江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初1372号原告：李平，女，1975年3月20日出生，汉族，住湖北省枝江市。原告：朱才云，男，1971年5月30日出生，汉族，住址同上，系原告李平丈夫。以上两原告委托代理人：朱天恩，江西弘乐律师事务所律师（特别授权）被告：朱定德，男，1959年4月23日出生，汉族，住乐平市。被告：吴元林，男，1972年1月28日出生，汉族，住乐平市，（未到庭）被告：陶加银，男，1979年1月10日出生，汉族，住乐平市。原告李平、朱才云诉被告朱定德、吴元林、陶加银排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李咏阳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李平及李平、朱才云委托代理人朱天恩，被告朱定德、被告陶加银均到庭参与诉讼，被告吴元林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求法院判决被告陶加银归还原告房屋契税证书；2、判决三被告排除妨碍、消除影响，返还原告不动产；3、判决三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年两原告在乐平市居住做生意，并在乐平市珠海西路购买了一套房产（珠海西路3号楼3单元401室）。由于原告为外地人（湖北人），与被告朱定德为朋友关系。2006年，两原告因生意亏本且家中有事，便返回湖北老家生活。之后，原告因子女学业、生活，一直未过问乐平房屋情况，乐平的房产交由被告朱定德打理（居住、修缮、出租）。2019年3月份原告因家中有事，欲出售该房产（乐平市珠海西路3号楼3单元401室），原告回到乐平发现房子已经被吴元林居住、使用，便向被告吴元林主张所有权，但被告吴元林根本不搭理原告，还说房子已经转手卖给被告陶加银，与其无关。原告很好奇，便找到被告朱定德询问缘由，这才知道被告朱定德在未经原告许可的情况下，已经转让给了被告吴元林，现由被告陶加银侵占。原告要求被告朱定德去找被告吴元林和陶加银协商归还不动产，但被告朱定德迟迟不协商解决，原告的合法权益遭受损害，故向法院起诉，要求三被告排除妨碍，返还原物。原告为支持其诉请，提交以下证据予以证实：1、原、被告身份证复印件、两原告户口本复印件及结婚证复印件，证实原、被告主体资格，两原告系夫妻关系。2、不动产登记资料查询结果证明，证实房屋并没有设立抵押登记。3、乐平市房产档案信息检索证明，证实房屋系原告李平名下的不动产，一直延续至今。4、重新补办后的房屋产权证，证实房屋产权归原告所有，没有设立任何抵押登记及预告登记。被告朱定德辩称：原告在起诉状中陈述是事实。2007年我向徐三华借钱，徐三华提出需要抵押，我就用房产证做了抵押，徐三华介绍我找到了吴元林，吴元林叫他的哥哥吴元明借了10万元给我。借条上“担保人”、“证明人”及下面的“转让人”的字是后加上去的，当时写借条的时候是没有的，借条是我写的，我在借款人上签字的时候下面内容都是没有的。钱是我一个人借的，借条下面的内容我不清楚，因为当时我不在场。被告朱定德未提供证据。被告吴元林未到庭，也未进行答辩。被告陶加银辩称：房子是我从吴元林那里购买的，2007年10月2日被告朱定德向吴元林借了10万元，用了房产证、土地证及原告的身份证复印件作为担保。借条上已经注明了如果在2007年年底不归还借款，房子就归吴元林所有。房产证上虽然是原告个人所有，但购房合同是原告与被告朱定德共同签订的。如果被告朱定德没有权利处理房子，我认为本案应转为刑事案件处理。如果房子是被告朱定德与原告共同所有，我请求法院判决借条上的内容是有效的。原告已经在诉状中承认房子是委托被告朱定德管理、修缮，这是导致本案纠纷发生的原因，原告应负有一定的责任。如果原告对借条上李平的签名有异议，原告可以申请鉴定。被告陶加银提供如下证据：1、2003年8月22日填发的房屋所有权证。2、契税证2本。3、加盖了枝江公安局公章的原告身份证复印件。