山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2236号原告：李某1，女，汉族，1963年9月2日出生，住所地：大同市。被告：李某2，男，汉族，1953年9月14日出生，住所地北京市西城区。被告：杜某，女，汉族，1957年11月16日出生，住所地北京市西城区。被告：李某3，女，汉族，1983年3月16日出生，住所地北京市昌平区。被告：李某4，女，汉族，1959年7月30日出生，住所地大同市。四被告共同委托代理人：万某，男，山西乌金律师事务所律师。原告李某1与被告李某2、杜某、李某3、李某4继续履行合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张政同与人民陪审员史大志、丁日升组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某1、被告李某2、杜某、李某3、李某4委托代理人万某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某1诉称，2013年4月11日原告与被告签订预购房协议，购买云冈区新泉街南1路19栋2单元5号、6号两套住房，房屋总价26万元，当场原告付被告5万元，后于同年6月24日将余额21万元付给被告杜某，被告将钥匙、房证、合同交给原告。原告入住后，家中暖气一直不热，经维修人员多次维修仍然不热，多次排查后维修人员检查发现2007年暖气、水管改造时，被告没有给5号单独人户，暖气由6号串联接入，造成两套房都不能正常供暖，无法达到供热标准，期间原告不知情，一直缴纳两套房的取暖费。又发现5号的下水道也堵塞无法使用，天然气改造时，发现煤气表也没有，打电话问过被告，没有结果。经物业公司科长多次联系才解决天然气入户问题。现房屋归属供热公司和晋瑞公司，2018年12月底原告开始找供热公司解决供热问题，供热公司说原房主在暖气改造分户时，原房主擅自由6号串入5号暖气，不单独入户，造成没有按照国家供热标准入户，由于管道长、供热面积大、暖气供热口小，供热公司让自己解决，且两套房屋的费用必须全部缴纳，如果入户再缴纳入户费（按平米计算，70元/㎡）。原告每年靠电暖气、小太阳等电器维持家中供热，给原告的生活带来很多不便，经济和精神上都带来损失。去年原告与被告妹妹多次说过此事，她说已转告被告李某2，之后她说被告认为这些与他们没有关系。2007年暖气、水管改造被告不入户，2013年6月24日卖给原告房屋时，被告未告知原告（原告按照两套房购买，理应包含两套房公共基础设施），原告在不知情的情况下，购买了两套房屋，造成经济、生活、精神等多方面的损失，原告本想积极解决，遭到被告拒绝。综上，按照房屋交易时间和两套房屋应有的供热、供水等基础设施理应入户，按照入户时间划分，分清责任，并由被告承担相应的经济责任。故请求判令：1、被告李某2承担赔偿两套房屋一套公共设施安装的施工入户的所有费用以及因施工入户造成家中装修损失等产生的费用，对未入户暖气时收取的取暖费和因没有暖气用电暖气取暖及各项费用，以及原告在生活上、经济上造成的经济损失共计62197元，精神抚慰金共计10000元，合计72197元，由李某2承担；2、本案一审、二审诉讼费由被告李某2承担。为证明上述事实，原告李某1向本院提交如下证据：原5号缴款单和6号缴款单，证明2004年被申请人购房金额、时间等；原5号合同书、6号合同书，证明申请人购房时间、价格、面积（5号56.78平方米，6号70.32平方米）；购房定金证据，证明申请人交付被申请人买房定金5万元；中国银行历史明细单，证明从申请人账户给被申请杜某账户转入21万元；申请人与被申请人购房协议书，证明申请人与被申请人购房时间及费用划分；工资表缴纳暖气费扣款，证明李某12017年1月工资扣两套房屋半年暖气费，5号612元，6号810元，合计1422元；中央机厂采暖费明细表，证明李某1工资扣两套暖气费款项明细1张，5号使用面积43.42平方米，每年暖气费1224元，6号使用面积57.42平方米，每年暖气费1619元，两套合计每年为2843元；申请书，证明2017年1月发现5号没有入户暖气、水管，之前经常维修暖气；物业公司给云冈能源发展有限公司的证明，证明6号串入5号不符合国家供热标准，面积大、管道长造成两套房屋暖气都不能正常供暖；物业公司证明，证明原告知道家中没有暖气后，2017年以后5号和6号房屋没有缴纳暖气费；山西省物价局大同市供热标准，证明收费标准按使用面积每平方米4.7元收费；电暖气说明书、购电暖气等及山西省电费网上查询标准，证明电暖气2200W，每小时用2.2度电，购电暖气3台，公牛插座2个，以及每度电0.477元；关于施工人工费材料费的收费说明，证明安装入户公共设施、刨墙挖地挖下水道及修复等人工费、材料费6316元；证人裴某证言，证明其给原告改造水管、暖气；证人赵某证言，证明其通过裴某介绍给原告改造暖气，给原告干了四天，工资1000元，吃了四顿饭。暖气是串联的，从一套房子进入另一套房子，暖气就不热了，最后从外面拉了一个管子；照片，证明施工刨墙挖地修复地面安装暖气水管的现场；大同市城市供热条例，证明供热公司提供让上网查询的有关条例，说明擅自改造公共设施以及有关处罚条例；幸登云的证明材料，证明施工后，修补、恢复墙面、刮腻、清理等；幸登云身份证，证明证明人身份；照片，证明施工造成家中墙面、修复、脏乱的情况；原平酒家常文全证明，证明施工期间请帮忙人吃饭；常文全身份证，证明证明人身份；小马小卖铺单据，证明施工期间招待家中干活人和帮忙人；照片，证明施工造成家中固定2组柜子和暖气罩被破损；本人照片，证明给申请人带来的灾害等造成不能正常生活。