河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初2161号原告（案外人）：焦玉琦，男，汉族，1988年4月20日出生，住修武县。委托诉讼代理人：李国祥，河南宁城律师事务所律师。被告：张榕，女，汉族，1963年9月2日出生，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：刘喜庆，河南云台律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海辉，河南云台律师事务所律师。第三人：高春荣，女，汉族，1964年5月10日出生，住修武县。原告（案外人）焦玉琦诉被告张榕、第三人高春荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告焦玉琦及其委托诉讼代理人李国祥、被告张榕及其委托诉讼代理人刘喜庆、第三人高春荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（案外人）向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于修武县竹林大道中国人民财产保险股份有限公司正对面南邻刘玉良北邻秦福安的三间三层楼房的强制执行，并解除对上述楼房的查封；2、依法确认原告与修武县仿古建筑有限公司于2008年1月4日签订的商品房买卖合同有效，涉案房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案的被告张榕系原告的舅母，第三人系原告的母亲，2019年6月27日被告张榕与第三人高春荣因民间借贷纠纷一案，修武县人民法院下达了（2019）豫0821民初563号民事判决书，判决高春荣于判决生效后十日内归还张榕1319500元，2019年10月8日张榕向法院申请强制执行。2019年11月6日修武县人民法院依据申请人张榕的举报线索作出（2019）豫0821执1058号执行裁定书，查封“高春荣”位于修武县竹林大道中国人民财产保险股份有限公司正对面的三间三层（351㎡）商用房一处，原告看到该查封后于2019年11月11日向修武县人民法院提出执行异议申请，修武县人民法院于2019年11月19日作出（2019）豫0821执异70号执行裁定书，驳回原告（案外人)的异议请求，对此，原告认为上述两份裁定书是错误的，具体理由如下：原告兄弟二人，1994年原告父亲去世，时年原告7岁，哥哥10岁，留下原告母子三人相依为命，迫于生计，原告的母亲于1995年借款30000元开设瓷砖门市部，2000年原告母亲经营瓷砖门市部期间，修武仿古建筑有限公司经理范某因开发涉案房屋欠原告母亲瓷砖款3000元。2002年11月原告的母亲向范某要账时，范某无钱归还（当时范某开发的房屋地理位置偏僻，少有购买者），为了推脱就答复原告的母亲，让原告的母亲暂住涉案房屋，或以欠款抵顶租金，或待有钱时购买，当时范某处于自我保护意识，仅给原告母亲提供了一份买卖合同的复印件，时至2007年随着城市的归还，道路的开通，范某开发的该土地房产随之升值，范某前去找原告的母亲要求腾房或按时价购买该房屋，双方闹的不欢而散。2003年原告因家境贫寒，年仅16岁就中断学业外出打工。在北京舅母家开设的门市部打工时,于2007年夏季侥幸中得福彩大奖950000元，当得知母亲高春荣与范某的争端后，原告回家与母亲商量由原告出资购买该房。因当时原告兄弟二人且还有两个异性姊妹。原告为了保护自身财产的安全，就与母亲及范某于2008年1月4日共同签订了合同变更证明。并与范某（修武仿古建筑有限公司）签订了商品房买卖合同，且即时足额支付了价款。自此，原告对该房屋享有完全的所有权。之后，原告于2012年结婚典礼，就在该房中举行。2017年原告将此房屋出租，是原告亲自与承租人签订的租赁合同。房屋租赁登记备案证明记载的出租人也是原告焦玉琦。诸多证据足以证实，原告的房屋在被查封前原告已合法占有该房屋。而房屋至今未办理过户登记的原因是因为卖方的土地和城建费用与相关单位存在争议，导致至今未能办理，并非原告自身的原因。鉴此，原告认为，原告的情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法可以阻却执行，故原告提起诉讼。在审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告张榕辩称，原告所诉房屋的所有权人缺乏依据，多年来房屋一直由高春荣占有处分，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人高春荣无答辩意见。