河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3514号原告：李新奇，男，1999年12月12日生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张盼合、葛培龙（实习），河南扬善律师事务所律师。被告：河南中林置业有限公司，住所地：郑州市**棉纺东路**院。法定代表人：曾江，执行董事。委托诉讼代理人：宋艳亮、史明正，河南天基律师事务所律师。原告李新奇与被告河南中林置业有限公司（以下简称被告中林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新奇及其委托诉讼代理人张盼合，被告中林公司的委托诉讼代理人宋艳亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新奇向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方签订的合同编号为190××××****商品房买卖合同；2.判决被告退还已付购房款818028元，并支付原告违约金8180.28元；3.判令被告支付资金占用期间的利息11169.5元（自2019年8月4日起计算至2019年11月25日，之后按该标准计算至被告将款项全部退还完毕之日止）；4.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月29日原告与被告签订了合同编号为190××××****的《商品房买卖合同》，主要约定:被告将位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北A座号楼2层227号商品房出卖给原告，并对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任等内容作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告并未按合同约定的2019年6月30日前的交付期限履行交房义务。经原告与被告多次协商，被告一直推脱，拖延交房时间，致使原告无法实现合同目的。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告中林公司辩称,答辩人与李新奇签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，主体适格，不存在违反法律强制性规定，应当认定为有效。且答辩人在商品房买卖合同履行过程中不存在违约行为，更不存在违约行为致使李新奇买卖合同目的无法实现的情形，李新奇主张解除商品房买卖合同并主张违约金缺乏法律及事实依据，依法应当驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、双方签订《商品房买卖合同》后因政府环保管控导致项目停工致使答辩人无法按照原合同约定期限交付房屋；上述停工事实构成不可抗力且属于双方约定因政策原因导致无法按期交房可以顺延的情形，依法依约均应当考虑实际停工天数对交房期限予以顺延，答辩人不构成违约。2019年4月答辩人与李新奇签订编号为190××××0540号的《商品房买卖合同》，该合同约定李新奇出资购买答辩人所有的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北A座2层227号房，该合同第八条约定答辩人应当在2019年6月30日前向李新奇交付房产；还约定：“遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”上述合同签订后，答辩人积极履行合同义务；但因买卖合同系在房管部门备案的合同统一约定交房时间为2019年6月30日，但自房产预售以来郑州市、区政府因环保、重大活动等问题先后数十次下达管控及停工文件，直接造成该项目截止到2019年12月31日累计停工271天（截止到2019年6月30日累计停工221天）的后果。上述停工的事实及天数系答辩人在预售确定交房时间时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，且答辩人在出现上述情况不能按期交房时也及时向李新奇发放了逾期交房的通知。答辩人认为上述停工的事实构成不可抗力，根据合同第八条约定，交房期限应当顺延；即使不构成不可抗力，该停工的事实也系因政策强制性规定的原因影响交房的情形。根据合同第八条的约定，交房期限亦应当顺延。根据顺延的交房期限答辩人不构成违约，李新奇主张答辩人违约缺乏事实依据及证据支持。二、李新奇主张解除合同并要求违约金无事实依据及证据支持，且不符合双方合同约定。首先，双方签订的《买卖合同》第九条第一款明确约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。考虑到本案项目停工及交房期限顺延的情况，结合上述约定，目前不符合合同约定的解除条件，李新奇主张解除合同并要求违约金缺乏事实及法律依据。其次，案涉项目现已完成五大主体验收等竣工备案的相关工作，且已于2019年12月份陆续开始交房，不存在短期无法交付房产的情形，也不存在致使原告无法实现合同目的的情形，本案亦不符合法定解除的情形。三、因交房期限顺延李新奇即使存在损失，郑州兆岸商业管理有限公司作为李新奇的受托管理人已通过提前计算租金的方式向其补偿了损失，不存在李新奇有其他损失的情形。