贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4171号 原告（反诉被告）：周真才，男，汉族，1975年11月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：刘金玉，女，汉族，1978年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周真才。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）周真才、刘金玉与被告（反诉原告，以下简称被告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理（本诉和反诉合并审理），原告周真才、原告刘金玉的委托诉讼代理人周真才、被告瑞丰公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周真才、刘金玉向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办房产证违约金暂计64947.77元，从2015年7月11日暂计算至2020年3月31日，共1716天，违约金计算：［223719.00×4.75%×130%×（1716／365）＝64947.77元］；2．请求人民法院依法判令被告在15日内将代收的契税2237.00元，维修基金4474.00元交到相关部门，把发票交付原告：3．请求人民法院依法判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；4．请求人民法院依法判令被告负担本案全部诉讼费用。审理中原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。合同约定房屋总价款为223719.00元，其中首付款为67719.00元，其余款项为按揭付款，并约定了逾期付款违约责任。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款在120日内的，原告每日按逾期应付房价款的万分之零点一计算违约金，原告逾期付款超过120日的，原告每日按逾期应付房价款的0.1%计算违约金”。对被告逾期办证违约金为：“自逾期之日起，每日按已交付房价款的万分之零点五计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。“因此，违约时间按合同约定时间计算，2013年7月10日交房，从2013年7月11日计算730天，到2015年7月10日不算违约，2015年7月11日起计算违约时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中规定了双方的违约责任，但原告违约责任是被告违约责任的20倍，违约责任明显不对等，违反了法律的公平性。而且由于被告的违约行为导致原告无法将房产进行转卖、转让、抵押等，给原告造成了巨大的经济损失，损失数额难以确定，因此，请求法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行转卖、转让、抵押等，致使原告遭受巨大损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 附证据：1．原告身份证复印件；2．原、被告双方签订的商品房买卖合同复印件；3．收据、购房发票复印件；4．交房清单及装修垃圾处理费收据复印件。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉请已经超过诉讼时效，应予驳回。二、合同约定逾期将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案的违约金计算标准为以已付购房款为基数，按照日万分之0.5计算，在原告不能举证证实其损失高于该合同约定的标准的情形下，其诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，没有事实依据。三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、即便按照合同约定，本案违约金约定也过高。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的造约金标准调整为日万分之零点二，安顺市每户给予1,000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、涉案房屋于2019年1月29日取得不动产首次登记确认书，于该日起可办理买受人不动产权证书，但经通知，原告一直未到被告处提交办证应当由其提交的资料，直至2020年4月28日，其才到被告处提交相关资料、出具办证委托书委托被告为其申请办证，其后被告于2020年5月27日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关申请办证，因此，即便支付违约金，违约金计算终期应截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2019年1月29日），其后未能办证，是被告未缴纳相关资料所致，违约金计算终期最迟计算至原告向被告提交完毕办证相关资料、出具办证委托书之日止（2020年4月28日）。七、涉案房屋存在面积差异，原告应当向被告补缴面积差异款1,005.33元，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。《商品房买卖合同》约定“周真才、刘金玉购买瑞丰公司开发建设的瑞丰新城第肆幢1单元14层7号房，建筑面积为84.55㎡，套内建筑面积为71.21㎡，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为3,141.68元，房屋总价款为223,719.00元（71.21㎡×3,141.68元），周真才、刘金玉向原告支付购房款223,719.00元。瑞丰公司于2020年5月27日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，毕节市不动产登记中心颁发了涉案房屋的《不动产权证书》（证号：黔［2020］毕节市不动产权第**），《不动产权证书》房产分户图中明确“专有建筑面积（即套内建筑面积）为71.53㎡、建筑面积为86.27㎡”。实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.32㎡（71.53㎡-71.21㎡），根据《商品房买卖合同》第四、五条的约定，周真才、刘金玉应当向瑞丰公司补交0.32㎡的房屋价款1,005.33元（0.32㎡×3,141.68元/㎡），并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 被告瑞丰公司向法院提出反诉请求：要求被反诉人支付反诉人瑞丰新城么肆幢1单元14层7号房面积差价款1005.33元及资金占用费（以1005.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2020年5月27日起至面积差价款付清之日止）。事实和理由：原、被告于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。建筑面积为84.55平方米，套内面积为71.21平方米，按套内建筑面积计算每平方米3141.68元，合同约定房屋总价款为223719.00元，原告支付房屋总价款为223719.00元。瑞丰公司于2020年5月27日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，（2020）毕节市不动产第0008504号不动产权证书载明的专有建筑面积（即套内建筑面积）71.53平方米，原告实际少支付被告房价款1005.33元。故要求法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）周真才、刘金玉对被告瑞丰公司的反诉口头辩称：一、瑞丰公司明知套内建筑面积与合同约定不符的情况下，没有告知我方，房开没有履行告知义务，因此责任全在瑞丰房开公司；二、既然房开公司已经反诉到法院，我方等法院裁判之后，将按法律程序履行我方应尽的义务。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告周真才、刘金玉所举身份证，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，瑞丰新城项目首次登记确认书，不动产登记申请表、委托书、不动产权证书、瑞丰新城4号楼其他买受人不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房购买合同、收据、发票。