河北省文安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1026民初1407号 原告：北京鑫乐源房地产开发有限公司，住所：北京市门头沟区中门良实家园**楼底商4门**，注册号：110109012824954。 法定代表人：姜树君。 委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。 被告：文安县孙氏镇四村村民委员会，，地址：廊坊市文安县孙氏镇四村 负责人：冯建兵，系该村村主任。 委托诉讼代理人：曹敏全，文安县文安华兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郜文立，男，1960年3月18日出生，汉族，，住文安县系该村支书。 原告北京鑫乐源房地产开发有限公司与被告文安县孙氏镇四村村民委员会合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鑫乐源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仇臻及法定代表人姜树君，被告文安县孙氏镇四村村民委员会的法定代表人冯建兵及委托诉讼代理人曹敏全、郜文立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京鑫乐源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告二号楼5单元301室、302室，二号楼4单元301室；2、判令被告返还原告面积补差款210395.79元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告北京鑫乐源房地产开发有限公司（以下简称鑫乐源公司）于2011年8月18日与被告签订《联合开发协议书》，双方在文安县，该小区建设面积一万两千平方米，协议约定分配比例为7.5:2.5。2013年11月10日，双方根据项目的实际情况又签订了关于回迁户安置的决议，对联合开发协议进行了修改。协议签订后，原告依约履行了全部义务。但被告却私自卖了原告的三套房，分别是一号楼一单元401室、402室，二号楼××单元301室，共计394.09平方米。同时还有11户面积119.75平方米的面积补差款计154194.75元及所卖三套房和返还三套房的面积补差款56201.04元，共计210395.79元没有向原告返还。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判决。 被告文安县孙氏镇四村村民委员会辩称，一、原告不具备起诉主体资格。被告通过国家企业信用信息公示系统搜索显示：北京鑫乐源房地产开发有限公司已经处于违法被吊销状态，因此北京鑫乐源房地产开发有限公司不具备本案原告的诉讼主体资格。被告在前一次起诉中也未提供公司营业执照、法定代表人未出庭，请法庭核实原告的诉讼主体资格。二、北京鑫乐源房地产开发有限公司与被告文安县孙氏镇四村村民委员会所签协议无效。原告所提到的《联合开发协议书》（2011年8月28日签订）所盖公章与本次起诉公章明显不同，应系伪造。协议中姜树君手章随意性较大，难辨真伪。可见原告在签订合同之初即具有欺骗被告、逃避合同义务的明显意图，有鉴于此，被告请求法院确认该协议无效，原告基于此协议的诉讼主张应当予以驳回。三、被告所出售的一号楼一单元401、402室和二号楼××单元301室，与原告所谓被告违约在时间上没有因果关系，按常理原告也应当知道被告的售楼行为。上述三套楼房售楼时间为2011年6月8日至2011年6月15日，售楼款已用于支付工人工资（2011年6月26日至2011年7月7日共计227025元），售楼和支付工人工资行为均在双方签订《联合开发协议书》之前，协议对此也没有明确约定。被告出售楼房行为与原告所谓违约行为在时间上不具有因果关系。缴纳罚款（2012年7月8日，10万元）在签订《联合开发协议书》之后。至2018年原告起诉之时房屋早已交付住户使用，原告却仍声称不知被告的出售情况。作为更具专业性的房地产开发公司反而被没有丝毫经验的被告“所骗”，这明显有违常理。被告在原告接盘之初已将三套楼房已出售的情况如实告知原告。因此，原告是明知被告的售楼行为，而不在协议中列明，意图通过诉讼达到攫取额外利益的目的。四、原告要求返还所谓面积补差款不应得到支持。原告所定回迁户的购房价格是原告随意定价，未经有关部门审批，也侵害了回迁户村民的权益。原告承诺的为回迁户提供地暖和采暖壁挂炉均未实现，上述面积补差款不应退回。综上，请求驳回原告诉讼请求。 根据原被告诉辩，本庭归纳本案的争议焦点如下：1、原告主体是否适格。2、原被告签订的协议书是否有效。3、被告应否返还原告二号楼5单元301室、302室、二号楼4单元301室。