原告为支持其主张，向本院提交证据如下：一、修武县人民法院于2019年11月6日作出的（2019）豫0821执1058号执行裁定书，证明原告的房屋被查封的时间及事实；二、原告于2019年11月11日向修武县人民法院提交的执行异议申请书，证明原告在此期间提出了异议；三、修武县人民法院于2019年11月19日作出的（2019）豫0821执异70号执行裁定书，证明原告的异议申请被裁定驳回；四、（1）、2008年元月4日原告与范某及仿古建筑有限公司合同一份，证明原告已取得该房产；（2）、范某证明，证明原告已足额支付该房屋全部房款；（3）、范某、高春荣、焦玉琦签订的合同变更，证明该房屋依法归原告所有；五、2017年底-2018年原告对该房屋整修的票据三张及王世江证明一份，证明原告已实际占有使用该房屋；六、原告与焦小臣于2017年10月4日签订的房屋租赁协议以及修武县房地产交易所于2017年12月6日为原告发放的房屋租赁登记备案，证明该房屋在被查封前原告已实际占有、使用、支配该房产；七、2007年原告个人活期明细信息，证明原告在购买该房产时有购买能力；八、原告申请证人范某出庭作证，证明当时购房的情况，证明原告与证人之间确实存在房屋买卖关系，同时证明了原告在购房时已经全部支付了购房价款；九、原告向法院提交的调取证据申请。被告张榕对原告的证据质证意见如下：对证据一、证据二、证据三真实性无异议，只是证明了原告具备提起诉讼的前置条件；对证据四同对证人证言的质证意见，与证人证言相互矛盾，根据证人所述其欠高春荣款项，又欠原告工程款，在此情况下，只能从合同价款上往下递减，而不是往上增加至180000元，同时2006年-2007年原告的年龄是18-19岁，能否完成证人所说的工作量，请法院加以考虑，证人证言不能成立；对证据五、证据六与本案无关联性，原告提供的证据所形成的时间均是在2017年10月以后，是被告与第三人在2015年以物抵债协议的行为后，不足以证实原告对房屋具备了所有权；对证据七真实性无异议，原告所提供的证据均在2007年10月12日之前，在这之前原告的账户余额已所剩无几，2008年元月份签订的买卖合同，是否具备签订买卖合同的条件，不能证实证人的钱是由原告账户取出支付的；对证据八证人证言被告认为是虚假的，1、证人认为与第三人之间买卖关系是一种租赁房屋，这种说法是不成立的，证人当庭确认与高春荣的买卖合同复印件是他本人所签，说明买卖合同属于修武仿古建筑有限公司与第三人的真实意思表示，可以认为是买卖关系，所以复印件并不影响合同效力；2、证人证明与原告的签订合同过程是虚假的，具体体现在合同的文本，签订时修武仿古建筑有限公司已经注销，即使留有格式文本，也不会将已卖给高春荣的房屋重新打印一张空白，这种说法是不能成立的，从价格来讲，根据原告提供的证据，合同属于高春荣的买卖合同变更而来，对比价格是没有变化的，价格说明证人的证言是虚假的，从合同效力来讲，该房产属于修武仿古建筑有限公司所有，修武仿古建筑有限公司在注销后证人已无权以修武仿古建筑有限公司的名义签订任何合同，签订合同的行为同样是无效的，基于上述，被告认为证人证言不足以采信。对证据九被告认为与本案无关联性，原告即使中奖属实，与后期付房款不能划等号，不能等同于后期房款是由原告支付。第三人高春荣对原告提交的证据均无异议。被告张榕向本院提交证据如下：1、2002年11月4日，高春荣和修武县仿古建筑有限公司签订的《商品房买卖合同》，证实第三人高春荣是通过买卖取得了诉争房屋的所有权。2、2006年11月23日，高春荣邻居刘玉亮的不动产档案（四邻签字），证实周边邻居都认定第三人高春荣是诉争房屋的所有权人。3、2012年4月11日，修武县城乡规划管理局为高春荣颁发的《建设工程规划许可证》；4、2015年10月8日，高春荣和张榕签订的《房屋抵债协议》，证明第三人高春荣一直以诉争房屋的所有权人的名义行使着诉争房屋的处分权；5、修武县顺辉陶瓷店的工商登记信息；6、（2019）豫0821民初563号案件庭审笔录，证实目前诉争房屋的实际使用单位系修武县顺辉陶瓷店，经营者系赵艳萍；赵艳萍在（2019）豫0821民初563号案件中以证人的身份证实“高春荣系其姨妈，她是在高春荣的瓷砖店工作”，进一步证实高春荣系诉争房屋的所有权人。7、修武县仿古建筑有限公司注销档案，证实修武县仿古建筑有限公司在2003年6月3日就办理了注销登记，原告焦玉琦与修武县仿古建筑有限公司在2008年1月4日签订的《商品房买卖合同》明显是虚假的。原告对被告张榕的证据质证意见如下：对证据1真实性有异议，是复印件，没有原件，根据证人所言，提供给高春荣的买卖合同所显示的印章是复印件印章，没有原件，所以该证据不具有真实性和可采信性，也不能证实被告的证明指向；对证据2真实性无异议，是2006年形成的，2006年高春荣是在该地方居住的，不能代表就是该房的所有权人，因为证人欠高春荣3000元，所以高春荣在此地居住签的字；对证据3真实性存在异议，该证是虚假的，房子不是高春荣建的；对证据4真实性需要高春荣区别，但是原告认为高春荣无权处分原告财产，若协议是高春荣签的，该协议就也是无效的；对证据5、证据6的真实性无异议，该证据均不能证明该房屋是高春荣的，包括赵艳萍在高春荣处工作也不能证明房屋就是高春荣的；对证据7的真实性无异议，对其指向有异议，作为公司，预先留有空白的公章，这种情况属于正常，况且该合同原告和证人都某，空白盖公章是为了便于出售。