宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初2240号 原告（反诉被告）：永宁县胜利乡人民政府。 法定代表人:柳某。 委托诉讼代理人：胡某，宁夏银杜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏温馨苑物业服务有限公司。 法定代表人:徐某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐某。 委托诉讼代理人：陈某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 原告永宁县胜利乡人民政府与被告宁夏温馨苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序审理，被告宁夏温馨苑物业服务有限公司于2019年6月19日依法提起反诉，本院裁定转为普通程序,本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永宁县胜利乡人民政府的委托诉讼代理人胡某、被告（反诉原告）宁夏温馨苑物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永宁县胜利乡人民政府向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告返还预收的物业服务费用807773.71元；2.依法判令被告向原告返还预收的车辆停车费用45150元；3.依法判令被告向原告返还预收的业主电费184400元；4.依法判令被告向原告支付预收款项占用费用186718.26元。(共计1224041.97元)；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年12月1日，原告同被告签订前期物业服务合同一份。合同约定由被告对原告所管辖的永宁县胜利小镇小区提供前期物业服务,合同期限两年,物业服务费用定价为住宅每平方米每月0.4元,非住宅每月每平米0.8元。机动车泊位费每辆车每月60-100元,自行车每辆车每月5元,电动车每辆车每月12元,摩托车每辆车每月15元。合同签订后被告按照合同约定进驻胜利小镇小区提供物业服务,并对小区四周的营业房提供物业服务。在合同履行期间被告对物业服务费用、车辆停车费用、电费超出其服务期限进行了预收。后在被告服务期限届满离开胜利小镇移交物业服务时,对其预收款项未能按照约定移交。2016年原告同被告进行核对确定被告预收物业服务费用807773.71元,预收车辆停车费用45150元,预收了电费184400元。现原告多次同被告协商要求其返还预收的物业费用、车辆停车费用及电费,但被告一致未予返还,给原告造成了很大的经济损失。原告为维护自身合法权益,现根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告诉请。 被告宁夏温馨苑物业服务有限公司辩称，1.原告陈述部分不属实，双方于2016年进行结算，被告应退款是807773.71元，但该部分费用中含有740042.66元为装修押金（保证金），该部分中有14万元押金，被告于2017年8月14日已交于永宁县人民调解中心代为保管，剩余600042.66元的押金原告无权向被告主张退回。原告主体资格不适格，被告应退回原告物业费为67731.05元；2.预收停车费用为42696元；3.电费：被告是在提供物业服务期间向业主收取楼道灯电费，每户100元，被告提供物业服务26个月，业主在居住期间已实际使用，不存在返还问题，且业主之前也已向法院起诉，经过法院审理判决予以驳回，故原告不能重复起诉，原告主体资格不适格；4.占用费：我方不清楚原告方是如何计算的，对此没有事实及法律依据，被告方不予承担。按照原告诉状陈述，于2016年进行结算，现原告主张权利已过诉讼时效，请法庭予以驳回。 反诉原告宁夏温馨苑物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.合同依法判令被告支付拖欠原告物业费1266379.49元；2.请求判令被告支付原告移交的材料费用163820元。以上两项合计1430199.49元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月1日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告建设的胜利小镇小区提供物业服务，合同期限为两年：自2013年12月1日至2015年12月1日止。根据服务合同第三章第十二条第（五）项之3规定，自原告于2016年2月1日撤离时，被告尚有一、二期共420套住宅房未出卖，面积为39409.94平方米，拖欠物业费475816.81元；有94套营业房（含政府用房），面积为13761.46平方米未出卖，拖欠物业费286238.36元，计拖欠纯空置费用762055.17元。另，在合同期间，因被告不同批次的安置分配，导致一、二期房屋存在不同时间空置，其中，一、二期住宅房期间空置面积为186980.93平方米，拖欠物业费470098.13元；一、二期营业房期间空置面积2264.03平方米，拖欠物业费34226.19元，计拖欠期间空置费用504324.32元。以上，被告共拖欠原告物业费1266379.49元。另，被告还拖欠原告移交的材料费用163820元。上述款项经原告多次催要，被告未能支付，因新的物业管理单位和居民大量起诉要求原告退还装修保证金，而被告对此又不积极协调处理，原告于2017年1月12日起诉，后因其他原因原告申请撤诉处理。现原告为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院判如所请。 