山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终780号上诉人(原审被告)：葛振彪，居住地大同市。委托诉讼代理人：李建明，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山西神寅置业有限公司大同分公司。法定代表人：蔡丽芸，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，山西云冈律师事务所实习律师。上诉人葛振彪因与被上诉人山西神寅置业有限公司大同分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛振彪的委托诉讼代理人李建明，被上诉人山西神寅置业有限公司大同分公司的委托诉讼代理人张涛、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛振彪上诉请求：请求人民法院撤销一审(2019)晋0213民初626号民事判决的第二项,依法改判上诉人不承担占有使用费42956元。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实有误,适用法律错误：一、被上诉人经营的玄辰广场一直未正式开业,故不应计算和支付占有使用费。根据双方的租赁合同第六条:“开业日本合同项下之开业日暂定为2017年12月16日;甲方另行书面通知乙方开业日的,开业日以甲方书面通知确认的日期为准。”但事实上被答辩人一再延后开业时间,在被答辩人起诉答辩人房屋租赁合同纠纷提供的证据里租赁合同上第六条开业日:开业日期暂定为2017年12月16日...,而至今仍未正式开业;而截止今日被答辩人都未向答辩人下达过任何正式的开业通知。所以,依照双方租赁合同序言第三条3、计租日“除另有约定外,计租日同玄辰广场整体开业日...”的约定,玄辰广场一直未正式开业,并不应当开始计算和要求上诉人支付占有使用费。何况该租赁合同是被上诉人提供的格式合同,条款主要是被上诉人拟定,虽对其不利但应严格遵守。本案被上诉人并未正式下发开业日的书面确认函,且未提交相应佐证证据,故原审判决直接认定被上诉人完成了开业的通知义务,有悖事实,有违双方的约定。二、原审判决虽认定因消防验收不合格而双方合同无效,但未考虑到本案特殊性而仍然判决上诉人支付部分占有使用费是错误的、有违公平的。首先,根据《消防法》的规定,消防验收不合格的建设工程,应当禁止投入使用。也就是说,消防验收不合格的结果不仅是合同无效,而且是禁止投入使用,因为会有重大生命财产的安全隐患,一旦发生火灾,损失将无法控制。而禁止投入使用的商场,原审判决却要求上诉人支付使用费,这难道是合理的其次,原审判决已经查明被上诉人未在供暖期给商场供暖导致商场客流惨淡无法经营的事实,而事实上商厦根本没有安装地暖、更未接入大同市热力集中供暖系统,因此根本未能在供暖期提供供暖服务,导致整栋商厦在冬季根本无法经营。另外,2019年5月13号被上诉人给包括上诉人在内的数十家商户擅自上锁而根本未通知上诉人他们何时解锁,上诉人已根本无法进入商铺,商铺里的货品都无法取出,经与大楼交涉无果被上诉人不同意开门后,上诉人无奈只能放弃经营,直到本案开始诉讼。也就是说,不管供暖期前或后,被上诉人实际提供给上诉人的合同标的物--租赁的商铺,均已经达不到实现合同目的的目的,而被上诉人也已用切实主动的行动明确表示他们不想继续履行合同,上诉人在商铺被锁的情况下也已经完全不属于法律上继续占有使用商铺的状态,原审判决占有使用费又有何道理再次,虽然根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”但“一般”并不是一定应予支持。像本案被上诉人在商厦出租前没有通过消防验收就急于出租赚取商业利益的,早已置社会公共利益于不顾;在合同中明确约定开业规则的自己却先违反约定置协议于惘闻的,也是被上诉人。在被上诉人既违法又违约的情况下,收取占有使用费明显违反法理上公平原则的情况下,原审判决上诉人支付2018年10月1日至2019年10月1日期间商铺的占有使用费明显错误!最后,既然一审法院认定合同无效,那么应依据合同法第五十八条规定:合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中上诉人也是在商场发生火灾事故后才得知商厦整体未通过消防验收,但是也已经投入了各种保证金、巨大的装修费用、囤积应季的货品、人力物力等数十万元,上诉人对于合同的无效没有过错,本案的全部过错在被上诉人,因而依据该条款,本案上诉人有返还商铺给被上诉人的义务(而被上诉人实际已收回商铺导致该义务已完成),但是被上诉人也应赔偿上诉人的损失,而不是再由损失惨重的上诉人继续支付使用费给被上诉人。综上所述,上诉人希望二审法院查明事实,正确适用法律,依法维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,依法改判驳回被上诉人的一审诉求。山西神寅置业有限公司大同分公司辩称，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。