上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16639号原告(反诉被告)林玲，女，1971年4月7日出生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)孙雷鸣，男，1970年6月18日出生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)孙逸伦，男，2000年2月20日出生，汉族，住上海市虹口区。上述三原告(反诉被告)共同委托代理人向诗图、李琪，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)张祥阳，男，1979年4月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人张凤卿，上海树璞律师事务所律师。原告林玲、孙雷鸣、孙逸伦与被告张祥阳及反诉原告张祥阳与反诉被告林玲、孙雷鸣、孙逸伦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙雷鸣及林玲、孙雷鸣、孙逸伦的共同委托代理人李琪，被告(反诉原告)张祥阳及其委托代理人张凤卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玲、孙雷鸣、孙逸伦(以下简称孙雷鸣等人)共同诉称，双方于2016年4月20日签订了《上海市房地产买卖合同》,约定张祥阳购买孙雷鸣等人名下的上海市梅岭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价格为人民币479万元(以下币种均为人民币)。未按约付款的，应当支付赔偿金，以预期未付款日万分之五计算，自应当支付期限第二日起计算至实际付款日止。合同约定第二笔房款自2016年4月22日起10个工作日内申请贷款，申请贷款起满50个工作日以银行贷款形式支付332万元(共计60个工作日，自2016年4月22日起至2016年7月20日止)，若购房贷款不足本合同约定的额度，则现金补足不足部分。然张祥阳至2017年3月3日付讫，逾期达226天，违约金计375160元。现提起诉讼，请求判令：1、张祥阳支付逾期付款违约金375160元；2、张祥阳支付律师费用10000元；3、本案诉讼费由张祥阳承担。被告张祥阳辩称，买方不存在违约，在系争房屋上已有案外人设定了抵押权，因孙雷鸣未涤除抵押权，造成张祥阳无法按时申请贷款，故张祥阳不应承担逾期付款违约金，孙雷鸣等人的诉请无法律依据，请求驳回。反诉原告张祥阳诉称，根据双方签署的合同及补充协议约定,孙雷鸣等人收到贷款款项后一个月内将系争房屋交付给张祥阳,同时应于办理产权过户手续前将户口从系争房屋中迁出。2017年1月24日,双方仅办理了产权过户手续。同年3月3日，银行将贷款支付至孙雷鸣等人指定的账户，房款479万元已经全部付清。合同约定孙雷鸣等人应于2017年4月4日前交付系争房屋并迁出所有户口,但孙雷鸣等人于2017年12月10日才将系争房屋交付给张祥阳,延期271天。双方在房屋交接书中约定林玲、孙逸伦的户口应于2018年9月30日迁出，但并未按时将户口迁出。双方约定因买受人未按本合同约定期限交付系争房屋,应当支付赔偿金,赔偿金按已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止,孙雷鸣等人应支付逾期交房违约金649045元,而林玲、孙逸伦应按约定支付逾期迁户口的违约金，虽经张祥阳与孙雷鸣等人屡次交涉，但未果。现张祥阳为解决纠纷，化解矛盾，自愿将违约金标准降低至日万分之二点五,并提起反诉,请求判令：1、孙雷鸣等人支付逾期交房违约金299375元(2017年4月4日至2017年12月10日共计250天，以479万元为基数，按照日万分五的50%计算)；2、孙雷鸣等人支付逾期迁出户口违约金452655元(2018年10月1日至2019年10月14日计378天，以479万元为基数，按照日万分五的50%计算)；3、本案诉讼费由孙雷鸣等人承担。反诉被告孙雷鸣等人辩称，双方于2017年1月24日仅办理了产权过户，系争房屋于同年12月10日进行移交。补充协议约定2017年1月15日前办理产权过户，未明确约定房屋交付时间。关于户口违约金，因户口管理迁移本身属于行政管理，且双方之间一直存在纠纷，户口的存在不影响张祥阳对系争房屋的实际使用，违约后果不严重，故不同意张祥阳的反诉请求。经审理查明，孙雷鸣、林玲系孙逸伦之父母亲，三人均系争房屋原产权人。2016年4月20日，林玲、孙雷鸣、孙逸伦(签约方均为甲方)与张祥阳(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购置系争房屋，房屋转让价款为479万元。甲方于(空)年(空)月(空)日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。双方确认，在2016年6月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权力转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起实际交付之日止。在合同的补充条款㈠中约定，签约当日该房地产登记簿记载系争房屋存在以下抵押信息：抵押权人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，债权限额165万元；抵押权人王会霞，债权限额180万元，乙方对上述情况知晓且愿意继续签订本合同。甲方应于2016年5月22日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房产过户手续。甲方于收到乙方贷款款项后30个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方……。甲方应于双方办理产权过户手续前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续。甲方若未按照本合同约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本合同约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同之约定向甲方承担违约责任。合同附件三中约定，乙方于签约时，支付甲方房款20万元。乙方于2016年4月22日之前，支付甲方房款124万元，注：上述款项专用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本合同补充条款约定的方式支付该笔款项。