广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初797号原告（反诉被告）：吴秀坤，女，汉族，1956年12月18日出生，住广东省深圳市罗湖区*********乐花园乐康楼21E。公民身份号码：21010615956********。委托诉讼代理人：罗嘉熙，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市晋鑫达商贸有限公司，住所地：珠海市金湾区*************。法定代表人：智建强，总经理。委托诉讼代理人：陈一笑，广东法宗律师事务所律师。原告吴秀坤诉被告珠海市晋鑫达商贸有限公司（以下简称晋鑫达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判。在案件审理过程中，被告晋鑫达公司提出反诉，本院依法受理，并分别于2020年4月23日、5月21日公开开庭进行了合并审理。原告吴秀坤及其委托诉讼代理人罗嘉熙、被告晋鑫达公司的委托诉讼代理人陈一笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀坤向本院提出诉讼请求：一、判令被告晋鑫达公司为原告办理《不动产权登记证》；二、判令被告承担本案案件受理费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告晋鑫达公司协助原告办理珠海市金湾区*********************的《不动产权登记证》。事实和理由：（一）被告违约怠于为原告办理不动产产权登记证。原告与被告于2016年6月21日签订《商品房买卖合同（预售〉》，约定由原告向被告购买座落于珠海市金湾区*********************（以下称801房）。合同第二十条房屋登记条款第（二）款约定：房屋交付之日起550日内应取得商品房的房屋所有权证书（不动产登记证)；第十一条交付时间和手续条款第（一）款约定：被告应当于2015年11月25日前向原告交付商品房。至今被告仍未给原告办理《不动产权登记证》，原告多次催促被告仍未履行该义务，被告已经严重违反约定。（二）原告已经全部履行了付款义务。双方在《商品房买卖合同（预售〉》中约定，原告以每平方米8491.52元，总价521,332*向被告购买案涉房屋，原告已经履行了全部付款义务。原告付款情况如下：1.2015年4月26日支付购房款20,000*；2.2015年7月12日支付购房款100,000*；3.2016年1月23日支付购房款37,332元；4.2016年6月21日支付购房款50,000*；5.2016年6月26日支付购房款50,000*；6.2016年7月5日支付购房款50,000*；7.2016年7月11日支付购房款50,000元；8.2016年8月8日支付购房款50,000元；9.2019年6月11日向被告指定账户（智建强）支付购房款114,000*。原告支付上述购房款合计521,332*，购房款已经全额支付完毕。（三）原告付款期限及方式是按照被告要求进行支付。被告作为房地产开发企业应当注重自己公司的财务管理和内部控制，但被告公司财务负责人张海龙在2015年2月至2016年9月期间利用职务便利侵占和挪用被告公司资金，2016年10月I4日案发后被告为了保障资金安全，通知原告暂停付款等待通知。直到2019年6月10日被告向原告送达《付款委托书》，要求原告将剩余款项114,000*支付至被告法定代表人的个人账户，原告于次日完成支付。原告不存在任何违约情况，完全是按照合同约定和被告的指示支付了全部购房款，但被告却拒不履行合同义务，至今未给原告办理不动产权登记证，导致原告案涉房产无法出售、抵押等，严重影响原告对案涉房屋行使权力。综上，恳请法院依法查清事实，公正判决。原告向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款《收据》；3.《完税证明》；4.《付款委托书》；5.金湾区人民法院（2017）粤0404刑初200号《刑事判决书》；6.原告与被告法定代表人智建强协商付款的微信聊天记录；7.原告与受托办理房产证的律师助理的微信聊天记录。被告晋鑫达公司答辩称：（一）被告对原告吴秀坤办理不动产权登记一事不存在违约行为。