江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初1313号原告（反诉被告）：余国应，男，汉族。委托诉讼代理人：邓东，江西威瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：万军，男，汉族。委托诉讼代理人：周会茂，江西挚诚律师事务所律师。原告余国应与被告万军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理，依法由审判员蔡振霄适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院已受理。本案于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告余国应的委托诉讼代理人邓东，被告万军的委托诉讼代理人周会茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余国应向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即退还原告租房押金150000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2019年4月6日,原、被告就门面（原浔阳路90号103室）签订《门面租赁合同》,约定租期为60个月。乙方（余国应）向甲方（万军）交纳押金15万元人民币,押金在合同期满后乙方必须交清水、电费用,并将租赁的房屋恢复原状且无任何违约的情况下方可退还（包括乙方中途不再承租的情况下必须提前1个月告知）。2020年3月份,原告多次告知被告自2020年4月19日以后不再承租上述门面。4月19日原告依约将房屋交还给被告后,被告以各种不实理由拒绝退还押金。综上所述,原告认为:双方的《门面租赁合同》已解除,被告应按约定退还原告押金,其拒绝退还行为已严重侵犯了原告的合法权益。为此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼。请求贵院查清事实,并依法作出公正的裁判。被告万军辩称，一、被答辩人声称“2020年3月份，原告多次告知被告自2020年4月19日以后不再承租上述门面。4月19日原告以约将房屋交还给被告后，被告以各种不实理由拒绝退还押金”。答辩人认为，被答辩人的陈述与客观事实不符。理由：第一、答辩人与被答辩人签订《门面租赁合同》期间为5年（从2019年4月20日至2024年4月19日），在租赁期未届满情况下，属于提前终止租赁合同；第二、答辩人与被答辩人并没有就提前终止《门面租赁合同》达成一致。第三、被答辩人并没有在2020年4月19日将承租的门面交还给答辩人，该门面至今仍然在被答辩人控制下。二、被答辩人在履行《门面租赁合同》期间，存在违约行为，根据《门面租赁合同》约定，答辩人有权不予退还被答辩人交纳的押金。理由：第一、在被答辩人租赁期间，被答辩人没有交清水费。第二、被答辩人要求终止《门面租赁合同》，但到被答辩人起诉时为止，并没有将门面恢复原状。被答辩人在租赁期间，在租赁的门面里，添加了室内楼梯，封闭了门面的大门。被答辩人在起诉时，门面里的室内楼梯、门面大门没有恢复原状。根据《门面租赁合同》约定，被答辩人只有交清水电费、恢复原状且无任何违约的情况下，答辩人方可退还押金。被答辩人在租赁期间，已发生违约行为，且未恢复原状，答辩人有权不予退还被答辩人交纳的押金。三、被答辩人没有按约定支付租金，答辩人有权不予退还押金。被答辩人没有按时足额交纳2020年3月租金。按照合同约定，被答辩人应每月交纳5万元租金，但是，被答辩人仅交纳2020年3月租金的一半，即2.5万元租金，另外2.5万元至今没有交纳。根据门面租赁合同约定，被答辩人超过3日未交租金的，答辩人有权收回该物业且不退押金。四、被答辩人没有将应由其承担的房屋租赁税和土地使用税交纳给答辩人，系严重单方违约行为。根据《门面租赁合同》第八条的约定，被答辩人不能及时交纳租金和税费，属于单方重大违约。综上所述，被答辩人在租赁期间，存在多种违约行为，答辩人在被答辩人无故提前终止门面租赁合同的情况下，依据合同约定，有权不予退还被答辩人交纳的押金。为此，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告万军（反诉原告）提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》；2、判决反诉被告将租赁物返还给反诉原告；3、判决反诉被告交纳将租赁物返还给反诉原告为止期间的租金，租金暂计12.5万元（从2020年3月至2020年6月19日）；4、判决反诉被告承担本案的反诉受理费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月6日签订《门面租赁合同》。