陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终8941号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安宏泽实业有限公司，住所地：西安市雁塔区建工路中段鑫龙天然居******。法定代表人：刘艳平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佩瑶，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟向阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭莹，女，1981年12月27日出生，汉族，西安市碑林区晏域江湖餐厅经营者，住西安市未央区。委托诉讼代理人：阮超，广东信达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨慧，广东信达（西安）律师事务所实习律师。上诉人西安宏泽实业有限公司（以下简称宏泽公司）、上诉人郭莹因房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏泽公司向本院上诉请求:依法将一审民事判决改判为：1.郭莹支付宏泽公司房屋租金94392元、租赁期间电费91179元、租赁期间水费8265元，并支付提前解约违约金3万元，延迟支付租金违约金5万元；2.郭莹清退“晏域江湖”餐厅所办会员储值卡，消除对租赁房屋的不利影响；3.郭莹支付其自2018年1月23日至2018年9月20日占有房屋致宏泽公司遭受的租金损失人民币181232.9元；4.驳回郭莹的反诉请求；5.一、二审及反诉费用由郭莹负担。事实与理由：一、涉案房屋租赁期限10年，郭莹在租期内单方面擅自退租,违反了双方《租赁合同》10-6条的约定，应当向宏泽公司支付提前解约违约金3万元。二、宏泽公司多次通知郭莹搬离餐厅内物品而郭莹拒不搬离，给宏泽公司造成了租金损失。郭莹应当按《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》约定的租金水平，向宏泽公司支付2018年1月23日至2018年9月20日期间占有房屋所致的租金损失人民币181232.9元（275625元÷365天*240天）。针对宏泽公司的上诉，郭莹辩称，一、双方于2018年1月23日就“晏域江湖”餐厅的钥匙进行了交接，该行为系双方合意提前终止租赁关系的体现，故该退租行为是经对方同意且协商一致的，不存在郭莹单方退租的事实。另外，合同不能履行的根本原因在于宏泽公司违约，在签订合同后，宏泽公司保证的用水用电系统均存在严重影响餐厅正常运行的问题，用电系统原有配电额定功率已被其他经营户占用，无法满足郭莹餐厅的用电功率，餐厅必须另行设计用电方案。用水系统也经常无故停水，无法正常营业。兴庆公园晚上6点便关北门、秦腔社团白天架设高音喇叭声音嘈杂，这些因素均影响餐厅的正常营业，郭莹将上述情况告知宏泽公司，但宏泽公司一直未解决。郭莹无奈只得自己出资改造用电系统。综上，宏泽公司已经构成实际违约，没有理由主张违约金，双方是合意解除，郭莹不应当支付违约金。二、因为对方提供的租赁房屋条件达不到合同约定的正常营业要求，郭莹迫不得已停业整顿，双方经协商对餐厅钥匙进行了交接。故郭莹不存在逾期支付租金的问题，自然不存在支付逾期赔偿金的问题。三、在2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙时，双方合意由宏泽公司对遗留物品进行接收处理，若达不成协议可通知郭莹搬离。事后西安宏泽实业有限公司通知其搬离物品，郭莹未及时搬离，虽有一定过错,但遗留物品仍属于郭莹所有，宏泽公司不能随意丢弃或非法占有，且一审法院审查认定的占用期间为2018年9月11日至同年9月20日，占用期间损失为7551.40元，其对此项判决予以认可。