广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1022号 原告：蒋明辉，男，汉族，1975年9月25日出生，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 被告：桂林骏达运输股份有限公司，住所地：桂林市中山南路**。 法定代表人：马铁桥，董事长。 委托诉讼代理人：唐斌，广西翔阳律师事务所律师。 被告：桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司，桂林市中山南路65号。。住所地：桂林市中山南路** 负责人：胡明一，经理。 委托诉讼代理人：唐斌，广西翔阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛荣彬，该分公司经营科科长。 原告蒋明辉诉被告桂林骏达运输股份有限公司（下称骏达公司）、桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司（下称骏达物业分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋明辉及其委托诉讼代理人蒋荣和，被告骏达公司委托诉讼代理人唐斌、被告骏达物业分公司委托诉讼代理人毛荣彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告退还水电押金、履约保证金80000元；2.判令二被告共同向原告赔偿可得利益损失220733.33元；3.判令二被告向原告支付因其终止《门面承包协议》，导致原告违约对外赔偿的损失费用80000元；4.判令二被告共同向原告赔偿“门面、场地”的维修、装修费损失107932.3元；5.本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告（乙方）与被告骏达物业分公司（甲方）在2018年8月13日签订了《门面承包协议》，约定：从2018年8月30日起，甲方将位于桂林市象山区原桂林市汽车总站旅客通道与下客区全部46个门面、下客区前面场地出租给乙方经营旅游工艺品、土特产、饮食烧烤和早市；乙方每月10号前，向甲方缴纳租金12000元、场地费9000元、物业费9000元，共计30000元，逾期，每天收取200元的滞纳金；在签订本协议时，乙方要向甲方缴纳履约保证金60000元、水电费押金20000元。对于租赁的期限与违约责任，双方约定：协议终止的条件是：(1)乙方证照以甲方及关联单位名称冠名；（2）、市政建设或甲方上级主管部门对出租的区域进行开发规划；⑶、除此以外甲方不得以任何理由收回，否则要赔偿乙方的损失。《门面承包协议》签订后，原告严格按照协议的约定，向被告骏达物业分公司缴纳了履约保证金、水电押金，并且，组织员工进驻工作；同时，委托专业人员对门面进行装修、维修；还通过刊登广告等形式，宣传前述门面的商业价值。为此，原告支付装修费、维修费用107932.3元。 然而，在签订《门面承包协议》后的第二个月，即，2018年9月29日，桂林市象山区城市管理局向被告桂林骏达运输股份有限公司发出一份《通知》，内容为“桂林骏达运输股份有限公司：你在桂林市象山区建设钢架房架棚，如未经城乡规则主管部门批准，则涉嫌违法建设……建议你户于2018年11月10日24时前向辖区城管部门提交规则建设审批手续或自行拆除所建建筑”。此后，象山城管部门还派人，对从原告手里转租的客户在“下客区场地”经营早市进行了多次驱赶。尽管遭遇到了城管执法的干扰，可是，经过原告的努力推广，在2019年3月6日前，已经将《门面承包协议》项下的门面与场地的全部分转租给了黄园园、周大妹与文家玉等客户。 期间，由于象山城管部门的行为，导致场地的转租承租人无法继续经营，纷纷要求退租，对此，原告都向骏达物业分公司及时作了汇报。鉴于场地缩小已经是既成的事实，原告就向被告递交了书面报告（申请书），并派转租承租人文家玉先生与被告协商，请求被告骏达物业分公司从实际出发，免除原告的场地租金，减半收取物业管理费。