广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初439号原告：郑雪影，女，1983年1月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********，公民身份号码442************429。委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺莹，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告郑雪影与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑雪影委托诉讼代理人黄杰仁、梁艺莹，被告恒茂公司委托诉讼代理人郭嫦娟、曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑雪影向本院提出诉讼请求：被告恒茂公司向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金（以599256元为基数，自2018年9月6日起按日万分之一的标准计算至实际办理房地产权属证书之日止，暂计至2019年12月31日为28824元）。事实与理由：2015年1月5日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：原告买受被告开发的位于中山市石岐区********************，总售价为599256元；被告最迟应于2015年12月31日前将上述商品房交付原告；被告应当在上述商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照补充协议约定处理。双方同日签订的补充协议约定：如因被告未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权的，被告应在超过办证期间按日支付原告已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付599256元房款，被告于2015年10月21日将涉案商品房交付原告，但至今被告仍未办理涉案房屋的房地产权属证书，被告应依约向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金。为此，原告为了维护自身的合法权益，特提起上述诉讼，请求法院依法支持原告如上诉请。庭审中，原告郑雪影明确诉讼请求为：被告恒茂公司向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金35355.89元（计算方法：以599256元为基数，自办证期限届满次日即2018年9月6日起按日万分之一的标准计算至被告履行办理不动产登记需要由其提供资料到产权登记机关备案义务之日即2020年4月18日止，共计590天）。被告恒茂公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告应于2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告，后被告于2015年10月21日依约将涉案商品房交付给原告使用。自原告收楼后，被告一直为原告缴纳物业管理费直至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）之日即2019年2月1日。被告在上述期间以代为缴纳物业管理费的方式客观上已弥补了原告逾期办证损失，故该期间被告的逾期办证违约责任应予以免除，并自2019年2月1日作为办证的起点。如仍以原告实际收楼之日作为被告办证时间的起点，则原告在该期间内因被告逾期办证的同一违约事实而重复获利，双方权利义务失衡，对被告显示公平。2.被告取得竣工验收备案登记证后，被告再无为原告代缴物业管理费，原告应当知悉涉案商品房已经符合办证条件，但原告一直未向被告申请办证。被告通过张贴公告等形式告知所有业主前往办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日以邮寄方式向原告发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函），要求原告在2019年12月28日至2020年1月10日内前往办理房屋所有权变更登记手续，原告对此均置之不理且未向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担。根据合同约定，被告提交资料给产权登记机关时即履行了办证义务，被告已于2020年1月2日在中山市不动产登记政务服务平台输入相关资料信息，后因原告于2020年4月才提交齐全所有材料，故其于当月向中山市自然资源局（以下简称自然资源局）办理递件手续，但具体递件时间不清楚亦未能提供证据予以证明，只能根据网上截图确定在2020年4月18日前完成递件手续。被告自2019年2月1日起至完成递件手续之日止未超过720个工作日的最长办证期限，故不应向原告承担逾期办证责任。3.商品房买卖合同约定逾期办证的违约金以已付房价款的1%即5992.56元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，且被告亦已为原告支付物业管理费12518.38元，足以完全弥补原告的逾期办证违约责任，原告亦未能提供证据证明其实际损失高于前述限额，故原告超出限额的诉求部分应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年1月5日，郑雪影（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区******************房，建筑面积103.32平方米；总价款为599256元，于2015年1月5日以现金方式支付180256元，于2015年3月5日以商业贷款方式支付419000元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，郑雪影依约支付了全部购房款599256元。2.涉案商品房于2015年1月23日办理销售登记备案。