广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1470号上诉人（原审原告）：班谦，男，汉族，1972年2月24日出生，住西藏噶尔县******，身份证号码653************213。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉俊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：珠海市搜房家商务服务有限公司，住所地珠海市*****************。法定代表人：朱传龙，执行董事。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈默，男，汉族，1980年3月25日出生，住珠海市香洲区**********，公民身份号码211************515。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱传龙，男，汉族，1978年1月22日出生，户籍地西安市莲湖区北宁坊******,公民身份号码610************772。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。上诉人班谦与被上诉人珠海市搜房家商务服务有限公司（以下简称搜房家公司）、珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）、陈默、朱传龙合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初8400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。班谦不服上述判决，提起上诉请求：请求依法改判支持班谦原审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。班谦认为，班谦与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》和所谓的更名费是应该联系在一起来看待，而不应该只顾前不顾后来单独认定被上诉人没有违反诚信原则。班谦支付给搜房家公司的团购费和更名费是建立在错误认为真实存在有优惠的事实和有人已经和开发商提前签订了购房合同的事实，而恰恰这两个虚假的事实是因为搜房家公司、晋和天庆公司的员工的虚假陈述才使班谦被成功误导。搜房家公司、晋和天庆公司默许或者是引导其员工互相配合，隐瞒事实真相，引导班谦多支付金额，事实上也是非法获利，使班谦无法真实获得优惠和遭受巨大经济损失。根据《合同法》第四十二条、第五十二条和第五十八条，被上诉人应当承担相应的法律后果。原审法院在证据采证方面存在错误。原审法院采纳认可搜房家公司提交的所谓的原购房人的相关证据，上诉人认为搜房家公司提交的《收据》没有和银行转账相对应，没有退回团购费8万元的记录，没有支付给原购房人的更名费，晋和天庆公司没有与原购房人签订《房屋买卖合同》，这一系列的事实足以推断搜房家公司、晋和天庆公司虚构事实，非法获利。综上所述，为维护合法权益，班谦特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》及相关法律规定诉至贵院，望判如所请。搜房家公司、陈默和朱传龙答辩称：班谦支付团购费是真实存在的，并非被上诉人员工互相配合，隐瞒事实真相。答辩人不存在任何虚构优惠非法获利的情况。房屋买卖合同中的交易价格作为合同的重大事项，足以影响合同的签订与否。班谦作为具备正常交易行为能力的完全民事行为能力人，若发现商品房买卖合同的交易价格没有16万元的折扣优惠，在签订合同时就应当提出异议或拒绝签订，而不是在收楼后辩称没有享受折扣优惠，谎称遭受欺诈，明显不符合正常交易习惯。故请求驳回班谦上诉请求。晋和天庆公司答辩称：其答辩意见与上述答辩意见基本一致，同时补充认为班谦认为存在欺诈或隐瞒的情况，应当提交充分的证据来证明。班谦的上诉请求应当被全部驳回。班谦向一审法院提出诉讼请求：1.判决与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》服务合同无效并返还人民币8万元及损失8万元(共合计16万元）；2.判决晋和天庆公司对上述请求承担连带责任；3.判决陈默及朱传龙在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任；4.本案诉讼的所有费用由对方负担。一审法院认定事实:2016年6月25日，晋和天庆公司与案外人珠海中原物业顾问有限公司签订《天庆晋海岸项目二期7号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同》，就独家策划销售代理天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。2016年6月27日，案外人珠海中原物业顾问有限公司与搜房家公司签订《合作协议》就合作销售天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。双方约定代理服务费全部由搜房家公司直接向成交客户收取，收取标准为房价在100万元以下（含100万元）按照每套7万元，房价在100万元以上的，每套8万元。搜房家公司派遣工作人员在项目现场驻场，负责办理收款相关业务等。还查明，班谦陈述搜房家公司作为甲方、班谦作为乙方签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，约定优惠项目名称：天庆晋海岸，意向面积7-1803，优惠额度：在优惠期限内，先交纳本项目优惠服务费8万元，可享受本项目购房优惠8万抵16万元。购房优惠条款说明：1.只有在乙方签署本申请并付清本次优惠服务费后，方能享受本申请项下购房优惠及服务，乙方享受的购房优惠仅限于乙方（拟）购买意向面积单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。……3.当乙方成功购房后，可凭最终购买房源签署的《商品房买卖合同》及本申请表办理开具VIP优惠服务费发票事宜。……5.乙方签署《商品房买卖合同》，视为甲方服务完成，已收取的优惠服务费将作为服务报酬支付给甲方。2016年8月29日，搜房家公司向班谦出具《收据》（编号830379），确认收到班谦支付的团购费8万元，《收据》由搜房家公司盖章，经手人李月。搜房家公司陈述本案班谦实际支付VIP费用的时间是在2019年8月29日，班谦的房产是在2016年8月29日认购的，不存在更名问题。