长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初2825号 原告：杨帆，女，1981年7月16日出生，汉族，住长春市经开区。 委托代理人：张丽娟，吉林司鼎律师事务所律师。 原告：杨楠，女，1987年2月5日出生，汉族，住长春市二道区。 委托代理人：张丽娟，吉林司鼎律师事务所律师。 被告：关显文，男，1945年11月25日出生，满族，住长春市经开区。 委托代理人：赵俊巍，吉林哲讼律师事务所律师。 被告：蒋玉玲，女，1960年2月5日出生，满族，住长春市经开区。 委托代理人：赵俊巍，吉林哲讼律师事务所律师。 被告：关博文，男，1990年9月15日出生，满族，住长春市经开区。 委托代理人：赵俊巍，吉林哲讼律师事务所律师。 原告杨帆、杨楠与被告关显文、蒋玉玲、关博文合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，于2019年12月2日、2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告杨帆、杨楠及二原告共同委托代理人张丽娟，被告关显文及三被告共同委托代理人赵俊巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨帆、杨楠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《银行按揭房屋买卖合同》合法有效；2.请求判令被告继续履行合同，无条件协助原告办理产权更名过户手续并承担各项税费；3.判令被告承担约定的违约金50万元；4.判令被告立即付清银行按揭贷款并加倍支付延迟利息自2018年8月7日起至还清银行贷款及更名过户止；5.被告承担新星宇和源A21.38号楼111号商业用房物业费33067元、建筑垃圾拖运费1929元、物业维修基金34445元、水费235元、返还房租4万元，上述总计109676元；6.案件受理费、保全费均由被告负担。事实和理由：三被告从2010年起为筹建长春金琪建筑材料有限公司、扩大经营范围、买厂房等，通过原告父亲杨忠柱的介绍陆续向原告杨楠、杨帆借款人民币180余万（诉讼中，原告提出还有一笔44万元借款的事实，主张借款本金数额为224万元），约定借期一年，约定3分利息，结果被告从开始就违约未按约定还本付息，截止到2016年9月12日，双方坐下来算账，9年时间已累计拖欠本金加复利700余万，对此，被告提出降低一个百分点为2分利息，原告做出了让步，最后结算本息550万后，双方在各自聘请的律师主持下，达成和解协议，签订了《银行按揭房屋买卖合同》一份，被告关博文将自己名下的座落于本市高新开发区新星宇和源XXX号楼111号建筑面积275.56平方米的商业用房抵债给原告所有，借款550万以现金方式作为房款一次性付清。原告杨帆、杨楠及被告关博文、关显文、蒋玉玲在合同上签了字并于当天交付房屋和钥匙给原告。现该房已实际交付两年之久，被告尚未按合同约定履行协助更名和付清银行按揭尾款义务，经原告及其父亲等人催促，被告以各种理由搪塞推拖，原告万般无奈起诉至人民法院，请求人民法院依法保护原告的诉讼请求。 被告关显文、蒋玉玲、关博文共同答辩称：一、答辩人与被答辩人不存在房屋买卖事实及法律关系，被答辩人请求确认《银行按揭房屋买卖合同》合法有效以及要求答辩人配合办理产权更名过户并承担各项税费没有事实根据和法律依据。1.答辩人与被答辩人不存在房屋买卖的真实意思表示，实际上是答辩人于2013年、2014年向案外人杨忠柱分四次借款共计180万元，答辩人与杨忠柱之间存在民间借贷法律关系。答辩人向杨忠柱借款时约定月利三分，但借款后，答辩人未向杨忠柱偿还借款本金和利息，后于2016年9月12日答辩人与杨忠柱签订了《以房抵债协议书》，未经核算即确定180万元本利合计700万元，约定答辩人以新星宇和源A21.38号楼111号房屋抵顶上述欠款，该笔欠款一次性付清，并签订了《银行按揭房屋买卖合同》。房屋买卖合同约定房屋价款为550万元，被答辩人已经以现金方式一次性付清。签订合同后，答辩人将房屋交付被答辩人及杨忠柱使用，未办理房屋过户登记，答辩人及杨忠柱接收房屋后，将其出租，每年租金12万元。综合以上事实，答辩人同意给付杨忠柱180万元借款本金以及相应利息，利息以每次借款本金为基数，按照年利率24%支付自实际借款之日至2016年9月12日止，另外，四年房屋租金应在欠款中扣除。2.如上所述，答辩人与被答辩人之间不存在真实的房屋买卖法律关系，另外，在合法范围内，截至2016年9月12日答辩人仅欠付杨忠柱借款本息合计3067133.33元，而以房抵债金额为700万元、房屋买卖合同约定价款550万元，均超出答辩人欠杨忠柱的借款本息合计，现涉案房屋价值600余万元，因此房屋买卖合同应属无效合同，被答辩人无权要求答辩人配合办理过户登记。二、因《银行按揭房屋买卖合同》并非答辩人的真实意思表示，因此，房屋买卖合同对答辩人不具有法律约束力，被答辩人无权要求答辩人给付违约金。