广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂民申3147号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟黔，女，1973年7月30日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：马自荣，男，1951年12月16日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王忠专，男，1980年2月1日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄精武，男，1966年9月14日出生，瑶族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：伍玲玲，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芸，广西胜涛律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：防城港碧宸旅游置业有限公司，住所地：广西防城港市港口区西湾广场东侧。 法定代表人：赵志忠，该公司董事长。 再审申请人钟黔、马自荣、王忠专、黄精武因与被申请人防城港碧宸旅游置业有限公司（以下简称碧宸公司）商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市中级人民法院（2018）桂06民终731号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 钟黔、马自荣、王忠专、黄精武申请再审称，(一）二审程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，第二审人民法院对上诉案件应当组成合议庭开庭审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案人数众多，涉案标的超过1亿元，被告二审又提供了新证据，二审法院没有组成合议庭开庭，案件没有经过法官专业委员会或者审判委员会讨论就全部改判，程序违法。（二）二审判决认定事实错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,本案《团购商品房协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.虽然在《团购商品房协议书》中约定了被申请人在取得预售许可证后，双方应签订《商品房买卖合同》，但是该约定是为了便于办理产权登记和按揭贷款的需要，不能以此为由否定《团购商品房协议书》的具备《商品房销售管理办法》主要内容。根据约定，双方签订《商品房买卖合同》的前提是被申请人先交房。《团购商品房协议书》与《商品房买卖合同》的关系并非“预约合同”与“正式合同”的关系，而是衔接关系。被申请人违约，未能签订《商品房买卖合同》的责任应当由被申请人承担。3.二审判决认为“合同虽然约定团购商品房的平均价格为1280元/平方米，但同时约定‘当主要建筑材料价格上涨超过20%时，双方各承担价格上涨超过20%部分的50%，分摊后相应增加购房价格’，因此涉案团购商品房的单价和总价均不能确定”。本案被申请人没有证据证明主要建筑材料价格上涨超过20%，即使有证据证明，根据合同约定房屋单价也是能够确定的。此外，该约定的本意是为了降低被申请人因主要建筑材料价格上涨而导致开发成本增加的风险，在一审时因被申请人拒绝提供评估材料，导致无法对主要建筑材料进行价格评估，一审判决按照合同约定的1280元/平方米进行计算符合法律规定。4.二审法院认定本案的《团购商品房协议书》对涉案房产的具体位置、楼层、房号、户型、面积、交付使用条件及日期没有具体约定，故《团购商品房协议书》应属于预约合同，该认定错误。被申请人在《关于防城港农行团购“碧宸•西海岸”商品房的答复函》中已经向申请人提供了具体的房间号，只是价格均上涨到6000元/平方米以上。《团购商品房协议书》签订时，涉案房屋尚未建成，肯定无法确定每套房的具体位置、楼层、房号、公共配套设施的产权归属，但《团购商品房协议书》已经具备了商品房买卖合同应当包括的主要内容，包括当事人姓名、购买房屋的基本情况、商品房单价、付款方式及时间、交房时间、房屋标准、违约责任等，应认定为商品房买卖合同。5.区分当事人订立的协议是商品房买卖合同还是商品房买卖预约合同，要结合当事人立约时的真实意思表示及法律、司法解释对商品房买卖合同形式和实质要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形，致使合同无法继续履行。本案的《团购商品房协议书》按照一审判决的结果执行，完全不存在法律或事实上的障碍，应认定为商品房买卖合同。（三）二审判决偷换合同概念，错误适用法律。1.根据查明的案件事实，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《团购商品房协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于预约合同的规定错误。2.本案为商品房买卖合同纠纷，二审判决引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定来认定《团购商品房协议书》为预约合同错误。综上，请求再审本案，支持再审申请人的诉讼请求。 碧宸公司提交意见称，（一）再审申请人已经以行为表明服从二审生效判决，不得申请再审。再审申请人在本案中的诉讼请求为“交房办证”，但再审申请人却另案提起诉讼诉请“退款赔偿”。（二）本案《团购商品房协议书》属于预约合同而非商品房买卖合同，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。（三）涉案商品房已设定抵押，债权人柳州银行已经取得涉案商品房的抵押权证，再审申请人要求人民法院判决交房违反法律规定。 本院经审查认为，本案的焦点在于涉案双方当事人签订的《团购商品房协议书》属于商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”根据法律及司法解释的规定，商品房的认购、定购、预定等协议是否认定为商品房买卖合同，关键在于是否具备商品房买卖合同的主要内容。对于是否具备商品房买卖合同的主要内容，除了对照《商品房销售管理办法》第十六条规定外，最直观的判断标准就是双方能否依据协议的内容直接履行，而不需要另行协商或者签订合同。本案中，双方当事人签订的《团购商品房协议书》虽然约定了当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、付款方式及期限、交房时间、违约责任等条款，但没有约定具体哪号楼及哪号房，既标的物尚未具体明确。对于商品房买卖合同的标的物，双方需要进一步协商和约定。此外，《团购商品房协议书》还约定取得商品房预售许可证、符合个人按揭贷款条件后，双方要签订《商品房买卖合同》。综合这些因素，二审判决认定《团购商品房协议书》为商品房买卖预约合同并无不当。再审申请人主张双方当事人签订的《团购商品房协议书》属于商品房买卖合同，依据不足，本院不予支持。本案是再审审查案件，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行审查，再审申请人提出的其他再审事由亦不符合法定的再审条件。 综上，钟黔、马自荣、王忠专、黄精武的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回钟黔、马自荣、王忠专、黄精武的再审申请。 审判长  李国宾 审判员  蔡向荣 审判员  林国华 二〇二〇年六月十八日 书记员  林晓华