广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1466号上诉人（原审原告）：张翠霞，女，汉族，1988年6月13日出生，住珠海市金湾区***************，身份证号码440************101。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉俊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：珠海市搜房家商务服务有限公司，住所地珠海市*****************。法定代表人：朱传龙，执行董事。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈默，男，汉族，1980年3月25日出生，住珠海市香洲区**********，公民身份号码211************515。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱传龙，男，汉族，1978年1月22日出生，户籍地西安市莲湖区北宁坊******,公民身份号码610************772。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。上诉人张翠霞与被上诉人珠海市搜房家商务服务有限公司（以下简称搜房家公司）、珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）、陈默、朱传龙合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初8396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张翠霞不服上述判决，提起上诉请求：请求依法改判支持张翠霞原审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。张翠霞认为，张翠霞与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》和所谓的更名费是应该联系在一起来看待，而不应该只顾前不顾后来单独认定被上诉人没有违反诚信原则。张翠霞支付给搜房家公司的团购费和更名费是建立在错误认为真实存在有优惠的事实和有人已经和开发商提前签订了购房合同的事实，而恰恰这两个虚假的事实是因为搜房家公司、晋和天庆公司的员工的虚假陈述才使上诉人被成功误导。搜房家公司、晋和天庆公司默许或者是引导其员工互相配合，隐瞒事实真相，引导张翠霞多支付金额，事实上也是非法获利，使张翠霞无法真实获得优惠和遭受巨大经济损失。根据《合同法》第四十二条、第五十二条和第五十八条，被上诉人应当承担相应的法律后果。原审法院在证据采证方面存在错误。原审法院采纳认可搜房家公司提交的所谓的原购房人的相关证据，张翠霞认为搜房家公司提交的《收据》没有和银行转账相对应，没有退回团购费8万元的记录，没有支付给原购房人的更名费，晋和天庆公司没有与原购房人签订《房屋买卖合同》，这一系列的事实足以推断搜房家公司、晋和天庆公司虚构事实，非法获利。综上所述，为维护合法权益，张翠霞特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》及相关法律规定诉至贵院，望判如所请。搜房家公司、陈默、朱传龙答辩意见如下：张翠霞支付团购费和更名费是真实存在的，并非被上诉人员工互相配合，隐瞒事实真相。答辩人不存在任何虚构优惠非法获利的情况。房屋买卖合同中的交易价格作为合同的重大事项，足以影响合同的签订与否。张翠霞作为具备正常交易行为能力的完全民事行为能力人，若发现商品房买卖合同的交易价格没有16万元的折扣优惠，在签订合同时就应当提出异议或拒绝签订，而不是在收楼后辩称没有享受折扣优惠，谎称遭受欺诈，明显不符合正常交易习惯。同时张翠霞购买涉案房屋需要张翠霞另行提供材料办理更名手续，并非中介独自操作就能完成。张翠霞若不是认为支付更名费才能以合同确定的价格购得房屋，其无需办理更为复杂的更名手续，更不会在已经明确注明购房价格的认购书和商品房买卖合同中予以签名确认。因此可以认定张翠霞对于其购买更名房而支付相应更名费用的行为一直接受并认可。无论张翠霞是因为心仪涉案房屋从原认购者手中购买更名房，亦或者是因为支付一定的更名费，从而能获得整体购房价格的优惠。对于是否购买涉案房屋，张翠霞一直都享有自主选择权。