河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初9897号原告：闫富余，男，1972年12月30日出生，汉族，住济源市。被告：河南省济源市天坛街道北潘居民委员会，住所地：济源市北潘村东。法定代表人：刘晓群，居委会主任。被告：任齐飞，男，1990年5月6日出生，汉族，住。原告闫富余与被告河南省济源市天坛街道北潘居民委员会（以下简称北潘居委会）、任齐飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫富余、被告北潘居委会主任刘晓群、被告任齐飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闫富余向本院提出诉讼请求：1、依法撤销二被告于2019年8月10日签订的房屋租赁合同；2、依法判令二被告排除妨碍，不得妨碍原告对位于北潘居委会商业城南门口路西最北端第二间房屋（现门头为“发之美”）行使优先承租权；3、依法判令二被告赔偿原告经济损失10664元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年9月10日原告与北潘居委会签订房屋租赁合同，约定将位于商业城南门口自南向北共两间门面房租赁给原告使用。在该租赁合同正常履行期间，北潘居委会在未通知原告的情况下，将其中一间（现门头为“发之美”）的房屋租赁给被告任齐飞。原告认为二被告签订的房屋租赁协议不但妨碍了原告在合同期满后的优先承租权，而且剥夺了原告在合同期内的使用权，请求撤销二被告签订的租赁合同，并赔偿原告的经济损失。被告北潘居委会辩称：1、原告与其签订的租赁合同，虽已履行完毕，但未经村民会议或村民代表会议民主讨论决定，违反村民组织法。村民组织法第24条是法律的强制性规定，属于违反法律的强制性规定，属无效合同。在合同租赁到期后，经村民会议研究决定不在与原告续签租赁合同。2、其与被告任齐飞签订的房屋租赁合同，经村民会议民主讨论通过，属有效合同。3、原告主张的合同期满的优先承租权无法律依据，且合同已履行完毕，其未妨害原告在合同期内正常使用租赁房屋。4、原告要求二被告赔偿其经济损失10664元没有依据。被告任齐飞辩称：在其与原告之妻吴小英签订的合同到期后，北潘居委会与其重新签订的合同为有效合同。其未侵害原告的正当权益，反到原告从村委会签订的租赁合同每年每间租金为16000元，转租给其费用多达18500元。况且还未正常按合同期间使用房屋，原告侵害了其权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有异议有证据本院认证如下：对原告提交的2018年9月10日其与北潘居委会签订的租赁合同，证明其与被告签订的房屋租赁合同第9条约定，在同等条件下，其享有优先使用权。被告北潘居委会认为其与其他租户签订的合同上不仅盖有公章，而且还都有村委会主任“刘晓群”的签字，该份合同没有其签字，不予认可。该合同上盖有其村委的公章，庭审其也认可签订合同的事实，故对该证据予以认定。被告北潘居委会提供的2018年8月2日，2018年8月25日，2019年8月9日给被告任齐飞发送的收缴房租通知单各一份，被告任齐飞无异议，予以认定。被告任齐飞提供的2017年与吴小英签订的房屋租赁合同，双方签订的合同载明：“房屋租赁协议甲方：吴小英乙方：任齐飞甲乙双方经过协商，甲方同意将商业城门面房租给乙方使用，双方达成如下协议：一、租赁期限：自2017年1月1日至2018年1月1日止。二、租赁金额：年租金壹万捌仟元整（￥18000元），一次性交清。三、合同到期，同等条件下乙方有优先租赁权。四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，甲方：吴小英签字，乙方：2017年”，吴小英虽有异议，其在接受本院电话和微信询问时前后陈述相互矛盾，拒绝向本院提交其与任齐飞之间签订的合同，故对该证据，本院予以认定。被告任齐飞提供的2019年9月1日的其与吴小英之间签订的租房协议，其陈述签订的真实时间是2018年底，合同的履行期限应是2019年1月1日至2020年1月1日，吴小英在接受本院电话询问时称，具体签订时间记不清了，大概是在2018年底，但其陈述签合同时已经给任齐飞讲只能用到2019年的8月底，对于该协议，缺少主要内容，没有租赁期限，双方陈述相互矛盾，本院不予认定。