广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0105民初31918号原告：李柔付（执行案外人），男，1966年2月11日出生，汉族，住所地山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：钱建艺，广东锦诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘烨怡，广东锦诺律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街**、广州大道**（双）的**，广州大道南和平中街**、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满，职务行长。委托代理人：彭良婷，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：林婉玉，广东金轮律师事务所实习人员。第三人（被执行人）：尚鹏，男，1985年8月10日出生，汉族，住所地广东省清远市清城区。原告李柔付与被告中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中行海珠支行）、第三人尚鹏执行异议纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员戴肖锋独任审判，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李柔付委托诉讼代理人潘烨怡、被告中行海珠支行委托诉讼代理人彭良婷到庭参加了诉讼，第三人尚鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院对本案依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告李柔付诉称，2015年3月1日，原告与尚鹏签订《房屋买卖合约》，协议约定由尚鹏将位于清远市××××以300万元的价格转让给原告。在合同签订后双方即按照合同约定开始履行各自义务，《商品房买卖合同》真实有效。双方在合同第十四条中约定：买方付清房款，卖方可把该物业交付买方收租。根据双方确定房屋总价为300万元。根据双方在合同中关于付款方式为一次性付款：定金为10万元，买方应在签署本合约同时交付给卖方并启动转为部分楼款；首期楼款190万元（不含定金），同时买卖双方应在签署本合约后2015年5月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任；剩余楼款人民币100万元，买方应在本次交易过户当天直接支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任。2015年3月1日，合同签订的当天，原告将购房定金10万元以现金的形式支付给尚鹏，尚鹏也在同一天向原告出具《定金收据》，确认了其已收到由原告支付的定金10万元。之后，由于尚鹏多次催促原告履行首期房款的义务，基于双方的交易真实性的信任，原告于2015年4月27日向尚鹏支付了首期楼款190万元。尚鹏在收到原告支付的款项后，向原告出具了《首期款收据》并确认其已收到由原告支付的首期款人民币190万元。原告支付了首期款后，便要求尚鹏将过户交易的相关材料交到房管局申请变更房屋的过户登记手续，但尚鹏多次以房产证远在山东老家为由，要求延缓申请变更的时间。2015年12月中旬，尚鹏主动联系原告，以房产证已拿回可以与原告一同到房管局申请房屋的变更登记，但需要原告先行付清购买房屋的尾款现金人民币100万元后才可进行。原告因急于将房屋变更登记到自己名下，在没有考虑周全的情况下，便将购房尾款人民币100万元支付给了尚鹏。尚鹏在收到尾款后，便向原告出具《尾期款收据》确认收到原告支付的尾期款100万元。综上，原告已将购买房屋的价款300万元支付给了尚鹏，已支付了所有的购房款。3.原告在法院查封房屋之前已实际占有该房屋。2015年12月19日，尚鹏向原告出具《尾期款收据》的当天，尚鹏将清远市××××层的钥匙及租赁合同交付给了原告，且双方也在《尾期款收据》中注明：卖方在收到尾款当日要把物业交付给买方使用，卖方应尽快还清银行欠款。解除抵押完成过户交易。此外双方还就房屋买卖前后的水、电等费用的承担办理了交接手续，该房屋已实际交付至原告实际占有。同日，原告与尚鹏一起到清远房管局递交了房屋登记申请表，已经开始办理房产过户登记手续，但却在这时候发现法院已对涉案房屋进行了查封。此后，由于无法办理房屋的过户登记，原告便实际对房屋进行了占有并管理。