成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初2314号 原告：成都市金港房屋开发公司，住所地成都市金牛区二环路西三段**。 法定代表人：巫文俊，经理。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 被告：许春辉，男，1965年3月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。 原告成都市金港房屋开发公司（以下简称“金港公司”）与被告许春辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金港公司的委托诉讼代理人王水蓉与被告许春辉的委托诉讼代理人邬贵刚、肖海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金港公司向本院提出诉讼请求：1.判令许春辉支付2016年12月1日至2018年11月30日的房屋租金729490元以及保证金5万元、违约金352307元（以欠付本金为基数，自2016年12月1日起按日利率万分之四点八的标准暂计算至2019年12月3日，实际主张至付清欠款本息之日止）；2.本案诉讼费用和律师费由许春辉承担。事实与理由：2016年12月30日，金港公司与许春辉签订《房屋租赁合同》，约定金港公司将位于成都市“一品天下”美食商业步行街（Ａ）区2栋4层整层（建筑面积1459.69平方米）的商业用房出租给许春辉，租赁期限为10年，自2016年12月1日起至2026年1月31日止。合同签订后，金港公司向许春辉交付了房屋，但许春辉未按合同约定缴纳保证金和支付租金，长期拖欠，金港公司多次催收，许春辉均未履行合同义务，并未经金港公司同意将房屋转租。2018年10月11日，金港公司向许春辉送达《解除合同通知书》，正式解除房屋租赁合同，并要求许春辉支付房屋租金及滞纳金，同时也向次承租人谭源送达《告知函》，要求腾退房屋或缴付租金。解除通知送达后，许春辉未在限定期限内退租，并收取谭源租金至2018年11月30日，且未向金港公司缴纳租金，合同实际于2018年11月30日终止。许春辉未按合同约定支付保证金5万元；2016年12月1日至2018年11月30日的租金共计1579242元（合同解除日2018年10月11日至2018年11月30日期间系房屋占用费，参照租金标准主张），许春辉已付849752元，尚欠729490元。案涉房屋在2018年11月30日后由王传军承租。 许春辉辩称，金港公司诉称部分不属实。1.双方就案涉房屋建立租赁关系的开始时间为2012年；2.根据金港公司向许春辉发出的解除合同通知、向谭源发出的通知函、金港公司与王传军新签订租赁合同约定的租金标准、租期等事实，能够印证金港公司、许春辉及谭源就案涉房屋的租金一致协商由谭源承担，金港公司应向谭源主张权利；3.即便法院认定许春辉应支付租金，根据金港公司向许春辉发出的解除合同通知书，租金应计算至合同解除之日即2018年10月11日；4.金港公司主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月30日，金港公司与许春辉签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.许春辉租赁金港公司所有的位于成都市“一品天下”美食商业步行街（Ａ）区2栋4层整层（建筑面积1459.69平方米）；2.租期十年，自2016年12月1日至2026年1月31日止，金港公司需在2016年12月1日交房给许春辉，若未在此时交房，租期顺延；3.房屋租金按建筑面积计算，起价为42.22元／㎡／月，自2017年2月1日起租金在上年租金基础上递增5％，即2016年12月1日至2017年1月31日期间月租金为61628元，2017年2月1日至2018年1月31日期间月租金为64708元，2018年2月1日至2019年1月31日期间月租金为67949元；4.租金第一次交纳时间为2017年1月15日前交纳2016年12月1日到2018年1月31日期间房屋租金，以后每壹年交纳一次，在当年期满前30日一次性交纳次年租金；5.房屋租赁保证金5万元，由许春辉在签订本合同之日同时支付，合同到期，金港公司将该保证金（不计利息）全额退还；6.许春辉若将租赁房屋进行转租、分租等，需提前两个月用书面形式通知金港公司；7.许春辉如逾期超过60日未缴纳租金，金港公司有权解除租赁合同并按租金总额的5％-10％向许春辉收取违约金。 2018年10月11日，许春辉收到金港公司发出的《解除合同通知书》，主要内容：金港公司按照合同约定向许春辉交付了租赁房屋，截至2018年9月30日，许春辉拖欠租金为593,592元及滞纳金1,333,326元，金港公司有权按照合同约定主张解约违约金760,060元；许春辉收到通知书后3日内，将租赁房屋腾退给金港公司，并支付上述租金、滞纳金、违约金共计2,686,978元。 同日，金港公司向谭源发出《告知函》，告知《解除合同通知书》已发给许春辉，要求谭源腾退房屋，如需继续承租，应与金港公司重新签订租赁合同。 2018年10月18日，金港公司与王传军签订《房屋租赁合同》，约定案涉房屋由王传军承租，租期从2018年12月1日至2026年1月31日止。 因本案诉讼，金港公司委托四川衡平律师事务所代理诉讼，支付律师费8,000元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《告知函》、《委托代理合同》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，金港公司与许春辉签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应遵循诚实信用原则履行合同义务。由于许春辉未提交有效证据证明各方当事人已达成一致意见，同意由案外人谭源承继许春辉应承担的合同义务，故对于许春辉提出应由谭源支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。许春辉作为案涉房屋的承租人，应按照合同约定向金港公司支付租金。许春辉提出收到《解除合同通知书》当日即2018年10月11日至2018年11月30日期间的占用费因合同已经解除，且许春辉并不是实际占用人，故不应承担。本院认为，根据合同相对性原则，许春辉收到《解除合同通知书》后，负有向金港公司交还房屋的合同义务。是否系实际占用人，并不影响金港公司以未及时收回房屋而主张占用费的权利。由于许春辉未提交证据证明付款情况，本院对于金港公司主张截止2018年11月30日，许春辉应付租金及占用费729,490元的事实，予以采信；金港公司主张许春辉支付租金及占费729,490元的诉讼请求，本院予以支持。 关于金港公司主张的违约金问题，许春辉抗辩金港公司主张过高，应予以调低。因双方均未提交许春辉支付租金的情况，结合许春辉欠付租金的实际情况，对于许春辉的抗辩意见，本院予以采纳；本着公平原则，本院酌定许春辉支付违约金为以欠款金额729,490元为本金，按照合同约定的最后一期租金支付期限届满日次日即2018年2月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本判决确定给付之日。金港公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于金港公司主张的保证金及律师费问题。因保证金的主要功能是保障合同的正常履行，现合同已然解除，金港公司再要求许春辉支付保证金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持；另外，《房屋租赁合同》中未就律师费承担进行明确约定，且金港公司因本案诉讼委托律师出庭，并不是必然发生的费用，故对于金港公司该项诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、许春辉于本判决生效之日起十日内向成都市金港房屋开发公司支付租金及占费用共计729,490元； 二、许春辉于本判决生效之日起十日内向成都市金港房屋开发公司支付违约金以729,490元为本金，从2018年2月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本判决确定给付之日止； 三、驳回成都市金港房屋开发公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,536元，减半收取计7,268元，由许春辉承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年六月一日 书记员 田媛媛