原告作为买受人于2016年6月21日与晋鑫达公司签订了《商品房买卖合同》后，晋鑫达公司为其购买的801房开具了购房发票并办理了不动产登记证明（预告登记证）。原告于2019年3月主动要求自行办理房产证，晋鑫达公司应其要求将原告的完税证明、身份证复印件等办证资料通过顺丰快递邮寄给了吴秀坤。因此，晋鑫达公司已无帮其办理房产证的义务和责任。（二）原告违约交付购房款，晋鑫达公司有权基于不安抗辩权暂不帮其办理房产证，并不需要承担任何责任。根据双方购房合同第七条约定，原告应当在2016年6月21日前支付该商品房全部价款，但其于2019年6月10日才将房款支付完毕，违约长达近3年之久。根据购房合同第八条约定，晋鑫达公司有权要求吴秀坤以未付房款为基数，按每日万分之五的标准支付违约金。再根据购房合同第二十条约定可见，是原告未履行合同付款义务并违约在前，且存在长期、多次的违约行为，晋鑫达公司才根据合同法不安抗辩权异时履行的规定，为了保护自己的合法权益，在吴秀坤未支付违约金前，可以拒绝为其办理房产证。且该条还约定，因买受人（吴秀坤）的原因未能在约定时间内完成所有权转移登记的，出卖人（晋鑫达公司）不承担责任。（三）原告没有任何理由违约支付房款。购房合同第七条明确约定，吴秀坤应当在2016年6月21日前支付涉案商品房全部价款。而晋鑫达公司前员工张海龙是于2016年9月21日至10月11日期间因多次盗窃公司保险柜案发后，才于2016年10月14日被刑事拘留，吴秀坤应支付完毕房款时间节点与张海龙被刑事拘留时间相差长达近4个月之久。且张海龙因刑事犯罪被刑拘，是另案刑事法律关系，跟吴秀坤作为商品房买方履行付款约定的民事法律义务没有任何关系。吴秀坤所支付的房款就算被他人挪用，也是晋鑫达公司与他人之间的纠纷，跟吴秀坤毫无关联，不会影响其合法权利的获得。（四）晋鑫达公司并没有放弃追究吴秀坤的违约责任。根据吴秀坤《付款委托书》内容显示，晋鑫达公司只是同意吴秀坤将最后一笔房款共计114,000元支付至智建强的账户内。这是吴秀坤提出的要求，双方也没有任何约定免除吴秀坤的违约责任。吴秀坤主张是按照被告要求进行付款，没有任何证据证明，应承担举证不能的后果。综上，原告吴秀坤的所有诉求都没有法律和事实依据，请求驳回。被告晋鑫达公司向本院提出如下反诉请求：一、判令反诉被告吴秀坤向反诉原告晋鑫达公司支付购房违约金共计人民币122,890元；二、判令反诉被告吴秀坤承担反诉案件受理费。事实与理由：被反诉人吴秀坤作为买受人，于2016年6月21日与反诉人晋鑫达公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买案涉801房，购房总价款为人民币521,332元。购房合同签订后，晋鑫达公司为吴秀坤开具了购房发票、办理了不动产登记证明（预告登记证）并交付了涉案房屋。根据双方购房合同第七条约定，吴秀坤应当在2016年6月21日前支付该商品房全部价款，但吴秀坤于2019年6月10日才支付完毕。根据该购房合同第八条约定，晋鑫达公司有权要求吴秀坤以未付房款为基数，按每日万分之五的标准支付违约金。吴秀坤在2016年6月21日前，共向晋鑫达公司支付房款共计人民币207,332元，未支付房款为314,000元。其未支付房款后续支付金额、时间与应付违约金如下：1.2016年6月26日支付人民币50,000元，此阶段违约4天，违约金为：314,000元乘以万分之五乘以4天等于628元；2.2016年7月5日支付人民币50,000元，此阶段违约9天，违约金为：264,000元乘以万分之五乘以9天等于1188元；3.2016年7月11日支付人民币50,000元，此阶段违约6天，违约金为：214,000元乘以万分之五乘以6天等于642元；4.2016年8月8日支付人民币50,000元，此阶段违约27天，违约金为：164,000元乘以万分之五乘以27天等于2214元；5.2019年6月11日支付人民币114,000元，此阶段违约1037天，违约金为：114,000元乘以万分之五乘以1037天等于59,109元。以上违约金共计人民币122,890元。综上所述，被反诉人吴秀坤违反双方购房合同约定，违约超时支付房价款，构成违约行为，应向晋鑫达公司支付违约金。被告晋鑫达公司提交了如下证据材料：1.《商品房买卖合同》；2.2019年7月17日的发票；3.《预告登记证》；4.购房款《收据》；5.《付款委托书》；6.吴秀坤要求自行办理房产证的微信聊天记录；7.邮寄记录。