广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初943号 原告（反诉被告）：罗某，女，1986年2月15日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人，张某，广西利业律师事务所律师。 被告（反诉原告）:桂林兴盛房地产开发有限责任公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：骆某，总经理。 委托诉讼代理人：李某，广西九宇律师事务所律师。 原告罗某与被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月30日立案受理后，2020年5月12日被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司对原告罗某提出反诉，本院依法适用简易程序合并审理，并于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗某及其委托诉讼代理人张某、被告（反诉原告）桂林兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛公司）的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金84,195.00元（暂算至2020年3月31日）;二、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告于2015年12月9日与被告签订《商品房买卖合同》,原告以总价款562,387.00元购买被告位于临桂区临政路山塘巷穴头村岭头湾兴盛·天鹅堡第8幢1单元17层4号预售商品房，被告于2017年12月31日前交付符合合同约定的商品房给原告使用，承诺于2019年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知原告。原告于2015年12月10日向被告支付首付现金142,387.00元，于2016年4月6目向被告支付现金27,000.00元，通过向中国农业银行借款于2016年5月27日向被告支付现金393,000.00元。当过了合同约定交付商品房日期后的2018年1月25日，被告与原告签订《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》（以下简称确认函），原告同意被告交房日期延长到2018年7月31日，延期交房补偿时间和减掉3、4、5月三个月。但时至今天，被告尚未按合同交付该商品房给原告和办结该商品房所有权初始登记手续。根据《商品房买卖合同》及《确认函》相关约定，至2020年3月31日，被告应向原告支付：1、逾期交房违约金562,387.00×2?×729=81,997.92元,被告已支付给原告2,977.00元，则81,997.92-2,977.00=79,020.92元：2、未能办结该商品房所有权初始登记的违约金：562,387.00×1?×92=5174.08元；两项合计79,020.92+5,174.08=84,195.00元。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，诉请贵院根据法律有关规定，判允前列的诉讼请求。 被告兴盛公司辩称，一、关于逾期交房的违约金问题。1.根据原告于2018年1月22日签字认可的关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函及被告实际支付的款项情况，计算被告延期交房的违约金起始日应为2018年10月1日；2、根据被告依据合同约定刊登的交房公告及向原告发送的交房短信通知，计算延期交房违约金的终止日为2019年6月24日。据上，被告应支付原告的延期交房违约金为：562,387×260天×0.0002=29,244元，原告的此项请求计算有误。二、关于逾期办理房屋初始产权证的违约责任问题。1.因受新冠病毒的影响，1至4月份属不可抗力，根据法律规定，被告不承担违约责任。2.原告至今未交纳房屋公共维修基金，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第十一条的约定，原告无权向被告主张逾期办理房屋初始产权证的违约金。综上，请求法院依据查明的事实计算延期交房违约金，驳回原告主张的逾期办理初始产权证违约金诉讼请求。 反诉原告兴盛公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除反诉原告与反诉被告于2015年12月9日签订的合同编号为436的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令反诉被告配合到临桂区房地产管理局办理双方签订的《商品房买卖合同》的撤销备案手续和所购兴盛.天鹅堡8幢1单元17层4号商品房的解除预告登记手续；3.请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金112,477.4元；4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年12月9日签订了一份合同编号为436的《商品房买卖合同》。合同约定：反诉被告购买反诉原告开发的临桂区兴盛.天鹅堡项目8幢1单元17层4号商品房，房屋总价款为562,387元。合同签订当日，反诉被告支付首付款142,387元，剩余房款420,000元，通过向银行按揭贷款的方式支付。商品房达到交付使用条件后，如反诉被告自交房通知明示的交房起始时间之日起15日内，未按期与反诉原告办理交付手续的，反诉原告有权解除合同。反诉原告决定解除合同的，反诉被告应向反诉原告支付总房款20%的违约金。合同同时还对其他事项作了约定（详见《商品房买卖合同》）。反诉原告于2015年12月23日到临桂区房管局办理了涉案合同的登记备案及涉案商品房的的预告登记手续。2019年6月24日，涉案商品房取得了符合合同约定交付使用条件的建设工程质量验收意见书。反诉原告于2019年6月26日依据合同约定的联系电话向反诉被告发送收房通知，要求反诉被告在2019年7月3日前到天鹅堡5栋物业办公室办理收房手续。后又于2019年7月18日在桂林晚报刊登交房通知。但至今，虽经反诉原告多次短信、电话、公告催促，反诉被告仍拒绝收房。反诉原告认为，在涉案商品房具备合同约定交付使用条件后，反诉原告已按合同约定的方式及时有效地通知了反诉被告。但至起诉之目，长达10个月的时间内，反诉被告仍拒绝收房，严重损害反诉原告利益，违反双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款的约定，构成违约。反诉原告有权解除合同并主张违约金。为维护反诉原告之合法权益，特诉至贵院，希判如所请。 