山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初712号原告：邹建军，男，1972年2月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光,北京市杜衡律师事务所律师。被告：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（原大连万象美物业管理有限公司烟台分公司），住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。原告邹建军与被告深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王堃、被告的委托诉讼代理人李玉宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹建军向本院提出诉讼请求：被告退还原告多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元。事实和理由：原告系坐落于烟台市芝罘区房屋的业主。2016年6月30日，原告与开发商烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）在签订的《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，万达公司选聘被告作为小区前期物业公司，原告在办理房屋交接手续时应付清物业服务费，否则万达公司有权拒绝交房，并要求原告承担相应责任。因上述约定，原告被迫与被告签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务收费标准为3.98元/月/平方米。当日，原告预交了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费8768.75元。入住后，被告未能按《前期物业服务合同》的约定全面履行各项义务，且被告收取的物业服务费标准也违反了国家法律法规及烟台市的有关规定；因多次与被告沟通未果，故提起上述诉请，被告应当退还超出1元/月/平方米（含电梯运行费）标准之外的物业服务费。被告深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司辩称，1、双方签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律法规的强制性规定，合法成立并生效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告应按《前期物业服务合同》的约定足额缴纳物业服务费；2、双方约定的物业服务收费标准3.98元/月/平方米，虽然超过了《烟台市普通住宅物业服务等级标准》载明的普通住宅前期物业服务费标准，但该标准系政府主管部门的文件，属于行政管理的管理性规定，而非效力性规定；3、被告提供了大量超出物业服务合同范围的增值服务，包括各种文体娱乐活动、十项专属高端服务及后期改造升级、小区保险等等。《山东省物业服务收费管理办法》规定物业服务费包括物业公共服务费和其他服务收费，而其他服务收费是在物业公共服务费之外针对物业公司提供的其他服务所收取的相应费用，对该部分费用实行市场调节价。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2016年6月30日，原告与万达公司在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告自万达公司处购买万达广场E2#楼2单元第20层2002号房屋，原告应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或万达公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等）；在原告付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视为万达公司违约。被告系深圳市万象美物业管理有限公司下设的无独立法人资格的分公司。原告与被告在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告所购物业为烟台芝罘万达公馆小区E2号公馆2单元2002室，前期物业管理是指自万达公司与被告签订《烟台芝罘万达广场（公馆）前期物业服务合同》之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；被告提供的物业服务内容包括房屋建筑公用的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理等，被告提供的物业管理服务质量须按合同约定在房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防和报修方面实施目标管理，住宅房屋的物业管理服务收费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）标准为3.98元/月/平方米，按入伙通知书规定时间开始计收物业服务费，原告在签订本合同之日预缴六个月的物业服务费；合同中还约定了其他权利义务。《前期物业服务合同》签订的当日，被告向原告收取了2016年7月1日至2017年6月30日间的物业服务费8768.75元（3.98元/月/平方米×183.60平方米×12个月）。为证明其在物业公共服务费之外，另为包括原告在内的小区业主提供了大量增值服务，被告提供了如下证据：1、2012年9月24日和2014年10月1日，被告与万达公司签订的《前期物业服务合同》两份、万达公司出具的证明一份。其中《前期物业服务合同》内容显示：自2012年起，万达公司与被告在签订的两份《前期物业服务合同》中约定了万达公司委托被告制定《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，并在房屋销售时向房屋买受人（业主）明示本合同及《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，同时要求房屋买受人书面承诺执行；其中普通住宅的物业服务费收费标准1.96元/月/平方米自2014年10月1日起调整至3.98元/月/平方米。被告以该组证据证明被告与开发商对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。2013年8月30日万达公馆开盘销售时，万达公司已将房屋销售价格、物业服务企业、服务标准、收费标准等事项均向业主做了说明，原告均知上述信息，且同意按照上述标准购买房屋并缴纳物业服务费，现原告要求调整物业收费价格，违背诚信原则。