广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14173号原告：深圳市皇庭国际企业股份有限公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，统一社会信用代码914403001921790834。法定代表人：郑康豪。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明阳，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告：上海喜蔬餐饮管理有限公司，住所上海市浦，住所上海市浦东新区历城路****代码91310115MA1H9NAG0U。法定代表人：彭艳敏。委托诉讼代理人：龚亚玲，女，汉族，1979年5月8日出生，住址湖南省新田县，住址湖南省新田县div>原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司与被告上海喜蔬餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张黎明、蔡明阳，被告的委托代理人龚亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年10月25日起至2021年10月24日止；2018年10月25日起至2019年10月24日，月租金为28546元；月管理费为3996元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和管理费；乙方应在签订合同之日向甲方缴纳租赁保证金85638元、管理费保证金7992元（合称“保证金”）；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内交换予甲方，如乙方逾期返还该租赁房屋，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该租赁房屋；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告却未按约向原告支付租金等款项。为此，原告于2019年7月12日向被告发出《解除租赁合同通知书》（被告于2019年7月15日签收），通知解除合同并要求被告于3日内结清欠款并交还商铺，但被告截止起诉之日仍未搬离。请求法院判令：1、确认原被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议已于2019年7月15日解除；2、被告向原告支付自2019年6月1日至7月15日期间的租金人民币33182.6元及违约金7019.3元（违约金应以每月应付租金的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为7019.3元）；3、被告向原告支付自2019年6月1日至7月15日期间的管理费5929.5元及违约金1302.4元（违约金应以每月应付管理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为1302.4元）；4、被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的电费2072元及违约金708.6元（违约金应以每月应付电费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为708.6元）；5、被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的基础设施服务费843元及违约金288.31元（违约金应以每月应付基础设施服务费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为288.31元）；6、被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的垃圾处理费12元及违约金4.1元（违约金应以每月应付垃圾处理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为4.1元）；7、被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的水费199元及违约金68.06元（违约金应以每月应付水费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为68.06元）；8、被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的污水处理费55元及违约金18.81元（违约金应以每月应付污水处理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为18.81元）；9、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的使用费77013.7元（使用费按每月32542元的标准，自2019年7月19日起计至被告实际搬离之日止，暂计至2019年9月27日为77013.7元）；10、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金675588.4元（赔偿金按每月285460元的租金标准，自2019年7月19日起计至被告实际搬离之日止，暂计至2019年9月27日为675588.4元）；11、原告不予退还租赁保证金85638元；12、原告不予退还管理费保证金7992元；13、被告向原告支付律师费22086.1元；14、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审时，原告请求将本案第四至第八项诉讼请求变更如下：请求将第四项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的电费1466元及违约金501.4元（违约金应以每月应付电费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为501.4元）：请求将第五项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的基础设施服务费596元及违约金203.8元（违约金应以每月应付基础设施服务费的数额为基础，按照曰千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为203.8元）；请求将第六项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的垃圾处理费10元及违约金3.4元（违约金应以每月应付垃圾处理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为3.4元）；请求将第七项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的水费167元及违约金57.1元（违约金应以每月应付水费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为57.1元）；请求将第八项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年5月1日至6月30日期间的污水处理费46元及违约金15.7元（违约金应以每月应付污水处理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为15.7元）。