重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初5758号原告：重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会，住所地重庆市大足区阳光水岸小区A18-3。负责人：敖志刚，业委会主任。委托诉讼代理人：段廷会，重庆市永川区南大街法律服务所法律工作者。被告：重庆强联物业管理有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环北路中段**，统一社会信用代码91500225787460181U。法定代表人：陈才忠，董事长。委托诉讼代理人：李凌，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。原告重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会（以下简称：阳光水岸业委会)与被告重庆强联物业管理有限公司（以下简称：强联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，适用简易程序，于2019年10月31日依法公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转入普通程序，于2020年5月8日、5月15日公开开庭进行了审理，原告阳光水岸业委会主任敖志刚及特别授权诉讼代理人段廷会，被告强联物业公司的特别授权诉讼代理人李凌、一般授权诉讼代理人龙云霞到庭参加诉讼。诉讼中，原被告申请庭外和解期间以及疫情期间依法扣除审限。本案现已审理终结。原告阳光水岸业委会向本院提出如下诉讼请求，请求判令：一、解除原、被告之间的大足阳光水岸小区的前期物业服务合同；二、被告办理该小区交接手续；三、要求被告赔偿经济损失8万元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、要求解除2007年2月9日重庆东宏房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同以及2008年10月15日重庆东宏房地产开发有限公司与被告签订的物业管理委托合同（补充合同），要求被告退场；二、被告办理该小区交接手续【移交：1.业主名册1份，A栋、B栋业主2019年至今水费收费明细表1份；2.无负压生活压力供水机组一套、负一层压力抽水电机8台，叠泉抽水电机即控制柜4台、三菱电梯4台，自备电源、发电机组1组，24路小区监控系统一套，消防水泵4台、消防中央控制柜1组，烟感47个，消火栓（箱、栓、枪、带）156套，室外消火栓扳手1把；3.草坪灯28套，消防应急疏散安全出口指示牌80块】。诉讼中，原告自愿撤回第三项诉讼请求；并于2020年6月25日撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2008年10月31日，重庆东宏房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定大足区阳光水岸小区的物业管理交由被告服务，期限2年。2017年1月1日阳光水岸业委会正式成立，由于被告在服务过程中出现很多瑕疵，业委会多次与被告协商要求整改，但是均整改不到位，在此情况下，原告多次召开业主大会更换物业公司。2018年3月原告经对外公开招标，重庆朋聚物业管理有限公司中标，并于2018年6月18日形成了中标决议。原告前后四次要求被告撤场并通知新的物业公司重庆朋聚物业管理有限公司到场交接，在确定交接小区的时候，被告公司以各种理由拒不退场。经业委会与被告协商，报请国土局物业科出面协商退场，被告不执行，业委会只能起诉到法院。由于被告不同意交接导致重庆朋聚物业管理有限公司无法进场，给重庆朋聚物业管理有限公司造成损失8万元，经过协商原告赔偿朋聚物业公司6万元，被告的行为给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，特诉至我院。被告强联物业公司辩称：请求法院依法裁决驳回原告的起诉或判决驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告主体资格不适格。首先，根据《重庆市物业管理条例》第二十七条第九项的规定，业主委员会应当根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或仲裁。本案中，原告并未召开业主大会且经授权同意以该小区业主委员会的名义提起本次诉讼，因此，原告无适格的诉讼主体资格，其起诉不符合条件，应当依法驳回。其次，业委会提起诉讼属于法律规定的“其他重大事项”，应当经过双过半的业主同意。