葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1402民初3619号原告李小明，男，1979年11月15日生，汉族，个体，现住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人李亮，系辽宁斯特律师事务所律师。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街**。法定代表人王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴春伟、曾宇，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告李小明与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小明及其委托诉讼代理人李亮、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司委托诉讼代理人吴春伟、曾宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小明诉称，本案中被告将其名下乐都汇购物中心楼内三楼的L3F014商铺租赁给原告用于经营跆拳道项目，双方于2015年11月25日签订《店铺租赁合同》，因合同中约定了承租方的租赁期应从乐都汇购物中心正式开业之日开始计算，而乐都汇购物中心因为客观原因到现在还没有整体开业，而且商场内原有的中央空调、滚梯等所有配套设施也没有运转，直接导致了在商场内根本没有客源和人流光顾，直接造成商场内的商家纷纷倒闭，并在商场内悬挂条幅向被告维权，现商场对原告店铺采取了断电等阻碍经营的行为，商场的行为造成原告无法运营，合同目的无法实现，造成了原告前期的所有包括装修和会员残值等损失，为了维护原告合法权益，故将此事诉至法院，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求赔偿因被告造成的损失共计453523.18万元，由被告承担诉讼费用。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司辩称，一、本案与特易购公司的其他租赁案件存在本质差异，双方订立合同时原告对答辩人的经营情况完全知晓，原告合同目的已经实现。特易购公司所涉的其他租赁案件的租户是在2013年即签订了租赁合同，即使其他租户在商场开业之初对于商场的经营状况无法预期，其他商户的索赔逻辑也并不适用于本案原告，本案与其他案件存在本质差异。具体而言，原告与特易购公司于2015年11月25日签订《店铺租赁合同》，此时商场已开业两年多的时间，商场的各个楼层均已开业。原告在签订租赁合同时，对整个商场的经营状况是明知的，对商户闹事事件亦是明知的。在此基础上，原告仍执意与特易购公司订立合同并进场，其合同目的本就是在商场现状进行经营，接收商铺后，原告便开始缴纳水电费进行经营，此合同目的已经实现。退一步讲，原告经营的是跆拳道项目，这与其他零售类商铺亦是存在很大差异。健身类项目的经营对于人流量的依赖是十分微小的，特易购公司只要交付房租、提供水电，即可满足此类项目的经营需求，而且商场的客流量、开业率均不属于双方租赁合同约定的内容。因此，商场的经营情况对于原告的经营影响甚微。这也是原告在知道答辩人经营困境的情况下仍选择承租答辩人房屋进行经营的原因。另外，原告使用涉案房屋自始至终未缴纳过房租，却一直享受着经营收益，反而在见到其他租户起诉后，也起诉特易购公司索要赔偿，存在滥诉的嫌疑。二、涉案房屋在装修改造后因原告自身原因未经过消防验收，不具备经营条件而擅自经营。2016年4月29日，特易购公司对原告装修改造后的房屋进行验收检查，明确告知其需要进行消防验收审批，原告表示消防方面的问题完全自行负责。随后，原告未申报消防验收便擅自开业经营。原告本就是由于自身原因无法达到经营条件而擅自开业经营，因此其经营情况不应与特易购有关，其主张的装修等损失全部应当自担。三、双方租赁合同期限届满，原告要求解除合同没有事实依据。根据租赁合同约定，租赁期限从交付之日起计算共计42个月，特易购公司于2016年2月18日向原告交付了涉案商铺。租赁合同期限已于2019年8月17日届满。原告要求解除已经到期的租赁合同，没有事实依据。合同届满后，原告应当立即将商铺返还给特易购公司，原告占用商铺的行为应当向特易购公司支付占用费。四、特易购公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约。原告承租的店铺位于乐都汇购物中心三楼，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格。2013年11月26日，购物中心地下一层、、地上**全部商铺装修工程消防验收合格2014年3月9日，购物中心二层有3364平方米商铺装修工程验收合格。2014年4月23日，购物中心地上二层（5527平方米、19家商铺）、三层（2636平方米、2家商铺）商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层、三层、四层商铺装修工程验收合格。2013年11月27日，原告经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，可以交付使用。原告于2016年5月1日开业经营。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月25日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了乐都汇购物中心《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于葫芦岛乐都汇购物中心L3F014商铺用于经营“陈中跆拳道馆”，租期自2015年11月1日开始，到2019年4月30日止，自交付日起算，交付期间2015年11月1日，具体交付日期以双方签署的交付凭据载明的为准，装修期自2015年11月1日至2016年4月30日止，起租日为2016年5月1日，开业日暂定乙方于2016年5月1日开业。合同还约定，购物中心开幕日指购物中心正式开始营业日期。或者在购物中心的开幕日期推迟的情况下甲方通知的替代日期。双方在该合同中还约定乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支（包括合理支出的律师费），均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该等费用、开支。合同签订后，2016年2月18日被告交付了上述店铺，原告对涉案商铺进行了装修。原告经营期间，办理了会员卡。另查明，乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业。在本次诉讼前，被告曾通过自行协商及诉讼等方式补偿或赔偿过部分租户的经济损失。还查明，本案在审理过程中，经原告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁海馨资产评估有限责任公司对原告租赁店铺的装修价值及剩余会员残值进行评估，评估基准日为2019年11月6日，评估结论：资产总计453523.18元，其中剩余会员残值306240元，其余为装修价值。原告为此次评估交纳评估费10000元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商铺租赁合同》、葫芦岛项目陈中跆拳道店铺合同到期终止通知函、葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民终1347号民事判决书、（2018）辽14民终1352号民事判决书、经葫芦岛市中级人民法院委托辽宁海馨资产评估有限责任公司作出的评估报告、评估费发票、被告提供的原告进场前商场内悬挂条幅的照片、租户进场交接表、装修验收检查表、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、乐都汇开业照片、开业广告等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。本院认为，原告为《商铺租赁合同》的承租方，与被告形成了租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，被告不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方之间的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了被告的认可，同时被告也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上被告对其他商户作出过补偿或赔偿的事实也证明了被告存在未按约定履行义务的事实。被告的违约行为在一定程度上导致了案涉商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳状态，在一定程度上影响了原告的正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛。原告作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、、地段是否优越同时也会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身商业经营中的风险。原告经营的店铺，其生意好与坏，影响因素较多，比如原告自身经营定位、服务质量、管理水平等，又比如本地潜在消费客户总量、客户消费水平等，当然还会受到上述商铺所在购物中心整体商业氛围是否能够带动人流、客流等因素的综合影响。这种商业风险也应予以考虑且该风险不能全部由被告来承担。综合考虑双方当事人在履行合同中的各自过错承担，特别是被告的违约行为对原告的影响程度，原告经营中的商业风险等综合因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷、最大程度平衡民事权益并兼顾公平的原则，本院确定本案适用适当赔偿原则，对原告损失进行赔偿。关于原告的经济损失问题，应以评估数额为准，按责任比例承担，原告支出的评估费亦按此原则分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告李小明与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司之间的乐都汇购物中心《商铺租赁合同》，原告于本判决生效后十日内向被告返还租赁店铺。二、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李小明经济损失324466.23元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告李小明承担6160元，由被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王晶晶人民陪审员  钱帮跃人民陪审员  秦宝坤二〇二〇年六月二十九日书 记 员  李玉鹏