本案的整个交易过程和方式均是清晰透明的，而答辩人只有在收到经过张翠霞签字认可的《天庆晋海岸项目VIP申请表》及《珠海天庆晋海岸更名申请书》后，才能收取相关的团购费与更名费，因此张翠霞支付团购费与更名费完全是其真实意思表示，根本不可能存在答辩人共同虚构事实欺瞒张翠霞的情况。第二，关于张翠霞认为原审法院在证据采证方面存在错误的问题，张翠霞与原认购人蒋蔚于2016年8月23日签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，确认晋和天庆花园项目7栋804房变更由张翠霞购买，而原上诉人蒋卫的购房团购费已于2016年7月18日支付完毕。收款收据及款项收付的情况均能证明蒋卫早于张翠霞认购涉案房屋，答辩人亦根据中介的要求支付更名费。因此本案事实及证据是均能相互印证，故原审法院在证据采纳方面并无不当。综上，原审判决中认定事实清楚，理据充分，适用法律正确，程序合法，张翠霞的请求没有法律及事实依据。晋和天庆公司答辩意见与搜房家公司、陈默、朱传龙答辩意见一致。同时补充认为与张翠霞所签订的商品房买卖合同，整个签订的过程也是公开透明的，不存在欺诈或隐瞒的情况。若张翠霞认为存在欺诈或隐瞒的情况，应当提交充分的证据来证明。张翠霞的上诉请求应当被全部驳回。张翠霞向一审法院提出诉讼请求：1.判决与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》服务合同无效并返还人民币16万元及损失8万元；2.判决晋和天庆公司对上述请求承担连带责任；3.判决陈默及朱传龙在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任；4.本案诉讼的所有费用由对方负担。一审法院认定事实:2016年6月25日，晋和天庆公司与案外人珠海中原物业顾问有限公司签订《天庆晋海岸项目二期7号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同》，就独家策划销售代理天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。2016年6月27日，案外人珠海中原物业顾问有限公司与搜房家公司签订《合作协议》就合作销售天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。双方约定代理服务费全部由搜房家公司直接向成交客户收取，收取标准为房价在100万元以下（含100万元）按照每套7万元，房价在100万元以上的，每套8万元。搜房家公司派遣工作人员在项目现场驻场，负责办理收款相关业务等。2016年7月15日，搜房家公司向案外人蒋蔚出具购买7-804房团购费3万元的《收据》（编号830076）；2016年7月18日，搜房家公司向案外人蒋蔚出具购买7-804房团购费5万元的《收据》（编号830092），经手人处由李月签名，搜房家公司陈述该两份《收据》是存根，所以没有盖章。一审庭审中搜房家公司陈述，案涉7-804房产在张翠霞购买前已由蒋蔚认购。搜房家公司陈述由于更换了业主，所以与蒋蔚签订的VIP申请表就没有保留了。晋和天庆公司表示没有与蒋蔚签订正式合同书。还查明，张翠霞陈述搜房家公司作为甲方、张翠霞作为乙方签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，约定优惠项目名称：天庆晋海岸，意向面积7-804，优惠额度：在优惠期限内，先交纳本项目优惠服务费8万元，可享受本项目购房优惠8万抵16万元。购房优惠条款说明：1.只有在乙方签署本申请并付清本次优惠服务费后，方能享受本申请项下购房优惠及服务，乙方享受的购房优惠仅限于乙方（拟）购买意向面积单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。……3.当乙方成功购房后，可凭最终购买房源签署的《商品房买卖合同》及本申请表办理开具VIP优惠服务费发票事宜。……5.乙方签署《商品房买卖合同》，视为甲方服务完成，已收取的优惠服务费将作为服务报酬支付给甲方。2016年8月23日，搜房家公司向张翠霞出具《收据》（编号830327），确认收到张翠霞支付的团购费8万元，《收据》由搜房家公司盖章，经手人李月。针对《天庆晋海岸项目VIP申请表》落款时间“2016年7月15日”，搜房家公司陈述除本案外，其他在8件相同案由的系列案件中VIP申请表上的落款时间也都是倒签的，统一签的落款时间“2016年7月15日”，张翠霞实际支付VIP费用的时间是在2016年8月20日。