黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初4830号原告：安秀民，男，1954年12月26日出生，汉族，住绥棱县。被告：绥化市北林区联合制砖厂,住所地：绥化市北林区三井乡后十六村。负责人：卢萍，职务厂长。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。第三人：黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限责任公司,住所地：绥棱县西北街三委保健院综合楼001。法定代表人：董立姚，职务经理。委托诉讼代理人：代青亮，男，1989年2月25日出生，汉族，住绥棱县。原告安秀民与被告绥化市北林区联合制砖厂、第三人黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限责任公司（下简称泓滟伟业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安秀民，被告绥化市北林区联合制砖厂的委托诉讼代理人李树森，第三人泓滟伟业公司的法定代表人董立姚及其委托诉讼代理人代青亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安秀民向本院提出诉讼请求：1.不得查封、执行原告安秀民购买的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋；2.请求确认原告安秀民购买的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋为原告所有。事实及理由：原告是涉案房屋的实际购买人和使用人，且已经支付了房屋买卖价款220000元，2019年1月1日，原告与第三人泓滟伟业公司签订了商品房买卖合同，约定第三人泓滟伟业公司将其开发的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室（房屋66.87平方米，每平方米3290元）作价220000元顶偿其欠原告为其施工的工程欠款。签订合同当日第三人泓滟伟业公司就将上述房屋交付给原告，原告也于当日接收、管理上述房屋。原告自接收第三人依约交付的房屋管理使用至今，原告的买卖合同是合法有效的，应受法律保护。而且，绥化市北林区人民法院是在2019年7月17日查封的涉案商品房，晚于原告购买和占有商品房，原告除此所购买的涉案商品房用于居住外，原告名下再无其他用于居住的房屋。同时由于第三人泓滟伟业公司的原因，上述房屋至今无法在房屋产权登记部门办理产权登记，原告对没有办理产权登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释（2004）15号第十七条关于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。绥化市北林区人民法院执行第三人泓滟伟业公司涉及的房产损害了原告的合法权益，恳请绥化市北林区人民法院立即解除对该房产的查封，确认原告安秀民购买的绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋为原告所有，并终结对该房产的执行。被告绥化市北林区联合制砖厂辩称，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告并非是以买受的形式，根据原告向法庭提供的证据可以证实原告对案涉房屋并不是买受取得，而是原告于2019年1月1日，本案第三人签订了顶账协议，原告虽然与第三人签订商品房买卖合同，第三人也为原告出具了收据，但根据原告起诉事实可以认定原告与第三人并没有形成正式的实际的商品房买卖合同，也没收到原告的购房款；该顶账协议应当为无效，其案涉房屋是由本案第三人和本案被告砖厂由于购销合同而产生的。在2017年1月6日，经原告与本案第三人结算，由第三人工作人员白树为被告出具结算单，约定2017年1月20日前余款一次性结清，如果未按约定给付，房屋作为抵押物，双方共同委托售楼处出售该房屋这个事实，已经被北林区人民法院（2018）黑1202民初1764民事判决书所认定，该判决已经发生法律效力。第三人并没有就此事实提出异议。本案第三人明知案涉房屋抵押给被告，在被告权利不能实现的情况下，双方共同委托出售，但本案第三人未能委托售楼处出卖，而是不经委托人同意，单方将案涉房屋抵账，这个行为应当认定无效。原告与第三人签订的顶账协议，是债务已届清偿期限后约定以物抵债，其本质是代物清偿，那么代物清偿应当具备以下条件，第一个条件是必须由原债的关系存在，原告提交的顶账协议不能体现原告与第三人有原债的关系存在，在顶账协议上面只书写故卢萍原顶账协议取消，现顶账给原告，也不知是用这个房屋清偿了多少债务，那是什么债务这里均不明确，所以原告与第三人是否存在原债务关系。第二个条件是原告虽然与第三人达成了合意，签订了顶账协议并未履行物权转移登记，物权并没有转移到原告名下。第二个大问题，原告与第三人的顶账行为，不能排除人民法院执行措施。因为房抵债协议没有被生效的法律文书所确认，也没有经过权属登记机关进行公示登记，不能排除人民法院对执行措施，如果在司法实践当中，允许以房抵债协议，阻却人民法院的强制执行措施，就会出现以房抵债协议变相优先于其他已被生效法律文书确定的债权得到清偿的不公平、不合理的现象，使得以房抵债协议实际上具有将被执行财产排除在范围之外的效力，所以被告认为双方的顶账协议不能阻却人民法院的强制执行。