广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终4741号 上诉人（一审被告）：广西中泰商贸有限公司，住所地：南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区15号楼26层。 法定代表人：高忠鹏，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：兰某，女，1975年10月29日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 被上诉人（一审原告）：许某，男，2004年2月17日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 法定代理人：兰某，女，住南宁市青秀区，系许某的母亲。 两被上诉人共同委托诉讼代理人:谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人:韦国鑫，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 上诉人广西中泰商贸有限公司（以下简称“中泰公司”）因与被上诉人兰某、许某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初9565号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人中泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）没有约定办理不动产权证登记时间，因被上诉人所在楼栋的其他住房违章搭建造成验收迟延和办证迟延，责任不在上诉人，上诉人没有违约。1.合同履行期间，国家停办房屋所有权证，改为办不动产权证，属于情势变更。双方合同告知约定办理房屋所有权登记时间，未约定办理不动产权证的时间，即不存在限时办理不动产权证的义务。一审判决将合同约定办理房屋所有权证的登记时间视为办理不动产权证的登记时间来判定上诉人违约缺乏事实和法律依据。2.被上诉人所在楼栋业主违章搭建影响所在楼栋规划竣工验收，延迟办理不动产权证，责任不在上诉人。3.上诉人对业主及物业公司阻挠造成配套设施验核迟延的相关证据系因客观原因无法收集，请求二审法院继续调查取证，查明事实。第二，一审判决上诉人按总房款的1%支付违约金违法。1.合同约定逾期办理房屋所有权证违约金最高不超过总房款的0.01%合法有效。2.被上诉人没有提出调整违约金请求，也没有提交因违约造成损失的证据，一审法院调整违约金无依据。 被上诉人兰某、许某辩称：本案所涉房屋不在违章的房号范围内。涉及广源·国际社区12、13栋的共有四百多户的案件，应当统一审判标准。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。 兰某、许某向一审法院请求：1.中泰公司向兰某、许某支付逾期办理不动产权证的违约金28900元；2.一审诉讼费用由中泰公司承担。 一审法院查明：2014年12月4日，兰某、许某（买方）与中泰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳxxxxxxx），约定兰某、许某向中泰公司购买位于南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区xx号楼x单元xxxx号房，总价款为2893340元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付兰某、许某使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。合同签订后，兰某、许某向中泰公司付清了全部购房款。另查明：2017年9月14日，南宁市规划管理局作出《审批意见》，同意涉案广源·国际社区12、13号楼取得建设工程规划竣工验收合格证，注：以下住户存在违章情况，建议暂不予办理产权登记手续。涉案房屋不在列明的违章房号内。 2017年9月28日，涉案广源·国际社区12、13号楼完成测绘成果备案。2018年3月1日，涉案广源·国际社区通过房地产开发项目配套设施验核。2018年3月13日，涉案广源·国际社区取得商品房现售备案证明。2018年4月2日，因涉案广源·国际社区12号、13号楼存在业主违章搭建情形，中泰公司被南宁市青秀区城市管理综合行政执法局行政处罚24837元，中泰公司已缴纳罚款。再查明：一审法院向南宁市青秀区自然资源局发函询问：中泰公司何时申请办理涉案广源·国际社区12、13号楼竣工验收规划合格证，以及业主违章搭建是否对办理不动产权证造成影响。该局回函答复：“1、中泰公司首次申请办理广源·国际社区12、13号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》的时间为2017年6月28日，我局受理竣工验收案件的办结时限为15个工作日。2、建设单位申请办理竣工验收时，如存在有超建、扩建、改变使用功能、改变外立面、乱搭乱盖、不按规划位置建设等不按图施工现象及未验线等情况均会影响办理竣工验收，如申报楼栋除部分业主自行违法搭盖的情况外，无其他不按图施工现象，且未存在违法搭盖的业主反映强烈情况下，开发商可申请扣除存在违法搭盖现象的住房，先给予无违建的住房办理竣工验收，待违建住房整改完成或南宁市青秀区综合执法大队依法处理后我局便可给予办理竣工验收。广源国际社区12、13号楼均存在部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象。” 一审法院认为：兰某、许某与中泰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，中泰公司应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定的交房时间为2015年8月30日，兰某、许某主张从合同约定的交房之日起算办证时间，符合合同约定，故中泰公司应在2017年8月19日前完成上述办证义务，并将以兰某、许某为产权人的房屋所有权证交给兰某、许某。关于本案是否存在中泰公司辩称的可据实延期办证的情形。（1）中泰公司辩称未能按约办证是因为政府部门改变了产权登记制度所致，属于情势变更。南宁市从2016年7月4日起正式实施不动产统一登记业务。对此，一审法院认为，对于上述新规对办证流程的具体影响程度及影响时间，中泰公司在本案中均未提供证据予以证实。且中泰公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。中泰公司在与兰某、许某签订合同时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故一审法院对中泰公司以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。（2）中泰公司辩称业主及物业公司的阻挠造成配套设施验核迟延，但中泰公司未能提供证据证实存在业主及物业公司阻挠的情形，以及该情形对其配套设施验核的具体影响程度及时间，故对中泰公司的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。（3）中泰公司辩称部分业主的违章装修行为导致其规划竣工验收延后，中泰公司对办证延迟没有过错。对于违章装修对规划竣工的影响问题，中泰公司于2017年6月28日首次申请办理规划竣工验收，根据自然资源局受理竣工验收案件的办结时限，至迟应于2017年7月19日取得规划竣工验收合格，但中泰公司实际于2017年9月14日取得规划竣工验收合格，而涉案广源·国际社区12、13号楼存在有部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象，对规划竣工验收造成了影响，对中泰公司的该项抗辩意见，一审法院予以采纳作为酌情调整违约金的依据。综上，中泰公司未能在合同约定的期限内完成办证义务并将房屋所有权证交付兰某、许某，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十七条的约定，中泰公司逾期办证的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。现兰某、许某要求调整违约金为28900元，一审法院综合考虑兰某、许某未能举证证明其损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及中泰公司自身原因导致逾期办证等诸多因素，酌情调整本案的违约金总额为28900元。对于中泰公司提出的兰某、许某主张的起诉日前二年内的逾期办证违约金超过了诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”、“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，兰某、许某于2019年6月14日起诉，则应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。中泰公司应于2017年8月19日前完成办证义务，则应从该期限届满之次日开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。因此，兰某、许某于2019年6月14日向一审法院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。故中泰公司的该项抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：中泰公司应向兰某、许某支付逾期办证违约金28900元。案件受理费522元，由中泰公司负担。 本案争议焦点是：上诉人是否应当承担逾期办证违约金？违约金应如何计算？ 二审期间，双方均未提交新证据。 一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。一审法院依据合同约定确定上诉人应履行办证义务的时间并无不当，上诉人未在合同约定期限内履行办证义务已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。至于违约金的计算，合同约定：“逾期办证的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。”现被上诉人主张的违约金数额既未按已付房款的每日万分之一计算迟延履行期间的违约金，也未按上诉人所理解的最高违约金总额不超过总房款的0.01%计算，事实上其主张已是请求对双方约定的违约金进行调整。综合考虑本案存在的被上诉人未能举证证明其损失，部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及上诉人自身原因导致逾期办证等诸多因素，该请求已较适当。故一审法院支持被上诉人的该诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人中泰公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费522元（上诉人广西中泰商贸有限公司已预交），由上诉人广西中泰商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年六月二十三日 书记员 王 杰