2016年8月23日，案外人蒋蔚作为原购房人、张翠霞作为变更后新购房人签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，载明蒋蔚购买了案涉7-804房，现申请变更购房人名称，变更后由新购房人，即张翠霞履行合同规定的条款。合同由销售经办：史某、何淼等人签名，集团公司销售管理部处由王文勇（宝）签署同意意见。搜房家公司陈述销售经办史某、李丹是珠海中原物业顾问有限公司员工，何淼是被告晋和天庆公司工作人员，王文勇（宝）也是晋和天庆公司工作人员。一审庭审中，张翠霞陈述在签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》时没有见过已认购的前手业主，申请书上面的内容是中介已经弄好的，张翠霞签名。张翠霞陈述，购买房时需要签很多资料，当时中介人员催促张翠霞签字，张翠霞没有详细了解所签文件内容。一审法院询问晋和天庆公司在签署《珠海天庆晋海岸更名申请书》如何是否核实确定原购房人的信息，晋和天庆公司陈述会要求中介人员将原购房人下定的收据、身份信息提交给晋和天庆公司核实，晋和天庆公司陈述其全权委托中介公司进行销售，与原购房人是否建立房产买卖合同关系是以支付认筹金为准，晋和天庆公司确认曾与原购房人蒋蔚建立过房产买卖合同关系。2018年8月23日，张翠霞与晋和天庆公司签订《珠海晋和天庆花园（天庆晋海岸）认购书》，约定张翠霞以总价1178303元购买案涉案涉7-804房，张翠霞在2016年8月23日之前支付首期238303元，剩余房款940000元以银行按揭方式支付。2016年8月22日，张翠霞与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产单价为13622元，总价为1178303元。2018年7月10日，晋和天庆公司向张翠霞开出总额为1178303元的购房发票。关于购房过程。在一审法院审理的包括本案在内的9件案件中，张翠霞陈述基本一致，即张翠霞当时去到售楼部处，由中介来接待，中介介绍有8万元抵扣16万元的优惠折扣。除(2019)粤0402民初8398号案件（原告林娟）和(2019)粤0402民初8340号案件（原告班谦）外，其他7件案件均存在更名费。关于更名费，7件案件的张翠霞陈述基本一致，即当时销售人员告知张翠霞在开发商处没有房源，但中介说有其他人已经认购的房子，即更名房可以出售，但是买更名房需要8万元不等的更名费。然后张翠霞与中介签订了《天庆晋海岸项目VIP申请表》和《珠海天庆晋海岸更名申请书》，8万元更名费是通过刷卡方式向售楼部人员支付的，团购房是由搜房家公司出具收据，更名费的没有正式收据，只有中介人员代签名的白条收据。张翠霞陈述在领取购房发票是猜到可能被骗了，也听旁边的人说这个房子不需要更名费。搜房家公司陈述，中介的角色和负责接待都是珠海中原物业顾问有限公司来进行，而搜房家公司仅仅是负责楼盘的广告推广以及促销，比如8万元抵扣16万元的促销活动。另外，根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向张翠霞收取相关费用，一般的交易流程是购房者由珠海中原物业顾问有限公司进行接待，洽谈房屋交易及价格事宜并向购房者推荐8万元抵扣16万元的促销活动。若购房者要购买的房屋已经存在已有认购的购房者情况，则会向购房者释明，若要购买该房屋还需要向已认购的购房者支付更名费，搜房家公司是没有参与该交易的洽谈过程，而只是根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向张翠霞收取相关费用，并出具收据给张翠霞。关于团购优惠是如何体现。晋和天庆公司陈述珠海中原物业顾问有限公司直接与客户沟通谈好的价格，直接抵扣之后再将业主转交给晋和天庆公司。《商品房买卖合同》因为是格式合同，房地产交易中心有一份固定版本，所以现今所有的楼盘房产销售合同都不会体现优惠价格，都是直接计入洽谈好的总价。在交易过程中，团购协议签订的时间在前，团购款支付的时间和签订预售合同的时间在后，如果张翠霞不想、不接受各方的收费，那么张翠霞有充分的时间进行考虑，从整个流程和时间上，张翠霞不可能存在被欺诈的可能，张翠霞陈述没有享受优惠是不符合常理的。搜房家公司对于晋和天庆公司的陈述予以认可。一审庭审中，晋和天庆公司确认张翠霞支付完毕全部房款。晋和天庆公司表示双方没有关于返还款项的约定，1178303元是抵扣16万元之后的价款，抵扣前的价款是1338303元。