西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初2511号原告：蒙亮，男，1982年11月14日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县，公民身份号码：61232XXXX2111421117。委托诉讼代理人：蒙超，男，1956年9月12日出生，汉族，陕西省汉中市洋县，系原告之父。被告：陕西明大房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：91610000737952268P。法定代表人：孙海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文斌，男，1987年3月30日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司员工委托诉讼代理人：柯瀚，男，1994年9月3日出生，汉族，住陕西省石泉县，该公司员工原告蒙亮与陕西明大房地产开发有限公司（以下简称明大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒙亮及其委托的诉讼代理人蒙超、被告明大房地产公司委托的诉讼代理人刘文斌、柯瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒙亮诉称，2013年5月18日，原告购买尚中心大厦10XXX、10xxx室精装商用房，在商品房买卖合同上签名，依约履行了付款义务，被告却不依约在2013年11月30日前交房。原告面对房屋租金的损失心急如焚，只能无数次催促被告尽快交房，被告一直拖延至2015年8月份才通知原告交接房屋，给原告造成了重大的损失。原告认为，被告虽然承诺支付违约金，但其数额低于给原告造成的损失。因在2019年9月12日违约金问题自行协商会议中，被告负责人孙总拒绝按照房屋交接日期计算违约金数额，致使双方协商未能达成一致意见。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金20.27万元。被告明大房地产公司辩称，一、被告出售的商品房为毛坯房，而并非原告认为的精装房，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三页第四条明确指出该商品房为毛坯房，之所以被原告误解为精装房，是因为尚中心房屋销售前期，被告委托房屋代理销售公司进行房屋销售工作，代理公司为更好的提供原告的入住体验，向原告推荐房屋装修事宜，据被告了解，原告已签署装修合同。二、被告确实存在逾期交房（毛坯房），但仅逾期至2014年4月25日，逾期交房的原因是因为房屋在备案审批过程中遇到主管领导调整，导致审批工作严重滞后，确实被告并非刻意逾期交房，希望原告了解实情后能够谅解。三、原告起诉状与原告2019年8月21日向被告提出关于延期交房支付违约金及补偿的意见，在通知交房时间上有巨大出入，有故意扩大被告逾期交房违约金的事实，并且原告与被告就此逾期交房事宜已经达成处理意见，希望原告能够据实陈述。四、原告存在逾期付款行为。综上，原告的起诉不符合法律规定，请求法院驳回原告起诉。经审理查明，2013年5月18日，原告蒙亮与被告明大房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y1307xxxx、Y1307xxxx，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX中心XX楼XX幢XX单元XX层XX号、XX号商品房(毛坯房)二套，每套房屋总价款为609481元。合同第六条约定：买受人应交付首付款309481元，于2013年5月18日交付定金30000元，剩余首付款279481元于2013年5月18日前付清，剩余房款300000元通过银行按揭方式在交付定金后30日付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人。合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了两套房屋的首付款，并办理了按揭贷款。另查明，本案原告（委托方、甲方）、被告（质监方、丙方）与案外人陕西汤森装饰工程有限公司（承接方、乙方）签订《尚中心装饰工程合同》，约定原告将购买的商品房委托陕西汤森装饰工程有限公司按照被告样板房的装修方案进行装修，每套房屋工程总价款为210540元。被告负责监控施工质量，如出现施工质量问题，被告承担连带责任。工程开工日期为：2013年3月1日，竣工日期为：2013年11月30日，总工期为270天。2013年5月18日，原告依约向案外人陕西汤森装饰工程有限公司支付二套房屋装修工程款421080元。2014年8月20日，原告向被告支付二套房屋价格补差5060元。2017年10月20日，原、被告双方达成协议，该协议确认毛坯房合同约定交房时间为2013年11月30日，通知交房时间为2014年4月28日，双方经协商后被告为原告办理退房手续，并且原告可自行销售，以原告原签订的房价为基准，卖出后的差额部分由被告支付原告，该笔金额作为被告对原告装饰装修补偿，原告积极配合办理退房相关手续；被告不再承担逾期交房的全部违约责任且再无任何纠纷，原告不得以任何理由再向被告主张权利。庭审中，原告提交《前期物业管理服务协议》,用于证明原告验收两套房屋的时间分别为2015年8月3日、8月8日，被告对原告主张的交房时间不认可，认为双方达成的协议中已经确定毛坯房的交房时间为2014年4月28日。原告认可被告打电话通知交房，但是验房过程中发现房子有漏水及裂纹并没有收房，原告认为收房是2015年8年3日、8月8日，收房之后才正式缴纳物业费。以上事实，有《商品房买卖合同》、《尚中心装饰工程合同》、协议、收款收据等证据及当事人陈述庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称其出售的为毛坯房，房屋装修质量问题应当由案外人陕西汤森装饰工程有限公司承担，但结合原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原、被告与案外人陕西汤森装饰工程有限公司签订的《尚中心装饰工程合同》可以看出，被告约定的交房日期为2013年11月30日，房屋装修竣工日期也是2013年11月30日，且被告对装修施工质量承担连带责任，故本院认为，被告交付的应当是经验收合格已装修完工的房屋。被告作为出卖人，应当提交其向原告交付房屋的验收单据等证据，被告未能提供证据应当承担举证不利的后果，本院依法采纳原告主张，认定涉案二套商品房的交付时间为2015年8月3日、8月8日。关于逾期违约金一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。对于原告主张的按照房屋租金损失计算违约金的意见，因该部分并非原告的实际损失，且双方在合同中对违约金已有明确约定，故本院认为应当按照《商品房买卖合同》第九条约定标准计算逾期违约金。对于原告向案外人陕西汤森装饰工程有限公司支付二套房屋装修工程款421080元，因不属于原被告商品房屋买卖合同中约定的房屋价款，且未向被告支付，故本院认为不应当计算在已付房屋价款中。经计算被告应当向原告支付的违约金为75094元（612011元×0.0001×611天+612011元×0.0001×616天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西明大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒙亮支付逾期交房违约金75094元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒙亮的其余诉讼请求。案件受理费4340.5元，由原告蒙亮承担2732.5元，由被告陕西明大房地产开发有限公司承担1608元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长    张 丽 华审  判  员    刘    静审  判  员    杨    博 二〇二〇年 六 月十一日 书 记 员    刘 丽 娜 打印：王博闻       校对：王景涵     2020年  月  日送达1