广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终333号上诉人（原审被告）：蒋立荣，女,汉族,1973年7月18日出生,身份证住址：广东省东莞市***************，公民身份号码：432************843。委托诉讼代理人：罗岑，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯小琼，女,汉族,1978年3月12日出生,身份证住址：四川省广元市元坝区***********，公民身份号码：510************729。被上诉人（原审原告）：曹义东，男,汉族,1978年9月6日出生,身份证住址：四川省广元市元坝区*************，公民身份号码：510************979。共同委托诉讼代理人：张恩铭，广东砝码律师事务所律师。原审第三人：惠州市家家乐房地产实业投资有限公司，住所地：博罗县********侧新怡豪门商住小区3号商住楼22号商铺。统一社会信用代码：91441322MA4WCL2923。法定代表人：魏世成。上诉人蒋立荣与被上诉人侯小琼、曹义东及原审第三人惠州市家家乐房地产实业投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2649号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蒋立荣上诉请求：1、撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初2649号判决，改判被上诉人违约，并没收被上诉人购房定金。2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月19日，上诉人、被上诉人在第三人处签订《房地产买卖合同》（编号NO000***）。约定上诉人将位于惠州市博罗县********侧****商住小区（二期）13栋商住楼*层*房出售给被上诉人，总楼款为94万元，其中定金20万元，剩余款项由被上诉人以银行按揭方式支付。买卖合同签订后，上诉人一直积极配合被上诉人办理相关手续，但是被申请人申请银行贷款迟迟未获得批准。上诉人多次在三方的微信群进行催促，但是被上诉人及第三方一直搪塞。后来上诉人直接联系了被上诉人申请贷款银行的工作人员，光大银行惠州仲恺支行告知：被上诉人因流水作假于2019年2月20日被退件（拒贷）。后上诉人要求被上诉人以其他方式或现金方式一次性支付。但是被上诉人没有接受，一再要求上诉人配合再次提交按揭资料。上诉人多次明确资金到位时间，但是被上诉人直到现在也没有获得银行的贷款批复（同贷书）。后上诉人明确表示被上诉人经严重违约，要求解除合同并没收定金。被上诉人起诉至博罗县人民法院，博罗县人民法院做出了（2019）粤1322民初2649号判决，上诉人认为一审法院判决有误，理由如下：一、一审法院没有查清事实，作出没有依据的判决。光大银行惠州仲恺支行告知:被上诉人因流水作假于2019年2月20日被退件（被拒贷）。被上诉人第二次申请贷款时上诉人给予了积极的配合，但是被上诉人一直没有获得银行同贷书。一审法院只是按照被上诉人和第三人的口述就认为被上诉人已经获得贷款批示明显与事实不符。被上诉人没有获得同贷书且不愿意以其他方式支付，已经属于根本违约。而一审法院在没有任何书面证明被上诉人获得贷款同意的情况下作出的上诉人违约的判决没有任何依据。理应撤销。二、一审法院审理程序不合法。一审开庭时，上诉人提出请求一审法院去兴业银行惠州分行调查取证以证实被上诉人未获得银行同贷书，一审法院没有采纳。一审开庭后，上诉人向一审法院提出了书面的调查取证申请书一审法院也未采纳，且未向上诉人做出任何解释，而是毫不负责任的将上诉人的申请寄回。按照常理，一审法院为了查清案件的真相，理应响应上诉人的调查取证申请，毕竟该份证据属于关键性证据，直接影响判决结果。且该份证据当事人与代理律师均无法获取，只有法院出面才能调取。三、一审法院对合同的理解存在明显的偏差。《房地产买卖合同》第四条规定：若买方不能办理按揭手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约。该条约定的其他贷款方式明显就不包括银行按揭贷款，而一审法院却将其他贷款方式理解为银行按揭贷款，属于主观偷梁换柱的行为。且一审法院将“但所有手续必须在30天内完成”理解为资料递交时间明显与上诉人出卖房产筹集资金的目的不相符，实际上该条约定属于银行贷款被拒的一个补充，是要求30天资金必须全部到位。综上，一审法院存在主观偏袒、程序违规的行为，在没有查清事实的基础上做出了错误的判决。上诉人为了维护自身利益，特上诉至贵院，请求贵院在尊重事实与法律的基础上向银行核实情况后依法改判。