成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3701号 原告：向明学，男，汉族，1991年1月1日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：彭刚，四川航都律师事务所律师。 被告：成都市金牛区江汇建材经营部，住所地：四川省成都市金牛区赛云台北路**。 经营者：周东。 委托诉讼代理人：牟燕琳，四川矩衡律师事务所律师。 第三人：宋文亮，男，汉族，1986年9月20日出生，住四川省射洪县。 原告向明学与被告成都市金牛区江汇建材经营部、第三人宋文亮执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，由审判长李铮，与人民陪审员梁一峰、欧应权组成合议庭，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告向明学的委托诉讼代理人彭刚，被告成都市金牛区江汇建材经营部的委托代理人牟燕琳到庭参加了诉讼，第三人宋文亮经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 向明学向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即中止对涉案房屋的执行（位于成都市双流区东升街道商都路**********）并解除查封措施；2、确认原告对该案涉房屋有排除执行权利；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年8月15日，原告向宋文亮以及涉案房屋共有人吴良君签订房屋买卖合同，约定该涉案房屋总价款为84万元人民币，合同对支付购房款定金、首付款、尾款及付款金额有明确约定，同时还约定了房屋交付原告的时间以及取得房产证后的过户时间。后，截止2019年4月22日，原告共计向宋文亮支付了50万元购房款。未支付的房款，原告愿意将此款项交付给法院用于解除抵押债权。签订合同时涉案房屋尚未登记在宋文亮名下而无法及时办理过户，原告不存在迟延履行的违约行为，合同约定是在买卖双方办理过户当日一次性支付，此约定并不违反法律规定和一般交易习惯。按照约定，产权证登记在宋文亮名下后，其向银行提出还款申请解除抵押，买受人可以代偿后转为购房款的一部分，本案中，双方的交易行为以及操作流程具有连贯性。涉案房屋已经交付给原告，原告使用涉案房屋至今，且进行了装修。原告购买尚未取得产权证且存在抵押的房产，存在交易风险，但不能认为原告存在过错。 被告成都市金牛区江汇建材经营部辩称，根据民诉法解释第312条的规定，对于案外人提起的执行异议之诉，判断执行标的能否执行需要查明案外人就执行标的是否享有优先于执行人的权利，又根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，规定符合四项情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持。该四项规定必须同时满足。结合该规定，原告对涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。1、原告在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面合同；2、原告所提交的证据不能证明在人民法院查封前已合法占有涉案的房屋；3、原告并未支付全部购房款，且在向人民法院提出异议时，也未表示将剩余价款交付法院执行；4、在案涉房屋未办理过户登记手续的问题上，原告存在过错，因此原告并不享有足以阻却执行措施的事实和法律依据。 第三人宋文亮经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为对答辩权利的放弃。 经本院审理查明，2017年8月15日，向明学作为买方（简称乙方）与宋文亮、吴良君作为售方（简称甲方）签订《商品房预定买卖合同》，主要约定：甲方将位于成都市双流区东升街道商都路619号8栋1单元9楼901号房屋以价款840000元出卖于乙方；乙方于2017年8月14日向甲方支付房屋定金10000元，首付款400000元乙方于公证完成后7日内一次性向甲方支付，尾款部分待房屋过户手续完成当日支付440000元。同日，甲方宋文亮、吴良君与乙方向明学在中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处对《商品房预定买卖合同》进行公证。2017年8月16日，中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》。截止到2019年4月22日，向明学共计支付购房款500000元。 向明学向本院出示装修合同、入住证明、物业收费票据等证据欲证明案涉房屋在法院查封前已经入住。 另查明，案涉房屋于2016年1月19日登记抵押给中国工商银行股份有限公司成都青羊支行，权利价值348000元，约定期限从2015年12月21日至2045年12月21日。2019年8月8日，案涉房屋登记在宋文亮、吴良君名下。 再查明，2019年8月13日，成都市金牛区江汇建材经营部依据（2018）川0106民初13259号生效民事判决书向本院申请执行与遂宁市天达隆马置业有限公司、刘小军、宋文亮、顾景峰买卖合同纠纷，本院以（2019）川0106执5776号立案执行。在执行过程中，本院于2019年9月2日作出（2019）川0106执5776号执行裁定，查封宋文亮、吴良君名下共同所有位于成都市双流区东升街道商都路619号8栋1单元9楼901号房屋。 在此次执行过程中，向明学向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并作出（2020）川0106执异32号执行裁定书。后，向明学对该裁定不服向本院起诉，形成本诉。 以上事实有原被告以及第三人身份信息、（2019）川0106执异32裁定书、（2018）川0106民初13259号民事判决书、《公证书》，房屋信息摘要、装修合同、入住证明、物业收费票据、《商品房预定买卖合同》及收条等证据、当事人当庭陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是原告向明学是否对案涉房屋有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”之规定，双方虽然签订《商品房预定买卖合同》并进行了公证，但案涉房屋仍登记在第三人宋文亮、吴良君名下，向明学未取得案涉房屋所有权，不能基于所有权阻却执行。 （2018）川0106民初13259号民事判决书已生效，该判决书确定了宋文亮应当向成都市金牛区江汇建材经营部支付货款义务，案涉房屋系被执行人宋文亮的财产，本院依据法律规定执行宋文亮的财产并无不当。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债务中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款对登记在被执行人名下的不动产，案外人提出异议是否能排除执行作出了规定，也就意味着案外人必须符合前述法律规定才能够排除执行。而本案中，向明学虽在本院查封前已签订了《商品房预定买卖合同》，但在签订合同之前，该房屋已登记抵押给中国工商银行股份有限公司成都青羊支行，向明学亦知晓该抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”具体到本案中，向明学与宋文亮、吴良君对存在抵押的案涉房屋达成买卖合意。结合前述法律规定，案涉抵押房屋转让需要案外人中国工商银行股份有限公司成都青羊支行的同意，但根据庭审中交换和质证的证据，结合庭审笔录，案外人中国工商银行股份有限公司成都青羊支行并未同意案涉抵押房屋的转让。向明学作为完全民事行为能力的自然人应当清楚设立抵押权的案涉房屋对过户产生的法律后果。因此在案涉房屋至今未办理过户登记的问题上，向明学存在过错。同时向明学向本院提交的已经占有该房屋的证据，证明力不足。 综上所述，本院认为，原告向明学不享有足以排除执行的民事权益。因此，原告向明学请求中止对第三人宋文亮所有位于成都市双流区东升街道商都路619号8栋1单元9楼901号房屋的执行，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告向明学全部诉讼请求。 案件受理费6400元，由向明学负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 铮 人民陪审员  梁一峰 人民陪审员  欧应权 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  余雅茜