河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民初61号 原告（执行案外人）：符春丽，女，1975年2月3日出生，汉族，住海南省临高县。 委托诉讼代理人：庞玥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：河北建设集团股份有限公司，住所地河北省保定市竞秀区鲁岗路**。 法定代表人：李宝忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘定阳，男，1992年3月26日出生，汉族，住河北省定兴县。 第三人（被执行人）：海南长胜房地产开发有限公司，住，住所地海南省海口市玉沙路**国贸中心****/div> 法定代表人：王玉龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王园，女，1983年2月28日出生，汉族，现住海南省临高县。 原告符春丽与被告河北建设集团股份有限公司（以下简称河北建设集团）、第三人海南长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告符春丽的委托诉讼代理人庞玥宏、王媛，被告河北建设集团的委托诉讼代理人刘定阳，第三人长胜房地产公司的委托诉讼代理人王园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 符春丽向本院提出诉讼请求：一、停止对位于海南省临高县产的执行，并解除对该房产的查封和拍卖措施。二、确认原告依法占有和使用海南省临高县临城镇二环东路君悦湾小区3＃3-08房，享有房屋所有权。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月6日与第三人签订了《长胜君悦湾认购协议书》，以总价1773917元认购了君悦湾小区3-108房，房屋面积305.01平方米，一楼按照8300元／平方米计价，二楼按照3700元／平方米计价，2017年1月6日前付清首付款710525元，其余款项未作约定。因第三人的房号使用不规范，临高房产公众信息服务平台上登记为君悦湾3＃商住楼商业3-08的房屋即为第三人出售给原告的3-108房屋。2017年6月19日，原告与第三人签订了《长胜君悦湾认购协议书》的补充协议--《商品房付款补充协议书》，约定原告支付房屋总价的30%作为首付款，确认由于第三人在商品房出售前已做在建工程抵押而无法办理商品房合同网签、按揭贷款等相关手续。以上协议签订前后，原告分别于2016年12月6日支付50000元、2017年1月18日支付房款66500元、2017年3白16日支付60892元、2017年4月1日支付100000元和2017年5月15日支付150000元购房款，合计已支付购房款427392元。2016年12月20日，第三人将君悦湾3＃商铺108房交付原告使用。原告交付了2000元商铺装修保证金，开始对房屋进行装修。装修完成后，将此房屋用于经营临高城乐万家平价超市至今。因为第三人的土地使用权存在瑕疵，所以导致双方至今无法登记备案房屋买卖合同，也不能办理贷款按揭。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的内容，本案中原告购买的3-108房由第三人按照商铺销售并交付原告，原告购买后也用于商业经营，此次购买不属于商品房消费行为，因此应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。结合本案实际，（2019）冀06执948号裁定执行是金钱债权，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且非因原告的原因未能办理房屋登记，所以原告购买、使用君悦湾3-108房的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求法院支持原告的全部诉讼请求。 河北建设集团辩称，一、认购协议书中的房屋编号与执行拍卖的房屋编号不一致，原告无权提起执行异议之诉。原告提供的《认购协议》清楚载明认购房号为3-108，答辩人申请执行的房屋编号为3#3-08，两者登记号不一致，并非同一标的物，原告无权提起执行异议之诉。二、原告的诉求不符合法律规定。（一）、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告仅与长胜房地产公司签订《认购协议书》，而非签订正式房屋买卖合同，并且未支付全部价款，且因自身原因未及时办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（二）、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告仅与长胜房地产公司签订《认购协议书》，而非签订正式房屋买卖合同，并且《认购协议书》载明购房款总价为1773917元，原告自述仅实际支付427392元，不足约定购房款的一半，除上述情况外，该房屋为商铺用房，并非原告用于居住的房屋。