上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初19177号原告(反诉被告)：上海锦江国际旅馆投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：张晓强，职务董事长。原告(反诉被告)：上海锦真投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：昝琳，职务董事长。两原告共同委托诉讼代理人：俞磊，国浩律师(上海)事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王雪涛，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：上海湾洋物业服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林友威，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶桐同，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国庆，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司与被告上海湾洋物业服务有限公司以及反诉原告上海湾洋物业服务有限公司与反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海锦江国际旅馆投资有限公司(以下简称：锦江公司)、上海锦真投资管理有限公司(以下简称：锦真公司)的共同委托诉讼代理人俞磊、王雪涛，被告(反诉原告)上海湾洋物业服务有限公司(以下简称：湾洋公司)的委托诉讼代理人叶桐同、宋国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江公司、锦真公司提出的诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《租赁合同》自2018年1月10日解除；2、要求被告将租赁房屋恢复原状；3、要求被告支付原告2017年6月1日至2018年1月10日期间房屋租金人民币XXXXXXX.40元(按每日租金12819.60元计算224天)(以下币种均为人民币)，并支付自2018年1月11日起至2018年12月20日止的房屋使用费XXXXXXX.60元(按日租金标准的1.5倍即每日19229.40元计算344天)；4、要求被告支付原告2017年3月1日至2018年12月20日止的水电费233407.19元；5、要求被告支付原告相关设备损毁或灭失造成的损失509481.98元；6、要求被告支付原告违约金XXXXXXX.20元；7、要求被告支付原告律师代理费90000元。事实与理由：2017年2月20日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告向被告出租位于上海市真南路XXX号部分房屋(以下简称“涉案房屋”)，并按约向被告交付租赁房屋，但被告向原告支付了2017年3月至5月的首期租金XXXXXXX.50元及履约保证金XXXXXXX元后，拒不支付剩余租金，且拒绝返还租赁房屋，并占用租赁房屋至今，原告于2018年1月向被告寄送《租赁合同解除告知函》，并于2018年1月10日送达被告。《租赁合同》中约定了办证风险由被告承担，被告是专业办酒店的，其没有申请到酒店的相应证照，被告所谓的被原告欺诈是根本不存在的。被告湾洋公司辩称，对第1项诉讼请求，本案《租赁合同》应予撤销，原告无权要求解除《租赁合同》，被告认为原告在本项目招投标至签订《租赁合同》过程中对被告有隐瞒真实情况的行为，涉嫌欺诈，原告是二房东，合法转租权也没有得到确认。《租赁合同》中涉及到的租赁物业有部分是违章建筑。对第2项诉讼请求，不同意恢复原状，因原告原因导致房屋目前情况，且当时原告明知被告因开设湾洋公寓而对租赁物业进行装修，所以原告应向被告赔偿租赁物业装修残值，而不是由被告恢复原状。对第3项诉讼请求，2017年6月1日至2018年1月10日共计是224天，对租金计算方式无异议；自2018年1月11日至2018年12月20日共计是343天，不是344天，被告实际已于2018年3月22日搬出租赁物业，交接日期是2018年3月26日，所以，原告没有理由主张从2018年3月26日至2018年12月20日的房屋使用费，从2018年3月22日至2018年12月20日期间的房屋使用费不存在逾期返还情况，原告要求按照租金标准的1.5倍计算房屋使用费也没有任何理由，应参照租金标准。对第4项诉讼请求，水电费核算至2018年3月26日，其余水电费与被告无关。对第5项诉讼请求，根据2018年12月20日交接核对，大部分物品是存在的，被告认为设备毁损和灭失是没有任何依据。对第6项诉讼请求，违约金的计算依据不应该是合同第13.6条，而应该是第12.3条。对第7项诉讼请求，律师费是指本案诉讼代理的律师费，合同明确的是催讨应收款项引起的所有合理费用开支，该律师费主张没有任何理由和依据。被告并非不支付租金及拒绝返还租赁房屋，而是因为被告要求原告出具租赁房屋产权人华东电子器材公司的转租通知书或合法转租文件，但原告一直不予出具，同时，2017年4月21日，因租赁物业中有800多平方属于违章建筑，被普陀区消防大队查封，导致被告无法进驻到租赁物业，查封后，被告积极与原告沟通，原告不予理睬，直到2017年12月才与被告负责人进行面谈，原告对被告提出的转租通知书、将租赁物业纳入普陀区租赁试点等意见，均未表示同意或拒绝，被告不得已向原告发送了交接通知，因此，并非被告拒绝支付租金，而是基于不确定本合同的效力以及在此过程中租赁物业的土地性质是属于仓库，原告明知被告所承租的物业是用于青年公寓仍出租给被告，所导致的种种原因产生了本案纠纷。