安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初906号 原告：格勒玛数控科技宣城有限公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区。 法定代表人：邱志平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李润华，安徽律研律师事务所律师。 被告：宣城市徽园贸易有限责任公司，住所地安徽省宣城市。 法定代表人：王俊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋克安，安徽锦宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严苗苗，安徽锦宣律师事务所律师。 原告格勒玛数控科技宣城有限公司（以下简称格勒玛公司）、宣城市雅洁洁具有限公司（以下简称宣城雅洁公司）与被告宣城市徽园贸易有限责任公司（以下简称宣城徽园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告宣城市雅洁洁具有限公司申请撤回起诉，本院予以准许后，公开开庭进行了审理。原告格勒玛公司的委托诉讼代理人李润华，被告宣城徽园公司的法定代表人王俊、委托诉讼代理人蒋克安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 格勒玛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空交付现占用的原告所有的宣城市厂房（1300平方米），还有三间办公室；2.判令被告向申请人支付房屋占用费，占用费按每月12480元支付，从2019年9月15日起付至房屋腾空并交付给原告之日止；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：宣城徽园公司因经营食品需要，租用宣城雅洁公司所有的宣城市厂房（1300平方米），双方约定：宣城雅洁公司将自己所有的宣城市厂房（1300平方米）出租给宣城徽园公司经营食品，租期5年（自2014年9月15日至2019年9月15日止），月租金12480元，租金一年一付，先交后用。同时约定：宣城徽园公司自行承担租赁期间发生的水费、电费和物业管理费以及房屋和设备的日常维修费等。租赁期满后，宣城徽园公司应将承租的房屋及附属设施交还宣城雅洁公司。合同生效后，宣城徽园公司第一年按约定支付了房租，自第二年起宣城徽园公司每月只按10660元支付的房租。2019年8月初，格勒玛公司想购买宣城雅洁公司所有的办公用房及厂房，宣城雅洁公司告知宣城徽园公司，宣城徽园公司表示不购买，且租赁期满将腾空所承租的厂房，将厂房交还宣城雅洁公司。2019年8月22日，宣城雅洁公司与格勒玛公司签订了房屋买卖合同，将其所有的宣城市所有的厂房及办公用房出卖给格勒玛公司。在宣城雅洁公司与宣城徽园公司房屋租用期限届满时，宣城雅洁公司通知宣城徽园公司交房，宣城徽园公司置之不理，2019年12月26日，宣城雅洁公司与格勒玛公司办理房屋产权变更登记。此后，格勒玛公司、宣城雅洁公司多次催宣城徽园公司交还租用的厂房，但宣城徽园公司至今仍占用厂房，拒不交还。为维护原告合法权益,特具诉状。 宣城徽园公司辩称，1.格勒玛公司陈述的事实与理由不符合实际情况。2014年9月15日，宣城徽园公司与案外人宣城雅洁公司签订了房屋租赁合同，租赁房屋共计1300平方米，之后又两次与雅洁公司签订房屋租赁合同，房屋租赁期限延长至2032年9月15日。租金由原来的每平方米每月9.6元调整为每平方米每月8.2元。2.案外人宣城雅洁公司将案涉房屋出卖给格勒玛公司，没有通知宣城徽园公司，宣城徽园公司一直不知情。因此宣城雅洁公司和格勒玛公司侵犯了宣城徽园公司的优先购买权，宣城徽园公司将另行起诉，维护自己的合法权益。3.根据法律规定，不论房屋的所有权是否发生变化，宣城徽园公司与案外人宣城雅洁公司所签订的房屋租赁合同均合法有效，目前尚在房屋租赁期限内。因此格勒玛公司要求宣城徽园公司腾空房屋无法律和事实依据。4.由于案外人宣城雅洁公司的法定代表人杨某向被告宣城徽园公司王声宏借款，宣城徽园公司予以担保。2017年9月15日，杨某与王声宏达成协议以杨某应当支付的借款利息折抵宣城徽园公司的房屋租金。因此，每个租赁年度开始是宣城徽园公司不需再另行支付雅洁公司房屋租赁款。格勒玛公司取得房屋所有权后也一直没有通知宣城徽园公司，未向宣城徽园公司索要房屋租金。因此宣城徽园公司不存在应支付房屋租金没有支付的情况，也没有应支付房屋占用费而没有支付的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.宣城徽园公司对格勒玛公司提交的不动产登记证真实性无异议，但认为其取得方式不具有合法性，本院认为即使宣城徽园公司的优先购买权被侵犯，宣城雅洁公司与格勒玛公司之间的房屋买卖合同合法有效的情况下，格勒玛公司亦可根据登记取得房屋所有权，故本院对宣城徽园公司的抗辩意见不予采纳；2.原告格勒玛公司对被告宣城徽园公司提交的落款日期分别为2017年9月15日、2018年9月15日的两份房屋租赁合同真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议，认为合同的相对方均非本案被告宣城徽园公司，该两份合同与本案没有关联性，本院经审查认为，宣城徽园公司当庭认定上述两份合同签订人田锦秀、王声宏均受其公司授权，系代表宣城徽园公司签订合同，合同签订人王声宏亦当庭承认其签订的房屋租赁合同系代表宣城徽园公司，另证人杨某作为宣城雅洁公司的法定代表人，其在签订上述两份合同时明知王声宏系被告宣城徽园公司的法定代表人王俊的父亲，且从杨某庭审证言中可知，其明知王声宏日常参与宣城徽园公司的管理，其内心应明知王声宏系代表宣城徽园公司。