文书内容河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初887号原告：刘庆文，男，1970年11月2日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：杨琳，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋恒，河南先为律师事务所律师。被告：洛阳正大置业有限公司，住所地河南省洛阳市新区牡丹大道以北开阳花园**101。法定代表人：曹建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。刘庆文与被告洛阳正大置业有限公司（以下简称正大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘庆文的委托诉讼代理人杨琳、宋恒，被告正大公司的委托诉讼代理人周卫东、王志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆文向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》；2．判令正大公司返还购房款38196633元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自刘庆文向正大公司交款之日计至正大公司实际还款之日）；3．判令正大公司支付违约金及损失暂计300万元；4．如不能解除合同则请求判令正大公司赔偿因房屋层高不符所造成的房屋价值损失和房屋无法使用所造成的租金损失，暂计100万元，待司法鉴定后明确具体数额。事实和理由：2014年3月8日、2014年4月22日、2014年6月27日，双方当事人分别签订了编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507的六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》。合同约定：刘庆文购买正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场及市民中心项目东地块1幢106、107、108、109、110、111商品房，用途均为商业用房，均属钢筋混凝土结构，层高均为6.5米，建筑层数地上26层，，地下两层正大公司应当在2014年7月31日前交付使用。刘庆文按约付清了全部购房款38196633元，正大公司却未按约履行合同义务。所购商业用房的层高远未达到约定的6.5米，甚至连国家规定的商业用房最低层高标准都达不到，严重影响房屋的价值和使用功能，根本无法开展商业经营，致使刘庆文无法实现合同目的，正大公司的行为构成根本违约。正大公司辩称：正大公司交付的房屋符合合同约定，不存在违约。一、涉案房屋户型为挑空跃层，即局部挑空，局部有夹层。合同约定的层高6.5米是该房整体层高，而非内部夹层区域的层高，是标准设计层高，而非净高。合同附件一《房屋平面图》清晰显示，商铺的户型为挑空跃层。合同中并没有约定“夹层以下6.5米，夹层以上6.5米”，刘庆文认为夹层上下都应当是6.5米，没有任何合同依据。《合同补充协议》第1条约定“层高为该商品房的设计标准层高，本合同中该房屋的层高非净高”。《商铺立面图、剖面图》清晰显示：商铺的设计标准层高为6.5米内部部分区域有夹层、有楼梯；夹层下方高度为3.25米，夹层上方高度为3.1米。刘庆文提交的证据可以充分证明涉案房屋是严格按照国家标准和规范设计的，施工单位严格按照设计方案施工，经验收确认包括层高在内的各项指标符合设计要求，并取得国家竣工验收备案证书。二、签订合同之前房屋主体结构已经建成，刘庆文作为成年人对房屋的规划、进度和现状完全了解并接受，双方是在该前提下签订的合同，并且约定以实际交付为准。退一步讲，即使房屋层高出现偏差，也完全符合“以实际交付为准”的约定。刘庆文作为成年人，购买价值三千多万的商铺，理应尽到合理、审慎的注意义务，对交易标的进行充分细致的了解。事实上，正大公司销售人员多次陪同刘庆文到现场查看，其对房屋状况是明知的。三、房屋已经交付，刘庆文对户型、层高亦无异议。2014年10月28日正大公司在《洛阳晚报》发布交房公告，通知包括刘庆文在内的业主在2014年10月31日至11月5日前来办理交房手续，刘庆文没有前来办理。依照合同约定，自第二日起视为出卖人已履行交付义务，同时亦视为买受人已对商品房进行了验收交接并认可该商品房符合本合同约定的相关标准。后来双方在《结算补充协议》中确认房屋交付时间为2014年10月31日，至刘庆文2018年11月起诉，已经超过四年的时间了。收房查验表显示，2015年5月13日刘庆文到现场查验房屋，提出一些细微瑕疵，未对户型、层高提出异议。依照补充协议的约定，刘庆文如果发现与合同约定不符的，应在三日内提出书面异议，逾期视为认可现房条件。刘庆文在查验房屋后的两年内也没有提出异议。而且还向正大公司补交房款差额745046元，并签署物业合同、缴纳物业费、更换门锁，实际占有使用。以上事实，足以说明房屋符合合同约定。四、刘庆文的合同目的完全可以实现，而且已经实现，不存在无法实现合同目的的情形。本案房产已交付，且早已具备办理房产证的条件，附近其他商铺已办理房产证。该房产不存在功能使用上的任何障碍，相邻其他商铺早已开门营业。五、刘庆文在房屋交付四年后要求解除合同，违反了合同约定，不符合诚信原则，不利于稳定交易市场。本案既不存在合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。六、刘庆文第四项诉求与前三项矛盾，也不能成立。该房产符合合同约定，不存在功能障碍，不存在房屋价值损失和无法使用的情形，刘庆文索赔没有事实依据。刘庆文在查验房屋后，也没有在补充协议约定的时间内提出异议，已无权提出索赔要求。七、本案已经超过诉讼时效，也超过解除合同的除斥期间。如果刘庆文认为房屋不符合约定，其权利受到侵害，则诉讼时效的起点应为双方确认的收房时间2014年10月31日。刘庆文的两次起诉均超过了诉讼时效，也超过了行使合同解除权的一年除斥期间。