2017年被告向原告提出办证问题，并要求原告配合，但原告不配合，导致2018年12月20日才进行的房屋交接，产生如此大损失，是因为原告不主动沟通造成的；无产证部分导致合同无效，应该由原告来负主要责任，相应的房租、使用费、违约金，原告要求被告来承担是没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。反诉原告湾洋公司提出的反诉请求：1、要求撤销原、被告双方于2017年2月20日签订的《租赁合同》，对其中876平方米要求确认无效；2、要求两原告返还保证金XXXXXXX元，并支付利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年2月21日至实际清偿之日止)。3.要求两原告返还租金XXXXXXX.50元并支付利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年2月21日至实际清偿之日止)；4.要求两原告赔偿被告装修损失有证面积为XXXXXXX元，无证面积为191004元；5.要求两原告支付律师费150000元。事实与理由：反诉被告在没有合法转租权、租赁物业存在大面积违章建筑的情况下依旧委托第三方就租赁物业公开招租，且明知租赁物业用途为“仓库”的情况下，仍然提出承租人需满足从事公寓或联合办公业态的资格方可参与竞争性谈判等欺诈行为，致使反诉原告在违背真实意思情况下与反诉被告签订了《租赁合同》，并且租赁物业自承租至今未能实现租赁目的，反诉原告因此造成了巨大经济损失。反诉被告锦江公司、锦真公司辩称，驳回反诉原告的所有诉讼请求，理由同本诉一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明本诉部分的事实如下：一、上海市普陀区真南路XXX号(原真南路XXX号)房屋权利人是中国电子器材华东公司，土地用途为仓储用地。2012年6月13日，中国电子器材华东公司(出租甲方)与锦江公司(承租乙方)签订了《项目合作协议》、《上海市房屋租赁合同》，约定中国电子器材华东公司将真南路XXX号全幢出租给锦江公司，租赁期限自2013年1月9日至2028年1月8日止。本案涉案租赁物业系锦江公司承租的部分物业。二、2017年2月20日，锦江公司、锦真公司(合同出租甲方)与湾洋公司(合同承租乙方)签订涉案《租赁合同》，约定：鉴于锦真公司是锦江公司的全资子公司，且为真南路XXX号租赁房屋管辖区域内的实际经营主体，故锦江公司、锦真公司将共同作为本合同的甲方履行本合同。……第一条租赁物基本情况：甲方对下列租赁物业拥有合法的出租权，并同意依据本合同将下列租赁物业出租给乙方使用。甲方房屋位于上海市普陀区真南路XXX号部分，租赁物业系本合同附件二“租赁范围平面图”红线圈定的房屋(以下简称“该房屋”)，为钢混和混合结构，建筑面积约3550平方米，其中有产证部分面积约为2674m2，实际使用面积以甲方提供给乙方的租赁范围平面图为准(附图中载明C号办公楼中局部区域为乙方自用)。……第二条关于租赁物用途：甲方同意乙方可将该房屋作为酒店及相关配套(公寓)用途，但乙方应负责取得该业态必备的政府部门颁发的营业执照等(不包括酒店特许经营许可证)。如乙方需改变该房屋用途，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或提前终止本合同。……第三条租赁物交付……3.5甲方以“该房屋”现状的场地、设施和相关附属财产(包括但不仅限于空调、电梯、电视、家具、床上用品、布草、厨房设备、餐具等，并附清单，详见附件四设施设备交接清单)交付给乙方，在双方合同期限届满或提前解除时，终止解除后乙方也应以“该房屋”按合同终止或解除时正常经营现状的场地、设施和相关附属财产(包含但不仅限于空调、电梯、电视、家具、床上用品、布草、厨房设备、餐具等)返还交付给甲方。……第四条租赁期限：租赁期限自2017年3月1日起至2028年1月19日止。……第五条租金及其他费用：5.1该房屋租金标准为第1至3合同年为人民币XXXXXXX.00元/年；……第六条付款方式：6.1乙方同意按以下方式向甲方支付租金：租金的计算以合同年度为单位，每一合同年度的租金分四期支付，即每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%。租赁期限最后一年的最后一期租金据实计算。首期租金应当于本合同签订后办理该房屋交接前支付，甲方确认收款后，与乙方进行房屋设施设备的交接。以后各期甲租金遵照先付后用的原则，于每三个月的最后一个月的最后十五个工作日内支付下一期的租金。……第七条保证金及其他费用：7.1保证金：乙方于本合同签署三个工作日内支付相当于第一合同年的三个月租金的履约保证金人民币XXXXXXX.00元整给甲方，届时本合同方能生效。……7.2租赁关系终止时，乙方应当在付清全部租金、能源费、停车费等各项费用之后且甲方对该房屋退租验收合格后的七天内，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息。租赁期内，除本合同另有约定外，乙方不得以保证金抵充任何租金及根据本合同应付的其他费用，如乙方违反本合同的付款义务，甲方有权从该保证金中相应扣减且乙方应于甲方扣减后五日内补足该保证金。