浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初12199号 原告吴周云，男，1966年7月21日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 委托代理人朱浩松、濮语诚（特别授权）,浙江浩平律师事务所律师。 被告浙江易翔空港商务有限公司，住所地杭州萧山国际机场翔飞路北侧、航辉路西侧、翔越路南侧、边防检查站东侧。 法定代表人王蕾。 委托代理人凌伟、牛永帅（特别授权），上海建纬（杭州）律师事务所律师。 原告吴周云为与被告浙江易翔空港商务有限公司（以下简称易翔空港）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1立案受理。本案依法由审判员陈维专独任审判，于2019年2月12日公开开庭进行了审理。后由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告吴周云的委托代理人朱浩松，被告易翔空港的委托代理人凌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴周云起诉称：其用于出租的房屋在出租给易翔空港之前一直出租给他人，在被告因经营需要多次与原告协商后，原告放弃了与原承租人续签协议的机会，于2018年5月4日与易翔空港签订《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》一份，第一条约定：吴周云将坐落在杭州市庆春东路78号的紫晶商务城1幢1802室的产权式酒店房产以及相应的配套设施、现有装修和附属设施设备出租给被告；第二条约定：租期为15年（即从2018年6月10日开始至2033年5月31日为止）；第三条约定租金以房屋首次从杭州紫晶房地产开发有限公司买入的房屋总价作为计算依据（首年的租金为该总房款的6.9%，前三年租金不递增，4至6年租金在首年基础上递增5%，7至9年在首年基础上递增10%，10至12年在首年基础上递增15%，13至15年在首年基础上递增20%）；租金采用先付后租的方式，每半年支付一次税后租金，每年首次支付租金的时间为5月15日后的10个工作日内，最晚不超过5月31日，第二次租金于11月15日后的10个工作日之内支付，最晚不得超过11月31日；第五条约定：承租期间的物业管理费、水电费及相关经营费用均由承租方承担；第十一条约定：未到租赁期限，承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期的全部租金。 吴周云购买该房屋的总款为857023元，在合同签订后，易翔空港即支付了定金4927.88元，2018年6月5日，双方办理了房屋租赁的交接手续，2018年6月7日支付了首期租金当中，剩余5个月租金即24639.41元以及2018年6月份的物业管理费186.4元；2018年7月1日至2018年10月30日的应付物业管理费以及水电费共计967.20元至今未付。 2018年8月6日，易翔空港因无法完成配套物业交接，导致无法经营为由，发函要求解除合同，对于易翔空港上诉严重损害吴周云利益的无理要求，吴周云明确表示拒绝，并要求易翔空港承担相应的违约责任，但易翔空港已明确表示不再继续履行合同义务。故，提起诉讼，要求判令：1、解除双方在2018年5月4日签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》，易翔空港按交接清单内容，将租赁房屋及设备、设施交付给吴周云；2、易翔空港立即支付2018年7月1日至2018年10月30日止的应付物业管理费及水电费共计是967.20元，并支付从2018年12月1日起至房屋实际交还之日止的租金，以及从2018年11月1日起至房屋实际交付给吴周云之日止的物业管理费及水电费。3、易翔空港支付违约金946153.42元；4、由易翔空港承担本案全部诉讼费用。 在本案审理过程中，吴周云变更诉讼请求为：1、解除双方之间在2018年5月4日签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》；2、易翔空港立即支付2018年7月1日至2018年10月30日止的应付物业管理费及水电费共计967.20元，并支付从2018年11月1日起至2018年11月30日为止的物业管理费186.4元及水电费；3、易翔空港支付因违约给吴周云造成的实际损失共计419153.64元（其中包括：1、被告未提供的10张住宿券以及减少的5张住宿券，按每张300元计算，为4500元；2、因重新签订合同所免除的头1.5个月租金，按原合同约定的标准计算为7391.82元；3、因新合同租金约定首年租金按一手房价的6.7%计算，前三年不变，其后每三年递增5%，合同期限为9.5年，租金计算标准比原合同减低了0.2%，租期减少了5.5年，对比共减少了租金407261.82元）；4、易翔空港公司承担本案诉讼费。 易翔空港辩称：1、本案的案由以及原、被告双方之间的法律关系，还没有确定。在法院受理的易翔空港诉浙江紫晶大酒店有限公司（以下简称紫晶大酒店）房屋排除妨碍一案，即（2018）浙0104民初9231号案件中，法院认定，易翔空港与各小业主之间没有成立房屋租赁合同关系，所以本案中，吴周云以房屋租赁合同纠纷来向易翔空港主张相关权利，依据不足，应当等待相关生效判决。2、双方在履行合同过程中，因吴周云拒不配合，导致易翔空港向吴周云发函解除了合同，易翔空港解除有合法依据，案涉合同在吴周云收到了通知之日起已经解除，此后的产生的所谓的物业费及水电费，易翔空港无义务承担。