原告提交的诉讼请求明细表记载被告拖欠的2019年6月的租金为19370元、管理费为3996元、7月份的租金为13812.60元、管理费为1933.50元、电费为1466元、基础设施服务费为596元、垃圾处理费为10元、水费为167元、污水处理费为46元。被告答辩称，当时跟皇庭广场招商联系上时，是想在皇庭广场拿个位置用于经营不二烫捞，但是对方说是要先在皇庭中心开店了再给我们在皇庭广场找位置。签约前我们要求对方增加商场整体开业率以及通道打开的具体时间，以及要求增加甲方的违约责任约定，但是对方说合同一个字都不能更改，也不同意增加在附属合同上，他的回复是他们公司法务过不了，由于他再三的说通道在五月一日能打开的口头承诺上，出于信任，我们签约了。但是，对方签约时提供的平面图与实际情况并不相同，招商应允的通道开通时间是2019年5月1日，而实际开通时间是2019年9月27左右，由于甲方迟迟米开通通道，导致我方店面位置一直位于死胡同底部，较少人员到此位置就餐，每日营业额在200元左右，因就餐人员基本都是上班族，到了周六日，一天甚至一个客人都没有。每月只有22天左右实际经营时间。每月核算，入不敷出，店面属于严重亏损状态。由于整体开业率不足三成，己开业的商家曾经联名申请提过关于免租期延后的申请，但是没有回应，皇庭中心物业也并没有拿出更切实的推广宣传方案，并在6月10日对我方没有任何告知的情况下，停水停电，导致我方非正常停业。只有催租信息。停止营业后的六月份，我方联系过物业，没有回复，后面再次联系时，在跟我说皇庭广场有位置可以提供，高昂的价格让我们心有疑虑，就在我们考察市场位置期间，对方向我们发出了解约函。对方的推延政策很是高明（附商家群留言记录）作为普通经营者我很是无奈，无助，对方皇庭中心的格式合同对我方没有丝毫有利之处，对方拥有商场经营权，却没有对客群进行宣导和维护，对方的霸王条款和欺瞒行为，导致商场内三十多家店如今只剩下寥寥数家，且大多都是严重亏损状态。对方合同约定的违约责任，权力义务都不对等，不符合合同法的相关规定，对方主张的违约金畸高，而该损失已经事先得到了3个月的履约保证金的弥补，损失已不复存在，理应驳回。尊敬的法官，除了上面所述，我司经此次重大新冠疫情正面临着破产阶段，旗下门店己在陆续关闭中，实在是无力支撑对方主张，我方愿意也同意对方将未退还的装修押金以及变卖店内空调设备等用来将店面恢复原状。敬请法官能慎重的充分的考虑一下我方的实际困难，谢谢！本院经审理查明，2018年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区××福华路××大厦××层××号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋出租面积81.56平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月350元计算，月租金总额为28546元；乙方应于每月5日前支付租金，首期租金支付日期为2018年10月25日前；租期自2018年10月25日至2021年10月24日；租赁房屋用途为餐饮、小吃；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金85638元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达十五天以上，甲方可向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案，并就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。此后，双方签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定甲方给予乙方118天时间的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等因乙方使用租赁房地产产生的费用。正式计租从2019年2月20日开始。2019年10月25至2020年10月24日的月租金为30544元；租赁房地产的单位管理费（含中央空调费）按建筑面积每平方米每月49元计算，月管理费总额为3996元，由乙方根据租赁建筑面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付；管理费自租赁房地产交付之日起计算，乙方在签订本合同之日应向甲方预交2018年10月25日至2018年11月30日的管理费，乙方应在每月5日前向物业管理方支付当月管理费；首期管理费4898元，乙方应于2018年10月25日前向物业管理方支付；乙方在签订合同之日应向甲方交纳租赁保证金（相当于三个月租金）85638元、管理费保证金（相当于二个月管理费）7992元；以上保证金的退还按原租赁合同中保证金的约定执行；乙方应按照合同约定的租金、管理费和水电费等支付时间，以转账的方式向甲方支付租金、租赁保证金、管理费保证金；乙方须自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其它因乙方使用租赁房地产产生的费用，按政府相关部门规定的收费标准及乙方与甲方或物业管理公司签订的相关协议，由乙方向甲方、物业管理公司或相关部门缴纳；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按交付时的状态（以租赁房屋交付标准为准）交还予甲方，并承担因此产生的全部费用。乙方负责恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁。如乙方逾期返还该租赁房屋，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直到乙方交还该租赁房屋或视乙方违约及放弃留置在租赁房屋内所有财产的拥有权，甲方可按租赁房屋交付标准修缮该房屋并有权处置该房屋内的任何余物，一切费用由乙方负责，乙方不得有异议或作任何追讨；若乙方将租赁房屋地址做工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起5个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失；乙方应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达5天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施：每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照合同的约定将租赁房地产返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。任何一方违约，责任方应按合同总额的10%向合同其他方支付违约金，违约金不足以赔偿合同其他方损失的，应按合同其他方的实际损失赔偿。本补充协议为原合同的补充条款，如原合同中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。除本合同有相关规定外，本合同项下所发出的通知均采用书面形式。甲方对乙方发出的通知、发票或单据等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达；若以特快专递方式发出，则文件寄出后第三个工作日即视为送达。甲、乙双方应对本合同中所记载的各自的电话、地址的真实性和准、地址的真实性和准确性负责址变更，该方应于该等变更发生后第二天内书面通知相对方。因任何一方过错导致本协议所记载的电话、地址不实或该等电话、地址变更后该方怠、地址变更后该方怠于通知协议相对方载地址发出通知、发票、单据等文件，文件寄出后第三个工作日即视为送达。