广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24723号原告（反诉被告）：张秋凤，女，1987年6月27日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：王丽红，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雅莉，女，1981年2月15日出生，民族不详，住广东省中山市石岐区，原告张秋凤与被告高雅莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，被告高雅莉依法向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张秋凤及其委托诉讼代理人王丽红、被告（反诉原告）高雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还押金2700元、维修电视机费用550元及利息（从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日）;2.判令被告承担由于其提出不合理要求致使原告在本应合理合法收回押金过程中额外支付的律师费用5500元。诉讼中，原告张秋凤将第二项诉讼请求中律师费5500元变更为6500元。事实与理由：原告于2018年与被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于中山市XX新城X期XX-X-XXX房。合同约定租金、押金及租房期限等内容，同时约定原有租赁合同（编号为：NO.0003125，该原合同为2016年8月1日周欢作为承租人与被告签订的租赁合同）是新合同的组成部分。2019年8月9日，原、被告双方租赁合同到期，被告于当天更改了指纹锁，收取了房屋。被告在收取房屋时，原、被告双方口头约定原告负责将周欢租赁期间损坏的部分墙纸恢复原状，即由被告退还押金4000元给原告，双方口头同意在押金中可以扣除原告租赁期期满时应承担的水电及8月租金。原告在搬离房屋后积极找到同样图案的墙纸及维修师傅，多次经微信、律师函等方式告知被告，要求被告开门以便原告进房间进行墙纸恢复原状。但被告却对原告称，除了墙纸需要恢复原状外，原告还应就其房间内其他各项设施清洁、维修进行赔偿，并列出项目及赔偿总额为2700元左右。被告要求原告接受其全部赔偿方案解决上述所有问题后才答应退还原告押金。双方多次就承担损失、退还部分押金协商未果。原告认为，作为承租人原告已经按月及时交付了房租，被告作为出租人负有义务提供屋内设施完好给原告使用。直到原告搬离被告房屋之前，被告房间内各项设施只是勉强可以使用，如被告提供的洗衣机根本无法使用，原告自己购买了洗衣机；被告的洗手台和水龙头有破损和漏水，之前的租户周欢曾经不得不自行维修且用板凳顶住方能使用，周欢为此曾向被告提出要求维修但被告只换了水龙头而一直未修理洗手台，原告使用期间因上述洗手台保持被顶住的状态尚可以使用，因而原告未向被告再提出维修要求。原告认为，按照双方合同约定，作为承租人原告不负有义务维修或更换被告本应提供的洗手池，被告在收回房屋后自行拆除旧的洗手池并要求原告承担更换费用是不合理的；同时，原告在租赁期间正常使用屋内设施，并无任何人为损坏。被告房屋内包括电视、抽油烟机、煤气灶及其他相关小物件（两个门锁）等老化、磨损应由被告自行承担相应的维修费用。原告在退房时应被告要求出资维修了电视机，原告已经为此花费550元，被告应将上述维修费予以返还。现原告认为扣除水电及租金1300元左右后，被告应返还押金2700元。综合上述事实与理由，为维护原告合法权益，追究被告滥用出租人的权利，对原告收取押金后无正当理由不予退还应承担的相应的法律责任，原告特向法院起诉，请依法判决。