江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1295号原告：王秀娟，女，汉族，1981年9月22日生，住江西省九江市武宁县。原告：姜自强，男，汉族，1977年9月15日生，住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：易丽强，江西秦风律师事务所律师，执业证号13601201810019949。委托诉讼代理人：周志鹏，江西秦风律师事务所实习律师，实习证号36011904110113。被告：帅政，男，汉族，1992年11月14日生，住南昌市西湖区。法定代理人：帅建华，系帅政父亲（监护人）。被告：帅建华，男，汉族，1963年11月11日生，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：张志文，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201210577627。被告：张春秀，女，汉族，1971年2月22日生，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：帅建华，系张春秀丈夫。原告王秀娟、姜自强诉被告帅政、帅建华、张春秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人易丽强，被告帅建华的委托代理人张志文、被告帅建华并作为被告张春秀的委托代理人及被告帅政的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀娟、姜自强诉称：两原告系夫妻关系，被告帅政系被告帅建华、张春秀之子。2019年3月17日，原告与被告帅政及案外人中介公司签订南昌市存量房买卖居间合同，约定帅政将位于南昌市东湖区房屋出售给原告王秀娟，房屋价款70万元。合同签订后，原告依约向被告帅政支付了购房款并缴纳了契税10398.73元、个人所得税6932.49元、土地出让金6932.49元、不动产登记费80元，后房屋登记在原告姜自强名下。因被告帅建华、张春秀占用房屋，原告姜自强于2019年6月向东湖区法院起诉要求被告停止侵权，搬离诉争房屋。该案诉讼期间，被告帅建华向西湖区法院申请宣告帅政为无民事行为能力人，后法院判决宣告帅政为无民事行为能力人。2020年1月东湖区法院作出（2019）赣0102民初6825号判决,认定被告帅政签订存量房买卖合同无效。因帅建华和张春秀未尽到相应的监护责任，侵害了两原告合法权益，故提起诉讼，请求判令1、被告帅政向两原告返还购房款689479元及相应的占用利息（以689479元为基数，从2019年3月18日付款之日至付清之日，按全国银行间同业拆借银行市场交易中心利率计算）。2、被告帅政赔偿损失24343.71元，包括交易契税10398.73元，个人所得税6932.49元，土地出让金6932.49元，不动产登记费80元。3、被告帅政赔偿两原告因诉讼产生的费用，包括（2019）赣0102民初6825号案诉讼费3670元、律师费10000元以及本案律师费10000元，因两案产生的误工费5000元，交通费1000元。4、被告帅建华、张春秀对上述第1、2、3项诉求承担共同赔偿责任。5、本案诉讼费用由被告共同承担。被告帅政辩称：1、我方实际上只收到原告支付的639500元。鉴于本案原告也存在过错，我方只同意返还部分购房款。2、其他原告所称的交易损失产生的税费根据双方过错程度来划分。3、对诉讼产生的损失因双方没有合同约定故不予承担。被告帅建华辩称：对上述帅政因房屋买卖合同产生的债权债务监护人愿意承担共同赔偿责任。被告张春秀辩称：对上述帅政因房屋买卖合同产生的债权债务愿意承担共同赔偿责任。经审理查明：两原告系夫妻关系。被告帅政系被告帅建华、张春秀之子。坐落于南昌市东湖区房屋原产权登记人为帅政。2019年3月17日，被告帅政（甲方卖方）与原告王秀娟（乙方买方）、江西省鸿基房产置换有限公司（丙方代办方）、红谷滩新区鸿基房产房屋信息咨询莱蒙中心店（丁方居间方）签订一份南昌市城市房屋存量房买卖和居间合同，约定1、甲方自愿将合法拥有的坐落于南昌市东湖区房屋出售给乙方。2、房屋买卖价款70万元整。3、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元，定金委托丙方代为保管，在交易过户时应先用于支付丁方佣金及丙方代办费。4、合同签订之日起五个工作日内，共同到房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。乙方在办理交易手续当日通过资金托管将房款70万元付给甲方。5、甲方同意在收到全部房款贰日内，与乙方正式办理房屋交接手续。甲方应在交接前结清该房的水、电、气、物管等费用，在产权过户当日甲方必须交纳5万元保证金由丙方代管，在结清相关费用和相关问题协商一致后退还甲方。6、本次房屋交易过户费用由乙方承担；土地出让金由乙方承担。合同签订当日，原告支付购房定金10万元，并依约由丙方代收。次日，原告依托管协议将房款60万元存入资金托管账户。至此，原告因买卖合同共支付70万元购房款，其中10万元系定金转为购房款。同年4月23日，丙方依约从代收原告的定金中扣除帅政应付居间佣金10500元后向帅政支付了39500元，帅政出具收条。同年4月26日，原告与帅政及居间方到房管部门办理了诉争房屋产权过户手续，原告缴纳契税10398.73元、个人所得税6932.49元、土地出让金6932.49元、不动产登记费80元，房屋所有权过户登记至原告姜自强名下；帅政于当天收到资金托管方转付的购房款60万元。