重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18429号原告：陈光耀,男,1977年6月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆恒大鑫泉置业有限公司,住所地重庆市渝**金山大道**附**第**，统一社会信用代码91500000068294412Q。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，系公司员工。原告陈光耀与被告重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员颜如丹、王建军组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈光耀、被告恒大公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光耀向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告承担违约赔偿10万元（包括每年多支付的气费2000元，从2016年12月30日起计算40年，等于80000元；违约金20000元，违约金计算依据为《重庆市商品房买卖合同》第十五条、第十七条，《合同补充协议》第十五条）；2、判决被告将进门通道的厨房设置成永久性的厨房（即将原来进门口的厨房拆除，将厨房移到阳台，就可以达到通气条件），确保原告所购买的房屋符合通燃气条件；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以355255元购买被告开发的预售商品房。2016年12月30日，原告按被告通知接房后自行购买了燃气热水器并安装好后，于2017年3月7日持该楼盘前期物业“XX物业”出具的入住证明，前往“重庆凯源燃气公司”申请开通居民用燃气，但燃气公司以未安装气表为由拒绝受理。原告遂向被告询问原因，被告却称案涉房屋是单间配套公寓，本身就不通气，在签订合同时置业顾问说清楚了情况，售房是降价出售给原告，其拒不承认违约事实，也不愿承担违约责任。被告的该辩称意见明显与合同约定及附件约定不一致。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告恒大公司辩称，1、案涉房屋已取得竣工验收备案登记证及重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，符合设计规范及施工要求，满足交付条件，我方已经向原告交付了质量合格及符合设计规范的房屋；2、我方并无任何违约行为，原告无权要求我方整改并赔偿损失。具体理由为：第一，“于×前通气”的条款对原、被告双方无约束力，案涉房屋是否能够通气及何时能够通气不在合同约定范围内。案涉房屋的商品房买卖合同存在多处合同条款打×的情况，结合合同中对各打×合同条款之内容，可以明显看出合同条款打×的含义为合同双方均同意不对该条款所载明的内容在合同中进行约定，打×条款应当视为在合同中不存在，且对合同双方无约束力，同理，合同第17条中在“于＿前通气的空白处打×的含义也应当理解为当事双方不对该条款内容进行约定，该条款不属于合同组成部分，条款内容对原、被告双方均无约束力，被告不负有确保案涉房屋能够通气以及何时通气的义务”。第二，安装燃气线路与房屋是否通气是两个概念，被告已在案涉房屋中安装完毕了燃气线路，属于被告的合同义务已履行完毕，至于案涉房屋是否能够通气以及何时通气与被告无关。3、原告无任何证据证明其主张的10万元金额如何计算得出以及该赔偿金额的合理合法性，原告称系依据合同第15条、17条，补充协议第15条主张该金额，但上述条款并未约定违约金及损失的计算方式，该条款与本案无关联性，原告的该项诉请也不能成立；4、原告要求我方采取相应整改措施以达到房屋符合通燃气条件的诉请不明确，原告并未说明要求被告具体采用何种整改措施，需整改的具体房屋部位，也未说明房屋应当如何整改才能符合其所称的通气条件，原告的该项诉请属于事实上的履行不能。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》及附件、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、调查笔录，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的照片2张，被告虽不认可，但并无否认该2张照片系案涉房屋的现状，本院予以采信。对原告举示的入住证明、重庆理想液化石油气实业有限公司安装维修资质证书（副本）、重庆凯源燃气北城分公司用户开户申请表，被告虽对证据的真实性、合法性、关联性不认可，但并未举示相反的证据，本院结合其他相关证据予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月29日，恒大公司作为甲方（卖方），陈光耀作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将其预售商品房出售给乙方，房屋总成交价355255元。第三条中载明：……（五）该商品房户型为：单间配套。（六）商品房用途为住宅，属于成套住宅。本商品房用途为非住宅，属于×。合同第七条交房期限及交付条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。（3）X。