广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1319号原告：罗定市家福物业服务有限公司，住所地：罗定市*******，统一社会信用代码：914************858。法定代表人：谭美琼，经理。委托诉讼代理人：梁仁扬，该公司员工。被告：张伟芳，女，1968年8月26日出生，汉族，住罗定市******小区******，身份证号码：441**************。原告罗定市家福物业服务有限公司（以下简称“家福公司”）与被告张伟芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，在审理过程中，被告张伟芳对本案适用小额诉讼程序审理提出异议，经审查，异议成立，本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告家福公司的委托诉讼代理人梁仁扬，被告张伟芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴交拖欠原告的物业服务费847元及逾期利息（物业服务费从2019年1月1日至2020年4月30日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告立即缴交拖欠原告水费363元及公共分摊费150元（水费、公共分摊费从2018年7月1日至2020年3月31日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：位于罗定市****的**小区保障房的业主系罗定市不动产登记局，原告是经云浮市住建部门审批备案具有三级资质的物业服务企业。2018年3月，原告通过招投标的方式成为**小区的物业服务公司，并与罗定市不动产登记局签订《物业服务委托协议》，然后原告开始按照协议约定进驻**小区，为小区租户提供物业服务。原告在依约提供服务之后，**小区大多数租户均能按照约定及时向原告缴纳物业服务费，但被告却违反诚实信用原则，在享受了原告提供的物业服务之后，却以各种理由拒绝缴纳物业服务费，被告的行为已经损害了他人的合法权益，且对其他已经缴费的住户造成不公平。截止目前，被告拖欠原告物业服务费847元，水费363元，公共分摊费150元，利息116元，被告拖欠原告共计费用1476元。被告张伟芳辩称：一、被告是租户，不应该作为被告。被告是符合入住保障房条件的居民，于2018年3月9日与原罗定市公房管理所签订《罗定市公共租赁住房租赁合同》，业主是罗定市公房管理所，合同中没有明确条文规定被告要交纳物业管理服务费。而原告是之后于2018年3月27日才与罗定市不动产登记局才签《物业服务委托协议》,被告直至收到本案诉讼材料才知道有该协议。保障房全体租户与原告未签有任何协议，所以原告与罗定市不动产登记局签订的合同对租户是无效的。无效合同虽然已经成立，但因其严重欠缺生效条件，没有通过合法招标，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。合同严重损害租户的合法权益，违反法律、行政法规的强制性规定。二、原告起诉租户物管和水电分摊费的事情，罗定市不动产登记局应该出面协调，或者取消物业公司。三、**保障房是国家的民生工程，物业服务费收取也应给予优惠，按租赁合同，物业管理费应该由罗定市不动产登记局在收取的租金中支付。四、原告以物业费与水费这种捆绑手段收费是违法的，物业不得擅自扩大收费范围、不得擅自提高收费的标准。水费基于供水合同，当事人是供水方（自来水公司）和用水方，两者性质完全不同，水费被告愿意交。五、被告迟延缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以，被告有权拒绝缴交物业费用，并取消违规收取滞纳金和利息，由原告承担此次诉讼相关费用。本院经审理认定事实如下：罗定市**保障房小区（以下简称**）的业主是罗定市不动产登记局。2018年3月9日，罗定市公房管理所作为甲方，与被告张伟芳作为乙方，双方签订《罗定市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同第一条约定，甲方将座落在罗定市******小区******,建筑面积约52.92平方米的房屋出租给乙方使用。租赁合同第二条约定，租赁期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。租赁合同第六条约定，乙方承租期间，除房屋的租赁税由甲方承担外，其他各种税收、卫生、水电等一切费用由乙方负责，与甲方无关。原告家福公司于2014年4月2日登记成立，经营范围包括物业服务、物业租赁。罗定市不动产登记局经邀标方式及班子研究确定原告家福公司为**的物管公司。2018年3月27日，罗定市不动产登记局作为甲方，与原告家福公司作为乙方，双方签订《物业服务委托协议》（以下简称协议）。协议第二条约定，甲方提供入住住户人员名单及租房面积给乙方作收取物业服务费用依据，乙方只能按罗定市房屋测绘所的测量结果，每月根据租户实际租用的建筑面积，按1元/㎡的标准收取物业管理费。协议第四条约定，本物业服务协议有效期暂定五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。被告张伟芳租用****号后，签名确认于2018年4月1日登记入住，并确认了电表读数为0度，水表读数为0吨。