同年4月30日，原告与被告帅政及居间方工作人员相约到诉争房屋现场办理房屋交接手续，并前往物业公司核查帅政交付物业费及相关费用情况，居间方在扣除帅政所欠物业费及水费10521元后通过转账付给帅政39479元购房款，另返还原告10521元用于代交帅政所欠物业费、水电费。后原告因无法实际使用房屋，未代帅政交付所欠款。原告由此在诉状中从所付房款70万元中扣除了10521元，确认实际支付购房款689479元。另查，原告与被告帅政在交接房屋时，经被告同意，原告当场重新安装了新锁，双方离开现场。此后，被告帅建华将原告安装的新锁拆换并擅自入住诉争房屋。因帅建华、张春秀占用房屋，原告姜自强于2019年6月向东湖区法院起诉（2019）赣0102民初6825号物权保护纠纷案，要求被告帅建华、张春秀停止侵权，搬离并返还诉争房屋。在该案审理期间，被告帅建华于2019年8月另行向南昌市西湖区人民法院申请宣告帅政为无民事行为能力，在鉴定部门12月11日出具鉴定意见评定帅政“目前无民事行为能力”后，西湖法院于2019年12月16日作出（2019）赣0103民特47号民事判决书，判决宣告帅政为无民事行为能力人，指定帅建华为帅政的监护人。2020年1月3日，南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初6825号判决书，以出卖人帅政为无民事行为能力人为由，认定其与原告所签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同无效，并驳回原告姜自强的诉讼请求。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2019年3月17日南昌市存量房买卖居间合同、银行交易明细（10万元）、2019年3月18日交行转账记录（60万元）、2019年4月23日契税、个人所得税完税凭证两张、2019年4月26日土地出让金缴款确认单、不动产登记费收据、南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民特47号判决书、南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6825号判决书、2020年4月29日证人熊某谈话笔录等主要证据予以证实。本院认为，被告帅建华、张春秀作为被告帅政的父母，明知诉争房屋登记在帅政一人名下，也知道帅政存在精神问题，却未尽到看管和监护的义务，在帅政毫无监护的情况下与原告签订房屋买卖合同并收取原告所付房款689479元，事实清楚。同时，被告帅建华、张春秀在知晓该房屋买卖情况并已交接房屋后强行撬锁入室占用房屋，且至今未将帅政收取的购房款689479元返还给原告，对导致本案纠纷应负全部责任。因生效判决已确认原告与被告帅政签订的房屋买卖合同无效，依合同法关于“合同无效，因合同取得的财产应予以返还”的规定，被告帅政应返还原告所付购房款689479元。审理中，被告帅政的监护人称仅收到原告购房款639500元，与事实不符，也未提供相应的证据证明，不予采信。故原告要求被告帅政向两原告返还购房款689479元的诉请，本院予以支持。由于被告帅建华系在房屋交易完毕后向法院申请确认帅政为无民事行为能力人，该案中的司法鉴定意见书评定“帅政目前无民事行为能力”，未明确是否包含帅政交易诉争房屋的时间段，且被告也未提供证据证明原告在与帅政达成买卖协议、协助办理过户手续以及帅政收取原告给付的购房款过程中存在过错，故帅政应承担占用购房款期间的利息（自帅政4月30日收到最后一笔房款次日即2019年5月1日起至还清款之日止，按同期银行贷款利率计算）以及因办理诉争房屋过户产生的契税、个人所得税、土地出让金、不动产登记费等税费损失24343.71元。由于被告帅建华、张春秀未履行监护义务，强行占有诉争房屋，故应承担相应的责任。审理中，被告帅建华、张春秀表示同意承担共同赔偿责任。故原告要求两人对上述帅政债务承担共同赔偿义务，本院予以支持。此外，原告主张被告帅政赔偿两原告因诉讼产生的费用，其中（2019）赣0102民初6825号物权保护一案中缴付诉讼费3670元已判决确认由原告自行承担，本院不再作处理，另原告主张被告承担案件律师代理费20000元，虽提供代理合同及代理费发票，但原告聘请律师系单方自由选择的行为，并非必然发生的费用损失，且在房屋买卖合同中对此没有作出约定，故本院不予支持；同时，原告主张因两案产生的误工费5000元，交通费1000元，未提供相关证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告帅政于本判决生效之日起十日内向原告王秀娟、姜自强返还购房款689479元。二、被告帅政承担占用房款689479元期间的利息（自2019年5月1日起至付清款之日止，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。三、被告帅政于本判决生效之日起十日内向原告王秀娟、姜自强给付税费损失共计24343.71元。四、被告帅建华、张春秀对上述帅政一、二、三项债务承担共同给付义务。五、驳回原告王秀娟、姜自强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交案件受理费11510元，由被告帅政、帅建华、张春秀共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年六月十八日书 记 员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第二十八条【无、限制民事行为能力的成年人的监护人】无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。第三十四条【监护职责】监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。