四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初210号 原告：四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会。住所地绵阳市游仙区游仙路**。 法定代表人：陈明孝，该居委会主任。 委托诉讼代理人：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。 被告：绵阳市高野科技有限公司，住，住所地绵阳市游仙经济试验区游仙路**/div> 法定代表人：姚绍勇，该公司董事长。 原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会与被告绵阳市高野科有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会（以下简称游仙东路社区居委会）的委托诉讼代理人杨蓉、被告绵阳市高野科有限公司（以下简称高野公司）的法定代表人姚绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游仙东路社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付位于游仙区××路××号房屋，面积为共计1540.474平方米（其中一楼408.97平方米、××楼××楼××.504平方米）；2、判决被告向原告支付各种费用共计2625200元。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月签订了《拆迁还房协议》，约定原告将其所有的位于游仙区××路××号的土地及房屋交付给被告进行统一规划改造，被告在建好房屋后，按照新建一楼相对应的门面及面积还房，二楼、三楼按照1:1.2的比例还房。同时对被告在修建房屋期间对原告的各种补偿和赔偿进行了约定。但被告对该房屋修建竣工至今2年时间之久，仍未向原告履行交房以及支付各种费用，原告多次向被告要求其履行义务，但被告均推诿。审理中，原告增加诉讼请求：请求判决位于游仙区××路××号房屋中的一楼408.97平方米、××楼××楼××.504平方米、共计1540.474平方米属于原告所有。 被告高野公司辩称，现在测出来的土地面积和以前双方测的面积不一致；由于土地权属问题所以无法交房。土地权属还没变更到被告名下，交房时间无法确定，经济损失也无法确认。 经审理查明，2015年5月19日，原告游仙东路社区居委会（被拆迁方、乙方）与被告高野公司（拆迁方、甲方）签订《拆迁还房协议》，载明：为了落实绵棚改组发【2014】2号和绵棚改组纪要【2014】5号文件精神，现与绵阳市游仙东路社区进行土地整合，由甲方对乙方所属的游仙路183号房屋按统一规划进行改造，达成如下协议一、在建房和未还房期间，甲方给予乙方实际产生的二层办公场地租赁费按实际产生的时间支付费用（标准为300㎡×35元×1个月），合同签订后甲方预付乙方一年的租赁费。另外给予乙方一次性补偿30万元（含社区办公楼评估费用、搬迁费、装修费以及建房两年期间的门面租金等相关费用），在乙方搬迁完毕15日内交予甲方后支付上述费用。本协议签订后乙方所需的临时办公地点由乙方自行解决。二、按照新旧房屋产权调换，实行旧房换新房，还房面积以双方认定的面积为准（并附2015年4月9日双方确认的社区办公楼面积测绘图表），还房标准为乙方所属一层门面所占乙方拆迁位置相对应的门面面积在新建楼房一层还房，原一层剩余面积和第二、三层按实测面积以1：1.2比例在新建临街门面楼房二楼、三楼还房，具体楼号、面积以施工蓝图图纸为准（交付面积以产权证面积为准）。三、交房时间的约定合同签订生效之日起两年内交付（具体起算时间以开工时间为准），若超过两年未交房，由甲方给乙方每月赔偿经济损失5万元/月。四、费用计算及支付方式1……2、由于乙方现所属房屋并未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，乙方应向甲方提供证实乙方享有该拆迁房权利的有关有效证明文件，并承诺无条件全力配合甲方办证，办证相关费用由甲方承担。3、甲方所还乙方房屋由国家相关部门验收合格，乙方向甲方付清超面积房款后甲方向乙方交新房钥匙，还房面积的房屋产权归乙方所有，办证费用由甲方承担，甲方承诺所还新建房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证在甲方办好后交与乙方。4……。七、本协议履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成任何一方均可向项目所在地有管辖权的人民法院起诉。 原、被告双方2015年4月9日测绘的数据为：一层外围平面尺寸建筑面积408.97平方米、二层外围平面尺寸建筑面积458.27平方米、三层外围平面尺寸建筑面积455.59平方米、楼梯间外围平面尺寸29.06平方米，总面积1351.89平方米。 《拆迁还房协议》签订后，原告游仙东路社区居委会将房屋移交给被告高野公司，该房屋所占用的土地当时属于集体土地。2017年1月13日，绵阳市国土资源局（出让方）与被告高野公司就该房屋所占用的土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定的土地面积290.64平方米、出让价款1590874元，由于被告高野公司未缴纳土地出让价款，该合同至今为履行。