广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1122民初1477号 原告：王某，男，1954年9月28日出生，汉族，原住广西南宁市西乡塘区秀厢大道东段********房，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明凤，广西涌流律师事务所律师。 被告：施某，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西，住广西南宁市青秀区iv> 被告：南宁市战略营销策划有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区竹溪大道**荣恒名都综合楼****。 法定代表人：施某，总经理。 委托诉讼代理人：韦贞（上述二被告共同委托），南宁市战略营销策划有限责任公司员工。 被告：钟山县农村信用合作联社，住，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**/div> 法定代表人：周正杰，理事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 被告：广西链家家庭服务集团有限公司，住所，住所地广西南宁市青秀区思贤路**万昌溪园**楼第****房div> 法定代表人：黄巧芝。 原告王某与被告施某、南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）、钟山县农村信用合作联社（以下简称信用社）、广西链家家庭服务集团有限公司（原称广西南房房地产交易集团有限公司，以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦贤斌，被告施某、战略公司的委托诉讼代理人韦贞，被告信用社的委托诉讼代理人何天红到庭参加诉讼。被告链家公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告施某、战略公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》；2.判决被告施某、战略公司、信用社共同向原告返还购房款31万元；3.判决被告施某、战略公司、信用社共同向原告支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年11月6日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；4.判决被告施某、战略公司、信用社共同向原告支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年11月6日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；5.判决被告链家公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告王某变更诉讼请求：1.判决解除原告与被告战略公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》；2.判决被告信用社向原告支付购房款31万元；3.判决被告信用社向原告支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；4.判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）。事实和理由：2010年3月23日，原告与被告施某、钟山锦绣嘉园项目部签订《房地产买卖契约》，约定由被告施某、钟山锦绣嘉园项目部将位于钟山县的房屋出售给原告，价款为31万元等。上述契约签订后，原告依约支付了购房款31万元。上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售，被告战略公司又委托被告链家公司销售的。原告依约支付上述购房款31万元后，四被告一直未依约为原告办理上述房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续，亦未依约向原告交付房屋。故原告提起本案诉讼。 被告施某、战略公司辩称，1.同意解除本案房屋买卖合同。2.本案房屋买卖合同是被告信用社委托被告战略公司出售本案房屋而由被告战略公司与原告签订的。被告战略公司之所以无法履行本案房屋买卖合同是由于被告信用社不仅不协助被告战略公司为原告办理本案房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续，而且还在2013年背着被告战略公司另行处理了本案房屋。因此，被告战略公司没有过错，不应承担本案责任。 被告信用社辩称，1.同意解除本案房屋买卖合同。但本案房屋买卖合同是被告战略公司与原告签订的，被告信用社不是本案房屋买卖合同的当事人，不应承担本案责任。本案责任应由被告战略公司承担。2.被告信用社与被告战略公司之间的关系不是委托关系，而是房屋买卖关系。3.原告不能既要求计付违约金又要求计付利息，而且要求计付的违约金过高。 被告链家公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的《委托协议书》1份、《委托书》1份、原广西南房房地产交易集团有限公司出具的《证明》1份、钟山县人民法院作出的（2017）桂1122民初695号民事判决书1份、贺州市中级人民法院作出的（2018）桂11民终368号民事判决书1份，被告战略公司提供的《委托协议书》1份、被告信用社出具的《证明》1份、钟山县房地产管理所保存的本案房屋有关材料若干、钟山县人民法院作出的（2017）桂1122民初1084号民事判决书1份、《关于钟山县农村信用合作联社要求出具相关证明的复函》1份、《请求暂缓涉案房地产交易的函》1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的《入伙催办通知书》2份，无本案房屋符合约定交房条件的证据佐证，不能证明被告战略公司要证明的事实，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，宾朝军、莫土林等45人因无法偿还各自所欠被告信用社的借款，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述各自借款抵押的位于钟山县花园，下同）的在建房屋（在建别墅，共45栋，均办理了抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被告信用社（抵偿后均未办理产权过户登记手续）。2008年3月30日，被告战略公司的总经理即被告施某代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述房屋原抵押借款部分本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建和销售。原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的广告得知上述房屋正在销售后，于2010年3月20日与被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部签订《“锦绣嘉园”房屋认购书》，并于当日向被告战略公司交付了购买锦绣嘉园G188号房屋的定金和诚意金共10000元。