广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7083号原告（反诉被告）：深圳市金地大科技有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道富康社区富康商业广场**富康科技大厦**，统一社会信用代码9144030079661877XF。法定代表人：揭鹏，总经理。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭亮，男，汉族，1970年5月28日生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鑫，广东普罗米修律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.被告支付房租、物业管理费、垃圾清运费、水电费共计人民币1117076元；2.被告支付违约金1162773.9元；3.被告承担本案诉讼费用。被告反诉请求：1.原告返还被告租赁保证金157107元；2.原告承担上述款项的资金利息15396元（从2018年10月16日至2020年6月4日，共计588天，按年利率6%计算，利息暂计16974元），直至给付之日止；3.本案的所有诉讼费用由反诉被告承担。本案受理后，将本诉、反诉合并，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁合同签订情况原告与被告确认的《物业管理与代理租赁租赁合同》，约定了原告与被告之间的租赁关系，该租赁合同约定了以下主要事项：1.租赁物位于深圳市龙华新区龙华街道油松路富康科技大厦10、11、12楼共三层，面积7500平方米，月租金每平方米21元，月租金157500元；2.租赁期限为8年，从2015年3月1日起每月租金每两年递增8%；3.垃圾清运费每月3600元由被告交付原告；4.被告向原告支付两个月租金额的租赁保证金315000元，一个月的房租157500元，一个月的管理费及卫生费18600元；5.合同签订时间为2013年1月1日。二、租赁合同的效力原告未提交证据证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的租赁合同无效。三、租赁物使用情况被告提交的《责令限期改正通知书》《行政处罚决定书》《催告书》《行政强制执行决定书》载明了以下事实：1.消防部门于2018年8月16日向原告发出《责令限期改正通知书》，认定发现原告存在未依法进行竣工验收消防备案，责令原告于2018年8月23日前改正；2.消防部门于2018年9月6日向原告发出《行政处罚决定书》，指出对富康科技大厦1-9层、13层未进行竣工验收消防备案的整改情况进行复查，发现原告未进行竣工验收消防备案逾期未改正，决定给予原告责令停止使用的处罚；3.消防部门于2018年9月13日向原告发出《催告书》，限令原告停止使用所涉房屋；4.消防部门于2018年10月16日，向原告发出《行政强制执行决定书》，决定强制执行行政处罚。被告提交了照片，主张虽消防部门对被告进行处罚时作出的文书载明的房屋仅为富康科技大厦1-9层、13层，但在处理时，将整栋房屋的出入口进行查封，导致原告承租的10、11、12层无法使用。原告不予认可，但原告作为出租人，又为租赁物提供物业管理服务，其有条件提供证据证明租赁物的实际使用情况而没有提供，也没有相应证据证明原告承租的10、11、12层有独立的出入口且能够正常通行，故原告应该承担相应的不利后果。被告关于整栋房屋所有楼层共用出入口的主张也符合常理，且提供了照片证明了一楼出入口已经张贴了封条无法通行，已经完成了初步的举证责任，在原告无相反证据予以反驳的情况下，本院采信原告关于整栋房屋出入口被查封的事实。根据照片显示，消防部门张贴的封条载明的时间为2018年10月16日，与消防部门作出行政强制执行决定的时间一致，故本院认定被告自2018年10月16日起，已经停止使用其承租的富康科技大厦10、11、12层。四、关于占有使用费的问题原告主张的占有使用费计算期间为2018年10月至2019年3月，按每月176360元的标准进行计算。而根据本院查明的事实可以认定，因原告受行政强制执行而导致被告承租的富康科技大厦10、11、12层自2018年10月16日起无法正常使用，故被告应向原告支付的占有使用费仅计至2018年10月15日，共计85335元（176360元÷31天×15天），此后因非被告原因而无法正常使用租赁物，被告无须支付占有使用费，原告超出部分主张的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。五、关于物业管理费的问题同上所述，被告应支付的物业管理费应计至2018年10月15日，按每月14400元的标准，计为6968元（14400元÷31天×15天）。六、关于水电费、垃圾清运费的问题原告主张的2018年9月份的水电费、垃圾清运费合计32952元，被告予以认可，也确认尚未支付，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同上所述，2018年10月份的垃圾清运费应计至2018年10月15日，按每月3600元计得1742元（3600元÷31天×15天），原告超出部分主张的垃圾清运费，本院不予支持。原告主张的2018年10月份的水电费为15144元，本院认为，该部分费用为被告实际使用租赁物期间产生，应由被告承担。七、关于违约金的问题因原告与被告签订的租赁合同无效，故原告依据合同约定主张违约金1162773.9元，依据不足，本院不予支持。八、关于租赁保证金的问题根据被告提交的收条及收据可以认定，被告在租赁合同签订后，向原告支付了租赁保证金315000元。因租赁合同无效，故原告应将上述款项返还给被告，被告主张将其应付占有使用费等费用在租赁保证金中予以抵销，符合法律规定，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付占有使用费85335元、物业管理费6968元、2018年9月份的水电费及垃圾清运费32952元、2018年10月份的垃圾清运费1742元及水电费15144元，合计142141元，抵销后，原告应向被告返还的租赁保证金为172859元（315000元－142141元），被告仅主张157107元，本院予以支持。被告主张原告应自2018年10月16日起，计付资金占用利息，本院认为，被告在该时间已经停止使用租赁物，其支付占有使用费的计算期间也截止，其他各项费用也已经产生，可以与原告应返还的租赁保证金相互抵销，抵销后原告对被告即负有返还租赁保证金的责任，故被告的该项主张，依据充分，本院予以支持，但应自2018年10月16日起，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计至2019年8月19日止，共计5748元；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计至租赁保证金返还之日止。被告主张按照年利率6%计算，本院依法予以调整。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告自本判决生效之日起十日内向原告返还抵销后的租赁保证金157107元及利息（自2018年10月16日起至2019年8月19日的利息共计5748元，自2019年8月20日起的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计至租赁保证金返还之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12519元，由原告负担11721元，被告负担798元；反诉费2051.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  洪英利二〇二〇年六月二十四日书记员  马霏蓉书记员  黄梦蕾附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。