广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初136号原告：简迪英，女，1970年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托诉讼代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽霞，广东信耀律师事务所律师。被告：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街小坪村。负责人：黄干纯，社长。被告：广州市白云区新市街小坪村第五经济合作社，住所地广州市白云区新市街小坪村。负责人：黄伟发，社长。两被告共同委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。第三人：叶竹青，男，1978年11月4日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：曾秀荣，女，1976年4月30日出生，汉族，系第三人妻子。委托诉讼代理人：谢路金，广东瑞迪安律师事务所律师。原告简迪英诉被告广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称小坪经济联合社）、广州市白云区新市街小坪村第五经济合作社（以下简称小坪村五社），第三人叶竹青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简迪英及其委托诉讼代理人欧妍倩，被告小坪经济联合社和被告小坪村五社的共同委托诉讼代理人李志华、张丽璇，第三人叶竹青的委托诉讼代理人曾秀荣、谢路金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告简迪英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付搬迁费202723.52元；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：原告自2008年11月起连续向被告小坪村村五社租用广州市白云区新市街小坪五社桥北原工程处J423幢101单元、J415幢、J418幢（建筑面积1126.2418平方米），双方签订的最后一期租赁合同期限从2018年7月1日开始至2019年6月30日止，租赁合同履行期间，原告依约缴纳保证金、租金和水电费等，并按照约定用途正常使用租赁场地。2019年1月10日，被告小坪经济联合社发出《搬迁通知》，通知载明要求原告“自搬迁公告发出之日起，于2019年3月31日前结清工人工资、清空房屋、结清水电费并交回房屋的，按有效租赁合同上记载的租赁面积，给予一次性180元/平方米的搬迁费；需提供合法租赁合同、连续3个月的租金收据及水电费收据、结清工人工资的清单、身份证、银行卡等复印件”。原告按上述通知要求在2019年3月31日前清空并交还了场地，结清了各项费用，并于2019年1月底、2019年3月31日先后两次按照被告小坪村五社的要求，分别将上述通知所列相关材料交付给被告小坪村五社的副社长和社长。但至今，两被告均未将搬迁费支付给原告。原告从2008年11月份开始就承租涉案物业，叶竹青只是我方的一个客户，我方将我方租入场地中的一百多平借给叶竹青存放材料，由于叶竹青欠当事人的货款，所以原告让叶竹青去代交相关的租金及水电费，交完租金和水电费之后的相关凭证，是要交回给原告的。2018年10月22日原告向小坪村五社的社长发出了解除合同的一个短信，但黄社长并未同意解除合同，双方继续履行合同，直至2019年11月11日双方才签订了一份解除合同协议。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院公正判决。被告小坪经济联合社辩称：我社不是适格的被告，原告对我社的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.我社与原告就涉案物业没有任何租赁合同关系。2.原告主张的搬迁费与我社无关，我社从未取得或经手该笔款项，搬迁费是由案外人广州市小坪房地产开发有限公司核算并支付，与我社无关。被告小坪村五社辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、原告与我社签署租赁合同后，实际只交了三个月的租金，且一直迟延支付租金。2018年7月到9月租金缴纳时间分别为2018年7月25日、8月29日、9月30日，原告从承租的第一个月开始每个月都拖欠租金，已达到租赁合同第六条第一项的合同解除条件。2018年10月22日，原告向我社提出解除合同，并从此拒绝支付租金，拒绝履行合同，也实际没有使用涉案物业。