重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8259号原告:王楠，男，汉族，1982年11月4日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。委托诉讼代理人：谭某，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗某，重庆扬义律师事务所律师。被告：鲜光伟，男，汉族，1974年3月9日出生，住重庆市南川市南平镇。被告：陈立秀，女，汉族，1974年7月20日出生，住江苏省句容市。第三人：冯飞，男，汉族，1990年4月1日出生，住四川省邻水县。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路********，统一社会信用代码91500108MA5UK7Y67H。负责人：古承，经理。委托诉讼代理人：屈某，男，汉族，1993年3月5日出生，住四川省邻水县，系第三人单位工作人员。原告王楠与被告鲜光伟、陈立秀以及第三人冯飞、重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司（以下简称“到家了分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王楠的委托诉讼代理人谭某，与第三人到家了分公司的委托诉讼代理人屈某到庭参加了诉讼，被告鲜光伟、陈立秀以及第三人冯飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。现本案已审理终结。原告王楠向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告订立的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告支付的购房款150000元；3.被告赔偿原告违约金253000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年4月19日，被告鲜光伟、陈立秀共同委托代理人冯飞与原告签订《交易各方房屋留存信息表》和《房屋买卖合同》，双方约定被告将其位于重庆市南岸区海棠溪街道烟雨堡46号5栋18-2号房屋卖给原告，总价1265000元。房款以按揭贷款方式支付，原告先付定金150000元，在办理房屋权属转移登记并取得回执再支付首付款450000元，按揭贷款660000元由银行支付，尾款5000元在交房时支付。双方还约定，被告逾期办理权属转移登记申请手续，每逾期一日按房屋成立价的千分之五计算违约金；逾期超过15日的，原告有权解除合同并要求房屋成交价20%的违约金。合同签订后，原告支付定金150000元，但被告一直拒绝配合办理银行贷款和解押手续。随后，原告了解到涉案房屋已被司法查封，无法正常交易，故起诉至人民法院。被告鲜光伟、陈立秀未作答辩。第三人到家了公司述称，冯飞作为被告的委托代理人与原告签订房屋买卖合同，并对委托进行了公证。现冯飞不履行解押义务，原告要求退还已付的15万房款。经到家了公司联系冯飞，对方一直拒绝处理，并且涉案房屋目前已被司法查封，无法继续交易。第三人冯飞未作陈述。经审理查明，2018年4月19日，冯飞以“售房方”鲜光伟、陈立秀委托代理人的名义与“购房方”王楠以及“经纪人”到家了分公司分别签订《交易各方及房屋留存信息表》和《房屋买卖合同》，双方约定交易房屋位于重庆市南岸区海棠溪街道烟雨堡46号5栋18-2号，建筑面积173.6平方米，房地产权证号为渝（2016）南岸区不动产权第0007505**。房屋成交总价为1265000元，包含房价、大修基金、五通费、现有装修以及附属设备设施和装修等，具体以《物业交割清单》所列为准；又约定，王楠以贷款方式交付房款，定金150000元于合同签订当日支付、首付款450000元于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付、所申请银行按揭贷款660000元由放贷银行直接代为支付、尾款5000元于房屋交付时支付；再约定，双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，同样另在接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记申请手续。鲜光伟、陈立秀未按照上述约定时间办理解押或将房屋交付王楠的，按逾期时间分别承担违约责任。每逾期一日的，按照该房屋成立价5‰计算违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，王楠有权解除合同。合同解除后，鲜光伟、陈立秀应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交总价20%支付违约金并退还全部已付款。合同签订后，王楠分别于2018年4月20日和2018年5月15日向冯飞支付定金50000元和100000元，合计150000元。2018年12月20日，冯飞再次以鲜光伟、陈立秀代理人身份与王楠签订《补充协议》，约定双方共同约定于2019年1月20日之前到南岸区不动产房屋交易中心办理并完成房屋过户手续，期间鲜光伟、陈立秀必须保证完成该房屋的解压手续并拿出房屋产权证原件，王楠则必须在此期间准备好房屋全款；如任何一方在上述约定时间之前未完成以上手续，则未完成一方应按房价1265000的千分之一每天计付违约金。