宏泽公司主张的占有费用181232.9元没有事实和法律依据。郭莹向本院上诉请求：1.撤销一审民事判决第三、七项，驳回宏泽公司要求郭莹支付逾期赔偿金的诉讼请求，并支持郭莹的反诉请求，或发回重审；2.本案的全部诉讼费用由宏泽公司负担。事实与理由：一、一审判决认定案件事实不清，证据不足。1.双方合同中约定“甲方应保证乙方在该房屋租期内的上下水和用电系统的正常”，但宏泽公司交付的房屋原有配电额定功率已经被其他经营户占用完毕及水压不够，根本无法开展正常的生产经营，无法实现经营餐饮、咖啡的合同目的。在郭莹发现上述问题时，已经交纳了房租和装修押金，且装修已经临近结束，在骑虎难下的情况下，为了合同的继续履行、避免损失的进一步扩大，郭莹只能自行从兴庆公园配电室铺设电缆、配备配电柜进行补救，由此产生了近35万元的损失，宏泽公司理应予以赔偿。2.诚然，郭莹在撤出所承租房屋后未及时腾空房屋并搬离遗留物品存在一定的过错，但该等过错并不能构成对方可以随意丢弃或者非法占有其遗留物品的理由。其遗留物品价值20万元，价值远远超过占用费，一审驳回其要求宏泽公司归还遗留物品的请求，违背了公平公正的民事法律基本原则。3.郭莹欠付租金的原因在于宏泽公司交付的房屋无法正常使用、合同目的无法实现，其是在行使先履行抗辩权。且根据合同约定和法律规定，赔偿金是对承租人逾期交纳租金的一种违约惩罚，其本质是违约金。郭莹欠付的租金总额为91179元，欠付日期三个月左右，但一审判令其支付50000元的赔偿金，严重过高。二、一审适用法律错误，导致案件结果错误。租赁合同作为双务、要式合同，合同双方均应全面适当的履行合同义务。本案中，其确实存在逾期支付租金的违约情形，但宏泽公司也同样存在交付房屋不符合约定条件、致使合同目的无法实现的严重违约情形。因此，一审理应根据双方的违约情形判令各自承担相应的违约责任。针对郭莹的上诉，宏泽公司辩称，一、在租期内，郭莹按租赁合同约定如期足额缴纳租金系其应当履行的主要合同义务。依据《租赁合同》第十条第10-7款的明确约定，每逾期一日，则需按日租金的1.5倍支付赔偿金。依据合同约定的付款时间，郭莹本应于2017年9月1日前支付下一年租金275625元，迟延支付租金应按日租金的1.5倍支付赔偿金，郭莹一直未在约定时间内支付租金，故截止起诉之日即2018年7月31日，郭莹共应支付赔偿金376058.22元（275625÷365×1.5×332=376058.22元）,宏泽公司酌情只主张了5万元，该迟延支付租金违约金系合同明文约定，依法应予支持。依合同约定，郭莹在2017年9月1日前应支付的租金数额为275625元，并非91179元，截至宏泽公司一审起诉之日，郭莹欠付租金时间已达10个月，截至二审郭莹欠付租金时间已有两年，故郭莹称其欠付租金总额为91179元、欠付日期三个月，均不符合事实。二、郭莹在承租前已经实地查看房屋，《租赁合同》第1-2条明确载明：“乙方于合同签订之前已实地查看并知悉房屋现状及权属情况”。实地查看后的郭莹已明确知晓所租赁房屋位于兴庆公园内，其经营活动受公园环境和公园开放时间等因素影响，查看后双方同意按现状进行交房，郭莹对涉案房屋现状已经知悉且并无异议。房屋交付后郭莹为餐厅经营铺设电缆、培训员工、购买餐具、厨房用具、桌椅等物品，系其经营必要投资，投资的成败与宏泽公司无关。宏泽公司依约向郭莹交付房屋，房屋交付后至2014年9月1日为装修免租期，在装修免租期内，郭莹对餐厅进行装修、电力改造，因其自身未完成装修工作，致使延迟开业，从而造成的损失与宏泽公司无关。郭莹要求宏泽公司支付铺设电缆费（20万元）、餐厅工作人员工资及餐补（15万元）无证据予以证明，且无任何法律和合同依据。三、2018年1月23日郭莹向宏泽公司交付钥匙后，宏泽公司通过张贴通知、发送律师函、邮寄限期搬离通知等方式多次通知其缴纳租金、搬离物品，但其拒不搬离。