江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初3495号原告：刘秋云，男，1961年9月6日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，现住江西省吉安市吉州区，联系。原告：李桃华，女，1967年3月11日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。两原告共同委托诉讼代理人：刘垣亮，江西秉志律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高兴，江西秉志律师事务所律师。被告：王新中，男，1957年3月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。委托诉讼代理人：王洪章，男，1978年11月30日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系，系王新中儿子。原告刘秋云、李桃华与被告王新中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秋云、李桃华及其共同委托诉讼代理人刘垣亮、高兴、被告王新中及委托诉讼代理人王洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秋云、李桃华诉称，原告刘秋云是吉州区白塘乡先锋村委会的村民。因住房紧张，原告刘秋云于1993年向先锋村委会申请宅基地建房，后在该村阳明山166号建有房屋1栋（4层楼房，302.26平方米，房屋所有权证号：吉州-20921），权利人为原告刘秋云。2006年1月25日，两原告将上述房屋以150,000元出卖给被告，被告直至2016年才将房款付清。签订合同后，原告将房屋交付给被告使用并将房屋所有权证及集体土地使用权证全部交由被告，被告在2006年1月25日接收房屋后，房屋的出租使用费用一直是由被告收取。2019年，原告才知道被告非村集体经济组织成员，无权购买农村民房，双方的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，故原告找到被告要求退回房屋，被告不同意退还，故向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2006年1月25日签订的二手房购买合同无效；2.判令被告归还原告的房屋所有权证及集体土地使用权证并腾退房屋；3.本案诉讼费被告承担。诉讼过程中，两原告向本院申请变更诉讼请求第二项为判令阳明山166号（房屋所有权证号：吉州-20921）的房屋所产生的拆迁利益归原告所有（总价值为3,289,811元，其中拆迁安置房三套：阳明山安置小区10栋901、2栋101、12栋1402，价值为2,246,378元；拆迁征地补偿款1,043,433元）。事实和理由：本案审理过程中，案涉原告名下位于阳明山166号（房屋所有权证号：吉州20921）的房屋已经列入吉州区阳明山片区棚户区改造范围，目前王新中与吉安市吉州区土地房屋征收办公室签订了房屋征收补偿协议，请求返还房屋将导致判决履行不能。被告王新中辩称，一、双方买卖房屋是因为原告赌博借了高利贷，晚上都不敢回家，因此找到我方出售房屋。二、本购房合同是自愿、公平、等价有偿、真实有效而且已经履行完毕的。原告应遵守诚实信用的原则。1.原告刘秋云夫妻具有完全民事行为能力，本合同意思表示真实。1999年10月10日，刘秋云将该房屋抵押向银行贷款100,000元，证明其对该房屋具有所有权，可以自由处分。原、被告在平等关系下自由交易建立的合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告处置其个人财产的有效法律行为，而且还经过村委会同意，应受法律保护。2.《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著的《条文理解与适用》一书（人民法院出版社于2007年3月出版）认为，出卖人订立房屋买卖合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的在于取得房屋的所有权。房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就签订房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。