二、2018年10月开始，涉案物业的实际使用人叶竹青向我社交纳涉案物业的使用费。根据搬迁通知载明，搬迁费只向实际经营者支付，并且要提供连续三个月的租金收据等材料以证明其为实际经营者。原告最后一期交纳的是2018年9月的租金，而且在10月已经书面提出解除租赁合同并拒绝履行合同，更没有实际经营涉案物业。根据我社向叶竹青了解的情况，实际原告早于9月份已经没有实际经营涉案物业，因此原告不是涉案物业实际经营者，其无权以该通知主张搬迁费。三、拆迁搬迁费是由拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司发放的，故实际经营人的认定也是由该公司来认定的，如果原告是实际经营者，不可能不知道广州市小坪房地产开发有限公司。搬迁费是按照实际生产经营面积计算的，由于原来租赁合同中约定的租赁范围包括J423幢101单元、J415幢，J418幢，其中只有101单元属于生产经营面积，实测面积只有880.8452平方米，也就是搬迁协议上的经营面积，415幢是仓库，418幢是厨房和卫生间。四、我社与原告签订《租赁合同解除协议》，是因为涉案物业是原告通过三资交易平台招租的，因此合同结束时必须要补充一个合同解除的手续，原告在签订解除协议之后才能退回租赁保证金。第三人叶竹青陈述：同意被告的答辩意见。1.我是涉案场地的实际经营者，原告一开始将涉案场地中的一部分分租给我方，2018年10月左右原告自己搬走了，所以我方使用了全部厂房并实际上向小坪村五社支付租金。即便原告原来曾经与小坪村五社签订租赁合同，但由于原告早已搬走，其并不是实际经营者。2.实际补偿款项金额不是原告起诉的搬迁费的金额，实际只有158552.14元。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对当事人提交的租赁合同、搬迁通知、律师函，水电费及租金收据、《租赁合同解除协议》，被告提交的银行流水、《物业搬迁协议》、收据、《拆迁补偿通告》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年7月6日，小坪村五社（出租人，甲方）与简迪英（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区新市街小坪五社桥北原工程处J423幢101单元、J415幢，J418幢（以下简称涉案物业）出租给乙方作工业用途使用，建筑面积1126.2418平方米。租赁期限为一年，从2018年7月1日开始至2019年6月30日止。租金12490元/月。租金由乙方在每月5日前以转账的方式缴付租金给甲方。双方在第九条特别约定（字体加粗）：合同期内如遇国家征收、征用（所有土地及房屋补偿归甲方所有），甲方村集体发展需要，或者“城中村”改造等原因，甲方需要提前终止合同收回租赁房屋的，甲方应提前2个月通知乙方，乙方应当无条件服从，按时搬迁交回房屋，租金按实结算，本合同自动终止。因上述原因而终结合同的，甲方无须向乙方支付任何赔偿费用，乙方如未按搬迁期限内交回房屋的，应按本合同租金两倍按日向甲方支付占用费。等等。上述合同签订后，简迪英向小坪村五社支付了2018年7月至9月合计三个月的租金。2018年10月至12月的租金由叶竹青直接向小坪村五社缴纳。2019年1月10日，小坪经济联合社向涉案物业所在场地的经营者发出《搬迁通知》，主要内容为：小坪村城中村改造项目已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，我方正式通知贵方如下：1.我村已正式启动小坪村城中村改造项目改造范围内的集体物业搬迁工作。2.自本搬迁通知发出之日起，贵方于2019年3月31日前结清工人工资、清空房屋、结清水电费并交回房屋的，按有效租赁合同上记载的租赁面积，给予一次性180元/平方米的搬迁费。未在2019年3月31日前搬迁并交回房屋的，不予以任何补偿。3.贵方需要提供合法租赁合同、连续3个月的租金收据及水电费收据、结清工人工资的清单作为证明材料，并提供身份证、银行卡等复印件。4.搬迁费将在集体物业拆迁补偿协议签订后，在完成搬迁并交回房屋后一次性发放。2019年1月15日，小坪经济联合社向涉案物业所在场地的厂场、仓库、商铺的经营者发出《搬迁补偿通告》（通[小坪联社]2019003），内容为：小坪村城中村改造项目正式启动，小坪村集体物业的搬迁补偿工作正在开展，根据2019年1月14日《白云区新市街办事处会议纪要》的决定，现我方通知贵方如下：1.自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂场、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元/平方米的补偿标准发放搬迁补助费；2.