北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1091号原告（反诉被告）：刘荣荣，女，1987年5月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马天夫，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张也弛，男，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李孝森，男，1988年4月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李合景（李孝森之父），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：刘喜莲，女，1961年12月26日出生，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：孙建璞，北京善领律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷，女，该公司员工。原告（反诉被告）刘荣荣与被告（反诉原告）李孝森、刘喜莲、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘荣荣的委托诉讼代理人马天夫、张也弛，被告（反诉原告）李孝森的委托诉讼代理人李合景、刘喜莲及其与李孝森的共同委托诉讼代理人孙建璞与第三人中原公司的委托诉讼代理人付正婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘荣荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；2、判令二被告返还我租金158333.33元；3、判令二被告返还我押金5万元；4、判令二被告支付我违约金5万元；5、判令二被告赔偿我装修损失537元；6、判令二被告返还我垫付的采暖费6413.9元；7、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年1月6日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租对方名下位于北京市海淀区闵庄南路御墅临枫锦园x区x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋），租金5万元/月，押一付十二；出租人应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合安全条件，不得危及人身安全；房屋及其附属物品出现损耗后，出租人在接到承租人通知后7日内进行维修，逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担；在出租人交付的房屋严重不符合合同约定或者影响承租人安全、健康或者不履行维修义务的情况下，承租人有权利单方面解除合同。合同签订后，我方依约向对方支付了一年的租金和押金5万元。涉案房屋交付给我后，对方拖欠取暖费许久，我为度过冬天，替对方垫付了取暖费。后房屋出现严重安全问题，我多次找对方协商维修和安全事宜，但对方均不予理睬。对方的行为严重违反合同约定。故我方诉至法院，提出上述诉请。李孝森、刘喜莲辩称，同意解除合同，但是对方是2019年11月2日搬走,把房屋钥匙交给了中介，11月3日我方拿回房屋钥匙，双方办理了房屋交接，因此合同解除的日期不应是2019年10月14日。对方没有按照合同约定提前90天向我方发出解除合同的通知，是对方违约在先，导致涉案房屋空置至今，我方损失巨大，不同意原告的诉讼请求。现我方提出反诉请求：1、判令对方支付三个月租金15万元，支付违约金5万元；2、判令对方支付水费1355元、电费486.7元、电视费216元、电话费109元。3、判令对方赔偿律师费3万元。事实与理由：对方于2019年11月2日未经我方同意自行搬走，11月3日通过中介人员将房屋钥匙交给我方，恶意违约，应当按照合同第十条第二项约定向我方支付三个月租金以及违约金，并且结清租住期间的水费、电费、电视费和电话费等以及赔偿我方因此次诉讼所支出的律师费。刘荣荣对李孝森、刘喜莲的反诉辩称，不同意支付三个月的租金、违约金以及律师费。同意支付我方租住期间产生的电话费、电费、电视费。