江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初17420号原告：陈钰麟，男，1944年11月8日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人：唐建东，江苏广浩律师事务所律师。被告：陈文斌，男，1970年6月4日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：陈燕青，女，1974年3月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。原告陈钰麟与被告陈文斌、陈燕青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法由审判员周方园独任审判，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，后组成合议庭于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈钰麟及其委托诉讼代理人唐建东、被告陈文斌、被告陈燕青的委托诉讼代理人方磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈钰麟向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理江苏省太仓市城厢镇桃园二村XX幢XXX室房屋不动产产权过户手续；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：陈文斌是本人的养子。2003年，本人位于的房子拆迁，政府支付拆迁款18万元，陈文斌得知后，与我商议，要将他从他堂姐闻秀华处购买的位于江苏省太仓市城厢镇桃园二村XX幢XXX室(该房是原太仓服装厂代建房，属于集体产证)房产按照18万元的价格卖给我。当初该房属于集体产证房不能做交易，我当时想该房已经装修好，我年龄大装修房子也累，我买下来也不错。介于养父养子的关系，所以与陈文斌达成该房屋买卖的口头协议，并支付给陈文斌18万元的购房款，有陈文斌2003年6月16日所写的一张收据为证。2004年春节，陈文斌腾空该房交付给我居住，直到现在我一直居住在该房，我的户口也在该房。2011年陈文斌与他前妻离婚，2013年又与陈燕青结婚。2019年年初，陈文斌告知我他与陈燕青关系不行，要起诉离婚，他告诉我可能涉及该套住房，当时我一愣，在我的追问下，陈文斌才如实说该套房屋在我不知晓的情况下，他与陈燕青于2013年8月办理了属于他们两人名下的产权证，他们两的行为纯属隐瞒和欺骗。该房已由陈文斌卖与我，现要求办理过户手续。被告陈文斌辩称：涉案房屋确实如原告所述，在2003年的时候由我出卖给原告。但该房屋系小产权房，没有房产证，不能过户。自2004年至今，原告一直住在涉案房屋中。在2013年的时候说可以办理房产证，当时我认为原告系我的养父，由于原告年龄较大，我就没有和原告说，就直接将涉案房屋办在了自己名下。房产交易中心要求我办理在两人名下，涉案房屋是我在1998年购买的，当时我和陈燕青不认识，我们是在2013年的时候结婚的。被告陈燕青辩称：第一，原告陈述及诉状中没有明确请求权基础，结合原告诉请及诉状中陈述的事实看，原告的请求权基础应当是债权请求权，而非物权请求权。认为本案纠纷不应是所有权确认纠纷，应当是房屋买卖合同纠纷。第二，原告与陈文斌之间不存在房屋买卖的法律关系，双方之间没有书面的房屋买卖合同，仅凭收据难以证明双方具有买卖涉案房屋的意思表示。且陈燕青不认可收据所在内容的真实性。在婚前婚后，陈文斌从未向陈燕青陈述过类似于原告诉状中陈述的事实。依据房地产管理法的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同，依据合同法第10条，本案中原告主张原告与陈文斌之间系口头房屋买卖合同，不符合法律的强制性规定；第三，即使原告与陈文斌之间存在房屋买卖的法律关系，涉案房屋系两被告在2013年8月27日与太仓市工业投资发展有限公司签订房地产买卖契约后缴纳了购房款150449.89元及契税4513.5元之后才取得房屋所有权。在此之前陈文斌也从未陈述过涉案房屋已经出售，包括在第一次离婚诉讼中，也没有陈述过有关事实。陈燕青作为房屋共有人，不同意将涉案房屋产权过户给原告。因此本案诉请属于履行不能的诉请。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：1997年11月24日，太仓市服装厂（甲方）与闻秀华（乙方）签订《太仓市服装厂出售代建房协议书》，该协议书载明：甲方将太仓市服装厂北郊新村住宅303室出售给乙方。乙方购买的房屋拥有永久居住权，不能进入房地产交易市场，也不能私下买卖。甲方不得无故收回，产权证由厂方统一保管。