福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终510号 上诉人（原审被告）：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地三明市三元区崇荣路****，统一社会信用代码91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，董事长。 委托诉讼代理人：郑开林、宋超，福建明经律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：王炳福，男，1988年7月8日出生，汉族，住福建省三明市。 被上诉人（原审原告）：李莉，女，1990年7月7日出生，汉族，住福建省三明市。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所执业律师。 上诉人华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称华融公司）因与被上诉人王炳福、李莉商品房预售合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华融公司的委托诉讼代理人宋超，被上诉人王炳福、李莉的委托诉讼代理人王世水等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华融公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王炳福、李莉全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.王炳福出具书面声明，放弃追究华融公司逾期交付房屋的违约责任，华融公司有理由相信王炳福放弃声明是王炳福、李莉夫妻二人的共同意思表示，故王炳福、李莉均已放弃了向华融公司追究违约责任。2.华融公司与罗敏签订的合同及补充协议确认对原规划批准的套内平面图进行改变，并同意报规划部门批准变更。且三明市城乡规划局也于2018年12月13日出具规划条件变更的审核意见书同意了上述的规划设计变更。三明市城乡规划局未办理批准手续的应认定该合同未生效。在华融公司和罗敏双方协商一致对规划设计变更的情况下应当经规划部门的审批，所以在双方变更后规划部门审批前，合同是尚未生效的，因此讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间，也就是2018年12月13日。且在审批过程中，部分业主无理投诉，导致规划局审批延长，合同约定的交房时间也应予以变更。根据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一）》第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。综上，华融公司因行政规划审批等因素，合同成立未生效，王炳福、李莉主张交房时间不应早于2018年12月13日，即应对合同约定的交房时间予以变更。3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中,一审法院比照同地段同类房屋平均租金，酌定按日万分之一点五计算逾期交房违约金，明显高于相同地段毛坯房1000元的租金，本案逾期交房违约金过高，应予以调整为日万分之一。 王炳福、李莉辩称，1.王炳福个人向华融房地产公司出具申明，其自愿放弃要求华融房地产公司承担逾期交房违约责任，是其合法处分享有的民事权利，但王炳福个人申明并未得到李莉的委托或追认，亦不属于日常家事代理范围，李莉仍可要求华融房地产公司承担逾期交房违约责任。2.华融公司于2012年以挂牌出让的方式取得了三元区工业南路133号地块的建设用地使用权后，又经过了批准，取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，详细的内容见商品房买卖合同第一条的规定，华融公司在取得建设工程的上述许可证说明了当时的建设工程已经完全具备了建设施工的必备要件，此时罗敏与华融地产公司签订商品房买卖合同，而根据商品房买卖合同第二十九条的规定，本合同自双方签字或盖章之日起生效，故罗敏与华融公司在商品房买卖合同上签字的那一刻起，商品房买卖合同就已经生效，对双方发生了法律约束力。现在华融公司提出双方在签订合同后，因为变更规划许可，变更规划许可是2018年12月才获得的批准，华融公司认为商品房买卖合同未生效，这个理由是一种偷换概念，华融公司建设之初已经完全具备了建设工程所需的必备要件。最重要的就是取得了总的规划许可得到了批准，而一个建设工程的规划许可，他只需要批准一次就已经完成了整个批准的程序。罗敏与华融公司在商品房买卖合同上签字的那一刻时起，商品房买卖合同就已经成立了生效，而且是自始至终有效的。已经生效的商品房买卖合同，它不会因为华融公司此后变更了规划条件的行为而又将这个商品房买卖合同从转化为未生效或者无效，这是一个法律常识，因此华融公司提出合同在规划部门批准规划以后，合同才生效的理由，没有事实和法律依据。3.合同法解释一第九条，它针对的是在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准登记手续的情况下，人民法院才认定该合同未生效，而本案的规划变更不但办理了变更申请，而且该申请也已经于2018年12月13日通过了规划部门的审核同意，而本案起诉是在规划部门批准变更的规划许可后等2019年1月16日才立案。因此本案在立案之前，规划变更的申请就已经获得了批准，因此以合同法解释一第九条规定的这种情形是不相符的，也不存在法院应当认定合同未生效的问题。综上，请求驳回华融公司的上诉，维持一审判决。 王炳福、李莉向一审法院起诉请求：1.华融房公司支付逾期交房违约金61262元（从2018年1月1日起暂计算到2019年3月1日逾期425天，每日按已付购房款的万分之三计算），此后的违约金继续计算到实际交房之日止。在诉讼过程中，王炳福、李莉变更此后的违约金为计算至符合商品房买卖合同约定的交付条件之日止。 一审法院认定事实：1.2017年10月30日，王炳福、李莉（买受人）与华融房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：交易商品房为三元区工业南路133号1幢2216，2216-跃；总价款为480487.86元；买受人应当于2017年10月30日前支付首期房价款230487.86元，余款250000元申请贷款支付；于2017年12月31日前交房；交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件，遇特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付；逾期交付超过180日以后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。2.合同签订后，王炳福、李莉依约向华融房地产公司支付购房款。案涉工程项目于2018年8月28日竣工验收合格。