广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初237号 原告：李乔达，男，1975年9月17日出生，汉族，住广西梧州市。 原告（反诉被告）：邓燕芳，女，1978年9月30日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告（反诉原告）：梧州市健鸿投资置业有限公司，住所广西梧州市新兴一路**地层。统一社会信用代码：91450400682127286K。 法定代表人：谭庆旺。 委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉，广西建梧律师事务所律师。 原告李乔达、原告（反诉被告）邓燕芳诉被告（反诉原告）梧州市健鸿投资置业有限公司（以下简称健鸿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李乔达、邓燕芳，被告健鸿公司的委托诉讼代理人陈建平、周莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李乔达、邓燕芳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，立即与原告李乔达签订正式购房合同及办理交房等相关手续；2.被告支付原告李乔达逾期交房的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年6月2日，原告向被告支付4万元定金用于购买被告的广汇·郦城小区5B栋203、204房。原告于当日签订商品房认购协议书。2018年12月19日，原告按照双方约定支付两套房款共229155元，并于当日签订被告出具的合同模板。2019年到了双方约定的缴款节点，原告多次催促被告财务部以及客服部主管出具剩余尾款的缴款单并签订正式购房合同，但至今被告一直以各种理由不履行办理手续义务。原告多次联系被告方负责该项目的置业顾问、客服负责人等，要求办理签订商品房买卖合同手续，均未果。该小区于2019年2月31日开始交付使用，但开发商至今不予配合办理手续，导致原告无法按照正常时间收房。为了维护原告的合法利益，原告向法院提起诉讼。 原告李乔达、邓燕芳向法庭提供的证据有： 1.“广汇·郦城”《商品房买卖合同》审核表两份，证明原告认购两套商品房； 2.中国农业银行的业务凭证三份，证明原告支付房款的事实； 3.委托书； 4.收据三份，证明被告收到原告支付的房款和定金； 5.聘任通知； 6.聊天记录三份，证明原告多次催促被告办理购房手续； 7.“广汇·郦城”商品房认购协议书两份，证明原告认购两套商品房； 8.《梧州市商品房买卖合同》两份，证明事实同上； 9.特殊申请表两份； 10.其他业主的缴款通知书，证明其他业主均是根据被告提供的缴款通知书再支付房款，但原告并没有收到被告通知。 被告健鸿公司辩称，一、本案分别涉及原告李乔达、邓燕芳与被告健鸿公司之间互相独立的法律关系，不构成必要共同诉讼。原告邓燕芳因违约，与被告健鸿公司形成商品房预约合同纠纷；原告李乔达向被告健鸿公司发出购买房屋的要约，形成商品房买卖合同纠纷。二、原告邓燕芳与被告健鸿公司之间的商品房预约合同关系，并没有约定合同违约方要求守约方强制缔结正式商品房买卖合同的权利，原告邓燕芳不能直接依据预约合同主张履行没有签订的商品房买卖合同。原告邓燕芳没有按照认购协议书约定时间签订《商品房买卖合同》并支付房款，构成违约。三、涉案的203、204房认购方为原告邓燕芳而不是原告李乔达，原告邓燕芳、李乔达与被告健鸿公司之间没有变更认购方。原告李乔达向被告健鸿公司发出购买203、204房的行为属于要约，未经被告健鸿公司承诺，双方没有形成商品房买卖合同关系。 被告健鸿公司向法庭提供的证据有： 1.健鸿公司的企业信用信息公示报告，证明被告的法定代表人、执行董事、总经理为谭庆旺是事实； 2.劳动合同，证明2018年3月1日至2019年2月28日，原告李乔达为被告公司的常务副总。 