陕西省西安市未央区人民法院 陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2019)陕0112民初12591号 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12591号 原告：陕西丰华好又多商贸有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码 9161013332199048X1。法定代表人：李世林，总经理。委托诉讼代理人：刘靖，陕西连邦律师事务所律师。被告：西安富润物业管理有限责任公司。住所地：。统一社会信用代码 91610132333742635F。法定代表人：张炜，总经理。委托诉讼代理人：袁建平，男，系该公司员工，住陕西省扶风县。被告：西安三合置业有限责任公司。住所地：。统一社会信用代码 91610132698605051L。法定代表人：丁芬娃，总经理。委托诉讼代理人：张文辉，男，该公司员工，住陕西省扶风县。原告陕西丰华好又多商贸有限公司（以下简称丰华好又多公司）与被告西安富润物业管理有限责任公司（以下简称富润物业公司）、西安三合置业有限责任公司（以下简称西安三合公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年12月6日作出（2017）陕0112民初11124号民事判决书。宣判后，原告不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）陕01民终2613号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，并发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘靖，被告富润物业公司委托诉讼代理人袁建平，西安三合公司委托诉讼代理人张文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其在本市开办了多家超市，经营超市业务。2016年3月28日，经被告招商，其与被告西安富润物业公司签订《三合国际城房屋租赁合同》，约定由其承租位于本市经开区XX城XX层5000平方米左右，用于经营商超。签订合同时，被告向其出具了建筑物平面图，并带其到现场查看场地。合同签订后，其依约向被告支付了15万元合同履约保证金，被告出具收据。2016年11月21日，西安市XX大队来超XX超市检查消防安全，告知其租赁场地未经消防验收，存在严重消防隐患，责令其停业整改，将超市的配电箱查封12天，并处罚金5000元。其将上述情况告知被告，被告让其先准备开业，消防手续由他们负责。2017年1月9日，消防部门再次责令超市停业，其只得停业关门。因被告一直未办理消防验收手续，致其超市无法正常经营。2016年年底超市开业，被告不给供暖，导致顾客很少。2017年夏季，被告依然不给超市供冷气，致使超市内温度过高，没有顾客购物。2017年6月，被告告知其需在超市内十多处垒气泡墙，以满足消防验收。如果垒墙，将导致运货车不能进入、没有顾客入口，没有员工通道及更衣室和休息室。如果不垒墙，超市则不符合消防安全，无法正常营业，一旦发生重大事故将导致其承担刑事责任的严重后果，导致其超市在2017年7月停业关门。其在签订合同时明确约定租赁物用于经营超市，超市作为大型经营场所消防安全事关重大，但被告签订合同时竟然未经消防验收，严重违反法律规定及合同约定，导致其租赁物无法正常使用，被告构成严重违约，应当承担违约责任。现起诉，请求判令解除原、被告签署的《三合国际城房屋租赁合同》；判令被告退回原告缴纳的合同履约保证金15万元；判令被告赔偿原告的损失150万元；判令被告退还原告预交的剩余水电费约2万元；案件受理费由被告承担。审理中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告退还原告预交的剩余水电费5600元。被告富润物业公司辩称,本次纠纷是因原告自身经营不善，与市场各监管部门的关系维护不当，超市经营未达到预期收益后，导致无法继续维持而倒闭，倒闭原因与其提出的出租方及物业公司并无关系。双方签署的租赁合同第一条第二款第二项明确约定：“甲方负责物业消防验收及二次消防验收”，表明原告对此无异议。原告在2017年4月17日给其发出的《关于消防整改通知的复函》明确写道“消防验收是头等大事，我司一定积极配合。”足以说明原告对消防验收未通过是知情的，不存在其隐瞒事实。租赁合同第九条第二款约定：“甲方有权在项目范围内根据需要进行维修、改建、装修工程或封闭或更改公共通道及公用设施或其他部分包括但不限于走道、门户、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、电动扶梯、防火、安保设施、空调设施等，原告不得以此类工程及其后果对其产生干扰或不便为由要求其予以赔偿。”原告认为合同所附图纸与实际结构不符不是事实，因签订合同图纸为平面布局图，且原告在反复对租赁物进行多次现场勘查后才签订的租赁合同，不存在合同所附图纸与实际结构不符的问题，故其不存在违约行为。