合同第十五条为规划、设计变更的约定:(一)甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。……（二）乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。……合同第十七条为关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施：（1）于2016年12月31日前通水；（2）于2016年12月31日前通电；（3）于X前通气；（4）电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由乙方自行申请开通并承担相应费用。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）非甲方自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，甲方不承担违约责任；（2）甲方有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套带到使用条件。第十八条载明：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。合同附件一为：房屋分层平面图及分户户型平面图，其中《房屋预测绘面积分户汇总表》载明，XXX房（即案涉房屋）的同户型数是1。合同附件四为：《房屋装修标准说明》，该说明第二条住宅配套设施中载明：……6、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）。案涉房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》中商品房的基本概况载明：……用户燃气，燃气气压：200千帕。合同附件五《合同补充协议》第十五条为关于物业管理的相关条款。2016年11月25日，恒大公司取得了案涉房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，陈光耀举示金碧物业管理有限公司重庆分公司重庆恒大山水城物业服务中心出具的《入住证明》、重庆理想液化石油气实业有限公司安装维修资质证书（副本）、重庆凯源燃气北城分公司用户开户申请表，拟证明其在2017年3月7日持该楼盘前期物业公司出具的入住证明前往重庆凯源燃气公司申请开通居民用燃气，但燃气公司以没有安装气表为由拒绝受理。恒大公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，且认为即便证据真实，也只能反映陈光耀向燃气公司申请通气，无法反映陈光耀所称未通气的原因，也不能推断出其公司存在任何责任。陈光耀举示的房屋现状照片2张显示：案涉房屋有燃气管道入户至生活阳台，但无燃气表。庭审中，陈光耀陈述，我去申请开通燃气时，燃气公司告知因没有气表，不能开通燃气，让我去问恒大公司。后燃气公司告知需对房屋进行改造，开个窗子就可以通气，但我与恒大公司沟通后，恒大公司不同意。案涉小区有其他同户型的业主也存在这种情况，其他户型业主开通了燃气，但具体何种方案我不清楚。恒大公司交房时房屋阳台上有其铺设的安装燃气热水器气管接口，合同附件四中载明“燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）”，恒大交付的《重庆市新建商品房屋使用说明书》中也载明“用户燃气，燃气气压：200千帕”，故恒大公司辩称合同约定“于×前通气”就没有约定通气无法律依据。恒大公司陈述，从商品房买卖合同的附图及测绘面积分户汇总表中可以看出，陈光耀购买的案涉房屋是该楼栋的唯一户型，房屋在交付时本身处于不通气的状态，房屋是否开通燃气需要由业主做决定，业主可以选择通气，也可以选择不通气，如业主决定开通燃气，再由业主向燃气公司申请开通，我方没有义务确定且不能确定房屋的通气时间，故在签订合同时无法确定房屋的通气时间，而网签合同版本中又有通气的时间条款，故双方对该条款打×，表明合同双方对房屋通气时间不做约定。案涉商品房买卖合同存在多处合同条款打×的情形，结合合同中各打×合同条款内容可以看出，合同约定“于×前通气”的含义应理解为当事双方不对该条款内容进行约定，该条款不属于合同组成部分，被告不负有确保案涉房屋能够通气以及何时通气的义务。我方需履行的义务仅为根据合同附件四的约定为案涉房屋安装燃气线路，该义务我方已经履行完毕，商品房使用说明书中载明的“燃气气压：200千帕”仅为燃气管道运行时的参数指标。根据合同附件四“燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）”的约定，我方的义务仅限于为案涉房屋安装燃气线路，并不能由此推断出我方需保证案涉房屋能够通气，案涉房屋本身是否通气需要由原告陈光耀决定是否开通，如原告向燃气公司申请通气，则需燃气公司根据其自身要求的通气条件对案涉房屋进行实际勘验并判断房屋是否能够通气，如可以通气，则可以使用我方安装的燃气线路。案涉房屋已经取得竣工验收备案登记证，质量合格且符合设计规范和施工要求，房屋本身不存任何问题，原告要求我方整改及赔偿损失无法律依据。因原、被告双方对案涉房屋未开通天然气的原因存在争议且均未举证，本院于2020年4月29日前往重庆凯源燃气北城分公司加州服务厅调查，并形成《调查笔录》一份。该燃气公司工作人员陈述，XX项目X期4幢1-108、101（即案涉房屋），5幢101、108两个户型，2幢101、108，3幢1-101、104两种户型因房屋户型设计原因均不具备开通燃气条件，因为该户型如需用气需要穿过卧室和客体，存在安全隐患，不符合《城镇燃气设计规范》的规定。