浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8662号 原告：嘉兴中亚房地产经纪有限公司，住所地：嘉兴市南湖区双溪路**。统一社会信用代码：913304023299800322。 法定代表人：荣亚玲，执行董事。 委托诉讼代理人：谢祥兴、王得才，浙江靖远律师事务所律师。 被告：丁座云，女，1980年11月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：罗进华、饶珂（实习），浙江兴嘉律师事务所律师。 原告嘉兴中亚房地产经纪有限公司（以下称中亚公司）与被告丁座云居间合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告中亚公司委托诉讼代理人王得才、被告丁座云及委托诉讼代理人罗进华、饶珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中亚公司起诉称，2019年8月8日，被告委托原告独家出售其位于嘉兴市巴黎都市房屋一套及地下车位一个，约定：原告向被告支付服务保证金1000元；委托期限自2019年8月8日起至2019年11月8日止，原告为被告的独家委托服务提供者；若被告在本协议前已与第三方签订委托协议或在委托期间内擅自终止本协议或委托他人代为出售房屋的，协议立即终止，被告应向原告返还服务保证金1000元并向原告支付房屋出售总价4400000元的1.5%（即66000元）作为原告的中介服务费。然，被告在委托期间内，通过第三方出售了该房屋，违法了上述协议,经原告多次催促，被告均未履行付款义务，故原告提出诉讼请求：一、被告立即支付居间报酬66000元、服务保证金1000元（上述两项合计67000元）及逾期付款利息（以67000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自起诉之日起计算至款清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿撤回对被告金种良的起诉，原告自认已收到被告退还的服务保证金1000元，故撤回该诉请。 被告丁座云答辩称，一、案涉《房地产限时独家协议》属于格式合同，应认定无效，原因有以下五点：1.本协议属于格式条款，由原告事先拟定，2.协议加重了被告责任，排除了被告的主要权利，3.协议排除了被告获取高于4400000元房屋价款的权利，4.协议内容加重了被告的责任，5.协议签订时，原告根本没有提请被告注意上述条款；二、即使协议有效，由于原告的欺诈行为，应依法予以撤销，原告在2019年8月9日确定案外人凌小姐决定购买房屋后，未告知被告，而是诱使被告签订案涉协议，由于协议约定房价超过4400000元差额归原告所有，原告在与案外人凌小姐协商房屋价格时要求至少4500000元，导致谈判破裂。2019年8月10日，案外人在另一个中介的介绍下联系上了被告，并签订了房屋买卖合同；三、本协议签订后，原告几乎没有推广房屋。综上所述，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.房地产限时独家协议一份，证明被告委托原告为其案涉房屋的独家服务提供商，对权利、义务作了明确约定。 2.房权证一份，证明案涉房屋的坐落及权属情况。 3.支付宝转账电子回单一份，证明原告依约向被告支付了独家服务保证金。 4.微信聊天记录两份、网上房屋推广截图一份，证明原告已履行协议内容，为被告名下案涉房屋进行推广，并且找到买家凌小姐。 经质证，被告称对于证据一有以下两点意见,1.协议的签订时间应为2019年8月9日。2.案涉独家协议系原告拟定的格式合同，并且内容中出售价高于4400000元作为原告中介服务费等内容明显不公；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，被告的确收到了原告员工转账的1000元；对于证据四中的原告员工与案外人凌小姐微信聊天记录的真实性无异议，被告的确接到了有人要看房的电话；对于原告员工与被告微信聊天记录的真实性无异议，但内容并不完整。 针对自己的抗辩，被告丁座云提供了下列证据： 1.支付宝转账记录一份，证明被告于2019年10月30日向原告员工汤某转账1000元，服务保证金已退还原告。 2.录音及文字整理稿两份，证明原告让其员工隐瞒真实情况。 经质证，原告称对证据一的真实性无异议，是否该款系独家保证金退款需庭后核实；对于证据二中两段电话录音，无法达到被告的证明目的，没有体现出原告的不诚信行为。 本院依据原告的申请，准许证人汤某出庭作证，并且汤某提供与被告丁座云协商时的录音一份。汤某称，其系原告公司店面经理，负责被告丁座云这一单业务。2019年8月9日下午，其与下属靳某某两个人到凤桥与被告碰面签署案涉独家协议，签订前向被告解读过该协议，4400000元的房屋卖价也是被告确认过的。签订独家委托协议的房源，会通过业务员朋友圈、网络平等进行全面推广，被告的房子一共有十几组进行了看房，并且最后被告跳过原告交易的买家也是原告联系到的客户凌小姐。2019年8月11日下午，被告到原告门店称其房子不卖了，要退还原告中介保证金1000元还要给原告一定的赔偿，因为原告公司已作推广故予以拒绝。2019年8月11日，被告来原告店面协商时，被告向原告隐瞒了其跳过原告，已于2019年8月10日与客户凌小姐签订了房屋买卖合同的事实。 经质证，原告称对其陈述及提供的录音的真实性无异议，从证人陈述可知，原、被告已于2019年8月9日签订独家协议，被告跳过原告交易的买家也是经原告联系到的客户。 经质证，被告称从证人陈述可知，案涉独家协议签订实际时间是2019年8月9日，在独家签订前已经有客户在看房了，原告向被告隐瞒了这一情况，原告存在恶意；另外，自独家协议签订后，原、被告之行为才受该协议的约束；至于录音，能够证明原告采取隐瞒欺骗的手段诱使被告签订了案涉协议，该录音也是在在原告员工的引导下形成的。 