苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6942号原告：苏州晶汇置业有限公司，住所地苏州工业园区苏州中心广场**，统一社会信用代码913205945866394413。法定代表人：KENNETHLIMKIANSWEE。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。被告：苏州潮州汇餐饮管理有限公司，住所地苏州工业园区松涛街**斜塘老街**，统一社会信用代码91320594302266509L。法定代表人：郭红。原告苏州晶汇置业有限公司（以下简称“晶汇置业公司”）与被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司（以下简称“潮州汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告晶汇置业公司的委托诉讼代理人陈淑英，被告潮州汇公司的法定代表人郭红到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告晶汇置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已于2018年7月23日解除；2、判令原告向被告收取的租赁保证金320896.80元不予返还;3、判令原告向被告收取的公共事业保证金40748.80元不予返还；4、判令原告向被告收取的装修押金人民币96778.40元不予返还；5、判令被告支付原告2018年4月1日至2018年7月23日欠缴的保底租金228719.07元；6、判令被告支付原告2018年3月份欠缴的提成租金6508.20元；7、判令被告支付原告自2018年3月1日至2018年7月23日期间欠缴的物业管理费165812.98元；8、判令被告支付原告截至自2018年4月1日到2018年7月欠缴的pos机租金1673.34元；9、判令被告支付原告自2018年2月至2018年7月欠缴的水费人民币3398.85元；10、判令被告支付原告自2018年2月至2018年8月欠缴的电费66152.17元；11、判令被告支付原告逾期付款违约金共计人民币82158.09元，暂算至2018年10月31日，违约金计算方式为逾期款项乘以逾期天数乘以0.1%；12、判令被告支付原告相当于6个月租金、物业管理费、市场推广费总和的解除合同违约金共计580670.40元；13、判令被告支付原告自2018年7月24日起至2018年10月25日止的房屋占用费991591.49元，按每日每平方米20.71元乘以94天乘以509.36平方米；14、判令被告支付原告搬运费人民币31800元；15、判令被告支付原告律师见证费人民币7000元；16、判令被告支付2018年10月25日起至2019年10月29日期间已产生的仓储费用98317.67元，按照每月8259.75元的标准。事实理由：2017年6月27日，原被告之间签订了《苏州中心MALL房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。租赁合同约定由被告承租原告位于江苏省苏州工业园区东方之门北，星港街西/苏州工业园区苏华路南、星洲街东/苏州工业园区星洲街北、星港街西被称为“苏州中心MALL”L6层(B)06-09号房屋(以下简称“该房屋”)作为经营“潮州汇餐饮”之用途。租赁合同对租赁期限、租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用的计算方法和支付方式、逾期付款违约金和解除合同违约金等的承担等进行了约定。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定履行了自己的义务，但被告自2018年2月起就常有拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的行为，原告于2018年6月7日寄发《租费催缴函》正式函告被告履行付款义务，被告收函后视而不见，至今未按照租赁合同支付租金及相关款项，其迟延履行付款义务的行为已经构成严重违约，且已导致原告利益严重受损。原告于2018年7月20日向原告寄送了《解除租赁关系通知函》，通知被告解除租赁合同，要求其支付各项欠款并将房屋恢复至交付时状态返还原告。原、被告之间的租赁关系依法成立，但被告一直怠于履行租赁合同约定的付款义务，经原告多次催讨仍拒付欠款，被告的种种行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。