广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异234号 异议人（案外人）：黄润通，男，1971年5月30日出生，汉族，住广东省清新县。 申请执行人：叶锦松，男，1958年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。 委托代理人：郑希楠，广东广立信律师事务所律师。 申请执行人：叶秀云，女，1987年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。 委托代理人：郑希楠，广东广立信律师事务所律师。 被执行人：邓智浩，男，1992年11月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区。 被执行人：清远市润泰房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：邓建安。 被执行人：陈健标，男，1969年11月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 被执行人：朱有全，男，1975年6月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 被执行人：刘志联，男，1974年1月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 被执行人：陈柏强，男，1972年1月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 本院在执行申请执行人叶锦松、叶秀云与被执行人邓智浩、清远市润泰房地产开发有限公司、陈健标、朱有全、刘志联、陈柏强民间借贷纠纷一案【案号（2019）粤0605执25478号】的过程中，查封了被执行人陈柏强名下位于广东省清远市清新县太和镇新宁路中2号之三清新丽居5号楼首层108号铺并拟对该房屋进行评估拍卖，案外人黄润通对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄润通称，请求中止执行异议人已经购买的位于清远市清新区太和镇新宁路中2号之三清新丽居5号楼首层108号铺（以下简称108号铺）。事实与理由：因陈柏强是清新区太和镇乐园村委会其东村民小组的法人代表，异议人与清新区太和镇乐园村委会其东村民小组于2010年5月30日签订《拍卖协议》，约定将上述108号铺出售给异议人，异议人并交付相应的房款，实际异议人已经取得该房产的所有权。综上所述，异议人是案外人，也没有过错，法院应中止对上述房产的执行拍卖。 申请执行人答辩称，1、房屋转让尚未办理过户登记手续，不发生法律效力；2、2010年5月30日签订拍卖协议自2018年7月24日案涉商铺被查封，八年时间异议人未办理过户登记手续是怠于行使权利；3、异议人没有提供其实际占有使用商铺的相关证据，请求驳回异议人的异议请求。 被执行人陈柏强答辩称，对异议人的异议请求没有意见。 被执行人邓智浩、清远市润泰房地产开发有限公司、陈健标、朱有全、刘志联没有发表答辩意见。 经审查查明，本院审理原告叶锦松、叶秀云诉被告邓智浩、清远市润泰房地产开发有限公司、陈健标、朱有全、刘志联、陈柏强、谭惠英民间借贷纠纷一案的过程中，叶锦松、叶秀云于2018年7月13日向本院申请财产保全，请求冻结邓智浩、清远市润泰房地产开发有限公司、陈健标、朱有全、刘志联、陈柏强、谭惠英的银行存款9120381.74元或查封、扣押其相应价值的财产，并 已由担保人佛山市汇融泰富融资担保有限公司提供信用担保。本院经审查作出（2018）粤0605民初12201号民事裁定书，裁定：冻结被申请人邓智浩、清远市润泰房地产开发有限公司、陈健标、朱有全、刘志联、陈柏强、谭惠英的银行存款9120381.74元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年7月25日查封了陈柏强所有的108号铺（不动产权证号：XXXXX）的房屋所有权，查封期限为三年。2019年2月27日，本院作出（2018）粤0605民初12186号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、两原告与六被告共同确认：两原告于2017年7月18日向被告出借了20万元，双方一致确认六被告尚欠两原告借款本金6万元（两原告放弃本案其他诉讼请求）。二、两原告同意六被告于2019年7月20日前归还上述借款本金6万元。两原告同意六被告将上述款项转入以下指定账户:户名叶锦松，开户行中国农业银行南海里水支行，账号62×××13。三、本案调解结案，案件受理费减半收取2488.75元，由两原告负担。四、六被告若按期足额履行上述第二项义务，双方就本案的权利、义务终结，互不追究责任；六被告若未按期足额履行上述第二项义务的，两原告有权要求六被告支付以尚欠借款本金6万元的未付部分的30%作为逾期还款违约金，且有权就全部尚欠借款本金及违约金向法院申请强制执行。该调解书于2019年3月4日发生法律效力。 因被执行人没有按生效判决履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年9月4日立案受理，案号为（2019）粤0605执25478号。执行过程中，本院于2020年1月14日作出（2019）粤0605执25478号之一执行裁定书，裁定：拍卖（或变卖）属被执行人陈柏强所有的位于广东省清远市清新县太和镇新宁路中2号之三清新丽居5号楼首层108号铺【不动产单元号：XXXXX；不动产权证号：XXXXX】。