山东省临沭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1329执异33号 异议人：苏红，女，汉族，居民。 异议人：高建强，男，汉族，居民。 申请执行人：中太建设集团股份有限公司。 法定代表人：邓池良，董事长。 委托代理人：赵德强，上海维盈律师事务所律师。 被执行人：临沭县瓯龙置业有限公司。 法定代表人：汪国良，董事长。 本院在执行中太建设集团股份有限公司（以下简称：中太集团）与临沭县瓯龙置业有限公司（以下简称：瓯龙置业）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人苏红、高建强向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人苏红、高建强称，2012年8月14日，被执行人与异议人签订《商品房预售合同》合同编号：XXX号。合同约定，被执行人将其所有的位于临沭县××小区××号楼××层商铺××号，商品房预售许可证号：临沭房开预字第0××5号房屋售卖给异议人。2012年9月4日，异议人支付被执行人首付款XXX元，并缴纳了房屋预告登记费XXX元，办理了房屋预售登记。2012年9月10日，异议人向中国建设银行申请个人贷款XXX元支付给被执行人，至此，异议人支付了房屋的全部价款。2012年11月29日，被执行人向异议人交付房屋钥匙，异议人支付专项维修费XXX元、办证费XXX元、有线电视初装费XXX元、面积补差费XXX元。2014年6月18日，被执行人向异议人出具了购房款的发票。 2012年8月14日，被执行人与异议人签订《商品房预售合同》合同编号：XXX号。合同约定，被执行人将其所有的位于临沭县××小区××号楼××层商铺××号，商品房预售许可证号：临沭房开预字第0××5号房屋售卖给异议人。2012年9月4日，异议人支付被执行人首付款XXX元，并缴纳了房屋预告登记费XXX元，办理了房屋预售登记。2012年9月10日，异议人向中国建设银行申请个人贷款XXX元支付给被执行人，至此，异议人支付了房屋的全部价款。2012年11月29日，被执行人向异议人交付房屋钥匙，异议人支付专项维修费XXX元、办证费XXX元、有线电视初装费XXX元、面积补差费XXX元、垃圾清理费XX元。2014年6月18日，被执行人向异议人出具了购房款的发票。 异议人在办理房产证的过程中，得知房屋被贵院（2020）鲁1329执500号之一执行裁定书查封。自2012年11月29日起，异议人一直占有、使用房屋。为了维护异议人的合法权益，现依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，请求你院依法解除对异议人所有的位于临沭县××小区××号楼××层商铺××号房的查封。 异议人向本院提交下列证据证明自己的主张：1、异议人苏红、高建强于2012年8月14日与临沭县瓯龙置业有限公司签订两份《商品房预售合同》，分别以XXX元的价格购买涉案房屋临沭县××小区××号楼××层商铺××号、以XXX元的价格购买涉案房屋临沭县××小区××号楼××层商铺××号；2、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证各两张，拟证明异议人已经支付完涉案房屋的价款；3、垃圾清理费、办证费、有线电视初装费、水费、电费、物业费及房屋登记费收据等一宗，拟证明异议人购买涉案房屋后已实际入住。 申请执行人中太集团辩称，一、被答辩人提起异议的时间已超出法定时效。临沂市中级人民法院查封时间是2017年5月9日，被答辩人2020年6月才提起执行异议，至今已过三年多，相关法律规定被答辩人应在一年内提起异议。二、被答辩人提交的证据不能证明在临沂市中级人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。答辩人没有参与合同的签订，真实性无法核实也无法进行确认，被答辩人提交的“商品房预售合同”真实性、合法性不予认可。三、被答辩人提交的证据不能证明在临沂市中级人民法院查封之前已合法占有系争房屋。系争房屋在临沂市中级人民法院查封之前，房产开发商瓯龙公司并未将房屋交付被答辩人。被答辩人提交的想要证明占有房屋的证据，真实性存在问题，而且都是形成在临沂市中级人民法院查封之后，不能达到证明目的。四、被答辩人提交的证据不能证明其已支付全部房屋的价款。被答辩人提交的证明其支付房款的证据真实性无法确认，且被答辩人并未提供其他证据证明其实际支付了房款。五、系争房屋未进行预购商品房预告登记是被答辩人原因造成的。临沂市中级人民法院到临沭县不动产登记中心查封财产时，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，临沂市中级人民法院对其查封。如该房屋已经进行了预购商品房预告登记，则临沂市中级人民法院无法进行查封。其他人购买的类似的房屋，进行了预购商品房预告登记，临沂市中级人民法院查封时未能对其查封，说明系争房屋未进行预购商品房预告登记是被答辩人原因造成的，其应对自己的行为承担法律后果。综上所述，被答辩人的执行异议不成立，请求裁定驳回被答辩人的异议请求。 本院查明，中太集团与瓯龙置业建设工程施工合同纠纷一案，临沂市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）鲁13民初73号民事裁定书查封了包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗。临沂市中级人民法院于2018年6月5日作出（2017）鲁13民初73号民事判决：一、被告临沭县瓯龙置业有限公司偿付原告中太建设集团股份有限公司工程欠款XXX元并支付利息，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告临沭县瓯龙置业有限公司向原告中太建设集团股份有限公司支付拖欠工程进度款利息XXX元。三、驳回原告中太建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。2018年7月31日，临沂市中级人民法院根据申请执行人的申请立案执行，案号为（2018）鲁13执301号，2018年9月3日，临沂市中级人民法院作出（2018）临执指字第364号裁定书将该案指定本院执行。本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执500号。在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）鲁1329执500号执行裁定书，于2020年5月8日续查封了被执行人临沭县瓯龙置业有限公司所有的包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗；查封期限自2020年5月8日至2023年5月7日。 2012年8月14日，异议人与被执行人签订商品房预售合同，涉案房屋XXX号房总价XXX元，首付款XXX元，余额XXX元办理了商业贷款；涉案房屋XXX号房总价XXX元，首付款XXX元，余额XXX元办理了商业贷款。同时异议人为涉案房屋向临沭县房产和住房保障局交纳房屋预告登记费、抵押权预告登记费，该房屋已办理了抵押权登记手续。涉案房屋的发票、契税等票据完整、齐全。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，被执行人中太集团已将涉案房屋转让给异议人苏红、高建强，异议人支付全部价款，并实际入住至今，虽未办理过户登记，但其原因并非异议人自身原因。综上，依法应当确认异议人苏红、高建强对涉案房产享有的权利能够排除执行，因此，异议人的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于山东省临沭县××小区××号楼××层商铺××号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 姚   宇 审判员   李玉会 审判员   王艳妮 二〇二〇年六月二十三日 书记员    高歌