但是，被告置之不理，并且，在2019年3月1日向原告发出了“催款通知书”，要求原告按照《门面承包协议》的约定，在3月10前，一分不少地向其缴纳2月份的门面租金、场地费与物业费30000元、逾期19天的滞纳金3800元。原告收到这份“催款通知书”的第二天，即，2019年3月2日，通过桂林银行向被告骏达物业分公司汇款16650元（门面租金加一半的物业管理费）。 但是，骏达物业分公司对于原告少付租金的“合理的理由”视而不见，在2019年3月11日向原告发出了《关于终止租赁协议的通知》，单方面终止了《门面承包协议》，同时，二被告还组织人员对原告及其工作人员采取围攻、殴打、恐吓的手段驱赶；对被客户上锁的门面，采取砸锁、撬锁的方式强行接管。然后，马上将原告承包的门面、场地全部租赁给了桂林昌兴文化传媒有限公司。2019年3月15日，桂林昌兴文化传媒有限公司向从原告手里转租的承租客户发出《公告》，要求这些客户重新与昌兴文化传媒公司签订转租合同。 如果《门面承包协议》能正常履行，从2019年3月6日起，原告每月能收到的房租与物业管理费已经达到53650元，减去应收的场地租金与物业管理费（不因场地减小而减少）30000元，原告每月收入至少是23650元。这笔收入从2019年3月7日起，计算到2020年5月6日，14个月，原告的可得利益损失是331100元。考虑到要获得这些收入，可能还会产生一些不确定的支出，原告现在只主张其中的三分之二，是220733.33元。 转租承租人文家玉从前述《公告》中知道，其从原告手里转租的门面已经不可能让他经营下去，于是，向人民法院提起了诉讼。桂林市象山区人民法院做出的（2019）桂0304民初872号《民事判决书》判决原告向文家玉返还定金160000元。原告因此损失了80000元。 以上各项共计人民币：488665.63元。 原告认为，其之所以少缴2019年2月份的场地租金与物业费，是因为有行政管理部门干预，不能正常使用场地之故，是根据《合同法》第二百二十七条的规定而为之的，有是正当理由的行为。被告骏达物业分公司置原告少缴租金与物业费确实有正当的理由的事实于不顾，漠视原告在收到催款通知书的第2天，就向其账户交款16650元等事实，在不具备约定与法定终止条件的情况下，单方面做出终止《门面承包协议》后，又立即将《门面承包协议》项下的门面全部租赁给他人，给原告造成了不能再向转租承租人履行合同义务及可得利益收入（租金差额）等方面的巨大的损失。被告骏达物业分公司的行为，实际是违约行为，应当按照《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条等法律的规定，向原告承担赔偿损失的责任。由于骏达物业分公司是被告桂林骏达运输股份有限公司开办的分公司，按照《公司法》第十四条的规定，被告桂林骏达运输股份有限公司应当对骏达物业分公司的行为承担连带责任。 被告骏达公司、骏达物业分公司辩称：一、原告主观上恶意拖欠租金，客观上导致本案租赁合同目的无法实现。 本案协议约定每月租金、场地费、物业费合计30000元，原告应当在每月10日前支付协议约定的租金。2019年2月10日前原告逾期未支付租金，也没有向被告说明任何理由，2019年2月23日原告向被告提交申请要求免除场地租金9000元和4500元的物业费，理由是同行的竞争和城管管理导致已无能力支付，时隔4天后于当月27日原告再次申请，加码要求每月减免18000元的租金，每月补偿原告的员工工资10000元、支付其经营的烧烤店12000元，一次性补偿其早市摊位费159000元，也就是说按原告的减租要求，原告事实上不仅可以不用再支付租金，被告还要为此倒贴原告巨额补偿。对于原告无礼的要求，被告回函表示场地租赁后由原告自主经营自负盈亏，减免的理由难以让人接受。此外，自始至终原告均未说明逾期未支付租金的理由也未有延期付款的申请。 2019年3月1日被告向原告发出“催缴通知书”，原告于次日转入16650元，该款项数额与协议约定每月30000元的租金数额差距巨大，原告表示以后每月租金按该标准支付。