广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2790号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********286Y。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：高阳鑫，女，系该公司员工。上诉人（原审被告，反诉原告）：贺新明，男，汉族，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码440************031。委托诉讼代理人：刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市彩管置业有限公司（以下简称彩管置业）因与上诉人贺新明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彩管置业上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.依法改判贺新明向彩管置业支付到期未付按揭款的违约金暂计1171200元（以2560000元为本金按照日万分之五的标准计算，自2017年1月13日暂计算至2019年7月16日，实际应计算至贺新明付清上述款项之日止）；3.本案一审、二审诉讼费由贺新明承担。事实和理由:一、一审法院认定彩管置业承担尚未发生的损失，属认定事实不清，适用法律错误。1.本案中贺新明提出的反诉主张所依据的合同并非基于双方签署的认购书，而是基于贺新明与未知银行尚未签署的银行借贷协议，与本案之间不具有关联性，贺新明提起的反诉不符合反诉的规定。2.根据法律相关规定，诉讼请求应当是具体明确的，且已经实际发生的损失。但本案中，贺新明从未向银行申请过贷款，也未与彩管置业签署正式的《商品房买卖合同》，贺新明反诉主张的利息损失尚未发生，故其该项诉讼请求不应支持。基于上述两点，一审法院都应当判决驳回贺新明的反诉，而不是判决彩管置业承担违约责任。二、一审法院对彩管置业已经实际发生的损失不予认可，属适用法律和认定事实错误。彩管置业为开发该项目投入大量资金，多数为开发贷，彩管置业要承担大量的利息损失。彩管置业一直积极要求贺新明签署协议，但其一直以各种理由拒绝。双方签署认购协议已有三年的时间，这期间彩管置业为贺新明保留房产，无法出售。但剩余房款贺新明一直拒绝支付，已经造成彩管置业严重的经济损失。且双方在协议内约定的违约金损失为双方一致达成的意见，并没有违反法律法规的情形，一审法院仅以彩管置业对签订正式的《商品房买卖合同》存在主要过错一笔带过，而判决贺新明无需承任何违约责任，为认定事实错误。三、一审法院认定在2017年1月1日后双方未能及时签订买卖合同应当由彩管置业承担主要责任属认定事实、适用法律错误。首先，一审法院将双方未能签署正式的《商品房买卖合同》归责原因分成两个时间点错误。一审法院认定2016年12月12日前未能签订正式合同为贺新明原因，2017年1月1日后未能签订正式合同为彩管置业主要责任。一审法院忽略了正是因为贺新明逾期支付首付款而导致在贺新明逾期付款期间(2016年12月12日至2016年12月30日期间)赶上政府的限签政策，进而导致后续一系列的无法按期签署正式合同。如果贺新明可以在双方约定的时间交付首付款，就不会遇上政府的限签政策，银行利率调整。也就是说2016年12月12日以后造成的不利后果均应当由贺新明自行承担。其次，遇上限签政策为不可预见、不可克服的政府行为，不可归责于彩管置业，该免责条款为法定免责条款，一审法院将因贺新明逾期付款导致的不利后果强加于彩管置业，适用法律错误。最后，本案中，语音聊天记录可以证明彩管置业销售人员在2017年6、7月份就已经开始通知贺新明前往销售中心履行签约义务(贺新明提交的语音聊天记录一审法院予以认可)，一审法院对彩管置业督促贺新明签约的事实未予以确认。但此时贺新明以银行贷款政策变更为由拒绝签署协议，贺新明既不履行合同，也不因客观政府政策的变化以及银行贷款政策的变化申请解除合同，既怠于履行义务同时又怠于履行权利，其行为严重违反了合同约定以及法律规定。实际上，从彩管置业通知贺新明可以网签之日起，彩管置业已经尽到了通知的义务，何况双方并没有约定彩管置业的通知义务。反而是贺新明一直怠于行使权利，如果贺新明在彩管置业通知其时即前往营销中心签署协议，及时止损，也不会造成如今局面。贺新明拒绝签署协议，就应当由其自行承担相应不利后果。2017年6月份就可以签署正式的合同，签署合同后，贺新明就可以按照正常的程序申请贷款，贺新明主张按照2019年的贷款利息计算损失无任何依据。