2018年9月3日宏泽公司向郭莹发函，限其收到函件5日内搬离，否则餐厅物品按遗弃物处理，郭莹代理人周群当庭明确表示收到，但仍拒不搬离。为避免损失继续扩大，宏泽公司无奈才将涉案房屋内物品运至其他地方并将涉案房屋向外出租。对于郭莹店内物品，宏泽公司并无保管义务，在宏泽公司、一审法院的反复告知下，郭莹仍拒不将房屋内物品搬离，该后果应由郭莹承担。郭莹要求宏泽公司支付店内物品损失20万元，无事实与法律依据，不应予以支持。宏泽公司向一审法院起诉请求：1.判令郭莹支付宏泽公司房屋租金94392元，租赁期间电费91179元，租赁期间水费8265元，支付宏泽公司提前解约违约金30000元，延迟支付租金违约金50000元，以上各项合计273836元；2.判令郭莹清退“晏域江湖”餐厅所办会员储值卡，消除对租赁房屋的不利影响；3.本案诉讼费用由郭莹负担。后增加诉讼请求：要求郭莹赔偿自2018年1月23日交钥匙后至2018年9月20日腾房期间一直占有该房屋给宏泽公司造成的租金损失共计181232.9元（按双方租赁合同约定的年租金275625元计算）。郭莹向一审法院反诉请求：1.判令郭莹与宏泽公司所签房屋租赁合同无效；2.判令宏泽公司立即支付郭莹因建造餐厅用电系统构成的电料费及施工费(20万元)、人员工资及餐补（15万元）等相关费用35万元；3.追究宏泽公司强拆、损坏及转移餐厅设施、设备和个人资产的法律责任，判令宏泽公司归还郭莹因此丢失的餐厅设备设施和物品（视频监控系统1套、收银系统1套、餐厅管理系统电脑终端及硬盘1套、投影试听系统1套、后厨大功率电灶具3套、电烧烤炉1台、蒸箱1台、冰柜3台、5匹商用格力空调5台、1.5匹壁挂空调1台、树抱石大型原生态根雕1件、民国旧家具4件、直径2.3米圆形电动餐桌1套、户外遮阳设备7套及其它室外餐具、餐椅、餐桌数百件，估值约20万元）。一审法院认定事实：2014年6月17日，宏泽公司（合同甲方出租方）与郭莹（合同乙方承租方）就郭莹承租宏泽公司房屋事宜经协商签订了《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为西安市兴庆公园北门内积庆殿、五龙壇及附属连廊、露台（以下简称该房屋），建筑面积约500平方米；甲方确保拥有该房屋合法经营权，乙方于签订本合同之前已实地察看并知悉房屋现状及权属情况，双方同意建立租赁关系；甲乙双方同意以现状作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的依据；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为咖啡、餐饮、棋牌及儿童娱乐营业使用；甲方于乙方缴付第一期房租到账后3日内向乙方交付该房屋并清理室内杂物；从甲方交付房屋之日至2014年9月19日，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，该期间所发生的水、电费和其他有关费用均由乙方承担，但不计作租期，免收租金；房屋租赁期共10年，自2014年9月20日起至2024年9月19日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；该房屋起租时每年租金25万元（本租金不含任何税金），甲方同意第一年减少乙方租金2.5万元，租金按年递增，分期交付，乙方按一年一次性预支付，其中前四年为，第一年租赁时间2014年9月20日至2015年9月19日,合同签订后3日内支付租金225000元。第二年支付期限2015年8月15日至2015年9月1日,租赁时间2015年9月20日至2016年9月19日,租金262500元。第三年支付期限2016年8月15日至2016年9月1日,租赁时间2016年9月20日至2017年9月19日,租金262500元。第四年支付期限2017年8月15日至2017年9月1日，租赁时间2017年9月20日至2018年9月19日，租金275625元。