贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4001号 原告：孙丽，女，汉族，1990年9月4日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），系贵州众正律师事务所律师。 原告孙丽与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月8日登记立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告孙丽的委托诉讼代理人黄雪薇，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告;2.判令被告支付原告逾期交房违约金7364.00元（违约金以已付购房款288796.00元为基数，按日0.01%的标准，从2016年9月1日计算至2017年5月13日）;3.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款288796.00元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计违约金为:20000.00元）;4.判令被告退还原告电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费共计:3370.00元;上述费用共计:30734.00元;5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2016年8月20日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为288796.00元。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房;逾期交……（2）逾期超过60日，买受人有权退……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金:被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告:被告不能在前教约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任:约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款;原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及三通费用，并向原告出具了相应收据。然被告于2017年5月13日才向原告交付涉案房屋，且至今未按合同的约定期限取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内交房及取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望判如所请! 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证，是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照"贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效。4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担:5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。补充：诉请第二项从2016年9月起计算也已超过诉讼时效，诉请第四项三通费的起止日期不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证复印件、被告所举营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据:商品房买卖合同、算价单、个人借款凭证、收据3张。证明目的：1、双方签订的商品房买卖合同生效，原告已履行完毕义务；2、原告实际收房时间为2017年5月13日，3、被告应支付应承担逾期交房及有关文书的违约责任，3、被告应退还原告电表入户、天然气入户、电视入户费。被告质证意见：真实性无异议，请求违约金、三通费超过诉讼时效部分的，不应得到支持。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，原告支付相关税费等事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：对振华商贸大厦A、B幢首次登记审查意见。证明目的：审查意见出来后，公司于2019年8月13日根据不动产登记中心的规定在张贴栏及电梯口都张贴了通知，通知所有购房户办证。违约金计算时间只能截止至2019年8月13日。原告质证意见：三性均有异议，该证据为复印件，无原件核对，无法查实其真实性。其次，该证据仅仅是审查意见，并不能证明被告已经取得了办证的条件。从审查的时间，也不能作为被告逾期办证的截止期限，因此我们认为该组证据达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证明案涉楼幢于2019年8月13日起具备办证条件的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月20日，原告孙丽作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为288796.00元；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。逾期交房责任：1、按照逾期的时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准由买受人承担。附件十二，补充协议2、房屋交付之后90日办理产权证。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款288796.00元。并支付了契税，维修基金等相关税费。被告在2017年5月13日将涉案房屋交付原告使用，并于当日收取原告电表入户520.00元、天然气入户2500.00元、电视入户费350.00元，合计3370.00元。但未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，于2019年8月13日取得振华商贸大厦Ｂ幢首次登记审查意见，载明：同意办理该项目不动产登记。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房屋的转移登记并将不动产权属证书交付原告的请求是否支持；二、被告是否应支付原告逾期交房违约金、金额、标准；三、被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记违约金、标准、时间；四、原告请求被告退还三通费的诉讼请求是否应得到支持。 对双方争议的焦点一。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2017年3月31日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同附件十二中约定“房屋交付之日后90日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋的转移登记并将不动产权属证书交付原告。 对双方争议的焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对案涉房屋交付时间有明确的约定：出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。可被告于2017年5月13日才向原告交付案涉商品房，未在合同约定的期限内交付，应按双方签订的合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，对支付违约金的标准，双方合同约定：……出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，标准为按日0.01%，对计算违约金的期限，原则上从被告违约之次日，即2016年9月1日起计算至实际交付商品房之日，即2017年5月13日止。即2016年9月1日起计算至实际交付商品房之日，即2017年5月13日止，共计255日。又因被告以诉讼时效抗辩，本案中，双方合同约定：“并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，由于被告于2017年5月13日向原告交付商品房。则计算诉讼时效时间应从2017年5月13日起的60日，即从2017年7月12日起开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月8日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月8日起的违约金请求权未超过诉讼时效，本案未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。本案逾期交房违约金为7,364.30元（288,796.00元×0.01%×255=7,364.30元），原告要求支付7,364.00元，本院予以支持。 对双方争议的焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对办理商品房转移登记有关文书有明确具体约定：出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，被告虽于2019年8月13日取得案涉房屋楼幢的办证条件，但被告不能举证证明其在约定期限内履行了文书交付的通知义务，故在本案开庭之日（2020年6月18日）视为被告履行了通知义务。因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金以已付购房款288,796.00元为基数，对计算标准问题：按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，对被告以诉讼时效抗辩，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月8日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月8日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原告要求从2017年4月日起计算违约金，超过部分，本院不予以支持。因此，本案计算违约金为以原告已付购房款288,796.00元为基数，从2017年4月8日起计算至2020年6月18日，共计1166天，即本案违约金为33,673.61元（288,796.00元×0.01%×1166=33,673.61元），原告诉请超过部分，本院不予以支持。对被告以逾期办证系政府部门的原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 对双方争议的焦点四。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月8日起诉催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，被告收取原告电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、电视入户费350.00元，合计3,370.00元应予以退还。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告孙丽缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告孙丽办理振华商贸大厦第B幢3单元16层4号商品房转移登记并将不动产权属证书交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙丽逾期交房违约金7,364.0元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙丽逾期办理商品房转移登记违约金33,673.61元； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙丽电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、电视入户费350.00元，以上合计3,370.00元； 五、驳回原告孙丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费284.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张朕一