山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初17号原告（反诉被告）：长治市城区建华集体资产管理委员会，住所地长治市五一街建华**院，统一社会信用代码×××。法定代表人：于扎根，职务主任。委托诉讼代理人：程建清，男，1973年5月9日出生，汉族，长治市人，系该委员会员工，住长治市五一街跃进巷**，身份证号×××。委托诉讼代理人：原冰，系山西英佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：马青则，男，1949年12月17日出生，回族，长治市人，自由职业，住长治市。委托诉讼代理人：李红卫（与马青则系岳婿关系），男，1973年9月23日出生，回族，长治市人，自由职业，住长治市。原告长治市城区建华集体资产管理委员会（以下简称“建华集资委”）与被告马青则房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，被告马青则向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，并于2019年9月17日作出（2019）晋0403民初1158号民事判决。判后被告（反诉原告）不服，上诉至长治市中级人民法院。长治市中级人民法院经审理，于2019年12月17日作出（2019）晋04民终2673号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2019）晋0403民初1158号民事判决，并发回本院重新审理。本院于2020年1月2日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告建华集资委的委托诉讼代理人程建清、原冰，被告马青则及其委托诉讼代理人李红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建华集资委向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将其依据2016年6月30日签订的《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》（编号0000266）承租的位于长治市西大街西郊公园对面（原建华宾馆）八间半门面房清理恢复原状腾交给原告，并从2018年7月1日起按日租金465.75元标准支付占用使用费直至全部腾交原告止；2.确认原、被告双方于2017年12月6日签订的《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》（编号0000269）已于2019年3月2日解除，并判令被告立即将该合同项下被告承租的房屋清理恢复原状腾交给原告，并判令被告从2018年12月10日起按日租金131.5元的标准支付拖欠的租金直至全部腾交给原告止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日原、被告签订《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》（编号0000266），主要约定，原告将其所有的位于长治市西大街西郊公园对面（原建华宾馆）八间半门面房出租给被告承租，被告每年提前一个月交清当年全部租金17万元整，租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止。合同签订后，原告依约将全部门面房出租给被告使用，被告按约支付了合同期内的租金。合同到期后，被告并未续签合同也未续交租金，原告于2018年7月19日、7月24日、7月28日分三次向被告书面通知其续交租赁费，但被告拒绝续签合同及租金。2019年3月2日原告再次向其发出《终止租赁合同通知书》，被告于2019年3月3日收到后仍继续占用承租房屋至今。2017年12月6日原、被告签订《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》（编号0000269），主要约定，原告将其所有的位于长治市西大街西郊公园对面（原建华宾馆）的房屋出租给被告承租，年租金4.8万元，被告应提前一个月交清全部租金，租赁期限自2017年12月9日起至2019年12月9日止。合同签订后，原告依约将全部门面房出租给被告使用，第一年租赁期到期前1个月，被告未按约支付第二年租金。原告于2018年11月8日、11月26日分两次向被告书面通知其续交第二年租赁费，但至今拒绝缴纳。2019年3月2日原告书面通知被告解除《租赁合同》，被告于2019年3月3日收到后仍继续占用承租房屋至今，且未经原告及相关部门批准擅自在原告土地上私建房屋，经多次警告至今仍未拆除。为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告所述双方存在租赁关系及未付租金虽然属实，但是从2014年起被告就申请解决供热事宜，原告当时承认集中供暖，但至今为止仍未解决供暖事宜，2017年12月前我方一直缴纳租金而原告并未接通供热。被告从1998年到2019年期间，原告未对所租赁房屋进行过修缮，2018年原告给被告报销过4万余元的修缮费用。被告（反诉原告）马青则向本院提出如下反诉请求：1.请求确认建华集资委与马青则所订立的2016年6月、2017年12月租赁（承包）合同继续有效。判令建华集资委承担违约责任，承担解决集中供暖等义务，解决后该合同约定的租赁期限应顺延折抵。2.如合同被解除，判令建华集资委承担违约责任，并将马青则按合同约定已缴纳的租金予以返还。