云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初1924号原告：红河州盛诚物业管理有限公司，住所地蒙自市双河小区龙泰花园。法定代表人：李谦，职务总经理。委托诉讼代理人：杨英，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贺志钢，男，1980年2月2日生，汉族，居民，住个旧市。原告红河州盛诚物业管理有限公司（以下简称：盛诚物业公司）与被告贺志钢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛诚物业公司的委托诉讼代理人杨英、被告贺志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业服务费4393元及滞纳金241.615元（日利率为5‰，暂计至2019年10月10日），共计4634.615元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务合同及临时管理规约》，约定原告向被告所在的花样年华小区提供物业管理服务，合同期限从合同签订之日起至小区业主按法律规定召开业主大会，选举产生业主委员会并与原告签订《物业管理委托合同》时止。被告系花样年华小区9幢504号住宅业主，物业面积107.94平方米，按约定应当向原告交纳2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费4393元。经原告多次催交未果，根据双方合同约定，被告的行为构成违约，按日加收欠交金额5‰的滞纳金。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。被告贺志钢辩称，1.被告于2015年8月27日购房与房地产开发公司签订合同约定的物业服务费为0.6元/㎡，但为了拿到房屋钥匙装修，才于2015年10月26日与原告签订的《前期物业管理服务合同及临时管理规约》，该合同应当是无效的。合同约定的物业服务费为0.98元/㎡，第一年的物业费也是按0.98元/㎡的标准交的，但原告的收费标准不合理，被告只愿意按0.6元/㎡交纳物业服务费。2.原告对小区的管理不到位。小区存在乱搭乱建占用绿化带、卫生管理差、维修工人工作不积极、保安人员巡逻不到位、电动车乱停乱放、保安门禁繁琐、电动车充电收费不合理等问题。3.被告交的装修押金1600元原告一直未退还被告，应予退还。被告2016年1月至2017年7月未居住于小区，原告却要收取四年的垃圾清运费不合理。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年12月17日，原告与红河华风房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，红河华风房地产开发有限公司将蒙自花样年华小区委托原告进行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；红河华风房地产开发有限公司委托原告进行前期物业管理的期限为自本物业完成竣工由开发商交付业主房屋之日起一年止，在前期物业管理服务的一年内，物业公司可协助小区成立业主委员会，重新签订物业管理委托合同，如本合同到期小区仍未成立业主委员会，双方未提出书面异议的，本合同继续有效至小区成立业主委员会，重新签订物业委托合同为止；物业服务费为住宅0.98元/㎡，业主在签订协议时一次性缴纳一年物业服务费等。2015年10月26日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同及临时管理规约》，约定：由原告为花样年华小区提供物业服务，被告在该小区的房屋为9幢504号，建筑面积为107.94平方米；原告提供物业服务为共用部分、共用设施设备的维护和管理、公共环境卫生清洁和管理、公共绿化养护和管理等；原告进行前期物业管理服务的期限为自建设单位与物业服务企业签订《前期物业管理委托合同》时起至小区业主按规定召开业主大会，选举产生了业主委员会并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时止，届时前期物业管理服务合同自行终止。物业管理综合服务费从开发商通知交房之日起开始计算（不包括房屋共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的费用、电梯电费、二次加压费等费用），原告按每个年度12个月一次性收取服务费用，被告应在接房时一次性缴纳第一年度12个月的物业服务费，以后每年度的物业服务费由被告在当年度的第一个月内一次性交纳清12个月的物业服务费；物业服务费标准为住宅物业费0.98元/㎡·月（包括电梯维护、保养费、年检费），未入住的物业服务费由原告按小区物业服务费收费标准的100%向被告收取等。同时，被告出具《承诺书》一份，该《承诺书》载明：本人为9幢504号的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人申明如下：确认已详细阅读花样年华临时管理规约的相关内容，同时对内容已全部知晓并理解其意思，本人自愿表示认可：同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；本人同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任等。签订协议后，被告按0.98元/㎡交纳了第一年的物业服务费。2017年6月15日，蒙自市住房和城乡建设局向原告发出《蒙自市前期物业服务收费标准拟定告知书》，拟定“花样年华”小区前期物业服务收费变更为每平方米0.86元。2017年10月至2019年9月，原告将物业服务费标准调整为0.78元/㎡。审理中，原告陈述被告自2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费共计4393元未交，其中：2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费为1557元（物业费0.98/㎡/月×107.94㎡×12个月+电梯电费14元×12个月+生活垃圾处理费10元×12个月），2017年10月1日至2019年9月30日的物业服务费为2836元（物业费0.78/㎡/月×107.94㎡×24个月+电梯电费24元×24个月+生活垃圾处理费10元×24个月）。被告认可自2019年10月1日至2019年9月30日的物业服务费未交的事实。原、被告双方认可至开庭审理时，花样年华小区未成立业主委员会。上述事实，有原告提交的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同及临时管理规约》、《物业费催缴通知单》、《物业服务费计算明细表》、《蒙自市前期物业服务收费标准拟定告知书》等证据及原、被告双方在庭审中的陈述在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，原告与花样年华小区建设单位红河华风房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同及临时管理规约》，系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。被告认为双方签订的《前期物业管理服务合同及临时管理规约》无效的辩解，未提交相应证据证实，不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告已按合同约定为花样年华小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向原告履行交纳物业费、电梯电费、生活垃圾处理费等物业服务费的义务，但被告经催交后拒不交纳相关费用的行为违反了法律规定和合同约定，故原告要求被告支付物业服务费的请求，予以支持。原告不能证实被告未交纳物业服务费的行为属根本性违约，故其要求支付滞纳金的请求不予支持。被告认为原告收费标准不合理，只同意按0.6元/㎡/月交纳物业服务费以及被告认为其2016年1月至2017年7月未居住于小区，不应支付该期间生活垃圾处理费的辩解，未提供相应证据证实，且与双方合同约定不符，不予采纳。关于被告主张装修押金未退的问题，可另行提起诉讼，不在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：由被告贺志钢于判决生效之日起十日内一次性支付原告红河州盛诚物业管理有限公司物业服务费共计4393元；驳回原告红河州盛诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。案件受理费25元，由被告贺志钢负担。本判决为终审判决。审判员  高琼华二〇二〇年六月二十九日书记员  刘淑均