陕西省西安市灞桥区人民法院 陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0111民初4374号原告：成都某某物业集团有限责任公司西安分公司（以下简称金房物业西安分公司），住所地西安市碑林区。负责人：尹某，任该公司总经理尹某。委托诉讼代理人：尹茜，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪薇，陕西云德律师事务所实习律师。被告：何红某，女。何红某。原告金房物业西安分公司诉被告何红某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹茜、赵雪薇到庭参加了诉讼，被告何红某经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告欠缴物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费等费用8728.7元（按照住宅物业服务费费用1.2元/平方米/月，电梯费为0.21元/平方米/月，垃圾费6元/月，标准自2016年7月1日暂计算至2019年5月31日，并计算至应缴纳物业服务费、电梯费等费用交清之日止）；2.判令被告支付违约金4680.38元（按照每日千分之一的标准暂计算至2019年6月15日并计算至欠缴的物业服务费、电梯费等费用缴清之日止）以上共计13409.05元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：檀香园小区系陕西檀香园置业有限公司建设，被告系原告服务管理的檀香园小区9号楼2单元2604室业主，建设单位依据《物业管理条例》相关规定，委托成都某某物业集团有限责任公司西安分公司进行物业服务，在此期间，原告全面合法的履行了义务，截止起诉之日，被告未按照约定向原告交纳涉案房屋物业服务费、垃圾费、电梯费等费用。经原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：要求被告按照物业费149.95元/月，电梯费43.74/月，垃圾费6元/户/月计算，自2016年7月1日起计算至2019年5月31日共欠35个月，欠费共计6989.2元，要求计算至应缴纳物业服务费、电梯费等费用缴清之日止，暖气费2016年和2018年两年未交，两年欠费金额共计1739.40元，欠缴费用共计8728.70元；违约金按照每日千分之一的标准分段累计计算，暂计算至2019年6月15日，要求计算至欠缴的物业服务费、电梯费等费用缴清之日止。被告未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交下证据：《收房确认书》、《关于檀香园物业移交相关事宜的函》、《陕西西安檀香园前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务协议》、照片7张，前期物业管理合同解除协议、名称变更通知、企业信用报告。被告未到庭应诉，视为对其质证权利的放弃。原告提交的该组证据之间能够形成完整的证据链，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明以下事实：被告何红某购买了陕西檀香园置业有限公司开发的檀香园小区9号楼2单元2604号房屋，房屋面积为124.96平方米。2011年7月21日，陕西檀香园置业有限公司向何红某交房，同日，被告何红某（乙方）与北京海航太平物业管理有限公司陕西分公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、专项维修资金、双方权利义务、违约责任等均进行了约定。其中第二章第七条约定：物业服务费：住宅用房1.2元/平米*月；花园洋房：1.50元/平米*月；办公用房2.6元/平米*月；电梯费：一层0.10元/平米*月；二层0.20元/平米*月；三层至十六层每层增加0.01元/平米*月；十六层以上0.35元/平米*月。第八条约定：5.暖气：按照西安市统一单价执行，依照房屋建筑面积计费，取暖费在每个采暖季的11月14日前缴纳。第九条约定：物业管理费用及其他各项费用用于入住通知书通知交房之日开始计收。业主应于每个月15号前缴纳物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费及其它费用。第六章第十七条约定：“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，如未按时交，从逾期之日起每日承担1‰的违约金。乙方如一月以上（含一个月）欠费未交，服务处有权停止提供有关服务或通过法律途径解决。”合同签订后，北京海航太平物业管理有限公司陕西分公司曾为檀香园小区提供物业服务。另查明，北京海航太平物业管理有限公司陕西分公司于2011年1月5日注册成立，2015年12月4日，名称变更为北京一卡通物业管理有限公司，海南一卡通物业管理股份有限公司系北京一卡通物业管理有限公司的法人股东，出资比例为100%。 2016年6月29日，陕西檀香园置业有限公司与海南一卡通物业管理股份有限公司签订《前期物业管理合同解除协议》，2016年11月21日，陕西檀香园置业有限公司与原告金房物业西安分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，第二条约定“委托管理期限：本合同签订日至本物业业主委员会重新选聘物业管理单位并决定其进场之日止”；2019年8月9日陕西檀香园置业有限公司向原告金房物业西安分公司出具了《关于檀香园物业移交相关事宜的函》，其中载明：“成都金房于2016年6月28日前对小区进行全面检查，并办理了交接手续，于2016年7月1日起正式接管檀香园小区物业。”再查明，檀香园小区至今未成立业主委员会。原告于2016年7月1日起至今为檀香园小区提供物业服务，但就物业公司变更情况，原告未及时有效向业主进行公示。被告自2016年7月起至今未向原告交纳物业费、电梯费、垃圾清运费，且2016年和2018年的暖气费未向原告交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告虽与北京海航太平物业管理有限公司陕西分公司签订《前期物业服务协议》，后在履行合同过程中，北京海航太平物业管理有限公司陕西分公司自2016年7月起即再未向被告提供物业服务，终止了与被告之间的物业服务合同关系，该合同已经事实解除。因该小区至今未成立业主委员会，2016年11月21日，檀香园小区的开发商陕西檀香园置业有限公司基于为小区业主提供日常物业服务与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，符合小区业主的基本物业服务之利益和需求，该协议依法对该小区全体业主及物业服务公司产生效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。现原告已依照该合同为檀香园小区提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务合同，应向原告交纳物业费及相关代收代缴费用。原告按照物业费149.95元/月，电梯费43.74元/月，垃圾费6元/户/月要求被告支付自2016年7月至2020年5月的物业费、电梯费、垃圾费合计:199.69元/月×47月=9385.43元；原告主张 2016年和2018年的暖气费869.7元/年（5.8元/平方米×124.96平方米×4个月×30%=869.7元/年，因2016年和2018年原告申请暖气空置，按照30%计算）计算两年为1739.40元，共计11124.83元，本院予以支持。被告未到庭应诉，视为对其相关诉讼权利的放弃。原告就物业公司变更情况未及时有效向业主公示，未尽到必要通知义务，被告逾期交纳物业费及相关代收代缴费用并不存在主观恶意违约，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何红某于本判决生效之日起十日内支付原告成都某某物业集团有限责任公司西安分公司自2016年7月至2020年5月的物业服务费、电梯费、垃圾费、2016年及2018年的暖气费共计11124.83元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，原告已预交，由原告负担25元，被告负担50元（与判决主文内容一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   张艳英审  判  员   杨  宁审  判  员   李琼蕾  二〇二〇年六月五日 书  记  员   潘晓花 1