广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初479号原告：梁有武。委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。被告：吴春培。被告：恩平市恩城镇房地产开发公司。法定代表人：吴杰毫，经理。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。原告梁有武与被告吴春培、恩平市恩城镇房地产开发公司（以下简称“恩城开发公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁有武及其委托诉讼代理人陈晓军、被告吴春培、被告恩城开发公司法定代表人吴杰毫、被告恩城开发公司委托诉讼代理人郑健慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁有武向本院提出诉讼请求：1.确认被告吴春培和被告恩平市恩城镇房地产开发公司于2013年12月20日签订的关于**********、13号商铺、14号商铺的三份《商品房买卖合同》无效；2.判令两被告立即办理撤销对**********、13号商铺、14号商铺的不动产登记手续；3.本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：21世纪初，被告恩城开发公司与恩平金威房地产开发有限公司（以下简称“金威公司”）在******合作开发建设金城广场项目，约定以恩城开发公司作为金城广场项目的开发建设主体，由金威公司负责实际投资建设，金城广场项目的处置权和收益权归金威公司实际享有。金城广场项目建设过程中，因金威公司资金投入不足而停工。2003年9月3日，经恩城开发公司同意，原告与金威公司签订《转让协议书》，约定金威公司将金城广场项目土地使用权及地上已建建筑物所有权整体转让给原告，由原告投资对金城广场项目进行后续开发建设，原告享有金城广场项目的处置权和收益权。原告受让金城广场项目后，将项目名称变更为“****项目”（以下简称“新世纪花园”）并全额投资完成项目的后续建设。新世纪花园建成后，新世纪花园的物业由原告自主处分、收益。在新世纪花园物业销售过程中，被告恩城开发公司作为该项目的名义建设单位，配合原告办理新世纪花园物业的销售、确权手续。所有与新世纪花园的销售、确权有关的合同、文件，需要由被告恩城开发公司盖章或法定代表人签名的，均是经原告同意后，由原告代表携需盖章、签名的合同、文件至被告恩城开发公司，由被告恩城开发公司安排盖章及法定代表人签名。在未经原告同意并办理手续的情况下，被告恩城开发公司无权销售新世纪花园的物业，亦无权与他人签订与新世纪花园销售、确权有关的任何合同、文件。2013年6月1日，原告梁有武与案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰作为共同的出卖方，与被告吴春培签订《房屋买卖合同书（以下简称买卖合同），约定将坐落于*******商铺、2号商铺、3-4号商铺、7号商铺、8号商铺、9号商铺、负一层停车场、10号商铺、三层（现瑜伽室）、办公室背后商铺（约900平方米）等十处物业转让给被告吴春培，被告吴春培通过代偿银行贷款的方式支付转让价款。该买卖合同的转让标的过程中，办公室背后商铺（约900平方米）未办理产权登记，实际权属人为原告。买卖合同签订后，原告依约将转让物业交付给被告吴春培占管、使用。由于被告吴春培未按照买卖合同约定履行代还贷款义务，构成违约，原告及案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰向被告吴春培发出《解除通知书》（以下简称“解除通知”），通知解除合同，并随后向恩平市人民法院提起民事诉讼，请求确认合同已经解除。恩平市人民法院于2018年8月31日作出（2018）粤0785民初337号民事判决，判决确认买卖合同自2017年9月4日起解除。被告吴春培不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）粤07民终3335号民事判决，判决驳回被告吴春培的上诉请求，维持原判。现该两判决已经生效，买卖合同已经自2017年9月4日起解除。买卖合同解除后，原告多次催促被告吴春培返还办公室背后商铺（约900平方米）等物业，但被告吴春培拒不返还。原告经调查发现，被告吴春培未经原告同意，擅自在2014年1月间将办公室背后商铺分别以XXXXX12号商铺、13号商铺、14号商铺为路址办理了产权登记，产权证号分别为XXX、XXX、XXX号。原告遂于2019年4月向法院提起诉讼，请求被告吴春培立即将XXX12号商铺、13号商铺、14号商铺返还给原告，并将该三处商铺的不动产权属变更登记至原告名下。法院立案处理，案号为（2019）粤0785民初858号（以下简称“858号案”）。858号案审理过程中，被告吴春培称其是通过与被告恩城开发公司签订《商品房买卖合同》的方式受让取得12号商铺、13号商铺、14号商铺的所有权，并提供了三份落款日期为2013年12月20日，买卖标的为XXX12号商铺、13号商铺、14号商铺的《商品房买卖合同》复印件，该三份《商品房买卖合同》落款处出卖人栏中，盖有“恩平市恩城镇房地产开发公司”字样的印文及“张德权”字样的印文。