上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初14964号原告：上海盾力电子科技有限公司,住所地上海市金山区金山卫镇金石公路****。法定代表人：汪成敖,执行董事。委托诉讼代理人：李枭，上海创永律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艳，上海创永律师事务所律师。被告：上海珠新建筑机械设备租赁部,住所地,住所地上海市金山区山阳镇华新****iv>投资人：吴建新。被告：吴建新，男，1963年4月27日生，住浙江省嘉兴市。两被告共同委托诉讼代理人：刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。被告：上海卫都酒店管理有限公司,住所地上海市,住所地上海市金山区石化沪杭公路**法定代表人：谢建时，执行董事。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。原告上海盾力电子科技有限公司与被告上海珠新建筑机械设备租赁部(以下简称珠新租赁部)、吴建新、上海卫都酒店管理有限公司(以下简称卫都公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李枭，被告珠新租赁部、吴建新共同委托诉讼代理人刘宝亮，被告卫都公司委托诉讼代理人罗黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告珠新租赁部、被告卫都酒店签订的《租赁合同》已于2018年12月26日解除；2、判令被告珠新租赁部支付原告截止2019年10月27日拖欠的租金55万元及自2019年10月28日起至实际搬离日按每月41,667元计算的占有使用费；3、判令被告支付原告以5万元为本金，自2018年4月21日起及以50万元为本金自2018年10月21日起至实际支付日止按年利率50%计算的违约金；4、判令珠新租赁部支付原告截止2019年9月30日的土地使用税77,844.38元以及截止2018年1月31日止的电费10,096元，此后按实计算至返还租赁物；5、判令被告珠新租赁部立即搬离上海市金山卫镇新圩地块(103/1丘)，并将土地恢复原状并返还原告；6、判令被告吴建新在被告珠新租赁部不足以清偿上述债务时以其个人的其他财产予以清偿；7、判令被告卫都酒店对被告珠新租赁部的上述债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求调整为：1、判令确认原告与被告珠新租赁部、被告卫都公司签订的《租赁合同》(2016年10月28日)已于2018年12月26日解除;2、判令被告珠新租赁部支付原告截止2018年12月26日拖欠的租金133,333元及自2018年12月27日起至实际搬离日止按每月41,667元计算的占有使用费;3、判令被告支付原告以5万元为本金自2018年4月21日起计算至实际支付日止，按年利率50%计算的违约金,以25万元为本金，自2018年10月21日起计算至实际支付日止,以25万元为本金，自2019年10月21日起至实际支付日止，按年利率50%计算的违约金;4、判令被告卫都公司立即腾空搬离上海市金山卫镇新圩村地块(103/1丘),并将前述土地返还原告;5、判令被告吴建新在被告珠新租赁部财产不足以清偿上述债务时以其个人的其他财产予以清偿;6、判令被告卫都公司对被告珠新公司的上述债务承担连带清偿责任;7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告珠新租赁部、卫都公司签订一份《租赁合同》，约定原告将上海市金山卫镇新圩村(103/1丘)地块(以下简称案)地块)出租给珠新租赁部做堆场使用，被告卫都公司为租赁合同担保方，租期5年，自2016年10月28日至2021年10月27日止，租金为人民币50万元/年，租金每半年支付一次，先付后用，且需提前一周支付。合同签订后，原告依约将案涉地块交付给被告珠新租赁部使用，但在2018年4月28日至2018年10月27日承租期限内，被告珠新租赁部只支付20万元租金，尚余5万元租金至今未付，后一租赁年度(2018年10月28日至2019年10月27日)的租金被告也未支付。原告多次向被告珠新租赁部催讨，其均不予配合。