陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1560号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗春，女，1969年2月8日出生，汉族，籍住陕西省宝鸡市渭滨区清姜东一路**院******。委托诉讼代理人：唐锐，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：范根荣，男，1999年3月2日出生，汉族，，籍住陕西省宝鸡市渭滨区清姜东一路**院******委托诉讼代理人：唐锐，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹甲兰，女，1975年11月18日出生，汉族，籍，籍住西安市雁塔区雁塔南路******住安康市汉滨区。委托代理人李秀菊，陕西云达律师事务所律师。委托代理人赵乐环，陕西君景律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张家海，男，1976年12月1日出生，汉族，籍住西安市雁，籍住西安市雁塔区雁塔南路******委托代理人李秀菊，陕西云达律师事务所律师。委托代理人赵乐环，陕西君景律师事务所律师。第三人：西安房多多房地产营销策划有限责任公司。住所地：西安曲江新区行政商务中心**荣华国际大厦******。法定代表人：种亚强，系该公司经理。上诉人罗春、范根荣因与上诉人曹甲兰、张家海及原审第三人西安房多多房地产营销策划有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗春、范根荣上诉请求：依法撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18736号民事判决第三项，改判张家海、曹甲兰赔偿差价损失215000元；一、二审诉讼费由张家海、曹甲兰负担。事实和理由：2018年5月28日之后，罗春与曹甲兰微信沟通，曹甲兰提出涨价，每平米12000元。其提出在原价总价基础上加80000元，曹甲兰不同意。2018年7月15日，罗春同律师与张家海见面商谈，又提出在原价总价基础上加80000元，张家海仍认为价格太低，不同意，该事实张家海在原审中当庭认可。罗春通过微信多次催曹甲兰与张家海协商解决办法，曹甲兰明确表示低于126万不谈。差价应该是126万元与94.5万元之间的差额。原审认定差价损失50000元，明显与市场情况不符。张家海、曹甲兰辩称，罗春、范根荣签订合同时故意隐瞒征信问题，违约在先，在办理按竭贷款时，因其征信问题银行拒绝批贷，导致合同解除，其无权要求退还定金、赔偿差价损失。张家海、曹甲兰上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18736号民事判决，依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由罗春、范根荣负担。事实与理由：其依约及时对案涉房屋向银行办理了解押手续，完成了合同约定的义务。然罗春、范根荣却因自已的征信问题，导致银行不能以原利率申请求按竭，需上浮首付款及按揭利率，当时其已经履行了相关协助义务，但却因罗春、范根荣不同意，未能签订贷款担保合同，该原因归责于罗春、范根荣。后其又按罗春、范根荣的要求第二次去银行配合贷款。银行仍然要求提高首付和利率。此时其要求罗春、范根荣就银行或中介公司是否批贷，及批贷款日期进行承诺，是行使不安抗辩权。各方均不能做出承诺的情况下，罗春、范根荣并未做出以其他方式支付房款的意思表示。其拒绝签字理由正当。罗春、范根荣在缔约时承诺其在银行没有逾期记录，但事实是存在逾期记录，隐瞒了签订合同重要事实。罗春、范根荣既不能以贷款方式支付房款亦不承诺以其他方式支付房款，导致合同不能履行，构成违约，应当依约承担违约责任。另，原审诉讼费认定错误，应当纠正。罗春、范根荣辩称，合同未能履行完成的原因是曹甲兰、张家海在拒绝签字后又要求涨价未达到目的的情况下拒绝履行合同造成的，曹甲兰、张家海的请求应予驳回。西安房多多房地产营销策划有限责任公司经本院传唤未到庭应诉。罗春、范根荣起诉，请求：1、解除罗春、范根荣和曹甲兰、张家海及第三人签订房屋买卖协议；2、曹甲兰、张家海返还定金45000元；3、曹甲兰、张家海赔偿因拒绝履行合同义务造成的损失360000元；4、曹甲兰、张家海承担本案诉讼费用。