江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初105号 原告：吉安市机关事务管理局，住所地：江西省吉安市城南行政中心西副楼，统一社会信用代码：1136100MB1B378090。 负责人：刘晚如，局长。 委托诉讼代理人：洪慧，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被告：江西井冈红茶业有限公司，住所地：江西省井冈山市茨坪镇工商银行**，统一社会信用代码：913608815638068095。 法定代表人：徐红爱，执行董事。 委托诉讼代理人：唐潮，男，1968年8月24日出生，汉族，系公司经理。 委托诉讼代理人：马彦彦，江西赣中律师事务所律师。 原告吉安市机关事务管理局与被告江西井冈红茶业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪慧，被告江西井冈红茶业有限公司委托诉讼代理人唐潮、马彦彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉安市机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金、物业费302800元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告租用吉安市行政中心大楼B座1F400平方米的房屋作为茶吧服务区；租赁期限5年（自2013年11月1日起至2018年10月31日止）；第一年租金48000元、第二年52800元、第三年58000元、第四年67000元、第五年77000年；租金半年缴纳一次；物业管理费每月500元，按年支付；被告支付财产保证金30000元整。合同签订后，原告如约交付房屋，被告按约支付保证金30000元，但从未缴纳房屋租金及物业费，计币302800元，为维护国有资产的安全，特起诉，请依法支持诉请。 被告江西井冈红茶业有限公司辩称：原、被告于2013年8月28日签订的租赁合同，租赁期限从2013年11月1日至2018年10月31日。合同签订后，被告投入了160万元设计装修，但因2013年12月份出台中央八项规定，茶吧以接待服务为主要功能，违反《中央列出八项规定清单80条》中的第73条，后再因茶吧被他人举报反映到媒体，原告领导考虑到违反政策及不好影响，多次与被告沟通暂停茶吧经营，在2014年3月茶吧试营业不到4个月时间停止了经营，并对终止营业及时向原告作了报告，撤走了茶吧内的茶、桌椅、茶盘等物品，向物业交接了钥匙，双方在2014年3月初因情势变更无法履行合同已经终止双方签订的租赁合同，即使计算租金被告交了30000元保证金也足以抵扣。2014年3月左右已经终止合同，撤回茶吧内的物品，原告仅仅因审计问题到2017年8月10日才发审计函，之前一直未主张过，按照时间计算，早已过诉讼时效。我方保留向原告主张装修损失的权利。 当事人围绕诉讼请求提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、提供的证据及经庭审查明的事实，本院认定事实如下：2013年8月28日，原告吉安市机关事务管理局（甲方）与被告江西井冈红茶业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方提供吉安市行政中心大楼B座1F使用面积约400平方米（B108～B117、B120～B121、B125～B130）作为吉安市行政中心唯一的茶吧服务区。（外庭花园暂免费提供乙方使用），该茶吧服务区根据甲方总体规划和定位要求，由乙方进行规划设计、管理和服务，配套装修和家具等投入均由乙方负责；租赁期限为5年（2013年11月1日至2018年10月31日），本协议到期后，在同等条件下，乙方有优先续约权；第一年租金（人民币）按10元/平方米/月计算，每月租金4000元整，全年租金计48000元，第二年租金52800元，第三年租金58000元，第四年租金67000元，第五年租金77000元，税费由甲方负担。租金半年缴纳一次，如乙方提前退租，预缴的租金甲方不予退回。在房屋租赁期间，下列费用：1、水、电费按实际使用数按季收取；2、物业管理费每月500元，由乙方按年支付；乙方应于本合同生效之日向甲方支付财产保证金叁万元整，租金按半年计算，由乙方于承租前壹个月的第壹周内交付给甲方。如乙方提前退租，预缴的租金甲方不予退回；租赁期满后，如乙方没有续签租赁合同，装修归甲方所有，家具、茶具等移动物品由乙方自行处置；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，甲方退回乙方预交的租金，其他经济损失甲方不予补偿。乙方提前终止合同，交付的当年租金甲方不予退回；在合作期间，双方需严格履行各项合同内容，均不可单方面终止或解除合同，任何一方如单方面未履行双方约定的权利和义务，及单方面解除或终止合同，违约方需承担由此造成的所有经济损失和相关违约责任等内容。合同签订后，原告按约交付房屋给被告，被告向原告缴纳租赁保证金30000元，并对房屋进行装修后于当年12月开始试营业。2013年12月8日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发《党政机关国内公务接待管理规定》，其中第十五条规定，各级党政机关不得以任何名义新建、改建、扩建内部接待场所，不得对机关内部接待场所进行超标准装修或者装饰、超标准配置家具和电器。2014年3月，因执行该文件原因，原告通知被告停止租赁场所茶吧的经营，被告表示同意，于2014年3月停止营业。同年3月23日，被告将租赁场所内部分可移动的茶具、桌椅等家具搬走，尚留下嵌入式家具等未搬走。2018年7月30日，原告向被告下发书面催款函，要求被告于2018年8月31日前缴清租金302800元、物业费30000元、水电费30895元，合计363695元。2018年12月8日，原告通知被告将租赁场所内剩余家具搬走，次日，被告将剩余家具搬走，尚留下一块大板未搬走。2019年9月4日，原告通知被告将租赁场所剩余一间房间腾空，交回钥匙。9月6日，被告将尚留下的一块大板搬走。后原告向被告催缴租金、物业费未果，故诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。在合同履行过程中，即被告装修后试营业期间，原告因执行《党政机关国内公务接待管理规定》原因，通知被告停止营业，导致合同无法继续履行，被告合同目的无法实现，被告表示同意后，并于2014年3月停止营业，将租赁场所内部分可移动家具搬走，应视为双方已协商一致同意终止合同。但终止合同后，双方对租赁场所未进行妥善处理，使房屋长期闲置，处于非正常使用状态，这种状态的形成，双方均有责任，由此造成的损失应由双方承担。原告现要求被告支付租金、物业费的诉请，由于被告在2013年11月至2014年3月合同履行期间已正常使用了租赁场所，因此，其应当缴纳该期间的租金20000元、物业费2500元，共计22500元，原告可以从其缴纳的租赁保证金中予以扣减。2014年4月以后的租金、物业费，由于双方已协商同意终止合同，被告亦未再使用房屋进行经营活动，故原告要求被告支付合同终止后即2014年4月以后的租金、物业费诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告江西井冈红茶业有限公司支付原告吉安市机关事务管理局2013年11月至2014年3月期间房屋租金20000元、物业费2500元，共计22500元，由原告从被告缴纳的租赁保证金中予以扣减； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5842元，减半收取计2921元，由原告吉安市机关事务管理局负担2000元，被告江西井冈红茶业有限公司负担921元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  朱为业 二〇二〇年六月二十二日 法官助理赖丽蔚 书记员罗娇