房屋租赁保证金为30000元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、房屋和设备日常维修及其他全部税费均由乙方承担；乙方装修前需将书面的装修方案报与甲方并经甲方书面同意后方可进场施工，对于乙方在租赁期间另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责；甲方应保证乙方在该房屋租期内的上下水和用电系统的正常；租期届满，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时属于乙方的家具、电器等非固定设备由乙方按期搬走，由乙方增加的装修包括新增固定的地板、隔墙、门窗、灯具、楼梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等乙方不得拆除，以免影响和破坏房屋的正常使用；任一方违反合同约定，应向另一方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金30000元；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的1.5倍支付赔偿金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期1日，乙方应按合同租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用费，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的实际经济损失；租赁期间，甲方应协调园区关系及有关合法经营的便利条件等内容。合同签订后，郭莹按约支付了第一年度的租金225000元及房屋租赁保证金30000元，宏泽公司亦将合同约定的租赁房屋交付郭莹，郭莹收房后遂开始“晏域江湖”餐厅的筹备和装修工作。同年8月19日，郭莹与陕西别致装饰工程有限公司签订了餐厅主电缆施工合同，从兴庆公园配电室往晏域江湖餐厅通过路面开挖直埋方敷设满足300千瓦负荷电缆，开挖路面120米，报价金额152050元，报价含电缆及人工敷设、路面开挖恢复及设备使用、配电柜及安装调试等费用。同年9月底，郭莹完成了“晏域江湖”餐厅的筹备和装修工作，“晏域江湖”餐厅于十一期间开业经营。之后，郭莹于2015年、2016年分别按约向宏泽公司支付了下一年度房屋租金。郭莹三年累计支付租金750000元。2017年9月，郭莹未向宏泽公司支付下年度（2017年9月20日至2018年9月19日）租金，“晏域江湖”餐厅于10月8日停业。2018年1月23日，郭莹在搬走了部分餐厅物品后向宏泽公司提出终止租赁合同，将餐厅钥匙交与宏泽公司。双方交接“收条”载明：宏泽公司于2018年1月23日接收晏域江湖餐厅大门钥匙一把，厨房钥匙一把，凉菜房钥匙一把，共计三把钥匙，接收此钥匙的目的为安排夜值人员，其公司不承担晏域江湖餐厅室内所有财物保管义务。此时，郭莹欠电费91179元（自2017年1月至2017年10月）、水费8265元（自2017年1月至2017年9月）及自2017年9月20日起的租金未付。2018年5月22日，西安市兴庆公园基建维修部向“晏域江湖”餐厅发出催交水电费通知，并将通知书交与宏泽公司。之后，宏泽公司于2018年6月向郭莹三处地址寄发律师函，催告其立即与宏泽公司联系，并在收到律师函之日起10日内向宏泽公司支付所欠租金、电费、水费及提前解除违约金。其中寄往西安市开元路二号院的邮件查询单显示邮件妥投他人收。此后，因未得到郭莹回应，宏泽公司遂于2018年9月3日提起诉讼。同年9月4日，宏泽又向郭莹三处地址寄发了“限期腾房通知函”，限其在收到本通知函之日起5日内将租赁房屋内的物品搬离，将房屋恢复原状后交还宏泽公司，若到期未按时腾空房屋，房屋内物品宏泽公司将按遗弃物进行处理，搬离物品的费用由郭莹承担，且因此事产生的一切法律后果由郭莹承担。