河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1125民初615号 原告：贾浩芳，女，1975年2月1日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张玉双，河北明宇律师事务所律师。 被告：张玲钦，女，1993年2月16日出生，汉族，安平县安平镇李各庄村**，住安平县。 委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑龙，河北网都律师事务所律师。 第三人:杨亚军，男，1967年8月21日出生，汉族，住安平县。 原告贾浩芳与被告张玲钦、第三人杨亚军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告贾浩芳委托诉讼代理人张玉双，被告张玲钦委托诉讼代理人曹龙、郑龙到庭参加诉讼，第三人杨亚军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 贾浩芳向本院提出诉讼请求：一、要求判令继续执行安平县锦绣天地小区11栋5单元502号的房产（30万元）；二、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告诉第三人杨亚军民间借贷纠纷一案，安平县人民法院以（2018）冀1125民初2726号做出民事裁定书，依法查封了杨亚军在安平县，给衡水鸿基房地产开发有限公司（涉案房产房地产开发公司）出具协助执行通知书，衡水鸿基房地产开发有限公司在送达回证中盖章确认。后安平县人民法院做出（2018）冀1125民初2726号民事判决书，判决杨亚军给付原告贾浩芳借款本金50万元及利息。判决生效后，原告申请强制执行，安平县人民法院作出（2019）冀1125执321号执行裁定书，拍卖涉案房产。案外人张玲钦申请执行异议，安平县人民法院做出（2020）冀1125执异7号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。原告认为（2020）冀1125执异7号执行裁定书认定事实错误，张玲钦并不享有足以排除执行的权益，理由如下：一、原告申请保全后，安平县人民法院在2018年11月15日查封该房产时，衡水鸿基房地产开发有限公司并未提出房屋产权变更的问题，给杨亚军送达裁定书后，杨亚军也并未提出房屋产权转移的问题。作为杨亚军的儿媳，张玲钦也未主张过任何权利，也未到法院有任何情况说明。在拍卖过程中提出异议，明显不符常理。二、张玲钦提供的商品房屋买卖合同并没有标注备案时间，安平县住房和城乡建设局的证明也未载明备案时间，不具有客观真实性。该份备案合同不能认定其有效，且备案合同没有公示效力，不能确定不动产的权属。三、张玲钦于2017年9月29日、2018年4月4日分别向杨亚军转款30万元和32000元，但因双方的亲属关系，在未对其双方的转账流水进行调取、未对转账行为是否有其他用途进行审查的情况下，不能单凭张玲钦、杨亚军的陈述就认定为房屋转让款。其主张已交付全部房款的事实，证据不足。四、张玲钦只提供了2020年2月26日的物业费、水某收据，并未提供其主张的2017年9月29日至2020年2月份之间的缴费凭证，本案未召开听证会，证人张某1、杨某1、张某2并未到庭，其书面证言的真实性无法确认，且作为杨亚军的儿媳妇的张玲钦在涉案房产居住，也无法直接说明房产进行转让的情况，父亲的房子，由儿子一家居住也是常态。故张玲钦证明其在转让涉案房产后实际占有使用的事实依然是证据不足。五、张玲钦并未提供证据证明涉案房产并非自己的原因不能过户的证据。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张玲钦的异议申请，不符合该规定的任一要件，张玲钦并不享有足以排除执行的民事权益，原告申请法院依法查封拍卖涉案房产并无不当，应继续执行。请法院查清事实，依法判决。另外涉案房产是否在房管局备案并不能证明房屋所有权的归属，本案房产只有进行房屋登记及房产证才是涉案房产的唯一产权证明。 张玲钦辩称：一、被答辩人要求执行的房产并非被执行人杨亚军名下财产，而是答辩人张玲钦名下财产，应当依法驳回被答辩人全部诉讼请求，解封涉案房产。2018年11月15日前，即涉案房屋查封之前，张玲钦已经支付全部购房款并实际占有该房屋，该房屋的实际所有人应为张玲钦，而非杨亚军。因开发商原因该房屋尚未办理房产证，张玲钦对此没有任何过错，因此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，贾浩芳不应请求人民法院查封涉案房屋，更无权请求人民法院强制执行涉案房屋，故应当依法驳回贾浩芳全部诉讼请求，解封涉案房屋。