文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初2621号原告：重庆市幻影户外运动用品有限公司，住所地重庆市云阳工业园区**，统一社会信用代码91500235559039088A。诉讼代表人：梁明，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：丁雷，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。被告：重庆和平药房云阳有限责任公司，住所地重庆市云阳县。法定代表人：林蜀军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。原告重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称“幻影公司”）与被告重庆和平药房云阳有限责任公司（以下简称“和平药房”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幻影公司委托诉讼代理人丁雷、王雅莉，被告和平药房委托诉讼代理人李钦白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幻影公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告停止占用原告位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B1栋平公路平街层的房屋并立即腾退；2.请求被告向原告支付自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年4月22日为21.75万元（参照原租金标准按5000元/月计算）；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第1项诉讼请求为：请求被告停止占用原告位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B1栋平公路平街层的房屋（含赠与使用面积）并立即腾退。事实和理由：2014年9月1日，原告与案外人重庆市泰典置业有限公司（以下简称“泰典公司”）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将云阳工业园A区三峡户外（都市）工业园的部分房屋出租给泰典公司。2015年4月16日，泰典公司与被告签订了《房屋租赁合同》，将其中的B1栋平公路平街层的房屋转租给被告，租赁面积为1000㎡，租赁期限为12年（即2015年9月1日至2027年8月31日），前三年泰典公司免收租金，2018年9月1日至2023年8月31日期间的年租金按6万元（即5000元/月）的标准收取。在被告免交租金期间，重庆市云阳县人民法院于2016年7月7日作出（2016）渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理刘云贵对幻影公司的破产清算申请。经重庆市高级人民法院确定，云阳县人民法院于2016年8月17日作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任原告的破产管理人。按照《企业破产法》第十八条之规定，管理人在原告破产受理后两个月内未通知泰典公司继续履行双方仍未履行完毕的房屋租赁合同，则视为该合同已经解除，故泰典公司与被告之间房屋租赁合同的履行基础已不复存在，亦应终止。管理人于2016年11月16日向被告发函，要求被告于2016年11月30日之前撤场并交还房屋，但被告至今仍未腾退房屋，严重影响了原告破产财产的整体变价处置，故管理人为维护原告合法权益，诉至本院，望判如所请。被告和平药房辩称，一、对原告诉称的被告与案外人签订《房屋租赁合同》，合同约定了免租期、租赁期限及免租期届满后的租金标准无异议，但对双方合同已经解除有异议。二、原告刻意隐瞒被告已支付押金20万元的事实。三、原告无权解除被告与案外人订立的《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，合同解除权只能是合同相对方，本案原告不是合同相对方，故原告无权解除。四、本案租赁合同对原告不具有约束力。本案《房屋租赁合同》是被告与案外人签订，按照合同相对性原则，该合同只约束被告和案外人，如果原告认为该合同对其具有约束力，那么被告缴纳的20万元押证金确定为破产债权，那么原告是否认了租赁合同对其的约束力，原告不能采用双重标准。五、原告计算租金时间和单价不认可。按照《房屋租赁合同》约定，租金在免租期届满后才按照6万元一年计算，那么本案年租金按照租赁期限平均数计算，即5年×6万元/年÷8年=3125元/月，不应当按照5000元/月计算。本案即使应当支付租金也应当从2016年11月30日开始计算，不应当从2016年9月7日开始计算。六、被告要求将缴纳的押金20万元抵销租金。被告向原告支付了20万元押金，押金是原告委托案外人出租房屋而收取，根据《破产法》第40条和《破产法司法解释二》第41条规定，被告可以提出抗辩予以抵销。综上，本案被告与原告没有形成租赁合同关系，原告主张解除合同、支付租金的主体不适格，建议人民法院驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。原告幻影公司围绕其诉讼请求依法提交了原告营业执照复制件、被告企业信息、《房屋租赁合同》复制件2份、（2016）渝0235民破1号民事裁定书及决定书复制件各1份、通知函复制件2份及EMS快递单复制件等证据，上述证据，客观真实，本院予以采信并在卷佐证。被告依法提交了被告营业执照复制件、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》复制件、支票存根复制件、泰典公司企业信息、中国工商银行客户存款对账单及授权委托书复制件等证据，被告提交的除授权委托书外的其他证据，客观真实，本院予以采信。授权委托书系复制件，本院无法核实其真实性，不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，原告幻影公司（出租方甲方）与案外人泰典公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于云阳工业园区A区三峡户外产业（都市）工业园的房屋出租给乙方使用；乙方可自行决定如何使用甲方出租的房屋，包括但不限于转租，甲方应当积极予以配合。租赁期限为13年，即自2014年9月1日至2027年8月30日。免租期自2014年9月1日至2017年8月30日。房屋租金为每月36万元，免租期内不用支付任何租金，免租期届满后乙方应交足三个月租金，剩余租金按月支付。2015年4月16日，案外人泰典公司（出租方甲方）与被告和平药房（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“根据甲方2014年9月1日与重庆市幻影户外运动用品有限公司所签订的《房屋租赁合同》基础上，为了快速推进该工业园区的发展。