江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初30号原告（案外人）：王志业，男，1972年12月6日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张跃领（原告王志业的妻子），住新沂市。被告（申请执行人）：朱士芳，女，1962年4月1日出生，汉族，住新沂市。第三人：田厚经，男，1963年10月8日出生，汉族，住新沂市。第三人：江苏三惠房地产开发有限公司，住所地新沂市双塘镇南京路**。法定代表人：王永，该单位总经理。委托诉讼代理人：胡长春，男，该单位经理。第三人江苏三惠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人暨第三人(被执行人)：沈勇，男，1969年1月3日出生，汉族，住新沂市。原告王志业与被告朱士芳，第三人田厚经、沈勇、江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告王志业及其委托诉讼代理人张跃领、被告朱士芳、第三人三惠公司的委托诉讼代理人胡长春到庭参加诉讼，第三人田厚经、沈勇经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志业向本院提出诉讼请求：1.确认王志业对位于新沂市草桥镇金利嘉园小区8号楼自东向西第四室××房（以下简称涉案房屋）享有合法的权利；2.解除对涉案房屋的查封及执行；3.本案诉讼费用由朱士芳承担。事实和理由：2015年9月27日，王志业与田厚经签订了一份认购协议书，约定王志业购买涉案房屋，田厚经在金利嘉园小区将涉案房屋的钥匙交给王志业，王志业将40万元汇入田厚经的账户，后期又支付5万元，王志业将涉案房屋装修后使用。同时，双方补充约定，待田厚经将土地证办好后，一次性付清余款。现朱士芳因沈勇将涉案房屋查封，王志业认为，沈勇对涉案房产没有相关权利，故诉至法院，请判决支持王志业的主张。朱士芳辩称，朱士芳向沈勇出借款项时，沈勇称款项用于开发草桥金利嘉园小区，小区开发好就卖房子还钱，但多年索要未果，故朱士芳通过法院查封了沈勇的三惠公司开发的涉案房屋。涉案房屋是在查封之后才装修的，经法院工作人员多次劝说装修一直未停止。涉案房屋除了三惠公司和沈勇本人有权出售，其他人包括建筑商都没有权利出售，请依法驳回王志业不合理的诉讼请求。田厚经、沈勇未作述称。三惠公司述称，金利嘉园系三惠公司开发，田厚经是三惠公司的承建商。金利嘉园所有房屋的销售均是沈勇经手，购房人需与三惠公司签订购房合同，将购房款付至指定账户，三惠公司与王志业之间无任何关系。经审理查明，2019年4月3日，本院对原告朱士芳与被告沈勇民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0381民初2376号民事调解书：一、经双方确认，沈勇欠朱士芳借款160万元，此款由沈勇于2019年6月3日前付清；二、如沈勇不能按期足额给付上述款项，则朱士芳有权即时就全部未还款项一并申请强制执行；三、朱士芳自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费9870元、保全费5000元，共计14870元，由朱士芳负担。2019年3月7日，本院根据朱士芳的申请，作出（2019）苏0381民初2376号民事裁定：“查封被申请人沈勇所有的位于新沂市房产（保全价值为80万元）；7号楼4单元××室、××室（保全价值各为22万元）；7号楼5单元××室（保全价值为25万元）；7号楼6单元××室（保全价值为20万元）。查封期限为三年。”根据朱士芳的申请，本院于2019年6月6日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执2622号。2019年7月22日，三惠公司以其开发建设的涉案房屋、7号楼4单元××室、××室作为本案执行担保财产。在本案执行过程中，本院于2019年8月15日作出（2019）苏0381执2622号之一执行裁定：“拍卖第三人江苏三惠房地产开发有限公司所有的位于新沂市房产（门牌号为××室）的房地产。”案外人王志业对本案执行标的提出异议后，本院于2019年12月16日作出（2019）苏0381执异295号执行裁定，驳回王志业的异议请求。王志业不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年9月27日，田厚经（甲方、销售方）与王志业（乙方、认购方）签订《金利嘉园二期临街商铺认购协议书》，约定涉案房屋以总价55万元卖给乙方，乙方于本协议签订时，向甲方支付首付款40万元，于2015年12月30日前支付5万元，剩余10万元待土地证办好后一次性付清给甲方，甲方交付乙方土地证，同时可以上房。协议签订当日，王志业向田厚经账户转账支付40万元，于2016年2月6日向田厚经交付2万元现金及3万元正德人寿票一张。王志业陈述，涉案房屋是从田厚经处购买取得，王志业不知道涉案房屋是否为三惠公司开发，田厚经告诉王志业涉案房屋系其私人房屋；王志业在2016年农历十二月二十四日即买砖对一层进行隔间，并安装门锁；2020年春节前对一、二层进行了装修，三层现尚未装修。诉讼中，王志业另提供三份《金利嘉园二期临街商铺认购协议书》复印件，销售方为田厚经、沈艳玲，朱士芳认为该三份协议系复印件，不认可其真实性。再查明，沈勇原系三惠公司的法定代表人，2015年1月8日，三惠公司的法定代表人由沈勇变更为王永。田厚经系三惠公司的股东。涉案房屋所在的金利嘉园的开发商是三惠公司，金利嘉园占用的土地为新沂市草桥镇坝头村集体土地。三惠公司认可涉案房屋的承建商为田厚经，同时表示田厚经无权处分涉案房屋。三惠公司于2020年3月22日出具的书面证明记载：“本公司愿意为新沂人民法院2019苏03**民初2376号民事调解书中的规定的沈勇欠朱士芳投资三惠公司开发草桥金利嘉园小区的投资款本金，我公司愿意代沈勇偿还朱士芳的投资款。特此证明”。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房屋系小产权房，无法办理产权登记，王志业对涉案房屋并不享有所有权，故对王志业要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。王志业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，涉案房屋的开发商是三惠公司，王志业并非从三惠公司处购得涉案房屋，且三惠公司至本案法庭辩论终结前尚未对田厚经与王志业签订的《金利嘉园二期临街商铺认购协议书》进行追认，即使作为股东的田厚经对涉案房屋有权处分，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因三惠公司自愿将涉案房屋作为执行标的，故王志业主张作为涉案房屋受让人要求停止执行，需满足上述条件，缺一不可。对此，本院认为，王志业尚欠购房款尚未付清，故不能认定其已支付全部价款；涉案房屋系小产权房，属于限制流通的房屋，王志业并非新沂市草桥镇坝头村村民，明知涉案房屋限制流通，无法办理产权变更登记，王志业对未办理产权变更登记自身存在过错。综上所述，王志业不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判决如下：驳回王志业的诉讼请求。案件受理费9300元，由王志业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  李思远人民陪审员  胡春雷二〇二〇年六月三十日书 记 员  张旖桐