广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7960号原告：蔡辉龙，男，1990年10月17日出生，汉族，住广东省普宁市***************，公民身份号码445************516。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，董事长。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杉，广东海鸥律师事务所实习律师。原告蔡辉龙与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡辉龙委托诉讼代理人温家俊，被告隆达公司委托诉讼代理人谢伟强、高杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡辉龙向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金27262.14（暂计）元（从2018年4月27日暂计至2019年1月26日，扣除台风天影响的15天，暂算260天，计算标准以已支付房款1048544元的日万分之一计算，计算至可实际交付房屋之日止）；2.被告承担原告律师费3500元。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签署中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于坦洲镇汇财街中凯华庭商住小区2幢302房，总房价款为1048544元。签订了上述合同后，原告向银行进行贷款，银行已将贷款发放给被告，但被告未能依约在2018年4月26日前将符合合同约定商品房交付原告。涉案小区于2019年1月26日才达到燃气开通条件。由于被告的行为已属违约，被告应向原告支付违约金，但由于双方签订合同为格式合同，若按合同约定计付违约金难以弥补原告的损失，为此，原告主张违约金以已支付房款为基数，按每逾期一日的日万分之一计算至可实际交付房屋之日止。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告隆达公司辩称，1.按照中国现行法律，违约金属于填补性质的赔偿，原告并没有提供相关的证据证明其实际发生了多少损失，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条的相关规定，如果是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，也就是说如果本案要突破合同约定，也应当适用17条的规定，引用逾期贷款利率计算；2.如果法院认为买卖合同第9条关于违约约定是格式条款无效，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条的相关规定；3.按照合同附件1第6条第2款相关规定在不可抗力排除之日起30日内通知业主将时间延迟到2018年7月1日是合法有效的；4.从原告起诉状可以证明原告是知道燃气开通的时间为2019年1月26日，交楼的最迟时间应当认定为2019年1月26日，不应当再往后计算；5.根据合同附件1第6条第2项第4点的约定房屋交付期限届满前业主未能向开发商付清全部应付款项，开发商据实予以延期。目前被告有证据证明原告基本上有延迟支付款项的情况，请法院在查明事实对迟延交楼的时间据实予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月1日，蔡辉龙与隆达公司签订中山市商品房买卖合同和补充协议一。中山市商品房买卖合同主要约定：蔡辉龙以总金额1048544元向隆达公司购买位于坦洲镇汇财街2号中凯华庭商住小区2幢302房预售商品房，支付方式为蔡辉龙于2016年10月1日以现金方式支付218544元，于2016年11月1日银行按揭支付830000元；隆达公司应于2018年4月26日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付蔡辉龙使用；隆达公司承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，隆达公司承诺燃气管道入户，上述基础设施、公告配套建筑均到户自理，由蔡辉龙自行向相关设施的经营管理单位申请开通并承担初装、相关费用，如上述基础设施、公告配套建筑因政府部门延误未在规定日期内达到使用条件，双方同意上述日期顺延，合同继续履行，蔡辉龙应先行收楼；如遭遇不可抗力，且隆达公司在发生之日起60日内告知蔡辉龙的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，隆达公司可据实予以延期；隆达公司如未能依约将商品房交付蔡辉龙使用，则自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向蔡辉龙支付已付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%。补充协议一主要约定：双方同意隆达公司应当在2018年4月26日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得该商品房工程质量监督报告，并将符合合同约定商品房交付蔡辉龙使用；该商品房交付时为毛坯房，由蔡辉龙自行装修或委托他人进行装修均由蔡辉龙自行承担由此产生的一切后果及经济、法律责任；在上述合同约定的交付期限内，蔡辉龙应在收到隆达公司书面通知之日起3日内会同隆达公司对房屋进行验收交楼，房屋交付的标志为隆达公司向蔡辉龙移交标的物钥匙；在下列情况，隆达公司可顺延交楼时间：1.发生不可抗力且隆达公司须在不可抗力排除之日起30日内通知蔡辉龙；2.由于政府行为、政策变化等原因导致隆达公司延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；3.发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；4.房屋交付期限届满前，蔡辉龙仍未能向隆达公司付清全部应付款项、未缴纳专项维修基金等，隆达公司有权据实予以延期，直至蔡辉龙支付所有应付款项为止，如蔡辉龙付清上述款项，隆达公司在蔡辉龙付清上述款项后10个工作日内将商品房交付给蔡辉龙；合同第十三条所指“使用条件”是指达到蔡辉龙可向水、电、管道燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。上述合同、补充协议一签订后，隆达公司于2016年10月28日为蔡辉龙办理上述房屋的备案登记手续。蔡辉龙于2016年9月13日向隆达公司支付涉案房屋首期款218544元，于2020年1月20与中国银行股份有限公司珠海分行、隆达公司签订贷款合同，于2017年4月24日支付契税9986.13元。隆达公司于2016年11月10日收到蔡辉龙的银行贷款830000元。2017年12月15日，隆达公司向各业主出具告知函。该告知函主要载明：中凯华庭项目原定于2018年4月26日交房，但鉴于今年受13号超强台风“天鸽”影响，导致上述项目部分工程须整顿修复因而延迟项目进度，根据补充协议约定，现告知各业主中凯华庭项目交楼时间将顺延66日，即2018年7月1日前交付。出具上述告知函后，隆达公司于2017年12月15日将告知函邮寄给各业主。2018年9月13日工程质量监督报告编制通过告知书显示，中凯华庭商住小区工程的工程质量监督报告（编号20180913010TZ）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程（5幢31层）于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，隆达公司向蔡辉龙出具催收楼通知书。该催收楼通知书主要载明：蔡辉龙购买的涉案商品房已达到交楼条件，隆达公司已以书面形式通知蔡辉龙于2018年10月10日办理相关收楼事宜，但蔡辉龙尚未履行上述收楼手续，现特通知蔡辉龙于2019年1月14日办理收楼手续。