并于2016年12月25日将购买所得的房屋出租给清远中博物业管理有限公司，租赁期限为十年，从2017年1月1日起到2026年12月31日止。此外，第三人尚鹏把房屋交付给原告时便已说明，由于水电费的缴纳人均系以前任业主钟霞的名义进行，便让原告继续按原来的缴费周期继续缴纳水电费用。综上，原告认为，原告与尚鹏签订《房屋买卖合约》合法有效，尚鹏应协助原告办理产权过户手续。原告购买涉案房屋后，未办理产权过户登记手续，当时原告已依合同支付全部价款并实际占有标的物至今，根据法律规定，原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押该财产。关于被告诉中孚公司、李磊、危娟、尚鹏、尚瑞波、黄霞金融借款合同纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2017年2月16日作出（2016）粤0105民初3699号民事判决书判决：中孚公司在判决生效之日起10日内清还借款本金2600000元及相应的利息和罚息、律师费97000元给中国银行海珠支行；如中孚公司届期不能清付上述债务，中国银行海珠支行有权以尚鹏提供抵押的清远市××××层、清远新城北江一路二十号金海湾豪庭海景二路三十座602号（复式）房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；等。该判决书生效，法院已立案执行。2019年9月2日，原告提出执行异议，广州市海珠区人民法院作出（2019）粤0105执异315号民事裁定书裁定驳回原告的执行异议，并告知可在15日内另行起诉。为此，原告特提起本案诉讼，请求法院判令：1.被告停止对原告购买的位于广东省××××层房屋申请强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2.确认原告与第三人签订的《房屋买卖合约》有效，确认位于广东省××××层房屋归原告所有；3.第三人立即协助和配合原告办理广东省××××层房屋的产权过户登记；4.被告承担本案诉讼费。被告中行海珠支行辩称，原告提出的诉讼请求与作为执行依据的（2016）粤0105民初3699号生效《民事判决书》第三判项有关（第三判项为：“中国银行股份有限公司广州海珠支行有权以尚鹏提供抵押的清远市××××层房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”），因此，原告不满足执行异议之诉的起诉条件，请求法院依法驳回起诉。假设原告起诉符合条件，亦应驳回原告诉讼请求，理由如下：一、原告与第三人尚鹏所签订的房屋买卖合约违反法律的强制性规定，为无效合同。二、原告对涉案房屋不享有所有权，对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益，不能主张停止强制执行。三、基于公示公信原则，原告明知涉案房屋存在抵押权的情况下，仍与尚鹏进行交易，不能构成善意第三人，无权要求判决房屋归原告所有。四、原告与尚鹏之间的买卖合同关系，系另案处理的法律关系，应予以驳回。五、原告在交易过程中，未尽到审慎的义务，擅自改变了合同中的交易条款，并且在2019年8月19日才向房管局递交房屋登记申请表，虽然即使在2016年5月20日我行查封之前递交申请表也无法办理，但是时隔4年再递交，明显存在故意。而且未经抵押权人同意，擅自出租房屋，该租赁权无法对抗已经登记的抵押权。六、我行对涉案房屋享有抵押权，原告不享有比我行的抵押权更优先的实体权利，应依法驳回其全部诉讼请求。第三人尚鹏未作述称。经审理查明，关于中行海珠支行诉广州中孚装饰工程有限公司（以下简称中孚公司）、李磊、危娟、尚鹏、尚瑞波、黄霞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月16日作出（2016）粤0105民初3699号民事判决书（以下称3699号判决）判决：中孚公司在判决生效之日起10日内清还借款本金2600000元及相应的利息和罚息、律师费97000元给中行海珠支行；如中孚公司届期不能清付上述债务，中行海珠支行有权以尚鹏提供抵押的清远市××××层、清远新城北江一路二十号金海湾豪庭海景二路三十座602号（复式）房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；等。（2016）粤0105民初3699号案件审理过程中，本院根据中行海珠支行诉讼保全申请，于2016年5月20日轮候查封了尚鹏所有的位于清远市××××层房屋。3699号判决于2017年5月4日发生法律效力。2017年6月19日，中行海珠支行申请执行，本院以（2017）粤0105执3211号立案执行。