江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5100号原告：昆山国瑞置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**，统一社会信用代码91320000676354183A。法定代表人：周桂如，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张凯迪，男，该公司员。被告：卜瑜，男，1988年5月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：余申圣，江苏瑞生律师事务所律师。原告昆山国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）与被告卜瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2020年5月13日对本案公开开庭进行了审理。原告国瑞公司的委托诉讼代理人张凯迪、被告卜瑜的委托诉讼代理人万德龙、余申圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的编号为KB-R0XXX号《XX商铺租赁合同》；2、判令原告没收租赁保证金及物业管理费保证金共计140427元；3、判令被告支付2019年12月15日起至租赁合同解除之日期间的租金及滞纳金，租金88268元(暂计至2020年2月14日)、滞纳金333653.04元(暂计至2019年12月18日)；4、判令被告支付2019年12月15日起至租赁合同解除之日期间的物业费及滞纳金，物业费5349.60元(暂计至2020年2月14日)、滞纳金20221.49元(暂计至2019年12月18日)；5、判令被告将租赁房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费；6、判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失529608.00元(按照6个月租金计算)；7、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃第五项诉讼请求中要求被告将租赁房屋恢复原状的诉请。事实及理由：原、被告双方签订《XX商铺租赁合同》(合同编号：KB-R0XXX)。合同约定被告承租原告昆山市商铺用于经营餐饮(牛蛙恋上鱼)使用。合同第17.2.3条约定，租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失以及装修免租期、经营免租期租金。被告做出中途退租违约行为后，欠缴租金及滞纳金、物业费及滞纳金明细如诉讼请求。被告应按合同约定的违约条款，补交所有欠款并将房屋恢复原状并办理交接手续。但被告至今未按合同约定将房屋恢复原状及办理交接手续。根据合同补充条款第十八条第一款约定，原告有权要求被告将租赁房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费、租赁房屋空置费及实际损失(按照6个月租金计算)。被告中途退租，属于违约行为，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，请求判如前请。被告卜瑜辩称：一、同意解除XX花园商铺租赁合同。但就解除需要说明一点，并非被告违约解除，而是双方协商解除。实际上，至今合同是否解除还不能确定，但原告提出解除，被告同意解除。二、原告要求没收物业管理费保证140427元没有依据。合同解除以后保证金应当返还给被告，或抵作房屋租金。被告已经支付房屋租金至2019年12月14日。三、关于原告要求被告支付2019年12月15日到解除之日起的租金88268元和滞纳金333653.04元，根据原被告微信聊天记录显示，原告让被告租赁房屋至2020年1底，被告可以支付租金至2020年1月底止。滞纳金过高，违反法律规定，请求法庭驳回。四、对原告第四项诉请，原告主张物业费5349.6元、滞纳金20221元，物业费是按两个月标准计算的，滞纳金过高，违反法律规定。五、对原告第五项诉请，由法院依法认定解除时间及返还时间。六、对原告第六项诉请，认为没有合同依据和法律依据。被告租赁后一直处于亏损，12月份原被告协商解除事宜，原告给被告的答复是，要求被告租到2020年1月底，在此期间，原告关了被告的店，不让被告将租赁房屋内的设备设施以及其他东西搬出，让房屋一直空置。2019年12月25日原告已经向法院起诉，但在交流的过程中却一直让被告续租，还说要减租。2019年12月12日被告已向原告申请退租，原告一直以各种理由拖延，不让被告去搬东西，也不让退租，自此以后的损失扩大是原告原因造成。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告国瑞公司（出租方、甲方）与被告卜瑜（承租方、乙方）签订《XX商铺租赁合同》(合同编号KB-R0XXX)一份，约定：一、租赁房屋情况:1.1甲方出租给乙方的房屋座落在昆山市，房屋用途为商铺。1.3房屋租赁面积共计267.48平方米，该面积为该房屋租金、管理费及其他相关费用的计算依据。二、租赁房屋用途：用于经营餐饮(牛蛙恋上鱼)。三、租赁期限和交付日期：3.1该商业房屋的租赁期限自2017年8月15日起至2020年8月14日为止，包含免租期(若有，见本合同第四条的约定)。3.2甲方于2017年8月15日向乙方交付该房屋。乙方应于签订合同3日内，付清租赁保证金、首个计租期租金和物业管理费。四、免租期：4.1甲、乙双方约定，乙方不享有免租期。五、租金及支付方式：5.1该房屋2017年8月15日起至2017年11月14日的日租金为(租赁面积)1.833元，月租金总计为14711元，2017年11月15日起至2020年8月14日的日租金为(租赁面积)5.5元，月租金总计为44134元，上述租金不包括乙方使用该房屋而发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。5.2该房屋的租金每六个月预付一次，先付后用。乙方应在签订本合同后3日内向甲方支付第一个计租期(第一个计租期为8个月，之后按照每六个月预付一次)的租金，即2017年8月15日至2018年4月14日期间的租金264804元。其后，乙方应于每期租金到期前十日向甲方预先支付下一期的租金。5.3乙方不得以任何理由抵消、扣减其应付的租金。5.4甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金；若逾期超过5天的，甲方或物业公司有权停止水、电、燃气及采取甲方或物业认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。六、保证金：6.1乙方应在签订本合同3日内，向甲方支付140427元（相当于该房屋3个月的租金及物业费，作为该房屋的租赁保证金)，以保证乙方履行本合同的所有条款。保证金不计算利息。6.3甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。七、物业管理费及其他费用：7.1物业管理费。