3、易翔空港向吴周云发出解除通知后，已经要求其在规定的时间内负责办理房屋交接手续，但吴周云拒不配合交房。在此情况下，易翔空港又以快递的形式主动交还了房卡和钥匙。4、针对违约金问题，易翔空港合法解除了合同，由此导致的损失，法院可以依据法律规定进行判定，但是易翔空港解除合同的依据是合法的，所以不存在着违约金的情形。5、原告在诉讼请求中提出的损失中，包括所谓的被告未提供的10张住宿券以及紫晶公司减少了5张住宿券，以及所谓的免除租金，还有剩下的租金计算方式，是由原告与第三方紫晶大酒店协商确定的，该损失就算是产生的，也是原告自愿承担的。假设原告认为，紫晶大酒店提出的该项租金以及其他的优惠减免措施，不符合原告本意的话，原告可以不与紫晶大酒店签订租赁合同。在此情况下，原告就不会产生该些损失。故该些损失并不是由于原被告双方解除合同所产生的损失，而是原告自愿放弃的一些可得利益损失。 经审理，本案事实认定如下： 吴周云系杭州市江干区紫晶商务城1幢1802室房屋的业主。该房屋的购买价款为857023元。 2018年5月4日，易翔空港（合同乙方、承租方）与吴周云（合同甲方、出租方）签订《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》，约定：乙方为托管运营方，协助甲方完成与承租方的租赁合同，承租方为一家符合招租文件标准的，属于2017年中端酒店排名前20名的依据中国法律成立并有效存续的公司，拟承租甲方提供的物业（含该物业的公摊面积）用于酒店经营；甲方认可乙方作为承租方在本项目的托管运营方做前期商务洽谈和签约，负责与甲方签订本租赁意向协议；甲方同意将其所属的紫晶商务城1幢1802室产权式酒店（现为紫晶大酒店）房产及其相应的配套设施设备，按房屋现有装修和附属设施设备的现状出租给承租方用于酒店经营，同时乙方协助甲方和承租方从原承租方（浙江奥赛酒店管理有限公司，紫晶大酒店的经营方）办理物业移交手续；承租方承诺依照本协议合法地经营和管理本物业，并依据本合同条款支付甲方房屋租金；乙方作为托管运营方，协助甲方和承租方办理租赁相关资料的收集、合同签订等手续；租赁期限为15年，自2018年6月10日至2033年5月31日；该房屋作为紫晶商务城1幢由承租方租赁的客房部分由承租方统一管理，紫晶商务城1幢的其非甲方所持其他物业由承租方自行与紫晶商务城的其他业主、原物业管理公司或者紫晶商务城业主委员会协商管理；紫晶商务城1幢第4至第20楼属于该房屋的附属设备设施和1楼大厅的分摊部分，由承租方用于经营酒店；租金以该房屋首次买入的房价总额作为计算依据，首年的年租金为总房价的6.90%（税后），年租金前3年不递增，第4-6年、7-9年、10-12年、13-15年分别在首年基础上递增5%、10%、15%、20%；支付方式为先付后租，每半年支付一次税后租金，每年首次租金支付时间为5月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过5月31日，二次租金于11月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过11月31日；承租方每年提供10张免费住宿券(含双早)，当年未使用完的住宿券，不延续至下1个租赁年;承租期间，该房屋的物业管理费、水电费等及与经营相关的一切费用均由承租方承担，承租方的经营所得均由承租方享有，经营所得所涉及的税费及经济法律责任均由承租方承担；未到租赁期限承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期限的全部租金；签订正式合同5个工作日内支付1个月定金，在交房后支付剩余5个月租金；本协议签订后，如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，甲乙双方可解除本合同，双方均不承担违约责任；计租日期由甲方将钥匙交由乙方日期为准；甲方必须在2018年5月31日前完成物业交接手续，如果没有按时完成交房则起租期顺延至交房完成之日，但最迟不能迟于2018年6月30日，否则视同甲方违约；等等。 2018年5月7日，易翔空港向吴周云支付了1个月定金4927.88元。 2018年6月1日，吴周云与紫晶大酒店有限公司办理了房屋交接手续。 2018年6月5日，吴周云将案涉房屋交付给易翔空港。 2018年6月7日，易翔空港向吴周云支付了剩余5个月租金24639.41元及2018年6月的物业管理费186.4元。 2018年7月26日，易翔空港通知吴周云，因其与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，导致无法经营酒店，酒店开不成，依照《房屋租赁合同》约定，已经符合解除租赁合同的情形及条件，通知于2018年7月26日解除《房屋租赁合同》，要求吴周云退回2018年7月27日及之后剩余租期的租金。 2018年8月6日，易翔空港向吴周云出具《办理房屋交还通知函》，该函主要内容：易翔空港作为承租人，因无法完成配套物业交接，导致无法经营，按照合同约定，已发函要求解除双方的《房屋租赁合同》。现通知，在收到本通知后2日历天内前往房屋所在地办理交还房屋手续，逾期未来办理，视为已将房屋交还，因此导致损失及责任由吴周云承担。吴周云未前往收房。 2018年10月26日，紫晶大酒店向吴周云催缴物业管理费745.60元（2018年7月1日-2018年10月31日）、水电费221.6元，合计967.20元。 