宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初614号原告：宁夏鑫正浩清洁环保工程有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：王建国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟颖，系宁夏侨之桥律师事务所律师。被告：宁夏众业工程造价咨询有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：杨进先，系该公司董事长。原告宁夏鑫正浩清洁环保工程有限公司（以下简称鑫正浩公司）与被告宁夏众业工程造价咨询有限公司（以下简称众业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫正浩公司的委托诉讼代理人孟颖，被告众业公司的法定代表人杨进先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年至2018年物业管理费16369.68元，违约金1297.52元至服务费全部付清前不停止计算，以上合计17667.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年8月为金凤区XXX小区提供物业管理服务，进驻小区后原告开始投入资金及人力对小区物业安全、清洁、绿化及维护等进行了系列的物业服务工作。被告为时代之星小区营业房业主（该房建筑面积2016年及以前为247.32㎡，2017年起面积为517.19㎡），自2015年原告接手该小区物业服务起，被告就一直未按期足额交纳物业费。按照银川市物业收费标准计算，被告2015年欠缴物业费989.28元、2016年欠缴物业费2967.84元，2017年欠缴物业费6206.28元、2018年欠缴物业费6206.28元，合计欠缴物业费16369.68元。期间原告多次通过电话、上门、发律师函等方式向被告催收，但被告一直拒绝交纳。被告的拒交行为不但影响了原告的正常经营活动，也侵害了小区其他交费业主的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1、我与原告公司无服务协议也无服务合同，没有收费依据；2、原告公司没有提供保洁也没有提供保安；3、原告物业费收取的标准不明确，不清楚是按国家哪个文件规定的，希望原告提供；4、2015年和2016年、2017、2018年没有收取物业费，2019年原告没有被聘为服务方，原告没有与该小区签订物业合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织证据交换和质证，认定如下：原告提交的证据清馨苑社区居委会《证明》一份、收据一张、宁夏增值税普通发票一张、催费通知一份、律师函一份、照片三张、中国邮政速递物流单一张、照片16张、资质证书一份、情况说明一份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表一份、宁夏增值税普通发票三张、2016年度保洁记录表5页、2017年度保洁记录表3页、2019年度保洁记录表5页、2016年和2017年保洁工作检查记录表5页、2019年保洁工作检查记录表3页、垃圾分类清运台账5页、照片打印件8张，均具备合法性、客观真实性，和本案的关联性，且能够相互印证，本院予以确认。被告提交的证据《金凤区城市管理门前“三包”责任书》、工资领取表6张、民事判决书一份、照片打印件2张，具备合法性与本案的关联性，但不足以证实其主张的证明目的，本院不予确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁夏新思维房地产开发有限公司系时代之星小区的开发商。2007年1月29日，宁夏新思维房地产开发有限公司与银川美嘉苑物业管理有限公司就时代之星小区签订《前期物业服务合同》，约定由银川美嘉苑物业管理有限公司为时代之星小区提供物业服务，包括被告众业公司所在的营业房即华电大厦；物业服务费标准为营业房1元/月/㎡，多层住宅0.7元/月/㎡，高层住宅为0.8元/月/㎡。2009年5月，银川美嘉苑物业管理有限公司不再承担被告众业公司所在华电大厦内部楼道等公共区域的保洁工作，由各入驻公司自行负责。2015年8月，原告鑫正浩公司接替前物业公司向时代之星小区提供物业服务，物业服务内容及收费标准与前物业公司一致。2018年12月30日原物业合同到期，因业主委员会到期，暂未与原告鑫正浩公司签订新的物业服务合同，原告鑫正浩公司继续为涉案小区提供物业服务。另查明，被告众业公司系时代之星小区一号综合楼四楼的业主，四楼总建筑面积为1090㎡，被告公司在2015年度、2016年度的营业面积为247.32㎡，2017年度、2018年度的营业面积为517.19㎡。因被告众业公司未交纳2015年9月1日至2018年12月31日期间物业费，原告经书面催收未果，引起本诉。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告鑫正浩公司向案涉小区业主提供了物业服务，被告作为业主应及时缴纳物业费。依据本院查明，原告鑫正浩公司仅提供了涉案大厦外部的清扫及垃圾清运义务，并未完全履行物业服务，其要求被告众业公司全额缴纳物业费与事实及法律规定不符，故本院酌定被告众业公司承担自2015年9月1日至2018年12月31日期间60%的物业费9821.80元较妥。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方对于物业服务存在争议，被告不属于无故拖欠，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，判决如下：一、被告宁夏众业工程造价咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏鑫正浩清洁环保工程有限公司自2015年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费合计9821.80元；二、驳回原告宁夏鑫正浩清洁环保工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由原告宁夏鑫正浩清洁环保工程有限公司负担53元，被告宁夏众业工程造价咨询有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨晴雯 二〇二〇年六月二十三日书记员 马 蕊附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。