南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初3064号原告:潘丐斌,男,1987年1月19日生,汉族,住浙江省永嘉县。原告:李甫,男,1978年7月5日生,汉族,住浙江省温州市瓯海区。两原告共同委托诉讼代理人：屠云翔，江苏金宪律师事务所律师。被告：高淳县朝阳商贸有限公司，住所地南京市高淳区漆桥街道河滨路**。法定代表人：孔国平，该公司经理。委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务律师。原告潘丐斌、李甫与被告高淳县朝阳商贸有限公司（下称“朝阳商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘丐斌、李甫及其共同委托诉讼代理人屠云翔、被告朝阳商贸公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丐斌、李甫向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告所签订的关于南京市高淳区房屋（钢架结构房屋）的《租赁协议》自2019年6月10日解除;2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、判令被告向原告返还多收的房租83333元和摊位费及代管费11667元，共计95000元；4、判令被告向原告返还押金50000元；5、判令被告向原告赔偿解散员工产生的损失47700元；6、判令被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失为907971.88元；7、判令被告向原告赔偿租金差价损失349000元；8、判令被告向原告赔偿经营损失450328.12元（13167488.85／2＊0.0684）。事实与理由：2014年6月20日，两原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将其所有的位于南京市高淳区房屋（钢架结构房屋）租赁给原告从事经营超市，租赁期限为10年，自2014年6月20日至2024年6月19日，并约定前5年租金为每年30万元，房屋设施及水电押金为50000元，第6年租金为324000元，第7年租金为350000元，第8年租金为378000元，第9年租金为408000元，第10年为441000元，合同还约定，一方违约，需向对方支付违约金10万元。协议签订后，原告装修后进行经营并按约支付租金。2019年6月10日，被告以租赁房屋存在安全隐患需拆除为由向原告送达终止合同通知书，原告发现该通知只是要求整改并无要求拆除。现双方就赔偿问题未能达成一致，故诉至法院。被告朝阳商贸公司辩称：对原告诉称的双方签订租赁合同由原告承租房屋的事实无异议。但被告根据政府的决定对出租房屋进行拆除，被告要求解除合同并不构成违约，不应承担相应的违约责任；对合同终止的时间应为2019年7月31日；被告同意返还收取的租金、摊位费及代管费共计54000元及押金50000元，对原告要求被告承担装修损失、租金损失及经营损失的依据不足，不予认可。本院经审理，认定的事实如下：2014年6月20日，两原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将其所有的位于南京市高淳区房屋（钢架结构房屋）租赁给原告从事超市经营，租赁期限为10年，自2014年6月20日至2024年6月19日，并约定前5年租金为每年30万元，房屋设施及水电押金为50000元，第6年租金为324000元，第7年租金为350000元，第8年租金为378000元，第9年租金为408000元，第10年为441000元，水电押金租赁期满后结清水电费后退回给原告；原告自行办理消防等相关证件，如消防等证件不能办理，原告交付的租金及押金被告不予退还，同时原告负责超市装修、提供设计平立面效果图等，原告负责内外布局（包括门窗、吊顶、地坪、水电、消防设施、超市前停车场及门头广告等），所有费用由原告承担；协议还约定一方违约，需向对方支付违约金10万元。协议签订后，被告将房屋交付原告，并收取房屋设施及水电押金50000元，原告装修后进行经营并按约支付租金，租金支付至2019年9月30日。2019年6月10日，被告以租赁房屋存在安全隐患需拆除为由向原告送达终止合同通知书，原告认为该通知只是要求整改并无要求拆除。双方就赔偿问题未能达成一致，原告诉至法院。本案有争议的事实是：一、合同解除的时间及解除的事由。原告主张解除合同的时间为2019年6月10日，合同解除的原因系被告提前要求解除，系被告违约。原告提供了被告出具的解除合同通知书1份。被告主张合同解除的时间为2019年7月31日，合同解除的事由系政府要求整改，该建筑物存在安全隐患，有拆除的必要性，在解除合同之前，被告已经提前2个月通知原告，已经给了原告继续经营准备的合理时间，被告解除的行为不构成违约，不应当承担违约责任。被告提供了下列证据：1、整改通知书1份，证明政府要求被告于7月底前整改到位；2、街道办事处情况说明1份，证明九州购物广场的结构为钢结构和玻璃钢屋顶，存在重大安全隐患，如果整改到位，势必拆除重建。3、被告拍摄的照片18张，证明房屋拆除之前对钢结构桩基进行了检测，桩基全部生锈腐蚀已经没有办法进行加固，钢结构均已生锈腐蚀。4、2019年6月10日被告向原告发送终止合同通知书，证明被告已通知原告房屋即将被拆除；5、2019年7月28日终止合同通知书，告知原告双方的合同解除，要求原告将剩余物品搬离。