无奈下，2018年12月26日，原告向被告发出《合同解除通知书》，通知解除双方签订的《租赁合同》。合同解除后，被告珠新租赁部仍在使用案涉地块，至今尚未搬离。同被告珠新租赁部系个人独资企业，系由被告吴建新以个人财产出资。根据相关法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务时，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告卫都公司作为租赁合同担保方，理应对被告珠新租赁部的各项债务承担连带担保责任。综上，根据相关法律规定，请求法院依法支持原告诉请。被告珠新租赁部与被告吴建新共同辩称，不同意原告诉请。原告与珠新租赁部之间没有实际租赁关系，应是原告与被告卫都公司之间发生的2016年10月26日的租赁合同，也是按照他们的租赁合同在履行。2016年10月28日，原告与被告珠新租赁部签订的租赁合同，是原告与卫都公司当时以需要办理相关的备案手续为由，让珠新租赁部出面代签。原告并没有将案涉的土地、厂房交付给珠新租赁部，珠新租赁部也没有支付过任何的费用给原告，所以双方之间不存在租赁的关系，也不存在要求解除这个合同，因为这个合同并没有履行过。所以对原告要求珠新租赁部承担的这些费用，都不予认可。对于要求被告吴建新以个人财产承担也不予认可。请求法院依法驳回原告对被告珠新租赁部及吴建新的诉请。被告卫都公司辩称，同意被告珠新租赁部及吴建新意见，被告卫都公司不应该承担连带责任。原告明知道租赁关系实际是与被告卫都公司发生的，还故意要对被告珠新公司提起诉讼。本院经审理查明，2016年10月26日，原告(作为出租方，甲方)与被告卫都公司(作为承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方的案涉地块，租期20年，自2016年10月15日至2036年10月14日止，前十年租金20万元/年，后十年租金25万元/年，租金每半年支付一次，即10万，先付后用，租金提前一周支付，甲方收到租金后开具发票，合同签订后乙方10天内支付本合同约定的租金，如未到账保证金不予退还，本合同自动中止；甲方同意乙方除自用外可以对外租赁，责任由乙方承担等。2016年10月28日，原告(作为出租方，甲方)与被告珠新租赁部(作为承租方，乙方)、被告卫都公司(作为担保方，丙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的案涉地块，土地产证面积为23,065平方米，租赁用途为堆场，租期自2016年10月28日至2021年10月27日，房屋租赁期限满，租约自动终止，租金人民币50万元/年，每月4.1667万元，五年后(及租赁期满后)若续租租赁价格另行商议，租金每半年支付一次，即25万，先付后用，租金提前一周支付，甲方收到租金后开具收据，如需发票另行收取税金；合同签订三天内乙方应先支付房租保证金10万元及水、电保证金5万元人民币，共计15万元，租期届满后30日内，经甲方验收基地设施无损坏且水电等费用已结清，该押金由甲方无息退还给乙方；乙方不按合同约定支付租金及水、电费、土地使用费税延期一个月以上，甲方有权解除租赁合同，如乙方欠房租费，按同期银行贷款利息的四倍支付利息，并每天支付违约金千分之五；合同签订后乙方10天内支付本合同约定的租金，如未到账保证金不予退还，本合同自动终止；卫都公司为承租方履行本合同做担保。同日，原告与被告卫都公司形成合同无效声明一份，载明：2016年10月26日上海盾力电子科技有限公司与上海卫都酒店管理有限公司签订的案涉地块租赁合同经双方同意声明无效。同日，原告还向被告卫都公司出具收款委托书一份，载明：我公司与贵公司2016年10月26日签订的案涉地块租赁合同，公司授权委托严秋娣负责合同约定收取每期租金。租金转账或现金汇入严秋娣个人账户。2018年3月16日，卫都公司与案外人周某签订《租赁合同》，约定将案涉地块出租给周某，年租金79万元等。另查明，2018年，因原告在另案中作为被执行人，法院就该案涉土地启动评估拍卖程序，卫都公司在该案中对评估拍卖提出异议，法院于2018年5月29日受理并决定予以审查。