广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初1688号原告：茂名市和晟物业服务有限公司，住所地：茂名市茂南开发区******************。法定代表人：钟春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林振伟，男，1981年7月19日出生，汉族，住茂名市电白区**********，公民身份号码：440************311。委托诉讼代理人：李媚，女，1988年10月2日出生，汉族，住茂名市茂南区***********，公民身份号码：440************26X。被告：梁美莲，女，1962年5月10日出生，汉族，住茂名市茂南开发区********方名苑10梯102房，公民身份号码：440************689。委托诉讼代理人：关华岳，男，1962年6月10日出生，汉族，住茂名市茂南开发区********方名苑10梯102房，公民身份号码：440************656。原告茂名市和晟物业服务有限公司（以下简称和晟物业公司）诉被告梁美莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和晟物业公司委托诉讼代理人林振伟、被告梁美莲的委托诉讼代理人关华岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和晟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年5月1日至2019年7月31日的物业服务费14367.87元，及从起诉日起至付清日止每天按未付款的1%计算相应滞纳金4310.3元；上述合计：18678.17元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告梁美莲是广东省茂名市茂南开发区********方名苑10梯102房的业主。2009年，经协商一致，被告（甲方）与原告和晟物业（乙方）签订了《一方名苑前期物业服务协议》，该物业服务合同及相应附件约定，被告住宅建筑面积为241.88平方米，被告交纳物业服务费用住宅按每月每平方米0.6元计算（含公摊面积，以房产证为准），且双方约定“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的1%交纳滞纳金”。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的一方名苑小区实施规范的物业管理，为被告提供了完整的物业管理服务。但被告自2011年5月1日起拖欠物业服务费，至2019年7月31日，共拖欠物业服务费14367.87元；被告应从起诉日起至付清日止每天按未付款的1%计算相应滞纳金4310.3元。上述合计18678.17元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费并要求被告依约交纳拖欠的物业管理费等各项费用，但被告均未予以理睬。为维护原告的合法权益，现根据双方签订的物业管理协议第二十六条之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向法院提起诉讼，请法院依法判如原告所请。被告梁美莲辩称，一、被答辩人向答辩人收取物业管理费没有法律依据。二、被答辩人没有履行《协议》约定的物业管理服务，不应收取物业费。三、被答辩人务必清退侵占的卫生费给一方名苑全体业主。四、被答辩人的起诉请求已超过了诉讼时效。五、家里厕所卫生间总管堵塞了，原告方的经理说需要其自费处理，都是其出钱了。还有其的车库，开发商挖地基，搞到其车库有爆裂，原告方经理和开发商老板商量，替其补水。但至今仍没有帮忙处理维修，其也打过12345投诉电话，但依然没有处理。原告和晟物业公司围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务协议》、梁美莲欠费清单等证据；被告梁美莲提交了一系列小区图片、《关于加快落实一方名苑小区物业管理状况的要求》、《一方名苑小区更换物业或自治工作计划征求意见》、钟梅珍报警回执等证据。对上述证据，均经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据原告和晟物业公司陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告梁美莲是广东省茂名市茂南开发区********方名苑10梯102房的业主。2009年4月10日，原告和晟物业公司作为甲方与梁美莲作为乙方签订了《前期物业服务协议》一份，约定乙方位于茂名市*****************的物业服务费按建筑面积为241.01平方米暂定每月每平方米0.6元，车房按建筑面积每月每平方米0.6元，每次交纳费用时间为当月5日前。该协议还对其他事项作了约定。签订协议后，原告为被告提供了物业管理服务，被告自2011年5月1日起至2019年7月31日拖欠原告物业服务费。原告多次向被告催收拖欠物业服务费未果，双方致成纠纷。2020年3月27日，原告和晟物业公司向本院提起诉讼，请求判如所请。2020年6月16日，和晟物业公司向本院提交《一方名苑业主欠费清单》一份，确认梁美莲的收费面积为241.01平方米、物业费欠费为14315.4元、违约金按每日1%计算为4294.62元。本院认为，原告和晟物业公司与被告梁美莲签订的《前期物业服务协议》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。具体分析如下：一、关于原告和晟物业公司收取的物业服务费问题。原告和晟物业公司与被告梁美莲签订的《前期物业服务协议》，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。该协议对原告被告具有约束力，原、被告均应依约履行。原被告签订该协议后，原告和晟物业公司对被告提供了物业服务，履行了合同约定的义务，被告接受了原告和晟物业公司提供的物业服务，被告应按时支付物业服务费。被告自2011年5月1日开始不再向原告缴纳物业服务费，其抗辩称系原告未履行物业服务而停交物业服务费，该抗辩理由于法无据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，因此，原告和晟物业公司请求被告支付物业费，该请求于法有据，本院予以支持。二、关于原告和晟物业公司起诉是否超过诉讼时效问题。民法通则第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”；2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。被告自2011年5月1日起开始拖欠原告的物业管理费，原告于2020年3月27日才向本院提起诉讼，请求被告支付自2011年5月1日起计至2019年7月31日的物业管理费，但原告并未提交证据证实其此前向被告主张过上述物业管理费,不能证实本案存在诉讼时效中断的情形。2011年5月1日至2020年3月27日期间，涉及到民法通则两年和民法总则三年的诉讼时效交叉适用的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉讼请求中所包含的2015年10月1日前的物业管理费，已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，对该部分本院不予支持。原告诉讼请求中所包含的自2015年10月2日起至2017年3月26日的物业管理费，已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，对该部分本院亦不予支持。但原告诉讼请求中包含的自2017年3月27日至2019年7月31日的物业管理费，符合民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。原告主张称2018年3月16前的物业管理费（即从起诉日倒推两年前的日期）并未超诉讼时效，该请求没有依据，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付自2017年3月27日起至2019年7月31日的物业管理费。原告和晟物业公司请求被告梁美莲支付从2017年3月27日起至2019年7月31日止的物业服务费，按每平方米0.6元计算，每月费用为144.6元（0.6元×241.01平方米），共计4072.9元（144.6元×28个月+144.6元÷30天×5天），对原告请求的超出该数额的部分，本院不予支持。三、关于违约金的问题。原告方在庭审中确认“滞纳金”就是违约金。原告请求被告从起诉日起至付清日止每天按未付款的1%支付相应滞纳金4294.62元，该计算标准于法无据，本院不予支持。被告应以所欠物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的（一年期）贷款市场报价利率（LPR）向原告和晟物业公司支付自起诉之日即2020年3月27日起计至付清之日为止的违约金。对于被告答辩要求原告清退卫生费给一方名苑全体业主的问题，该问题属另外法律关系，应另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、限被告梁美莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市和晟物业服务有限公司支付物业服务费4072.9元。二、限被告梁美莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市和晟物业服务有限公司支付违约金[以4072.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的（一年期）贷款市场报价利率（LPR）从2020年3月27日起计至付清物业服务费之日止]。三、驳回原告茂名市和晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费134元，由原告茂名市和晟物业服务有限公司负担105元，被告梁美莲负担29元。上述费用原告茂名市和晟物业服务有限公司已预交，被告梁美莲应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付给原告茂名市和晟物业服务有限公司，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  何松富二〇二〇年六月二十二日书记员  程燕婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务