云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初90号原告：刘豫滇，女，汉族，生于1965年1月15日，本科文化，云南省普洱市思茅区人，住普洱市思茅区。原告：屠理伟，男，汉族，生于1962年5月11日，中专文化，湖北省孝感市人，无业，住普洱市思茅区。二原告的共同委托诉讼代理人：刘飞，云南泰熙律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：孔招勇，男，汉族，生于1975年11月10日，高中文化，云南省普洱市思茅区人，住普洱市思茅区。被告：朱云芬，女，汉族，生于1977年3月17日，小学文化，云南省普洱市思茅区人，个体户，住普洱市思茅区。二被告的共同委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被告的共同委托诉讼代理人：孙玉强，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：段蕾蕾，女，哈尼族，生于1998年6月27日，中专文化，云南省普洱市江城县人，系欧亚乳业有限公司销售顾问，住普洱市。原告刘豫滇、屠理伟与被告孔招勇、朱云芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。原告刘豫滇于2020年3月5日向本院提交书面《追加第三人申请书》，申请追加段蕾蕾作为第三人参加本案诉讼，经审查，其申请符合法律规定，本院依法予以准许并通知段蕾蕾作为第三人参加诉讼。本院于2020年4月9日适用普通程序公开开庭审理本案，原告刘豫滇、屠理伟及其共同委托诉讼代理人刘飞，被告朱云芬及被告孔招勇、朱云芬的共同委托诉讼代理人孔梓州、孙玉强，第三人段蕾蕾到庭参加诉讼。因原告刘豫滇、屠理伟当庭增加诉讼请求，第三人段蕾蕾主张新的答辩期及举证期，本院于2020年5月13日再次公开开庭审理本案，原告刘豫滇、屠理伟及其共同委托诉讼代理人刘飞，被告朱云芬及被告孔招勇、朱云芬的共同委托诉讼代理人孙玉强，第三人段蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘豫滇、屠理伟向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》及2019年7月12日在房管局登记备案的合同；2.由二被告向二原告支付违约金42万元、律师费2.5万元；3.由二被告承担本案诉讼费。二原告于2020年4月9日的庭审过程中增加诉讼请求：由二被告及第三人向二原告返还普洱市思茅区房屋。二原告于2020年4月14日向本院提交书面《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1.二原告与二被告继续履行落款时间为2019年7月12日房屋转让价款为126万元的《房屋买卖合同》，由二被告向二原告支付尚欠房款385288元；2.由二被告向二原告支付违约金42万元、律师费2.5万元；3.二被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年7月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“二原告将其所有的位于普洱市思茅区房屋出卖给二被告，总价款为126万元，合同签订当日，由二被告支付首付款20万元，原告的按揭房屋贷款尚欠9.4万元由二被告向银行支付，二被告于提交不动产权登记申请书后50个工作日内支付60万元，余款37万元于2019年9月30日前付清，二被告逾期付款3个月，原告可解除本合同，解约时被告已付的房款作为赔偿金归原告所有。”合同签订后，二原告积极履行合同义务，配合二被告办理房屋过户手续，二被告至今仅向原告支付42万元房款，其行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告孔招勇、朱云芬共同答辩，1.落款时间为2019年7月12日房屋转让价款为126万元的《房屋买卖合同》存在逃避执行、损害第三人利益的情况，应属无效合同，违约金及律师费的条款系无效条款，不应得到支持。理由为：（1）申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行普洱分行、普洱弘晟贷款公司向思茅区法院申请对本案原告刘豫滇、屠理伟强制执行，执行标的共177.4万元，2019年7月11日，四申请人在执行局的调解下，在《思茅区法院执行笔录》中约定，同意二原告将案涉房屋卖给被告孔招勇，房屋价款为89万元，被告孔招勇需将购房款直接转入思茅区法院的对公账户；（2）依据《思茅区法院执行笔录》中的约定，原、被告于2019年7月12日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为89万元，并在普洱市住房保障和房地产管理中心办理备案登记；（3）在执行局做笔录前，二被告通过房屋中介与二原告洽谈案涉房屋的交易价格为126万元，在准备办理房屋过户手续时，二原告才告知二被告该房屋被法院查封，需要到法院作笔录才能办理过户手续，经二原告多次上门游说，被告孔招勇才答应。