乙方在收到甲方或物业管理公司缴纳租金、管理费、水电费或其应付费用的书面通知后，如有异议，应在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方书面提出，逾期视为无异议。2018年11月2日，被告确认入驻涉案商铺并签署《客户入驻确认书》。双方确认，签订合同后，被告按照合同约定向原告支付了租赁保证金85638元、管理费保证金7992元，向物业公司支付了水电费押金2447元，装修押金10000元。合同约定的免租期至2019年2月19日，因被告向原告申请，原告基于被告经营状况延长免租期至2019年4月30日，自2019年5月1日起计租，被告自2019年5月1日起未支付租金等费用。被告未按合同约定支付租金等费用后，原告多次向被告发出付款通知书、催缴通知书，通知书载明6月份的租金为19370元，物业管理费为3996元，7月1日至15日期间的租金为13812.60元、管理费1933.50元，2019年5月1日至6月30日电费1466元、基础设施服务费596元、垃圾处理费10元、水费167元、污水处理费46元。2019年7月12日，原告向被告在涉案合同中载明的地址邮寄《解除租赁合同通知书》称，截止至2019年7月15日，被告已欠费44674元，含2019年6月份部分租金及2019年7月1日至15日租金33183元，租金滞纳金2738元，2019年6月1日至2019年7月15日物业管理费5930元，水电费1633元，基础服务费596元，垃圾处理费10元，污水处理费46元，物业相关费用滞纳金538元。被告拖欠租金达15日以上，原告有权依据合同约定单方解除合同，不予退还租赁保证金，被告收函后三日内结清欠款并将商铺清空返还原告，逾期未搬离的，原告将按合同及补充协议约定处理。该邮件于2019年7月15日签收。另查，被告主张其被迫在原告于2019年6月10日对涉案商铺停水停电后撤离，没有搬离涉案商铺的物品。原告主张其于2019年6月18日停水停电，目前涉案商铺内仍存放被告的物品。再查，原告为提起本案的诉讼与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定该所接受原告委托代理本案租赁合同纠纷案件的一审阶段律师费为22086.10元。2019年9月29日，原告采取银行转账方式向该所支付包含本案律师费在内的律师费共计47912.79元，该所并向原告开具增值税专用发票。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告虽抗辩称其未按期足额向原告支付租金的原因在原告未按其承诺打开通道，通道不开极大影响了被告的营业收入，但被告提交的证据并不能证实双方有协商打开某个通道，对于被告的该项抗辩，本院不予确认。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权解除合同、没收租赁保证金及要求被告支付拖欠的各项费用及承担相应的违约责任。原告向被告合同载明的地址寄送解除合同通知书，该通知书于2019年7月15日签收，涉案合同于该日解除。原告请求被告支付截止至2019年7月15日期间的租金33182.60元，本院予以支持。合同约定当月租金应于当月5日前支付，被告逾期支付，原告有权要求被告向其支付自当月6日起开始计算至实际付清款项之日止的违约金。原告主张违约金计算标准按照合同约定的每日千分之三的标准进行计算，该标准明显过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。合同约定因使用商铺所产生的费用均由被告承担，被告虽未提交其与涉案商铺的物业管理单位签署的合同，但水电费、物业费等费用实际由物业公司收取。被告实际向物业公司支付了水电押金2447元、装修押金10000元，从常理上讲，装修押金在被告完成装修验收合格后应退还被告，被告实际开始经营，其装修必定验收合格，被告支付的上述押金足以抵扣其拖欠的管理费、水电费等费用，对原告主张的相关费用及违约金，本院不予支持。关于逾期返还租赁房屋的使用费。根据合同约定，被告逾期向原告返还涉案房屋，原告有权按照双倍租金标准要求被告支付逾期返还房屋的占有使用费。原告主张其于2019年6月18日对涉案商铺停水停电，即被告最迟于该日起未实际使用涉案商铺，原告的解除通知要求被告收函后3日内搬离涉案商铺内的物品并返还商铺，被告收函后并未按期搬离物品，原告作为出租方，在被告不履行返还义务的情况下，其应自行清空商铺防止损失的扩大，本院酌定原告自行清空房屋的合理期间为2019年7月20日，被告应向原告支付2019年7月16日至7月20占有使用费。合同约定的双倍租金标准计算的占有使用费明显过高，本院酌情调整为1.3倍租金标准予以计算，被告应向原告支付合同约定的搬离期间即7月16日至7月18日期间的按租金标准计算的占有使用费、7月19日至20日期间的1.3倍租金的占有使用费共计5329元，对原告主张占有使用费超出的部分，本院不予支持。关于逾期返还房屋的赔偿金。合同约定如乙方逾期返还该租赁房屋，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直到乙方交还该租赁房屋或视乙方违约及放弃留置在租赁房屋内所有财产的拥有权，甲方可按租赁房屋交付标准修缮该房屋并有权处置该房屋内的任何余物，一切费用由乙方负责，乙方不得有异议或作任何追讨。涉案合同约定的租赁保证金为3个月租金数额，原告没收的租赁保证金足以弥补被告违约给原告造成的损失，对原告主张的逾期返还房屋的赔偿金，本院不予支持。合同约定，原告因维权而产生的律师费由被告承担，原告提起本案诉讼实际支付了律师费22086.10元，被告应向原告赔偿该部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二第之规定，判决如下：一、确认原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司与被告上海喜蔬餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年7月15日解除；二、被告上海喜蔬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司支付2019年6月1日至2019年7月15日的租金33182.60元及违约金（违约金按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，其中6月份的租金19370元的违约金自2019年6月6日起计算，7月份租金13812.60元的违约金自2019年7月6日起计算）；三、被告上海喜蔬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司支付占有使用费5329元；四、被告上海喜蔬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司支付律师费22086.10元五、原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司有权不予退还租赁保证金85638元；六、原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司有权不予退还管理费保证金7992元；七、驳回原告深圳市皇庭国际企业股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12988.19元（原告预交13000.21元），由原告负担10765.19元、由被告负担2223元。因原告减少诉讼请求而由法院收取的12.02元，本院依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  郑佩侬二〇二〇年六月一日书 记 员  胡 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。