反诉被告罗某对反诉原告提出的反诉请求辩称，1、不应解除反诉人与被反诉人的商品房买卖合同，解除合同不符合法律规定；2、反诉人的第二项、第三项诉请因第一项解除合同不符合法律规定，因此不应得到支持；3、反诉费用应当由反诉人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2015年12月9日，原告（反诉被告，以下简称原告）罗某与被告（反诉原告，以下简称被告）兴盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区岭头湾兴盛.天鹅堡第8幢1单元17层4号房，建筑面积为127.19平方米，套内面积102.49平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,487.24元，总房价为562,387元，付款方式银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。（是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.异常社会现象或政府及有关部门行为（如中考、高考等）造成施工中止（政府及有关部门出台的公告、相关文件等为依据）；3.连续停电、停水或内涝四个小时以上计一天，以施工记录为准；4.工程施工期间气象部门纪录当日连续4小时以上降雨或当日累积4小时以上的计一天；5.买受人未付清房款（包括银行贷款未按时足额到达出卖人账户）。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……3、如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内，未按期与出卖人办理交付手续的，出卖人有权决定是否继续履行合同。如出卖人决定终止合同，出卖人有权处理该商品房，处理该商品房扣除房款总额20%违约金，及处理该商品房所需费用（如按揭则扣除银行欠款）的余下部分退还买受人，不计息。如出卖人继续履行合同，则买受人将按日向出卖人缴纳房价款总额万分之二的违约金。逾期期间如该商品房发生意外损坏、灭失，造成的损失由买受人自行承担。自《房屋使用说明书》约定之日起计房屋的保修期，与该商品房有关的一切费用（包括物业管理费）均由买受人自行承担。……合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2019年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。……合同附件五合同补充协议第八条第5点约定：买受人逾期收房的，逾期收房超过15日的，则从第16日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期达16日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书约定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始按《房屋使用说明书》计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其它费用，也应由买受人承担。……第十一条约定：对合同登记备案、产权登记、预告登记的补充约定。1、如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关费用、税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理合同登记备案、产权登记、预告登记相关手续，且无须承担任何责任。……合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告通过首付和银行按揭方式支付了全部购房款。2018年1月22日，原告与被告签订《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，双方约定兴盛.天鹅堡7#、8#物业，因客观因素导致项目的交房日期需要延长（7#计划在2018年10月31日、8#计划在2018年7月31日），并对于延期交房的相关补偿事宜做出约定：一、延期交房补偿时间的确定因“兴盛.天鹅堡”7#、8#楼在施工建设期间，出现了事前不可预计的相关情况，主要天在以下两点：1、暴雨及高温天气导致的不可施工天数的增加；2、政府行为：相关部门在2016年12月将原来的五方验收后进行的竣工合适环节调整至五方验收之前，增加了验收交房时间（竣工核实需2-3个月时间）。根据以上两点，延期交房补偿时间和减掉三个月。二、延期交房补偿标准按照《商品房买卖合同》中相关约定计算。三补偿支付方式：补偿按月进行支付，即次月10日前将上月补偿金以银行转账的方式支付给业主。核减的三个月以如下方式进行扣除：1）7#楼采取隔月补偿的形式进行扣除：2月补偿1月，4月补偿3月，6月补偿5月，8月补偿7月，剩余的按月执行；即中途扣除2月、4月、6月。2）8#楼采取中途扣除的形式：即中途扣除3月、4月、5月。……《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》签订后，被告自2018年月6日至2018年12月14日止，通过其员工和公司账户向原告支付了17,862元（每月2977元，共支付了6个月）逾期交房违约金。2019年6月24日案涉房屋通过了建设工程质量竣工验收，2019年6月26日，被告通过短信方式向原告通知其在2019年6月30日前办理收房手续，2019年7月18日被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知兴盛.天鹅堡7#8#楼商品房业主按时办理交房手续。案涉商品房至今未办理好房屋初始登记和转移登记。由于被告逾期办理相关房屋产权证书和逾期交房，原告诉至本院，形成本诉，同时被告亦因原告未按通知时间进行收房，提出反诉，请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求原告支付违约金。 另查明，2020年1月因发生新型冠状病毒感染的××疫情，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日20时调整为三级响应，2020年3月8日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部调整桂林市临桂区新型冠状××疫情分区分级为低风险区。 本院认为，原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）兴盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于本诉部分。本案中，原告罗某与被告兴盛公司签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家规定，经建设工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同签订后，双方应按照约定的交付条件履行交付商品房的义务。