广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终388号上诉人（原审原告）：云浮市****地产有限公司。住所地：广东省云浮市云城区********。法定代表人：林伟杰，董事长。委托诉讼代理人：董旖旎，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟强，男，汉族，1979年4月15日出生，户籍住址：广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦元，广东声捷律师事务所律师助理。上诉人云浮市****地产有限公司（以下简称*汇园公司）因与被上诉人李伟强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人*汇园公司的委托诉讼代理人董旖旎、被上诉人李伟强及其委托诉讼代理人苏献芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人臻汇园公司上诉请求：一、判令撤销（2019）粤5302民初1901号民事判决，依法查清事实后改判，判决支持臻汇园公司的一审全部诉讼请求。二、判令李伟强承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定本案基本事实不清，适用法律错误。一、一审判决以法律判断取代事实判断，以《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》有效作为依据认定李伟强一直停业而无需支付租金是错误的。在消防局因租赁房屋没有办理消防验收手续而下达停业整顿决定后，臻汇园公司与李伟强签订《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》，一致同意按照消防部门要求停业整顿，停业整顿时间为45天，期间免收租金，超过45天未完成消防检查，不允许开业的，继续免收租金，并补偿承租人损失，按标准（停业一个月免收两个月租金）。根据上述约定，臻汇园公司免收租金的前提条件是李伟强停业整顿。而事实上，李伟强一直没有停业，因此，即使《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》有效并且至今没有被解除、终止履行（事实上，李伟强从未停业，至今仍在正常经营，因此，根据《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》最后一句的约定，处理办法已失效），也因没有事实依据而不能据此主张免收租金。关于李伟强没有停业整顿的事实应由哪一方承担举证责任的问题。臻汇园公司与李伟强于2014年11月15日签订《房屋租赁合同》后，已依约将房屋交付李伟强使用，在收到消防局停业整顿的通知前，李伟强也一直依约缴纳租金，臻汇园公司已证明租赁房屋一直处于李伟强的占有经营使用之中。后虽然双方签订《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》约定要停业整顿，但应否停业整顿与是否停业整顿是两回事，无论是正常经营或停业整顿，其行为人都是李伟强，李伟强理所当然保留有相关的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实”，应由行为人（物业使用人）承担是否停业整顿的举证责任；特别是超过45天后仍没有开业的事实，更应当根据“谁主张，谁举证”的基本原则由李伟强承担举证责任。否则，根据证据学原理，臻汇园公司是很难证明事实不存在的。在租赁房屋的消防设施状态一直持续没有变化的情况下，从李伟强愿意于2017年2月23日与臻汇园公司及案外人怀集县**信用合作联社签订《＜房屋租赁合同>补充协议》，并且后来愿意缴纳租金的事实来看，李伟强所谓的因租赁房屋没有消防验收合格而一直处于停业状态不是事实。很难令人相信，几年来一直不能正常营业，却只退租两卡商铺，而其余的却继续租赁且缴纳租金至今。一审判决以租赁房屋没有办理消防验收合格手续，违反有关消防管理规定，并且消防局要求停业整顿后，应当停业整顿，而认定李伟强已停业整顿，是以法律判断取代事实判断，应否进行一定的行为与是否进行一定的行为是两回事。二、一审判决以臻汇园公司员工与李伟强的聊天内容认定李伟强一直停业整顿，并且臻汇园公司同意免收租金，是错误的。纵观臻汇园公司员工与李伟强的聊天内容，虽然在聊天过程中，李伟强自己提到过免租的事，但臻汇园公司的员工由始至终均没有承认过李伟强一直处于停业状态，更没有确认过免收租金。