北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初3676号原告：庞虹鹤，女，1988年10月15日出生，汉族，北京市国汉溢洋酒店执行董事，住北京市朝阳区。原告：北京市国汉溢洋酒店，住所地北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村****。法定代表人：庞虹鹤，执行董事。二原告共同委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵宏伟，北京百朗律师事务所律师。被告：刘兴君，男，1961年10月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告庞虹鹤(下称姓名)、原告北京市国汉溢洋酒店（下称国汉溢洋酒店）与被告刘兴君（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庞虹鹤及庞虹鹤、国汉溢洋酒店之共同委托代理人徐发东、赵宏伟，刘兴君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞虹鹤、国汉溢洋酒店向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除庞虹鹤与刘兴君于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令刘兴君返还庞虹鹤、国汉溢洋酒店交付的2017年9月房屋租金2万元；3、请求判令刘兴君向庞虹鹤、国汉溢洋酒店支付违约金174．92万元。事实和理由：2015年11月1日，庞虹鹤与刘兴君签订《房屋租赁合同》，合同约定刘兴君将位于北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村南X区（德邦物流对面）约960平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给庞虹鹤。合同租期自2015年1月1日至2021年12月31日止，合同中还约定了租金标准、支付方式等。合同订立后，庞虹鹤如约向刘兴君支付了租金，在承租房屋内经营北京市国汉溢洋酒店。2017年8月29日，刘兴君对涉案房屋停水断电，强行要求庞虹鹤、国汉溢洋酒店腾退。2017年8月30日，庞虹鹤向本院起诉，要求刘兴君继续履行《房屋租赁合同》。诉讼中刘兴君称合同无法继续履行，并提交其与第三人北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村经济合作社于2017年8月24日签订的《解除租赁协议》，其中约定刘兴君于签订协议之日起15日内将包括本案涉案房屋在内的场地腾空交还给第三人。该《解除租赁协议》导致《房屋租赁合同》无法继续履行，刘兴君在庞虹鹤、国汉溢洋酒店不知情的情况下，擅自与第三人签订上述《解除租赁协议》，导致合同目的无法实现，给庞虹鹤、国汉溢洋酒店造成巨大经济损失，应按照合同约定支付违约金，现双方多次协商无果，故庞虹鹤、国汉溢洋酒店诉至法院请求判决支持其诉讼请求。刘兴君辩称，不同意庞虹鹤、国汉溢洋酒店的诉讼请求。当时对涉案房屋停水停电是因为北京市政府疏解腾退，村委会都张贴了公告，告示牌就立在酒店旁边，村委会跟我们一起挨家通知的，所以庞虹鹤、国汉溢洋酒店是知情的，还有十几户都是这个情况。这是政策的事，我不应该承担责任。另外，庞虹鹤、国汉溢洋酒店直至十一月才从涉案房屋搬走，而且未经我允许转租，搬走的时候不仅拆了自己的东西，还把我的很多东西拆走了，包括电缆都拆走了，我都没有追究对方责任。腾退给宾馆造成的损失与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月21日，北京市朝阳区黑庄户乡人民政府及北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村村民委员会共同向刘兴君出具《房产证明》一份，内容为：兹证明位于黑庄户乡大鲁店二村村南八区房屋是刘兴君房产，此房是非居住房。2014年8月21日，案外人黄争（乙方）与案外人张银、余小雄（甲方）签订《租赁协议书》，内容为：黄争向张银、余小雄承租涉案房屋，北京市国汉溢洋酒店的经营权、所有权、设施等全部物品一并无偿转让，租赁期内由黄争自负盈亏。2015年7月1日，北京市国汉溢洋酒店法定代表人由余小雄变更为庞虹鹤。经查，黄争与庞虹鹤系夫妻关系。2015年1月1日，刘兴君（甲方、出租方）与庞虹鹤（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定刘兴君将涉案房屋出租给庞虹鹤，租赁期限为2015年1月1日至2021年12月31日，每年租金22万元，押金3万元，租金前两年不变，自第三年起增加10%，第五年起再增加10%，以此类推每两年递增10%一次。关于合同的解除，刘兴君不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的，庞虹鹤有权解除合同。关于违约责任，合同约定如遇国家或集体征用或占有土地，使合同无法履行，刘兴君需提前一个月以书面形式通知庞虹鹤，庞虹鹤对所租赁物不享受国家或集体的占地拆迁补偿。刘兴君违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向庞虹鹤支付违约金。2017年6月10日，北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村综合治理办公室向刘兴君下发《通马公路沿线功能疏解环境整治告知书》，内容为：“根据区委、市委的要求，非首都功能疏解治理环境，通马公路沿线租赁户在八月底之前清退所有自己外包的商户。希望各租赁单位积极配合政府工作。（八月底之前断水断电、停止经营）”。2018年3月8日，北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村经济合作社（甲方）与刘兴君（乙方）签订《解除租赁协议》，内容为：双方自愿解除原于2009年1月1日签订的租赁协议，本协议签订之日起15日内，刘兴君将原租赁协议项下场地腾空交还北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村经济合作社，不得破坏场地内现有的房屋、、地上物及附属设施庭审中，庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交《政府信息公开申请答复告知书》，内容为：刘兴君未经大二村经济合作社同意擅自在租赁场地上建造房屋并擅自转租，存在重大安全隐患。