鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民659号原告：鞍山海诺物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山路**。法定代表人：于洋，系该公司总经理。委托代理人：马海燕，系物业经理。委托代理人：王晓杰，系辽宁树家律师事务所律师。被告：关庆一，男，汉族，1982年9月11日出生，住址：鞍山市高新区。原告鞍山海诺物业服务有限公司与被告关庆一物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人马海燕、王晓杰，被告关庆一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山海诺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费7378.632元及利息，利息暂定1元（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为“海诺首府”小区的物业服务公司与被告签订《物业管理服务合同》，被告为“海诺首府”小区517栋11层43号的业主，房屋建筑面积为86.09平方米，月物业费1.8元/平。原告按照上述《物业管理服务合同》为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业费（电梯费1800元），共计7378.632元。经原告多次催缴被告拒不支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告关庆一答辩称：1、原告物业公司没有能履行物业服务合同义务。因为被告家中屋顶漏水（2016年5月3日），并造成屋内大面积装修损害，找到物业公司反映，物业公司上门察看，也承诺赔偿并解决，但实际并未安排组织维修及赔偿，因为漏水问题得不到解决，导致我无法入住。期间漏雨几十次，我每次都跟物业保修，直至2017年8月27日，物业终于安排人员对北侧露台地面进行防水处理，漏水的问题才得到解决。因为物业是开发商指定的，那么安排组织维修就是物业的责任，所以物业工作问题导致我房屋无法入住，我认为房屋漏水期间的物业费用有异议。2、同时，入住后我发现物业公司没有达到服务合同约定的履行标准：小区绿化养护服务、保洁卫生服务、保安管家服务、安全防范、共用设施设备日常运行、维护及共用部位的维修养护等多项服务内容不到位，使物业管理十分混乱。小区内私搭乱建，公共绿地被损毁，侵占，小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行，至今我家单元电梯运行都发刺耳的怪声，相关消防设备未检验，这些已经严重危机业主的生命财产安全。我多次向物业公司反应，一直没有得到解决，由于物业公司的严重服务合同违约，根据合同法的规定，我行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事。3、2015年交房，根据法律的规定前期物业合同有效期不超过3年，到2018年10月31日到期，物业公司没有与业委会续签物业合同，根据《物业管理条例》服务期满继续收取服务费的，我有权拒交，因此物业无权要求我缴纳2018年10月31日以后的物业费。4、房屋面积及地址对，欠款时间也对。经审理查明：原告鞍山海诺物业服务有限公司为“海诺首府”小区的物业服务公司，被告关庆一系该小区517栋11层43号的业主，该房屋的建筑面积为86.09平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为高层住宅每平方米1.8元/月，电梯费50元/户/月。甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2017年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、前期物业管理服务合同一份、催费单一份。被告提交的证据有：光盘一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为“海诺首府”小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为高层每平米1.8元/月、电梯费50元/户/月，被告欠缴物业费时间为2017年1月1日起至2019年12月31日，被告应缴纳物业费为1.8元/月/平×86.09平×36个月=5578.632元，应缴纳电梯费为50元/户/月×36个月=1800元，故本院对原告要求被告缴纳物业费5578.632元、电梯费1800元，合计7378.632元的主张予以支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称合同期限不得超过三年、有权拒交2018年10月31日以后的物业费等问题一节，本院认为原、被告签订的前期物业服务合同约定物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，被告庭审中明确表示海诺首府于2015年交房，被告欠缴物业费的期间并未超过合同约定服务期限，且原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称家中屋顶漏水一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的家中屋顶漏水问题，如被告有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张权利。关于被告辩称消防、卫生保洁、绿地维护、保安服务、共用设施设备维护等物业服务不到位一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告关庆一于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山海诺物业服务有限公司的自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费5578.632元、电梯费1800元，合计7378.632元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告关庆一承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年六月二十四日书记员 高广君