广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18690号原告：伍艺航，男，1981年3月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。原告：林秀春，女，1953年6月24日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。上列两原告共同委托诉讼代理人：彭琳，广东德赛律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：梁凌春，广东德赛律师事务所律师。被告：李爱琼，女，1971年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄春娥，广东莱特律师事务所律师。第三人：中山市耀家房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇康明路**锦绣明珠花园283卡，统一社会信用代码91442000MA4W9N5906。法定代表人：范洪伟。原告伍艺航、林秀春与被告李爱琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依职权追加中山市耀家房地产中介有限公司(以下简称耀家房地产公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍艺航到庭、其与林秀春的共同委托诉讼代理人彭琳到庭，被告李爱琼的委托诉讼代理人黄春娥到庭参加诉讼，第三人耀家房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍艺航、林秀春向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋租赁居间合同》，被告向原告交还案涉商铺；2．被告向原告支付2019年5月25日起至交还案涉商铺之日止的租金；3．被告向原告支付2019年5月1日起至交还案涉商铺之日止的物业管理费、电费；4．被告向原告支付违约金23000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求：被告向原告支付2019年6月1日起至2019年9月17日的租金（按4600元／月计付）。事实与理由：2018年11月29日，原告伍艺航、林秀春与被告李爱琼在第三人耀家房地产公司的居间下，签订《房屋租赁居间合同》，约定被告李爱琼承租原告伍艺航、林秀春名下位于中山市，租期5年，免租期3个月，第一年至第二年每月租金为4600元，第三年起每年租金递增5%，应于每月25日之前缴纳下月租金；物业管理费、水费、电费等其他费用由被告李爱琼承担；租金每逾期一天，须支付租金金额千分之二的违约金（滞纳金）；租金支付逾期10日，原告伍艺航、林秀春有权终止合同，收回房屋，被告李爱琼支付5个月租金作为违约金。合同签订后，原告伍艺航、林秀春按约定交付租赁商铺，履行出租人义务，但被告李爱琼从2019年4月起以各种理由少交、延迟支付租金或物业管理费，并自2019年5月25日起开始拖欠租金及物业管理费、电费，经原告多次催促仍未支付。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告李爱琼辩称，1．原告应向被告提供符合租赁合同质量约定的房屋，是其法定义务及约定义务，也是原告的先合同义务。原告未向被告提供质量合格的出租房屋，其行为先行违约，原告要求被告承担违约责任的主张，无事实与法律依据。原、被告于2018年11月29日签订《房屋租赁居间合同》，约定原告向被告提供上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用的房屋的义务。2019年2月，被告发现案涉房屋开始出现下水道堵塞的问题。2019年4月，案涉房屋开始出现管道漏水、天花板滴水的问题。为此，原、被告就案涉房屋租金问题进行协商，但直至2019年6月25日，案涉房屋的质量问题仍未能完全解决，房屋租金减免问题也未能达成合意。2019年6月24日，原告委托律师事务所出具律师函要求被告承担支付全部租金、物业管理费、水电费及逾期支付房租的违约责任。2．因案涉房屋存在下水道堵塞、管道漏水、天花板滴水等质量问题，导致被告长时间无法正常营业，在修理案涉房屋期间，甚至要停业修理。另外，案涉房屋漏水、天花板滴水等问题，致使被告收回对外出租的房屋，从2019年5月至今的租金，共损失约7000元（按每月1700元计算），并且由于房屋质量问题无法正常营业导致的经济损失约50000元，客观上给被告造成约57000元的经济损失。原告提供的房屋质量不合格导致被告承租房屋的合同目的无法实现，原告应赔偿被告的相应经济损失。3．原告要求解除《房屋租赁居间合同》的主张是违背客观事实的，解除租赁合同的选择权应在被告。原告提供的房屋质量问题致使被告无法正常经营，现又以被告违约为由主张解除合同，原告的主张违反了租赁合同第八条的约定，合同约定案涉房屋出现质量问题时，被告有权提出解除合同并要求原告承担未按照租赁合同提供约定合格质量的案涉房屋的违约责任，即原告向被告支付5个月房屋租金的违约金。第三人耀家房地产公司未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：1．2018年11月29日，在耀家房地产公司居间下，伍艺航、林秀春（出租方）与李爱琼（承租方）签订《房屋租赁居间合同》，约定伍艺航、林秀春将名下位于中山市海悦华庭1层29卡［不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第××号、第0231960号］出租给李爱琼用于商业用途，租赁期限为2018年12月1日至2023年1月31日；承租方应于每月25日之前缴纳下月租金，第一年免租期3个月，第一年至第二年（2018年12月1日起至2020年1月31日止）每月租金为4600元，第三年起每年租金递增5%；在签订合同之日时，承租方应向出租方交付一个月租金4600元与保证金9200元，保证金至退租之日出租方如数返还承租方；物业管理费、水费、电费等其他费用由承租方承担；出租方保证案涉商铺的上下水管道、供电、供水、供暖设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由出租方负责联系物业管理部门维修，所需费用由出租方承担；逾期10日支付租金的，出租方有权终止合同，并收回案涉商铺；合同有效期间单方违约导致合同解除的，违约方向守约方应支付5个月租金作为违约金；合同还约定了其他事项。