广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0705执异46号 案外人：陈万明，男，1973年4月26日出生，汉族，住江门市新会区。 案外人：江门市新会区健丰药业有限公司肇康店，住所地江门市新会区会城帝临南路**112、112-1，统一社会信用代码91440705MA4W8ERG8R。 负责人：陈万明。 共同委托诉讼代理人：黎雄校，广东冈州律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张玉梅，广东冈州律师事务所实习律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司江门新会支行，住所地江门市新会区冈州大道**江会时代城，统一社会信用代码914407058941390274。 负责人：郭坚华，该支行行长。 委托诉讼代理人：张健成、林立新，均系该行员工。 被执行人：陈荣标，男，1967年7月4日出生，汉族，住江门市新会区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司江门新会支行（以下简或称中行新会支行）与被执行人陈荣标金融借款合同纠纷一案[案号：（2020）粤0705执444号]过程中，案外人陈万明、江门市新会区健丰药业有限公司肇康店（以下或简称健丰肇康店）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人陈万明、健丰肇康店称，请求：1.裁定撤销（2020）粤0705执444号迁出公告责令异议人迁出、清退的强制执行行为及开锁、清场等强制执行措施；2.拍卖江门市新会区会城xx路xx房产时，须带租赁合同拍卖。新会区人民法院于2020年5月14日向异议人送过（2020）粤0705执444号迁出公告，责令位于江门市新会区会城xx路xx房产的使用者于2020年5月26日前迁出，清退个人物品，将该土地、房屋钥匙交到执行局。异议人是承租人、实际使用者，该迁出公告规定的执行行为及强制执行措施违反法律规定，侵犯异议人合法租赁权，应予撤销。该迁出公告涉及的房产是异议人于2017年4月1日起向被执行人承租，有双方于2017年4月1日签订的《租赁合同》和异议人营业执照为据。该租赁合同约定租期自2017年4月1日至2023年3月31日止。合同签订后，投入巨额装修费用，用于健丰肇康店经营，按时支付租金及相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，买卖不破租赁，异议人依法还享有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，异议人在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，承租权受法律保护，贵院（2020）粤0705执444号迁出公告违反上述法律规定，损害异议人的合法利益。根据《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正”的规定，异议人向贵院提出执行异议申请，恳请贵院支持异议人的请求。 案外人陈万明、健丰肇康店提供了如下证据：1.《租赁合同》复印件1份；2.委托书复印件1份；3.收据复印件2份；4.个人账户明细查询及收据。 申请执行人中行新会支行称，一、异议人提供的《租赁合同》记载的承租地址与（2020）粤0705执444号《迁出公告》的地址不一致。由异议人提供的《租赁合同》记载的承租地址为“江门市新会区xx路xx至xx商铺”，而（2020）粤0705执444号《迁出公告》要求迁出的地址为“江门市新会区会城xx路xx、江门市新会区会城x路xx、江门市新会区会城xx路xx”。《租赁合同》与《迁出公告》的地址明显不一致，即两者之间不存在法律关系。二、《租赁合同》的租赁签订时间在抵押登记日期之后，根据规定，租赁权不得损害抵押权。退一步说，异议人的租赁合同即使有效，但陈荣标已于2013年8月26日将江门市新会区会城帝临南路2号113、江门市新会区会城xx路xx、江门市新会区会城xx路**产抵押给申请执行人，并办理抵押登记手续。而异议人的租赁合同于2017年5月10日签订。由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。三、经由登记设立的抵押权具有公示、公信效力，因此异议人在签订租赁合同时应预见并自行承担因实现抵押权而带来的风险与效果。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承揽赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人承担。”综上所述，为维护申请执行人的合法权益，请求贵院依法驳回异议人的执行异议。 申请执行人中行新会支行提供了如下证据：1.个人贷款最高额抵押合同复印件1份；2.粤房地他项权证复印件3份；3.照片。 被执行人陈荣标没有提出意见，也没有提供证据。 