另查明，本案所涉位于南岸区海棠溪街道烟雨堡46号5栋18-2号房屋系鲜光伟、陈立秀共同共有的不动产，并设立有中国光大银行股份有限公司重庆分行的抵押权。2017年12月4日，陈立秀委托冯飞作为办理其所有的位于重庆市南岸区海棠溪街道烟雨堡******房屋份额相关事宜的代理人，代理权限包括：一、代为办理上述房屋还款及提前还款事宜并领取《不动产权证》及相关手续；二、代为办理上述房屋的解除抵押、注销抵押登记并领取《不动产权证》及该房屋相关资料；三、代为办理上述房屋在不动产登记中心及相关部门查档、提档相关手续，代理期限至2018年6月3日止。2017年12月15日，鲜光伟也委托冯飞作为其办理位于南岸区海棠溪街道烟雨堡46号5栋18-2号房屋所属份额相关事宜的代理人，代理权限同陈立秀相同，代理期限至2018年6月14日止。同时，上述两次委托授权均进行了公证。再查明，鲜光伟和陈立秀曾于2018年5月15日向重庆市渝信公证处申请办理委托公证，公证内容为：现有位于南岸区海棠溪街道烟雨堡46号5栋18-2号房屋一套，欲出售给王楠，该房屋最低售价为900000元，出售该房屋的收款账号为62220331000********（户名：鲜光伟）。我们委托受托人冯飞办理代为签订出售上述房屋的买卖合同（含网签）、不动产权买卖过户登记手续、交房手续并领取相关资料等与出售相关的一切手续，委托期限从2018年5月15日至2018年11月14日为止。但本次公证因鲜光伟、陈立秀在六个月内未补交产调（房屋登记信息查询证明）、购房合同、抵押注销的相关证明材料，致使公证事项不能按时办结，重庆市渝信公证处决定终止办理该公证事项。此外，涉案房屋因本次交易前已先售他人遂引发诉讼，并于2018年6月15日被人民法院司法查封至今。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《公证书》、《收条》、《委托书》、《房屋登记信息查询证明》等书证以及当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告鲜光伟、陈立秀未作答辩和提交证据，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担相应的法律后果。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，案外人冯飞以被告鲜光伟、陈立秀的委托代理人身份与原告代为签订房屋买卖合同。虽然从2017年12月4日和2017年12月15日的两份公证书中可知，冯飞的代理权限并未涉及房屋买卖和代收房款，只是授权其代理提前还款清偿债务后注销涉案房屋上的抵押权并领取不动产权属证书等事宜，但从事后被告鲜光伟、陈立秀又于2018年5月15日向重庆市渝信公证处申请办理委托公证的事实来看，被告鲜光伟、陈立秀对于冯飞以代理人身份与原告签约一事是认可的。虽然该次公证因材料不齐而终止，但在法律上也只产生无法经法定程序给予公权力证明的效力，并不能否认委托书中意思表示的效力。被告鲜光伟、陈立秀委托第三人冯飞办理出售涉案房屋给原告的表示，可以视为对此前冯飞代理签约行为的追认，其与原告签订的《房屋买卖合同》对被告鲜光伟、陈立秀发生效力。合同履行中，涉案房屋因已另售他人被人民法院司法查封，原告以此认为不能实现合同目符合社会的一般认知，故本院对原告要求解除2018年4月19日与被告鲜光伟、陈立秀订立的《房屋买卖合同》予以支持。解除合同自意思表示到达对方时生效，鉴于双方在诉讼前均未向对方作出解除的意思表示，故本院以被告鲜光伟、陈立秀于2019年8月28日收到起诉状副本之日作为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告退还已支付的150000元，因该款系案外人冯飞领取，而被告出具的公证委托以及事后的追认均未包含冯飞具有代领房款的委托授权。该收款行为不应由被告鲜光伟、陈立秀负责，应当由行为人自行承担，故本院对原告要求被告退还房款的主张不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照原、被告在《补充协议》中的约定，被告鲜光伟、陈立秀必须保证在2019年1月20日之间完成该房屋解押手续并拿到房产证，未完成即构成违约须承担每天房价1265000元千分之一的违约金。因被告没有在指定时间内完成解押义务构成违约，应当从2019年1月21日起至2019年8月28日合同解除为止计算违约金＝1265元/天×221天＝279565元。因原告仅主张了253000元，本院对此予以确认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原、被告于2018年4月19日订立的《房屋买卖合同》已经于2019年8月28日解除；被告鲜光伟、陈立秀于本判决生效后十日内支付原告王楠违约金253000元；驳回原告王楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7345元、公告费300元，共计7645元（原告已预交），由原告王楠负担3300元，被告鲜光伟、陈立秀负担4345元。限被告于本判决生效后十日内将诉讼费径行支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  杨 锐人民陪审员  田锦秀人民陪审员  潘光华二〇二〇年六月十二日法官 助理  谢义克书 记 员  程 娟