重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初352号原告：邓鹏伟，男，1991年6月8日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：朱仁贵，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：大足区棠香街道报恩社区香山御景业主委员会。主要负责人：夏昌权，副主任。被告：重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人：高显才，执行董事。委托诉讼代理人：陈友良，男，1965年5月2日出生，汉族，系公司员工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。原告邓鹏伟与被告大足区棠香街道报恩社区香山御景业主委员会(以下简称香山御景业委会)、重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司（以下简称康盛物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓鹏伟委托诉讼代理人朱仁贵、被告康盛物业公司委托诉讼代理人陈友良、李红江均到庭参加诉讼，被告香山御景业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓鹏伟向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告香山御景业委会与被告康盛物业公司于2016年10月30日签订的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的协议无效。2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：大足区棠香街道报恩社区“香山御景”物业小区有住宅楼多层6栋、高层5栋，共计1108户业主，另有商业、地下停车位等。原告邓鹏伟系该小区××房屋的业主。2012年5月15日，原告邓鹏伟与大足县中天房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，于2013年9月接房，该房屋位于重庆市大足区××地。该小区8幢的楼层共计7层，该房屋用途为住宅，属于普通商品住房，而不是“花园电梯洋房”。2011年1月1日，被告康盛物业公司与大足县中天房地产开发有限公司第一分公司签订了《前期物业服务合同》并将该合同交到重庆市大足县国土资源和房屋管理局备案。该合同第四条中约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取；高层按1.00元/月/平方米收取。本合同期限为五年。2011年9月，大足县中天房地产开发有限公司向大足县建设委员会、规划局申请“局部设计变更申请”，将其开发的中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼设置前室电梯，并没有将中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼改成花园洋房，也没有政府部门将中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼定性为“花园电梯洋房”。2011年11月6日，康盛物业公司又与大足县中天房地产开发有限公司第一分公司签订了一份《前期物业服务合同》。该合同第四条中又约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取；高层按1.00元/月/平方米收取。本合同期限为五年。2012年10月25日，康盛物业公司和大足县中天房地产开发有限公司第一分公司向大足区发改委提交了《物业服务费备案申请(暂定)》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/平方米/月，不含电梯费；高层5栋（带电梯），1.00元/平方米/月，含电梯费。2013年1月1日，康盛物业公司又与大足县中天房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。该合同第四条中又约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米；高层1.00元/月/平方米；电梯洋房1.8元/月/平方米计算。本合同期限为五年。2016年6月30日，被告香山御景业委会成立，罗书亮任主任，夏昌权任副主任。2016年10月30日，康盛物业公司与香山御景业委会签订了《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的协议。该份协议，香山御景业委会没有召集该小区7、8、9号楼物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，也没有召集该小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主召开《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整》的业主大会会议和没有召集三分之二以上的业主委员会成员召开业主委员会会议，而是由业主委员会的副主任夏昌权独自一人书写的业主委员会会议记录并作出《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定，香山御景业委会在程序上违法；香山御景业委会擅自决定“香山御景”小区7、8、9号楼的业主物业管理费收费标准为电梯洋房1.8元/月/平方米计算，从2017年1月1日起按照1.4元/月/平方米收取物业费，属于违规收费，在实体上违法；香山御景业委会擅自将中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼定性为所谓的“花园电梯洋房”，在实体上违法。2019年4月，原告邓鹏伟起诉康盛物业公司物业服务合同纠纷再审一案中，原告邓鹏伟才知道：2016年10月30日，康盛物业公司与香山御景业委会签订了《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的协议。综上所述，原告认为：第一、在五年有效合同期限内，康盛物业公司与大足县中天房地产开发有限公司就签订了三份不一样的《前期物业服务合同》，收取物业管理费应当以2011年1月1日在大足区国土资源和房屋管理局备案的《前期物业服务合同》为标准，该份合同第四条中约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取；高层按1.00元/月/平方米收取，本合同期限为五年。另，2012年10月25日，康盛物业公司向大足区发改委提交了《物业服务费备案申请(暂定)》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/平方米/月，不含电梯费；高层5栋（带电梯），1.00元/平方米/月，含电梯费。原告认为，小高7栋（带电梯），应当按照1.00元/平方米/月，含电梯费来收取物业费。第二、康盛物业公司与香山御景业委会只依据2011年9月的一份“局部设计变更申请”即中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼设置前室电梯，就将“香山御景”小区7、8、9号楼认定为“花园电梯洋房”是错误的，原告邓鹏伟的房屋在房屋证书上明确属于普通商品住房，而不是“花园电梯洋房”。而且，康盛物业公司的服务质量标准是最低的三级标准，不能够达到“花园电梯洋房”的物业管理服务质量标准，不能够按照1.8元/月/平方米或从2017年1月1日起按照1.4元/月/平方米收取物业费。第三、香山御景业委会未依照《物业管理条例》规定召开业主大会或业主委员会会议就与康盛物业公司签订了《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的协议，严重侵犯了业主的合法权益，违反了《物业管理条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，康盛物业公司与香山御景业委会签订的协议因违反行政法规的强制性规定应确认无效。被告香山御景业委会未予答辩。被告康盛物业公司辩称：1、原告要求确认合同无效，无法律依据。物业服务合同关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，原告作为个别业主则不能自行决定和单独行使该项权利，其在没有得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的单独诉权，属主体不适格，原告不是具有确认合同效力的原告主体。