本院查明，申请执行人中行新会支行与被执行人陈荣标金融借款合同纠纷一案，本院（2019）粤0705民初845号民事判决：“一、解除中国银行股份有限公司江门冈州支行与被告陈荣标签订的编号JGxx《个人循环贷款额度协议(双享贷业务专用)》。二、被告陈荣标应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司江门新会支行贷款本金本金2492164.29元，逾期罚息199203.44元（罚息暂计算至2019年8月7日，此后至清偿之日止的利息、罚息，依《个人抵（质）押循环贷款合同》的约定，以原告中国银行股份有限公司江门新会支行业务系统计算的实际金额计付）；三、如被告陈荣标未按上述第一项履行，原告中国银行股份有限公司江门新会支行可就拍卖、变卖被告陈荣标所有的位于坐落于江门市××区会城帝××、江门市××区会城帝××、江门市××区会城帝××113的房产所得价款优先受偿。四、被告江门市新会区集一设计有限公司应对上述第二项中被告陈荣标的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27283.50元、财产保全费5000元，合共32283.50元（已由原告预交），由被告陈荣标、江门市新会区集一设计有限公司负担。原告中国银行股份有限公司江门新会支行已预交的上述诉讼费，由本院予以退回；被告陈荣标、江门市新会区集一设计有限公司应向本院补缴案件诉讼费32283.50元。”判决生效后，陈荣标逾期未履行，而江门市新会区集一设计有限公司已注销，故中行新会支行对陈荣标申请强制执行。本院于2020年2月3日立案执行，案号为（2020）粤0705执444号。 在案件审理过程中，根据中行新会支行的财产保全申请，本院于2019年2月19日查封了陈荣标名下江门市新会区会城xx路xx、xx-1、xx及江门市新会区大泽xxx街xx号房屋。在执行过程中，于2020年5月13日作出（2020）粤0705执444号迁出公告，责令陈荣标及居住者、使用者等在2020年5月26日前迁出江门市新会区会城xx路xx（房地证号：02××42）、112-1（房地证号：02××44）、113（房地证号：02××12）的房屋，并将相应的个人物品清退，将上述土地、房屋钥匙交至本院执行局。逾期未清退的，本院将依法于2020年5月27日对上述房产采取开锁、清场等强制执行措施。 江门市新会区会城xx路xx（房地证号：02××42）、112-1（房地证号：02××44）、113（房地证号：02××12）的房屋登记的权属人为陈荣标，均于2013年8月20日抵押给中行新会支行（原为中国银行股份有限公司冈州支行），并办理了抵押登记。 2017年4月1日，陈荣标（甲方）与陈万明（乙方）签订《租赁合同》，陈荣标将江门市新会区会城xx路xx至xx商铺（与本院执行的江门市新会区会城xx路2号xx、xx-1、xx房屋为同一处房屋）租赁给陈万明。健丰肇康店的负责人为陈万明，经营场为江门市新会区会城xx路xx、xx-1，成立日期为2017年2月27日。 本院认为，本案为承租人依据查封前签订的书面租赁合同阻止向受让人移交占有被执行的不动产，属于对执行标的提出的排除执行异议，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 江门市新会区会城帝临南路2号112、112-1、113房屋虽然在本院查封前出租给陈万明，但是在出租前已抵押给中行新会支行，办理了抵押登记。本院生效的（2019）粤0705民初845号民事判决亦确认中行新会支行对江门市新会区会城帝临南路2号112、112-1、113房屋享有抵押优先权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，在申请执行人中行新会支行享有对案涉江门市新会区会城xx路xx、xx-1、xx房屋享有抵押优先权的情况下，案外人陈万明、健丰肇康店所享有的租赁权不能排除执行。在被执行人陈荣标不按执行通知履行本院生效法律文书的情况下，本院作出的（2020）粤0705执444号迁出公告符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。”的规定。而对于案外人要求带租赁合同拍卖的问题。由于租赁合同签订于抵押之后，且未取得抵押权人中行新会支行的同意，带租赁合同拍卖亦可能影响竞买人的购买意愿，直接影响执行标的的变现价值。故不宜带租赁合同进行拍卖。考虑到案外人现在该房屋经营使用的现实情况，可暂缓强制迁出。案外人可以参与竞买；如其不参与竞买或者竞买失败，可给予一定期限案外人与新的买受人重新签订租赁合同，如期限内不能重新签订合同，再迁出上述房屋。 综上所述,案外人陈万明、健丰肇康店的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定,裁定如下: 驳回案外人陈万明、江门市新会区健丰药业有限公司肇康店的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  丘国汉 审判员  区洁芳 审判员  张钊平 二〇二〇年六月二十四日 法官助理兼书记员陈雨顺