山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁0703执异26号 案外人：岳刚建，男，1987年7月9日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 申请执行人：潍坊金瑞投资有限公司。住潍坊经济开发区泰祥街**。统一社会信用代码：9137005716816049。 委托诉讼代理人：郑成华，山东中强律师事务所律师。 被执行人：周邦东，男，1955年10月24日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 本院在执行申请执行人潍坊金瑞投资有限公司（金瑞公司）与被执行人周邦东民间借贷纠纷一案中，案外人岳刚建对本院查封被执行人周邦东名下的房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月2日进行了听证。案外人岳刚健、申请执行人的委托诉讼代理人郑成华、被执行人周邦东均到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人岳刚建述称，案外人于2018年2月10日通过房屋中介公司潍坊亿德民汇房地产营销策划有限公司寒亭分公司（以下简称寒亭民汇分公司）购买周邦东房屋，约定价格135万元，案外人与周邦东、寒亭民汇分公司三方签订了《房屋买卖合同》，约定，“2018年2月10日交付定金100万元，2018年3月23日追加定金10万元，合计110万元。双方准备齐全过户登记材料，三日内办理过户手续，同时案外人支付周邦东房款135万元（定金抵顶房款），在过户前周邦东负责撤销房屋抵押手续。中介收取2%佣金，案外人与周邦东各承担一半。”案外人于合同签订日通过建行转账给周邦东40万元，并付给周邦东现金4万元。同日案外人通过支付宝账户由中介常彩凤向周邦东转账56万元。2018年3月23日案外人通过寒亭民汇分公司转账支付周邦东定金10万元，上述合计110万元，同日被执行人将该房屋交付给案外人，该房屋现由案外人占有并使用。另，案外人支付中介费13500元，由经办人李秀芬出具收据。2018年4月3日法院因金瑞公司与被执行人周邦东民间借贷纠纷被寒亭法院查封，无法办理过户手续。案外人居住的涉案房屋原地址为X室，购买时已变更为X室。请求法院排除执行，解除查封。 案外人为证明其主张，提交证据如下：1、房屋买卖合同；2、周邦东的房产证；3、房屋中介客服记录；4、案外人通过常彩凤转款56万银行凭证，案外人向周邦东转账40万银行凭证，周邦东收到条一份，中介公司经办人李秀芬收到条一份；5、陈睿代收水电费证明，2018年、2019年暖气费转款凭证；6、2018年3月23日装修房屋家具订货单，2018年3月至今的淘宝记录。 申请执行人辩称：案外人购买房屋前被执行人周邦东已设置抵押，抵押贷款金额70万元，案外人虽向被执行人支付100万定金，但未代债务人清偿抵押债务，在抵押未消除的情况下签订《房屋买卖合同》，不符合法律规定。另外案外人在查封前未有证据证明已占有涉案房屋。综上，该房产登记在被执行人周邦东名下应归周邦东所有。 被执行人周邦东辩称，其与案外人签订的《房屋买卖合同》真实，案外人已付110万房款，该房款其因资金周转困难挪用，没有向银行偿还贷款，抵押权没有解除，后因房屋查封无法办理过户手续，余款25万元约定待办理过户时付清。2018年3月22日由其出资69.52万元以许立金的名义购买其债权，该债务已经清偿完毕，尚未撤销抵押，庭后协助银行撤销抵押。 本院查明：原告金瑞公司与被告潍坊金煦置业有限公司、刘云、齐洪东、周邦东、李政文、潍坊金石通保温材料有限公司民间借贷一案，本院作出（2018）鲁0703民初502号民事判决书，判决：一、被告潍坊金煦置业有限公司、刘云、齐洪东、周邦东、李政文共同偿还原告潍坊金瑞公司借款4668982.25元，于判决生效后十日内付清。二、被告潍坊金煦置业有限公司、刘云、齐洪东、周邦东、李政文共同偿还原告潍坊金瑞公司逾期付款利息（以借款4668982.25元为基数，自2012年8月30日始至实际支付之日止，按年利率24%计算），于判决生效后十日内付清。