4、2007年10月20日借条原件。5、2014年5月19日吴元明、陶加银、徐国桢在借条复印件上签订的协议。6、商品房购销合同，证实房子的实际出资人系被告朱定德。经审理查明，原告李平、朱才云系夫妻关系，两原告系湖北人，2003年两原告在乐平市居住做生意，并在乐平市珠海西路购买了一套房产（珠海西路3号楼3单元401室）。当时的购房合同为李平一人签名购买，被告朱定德作为李平的代表人也在购房合同上签了个名字。2003年8月22日乐平市房地产管理局发放了房屋所有权证给原告李平（所有权人为：李平，产权证号：乐房权证私字第**，面积129.41平方）。2006年，两原告因生意亏本且家中有事，便返回湖北老家生活。由于原告为外地人，且与被告朱定德为朋友关系，故将自己的珠海西路401房屋交由被告朱定德打理（居住、修缮、出租）。原告离开乐平市并未将相关的房屋产权证、房屋契税证、土地契税证带走，而是将上述证件放在房屋的柜子抽屉中。之后，原告因子女学业、生活，一直未过问乐平房屋情况。2007年被告朱定德因急需用钱，即找到徐三华借钱，徐三华提出需要抵押，被告朱定德在李平房屋中发现了房产证等证件，就向徐三华表示自己可以用房产证做抵押。徐三华介绍被告朱定德找到了吴元林，吴元林表示同意并让哥哥吴元明借了10万元给被告朱定德。被告朱定德于2007年10月20日出具一份借条给被告吴元林（注：钱是吴元明支付，在朱定德出具借条时，吴元明要求朱定德在借条上写出借人为吴元林），借条内容为：“今借到吴元林现金计人民币壹拾万元正（100000元），本人以珠海西路住房3号楼3单元401室，产权证号乐房房权证私字第**抵，在2007年12月30日还清此款。本人用其房作壹拾万元处理，不得有其他理由，房子归吴元林所有产权。此据，借款人：朱定德。2007.10.20”。出具借条后，吴元明将10万元支付给了被告朱定德，被告朱定德也将原告李平的房屋产权证、契税证等交付给了吴元明。该借条原件下方被加注“担保人：李平，徐三华”“锁匙已交给吴元林。空房，证明人：徐国桢，2007.10.20”的字样。被告朱定德当庭表示借条上“担保人”、“证明人”的字是后加上去的，当时写借条的时候是没有的，借条是自己写的，自己在借款人上签字的时候下面内容都是没有的。钱是自己一个人借的，借条下面的内容我不清楚，因为当时我不在场。以及借款时原告李平不在场，担保人栏后的“李平”名字不是李平本人所签。2014年5月，吴元明将被告朱定德的借条上的权利义务转让给被告陶加银（也即被告陶加银认为的将原告李平房屋卖给自己）。他们的操作方式为：在被告朱定德的借条复印件下方加写“此借条的权利和义务已全部转让给了陶加银。转让人：吴元明。受让人：陶加银。证明人：徐国桢。2014年5月19日”。吴元明、陶加银、徐国桢均签名并加盖手模。被告陶加银陈述自己花费了19万元购买，但未提供任何支付款项的证据（口头说系现金支付，无取现及转账记录）。该债权转让也未提供证据证实已告知被告朱定德。现该房屋由被告陶加银居住、使用，该房产没有办理过户、抵押等产权变更登记。李平的房屋产权证、契税证【在本院审理的（2020）赣0281民初368号案件中】，陶加银作为证据提交，现在本院案卷中），朱定德借条原件均在被告陶加银处。另查明：2019年3月份，原告李平因家中有事，欲出售该房产（乐平市珠海西路3号楼3单元401室），原告李平回到乐平发现房子已经被被告吴元林居住、使用，便向被告吴元林主张所有权。但被告吴元林根本不搭理原告，还说房子已经转手卖给被告陶加银，与其无关。原告很好奇，便找到被告朱定德询问缘由，这才知道被告朱定德在未经原告许可的情况下，已经将原告房屋抵押（并约定以物抵债）给了被告吴元林，现由被告陶加银侵占。原告李平遂要求被告朱定德去找被告吴元林和陶加银协商归还不动产，但被告朱定德迟迟不协商解决，原告李平于2019年5月22日向乐平市人民法院起诉被告朱定德、吴元林排除妨碍纠纷一案，要求判决二被告排除妨碍、消除影响，返还原告不动产等。被告吴元林在该案中辩称“不认识朱定德，是经过徐三华介绍认识的，出借的钱是其哥哥的，但借条名字打了被告吴元林的。