对于马青则在合同履行期间对宾馆进行的装修、修建、新建，包括对锅炉房、门房、办公楼、值班楼、东二楼的修建与新建进行赔偿，约200万元左右。3.诉讼费由建华集资委承担。事实和理由：我与建华集资委的租赁合同关系实际从1997年开始，当时我对破败不堪的建华宾馆进行了大量投资，并将建华小区一栋三间二层楼房也卖掉用于宾馆装修。之后又将华南小区三间二层楼房卖掉用于缴纳建华集资委款项。由于服务行业兴起，宾馆已落后，经时任领导同意，又对宾馆进行了装修、修建、新建和完善，包括锅炉房、门房、办公楼、值班楼、东二楼的修建与新建，建华集资委对此也是认可的，不然也不可能继续签订合同。之后，由于国家对供暖方式改革，停止各家各户烧锅炉供暖，导致建华宾馆无法经营。为此，建华集资委承诺向有关部门申请改变集中供暖方式，并出具了向市供热公司的《关于解决集中供热的请示》。因为该承诺，我们放心的与建华集资委订立了案涉两份租赁合同。但建华集资委收受租金后，并未解决供热问题，导致这期间的宾馆无任何效益，反而产生了大量日常管理费用、维修费用。正因如此，建华集资委与我2017年签订的合同上并未写租赁期限和费用，目的就是在解决供热问题后，将我给付的2016年租赁合同所约定的租赁费、租赁期限在后期合同履行过程中进行顺延折抵。因建华集资委的违约行为，给我带来了巨大的经济损失，故提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）就被告（反诉原告）提出的反诉请求辩称，1、双方的合同期限已届满，原告有权随时收回房屋且履行了告知义务，被告应予交还占用房屋并承担实际占用期间费用；2、已经通过书面下达解除通知书予以解除，依据合同法规定到达对方时生效，被告有异议的应在三个月内向法院提出诉讼，而本案已超过三个月期限；3、集中供暖是政府配套管理行为，且两份合同签订时集中供暖问题原告已积极协助申请办理，马青则对房屋使用状态是清楚明知的，并不构成到期后交还房屋及预期缴纳房租的合法抗辩理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告建华集资委提交的统一社会信用代码证书、编号为0000266号长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书及于2018年7月19日、7月24日、7月28日给被告送达催缴租金的通知、编号为0000269号长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书及于2018年11月8日、11月26日给被告送达催缴租金通知书、下达通知书的照片、2019年3月2日原告给被告送达终止0000266号租赁合同通知书、解除0000269号租赁合同通知书及EMS凭证、短信通知、租赁房屋的照片、租赁费收据、2015年1月15日房屋租赁合同、2014年7月3日的保证书以及被告提交的照片32张、租赁费收据三支共计218000元、269号租赁期限为空白的租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的光盘，拟证明被告租赁的房屋依然在进行转租，进行收益，本院认为该房屋是否转租无法证实，且与本案无关，本院不予确认。被告提交的27支票据，拟证明在租赁原告建华宾馆期间所投资的费用以及对建华宾馆维修、修缮的费用等情况。原告认为与本案无关，且之前的民事行为发生在之前的租赁合同期间，双方已经重新签订新的合同，应当按照新合同规定履行。本院认为，从原告提交的票据看，时间从1998年3月19日至2017年3月20日，交款人有建华旅馆、杨秀英、李红卫、建华旅馆（杨秀英）、马青则，交款项目有财产款、报名费、管理费、办理营业执照款、收管理费付维修款、上交款、门市租金、利润、收上交款付锅炉款、租赁费等，因双方未提交交款人与案涉租赁房屋的合同依据，无法证明上述费用的性质，故本院对其与本案的关联性不予确认。根据当事人的举证及陈述，本院确认以下查明事实：2015年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告租赁原告所有的坐落于长治市××路房屋（第二、第三、第四层、院内东二层、北工房九间），租赁期限3年自2014年12月9日起至2017年12月9日止，年租金48000元，另外该合同还约定了租赁双方的相关权利和义务，其中甲方的责任第一条规定“租赁期间，如租赁房屋发生不可抗拒的原因导致的自然损坏由甲方负责修缮，乙方可以退租，造成的损失互不承担责任；乙方也可向甲方提出书面上很轻，经甲方同意后，乙方也可代甲方修缮，修缮费用经过工程决算，可抵消相应的租赁费用”。在乙方责任“1、乙方如拖欠租赁累计满一个月，甲方有权收回出租之房屋，解除合同，不承担乙方投入的任何费用……4、经营期间，乙方如需房屋装修或设置对房屋结构影响的设备，须征得甲方书面同意，费用由乙方完全自理。合同到期终止，乙方不得损坏装潢，无偿交给甲方。如因乙方的原因终止合同，甲方不承担乙方的装潢投资，乙方不得损坏装潢，无偿交给甲方；如因甲方原因中止合同，对装潢进行评估作价后，按每年40%折旧，扣除折旧后甲方给乙方补偿，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需的费用……7、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋退还甲方，搬出全部可动产，搬迁后10日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”。