如合同未到期，仍想继续经营的厂场、仓库、商铺经营者，可按合同约定时间继续履行合同经营，并依时缴纳租金，至合同结束后，无条件退回。3.合同已到期的或无租赁合同的经营者，于2019年3月31日后必须无条件清空厂场、仓库、店铺等，自行搬迁；4.对于2019年3月31日以后搬迁的厂场、仓库、商铺等经营者，小坪经济联合社不再发放搬迁补偿费用。2019年4月12日，简迪英委托广东信耀律师事务所欧妍倩律师向小坪经济联合社、小坪村五社及该社社长黄伟发发送律师函，要求上述三方于2019年4月22日前与简迪英协商签订搬迁补偿协议，并如期足额支付搬迁费。小坪村五社和叶竹青提交《物业搬迁协议》一份，该协议甲方（拆迁人）为广州市小坪房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）为小坪村五社，丙方（实际经营人）曾秀荣（代叶竹青），协议内容为：一、乙方、丙方共同确认：丙方是乙方位于小坪安达路34-2号101单元（土名：小坪五社桥北原工程处J423幢101单元）的被拆迁物业的实际经营人，经营面积为880.8452平方米。二、丙方自愿同意按照《搬迁补偿通告》（通〔小坪联社〕2019003）第1条内容，自愿并保证于2019年3月31日前搬迁并腾空退回该物业该甲方。三、甲方在本协议生效之日起15日内一次性支付合计158552.14元（标准为：180元/平方米）搬迁补助款给丙方名下的银行账户。等等。曾秀荣出具收取确认已收到广州市小坪房地产开发有限公司交来的补偿款（搬迁补助款）158552.14元。小坪村五社提交安达路34-2号《小坪村房屋测量表》显示，实测总建筑面积为880.8452平方米，本案审理过程中小坪村五社主张上述房屋测量表是按照现场实测的生产经营面积进行测量，涉案场地上的宿舍等属于非用于经营的物业。2019年11月11日，小坪村五社与简迪英签订了《租赁合同解除协议》，主要内容为因小坪村城中村改造事宜，甲、乙双方经协商一致，同意提前解除原合同，乙方最迟应于2019年3月1日搬离租赁物业，并负责将租赁物业交还给甲方。本案审理过程中，简迪英及叶竹青均提交了案外人的书面证言、送货清单等，拟证明2018年10月份至2019年3月份在涉案租赁物业实际经营。各方当事人确认涉案物业未办理规划报建手续。本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案租赁合同的出租方为小坪村五社，承租方为简迪英。简迪英与小坪经济联合社之间不存在租赁合同，故简迪英依照租赁合同关系向小坪经济联合社主张权利，要求小坪经济联合社向其支付搬迁费依据不足，本院不予支持。由于涉案物业未办理规划报建手续，故小坪村五社与简迪英之间所签署的《租赁合同》属于无效合同。《租赁合同》虽然无效，但该合同第九条特别约定中关于“合同期内如遇国家征收、征用，甲方村集体发展需要，或者‘城中村’改造等原因……因上述原因而终止合同，甲方无须向乙方支付任何赔偿费用”，即双方对于由于城中村改造项目启动导致双方租赁合同无法继续履行的情况下，已经明确小坪村五社无需向简迪英支付任何赔偿费用。上述约定是双方的真实意思表示，鉴于该条款的约定属于合同结算清理条款，在效力上具有一定的独立性，在小坪村五社与简迪英并未就拆迁费的支付达成其他协议的情况下，上述条款可予以参照处理。故简迪英现要求小坪村五社向其支付搬迁费并不符合双方的约定，且小坪村五社实际也未收到涉案物业的搬迁费补偿，简迪英现以租赁合同为依据向小坪村五社主张支付搬迁费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。需要指出的是，本案的案由是租赁合同纠纷，故本院对本案的审理是以双方租赁合同为依据，对本案进行了实体审理。根据本案查明的事实，简迪英现在主张的搬迁费实际上是由拆迁人支付给物业实际经营者的拆迁补偿款。根据小坪村五社和叶竹青提交的《物业搬迁协议》，小坪村城中村改造项目的拆迁人为案外人广州市小坪房地产开发有限公司，被拆迁人为小坪村五社。搬迁补助款系由拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司向实际经营者支付，简迪英现实际是对拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司认定的实际经营人存在异议，其可就此异议向广州市小坪房地产开发有限公司提出及要求解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告简迪英的全部诉讼请求。本案受理费4340.86元，由原告简迪英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  邓玉兴人民陪审员  谢明珍二〇二〇年六月十七日书 记 员  林嘉仪