黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初1062号原告：大庆市兴荣物业管理集团有限公司。住所地：大庆市萨尔图区。法定代表人：杨锐锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙成国，男，大庆市兴荣物业管理集团有限公司员工。委托诉讼代理人：岳婷，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被告：左立东，男，汉族，个体户，住大庆市萨尔图区。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与被告左立东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙成国和岳婷、被告左立东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告给付拖欠的2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费1519.74元（10.254元/年/平方米×68.26平方米+10.254元/年/平方米×79.95平方米）；2.判令被告给付逾期交费的滞纳金和违约金共554元（按日合计1‰标准，分别截止至2020年10月14日和2020年10月31日）；3.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原告是铁东小区的物业服务企业并与业主委员会签订了《物业服务合同》。被告系1-1-6-502室、1-7-2-101室房屋的所有权人，在享受物业服务的同时应依法承担向原告交纳物业费的义务，但被告却未向原告缴纳物业费用。自2019年7月1日至2020年6月30日期间共计欠缴物业费1519.74元。对于被告拖欠的物业费经原告多次向其催缴，但被告至今仍拒绝履行给付义务。为保护自身的合法权益，现原告依据《物业管理条例》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告左立东辩称，第一、对原告主张的两个房屋的建筑面积有异议，但同意按两个房屋的证照中的面积给付物业费；第二、原告的物业服务中卫生清洁服务不到位，冬季楼道内有异味，冬季地面湿滑。在举证期限内和庭审过程中，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司举证如下：证据一、《物业服务合同》复印件一份（与原件核对无异）、《关于铁东一小区物业服务的说明》复印件两份（均与原件核对无异），证明：第一、原告与大庆市萨尔图区铁东一小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定“由原告向被告提供物业服务，物业服务费用为10.254元/年/平方米；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费5‰缴纳滞纳金，同时按应交物业费总额的30%缴纳违约金”;第二、原告已按合同约定履行了全部物业服务义务，被告也应按照合同约定在2019年9月1日前一次性缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业费；第三、2019年7月1日至2020年6月30日期间仍由原告提供物业服务，故被告也应当按时交纳物业费。被告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。证据二、《房屋测绘技术报告书》复印件二份、庆房办发[2003]9号文件复印件一份，证明：第一、被告所有的两处涉案房屋均属于房改房，产权证面积并不是实际的建筑面积，实际建筑面积应以《房屋测绘技术报告书》中显示为准；第二、铁东1-1-6-502室房屋测绘后的建筑面积为68.26平方米、铁东1-7-2-101室房屋测绘后的建筑面积为79.95平方米。被告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。在举证期限内和庭审过程中，被告左立东举证如下：不动产权证书复印件二份（均与原件核对无异），证明：第一、被告所有的铁东小区1-1-6-502室房屋、1-7-2-101室房屋的不动产权证中载明的建筑面积分别为50.10平方米、62.65平方米；第二、2020年5月，铁东1-7-2-101室房屋过户给被告之妻王海桃单独所有。原告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议：第一、被告所有的二户涉案房屋均属于房改房，建筑面积应均以原告提交的《房屋测绘技术报告书》中显示的面积为准；第二、在2019年7月1日至2020年6月30日期间被告属于物业实际使用人，也应当按照合同约定缴纳物业费。本院对该证据予以确认。依据以上证据及庭审中双方当事人的陈述，可确认本案法律事实如下：原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司系大庆市萨尔图区铁东一小区的物业服务企业，被告左立东系该小区1-1-6-502室房屋（建筑面积50.10平方米；权利人为左立东、王海桃；共有情况为共同共有；房屋实际用途为住宅；附记为2019年9月申请添加共有人）、1-7-2-101室房屋（建筑面积62.65平方米；权利人为王海桃；共有情况为单独所有；房屋实际用途为住宅；附记为2020年5月与左立东夫妻过户，由共同共有变更为王海桃单独所有）的权利人之一。2017年7月26日，原告与大庆市萨尔图区铁东一小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定“物业项目名称为大庆市萨尔图区铁东一小区；物业类型为商、住混合；管理区域东至会战大街、南至商业街、西至会战西街、北至中八路；物业服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；物业服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日；物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，合计为10.254元/年/平方米；业主和物业使用人应于2017年9月1日前交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之五交纳滞纳金，同时按应交物业费总额的30%交纳违约金；因合同的解释或履行发生争议的，双方可采取以下方式解决1.