湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂执异20号案外人：张利东，男，1978年10月30日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古慧灵律师事务所律师。申请人：国通信托有限责任公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新华街**汉江国际******。法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。被申请人：内蒙古嘉友房地产开发有限公司。住所地：内蒙。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰洲路**法定代表人：徐玉生，该公司总经理。被申请人：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司。住所地：内蒙古。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街**明泽广场****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王利明，该公司总经理。被申请人：内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市回民区文化宫街**商住楼******2062tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗成彪，该公司总经理。被申请人：王利明，男，1970年4月23日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被申请人：刘美，女，1974年3月22日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被申请人：王利芳，女，1967年6月16日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被申请人：王然中，男，1965年9月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被申请人：徐玉生，男，1966年3月8日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。被申请人：李波，女，1970年2月12日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。被申请人：关一，男，1988年4月21日出生，汉族，住山西省大同市南郊区。被申请人：刘晓婷，女，1988年12月17日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。被申请人：高伟，男，1982年2月7日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。被申请人：李日芳，女，1985年9月13日出生，汉族，住山西省大同市南郊区。被申请人：李广，男，1983年5月5日出生，汉族，住山西省长治市郊区。本院在执行国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）诉内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）、内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司（以下简称丰隆公司）、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合同纠纷一案诉讼保全过程中，案外人张利东对查封被申请人嘉友公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园4号楼1单元1201号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张利东异议称，湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）查封的嘉友城市花园4号楼1单元1201号房屋，系其与明泽公司拆迁置换的房屋，并与明泽公司签订了《房屋置换及补偿协议书》，明泽公司及嘉友公司共同向其出具《办理房屋置换手续的函》，并协议约定购房款的支付及房屋置换的产权办理和交付手续。2011年6月1日，张利东与嘉友公司签订《商品房买卖合同》，约定购房款575340元（人民币，下同），嘉友公司出具购房款《收据》。张利东于2012年7月3日接收该房屋并居住使用至今，由其实际占有并按时缴纳物业费、水电费、供暖费等费用。因开发商嘉友公司未能按约定办理相关手续，致使该房屋至今未能办理产权登记手续。请求湖北高院中止对嘉友城市花园4号楼1单元1201号房屋的执行并解除查封措施。本院查明，国通公司与嘉友公司、明泽公司、丰隆公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合同纠纷一案，2018年8月14日，根据国通公司提出的财产保全申请，本院作出（2018）鄂民初63号民事裁定，冻结嘉友公司、明泽公司、丰隆公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合计824412586.66元的银行存款，或查封、扣押、冻结其他等值财产。2019年8月5日，本院依据生效的（2018）鄂民初63号民事裁定，作出（2019）鄂执保66号协助执行通知书，查封了嘉友公司名下位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园包括4号楼1单元1201号房屋在内的118套房产。另查明，2011年5月23日，张利东与明泽公司签订《房屋置换及补偿协议书》，约定张利东所有的明泽未来城10号楼一单元五层西户建筑面积为96.07平方米的房屋置换嘉友城市花园4号楼1单元1201号房屋，并约定了附属物补偿费63000元。2011年7月8日，明泽公司、嘉友公司共同向张利东出具的《办理房屋置换手续的函》载明：你名下“未来城10号楼一单元五层西户，建筑面积为96.07平方米”房屋，经你同意由明泽公司置换为嘉友公司开发的嘉友城市花园住宅小区4号楼1单元1201号，面积为95.89平方米，每平方米6000元。请你直接与嘉友公司办理“商品房买卖合同”，房款由明泽公司向嘉友公司按双方协议支付。嘉友公司按照与明泽公司双方的协议为张利东办理产权及交付手续。并备注此函作为置换手续办理的依据。2011年6月1日，嘉友公司与张利东签订一份《商品房买卖合同》，约定嘉友公司将其开发的嘉友城市花园住宅小区4号楼1单元1201号房屋出售给张利东。该房屋建筑面积为95.89平方米，单价6000元每平方米，总价575340元。2015年4月27日，嘉友公司向张利东开具该房屋的销售发票。为证明其异议主张，张利东向本院提供了《商品房买卖合同》、《房屋置换及补偿协议书》、《办理房屋置换手续的函》、水电费、采暖费发票及明细、物业费收据等证据的公证书予以证实，本院予以确认。再查明，嘉友公司至今未就嘉友城市花园项目办理竣工验收备案。本院认为，本案的争议焦点是案外人张利东对涉案房产是否享有排除本院保全强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据查明的事实，在本院查封之前，张利东以其拆迁的自有房屋与明泽公司、嘉友公司签订了《房屋置换及补偿协议书》，并根据该协议与嘉友公司签订《商品房买卖合同》，且已实际占有使用该涉案房屋。该《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效。由于嘉友公司至今未办理竣工验收手续，导致该房屋不能办理过户登记手续，故非因案外人张利东自身原因未能办理过户登记。综上，张利东关于排除本院对涉案房产保全执行的异议主张成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，裁定如下：中止对被申请人内蒙古嘉友房地产开发有限公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园4号楼1单元1201号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李小丹审判员  陈 辉审判员  张 磊二〇二〇年六月八日法官助理杨同军书记员  张 冉