江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初1633号原告：李怀成，男，1967年4月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。被告：沭阳金瑞房地产开发有限公司，住所地沭阳县北京北路东侧三匹马商业广场**楼**，统一社会信用代码91321322661315819C。法定代表人：潘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。原告李怀成与被告沭阳金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告李怀成到庭参加诉讼，被告金瑞公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李怀成向本院提出诉讼请求：确认原告与被告在2013年6月29日签订的三匹马商业广场小区的地下车位使用权买卖合同无效，被告向原告退还车位款100000元及利息（利息从2013年6月29日起按银行同期同档利率计算至付清款之日止）。事实与理由：1.原告于2012年2月23日在被告处购买三匹马商业广场5B-1102室高层单身公寓一套，并于2013年6月29日在被告处购买了三匹马商业广场5B-N20车位，购买价100000元整，签订合同后就付清了全款。被告销售地下停车位时间不长就被小区部分业主向上级部门反映停止了销售，并且全部退还了部分业主购买车位款，目前只有包含原告在内的四家停车位销售款未退。原告多次催要，被告以无钱为由，不予理睬。2.地下室属于公共设施己经分摊到5B-1102室建筑面积中。车位买卖合同书中第一条规定，该车位是楼宇不可分割的部分，此条含义就是本小区地下室停车位属于本小区的公共设施部分。三匹马商品房买卖合同第3页第1-3行约定，原告购买的5B-1102室建筑面积共56,51平方米，其中，套内建筑41.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.43平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明第4条为本栋服务的其他公共设施等。由此可以认定地下车位是为本栋业主服务的，况且被告承认地下车位属于公共设施部分；原告购买的5B-1102室公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.43平方米里包含地下停车位的分摊面积。况且，小区规划配比车位没有达到1︰1，这种情况下出售车位，对买不到车位的业主就是侵权，这时只能以出租方式约定使用权。依据《物权法》第74条，车位，车库的规定，当事人的车位应该属于附赠（原告购买的房屋公摊面积已经包含地下公共设施分摊面积）或者出租给原告，占用业主的共用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，被告无权销售。3.三匹马商业广场地下停车位属于公共设施。三匹马商业广场地下停车位属于三匹马商业广场唯一的停车场，属于公用设施。依据《物权法》第73条第三款建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，被告无权销售。4.三匹马商业广场地下室属于人防工程，任何单位和个人不得出售。1997年7月1日起施行的《人民防空法》第22条以及1999年1月29日生效的江苏省《中华人民共和国防空办法》第12条规定，城市建民用建筑，必须按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，并与地面建筑同步规划、设计、建筑、竣工验收，其建设经费纳入项目的投资计划；【2003】国人防办字第18号《人防丁程建设管理规定》第47条规定，新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，都要按照规定修建防空地下室；第48条规定，因地质、地、地形原因不宜修建的人防部门批准，可以不修建，但必须按照地下室面积缴纳易地建设费由人防部门统一就近易地修建；第50条规定，任何部门和个人无权批准和减免应建防空地下室和易地建设费或降低防空地下室标准。三匹马商业广场5B、5A、6A三幢建筑物全是29层建筑，符合建设防空地下室的强制性规定。5.三匹马商业广场地下室属于业主共有空间。《物权法》第136条建设用地使用权可以在土地的地表、地、地上或者地下分别设立008年4月29日印发并于2008年7月1日起执行的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）附件三第四款出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。也就是说地表向下-10米包含在土地使用权中，随着土地使用权转移到业主共有名下，开发商也就失去了地下空间使用权，开发商开发的地下停车位属于占用业主共有的地下空间。依据《物权法》第74条第三款占用业主的共用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，开发商无权销售。6.车位买卖合同无效的法律依据：《合同法》第五十二条有下列情形之一的，买卖合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告销售公共设施违反了法律、行政法规的强制性规定，其地下室停车位买卖合同应认定无效合同。被告金瑞公司庭后辩称，根据金瑞公司提供的工程规划图纸，案涉车位非人防工程，更非利用业主共用空间和共用设施，依据物权法相关规定，开发商有权对该车位进行处置。本院经审理查明事实如下：2012年2月3日，金瑞公司（出卖人）与李怀成（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买三匹马商业广场第5B-1102号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上29层，地，地下**商品房合同约定建筑面积为56.51平方米，其中套内建筑面积41.08平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积15.43平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。