根据双方当事人举证质证情况及诉辩意见，本院认定以下事实：2014年3月8日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》，2014年4月22日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504、的《商品房预售合同》，2014年6月27日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》，上述六份《商品房预售合同》主要约定为：刘庆文作为买受人，购买正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块1幢109、110、108、111、106、107的商品房，商品房的用途均为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为6.5米，建筑层数地上26层，，地下两层合同具体约定：            合同编号              签订时间              房号              预测建筑面积（㎡）              单价（元/㎡）              总价（元）                  YS0240818              2017.03.08              109              184.47              28820.73              5316560                  YS0240822              2017.03.08              110              149.79              29029.98              4348400                  YS0246507              2017.04.22              111              186.89              29632.69              5532126                  YS0246504              2017.04.22              108              192.97              28610.87              5521040                  YS0251005              2017.06.27              106              279.18              31838.36              8888634                  YS0250998              2017.06.27              107              275.21              28504.88              7844827      上述六份《商品房预售合同》约定总价款37451587元。《商品房预售合同》第八条交付期限。出卖人应当在2014年7月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于本合同项下商品房建造工地临近的市政工程建设使该商品房的建造不得不停止和/或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套的；3.本合同签订之日后颁发新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章而不能按时将商品房交付使用的；除双方同意终止合同外，出卖人就上述第2项及第3项可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。上述范围之外的其他变更，以相关施工图纸和政府批准文件为准，买受人接受该商品房配套设施交付时的最终安排、设置状况；如有变动，出卖人无需另行通知和承担责任。六份《商品房预售合同》所附的《合同补充协议》第l条约定“层高为设计标准层高，在符合相关规范的前提下，本合同中房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议”；第6条(3)款“出卖人向买受人交付商品房的条件是买受人已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等)，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内”，第9条约定日期为《商品房预售合同》第八条约定的交房日期；第10条约定“商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以商品房交付现状为准”、“合同双方的权利义务责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以本合同约定为准，出卖人向买受人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、楼书、广告、沙盘、示范单位、模型等)对商品房的介绍仅供参考，不作为该商品房交付的标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达的信息不作为双方权利义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据”；第l9条“商品房交付使用后，非法定原因或双方另有约定之外，不得解除本合同，不得退房”。刘庆文向正大公司支付购房款情况为：2013年8月18日599001元、2013年9月13日940万元、2013年12月28日100万元、2014年3月8日5664960元、2014年4月22日8059166元、2014年5月31日6888634元、2014年5月31日5844827元、2015年5月13日38万元，以上共计37836588元。2015年5月13日刘庆文与正大公司签订了六份《商品房预售合同》结算补充协议，约定：商铺已于2014年10月31日交付。正大公司支付刘庆文逾期交房违约金，违约金计算截止至2014年11月5日，刘庆文向正大公司补交面积差价款。