辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0792民初1222号原告：锦州上锦文化传媒有限责任公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城****。法定代表人：王宏，系该公司经理。被告：吴某某，男，1966年1月27日出生，汉族，居住地锦州市太和区。委托诉讼代理人：邸超，辽宁邦之律师事务所律师。第三人（追加）：刘某某，女，1946年2月23日出生，回族，居住地锦州市凌河区菊花里**，身份证号码2107031946********。委托诉讼代理人：骆景宏，辽宁言之鼎律师事务所律师。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司与被告吴某某、第三人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦州上锦文化传媒有限责任公司法定代表人王宏、被告吴某某的委托诉讼代理人邸超、第三人刘某某的委托诉讼代理人骆景宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州上锦文化传媒有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁协议》中涉及2019年4月24日至2021年9月24日期间的约定无效；2、请求判令被告返还2019年4月24日至9月24的房屋租金81111.42元，房屋押金20000元，物业费1509元，利息5755元，共计108375.42元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月24日，被告吴某某以锦州盛金投资公司的名义（吴某某为该公司法定代表人）与第三人刘某某（房主）签订《房屋租赁合同》，双方约定第三人刘某某将位于锦州市凌南新区宝地城B区7-6号房屋出租给锦州盛金投资公司使用，租赁期间自2012年4月24日至2016年4月23日，后延期至2019年4月23日。租赁期间由锦州盛金投资公司承担水、电、取暖费、燃气费、电话费、物业费等因居住而产生的费用。2017年9月21日，被告吴某某与原告锦州上锦文化传媒有限责任公司签订《房屋租赁协议》，约定:1.被告将宝地城B区7-6号门市房出租给原告，租用期限四年，自2017年9月25日至2021年9月24日；2.前三年每年租金为193600元（含物业费3600元/年），第四年租金为203600元，2018年5月24日前租金已由徐振宇代付112000元，2018年5月25日后按本协议约定租金标准支付（530.14元/日）；3.本协议签订之日，原告支付被告押金20000元，2018年3月25日交付第一年租金258133.33元。合同签订后，原告向被告支付房屋押金20000元，物业费2400元（2017年9月25日至2018年3月25日），房屋租金258133.33元（含物业费、2018年5月25日至2019年9月24日共487天的租金）。2019年4月24日，被告吴某某与第三人刘某某的房屋租赁合同到期未续签合同，因被告吴某某拖欠物业费，第三人刘某某将租赁房屋上锁，原告才得知被告吴某某为房屋承租人，房屋转租未经房主同意，且原房屋租赁期间截至2019年4月23日，原告与被告协商，但被告拒绝返还钱款。综上，被告向原告隐瞒真实的房屋租赁情况，致使约定的转租租赁期限超出原租赁期限。因此转租期限超过被告剩余租赁期限的部分属于约定无效，被告应返还房屋押金、协议无效部分的租金，物业费以及占用以上钱款对应的利息。吴某某辩称：原、被告之间签订的房屋租赁协议有效，不存在原告主张的返还各种费用的事实，请法庭依法驳回原告诉求。刘某某述称，第三人与被告签订的租赁合同时间截至2019年4月23日。原告从房屋搬走的时间是2019年10月5日。被告收取的房屋押金也没有交给第三人。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司围绕其诉讼请求向本院提供了证据：1.房屋租赁协议，证明原、被告签订的协议属无效协议，租金支付到2019年9月24日；2.收条、收据，证明原告给付被告房租及押金的事实；3.协议书、收条，证明原告给付第三人2019年4月24日至2019年6月24日期间的租金。本院组织被告、第三人对原告的上述证据进行了质证，被告、第三人对证据1.2.3的真实性均没有意见。对于原告出具的证据1.2.3，因被告、第三人予以认可，本院予以确认。被告吴某某围绕其诉讼请求向本院提供了证据：1.