原告吴秀坤就被告晋鑫达公司的反诉请求答辩如下：（一）晋鑫达公司的反诉与原告的本诉并非同一法律关系，反诉不能成立。本诉与反诉之间必须是基于同一法律关系，否则法院不应受理反诉。本案本诉是基于双方商品房买卖合同的约定而要求晋鑫达公司履行合同义务，为原告吴秀坤办理不动产过户手续；而晋鑫达公司的反诉请求为要求吴秀坤支付逾期付款违约金。1.本诉与反诉之间请求权基础不同。本诉是基于合同履行的请求权提出，要求对方继续履行合同义务，而晋鑫达公司的反诉请求权基础是基于违约损害赔偿请求权提出，本诉与反诉之间在请求权基础上并不统一，因此属于不同法律关系。2.本诉与反诉之间不存在因果关系或者互为前提。吴秀坤已经按照晋鑫达公司的要求支付了全部购房款项，全部履行了合同义务，而晋鑫达公司所提出的反诉理由是因未支付逾期付款违约金因此不给吴秀坤办理不动产过户登记手续，二者之间没有逻辑上的因果关系。被告作为房地产开发销售企业，对于其所出售的房屋有义务为买受人办理不动产过户手续。即便存在付款迟延，在买受人款项全部付清后，也不能成为其拒绝办理不动产过户的抗辩理由，如果认为原告存在付款违约也应另案提起诉讼，而不应当以反诉请求来抵消原告要求办理不动产过户的本诉请求。综上，不应当合并审理，应当驳回被告的反诉请求。（二）原告作为买受人，履行义务均是依据被告的要求履行，不存在违约的情形。虽然双方在合同中约定了原告应当支付购房款的时间，但因被告公司的原因要求原告变更了付款时间和付款方式，原告也按照要求履行了义务，这是双方以客观的实际行动变更了合同中对于付款时间和方式，完全符合双方对原合同约定作出变更的意思表示，可以认定双方对合同变更的确认和认可，因此原告的付款时间和付款方式不存在任何违约行为，被告主张追究原告逾期付款的违约责任没有任何事实和法律依据。综上，原告认为本诉与反诉的连接点仅仅是双方签订的合同，但本诉请求与反诉请求并非同一法律关系，反诉请求也不是能够抵消本诉请求,两者之间也无关联性。被告晋鑫达公司陷入了一个逻辑错误，假如原告未付款，则可以主张拒绝履行过户手续并追究逾期付款的违约责任，但本案事实与该情况相反，原告吴秀坤已经如约履行全部付款义务，被告的抗辩理由并不存在，无论是否追究违约责任，都必须为原告办理不动产过户手续。再者，被告公司出现问题导致公司资金被他人侵占，告知原告暂缓支付，随后又要求原告将剩余购房款支付至其法定代表人个人银行账户，可以佐证被告晋鑫达公司提出变更付款时间和付款方式的意思表示。因此被告晋鑫达公司的反诉请求不成立，应当予以驳回。经审理查明，2016年6月21日，原告吴秀坤与被告晋鑫达公司签订一份《商品房买卖合同（预售〉》，约定：吴秀坤向晋鑫达公司购买座落于珠海市金湾区*********************一套；该房屋按每平方米8493.52元计算，总价为521,332*；原告已支付定金20,000元（2015年4月26日交），按一次性付款方式，于2016年6月21日前支付全部价款；除不可抗力，原告未按约定时间付款的，逾期90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；晋鑫达公司应于2015年11月25日前向吴秀坤交付该商品房，于合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续；因被告原因，未在房屋交付之日起550日内取得房屋所有权证书，被告按每日总房价0.01%支付违约金；等等。房屋此后已交付原告吴秀坤，但原告并未于2016年6月21日付清房款。除已支付的定金20,000元外，原告还于2015年7月12日支付购房款100,000元，2016年1月23日支付购房款37,332元，2016年6月21日支付购房款50,000*，共计人民币207,332元。合同签订后，被告公司财务人员张海龙采取上门方式收取购房款，原告吴秀坤付款情况如下：1.2016年6月26日支付购房款50,000*；2.2016年7月5日支付购房款50,000*；3.2016年7月11日支付购房款50,000元；4.2016年8月8日支付购房款50,000*。2015年2月至2016年9月，张海龙因对被告公司财物实施职务侵占犯罪，于2016年10月被羁押，后被判刑。此后，原告暂停向被告支付剩余购房款。