陕西省岐山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0323民初165号 原告：温红军，男，汉族，1970年6月27日出生，农民，住址：陕西省岐山县五丈原镇. 原告：杨娟利，女，汉族，1980年10月5日出生，住址：陕西省岐山县安乐镇,系原告温红军妻子。 温红军、杨娟利共同委托诉讼代理人：刘荣，陕西高理律师事务所律师。 被告：陕西中孚房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区. 法定代表人：张小博，任公司董事长。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。 原告温红军、杨娟利与被告陕西中孚房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温红军、杨娟利共同委托诉讼代理人刘荣、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司委托代理人王禾、周心心到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告温红军、杨娟利向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付延期交房违约金人民币39，960元；2、依法判决被告给付多收取的各项费用人民币4，170元；3、依法判决被告给付未按约定给付房屋设备造成的经济损失人民币7，500元；4、依法判决被告按合同约定完善楼道门安全设施；5、依法判决本案诉讼费由被告承担。事实理由：两原告系夫妻关系。2014年7月16日，原告和被告达成购买岐山县蔡家坡镇凤凰现代城第22幢2单元一层101号房屋的口头协议。并于当天向被告一次性付清全部购房款270，000元人民币。2016年12月16日。原告和被告补签了岐山县蔡家坡镇凤凰现代城第22幢2单元一层101号房屋的书面《商品房买卖合同》。该合同约定：1、被告应当在2016年12月31日前将商品房交付原告使用；2、逾期交房的违约责任为，自交付期限届满第二天起至实际交房日止，出卖人按日向购房人支付已交房款万分之二的违约金；3、逾期支付购房款的违约责任为，自应付款期限届满第二天起至实际付清全部购房款日止，买受人按日向出卖人支付万分之二的逾期付款违约金。但被告的实际交房时间为2019年1月11日。该合同第14条第4款约定，供暖设备和采暖片在房屋交付时安装完毕，天然气、壁挂锅炉在办理交房手续时领取。但被告并未按约定向原告交付天然气壁挂炉。另外，按照岐山县人民政府有关规定，原告的购房价款是"一价清价款"，依法不应再支付购房的其他任何费用。但被告却违规向原告收取了不合理的费用4，170元。综上所述，为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请判如所请。 被告陕西中孚房地产开发有限责任公司答辩称：首先对原告变更的诉讼请求，被告放弃答辩期。答辩意见如下：1、原告的诉讼请求支付逾期交付违约金无事实与法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；2、原告无证据证明原告已按照合同约定支付购房款及大修基金，作为后履行义务的被告即便延迟交付也是行使不安抗辩权，不应承担逾期交付的违约责任，况且被告早已将涉案房屋交付原告使用；2、关于原告所谓多付的4170元，无事实与法律依据支持；3、原告主张的7500元经济损失，无事实依据，更无证据及事实支持，依法应予以驳回；4、楼道门在该房屋交付时已经确认无误，具有正常使用功能，不存在原告所述应予维修的请求；5、针对原告增加的要求调高违约金的诉请，被告认为属于民法及合同法撤销之诉，原告要求以违背公平原则，显示公平，撤销原合同的约定，应依法另行进行撤销之诉，且因其自合同成立后1年之内提出不受法律支持及保护，根据合同第十五条的约定，被告只承担办理产权证书的协助备案义务，且时间是从涉案房屋交付后912天，也未到期，该诉请不能得到法庭支持，综上，原告无权追究被告的违约责任。 