2020年4月30日，本院到108号铺张贴拍卖公告，公告载明：本院拟于近期对108号铺采取评估、拍卖等处置措施，为保障相关权利人在上述房地产处置过程中的合法权益，如有案外人主张对上述房地产享有产权或其他足以排除本院对上述房地产强制执行的民事权益的，或主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房地产处置后继续存在于房地产上的，以及主张对上述房地产享有优先购买权的，请于本通知发出之日起七个工作日内向本院书面提出，并对自己主张的民事权益附相应的证据材料证明。逾期无人提出，本院则视为无案外人主张上述民事权益，或享有相关民事权益的权利人放弃其在上述房地产处置过程中的相关权利。此外，为便于拍卖后上述房地产的交接，本院现责令房地产占有人在本公告张贴之日起七日内迁出，逾期未迁出的，本院将依法强制执行，因强制迁出而产生的费用均由被执行人承担，并追究相关行为人妨害执行的法律责任。 后案外人黄润通提出本案异议，并向本院提交以下证据材料：1、清新县太和镇乐园村民委员会于2010年出具的《拍卖协议》原件，内容为：清新县太和镇乐园村委会其东村民小组向社会公开拍卖位于清新县城三十二号区清新丽居二层商住楼约900平方米……其东村负责提供商住楼办证的有关手续，所需一切费用由中标者负责；2、清新县太和镇乐园村民委员会与黄润通于2010年5月30日签订的《拍卖协议》复印件，内容为：清新县太和镇乐园村委会其东村民小组向社会公开拍卖位于清新县城三十二号区清新丽居二层商住楼827平方米，现与竞拍者签订本协议，共同遵守。一、参加竞拍者须向其东村注入100000元保证金方可参与竞拍，中标者的保证金当作购买商住楼的定金。二、中标者须在2010年6月15日前缴交商住楼总价款的30%（含定金），交付房屋给中标者装修使用，剩余70%待办齐相关证件到银行按揭，银行放款之日起十天内一次性付清。三、其东村负责提供商住楼以每平方米1700元中标实量计算，以及该商住楼附带有商铺一间作为上二楼的专梯，该商铺以二楼每平方米单价的三倍计算即合计5100元中标实量计算……；3、清新县太和镇乐园村村民委员会、清新县太和镇乐园村民委员会其东村民小组于2010年6月11日出具的《委托书》原件，内容为：兹有清新县太和镇乐园村委会其东村民小组与清新县环发房地产开发公司合作开发的清新丽居商住楼，我村民小组分得的二层部分商住楼合计：827平方米和首层商铺一间合计37.5平方米，现特委托由清新县环发房地产开发公司销售并统一办理各项产权手续，销售分得由其东村民小组所有。（附注：按清新县太和镇乐园村民委员会其东村民小组2010年5月30日签订的拍卖协议为准）。4、清新县太和镇乐园村民委员会其东村民小组于2010年5月26日出具的《收据》原件，内容为：今收到黄润通竞投清新丽居保证金100000元；5、中国工商银行个人业务凭证原件，内容为黄润通于2011年1月29日向陈柏强转账300000元；6、客户名称为其东村、收款人为陈世清于2011年1月29日出具的收款收据原件，内容为：今收到黄润通购清新丽居二楼购房款300000元；7、清新县太和镇乐园村民委员会其东村民小组于2010年6月9日出具的《收据》原件，内容为：今收到黄润通购其东村二楼房款300000元；8、广东农村信用合作社电汇凭证原件，内容为：黄润通于2010年6月9日向清新县太和镇乐园村民委员会其东村民小组汇入300000元。9、清新县太和镇新宁路中2号之三清新丽居5号楼首层108号铺的房产证及土地证原件，房地产权属人均为陈柏强，建筑面积为37.83平方米、套内面积36.96平方米，规划用途为商铺，登记时间为2012年12月18日；10、清新县太和镇新宁路中2号之三清新丽居6号楼B梯201的房产证及土地证原件，房地产权属人均为陈柏强，建筑面积为323.36平方米、套内建筑面积284.77平方米，规划用途商场，登记时间2012年12月18日。 申请人向本院提交了不动产登记资料查询结果证明原件，内容与异议人提交的证据9内容一致。 2020年6月11日，异议人及被执行人陈柏强均在听证过程中，表示异议人非其东村村民，涉案商铺之所以登记在陈柏强名下是异议人为了免于缴交因过户给非本村村民而产生的税费。 本院认为，异议人请求停止对108号铺的执行措施，实质是请求排除本院对108号铺的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。但本案中，异议人提交的证据不足以证明其对涉案108号铺符合上述第二十八条规定的情形。分析如下：一、异议人提交的《拍卖协议》（证据2）为复印件，无法确定真实性，且协议中提及的“该商住楼附带有商铺一间作为上二楼的专梯”表述模糊，无法证明协议中提及的该附带商铺即是涉案108号铺。二、即使《拍卖协议》提及的“附带商铺”就是涉案108号铺，异议人主张房款总价一百多万元，并提供了合共70万元的支付凭证，但并未提交支付剩余款项的凭证，无法证明异议人已支付全部价款。三、再退一步，即使异议人能够举证证明其确实已合法购买、合法占有108号铺，并已支付全部价款，但根据其在听证过程中的陈述，涉案商铺之所以登记在被执行人陈柏强名下是异议人为了免于缴交因过户给非本村村民而产生的税费，并非存在客观上不能过户的原因。综上，本案异议人对涉案108号铺不能适用上述无过错不动产买受人物权期待权的保护条款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人黄润通的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年六月十二日 法官助理何敏怡 书记员郑妙霞