庭审中，陈光耀举示2020年5月12日其与燃气公司人员的录音一份，拟证明案涉房屋本身因为恒大公司设计不合理造成不通气，但通过改造依然可以达到通气条件，并非恒大公司所辩称的没有开通燃气的履行可能性。被告恒大公司表示，该证据不符合录音证据的形式，没有提供文字版本及光盘，录音中也不能证明对话人的真实身份，对该录音证据不予质证。本院认为：原告陈光耀与被告恒大公司在2014年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案争议的焦点为：1、合同是否对案涉房屋的燃气开通进行了约定；2、被告是否有义务对案涉房屋进行整改，确保原告所购买的房屋符合通燃气条件；3、原告要求被告承担违约赔偿10万元能否成立。现针对焦点问题，评析如下：关于合同是否对案涉房屋的燃气开通进行了约定。案涉商品房买卖合同第十七条约定：“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：……（1）于2016年12月31日前通水；（2）于2016年12月31日前通电；（3）于X前通气；……”。被告认为，双方签订的合同中约定“于X前通气”表明双方签订合同时不对该条款内容进行约定，案涉房屋是否能够通气以及何时能够通气不在合同约定范围内。而原告认为，合同中约定的“于X前通气”并不能推断出双方对案涉房屋的燃气开通未进行约定，结合合同附件四“燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户”以及商品房使用说明书中燃气气压200千帕的约定，原告有理由相信是被告暂时没有确定具体的开通燃气时间，而不是被告所称的本来就不开通燃气之意。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，原、被告双方对合同中“于X前通气”的条款理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等确定条款的真实意思。从商品房交易惯例，房屋的通水、通电、通气一般由双方当事人自行约定，案涉房屋合同约定户型为单间配套，合同附件一中的《房屋预测绘面积分户汇总表》也显示案涉房屋并非标准户型，房屋的同户型数为1，即该房屋为所在楼栋的唯一户型。双方签订的商品房买卖合同中存在多处合同条款打×的情形，而从合同中各打×条款内容来看均是对该条款内容不作约定的含义，故双方签订的商品房买卖合同第十七条中“于X前通气”，被告主张应理解为当事人双方不对该条款内容进行约定的意见，本院予以采纳。合同附件四“燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）”应为被告保证有公共燃气管道接入天然气至案涉房屋，并非案涉房屋本身能否开通燃气的约定，否则就不会出现“由用户自行申请开通”的字样。同理，《重庆市新建商品房屋使用说明书》中“用户燃气，燃气气压：200千帕”也仅为若案涉房屋能开通燃气，燃气气压指标参数的约定。原告购买的案涉房屋为单间配套，且为该楼栋唯一户型，其与被告在合同中对通水、通电的时间均进行了约定，而对于通气条款用打×的方式进行约定，而结合合同中各打×条款本身的含义看均为不作约定的意思，本院亦无法核实案涉房屋是否作为特殊户型进行出售，故原告称合同对案涉房屋的燃气开通进行了约定，仅是没有确定具体开通燃气时间的意见，本院不予采纳。关于被告是否有义务对案涉房屋进行整改，确保原告所购买的房屋符合通燃气条件。原、被告签订的重庆市商品房买卖合同约定案涉房屋的交付条件为商品房已通过竣工验收备案并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，现被告恒大公司交付的房屋在合同约定的交房日期前取得了竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件。同时，如前所述，双方签订的合同第十七条中“于X前通气”的含义应理解为双方未对案涉房屋的燃气开通进行约定，即案涉房屋是否能够开通燃气以及何时开通燃气的情况双方并未在合同中进行约定，原告也未举示其他证据证明案涉房屋未能开通燃气属于房屋的质量瑕疵，故其要求被告恒大公司将进门通道的厨房设置成永久性的厨房（即将原来进门口的厨房拆除，将厨房移到阳台，就可以达到通气条件），确保原告所购买的房屋符合通燃气条件，无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约赔偿10万元能否成立。首先，原告并未举示有效证据证明被告恒大公司违反合同约定，构成违约，其要求被告恒大公司承担违约责任无事实依据和法律依据。其次，原告明确其主张违约金的计算依据为《重庆市商品房买卖合同》第十五条、第十七条以及《合同补充协议》第十五条，但上述条款与原告所认为的违约事实并无关联性，且也未约定相关的违约金。最后，原告要求被告承担违约赔偿10万元，其并未举示证据证明其主张金额的合理性。基于以上理由，原告要求判令被告向其承担违约赔偿10万元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：驳回原告陈光耀的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告陈光耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  颜如丹人民陪审员  王建军二〇二〇年六月四日书 记 员  龙 倩