臻汇园公司的员工不是公司的法定代表人，也不是公司授权代表，充其量只起到上传下达的沟通作用，因此，臻汇园公司员工没有明确回应李伟强的问题不构成法律上的“默认”。三、案涉租赁房屋没有办理消防验收手续并不导致租赁合同无效。（一）案涉租赁房屋不属于《中华人民共和国消防法》规定的应当申请消防验收的范围。根据广东省住房城乡建设厅、广东省公安消防总队作出的《关于明确建设工程消防审核验收和备案有关工作要求的通知》（粤建质函[2010]273号）规定，由公安机关消防机关消防设计审核和消防验收的建设工程范围为包括建筑面积大于二万平方米的体育场馆等等的人员密集场所，并未包括本案商铺此类一般商住类型场所。案涉租赁商铺不属于消防法第十三条第一款规定的“国务院住房城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程”，而属于第二款规定的“前款规定以外的其他建设工程”，因此案涉租赁商铺仅要求消防备案，而非必须申请消防验收。（二）《中华人民共和国消防法》关于应当申请消防验收的有关规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力；假使房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门的验收，但根据相关法律规定，未经消防验收的建设工程禁止投入使用，此项规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。因此，此项规定属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定；也即，只要房屋租赁合同没有其它无效情形，则就未经消防验收合格房屋签订的房屋租赁合同也是有效的。也正因如此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未对没有办理消防验收手续房屋出租的合同无效作出规定。四、即使案涉租赁房屋没有办理消防验收手续，也并不影响租赁房屋的使用，不存在所谓的李伟强不能实现合同目的的情形。租赁合同，作为出租人的主要义务是提供符合约定（面积、楼层、座向、层高、实用面积、水电通讯等配套设施）的房屋给承租人使用。臻汇园公司已按照《房屋租赁合同》约定将房屋交付李伟强使用。《房屋租赁合同》第七条第9点约定，承租人在接收出租人交付的物业时，视为承租人对出租人提供的物业、附属设施以及水、电、通讯、排污、排水等所有与物业出租有关的配套设备均符合合同约定和国家安全标准；如承租人对此有异议的，须在接收出租人交付物业之日起三日内以书面形式向出租人提出。李伟强接收商铺时并未提出异议，在发生消防检查后也未提出书面异议，因此并未存在臻汇园公司违约的情形。租赁房屋是否消防验收合格并不影响李伟强对租赁房屋的使用，消防设施实际只是一种安全保障措施而已，在没有火警灾情的情况下，对房屋的使用是没有影响的。一旦发生火警灾情，如果因为消防设施不合格而导致人身财产受损的，只是需要出租人承担赔偿责任而已。五、一审判决认为在租赁房屋办理完毕消防验收手续前李伟强不支付租金属于行使合同法第67条规定的“先履行抗辩权”是不恰当的。本案为租赁合同纠纷，对于出租人来说，其主要义务是交付符合合同约定的房屋给承租人使用；对于承租人来说，其主要义务为支付租金。在没有实际影响承租人使用房屋的情况下，没有办理消防验收手续，充其量只是没有履行次要义务；对等的，承租人有没有按照合同约定使用房屋，属于次要义务。合同法第67条规定的“先履行抗辩权”，双方的义务理所当然是对等的，也就是一方不履行主要义务，另一方才可以不履行主要义务，因此，在臻汇园公司已经履行主要义务（交付房屋）的情况下，李伟强不能以臻汇园公司没有履行次要义务为由而抗辩不予履行其主要义务（支付租金）。六、据臻汇园公司了解，消防局之所以下达整顿通知，很可能是李伟强为了规避缴纳租金，主动向消防局反映消防设施的问题。事实上，只有李伟强租用商铺收到整顿通知，附近的其他商户都没有这样的情况。综上所述，一审法院没有查明本案的基本事实，适用法律错误。请求二审法院依法支持臻汇园公司的全部上诉请求。被上诉人李伟强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回臻汇园公司的上诉请求。涉案商铺至今都没有办理消防验收手续，李伟强也已经全部退场。李伟强不可能向消防局投诉自己经营的家具城存在安全隐患，因为消防局的整顿，李伟强面临着巨额的罚款，因行政部门的停业整顿对李伟强的经营损失也是巨大的。