天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初9179号原告：天津市华楠物业管理有限公司，住所地天津市静海区良王庄乡良二村三圣庵胡同**。法定代表人：崔秀贵，执行董事。委托诉讼代理人：宋长缨，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。被告：天津天房投资有限公司，，住所地天津市和平区西康路**云翔大厦****法定代表人：郭维成，董事长。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告天津市华楠物业管理有限公司（以下简称：华楠物业）与天津天房投资有限公司（以下简称：天房公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月29日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人靳嘉伟及被告委托诉讼代理人张龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天津市华楠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付天津市西青区***************室尚欠原告2015年3月1日至2017年9月30日的空置房物业费2075.51元及至实际支付之日的应计利息，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月1日暂计至2019年11月20日止利息235.47元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求：判令被告立即支付天津市西青区***************室尚欠原告2015年3月1日至2017年9月30日的空置房物业费1793.80元及至实际支付之日的应计利息（自2017年3月1日至2019年11月20日，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%，利息为1995.90元）；事实和理由：原告自2015年3月1日接受天津市西青区中北镇***小区业主大会的委托，对坐落于天津市西青区××道××路××的***小区进行物业管理服务。***小区多栋住宅楼宇系案外人天津市住房保障管理办公室委托被告天房公司开发建设。包括本案涉诉房屋在内的***套空置房的物业费原告一直未能收取。故原告依据《天津市物业管理条例》的规定，于2016年年底对被告及案外人向天津市和平区人民法院提起诉讼，主张其在***套空置房上拖欠的物业费。在诉讼过程中，原、被告达成和解并撤诉，但后续被告只向原告履行了部分和解协议，支付了97万元物业费。另据原告所知，包括本案在内的大部分空置房屋，被告与案外人天津市住房保障管理办公室于2017年9月30日进行了交割，之前空置房屋的物业费用由被告承担，之后空置房屋的物业费用都由案外人支付。本案涉诉空置房为**************室，建筑面积63.64平方米，物业费标准每月1.6元／平方米。自2015年3月1日起至2017年2月28日，共24个月，物业费2443.78元（按照和解协议收取物业费比例扣减后，还应收取1081.04元），自2017年3月1日起至2017年9月30日，共7个月，物业费共计712.77元。被告天津天房投资有限公司辩称，1、被告并非涉案房屋所有人，非本案适格被告，原告起诉被告支付物业费属于诉讼主体错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第1条规定，物业服务企业与业主大会所签订的物业服务合同对业主具有约束力，而本条规定中的业主是指房屋的所有权人，包括案涉房屋在内的***套房屋是2009年受政府委托开发建设的廉租住房，案涉房屋在2010年12月经竣工验收并经备案后具备交付使用条件。案涉房屋的产权已经于2014年底变更登记在天津市人民政府名下，并由天津市住房保障管理办公室对房屋进行统一管理。据此，原告应当向住房保障管理办公室主张涉案房屋的物业费，而非向被告主张；2、即使在被告的主体身份适格的前提下，根据客观事实，被告也已经支付了物业费，不应当再行支付物业费。根据原、被告于2017年3月10日所签订的《和解协议》，双方将包括涉案房屋在内的***套房屋，2017年2月28日之前的物业费确定为97万元，被告已经进行了支付，原告再行主张已无法律依据。其次，原告没有按照合同约定履行服务内容，其向被告主张物业费缺乏事实依据，最后，涉案房屋属于空置房屋，不应按照正常的收费标准支付物业费；3、如果被告属于涉案房屋的业主则原告与小区业主大会所签订的物业服务合同违反法律规定而无效。本案中被告作为***套房屋的业主，对于选聘原告作为本小区的物业服务企业时，应当征求被告的意见，并由被告参与表决。但事实上被告对此并不知情，也没有经过表决，原告与业主大会签订的物业服务合同不符合法律规定的条件，该合同属于无效合同。综上，本案被告的主体身份错误，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、开发商开发建设***小区的情况坐落于天津市西青区××道××路××小区由被告天津天房投资有限公司开发建设。被告天房公司（乙方）作为开发商于2009年10月16日与天津市红桥区房产总公司（甲方）签订《廉租住房收购协议》，甲方收购的廉租住房项目名称为***小区5、6、19、20号楼485套。于2008年1月开工，计划2010年5月竣工入住。该合同约定了屋面工程、结构墙体、设备工程等建设要求及室内装修标准。2009年10月14日，被告天房公司（乙方）与天津市河北区房产总公司（甲方）签订《廉租住房收购协议》，甲方收购的廉租住房项目名称为***小区12、16号楼288套。于2008年1月开工，计划2010年5月竣工入住。该合同约定了屋面工程、结构墙体、设备工程等建设要求及室内装修标准。2010年12月31日，由天津市城乡建设和交通委员会向天房公司5、6、11、12、16、19、20号楼颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2014年7月15日，涉诉房屋过户到天津市人民政府名下。2017年9月18日房屋由被告正式交付，2019年3月1日入住。