原告质证称，对合同的真实性无法核实，但上述合同所约定的委托管理事项范围仅限于物业公共区域的服务，不包括其他服务；对开发商出具证明的真实性不予认可，对证明中的内容被告也未能举证。2、2017年8月万达公馆接听接访统计表23页，关于开展客户满意度调查工作通知1页、2018年3月份客户满意度调查问卷50页，客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页，小区业主档案照片及专业化管理照片共3份，整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片为124页。证明被告按照与原告签订的物业服务合同，以及物业相应的法律法规、及地方性规定，全面履行了自己的合同义务提供了优质服务。原告质证称，对快递代收记录表和公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片的真实性没有异议，对其他证据的真实性不予认可。因部分材料系被告单方制作，且载明或涉及的时间不在原告诉请所主张的物业服务期间内，不能证明被告在本案诉争的物业服务费期间的服务情况。3、2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，被告的万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。原告质证称，该证据系被告单方制作，且与涉案的物业费期间无关。4、（1）2018年8月11日至2019年8月10日期间的保险合同（机损险、公共责任险、财产一切险）3份及对应保险费发票3张；（2）万达公馆住宅区的无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系被告提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，被告收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括被告提供的上述其他服务的费用。因此，被告收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，被告收费合情合理。原告质证称，对该组证据中由被告单方制作的真实性不予认可。另外，该组证据中部分未载明时间或已载明的期间不在涉案的物业服务期间内，与本案无关；不能证明被告提供的上述服务属于超过公共服务以外的内容，也不能证明被告定期进行了上述服务。5、2016年至2017年期间的万达公馆报修和维修回访记录5页、快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料6页、整改通知书4页、公共区域卫生清洁照片15页、公共区域秩序维护照片7页、公共区域设施和设备维护保养材料35页。证明被告履行《业主临时管理规约》，为涉案小区提供各个方面的优质物业服务的具体情况。原告质证称，报修和维修回访记录系被告单方制作，真实性不予认可；即使属实，也属于物业公共服务，应适用于政府指导价，不能证明被告3.98元/月/平方米的收费标准具有合理性，也不能证明涉案期间被告的服务情况及服务质量。对快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料和整改通知书的真实性均不予认可，内容或期间与本案无关，不能证明系在涉案期间内提供的服务。对公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片和公共区域设施和设备维护保养材料中的照片没有拍摄时间，不能证明被告在争议物业费期间提供服务的情况，且均属于物业公共服务范围，也不能证明被告收费标准的合理性。6、2016年7月1日至2017年6月30日期间的机器损坏险、公众责任险和财产一切险合同材料（10页）、电费发票（17页）、小区内无线网络合同和发票（7页）、园区石材专业清理及大堂和电梯石材翻新、抛光和打蜡的增值服务材料（11页）、小区照明景观升级改造的合同及发票等材料（2017年12月）、婚庆和文体娱乐活动的照片和各项宣传材料（29页）。证明被告在物业公共服务范围之外，对小区业主提供了电梯空调、地下车库排湿系统、小区无线网络系统、定期的深度清理、提升改造和保养、组织数十次的业主文体娱乐活动，以及免费为小区业主提供婚庆场地布置等其他物业服务。原告质证称，超过物业公共服务范围外的服务，应由业主委托或与业主协商一致，而不能由被告单方提供和决定服务内容，对此被告未能举证证明。其中，三类保险应属于物业公共服务的范畴，不属于额外服务；且根据保单显示的保险范围，相应费用并非全部花费在涉案小区；因上述保险就以3.98元/月/平方米的标准收取物业费，显失公平。电费无法确定用于涉案小区，且本应由被告承担，不属于为业主提供的额外服务，更不是被告突破政府指导价收费的理由。小区无线网络费的时间为2017年12月，且被告主张该项费用为物业公共服务以外的其他服务，因此与本案争议的3.98元/月/平方米和服务期间无关联性。所有照片因没有拍摄时间，不能显示具体服务内容和服务期间，与本案无关。照明改造合同的工程时间为2017年12月，与本案争议的服务期间无关。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。自2018年7月1日起，被告对涉案房屋所在的万达公馆小区的物业服务收费标准调整为2.16元/月/平方米。被告自称上述标准为小区公共物业服务费的收费标准，因小区其他物业服务的收费标准至今未与业主达成一致意见，故没有收取。同时，被告对万达公馆小区提供的其他超值物业服务项目在到期后均不再继续提供服务。本院认为，（一）原、被告签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，各方均应依约履行。原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，本院不予采信。（二）原、被告共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准3.98元/月/平方米；履约中，被告在普通住宅物业服务的范围外另行为原告房屋所在的万达公馆小区投保了机器损坏保险、公共责任险等财产保险、增设了区域无线覆盖等各项服务，现原告以2004年烟台市物业主管部门和价格主管部门下发的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的1元/月/平方米（含电梯运行费）物业服务费标准为据要求被告退还2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邹建军的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告邹建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  晓  宁二〇二〇年六月四日书记员 郝经顺（代）