广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终871号上诉人(原审原告)：杨娜，女，1960年1月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谭力铭，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖水强，广东荣耀律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谢龙，男，1990年12月22日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：谢克顶，男，1966年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：梁洁霞，女，1967年11月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：谢美婷，女，1993年8月8日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上诉人杨娜因与被上诉人谢龙、谢克顶、梁洁霞、谢美婷（以下简称谢龙等四人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨娜上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持杨娜一审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由谢龙等四人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.一审认定本案租赁合同无效错误。杨娜的房屋建设于上世纪80年代，建设符合当时的法律规定，一审引用后来施行的《城镇房屋租赁合同解释》第二条规定认定涉案合同无效错误。现提交新找到的证据，证明涉案租赁房屋已于1986年9月取得了基建土地许可证，涉案租赁合同合法有效。2.谢龙等四人在租赁时对杨娜房屋的墙体安装的水管扶手、天面附加的木盖板属于《商铺租赁协议》第九条约定的装修物，双方约定，“乙方租赁期间在房内或围墙所装修的一切固定材料，租赁期满后无偿归甲方所有，乙方不能拆毁或带走”。谢龙等四人故意拆毁上述固定物，造成杨娜利益的损失，应当赔偿，至于损失数额大小可以通过评估解决。3.谢龙等四人造成杨娜的损失有照片为证，也有租赁房屋现场为证，杨娜财产受损的事实确凿，一审以杨娜没有提供充分证据证明为由驳回杨娜该诉请，并不公允。4.一审认定谢龙等四人租赁或占用房屋期限的事实错误。一审法院根据谢龙等四人的自认认定搬离租赁房屋的时间是2019年2月28日错误。谢龙等四人一直使用该房屋到2019年6月，该事实有杨娜催收租金的短信可证实。二、一审法院程序违法。杨娜在一审开庭前提交了受损价值评估的司法鉴定申请，但法院没有委托鉴定，程序不当，亦在实体上将造成杨娜举证不能。但为避免讼累，如果二审法院认为因该程序违法问题需发回重审再处理损害赔偿问题，杨娜将放弃损害赔偿该诉请。综上所述，请支持杨娜的上诉请求。谢龙答辩称：不认可杨娜的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案合同是无效的。涉案房屋的围墙是其装的，但并不是固定的，是属于可以自行拆除的范围。杨娜提供的照片不能证明谢龙拿走杨娜的房屋附属物，只能证明谢龙带走其自己的物品。杨娜没有充足的证据证明谢龙损坏其房屋。催收租金的短信只能证明杨娜向谢龙催收租金，但不能证明谢龙在2019年2月28日至2019年6月占用或使用其房屋。事实上，谢龙在2019年2月已把自己所有的物品搬离涉案房屋，当时杨娜曾为此报警，后双方协商未果。杨娜是明知谢龙已搬离其房屋仍让其房屋空置而发短信催收租金，该短信仅催收租金而没有催收水电费，说明当时房屋已经空置。综上，请驳回杨娜的上诉请求。杨娜向一审法院起诉请求：一、判令谢龙等四人共同支付租金13000元给杨娜；履约保证金2600元归杨娜所有；二、判令谢龙等四人共同赔偿损失8000元给杨娜；三、判令谢龙等四人共同赔偿房屋修复费用2000元给杨娜：四、本案诉讼费由谢龙等四人承担。