河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初688号原告：周浩，男，汉族，1983年8月8日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王杰生，河南匡世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王澍霈，河南匡世律师事务所律师。被告：文宗强，男，汉族，1971年11月4日出生，住河南省唐河县。被告：刘一杰，女，汉族，1970年7月15日出生，住河南省唐河县。原告周浩与被告文宗强、刘一杰为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周浩及其委托诉讼代理人王杰生、王澍霈到庭参加诉讼，被告刘一杰、文宗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周浩向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的房屋买卖协议；2.判令二被告退还原告购房款53万元；3.判令二被告赔偿原告违约金189000元。以上共计719000元；4.案件受理费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2019年12月19日，原告购买二被告位于唐河县××社区××庄居民小组一处房产，价款63万元。双方签订买卖合同，合同约定，被告于2020年1月1日向原告交付房产，若违约，除返还全部房款外，并支付总价款30％违约金。合同签订后，原告向二被告支约了全部房款63万元，但二被告迟迟不能向原告交付房屋。2019年12月28日，被告刘一杰给原告出具承诺：“本人刘一杰承诺12月18号至2020年1月15号前把周浩购刘一杰房子所有权归属问题解决清楚，否则双方购房（房款）物归原主。”因被告不能向原告交付房屋，经原告催要，二被告于2020年春节，返还原告房款10万元，下余53万元一直推诿至今。故提出上述诉讼请求。周浩为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、原被告双方签订的房屋转让合同，证明签订的合同真实有效；3、二被告的结婚证，证明二被告系夫妻；4、收条一份，原告已按合同约定积极履行了合同义务；5、承诺书一份，证明被告迟延履行主要债务，经原告在合理期间内催告仍然未履行；6、河南匡世律师事务所代理费收据一支，证明原告支付代理费情况。说明一点是因为案件审结之后才能开具正规发票，所以现在只能开具收据；7、2019年12月25日，双方在姜南处签订的房屋买卖协议，与2019年12月19日双方签订协议内容基本一致，唯一不一致的是对违约责任的违约金标准做了变更，由30%违约金变更为20%。合同上面有原告及其妻子王璐的签名以及二被告的亲笔签名，证明被告文宗强始终参与了涉案房产的买卖活动；8、二被告起诉林天党、焦香梅的侵权案件的起诉书一份，被告把原告作为第三人，法院向原告送达了起诉书和撤诉裁定书，起诉时间是2020年3月31日，撤诉时间是2020年的4月4日，裁定书签发时间是2020年4月20日，证明方向是被告在将房屋出售给原告的过程当中，由于林天党和焦香梅的阻拦，房屋无法交付，林天党和焦香梅是合伙建房宅基地的提供人；9、2019年12月25日，双方在律师姜南处签订第二份买卖合同时，被告文宗强向姜南所提交的其持有的结婚证复印件。证明二被告在房屋买卖过程当中，向中介人提供了二人分别持有的结婚证，涉案房产系双方夫妻共同所有；10、视频截图1份，录制时间是2019年的12月28日，所显示的内容是当时二被告都在场，因为被告出售的房产不能交付给原告，双方在中介人段生粮门店里协商退还房款的事实；11、村民建设工程规划放线通知单、建设工程规划许可证审批表（复印件）、收款收据，证明2011年3月8日，被告文宗强和林天党焦香梅签订的联合建房协议，证明涉案的房产由文宗强、林天党等合伙建造，文宗强对该房屋具有处分权利。周浩申请证人出庭作证，段生粮（女，汉族，1978年8月23日出生，住河南省唐河县××新春街××）出庭作证。段生粮证人证言如下：其在唐河县锦城地产从事中介工作，刘一杰有房产交易，在其处登记，刘一杰交付了一把看房钥匙，文宗强不在家，电话联系，文宗强说此房可以交易，如需办手续，随时可以回来，后又交付了结婚证复印件，在律师姜南处见证后，二被告到其处说，如果房子有纠纷退还全部房款。有其录音资料可以作证，这些能证明此房如有纠纷，二被告退还房款。周浩到所购房屋准备入住时，大门被锁，有车堵门。刘一杰因未找到房子，让其再住一段，在车堵门的情况下，刘一杰还在该房屋内入住。此房屋一直未交付给买方，中介知道此房有纠纷时，就帮周浩追要购房款，也给文宗强联系，其说此房若有纠纷，劝刘一杰把房款退还给买方。刘一杰辩称，经过金诚房地产中介公司于2019年12月与周浩初步达成将唐河县××社区××庄居民小区一处房产卖给原告，按照原告的要求提供了建房的相关手续，并验收房屋，在双方无异议的前提下，才在原告方制定的合同上签了字，双方合同还进行了公正，并在原告要求的时间内搬离，在人民路中段租房居住至今。对原告所述纠纷并不明白，房子已经归周浩名下，包括水电费都在周浩名下。刘一杰未提交证据。文宗强辩称，2015年10月与刘一杰在唐河县民政局通过协议解除婚姻关系。协议书中明确指出本案所涉房屋归刘一杰所有。自离婚之日起与涉案房屋无任何关系，刘一杰在本案所涉及房屋形成交易意向之初，并不知情，与本案房屋交易不存在任何纠纷。