被告任齐飞提交的与吴小英的之间的微信聊天和转帐记录。被告任齐飞提供的吴小英的微信号与本院确认吴小英的微信号一致，故对该微信聊天记录和转账记录予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月9日，原告向被告北潘居委会交纳房屋租金32000元。被告北潘居委会向原告出具收据一张载明：“今收到闫富余人民币叁万贰仟元整，系付商业城自南向北发之美、联想电脑房租，加盖济源市天坛街道办事处北潘居委会财务专用章济源市天坛街道办事处农经站”。2018年9月10日，原告与被告北潘居委会签订房屋租赁合同，约定将位于商业城南门口的24号、26号房屋租赁给原告使用，约定租金每年32000元，租赁期间2018年9月1日至2019年8月31日。每年的9月1日提前一个月一次性将租金交于出租方，如到期未交清的，视为自动放弃使用，出租方有权收回房屋。在使用期间，未经出租方同意不得转让他人，否则由此引起的经济纠纷由承租方自负。合同到期后，根据市场情况，租金随着市场行情予以调整，在同等条件下，承租方优先使用。原告陈述其与被告北潘居委会签订合同后，将房屋转租给吴小英。被告任齐飞认可吴小英将房屋租赁给其，双方签订有房屋租赁合同。2019年8月，被告北潘居委会通知被告任齐飞，如果使用房屋，须与居委会签订合同，向居委会交纳租赁费。2019年8月10日，被告北潘居委会与被告任齐飞签订房屋租赁合同，将24号房屋租赁给任齐飞，租赁期间2019年9月1日至2020年8月30日，租金每间每年17000元。2019年8月20日，原告向被告北潘居委会转帐16000元，注明款项来源商业城门面房租金。转款两三天后，其要求与被告北潘居委会签订合同，北潘居委会拒绝与其续签，其到天坛办事处进行信访，要求北潘居会继续签订合同。2019年8月27日、8月28日、9月3日，被告北潘居委会召开党员、村民代表会议研究通过《北潘居委会门面房租赁方案》决定，所有租赁商户必须与居委会签订正式租赁合同，按时足额交纳租金，原商户优先续租。但经营者不能服从居委会管理，在此之前不能按时足额交纳租金者，因租赁引起诉讼纠纷者等不在优先续租范围。研究认为在此之前原告与居委会因房屋租赁问题发生多次诉讼纠纷，欠交租赁费用。决定将原告转账交纳的16000元退还，不再与原告签订续租合同。2019年9月30日，被告北潘居委会将16000元退还给原告。本院认为：原告与被告北潘居委会签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定，到期后在同等条件下乙方优先使用，但被告北潘居委会在合同将要到期时，原告向其帐户上转帐租赁费的情况下，没有通知原告行使优先租赁权，而直接拒绝与原告续签租赁合同，侵犯了原告的优先租赁权，属违约行为。但合同中同时也约定，在使用期间，未经出租方同意不得转让他人，原告签订房屋租赁合同后并未使用，而是直接将房屋转租，亦属违约行为。吴小英陈述任齐飞交纳2019年度租赁费时，其已经告知任齐飞只能使用到2019年8月底，被告任齐飞在与吴小英签订的合同只能使用到8月底的情况下，与被告北潘居委会签订租赁期间为2019年9月1日至2020年8月30日的合同，系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意损害原告合法权益的情形，故该合同合法有效。原告要求撤销二被告之间签订的租赁合同、排除妨碍于法无据，本院不予支持。原告签订合同后其并未使用租赁房屋直接将房屋转租，没有实际损失。其也未提供证据证明其损失，故对原告要求二被告赔偿侵害其优先承租权损失10664元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告闫富余的诉讼请求。案件受理费67元，减半收取计33.5元，由原告闫富余负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  高庆忠二〇二〇年六月四日书记员  王 伟