原告张秋凤为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.房屋租赁合同；2.租赁合同（NO.0003125）；3.收据（押金）；4.家具清单；5.收款收据（维修电视机）；6.民事案件委托代理合同2份；7.律师费发票2张；8.微信聊天记录；9.律师函；10.快递签收记录；11.律师费发票。被告高雅莉辩称，被告不同意。1.原告把被告的墙纸强行毁坏；2.洗手盆也是使用不当而毁坏；3.原告没有缴纳水电费及租金造成违约行为。反诉原告高雅莉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿灶具维修费90元、抽油烟机维修费200元、墙纸522元、更换墙纸人工500元、门回弹锁27元、邮箱锁30元、厕所洗面盆（东鹏）2300元、电冰箱门铰31元、饭厅墙修复150元；2.判令反诉被告支付违约金8000元。事实与理由：反诉原告、反诉被告在租约合同到期2019年8月9日交房时，经反诉原告查收验房发现，屋内电器设备有不同程度非正常磨损的机械设备损坏，里面包括有冷气机、电视机（已修复）、洗衣机、全自动抽油烟机、洗手盆直接毁坏，装饰墙隐形门因未经反诉原告批准下在墙纸上安装玻璃镜，反诉被告搬走时强行拆除镜子而导致部份墙纸撕开，影响外观。以上损坏物品在退房当日不予理睬收拾自己私人物品便离开了，反诉原告一直以微信方式沟通，反诉被告均以各种理由推脱责任不愿意按合同上修复交付给反诉原告，反诉原告为保护自己的合法权益不受侵犯，限反诉被告5天内上门将所有的非正常损坏物品修复正常使用交付给反诉原告，逾期不去办理的话，均由反诉原告以视频并由世纪新城物管人员作为第三方做证明，照片为证后再找人修复正常，所需的维修费用均以合同为准需租户个人承担出资，待处理完毕后房东可退回租房押金。以上反诉被告已违反合同上明确规定的第六条要求。反诉被告尚拖欠反诉原告2019年6月、7月、8月1日至9月1日的水电费以及2019年8月1日至9日的租金和管理费，此行为均属违约行为。被告（反诉原告）高雅莉就其辩解及反诉请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.房屋租赁合同；2.收据；3.送货单；4.微信聊天记录；5.光盘；6.照片3张、收款收据2张。反诉被告张秋凤辩称：一、反诉被告不同意反诉原告在反诉状中对双方交房时对事实部分的陈述，该陈述内容与双方微信聊天记录不符。2019年8月9日交房时，双方只就墙纸和电视机部分进行过对话。2019年8月9日双方租赁合同到期，反诉被告当日按约交房，反诉原告在当日中午11点左右过来收房，双方当面就墙纸部分协商，反诉被告承诺会修补墙纸或者找到同样的墙纸更换，其他双方无异议，反诉原告更改了房间指纹锁，反诉被告就搬家离开了。反诉被告在搬家离开的过程中，反诉原告告知其电视机不能打开，反诉被告那时才知道电视机可能坏了不能看。微信记录也显示，反诉原告是在反诉被告已经离开的情况下，将问题反馈给反诉被告的。为此，双方协商处理该问题。考虑已经不再租房并早日要回应拿回的押金，反诉被告于是在8月26日找维修师傅修理好并安装回该电视机，共花费了550元，反诉被告未向反诉原告主张该维修费。二、反诉被告维修完电视后，在2019年8月28日向反诉原告索要应退还的押金时，反诉原告提出要反诉被告继续承担关于灶具维修、抽油烟机维修、门回弹锁、邮箱锁、厕所洗面盆、电冰箱门铰、饭厅墙面修复费用等其他费用。微信聊天记录显示，反诉原告要求反诉被告支付上述所有维修费用，态度强硬，明确表示反诉被告如不维修好则不退还押金，并提出反诉被告可以去起诉。反诉被告从2019年9月1日开始聘请律师居中协商，希望双方能够就这不大的争议金额进行协商，并表示愿意在对方扣除水电费后所剩余的约2800元押金中，请反诉原告再扣除1000元，将剩余的押金1800元退还，但反诉原告仍不同意。