广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0331民初366号 原告（反诉被告）：谢武勇，男，1982年1月26日出生，汉族，广西荔浦市人，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：侯辉国，广西华桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗沁竹，广西华桂律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：韦嗣韫，男，1976年9月9日出生，壮族，广西荔浦市人，住广西荔浦市。 被告：荔浦县百利新村建设发展有限公司，住所地广西荔浦市荔城镇滨江南路**。统一社会信用代码：914503316821176945。 法定代表人：廖植雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡东亮，广西顺通律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢武勇与被告（反诉原告）韦嗣韫及被告荔浦县百利新村建设发展有限公司（以下简称百利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢武勇及其委托诉讼代理人侯辉国、罗沁竹，被告（反诉原告）韦嗣韫，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司的委托诉讼代理人胡东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢武勇向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告共同向原告返还购房款及车位款56万元及资金占用利息10.64万元（资金占用利息以56万元为基数，按年利率6%从2016年12月16日起计算至购房款、车位款还清之日止，暂计至2020年2月15日为10.64万元）；2、本案的诉讼费由二被告承担。原告于诉讼中增加一项诉讼请求：要求解除原、被告之间的商品房买卖关系。事实和理由：2016年12月，原告谢武勇从案外人李自学处得知，被告韦嗣韫在被告百利公司处获得抵债房屋一套及车位一个，欲以56万元低价转让。2016年12月16日，被告韦嗣韫妻子将原告带至被告百利公司，让原告以自己的名义直接与被告百利公司办理相关购房手续，双方确定原告购买的商品房为半岛豪庭二期7栋3单元2205室。当日，原告将56万元汇入被告韦嗣韫的银行账户，被告百利公司便与原告签订了《半岛豪庭二期车位预约协议》，但未签订书面的商品房买卖合同。同日，百利公司给原告开具了收款收据。二被告在收款后承诺尽快交房给原告。但是三年多来，原告多次催促，被告既未能与原告签订书面的商品房买卖合同，也未能履行交房义务，又未向原告退款。为此，根据《合同法》第九十四条、第九十七条等法律规定，被告的行为构成根本违约，原告特诉请解除与被告之间的商品房买卖关系，并要求被告返还原告款项及支付资金占用期间的利息。 被告韦嗣韫辩称，被告韦嗣韫作为本案被告主体不适格。被告韦嗣韫仅为介绍原告到百利公司买房和车位的中间人，且原告已按照相关程序购买商品房、车位。原告与百利公司办理了相关手续并签订了《半岛豪庭二期车位预约协议》购买半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房和车位一个，总价为58.3355万元。原告与被告百利公司形成了商品房预售合同关系，权利义务都是他们之间的关系，与被告韦嗣韫无关。本案的诉讼主体应为被告百利公司而不是被告韦嗣韫。综上所述，原告已经与被告百利公司签订了相关手续，形成了商品房买卖合同关系，与被告韦嗣韫无相应的合同关系。为此，恳请人民法院依法驳回原告对被告韦嗣韫的起诉。 被告百利公司辩称：原告与被告百利公司没有订立正式的商品房买卖合同，未约定双方的权利义务，被告百利公司没有任何违约。原告存在违约的情况，本案涉案购房款54.472895万元，加上一个车位预付5万元，共计59.472895万元，原告仅支付了56万元，即使是原告所称韦嗣韫代付了相应的款项，都与59.472895万元不符，所以原告没有付清购房款，构成违约的是原告。车位预约协议约定，原告如果不想购买可以退还定金，没有资金占用费的说法。 反诉原告韦嗣韫向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告谢武勇返还反诉原告韦嗣韫代垫购房款2.3355万元；2、反诉费由反诉被告谢武勇承担。事实和理由：2016年12月，反诉原告韦嗣韫介绍反诉被告谢武勇到百利公司购买商品房和车位。