湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1185号上诉人（原审被告）：刘桂珍，女，1957年3月2日出生，汉族，个体工商户，住湖北省房县。委托诉讼代理人：舒适，湖北嘉略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房县机关事务服务中心（原名称为“房县机关事务管理局”），住所地：房县城关镇吉甫路**。法定代表人：宋**，该中心主任。委托诉讼代理人：李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。上诉人刘桂珍因与被上诉人房县机关事务服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。刘桂珍上诉请求：1、确认房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》有效；2、确认房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》和租赁期限为2027年3月12日起至2032年3月11日止的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除：3、解除合同的同时返还租金144,045元，退还门面综治保证金500元：4、解除合同的同时，支付资金占用利息以及预期可期待利益补偿金432,135元。或将本案发回重审。其理由如下：一、一审判决房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日起至2032年3月11日止的《房屋租赁合同》为无效合同无事实和法律依据；二、一审判决房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除无事实和法律依据，应当在本判决生效之日解除；三、一审判决仅解除合同，就合同权利义务终止时所附随的一系列问题不做任何处理，显属错误，例如房屋是否返还等问题。房县机关事务服务中心向一审法院起诉请求：1、解除与被告的租赁合同，并由被告将租赁房屋腾空后交付房县机关事务服务中心。2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定：2007年3月9日，房县统计局（甲方）作为出租方与承租人刘桂珍（乙方）分别签订了二份《房屋租赁合同》。其中第一份《房屋租赁合同》（以下简称《2007年至2027年房屋租赁合同》）约定主要内容为：“一、甲方同意将位于南街57号的临街门面壹间租赁给乙方，期限20年，自2007年3月12日起至2027年3月11日止。由乙方签订合同时，一次性向甲方交纳20年租金213,400元。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿”等。第二份《房屋租赁合同》（以下简称《2027年至2032年房屋租赁合同》）约定主要内容为：“一、甲方同意将位于南街57号临街门面房壹间租赁给乙方，期限为五年，自2027年3月12日起至2032年3月11日止。由乙方在签订合同时，一次性向甲方交纳五年租金53,350元。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿”等。上述二份合同签订后，刘桂珍针对《2007年至2027年房屋租赁合同》于2007年3月12日，将20年租金共计213,400元一次性交给房县统计局，另交纳门面综治保证金500元。房县统计局也按合同约定将租赁物即位于南街57号的临街门面房屋一间交付给刘桂珍使用。针对《2027年至2032年房屋租赁合同》，房县统计局于2009年3月12日给刘桂珍出具了一份53,350元的《收条》（具体内容为：收条，今收到刘桂珍交来2027年-2032年房租，计伍万叁仟叁佰伍拾元整（￥53350.00），房县统计局（加盖印章），2007年3月12日）；同时，刘桂珍于2007年3月12日给房县统计局出具了一份《领条》（具体内容为：领条，今领到统计局房屋租金返还伍万叁仟叁佰伍拾元，￥53,350元，刘桂珍，2007年3月12日）。双方针对《2027年至2032年房屋租赁合同》，仅是相互出具了收条和领条，并未实际发生金钱交付行为。房县城关镇南街57号房屋属于公有房屋，产权登记所有人为房县人民政府。2002年4月20日，房县人民政府出具《国有资产管理委托书》，内容为：“为加强国有资产管理，明确资产管理主体责任，房县人民政府同意将其位于房县城关镇南街57号的房屋［房证（2001）房字023**］委托房县人民政府机关事务管理局管理，并负责监督劳动服务公司对非办公用房的经营管理。”2019年3月10日，中共房县县委以房发［2019］3号文件将房县机关事务管理局更名为房县机关事务服务中心。2015年12月31日，湖北省人民政府办公厅下发《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》，该文件要求“要把城镇危房改造纳入棚改政策范围，2017年底前完成城镇D级危楼改造，彻底消除安全隐患”。2016年11月10日，应房县机关事务管理局委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房县城关镇南街57号老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼房屋危险性进行鉴定，并出具了仲恒鉴字【2016】sw2172-2《房屋危险性检测鉴定报告》，经现场检查检测，评定分析认为所检测的房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房，鉴定意见为：综合评定该房屋鉴定区域危险性等级为D级；处理建议：建议对该房屋进行拆除处理。