四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1056号 原告：眉山宜合商业运营管理有限公司。住所地：四川省眉山市东坡区大雅街北三段**。 法定代表人：唐晓波，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。 被告：杨鸿，男，1986年7月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李翔雨，眉山市东坡区眉城法律服务所法律工作者。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司（以下简称：宜合管理公司）与被告杨鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，申请人于2020年4月29日向本院申请财产保全。同日，本院作出（2020）川1402民初1056号民事裁定书：查封被申请人杨鸿位于眉山市东坡区的房屋一套（合同签约备案号：5033447）。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜合管理公司委托诉讼代理人周瑜、曾红，被告杨鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜合管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付的租金188126.9元（从2019年1月1日起至2020年3月31日）；2.请求判令被告向原告支付欠付租金的违约金（每逾期一日，按每期欠付租金的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为24123.06元）；3.请求判令被告向原告支付欠付的物业费1652.4元（从2020年1月1日起至2020年3月31日）；4.请求判令被告向原告支付欠付物业费的违约金（每逾期一日，按欠付物业费的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为100.25元）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第3项诉讼请求中的物业费由1652.4元变更为4957.2元，将第4项诉讼请求中的违约金变更为300.74元。事实与理由：原告与被告签订了《展位租赁及管理服务合同》，约定被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ａ-8003的房屋，明确计租面积413.1㎡，用于欧神诺瓷砖的经营。租赁期为2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按41元／平方米／月计收，物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。前述费用按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条明确了，承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。合同履行期内，被告并未按照合同约定按期支付租金，经原告多次催要，被告依然未履行付款义务。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告杨鸿辩称，原告主张的事实和里有部分不能成立，被告依实际情况应付租金从2019年1月1日起至2019年10月7日只，尚欠租金67393.39元，不应承担物管费、违约金及诉讼费用。被告于2019年1月1日与星艺佳运营管理公司联系租用展位，双方约谈时只谈及租金，无物管费、空调费、滞纳金。并承诺扩大宣传，让家喻户晓。到正式签约时，合同却约定了物管费、空调费及滞纳金，被告签字之后才发现。此后，因原告宣传不到位，经营期间人流量不够，经营惨淡，无法按时缴纳房屋租金。原告于2019年10月7日强制停电，被告遂向原告提交撤场申请书、撤场保证书、商场撤场申请表、眉山星艺佳商户撤场程序表及撤场计划，等待原告按期结算，多退少补。原告于2019年10月7日出具的结算表被告基本同意，不同意扣除商品售后保证金。原告多次强行停电，违约在先，被告不应承担物管费、滞纳金及诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，原告营业执照副本复印件及法人身份证明书和法人身份证复印件、被告身份证复印件、不动产权证四份、情况说明、《商铺租赁协议》三份、催收函、ESM快递单、ESM物流跟踪信息、现场照片打印件、转账记录打印件、定金收据两份、《眉山星艺佳家居商场定金协议》，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《展位租赁及管理服务合同》，原告拟证明其将租赁场地出租给被告，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，计租面积413.1㎡，租金单价41元／㎡／月，物业费4元／㎡／月（从2020年1月1日计收），租金及物业费按季度支付，每一付款周期之前的30日前付清，逾期付款的按欠付金额3‰支付违约金，原告与被告订立了合法有效的租赁合同，被告应当按照合同约定支付租金及物业费，逾期付款应当承担相应违约责任。被告质证意见，对真实性无异议，合同实际签订时间是被告进场营业后的2019年6月29日，且在被告进场营业后才告知由物业费、空调费及滞纳金，且2019年3月31日、2019年7月及2019年10月7日三次断电，原告涉嫌欺诈兵违约在先，经多次协商，原告才表态第一年不收物管费，第二年开始收。本院认为，该《展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人签订，内容真实合法，不违背法律规定，予以确认。 2.结算单打印件一份，被告提交，拟证明：该结算单系原告负责人季豪通过微信于2019年12月27日下午发送给被告的，上面载明截止2019年10月7日，被告仅欠原告租金67393.39元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该份材料上并无双方签字及盖章，真实性无法确认，故本院不予采信。 3.接（报）处警登记表、微信群聊天记录打印件，被告提交，拟证明：原告分别于2019年3月30日、7月25日及10月7日违约断电。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，接（报）处警登记表上并无相关单位盖章，亦无相关人员签字，对真实性本院不予确认，另外其内容来看，也无法达到原告违约断电之证明目的，故本院不予采信；微信群聊天记录打印件，该微信聊天对象身份无法核实，群内陈述内容的真实性亦无法判断，故本院不予采信。 4.照片打印件两张，拍摄时间为2020年5月11日，被告提交，拟证明：被告早已撤场。原告对真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为该照片拍摄时间为2020年5月11日，且只拍摄了场地内部分场景，无法判断被告是否全部撤场及何时撤场，故不予采信。 5.录音证据，被告提交，被告拟证明：其与原星艺佳商场总负责人季豪于2020年4月17日通话，通话内容中提到被告于2019年10月7日撤场及租金只算至2019年10月7日的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该份录音证据中通话对方的身份无法核实，故真实性不予确认，亦无法判断被告是否通过合法手段录制，且其通话内容谈到2019年10月7日是被告事后补签时间，故本院对该组证据不予采信。 