合同约定，反诉原告将位于两间门面（建筑面积290㎡）出租给反诉被告用于服装经营；租赁期间60个月（从2019年4月20日起至2024年4月19日止）；第一年租金60万元，前三年不变，从第四年开始，每年租金递增10%，第一年的租金交付为每月交付一次，从第二年开始，每季度交付，先交租金后使用；反诉被告向反诉原告交纳押金15万元，押金在合同期满后反诉被告必须交清水、电费用，并将租赁的房屋恢复原状且无任何违约的情况下方可退还；反诉原告以现状房屋交给反诉被告使用，装修时不得损坏原房屋结构；本协议的租金不含反诉原告应向税务部门所应缴纳的房屋租赁税，土地使用税等一切费用等等。《门面租赁合同》生效后，反诉原告按照房屋现状将租赁物交付反诉被告使用。反诉被告租赁期间，对门面进行了装修，将原两个门面的大门封闭其中一个，拆除两间门面中间的隔墙，在室内增加了楼梯等。起初，反诉被告能够按照合同约定，每月交纳租金，但是，从2020年3月起，反诉被告仅向反诉原告交纳一半的租金。在反诉被告未与反诉原告就提前终止租赁合同达成一致情况下，擅自停止向反诉原告交纳2020年4月份的租金，反诉原告多次要求反诉被告交纳租金，均遭反诉被告拒绝。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》合法有效，双方应严格履行。反诉原告在合同生效后，已经将租赁物以房屋现状交付给反诉被告使用，履行了义务。可是，反诉被告在合同有效期内，不按约定交纳租金和擅自提前终止租赁合同，属于根本违约行为，依法应承担违约责任。反诉原告根据租赁合同的约定，有权解除租赁合同，并要求反诉被告支付占用租赁物期间的租金。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特依据《民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）余国应公司辩称，一、涉案的租赁合同于2020年4月19日已解除。根据《门面租赁合同》第四条约定，余国应在2020年3月份已按约定告知万军自2020年4月20日起不再承担。余国应也就是在履行中途不再承租的情况下必须提前1个月告知条款。根据《合同法》第93条2款之规定，当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。及《合同法》第45条1款之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。因此，双方的租赁合同自2020年4月19日起已解除。二、余国应方已于2020年4月19日将涉案房屋钥匙交给万军方，应理解为租赁的房屋已交还给万军。三、涉案的房屋租金已付清至2020年4月19日止，余国应没有拖欠在此之前的租金。因租赁合同于2020年4月19日解除以后，余国应不应再支付自此以后的租金。四、答辩人余国应已履行恢复原状及保留装修的条款。合同第四条要恢复原状，但第五条又要保留装修，恢复原状就不能保留装修，保留装修就无法恢复原状。这两条约定是有矛盾的。余国应方在2020年4月15日至4月20日期间一直同万军沟通，让万军明确如何恢复原状，但万军方一直不明确。故余国应无奈，只好将原承租后拆除的中间隔墙重新建好，又保留楼梯和玻璃隔断的装修。尽量做到承租后已拆除的恢复原状，承租后装修又保留不动。况且承租的房屋本就有个夹层，保留楼梯也是通往夹层的必经唯一通道。五、余国应在2020年4月20日已付清水电费，没有拖欠水电费的行为。六、众所周知因今年疫情已导致涉案房屋1个多月未经营，双方就免除半个月租金2.5万元其实已达成一致协议，并已履行。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条对此也有规定，应结合案件的实际情况减免租金。综上所述，答辩人余国应认为：双方的租赁合同已于2020年4月19日解除，相应的租赁物已交还给万军，余国应已履行恢复原状及保留装修的条款，且余国应没有拖欠在此之前的租金及水电费，现万军主张的诉请明显不应得到法院支持，法庭应予以全部驳回，对余国应主张返还押金于法有据，法庭应予以支持。原告（反诉被告）余国应公司为了支持自己的诉讼请求和针对反诉的辩解意见，向法庭提供以下证据，证据一：门面租赁合同（房权证浔字第**产权证）复印件。证明:被告将其所有的浔阳路90号103室商铺出租给原告，双方签订的《门面租赁合同》第四条、第五条分别对押金如何退还及装修不得拆除进行了约定。证据二：收条、中国建设银行个人活期账户交易明细。证明：证明原告依据合同约定已支付押金15万元。证据三：上海涵旭服饰有限公司江西分公司营业执照、说明、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账。证明：原告自2019年4月6日-2020年3月13日已支付被告商铺租金57.5万元，其中2020年2月24日支付2020年2月20日-3月19日商铺租金2.5万元。证据四：余国应及工作人员陈晓与万军微信聊天记录、网上银行电子回单。证明：被告万军在2020年2月24日收到半个月租金2.5万元时没有任何异议，说明是双方就疫情期间减免租金达成的一致约定，并已履行完毕。