贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4143号 原告：徐红飞，女，汉族，1984年6月17日出生，住浙江省江山市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告徐红飞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告徐红飞、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐红飞向本院提出诉讼请求：原告徐红飞向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为原告延迟办理瑞丰新城第拾叁幢1108号房屋产权证的违约金，从2014年1月1日至2018年10月12日止，共计1807天，每日按总房款225006.00元的万分之0.5标准计算为20329.29元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月23日，原告徐红飞与瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人徐红飞向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款225006.00元（其中首付90006.00元，银行贷款13.5万元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告瑞丰房开公司辩称：一、本案遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回原告起诉。据《不动产权证书》记载，涉案房屋权利人、共同共有人为徐红飞、戴贺荣，据《民事起诉状》，仅徐红飞一人起诉，侵害了共同共有人戴贺荣的合法权益，也使得被告因同一事项面临被二次诉讼的风险，故应裁定驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地子以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年10月26日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日；2、被告在不动产登记中心得知涉案房屋可办理不动产权证后，经通知，原告于2018年8月22日将办证应由其提交的资料交付给出卖人，出具了办证委托书，委托被告为其申请办理不动产权证；涉案房屋于2018年9月30日正式取得不动产初始登记，于该日起可办理买受人不动产权证书；原告提交的相关资料、并出具了办证委托书后，被告于2018年10月26日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了合同约定的将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务。因此即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年10月26日止。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证、不动产权证书（初始登记）、不动产登记申请表、委托书、不动产权证书。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：购房合同、购房发票、办证费收据、维修基金收据、契税及开户费发票、不动产权证。证明目的：原告履行完毕付款义务。被告质证意见：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回；二、原告违约金计算终期错误，即便被告担责，违约金也应截止至2018年10月26日，即被告提交资料申请办证之日；三、本案遗漏必要诉讼当事人戴贺荣，据不动产权证书记载，涉案房屋的共同共有人为戴贺荣，现徐红飞一人起诉，侵害了共同共有人的合法权益，属遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回其起诉。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2010年6月23日，原告徐红飞为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南××××房，该房建筑面积为104.02平方米，套内建筑面积88.11平方米，购房款为225006.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款225006.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。双方确认2011年12月29日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年8月22日，戴贺荣及原告徐红飞双方签订委托书，委托被告代办案涉房屋的不动产证。2018年9月30日案涉房屋楼幢取得大证，具备办证条件。2018年10月26日被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2018年11月12日，被告为原告办理了不动产权属证书：黔（2018）毕节市不动产第0023442号，权利人徐红飞／戴贺荣，还载明其他事项。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2011年12月29日将涉案房屋交付原告，其应从2011年12月29日（合同约定）起的730日内，即2013年的12月29日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。对被告以本案遗漏必要诉讼当事人为由应驳回原告的起诉的抗辩意见。从原告提交的商品房买卖合同载明签订合同的双方当事人为原告徐红飞和被告瑞丰房开公司，被告向原告出具的收据也仅仅载明履行合同的当事人为原告徐红飞，而本案案由为商品房买卖合同纠纷，该商品房买卖合同签订的双方又为本案的原、被告，故本案原告主体适格，虽然委托书和不动产证载明的为戴贺荣和徐红飞，但戴贺荣不是合同的签订者和履行者，故其不是本案必须参加诉讼的一方当事人，因此，对被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2013年12月29日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月10日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月10日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月9日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2013年12月29日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2018年10月26日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证（备案），履行完毕办证义务，且涉案房屋的权属证书已办理，被告主张至2018年10月26日止，故该主张本院予以采纳。故对违约金的计算时间应为2013年12月30日（2013年12月29日的次日）至2018年10月26日，又因2017年4月9日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年4月9日至2018年10月26日，共565天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，对被告主张调低违约金的计算标准，被告不能举证证明调低的事实及依据，本院不予以采纳。基数为已付购房款225006.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款225006.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为6356.42元（225006.00元×0.00005×565＝6356.42元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐红飞逾期办证违约金6,356.42元； 二、驳回原告徐红飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费154.00元，由原告徐红飞负担104.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担50.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一