2017年7月19日，原告给其发出“关于因你公司违约不开空调，致我超市无法经营停业的告知函”，对导致其停业的原因为空调未开放，而并非消防改造及验收行为。租赁合同第三条第三款第二项明确约定，月空调费为8元/平方米，每年5月前交纳夏季费用，每年11月前交纳冬季费用。在原告未按合同约定交纳空调费的情况下，其为支持商铺开通了空调供应，但原告拒不交纳空调费物业费，其迫于无奈阶段性限电要求原告支付费用。原告因自身经营不善导致停业与其无关。综上，租赁期间，原告屡次违约,并且在营业之后发现未达到预期收益时，多次提出无理要求，不仅不交纳空调费用，还对抗消防单位组织的消防验收工作，给其造成严重经济损失，请求驳回原告诉讼请求。被告西安三合公司答辩意见同富润物业公司意见一致。经审理查明，2016年3月25日，原告丰华好又多公司（承租方、乙方）与被告富润物业公司（出租方、甲方）签订《三合国际城房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于西安市XX区XX路XX号，建筑面积约为5000平方米，库房、办公及配套区域建筑面积440平方米左右的XX城XX层出租给乙方，用于经营丰华好又多生活超市；签订本合同前，甲方已告知乙方房屋产权情况；标的物的要求：必须符合设计规范和建筑物施工要求；须符合消防规范、达到消防验收要求（甲方负责建筑物消防验收及二次消防验收）；空调供应时间：夏季5月15日-9月15日，每日供应时间为12小时；冬季11月15日-次年3月15日，每日供应时间为12小时；租赁期限（含装修免租期）15年，2016年7月1日起，至2031年6月30日止，其中交付之日起3个月为装修期，即2016年7月1日起至2016年9月30日止；本合同开业日期暂定为2016年10月1日；租金（含大物业费用）每月每平方米30元，乙方自起租日开始承担该房屋的租金，大物业费包含：外保洁、垃圾费；租金每3年增幅5%：第1个至第2个租约年每月每平方米0元，即每月租金为0元；第3年租约年每月每平方米30元，即每月租金为15万元，每年租金180万元；第4个至第6个租约年每月每平方米31.5元，即每月租金为15.75万元，每年租金189万元；水费暂定为每吨6.5元，电费暂定为每度1.3元（以政府相关部门实际收费为准），缴费期按物业公司管理规定执行；月缴纳空调费8元/平方米，按该房屋经营建筑面积（5000平方米）计算（最终以物业公司报备价格为准）；缴费时间以每年5月前缴纳夏季费用；每年11月前缴纳冬季费用；为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署当日内乙方应向甲方一次性缴纳人民币15万元的合同履约保证金；甲方有权在项目范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程或封闭或更改公共通道及公用设施或其他部分包括但不限于走道、门户、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、电动扶梯、防火、保安设施、空调设施等；乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿；但甲方进行上述工程前，应提前合理时间通知乙方并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便。合同签订当日，原告向被告富润物业公司支付履约保证金15万元。此后，原告对涉案场地进行装修并经营。2016年11月21日，西安市XX队XX大队向原告发出经公消封字[2016]第0184号临时查封决定书一份，载明：涉案场地未依法进行消防设计备案，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，并决定对配电箱予以临时查封，查封期限自2016年11月17日11时至2016年11月28日11时。2017年4月13日，被告向原告发出《整改通知单》一份，要求原告对消防系统测试中发现的问题进行整改。同年4月17日，原告向被告富润物业公司发出《关于消防整改通知的复函》一份，载明：“收到贵司在消防系统测试中发现的问题整改通知函，我公司积极配合及时的进行了规范的整改，现各问题都已一一解决。望贵公司可以现场验收！消防验收是头等大事，我司一定积极配合！”2017年7月7日，富润物业公司向原告发出《通知》一份，载明：富尔顿国际财富中心项目的消防验收工作已经进入关键阶段，经开消防大队在复验中对大厦提出了多项整改意见，并具体指出对超市防烟前室进行隔离的整改措施。为了确保大厦整体消防验收顺利通过，请务必于本周予以回复，如不配合后果自负！同年7月19日，原告向被告富润公司发出《关于因你公司违约不开空调，致我超市无法经营停业的告知函》一份，认为被告一直未开放空调，导致超市销售未达到预期且遭受顾客指责，超市工作人员无法正常工作，决定自2017年7月19日起停止营业，待空调开放且条件具备超市经营条件时再行开业；同时我超市亦重新评估该场地是否适合继续经营。此后，原告离场。次日，被告富润公司将原告遗留的货架、办公桌、冰柜变卖，并更换了超市门锁，另有监控摄像头数个、存储柜一个未处理。