第三个就是关于原告请求确认案涉房屋为其所有的，请求不应支持，理由不再陈述。第四个问题，原告提起诉讼的法律依据，是原告认为应当依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条、17条的规定，被告认为该案不适用上述法律规定，这个主要理由原告并没有合法的程序取得案涉房屋。根据以上理由，查明事实的基础上，对原告的诉讼请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份。证实案涉房屋顶给原告。2.入户票据、水电费、取暖费、物业费、维修基金票据及顶账协议。证实案涉房屋原告已经实际交付各种费用。3.龙科花园小区工程人工承包合同。证实原告承包第三人工程人工费。4.结算单。证实第三人欠原告20余万元。被告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.（2018）黑1202民初1764号民事判决书。证实被告与第三人之间的购销合同关系所产生的债务，已经被人民法院的判决确认。该判决依据认定的事实是双方共同委托售楼处出售该房屋，并没说把抵押物解除。被告是依据生效的判决，向法院申请执行。2.（2019）黑1202执异112号执行裁定书。证实该案进入执行程序后，北林区法院执行人员要求第三人会同被告一同到绥化市中级法院选择评估鉴定机构，对案涉房屋进行评估。原告提出执行异议，北林区法院审查后作出该裁定，驳回原告的异议请求。第三人未提供证据。本院调取本院（2019）1202黑12**执1416号执行裁定书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据1（商品房买卖合同）真实性有异议，认为交易时间不真实。原告并不是以向第三人交纳房款的情况买受取得，原告与第三人形成的不是商品房买卖合同关系。第三人对原告提供的证据1无异议，称用工程款顶账。本院结合原告及第三人陈述，确认原告与第三人签订的商品房买卖合同实际是以房抵债合同，确认双方抵债事实；被告对原告提供的证据2（入户票据、水电费、取暖费、物业费、维修基金票据及顶账协议）真实性有异议，原告陈述称所交费用是用工程款抵顶。本院确认原告未以现金方式交纳上述费用；被告对原告提供的证据3（龙科花园小区工程人工承包合同）有异议，认为合同上载明的承包方是“黑子”，并非原告。因该合同承包方是“黑子”虽原告在合同上签字，本院无法确认“黑子”与原告的关系，故对该证据的真实性、关联性无法确认；被告对原告提供的证据4（结算单）有异议，不能证明在出具结算书后就工程款以其他方式进行了给付。本院无法确认该证据的真实性、关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绥化市北林区联合制砖厂与泓滟伟业公司买卖合同纠纷一案，经本院于2018年11月6日作出（2018）黑1202民初1764号没事判决书，判决：泓滟伟业公司给付绥化市北林区联合制砖厂货款340000元，违约金34000元，合计374000元。因泓滟伟业公司未按判决履行给付义务，绥化市北林区联合制砖厂向本院申请执行。本院于2019年7月17日作出（2019）黑1202执1416号执行裁定书，查封泓滟伟业公司名下的坐落于绥棱县××小区××楼××单元××室房屋。并向绥棱县自然资源局不动产送达该裁定书。案外人安秀民对（2019）黑1202执1416号执行裁定提出书面异议，认为该房屋自己享有所有权，要求解除查封并中止对该房屋的执行。本院于2019年10月11日作出（2019）黑1202执异112号执行裁定书，裁定驳回案外人安秀民的异议请求。安秀民向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年1月1日，原告安秀民与泓滟伟业公司签订顶账协议，约定泓滟伟业公司将科龙花园A区8号楼1单元402室顶抵给安秀民。并于当日，安秀民与泓滟伟业公司签订商品房买卖合同。泓滟伟业公司为安秀民出具了金额为220000元的收据。绥棱县科龙物业有限公司出具了物业费、取暖费等收据。原告未实际入住案涉房屋，该房屋现登记在泓滟伟业公司名下。本院认为，本案系由案外人安秀民对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经本院裁定后，原告安秀民提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉及在本案中，在案涉房屋被查封前，原告安秀民与第三人泓滟伟业公司虽签订了《商品房买卖合同》，但该合同实为以房抵债合同，原告未实际向泓滟伟业公司交纳房款，原告未实际占有该房屋，房屋尚未办理产权过户登记手续，本院可以查封该房屋。原告安秀民作为绥化市北林区联合制砖厂与泓滟伟业公司买卖合同执行案件的案外人，对法院查封涉案房屋提出执行异议无理，不能够阻却执行。故对原告安秀民申请不得查封、执行本案所涉房屋及确认绥棱县龙科花园小区A区8号楼1单元402室房屋为原告所有诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告安秀民的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告安秀民负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  焦玉民人民陪审员  刘金珠人民陪审员  王丽杰二〇二〇年六月八日书 记 员  侯金杰