江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初2922号原告：鲍俊成，男，1971年2月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。被告：张锡瑶，女，1960年9月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：万加中，男，1956年8月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。第三人：沭阳县兴沭房地产开发有限公司,住所地沭阳县苏州东路19号法定代表人：戴建秋，该公司董事长。管理人：江苏向天律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。原告鲍俊成与被告张锡瑶、万加中及第三人沭阳县兴沭房地产开发有限公司（以下简称兴沭公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告鲍俊成及其委托诉讼代理人姜荣艳、被告张锡瑶、万加中及二被告共同委托诉讼代理人冯华沭、第三人兴沭公司委托诉讼代理人刘海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍俊成向本院提出诉讼请求：1.被告搬离原告位于沭阳县，不得妨碍原告正常使用该房屋；2.被告赔偿原告占用期间损失10000元。事实与理由：2016年2月28日，原告与兴沭公司签订《金色港湾阁楼使用权转让协议》，兴沭公司将案涉房屋的使用权转让给原告，购房款以原告在金色港湾小区安装电表的工程款80000元进行冲抵。同日，兴沭公司及宿迁市鑫怡物业服务有限公司向原告交付了案涉房屋。后二被告偷偷将案涉房屋门锁进行了更换，侵占原告房屋。经多次交涉，被告拒绝归还。被告张锡瑶、万加中共同辩称，案涉房屋在2013年8月29日即由兴沭公司交由被告使用至今。因兴沭公司工作失误，未能将应当交付给被告的自行车库交付被告使用，为了保护被告合法权益，经与当时兴沭公司的法定代表人毕某协商，决定将案涉房屋临时交予被告使用，待有空余自行车库后再做调整处理，并由毕某出具情况说明一份。被告对案涉房屋的占有使用是合法的有权占有。原告提供的转让协议及收据是虚假的，房款收据上日期有明显涂改，涂改前的日期显示为2018年。在2018年2月28日前，兴沭公司的公章已经被沭阳县住建局收回监管，此时该房地产公司并无实际交易能力。案涉房屋至今尚未交付原告，原告无权要求排除妨害。第三人兴沭公司陈述，2018年5月经法院指定担任兴沭公司的管理人。管理人之前对原被告之间的争议不清楚，也未向管理人反映过。管理人在接管公司财产时，未接收到公司印章，财务账册也不齐全。经与兴沭公司法定代表人核实，其表示原告的协议书是真实的，其他人是私自强占的。案涉金色港湾小区项目是毕某、庞某、戴某三人一起做的，毕某不是公司登记股东。对于被告提及的自行车库问题，当时自行车库没有建好、很乱，不清楚是否无法交付。本案经审理查明事实如下：2016年2月28日，鲍俊成（乙方）与兴沭公司（甲方）签订《金色港湾阁楼使用权转让协议》，约定甲方同意将其开发建设的金色港湾2号楼7层701室楼上的阁楼（但不包括机房等其他附属设备空间）的使用权转让给乙方，房号701室。该阁楼转让总金额为人民币80000元，乙方于2016年2月28日支付人民币冲抵装电表款元整。该阁楼不办理产权证、土地证等权属证明，乙方具有该阁楼的使用权，其使用年限同下部建筑使用年限。兴沭公司庞某在该合同甲方处签名并加盖公司印章。后兴沭公司向鲍俊成出具收款收据，载明收到鲍俊成阁楼款80000元，并注明系冲抵装电表款，加盖兴沭公司金色港湾收款专用章。该收据本来载明的时间为“18年月28日”后涂改为“16年月28日”。鲍俊成称当时兴沭公司和物业公司向其交付房屋时称房屋钥匙丢失，是让开锁公司来打开房门的，当时即发现案涉房屋内有一个花瓶和一张破旧的床，兴沭公司称屋内的物品扔掉即可。因感觉案涉房屋已经有人使用，就到楼下601室找到被告张锡瑶，让被告将物品搬走并给了一把钥匙给被告。过了半个月后发现房屋门锁又被更换了。鲍俊成至今未能占有使用过案涉房屋。