2019年6月10日，在原告吴秀坤与被告晋鑫达公司法定代表人智建强进行微信联系后，原告要求智建强确认余款金额，被告晋鑫达公司向原告吴秀坤发出一份《付款委托书》，同意吴秀坤将购房款余款114,000元付至智建强的个人账户，原告于2019年6月11日予以支付。至此，原告已向被告付清801房全部房款521,332*。2019年3月14日，801房已在税务机关开具《完税证明》。2019年3月20日，原告吴秀坤与负责为801房代办房屋所有权登记的钟石娟微信联系，表示由原告自己去办理房屋所有权登记证，钟石娟同意并将该房屋的《完税证明》、原告身份证复印件、代办产权证费用等退还给了原告吴秀坤。2019年7月17日，被告晋鑫达公司为原告吴秀坤开具一张801房的发票，但未将该发票寄送给吴秀坤，并认为在2019年3月14日开具《完税证明》前已将当时开具的发票送给了原告吴秀坤。2019年10月9日，晋鑫达公司完成了801房的预告登记，权利人为吴秀坤。事后，原告吴秀坤自行向房产登记部门申请办理801房的房屋所有权登记时，却因无法提供发票而导致不能办理，遂向本院提起诉讼。以上事实，有双方当事人提交的证据、开庭笔录及当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告吴秀坤与被告晋鑫达公司自愿签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行各自的义务。针对双方当事人的争议焦点，结合现已查明的事实和证据材料，本院综合评判如下：（一）对于被告晋鑫达公司的反诉是否符合受理条件的问题。由于被告晋鑫达公司提起反诉系基于与原告吴秀坤的801房《商品房买卖合同》所涉纠纷，与原告本诉的诉讼请求基于同一房屋买卖合同这一法律关系，并具有相同的事实，符合反诉的受理条件，应予合并审理。原告认为不应予以合并审理的意见不能成立，本院不予采纳。（二）对于晋鑫达公司是否应有协助原告办理801房的所有权登记手续义务的问题。合同明确约定被告晋鑫达公司应于房屋交付之日起550日内为原告取得房屋所有权证书，原、被告双方对已超过此合同约定时间而未能办理房屋所有权的事实不持异议。虽然合同约定本应由被告晋鑫达公司负有为原告吴秀坤办理房屋所有权登记的义务，但在实际履行中，原告吴秀坤已明确向代为办理房屋产权登记的人员钟石娟提出由其自行办理，被告方因此将相关资料及费用亦寄送或退回原告，故该行为应视为双方已协商同意改变申请办证主体为原告吴秀坤。但，这种改变并不能因此免除被告晋鑫达公司的协助义务，其理应向原告吴秀坤提供办理房屋所有权登记所必须的购房发票。被告辩称由于2019年3月14日税务机关已开具完税证明，证实被告已于此日期前向原告提供过购房发票，但却不能提交证据证明如何送达原告，同时承认2019年7月17日重新开具的发票并未提供给原告，故其不能证明已完成向原告提供购房发票的义务。原告吴秀坤因此请求被告晋鑫达公司协助其办理801房的产权登记手续，理据充分，本院予以支持。（三）对于被告反诉请求判令原告承担违约责任的问题。经查，虽然双方在购房合同中约定原告应于签订合同当日即2016年6月21日付清全部购房款，但在原告并未付清的情况下，被告仍安排财务人员分期向原告收取购房款，并于2019年6月10日向原告发出《付款委托书》，同意原告将余款付至智建强个人账户。由于被告不能提交证据证实曾向原告主张过逾期付款的违约责任，原告述称双方口头约定按此方式支付购房余款的主张存在合理性，应视为双方实际变更了购房款的支付方式。被告主张原告逾期付款，应承担合同约定违约金的主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市晋鑫达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告吴秀坤办理珠海市金湾区*********************的不动产权登记手续；二、驳回被告珠海市晋鑫达商贸有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取50元，由被告珠海市晋鑫达商贸有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1379元，由被告珠海市晋鑫达商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  曾 剑二〇二〇年六月九日法官助理  刘 帆书 记 员  袁嘉睿