中原公司述称，双方签订了房屋租赁合同，我公司已完成居间服务，此后双方发生的纠纷与我公司无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年1月6日，刘喜莲、李孝森（甲方、出租人）与刘荣荣（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定有如下内容：租赁期限自2019年1月20日至2021年1月19日，甲方应于2019年1月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金5万元/月，每年支付一次，合同期内租金为120万元，支付方式为押一付十二，各期租金支付日期为2019年1月20日、2020年1月20日；押金5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，物业服务费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的。违约责任：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同日，刘荣荣与刘喜莲、李孝森签订《钱款交付书》，刘荣荣向刘喜莲、李孝森支付定金2万元，此后刘荣荣分别向刘喜莲转账支付30万元、33万元，共计支付了一年的租金60万元以及押金5万元。刘喜莲、李孝森认可收到上述全部款项。刘荣荣主张其于2019年10月14日通过微信向刘喜莲提出解除合同，并于2019年11月2日搬出涉案房屋，11月3日双方在中介陪同下做了房屋交割。刘喜莲、李孝森表示2019年10月26日刘荣荣向其提出不想租了，其二人表示不同意，刘荣荣于2019年11月2日搬离涉案房屋，其二人于2019年11月3日收回房屋。审理中，双方均认为对方违反合同约定，应由对方承担违约责任。刘荣荣主张刘喜莲、李孝森应承担违约责任，理由为刘喜莲、李孝森提供的房屋严重不符合合同约定，影响了其及家人的安全和健康，刘喜莲、李孝森不按合同约定承担维修义务，致使其无法正常使用房屋。刘荣荣列举房屋存在的问题如下：1、其于2019年7月9日生育，其及新生儿对室温要求很高，涉案房屋供暖严重不能满足基本生活需要；2、地、地下室没有能用的电路从地上引了一条线下去，厨房电路也不好用，在油烟明火的环境下电线有腐蚀的危险；3、地、地下室的设备房总是漏水荣荣对其上述主张向本院提交其与刘喜莲的微信聊天记录、拍摄的房屋照片及视频为证。刘荣荣与刘喜莲的微信聊天记录显示：2019年10月14日，刘荣荣：和你沟通一件事情，房子住了快一年了，老是这有问题那有问题的，我爸爸说上次当着叔叔的面修了水阀换了零件，1000块钱是我爸爸交的，叔叔说给我们到现在也没给。其次，厨房的电，到现在也没修好，还是扯的电线，非常不方便，我们煲汤的电锅和电饭煲要轮流使用，不能同时用。地。地下室没有电找了阿姨看孩子在地下室住，但是地下室没信号没电，玩具车、手机都不能充电。更关键的是热水，每天洗澡洗脸刷牙想放热水要等20多分钟，一直是冷水，好久才能出来温水，还有就是暖气，去年我们搬进来后房子很冷，根本不像你们说的，能达到20多度，要穿厚外套或者羽绒马甲。洗澡只能在2楼洗，三楼特别冷，根本没法洗澡。以上问题今年马上天冷了，要解决！如果不解决，我们就要搬走，请把剩余房租和押金退还给我。根据合同我提前搬走属于违约，但是根据合同你房子有问题我有权要求你们修好，达到住户满意。我交了房租，每个月也不便宜，希望你们理解，达到我们要求，否则我们没法住。大哥来了，争执了半天，我们不住了，退房租吧！……但是以上问题，确实让我们住着很不方便，交了房租，再不方便，我为什么还要将就。我在国外期间，我爸爸住着，一堆这事那事的毛病，大哥都知道。一会停电，一会地下室漏水，停电停了一个多星期。刘喜莲：那个电的事儿，那是这不是这两年，他一直说给你挖后面，这个物业，他们就说一直拖拖，今年夏天也一直没挖成，好像说是今天明天要挖，挖了就是说要把漏水的情况给修了，电的事可能也就解决了，那暖气的事儿没你说的那么低吧，我们住这几年没有，每年都是通暖以后能达到20度以上，二十二三度的样子，这个住别墅肯定是跟那个住那种楼房不一样，它的空间大，没有你说的那个住平房的温度肯定。刘喜莲、李孝森对刘荣荣的上述主张不予认可，抗辩称交房时房屋经刘荣荣验收合格并且签订了物业交割单，说明刘荣荣对房屋现状满意，且刘荣荣提出需要维修的问题并不影响房屋使用。李孝森、刘喜莲认为刘荣荣应承担违约责任，理由为刘荣荣未按合同约定提前90天通知其即于2019年11月2日自行搬离涉案房屋。刘荣荣要求刘喜莲、李孝森支付其垫付的取暖费6413.9元，就此向本院提交显示日期为2019年1月23日、事由为2018年-2019年度供暖费的收据一张为证。刘喜莲、李孝森表示双方协商一致供暖费由刘荣荣负担。刘荣荣主张刘喜莲、李孝森支付装修损失537元，表示为其购买灯具和水龙头的费用，就此向本院提交购买灯具、水龙头的订单截图以及物品照片为证。刘喜莲、李孝森反诉主张刘荣荣支付水费、电费、电视费、电话费并赔偿律师费，就此向本院提交水费交易的交通银行交易凭证、水费账单详情、支付电费400元的账单截图、金额为432元、期间为2018年1月至2019年12月的收视费收据、金额为109.04元、计费周期为2019年2月至2019年6月的联通通信业务收据、律师费发票三张为证。