2019年7月11日，在思茅区法院签署《执行笔录》后，原、被告按照之前的约定签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为126万元，并在合同的第九条第六项约定，二被告须将购房款转入原告刘豫滇的个人账户；（4）原、被告于2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》中，约定价款为126万元，二原告为进一步逃避执行，对2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》进行修改，在合同第九条第六项约定，二被告须将购房款转入原告屠理伟的母亲周燕的个人账户。综上，原、被告在案涉房屋的交易过程中，多次签订存在明显矛盾的合同，多份合同间的房屋价款差距达37万元，且房款接收人也由思茅区法院逐渐转为案外人周燕，二原告的行为明显是为逃避执行，而二被告为了买房，在客观上与二原告串通，帮助二原告逃避执行，损害了申请执行人的利益。根据《合同法》第五十二条的规定，二原告主张继续履行的2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。2.原、被告于2019年7月12日签订的在房管局登记备案的价款为89万元的合同合法、有效，双方应履行该份合同。3.合同约定二原告应于2019年9月30日将房屋交付二被告，但二原告至今未向二被告交付房屋，二原告亦存在违约行为，依据合同第七条第一项违约责任的约定，二原告亦应向二被告支付相应的违约金及被告聘请律师维护其合法权益的费用。第三人段蕾蕾陈述，1.原告的起诉与第三人无关，原告提交的两份合同是否真实，第三人无法核实。2.案涉房屋系第三人通过中介向被告朱云芬购买，第三人已向被告朱云芬详细询问了该房屋的权属，被告朱云芬向第三人出具了二被告的《离婚证》，第三人购买房屋时是善意的。3.第三人和被告朱云芬约定房款为101万元，第三人已付清所有房款，房屋已过户到第三人名下，该房屋现抵押在银行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.二原告提交的第一组证据：落款时间为2019年7月12日的《房屋买卖合同》、在普洱市住房保障和房地产管理中心登记备案的《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585）、《存量房买卖合同登记备案表》原件各1份，用以证明二原告将水映林源一期6栋2单元102号房屋出卖给二被告，合同中对房屋价款、付款方式、合同解除、违约金等进行明确约定，二原告积极履行合同义务将房屋过户给二被告的事实。二被告质证称（1）对于落款时间为2019年7月12日的《房屋买卖合同》，认可真实性、关联性，不认可合法性，合同损害了第三人利益，双方在《执行笔录》中约定房款支付给申请执行人，合同却约定将房款转给案外人，与执行笔录中的约定相矛盾，损害了申请执行人的权利及社会公共利益；（2）对在普洱市住房保障和房地产管理中心登记备案的《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585）及《存量房买卖合同登记备案表》，认可真实性、合法性、关联性，合同中约定的售价与执行笔录中约定的价格一致，即89万元，系原、被告的真实意思表示。第三人称该组证据与其无关，无法发表质证意见。本院认为，该组证据中落款时间为2019年7月12日的《房屋买卖合同》，相对方系二原告与二被告，因原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，对于合法性，将在本院认为部分予以论述；在普洱市住房保障和房地产管理中心登记备案的《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585）及《存量房买卖合同登记备案表》，相对方系二原告与二被告，双方对该二份证据均予以认可，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。2.二原告提交的第二组证据：《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同登记备案表》、《收条》复印件各1份、《客户存款回单》复印件2份，用以证明被告朱云芬将案涉房屋转让给第三人的事实。二被告质证认可真实性、合法性，不认可关联性。第三人质证认可真实性、合法性、关联性。本院认为，本案的争议标的系原、被告间的房屋买卖合同关系，该组证据系被告朱云芬与第三人段蕾蕾间的房屋买卖合同关系，与本案无关联，故不予采用。3.二原告提交的第三组证据：原告刘豫滇于2020年3月3日向本院提交《调查取证申请书》，申请调取思茅区水映林源一期6栋2单元102室房屋的登记信息。