曹甲兰、张家海反诉请求：1、罗春、范根荣承担违约赔偿189000元；2、罗春、范根荣承担本案反诉费用。一审认定的事实：2018年4月14日，罗春、范根荣与曹甲兰、张家海及第三人签订《房屋买卖协议》，合同第一条约定：1.交易房屋坐落于西安市曲江新区行政商务中心荣华国际大厦1幢1单元12307室；2.交易房屋所有权证编号为：1125100013-1-1-12307~1；4.交易房屋已经设定抵押，由曹甲兰、张家海自行还贷；6.曹甲兰、张家海保证没有恶意隐瞒交易的其他重要信息。合同第二条约定：1、⑵罗春、范根荣个人征信状况为没有逾期记录。合同第三条约定：罗春、范根荣应于本协议签署时支付购房定金共计45000元整并交给曹甲兰、张家海收取。合同第四条约定：1、⑴双方确认以945000元的总价款购买该房屋；⑵罗春、范根荣的房款支付方式为商业贷款；⑶罗春、范根荣房款支付时间为按揭贷款审批通过3日内。合同第七条约定：2、本协议签订后，若罗春、范根荣或者曹甲兰、张家海违约，则违约方应按房屋转让总价的20%向守约方支付违约金。同日，罗春、范根荣向曹甲兰、张甲海支付定金45000元。2018年5月25日，罗春、范根荣及第三人三方约定前往银行办理二手房按揭贷款手续。曹甲兰、张家海资料提交完毕后，在进行罗春征信审核时银行发现并告知三方，因罗春存在8次逾期还款行为，故不能以原利率申请按揭，需上浮首付款及按揭利率，罗春未同意继续签字办理并提出其自行联系其他银行办理按揭。后三方约定三日后再次办理相关按揭手续。2018年5月28日三方再次前往银行办理按揭手续，在银行告知罗春办理按揭仍需上浮首付款及按揭利率，经第三人协调罗春最终表示同意并签字。曹甲兰张家海一方在签署过程中要求罗春、范根荣、第三人或银行任何一方向其承诺按揭能顺利审批完成期限，因三方称均无法对此作出承诺，遂后曹甲兰、张家海未在同意继续办理，随即离开。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，罗春、范根荣与曹甲兰、张家海签订的《房屋买卖协议》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是双方之间签订的房地产买卖合同是否应予以解除及双方是否存在违约行为并承担违约责任。现因双方对解除合同均不存在异议，故罗春、范根荣主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，依法予以支持。本案中，2018年5月25日，罗春、范根荣与曹甲兰、张家海及第三人三方在银行进行房屋贷款手续办理过程中，虽因罗春、范根荣个人征信问题，导致当日贷款未能办理，但曹甲兰、张家海均同意于2018年5月28日另行前往办理，应视为双方对于办理按揭的时间达成新的合议。但在第二次办理按揭过程中，曹甲兰、张家海因无人向其承诺按揭办理时间而拒绝办理贷款面签行为无合同及法律依据，且致罗春、范根荣无法办理按揭手续，买卖合同无法继续履行，曹甲兰、张家海应承担相应责任。罗春、范根荣主张曹甲兰、张家海返还定金45000元，于法有据，依法予以支持。对于罗春、范根荣主张同类房屋差价损失360000元，罗春、范根荣未能提供证据证明其实际损失，但结合市场现状，罗春、范根荣另购同类房屋存在差价的因素，可以酌情确认差价损失50000元。反之，曹甲兰、张家海主张因罗春、范根荣违约要求其支付违约金一节，于法无据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告罗春、范根荣与被告曹甲兰、张家海及第三人西安房多多房地产营销策划有限责任公司签订《房屋买卖协议》；二、被告曹甲兰、张家海返还原告罗春、范根荣定金45000元；三、被告曹甲兰、张家海赔付原告罗春、范根荣差价损失50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告罗春、范根荣其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曹甲兰、张家海的诉讼请求。本案本诉案件受理费13250元、反诉费用2040元，由被告曹甲兰、张家海共同承担。