广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16858号原告深圳市大鹏鹏城股份合作公司，住所深圳市大鹏新区。法定代表人李满赢。委托代理人焦朝升，广东如智律师事务所律师。委托代理人陈薏如，广东如智律师事务所律师。被告深圳市茂诚国际酒店用品有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人杨纪德。委托代理人钟丽容，广东盟凯律师事务所律师。委托代理人杨继文，男，汉族，1965年3月13日，身份证住址广东省潮州市潮安区，系公司员工。原告深圳市大鹏鹏城股份合作公司诉被告深圳市茂诚国际酒店用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人焦朝升、陈薏如及被告委托代理人钟丽容、杨继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2011年8月1日就被告向原告承租位于大鹏街道大鹏所城内部82间房屋签订了《租赁合同书》，确定租赁面积为10000平方米，约定了每月租金标准为8.8元／㎡、每月管理费为1.1元，自2017年8月1日起租金标准调整为9.68元／㎡、每月管理费为1.21元／㎡，被告逾期支付租金，应当向原告支付滞纳金；合同还约定，若被告延迟支付租金超过20天的，视为违约，甲方有权单方面解除合同。签订上述合同后，原、被告双方又于2012年10月30日签订了《补充协议书》，将租赁房屋减少为41间，租赁面积减少至3660平方米，并新增租赁房屋“叶庐”，该房屋租金为每月6000元，其他约定与《租赁合同书》一致。原告依约向被告交付物业后，被告正常使用租赁物，但却长期拖欠原告租金，其中2013年8月1日至2015年12月31日欠付租金、管理费为917019.4元；2018年6月至2019年2月欠付租金、管理费为379620.56元，总计租金、管理费1296639.96元。后经原告多次催促及协商，被告一直不予支付，已构成根本违约，给原告造成了重大损失，现原告为维护自身合法杈益，特将被告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2011年8月1日签订的《租赁合同书》及于2012年10月30日签订的《补充协议书》解除；2、被告立即向原告返还位于深圳市××鹏新区××鹏街道大鹏所城内部房屋41间（具体位置见《补充协议书》附件）;3、被告向原告支付租金、管理费1296639.96元及滞纳金（滞纳金以1296639.96元为基数，按每月2％标准，自2019年3月1日起计至被告返还房屋之日止；租金、管理费每月合计为10.89元/㎡，租金、管理费、滞纳金均暂计至2019年3月1日，具体见附表），暂计为1296639.96元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为被告立即向原告返还位于深圳市××鹏新区××鹏街道大鹏所城内部房屋42间（具体位置见《补充协议书》附件）。被告辩称，被告不存在欠租的事实，经原被告口头约定，遇被告经营状况不良，无法交租时就用原告代支付给被告的补偿款及预付款用于抵扣，且经原告书面同意，双方租期延长至2022年8月31日，另原告计算的欠付租金有误，应为979801.44元。另原告在被告依约履行合同的情况下，向被告租户发函，虚构租期到期的事实及其他对被告有影响的事实，导致被告受到不应有的损失，被告将保留诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求，提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1.《租赁合同书》；2.《补充协议书》；3.租赁房屋确认清单；4.两份律师函、邮单及投递记录；5.《租赁协议书》。被告对原告提交的证据1、2、3、5的真实性予以认可，对证据4称被告没有接到过快递的电话。被告向本院提交以下证据：1.编号为0031677收据；2.2012年9月11日会议记录表；3.2012年10月25日通知函；4.租赁合同延长申请书；5.回复函；6.2016年12月15日告知函；7.2019年5月15日告知函；8.编号为SC523《有关大鹏所城房屋租赁事宜的告知函》及邮单；9.游客数据表；10.深圳市所城文化发展有限公司租赁合同；11.催促函。原告对被告提交的证据1、6、7、10的真实性予以认可；对被告证据2.3.4.5.8.9.11真实性均不予认可。根据双方当事人的举证和质证意见，本院对原告提交的证据1、2、3、5真实性予以确认，原告提交的证据4邮单未显示系被告签收，本院对证据4不予确认；对被告提交的证据1、6、7、10的真实性予以确认。关于被告提交的证据2，经原告申请对被告会议记录表中原告时任法定代表人“余少林”签字进行笔迹鉴定，经鉴定，会议记录表中显示的“余少林”签名字迹与余少林的样本字迹并非同一人的笔迹；被告提交的证据3，原告不予认可，被告未提交原件核对，不能单独作为认定事实的依据；关于被告提交的证据4、8、11，被告均未提交其送达原告签收的记录，无法证明原告收到其相关文件；被告提交的证据5回复函，一份有模糊的原告公章复印件、一份没有公章的复印件，两者相互冲突，被告未作出合理说明，亦未出示原件，且该回复函落款时间系2011年9月12日，与双方确认的落款时间为2012年10月30日签署的《补充协议书》相关条款相矛盾；被告的证据9亦系被告单方制作；综上，对被告提交的证据2-5、8、9、11，本院均不予采纳。经审理查明，2011年8月1日，原告与被告（公司原名：深圳市庐浮宫艺术发展有限公司，2012年6月26日变更名称为深圳市茂诚国际酒店用品有限公司）签订《租赁合同书》，合同约定原告将位于深圳市龙岗区大鹏街道大鹏所城内部分房屋约82间，约10000平方米出租给被告使用，租赁期限自2011年9月1日起至2019年8月31日止；租金价格每平方米每月8元，合计每月租金8万元，管理费每平方米每月1元，合计每月1万元，上述租金、管理费价格每三年在原有租金价格基础上递增10%，即2014年8月1日起，每平方米租金为8.8元，管理费为1.1元，2017年8月1日起，每平方米租金为9.68元，管理费为1.21元；2011年8月1日起至2013年7月31日止为免租期；被告应当在每月10日前预先交付当月租金，被告每逾期一日交付租金，原告有权按月租金的4‰向被告加收滞纳金，若被告延迟支付原告租金超过20天，则视为违约，原告有权单方面解除合同；违约金以1年租金为标准；被告未按合同约定履行应尽的义务，视为被告违约，原告有权解除本合同并要求被告支付违约金，且原告不向被告返还保证金。