贺新明上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项、第四项，并依法改判彩管置业向贺新明支付赔偿金，赔偿金为贺新明购买************房多支付的利息，暂按照2019年9月银行的房贷政策计算为681340.58元，实际金额以按照贺新明为购买案涉物业与银行签订的按揭合同约定计算的总利息比按照2016年12月银行房贷利率计算贺新明贷款2560000元按揭年数30年应支付的总利息（即1927975.84元）增加部分；3.本案一审、二审诉讼费由彩管置业承担。事实和理由：一、彩管置业应对贺新明的损失承担全部赔偿责任。1.彩管置业作为案涉物业销售的主导方，确认贺新明购买案涉物业可以享受“首付三成、贷款利率享受标准利率85折”的优惠，是贺新明同意购买案涉物业的重要因素。彩管置业在与贺新明签订《**认购书》(编号：0001842)，收取贺新明支付的定金之前，已经收取贺新明办理按揭所应提交的全套资料，对贺新明的情况有了充分、细致的了解，向银行询问确认贺新明符合享受优惠按揭政策(“首付三成、贷款利率享受标准利率85折”)的条件，并告知贺新明可以享受按揭优惠政策。正是基于彩管置业确认贺新明可以享受按揭优惠政策，贺新明才决定购买案涉物业，虽然，彩管置业确认的信息未被约定在《**认购书》中，但由于相关内容对贺新明是否购买案涉物业具有重要影响，彩管置业确认的内容理应视为合同内容，虽然彩管置业并非具体办理按揭业务的银行，但其有义务积极促成贺新明享受按揭优惠政策买房。2.贺新明就变更支付首期购房款的期限的事项与彩管置业达成一致，贺新明在变更后的期限内支付购房款并非违约行为，不应承担责任，彩管置业仍应承担《**认购书》约定的义务。《**认购书》签订后，贺新明就支付首期购房款的期限与彩管置业进行过协商，并向彩管置业递交了书面申请，在彩管置业同意变更后，贺新明按期支付了首期购房款，彩管置业收取首期购房款后并没有表示异议。故，贺新明在2016年12月12日以后支付首期购房款的行为并非违约行为，不应承担违约责任。此外，彩管置业的相关义务仍需履行(包括签约义务以及积极促成贺新明享受按揭优惠政策买房的义务)。3.在贺新明付清首期购房款并要求彩管置业签约时银行按揭贷款政策并未发生变化，在彩管置业未履行签约义务后，银行按揭贷款政策才发生变化。贺新明于2016年12月30日付清首期购房款(当时的按揭政策还未调整)，并多次要求彩管置业履行签约义务，彩管置业经通知后仍推诿，未履行签约义务，导致贺新明错失享受按揭优惠政策的机会。2017年2月10日，根据彩管置业告知，贺新明知晓银行按揭政策开始变化，贺新明无法享受按揭优惠政策，但经贺新明多次催促，彩管置业仍未履行签约义务。因为彩管置业未及时履行签约义务以及积极促成贺新明享受按揭优惠政策买房的义务，才导致贺新明错失了享受按揭优惠政策买房的机会，增加了贺新明的购房成本。4.因彩管置业拒绝赔偿其逾期签约行为给贺新明造成的损失才导致案涉物业至今未能签约。彩管置业逾期签约的行为给贺新明造成了损失，其依法应当承担赔偿责任。贺新明曾多次主动请求彩管置业沟通处理，但彩管置业概不理睬，贺新明担心自身的损失得不到赔偿，且难于承担因彩管置业逾期签约导致的成本上升，才未与其签订《商品房买卖合同》。在贺新明能享受按揭优惠政策之时，彩管置业拒不签约，也不为贺新明办理按揭业务(贺新明办理按揭的全套资料都由彩管置业收取，彩管置业也未告知有哪些银行可以办理按揭业务)，导致贺新明错过享受银行按揭优惠政策，增加了贺新明的购房成本。在案涉物业可以签约之后，彩管置业拒不赔偿贺新明的损失，导致案涉物业至今未能签约。彩管置业对本案应承担全部责任，应全额赔偿贺新明的损失，即增加的购房成本。二、彩管置业应赔偿贺新明的损失金额应以二审期间银行同类按揭贷款产生的利息为基础计算。在一审提起反诉以前，贺新明已多方询问，但银行均未告知贺新明目前按揭购买案涉物业的利息标准，为了便于提起反诉，贺新明才按照681340.58元暂计损失费用，不代表贺新明认同按照该金额确定赔偿金。双方关于是否签订案涉物业的《商品房买卖合同》没有争议，二审判决生效后，贺新明也将办理按揭，银行的贷款政策短期内不会发生调整，根据二审过程中的贷款政策，可以确定贺新明就按揭购买案涉物业一事向银行贷款应支付的利息之和，进而可以确认贺新明的损失。彩管置业向一审法院提出诉讼请求：1.贺新明立即与彩管置业签订《商品房买卖合同》及补充协议并同时办妥剩余房款的银行按揭手续；2.贺新明向彩管置业支付到期未付按揭款的违约金暂计1171200元（以2560000元为本金按日万分之五的标准计算，自2017年1月13日暂计至2019年7月16日，实际应计至贺新明付清上述款项之日止）；3.本案诉讼费由贺新明承担。