广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初14088号原告（反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路****。法定代表人：张光微。委托诉讼代理人：钟雄球，该公司职员，通讯地址。被告（反诉原告）：张明，男，汉族，1972年11月19日出生，身份证住址广州市荔湾区。被告（反诉原告）：冯碧君，女，汉族，1972年7月31日出生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张明。原告广州天伦物业管理有限公司与被告张明、冯碧君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球，被告张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业管理服务费1682.43元（按3.20元/平方米/月×162.60平方米计）及逾期付款违约金（从逾期达三个月之日即2019年6月16日起按欠费金额每日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；2、判令两被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（按120元/月）；3、判令两被告向原告支付2019年1月1日至2019年7月7日垃圾处理费31.17元（按5元/月计）。事实和理由：原告是拥有二级资质的物业服务企业，与广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）签订《xx花园前期物业服务合同》，并且分别与各业主签订《xx花园前期物业服务协议》，约定原告为广州市越秀区天河路xx号之9-25的xx花园提供前物业管理服务。原告自受托管理小区以来，一直按照约定向小区业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按每月3.50元/平方米标准收取物业管理费。后涉案小区成立业主委员会，原告与业主委员会签订《xx花园物业服务委托合同》，约定物业管理服务费住宅单元每月每平方米3.20元，依据合同约定，被告每月15日前支付当月物业管理服务费及其它由原告代收代付费用等。被告是天河路xx号之十205房的业主，房屋建筑面积162.6069平方米。被告收楼后曾正常缴交各项费用，但在原告2019年1月1日至2019年7月7日仍然管理小区的情况下，被告以各种理由拖欠应交费用，损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。两被告共同答辩并反诉称：一、自2019年1月1日起，原告已不是xx花园合法的物业管理服务机构，因此原告无权收取被告2019年1-3月缴纳的物业管理费及2019年1-6月车位管理费，该费用应予返还。《xx花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限于2018年12月31日届满。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，自2019年1月1日起，原告收取物业管理服务费、车位管理费，没有合同依据，其收取的费用属于不当得利，应予以返还。二、被告已向xx花园业主委员会支付了涉讼期间的物业管理服务费、车位管理费，原告无权索要该费用。原告诉请的费用，被告已经按照业主委员会的指示,交由广州市xx物业服务有限公司（以下称xx物业）代收。被告已经履行了缴费义务，无需再向任何人支付任何费用。三、原告诉请按照原合同标准收取物业管理服务费、车位管理费，没有合同、事实依据。1、原告在合同届满后，一直恶意占据xx花园，阻止小区业委会通过招标选定的xx物业入驻，侵犯了包括被告在内的全体业主自主选择物业公司、接受选定的物业公司服务的权利。2、原告提供的《调解协议书》只约定了原告应于2019年7月7日将xx花园物业管理全部物品、资料及设备移交给xx花园业委会管理，并未将《xx花园物业服务委托合同》约定服务期限延期至2019年7月7日。3、原告拒不撤场，不是为了提供服务，而是对抗业委会；占据小区期间，其对需要维保的设施不闻不问，多处设施坏损而原告并未进行维修；2019年6月1日当天更是派出保安队，伙同部分别有用心的业主报警、恐吓正在举办儿童游园活动的业主与志愿者，在业主中造成恶劣影响。4、原告未完成举证义务，不能证实在2018年12月31日合同期满后，继续提供了与原合同服务标准约定一致的服务。5、退一万步讲，即使原告能举证诉请期间其对xx花园提供了物业管理服务，因无合同依据，其最多是无因管理，也只能收取成本费用（需经独立第三方专业机构鉴证），而不能按照《xx花园物业服务委托合同》的标准收取物业管理费等费用。四、原告要求被告支付垃圾处理费没有依据。《xx花园物业服务委托合同》第二条第3点已约定物业服务内容包括垃圾收集、分类、清运，因此原告另行收取垃圾处理费违反了合同约定。为维护自身合法权益，被告提起反诉，请求法院判令原告返还被告2019年1月至3月的物业管理费1561.04元及2019年1月至6月的车位管理费720元。原告对两被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。1、涉案小区业主委员会给原告发出《关于xx花园物业服务交接的函》不具有法律效力，涉案小区业委会于2019年4月17日发函通知原告于2019年4月30日退出小区管理，鉴于业委会违反相关法律法规的规定及合同约定，未经业主大会进行表决，擅自向原告发出关于物业服务合同不自动续约的函，因此，原告已向法院提起诉讼，和有部分业主提出业主撤销权诉讼的情况下，原告回函业委会，明确该案在法院终审判决之前，不同意在2019年4月30日前将小区的物业管理进行移交。而业委会在2019年4月30日当日以及之前甚至在2019年7月7日24时之前都不具有合法的依据要求原告退出小区的物业管理，原告与业委会的物业服务合同纠纷案一审判决，法院于2019年6月11日才作出，而二审判决法院于2019年8月15日作出，因此原告不存在司法解释第十条第二款规定的情形，原告没有违反相关的法律。2、原告的确在2019年7月7日24时才退出小区管理，2019年7月7日在原告与业委会合同纠纷一案以及其他业主业主撤销权诉讼尚未作出判决的情况下，业委会组织案外人xx物业和其他业主采取非法的手段强行占领小区各岗位，驱赶原告工作人员，为免影响小区和谐稳定，原告与业委会在政府部门的调解下，签订了调解协议书，该调解协议书充分证明原告2019年7月7日24时前仍然是小区物业管理公司，原告在物业服务合同届满后，实际为小区提供了物业服务，按照与业委会签订的调解协议书至2019年7月7日晚才撤出小区管理，根据公平及等价有偿原则，被告作为小区业主在该期间享受了原告提供的物业服务则应当按照原合同约定标准向原告支付物业服务费、垃圾处理费等，而案外人无权在2019年7月7日之前在小区收取任何费用，业委会在未经物价局批准的情况下收费，更是非法的，因此被告的反诉理由以及反诉请求是不成立的。经审理查明：两被告是广州市越秀区天河路**之**的权属人，该房屋建筑面积162.6069平方米，规划用途为住宅。2016年12月26日，xx花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《xx花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区天河路xx号之9-25的xx花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。