反诉原告健鸿公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告健鸿公司与反诉被告邓燕芳于2018年6月2日签订的编号为№068、№069的《“广汇·郦城”商品房认购协议书》；2.确认反诉原告健鸿公司不予退还反诉被告邓燕芳已经支付的40000元定金；3.本案的诉讼费用由反诉被告邓燕芳承担。 事实与理由：2018年6月2日，反诉原告健鸿公司与反诉被告邓燕芳签订编号为№068、№069的《“广汇·郦城”商品房认购协议书》各一份，约定由反诉被告邓燕芳认购广汇·郦城5B栋203、204房，反诉被告邓燕芳选择一次性付款，享受原房价9.6折优惠，并于当日支付定金40000元。反诉被告邓燕芳应于2018年6月9日前与反诉原告健鸿公司签订《商品房买卖合同》，并在签订合同时一次性支付203、204号房总房款共750459元。签订上述协议后，反诉被告邓燕芳因资金不足未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，构成违约。反诉原告健鸿公司认为，反诉被告邓燕芳承诺在2018年6月9日前一次性付清两套房屋的购房款，反诉原告健鸿公司在资金回笼特定条件下，达到一次性收取750459元才同意给予9.6折优惠，但在付款期限届满时，反诉被告邓燕芳未能履行义务。协议书中约定：“如买方未按双方约定时间签订《商品房买卖合同》或未按约定时间及时缴交房款的，出售方有权自行处理买方已认购的商品房，买受方已支付方定金不予退还。”根据相关法律规定，反诉原告健鸿公司有权不予退还反诉被告邓燕芳定金40000元。 反诉原告健鸿公司就反诉向法庭提供的证据有： 《“广汇·郦城”商品房认购协议书》两份，证明反诉被告认购“广汇·郦城”两套商品房，协议书约定反诉被告邓燕芳应于签订合同时一次性支付总房款合计750459元，但反诉被告邓燕芳未按时支付，已构成违约。 反诉被告邓燕芳辩称，一、从签订认购协议起至2018年12月19日期间，反诉原告健鸿公司均没有提供合同模版、没有提供缴款账户，因此反诉被告不可能在没有合同模版的情况下履行缴款义务。二、从2018年6月2日起，反诉原告健鸿公司从未告知原告缴款方式，直至2018年12月19日，反诉被告邓燕芳在缴交201、202房的房款时，才一起支付203、204房的第一笔房款。三、至于反诉原告健鸿公司称原告李乔达是反诉原告公司高管，利用职权之便倒逼反诉原告健鸿公司的行为，不是事实，每个房地产开发商均有员工购买房产的行为，且公司内部每个员工的职责均是独立的，不存在原告李乔达要求财务人员出具收据或者要求员工在表格上签字的行为。 反诉被告邓燕芳没有就反诉向法庭提交书面证据。 经过庭审质证，被告健鸿公司对原告李乔达、邓燕芳提供的本诉证据质证意见如下：证据1三性不予认可，认为该表没有被告公司法定代表人的签字或者公章，原告李乔达于2018年12月19日仍担任被告公司的常务副总经理，审核表签字的人员都是其下属，原告李乔达在没有经得被告公司同意的情况下，私自要求其下属在其制作的审核表上签字，该行为仅能代表原告李乔达有意购买203、204房，向被告公司发出要约，被告公司不同意其以低价和分期付款的方式购买涉案房产，因此被告公司没有审核表上签字盖章，双方尚未订立房屋买卖合同；证据2真实性无异议，对关联性有异议，刷卡支付229155元的是原告邓燕芳，并非原告李乔达，因此原告李乔达主张其已经支付购房款没有依据；证据3三性不予认可，被告健鸿公司从未收到该份委托书，2018年6月2日原告邓燕芳以自己的名义认购203、204号房，与原告李乔达无关，被告健鸿公司有理由相信该委托书是两原告事后制作的，且没有被告健鸿公司签收的证据；证据4中定金收据无异议、对房款收据关联性不予认可，被告健鸿公司确实收到原告邓燕芳交来的203、204房的定金，当时原告李乔达为被告健鸿公司的常务副总经理，通过其职务要求财务人员出具该房款收据；证据5真实性无异议，关联性有异议，该通知与本案无关；证据6三性不予认可，没有双方的具体身份信息，不符合聊天记录的相关法律规定；证据7三性无异议，但原告邓燕芳没有按照协议的约定在2019年6月9日前一次性付清所有房款，因此原告邓燕芳的行为已经构成违约。