广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0981民初1456号原告：张斌，男，1969年4月12日出生，汉族，住高州市*********，身份证号码：440************750。委托诉讼代理人：张学清，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。被告：高州市富和房地产开发有限公司。地址：高州市**********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄焕荣，男，1965年3月15日出生，住高州市*****，该公司股东之一。原告张斌诉被告高州市富和房地产开发有限公司（以下简称“富和地产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告张斌及其委托诉讼代理人陈婷、被告富和地产的委托诉讼代理人黄焕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告因所购房屋面积差多支付的购房款33372元及利息(从起诉之日起到还清款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算)；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月9日，富和地产与张斌签订了《家和雅居认购书》，由张斌购买富和地产开发的家和雅居I幢B座8层02号房。该认购书约定建筑面积147.92平方米，单价为每平方米2930元，总房价433405元，当天原告按照总价433405元的标准支付首期款130021.5元给富和地产。直至2019年4月，原告收到不动产权证书，发现实际产权登记建筑面积为140平方米，与预定建筑面积相差7.92平方米，面积误差比为5.35%，根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条约定，被告应按面积误差比5.35%退还因面积差而多支付的房款33372元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条以及《合同法》的有关规定，被告已经构成违约，原告提起诉讼，请求判如所诉。被告富和地产辩称：一、原告诉称其房屋的实际产权登记建筑面积与约定建筑面积相差7.92平方米不属实，实际两者的面积没有相差。双方于2015年2月4日签订的《家和雅居认购书》约定的房屋建筑面积是147.92平方米，但随后双方在签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条均约定商品房的面积为140平方米，因此应以双方最后的约定为准，而原告主张房屋不动产登记面积为140平方米，因此两者的面积没有相差，而非原告主张的相差7.92平方米。二、本公司出售给原告的房屋是按套出售的，无论合同约定面积与产权登记面积是否存在差异，合同双方均不需要补款给对方。《商品房买卖合同》第四条、《补充协议》第一条均明确涉案商品房是按套出售的，从《家和雅居认购书》到《商品房买卖合同》无论面积如何变化，整套房的价款是不变的，均为433405元，由此可见，双方约定的按套出售是不计面积差异的。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于高州市云潭镇云潭圩边的家和雅居是被告富和地产开发的房地产。该项目于2014年8月1日取得高州市住建局出具的编号为2014009号《商品房预售许可证》。2015年2月4日，被告富和地产与原告张斌签订了《家和雅居商品房认购书》。该认购书主要约定如下内容：认购物业：高州市云潭镇开发区“家和雅居”I幢B座8层02号单位销售建筑面积147.92平方米，房屋单价为2930元/平方米。(该建筑面积仅为预售面积，实际面积以政府有关机构出具的测绘报告为准)。折扣后优惠价433405元：付款期限及方式：原告同意按以下方式向被告交付购楼款：银行按揭付款，首期款30%(照定价433405元)；定金10000元须于签署本《认购书》时付清；首期楼款30%即130405元(含定金)须于2015年2月12日之前付清；按揭楼款70%即303000元须于2015年2月12日之前按被告通知时间办理银行按揭手续，并同时签署《商品房买卖合同》。此外还约定：本《认购书》中所未详尽设定有关买卖楼宇之双方任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付/入伙时间、违约责任及其他，双方同意，应当以将来签署的正式的《商品房买卖合同》为据。双方明白，本《认购书》仅为确定楼宇买卖的阶级性/预约性行为形式，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》而成就双方的交易。因此，待《商品房买卖合同》签订后，本《认购书》自动失效。2015年2月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号：2015021979)及其附件四《商品房买卖合同》补充协议。该合同第三条约定：“该商品房合同约定建筑面积共140.00平方米，其中，套内建筑面积123.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.87平方米”；第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按【整套】出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3095.75元，总金额人民币433405元”；第五条约定：“面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%”；第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)”。该合同附件一附有房屋面积预测测绘报告(编号：D140822)登记的房屋面积为140平方米，其中套内面积为123.13平方米、分摊面积为16.87平方米。签订涉案的《商品房买卖合同》的当天，双方签订《商品房买卖合同》补充协议作为合同附件四。