广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初1638号 原告：黄培培，女，1987年9月5日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 被告：李治平，女，1981年10月15日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：王锁，广西昊弘律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁古城支行，公司地址：南宁市古城路**银宇大厦第**，统一社会信用代码：9145010374208838XJ。 委托诉讼代理人：黄瑞华，男，该行职员。 原告黄培培与被告李治平、第三人中国农业银行股份有限公司南宁古城支行（以下简称“农行古城支行”）所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄培培及其委托诉讼代理人王伟占，第三人农行古城支行委托诉讼代理人黄瑞华到庭参加诉讼。被告李治平经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄培培向本院提出诉讼请求：1.确认位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡15栋2405号房归原告所有；2.被告在上述房屋具备变更登记条件时将该房屋权属变更登记至原告名下；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年4月25日，原、被告签订《委托协议书》，约定由原告委托被告代为与广西嘉和置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，代为购买开发商开发的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房，购买该房屋需支付的所有款项均由原告支付。同时，被告承诺确认该房屋的产权实际归原告所有；在原告认为条件成熟时，被告应当无条件的配合将该房屋过户到原告或原告指定的人名下。如产生争议，由该房屋所在地兴宁区人民法院管辖。根据委托协议书的约定，由原告支付购买该房屋的全部购房首付款、购房契税和物业专项维修资金等费用，由被告代原告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了该房屋，并由原告按月向银行归还按揭贷款。虽开发商将房屋交付被告后，被告将该房屋交付原告居住使用，但经原告多次要求，被告均不予配合将该房屋产权变更登记至原告名下的义务，其行为已构成违约。 被告李治平庭后辩称：委托协议书是原、被告签订的，被告只是名义上的房屋购买人，出资均是由原告实际出资，原告借用被告购房的原因是由于在购房时原告的征信无法办理按揭贷款，因此才借用被告的名义购房。购房之后的按揭贷款均是由原告将按揭贷款的偿还数额转至被告账户，再由被告交付按揭，被告在该房屋上没有投入资金，只是法律意义上的房主，实际的不动产所有权人应为原告。 第三人农行古城支行述称：第一，第三人与被告签订的个人购房担保合同是双方真实意愿的表达，合同真实有效，应当受到法律保护。第二，第三人要求被告履行合同还款义务。第三，如果被告能够在结清贷款的前提下，第三人愿意协助原、被告双方做好注销预抵押的登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月25日，原告黄培培（甲方）与被告李治平（乙方）签订《委托协议书》，约定：甲、乙双方就甲方购买南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房，因甲方个人特殊原因，需委托乙方代为与开发商签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款及其它购房手续相关事宜，经友好协商，达成协议如下：一、甲方确定购买的房屋为广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“开发商”）开发的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房（以下简称“该房屋”）。二、甲方全权委托乙方代为购买该房屋并办理该房屋的所有购房手续（包括但不限于以乙方名义与开发商签订《商品房买卖合同》、以乙方名义支付购房款、以乙方名义办理房屋产权登记等等）：乙方配合甲方购买该套房屋，在购买过程中，任何以乙方名义交纳的款项（包括但不限于支付的购房定金、购房全款或银行按揭贷款、相关税费、房屋契税、水电闭路宽带、配套费、维修基金、物业费等等）均为甲方所支付，除非甲方出具特别声明该款项为乙方代为支付，甲方出资进行房屋装修；购房该套房屋的所有手续由乙方配合办理后交由甲方保管。三、甲方应当按期交付购房各款项，不得给乙方的个人资信造成影响。四、乙方承诺：l、该房屋的产权百分之百归甲方所有，房屋遇市场增值，则增值部分归甲方所有。如遇房屋贬值，亦由甲方承担后果。在甲方认为条件成熟时，经甲方要求，乙方应当无条件的配合将该房屋过户到甲方或甲方指定的人名下。2、乙方与开发商办理完毕该房屋的交付手续后，应立即将该房屋交付甲方占有、使用。