湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初277号原告：黄某，男，1973年2月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田爱军，湖南君见律师事务所律师。被告：长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行，住所地长沙市芙蓉区远大一路**。负责人：蒋某，行长。委托诉讼代理人：谷洋成，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玮，湖南日月明律师事务所律师。第三人：高某，男，1962年3月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：张某，女，1963年8月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：湖南富通产业股份有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路**东成大厦**/div>法定代表人：杨某，董事长。原告黄某与被告长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行（以下简称农商芙蓉支行）、第三人高某、张某、湖南富通产业股份有限公司（以下简称富通公司）案外人执行异议之诉纠纷案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某委托诉讼代理人田爱军、被告农商芙蓉支行的委托诉讼代理人谷洋成到庭参加诉讼，第三人高某、张某、富通公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于长沙市雨花区××路××期××栋××号车库（以下简称涉案车库）的强制执行；2、确认涉案车库使用权归黄某。事实与理由：黄某购买了富通公司开发的“颐美园”小区的房屋。2002年9月18日，黄某与富通公司签订了《颐美园小区车库购买协议》，约定由黄某购买5栋111号车库，车库使用权至2070年9月6日，并一次性支付了车库款121947元，开发商向黄某出具了正式的税务发票，但是欺骗黄某说不能办理产权证。之后黄某一直占有使用该车库至今并按时交纳了物业管理费用。2015年，芙蓉区法院作出（2014）芙民初字第3608号民事判决书，判令第三人高某、张某连带清偿农商芙蓉支行欠款1600000元、利息及逾期利息，否则有权就富通公司名下位于雨花区××路××期××栋××层××号的房屋共计16套折价或拍卖、变卖后优先受偿。此后，芙蓉区法院对该判决进行执行过程中，黄某依法提出执行异议被驳回。黄某认为，《颐美园小区车库购买协议》合法有效，实为车库买卖合意。虽然由于富通公司的欺诈隐瞒至今没有办理产权登记，但是黄某已经支付了全部价款并占有使用车库至今且按时交纳了物业管理费用。黄某因富通公司原因未办理登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且黄某在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。同时，富通公司欺骗广大业主不能办理车库产权、甚至将车库依法为其实际控制人高某的贷款提供抵押担保的行为严重违法（涉嫌犯罪），且明显损害黄某的合法权益，应当依法被确认无效并解除抵押和查封。被告农商芙蓉支行答辩：一、本案审理重点是案外人是否享有足以排除强制执行的权益，而芙蓉区法院（2014）芙民初字第3608号民事判决书已经确认了农商芙蓉支行对涉案车库具有抵押权，再次审理将违反“一事不再理”的民事诉讼规则，即使富通公司对本案车库不具有处分权，但是农商芙蓉支行已通过“善意取得”制度合法取得抵押权。黄某与富通公司签订《颐美园小区车库购买协议》，向富通公司购买了颐美园小区5栋111号车库，但并未办理产权变更手续，车库仍登记在富通公司名下。富通公司与农商芙蓉支行签订《最高额抵押合同》，将该车库抵押给农商芙蓉支行，并办理抵押登记，农商芙蓉支行并不知车库已售于黄某，其取得抵押权时主观系“善意”。二、直至本案一审前，黄某虽与富通公司签订的购买协议，并支付对价，但其一直未积极主张办理过户登记存在过错，其执行异议明显不符合最高院执行异议规定第二十八条之规定。三、黄某控制车库仅基于其与富通公司签订的买卖合同所取得的债权，而农商芙蓉支行合法取得的抵押权系物权，从物权优先效力的规则角度，农商芙蓉支行的担保物权明显优于黄某的普通债权，黄某的权益明显不足以排除对执行标的的执行，法院应予驳回其诉请。第三人高某、张某、富通公司未作答辩。经审理查明，2002年2月5日，黄某购买了富通公司开发的“颐美园”小区的房屋。2002年9月18日，富通公司与黄某签订《颐美园小区车库购买协议》，约定：黄某自愿向富通公司购买位于长沙市雨花区××路××号××小区内车库一个，位于******车库（面积25.67平方米，对应房屋抵押部位111号），单价4750元／平方米，总价121947元；所购车库没有所有权，只有使用权，但黄某可自行转让并到物业公司备案；黄某应于2002年9月18日付清全款，富通公司在2002年9月28日将车库交付黄某使用。