广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终617号上诉人（原审被告）：徐祖文，男，汉族，1961年10月1日出生，身份证住址：湖北省监利县********，公民身份号码：421************412。委托诉讼代理人：刘洪波，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈进忠，男，汉族，1975年10月20日出生，身份证住址：广东省博罗县***********，公民身份号码：441************532。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。上诉人徐祖文与被上诉人陈进忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3968号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人徐祖文的上诉请求：1、请求依法对判决书第二项、第三项请求进行撤销，改判被上诉人无须向上诉人支付租金89900元及利息，也无须支付2019年7月19日按照月93000元标准支付至租赁物返还的占用使用费。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对主要事实认定不清，适用法律错误，作出的判决不符合公平、公正的原则，未兼顾上诉人的合法权益，具体表现在：一、本案涉案租赁物存在违法情况，应认定合同无效，因为租赁物是住宅，不能用于商业用途，否则均无法办理消防、营业执照，而且被上诉人连首次消防设施均未建好，不具备出租条件，且合同约定被上诉人要提供250千瓦的用电量，实际只提供50千瓦，经常负荷停电无法正常经营存在欺诈的情况，因此涉案租赁合同为无效合同。二、因为被上诉人的原因导致上诉人并未装修完工也无法经营，应延迟免租期才是合理的，上诉人无须支付任何费用。三、上诉人在2019年7月19日解除合同之前已经交付场地给被上诉人，何来有占用使用费。而且该租赁物被上诉人早已收回并出租给他人经营，上诉人在该地装修费已经花去100万左右。很明显被上诉人赶走上诉人就是为取得上诉人装修设施。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，请求法院依法支持。被上诉人陈进忠答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审判决的违约金已经很低，上诉人与被上诉人签订的租赁合同租期是7个月，但是一审判决支持的是4个月的租金，一审判决违约金过低。陈进忠向一审法院起诉请求:1.确认原、被告双方于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2.被告支付原告2019年6月20日至2019年7月18日的租金89900元及逾期支付租金违约金（自2019年6月16日起按日5‰计付至全部租金付清日止，暂计至2019年7月26日的违约金为17980元）；3.被告自2019年7月19日起按每月93000元向原告支付租赁房屋的占用费至被告将租赁标的物返还之日止；4.被告支付的履约保证金372000元归原告所有；5.被告支付原告违约金372000元；6.被告支付原告律师费25000元；7.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第6项诉讼请求。一审法院认定事实：原告陈进忠于1993年8月15日经博罗县人民政府批准取得位于博罗县*洲镇下南管理区的集体土地建设用地使用权[证号：博集建（93）字第19120xxxx号]，用地面积为1000平方米，其中建筑占地面积1000平方米，用途为住宅及商业，使用期限为70年。后原告于2016年4月12日经博罗县住房和城乡规划建设局批准办理了案涉房屋的建设工程规划许可证（证号：园洲建字第**），建设名称为住宅、商业（5层），建设规模为5120.4平方米。2018年10月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将面积约5167平方米的案涉房屋出租给被告作休闲会所用途，原告申请250千瓦的电给被告使用；合同签订之日被告须向原告交纳372000元作为履行保证金，在被告无违约行为且按合同约定的租赁物返还手续办理完毕后无息退还；租赁期限共10年，自2018年10月20日至2028年10月19日；免租期为7个月，自2019年5月20日起计租；租赁期内起始租金为每月93000元，每三年递增一次，增幅为10%；被告须于每月15日前向原告支付下月租金，如迟延支付，被告须以拖欠的租金为基数，按每日5‰支付违约金，逾期超过15天，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任；租赁期内，被告违反合同约定的，原告除有权没收被告交纳的履约保证金并解除合同外，还可要求被告赔偿损失，包括但不限于4个月的租金372000元，原告因维权所产生的诉讼费、律师费、财产保全费等；租赁期内，原告违反合同约定的，也向被告赔付4个月的租金372000元。合同还约定其他事宜。上述合同履行期间，原告陈进忠委托广东金卓越律师事务所邱宏生律师向被告徐祖文发出一份落款日期为2019年7月16日的《律师函》，称被告仅支付了2019年5月20日至6月19日一个月的租金，此后租金未按合同支付，被告已经违约，故函告被告双方于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》于律师函发送之日起即告解除，原告将继续追讨相应费用，并追究被告违约责任。该《律师函》由原告拍照后以微信聊天方式于2019年7月18日发送给被告，被告当日回复收到，并称此前无人与其联系。被告提交其与备注名为“陈进忠房东”的微信聊天记录截图，称于2019年7月23日复函原告，提及原告的房屋证件手续不齐，影响被告办理主体消防证和经营执照，且原告停止电梯供电，延误装修进度，原告还阻止被告分租一、二楼，故要求与原告面谈协商，请求交清租金后更改合同承租方，另外再给两个月装修时间。被告另提交其与备注名为“邱宏生律师”的手机短信截图，称原告发函给被告，故要求与其商谈，但对方不接电话。原告质证时认为被告未出示证据原件核对，故对证据的三性均不予认可。庭审中，原、被告双方均认可被告从2019年6月20日起未支付案涉房屋的租金。原告陈述被告有对租赁标的物进行简易装修，但装修进度不清楚，被告至今也未将租赁标的物返还。被告陈述原告于2019年6月26日将案涉房屋水电关停，并于2019年7月13日要求被告撤场，被告撤场后，原告就将案涉房屋上锁；被告曾于2019年8月22日报警。