广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初737号 原告（反诉被告）黄海梅，女，汉族，1980年6月24日出生，住广西南宁市。 委托代理人徐美美，广西坤润律师事务所律师。 被告（反诉原告）广西永顺房地产开发有限公司，住所地广西陆川县温泉温泉向阳路**。 法定代表人吴诸斌。 委托代理人吕春，广西综纬律师事务所律师。 原告黄海梅诉被告广西永顺房地产开发有限公司（以下简称：永顺房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，被告永顺房开公司于2020年4月23日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）黄海梅及其委托代理人徐美美，被告（反诉原告）永顺房开公司的法定代表人吴诸斌及其委托代理人吕春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄海梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（反诉原告）永顺房开公司支付迟延交房违约金74943元给原告（反诉被告）黄海梅；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）永顺房开公司负担。 事实与理由：原告（反诉被告）黄海梅与被告（反诉原告）永顺房开公司于2013年1月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告（反诉被告）以每平方米5971.9元的价格购买被告（反诉原告）开发的位于陆川县间，该商铺建筑面积为42.2平方米，总价款252004元。签订合同当天原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了首付款126014元，余款125990元原告（反诉被告）于2015年7月27日全部付清给被告（反诉被告）。合同签订后，被告（反诉原告）并没有按合同约定于2013年5月31日前将商铺交给原告（反诉被告），该商铺于2018年5月15日才竣工，竣工经验收合格后被告（反诉原告）于2018年7月25日才将商铺交付给原告（反诉被告）。按照双方签订合同第九条第（2）款约定，被告（反诉原告）应自逾期之日起，每日按交房款的万分之二支付违约金给原告（反诉被告）。经计算，被告（反诉原告）逾期交房1880天，应当支付违约金74943元。原告（反诉被告）特向法院提起诉讼，请求法院支持原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）永顺房开公司辩称，被告（反诉原告）不存在逾期交房违约行为，依法不承担违约责任。本案合同约定于2013年5月31日交房是事实，但在实际施工过程中受雨天影响，直到2013年11月21日才通过勘测单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收。通过五方验收后，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）前来领房，原告（反诉被告）为了逃避交纳装修保证金，一直没有前来领房，直到2015年4月20日才交纳5000元装修保证金后领房。原告（反诉被告）以其办理的不动产登记证（房产证）记载的竣工时间是2018年5月15日，称其于2018年7月25日才领到涉案商铺与事实不符，从而要求被告承担违约责任支付违约金没有法律依据，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）永顺房开公司向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付逾期付款违约金23056.17元给被告（反诉原告）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）负担。 事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）所签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3点约定：“（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当天内交纳首付款，首期付款占总房款合计126014元；（2）余房款合计126000元（合同误计，余款实际金额为125990元），由买受人向银行申请按揭贷款（以银行批准的金额为准）。买受人应在签订本《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人逾期付款，并按本合同第七条买受人逾期付款违约责任处理”。第七条第（2）项约定“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分二的违约金。”合同签订后，原告（反诉被告）支付首付款126014元后，没有按合同约定向银行按揭贷款，直到2015年7月27日才全额支付余款125990元给被告（反诉原告）。按合同约定至原告（反诉被告）全额交清房款，原告（反诉被告）实际违约付款天数为915天，原告（反诉被告）应支付逾期付款违约金为23056.17元（计算方法：125990元×0.0002×915天＝23056.17元）给被告（反诉原告），请求法院支持被告（反诉原告）的反诉请求。 原告（反诉被告）辩称，合同签订时对余款部分约定银行按揭贷款是事实，合同签订后由于其他原因未能办理按揭贷款，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月27日对余款125990元的支付时间重新约定，形成合同附件七，合同附件七签订后原告（反诉被告）已按约定全部付清余款给被告（反诉原告），原告（反诉被告）不存在延期付款的事实，依法不应承担延期付款的违约责任，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提供的证据5为原告（反诉被告）于2019年为购买涉案房屋在陆川县不动产登记中心办理的房屋所有权证书，该证书上记载的竣工时间为2018年5月15日，但经本院在陆川县不动产登记中心查询资料显示，涉案商品房所在的楼盘（1栋）2012年动工，已于2013年11月21日竣工经勘测单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收合格，故本院认为涉案楼盘的竣工验收时间为2013年11月21日。被告（反诉原告）提供的证据1、2与我院在陆川县不动产登记中心查询到的资料一致，显示涉案房屋所在楼盘已于2013年11月21日经五方验收办理竣工验收备案表，符合证据的“三性”要件，本院对上述两项证据予以采信；被告（反诉原告）提供的证据5为陆川县气象局提供的2012年马坡镇雨天的气象资料，与涉案房屋施工情况具有关联性，符合证据的“三性”要件，本院予以采信。被告（反诉原告）提供的证据6为装修保证金收据，该证据显示原告（反诉被告）于2015年4月20日向被告（反诉原告）交纳装修保证金5000元，被告（反诉原告）抗辩在原告（反诉被告）交纳装修保证金的当天，已将涉案商铺移交给原告（反诉被告）接收使用。原告（反诉被告）否认被告（反诉原告）当天交房给原告（反诉被告），而主张被告（反诉原告）交房时间为2018年7月，但不论是被告（反诉原告）主张的交房时间2015年4月20日，还是原告（反诉被告）主张的交房时间2018年7月，双方均未提供相应的交接证据材料。本院认为，涉案房屋已于2013年11月21日竣工经勘测单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收合格，符合交房条件，原告（反诉被告）于2015年4月20日向被告（反诉原告）交纳房屋装修保证金，被告（反诉原告）以证据6来证明当天已经将房屋交付给原告（反诉被告），被告（反诉原告）提供的证据及抗辩理由更为充分，更为符合常理，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告（反诉原告）永顺房开公司系经工商管理部门依法登记，领取了工商营业执照和房地产开发资质证书合法成立的房地产开发企业。原告（反诉被告）黄海梅与被告永顺房开公司于2013年1月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告（反诉被告）以每平方米5971.9元的价格购买被告（反诉原告）开发的位于陆川县间，建筑面积为42.2平方米，总价款计252004元。