4、被告应否返还原告面积补差款210395.79元。 针对本庭归纳的争议焦点，原告向本院提交证据如下： 证据一、2011年2月18日联合开发协议书一份，证实双方联合开发孙氏镇四村的新民居，原告出资建设，约定了分成比例。 证据二、联合开发补充协议，没有日期，约定所有房屋都必须由原告销售，其他人无权介入，如果违规操作原告有权追究责任。 证据三、2012年4月9日补充协议书，证明前期工程的全部费用380万元，如果再有超出部分与原告没有关系。 证据四、2013年11月10日回迁协议书，证实安置面积一律改为120平米，超出部分收取费用，同时村委会放弃联合开发协议25%的分成面积与回迁户回迁面积的差额部分。 证据五、2018年3月10日签订的1号楼2单元202/302的补差款协议，证实补差款已由被告收取并使用。补差款因为没有钱，给了两个车库。 证据六、证明三份，证明村委会把房卖给他们了。 证据七、文安法院判决书一份、廊坊中院裁定书一份、文安法院裁定书一份，证明原被告双方签署了协议是合法有效的，已经经过法院认可，原告的诉请得到法院支持，廊坊中院裁定要求核实原告的主体身份同时要求村委会提供证据证明已经告知原告将三套房出售，否则承担举证不能的后果。 证据八、回迁户协议、回迁户入住协议、缴费一览表、面积补差款说明。 证据九、企业法人营业执照。 被告对原告以上证据的质证意见为：证据一村委会的公章没有问题，但是原告的章明显与本次起诉的起诉状所盖公章大小及字号等明显不一致。姜树君的手章随意性较大，无法证明真伪。证据二原告合同专用章请法庭核实其真伪性。证据三无异议。证据四不是协议书，是一个会议记录，是我们签的，只有原告有，我们没有，不承认是合同。证据四第四项明显侵犯了所有回迁户的利益，该协议内容根据合同法的规定应当属于无效的条款。证据五、业务专用章属于椭圆章，没有加盖原告的公章，所涉及原告的内容对原告来说应该是无效的。证据五是会议记录，不是合同，这次会议有被告的村长、副书记、郜文立。证据六、三份证明认可，钱的去向给工人开工资19万，10万交了建设局。证据七无异议。证据八有被告方签字确认的认可，其他的不认可，原告与回迁户所签的协议关于差价补偿的内容被告方不认可。证据九原告已处于吊销状态。 针对本庭归纳的争议焦点，被告向本院提交证据如下： 证据一、国家企业信用信息公示系统网站下载的网页一份，证实原告目前处于吊销状态。 证据二、收据三张，证实被告在2011年6月8日和2011年6月15日分别向周树发、甄胜涛、徐永强出售楼房的事实。 证据三、证明五张，证实被告在出售上述房屋所得售楼款向工人支付工资的情况，数额一共是227025元。 证据四、河北省非税收入一般缴款书一份，证实被告曾向文安县建设局缴纳罚款10万元，此款也是被告售楼款，从售楼款支出。 证据五、撤销证明一份，有原被告的签字盖章，证实被告在出售上述楼房后已经通过退还原告两处楼房的补偿达成了协议。 原告对被告以上证据的质证意见为：证据一公司确实属于吊销状态，但不是注销，我们还有诉讼主体资格。证据二、三、四与原告无关，证据五撤销证明只是被告单方让房，跟卖三套房无关，是补偿以前的债务，原告证据三中已经体现，原告就是380万元包干。 经审查，本院认定事实如下： 2011年8月18日，原告北京鑫乐源房地产开发有限公司与被告文安县孙氏镇四村村民委员会就孙氏镇四村新民居（文安县孙氏镇鑫乐源小区）建设事宜签订联合开发协议书一份，约定原告为甲方，被告为乙方，甲方负责投资建设，负责组织施工、招聘工程队伍、图纸设计、地质勘察、工程质量管理、安全施工、售前策划及售楼管理等。乙方负责土地整理、办理各项手续、协调与上级各部门及周边村民的关系，此协议书签订前所有债权债务由前任开发公司和乙方负责，甲方不承担任何责任。此协议书签订前所有债权债务由前任开发公司和乙方负责，甲方不承担任何责任，此项目中两栋标的物楼房由甲方接手，给予施工队，实际发生工程量结算，由甲方与施工队另签合同，结算方式及定额以双方签订合同为准。工程地点：河北省文安县孙氏镇四村，预建面积：约12000平米（以实际建成面积计算），分配方案：以立体分房形式，以建成面积7.5比2.5分配，甲方7.5成，乙方2.5成用于解决部分村民回迁（如乙方按此条款大于拆迁比例，由乙方所占房屋面积给甲方按售楼价款结算，乙方2.5比例中包括19户回迁面积，乙方与回迁户签订的合同甲方认可）。分配面积：由甲、乙双方和所占土地使用权所有人三方共同协商，给予房屋面积置换及经济补偿。联合开发协议签订后，双方又签订联合开发补充协议一份，约定关于鑫乐源小区住宅销售、置换房屋平米量必须由原告确认后有效，关于销售由原告自组团队或委托专业销售公司统一销售，价位由原告定价。2012年4月9日，双方签订补充协议书一份，约定为解决前期开发商遗留债务纠纷，被告决定将联合开发协议约定的分配比例中所分得的2.5比例（含19户回迁面积，经商定被告拿出2户面积让给原告，同时撤销被告与2户村民签订的回迁协议）部分让利给原告作为补偿。