湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初148号原告：安陆市逸嘉物业管理有限公司。住所地：安陆市碧涢路**阳光世纪城**1106铺室。法定代表人：田红英，该公司经理。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所实习律师。被告：杨华建，男，1965年7月5日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：殷成洪，安陆市法律援助中心律师。原告安陆市逸嘉物业管理有限公司(以下简称逸嘉物业)与被告杨华建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告逸嘉物业的委托诉讼代理人王相春、李磊，被告杨华建及其委托诉讼代理人殷成洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸嘉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费69898.4元及逾期违约金（按银行同期同类贷款利息自2014年1月1日计算）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告为阳光世纪城B1栋105、108、201、302，G1栋201、一层201业主，建筑面积共计972.91平方米。被告2012年4月6日与孝感市恒泰物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费为1元/平方米/月，由孝感市恒泰物业管理有限公司提供物业管理服务。被告自2013年4月至2019年8月31日，拖欠物业管理费69898.4元。2019年9月3日，孝感市恒泰物业管理有限责任公司与原告签订了安陆阳光世纪城债权移交委托书，约定由原告收取孝感恒泰物业管理有限责任公司管理安陆市阳光世纪城期间物业管理欠费。并通过电话、书面通知被告，物业管理费欠费已转由原告收取，请其及时结清欠费。截至2019年8月31日，被告拖欠物业管理费69898.4元。原告多次催要未果，特依法起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨华建辩称：1.本案原告合同的转让方在签订合同时使用不同的公章、不同的名称，与原告签订合同时，并未依法成立，收取物业费没有正规发票，其主体非法，与原告所签订的物业合同属无效合同；2.本案原告合同的转让方自收取物业费以来，从未提供任何物业服务，也未向业主谈到收费的问题；3.自2012年4月6日到现在，被告一直向安陆市环卫局交纳相关卫生费用；4.原告在诉状中谈到的2019年9月3日以后事宜，被告认为不属实，也不认可。综上，被告认为原告诉称的事实和理由不实，无任何法律依据，要求判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告杨华建提交本案合同的转让方与小区内其他业主签订的物业服务合同和收费收据，证明本案合同的转让方使用不同的公章和名称与业主签订物业合同，其主体非法，与原告所签订的物业合同属无效合同，故转让合同当然无效。本院认为，本案合同的转让方系孝感市恒泰物业管理有限责任公司，其分公司与被告杨华建签订的物业服务合同内容合法、意思表示真实，不违反法律法规，合同上的公章系分公司公章与其营业执照一致，应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，孝感市恒泰物业管理有限责任公司与开发商签订的前期物业合同双方无异议，即便杨华建未签订物业服务合同，被告杨华建作为业主也应当遵守前期物业合同的约定，故其提交的证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，孝感市恒泰物业管理有限责任公司（以下简称恒泰物业）与湖北世纪中昊房地产开发有限公司安陆阳光世纪城项目部（以下简称中昊安陆项目部）签订阳光世纪城前期物业管理合同，将命名为阳光世纪城小区的物业委托给恒泰物业管理服务，合同对小区物业的范围、服务内容、质量及标准、服务费用、物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，合同期限为两年。合同签订后，恒泰物业于2011年12月19日成立分公司孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处（以下简称恒泰物业阳光世纪城管理处）进驻阳光世纪城进行物业管理至2019年6月31日。2012年4月6日，杨华建与恒泰物业阳光世纪城管理处签订物业管理服务合约，合约约定，所购商铺面积815.66平方米，按1元/M2/月收取物业管理费，若逾期交纳相关费用，管理方将进行二次催收并下达《催费通知书》，且将从逾期之日起按应缴费用的3‰/日计收滞纳金。杨华建分两次缴纳了2012年4月4日至2013年10月5日的物业管理费，之后，一直未缴纳物业费。2019年9月3日，恒泰物业与逸嘉物业签订安陆阳光世纪城物业管理权及债权移交协议，协议约定“自2019年7月1日，恒泰物业正式将安陆阳光世纪城小区的物业管理权及债权的清收工作全部移交给逸嘉物业，截至2019年6月30日止，恒泰物业在经营管理阳光世纪城过程中，共计享有债权1023724元（其中各住户历欠物业管理费462600元、商户历欠物业管理费561124元），上述债权由双方正式签订本移交委托后，以书面通知或张贴告示形式通知各债务人，告知债务人恒泰物业享有的债权已全部移交至逸嘉物业，由各债务人主动向逸嘉物业履行义务，逾期履行，逸嘉物业享有追诉权”。2019年9月4日，安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会在小区门口出示告知书，内容如下：在社区、住建局物业科的指导下，经召开业主大会讨论决定原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处将于2019年7月1日退出安陆市阳光世纪城小区的物业服务。现委托新物业安陆市逸嘉物业管理有限公司接管安陆市阳光世纪城小区物业服务，同时原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处债权已转给新的物业公司安陆市逸嘉物业管理有限公司，请大家到物业服务中心结清前期欠费。本院认为，恒泰物业是取得物业服务资质的物业服务公司，中昊安陆项目部与恒泰物业签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对阳光世纪城小区全体业主均有约束力。恒泰物业委派其分公司恒泰物业阳光世纪城管理处管理上述物业并与业主签订物业服务合同，亦不违反法律规定，其行为合法有效。恒泰物业在逸嘉物业接手管理阳光世纪城小区物业服务时将之前的欠费所享有的债权全部转移至逸嘉物业。对恒泰物业阳光世纪城管理处未尽到物业管理服务职责，杨华建应承担举证责任，杨华建未提供证据证明恒泰物业阳光世纪城管理处在整体服务上存在严重缺陷，逸嘉物业亦举证证明恒泰物业阳光世纪城管理处已履行部分物业管理服务项目，杨华建作为阳光世纪城小区业主应按时缴纳物业管理费用。逸嘉物业根据与恒泰物业签订的物业管理权及债权移交协议，有权请求杨华建支付之前欠费，对其该项请求本院予以支持，杨华建认为自己未享受或者无需接受相关物业服务为由不缴纳物业管理费的抗辩理由与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定相悖，本院对该辩解意见不予采纳。因逸嘉物业在庭审中未提供证据证明恒泰物业按合同约定进行了两次催收且以书面形式向杨华建催交物业费，对逸嘉物业要求杨华建支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持；综上，杨华建与恒泰物业阳光世纪城管理处签订的物业服务合同中约定的物业面积为815.66平方米，按1元/M2/月自2013年10月5日至2019年6月31日计算共计68个月25天。杨华建应支付逸嘉物业物业管理服务费56141.88元（815.66M2×1元/M2/月×68.83月）。综上，原告的其他诉讼请求与被告的其他辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予支持和采纳，本案经调解不能达成一致，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨华建于判决生效后10日内支付原告安陆市逸嘉物业管理有限公司物业管理服务费56141.88元；二、驳回原告安陆市逸嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1548元，减半收取774元，由被告杨华建负担619元，原告安陆市逸嘉物业管理有限公司负担155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 杨 丽二〇二〇年六月二十四日书记员 许曦婷