四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2344号 原告：南充市顺投发展集团有限公司，住所地南充市顺庆区果城路**。 法定代表人：唐铖宏。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。 被告：四川省中泰森达置业有限公司，住，住所地南充市顺庆区潆华北路**&ldquo泰·九号院”2栋402号。 法定代表人：苏光勇。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 原告南充市顺投发展集团有限公司诉被告四川省中泰森达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求：1.判令被告立即为原告办理所购南充市顺庆区潆华北路117号“中泰·九号院”4幢房屋、5幢车库（房屋共计49套、车库共计30个，名单附后）的不动产权证书。2.判令被告立即向原告支付逾期办理初始登记的违约金、逾期办理转移登记的违约金(截止2020年3月15日延期初始登记违约金为1954491元，之后按总房款26773858.20元每日0.01%标准继续计付至被告完成房屋初始登记之日止；截止2020年3月15日逾期转移登记违约金为1710849元，之后按总房款26773858.20元每日0.01%标准继续计付至被告完成房屋转移登记之日止)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原、被告签订《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》，约定原告购买被告开发的“中泰.九号院”4幢2、3、4层2352.09㎡，共计49套房屋、5幢负一楼车库990.30㎡，共计30个车库，其中4幢房款为23473858,20元，5幢车库房款为3300000元，共计2677385,20元。2016年12月30日，原、被告就每套房屋及车库分别签订了《商品房买卖合同》，其中第二十条约定出卖人应在2018年3月15日前取得商品房所在楼栋的权属证明（即初始登记），否则按房屋总价款每日0.01%标准支付违约金；买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期期间出卖人按房屋总价款每日0.01%标准支付违约金；合同附件四第4条将房屋产权转移登记办证时间修改为出卖人必须在2018年6月15日前将房屋及车位产权证、国有土地使用证协助买受人办理完毕。前述采购合同和商品房买卖合同签订后，原告按约支付了房款，但被告却至今未能办理房屋、车库的初始登记和转移登记，己严重违约。原告为了维护自己的合法权益及保障国有资产的增值保值，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉请人民法院依法裁判。 被告四川省中泰森达置业有限公司辩称，对双方签订《商品房买卖合同》的基本事实无异议，由于是政府采购，由原告主导修改了主合同内容，应以主合同约定的办理转移登记时间为准；合同对初始登记约定了违约金，同时对转移登记也约定了违约金，系重复计算；违约金是补偿损失的，房屋已交付原告使用，原告没有实际损失，请求降低违约金标准。 审理查明，2016年12月16日，原、被告签订《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》，约定原告购买被告开发的“中泰.九号院”4幢201铺、4幢202铺、4幢203铺、4幢204铺、4幢205铺、4幢206铺、4幢207铺、4幢208铺、4幢209铺、4幢210铺、4幢211铺、4幢212铺、4幢213铺、4幢214铺、4幢215铺、4幢216铺、4幢301铺、4幢302铺、4幢303铺、4幢304铺、4幢305铺、4幢306铺、4幢307铺、4幢308铺、4幢309铺、4幢310铺、4幢311铺、4幢312铺、4幢313铺、4幢314铺、4幢315铺、4幢316铺、4幢401铺、4幢402铺、4幢403铺、4幢404铺、4幢405铺、4幢406铺、4幢407铺、4幢408铺、4幢409铺、4幢410铺、4幢411铺、4幢412铺、4幢413铺、4幢414铺、4幢415铺、4幢416铺、4幢417铺，共计49套房屋，2352.09㎡，价款为23473858,20元；5幢负一楼车库001、车库002、车库003、车库004、车库005、车库006、车库007、车库008、车库009、车库010、车库011、车库012、车库013、车库014、车库015、车库016、车库017、车库018、车库019、车库020、车库021、车库022、车库023、车库024、车库025、车库026、车库027、车库028、车库029、车库030，共计30个车库，990.30㎡，价款3300000元。总价款共计26773858.20元。2016年12月30日，原、被告就每套房屋及车库分别签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条约定：出卖人应在2018年3月15日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，逾期期间按房屋总价款每日0.01%标准向买受人一次性支付违约金；如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期期间出卖人按房屋总价款每日0.01%标准支付违约金；合同附件四第4条约定：出卖人必须在2018年6月15日前将房屋及车位产权证、国有土地使用证协助买受人办理完毕。合同第二十七条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。案涉《商品房买卖合同》于2017年6月13日办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告亦按约定将案涉房屋交付原告占有使用，后因案涉房屋所涉土地设定有抵押权，被告无法办理初始登记和转移登记，引起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》、《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告已履行给付房款的合同义务，被告逾期办理初始登记及转移登记，已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定继续履行合同办理转移登记的合同义务及按合同约定承担违约责任。 对于被告提出的补充协议变更了主合同约定的办理转移登记时间，应按主合同约定期间计算违约金的抗辩主张。因补充协议是对主合同的变更或补充，除非补充协议存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，否则应按后成立的补充协议内容执行。对于被告提出合同约定的初始登记违约金及转移登记违约金系重复计算、按房屋总价款每日0.01%标准计算违约金过高的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住使用，而不是用于炒作，原告所购商品房已投入使用，其预期利益已部分实现，开发商逾期办理初始登记并不影响房屋的居住使用，且原告未提供其遭受损失的证据，鉴于办理初始登记系被告的义务，办理转移登记是原被告双方的义务，被告办理了初始登记后双方即可提交资料办理转移登记，而双方同时约定了初始登记及转移登记的违约金计算标准，两项合并计算出年利率为7.3%，明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，应予调整。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告四川省中泰森达置业有限公司在本判决生效后30日内为原告办理所购买的位于南充市顺庆区潆华北路117号“中泰.九号院”4幢201铺、4幢202铺、4幢203铺、4幢204铺、4幢205铺、4幢206铺、4幢207铺、4幢208铺、4幢209铺、4幢210铺、4幢211铺、4幢212铺、4幢213铺、4幢214铺、4幢215铺、4幢216铺、4幢301铺、4幢302铺、4幢303铺、4幢304铺、4幢305铺、4幢306铺、4幢307铺、4幢308铺、4幢309铺、4幢310铺、4幢311铺、4幢312铺、4幢313铺、4幢314铺、4幢315铺、4幢316铺、4幢401铺、4幢402铺、4幢403铺、4幢404铺、4幢405铺、4幢406铺、4幢407铺、4幢408铺、4幢409铺、4幢410铺、4幢411铺、4幢412铺、4幢413铺、4幢414铺、4幢415铺、4幢416铺、4幢417铺、5幢负一楼车库001、车库002、车库003、车库004、车库005、车库006、车库007、车库008、车库009、车库010、车库011、车库012、车库013、车库014、车库015、车库016、车库017、车库018、车库019、车库020、车库021、车库022、车库023、车库024、车库025、车库026、车库027、车库028、车库029、车库030的不动产权证书； 二、四川省中泰森达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付截止2020年3月15日止逾期办理初始登记的违约金1606431.48元；2020年3月15日后的违约金以26773858.20元为基数按年利率3%计算至被告完成初始登记时止； 三、四川省中泰森达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付截止2020年3月15日止逾期办理转移登记的违约金1405627.54元；2020年3月15日后的违约金以26773858.20元为基数按年利率3%计算至被告完成初始登记并通知原告领取办理转移登记的资料时止； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18061元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 林 康 二〇二〇年六月十日 书记员 薛丽君