原告温红军、杨娟利围绕诉讼请求提交了以下证据：1、收据和汇款回单凭证一组；2、商品房买卖合同一份；3、凤凰现代城入住资料领取清单；4、2019年1月11日的收款收据三张；5、凤凰现代城业主手册中两协议；6、收款收据和产品安装卡及燃气采暖炉使用手册封面；7、中国农业银行转账回执及收款收据一组；8、宝鸡市市长信箱关于凤凰城问题的回复信一份；9、岐山县物价局岐价发【2014】37号"关于在全县开展商品房销售实施价格备案情况和明码标价工作专项价差的通知"文件一份。被告陕西中孚房地产开发有限责任公司质证意见：1号证据真实性、合法性、关联性均不予认可，理由上面的印章看不清，收据上的签名人常满利并非该公司的工作人员，被告并非实际收到原告的购房款27万元；2号证据真实无异议，证明目的有异议；3证据真实性、证明目的均有异议，不予认可，领取清单上面的印章不清楚，不能证明是该公司出具，不能证明向原告交房时间为2019年1月11日；4号证据对西安华源物业有限公司收费收据不予认可，与本案无关；对虹桥物业办的收款收据予以认可；对被告公司的收款收据庭后予以核实后，再向法庭予以质证，以上收款收据的证明目的均不予以认可；5号证据真实性、证明目的均有异议，不予认可；6号证据真实性、证明目的均有异议，且与原告所述交付时间为2019年1月11日相互矛盾。7、8、9号证据该组证据已过举证期限，且没有原件，对该证据的真实性、证明目的均不予认可。本院审查认为，原告上述证据，符合有效证据的要件，本院依法予以认定。 被告陕西中孚房地产开发有限责任公司围绕抗辩理由提交了以下证据：1、宝鸡市虹桥物业管理有限责任公司证明一份；2、住宅专项维修基金管理办法打印件一份；3、岐山县物价局岐价发【2012】56号文件一份；4、商品房买卖合同一份；5、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司自己出具的"关于凤凰现代城22号楼销售情况的说明"一份。原告质证意见：1号证据真实性无异议，证明目的有异议，不予认可；2号证据证明目的有异议，该证据的法律效力无权对抗原被告的签订的合同；3号证据真实性无异议，证明目的、关联性均有异议，不予认可；4号证据真实性无异议。5号证据证明目的不予认可。本院审查认为，被告上述证据真实性符合客观事实应予认定，证明目的不予认定。 根据原、被告陈述、质证及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 原告温红军、杨娟利系夫妻关系。2014年7月16日，两原告和被告陕西中孚房地产开发有限责任公司协商达成购买岐山县蔡家坡镇凤凰现代城第22幢2单元一层101号房屋的口头协议。2016年12月16日，原告和被告补签了岐山县蔡家坡镇凤凰现代城第22幢2单元一层101号房屋的书面《商品房买卖合同》。该合同约定：1、被告应当在2016年12月31日前将商品房交付原告使用；2、逾期交房的违约责任：约定自交付期限届满第二天起至实际交房日止，出卖人按日向购房人支付已交房款万分之零点五计算违约金；3、逾期支付购房款的违约责任：约定自应付款期限届满第二天起至实际付清全部购房款日止，买受人按日向出卖人支付万分之二的逾期付款违约金。4、关于产权登记：约定出卖人应当在商品房交付使用后912天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。5、该合同第14条第4款约定，供暖设备和采暖片在房屋交付时安装完毕，天然气、壁挂锅炉在办理交房手续时领取。6、该合同附件三约定：装饰、设备标准第四项，单元入口安装电子对讲门。合同履行中，原告于当天向被告一次性支付全部购房款270，000元人民币。被告向原告实际交房时间为2017年4月24日，延期交付房屋113天，造成原告逾期交房违约金损失1525.5元（270，000元*0.5/10000*113天=1，525.5元）。由于被告并未按约定在交房时向原告交付天然气壁挂炉，原告无奈自行购买天然气采暖炉，因此支付7，500元。另查：1、岐山县物价局岐价发（2012）56号文件"关于核定'凤凰现代城'经济适用住房一期房屋销售价格的通知"规定，"凤凰现代城"一期建设的27栋多层楼，销售价格为2095元，楼层差价和朝向差价严格按整单元增减的代数和为零的原则有开发企业确定。建设标准第六条规定：采暖为暖气片、壁挂炉，安装施工到位；第8条：弱电：电话预留管线，有线电视安装到位，用户需负担初装费。