广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11605号原告（反诉被告）：许君卿，男，1987年10月25日出生，汉族，住广东省汕尾市。委托诉讼代理人：简军，广东广格律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔汉文，男，1959年2月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。原告（反诉被告）许君卿与被告（反诉原告）孔汉文合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许君卿的委托诉讼代理人简军，被告（反诉原告）孔汉文的委托诉讼代理人于荣明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许君卿向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还土地转让款本金50000元，并支付资金占用利息14000元（从2018年6月9日开始计算，暂计算到起诉之日），此后利息按年利率24%标准计算到款项支付完毕之日止；2、被告负担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告是广州番禺区本地人，原告是从事音响经营类的新广州人。2018年1月1日，原告与被告签订《（土地转让）合同》，合同约定：1、被告自愿将广东省广州市番禺区里仁洞隔岗大道隔岗公园旁华侨农场后土地的私人土地有偿转让给原告；2、土地面积为5258平方米；3、出让宗地的用途为：农用地、库房用地；4、被告必须承认转让后的土地世世代代属于原告；等。2018年6月8日，原告已经以转账方式交付了50000元的土地转让款，后来在包括涉案土地在内的土地上进行相关建设，作为私人会所，投入款项约700000元。2019年5月20日，广州市城市管理综合执法南村中队，叫原告带相关合法材料到南村镇人民政府接受询问，后于7月17日下达《通知》，明确原告在包括被告在内的土地上兴建的建筑物为违法建筑，应当限期拆除，原告受到极大经济损失。事情发生后，原告与被告协商赔偿事宜，但没有得到解决。合同签订后，我方支付了5万元土地转让款给被告，被告土地是集体农用地，集体土地没有足够证据证明当地政策允许流转是禁止买卖的，所以合同无效。被告也没有相应证据证明涉案土地是他的，没有土地证，直到现在也提供不了，所以我们认为他借签订一个所谓的土地转让合同收取我们的土地转让款，因此合同无效，对方应该返还我们土地转让款本金。利息按照年利率24%从6月8日确认收到我方本金次日开始计算（对方收到我们转让款本金是2018年3月29日），年利率合同里没有约定，但对方占用了我方的资金，这24%是资金占用利息。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律、法规及司法解释的规定，原告特提起本诉讼，恳请法院依法审理，判如所请。被告孔汉文辩称，我们确实收了5万元土地转让款，但不同意返还，因为造成地上建筑物被拆除原因是该土地上有高压线，别人不允许建临时建筑物。我们合同里已经明确了该土地用途是农用地、库房用地，原告私自建临时性建筑违反国家法律法规，与我方无关，他应当自行承担被拆除的后果。反诉原告孔汉文向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付2018年1月1日至2019年11月30日的场地使用费120244元（5258元/月×23个月）及利息（以120244元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至实际支付之日止）；2、被反诉人从2019年12月1日起每月支付反诉人5258元场地使用费直至退还场地为止；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月1日，反诉人与被反诉人签订《（土地转让）合同》，反诉人将自己一直用于种植果树的土地的使用权转让给被反诉人，转让时已经告知该地块的登记现状和实物现状。反诉人从另案【（2019）粤013民初11872号】获知，由于该案件涉案地块与本案地块相邻，被反诉人熟知受让土地没有产权证、不能办证经营的情况，涉案建筑物被拆除的原因是被反诉人的擅自搭建物中间有高压电线杆及高压线，该建筑属于违法建筑，导致被行政部门查处整改拆除，其所受经济损失与双方签订的转让合同无关。现被反诉人向法院提起诉讼，要求退还转让款，意味着其解除转让合同或否定转让合同的效力。被反诉人解除转让合同或否定转让合同效力，或被法院认定转让合同无效，那么被反诉人应当依照等价有偿诚实信用原则，在退还受让土地的同时，按其已经使用的期限支付场地使用费，使用费的计算参照附近地点同期同类土地的租赁价格。反诉人要求原告按土地面积支付场地使用费，从2018年1月1日至2019年11月30日合计120244元。