贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初659号 原告：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区**。 法定代表人：陈柯，男，职务：执行董事。 被告：刘开发，男，1975年8月19日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住，住锦屏县/div> 被告：雷满女，女，1977年7月9日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住，住锦屏县/div> 二被告共同委托诉讼代理人：刘开燃（特别授权），男，1969年8月16日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住，住锦屏县被告刘开发同胞兄弟。 原告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜公司”）与被告刘开发、雷满女商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新胜公司法定代表人陈柯，被告刘开发及被告刘开发、雷满女的委托诉讼代理人刘开燃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新胜公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付房屋误差面积价款169746元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定被告向原告购买位于锦屏县房屋，合同第七条按照套内建筑面积34.34㎡计算，单价为47283.05元／㎡，总价为1623700元。合同第三条约定该商品房出卖人委托房产测绘机构“锦屏县杉乡房产测绘有限公司”测绘。同时，购房合同第十五条还约定了当购房合同面积与实测面积发生差异时，买卖双方应据实结算。但是，被告购买的房屋按照“锦屏县杉乡房产测绘有限公司”测绘的实际套内面积为37.93㎡，比购房合同的套内面积多出了3.59㎡，按照购房合同约定的单价，被告还应向原告补交购房款169746元，但被告从2019年12月17日接房使用至今未向原告支付。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望支持原告诉讼请求。 被告刘开发、雷满女辩称，原、被告于2018年1月10日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同第十五条“面积差异处理”约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托有资质的房地产出具的商品房面积实测技术报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，原告既不公示商品房面积实测技术报告，也不向买受人提供该商品房的面积的实测数据，未履行合同义务，应承担责任。其次，合同约定实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第3种方式“据实结算房价”方式处理，是出卖人自行确定的，签订合同时没有向买受人作任何解释和说明，不是买受人的真实意愿，违背常理，显失公平。格式合同中“说明”第8条明确规定“出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定”，因此，一般情况下，在格式合同中提供备选的方式中能够解决面积差异问题的，应该从提供备选项中进行选择。只有在格式合同中提供备选的方式中不能解决的特殊情况下才寻求其他方式，即双方自行约定方式进行处理。显然，合同约定的第3种方式明显不合理、不公平，自行约定的内容完全可以用格式合同中提供的第1种方式（套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，含3%的，据实结算房价款）予以解决，双方公平合理，合法合规。第3种方式“按据实结算房价”方式处理，是对格式合同的故意扭曲，制造矛盾，假设本商铺的面积超过100㎡，或者更多，是否符合实际，是否公平。双方合同约定的套内建筑面积34.34㎡，实测面积为37.93㎡，超出3.59㎡，误差比值为9.05%，远远超出了行业规定误差比值小于3%的规定。被告认为用没有设置任何前提条件的“据实结算房价”方式处理面积差异，是不公平的。请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定：“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”，依法维护被告的合法权益。 合同第十七条第（一）款约定，经行政主管部门审查批准，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。从测绘公司的预测面积图和实测面积图来看，商铺进深相差近1米，空间尺寸发生了明显变化，但出卖人没有在规定期限内告知买受人，买受人有权退房，并由出卖人承担由此产生的责任和后果。如果按照规定时间出卖人告知了买受人，买受人当时已经退房，就不存在现在的矛盾了。因此，如果原告坚持要求被告支付面积误差比超出3%部分的房价款，被告要求退房。 鉴于以上事实和理由，被告本着公平合理、诚实守信的原则，被告可以接受以下两种方式处理：1、继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由原告承担，所有权归被告；2、根据合同约定的退房条件，被告将商铺退还给原告，原告连本带息退还被告购房款。请求法院作出公平合理的判决。 本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，原告新胜公司（出卖人）与被告刘开发、雷满女（买受人）签订了《商品房买卖合同》，第一条，“出卖人以出让方式取得位于三江镇飞山社区天马广场地下、总土地面积为3255.24平方米、编号为522628100006GB00113的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是地字第52000020174506号，合同编号是：522628-2017-CR-00018。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2017-03-05，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2017-12-30。”