同年7月3日，本院就该执行异议案件进行谈话审查(盾力公司为该案被执行人之一，卫都公司为该执行案件案外人)，并制作笔录，在笔录中，盾力公司同意卫都公司负担租赁拍卖的请求，卫都公司向法院明确已支付押金15万元，租金共支付65万元，申请执行人及案涉土地抵押权人均认可卫都公司的付款事实，同时，法院告知卫都公司，就租赁合同的履行，卫都公司除法院执行局指定的付款方式外，不得超越租赁合同提前支付租金。2018年10月25日，原告制作《解除合同通知书》一份：载明，贵公司(珠新租赁部)与我司于2016年10月28日签订了《租赁合同》……共计欠费364,210.15元……故我司将于2018年12月25日解除与贵司签订的原《租赁合同》……抄送担保方卫都公司。另查明，原告与被告珠新租赁部间《租赁合同》签订后，珠新公司未向原告支付过押金及租金，亦未使用过案涉地块。被告卫都公司法定代表人谢建时向原告支付押金15万元、租金95万元，共计110万元。以上事实，由原告提供的《租赁合同(2016.10.28)》、合同解除通知书、微信截图、图片、营业执照、上海市房地产权证、合同无效声明、租金支付凭证，被告珠新租赁部及被告吴建新提供的《租赁合同(2016.10.26)》、执行笔录、申请执行告知书、转租合同，被告卫都公司提交的收款委托书，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于《租赁合同(10.28)》是否履行。对此，原告主张被告卫都公司实际以承租人身份履行合同，租金亦按照合同约定的50万元每年的标准支付，被告卫都公司抗辩其与原告履行的系2016年10月26日签订的《租赁合同》。本院认为，首先，原告及三被告一致确认，三方签订的《租赁合同(10.28)》系由被告珠新租赁部替卫都公司出面承租，实际使用土地的系被告卫都酒店，且合同签订后，珠新租赁部既未向原告支付过房屋押金及租金，亦未使用过案涉地块，原告也未提供证据证明其将土地交付给珠新租赁部，并向珠新租赁部催讨过租金；其次，尽管2016年10月28日原告与卫都公司就双方签订的《租赁合同(10.26)》出具过一份无效声明，但同日原告还向卫都公司出具收款委托书一份，原告提交的证据不足以证明被告卫都酒店以承租人身份履行三方签订的《租赁合同(10.28)》，综合以上情况及本案中查明的其他事实，本院认定，原告与被告珠新租赁部及卫都公司签订的《租赁合同(10.28)》未实际履行，原告的主张依据不足，本院难以支持。被告卫都公司的抗辩与本案缺乏关联性，不予采纳。关于原告与卫都公司存在的租赁关系以及该租赁关系中约定的租金支付标准、租赁期限等事宜，与案涉《租赁合同(10.28)》并非同一法律关系，原告或卫都公司如有异议，应另案主张。鉴于《租赁合同(10.28)》并未实际履行，且被告珠新租赁部及被告卫都公司于2020年6月2日均明确表示同意解除三方的《租赁合同》，故本院确认合同于该日解除，原告主张合同因其行使单方解除权而自2018年12月26日解除的主张，本院不予支持。因《租赁合同》并未实际履行，故关于原告要求被告珠新租赁部支付租金、占有使用费、违约金的诉讼请求，不予支持，相应的，原告要求吴建新承担清偿责任诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于原告要求被告卫都公司承担连带清偿责任的诉请，原告表示该诉请系依据合同约定的担保责任，现珠新租赁部不承担前述债务的前提下，该诉请缺乏依据，不予准许。关于原告主张基于《租赁合同(10.28)》要求被告卫都公司搬离并返还案涉土地的诉请，本院认为，该诉请涉及原告与卫都公司间的实际租赁关系，与案涉《租赁合同》无关，亦不应在本案中处理，原告应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海盾力电子科技有限公司与被告上海珠新建筑机械设备租赁部、被告上海卫都酒店管理有限公司于2016年10月28日签订的《租赁合同》于2020年6月2日解除；二、驳回原告上海盾力电子科技有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取5090元(原告已预缴)，由原告上海盾力电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年六月二十七日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……