晋和天庆公司表示《天庆晋海岸项目VIP申请表》约定的购房时是指珠海中原物业顾问有限公司与张翠霞接洽时确定的交易价格，已经进行了16万元的折扣，因为合同条款已经明确写了是一次性扣除，不再另外抵扣房款，也不是返还房款。另查明，2016年8月31日，案外人珠海市雨辰房地产策划代理有限公司向搜房家公司发出要求支付总额453373元款项的《请款函》，后附（天庆·晋海岸）佣金请款表，其中要求搜房家公司案涉房产已成交佣金50000元，佣金请款表载明案涉房产成交总价为1178303元。2016年9月1日，搜房家公司向案外人珠海市雨辰房地产策划代理有限公司转账支付453373元，并注明为天庆佣金。搜房家公司陈述453373元款项中包含搜房家公司应中介公司和请款函的要求给中介公司转账的50000元，该50000元款项中包含中介公司与蒋蔚谈好的佣金及返还蒋蔚的部分更名费，另外3万元更名费搜房家公司以现金方式支付给蒋蔚。一审法院认为，根据各方当事人的举证及庭审陈述，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.张翠霞是否已经实际享受8万抵16万元的优惠；2.案涉房产是否存在需要更名情况。分析如下：首先，关于张翠霞是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。张翠霞主张案涉《商品房买卖合同》载明的房产价格不是抵扣16万元以后的价款。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在整个购房过程中，张翠霞是先签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，在张翠霞支付团购费后，再与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。房屋买卖作为家庭重要财产交易行为，购房者应当对房产楼层、户型、面积、总价等重要应当谨慎审核，张翠霞在签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》和签订《商品房买卖合同》时对购买案涉房产所需支付的对价应当是明知且认可的，张翠霞享有通过团购优惠购买案涉房屋的选择权，也有签订《商品房买卖合同》前退出团购活动的权利。从双方交易的过程分析，张翠霞没有证据证明案涉房产在抵扣前总价金额。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，16万元抵扣款是在购房时从所购房屋总价中一次性扣除，本案中张翠霞已经按照《商品房买卖合同》载明的房价足额支付1178303元，也未见张翠霞在支付首付或办理按揭贷款过程中，对上述房款金额提出异议。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张翠霞不能证明《商品房买卖合同》载明的房价没有抵扣16万元款款项，也不能证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。张翠霞选择接受房屋的报价与签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》是其真实意思表示，《天庆晋海岸项目VIP申请表》已经依法成立并生效，双方构成居间合同关系，搜房家公司的行为不构成欺诈或胁迫，张翠霞不享有合同解除权。对于张翠霞主张与搜房家签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》无效并返还8万元及赔偿8万元损失的请求，一审法院不予支持。其次，关于案涉房产是否存在需要更名情况。张翠霞主张案涉房产并非二手房交易，不存在需要更名的情况。张翠霞主张未见过蒋蔚本人，案涉更名费是支付给搜房家公司，且没有提供蒋蔚认购案涉房产的《天庆晋海岸项目VIP申请表》或《商品房买卖合同》。搜房家公司主张案涉房产在张翠霞购买前已被认购，搜房家公司提交的落款时间为2016年7月15日、7月18日原认购人蒋蔚认购案涉房产团购费3万元（编号830076）和5万元的《收据》（编号830092）。张翠霞提交的团购费《收据》（编号为830327），落款时间为2016年8月23日。从三份《收据》的编号和落款时间上分析，张翠霞购买案涉房产是在蒋蔚支付团购费之后。