此后，被告张伟芳向原告家福公司缴交了2018年12月31日前的物业管理费。2019年1月1日起，被告认为原告家福公司提供的物业管理服务存在严重违约行为，并未按协议约定提供优质服务给住户，开始拒绝支付原告物业管理费。截至2020年4月20日，被告的个人水表读数为147吨。另查明，原告于2016年4月22日取得云浮市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2017年12月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。再查明，**何某等5位公民在2018年12月28日到罗定市不动产登记局走访，代表**租户递交《罗定市**保障房小区维权诉求书》及小区部分租户签名各一份，反映“租户没有同开发商签订物业管理合同，开发商收取停车费和物业管理费的依据是什么”等共十个问题，请求罗定市不动产登记局的罗定市公房管理所解释或帮助解决。罗定市不动产登记局回复：1.**的业主是罗定市不动产登记局，业主根据《中华人民共和国物权法》，有权选聘物管公司为租户服务；2.在市委党校礼堂举行的公租房抽签大会上已明确讲过，租户入住后需交的费用包括房屋租金、物业管理费、水电费、公共部分电费（电梯、梯灯等）、七层以上住户需交加水压的电费；3……。以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《罗定市公共租赁住房租赁合同》、《物业服务委托协议》、资质证书、入住确认书、水电确认书、《关于罗定市**保障房小区何某等人维权诉求的回复》、欠费清单、照片，以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付物业管理费及逾期利息；二、被告应否向原告支付水费和公摊电费。关于被告应否向原告支付物业管理费及逾期利息的问题。案涉房屋的业主是罗定市不动产登记局，该局经邀标方式及班子研究确定原告家福公司为**的物管公司，并与原告签订了《物业服务委托协议》，此后，原告家福公司为案涉房屋提供了物业服务。原告家福公司收取物业管理费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体住户对小区物业的共同利益，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告家福公司对小区物业的有效管理，亦损害了业主及全体租户的共同利益；况且，被告作为涉案房屋的承租人，且在市委党校礼堂举行的公租房抽签大会上已明确被告知租户入住后需交的费用包括房屋租金、物业管理费、水电费、公共电费。因此，被告理应支付相应的物业管理费。对于原告要求被告给付2019年1月1日至2020年4月30日共16个月物业管理费847元的诉讼请求，本院予以支持，被告认为原告的服务不符合约定的标准，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，理由亦不充分，本院不予采纳。对于逾期利息问题，由于双方没有约定物业管理费的缴纳方式和期限，本院调整逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计至付清之日止。关于被告应否向原告支付水费和公摊电费的问题。首先，对于水费的问题，原告家福公司代被告向罗定市供水集团有限公司缴纳了整个小区的水费，并根据被告专属的水表计算用水量，被告应向原告家福公司缴纳水费363元，同理，水费逾期利息本院亦调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计至付清之日止。其次，对于分摊电费问题，原告家福公司虽提供了部分公摊电费的发票，但原告对于自来水加压所产生的电费是按户进行分摊的，有违公平原则，且被告对于用电量提出质疑，对分摊的电费是否按照规定进行分摊也提出异议，而原告在诉讼过程中未能举证证实其分摊给住户的电费符合事实和法律依据，故原告家福公司要求被告支付公摊电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告家福公司可待核算结果作出后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告张伟芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市家福物业服务有限公司支付物业管理费847元及利息（以847元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月6日起计算至付清之日止）。限被告张伟芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市家福物业服务有限公司支付水费363元及利息（以363元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月6日起计算至付清之日止）。三、驳回原告罗定市家福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告张伟芳负担20元，原告负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月二十八日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。