四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终510号 上诉人（原审原告）：王榆珈，女，1988年10月17日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路**。 法定代表人：彭海斌，董事长。 委托诉讼代理人：张小友，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。 上诉人王榆珈因与被上诉人广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王榆珈上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人请求退还房款并支付总房款25%的回馈金是基于《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》第六条的约定，一审所主张的解除合同是上诉人关于“退房”的理解。2.《补充协议》第六条赋予了上诉人任意解除权，在未确认该条无效的情况下，上诉人主张解除合同应产生解除合同的法律效果，即被上诉人退还房款以及支付回馈金。若合同解除不成立，其法律效果是继续履行合同，则被上诉人应按照《补充协议》第六条约定退还房款及支付回馈金。3.《补充协议》第六条关于“退房”的约定是建立在整个买卖合同的基础上，且对权利义务约定明确，不存在约定不明的情况。综上，一审错误认定当事人关于诉讼请求的真实意思，错误适用法律，应予纠正。 亿佳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。分述理由如下：1.上诉人的诉讼请求系解除合同，则应按照解除合同的规则进行认定。上诉人称解除合同不成立，则应继续履行合同，退还房款及支付回馈金，亦即二审中变更其诉讼请求为继续履行，于法无据。一审围绕上诉人的诉讼请求进行审理，并根据案件事实和法律规定作出驳回上诉人诉讼请求的判决正确，应予维持。2.解除合同的前提是合同目的不能实现，而本案上诉人已经取得房屋所有权，被上诉人已经收取全部购房款项，双方合同目的均已实现，缺乏解除合同的前提和必要。且根据《补充协议》第六条和第九条第2项约定，上诉人若行使解除权，双方应当在10日内办理解除合同备案登记手续，故合同解除应当在办理产权登记之前；3.上诉人对一审判决解除合同不能成立并未提出异议，仅仅是认为合同就算不能解除，第二项诉请应当支持。对此，上诉人已确定退还房款为解除合同，若解除合同不成立，则基于解除合同而来的退还房款请求当然不能成立。 王榆珈向一审法院起诉请求：判令亿佳公司履行合同,退还购房款235,496元、支付总购房款25%的回馈金58,874元，合计294,370元；本案诉讼费用由亿佳公司负担。诉讼中变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判决亿佳公司立即退还总房款235,243元，并支付总房款25%的回馈金58,810.75元。 一审法院认定事实：2014年5月8日，王榆珈（买受方）与亿佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王榆珈购买亿佳公司开发的位于广安市地块的国际汽配城六幢二层零单元310号商业门市，预测建筑面积为46.7平方米，单价为每平方米5042.74元，总价款为235496元，于2014年8月31日前交房。同日，王榆珈（买受方）与亿佳公司（出卖人）签订了一份《补充协议》，对买受人与出卖人就《商品房买卖合同》中的未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对按揭贷款事项、房屋交付时间、房屋交接手续、保修责任、产权登记等问题做了补充约定。同时，《补充协议》第六条约定，买受人若在接收房屋之日起满五年后的第一个月内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房；买受人符合退房条件的，出卖人向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并另向买受人支付购房总价款25%作为回馈，买受人在五年内已经享受的租金等各项收益无须退回；第九条约定，双方依据法律法规或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日内共同办理解除合同备案登记手续。否则，守约方有权拒绝退房或者退款义务。2014年9月27日，双方在房管部门备案登记，签订了正式的《商品房买卖合同》，其内容与双方于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》一致。 同时查明，案涉商品房买卖合同签订后，王榆珈向亿佳公司付清了购房款，现该房屋已经由亿佳公司交付王榆珈，并于2018年8月27日办理了权属登记，房权证号为川（2018）广安市不动产权第00169**。2019年9月1日，王榆珈向亿佳公司邮寄了退房申请书。2019年9月2日，亿佳公司收到王榆珈邮寄的退房申请书。 另查明，王榆珈（甲方）与广安亿博商业管理有限公司（乙方）于2014年5月8日签订了《商铺委托经营管理合同》，约定了“甲方将案涉房屋的所有权及抵押权之外的其他权利以特别授权的形式无保留地委托给乙方行使，乙方有权以自己的名义行使该等权利，独立地享有权利并承担相应的义务。委托期间，乙方自行承担经营责任及风险，市场运营产生的各种费用均与甲方无关”等。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。关于王榆珈以解除合同条件已成就为由诉请解除前述合同、要求亿佳公司退还购房款和支付回馈金，应否得到支持，具体评析如下： 首先，从合同具体履行状况来看。买受人即王榆珈已支付全部房款，出卖人即亿佳公司已交付房屋并协助办理了产权过户登记，王榆珈已取得案涉房屋的物权，案涉《商品房买卖合同》已经实际履行完毕。