贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4235号 原告：吕敬海，男，汉族，1985年2月4日出生，住贵州省毕节市大方县。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），系贵州众正律师事务所律师。 原告吕敬海与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月10日登记立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告吕敬海、被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕敬海向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书即不动产权证书的违约金;共计148,770.00元；2、判令被告支付原告交纳的契税5,377.00元(2012年5月20日至2019年12月12日)银行同期利息;房屋维修基金7,170.00元(2012年5月20日至2018年12月29日)银行同期利息;3、判令被告退还原告交纳的水表入户费750.00元、电表入户费529.00元、燃气入户费2,500.00元等费用及银行同期利息（庭审中明确以银行同期存款利息的标准计算）;4、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第2项诉讼请求，本院从其所愿。事实与理由:1、原、被告于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买振华商贸大厦X号房，房屋总价为人民币358,483.00元。合同约定被告于2012年12月30日前向原告交付该商品房。合同第八章第二十二条第三款之约定:(一)出卖人(被告)承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人(原告)。(二)出卖人(被告)不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、……约定日期起30日以后，出卖人(被告)仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:(1)……(2)买受人(原告)不退房的，出卖人(被告)自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人(原告)支付已交付房价款0.02%的违约金。合同附件十二补充协议第三条之约定:房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。几年来，原告向被告反映，被告多次搪塞、敷衍，沟通未果，原告于2018年4月上访至毕节市住房和城乡建设局，经市住建局调查反馈，被告未达交付使用条件交付，存在违规交房行为。综上事实，请求法院判令被告向原告支付被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书即不动产权证书的违约金(不动产权证书已于2020年3月10日办理，违约金从2014年6月30日至2020年3月10日，共计2075天，人民币148,770.00元)。2、原告与被告于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》时，要求原告交纳房屋契税及房屋维修基金，但被告未按照约定依法向有关部门进行代缴(房屋契税于2019年12月12日退还原告本人，由原告自行向相关部门缴纳:房屋维修基金被告于2018年12月29日向毕节市住房资金管理委员会缴纳)，被告长期恶意占用原告资金，导致不动产权证书不能办理。请求法院判令被告支付原告交纳的契税5,377.00元(2012年5月20日至2019年12月12日)银行同期利息;房屋维修基金7,170.00元(2012年5月20日至2018年12月29日)银行同期利息。3、依据2018年9月17日[毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见]文件规定，原告与被告于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》时收取“四通费”属违规收取，请求法院判令被告退还原告交纳水表入户费750.00元、电表入户费529.00元、燃气入户费2,500.00元等费用及至今银行同期利息。4、现原告为维护自身的合法权利，特向贵院提起诉讼，判令本案诉讼费由被告承担。请求法院支持原告诉讼。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证，是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照"贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效。4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担:5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。补充：原告不动产权证已经领取；一、早在2019年8月13日被告公司就通知所有购房户办证，他们在接到通知后将所有票据交给公司，公司将相关票据交给不动产登记中心，才能领证。即使违约，违约金计算时间也应截止至2019年8月13日。二、原告第二项诉请要求支付契税利息和房屋违约金利息，首先关于契税，被告方仅仅是代为收为收取缴纳给税务局；房屋维修基金也是代为收取交给财务局，原告方要求支付相关利息，没有法律依据，并且原告方要求从2012年5月20日开始计算利息，即使被告公司要承担利息，也已超过诉讼时效。诉请第三项对三通费的缴费时间是2012年5月20日，也已超过诉讼时效，所以原告的一、二、三、四项诉讼请求依法不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证复印件、商品房买卖合同、房产证、照片，被告所举营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明、收证单、领款单，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1:收据4张。证明目的：证明原告与被告有实际房屋买卖行为，被告存在违约责任。被告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的。对原告所举证据2:被告质证意见：真实性无异议，要求办理逾期办证违约金的起止日期有异议。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，原告支付相关税费等事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2:三通费收据。证明目的：被告收取原告三通费，应退还三通费及占用期间的利息。被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，已超过诉讼时效，不应得到支持。经本院审查认为，该证据能证实被告收取原告通费水、电、气、有线电视入户费为3,779.00元的事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：对振华商贸大厦A、B幢首次登记审查意见。证明目的：审查意见出来后，公司于2019年8月13日根据不动产登记中心的规定在张贴栏及电梯口都张贴了通知，通知所有购房户办证。违约金计算时间只能截止至2019年8月13日。原告质证意见：三性均有异议，该证据为复印件，无原件核对，无法查实其真实性。其次，该证据仅仅是审查意见，并不能证明被告已经取得了办证的条件。从审查的时间，也不能作为被告逾期办证的截止期限，因此我们认为该组证据达不到被告的证明目的。房开公司通知A幢业主办证的时间2019年11月16日，但并未打电话、发信息通知业主，只是张贴。经本院审查认为，该证据只能证明案涉楼幢于2019年8月13日起具备办证条件的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，原告吕敬海作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为358483.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任;1、……约定日期起30日以后，出卖人（被告）仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列1、2项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳水、电、燃气，闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用。合同还约定了其他权利义务。合同附件十二补充协议第三条之约定:房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税，后被告退还原告。2012年5月20日被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2500.00元，合计3779.00元。被告已向原告交付涉案房屋。 另查明，振华商贸大厦Ａ幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。庭审中原告自认：被告张贴通知Ａ幢业主办证的时间2019年11月16日。2020年3月10日，原告已取得案涉房屋的不动产证：黔（2020）毕节市不动产权第××号，载明：权利吕敬海，此外还载明其他相关事项。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记违约金、标准、时间；二、原告请求被告退还三通费及利息的诉讼请求是否应得到支持。 对双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对办理商品房转移登记有关文书的时间和计算标准均作了明确的约定：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，被告于2019年8月13日取得办证条件，原告自认被告于2019年11月16日通知A幢房屋业主办证，视为被告履行了通知义务。对于通知以后的违约责任问题，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金以已付购房款358,483.00元为基数，按日0.02%的标准计算。对被告以诉讼时效抗辩，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，计算违约金原则上应从被告违约的次日即2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月10日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。从2017年4月10日起计算违约金，本院予以支持。因此，本案计算违约金为以原告已付购房款358,483.00元为基数，从2017年4月10日起计算至2019年11月16日（原告庭审中自认被告通知其提交资料办证的时间），共950天，即违约金为68,111.77元（358,483.00元×0.02%×950=68,111.77元），原告诉请超过部分，本院不予以支持。对被告以逾期办证系政府部门的原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 对双方争议的焦点二，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月10日起诉催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元，合计3,779.00元。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立；对原告主张的利息诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕敬海逾期办理商品房转移登记违约金68,111.77元； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吕敬海水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元，以上合计3,779.00元； 三、驳回原告吕敬海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,638.00元，由原告吕敬海负担868.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担770.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张朕一