原、被告间签订的房屋租赁协议，证明原、被告签订了房屋租赁协议；2.被告、第三人间签订的房屋租赁协议，证明双方签订了房屋租赁协议，期限至2019年4月23日；3.沈阳佳实司法鉴定所出具的沈佳司鉴所[2020]文鉴字第46号司法鉴定意见书、授权委托书，证明2016年5月刘某某签署的授权委托书签名真实。本院组织原告、第三人对被告的上述证据进行了质证，被告、第三人对证据1.2.3的真实性均没有意见，但第三人对证据3中的授权委托书认为，是授权被告在承租的期限内行使权力，超过期限的转租不予认可。对于被告出具的证据1.2.3，因原告、第三人对真实性予以认可，本院予以确认。对原、被告及第三人主张的证据和事实，本院认定如下：2012年4月24日，被告吴某某与第三人刘某某签订房屋租赁合同，双方约定第三人刘某某将位于锦州市凌南新区宝地城B区7-6号房屋出租给被告吴某某使用，租赁期间自2012年4月24日至2016年4月23日，后延至2019年4月23日；租赁期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等因居住而产生的费用由被告吴某某负担。2016年5月，被告吴某某与第三人刘某某签订授权委托书，第三人刘某某授权被告吴某某全权行使太和区凌南东里宝地城B区7-6房屋租赁相关事宜。2017年9月21日，被告吴某某将第三人刘某某的房屋转租给原告锦州上锦文化传媒有限责任公司，且与原告签订房屋租赁协议，约定:1、被告将宝地城B区7-6号临街门市房（面积369.6㎡）及附属物出租给原告，作为影楼经营场所；2、租用期限四年，自2017年9月25日至2021年9月24日；3、前三年每年租金为193600元（含物业费3600元/年），第四年租金为203600元，2018年5月24日前租金已由案外人徐振宇代付112000元，2018年5月25日后按本协议约定租金标准支付（530.14元/日）；4、本协议签订之日，原告支付被告押金20000元，2018年3月25日交付第一年租金258133.33元。同日，原告向被告支付房屋押金20000元。2017年9月24日，原告向被告支付2017年9月25日至2018年3月25日的物业费2400元。2018年4月2日，被告收到原告支付的房款238133.33元。2018年5月31日，原告通过微信转账向被告支付房租20000元。即被告共收到原告租金258133.33元（包含物业费），且庭审中陈述其收到原告的租金期限至2019年9月24日。第三人刘某某在其承租期间到期后，发现原告锦州上锦文化传媒有限责任公司继续使用该房屋，多次找到原告，并请求其搬离该房屋。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司于2019年9月末搬离其承租房屋。本院认为，被告吴某某与第三人刘某某签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司与被告吴某某签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。被告与第三人间的房屋租赁协议中没有对转租事宜进行特别约定，但2016年5月第三人刘某某授权被告吴某某全权行使太和区凌南东里宝地城B区7-6房屋租赁相关事宜，即表示第三人刘某某授权被告吴某某在其承租期限内行使权力。故被告吴某某转租给原告的期限超过承租人剩余租赁期限的部分，即2019年4月24日至2021年9月24日期间，本院认定此租赁期间的约定无效。原告与被告签订的房屋租赁协议约定日租金为530.14元、物业费每年3600元，故被告吴某某应返还原告锦州上锦文化传媒有限责任公司已支付的2019年4月24日至2019年9月24日即153天的租金81111.42元及物业费1509元。关于原告主张利息部分的请求，因双方无约定且无法律依据，本院不予支持。关于第三人与被告及原告因租赁合同引起的纠纷，本案不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告锦州上锦文化传媒有限责任公司与被告吴某某签订的房屋租赁协议中约定的2019年4月24日至2021年9月24日租赁期限无效；二、被告吴某某于本判决生效后十日内返还原告锦州上锦文化传媒有限责任公司租金81111.42元及物业费1509元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，由吴某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  于海生二〇二〇年六月二十三日法官助理贾雪书记员裴晶晶