海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初1058号 原告：范某，女，1947年1月1日出生，汉族，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：周某，男，1962年11月11日出生，汉族，现住海南省海口市。公民身份号码：×××。 被告：儋州城投房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇城北新区怡心花园**商铺**。统一社会信用代码：914690035624498×××。 法定代表人：林某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎某，男，1983年2月4日出生，黎族，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，女，1993年9月23日出生，汉族，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。系该公司职员。 原告范某与被告儋州城投房地产开发有限公司（以下简称儋州城投公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周某、被告委托诉讼代理人吴某、黎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付违约金41111.2元（从2017年7月1日起至2018年12月3日止，以263532.5元为本金按每日万分之三的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：建筑面积67.88㎡（套内面积53.67㎡，公共部分与共有房屋分摊建筑面积14.21㎡），每平方米价格为3850元，总金额261338元，签订合同时原告一次性支付购房款，被告应在2017年6月30日前交付房屋给原告使用。之后，实际测量增加面积0.57㎡，原告向被告支付增加面积部分房款2194.5元及应缴纳代收代缴费用8064.12元，共计10258.62元。被告直到2018年12月3日才向原告交付房屋，已经严重违约，应当支付违约金，故诉至法院以维护原告的合法权益。 被告儋州城投公司辩称，1、涉案房屋出售时已建成并通过验收，已符合合同约定的交房条件，对此原告在买房时明知或应知；2、被告已尽交房通知义务，案涉房产系因原告故意拖延收房才未能及时交房，被告不应承担违约责任；3、原告至2018年11月才将房屋面积差尾款付清，未按合同约定履行付款义务，却要求被告承担逾期交房违约责任，缺乏事实与法律依据，且有违诚实信用原则。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据一儋州市商品房买卖合同、证据二增值税普通发票、证据三现金交款单、证据四房地产过户收税证明书、证据五税收完税证明、证据六商品房补/退房费用明细表、证据七住房质量保证书、证据八住房使用说明书、证据九收房验收单、证据十住宅专项维修资金专用收据、证据十一物业服务协议书、证据十二《办理入住手续通知书》（2018年11月26日）、证据十三不动产证书。被告依法提交了证据一涉案房产工程竣工验收备案表、证据二《办理入住手续通知书》（2017年9月2日）、证据三银行回单及收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：原告对被告提供的《办理入住手续通知书》（2017年9月2日）的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，原、被告双方提交的两份《办理入住手续通知书》的落款时间存在冲突，被告儋州城投公司为该两份《办理入住手续通知书》出具的主体，其主张于2017年9月2日向原告出具了《办理入住手续通知书》，但没有证据证明该通知书已向原告送达，且其对原告提交《办理入住手续通知书》（2018年11月26日）证据三性表示认可，故对被告提供的《办理入住手续通知书》（2017年9月2日）的证明力，本院不予认可。被告于2020年5月18日提交了儋州华旗物业服务有限公司出具的《情况说明》、儋州尚德房地产开发有限公司出具的《办理入住手续通知书》、《城投林海风情业主登记表》，因该叁份材料提交时间超出举证期限，本院对其不予采纳。 根据当事人陈述、经审查确认的证据和庭审记录，本院认定事实如下：2017年4月13日，范某与儋州城投公司签订《儋州市商品房买卖合同》，合同约定：范某所购商品房为城投林海风情B区1号楼一单元2（层）B1-0203号，房屋建筑面积共67.88㎡，房屋价款按建筑面积计价，每平方米3850元，总金额261338元。该合同第五条约定：“出卖人（儋州城投公司）同意买受人（范某）按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：签定合同时买受人支付人民币261338元。”合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因当地政府原因。”合同第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及其应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起60日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。......在双方进行验收交接时，出卖人应向买受人出示合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。”合同第十一条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理：......2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”合同第十二条约定：“......合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式进行处理：1、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超过3%，范某有权单方面解除合同。买受人同意继续履行合同，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;......。”合同签订后，范某按合同约定向儋州城投公司支付购房款261338元。2018年11月20日，范某向儋州城投公司支付房屋面积补差款2194.5元及代收代缴费8064.12元。 2018年11月26日，儋州城投公司向儋州华旗物业服务有限公司发出《办理入住手续通知书》，载明：城投林海风情B1号楼1单元203房业主范某已付清房款及相关费用，请给予办理入住手续。同日，范某与儋州华旗物业服务有限公司签订《物业服务协议书》。2018年12月3日，范某与儋州城投公司就涉案房屋签署收房验收单。2019年4月17日，范某取得涉案房屋的不动产权证[编号：琼（2019）儋州市不动产权第XXXX号]。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。范某与儋州城投公司于2017年4月13日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。合同签订后，范某已按照合同约定向儋州城投公司支付了购房款261338元，并于2018年11月20日支付了房屋面积补差款2194.5元。儋州城投公司辩称范某2017年即已经知晓涉案房屋面积补差款数额，却于2018年11月才缴纳该款项，是因范某未履行先合同义务才导致其延迟收房。本院认为儋州城投公司未能提供证据证明范某知晓涉案房屋面积补差款数额的时间，双方亦未就该款项的缴纳时间等作出明确约定，且按合同约定该款项是在“商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异”的情况下产生的，故儋州城投公司的该意见缺乏事实依据，应认定范某已经按合同约定履行了交纳购房款的义务。 按照合同约定，儋州城投公司应当在2017年6月30日前，将具备经综合验收合格条件的商品房交付范某使用。而根据《办理入住手续通知书》（2018年11月26日）、《收房验收单》、《住宅质量保证书》等证据显示，儋州城投公司于2018年12月3日才完成交房义务。被告辩称因原告故意迟延收房导致被告无法按照合同约定履行交房义务，但并不能提供证据予以证明。被告提供的《工程竣工验收备案表》仅能证明涉案房屋的竣工验收时间，并不能证明被告通知原告前来办理查验手续及进行验收交接的时间。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，被告对自己提出的反驳主张有责任提供证据予以证明，若被告无法提供相关证据证明其主张则应承担举证不利的后果。故儋州城投公司未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。 关于被告应承担的违约金计算问题。涉案《儋州市商品房买卖合同》约定儋州城投公司的交房时间为2017年6月30日前，逾期交房违约金以已付房价款为基数，按日万分之三计算。现有证据显示儋州城投公司实际交房时间为2018年12月3日，范某在2018年11月20日前交纳的房款数额为261338元，2018年11月20日交纳了房屋面积补差款2194.5元。故原告主张被告支付的逾期交房违约金，自2017年7月1日起至2018年11月20日止，应以261338元为基数按日万分之三的标准计付；自2018年11月21日起至2018年12月2日止，应以263532.5元为基数按日万分之三的标准计付。 综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求部分于法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告儋州城投房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告范某支付逾期交房违约金40776.6282元（自2017年7月1日起至2018年11月20日止，以261338元为基数按日万分之三的标准计付；自2018年11月21日起至2018年12月2日止，以263532.5元为基数按日万分之三的标准计付）。 二、驳回原告范某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费414元（原告范某已预交），由被告儋州城投房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  范慧芳 二〇二〇年六月二十四日 书记员  周 雅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。