根据《物权法》《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，原告提起诉讼要求解除前期物业服务合同，系行使业主的共同管理权利的其他重大事项，诉讼的法律后果将由全体业主共同承担。因此，原告的起诉应当属于《物权法》第七十六条第一款第（七）项、《物业管理条例》第十一条规定的“有关共有和共同管理权力的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据原告提供的2019年10月23日公示，说明原告的起诉并没有得到业主大会的授权，仅仅以公示的形式告知全体业主已经起诉。因此，原告2018年3月通过公开招标的行为并未得到业主的授权同意，基于此与重庆朋聚物业管理有限公司签订的合同应属无效。原告无权要求解除被告与该小区的前期物业服务合同，并要求被告办理交接手续。第三，原告的产生程序和实体不合法，不是合法的组织，亦不是合法的业主大会执行机构，不具有诉讼主体资格。根据《重庆市物业管理条例》第二十六条的规定，业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，而原告的业主委员会成员中的“刘高秀”并不是业主，按照规定不能被选举为业委会成员。因此，原告的选举程序和实体不符合法律规定，足以说明原告不是一个合法的组织。在诉讼中，原告所在小区广大业主已经向重庆市大足区龙岗街道办事处提交了“关于撤销重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会备案证明的申请书”，要求撤销原告的备案证明，目前，此事龙岗街道正在审核处理。第四，被告未撤场，根本原因系原告所在小区广大业主与原告存在巨大矛盾，小区广大业主向被告提交联名信要求被告暂缓离场，待小区改选业委会后再行确定。因此，并非被告不同意撤场导致朋聚公司无法进场。根据双方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：大足区龙岗街道办事处龙岗西路29号附1号“阳光水岸”小区系重庆东宏房地产开发有限公司开发修建，被告强联物业公司系大足“阳光水岸”小区前期物业服务公司。2007年2月9日，重庆东宏房地产开发有限公司（甲方）与强联物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：强联物业公司为阳光水岸小区提供物业服务；合同期限为三年，自2007年4月1日起至2010年3月31日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同期满本合同自然终止，双方如继续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限被无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料属于全体业主共有的财产及时如数地移交给业主委员会；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具同等效力。2007年5月31日，上述《前期物业服务合同》在原重庆市大足县国土资源和房屋管理局备案。2008年10月15日，重庆东宏房地产开发有限公司（甲方）与强联物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同（补充合同）》，该补充合同主要约定：甲方委托乙方对阳光水岸小区实行物业管理，委托管理期限自2008年10月31日至2010年10月31日止；合同到期或业主委员成立后，如乙方无其他违约情况，甲方全额无息退还乙方履约保证金。业主委员会成立后，乙方与业主委员会另议。合同第十条第3款约定：“该小区成立“业主委员会”后，该小区的管理委托权归“业主委员会”，本合同自动失效。”。甲乙双方均在该补充合同上签字盖章。该补充协议附《阳光水岸附属设施设备移交清单》，移交清单载明：合同到期后，双方未签订新的物业服务合同，强联物业公司仍继续对阳光水岸小区提供物业服务。2017年3月2日，阳光水岸业委会成立并在重庆市大足区龙岗街道办事处备案。2017年8月23日，阳光水岸业委会会议决议：更换物业公司，选聘新的物业公司。对此决议，阳光水岸业委会在小区张贴公告并采取上门发放书面表决票进行投票的方式，对是否赞成重新选聘物业公司由业主投票表决。投票结束后，阳光水岸业委会于2017年9月28日将投票结果进行了公示，载明：投票结果：小区总户数405户，派出表决票303户，收回表决票257票，其中，同意选聘的选票211户，同意重新选聘物业公司的人数过半；小区总面积46622平方米，投票业主面积24055平方米，投赞成票的面积过半。