福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2212号 原告：陈伟毅，男，1983年8月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告：李陈芳，女，1982年8月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：邓仁姑，女，1934年11月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄家焱，福建金磊律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄有榕，福建建达律师事务所执业律师。 第三人：龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司，住所地龙岩市新罗区西陕街道华莲路******，统一社会信用代码91350802559560228Y。 法定代表人：王叙萍，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓海，男，1981年9月13日出生，系龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司的员工，汉族，住龙岩市新罗区登高西路尚品至尊**楼**。 原告陈伟毅、李陈芳与被告邓仁姑、第三人龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟毅、李陈芳，被告邓仁姑的委托诉讼代理人黄家焱、黄有榕，第三人阳光公司的委托诉讼代理人陈晓海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈伟毅、李陈芳向本院提出诉讼请求：1.判决撤销陈伟毅、李陈芳与邓仁姑于2019年8月9日签订的《房地产经纪买卖合同》；2.判决邓仁姑返还陈伟毅、李陈芳已支付的购房款1820000元，并支付从2019年8月9日起至款清之日止、以900000元为本金、按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；从2019年9月12日起至款清之日止、以920000元为本金、按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判决邓仁姑赔偿陈伟毅、李陈芳因涉案房屋过户所产生的经济损失46105元（其中，契税26300元、个人所得税19725元、不动产登记费80元）；4.判决邓仁姑赔偿陈伟毅、李陈芳涉案房屋购房中介费25000元，交易代办费800元；5.判决邓仁姑向陈伟毅、李陈芳支付时间成本10000元；6.本案保全费5000元由邓仁姑承担。 事实和理由：陈伟毅、李陈芳系夫妻关系，陈伟毅、李陈芳通过阳光公司得知邓仁姑位于龙岩市新罗区的房产待售。2019年8月9日，由阳光公司作为中介服务方，陈伟毅、李陈芳与邓仁姑签订了《房地产经纪买卖合同》，双方对涉案房产的成交价，相关税费的承担方式，付款方式及其他权利义务等进行约定。此后，陈伟毅、李陈芳按约定于2019年8月9日向邓仁姑支付购房款900000元，于2019年9月12日向邓仁姑支付购房尾款920000元，并因涉案房屋办理过户手续支出契税26300元、个人所得税19725元、不动产登记费80元。此外，陈伟毅、李陈芳还因涉案房屋向阳光公司支付了购房中介费25000元及交易代办费800元。此后，陈伟毅、李陈芳得知，2018年12月1日，涉案的房屋在装修期间，邓仁姑雇请的工人张秋生在涉案房屋内当场死亡，邓仁姑因此事不久便搬离涉案房屋，直至出售给陈伟毅、李陈芳之前，涉案房屋均无人居住。陈伟毅、李陈芳在得知此事后，多次找邓仁姑协商，但均无果。故陈伟毅、李陈芳诉至法院，请求判如所请。 邓仁姑辩称，1.本案所涉的房屋内，的确发生过有人正常死亡，但是不属于非正常死亡事件。邓仁姑于2005年在中山路三期购买本案所涉房屋后一直在该房屋内居住。2018年，因邓仁姑夫妇都将九旬高龄，不适合住套房，故儿女劝说邓仁姑夫妇搬到龙岩市新罗区独幢房子居住，可以晒太阳、做锻练。为此，2018年中旬，邓仁姑儿子利兵即开始联系中介售卖该房屋，直至2019年4月18日搬离。2018年12月1日，因涉案房屋的卫生间内管渗水，邓仁姑儿子利兵叫其同学李长流（省三建退休职工）来修理。