原告作为承租人不但逾期未支付租金，在未征得被告同意的前提下单方面下调租金，对于原告的违约行为，经公司领导商议后认为原告的主观恶意违约明显，违约行为客观上已导致合同无法继续履行，或继续履行的成本无法接受，且已经存在无法调和的矛盾，因此，被告于2019年3月11日向原告发出终止租赁协议的通知函，并由原告的委托代理人文家玉签收。 二、原告主张因城管下达的整改通知导致租赁的场地减小并导致无法继续经营与客观事实不符。 首先，本案协议约定被告将旅客通道门面及下客区门面全部46间和下客区前的场地出租给原告经营，城管部门发出整改通知针对的是旅客通道上方的钢架遮雨棚，事实上该钢架遮雨棚不可能影响到门面和地面上的场地租赁，更谈不上原告声称租赁场地因此缩小的情况，且在接到城管的整改通知书后，被告书面向城管部门做了情况反馈，城管部门此后未再有任何整改要求更没有进行拆除，至目前该钢架遮雨棚仍然在使用之中，因此原告以此为理由认为减少了租赁场地面积，所以单方面减少租金给付是正当性与事实不符。 其次，双方协议第七条约定租赁期间原告必须遵守国家法律法规、守法经营、自行办理好城管等相关部门的手续，必须配合做好创城的卫生及排污管理。原告租赁涉案场地后，一门心思以二房东的角色分租给第三方为此获取收租利益，至于原告分租后如何规范分租人的经营行为原告从不过问，分租人自发经营存在的违规行为又正值当时创城时期，但原告对此漠不关心。城管介入要求原告规范合法经营与本案协议第七条约定相符，原告有配合城管管理的法定及约定义务，且城管部门要求原告合规经营并非取缔。在本案中原告起诉却以弱者的姿态表示因城管的干预不能正常使用场地，因此可以单方面减少租金的缴纳，与事实不符，不属于合法理由。 再次，原告声称其接到终止租赁协议通知后，被告的工作人员采取围殴、恐吓、砸、撬的方式强行接管的手段驱赶毫无事实根据，若真有此事被告希望原告拿出依据而不是污蔑造谣。 三、本案协议约定租赁期为无固定期限双方可以随时解除，原告逾期一个月未支付约定租金，被告在合理期限内对其做了合理催告，但原告却提出苛刻的要求，拒不履行约定租金给付的义务，因此本案合同解除的全部过错责任由原告承担。其诉请要求被告赔偿其各项损失没有客观事实及法律上的依据。 四、本案合同解除后，被告通知原告办理相关交接及核算手续后退还剩余的履约保证金，但原告对此未予回应，履约保证金的问题在于原告怠慢导致，被告对此没有过错。此外，根据协议约定，原告应在每月10日前缴纳租金，逾期被告每天收取200元滞纳金，截至涉案合同解除之日原告逾期30日未支付约定租金，原告应支付拖欠的滞纳金、欠缴的租金及相关费用后，被告从其保证金中抵扣欠付的费用后，同意退还其剩余保证金款项。 本案经审理认定以下事实：位于桂林市象山区原汽车总站内房屋及门面系被告骏达公司产权所有。骏达公司委托其下属骏达物业分公司对上述物业进行管理。 2018年8月13日，骏达物业分公司（合同甲方）与原告蒋明辉（合同乙方）签订一份《门面承包协议》，约定：甲方将位于桂林市象山区原汽车总站旅客通道门面、下客区全部门面原46家门面和下客区前面场地出租给乙方经营旅游工艺品、土特产、饮食烧烤和早市；租赁时间：无固定期限；乙方每月向甲方交纳租金12000元，场地费9000元，物业费9000元，合计30000元；门面租金和相关费用于当月10日前交清，逾期甲方按每天收取200元滞纳金；租金从2018年8月30日起算；同时乙方向甲方交纳保证金60000元，水电保证金20000元，每月水电费按实际用数外加10%的管理费计算交给甲方；另每月乙方需向甲方交纳300元垃圾清运费；租赁期间乙方必须遵守国家法律、法规，守法经营，自行办理好工商、税务、卫生、城管和消防等相关部门的手续；因市政建设或物业分公司上级主管部门要对该区域进行开发规划，甲方必须提前一个月通知乙方才能终止协议，除此以外甲方不得以任何理由收回，否则要赔偿乙方的损失；协议终止或解除后，甲方必须在五个工作日内办理退租手续并退还保证金给乙方，逾期按200元/天计算；等内容。2018年8月31日，原告向被告骏达物业分公司交纳门面及水电保证金共计80000元。 上述合同签订后，原告即对租赁门面和场地根据经营需要进行了修缮，包括请蒋钦林进行下客区门面房屋补漏工程，双方结算价款为31850元；以及请黄杰孟对租赁门面、场地进行卷闸门修换、给排水管安装改造、电源线路改造、公厕改造等零星工程，双方结算价款为75582.3元。