浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初19号 原告陈春勇，男，1992年1月2日出生，汉族，住所地广东省普宁市。 委托代理人李一飞，浙江越泽律师事务所律师。 被告杭州优筑实业股份有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路******。 法定代表人赵章强，董事长。 委托代理人潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。 第三人杭州健风大厦，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路****第**> 法定代表人柴云健，董事长。 委托代理人吕虹、郑建巧，浙江京衡律师事务所律师。 原告陈春勇诉被告杭州优筑实业股份有限公司（以下简称优筑实业）合同纠纷一案，于2020年1月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。2020年5月7日，本院依职权追加杭州健风大厦（以下简称健风大厦）为第三人参加诉讼。2020年5月25日，本院再次公开开庭进行了审理。原告陈春勇委托代理人李一飞，被告优筑实业委托代理人潘栋，第三人健风大厦委托代理人吕虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春勇诉称：2017年3月20日，原告陈春勇与被告优筑实业签订《入驻准入协议书》，约定：被告优筑实业租用第三人健风大厦开办面料电商基地，被告同意原告协议使用位于一楼197A、198号展位，准入款即经营使用费为288万元。协议签订当日，原告通过承兑汇票方式分笔向被告支付了288万元款项。2019年4月，第三人健风大厦向原告等市场经营户发布通知，称被告优筑实业无力支付租金，健风大厦已诉诸法院欲与被告优筑实业解除租赁合同。同时，第三人健风大厦建议原告等市场经营户，慎重考虑与被告优筑实业签订任何形式的协议，暂停支付租金或合作金。后据原告了解，第三人健风大厦与被告优筑实业之间的租赁租赁合同已经（2018）浙0104民初4261号一审判决、（2019）浙01民终6097号二审判决，解除双方之间的租赁合同，并限期被告优筑实业腾退，该判决现已生效且第三人健风大厦已申请强制执行。原告认为，原被告之间签订的《入驻准入协议书》系基于被告合法取得健风大厦一楼的使用权，现被告优筑实业与第三人健风厦的租赁合同已被判决解除，不具备合法使用权，且面临强制腾退；原被告之间的合同目的已无法实现，原告有权解权协议，并要求返还已付的使用费及相应利息。诉请判令：一、解除原被告之间的《入驻准入协议书》；二、被告返还使用费288万元，并支付自《入驻准入协议书》解除之日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算的利息；三、被告赔偿原告因租赁物装修支出的费用4万元。 被告优筑实业辩称：1、到现在为止，原被告间《入驻准入协议书》没被解除，仍在正常履行；被告与第三人之间还存在诉讼，合同存在继续履行的可能性。2、原告诉请被告返还使用费288万无相应事实依据；被告会向法庭提交原告尚在使用案涉商铺证据。3、原告主张利息无相应法律依据。4、原告诉请的装修支出费用4万元：原被告之间协议尚未解除；原告没提交任何装修支出凭证；原告本身不存在装修支出、不存在任何附着在租赁物上的装修，被告交付时即按工装标准进行的交付；原告经营过程中投入的设施设备可以拆除带走。要求驳回原告诉讼请求。 第三人健风大厦辩称：1、追加健风大厦为第三人到庭参加诉讼属于适用法律错误。2、原告起诉优筑实业系基于双方签订的《入驻准入协议书》，系经营使用费纠纷而非租赁合同。第三人与优筑实业之间的租赁纠纷经两审判决生效，已进入执行程序；第三人允许优筑实业转租，但根据合同相对性原则，第三人不承担责任。原被告间争议的系准入费、转让费，并非租金；原告除向被告支付准入费外，还应向被告支付租金；本案诉争与租金无关，自与第三人无关。原告自认案涉租赁物现在其使用中，第三人了解到原告目前已拖欠优筑实业租金，而优筑实业拖欠着第三人租金及占有使用费近3000万元；原告拒不腾退、占用行为已构成对第三人权利的侵害；原告作为次承租人不仅依法负有腾退义务，还负有支付逾期腾房占用使用费的法律责任，原告无权向第三人主张任何权利。3、即使法院认定案涉款项与租金相关，第三人作为业主已尽到审慎安全义务，原告作为次承租人，在与优筑实业、优季公司的租赁合同、准入协议签订与履行中，未能尽到最基本的审慎义务，商业风险应当自行承担。4、原告诉请无任何一项的承担与第三人有关。原告依据《入驻准入协议书》向优筑实业主张解除、返还使用费及利息、赔偿装修损失，所有的主张均基于合同，根据合同相对性原则，第三人无任何侵权行为，第三人自不应承担任何法律责任和后果。 