经审查，原告刘豫滇的申请符合法律规定，本院依法予以准许，并于2020年4月8日向普洱市不动产登记中心出具《协助调查取证函》，普洱市不动产登记中心于2020年4月8日向本院出具以下材料：普洱市房权证普房字第**《房屋所有权证》打印件1份、普洱市房房权证普房字第**房屋所有权证》打印件1份、普国用（2012）第××号《土地使用权证》打印件1份、《房屋买卖合同》（合同编号：ＨＰＥ201907121533441082585）打印件1份、《存量房买卖合同登记备案表》打印件1份、云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》打印件1份、云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》打印件1份、《房屋买卖合同》（合同编号：ＨＰＥ201911281016129435209）打印件1份、《存量房买卖合同登记备案表》打印件1份、《房产交易询问笔录》打印件1份、《房地产权登记信息》打印件1份、《抵押权登记信息》打印件1份。原告质证称对涉及原、被告间的房屋买卖合同关系及所有权转移登记的材料的真实性、合法性、关联性予以认可，用以证明二原告已按《房屋买卖合同》的约定将案涉房屋过户给二被告的事实；对涉及被告朱云芬与第三人间的房屋买卖合同关系及所有权转移登记的材料的真实性、合法性、关联性不予认可。二被告质证认可该组证据的真实性、合法性，认为涉及被告朱云芬与第三人段蕾蕾间的房屋买卖合同关系的材料与本案无关。第三人质证认可真实性、合法性、关联性。本院认为，该组证据中涉及被告朱云芬与第三人段蕾蕾间房屋买卖合同关系的《房屋买卖合同》（合同编号：ＨＰＥ201911281016129435209）、《存量房买卖合同登记备案表》、《房产交易询问笔录》与本案原、被告间的房屋买卖合同关系无关联性，本院不予采用，其余证据，系普洱市不动产登记中心出具，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。4.二原告提交的第四组证据：2019年2月27日制作的《思茅区人民法院执行笔录》复印件1份，用以证明二原告不存在二被告所述逃避执行及损害案外申请执行人利益的事实。二被告质证认可真实性、合法性，不认可关联性及证明目的。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，该份笔录系二原告与案外人间的协商内容，与本案无关联性，故不予采用。5.二原告提交的第五组证据：《发票》打印件３份，用以证明二原告为本案聘请律师支出律师代理费25000元的事实。二被告质证认可真实性，不认可证明目的，认为原告应提交付款依据才能证明款项实际支付。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，原、被告对该组证据的真实性均无异议，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。6.二被告提交的第一组证据：2019年7月11日制作的《思茅区法院执行笔录》、《协助执行通知书》复印件各1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），用以证明案外人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司向思茅区人民法院申请强制执行，被执行人为刘豫滇、屠理伟，执行标合计177.4万元，在执行局的调解下，四申请人同意刘豫滇、屠理伟将案涉房屋以89万元的价格卖给孔招勇，孔招勇须将购房款直接转入思茅区人民法院的对公账户，该笔录与落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》间差价达37万元，二原告存在逃避执行的事实。二原告质证认可真实性、合法性，不认可证明目的，称原、被告签订的落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》中，126万元的价款包含房屋价款89万元、家具款（红龙鱼１条、红木家具1套、双门电冰箱1台、电视机２台、茶板1块、实木床3张、洗衣机１台）、车位款，二原告仅对房屋享有所有权，家具及车位系原告屠理伟的母亲周燕所有，故二原告在执行局笔录中仅对房产进行处置，在合同中约定将家具款及车位款打入周燕的账户，且执行笔录第三页仅约定房款支付至刘豫滇账户，再由刘豫滇转入思茅区法院的账户，二原告收到被告支付的20万元房款后已打入思茅区法院账户，《协助执行通知书》于2019年8月26日发出，要求被告孔招勇将房款打入思茅区法院的账户，被告亦未履行。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，原、被告对该组证据的真实性、合法性均予以认可，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。