二、答辩人系涉案房屋的所有权人，其取得该房屋所有权的方式不违反法律法规的强制性规定，具有合法性和真实性。张玲钦对涉案房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除对涉案房屋的强制执行。首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”结合本案，张玲钦与杨亚军双方就涉案房屋买卖达成一致意见，双方之间存在合法有效的买卖合同关系，张玲钦已于2017年9月取得该房屋的所有权，且取得方式系通过真实合法有效的买卖合同关系，不违反法律法规的强制性规定，同时，该房屋已备案登记在答辩人张玲钦名下。因此依据上述规定，张玲钦应为涉案房产的实际所有人。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，张玲钦与杨亚军于2017年9月达成房屋买卖协议，分别于2017年9月29日向杨亚军指定的银行账户转款300000元、2018年4月14日向杨亚军支付现金32000元用于提前偿还涉案房屋贷款，便于办理房屋更名手续，因此张玲钦已按约定支付房屋全部价款，并于2017年9月入住涉案房屋，已实际占有该房屋。2018年6月14日，杨亚军与衡水鸿基房地产开发有限公司办理商品房买卖合同注销手续，同时张玲钦与衡水鸿基房地产开发有限公司就涉案房屋签订商品房买卖合同办理备案手续。以上事项均发生在涉案房屋查封之前，符合上述法律条文第一至第三项的规定。同时，涉案房屋因锦绣天第小区项目无消防未办理竣工验收备案、缺失部分土地、土地性质与档案不符等问题，一直未能办理房产证，其不能办理过户登记的原因并非张玲钦自身原因。综上所述，张玲钦对涉案房屋提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利能够排除执行。答辩人认为，本案所涉房产已属答辩人所有，应当排除执行。执行异议是否成立主要通过形式审查而非实质审查，在本案中，即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定的标准对答辩人排除执行的主张进行确认，答辩人作为购房者，其情况满足上述法条规定，故答辩人的权利足以阻却法院的执行活动。 杨亚军在答辩期内未提交陈述意见，亦未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告依法提交如下证据：安平县人民法院（2018）冀1125民初2676号民事判决书一份，判决杨亚军给付贾浩芳借款本金500000元及利息;安平县人民法院（2018）冀1125民初2676号民事裁定书一份，裁定冻结杨亚军名下的银行存款580000元或查封同等价值的其他财产;法院专递邮件详情单一份，证明杨亚军的送达地址是本案涉案房产的地址;法院送达回证一份，证明衡水鸿基房地产开发有限公司收到法院查封裁定书和协助执行通知书;安平县人民法院（2020）冀1125执异7号执行裁定书一份，裁定中止对涉案房产的执行。被告张玲钦对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为无法证明涉案房屋系第三人杨亚军所有。被告张玲钦依法提交了如下证据：1、杨亚军与衡水鸿基房地产开发有限公司在安平县地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。证明在2018年11月15日涉案房屋被查封保全前，杨亚军于2018年6月14日就涉案房屋办理了注销登记手续，被告张玲钦与第三人杨亚军已达成房屋买卖协议，张玲钦系该房屋的实际所有人，原告无权请求法院查封、执行该房屋;2、杨某2工商银行借记卡账户历史明细清单一份、2017年9月29日安平县通和金属网业有限公司出具的收款收据一份、安平县通和金属网业有限公司出具的证明一份、杨亚军工商银行借记卡历史明细清单一份、张玲钦民生银行个人账户对账单一份、杨亚军个人贷款提前归还凭证一份。证明张玲钦于2017年9月29日支付购房款300000元、2018年4月4日支付购房款32000元，张玲钦已支付了全部购房款;3、土地租赁协议一份、借条一份、杨某2与张玲钦结婚证复印件、杨某2银行流水一份、张某3、杨某2证人证言。证明涉案购房款系来自于张玲钦之父张某3出租土地所得;4、张某4、杨某3证人证言、张玲钦物业费、水某、电费缴费收据四份。证明张玲钦于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋;5、2019年7月10日安平县解决房地产遗留问题领导小组签发的安平县锦绣天地小区办证告知书复印件一份、2019年12月12日安平县解决房地产遗留问题领导小组签发的办证通知复印件一份、衡水鸿基房地产开发有限公司出具的证明一份。