刘荣荣认可电费为486.7元、收视费为180元，水费、电话费仅认可2019年1月20日至2019年11月2日期间发生的，不同意支付律师费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘荣荣与李孝森、刘喜莲签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同履行各自义务。双方因维修问题产生矛盾，刘荣荣于2019年11月2日搬离涉案房屋，双方均认可于2019年11月3日就涉案房屋进行了交接，应认定双方于该日期就不再继续履行合同达成一致意见，双方之间的房屋租赁合同应于2019年11月3日解除。刘荣荣主张的合同于2019年10月14日解除，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。合同解除后，李孝森、刘喜莲应退还刘荣荣交纳的押金以及2019年11月4日至2020年1月19日期间的租金。关于谁应承担违约责任问题。首先，根据合同第七条、第九条约定，李孝森、刘喜莲负有对房屋及其附属物品、设备设施自然损耗的维修义务，若李孝森、刘喜莲“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，刘荣荣有权单方解除合同。根据已查明的事实、刘荣荣提交的证据，李孝森、刘喜莲对刘荣荣反映的问题进行了积极回应，并且对地下室漏水问题进行了维修。同时考虑到房屋租赁合同的主要目的是承租人取得房屋居住使用权，而且合同第七条约定如出租人逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，根据该条约定，即便李孝森、刘喜莲存在怠于履行维修义务的情况，刘荣荣亦可自行联系维修人员进行维修，而不是直接解除合同。其次，庭审中双方确认在签订合同前刘荣荣实地看过涉案房屋，因此刘荣荣应对涉案房屋基本的情况予以知晓，但其并未对地下室未接电线、厨房暴露电线一事提出异议而是与李孝森、刘喜莲签订了合同，应视为刘荣荣对房屋现状予以认可。综上，本院认为，李孝森、刘喜莲未及时履行维修义务的情形并未达到“致使乙方无法正常使用房屋”的严重程度，在此情况下，刘荣荣却在未与李孝森、刘喜莲协商一致的情况下自行搬离房屋，系其违约，刘荣荣应承担违约责任。但李孝森、刘喜莲反诉主张刘荣荣应支付三个月的租金以及五万元作为违约金，缺乏事实依据，本院对此不予支持。对于刘荣荣应支付的违约金的具体数额，本院将结合已查明的事实、李孝森、刘喜莲的实际损失情况、双方过错情况等因素依法予以判定。关于刘荣荣主张的取暖费，根据合同约定取暖费应由承租人即刘荣荣负担，但由于李孝森、刘喜莲认可在刘荣荣2019年1月20日入住房屋前由其一家居住使用房屋，故2018-2019年度的取暖费应根据双方实际居住使用房屋的时间在双方之间进行分担，由于上述期间的取暖费为刘荣荣支付，故李孝森、刘喜莲应将其居住使用房屋期间的取暖费支付予刘荣荣，具体数额本院依法予以核算。关于刘荣荣主张的装修损失，举证不足，本院对此不予支持。对于李孝森、刘喜莲反诉主张的水费、电费、电视费、电话费、律师费，依据其举证情况，对于其二人主张的电话费金额本院予以确认；对于收视费，本院依据其缴纳收视费的总金额与对应期间以及刘荣荣实际居住房屋的期间依法予以核算；对于水费，本院将依据水费缴纳情况、刘荣荣的居住情况依法予以判定；对于电费，刘荣荣认可李孝森、刘喜莲反诉主张的电费，本院对此不持异议；对于律师费，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认刘荣荣与李孝森、刘喜莲于2019年1月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、李孝森、刘喜莲于本判决生效后七日内向刘荣荣退还房屋租金128339元、押金5万元并支付刘荣荣垫付的2018-2019年度供暖费3207元；三、刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付违约金4万元；四、刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付水费1341元、收视费200元、电话费109.04元、电费486.7元；五、驳回刘荣荣的其他诉讼请求；六、驳回李孝森、刘喜莲的其他反诉请求。本诉案件受理费2431元（刘荣荣已预交），由刘荣荣负担481元；由李孝森、刘荣荣负担1950元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2391元，由李孝森、刘喜莲负担2000元，已交纳；由刘荣荣负担391元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘艳二〇二〇年六月二十九日书记员  曲婧