广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0223民初526号 原告：陆悉恩，女，1987年2月25日出生，壮族，户籍：江苏省苏州市姑苏区。 原告：李桂荣，男，1980年7月8日出生，汉族，户籍：江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师，特别授权。 被告：广西润翔房地产开发有限公司，住所地：柳州市谭中西路**金都汇******，统一社会信用代码：91450200061725734W。 法定代表人：杨五峰，职务：董事长。 被告：广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地，住所地：鹿寨县鹿寨镇建中东路**会信用代码：91450223MA5KC32Y9K。 法定代表人：杨五峰，公司负责人。 原告陆悉恩、李桂荣诉被告广西润翔房地产开发有限公司（以下简称润翔房开）、广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称润翔房开鹿寨分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法由审判员刘文建独任审理，于2020年5月26日公开开庭进行了审理，书记员李龙玲担任法庭记录。二原告特别授权的委托代理人户逢春到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陆悉恩、李桂荣诉向本院提出诉讼请求:一、两被告向两原告共同支付逾期交房违约金18179.04元；二、两被告向两原告共同支付逾期办证违约金直至两被告将办理权属登记需要提交的资料报产权登记机关备案之日止，暂计904.74元（以420811元为计算为基数，按每日万分之0.5的标准，自2020年2月1日起暂计至2020年3月15日）。小计：19083.78元。三、两被告承担本案的案件受理费。事实和理由：两原告于2017年8月1日，与被告广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称“鹿寨分公司”）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，购买由鹿寨分公司开发建造的位于鹿寨县鹿寨镇建中东路16号润翔星光城3幢1单元1-3104号房，房屋价款420811元。根据该合同第八条的约定，鹿寨分公司应在2018年6月30日前向原告交付房屋；根据该合同第九条约定，如鹿寨分公司逾期交房的，需向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二”；根据该合同第十五条的约定，鹿寨分公司需在原告收房之后365天之内，将办理权属登记需要提交的资料报产权登记机关备案，否则需要按每日万分之0.5的标准，向两原告支付违约金。鹿寨分公司系广西润翔房地产开发有限公司的分公司。合同签订后，两原告向鹿寨分公司付清了全部房价款共计420811元。但鹿寨分公司未按照合同约定的时间交付房屋，而是于2019年2月1日是通知两原告收房。此外，鹿寨分公司至今未将办理权属登记需要提交的资料报产权登记机关备案。 综上所述，为维护原告的合法权益，根据法律相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判，判准原告如上请求。 被告润翔房开、润翔房开鹿寨分公司共同辩称，一、答辩人延迟交房原因是存在不可抗拒的自然因素。原告购买的商品房始建于2016年2月，施工队进场施后，2016年--2018年8月期间，柳州地区（含鹿寨县）因受台风、暴风雪、大雨、洪水、高温等原因影响，导致施工不能正常进行。据鹿寨县气象局统计，自2016年3月1日--2018年8月3日止，鹿寨县中雨以上天气为118天，高温天气124天，大风天气3天，共计恶劣天气达245天。这些恶劣天气，严重地影响到商品房的施工，且恶劣天气的天数也超过了答辩人延迟交房的天数。二、当地政府基于社会公共利益而作出的停工决定，也应认定为不可抗力。如在施工期间每年高考、中考前一个月政府只允许白天施工，晚上不允许施工；高考、中考期间全天都不允许施工；在庆祝中华人民共和国成立70周年庆典活动和其它迎接重大社会活动期间，政府都下令建筑工程施工企业停工等。本案因当地政府行为造成不能施工的达60余天。三、众所周知，2020年元月以来，全国因受“非冠”疫情影响，各行各业都不能正常工作，至今疫情尚未解除，鹿寨县也不例外。疫情期间答辩人是无法将房产登记资料向有关部门报备的。答辩人延迟交房和延迟将房产登记资料向有关部门报备的行为，是受不可抗拒的自然因素影响，根据《合同法》第117条规定，依法应当全部免除责任。原告的诉请无理，请法院驳回其诉讼请求。 经庭审，综合本案证据，本院确认如下法律事实： 润翔房开鹿寨分公司系润翔房开的分公司。2016年11月25日，原告陆悉恩、李桂荣（受让人）与被告润翔房开鹿寨分公司（出卖人）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于鹿寨县鹿寨镇建中东路16号，编号为鹿国用（2016）07-0045号的地块的土地使用权，定名为润翔星光城；受让人购买的商品房为第3栋1单元31层1-3104号房,总价款为420811元；合同第八条：出卖人应当在2018年6月30日前将具备下列第5种，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......5.该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：......2.具体约定详见附件五补充协议第四条。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……；（2）......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，......。2019年2月1日原告收到被告交付的房屋。 另查明，《商品房买卖合同》附件五第四条对“交付期限”的补充约定:如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人原因包括但不限于自然灾害、……、重大节日、交通管制、中、高考、施工时间限制等原因通知等停工及其他政府行为等情形造成工期延误的，交房时间顺延。5.气象部门记录日降雨量达中雨以上、日高温超过36度（含36度）、六级或六级以上大风天气而经起工期延误的，出卖人可据实予以延期。2018年5月29日鹿寨县环境保护局下发鹿环字[2018]6号文件《关于加强2018年中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，其中内容：为保证中、高考期间考生有一个安静的学习和休息环境，……，在5月30日至6月8日、6月17日至6月27日暂停建筑施工单位夜间连续施工申请的审批，6月6日12：00至6月8日17：00、6月23日12：00至6月27日11：00，禁止一切建筑施工。