文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1904号原告：郭敏，女，汉族，1976年10月10日生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：石剑，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智立，重庆比君律师事务所律师。被告：王江楠，男，汉族，1990年3月8日生，住浙江省台州市黄岩区。原告郭敏与被告王江楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭敏的委托诉讼代理人石剑，被告王江楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭敏的诉讼请求为：1、请求贵院依法判令被告立即支付原告截至2019年10月22日欠付的租金153930.8元及逾期付款违约金7526.14元[违约金计算标准为：（1）2019年6月22日--2019年7月11日期间，43482.7元×24%÷360天×20天＝579.77元；（2）2019年7月12日--2019年7月22日期间，23482.7元×24%÷360天×11天＝172.21元；（3）2019年7月23日--2019年8月22日期间，66965.4元×24%÷360天×31天＝1383.96元；（4）2019年8月23日--2019年9月21日期间，110448.1元×24%÷360天×30天＝2208.96元；（5）2019年9月22日--2019年10月22日期间，153930.8元×24%÷360天×31天＝3181.24元]；2、本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于重庆市渝北区金龙路259号9栋4-1的房屋，2019年6月1日至2020年5月30日期间的月租金为43482.7元，每月一付。被告承租房屋后，未按照合同约定按时足额支付租金，截至2019年10月22日，共欠付原告租金合计153930.8元。根据合同约定，被告如欠付租金的，应每日按照月租金3%的标准向原告支付违约金。原告在本案中以诉讼请求载明标准向被告主张违约金，原告依然保留合同有约定但在本案未向被告主张的其他权利。被告逾期支付租金的行为损害原告的合法权益，现特提起诉讼。被告王江楠辩称，不同意原告的诉讼请求，我支付了押金后并未接收和使用过案涉房屋，双方签订的合同没有生效。我与原告口头达成退租协议，原告找了第三方租赁房屋，第三方向原告支付了租金，原告与第三方达成事实上的租赁关系。签订合同时，案涉房屋有公司注册，直至原告起诉，原公司的物品均未搬离过，无法达成租赁条件，原告并不能交付房屋，房屋不能正常使用。对原告提及的证明表示怀疑，保留追究物管公司责任的权利，并保留另案起诉要求原告退还押金的权利。经审理查明：原告郭敏系位于重庆市渝**龙溪街道金龙路**财信﹒城市国际**附**4-1房屋的所有权人，房屋用途为商服用房，建筑面积905.89㎡，登记日期为2012年9月20日。2019年5月29日，原告为甲方（出租方）与被告为乙方（承租方，地址：重庆市南岸区和泓阳光**）签订房屋租赁合同，约定，座落地址为重庆市渝北区金龙路259号9栋4-1（含4-1旁边露台），建筑面积905.89平方米，租赁用途为经营健身房；第1条双方约定该房屋租赁期共5年，限自2019年6月1日至2024年5月30日止；第3条第1款实行先交租金后使用的方式，租金支付方式：租期第一年即2019年6月1日至2010年（应系笔误）5月30日支付方式为每一个月为一期交租，自2020年6月1日起租金支付方式为每6个月为一期交租，且各期租金应在上一期租金到期日的10天前一次性足额支付给甲方；第2款2019年6月1日起至2020年11月30日，每月租金为￥43482.7元整；第3款为保证乙方合理并善意的使用该房及其配套设施，乙方应于2019年6月1日向甲方支付￥43482.7元整租金作为押金，本合同期满之日，在乙方未人为损坏该房屋及配套设施，且结清所有费用后，甲方予以全部不计息退还。第4条第1款甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜，同时保证该房屋内附属设备、设施能正常运行及使用；第4款，乙方承担租赁期及免租期内水、电、天然气、有限电视、网络、电话、物业管理等实际使用费用及使用不当所造成的维修费用。