同年3月23日，被告战略公司总经理即被告施某及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部代表被告战略公司与原告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告战略公司将上述锦绣嘉园G188号房屋（建筑面积为164.40平方米）作价31万元出售给原告；购房款须于2010年3月25日前一次性付清（上述已付定金和诚意金1万元冲抵为购房款）；被告战略公司须于2010年6月30日将上述房屋正式交付给原告（双方另行约定了“交房标准”，房屋须达到该标准才能交付）；若原告不按时付款或被告战略公司不按时交房，则从逾期之日起，每日按房屋总价款的0.5‰支付滞纳金（即违约金）；被告战略公司须于原告付清购房款后50个工作日内为原告办理上述房屋的土地使用权过户登记手续，办好土地使用权过户登记手续后50个工作日内为原告办理上述房屋的房屋所有权过户登记手续，逾期未办理的，则从逾期之日起，每日按房屋总价款的5‰支付滞纳金（即违约金），逾期超过30个工作日的，原告除有权要求被告战略公司支付违约金外，还有权解除合同；等。原告与被告战略公司签订上述契约时，并不知道被告战略公司与被告信用社之间存在前述委托关系，亦不知道所购房屋的实际来源。上述契约签订后，原告于2010年3月24日向被告战略公司支付了购房款30万元。被告战略公司收到上述购房款后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理上述房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续，同时亦未能依约将上述房屋交付给原告。原告曾多次向被告战略公司催告未果。原告在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。之后，原告亦向被告信用社催告未果。于是原告以被告施某、战略公司、信用社、链家公司为被告于2019年10月22日向本院递交诉状提起本案诉讼，提出原诉讼请求。诉讼过程中，原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张其权利，并相应变更了原诉讼请求。 本院认为，本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》是合法有效的。本案房屋买卖合同签订后，原告依约于2010年3月24日支付了购房款31万元（含之前支付的定金和诚意金1万元），但被告战略公司收到上述购房款后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理本案房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续。同时亦未能依约将房屋交付给原告，已构成根本违约。因此，原告请求判决解除本案房屋买卖合同，本院予以支持。本案房屋买卖合同是被告战略公司以其名义直接与原告签订的，但本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。签订本案房屋买卖合同时，原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司因被告信用社不协助而不能依约为原告办理本案房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续而向原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张其权利。因此，原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张其权利，请求判决被告信用社向原告返还购房款31万元，与事实和法律规定相符，本院予以支持。原告请求判决被告信用社向其支付上述购房款31万元的资金占用利息（以该31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至该31万元还清之日止），同时请求判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以上述31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至该31万元还清之日止）。原告既要求支付利息，又要求支付违约金，并不违反法律规定，同时，该两项请求的计算标准总计为年利率24%是合法的。其中利息的计算时间，亦与事实和法律规定相符，故本院对上述利息的请求予以支持。上述违约金的起算时间与事实和法律规定相符，但截止时间与事实和法律规定不符，该截止时间应为原告向本院递交诉状提起本案诉讼要求解除合同（不要求继续履行合同）之日的前一日即2019年10月21日，故上述违约金的计算时间应为从2010年7月1日起至2019年10月21日止，超过该时间范围计算的违约金，本院不予支持。被告信用社辩称其不是本案房屋买卖合同的当事人不应承担本案责任，其与被告战略公司之间的关系不是委托关系而是房屋买卖关系，以及原告不能既要求计付利息又要求计付违约金，且违约金过高等，均与事实和法律规定不符，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第三项、第九十七条、第四百零三条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告王某与被告南宁市战略营销策划有限责任公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》； 二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告王某返还购房款31万元； 三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告王某支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）； 四、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告王某支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至2019年10月21日止）； 五、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12780元（原告已预交），由被告钟山县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈安录 人民陪审员  周君学 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  邱 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务； （三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。