重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初3686号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**盘溪路**龙湖源****，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，该公司董事长。委托代理人：黄大贵，女，1986年5月20日出生，汉族，住重庆市，系原告公司员工。被告：张娟，女，1981年2月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人：汪亚军，男，1977年7月20日出生，汉族，住重庆市北碚区，系被告丈夫。原告龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）诉被告张娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法由审判员刘隽适用简易程序于2020年5月25日依法公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托代理人黄大贵、被告张娟的委托代理人张亚军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙湖物业公司诉称:1、判令被告支付2018年1月1日至2020年4月30日的所拖欠的物业管理费共计16832.8元及滞纳金19579.69元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年3月29日，被告张娟与原告龙湖物业公司签订了前期物业服务协议及物业管理规约，约定由原告为被告购买的重庆市北碚区XX路X号XX栋X单元XX号房屋提供物业服务，根据原被告双方的约定，被告应按时缴纳物业管理费，如被告违约，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，被告应补缴物管费并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告自2018年1月1日至今一直未交物业管理费，经原告多次催收均无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告张娟辩称：一、被告房屋被一楼业主搭建雨棚造成破坏，多次协商无果后向法院起诉排除妨碍才得以解决。在此期间，原告未能按照《临时管理规约》的约定及时发现其他业主的违法搭建行为，在发现违法搭建行为后也未采取一切必要措施对违建行为予以制止和纠正，原告违约在先；二、原告收取高额物业服务费及停车费，但未提供与之相对应的服务，XX小区X期X组团的违法搭建是整个北碚区小区里面最严重的，原告怠于履行职责；三、不知道龙湖地产与原告制定《临时管理规约》和确立双方协议的过程是否合规、合法；四、车位费我已经缴纳过了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：经审理查明，原告龙湖物业公司与被告张娟于2014年3月29日签订《XX·XX（一期）前期物业服务合同、临时管理规约》，约定由原告为被告在“XX·XX（一期）”购买的房屋提供物业服务，电梯洋房物业服务费收费标准为：从交付之日起至2016年11月30日，按建筑面积2.8元/平方米/月计收，从2016年12月1日起，按建筑面积3.3元/平方米/月计收；公摊水电费根据政府规定的局势摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.3元/平方米/月计收，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算；停车（场）库物业服务费按重庆市物价局批复文件标准执行，停车（场）库交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取；物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，业主在当月15日之前将费用缴清，逾期将按日加收应缴纳费用千分之三的违约金；本合同服务期限为三年（自“XX·XX”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算），期满后本合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并有业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止；双方还对物业管理服务内容和标准进行了详尽明确的约定。2019年10月27日，龙湖物业公司与张娟签订两份《XX·XX停车场（库）前期物业服务合同》，约定由龙湖物业公司为XX·XX停车场（库）提供物业服务，物业服务费按车位数80元/个/月计收，车位服务费应在每月15日之前全额缴纳，逾期将按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。另查明，张娟是北碚区XX路X号X栋X单元XX号房屋以及XX-XX号车位和XX-负X-XX号车位的业主，该房屋建筑面积为293.64平方米。张娟从2018年1月1日起截止到2020年4月30日共欠物业服务费13566.28元、水电公摊费2466.52元、2019年12月至2020年4月的车位服务费800元，共计16832.8元。2017年，被告张娟以其楼下业主蔡启中及本案原告龙湖物业公司为被告向本院起诉，要求蔡启中对因违法搭建雨棚给张娟造成的损害恢复原状并进行赔偿，要求龙湖物业公司承担连带责任。本院（2017）渝0109民初8285号民事判决书认定，蔡启中对张娟的物业造成了损害，应当承担停止侵害、恢复原状的侵权责任，并赔偿损失；但龙湖物业公司已经按照约定履行了相应义务，对张娟要求龙湖物业公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。还查明，因“XX·XX（一期）”一直没有成立业主委员会，也未签订新的物业服务合同，故由龙湖物业公司为案涉小区提供物业服务至今。上述事实，有《XX·XX（一期）前期物业服务合同、临时管理规约》、《XX·XX停车场（库）前期物业服务合同》、欠费明细表、催费通知及邮寄单、房产证明、询问笔录、民事判决书、车位使用（变更登记表）等以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，龙湖物业公司系取得物业服务资质的物业公司。龙湖物业公司与张娟签订《XX·XX（一期）前期物业服务合同、临时管理规约》、《XX·XX停车场（库）前期物业服务合同》，并据此提供物业服务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，在其提供了物业服务后理应收取物业费。对被告的各项辩解意见，本院评判如下：一、关于一楼业主蔡启中违法搭建对被告造成损害的问题，本院生效民事判决书已经对事实进行了认定，龙湖物业公司在该次事件的处理过程中，首先明确要求蔡启中“不得搭建构筑物”、“恢复原状”等，在蔡启中搭建雨棚后，积极向有关机关举报，已经按约定履行了相应义务。被告对该事实不认可，但并未对该判决书提起上诉或申诉，也未提供其他证据对该事实予以反驳。故被告称龙湖物业公司未对违法搭建行为进行管理、已经违约在先的辩解意见不能成立，本院不予采纳。二、被告称龙湖物业公司提供的服务不能与之收取的高额物业费所匹配，以及龙湖物业公司怠于履行管理职责导致XX小区的违法搭建问题是整个北碚区最严重的，但未提供有效证据予以证实，对其该项辩解意见不予采纳。三、关于《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》的签订以及合同的内容是否合规、合法的问题，被告可以就合同效力另案提起诉讼，本案不作处理。四、被告称缴纳了车位管理费，但并未举示相应的票据，对其该项辩解意见不予以采纳。综上，龙湖物业公司要求张娟支付物业服务费及公摊水电费、车位服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同约定的违约金过高，本院依法调整为按张娟未缴纳的各项费用之和16832.8元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、由张娟于本判决生效之日起十日内支付龙湖物业服务集团有限公司2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费13566.28元、水电公摊费2466.52元、2019年12月至2020年四月的车位服务费800元，共计16832.8元。二、由张娟于本判决生效之日起十日内支付龙湖物业服务集团有限公司逾期缴费的违约金，该违约金以16832.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，从2020年5月18日起计算至付清之日止。三、驳回龙湖物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费710.32元，减半收取为355.16元，由张娟负担114.41元，由龙湖物业服务集团有限公司负担240.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。(此页无正文)审 判 员 刘隽二〇二〇年六月十日法官助理 罗敏书 记 员 高敏