河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2167号 上诉人（原审被告）：刘福英，女，1970年7月21日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。 委托诉讼代理人:刘福君，女，1969年4月29日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。系刘福英姐姐。 被上诉人（原审原告）：徐淑芬，女，1952年9月26日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：孙荣宁，河北泰科律师事务所律师。 原审被告：张海涛，男，1987年3月23日出生，汉族，住河北省大城县。 原审被告：李利伟，男，1987年4月6日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。 上诉人刘福英因与被上诉人徐淑芬、原审被告张海涛、李利伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘福英上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任，徐淑芬向上诉人返还购房定金60,000元并支付自2017年6月3日至今的利息；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，应撤销并依法改判。2017年5月9日签订房屋买卖合同时上诉人具有购房资格，经三方协商上诉人交了6万元定金，并约定剩余的164万元购房款在贷款审批后由银行直接汇入徐淑芬账户，2017年6月30日办理房屋过户手续。一般的银行贷款审批手续需要约两个月的时间。在办理过户之前廊坊市于2017年6月2日再次下发限购政策，导致上诉人不再具备购房资格。这才是房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。2、一审法院将首付款不符合限贷政策归咎于上诉人单方的责任不合理。房屋买卖合同中并没有要求上诉人支付50%的首付款，徐淑芬及中介公司都是廊坊本地的，对限购限贷政策应该更了解，违约责任由上诉人一方承担不合理。3、上诉人在签订合同时不可能预见2017年6月2日限购政策的出台，对2017年3月21日的限贷政策也不了解，徐淑芬及中介公司均同意上诉人只交纳6万元购房定金，上诉人才同意签合同。被上诉人有诈骗的嫌疑。4、案涉房屋登记的所有权人是徐淑芬，但上诉人是与张长龙签订的房屋买卖合同，张长龙在签订合同时没有徐淑芬的授权，合同也没有显示徐淑芬是房屋所有权人，合同无效。且限购政策出台后，中介陆续退还了购房款，张长龙也说要退给上诉人钱。 徐淑芬辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。1、2017年5月9日签订房屋买卖合同后，上诉人未办理过银行贷款审批手续及准购证。2、2017年6月2日限购政策出台后，若刘福英不具有购房资格，应当第一时间告知被上诉人和中介，尽快解决合同如何履行的问题，但刘福英从未告知过被上诉人。被上诉人于2017年12月25日向中介销售于浩、于2018年3月3日向刘福英核实刘福英是否具备购房资格，均被告知刘福英有购房资格，给被上诉人能继续履行合同的期待，致使被上诉人的损失扩大。3、一审法院虽判定违约金17万元，但远不能弥补被上诉人的损失。案涉合同签订时正值房价高峰，而至一审庭审时房价已经从16,000元/㎡降至12,000元/㎡左右，即总价下降50万元。4、房屋买卖合同第一条明确写明，房屋所有权人为徐淑芬，且在甲方（卖方）签章处签有“张长龙代”字样。合同签订后，案涉房屋的房本、土地证均交由中介保管，张长龙系合法代理。 张海涛述称，上诉人当时一共交了大概10万元，其中6万元是购房定金，已转给了被上诉人，其余的是中介费。限购之后，全部返还给了上诉人。 李利伟未参加诉讼，未作陈述。 徐淑芬向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：本案原告徐淑芬系银河小区**房屋所有权人，张长龙系徐淑芬之子。2017年5月9日，张长龙受徐淑芬委托办理出售该房产事宜，并作为甲方（卖方）与乙方（买方）刘福英、丙方（中介方）天创公司签订《房产买卖合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落在廊坊市广阳区银河小区4-10-502室的房地产出售给乙方，房屋所有权人徐淑芬，建筑面积106.52平方米，产权证号Ａ4505，成交总价格为人民币170万元。同时，该合同第三条付款方式及产权过户约定：首次于2017年5月9日付定金人民币6万元，同时甲方将该项房屋的产权证、契证存放在丙方，以保护乙方的购买权利。否则由于产权不清晰或手续不全导致过户不能继续进行的，属甲方违约并按违约责任向另外两方进行赔偿。甲乙双方须在签署本合同两日内，将申请贷款和过户所需的全部资料交给丙方。过户手续完成后贷款银行将贷款金额164万元直接汇款至甲方账户。第四条房产交接与权属转移约定：1.经甲、乙双方协商，同意予过户当日由甲方将上述房屋钥匙正式交给乙方。3.经甲乙双方协商，同意于2017年6月30日前办理过户手续，双方不得以任何理由拖延过户时间，否则，每逾期一日由违约方向对方支付房款总额的1‰作为滞纳金。如因国家政策变动或银行审批延期的情况，经银行和丙方确认，不属于违约行为。第六条相关事宜约定：3.如该房产处于抵押或查封状态，甲方须在2017年6月20日前自行将该项贷款还清并解除抵押登记或查封登记。否则，由甲方承担因时间拖后而引起的过户费用及贷款利息多出部分的损失。5.丙方为甲乙双方提供订立合同的居间服务，并见证甲乙双方签订房屋买卖合同之事实，为保证房屋买卖安全高效和甲乙交易安全，由丙方全权办理贷款及过户手续，甲乙双方不得自行办理贷款及过户手续，三方应严格按照本合同条款履行。6.如因国家政策变动等不可抗力因素影响，导致贷款审批不成功并经银行和丙方确认，由此导致合同终止的情况，甲方有义务并承诺无条件将已交付的定金和首付款如数返还，双方互不承担违约责任。