第二条，买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为：锦屏县住房和城乡建设局，预售许可证号为：17014。第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第一幢-1层-1-74号房，该商品房的规划用途为商业用房，属框架结构。楼层高为5.3米，建筑面积为62.45平方米，套内建筑面积34.34平方米。该商品房的使用年限自2017年04月17日起至2057年04年17日止。第七条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（代币单位为人民币），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米47283.05元；总价款1623700元。第八条，付款方式及期限：一次付款，买受人应当在2018年01月10日前支付全部房价款。第十一条，交付时间和条件。（一）出卖人应当在2018年01月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十五条，面积差异处理。该商品房交付时出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理（双方自行约定：据实结算房价）。 第二十二条，房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起300日内，出卖人交付办理商品房屋转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付价款，并按银行同期存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款1%的违约金。第二十四条，5.甲方赠与乙方认筹购买74号商铺旁边（风机房）平商铺地面套内面积不低于25平方米（与74号商铺地面相通，中间无墙壁隔断）并且层高不低于2米，乙方无偿永久享有土地使用年限内的赠送面积的使用权。6.甲方最迟在2018年02月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息的四倍支付利息，计算利息时间分别以各次支付认认筹金之日起至交付商铺之日止。同时，还约定了争议解决方式等内容的合同。原告在合同上签名摁手印，被告在合同上盖章。 在合同履行过程中，二被告于2017年1月19日和2017年9月18日先后向原告支付认筹金合计90万元。2017年10月19日，原告收到被告支付的首付款130万元；2017年12月28日，原告收到被告的商铺购房款23万元；2018年1月30日，原告收到被告的商铺购房款93700元。2018年8月30日，二被告通过业主委员会向原告支付违约金5万元。 2019年6月5日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司向原告提供实测报告，二被告向原告所购买的商品房实测套内面积为37.93平方米。2019年4月3日，原、被告因本案所涉房屋诉至本院,同年6月14日，本院作出（2019）黔2628民初368号民事判决，新胜公司不服本院判决，上诉至黔东南州中级人民法院。2019年10月14日，黔东南州中级人民法院作出（2019）黔26民终1423号民事判决书，维持了本院作出的（2019）黔2628民初368号民事判决。2019年12月17日，原告向被告交付了被告所购买的第一幢-1层-1-74号房钥匙2把及商品住宅质量办证书1本、商品住宅使用说明书1本。 以上事实，有原、被告的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于房屋买卖合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。 二、被告是否应向原告支付房屋误差面积价款169746元的认定。原告与二被告所签订的合同，约定了面积差异处理方式——“据实结算房价”，该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，本院予以认定。2019年6月5日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司向原告提供实测报告，二被告向原告所购买的商品房实测套内面积为37.93平方米，比预测面积多了3.59平方米，对于超出的面积，二被告应按照合同约定计算相应的房价款。双方对于房屋误差价款没有约定支付的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。庭审查明，原告已于2019年12月17日向被告交付了该房屋，所以，被告应在接收该房屋时向原告支付房价款，即支付3.59㎡×47283.05元/㎡=169746.15元，被告没有及时支付房屋价款，已构成违约，应承担违约责任，因此，现原告诉请被告支付房价款169746元，本院予以支持。 三、关于被告庭审意见的的审查。 1、对于被告辩称双方约定的面积差异处理方式——“据实结算房价”，属于格式合同条款、损害了被告的利益的问题。根据合同约定，原告与被告约定的“据实结算房价”属于当事人意思自治的内容，且该条款并没有一方免除其责任、加重了对方的责任、排除对方主要权利的情形，所以，该条款不属于无效条款。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的······”，该规定明确了面积差异处理方式——首先是有约定按照约定处理，故原告与被告签订的合同并没有违反法律规定。2、被告要求解除合同的问题。在双方当事人之前的诉讼中，本院已判决由新胜公司向被告支付了相应的违约金及交付房屋，被告已于2019年12月17日接收了该房屋，且被告提出解除合同的理由是因为商品房实测套内面积为37.93平方米，比预测面积多了3.59平方米，该理由不属于合同解除的条件。 综上所述，本院予以支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 被告刘开发、雷满女于本判决生效后十日内共同支付原告贵州新胜置业开发有限公司房屋误差面积价款169746元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3694元，减半收取1847元，由被告刘开发、雷满女负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人应自觉履行判决确定的全部义务。义务人拒不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  滕远 二〇二〇年六月二十九日 法官助理吴兰 书记员龙红杏