因原告已预交，被告曹甲兰、张家海于支付上述款项时将该款一并支付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实，双方当事人均无异议。二审中，法庭询问罗春、范根荣，双方在合同履行过程中你方是否表示过贷款不成就时以现金或其他方式支付房款。罗春、范根荣称，没有过。另，张家海、曹甲兰在本案中称，在5月28日办理按竭时，曹甲兰、张家海要求罗春、范根如果贷款办不下来，则用现金支付，但罗春、范根荣拒绝承担承诺。另查明，双方在5月28日后，罗春、范根荣与曹甲兰、张家海沟通合同事宜，曹甲兰、张家海要求罗春、范根荣加价，但未能达成一致。罗春、范根荣遂向法院起诉要求继续履行合同，后自愿撤回起诉；撤诉后又提起本案诉讼，要求解除合同。本案立案受理诉状送达后，曹甲兰、张家海致函罗春、范根荣表示同意解除合同的请求，并以罗春、范根荣存在银行征信问题为由要求罗春、范根荣承担相应责任。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，合同双方应当诚信履行合同义务。罗春、范根荣称曹甲兰、张家海拒绝配合贷款且要求加价，拒不履行合同致合同未能履行完成，并要求罗春、范根荣承担违约责任。曹甲兰、张家海则称罗春、范根荣隐瞒其银行征信存在问题的事实，且拒不对银行贷款期限及银行贷款不能成就时如何支付房款作出承诺，无奈其行使不安抗辩权中止履行合同；双方对后续履行问题不能达成一致，罗春、范根荣又起诉要求解除合同导致未能履行完成，并要求罗春、范根荣承担违约责任。从查明事实看，合同签订后曹甲兰、张家海依约及时解除了房屋的抵押，并协助罗春、范根荣办理银行贷款。却因罗春、范根荣存在征信问题及自身不同意提高首付及利率原因导致未能完成。应当认定曹甲兰、张家海积极履行了合同义务。罗春、范根荣在缔约时承诺其银行征信并不存在问题，然在合同履行过程中却出现征信问题，已有违约。在此情况下，曹甲兰、张家海仍应约第二次协助罗春、范根荣去银行办理贷款手续。在此情况下，曹甲兰、张家海作为房屋出卖方，鉴于买方存在银行征信问题的事实，要求罗春、范根荣或银行、或中介机构就是否批贷款和贷款审批的期限等进行承诺，属常理所为，并无不妥。依常理，罗春、范根荣作为买方理应对相应问题及时进行承诺。在罗春、范根荣并未予承诺的情况下，曹甲兰、张家海拒绝签字亦无不当。双方因此纠纷，曹甲兰、张家海在本案中称其拒绝签字的行为系行使不安抗辩权，符合通常的交易习惯，应予采信。至于罗春、范根荣称，此后曹甲兰、张家海要求加价出售的问题。曹甲兰、张家海要求加价属实，但发生在双方产生纠纷之后，且要求加价并不必然导致合同不能履行，罗春、范根荣如认为其要求加价不合理既可拒绝，亦可以依法主张自身的权益。但纠纷后罗春、范根荣虽提起诉讼要求继续履行合同，却对曹甲兰、张家海提出的银行征信问题及贷款不能成就时房款支付方式问题等合理要求始终未做承诺。后又撤诉重新起诉要求解除合同，可见并无履行合同的诚意。原审鉴于曹甲兰、张家海对罗春、范根荣要求解除合同的请求不持异议的事实，对曹甲兰、张家海解除合同的请求予以支持，符合本案实际。合同解除后，曹甲兰、张家海收取罗春、范根荣的定金45000元应予返还。如上所述，罗春、范根荣因其自身原因导致合同未能履行完成，且其除向出卖方支付定金外，并未履行其他付款义务，其要求曹甲兰、张家海承担违约责任的请求，缺乏事实依据，不应支持。至于曹甲兰、张家海上诉要求罗春、范根荣承担违约金198000元的问题。罗春、范根荣虽有违约，但并未给曹甲兰、张家海造成实际损失，故对其该上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决第一、二、四、五项正确，应予维持；第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18736号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18736号民事判决第三项。一审案件受理费13250元，由罗春、范根荣负担10000元，曹甲兰、张家海负担3250元。二审案件受理费罗春、范根荣预交3600元，由罗春、范根荣自行负担；曹甲兰、张家海预交5789元，由曹甲兰、张家海自行负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年六月五日书记员  李妍慧