证据五：水费付清截图、电费付清截图。证明：证明原告在2020年4月20日已付清相应的水、电费。证据六：照片。证明：证明原告在2020年4月20日将承租时拆除的店面中间的一堵墙已恢复建好。证据七：余国应通话记录及与万军的通话录音（时间：2020年4月20日下午16:58）。证明：证明原告已事先告知被告商铺承租至2020年4月19日，且在2020年4月20日，原告致电给万军要求其来现场明确如何恢复及装修如何保留，但万军一直不配合。证据八：余国应的受托人吴某与万军的受托人的微信聊天记录。证明：证明余国应是在积极同万军方沟通如何恢复及装修如何保留，因为根据双方《门面租赁合同》即要恢复原状，但又要保留装修是矛盾的，所以涉及到楼梯及玻璃隔断的装修是不能拆除的。故余国应一直在同万军方沟通到底要不要拆，墙要不要建，但万军一直不予理睬。因此，原告方即根据合同的约定建好原拆除的墙体，保留楼梯和玻璃隔断等的装修。被告万军对原告余国应提交的证据质证认为，对证据一，真实性和合法性无异议，关联性有异议。合同是约定装修防盗网不得拆除，合同期满以后，乙方可以拆除投资的可移动设备，但装修防盗网是不得拆除。对证据二的三性均无异议。对证据三、四，三性均无异议。但3月份的租金只支付了2.5万元，但双方并没有对免除一半租金达成一致意见。对证据五，无异议。对证据六的真实性和合法性无异议，证明目的有异议。合同时4月19日解除的，但是墙是4月20日才恢复的，说明合同并未解除。对证据七，真实性和合法性无异议，证明目的有异议。从通话录音来看，万军并没有说不让原告拆除，只是说按照合同要求。对证据八，需要核实后质证。被告余国应申请证人吴某出庭作证。证明吴某受原告余国应的委托，与被告万军指定的人员（微信名为“我就不转身”）洽谈案涉店铺恢复原状的问题。被告万军认为，证人与原告有利害关系，证人在微信里说主要是来恢复墙和押金的问题，证人作证的内容与客观事实不一致。开始证人说是原告把微信推给他的，但刚原告的陈述与证人的陈述相矛盾，该证人的证词不能作为证据使用。被告（反诉原告）万军为了支持自己的辩解意见和反诉的诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一：《门面租赁合同》（2019年4月6日）复印件。证明：反诉原告与反诉被告就租赁物、租金、违约责任等条款达成一致。证据二：租赁物出租前的照片证明：反诉原告将租赁物交付反诉被告之前，租赁物为两间门面、两个大门，店内没有楼梯。证据三：反诉被告缴纳租金明细。证明：反诉被告缴纳租金的截止时间为2020年3月（注明：3月仅交纳2.5万元）。原告（反诉被告）余国应对反诉原告的证据质证认为，对证据一，三性均无异议。对证据二，对拍摄现场的状态无异议，对证明目的有异议。我们认为根据该合同第五条规定，我们是在履行合同的义务。对证据三，无异议。但是我们没有欠2.5万元。经审理查明以下事实：2019年4月6日，原、被告签订《门面租赁合同》，被告将位于门面建筑面积290平方米，夹层170平方米，出租给原告使用，租赁期为60个月，自2019年4月20日起至2024年4月19日止。合同第三条约定，第一年租金为60万，前三年不变，从第四年开始，每年租金递增10%。合同第四条约定，乙方向甲方交纳押金15万元。押金在合同期满后，乙方必须交清水电费用，并将租赁的房屋恢复原状，且无任何违约的情况下方可退还。（乙方中途不再承租的情况下，必须提前一个月告知。）租金缴纳需提前七日交付，如超过三日未交，甲方有权收回该物业且不退押金。合同第五条约定，合同期满后乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网）等不得拆除。原告承租后，所有租金均按约定支付到2020年4月19日。因疫情原因，原告称被告同意2020年2月20日到3月19日一个月的租金减半收取，即按2.5万元收取，该2.5万元租金原告已支付到位。2020年3月初，原告通知被告其自2020年4月20日开始不再承租该店面。后双方就店面恢复原状问题产生分歧，被告未退还原告的押金15万元。经协商未果，原告诉至我院。另查明，案涉店面在一楼，分为两间，两间店面之间有一堵隔墙。约一间半的店面的上方做了隔层，半间没做。没做隔层的店面挑高（地面到天花板）约有6米左右，做了隔层的面积约为170平方米，每层挑高2.8米左右。原告承租前，两间店面之间有一堵隔墙，且两间店面都有独立的门脸供进出。一楼到二楼的夹层之间没有楼梯。原告承租后。将两个店面之间的隔墙拆除，将其中的一个大门改为玻璃橱窗，另一个门改为玻璃大门。并在一楼到二楼夹层之间做了楼梯，供上下夹层使用。原告将两个店面统一为一个整体进行经营使用，一楼及二楼夹层均作为营业场所。原告将物品搬出后，将两间店面之间的隔墙进行了恢复。原告称因被告关于恢复原状的意思表示不明确，所以玻璃大门、橱窗及楼梯没有拆除。再查明，原告曾就如何恢复店面原状的问题征求被告的意见，被告关于如何恢复店面原状没有明确的意思表示，只是告诉原告按合同行事。原告委派的人员与被告委派的人员也曾经就如何恢复店面原状进行洽谈，但被告的委派的人员也未明确表示如何恢复。