温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0302执异176号案外人：温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司，住所地：温州市鹿城区民航路东南嘉一公寓****。法定代表人：曾仲武，董事长。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市，住所地：温州市鹿城区车站大道高联大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>主要负责人：邱诗琴，分行行长。被执行人：温州市东南集团有限公司，住所地：温州市鹿城，住所地：温州市鹿城区车站大道康宏大厦****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐礼渊，董事长。本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称浦发银行温州分行）与被执行人温州经济技术开发区经纬实业总公司（以下简称经纬公司）、温州市东南集团有限公司（以下简称东南集团）、温州乾顺置业有限公司（以下简称乾顺公司）、徐礼渊金融借款合同纠纷一案中，案外人温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司（以下简称禾本小额贷款公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人禾本小额贷款公司称：请求中止或带租对（2016）浙0302执1628号案件项下位于温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室房产的执行程序，并确认及保护异议人对上述房产依法享有租赁权利，以维护异议人正常经营。事实和理由：2020年4月28日异议人禾本小额贷款公司收到温州市鹿城区人民法院发出的腾空公告、执行裁定书等强制执行文书，要求异议人把腾空所承租的房产以交拍卖。对此，异议人认为是不妥的，理由如下：一、异议人所承租的上述房产是与产权人东南集团签订有合法有效的租赁协议。该协议明确载明租赁期限于2024年1月份到期，且异议人为了履行契约，已经将大额租金向产权人一次性付清，因此在房屋租赁期间内，异议人的租赁权益应当受法律保护，不能随意被处置，异议人依法享有继续占、使用等权利。二、异议人承租该房产时，产权人已明确告知该房产系其所有，对外并未设有抵押担保，所以异议人才将租金一次性支付给产权人，因此异议人与产权人之间所形成的善意租赁关系应当优先受保护，不受事后产权人将该房产出售或设定抵押担保的影响。三、异议人在该房产已经正常经营六年之久，已经被本区域内客户及周边群众所熟知，已经形成一定的知名度，同时异议人也是鹿城区纳税大户和功勋企业，公司发展遇到问题和困难应该受到更多的扶持而不是打击，若在租赁期限内被强制腾房拍卖，势必会影响异议人的正常经营和稳定。综上，请求对于异议请求予以采纳。本院查明：浦发银行温州分行与经纬公司、东南集团、乾顺公司、徐礼渊金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月26日作出（2015）温鹿商初字第3446号民事判决书，查明浦发银行温州分行于2011年12月19日与东南集团签订编号为ＺＤ9011201100000481的《房地产最高额抵押合同》，约定：东南集团以其所有的坐落温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室两处房屋作为抵押物，担保的主债权为经纬公司与浦发银行温州分行在2011年12月19日至2016年12月19日期间签署的一系列主合同，担保的主债权余额最高不超过6747万元。上述合同签订后，双方于2011年12月22日办理了抵押登记手续，抵押顺位为第一顺位。本院判决经纬公司于该判决生效之日起十日内偿付浦发银行温州分行借款本金4181.48万元及利息、复利、罚息；若经纬公司未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖东南集团名下坐落温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室两处房屋，所得价款由浦发银行温州分行优先受偿，其优先受偿的顺位为第一顺位；等等。此后，乾顺公司提起上诉，但未缴纳上诉费用，温州市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。上述判决生效后，浦发银行温州分行向本院申请执行。本院于2018年1月18日作出（2016）浙0302执1628号之一执行裁定，裁定：一、查封东南集团名下坐落于温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室的不动产；二、限被执行人在收到该裁定后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。浦发银行温州分行与温州银邦控股有限公司（以下简称银邦公司）、东南集团、徐礼渊金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月2日作出（2015）温鹿商初字第2665号民事判决书，查明浦发银行温州分行于2011年12月19日与东南集团签订编号为ＺＤ9011201100000480号《房地产最高额抵押合同》，约定：东南公司以其所有的坐落于温州市鹿城区××路××公寓××幢××室房产为抵押物，为银邦公司与浦发银行温州分行在2011年12月19日至2016年12月19日期限内签署的一系列合同提供主债权最高余额1.0208亿元的抵押担保。尔后，双方于2011年12月22日就上述房产办理了抵押登记手续。本院判决银邦公司于该判决生效之日起十日内偿付浦发银行温州分行借款本金864万元及利息、逾期利息、复利；若银邦公司未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖东南集团名下坐落温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室两处房屋，所得价款由浦发银行温州分行优先受偿；等等。上述判决生效后，浦发银行温州分行向本院申请执行。本院于2016年10月27日作出（2016）浙0302执3021号执行裁定，裁定：一、查封东南集团名下坐落于温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室的不动产；二、限被执行人在收到该裁定后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。另查明:2013年10月11日，东南集团（出租方，甲方）与禾本小额贷款公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房座落在温州市鹿城区××路××公寓××幢××室××室的不动产，使用面积共计607.68平方米；房房租赁期共10年，自2014年1月23日起至2024年1月22日止；该厂房年租金为120万元，前三年租金保持不变，从第四年开始，每年租金从上年度租金基础上递增5%。2015年11月20日，东南集团以自身资金周转困难为由要求禾本小额贷款公司一次性支付2016年1月23日至2024年1月22日止的租金，双方经商议，约定该8年租金作价800万元，提前一次性支付给东南集团。上述事实有案外人提供的营业执照、《厂房租赁合同》、汇款凭证，本院依法调取的（2015）温鹿商初字第3446号、（2015）温鹿商初字第2665号民事判决书、（2016）浙0302执1628号之一执行裁定书、（2016）浙0302执3021号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，涉案房屋于2011年12月22日设立抵押，而《房屋租赁合同》签订于2013年10月11日，租赁期自2014年1月23日起，晚于涉案房屋设立抵押时间。案外人禾本小额贷款公司未能证明其在抵押权登记前与被执行人东南集团签订书面租赁合同且占有使用该房屋，其主张对涉案房产停止执行及带租拍卖，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回案外人温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 叶 珺审判员 郭靓斐审判员 叶 璋二〇二〇年六月十七日书记员 金南统