原告陈春勇为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、入驻准入协议书1份，以证明原被告就健风大厦面料电商基地的准入签订有协议、准入金额288万元的事实。2、收据2份、银行承兑汇票2份，以证明原告依约定支付了使用费288万元的事实。3、（2018）浙0104民初4261号民事判决书1份、（2019）浙01民终6097号民事判决书1份，以证明被告与第三人健风大厦的租赁合同已被生效判决解除，被告优筑实业已无合法使用权利，原被告间的准入协议客观上已无法履行。4、杭州市江干区人民法院房屋腾退公告1份，以证明第三人建风大厦与被告优筑实业租赁合同纠纷案，杭州市江干区人民法院已于2019年12月10日张贴公告限期腾退的事实。5、健风大厦张贴的通知1份，以证明健风大厦于2019年12月23日向所有优筑实业招商商户出具通知，通知2019年12月26日起对所属场所停电，要求各商户自行搬离清场。 被告优筑实业经质证：证据1《入驻准入协议书》无异议，认为根据协议第5条约定，原告系与杭州优季公司签订租赁协议，只要不影响原告使用都不涉及终止本入驻准入协议书的问题。证据2收据、银行承兑汇票无异议。证据3判决书无异议，但认为与本案没有多大关联度；根据协议约定，即使被告和第三人健风大厦解除了租赁协议，被告不在拥有合法使用权，但只要被告能保证原告使用和经营，且目前原告也能够正常使用经营，就跟本案没有关联。证据4腾退公告无异议。证据5通知的真实性无异议，但认为即使根据原告自认，截止至2020年5月14日原告仍在使用商铺。 第三人健风大厦经质证：证据1《入驻准入协议书》真实性无法确认，由法庭审核；第三人非合同当事人，按照第三人与被告之间的租赁合同，被告应当将转租分租全部协议报第三人备案，但被告从未进行过备案。证据2收据、银行承兑汇票真实性无法确认，由法庭核实；即使真实，款项性质是转让费而非租赁费，与第三人无关。证据3判决书、证据4腾退公告、证据5通知无异议，但表示到目前为止均未停水，健风大厦按照通知于2019年12月26日进行了停电。 经查，原告陈春勇提交的证据均具有真实性，与本案事实认定相关，本院均予以确认。 被告优筑实业为支持其辩称，向本院提交的证据有：照片4份，以证明原告至今仍继续使用案涉商铺的事实。 该证据原告陈春勇经质证：对于证据的真实性有异议，对照片的拍摄时间有异议；第三人健风大厦自2020年4月3日起对建风大厦的外立面进行了封闭，店铺无法开门，被告所拍照片中反映的原告仍在经营的情况不真实；健风大厦对原告进行停水停电、封闭外立面的措施，并不存在能够继续正常经营的事实。 第三人健风大厦经质证：对于证据真实性因没看到原件，无法确认，由法庭核实。 经查：被告提交的四张照片，经当庭核对，其中两张含有2020年4月10日人民日报的照片能确定拍摄于当日下午2时36分，本院对真实性予以确认；其他两张照片的拍摄时间并不能确定，被告优筑实业也未能补充相应证据，本院不予确认。 本院依职权调取了（2020）浙杭网证内字第5246号公证书，该公证书载明：本院于2020年6月4日对健风大厦包括案涉摊位在内的房屋进行了强制腾退。该证据原被告、第三人均无异议，本院予以确认。 根据认定的证据，结合当事人陈述，本院确认事实如下： 2015年9月10日，被告优筑实业及案外人赵章强等人与第三人健风大厦签订房屋租赁合同，向第三人健风大厦租赁部分房屋、场地及房屋内的附属设施，承租日至2035年7月19日止。 2017年3月20日，原被告签订《入驻准入协议书》，约定：鉴于被告租用杭州健风大厦地下层、一层、二层、五层附楼用于开办健风面料电商基地，耗费巨资对所租房屋做了改造，在各种渠道对该市场作了充分宣传，该基地具备了商业繁华地段长期稳定发展的基本条件；被告已具备电商基地的商业设施与经营条件，时间自2017年2月19日至2035年7月18日；原告接受被告关于面料电商基地的定位，以电子商务的形式布置展位；原告协议使用展位位于壹楼197A、198号，同意缴纳人民币2880000元作为租期内经营的使用费；本协议有效期内，任何一方未经对方同意的情况下均无权终止本协议；被告已将健风面料电商基地委托杭州优季电子商务有限公司管理，原告应当与杭州优季公司签订展位租赁协议；因原告与杭州优季公司发生租赁协议纠纷、导致原告不能正常使用所租摊位的，由原告与杭州优季公司协商处理，并不因此影响原告的准入权，也并不因此赋予原告终止本协议的权利等。同日，原告依约以银行承兑方式向被告支付了使用费人民币288万元。 因被告优筑实业未按约支付租金，第三人健风大厦于2018年5月7日向本院提起诉讼。本院于2019年6月10日作出（2018）浙0104民初4261号民事判决书，判决：解除健风大厦与优筑实业于2015年9月10日签订的房屋租赁合同；优筑实业向健风大厦腾退返还所租赁的位于杭州市江干区秋涛北路30号的房屋、场地及房屋内附属设施，于判决生效之日起六十日履行完毕等。