河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2085号原告：蔡开杨，男，1989年4月22日出生，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺菁，河南三融律师事务所实习律师。被告：郑州逸泉房地产开发有限公司，住所地郑州市管城回族区陇海南里****楼付**。法定代表人：刘虎林，总经理。委托诉讼代理人：李甜，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。原告蔡开杨与被告郑州逸泉房地产开发有限公司（以下简称逸泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡开杨的委托诉讼代理人师树源、王艺菁，被告逸泉公司法定代表人的委托诉讼代理人李甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡开杨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告7日内完成向不动产首次登记机关报送案涉房产（房屋坐落：郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号）的首次登记材料。2、请求判令被告30日内办理完成案涉房产（房屋坐落：郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号）转移登记，并将房屋所有权证书交付原告。3、请求判令被告支付逾期办理案涉房产首次登记违约金48820元（自2017年12月1日起，每日按总房款的0.005%暂计算至2020年3月23日，2020年3月24日之后的仍以此标准记取，计算至被告实际报送材料时至）。4、请求判令被告支付逾期办理案涉房产转移登记违约金38280元（自2018年6月1日起，每日按总房款的0.005%暂计算至2020年3月23日，2020年3月24日之后的仍以此标准记取，计算至被告实际完成转移登记之日止）。5、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2016年1月16日，原告蔡开杨与被告郑州逸泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(编号:16002283665)，原告已按照合同约定履行完毕付款义务。合同附件四第六条第一款约定，被告应当在2017年11月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.005%的违约金；合同附件四第六条第二款约定，被告应在首次登记(原初始登记)后180日内，取得原告房屋所有权证，并交付原告，逾期办理的按日向原告支付总房款0.005%的违约金。现被告逾期提报首次登记材料已近3年之久，逾期办理转移登记，已近2年，原告多次催促未果；被告至今尚未完成上述事项，已构成严重违约，故原告诉至法院。逸泉公司辩称：一、由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致买卖合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能，被告不存在过错，不应承担违约责任。郑州市房管理局于2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。因此，双方在商品房买卖合同中关于办理初始登记的约定履行不能。虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权初始登记”约定：“出卖人应在房屋交付使用后60日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”但由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被告根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。被告还需要分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。被告依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现。原告若要求被告必须按房屋买卖合同约定履行首登办理，对被告也显失公平。二、被告已根据商品房买卖合同约定按期完工并按约定向原告交付案涉房屋，原告也已经签字确认符合交房条件收房。工程竣工验收备案，仅属于国家行政管理机关在建设工程经竣工验收后对建设单位实施行政管理的一种方式和手段，与双方的房屋交房等民事行为没有法律上的关系。被告在被原告起诉前已经采取补救措施，积极办理完毕备案手续并取得竣工验收备案表，且未因此给原告造成任何损失，其主张不应得到支持。三、根据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，被告作为开发商在办理产权证产权登记事宜上仅为协助义务，即向有关行政机关报备相关材料的义务，但没有为购房人办理产权证的义务。产权证的发放是一种政府行为，并非开发商的单方行为，而产权证的办理和取得，还需购房人的配合、申请及政府部门的许可等，并非开发商能独立完成的事项。在合同及法律规定均无开发商为购房人办理房产证的情况下，要求被告承担逾期办证的违约责任，是对开发商义务范围的肆意扩大，于法无据，于合同无据。综上所述，逾期办理初始登记事项，被告不存在过错。被告要求原告逾期办证的违约责任，无法律和事实依据。请求贵院以事实和法律为依据，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月16日，逸泉公司（出卖人）与蔡开杨（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买出卖人开发的郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206房屋，总价款为1158251元。出卖人应当在2017年9月30日前向××交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2017年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按××委托出卖人办理该商品房转移登记。××在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定××不解除合同，出卖人按日向××支付总房款0.005%的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2017年10月向原告交付了涉案房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。本案审理过程中，被告陈述涉案房产曾在2019年年底向房管局提交首次登记材料，因资料不全被退回，后因疫情延迟目前正在提交中，可以在2020年8月31号前基本完成首次登记，完成首次登记后，原告可以自己办理所有权转移登记，或者委托被告办理，向被告提供办理产权登记所需资料，由被告在原告向其提供资料后180日内完成所有权转移登记。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年11月30日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行;政策发生变化后，原、被告亦未对转移登记事项进行重新约定，故原告要求被告支付逾期办理首次登记及逾期办理转移登记违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。至于原告要求被告办理涉案房产转移登记及交付房屋所有权证书，因政策发生变化后，原、被告未对转移登记事项进行重新约定，本院只能根据被告审理中的陈述据实判令被告在2020年8月31日前协助原告完成不动产首次登记。待完成首次登记后，原告可自己办理所有权转移登记，或者委托被告办理，向被告提供办理产权登记所需资料，由被告在原告向其提供资料后180日内完成所有权转移登记，届时原告可另行通过合法途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、被告郑州逸泉房地产开发有限公司于2020年8月31日前协助原告蔡开杨完成郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号房屋的不动产首次登记。二、驳回原告蔡开杨的其他诉讼请求。案件受理费2178元，减半收取1089元，由原告蔡开杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王玮娜二〇二〇年六月十二日书记员  张梦婷