7.二被告提交的第二组证据：在普洱市住房保障和房地产管理中心登记备案的《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585）复印件1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），用以证明原、被告于2019年7月12日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为89万元，并在普洱市住房保障和房地产管理中心登记备案的事实。二原告质证认可该证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，理由与对二被告提交的第一组证据的质证意见一致。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，该份证据与二原告提交的第一组证据中的《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585）》系同一份证据，本院的认证意见一致。8.二被告提交的第三组证据：落款时间为2019年7月11日的《房屋买卖合同》原件1份，用以证明原、被告约定房屋价款为126万元，房款转入刘豫滇的个人账户，该约定与执行笔录中的约定相矛盾，该合同与落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》的区别为：（1）后者在合同第二页增加家具、红鱼等，让合同更加真实；（2）７月11日的合同第九条第六项指定将房款转入刘豫滇的建设银行账户，７月12日的合同第九条第六项指定将房款转入屠理伟的母亲周燕的账户，证明二原告逃避执行的事实。二原告质证认可该份证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，理由与对二被告提交的第一组证据的质证意见一致。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，该份《房屋买卖合同》的相对方系二原告与二被告，因原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，关于合法性，将在本院认为部分予以论述。9.二被告提交的第四组证据：落款时间为2019年7月12日的《房屋买卖合同》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件已当庭退还），用以证明原、被告约定房屋价款为126万元，并将房款接收人变更为原告屠理伟的母亲周燕，原、被告存在串通损害申请执行人利益的行为的事实。二原告质证认可该份证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。第三人称其不知情，无法发表质证意见。本院认为，该份证据与二原告提交的第一组证据中落款时间为2019年7月12日的《房屋买卖合同》系同一份证据，本院的认证意见一致。10.二被告提交的第五组证据：《结算票据》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件已当庭退还），用以证明除二原告自认已收到的42万元房款外，二被告还向思茅区法院执行局缴纳36万元执行款，并代原告偿还银行贷款94712元，已支付房款合计为874712元的事实。二原告质证称如经法庭核实，该笔款项确系支付本案房款，则二原告予以认可。第三人称其不知情，无法发表质证意见。经核实，二被告提交的该份《结算票据》中缴纳的款项确系支付二被告向二原告购房的房款，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信。11.第三人提交的证据：《贷款账户交易流水查询》复印件1份、《中国银行个人贷款借款借据》复印件1份、《微信聊天记录截屏》打印件1份、《收条》复印件3份、《不动产权证书》复印件1份、《客户存款回单》复印件2份，用以证明第三人对原、被告间签订合同并不知情，第三人通过中介公司向被告朱云芬购买案涉房屋，已支付房款101万元的事实。二原告质证不认可真实性、合法性、关联性及证明目的。二被告质证认可真实性、合法性、关联性。本院认为，《不动产权证书》与普洱市不动产登记中心出具的产权登记信息一致，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信，其余证据系第三人与被告朱云芬间的房屋买卖合同关系，与本案无关，故不予采用。为查清案件事实，本院依职权向本院执行局调取《（2018）云0802民初1250号民事裁定书》原件1份及《（2018）云0802执1151号之五民事裁定书》原件1份，庭审中，原、被告及第三人称两份裁定书的内容以法庭核实为准。