上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3666号原告：陈鑫，女，1993年12月2日出生，汉族，户籍地山东省微山县。委托诉讼代理人：张烨，上海勤周律师事务所律师。被告：孙杰，男，1969年9月9日出生，汉族，住上海市。原告陈鑫与被告孙杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张烨、被告孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金29,600元；2、判令被告支付违约金29,600元；3、判令被告赔偿原告财产损失及其他经济损失58,181元。事实和理由：2017年8月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)用于上海逸万文化传播有限公司(以下简称“逸万公司”)办公，租期自2017年8月23日至2019年8月22日止，月租金14,800元，每两个月支付一次。截止纠纷发生前，原告租金支付至2018年12月23日。原告另向被告支付保证金29,600元。2018年12月中下旬，原告因资金周转困难，没有及时支付当期房租，在被告催要之下，原告明确表示继续租赁房屋，同时告知被告先行以房屋租赁保证金抵付房租，待公司资金周转正常后全数补上。然被告却于2019年1月2日通过短信通知原告单方终止租赁合同，原告当即提出异议。后被告于2019年2月14日左右擅自将房屋转租给他人并实际交付使用，且将原告租赁房屋内的物品也一并交由他人占有并使用，导致原告公司文件和客户资料大量泄漏。原告得知该情况后，随即联系被告要求取回财物，然被告拒不承认该事实，后原告无奈报警，在警方询问下被告遂承认其自行将原告部分财物进行变卖的事实。原告在取回财物过程中发现绝大部分物品已被毁坏，无法继续使用。原告认为，被告擅自单方解除房屋租赁合同的行为已构成违约，其违约行为给原告的正常经营活动造成了严重影响，并造成原告财物损失及商业秘密泄漏，就此原告多次找被告协商解决赔偿问题均未果。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。孙杰辩称，不同意原告的全部诉讼请求。逸万公司为房屋的实际承租人，原告为逸万公司的员工。原、被告签订房屋租赁合同时，逸万公司尚在注册中，因此由原告代逸万公司签署合同并支付定金，被告认为房屋的实际承租人为逸万公司。2018年12月21日原告致电被告要求解除租赁合同，并提出房间内的物品可以留给被告使用，被告应支付原告装修费及物资费3万元，被告未予答应。原告就扬言如果不给钱就将装修的东西全部拆除，并威胁被告说要起诉被告侵犯其商业秘密等。此后，逸万公司工作人员致电被告表示付不出租金，并称公司所有人已经离职。自2018年12月23日起，原告开始拒付租金，被告一直催促，无奈之下，被告和逸万公司法定代表人高某某联系，告知其应在2019年1月2日前将欠付的租金补齐，否则被告可以按照租赁合同单方解除租赁合同。被告认为原告欠付租金累计超30天系擅自退租，被告解除合同是正当的，依据合同约定，押金不退，可以抵扣租金。被告没有违约，所以不应支付原告违约金。被告不同意赔偿打卡机等物品。被告于2019年1月3日曾报警并录像；1月6日被告在物业的监督下更换了系争房屋的门锁；3月30日，原告来系争房屋处，要求被告归还屋内物品，被告表示愿意退还，但物品系逸万公司物品，需要原告提供逸万公司授权书才能与被告办理交接手续。系争房屋至2019年7月15日才正式对外出租。本院经审理认定的事实如下：被告为系争房屋产权人之一，系争房屋建筑面积105.60平方米。2017年8月18日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁系争房屋作为办公使用，甲方于2017年8月18日前向乙方交付系争房屋，出租房屋租赁期限自2017年8月23日起至2019年8月22日止，月租金14,800元，每两个月支付一次，乙方应于每次租金到期日前10日内支付该房屋租金，先付后租。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%向甲方支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金29,600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起3日内无息归还乙方。……9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；……(五)乙方逾期不支付租金累计超过30日的。……10-4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款：三、乙方自理的装修及其费用在任何情况下都与甲方无关，甲方均不承担任何补偿，但必须保证甲方办公室的安全性。合同另就其他事项作了约定。孙杰在“出租方(甲方)”栏签名，陈鑫在“承租方(乙方)常用联系人”栏签名。2017年11月15日，孙杰收取租赁保证金29600元，向“逸万公司”出具收据，载明收款事由：房屋押金。审理中，原、被告均同意租赁保证金在本案中一并处理。租赁合同履行过程中，原告共逾期支付租金六次，具体为：2017年10月31日逾期8天，2017年12月27日逾期4天，2018年2月27日逾期4天，2018年8月27日逾期4天，2018年10月25日逾期2天，2019年1月2日逾期10日，共逾期32天。审理中，原、被告均确认最后一期租金支付至2018年12月23日。