广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0606执异235号 案外人：孔令信，男，1965年10月26日出生，汉族，住广东省怀集县。 委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐秋玉，广东海迪森律师事务所律师。 申请执行人：邓志明，男，1961年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：梁伟峰，男，1975年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行（2019）粤0606执10471号邓志明与梁伟峰房地产开发经营合同纠纷一案中，案外人孔令信于2020年5月18日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人孔令信称，涉案三套房产由异议于2007年向添发房产公司以一手房产性质购买，并于2008年收楼装修入住。但因添发房产公司存在欺诈行为，将涉案房产“一屋二卖”给被执行人梁伟峰，并于2011年将涉案三套房产的产权证登记在被执行人梁伟峰名下，异议人因此提起诉讼要求添发房产公司赔偿损失，并经顺德区人民法院判决。后因异议人孔令信已装修并居住，因此与被执行人梁伟峰协商购买涉案三套房产，孔令信与梁伟峰于2011年3月30日签订二手房买卖合同，约定孔令信购买梁伟峰位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产，建筑面积分别为73.05平方米、36.37平方米、35.92平方米，交易价格为4250元/平方米，总价款617695元。同日，孔令信支付购房定金12万元，其中4050号房定金6万元，4051号和4052号房定金分别为3万元。梁伟峰收到定金后即将三间房屋交给孔令信使用。后孔令信于2012年8月13日支付4051号和4052号房屋尾款共247232.5元。因梁伟峰个人原因，用涉案房产办理抵押贷款手续，以致异议人多次催促也无法过户，故孔令信停止支付4050号房产的尾款。孔令信对涉案房屋享有占有权、所有权，法院拍卖涉案房屋没有法律依据，异议人孔令信愿意将4050号房产尾款250462.5元交给法院执行，请求法院停止对位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产的拍卖措施。 被执行人梁伟峰对异议的请求无异议。 本院经审查查明，本院在执行（2019）粤0606执10471号邓志明与梁伟峰房地产开发经营合同纠纷一案过程中，于2019年8月13日轮候查封了梁伟峰位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产，并于2020年4月9日发出公告，拟拍卖、变卖梁伟峰的上述房屋。案外人孔令信于2020年5月18日向本院提出书面异议。 案外人孔令信向本院提交了公告、二手房屋转让合同、定金收据、银行卡账号复印件、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行发票、中国农业银行银行卡取款业务回单、照片等证据，以证明涉案房屋原属于被执行人梁伟峰，案外人从被执行人梁伟峰手中购买，并已支付大部分购房款。 异议人提供的二手房屋转让合同显示的签订时间为2011年3月30日（打印），卖方为梁伟峰，买方为孔令信，约定梁伟峰将位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产（建筑面积分别为73.05平方米、36.37平方米、35.92平方米，交易价格为4250元/平方米）以617695元转让给孔令信；在合同签订之日，买方支付12万元给梁伟峰作为购房定金；双方同意在定金支付之日起10个月内且卖方提前五天通知买方缴交税费当日支付第二期400000元给卖方，并办理房地产交易手续，剩余房款97695元于买方收到房地产证当日付给卖方；双方确认三间房屋已全部交付买方使用。异议提供的日期为2011年3月30日（该日期为打印）的收据记载，梁伟峰收到12万元定金；中国农业银行个人结算业务申请书记载孔令信于2011年3月30日向梁伟峰账号转账12万元。梁伟峰出具的2012年8月13日的收据记载其收到孔令信支付的4051、4052号房屋的购房款共计247232.5元。 在听证过程中，梁伟峰称涉案房产抵押权人为中国工商银行股份有限公司，目前尚未涂销抵押登记。 另查，位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路**凤翔商业广场4050、4051、4052号房产于2012年11月8日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行，抵押人为梁伟峰。因梁伟峰未按期归还借款，中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行已起诉梁伟峰，请求判决解除其与梁伟峰签订的借款合同，梁伟峰归还贷款本息，确认其对梁伟峰用于抵押的包括位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产在内的抵押物享有优先受偿权。本院于2017年3月30日作出（2016）粤0606民初12869号民事判决书，判决解除中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行与梁伟峰签订的个人借款合同，中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行对梁伟峰、萧美莲提供抵押的位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号等房产按登记顺序折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。后因梁伟峰未履行生效裁判文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行向本院申请强制执行，本院立案案号为（2017）粤0606执11053号，目前该案尚未执行完毕。 异议人孔令信曾以佛山市顺德区添发房产有限公司为被告，梁伟峰为第三人，于2010年12月31日向本院提起两件民事诉讼，请求判决解除其与佛山市顺德区添发房产有限公司签订的商品房认购合同，佛山市顺德区添发房产有限公司返还购房款并赔偿损失。本院在（2011）顺法民一初字第212号、第214号民事判决书中查明孔令信与佛山市顺德区添发房产有限公司分别签订两份合同，约定佛山市顺德区添发房产有限公司将位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产卖给孔令信，但佛山市顺德区添发房产有限公司又将上述房屋卖给梁伟峰并办理了权属登记，故判决佛山市顺德区添发房产有限公司向孔令信返还购房款并赔偿损失。 本院认为，涉案位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产登记权利人为梁伟峰，故涉案不动产的权利人应认定为梁伟峰。本案案外人主张其对涉案不动产享有排除本院强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即审查案外人的主张是否符合上述司法解释规定的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供的二手房屋转让合同，其签订时间为2011年3月30日，早于本院查封之日；案外人此前向佛山市顺德区添发房产有限公司购买涉案房屋后，投入资金进行了装修，因佛山市顺德区添发房产有限公司又将位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会凤翔路45号凤翔商业广场4050、4051、4052号房产卖给梁伟峰并办理了权属登记，异议人孔令信以佛山市顺德区添发房产有限公司为被告，梁伟峰为第三人向本院提起民事诉讼，其后与梁伟峰签订二手房屋转让合同，并在本院查封前一直占有使用涉案房屋，但案外人至今尚未付清购房款，且涉案房地产已于2012年11月8日办理了抵押登记，且抵押权人中国工商银行股份有限公司佛山杏坛支行在本院的（2017）粤0606执11053号案件尚未执行完毕。综上，案外人不享有排除本院强制执行的民事权益，其排除执行的请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回孔令信的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  王福增 审判员  周振祥 审判员  王晓娜 二〇二〇年六月八日 书记员  梁惠玲