反诉被告经实地考察后决定购买商品房和车位，办理了相关手续并签订了《半岛豪庭二期车位预约协议》，购买半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房和车位一个，总价为58.3355万元。由于反诉被告仅转账56万元至反诉原告账户，要求反诉原告韦嗣韫代为垫付2.3355万元，再由反诉原告韦嗣韫支付给百利公司。之后，百利公司开具了5张收款收据给反诉被告，反诉被告承诺资金轻松些就还给反诉原告。综上所述，反诉被告已经与百利公司签订了相关手续，形成了商品房买卖合同关系。反诉被告以多种借口不偿还反诉原告代垫款的行为严重侵害了反诉原告的合法权益。为此，特提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告谢武勇辩称，反诉原告请求反诉被告偿还垫付购房款2.3355万元无事实及法律依据。首先，反诉被告是向反诉原告购房而不是向百利公司购房，且与反诉原告达成的房屋价款为56万元，并不是反诉原告所称的58.3355万元。其次，反诉原告与百利公司达成抵债协议是用涉案房屋抵扣58万元债务，反诉原告同意降价2万余元出售房屋给反诉被告，反诉被告才同意向反诉原告购房。至于反诉原告是否将2.3355万元付给百利公司，或者与百利公司就2.3355万元进行抵债，这是反诉原告与百利公司之间的关系，与反诉被告无关。假设反诉原告与百利公司抵扣债务时多抵扣了2万余元，反诉原告则应当向百利公司追偿。最后，本案并不存在反诉原告垫付款项的事实。即便反诉原告确实付款，因反诉被告转款给反诉原告已有三年半的时间，反诉原告没有任何催促还款行为，故其反诉诉请也超过了法定的诉讼时效。综上所述，反诉原告的诉请不成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告百利公司辩称，百利公司不是反诉被告，也不是要承担责任的主体，反诉原告陈述的百利公司和反诉被告的商品房买卖合同关系还没有成立，反诉被告没有履行付清购房款项，被告百利公司不认可不认可反诉原告所陈述的垫付款是58.3355万元，实际应为57.3355万元，与购房款有差距。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院将在本院认为部分加以阐述和认定。 综合全案证据、原、被告的庭审陈述，本院确认本案法律事实如下： 原告谢武勇原准备在被告百利公司开发的楼盘半岛豪庭购买商品房及车位一个。后经被告韦嗣韫介绍，原告决定购买该楼盘二期7栋3单元2205室商品房一套和车位一个。被告百利公司当时在被告韦嗣韫处有借款未偿还，经过三方协商，被告百利公司同意原告将购房款56万元转给被告韦嗣韫，以抵扣被告百利公司欠被告韦嗣韫的欠款，被告百利公司则以其公司的名义与原告签订了《半岛豪庭二期车位预约协议》并向原告开具“二期车位预约金”、“购房款”、“客厅拉窗及水电材料费”、“办证费”、“可视对讲门、入户门费”五张收款收据，五张收款收据金额总计58.3355万元。《半岛豪庭二期车位预约协议》的签订时间和五张收款收据的日期均为2016年12月16日。完成上述交款及购房手续后，被告百利公司一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未将涉案房屋和车位交付给原告，原告向被告韦嗣韫支付的56万元款项也未退给原告。 被告韦嗣韫原在被告百利公司处有多笔债权，两被告之间通过以房抵债的形式抵销债务。被告韦嗣韫于2016年7月订购被告百利公司8栋2单元1402室商品房，后变更为8栋2单元1702室，被告韦嗣韫用其在被告百利公司处的1万元债权抵作购房定金。后因原告欲在被告百利公司购买二期7栋3单元2205室商品房及车位，被告韦嗣韫就将8栋2单元1702室的定金1万元转到用于抵扣原告购买的二期7栋3单元2205室商品房上，与其他债权一并作为被告百利公司的房款抵债。因此，被告百利公司认可并开具收款收据给原告的房屋总价为58.3355万元，也同意原告仅支付56万元给被告韦嗣韫就同意将二期7栋3单元2205室商品房出售给原告。 另查明，原告购买的半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房已于2016年8月12日作出抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南宁分公司，不动产权证号为：桂（2016）荔浦县不动产权第0011555号。另外，该房屋还于2017年5月4日被南宁市青秀区人民法院查封。 原告认为二被告既未能与原告签订书面商品房买卖合同，也未能履行交房义务，又未向原告退款，其行为构成违约，请求二被告返还原告支付的购房款56万元及支付资金占用期间的利息。 