浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初524号 原告：绿城物业服务集团有限公司舟山分公司，住所地浙江省舟山市定海区人民北路**丹桂园****。 法定代表人：洪柳，经理。 委托诉讼代理人：朱红兵，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张茜茜，女，公司员工。 被告：成，女，1973年4月10日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司与被告成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司的委托诉讼代理人朱红兵、张茜茜到庭参加了诉讼。被告成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告自2010年1月1日至2015年9月30日的物业费12524.7元以及计算至2015年9月30日止的滞纳金。事实与理由：原告与舟山桂花城业主委员会签订多份物业服务合同，由原告为该小区提供物业服务，双方对委托管理事项、物业费、违约责任等进行了约定。被告系该小区****物业实际使用人，建筑面积116.44平方米。自2010年1月1日至2015年9月30日的物业费12524.7元，因始终联系不到被告，经原告书面催讨，无果，故诉至本院。 被告辩称，一、自原告起诉至其于2020年5月20日始提供六份书面催交函，已明显超过法院指定的举证期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条规定，被告对于原告逾期提交的证据，认为不符合该条规定“因客观原因逾期提供证据”的情形，故对其逾期提供证据拒绝质证。且根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，对于原告“因故意或者重大过失逾期提供的证据”，人民法院应不予采纳。故对原告逾期提供的六份书面催交函，被告拒绝质证，且人民法院也不应采纳。二、对于该六份书面催交函，如果原告确系通过邮政挂号信函方式邮寄的，也应提供具体邮寄详情资料，且原告已书面提出鉴定申请，要求对挂号信收据原件以及书面催交函原件、物业费及滞纳金清单原件具体形成时间进行司法鉴定，以此否定原告提供的该组证据的真实性。三、原告诉讼请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权。按照物业服务合同约定，业主应于每年1月10日前交纳当年物业费，2010年至2013年物业费，已超过两年的诉讼时效；对于2014年1月1日至2015年9月30日的物业费，根据原告提供催收证据显示，系2016年2-3月期间邮寄，至其起诉之日，也已经超过了三年的诉讼时效，故原告全部诉讼请求均已超过诉讼时效。四、被告作为交费主体不适格。被告曾就案涉房产与浙江海洋大学发生纠纷，贵院曾作出（2015）舟定民初字第76号民事调解书，载明以2010年8月31日的价格对案涉房产进行评估，其中77.29%产权归属于浙江海洋大学，22.71%产权归属于被告，并由浙江海洋大学支付一定折价款给被告以取得完全产权，双方均是以2010年8月31日作为基准日，该日期之后案涉房产的产权已经属于浙江海洋大学，故本案物业费应向浙江海洋大学主张，与原告无关。五、原告主张物业费标准过高，并未向物价部门进行报备，且其主张滞纳金标准过高，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，予以调整。本案中，被告自始未收到过书面催交函，原告实际也未履行催收义务，即使存在滞纳金，过错也在原告一方，其主张滞纳金无事实及法律依据。六、原告不具有物业管理企业资质，不能承接物业服务业务，其所签订的物业服务合同应属无效合同。七、原告在本案民事诉讼中涉嫌伪造证据，妨碍人民法院依法作出正确裁判，情节显著恶劣，应追究其相关责任人员刑事责任。八、2009年2月27日，以被告名义购买案涉房产，实际产权人是浙江海洋大学，被告作为名义上的业主，已交纳物业费，作为自然人保留时间久远的支付凭证，显然超出日常生活习惯，也加重了被告的举证责任。九、人民法院已就本案安排2020年5月14日开庭审理，但该日未开庭，后又改于2020年6月15日开庭审理，改期开庭的理由是被告在书面答辩状中提及管辖权争议以及原告提供的证据混乱，被告认为，人民法院此举目的在于就诉讼时效问题给予原告补救的机会，有违程序公正。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月16日，浙江绿城物业管理有限公司舟山分公司名称变更为绿城物业服务集团有限公司舟山分公司。 2008年12月2日，舟山市物价局发文《关于核定临城桂花城（闻莺苑）住宅小区物业管理综合服务收费标准的批复》[舟价发（2008）149号]，批复同意小区小高层住宅物业费0.91-1.1元/月/平方米，高层住宅物业费按此标准上浮30%执行。 