河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初325号 原告：李霄羽，男，1998年4月25日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 第三人：蒋佩超，男，1987年1月4日生，汉族，户籍地吉林省辽源市龙山区。 原告李霄羽与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人蒋佩超商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日、6月16日公开开庭进行了审理。原告李霄羽的委托诉讼代理人徐桂华，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人蒋佩超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李霄羽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理中国红色公寓11F11号房屋产权手续。2、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年4月30日，原告与被告瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）签署其开发的坐落在南戴河中国红色公寓11F11号房屋买卖合同一份（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。原告购买的11F11号房屋，建筑面积62.69平方米，单价12032.7元/平方米，总价款754330元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年4月期间原告通过银行转账、刷卡的方式支付被告瑞龙地产购房款，同时原告付清被告瑞龙地产契税、代办费、配套费等费用。2011年4月30日被告瑞龙地产和丽都物业向原告交付房屋及屋内全部设施并出具房屋交接证明、验房签字文件及物品交接明细表。随后原告将涉案房屋交由秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）负责托管经营并订立房屋委托经营协议书（以下简称经营协议）。委托期限五年，经营收益每月4516.28元。每月15日前支付当月的委托经营收益，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间委托人每年享有20天免费度假用房。2011年8月31日被告瑞龙地产为原告开具销售不动产统一发票。2016年6月15日秦皇岛丽都润华物业服务有限公司出具承诺书一份，承认拖欠710房屋、1111房屋委托租赁收益合计361290.64元。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。现涉案房屋具备办理房屋产权手续。2019年秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异191号执行裁定书，中止对秦皇岛抚宁南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1111号房屋相对应的土地使用权的执行。依据上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价和相关费用，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权处分权。二、现涉案房屋已经具备办理产权手续，但是被告却以种种理由不予办理。被告拒不履行合同约定办理产权手续义务，违反合同法第60条规定。综上，请求法院通过审理查清事实做出公正判决。 原告当庭增加诉讼请求并补充事实理由：请求确认原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，第三人与被告瑞龙签订的商品房买卖合同无效。原告在购买涉案房屋后，被告迟迟不为原告网签及办理不动产权证手续，后原告从抚宁县建设部门得知，该套房屋已经备案在第三人蒋佩超名下，并因为这个原因原告无法办理网签手续及房屋产权手续，原告申请法院调取的宋云霞诉被告及张起案中在秦皇岛市经济犯罪侦查中心调取的相关文件可以证实，被告与第三人之间不存在房屋买卖合同关系，其与瑞龙签订并备案在建设局的房屋买卖合同并不是第三人与被告之间的购买房屋的意思表示。 瑞龙房地产辩称，原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的买卖合同是无效合同。 第三人没有陈述意见。 原告提供了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》。2011年4月30日，原告与被告瑞龙地产订立中国红色公寓11Ｆ11号房屋买卖合同，合同房屋总价款754330元。证明原告与被告瑞龙地产之间存在房屋买卖合同关系；房屋买卖合同成立并生效。证据二、交款凭证、收据。2011年4月期间原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、契税、公共维修基金、代办费等费用。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据三、交房证明、验房签字文件、物品明细表。2011年4月30日，被告瑞龙地产和丽都物业向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据四、委托经营协议。2011年4月30日原告将涉案房屋委托给丽都物业负责经营。证明原告享有涉案房屋处分权、收益权。证据五、发票。2011年8月31日，被告瑞龙地产为原告出具涉案房屋正式发票。证明原告已经履行购买房屋纳税义务。证据六、承诺书。丽都物业承诺欠710号房屋和1111号房屋的经营收益合计361290.64元。证明原告享有收益物权。证据七、（2019）冀03执异191号执行裁定书。证明原告享有该涉案房屋相对应土地的使用权，同时也享有房屋所有权。原告李霄羽的房款是其母亲肖红支付的。证八、宋云霞诉瑞龙地产（2016）冀0392民初484号案件中法院调取的胡玉龙案的经侦材料。包括借款合同、胡玉龙的笔录等，主要内容为胡玉龙与瑞龙之间存在借款合同关系，并且在借款合同中明确约定用中国红色公寓的房屋进行担保。第三人的出具的证明，明确表述了其名下备案的房屋是替胡玉龙代为持有的，本身与瑞龙房地产之间并不存在房屋买卖关系。胡玉龙笔录说借给瑞龙借款4000余万元，31套公寓进行担保，找的都是他的亲戚朋友，31套公寓在建设局备案的都是在他的亲戚朋友名下。证九、郭旭睿案件中出庭证人徐某的证人证言。主要内容为，其是中国红色公寓被抵押出去的房子的业主代表，共七八个代表，其是主要代表，负责上访、起诉等。3年前债权人代表来占房子，其和债权人代表以及两个备案人见过（不记得备案人是谁了），谈过给备案人点钱，解除备案，但因要的钱多后来没谈成，其也和债权人公司负责人见过。后来约定业主可以自己住，不能对外出租。蒋佩超与瑞龙地产签订房屋买卖合同的行为并不是其真实意思表示，是为胡玉龙与瑞龙之间的民间借贷的担保行为。 被告的质证意见：对证据三性均认可。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。