2018年12月12日，鲍俊成向案涉金色港湾小区物业公司交纳物业费500元。另查明，毕某在以兴沭公司名义开发的案涉金色港湾小区中具体负责相关事宜。张锡瑶因房屋拆迁安置金色港湾小区2号楼601室，面积98.19平方米；同时选购2号楼一单元5号车库，面积11.17平方米。2013年8月29日，因兴沭公司负责拆迁安置的工作人员安排不到位，未能将车库交付张锡瑶使用。后张锡瑶向毕某反映，经毕某同意将案涉2号楼701室临时调整给张锡瑶使用，待有自行车库后再做调整处理，并由毕某于2013年8月29日向张锡瑶出具情况说明一份。后张锡瑶使用案涉701室至今。本案的争议焦点为：被告占有使用案涉房屋是否具有合法依据？原告是否有权对案涉房屋主张排除妨害？本院认为，案涉701室房屋未办理房产登记，原告鲍俊成主张被告非法占有使用案涉701室房屋，要求被告搬离案涉房屋，原告应当举证证明其取得了案涉房屋的使用权，而被告无权占有使用案涉房屋。原告提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。首先，被告针对其占有使用案涉房屋的依据，提供了金色港湾小区选房确认书以及毕某于2013年9月28日出具的情况说明。该选房确认单上明确载明了“2#一单元⑤#11.17㎡”，可以证明被告在拆迁安置时选购了自行车库。为了核实毕某出具的情况说明的真实性，本院庭后与毕某联系，其认可向张锡瑶出具情况说明的事实并陈述当时案涉金色港湾小区是其与庞某、黄某三人合伙借用兴沭公司资质开发的，其是具体负责人。毕某为了印证其陈述的真实性提供了2009年8月1日与兴沭公司签订的协议书、兴沭公司出具的委托书、股东会决议等材料，上述证据载明的内容与其陈述内容相互印证，结合兴沭公司在庭审中也认可毕某与庞某等人一起合作开发案涉金色港湾小区，本院对毕某出具的情况说明的真实性予以确认。因此，被告张锡瑶占有使用案涉车库是得到案涉金色港湾小区当时具体负责人员的同意的，是因为其选购的自行车库无法向其交付，临时调整案涉房屋给张锡瑶使用的，张锡瑶使用案涉701室房屋具有合法依据，并非恶意侵占。其次，原告主张其系案涉701室房屋的使用权人，提供了阁楼转让协议、收款收据及物业费收据，兴沭公司对原告提供的证据无异议。根据上述证据载明的内容，案涉701室房屋是以抵充安装电表款的形式出售给原告的，原告依据上述证据获得的是对案涉701室房屋的债权。原告主张排除妨碍，应当举证证明其已经取得了案涉701室房屋的使用权。原告庭审中陈述，兴沭公司与案涉金色港湾小区的物业公司向其交付房屋时，是以房屋钥匙丢失为由，安排开锁公司采用更换房屋门锁的方式向其交付的，且房门打开后即发现屋内有部分物品，要求其自行将物品搬离。当时其即感觉到房屋已经有人使用，并且下楼找到被告张锡瑶让其将物品搬离，之后一直未占有使用过案涉房屋。根据原告陈述，本院认为原告并未实际取得案涉701室房屋的使用权，理由如下：1.原告作为案涉房屋的购买人，根据其陈述在购买之前未到房屋现场查看房屋具体状态，仅是查看了类似的阁楼，与正常的房屋交易习惯不相符；2.原告打开房门后发现屋内存放有物品，其陈述当时也感觉到房屋已经有人使用。作为一般理性的购房人，原告此时不应当接收案涉房屋，而是应当要求兴沭公司向其交付无权利瑕疵的房屋，保证无第三人就案涉房屋主张权利；3.原告从未实际占有使用过案涉房屋，在案涉房屋已经由他人使用的情况下，仅凭原告陈述的采用更换房屋门锁的方式打开房门，该种方式不属于有效交付。综上，被告占有使用案涉701室房屋具有合法依据，原告并未实际取得案涉房屋的使用权，其要求被告搬离案涉房屋并赔偿其损失，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鲍俊成的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告鲍俊成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元。审判员 周 妮二〇二〇年六月二十二日书记员 程 跃书记员 张琼月附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。