福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1107号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：吴峰，男，1981年10月21日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张慧敏、宋超，福建明经律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人吴峰房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人吴峰的委托诉讼代理人宋超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴峰全部诉讼请求，一、二审案件受理费由吴峰承担。事实和理由：1.碧桂园公司于合同约定交房日前通知吴峰收房，吴峰于2017年7月5日接收房产，吴峰以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，吴峰也未能提供因逾期交房行为给其造成损失，且一审判决亦认定吴峰实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平；3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；4.一审判决关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 吴峰辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能在2017年6月30日前将符合交付条件的房屋交付吴峰使用，也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致吴峰不能在交房后90日内取得房屋权属证书，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 吴峰向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付违约金61115元（其中逾期交房违约金50465元、逾期办证违约金10650元）。2.由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2016年11月23日，吴峰与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴峰向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为1314193元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。吴峰支付1314193购房款。碧桂园公司于2017年7月5日将案涉商品房交付给吴峰，但未告知是否取得验收备案文件，2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。碧桂园公司于2018年5月4日通知吴峰领取办理房屋权属证书所需资料。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司于2017年7月5日向吴峰交付案涉房产的行为应如何认定和碧桂园公司是否需要向吴峰支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年7月5日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故吴峰要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款1314193元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。鉴于吴峰未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 2.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任。一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。吴峰与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致吴峰未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 3.碧桂园公司逾期办证的期间如何确定问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。碧桂园公司于2017年7月5日向吴峰交付商品房，依合同约定，碧桂园公司应于商品房交付之次日起第91日开始向吴峰依合同约定计付违约金，鉴于本案认定的交房日为碧桂园公司2017年11月6日取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件，故应以此为计算逾期办证违约金起算的时间节点。碧桂园公司于2018年5月4日通知吴峰领取办理房屋权属证书所需资料，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。吴峰向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园公司。因此，违约金计算至办证所需资料通知前一日为宜。 综上、一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，不符合前述约定，已构成违约。故吴峰要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。因碧桂园公司的原因，致吴峰不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，碧桂园公司应向吴峰支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴峰支付房屋逾期交房违约金40372元（以1314193元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，确定支付80%）；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴峰支付房屋逾期办证违约金4500元（按每日50元，从2018年2月3日计算至2018年5月3日止）；三、驳回吴峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，因适用简易程序审理，减半收取531元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年5月4日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司虽于2017年7月5日向吴峰交付了案涉房产，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故应至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完涉案房产的交付义务。逾期交房违约违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之日2017年10月1日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之日前一日2017年11月5日止。鉴于吴峰已实际接收房屋，并结合本案实际情况、根据公平原则，一审判决酌情确定碧桂园承担80%的逾期交房违约责任，并无不当。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，吴峰不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向吴峰支付人民币50元的逾期办证违约金。且本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给吴峰时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，逾期办证违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。因碧桂园公司至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案证明文件的次日起的第91日即2018年2月5日起计算至碧桂园公司通知吴峰办理产权登记手续的前一日即2018年5月3日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1062元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。