3、乙方办理完产权初始登记后，不得将房屋出售、抵押、出租、转让给任何第三方。否则，如因此导致该房屋被设定权利限制，影响甲方行使该房屋的物权或对该房屋的占有、使用、收益的，乙方应赔偿甲方的全部损失，并应承担甲方为此支付的所有款项（包括首付定金及购房全款或银行按揭贷款、相关税费、房屋寥税、水电闭路宽带、配套费、维修基金、物业费、装修费用及房屋增值费用）以及甲方为主张权利产生的律师费、诉讼费、差旅费等所有损失相关损失。五、如发生自然灾害等不可抗力因素导致房屋损毁，乙方不承担任何责任。六、本协议自双方签名之日起至乙方无条件将房屋讨户到甲方名下之日，本协议终止。七、协议履行过程中发生争执，由双方协商解决。协商不成由该房屋所在地南宁市兴宁区人民法院管辖。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，各份具有同等法律效力。九、乙方与开发商签订的《南宁市商品房买卖合同》复印件作为本协议的附件。 2015年5月9日，被告李治平以自己名义与案外人广西嘉和置业集团有限公司就购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房的事宜签订《南宁市商品房买卖合同》，约定购房总价款为647097，其中首期付款195097元，按揭贷款45.2万元。 2015年8月28日，李治平作为借款人及抵押人、广西嘉和置业集团有限公司为保证人与第三人农行古城支行为贷款人及抵押权人签订《个人购房担保借款合同》，约定李治平以南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房为抵押，向农行古城支行贷款45.2万元。 2015年11月25日，南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号进行了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人登记为农行古城支行。 2018年11月7日，南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房屋被南宁市西乡塘区人民法院预查封。 2020年1月15日，南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房屋被南宁市兴宁区人民法院预查封。 因涉案房屋因李治平原因被西乡塘区人民法院保全查封，黄培培遂提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，黄培培、李治平均认可购买南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温沙北郡15栋2405号房的首付款、相关税费及按揭贷款月供均系由黄培培实际出资。 庭审过程中，经本院释明，第三人农行古城支行表示如黄培培要求提前还款，其同意黄培培涤除涉案房屋的抵押权。黄培培亦表示愿意涤除涉案房屋的抵押权。 本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中黄培培主张其系南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城温沙北郡****房屋的所有权人，为此要求确认所有权属。黄培培提供的《委托协议书》、付款凭证及李治平的自认均证实，涉案房屋确系由黄培培借用李治平名义购买，至一审辩论终结前的涉案购房首付款、相关税费及按揭贷款月供均系由黄培培实际出资。本院对此予以确认。但是黄培培据此要求确认其对涉案房屋的所有权仍存在诸多客观障碍。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋至今尚办理不动产产权登记，其物权尚未设立，且涉案房屋购房贷款尚未清偿，案外人广西嘉和置业集团有限公司作为保证人在黄培培未能如约清偿贷款按揭的情况下，其相关权利的行使仍能影响涉案房屋物权的设立，因此黄培培在涉案房屋尚未办理不动产产权登记的情况下，要求确认涉案房屋归其所有并办理变更登记，没有事实及法律依据。其次，由于涉案房屋办理了抵押预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在未涤除涉案房屋抵押权的情况下，黄培培要求办理涉案房屋的产权变更登记的主张也不应得到支持。第三，即使黄培培与第三人农行古城分行达成一致意见对涉案房屋的抵押权予以涤除，但由于涉案房屋现又已经先后被南宁市西乡塘区人民法院和本院查封，因此在该查封尚未解除之前，涉案房屋亦无法办理产权变更手续。综上，黄培培的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。黄培培可待涉案房屋办理不动产权属登记且保全措施解除后再另行起诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条及第一百九十一条之规定，判决如下： 驳回原告黄培培的全部诉讼请求。 案件受理费5135元，由原告黄培培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 聂 凯 二〇二〇年六月十一日 书记员 滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。