在此合同履行到期前，原告与被告于2017年12月6日再次签订了编号为《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》，约定由甲方出租长治市西大街（西郊公园对面）原建华宾馆，面积8.5间，合同期限贰年，从2017年12月9日至2019年12月9日，租赁费为年租金48000元，交款时间为合同期满前一个月交清全部租金。在该合同第八条规定了合同解除和终止的情形，其中第4项为乙方不能按期缴纳合同中约定的租赁（承包）费等费用的。第九条违约责任部分第五项约定合同期满或因乙方中途解除合同，一切不动产（包括经甲方同意乙方自己增加部分）乙方应无条件交还甲方，双方有其他约定的，按约定履行。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告使用，被告依约交付了2017年12月至2018年12月9日的租金。但2018年12月10日之后的租金，被告未在合同约定的期限内缴纳，原告分别于2018年11月8日、11月26日向被告送达缴费通知，催促被告立即缴纳租金，否则视为放弃租赁。被告仍未能按期缴纳租金，原告于2019年3月2日向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，载明“你户与建华集资委双方于2017年12月9日签订了编号0000269号合同书，该合同书于2019年12月9日到期。根据合同约定租赁费实行年交制，经我方多次口头、书面通知你户，至今仍未向我方缴纳2019年度租金，且继续由你户对外进行租赁盈利，你户已违反合同约定，属于侵占集体资产的行为，综上原因，现正式通知你户：一、三日内一次性向我方补交清所拖欠的租赁费；二、由于你方单方违约，我方有权解除签订的0000369号合同书。请你户七日内腾退所租房屋，土地，恢复合同中甲方房屋及土地原状，无偿交付我方，七日内未腾退你户经营期间物品及投资，视为你户主动放弃权利，我方有权对其进行处置。由此产生的费用，我方保留向你方追偿的权利；三、承担赔偿责任及违约责任，产生的一切法律后果你户承担”。被告在收到该解除租赁合同通知书后至今未补交租金，亦未腾退租赁房屋。2016年6月30日，原、被告另行签订编号为0000266号《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》，约定马青则承包建华集资委出租的位于长治市西大街西郊公园对面（原建华宾馆）8.5间，合同期限贰年，自2016年7月1日起至2018年6月30日止，租赁费为17万元，交款时间为每年提前1个月交清当年全部租金；原告若要求在合同期满后停止出租的，应当在合同期满前书面通知被告；被告不能按期缴纳合同约定的租赁（承包）费等费用的，合同解除和终止；该合同第九条违约责任部分第五项约定合同期满或因乙方中途解除合同，一切不动产（包括经甲方同意乙方自己增加部分）乙方应无条件交还甲方，双方有其他约定的，按约定履行。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告使用，被告依约缴纳了租赁期内的租金。但合同到期后，，原告分别于2018年7月19日、7月24日、7月28日向被告送达缴费通知，通知被告“你户与我集体签订的门市租赁合同已超期多日，经集体多次催要租金，你方至今未交，如在下发通知之日起，五日内仍不续交租赁费，视你户自动放弃租赁”，被告拒签。2019年3月2日，原告向被告邮寄了《终止租赁合同通知书》，载明“你户与建华集资委双方于2016年6月30日签订了编号0000266号合同书，该合同书于2018年6月30日到期。经我方多次口头、书面通知你户，至今你户仍未与我方续签合同，且继续由你户对外进行租赁盈利，你户已违反合同约定，属于侵占集体资产的行为，综上原因，现正式通知你户：一、三日内一次性向我方补交清2018年7月1日至今的租赁费；二、七日内腾退所租房屋，土地，恢复合同中我方房屋及土地原状，无偿交付我方，七日内未腾退你户经营期间物品及投资，视为你户主动放弃权力，我方有权对其进行处置。由此产生的费用，我方保留向你方追偿的权利；三、承担赔偿责任及违约责任，产生的一切法律后果你户承担”。被告在收到该终止租赁合同通知书后至今未补交租金，亦未腾退租赁房屋。另查明，由于国家对供热方式进行改革，原告建华集资委曾于2014年7月5日向长治市供热公司就建华宾馆的集中供热问题进行过请示，但之后未予解决。庭审过程中，被告马青则以原告未按约履行集中供暖义务为由拒绝缴纳租赁费。原告建华集资委陈述租赁房屋临街门市一直对外租赁盈利，院内房屋因为集中供热原因部分闲置，但被告一直占有。在本次庭审中，被告向本院提交了一份鉴定申请，请求对合同履行期间被告对宾馆进行装修、修建、新建，包括对锅炉房、门房、办公楼、值班楼、东二楼的修建与新建的价值等进行鉴定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告分别于2016年6月30日和2017年12月6日签订的编号为0000266号和0000269号《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告在双方签订的编号为0000266号租赁合同到期后，未与原告续签租赁合同，继续占有租赁物，经原告催告后，被告仍未在指定期限内续签租赁合同和缴纳租赁费，故原告主张双方之间于2016年6月30日签订的《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》已经于2018年6月30日期满终止，并要求被告立即腾退并将租赁物移交原告，以及从2018年7月1日起按照每日465.75元（170000元/年÷365天）支付租赁物占有使用费至被告将租赁房屋腾退给原告之日止的诉讼请求，本院予以支持。