原告承租上述门面和场地后，陆续又将门面和场地转租给其他商户从事经营活动，并收取相应租金。 2018年9月29日，桂林市象山区城市管理局向被告骏达公司发出一份《通知》，内容为“桂林骏达运输股份有限公司：你在桂林市象山区建设钢架房钢架棚，如未经城乡规划主管部门批准，则涉嫌违法建设……建议你户于2018年11月10日24:00时前向辖区城管部门提交规划建设审批手续或自行拆除所建建筑。”2018年9月30日，被告骏达公司向桂林市象山区城市管理局回函《关于原桂林汽车总站旅客通道钢架棚的情况说明》，称：“桂林市汽车总站旅客通道钢架棚是应市政府及行业的要求为方便旅客通行而建立的一个服务设施。现根据市委市政府的规划，客运站的大部分功能搬迁至桂林汽车南站。原汽车总站的建设、设施还暂时保留的原因如下：1.根据市委市政府的规划，搬迁后，原汽车总站将进行大规模改造，现正进行土地规划、立项等前期工作。所以原总站的建筑，包括旅客通道的钢架棚现暂时未拆。在确保安全的情况下，短期使用。2.汽车总站搬迁南站后，由于南站规模小，所以仍有相当部分职工无法安置，所以为了保障职工的基本生活，稳定职工情绪，只能暂时出租旅客通道给他人经营，补贴职工。3.租赁期间，我公司会加强消防、卫生、秩序等方面的管理，积极配合市、区政府的卫生创城工作。”之后，被告原汽车总站原告承租范围内的钢架棚并未拆除。 原告自2019年2月起，未按合同约定的期限向被告骏达物业分公司交纳租金及相关费用。原告于2019年2月23日向被告骏达物业分公司提交《申请书》，称其“无法支付昂贵的租金及场地费，因贵单位将另一半场地租给同行，在恶劣竞争及城管的干扰，产生了很多困难，申请骏达物业分公司免去场地租赁费 9000元，减去物业费4500元。”同年2月27日，原告向被告骏达物业分公司提交《再次申请书》申请“1.免去每月场地租赁费9000元；2.免去每月物业费9000元；3.补偿申请人的员工（3人）工资5个月每月11000元，合计55000元；4.补偿三个烧烤店，七个门面每月12000元，5个月合计60000元；5.补偿早市53个摊位，每月每个摊位600元，5个月合计159000元。”同年2月28日，被告骏达物业分公司回复原告称：“不同意减免场地费及物业费，如果贵方经营困难，贵方可以按照协议约定，在结清所有费用和办理完相关退租手续后终止协议，将门面及场地退还我分公司。”同年3月1日，被告骏达物业分公司向原告发出《催缴通知书》，通知原告交纳2019年2月欠租金、卫生费30300元，以及逾期十九天所产生的滞纳金3800元（200元/天*19天），并告知原告“如2019年3月10日前没有交清上述款项，我分公司将根据《合同法》终止贵方2018年8月13日与我方签订的原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地承包经营协议，并将门面及场地收回。”同年3月2日，原告只向被告骏达物业分公司付款16650元，拒绝向被告交纳场地费9000元和物业费4500元。 同年3月11日，被告骏达物业分公司向原告发出《关于终止租赁协议的通知函》，表示：由于原告至今未交清2月份的租金及相关费用，已构成违约，故根据合同法规定通知原告：“一、双方2018年8月13日签订的《原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地的门面承包协议》于2019年3月11日起终止。协议终止后我分公司将门面及场地收回，贵方必须在三天内搬清门面和场地内贵方所属物品，否则造成的损失和法律责任一律与我分公司无关，一切后果由贵方自行承担。二、贵方在收到本函之日起15日内付清所欠我分公司的门面租金和相关费用及相应滞纳金，若贵方未在上述期限内支付，我分公司将在贵方所缴的保证金中扣除。”同年3月15日，被告就上述门面及场地与桂林昌兴文化传媒有限公司签订租赁合同，并通知各商户办理交接手续。庭审中被告表示，由于原告一直未到被告处办理解除合同的相关手续及交清欠款，原告所交保证金尚未退还原告。 