一审法院认为,原告陈进忠与被告徐祖文于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人利益，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于原、被告之间房屋租赁合同何时解除的问题。原告主张于2019年7月18日向被告发出《律师函》解除上述租赁合同，故双方合同于《律师函》到达被告时解除。被告辩称原告于2019年7月13日要求被告撤场，故双方合同于被告撤场时解除。首先，根据合同约定，案涉房屋免租期为7个月，自2019年5月20日起计租，被告须于每月15日前向原告支付下月租金，如迟延支付超过15天，原告有权解除合同。原、被告均认可被告仅支付了2019年5月20日至2019年6月19日的第一个月租金，从2019年6月20日起的租金未再支付。按约定，被告应于2019年5月15日前预付2019年6月期间租金，超过15天支付，从2019年6月1日起原告即可行使合同解除权。其次，原告将解除租赁合同的《律师函》正文拍照后通过微信聊天工具于2019年7月18日发送给被告，被告亦于当日回复收到。被告称《律师函》应通过邮寄等方式送达方可发生法律效力，没有法律依据，本院不予采纳。因此本院认定原告行使合同解除权并已通知被告。最后，被告辩称其于2019年7月13日撤场，并将租赁标的物返还给原告，但被告未提供任何证据佐证，原告亦不予认可，因此本院不予采纳。综上，被告未按合同约定如期足额支付租金，迟延履行主要债务，经催告仍未履行，已经构成违约，原告可根据双方约定的合同解除条件解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告请求本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月18日解除，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对被告违约责任本院认定如下。一、关于案涉房屋租金及占用费的认定。（一）被告从2019年6月20日起未支付租金，应按双方约定每月租金93000元标准支付至合同解除时即2019年7月18日的租金89900元（93000元/月÷30天×29天）。（二）合同解除后，被告已无占有租赁标的物的合法依据，应将标的物返还给原告。被告称于2019年7月13日撤场后已返还，但未提交任何证据证明已办理了合同约定的返还手续，本院不予采纳。因此被告应在判决生效之日起5日内将租赁标的物返还给原告，并从2019年7月19日起至返还之日止，参照双方约定每月租金93000元标准支付占有使用费。二、关于违约金认定问题。原告在本案中主张被告承担的违约责任分别为按每日5‰计付逾期支付租金的违约金、没收372000元履约保证金、支付相当于4个月租金的违约金372000元。虽然原告上述主张有双方合同约定为据，结合被告违约事由为迟延履行支付租金义务，该违约行为导致原告不能收取租金，进而解除合同产生损失。本院综合双方当事人履行合同的表现及过错，认定双方约定的违约金计算标准过高，被告亦提出相应抗辩。因此本院酌定被告应承担的违约责任为以拖欠的租金89900元为基数，从2019年7月19日起至付清日止，按月利率2%计付逾期付款违约金，同时，被告交纳的372000元履约保证金归原告所有。对原告主张的相当于4个月租金的违约金372000元，本院不予支持。原告在起诉时要求被告支付律师费25000元，后在庭审中当庭放弃该项诉讼请求，视为其对诉讼权利的处分，未加重被告负担，本院予以准许。被告称其投入资金对案涉房屋进行装饰装修、建设消防设施等，因其在本案中未提起反诉，并明确表示将另案起诉，因此在本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告陈进忠与被告徐祖文于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；二、被告徐祖文于本判决发生法律效力之日起5日内向原告陈进忠支付自2019年6月20日至2019年7月18日期间的租金89900元及逾期付款违约金（以89900元为基数，从2019年7月19日起至付清日止，按月利率2%计付）；三、被告徐祖文于本判决发生法律效力之日起5日内将位于博罗县*洲镇下南管理区的集体土地建设用地使用权[证号：博集建（93）字第19120xxxx号]上的建筑物返还给原告陈进忠，并从2019年7月19日起至实际返还之日止，参照双方约定每月租金93000元标准支付占有使用费；四、被告徐祖文已交纳的372000元履约保证金归原告陈进忠所有；五、驳回原告陈进忠的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12569元，由原告陈进忠负担3169元，被告徐祖文负担9400元。本案二审期间，上诉人徐祖文依法提交了证据：转账记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查，涉案《房屋租赁合同》第六条约定“1、合同期满、解除或终止时，乙方应于合同期满或解除或终止之日起10日内将租赁物依本合同约定方式交还甲方。租赁物内的电线架、水电开关、水管、天花、消防设施设备、固定装修、新建加建等归甲方所有，其他属乙方的设施、设备等可动产部分由乙方自行搬迁完毕”。2、合同终止，乙方交还租赁物应完成以下工作才视为完场交还手续：（1）租赁物处于完好状态；（2）乙方自行清空乙方自有设施、设备等可动产，房屋干净整洁，无其他留存物，否则，甲方代为清理发生的清理费由乙方负担。（3）乙方完成上述工作后，通知甲方对租赁物进行验收，经双方验收无误后，签署交接清单；……”一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：上诉人徐祖文是否需支付占有使用费。对此分析如下：上诉人主张其在2019年7月19日解除合同之前已经交付场地给被上诉人，但提供的聊天记录未能体现交付涉案场地给被上诉人的意思表示。另，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，上诉人应在合同解除之日起10日内将租赁物依合同约定的方式交还给被上诉人，即上诉人需自行清空自有设施、设备等可动产，房屋干净整洁，无其他留存物，上诉人完成上述工作后，通知被上诉人对租赁物进行验收，经双方验收无误后，签署交接清单。可见，双方对返还场地时间及手续有明确约定，上诉人未按合同约定清理场地、通知被上诉人验收、并签署交接单，不能视为已完成交还涉案场地的义务。因此，一审判令上诉人支付相应的场地占用费并无不当，本院予以确认。综上，上诉人徐祖文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3958元，由上诉人徐祖文负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年五月十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