2、二被告达成的物业管理费调整的通知，不是加重了业主的义务，而是减轻了业主的义务，不存在侵害业主权利，该调整通知也未违反法律的强制性规定，且在履行中得到了广大业主的追认，该行为应当认定为有效。3、物权法以及物业管理条例规定的过半或三分之二，不是效力性的强制性规定，而是管理性的强制性规定，即使程序上有瑕疵，不能必然导致合同无效。4、小区业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。综上，请求裁定驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了(2019)渝0111民初4173号、（2019）渝01民终10436号民事判决书、会议记录、申请书、城乡建委的初步设计批准、《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》意见征求通知、（2019）渝0111民初3269号、3270号民事判决书、（2018）渝0111民初7908号民事判决书、（2019）渝0111民申7号民事裁定书、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓鹏伟系重庆市大足区棠香街道报恩社区香山御景物业小区8栋1单元3-1房屋业主，其于2012年5月15日与大足县中天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，于2013年9月接房。该物业小区有住宅楼多层6栋、高层5栋，共计1108户，另有商业、地下停车位等。建设过程中，住宅楼多层6栋中的7、8、9号楼(共计80余户)进行局部设计变更，设置前室电梯。该物业小区业主委员会（香山御景业委会）于2016年6月成立，于2016年7月21日在大足区人民政府棠香街道办事处备案。2011年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与康盛物业公司(原为铜梁县康盛物业管理有限公司，于2014年9月3日更名为重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司)约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2011年11月6日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与康盛物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2012年10月25日，康盛物业公司和大足县中天房地产开发有限公司第一分公司向大足区发展和改革委员会提交了《物业服务费备案申请（暂定）》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/月/平方米（不含电梯费）；高层5栋（带电梯），1元/月/平方米，含电梯费。2013年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司与康盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，电梯洋房按1.8元/月/平方米收取，合同期限为五年。香山御景业委会于2016年6月成立后，陆续接到7、8、9栋的部分业主反映物业管理费按1.8元/月/平方米收取不合理。2016年10月10日，香山御景业委会、康盛物业公司香山御景物业服务中心发出《中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况意见征求通知》，该通知主要内容：香山御景物业小区7、8、9号楼的物业服务费，从2017年1月1日起，由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户调整为1楼按1.1元/月/平方米、2楼及以上按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取；自公示之日起15日内，如有不同意见的到业委会、物业服务中心以书面形式提出。2016年10月30日，香山御景业委会、康盛物业公司香山御景物业服务中心形成《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》，该收费标准调整情况主要内容：香山御景物业小区7、8、9号楼的物业服务费由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户，从2017年1月1日起，按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取。前述通知以及收费标准调整情况分别于2016年10月10日、2016年10月30日在香山御景物业小区公示栏以及7、8、9号楼单元门上进行了张贴公告。为此，香山御景物业小区7、8、9号楼的部分业主以及原告邓鹏伟的父亲邓华东等人在当时对香山御景业委会的副主任夏昌权进行了责骂，质问其依据什么来按照1.4元/月/平方米收取物业服务费。2019年7月2日，邓鹏伟以香山御景业委会为被告，向本院提起诉讼，请求撤销香山御景业委会作出的与康盛物业公司于2016年10月30日签订《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定。2019年10月23日，本院(2019)渝0111民初4173号民事判决书，认为该案系业主撤销权纠纷，而业主撤销权的行使期限为一年，根据查明的事实，原告邓鹏伟在当时是知道或者应当知道香山御景业委会作出与康盛物业公司签订《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定的，邓鹏伟于2019年7月2日向本院提交起诉状时，已经超过一年除斥期间，其撤销权消灭。遂判决驳回邓鹏伟的诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。本院认为，虽然本案诉争的于2016年10月30日作出的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》系被告香山御景业委会与康盛物业公司共同作出并达成的协议，但本案原告作为涉案物业小区的业主，其是涉案决议内容中物业服务费的承担者之一，涉案决议内容与其存在利害关系，因此，其具有诉讼主体资格。根据审理查明的事实，涉案决议主要内容是对2013年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司与康盛物业公司签订的《前期物业服务合同》物业服务费收费标准进行了调整，因调整后的收费标准低于原收费标准，在该《前期物业服务合同》并未确认系无效合同的情况下，相对于该《前期物业服务合同》而言，涉案决议并未加重业主责任。故，涉案决议，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效情形。本案诉争的决议系被告香山御景业委会与康盛物业公司共同决定并达成的协议。康盛物业公司作为物业服务企业，在与作为业主大会的执行机关即香山御景业委会签订物业服务合同时有理由相信其在业主大会的授权下行事。而原告未有证据能够证明二被告共同作出的涉案决议内容存在违反法律法规的强制性规定的情形。再根据审理查明的事实，在涉案决议作出前，二被告对决议内容在该物业小区公示栏通过张贴公告的方式征求过业主意见。本案中，原告请求确认的二被告作出的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》无效，其主要理由是认为涉案物业不是电梯洋房、物业费收费标准过高，香山御景业委会作出该决议时表决程序违法并侵害了其实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可以看出，法律赋予了业主对业主大会或者业主委员会作出的侵害业主实体权益或程序权益的决定，享有撤销权，可以提起业主撤销权之诉。而本案原告已经因涉案决议向本院提起撤销权之诉，本院已经判决驳回原告的诉讼请求且该判决已经发生法律效力。综上所述，原告邓鹏伟的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓鹏伟的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告邓鹏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  徐元开人民陪审员  张克勤二〇二〇年六月八日书 记 员  肖 莉