臻汇园公司向一审法院提出诉讼请求：1．李伟强支付拖欠的租金613052.53元给臻汇园公司；2．李伟强支付逾期付款违约金423833.41元给臻汇园公司（违约金根据逾期付款的时间和金额按每月2%的标准暂计算至2019年7月31日，以后部分计算至付清租金时止）；3．李伟强赔偿臻汇园公司律师费20000元；4．李伟强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：案涉租赁物是位于云浮市云城区××大道××碧湖××商铺××、××、××、××、1-65，上述五卡商铺由臻汇园公司建设。臻汇园公司是碧湖新城第16幢楼盘的开发商，其营业执照载明经营范围为普通住宅开发建设及相关的物业管理。2014年11月15日，臻汇园公司（出租人、甲方）与李伟强（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、标的物业概况。1、物业位置：座落于云浮市云城区××大道××号碧湖新城第**首层第1-60、1-61、1-62、1-63、1-65共5卡。2、建筑面积共419.39平方米（实际面积以相关房地产管理部门测量核准的为准）。3、权属状况：属于甲方所有。二、租赁用途：乙方租赁标的物业用作商业门面房之用，未经甲方书面许可及有关政府部门批准不得改变租赁用途。三、租赁期限：6年，即从2014年11月15日起至2020年11月14日止；在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得对标的物业部分或全部转租、转借。四、租金、保证金、物业管理费及支付办法。1、租金：根据标的物业建筑面积按照每月每平方米63.5元（￥：26631.27元/月）计算；租金以后每年递增6%。2、租金支付办法：在租赁期限内，乙方须于每月的5号前付清当月租金给甲方。3、租金起算期：租金从2015年3月1日开始计算。4、保证金：乙方应于签订本合同之日起三日内支付81781.05元给甲方作为履约保证金。该保证金在合同期满且乙方完全履行本合同约定的义务后一个月内无息退还。5、水费、电费、通讯费、网络费、有线电视费及物业管理费等费用由乙方负责缴交；因乙方租赁标的物业进行经营活动而产生的一切税费均由乙方负责向有关部门缴纳，由乙方承担与之有关的一切法律责任。五、甲方交付物业的标准及乙方装修的要求。1、甲方交付物业时间：甲方应于2014年11月23日前将标的物业交付乙方装修、使用。……七、其他要求。……9、承租人在接收出租人交付的物业时，视为承租人对出租人提供的物业、附属设施以及水、电、通讯、排污、排水等所有与物业出租有关的配套设备均符合合同约定和国家安全标准；如承租人对此有异议的，须在接收出租人交付物业之日起三日内以书面形式向出租人提出。……九、违约责任。1、甲乙双方均应严格遵守本合同约定，任何一方违约的均应赔偿守约方因此而遭受的经济损失（包括发生诉讼时支付的律师服务费、差旅费、鉴定费及财产保全担保费等相关费用，下同）；……4、甲方交付的物业不符合约定标准的，甲方应于收到乙方书面异议之日起迅速维修至符合约定的标准，租赁期限相应顺延。5、乙方逾期支付租金的，应根据逾期支付款项的金额、时间按照每日1‰的标准计付违约金给甲方；租赁期限内，乙方连续两个月没有支付或没有足额支付租金的，乙方未足额支付租金的月份累计达到四个月的，或乙方欠付的租金累计达到二个月租金额的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，有权收回所出租的物业，对乙方支付的保证金不予退回，并有权追讨乙方拖欠的租金及违约金；乙方欠付水电费、有线电视费、网络费、燃气费、通讯费、物业管理费及其他经营税费等相关款项造成甲方被有关单位追究法律责任的，视为乙方欠付租金，由乙方按照上述规定承担相应的违约责任。”臻汇园公司在甲方处盖章确认，李伟强在乙方处签名捺印确认。同日，臻汇园公司、李伟强双方签订《商铺租赁补充协议》，约定：“协议背景：承租人李伟强，租物标的：云浮市臻**碧湖新城商铺1-60、1-61、1-62、1-63、1-65。鉴于客人承租面积较大，所经营的范围为高端家居。由于投入成本较高，承租人向出租方提出相应优惠。协议内容：物业管理费用方面，我司将与东康物业管理洽谈由原来的3元每平方米，降至1.5元每平方米”。李伟强依约支付了履约保证金81781.05元，并按月足额支付租金至2015年8月31日。