广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6234号 上诉人（原审原告）：张粝，女，1977年11月13日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：于厚达，广西中钧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡岸，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 上诉人张粝因与被上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张粝的委托诉讼代理人于厚达，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人胡岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张粝上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决。二、依法改判保利公司向张粝支付违约金10000元（以总房款692783元为基数，按每日万分之一即69.28元的标准计算，从2016年12月21日起计至房屋权属证书登记之日即2018年11月19日止,保利公司逾期698日，张粝只诉请10000元违约金）。3、两审的诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：一审法院故意曲解了“逾期办证违约金”，也未释明，丧失中立立场。在房屋买卖中，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的法定义务。办理不动产权证的方式有两种，一是业主自行办理，二是开发商代为办理，那么逾期办证违约金自然包括这两种不动产权证办理方式下的逾期违约责任。本案主张的逾期办证违约金涵盖了商品房交付使用后720日后其至房屋权属证书登记之日止整个时间段内的逾期违约金。然而，一审法院无视当事人的主张，对逾期办证违约金进行曲解，刻意为保利公司开脱其应当承担的违约责任，且在同一小区的其他同类案件中，亦有判决保利公司承担责任的，同案不同判。 保利公司答辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，张粝的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。 张粝向一审法院起诉请求:一、判决保利公司支付逾期办理不动产权证的违约金10000元给张粝（以总房款692783元为基数，按每日万分之一即69.28元的标准计算，从2016年12月21日起计至房屋权属证书登记之日即2018年11月19日止，保利公司逾期721日，现张粝只诉请10000元违约金）；二、诉讼费由保利公司承担。 一审法院查明：南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由保利公司开发建设，该项目11号楼已办理商品房预售许可证。2013年5月8日，张粝与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定张粝向保利公司购买保利·爱琴海11号楼2单元3304号房，购房总价为692783元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2013年8月30日办理了合同登记备案，张粝支付了全部购房款，其自认张粝于2014年12月31日接收房屋。2018年10月10日，保利公司在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理。2018年10月14日，张粝向保利公司交纳代办服务费。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2018年11月22日取得不动产权证，张粝于2018年11月24日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证。张粝以保利公司逾期办理不动产权证为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经一审法院释明，张粝明确其起诉时主张的逾期办证违约金指的是逾期办理不动产权证的违约金。 另查明，张粝（甲方委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交付时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。张粝同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 一审法院认为：张粝、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于张粝主张保利公司支付逾期办证的违约金是否有依据的问题。张粝、保利公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。张粝明确其诉请的是保利公司逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，保利公司于2014年12月31日交付房屋后，张粝委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故保利公司负有为张粝办理房屋产权证的合同义务；但《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的是买受人自行办理房屋产权证的前提下，出卖人应办结《商品房现售备案证明》的时间，并非出卖人代为办理房屋产权证的时间，而双方在庭审中亦确认张粝委托保利公司代为办理产权证时双方未重新明确代办的期限，故应视为双方对此约定不明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，从该条款的立法本意上看，该条款规定的出卖人逾期办证期限应是双方在签订合同时明确出卖人负有办证义务、双方对于逾期办证的事实尚未确定的前提下，结合本案现有证据查明的事实，保利公司于2014年12月31日交付房屋，而保利公司系于2018年10月才通知张粝代为办理产权证，故双方协商变更由保利公司代为办理房屋产权证之时已远超出上述司法解释条款规定的应办理房产证的期限，且无证据证实双方对于逾期办证的违约金重新予以明确，不能据此推定保利公司认可了逾期办证的事实，故双方在协商变更由保利公司代为办理产权证之后的办证期限不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定；根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，张粝未能举证证实其在委托保利公司代为办理产权证后、本案诉讼前积极将业主办理产权证所需资料提交给保利公司并向保利公司主张权利，保利公司对此亦不予认可，故应由张粝承担举证不能的不利后果。综上，张粝以《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的保利公司办结《商品房现售备案证明》期限主张保利公司逾期办证，依据不足，一审法院不予支持。由于缺乏事实基础，张粝据此主张的逾期办证违约金亦无依据，一审法院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第七十七条第一款之规定，判决：驳回张粝的诉讼请求。案件受理费25元，由张粝负担。 对本案一审查明的事实，各方均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于保利公司是否应支付逾期办证违约金的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，开发商应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。本案中，保利公司并未在合同约定的期限内将办证材料提交给买受人，直至2018年10月23日取得《商品房现售备案证明》后才能提交办证材料，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。虽然张粝于2018年10月14日委托保利公司代为办理房屋所有权证，但并不能改变保利公司在委托之前违约的客观事实，故保利公司应承担逾期办证的违约责任并支付逾期办证违约金。 关于违约金的计算标准问题。本案中，张粝就涉案房屋改造与保利公司签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由保利公司对房屋进行装修、改造施工，故张粝对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果负有一定责任。因房屋改造导致无法办证的事由于2018年1月29日因保利公司补交罚款而消除，为此保利公司应在合理期限内办理《商品房现售备案证明》，并将办证所需的其他资料提交给张粝。根据2018年1月29日《行政处罚决定书》的要求，罚款应在决定书送达之日起十五日内缴清，因此本案违约金的计付时间应在2018年2月14日起算。因张粝在2018年10月14日委托保利公司代办不动产权证书时双方未明确委托代办期限，应视为双方对此约定不明，故违约金的截止日期应计至2018年10月14日。涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给买受人的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，最高不超过总房款的0.5%。因涉案《商品房买卖合同》对违约金的计付标准已有明确的约定，故本案的违约金计付标准应按合同约定计付。张粝称约定的违约金计算标准及违约金上限过低，但未能举证证明因逾期办证所产生的实际损失，故本院对张粝的该主张不予支持。综上，保利公司逾期向张粝办理房屋所有权证的违约金计算方式为：以已付购房款692783为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月14日止，保利公司负担的违约金上限额为3463.92元（692783元×0.5%）。 综上所述，张粝的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2829号民事判决； 二、广西保利置业集团有限公司向张粝支付逾期办理不动产权证的违约金（计算方式：以已付购房款692783为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月14日止，广西保利置业集团有限公司负担的违约金上限额为3463.92元）； 三、驳回张粝的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由广西保利置业集团有限公司负担12.5元，由张粝负担12.5元；二审案件受理费50元，由广西保利置业集团有限公司负担25元，由张粝负担25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。