山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初6017号 原告：张建华，男，1981年12月8日出生，汉族，住青岛市市**。 原告：杨健，女，1985年2月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：于海涛，山东新岛律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：高越腾，山东新岛律师事务所律师。 被告：王炳兴，男，1989年5月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鹏，山东若真律师事务所律师。 原告张建华、杨健与被告王炳兴商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张建华、杨健及其委托诉讼代理人高越腾，被告王炳兴的委托诉讼代理人庄伟伟、孙鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张建华、杨健向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金100000元；2.判令被告向原告支付违约金306000元；3.判令被告向原告支付居间服务费15300元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认解除原被告于2019年12月13日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及变更买受方协议书一份，解除日期为2020年3月11日。事实与理由：2019年12月13日，在青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间下，原告张建华与被告就购买位于青岛市黄岛区户房屋签订《青岛市存量房屋买卖合同》。合同第二条（五）约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行香江路支行。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2019年12月18日前向该房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月18日前办理完毕注销抵押登记手续。第三条约定：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权及债权债务纠纷，未被限制转让。出卖人承诺交易房屋不存在查封情形。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。第十条（二）约定：出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项。第十三条约定：发生争议，各方同意依法向房屋所在地人民法院起诉。各方于上述合同签订当日另行签订《变更买受方协议书》，一致同意将《房屋买卖业务签订文件合订本》中原告张建华的权利义务全部转移于原告张建华和原告杨健。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金10万元，并支付居间服务费15300元。因涉案房屋上除《青岛市存量房屋买卖合同》载明的中国工商银行香江路支行的抵押权外，还存在其他抵押权人，经原告和青岛链家兴业房地产经纪有限公司多次催告，被告均未能解除房屋上的其他抵押，导致买卖合同无法继续履行。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 王炳兴辩称，一、关于返还定金，无事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当继续履行。被答辩人支付的定金，系履约保证金，即便是被答辩人选择解除《房屋买卖合同》，该保证金也不应当返还。二、关于支付违约金，无事实和法律依据。被答辩人不存在违约事实。涉案房屋在双方签订《房屋买卖合同》时，只有工商银行的380961.27元的房屋贷款，答辩人已于签订合同后的第四天，即2019年12月17日跟朋友借钱还清了银行贷款，且在答辩人办理结清贷款的同时，向银行提交了解押申请。至于什么时间解押，系银行的工作，答辩人控制不了。根据合同第五条的约定，被答辩人应在2019年的12月18日之前交付560000元的首付款后，答辩人才能配合去办理被答辩人的贷款，但截止到目前为止，被答辩人并未履行该义务，违约的系被答辩人。涉及他项权利人魏继英的抵押期限系2014年11月14日至2019年11月13日，双在签订合同之前抵押已到期，属于自动解押，不存在交易限制。对于被答辩人诉称的受限制，属于不动产登记中心的责任，应当向该部门主张，不是答辩人能够控制的范围。三、关于居间服务费。被答辩人的居间服务费交给了中介，答辩人未收取。且答辩人向中介也缴纳了等额的居间服务费，答辩人无义务向被答辩人支付居间服务费。综上所述，答辩人在涉案房屋的买卖过程中，已按合同约定履行了相关义务，不存在任何违约事实。被答辩人的诉求无事实和法律依据，应当依法驳回。同时，答辩人保留追究被答辩人的违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．被告王炳兴是青岛开发区户房屋的登记所有权人。 2.2019年12月13日，原告张建华作为买受方，被告王炳兴作为出卖方，签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份。合同约定出卖方将位于青岛开发区户房屋卖给买受方，成交价153万元，签订合同当日买受方向出卖方支付定金10万元。买受方于2020年1月18日前支付56万元首付款，买受人申办抵押贷款83万元，由贷款机构将该部分房款直接支付给出卖人，支付时间以贷款机构实际放款时间为准。该房屋的抵押情况及解押约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国工商银行香江路支行，出卖人应于2019年12月18日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月18日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。合同第三条交易方承诺（一）出卖人应当保证该房屋没有产权及债权债务纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方损失。第十条违约责任（二）出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的。出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项，居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。当日，原告张建华向被告王炳兴支付定金100000元。 2019年12月13日，原告张建华作为买受方，乙方，被告王炳兴作为出卖方、甲方，青岛链家兴业房地产经纪有限公司作为居间人、丙方，签订《居间服务合同》一份。