黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初5号原告：刘峰，男，1972年3月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省虎林市。被告：刘航，女，1988年6月24日出生，汉族，黑龙江省垦区公安局牡丹江分局八五四派出所民警，住黑龙江省虎林市。原告刘峰与被告刘航租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、6月4日、6月9日公开开庭进行了审理，原告刘峰、被告刘航到庭参加诉讼。2020年1月31日至2020年5月30日为疫情期间。本案现已审理终结。原告刘峰向本院提出诉讼请求：1．要求被告继续履行合同；2．被告给付原告2018-2019年度取暖费2262元、2019-2020年度取暖费2938.95元，2019年11月25日至2020年11月24日期间租金20000元，共计25200.95元；3．要求被告自2019年11月25日起按日3%给付违约金；4．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定被告租用原告庆丰农场振兴路15栋51号门市房（现更名为健身小区1号楼2单元101门市），租期三年，自2018年11月25日至2021年11月25日止。年租金20000元，每年11月25日前缴清下一年度租金。租赁期间的水电、取暖、物业及其他费用由被告承担。合同签订后，被告于2019年7月交齐第一年度租金，但没有给付原告2018年11月25日至2019年春季的取暖费2262元，现又拖欠原告2019年秋季至2020年春季的取暖费2938.95元，双方发生纠纷，被告已明确表示自2019年11月25日起不再承租原告房屋。被告刘航辩称，1．双方签订的房屋租赁合同无效；2．请求法院确认原告与被告丈夫陈靖宇之间实际发生的房屋租赁关系解除，无其他经济纠纷；3．本案诉讼费用由原告承担。理由如下：首先，原、被告之间签订的书面房屋租赁合同书中原告未签字，应确认书面合同无效。其次，原告实际与被告的丈夫陈靖宇之间形成口头租赁关系，第一年房租20000元，承租方在没有找到更便宜的房屋尽量继续承租该房屋。按照庆丰农场市场交易习惯，房屋租赁合同中未明确提出取暖费用的，取暖费应当由房主缴纳，双方在协商房租时并未对取暖费进行协商，应当遵循当地交易习惯，取暖费由原告承担。该房屋租赁合同书中记载的庆丰农场振兴路15栋51号房屋并非陈靖宇实际租赁房屋，在庆丰农场房屋管理部门未查到此地址，合同标的存在重大瑕疵，综上房屋租赁合同书中的标的及重要约定均存在重大瑕疵和误解，并不属于双方共同的意思表示，应当以原口头约定为准，即第一年租金20000元不再交纳其他项目费用。再次，在租赁关系存续期间，房屋漏水、下水管破裂、下水道严重反味等情况发生时，原告不履行维修义务，在房屋租赁关系存续期间双方已经丧失了相互信任，租赁关系难以存续。2019年4月、7月、10月被告多次向原告表明房租太高，双方就房租问题进行协商未果，请求法院确认双方租赁关系于2019年11月24日解除。最后，对于2019年11月25日至今，被告及其家人多次找原告及其妻子退房，原告及其妻子均未接受。因此原告所受损失应由其自己承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下2组证据：1．房屋租赁合同书一份，欲证明原、被告于2018年12月1日签订房屋租赁合同，双方形成租赁关系。协议约定该房屋租期自2018年11月25日起至2021年11月25日止共三年，租金为每年20000元，每年11月25日前交清第二年租金。水电费、保洁费、电话费、宽带费由被告缴纳。租赁期间被告导致租赁物有关的设施损毁，维修费由被告负责。被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为被告违约。租赁期间水电、取暖、物业及其他产生的费用由被告承担。被告对协议的真实性没有异议。但认为该协议内容不是自己真实意思表示。自己不是实际承租人，实际承租人是自己的丈夫陈婧宇。2．2018-2019、2019-2020年的取暖费收据两份，欲证明2018-2019、2019-2020年的取暖费原告已缴清。被告无异议。被告刘航向本院提交以下2组证据：1．光碟一份，里面包含2018年11月4日的一段录音，2019年7月22日录像两份（光碟中hiv00307、hiv00308），录音欲证明原告曾经承诺第一年房租20000元，未明确提出取暖费需承租人交纳。原告承诺如果找到更便宜的房子可以搬走，但最好不要离开，房租好商量。二份录像欲证明与承租房屋同方向的门市房均价为15000元包含取暖费，对面门市楼上加楼下近140平租金含取暖费21000元，原告的房租高于市场价近30%；合同书内容不是双方真实意思表示；房屋租赁合同是原告的妻子李莉提供，由李莉填写并且李莉不知道合同具体内容有哪些，与原告所述不符；原告在接到被告丈夫陈靖宇明确提出租金太高，要求降租的请求后表示如果不租给被告，自己也能做点什么，因此自2019年10月末陈靖宇搬离该房屋后造成的一切损失不应当由被告或陈靖宇承担。原告对被告提供的录音录像真实性无异议，但认为不应该未经其同意录音录像。2．2019年10月26日原、被告间的微信聊天记录，欲证明双方在协商房租20000元时，原告没有提出取暖费由被告承担，只说明水电、网费谁用的谁交。