（三）原告与长胜房地产公司之间的《认购协议书》因违反国家法律的强制性规定而应认定无效。据被告了解，海南省政府在2018年4月22日晚发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称通知），通知明确了海南全省楼市限购政策，政策实施后，海南省内户籍的家庭只能购买**住房，并且需要至少一名家庭成员在海南省累计缴纳24个月的个人所得税或社保。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，原告应当提供足够的证据予以证明其对被执行的房产所享有的权利，方可排除执行。如果原告不能提供相应的资料予以证实，被告有理由怀疑这些所谓这些所谓的业主长期未进行登记是因为其不符合上述政策的条件，则其与长胜房产地公司之间的房屋买卖合同因违反国家法律强制性规定而应认定为无效，则不能中止对原告所查封的君悦湾小区3#3-08室的执行。综上，依法驳回原告的诉讼请求。 长胜房地产公司辩称，同意原告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告符春丽提供如下证据： 1、认购协议书一份，用以证实原告与长胜房地产公司签订房屋买卖合同的时间，早于被告对涉房屋申请保全的时间。被告质证称：不予认可，该协议未显示购买方签字，并且协议不是正式商品房买卖合同，仅具有定金合同的性质，不符合法律规定的合法有效的书面买卖合同。 2、商品房分期付款补充协议书一份，用以证实原告与长胜房地产公司签订房屋买卖合同的时间，早于被告对涉房屋申请保全的时间。被告质证称：不予认可证明目的，该协议所涉房产与本案涉案标的房产非同一房产。 3、长胜房地产公司出具的购房款定金收据及相应刷卡单，用以证实原告与长胜房地产公司签订的房屋买卖合同的时间，早于被告对涉案房屋申请保全的时间，且原告已经支付购房款项。被告质证称：不予认可证明目的，收据上显示的房号与本案诉争房产非同一标的。 4、长胜房地产公司给原告出具的购房款收据4张及相应刷卡单，用以证实原告与长胜房地产公司签订的房屋买卖合同的时间，早于被告对涉案房屋申请保全的时间，且原告已经支付购房款项。被告质证称：不予认可证明目的，收据上显示的房号与本案诉争房产非同一标的。 5、进驻长胜君悦湾的物业公司为原告出具的装修保证金、水电费收据28张，用以证实涉案房屋已经交付原告，原告已经合法占有、使用该房屋。被告质证称：不予认可，该收据仅为复写收据并未加盖单位公章。 6、原告在涉案房屋经营超市的营业执照，用以证实涉案房屋已经交付原告，原告已经合法占有、使用该房屋。被告质证称：不予认可，与本案无关。 7、原告占有、使用涉案房屋的现状照片，用以证实涉案房屋已经交付原告，原告已经合法占有、使用该房屋。被告质证称：不予认可，与本案无关。 8、社团抵押合同，用以证实涉案房屋在原告购买前就办理了在建房屋抵押贷款，因此造成原告不能交剩余尾款，从而导致不能办理过户登记，其不能办理过户的原因不是原告自身原因。被告质证称：关联性不予认可，该证据与本案无关。 长胜房地产公司对原告提交的上述证据均无异议。 被告河北建设集团提交如下证据： 1、网络询价报告一份，用以证实原告认购协议的房屋与执行拍卖标的不一致，原告无权提起执行异议之诉。原告质证称：对真实性、关联性不予认可，不是原件，也不是本案争议房产，本案争议房产是已经被查封的房产。 2、32套房产的汇总表，用以证实原告认购协议的房屋与执行拍卖标的不一致，原告无权提起执行异议之诉。原告质证称：对真实性、关联性不予认可，不是原件，也不是本案争议房产，本案争议房产是已经被查封的房产。 3、海南省政府发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》。用以证实原告不符合当地购买资格，房屋认购协议因违反国家房屋购买的规定，应认定无效。原告质证称：我方买的房产是商铺，其规定仅适用于商品住宅；该规定发布的时间是2018年4月22日，发布前就已经签订了购房协议，该文件无溯及力；该文件只是地方政府的通知，不属于法律规定的强制性的法律法规，所以该通知不能导致合同无效；我方证据能够证实不能办理过户登记是因长胜房地产公司所售房产有瑕疵，不是原告自身所致。 长胜房地产公司对被告提供的上述证据均同意原告的质证意见。 第三人长胜房地产公司提供解押证明一份，用以证实本案争议的房产现已解除抵押。原告对该证据予以认可。