对这组证据认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1111号房屋的与第三人签订的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同一致，能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。蒋佩超作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向蒋佩超交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，第四条约定，甲方胡玉龙收到乙方返还的欠款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组证据只是部分的银行还款凭证，还款协议书虽然也只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人蒋佩超的房屋买卖合同只是担保合同，第三人也没有向我公司支付过任何的购房款。胡玉龙可以替这些备案人和他的员工做主来签订还款协议，真正的事实就是跟胡玉龙的借款。证3、（2018）冀0392民初733号判决书，该判决书已判决吴亦楠的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人蒋佩超和吴亦楠一样都是胡玉龙的员工。 原告的质证意见：对证据真实性无异议，上述证据证实了被告与胡玉龙是借款关系，涉案房屋备案在第三人名下，只是因为第三人是胡玉龙单位的员工，是胡玉龙授意第三人签订买卖合同为借款担保的行为，第三人与被告之间并没有真实的房屋买卖关系意思表示。 本院调取了第三人蒋佩超与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是蒋佩超，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓11层11号房，签订日期2012年7月13日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月16日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年4月30日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落在南戴河中国红色公寓11层11号房屋。建筑面积62.69平方米，单价12032.7元/平方米，总价款754330元。原告通过银行转账、刷卡等方式分几次付清了购房款、契税、代办费、配套费等费用。2011年4月30日被告和秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（后更名为秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）把房屋和屋内全部设施交付给原告使用，并出具房屋交接证明、验房签字文件及物品交接明细表。原告将房屋委托丽都物业经营，订立房屋委托经营协议书，委托期限五年，经营收益每月4516.28元，每月15日前支付当月的委托经营收益，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间委托人每年享有20天免费度假用房权。2011年8月31日被告为原告开具销售不动产统一发票。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，李霄羽提出执行异议。2019年3月5日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异191号执行裁定书。查明2011年4月15日李霄羽向瑞龙房地产交纳了购房定金，2011年4月30日与瑞龙房地产正式签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层11号房屋。此后李霄羽支付了购房款、契税、配套费、代办费、公共维修基金等费用。2011年4月30日瑞龙房地产将房屋交付李霄羽。同日李霄羽与丽都龙泽物业服务有限公司签订委托租赁合同，将涉案房屋委托丽都物业经营，期限五年，双方约定李霄羽每年按月收取委托经营收益。2015年8月31日瑞龙房地产为李霄羽出具销售不动产统一发票。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，李霄羽已经与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。李霄羽在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。李霄羽对中国红色公寓11层11号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层11号房屋相对应的土地使用权的执行。 本案在立案时起诉的被告还有蒋佩超、胡玉龙两人，诉讼请求为：1、请求确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓11F11号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓11F11号房屋《商品房买卖合同》无效。3、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由部分还有：近日发现，被告瑞龙房地产却因与被告胡玉龙借款合同过程等中，将涉案房屋在抚宁区建设局备案在胡玉龙员工蒋佩超名下作为担保。被告瑞龙房地产与被告蒋佩超之间订立的房屋买卖合同，名为买卖实为担保，他们之间签订并经过备案的房屋买卖合同无效。被告已经将房屋在管理部门备案，导致原告无法备案。后原告变更诉讼请求，确定为现在的诉请。本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭，在变更主办人之前，原独任庭已经当庭同意原告撤回对蒋佩超、胡玉龙的起诉，变更诉讼请求。新合议庭当庭释明撤掉被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示坚持变更后的诉请，不起诉其他被告，不同意审理备案合同。 本院依职权追加蒋佩超为本案第三人，蒋佩超没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层11号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异191号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层11号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人蒋佩超与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓11层11号《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告李霄羽办理中国红色公寓11层11号商品房不动产登记。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  陈爱林 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  赵晶晶