广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1441号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**********房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：张志文，男，1986年11月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************队。被告：陈玉琼，女，1986年12月31日出生，汉族，身份证登记住址广东省云浮市云城区*********。委托诉讼代理人：张志文，系其丈夫。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告张志文、陈玉琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告张志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年3月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费9224.28元（每月物业管理费为170.82元）；2.判令被告向原告支付自2016年3月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费2268元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金4785.79元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4785.79元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月30日，被告与肇庆市中广物业管理有限公司签订《尚东康城前期物业管理服务协议》，2010年11月26日，原被告签订《补充协议》，约定由原告作为被告名下尚东康城7栋701号内物业的物业管理公司，被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2016年3月6日起拖欠物业管理费以及公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费9224.28元、公共电费2268元，以及前述费用对应的违约金4785.79元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4785.79元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求；诉讼请求第1项中“2016年3月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费”，调整为2016年3月1日起暂计算至庭审日（即2020年5月27日）。被告张志文、陈玉琼辩称，一、起诉状所述“由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：1、该物业自交付至2016年2月29日，答辩人都有正常缴纳物业管理费.（尽管期间物业管理方对该物业所在小区管理缺失、服务未完全履行等）2、答辩人在该物业负一楼购买有一车位（车位编号**71)，该车位自2013年9月1日起出租给同小区业主叶小姐，直至2015年底-2016年初租客叶小姐多次反应车位被原告物业方堆放物业耗材及杂物/垃圾，导致租客叶小姐无法正常使用该车位，答辩人就此问题多次致电原告（尚东康城服务中心）要求清理车位内的所有物业耗材及杂物/垃圾，但原告方物管迟迟不作出处理或整改，租客叶小姐就此要求取消车位续租，直接造成答辩人方经济损失，随后致电原告（尚东康城服务中心）要求处理好车位问题后我方才缴纳物业管理费.3、因答辩人方长期于外地工作，直到2016年12月31日返回该物业发现车位上依然存放着大量物业耗材及杂物/垃圾，当即到原告（尚东康城服务中心）要求其清理，原告物管口头答应会尽快处理.4、2017年2月1日答辩人再次返回发现车位问题不但未得到解决，车位上还满地玻璃碎片根本无法停放车辆，向原告物管方反映后，只是清理掉玻璃碎片及部分垃圾。5、2017年8月答辩人搬回该物业居住，车位问题依然未得到解决并且还增加了小区设施废弃杂物，答辩人停放在该车位上的车辆还被堆放的杂物砸到，当时找到原告方物管陈姓经理连同保安队长和1名物管员工到场了解拍摄取证，当天有清理走垃圾及部分杂物。随后多次向物管陈姓经理协商解决，但物管方以各种理由推搪。6、2019年5月再次找原告物管方协商解决，物管方已更换经理，向新就职经理杨姓经理反映才解决了大部分物业耗材及杂物问题。其后与物管杨姓经理协商物业管理费和我方造成的经济损失如何补偿，物管方对此置之不理，只回复说：“那些跟我无关，你找之前那个经理去”。物管方杨姓经理对处理问题的态度一点尊重及责任都没有。7、此后答辩人多次致电原告（珠海葆力物业管理有限公司）肇庆分公司电话：075******063,反映及协商解决，但得到回复是：物业管理费及相关问题不是他们处理的，还是要物业所在经理管辖，让物管经理回复。原告（珠海葆力物业管理有限公司）珠海总公司或肇庆分公司均没有设立服务客服询问电话或投诉电话，物业业主方根本无法向物业管理方进行咨询或投诉，物业管理方工作不到位，业主无从申诉。8、就此事2019年11月答辩人向肇庆端州区政府有关部门反映求助，端州区住房和城建设局工作人员与尚东花园小区物业服务企业（即原告）联系后，原告物管方回复表示可以协商减免车位管理费用6个月。原告物管方给出的减免车位管理费用6个月即300元（车位每月管理费50元），减免费用远低于原告对答辩人造成的经济损失。二、至今答辩人车位上依旧被原告物管方堆放着物业耗材，原告物管方从来未有向答辩人方作出任何请求或告知，擅自占用他人物业。三、自2015年底以来一直是答辩人方不停恳请原告物管方处理协商解决问题且得不到重视及解决，原告物管方从未主动联系协商解决.