臻汇园公司、李伟强双方约定案涉租赁的计算面积如下：1-60卡商铺为63.13平方米，1-61卡商铺为91.55平方米，1-62卡商铺为79.72平方米，1-63卡商铺为79.72平方米，1-65卡商铺为105.27平方米，合共419.39平方米。2015年7月13日，臻汇园公司（出租人、甲方）与李伟强（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2014年11月15日签订了《房屋租赁合同》。物业位置：：座落于云浮市云城区××大道××号碧湖新城第**首层第1-60、1-61、1-62、1-631-65共5卡。经双方协商一致，就合同租赁期限由6年增加至10年。即2014年11月15日起至2024年11月14日止。”臻汇园公司在甲方处盖章确认，李伟强在乙方处签名捺印确认。案外人许某（系臻汇园公司的员工）在《房屋租赁合同补充协议》底部书写内容“经办人：许某”。2015年8月7日，云浮市公安消防支队云城区大队向李伟强出具《消防监督检查记录》，载明：“发现问题如下：一、该场所未经消防设计审核擅自投入营业使用；二、该场所未经消防验收合格擅自投入营业使用；三、该场所未经消防安全检查擅自投入营业使用。”由于案涉商铺未办理消防相关手续需停业整顿，2015年9月8日，臻汇园公司、李伟强签订《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》，约定：“我司与租户李伟强签订了《商铺租赁合同》，现因商铺消防验收还在报批验收阶段，消防相关部门接到投诉，并前往检查。现消防相关部门给出的通告是要求停业整顿，在未完成消防验收手续之前不能营业。针对上述情况，双方同意以下解决办法。如下：一、同意遵循消防部门的要求，停业整顿。二、停业整顿时间，我司尽快落实办理商铺消防验收工作，工期时长为45天。该段停业整顿期间，我司免收租户整顿期间租金。如果超过45天未能完成消防检查，消防相关部门未能允许开业，我司继续免收停业整顿期间租金，并补偿租户损失，按标准补偿（停业一月就免收两个月租金）。如能提前在一个月内完成，并能通过消防相关部门允许开业，则次月租户正常交租。如超过一个月并在45天内完成，租户需缴当月余下15天的租金。三、针对整顿期间，我司同意租户对商铺门面进行装修升级，前提租户需递交装修相关图纸审核通过。本协议至完成消防验收或能正常开业时起，自动失效。”臻汇园公司盖章确认，李伟强在承租人处签名捺印确认。2017年2月23日，臻汇园公司（甲方、原出租人）和李伟强（乙方、承租人）、案外人怀集县**信用合作联社（丙方、新出租人）签订《补充合同》，约定：“甲方和丙方于2016年11月18日签订《以物抵债协议》，甲方将位于云浮市云城区××大道××号碧湖新城第16幢首层1-60、1-61共两卡商铺转让给丙方，抵偿甲方欠丙方的借款债务。……（一）三方确认，从甲方和丙方签订《以物抵债协议》之日起，丙方成为租赁房屋的产权人，并成为租赁房屋的出租人，甲方不再是租赁房屋的产权人。本合同签订之日起，《房屋租赁合同》及2015年7月13日《房屋租赁合同补充协议》出租人的权利义务全部由丙方享有和承担。甲方和丙方确认，签订本合同即视为甲方已将租赁房屋（抵押物）移交给丙方占有和使用。……（四）从2016年11月18日起，乙方应根据《房屋租赁合同》、2015年7月13日《房屋租赁合同补充协议》及2016年5月5日《租户联合减租申请处理办法》约定的租金金额和支付时间，将租金支付到丙方以下指定账户……。（五）甲方和乙方在此确认，截至本合同签订之日，乙方并未向甲方预交2016年11月18日之后的租金，双方也未约定以2016年11月18日之后的租金抵偿甲方和乙方之间的其他债权债务。若乙方拖欠2016年11月18日之前的租金的，由甲方自行向乙方追讨，与丙方无关”。该合同还对三方的其他权利义务作了约定，臻汇园公司、李伟强及案外人均在该合同上签名捺印确认。2017年8月16日，李伟强通过微信向臻汇园公司的员工许某发出：“这两天方便帮我办理一下解除63、65这两卡的租赁合同吗？确实做不落去了。虽然免租也不行再熬时间了。交返比你地公司。”许某回复：“公司成立一个部门，到时候再看看怎么办”。2017年9月21日，李伟强承租的商铺被臻汇园公司停电，并质问许某停电原因，许某反问：“是不是欠电费未缴”，李伟强承认只欠一个月（2017年8月份），同时向许某询问有关解除63卡和65卡商铺的事情如何交接，许某表示由律师和新负责的同事跟进。2017年11月28日，李伟强在微信上向许某发出：“63，65两卡上个月已经搬空了，间墙已经间开了。如何交接工作。还有商铺消防问题免租补偿的事情你要和新同事交接好。”