2009年3月7日，领房时，成（乙方）与原告（甲方）签订一份《舟山·桂花城（闻莺苑）前期物业服务协议》，约定：乙方依据建设单位与甲方签订的《前期物业服务协议》的规定，向甲方交纳物业费；物业费收费标准为高层住宅1.43元/月/平方米，乙方应从开发商发出“入伙通知书”约定之日起次月计物业费；物业费须经物价部门批准；乙方违反协议，不按照约定交纳物业费的，甲方有权按照合同约定的日千分之二收取滞纳金。领房时，成桂芳在《“绿城·桂花城”房屋交付验收清单》中“联系地址”一栏载明“浙江海洋学院经济管理学院”，其本人在该份文件“验收意见”一栏签名并同意领房，文件下方“说明”一栏载明“此清单一式三份，业主、物管公司、开发公司各执一份”。 2009年11月1日，舟山桂花城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份《舟山桂花城物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内的全体业主和使用人均应履行本合同；本合同期限自2009年11月1日至2012年10月31日；甲方有权根据本合同约定，向业主、物业使用人收取物业费；高层住宅物业费1.43元/月/平方米，按其拥有物业的建筑面积交纳；物业费每12个月预交一次，交费时间为每年第一个月上旬；逾期支付物业费的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之五支付滞纳金，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业费承担连带支付责任。 2012年11月1日，舟山桂花城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份《舟山桂花城物业服务合同》，约定：本合同期限自2012年11月1日至2015年10月31日；逾期支付物业费的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金；其他内容基本同上。在该份合同履行期内，2013年6月23日，经该小区业主表决同意，舟山桂花城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份《舟山桂花城物业服务合同补充协议》，约定：该小区自2013年1月1日起高层住宅物业费标准为1.7元/月/平方米。 2012年9月11日，原告向成所留浙江海洋学院经济管理学院地址挂号信函邮寄《关于催交物业服务费的函》，催收2010年1月1日至2012年12月31日的物业费及滞纳金。2013年1月26日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2012年12月31日的物业费及滞纳金。2013年11月21日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2013年12月31日的物业费及滞纳金。2014年1月22日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2013年12月31日的物业费及滞纳金。2014年4月30日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2014年12月31日的物业费及滞纳金。2015年9月25日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2014年12月31日的物业费及滞纳金。2016年3月6日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2016年12月31日的物业费及滞纳金。2017年9月15日，原告以相同方式催收2010年1月1日至2015年9月30日的物业费及滞纳金。 另查明，成与浙江海洋学院人事争议纠纷一案，经本院调解，双方达成调解协议，本院于2015年4月15日作出（2015）舟定民初字第76号民事调解书，该案经审理查明，成于2007年10月进入浙江海洋学院担任物流管理专业教师，双方签订了《事业单位聘用合同》、《人才引进协议书》和《引进人才住房协议书》各一份。其中《引进人才住房协议书》约定：浙江海洋学院向成桂芳提供90平方米住房一套。2009年2月25日，双方又签订一份《引进人才住房补充协议书》，约定：鉴于房源发生变化，无法向成桂芳提供《引进人才住房协议书》约定的住房，现变更为浙江海洋学院向成另行提供舟山市定海区临城街道桂花城闻莺苑16幢1405室，其中90平方米部分由浙江海洋学院出资，此住房超出成可享受的面积部分的房款由成桂芳自理。上述协议均约定：双方签订的聘用合同在聘用期限内解除或终止的，成应向浙江海洋学院退还住房或等额市场现价。2009年2月27日，成与舟山绿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了坐落于舟山市定海区。该房屋产权证载明：房屋所有权人为成，建筑面积为116.44平方米。2010年8月底，成与浙江海洋学院解除聘用合同。