房屋的买卖合同所产生的债权和物权变动是建立在完全不同的法律基础之上的，是两个不同的法律事实，其生效条件完全不同。签订房屋转让合同是转让所有权的原因，房屋过户到受让方名下是签订房屋买卖合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于房屋所有权是否过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的房屋是否达到法律规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。即使没有办理房屋过户，也不影响房屋转让合同这一原因行为本身的效力。3.2006年，房款交付，房屋正式交付，意味着合同的实际履行，物权的实际变动。2019年，原告所主张的房产已拆迁，标的物灭失，其提出房屋买卖合同无效已没有实际意义。三、原告诉求拆迁利益归其所有，没有事实和法律依据。拆迁利益归被告所得，公平公正。1.双方交易并未损害第三方利益，各有收获。二手房购房合同中，被告王新中已经支付了当时市场价的房款，而且还代原告归还了一万元的借款给胡勇，其行为不仅诚信，而且照顾亲戚，有情有义。十三年后，作为购买房屋的升值，也是王新中的正当收益。原告刘秋云盘活了抵押在银行的准备出售的二手房，并拿售房款购买村里的集资房，也升值了。双方各有所得，这是一次公平交易。2.被告王新中在阳明山居住十三年来，对原有房屋已经进行了改建、扩建及装修，其拆迁补偿面积与原房产证面积不同，其按照民法规定，属于原始取得，与原告无关。奖励补偿款属于政府基于王新中主动签约、配合征收的行为举动而给予的政策性奖励，应归属王新中所有，与原告无关。安置房是王新中个人的住房保障，也应归属王新中所有，与原告无关。3.2006年1月25日、2011年12月13日，刘秋云夫妻两次承诺，日后该房屋拆迁的所有赔偿，归王新中所有，并放弃自己起诉等相关法律权利，永不后悔。两次书面承诺，足以证明是原告的真实意思表示。原告应诚实守信，履行诺言。4.2018年，王新中以阳明山166号房屋所有权人身份起诉吉州区城市管理综合执法局，得到法院支持，胜诉。期间，王新中找刘秋云，希望借其身份证复印，以支持其向法院起诉。原告刘秋云拒绝称房屋已卖给你，所有事情与我无关。以后不要来找我。5.作为多次处理拆迁业务的专业力量——政府拆迁办，在本轮拆迁中，遇到了多起和被告相同购买二手房的拆迁户，毫无例外地都认可了购房方的拆迁补偿资格，自然也把被告王新中作为拆迁补偿的对象，与其签订了拆迁补偿协议。政府的行为，值得尊重和认可。四、原告起诉已过起诉时效。债权的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告与被告于2006年签订房屋买卖合同，并已实际履行，现已过十三年后原告起诉要求返还房屋、请求拆迁利益归其所有，已过诉讼时效。江西省吉安市中级人民法院于2015年11月18日作出的关于雷水根、李细珍与罗三苟房屋买卖合同纠纷的（2015）吉中民三终字第270号民事判决书，对此作出了明确的判例。五、诉状充满谎言，原告撒谎成性，且其诉求有违诚实信用原则。作为人民法院，维护社会诚信，惩处失信行为是其天职。而原告四百字的诉状却有五处撒谎，其行为影响，令人堪忧。1.诉状称：“被告直至2016才将房款付清”是谎言。王新中于2011年12月13日就已付清所有购房款，有相关付款凭证及购房清款书为证。2.诉状称：“签订合同后将房屋所有权证交由被告”是谎言。2006年签订合同时，该二手房房产证尚在吉安农商银行抵押贷款。原告如何将房产证交付给被告？房产证的取得，是王新中自己通过近五年的艰苦工作，不断寻找、不断催促，最后起诉胡勇，百般努力才迫使其返还银行贷款，于2011年5月5日取回房产证，有“房地产抵押注销登记申请书”为证。3.诉状称：“签订合同后将集体土地使用权证交由被告”是谎言。刘秋云从未拿过该房屋土地证给王新中。4.诉状称：“2019年原告才知道被告非村集体经济组织成员”是谎言。被告曾多年担任先锋村委会的会计。2006年，其正是该村会计，核对账务，发放财物，对村集体成员了如指掌，和原告也是亲属，双方父亲是亲兄弟，怎会不知被告的身份？5.诉状称：“原告找到被告要求退回房屋，被告不同意退还”是谎言。被告居住该房屋十三年来，原告从未找过被告，提出过买卖合同无效之事。此次面临拆迁补偿款，原告表面主张房屋买卖合同无效，其行为实质是为了获取不当之利而反悔，将帮助自己的亲人告诸法庭，其诉求有违诚实信用原则。此次与被告一同被拆迁的，类似被告情形的拆迁户不止一户，没有出现一例起诉的。