广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初723号原告：江门市汉室恒泰置业发展有限公司，住所地江门市新会区*********圭峰花园雍华苑109，统一社会信用代码91440705MA536HRE47。法定代表人：李跃楷，该公司的董事长。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。被告：胡继忠，男，汉族，1968年3月30日出生，住江门市新会区东湖里**，公民身份号码440************031。委托诉讼代理人：刘学军，国信信扬律师事务所律师。第三人：江门市新会区圭峰建设发展有限公司，住所地江门市新会区************，统一社会信用代码914***********235Q。法定代表人：陈福源，该公司的执行董事。委托诉讼代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。原告江门市汉室恒泰置业发展有限公司（以下简称“汉室恒泰公司”）与被告胡继忠、第三人江门市新会区圭峰建设发展有限公司（以下简称“圭峰建设公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢少波、麦颖雯，被告胡继忠委托诉讼代理人刘学军、第三人圭峰建设公司的委托诉讼代理人黄敏彦到庭参加诉讼。后因案情复杂，转换成普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢少波、麦颖雯，被告胡继忠委托诉讼代理人刘学军、第三人圭峰建设公司的委托诉讼代理人黄敏彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉室恒泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告在2019年12月26日发出的《解除协议通知书》不具有解除2019年9月18日签订的《合作开发协议》的法律效力；2.请求依法判令第三人圭峰建设公司立即停止配合被告就名城上都华府未完成项目的1＃、2＃、3＃、4＃住宅楼、1＃商业楼及社区服务用房、地下室**向住建局办理建设工程施工许可手续的违约行为；3.请求依法判决由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：第三人圭峰建设公司就开发位于江门市新会区今古洲经济开发区19-01-A地块与被告胡继忠签订了合作开发协议（项目名称：名城上都华府）后，被告于2019年8月27日与原告就项目合作开发又签订了《合作开发意向框架协议》，于2019年9月18日，被告与原告签订了正式的《合作开发协议》，双方就合作开发名城上都华府未完成的1＃、2＃、3＃、4＃住宅楼、1＃商业楼及社区服务用房、地、地下室**项目达成了一致意见方在协议第三条第1款明确约定：该项目的日常营运由原告主导，胡继忠仅负责监督原告实施。协议第七条明确约定了胡继忠须将该项目的建设及工程规划许可证、土地使用权证等项目相关证照的原件移交给原告，协助原告完成该项目的报建、施工及竣工验收。协议第八条还明确约定由原告负责组织施工单位完成该项目的建设工程等。《合作开发协议》系原告与被告双方真实的意思表示且不违反法律的规定，合法有效，依法应受法律保护，被告依法应严格履行《合作开发协议》所约定的义务。协议签订后，第三人圭峰建设公司对原告与被告之间的合作没有提出任何异议并收取了原告按照协议约定所支付的人民币300万元合作款项。此后，被告将该项目的建设及工程规划许可证、土地使用权证、项目印章等相关证照的原件和印章全部移交给了原告。但令人气愤的是，被告胡继忠在原告帮其解决了暂时资金问题之后就不想继续履行协议约定，违反协议中关于施工报建应由原告全权负责的约定，背着原告擅自提供与广东省化州市第四建筑工程公司签订的施工协议给第三人圭峰建设公司并要求第三人圭峰建设公司在施工协议上盖章，以便被告提交给江门市新会区住建局办理报建手续，而第三人圭峰建设公司也在明知道原告保管有建设工程规划许可证等原件的情况下，却配合被告在复印件上加盖公章，以便被告可以谎称原件丢失达到其以复印件向江门市新会区住建局进行报建的目的。更令人气愤的是，被告为了达到其完全甩开原告并独享项目收益的目的，竟然在2019年12月26日，单方以第三人圭峰建设公司不同意原告作为项目合作方为由向原告发出了《解除协议通知书》，通知解除与原告在2019年9月18日签订的《合作开发协议》。