同年11月8日，西安市XX队XX大队向被告西安三合公司出具经公消验字（2017）第0028号《建设工程消防验收意见书》一份，对三合国际城1号办公楼、2号办公楼、3号办公楼新建工程进行了消防验收 。11月9日，被告富润公司向原告发出《关于富尔顿国际财务中心负一层超市清理物品的函》一份，要求原告在2017年11月13日前撤场，清理现场遗留物品，如未能按期撤离现场，其将不再提供保管义务，现场所有遗留物品将自行处理。审理中，原告向本院提出申请，要求对其承租的位于西安市XX区XX城XX层，建筑面积约为5440平方米房屋的装修损失进行司法鉴定。本院委托西安市中级人民法院对涉案房屋装修进行评估。2020年4月7日，陕西新兰特资产评估有限责任公司对涉案房屋装饰装修进行评估，评估结果为人民币131.1万元。庭审中，原、被告对解除合同、返还原告预交的水电费5600元均无异议。被告富润公司自认其将原告遗留的货架、办公桌、冰柜变卖得款7、8万元。现双方就原告离场原因各持己见。原告认为，其离开原因是因超市消防验收未通过，被告在超市垒墙，加之空调未开放影响经营。而被告则认为，消防验收未通过原告在承租前是知情的，在超市局部垒的消防墙也是因消防要求所垒，并未影响原告经营；原告所述的空调未开放不是事实，按照合同约定空调开放应由原告先行交费，而其在原告未交费的情况下先给原告开放了20多天空调，之后因原告仍不交费，故其暂停了空调。另查，经本院勘察现场，涉案现场有原告遗留的监控摄像头数个、存储柜一个，被告表示愿意让原告自行拆卸拉走。上述事实，有《三合国际城房屋租赁合同》、经公消封字[2016]第0184号临时查封决定书、西经开建字第（2014）009号建设工程规划许可证、经公消验字[2017]第0028号建设工程消防验收意见书、函件、现场勘验照片及视频、资产评估报告、当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告丰华好又多公司与被告富润物业公司于2016年3月25日签订的《三合国际城房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应自觉履行。原告向被告富润公司交纳合同履约保证金15万元，被告依约将房屋交付原告使用。现原告请求解除《三合国际城房屋租赁合同》，并要求被告富润公司退还水电费5600元之请求，因原告已经离场，并坚持不再承租涉案房屋，被告同意解除，应予准许。被告对电费金额5600元不持异议，应予退还。原告要求被告富润公司退还合同履约保证金15万元之请求，因原告明确表示不再承租被告房屋，被告亦同意解除，故保证金应当返还。原告要求被告赔偿装修损失及物品损失两项共计150万元之请求，因原告系经营超市的专业机构，承租房屋前理应对经营风险进行评估。原告认为造成经营不善是因被告未开空调、垒消防墙所致，因合同约定，被告向原告交付的租赁物须符合消防规范，达到消防验收合格标准（甲方负责建筑物消防验收及二次消防验收），说明原告签订合同时对涉案场所未进行消防验收是明知的，被告在超市局部垒消防墙是消防验收的需要，原告应当积极配合。同时合同约定，原告向被告交纳空调费的时间是每年5月前交纳夏季费用，每年11月前交纳冬季费用。原告称其曾交纳空调费，被告不收，但被告矢口否认，原告未提供曾交纳过空调费的相关证据，故原告该说辞不予采信。被告自认对原告遗留在超市内的货架、办公桌、冰柜进行变卖，所得款8万元应当退还原告。关于原告装饰装修部分损失，鉴于原告离场后遗留的装修被告实际受益，且被告未在征得原告同意的情况下私自处理原告部分物品，存在一定过错，故可参照装修评估报告评估费用131.1万元，按照原、被告双方过错比例六、四由双方分担，即原告分担78.66万元，被告富润公司分担52.44万元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百二十二条之规定，判决如下：一、原告陕西丰华好又多商贸有限公司与被告西安富润物业管理有限责任公司于2016年3月28日签订的《三合国际城房屋租赁合同》（合同编号：SHC-B1001）予以解除、终止履行。二、被告西安富润物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告陕西丰华好又多商贸有限公司合同履约保证金15万元、水费5600元。三、被告西安富润物业管理有限责任公司于上述时间向原告陕西丰华好又多商贸有限公司支付物品变卖款8万元，装修损失52.44万元。四、驳回原告陕西丰华好又多商贸有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19830元、鉴定费5.5万元（原告已预交），由原告负担56898元，被告富润公司负担7932元；被告负担部分，于上述付款时间一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      张  平审  判  员      曹英萍人民陪审员      吴朝阳                         二○二〇年六月十一日 书  记  员       叶 丹    1