山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初536号 原告：临沂市青啤地产有限公司，住所地临沂市罗庄区滨河路与双月园路交汇处西南。统一社会信用代码9137130067319855F。 法定代表人：王兵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：房兆丽，山东星阔律师事务所律师。 被告：雷洪星，男，汉族，1986年11月16日出生，居住地临沂市兰山区。 被告：张书恋，女，汉族，1988年03月27日出生，住临沂市兰山区。 原告临沂市青啤地产有限公司（以下简称青啤地产公司）与被告雷洪星、张书恋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年01月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青啤地产公司的委托诉讼代理人房兆丽、被告张书恋到庭参加诉讼，被告雷洪星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青啤地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原被告签订的编号为ＹＳ412598的《商品房预售合同》，被告配合原告到临沂市房产和住房保障局等部门办理房产网签和备案手续；2.请求被告返还原告代支付的房屋贷款275477.98元及利息（最终代偿贷款基数及金额以银行实际结算贷款为准）；3.判令被告按合同约定承担违约金50000元；4.本案诉讼费、保险费、律师费等实现本案诉请的合理费用由被告承担。审理过程中，事实与理由：原、被告于2014年11月06日签订《商品房预售合同》，被告以按揭贷款的方式购买由原告开发的位于临沂市罗庄区××号楼××单元××号××房××号××室。现在偿还按揭贷款期间，被告长时间不按时偿还贷款，原告代为垫付多期款项。根据房屋买卖合同约定，逾期付款超过30日，原告有权解除合同且被告需向原告支付违约金等费用。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 雷洪星应诉后未答辩。 张书恋辩称，同意解除与原告签订的购房合同，因为我与雷洪星离婚时已经将该房产分割归我所有，现在我同意解除合同，但要求原告返还首付款154308元及还款本金部分即63514.5元。 青啤地产公司、张书恋围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经本院审核后认为，青啤地产公司、张书恋提交的证据具备法律规定的证据要件，本院对其证据效力予以确认并在卷佐证。雷洪星举证期限内未向本院提交证据。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年11月30日，原告青啤地产公司与被告雷洪星签订编号为ＹＳ412598的《商品房预售合同》（房屋代码：2348719、2348754），约定被告雷洪星购买原告开发的位于临沂市罗庄区××小区××号楼××单元××号××房××号××室，合同附件十一补充约定第十三条第5项约定：“乙方贷款后，在甲方承担保证期间因未按其与银行贷款文件之约定履行还款义务，致使甲方承担责任的或导致甲方遭受其他损失的，甲方有权单方面解除合同，或以原价或公平市场价回购该房屋，乙方应按该房屋价款总金额的10%向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的其他损失（包括但不限于向银行承担贷偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、利息等）”。2015年01月09日，被告雷洪星、张书恋与案外人兴业银行股份有限公司临沂分行、青啤地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定青啤地产公司为被告雷洪星购买临沂市罗庄区××小区××号楼××单元××号××房××号××室向中国邮政储蓄银行临沂分行330000元贷款提供担保，借款期限为240个月，自2015年01月09日至2035年01月09日止。2018年12月至2019年09月期间，因被告雷洪星未及时履行《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的义务，案外人行业银行股份有限公司临沂分行要求原告代其支付了房贷本息共计275477.98元。原告在垫付上述款项后，经催要二被告未及时偿还，为此成诉。 另查明，被告雷洪星、张书恋在购买涉案房产交付首付款金额为154308元，时至原告起诉之日被告雷洪星、张书恋共向银行归还借款本金共计63514.5元；2019年，被告张书恋与被告雷洪星因离婚后财产分割产生纠纷向河北省衡水市冀州区人民法院提起诉讼，该院于2019年6月作出判决，判决位于山东省临沂市罗庄区××号楼××室房屋归张书恋所有，该判决已于2019年07月13日生效。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》和原、被告及案外人行业银行股份有限公司临沂分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告青啤地产公司请求解除与被告雷洪星签订的《商品房预售合同》能否成立的问题。首先，虽然被告雷洪星作为买受方与原告青啤地产公司签订了涉案购房合同，但合同签订后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故被告雷洪星在涉案合同被解除前享有的仅是履行合同的债权，并不享有涉案房产的物权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告青啤地产公司公司与被告雷洪星签订涉案购房合同时明确约定，买受人在按揭贷款办理完毕后按月还款过程中，如果未按期还款连续超过三个月导致出卖人承担保证责任时，买受人同意由出卖人偿还其剩余借款和利息，并以代为偿还的借款和利息总额回购该商品房。本案中，由于被告雷洪星未按约履行，导致原告青啤地产公司自2018年09月至2019年05月期间共计偿还贷款275477.98元，被告雷洪星已构成根本违约行为，原告青啤地产公司有权据此向法院起诉要求解合同。合同解除后，被告应将涉案房产返还原告青啤地产公司，并应协助提供办理涉案房屋的解除备案登记手续。原告主张被告应向其支付违约金的诉求，原告未提交证据证实其实际损失，故本院对原告的此项诉求，依法不予支持。原告依据合同约定要求被告承担律师费13557元，理由正当，于法有据，本院予以支持。另外，被告张书恋辩称，涉案房产已由河北省衡水市冀州区人民法院作出判决归其所有，涉案房产权益应当由其承受，涉案合同解除后涉案房的首付款154308元及偿还银行借款本金部分即63514.5元，原告应予返还，本院认为，被告张书恋的主张，理由正当，在涉案房产合同解除后且被告将涉案房产返还后，原告应当将上述款项返还给被告张书恋。被告雷洪星经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃当庭答辩、质证的权利，由此造成的不利后应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告临沂市青啤地产有限公司与被告雷洪星签订的合同编号YS412598的《商品房预售合同》（房屋代码：2348719、2348754）； 二、被告雷洪星、张书恋于本判决生效之日起三十日内向原告临沂市青啤地产有限公司交付位于临沂市罗庄区××号楼××单元××室房屋（房屋代码：2348719、2348754）； 三、被告雷洪星、张书恋于本判决生效之日起三十日内协助原告临沂市青啤地产有限公司办理位于临沂市罗庄区××沂河水岸6-5号楼1单元202及-122解除备案登记手续（房屋代码：2348719、2348754）； 四、原告临沂市青啤地产有限公司返还被告张书恋房屋购房款154308元及其已偿还银行借款本金部分即63514.5元共计217822.5元； 五、被告张书恋支付原告临沂市青啤地产有限公司为实现诉请的律师费13557元； 六、上述第四、五项相抵之后，原告临沂市青啤地产有限公司共计向被告张书恋支付204265.5元，于本判决生效之日起三十日内支付； 七、驳回原告临沂市青啤地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本院指定的期间履行给付的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6182元、保全费2920元合计9102元，由被告张书恋负担8082元，原告临沂市青啤地产有限公司负担1020元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  解洪法 人民陪审员  王**亮 人民陪审员  亓本法 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  杜 欣