当天下午三点左右，李长流遂带师傅张秋生（省三建的退休职工）修理。张秋生在修理时忽然身体不适、头晕倒地，随后李长流便拨打120急救电话，120急救医生到现场进行抢救，最终经医生抢救无效，医生认为属于病态猝死。后李长流打110报警，警察及法医到达现场，认定张秋生系脑溢血引发的猝死。张秋生死亡后，邓仁姑的儿子利兵和其朋友李长流考虑到邀请来帮忙修理的朋友猝死而怜惜。所以，第二天（即2018年12月2日）利兵给予张秋生家属慰问金19900元；李长流给予张秋生家属慰问金6000元。张秋生是正常的疾病死亡，不属于非正常死亡。非正常死亡在法医学上指由外部作用导致的死亡，包括火灾、溺水等自然灾难；或工伤、医疗事故、交通事故、自杀、他杀、受伤害等人为事故致死。与之相对的正常死亡，则指由内在的健康原因导致的死亡，例如病死或老死。生老病死亦是自然规律，突发疾病属于人的自然死亡。张秋生因脑溢血引发的猝死属于正常死亡。所以陈伟毅、李陈芳与邓仁姑在签订《房地产经纪买卖合同》及房屋移交陈伟毅、李陈芳使用之前，本案所涉房屋内没有发生过非正常死亡事件。2.邓仁姑只在2019年8月9日办理房产证过户手续时，在龙岩市行政服务中心签字时见过陈伟毅、李陈芳一面。其它在整个房屋交易过程中，从来未曾见过陈伟毅、李陈芳。邓仁姑对陈伟毅、李陈芳根本不存在任何的主客观欺诈行为。3.陈伟毅、李陈芳和邓仁姑于2019年8月9日签订的《房地产经纪买卖合同》是陈伟毅、李陈芳与邓仁姑双方对买卖房屋进行约定的真实意思表示，并签字捺印的确认，应认定为真实、合法。合同没有约定邓仁姑要对涉案房屋内有过人员死亡事情告诉陈伟毅、李陈芳相关情形条款。4.在整个房屋买卖过程中陈伟毅、李陈芳从未问过邓仁姑“房屋内是否有过人员死亡”的相关问题。陈伟毅、李陈芳在签订《房地产经纪买卖合同》时，陈伟毅、李陈芳对涉案房屋是否存在过人员死亡的事件从未向邓仁姑进行过询问。5.法律没有规定出售房屋的人必须向购房人主动披露房屋是否死过人的特定义务。生老病死是自然规律，突发疾病属于人的自然死亡。修理师傅张秋生因脑溢血引发的猝死属于正常死亡，该死亡事件并不是涉案房屋的关键交易信息，法律没有规定邓仁姑要主动向陈伟毅、李陈芳披露房屋是否死过人的特定义务。6.邓仁姑己依据《房地产经纪买卖合同》的约定，履行完毕了其相关的权利义务。陈伟毅、李陈芳与邓仁姑于2019年8月9日签订《房地产经纪买卖合同》后，陈伟毅、李陈芳己于2019年8月9日取得案涉房屋的不动产权证，并实际占有房屋及取得房屋的使用权，截止今日双方已经实际履行完毕了合同约定的权利义务，涉案房屋所有权现属于陈伟毅、李陈芳，房屋也实际处于陈伟毅、李陈芳的管控中。综上，邓仁姑不存在欺诈行为，也不存在未尽到合同内容约定的义务。因此，陈伟毅、李陈芳的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回陈伟毅、李陈芳的诉讼请求。 阳光公司述称，邓仁姑在出售房屋时故意隐瞒张秋生于2018年12月1日在该房产内死亡的关键事实，阳光公司是在2020年2月1日经陈伟毅、李陈芳告知后才知道的。2019年4月20日，邓仁姑将案涉的房屋委托中介出售，在陈伟毅、李陈芳购买之前，阳光公司曾多次带陈伟毅、李陈芳到现场看房，并按行业惯例多次向邓仁姑询问该房产是否发生过人员伤亡事件，但邓仁姑的独家委托销售方（因为邓仁姑委托大成房产的人帮她出售房子，所以阳光公司是与大成房产的人交涉）明确在其购买该房屋之后直至出售前均没有人在该房屋内发生过伤亡事件。因陈伟毅、李陈芳在购买房屋时明确提出要求所购房屋必须未曾发生过任何人员伤亡事件的要求，故在行政服务中心办理过户时，陈伟毅、李陈芳还向邓仁姑再次确认该房屋内是否发生过人员伤亡事件，邓仁姑明确表示没有，当时阳光公司的员工陈晓海也在场。直至2020年2月1日，阳光公司接到陈伟毅、李陈芳的电话，才知道该房屋内发生过工人死亡事件，并积极与邓仁姑联系，但阳光公司仍被告知该房屋内不曾发生过人员伤亡事件，不同意退房，仅仅愿意赔偿陈伟毅、李陈芳10万元。阳光公司认为，作为中介，不管服务对象是买房还是卖房，除了了解房屋的现状，出售的目的、出售价格及付款方式等，还要根据行业的惯例，了解标的物是否存在忌讳事宜，毕竟民俗文化是经过长期历史积累沉淀至今的产物，会严重影响到购买方的决定，关系到社会的公序良俗。