贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4144号 原告：刘芬，女，汉族，1990年9月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201910146296。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘芬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告刘芬的委托诉讼代理人王妍、刘力铭、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芬向本院提出诉讼请求：一、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰铭城”项目3-2803号商品房的不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计42,808.68元（实际金额以原告已付总房款231,086.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准，从2015年2月19日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年12月28日与被告签订《商品房认购书》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为3-2803室的商品房一套，建筑面积87.73平方米，房价总款231,086.00元，原告选择一次性支付方式，并于2014年3月14日向被告支付完毕所有购房款，此后陆续向被告支付了契税、维修基金、办证费等各项费用。2014年11月18日，被告将案涉商品房实际向原告交付，但至今为止，被告从未按商品房认购书的约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且至今仍未将案涉商品房的不动产权证书交付原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日起；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”。结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了231,086.00元购房款，但被告未在约定时间内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照上述约定承担违约责任，故被告应从2017年6月1日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准向原告计付违约金。原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢！ 被告瑞丰房开公司辩称：一、被告并无法定或约定为原告办证的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权变更手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权变更手续，并提供必要的证明文件”，以上行政法规表明，无论是预售商品房还是现售商品房，办理房屋所有权登记的义务都在买受人一方，即本案原告，而被告仅仅是提供必要的证明文件和进行必要的协助。而本案中，一是原告并未履行上述申请房屋所有权登记的法定义务，二是并无任何证据显示被告存在拒绝提供必要的证明文件的行为。在民事活动中，民事主体的义务或来源于法律、法规的规定，或来源于合同约定，非因法律法规规定或合同约定不擅自为民事主体创设某种义务，更不能因民事主体违反该创设的义务而令其承担民事责任。现在行政法规明确规定办理房屋所有权登记是原告的义务而非被告的法定义务、被告并未申请办理房屋所有权登记的情况下，在并无合同约定被告负有为原告办理房屋所有权登记义务的情况下，诉请要求被告承担所谓的“逾期办证”的违约责任，实属擅自为被告创设义务，缺乏事实依和法律依据。 既无法定或约定的办证义务，原告诉请被告限期向共交付不动产权证书、支付违约会无事实和法律依据。二、原告未取得不动产权证书，是原告未履行规章、法规规定的义务，原告诉称被告为其办证、支付违约金，与客观事实相矛盾。除了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定之外，《房屋登记办法》第十二条明文规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”，第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明：（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料：（五）其他必要材料”，《不动产登记暂行条例》第十四条也明文规定，“因买卖、设定抵押权申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。依照上述规定，申请房屋登记行为绝非被告包办一切，需有原告的行为方可，而本案中，被告早在2018年11月28日就已经取得涉案房屋不动产登记的证明文件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第十二条、第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，原告刘芬应当自行申请登记、提交资料，这既是原告的法定义务，也是原告的法定权利，而原告怠于行使其义务，行使其权利，应当自行承担不利的法律后果。并且，在上述法定的申请登记过中，被告瑞丰公司若有任何的介入行为，也仅仅是基于原告刘芬的委托而为，在双方并无委托办证的相关约定，原告也并未委托被告瑞丰公司之前，瑞丰公司并无代其提出登记申请、提交资料之约定或法定义务。原告未取得房屋权属证书，完全是其怠于行使《房屋登记办法》第十二条至规定履行义务和权利所致，完全是其未按照《房屋登记办法》第三十三条规定提交申请所需资料所致，与被告无关，被告不应承担责任。三、原被告双方并未约定原告所诉请的违约金，且客观上原告并未因涉案房屋的产权证未办理而产生损失，原告要求支付所谓“逾期办证”违约金，没有事实依据。涉案房屋已经交付原告居住使用，未进行房屋登记并未妨碍原告行使对该房屋的使用，另外，从举证的角度而言，原告未举证证实其存在损失，在此前提下，原告诉请支付违约金缺乏事实依据。四、即便被告存在法定或约定的办证义务，依照原告诉请的时间，其诉讼请求已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房认购书、购房款收据1张、契税收据1张、办证费收据1张、维修基金收据1张、收房通知单。证明目的：原、被告签订商品房认购书购买商品房一套，原告已支付相关款项，被告逾期违约，应按约定承担违约责任，被告于2014年11月18日向原告交房，被告收取办证费，视为接受原告委托办证。被告质证意见：除收房通知单外，其余证据真实性无异议，但是达不到证明目的，其余意见与答辩意见一致，对收房通知单，并无被告公司的相关签署，三性均不认可。经本院审查认为，该证据符合证据三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书，证明，不动产权证书。证明目的：原告于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，原告未提供资料、出具委托书，故2018年11月29日以后逾期办证是原告造成，违约金计算截止日期为2018年11月29日。