至此，反诉被告认为，反诉原告以自己手中握有押金为要挟，以为反诉被告性格软弱、能够轻易妥协让步、双方争议金额不大诉讼，成本过高等优势缘由，强势侵犯反诉被告的合法权益。三、反诉被告认为，根据租赁合同的性质，反诉原告作为出租人，其出租房屋后，屋内供承租人使用的物品设施应由出租人保证可以正常使用，因正常使用而磨损陈旧或如需更换的义务，应由出租人自己承担。在反诉被告承租期间，即使反诉原告很少或从未维护出租屋内的设施，即便反诉被告曾经向其反映有物品（如曾后映洗手池等需维修）有使用问题，反诉原告也只是推诿让反诉被告去找物业维修。为此，直至合同到期双方交房时，该房屋内的部分物品设施只能说能够使用或者也许能够使用（例如电视，由于反诉被告并未观看，不知其存在问题），反诉被告租房期间都是正常使用所有电器和设施，而没有恶意损坏该房屋内的任何设施。在反诉被告承租期间，已经按约支付租金并合理使用各项设施。现反诉原告作为出租人，现在如想更换出租屋内的各项陈旧的设施，应属其个人行为，不应将其更换或者维修义务强加给租约已经到期的、作为承租人的反诉被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，都明确了反诉原告负有义务保证其出租房屋内各项设施完好，包含屋内设施如有需要维修或者更换的情形，反诉原告有义务维修或者更换。四、反诉被告不存在违约行为，故无需支付违约金。反诉原告拒不返还押金，才是违约一方。合同到期后双方交房时，反诉原告没有告知反诉被告全部的水电费和房租管理费，反诉原告是在9月6日左右应反诉被告的要求，才将应付水电费和租金合计数目告知反诉被告。在双方各个协商的过程中，反诉被告已经同意让反诉原告在押金中扣除所欠水电费及8月租金及管理费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，反诉被告按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损耗的，不承担损害赔偿责任。因此，反诉被告在租房期间按照租赁物的性质使用房屋及屋内设施，不负有为反诉原告维修更换的义务。为维护反诉被告合法权益，避免反诉原告倚强凌弱，请求法院驳回反诉原告的全部请求。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高雅莉是中山市世纪新城****的所有权人。2016年8月1日，高雅莉与案外人周欢分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），签订编号为NO.0003125的《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方之房产坐落于中山市××世纪××小区××Ｇ2-1-105；租赁期限为3年，自2016年8月10日至2019年8月9日止；乙方按月向甲方支付租金2000元；乙方于本合同签订时向甲方交纳押金4000元，本合同期满甲、乙双方结清租金及其他费用后，甲方应一次性无息将押金退还乙方；乙方未按本合同约定缴付月租金或有关费用超过7天，甲方有权单方终止本协议，要求乙方返还租赁房产并没收押金；租赁期内，租赁物如发生毁、损维修，按毁、损情况（属自然折旧损坏）归责于甲方对租赁物进行维修，其余租赁物毁、损（人为损坏）由乙方负责维修。合同还约定了其他事项。高雅莉、案外人周欢分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，案外人周欢于当日向高雅莉交纳押金4000元、2016年8月（20天）租金及管理费1575.5元，高雅莉向案外人周欢出具2份《收据》，确认收到上述费用。2016年8月4日，高雅莉列出出租的《家具清单》，周欢在客户处签名，确认涉案房屋的家具包括电视1台、电视机顶盒1个、空调（柜式1台、分体3台）、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台、抽油烟机1台、煤气灶1台、消毒柜1台、电视柜1台、书柜1个、衣柜1个、沙发1套、茶几1个、餐台1张、餐椅4张、床垫2张。