……7.3.3租赁期间因乙方经营使用的水、电、煤气、网络、热能、通讯、光缆电视、特种设施设备检测、环卫等与之相关的各类费用均由乙方承担。乙方水费、电费、煤气费的计费标准按照国家相关规定标准计费，乙方每月自行支付。……7.3.4乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，或甲方因行驶本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。……第八条租赁物的改建及保养……8.2乙方的装修改造方案应于起租日(即2017年3月1日)前15日报甲方审核。甲方对乙方的装修改造方案书面同意后，乙方方可进行装修改造工程。乙方装修、增设设施和设备以及改动酒店布局的，须提前报甲方书面确认，按规定向有关部门审批的，则还须报有关部门批准后，方可进行施工。乙方的装修必须遵守法律、法规及政府部门的相关规定。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。8.3乙方对该房屋进行装修、安装设备时，不得改变或破坏该房屋原有的建筑主体结构、不得影响相邻租户的正常经营活动。如乙方私自改变或破坏租赁物业原有建筑主体结构的，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，并要求乙方恢复原状，给甲方造成损失的，没收保证金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与保证金的差额部分；甲方亦可选择不予解除本合同，但仍有权行使上述权利，乙方应及时补足本合同约定的保证金。……8.4租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。该附属设施设备的维护保养按照谁使用谁负责的原则，维修保养费由乙方自行承担。……租赁关系终止后，该房屋原有的一切设备设施如有损坏或减少，由乙方负责修理或赔偿，但是前述设施设备正常的磨损及消耗除外。8.5甲方对该房屋进行违规搭建的，在乙方经营过程中，如发生政府相关部门对该违规搭建部分拆除的，则乙方对该违规搭建部分投入的装修成本损失，乙方可向甲方要求赔偿实际损失。……第十一条返还租赁物……11.2若本合同提前解除，乙方应在本合同提前解除之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按本合同被提前解除时的租金标准的1.5倍向甲方支付自本合同提前解除之日起至乙方实际交还该房屋之日止的该房屋实际使用费用，并有权从乙方交付的租赁保证金中扣除该等款项。……第十二条解除合同……12.3甲、乙双方同意，当乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，要求乙方按当期月租金的三倍支付违约金、没收租赁保证金并清算租金等相关款项，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……12.3.4乙方逾期不支付租金或逾期不补足租赁保证金累计超过三十日的；……第十三条违约责任……13.6除本合同另有规定外，由于任何一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规而造成本合同提前解除或终止的，即为违约。违约方需向对方支付24个月的租金作为违约金(按违约当期月租金标准计算)，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……双方并就其他租赁事宜作了约定。三、2017年2月21日，湾洋公司向锦真公司支付了首期租金XXXXXXX.50元及履约保证金XXXXXXX元。2017年4月21日，涉案房屋被上海市普陀区公安消防支队查封。四、2018年1月3日，锦江公司、锦真公司向湾洋公司发出《租赁合同解除告知函》，明确：“……贵司的一再拖延付租行为已违反《租赁合同》第12条第12.3.4款……我方郑重告知贵司：贵我双方签订的《租赁合同》正式解除。请贵司于收到本函之日起7日内偿清欠缴租金，腾空搬离并按《租赁合同》第11条相关约定交还租赁房屋及场地，逾期搬离交还的，按租金标准的1.5倍支付实际返还该房屋之日止的房屋占有使用费。……”同年1月10日，湾洋公司收到上述告知函。审理期间，湾洋公司申请对租赁物业内的装修装饰价值进行工程审价，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司鉴定，鉴定结论为：造价金额(有产证面积)XXXXXXX元，造价金额(无产证面积)191004元。原、被告对鉴定意见书没有异议。庭审中，双方确认《租赁合同》所附租赁范围图中，B号整机库1894平方米，无证面积就在B号整机库中。原告方承认其对B号整机库进行了加层，未办理相应的规划审批手续。关于租赁面积问题，由于涉及到无证面积问题，双方在《租赁合同》中关于租赁面积的约定均为大致面积，根据原被告双方提供的房地产权证及《租赁合同》附图，C号办公楼对应房地产权证中5号全幢房屋，面积均为1144平方米，D号车库对应房地产权证2号全幢房屋，面积均为523平方米，B号整机库对应的房地产权证中的1号全幢房屋，1号全幢房屋原面积为947平方米，楼层1层，B号整机库在《租赁合同》附图中面积为1984平方米(947平方米×2)，系在1号全幢房屋上加盖成为2层房屋。