109号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付41232元，110号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后正大公司再向刘庆文支付12568元，108号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付42865元，111号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付43533元，106号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付69151元，107号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后刘庆文再向正大公司支付197522元。结算协议签订后，刘庆文、正大公司双方均认可刘庆文已经按《商品房预售合同》约定付清了全部购房款共计38196633元，2015年5月13日正大公司向刘庆文开具了38196633元的销售不动产统一发票。2015年5月13日刘庆文与正大公司签订了《业主临时管理规约》，2015年5月13日刘庆文与北京仲量联行物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。另查明：根据正大公司所提供的商铺剖面图，被告正大公司在施工过程中将商铺内部建设为部分二层，局部一层层高为3.25米，局部二层层高为3.10米。刘庆文所购商铺的工程于2014年10月22日竣工验收，2014年10月28日正大公司在洛阳晚报刊登《洛阳正大国际广场项目交房公告》，主要内容为：我公司定于2014年10月31日至11月5日办理正大国际广场项目东地块1号、2号、3号楼及1号、2号、3号楼底商交房手续。正大公司于2015年9月15日办理竣工备案证书。本案审理中原告刘庆文申请对以下内容委托司法鉴定：1.本案所涉6套商铺每套的建筑面积；2.每套商铺层高未达到6.5米部分的建筑面积；3.每套商铺的净高；4.每套商铺层高未达到6.5米部分对该套商铺造成的价值损失；5.该6套商铺室内净高是否符合JGJ48-2014标准。经本院技术处委托，河南天基建设工程质量检测有限公司于2019年7月23日作出“天基（2019）质鉴字06号”司法鉴定报告书，结论为：1.六套商铺建筑总面积为1312.65㎡；2.六套商铺的层高均未达到6.5m，其中挑空部分层高6.28m，分层下层高3.3m，分层上层高2.98m；3.六套商铺净高分别为挑空部分5.67-5.83m，分层下2.41-2.75m，分层上2.34-2.43m；4.六套商铺室内净高除了每套挑空部分符合《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）第4.2.3条，分层部分净高小于3.00m不符合《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）第4.2.3条的规定。本院依法向双方当事人送达鉴定报告并组织质证。刘庆文质证认为：司法鉴定程序合法，鉴定报告所适用的依据准确。对鉴定结论1基本认可，其中对钢制楼梯面积重复计算，应以房产证登记为准。对其他鉴定结论均认可，涉案房屋层高均未达到合同约定的6.5m，大部分面积的层高甚至连约定层高的一半都没有达到，证明正大公司根本违约。80%以上的面积净高在2.4米左右，远未达到国家最低标准，铺设地板砖吊顶后普通人伸手就可以摸到天花板，根本无法正常使用，合同目的根本无法实现。该鉴定报告的结论能够客观反映涉案房屋的面积、层高、净高，能够作为认定事实的依据，应予采纳。正大公司质证认为：一、鉴定结论认定的建筑面积错误，案涉商铺属于正大广场东地块1号楼的附属商店，鉴定结论未将住宅部分纳入一并计算公摊，不符合《房产测量规范》的规定。双方通过《结算补充协议》已经确定建筑面积，建筑面积属于无争议事项，不具备鉴定前提条件。二、鉴定结论认定的层高、净高与实际不符，认定的各项数据均没有提供基础测量数据和计算方法，测量仪器、测量方法不合规，测量数据不真实。三、《商店建筑设计规范》不适用于附属商店，而案涉商铺属于“高层住宅的商业服务网点”，即附属商店。案涉商铺属于“住宅”，不属于“公共建筑”。且该规范只是行业标准，不是国家强制性标准。住房和城乡建设部仅批准其中部分条文为强制性条文，不涉及4.2.3条。四、鉴定结论未附鉴定机构资质、鉴定人资质证明。鉴定文书应当加盖司法鉴定专用章，写明鉴定人员的执业证号。鉴定机构人员李一帆、张中华到庭对当事人异议作出答复：除法医、物证、声像资料鉴定之外，其他行业的司法鉴定人除了有明确法律规定之外，不再实行登记管理制度，工程鉴定的鉴定人员不再要求资格证书，之前有资格证书的到期后也不再换发新证。关于刘庆文申请的“因层高未达到6.5米造成的损失”一项鉴定内容，经本院技术处咨询，多家机构均表示评估无相关依据无法受理。刘庆文撤回对该事项进行司法鉴定的申请，并表示撤回诉讼请求第4项，保留其他诉讼请求。刘庆文曾于2017年3月2日向本院起诉，请求：1.判令解除刘庆文与正大公司签订的编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》；2.判令正大公司返还刘庆文购房款38196633元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自刘庆文向被告正大公司交款之日计至被告正大公司实际还款之日）；3.判令正大公司向刘庆文支付违约金并赔偿损失暂计1000万元。本院审理后作出（2017）豫03民初38号民事判决，判令：一、解除2014年3月8日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年4月22日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年6月27日刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》；二、正大公司于本判决生效之日起十日内退还刘庆文购房款38196633元；三、正大公司于本判决生效之日起十日内支付刘庆文相应的利息，利息以购房款本金37836588元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从刘庆文实际向正大公司付款之日起计算至购房款本金实际退还完毕之日为止，其中：599001元从2013年8月18日开始计算，940万元2013年9月13日开始计算，100万元从2013年12月28日开始计算，5664690元从2014年3月8日开始计算，8059166元从2014年4月22日开始计算，6888634元从2014年5月31日开始计算，5844827元2014年5月31日开始计算，38万元从2015年5月13日开始计算；四、正大公司于本判决生效之日起十日内支付刘庆文违约金，违约金以38196633为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率30%计算，从2015年5月13日计算至购房款本金实际退还完毕之日为止。