新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2801民初931号 原告（反诉被告）：新疆绿丰农园种植农民专业合作社，住所地新疆巴州库尔勒市库尔勒市乐悟路**顺和农产品综合市场******。法定代表人：于春玲，系该合作社经理。委托诉讼代理人：张洁，新疆同明律师事务所律师。被告（反诉原告）：库尔勒奇正农产品贸易有限公司，住所，住所地新疆巴州库尔勒市库尔勒市乐悟路**div>法定代表人：范泽永，系该公司总经理。法定代表人：范泽永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王新安，北京中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏青，男，1983年1月12日出生，汉族，住新疆库尔勒市，系该公司职工。原告（反诉被告）新疆绿丰农园种植农民专业合作社与被告（反诉原告）库尔勒奇正农产品贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新疆绿丰农园种植农民专业合作社之委托诉讼代理人张洁、被告（反诉原告）库尔勒奇正农产品贸易有限公司委托诉讼代理人王新安、夏青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）新疆绿丰农园种植农民专业合作社向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、退还保证金10,000.00元。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订了一份《顺和农产品综合市场租赁合同》，约定原告租赁被告乐悟北路号顺和农产品综合市××楼商铺，租期为2017年11月10日-2021年12月31日，用于经营农资，前两年不支付租金。原告进入该市场经营后，未能及时配置相关设施，导致该市场经营不善，原告年年亏损，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）库尔勒奇正农产品贸易有限公司辩称，一、原告提起诉讼所依据的事实不存在，被告从未承诺过本市场为本市唯一农资市场，商铺价格租金不一致是基本商业习惯，原告所称开挖路面的事实并未影响商户经营，市场内设有明显指路牌，被告市场已经通公交；二、原告诉请解除合同没有合同及法律依据。三、被答辩人签订租赁合同的目的已经实现，自2017年11月10日双方完成租赁房屋的交接工作后，原告已经实际占有使用了涉案的租赁房屋，其合同目的已经实现，本案中双方签订的合同约定前三年免租金，从第四年即2019年12月1日起才开始收取第一笔租金，若按照原告的诉请解除合同，反而会导致答辩人无法获取任何收益，致使其合同目的无法实现，且出租方没有义务保证承租方经营活动的营利性。四、本案不适用公平原则，在合同中对双方的权利义务已经做出了明确的约定，应当按照合同法确定的严格责任原则确定违约责任，不应当直接适用公平原则。同时提出反诉：一、请求判令反诉被告继续履行《顺和农产品市场租赁合同》；二、请求判令反诉被告向反诉原告支付欠缴租金37,579.00元；三、请求判令反诉被告向反诉原告支付欠缴物业管理费2,776.32元；四、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2019年12月1日至实际支付之日的逾期付款违约金，暂计算至2020年4月1日，为24,415.00元；五、请求判令反诉被告向反诉原告支付解约违约金37,579.00元。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订《顺和农产品市场租赁合同》一份，约定反诉原告将其乐悟北路号顺和农产品综合市××楼商铺出租给反诉被告，租赁期限为2017年11月10日-2021年12月31日，其中2017年11月10日至2019年12月31日免租金，2020年1月1日至2020年12月31日租金为37,579.00元，反诉被告应于2019年12月1日前向被告支付租金37,579.00元并支付物业费，如有其他违约情形除如数补交外，还应当按照应付总额日千分之五向反诉原告支付违约金。双方还约定，如合同履行过程中被告单方终止合同，应按照租赁期内租金总额向反诉原告支付违约金。现反诉被告在欠缴物业费及租金的情况下，提起诉讼要求解除合同，企图逃避合同义务，故反诉原告提起反诉，请求维护反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）库尔勒奇正农产品贸易有限公司的反诉答辩认为：一、反诉被告在本诉已经提出解除合同的诉请，反诉原告与反诉被告签订的《顺和农产品综合市场租赁合同》已无法继续履行，且不具备继续履行的条件。但是本案的实际情况是在合同履行过程中，奇正农产品贸易有限公司作为市场商铺的出租方，未能给市场提供良好的运营环境和完备的基础设施，而顺和市场因地处偏远，公交车不通，通信讯号差等原因，客流量非常少，反诉被告进驻顺和市场后不仅挣不上钱还不断地亏损。反诉被告多次与反诉原告协商解除合同事宜均无果，无奈之下向法院提起诉讼。二、反诉原告要求答辩人支付欠缴的租金缺乏依据。答辩人不存在欠缴租金的行为。根据反诉原告与答辩人签订的租赁合同关于租金的交纳方式，2017年至2019年是免租期。因反诉原告没有按照合同约定给反诉被告提供良好的经营服务，故反诉被告认为反诉原告的行为已构成违约，故反诉原告要求反诉被告交纳免租期内租金的诉请缺乏法律和事实依据。三、反诉原告要求反诉被告支付欠缴的物业管理费没有依据。反诉被告在顺和市场经营期间，市场负责人是免去了物业费的，双方之间有口头约定且自答辩人进入该市场后，反诉原告确实按照双方的口头约定没有收取过答辩人的物业费。四、反诉被告并未违约也并未有逾期履行的行为，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金和解约违约金，没有事实及法律依据，且违反法律规定。