三、被告潍坊金石通保温材料有限公司对上述第一、二项判决确定的义务承担连带保证责任后，有权向被告潍坊金煦置业有限公司、刘云、齐洪东、周邦东、李政文追偿。判决生效后，被告未履行判决书确定的义务，原告向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0703执240号。 另查明，在案件审理过程中，2018年4月3日本院根据原告的申请于作出（2018）鲁0703民初502号民事裁定书，查封周邦东名下房产（位于××街××号××号楼××室），期限2018年4月3日至2021年4月2日，房产证号为潍房权证寒亭第412559号。周邦东于2015年8月20日以该房产作抵押向潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行借款70万元，起始日期2015年8月19日至2018年8月18日，他项权证号为潍房他证寒亭第0××4号。2018年3月23日,被执行人周邦东出资69.52万元经孟秀娟的账户转账给许立金，以徐立金的名义购买此债权，许立金、周邦东作出书面确认上述事实并承诺不对涉案房屋查封、执行，放弃对涉案房屋优先受偿的权利，配合银行解除涉案房屋的抵押。上述事实由许立金、周邦东调查笔录、承诺书，许立金提供的银行流水凭证、债权转让确认书、本院的查封裁定、查档证明足以证实。 再查明，案外人通过房屋中介公司寒亭民汇分公司购买周邦东涉案房屋。2018年2月10日，案外人与周邦东、寒亭民汇分公司三方签订了《房屋买卖合同》，约定“房屋价格135万元，2018年2月10日交付定金100万元，2018年3月23日追加定金10万元，合计110万元。双方准备齐全过户登记材料，三日内办理过户手续，同时案外人支付周邦东房款135万元（定金抵顶房款），在过户前周邦东负责撤销房屋抵押手续。中介收取2%佣金，案外人与周邦东各承担一半。”案外人于合同签订日付给周邦东44万（现金4万元，通过建行转账40万元），同日案外人通过中介常彩凤支付宝账户向周邦东转账支付56万元，合计100万元，周邦东出具收据一份，2018年3月23日案外人通过中介转账支付周邦东定金10万元。案外人支付中介费13500元，经办人李秀芬出具收款收据。案外人自2018年3月24日在涉案房屋居住至今。 双方争议的焦点：案外人是否享有涉案房屋排除执行的权利。案外人向法庭提交1、《房屋买卖合同》一份；2、房产证（周邦东）一份；3、银行转账凭证、周邦东出具的收到条；4、陈睿出具代收水电费证明。2018、2019年暖气费收据及转账凭证；5、2018年3月23日装修、家具订单、淘宝记录（2018年3月24日至今）5、中介证明。经质证，申请执行人认为，买受人未代债务人偿还债务，该房屋的抵押权未消除，买卖合同无效。银行转账凭证56万元是常彩凤账户与案外人无关联。水电费、暖气费收据均在查封后。淘宝售货地址与房产证地址不一致，不足以证明案外人在查封前已经占有使用该房屋。被执行人周邦东对上述证据的真实性无异议。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利是否真实、合法；该权利能否排除执行。”本案中，案外人通过房屋中介公司在本院查封前已与被执行人周邦东签订《购房合同》并按约定以支付定金的方式交付80%以上的房款，案外人在查封前已实际占有使用涉案房屋，被执行人周邦东承认收到房款后未到银行偿还贷款解除涉案房屋的抵押。其自认2018年3月22日出资69.52万元以许立金的名义购买此债权已偿还银行贷款。本院调查许立金，其承认顶名购买债权属实，并承诺不对涉案房屋主张权利也不向被执行人周邦东主张权利。为此，案外人对未办理过户手续没有主观过错，应适用弱者保护原则，未支付的购房款可以作为被执行人周邦东在案外人处的到期债权予以执行。案外人岳刚建于2020年6月11日将余房款25万元已经全部转账交付本院作为被执行人周邦东的案件执行款。 综上，案外人的理由成立，其排除执行的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条裁定如下： 中止对周邦东名下房产（寒亭区X室）的执行，解除其查封措施。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年六月十六日 法官 助理  于丽霞 书 记 员  张良波