江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初699号 原告（反诉被告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09古玩城**。 法定代表人：孙建铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡立萍，女，1980年11月16日生，该公司员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱淮海，男，1973年2月25日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周一丁，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周广勇，江苏禾嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）天成润华集团有限公司与被告（反诉原告）邱淮海商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人蔡立萍、刘飞，被告（反诉原告）邱淮海的委托诉讼代理人周一丁、周广勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天成润华集团有限公司向本院提出本诉请求：1、被告向原告支付购房尾款93722元；2、被告向原告支付逾期付款违约金38653元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年6月25日签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告天成润华集团有限公司开发建设的南都商务中心XXX室，双方就权利义务进行了明确约定。合同履行过程中，原告曾多次通知被告前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记手续，但截至目前被告仍未前来办理相关手续，尚欠购房款93722元。且被告未及时签约，已违反《商品房买卖合同》约定，构成违约，应依约赔偿原告违约金，原告遂诉至法院。 被告（反诉原告）邱淮海辩称，1、被告未付的房款应为81989元，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。2、涉案工程原由徐州中矿大商务发展有限公司开发，2007年2月份被告与中矿大公司签订认购书，约定被告购买涉案房屋，上房时间为2008年6月30日（实际上房时间为2011年6月）。后经徐州市发改委[2011]451号文件确认，涉案工程的投资开发主体变为原告，原告向涉案小区的所有业主出具承诺书，承诺认可业主与中矿大公司签订的认购书，以及认可自2008年6月底至2009年12月31日期间，按照每日已付房款的万分之1.5支付逾期上房损失，同时承诺2009年12月31日以后到实际上房前，按照每日已付房款万分之4的标准支付逾期上房损失和半年内办理两证。3、涉案房屋实际上房日期为2011年6月25日，原告未支付任何违约金或赔偿损失。4、双方签订的房屋买卖合同第15条约定了如因原告交付之日起720天内无法办理房产证时，原告应按照600元/㎡的标准支付违约金；如能在后续办好，被告返还该款的80%。5、原告在出卖房屋时宣传的均是民用住宅，但是在办证时发现是商用的产权，存在欺诈。6、基于本案有可能涉及众多业主，被告同意在扣减上述各项费用后仍支付部分购房款，请求法院在数额上进行调解，以便解决群体性问题。 反诉原告邱淮海向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期上房损失62741.6元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期办理房产证违约金77100元；3、协助反诉原告办理不动产权证书，反诉费由反诉被告承担。事实和理由：涉案工程原由徐州中矿大商务发展有限公司开发，2007年2月份反诉原告与中矿大公司签订认购书，约定反诉原告购买涉案房屋，上房时间为2008年6月30日（实际上房时间为2011年6月）。后经徐州市发改委【2011】451号文件确认，涉案工程的投资开发实体变为反诉被告，反诉被告向涉案小区的所有业主出具承诺书，承诺认可业主与中矿大公司签订的认购书，以及认可自2008年6月底至2009年12月31日期间，2009年12月31日以后到实际上房前分别支付逾期上房损失，半年内办理两证。后又与反诉被告签订房屋买卖合同，约定办理房产证的时间及违约责任。现反诉被告怠于履行合同义务，损害了反诉原告的合法权益。 反诉被告天成润华集团有限公司辩称，根据双方签订的买卖合同，反诉被告于2011年6月25日交付涉案房屋并与反诉原告办理了上房手续，故反诉原告关于逾期上房违约金的诉请不成立。根据买卖合同第十五条的约定，如反诉被告存在延期办证的情形，有明确的承担标准，再根据合同第6.3条的约定在反诉原告延期付款的违约金中抵扣，因此即使反诉被告存在违约办证的情形，也不可能达到反诉原告诉请的金额。反诉被告在2014年至今多次向反诉原告发函，告知其前来补齐购房款、办理网备及不动产权手续，而反诉原告怠于履行权利义务，故其该诉请不能成立。 本院经审理认定事实如下：2007年2月3日，被告（反诉原告）邱淮海作为认购方与出售方中矿大商务发展有限公司签订了《认购单》一份，主要载明：原告认购房屋位于徐州市矿大南都国际公寓X号楼X单元XXX号，建筑面积128.5平方米，总房款409915元。