贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初11677号 原告：中国银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市荷花塘**，统一社会信用代码91522300215280660Q。 负责人：闵刚，该行行长。 委托诉讼代理人：范宏谦，贵州权衡律师事务所律师,特别授权委托代理。 被告:何冬兰，女，1985年6月8日生，壮族，广西平果县人，住贵州省兴义市。 被告：黔西南中兴置业发展有限公司，住所地贵州省兴义市峰林大道热科所旁，统一社会信用代码91522300675424362B。 法定代表人：段仁，该公司总经理。 原告中国银行股份有限公司兴义分行诉被告何冬兰、黔西南中兴置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司兴义分行代理人范宏谦到庭参与诉讼，被告何冬兰、黔西南中兴置业发展有限公司经本院于2020年3月3日在《贵州民族报》3996期公告传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告中国银行股份有限公司兴义分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2010年9月16日签订的编号为2010年消字09042号《个人一手住房贷款合同》；2.判令被告何冬兰偿还原告借款本金134923.01元，并从2019年9月4日起以借款本金134923.01元为基数根据《个人一手住房贷款合同》的约定计算利息、罚息、逾期利息罚息至借款清偿完毕之日止，截至2019年9月3日已产生逾期利息2319.62元，逾期本金罚息80.67元、逾期利息罚息57.13元；3.判令被告黔西南中兴置业发展有限公司对原告诉请的第二项承担连带清偿责任；4.判令原告对被告何冬兰抵押的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款在第二项债权范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由:2010年，被告何冬兰与被告黔西南中兴置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于兴义市房屋。同年9月16日，被告何冬兰作为借款人、被告中兴置业公司作为担保人与原告签订编号为2010年消字09042号《个人一手住房贷款合同》。该合同约定借款金额为195000元，贷款期限20年；利息按浮动利率方式执行，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.2075‰；还款方式为等额本息；借款人未按期归还本金及利息的按罚息利率计收利息，逾期罚息利率按合同约定的利率基础上上浮50%执行；被告何冬兰将购买的位于兴义市房屋依法抵押给原告并办理抵押权预告登记；保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间至办理完毕房屋抵押登记手续且他项权证移交原告时。合同同时约定发生争议由原告住所地人民法院管辖。 合同签订后，原告按约如数发放了贷款。被告何冬兰借款后，按约定还款至2019年3月，之后未再按期履行还款义务。截至2019年9月3日，已产生逾期利息2319.62元，逾期本金罚息80.67元、逾期利息罚息57.13元，共计2457.42元。逾期后，经原告多次催要，被告何冬兰未履行还款义务，被告黔西南中兴置业发展有限公司亦未履行担保义务。 原告认为，与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》合法有效，两被告未按约履行还款义务，已构成违约，原告有权解除合同，并从合同解除之日起按合同约定的罚息利率计收罚息和复利，并有权要求保证人承担保证责任，同时对被告何冬兰用于抵押的房屋享有优先受偿权。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告何冬兰、黔西南中兴置业发展有限公司未到庭，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年9月16日，被告何冬兰为借款人与原告为贷款人签订编号2010年消字09042号《个人一手住房贷款合同》，合同载明被告何冬兰向原告贷款195000元，贷款期限20年，利息按月利率4.2075‰浮动利率执行，浮动周期6个月，还款方式为等额本息还款，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。未按期归还借款，原告有权解除合同，并宣布贷款提前到期。被告黔西南中兴置业发展有限公司在该合同保证人处签名，为该贷款提供阶段性保证。约定若保证人提供阶段性保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不在发生新的保证义务和责任，但在该日之前已到期及违约产生的债务，仍应承担保证责任。同日被告何冬兰为抵押人与原告签订协议，将其位于兴义市房屋为该借款作抵押担保，并于2010年11月3日办理抵押预告登记，但事后未办理抵押登记。原告于2010年9月20日向被告何冬兰如数发放该贷款。现原告以被告何冬兰按约还款至2019年3月，之后未再按期履行还款义务，截至2019年9月3日差欠其利息2319.62元、逾期本金罚息80.67元、逾期利息罚息57.13元未支付，借款本金134923.01元未予偿还为由诉至本院。 庭审中，原告称截至2020年5月20日止，被告差欠其借款本金134923.01元，利息4481.48元，逾期本金罚息230.74元、逾期利息罚息157.31元。之后利息以134923.01元为基数在贷款月利率4.2075‰基础上加收50%（即月利率6.31125‰）计付至借款清偿完毕之日止。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。二被告共同与原告签订的《个人一手住房贷款合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，是双方真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告何冬兰如数发放了贷款，但被告何冬兰取得借款后未按约定还本付息，构成违约，故原告请求解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》及请求被告何冬兰偿还借款本金134923.01元的主张，本院予以支持。关于原告主张的利息、罚息、复利问题，双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定，未按期归还贷款本息，贷款人有权提前收回贷款，对逾期未还部分，从逾期之日起按逾期罚息利率按日计收利息。逾期罚息利率为合同约定的贷款利率基础上上浮50%，即月利率6.31125‰。针对复利，我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，故原告诉请被告何冬兰支付截至2020年5月20日止的利息4481.48元、罚息230.74元、复利157.31元的主张，本院予以支持。之后利息以134923.01元为基数按月利率6.31125‰从2020年5月21日起计付。关于原告诉请被告何冬兰用于抵押的房屋享有优先受偿权的问题，被告何冬兰向原告贷款时提供的抵押房屋虽办理了预购商品房抵押预告登记，但未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。因此，原告主张的优先受偿权，本院不予支持。关于原告主张被告黔西南中兴置业发展有限公司承担连带清偿责任的问题，被告何冬兰向原告贷款，被告黔西南中兴置业发展有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，即办妥抵押登记手续且贷款人收到他项权证止。本案提供的抵押房屋并未办理抵押登记。为此，被告黔西南中兴置业发展有限公司继续对本案讼争借款承担连带责任保证，故原告诉请被告黔西南中兴置业发展有限公司承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。黔西南中兴置业发展有限公司履行清偿义务后，有权向被告何冬兰追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司兴义分行与被告何冬兰、黔西南中兴置业发展有限公司于2010年9月16日签订的《个人一手住房贷款合同》； 二、被告何冬兰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司兴义分行借款本金134923.01元，截至2020年5月20日止的利息4481.48元、罚息230.74元、复利157.31元，合计139792.54元，之后利息以134923.01元为基数按月利率6.31125‰从2020年5月21日起计付至借款清偿完毕之日止； 三、被告黔西南中兴置业发展有限公司对上述第二项债务向原告中国银行股份有限公司兴义分行承担连带清偿责任。被告黔西南中兴置业发展有限公司履行清偿义务后，有权向被告何冬兰追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司兴义分行其余诉讼请求。 案件受理费3148元，公告费600元，合计3748元，由被告何冬兰、黔西南中兴置业发展有限公司共同承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长 杨 华 人民陪审员 李 琼 人民陪审员 李卫东 二〇二〇年六月十七日 书 记 员 张 阳