贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5129号 原告：阮群，女，汉族，1986年7月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵江湖，系贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201710013876。 委托诉讼代理人（一般授权）：谢德师，系贵州圣谋律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201410208563。 原告阮群与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月21日登记立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵江湖、谢德师，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮群向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付因逾期为原告办理商品转移登记的违约金，该违约金以原告所交378,531.00元为基数,按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准从2017年4月21日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂计50,000.00;2(庭审中增加)、判决被告立即向原告返还所收取的四通费4,079.00元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2011年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的振华商贸大厦A幢1单元13层6号商品房(房号:A-1-13-6)，房屋总价款为378,531.00元，合同签订后，原告依约支付了全部购房款，全面履行了自己的付款义务。《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2012年12月30日前向原告交付房屋;第二十二条第二款的约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但并未约定将办理商品房转移登记的有关文书及产权证交付给买受人的时间。2013年4月，被告才将房屋交付给原告至原告使用。但是被告至今仍未办理有关房屋权属登记并转移至原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付商品房转移登记的权属证书给原告并逾期交房的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证，是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照"贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效。4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担:5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。补充：原告变更的三通费诉请起止日期不清楚。但在证据中，三通费的缴纳时间是2011年5月2日，早已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证复印件、被告所举营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1:商品房买卖合同、收据5张、结清证明。证明目的：1、双方签订的商品房买卖合同生效，原告已履行完毕义务；2、被告应于商品房交付使用之日起90日内取得案涉房屋权属证书并交付原告；3、被告应支付从2017年4月21日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。被告质证意见：真实性无异议，要求办理逾期办证违约金的起止日期有异议。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，原告支付相关税费等事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2:四通费收据。证明目的：2012年12月29日，原告向被告支付5,329.00元费用。其中四通费水、电、气、有线电视入户费为4,079.00元，要求被告退还4,079.00元四通费。被告质证意见：四通费缴费时间2012年12月29日，已超过诉讼时效。经本院审查认为，该证据能证实被告收取原告通费水、电、气、有线电视入户费为4,079.00元的事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：对振华商贸大厦A、B幢首次登记审查意见。证明目的：审查意见出来后，公司于2019年8月13日根据不动产登记中心的规定在张贴栏及电梯口都张贴了通知，通知所有购房户办证。违约金计算时间只能截止至2019年8月13日。原告质证意见：三性均有异议，该证据为复印件，无原件核对，无法查实其真实性。其次，该证据仅仅是审查意见，并不能证明被告已经取得了办证的条件。从审查的时间，也不能作为被告逾期办证的截止期限，因此我们认为该组证据达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证明案涉楼幢于2019年8月13日起具备办证条件的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月27日，原告阮群作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为378531.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任……合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳水、电、燃气，闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税及办证等费用。2012年12月29日被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、电视入户费300.00元及可视对讲门1250.00元。被告于2013年4月向原告交付涉案房屋。 另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记违约金、标准、时间；二、原告请求被告退还四通费的诉讼请求是否应得到支持。对双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对办理商品房转移登记有关文书的时间未作具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》规定：“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日向原告交付房屋权属证书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，被告虽于2019年8月13日取得案涉房屋楼幢的办证条件，但被告不能举证证明其在约定期限内履行了文书交付的通知义务，故在本案开庭之日（2020年6月18日）视为被告履行了通知义务。因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金以已付购房款378,531.00元为基数，对计算标准问题，因双方合同未约定，故按上述司法解释的规定，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，又因从自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故在2019年8月20日起之后参照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算。对被告以诉讼时效抗辩，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于被告于2013年4月向原告交付商品房。原则上应从交付使用后90日即2013年6月30日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月21日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原告要求从2017年4月21日起计算违约金，本院予以支持。因此，本案计算违约金为以原告已付购房款378,531.00元为基数，从2017年4月21日起计算至2020年6月18日，标准为从2017年4月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年6月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，原告诉请超过部分，本院不予以支持。对被告以逾期办证系政府部门的原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳。对双方争议的焦点二。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月21日起诉，于开庭当日（2020年6月18日）增加诉讼请求催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、电视入户费300.00元应予以退还。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮群逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以已付购房款378,531.00元为基数，从2017年4月21日起计算至2020年6月18日止，从2017年4月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年6月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告阮群水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、电视入户费300.00元，合计4,079.00元； 三、驳回原告阮群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由原告阮群负担25.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张朕一