被告李某2、杜某、李某3、李某4辩称，1、本案有关诉讼主体问题，原告起诉的被告主体不适格，本案中原房屋出卖人为李某3、李某4，与杜某、李某2无关，杜某收取定金、房款仅为代理行为，非转让主体；2、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，原告与被告李某3、李某4到现在为止对于房屋买卖合同关系没有提出异议，本案的争议房屋已经过户，5号房屋已经过户到李某1名下，6号房屋过户到了李某1女儿名下，本案不存在房屋买卖合同关系，本案争议的是暖气不热的问题，暖气不热属于公共设施问题，不是双方房屋买卖关系；3、关于供热设施的安装入户问题，本案交易房屋供热暖气时明暖不是暗暖，双方于2013年4月11日，原告对房屋进行了查看、了解、勘验并主动要求购买的情况下，双方达成的意向性协议。供热设施问题并非是本案被告私自改造，本案两套房屋是打通的，是连体的，暖气是一户使用，变一户的时候是同煤集团改造集中供热，是同煤集团物业改建的，不是被告私自改建的。2013年6月24日，双方在对房屋进行交易时，被告对房屋配套设施是告知的，原告是知道的，双方签订的协议是原告写的，证明被告对相应的配套设施和相关的费用是告知原告的，不存在隐瞒问题，所谓不热是供暖部门的问题；4、关于管辖问题，暖气不热是供热部门的问题，不属于人民法院管辖，应当驳回原告的诉讼请求；5、原告主张的诉求超出法律保护的时效，原告的主张不能得到法律的保护；6、原告没有一份证据可以证明暖气不热及不热到什么程度，是否符合国家规定的供热标准，所谓的暖气不热仅仅是原告的自我感觉，因此其暖气不热的说法于法无据；7、本案的起因是原告不想缴纳暖气费，因此原告的诉求不应得到支持；8、原告重新改造的装修费用与本案房屋交易没有关系，原告对水暖进行改造是自己的事情，明知管道在，接不接也是原告自己的问题，用电暖气是原告自身购物的需要，不应得到支持。原告要求的精神抚慰金是在人身损害赔偿中的，本案是房屋买卖纠纷和供热纠纷，精神抚慰金没有法律依据。经审理查明，2013年4月11日，原告李某1与被告杜某签订预购房协议，约定原告向被告李某2、杜某购买位于××路、6号房屋，同日，原告以现金交付的方式向被告杜某支付购房定金5万元。2013年6月24日，原告与被告李某4签订购房协议，同日，原告将剩余购房款21万元通过银行转账的方式交付给被告杜某。全部款项付清以后，被告杜某将房屋钥匙、房产证、购房合同交给原告。原告于2017年1月通过工资代扣的方式缴纳5号房屋暖气费612元、6号房屋暖气费810元，合计1422元，之后因其表示家中暖气不热，未再缴纳过暖气费。2019年9月，原告对房屋供暖管道进行改造,人工费、材料费及修复费用合计为9216元。另查明，原告李某1购买的的位××路原所有人为李某3，位于××路原所有人为李某4。2007年，两套房屋暖气、水管改造时，被告未给5号房屋单独入户，暖气由6号房屋串联接入。认定上述事实的证据有原告提供的相关证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求承担违约责任；质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，被告出售的两套房屋私自改装为一套供暖设施明显不符合房屋使用基本取暖质量要求，应当承担相应的违约责任，故对于原告要求供暖设施入户材料费、人工费、修复费由被告承担的主张，本院予以支持。对于原告要求被告承担2013年10月至2019年4月电费的主张，因被告的违约行为给原告造成额外用电损失，本院酌情支持3000元。对于原告要求被告承担维修暖气的费用，因被告的违约行为给原告造成额外经济损失，本院酌情支持1000元。对于原告要求由被告承担2013年10月至2019年4月暖气费、购买电暖气费用、插座费用、请施工人员吃饭费用、购烟费用、两组柜子、暖气罩被破坏造成的破损费以及精神损失费的主张，没有法律依据，本院不予支持。对于被告辩称本案已过诉讼时效，原告的赔偿请求不应予以保护，本院认为，根据原告提供的维修暖气的申请书证实，其于2017年1月经中央机厂物业管理公司维修人员派人检查排除供暖不热原因时，才被维修人员告知检测发现本案诉争的两套房屋共用一套供暖设施，也就是原告自此才知道其权利收到损害，其于2019年5月提起诉讼时，未超过法律规定的三年诉讼时效。对于被告辩称双方签订的买卖合同协议中明确约定：“......室内设施，今后产生费用由李某1负责”即属于已经告知原告上诉事实，本院认为，因协议未明确注明室内设施包含上述告知内容，且供暖设施属于半隐蔽工程，原告接收房屋时客观无法完整看到供暖设施走线、串联等情况，故对于被告该抗辩理由，本院不予采信。被告杜某、李某2不是本案诉争房屋的原所有权人，原告向其二人主张诉讼权利的请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告李某3、李某4自本判决生效后十日内向原告李某1支付暖气入户施工费、材料费、修复费及其他损失合计13216元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由被告李某3、李某4承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 张政同人民陪审员 史大志人民陪审员 丁日升 二0二0年六月二十八日书 记 员 孟永君