青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1341号原告（反诉被告）：马云霞,女,回族,1974年1月31日出生,现住西宁市。委托诉讼代理人：赵德胜，青海辩理律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯国祥,男,回族,1976年1月23日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：陈国永、李世忠，青海立詹律师事务所律师。原告马云霞与被告冯国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案。2020年5月11日，冯国祥依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，马云霞及委托诉讼代理人赵德胜、冯国祥及委托诉讼代理人陈国永、李世忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马云霞向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同;2.依法判令被告冯国祥退还原告马云霞购房款40万元，并承担资金占用期间的利息1万元（自2020年1月21日至2020年6月21日按年利率6%主张）；3.案件受理费及诉前保全费由被告承担。事实与理由：2019年年底，原、被告经协商，原告欲以总价190万元购买被告位于西宁市××区面积为215.59平米的商品房一套。后原告分四次陆续给付被告购房款40万元,并协商因被告将该房屋以80万元抵押给某典当行，剩余房款原告分期给付，待两年房屋转让大税期满后再行过户。后双方因房款给付问题发生争执，被告明确不再向原告出售该房屋，原告遂要求被告返还已给付的房款40万元，但被告却以各种理由迟迟不予返还。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，故依法起诉，请求判如所请。冯国祥辩称，马云霞所述双方房屋买卖合同关系及已给付房款40万元的事实属实，现同意解除双方买卖合同，扣除定金20万元后，剩余房款20万元同意退还，利息不予承担。同时，冯国祥提起反诉称，2019年年底,反诉被告马云霞与反诉原告冯国祥达成房屋买卖协议，约定冯国祥将位于××园的商品房出售于马云霞,房屋总价为190万元，马云霞分期付款,于2020年1月底前付清房款。双方达成合意后,马云霞向冯国祥给付20万元定金认购该商品房，冯国祥遂遵从双方约定未再对外出售房屋,等待马云霞付清房款后办理过户。但马云霞至今未付清剩余房款，且在自己违约的情况下起诉要求解除双方买卖合同，故冯国祥依法提起反诉，请求判令反诉被告马云霞向反诉原告冯国祥支付定金20万元，并承担反诉诉讼费用。针对反诉，马云霞辩称，首先，冯国祥将案涉房屋抵押给第三方，导致马云霞购买房屋的合同目的无法实现，冯国祥构成根本违约，马云霞并不存在违约情形；其次，依据相关法律规定，定金合同属于要式合同，即双方需要签订书面协议，否则定金不生效。而本案中，双方是以口头形式达成购房合同，并未对定金进行约定，故冯国祥主张定金20万元没有事实和法律依据。马云霞就本诉、反诉一并提交如下证据：1.微信通信截屏，欲证明双方就位于××区的房屋达成口头买卖合同，且因案涉房屋被抵押，房屋无法办理过户登记手续，冯国祥隐瞒重大事实造成合同无法实际履行，应承担违约责任；2.银行转账凭证及收条，欲证明马云霞先后以银行转账、微信转账、现金等的方式给付冯国祥购房款40万元，冯国祥应当退还上述购房款；3.保全保单和发票，欲证明冯国祥应当承担诉讼保全保险费1000元；4.诉讼费和保全费发票，欲证明冯国祥应当承担诉讼费3650元、诉前保全费2520元。经冯国祥质证，对上述证据的真实性均予认可，但认为马云霞截取的微信通信记录不完整，且系马云霞违约在先，故上述费用不应由冯国祥承担。冯国祥就本诉、反诉一并提交如下证据：1.微信通信记录，欲证明双方于2019年12月29日达成真实有效的房屋买卖协议，马云霞承诺自2019年12月29日起40天内付清剩余房款，及冯国祥已将案涉房屋的房产证通过微信发送给马云霞，该房产证上注明有他项权利，故冯国祥不存在隐瞒事实的情形；2.短信记录，欲证明双方明确约定，前期给付的20万元系购房定金的事实；3.通话录音，欲证明马云霞在冯国祥收到法院传票当日，仍与冯国祥联系，陈述欲继续购买房屋，承诺尽快筹齐房款的事实。经马云霞质证，对上述证据的真实性均予以认可，但认为冯国祥将案涉房屋进行抵押后，不应再继续进行交易。现马云霞基于案涉房屋产权存在的巨大瑕疵，根据法律规定主张不安抗辩权，过错责任应由冯国祥承担。且短信记录并非书面合同约定，也不具有书面合同效力，双方并未签订要式合同，也无要式条款，故定金不能成立。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织双方进行质证，当事人对双方提交的证据的真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：2019年12月,马云霞与冯国祥达成口头房屋买卖协议，约定冯国祥将位于西宁市××区的房屋出售于马云霞,房款总价为190万元，马云霞分期付款。双方达成买卖合意后,马云霞陆续给付冯国祥购房款40万元。后双方因房款给付问题发生争议，以致本案纠纷产生。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。马云霞现起诉主张解除与冯国祥之间的房屋买卖合同，而冯国祥亦同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，故本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。而本案中，双方当事人并未签订书面的定金合同，冯国祥仅以双方短信记录中的“定金”二字证明双方定金合同的约定，显然不符合法律规定，故冯国祥的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故马云霞要求冯国祥退还购房款40万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于马云霞主张的资金占用期间的利息1万元，双方并无约定，故本院不予支持。关于马云霞主张的诉前保全保单费1000元，系马云霞自愿支出的费用，应由其自行负担；诉前保全费，应由冯国祥负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马云霞与被告（反诉原告）冯国祥之间的房屋买卖合同依法予以解除；二、被告（反诉原告）冯国祥于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）马云霞购房款40万元；二、驳回原告（反诉被告）马云霞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯国祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3688元、诉前保全费2520元，共计6208元，由被告（反诉原告）冯国祥负担，随上述款项一并给付原告（反诉被告）马云霞；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）冯国祥自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪莹 二〇二〇年六月二十四日书记员 席进虎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。