3.2015年10月21日，郑雪影与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B10-1404郑雪影管理费交款情况表，该表反映涉案商品房于2015年10月至2019年2月期间的物业管理费合共12518.38元系由恒茂公司支付，2019年3月至2020年3月期间的物业管理费则由郑雪影自行支付。庭审中，恒茂公司称，双方办理收楼手续时，因涉案商品房尚不具备合同约定的交付条件，故其与郑雪影达成口头约定，以其向第一太平戴维斯物业公司中山分公司为郑雪影代缴物业管理费的方式抵扣涉案商品房逾期交楼的违约金，但双方就抵扣期限以及金额没有明确约定，其已为郑雪影代缴2015年10月至2019年2月期间的物业管理费12518.38元；郑雪影不确认其与恒茂公司达成了前述的口头约定，收楼时第一太平戴维斯物业公司中山分公司告知其因涉案商品房不具备交付条件故不向其计收物业管理费，后第一太平戴维斯物业公司中山分公司于2019年9月曾向其扣除两笔款项用于补交之前的物业管理费，但其不清楚扣缴款项的具体金额以及用于补缴何时的物业管理费，确认自其收楼后至今第一太平戴维斯物业公司中山分公司未向其催收物业管理费。4.涉案商品房后于2019年12月24日获批办理不动产首次登记。5.2019年12月28日，恒茂公司向郑雪影邮寄办证通知函，告知郑雪影于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于同月30日被丰巢快递柜签收。郑雪影称，其未曾收取前述通知函，但其于2020年1月2日前收到恒茂公司工作人员的电话通知，故其于2020年1月2日向恒茂公司就涉案商品房申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续以及向恒茂公司提交了办证资料。后其认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。恒茂公司称，郑雪影当天提交的资料并不齐全，直到2020年4月郑雪影才交齐资料，故其于当月向自然资源局提交了办理权属登记需由其作为出卖人提供的资料用于备案即已履行了递件办证义务。为此，恒茂公司提交了中山市不动产登记政务服务平台的截图，拟证明其就涉案商品房申请办理商品房转移及抵押登记手续且于2020年4月18日已通过预审，即其实际于2019年4月18日前已履行了递件办证义务，但对于履行递件办证义务的具体时间未能提供证据予以证明。经质证，郑雪影认为前述截图证明只能证明恒茂公司系于2020年4月18日履行递件办证义务。9.庭审中，郑雪影认为恒茂公司应支付的逾期办证违约金应从实际交楼之日（2015年10月21日）加上720个工作日起算至恒茂公司递件办证之日（2020年4月18日）止；恒茂公司则认为涉案商品房的办证期限应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年2月1日）加上720个工作日，前述办证期限尚未届满，且其已于2020年4月18日前履行了递件办证义务。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑雪影与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，本案中，郑雪影与恒茂公司于2015年10月21日就涉案商品房办理了收楼手续，故根据前述约定，从实际交楼之日（2015年10月21日）加上720个工作日，恒茂公司应于2018年9月4日前履行递件办证义务，但恒茂公司提交的证据只能反映其于2020年4月18日就涉案商品房通过了申请办理商品房转移及抵押登记手续的预审，对于其辩称的实际上系于当天前已履行递件办证义务未能提供证据证明具体的日期，同时，恒茂公司亦辩称其与郑雪影口头约定以其向第一太平戴维斯物业公司中山分公司为郑雪影代缴物业管理费的方式抵扣涉案商品房逾期交楼的违约金，且已为郑雪影代缴2015年10月至2019年2月期间的物业管理费12518.38元，故涉案商品房的办证期限应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年2月1日）起算，且系因郑雪影提交资料不齐全才致其于2020年4月才能履行递件办证义务，郑雪影对于恒茂公司关于口头约定以及其递交资料不齐全的辩解不予确认，且恒茂公司亦未能提供证据予以证明，故本院对其辩解不予采纳，并认定恒茂公司逾期办证时间为592天（2018年9月5日至2020年4月18日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，恒茂公司应承担相应的违约责任，郑雪影有权向恒茂公司主张逾期办证的违约金，恒茂公司应向郑雪影支付逾期办证违约金为35475.96元（599256元×0.01%/天×592天）。现郑雪影于本案只主张违约金35355.89元，是其对自身权利的自由处分，且减免了恒茂公司的责任承担，故本院对其诉求予以支持。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，恒茂公司辩称逾期办证违约金应根据商品房买卖合同的约定以已付房价款的1%为上限，郑雪影对该辩解不予确认。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于郑雪影逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在郑雪影已向恒茂公司支付全额购房款后，恒茂公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了郑雪影对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补郑雪影的损失，且不利于督促恒茂公司履行合同义务，故本院对恒茂公司前述辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郑雪影支付逾期交房违约金35355.89元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元（原告郑雪影已预交），由被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  刘华民人民陪审员  李玉波二〇二〇年六月二十八日书 记 员  郭小琪黄怡凤