郭莹在收到该通知函后联系了宏泽公司，双方沟通未果。之后，因郭莹拒不搬离物品，宏泽公司遂于同年9月20日将“晏域江湖”餐厅内部分剩余物品搬至他处存放，并对“晏域江湖”餐厅内装饰开始拆除清理。另查，2012年12月28日，西安市兴庆公园为了引进社会资金改造公园基础设施、丰富公园的经营项目及内容，经公开招标与宏泽公司就宏泽公司修缮并承包经营公园内“积庆殿”仿古建群项目协商签订了《合同书》，公园内“积庆殿”古建租赁经营项目，建筑面积约1000平方米，室外月台面积约600平方米，该项目施工期6个月，经营期限定为11年（即自2013年8月27日至2024年8月26日），宏泽公司独立经营，施工期内为免租金，经营期收取房屋租金，兴庆公园负责提供水电等便利设施以及为宏泽公司经营提供便利服务（停车、夜间通行等），宏泽公司应按时交纳承包费外的其它各项费用（水电等费用），不得经营与合同规定内容以外的项目和内容，不得转包、转让、出租该项目，否则按违约处理。宏泽公司在完成“积庆殿”仿古建群修缮工作后，该场地用于经营餐饮，一部分为“憩园”餐厅，另一部分出租给郭莹经营“晏域江湖”餐厅。一审庭审时，双方对于“晏域江湖”餐厅遗留物品陈述不一，宏泽公司提供了其搬走存放的物品清单（其中列有26种物品的品名及数量），并表示郭莹清单所列的安防系统及空调（5大1小共6台）仍在租赁场地内，郭莹所称的视听系统及其他物品现场没有见到。因双方租赁关系已终止，为避免损失扩大，一审法院遂当庭告知郭莹将宏泽公司清单中所列物品及现场的安防系统和空调在7日内从宏泽公司处拉走，逾期责任自负（见庭审笔录第17页）。郭莹委托诉讼代理人在阅读庭审笔录并签字后，提出空调系统的拆除比较复杂7日内搬离困难，希望给15天时间。一审法院予以准许，并将调整搬离日期的内容在庭审笔录最后一页（第22页）进行了补充。该页笔录重新打印后，郭莹委托诉讼代理人拒不在修改后的该页笔录签名。后经询问宏泽公司，郭莹在期限内未从宏泽公司处搬走上述物品。一审庭审中，郭莹表示在其经营期间“晏域江湖”餐厅对顾客办理有会员储值卡，现已基本消费完毕，个别卡还剩余数百元，其已通知顾客依凭据予以解决。并称，在交接餐厅钥匙时，其向宏泽公司提出希望后续租赁人能够接收餐厅的装修、电缆等以减少损失。一审法院就郭莹增添的电力增容系统作价接收问题主持调解未果。一审法院认为，宏泽公司与郭莹于2014年6月17日签订的《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市兴庆公园与宏泽公司签订“积庆殿”仿古建群修缮及承包合同虽然约定不得出租该项目，但在郭莹餐厅装修及三年经营期间，西安市兴庆公园对于宏泽公司将“积庆殿”仿古建群部分场地转租给郭莹经营并未提出异议。双方房屋租赁合同的履行亦未受到该约定的影响。故宏泽公司与郭莹签订的房屋租赁合同有效，双方房屋租赁关系已于2018年1月23日终止。郭莹关于双方租赁合同无效的抗辩意见及反诉请求不成立，不予支持。关于本诉，郭莹辩称双方口头约定免除“晏域江湖”餐厅停业期间的房屋租金，营业期间的水电费与兴庆公园协商，缺乏证据佐证。且宏泽公司与郭莹之间、宏泽公司与兴庆公园之间为不同的合同法律关系，合同主体的权利义务关系具有相对性。故郭莹上述抗辩意见，不予采信。宏泽公司要求郭莹支付拖欠的房屋租金94392元（2017年9月20日至2018年1月23日）、电费91179元、水费8265元之诉请，有事实及合同依据，予以支持。因房屋租赁关系终止，郭莹前期交纳的房屋租赁保证金30000元可以抵充合同约定由其承担的费用。双方租赁合同第10-6条约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金30000元”，双方于2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙的行为是双方合意提前终止租赁关系的体现，故宏泽公司依该约定主张30000元违约金，理由不成立，不予支持。