至2017年12月31日被告未能按约定交付案涉商品房，原告与被告于2018年1月22日签订《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，双方协商交房时间延长至2018年7月31日，并且约定被告补偿原告4个月违约金。被告已经通过其员工唐邦成的账户和自己账户支付了17,862元违约金。原告对于案外人唐邦成转账的款项不认可，本院经询问唐邦成，唐邦成认可该款项系被告委托其向原告支付的逾期交房违约金，且被告在庭审中确认不认识唐邦成，与其没有任何经济往来，故对于唐邦成转账给原告的款项，本院确认为被告支付给原告的逾期交房违约金。双方当事人已经对案涉房屋的交房时间重新进行约定。由于案涉房屋于2019年6月24日通过五方验收，被告于2019年6月26日通过短信通知原告收房，被告不能按照约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立。关于违约金的计算问题，虽然案涉合同约定为“至实际交付之日止”，但案涉楼栋已经通过了五方验收，具备合同约定的商品房交付条件，被告于2019年6月26日通过短信通知原告在2019年6月30日前收房，故违约金的计算期限截止至2019年6月30日，故违约金的计算应当是以已付房款562,387元为基数，从2018年8月1日起按日万分之二计算至2019年6月30日止。据此，被告逾期交房共计333天，应当支付逾期交房违约金37,455元（562,387元×2?×333天）。根据原告与被告签订的《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》中，被告补偿原告补偿4个月的延期交房违约金，原告对于每月支付的违约金数额未提出异议，被告称共支付了6个月的延期交房违约金（每月2977元），故多支付的违约金5954元，应当在被告应支付的逾期交房的违约金中予以扣减，即延期交房违约金应为37,455-5,954=31,501元。 依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定，被告应当在2019年12月30日前办结案涉商品房所有权初始登记，但被告至今未办理好案涉房屋的初始登记，已经构成了违约，应当承担违约责任。至于违约金如何计算，由于2020年1月爆发新型冠状病毒感染的××疫情，广西新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日20时调整为三级响应，2020年3月8日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部调整桂林市临桂区新型冠状××疫情分区分级为低风险区，这是众所周知的事实，由于疫情防控采取的措施，导致被告不能及时办理案涉房屋的初始登记，这应属于不可预见、不可避免并不可克服的客观因素，故该段期限应当予以扣除，即从2020年1月24日至2020年3月8日期间的违约金应当予以扣除，由于被告至今未能办理案涉房屋的初始登记，扣除2020年1月24日至2020年3月8日这段期间，逾期时间已经超过了60日，原、被告双方在合同中已经约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于原告暂起诉至2020年3月31日的逾期办证违约金。故违约金计算应为562,387元×1?×47天（扣除2020年1月24日至2020年3月8日期间共计45天）=2,643.22元。被告辩称原告未交纳公共维修资金，根据合同约定，原告无权主张逾期办理房屋初始登记违约金，但是办理房屋初始登记系被告的义务，且交纳房屋公共维修资金并非办理房屋初始登记的必要条件，且交纳公共维修资金系被告通知原告后原告方才交纳，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。 二、关于反诉部分。反诉被告罗某在反诉原告兴盛公司通知交房的期限内未接收房屋，虽然反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》中约定，如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内，未按期与出卖人办理交付手续的，出卖人有权决定是否继续履行合同。如出卖人决定终止合同，出卖人有权处理该商品房，处理该商品房扣除房款总额20%违约金，双方约定的解除条件成就，但是就商品房买卖合同双方的权利义务来看，反诉原告的主要义务是交付房屋，办理合同备案以及相关产权证书，反诉被告的主要义务就是支付购房款，本案中反诉被告已经支付了全部购房款，履行了合同的主要义务，反诉被告虽然违约，但是其违约程度显著轻微，并不影响反诉原告的合同目的实现，且双方的《商品房买卖合同》补充协议第八条第5点的约定，如买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书约定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始按《房屋使用说明书》计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，根据该约定，从反诉原告通知反诉被告收房届满日期之日起，房屋已经交付给了反诉被告，与房屋有关的所有的风险亦由反诉被告承担。故根据诚实信用原则，对于反诉原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。 至于反诉原告要求反诉被告支付按已付房款的20%支付违约金，如前所述，反诉原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持，既然合同不予解除，根据解除条款约定的违约金亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂林兴盛房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金31,501元给原告（反诉被告）罗某； 二、被告（反诉原告）桂林兴盛房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金2,643.22元给原告（反诉被告）罗某； 三、驳回原告（反诉被告）罗某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）桂林兴盛房地产开发有限责任公司的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉受理费1,904元，依法减半收取952元，由原告罗某负担566元，由被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司负担386元，反诉受理费1,274.5元，由反诉原告桂林兴盛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交本诉上诉案件受理费1,904元，反诉上诉案件受理费1,274.5元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇二〇年六月二十八日 书记员  易济敏