贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4182号 原告：余野，男，汉族，1993年1月28日出生，住贵州省毕节市赫章县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告余野与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告余野、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余野向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理商品房转移登记有关文书和资料交付给原告，并办理房屋产权证；2、判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；3、判令被告从逾期之日起，每日按已付房款的0.1%支付逾期办证违约金给原告，直至将办理商品房转移登记的有关文书和资料交付原告并办完房产证之日止（暂计算至2020年4月10日，共计272,763.00元）；4、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第1、2项诉讼请求，本院从其所愿，明确违约金按日百分之0.1计算，计算违约金起算时间为2017年7月31日。事实与理由：2012年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。双方约定，被告将洪南路瑞丰房地产7号楼2002房售予原告，该房建筑面积85.91平方米，成交总价261,248.00元。合同签订后，原告于2012年9月23日向被告一次付清261,248.00元房款，但至今被告未向原告出具相应的发票。被告在2013年10月1日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后2017年5月31日前，为原告办理房地产权证，原告已向被告交付了办证所需的所有费用和资料。且约定：办理房地产权证日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记证的，被告应按日向原告支付已付房款0.1%的违约金，从2017年7月31日起距现在已超过1044日，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同约定，逾期办理的，被告应按日向原告支付已付房款0.1%的违约金，原告已付房款为261,248.00元，则计算至2020年4月10日，被告应支付原告违约金为272,763.00元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告瑞丰房开公司辩称：二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应子扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、请求人民法院据实精确计算案件受理费分担主体。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、购房款收据1张、开户费收据1张、维修基金收据1张、契税收据1张、办证费收据1张、契税收据1张、个人贷款支付凭证1张。证明目的：原告于2017年7月31日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买了被告开发的房屋。原告已按合同约定履行完毕义务，被告未履行义务，应当支付违约金。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的。在原告不能证明其存在损失的前提下，本案合同约定的违约金计算标准过高，即便被告承担责任，违约金计算标准也应调减至参照1,000.00-2,000.00元予以补偿，至少应参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计算才具有法律依据。经本院审查认为，该证据符合证据三性（购房时间与合同约定日期不吻合），其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该房号7-2002室，该房建筑面积为85.91平方米，套内建筑面积72.30平方米，购房款为261248.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年5月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水表费、电开户费、闭路电视开通费，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款261248.00元，并支付完契税、维修基金、开户费、办证费等。至法庭辩论终结前，案涉房屋未取得初始登记（大证），不具备办证条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在合同约定期限内取得房屋所有权初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院也不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”及××的影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告不能举证证明其未在合同约定的期限内办证受××影响，且合同约定的取得初始登记的时间为2017年5月31日，而××系2020年初才发现，被告主张的情形并不符合免责的构成要求和扣除的情形，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日百分之零点一的标准计算违约金。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故对被告要求降低违约金的主张，本院酌定按以原告已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。对违约金的起始时间问题，合同约定被告应于2017年5月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故计算违约金的时间应从被告违约的次日，即从2017年6月1日起开始计算，原告主张从2017年7月31日起计算，符合合同约定，本院予以支持，对被告主张诉讼时效问题，原告于2020年4月9日向本院提起诉讼，主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定为三年，即从2020年4月9日倒推三年为2017年4月9日，故2017年4月9日之前已超过诉讼时效，之后未超过诉讼时效，本案中原告主张从2017年7月31日起计算违约金，应未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。对违约金的截止时间，因合同约定系委托办证，只有被告具备办证条件后将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。因此，本院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款261248.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年7月31日起计算支付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年6月1日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告的其他抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余野逾期办证违约金（违约金以261,248.00元为基数，从2017年7月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告余野的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,696.00元，由原告余野负担1,896.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担800.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一