伍艺航、林秀春确认李爱琼已交付保证金9200元。2．广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司（中山海悦华庭）管理处收款收据显示已经收取案涉商铺2019年6月至2019年8月的物业管理费共计967.86元（322.62元/月×3个月）。中国南方电网广东电网公司电费通知单显示案涉商铺2019年5月1至同年8月31日期间产生电费共计646.3元（5月电费172.37元+6月电费216.97元+7月电费255.56元+8月电费1.4元）。3．伍艺航、林秀春曾委托广东德赛律师事务所向李爱琼身份证地址邮寄律师函，并提交邮单、邮寄记录等证实李爱琼已收到该函件，李爱琼亦确认收到该函。该函于2019年6月24日作出，告知李爱琼截至2019年6月24日已拖欠6月份租金、物业管理费及电费合计5128.89元[租金4600元+物业管理费356.52元（实际物业管理费322.62元+水费33.9元）+电费172.37元]，暂计2019年5月26日至同年6月24日止的违约金（滞纳金）合计276元，具体以实际逾期天数为准。望李爱琼在收到函件后的3日内主动结清尚欠款项，否则将通过法律途径追究其法律责任。4．伍艺航、林秀春提交其与李爱琼微信聊天记录，显示伍艺航、林秀春曾因案涉商铺维修问题，减免了李爱琼20**年4月的部分物业管理费206元及同年5月两日租金296.77元。李爱琼自认其已交纳2019年5月租金1850元，物业费、水费合计528元，之后未再支付租金等费用。伍艺航、林秀春请求李爱琼支付2019年6月1日至9月17日的租金。5．伍艺航、林秀春提交其与海悦华庭工程部易主管微信聊天记录，显示对于案涉房屋天花漏水、管道堵塞渗水等问题，伍艺航、林秀春已及时与海悦华庭物业管理处沟通协商并支付修理费用进行维修。6．龙光·海悦华庭物业服务中心分别于2019年6月21日、7月5日作出情况说明，称案涉商铺业主伍艺航分别于2019年5月9日、5月26日反映商铺门口水管堵塞及渗水、商铺门天花滴水问题，物业在2019年5月9日至5月24日、同年5月26日至6月25日期间分别进行了维修，李爱琼对此不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。伍艺航、林秀春与李爱琼之间的租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订的，体现了当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应地减少租金或者延长租期。具体到本案中，双方在合同中约定如房屋出现正常使用的自然故障或损坏，由出租人伍艺航、林秀春联系物业维修，所需费用亦由其承担。综合当事人的陈述及提交的证据，伍艺航、林秀春确认房屋存在影响正常使用的情况，称其已联系物业维修并要求物业联系李爱琼确认是否维修完毕，但未提交证据证明李爱琼已确认商铺经过维修后,影响商铺正常使用的问题已经解决。结合当事人的陈述及相关举证可知，双方对2019年5月的租金问题已无争议，本院酌情对商铺维修期间2019年6月1日至25日的租金予以减免，综上所述，李爱琼应向伍艺航、林秀春支付2019年6月26日至2019年9月17日的租金12573.33元[4600元/月×2个月+4600元/月÷30日/月×22日]。关于合同解除的问题。在2019年9月17日的庭审中，李爱琼同意伍艺航、林秀春解除租赁合同的诉讼请求，说明双方均无继续履行合同的意愿，因此本院对伍艺航、林秀春要求解除租赁合同的诉请予以准许。合同解除后，关于返还案涉商铺的问题。李爱琼称其已于2019年7月27日将案涉商铺归还，但未举证，伍艺航、林秀春对此亦不予确认，认为在合同约定的租赁期限内李爱琼并未告知已搬离案涉商铺且不再继续承租的事实，因此出租人不会自行收回商铺。本院认为，双方之间的租赁合同解除后，双方基于履行合同取得的财产应当相互返还，李爱琼应将案涉商铺归还给伍艺航、林秀春，李爱琼抗辩称其已经搬走，但未举证证明，其抗辩意见本院不予采纳，李爱琼作为承租人仍负有向出租人伍艺航、林秀春返还商铺的义务。关于物业管理费、电费的问题。双方在租赁合同中约定，物业管理费、电费等其他费用由承租方承担。现该费用已由伍艺航、林秀春垫付，李爱琼应向伍艺航、林秀春支付2019年6月至2019年9月的物业管理费967.86元、2019年5月至2019年8月的电费646.3元。关于违约金的问题，商铺出现影响正常使用的问题，维修期间的租金应适当予以减免或者延长租期，李爱琼在与伍艺航、林秀春协商减免维修期间租金的问题时无法达成一致，伍艺航、林秀春在无法举证证明其向李爱琼提供的商铺符合正常使用要求的情况下，承租人李爱琼拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不应承担违约责任，因此伍艺航、林秀春要求李爱琼承担违约责任，支付违约金23000元的诉请，于法无据，本院不予支持。中山市耀家房地产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告伍艺航、林秀春与被告李爱琼、第三人中山市耀家房地产中介有限公司三方签订的《房屋租赁居间合同》中原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年9月17日解除；二、被告李爱琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍艺航、林秀春2019年6月1日至2019年9月17日的租金12573.33元、2019年6月至2019年9月的物业管理费967.86元、2019年5月至2019年8月的电费646.3元；三、驳回原告伍艺航、林秀春其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元（原告已预交），由原告伍艺航、林秀春负担283元，被告李爱琼负担259元（双方负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年六月二十三日书 记 员  林振华马倩