本院认为，两份裁定书均已发生法律效力，内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信，能证明本院于2018年5月22日作出《（2018）云0802民初1250号民事裁定书》，裁定对被申请人刘豫滇所有的位于普洱市思茅区房屋一套予以查封，期限三年，本院于2019年7月11日作出《（2018）云0802执1151号之五民事裁定书》，裁定解除对被执行人屠理伟、刘豫滇共同共有的位于普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元1层102号房产［房权证号：普洱市房权房权证普房字第**地证号：普国用（2012）第××号］的查封。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：二原告将普洱市思茅区房屋交由中介公司销售，家具及车位一并出售，二被告在“家和中介公司”看见二原告出售房屋的广告，价格为128万元，中介公司告知二被告“128万元的价格包含房屋、家具、车位”。二原告通过中介公司与二被告取得联系，双方协商由二原告以126万元的价格向二被告出售房屋、家具及车位。2019年7月11日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，二原告为甲方，二被告为乙方，约定：“乙方向甲方购买位于普洱市思茅区房屋，房屋转让价款为126万元，乙方于签订合同当日向甲方支付首付款20万元打在中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，按揭房子的欠款9.4万元由乙方向银行支付，拿出房产证，过户至乙方名下后，乙方在提交不动产权登记申请书后50个工作日内，将60万元通过商业贷款支付到中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，余款37万元于2019年9月30日前付清。甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。第九条第六项约定：在甲方有共有人或配偶的情况下，甲乙双方同意售房款打入刘豫滇名下的账户中国建设银行62×××20”。同日上午11时至12时，二原告、被告孔招勇、申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司在本院执行局接受询问，笔录内容为：“申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司同意二原告将已查封的位于普洱市思茅区房屋以89万元的价格出售给被告孔招勇，二原告要求89万元的房款由被告孔招勇于过户当日向思茅区人民法院的对公账户支付20万元，支付该房屋在建行普洱分行的贷款94052.3元，余款60万元打入刘豫滇的建行卡62×××20，由刘豫滇全部打入法院账户，由法院分配。申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司同意解除对该房屋的查封。各方达成和解协议：1.四申请执行人同意解除对被执行人屠理伟、刘豫滇共同共有的位于普洱市思茅区房屋的查封；2.四申请执行人与被执行人屠理伟、刘豫滇双方同意由被执行人以89万元的价格出售屠理伟、刘豫滇共同共有的位于普洱市思茅区房屋；3.四申请执行人同意案外人孔招勇于2019年7月12日前付清该房屋的抵押贷款，于法院解除查封的当日自行过户，过户后向思茅区法院的对公账户支付20万元，余款60万元于房屋过户完毕后50个工作日内向思茅区法院的对公账户支付；4.案款交至法院后，四申请执行人按法律规定分配80万元。”庭审中，原、被告对于《房屋买卖合同》的签订时间系在本院执行局接受询问前还是后未达成一致意见。2019年7月12日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＨＰＥ201907121533441082585），二原告为甲方，二被告为乙方，约定：“甲方向乙方出售普洱市思茅区房屋，房屋转让价款为89万元，首付29万元，余款银行贷款支付，甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。”该合同在普洱市住房保障和房地产管理中心办理登记备案。此日过后，二原告与二被告再次签订《房屋买卖合同》，二原告为甲方，二被告为乙方，约定：“乙方向甲方购买位于普洱市思茅区房屋，房屋转让价款为126万元（包括房屋内红龙鱼１条、红木家具1套、双门电冰箱1台、电视机２台、茶板1块、实木床3张、洗衣机１台），乙方于签订合同当日向甲方支付首付款20万元打在中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，按揭房子的欠款9.4万元由乙方向银行支付，拿出房产证，过户至乙方名下后，乙方在提交不动产权登记申请书后50个工作日内，将60万元通过商业贷款支付到中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，余款37万元于2019年9月30日前付清。甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。第七条第二项约定：乙方全部或一部分不履行本合同第三条规定的日期给付房款，逾期部分，乙方应加付按天总房款5%计算的违约金给甲方，逾期超过3个月，甲方可解除本合同，解约时，乙方已付房款作为赔偿金归甲方所有。第七条第三项约定：违约方应向守约方支付因维权支出的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、鉴定费等相关费用。第九条第六项约定：在甲方有共有人或配偶的情况下，甲乙双方同意售房款打入周燕名下的中国工商银行账户62×××55。”原、被告将该份合同的落款时间写为2019年7月12日。2019年8月26日，本院执行局向被告孔招勇发放《（2019）云0802执1494号协助执行通知书》，内容为：“由第三人孔招勇协助本院扣留屠理伟、刘豫滇房产买卖价款60万元，不得向被执行人屠理伟、刘豫滇清偿，第三人孔招勇直接向本院履行。”二被告支付房款的具体情况为：2019年7月12日，被告孔招勇以现金方式在中国建设银行普洱市分行存入94712元，代原告刘豫滇偿还房屋贷款；2019年7月16日，被告孔招勇向本院执行局支付20万元；被告朱云芬分别于2019年10月及2019年11月通过原告屠理伟出示的支付宝收款二维码向案外人周燕支付两笔款项，每笔10万元，合计20万元；2020年3月10日，被告朱云芬向思茅区法院执行局支付36万元；被告朱云芬通过微信转账向原告刘豫滇支付2万元，付款时间已记不清，合计支付874712元。家具及车位实际存在，二原告至今未向二被告交付出售的房屋、家具及车位，房屋、家具及车位现由二原告占有、使用。原告刘豫滇为本案诉讼聘请律师，产生律师代理费25000元，云南泰熙律师事务所就该笔费用向原告刘豫滇出具《发票》。另查明，普洱市思茅区房屋于2011年1月15日登记至二原告名下，由二原告按份共有，房屋所有权证号为：普洱市房权证房权证普房字第**、房权证普房权证普房字第**用权证号为：普国用（2012）第××号。该房屋于2019年7月23日登记至被告孔招勇、朱云芬名下，系二被告共同共有，房屋所有权证号为：云（2019）普洱市不动产权第××号。该房屋于2019年10月15日登记至被告朱云芬名下，系被告朱云芬单独所有，房屋所有权证号为：云（2019）普洱市不动产权第××号。该房屋于2019年12月16日至今登记在第三人段蕾蕾名下，系第三人段蕾蕾单独所有，并于2019年12月19日设定抵押登记，抵押权人系中国银行股份有限公司普洱市分行。另查明，本院于2018年5月22日作出《（2018）云0802民初1250号民事裁定书》，裁定对被申请人刘豫滇所有的位于普洱市思茅区房屋一套予以查封，期限三年。本院于2019年7月11日作出《（2018）云0802执1151号之五民事裁定书》，裁定解除对被执行人屠理伟、刘豫滇共同共有的位于普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元1层102号房产［房权证号：普洱市房权证普房房权证普房字第**：普国用（2012）第××号］的查封。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见及第三人陈述，本案的争议焦点如下：焦点一：落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》是否合法、有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，二原告及二被告均系完全民事行为能力人，双方共签订三份《房屋买卖合同》。原、被告于2019年7月12日在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》（合同编号：HPE201907121533441082585），约定的价款89万元仅含房屋价款，该合同自成立时生效，原、被告于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》及落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》中约定的价款126万元含房屋价款89万元、家具及车位款37万元，系原、被告的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，系合法、有效的合同。二被告辩称原、被告于2019年7月11日在《思茅区法院执行笔录》中约定房屋价款为89万元，被告孔招勇需将购房款支付入思茅区法院的对公账户。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定价款为126万元，房款转入刘豫滇的个人账户。2019年7月12日，双方签订价款为89万元的《房屋买卖合同》并在普洱市住房保障和房地产管理中心办理登记备案，该份合同系合法、有效的合同，原、被告应履行此份合同。