经原告向被告恩城开发公司了解，被告恩城开发公司称其印章一直在公司保管，唯有原告或者原告委托的人员提出明确的盖章请求，该公司才会配合盖章，否则绝对不会为他人盖章，而且公司从未刻制和使用“张德权”的私章。通过比对，涉案三份《商品房买卖合同》落款处出卖人栏的“恩平市恩城镇房地产开发公司”字样的印文与2003年9月3日《转让协议书》上恩城开发公司印章的印文明显存在差异。经公安机关鉴定，涉案三份《商品房买卖合同》落款处出卖人栏的“恩平市恩城镇房地产开发公司”字样的印章是伪造的。另外，经查证，2013年12月20日时，被告恩城开发公司的法定代表人已经变更，不是张德权，张德权不可能以该公司法定代表人的身份签订涉案三份《商品房买卖合同》。鉴于上述事实，原告认为：一、原告通过整体受让房地产项目并进行投资建设的方式取得新世纪花园土地使用权及地上建筑物所有权，原告是新世纪花园项目的权属人，对该项目物业享有处分权、收益权，被告恩城开发公司无权自行将该项目的物业转让。二、涉案《商品房买卖合同》上盖有的被告恩城开发公司的印章和“张德权”的私章均是伪造的，且张德权并非是签订涉案《商品房买卖合同》时被告恩城开发公司的法定代表人，涉案《商品房买卖合同》均是虚假的，当然无效。三、即使不考虑涉案《商品房买卖合同》真实与否，但被告恩城开发公司未经原告同意，擅自出售该三处商铺，属于无权处分，原告不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，亦应当无效。四、既然涉案《商品房买卖合同》属无效合同，自始不发生法律效力，按照合同无效的处理原则，两被告应当立即向不动产登记部门办理撤销对涉案商铺的不动产登记手续，回归至登记前的状态。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴春培辩称，原告的起诉与其无关，涉案的三个《商品房买卖合同》不是吴春培办的，是梁有武和吴春培拿材料一起去房产局找副局长岑金远咨询，岑金远认为可以办理，然后吴春培交了10万元手续费给梁有武就办了。被告恩城开发公司辩称，1.涉案三份《商品房买卖合同》不是恩城开发公司所签订，合同上的公章不是恩城开发公司所盖；2.原告要求恩城开发公司办理撤销对X***、13号商铺、14号商铺的不动产登记没有理由，因为该不动产登记与恩城开发公司无关；3.原告要求恩城开发公司承担诉讼费用没有理由，恩城开发公司不应该承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院依职权向恩平市自然资源局进行调查取证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，原告梁有武、案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰与被告吴春培签订了《房屋买卖合同书》，约定原告梁有武、案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰以人民币23275000元价格将包括X******、13号、14号铺位在内的共十处物业转让给被告吴春培，《房屋买卖合同书》签订后，十处物业均由被告吴春培占有、使用。2014年1月27日，被告吴春培提交涉案的三份《广东省商品房买卖合同》、《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书》、***办事处东门社区居民委员会、恩平市公安局桥峰派出所门牌核定证明、《恩平市地方税务局房产权属变更涉税事项证明》、广东省地方税收通用发票、税款收缴书等房地产登记申请所需材料给*******，申请将****、13号、14号铺位的不动产权登记在其名下。通过申请变更，*************、13号、14号铺位的权利人登记为被告吴春培。2018年2月9日，因被告吴春培不能按照合同约定支付购房款，原告梁有武、案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰将被告吴春培起诉至本院，请求确认《房屋买卖合同书》已解除，2018年12月25日经江门市中级人民法院终审判决确认《房屋买卖合同书》已于2017年9月4日解除。《房屋买卖合同书》被法院确认解除后，被告吴春培返还了十处物业中的尚未变更权属的物业给原告梁有武、案外人郑群妹、吴松熙、梁佩兰。另查明，被告吴春培基于与案外人**信用合作联社的金融借款合同关系，已在****、13号、14号铺位上设置了抵押权并办理了抵押登记，抵押权人为**信用合作联社。2019年10月22日，根据广东省恩平市公安局的委托，就被告吴春培向恩平市房地产交易中心提交的三份《广东省商品房买卖合同》中“出卖人（签章）”处“恩平市恩城镇房地产开发公司”的印文与样本（5份《土地登记申请书》申请人签章“恩平市恩城镇房地产开发公司”）印文是否为同一枚印章盖印的问题，广东南天司法鉴定所作出粤南[2019]文鉴字第741号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材1编号为‘00015667’的《广东省商品房买卖合同》第13页落款‘出卖人（签章）’处、检材2编号为‘00015668’的《广东省商品房买卖合同》第13页落款‘出卖人（签章）’处、检材3编号为‘00015669’的《广东省商品房买卖合同》第13页落款‘出卖人（签章）’处‘恩平市恩城镇房地产开发公司’公章印文与样本公章印文均不是同一枚印章盖印”。