原告承认2019年10月26日被告给其发过微信，但不认可被告的微信内容。以上证据，经本院审查，认证如下：原告证据1房屋租赁合同书被告签字确认，原告虽未签字，但已按合同书的内容实际履行，本院予以采信。证据2取暖费收据系相关部门出具，本院予以采信。被告提供的证据1、2是双方签订及履行合同过程的片段，不足以否定原告证据1的证明力，对被告证据1、2的真实性原告无异议，本院予以采信。根据证据采信情况、结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年原告在黑龙江省庆丰农场经营中通快递业务时，被告与原告协商购买其中通快递业务经营权。双方于当年11月25日达成转让经营权协议，同时商定被告以每年20000元的价格承租原告经营中通业务的房屋。2018年12月1日双方签订房屋租赁合同书，合同书载明：原告将坐落于黑龙江省鸡西市虎林市庆丰农场振兴路15栋51号房屋出租给被告，租期三年，自2018年11月25日至2021年11月25日止，租金每年20000元，每年11月25日前缴清下一年度租金；租赁期间，保洁费、水电费、电话费、宽带费由被告自行向有关部门交纳，因被告原因导致租赁物有关的设施损毁，维修费由被告负责；被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告押金（此条款内容，原告庭审中承认不是双方协商的内容）；租赁期间，水电、取暖、物业及其他产生的费用由被告承担。2019年7月22日，双方就取暖费由谁负担问题进行协商，原告不同意变更取暖费负担条款。2019年8月1日，被告以微信形式通知原告不再承租该房屋，并于2019年10月底搬离。被告将承租房的钥匙退还原告，原告未接收。2020年1月17日至2020年2月28日期间被告将承租房转租他人，于当年5月给原告介绍其他人承租该房屋，原告拒绝出租。另查明，原告交付案涉房屋2018年-2019年取暖费2799元，2019-2020年度取暖费2946元。再查明，2019年10月26日被告的母亲张伟另行租赁其他房屋从事中通业务经营。本院认为：本案原告给被告提供房屋租赁合同是一种要约行为，被告在合同落款处签字承诺生效，房屋租赁合同成立，合同书的主要内容已得到双方的实际履行，且合同书的内容不违反法律、法规的强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同生效。本案中，被告虽然于2019年8月1日向原告明确提出不再承租该房屋，但在2020年1月17日至2020年2月28日期间又将承租房转租他人，应认定为被告继续占用该房屋。2020年2月28日被告将房屋腾出并未向原告明示退租，但于当年5月给原告介绍他人承租该房屋，可以将此时的时间认定为被告退租时间。因双方均记不清准确时间，本院酌定被告退租时间为2020年5月15日。关于取暖费的交纳，房屋租赁合同书中有明确约定，原告要求被告给付实际承租期间（2018年-2019年）取暖费2262元，2019-2020年度取暖费2938.95元，合计5200.95元，符合约定，本院予以支持。因2019年11月25日至2020年5月15日期间（计172天）被告实际占用房屋，故被告应给付原告上述期间的租金，经核算，租金为9555元（20000÷360×172），超出部分于法无据，不予支持。在合同履行过程中，被告以房租太高，无法负担为由向原告提出退租，并单方搬离租赁房屋、通知出租人收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。原告以租赁合同未到期为由，不同意被告退租，双方形成合同僵局。本案被告不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院向原告释明变更诉讼请求为解除合同，赔偿损失，但原告不同意，故原告要求被告继续履行合同，给付实际租期外租金及取暖费的诉讼请求不予支持。关于违约金问题，因双方没有违约条款的约定，且在庭审中原告认可，如终止合同，仍能以给被告同等的条件向外出租该房屋，故终止合同，不会给原告造成其他损失，原告主张被告按日给付违约金3%的观点不予支持。被告抗辩称双方之间签订的房屋租赁合同无效，实际双方履行的是原告与被告丈夫之间达成的口头租赁协议，因原告不认可，被告未提交证据，故被告的抗辩观点不成立。被告抗辩认为双方签订的房屋租赁合同书中出租房屋的地址错误，合同存在重大瑕疵，经法院查明，原、被告间没有协商过其他租赁事宜，该瑕疵不影响合同书的生效及履行，故被告的抗辩观点不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十六条、第六十条、第一百一十条第（二）项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，判决如下：一、刘航在判决生效之日起十日内给付刘峰取暖费5200.95元（2018年至2019年度取暖费2262元、2019-2020年度取暖费2938.95元），租金9555元（2019年11月25日至2020年6月2日），合计14755.95元；二、驳回刘峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由刘峰负担90元，刘航负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省农垦中级法院。审判员  孙树红二〇二〇年六月九日书记员  王婧毓