另上述两份租赁合同的起始时间均为2017年9月15日，而宣城徽园公司与宣城雅洁公司第一次签订的房屋租赁合同期间为2014年9月15日至2019年9月14日，案外人宣城雅洁公司不可能在明知与宣城徽园公司合同未到期的情况下与他人另行订立房屋租赁合同，且后两份合同签订后亦未通知宣城徽园公司解除第一份合同，结合后两份房屋租赁协议签订后案涉厂房仍由宣城徽园公司占有使用，宣城徽园公司亦是根据后两份降价后的租赁价格给付房租的事实，本院能够认定案外人雅洁公司在签订后两份合同时明知其合同的相对方是宣城徽园公司，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定宣城徽园公司系后两份租赁合同中的实际承租人；3.格勒玛公司对宣城徽园公司当庭提交的杨某向王声宏出具的四份借条及《补充协议》真实性不予质证，本院经审查认为，上述借条及《补充协议》的签订人杨某及王声宏在庭审过程中对上述证据均予以认可，本院认定上述证据予以采纳；4.宣城徽园公司提供的杨某、王声宏出具的收条具备真实性、合法性与关联性，结合《补充协议》内容，能够证明案外人宣城雅洁公司已收到宣城徽园公司支付的截至2018年9月15日的房屋租金，且租赁费按照每平方米每月8.2元计算；5.关于被告宣城徽园公司与案外人宣城雅洁公司分别于2017年9月15日、2018年9月15日签订的房屋租赁合同效力。被告宣城徽园公司曾与案外人宣城雅洁公司分别于2014年、2017年、2018年签署了三份房屋租赁合同，对于2017年9月15日和2018年9月15日签订的两份合同，证人杨某陈述系因其个人向王声宏借款无力偿还而被迫签订，两份合同实际均为2017年9月15日签订，且两份合同均受到胁迫的情况下签订的，不是当事人真实意思表示，应属无效合同。本院认为，合同系双方当事人的意思自治，双方在签订房屋租赁合同时必然会对租赁期限、租金进行磋商，双方为实现缔约目的亦会相互退让，但双方签订的租赁价格未严重低于市场价格，合同中的降租行为应属于正常的商业行为。杨某未向本院提交证据证明上述协议系受王声宏胁迫所签订，亦未提交证据证明两份合同实际均签署于2017年，即使上述两份合同存在可撤销的情形，但在撤销前其仍然有效，且双方签订的后两份房屋租赁合同并无法定无效的情形，后两份合同均成立且生效。因2018年9月15日签订的合同仅在2017年9月15日签订的合同上延长了租赁期限，故案外人宣城雅洁公司与被告宣城徽园公司的房屋租赁合同应以签署于2018年9月15日的最后一份合同为准，上述合同载明：房屋租赁合同有效期截至2032年9月15日，房屋租金由2014年约定的每平方米9.6元下调为每平方每月8.2元。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉宣城市厂房（1300平方米）原所有权人为案外人宣城雅洁公司，其在拥有所有权期间内与被告宣城徽园公司签订了房屋租赁合同，租赁截止日期为2032年9月15日，租金为8.2元／月／平方米。宣城徽园公司支付租金至2019年9月15日。2019年8月22日，宣城雅洁公司与格勒玛公司签订了房屋买卖合同，将其所有的宣城市所有的厂房及办公用房出卖给格勒玛公司，格勒玛公司于2019年12月27日办理了不动产登记证，但因不动产登记中心将格勒玛公司名称输入错误，于2020年3月27日重新发放了不动产证书，格勒玛公司实际于2019年12月27日取得案涉厂房的所有权，但案涉厂房的不动产所有权变动发生在房屋合同租赁其内，不影响宣城徽园公司对案涉厂房的承租。格勒玛公司在未与宣城徽园公司解除租赁合同的情况下，无全要求宣城徽园公司于2032年9月15日之前搬离，但案涉厂房所有权变更后的租金应由格勒玛公司收取，故宣城徽园公司应按之前合同约定向格勒玛公司支付2019年12月27日之后的厂房租金（从2019年12月27日起至租赁合同届满之日止，租金为127920元／年，租金支付方式为每年支付一次）。对于格勒玛公司要求宣城徽园公司腾空、交付其占有的宣城市三间办公室，本院认为，宣城徽园公司并非宣城市三间办公室的占有权人，其与宣城雅洁公司的租赁合同中亦不包含对该三间办公室的租赁，但格勒玛公司未向本院提交证据证明宣城徽园公司占有该三间办公室，故本院对其该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告宣城市徽园贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告格勒玛数控科技宣城有限公司支付厂房租赁费（从2019年12月27日起至租赁合同届满之日止，租金为127920元/年，租金支付方式为每年支付一次）； 二、驳回原告格勒玛数控科技宣城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1835元（已减半收取），由原告格勒玛数控科技宣城有限公司负担445元，被告宣城市徽园贸易有限责任公司负担1390元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二〇年六月十一日 法官助理宋文杰 书记员陈**靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。