被告对证据的关联性不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建设集团与长胜房地产公司企业借款纠纷一案，本院于2019年1月30日做出（2018）冀06民初324号民事判决书，判决：“被告海南长胜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告河北建设集团股份有限公司借款本金人民币1500万元及利息955万元……”。本院于2018年9月17日做出（2018）冀06财保14号协助执行通知书，查封了长胜房地产公司名下的位于海南省海口临高县的房产。并于2020年1月2日做出（2019）冀06执948号之一裁定，拍卖长胜房地产公司名下的32套房产。原告符春丽遂向本院提起案外人执行异议，本院于2020年3月18日做出（2020）冀06执异38号执行裁定书，裁定：“驳回符春丽的异议请求”。符春丽不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，2016年12月6日，符春丽与长胜房地产公司签订《长胜·君悦湾认购协议书》，约定：符春丽购买君悦湾小区3-108室一套，建筑面积305.01平方米，一楼按照8300元/平方米计价，二楼按照3700元/平方米计价，毛坯总价1773917元整，付款方式为按揭付款，已付定金177392元，付款时间2016年12月6日，尾款金额按揭首付，付款时间2017年1月6日。合同签订后，符春丽先后于2016年12月6日、2017年1月18日、2017年3月16日、2017年4月1日、2017年5月15日通过银行转账的方式向长胜房地产公司转款50000元、60000元、60892元、100000元和150000元，并在2017年1月18日给付现金6500元，总计给付房款427392元。2017年6月19日，双方又签订《商品房分期付款补充协议书》，约定：“二、甲方（长胜房地产）同意乙方（符春丽）支付该商品房一楼商铺总价的30%作为首付款，该商品房总房款的20%向甲方借款，即双方出资作为银行按揭贷款的首付款。三、甲方同意乙方支付该商品房二楼总价的10%作为首付款，该商品房（住房）总房价的20%向甲方借款。即双方出资作为银行办理按揭贷款的首付款。四、由于该商品房出售前已做出在建工程抵押且未解押完成，无法为乙方办理商品房合同网签、按揭贷款等相关手续，无法为乙方垫付该商品房房款总价20%的协议义务，甲方同意乙方五年内付清购买该商品房总价20%的房款”。该协议未履行。原告所购该套房屋系为本案查封的房产。 再查明，第三人长胜房地产公司名下君悦湾在建工程（面积共计110083.41平方米）于2015年7月10日办理了在建工程抵押登记。2019年11月12日本案涉案房产解除抵押，临高县住房保障与房产服务中心予以了确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述法律规定，原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益系本案的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即同时满足上述四种情形的，应当认定就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告与第三人长胜房地产公司签订的《长胜·君悦湾认购协议书》中约定其购买的涉案房产的销售总价为1773917元整，而原告仅支付了房款427392元；虽然之后原告和第三人又签订了《商品房分期付款补充协议书》，约定了剩余房款的支付方式，但双方未按此协议履行，其亦未向本院表示将剩余房款按照人民法院要求交付执行，不符合该条规定第（三）项情形。原告符春丽提供的由物业公司开具的收取房费、物业费、电费等相关费用的收据，用以证实已合法占有涉案房屋的事实，但收据并不是正式票据，且无其他证据予以佐证，被告对证据的真实性及关联性均不予认可，故上述证据不能证实其证明目的；虽然原告符春丽提供的营业执照的登记时间为2017年3月30日，在本院查封涉案房产之前，但原告主张阻止对涉案房产的执行必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。故原告就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。原告符春丽的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。 综上，原告符春丽的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告符春丽的诉讼请求。 案件受理费20765.25元，由原告符春丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 刘  斌 人民陪审员 王 红 英 二〇二〇年六月二十一日 法官 助理 严  波 书 记 员 何 萌 萌