重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初2355号原告：重庆圣恒房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区双宝路（红光三组桥南大厦），统一社会信用代码：91500102688916008G。法定代表人：吴小兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢磊，男，1986年8月5日出生，汉族，该公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。被告：李贤华，男，1964年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张光余，重庆圣石牛律师事务所律师。原告重庆圣恒房地产开发有限公司与被告李贤华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆圣恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢磊、冯杰，被告李贤华的委托诉讼代理人张光余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆圣恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2019年10月10日起至2020年4月30日止所拖欠的两个季度的房屋租金共计320991元以及水电费用5193.6元，共计326184.6元。2.判令被告依合同约定按每日5令的标准支付从2019年10月10日起至实际支付完毕所欠款项为止的相应违约金。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原、被告双方签订了《物业租赁合同》，合同约定:1、原告将位于重庆涪陵区兴华西路XX号XX广场处商业门面(面积约1609.9㎡)出租给被告;2、租房时间为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日;3、在合同履行期间第一年度每月总计租金为47378元;第二年度每月总计租金为49747元;第三年度每月总计租金为52234元;第四年度每月总计租金为54846元;第五年度每月总计租金为57588元;保证金100000(大写拾万元整);4、被告按季度支付租金，下一租赁季度租金必须在上季度最后一个月10号前付清。若未能按时支付租金等其他费用，则按每日5前的标准支付违约金(惩罚性违约金);5、物业管理费由被告以1.6元/㎡/月计算，按季度随门面租金一同缴纳，若乙方未能按时交付物业管理等相关费用，则按每日5交的标准自付滞纳金，若后期物业费上调，所有门面遵循物业统一标准。截止至2020年4月30日，被告逾期未支付款项包括2019年11月1日至2020年1月31日第四季度和2020年2月1日至2020年4月30日第一季度的房屋租金320991元，水电费5193.6元以及产生的违约金253613元，共计579797.6元。2020年4月30日，原告向被告发出了《付款催告函》，请求被告方于收到催告函之日起3日内交付所欠费用并按合同约定支付违约金。但经原告通知后，被告至今仍未交付所欠款项，其行为已严重违反了合同约定。综上所述，原、被告之间的租赁合同是真实、合法、有效的，理应受到法律的保护。合同签订后，双方均应履行自己的义务，被告逾期不缴纳租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告李贤华司辩称：1、原告擅自改变建筑物的用途，进行违法经营，双方签订的租赁合同系无效合同。2、即使在合同有效的情况下，被告未按时支付租金也是事出有因。即原告出租给被告的房屋存在通风不畅、管道破裂，导致室内有臭味等问题。3、即使在合同有效的情况下，被告未按时支付租金也存在不可抗力的因素。即因新冠疫情的影响，导致被告近三个月停业。应当部分或全部免除被告的责任。4、即使在合同有效，且被告应当支付违约金的情况下，原告所主张的违约金也过高，应当以银行的贷款利率计算违约金。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原、被告签订了《物业租赁合同》。该合同约定：原告将位于重庆涪陵区兴华西路XX号处房屋出租给被告，具体为商业用房一建筑面积247.68㎡，车位及通道一建筑面积359.52㎡，商业用房二建筑面积256.68㎡，车位及通道二建筑面积335.02㎡，车位及通道三建筑面积411㎡，共计1609.9㎡;交付状况为清水房现状；租赁物用途为被告用于家居销售场所；租房时间为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日;第一年度每月租金总计为47378元，第二年度每月租金总计为49747元，第三年度每月租金总计为52234元，第四年度每月租金总计为54846元，第五年度每月租金总计为57588元;保证金100000(大写拾万元整);被告按季度支付租金，下一租赁季度租金必须在上季度最后一个月10号前付清；若未能按时支付租金等其他费用，则按每日5未的标准支付违约金(惩罚性违约金);物业管理费由被告按1.6元/㎡/月计算，按季度随门面租金一同缴纳，若被告未能按时交付物业管理等相关费用，则按每日5能的标准自付滞纳金；本物业水电费按商业用户收取，费用由被告自理，每月按时交纳。截至2020年4月30日，被告尚欠原告计算至2019年11月1日前的租金7101元、自2019年11月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计6个月X49747元（第二年度标准）=298482元、物管费1.6元/㎡/月X1609.9㎡X6个月=15455元（四舍五入）、水电费5193.6元，共计326231.6元。2020年4月30日，原告向被告发出《付款催告函》，请求被告于收到催告函之日起3日内交付所欠费用并按合同约定支付违约金。但经原告通知后，被告至今仍未交付所欠款项。原告遂诉至本院。另查明，因2020年初我国遭遇新冠病毒疫情影响，被告从2020年1月23日至2020年3月5日期间未予营业。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提交的产权证书、物业租赁合同、付款催告函、水电费收据、照片，被告提交的整改通知书、恢复营业报备表等证明材料在案佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》依法成立有效，应受法律保护。被告未按合同约定支付原告租赁费等费用属违约，依法应承担支付原告租赁费等费用的民事责任。因2020年初我国遭遇新冠病毒疫情系不可抗力，被告因新冠病毒疫情影响导致停业一月有余，应酌情为被告考虑减免租金一个月49747元、物管费一个月1609.9㎡X1.6元/㎡/月=2576元（四舍五入），共计52323元。原告主张被告以所欠租金及物管费为基数按每日5‰支付违约金过高，应予调减，对2020年1月31日前所欠付的租金及物管费本院调减为以所欠金额为基数按月利率2%计算。对自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及物管费，由于被告系遭遇新冠病毒疫情的影响而逾期，系遭遇不可抗力所致，可不支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告李贤华于本判决生效后10日内给付原告重庆圣恒房地产开发有限公司租租金255836元、物管费12879元（四舍五入）、水电费5193.6元，共计273908.6元。并支付以租金和物管费164069.5元（2020年1月31日前欠付的租金及物管费，四舍五入）为基数从2019年10月10日起至付清之日止按月利率2%计算的违约金。二、驳回原告重庆圣恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取元3200元，由被告李贤华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 黄 江二〇二〇年六月十六日书记员 黄银丹