鉴于，被告单方向原告发出解除双方签订的合作开发协议的通知，既没有合同约定的依据，也无法定的依据，其行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，因此，被告发出的《解除协议通知书》依法不具有解除双方协议的法律效力。另外，被告与原告签订的《合作开发协议》已明确约定了该项目的施工方应由原告指定，被告胡继忠仅有权监督原告实施该项目，无权在未经原告同意的情况下擅自委托施工方对该项目进行建设，但被告胡继忠却在未得到原告同意的情况下，擅自以与其他公司签订的施工合同对该项目进行报建构成重大违约行为，而第三人圭峰建设公司在对原告参与合作的事宜清楚知晓的情况下收取了原告支付的有关款项，以实际行为默许了原告与被告之间的合作。因此，依法应当立即停止以被告选择的施工方向住建局办理报建的违约行为。有鉴于被告要解除协议以及被告违约办理报建手续的事实，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判如所请。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令第三人圭峰建设公司立即停止配合被告就名城上都华府未完成项目的1＃、2＃、3＃、4＃住宅楼、1＃商业楼及社区服务用房、地下室、地下室**向住建局办理建设工程施工许可手续的违约行为配合原告向住建局办理以珠海市世纪建设工程有限公司为上述施工单位的施工许可证。被告胡继忠辩称，一、原告与被告签订的《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》，由于原告拖缓拒不签订《补充协议》导致无法达成合同目的丧失继续履行意义而实际无效，恳请法庭确认。二、《合作开发协议》的签订与第三人无关，恳请法庭对第三人作为案外人的身份予以明确。三、恳请法庭判决驳回原告对被告的所有诉讼请求。事实与理由：一、《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》是被告本着平等互利的宗旨与原告签订，依据《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》的精神，拟定原、被告在整个合作方案生效以后，分别拥有“名城上都华府项目”各50%的份额，原告初步核定被告对该项目合作部分已经投入开发资金为5999万元，并在此基础上按照份额同时按比例共同投入开发资金并承担开发损益，因此原告在签订《合作开发协议》的五天内需要向被告支付300万元作为投资诚意金，签订《补充协议》之日起十日内向被告支付1700万元取得项目合作准入资格，剩余999.5万元由原告代被告投入到“项目”运作。综上可见，原告在合同行为的先履行金钱给付义务为3999万元。但原告对此合同对价一直不予支付，其亦明知支付300万元的投资款不足以匹配50%的项目合作份额，纵观《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》的精神，只有《补充协议》签订并生效才可能敲定原告对“项目”合作开发准入的资格，项目才能向前推进。原告怠于履行合同义务，经催告后拒不履行，依据《合作开发协议》的精神，原告在明知开发期限紧迫的情况下（《合作开发协议》第二条第二款）其行为会导致项目停滞并无法达到协议约定的目的，被告迫于无奈才通知原告解除此协议。按照同时履行的约定，被告在收到原告300万元后，即向原告移交了体现项目开发主导权的《建设及工程规划许可证》、《土地使用权证》、《项目》立项、报建及所有审批资料、《项目》所有规划报建图纸及各专业的施工图纸。鉴于上述证件、材料的法定支配人为第三人，同时为利于项目的有序推进，这些材料在项目建设期间必须为原、被告双方均能调取使用，双方协商的移交方式为：资料存放地点为被告的项目建设指挥中心（位于江门市新会区**********），所有资料交由原告指定的派驻项目办公现场工作人员彭宏直接控制保管。但是，原告指定工作人员彭宏从被告处接收上述材料并加锁保管两天后即离开宏海大厦项目办公场地，原告也拒不与被告签订《补充协议》，并提出种种理由刁难被告。由于被告交出了代表“项目”开发主动权的所有资料，项目无法单独由被告方继续推进。