一审法院查明事实：2017年7月1日，杨娜（甲方）与谢龙（乙方）签订《商铺租赁协议》，该合同主要约定：“现由甲方提供坐落在阳江市区xxx五间瓦房商铺和门口约50平方钢彩瓦房，作为乙方烧烤宵夜店使用，经甲、乙双方多次协商，共达成协议如下：一、乙方租赁甲方商铺的每月租金为贰仟陆佰元整，租用时间贰年，即从二〇一七年七月一日起至二〇一九年六月三十日止。二、乙方必须在每个月的十号前交清本月租金，若拖欠本月租金超过十天，则按乙方自动退租和违约处理，甲方有权收回该商铺并另作安排。……六、乙方租赁使用前必需交付贰仟陆佰元整给甲方作为违约保证金（押金），租赁期满后或在租赁期间遇政府拆迁以及有关政策性规定或不可抗拒的自然灾害毁坏，乙方在十日内自行搬走所有物品及设备，甲方才将保证金退还给乙方。若乙方违反本协议的有关规定，甲方即有权终止租赁协议、没收保证金归甲方所有并向乙方索赔所造成的一切损失。……九、甲方房屋内原有完好的钢构门两张，木门两扇，卫生间铝合金门两扇，乙方在租赁期间不得在房屋内及周围随意拆装，在使用过程中损坏均由乙方负责维修。若需要拆换、改门口、开窗、吊天花或其他装修，须征得甲方同意方可进行，否则甲方有权制止，造成的经济损失或其他后果由乙方全部负责。乙方租赁期间在房内或围墙内所装修的一切固定材料，租赁期满后无偿归甲方所有，乙方不能拆毁或带走，如租赁期满，需向甲方要求续租，双方可重新商定，否则乙方在期满后十天内无条件自行搬走。……”杨娜及谢龙在合同上签字盖指模确认。合同签订后，杨娜将租赁物交付给谢龙使用，谢龙交付保证金2600元给杨娜，并将租赁的房屋进行装修，经营“飞哥烤鱼”烧烤档（未办理营业执照）。之后，谢龙按合同约定支付租金给杨娜至2019年1月，从2019年2月起没有支付租金。2019年2月6日至同年5月12日，杨娜多次向谢龙发出催收2月至5月租金的手机短信，但谢龙仍未支付。经查，在本案法庭辩论终结前，杨娜未能提供出租房屋的产权证件或建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定杨娜与谢龙双方签订的合同无效。经一审法院在庭审中释明合同无效情形，如果合同无效，杨娜则请求将租金改为占用费，谢龙则要求杨娜退还履约保证金，并根据过错返还部分租金给谢龙。另查明，谢龙装修租赁房屋时在部分地方加铺木板、增加大伞、水管扶手等。根据杨娜提供的照片证据，谢龙的上述装修并未形成租赁房屋附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，谢龙可以拆除。因此，杨娜请求谢龙赔偿装修折旧损失8000元，一审法院不予支持。由于杨娜并未能提供充分的证据证明谢龙因拆除装修物而损坏租赁房屋，杨娜请求谢龙赔偿修复费用2000元，一审法院亦不予支持。诉讼中，谢龙称杨娜出租的房屋存在安全问题影响生意经营，其于2019年2月8日是向杨娜提出解除租赁合同，杨娜不同意，杨娜并在同年2月11日报警，同时停止租赁房屋的供水供电，后其在2月已完全搬走，余下物品全部是不要的。杨娜则称2月11日报警是因为谢龙违约将装修物品拆除，双方产生矛盾，但谢龙并没有告知其要求解除合同，谢龙于4、5月份才搬走拆除的装修物，现谢龙还有物品在租赁房屋未搬走，仍然占用房屋，杨娜没有对出租房屋停水停电。综合杨娜与谢龙的诉辩，双方在2月11日产生矛盾，谢龙拆除装修物，谢龙并承认其在2月完全搬离，而杨娜对其主张的谢龙于4、5月份才搬走拆除的装修物，现谢龙还有物品在租赁房屋未搬走，仍然占用房屋的事实未能提供充分的证据证明。因此，一审法院推定谢龙在2019年2月28日搬离租赁房屋。一审法院认为，杨娜与谢龙签订的《商铺租赁协议》是无效的合同，谢龙在使用租赁房屋期间应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给杨娜。由于谢龙已支付房屋占有使用费至2019年1月，其2019年2月28日搬离租赁房屋，故谢龙还应支付2019年2月份的房屋占有使用费2600元给杨娜。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于合同无效，杨娜已收取的保证金2600元应予返还给谢龙。两数可相互抵销。另，杨娜主张谢龙、谢克顶、梁洁霞、谢美婷是家庭成员，涉案烧烤店是谢龙家庭经营形式，其提供三张营业状态的照片拟证明。谢龙则称烧烤店是其个人经营，因租赁的房屋是危房而没有办理营业执照，其家人仅在生意好的时候帮忙，平时雇人工作。因谢龙不认可杨娜的主张，谢克顶、梁洁霞、谢美婷不是租赁合同的相对人，且杨娜提供的证据不足以证明涉案烧烤店是谢龙家庭经营形式，故杨娜请求谢龙等四人共同承担责任，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，作出判决：驳回杨娜的诉讼请求。