反诉被告作为个体工商户，租赁反诉原告的商铺是为了做生意挣钱，但反诉原告的违约行为导致反诉被告不仅不能挣钱还处于一直亏损状态，生活都快难以为继，这已经违背了反诉被告当初与反诉原告签订商铺租赁合同的初衷，顺和市场的现状使得反诉被告的合同目的无法达成。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，原告法定代表人与被告签订《顺和农产品综合市场租赁合同》一份，约定原告租赁被告乐悟北路号顺和农产品综合市××楼商铺，面积为115.68平方米，租赁期限为2017年11月10日至2021年12月31日，租金为77,691.00元。同时约定，原告应于2019年12月1日应缴纳2020年租金37,579.00元，于2020年12月1日应缴纳2021年租金40,112.00元。签订合同时，原告向被告缴纳了保证金10,000.00元。合同第十五条第一项约定，如乙方中途单方终止合同，乙方应按照租赁期内租金总额作为赔偿甲方的违约金，且乙方的履约保证金不予退还。合同第十五条第二项约定，乙方逾期未交付租金及其他费用的，除应如数补交外，还应按日支付应付额千分之五的违约金。合同第七条约定，任何乙方违反合同的其他约定，需向对方支付本合同租金总额的10%的违约金。另查，被告自认2017年11月10日至2019年12月31日系免租期。合同签订后，原告于2017年11月10日接收商铺，并由其租住使用。2020年3月18日，原告认为被告未向其提供良好服务等原因停止经营，诉至本院，同时被告要求原告缴纳应交租金及物业费、违约金等，从而引发诉讼。上述事实有《顺和农产品综合市场租赁合同》一份、顺和农产品市场平面图一份、顺和市场标志牌、交通指示牌、道旗、楼栋指示牌照片一组、《国家企业信用信息公示报告》一份、原告法定代表人身份证复印件一份、入驻通知书一份、履约保证金收款收据一份、《“顺和农产品综合市场”房屋验收使用交接单》一份、于春玲解除合同答复函一份及原、被告的陈述为证。本院认为，原、被告签订的《顺和农产品综合市场租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了交付商铺的义务，被告实际租赁使用至2019年11月，因经营不善，故自行停止经营。原告请求通过法院裁判终结合同关系，亦有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，促进市场经济发展。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权力，故在本案中，为促进双方共赢，保障守约方利益，对于原告要求解除与被告签订的《顺和农产品综合市场租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；对于被告提出反诉要求继续履行《顺和农产品综合市场租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2020年租金、逾期付款违约金的主张，原告因2019年11月已经停止营业，且2020年1-3月期间发生“新冠肺炎”，属于不可抗力，在被告主张应付租金期间，原告并未实际经营，被告的该两项诉讼请求没有事实依据和法律依据，故本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付物业管理费的主张，因被告注册登记的经营范围不包含物业服务项目，且被告未能提出证据证实与原告签订过《物业服务合同》等协议，故被告向原告主张物业费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付解约违约金37,579.00元的诉讼请求，因原告自行停止经营，单方要求解除合同的行为系违约行为，原告应当向被告支付解约违约金。根据《顺和农产品综合市场租赁合同》第十五条第一项约定，“如乙方中途单方终止合同，乙方应按租赁期内租金总额作为赔偿甲方的违约金，且乙方履约保证金不予退还”，合同中约定的“租赁期内租金总额”实际等同于合同总标的，该约定明显超出《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌定解约违约金计算为11,273.70元（37,579.00元×30%）为宜；对于超出部分，本院不予支持。同时，因原告单方解除合同，违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故依照双方签订的《顺和农产品综合市场租赁合同》之约定，原告缴纳的保证金10,000.00元不予退还。故对于原告主张被告退还保证金10,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告新疆绿丰农园种植农民专业合作社与被告库尔勒奇正农产品贸易有限公司于2017年11月10日签订的《顺和农产品综合市场租赁合同》；二、原告新疆绿丰农园种植农民专业合作社于本判决生效后三日内支付被告库尔勒奇正农产品贸易有限公司解约违约金11,273.70元；三、驳回新疆绿丰农园种植农民专业合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告库尔勒奇正农产品贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25.00元，由原告新疆绿丰农园种植农民专业合作社负担；反诉费1,173.49元，原告新疆绿丰农园种植农民专业合作社负担129.26元，被告库尔勒奇正农产品贸易有限公司负担1,044.23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   张梦迪二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 六 日书  记  员   段昱如