四、原告物管方作为该物业的物业管理公司，不但未有做到应尽的责任与义务，还捎自占用他人物业，且屡屡不作出整改，态度散漫。1、答辩人方并非有意拖欠原告物业管理费以及公共电费，也多次主动要求协商解决。2、原告诉讼请求提及的拖欠物业管理费以及公共电费系由原告物管方违约在先未做到应尽的责任与义务，关于原告诉讼请求的违约金、诉讼费、律师费更是违背公平正义。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求及诉讼理由失实，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区******栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区*****栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。2010年3月30日，被告张志文、陈玉琼（甲方）与肇庆市中广物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：肇庆市中广物业管理有限公司为被告张志文、陈玉琼位于肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城*****提供物业服务，房屋建筑面积113.88平方米。合同第一条“双方的权利和义务”，二、乙方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向甲方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生：1、保持区内大小通道、平台、公共、绿化等面积的干净清洁。四、保安……。第四条“物业管理服务费用”。一、甲方交纳费用时间：收楼前，一次性预收半年费用；二、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；九、每次交纳费用时间：每月5号前交纳当月管理费及上月公摊费用。第五条“其他有偿服务费用”。四、甲方须向乙方缴交小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）：12元/户/月；五、电梯维护费及电梯公共电费20元/户/月；六、从加压楼层开始（含加压楼层）的业主须缴交恒压供水系统的养护费及运行电费10元/户/月。2010年11月26日，被告张志文、陈玉琼（甲方）与原告（乙方）签订《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）约定，根据《尚东康城小区前期物业管理公司变更公示》和《关于尚东康城小区物业服务企业变更的通知函》的相关内容，尚东康城小区的前期物业管理企业已变更为珠海葆力物业管理有限公司。为明确双方权利和责任，现就尚东康城小区的前期物业服务达成如下补充协议：一、将原甲方与肇庆市中广物业管理有限公司变更为本补充协议中的乙方签约主体——珠海葆力物业管理有限公司。二、乙方承诺将按甲方与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务内容、标准及收费项目执行；同时将服务内容、项目及标准在原有基础上逐步提高，但收费标准不变。三、甲方知悉并同意尚东康城小区物业服务企业变更为乙方，并按原与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的权利与义务向乙方行驶……。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司每个季度都有张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用。自2016年3月1日起，被告一直没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告张志文、陈玉琼签订的《前期物业管理服务协议》、《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。上述物业服务合同签订后，原告为被告张志文、陈玉琼所居住的小区已提供了基本物业服务，被告张志文、陈玉琼理应依约支付物业服务费等相应费用给原告。但被告从2016年3月1日起未支付物业服务费及公共电费，显属违约，应承担相应的违约责任。因合同约定缴费日为每月5日前，应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费为8541元[计算方式：113.88平方米×1.5元/平方米/月×50个月（2016年3月1日至2020年4月30日）］、公共水电分摊合共2100元（12元+20元+10元×50个月）。原告关于物业管理费及公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然被告未按照《前期物业服务合同》的约定按期支付物业费,但被告的抗辩理据成立，本院予以采纳，被告的证据佐证了原告提供的物业服务的确存在瑕疵,故原告主张被告支付违约金的请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告张志文、陈玉琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2016年3月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费8541元。二、被告张志文、陈玉琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2016年3月1日起至2020年4月30日期间的公共水电费分摊费合共2100元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费141元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担63元，被告张志文、陈玉琼共同负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