经质证，被告对原告提供的证据无异议，对被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但通知中并未要求进行拆除；对证据2系被告为本次诉讼，要求政府出具的，而整改通知中并无拆除重建的要求，故不予认可；对证据3真实性无异议，但不能证明房屋必须要拆除；对证据4、证据5真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的。本院审查认为，对双方提供的证据，对真实性无异议，结合双方的陈述，可能确认的事实是政府对原告承租的房屋进行安全检查时，确认房屋存在安全隐患，于2019年6月6日，向被告下发整改通知，要求进行整改，被告据此向原告发送解除合同通知，明确于7月份拆除承租大棚，并要求原告在接到通知与被告协商解除合同事宜，后双方未能协商一致，被告于2019年7月28日向原告发送终止合同通知书，并要求原告将物品搬离，期间，原告将货物进行处理，并与员工解除劳动合同。此后，被告在相关部门的参与下，将原告剩余可移动的物品撤离后，将大棚予以拆除。对合同解除的时间，因被告于2019年6月6日向原告发出解除合同的要求，原告并未明确作出同意解除合同的意思表示，不能认定合同于6月6日解除。后被告于2019年作出终止合同通知书，并于2019年7月拆除了租赁物，致合同不能履行，应认定合同于2019年7月31日解除。对解除的事由，因系政府对安全生产作出的整改要求，且在政府的情况说明中明确房屋存在重大安全隐患，如果整改到位，势必拆除重建，故被告的拆除行为系根据政府的安全生产要求进行，原、被告对上述场所的安全标准的提高在合同订立时并不能预见，对合同的解除系不能归责于双方的原因造成，不能认定系被告的违约行为造成。二、装修损失的确定。原告主张装修损失为907971.88元。为此，原告提供了下列证据：1、照片1组，证明原告装修的范围；2、工程结算书1份，证明原告装修应支出的费用为3449509.76元；3、消防安装工程施工合同1份及企业法人营业执照与消防设施工程资质书1份，证明原告承建了消防设施工程，合同价款为400000元（已包括在前述结算价款中）；4、装修平面图1组，证明原告装修的建筑面积为2626平方米、建筑高度为5.2米、办公区面积为246平方米；5、购销合同1组，证明原告对装修时中央空调、冷库、货架等采购时的价格。被告质证认为，对证据1照片中超市内部图片予以认可，也可以反映出装修中瓷砖、吊顶只是简单的装修，对有消防栓的照片不予认可，消防至今为止都没有相关的消防措施，并未通过消防部门的验收；证据2从形式上看该结算书并没有建设单位与施工单位、造价评估单位的盖章，是否真实均无法核实，从内容上看结算书是2019年9月15日单方面计算的，没有任何计算的依据，不能反映当时装修价值，不予认可；对证据3不予认可，没有证据显示消防施工与本案有关联；对证据4不予认可，从内容上看图纸上面反映消防单位与原告所陈述的公司名称并不是一致的，并且工程名称是柳发百货店,并不是原告的九州购物广场；对证据5中对设施部分是可以移动的，不能计入装修损失，部分合同无购买方公司签章。本院审查认为，原告提供的证据，虽不能证明原告的装修损失的具体数额，但可能证明装修系承租方进行，且装修系被告同意，由于被告在拆除时未进行证据保全，亦未对上述装修残值进行鉴定，应由被告承担不利的后果。现原告主张装修损失为907971.88元，并未超出装修残值的价值，本院予以确认。本院认为，被告用于出租的房屋经主管部门批准建设,被告将该房屋出租给原告从事商业经营,原、被告签订的租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。在合同履行期间，由于政府对安全生产标准的提高，被告用于出租的房屋已存在重大安全隐患，被告据此拆除，造成合同提前解除，系不可归责于双方当事人的事由导致，不能认定为一方的违约行为造成。合同解除后，被告收取的押金应予返还及至合同解除时多收取的租金应予返还原告，对相应的管理费用亦应返还；同时，对剩余租赁期间的装修损失，应由原、被告按照公平原则进行分担，故本院酌定由被告补偿原告45万元。对原告主张系被告违约，要求被告赔偿租赁损失、经营损失及违约金的诉讼请求，与本院查明的事实不符，亦无相应的法律依据，本院不予支持，对原告主张的该损失部分，本院不予审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的关于南京市高淳区房屋（钢架结构房屋）的《租赁协议》自2019年7月31日解除；二、被告高淳县朝阳商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告潘丐斌、李甫租金50000元，押金50000元、代管费用7000元，共计107000元；三、被告高淳县朝阳商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告潘丐斌、李甫装修损失450000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22800元，财产保全费5000元，共计27800元，由原告潘丐斌、李甫负担20058元，被告高淳县朝阳商贸有限公司负担7742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨启福人民陪审员  杨根福人民陪审员  甘红娟二〇二〇年六月二十二日书 记 员  缪赟赟速 录 员  吴晓霞