甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初1192号原告：崔焕青，男，汉族，1972年12月3日出生，住白银市白银区。原告：高会琴，女，汉族，1972年3月4日出生，住白银市白银区。共同委托诉讼代理人：何俊畅，甘肃岱峰律师事务所律师。被告：张发林，男，汉族，1966年1月10日出生，住白银市白银区。被告：曾明花，女，汉族，1967年2月28日出生，住白银市白银区。原告崔焕青、高会琴与被告张发林、曾明花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及共同委托诉讼代理人和被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔焕青、高会琴共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令张发林、曾明花退还购房款23万元；2.请求判令张发林、曾明花承担违约金6万元，总计29万元；3.诉讼费由张发林、曾明花承担。当庭变更诉讼请求为：请求判令张发林、曾明花承担违约金5万元，利息5568元（2019年5月18日算至2020年5月15日），计算至购房款退清为止；请求法庭确认转让协议无效。事实与理由：2019年9月18日，经曾冬萍介绍，张发林、曾明花将位于白银市白银区棚户区改造XX小区（X区）拆迁安置房X号楼X单元X室以364900元价格出售给崔焕青、高会琴，要求先支付“订金”20万元，付清“订金”的当天，双方签订了《转让合同》，按照张发林、曾明花的要求，将时间书写为“2018年10月25日”。崔焕青、高会琴分别于2019年9月16日转账支付“订金”10万元，2019年9月18日转账“订金”10万元，现金支付3万元。2020年2月17日，崔焕青、高会琴发现张发林、曾明花卖给崔焕青、高会琴的房屋已经有人装修，经崔焕青、高会琴询问得知，该房屋不属于张发林、曾明花。为此，崔焕青、高会琴要求退回购房款，但是张发林、曾明花一直推脱，崔焕青、高会琴为了维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判决。张发林、曾明花共同辩称，一、崔焕青、高会琴诉讼请求存在缺陷。2018年10月25日，双方签订了关于XX小区拆迁安置房的转让协议，协议签订后，双方都严格按照协议履行，崔焕青、高会琴向我们仅支付20万元的房款，不存在收到23万元的事实。现崔焕青、高会琴要求返还房款，提前解除双方签订的转让协议，但该项请求未在诉讼请求中予以明确，故存在缺陷。二、我们没有过错，未违约，不承担违约金的赔偿。首先，崔焕青、高会琴与我们签订转让协议时就知晓，该房屋系白银区棚户区改造的拆迁安置房，房屋性质不同于商品房，我们签署合同时白银区东旭房地产公司和白银区王岘镇政府未将涉及的房屋实际交付，崔焕青、高会琴正因如此未将剩余164900元房款支付给我们。而且基于双方的买卖行为，先履行义务的崔焕青、高会琴应当向我们支付房款，我们再向崔焕青、高会琴交付房屋。崔焕青、高会琴未付款，我们当然不能交付房屋，何来违约？其次，根本不存在崔焕青、高会琴诉状所称我们已将房屋出售给他人的虚假事实。我们夫妇与白银区王岘镇政府达成安置协议，将上述房屋安置给了我们，该详细资料在白银区王岘镇、白银区王岘镇东星村、东旭房地产开发有限公司都存有备份。现因白银区刘家梁拆迁政策的变化，白银区政府收回了安置的原房屋，所以并不是我们的过错不履行协议。最后双方签订协议真实有效，因棚户区政策发生改变属于双方力所不能及的不可抗力，本着事实、证据的原则，恳请法院查明事实，维护我们的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对双方有争议的主要证据认定如下：1.对崔焕青、高会琴提交的电子数据-电话录音，张发林、曾明花对其真实性无异议，但认为自己记忆错误，实际收到的款项是20万，不是录音中所述的23万元；张发林、曾明花认为证人李兰、高彩云的证人证言不属实，电话录音中张发林承认收到的款项是23万元，与李兰、高彩云的证人证言能够相互印证，故对崔焕青、高会琴提交的电子数据-电话录音及李兰、高彩云的证人证词的证明力予以认定；2.张发林、曾明花提交的两份《证明》，对其中强发成出具的《证明》，强发成作为证人应当出庭作证并接受质询，其出具《证明》不符合证据规则，故对该份证明的证明力不予认定；对白银市白银区王岘镇东星村村民委员会出具的《证明》，该份证明只能证明因政策变化原置换的楼房王岘镇已收回，但未证实收回的房屋系本案涉案房屋，故对该份证明的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔焕青与高会琴系夫妻，张发林与曾明花系夫妻。2019年9月18日（协议上的日期为2018年10月25日），崔焕青、高会琴夫妻与张发林、曾明花夫妻签订《转让协议》，约定张发林将位于白银市白银市白银区棚户区改造XX小区（X区）拆迁安置房X号楼X单元X室转让给高会琴，房屋面积103平方米，每平方米单价为3537元，房屋总价款为人民币364900元，订金20万元，并约定甲方中途不得涨价，乙方房款付清后的所有费用等甲方不予承担，如甲方违约，200%违约金付给乙方。2019年9月16日、2019年9月18日，崔焕青、高会琴向曾明花转账20万元，曾明花向高会琴出具《收据》一张，收据的落款日期为2018年10月25日，与《转让协议》日期一致。同日，高会琴又向曾明花给付现金3万元。现涉案房屋XX小区（X区）X号楼X单元X室已安置给白银市白银区东星村村民郝桂花，张发林与曾明花夫妻不是该房屋的所有权人，双方就订金退还一事未协商一致，为此酿成纠纷。本院认为，当事人订立合同，应当遵守诚实信用原则。2019年9月18日，张发林、曾明花夫妻与崔焕青、高会琴夫妻签订的《转让协议》，虽是双方真实意思表示，但所转让房屋即XX小区（X区）X号楼X单元X室的实际所有人是郝桂花，并非张发林、曾明花，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取的处分权的，该合同有效。本案中，张发林、曾明花在与崔焕青、高会琴签订协议后并未取得上述房屋所有权人的授权，故张发林、曾明花对涉案房屋无权处分，双方签订的转让协议为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张发林、曾明花与崔焕青、高会琴签订的《转让协议》系无效协议，故张发林、曾明花应当退还收到的房屋订金，现张发林、曾明花辩称只收到20万元的订金，但高会琴与张发林的通话录音中，张发林承认收到订金23万元，且与当事人的证人证言相互印证，故对张发林、曾明花的该辩称观点本院不予采信，对崔焕青、高会琴要求张发林、曾明花退还购房款23万元的诉讼请求本院予以支持。张发林、曾明花不能交付协议约定的房屋，属违约，应当承担违约责任；但双方协议约定违约金200%过高，应按资金占用费年息6%计算，自2019年9月18日至2020年6月18日9个月的违约金为10350元（23万×6%÷12×9），故崔焕青、高会琴要求张发林、曾明花支付违约金、利息55658元之主张，对其合理部分，院予以支持，对其过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条的规定，判决如下：一、崔焕青、高会琴与张发林、曾明花签订的《转让协议》无效；二、张发林、曾明花返还崔焕青、高会琴购房款23万元，支付违约金10350元，共计240350元，于本判决生效后十日内付清；2020年6月18日之后的违约金按年息6%计算至款项全部付清止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2825元、保全费1970元，崔焕青、高会琴负担484元，张发林、曾明花负担4311元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  张乾香二〇二〇年六月十八日书记员  李 琳书记员  贾梦杰