广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3078号上诉人（原审被告）：中山市鼎辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********汇香林居商铺7、8卡，统一社会信用代码914************798。法定代表人：陆永辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊小薇，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所律实习律师。被上诉人（原审原告）：谭国锐，男，1978年6月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。上诉人中山市鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉公司）因与被上诉人谭国锐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。鼎辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭国锐全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未予认定政府怠于安装市政配套管网导致鼎辉公司延误交付商品房严重错误。鼎辉公司作为开发商开发项目要向政府部门缴纳巨额的配套设施费用，该费用为开发商支付给政府用于完善包括管网等设施在内的建设费用，鼎辉公司自取得地块许可建设之日起直至鼎辉公司项目建成首次申请环保验收之日长达将近5年时间内，政府部门一直怠于建设和完善小区周边生活污水管网。如政府部门依法履行完善管网法定职责，鼎辉公司首次申请建设项目环保验收即可短期内通过并取得竣工验收备案登记证，就不存在导致本次逾期交付商品房的可能，亦不存在鼎辉公司被迫采取自行安装生活污水处理设施进行紧急自救的情况，因此，一审法院以鼎辉公司在未有市政管网设施下采取购买安装第三方污水处理设备的紧急自救措施达到通过环保验收的结果以及生活污水处理措施的可选择性，无视政府部门的不作为而导致鼎辉公司逾期交付商品房的客观事实。二、退一步讲，即便鼎辉公司需向买受人支付逾期交楼违约金，但2017年1月26日至2017年3月7日期间，行政部门超期办理时间不应当纳入计算逾期付款违约金时长内。同时，应给鼎辉公司合理的时间办理相关手续。依据国务院颁布的《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第九条“建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收”及第十四条“环境保护行政主管部门应自收到建设项目竣工环境保护验收申请之日起30日内，完成验收”之规定，环境保护行政主管部门应当在接到申请之日起30日内验收完毕。本案中，鼎辉公司已于2016年12月27日向中山市环境保护局递交环保验收资料及申请，按上述规定的30日计算，环境保护行政部门亦应当最迟于2017年1月26日作出结论。但中山市环保局却于2017年3月7日才向鼎辉公司出具通知书，严重违反法律规定。之前也没有任何提醒，导致鼎辉公司来不及按新标准配置环保设施。鼎辉公司一收到该结论后，已积极寻求解决方案来尽快解决该问题，鼎辉公司无任何主观故意来延期交房。因此，就算法院须判违约金，2017年1月26日至2017年3月7日的超期办理时间不应纳入计算逾期付款违约金时长。同时，应给鼎辉公司合理的时间办理相关手续，而这合理时间内也不应该承担违约责任。谭国锐辩称，一审认定的事实清楚，适用的法律正确，请法院驳回鼎辉公司的上诉请求。谭国锐向一审法院起诉请求：鼎辉公司向谭国锐支付逾期交房违约金12280元（以777207元为基数，按每日0.01%，自2016年12月30日起计算至2017年6月5日止）。一审法院认定事实：2016年5月6日，鼎辉公司（出卖人）与谭国锐（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人购买位于中山市*******************，房屋总价款777207元。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。合同还约定了其他事项。谭国锐已交付全部购房款777207元。鼎辉公司于2017年3月30日向谭国锐交付了案涉房屋。2016年12月27日，中山市环境保护局坦洲分局关于鼎辉公司向其就汇香林居新建项目验收材料申请环保审批出具收件回执，载明：鼎辉公司报来的报告表、验收材料收悉，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，我局对提交的材料进行审核，如果提交的材料不齐全或不符合法定形式，将5日内一次性告知需要补充、补正的材料内容，待补正补齐相关材料后重新提交。如果5日内没有收到要求补全、补正材料的通知，则你单位提交的材料符合受理要求，我局正式受理，收件日为受理日期，请在正式受理后工作日后到受理窗口拿取办理结果。2017年3月7日，中山市环境保护局就上述申请向鼎辉公司出具不予审批通知书，通知书显示不予审批原因为生活污水未纳入城镇污水处理厂处理。2017年5月27日，中山市环境保护局出具中（坦）环验表[2017]8号关于汇香林居新建项目竣工环境保护验收意见的函显示涉案小区通过竣工环境保护验收。庭审中，双方确认涉案小区于2017年6月6日取得验收备案登记证。谭国锐称按合同约定鼎辉公司应于2016年12月30日前办到验收备案登记证，但鼎辉公司于2016年12月27日才向中山市环境保护局坦洲分局申请案涉小区的环保审批，根本无法按时取得验收备案登记证。鼎辉公司称其申请环保验收时验收的标准提高了，政府的配套设施又未规划到案涉小区，后其购买了污水处理设备才于2017年5月27日通过中山市环境保护局的环保验收。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方诉辩意见及一审法院查明的事实，本案争议的焦点为：鼎辉公司是否应承担逾期交房的违约责任及违约金应如何计算。案涉中山市商品房买卖合同是谭国锐与鼎辉公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。根据合同约定，出卖人应在2016年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。鼎辉公司主张其系因政府原因迟延交楼，并提供了中山市环境保护局坦洲分局关于鼎辉公司向其就汇香林居新建项目验收材料申请环保审批出具收件回执、不予审批通知书等为证，但上述证据不足以证明鼎辉公司所证明的内容，故鼎辉公司应承担逾期交房的违约责任。本案中，鼎辉公司虽于2017年6月6日取得验收备案登记证，但在2017年3月30日，鼎辉公司按合同约定的交付条件为谭国锐办理收楼手续时，谭国锐并未提出涉案房屋不符合法定交付条件的异议，并在当日办理了收楼手续，且无证据显示涉案房屋在交付使用时存在不满足基本的安全条件和买受人基本居住要求的情形而影响其使用，故谭国锐在本案中要求鼎辉公司在交付涉案房屋后即2017年3月30日起至2017年6月5日止的逾期交房违约金的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持，但因鼎辉公司未按合同约定的期限交付商品房，故鼎辉公司应向谭国锐支付迟延交付期间即从2016年12月30日起至2017年3月29日止（共90天）的逾期交房违约金6994.863元（777207×0.01%×90）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、鼎辉公司于一审判决生效之日起七日内向谭国锐支付逾期交房违约金6994.863元；二、驳回谭国锐的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元（谭国锐已预交），由谭国锐负担46元，鼎辉公司负担61元（鼎辉公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付谭国锐）。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为鼎辉公司关于政府原因造成其迟延交房的主张是否成立。案涉中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同的约定，出卖人应当在2016年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。鼎辉公司迟延交楼，但鼎辉公司主张其迟延交楼是政府原因造成的。对此，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供相应的证据加以证明。当事人提供的证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方承担举证不能的不利后果。鼎辉公司为证明自己的主张，提供中山市环境保护局坦洲分局关于鼎辉公司向其就汇香林居新建项目验收材料申请环保审批出具收件回执、不予审批通知书等证据，该证据显示鼎辉公司在合同约定的交付商品房期限届满前三天才向相关政府部门申请环保审批，且提交申请时并未依照规定将生活污水纳入城镇污水处理厂处理，故并不能证明鼎辉公司迟延交楼是政府原因造成的。由于鼎辉公司的证据不能证明其主张，鼎辉公司应承担举证不能的不利后果，一审法院判令鼎辉公司对谭国锐承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人鼎辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元（中山市鼎辉房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鼎辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月二十八日书记员  张灵芝