江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初886号原告：赖靖，男，1986年9月17日生，汉族，居民，住石城县。委托代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。执业证号：13607201410645749。一般代理。被告：石城县永晋资产管理有限公司，住所石城县西华中路**，统一社会信用代码：91360735314682729R。法定代表人：张群，公司经理。委托代理人：陈炳香，江西公仁律师事务所律师，执业证号：13607201711576492，特别授权。委托代理人：谢安琪，江西公仁律师事务所律师，执业证号：13607201811025554，特别授权。原告赖靖与被告石城县永晋资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖国栋，被告石城县永晋资产管理有限公司的委托代理人陈炳香、谢安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖靖向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金11274.57元（以购房款736900元为基数，从2019年6月30日按日0.01%计算至2019年12月1日，其余按日0.01%计算至交房时止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年8月24日，原告与被告签订石城县万象广场购房合同。双方约定原告支付购房款736900元，交房日期为2019年6月30日，逾期交房甲方应支付乙方违约金按购房款每日0.01%计算至交房之日止。截至起诉日，因甲方自身原因都无法正常交房，直至2019年12月1日，甲方按合同规定应支付乙方延迟交房违约金11274.57元。乙方多次与甲方交涉，甲方均未回应。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告石城县永晋资产管理有限公司书面辩称，一、被答辩人所称答辩人因自身原因至起诉之日无法正常交房及逾期交房期限没有事实依据。首先，虽双方签订的《商品房买卖合同》中约定2019年6月30日前交付商品房，但同时合同第十条中约定小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施于2019年10月30日前达到交付使用标准。因现在住宅小区是实行综合竣工验收，在小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施未达到交付标准之前，无法完成竣工验收备案。其次，答辩人在五部门组织验收通过后便于9月28日向业主发出短信通知全体购房户于9月30日前办理房屋交付手续。据此，即使在无任何扣减违约天数的情况下，认定答辩人逾期期间为2019年7月1日至2019年9月30日止。事实上，万象广场的住宅早已达到交付使用标准，且早在2019年7月份已有业主办理入伙手续，收房后安排装修施工。之后，也陆续有人办理入伙收房等相关手续，购房户收房后将不再产生逾期交房损失。未在约定的时间办理入伙手续，也未通知答辩人其拒绝交房，因此造成的扩大损失应由被答辩人承担。二、本案存在多种不可抗力情形，据此应当部分或全部免除答辩人责任。首先，虽约定的交房时间在疫情之前，但是疫情直接导致答辩人取得竣工验收备案表及答辩人的收房安排。自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应起至2020年3月10日赣州市印发《关于加快恢复生产生活秩序努力实现全年经济社会发展目标的若干措施》，各行各业才陆续恢复生产生活秩序。因疫情防控需要至今仍要求避免人员聚集，直接影响了购房户的收房安排。根据赣州市住房和城乡建设局在回复问政赣州关于反映延期交房期限问题的答复意见，应免除答辩人三个月的违约责任。其次，答辩人开发的万象广场在施工过程中多次因创建文明城市迎检等原因致使停工，属不可抗力的政府行为，对因“创卫”导致的停工时间应予以核减。再次，答辩人在规定的时间向主管部门提交了验收申请，未能在规定的时间取得竣工备案表是由于全国性的机构改革导致。答辩人申请规划验收后，原主管部门已经组织现场验收，但因相关职能调整，导致改革后的主管部门要求重新验收，严重延误竣工验收备案。三、本案逾期交房的违约金过高，应当予以核减。本案系商品房预售合同纠纷，即使答辩人存在逾期交房的情形，也只导致原告延期使用房屋，至于原告向银行申请按揭贷款需要支付的利息系因原告未能一次性支付购房款导致，与被告并无关系。本案中原告实际损失应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条规定的“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据58同城、房天下等房屋中介发布的万象广场周边同类房屋租金标准600-1000元/月计算，本案按日利率万分之一计算所得的违约金远高于实际损失的30%，应予以核减。综上，本案答辩人严格按照约定的商品房交付期限积极组织施工及验收，积极履行合同义务，但由于各种不可归责于答辩人的原因及不可抗力的原因致使原告延期收房，如一概将该所谓的违约责任完全由答辩人承担，违反公平原则，请求在查清事实后依法公平判决。另答辩人在庭审中补充称，答辩人除了在五部门组织验收后通知了各购房户收房，也于2020年4月14日取得竣工验收备案表之后，再次通知各购房户收房，因原告的原因没有及时收房，产生的扩大损失应由原告承担。原告赖靖对被告的答辩意见补充称，一、江西省高级人民法院在2020年6月9日发布了规范开发商逾期交房案件审判指引的通知，该通知对商品房交付条件明确规定合同约定的交付条件高于该标准的（以取得验收备案登记为准）以合同约定为准。本案符合交付条件的时间应以测绘报告出具的时间为准（2020年5月7日）；二、是否存在不可抗力，被告并不能提交被告具有免责情形的详细证据材料，并且被告也未就免责情形及时通知原告方，因此该具体的损失应由被告承担；双方约定的违约金标准符合省高院审判指引通知范围，不存在违约金过高的事实。经审理查明：2017年8月24日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县原人民医院地块3-1-501号商品房（住宅）出卖给原告，总房款736900元，建筑面积为140.54平方米。