根据审查确认的证据及双方当事人的尘世，本院认定事实如下： 原告宜合管理公司与被告杨鸿签订《展位租赁及管理服务合同》，主要约定：被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区的房屋，面积413.1平方米，用于欧神诺瓷砖的经营。租赁期为两年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按41元／平方米／月计收；物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。租金为物业费付款周期均为3个月，按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第5.1条约定，承租方应于本合同签订当日向出租方支付保证金，金额2万元（质量保证金含租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金，以下合称“履约保证金”；所有类别的保证金以下合称为“保证金”）。合同第5.2条约定，履约保证金尚有结余时自本合同终止之日起满一年后一次性返还。合同第11.4条约定，承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。原告宜合管理公司于2019年1月1日在该合同上签字盖章，被告杨鸿于2019年6月29日在该合同上签字。 原告宜合管理公司确认于2018年6月6日收到被告杨鸿以邵俊名义支付的定金5万元，原、被告均认可的《眉山星艺佳家居商场定金协议》第五条约定，租赁合同生效后，定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余则转为承租方应付的其他款项。2018年8月2日，被告杨鸿转账支付原告宜合管理公司2万元，原告宜合管理公司认为其中1万元为定金，1万元为装修保证金，但未举证。2019年7月27日，原、被告协商一致以被告应向原告收取的货款13558元抵扣被告应向原告支付的租金。被告杨鸿未缴纳过物业管理费。 另查明，合同履行中，双方还口头约定，被告杨鸿应交建渣清理费2065.5元、服装费1200元、培训费300元、营业员押金1000元，杨鸿未实际缴纳。双方对营业员押金1000元的退还时间口头约定为合同终止后退还。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。原告与被告签订的《展位租赁及管理服务合同》，除违约金约定过高外，其余约定不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告杨鸿租用了原告经营管理的场地，按约定应向原告足额按时交纳租金。被告至今尚欠原告租金及物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。因合同中违约金的约定计算标准过高，原告主动将其调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以支持。 2018年8月2日，被告向原告缴纳的2万元，原告主张，该款仅有1万元为定金，另1万元系装修保证金，该主张被告未予认可，原告亦未举证，本院认为该2万元应视为定金，加上被告2018年6月6日预交的定金5万元，定金共计7万元。根据《眉山星艺佳家居商场定金协议》约定，于租赁合同生效后转为履约保证金2万元，并转化为被告应缴纳的其他费用共计4565.5元（建渣清理费2065.5元、服装费1200元、培训费300元、营业员押金1000元），剩余45434.5元应抵扣租金。根据《展位租赁及管理服务合同》约定，被告应于合同签订之日支付首期租金，因被告2019年6月29日才在合同上签字，又因合同约定先交后用，故其应于2019年6月29日支付2019年1月1日至2019年9月30日前的租金，此后应按合同约定支付租金，而被告用剩余定金抵扣租金45434.5元，并于2019年7月27日以货款方式支付租金13558元后，再未支付，故至2020年3月31日被告共计拖欠租金178126.9元（413.1平方米×41元/平方米/月×14月-45434.5元-13558元），原告要求被告支付该租金符合合同约定及法律规定，本院予以支持，对于原告超过该金额的租金的诉求，本院不予支持。被告主张履约保证金2万元及营业员押金1000元应抵扣租金，但根据约定，履约保证金在租赁合同终止后满一年退还，营业员押金在租赁合同终止后退还，被告主张双方的租赁合同在2019年10月7日终止，未能有效举证，本院不予采信。故因双方的租赁合同至今未终止，被告关于用履约保证金及营业员押金抵扣租金的主张，不符合合同约定，本院不予支持。 根据《展位租赁及管理服务合同》约定，逾期支付租金应计算违约金，故对于被告拖欠的租金178126.9元应分段计算违约金，具体计算为：1.2019年6月29日，被告应支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金共计152433.9元，被告用剩余定金抵扣租金45434.5元，并于2019年7月27日以货款方式支付租金13558元，该期拖欠租金计算至2020年3月1日的违约金应为15506.14元{【（152433.9元-45434.5元）×24%÷12月÷30日×27日】+【（152433.9元-45434.5元-13558元）×24%÷12月÷30日×218日】}；2.2019年9月1日应支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金33874.2元，被告未支付，该期拖欠租金计算至2020年3月1日的违约金应为4110.07元（33874.2元×24%÷12月÷30日×182日）；3.2019年12月1日，被告应支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金50811.3元，被告未支付，该期拖欠租金计算至2020年3月1日的违约金应为3082.55元（50811.3元×24%÷12月÷30日×91日）。综上，被告应承担逾期支付租金的违约金22699.39元，原告要求被告支付该期间违约金24123.06元，本院仅支持22699.38元。 根据《展位租赁及管理服务合同》约定，被告应于2019年12月1日支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4957.2元，被告至今未支付，原告现诉请支付，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。逾期支付物业费还应计算违约金300.74元（4957.2元×24%÷12月÷30日×91日），原告关于物业费违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告杨鸿在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的租金178126.9元及违约金22699.38元； 二、被告杨鸿在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的物业管理费4957.2元及违约金300.74元； 三、驳回原告眉山宜合商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4510元，减半收取2255元，保全费1770元，合计4025元，由原告眉山宜合商业运营管理有限公司负担120元，由被告杨鸿负担3905元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈曼 二〇二〇年六月十六日 书记员  杨云