陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0102民初2461号原告：郭永强，男，1989年4月7日出生，汉族，无业，住陕西省彬县。委托诉讼代理人：赵乐环，陕西君璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢鑫，陕西君璟律师事务所实习律师。被告：陕西东水实业有限公司，住所地西安市。法定代表人：付承琦，总经理。委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。第三人：西安将进酒餐饮管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：曹博，该公司总经理。原告郭永强与被告陕西东水实业有限公司（以下简称东水实业公司）、第三人西安将进酒餐饮管理有限公司（以下简称将进酒公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永强的委托诉讼代理人赵乐环、鄢鑫，被告东水实业公司的委托诉讼代理人王小号，第三人将进酒公司的法定代表人曹博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭永强诉称，2019年9月9日，原告与被告签订《小吃城铺位租赁合同》，约定：由原告承租被告经营的位于XX大街XX大厦XX座XX层XX城，铺位编号为秦·印象美食城（11）号档口，经营内容为：景娘煮馍。合同第三条约定：期限为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止，（注：具体租赁日期以实际开业日期为准，若实际开业日期晚于合同起始日期时，在实际开业日期签订合同起始日期补充协议）。合同第四条约定：铺位每月租金为7000元，每月管理费为1500元，保证金为20000元。租金缴纳方式为合同签订时一次性支付6个月租金及保证金，第二次交租和服务管理费时间为2020年2月20日至2020年3月10日。合同签订后，原告依约向被告交纳2019年10月1日—2020年3月30日的租金、管理费及合同保证金20000元，水电卡押金200元，共计71200元。后因被告装修原因导致小吃城开业时间延迟至2019年10月20日，双方约定原合同期限顺延20日，第二次缴纳租金时间也随之顺延至2020年3月20日。2020年3月14日，第三人西安将进酒餐饮管理公司在原告承租的小吃城门口张贴“合同解除暨收铺通知”告知被告陕西东水实业公司因被告未及时缴纳房租，对于其与被告于2019年8月25日签订的《租赁合同》即日解除，并要求2020年4月1日前收回商铺。看到此通知后，原告等商户就此与被告协商，要求退还合同保证金及剩余房租，被告予以拒绝。综上，由于被告自身原因导致其与第三人之间的租赁合同解除，作为次承租人，因被告的违约行为导致双方之间的租赁合同已无法履行，故原告有权依据《合同法》之规定要求被告退还剩余租金及保证金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告退还原告剩余租金10483.33元、保证金20000元、水电卡押金200元，共计30683.33元；2、判令被告赔偿原告解除合同的违约金7000元；3、判令本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。被告东水实业公司辩称，一、双方签订的租赁合同第四条第三款第2、3、4项之约定，原告第二次交租金的时间为2020年3月10日之前，合同约定的租金交纳时间届满之前及之后，被告多次通知原告交纳租金，但原告以各种理由拒绝交纳，故被告于2020年3月29日向原告发出了解除合同通知。原告未按照合同约定交纳租金的行为构成了根本违约，根据合同约定原告所交纳的保证金、物业费，原告无权要求返还。原告的违约行为也给被告造成了重大的经济损失，被告保留另案追偿的权利。二、原告称2020年1月全国爆发新冠肺炎疫情与本案无任何关联性，原告经营的商铺自2020年1月22日放假至2020年3月初，被告应政府要求通知原告复工，原告均称不想干了，并未提出系因疫情原因导致无法经营，故系原告主观违约。三、原告称西安将进酒公司向被告发出解除通知一节，被告并未收到将进酒公司的解除通知，即使该解除通知属实，根据通知上的时间，也在原告应当交纳租金期满后，故原告不能以此作为其拒绝交纳租金的理由。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人将进酒公司辩称，2019年8月25日，将进酒公司与陕西东水实业有限公司签订租赁合同，租赁期限从2019年9月1日至2021年12月31日止，租赁标的位于新城区XX大街XX号XX大厦XX座XX层北区（建筑面积600平米）的商铺。合同约定允许转租，租赁标的物的商铺由被告自由经营或转租。被告租金支付至2020年3月31日，双方约定为提前一个月交纳租金，2020年2月底将进酒公司催租，经过十天的宽限期后，被告仍未交纳房租，故将进酒公司于2020年3月14日向被告发出了解除通知，张贴在美食城大门口，同时通过微信向被告公司法人的付承琦送达，将进酒公司与被告的合同已经解除。将进酒公司于2020年4月1日将商铺全部收回。截至目前，原告的物品均已清空。经审理查明，2019年9月9日，原、被告双方签订了《小吃城铺位租赁合同》，约定：由原告承租被告位于西安市莲湖区XX大街XX号XX大厦XX座XX层的秦·印象美食层（11）号铺位用于经营餐饮，租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，月租金7000元/月，服务管理费1500元/月，保证金20000元；第二次交租金和服务管理费时间为2020年2月20日至2020年3月10日，超过2020年3月10日视为违约，被告有权停止一切物业服务收回铺位，不退还任何费用；违约方向守约方支付年租金的20%的违约金，并赔偿由此给守约方造成的经济损失。合同签订当日，原告向被告交纳了2019年10月1日至2020年3月31日期间六个月的租金、服务管理费及合同保证金，合计71000元，被告向原告出具收据并加盖被告公司的财务专用章。原告向被告缴纳水、电卡押金200元。2019年10月,秦·印象美食城开业经营，至2020年1月22日放假整体停业。2020年3月13日，被告的工作人员通过微信向原告发送《房租续交通知》，载明房租续交日期为2020年3月14日至2020年3月20日，通知上加盖有被告公司印章。