原、被告双方及施工方确认原开发公司导致原施工方遗留债务和未结债务3800000元，包括前期施工所产生的一切费用，被告及施工方确保没有任何纠纷，如有债务纠纷原告概不负责。被告确保原告与前开发商（刘成）没有任何纠纷，如有纠纷被告负责处理。原、被告于2013年11月10日达成协议，约定回迁户安置面积一律改为120m2，超出部分由回迁户按市场价格购买，作为地暖和延期交房的补偿，壁挂炉按协议由原告赠送，但天燃气的开口费由回迁户自行向燃气公司交纳，被告放弃联合开发协议25%的分成面积与回迁户回迁面积的差额部分，不再索要。2013年11月16日，原、被告达成协议，确定被告向原告交付一号楼（北楼）一单元201室、202室、301室、302室，二单元201室、202室、301室、302室、502室，三单元202室，四单元202室、301室、302室，二号楼（南楼）三单元302室，四单元301室（庭审中，原、被告双方均认可协议错误记载成302室），五单元301室、302室，共十七处房屋，该房屋原告均未提供地暖及供暖壁挂炉。2014年4月28日，原告与回迁户高金钟签订协议，约定原告放弃105m2的标准，一律以120m2为回迁户安置面积，作为对地暖和延期交房的补偿，超出面积按原告的销售价格每平方米1708元补交房款，原告支付壁挂炉款4500元。十七户回迁户中，至今已有六户补交了房款，未补交房款的十一户房屋面积与每户安置补偿标准120m2面积差额共119.75m2。 另查明，在2011年8月18日原、被告达成联合开发协议之前，孙氏镇四村新民居项目系被告与另一开发商（刘成）联合开发，后双方解除合作关系。被告于2011年6月8日向甄胜涛出售1号楼1单元401室，面积为137.13平米，收款100000元，向周树发出售1号楼1单元402室，面积为136.61平米，收款90000元，于2011年6月15日向徐永强出售2号楼3单元301室，面积为120.35平米，收款100000元。 本院认为，原、被告间签订的联合开发协议书、联合开发补充协议及双方于2012年4月9日、2013年11月10日签订的两份协议，均系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。联合开发协议明确约定，此协议书签订前所有债权债务由前任开发公司和乙方负责，甲方不承担任何责任，此项目中两栋标的物楼房由甲方接手。被告在签订合同时，隐瞒向外出售三处楼房的事实，应承担缔约过失责任，应赔付原告同等楼层同等面积的三处楼房。双方在履行过程中协商一致，由原告让出一平方米，一律改为120m2，超出部分由回迁户按市场价格购买，作为地暖和延期交房的补偿，即表明双方变更了原合同内容，原告不再为回迁户提供地暖。十一户回迁房屋面积比双方约定的安置补偿标准共多出119.75m2，相应的房款，按照双方约定，应当由被告向原告支付。原告提供的证据证实回迁户高金钟的房屋销售价格为每平方米1708元，原告在本案中主张的面积补差款按每平方米1701元计算，本院予以支持，故被告应支付原告房屋面积补差款203694.75元。原告同意支付十一户回迁户每户4500元采暖壁挂炉款，共49500元，此款应在被告应支付原告房屋面积补差款203694.75元中予以扣减。综上，被告应支付原告款154194.75元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告抗辩称，原告营业执照已经吊销，不具备诉讼主体资格，吊销企业法人营业执照资格属工商部门对原告作出的行政处罚，只要该企业尚未被注销，企业法人仍具备诉讼主体资格，故对被告该抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告文安县孙氏镇四村村民委员会赔付原告北京鑫乐源房地产开发有限公司坐落于文安县被告所售出（1号楼1单元401室，面积为137.13平米，1号楼1单元402室，面积为136.61平米，2号楼3单元301室）同等楼层同等面积的三处楼房，于本判决生效后五日内履行。 二、被告文安县孙氏镇四村村民委员会支付原告北京鑫乐源房地产开发有限公司款154194.75元，于本判决生效后五日内履行。 三、驳回原告北京鑫乐源房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4455.93元，减半收取2227.97元，由原告北京鑫乐源房地产开发有限公司负担536.03元（此款原告已预交），由被告文安县孙氏镇四村村民委员会负担1691.94元（上述费用原告已向本院交纳，待本判决生效后五日内，由被告将元直接给付原告，本院不再另行收、退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王月民 二〇二〇年六月三十日 书记员  李雪娟