2019年8月12日，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终6097号民事判决书，维持一审判决。 2019年12月10日，本院在第三人健风大厦申请被告优筑实业房屋租赁合同执行案中，在案涉房屋处张贴了房屋腾退公告，限期被告优筑实业于2019年12月25日前自行腾退，到期仍不履行的，将依法强制执行。 2019年12月23日，第三人健风大厦向各商户发布通知：大厦将于2019年12月26日起对所属场所予以停电，要求各商户即日起自行做好搬离、清场工作。诉讼过程中，第三人健风大厦确认于2019年12月26日起停止供电。 原告陈春勇于2020年1月2日向本院提起诉讼，本院于2020年4月4日向被告优筑实业送达起诉书副本。诉讼期间，原告陈春勇未自行腾退所租摊位。2020年6月4日，本院对包括案涉197A、198在内的摊位进行了强制腾退。 本院认为，原告陈春勇与被告优筑实业签订的《入驻准入协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告优筑实业依约负有在协议有效期2017年3月20日至2035年7月18日期间内保障197A、198摊位能由原告陈春勇按约定用途进行使用的义务，被告优筑实业因其未能如约向第三人健风大厦支付租金，导致原告陈春勇所租赁的摊位被第三人健风大厦自2019年12月26日起停电、于2020年6月4日被强制腾退，原告陈春勇租赁摊位用于经营的合同目的无法实现，其诉请解除《入驻准入协议书》具有法律依据，本院予以支持；《入驻准入协议书》于被告优筑实业收到起诉书副本日即2020年4月4日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同自2020年4月4日解除，合同解除前，被告优筑实业已依约向原告陈春勇交付摊位，原告陈春勇依约正常使用摊位，原告陈春勇诉请被告优筑实业返还合同解除前的使用费不具有法律依据，本院不予支持。合同解除后至2035年7月18日期间的摊位使用费，被告优筑实业应予返还，本院予以支持。另，第三人健风大厦自2019年12月26日起对原告陈春勇的摊位停电，至2020年6月4日摊位被强制腾退，原告陈春勇仍占用摊位但不能对摊位进行正常经营；被告优筑实业未向第三人健风大厦支付租金系导致原告陈春勇不能正常经营摊位的直接原因，但原告陈春勇在本院张贴腾退公告后仍继续占用摊位未及时腾退，应自行承担该期间的部分使用费，本院酌情确定被告优筑实业返还该期间60%的使用费。 原被告《入驻准入协议书》解除后，原告陈春勇应及时将摊位腾空返还给被告优筑实业，被告优筑实业应及时将尚余使用费返还给原告陈春勇；因原告陈春勇在合同解除后未及时将摊位予以腾退返还，直至2020年6月4日被强制腾退，本院确定被告优筑实业应返还摊位使用费的时间也为2020年6月4日，并自次日起计算原告陈春勇利息损失；原告陈春勇诉请自合同解除日为利息起算点，与事实不符，本院不予支持。 原告陈春勇诉请被告优筑实业赔偿租赁物装修损失，但未提供相应装修投入及损失依据；庭审中经本院释明，明确表示不进行评估；原告陈春勇诉请装修损失无证据证明，本院不予支持。 第三人健风大厦系出租人，被告优筑实业为承租人，原告陈春勇系次承租人；本院因第三人健风大厦可能基于产权人对次承租人享有物权请求权而追加其为无独立请权人参加诉讼，原告陈春勇并未向第三人健风大厦提出诉请，故第三人健风大厦的相关辩称本院在本案中不作评价。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告陈春勇与被告杭州优筑实业股份有限公司签订的《入驻准入协议书》于2020年4月4日解除； 二、被告杭州优筑实业股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈春勇使用费人民币2417394元； 三、被告杭州优筑实业股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈春勇以上述款项为基数自2020年6月5日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失； 四、驳回原告陈春勇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费15080元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币20080元，原告陈春勇负担人民币2596元，被告杭州优筑实业股份有限公司负担人民币17484元（原告陈春勇应于本判决生效后十日内向本院申请办理退费手续，被告杭州优筑实业股份有限公司应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  潘水良 二〇二〇年六月三十日 书记员  姚 渊