证据证明涉案房屋无法办证的原因系锦绣天地小区存在无消防未办理竣工验收备案、缺失部分土地、土地性质与档案不符的问题，并非张玲钦自身原因。原告贾浩芳对预售合同注销申请表的真实性不予认可，申请表中并未记载申请时间，不能证明其注销申请是在涉案房产查封之前。解除购房合同申请书虽记载时间，但安平县住房和城乡建设局并未予以确认，故不能证明其申请时间。对张玲钦与衡水鸿基房地产开发有限公司的商品房买卖合同真实性不予认可，合同中并未记载签订时间，与衡水鸿基房地产开发有限公司在原告申请查封时盖章确认的事实相矛盾，不能证明张玲钦在查封前已与鸿基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。对张玲钦2020年3月13日、5月21日缴纳电费的收据不予认可，没有物业公司的盖章确认，且被告张玲钦提供的缴纳水电费的收据均是在2020年2月26日之后，不是在被告主张的2017年9月29日购买涉案房产之后，故该份证据不能证明在查封前被告张玲钦占有使用涉案房产。对银行转账记录真实性无异议，但是不能证明被告张玲钦的主张，杨某2与杨亚军系父子关系，其转入接收款项不能证明是涉案房产的转让款。张玲钦、杨某2并未直接转账给杨亚军，以其他与杨某2发生转账业务的账户来证实转让房款，明显证据不足。土地租赁协议与本案无关，不予质证。安平县通和金属网业有限公司出具的证明中并没有公司的盖章确认，只有王彦者等人的签字，不符合出具证明的证据形式。证人张某3、杨某2分别系被告张玲钦的父亲与丈夫，与张玲钦是至亲关系，其证言的真实性不客观。证人张某4的证言与杨某3的证言相互矛盾。通过原、被告双方质证，经综合审查判断，被告提交的预售合同注销申请表未注明申请时间，张玲钦与衡水鸿基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同未注明签订时间，证据不全面、不完整，不能证明在安平县买卖合同。被告张玲钦系第三人杨亚军的儿媳，其与丈夫杨某2在涉案房屋时有居住符合常理，被告现有证据不能证明已合法占有涉案房产。被告提交的证据只能证明其丈夫杨某2于2017年9月29日向王＊者账户转款300000元，王＊者于当日向第三人杨亚军账户转款60820元，没有直接证据证明已向杨亚军支付全部购房款。故对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，本院不予确认。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贾浩芳与第三人杨亚军民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2018）冀1125民初2726号民事裁定书、协助执行通知书，查封了杨亚军名下在安平县，于2018年12月12日作出（2018）冀1125民初2726号民事判决书，判决杨亚军给付原告贾浩芳借款本金50万元及利息。判决生效后，本院以（2019）冀1125执321号立案执行，于2020年1月22日作出（2019）冀1125执321号执行裁定书，拍卖涉案房产。案外人张玲钦对执行裁定不服，向本院提出异议。本院于2020年4月7日作出（2020）冀1125执异7号执行裁定书，裁定案外人张玲钦的异议请求成立，中止对涉案房产的执行。申请执行人贾浩芳起诉来院，要求判令继续执行安平县锦绣天地小区11栋5单元502号的房产。被告张玲钦认为涉案房产系自己名下财产，应当依法驳回原告的诉讼请求，解封涉案房产。 本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院查封涉案房屋前，被告张玲钦与第三人杨亚军未签订合法有效的书面房屋买卖合同，未向第三人杨亚军支付购房款，未合法占有涉案房产。被告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的异议请求成立，依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 继续对第三人杨亚军名下的安平县锦绣天地小区11幢5单元502号房产执行。 案件受理费5800元，由被告张玲钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  张占峰 人民陪审员  何振远 人民陪审员  周 娜 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  李 丹