贺新明向一审法院提出反诉请求：1.彩管置业向贺新明支付赔偿金，赔偿金为贺新明购买************房多支付的利息，暂按照2019年9月银行的房贷政策计算为681340.58元，实际金额以按照贺新明为购买涉案物业与银行签订的按揭合同约定计算的总利息比按照2016年12月银行房贷利率计算贺新明贷款2560000元按揭年数30年应支付的总利息（1927975.84元）增加的部分；2.彩管置业承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2016年12月9日，彩管置业（甲方、卖方）与贺新明（乙方、买方）签订一份《**认购书》，主要内容为：乙方认购位于广东省佛山市禅城区**************************，认购标准价为3979829元，定金30000元，成交楼价为3670860元；乙方选择银行按揭付款，首期房款1110860元于2016年12月12日前向甲方支付，并签署《商品房买卖合同》与办妥剩余楼款按揭手续，剩余楼款2560000元于2016年12月12日前办理银行按揭贷款支付手续，30天内即2017年1月12日前向甲方付清；乙方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款（或办理按揭贷款手续），凭本认购书和已付首期楼款/全额房款之单据，与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按期付楼款，甲方有权要求乙方每逾一日按应付楼款的万分之五支付延期付款滞纳金；乙方必须按照双方约定的时间主动与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按照约定时间签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除此认购书……。2016年12月9日，贺新明支付定金30000元，2016年12月30日支付首期房款1080860元。2018年12月17日，彩管置业向贺新明发出《签约催告函》，主要内容为贺新明应于2016年12月12日之前与彩管置业签订《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约以及其他法律文书，逾期未履行的，彩管置业有权解除本协议，没收定金，并将贺新明认购的房屋另行出售。经彩管置业多次催告，贺新明仍未履行认购书的签约义务。彩管置业正式函告贺新明收到催告函之日起3日内与彩管置业签署买卖合同，逾期未办理的，彩管置业有权解除《认购书》，缴纳的定金不予退还，贺新明认购的商品房彩管置业有权另行出售。庭审彩管置业陈述：贺新明未能在2016年12月12日前支付首期款，无法签订网签的《商品房买卖合同》，其支付首期款的时间是2016年12月30日；没有记录记载贺新明申请过延期付款。贺新明陈述：我没有在2016年12月12日前支付首期款并不影响签订《商品房买卖合同》，我申请延期付款是经过彩管置业同意的，后来交完首期款后，彩管置业不与我签订合同；我主张赔偿利息损失681340.58元，具体要求法院去银行调查取证，以现在基准利率上浮10%和2016年12月基准利率下浮15%之间的差价，按照30年的贷款期限计算利息差额进行赔偿。庭审一审法院询问贺新明，若一审法院不予支持其要求彩管置业赔偿利息损失的反诉请求，其是否还同意继续履行《认购书》而与彩管置业签订《商品房买卖合同》，贺新明表示：同意继续履行，但还是坚持要彩管置业赔偿迟延签约的损失。另查明：2017年1月10日，**置业员工周某1与贺新明微信沟通，主要内容是，周某1：我估计年前都还不行，就是限价网签问题，现在都是要预约网签的；贺新明：那我这边得不到保障啊，没有网签的话；周某1：很快的了，现在又要不了多久；贺新明：之前说是1月上旬就能搞定，那你现在给我个时间了。2018年4月3日，周某1与贺新明微信沟通，主要内容是，贺新明：由于你们的原因导致我现在才网签，从而导致我贷款利率上浮、贷款额度上浮等实际成本增加，这个增加的成本怎么解决啊？到现在都没有解决方案吗？不能因为你们的过错而让我背负不应我们承担的成本吧？周某1：已经多次通知您过来签约了；贺新明：通知是通知了，网签后是跟当时的条件一样吗？我现在过去网签后，贷款是贷七成，贷款利率是标准利率85折吗？2018年12月27日，周某1与贺新明再次微信沟通，周某1：您下定金的时候，并没有限签，是您申请延期付款后才出现限签的，当时银行政策首套房利率确实是85折优惠，您朋友都有办理了银行按揭而且享受的是85折优惠，后面银行利率都是逐渐上调了，银行利率不是根据认购时间来定，是根据客户跟银行签订按揭合同，银行放款时候的利率来算。