协议书上的买受人为原告邓燕芳而非原告李乔达；证据8合同模板三性不予认可，双方尚未订立商品房买卖合同；证据9三性有异议，认为只有原告邓燕芳单方签字，并没有被告公司的法定代表人的签字或盖章，被告公司从未授权原告李乔达对房产分期付款决策的权利；证据10三性不予认可，落款没有被告公司的公章，内容与本案无关。 原告李乔达、邓燕芳对被告健鸿公司提交的本诉证据质证意见如下：证据1无异议；证据2有异议，认为从未收到被告健鸿公司的聘任通知，亦未收到健鸿公司的解聘通知书，认为是被告健鸿公司事后制作的。 反诉被告邓燕芳对反诉原告健鸿公司提供的反诉证据无异议，确认该两份认购协议书是其签订的。原告李乔达对反诉原告健鸿公司提供的反诉证据有异议，认为反诉原告健鸿公司必须先出具缴款单，原告才能进行缴款，但反诉原告健鸿公司没有通知原告缴款，故原告无法单方完成缴款义务。 本院认为，原告李乔达、邓燕芳提交的本诉证据1、3、4、7-9，被告（反诉原告）健鸿公司提供的本诉证据1-2及反诉证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李乔达与原告邓燕芳是朋友关系。2018年5月26日，原告李乔达与原告邓燕芳签订《委托书》载明：“因本人工作繁忙，不能亲自到销售中心签订广汇郦城5B栋203房、204房商品房认购协议书及办理相关手续，特委托邓燕芳作为其合法代理人全权代表其办理相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应法律责任。” 2018年6月2日，原告邓燕芳（买受方）与被告健鸿公司（出售方）分别签订编号为№068、№069《“广汇·郦城”商品房认购协议书》两份。其中编号为№068《“广汇·郦城”商品房认购协议书》中约定：“一、买受方自愿向出售方认购“广汇·郦城”5B幢204号商品房；二、商品房建筑面积为65.54㎡，原单价为5120元/㎡，客户选择一次性付款，享受9.6折优惠，优惠后单价为4915.2元/㎡，总价为322142元；三、签订本认购协议当天买受方向出售方交付定金20000元；四、买受方选择一次性付款，签订合同时，买受方向出售方一次性缴付总房款322142元。”编号为№069《“广汇·郦城”商品房认购协议书》中约定：“一、买受方自愿向出售方认购“广汇·郦城”5B幢203号商品房；二、商品房建筑面积为82.93㎡，原单价为5120元/㎡，客户选择一次性付款，享受9.6折优惠，优惠后单价为5164.8元/㎡，总价为428317元；三、签订本认购协议当天买受方向出售方交付定金20000元；四、买受方选择一次性付款，签订合同时，买受方向出售方一次性缴付总房款428317元。” 上述两份认购协议书均约定有：一、在2018年6月9日前，买受方持本协议书及有效个人资料到出售方处签订《商品房买卖合同》；二、如买受方未按约定时间签订《商品房买卖合同》或未按双方约定时间及时缴付房款的，出售方有权自行处理买受方已认购的商品房，买受方已支付的定金不予返还；三、买受方在签署《商品房买卖合同》后，如要求加名、减名或更换认购物业，须征得出售方同意。 2018年6月2日，原告邓燕芳向被告健鸿公司支付5B幢203号房、204号房定金共40000元。2018年12月19日，原告李乔达向被告健鸿公司支付5B幢203号、204号房房款共229155元。2018年12月24日，置业顾问刘姵妏、销售负责人陈俊廷、签约经办人黄玮共同出具两份《“广汇·郦城”商品房买卖合同审核表》，分别载明：一、5B幢203房认购人李乔达，付款方式为分期，2018年12月19日支付12万元、2019年1月31日支付10万元、2019年3月31日支付191355元。