《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地面积少于拆迁房屋原所占用的土地面积，是由于要扣除100余平方米的绿化用地。 被告高野公司星辰广场二期项目（本案诉争的拆迁还房项目）施工许可证取得时间是2016年7月5日。该项目至今未办理竣工验收备案手续，原告游仙东路社区居委会于2019年10月初自行占有了该项目一楼约300平方米的房屋。 另查明，2014年5月29日，绵阳市危旧房屋棚户区改造领导小组作出（绵棚改组发【2014】2号）文件，同意游仙区信用合作社地块（游仙镇仙桃街）列入2014年度首批启动的危旧城区改造项目、由绵阳市游仙区农村信用合作联社作为项目实施主体。2014年9月29日，该小组由作出（绵棚改组纪要【2014】5号）会议纪要，同意：游仙区政府提出的调整游仙信用联社地块旧改项目实施主体的意见、由绵阳市高野科级有限公司作为该项目的实施主体。 另原告游仙东路社区居委会诉讼请求第二项中主张费用的截止时间均为2019年9月30日。 被告高野公司称已支付部分费用，但未举证予以证明。 上述事实，由当事人的陈述、《拆迁还房协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、绵棚改组发【2014】2号文件、绵棚改组纪要【2014】5号会议纪要等证据在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《拆迁还房协议》是双方的真实意思表示，虽然在签订时房屋占用的土地属集体土地，但2017年1月13日绵阳市国土资源局与被告高野公司就该块土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，说明认可原、被告之间签订的《拆迁还房协议》，因此该《拆迁还房协议》合法有效。由于规划政策等原因，《国有建设用地使用权出让合同》约定出让的面积比房屋原实际占用面积有所减少，并不当然能导致《拆迁还房协议》权利义务关系的变更。 按照《拆迁还房协议》第三条约定的“交房时间的约定合同签订生效之日起两年内交付（具体起算时间以开工时间为准）”，被告高野公司应在办理好施工许可证之日起两年内即2018年7月5日之前将房屋交付给原告游仙东路社区居委会，被告高野公司未按约履行属违约，应承担相应违约责任。 原告游仙东路社区居委会要求交付1540.474平方米房屋并确认归其所有的诉讼请求，因被告高野公司星辰广场二期项目现尚未竣工验收，不具备交付条件，原告游仙东路社区居委会要求交付房屋本案中不予支持，等房屋交付条件具备后原告游仙东路社区居委会可另行主张；对《拆迁还房协议》约定的应还房屋，原告游仙东路社区居委会仅有基于《拆迁还房协议》约定产生的债权请求权，而非物权，现原告游仙东路社区居委会要求确认应还房屋属其所有的诉讼请求没有法律依据，不予支持。 被告高野公司应依约定向原告游仙东路社区居委会支付建房和未还房期间实际产生的租赁费，原告游仙东路社区居委会主张的截止期限是2019年9月30日，符合法律规定和合同约定，被告高野公司应支付的租赁费为550200元【2015年5月19日至2019年9月30日共计52个月零12天（52.4个月）×每月10500元）】。 被告高野公司未支付的一次性经济补偿30万元，也应支付。 关于逾期交房的违约责任，《拆迁还房协议》约定的是：若超过两年为交房，由甲方给乙方每月赔偿经济损失5万元。如前所述，被告高野公司应交房时间为2018年7月5日之前，至原告游仙东路社区居委会主张的2019年9月30日之前，被告高野公司应按约定向原告游仙东路社区居委会赔偿损失741500元（14.83个月×5万元/月）。约定的每月赔偿经济损失5万元，已包括该期间原告游仙东路社区居委会应获得而未获得的门面租金损失，不再重复计算该期间的门面租金损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、一百一十四条第一款、第三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告绵阳市高野科有限公司在本判决生效后三十日内向原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会支付房屋租赁费550200元、一次性经济补偿金300000元、损失赔偿金741500元，合计1591700元。 二、驳回原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费65176元，由原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会承担25176元、被告绵阳市高野科有限公司承担40000元。此款原告已预交，被告在履行时将应承担部分一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  田应强 人民陪审员  邹永强 人民陪审员  李良华 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  谢秘秘 书 记 员  张芸莹