同日，黄某向富通公司支付了121947元，富通公司将车库交付黄某，黄某一直使用至今，并及时缴纳了物业管理费用。2009年12月15日，高某与芙蓉合作银行火星支行（以下简称火星支行）订立《借款合同》，约定高某向火星支行借款2000000元，富通公司以其名下位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋共计16套提供抵押担保，并办理了抵押登记。高某将上述借款偿还。同日，富通公司向火星支行出具《抵押人承诺书》，承诺继续以长沙市雨花区人民路29号颐美园5栋1层101-116的房屋为高某的2000000元借款所产生的全部债务提供抵押担保。同年12月2日，高某与长沙芙蓉农村合作银行（以下简称芙蓉合作银行，现改名为长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行）订立借款合同，芙蓉合作银行向高某提供1600000元借款。此后，高某未按时归还款项。芙蓉合作银行依法向本院提起诉讼。本院于2015年5月作出（2014）芙民初字第3608号民事判决书，判令：一、高某、张某向芙蓉合作银行偿还借款1600000元，并支付利息和逾期利息（截止2014年10月24日的部分为354977.43元，此后利息按照月利率9.94942‰计算至清偿日止）；二、高某、张某对上述款项互负连带清偿责任；三、如高某、张某未履行还款义务，芙蓉合作银行有权就富通公司名下的长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋共16套折价或拍卖、变卖后在1600000元借款、利息及逾期利息的范围内优先受偿。此后，本院在对该案执行过程中，黄某依法向本院提出执行异议，本院裁定驳回黄某的执行异议。以上事实，有《颐美园小区车库购买协议》、《收款收据》、房屋分层平面图、《（2014）芙民初字第3608号民事判决书》、《（2015）芙执字第2320号执行裁定书》、《（2017）湘0102执异31号执行裁定书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案焦点问题为黄某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定。申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。但同时，该条也规定了“法律、司法解释另有规定的除外”。如果申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议则应予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，黄某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应分析其受让涉案车库的行为是否同时符合上述四种情形。本院对此予以分析如下：首先，黄某与富通公司签订《颐美园小区车库购买协议》虽然约定车库没有所有权，只有使用权，但是同时约定了黄某可自行转让并到物业备案，且黄某在受让车库后，取得了独立的占有、使用、收益、处分等权益。车辆购买价格按4750元/平方米计算，总价款121947元，与当时同类车库所有权购买价格相当。富通公司隐瞒信息致使黄某以为涉案车库无法办理产权登记，故而仅签订车库购买协议，而未办理相关产权登记手续。基于前述事由，并结合双方的交易行为、日常习惯，以及《中华人民共和国合同法》规定的房屋租赁合同最长20年租赁期限的规定，本院认为，黄某与富通公司之间的车库购买协议实际为所有权买卖，双方成立买卖合同关系，而非其他法律关系，合同未违反合同法第五十二条关于合同无效的法定情况，合法有效。其次，黄某在购买涉案车库后至人民法院查封之前一直占有使用。第三、黄某已支付了全部价款。第四、根据上述原因分析，黄某对涉案车库未及时办理过户登记解释为开发商在售卖车库过程中欺骗业主不能办理车库产权登记故而签订车库转让合同合理，其对车库未办理过户手续没有过错。综上，黄某购买涉案车库的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定，应认定黄某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本院对黄某要求立即停止对涉案车库的强制执行的诉讼请求予以支持。关于黄某要求确认涉案车库的使用权归黄某的诉讼请求，本院认为，黄某与富通公司签订的《颐美园小区车库购买协议》明确约定了黄某向富通公司购买涉案车库的使用权，该项约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，故本院对黄某的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于长沙市雨花区××路××号××栋××号车库，并立即解除对该车库的查封；二、确认黄某享有位于长沙市雨花区××路××号××栋××号车库的使用权。案件受理费80元，由长沙农村商业银行股份有限公司芙蓉支行负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  祁谷芸人民陪审员  刘海龙人民陪审员  廖水月二〇二〇年六月十五日法官助理雷婉婷书记员徐文潇