二、5B幢204房认购人李乔达，付款方式为分期，2018年12月19日支付1419155元、2019年1月31日支付10万元、2019年3月31日支付60231元。 另查明，原告李乔达曾经是被告健鸿公司的员工，在被告健鸿公司处从事公司管理工作，职务为常务副总经理，劳动合同期限为2018年3月1日至2019年2月28日止。 后原告李乔达、邓燕芳没有与被告健鸿公司签订商品房买卖合同，原告诉至本院，要求继续履行认购协议并办理交房手续、并要求被告支付逾期交房违约金。 庭审中，原告李乔达、邓燕芳陈述，原告诉请中的“原告”是指原告李乔达，原告邓燕芳代原告李乔达向被告支付了定金40000元。 本院认为，原告邓燕芳与被告健鸿公司签订两份《“广汇·郦城”商品房认购协议书》，该两份协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，原告邓燕芳与被告健鸿公司成立商品房预约合同关系。 关于本诉。原告李乔达、邓燕芳要求被告健鸿公司与原告李乔达签订商品房买卖合同并办理交房手续、支付逾期交房违约金。对此本院认为，首先，虽然原告李乔达与邓燕芳签订了委托书，但没有证据证明原告邓燕芳在签订认购协议书时已向被告健鸿公司表明其委托代理人身份，且《认购协议书》中落款处有“委托代理人”字样，如果原告邓燕芳是受原告李乔达委托签订认购协议，可以在“委托代理人”处签名，但原告邓燕芳系在买受人处签名，无法证明其受原告李乔达委托与被告健鸿公司签订认购协议书。其次，两原告提供的《“广汇·郦城”商品房买卖合同审核表》、《特殊申请表》，仅由刘姵妏、陈俊廷、黄玮等人的签字，并没有被告健鸿公司盖章确认。另外，原告李乔达于2018年3月1日至2019年2月28日期间在被告健鸿公司处担任常务副总经理，不排除其利用职权自行变更认购人身份，故两原告无法证明被告健鸿公司同意原告李乔达为房屋认购方。第三，原告李乔达提供的两份没有形成合同编号的《商品房买卖合同》，该两份合同中载明“合同自签订后生效”，原告李乔达、被告健鸿公司均没有在合同中签字、盖章，该两份合同尚未发生法律效力。综上，两原告没有证据证实原告李乔达为房屋认购方，故原告李乔达、邓燕芳要求被告健鸿公司与原告李乔达签订商品房买卖合同并办理交房手续、支付逾期交房违约金，没有事实依据，本院不予支持。 关于反诉。反诉被告邓燕芳与反诉原告健鸿公司在认购协议中约定“在2018年6月9日前，买受方持本协议书及有效个人资料到出售方处签订《商品房买卖合同》；签订合同时，买受方向出售方一次性缴付总房款”，双方仅约定在2018年6月9日前签订商品房买卖合同，但没有明确约定签订合同和支付房款的先后顺序，故反诉原告健鸿公司主张反诉被告邓燕芳没有在2018年6月9日前一次性付清房款属构成违约，理据不足。双方签订认购协议后，至今没有签订商品房买卖合同，反诉被告邓燕芳亦没有继续支付剩余房款，现反诉原告健鸿公司要求解除认购协议书，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现反诉原告健鸿公司没有证据证明系反诉被告邓燕芳的原因导致未能订立商品房买卖合同，故其确认要求不予退还定金40000元，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告李乔达、邓燕芳的诉讼请求； 二、解除反诉原告梧州市健鸿投资置业有限公司与反诉被告邓燕芳于2018年6月2日签订的两份编号分别为№068、№069《“广汇·郦城”商品房认购协议书》； 三、驳回反诉原告梧州市健鸿投资置业有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费11007元，减半收取5503元，由原告李乔达、邓燕芳负担。反诉案件受理费11007元，减半收取5503元，由反诉被告邓燕芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄柱桓 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。