文宗强向本院提交证据如下：1、户口薄、离婚证、离婚协议，证明离婚时候涉案房屋给了刘一杰；2登记在文宗强名下的房产证，证明查封的房产与刘一杰没关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院也进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实具有关联性，对提交证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月7日，刘一杰、文宗强登记结婚。2011年3月5日案外人林天党申报并取得位于文峰街道办事处××安庄居民小组个人旧房翻新建设工程规划许可证。2011年3月8日，林天党、焦香梅（林天党之妻）与文宗强签订联合建房协议，约定在林天党、焦香梅宅基地上所建东西两户独家院由文宗强投资建造，西户供林天党、焦香梅永久自主使用，东户由文宗强永久自主使用，协议经唐河县滨河街道法律服务所见证。房屋建成后，文宗强取得约定的房屋，并与刘一杰共同居住。2015年10月12日刘一杰与文宗强签订离婚协议，离婚协议约定上述房屋归刘一杰所有，离婚协议在婚姻登记机关备案，双方取得离婚证，文宗强搬离涉案房屋，刘一杰继续居住。刘一杰在段生粮开办的唐河县锦城地产中介机构登记售房信息，并把看房钥匙交中介机构，周浩看到售房信息,看房后，在中介人员段生良（粮）见证下，于2019年12月19日签订房屋转让合同，合同约定，“房产状况：位于唐河县××社区××庄居民小组独家院”、“合同项下房产及配套设施总价款63万元”、“付款方式，合同签订后付30万元，尾款32万元于2020年1月9日全部结清”、“违约除返还全部房款外并支付房款30％的违约金或放弃收回总房款30％的违约金，违约方支付双倍佣金”、“在尾款结清前，房东搬离房屋”等事项。该合同，刘一杰签名，刘一杰代文宗强签名，段生粮代周浩签名，段生粮签名。依此合同，周浩把购房款打给中介人，中介人向刘一杰指定的账户打入29万元。2019年12月25日在律师姜南的见证下文宗强、刘一杰与周浩、王璐对2019年12月19日签订房屋买卖协议进行了确认，除违约金条款的数额调整为20％外，其他条款没有变动。同日，周浩按上述付款方式付款后，中介人扣减7万作为押金后向刘一杰指定的账户打入27万元，周浩向刘一杰账户转款两笔3万元。刘一杰出具收到“房款30万元尾款，已付清”收条。周浩发现所购房屋有拖拉机堵门，要求退还房款，刘一杰作出“本人刘一杰承诺12月28日至2020年1月15日前把周浩购刘一杰房子所有权归属问题解决清楚，否则双方购房款物归原主”的承诺。2020年3月31日刘一杰、文宗强起诉林天党、焦香梅要求其二人停止侵害、排除妨碍，将堵在门口的拖拉机清除，后于2020年4月4日撤回起诉。期间，押金7万元加刘一杰退还的3万元，返还给周浩房款10万元，周浩追要剩余的53万元，酿成纠纷。周浩与河南匡世律师事务所签订委托代理合同，委托律师提起诉讼，现持有交纳律师代理费3万元收据。本院认为，涉案房屋占用的土地系唐河县文峰街道办事处××安庄村民小组村民林天党的宅基地，宅基地上房屋即俗称的小产权房。文宗强依与林天党、焦香梅签订的联合建房协议，取得涉案房屋的居住使用权，文宗强与刘一杰离婚后，文宗强搬离涉案房屋，把居住使用权归属刘一杰，居住使用至出售房产前。经中介机构及律师见证下，刘一杰、文宗强与周浩、王璐签订了房屋转让合同，此合同的效力认定是本案的争议焦点。合同双方均非唐河县文峰街道办事处××安庄村民小组的成员，依《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”按照现行房地产管理法规的规定,集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,小产权房的交易行为不受法律保护,买卖小产权房是变相买卖农村宅基地,也不可能办理物权变动手续,因此涉案合同应当认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，房屋买卖协议认定为无效,周浩主张返还房屋转让价款53（63－10）万元的诉讼请求应予支持。合同无效，请求支付违约金，与法无据，对此部分请求，本院不予支持。周浩提交的委托代理合同及律师代理费收据，能够证明本案诉讼所产生的代理费为3万元，此费用属合同无效而引起诉讼所产生的损失，无效合同系双方过错所致，周浩主张律师费3万元，应支持其中的50％即15000元。刘一杰是涉案房屋的占用使用人，也是此房屋的实际控制人，涉案房屋的交易项款由刘一杰收取，故刘一杰对周浩负有返还房屋转让价款53万元的义务，负有支付律师费15000元的义务。文宗强在涉案房屋交易中虽有参与行为，但未在交易行为中取得民事权益，依权利义务相一致的原则，在本案不应承担责任，周浩请求文宗强承担责任的主张，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,判决如下:一、确认周浩与刘一杰、文宗强于2019年12月19日签订的房屋转让合同及2019年12月25日签订的房屋买卖协议无效;二、刘一杰于本判决生效之日起十日内返还周浩房屋转让款53万元;三、刘一杰于本判决生效之日起十日内赔偿周浩支出的律师费15000元；四、驳回周浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10990元，减半收取5495元，由刘一杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  仝之锐二〇二〇年六月十七日书记员  方 存