同时约定被告交付商品房应同时取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告，并在2019年6月30日前向原告交付商品房。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条逾期交付责任处理。除不可抗力外，若被告未按期交付房屋的，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告可以解除合同。合同签订后，原告按合同约定支付了236900元首付款，剩余50万房款办理了银行按揭贷款，原告已向被告交清了房款。另查明，被告已于2020年4月14日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并通知各业主收房。上述事实有原、被告在庭审中的相关陈述，以及原告提交的《赣州市商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）一份，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件（与原件核对无异）等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。双方主要的争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.若逾期交房，是否存在不可抗力因素；3.双方约定以购房款按日万分之一计算违约金是否过高。一、被告是否存在逾期交房的事实？根据双方签订的合同第九条约定，被告交付房屋必须同时具备以下条件：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交房该商品房，且商品房应达到合同第九、十条约定的交付条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，虽双方合同第十条约定公共服务及配套设施交付使用时间为2019年9月30日或10月30日，但交付商品房与交付公共服务及其他配套设施的交付义务并不冲突，系两种不同的交付义务；双方约定的商品房交付时间是被告向原告作出的交付承诺，至于是否需要综合竣工验收才能取得竣工验收备案表，不是被告逾期交付商品房的免责事由；被告未能在商品房交付时间取得竣工验收表系被告自身行为所致，与原告无关；另双方合同系被告方提供的格式合同，若双方对合同条款理解存在争议，应以原告方理解为准。被告直到2020年4月14日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，才具备合同约定的房屋交付条件。因此，即便被告在具备房屋交付条件前已通知各业主交房，也有部分业主入驻等事实，但因涉案房屋不具备合同约定的交付要件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告自行承担，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。二、被告逾期交房是否存在不可抗力？《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告抗辩称逾期交房系受到新冠××疫情、“创卫”及行政部门机构改革等不可抗力因素影响，要求免除部分或全部责任。本院认为，关于新冠××疫情系不可抗力已有认定，但不可抗力免除责任亦有适用条件的限制。本案，被告迟延履行义务自2019年7月1日起便持续至今，而疫情系被告迟延履行义务后发生的，故根据合同法第一百一十七条规定不能免除责任。但自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，被告公司继续履行合同、办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等工作确实受到一定程度的影响，故根据公平原则，本院酌定减免被告30天的违约责任。关于“创卫”及行政机构改革，与被告逾期交房不存在必然的联系，且被告也未提供相应证据证明上述因素影响其正常交房，并及时通知了原告，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。三、双方约定的违约金是否过高？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，系原告向被告先行垫付了房屋开发成本，且原告每月还应向银行支付一定数额的利息。被告延期交付房屋，除原告支付贷款利息外，亦可能增加原告的住房开支，且双方约定的逾期交房违约利率与原告逾期付款的违约利率是一致的。被告主张以同地段同类房屋租金标准确定实际损失，但该规定的适用条件是双方“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”。本案双方明确约定每日违约金按全部房价款的万分之一计算，且被告未举证证明该约定过分高于原告实际损失，故对被告主张违约金过高的抗辩理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告有权就被告逾期交房主张违约责任，被告应依照合同约定向原告承担违约责任。截止2020年4月14日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时止，被告应按合同约定的标准计算支付违约金19085.71元（从2019年7月1日起至2020年4月14日止，共289日，酌情扣减30天，每日73.69元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石城县永晋资产管理有限公司应在本判决生效10日内向原告赖靖支付逾期交房违约金19085.71元；二、驳回原告赖靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元（原告已预交），简易程序减半收取124元，由被告石城县永晋资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  孔繁灵二〇二〇年六月二十七日书记员  陈文琦