清远市清城区人民法院（以下称清城区法院）以（2015）清城法民二初字第1231号民事裁定书保全查封了清远市××××层房屋（以下称案涉执行标的）。因清城区法院首先查封案涉执行标的，本院遂于2018年4月11日向该院发函商请移送执行，后该院函复同意将案涉执行标的移送本院执行。2019年8月14日，经本院依法委托京东大数据评估平台对案涉执行标的进行网络询价，结果显示案涉执行标的的市场价值为2997680元，单价为5050元/平方米。同日，本院裁定拍卖案涉执行标的。2019年9月2日，李柔付对案涉执行标的提出书面执行异议。同年9月23日，本院作出（2019）粤0105执异315号执行裁定书驳回李柔付提出的执行异议。另查，案涉执行标的产权人为尚鹏，单独所有，建筑面积为593.6平方米，房屋用途为住宅，抵押权人为中行海珠支行，抵押登记时间为2013年8月9日。李柔付为证明其向尚鹏购买了案涉执行标的并实际占有使用，提交了《房屋买卖合约》《定金收据》《首期款收据》《尾款收据》《房屋租赁合同》及水、电费发票。落款时间为2015年3月1日的《房屋买卖合约》主要内容如下：卖方尚鹏，买方李柔付，经纪方清远鑫凯房地产代理有限公司；物业地址为清远市××××层，卖方独家所有物业，有“其他”，没有抵押，有查封；成交价300万元，卖方交付该物业之日期为卖方收到全部楼款当日；买方付清房款，卖方可把该物业交付买方收租；楼款付款方式为一次性付款，买方应在签署本合约同时交付给卖方定金10万元，首期楼款190万元，买卖双方于2015年5月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；剩余楼款100万元，买方应在本次交易过户当天直接支付给卖方；合同中有关“银行按揭付款”、“转按揭付款”、“涂销抵押后一次性付款”、“涂销抵押后按揭付款”的条款均打叉，未作约定；等。落款时间为2015年3月1日的《定金收据》、落款时间为2015年4月27日的《首期款收据》、落款时间为2015年12月29日的《尾期款收据》的出具人均为尚鹏，分别写明卖方尚鹏收到买家李柔付购买案涉执行标的楼款100000元、1900000元、1000000元，其中《尾期款收据》落款处还有“卖方在收到尾款当日要把该物业交付给买方使用，卖方应尽快还清银行欠款，解除抵押完成过户交易”的手写文字。落款时间为2016年12月25日的《房屋租赁合同》及主要内容如下：出租人为尚鹏、李柔付，承租人为清远中博物业管理有限公司，出租物业是案涉执行标的，租期10年，从2017年1月1日起到2026年12月31日止，押金5000元，每月租金5000元，每月的30日前交下个月的租金。《房屋租赁合同》落款“出租人”处仅有李柔付签名。开票日期均为2019年9月26日的多张水费发票的缴款人为“钟霞”，部分票据的地址写明“新城东8号区57号2楼东”，水费计付时间段有2017年、2018年、2019年。开票日期均为2019年9月26日的多张电费发票的缴款人为“钟霞”，票据的地址写明“8#区57#中梯”，电费计费时间段有2017年、2018年、2019年。再查，李柔付是尚鹏、尚瑞波的姨丈，黄霞是尚瑞波的妻子。中孚公司于2011年9月28日成立，法定代表人为李磊，股东为李磊及尚鹏，分别持股60%、40%。李柔付在诉讼中到庭陈述其支付购买案涉执行标的房款给尚鹏的经过如下：2015年3月1日在案涉执行标的内支付现金100000元给尚鹏；2015年4月某日在我的住所地（户籍地）支付现金1900000元给尚鹏；2015年12月某日在位于清远的中孚公司办公场所支付现金1000000元给尚鹏；上述现金均是从我的账号提取。本院限期李柔付提交证据证明其在上述付款时间提取现金，李柔付在期限内未能提交相关证据。本院经审查认为，李柔付以其与尚鹏在本院查封之前已签订《房屋买卖合约》、依约支付全部价款并已实际占有等为由主张对涉案房屋享有实体权益，但是，据以执行的3699号判决已明确判定中行海珠支行对涉案房屋享有抵押优先受偿权，故案涉执行标的属于作为执行依据的生效判决中确定的特定财产。李柔付的权利主张实为对生效判决书关于中行海珠支行对案涉执行标的享有优先受偿权的判决有异议，实际是对生效判决中的抵押权的不认可，认为生效判决损害其民事权益，应另循法律途径去解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零五条之规定，裁定如下:驳回原告李柔付的起诉。如不服本裁定，原告李柔付、被告中国银行股份有限公司广州海珠区支行可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  戴肖锋二〇二〇年六月十日法官助理廖洁玲书记员黄家琴