广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初15233号原告：徐璇，女，1992年7月13日出生，汉族，住江苏省怀安市清浦区。委托诉讼代理人：杨国波，广东连越律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地：广州市天河区临江大道**之**。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：朱永胜、何浩然，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地:，住所地:海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路**v>法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。原告徐璇诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨国波，被告华鑫公司委托诉讼代理人何浩然，被告丰盛昌公司委托诉讼代理人邓定永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《广州市房屋买卖合同》；2、两被告向原告返还购房款955576元；3、两被告向原告支付违约金382230.6元。事实和理由：2018年8月17日，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》，约定原告以1911153元的价格向两被告购买广州市越秀区文德路仁康里xx号xxx房。2018年8月14日，原告向被告华鑫公司支付定金20万元。合同签订当天，原告向两被告支付第一期房款755576元。两被告丰盛昌公司未在合同约定的期限内交付房屋及办证，故提出上述诉讼请求。被告华鑫公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、涉案房屋产权登记为广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），现产权人未能追认被告出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉案买卖合同为无效合同。二、原告在签订买卖合同前未对房屋产权情况进行查询，未尽合理的审慎义务，应承担法律责任。三、本案纠纷发生的原因是禾城公司与被告丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，我方作为最终项目受让方，入场销售涉案项目没有任何过错，不应承担违约责任。四、涉案款项的实际收取方为广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司），其应承担责任。五、合展公司超越代理权限以我方名义收取购房款的行为未经我方追认，相应收款行为对我方不发生法律效力，即便我方承担责任也仅限于追认时所能获得的利益。六、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉案房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉案合同存在合法有效及继续履行的基础。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、我方与被告华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与被告华鑫公司签订《认购书》，后我方虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，我方并非涉案房屋的实际出卖人，不应承担责任。二、我方虽收取原告755576元，但该款项并非原告向我方支付的购房款，而是原告代被告华鑫公司向我方支付的项目转让款，原告无权要求我方返还。三、涉案房屋依法可以对外出售并要求禾城公司办证，我方不存在任何隐瞒、欺诈和串通的行为。且我方已经向仲裁机构申请仲裁，履行了合同义务，原告要求我方共同承担责任没有依据。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月14日，被告华鑫公司向原告出具定金20万元的收款收据。2018年8月17日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区文德路仁康里xx号xxx房，建筑面积42.98平方米，价款为1911153元；签订本合同时，乙方向甲方支付20万元作为购房定金，乙方应于签订本合同当日向甲方支付房款755576元，应于2018年10月30日前向甲方支付房款382231元，应于交楼当日向甲方支付房款573346元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为签订合同的一年内即2019年8月16日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、甲乙双方应在2018年11月16日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，2、其他方式，通过诉讼或仲裁方式办理产权证；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用等。同日，两被告向原告出具房款755576元的收款收据。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年10月15日，北海国际仲裁院作出（2018）北国仲第9919号裁决书，裁决禾城公司在裁决书送达之日起三日内，协助将广州市文德路仁康里xx号xxx房产权过户登记至徐璇名下等。被告丰盛昌公司向广州市中级人民法院申请对（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号裁决书强制执行，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定，裁定驳回丰盛昌公司的执行申请。被告丰盛昌公司不服执行裁定申请复议，广东省高级人民法院作出（2019）粤执复117-140号执行裁定书，裁定：一、撤销广州市中级人民法院（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定；二、发回广州市中级人民法院重新审查。本院认为，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。虽然北海国际仲裁院裁决将涉案房屋过户至原告名下，但被告丰盛昌公司申请执行该裁决，被广州市中级人民法院作出执行裁定予以驳回，且行政部门明令禁止被告丰盛昌公司销售涉案房屋，故原告与两被告签订的《广州市房屋买卖合同》客观上无法继续履行，原告要求解除该买卖合同并由两被告退还购房款955576元，本院予以支持。因原告在签订上述合同前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但两被告仍应向原告支付购房款占用期间利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、原告徐璇与被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告徐璇返还购房款955576元，并计付利息（其中200000元的利息从2018年8月14日起算，755576元的利息从2018年8月17日起算，至2019年8月19日前，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日之后至实际付清之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告徐璇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8420元，由原告徐璇负担1505元，被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司负担6915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 李 博二〇二〇年六月十一日书记员 唐嘉仪