广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2695号 原告:覃某，女，1980年7月8日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃某，广西某律师事务所律师。 被告：广西某物流有限公司，住所地：南宁市江**。 法定代表人：黄某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎某，广西某（南宁）律师事务所律师。 原告覃某与被告广西某物流有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告覃某的委托诉讼代理人杨某、覃某，被告广西某物流有限公司的委托诉讼代理人黎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金23482.38元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月4日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的南宁市江南区壮锦大道16号海吉星·佳信广场A栋A2单元1309号房；总价款为391373元；按照国家和地方人民政府的规定，2017年12月31日前经商品房建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付给原告使用；逾期交房超过60日，自2017年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告直到2018年4月30日才实际交付房屋，逾期交房120日，应当按照合同约定向原告支付逾期违约金23482.38元。因被告拒绝支付逾期交房违约金，原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告广西某物流有限公司辩称：其一，因存在符合合同约定的延期交付情形，被告延迟交房并不构成违约，不应承担违约责任。其二，原告主张的违约金显著高于其房产的租金收益，应依法调整。其三，被告已经通过代付原告3个月的物业管理费用抵偿了原告的经济损失。如原告主张延期交房违约金，被告要求抵扣3个月的物业管理费。 本院认为：原、被告双方于2017年8月4日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10097496）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 原告已经依照合同约定履行了向被告支付全部购房款的义务，被告亦应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案商品房。根据双方合同的约定，交房时间应当作相应顺延的包括下列情形：因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。根据上述约定，自双方于2017年8月4日签订合同之日起至约定的交房之日2017年12月31日止，交房时间应当作相应顺延的情形包括:1.因2017年9月7日至2017年9月16日期间举行第十四届中国--东盟博览会、中国--东盟商务与投资峰会停工10天；2.因2017年10月18日至2017年10月24日期间举行十九大和环广西公路自行车世界巡回赛停工7天；3.因2017年8月23日至2017年8月25日、2017年8月28日至2017年8月29日、2017年10月6日至2017年10月7日、2017年10月16日至2017年10月17日、2017年11月25日至2017年11月26日南宁城区降雨量达到2日或2日以上中雨、大雨以上的共11天；合计28天。至于被告主张的其他可以延期交房的事由，理由不成立，本院不予采信。故本院确认被告可以延期28天交房，即在2018年1月28日以前交房，但被告直至2018年4月30日才向原告交付涉案商品房，共计延期交房92天，其行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。 如按双方当事人约定的违约金计算利率即日万分之五计算，被告每天约应向原告支付延期交房违约金196元（391373元×0.05%），远超过原告提供的证据中涉案房屋约定日租金的130%﹛（购房款391373元＋装修款122175元）×6%÷365天×130%﹦109.7元﹜，故本院对被告主张双方约定的违约金过高、应予调减予以支持。被告主张以同地段同类房屋的租金为标准计算延期交房违约金，并提交了价格评估结论书，证明同地段毛坯房屋2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金为2853元。原告主张应以原告实际损失的租金为标准计算逾期交房违约金，并提供了《联合声明》、商品房销售广告、《租赁合同》、装修款凭据、租金收款凭证等证据。由于《联合声明》上载明签订地点为南宁市壮锦大道16号，声明内容系原告与广西家佰业酒店管理有限公司因涉案房屋的租赁合同发生的经济、法律纠纷与丙方即被告无关，且原告在声明上签名的落款时间早于其在《商品房买卖合同》上签名的落款时间，被告对该声明的真实性无异议，本院对原告主张被告在与原告签订《商品房买卖合同》之时已经知道原告将要把涉案房屋租赁给广西家佰业酒店管理有限公司予以采信。《租赁合同》载明租赁起始时间自开发商交付涉案房屋且原告将涉案房屋交付给广西家佰业酒店管理有限公司之日起，用作酒店式公寓出租经营，2021年5月31日以前按购房合同成交价和装修款总和的6%计算每年租金等内容。由于原告已经提供证据证明因延期交房给其造成的实际损失，且被告在签订《商品房买卖合同》之时已经知道原告将把涉案房屋租赁给广西家佰业酒店管理有限公司，本院对原告主张按广西家佰业酒店管理有限公司支付给原告的租金为标准计算违约金予以支持，对被告主张以同地段同类房屋的租金为标准计算违约金不予支持。因原告自认其与广西家佰业酒店管理有限公司约定的租金中包含了应由原告支付的租金额6%的税费，延期交房期间原告无须支付房屋租金的税费，本院确定被告逾期交房期间原告的实际损失为7300.54元﹛（购房款391373元＋装修款122175元）×6%÷365天×92天×（100%－6%）﹜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”的规定，本院酌定，被告应向原告支付的延期交房违约金为原告实际损失的130%。故被告应向原告支付延期交房违约金9490.70元（7300.54元×130%）。由于原、被告双方一致同意按建筑面积乘以1.8元/㎡/月计算被告代原告支付的物业服务费，本院确定被告已经就延期交房代原告向物业公司交付了物业管理服务费263.9元（48.87㎡×1.8元/㎡/月×3个月），则在抵扣该263.9元之后被告还应向原告支付逾期交房违约金9226.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告广西某物流有限公司向原告覃某支付逾期交房违约金9226.8元。 案件受理费194元，由原告覃某负担118元，被告广西某物流有限公司负担76元。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  苏建湘 二〇二〇年六月二十日 书记员  何 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。