广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异219号 异议人（案外人）：刘健联，男，1975年1月19日出生，汉族，住广州市从化区。 申请执行人：甘志崇，男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 申请执行人：彭思敏，女，1978年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：杨慧杰、王权吏，均为国信信扬律师事务所律师。 被执行人：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。 被执行人：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广州市从化区城郊街紫荆街**。 法定代表人：李启昌。 在本院执行申请执行人甘志崇、彭思敏与被执行人邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司（以下简称新创展公司）民间借贷纠纷一案【（2017）粤0105执594号、（2018）粤0105执恢896号】过程中，异议人刘健联于2020年6月1日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人刘健联的异议请求为：解除对位于广州市从化区城郊街紫荆街6号136车位的查封并确认该车位归我所有。事实和理由：我于2015年10月8日与新创展公司签订了涉案车位的《蜜糖苑车位认购协议书》并一次性付清了该车位全部款项。同时，新创展公司也将车位交付给我占有使用至今。在该协议第六点第三条中开发商已承诺两年内办理产权证，而自购买之日起5年内我一直催促开发商办理产权证，其一直拖延不办理。直至今日才发现该车位已被法院查封并将要拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，现我已在法院查封前与新创展公司签订了合法有效的车位认购协议并支付了全部车位款，一直合法占有使用至今，且并非我的原因导致未能办理过户登记手续。综上，为维护我的合法权益，请求法院停止对该车位的查封及拍卖措施。 异议人刘健联为证明其主张提供了如下证据：1.蜜糖苑车位认购协议书及补充协议；2.购买车位的发票联；3.中国工商银行客户存取填单；4.广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具的证明；5.不动产登记查册表。 申请执行人甘志崇、彭思敏均未提交答辩意见及举证。 被执行人邝禹翔、新创展公司均未提交答辩意见及举证。 经审查查明：2016年2月5日，关于甘志崇与邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双方自愿达成协议，本院作出（2016）粤0105民初8649号民事调解书：1.经双方共同确认，邝禹翔欠甘志崇借款190万元，甘志崇同意减免70万元，仅要求邝禹翔偿还120万元；2.邝禹翔应从2016年12月起的24个月内，每月向甘志崇偿还5万元；3.受理费减半收取为15000元，由邝禹翔负担，应在2016年12月将受理费存入甘志崇指定账户；4.如邝禹翔任何一期不按本调解协议确定的期限足额还款，则甘志崇有权就邝禹翔所欠的120万元借款的未偿还部分立即向法院申请强制执行；5.新创展公司对本调解协议所确定的邝禹翔所负债务承担连带清偿责任。因邝禹翔未按照上述调解协议偿还债务，甘志崇于2017年1月20日依据上述调解书向本院申请执行，本院以（2017）粤0105执594号立案执行，并向邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司发出执行通知书，要求其履行生效调解书所确定的义务。2017年9月19日，因双方当事人正在协商处理中，且申请执行人同意暂不对被执行人及其名下的财产采取强制执行措施，并同意本案终结本次执行，本院遂裁定终结本次执行。 2018年8月16日，该案恢复执行，案号为（2018）粤0105执恢896号。在本案恢复执行过程中，本院于同年10月24日查封被执行人新创展公司所有的位于从化市城郊街××136车位的产权份额，期限至2021年10月23日。2018年11月29日，彭思敏依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初8544号民事判决书向本院申请追加其为本案的申请执行人，经审查，本院作出（2018）粤0105执恢896号之一执行裁定书裁定追加彭思敏为本案的申请执行人并享有本案中60%的债权。 异议人刘健联遂提出本案之异议。 另查，2015年10月8日，（甲方）新创展公司与（乙方）刘健联签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，其中约定：乙方现向甲方认购由甲方开发的位于从化市城郊街××136车位，实际成交总价为138000元；双方在签定本认购书时，乙方支付138000元给甲方作为诚意金，在双方签定买卖合同后，已付诚意金可作为首期部分抵减相应款项；付款方式：乙方须于签订当天一次性付清该物业总成交款，待甲方通知后15天内到甲方约定地点办理所有签约手续，包括签定《存量房买卖合同》；违约责任：签订本认购协议书后，乙方须在约定的时间内到甲方指定地点办理相关手续，否则视为乙方自动放弃该物业的购买权；等。同年11月24日，双方对上述认购协议书签订了补充协议，约定刘健联在签定《广州市存量房买卖合同》的同时申请办理房地产权证，并应在新创展公司通知办理房产证前提供所需材料及委托新创展公司代收代缴办证费用；在付清款项之日起两年内办理房地产权证。同月26日，新创展公司向刘健联开具了发票，证明已收到上述车位的车位款138000元。2020年5月28日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具《证明》，其中载明：蜜糖苑3栋804房业主刘健联于2015年10月8日开始一直使用地下车场136车位并按时交纳车位管理费无欠费情况。 再查，据不动产登记查册表显示：座落于从化市城郊街××136车位的建筑面积为：10.87平方米；产权人：从化新创展房地产开发有限公司，单独所有；登记时间：2013年7月12日；产权情况附注：广州从化成达小额贷款有限责任公司分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月29日设立了抵押权登记；广州市中级人民法院于2019年4月9日以2019粤01执967号-2轮候查封；广州市从化区人民法院分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日、2020年3月24日、2020年4月8日依次以2019粤01**执799号之一、2019粤01**执1035号之一、2019粤01**执1720号之一、2020粤01**执750号之一、2020粤01**执1791号之一轮候查封。 本院认为：因被执行人邝禹翔、新创展公司并未按执行通知履行生效文书所确定的义务，本院对新创展公司名下的房产予以查封符合法律规定。本案系刘健联针对所查封的涉案房产提出排除执行异议，其是否对涉案房产享有足以排除执行的实体权益是本案审查的重点。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，经审查，该涉案车位已于2014年5月5日设立了抵押登记，而异议人与新创展公司于2015年10月8日才签订认购协议，异议人对于车位设立抵押对后续办理产权过户登记存在障碍是可预见的，在购买该车位时应尽到一定的谨慎注意义务。因此，异议人对于涉案车位未能办理过户登记存在一定的过错。综上，异议人享有的实体权益不符合上述第二十八条的规定，不足以排除本案执行。故异议人提出解除对位于从化市城郊街××136车位查封的异议申请，本院不予支持。至于刘健联认为应确认上述车位归其所有的问题，因涉及实体审查问题，不属于执行异议的审查范围，应另循其他法律途径解决，本院对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘健联提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年六月十六日 书记员  叶均兰 翁时尚