本案中，李新奇购买的房产系商铺，其与郑州兆岸商业管理有限公司于2019年4月29日签订《委托经营管理合同》约定商铺委托兆岸公司经营并由兆岸公司向李新奇支付租金。停工及交房期限顺延的情况发生后，答辩人协调兆岸公司向李新奇支付租金的期限由原来的顺延六个月变更为仅顺延三个月，在一定程度上也弥补了李新奇的损失。在此情况下李新奇仍主张解除合同并要求赔偿违约金无事实依据。综上，李新奇的诉讼请求缺乏事实依据及证据支持且不符合双方合同约定内容，依法应当驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理本院认定事实如下：1.2019年3月30日，原告与被告中林公司签订《商品房认购协议》一份，约定原告购买被告中林公司开发建设的中林嘉苑项目下A座2层227号房。2019年4月29日，原告与郑州市兆岸商业管理有限公司（以下简称兆岸公司）签订《星光汇商铺委托经营管理合同》一份，约定原告委托兆岸公司经营管理原告认购的上述房屋，委托经营管理期限为10年（自2019年12月31日至2029年12月30日），如开发商在委托经营期限前将涉案房屋交付给原告的，原告应当同时将商铺交给兆岸公司经营管理，从商铺交付之日至2019年12月31日期间为免租期；该涉案商铺总房款为1007269元，原告同意兆岸公司在委托管理经营首期三年无偿使用涉案商铺。作为对价，兆岸公司承诺从开发商处以优惠后总房款815888元购买到商铺；原告应当在被告将该商铺交付给原告之日将该商铺移交给兆岸公司，因被告原因逾期交楼导致原告不能在2019年6月30日前将该商铺移交给兆岸公司的，交付时间及委托经营期限顺延，原告无需向兆岸公司承担违约责任。原告授权兆岸公司办理该商铺的收楼手续。2.2019年4月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北A座号楼2层227号商品房一套，建筑面积24.46平方米，房屋总价为815888元,约定付款方式为一次性付款，付款时间为2019年8月4日；被告应当在2019年6月30日前将本合同约定的商品房交付原告。遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如逾期交房不超过90日，自2019年7月1日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.5的违约金；如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款项，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前原告交付定金2000元，签订当日，原告向被告交付了维修基金1590元、产权登记550元和房屋价款395888元，于2019年8月4日支付剩余房款400000元。3.自2018年10月12日起至2019年12月17日期间，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组、郑州市人民政府办公厅、郑州市二七区扬尘污染防控办公室等多家单位就环境污染问题共计32次下发不定期阶段性的停工管控通知，依据通知要求共计管控停工时间为221天。4.2019年6月7日，被告中林公司向原告邮寄送达延期交房通知，告知原告因政府管控，标的房屋需延期交房。5.2019年11月1日，被告中林公司向原告再次邮寄送达延期交房通知书，再次告知延期交房原因，并告知原告房屋将于2019年12月31日前交房。6.2019年12月28日被告将本案标的房屋交由兆岸公司代为接收。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2019年6月30日前将涉案房屋交付原告，但被告在约定时限未能交付，辩称未交付原因主要为政府环保原因，需要采取停工措施，且已经在逾期前通知原告。本院认为，综合考虑本案中自原、被告双方签订协议后政府因环保原因所实际采取的管控措施、原告与兆岸公司之间签订的委托经营管理合同及2019年12月28日被告已经实际将涉案房屋建成并交付的事实，如以双方合同约定的内容来解除双方之间的买卖合同，有失公允。同时被告虽辩称其逾期交房主要是因为环境保护采取的停工管控措施，但双方房屋买卖合同系近年来政府已经因环保问题逐年加大管控措施的大环境下签订的，被告在签订合同时也应当将停工管控因素考虑在内。综上，结合本案情况，原告诉请解除双方商品房买卖合同的诉请，本院不予支持；但被告应支付原告相应逾期交房违约金，按双方约定的逾期交房期间总房款（815888元）的日0.005%分段计算,自2019年7月1日起至2019年12月28日止181天（其中415888元共计35天，815888元共计146天）共计6683.78元，本院酌定赔偿50%，即3341.89元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中林置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李新奇逾期交房违约金3341.89元;二、驳回原告李新奇的其他诉讼请求。案件受理费12174元，减半收取6087元，由原告李新奇承担6062元，由被告河南中林置业有限公司承担25元。剩余6087元退回原告李新奇。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  井柏年二〇二〇年六月十一日书记员  郭关伟