原告滥用诉讼权利，践踏诚信之本，请求法庭驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘秋云系吉安市吉州区白塘乡先锋村委会的村民，刘秋云与李桃华系夫妻关系。1993年，刘秋云向上述村委会申请宅基地建房，后于1995年10月20日取得吉安市城市规划管理处颁发的《建设工程规划许可证》以及吉安市城建局颁发的《建筑许可证（私房）》。房屋建成后，刘秋云于1996年2月1日取得了上述坐落于吉州区西侧的房屋所有权证（建筑面积：302.26平方米，总层数：4，房屋所有权证号：吉州-20921），该房产登记于刘秋云的名下。1999年10月，刘秋云与吉安市吉州区长塘农村信用合作社分别签订了《抵押担保借款合同》《保证担保借款合同》《吉安市房地产抵押贷款合同》，约定刘秋云向该合作社借款100,000元，并以其名下位于赣江制药厂西侧的房屋（建筑面积：302.26平方米）作为抵押物用于担保上述借款。根据王新中提交的吉安市房地产抵押登记监证申请表载明，吉安市房地产交易市场管理处同意抵押人刘秋云办理上述房屋的抵押登记。之后，因刘秋云未依约归还贷款，长塘农村信用合作社于2002年8月1日将刘秋云及保证人诉至吉州区人民法院，后该案于10月21日撤回起诉。2011年5月3日，抵押人刘秋云与抵押权人吉安市吉州区农村信用合作联社长塘信用社共同向吉州房地产登记部门申请办理上述房屋的抵押注销登记。2006年1月25日，原告刘秋云、李桃华（甲方）与被告王新中（乙方）签订一份《二手房购房合同》，合同第一条约定：甲方自愿将其座落于吉安市吉州区白塘乡阳明山166号整栋楼房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。该合同第二条约定：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条约定：乙方付给甲方定金人民币壹万圆整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条约定，该房屋价款为人民币壹拾伍万元整，在甲方将房产证和土地证过户于乙方时交清。第五条约定：甲、乙双方定于甲方将房屋所有权证从吉安市农村信用社取出之后七日内甲方将房产证和土地证过户于乙方。第六条约定：甲方在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定会同乙方向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，办理该房屋所有权转移登记和土地使用权的变更手续应当缴纳的税费，由乙方承担。第七条约定：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则登记机关登记时间为该房屋权利转移时间。第八条约定：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第九条约定：该房屋正式交付前，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由甲方交清……第十一条约定：本契约自甲乙双方签订之日起生效……本契约一式三份，其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。上述合同签订的同日，王新中向两原告支付了购房定金10000元。同日，吉安市吉州区白塘乡先锋村民委员会出具一份《证明》，载明：“白塘街道先锋村委会同意刘秋云同志所有的位于吉州区的房屋出售。特此证明。”同日，刘秋云、李桃华作为委托人及赠与人与王新中、李娟华作为被委托人及受赠人签订一份《授权委托及赠与书》，其中委托及赠与事项部分载明：“自2006年元月25日起，对被委托人代为办理的关于吉安市吉州区房屋在（包括但不限于）使用、过户、房屋拆迁、房屋被征用等所有事项中涉及的（包括但不限于）产权、使用权、收益权等所有相关权利中的（包括但不限于）收集提交相关证据材料，收发法律文书，提出回避申请，代为承认、放弃、变更法律诉求，提起诉讼，请求并进行和解，提起反诉或者上诉等所有行为，委托人均予以认可并承担相关责任，且涉及该房屋的所有收益归被委托人。”上述购房合同签订后，王新中陆续向两原告支付了购房款共计150000元。2011年12月13日，刘秋云、李桃华向王新中、李娟华出具一份《购房清款书》，载明：“王新中、李娟华购买刘秋云、李桃华位于吉安市吉州区款壹拾伍万元整今已全部付清。