双方自愿达成协议如下：一、成名下的舟山市定海区临城街道桂花城闻莺苑16幢1405室房屋归浙江海洋学院所有；二、浙江海洋学院于2015年5月30日前支付成房款304000元；三、成于2015年5月30日前协助浙江海洋学院办理过户手续，过户产生的税费由成负担22.71%，浙江海洋学院负担77.29%；四、浙江海洋学院于2015年5月30日前返还成桂芳履约保证金10776元；五、双方均放弃其他诉讼请求，不再就本案纠纷向相对方主张其他权利。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。此处的业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。又根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中，原告系经工商部门核准登记的企业法人，其经营范围包含了物业服务，且根据现行法律法规强制性，并无物业服务企业资质强制性规范要求，故本案所涉《舟山·桂花城（闻莺苑）前期物业服务协议》以及《舟山桂花城物业服务合同》系合同各方真实意思表示，物业服务合同依法成立并已生效，对全体业主具有约束力。根据不动产登记与民事调解书，被告属于原告主张的自2010年1月1日至2015年4月15日欠费期间的业主资格，有权向被告主张物业费，对被告抗辩原告无物业服务资质导致物业服务合同无效的抗辩，以及原告无权向被告主张物业费的抗辩，本院均不予采纳。 根据《舟山·桂花城（闻莺苑）前期物业服务协议》以及《舟山桂花城物业服务合同》、《舟山桂花城物业服务合同补充协议》约定的物业费计算依据，自2010年1月1日至2015年4月15日，原告作为桂花城闻莺苑16幢1405室的业主，本应按建筑面积交纳物业费。被告抗辩原告收取物业费未经物价部门批准，标准过高，但根据原告提交证据，能够证明物业费收费标准已报舟山市物价局批复同意，且后续调价也已按照物权法第七十六条第（七）项规定，由业主委员会取得业主授权并与原告签订的《舟山桂花城物业服务合同补充协议》予以明确约定，故对被告此抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告主张已超过诉讼时效的，首先，对于立案受理后指定了举证期限的，原告超出该举证期限提供的一组书面催收证据，根据《最高人民法院关于修改＜关于民事诉讼证据的若干规定＞的决定》第五十三条规定，人民法院指定举证期限的，适用第一审普通程序审理的案件不得少于十五日；举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期间限制。据此，在被告提供书面答辩状中抗辩诉讼时效已超过的，原告提供书面催收证据系反驳证据，本院将该组证据送达被告后又重新指定了十五天的答辩质证期限，不属于原告逾期提供证据，也保障了被告质证权利，程序合法。其次，被告对该组证据真实性提出异议，并就证据形成时间提请司法鉴定，但根据原告提供的证据，有邮戳证明原告交邮时间。在如此长时间原告未诉讼主张权利，据其陈述系始终无法联系到被告，故原告采用挂号信函向被告曾所留的地址书面催收物业费，系较为合理、可信的方式，对被告此抗辩意见，本院不予采纳。再次，原告书面催收是否产生诉讼时效中断的法律后果。继续性合同分段计算诉讼时效。对于原告主张2010年物业费，应自2010年1月11日起算二年，但原告并未提供在此期间内向被告主张过物业费的证据，故原告主张2010年物业费已经超过诉讼时效，应予驳回。对于原告主张2011年、2012年、2013年、2014年以及2015年1月1日至4月15日物业费共计9438.4元，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。结合原告提供的书面催收证据，能够证明至本案起诉之日起，原告主张未超过诉讼时效，本院予以支持。关于滞纳金标准，被告抗辩该标准过分超出原告实际损失，本院结合被告违约情形以及原告实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将滞纳金计算标准调整为年利率6%，对原告主张滞纳金1671元，本院予以支持。被告抗辩原告伪造证据妨碍民事诉讼，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告抗辩改期开庭有违程序公正，系因庭审宣读答辩状中，发现被告在答辩状提出管辖权异议，本院因此先就本案管辖权异议进行审理，并无程序不当之处。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司支付物业费9438.4元与滞纳金1671元合计11109.4元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费收取503.5元，由原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司负担388.5元，由被告成负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 杨 二〇二〇年六月二十三日 书记员 於航燕