场地使用费标准是我们隔壁相同性质的地，隔壁这块地比我们这块地小一点，5000平方左右，本案涉案地块是5258平方，所以租金我们就参照了另案那块地的租金标准每月5000元。因此我们按照每月5258元计算租金。利息计算是从2019年12月1日（我方反诉之日是11月28日）开始计算。反诉被告许君卿辩称，本案属于土地转让合同，对方收取的5万元费用也是土地转让费，这是一个所有权变更才产生的对价，反诉人和原告没有场地租赁合同，也没有约定除了土地转让费之外会产生额外的场地使用费，所以反诉人诉求和本案的争议无关，没有事实根据和法律根据。反诉人拿另案土地房屋租赁合同作为参照，没有相应的事实依据，原告对涉案土地早就提出争议要求退还5万元的转让费，不存在原告曾经使用过反诉人的土地的情形，所以反诉人提到的“退还场地为止”这个用语不确切，我方根本没有产生实际的使用，我方要求驳回反诉人的全部反诉请求。我方与被告签订转让合同是因为另案的场地不够想拓宽，我们签订转让合同是想对两块土地进行进一步建设，我们改造完另案的土地之后就遭到当地村民用沙包木头堵住路口，我们根本无法对涉案土地进行任何建设，所以我们当时就要求被告拿出合法拥有这块土地的相关证件，被告一直无法提供，所以这块土地上原来一直生长的桉树（其实这块地是林地）现在依然在，已经长很高了，根本没有动过。被告还要求我方继续支付转让费。但其实早在2018年7月我方就请求退回5万元了，是不存在我们在本涉案土地上进行过具体建设和任何收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，孔汉文作为甲方与许君卿作为乙方签订一份《合同》，约定甲方自愿将广州市番禺区里仁洞隔岗大道隔岗公园旁华侨农场后土地（以下简称“涉案地块”）给甲方的私人土地法律规定之相关使用权属，有偿转让给乙方（受让人），合同项下土地面积为5258平方米，出让宗地的用途为农用地、库房用地；甲方确认其家人（包括父母亲及兄弟姐妹）对本合同项下的转让交易无任何异议，必须保证对该土地享有合法的使用权，且该土地不得存在任何权限瑕疵，否则甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失；该土地使用权转让后，乙方对该土地享有法律规定范围内的占用、使用、转租、收益和处分权，甲方不得以任何理由加以干涉；甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方；当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款，若乙方违约，自愿放弃所支付的相关费用，乙方不得在建设使用土地时违反国家法律法规，如有违反后果自负。至2018年6月8日止，许君卿向孔汉文共转账支付了涉案地块的土地转让款50000元，孔汉文在2018年6月10日通过微信内容向许君卿确认收到上述款项。2019年9月6日，许君卿提起本案诉讼，称涉案地块系集体农用地，无政策允许禁止流转或买卖，涉讼《合同》应属无效，许君卿要求孔汉文返还其已支付的转让款50000元及利息。诉讼中，孔汉文亦提起反诉，要求许君卿自2018年1月1日起向其支付场地使用费及相应利息。另查明，许君卿于2019年9月12日向本院提起（2019）粤0113民初11872号诉讼，称其向李伟贤承租位于番禺区××里××洞××岗新××大道隔岗公园旁华侨农场的自有仓库、花园围栏内以及边围网内菜地后入场进行装修，但南村镇人民政府通知其在地上兴建的建筑物为违法建筑，要求其限期拆除，许君卿在该案中要求李伟贤返还按金、租金并赔偿经济损失。2019年11月6日，本院就上述案件作出《民事判决书》，认为李伟贤出租给许君卿的场地及建筑物无产权证或建设工程规划许可证，许君卿自行搭建的建（构）筑物也未得到相关行政部门许可，李伟贤与许君卿签订的《租赁合同》应当无效，但许君卿擅自搭建（构）物导致被行政部门查处整改拆除，系其自身原因造成的损失，李伟贤并无明显过错，许君卿拒付租金（场地占有使用费）明显不妥，在其未将场地交还李伟贤管业之前仍应按原《租赁合同》约定的标准继续支付场地占有使用费，本院遂驳回许君卿的全部诉讼请求。后许君卿不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，但因其未在规定的期间内交纳二审案件受理费，不履行法定的二审诉讼义务，广州市中级人民法院于2020年2月24日裁定该案按许君卿撤回上诉处理。本案庭审中，许君卿向本院提交广州市城市管理综合执法局番禺区分局于2019年5月20日向其出具的《询问通知书》及广州市番禺区南村镇人民政府于2019年7月17日向其下达的《通知》，其中《询问通知书》载明许君卿于2019年5月20日在番禺区南村镇里仁洞村隔岗公园南侧进行工程建设现场未能提供国土规划行政部门审批文件，要求许君卿到执法机关接受询问调查及听取处理意见；而《通知》要求许君卿在2019年7月21日前自行拆除在里仁洞村隔岗公园南侧乱搭建（构）筑物。