综上，请求法院保护原告合法权益，依法支持原告诉讼请求。被告潮州汇公司辩称：第一，涉案租赁合同都是原告事先就定好的，从来就没有进行过一条一条的与被告商定，也没有做过任何更改的，属于格式合同。第二，合同约定被告要交纳保底租金、提成租金、物业管理费、公共事业保证金，还有市场推广等很多费用，那么原告应该有提供的物业管理服务和推广服务的义务。第三，原、被告之间签订的上述合同，是平等的民事主体间的合同，双方不存在上下级之分，不存在领导跟被领导之分，也不存在管理与被管理的关系，更加不存在服从与被服从的关系。但是原告在履行合同的过程当中一直都是上级主管跟领导的角色，对被告的利益不顾，缺乏基本的服务意识。第四，原告于2017年11月11日已经开业了，但是减租补充协议的签订时间却是到了2018年的4月中旬，也就是说推迟了五个月才把当时开业补免租两个月的免租协议签订，表明原告对双方合同约定非常不负责任的态度，所以被告有权拒绝支付原告主张的起草合同的律师费3726元。第五，因为原告推迟签订免租协议，没有及时的做出应有的减扣，出现了严重的内部管理问题，原告首先已经构成了违约的事实。同时也直接导致了被告方没有办法得知正确的应缴费用，而没有办法及时缴纳。原告对此事件的发生必须承担全部的责任。第六，苏州中心作为苏州的形象工程，虽然获奖无数，却一直存在着各种的工程问题。而且出现了电表计算电费错误的问题，造成了被告没有办法及时缴纳费用。第七，原告发给被告的催缴函上面有严重错误。被告本着已经投资了巨额的资金，求财不求气的想法，被告还是在5月23日就先转了10万块到原告公司的账户，但后面的发错的催款函还是错误。第八，被告在开业后两个月左右，就是在2018年1月22日就已经主动要求营运部的主管提供收费的账单，根本就不存在原告所谓的在催款函上面写的所谓的多次沟通，仍未有任何答复的情况。第九，原告招商部在招商初期承诺的是被告在苏州中心独家经营潮州菜，后来又招商某某餐饮集团经营潮州菜系，存在着招商欺诈行为。后来在某餐饮集团开业以后，加上南区六楼原本人气本来就不足，以及被告隔壁2000平方的店铺一直空置，春节后的消费低潮等等。被告在经营上面出现了严重的亏损状况。虽然被告在收到有明显错误的催款函以后，还是立即书面申请要求分期缴纳费用的报告并按期准时缴纳了前两期的费用，合计35万元，所以并不构成拖欠租金的违约事实。第十，被告在申请分期缴纳租金的报告当中，明确的希望原告在宣传推广方面给予一定的帮助跟支持，但是原告方并未给予一点点的帮助跟支持。这个也充分说明了原告的管理、服务存在着一定的问题，没有及时履行合同约定的管理及服务方面的责任跟义务，存在违约责任。第十一，原告收取70元钱每平方米的物业费的同时，却连基本的管理都形同虚设。每一天每一周的例行检查更只是表面的工作。第十二，原告工程部的人员在多次爬上店铺吊顶，检查被告店铺内出现的多次多点漏水现象以后，声称没有办法彻底解决工程的原始问题，被告也曾多次在雨天紧急向运营部及工程部报修都没有办法得到彻底的修复。在开业半年的时间就已经出现了吊顶多处渗漏的现象，也给被告的正常经营财产带来了非常大的损失。第十三，原告没有在开业前进行彻底的中央空调清洗工作，甚至存在电线接反的现象，导致被告店铺内空调没有办法正常使用，尤其是在夏天，还需要借助隔壁咖啡店的冷风扇来降低包厢的温度，隔壁的咖啡店也同样面临这个问题，才会让客人可以正常用餐。第十四，原告收取被告合计908424元的各项费用，居然没有给过一张收款凭证跟发票。苏州中心商场由于管理团队极不负责任的工作态度，毫不严谨的工作作风，以及形同虚设的管理制度，直接导致了以上事件的发生，造成了被告及无数入驻商家的巨额亏损，尤其是南区六楼，由开始的六家餐饮商铺在不到两年的时间到如今只剩下两间，还在维持经营当中商铺的更换率远远的高于市场正常情况。对此原告负有不可推卸的责任，应该承担相应的法律责任，并作出应有的赔偿。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等查明，原告前述诉称所主张的合同签订及履行、解除、结欠款项等相关基本情况属实，本院予以确认。关于双方合同约定条款详见合同文本，本院不再列明。另查明，原被告合同约定的租赁面积为509.36平方米，期限为2017年11月11日至2022年11月10日。租金标准第一个及第二个租金计收年度为保底租金61123.20元/月，提成租金为每个日历月营业额的7%，物业管理费为每月35655.2元。合同签订后，被告支付了租赁保证金320896.8元、公共事业保证金40748.8元、装修押金96778.4元。