而本案中，邓仁姑不仅未主动披露该房屋的严重瑕疵，在阳光公司及陈伟毅、李陈芳多次询问后仍刻意隐瞒重要事实，显然构成恶意的欺诈，邓仁姑应为自己的行为承担相应的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈伟毅、李陈芳与阳光公司提交的证据，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，陈伟毅、李陈芳（买方）、邓仁姑（卖方）与阳光公司（第三人）签订了一份《房地产经纪买卖合同》，主要约定邓仁姑将龙岩市新罗区中山西路6号6幢1410号房屋以1820000元的价格转让给陈伟毅、李陈芳，陈伟毅、李陈芳向阳光公司支付中介费25000元及交易代办费800元。合同签订后，陈伟毅、李陈芳按合同约定于当天向邓仁姑支付房款900000元，向阳光公司支付中介费25000元，于2019年9月12日向邓仁姑支付剩余购房款920000元。邓仁姑按约将涉案房屋过户到陈伟毅、李陈芳名下，陈伟毅、李陈芳因此支出契税26300元、个人所得税19725元、不动产登记费80元。后陈伟毅、李陈芳得知修理工人张秋生于2018年12月1日在修理涉案房屋过程中猝死，认为邓仁姑在房屋交易过程中隐瞒了该事实，要求解除合同以及赔偿损失。双方协商未果，故陈伟毅、李陈芳诉至本院，请求判如所请。 诉讼过程中，根据陈伟毅、李陈芳的财产保全申请，本院于2020年3月27日依法作出（2020）闽0802民初2212号民事裁定，查封邓仁姑名下的房产。陈伟毅、李陈芳因此支出保全费5000元。 本院认为，本案的争议焦点为邓仁姑未主动披露涉案房屋发生过死亡事件的行为是否构成欺诈以及涉案《房地产经纪买卖合同》是否可以撤销？ 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈伟毅、李陈芳与阳光公司主张向邓仁姑询问过涉案房屋内是否有发生过人员伤亡事件，但均无法提供证据证明，故对该主张本院不予支持。陈伟毅、李陈芳与邓仁姑均认可张秋生于2018年12月1日在涉案房屋系因自身疾病而猝死的事实，但陈伟毅、李陈芳主张张秋生系因触电引发的自身疾病，张秋生的死亡为非正常死亡事件，但其未能提供证据证明，因此，对该主张本院不予支持。综上所述，本院认定邓仁姑未主动披露涉案房屋内发生过死亡事件的行为不构成欺诈。 虽然张秋生的猝死不能认定为非正常死亡事件，但有别于一般的正常死亡事件即房屋使用人在居住、使用过程中因病或年老在房屋中去世，张秋生并非房屋使用人，是在涉案房屋完成修理工作中突然去世的。虽然邓仁姑认为该死亡事件不会影响房屋正常交易，但根据我国的善良风俗及日常生活经验，此种情形可能会影响到一般购房者的心理,包括忌讳、恐惧、焦虑等，进而造成房屋交易价值的降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待。因此，本院认定双方在订立《房地产经纪买卖合同》时存在重大误解，《房地产经纪买卖合同》违背了陈伟毅、李陈芳的真实意思表示，故陈伟毅、李陈芳主张撤销《房地产经纪买卖合同》，本院予以支持。《房地产经纪买卖合同》被撤销后，双方因合同取得的财产应当予以返还。故陈伟毅、李陈芳主张邓仁姑返还购房款1820000元，具有事实和法律依据，予以支持。同时，陈伟毅、李陈芳应当将龙岩市新罗区中山西路6号6幢1410号房屋返还邓仁姑。涉案《房地产经纪买卖合同》系因重大误解而被撤销，陈伟毅、李陈芳与邓仁姑在签订《房地产经纪买卖合同》过程中均无过错，故双方因此造成的损失应由各自承担。陈伟毅、李陈芳主张邓仁姑赔偿购房款的利息损失、房屋过户所产生的经济损失以及中介费、交易代办费、时间成本、保全费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销陈伟毅、李陈芳与邓仁姑于2019年8月9日签订的《房地产经纪买卖合同》； 二、邓仁姑应于本判决生效之日起三十日内返还陈伟毅、李陈芳购房款1820000元； 三、驳回陈伟毅、李陈芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22405元，减半收取计11202.5元，由陈伟毅、李陈芳负担777.5元，由邓仁姑负担10425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李  华  文 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 赖  芳  芳 书 记 员 卢晓青（代） 附： 一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331