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款332万元，该款由贷款银行转入甲方账户。双方办妥房地产交接手续当日，乙方支付甲方3万元。合同签订日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议中约定系争房屋成交价为479万元，并确认乙方先行支付甲方56万元(2016年4月22日之前支付36万元；同年5月3日之前支付20万元)上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。双方同意按照本买卖合同补充条款约定的方式支付该笔款项。甲方收到乙方银行贷款后三个工作日内，无息返还张祥阳56万元等内容。双方经协商一致同意甲方应于乙方办妥银行贷款后25个工作日内办妥还款手续及抵押登记注销手续。截止2016年5月2日，确认收到张祥阳给付房款共计200万元(其中2016年4月17日支付19万元、4月19日支付11万元、4月20日分别支付144万元和6万元、同年5月2日支付20万元)。2016年6月24日，张祥阳出具一份《保证协议》。内容：兹有张祥阳购买系争房屋，现已申请银行贷款在审批中。若审批出现资金等方面问题，贷款不能下发。本人承诺将以现金的形式支付。本人承诺。2016年11月5日，孙雷鸣、林玲(甲方)与张祥阳(乙方)签订了《补充协议》，再次明确房屋成交价为479万元。双方约定甲方应于2016年11月13日之前办理注销抵押权人王会霞对系争房屋设定的抵押权。甲方应于2017年1月8日之前办理注销抵押权人中国银行股份有限公司上海市浦东分行对系争房屋设定的抵押权。现为协助甲方尽快办妥该房屋抵押登记注销手续，乙方已支付甲方200万元，乙方以购房贷款的形式支付甲方332万元，乙方于双方办妥交房手续当日支付甲方3万元。甲方收到乙方贷款款项后三个工作日内返还乙方56万元等内容。双方约定应于2017年1月15日之前，至房地产交易中心办理该房屋产权过户手续。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定，每逾期一日，甲方应向乙方支付合同价的万分之五，逾期超过5日，按合同价的20%支付赔偿金。当日，张祥阳与林玲、孙雷鸣签订欠条一份，约定林玲、孙雷鸣向张祥阳借款30万元，并约定的利息。经双方同意预扣利息3.6万元，2016年11月4日、5日，张祥阳向林玲分别支付11万元和15.4万元，共计26.4万元。2017年1月6日，张祥阳与恒生银行(中国)有限公司上海分行签订《房地产抵押贷款合同》。同年3月3日，张祥阳申请的贷款由银行转入孙雷鸣账户，核准金额310万元。至此，张祥阳向孙雷鸣等人支付购房款合计510万元。其中张祥阳多付的款项31万元，双方在后续《个人借款合同》中，明确该笔款项为借款。2017年1月12日，系争房屋中原设定的两项抵押权被涤除。2017年1月25日，双方就上述借款分别签订《个人借款合同》两份，约定借款金额分别为人民币30万元和人民币31万元，并约定的其他内容。2017年12月10日，双方进行房屋交付并签署了《房屋买卖交接书》，同时明确原有户口于2018年9月30日前迁出。诉讼中，2019年10月14日，孙雷鸣将系争房屋内原有户口清洁迁出。庭审中，孙雷鸣等人认为，合同签订时，张祥阳完全明知系争房屋的状态，履行中又未及时沟通。因张祥阳的银行贷款未按时到账，为注销抵押权，只能自行出资找相关公司垫资注销抵押权。2017年3月3日收到了张祥阳的银行贷款310万元，因双方约定332万元，现要求其承担逾期付款332万元的违约责任，且张祥阳对迟延履行付款负有大部分责任，也因张祥阳迟延付款导致双方的合同延迟履行，张祥阳理应承担违约责任及孙雷鸣等人的为维权而支出律师费用。双方在房屋交接书中已确认和追认的交接时间，故张祥阳的反诉请求无合同及法律依据。张祥阳认为，在房屋买卖交易中，张祥阳不存在迟延行为，孙雷鸣等人也无证据证明。原系争房屋已设定了抵押权，原产权人孙雷鸣等人未涤除抵押权，购房人张祥阳无法办理贷款手续，要求张祥阳承担违约责任，显然不合理。若孙雷鸣的诉求成立。也应以310万元为基数计算违约金，且要求下调低违约金标准。关于反诉，双方在买卖合同中已明确约定了交房、迁户时间及违约责任，在交接书中再次确定迁户时间，孙雷鸣未按约定履行义务应承担违约责任，现张祥阳自愿调低违约金标准。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为,房屋买卖双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议均系签约人的真实意思表示，应为有效，双方应恪守履约。关于本诉，根据双方约定，张祥阳办理银行贷款前须由孙雷鸣等人将系争房屋已设定的抵押权涤除，孙雷鸣等人收到部分房款200万元后，未及时办理注销抵押权手续，无证据证明注销抵押权的资金应由张祥阳足额支付。双方商议签订了补充协议后，补充协议的相关约定对原合同中的合意已作了变更，现有证据足以证明双方在履行合同及补充协议中均存有过错，故对孙雷鸣等人要求张祥阳承担逾期付款之违约责任不予支持，同理对张祥阳反诉请求中要求孙雷鸣等人承担逾期交房之违约责任也不予支持。关于反诉中的逾期迁户违约责任，双方在签署房屋交接书中进一步明确迁户时间，因孙雷鸣等人未按约定履行“迁户”义务，现张祥阳要求实际违约人林玲、孙逸伦承担逾期清洁户口的违约责任支付违约金，符合双方约定，本院应予支持。关于违约金数额，现张祥阳依据合同约定自愿下调标准，但孙雷鸣等人未按约及时迁户的存在一定的客观因素，现在诉讼中能主动积极予以解决，故本院对违约金予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、对原告孙雷鸣、林玲、孙逸伦的全部诉讼请求均不予支持；二、反诉被告林玲、孙逸伦应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张祥阳逾期迁出户口的违约金人民币6万元；三、对反诉原告张祥阳其余诉讼之请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7077元，由原告孙雷鸣、林玲、孙逸伦负担。本案反诉受理费人民币2172.50元，由反诉原告张祥阳负担人民币1172.50元，由反诉被告孙雷鸣、林玲、孙逸伦负担人民币1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤国荣人民陪审员  杨德荣人民陪审员  王敏莹二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。