山西省大同市平城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0213民初201号 原告：大同市平城国有资产经营管理有限责任公司，住所地大同市平城区文博苑小区物业管理站**。 法定代表人：王开龙,该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，山西焦点律师事务所律师。 被告：大同市城区黄金之星投资有限责任公司，住所地大同市平城区清远街南侧******商铺。 法定代表人：胡俊，该公司经理。 原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司与被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告返还承租的位于本市平城区纯阳宫西侧XXX号商业用房。3.判令被告支付拖欠租金160883.96元、违约金84913.95元、物业费7203.92元，共253001.83元。4.判令被告从2019年10月23日起按照日租金296.09元计算至实际返还房屋之日。5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系大同市人民政府出资设立的国有独资有限责任公司，负责大同市国有房屋出租和出售业务。2013年11月15日原被告签署《房屋租赁合同》，约定：1、被告承租位于本市纯阳宫西侧XXX号商业用房，面积234.99元(房屋租赁合同第二条)。2、租赁期8年，从2014年5月15日开始计租(房屋租赁合同第四条)。3、前三年租金为每年102926元，此后按5%递增(房屋租赁合同第五条)。4、拖欠足迹累计三个月以上，原告有权解除合同(房屋租赁合同第九条第三款)。5、被告违约，应按照总租金的10%承担违约金责任(房屋租赁合同第十二条)。合同生效后，被告接收房屋，仅于2104年至2017年交付租金共411704元。此后再未支付。经原告多次催告，均以各种理由推诿。基于上述事实,被告未能按照合同约定履行房租交付义务，已构成违约，符合合同约定解除条件。为此，诉至贵院。 被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司未作答辩。 围绕诉讼请求，原告提交以下证据：1.本案案涉房屋房产证6份，证明案涉房屋权属；2.房屋租赁合同1份，证明被告承租原告的案涉6套商铺，以及双方约定的权益和义务内容。3.银行支付凭证4页，证明被告已经支付四年租金（计租期限2014年5月15日-2018年5月15日，每年度起算日期均是5月15日，前三年每年租金102926元，第四年开始按照5%递增，2017年-2018年的租金应该为108072元，约定上打房租），计411704元，但是被告2017年-2018年的租金仍然按照102926元缴纳，少缴纳5146元，之后的租金再未支付过。4.物业费催缴单1页，证明被告欠缴物业费金额（2015-2019）共计7203.92元，物业费我公司没有缴纳，所以物业公司没有提供票据，仅是向我公司出具了催缴单。 被告未到庭参加诉讼，亦未提出异议。本院确认以下事实：2013年11月15日原、被告签定《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告名下位于本市纯阳宫西侧XXX号商业用房，建筑面积234.99平方米。租赁期8年，从2014年5月15日开始计租至2022年5月14日止。租金一年一付，日租金为每平米1.2元，即前三年地上年租金为102926元。租金第三年起按5%递增，以后每年支付租金时间为次年相应日期。房屋租赁期间被告拖欠房租累计三个月以上，原告有权解除合同。双方对合同的变更、解除与终止、双方的违约责任、免责条件等进行了约定。合同生效后，被告接收房屋。原告认可自2014年至2017年期间被告交付租金共计411704元（被告按每年102926元已交付四年房租）。现案涉房屋仍在使用中。 关于解除租赁合同的问题。原告要求解除双方签订的租赁合同，且有原告提供的房屋租赁合同、付款凭证予以证实，按照双方合同约定，被告并未按约交纳租赁费用，故原告有权要求解除双方签定的《房屋租赁合同》，本院应予支持。 关于原告主张的房屋租金的金额。原告认为按照合同约定前三年每年租金为102926元，从2017年5月15日起开始按合同约定按5%递增，年租金应为108072.3元，即2017年5月15日至2018年5月14日的年租金应为108072.3元，但被告仍按年租金102926元交纳，故该年度被告欠租金5146.3元；被告欠2018年5月15日到2019年5月14日的租金108072.3元；2019年5月14日到2019年10月22日（起诉之日），被告欠原告房屋租金47665.66元（按年租金108072.3元÷365天×161天计算，日租金为296.09元）。原告的上述主张符合双方合同约定，被告亦未到庭质证，且有原告提供的房屋租赁合同、已付款凭证在案佐证，本院应予支持。综上，被告欠原告租金数额合计160883.96元。 关于违约金一节。原告要求被告按照合同约定支付违约金84913.95元（按租期8年总租金849139.5元的10%计算）。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。截止起诉之日被告欠原告租金共计160883.96元，原告主张的违约金过高，故本院酌情按所欠租金的30%支持违约金为48265.19元。 关于物业费一节。原告要求被告支付2015-2019年期间的物业费共计7203.92元，并提供物业费催缴单予以证实。从催缴单看，被催缴人系被告，并未要求原告支付，且原告亦未向物业公司交纳该项费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告要求解除房屋租赁合同符合双方约定及法律规定，本院应予支持。房屋租赁合同解除后，被告应及时搬离承租房屋；对于搬离前产生的租赁费用，被告应按约支付原告。被告未按约及时交纳租金，已经构成违约，但原告主张的违约金过高，故本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，依法予以确认。 综上所述，依照《中人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司与被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司2013年11月15日签订的房屋租赁合同； 二、被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司于本判决生效后十日内腾退原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司位于大同市纯阳宫西侧XXX号商业用房； 三、被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司2017年5月15日至2018年5月14日租赁期间房屋租金5146.3元、支付原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司2018年5月15日至2019年5月14日期间房屋租金108072.3元、支付原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司2019年5月14日到2019年10月22日房屋租金47665.66元，以上合计160883.96元。被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司从2019年10月23日起按照日租金296.09元支付原告房屋租金至实际返还原告房屋之日止。 四、被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司违约金48265.19元。 如果当事人未按指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5296元，由原告负担918元，由被告负担4378元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审 判 长  刘继东 人民陪审员  刘丽萍 人民陪审员  任宪荣 二〇二〇年六月一日 书 记 员  庞文静