本户为按揭付款，首期楼款209915元于签定认购单时付清，剩余房款200000元申请办理银行按揭。上房日期暂定为2008年6月底前。本项目尚未取得预售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金。认购方缴纳认购金后，签订正式合同前，本公司有义务为认购方保留所认购房屋。该房屋最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补。暖气、煤气初装费暂定为100元/平方米和3200元/户，于签订正式合同时付清。同日，被告向原告支付首付款209915元。 2008年10月31日，徐州中矿大商务发展有限公司向认购业主发出《承诺书》，内容为：“我公司参与开发建设、销售的矿大南都公寓，针对开发建设销售中的情况，做出如下承诺：1、确认上述建设工程，我公司参与开发建设和销售，我公司应承担责任。2、我公司保证矿大南都国际公寓于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人。3、对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失。4、如我公司不能按本承诺书承诺的日期、条件，将矿大南都国际公寓建成，并经竣工验收合格交付购房人同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失。5、对要求退房的购房人保证于2009年2月底之前一次归还，并按原约定执行。6、保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证。7、乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效。8、乙方同意本承诺。” 2011年6月25日，原告（反诉被告）天成润华集团有限公司与被告（反诉原告）邱淮海签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的徐州市南都国际商务中心第X幢X单元XXX号房产，该商品房的用途为商办，建筑面积共128.5平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3190元，总金额409915元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补。买受人于合同签订前支付209915元，于上房时支付118017元，余款81983元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，该利息可与出让方违约金相抵扣）。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照双方的约定将具备如下条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房水、电、道路、电梯等公共设施、设备具备基本使用条件。出卖人逾期交房的违约责任：逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，按月支付。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：若确定两证不办理，则按如下方式处理：1、出卖人一次性赔偿乙方无法办证违约金，具体赔偿标准为：交部分款的业主：商铺按1200元/平方米、其他按600元/平方米赔偿。2、若在本合同约定的期限内未能办理好，则出卖人先将上述赔偿支付乙方。出卖人继续积极努力办理，若最终能办理好，则乙方需退回违约金的80%换取两证。该合同还约定，出卖人以挂号信方式寄出通知，以本合同确定的地址为准，通知发出7日内视为送达，以信件邮戳为准，被告所留地址为贾汪区人民检察院。 同日，原告向被告实际交付涉案房屋，被告向原告支付购房欠款118017元。 2011年8月30日，被告向原告支付天然气初装费2900元、数字电视初装费656元，共计3556元。 2011年12月9日，徐州市发展和改革委员会发文，确认涉案项目的投资主体由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司。 2014年2月17日，原告取得了南都商务中心土地的分割转让证。 2014年9月17日，原告取得了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明。 2014年10月17日，原告向购买南都商务中心的业主发出《通知》，内容为：您所购买的南都商务中心房屋早在2014年9月21日已具备两证办理条件，我公司已电话通知您。现再次书面通知您：一、办理方法：请携带认购合同、交款凭据、身份证（均为原件）于本通知规定时间内至文华园4#楼西首一层物业管理办公室办理相关手续并签订网备合同。二、优惠政策：为缓解业主资金压力，对已缴纳80%以上房款且在规定时间内及时办理手续的业主，我公司将协调银行为您办理总房款50%的按揭贷款，在扣除您应缴费用后其余款项返还业主，但若未在规定期限内办理，则该政策取消。三、友情提醒：由于我公司债务较多，债权人已陆续起诉，只是没有找到可查封的我公司房产。现南都商务中心正处于现房销售状态，若您不及时签订网备合同，则存在极大风险。被告不认可收到该《通知》。 