证明目的：原、被告签订商品房买卖合同，原告已履行合同义务，被告已违约，应支付违约金。被告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的。一、合同约定逾期将办理权属登记须由出卖人提供资料，报产权登记机关备案的违约金计算标准为以已付购房款为基数按日万分之0.5计算，原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金，在其不能举证证明其存在损失，且损失高于合同约定的标准的情形下，该项诉请不具有事实依据；二、原告的诉请已超过诉讼时效；三、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告担责，违约金也应截止至原告向被告出具委托之日止，即2020年4月28日；四、涉案房屋存在面积差，原告应予以退还。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，原告已向被告支付相关税费等事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2：交房清单、物业收据。证明目的：交房时间。被告质证意见：对收据无异议，且认可收据上载明的2013年7月10日为交房日期，但对交房清单三性不予认可。经本院审查认为，该证据能达到原告的证明目的，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月27日，原告周真才、刘金玉作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告周真才、刘金玉向被告购买其开发的毕节市瑞丰新城第4幢1单元1407号房屋，建筑面积为84.55平方米，套内面积为71.21平方米，按套内建筑面积计算每平方米3,141.68元，购房款总金额为223,719.00元，该商品房产权登记面积为套内建筑面积。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）、以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补。交付时间与条件：出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款223,719.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。双方确认2013年7月10日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年1月29日，案涉房屋取得首次登记确认书，载明同意办理该幢不动产首次登记。2019年4月28日，双方签订委托书，原告委托被告代办案涉房屋的不动产证。2020年5月27日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，被告为原告办理了不动产权属证书：黔（2020）毕节市不动产第0008504号，载明：权利人周真才、刘金玉，专有建筑面积71.53平方米，分摊建筑面积14.74平方米，此外还载明其他事项。该专有建筑面积与合同约定的套内建筑面积71.21平方米多出0.32平方米（71.53平方米-71.21平方米=平方米），折合价款1,005.34元（3,141.68元×0.32=1,005.34元）。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准，2、被告是否应交付原告案涉房屋的不动产权属证书，3、原告是否应补足案涉房屋的面积差价及资金占用费。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月10日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月10日起的730日内，即2015年的7月10日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月10日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月9日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月9日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月9日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2015年7月10日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2020年5月27日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证（备案），履行完毕办证义务，且涉案房屋的权属证书已办理，被告主张至2020年4月28日止，因该时间内被告尚未履行完毕提交资料至办证部门为原告办证（备案），故该主张本院不予以采纳，违约金的截止日期应为被告提交办证相关资料至办证部门备案之日，即2020年5月27日止。故对违约金的计算时间应为2015年7月11日（2015年7月10日的次日）至2020年5月27日，又因2017年4月9日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年4月9日至2020年5月27日，共1143天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，对原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告不能举证证明被告逾期办证给其造成的损失应按该标准计算，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告的该主张，本院不予以支持；对被告主张调低违约金的计算标准，被告不能举证证明调低的事实及依据，同理，本院也不予以采纳。基数为已付购房款223719.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款223719.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为12785.54元（223719.00元×0.00005×1143＝12785.54元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。对双方争议的焦点2，被告已为原告办理了案涉房屋的不动产权属证书，该证书的权利人为原告，系原告对案涉房屋享有物权的凭证，且被告不能举证证明该证书不予以交付的阻碍和理由，被告便应将该证书交付原告。故原告要求被告交付案涉房屋的不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。对双方争议的焦点3，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，案涉房屋套内建筑面积计算房款，案涉房屋经审核登记的专有面积为71.53平方米，而原告支付的房款面积为71.21平方米，尚差0.32平方米，折合价款为1005.34元未支付，原告便应按合同约定补足所差房价款，故对被告的反诉请求，本院予以支持。对被告主张的资金占用费问题，因双方合同未有此约定，且被告未通知原告补足房屋差价，直到开庭之前，原告未接到不动产权证书，不知道还差房款。故被告的该反诉请求无合同约定和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）周真才、刘金玉逾期办证违约金12,785.54元； 二、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋的不动产权属证书交付原告（反诉被告）周真才、刘金玉； 三、原告（反诉被告）周真才、刘金玉于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司案涉房屋购房款1,005.33元； 四、驳回原告（反诉被告）周真才、刘金玉的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费796.00元，反诉费25.00元，由原告周真才、刘金玉负担661.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担160.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一