许某回复：“我和新负责的人说了63，65两卡上个月已搬空。10月份开始提出停租。我们的租赁合同和补充协议已移交给他。”李伟强再发问：“他今早打电话问2015年9月起无交租，我同他讲消防问题未验收合格免租补偿。他说没有这份协议。麻烦你再跟进一下”许某回复：“他找我了”。2017年12月2日，臻汇园公司（甲方）与李伟强（乙方）签订《补充协议（二）》，约定：“3、经甲乙双方协商同意，乙方实际于2017年10月份开始退租1-63及1-65两卡商铺。现甲乙双方就所签订的《房屋租赁合同》作出如下变更：一、将《房屋租赁合同》租赁范围变更为1-62卡商铺，效力溯及到2017年10月1日。二、《房屋租赁合同》及所签订的有关法律文件的其他条款不变。”臻汇园公司、李伟强均签名捺印确认，李伟强亦向臻汇园公司足额支付了1-62卡商铺的租金119865元，期间为2017年11月至2019年7月份。1-62卡商铺的现状：放置部分尚未处置的家居。2019年7月1日，臻汇园公司（甲方）委托广东山丰律师事务所（乙方）进行诉讼代理，并签订《广东山丰律师事务所法律服务合同》，该所指派律师担任本案的诉讼代理人，《委托代理协议》第七条约定：“根据广东省物价局、司法厅《律师服务收费管理实施办法》的规定，经双方协商，本案律师服务收费为20000元整。”臻汇园公司为此支付律师费20000元。截至辩论终结之日，臻汇园公司尚未办理案涉五卡商铺的第一次消防验收手续。臻汇园公司陈述消防工程早已完成，由于其与施工单位发生纠纷，施工单位不予配合导致至今未进行消防验收。臻汇园公司认为案涉商铺未完成消防验收手续，并不影响李伟强正常营业，《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》已经由于李伟强正常营业而无效，并提供由其出具自2017年9月21日至2019年4月24日期间的11张有关电费的《收款收据》，证实李伟强一直用电而正常营业。李伟强认为《收款收据》有关电费大部分在2017年底至2019年期间，与臻汇园公司主张2015年9月至2017年10月之前的租金没有关联性，其在签订《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》至重新确认李伟强仅租用租赁物1-62卡商铺期间，由于消防备案手续的限制均无法正常营业。庭审中，臻汇园公司、李伟强均确定以下事实：（一）60、61卡商铺的押金30162.60元已经由臻汇园公司转交给案外人怀集县**信用合作联社，剩余押金51618.45元属于62、63、65卡商铺。（二）从2017年10月1日起，李伟强仅租赁案涉商铺1-62卡，第63、65卡商铺租赁至2017年9月30日。臻汇园公司自认《房屋租赁合同》第四条第一款有关每年递增6%租金，是指从2015年3月1日起至2016年2月29日止，按照每平方米63.5元计算；从2016年3月1日起至2017年2月28日止，按照每平方米63.5元计算，即免递增；从2017年3月1日至2018年2月28日止，开始递增计算，即按照每平方米63.5元×（1+6%）计算，期后每年依此类推计算租金。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。臻汇园公司、李伟强签订的《房屋租赁合同》及其补充协议和《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点是李伟强依据《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》不支付租金是否符合约定。第一，自臻汇园公司、李伟强签订《房屋租赁合同》之日，臻汇园公司知道李伟强承租案涉五卡商铺来经营高端家居，有关消防验收事项确实会给李伟强的经营带来影响。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，云浮市公安消防支队云城区大队于2015年8月7日作出《消防监督检查记录》已经确认李伟强承租来经营的五卡商铺属于停止使用的范围，李伟强应当停止经营。第二，根据查明的事实，臻汇园公司作为案涉商铺的建设单位，其尚未为案涉商铺办理第一次消防验收手续，即臻汇园公司交付给李伟强使用的案涉五卡商铺不符合消防要求，该申报消防验收的义务人仍然为臻汇园公司。《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》亦约定办理消防验收的义务人为臻汇园公司，而该协议属于有效合同。