被上诉人侯小琼、曹义东答辩称：一、上诉人总是以被上诉人流水作假问题作为其不履行赎楼义务、不履行过户义务的借口，该说法纯属瞎编，无中生有，其瞎编这个理由实际上是为了掩盖其没有在合同约定的时间内完成赎楼的义务，上诉人早已构成根本性违约，故原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。1、根据《房地产买卖合同》及《买卖补充协议》的约定，上诉人应当在收到赎楼款之日起30个工作日内完成赎楼手续，上诉人是在2018年11月12日收到赎楼款的，即上诉人应当在2018年12月24日前解除房屋的抵押登记。但由于权限问题，被上诉人在诉讼前根本无法得知上诉人是否办理解除抵押登记手续，还一直努力找到贷款银行办理贷款手续。当案件诉至法院后，律师于2019年6月24日到博罗县不动产档案馆查档后才得知，案涉房屋尚处于抵押状态下，而且，本案一审开庭时，上诉人向法官当庭出示案涉房屋的产权证，显示该房屋于2019年9月10日才注销抵押登记，距离应当赎楼的日期（即2018年12月24日）已经260天，则上诉人逾期260天才将案涉房屋注销抵押登记，其已构成根本性违约。2、关于合同中“赎楼”一词的定义，我方认为除了清偿案涉房屋的银行贷款，还包括到房管所办理解除抵押登记。而该词的定义在百度上解释为：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。另外，在广东省惠州市中级人民法院出具的案号为（2017）粤13民终177号的林建民、谭志锐房屋买卖合同纠纷二审判决书中也同意认定“赎楼”是指“办理清除房产抵押权的赎楼手续”（摘自判决书中“一审法院认为”部分）。二、原审判决对合同条款理解正确，只是上诉人强词夺理，为其没有按时完成赎楼义务找借口。1、根据《房地产买卖合同》第四条第2款关于楼款支付方式的约定，首先，合同中约定的是勾选“银行按揭”一栏；然后条款中约定的是“若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成”，该条款的意思应为：被上诉人在收到第一间银行拒贷通知后，只要被上诉人在30天内找到另一间银行申请贷款，并且按照银行的要求以及第三人的通知，提交贷款所需的资料后，已经将其义务全部履行完毕。本案中，被上诉人在收到光大银行拒贷通知后，已经在30天内找到兴业银行申请贷款，上诉人当时也配合到兴业银行面签，证明上诉人是同意以其他贷款方式支付剩余房款的，但到了上诉人应当履行过户义务时，却又以各种理由反悔，拒不配合过户，直到一审开庭时也明确表示不配合过户，上诉人该行为已经构成根本性违约。2、关于银行能够在何时同意贷款这一点，是银行本身也无法保证的，因此，无论是法律还是合同约定，也不应当将该责任强加于被上诉人的身上，被上诉人无法控制银行什么时候同贷，能做的只是按照合同约定的时间，找到贷款银行、办理申请贷款的手续。但反观上诉人，其履行赎楼义务的时间是在2018年12月24日前，早于被上诉人支付剩余房款或者办理其他贷款方式的日期（2019年3月22日），也就是说，假若被上诉人在2018年12月25日已得知上诉人没有履行赎楼义务，且上诉人逾期十天仍未履行的，被上诉人在2019年1月3日已经有权要求解除合同并要求被告退还已支付房款36万元及利息、违约金188000元及买卖代理费5000元。三、上诉人在上诉时提交的《兴业银行同贷书模板》，该证据出具日期为2019年5月14日，本案于2019年7月立案，可见该证据并非新证据，但上诉人在一审举证期限内没有将该证据提交，视为放弃举证，故该证据不能采纳作为本案证据。综上，上诉人没有在合同约定的时间内解除案涉房屋的抵押登记，并且拒不配合办理过户手续，其行为已构成根本性违约，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。侯小琼、曹义东向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2018年7月19日签订的《房地产买卖合同》，并判决被告退还原告已付房款360000元及利息13433.42元（以360000元为基数按中国人民银行贷款年利率6%自2018年11月12日起计至付清之日止，暂计算至变更诉求之日即2019年6月27日的利息为13433.42元，利息计算方法：360000元×6%-365天×227天=13433.42元）；2、判决被告向原告支付违约金188000元；3、判决被告向原告赔偿经济损失26600元，包括担保费2500元、买卖代理费24100元；4、判决被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年7月19日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于惠州市博罗县********侧****商住小区（二期）13栋商住楼*层*房出售给原告，总楼款为94万元，合同第四条约定，买方（原告）在签署本合同时向卖方支付定金人民币200000元，其他通过普通