广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5728号原告：徐箭英，男，1979年12月9日出生，汉族，住广东省中山市东区******************，公民身份号码362************023。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区*********，统一社会信用代码914************467。法定代表人：王尚位，总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告徐箭英与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐箭英委托诉讼代理人赖初帆，被告顺源公司委托诉讼代理人施人铭、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐箭英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理不动产证书违约金25263元；2.被告向原告支付逾期交房违约金3528元。事实与理由：原告与被告于2013年11月5日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），该商品房坐落于中山市东区******************，合同约定被告应当在2015年6月30日前交付涉案商品房，被告逾期交付，应承担违约责任。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2019年6月24日才实际办妥原告的产权登记，被告逾期办证，应承担违约责任。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出判决。庭审中，原告徐箭英撤回诉求2，并认为商品房买卖合同关于逾期办证违约金累计不超过已付价款的1%的限额约定明显过低，涉案商品房的逾期办证违约金的计算不应该受前述总额限制，涉案商品房于2015年6月30日交付，加上720个工作日期限届满是2018年5月19日，故从2018年5月20日起计算至涉案商品房产权登记在其名下之日即2019年6月24日止，逾期天数为401天，顺源公司应付违约金25263元（630000元×0.01%/天×180天）。被告顺源公司辩称，1.根据商品房买卖合同的约定，被告仅有递交产权登记资料的义务，并无办理不动产权证书的义务，原告的诉讼请求没有合同依据；2.双方之间订立的合同是双方真实意思表示，没有违反效力强制性规定，且经国土部门备案登记，合法有效，应当遵循当事人的约定，因此逾期办证的违约金应该按照合同约定，累计总金额不超过原告已付购房款的1%；3.原告没有提供损失证据，也没有产生实际损失，应依法驳回逾期办证的诉讼请求，原告也没有提供损失证据，应承担举证不能的责任，原告不能证明合同约定违约金低于其损失，依法不应增加违约金，原告的房屋已升值，不存在任何损失，原告在收楼后已经取得房屋的占有和使用权，被告已经按照合同约定按期交付给原告，已经充分行使了房屋的占有和使用权，同时被告协助为原告办理不动产权证书；4.被告同意原告主张的从2018年5月20日起算逾期办证的时间，并计算至涉案商品房产权登记在原告名下之日即2019年6月24日止，对于具体的逾期天数以及根据逾期天数所计算的逾期办证违约金的金额以法院认定为准，但违约金最高不超过原告已付购房款的1%；5.被告已对商品房买卖合同关于“上述违约金累计总额最高不超过原告累计已付房价款的1%”的约定使用加黑加粗的字体，提醒了原告注意，所以原告是有义务知道或应当知道该约定并履行合同约定的，即对该格式条件被告已经通知原告，如果原告认为该约定显失公平，应在签订合同之日起一年内行使撤销权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年11月5日，徐箭英（买受人）与顺源公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区******************，建筑面积98.69平方米，套内建筑面积81.87平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7695.13元，总价款为630000元；于2013年11月5日以现金方式支付189000元，于2014年3月5日以商业贷款方式支付441000元；如买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年*月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，徐箭英依约支付了全部购房款630000元，并于2015年*月30日办理了涉案商品房的收楼手续2.涉案商品房于2015年8月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.2013年11月27日，涉案商品房经登记备案。2019年6月24日，涉案商品房办理了登记在徐箭英名下的产权登记手续。徐箭英认为，顺源公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。4.庭审中，顺源公司称其因找不到相关资料故对其递交产权登记资料的具体时间不清楚。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。徐箭英与顺源公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于顺源公司存在逾期办证的违约事实，徐箭英与顺源公司对此均无异议，本院予以认可，并认定顺源公司应为此承担支付违约金等违约责任。关于逾期办证起算日的计算问题。商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，涉案商品房收楼之日为2015年6月30日，加上合同约定的办证期限（720个工作日），前述期限届满之日应为2018年5月22日，故逾期办证违约金应从办证期限届满次日即2018年5月23日起算，现徐箭英与顺源公司一致同意从2018年5月20日起计算逾期办证违约金至涉案商品房产权登记在徐箭英名下之日即2019年6月24日止，本院对此予以认可，经计算，顺源公司逾期时间为401天。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，徐箭英主张违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于徐箭英逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在徐箭英已向顺源公司支付全额购房款后，顺源公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了徐箭英对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补徐箭英的损失，且不利于督促顺源公司履行合同义务，故本院对徐箭英前述关于不受总额限制的主张予以支持。综上，本院认定顺源公司应向徐箭英支付的逾期办证违约金为25263元（630000元×0.01%/天×401天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐箭英支付逾期办证违约金25263元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取为216元（原告徐箭英已预交260元），由被告中山市顺源实业发展有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年五月二十八日书记员  郭小琪黄怡凤