针对2016年8月23日张翠霞、蒋蔚、中介人员和开发商四方签订的《珠海天庆晋海岸更名申请书》，一审庭审中晋和天庆公司明确表示在签订上述更名申请书时，对原认购人的身份以及是否认购案涉房产进行了核实，晋和天庆公司确认已经和原认购人建立了房屋买卖合同关系。上述已查明的事实能够相互印证，搜房家公司主张蒋蔚通过支付团购费的形式认购案涉房产的可能性较高，相关《收据》载明的信息和款项的收付情况能够证明案涉房产在张翠霞购买前已被蒋蔚所认购。张翠霞对于上述主张予以否定，但未能提交证据予以推翻该主张。一审法院认为，作为理性的购房者应在购房时应认真核实有关房产的情况，对意向购买的房产是否已为其他人员所购买应当向中介人员、开发商和不动产网签备案部门进行核实确认，对更名费的数额、支付对象和支付过程进行全面细致的了解。本案中张翠霞选择在中介人员的介绍下与原认购者签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，且在对更名费金额没有任何书面约定的情况下向搜房家公司支付更名费用，显然在作出购买更名房的决定时，张翠霞是明确知晓更名费的存在和具体的收付方式，以及支付更名费后获得的权利。关于张翠霞支付更名费后获得的权利。综合庭审中查明的情况，原认购人通过支付团购费的形式获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，张翠霞以支付更名费的形式从原认购人手中获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，否则原认购人不退出购买交易，张翠霞不能与开发商签订后续合同，无法购买案涉房产。在实践中，房产网签备案登记是公开的，张翠霞可以主动查询了解，在案涉房产不存在网签备案情况下，张翠霞仍选择支付更名费，其实质是取代原认购人获得与开发商签订合同的机会，否则在原认购人已经认购案涉房产的情况下，张翠霞无法进入交易成为房屋买卖合同的相对方。从上述交易模式可以看出，张翠霞选择签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》、支付更名费的形式获得签约权利，张翠霞在已经和开发商正式签订合同的情况下，认为《珠海天庆晋海岸更名申请书》存在欺诈的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。对于张翠霞要求退还更名费的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，若张翠霞认为搜房家公司、晋和天庆公司在销售案涉房产时存在违反《商品房销售管理办法》或其他行政法规的违法违规行为，可以向相关政府职能部门反映。搜房家公司、晋和天庆公司应当规范自身的销售行为，避免做出引人误解的宣传，主动公开房屋各项重要信息，接受政府职能部门与社会公众的监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回张翠霞全部诉讼请求。一审案件受理费4900元，由张翠霞负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点有二，本院分别评述如下：关于如何理解房屋买卖合同中约定的价款总额问题。一般而言，房屋买卖双方在订立合同阶段会具体协商各种优惠折让措施后确定最终价款金额，如在支付完全部价款后再返还优惠款项增加双方交易负担也不符合经济效率原则。从本案现有证据来看，不论《天庆晋海岸项目VIP申请表》还是《商品房买卖合同》均未约定在房屋总价款外另行扣减及返还优惠金额。购买房屋系普通家庭重大资产配置行为，作为完全民事行为能力人，本院有理由相信张翠霞在签署上述文件时是谨慎的，对购买案涉房产所需支付的对价是明知且认可的。这也与其支付首期款和办理按揭贷款时均未提出异议相互印证。张翠霞主张应该扣减8万元优惠并由销售方返还，但其同时明确并无证据可提交，对自己的主张不能充分举证，应承担举证不利后果，本院对其上诉请求不予支持。关于更名费问题。被上诉人提交了证据初步证明涉案房产存在更名的情形，而张翠霞支付该费用的目的在于获得签约机会，张翠霞实际参与签约并成功购买了房屋，显然其权益已获得保障。张翠霞表示其是后来猜测更名虚假，但并未提交任何证据，本院对该节诉求也不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4900元，由上诉人张翠霞负担。本判决为终审判决。审判长  马翠平审判员  孙永红审判员  徐烽娟二〇二〇年六月四日书记员  张天一