江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1324民初1577号原告：中国建设银行股份有限公司泗洪支行，住所地江苏省泗洪县青阳街道泗州西大街39号，统一社会信用代码9132132483988530XY。负责人：汪东亚，该银行行长。委托诉讼代理人：朱耀勇，江苏开禧律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄强，江苏开禧律师事务所律师。被告：冯连山，男，1978年4月17日出生，住江苏省泗洪县。被告：周梅，女，1978年4月5日出生，住江苏省泗洪县。被告：冯登前，男，1985年8月22日出生，住江苏省泗洪县。原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪建行）与被告冯连山、周梅、冯登前金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告泗洪建行委托诉讼代理人朱耀勇，被告冯连山、冯登前到庭参加诉讼，被告周梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗洪建行向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯连山、周梅偿还原告借款本金185817.77元、利息8737.99元（截至2020年2月29日，此后利息以185817.77元为基数，按年利率4.9%并上浮50%，自2020年3月1日计算至实际给付之日止）；2.判令被告冯连山、周梅承担原告支付的律师费12000元；3.判令被告冯登前对上述款项承担连带清偿责任；4.判令原告对被告冯连山名下的位于泗洪县产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月17日，冯连山、周梅与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款261000元用于购买洪泽湖水产城12幢2单元1103室房产，借期15年，还款方式为委托扣款；同时被告以其所购房屋为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记手续。冯登前为上述借款提供连带责任担保。现被告未按约定履行还款义务，故请求判如所请。被告冯连山辩称，对事实无异议，但律师费过高。被告冯登前辩称，对事实无异议，不同意承担担保责任，希望通过出售房屋偿还债务。被告周梅未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经到庭被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，原告与被告冯连山、周梅、冯登前、案外人江苏嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告冯连山、周梅作为借款人向原告借款261000元用于购买泗洪县产；借款期限为180个月；还款方式为按月等额本息还款法；该利率为浮动利率，以基准利率确定，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告冯连山同意以位于泗洪县产为上述借款提供抵押担保。被告冯登前及嘉恒公司为上述借款提供保证。保证期间约定两种：第一种保证期间为保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日后两年止；若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期后两年止。第二种保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告冯连山、周梅在借款人处签字确认，被告冯登前在保证人处签字，案外人嘉恒公司在保证人处加盖印章。2013年10月15日，原告向被告冯连山指定的嘉恒公司账户交付贷款261000元，并约定执行年利率6.55%。2015年11月17日，双方当事人办理抵押权登记，他项权证号为洪房他证泗洪字第××号，他项权利人为泗洪建行，债权数额为261000元。自2019年8月起，被告冯连山、周梅未按约偿还借款本息。截止2020年2月29日，被告冯连山尚欠原告本金185817.77元、利息8737.99元未还。另查明，涉案借款现执行年利率4.9%。再查明，原告因本次诉讼，向江苏开禧律师事务所支付律师代理费12000元。本院认为：原告泗洪建行与被告冯连山、周梅、冯登前及嘉恒公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。原告依约向被告指定账户交付借款261000元，履行了出借人的款项交付义务，被告冯连山、周梅未按约还款的行为构成违约，原告宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还全部借款本息符合合同约定。对原告要求被告冯连山、周梅偿还剩余借款本金185817.77元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息计算方式符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告冯连山以其所有的位于江苏省泗洪县产为上述借款提供抵押担保，且该房产已办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告依法享有该抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，以抵押登记债权数额261000元为限。关于被告冯登前保证责任承担问题，因涉案合同同时约定了两种保证期间，原告未能提供证据证明双方明确约定被告冯登前的保证期间为贷款人宣布债务提前到期后两年止。在格式条款出现争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故冯登前保证期间应为至办理抵押登记且权利证书交付原告之日止。现涉案房屋抵押手续已办理完毕，被告冯登前的保证期间已过，不应承担保证责任。对原告要求被告冯登前承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费损失，因律师代理费是债权人为实现债权所支出的实际费用，属于因违约方违约给债权人造成的损失。律师代理费的主张应以实际发生为前提，兼顾公平性和合理性。本案为金融借款合同纠纷，虽然涉案标的较大，但是当事人之间争议较小，属于简单案件，律师代理此类诉讼直接按照涉案标的额计收代理费，与其付出的劳动和案件难易程度不相适应。故应根据公平原则，综合考量案件的难易程度、标的大小、律师的实际工作难度及工作量、地区经济发展水平的因素，本院将原告主张的律师费损失数额调整为6000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：一、被告冯连山、周梅于本判决生效后十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行借款本金185817.77元、利息8737.99元（截至2020年2月29日，此后利息以185817.77元为基数，按年利率7.35%，自2020年3月1日计算至实际给付之日止）；二、被告冯连山、周梅于本判决生效后十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行律师代理费损失6000元；三、原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行享有被告冯连山抵押的，位于江苏省泗洪县产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，以261000元登记债权数额为限；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行对被告冯登前的诉讼请求；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司泗洪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4402元，减半收取2201元，由被告冯连山、周梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4402元。审 判 员 张新育二〇二〇年六月二十八日法官助理 江雨濛书 记 员 马 迪附录一：本案的证据目录原告提供的证据目录：被告冯连山、周梅结婚证复印件1份；《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》各1份；开立贷款账户通知书、个人贷款委托扣款账户表、明细表、个人贷款支付凭证和核定贷款指标通知书各1份；房他证1份；个人贷款对账单1份；委托代理协议、中国银行网上电子银行回单、增值税专用发票各1份。被告冯连山、周梅、冯登前未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。