2018年10月16日，周欢因其他原因不能继续承租，在征求高雅莉同意后将涉案房屋租给张秋凤，后高雅莉直接与张秋凤签订租赁合同，但租赁期限与原合同期限一致。高雅莉、张秋凤分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在中山市沙溪街道世纪新城小区三期G2-1-105号的房屋出租给乙方使用，租赁期共16个月，甲方从2016年8月19日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年8月9日收回；押金4000元，月租金2000元，按每月1号乙方向甲方支付全月租金；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋及其家具电器设施，若有损坏按原价赔偿，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；在房屋租赁期间，乙方违反本合同的约定，须向甲方交纳年押金的200%作为违约金；高雅莉在合同下方手写备注内容：本合同属旧租户转租新签，旧合同号：0003125是本合同组成部分。合同还约定了其他事项。高雅莉、张秋凤分别在甲方、乙方处签名。合同签订后，张秋凤向案外人周欢交纳押金4000元，高雅莉在其向案外人周欢出具的《收据》上手写如下内容“张秋凤（转租新签）”，并将涉案房屋交付给张秋凤使用，张秋凤亦在高雅莉与案外人周欢双方签名的《家具清单》上签名，即张秋凤承接了周欢与高雅莉签订的租赁合同。2019年8月9日，房屋租赁合同到期，张秋凤经征得高雅莉同意后搬离涉案房屋。张秋凤认为其搬离涉案房屋时墙纸、电视机有损坏，其已花费550元维修了电视机。而高雅莉认为除墙纸、电视机外，煤气灶、抽油烟机、门回弹锁、邮箱锁、厕所洗手盆、电冰箱门铰、饭厅墙均有损坏。张秋凤提交其（该微信有时也由其丈夫使用）与高雅莉的微信聊天记录，主要内容为：高雅莉（2019年8月3日，以下简称高）：上月水29，电125.16，天线30。张秋凤（以下简称张）：你看你明天早上有没有空过来，你明天早上过来，我明天早上搬东西。高（2019年8月9日）：那个电视机那排插座都不亮了，为什么？高：电视那排插座都不亮，我试不了电视机这个。张：你再看下，电视我都没动过。高：反正电视机就不行，那排插座的开关都开了，都没反应的。张：还有那个墙纸，你找找那个链接，找到发给我，我再发给她，让她去买，让她们过来弄。高：我找了，没有了，已经显示没有这个款，只能拍个照再找下，我当时都跟她们说过这个事。高：你找找，如果找不到两边都要换的了，你跟她们说下。张：那指纹锁那里你不要换那么快，我明天找个人去看下电视。高：我怀疑你之前是不是太潮湿，你一直没开过开关，我都不知道，显示屏都不亮。高：还有洗衣机的排水管，你把那个排水管拔走了，那条是我的。高：还有那个绿色的时钟是我的，看下是不是你拿走了，放在之前的餐桌上的架子上。张（2019年8月26日）：电视已经修好了。高：好的。张（2019年8月28日）：房东，那电视机，你那天都听到，属于自然故障老化坏的，但是你现在要我们修，我觉得这是不合理的，里面的零件是自然损耗，不是我们人为损坏，没理由要我们修的。张：要不这样子，我给个意见，电视机修好就修好，就算了，房子的那些问题，她们可能都有些问题，我们大家各退一步，你退还这个押金给我们，电视机就算了，帮你都修好了。高：你这样说我就没办法说了，自然损耗和坏事两回事，……我要求很简单，这些东西能够正常使用就OK啦，至于你所说的自然损耗，我都没有算上去的，好像坏了的这些，肯定是要赔偿的，好像这个门贴了镜子上来，你说不赔偿是不可能的。张：你电视机那些我都看了，是五、六年前的电视，是自然老化，不是我们弄坏的，你要明白。