根据原、被告的手机短信记录显示：2018年12月20日下午1：02，被告发短信给原告：“房东友情提示：12月-2月房租到时候交了！12月23前，请准时到账(账号照原来，不变！)房东：孙杰另外，电信快带工作人员去过你公司公司没人，电话也打不通，希望你们与他们联系一下，以免到时候网络断了！”12月21日下午2：17，被告发短信给原告：“特别通知，致租客及公司：请XXX室的租客陈某，在12月23日前务必把应付租金转账到位，否则，按照租赁合同规定，你至今拖欠房款时间累计已超过合同规定时间，我方有权随时终止合同收回房子，同时12月21日也收到租客陈某来电提出退租，她也不想付应付的租金，请租客陈某将你方所属物件下周内搬离XXX室，同时我方将保留被迫采取合法的权利，同时联合物业公司和公安等部门清理你方的物件等，损失自负，如你方撤离时造成室内的任何损失，我方都将采取法律以及其他方式进行维权！房东：孙杰”。12月25日下午12：58，被告发短信：“飞雕大厦物业公司告知1、物业费2、电费还没付！搬东西出大厦要开出门证！如拆东西，要到物业办手续，付押金3000元，垃圾费500元起”。当日下午3：30，原告回复短信：“孙先生，房子我们继续租，逾期按照违约金算，(违约金合同上是日租金的5%)反正也有押金在你那，我们公司现在周转不过来，周转过来一起补上”。被告回复：“物业费不交，电费不交，物业会拉闸的。这两天，物业公司通知我说了，物业费不付，他们就拉闸了，您们好自为之！你们的租金我可以再多给你们几天时间，但元旦过后，2019年1月2日，现金全部付清所有房租金和30天的日租金5%付款超时费(从2017年8月23日开始到2019年1月2日)，物业费、电费、宽带费，我可以考虑就继续让你住下去，2日再不付，对不起了，我没兴趣跟你们公司玩，滚蛋！……我劝你们好自为之！好聚好散！”2019年1月2日下午3：47，因被告仍未收到原告支付租金，被告发短信：“房东最后通知：你房租，物业费等费用，至今未到账，从今日起我们之间的租赁合同自动终止。请2日内，搬走你要的物件，损失自负！房东：孙杰”。审理中，被告孙杰表示原告未在短信通知的时间内搬走物件，故其于2019年1月6日自行找物业公司开锁收回系争房屋。后原告于2019年3月30日去系争房屋找被告要求返还系争房屋内的物品，与原告发生争执，双方报警。另查明，2018年3月6日，原告陈鑫诉被告孙杰房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理作出(2018)沪0104民初2637号民事判决书中认定：原、被告签署的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房屋租赁合同、收据、短信记录、借记卡账户明细清单、民事判决书等证据证实，本院予以认定。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋租赁合同的乙方由陈鑫签名，逸万公司成立后没有在合同上盖章，三方之间更没有权利义务转让的约定，故陈鑫作为自然人为租赁合同的乙方。合同当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同合法有效，陈鑫应当按合同约定及时、足额支付租金。合同履行过程中，至2019年1月2日陈鑫逾期支付租金共五次，累计逾期已达32天，符合合同9-2条第(五)项的情形，孙杰据此在多次短信催告后于2019年1月2日通过短信方式通知陈鑫解除合同，有合同依据。陈鑫作为违约方，在未能及时支付违约金及租金的情况下，要求以租赁保证金来抵扣欠付的租金，孙杰并未予以同意。故本院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年1月2日解除。陈鑫要求孙杰承担擅自解除合同的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。孙杰在发出解除合同时，给予陈鑫两天搬离时间，本院认为，陈鑫自2018年12月20日即收到孙杰的催告短信，此后数日，孙杰多次以短信催告陈鑫并表示如不付房租将会拉闸、终止合同，故陈鑫对于付不出房租将被孙杰解除租赁合同且孙杰不同意给予宽限期应当明知并有心理预期。故本院认为孙杰要求陈鑫在合同解除后2日内搬离，亦属合理期限，并非过于苛刻。但陈鑫由于自身原因直至2019年3月30日才至系争房屋主张返还财物等，此时，孙杰对于陈鑫遗留在租赁房屋内的财物不再负有保管责任，因此财物灭失、毁损的风险，由陈鑫自行承担。陈鑫要求孙杰赔偿财产损失和其他经济损失的诉请，本院不予支持。现陈鑫因根本违约致使合同解除，孙杰依据合同约定没收租赁保证金，以抵付陈鑫应承担的违约金，符合合同约定，陈鑫要求退还租赁保证金，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十三条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条规定，判决如下：驳回陈鑫的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,323.80元，由陈鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  袁 欣二〇二〇年六月十日法官助理  陆 磊书 记 员  印旭晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十三条当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。