安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2448号 原告：张志刚，男，1969年1月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：张峰，女，1974年1月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上原告共同委托诉讼代理人：张明军，安徽进境律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：张彬，安徽进境律师事务所律师。 被告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路**（该公司已进入破产重整程序）。 诉讼代表人：唐民松，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：王华兵，安徽美林律师事务所律师。 原告张志刚、张峰与被告淮北市国购商业运营管理有限公司（简称国购公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志刚、张峰的委托诉讼代理人张彬，被告国购公司的委托诉讼代理人王华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志刚、张峰向本院提出诉讼请求：1.判令国购公司支付延期办理房屋产权证违约金4570元；2.诉讼费及其他因本案产生的费用由国购公司承担。事实与理由：张志刚、张峰与国购公司签订商品房买卖合同，购买国购广场（心城）房屋，合同约定交房后180日内办理权属登记，若违约国购公司按已付房价款1%向张志刚、张峰支付违约金。现已交房超过180日，国购公司未办理权属登记，张志刚、张峰多次向国购公司催要违约金，国购公司拒不支付。张志刚、张峰为维护其合法权益，诉至法院，请予裁决。 国购公司辩称，1.违约金的数额应按照实际测量的计算，不能按照合同的计算，实际的数额已提交给法庭；2.部分业主交房日期和办证时间没有超过180日；3.本案已经进入破产重组程序，应注意到九民会议纪要第110条的内容；4.张志刚、张峰未按约定按期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行划扣了国购公司的保证金，存在违约行为，其不应支付逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。张志刚、张峰提交的商品房买卖合同、发票、收据，国购公司提交的个人贷款还款凭证、不动产登记材料等证据，双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，张志刚、张峰（买受人）与国购公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，房屋坐落于相山区桓谭路66号国购广场（心城）6幢30层3002号房；房屋价款为457019元；付款方式为按揭付款；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。张志刚、张峰按约定交清购房款。2015年12月14日，国购公司取得位于相山区桓谭路66号国购广场（心城）6幢的不动产权证。2017年9月6日，张志刚、张峰向国购公司缴纳维修基金、契税等费用，张志刚、张峰自认国购公司于该日将涉案房屋交付其使用。国购公司根据实测面积退还张志刚、张峰购房款差价。2017年9月28日，因张志刚、张峰未按期偿还银行按揭贷款，放款银行划扣国购公司保证金4894.39元。2018年1月26日，张志刚、张峰取得了案涉房屋不动产权属证书。由于国购公司逾期办证，张志刚、张峰索要违约金未果，遂提起诉讼。 另查明，安徽省合肥市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）皖01破申25号民事裁定，准许国购投资有限公司、合肥华源物业发展有限责任公司、国购公司等43家公司合并重整。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张志刚、张峰与国购公司签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，系有效合同，双方均应当履行自己的义务。张志刚、张峰已经按照约定支付了相应的购房款、维修基金，国购公司应当依约及时的为张志刚、张峰办理权属证书。按照双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方没有对办证期限进行约定。张志刚、张峰自认国购公司于2017年9月6日交付了房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”据此，即便自交付之后的90日内，国购公司仍然没有能够为张志刚、张峰办理权属证书，故国购公司已经构成违约。关于违约金数额的问题，国购公司辩称应以涉案房屋实测面积所计算出的总房款计算违约金，涉案房屋产生的违约金为4539元。张志刚、张峰对此予以认可，本院予以确认。国购辩称，张志刚、张峰未按约定按期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行划扣了国购公司的保证金，张志刚、张峰存在违约行为，其不应支付逾期办证违约金。但国购公司的上述理由无合同及法律依据，故对国购公司的辩称，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十四条、第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、淮北市国购商业运营管理有限公司支付张志刚、张峰延期办理房屋产权证违约金4539元，张志刚、张峰应在破产程序中依法申报该债权并统一受偿，不得据此获得个别清偿； 二、驳回张志刚、张峰的其他诉讼请求。 案件受理50元，减半收取计25元，由淮北市国购商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年六月二十九日 法官助理豆春枝 书记员杨慧翠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国企业破产法》 第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。