2、岐山县物价局岐价发（2014）37号"关于在全县开展商品房销售实施价格备案情况和明码标价工作专项检查的通知"文件规定，2014年1月1日之前已取得商品房预售证的存量房以及2014年以后新建商品房销售价格必须实施价格备案制度，并对备案价格明码标价，做到一房一价，房屋销售一律执行（陕价服发[2013]116号、宝市价综发[2013]60号）文件规定，实行"一价清"政策。同时检查是否在标价之外加价销售商品房，是否收取位于表明的费用等违规行为。3、岐山县物价局岐价发（2014）37号"关于凤凰现代城二期经济适用房销售价格的通知"规定，二期经济适用房21#、22#、26#、27#、28#、31#、32#、34#、37#、39#、40#楼，核定一家清销售价格为2389元/㎡。原告的购房价款属于"一价清价款"，被告不应再收取购房者购房款外的其他任何费用。但被告却违规向原告收取了不合理天然气、自来水、有线电视入网费4，170元。3、被告未按合同约定在单元入口安装电子对讲系统。4、审理中，原告变更二项诉讼请求：①、原告增加逾期交房违约金54元，共计请求被告赔付原告逾期交房违约金40，014元；②请求判令被告交付原告所购房屋房地产权属证书，被告对此不主张答辩期和举证期。原告与被告因赔偿逾期交房违约金等问题协商未果，遂依法提起诉讼。 本院认为，原告温红军、杨娟利与被告陕西中孚房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》自愿合法，意思表示真实，属有效合同，本院依法予以确认。合同履行中，被告实际于2017年4月24日之前已向原告交房，原告也已经事实入住，2019年1月11日双方才补办正式交房手续，原告第一次从该小区物业公司购电时间为2017年4月24日，按照社会生活常识和经验判断，被告实际交房时间最迟也应为原告购电之日，故被告交房时间本院认定为2017年4月24。被告未按约定时间2016年12月31日前向原告履行交房义务，也未按约定向原告配备取暖壁挂炉，已构成违约，理应依法应承担违约责任。故原告要求被告承担迟延交付房屋违约金、赔偿自购壁挂炉损失、完善楼道门安全设施，安装对讲系统的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持；但原告主张逾期交房违约金按照日万分之二从2017年1月1日计算至2019年1月11日，计算时间和利率有误，既不符合合同约定，也不符合法律规定，本院应予纠正，原告的逾期交房违约金应按照合同约定的日万分之零点五从2017年1月1日计算至2017年4月24日，合理部分本院依法予以支持，超出合理部分本院不予支持。原告主张被告返还超出购房款多收的购房款4170元的诉讼请求，符合法律规定本院依法予以支持；原告主张判令被告为原告完善维修楼道门安全设施的诉请证据不足，且与本案不属同一法律关系，本院不予支持；原告主张被告交付所购房屋权属证书的诉讼请求，因双方合同约定被告应在房屋交付后912天协助办理不动产权登记备案手续，并未约定向原告交付房屋权属证书，故原告该诉请不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告温红军、杨娟利逾期交房违约金1，525.5元； 二、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司赔偿原告温红军、杨娟利购置采暖炉费用7，500元； 三、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司返还违规收取的原告温红军、杨娟利购房款外不合理费用4，170元； 四、被告为原告单元入口安装电子对讲系统； 五、驳回原告温红军、杨娟利其他诉讼请求。 若被告陕西中孚房地产开发有限责任公司未按本判决确定期限支付原告温红军、杨娟利上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1090元，减半收取545元，由原告温红军、杨娟利负担45元，被告陕西中孚房地产开发有限责任公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  杨红社 二〇二〇年六月八日 书记员  韩亚玲