目前该店面已在被告的控制之下。本院认为，原、被告签订的房屋《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予以保护，双方均应受合同的约束。经过庭审可知，本案有以下几个争议焦点。第一、原被告双方之间的租赁合同是否已解除。《门面租赁合同》第四条约定，乙方中途不再承租的情况下，必须提前一个月告知。庭审中，原被告双方均对原告曾按照合同约定的时间节点通知被告不再承租案涉店面的事实都没有异议。既然合同赋予了原告单方面的解除合同的权利，原告已按照解除合同的条件提前一个月进行了通知，可知本案中的《门面租赁合同》应在2020年4月20日已解除。第二，案涉店面恢复的现状是否合乎合同约定。合同第四条中约定了将租赁的房屋恢复原状，而第五条却约定了乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网等）不得拆除，两条约定之间出现了矛盾。原、被告双方之间订立的租赁合同条款之间出现矛盾，根据意思自治原则，双方可以对矛盾或不明确之处进行修改或者确认。庭审中已查明，原告因合同约定有矛盾之处，就如何恢复原状曾经找被告协商，被告意思表示不明确，只是说按合同行事。原告不知该如何恢复又委派人与被告委派人员就如何恢复原状进行协商。被告委派人员也未给出明确答复。原告原告才恢复了隔墙，保留大门、橱窗及楼梯。当合同的文义发生歧义或者意思不明显时，就有必要对合同进行解释。合同解释的一个原则是以合同文义为出发点，客观主义结合主观主义原则。庭审中原告一直想如约履行合同，一直致力于按照合同履行恢复原状或保留不可移动装修的主观意图比较明显，主观上并无违约的意图。合同解释的另一个原则为符合合同目的原则。双方在门面租赁合同中，不管是约定恢复原状，还是除可移动外的设备但装修（如防盗网等）不得拆除的约定，均是为了最大限度地发挥案涉店面的使用价值，无损或增益其功用的最大发挥。该店面在原告承租之前已有夹层，原告承租后建造了由一楼通往夹层的楼梯，是为了最大限度地发挥二楼夹层的功用。原告搬出后未拆除该楼梯主观上也是为了使该店面二楼夹层的使用价值的发挥。客观上，二楼夹层有了该楼梯使用更为便利。至于大门和橱窗原告表示花费较少，若被告明确表示需拆除起可以配合拆除恢复原状。原告承租后，作为一个承租主体，建造一个大门，另外一个大门改为橱窗是为了统一经营的便利，也并无不妥。合同约定，乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网等）不得拆除。大门和橱窗不可移动，原告并未拆除，也符合合同的目的。合同解释的另一条原则为参照习惯或惯例原则。参照习惯或惯例原则，是指在合同文字或条款的含义发生歧义时，按照习惯或惯例的含义予以明确;在合同存在漏洞，致使当事人的权利义务不明确时，参照习惯或惯例加以补充，参照一定的习惯和惯例，不仅符合合同当事人的利益和愿望，而且符合社会正义的法律要求。本案中原告没有拆除楼梯，没有损坏夹层使用的便利性，没有拆除玻璃大门及橱窗，除了顾及其属于不可拆除的装修，也符合房屋出租、承租的惯例。不仅符合合同当事人的利益和愿望，而且符合社会正义的法律要求。结合以上分析，本院认为原告的恢复隔墙，保留大门、橱窗及楼梯的行为均符合合同的，并无不妥。第三，原告（反诉被告）是否应支付给被告（反诉原告）房屋占用费。庭审中已查明，案涉店面在原告搬出后，被告已经将门锁更换，店面已在被告的控制之下，且被告并未针对原告占用该房屋提供证据予以证明，因此，对反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。第四，原告支付给被告的2020年2月20日至2020年3月19日计2.5万元房屋租金是否合乎约定。2020年3月13日下午，原告的工作人员向被告万军转账25000元后，通过微信提示被告：“万总，房租已转，注意查收”。被告万军回答：“收到，谢谢。”被告并没有明确的反对，被告也没有提出异议。在下一次支付租金的时候，被告也没有提出异议。可知双方针对减免半个月房租共计25000元的事项已经口头达成一致。该事实与原告的诉称及原告在反诉中作为被告的的辩解可以印证，足以认定原告系按约定支付的房租。结合以上分析，对原告的诉讼请求依法予以支持，对被告的辩解意见依法不予采信。对反诉原告的诉请依法不予支持，对反诉被告的辩解依法予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万军应于本判决生效之日起10日内向原告余国应退还押金人民币150000元；二、驳回反诉原告万军的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3300元，减半收取1650元，反诉案件受理费人民币1400元，减半收取700元，共计人民币2350元，均由被告（反诉原告）万军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  蔡振霄二〇二〇年六月二十五日书记员  施 彤