2020年3月29日，被告的工作人员向原告送达了《合同解除通知》，通知上加盖有被告公司印章。2020年2月1日至2020年3月31日期间，秦·印象美食城一直处于停业状态。2020年4月1日前，原告已从秦·印象美食城搬离。另查，2019年8月25日，被告东水实业公司与第三人将进酒公司签订了《租赁合同》，由被告东水实业公司承租位于新城区XX大街XX号XX大厦XX座XX层北区（建筑面积600平米）的商铺用于自用或转租，租赁期限自2019年9月1日起至2021年12月31日止。2020年3月14日，第三人将进酒公司向被告东水实业公司发出《合同解除暨收铺通知》，第三人将进酒公司于2020年4月1日将全部商铺收回。综上，因原告承租的商铺无法正常经营，故诉至本院，提出上述诉请。以上事实有《小吃城铺位租赁合同》、收款收据、《房租续交通知》、《合同解除通知》、《合同解除暨收铺通知》、微信聊天记录及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容及形式均未违反有关规定，系有效合同，应受法律保护。原告第二次交纳租金和服务管理费的时间因被告发送的《房租续交通知》，已由双方合同所约定的2020年2月20日至2020年3月10日变更为2020年3月14日至2020年3月20日，故原告在2020年3月20日前未向被告公司交纳房租和服务管理费之行为不构成违约。原告称因被告经营管理的小吃城装修导致开业时间延迟，双方租赁合同约定起租时间应顺延为2019年10月20日一节，因原告未向法庭提交相应证据予以佐证，故本院对原告该诉称不予采信，本院认定租赁期限仍应以双方租赁合同约定的期间为准。关于被告辩称其并未向原告发出《房租续交通知》一节，因其未提交合法有效的证据予以佐证，且该通知上加盖有被告公司公章，并由被告所经营管理的秦·印象美食城的管理人员通过微信向原告发送，故对于被告上述抗辩，无事实依据，本院不予采信。被告东水实业公司与第三人将进酒公司所签订的租赁合同系原、被告之间租赁合同的法律基础，因案外人于2020年3月14日向被告发出《合同解除暨收铺通知》，且被告未向原告提交任何证据证明其与案外人之间的合同可以继续履行，故原告有理由相信被告与案外人之间的合同无法继续履行，第三人已于2020年4月1日将全部商铺收回，这一事实也证明原、被告双方的合同确已无法继续履行，故系被告东水实业公司之原因导致原、被告之间的租赁合同在双方所约定的租赁期间内无法继续履行，被告东水实业公司构成违约，应当承担违约责任。因2019年3月29日被告向原告送达了《合同解除通知书》，原告未提出异议，原、被告之间租赁合同关系已于当日解除。原告要求被告退还保证金20000元,水、电卡押金200元之诉请，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告退还2020年3月15日至2020年4月20日期间的租金和管理费之诉请，庭审中原、被告均认可秦·印象美食城在2020年3月1日至2020年3月14日期间无法正常经营，非被告所因；关于被告辩称秦·印象美食城在2020年3月15日后可正常经营一节，因被告未提供相关证据予以证明，且原告亦不认可，本院对被告该辩称不予采信。原告根据双方合同向被告所交纳的租金的租赁期间至2020年3月31日，故对于原告上述诉请，本院予以部分支持，本院认定被告东水实业公司应向原告退还其已收取的2020年3月15日至2020年3月31日期间的租金3838.71元和管理费822.58元。关于原告要求被告赔偿原告解除合同的违约金7000元之诉请，按照双方合同第八条第3款之约定，违约方应向守约方支付年租金的20%的违约金，本案中因被告为违约方，原告所主张的违约金在双方所约定的比例范围内，亦未逾相关法律规定，故原告该项诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告所主张要求被告承担保全费及保全保险费之诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，保全费属于当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用的范畴，原告郭永强交纳的诉中保全费396元应由被告东水实业公司承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监督部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应予以准许”的规定，原告郭永强可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，因被告东水实业公司违约引起本案诉讼，原告郭永强为此向保险公司交纳的保全保险费500元，系其支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应由被告东水实业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陕西东水实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郭永强退还保证金20000元，水、电卡押金200元，租金3838.71元，服务管理费822.58元，以上合计24861.29元；二、被告陕西东水实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郭永强支付违约金7000元；三、驳回原告郭永强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费742元，其中115元由原告郭永强承担，627元由被告陕西东水实业有限公司承担，保全费396元、保全保险费500元，由被告陕西东水实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    赵  丹审  判  员    郭  瑞审  判  员    魏  玮                                                                                                  二0二0年六月十六日  法 官助 理   苏  杰                    书  记  员   赵萌影 1