广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4076号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：甘静，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，该公司员工。被告：吕克芳，男，1970年4月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟庆湘，系被告吕克芳妻子。原告广州香江物业管理有限公司与被告吕克芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香江物业公司的委托诉讼代理人甘静、吴晓翔到庭参加诉讼，被告吕克芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2009年2月至2020年3月拖欠的物业管理费50802.54元、分摊电费2288.73元及违约金104728.33元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年3月31日，违约金为104728.33元），合计157819.6元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿森林半岛30栋1902房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。在过程中，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务,履行了相关义务，但是被告自2009年2月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。根据《前期物业服务合同》的有关约定，被告应当按月支付物业管理费、水费、分摊电费，否则原告有权依约按欠费总额每天千分之一向被告收取违约金。经原告核算，被告至2020年3月31日止仍拖欠物业管理费50802.54元、分摊电费2288.73元、违约金104728.33元未付。综上所述，原告已经依约提供相应的物业管理服务，现被告一直拒不缴纳上述费用的行为己构成严重违约。为此诉至法院，望判如所请。被告吕克芳辩称：1.被告于2007年签订购房协议和前期物业管理合同，根据合同法第三条、第五条的规定，被告认为这份前期物业服务合同导致双方地位不平等；2.收楼的时候，案涉房屋没有达到收楼标准，无三证一书一表，但是当时被告没有主张原告的违约责任，现在原告反而向我们主张违约责任，因此被告一直没有收楼；3.小区的设置不人性化，且收楼的时候大堂的电梯、停车场、小区道路等基础设施均未完工，因小区住户抗议后原告不敢向我们收取物业管理费；4.此后，业主与发展商协商，进行会谈，但是会谈结果不了了之，没有实际解决问题；5.被告仅仅看到2013年12月份原告向被告催收物业费单，无邮寄单，其中载明原告要求被告交付的费用金额，但是被告不认可缴纳费用的起算时间，而且我们也没有使用电梯等，不存在分摊费用，另外，2008-2013年期间原告并未向被告催收，被告认为原告的诉讼请求已经超过了法定诉讼时效；6.签订的前期物业服务协议违反了合同法第六条的规定，合同的期限没有确定，不符合法律规定。总体而言就是：一方面原告没有尽到物业公司应尽的服务义务，另一方面，案涉物业服务合同的订立不合理，催缴证据有待认证。经审理查明：2007年6月27日，被告与增城香江房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向增城香江房地产有限公司购买位于增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛30号19单元02号房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积191.83平方米，2008年6月30日前交付房屋。同日，《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》载明赠送被告半年管理费合计2312元，被告提供该《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》用于抵扣原告主张的物业费。2007年6月27日，香江物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称：森林半岛30号1902房，乙方所购房屋买卖合同编号2007004022，建筑面积191.83平方米；物业管理服务收费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积）、花园面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后，通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。2013年12月4日，原告向被告位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄信件，签收情况显示于2013年12月5日本人收；后原告再次向上述地址邮寄物业费催缴函，签收情况分别显示2014年12月7日他人收和2016年1月23日单位收发章签收。2017年7月6日，原告向被告邮寄律师函，催缴物业费及水电费，但原告未提供物流信息。根据《房地产权证》显示，案涉房屋于2009年12月16日登记至吕克芳名下，建筑面积为188.17平方米。另查明，原告提交《单元费用查询及费用明细》显示，2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费为975.2元。庭审中，原告陈述以下：1.合同中有约定缴纳物业费、水电费及公摊费的期限。2.房屋存在保修期，如果被告认为房屋存在质量问题，应当向开发商主张，而不应该欠缴我们的物业管理费；3.关于开发商赠送的管理费，原告会向开发商核实，如果是真的，可以作相应扣减；4.原告催缴不限于邮寄，还有短信、电话等方式通知，并没有超过诉讼时效。被告陈述以下：1.原告的物业服务质量存在问题，违约金已经超过了我们欠缴的物业费，不符合实际情况，原告主张的违约金过高；2.被告是与开发商签订的合同，当时开发商称遇到问题可与原告联系，但是原告却推卸责任。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业服务，亦代被告缴交了水电费等相关费用，故被告应按上述协议的约定向原告支付物业服务费及水电费等相关费用。对于被告抗辩原告没有依约履行物业服务的义务，本院认为，被告向本院提供的证据不足以推翻原告的主张，另外，由于物业服务是一个长期、动态的过程，对于原告是否履行物业服务义务的考量亦应综合判断，结合本案查明事实，被告上述抗辩理据不足，本院不予采纳。关于被告抗辩原告的主张已过诉讼时效的问题，原告称催缴物业费不限于邮寄，还有短信、电话等方式通知，并没有超过诉讼时效。本院认为，原告于2013年12月4日向被告邮寄信件，被告于2013年12月5日已签收，且被告亦确认于2013年12月曾收到的催缴物业费单，故诉讼时效中断，物业费等费用的诉讼时效重新计算。之后，原告又分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日向被告位于位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄催缴物业费函等文件，签收人并不是被告本人，因为《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》没有指定被告的联系地址，故本院亦不认定原告分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日曾向被告催收过物业费等费用。综上，在原告提供的证据不足以证明其主张的下，本院认定原告向被告主张权利的时间是起诉之日即2020年4月28日，原告主张被告在2017年4月28日之前未缴纳的物业管理费和分摊电费已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张2017年4月28日至2020年3月31日期间物业服务费及违约金的问题，被告对原告主张物业服务费的计算标准为376.34元/月不持异议，经核算，被告应支付2017年4月28日至2020年3月31日期间的物业服务费为13209.5元（376.34元/月×35个月+376.34元/月÷30天×3天）。被告提供《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》主张抵扣拖欠的物业费，本院认为，作出赠送被告半年物业费承诺的主体不是原告，本案不予处理，被告可另行主张。至于物业服务费的违约金，《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》约定每月物业服务费的交纳时间为每月5日前缴纳当月物业费，现香江物业公司主张从逾期之日起计算违约金，无违反法律法规强制性规定，本院予以支持。每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准自当月6日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费违约金以376.34元为限，违约金总额以13209.5元为限。关于原告主张2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费及违约金的问题，根据《单元费用查询及费用明细》载明2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费为975.2元，故被告应支付2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费975.2元。至于原告主张分摊电费的违约金，虽双方签订的合同有约定违约条款，但因《单元费用查询及费用明细》计算分摊电费的时间间隔并不完全一致，故本院调整为以拖欠分摊电费975.2元为本金按每日千分之一的标准从起诉之日即2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金975.2元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕克芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2017年4月28日至2020年3月31日期间物业服务费13209.5元以及违约金（每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准自当月6日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费违约金以376.34元为限，违约金总额以13209.5元为限）；二、被告吕克芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2017年4月28日至2020年3月31日期间的分摊电费共计975.2元及违约金（以拖欠分摊电费975.2元为本金按每日千分之一的标准从2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金975.2元为限）；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，由原告广州香江物业管理有限公司负担1648元，由被告吕克芳负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年六月二十六日书记员  谢明慧