宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1939号原告：雍安轶，男，生于1966年8月1日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：刘栋，宁夏合天（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宋萱，女，生于1986年1月12日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：任晶晶，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告雍安轶与被告宋萱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雍安轶及其委托诉讼代理人刘栋，被告宋萱及其委托诉讼代理人任晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金50000元，经济损失30000元，共计80000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告雍安轶与被告宋萱于2018年5月4日签订了《营业房出租合同》，合同约定：宋萱作为承租方承租雍安轶所有的位于中卫市鼓楼南街××1#楼一连三层5号营业房；租期共五年，自2018年5月4日至2023年5月4日；房屋租金每年100000元，五年租金共计500000元。后原告依约履行了合同约定的内容并按合同约定时间向被告交付了房屋，但被告突然于2020年5月3日向原告发出《告知书》，明确告知原告解除房租合同。综上，现因被告单方解除合同并擅自搬离房屋的事实不仅系单方违约行为，更是给原告造成了严重的经济损失。被告辩称，一、被告已经按照双方合同约定交纳了自2018年5月4日至2020年6月4日期间的租金，被告不存在违约行为；根据双方在《营业房出租合同》第三条第二款之规定及补充条款：第一年房租在本合同签订之日时一次性付清，第二年房租租金应该在到期日提前一月付清。合同签订后，被告已经按照双方约定支付完毕自2018年5月4日至2020年6月4日之间的租金，并不存在拖欠租金等违约情形。二、被告因不可抗力解除合同，不应该承担违约责任；根据双方在合同第二款第二项的规定：被告经营的范围为艺术培训学校，属于商用类型。此类房屋已生产经营为目的，因疫情和防控需要，被告无法对租赁标的物进行正常使用和收益，生产经营受到较大影响并造成644998余元的损失。在房租到期、开课时间尚无法确定的情况下，被告于2020年4月26日前后先是通过电话、书面申请等方式请求原告按照国家相关规定减免下一年的房租，但是原告并不同意。原告不同意减免房租后，被告在万般无奈、合同目的无法实现的情况下，不得不在合同期满前的一个月（2020年5月4日）采取书面通知的方式解除合同。根据合同法第九十四条、第九十六条之规定：因不可抗力主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，被告不应该向原告支付违约金。三、原告要求被告支付经济损失30000元无事实和法律依据。被告在合同期满前一个月通过书面告知的方式解除合同后就将涉案房屋内属于被告的东西搬离，将涉案房屋恢复原状并未对原告造成任何损失和影响。因此，原告主张要求支付经济损失30000元无事实和法律依据。针对事实部分，原告补充如下：“新冠肺炎”疫情不属于不可抗力，目前没有司法部分或司法机关在处理合同纠纷时把疫情列为法定的不可抗力，因此被告主张该合同因不可抗力导致合同目的不可实现，目前来讲没有明确法定依据。其次双方签订的营业房出租合同系双方的真实意思表示，合同签订主体也是原、被告本人，根据合同的意思自治原则及合同相对性原则，原、被告双方均应按照合同条款约定履行各自合同义务。该份合同的租期系五年，截止目前仅仅过去了两年租期，本次“新冠肺炎”并非导致五年的房屋租赁合同无法履行，也不必然导致合同根本目的无法实现，被告虽然从事的课外教育培训经营活动，在短期内受影响会产生一定的经营损失，但其经营损失属于其自担的经营风险，不能转嫁于作为合同另一主体的出租方，因此被告主张的因受疫情影响短期内没有经营收益等理由不能作为其违约单方解除合同的事实依据及法律依据。在双方签订房屋合同时，因被告系原告外甥介绍且两人存在合作，在此情况下按在同地段130000元/年的租金标准，原告主动向被告降低了每年房屋租金标准为100000元，双方当时一致同意鉴于租金较低的情况下房屋属于长期租赁，租期为五年，被告在租赁期间将原本为单间独立结构的房屋拆除了每间房屋的墙体及顶面，使原有房屋结构大面积破坏，在此情况下其租用的原告近550平米的房屋很难找到适合的承租人，给原告造成的损失不言而喻，因此原告追究其违约责任及经济损失，符合客观情况及合同约定。针对事实部分，被告补充如下：原告租给被告的涉案房屋之前是洗浴店，被告并未拆除每间房屋的墙体及顶面，并未破坏房屋结构。原告租给被告的房屋被告实际使用的面积只有121平米，剩余423.91平米是被告外甥刘文成用于经营跆拳道馆，只不过在签订合同时以被告名义统一对外签订，租金是刘文成一次性支付给原告后被告再将属于其应付的租金支付给刘文成。3.因原告承租给被告的房屋消防检验无法达到消防验收标准导致被告学校资质一直无法批复，由于疫情原因以及消防原因导致被告无法经营舞蹈学校。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证。