广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1578号原告：周海霞，女，汉族，1987年2月20日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码为431************884。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉雯，广东名成律师事务所律师。被告：广州帕悦房地产代理有限公司，住所地为广东省广州市越秀区**************。法定代表人：周逸芹，总经理。被告：广州棕阳企业管理有限公司，住所地为广东省广州市越秀区************（仅限办公用途）。法定代表人：周逸芹，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：邹国鸯，广东宏尚律师事务所律师。第三人：东莞市大喜房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************商业住宅楼商铺219号。法定代表人：伦加仔，董事长。委托诉讼代理人：罗建宁，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：蔡智力，男，系该公司员工。原告周海霞诉被告广州帕悦房地产代理有限公司（以下简称为“帕悦公司”）、广州棕阳企业管理有限公司（以下简称为“棕阳公司”）、第三人东莞市大喜房地产开发有限公司（以下简称为“大喜公司”）不当得利纠纷一案，原告向广东省广州市越秀区人民法院提起诉讼，广东省广州市越秀区人民法院于2019年7月15日立案受理后，依照（2019）粤0104民初28806号民事裁定书移送至本院，本院于2020年1月10日立案受理后依法适用普通程序进行审理，并于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告周海霞的委托诉讼代理人庾靖雯、张嘉雯，两被告共同委托诉讼代理人邹国鸯到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周海霞提出如下诉讼请求：1.被告帕悦公司返还原告不当得利款项120000元；2.被告帕悦公司以10000元为本金，自2018年6月9日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息；以100000元为本金，自2018年6月15日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息；10000元为本金，自2018年8月31日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息（现暂计算至2019年5月31日，资金占用利息为4989.21元）；3.被告棕阳公司与被告帕悦公司承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年6月9日，原告与其配偶杨强共同前往东莞市*******1*汇景香樟公馆项目销售厅，拟向第三人购买由其开发的商铺。当时由被告帕悦公司负责接待原告及其配偶，并称第三人委托被告帕悦公司代理销售香樟公馆项目。同日，应被告帕悦公司要求，原告向其支付了10000元。2018年6月15日，原告与第三人就香樟公馆（推广名：城市中心）12单元104商铺签订《香樟公馆（项目名称）认购协议书》，约定成交总价1810000元。当日，原告按照被告帕悦公司的要求，向其公账账号支付了90000元，同时向其指定员工微信转账10000元。被告帕悦公司收取款项后，向原告开具盖有被告棕阳公司公章的收款收据。2018年8月31日，原告再次按照被告帕悦公司的要求，向其指定员工支付宝转账10000元。故原告向被告帕悦公司合计支付款项120000元。在原告购买商铺过程中，被告帕悦公司以签订商品房买卖合同前需要先向其缴纳费用等各种理由要求原告支付款项，原告多次就此事追问被告帕悦公司，被告帕悦公司承认其收取原告的款项为电商费。根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者”的规定，及《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，原告认为被告帕悦公司收取原告120000元的款项无合法依据，导致原告利益受损，被告帕悦公司应当将取得的款项及利息返还给原告。原告多次与其沟通交涉，但其仍以各种理由拒绝返还120000元款项。原告曾向第三人了解到，第三人与被告棕阳公司不存在委托代理销售关系。两被告为关联公司，且被告棕阳公司向原告出具了收款收据，故其应与被告帕悦公司承担连带责任。为维护合法权益，特诉至法院。