日止，案涉房屋尚未办理房屋产权证。 另审理查明，2017年9月11日，谢xx将桂林市xx有限公司诉至本院，请求：一、确认位于桂林市临桂区房屋所有权归谢xx所有；二、判令桂林市xx有限公司向税务机关、公共维修基金管理中心缴纳与诉争房屋有关的税费及滞纳金，并将契税完税发票、销售不动产统一发票以及公共维修基金收据交付谢xx；三、本案诉讼费用由桂林市xx有限公司承担。本院以（2017）桂0312民初1902号予以立案，在本案审理过程中，谢xx撤回第一项诉讼请求：确认位于桂林市临桂区房屋所有权归被告所有。2017年12月8日，本院作出（2017）桂0312民初1902号民事判决：驳回谢xx的诉讼请求。谢xx不服一审判决，提起上诉。2018年5月28日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终844号民事判决书，该判决认定：“2004年２月５日，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，上诉人按照合同的约定，于2004年9月22日、2014年10月12日以首付款及个人住房按揭贷款的方式向被上诉人支付了购房款380,000元，2004年2月26日、2005年6月10日被上诉人又代为收取了上诉人购房税费、交易费、办证费等费用共计91,506元。2005年6月9日，上诉人与被上诉人对涉讼房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即‘优惠11,000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补’、‘按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡’。至此，上诉人已向被上诉人支付了各项购房款项共计471,506元，加上其应享受的各项购房优惠，上诉人付款总额已经超过了合同约定应当由其支付的购房款项，其已经全面履行了合同义务。被上诉人收到上诉人支付的上述各项购房款项后，于2005年6月28日将涉讼房屋交付给了上诉人使用…。2012年7月2日，上诉人与被上诉人虽又签订过一份《换房协议》，双方在该换房协议中曾同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务，但该换房协议并未实际履行，被上诉人亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。…。被上诉人主张上诉人住错了房屋，但涉讼房屋是被上诉人自己交付给上诉人使用的，且被上诉人在本案中没有提供证据证明其在交付房屋后的十余年时间里对上诉人居住使用涉讼房屋曾提出异议或者向法院起诉主张权利，被上诉人的该项主张理由不充分，没有事实依据，本院不予支持。被上诉人又主张，上诉人入住的房屋比其购买的房屋面积大，但双方在合同中对产权实际面积与合同约定面积发生差异时已明确约定了处理原则，即：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。现涉讼房屋尚未办理好房屋产权证登记及土地使用权证登记，被上诉人的该项主张证据不足，理由不充分，本院亦不予支持。”判决：“一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1902号民事判决；二、由被上诉人桂林市xx有限责任公司在本判决生效后15日内将上诉人谢xx购买的桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区J33-2号房屋的销售不动产统一发票、契税完税证及房屋公共维修基金专用收据等票据开具并交付给上诉人谢xx。” 同时查明，在本院审理谢xx诉桂林市xx有限公司（2019）桂0312民初3506号商品房预售合同纠纷一案中，桂林市xx有限公司在其所举证据2005年6月10日代收谢xx契税、交易费、公共维修基金，办证等费76,126元的《收入专用收据》中，注明“其中房款70,787元，契税614，交易费20，房产证费700，公共维修基金4005”。 本院认为，被告谢xx与原告桂林市xx有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》，已经在（2018）桂03民终844号民事判决确认有效，本院不再赘述。虽然合同约定谢xx应于2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款266,000元办理银行按揭，原告于2004年9月22日亦向被告出具了114,000元的首付款《现金收入凭单》，但实际在此之前被告实际首付仅支付了50,000元（其中30,000元为2004年1月29日支付的购房定金转换，另20,000元为2004年2月5日支付），另为被告写给原告的640,000元欠条。根据2005年6月9日原告法定代表人陆正褔和被告母亲谢xx签字的《购房应付款项清单》所记载，原告所列房屋合同总价380,000元，实际总价400,451元，被告已支付的首付款为50,000元，按揭贷款为266,000元，尚未支付的各种契税、费用合计5,339元，而于次日（2005年6月10日），被告即向原告支付“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76,126元，扣除《购房应付款项清单》所记载各种契税、费用5,339元，其余70,787元应为被告向原告支付的购房款，即被告原欠被告的首付款64,000元，亦已包含于被告在2005年6月10日向被告支付的76,126元中。被告于2005年6月10日向原告支付“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76,126元的事实，已为生效的（2018）桂03民终844号民事判决所认定，本院对原告诉称2005年6月10日《收入专用收据》中房款70，787元被告并未实际支付的主张不予支持。原告虽还持有被告所书写64,000元借条，但借条上的金额被告已经实际向原告支付，原告又要求被告支付借条上的64,000元房款并支付违约金的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。同时根据原、被告合同“房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以登记面积为准。”的约定以及原、被告双方在2005年6月9日《购房应付款项清单》中“优惠11,000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”、“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”的约定，被告于2005年6月10日向原告支付70,787元房款后，其余房款应在涉案商品房办理房屋产权证、土地使用权证后以登记面积为准进行结算，但至今为此，案涉商品房尚未办理好房屋产权证、土地使用权证，原告在本案中诉称涉案商品房实际宗地面积以及建筑面积大于合同约定，要求被告现行补交购房款并支付违约金的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。被告辩称其系于2004年9月22日支付原告借条上的64,000元房款，但不能提供证据证实，且与本院查明事实不符，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告桂林市xx有限公司的诉讼请求。 案件受理费2,291元，由原告桂林市xx有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2,291元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李定健 人民陪审员  王秀利 人民陪审员  肖 兰 二〇二〇年六月三日 书 记 员  唐 琴