2019年7月19日，房县统计局向刘桂珍下发书面《通知》，告知刘桂珍所租赁的房屋已纳入房县棚户区改造范围，房屋管理权已被房县机关事务服务中心统一收回，房县统计局已无法继续履行合同，现决定解除合同，房屋租赁事宜所涉权利义务一并移交房县机关事务服务中心处理。此后，因双方对合同解除、房屋腾退、损失赔偿等问题未协商一致，而引起诉争。一审法院另查明，2017年1月3日，刘桂珍作为出租方与第三人李文文签订了一份五年期《店面房屋租赁合同》，将其所承租的上述房屋转租给第三人李文文，该涉案房屋现仍由第三人李文文租赁使用。一审法院认为：关于合同效力问题：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，房县统计局与刘桂珍在同一天所签订的两份《房屋租赁合同》，其中《2007年至2027年房屋租赁合同》租赁期为20年，《2027年至2032年房屋租赁合同》租赁期为5年，两份合同累计租赁期限为25年，因《2027年至2032年房屋租赁合同》并非在前合同《2007年至2027年房屋租赁合同》租赁期间届满后续订的，故《2027年至2032年房屋租赁合同》系超过二十年租赁期限部分的合同，因此认定房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的《2007年至2027年房屋租赁合同》为有效合同，《2027年至2032年房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告承租的房县城关镇南街57号门面房被鉴定为D级危房，按照鉴定意见书，D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房，建议对涉案房屋进行拆除处理，故房县统计局与被告刘桂珍签订的房屋租赁合同已经无法继续履行，作为涉案房屋的国有资产管理人房县机关事务服务中心要求解除房县统计局与刘桂珍签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，故，原告要求解除房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于解除时间，因原告房县统计局已于2019年7月19日向刘桂珍发出了书面《通知》，该《通知》明确提出解除双方所签订的《房屋租赁合同》，故依法确认合同解除时间为：2019年7月19日。鉴于承租人刘桂珍已将涉案房屋转租给第三人李文文，且第三人没有参加本案诉讼，以及被告对于因解除合同所遭受的损失没有举证的实际，对于原告请求被告腾退并返还所租赁房屋的诉讼请求，以及对于被告请求原告返还实际租赁期限以外的租金和交纳的综治保证金，并请求原告支付租金占用期间利息和赔偿其经济损失的诉讼请求，不予合并审理。原被告对于未予合并处理的事项，可以自行协商处理，也可以另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：一、房县统计局与被告刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；二、房县统计局与被告刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》为无效合同；三、对于原告房县机关事务服务中心的其他诉讼请求，以及被告刘桂珍的诉讼请求本案不予合并处理。案件受理费1,667元，减半收取833.50元，由原告房县机关事务服务中心负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘桂珍与房县统计局于2007年3月9日签订的租期自2007年3月12日至2027年3月11日止的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。同日，双方签订的租期自2027年3月12日至2032年3月11日止的房屋租赁合同，实际上是规避了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，该合同无效。2016年10月30日，涉案门面所在的楼房（即房县城关镇南街57号楼老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼）被鉴定为D级危房，并被纳入房县棚户区改造范围。至此，租期至2027年3月11日的房屋租赁合同在事实上已经无法履行。2019年7月19日，房县统计局向刘桂珍下达的解除通知，符合法律规定，双方之间的房屋租赁合同已于2019年7月19日解除。因合同解除给刘桂珍造成的损失及房县机关事务服务中心腾退房屋的诉讼请求，一审法院应一并审理，但一审法院未予一并审理，并保留了各方的诉讼权利，故从解决矛盾出发，双方可再行诉讼。至于上诉人提出的其他上诉请求并非一审诉讼请求范围，被上诉人也不愿一并审理，故本院不予审理。另，本案是解除合同诉讼，应按照非财产案件收费100元，本案在诉讼费列明中一并纠正。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元，由刘桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年六月二十三日书记员  李大旭