协商解决2.向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁。合同期限届满后原告按原合同约定继续为该小区提供物业服务至今。现原告以多次向被告催交其涉案两处房屋自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费未果为由诉至本院，请求判令被告给付大庆市萨尔图区铁东1-1-6-502室房屋的物业服务费699.94元（2019年7月1日至2020年6月30日）和滞纳金、违约金共计255元（2019年10月15日至2020年10月14日）、1-7-2-101室房屋的物业服务费819.80元（2019年11月1日至2020年10月31日）及滞纳金、违约金共计299元（2019年10月15日至2020年10月31日）并承担诉讼费用。另查，第一、大庆市房产管理委员会办公室于2003年10月27日下发的庆房办发[2003]9号《关于住宅房屋所有权证面积问题说明的通知》中记载“房改房面积。此类房屋所有权证注明的面积是按照房改有关政策规定确定的住房房改售房面积，该面积不是房屋实际建筑面积。”；第二、大庆市庆基测绘服务有限公司于2006年10月16日、10月17日出具了序号分别为061029、061035的《房屋测绘技术报告书》，序号为061029的《房屋测绘技术报告书》中记载大庆市萨尔图区铁东一小区1-1-6-502室房屋测绘后的建筑面积为68.26平方米，序号为061035的《房屋测绘技术报告书》中记载大庆市萨尔图区铁东一小区1-7-2-101室房屋测绘后的建筑面积为79.95平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与大庆市萨尔图区铁东1-1-6-502室房屋、1-7-2-101室房屋所在的大庆市萨尔图区铁东一小区的业主委员会签订《物业服务合同》并就物业项目概况、服务受益人、服务事项、服务期限、收费方式及交纳、权利和义务、违约责任及其他事项事项等所作的约定是双方真实意思表示，该合同不仅对原告及业主委员会有约束力，其效力也应及于该小区的全体业主。被告左立东系上述两户房屋的权利人及物业使用人之一，故原告选择其主张权利并无不当。原告已基本履行其物业管理和服务职责，被告称原告提供的清洁服务不到位却未在法定期限内提交证据反驳，故本院对该辩解不予采纳。原告诉称被告拖欠两户房屋自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，被告对此予以认可，故原告要求被告给付物业服务费于法有据。结合本案的案情及相关证据，第一、虽然被告提交的不动产权利证书证实大庆市萨尔图区铁东1-1-6-502室房屋的建筑面积为50.10平方米、1-7-2-101室房屋的建筑面积为62.65平方米，但上述两户房屋均为房改房，依据房产管理部门的文件所述，该面积系按房改有关政策规定确定的面积而非实际建筑面积，大庆市庆基测绘服务有限公司对涉案居民楼测绘后出具的《房屋测绘技术报告书》确认了1-1-6-502室房屋实际建筑面积为68.26平方米、1-7-2-101室房屋实际建筑面积为79.95平方米，被告对此亦无异议，且未在法定期限内提交证据反驳，故原告以68.26平方米、79.95平方米为计费基数要求被告交纳物业服务费并无不当，即被告应交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1519.74元。第二、关于迟延履行的利息。被告未按时交纳物业服务费的行为存在过错，原告要求其按合计日1‰的标准给付滞纳金和违约金并不违反合同约定。但是原告主张的期间不当，本院对此予以纠正：1.铁东1-1-6-502室房屋的欠费期间为2019年7月1日至2020年6月30日，参照原合同约定应于2019年9月1日前一次性交纳物业服务费，当被告未按时履行交费义务时原告即可从次日起主张滞纳金和违约金，故原告从2019年10月15日开始计算该房屋逾期交费的滞纳金、违约金是其行使合法权益的行为，但因其并未提交证据佐证被告逾期交费的行为必然会延续至2020年10月14日，故本院认为暂计算至开庭之日更为客观并可以此为据计算至实际给付之日止。2.铁东1-7-2-101室房屋的欠费期间为2019年11月1日至2020年10月31日，在原合同中并未就该情形下的交费期限、滞纳金及违约金等进行约定，双方亦无书面或其他证据佐证，故原告主张从2019年10月15日起即计算该房屋逾期交费的滞纳金、违约金至2020年10月31日证据不足，本院对该诉讼请求不予支持。综上，被告应按日1‰的标准给付原告2019年10月15日起至实际交费之日止的滞纳金、违约金（以铁东1-1-6-502室房屋未交物业服务费为基数，截止至2020年5月26日时为158元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条、第六十七条规定，判决如下：一、被告左立东于本判决生效之日立即给付原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费共计1519.74元；二、被告左立东于本判决生效之日按日合计1‰的标准给付原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自2019年10月15日时起至实际交纳物业服务费之日时止的滞纳金、违约金（以大庆市萨尔图区铁东1-1-6-502室房屋未交纳的物业服务费为基数，截止至2020年5月26日时为158元）；三、驳回原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告左立东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  徐彦侠二〇二〇年六月一日书记员  程 浩