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：自交房后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理：（2）、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；（3）、每延迟一日，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。因政府行为或买受人原因，造成该商品房不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。自交房给原告后，被告至今未将办理原告房屋产权证的资料提交到不动产登记中心。 以上事实，有原告的陈述，被告的答辩材料、原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、收据、税收缴款单、委托改造协议书、环境保护局文件、放假通知、鹿寨县气象资料证明、建设工程质量竣工验收意见书、交房通知等证据证实。 本院认为，一：关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。被告认为其延迟交房原因是存在不可抗拒的自然因素,2016年3月1日--2018年8月3日止，鹿寨县中雨以上天气为118天，高温天气124天，大风天气3天，共计恶劣天气达245天。这些恶劣天气，严重地影响到商品房的施工，且恶劣天气的天数也超过了被告延迟交房的天数。在施工期间每年高考、中考前一个月政府只允许白天施工，晚上不允许施工；高考、中考期间全天都不允许施工；在庆祝中华人民共和国成立70周年庆典活动和其它迎接重大社会活动期间，政府都下令建筑工程施工企业停工等。本案因当地政府行为造成不能施工的达60余天。 被告为证明其主张提供了鹿寨县气象资料证明、现场监理工程师日志、施工日志、鹿寨县环保局2018年中、高考期间环境噪声污染管理工作要求等证据，但根据双方签订《商品房买卖合同》附件五第四条的约定，“如遇特殊原因，除双方同意协商解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期......”，根据该条款的约定，即使存在合同约定的天气、重大节日等原因，也需有证据证实确实存在停工的情形，但被告提供的现场监理工程师日志和施工日志均系复印件，且均无监理单位、施工单位的盖章确认，缺乏证明力，本院不予采信。对于合同约定的因天气、节假日顺延，由被告承担未能提供有效证据证实确有停工的责任，故不予计算顺延时间；根据鹿寨县环保局鹿环字（2018）6号关于加强2018年中、高考期间环境噪声污染管理的通知，5月30日至6月8日、6月17日至6月27日暂停建筑施工单位夜间连续施工申请的审批，6月6日12：00至6月8日17：00、6月23日12：00至6月27日11：00，禁止一切建筑施工。本院认为，政府规定暂停夜间施工的，每晚可酌情计半天，共为10.5天，2018年6月6日12时至8日17时、6月23日12：00至6月27日11：00禁止一切施工，计6.5天，即2018年顺延天数为17天，本案应从合同签订之日，2017年8月1日至合同约定交房之日2018年6月30日计算顺延天数，即顺延天数17天，原、被告双方约定交房时间为2018年6月30日前，实际交房时间为2019年2月1日，逾期交房216天，扣除顺延交房的17天，实际逾期交房199天。原告已交纳房款420811元，依照合同第九条规定，被告润翔房开鹿寨分公司应支付原告逾期交房违约金16748元（420811元×万分之二×199天），原告的过高请求，本院不予支持。本案争议焦点二：关于被告逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：自交房后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提出，2020年元月以来，全国因受“非冠”疫情影响，各行各业都不能正常工作，至今疫情尚未解除，疫情期间被告是无法将房产登记资料向有关部门报备的。“广西高院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见”中第二条第十三项（房屋买卖合同）因疫情导致合同约定时间内无法完成房屋交付、办证等合同义务，出卖人主张免除违约责任的，予以支持。根据该意见，本案被告应于2020年2月2日前完成提供的资料报产权登记机关备案的，而2020年2月2日鹿寨县自然资源和规划局在其网站发布通告，自2020年2月3日起我局不动产登记中心实体大厅暂时关闭，停止现场受理业务；2020年2月23日发布公告，自2月24日起鹿寨县不动产登记中心实体大厅恢复现场业务办理。据此，2020年2月3日起计至2020年3月15日的逾期办证时间可顺延21天，被告实际逾期21天，计至2020年3月15日的逾期办证违约金应是441.85元，对于原告过高的部分请求，本院不予支持。 被告润翔房开鹿寨分公司为润翔房开的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。......分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足承担，由法人承担。”，润翔房开鹿寨分公司系润翔房开的分公司，依照上述条款，本案由润翔房开鹿寨分公司承担赔偿责任，由润翔房开承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司应支付原告陆悉恩、李桂荣逾期交房违约金人民币16748元；广西润翔房地产开发有限公司对上述债务承担补充给付责任。 二、被告广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司应支付原告陆悉恩、李桂荣逾期办证违约金441.85元（以420811元为计算为基数，按每日万分之0.5的标准，自2020年2月3日起暂计至2020年3月15日），此后的逾期办证违约金计算至两被告提交资料报产权登记机关备案之日止，但逾期交房违约金与逾期办证违约金的总额不得超过购房款的30%。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期限履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费277元，减半收取138.5元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  刘文建 二〇二〇年六月四日 书记员  李龙玲