湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3768号原告：董群星，男，汉族，1968年11月25日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：樊舟，男，汉族，户籍地湖南省汨罗市。被告：钟婉，女，汉族1994年7月30日出生，户籍地湖南省罗市。委托诉讼代理人：樊海燕，男，汉族，1962年7月27日生，住所地湖南省汨罗市，系钟婉伯伯。原告董群星与被告樊舟、钟婉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告钟婉的委托诉讼代理人樊海燕、被告樊舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董群星向本院提出如下诉讼请求：1、确认樊舟、钟婉两被告违反《房屋租赁合同》，判令其在判决生效之日起十日内将所拖欠的房屋租金6000元、水费254.2元和物业管理费1043.04元共计7297.24元一次性支付给原告同时按照合同约定的100元／天标准向原告支付自2019年7月28日起至判决之日止的延迟履行违约金。2、判令本案受理费由樊舟、钟婉两被告承担。事实与理由：被告樊舟与被告钟婉系夫妻关系，因在长沙务工居住芙蓉区。2018年8月4日两被告与原告在长沙市芙蓉区签订《房屋租赁合同》明确约定：两被告租用原告位于长沙市芙蓉区××栋××单元××房，租赁时间自2018年8月5日至2019年8月4日，租金1500元／月，支付方式季付（即每三个月支付一次）提前7日交付下期租金；物业管理费、水、电、等费用均由被告承担，约定被告先期交付押金2000元。同时，双方在《房屋租赁合同》第五条中约定“任何一方不得单方面终止合同，否则由违约方向守约方支付等同押金数额的违约金”。第六条约定：“乙方如果拖欠租金，应按照双倍租金／天计算向甲方支付违约金，乙方如果拖欠房租五天以上，甲方可收回房屋且不对乙方物品负责，押金不退，并追究违约责任。”该合同由两被告一致认可并签字确认。期间，被告多次逾期支付房租，拖欠物业管理费。2019年8月4日原租赁期满后，被告樊舟通过自己的微信告知原告需续租两个季度（6个月），租金标准和支付方式等相关事宜按照原合同约定执行，原告予以认可。但被告违反该约定，拖欠续租期间应先期交付租金、租赁期间物业管理费和水费。经原告多次催收后仍借故未予支付，直至不辞而别。在原告多次催告时，被告通过手机功能设置屏蔽原告，使原告无法通过两被告常用电话和微信联系到该被告，也无法确认被告对案涉房屋的使用状态。至2019年12月1日止，被告共拖欠原告4个月房租6000元、水费254.2元、16个月物业管理费1043.04元，合计7297.24元。此外，被告延迟履行约定的支付义务，拖欠原告房租等费用至今，应按照《房屋租赁合同》第六条约定的标准即每日房租的两倍金额即100元／天标准，自2019年7月28日起至被告实际结清之日止计算逾期天数，向原告支付迟延履行违约金。综上，被告樊舟、钟婉与原告签订《房屋租赁合同》租用原告房屋用于居住，在原约定一年租赁期满后被告明确提出按照原租赁合同约定条件续租两个季度。该《房屋租赁合同》与后续约定均符合《合同法》第二百三十六条之规定，具有法律约束力。同时，《合同法》第一百一十四条第三款明确约定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”两被告的支付义务拖欠相应款项，其行为侵害了原告的合法权益。故，特提出前述诉请，请求法院依法判决。原告提交了以下证据：证据1、原告身份信息、被告身份信息，拟证明原、被告主体资格；证据2、房屋租赁合同，拟证明1、租金及支付方式；2、物业管理费、水费、电费等费用由被告承担；3、单方终止合同的责任；4、乙方延迟履行的违约责任；证据3、微信截图打印件、微信语音和文字说明、微信截图，拟证明1、被告多次违约拖欠房租的事实；2、被告多次确认续租两个季度的事实；3、被告确认按《房屋租赁合同》约定条件续租两个季度的事实；4、原告多次催告，被告均置之不理的事实；证据4、物业费和水费收据复印件，拟证明1、物业费收缴标准；2、原告清缴垫付物业费、水费的事实，及被告实际租住占用房屋时间。被告钟婉、樊舟共同书面辩称：1、原告诉樊舟为被告主体不符，樊舟没有与原告签订房屋租赁合同；2、钟婉与原告签订的房屋租赁合同，第二页因合同发生争议，当事人协商解决，协商不成的，可以向长沙市仲裁委员会提出仲裁。另外樊海燕提出，关于租金等问题，依据合同约定，双方应当仲裁。因此，我方在此不做答辩。被告钟婉、樊舟未向本庭提交证据。经庭审质证，被告钟婉、樊舟对原告的证据质证意见如下：对于证据1没有异议，但是合同主体是钟婉；对证据2无异议，但双方约定了仲裁条款，应通过仲裁而非诉讼；证据3樊舟不能代表钟婉的意见，房租到期后钟婉没有和原告进行过沟通；证据4物业费是合同期限内的我们承担，合同之外的不承担。被告樊舟认为微信是其与原告的聊天记录，但是其不能代表钟婉。其他意见与钟婉相同。经审查，原告的证据符合法律规定，本院予以认定，但根据双方的微信聊天记录可以认定，樊舟虽然与原告达成继租6个月的合同，但是未签订书面合同，根据法律法规该合同为不定期租赁，双方可随时解除合同，樊舟于2019年10月26日前搬出租赁房屋没有告知原告，但是原告于第二天已知道该事实，可以视为在继租三个月的情况下，双方已解除了租赁合同，因此本院对原告欲证明二被告继租4个月的证明目的不予认定。