2015年2月25日，徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访反映“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患，关系矿大南都公寓几百户业主切身利益”等信访事项的答复意见，内容为：经查，天成开发公司所建矿大南都公寓土地性质为出让的国有土地使用权，土地用途为商办用地，我局已经发放土地分割证。天成开发公司在售房时许诺该宗地的用途为住宅，而规划时该宗地为商办，开发公司办理的相应的土地出让手续也是按照商办办理的，符合国家法律规定。 2018年9月17日，天成润华集团有限公司向被告邱淮海发出《通知》一份，内容为：我公司开发建设的南都商务中心项目已于2014年9月具备了两证办理条件，并分别于2014年10月及2015年10月通知您抓紧办理网备合同签约及产权登记办理手续，但截至目前您仍未来办理相关手续，现再次友情提醒：1、由于您未及时签约，您已违反原合同中第六条及第七条的约定，造成违约。目前您已欠我公司违约金约34000元。2、请您于本通知发放之日起一周内来我司核对账务，并办理相关手续，我司将给予优惠减免。3、若您未在规定时间内办理手续，我司将依法予以诉讼，后期产生的一切问题，将由您自行承担。原告将该《通知》通过EMS邮寄至被告南都国际涉案房屋的地址，被告于2018年9月19日签收。 2020年3月9日，天成润华集团有限公司向南都商务中心至今欠款业主发出《通知》，内容为：您购买的南都商务中心房屋已于2014年9月具备了两证办理条件，我司分别于2014年10月及2015年10月通知欠款业主前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，至今仍有部分业主拒绝补款签约。我公司将于3月20日再给20户欠款业主寄发律师函，要求3月底前补款、签约，否则也将采用司法诉讼途径解决。 本院认为，本案的争议焦点为：一、天成润华集团有限公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为？若存在，应否承担相应的违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准，如何确定；二、邱淮海未付房款金额为多少？就其逾期付款的行为应否承担违约责任？若承担，其支付的违约金如何确定？ 关于被告与原告签订的《认购单》、《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《认购单》已对房屋的具体交付时间、总房款、房款交付时间作出了明确约定，双方签订《认购单》时原告虽未取得预售许可证明，但后续已经取得，应认定双方当事人自签订《认购单》之日起即成立商品房买卖合同关系，中矿大商务发展有限公司作为出售方的权利义务应由原告天成润华集团有限公司继受。此后，双方又于2011年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。 一、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。本院认为，首先，徐州中矿大商务发展有限公司在《认购单》中约定上房时间为2008年6月底前，在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中表述“对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失”，可见，徐州中矿大商务发展有限公司与被告确曾对涉案房屋的上房时间约定为2008年6月底，本院对该事实予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2011年6月25日，原告应对该期间逾期交房给被告造成的损失承担违约责任。其次，关于违约金的计算标准，徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺将分段分别按照已付购房款的日万分之一点五、万分之四赔偿购房人损失，但该《承诺书》第7条明确表述“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”，因此该《承诺书》系出售人作出的附条件的承诺，只有在买房人满足出售人设定的条件时，上述承诺始生效力。本案中，因被告未按照《承诺书》要求将涉案房屋的购房款付清，故上述承诺对被告不生效力。被告要求原告按照《承诺书》的标准承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持。双方未在《认购书》中约定逾期交房违约责任，但在2011年6月25日补签的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任明确约定为“逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，按月支付”，因此，原告应按照该标准向被告支付逾期交房违约金。综上，原告应以被告已付购房款209915元为基础，按照每日0.01%的标准，向被告给付自其逾期之日即2008年7月1日起计算至2011年6月25日的逾期上房违约金22859.74元。 二、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期办证的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺“保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证”，因该《承诺书》未生效，故不能按照该期限作为双方约定的办证时间。