2010年12月31日，恩城开发公司的法定代表人由张德权变更为祝国荣。又查明，2003年9月3日恩平金威房地产开发公司（甲方）与原告梁有武（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将其所有和经营的坐落于*****的“金城广场”转让给乙方经营开发，价格为人民币10200000元。原土地使用者被告恩平开发公司盖章同意转让。2003年9月25日，被告恩平开发公司（甲方）与原告梁有武（乙方）签订一份《协议书》，约定乙方挂靠甲方经营“金城广场”，期限至该项目商品全部销售完毕，甲方协助乙方办理项目开发提供必要的便利等。原告梁有武受让“金城广场”项目后变更项目名称为“新世纪花园”。2020年5月15日，原告梁有武向本院申请撤回第二项诉讼请求,本院依法予以准许。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：1.原告梁有武主张涉案三份《广东省商品房买卖合同》合同无效，其主体资格是否适格；2.本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》是否成立。关于第一个争议焦点原告梁有武主体资格是否适格的问题。原告梁有武主张其是恩城中山东路2号新世纪花园项目（含涉案的1座12号、13号、14号铺位）的投资开发者，被告吴春培向恩平市房地产交易中心申请将上述铺位的权利人变更登记为吴春培，而申请变更登记的必需材料为本案涉案的三份合同。本案涉案合同是否成立或者是否有效，与原告梁有武有直接利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”之规定，本案原告梁有武虽不是本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》的缔约方，但是合同是否成立或者是否有效，与其有直接利害关系，原告梁有武作为本案原告请求确认本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》无效，其诉讼主体适格。关于第二个争议焦点本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》是否成立的问题。首先，被告恩城开发公司在庭审中明确没有与被告吴春培签订本案涉案的三份《广东省商品房买卖合同》，三份《广东省商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书》中“恩平市恩城镇房地产开发公司”的印文均不是其公司所盖；其次，根据广东南天司法鉴定所的鉴定结论，本案涉案的三份《广东省商品房买卖合同》“出卖人（签章）”处“恩平市恩城镇房地产开发公司”的印文与恩城开发公司确认的其公司印文不是同一枚印章所盖；再次，涉案的三份《广东省商品房买卖合同》“法定代表人”处加盖的是“张德权”的印文，根据恩平市市*监督管理局出具的《企业机读档案变更登记资料》显示，2010年12月31日恩城开发公司的法定代表人已由张德权变更为祝国荣，合同签订时张德权已非恩城开发公司的法定代表人。从以上三个方面综合分析判断，涉案的三份《广东省商品房买卖合同》不是被告恩城开发公司与被告吴春培所签订。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”之规定，合同是典型的基于双方或者多方的意思表示一致才能成立的民事法律行为，而本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》要成立，需要合同双方当事人的意思表示一致，但本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》并非被告恩城开发公司与被告吴春培协商一致所签订，合同上的“恩平市恩城镇房地产开发公司”的印文也不是由恩城开发公司加盖的其公司印章。因此，恩城开发公司并没有作出过与被告吴春培之间成立商品房买卖关系的任何意思表示。涉案的三份《广东省商品房买卖合同》缺乏双方当事人一致的意思表示，因此不成立。原告梁有武主张本案涉案三份《广东省商品房买卖合同》无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。本案之所以成诉，皆因《房屋买卖合同书》被确认解除所致，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，如因事实或法律原因致被告吴春培无法返还恩城中山东路2号新世纪花园1座12号、13号、14号铺位的，原告梁有武及其他权利人可通过请求吴春培对房屋折价赔偿等方式维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁有武的诉讼请求。本案受理费11800元（原告梁有武已预交），由原告梁有武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄潮新审 判 员  任爱武人民陪审员  梁燕丹二〇二〇年六月二日法官 助理  刘引弟书 记 员  梁小霞