五、驳回刘庆文的其他诉讼请求。正大公司不服该判决向河南省高级人民法院上诉后，河南省高级人民法院作出（2018）豫民终278号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审中，刘庆文申请撤回起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利及履行义务。刘庆文与正大公司双方签订的六份《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，刘庆文依照约定支付了相应的价款，正大公司应当依照约定交付房产。双方在合同中约定所购买的六套商铺层高为6.5米，经鉴定机构测量，正大公司实际交付的商铺层高均未达到合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因正大公司交付的商铺均达不到约定的层高，且将商铺局部分割为上下两层，与合同约定明显不符，因此刘庆文以不能实现合同目的为由要求解除与正大公司签订的六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。关于正大公司辩称双方在补充协议中约定“买受人对沿街底层商业用房规划已完全了解，接受该商品房开发的进度和现状”“该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议”，该内容为格式性条款，且内容为免除自身责任、排除对方主要权利，应属无效。合同法第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《商品房买卖合同》中约定的商品房层高为6.5米，属于购房者的主要权利内容之一，正大公司未采取合理方式提请刘庆文注意并作出说明，该条款依法对刘庆文不具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。正大公司主张层高6.5米是对挑空跃层两层整体层高的约定而非对全部面积都应达到的层高标准，刘庆文主张该约定应理解为合同内每平方米面积均应达到层高6.5米的要求。正大公司的理解不属于通常理解，依法应作出不利于提供格式条款一方正大公司的解释，对正大公司该主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。刘庆文要求正大公司合同解除后返还购房款及利息符合法律规定，本院予以支持。正大公司应自本判决生效之日起十日内向刘庆文返还购房款38196633元，并自刘庆文向正大公司交款之日起按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日后为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付利息。关于刘庆文主张的违约金及损失，因解除合同退还商铺后刘庆文与正大公司均有损失，刘庆文收房后亦未尽快向正大公司主张商铺层高与合同不符要求退房，对本案纠纷拖延导致损失扩大亦有过错，且本院已判令正大公司向刘庆文支付购房款的利息，对刘庆文主张的违约金及其他损失不再支持。关于正大公司辩称刘庆文行使解除权超出行使合同解除权一年除斥期间的主张，于法无据，不能成立。综上所述，刘庆文要求解除与洛阳正大置业有限公司签订的六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》并返还购房款及利息的诉讼请求事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持；刘庆文要求赔偿其他损失及违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下：一、解除2014年3月8日刘庆文与洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年4月22日刘庆文与洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年6月27日刘庆文与洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》；二、洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘庆文购房款38196633元；三、洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘庆文相应的利息，利息以购房款本金37836588元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从刘庆文实际向洛阳正大置业有限公司付款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款本金实际退还完毕之日止，其中：599001元从2013年8月18日开始计算，940万元2013年9月13日开始计算，100万元从2013年12月28日开始计算，5664960元从2014年3月8日开始计算，8059166元从2014年4月22日开始计算，6888634元从2014年5月31日开始计算，5844827元2014年5月31日开始计算，38万元从2015年5月13日开始计算；四、驳回刘庆文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费252783元，由刘庆文负担52783元，由洛阳正大置业有限公司负担200000元。司法鉴定费60000元，由洛阳正大置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月二日书记员  高会茹