第5条第1款甲、乙双方应按本合同约定的时间交付房屋和租金，每逾期一天，违约方应按月租金的3%向守约方支付违约金，逾期7天仍不履行的，守约方有权终止合同，违约方应按上述规定支付违约金，若守约方实际损失超过违约金的，违约方还应据实赔偿。合同尾部有原被告双方的签名捺印予以确认。2019年11月7日，原告向被告地址邮寄了《关于再次责令履行租金及相关费用交付义务的通知》，主要内容为：合同签订后，本人如约将房屋交付给你，但你却并未按期足额向本人支付租金，本人有权根据约定终止合同。本人已于2019年10月28日按照合同约定送达地址向你送达了《关于终止房屋租赁合同的通知》，合同已于该日提前终止。因你未在《关于终止房屋租赁合同的通知》限定时间（2019年11月6日）前向本人支付拖欠的房屋租金153930.8元、本合同违约金130448.1元及租赁期间拖欠的水、电、天然气、有限电视、网络、电话、物业管理等有关费用35796.07元等费用，你留在租赁房屋的健身器材按照合同约定即日由本人独立处理。邮件查询显示于次日签收，他人代收。庭审中，双方均认可被告于2019年5月30日向原告支付了43482.7元，但关于该笔款项的性质，原告陈述为租金，被告认为系支付的押金。原告陈述其向被告交付了钥匙，为证明已履行房屋交付义务，原告举示了案外人财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司出具的证明，载明：兹证明，我财信城市国际小区业主郭敏，身份证号码51230119********，其名下位于重庆市渝北区金龙路259号9栋4-1的商业门市，该门市于2019年6月1日起由王江楠租用，后于2019年7月1日出现闭店等经营异常现象。自2020年1月15日起该门市，由新的承租人租用。特此证明。被告对该证据不予认可，认为物业并未表明是其接收了房屋。为证明合同签订后，双方达成口头退租，案涉房屋系案外人何红贵使用，被告举示了2019年7月11日的2万元转账记录一份，拟证明系何红贵向原告支付房租。原告认可在2019年7月11日收到被告支付的租金2万元，但对该证据形式真实性无法确认，不认为委托第三人支付租金就改变了租赁合同主体。上述事实，有双方当事人的陈述、不动产权证书、房屋租赁合同、证明、通知、EMS邮单、物流明细、转账记录等证据在卷佐证。本院认为：房屋租赁合同系诺成性合同，经双方意思表示达成一致即成立并生效。原被告之间的房屋租赁合同经双方签字捺印，系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约享有权利、履行义务。原告作为出租方，其应履行的合同基本义务系将租赁物交付原告使用，被告抗辩称其从未接收、使用过案涉房屋。对此，本院评析如下：1、为证明原告已履行交付义务，其举示了案外人财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司出具的证明一份，该分公司在证明中表述“该门市于2019年6月1日起由王江楠租用，后于2019年7月1日出现闭店等经营异常现象”，而双方于2019年5月29日签订的房屋租赁合同约定租赁期限即自2019年6月1日至2024年5月30日止，“租用”一词不能必然推定出自2019年6月1日起案涉房屋系被告王江楠实际使用；2、原告未举示移交案涉房屋钥匙的直接证据，而案涉房屋已于2012年9月20日登记在原告名下，并非新购入房屋，且房屋属于大面积商服用房，双方在房屋租赁合同中亦约定“甲方保证该房屋内附属设备、设施能正常运行及使用”，因此，双方在交付时未对房屋内的设施、设备进行书面清点及确认不符合交易习惯和常理；3、关于被告在2019年5月30日支付的43482.7元款项的性质。根据合同约定，押金金额与该月租金金额一致，从支付时间看，并不能必然推定出该笔款项系第一个月租金而非押金；从交易习惯看，一般应先付押金，故对于该笔款项性质无法确定。综上，原告举示的证据不足以认定其已履行向被告交付房屋的合同义务，其要求被告支付租金以及违约金于法无据，故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭敏的全部诉讼请求。案件受理费3530元，因适用简易程序减半收取1765元，由原告郭敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年六月二日书记员  马瑞