许君卿在该两份证据的证明内容中陈述认为，《询问通知书》及《通知》明确了其在包括孔汉文在内的土地上兴建的建筑物为违法建筑，应当限期拆除，许君卿受到极大经济损失，但许君卿在庭审中又称《询问通知书》及《通知》与本案没有直接关系，城管通知拆除的仅系其在李伟贤土地上兴建的建筑。而孔汉文称其为广州市番禺区里仁洞村村民，涉案地块确属里仁洞村集体土地，未办理相关权属证明，孔汉文曾将地块用于饲养家禽，故其基于土地使用权转让与许君卿签订的涉讼《合同》无效，但许君卿无法使用土地的原因在于该地块上有高压线，许君卿私自搭建临时建筑导致被政府拆除，广州市番禺区南村镇人民政府下达的限期拆除《通知》即包括涉案地块上的违建设施。关于孔汉文反诉主张的场地使用费问题。孔汉文称许君卿曾就涉案地块相邻土地（以下简称“相邻地块”）向本院提起（2019）粤0113民初11872号诉讼，该相邻地块面积约5000平方米，根据该案《民事判决书》认定的事实，虽许君卿与案外人就相邻地块签订的《租赁合同》无效，但许君卿使用地块应按合同约定每月5000元的租金缴付标准支付场地占用使用费，同理，涉案地块面积5258平方米，许君卿应自2018年1月1日起参照相邻地块1元/平方米/月的租金标准按5258元/月向其支付涉案地块的场地使用费至退还场地之日止。因许君卿主张其并未使用涉案地块，且已于2018年7月交还了土地，对孔汉文主张的土地面积及使用费计算标准亦不予确认，经本院询问，孔汉文称其将就涉讼地块土地使用费的计费标准向本院申请司法评估，并于庭后五个工作日提交评估申请，但至今本院并未收到孔汉文提交的任何评估申请材料或证明涉讼地块土地使用费标准的其他材料。为调查涉案土地的权属情况，被告孔汉文的委托代理人向本院申请律师调查令，广州市规划和自然资源局番禺区分局在2020年5月26日提供了广州市番禺区里仁洞隔岗大道隔岗公园旁华侨农场后土地权属情况示意图，显示红线范围内属于广州市番禺区南村镇里仁洞股份合作经济社农民集体（粤【2016】广州市不动产权第07399034号）。以上事实有许君卿及孔汉文提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：孔汉文与许君卿双方于2018年1月1日签订《合同》，合同约定孔汉文将涉案地块有偿转让给许君卿使用，合同中并未约定使用期限，且约定“甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方”，以及“出让人根据法律的授权出让土地使用权”等内容，该合同实质为土地使用权的转让合同。许君卿提起本案诉讼称涉案地块属于禁止流转买卖的集体土地，未办理土地权属证明，其与孔汉文就地块签订的土地转让《合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”孔汉文、许君卿在涉讼《合同》中约定合同项下出让宗地的用途为农用地、库房用地，被告在庭审时也确认涉案土地是番禺区里仁洞村的集体土地，被告一直在使用，并未与里仁洞签订租赁合同或者土地承包合同。许君卿不是番禺区里仁洞村的集体成员，原、被告签订合同就是土地使用权转让，转让费5万元，原告签订合同的目的是要做库房用途，被告也确认涉案合同无效。根据原、被告提交的证据和庭审陈述，可以认定原、被告之间签订的土地使用权转让合同违反了法律规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”许君卿向孔汉文支付了涉案地块的土地转让款50000元，许君卿主张《合同》无效要求孔汉文返还上述土地转让款，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告同时还主张支付利息，由于原告在签订合同时没有审查土地的性质和权属情况，未尽到审慎注意义务，对合同无效也存在过错，因此，对该项诉讼主张，本院不予支持。关于孔汉文要求的场地使用费问题。因双方签订的《合同》并未对场地使用费进行约定，孔汉文对其主张的土地占有使用费计费面积及计费标准均无提交任何证据予以证明，且也未能提供证据证明许君卿实际使用该块土地，应承担举证不能的不利后果，故对于孔汉文要求许君卿向其支付场地使用费及利息的反诉主张，本院亦不予支持。对于许君卿的其他诉讼请求及孔汉文的反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔汉文应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许君卿返还土地转让款50000元；二、驳回原告（反诉被告）许君卿的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孔汉文的反诉请求。本案本诉费用1400元，由原告许君卿负担350元，由被告孔汉文负担1050元；反诉费用1352元，由被告（反诉原告）孔汉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  李敏宁人民陪审员  何梓莹二〇二〇年六月十日书 记 员  罗筱笛