双方在2011年6月25日补签的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故本院认定，原告应在2013年6月14日具备办证条件并通知被告办理产权证。显然原告存在逾期行为，应向被告承担逾期办证的违约责任。现原告已取得涉案土地、房屋的分割产权证，被告取得涉案房屋的产权证在权利上不存在客观障碍，其要求原告协助办理不动产权证，本院依法予以支持。按照《商品房买卖合同》约定，逾期办证的违约金，对交部分款的除商铺以外的业主按600元/平方米赔偿，若最终能办理好，则乙方需退回违约金的80%换取两证。该约定性质相当于原告履行协助办证义务的履约保证金，根据本案查明的事实，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，被告虽于庭审主张涉案房屋规划性质为商办而非住宅，但其并未主张解除或撤销涉案商品房买卖合同，且其要求原告协助办理产权证，该诉讼主张内容表明被告意在取得涉案房产所有权，若因规划性质改变导致损失，被告可另行诉讼主张权利；且待本案裁判生效后，原告有按生效裁判履行协助办证的义务，彼时合同义务可直接转化为法定义务，双方约定上述履约保证金的目的得以实现，故从节约成本、减少纠纷的角度考虑，本院支持原告向被告支付逾期办证违约金600元/平方米*132.18平方米*20%=15861.6元。 三、关于邱淮海未付房款金额为多少，就其逾期付款的行为应否承担违约责任；若承担，其支付的违约金如何确定的问题。首先，双方在《认购单》和《商品房买卖合同》中均约定被告购买的涉案房屋建筑面积为128.5平方米，而后经实际测量并办证确定涉案房屋的实际建筑面积为132.18平方米，根据双方在《认购单》中的约定“该房屋最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补”，及《商品房买卖合同》中的约定“上房时，房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补”，应按照实际建筑面积计算购房款为421654.2元，被告未付购房款为93722元。其次，双方在《认购单》中仅约定“剩余房款200000元申请办理银行按揭”，徐州中矿大商务发展有限公司在《承诺书》中关于“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”的通知是其单方要求，且如前所述，该承诺未生效。原被告补签的《商品房买卖合同》中明确约定“余款81983元在办理两证前付清”，因此，本院认为，被告应按照合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付原告。原告虽在2014年9月即具备办理两证的条件，并主张已于2014年10月及2015年10月通知被告办理网备合同签约及产权登记手续，但通知办证的通知并未寄送至合同约定的被告送达地址，被告未收到；根据被告举证的2015年2月25日徐州市国土资源局发布的关于矿业大学王建树上访的答复意见，该答复意见中对涉案房屋的土地性质及发放土地分割证作出了说明，应当知道其购买的涉案房屋已具备办证条件，故应在其知道之日将购房余款给付原告。其逾期付款，应向原告承担逾期付款的违约责任。按照《商品房买卖合同》第七条之约定，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即应以未付购房款93722元为基数，自2015年2月26日起按照日万分之一计算至原告主张的2020年3月20日，应为17329.2元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邱淮海于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天成润华集团有限公司购房尾款93722元； 二、被告（反诉原告）邱淮海于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天成润华集团有限公司逾期付款违约金17329.2元； 三、原告（反诉被告）天成润华集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）邱淮海逾期交房违约金22859.74元； 四、原告（反诉被告）天成润华集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）邱淮海逾期办证违约金15861.6元； 五、原告（反诉被告）天成润华集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）邱淮海办理徐州市矿大南都国际公寓2号楼1单元502号房屋的产权证； 六、驳回原告（反诉被告）天成润华集团有限公司的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）邱淮海的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2948元，减半收取1474元，由原告天成润华集团有限公司负担238元，被告邱淮海负担1236元，被告于本判决生效后七日内交纳至本院；反诉受理费3096元，由反诉原告邱淮海负担2240元，反诉被告天成润华集团有限公司负担856元，反诉被告于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  朱兴叶 书 记 员  杨淑彭