高：算了，如果你要这样说我都没办法，那东西样样都会老化的，是开不了吗？但是不是啊，我冷气机是一样可以用的，是不是？现在电视是完全开不了的。靓仔，你说这些合不合情理，吵是没有意义的了，当你老婆来租的时候，我再三和她说，这些东西用得怎么样了，她都要来租的，合同上都写着不能转租的，但是你们说不是转租的，那我就没话说的。你按合同走，按合同办事吧，本身我也不想搞得那么复杂。张（2019年8月30日）：我要去看房子有哪些问题。高：你的意思是不是带师傅来看要维修什么的意思，你说你是叫师傅来看修哪些东西，那是没问题的，你看一看怎么处理，你老公说要起诉我的，我要问清楚你是怎么处理，或是来取证，还是怎么样。张：我想和你尽快协商解决，到房子现场去看哪些具体问题号协商解决。如果你不能及时过来，那你说的拖延造成的损失也不能由我承担，你自己负责。高：我明白，所以我要问清楚你修的吗，那OK。张：我的押金4000元，你要尽快退还给我。高：OK啊，你是直接找师傅来看是吗？那我安排个人来开门给你，看你是大概什么时候？高：你处理了这些问题，我就退钱，你不处理这些问题，我是不可能退钱的。张：莉姐，房子我8月9日就已交还给你了。现在我的押金4000元你还没退还给我，本身你说的扣押金的有些事实和理由部分就是不合理的：关于卫生，我交房时搞好了，你不满意，我可以让一步，再帮你搞一次；至于墙纸，我们没有故意破坏，只是正当使用，所以变旧了，磨损了，我没有义务帮你更换；空调、吸油机、电视也是一样，正常使用，搞卫生、维护，我没有故意毁坏它们，包括洗手池交给你的时候都是好的。房东提供的电器，租客没有恶意损坏的话，就没有义务维修。以上就是我的意见，我也问过律师了，希望你放弃不合理的要求，和我尽快协商解决，退还我押金，否则真的起诉到法院的话，我产生律师费、诉讼费我要求你来承担。高：好的。张（2019年8月31日）：她们找了这个墙纸，你看行不行？你那个墙纸，她们没有找到一模一样的。张：第二个建议就是：让她们找人评估你那个墙纸的费用，让她们给你补偿。张：她们之前答应还原墙纸，她们找了这么久，就找到了这种，你现在又没有你之前在网上买的那个店。高：我有那间店，但是那间店没有卖的了。高：如果是由下面右下角的那些页面，我就不喜欢的，因为不一样的，和我的都完全不一样的，你那些是小石子，我那是有大有小的。高：如果接不上的，只有两边都换的，不可能只换一边，不好看的，只换那扇门，因为不一样的墙纸。张：那我第二个简易就是：让她们找人评估你那个墙纸的费用，让她们给你补偿。但是说要全部换了，不太可能。高：那你就换回一模一样的，就这么简单，当时都说好的了，都说得很清楚，这些与我无关的，你不用建议什么给我，你就给我还原就可以了，我不需要你换新的，换什么的不需要，我之前是怎么样的，你就还原什么样的给我，就可以了。高：还有洗水盆，她们绝对要负责的，因为用的烂了，她是用凳子顶着在用，她根本就没叫人来修，用了那么久，本身她们一早叫人来修就没事，又不叫，这些都是她们的责任。你叫我跟她谈，我跟她根本谈不了，因为你俩当时交接，我就跟你说过这个问题，你们当时都说OK的了，反正这些事还原，这些就是你的问题了。高：你现在是怎么处理啊，是换那道门的，还是全部换？如果全部换，我就不是要你挑的那个花的，你挑的那个花我不喜欢。张：现在就是三个方案：一、找你那个墙纸。二、评估那个墙纸的价格，做赔偿。三、你说要一模一样的。你要两边的墙纸全帮你换，这是不合理的。租了这么多年房子，我们是有使用权的，之前答应你搞好墙纸，现在我已经是作好方案去搞好，现在就差你选择。高：房东高雅莉、租户张秋凤在租约合同到期2019年8月9日交房时，经房东查收验房，发现屋内电器设备有不同程度非正常磨损的机械设备损坏，里面包括冷气机，电视机（已修复），洗衣机，全自动抽油烟机，洗手盆直接毁坏，装饰墙隐形门因未经房东批准下在墙纸上安装玻璃镜，租客搬走时强行拆除镜子而导致部分墙纸撕开，影响外观。