原告质证意见：对首次登记确认书，并不是合同中约定的初始登记证，其提供的不动产权证不是本案的当事人，与本案无关，且不能证明该不动产权证是依据首次登记确认书而办理。原告刘芬虽未与被告签订买卖合同，但在已经完全交清房款的前提下，且房开也向其交付了房屋，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释第十八条规定标准计算违约金，被告已向原告收取了办证费，但至今未向原告办理房屋权属证书，应当向原告赔付违约金。经本院审查认为，该组证据能证明案涉房屋具备办证条件等事实，其证明力，本院院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房认购书》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程第3号楼2803号房，该房建筑面积为87.73平方米，购房款为231,086.00元。认购书签订后，原告已支付房款231,086.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2014年11月18日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》。具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，认购书主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行约定的义务。原告按约定支付了购房款及其他相关费用，被告也将案涉房屋交付原告使用，视为双方认可认购书上载明的原告购买案涉房屋的事实。认购书虽未约定被告为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，但原告向被告支付办证费用，可视为被告接受原告委托为原告办理案涉房屋的不动产权证，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、案涉楼幢其他业主的不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3号楼2803号房不动产权证的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书及缴纳相关税费，被告才能履行该义务。对被告以双方未签订商品房买卖合同为由，认为原告诉请为其办证为原告擅自为被告创设义务的抗辩意见，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，原告与被告虽未签订的《商品房买卖合同》，但双方签订了商品房认购书，原告已按认购书上约定的价款支付给被告，被告也将案涉房屋交付原告使用，视为双方认可认购书上载明的原告购买案涉房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日起……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院也不予以支持；涉案房屋未在案涉房屋交付使用后90日内取得商品房屋综合验收备案证明书，案涉房屋于2014年11月18日交付原告使用，按司法解释的规定，被告应从2014年11月18日起的90日内取得办证条件，即2015年2月16日前取得办证条件，而被告于2018年11月28日才具备办证条件，其在此期间不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书，即应当按上述司法解释承担违约责任。对被告主张“原告未获得不动产权证是原告未履行规章、法规规定的义务”的抗辩意见。被告未举证证明原告未履行规章、法规规定的义务系其不能获得不动产权的原因。被告未在法律规定的期限内取得办证条件，且其取得办证条件后也未通知原告提交办证所需资料。故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反法律的约定，故被告应按法律规定支付原告违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日起；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，违约金计算的标准酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。对违约金计算的开始时间为2015年2月16日，又因被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月9日向本院起诉主张相关诉讼权利，按三年诉讼时效的规定，在2017年4月9日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月9日之后的部分，未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，本院予以部分支持。对违约金的计算截止时间，因本案视为约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，但其未举证证明通知原告，本院于2020年6月4日开庭，视为被告于开庭之日已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年6月4日。原告主张计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止，超过部分，本院不予以支持。因此，本案违约金的计算以原告已付购房款231,086.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年4月9日起计算支付至2020年6月4日止，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年4月9日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至2020年6月4日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告主张原告未提交资料办证，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。对被告的其他抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告刘芬缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告刘芬办理涉案房屋不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘芬逾期办证违约金（违约金以231,086.00元为基数，从2017年4月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至2020年6月4日止，按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告刘芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费435.00元，由原告刘芬负担175.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担260.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一