《补充协议》约定：“一、买卖合同第四条变更为(付款均以人民币计算)：(一)出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房、车库(储物间)、车位价款：1、该商品房属住宅，按套出售，该商品房计价面积140.00平方米，单价为每平方米3095.75元，总金额为433405元；二、买卖合同第六条变更为：(一)买受人同意按下列第3种方式支付房款：3、按揭付款方式①首期：本协议签订时，买受人即向出卖人支付购房款的56%，即：243405元。②按揭付款：购房款的44%，即：190000元，须在2015年3月3日前到办妥申请按揭贷款手续，并交清其他相关费用。十二、其它4、买受人与出卖人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义(无论是打印、手写或盖印的文字)，签署买卖合同及其附件是其真实意思表示，对出卖人和买受人均具约束力，双方将严格遵守执行。5、本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署，如本补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准。2015年2月23日，原告支付了首期款103340元，之后又缴交了140065元，共243405元，余下房款190000元通过银行按揭贷款缴清。被告于2019年1月将房屋交付给原告张斌使用，并于2019年9月28日为涉案房屋办理了不动产权证，证号：粤(2019)高州市不动产权第0016935号，权利人：张斌，证载房屋建筑面积为138.91平方米，其中房屋套内面积122.04元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议的焦点是：涉案楼房的面积差异比是按认购书约定的面积计算还是按合同约定的面积计算问题。原告主张被告应退还多支付的房款，理由是双方签订的《家和雅居认购书》约定涉案房屋建筑面积147.92平方米，与办理的不动产权证书载明的建筑面积138.91平方米存在面积误差。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确以下内容：（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）商品房的基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用的条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的办法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中，原告与被告之间签订的《家和雅居认购书》，没有对商品房买卖合同主要内容作出全面的约定，连最重要的交房条件及日期均未约定；且认购书注明“无论销售面积、质量标准、交付/入伙时间、违约责任及其他，双方同意，应当以将来签署的正式的《商品房买卖合同》为据”、第三条第10项“待《商品房买卖合同》签订后，本《认购书》自动失效。”由此可见，本案的《家和雅居认购书》，仅是双方购房预约协议，不能认定为商品房买卖合同。随着本约合同的订立，预约合同的权利义务被本约合同所吸收，预约合同即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。本案原告、被告已签订了《商品房买卖合同》及其附件，原告称签订的《商品房买卖合同》是格式合同，且签订时被告没有解释、阐明与认购书所载的面积不一致，存在欺诈行为。原告作为完全民事行为能力人，其对合同签订后所产生的法律效力与约束力应有清醒的理解与认知，在签订涉案《商品房买卖合同》时应尽到自己的注意义务,应对主要条款了解之后签订，并对自己的民事行为承担相应的民事责任。原告没有提供相应的证据证明该合同存在无效或可撤销的情形，因此，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的,是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方具有法律约束力。双方对涉案房屋的面积约定应以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所载面积为准。因此原告以认购书约定的楼房面积计算面积差异比，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定该商品房的建筑面积为140.00平方米，而不动产权证载明的建筑面积138.91平方米，据此计算涉案房屋的实际面积差异值约-0.8%(以建筑面积计算)。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。据此，被告应退还3374.37元[（140㎡-138.91㎡）×3095.75元/㎡]给原告。原告主张被告返还因所购房屋面积差多支付的购房款33372元的请求过高，对超出部分，本院不予支持；原告请求被告支付多收房款利息，符合法律规定，本院予以支持。因双方对利息的计算标准无约定，故被告应以退款本金3374.37元为基数，从起诉之日起至退清款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。被告辩称涉案房屋是按套出售，与面积差无关。根据双方确认《商品房买卖合同》第三条计价方式与价款，约定“按建筑面积计算及房屋单价3095.75元，总价433405元”等内容，而《补充协议》更明确“该商品房计价面积140平方米，单价为每平方米3095.75元”，而房屋建筑面积与房屋单价的积是总房款433405元，可见，被告出售房屋的价款是以建筑面积计价的。被告抗辩与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告高州市富和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收房款3374.37元及利息（以退款本金3374.37元为基数，从起诉之日起至退清款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张斌；二、驳回原告张斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费317元，由原告张斌负担285元，被告高州市富和房地产开发有限公司负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  杨名锋二〇二〇年六月十二日书记员  杨 健速录员  陈柏儒