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。彩管置业、贺新明签订的《认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。彩管置业诉请贺新明与其签订《商品房买卖合同》，而贺新明亦同意继续履行《认购书》，同意与彩管置业签订《商品房买卖合同》，故一审法院对彩管置业诉请贺新明签订《商品房买卖合同》予以支持。双方争议的焦点在于，至今未能签订《商品房买卖合同》归属哪一方过错？彩管置业认为贺新明于2016年12月30日才支付首期款，未按照《认购书》约定的时间签订《商品房买卖合同》，且催告后仍不前来签约，构成违约；贺新明认为，并非其不愿意签约，反而是彩管置业不愿意签约，贺新明要求签约时贷款政策发生了变化，但彩管置业拒不进行赔偿并协助办理按揭，彩管置业违约。对此一审法院认为，双方在2016年12月9日签订认购书后，未能在认购书约定的2016年12月12日前签订《商品房买卖合同》，过错在于贺新明，理由如下：第一，《认购书》约定贺新明应当于2016年12月12日前支付首期楼款1110860元，但贺新明直至2016年12月30日才支付首期楼款，贺新明称彩管置业同意延期缴纳首期款，但未能举证，应承担举证不能的责任；第二，贺新明认为支付首期房款与签订《商品房买卖合同》是独立两个行为，未支付首期房款不影响2016年12月12日前签合同，根据《认购书》中“乙方（贺新明）必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款（或办理按揭贷款手续），凭本认购书和已付首期楼款/全额房款之单据，与甲方签订《商品房买卖合同》”之约定，贺新明在签订《商品房买卖合同》前应当支付首期房款，故贺新明抗辩签订合同无需以支付首期房款为前提的理由不成立。综合以上两点，彩管置业、贺新明双方未能在2016年12月12日前签订《商品房买卖合同》，责任归于贺新明。而对于2016年12月30日贺新明支付了首期房款至今，彩管置业、贺新明仍未能签订合同，双方均存在过错。根据贺新明与彩管置业的员工微信聊天记录，2017年1月1日后，贺新明提出要签订《商品房买卖合同》，但彩管置业工作人员于2017年1月10日答复“限价网签的问题，要预约网签，年前都还不能签订合同”，因此，彩管置业对于2017年1月后双方未能及时签约，负有一定的责任。另一方面，在2018年初，彩管置业催促贺新明去签订《商品房买卖合同》，但由于当时贷款政策的变化，贺新明要求彩管置业赔偿相应的利息损失才同意签订《商品房买卖合同》，但《认购书》中并未明确约定“购房享受首付三成、贷款利率享受标准利率85折”的付款条件，购房者在购买商品房时系贷款的主体，开发商仅为配合办理按揭手续，能否获得银行贷款以及获得贷款的比例金额，由银行根据政策和个人资信情况决定，因此，贺新明以彩管置业不赔偿利息差损失为理由，拒绝签订《商品房买卖合同》，亦存在过错，对至今未能签订合同负有责任。因此，一审法院认定双方在签订《认购书》后，至今未能签订《商品房买卖合同》，贺新明违约在先，而彩管置业在后期履行中亦存在违约行为。对于彩管置业主张2017年1月13日开始的逾期付款违约金，合同虽然约定剩余70%楼款应于2017年1月12日付清，但该楼款系用按揭贷款方式支付，而2017年1月1日后双方未能及时签订买卖合同，彩管置业应承担主要责任，对于彩管置业该项诉请一审法院不予支持。对于贺新明反诉要求赔偿2016年12月12日与现在相比，贷款2560000元产生的利息差额的问题，贷款政策的变化并非彩管置业的原因造成，而对于未能在2016年底、2017年初签订合同以及办妥按揭贷款，双方均存在过错。换言之，若贺新明现在申请办理按揭贷款所需支付的利息比2016年12月12日多，既有不可归责于双方的原因，也有彩管置业、贺新明双方的过错，其中不可归责于双方的贷款政策发生变化系主要原因。因此，一审法院酌定对于贺新明主张的利息损失约68万元，由彩管置业、贺新明各承担10%的责任，即彩管置业应向贺新明赔偿68000元（680000×10%），另外80%属于不可归责于双方当事人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贺新明于判决生效之日起七日内，与彩管置业签订广东省佛山市禅城区**************************的《商品房买卖合同》；二、彩管置业于判决生效之日起七日内，向贺新明支付赔偿金68000元；三、驳回彩管置业其他诉讼请求；四、驳回贺新明其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行签订合同义务、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费7670元，反诉受理费5307元，合计12977元，由彩管置业负担6488元，由贺新明负担6489元。