太仓市城厢镇北郊新村XX幢XXX室（建筑面积91.18平方米）的所有权人为太仓服装厂，登记日期为1998年2月23日。1998年5月1日，闻秀华（甲方）与陈文斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落在城厢桃园二村XX幢XXX室（建筑面积91.18平方米、车棚5平方米，房产证号太城房98字第2-××号）房屋转让给乙方，成交总价66670.6元。2003年，陈文斌将涉案房屋以20万元的价格出售给其养父即本案原告陈钰麟。2003年6月16日，陈文斌书写收据一份，该收据载明：今收到陈钰麟同志购房款壹拾捌万元正。2003年6月17日，陈钰麟通过将一张存入日为2003年6月17日、金额为18万元、存期为1年的太仓市农村信用合作社联合社储蓄存单交给陈文斌的方式支付购房款18万元，陈文斌于次日即2003年6月18日将该笔款项取出。2003年8月12日，陈钰麟支付陈文斌购房款2万元。上述购房款共计20万元。2013年8月13日,陈文斌向太仓市工业投资发展有限公司（太仓市服装厂关闭后，相关事宜由太仓市工业投资发展有限公司负责）支付83779.29元。同一天，太仓市工业投资发展有限公司向陈文斌开具收款收据一份，该收据载明：收到陈文斌购房款83779.21元。2013年8月27日,太仓市工业投资发展有限公司(甲方、卖方)与陈文斌（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约载明：甲方自愿将坐落在城厢镇桃园二村XX幢XXX室（房屋产权证号**××80、建筑面积91.18平方米），双方议定上述房地产成交金额为150449.89元。双方同意于2013年8月由甲方将上述房地产正式交付乙方。2013年8月27日，陈文斌支付上述房屋契税4513.5元另查明：2013年8月29日，太仓市城厢镇桃园二村XX幢XXX室作为太仓市存量公有住房被核准可上市出售。太仓市城厢镇桃园二村XX幢XXX室的房屋所有权人为陈文斌，共同共有人为其配偶陈燕青，建筑面积91.18平方米，登记时间2013年8月30日。XXXX年X月X日，陈文斌与胡雅芬登记离婚。XXXX年X月XX日，陈文斌与陈燕青登记结婚。上述事实由收据、银行回单、户口本、存取款回单、房屋权属登记信息查询结果证明、房屋买卖合同、完税证明、销售不动产统一发票、太仓市存量公有住房上市出售核准表、结婚证、离婚证、出售代建房屋协议书、产权证、自愿离婚协议书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为陈钰麟与陈文斌之间是否存在真实的房屋买卖关系。陈钰麟与陈文斌虽未签订房屋买卖合同，但考虑到双方系养父与养子关系，且陈钰麟支付了购房款、实际入住并将户口迁入涉案房屋的事实，本院认为陈钰麟与陈文斌之间存在房屋买卖关系。陈钰麟作为购房者在支付购房款后要求将涉案房屋过户至其名下并无不当，现在过户的障碍在于涉案房屋现登记于陈文斌与陈燕青名下，陈燕青认为涉案房屋系涉案房屋系两被告在2013年8月27日与太仓市工业投资发展有限公司签订房地产买卖契约后缴纳了购房款150449.89元及契税4513.5元之后才取得房屋所有权，涉案房屋系双方的夫妻共同财产且其不同意出售。根据审理查明可知，2013年8月27日陈文斌与太仓市工业投资发展有限公司签订的房屋买卖合同是在1998年5月1日闻秀华与陈文斌签订《房屋买卖合同》的基础上签订的即陈文斌购买涉案房屋、支付购房款在与陈燕青结婚之前，并且，陈文斌早在2003年就将涉案房屋出售给了陈钰麟且双方之间的合同已基本履行完毕，仅仅剩下由于历史原因导致的房屋产权无法过户。2013年8月29日涉案房屋符合过户条件，陈文斌补交房款及税费后将涉案房屋过户至其与配偶陈燕青名下，虽然付款交费行为发生在其与陈燕青结婚之后，但是上述付款行为不能对抗已经基本履行完毕的房屋买卖合同，故本院对于陈钰麟要求陈文斌、陈燕青协助办理不动产产权过户手续的诉讼请求予以支持。至于陈文斌补交的房款及税费是否是夫妻共同财产，陈文斌与陈燕青可另案处理，本案中不予理涉。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈文斌、陈燕青于本判决生效之日起十日内协助原告陈钰麟办理太仓市城厢镇桃园二村XX幢XXX室房屋的不动产产权过户手续。案件受理费80元，由被告陈文斌、陈燕青负担。其中，原告陈钰麟预交的案件受理费80元，本院予以退还，被告陈文斌、陈燕青应当负担的80元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811145954；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  朱 维人民陪审员  祁 金二〇二〇年六月二十八日书 记 员  马润斐