江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终304号上诉人（原审被告）：吴荣生，男，汉族，1968年2月4日生。委托诉讼代理人：杜曦，江西赣润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙明容，女，汉族，1980年12月16日生。委托诉讼代理人：陈文山，男，汉族，1960年6月17日生。上诉人吴荣生因与被上诉人孙明容合同纠纷一案，不服泰和县人民法院(2019)赣0826民初3041号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴荣生上诉请求：1.撤销原审判决，改判其不承担任何转让费的退还责任；2.本案一、二审诉讼费用由孙明容承担。事实与理由：1.本案的案由为合同纠纷，一审判决撤销本案涉案转让协议，适用法律错误。结合一审认定事实，本案不属于合同可撤销的情形，真正导致现有损失的是房东肖士熹的违建行为。房东与租客签订的租赁合同因非法建筑应当认定为合同无效。2.本案损失系房东肖士熹明知租赁物系非法建筑仍租赁给租客所致，除对发生的直接损失承担赔偿责任外，因合同无效导致的不当得利及租金还应退还。3.吴荣生并没有收到相关部门派发的搬迁安置公告书，假如是张贴公告墙广而告之的形式，时间不能确定不说，也不会给租客带来经济损失，政府部门的拆迁补偿，除去土地补偿金还包括给实际经营者的装修补偿与停业补偿。孙明容接手转让是否为贪图补偿款不说，至少是能够直接断定双方所掌握的信息是同步的，因为拆迁安置部门并没有给吴荣生个人派发相关文件。综上，一审法院适用法律错误，并且遗漏了因无效合同承担赔偿责任的主体，请二审法院改判或发回重审。被上诉人孙明容答辩称：1.原审判决适用法律正确。2.本案与房东肖士熹没有关系，是吴荣生直接将店面转让给孙明容，房东并未参与，故本案没有遗漏当事人。3.吴荣生隐瞒了事实，房管局工作人员多次到店里通知其搬走，其不知情是无稽之谈。被上诉人孙明容向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除孙明容与吴荣生签订的《转让经营协议》，吴荣生返还孙明容交纳的店面转让费120000元；2.本案诉讼费用由吴荣生承担。一审法院认定的事实：2018年5月11日，吴荣生亲属（乙方）与案外人肖某（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将下解放路临街店面租赁给乙方，一、租赁期限从2018年5月15日起至2021年5月15日止合同期三年。二、租赁费。乙方每年付给甲方租赁费22800元。三、乙方责任。……。2.甲方是空店租给乙方，如乙方经营不善，造成不能开业，甲方同意多收一个月租金后退回未使用月份的租赁费给乙方，乙方将店面归还甲方时，固定装修不能拆除。3、如果经甲方同意，乙方将店面转让他人经营，转让金甲方得30%，乙方得70%。2019年8月13日，吴荣生(甲方)与孙明容（乙方）签订了一份《转让经营协议》，约定：甲方将下解放路觅芒店转让给乙方经营，1、乙方应付甲方的经营权所付总额12万元；2、甲方有以下设备：（1）制冷设备7台，奶茶一整套设备、制冰沙一整套，装修（空调、餐具灯、桌椅）等。（2）技术转让和店里所有货物。（3）店租以甲方租赁合同方式，每半年交租至2021年5月14日止。以此类推。(4)租赁合同有一张押金1000元归乙方使用。协议签订后，孙明容向吴荣生支付了12万元转让费。同日，孙明容接手了该店面，后被通知该店面后面违章建筑部分要拆除。孙明容经营至2019年8月30日。2019年9月初，觅芒店面后面违章建筑部分被拆除。2019年7月19日，泰和县房地产管理局向各承租户发布搬迁安置公告。2019年10月25日，泰和县房地产管理局出具证明一份，载明：知青楼为危旧公房，列入拆除范围。泰和县房地产管理局在2019年7月份开始上门、上户口头通知知青楼范围内承租户及违章搭建承租户，并在2019年7月20日张贴了拆迁公告。另查明，觅芒奶茶店所在的楼为知青楼，有前后两部分，转让时后部分设有厨房、吧台、大厅等，后面部分面积比前面部分大，前部分有产权，后部分系违章搭建。一审法院认为：关于解除合同问题。吴荣生向孙明容转让经营权、设备、技术、装修等，应当遵循诚实信用原则，如实向孙明容披露资产的真实情况。商铺在孙明容接收后不到一个月后面违章部分即被拆除，致使双方的转让协议无法履行，合同目的无法实现。同时，孙明容得知商铺需拆除后即联系吴荣生，在合理的期限内提出异议，现其要求解除《转让经营协议》于法有据，予以支持。关于返还转让款问题。现商铺无法使用的原因在于建筑物违规被部分拆除，孙明容自身未尽谨慎义务审查商铺是否属于合法合规的建筑，其自身亦存在一定的过错，但吴荣生未如实披露商铺建筑情况的过错程度明显高于孙明容的过错。涉案商铺内的物品、设备等，在约定交接时双方没有进行折价，仅是概括协商数额为120000元。另孙明容从吴荣生处学习了技术，觅芒奶茶店的设备、设施等在孙明容的掌控下。从公平合理角度出发，法院酌情由吴荣生退还孙明容转让款70000元。综上，孙明容部分诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告孙明容与被告吴荣生于2019年8月13日签订的《转让经营协议》；二、被告吴荣生于本判决生效之日起十日内退还原告孙明容转让费70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，减半收取850元，由吴荣生负担496元，由孙明容负担354元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。本案《转让经营协议》的签订者是吴荣生与孙明容，原房东肖某不是该协议的当事人，并非本案必要的共同当事人，本案未遗漏当事人。吴荣生如认为肖某将违章建筑出租造成其损失，可以向肖某主张权利，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于涉案《转让经营协议》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，吴荣生在涉案协议签订时，未如实将商铺即将拆迁的事实告知孙明容，在孙明容接收涉案房屋后不到一个月，后面违章部分即被拆除，导致涉案转让协议的合同目的无法实现。孙明容主张解除涉案协议有事实和法律依据，故吴荣生关于不能解除涉案协议的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于吴荣生应否退还孙明容转让费及金额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同因合同目的无法实现而被解除，孙明容有权要求吴荣生返还转让费，吴荣生有权要求孙明容返还设备等。因吴荣生与孙明容约定的12万元转让费包括了设备、技术转让和店里所有货物，现今货物及技术转让无法恢复原状，设备由孙明容掌控。综合考虑孙明容在签订转让协议时未尽审核义务，对涉案协议的解除具有一点的过错，以及本案的实际情况，酌定吴荣生返还孙明容转让款50000元。综上，吴荣生的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决返还孙明容70000元转让费过高，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持泰和县人民法院(2019)赣0826民初3041号民事判决第一项；二、变更泰和县人民法院(2019)赣0826民初3041号民事判决第二项为：上诉人吴荣生自收到本判决之日起十日内退还被上诉人孙明容转让费50000元；三、驳回被上诉人孙明容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，二审案件受理费1550元，合计2400元，由上诉人吴荣生负担1000元，由被上诉人孙明容负担1400元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年六月五日书记员  杨丹妮