在以后涉及的房屋过户及其他相关手续事项时，刘秋云、李桃华须及时配合办理，否则赔偿与房屋款相同的违约金。在该房屋以后的拆迁时，所得赔偿归王新中、李娟华所有。刘秋云、李桃华无异议、放弃相关起诉等法律权利，并永不后悔。”2012年9月20日，吉安市吉州区白塘街道办事处出具一份《证明》，载明：“兹证明吉安供电公司电费通知单上的赣江制药厂旁私房166栋4层与刘秋云签定的二手房购房合同的白塘乡阳明山166号及刘秋云房产证吉房证字第**赣江制药厂宿舍西侧所指的三处房屋系同一幢房屋。特此证明！”2017年9月13日，王新中将吉州区城市管理综合执法局起诉至吉安市青原区人民法院，请求依法确认吉州区城市管理综合执法局于2017年8月28日对其所有的位于吉安市吉州区房屋围墙实施强制拆除行为违法。后该院于2017年12月20日作出（2017）赣0803行初52号行政判决书，判决确认吉州区城市管理综合执法局于2017年8月28日对王新中位于吉安市吉州区房屋围墙实施强制拆除的行为违法。该行政判决已于2018年1月8日生效。后吉州区阳明山片区实施棚户区改造，案涉房屋在拆迁之列。2019年7月26日，吉州区阳明山片区棚户区改造项目推进组向刘秋云出具一份《告知书》，载明：“2006年元月25日，你们夫妻俩与王新中签订了一份《一手房购房合同》，约定将你们所有的坐落于阳明山166号整栋房屋出售给王新中。该买卖经过先锋村委会同意。之后，王新中付清了购房款，你不仅交付了房屋给王新中管理和使用，还将土地使用权证和房屋产权证给王新中，王新中夫妇一直居住至今。另外，你们又约定如遇国家政策拆迁，拆迁房屋的各项补偿均归王新中夫妇所有。2019年，上述房屋阳明山片区纳入了棚户区征收范围，你对该房屋的征地拆迁问题提出异议。我们认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，双方就纯经济利益事项所作自由处分，系双方的真实意思表示。本项目于2019年7月28日集中签约。你若认为还有争议，你可以与王新中协商，也可以依法向法院提起诉讼。”同年7月28日，王新中作为被征收人与项目委托单位吉安市吉州区白塘街道办事处签订了一份《吉州区集体土地上房屋征收与补偿协议》，该协议约定位于阳明山166号的房屋被征收，被征收房屋中正房面积为431.35平方米，附属房面积为18.3平方米，被征收房屋补偿款和其他补偿及奖励、补助共计3,289,811元[其中，被征收房屋补偿款共计3,042,336元（正房补偿372.73㎡×6,898.32元/㎡+44.24㎡×6,563元/㎡+14.38㎡×6,458元/㎡；附属房补偿18.3㎡×100元/㎡；装修补偿63,739元；房前屋后树木补偿9,200元；附着物补偿13,143元）；其他补偿及奖励、补助共计247,475元（管线补助、搬迁费、货币补偿、产权调换）]，减去补偿给被征收人位于阳明山安置小区的三套安置房房款2,246,378元，实领金额1,043,433元。该协议尾部征收部门处吉安市吉州区土地房屋征收办公室加盖印章，委托实施单位处吉安市吉州区白塘街道办事处加盖印章，审核部门处吉安市房地产管理局加盖印章，被征收人处王新中签名并捺指印。此外，在王新中占有、使用案涉房屋期间，其对该房屋进行了部分改建、扩建和装修，包括新建了一间附属房。以上事实，有原告刘秋云、李桃华提交的居民身份证、常住人口信息表、《二手房购房合同》、房屋详细信息表、房屋所有权登记审核表、申请报告、建筑许可证（私房）、建设工程规划许可证、城镇个人建造私有住宅申请表、吉安市城乡私人建房用地申报表、白塘街道先锋村委会出具的《证明》《吉州区集体土地上房屋征收与补偿协议》，被告王新中提交的（2002）年度吉民初字第812号民事一审诉讼卷宗、《二手房购房合同》、授权委托及赠与书、白塘乡先锋村民委员会出具的《证明》、收条、领条、《代位还款协议》《购房清款书》、白塘街道办事处出具的《证明》、房地产抵押注销登记申请书、（2017）赣0803行初52号行政判决书、吉安市青原区人民法院证明书、吉州区阳明山片区棚户区改造项目推进组出具的《告知书》、房屋所有权证（吉房证字第××号）、双方当事人、委托代理人陈述及本院开庭审理笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于1.案涉二手房购房合同的效力认定问题；2.两原告是否有权要求被告王新中返还案涉房屋的全部拆迁补偿利益？关于案涉二手房购房合同的效力认定问题。案涉位于阳明山166号的房屋虽已取得吉安市房地产管理局颁发的房屋所有权证，但综合本案证据，可以确认该房屋占用范围内的土地属于农民集体所有的土地。