一审案件受理费440元，由杨娜负担220元，谢龙负担220元。二审期间，杨娜提供《基建土地许可证》《基建用地四至平面图》、户口本、证明协议书，拟证明涉案租赁房屋已于1986年9月取得了基建土地许可证，租赁合同合法有效。上述证据显示，徐伦华、徐韶（杨娜丈夫）在1986年9月取得《基建土地许可证》，经批准在位于xxx基围边的土地建设两层房屋。谢龙质证意见：对该证据的真实性不认可，且该证据不能证明涉案租赁房屋合法有效。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，杨娜在一审期间曾申请对拆卸物价值和房屋修复费用进行鉴定，但一审并未启动鉴定程序。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。杨娜在一审未能提供涉案租赁房屋的产权证件或建设工程规划许可证，一审据此认定涉案租赁合同无效并无不当。但二审杨娜提交的《基建土地许可证》等资料显示，位于xxx基围边的房屋在1986年9月经依法批准建设，结合涉案房屋的位置及报建人之一为杨娜丈夫的事实，应予认定涉案租赁房屋具备合法的报建手续，涉案租赁合同合法有效。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、承租方的行为是否构成违约，杨娜可否没收涉案租赁合同的押金；二、杨娜请求承租方支付2019年2月到6月的租金应否支持。关于争议焦点一，双方合同约定在每个月的十号前支付本月租金，而本案中谢龙至今未支付2019年2月的租金，超过了合同约定的期限，且谢龙主张杨娜出租的房屋存在安全问题影响生意经营，但并没有提供证据证明，因此，谢龙没有正当理由延期支付租金，违反了双方合同的约定，已构成违约。根据双方合同中约定的“若乙方违反本协议的有关规定，甲方即有权终止租赁协议、没收保证金归甲方所有并向乙方索赔所造成的一切损失”的约定，杨娜请求没收承租方押金的理据充分，本院予以支持。关于争议焦点二，本案中，谢龙主张与杨娜发生争议已于2019年2月前搬离涉案房屋；杨娜主张谢龙在2019年4、5月才搬走。结合双方在2019年2月曾因拆除涉案房屋中加铺的木板等报警的情况考虑，一审认定谢龙在2019年2月搬离涉案房屋恰当，本院予以支持。鉴于谢龙没有提前告知杨娜不再租赁涉案房屋且存在违约，而杨娜明知谢龙已搬离涉案房屋却一直将房屋闲置，存在扩大损失的情形，且杨娜在租赁期间未能出示房屋报建资料给对方予证明房屋的状况，本院综合案件的实际情况考虑，酌定涉案租赁合同剩余租赁期的租金损失由双方共同承担，即承租方应支付2019年2至4月的租金即7800元给杨娜。因涉案租赁合同的承租方为谢龙，根据合同的相对性原则，上述租金应由谢龙支付。杨娜主张谢克顶、梁洁霞、谢美婷应承担支付租金责任的理据不足，本院不予支持。至于装修损失问题，杨娜提及的木盖板、水管扶手均属于可拆卸的物件，杨娜请求谢龙予以赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。至于房屋损坏赔偿问题，杨娜在一审申请法院对房屋修复价值进行鉴定，一审未进行处理不当。鉴于该诉请金额较小，且未经鉴定无法确定具体损失，二审无法直接处理，杨娜二审又表示如就该问题发回重审，则放弃该诉请，因此，对该诉请本院不予支持。综上所述，杨娜关于没收押金和支付租金的部分理据充分，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6104号民事判决；二、杨娜与谢龙于2017年7月1日签订的《商铺租赁协议》约定的押金2600元归杨娜所有；三、谢龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至4月租金7800元给杨娜；四、驳回杨娜的其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费440元，由杨娜负担264元，谢龙负担176元；二审案件受理费440元，由杨娜负担264元，谢龙负担176元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年六月二十二日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。