臻汇园公司认为由于李伟强正常经营而导致该协议为无效，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”规定，臻汇园公司提供的11张有关电费的《收款收据》并不能证明李伟强自从被消防部门通知停业后能够正常经营，反而该11张《收款收据》清晰地反映出臻汇园公司从2017年9月份才开始向李伟强收取电费，与李伟强和臻汇园公司的员工的微信聊天内容，印证了双方在《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》约定臻汇园公司未完成消防验收的期间，则免收李伟强的租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，臻汇园公司未提供充分证据证实《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》已经符合解除的条件，其应承担举证责任。第三，臻汇园公司未办理第一次消防验收，李伟强是不能进行二次消防备案，该义务并不会因为臻汇园公司交付案涉商铺后或者李伟强支付部分租金后就此免除，在《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》有效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，李伟强依照双方的约定不支付租金的抗辩理由，具有事实与法律依据，一审法院予以采纳。综上所述，由于李伟强未支付的部分租金符合双方的约定，其行为不构成违约，因此，臻汇园公司主张李伟强支付该部分租金及支付违约金和律师费，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，一审法院判决如下：驳回臻汇园公司的诉讼请求。案件受理费14312元（臻汇园公司已预交），由臻汇园公司负担。双方当事人在二审诉讼中均没有提交新证据。本院经审理查明，原判查明的事实属实，且双方当事人对该事实也无异议，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：李伟强是否拖欠臻汇园公司的租金和拖欠什么时段的租金？臻汇园公司、李伟强协商一致签订的《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》，约定同意遵循消防部门的要求，停业整顿,由臻汇园公司尽快落实办理商铺消防验收工作，该段停业整顿期间，臻汇园公司免收租户整顿期间租金。该《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。臻汇园公司应按照《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》的约定，尽快办理好商铺消防验收工作。从《关于商铺消防验收问题对租户营业影响处理办法》的内容反映，案涉商铺的停业整顿是因消防部门的要求，并由臻汇园公司去办理消防验收，所以，臻汇园公司如果认为案涉商铺能够恢复开业，则应将其已办理好消防部门备案或验收合格，并经消防部门检查并允许商铺正常开业的情况告知李伟强，通知李伟强正式恢复营业，才能解决其商铺因消防未通过造成李伟强停业的问题，才对完成其应负的交付符合约定用途租赁物给李伟强的义务。但臻汇园公司的案涉商铺至今未经消防验收或备案并允许开业，且臻汇园公司又未能证实李伟强从2015年9月1日开始至2017年10月正式营业，故对其主张追收1-60、1-61两卡商铺2015年9月1日至2016年11月17日的租金，1-63、1-65两卡商铺2015年9月1日至2017年9月31日的租金，一审法院不予支持正确，本院予以维持。1-62卡商铺2017年11月至2019年7月的租金，臻汇园公司已确认收取，本院对其再上诉主张该时段的租金，予以驳回。一审法院认为李伟强未支付的部分租金符合双方的约定，李伟强行为不构成违约，判决不支持臻汇园公司主张的租金、违约金和律师费，合理合法，本院予以维持。综上，臻汇园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费14312元（上诉人云浮市****地产有限公司已预交），由上诉人云浮市****地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 容审判员 陈洁涛审判员 李婉婉二〇二〇年六月三十日书记员 古桂达书记员 黄 韵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。