出具借条时，李平没有在场，朱定德将李平的房产证、契税证、房子钥匙都给了吴元林。2007年开始，房子一直在吴元林手上，直到2014年5月19日，吴元林哥哥（吴元明）没有钱就将房子转给了陶加银，这么多年过去了，从来没有人对房子提出过异议。”在法院审理期间，原告李平以自己的房屋产权证遗失为由向乐平市不动产登记中心申请补办不动产权证，2019年6月18日，乐平市不动产登记中心为原告李平补发不动产权证（赣20**乐平市不动产权第××号），产权人为：李平、朱才云共同共有。2019年8月21日，乐平市人民法院作出（2019）赣0281民初2158号民事判决书，认为“原告作为案涉房屋的所有权人，对无权占有的人可以要求其返还房屋以及房产证，但经查明，被告朱定德、被告吴元林均不是房屋及房产证的无权占有人，故原告要求两被告返还房屋，因被告主体不适格，本院不予支持。驳回原告李平对被告朱定德、吴元林的诉讼请求”。原告李平不服判决，提出上诉。2019年11月15日，江西省景德镇市中级人民法院作出（2019）赣02民终908号民事裁定书，将该案发回重审。该裁定书认为：“一审法院存在程序错误，直接驳回李平的诉讼请求不当”。案件发回重审后，乐平市人民法院立案重审（案号为2020赣02**民初368号），并依法追加了被告陶加银参与诉讼，后因原告李平补办的不动产权证上的产权人为李平和朱才云两人，故原告李平于2020年4月28日向乐平市人民法院撤诉。2020年5月6日，二原告李平、朱才云向本院提起本案诉讼。上述事实，有原、被告提交的证据，以及双方当事人的陈述、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案二原告购买了乐平市珠海西路3号楼3单元401房屋，并持有房屋产权证和不动产权证，系该房屋的合法产权人。二原告因返回原籍（湖北）生活，将自己所有的房屋委托给被告朱定德管理及出租、使用等。被告朱定德在向被告吴元林借款时将原告的房屋产权证、契税证等用作自己的借款抵押和抵偿，对此，被告吴元林系明知（在原一审案件中陈述原告李平不在场），被告朱定德系对二原告的房屋财产的无权处置。且根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”。本案经查明，二原告的房产没有办理过户、抵押等产权变更登记。朱定德的将二原告房屋抵偿给被告吴元林所有的约定违反法律规定，为无效约定。被告陶加银辩称，自己系向吴元明购买房屋，并未提供买卖房屋合同、支付购房款的支付凭证（取现、转账、收条），其提供证据证实被告陶加银与吴元明（被告吴元林的哥哥）实际是签订了债权转让协议，而并非房屋买卖合同。其辩称的买卖房屋与本案事实不符，本院不予采纳。综上所述，所有权人（二原告）对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有他人不动产的，权利人可以请求返还原物。二原告作为案涉房屋的所有权人，对无权占有二原告房屋的人（本案中的实际占有人为被告陶加银），可以要求其返还房屋以及产权证照（房屋产权证、契税证等）。对原告的诉讼请求应予支持。被告陶加银返还二原告房屋及产权证照后，可依法向有过错的其他人另案主张自己的合法权益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十一条、第七十二条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告陶加银应在本判决书生效之日起三日内返还二原告的房屋（乐平市珠海西路3号楼3单元401室）及与该房屋有关的产权证照。二、驳回二原告李平、朱才云的其他诉讼请求。上列判决到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费100元，适用简易程序审理减半后为50元，由被告陶加银承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  李咏阳二〇二〇年六月十八日书记员  王 静