关于租金及物业管理费，被告分别于2018年5月23日支付100000元、6月16日支付100000元、6月19日支付50000元、6月27日支付180000元，合计支付430000元。该款尚不足清偿被告截止2018年3月结欠的租金、物业管理费等费用。后被告于2018年7月6日起停止了租赁房屋内的商铺经营。原告多次向被告催要欠付费用后，于2018年7月20日向被告发出了《解除租赁合同通知函》，以被告拖欠费用并自2018年7月6日停止经营为由，通知被告双方租赁合同自2018年7月23日起解除。该通知函于2018年7月21日送达。后原告于2018年10月25日在律师见证下将被告遗留在房屋内的物品及设施、设备搬离，置放于仓库本院认为：原告晶汇置业公司与被告潮州汇公司双方签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效。被告潮州汇公司应诚实信用地履行租赁合同中承租方的相应义务。被告潮州汇公司长期拖欠租金并于2018年7月6日起停止经营，未按约履行上述合同义务，已构成违约，原告依照合同约定据此解除双方租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。原告于发出解除通知载明的解除时间为2018年7月23日，故双方租赁合同已经于该日解除。原告要求被告支付欠付的保底租金228719.07元、提成租金6508.2元、物业管理费165812.98元、pos机租金1673.34元、水费3398.85元、电费66152.17元，合计472264.61元，符合合同约定且金额计算无误，具有相应事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将房屋腾空后返还原告。被告未能按约腾空、搬离租赁房屋，原告在律师见证下将被告物品搬离，是自行减损的恰当手段，且符合双方合同约定及法律规定。被告给原告造成租金损失、搬运费用损失及见证律师费损失，应予赔偿。原告要求被告支付搬运费31800元、律师见证费7000元及2018年7月24日至10月25日期间的占用费，应予支持。但双方合同约定的占用费标准过高，本院酌情调整为按同期保底租金、物业管理费之和96778.4元/月（61123.2元+35655.2元）的标准计算为303239元。原告一直不同意返还被告相关物品及设施设备，要求予以留置，故相关仓储费用系原告留置物品所致，不应由被告承担。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告存在延迟支付租金等违约情形并由此导致被告解除合同，被告应承担相应的违约责任，但双方约定的延迟付款违约金及解除合同违约金标准过高，本院综合考虑被告的违约情形及解除合同造成的利息损失、重新寻租损失等，酌情将原告主张的逾期付款违约金及解除合同违约金合并调整为相当于原告缴纳的租赁保证金金额320896.8元，并以保证金抵扣，被告无需另行支付。原告预交的公共事业保证金40748.8元及装修押金96778.4元，理应返还，现予以抵扣被告欠付的前述费用472264.61元，抵扣后被告还应支付欠付费用合计334737.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州晶汇置业有限公司与被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月23日解除；二、被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州晶汇置业有限公司欠付的保底租金、提成租金、物业管理费、pos机租金、水电费合计334737.41元；三、被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州晶汇置业有限公司房屋占有使用费303239元、搬运费31800元、律师见证费7000元；四、原告苏州晶汇置业有限公司不予返还被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司预交的租赁保证金320896.8元、公共事业保证金40748.8元、装修押金96778.4元；五、驳回原告苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33694元，由被告苏州潮州汇餐饮管理有限公司负担。该款已由原告预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  丁明清人民陪审员  达青山二〇二〇年六月二十四日书 记 员  郭 朦