2019年4月16日，本院受理原告文家玉与被告蒋明辉、骏达公司、骏达物业分公司租赁合同纠纷一案，文家玉向本院提出的诉讼请求为：1.三被告赔偿原告定金160000元；2.三被告退还原告押金10000元；3.三被告从2019年3月6日起至判决有效期内，每天赔偿原告600元；4.诉讼费由三被告承担。2019年6月24日，本院作出（2019）桂0304民初872号《民事判决书》，判决：一、被告蒋明辉应向原告文家玉双倍返还定金160000元；二、被告蒋明辉应向原告文家玉返还水电押金10000元；三、驳回原告其他诉讼请求。 原告在本案中认为，其合同如能正常履行，每月收入约 23650元，从2019年3月7日计算至2020年5月6日，计14个月，原告的可得利益为331100元，考虑到一些不确定的支出，故原告的诉讼请求主张三分之二即220733.33元。 本院认为，被告骏达公司授权其下属分公司即被告骏达物业分公司对桂林市中山中路65号原汽车总站所属物业进行经营和管理，被告骏达物业分公司与原告蒋明辉就租赁“原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地”签订的《门面承包协议》，意思表示真实，合同内容未违反法律法规效力性禁止性规定，依法有效成立，双方当事人应当依约全面履行合同义务。合同履行过程中，原告蒋明辉以同行竞争、城管部门依法管理导致其经营困难为由，于2019年2月起拒不按时向被告骏达物业分公司交纳的租金、场地费、物业费等合同约定费用，经被告催告后，在双方未协议一致的情况下，又擅自减交场地费9000元和物业费4500元，原告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。由于原告未能在通知的合理期限（2019年3月10日）内向被告交纳所欠费用，被告骏达物业分公司于2019年3月11日向原告作出终止履行原租赁合同的行为合法。由此导致的合同利益损失，应由原告自行承担。原告在租赁期间，对租赁门面、场地进行过卷闸门、水电、补漏、公厕等维修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。由于上述原告装饰装修的附合物在合同解除后，实际由被告利用，被告对原告进行适当补偿，本院酌定补偿款为30000元。被告提出在扣除原告欠缴的租金及相关费用和应支付的滞纳金后，退还其剩余保证金的意见，本院予以采纳。根据合同约定及查明事实，原告欠付被告2019年2月份场地费及物业费13500元、垃圾清运费300元；3月份（10天，按三分之一月份计）租金、场地费及物业费10000元、垃圾清运费100元；滞纳金5600元（200元/天*28天），以上合计29500元。被告应退还原告保证金余款50500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 1、被告桂林骏达运输股份有限公司、被告桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司退还原告蒋明辉租赁及水电保证金余款人民币50500元； 2、被告桂林骏达运输股份有限公司、被告桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司补偿原告蒋明辉装修损失人民币 30000元； 3、驳回原告蒋明辉其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取4315元（原告已预交），由被告桂林骏达运输股份有限公司、桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司承担863元，原告自行承担3452元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8630元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 熊 迁 二〇二〇年六月二十二日 书记员 胡陈晨