房屋总价款177215元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：商品房交付使用时达到正常通水、通电、通路。合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：1.外墙墙体水平投影面积一半；2.电梯井、楼梯间、管道井、通风井、公共门厅、过道；3.配电设施用房；4.为本栋楼服务的其他公共设施等。2013年6月29日，金瑞公司（甲方）与李怀成（乙方）签订《车位使用权买卖合同书》一份，约定乙方自愿向甲方购买三匹马商业广场小区中的车位，乙方明确知悉所购车位使用权并无产籍部门核发的单独产权证，该车位是楼宇不可分割的部分，金瑞公司对车位拥有所有权、处分权。购买车位为5B-N20号，甲方定于2013年6月30日交付乙方使用。车位总售价为100000元，乙方享有对该车位自2008年9月19日至2078年9月19日的使用权，乙方所购车位只作停车使用，在使用期间不得擅自改变车位结构。同日，李怀成向金瑞公司交纳车位款100000元，由金瑞公司开具收款收据。另查明，案涉三匹马商业广场5B楼（5号楼B座）的地下室平面图通过规划审批，该平面图上未显示该地下停车位属于人防工程。本院认为，原告李怀成与被告金瑞公司签订的车位使用权买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。原告现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、四、五项规定，要求确认案涉车位使用权买卖合同无效。其主要理由系案涉车位属于人防工程以及案涉车位属于公共设施已经分摊到建筑面积中，原告对此应当承担举证证明责任，证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。首先，原告主张案涉车位属于人防工程，不得出售。《中华人民共和国防空法》第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”。《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定“按照规定应当修建防空地下室的民用建筑，因地质、地、地形等原因不宜修建的者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门就近易地修建”。案涉车位虽然位于地下一层，但依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告金瑞公司开发建设案涉三匹马商业广场依法取得了规划许可及施工许可，且建造的案涉5B幢建筑层上29层，地，地下**据本院前往沭阳县自然资源和规划局调取案涉5B幢地下停车位的规划图纸，该规划图纸上显示停车位的具体位置，但未显示案涉地下用于停放车辆的位置属于人防工程。因此，原告主张案涉停车位属于人防工程，并以此主张案涉停车位使用权买卖合同无效，本院不予支持。其次，原告主张案涉地车停车位属于公用设施，且已经分摊到建筑面积中，其依据是《商品房买卖合同》约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.43平方米，以及《停车位使用权买卖合同书》中载明车位是楼宇不可分割的部分。关于《停车位使用权买卖合同书》中载明车位是楼宇不可分割的部分，是指的案涉停车位建设于地下一层，与整体建筑属于一个整体，不可分割，并不能以此证明案涉停车位面积分摊在商品房建筑面积中。《商品房买卖合同》中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成明确约定见附件二，在附件二中采用列举的方式进行了说明，第4项采用兜底条款约定“为本栋楼服务的其他公共设施等”，对于该条款的理解需要结合已经明确列举的属于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成内容进行解释，指的是为案涉商品房居住、使用所必须的配套设施。案涉地下停车位具有结构上的独立性，能够明确区分，排他使用，在《商品房买卖合同》中并未约定其属于商品房分摊建筑面积，而是单独另行签订买卖合同对使用权进行出售，且该车位建造取得了规划许可，不属于该条款所约定的分摊建筑面积的情形。原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。再者，原告主张案涉停车位占用业主的公用道路或者其他场所，属于业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉地下停车位系被告金瑞公司依法取得国有土地使用权以及规划许可以及施工许可而建造，金瑞公司对该地下停车位有权进行处分。金瑞公司将案涉地下停车位使用权出售给原告，不违反上述规定，原告据此主张合同无效，本院不予支持。综上，案涉地下停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，原告李怀成在已经购买案涉三匹马商业广场5B-1102号房屋的情况下，被告金瑞公司与原告李怀成签订停车位使用权买卖合同，约定将案涉停车位使用权转让给原告，不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。原告要求确认案涉停车位使用权买卖合同无效，未提供证据证明案涉买卖合同存在无效情形，故本院对其请求不予支持。被告金瑞公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李怀成的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告金瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元。审判员 周 妮二〇二〇年六月二十四日书记员 程 跃书记员 张琼月附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。