班谦提交的银行刷卡凭单显示，2016年8月29日向搜房家公司刷卡支付8万元。2016年8月22日，班谦与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产单价为15931.01元，总价为1378032元。2018年4月1日，晋和天庆公司向班谦开出总额为1378032元的两份购房发票。关于购房过程。在一审法院审理的包括本案在内的9件案件中，班谦陈述基本一致，即班谦当时去到售楼部处，由中介来接待，中介介绍有8万元抵扣16万元的优惠折扣。搜房家公司陈述，中介的角色和负责接待都是珠海中原物业顾问有限公司来进行，而搜房家公司仅仅是负责楼盘的广告推广以及促销，比如8万元抵扣16万元的促销活动。另外，根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向班谦收取相关费用，一般的交易流程是购房者由珠海中原物业顾问有限公司进行接待，洽谈房屋交易及价格事宜并向购房者推荐8万元抵扣16万元的促销活动。搜房家公司是没有参与交易的洽谈过程，而只是根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向班谦收取相关费用，并出具收据给班谦。关于团购优惠是如何体现。晋和天庆公司陈述珠海中原物业顾问有限公司直接与客户沟通谈好的价格，直接抵扣之后再将业主转交给晋和天庆公司。《商品房买卖合同》因为是格式合同，房地产交易中心有一份固定版本，所以现今所有的楼盘房产销售合同都不会体现优惠价格，都是直接计入洽谈好的总价。在交易过程中，团购协议签订的时间在前，团购款支付的时间和签订预售合同的时间在后，如果班谦不想、不接受各方的收费，那么班谦有充分的时间进行考虑，从整个流程和时间上，班谦不可能存在被欺诈的可能，班谦陈述没有享受优惠是不符合常理的。搜房家公司对于晋和天庆公司的陈述予以认可。一审庭审中，晋和天庆公司确认班谦支付完毕全部房款。晋和天庆公司表示双方也没有关于返还款项的约定，1378032元是抵扣16万元之后的价款，抵扣前的价款是1538032元。晋和天庆公司表示《天庆晋海岸项目VIP申请表》约定的购房时是指珠海中原物业顾问有限公司与班谦接洽时确定的交易价格，已经进行了16万元的折扣，因为合同条款已经明确写了是一次性扣除，不再另外抵扣房款，也不是返还房款。一审法院认为，根据各方当事人的举证及一审庭审陈述，一审法院归纳本案的争议焦点为：班谦是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。分析如下：首先，关于班谦是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。班谦主张案涉《商品房买卖合同》载明的房产价格不是抵扣16万元以后的价款。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在整个购房过程中，班谦是先签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，在班谦支付团购费后，再与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。房屋买卖作为家庭重要财产交易行为，购房者应当对房产楼层、户型、面积、总价等重要应当谨慎审核，班谦在签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》和签订《商品房买卖合同》时对购买案涉房产所需支付的对价应当是明知且认可的，班谦享有通过团购优惠购买案涉房屋的选择权，也有签订《商品房买卖合同》前退出团购活动的权利。从双方交易的过程分析，班谦没有证据证明案涉房产在抵扣前总价金额。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，16万元抵扣款是在购房时从所购房屋总价中一次性扣除，本案中班谦已经按照《商品房买卖合同》载明的房价足额支付1378032元，也未见班谦在支付首付或办理按揭贷款过程中，对上述房款金额提出异议。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。班谦不能证明《商品房买卖合同》载明的房价没有抵扣16万元款款项，也不能证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。班谦选择接受报价与签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》是其真实意思表示，《天庆晋海岸项目VIP申请表》已经依法成立并生效，双方构成居间合同关系，搜房家公司的行为不构成欺诈或胁迫，班谦不享有合同解除权。对于班谦主张与搜房家签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》无效并返还8万元及赔偿8万元损失的请求，一审法院不予支持。其次，若班谦认为搜房家公司、晋和天庆公司在销售案涉房产时存在违反《商品房销售管理办法》或其他行政法规的违法违规行为，可以向相关政府职能部门举报。搜房家公司、晋和天庆公司应当规范自身的销售行为，避免做出引人误解的宣传，主动公开房屋各项重要信息，接受政府职能部门与社会公众的监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回班谦全部诉讼请求。一审案件受理费3500元，由班谦负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方争议焦点在于如何理解房屋买卖合同中约定的价款总额。一般而言，房屋买卖双方在订立合同阶段会具体协商各种优惠折让措施后并确定最终价款金额，如在支付完全部价款后再返还优惠款项增加双方交易负担也不符合经济效率原则。从本案现有证据来看，不论《天庆晋海岸项目VIP申请表》还是《商品房买卖合同》均未约定在房屋总价款外另行扣减及返还优惠金额。购买房屋系普通家庭重大资产配置行为，作为完全民事行为能力人，本院有理由相信班谦在签署上述文件时是谨慎的，对购买案涉房产所需支付的对价是明知且认可的。这也与其支付首期款和办理按揭贷款时均未提出异议相互印证。班谦主张应该扣减8万元优惠并由销售方返还，但其同时明确并无证据可提交，对自己的主张不能充分举证，应承担举证不利后果，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3500元，由上诉人班谦负担。本判决为终审判决。审判长  马翠平审判员  孙永红审判员  徐烽娟二〇二〇年六月四日书记员  张天一