双方虽在《补充协议》中第六条中约定了“五年退房”，但“申请退房”权利的行使属于债权请求权，在买受人已取得的物权的情况下，若解除合同，已然难以实现不恢复案涉房屋原状便直接对案涉房屋予以返还。 其次，从合同约定的本义来看。按照《补充协议》第六条第1项“买受人若在接受房屋之日起满五年后的一个月之内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房”的约定，王榆珈有权要求亿佳公司“退房”；但按照《补充协议》第九条第2项关于“双方依据法律法规或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日被共同办理解除合同备案登记手续”的约定，合同中关于“合同解除权”的明确约定指向的是办理商品房买卖合同注销备案手续，与王榆珈在本案中提出的物权发生变动后亦能够直接行使前述“合同解除权”、解除商品房买卖合同的主张不相符合故案涉合同约定的合同解除权行使的对象宜认为系针对买受人尚未取得物权的商品房买卖合同，而双方约定的“合同解除”权利与实际“退房”之间也并不能直接划等号，实际“退房”应然地需要新的协约与合意。 再次，从合同约定的时间节点来看。《补充协议》第六条的约定并非是退房的条件，而是退房的时间及流程，在王榆珈向亿佳公司提出“退房申请”后，时间上尚未达到亿佳公司收到申请（即2019年9月1日）后三个月的处理时间已届满的条件，王榆珈就直接诉至法院（即2019年9月24日），亿佳公司在本案中并没有实际违约的事实，双方对“退房”问题也尚未达成新的合意，本案中，既不能适用合同的任意解除也不能适用合同的约定解除，理由为，从实质上而言前述《补充协议》第六条的约定是赋予了王榆珈的任意解除权，即不以当事人违约为前提，而是完全按照其自己的意愿而单独解除合同。但是，合同的任意解除权并不能由当事人任意约定，只能严格依照法律规定。我国合同法只规定了不定期租赁合同的合同双方当事人、承揽合同的定作人、货运合同的托运人、委托合同的双方当事人享有合同的任意解除权，案涉合同系商品房买卖合同，该合同的相对方并不享有任意解除权。 最后，从合同的缔约情况来看。《补充协议》第六条属于事前约定，并没有约定合同义务履行完毕、合同目的已实现、物权已发生变动后如何“退房”的情况。在双方的主合同即《商品房买卖合同》已经履行完毕，王榆珈已经取得物权，何以、何从解除原履行完毕的主合同，以及双方又负有什么样附随的义务，均没有进行明确约定，特别是在现在房屋已委托他人经营管理、并非原状的情况下，显然应由王榆珈和亿佳公司乃至和案外人达成新的合意为宜。故本案中关于“退房”的约定，存在约定不明，事实上，未达成新的合意也无从“退房”。 综上，结合案涉合同解除权行使的对象、合同的实际履行状况、合同目的的实现情形，王榆珈径行起诉要求解除合同的诉请，不予支持。由于本案中王榆珈解除商品房买卖合同的主张不成立，附带的返还购房款、支付回馈金的诉讼请求亦不予支持。本案经一审法院民商事法官专业会议和审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条及第九十四条，判决：驳回王榆珈的诉讼请求。案件受理费5,716元，减半收取2,858元，由王榆珈负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、王榆珈是否享有合同解除权，能否基于解除合同要求退还房价款和支付回馈款；二、是否判决继续履行补充协议第六条的约定即支持上诉人主张的退还价款和支付回馈款。 人民法院审理案件围绕当事人的诉讼请求及有关事实和适用法律进行审查。本案中，王榆珈在一审中变更诉讼请求为解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，退还价款并支付回馈款，在二审中也自认依据《补充协议》第六条关于“五年退房”的约定解除权主张解除合同，故其行使的是合同解除权。合同解除是合同权利义务关系终止的一种情形，是指在合同有效成立而没有履行完毕之前，当事人可以通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。双方当事人订立《商品房买卖合同》及《补充协议》后，王榆珈支付了价款，亿佳公司交付了房屋并已转移房屋所有权于王榆珈，商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，王榆珈不再享有约定或者法定解除权，亦不能向合同相对方主张合同解除后的相应法律后果即王榆珈主张的退还价款及支付回馈款，故一审针对王榆珈诉请解除合同并基于解除合同而诉请退还价款及支付回馈款的判决结果并无不当，本院应予维持。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。本案中，即便《补充协议》第六条赋予了王榆珈退还价款及支付回馈款的权利，该权利也应当在商品房买卖合同的权利义务履行完毕前行使，现商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现，王榆珈亦不再享有该条款约定的权利，加之该商品房买卖合同的标的物所有权已登记在王榆珈名下，如果继续履行补充协议第六条支持王榆珈退还价款的诉请，则应当一并确认王榆珈向亿佳公司退还房屋，而退还房屋涉及物权变动，属于债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高的继续履行的法定除外情形，故即便王榆珈不是基于解除合同而是直接主张继续履行补充协议第六条的约定退还价款及支付回馈款，也应不予支持。 综上所述，王榆珈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5716元，由王榆珈负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙永红 审 判 员 蒋 丽 审 判 员 张 波 二〇二〇年六月三十日 法官助理 朱亦强 书 记 员 田 玲