镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初3157号原告：张玥，女，1985年8月7日生，汉族，住本市润州区。委托诉讼代理人：吕东东，上海山田（镇江）律师事务所律师。被告：镇江中集润宇置业有限公司，统一社会信用代码9132110058109397XG，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：刘森峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告张玥与被告镇江中集润宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玥及其委托诉讼代理人吕东东与被告镇江中集润宇置业有限公司的委托诉讼代理人李承举、李凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年5月20日暂计算为36716元，并承担自2019年5月21日起至被告实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2447741元为基数，按日万分之三的标准计算）；2、依法判令被告赔偿原告装修差价款。事实和理由：原、被告双方签订网签号为1201351803020001号的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于镇江市（中集）誉园21幢303室房屋，房屋总价款为2447741元，合同第八条约定，被告交付时应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，但被告未能在约定的2019年3月31日前向原告交付符合合同约定的房屋。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告在2019年3月31日前通知原告收房，但原告发现被告在约定的交付期限时未能取得上述核查意见书，原告所购房屋的装修标准也不符合合同约定要求，与被告的销售宣传、样板房精装修标准存在巨大出入，远远不能达到被告承诺的精装修标准。原告认为涉案房屋不符合交付条件，精装修标准不符合合同约定，被告已经构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告已按照约定交付房屋，不存在逾期交付房屋的情况。双方签订的商品房买卖合同附件4补充协议第五条已经约定该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，被告交付的房屋在2019年3月20日经验收合格，已于2019年3月25日取得竣工验收备案表。2019年3月31日前通知原告收房时已经符合交付条件。原告无正当理由拒绝收房，按照合同约定，由于买受人原因不能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房，并不存在逾期交付的情形。假使存在所谓的逾期交房，也是由于非被告的原因产生的，主要因为环保问题，耽误四个月的期限、涉居用房承变主体的变更的问题，按照土地出让合同的补充规定，涉居用房原承建主体为被告，后来政府要求变更为镇江市润州区平路街道办事处，但后来又发生变化，又要求被告承担涉居用房建设，此时时间已到了2019年4月12日，已超过合同约定的交付房屋期限，被告无法预见到也无法完成。还涉及到拆迁问题，拆迁是政府行为，到2019年4月12日拆迁没有完成，相关道路不能正常通行，涉居用房骏工和道路通行都是核查意见书发放的条件，根据补充协议四规定，因政府或其他原因造成的逾期交房，被告不能被认定为逾期交房。二、房屋符合法律规定，不存在赔付差价问题，原告要求被告赔偿装修差价款，没有任何依据，且被告不同意原告的鉴定申请。被告交付给原告的精装修房符合合同约定的装修标准，不存在违约，也没有给原告造成任何损失，原告要求赔偿装修差价款没有依据。合同补充协议及销售宣传单均已写明销售宣传及样板房展示只作为买受人感受装饰及家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。被告已多次明确标明宣传图与样板房不当然作为装修标准，具体以双方签订的合同约定为准，对此原告是完全知情的。合同是双方自愿签订的，签订时原告方对合同约定的价款是认可的，从合同签订至今，双方并未对合同价款作任何变更，被告交付的房屋是符合约定的标准的，不存在违约。原告方却要求被告赔偿装修差价款，没有事实和法律基础。本院经审理认定事实如下：2018年3月2日原告张玥与被告镇江中集润宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，原告向被告购买位于镇江市（中集）誉园021幢0303室房屋，房屋建筑面积为191.13平方米，总价款为2447741元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。2019年3月31日，被告向原告发出收房通知，原告收到接收房屋通知后，因发现被告未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》且原告认为房屋存在装修质量问题等，原告拒绝收房。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。审理中，被告认为原告所主张的违约金偏高，如法院认为被告构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。上述事实，有房产买卖合同及附件、购房发票、竣工验收备案表、新建商品住房交付使用核查意见书等证据材料及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，本院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而被告迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，被告应该承担逾期交房的违约责任。二、对于被告提出的原告主张的逾期交付房屋的违约金过高。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，被告认为双方约定的违约金标准过高依据不足。三、对于原告要求被告承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。本院认为，原、被告双方在合同中约定房屋交付时日期为2019年3月31日，被告也已经按照合同约定的时间通知原告收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，原告并未向本院提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故原告按己付房屋价款日万分之三的标准向被告主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，本院不予支持。四、对于原告要求被告赔偿原告装修差价款及要求对于涉案房屋装修标准等进行鉴定的主张。本院认为，原、被告双方签订的合同中房屋单价及房屋总价并未对毛坯房价格与装修价格进行分别约定，房屋买卖合同中约定的价格是对涉案房屋的总体评定，原告要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，没有事实和法律依据，对原告的该项主张本院不予支持。综上，原告所购房屋总价为2447741元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为55074.17元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江中集润宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张玥违约金55074.17元。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元，由原告张玥负担791元，被告镇江中集润宇置业有限公司负担1177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  高景松人民陪审员  钟雪银人民陪审员  魏 荣二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘 萍