2017年10月16日，阳光水岸业委会作出《关于阳光水岸选聘物业公司的决议》，通报了投票结果，决定阳光水岸小区执行选聘新的物业公司决议。大足区龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇在该决议上签字确认属实。2018年3月24日，阳光水岸业委会召开了招标物业打分现场会，并形成了《阳光水岸招标物业公司投票得分情况表》，参会招标组委员和业主代表共14人，参加竞聘的物管公司有四家，得分情况：强联物业公司得905分，重庆朋聚物业管理有限公司得1047分，其他两个物业公司分别得931分、760分。上述物业公司代表均签字表示对此次招标打分无异议，重庆市大足区龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇、业委会招标组代表9人、业主代表3人均签名。2018年3月26日，阳光水岸业委会将上述物业公司得分情况进行公示，并对是否同意重庆朋聚物业管理有限公司入驻阳光水岸小区进行表决，仍采用派发表决票的方式投票表决。2018年4月25日，阳光水岸业委会将表决结果进行公示：小区总户数405户，发放表决票300份，收回赞成226份，反对12份，小区总面积46622.34平方，赞成24875平方，双过半。经公示后，业委会于2018年6月18日作出《重庆朋聚物业公司中标阳光水岸物业服务的决议》，决议内容载明：业主对是否赞成重庆朋聚物业管理有限公司入驻小区举行的表决结果：收回238户表决票中，赞成226户，反对12户，双过半，在公示期内未收到业主的反对意见，现在执行决议，即重庆朋聚物业管理有限公司入驻阳光水岸小区进行物业服务。龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇对该决议签字确认属实。2018年5月22日，阳光水岸业委会（甲方）与重庆朋聚物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，聘请重庆朋聚物业管理有限公司对阳光水岸小区提供物业服务。之后，阳光水岸业委会要求强联物业公司退场，双方于2019年6月19日在大足区国土资源和房屋管理局牵头，大足区龙岗街道办事处、重庆朋聚物业管理有限公司在场，对被告让退场，让重庆朋聚物业管理有限公司进场事宜进行了座谈协调，但最终未达成一致意见。强联物业公司至今未退场，重庆朋聚物业管理有限公司未进场管理。诉讼中，原被告双方确认：阳光水岸小区业主共计405户。对小区总建筑面积，2020年6月24日，本院主持双方当事人对原告提供的《重庆市房产面积测算报告书（新建登记）》进行了质证，确认：阳光水岸小区A、B栋总建筑面积25628.80㎡（其中，A栋、B栋的建筑面积均为12080.4㎡，车库总面积922.96㎡，14个门市的总面积545.10㎡），确认阳光水岸小区1-9单元没有车库和门市，1-9单元的总建筑面积为被告报的1-9单元专有部分面积总和22717.88㎡。因此，阳光水岸小区总建筑面积为48346.68㎡。另查明，阳光水岸小区业主共计405户，同意选聘新的物管公司的赞成票有211户，占业主总户数的52.1%；投赞成票业主面积原告统计为24055平方米，其中A幢为51户面积5777㎡，B幢为54户面积6000㎡，面积计算有误，实际为A幢51户面积为5886.13㎡，B幢54户面积为6111.18㎡，原告统计的24055平方米少计算220.31㎡（109.13㎡+111.18㎡），投赞成票业主面积应为24275.31㎡（不包括211户中32户的车位面积和3户门市面积），占总建筑面积50.21%。以上事实，有原告提供的业委会备案证明、物业管理委托合同（补充合同）、2017年8月23日会议记录、选票、2017年9月28日公示、2017年10月16日决议、2018年3月26日对朋聚公司的中标公示、2018年4月25日对朋聚公司投票结果公告、投票得分情况表、选举新物业公司现场图片、2018年6月18日朋聚公司的中标决议、原告与新聘的朋聚公司签订的物业服务合同、2019年10月24日公示、2008年6月9日移交手续、原告业主大会议事规则、A/B栋房产面积测算报告书、阳光水岸小区基本情况统计表、强联物业公司收款收据；以及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、前期物业服务合同、大足区阳光水岸罢免业主委员会主任和所有成员倡议书、请示附名单、统计表、联署签名表、2019年8月8日联名信、阳光水岸业主要求强联物业暂缓移交小区征求意见表、关于撤销阳光水岸业主委员会备案证明的申请书及联名表（2020年5月8日）、阳光水岸小区业主要求强联物业公司继续提供服务的意见表等证据载卷佐证。本院认为，本案争议焦点是：阳光水岸业委会是否是本案适格的诉讼主体；阳光水岸业委会解聘强联物业公司并另行选聘新物业服务公司是否符合法律规定;被告强联物业公司应否退场。