郭莹欠付租金属实，宏泽公司主张逾期赔偿金有合同依据，宏泽公司酌情主张赔偿金50000元，结合本案案情，予以支持。“晏域江湖”餐厅储值卡系由郭莹销售给顾客，该卡的清退责任应由郭莹向顾客承担。关于宏泽公司主张的要求郭莹支付自2018年1月23日起至2018年9月20日占有房屋期间宏泽公司的租金损失181232.9元（以合同约定的年租金计算）之诉请。由于双方在2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙时，餐厅内尚遗留了部分设备及物品，郭莹关于希望后续租赁人能够接收餐厅的装修、电缆等以减少损失的陈述符合情理，宏泽公司在交接后即可开展招租工作，如对餐厅内遗留物品接手事宜不能达成合意，可通知郭莹进行搬离。宏泽公司于2018年6月向郭莹发函催收欠款，于2018年9月4月发函要求郭莹搬离物品。由于双方租赁关系已于2018年1月23日终止，搬离物品向出租人腾交租赁场地为承租人的义务，郭莹在宏泽公司发出腾房通知后拒不搬离遗留物品，构成违约，应当承担民事责任，但延迟占用期间认定为2018年9月11日至同年9月20日，占用期间的租金损失为7551.40元。关于反诉，郭莹在与宏泽公司签订房屋租赁合同时知悉其所租赁的房屋位于西安市兴庆公园园区内，餐厅的经营活动受公园环境和公园开放时间等因素的影响。双方房屋租赁合同约定以房屋现状交付，宏泽公司履行了交付房屋的义务，并无过错。郭莹收房后至2014年9月19日为餐厅筹备和装修免租期。郭莹于2014年8月19日对餐厅电力增容进行电缆施工属实，但郭莹对于电力增容费用的承担问题并未与宏泽公司进行协商。郭莹反诉要求宏泽公司向其支付建造餐厅用电系统产生的材料费、施工费及延误一个月（2014年9月）的人员工资、餐补费用的诉讼请求，没有依据，不予支持。关于郭莹第三项反诉请求，由于双方租赁合同关系已于2018年1月23日终止，郭莹作为承租人有责任和义务及时将其在租赁场地搁置的设备物品搬离，搬离物品与双方其他纠纷的解决并不存在时间上的先后关系。双方在交接餐厅钥匙时未对遗留物品进行清点，双方也未设立委托保管合同关系，宏泽公司对于郭莹遗留在场地内的物品不负有保管义务，仅有合理注意义务。宏泽公司作为出租人为避免扩大损失于2018年9月4日向郭莹发函，通知其在5日内搬离物品，并于2018年9月20日清腾场地的行为，并无不当。本案审理过程中，一审法院明确告知郭莹在规定期限内从宏泽公司处搬取其餐厅遗留物，逾期自负责任。郭莹拒不搬取遗留物，做法不当，应当自负后果。故郭莹该反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、郭莹于本判决生效之日起十日内向西安宏泽实业有限公司支付2017年9月20日至2018年1月23日的房屋租金94392元；二、郭莹于本判决生效之日起十日内向西安宏泽实业有限公司支付电费91179元、水费8265元；一、二项合计193836元，减去郭莹交纳的房屋租赁保证金30000元，郭莹给付西安宏泽实业有限公司163836元。三、郭莹于本判决生效之日起十日内向西安宏泽实业有限公司支付逾期赔偿金50000元；四、“晏域江湖”餐厅会员储值卡的清退责任由郭莹承担；五、郭莹于本判决生效之日起十日内向西安宏泽实业有限公司支付房屋占用期间的租金损失7551.40元；六、驳回西安宏泽实业有限公司其余诉讼请求；七、驳回郭莹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费9028元（宏泽公司已预交），反诉费4650元（郭莹已预交），由宏泽公司负担3611元，郭莹负担10067元（其中5417元宏泽公司已预交，郭莹同上述款项一并给付宏泽公司）。