陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                                         （2020）陕0102民初4142号原告：石拓林，男，1992年11月12日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：文冰，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：徐宝珍，男，1973年11月29日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：段俞强，陕西百平律师法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘军平，西安市莲湖区148法律服务所工作者。原告石拓林与被告徐宝珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石拓林及其委托诉讼代理人文冰，被告徐宝珍及其委托诉讼代理人段俞强、刘军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石拓林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的不定期租赁关系已于2020年4月6日解除；2、请求判令被告退还原告预交的房屋租赁费143567元及资金占用利息（以143567元为本金，自2020年4月6日起 ，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日），保证金4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年1月4日签订《多彩城商铺租赁协议》，协议约定XX商城XX座XX层XX号出租给原告，双方约定租赁期自2019年2月1日至2020年1月31日，租期一年。原告支付租金176000元，同时约定原告支付被告保证金4000元，保证金待协议到期后退还给原告。在原被告签订的《多彩城商铺租赁协议》到期时，双方口头约定，原告对被告所有的XX城XX座XX层XX号续租一年，年租金146000元，原告累计向被告转账146000元。原租赁协议于2020年1月31日到期后，双方未签订书面租赁协议。因受疫情影响，商场被迫停业，原告2020年3月15日才开始营业，2020年4月6日原告向被告送达解除不定期租赁关系的通知，同日搬离租赁的XX城XX座XX号，向被告移交返还钥匙。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，原告认为，原被告间的不定期租赁关系已于2020年4月6日解除。因疫情影响，商场被迫停业，原告2020年2月1日至2020年3月15日间未能营业，2020年4月29日，涉案租赁XX商场XX城发布《关于减租减费、携手共抗疫情的通知》，通知载明“经公司研究决定：给予市场正常经营的商户、依据租赁合同年限，为商户免租与减费共计两个月租金金额”。原告多预交的房屋租赁费143567元被告应当退还，且保证金4000元已到达退还条件，请求贵院判如所请。被告徐宝珍辩称，1、本案双方在原书面租赁合同届满前，口头对原书面合同租期进行了变更，将再延长一年，原告也将第二年租金交给被告。双方约定明确延长一年，被告交的第二年租金146000元就是证据，且被告在诉状已自认，其行为已认可是定期租赁合同，不适用通知解除，被告不同意不能解除。原被告在原书面租赁合同基础上口头变更有效，受法律保护，原告认为被告未续签书面合同概念错误，双方是对原书面合同的口头变更，法律没有规定不能变更，故变更行为合法，变更后的租赁合同租期是定期租赁合同，不适用解除通知，原告行为违法无效；2、原告要求退租金行为是违约行为，被告要求其继续履行或赔偿违约损失，依据合同法107条，违约责任承担规定；3、定期租赁合同和不定期租赁合同区别的标准是，合同是否有约定或约定是否明确；有无证据证明；并非只看法条，还要结合具体实际来确认；4、诉讼费由原告承担，因其起诉之事实和法律依据，其把口头变更原书面合同认为是未签合同；被告（反诉原告） 徐宝珍向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人协商一致，以口头协议将原租赁合同租期一年变更为两年，且被反诉人已自动履行；该变更后的租赁合同应属定期租赁合同，合法并受法律保护；2、请判令被反诉人违反诚信，随意解约行为属微信，应赔偿给反诉人造成的各项违约损失75000元，并押金4000不退。交回租房钥匙前的房屋占用费用由被反诉人承担。事实理由：反诉人与被反诉人以口头形式对原合同租期一年变更为两年；且被反诉人对合同主要义务已履行；该合同应认定为定期租赁。在合同租期届满前，被反诉人向反诉人示意将租期再延期一年。即将原租赁合同租赁变更为两年。被反诉人自愿交清全年租金，双方均认为没有签订变更协议的必要，这也符合民法当事人意思自治的原则。故双方在原合同到期前，被反诉人提出将合同租期延期一年，并不违法。且双方在原租赁合同中没有约定，变更合同必须签订书面协议，法律也无此强制规定。双方的口头变更原合同租期，不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。被反诉人随意提出解约请求，属明显违约行为，应依法承担违约责任。被反诉人虽微信告知要解除合同，但未办理相关租赁手续未移交办理，由于疫情，招租相对困难，故考虑六个月的招租期。由于被反诉人系单方随意解约，使反诉人错过了许多优质的承租户。故反诉人要求其赔偿75000元损失，并不退押金。原告（反诉被告）辩称，依法判令驳回反诉原告全部诉请，未签订书面租赁协议按照合同规定双方属不定期租赁合同关系，本案应当适用不定期租赁合同相关规定，对于不定期租赁双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限通知承租人，法律对于承租人不定期租赁解除未做时间限制，反诉被告并未构成违约，不应承担反诉原告诉称的各项违约损失。针对押金4000元，原、被告之间原租赁协议第4条明确约定，待原书面合同到期后返还被反诉人，现已达到退还条件应当退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年1月4日，徐宝珍作为甲方与石拓林作为乙方签订《多彩城商铺租赁协议》，约定XX商城XX座XX层XX号商铺给乙方经营服装使用，协议有效期自2019年2月1日起至2020年1月31日止，为期1年。乙方支付给甲方的年租金176000元，一次性付清，商铺的其他一切相关费用全部由乙方负责，协议到期乙方多交多彩城的其他相关多余费用全部不退。乙方支付给甲方商铺保证金4000元，待协议到期后再退还给乙方。乙方要保护甲方的所有设备、设施、若有损坏照价赔偿。2019年1月4日，原告按约向被告支付租金，并支付保证金4000元。2020年1月18日、2020年1月21日原告石拓林分两次共计向被告徐宝珍转账146000元，双方均认可为一年租金。2020年4月6日下午5:50，原告石拓林通过微信告知被告徐宝珍：“本人石拓林已于2020年4月6日晚17:XX商城XX座XX楼XX号宁宁家搬出，现与你终止该房不定期租赁合同。” 2020年5月8日，被告在涉案商铺挂有女性服装。以上事实，有多彩城商铺租赁协议、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原被告签订的《多彩城商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。双方约定的租期届满前，原告向被告支付下一年度租金，原告继续使用租赁商铺，双方签订的原租赁合同继续有效，视为双方延长一年租赁期限。原告石拓林于2020年4月6日向被告明确告知不再履行租赁合同，符合合同的法定解除条件，本院依法予以确认。被告在收到原告的解除通知后需要合理的期限将涉案商铺再次出租，考虑疫情原因，本院给予被告合理期限3个月（2020年4月7日至2020年7月7日）。故原告要求被告退还137078元及资金占用利息，本院依法予以支持82733.34元。关于原告要求被告退还4000元保证金，被告辩称其未收到钥匙，原告未办理移交手续，但被告于2020年5月8日已进入商铺，故应将4000元退还原告。被告反诉要求原告支付违约损失75000元及交回钥匙前房屋占用费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告石拓林与被告徐宝珍于2019年1月4日签订的《多彩城商铺租赁协议》有效，予以解除；二、被告徐宝珍于本判决生效之日起十日内退还原告石拓林租金82733.34元、保证金4000元，共计86733.34元；三、驳回原告石拓林其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐宝珍反诉请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费3172元、反诉费888元合计4060元，减半收取2030元，由原告石拓林承担1000元，被告徐宝珍承担1030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     刘  娜     二0二0年六月二十九日 法 官 助 理    刘雅杰书  记  员     叶欢欢