2017年，为加强环境整治，大二村经济合作社于2017年8月19日通过了《关于村经济合作社与承租人签订解除租赁协议》的社员代表大会，决定与包括刘兴君在内的12户承租人解除租赁合同。另查，庞虹鹤曾于2017年就涉案房屋将刘兴君以房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，双方均认可庞虹鹤已经交纳了2017年9月的房屋租金2万元，亦认可2017年8月29日起涉案房屋因停水停电处于停业状态。就搬离涉案房屋的通知，庞虹鹤认可刘兴君口头告知过涉案房屋因环境整治停水停电。关至于搬离涉案房屋的时间，刘兴君称庞虹鹤、国汉溢洋酒店于2017年11月20日搬离，庞虹鹤、国汉溢洋酒店对此事实不予认可，双方就此事实均未提交证据予以佐证。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交《租赁合同》，证明合同成立时间、标的、期限以及违约方式。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、企业住所证明、房产证明，证明涉案房屋是合法建筑。刘兴君对该组证据真实性不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交房产证明，证明黑庄户乡政府和大鲁店二村村委员证明涉案房屋是刘兴君房产，刘兴君有权出租。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交解除租赁协议，证明2017年8月24日，刘兴君与第三人签订解除租赁协议，约定刘兴君于签订协议之日起15日内将包括本案租赁房屋在内的场地腾空交给第三人。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交开庭笔录，证明刘兴君认可停水、停电时间，认可庞虹鹤、国汉溢洋酒店交付租金的情况。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交政府信息公开申请答复告知书，证明刘兴君与大鲁店二村经济合作社解除合同属于平等主体之间租赁合同纠纷，而非政府征收征用行为。因此，被告不存在不可抗力情形，而是构成违约。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交租赁协议、收据、个人转款凭证、工商信息查询。证明支付了201万元转让费，但是造成了124．43万元损失。刘兴君对该组证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交结婚证，证明庞虹鹤与黄争系夫妻关系，以黄争名义出资受让酒店。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交装修合同及票据、装修后酒店照片、装修前酒店照片、工程报价单，证明装修费用以及损失。刘兴君对该组证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交2014年国汉溢洋酒店收入表，证明所受损失。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交德邦物流协议，证明所受损失。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。以上事实有《房产证明》、《租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《通马公路沿线功能疏解环境整治告知书》、《政府信息公开申请答复告知书》、开庭笔录等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庞虹鹤、国汉溢洋酒店、刘兴君均认可《房屋租赁合同》系庞虹鹤个人与刘兴君签订，合同项下的权利义务均由庞虹鹤个人承受，故北京市国汉溢洋酒店并非本案涉及《房屋租赁合同》的相对方，本案系庞虹鹤与刘兴君所签订《房屋租赁合同》纠纷，北京市国汉溢洋酒店要求刘兴君依据《房屋租赁合同》赔偿其经济损失，没有事实和法律依据，故对其诉讼请求，本院不予支持。现双方履行合同过程中，因涉案房屋被列入非首都功能疏解治理范围，致使租赁合同客观上无法继续履行，现双方均认可涉案房屋自2017年8月29日起停水停电，经刘兴君通知庞虹鹤业已实际搬离涉案房屋，故在此情形下现庞虹鹤要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后未发生的租金应予以返还，现双方对涉案房屋停业时间及剩余租金的金额已进行了确认，庞虹鹤根据双方签订的合同租金标准要求刘兴君返还租金符合法律规定，本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，刘兴君未能举证证明按照合同约定对涉案房屋疏解腾退履行了提前书面告知义务，现庞虹鹤依据合同约定要求其支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。但因合同的解除确属于不可归责于双方当事人的事由，并非刘兴君主观违约导致，且关于疏解腾退事宜庞虹鹤认可刘兴君已经口头通知，现刘兴君仅违反书面告知义务，亦抗辩合同约定的违约金过高请求法院予以酌减，故本院结合合同约定的租金水平、双方合同履行情况及公平原则的要求进行综合权衡，酌情判定刘兴君支付庞虹鹤违约金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告庞虹鹤与被告刘兴君签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘兴君于本判决生效后七日内返还原告庞虹鹤房屋租金二万元；三、被告刘兴君于本判决生效后七日内支付原告庞虹鹤违约金六万元；四、驳回原告庞虹鹤的其他诉讼请求；五、驳回原告北京市国汉溢洋酒店的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20723元，由原告庞虹鹤负担18923元，由被告刘兴君负担1800元（原告庞虹鹤已交纳，被告刘兴君于本判决生效之日起七日内向原告庞虹鹤支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 淼审 判 员  王 楠人民陪审员  林克仙二〇二〇年六月二十四日书 记 员  沙京泽