从原、被告分别于2015年1月15日签订的房屋租赁合同书和2017年12月6日签订的编号为签订的0000269号《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》的内容，可以看出0000269号租赁合同是2015年签订的租赁合同到期后续签的合同，故两份租赁合同的标的物均应为坐落为长治市××街房屋（第二、第三、第四层、院内东二层、北工房九间），0000269号租赁合同中约定的租赁标的物为长治市西大街（西郊公园对面）原建华宾馆面积8.5间应该为笔误，且双方对租赁标的物亦未提出异议，本院予以确认。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告缴纳租赁费至2018年12月9日后，未能按照合同约定缴纳下一年的租赁费，经原告催告后，仍未在指定期限内缴纳，已经构成根本违约，故原告有权单方解除双方之间的编号0000266号《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》，该解除合同行为的效力于该解除租赁合同通知书送达被告之日，即2019年3月3日生效。故原被告签订的0000266号《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》已经于2019年3月3日解除，原告主张被告应立即腾退并交还租赁物，以及从2018年12月10日起按照每日131.5元（48000元/年÷365天）支付租赁物占有使用费至被告将租赁房屋腾退给原告之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于被告（反诉原告）辩称其未缴纳租金是因为原告未能解决集中供暖的义务，违约在先导致的。但双方签订的租赁合同并未明确约定原告有解决集中供暖的义务，原告作为出租方也曾向供热部门请示过解决集中供暖的问题，故未能解决集中供暖问题并不当然构成原告违约，且在此期间被告继续占有使用租赁物，故被告的此项抗辩意见，本院不予采信。关于被告（反诉原告）要求原告对被告在合同履行期间对宾馆进行的装修、修建、新建，包括对锅炉房、门房、办公楼、值班楼、东二楼的修建和新建进行赔偿的反诉请求。被告（反诉原告）因此在本案审理过程中，向本院申请对上述建筑进行鉴定。本院认为，双方签订的《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》明确约定了合同期满或因乙方中途解除合同，一切不动产乙方应当无条件退还甲方。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定了承租人在租赁期限内对租赁物进行装饰装修以及扩建产生费用的承担方式，其中明确规定未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告（反诉原告）称对租赁物进行了装修、修建和新建，但未提供经过出租方同意的证据，且原告亦不予认可，故无法证明被告（反诉原告）主张的上述装修、修建和新建系经过原告同意的，因此产生的费用依法应由承租方自行承担。因此，被告（反诉原告）提交的鉴定申请亦已经失去了鉴定必要，本院依法不予准许。考虑到被告已经连续承租租赁物二十余年，确实对租赁物进行了修缮、扩建，虽未提供曾取得原告同意的证据，但合同解除终止后，原告作为租赁物的所有权人仍可继续使用，享受其修缮和扩建带来的利益，同时鉴于未能解决集中供暖导致的租赁物不能完全利用以及疫情的影响，本院从公平角度出发，酌定被告在腾退并交付租赁物后，原告应补偿被告15万元。关于被告（反诉原告）主张，其对租赁物的部分进行过买断，所有权应由其享有。经审理查明，被告在承租建华宾馆之初将宾馆内留存的被褥等动产进行了买断，并不涉及租赁的不动产。关于被告（反诉原告）主张对租赁房屋进行投资，经审查其证据，主要是缴纳租赁费和其对租赁房屋的装修和扩建产生的费用，本院已经予以评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马青则于判决生效之日起三十内将与原告（反诉被告）长治市城区建华集体资产管理委员会于2016年6月30日签订的编号0000269《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》项下的租赁房屋恢复原状并腾退给原告，同时支付从2018年7月1日起按日租金465.75元的占用使用费至将合同项下租赁物全部腾交原告时止；二、确认原告（反诉被告）长治市城区建华集体资产管理委员会与被告（反诉原告）马青则于2017年12月6日签订的编号0000269《长治市城区农村集体资产、资源租赁（承包）合同书》已于2019年3月3日解除，限被告（反诉原告）马青则于判决生效之日起三十内将该合同项下的租赁房屋恢复原状腾退给原告，并支付从2018年12月10日起按日租金131.5元的占用使用费直至合同项下租赁物全部腾交原告时止；三、原告（反诉被告）长治市城区建华集体资产管理委员会于接收被告（反诉原告）马青则腾退交还全部租赁房屋之日起十日内支付被告（反诉原告）经济补偿款150000元。四、驳回被告（反诉原告）马青则的反诉请求。如被告双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3815元，反诉费11400元，共计15215元，由被告马青则承担。原告长治市城区建华集体资产管理委员会已缴纳诉讼费1908元，退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 杜有利人民陪审员 张 雯人民陪审员 李 华 二〇二〇年六月二日法官 助理 栗艳鹏书 记 员 魏 媛书 记 员 孙菲菲