商业、住宅贷款方式支付：应于约定日期支付首期楼款（不含定金）人民币壹拾陆万整（小写￥160000元）；剩余楼款人民币伍拾捌万元整（小写￥580000元）由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、经纪方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采用其他付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任（买方应付首期最终经银行审批额或公积金审批中心审批额进行调整，首期款不足部分，买方应在7个工作日内以现金形式一次性支付给买方；若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约）。……3.卖方提前还款资金不足，买方同意先预付楼款中人民币壹拾陆万元整（小写160000元）给卖方；此款只能转入卖方的还款帐号中且仅限于还款用途，卖方不得挪作他用，否则视为违约。同时合同第七条约定，因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同项下义务，则：……2．逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）及支付等于该物业总楼价的20%违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书．卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还予买方后，卖方有权另行出售该物业。签订合同后，原告向被告支付了20万元。2018年8月14日，涉案房产取得不动产权证【粤（2018）博罗县不动产权第0039***号】。2018年11月12日，双方签订《买卖补充协议》，原告同意先预付楼款16万元给被告用于还款，原告于当天向被告支付16万元，被告向原告出具《收据》。2018年11月23日，被告向涉案房屋的抵押银行中国建设银行博罗支行结清贷款，于2019年7月10日注销抵押。2018年11月，双方向光大银行仲恺支行申请贷款，该行于2019年2月20日发出拒贷通知。2019年1月8日，原告向第三人支付代理费5000元。2019年2月23日，双方向兴业银行惠城分行申请贷款，于4月4日通过审批。2019年4月17日，第三人向被告寄出《催告函》，催告被告按合同规定期限内办理过户手续；4月18日，原告通过广东砝码律师事务所向被告寄送《律师函》，希望被告与原告委托人联系，协商解决该事宜。诉讼中，原告向本院申请财产保全，请求对被申请人蒋立荣的财产在价值人民币588033.42元范围内进行保全，本院作出（2019）粤1322民初2649号之二民事裁定书，裁定：一、对被申请人蒋立荣的财产在价值人民币588033.42元范围内予以保全。二、以上财产保全可采取查封、扣押、冻结或法律规定的其他方法进行。一审法院认为,两原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定履行自身义务。本案中，两原告已按合同约定支付定金，对预付款16万，由于双方合同没有约定具体支付时间，且双方于2018年11月12日就预付款签订《买卖补充协议》，原告于当天预付楼款16万元给被告用于还款，原告并未构成逾期支付。在原告向光大银行申请贷款被拒后，按照合同约定可选择将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约，双方在同年2月2日向兴业银行申请贷款，可见被告是同意原告以其他贷款方式支付剩余房款；对于时间问题，合同约定“所有手续必须在30天内完成”，应理解为申请办理按揭贷款手续或公积金贷款手续，而不应理解为取得贷款的时间，且贷款审批的通过应以银行办理的时间为准，并不能以双方的约定来确定；原告的贷款审批通过后，在第三人催告被告配合完成过户及原告的催促被告协商解决的情况下，被告不同意配合办理过户手续，亦不同意与原告委托人协商，可见被告在合同履行过程中存在不配合办理按揭贷款及过户的行为，最终导致涉案房屋未能过户及原告向被告支付购房款，应认定因被告不配合的行为而导致《房地产买卖合同》履行不能，被告的行为已构成违约，且庭审中被告明确坚持解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同，现原告请求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告收取的购房款36万元应退还给原告，并承担从2018年11月12日起至付清之日止的利息损失，该利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以不超过年利率6%为限。