物业服务收费标准为高层住宅3.20元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每，地下车位每月120元/位电分摊）。物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户。业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准。物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满两个月前书面通知乙方，乙方应自接到续约通知之日壹个月内回复甲方；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年等。2018年10月24日，xx花园业主委员会向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，写明：鉴于贵司与我委签订的服务合同期限将于今年底届满，为保障小区物业服务品质及全体业主共同选聘物业服务企业的权利，促进小区竞争性选聘物业服务企业工作常态化，现我委正式通知贵司，在《xx花园物业服务委托合同》期满后不再续约。我委依法召开业主大会，公开选聘贵司服务期满后为xx花园小区提供物业服务的企业。届时也欢迎贵司积极参选。原告为此向本院提起诉讼，要求确认上述《关于物业服务合同不自动续约的函》无效，确认《xx花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。在该案一审审理期间，xx花园业主委员会于2019年4月17日向原告发出《关于xx花园小区物业服务交接的函》，写明按xx花园小区业主大会的决定，2019年4月17日xx花园业主委员会与广州市xx物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请原告向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，原告对xx花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交xx花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年6月21日，本院就上述案件作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告不服判决，上诉至广州市中级人民法院。在该案二审审理期间，原告（甲方）与xx花园业主委员会（乙方）于2019年7月7日在广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将xx花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出xx花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，xx物业不得正式进入xx花园；3、甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。2019年8月15日，广州市中级人民法院就该案作出（2019）粤01民终14474号终审民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。2019年10月18日，原告向被告发函催缴欠款。该函件因逾期无人领取被退回。因本案纠纷，原告于2020年3月26日向本院提起诉讼。诉讼中，原告提交了其与广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站签订的《关于垃圾清运的协议书》及广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站出具的原告支付2019年1月至7月7月日期间环境卫生服务费的发票等证明其已为小区业主垫付该期间的垃圾处理费。被告提交了xx花园业主委员会于2019年12月28日向小区业主发出的《关于2019年7月7日之前物业费收取及电梯大修等事宜的通告》、xx物业的代业委会收物业费的收款收据等证明其已向业主委员会交纳了涉讼期间的物业服务费和车位管理费。本院认为：《xx花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限于2018年12月31日届满后，xx花园业主委员会已向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，但并未要求原告退出和办理移交手续；原告继续为xx花园提供了物业服务，根据公平及等价有偿原则，xx花园业主也应向原告支付物业费。其后，双方已就上述物业服务合同是否自动续期一年至2019年12月31日止，产生纠纷以致诉讼。因该争议事项涉及原告应否退出xx花园的物业管理，在法院未作出生效判决予以确定之前，xx花园业主委员会于2019年4月17日向原告发函要求原告在2019年4月30日退出xx花园，可能会产生与法院判决相矛盾的后果，故原告对此予以拒绝，合情合理。后原告与xx花园业主委员会经广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会调解于2019年7月7日签订《调解协议书》，原告于当日晚撤出xx花园并办理移交手续。上述与原告签订调解协议的行为可见，xx花园业主委员会也是认可原告至2019年7月7日才退出。因此，原告诉请要求作为xx花园业主的被告支付2019年4月1日至7月7日期间的物业服务费、2019年7月1日至7月7日的车位管理费、2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费，合法合理，本院予以支持。被告反诉要求原告返还2019年1月至3月的物业服务费、2019年1月至6月的车位管理费，本院不予支持。鉴于终审民事判决确定上述物业服务合同不能自动续期一年，《xx花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限已于2018年12月31日届满，原告主张逾期支付此后的物业服务费的违约金已无合同依据；而且，被告亦非有意拖欠上述费用，故原告诉请要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张明、冯碧君向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业服务费1682.43元（按162.6069平方米×3.20元/平方米/月计）、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（按120元/月计）、2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元（按5元/月计）。二、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告张明、冯碧君的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担5元，被告张明、冯碧君负担20元。反诉受理费25元，由被告张明、冯碧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年六月二十四日书记员  梁菁菁