双方在《租赁合同》附图中还确认C号办公楼中部分面积为原告方自用。《租赁合同》附图中总面积为3561平方米(未扣除原告方自用部分)。关于反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，一、关于合同效力问题，庭审中双方确认涉案房屋中有876平方米属于无证建筑，但根据庭审查明事实，实际无证面积应为947平方米，原被告所签订合同中关于该部分面积的相应约定应为无效；本院对其余合同部分作以下判评：二、关于合同的解除与撤销问题，两原告现主张《租赁合同》于2018年1月10日解除，反诉原告则主张撤销《租赁合同》。对此本院认为，反诉原告现认为反诉被告在没有合法转租权、租赁物业存在大面积违章建筑的情况下委托第三方进行招租，且在明知租赁物业用途为仓库的情况下提出承租人需满足从事公寓或联合办公业态的资格方可参与竞争性谈判等欺诈行为，致使反诉原告在违背真实意思的情况下与反诉被告签订了《租赁合同》，故请求法院撤销该合同。但根据双方签订的合同及附件内容，反诉被告方对该房屋情况、业主方情况、土地用途等均作了如实披露，反诉原告作为专业经营房屋租赁的物业服务公司，对此情况应有相应的了解和判断，反诉原告现主张撤销合同无相应法律和事实依据，本院难以支持。关于原告方主张合同于2018年1月10日解除的诉讼主张，本院认为原告方虽然在2018年1月行使了合同解除权并送达对方，但考量解除行为是否生效还需判断当时原告方是否享有合同解除权。本案中，原告方提供的涉案房屋与房地产权证登记的房屋并不完全一致，存在加层和违法建筑，房屋上存在的此种瑕疵与此后被行政机关的查封存在一定的关联，在此原告方现以被告欠付租金为由行使合同解除权依据尚不充分，本院难以支持。原被告双方现于2018年12月20日进行了房屋交接。本院确认以该时间作为双方合同实际终止的时间。三、关于本反诉双方各自主张的租金、房屋使用费、违约金、律师代理费、保证金、装修损失等问题。双方在庭审中确认涉案房屋于2017年4月21日被消防部门查封，其后涉案房屋未投入实际使用之中。根据庭审查明事实，致使涉案房屋未能投入使用的主要原因系涉案房屋存在违章建筑。原告方在此情况下主张将房屋恢复原状并支付租金及房屋使用费、违约金、律师费无相应依据，本院不予支持。原告主张的水电费无相应凭证，本院亦不予支持。关于反诉原告主张的返还租金，本院对有效部分及无效部分一并予以处理，本院认为，反诉原告实际使用该房屋至2017年4月21日，其后的房屋租金反诉被告应予退还，相应的保证金也应一并返还，反诉原告主张的利息损失本院不予支持。关于反诉原告主张的装修损失，本院认为，反诉原告方作为专业经营房屋租赁的物业公司，对本案涉案房屋的情况应有相应的了解及风险判断。现由于涉案房屋被查封导致的装修损失，反诉原告方也应承担一定的责任。由于涉案房屋装修尚未投入使用，且原被告对司法鉴定报告中确认的造价均无异议，本院以上述价格作为损失计算依据，对无效部分及有效部分的装修损失一并予以处理，酌情确定反诉原告方承担30%的责任，反诉被告承担70%的责任。反诉原告主张的律师费本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下：一、原告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司与被告上海湾洋物业服务有限公司签订的《租赁合同》中关于无证建筑947平方米部分无效；二、对原告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司的其余诉讼请求均不予支持；三、反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海湾洋物业服务有限公司2017年4月21日至2017年5月31日期间的租金(按月租金人民币389929.5元计算)；四、反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海湾洋物业服务有限公司保证金人民币XXXXXXX元；五、反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海湾洋物业服务有限公司装修损失人民币XXXXXXX.2元；六、对反诉原告上海湾洋物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币96512元(反诉原告已预付)，由反诉原告上海湾洋物业服务有限公司承担人民币28953.60元，反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司承担人民币67558.40元。本案本诉受理费人民币78796元(原告已预付)，由原告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司承担。本案反诉受理费人民币44054.38元(反诉原告已预付人民币77007元)，由反诉原告上海湾洋物业服务有限公司承担人民币13216.31元，反诉被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、上海锦真投资管理有限公司承担人民币30838.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  孙宏伟人民陪审员  王 俭二〇二〇年六月三十日书 记 员  高 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。