即使房屋买卖合同对答辩人具有法律约束力，因房屋没有产权证，不符合办理过户登记的条件，答辩人不存在违约行为，不应支付违约金，另外违约金亦约定过高，即使支付违约金也应进行调整。被答辩人要求支付的迟延利息与上述违约金同属于对合同违约责任的约定，明显超出实际损失，不应予以支持。三、针对物业费、建筑垃圾拖运费、物业维修基金、水费、返还房租的诉讼请求，答辩人不同意承担，上述诉请与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并审理。 经审理查明：原告杨帆与杨楠系姊妹关系，二人与案外人杨忠柱系父女关系；被告关显文、蒋玉玲系夫妻关系，被告关博文系二人之子。被告关显文、蒋玉玲因经营需要，曾向杨忠柱及二原告分别借款。2015年1月19日，被告关显文、蒋玉玲出具《借条》，内容为：借杨忠柱80万元，月息三分，借期一年。2015年4月2日，二被告出具《借条》，内容为：借杨帆120万元整，月利3分，借期一年。2015年6月15日，二被告出具《借条》，内容为：借杨帆70万元，月利三分，借期一年。2015年7月19日，二被告出具《借条》，言明；借杨帆80万元，月利三分，借期一年。2015年8月9日，二被告出具《借条》，内容为：借杨帆60万元，月利三分，借期一年。2015年8月21日，二被告出具《借条》，内容为：借杨帆60万元，月利三分，借期一年。庭审中，二原告承认上述六张借条中所载借款数额，包括本金及利息。 另查明：2016年9月12日，三被告（甲方，出卖人）与二原告（乙方，买受人）共同签订《银行按揭房屋买卖合同》，主要内容为：甲方于2005年8月6日以按揭方式向新星宇房地产开发有限责任公司购买商品房一套，贷款期限6年，甲方自愿将按揭期间的房屋转卖给乙方；甲方所售房屋位于新星宇和源A21.38号楼111号，建筑面积275.56㎡；总转让价格为人民币550万元；上述房产合同办理过户手续所需缴纳的各项费用由甲方承担；甲方应当无条件协助乙方办理与过户有关的合同手续，如果因此产生协助更名过户诉讼，甲方应赔偿乙方违约金50万元人民币；上述房屋按揭贷款由甲方在3年内还清，如在3年内甲方不能还清该房屋贷款，甲方应加倍支付延迟利息；签订合同成交后，乙方已将550万元房款现金方式一次性付清，双方永不反悔，不能违约等。合同签订后，三被告将房屋交付给二原告。二原告在接手涉案房屋后，交纳了拖欠的物业费、建筑垃圾拖运费、物业维修基金、水费共计69676元。 以上事实，有《以房抵债协议书》、《银行按揭房屋买卖合同》、《借条》六份、银行转款凭条、原告缴纳物业费、建筑垃圾清运费、物业维修基金、水费的凭据、当事人当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。 本院认为：二原告并无购买涉案房屋的本意，其与三被告签订《银行按揭房屋买卖合同》的真实目的是为了“以房抵债”，因此该合同的效力如何认定，尚需结合双方债权、债务关系的性质加以判断。原、被告之间债权、债务的形成系基于借贷关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条关于“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”的规定，双方借贷关系中对于借款利息的约定不得超过法定利率上限的规定，否则超出部分因违法而无效。《银行按揭房屋买卖合同》中用于抵房的债务金额为550万元，该债务金额中既包含本金，也包含利息，对此原、被告双方均无异议。但无论是根据二原告起诉状中自认的224万元本金，还是三被告主张的180万元本金，550万元债务中的借款利息均超出司法解释规定的上限。该事实足以认定用以抵债的债务中含有非法部分，二原告以签订房屋买卖合同方式试图将非法债务转化为合同债务并通过实际履行而使其合法化，其行为已构成以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述《银行按揭房屋买卖合同》应认定为无效。二原告基于无效合同而提出的履行更名过户、清偿房屋贷款等、支付违约金并返还房屋租金等项诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。至于双方因民间借贷关系产生的返本、付息纠纷，可由双方另行诉讼解决。 关于二原告垫付的69676元物业费等费用，因该笔费用系房屋物权人关博文应缴费用，现由二原告垫付，被告关博文已构成不当得当，依法应予返还。二原告关于被告关博文返还该笔费用的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告关博文于判决生效后三日内，向原告杨帆、杨楠返还代垫款69676元； 二、驳回原告杨帆、杨楠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53800元（原告杨帆、杨楠已垫付），由被告关显文、蒋玉玲、关博文共同负担1542元，由杨帆、杨楠负担52258元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  林乐泉 二〇二〇年六月十日 书记员  张海玲