反诉被告永宁县胜利乡人民政府辩称，1.根据物业管理条例第四十二条规定：尚未出售和尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳，根据上述规定，涉案物业的建设方为宁夏博润置业有限公司，后永宁县人民政府从宁夏博润置业有限公司回购涉案小区，成为涉案小区的实际所有人，因此，对于空置房的物业费在永宁县政府回购之前应当由宁夏博润置业有限公司承担，回购后应当由永宁县政府承担，故反诉原告针对第一项诉讼请求应当向上述两个适格被告提起诉讼，向反诉被告提起诉讼，主体不适格，法庭应当驳回；2.对移交材料费用按照物业管理条例规定，移交的材料应当是建设方遗留的材料，属于法定移交项目，反诉原告无权要求反诉被告承担上述费用，如反诉原告移交的材料是自行购买，移交时应当清楚地告知反诉被告，反诉被告有权利选择继续适用还是返还，现反诉原告对移交材料是否属于建筑方遗留没有履行相应的法定程序，因此，对上述费用应当由反诉原告自行承担相关法律责任。反诉原告诉讼中的空置房、物业费根据银川物业管理条例的规定，空置房、物业费缴纳数额确定，应当由前期物业服务单位同建设方协商确定，因为双方在前期物业合同中没有确定具体数额，按照银川市场缴纳惯例，空置房物业管理费应当按照合同约定的三分之一承担。综上，反诉原告计算空置房物业费有误，且从双方移交情况看，空置住宅并非420套，而是414套，对营业房因反诉原告在移交时并未移交空置营业房任何资料和钥匙，可以视为营业房反诉原告没有履行物业管理义务，因此，对空置营业房反诉原告没有权利主张索要物业费，请法庭依法驳回反诉原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，案外人永宁县人民政府选定案外人宁夏博润置业有限公司作为投资人以投融资方式建设永宁县胜利小城镇安置区建设项目，在建设期结束后永宁县人民政府以合同回购价回购涉案小区。2013年11月4日，案外人宁夏博润置业有限公司与被告（反诉原告）宁夏温馨苑物业服务有限公司签订物业服务合同备案表一份，委托宁夏温馨苑物业服务有限公司为胜利中心村提供物业服务，物业服务期限2013年9月28日起至2018年9月27日止。2013年12月1日，原告（反诉被告）永宁县胜利乡人民政府与被告（反诉原告）宁夏温馨苑物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由宁夏温馨苑物业服务有限公司为胜利小镇提供物业服务，合同期限为2年，自2013年12月1日起，至2015年12月1日止。合同签订后，宁夏温馨苑物业服务有限公司按照合同约定进驻胜利小镇小区及小区四周的营业房提供物业服务。宁夏温馨苑物业服务有限公司在提供物业服务期间，预收该小区部分业主两年物业费或按照每户1000.00元的标准收取部分业主装修保证金、按照每户100.00元的标准收取部分业主楼道灯电费，并向部分业主预收车辆停车费用。2016年2月1日，宁夏温馨苑物业服务有限公司因撤离胜利小镇，就截止当日其公司应退胜利小镇二期住宅物业费进行核算，确认其应退物业费金额为807773.71元。同年3月25日，宁夏温馨苑物业服务有限公司向永宁县胜利小镇物业服务中心交付空置房等房屋钥匙、电卡、门房钥匙，并移交了业主入住登记表册等相关资料。 上述事实，由双方当事人陈述和原告(反诉被告)提交的《前期物业服务合同》、胜利小镇二期住宅温馨苑应退物业费明细表、物业服务备案资料、永宁县胜利乡八渠中心村建设项目投资建设移交合同，及被告（反诉原告）提交的《前期物业服务合同》、胜利小镇二期住宅物业费明细表予以证实，经本院审查，上述证据来源合法、内容真实，与认定本案事实具有关联性，本院予以确认。 本院认为，基于宁夏博润置业有限公司与宁夏温馨苑物业服务有限公司签订的物业服务合同备案表，原告永宁县胜利乡人民政府与被告宁夏温馨苑物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》。被告宁夏温馨苑物业服务有限公司预收取的物业费、装修保证金、车辆停车费用、电费系涉案小区部分业主缴纳，该费用应属相关业主所有，且原告永宁县胜利乡人民政府认可其只监管物业费收取，故无权要求被告宁夏温馨苑物业服务有限公司向其返还物业服务费用、车辆停车费用、预收电费及上述款项的占用费，原告永宁县胜利乡人民政府的诉请无事实和法律依据，故本院不予支持；涉案小区项目系案外人宁夏博润置业有限公司投资建设，并由案外人永宁县人民政府回购，反诉被告永宁县胜利乡人民政府不是涉案小区所有权人，反诉原告宁夏温馨苑物业服务有限公司主张要求反诉被告永宁县胜利乡人民政府承担涉案小区住宅房期间空置费及营业房空置费的请求于法无据，故本院不予支持；反诉原告宁夏温馨苑物业服务有限公司主张要求反诉被告永宁县胜利乡人民政府支付原告移交的材料费用163820.00元，因反诉原告提交的证据仅能证明其购买物品时的价格，且反诉原告2016年3月25日与永宁县胜利小镇物业服务中心做了移交手续，不能证明上述物品由反诉被告使用，故对反诉原告该主张不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告永宁县胜利乡人民政府的诉讼请求； 二、驳回反诉原告宁夏温馨苑物业服务有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费15816元，由本诉原告永宁县胜利乡人民政府负担；反诉案件受理费8836元，由反诉原告宁夏温馨苑物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  隋学红 审 判 员  王 辉 人民陪审员  邓金珍 二〇二〇年六月二十七日 书 记 员  张静文 附：判决书适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。