二、《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》并没有就承建商的选择明确为某一方的权利，纵观以上协议条文的精神，《合作开发协议》明确规定的是原告“日常运营主导”，被告“监督乙方实施”。顾名思义，“主导权”不同于“决定权”，若为“决定权”，“监督”之意义亦无从提起，协议虽然未就《补充协议》达成具体日期进行明确的界定，但就条文的意义而言，为促成双方尽快合作，原告应以最快的速度跟被告洽谈补充协议，但原告行径并无显示出半点合作诚意。另一方面，原告诉称的被告“违约”事实也不存在，关于施工方的合同，早已在原告进入合作谈判之前已经签订。《框架协议》、《合作开发协议》仅是原告与被告两者的意思表示，第三人完全不知情原告的进入以及达成协议的具体内容，原告诉请法庭阻止第三人配合被告向住建局办理建设工程施工许可手续纯粹是无理取闹。综上，原告拒不与被告进行《补充协议》，拒不交纳合作投资对价资金1700万元，对先履行金钱给付义务的1999万元无限拖延，意图以300万元成本控制“项目”全局面，《框架协议》《合作开发协议》并不为完整合作开发行为的具体约定，在同时履行的义务上，被告已经交出项目开发主动权，没有违约在先的事实；原告对于《补充协议》的达成既负有合同义务也是合作开端中不可缺少的环节，在被告一再敦促之下拒不进行商谈，因此向原告提出解除《合作开发协议》有充分的事实与依据，解除的手段符合法律约定，具备解除《合作开发协议》的法定效力。恳请法庭驳回原告所有诉讼请求。第三人圭峰建设公司陈述称，一、原告与被告签订的《合作开发意向框架协议》等文件，第三人并不知情，也无作出过同意的表示。二、第三人与被告存在合作开发房地产项目的合作关系，按双方约定，第三人需提供第三人银行账户给其作项目工程开发用，第三人提供了名下中国建设银行440********300000107的账户给被告使用。上述账户由被告自主控制，原告向上述账户汇入的300万元，第三人不清楚其来龙去脉。三、根据合同相对性原理，第三人无义务遵守原被告签订的相关合同。当然，如果原告的相关权利要求是经被告同意的，也符合第三人与被告之间的合同约定的，第三人会根据被告的请求予配合。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于江门市新会区今古洲经济开发试验区中心区**-01-A地块的土地使用者是圭峰建设公司，该土地经批准用于建设开发商品房，项目名称为“名城上都”。2016年11月15日，圭峰建设公司与张春荣、胡继忠签订《合作开发合同》一份，约定，前述项目由张春荣、胡继忠负责开发经营，圭峰建设公司收取利润3358.5万元后，其余开发利润归张春荣、胡继忠所有，圭峰建设公司不承担开发过程中的任何风险；等内容。2017年10月15日，圭峰建设公司与张春荣、胡继忠签订《补充协议》一份，约定就前述项目，张春荣、胡继忠还需向圭峰建设公司支付的990万元，由张春荣于2017年10月30日前支付，如张春荣逾期支付，张春荣自愿无条件退出该项目，并将其持有的40%股权无偿抵顶给圭峰建设公司；如张春荣无法在2017年10月30日无法解决资金问题，胡继忠可在上述期限内解决资金，张春荣自愿无条件退出该项目，并将其持有的40%股权无偿抵顶给胡继忠。2017年11月6日，圭峰建设公司与张春荣、胡继忠签订《补充协议之二》一份，约定张春荣自愿退出前述项目，由胡继忠继受张春荣在《合作开发合同》中的权利和义务。2019年8月27日，胡继忠与汉室恒泰公司签订《合作开发意向框架协议》一份，约定：名城上都未完成部分1#住宅楼、2#住宅楼、3#住宅楼、4#住宅楼、1#商业楼及社区服务用房、地下室AB、地下室**由双方合作开发股权，双方按上述股权比例出资并分配项目收益；已建成的5#住宅楼、6#住宅楼、地下室D区所有、地下室**所有收益归胡继忠所有益比例承担，小区公共设备造价按计容面积比例分担；项目的日常运营由汉室恒泰公司主导运营，胡继忠负责监督实施。2019年9月18日，胡继忠与汉室恒泰公司签订《合作开发协议》一份，约定：名城上都已由胡继忠独立开发完成5#住宅楼、6#住宅楼、地下室D区，未、地下室**，未完成项目为**住宅楼**住宅楼**住宅楼**住宅楼**商业楼及社区服务用房、地下室**名城上都”未完成项目，项目的日常运营由汉室恒泰公司主导运营，胡继忠负责监督实施汉室恒泰公司实施；胡继忠已投入的资金暂定5999万元，汉室恒泰公司以暂定金额2999.5万元向胡继忠购买标的项目的50%股权；于本协议签订之日起五日内支付300万元，于签订补充协议之日起十日内支付1700万元，剩余款项暂估金额999.5万元作为胡继忠投入项目的后续资金，由汉室恒泰公司按工程进度及资金需求代为投入标的项目；汉室恒泰公司应于本协议签订后按工程进度及相应的资金需求将1999万元投入到合作项目中；任一方不履行协议规定的义务，或严重违反协议的规定，造成标的项目无法运作或无法达成协议约定的目的，视作违约方单方面终止协议。