本院认证意见：原告提供的证据均系原件，符合证据的形式要件，被告质证对其真实性未表示异议，本院予以认定；被告丁座云提供的证据，原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对于原告汤某之陈述及提供的录音，原、被告对其真实性未表示异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告丁座云欲出售其名下坐落于嘉兴市巴黎都市住宅及地下车位，自2019年5月起，其通过中介将案涉房屋卖房信息公布至网络平台及中介业务员微信朋友圈。2019年8月9日，被告丁座云作为委托方（甲方），与原告（受托方即协议中乙方）公司员工靳海杰签订《房地产限时独家协议》一份，约定：“第一条：房屋基本情况1、坐落：嘉兴市巴黎都市住宅及地下车位一个，房屋面积198.93平米……委托期限：本协议委托期限自2019年8月8日至2019年11月8日，在此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者；第三条：委托出售价格及付款方式1、甲方确认上述房屋的出售总价款不低于人民币：4400000元（含车位价格），肆佰四石万元整；若乙方以高于委托总价的价格将该房屋代理出售的，高于部分金额，作为乙方中介服务费。2、首期放贷款占交易价的30%，是否可以贷款是，贷款金额占交易总价的70%；第四条、甲乙确认如下事项：1、甲方保证提供完整、有效的相关材料，作为乙方提供委托服务的依据，并保证其对该房地产有完全的处分权。2、甲方保证签订本合同前，没有与任何第三方签订委托合同。3、甲方不得再（应为“在”）委托期限擅自终止委托出售或交由第三方代理出售。4、甲方保证上述房屋合法共同拥有人对本合同无争议，并同意甲方委托乙方出售上述房屋。5、甲方应保证及时按照乙方通知与房屋买受人签署《房地产转让居间合同》等合同；第五条、乙方责任：1、乙方应按照约定的委托事项要求开展经济活动。2、乙方有责任保管上述房屋的各种相关证件、资料。3、乙方应积极主动为甲方提供经纪服务，不得擅自单方终止本协议。4、乙方应依法从事居间活动，如因居间行为给甲方造成损失的，由乙方依法承担责任；第六条、违约责任：1、乙方支付甲方人民币（大写）：壹仟元整（小写）1000元整，作为服务保证金，如乙方在本合同到期后尚未出售上述房屋，则甲方不予退还服务保证金。2、如乙方在委托期间发现，甲方在签订本合同前已与其他第三方签订委托协议或者甲方在委托期间内擅自终止本合同或委托其他人代理出售上述房屋的，本合同立即终止，甲方应在7日内将乙方所支付的服务保证金汇款至乙方指定账户，并向乙方支付本合同上述房屋委托出售总价格1.5%作为乙方中介服务费……”,被告丁座云在落款委托人处签名、捺印，原告公司员工靳某某在落款受托人处签名并加盖原告公司公章。协议签订后，原告公司员工汤某向被告支付宝转账交付了服务保证金1000元。 2019年8月9日，独家协议签订当天上午，已有客户凌小姐联系原告公司员工靳某某要求看房，并在看房后与靳某某进行议价，靳某某微信联系客户“凌小姐，我们先按照现在总价450来算税费，后期谈到什么价格就按总价多少算”。2019年8月10日中午，靳某某又联系客户“凌小姐，你们什么时候想约业主谈通知我”。2019年8月11日，被告到原告门店找到员工汤某希望拿回《房地产限时独家协议》。现原告认为，被告在委托期间内，通过第三方出售了该房屋，违返了上述协议，故原告将被告丁座云诉至本院。 本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告签订《房地产买卖居间协议》系原告公司预先制定、针对不特定客户重复使用的，故性质上属于格式合同，对于格式条款的效力，若提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定无效。本案诉争协议中“甲方确认上述房屋的出售总价款不低于人民币：4400000元（含车位价格），肆佰四拾万元整；若乙方以高于委托总价的价格将该房屋代理出售的，高于部分金额，作为乙方中介服务费”,“乙方支付甲方人民币（大写）：壹仟元整（小写）1000元整，作为服务保证金，如乙方在本合同到期后尚未出售上述房屋，则甲方不予退还服务保证金”，“甲方在委托期间内擅自终止本合同或委托其他人代理出售上述房屋的，本合同立即终止，甲方应在7日内将乙方所支付的服务保证金汇款至乙方指定账户，并向乙方支付本合同上述房屋委托出售总价格1.5%作为乙方中介服务费”，条款未明确原告提供限时居间服务的质量及居间服务费收费标准，却要求高于委托总价部分作为中介服务费，并且被告在委托期限内只能接受原告提供的服务，选择其他中介结构或者自行与他人达成房屋买卖交易须承担房屋委托出售总价格1.5%的违约金，而与之对应原告在约定期限未出售案涉房屋只损失服务保证金1000元。原告诉请所依据的违约金条款明显加重了被告的责任，应认定无效。根据房地产经纪行业惯例，居间人除了提供订立合同的媒介服务促成合同成立之外，其服务内容一般还包括协助办理房屋产权过户、促成交房以及可能产生的协助办理房屋贷款等事宜。根据庭审中查明的事实，原告为被告案涉房屋在各电子平台作了出售推广，亦寻找到买家进行议价，被告对原告员工称实际买房者就是原告联系到的客户这一点，亦未表示异议，故综合考虑案涉合同履行情况、当事人过错程度和原告已实际提供的居间服务内容、付出的劳动量及相应成本等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则，本院酌情确定被告丁座云应支付原告8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告丁座云于本判决生效后七日内支付原告嘉兴中亚房地产经纪有限公司8000元； 二、驳回原告嘉兴中亚房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取738元，由原告嘉兴中亚房地产经纪有限公司负担638元，被告丁座云负担100元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  陈维清 二〇二〇年六月十一日                                                                      法官助理  孟莹                                                                      书 记 员  金利叶