2017年9月15日，天津市住房保障管理办公室（甲方，以下简称：住保办）与被告天房公司（乙方）签订《***廉租房屋移交协议》，被告天房公司将***项目5、6、11、12、13、16、19、20共***套房屋移交给住保办用于公共租赁住房。该移交协议约定，被告天房公司应于2017年9月30日前，按照该项目房屋专项维修预算编制报告确定的金额将维修费用1545.104万元拨付至甲方账户。甲方在收到乙方拨付的维修费用后，将原工程尾款986.725008万元拨付至乙方指定账户。本协议自签订之日起，原《廉租住房收购协议》同时废止。二、物业服务合同的签订情况2015年3月1日，原告与天津市西青区中北镇***小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，由原告对***小区进行物业管理服务。物业管理服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日终止。该合同第二条约定了物业服务内容包括：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等；该合同第六条第一款约定物业管理服务费采取包干制的形式收取，高层住宅0.60元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。该合同第六条第二款约定，未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。该合同未约定交纳费用时间及逾期交纳物业费的违约金标准。该合同于2015年3月31日在天津市西青区××室备案。坐落于天津市西青区××道××路××西北侧**********，房屋建筑面积63.64平方米，按照1.60元／平方米／月的标准，每月应交纳物业费101.824元，自2015年3月1日至2017年2月28日，应交纳物业费2443.78元，扣除被告天房公司已经交纳该期间物业费97万元所占比例，还应交纳1081.04元。鉴于2017年9月18日房屋由被告正式交付，故被告天房公司应向原告支付2017年3月1日至2017年9月17日的物业费668.64元。本院认为，本案争议焦点为：原告向被告主张2015年3月1日至2017年9月30日物业费，期间的房屋是否属于被告名下的空置房屋？2010年12月31日，由天津市城乡建设和交通委员会向被告所开发建设的***小区5、6、11、12、16、19、20号楼颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，虽包括涉案房屋在内的***套房屋是于2014年7月15日过户到天津市人民政府名下的，但直到2017年9月15日，天津市住房保障办公室与被告天房公司签订《***廉租房屋移交协议》，将***套房屋移交给住保办用于公共租赁住房，且根据被告提供的***交接明细证实，***套房屋实际交付日期为2017年9月18日。通过庭审及本院向天津市住房保障服务中心（原名：天津市国土资源和房屋管理局下属的天津市住房保障管理办公室）调查证实，被告天房公司建设的上述***套房屋存在修缮问题，未能按照其与河北区、红桥区房地产管理局在《廉租住房收购协议》中约定时间交付房屋。2017年1月12日，原告因为被告欠付***小区***套房屋物业费问题，将被告天房公司及天津市住房保障管理办公室作为被告起诉至本院，要求二被告给付2015年3月1日至2017年2月28日欠缴的物业费1739482.08元。后本案的原告与被告天房公司双方达成庭下和解协议，原告撤诉。该和解协议约定，被告天房公司给付原告华楠物业2015年3月1日至2017年2月28日的物业费97万元（已给付），同时约定，将该小区***套房屋维修工程交给原告指定的维修单位进行施工。若被告未按协议履行，原告保留对被告的诉权。双方签署本协议当日，原告向本院申请撤回民事诉讼案件。虽该和解协议不能作为民事裁判的依据，但该协议可以反映出被告开发的房屋存在质量问题，及其已认可应缴物业费的事实，且被告已向原告支付了2015年3月1日至2017年2月28日的物业费97万元。因被告未履行将协议所涉的***套房屋维修工程给付原告，导致本案的诉讼。在2017年9月15日，天津市住房保障管理办公室与天房公司签订《***廉租房屋移交协议》中也同时约定，被告将房屋维修费用1545.104万元，拨付至天津市住房保障管理办公室账户。通过该协议证实，包括涉案房屋在内的***套房屋直到2017年9月仍存在修缮问题，致使被告天房公司未能实际交付房屋。根据2015年3月1日，原告与天津市西青区中北镇***小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定，未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。被告天房公司应当交纳2017年9月18日房屋正式交付之前的空置房物业费。原告要求被告给付物业费的请求，本院予以支持。因原告与天津市西青区中北镇***小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》中未约定逾期交纳物业费的违约金，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告以其不是本案适格主体且已经交纳了2017年2月28日之前的物业费抗辩原告主张，理由不成立，本院不予采信。被告所述的第三点辩论意见，与本案不属同一法律关系，就此被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津天房投资有限公司一次性给付原告天津市华楠物业管理有限公司自2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费1081.04元；二、本判决生效之日起十日内，被告天津天房投资有限公司一次性给付原告天津市华楠物业管理有限公司自2017年3月1日至2017年9月17日期间的物业费668.64元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天津天房投资有限公司负担（于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  秦 晨审 判 员  李 霞人民陪审员  卢学仁二〇二〇年六月十八日书 记 员  李晓萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。