而双方在此之后签订的落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》与执行笔录及登记备案的《房屋买卖合同》中约定的价款差价达37万元，并在2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》的基础上进行修改及延续，一是在第二条房屋价款处添加家具，使合同看似更为真实、合法，二是延续了第三条关于房款支付的约定，未按照执行笔录的约定直接向思茅区法院的对公账户支付，而直接支付至刘豫滇的个人账户，三是对合同第九条第六项进行修改，约定房款打入原告屠理伟的母亲周燕的账户。故，落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》系二原告为逃避执行而签订，损害了案外申请执行人的利益，系无效合同。对此，二原告解释称原、被告签订的落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》中，126万元的价款包含房屋价款89万元及家具款（红龙鱼１条、红木家具1套、双门电冰箱1台、电视机２台、茶板1块、实木床3张、洗衣机１台）、车位款共37万元，因二原告仅对房屋享有所有权，家具及车位系原告屠理伟的母亲周燕所有，故二原告在执行局笔录中仅对房产进行处置，并在《房屋买卖合同》中约定将家具款及车位款打入周燕的账户，二原告无逃避执行、损害申请执行人利益的行为。本院认为，结合房屋状况及原、被告的协商过程、合同签订过程、履行情况来看，二原告所作解释合理、合法。对于三份合同中约定的价款，二原告作为执行案件中的被执行人，登记在其名下的房屋被本院依法查封，其有权将房屋进行处分后依法履行缴纳执行款的义务，对于家具及车位，相应的权利人依法有权进行处分、收益。原、被告协商由二原告以126万元的价格向二被告出售房屋，含家具及车位，双方于2019年7月11日在本院执行局的协商过程中，二原告仅处分房屋，未包含家具、车位，故以89万元的价格向二被告出售房屋，并于次日签订89万元的合同办理房屋买卖的登记备案手续，双方于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》及落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》中均约定价款为126万元，且落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》签订在后，合同中已注明家具的内容，二被告亦自认家具及车位实际存在，足以证明原、被告双方约定的126万元的价款中包含房屋价款89万元、家具及车位款37万元，故原、被告在三份合同中约定的价款系按照双方的约定进行确定，并非原告违背执行笔录及登记备案的《房屋买卖合同》中约定的89万元价款以逃避执行。对于两份价款为126万元的合同中支付房款的约定，两份合同中第三条约定付款方式为“由乙方（即二被告）清偿尚欠的银行贷款9.4万元，80万元房款打入刘豫滇的中国建设银行账户62×××20交给法院执行局”，该约定虽与双方在执行局达成的和解协议中的约定有所不一致，但均明确约定房款交由法院执行局，且被告孔招勇已实际于2019年7月12日代原告刘豫滇偿还欠中国建设银行普洱市分行的贷款94712元，于2019年7月16日向本院执行局支付20万元，并未逃避向执行局支付房款的义务。对于向案外人周燕支付房款的约定，原告称家具及车位的权利人系原告屠理伟的母亲周燕，相应的家具及车位的价款37万元由其母亲周燕享有，故在落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》第九条第六项中约定售房款打入周燕的中国工商银行账户，对此，原告能作出合理说明，结合二被告的付款情况，本院执行局于2019年8月26日向被告孔招勇发放《协助执行通知书》，要求其直接向本院支付60万元房款，不得向被执行人屠理伟、刘豫滇清偿，而被告朱云芬分别于2019年10月及2019年11月通过原告屠理伟出示的支付宝收款二维码向案外人周燕支付两笔款项，每笔10万元，合计20万元，系二被告未按照《协助执行通知书》中的要求进行支付，二被告辩称系受原告的反复要求而向原告的母亲周燕付款，但其未提交证据予以证明，本院不予采信，不能证明二原告恶意改变房款的支付方式以逃避执行、损害申请执行人的权益。综上，对二被告的辩称，本院不予采信。焦点二：二原告要求由二被告继续履行落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》，由二被告向其支付剩余房款385288元的主张能否得到支持的问题。