第三人高春荣对被告的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，当时证人欠第三人3000元，给第三人签的合同，当时证人给第三人的就是复印件，没有原件；对证据2的真实性无异议，是第三人签的字；对证据3是第三人花费200元在网上购买的假的；对证据4真实性无异议，抵房协议是第三人签的；对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，对赵艳萍说的具体时间记不清楚；对证据7真实性无异议。第三人高春荣未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证意见及庭审，对本案证据分析认证如下：被告对原告提交的第一、二、三、七组证据的真实性无异议，第三人对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的第一、二、三、七组证据予以采信。关于原告提交的第四组证据和证人范某的出庭证言，本院认为，修武县仿古建筑有限公司于2003年3月已经注销，该公司已不存在。2008年元月4日，修武县仿古建筑有限公司的原法定代表人又以修武县仿古建筑有限公司与原告签订涉案房屋的买卖合同，签订该合同的主体不存在，修武县仿古建筑有限公司不能行使民事权利，那么该公司的民事行为均无效，该合同为无效合同，对合同相对人均无约束力。原告提交的第五、六组证据与本案无关联性，本院对原告提交的第四、五、六组证据不予采信。被告提交的证据2、5、6、7，原告及第三人均无异议，本院予以采信。被告提交的证据1，第三人无异议，结合本院庭审，这些证据证明了修武县仿古建筑有限公司在2002年11月4日与第三人高春荣签订了涉案房屋的买卖合同。被告提交的证据3、5与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明：被告张榕诉第三人高春荣民间借贷纠纷一案，修武县人民法院于2019年6月27日作出判决，判决高春荣于判决生效后十日内归还张榕借款1319500元。判决生效后，高春荣未主动履行判决书确定的义务。2019年10月8日，被告张榕申请强制执行，本院立案受理后，根据被告张榕举报的财产线索于2019年11月6日作出（2019）豫0821执1058号执行裁定书，查封第三人高春荣所有的位于修武县竹林大道中国人民财产保险股份有限公司正对面三间三层（351平方米）商用房一处，土地规划许可证号：**，建设工程规划许可证号：**。查封期限为三年。本院查封后，原告（案外人）焦玉琦以2008年元月4日与修武县仿古建筑有限公司签订涉案房屋买卖合同并已交付全部房款且占有使用该房为由提出执行异议。本院于2019年11月19日作出（2019）豫0821执异字70号执行裁定书，驳回原告（案外人）的异议之诉。原告不服向本院提出异议之诉。另查明：2002年11月4日，第三人高春荣和修武县仿古建筑有限公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，高春荣占有并使用该房。2003年6月3日，修武县仿古建筑有限公司办理了注销登记。2008年元月4日，原告（案外人）焦玉琦与修武县仿古建筑有限公司签订涉案房屋买卖合同，与第三人高春荣及范某于2008年1月4日共同签订了合同变更证明。2015年10月8日，第三人高春荣与被告张榕签订了《以房抵债协议》，将案涉房屋折款2000000元抵给被告张榕。本院认为，案外人执行异议之诉案件，应当审查原告（案外人）对案涉房屋是否拥有所有权，对案涉房屋是否享有能够排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行需具备四个条件：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，修武县仿古建筑有限公司于2003年注销。原告（案外人）提交的2008年元月4日原告与修武县仿古建筑有限公司签订的涉案房屋买卖合同及范某（出卖方）、高春荣（××）与原告签订的合同变更证明，说明原告和修武县仿古建筑有限公司签订案涉房屋的买卖合同时，该合同的主体修武县仿古建筑有限公司已不存在，该公司不能行使民事权利，那么该公司的民事行为均无效，该合同为无效合同，对合同相对人均无约束力。故原告提交的证据也不能证明原告与案涉房屋在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，故原告（案外人）对案涉房屋不享有所有权，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除本院的执行。本院原告（案外人）提交的证据，不足以排除案涉房屋的强制执行的权利，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告（案外人）焦玉琦的诉讼请求。案件受理费2687元，由原告焦玉琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周海琴人民陪审员  程建庄人民陪审员  杨 洁二〇二〇年六月五日书 记 员  李小胖