以上损坏物品在退房日到今天租户张秋凤均以各种理由推脱责任不愿意按合同上维修交付给房东，为保护房东合法权益不受侵犯，房东限租户5天内上门将所有的非正常损坏物品修复正常使用交付给房东，逾期不去办理的话，均由房东以视频并由世纪新城物管人员作为第三方做证明，照片为证后再找人修复正常，所需的维修费用均以合同为准，需租户个人承担出资，待处理完毕后房东可退回租房押金。张：直接走法律吧。高（2019年9月6日）：6月：水费29元、电费155.16元、天线费30元。7月到8月9日：水费34.76元、电费390.5元、天线费30元。8月1日到9日租金672元，灶具维修费90元，抽油烟机维修费200元，墙纸472元，更换墙纸人工500元，杂物房门回弹锁27元，邮箱锁30元，厕所洗面盆（东鹏）2300元/2，各承担一半1150元，饭厅墙修复150元。一共3960.42元。张：6、7、8三个月水表单电表单麻烦给我一下。高雅莉提交《收据》、2份《收款收据》，拟证明其于2012年1月12日购买洗手盆1套花费2300元、坐厕一个花费1500元，共计3800元；于2019年9月12日维修门回弹锁花费27元、邮箱锁花费30元、电冰箱门铰花费31元、饭厅墙白油漆花费150元，共计238元；于2019年11月12日维修煤气灶花费90元、抽油烟机花费200元，共计290元。2019年8月31日，张秋凤委托广东广诚信律师事务所向高雅莉发出律师函，要求高雅莉在收到律师函后2日内与张秋凤协商解决返还押金4000元的问题。高雅莉于2019年9月3日收到上述律师函后，未在指定期限内返还押金。张秋凤遂于2019年9月17日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。高雅莉认为张秋凤拖欠其从2019年6月至8月9日期间水电费、从2019年8月1日至8月9日期间租金及管理费、维修费未支付，遂向本院提起反诉，主张前述实体权利。另查，张秋凤为本案诉讼，与广东广诚信律师事务所签订2份民事案件委托代理合同，支付律师费6500元（2000元+3500元+1000元）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高雅莉将涉案房屋出租给案外人周欢，之后因周欢个人原因不能继续承租，周欢将房屋转租给张秋凤，高雅莉同意后由高雅莉与张秋凤直接签订《房屋租赁合同》，故高雅莉与张秋凤之间从2018年10月16日起成立租赁合同关系，租赁期限至2019年8月9日止。该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且已履行完毕，故本院认定该合同的效力。合同签订后，张秋凤以向案外人周欢支付押金4000元的方式作为其向高雅莉交纳押金，高雅莉亦予以确认，本院予以认定。租赁期限届满后，张秋凤搬离涉案房屋。但双方对张秋凤在承租期间拖欠的费用以及损坏电器设备存在争议。故本案双方争议的焦点为：张秋凤在承租期间对高雅莉房屋造成的损失哪些应予以赔偿。一、关于张秋凤尚欠承租期间的费用及应退的押金数额。根据双方的微信聊天内容，高雅莉在微信聊天中称“上月水29，电125.16，天线30”、“6月：水费29元、电费155.16元、天线费30元。7月到8月9日：水费34.76元、电费390.5元、天线费30元。8月1日到9日租金672元”，即在张秋凤搬离时尚欠租金、水电费、天线费未交纳，张秋凤在庭审中亦确认拖欠水电费、租金的数额大约为1300元，故本院认定张秋凤拖欠高雅莉在承租期间的水电费、天线费、租金共计1311.42元（注：其中6月电费应为125.16元）。关于是否应退还押金的问题。