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，宏泽公司、郭莹于2014年6月17日签订的《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》是双方平等协商订立，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约严格履行各自义务。本案中，郭莹在合同履行过程中拖欠房屋租金、电费、水费，宏泽公司要求郭莹支付拖欠的房屋租金94392元（2017年9月20日至2018年1月23日）、电费91179元、水费8265元，一审法院予以支持，并判决将郭莹前期交纳的房屋租赁保证金30000元抵充上述部分费用，双方对此均未提出上诉，本院予以确认。因郭莹欠付租金属实，宏泽公司主张逾期赔偿金有合同依据，宏泽公司酌情主张赔偿金50000元，一审法院结合本案案情判决予以支持，于法有据。在合同履行期间，郭莹因经营问题向宏泽公司提出终止租赁合同，经协商，宏泽公司于2018年1月23日从郭莹手中接收了“晏域江湖”餐厅的钥匙，双方并进行了书面交接，该交接行为应系双方合意提前终止租赁关系的体现，故一审法院对宏泽公司要求郭莹支付30000元违约金的主张未予支持，并无不当。“晏域江湖”餐厅储值卡系由郭莹销售给顾客，该卡的清退责任应由郭莹向顾客承担。关于宏泽公司要求郭莹支付2018年1月23日至2018年9月20日期间宏泽公司的租金损失181232.9元之诉请。由于双方在2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙时，餐厅内尚遗留了郭莹部分设备及物品，郭莹关于希望后续租赁人能够接收餐厅的装修、电缆等以减少损失的陈述符合情理，宏泽公司在交接后即可开展招租工作，如对餐厅内遗留物品接手事宜不能达成合意，即可通知郭莹进行搬离。后宏泽公司于2018年9月4月发函要求郭莹搬离物品，郭莹在双方租赁关系终止后负有搬离物品向出租人腾交租赁场地的义务，但其在宏泽公司发出腾房通知后拒不搬离遗留物品，已构成违约，应当承担民事责任，一审法院依据双方举证及陈述的情况认定郭莹延迟占用期间为2018年9月11日至同年9月20日，判决郭莹赔偿宏泽公司占用期间的租金损失7551.40元，数额适当。宏泽公司上诉称郭莹应向其公司支付2018年1月23日至2018年9月20日期间占有房屋所致的租金损失人民币181232.9元，依据不足，依法不能成立。关于郭莹要求宏泽公司向其支付因对餐厅电力增容而花费的电料费及施工费、人员工资及餐补费的问题。从双方合同约定来看，郭莹租赁涉案房屋作为咖啡、餐饮、棋牌、儿童娱乐经营使用，用电的正常供给和保障系餐厅正常经营的最基本条件之一。郭莹在承租涉案房屋后，在使用过程中发现该房屋原有配电额定功率因其他经营户的使用而明显不足，致使其无法正常经营，为使合同继续履行，避免损失扩大，郭莹需另行设计用电方案，在征得宏泽公司和兴庆公园的同意后，郭莹自行铺设电缆、增设配电设施，共支出材料、设施、施工等费用１３６７１２元。郭莹虽在签订合同之前已实地察看并知悉涉案房屋状况，但对承租后出现的房屋原有配电额定功率因其他经营户的使用而不足的情形则难以预料，且双方在租赁合同中约定宏泽公司应保证郭莹在该房屋租赁期内的上下水和用电系统正常。因此，宏泽公司对涉案房屋出现供电不足的问题应承担相应的民事责任。增容改造后的电力系统对于租赁房屋虽属非固定物，但其是为了合同继续履行而实施，且宏泽公司的后续承租人实际上也已经使用了郭莹改造后的电力系统，郭莹对电力系统的增容改造行为客观上使涉案房屋的使用价值增加。综上，由宏泽公司对该电力增容系统折价接收为宜。按照合同全部租赁期间平均分摊电力系统改造费用的原则，宏泽公司应支付郭莹７８６０９．４元(１３６７１２元÷1２０月×６９月)。郭莹称其为增容改造电力系统支出材料、设施、施工等费用152050元，因餐厅延迟开业支付人员工资及餐补费１５００００元，因其未提供相应充分的证据予以证明，本院依法不予采信。