任何一方擅自单方面解除、终止本协议的，守约方有权依照违约方在标的项目所投入的资金金额收购违约方的股权。违约方不享有项目公司合作期间的任何收益。并赔偿因其违约给另一方造成的所有损失。2019年9月20日，汉室恒泰公司通过银行汇款将300万元交付至胡继忠指定的银行账户。2019年12月26日，胡继忠向汉室恒泰公司发出《解除协议通知书》一份，载明：因涉案项目原是其与圭峰建设公司合作开发，现圭峰建设公司不同意汉室恒泰公司作为涉案项目的新增合作方，其无法继续与汉室恒泰公司合作，《合作开发协议》的合同目的亦将无法实现。为此，决定解除于2019年9月18日签订的《合作开发协议》，解除效力自汉室恒泰公司收到本通知之日起生效。汉室恒泰公司依《合作开发协议》支付的300万元，将原路返还。汉室恒泰公司于2019年12月27日收到该通知书，但不同意解除涉案《合作开发协议》，并于2020年2月21日向本院提起本案诉讼，要求确认上述通知不具有解除《合作开发协议》的法律效力。又查明，汉室恒泰公司是有限责任公司，经营范围为房地产开发及项目投资；承接：建筑装修工程。圭峰建设公司是有限责任公司，经营范围为房地产开发；销售商品房；承接土石方工程。庭审中，圭峰建设公司陈述称其需与胡继忠解除涉案合作关系，并于2020年5月16日发出书面通知。本院认为：本案系房地产开发经营合同纠纷。原告汉室恒泰公司与被告胡继忠在平等自愿的基础上签订的《合作开发意向框架协议》、《合作开发协议》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，因此双方应当全面履行合同。关于原告的第一项诉讼请求。被告胡继忠于《解除协议通知书》中称第三人圭峰建设公司不同意原告汉室恒泰公司为涉案项目的新增合作方，故《合作开发协议》的合同目的不能实现，需解除《合作开发协议》。对此，第三人陈述称被告与何人合作开发涉案的项目，无需经其同意。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，被告于《解除协议通知书》中主张解除合同的理由并不符合前述规定的情形，故其行为不构成行使法定解除权。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，原告不同意解除涉案《合作开发协议》，且于合理期限内向法院提起诉讼，即双方就解除合同事项存在争议，未能协商一致。另，被告于《解除协议通知书》中主张解除合同亦不符合双方签订的《合作开发协议》的约定，故被告的行为不构成行使约定解除权。综上，被告发出的《解除协议通知书》并不产生合同解除的效力。关于原告的第二项诉讼请求。本院认为，第一，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告依法应承担证明双方就涉案项目选定珠海市世纪建设工程有限公司为建设施工单位的事实的举证责任，但原告未能向本院提交足够证明力的证据予以证明，其依法应承担举证不能的不利后果。第二，本案为确认之诉，且第三人圭峰建设公司亦不是涉案合同相对方，原告该主张与本案不属同一法律关系。另，第三人圭峰建设公司已明确表示要与胡继忠解除涉案的合作关系，即被告与第三人就涉案的项目存在争议。综上，原告该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告胡继忠于2019年12月26日发出的《解除协议通知书》不具有解除原告江门市汉室恒泰置业发展有限公司与被告胡继忠于2019年9月18日签订《合作开发协议》的效力。二、驳回原告江门市汉室恒泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（已由原告预交），由原告江门市汉室恒泰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄社昌人民陪审员  赵不辞人民陪审员  赵社松二〇二〇年六月二十二日书 记 员  谭晓敏