原告向法庭提交的营业房出租合同、告知书、光盘、照片及被告向法庭提交的梦之舞艺术培训（学校）暂停营业的告知书、宁教体卫【2020】88号文件、《关于疫情期间房租减免的申诉书》、《梦之舞疫情期间损失清单》及顺丰快递单、告知书、房屋租赁费结算清单，其拟证明目的系双方争议焦点，将在判决书的本院认为部分予以详述，在此不予赘述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《营业房出租合同》一份，主要约定：1.原告将位于中卫市鼓楼南街××1号楼一连三5号营业房，建筑面积共计544.91元出租给被告；2.租期5年，自2018年5月4日至2023年5月4日；3.经营范围为艺术培训学校；4.房屋租赁费每年100000元，五年共计500000元；5.被告有下列情形的视为违约，应当向原告承担支付合同五年租金10%的违约责任，如果被告支付违约金后，仍不能补足原告损失的，原告有权行使追偿权：因被告承租房屋，原告已投入800000元进行装修，因此若被告提前解除合同，会给原告产生不可避免的损失，上述违约金也不足以弥补原告的损失，因此若被告出现提前解除合同情形的，被告除应承担上述违约金外，还应当按照年度租金总和的10%向原告承担经济损失；6.原告出现下列情形之一的，视为原告违约，应当向被告承担支付五年总租金10%的违约责任，被告有权行使追偿权：原告租赁给被告的房屋出现权属纠纷或者因为原告原因导致被告无法正常使用或租赁房屋的及原告单方毁约，解除合同的；7.合同对其他权利义务亦做了约定。2020年5月3日，被告向原告发送告知书一份，主要内容为：因疫情原因，多次协商减免房租未果，今年疫情影响太大造成损失惨重，连续亏损，我本人以不具备继续经营以及承担后续房租的能力。特此请求解除房租合同。合伙人已告知，钥匙付上，请查收。纠纷可起诉，合同还有延期一个月，如6月到期望给其他人搬家时间。另查明：被告已将房租交至2020年6月4日。原告认可2020年5月3日已实际收到涉案房屋钥匙。现原告认为被告单方解除合同的行为侵害了其合法权益，故诉至本院并提出如上诉讼请求。本院认为，2020年5月3日，被告向原告发送告知书要求解除合同并将涉案房屋的钥匙向原告交付，原告也认可已实际收到涉案房屋钥匙，故客观上合同已于2020年5月3日解除。合同解除后，被告是否应当向原告承担违约金及经济损失是双方争议的焦点。被告向法庭提交梦之舞艺术培训（学校）暂停营业的告知书、宁教体卫【2020】88号文件、《关于疫情期间房租减免的申诉书》、《梦之舞疫情期间损失清单》及顺丰快递单、告知书、房屋租赁费结算清单拟证明其因新冠疫情影响单方解除合同不应承担合同中约定的违约责任。经审查，涉案合同的种类为房租租赁合同，租赁期限为五年，被告承租后用于艺术培训，现被告虽因新冠疫情的影响使其至今不能对外招收学生进行艺术培训必然遭受了一定的损失，但当前我国举国上下全力抗击疫情，疫情防控成效显著，沙坡头区各行各业也在逐步复工复产，故被告经营的项目不必然长期无法开工，合同也仅履行了两年，双方可通过协商减免房租的形式继续履行合同，后期双方仍具备继续履行合同的条件。因合同中约定被告若提前解除合同，被告应按照合同向原告承担支付合同五年租金10%的违约金。该约定是双方的真实意思表示，现被告单方提出解除合同应当认定为违约，应按照合同向原告承担50000元（500000元×10%）的违约责任。又因合同中约定因被告承租房屋，原告已投入800000元进行装修，若被告提前解除合同，会给原告产生不可避免的损失，上述违约金也不足以弥补原告的损失，因此若被告出现提前解除合同情形的，被告除应承担上述违约金外，还应当按照年度租金总和的10%向原告承担经济损失，现被告仅在合同履行两年的情况下单方提出解除合同，按照合同中载明的原告的投入会造成原告相应的经济损失，根据双方的约定被告应按照年度租金总和的10%向原告承担经济损失，经计算为50000元（500000元×10%），现原告要求被告承担30000元的损失，符合法律规定，予以支持。因原告认可涉案房屋的租赁费已交至2020年6月4日，现被告已将房屋于2020年5月3日即提前一个月将房屋交付给原告，故原告不应收取2020年5月4日至2020年6月4日期间的房屋租赁费，应予以退还，经计算为8333元（100000元÷12个月）。另，因此次疫情对被告经营项目的影响，从公平原则考虑，酌定原告免去被告一个月的租赁费，经计算为8333元（100000元÷12个月）。综上，经折抵被告应支付原告违约金及经济损失共计63334元（50000元+30000元-8333元-8333元）。法庭审理中，被告辩称所租赁的房屋系合伙经营所需，原告仅要求被告一人承担所有损失无事实依据。经审查，合同签订的主体为原被告，被告未向法庭提交充分证据证明其主张，根据合同的相对性原则，涉案房屋应认定为被告一人承租，故对其主张不予采纳。被告主张因原告承租给被告的房屋消防检验无法达到消防验收标准导致被告学校资质一直无法批复，由于疫情原因以及消防原因导致被告无法经营舞蹈学校。经审查，被告向原告发送的告知书中写明的解除合同原因中并未提及消防原因，故被告提出是因消防原因单方解除合同的理由不合理，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋萱于本判决生效之日起十日内支付原告雍安轶违约金及经济损失共计63334元；二、驳回原告雍安轶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计900元，由原告雍安轶负担187元，被告宋萱负担713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 曾美静 二○二○年六月十五日法官助理 余 艳书记员 韩 芬本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。