反诉原告韦嗣韫则认为其因与被告百利公司抵债的数额为58.3355万元，代反诉被告谢武勇多支付了2.3355万元，该款应由反诉被支付给反诉原告。 本院认为，原、被告三方就原告购买半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房、车位及二被告之间用房款抵债达成一致意见：被告百利公司同意原告谢武勇将房款56万元支付给被告韦嗣韫并用于抵销其欠被告韦嗣韫的债务。在原告将购房款56万元打款给被告韦嗣韫后，被告百利公司向原告出具了收款收据，故原告交纳的购房款56万元应视为被告百利公司收取。因此，原告与被告百利公司之间形成了事实上的商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格按合同履行各自的义务。双方商品房买卖合同成立之后，经原告多次催促，被告百利公司因该商品房存在抵押、被查封等诸多因素，未能与原告进一步签订书面的商品房买卖合同，亦没有交付该房屋给原告，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告百利公司不履行相应义务的行为导致了导致商品房买卖合同的目的不能实现，原告有权解除合同。因本院已认定本案商品房买卖合同关系的主体是原告与被告百利公司，故原告请求解除商品房合同的双方当事人应为原告及被告百利公司。原告与被告百利公司商品房买卖合同解除后，双方权利、义务终止，故被告百利公司取得原告交纳的购房款56万元无法律法规的规定或合同约定的依据，被告百利公司应将该款返还给原告谢武勇。被告百利公司将已抵押的商品房卖予原告并收取房款，之后未积极与原告签订书面的商品房买卖合同及交付房屋，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，由被告百利公司按照年利率6%支付资金占用期间利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。资金占用期间利息应从原告交款之日即2016年12月16日起算至该款还清之日止，截至2020年2月15日为38个月的资金占用利息为10.64万元。被告韦嗣韫系基于与被告百利公司的抵债行为取得的原告支付的款项56万元，被告韦嗣韫有取得该款的合法依据，且就该款与原告不存在直接的权利义务关系。故原告要求被告韦嗣韫退还该款及资金占用期间利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另原告诉讼过程中出具保函产生的保费3000元，系其进行诉讼的必要成本，应由原告自行承担。 关于反诉原告韦嗣韫请求反诉被告谢武勇支付韦嗣韫多垫付的款项2.3355万元。本院认为，反诉原告与百利公司达成抵债协议用涉案房屋抵扣双方的债权债务，至于反诉原告是否将2.3355万元付给百利公司，或者与百利公司就2.3355万元进行抵债，这是反诉原告与百利公司之间的法律关系。如反诉原告与百利公司抵扣债务时多抵扣了2.3355万元，反诉原告应当向百利公司追偿，不应向反诉被告主张。故反诉原告韦嗣韫请求反诉被告谢武勇返还其用债权垫付的2.3355万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告谢武勇与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司之间的商品房买卖合同关系； 二、被告荔浦县百利新村建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢武勇购房款及车位款56万元及资金占用期间利息资金10.64万元（资金占用利息以56万元为基数，按年利率6%从2016年12月16日起计算至该款还清之日止，暂计至2020年2月15日为10.64万元）； 三、驳回原告谢武勇的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告韦嗣韫的诉讼请求。 上述义务，如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理10464元，减半收取5232元，财产保全费4020元，合计9252元，由被告荔浦县百利新村建设发展有限公司负担；反诉受理费192元，减半收取96元，由反诉原告韦嗣韫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10656元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  黄祖建 二〇二〇年六月十日 书记员  梁 发