被告帕悦公司、棕阳公司共同辩称，两被告的主体不适格，案涉120000元前佣虽然是两被告收取的，但两被告是根据与案外人东莞市盈海普惠实业发展有限公司（以下简称为“盈海公司”）的销售代理协议代为收取的。该笔费用的收取是有合理依据的，该笔费用虽然名为前佣，实际上是团购费。两被告通过众多业主团购形式将原价格2657055元减至1810000元成交，总共为原告争取到727055元的优惠。收取该笔费用时，原告是知情的。第三人大喜公司于庭前提交了书面答辩意见，称第三人与被告帕悦公司不存在任何合同关系和法律关系，被告帕悦公司所收费用系其与原告之间进行，与第三人没有任何关联。第三人与被告棕阳公司也不存在任何合同关系和法律关系。经审理查明，2018年6月15日，原告与第三人大喜公司签订了香樟公馆认购协议书，约定：原告向第三人大喜公司认购香樟公馆12单元104商铺，建筑面积为45.51平方米；成交总价1810000元；定金50000元，原告于签订本协议书时付清，该定金在签订《商品房买卖合同》时冲抵首期房款；首期房款1090000元，原告须于2018年6月22日前付清（含定金），同时与第三人签署《商品房买卖合同》，按揭款720000元，原告于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续。2018年8月20日，原告与第三人签署了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向第三人购买位于东莞市*******1*汇景香樟公馆（三区）十二号商业、住宅楼商铺**；总价款为1810000元，原告应予2018年8月20日前支付首期房款910000元，余款900000元向按揭银行申请贷款支付。原告于2018年6月15日向第三人支付了50000元，2018年6月18日向第三人支付了181000元，于2018年8月20日向第三人合计支付了679000元；以上合计910000元。第三人分别于2018年6月15日、6月18日、8月20日向原告出具了相应的收据，载明50000元为定金、181000元为首期款、679000元为首期款。案涉款项的情况。原告于2018年6月9日向被告柏悦公司支付了10000元，于2018年6月15日向被告柏悦公司支付了90000元；并主张于2018年6月15日及8月31日分别向被告的员工支付了10000元。2018年6月15日，被告棕阳公司向原告出具了收据，载明收取了原告定购汇景城市中心12#104号铺优惠款100000元。庭审中，两被告确认共同收取了原告的上述款项，合计120000元，但主张该款项是电商费（前佣），类似于团购费，扣减上述120000元后，实际为原告争取到了727055元的价格优惠。原告则称一直以为该120000元款项是支付给第三人的购房款。两被告确认没有与原告签订相关协议或合同，但有口头向原告履行告知义务。两被告陈述两被告与案外人没有关系，两被告是受案外人东莞市盈海普惠实业发展有限公司（以下简称为“盈海公司”）的委托代为销售案涉项目商铺的，并提交了两份《城市中心项目商铺销售代理合同》为凭。其一显示的签订主体是被告帕悦公司与盈海公司，约定根据盈海公司和第三人签订的包销合作合同，现盈海公司委托帕悦公司代理销售项目；现场接待工作，在盈海公司委托范围内促成购房客户与盈海公司签署《认购书》和《商品房买卖合同》，并指导购房客户缴交各期楼款；前佣（即电商费用）为成功销售建筑面积为50平方米（含）以下的物业的，按照12万/套收取前佣；成功销售建筑面积为50平方米以上的物业的，按照15万/套收取前佣；前佣由帕悦公司向客户收取、足电商费后转入共管账户，待双方共同对销售业绩确认后，从共管账户向促成成交的分销渠道结算佣金。其二显示签订主体是被告棕阳公司与盈海公司，其约定与前述《城市中心项目商铺销售代理合同》约定一致。两被告主张案涉款项是两被告代盈海公司收取的，也转给盈海公司，盈海公司是得利一方，并申请追加盈海公司作为第三人参与本案诉讼。另，原告提交了原告的配偶杨强与被告帕悦公司的员工钟波文之间的两段电话录音及文字说明，拟证明案涉事实。第一段录音录制于2018年12月21日，部分内容如下：杨强述“他等下说你当初没交电商，你就跟我签合同，然后他会不会觉得有点不现实”；钟波文回复“这个没有不现实的，我已经把你的情况反馈上去了，我当时客户说贷不了款，他就不会交那个电商钱的，他说退钱麻烦，我已经说过了，他们是知道的，不然他们是不会和你签合同的，都是我在那里逼他们先给你们签合同先的，因为正常来说，是先交定金，交电商，然后才去签合同的”；杨强述“那个电商钱我确实交了，他不知道是不是”；钟波文回复“这个电商钱呢，说句不好听的，我们不想给他知道的，因为我觉得这张单这么少的话，我如果让他知道，他又收百分之六十走……”第二段录音录制于2019年4月11日，部分内容如下：杨强述“这10万块钱是什么钱，到底是什么钱就10万”；钟波文回复“这10万块钱是我们汇景，汇景城市中心跟我们公司的合作协议条款的”；杨强述“我还问你一件事情，你们到底是哪个公司来给开发商签的合同啊”；钟波文回复“又是我另外一个公司”；杨强述“我觉得你们，首先有预谋的，你给我开一个，居然我返上去，开发商说我没跟这个公司有合作过，你们这不首先有预谋的吗”、“为什么你要给一个开发商不知道的公章开的收据来给我，这是什么意思”。