第七条第1款的违约责任约定：本合同条款三方应严格遵守，甲乙任何一方擅自解除，拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金（甲乙双方自行交接），并且由违约方向丙方支付本合同约定的全额居间佣金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的居间佣金一律不予退还。第十条补充协议约定：1.放款当日甲方净拿剩余房款164万元，剩余房款打给乙方。2.如此房款2017年8月1日前放不了款，丙方承诺于8月1日前借款给甲方35万元。上述合同签订当日，原告收到刘福英交付1万元现金及天创公司转账支付5万元，共计6万元定金。同时，原告将涉案房本及土地使用证书原件交给天创公司保管。2017年7月19日、8月28日，天创公司员工孙悦分两次转账30万元、5万元共计35万元至张长龙账户。自2017年6月至2018年4月，原、被告及中介多次就贷款过户事宜协商。天创公司告知原告银行贷款批不了，要求解除合同退还35万元，并表示买方有购房证。2018年5月29日，张海涛将张长龙诉至本院，要求偿还借款35万元并支付逾期违约金。2018年7月25日，张长龙母亲徐淑芬亦将刘福英、天创公司诉至本院即本案诉讼。2018年8月28日，天创公司注销。张海涛、李利伟系该公司股东各出资50%。另查明，2017年3月21日廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知，规定本市实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月2日廊坊市人民政府为进一步贯彻落实好冀政办字〔2017〕45号文件精神，加强本市房地产市场调控，出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确非当地户籍居民家庭无法提供当地3年及以上社会保险交纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。本案被告刘福英的户籍地为黑龙江省拜泉县。 一审法院认为，原告徐淑芬与被告刘福英及中介方天创公司签订的《房产买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，刘福英在签订合同时是否具有购房资格并不影响合同效力，该合同合法有效。《关于进一步加强房地产市场调控的意见》于2017年3月21日出台，即廊坊市房屋限购限贷政策在合同签订之前就已颁布实施，被告刘福英及中介方天创公司均应知悉政策内容，刘福英支付的首付款比例明显不符合该限贷规定，由此导致银行贷款受阻未依约支付购房款应承担相应的违约责任。2017年6月2日《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台后，根据该项政策规定，被告刘福英非本地户籍确属限购对象，本案因不能办理房屋过户登记而无法继续履行应予解除，对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求不予支持。庭审中被告刘福英要求解除合同并返还定金6万元,一审法院为减少当事人诉累,对该请求一并处理。合同解除后，被告刘福英已交付的定金6万元应予返还，原告主张其支付违约金予以支持。根据查明的事实，一审法院基于公平和诚信原则对违约金予以调整，按房屋实际成交价的10%即17万元支付，扣除定金6万元，应支付违约金11万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中原、被告签订买卖合同时，国家及地方政府对房地产市进行调控政策已经发布，双方当事人对贷款不能如期获批、购房资格未获通过等情况早有预期，因此限购限贷政策不属于不可抗力，被告刘福英抗辩因不可抗力免除违约责任，一审法院不予采纳。另，徐淑芬系涉案房屋所有权人，张长龙代徐淑芬在卖方处签字，已在《房产买卖合同》载明。因此徐淑芬与本案有直接利害关系，具备诉讼主体资格，刘福英抗辩无原告资格，一审法院不予支持。原天创公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害原告利益的可要求承担损害赔偿责任。但原告要求承担连带支付违约金责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，原告徐淑芬的诉讼请求部分成立，一审法院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二、第九十四条、第一百一十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告刘福英于本判决书生效之日起十日内支付原告徐淑芬违约金11万元；二、驳回原告徐淑芬的诉讼请求。案件受理费20,100元，由原告徐淑芬、被告刘福英各负担10,050元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋登记于徐淑芬名下，《房屋买卖合同》第一条房屋概况中对此有明确的记载，张长龙代徐淑芬签订合同亦在落款时注明，徐淑芬对此亦无异议，刘福英主张房屋买卖合同无效不能成立。案涉《房屋买卖合同》签订于2017年5月9日，而造成刘福英不具有购房资格的限购政策发布于2017年6月2日，晚于房屋买卖合同签订时间，且上述限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，但对于一审法院以刘福英不符合该限购政策规定为由判令解除《房屋买卖合同》，本案各方均未提出异议，故本院予以维持。对于《房屋买卖合同》约定的贷款比例不符合2017年3月21日限购政策规定问题，因该政策发布于案涉合同签订之前，各方对此应属明知，依然作出不符合该政策的约定，均存在过错。因《房屋买卖合同》解除导致徐淑芬产生经济损失，一审判决酌定刘福英承担违约金17万元，与房地产市场行情及刘福英的过错程度相符，本院予以维持。 综上所述，刘福英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,700元，由刘福英负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十二日 书记员 牛紫薇