宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1240号原告：银川恒志物业服务咨询有限公司，统一社会信用代码91640100670420899G。法定代表人：叶某。委托诉讼代理人：宫某，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：安某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区永宁县人，不识字，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：付某，宁夏回族自治区永宁县人，高中文化程度，住宁夏回族自治区贺兰县。系被告安某之子。原告银川恒志物业服务咨询有限公司与被告安某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告银川恒志物业服务咨询有限公司的委托诉讼代理人宫某、被告安某及其委托诉讼代理人付某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费3372.4元，违约金1011元，共计4383.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告与贺兰县太阳城DE区业主委员会签订了《太阳城DE区物业服务合同》，合同约定：2014年5月7日至2020年1月6日期间，由原告对贺兰县太阳城DE区进行物业管理，物业管理费标准为住宅部分多层每月按0.6元每平当米每月；高层每月按0.8元每平方米每月（不包含电梯费和二次供水加压费用）收取；商网物业服务费每月按1.2元每平方米每月。业主办理入住手续时，一次性收取一年物业服务费及拖欠的物业费，以后的物业费由原告与业主自行协商收取时间，如有逾期缴费的从逾期之日起按每日逾期金额的万分之五缴纳违约金。被告所有的位于贺兰县太阳城D区9-3-401的房屋面积82.69平方米，2014年5月7日至2020年1月6日期间，被告共拖欠物业服务费3372.4元，违约金1011元（暂计至起诉之日止），共计4383.4元。综上所述，原告认为，原告已按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催费未果。为了维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，我的房子小卧室有个施工洞，2012年的6月份下了一场大雨，雨水倒灌把房屋淹了，房屋就开始起皮，2013年下半年我就找物业公司，2014年又找了一次，物业公司说要给联系维修，但到现在都没有给修。2015年、2017年，以前的物管员两次上门要物业费，我跟他们反映了房子的问题，他们也拍了照，说要给领导说，到现在也没有音信。再后来，我一提房子的事，物业公司就说过了质保期了，也不给找房地产开发公司反映，每次都说人家不给修，说是因为这个施工洞导致我的房屋裂缝是施工问题。原告诉请的事实与理由中，说给我们业主提供了优质的服务，但我小区的绿化不行，小区单元门锁损坏，门把都掉了。我反映的房屋问题五年了都没有人上门来跟我说这个事。上次调解时说这是我个人的房屋问题，让我起诉房地产开发商，原告跟房地产公司是相互协作的关系，只要你们给我处理好了，物业费我肯定交。每平方米每月0.6元的物业费，按物业服务标准应该达到了二级服务标准，你们楼道几天都不拖一次，烟头一直在那没人处理。你们雇上八九个保安，几个物管员天天光收费，我提过的房屋问题你们跟谁说了？跟谁反映了？我开始也准备交物业费，但是现在这种情况我也不想交了，好多业主都不交。原告光知道收费不知道做事，物管员就没见过人，要物业费的时候就在门上贴个条子，催收物业费，希望法官秉公办理。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县太阳城D区9-3-401室房屋的业主，房屋的建筑面积82.69平方米。2014年5月30日，贺兰县太阳城DE区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同，约定的主要内容为：甲方代表全体业主选聘乙方对贺兰县太阳城DE区提供物业服务事宜；约定乙方提供的物业服务内容及标准为二级中规定的服务内容及标准；物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，业主及物业使用人应按月（季）交纳物业服务费，标准为多层住宅为0.6元每月每平米，高层住宅0.8元每月每平方米；电梯运行使用费标准为第二层、第三层、第四层按每月40元收取；物业费用于以下开支：管理人员的工资、社会保险、福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；税费；经业主大会同意的其他费用；物业利润。乙方应根据物业管理规约制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修更新费用，有业主承担，业主、使用人可以报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的维修费用由业主、使用人承担；乙方的主要权利义务为：依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，根据有关法律、法规和合同约定向业主收取物业服务费用，对收费项目实行明码标价，接受甲方和业主的监督；不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部位的用途，协助有关部门制止违法、违规行为，根据甲方授权对业主、使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻、制止，并向责任人追究赔偿；业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额缴纳物业服务费用，甲方应督促其限期缴纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人每日应按欠费总额的每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限为2014年1月1日起至2015年5月31日。2015年贺兰县太阳城DE区业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订物业服务合同，合同约定的主要内容与2014年签订的合同内容一致，合同期限为2015年5月31日起至2017年5月31日。2018年3月13日贺兰县太阳城DE区业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订物业服务合同，合同约定的主要内容与2014年、2015年签订的合同内容一致，合同期限为2017年5月31日起至20121年1月1日。2018年3月19日，贺兰县物业服务有限公司做出贺建发物合同备（2018）第011号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2017年5月31日起至20121年1月1日等。原告在物业服务中对小区电梯、消防柜进行了维修、保养，清理了下水道、化粪池，维修了二次供水、消防管线设施，对绿化树木进行喷洒农药等日常养护、维修了单元门，维修了小区散水台，保洁员打扫了楼道、擦洗了单元门、公共设施凳子，维护了小区的外墙栏杆，清理了楼道自行车。因被告拖欠原告2014年5月7日至2020年1月6日期间的物业服务费3372.4元（82.69平方米×0.6元/每月每平方米×68个月），原告收取违约金1011元（3372元×0.3）。原告曾于2015年、2017年向被告家中上门催费或在被告家门张贴过催费通知，因追要无果，原告遂诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的《物业服务合同》原件3份、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、催费通知单存根9张，缴费通知2张，（催费）照片打印件3张，（物业服务）照片打印件14张，予以证实，本院予以采信。被告提交的照片打印件10张，经庭后质证，因原告有异议，且系被告2020年4月21日拍摄，不能反映原告诉请被告未交物业费期间原告存在物业服务瑕疵现象，证据效力本院不予采信。本院认为，2014年、2015年、2018年3月原告与贺兰县太阳城DE区业主委员会签订的物业服务合同，合法、有效，原告具备物业管理的合法资质，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区D区9-3-401号房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的物业服务合同及贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为0.6元/月/㎡合法有据。原告主张的自2014年5月7日至2020年1月6日期间，被告应交物业费为3372.4元（82.69平方米×0.6元/每月每平方米×68个月），计算准确、无误。故原告要求判令被告支付原告物业服务费3372.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与贺兰县太阳城DE区业主委员会签订的物业服务合同，约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额缴纳物业服务费用，甲方应督促其限期缴纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人每日应按欠费总额的每日3‰的标准向乙方支付违约金。但原告未能举证证明其向被告告知过物业服务合同中约定交纳物业费的时间及逾期不交纳物业费应承担违约金的相关证据，故原告要求被告支付物业费违约金1011元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，我的房子小卧室有个施工洞，2012年下了一场大雨，雨水倒灌把房屋淹了，房屋就开始起皮的问题，因属房屋质量问题，被告可向房地产开发商主张权利。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安某向原告银川恒志物业服务咨询有限公司支付2014年5月7日至2020年1月6日期间的物业费3203元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川恒志物业服务咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告银川恒志物业服务咨询有限公司负担7元，被告安某负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年六月十八日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。