甲方将具有独立所有权的位于云阳县工业园区A区的三峡户外产业（都市）工业园房屋对外出租；乙方因受云阳县招商引资政策吸引和自身业务发展需要，有意租赁甲方的部分房产作经营场所。为此，双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，本着平等、互利、诚实守信的基本原则，经过充分协商达成如下租赁条款，双方共同遵守。一、标的物属性：甲方所出租给乙方使用的标的物（厂房、办公室等）甲方依法享有独立产权，其占有、使用、收益、处分权真实合法。……二、标的物具体位置及范围：本合同所建立的租赁关系标的物位于重庆市云阳县人和街道，云阳县工业园区A区，三峡户外产业（都市）工业园B1平公路平街层。其平街层下的楼梯（公共部分）在租期内乙方和本栋房屋其他租赁户共同使用，平街面楼上（二楼）靠公路边的房屋两间，租期内甲方赠予乙方使用，与上述两间赠予使用房相对的三间房划入租赁房范围。……三、租金租期：双方共同确认：1.乙方租赁使用的总面积按1000㎡计算租金，从2015年9月1日起到2018年8月31日止，甲方免收乙方租金。2.2018年9月1日起到2023年8月31日止，甲方每年向乙方收取租金人民币60000元。3.2023年9月1日起到2027年8月31日止，甲方每年向乙方收取租金人民币65000元。总租赁期为12年（即2015年9月1日起到2027年8月31日止）。三年免租金期届满，甲方退还乙方押金后，乙方凭甲方开具的正式发票向甲方支付次年租金。四、……”。上述合同签订后，被告于2015年4月17日向案外人泰典公司交付押金20万元。2016年7月7日，云阳县人民法院作出(2016)渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请。2016年8月17日，云阳县人民法院作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任幻影公司管理人。2016年11月16日，原告幻影公司管理人向被告和平药房发出通知函，告知：一、自幻影公司破产受理之日起至两个月的期限届满，未履行完毕的租赁合同依法视为解除，即2016年9月7日起解除（终止）。二、请贵方于2016年11月30日前撤场并交还房屋。三、若贵方已预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权。四、如需继续租赁，需向管理人提出申请，重新订立租赁合同。特别提示：租赁期限为不定期，租金标准按工业园管委会指导价。2017年1月11日，原告幻影公司管理人再次向被告和平药房发出通知函，内容为：重庆市幻影户外运动用品有限公司管理人于2016年11月17日向贵方送达了通知函，贵方与幻影公司租赁关系已于2016年9月7日解除，要求贵方在2016年11月30日前撤场并向管理人交还房屋。由于贵方至今未向管理人交还房屋，现管理人特针对续租、撤场以及债权申报事宜向贵方致函如下：一、为提高资产价值及破产清算率，云阳县人民法院同意在幻影公司不动产处置前可以进行租赁。管理人向工业园管委会征询，工业园厂房租赁价格范围为5-10元/平方米/月。经管理人向云阳县人民法院汇报后最终确定，幻影公司临街房屋租赁价格为7元/平方米/月，园区内的房屋租赁价格为6元/平方米/月，园区内承租户如需继续使用房屋，应重新签订租赁合同，起始时间为2016年12月1日。若贵方有继续租赁意向，请与管理人重新洽谈并签订租赁合同。若贵方无继续租赁意向，请贵方即刻撤场并将房屋交还给管理人。若既不重新签订租赁合同又不撤场，管理人将向法院汇报，由法院采取相应强制措施。二、若贵方已向幻影公司预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权，逾期申报的法律后果由贵方自行承担。之后，被告未与原告破产管理人重新签订房屋租赁合同，被告使用涉案租赁房屋至今。同时，被告就20万元押金向原告破产管理人进行债权申报，管理人以原告未收到其押金而未予以确认。本院认为，原告幻影公司与案外人泰典公司于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。但《中华人民共和国企业破产法》为特别法，其第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院于2016年7月7日裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人（即案外人泰典公司），依照上述规定，原告与案外人泰典公司签订的上述合同已于2016年9月7日法定解除。合同解除后，承租人泰典公司的租赁权已消灭，其无权继续使用租赁物，应当返还租赁物。被告和平药房作为次承租人继续占用租赁房屋的基础已丧失，被告应将租赁房屋归还原告。原告破产管理人已于2016年11月16日函告被告于2016年11月30日前腾退房屋或者与管理人重新签订租赁合同，被告在未重新取得租赁权的情况下占用房屋至今无法律依据，对于造成的原告损失应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，本院参照被告与案外人泰典公司约定的每年租金6万元的标准，从2016年12月1日起开始计算房屋占有使用费。原告主张自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，与其要求被告于2016年11月30日前腾退房屋的事实不一致，本院予以调整。至于被告与泰典公司就转租合同造成履行不能的后果，以及被告向泰典公司交付押金20万元，属于另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，原告主张被告腾退房屋并支付占有房屋使用费于法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告重庆和平药房云阳有限责任公司在本判决生效后十五日内腾退其占用的原告重庆市幻影户外运动用品有限公司位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B1栋平公路平街层面积为1000平方米的房屋及赠与使用部分的房屋;二、被告重庆和平药房云阳有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市幻影户外运动用品有限公司2016年12月1日至2020年4月22日的房屋占用费203671.23元，并从2020年4月23日起按年租金6万元的标准支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止；三、驳回原告重庆市幻影户外运动用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2281元，由被告重庆和平药房云阳有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  李中云二〇二〇年六月十日书记员  向童瑶