对违约金，由于本院认定被告在合同履行中违约，根据双方签订的合同第七条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的约定，原告请求按总楼价20%支付违约金188000元，有事实和法律依据，本院予以支持。对经济损失的问题，根据双方签订的合同第七条第2项的规定，违约方应承担守约方向经纪支付的买卖代理费，因此原告请求的履行合同所支付的买卖代理费，本院予以支持，但数额应为5000元。对担保费2500元，在双方合同没有约定的情况下，此为诉讼成本，由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告侯小琼、曹义东与被告蒋立荣于2018年7月19日的签订的关于买卖位于惠州市博罗县********侧****商住小区（二期）13栋商住楼*层*房的《房地产买卖合同》。二、被告蒋立荣应在本判决发生法律效力之日起七日内退还购房款360000元及支付利息（以360000元为计算基数，从2018年11月12日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以不超过年利率6%为限）、违约金188000元、买卖代理费5000元给原告侯小琼、曹义东。三、驳回原告侯小琼、曹义东的其他诉讼请求。案件受理费9680元，由原告承担314元，被告承担9366元；保全费3460元，由被告承担。本案二审期间，上诉人蒋立荣提交了证据：兴业银行同贷书模板。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。二审期间，本院向兴业银行惠城分行发函调查涉案贷款审批情况，兴业银行复函：“2019年2月23日，卖方蒋立荣、买方侯小琼和曹义东夫妇、第三人惠州市家家乐房地产事业投资有限公司一起前来我行，就位于惠州市博罗县********侧****商住小区二期13栋商住楼*层*号房的交易，向我行申请二手房按揭贷款，并提交该涉案房屋的按揭资料。我行对受理材料经内部审核后，内部审核流程形成信用项目审批通知书，同意发放给买方的二手房住房贷款。该信用项目审批通知书为我行内部资料，不对外出具，由我行经办人员以电话通知卖方蒋立荣、买方侯小琼和曹义东夫妇、第三人惠州市家家乐房地产事业投资有限公司，但以买方未取得拟购买房产的产权，且未将拟购买房产抵押给我行，我行未实际发放该贷款”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：违约责任的归责问题。经查，被上诉人首先在光大银行申请贷款，未获审批后，上诉人配合被上诉人在兴业银行申请贷款，上诉人以实际行动表示同意被上诉人采取向兴业银行申请按揭贷款的方式来支付购房款。二审中，本院向兴业银行调查被上诉人贷款审批情况，兴业银行惠州分行复函同意发放住房贷款，故在贷款已经明确审批同意的情况下，上诉人未按合同约定配合办理过户手续，已构成违约，应承担违约责任。对于上诉人称没有书面的同贷书问题，兴业银行复函说明该行不发放书面同贷书，事实上，该种做法也系惠州地区银行的通行做法，上诉人可以采取向银行核实等方式确认贷款审批通过，不能以没有书面同贷书为由拒绝继续履行合同。因此，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行规定贷款基准利率标准已取消，故利息表述应为“利息以360000元为计算基数，从2018年11月12日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”，故一审对于利息表述不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人蒋立荣的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2649号民事判决第一项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2649号民事判决第三项；三、变更广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2649号民事判决第二项为：蒋立荣应在本判决发生法律效力之日起七日内退还购房款360000元及支付利息（利息以360000元为计算基数，从2018年11月12日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、违约金188000元、买卖代理费5000元给侯小琼、曹义东；四、驳回侯小琼、曹义东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费用9330元，由蒋立荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年六月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