对此，评判如下：关于阳光水岸业委会是否是本案适格的诉讼主体的问题。阳光水岸业委会于2017年3月2日在重庆市大足区龙岗街道办事处备案，强联物业公司亦承认未对阳光水岸业委会的成立提出过异议。因此阳光水岸业委会是合法的业主大会的执行机构，应依法履行法律规定和业主大会赋予的职责，即《重庆市物业管理条例》第二十七条中规定的代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁等等。本案中，阳光水岸业委会作为小区业委会，已通过投票形式向小区业主征询了解聘强联物业公司并另行选聘重庆朋聚物业管理有限公司的事宜，经社区街道办签字证明，投票结果已经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该选聘结果合法有效。阳光水岸小区业主大会通过了解聘强联物业公司并另行选聘重庆朋聚物业管理有限公司的决议，阳光水岸业委会负责执行业主大会的决议，当然包括代表全体业主处理在解聘原物业公司和选聘新的物业公司过程中产生的纠纷，因强联物业公司不同意撤场，阳光水岸业委会据此代表小区全体业主起诉强联物业公司，该行为实为对该次投票结果行为的延续，阳光水岸业委会依法可以代表小区全体业主提起诉讼。故本院认为阳光水岸业委会是本案适格的诉讼主体，对强联物业公司认为阳光水岸业委会未召开业主大会且经授权同意以该小区业主委员会的名义提起本次诉讼有违法律规定，不符合起诉条件，原告无适格的诉讼主体资格的主张不予支持。关于阳光水岸业委会另行选聘新物业服务公司是否符合法律规定的问题。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此阳光水岸小区采取书面征求业主意见的形式召开业主大会，符合规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”,本案中，阳光水岸业委会通过向业主征集意见的形式对同意或不同意选聘新的物业公司进行投票表决，投票表决的结果进行了公示，阳光水岸小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘新的物业公司，2017年10月16日，阳光水岸业委会作出《关于阳光水岸选聘物业公司的决议》，通报了投票结果，决定阳光水岸小区执行选聘新的物业公司决议。重庆市大足区龙岗街道办事处和西街社区对该决议上签字确认属实。同时，根据阳光水岸业委会在2018年3月24日就业主是否同意与新的物管公司重庆朋聚物业管理有限公司签订服务合同发放的表决票中，赞成票226户业主赞成与新的物业服务公司即重庆朋聚物业管理有限公司签订物业服务合同，龙岗街道办事处、西街社区对该决议的签字确认亦反映该投票结果为业主的真实意愿，故阳光水岸业委会选聘新的物业公司即重庆朋聚物业管理有限公司并与其签订《阳光水岸物业管理服务合同》程序合法，符合法律规定。被告提出原告阳光水岸业委会未未征求广大业主的授权同意并达到法律规定的双过半的要求因此认为原告与新的物管公司签订的该物业管理合同系无效合同的抗辩，本院不予采纳。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，《前期物业服务合同》及《补充合同》在阳光水岸业委会于2018年6月18日作出选聘新的物业公司的决定时已到期终止,即此时起强联物业公司与小区业主间的物业服务关系已终止。阳光水岸业委会已与新聘请的物业服务公司签订了物业服务合同。因此，阳光水岸业委会要求被告强联物业公司撤场的请求，本院予以支持。因前期物业服务合同和补充合同已经到期届满，原告并未与被告签订物业服务合同，前期物业服务合同和补充合项下的权利义务已终止，故对原告请求解除前期物业服务合同和补充合同，本院不予支持。至于被告抗辩称，部分业主要求罢免业委会成员以及要求撤销业主委员会备案证明、以及要求强联公司继续提供服务等抗辩意见，不能成为被告强联公司不退场的理由。故对被告的抗辩意见本院不予采纳。据此，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条，《重庆市物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆强联物业管理有限公司在本判决生效后十日内退出重庆市大足区龙岗街道阳光水岸小区的物业管理区域；驳回原告重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告重庆强联物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  张克勤人民陪审员  徐元开二〇二〇年六月二十九日法官 助理  李 攀书 记 员  李晓欢