根据我国的房地一体原则，案涉房屋的转让必然会导致其所占用的宅基地使用权一并转让，而根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）中宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利等相关规定，以及最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”的规定，另结合国家对农村宅基地流转的政策精神，依法应认定原、被告于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》因属于《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十二条第（四）项规定的情形而无效，无效的合同自始没有法律约束力。综上，对于被告王新中主张两原告对案涉房屋享有所有权，双方在平等关系下自由交易建立的合同是双方真实意思表示，且经村委会同意，应属合法有效以及两原告的诉请已过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于两原告是否有权要求被告王新中返还案涉房屋全部拆迁补偿利益的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，案涉二手房购房合同被认定无效后，原、被告因该合同取得的财产应当予以返还。作为出卖人，两原告应返还被告王新中购房款；作为买受人，被告王新中应向两原告返还案涉宅基地上的房屋。因案涉房屋及土地已被国家征收而无法返还，故被告王新中应当折价补偿给两原告。对于被告王新中应折价补偿的数额。本院认为，案涉二手房购房合同签订至今已有十余年，根据本案现有的证据可知，在此期间，两原告已履行了出卖人交付房屋的义务，即已将案涉房屋交由被告王新中实际占有、使用，被告王新中亦尽到了买受人支付价款的义务，同时还积极协助两原告消灭房屋上存在的权利负担，并以房屋所有权人的身份对案涉房屋进行了装修、改建以及扩建等提升价值、改善效用的行为。原、被告事实上已较为全面地行使和履行了合同的主要权利和义务。现两原告基于合同无效要求被告王新中返还案涉房屋拆迁所获得的全部补偿利益，明显有违民事活动中的等价有偿原则、公平原则和诚实信用原则。原因在于，首先，案涉合同签订至今的十余年间，随着城镇化进程的加速，案涉房屋及土地已获得较大幅度的增值，该房屋拆迁所获的补偿利益与合同签订时双方约定的购房价款相差巨大，若机械地适用前述法律规定中的折价补偿处理规则，以此要求两原告返还购房款150,000元，被告王新中返还其所领取的全部拆迁补偿款及安置房屋，该处理结果从公平原则来看，一方面未考虑被告王新中因房屋现值和原交易价款之间的差异所造成的损失，未考虑被告王新中在占有使用过程中因合理利用导致房屋价值增加部分对应的拆迁补偿利益；另一方面将使得两原告因合同无效取得巨大利益，造成双方利益失衡的结果。其次，对于案涉合同无效，两原告具有较大过错，应就合同无效承担主要责任。具体而言，根据原告提交的申请报告、吉安市城乡私人建房用地申报表等建房、用地申请材料可知，其对案涉房屋系建造于本集体所有土地之上的事实系明知，作为该宅基地的使用权人，原告应当知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定。但其在明知案涉房屋及宅基地使用权依法不得私自转让给本集体经济组织以外成员的情况下，仍为了获取资金周转将案涉房屋出卖给被告王新中，对合同无效存在较大过错，应对合同无效的后果承担主要责任。相比较而言，虽然被告王新中在应当知道案涉房屋属于农村宅基地房屋，其作为该集体经济组织以外的成员依法不具备取得该宅基地使用权资格的情况下仍与两原告签订购房合同的行为存在过错，但根据本案具体交易情形即案涉购房合同中已明确约定双方应当办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续，以及案涉房屋当时已取得房产交易管理部门颁发的房屋所有权证并可在农村信用合作社办理抵押贷款，且案涉房屋的转让经过了两原告所在村委会同意等事实，被告王新中有一定的理由相信案涉房屋可以办理权属转让手续。因此，相较于两原告，被告王新中对案涉合同无效存在较小的过错，应对合同无效的后果承担次要责任。再次，在此十余年间，两原告未对合同的效力提出异议。