合同签订后，被告向原告缴纳100万元，其中50万元为租赁保证金，另外50万元原告陈述已按约定于2012年1月返还被告。2012年10月30日，原被告双方就2011年8月1日的《租赁合同书》签订《补充协议书》，双方达成如下协议：一、租赁物数量由约82间变更为41间，面积约10000平方米变更为3660平方米；二、新增一处房屋“叶庐”，面积277平方米，每月租金6000元，其他约定与于2011年8月1日签订《租赁合同书》内的条款执行；三、管理费从签订本协议书之日起按变更后的面积计算，具体以双方确认的明细表为准；四、除上述事项有变更、增加外，双方于2011年8月1日签订《租赁合同书》其余的条款不作任何变化。被告在承租涉案42间房屋后，以由其运营公司深圳市所城文化发展有限公司为出租人将42间房屋转租给各商户，涉案房屋目前由各商户使用。原告起诉状附表中，主张应收租金、管理费的计算均截止2019年8月31日。原告确认2012年5月份收到被告管理费10000元，2015年5月收租金128291.8元，2016年1-12月收租金665696元、管理费51968.4元；2017年1-12月收租金481219.2元、管理费53700.68元；2018年1-5月收租金213444元、管理费23818.85元；2019年9-10月收租金30386元；综上，被告已共向原告缴纳租金1519037元、管理费139487.93元，合计1658524.93元，被告对此亦予以认可。另，涉案42间房屋分别为南门街27号A、南门街27号B、南门街27号C、南门街34号、南门街36号、正街3号、正街3-5号之间、正街5号、正街7号、正街9号、正街15号、十字街1号、十字街025号、【十字街3号（A）、十字街3号（B）】、十字街4号、十字街6号(A、B)、十字街7号、十字街54号向西（9号）、十字街11号、十字街16号、十字街26号、南门街34号后面（30-5）、十字街6-3号、南门街42号向北、南门街44号、南门街2号、南门街10号、南门街20号、南门街46号、正街1号、正街2号、【正街12号A、正街12号B、正街12号C】、正街14号、叶庐、南门街32号旁向南、南门街004号（叶庐旁）、南门街29号、南门街36号后面、南门街12-14号、严屋旁002（向西）、十字街6-3号、南门街33号。上述房屋位于深圳市××鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，没有建设工程规划许可证，由各涉案房屋权利人出租给原告管理，原告有权对涉案房屋进行转租，原告出租给被告未超出涉案房屋权利人出租期限。本院认为，《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日开始施行，2008年1月1日废止）颁布实施后，我国才正式建立了建设工程规划许可证制度；《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）实施后，乡村建设纳入建设工程规划许可证制度适用范围。根据法不溯及既往原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”中适用的范围应为“建设工程规划许可证制度”实施后建设的房屋。本案中，涉案房屋位于深圳市××鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，涉案房屋多建于晚清、民国时，当时尚未实施建设工程规划许可证制度，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定适用的情形，被告与原告双方自愿达成房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，应认定为有效。原告在租赁合同到期前向本院提起诉讼，请求解除租赁合同，后租赁合同到期，原告撤销解除诉讼请求并请求被告立即返还涉案房屋，应视为租赁合同到期后原告不同意与被告续签合同，本院认定原被告双方的租赁合同已于2019年8月31日终止，被告需支付原告截至2019年8月31日的租金，并将涉案房屋返还原告。关于所欠租金及管理费，根据《租赁合同书》及《补充协议书》，经核算，2011年9月1日起至2019年8月31日止，被告应支付原告租金合计2887218元、管理费合计411967.68元，该两项费用合计3299185.68元；被告已向原告缴纳租金1519037元、管理费139487.93元，合计1658524.93元，故被告仍需支付原告租金1368181元、管理费272479.75元，合计1640660.75元。双方租赁合同约定，被告方承担违约责任包括滞纳金、违约金、保证金；被告抗辩对滞纳金的相关请求不予认可，请求以50万元保证金抵作租金，原告主张保证金50万元其有权不予返还。保证金50万元、滞纳金实质上均属于合同约定的违约金的形式，被告违约主要表现为欠付租金，以原告实际损失为基础兼顾合同履行情况，原告主张保证金50万不予退还、并请求被告以欠付租金为基数按月2%计付滞纳金，实质上主张被告承担的违约金约定过高，鉴于50万元保证金在订立合同后已交付原告方，原告亦在代理词中表达该50万元保证金归于原告的主张；故，经上述衡量，原告有关滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市茂诚国际酒店用品有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案42间房屋交还原告深圳市大鹏鹏城股份合作公司；二、被告深圳市茂诚国际酒店用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市大鹏鹏城股份合作公司租金、管理费1640660.75元；三、驳回原告其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16470元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  张恒增人民陪审员  谢启峰二〇二〇年六月三日书 记 员  魏灵灵