长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初368号 原告：长春建设集团股份有限公司，住所长春市朝阳区安达街**。 法定代表人：刘策，该公司董事长。 委托诉讼代理人:刘俭，吉林诚元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洋洋，吉林诚元律师事务所律师。 被告：吉林紫金房地产开发有限公司，住，住所长春市宽城区亚泰大街与庆丰路交汇紫金豪庭小区物业楼**/div> 法定代表人：张彦良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨婧，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪华，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 原告长春建设集团股份有限公司（以下简称长建公司）诉被告吉林紫金房地产开发有限公司（以下简称资金公司）合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长建公司的委托诉讼代理人刘俭、王洋洋，被告紫金公司的委托诉讼代理人张洪华、杨婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判令被告履行抵房协议，向原告交付安华美郡小区X栋X单元XX室、XX室、X单元XX室抵账房屋；若交付不能，返还原告抵账房款2905121元及利息、赔偿损失，并承担不超过抵账房款一倍的惩罚性赔偿责任；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月，原、被告签订抵房协议书，被告用安华美郡小区X栋X单元XXX室、XXX室、X单元XXX室房屋抵偿尚欠原告工程款2905121元，约定被告需按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，办理入住手续即为交付，属于附条件交付房屋。协议签订后，原告欲接收房屋时通过查询房屋档案，方知三套抵账房在签订抵房协议前就已由安华房地产开发有限责任公司于2011年12月13日出售给李某XXX室一套，19日出售给邢某XXX室、XXX室两套，签订了正式商品房买卖合同，同日在房屋交易中心办理备案登记，物权已转移。至此，被告已交付不能。原告在长春市中院（2018）吉01民终4820号案件中主张该权利，法院告知另案处理。原告认为，以房抵债合同的性质应当属于其他形式的房地产转让合同，被告与原告订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，被告的行为构成欺诈，应承担双倍赔偿的惩罚性责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 2020年4月6日，原告申请变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的抵房协议书；2、被告返还原告以房屋抵顶工程款的方式交付的购房款2905121元及利息；3、被告向原告赔偿损失，并承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿责任。 被告辩称，1、在被告于2011启动紫金豪庭项目前，李某代表原告与被告达成口头协议，由原告承建紫金豪庭工程，被告用涉案三套房屋抵付工程款，双方确定了房屋坐落位置、面积及房间号，被告按原告的代理人李某的要求进行了更名过户，紫金豪庭项目建设过程中，李某实际接收了房屋，原告的代理人李某代表原告对工程款进行了结算，将口头约定的三套房屋纳入工程款结算中，原告盖章进行了确认，原告对接收房屋人予以认可，同时也是对折抵工程款数额予以认可；2、被告在以房抵债协议签订前将房屋抵给李某及邢某符合本案发展脉络，法律不禁止房屋交付在前、协议签订在后的行为，原告以时间先后作为根本违约的理由，不符合事实；3、李某代表原告与被告签订建设工程合同、质量保证责任书及以房抵债协议，并在实际施工过程中多次向被告出具收取工程款的收条，并组织工人进行了施工，（2018）吉01民终4820号判决认定，李某有权代表原告接收工程款，李某接收房屋仍是接收工程款，被告不存在根本违约，应驳回原告的诉讼请求；4、李某在本案中的角色更像实际施工人，被告担心披露李某的真实身份收到行业内行政处罚而隐藏了李某的真实身份，原告在长达八年的时间内没有要求被告交付房屋，违背常理；5、本案系工程款纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，原告要求被告返还二倍房款没有法律依据。 本院经审理查明：2011年9月，案外人李某代表原告与被告签订建设工程施工合同，由原告施工被告开发的资金豪庭6#、9#楼项目，工程于2012年12月施工完毕。施工过程中，原、被告签订两份抵房协议，被告用安华美郡X栋XXX号房屋、X栋XXX号房屋、X栋XXX号房屋抵付原告工程款2905121元，原、被告在两份抵房协议中均约定：被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由购房人办理入住手续并承担入住费用。原告于2012年1月6日向被告出具抵顶工程款收据两份，金额共计2905121元，原告已向被告开具相应金额的发票。对于原告提交的该两份抵房协议，在涉及X栋XXX号房屋抵账协议书中的代理人处有“李某”签名，另一份涉及X栋XXX号房屋、X栋XXX号房屋抵账协议书中的代理人处空白，被告在长春市宽城区人民法院审理原、被告之间建设工程施工合同纠纷案中质证时对上述两份抵房协议的真实性没有异议。被告在本案审理中，也提交两份由原、被告签订的抵房协议，两份抵房协议书中代理人处均有“李某”签名。