7.1.1该房屋的月物业管理费为10元/平方米(租赁面积)，月物业管理费总计为2675元整，由乙方承担。7.1.2该房屋的物业管理费，每六个月支付一次。甲、乙双方约定：乙方在签订本合同3日内向甲方支付首期物业管理费，即2017年8月15日至2018年2月14日期间的物业管理费16050元。其后，乙方应于每期物业管理费到期前十日向甲方预先支付下一期的物业管理费。十七、违约责任：17.2乙方的违约责任：17.2.1若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金)，且有权解除本合同。(1)乙方未按本合同约定交纳租金或超过30天，经甲方催告仍未付款的；(2)乙方未按帐单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过30天的。17.2.2凡甲方根据上款约定有权提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至指定地址，本合同即自行终止。乙方收到该通知后应立即将该房屋交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项；甲方在发出上述通知后，有权进入该房屋并要求乙方及其人员立即、无条件地迁出该房屋。17.2.3租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金。十八、本合同终止时房屋的交还：18.1本合同的租赁期限届满或提前终止的，则：1)乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并返还该房屋(应处于可正常使用的状态)，将该房屋所有的钥匙交还甲方；2)乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等；3)乙方应结清应自行承担的租金、物业管理、水、电、通讯、燃气等使用该房屋的一切费用及违约金、滞纳金等；7)乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理退租手续。原告国瑞公司陈述，上述租赁合同签订后，原告按约将商铺交给被告使用，被告也按约支付租赁保证金140427元及2019年12月14日前的租金及物业管理费。被告陈述其实际经营到2019年9月底。原告曾于2019年12月上旬对涉案商铺采取过一到两天的停电措施。2019年12月12日，被告卜瑜向原告提交书面《退租申请》一份，内容为：“本人卜瑜，与贵司签订了花桥镇XX路X号XX花园XX、XX号商铺租赁合同，用于经营餐饮，租期自2017年8月15日至2020年8月14日止。因本店经营状况不好，每月亏损3-5万元不等，目前己无力再继续经营。特此向贵司提出申请，自今日起解除租赁合同。还请贵司考虑本人实际情况，予以同意解除租赁合同。申请人卜瑜”。被告卜瑜陈述，被告书写并提交该份退租申请，是因为原被告在2019年12月的微信沟通中，原告同意由被告租到2020年1月底，被告才书写了该份申请，但被告把申请交给原告后，原告就不理被告了，随后让被告找这个谈找那个谈，还不让被告搬走，故意导致损失扩大。被告就此提供原告物业公司负责人与被告的微信聊天记录一段（内容主要为，原告物业公司负责人于2019年12月9日说“我一会和领导开会，再确认下”，于2019年12月10日说“和领导碰过了，她要求是租到明年1月底。然后把免租期租金补齐，保证金不退，再复原”，“电应该是给你送上去了”）。原告国瑞公司质证后，对其真实性认可，但认为被告提前退租，属违约行为。后原被告就被告提前退租是否构成违约及是否应承担违约责任产生分歧且未能协商一致，故原告提起诉讼。另认定：审理中，本院于2020年4月16日依法组织双方进行清场和房屋交接，双方已于2020年4月26日进行清场和房屋交接。上述事实由租赁合同一份、退租申请一份、微信聊天记录若干及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告国瑞公司与被告卜瑜签订租赁合同，约定原告将涉案商铺出租给被告卜瑜使用，该租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告在按约支付保证金后，亦依约支付了2019年12月14日之前的租金及物业费，双方对此并无异议，本院依法予以确认。关于原告要求解除双方签订的编号为KB-R0XXX4的《XX商铺租赁合同》的主张，本院认为，被告于2019年12月12月提出退租申请，结合被告提供的双方的微信沟通内容，应认定原被告双方已就被告提前于2020年1月底退租达成一致意见，故本院依法认定合同已于2020年1月底解除。关于原告要求被告支付2019年12月15日起至租赁合同解除之日期间的租金及物业费的主张，结合合同约定标准及本院依法认定的合同解除日期，本院依法认定为72554元。关于原告要求被告支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费的主张，本院认为，原被告双方已就被告于2020年1月底退租达成一致意见，但因1月底至实际清场期间系疫情期间，导致双方实际未能在2020年1月底进行清场和房屋交接，但被告对此并无过错，且被告已积极履行清场和交还房屋义务，故不应再苛责其支付该期间的房屋占用费用。关于原告要求没收租赁保证金及物业管理费保证金140427的主张，本院认为，被告因经营不善，基于减少己方损失考虑，于2019年12月12日向原告提出退租申请，虽经原告同意，但并不能因此改变被告提前退租行为的违约性质，被告仍应承担提前退租的违约责任，且双方在微信沟通中对此已做出明确约定，故原告据此主张没收被告已付的保证金，符合约定，亦不违背法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付上述租金、物业费的滞纳金、房屋空置费及实际损失529608元(按照6个月租金计算)的主张，因原被告已就被告提前退租达成一致意见，原告已依约没收被告保证金，同时原告未能举证证实其尚存在其他损失，故本院对原告该项诉请依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告昆山国瑞置业有限公司与被告卜瑜签订的《昆山市房屋租赁合同》自2020年1月31日起解除。二、被告卜瑜支付原告昆山国瑞置业有限公司2019年12月15日至2020年1月31日之间的租金及物业费72554元，于判决生效后十五日内履行完毕。三、原告昆山国瑞置业有限公司没收被告卜瑜支付的租赁保证金140427元。四、驳回原告昆山国瑞置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14858元，减半收取7429元，由被告卜瑜负担2248元，由原告负担5181元，被告负担部分由被告于履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××10-40017676。审判员  朱丽君二〇二〇年六月二十四日书记员  陆敏强附：法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。