宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初1794号原告（反诉被告）：杨建明，男，1993年12月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市。委托诉讼代理人：王田雨，宁夏平瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘红，男，1975年9月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：潘春梅，女，1972年11月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：齐新芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马金、马晓凤，该公司员工。原告杨建明与被告潘红、潘春梅、第三人宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案，后被告于2020年4月27日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建明林及其委托诉讼代理人王田雨，被告潘红及其委托诉讼代理人宋承远，被告潘春梅，第三人宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人马金、马晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘红、潘春梅继续履行《银川市存量房房屋买卖合同》，办理银行贷款发放手续，并向原告交付位于银川市金凤区XX室房屋；2.判令被告以60万元为基数按日万分之五的标准向原告支付自2020年1月9日至2020年3月23日期间的延期交房违约金22200元(600000元×0.5‰×74天)，并按上述标准持续支付至生效法律文书确定的给付之日止；3.判令被告潘红、潘春梅向原告支付涉案房屋租金18000元及租房押金1000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月19日，原告与二被告在第三人提供的中介服务下就银川市金凤区XX室房屋的买卖事宜签订了《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，合同对房屋价格、支付方式及违约责任等进行了约定。因签订合同时涉案房屋正在出租中，月租金为1500元，双方约定被告拿到剩余尾款当日将剩余租期的租金和租房押金一次性支付给原告。2020年1月4日，原告申请的银行贷款审批成功，第三人多次与被告联系办理银行贷款及房款发放手续，但被告均未理睬。现原告已经偿还银行贷款俩月有余，被告仍未配合办理银行贷款发放手续。故诉至贵院，望判如所请。被告潘红辩称：被告并未违约，请求驳回原告诉讼请求，诉讼一是原告单方履行的，被告无需参与，房屋买卖时，房屋出于出租状态，双方就房屋交付有明确的约定，不存在延期交付的情形；双方约定被告在收到房屋全款后向原告退还部分押金，由于原告未先履行付款义务，原告无权要求退还租金及押金。被告潘春梅辩称：不同意继续履行买卖合同；房屋是潘红的。房屋合同签订时双方有约定，原告未交清房款。第三人述称：按照合同履行。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉人与被反诉人2019年10月19日签订的银川市金凤区XX室房屋买卖合同解除；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实理由：反诉人因个人经营急需资金与被反诉人于2019年10月19日签订了银川市金凤区XX室房屋买卖合同，合同约定总房价为60万元整，贷款到位后付清全款。合同签订后反诉人依照约定办理了该房产的过户手续，被反诉人的首付及贷款于2020年1月4日到位。但款项到位后被反诉人拒绝到放贷银行签字房款，造成反诉人重大经营损失。由于被反诉人长期不付款造成反诉人无法获得资金无法实现合同目的。反诉被告辩称：涉案房屋的银行贷款于2020年1月4日审批成功，2020年1月7日及2020年1月10日第三人多次通过短信及电话的方式通知反诉原告办理银行放款及房屋交接手续并缴清欠付的2019年全年的物业费，反诉原告未理睬。本案在第一次开庭调解后，反诉原告于2020年4月24日将欠缴的物业费缴清，结合双方签订的补充协议第二条第五款约定贷款机构见物业结清等证明后给反诉原告放款，因反诉原告未按约定缴清物业费，未达到双方约定的付款条件，请求驳回反诉请求。潘春梅答辩意见为同意潘红意见。第三人述称：同反诉被告意见。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2019年10月19日，原告与被告潘红、潘春梅在第三人宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司提供的中介服务下就银川市金凤区XX室房屋的买卖事宜签订了《银川市存量房房屋买卖合同》及2019年11月12日签订《补充协议》，合同约定：原告首付及贷款于2020年1月4日到位，因签订合同时涉案房屋正在出租中，月租金为1500元，双方约定被告拿到剩余尾款当日将剩余租期的租金和租房押金一次性支付给原告；二被告于2020年1月10日前，原、被告办理完贷款，如果原、被告双方不按时履行合同，时间顺延，原、被告及第三人任何一方违约赔偿守约方总房价的万分之五的违约金。合同签订后被告将涉案房屋过户给原告，2020年1月4日，原告申请的银行贷款审批成功。被告于2020年4月15日收到全部房款，物业费于2020年4月24日缴清。另查明，涉案房屋出卖时属于出租状态，租期于2020年10月10日到期，合同约定租房押金1000元。本院认为，原、被告签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及签订《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。原、被告双方已经办理了过户手续，原告也已经办理了贷款并将剩余房款付清，被告亦交清了物业费，故双方合同应当继续履行，被告要求解除合同本院不予支持。原告要求交付涉案房屋，因涉案房屋出卖是处于租赁状态，现租期未到，故交付条件尚不具备，对原告该项请求本院暂不予支持。被告应按照合同约定支付给原告从2020年4月23日后至2020年10月10日的租金，双方合同约定每月1500元，租赁合同按月计算,被告应支付5个月的租金7500元，支付租房押金1000元。关于原告要求的违约金，原告的理由为被告不配合办理银行放款手续所致，因被告已经将涉案房屋过户给原告，三方没有约定银行的代管手续，故不需要被告配合原告就可以将贷款领取，原告领取到贷款后未及时支付给被告，其理由为合同约定被告未交清物业费，但交清物业费是合同的附随义务，原告以此拒绝付几十万的房款理由不足，故对原告主张被告违约本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告潘红、潘春梅于本判决生效后五日内向原告杨建明支付租金7500元、租房押金1000元，合计8500元;二、驳回原告杨建明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告潘红的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理415元（已减半收取），由原告杨建明负担329元，被告潘红、潘春梅负担86元。反诉案件受理50元，由反诉原告潘红负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华 二〇二〇年六月二十八日 书记员 杜晓玲附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。