《房屋租赁合同》约定“在房屋租赁期间，乙方违反本合同的约定，须向甲方交纳年押金的200%作为违约金”、“备注：本合同属旧租户转租新签，旧合同号：0003125是本合同组成部分”，编号为NO.0003125的《租赁合同》约定“乙方未按本合同约定缴付月租金或有关费用超过7天，甲方有权单方终止本协议，要求乙方返还租赁房产并没收押金”，合同期满后，高雅莉应退还张秋凤押金4000元，但张秋凤在合同到期搬离时因统计原因无法计算当月及上月的水电费，而高雅莉尚有张秋凤交纳的押金4000元未退还，故张秋凤在搬走时无法马上交纳水电费，张秋凤在微信中同意在应退还的押金中扣除，故本院认定张秋凤不存在拖欠租金或其他费用的违约行为，而双方在张秋凤搬走后并未对是否应没收押金存在争议，故本院对高雅莉要求张秋凤交纳的押金4000元归其所有、要求张秋凤支付违约金的请求不予支持。《租赁合同》约定“本合同期满甲、乙双方结清租金及其他费用后，甲方应一次性无息将押金退还乙方”，现张秋凤要求结算租金及其他费用、要求高雅莉返还押金2700元，符合上述合同约定，故扣除张秋凤拖欠的水电费、天线费、租金共计1311.42元后，高雅莉应向张秋凤返还押金2688.58元（4000元-1311.42元）。二、关于张秋凤在承租期间是否损坏高雅莉家电设备、损坏哪些家电设备以及如何赔偿的问题。《租赁合同》约定“租赁期内，租赁物如发生毁、损维修，按毁、损情况（属自然折旧损坏）归责于甲方对租赁物进行维修，其余租赁物毁、损（人为损坏）由乙方负责维修”，《房屋租赁合同》约定“租赁期间，乙方不得随意损坏房屋及其家具电器设施，若有损坏按原价赔偿，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状”，即双方在签订合同时对损坏家电设备及如何赔偿进行了约定。根据上述约定，承租人高欢、张秋凤如有损坏家电设备的行为则是“人为损坏”、“随意损坏”，故应为故意损坏，若有损坏须按“原价赔偿”、“恢复原状”；如属自然折旧损坏，应由出租方高雅莉负责维修。故本院按双方上述约定处理高雅莉被损坏的家电设备。关于哪些设备、家电损坏是张秋凤在承租期间故意损坏、应予以赔偿，哪些设备、家电是自然老化损坏。1.关于墙纸。高雅莉与张秋凤确认涉案房屋的墙纸有损坏，损坏原因是因为案外人周欢贴了镜子在活动门上，张秋凤在租赁期满时拆除镜子损毁了镜子后面的墙纸，故墙纸属人为损坏，其维修费用应由承租人张秋凤承担。双方在张秋凤搬走后对如何赔偿该损坏的墙纸进行过多次协商，由于客观原因，张秋凤无法买到与租赁房屋的墙纸相同或相似的墙纸，双方未达成一致意见。高雅莉在微信聊天中称“墙纸472元，更换墙纸人工500元”，即两条墙纸价格为972元，高雅莉未提交使用墙纸的时间，本院根据高雅莉购买洗手盆的时间2012年1月12日推定涉案房屋在2012年开始使用，为计算方便，酌定高雅莉从2012年8月9日起使用。张秋凤只损坏两条墙纸的一小部分，高雅莉考虑到房屋的美观及再出租的需要，要求张秋凤恢复原状或全额赔偿墙纸的损失有一定的合理性。但因该墙纸已使用多年，故本院酌定按高雅莉购买时的价格综合使用年限进行折旧。高雅莉从2012年8月9日起使用租赁房屋至2019年8月9日共7年即84个月，故本院按租赁物已实际使用了84个月将墙纸费用平均分摊，计算至合同届满时墙纸的价值。张秋凤承接案外人周欢的租赁合同，其与周欢共使用三年即36个月，故墙纸装修的残值为417元（972元÷84个月×36个月），该费用张秋凤应向高雅莉赔偿。2.关于饭厅墙的修复费用。张秋凤在承租期间在饭厅墙上张贴了一张斑马画致墙体装修受损，高雅莉需重新粉刷才能使用，高雅莉要求赔偿的数额为150元，虽然高雅莉未提交其重新粉刷而支付的费用，但该费用并不畸高，本院予以支持。3.关于洗手盆。双方对洗手盆的损坏存在较大的争议。根据双方的陈述，高雅莉确认在周欢承租期间曾要求高雅莉进行维修，其更换了一个水龙头，未对洗手盆及附属设施进行维修，而张秋凤确认在其承租期间能正常使用洗手盆，但必须在洗手盆的下边用凳子顶着才能使用，其并未要求高雅莉进行维修更换，而高雅莉提交的视频反映洗手盆已完全损坏，又不能使用，洗手盆的损坏不属于自然老化，损坏应属于使用不当损坏，故张秋凤应予以赔偿。