合同约定甲、乙双方在丙方的居间服务下将位于青岛开发区户房屋，于2019年12月13日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》。各方同意，应向丙方支付的居间服务费为30600元，由甲方承担15300元，乙方承担15300元，并应于本合同签订当日向丙方支付。当日，原告张建华向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付居间服务费15300元。 2019年12月13日，原告张建华作为乙方、原买受方，被告王炳兴作为甲方、出售方，青岛链家兴业房地产经纪有限公司作为丙方、居间方，张建华、杨健作为丁方、新买受方，签订《变更买受方协议书》一份。合同约定甲、乙、丙、丁协商一致，甲、乙、丙三方就位于青岛开发区户房屋交易相关事宜所签订的《青岛市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及其他相关合同备件项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。 3.涉案房屋于2014年5月9日设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行，债权金额为430000元。后于2019年12月31日办理注销抵押登记手续。 涉案房屋于2014年11月14日设定抵押，结束日期为2019年11月13日。抵押权人为魏继英，债权金额为150000元。涉案房屋并未办理注销抵押登记手续。庭审中，被告称抵押权人魏继英的抵押期限已到期，已自动解押，涉案房屋不存在买卖限制。经当庭拨打青岛市黄岛区不动产登记中心电话660××××5200询问涉案房屋抵押权到期后，是否需要抵押权人前往办理注销抵押登记手续，青岛市黄岛区不动产登记中心工作人员称需要抵押权人前往办理注销抵押登记手续，否则抵押权一直存在，无法办理房屋产权转移登记。 4.庭审中，原告提交通知一份、与链家中介工作人员王凤哲微信聊天记录一宗，称张建华、杨健于2020年3月11日以微信方式向青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员王凤哲发送《通知》，载明由于涉案房屋被限制转让，出卖方构成根本违约，特此通知解除房屋买卖合同并退还双倍定金和赔偿违约金。王凤哲将《通知》交给被告。房屋买卖合同应于2020年3月11日解除。被告质证称对上述证据的真实性无异议，但是与本案没有关联性，买卖双方系原被告，原告应当向被告发送通知，而不是向中介，被告对该份通知不知情。 5.庭审中，被告同意解除《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》，原被告均认可解除时间为庭审日期即2020年5月26日。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1.原、被告双方之间签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》是否能够解除；2.被告是否应该返还原告购房定金100000元；3.被告履行合同是否存在违约，是否构成根本违约；原告主张的损失是否合理，是否应予以支持。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 1.关于原、被告双方之间签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》是否能够解除。原、被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的合同，应受法律保护。原告提起诉讼请求解除双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》。庭审中，被告亦同意解除该《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》，原、被告的意思表示一致，本院依法予以确认双方于庭审时即2020年5月26日解除合同。 2.关于被告是否应该返还原告购房定金100000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付被告定金100000元，现双方协商一致解除合同，原告已支付的定金应予退还，故被告要求被告返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 3.关于被告履行合同是否存在违约，是否构成根本违约；原告主张的损失是否合理，是否应予以支持。双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》第十条明确约定涉案房屋被查封或限制转让，致使原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约。而青岛市黄岛区不动产登记中心登记资料查询档案显示，现被告将涉案房屋向案外人魏继英提供抵押担保，并未办理注销抵押登记手续。故根据现有法律、行政法规的相关规定，被告配合原告办理涉案房屋过户手续的义务已处于履行不能状态，原告取得涉案房屋物权的合同目的已不能实现，被告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告未履行支付首付款的义务违约在先，被告不承担违约责任。本院认为，在得知涉案房屋存在抵押担保的情形下，原告暂不支付首付款系行使不安抗辩，其行为不构成违约，故对被告的抗辩意见本院不予采信。根据前述查明的事实，《青岛市存量房屋买卖合同》第十条约定涉案房屋被查封或限制转让，致使原告无法取得房屋所有权的，被告应承担房款20%的违约责任，即306000元（1530000元×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告选择要求被告承担违约金，但未交证据证明其损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素衡量根据公平原则和诚实信用原则，本院依法对原告主张的违约金予以调减，调整至10万元，对原告主张的居间费用损失不再另行计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告张建华、杨健与被告王炳兴签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更买受方协议书》于2020年5月26日解除； 二、被告王炳兴于本判决生效后十日内返还原告张建华、杨健定金100000元； 三、被告王炳兴于本判决生效后十日内支付原告张建华、杨健违约金100000元； 四、驳回原告张建华、杨健的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7620元（原告已预交），减半收取3810元，由原告负担1810元，被告负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇二〇年六月九日 书记员  李晓春