陕西省蓝田县人民法院     民 事 判 决 书       (2019)陕0122民初2417号     原告：梁某某，女，1986年1月23日出生，汉族，住青海省乐都县，居民。   委托诉讼代理人：袁某，（系原告梁某某之夫），男，1990年4月5日出生，汉族，住青海省乐都县，居民。   委托诉讼代理人：马群力，陕西群鑫律师事务所律师。   被告：陕西博丰实业有限公司，住所地：西安市蓝田县。   法定代表人：樊旭波，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。   原告梁某某与被告陕西博丰实业有限公司（以下至判决主文前简称博丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁某某及其委托诉讼代理人马群力，被告博丰公司委托诉讼代理人赵门利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告梁某某向本院提出诉讼请求：1.判令将原告与被告《商品房买卖合同》第十五条关于房产登记地2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定变更为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的年利率6%向买受人支付违约金。” 2.判令被告向原告支付占用原告大修基金、契税等办证费用17106元期间的利息4618（从2014年9月26日计算至2019年5月20日按年率6%计算）。3.判令被告向原告支付因被告责任使原告不能办理房产证的违约金30000元（以已付房价款为基数按年利率6%从2015年7月1日计算至判决之日，以上为暂定数额）。4.判令被告履行购房合同未尽事宜，在三个月内协助原告向不动产管理部门提供办理不动产权属证书必须由被告提供的相关资料。5.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一、三项请求为要求上调合同约定的0.1%的违约金至6%，并按照6%计算2015年7月1日计算至判决之日的违约金，明确第四项请求为要求被告协助原告办理不动产登记。事实和理由：2013年12月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于蓝田县XX镇XX村XX楼XX楼XX单元XX层XX房，该套房屋建筑面积127.41m2,房屋总计款为人民币471417元；该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了全部房价款，并于2014年9月26日被告向原告交付房屋之日向被告指定的物业公司交纳了大修基金、办证费、工本费、契税等费用，委托被告办理房产证,但是因被告开发楼盘至今未进行综合验收，导致房产证一直未办理，被告也根本没有将原告向其缴纳的大修基金、办证费、工本费、契税等费用向不动产管理部门交纳，后经原告多方督促，被告于2019年4月将大修基金交给房产管理部门，并与同年5月将办证费、工本费、契税等费用退还原告，由原告自行交纳。原告向不动产管理部门交纳了大修基金、办证费、工本费、契税等费用后，不动产管理部门告知原告因被告没有综合验收的原因，房产证至今仍不能办理，综上所述，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同成立后双方均应依法履行合同。被告在收取原告相关办证费用后，长期不能为原告办理房产证的行为，违反合同约定以及法律规定，其行为明显违背诚信原则；因被告的违约行为给原告生产、生活造成严重不良影响，并给原告造成巨大经济损失，被告应当承担继续履行合同义务协助原告办理房产证的义务，并对此前的违约行为承担违约责任，向原告支付约定的违约金。因被告提供的制式《商品房买卖合同》中约定的因被告责任使原告不能办理房产证的违约金过低，应依法予以调整，故根据法律规定依法维护原告合法权益。   被告博丰公司辩称，原告诉状中所述购房、交房、交房款、交纳相关代办费用及退还相关费用均属实，但原、被告合同明确约定违约金计算标准为0.1%，基数为总房价，故原告要求变更违约金为年利率6%无法律及事实依据。原告2014年9月26日收房，现在起诉请求超过诉讼时效，且原、被告因为延迟交房免收物业费，多年亦无纠纷。关于原告请求被告支付大修基金、契税等办证费持有期间的利息，原告所述费用均系协商一致确定的物业公司收取，且该费用经过政府协调已经处理，被告对此无需承担责任。原告请求被告支付变更后的违约金不能成立。原告要求被告提供办理不动产登记的相关资料系行政方面的规定，非法院处理范围，应予驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》、收据、自开发票、个人支付凭证、不动产登记局说明各一份、免收物业费的收据一张，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的原告提供的大修基金收据一张，契税等费用收据复印件一张，蓝田县房屋专项维修资金缴纳收据一张，以上证据经本院审核，来源的合法性、内容的真实性及与本案的关联性均认可，但对原告的证明目的不予认定。被告提交的证据1.建设工程项目动工情况确认登记表一份；2.国有土地使用证、建设有用地规划许可证等五证，来源合法，内容真实，与本案有关联，应予以认定，但不能佐证被告的证明目的。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告梁某某与被告博丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告博丰公司开发的位于蓝田县XX镇XX村XX小区XX楼XX单元XX层XX房，该套房屋建筑面积127.41平方米,套内面积103.16平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积24.25平方米。按建筑面积计算价款，该商品房单价为（人民币）每平方米3700.00元，房屋总金额为肆拾柒万壹仟肆百壹拾柒元整，买受人于2013年12月4日付首付款191417.00元，余款280000.00元申请银行按揭。被告博丰公司应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的事项约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……。第二十四条约定，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向蓝田县房地产管理所申请登记备案。2013年12月9日，原告支付首付款191417.00元，余款280000.00元经向银行按揭，于2014年1月22日转至被告账户。被告于2014年9月26日向原告交房,交房当日，西安宏丰物业管理有限公司代收原告契税7071元、大修基金8919元，并以该物业公司名义给原告出具收据。由于玉王府楼盘的大修基金和契税由物业公司代收后未向有关部门缴纳，原告及其他业主将该情况向蓝田县政府及信访局等部门反映，后由政府协调，通过付款人兀君龙、樊旭波的账户向蓝田县房地产管理所缴纳大修基金。2019年5月，被告将契税退给原告，5月底，由原告自行向税务局缴纳契税。涉案房屋所在楼盘未通过综合验收，被告博丰公司亦未在蓝田县不动产登记局办理不动产首次登记。另查明，因被告违约未按期交房，原、被告曾达成协议，由被告协调赠送给原告2014年10月1日起三个月的物业费。   本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已按合同约定全额支付了房价款，履行了合同义务，被告未按照合同约定将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关，致使原告未能在规定期限取得产权证书，被告之行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告所签合同对未按照约定期限办理权属登记的违约责任有明确的约定，该约定系双方自愿，符合法律规定，被告应按照约定承担违约责任。原告主张合同约定的违约责任过低，要求变更，但其未能提供证据证明违约金低于造成损失的相关证据，故对原告要求变更违约金之请求不予支持。原告请求被告支付占用其大修基金及契税期间的利息一节，因大修基金及契税系案外人西安宏丰物业管理有限公司收取，并非本案被告收取，原告可另案诉讼。原告请求被告协助原告办理不动产登记，因涉案商铺所在楼盘未通过综合验收，被告无法办理首次登记，原告要求办理房屋权属证书的条件尚不成就，故对原告该项请求，本案不予处理。原告可待相关条件成就后，与被告协商解决或另案起诉。被告辩称原告办证的诉求超过诉讼时效，与事实不符，本院对此依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：     一、本判决生效后十五日内，被告蓝田县博丰实业有限公司按照0.1%支付原告梁某某不能办理房产证的违约金417.42 元；   二、驳回原告梁某某要求被告蓝田县博丰实业有限公司支付占用原告梁某某大修基金、契税期间的利息等其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费665元（原告已预交），由原告梁某某负担100元，被告蓝田县博丰实业有限公司负担565元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判长  杨红娟   人民陪审员  张淑玲   人民陪审员  史新民                            二○二○年六月三日     书 记 员 聂丹丹       1