两被告对于上述录音及文字说明的三性予以确认，并确认钟波文为被告帕悦公司的销售人员。庭后，本院向第三人作了询问笔录。第三人称其委托盈海公司销售案涉小区商铺，但没有对团购费、电商费作出过约定；其仅收取商品房买卖合同约定的购房款，不收取其他费用；不清楚盈海公司有没有收取其他费用，盈海公司也不用支付费用给第三人；其支付给盈海公司的费用包括前佣及后佣。以上事实，有香樟公馆认购协议书、《商品房买卖合同（预售）》、POS小票存根、收据（第三人出具）、个人账户汇总信息清单、中国农业银行个人明细对账单、微信转账记录、支付宝转账记录、专用收据、收据（被告出具）、委托付款确认书、结婚证、报警回执、录音及文字说明、《城市中心项目商铺销售代理合同》、情况说明以及庭前会议记录、庭审笔录、询问笔录附卷为证。本院认为，本案为不当得利纠纷。两被告对其共同收取了原告支付的120000元没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：两被告是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利构成要件为一方取得财产利益、他方利益受损、一方取得利益与他方利益受损之间有因果关系、获得利益与受损利益均无法律关系。本案中，两被告主张案涉款项实际系团购费，并给予了原告购房优惠。但被告棕阳公司向原告出具的收据仅显示为“优惠款”，不能直接推定案涉款项系团购费。且该收据系被告棕阳公司单方出具的，也不能推导出两被告已告知原告案涉款项用途及原告予以确认的结论。两被告无法证明双方对案涉款项达成过口头协议，也没有充分举证证明为原告争取了购房优惠，应由两被告承担举证不能的责任。另，原告并非《城市中心项目商铺销售代理合同》的签订方，《城市中心项目商铺销售代理合同》对原告没有拘束力。根据原告提交的电话录音及文字说明，被告帕悦公司的员工也称该款项不想让开发商知道。因此，两被告向原告收取120000元，不具有事实与法律依据，两被告构成不当得利。原告要求两被告退还120000元及支付资金占用期间的利息依法有据，本院予以支持。利息应以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月9日起计至2018年6月14日；以110000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月15日起计至2018年8月30日；以120000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月31日起计至2019年8月19日；以120000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止。两被告主张盈海公司为得利一方，案涉款项系代盈海公司收取的，但《城市中心项目商铺销售代理合同》对原告没有拘束力，两被告是否将案涉款项交付给盈海公司，并不影响本案认定。两被告申请追加盈海公司为本案第三人，实无必要，本院不予准许。两被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：限被告广州帕悦房地产代理有限公司、广州棕阳企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周海霞返还不当得利款项120000元及利息（利息以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月9日起计至2018年6月14日；以110000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月15日起计至2018年8月30日；以120000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月31日起计至2019年8月19日；以120000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理2800元，原告已预交，由被告广州帕悦房地产代理有限公司、广州棕阳企业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  谢嘉禾审 判 员  管 燕人民陪审员  肖利萍二〇二〇年五月二十七日书 记 员  蔡嘉宜附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。