由此，对物业费超过两被告租期的部分不予认可。虽然原告提交的租赁合同中仲裁条款上有删除线，但是二被告却未能提交本人所持租赁合同或其他证明该仲裁条款仍然有效的证据，因此本院对二被告认为该案应通过仲裁的意见不予采纳。租赁合同签订后，二被告一直共同居住在该房屋内，钟婉在房租到期后仍然与樊舟居住在该房屋一段时间，且二被告系夫妻关系，因此原告起诉二被告主体适格，本院对二被告认为攀舟的意见不代表钟婉且钟婉作为被告主体不合法的意见不予采纳。根据认定的证据和庭审笔录，本院审理查明以下事实：被告樊舟与钟婉系夫妻关系。2018年8月4日，原告（甲方）、被告钟婉（乙方）与案外人长沙新环境房地产经纪连锁有限公司丙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于山水华景南B2303号房出租给乙方居住使用，约定租赁时间为2018年8月5日起至2019年8月4日，租金为每月1,500元，支付方式为季付，押金2,000元。签订合同后一日内支付押金和首次租金，同时甲方将该房屋交付给乙方使用，后期提前7天交付下期租金。房屋在租赁期间产生的物业费、水、电、煤气、电话、电视收视费、卫生费、宽带费等由乙方承担，其他费用由甲方承担。甲方如未按照本合同约定的时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间内甲方应按双倍租金数/天计算向乙方支付违约金；乙方如果拖欠租金，应按双倍租金数/天计算甲方支付违约金，乙方如拖欠房租五天以上，甲方可强行收回出租之房屋，且不对乙方房屋内部物品负责，押金不退，并追究违约责任。另约定了：因履行本合同发生争议或者出现其他合同未尽事宜，由当事人协商解决；协商不成的，可以向长沙市仲裁委员会提出仲裁。合同还约定了其他事项。签订合同时，原告当着二被告和中介公司的面将仲裁条款画上了删除线。另外，二被告给原告交纳了2,000元押金。签订合同后，原、被告均按合同履行了义务。合同到期后，原告多次催促二被告交纳房租或者搬出出租屋。2019年9月10日，双方经微信聊天，二被告续租原告房屋两个季度。在此期间，原告又多次催收租金。2019年10月22日，樊舟还在微信聊天中答应于本周五（即10月25日）支付原告租金。10月26日2时22分，樊舟发微信给原告“起来转钱给你哦，房东，太晚了，忘记了”。10月26日15时37分，原告通过微信联系樊舟已无回信。10月27日18时45分，原告给樊舟发微信“你是这样来对待我对你的信任吗？默无声息，一走了之，打电话一直正忙，微信不回，是把我拉黑了吗？”微信语音显示对方无应答。经查明，涉案房屋面积为43.46平方米，小区物业费收费标准为1.5元/平方米。2019年11月2日，水和物业费通知单显示水费累计应收254.2元和物业费累计应交1,173.6元。2019年11月30日，原告已代缴上述费用。本院认为，双方当事人均应按照合同履行约定的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。二被告系房屋的承租人，长时间拖欠原告租金以及拖欠物业的水费、物业费，现原告要求二被告支付拖欠的租金和水费及物业费，本院应予以支持。合同到期后，双方未签订书面合同视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，虽然双方约定续租6个月，但是二被告在续租三个月时就搬出该出租房屋且不久之后原告知道，可视为二被告解除了租赁合同。因此二被告需要向原告三个月的租金：3月×1,500元/月=4,500元，故对于原告超过的部分诉讼请求，本院不予支持。因原告在涉案房屋居住时间为2018年8月至2019年10月，故被告钟婉应向原告支付15个月的物业费：43.46平方米×1.5元/每平方米·每月×15个月=977.85元，故对于原告超过的部分诉讼请求，本院不予支持。二被告居住期间欠缴水费254.2元，原告要求其支付的诉讼请求本院予以支持。因二被告违约拖欠原告租金，根据合同约定，押金不予退还。在押金不予退还的情况下，原告请求按合同中约定的拖欠租金的双倍房租（即每日100元）计算从2019年7月28日至判决之日止的违约金过高。人无信则不立，业无信则不兴！在本案中，因二被告缺乏信用致使本案发生，但鉴于二被告的经济能力，本院酌情认定该违约金为3,000元。另外，二被告系夫妻关系，因日常生活需要共同决定租赁并居住于涉案房屋，故以上费用由两人共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、被告樊舟、钟婉于本判决生效后五日内向原告董群星支付租金4,500元；二、被告樊舟、钟婉于本判决生效后五日内向原告董群星支付违约金3,000元；三、被告樊舟、钟婉于本判决生效后五日内向原告董群星支付水费254.2元、物业管理费977.85元，共计1,232.05元；四、驳回原告董群星的其他诉讼请求。本案受理费50元，依法减半收取25元，由二被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇二〇年六月九日法官助理杨娟书记员童某某附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。