文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1680号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街**。负责人：代涛。委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。被告：宁志喜，男，1962年2月17日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李小勤，女，1963年7月11日出生，汉族，住广州市天河区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司与被告宁志喜、李小勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人向剑及被告宁志喜、李小勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月起至2020年3月止的物业服务费13325.76元（按房屋建筑面积370.76㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1110.48元）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金5519.84元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告与广州君源置业有限公司签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告依约对该物业提供物业管理服务。两被告于2013年12月31日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄碧泉三街12号房。根据协议约定，两被告应于每月底前向原告支付物业服务费1110.48元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。两被告于2019年4月开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。两被告宁志喜、李小勤答辩称：一、涉案房屋验收过程中存在质量问题，交付过程中违背合同约定的交房程序，开发商未按合同约定将房屋有关资料及钥匙交给两被告，两被告未取得占有使用涉案房屋，依法不需要支付物业服务费。二、原告所诉拖欠物业服务费无任何法律和事实依据。本案中，原告没有任何证据证实两被告应当开始支付物业服务费的具体时间，且依据《物业管理条例》（国务院令第504号）第四十二条第二款规定“已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。两被告至今没有收楼，原告向两被告主张物业服务费没有依据。三、开发商以“没有办理收楼验收，不能办理委托代办《不动产权证》手续”为由胁迫两被告办理不符合房屋交付标准的收楼验收手续。虽《入住登记表》及《房屋验收记录表》均为双方所签，具有形式上的真实，但内容不是反映两被告的真实意思表示，不能证明双方就房屋交付与验收达成合意。三、原告的物业管理存在质量问题，小区没有封闭，别墅区与高层住宅没有分离，保安很少，门岗处行人通过未查验身份。综上，原告的诉请无事实依据，证据存在重大瑕疵，希望法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2012年12月1日，广州君源置业有限公司与两被告签订的《商品房预售合同》，约定：两被告预购由广州君源置业有限公司开发的广州市从化区从化金泉山庄碧泉三街12号房；广州君源置业有限公司已选聘广州金致源物业管理有限公司进行前期物业管理服务；物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。2016年9月30日，广州君源置业有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订《御湖城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构原告对御湖城实施前期物业管理服务事宜。第一条物业基本情况约定，物业名称为御湖城，座落位置为从化市江埔街××路××号。第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，1.乙方按以下方式及标准计收物业服务费：（1）甲方或业主的物业为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；联体/双拼住宅按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。2017年2月20日，广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》，显示：截止2017年2月20日，从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实，特此证明。2017年3月7日，广州市从化区住房和建设局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，显示：原告提交前期物业服务合同备案材料收悉。备案内容如下：物业项目名称为从化金泉山庄，合同期限为2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。另，两被告从2014年至2019年多次对涉案房屋的质量问题提出意见，且一直未收楼。2019年7月3日，被告李小勤签署了《入住登记表》和《房屋验收记录表》，并于当日收楼。但在《房屋验收记录表》中“业主意见”一栏中写明：单元入户门钥匙打不开；继续跟进之前反馈的房屋验收问题；没安装可视对讲。根据原告向本院提交的不动产登记查册表，被告宁志喜、李小勤为广州市从化区从化金泉山庄碧泉三街12号房的业主，涉案房屋的权利证号为2019-09210517，购房日期为2012年12月1日，登记日期为2019年8月7日，涉案房屋建筑面积为370.16平方米。2019年11月20日，原告委托广东国鼎律师事务所向被告发出《律师函》，对自2019年4月起暂计至2019年11月7日两被告拖欠的物业服务费及违约金向两被告进行了催收。至起诉时止，御湖城小区尚未成立业主委员会。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的名称变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。庭审中，原告与两被告确认以下事实：原告未与两被告个人签署《前期物业服务协议》。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向两被告收取物业管理服务费及其他费用。广州君源置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司于2016年9月30日签订了《御湖城前期物业服务合同》，聘请原告对金泉山庄御湖城进行前期物业管理服务；广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署证明》及明细表，证明金泉山庄尚未成立业主委员会，聘请原告为小区提供物业服务已完成面积和户数双过半业主签约同意；广州市从化区住房和建设局出具《前期物业服务合同备案回执》显示，原告提交的涉案物业的前期物业服务合同已备案，合同期限自2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，原告对涉案小区提供前期物业管理服务合法合约，原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理等，因此有权收取物业服务费用。根据《御湖城前期物业服务合同》第五条约定：业主与原告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费。而广州君源置业有限公司与被告签订的《商品房预售合同》约定：物业服务费由被告自收楼之日起按月交纳。上述两个合同就由业主支付物业服务费的时间约定有矛盾。本院认为，开发商广州君源置业有限公司与被告签订的合同中已明确约定物业服务费由被告自收楼之日起交纳；虽然开发商与原告签订的《御湖城前期物业服务合同》对两被告具有约束力，但由于两被告个人并未与原告签订《前期物业服务协议》，即两被告对该合同中加重自身义务的条款未明示同意，原告或广州君源置业有限公司亦未提交证据证实其已就加重两被告义务的条款征求过两被告的意见，根据公平原则，该条款对两被告不发生效力，即两被告负担物业服务费的时间仍依照《商品房预售合同》的约定自两被告收楼之日起计算，在本案中两被告应从2019年7月起向原告缴纳物业服务费。综上，原告主张两被告向其交纳2019年7月起至2020年3月的物业服务费370.16平方米×3元/平方米×9个月=9994.32元的诉请，本院予以支持；原告主张两被告向其交纳2019年4月至2019年6月的物业服务费的诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，两被告未向原告支付上述物业服务费，构成违约，应承担违约责任，根据《御湖城前期物业服务合同》第二十条的约定，两被告应自2019年7月起以每月应交物业服务费1110.48元为本金，从应交物业费的次月1日起，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，但每月违约金的总额不得超过当月物业服务费本金。结合原告主张违约金计算至2020年3月17日的诉请，两被告应支付的逾期违约金如下：            时间              当月物业服务费（元）              违约金计算时间              违约金计算标准              违约金（元）                  2019年7月              1110.48              2019年8月1日至2020年3月17日              0.3%              762.9                  2019年8月              1110.48              2019年9月1日至2020年3月17日              0.3%              659.63                  2019年9月              1110.48              2019年10月1日至2020年3月17日              0.3%              559.68                  2019年10月              1110.48              2019年11月1日至2020年3月17日              0.3%              456.41                  2019年11月              1110.48              2019年12月1日至2020年3月17日              0.3%              356.46                  2019年12月              1110.48              2020年1月1日至2020年3月17日              0.3%              253.19                  2020年1月              1110.48              2020年2月1日至2020年3月17日              0.3%              149.91                  2020年2月              1110.48              2020年3月1日至2020年3月17日              0.3%              53.3                  2020年3月              1110.48              /              0.3%              /                  合计                                                        3251.48      至于两被告辩称开发商胁迫两被告办理不符合房屋交付标准的收楼验收手续，涉案房屋存在质量问题等情况，应属于被告与开发商之间的房屋买卖合同约定的范畴，与本案的物业服务合同属不同的法律关系，被告可另循法律途径解决，但不能以此为由拒交物业服务费。此外，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，积极推进业主与开发商纠纷的解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁志喜、李小勤于本判决生效之日起十日内支付2019年7月至2020年3月的物业管理费9994.32元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司；二、被告宁志喜、李小勤于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金3251.48元给原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136元（原告已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司负担70元，由被告宁志喜、李小勤负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年六月二十九日书记员 李健华