广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初983号 原告：柳州致上物业服务有限公司，住所地：广西柳州市荣军路**办公楼****。统一社会信用代码：91450200576835668T。 法定代表人：罗宁。 委托诉讼代理人：戴盛红，柳州致上物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：雷双，广西品一律师事务所律师。 被告：潘克建，男，1978年12月18日出生，壮族，大学文化，公务员，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：陈燕，女，1984年2月1日出生，汉族，大学文化，公务员，住广西来宾市兴宾区。系被告潘克建妻子。 原告柳州致上物业服务有限公司诉被告潘克建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人戴盛红、雷双，被告委托代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付大地景苑D50号商铺物业服务费5244元、违约金1550.38元，合计费用6794.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为来宾市兴宾区桂中大道**大地景苑小区**商铺所有权人，面积为180.8平方米，每月物业服务费114元，原告与来宾市大地景苑小区业主委员会（以下简称大地业委会）于2012年4月21日签订《大地景苑小区物业管理服务合同》以下简称《合同》。合同约定从2012年5月1日至2014年12月31日期间由原告为大地景苑小区提供物业服务，合同期满后，原告与大地业委会于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，约定从2015年1月1日至2017年12月31日由原告继续为大地景苑提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014.3.1－2017.12.31未交物业服务费5244元，截止2019年10月20日，被告欠缴物业服务费5244元。根据合同第十九条第二款约定，物业费用按月缴纳，不得拖欠。恶意拖欠将按每日1.5‰标准计算滞纳金。由此，违约金从2018年1月1日起算，原告自愿放弃70%后，被告应承担违约金为1550.38元，以上费用合计6794.38元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。现根据法律相关规定，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告潘克建答辩称：①大地业委会与原告签订的物业服务合同违反公平原则，对答辩护人没有约束力，答辩人商铺是外街门面，不在该合同约定的服务范围，答辩人无需原告提供服务，按照公平、合理原则，答辩人不承担交纳物业服务费义务；②答辩人是因原告对大地景苑小区管理混乱，不按合同履行义务在先，答辩人才拒交物业服务费的，原告计算答辩人欠交物业服务费数额有误，其中有8个月不在合同约定的范围内；③原告提供的证据不能证明其已为答辩人提供了物业服务；④现在正在为大地景苑提供物业服务的鸿福物业管理有限公司对内街业主收取物业服务费为400元/年，而且服务质量优于原告，因此原告对内街业主的收费标准应当为200元/年；⑤原告的诉讼请求已超过诉讼时效；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年4月21日，大地业委会与原告签订《大地景苑小区物业管理服务合同》，大地业委会将大地景苑小区委托给原告管理，委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止；合同就双方权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用收取标准及违约责任等进行了约定；其中第十九条2约定：商业用途一楼每平方米1.0元/月，二楼以上每平方米0.45元/月；合同期满后，仍由原告为大地景苑小区业主提供物业服务。2014年12月13日大地业委会与原告续签合同，期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。原告提供服务期间，由于大量业主拒交物业服务费等费用，原告为催收欠款，将欠费业主名单上墙公布，并于2013年12月8日、2015年11月28日、2016年11月20日分别以“通知”或者“公开信”等形式向欠费业主催收。被告潘克建系大地景苑小区D50号门面房业主，自2014年3月起开始不交物业服务费，至2017年12月31日，共拖欠原告物业服务费5244元。 另查明，原告自2012年开始，在大地景苑小区开展物业服务期间，接受并处理了大地景苑门面业主的投诉，安排保安在小区内巡逻，保洁人员对商铺路面进行清扫，工作人员对内街乱设摊点和乱停放车辆行为进行制止、对损坏的路灯进行修复、对垃圾桶进行清洗。同时也存在公共设施管理不善，路灯、安保、下水道等方面服务存在管理混乱以及内街存在乱设摊点现象，服务质量差或缺失。 本院认为，大地业委会与原告柳州致上物业服务有限公司签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》合法有效。被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，就应当按照合同约定按时交纳物业服务费。原告在为业主提供服务时，服务质量没有达到合同约定标准，不安排工作人员在内街值班巡逻，内街管理混乱，业主提出的房屋漏水、排污和治安问题没有处理或答复，引起业主不满，导致业主拒交物业服务费，原告应对自己的行为承担相应责任。按照公平原则，对原告的诉讼请求酌情支持30%，即被告应向原告交纳的物业服务费为1573.2元（5244元×30%）；原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。原告与大地业委会签订的合同形式和内容均符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示；大地景；大地景苑小区业主不是合同相对人，，可以通过其他途径行使撤销权，但没有行使，视为小区业主对原告为大地景苑小区提供物业服务不反对，大地业委会与原告签订的合同对全体业主具有约束力，故被告提出合同对其没约束力的意见，不予采纳。关于被告提出其商铺在大地景苑小区外街没有享到原告物业报务的意见；经查，大地景苑外街门面与大地景苑小区其他物业构成一个整体，与大地景苑其他物业拥有共用部位、共同设施设备，原告在为这些共同部位、共同设施进行管理和维护时，实际上也为外街门面提供了服务，因此被告以其没有享受到原告提供的物业服务为由，请求驳回原告诉讼请求的意见，不予采纳。关于被告提出计算其物业服务费数额有误的意见，虽然有8个月不在合同规定的范围内，但被告等业主未对原告物业服务行使撤消权，而且原告在为业主提供服务时，被告等业主仍然接受，享受了服务就应当交费，不在合同范围内的服务期间，被告也应交纳物业服务费，因此被告提出计算其物业服务费数额有误的意见，不予采纳。关于被告提出原告服务质量差，没有达到合同约定要求的意见，与查明事实相符，予以采纳；但单以服务质量未达到合同要求即请求驳回原告诉讼请求的意见，不予采纳。关于被告提出原告诉讼请求已超过诉讼时效的意见，法律规定的诉讼时效为三年，从2017年12月31日起算至原告起诉时止不满三年，被告提出已过诉讼时效的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告潘克建给付原告柳州致上物业服务有限公司物业服务费1573.2元； 二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被告潘克建于本判决生效后十日内履行完毕。 如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘克建负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗信红 二〇二〇年六月八日 书记员  何幸魏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。