二审期间，贺新明向本院提交了如下证据：证据1.贺新明于2019年11月30日与彩管置业的工作人员周某1的电话录音、贺新明于2019年11月30日到售楼处与周某1的现场录音光盘，拟证明贺新明曾向彩管置业申请延期至2016年12月30日付清首期款，彩管置业同意贺新明的申请，贺新明延期支付首期款并没有违约，不应承担责任，且相关文件由彩管置业保存，贺新明无法提供，不应承担举证不能的责任。证据2.贺新明与周某1的微信聊天记录，拟证明贺新明交齐首付并要求彩管置业履行签约义务时，彩管置业有贺新明的全套签约资料，银行的首付比例以及打折比例也未调整，因彩管置业拒不履行签约，导致贺新明无法享受之前确定的贷款比例和折扣优惠，且贺新明多次提出要解决问题，彩管置业不肯妥善、合理的解决问题，导致双方至今未能签署合同，彩管置业应承担全部责任。经审查，本院对贺新明提交的上述证据认证如下：对证据一，在没有其他证据予以佐证的情况下，贺新明提交的该组证据不能证明其所主张的证明内容，本院不予采信；对证据二，因无原件予以核对，故本院不予采信。二审期间，彩管置业未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系双方未能及时签订《商品房买卖合同》为何方的过错及相应的责任。本案双方就未能及时签订《商品房买卖合同》发生争议，彩管置业主张贺新明迟延支付首期款，导致未能按照《**认购书》约定的时间签订《商品房买卖合同》，且贺新明经催促后仍不前来签约，贺新明构成违约；贺新明则主张首期款延期支付是经彩管置业同意的，后贺新明多次要求签订合同，但彩管置业拒不签约，导致贺新明错失了享有按揭优惠政策买房的机会，彩管置业应承担相应的违约责任。对此，本院认为，第一，案涉《**认购书》约定贺新明应于2016年12月12日前向彩管置业支付首期房款。但贺新明于2016年12月30日才支付首期房款，导致双方未能按照约定签订《商品房买卖合同》。贺新明虽主张彩管置业同意延期支付首期楼款，但其于本案中未能提供充分、有效的证据证明其该主张，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。第二，根据贺新明与彩管置业员工的微信聊天记录可知，贺新明于2016年12月30日支付了首期款后，双方就签订《商品房买卖合同》的事宜一直在协商处理中。2017年1月1日后，贺新明要求签订《商品房买卖合同》，但彩管置业的工作人员于2017年1月10日答复称因限价网签的问题，要预约网签，年前都不能签订合同。故彩管置业对2017年1月1日后未能及时签订合同负有主要责任。第三，在2018年年初，彩管置业催促贺新明签订《商品房买卖合同》，但因此时贷款政策发生变化，贺新明不再享有“购房享受首付三成、贷款利率享受标准利率85折”的贷款优惠政策，贺新明要求彩管置业赔偿相应的利息损失才同意签订《商品房买卖合同》。经审查，《**认购书》中并未明确约定“购房享受首付三成、贷款利率享受标准利率85折”，且购房者在购买商品房时系贷款的主体，开发商仅为配合办理按揭手续，能否获得银行贷款以及获得贷款的比例金额，由银行根据政策和个人资信情况决定。故贺新明以彩管置业不赔偿利息差损失为理由，拒绝签订《商品房买卖合同》，亦存在过错。综上，导致双方未能及时签订《商品房买卖合同》，既有不可归责于双方的责任，也有双方各自的过错。贺新明虽违约在先，但彩管置业在后续履行中亦存在过错，且认购书约定剩余楼款是以按揭的方式于2017年1月12日付清，故彩管置业主张逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。一审法院综合本案的实际情况，对贺新明主张的利息损失酌定彩管置业、贺新明各承担10%的责任，认定彩管置业应向贺新明赔偿68000元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。彩管置业、贺新明的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25274.21元，由佛山市彩管置业有限公司负担15340.8元；由贺新明负担9933.41元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月三十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