本案涉及的商场及租赁的各家商铺从未因消防问题关停或是停止经营行为，因此并未因为消防问题给商户造成实际损失。上诉人已经实际占有并使用商铺所以其应当承担相应的费用。山西神寅置业有限公司大同分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令原告与被告签订的《大同玄辰广场租赁合同合同编号：XCBXJ-LS0038）立即解除；2、请求判令支付租金78300元；3、请求判令支付迟延履行违约金17715.38元；4、请求判令本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月15日，原告与被告签订了《大同玄辰广场租赁合同》（合同编号：XCBXJ-LS0038），约定被告从原告处租用玄辰广场BXJ-2049号商铺用于经营，商铺总面积116平方米，签订了一份租赁合同，合同签订后被告交纳了17400元履约保证金，未交纳房屋租金。2018年10月1日，玄辰广场正式开始营业，原告开始计租，2019年10月，玄辰广场整体关闭。另查明，建设工程消防验收公告显示2019年1月28日，大同雁北广场（即玄辰广场）验收不合格。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，根据建设工程消防验收公告显示，原告于2019年1月28日的消防验收不合格，依法应禁止投入使用，原告虽不予认可，但至今未举证证实消防验收合格，故原、被告签订的《大同玄辰广场租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告向被告提供租赁物，被告亦应按约向原告支付2018年10月1日至2019年10月1日期间商铺的占有使用费。被告租赁商铺的目的是经营，原告应当按照约定在租赁期间保持商铺符合约定的用途，并处于正常的可使用状态。被告提供的商户交流群说明原告提供的商铺在2018年冬季未能达到正常供暖温度，使客流量流失，被告的利益受损，原告未能保证商铺的正常使用，一审法院对此期间的占有使用费酌情予以减免50％。供暖结束后，原告玄城广场正常营运，被告一直占有商铺至商场整体关闭，未将商铺交还原告，使损失扩大，被告称原告在2018年5月将其店铺上锁，无法经营，原告不予认可，被告亦未能举证，一审法院不予采纳。判决如下：一、原告山西神寅置业有限公司大同分公司于2018年6月26日与被告葛振彪签订的《大同玄辰广场租赁合同》为无效合同；二、被告葛振彪于本判决生效后十日内给付原告山西神寅置业有限公司大同分公司占有使用费42956元；三、驳回原告山西神寅置业有限公司大同分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告负担635元，被告负担515元。本院二审期间，葛振彪依法提交了光盘两份，欲证明被上诉人在2019年5月13日商场擅自给其商铺们上锁导致上诉人无法进入及货品无法取出。山西神寅置业有限公司大同分公司对该证据的关联性合法性不予认可，称证据中提到的人身份无法确认，锁商铺门只是锁两三天，当时只锁门是为了催缴未交物业费和租赁费的商铺，通过该手段让他们缴费。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。对双方在二审中争议的问题，本院总结如下：葛振彪是否应当给付占有使用费？本院认为，葛振彪是否应支付占用商铺使用费的前提是商铺租赁合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，案涉租赁商铺至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉租赁合同无效。原审对此认定为无效，属适用法律错误，应予纠正。葛振彪在一、二审中均表示不再租赁案涉商铺，且玄辰广场已于2019年10月整体关闭，本院确认双方签订的《大同玄辰广场租赁合同》已实际解除。对葛振彪占用商铺的使用费的认定，山西神寅置业有限公司大同分公司向葛振彪提供了租赁物，葛振彪应按照合同的约定支付租金。葛振彪主张山西神寅置业有限公司大同分公司锁门导致无法使用商铺，被上诉人认可因上诉人未交物业费而锁了几天门，但是后来都把锁拆除了，现上诉人提供的证据不能证实因为被上诉人长期锁门导致其一直无法正常占用经营的事实，故其上诉理由不能成立。虽然被上诉人提供服务的商场整体未通过验收，但一审经综合考虑后已经对租金予以部分减免，原审法院对此认定适用法律有误，但判决认定数额较为合理。综上所述，葛振彪的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院适用法律错误，应予纠正，但判决结果并无不当。本院依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874元，由葛振彪负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁二〇二〇年六月十九日书记员 宁俊艳