合同第六条付款方式及期限第3点约定：“（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当天内交纳首付款，首期付款占总房款合计126014元；（2）余房款合计126000元（合同误计，余款实际金额为125990元），由买受人向银行申请按揭贷款（以银行批准的金额为准）。买受人应在签订本《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人逾期付款，并按本合同第七条买受人逾期付款违约责任处理”。第七条第（2）项约定“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分二的违约金。”合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外、出卖人可以予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；2、政府的重大行为及庆典，要求停工的；3、因国家法律法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4、因政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可以据实相应延期交房；5、非因出卖人原因一周内停水停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时算一天，不足8小时按8小时计算）；6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至出卖人银行账户的；7、供水供电燃气等重要部门由于不能及时安装水电、燃气设施的；8、出卖人将竣工资料，报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接受资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日万之壹点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二【该项比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖承担。由于买受人的原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：见合同附件。”合同附件三：联系及通知约定：“……、四、出卖人发布交房公告或电话通知的10天内来领取《交房通知书》，过期视为已领取，并以交房通知书内容为准，买受人应按交房通知书所指定的期限或地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相房屋交接手续，如因买受人自身原因未能在交房通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人交房通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交房条件，出卖人已按合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于消费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。”合同约定的交房期限逾期后，被告（反诉原告）永顺房开公司没有将涉案商铺交给原告使用。被告（反诉原告）永顺房开公司承认出售给原告的商铺竣工后在2013年11月21日才通过勘测单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收合格，在庭审中向原告（反诉被告）出示了五方竣工验收文件，经本院向陆川县不动产登记中心查询，被告（反诉原告）提供的五方竣工验收文件与陆川县不动产登记中心档案的竣工验收备案表一致。2015年4月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳5000元装修保证金后。被告（反诉原告）于当天将涉案第一幢第一层06号商铺交给原告（反诉被告）装修使用。合同签订后，原告（反诉被告）因其他原因未能向银行按揭贷款，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月27日对余款125990元的支付时间重新约定，形成合同附件七，合同附件七签订后原告（反诉被告）已按约定当天全部付清余款125990元给被告（反诉原告）。 另查明，涉案永顺商贸城1号楼从2012年10月26日开工建设，2013年11月21日竣工验收。从2012年10月29日起至2013年7月26日止，陆川县气象局提供的中雨量以上连续二天的天气有25天。按照合同第八条特殊原因的第4点的规定，出卖人的交房期限可以延期25天。涉案合同约定交房日期为2013年5月31日，被告（反诉原告）实际交房日期为2015年4月20日，被告（反诉原告）延期交房时间为689天。扣除因气象原因可延期交房天数25天，被告（反诉原告）实际延期交房664天。 本院认为，原告（反诉被告）黄海梅与被告（反诉原告）永顺房开公司于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》及2015年7月27日补签的《合同附件七》，双方主体适格、意思表示真实、内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院认定双方签订的合同合法有效，合同签订后双方都应依约严格履行。本案需要解决的问题：一、被告（反诉原告）是否构成延期交房，是否应当承担违约责任；二、原告（反诉被告）是否构成延期付款，是否应当承担违约责任。 一、关于被告（反诉原告）是否构成延期交房，是否应当承担违约责任问题。 涉案合同约定，被告（反诉原告）永顺房开公司应当在2013年5月31日将涉案商铺交给原告（反诉被告）使用，但涉案商铺所在楼盘于2013年11月21日才经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，2015年4月20日，被告（反诉原告）才将涉案商铺移交给原告使用，按合同约定被告（反诉原告）已延期交房664天。但按涉案合同第八条中遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予延期交房的情形“……6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭贷款未发放至出卖人银行账户的”之约定，涉案原告（反诉被告）在2015年4月20日交房给原告时仍未付清房款给被告（反诉原告），涉案原告（反诉被告）于2015年7月27日才全部付清余款125990元给被告（反诉原告），故本院认为被告（反诉原告）于2015年4月20日交房给原告（反诉被告）虽延期664天，但按合同的约定，在原告（反诉被告）尚未付清房款之前，被告（反诉原告）有权延期交房的，因此，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金74943元缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于原告（反诉被告）是否构成延期付款，是否应当承担违约责任问题。 涉案合同签订时双方约定涉案购房款的余款125990元由原告向银行按揭贷款支付给被告（反诉原告），合同签订后，由于其他原因原告（反诉被告）未能办理按揭贷款，双方当事人于2015年7月27日对余款125990元的支付时间重新约定，形成合同附件七，就余款的支付问题形成了新的合约，故原本的按揭贷款及逾期支付余款违约条款不再适用，而且新的合约达成后原告（反诉被告）已按约定全部付清余款125990元给被告（反诉原告），故本院认为原告（反诉被告）不存在延期付款的事实，不应承担延期付款的违约责任。被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金为23056.17元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 1、驳回原告（反诉被告）黄海梅的诉讼请求； 2、驳回被告（反诉原告）广西永顺房地产开发有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费1674元，减半收取837元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担；反诉费752元，减半收取376元（被告已预交），由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 何玉森 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 陈 波 书 记 员 罗海权