案外人李某于2012年11月27日、2013年1月13日、2013年2月4日先后向被告出具三份工程款收条，金额共计2850645元。 2013年至2019年，原、被告之间因建设工程施工合同纠纷先后在长春市宽城区人民法院、吉林省长春市中级人民法院进行诉讼。吉林省长春市中级人民法院于2019年1月8日作出终审判决，认定：李某代表原告收取工程款并出具收条，应视为被告向原告支付的工程款；原、被告施工过程中签订的两份抵房协议合法成立并有效，如原告认为被告未实际交付房屋可另案处理。 2019年1月21日，原告诉至本院，请求判令被告向原告交付抵账房屋等。2020年1月21日，原告向被告送达通知书，通知被告履行抵房协议，将三套抵账房屋交付原告，并要求被告在收到通知后一个月内办理更名过户手续，将三套抵账房屋登记在原告名下。被告于2020年2月17日收到该通知书。2020年4月6日，原告变更诉讼请求，请求判令解除抵房协议等。 另查明，2011年12月13日，案外人吉林省安华房地产开发有限责任公司（以下简称安华公司）与案外人李某签订商品房买卖合同，安华公司将其开发的安华美郡8栋2单元503号房屋出售给李某。2011年12月19日，安华公司与案外人邢某签订商品房买卖合同，安华公司将其开发的安华美郡X栋X单元XXX号房屋、X栋X单元XXX号房屋出售给。李某、邢某于2012年1月将上述三套房屋转让他人。 本院认为,原、被告双方签订的两份有关被告用安华美郡X栋XXX号房屋、X栋XXX号房屋、X栋XXX号房屋抵付原告工程款2905121元的协议，依法成立并合法有效，当事人应严格履行。基于三套抵账房屋属于案外人安华公司开发的事实，原、被告在抵账协议中约定“被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由购房人办理入住手续并承担入住费用”的意图是，双方约定由三套抵账房屋的开发商即安华公司与原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由安华公司将三套房屋交付给购房人。本案中，原告向被告发出履约通知后至诉讼中，被告未能确保安华公司与原告签订三套抵账房屋的商品房买卖合同，三套房屋也未交付给原告，并且，三套抵账房屋的开发商安华公司已将房屋出售给案外人李某、邢某，原告与被告签订抵房协议的目的不能实现，被告的行为构成根本违约，根据合同法第九十四条的规定，原告有权解除与被告签订的两份抵房协议。抵房协议解除后，原告有权要求被告返还抵付房屋的工程款2905121元，并有权要求被告赔偿自原告确认收到工程款之日起的利息损失。本案中，原告以被告与原告签订抵房协议时隐瞒抵账房屋已出售他人的事实，导致抵房协议解除，要求被告承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿责任。对此，本院认为，根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定，出卖人订立商品买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但本案系原、被告之间因抵房协议产生的合同纠纷，不属于房地产开发企业与房屋买受人之间的商品房买卖合同纠纷，原告要求被告承担惩罚性赔偿责任，于法无据，本院不予支持。本案中，被告辩解称，李某代表原告与被告签订工程施工合同，李某有权代表原告接收工程款，李某也有权代表原告接收房屋，李某与安华公司签订商品房买卖合同并接收房屋表明被告履行了抵账协议的义务，被告不存在根本违约。对此，本院认为，原、被告之间的抵房协议作出特别约定，即被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，因被告没有提交相关证据证实原告授权指定李某与抵账房屋的开发商安华公司签订商品房买卖合同，故被告认为李某与安华公司签订商品房买卖合同并接收房屋属于被告履行抵账协议的主张，不符合双方抵账协议的约定，并且，被告也没有提交证据证实原告授权指定案外人邢某与安华公司签订商品房买卖合同，邢某与安华公司签订商品房买卖合同也不能认定为被告向原告履行了被告在抵账协议中所承担的义务，原告主张其不存在根据违约，证据不足，理由不能成立，本院对被告的该项辩解不予支持。本案中，被告又辩称，被告启动紫金豪庭项目前，李某代表原告与被告达成口头协议，由原告承建紫金豪庭工程，被告用涉案三套房屋抵付工程款，项目建设过程中，李某实际接收了房屋，李某代表原告对工程款进行了结算，将口头约定的三套房屋纳入工程款结算中，原告盖章进行了确认，原告对接收房屋人予以认可，同时也是对折抵工程款数额予以认可。对此，本院认为，被告对其该项辩解，没有提交充分的证据予以证实，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告长春建设集团股份有限公司与被告吉林紫金房地产开发有限公司签订的两份抵房协议； 二、被告吉林紫金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告长春建设集团股份有限公司给付工程款2905121元及利息（以2905121元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年1月6日起计付至工程款结清之日止）； 二、驳回原告长春建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行给付义务，则给付人应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30041元（原告已预交），减半收取计15021元，由被告吉林紫金房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  史永举 二〇二〇年六月二日 书记员  姜鑫鑫