隆达公司于2018年12月21日将该催收楼通知书邮寄给蔡辉龙。蔡辉龙就本案纠纷与北京市中银（珠海）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费3500元。庭审中，蔡辉龙与隆达公司对涉案的商品房买卖合同的真实性予以确认；对合同约定交楼时间为2018年4月26日的情况予以确认；确认涉案房屋已于2019年2月1日交付；对中山市建设工程竣工验收备案登记证显示于2018年10月22日取得的事实予以确认。蔡辉龙认为隆达公司取得工程质量监督报告并不意味着涉案商品房达到法定的交付条件，所以涉案商品房在2018年9月13日时未达到交付条件；其没有收到告知函，且台风发生在2017年8月份，隆达公司在相隔4个月后才拿出告知函，故其对隆达公司出具的告知函的三性不予确认；隆达公司通知收楼时其不清楚涉案商品房是否已通水电，但据其了解，截至2019年1月14日涉案商品房尚未办理开通燃气。隆达公司则认为涉案合同是由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局共同制定的，并不是开发商自行拟定或制定，中山市所有商品房买卖都要使用该合同范本，且合同已对买受人需要注意的一些主要的、特别条款加以提示，所以其作为开发商对合同也没有相应的解释权，故涉案合同不是格式合同；双方在签订补充协议一时已变更交付条件为取得工程质量监督报告；其需评估台风对楼盘损失的程度后才能找出合理的延迟交楼时间，所以无法第一时间通知业主，且2017年12月15日发出提出延期66天告知函的做法是合理的，并提供了照片证明受损情况；其通知收楼时水、电已接通，而燃气大部分在2018年10月份具备条件，另一部分是在2019年1月份具备条件；燃气不能开通不能归责于其，燃气是否开通或延期至2019年1月份开通，并不造成业主的实际损失，业主收楼后需进行装修，装修期一般为3个月，该3个月内有无燃气并不影响业主使用，也不会使业主产生损失。本院在同类另案依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称隆达公司于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。蔡辉龙与隆达公司签订案涉的中山市商品房买卖合同、补充协议一是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。隆达公司对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及将达到使用条件的房屋交付蔡辉龙。庭审中，隆达公司辩称根据双方补充协议一的约定，交付条件已变更为在2018年4月26日前取得工程质量监督报告并将达到使用条件的房屋交付业主，违约金应计算至取得工程质量监督报告之日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。隆达公司应在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后将达到使用条件方的商品房交付使用，故隆达公司的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。隆达公司未按约定时间交付房屋，违约金的起算日应为2018年4月27日。另，双方在庭审中确认涉案房屋于2019年2月1日交付，因此，违约金的截止日期应为2019年2月1日。综上，违约金的计算天数为281天。关于工期顺延的认定。庭审中，隆达公司虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、台风“天鸽”的天气报道、2017年12月15日出具的告知函及邮单为证。蔡辉龙对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但对隆达公司向其邮寄告知函的情况不予确认，遂认为隆达公司并未依约履行相关告知义务，故仅同意工期顺延15天。因隆达公司提供的上述证据不足以证明其已向蔡辉龙履行告知义务，故隆达公司的该项主张，理据不足，本院不予采信。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，隆达公司作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与蔡辉龙对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成隆达公司延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽隆达公司未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知蔡辉龙，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及隆达公司提供的证据，本院采纳蔡辉龙的意见，酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延。庭审中，双方确认已于2019年2月1日完成交付，本院予以确认。综上，本案违约金的计算期间应为266（281-15）天。关于蔡辉龙是否存在逾期付款的问题。隆达公司辩称闫其英未按合同约定时间向其支付完毕购房款及其他费用，其可根据逾期付款天数顺延交付的时间，为此提供了银行凭证予以证明。蔡辉龙对此不予确认，认为其是选择开发商提供的合作银行来办理贷款事宜，所有贷款事宜、手续等均交由开发商与银行对接，故银行迟延支付按揭款项并非受业主个人的原因影响。本院认为，影响银行发放贷款时间的因素包括且不限于贷款申请人的征信问题、资料的提供、银行额度审批等，隆达公司仅以银行凭证上的贷款到账时间认定蔡辉龙迟延支付购房款，明显不足以证明银行放款迟延是受业主自身怠于办理银行按揭贷款业务所致，隆达公司亦未能进一步提供证据予以证明，该项抗辩意见，理据不充分，本院不予采信。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向蔡辉龙支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达266天，迟延收楼势必造成蔡辉龙因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽蔡辉龙就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但隆达公司如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补蔡辉龙的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了蔡辉龙的主要权利，变相扩大了隆达公司免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、266天计算。闫其英主张逾期交房违约金计算至2019年1月26日，即隆达公司支付的逾期交付违约金为27262.14元，是蔡辉龙对自身合法权益的有效处分，且损害第三人的权益，本院予以支持。关于律师费3500元的诉求，商品房买卖合同、委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蔡辉龙支付违约金27262.14元；二、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蔡辉龙支付律师费3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，减半收取计284元（原告已预交），由被告中山市隆达房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年六月十八日书记员  陈嘉婷马倩