相反，其二人已通过签署授权委托及赠予书、购房清款书的方式明确承诺如案涉房屋遇拆迁，自愿放弃拆迁所得的全部利益及相应的法律权利，拆迁所得的全部利益由被告王新中享有。在无相反证据的情况下，应认定上述承诺系两原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。而在前述意思表示真实、明确、具体的情况下，两原告应当预见到作出该承诺可能产生的法律后果，现其在当初购房款和拆迁补偿利益落差较大的情形下，仅以合同无效为由诉求被告退回拆迁利益明显违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则。两原告虽辩称案涉授权委托及赠与书上的签名及捺印不是其二人所为，但该授权委托书及赠与书所载明的内容能够与本案现有的其他证据相互印证，故在两原告未就其该项主张提供证据加以证明的情况下，本院对该授权委托及赠与书的证明效力予以确认。因此，两原告要求被告王新中返还案涉房屋全部拆迁补偿利益的诉请，依法不予支持。但考虑到案涉合同确属无效，被告王新中对合同无效存在一定过错且两原告也遭受一定经济损失，如被告王新中居住使用案涉房屋期间的占有使用费用以及案涉房屋及土地拆迁补偿利益中实际包含了两原告作为集体经济组织成员的特定身份利益等，故基于公平原则，被告王新中应当给予两原告适当的补偿。基于诚实信用原则和公平原则，综合案涉合同的无效事由、实际履行情况、双方过错程度及损失大小、案涉房屋拆迁补偿款数额等因素，并抵消两原告应返还给被告王新中的购房款150,000元，本院酌定被告王新中应按照案涉购房合同签订前房屋建筑面积对应的拆迁补偿款的5%比例补偿给两原告。根据案涉房屋征收与补偿协议，拆迁补偿款分为被征收房屋补偿款和其他补助及奖励、补助，其中其他补助及奖励、补助部分系对拆迁前房屋实际居住人以及拆迁后安置房所有权人的补偿，与房屋使用人的使用行为以及安置房所有人密切相关，而与房屋及宅基地的权属关系不大，故该部分应当由被告王新中所有。而被征收房屋补偿款系按照房屋（正房及附属房）的面积及对应的单价予以计算，其中便包括案涉购房合同签订前已有的建筑面积对应的补偿款。根据案涉房屋所有权证及双方当事人的陈述，购房合同签订前的房屋面积应为302.26㎡，且均属于正房部分。据此计算出按照案涉购房合同签订前房屋建筑面积对应的拆迁补偿款数额为2,085,086.2元（302.26㎡×6,898.32元/㎡）。至于安置房、装修补偿、房前屋后树木补偿及附着物补偿，因亦属于对拆迁前房屋实际居住人的补偿，故应由被告王新中所有。综上，除去已支付的购房款150,000元，被告王新中尚应补偿两原告拆迁补偿款104,254.31元（2,085,086.2元×5%）。综上所述，原告刘秋云、李桃华请求确认其与被告王新中于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》无效于法有据，本院予以支持，但其诉请被告王新中返还案涉房屋所产生的全部拆迁利益缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。根据等价有偿原则、诚实信用原则和公平原则，综合合同的无效事由、实际履行情况、双方过错程度及损失大小、案涉房屋拆迁补偿款数额等因素，并抵消两原告应返还给被告王新中的购房款，本院酌定被告王新中补偿两原告拆迁补偿款104,254.31元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告刘秋云、李桃华与被告王新中于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》无效；二、除去已支付的购房款150,000元，被告王新中尚应补偿原告刘秋云、李桃华拆迁补偿款104,254.31元，限本判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告刘秋云、李桃华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,119元，保全申请费5,000元，合计38,119元（两原告已预交），由原告刘秋云、李桃华共同负担36,911元，被告王新中负担1,208元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  孙晓斌人民陪审员  罗诗枝人民陪审员  程 坚二〇二〇年六月八日法官助理万玥书记员凌赟赟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。