高雅莉在微信中要求张秋凤按其购买的2300元价格承担一半的损失1150元，故本院按洗手盆自然折旧计算洗手盆的损失。高雅莉在2012年1月12日购买，计算至2019年8月9日，约使用了7年7个月即91个月。张秋凤赔偿一半的损失即为455元（2300元÷91个月×36个月÷2）。4.关于其他损失的认定。高雅莉与张秋凤就维修问题协商不成后，高雅莉在微信聊天中称“灶具维修费90元，抽油烟机维修费200元，……杂物房门回弹锁27元，邮箱锁30元……”，其反诉要求张秋凤赔偿灶具维修费90元、抽油烟机维修费200元、……门回弹锁27元、邮箱锁30元、电冰箱门铰31元。庭审中，张秋凤确认邮箱锁为其丢失，愿意赔偿邮箱锁30元，愿意承担回弹锁一半的费用13.5元，共计43.5元，本院予以支持。至于灶具维修费、抽油烟机维修费、电冰箱门铰费用，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”的规定，高雅莉没有提交证据证明张秋凤存在故意损坏上述灶具、抽油烟机、电冰箱门铰的行为，即便张秋凤在租赁期间损坏也是正常使用的损耗，故张秋凤无须承担赔偿责任。关于电视机的损失。高雅莉认为电视机的损坏原因是张秋凤使用不当，经常不开机、没有使用电视机造成，故电视机属自然折旧损坏，并非人为损坏。依照上述法律规定，其维修费用应由出租人高雅莉承担。故高雅莉应向张秋凤返还电视机的维修费用550元。综上，高雅莉应向张秋凤返还电视机维修费550元，张秋凤应向高雅莉赔偿1065.5元（417元+150元+455元+43.5元）。张秋凤要求高雅莉支付从其于2019年9月17日向本院起诉之日起的逾期付款利息，符合相关法律规定，本院将利息的计算方法调整为：以3238.58元（2688.58元+550元）为基数，从2019年9月17日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于律师费。《房屋租赁合同》、《租赁合同》均未约定律师费等为实现债权的费用由高雅莉承担，高雅莉也未在微信聊天中承诺律师费由其承担，张秋凤要求高雅莉返还律师费6500元的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告张秋凤的本诉诉求及反诉原告高雅莉的反诉诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高雅莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张秋凤返还押金2688.58元、电视机维修费550元及利息（利息计算方法：以3238.58元为基数，从2019年9月17日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、反诉被告张秋凤于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告高雅莉赔偿1065.5元；三、驳回原告张秋凤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高雅莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，简易程序减半收取25元（原告张秋凤已预交），由原告张秋凤负担16元，由被告高雅莉负担9元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告张秋凤）。反诉案件受理费48元（反诉原告高雅莉已预交），由反诉原告高雅莉负担44元，由反诉被告张秋凤负担4元（于本判决生效之日起七日内直接返还给反诉原告高雅莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇二〇年六月三日书记员 梁嘉丽