关于郭莹要求宏泽公司归还其餐厅设备设施和物品的诉讼请求。双方租赁合同关系已于2018年1月23日终止，故郭莹作为承租人有责任和义务及时将其在租赁场地搁置的设备物品搬离。宏泽公司作为出租人为避免扩大损失于2018年9月4日向郭莹发函，通知其在5日内搬离物品，因郭莹接函后并未搬离上述设备物品，宏泽公司遂于2018年9月20日将餐厅内部分剩余物品搬至他处存放，该行为并无不当。双方在交接时书写的“收条”载明，宏泽公司接收晏域江湖餐厅大门钥匙一把、厨房钥匙一把、凉菜房钥匙一把，接收此钥匙的目的为安排夜值人员，其公司不承担晏域江湖餐厅室内所有财物保管义务，故双方对郭莹遗留在场地内的物品未建立委托保管合同关系，宏泽公司并不负有保管义务。郭莹在交接餐厅钥匙时已拉走餐厅部分物品，双方亦未对遗留物品进行清点，致使餐厅所余物品数量、品类不清。由于上述原因，加之，郭莹并无证据证明宏泽公司有故意损毁、隐匿等行为，因此，郭莹要求宏泽公司按照郭莹提供的财产清单返还餐厅设备设施物品之主张，依法不能成立。本案一审期间，一审法院明确告知郭莹在规定期限内从宏泽公司处搬取其餐厅遗留物，逾期自负责任，但郭莹却未搬取遗留物，做法不妥。二审中，郭莹上诉请求判令宏泽公司返还餐厅设备设施物品，宏泽公司亦同意郭莹将其遗留在餐厅的设施物品搬走，另外，为避免双方损失的扩大，故应准许郭莹将宏泽公司所提供清单上的物品取走，宏泽公司应予以配合，不得阻挡。关于双方诉争的安防系统1套、5匹空调5台、1.5匹壁挂空调1台，因宏泽公司认可尚在涉案房屋内，郭莹亦应及时取走，宏泽公司应予以配合，不得阻挡。关于郭莹主张宏泽公司返还的树抱石原生态根雕1件，因在现场并未发现该根雕，宏泽公司亦否认其将该根雕取走，后郭莹称其已向公安机关报警，其不在本案中进行主张，故本案中对此不予处理。综上，郭莹的上诉请求依法应予部分支持，宏泽公司的上诉请求依法不予支持，一审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13374号民事判决第一、二、三、四、五、六项;二、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13374号民事判决第七项；三、本判决生效之日起十日内，西安宏泽实业有限公司支付郭莹电力增容改造系统折价款７８６０９．４元;四、本判决生效之日起十日内，郭莹应将其遗留在西安宏泽实业有限公司处的物品（详见后附清单）搬离，西安宏泽实业有限公司应予以配合；五、驳回郭莹的其他反诉请求。本判决一、三项确定的支付款项相互折抵后，再减去郭莹交纳的房屋租赁保证金30000元，郭莹还应支付西安宏泽实业有限公司１４２７７８元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。一审案件受理费9028元（宏泽公司已预交），反诉费4650元（郭莹已预交），共计１３６７８元，由宏泽公司负担４6５０元，郭莹负担９０２８元（其中４３７８元宏泽公司已预交，待执行时，郭莹将该款一并给付宏泽公司）；二审案件受理费１４１５５元（宏泽公司已预交４３５５元，郭莹已预交９８００元），由郭莹负担８５００元，宏泽公司负担５６５５元（其中１３００元郭莹已预交，待执行时，宏泽公司将款一并给付郭莹）。本判决为终审判决。审判长  崔志刚审判员  李 涛审判员  马延环二〇二〇年六月五日书记员  刘明明刘书方附件：郭莹遗留在晏域江湖餐厅内的物品清单冰柜3个菜货架4个压面机1个绞肉机1个木质桌子22张木质圆凳6个大木质方桌3个皮质方凳11个布方凳18个小型电烤箱1个不锈钢案台3个圆吧台桌4个不锈钢洗菜池1个洗碗消毒柜1个架子床10张不锈钢平冷柜1个不锈钢垃圾桶1个藤椅57个藤方桌12个藤圆桌3张超大木质圆桌1张中型木质圆桌5张小型木质圆桌1张木质圆屏风1个超大木质方桌1张塑料凳子59个安防系统1套5匹空调５台1.5匹壁挂空调１台