3.2018年9月14日，三明市城乡规划局对“三明旅社（含小长安）片区改造项目”规划条件核实拟行政处罚和图件变更进行公示，公示文件中载明：有利害关系的单位或个人对本项目公示有异议的，可以在公示期限内，向三明市城乡规划局反映，如要求听证的，应在公示期限内书面向三明市城乡规划局提出申请。2018年9月29日，三明市城乡规划局发出听证会通知书，载明：因部分业主申请，决定举行听证会。2018年12月13日，三明市城乡规划局出具建设工程竣工规划条件核实意见书，同意华融房地产公司报送“三明旅社（含小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实。三明市公安消防支队三元区大队于2019年1月31日出具建设工程消防验收意见，载明该建设工程消防复验合格，同意该工程恢复使用。2019年5月10日，案涉工程取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2019年6月8日，华融房地产公司将案涉房屋将交付给王炳福、李莉使用。4.（2019）闽04民终1064、1070、1772号民事判决书载明：因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形为95天，华融房地产公司履行交房义务时间可以由2017年12月31日顺延至2018年4月5日；华融房地产公司不能因规划变更而免除其逾期交房的违约责任；华融房地产公司于2019年5月10日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；逾期交房天数为2018年4月6日至2019年5月10日共计400天；双方约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，超出同地段同类房屋平均租金的数倍，应当认定双方当事人约定的违约金过高，应当适当调整，且调整为华融房地产公司按已付房款的日万分之一点五计算支付买受人逾期交房违约金。5.王炳福于2019年9月19日向华融房地产公司出具申明一份，主要内容为：其放弃追究开发商关于逾期交付其购买的三元区工业南路133号1幢2216室商品房的违约责任。 综上、一审法院认为，王炳福、李莉与华融房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，王炳福、李莉按照合同约定履行了支付商品房价款的义务，华融房地产公司应当按约将商品房交付王炳福、李莉使用。但华融房地产公司未按合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。生效法律文书已确认，华融房地产公司应当在2018年4月5日前将案涉商品房交付买受人使用，至2019年5月10日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，才符合商品房买卖合同约定的交付条件，共逾期400天，应按已付房款的日万分之一点五计算向买受人支付逾期交房违约金。王炳福向华融房地产公司出具申明表明，其自愿放弃要求华融房地产公司承担逾期交房违约责任，是其合法处分享有的民事权利，应予确认，故其要求华融房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。但其申明并未得到李莉的委托或追认，李莉仍可要求华融房地产公司承担逾期交房违约责任，王炳福、李莉未约定涉案房屋各自享有的份额，故李莉应得华融房地产公司应付违约金的二分之一。按此计算，华融房地产公司应向、李莉支付的违约金为14414.6元（480487.86元×0.015%/天×400天÷2）。王炳福、李莉向华融房地产公司购买的商品房属于“三明旅社（含小长安）片区改造项目”的一部分，应当考虑该项目的整体性和延续性，王炳福、李莉关于应当扣除其与华融房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》之前的“因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形”的天数的意见，不予采纳。三明市城乡规划局在“三明旅社（含小长安）片区改造项目”规划条件核实拟行政处罚和图件变更公示中，赋予了利害关系人有要求听证的权利，部分业主据此要求听证，属于正当行使权利，对华融房地产公司以部分业主无理投诉，导致审批时间延长，要求变更交房时间的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、华融（三明）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向李莉支付逾期交房违约金14414.6元；二、驳回李莉的其他诉讼请求；三、驳回王炳福的诉讼请求。如被告未按指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元，减半收取666元，由王炳福负担360元，李莉负担150元，华融（三明）房地产开发有限公司负担156元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，1.王炳福、李莉与华融房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中涉案工程项目虽然存在规划变更及设计变更的情形，但并不影响《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》的效力，且规划及设计变更均系华融地产公司提出，并非因政府政策的原因或规划改变而导致涉案工程项目必须进行规划变更及设计变更。故华融公司提出，涉案工程的规划及设计变更在规划部门审批前，《商品房买卖合同（预售）》尚未生效，讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间（2018年12月13日）的主张，无事实和法律依据。2.王炳福出具书面声明，放弃追究华融公司逾期交付房屋的违约责任，是其合法处分享有的民事权利，并不属日常家事代理范畴，况且，在王炳福所出具的声明中，已载明系王炳福本人放弃追究华融公司逾期交付房屋的违约责任，非王炳福、李莉夫妻二人的共同意思表示，李莉并未放弃向华融公司追究违约责任，故华融房地产公司仍应支付李莉二分之一逾期交房违约金。3.依法人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则,对过高违约金予以衡量，原审判决比照同地段同类房屋平均租金标准，认定双方当事人约定的违约金日万分之三过高，并予适当调整，酌定由华融公司按已付房款的日万分之一点五计算支付逾期交房违约金，并无不当。华融公司以相同地段毛坯房1000元的租金标准，主张按日万分之一点五计算的逾期交房违约金，仍明显过高，应调整为日万分之一，缺乏相应的事实依据。 综上所述，华融（三明）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1332元，由华融（三明）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月三日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。