根据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》的签订时间在后，系双方对2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》的变更，故原、被告应按照落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》履行义务、行使权力，二原告已按照双方的约定，协助二被告办理了案涉房屋的产权登记手续，该房屋于2019年7月23日登记至二被告名下，系二被告共同共有，二被告应遵循诚实信用原则按照双方的约定于2019年9月30日前向二原告支付房款126万元，经查证，二被告至今共支付房款874712元，尚欠385288元，二被告逾期未支付房款的行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故二原告要求由二被告继续履行落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》，由二被告向其支付剩余房款385288元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。另，本院执行局于2019年8月26日向被告孔招勇发放《（2019）云0802执1494号协助执行通知书》，要求被告孔招勇直接向本院支付60万元房款，此后，二被告仅于2020年3月10日向本院执行局支付36万元，如二被告于本判决生效后向本院执行局支付相应款项，则支付的金额在被告欠原告的房款385288元中予以抵扣。焦点三：二原告要求二被告向其支付违约金42万元的主张能否得到支持的问题。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告约定由二被告于2019年9月30日前付清房款，二被告逾期未付清房款的行为已构成违约，原告依据《房屋买卖合同》第七条第二项约定：“乙方全部或一部分不履行本合同第三条规定的日期给付房款，其逾期部分，乙方应加付按天总房款5%计算的违约金给甲方，逾期超过3个月，甲方可解除本合同，解约时，乙方已付房款作为赔偿金归甲方所有”，主张由二被告向其支付违约金42万元，庭审中，二被告提出约定的违约金过高。本院认为，双方约定由被告每日按总房款5%的计算标准向原告支付违约金，该约定过高，参照全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算即5.005%，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院支持由二被告向二原告支付总房款5.005%的违约金63063元（126万元×5.005%）。二被告辩称二原告未于2019年9月30日前按照约定向其交付房屋、家具及车位，亦存在违约行为，本院认为，根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方于《房屋买卖合同》中约定，由二被告于2019年9月30日前向二原告付清房款，由二原告于2019年9月30日前将房屋交付二被告使用，未约定先后履行的顺序，二被告至今未付清房款，二原告有权拒绝向其交付房屋，故二原告至今未向二被告交付房屋的行为不构成违约行为，对二被告的辩称，本院不予采信。焦点四：二原告要求二被告向其支付律师费2.5万元的主张能否得到支持的问题。本案中，原、被告于《房屋买卖合同》第七条第三项约定：“违约方应向守约方支付因维权支出的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、鉴定费等相关费用。”二原告据此要求二被告向其支付产生的律师费2.5万元，二被告辩称，二原告未提交付款依据，不能证明其实际支付的金额。本院认为，本案系因二被告逾期未支付房款而引发，原告刘豫滇为本案诉讼聘请律师，其提交的云南泰熙律师事务所出具的《发票》能证明产生律师代理费2.5万元，虽二原告未提交证据证明该笔代理费已实际支付，但依据《发票》及相关法律规定，该2.5万元为原告刘豫滇必须负担的成本，依据双方的约定，该费用由二被告承担，故二原告要求二被告向其支付律师代理费2.5万元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘豫滇、屠理伟与被告孔招勇、朱云芬继续履行双方签订的落款时间为2019年7月12日价款为126万元的《房屋买卖合同》，由被告孔招勇、朱云芬于本判决生效之日起三十日内向原告刘豫滇、屠理伟支付尚欠房款385288元。二、由被告孔招勇、朱云芬于本判决生效之日起三十日内向原告刘豫滇、屠理伟支付违约金63063元、律师代理费25000元。三、驳回原告刘豫滇、屠理伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12103元，由原告刘豫滇、屠理伟负担5203元（多诉部分），由被告孔招勇、朱云芬负担6900元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  汤燕萍审 判 员  刘思陶人民陪审员  徐晓梅二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李 荀