2018年11月30日，易翔空港将房屋房卡、钥匙寄还给吴周云，吴周云于2018年12月1日收到。 2018年12月1日，吴周云与紫晶大酒店签订了《紫晶商务城房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给紫晶大酒店，租期自2018年12月1日至2028年5月31日，免租期1.5个月，首年租金按一手房价的6.70%计算（税后净租金），前3年不变，其后每3年递增5%，等等。 另查明，易翔空港于2018年8月23日至本院起诉紫晶大酒店，案号（2018）浙0104民初9231号，易翔空港基于其与紫晶商务城1幢部分房屋所有人签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》提出诉讼请求：一、判令紫晶大酒店立即协助易翔空港进场装修施工及提供施工用电、用水；二、判令紫晶大酒店立即提供热水；三、判令紫晶大酒店立即提供公共部位、公共用房及水电图纸；四、判令紫晶大酒店立即提供紫晶大酒店房屋平面布置图及消防检查合格证；五、判令紫晶大酒店立即提供位于紫晶大酒店1楼设置总服务台具体的位置；六、判令紫晶大酒店立即支付因阻止易翔空港装修造成的损失764940元（自2018年6月15日起暂计算至2018年7月15日，此后按照418元/天/间，共计61间，计算至2018年7月31日）。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审中易翔空港撤回了第1至第5项诉讼请求。本院于2018年11月9日作出判决如下，驳回易翔空港的诉讼请求。易翔空港不服一审判决提起上诉，杭州市中级人民法院经审理于2019年2月13日作出判决如下，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有吴周云提交的房产证、发票、《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》、交接清单、银行转账记录、办理房屋交还通知函、微信聊天记录、物业管理费催缴通知、收款收据、房屋交接单，易翔空港提交的EMS详情单及投递信息以及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，易翔空港与吴周云签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》合法有效。虽然本案所涉合同明确约定了托管运营的内容，但与其他业主与易翔空港签订的合同不同之处在于已将乙方即易翔空港由“运营方”确定为“承租方”，且易翔空港在发函给吴周云时，也确认了自己是承租人，因此，仅就本案而言，吴周云以租赁合同关系提起诉讼，并无不妥。 案涉房屋租赁合同约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与吴周云可解除合同，双方均不承担违约责任。易翔空港根据上述约定于2018年7月26日通知吴周云，表示其公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，无法经营酒店，通知于当日解除房屋租赁合同。本院认为，吴周云于2018年6月5日向易翔空港交付了涉案房屋，易翔空港于2018年6月7日又向吴周云支付了剩余5个月的租金、物业管理费，该2个日期均在2018年6月1日之后，易翔公司与吴周云在易翔空港未能按约定期限与紫晶大酒店就配套物业达成协议的情况下仍在继续履行合同，应认为易翔空港、吴周云均放弃了房屋租赁合同约定的上述解除合同的权利，易翔空港不能再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。同时，易翔空港于2018年8月23日起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日才撤回该些诉讼请求，这表明在此期间易翔空港仍在追求履行合同，易翔空港于2018年7月26日通知吴周云解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。 易翔空港向吴周云交还了涉案房屋的钥匙，吴周云于2018年12月1日收到钥匙，并于同日将涉案房屋出租给了紫晶大酒店，基于此，可认定涉案房屋租赁合同已实际于2018年12月1日解除。吴周云要求判决解除涉案房屋租赁合同，已无必要，该项诉请，本院不予支持。 吴周云于2018年6月5日将案涉房屋交付给易翔空港，因此，2018年6月5日至12月1日期间的租金、物业管理费、水电费均应由易翔空港承担。易翔空港租金已支付至2018年11月30日，物业管理费已支付至2018年6月。现吴周云要求易翔空港支付的7月-10月的应付物业管理费、水电费等费用967.20元以及11月份的物业费186.4元，理由正当，本院予以支持。对于2018年11月份的水电费，吴周云未提交证据予以印证，故本案不作处理，若有实际产生水电费，双方可另行结算。 关于吴周云主张的实际损失419153.64元的诉请，本院认为，涉案房屋租赁合同签订时易翔公司未取得作为酒店经营的配套物业，合同履行存在障碍，对此双方约定无法在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同时易翔公司与吴周云可解除合同以控制风险。但在易翔公司未取得配套物业的情况下，双方越过2018年6月1日时间点继续履行合同，又未重新约定新的时间点或对此后不能取得配套物业的风险承担作出约定，双方履行合同的行为均有失谨慎；同时吴周云主张的免租期、减少租金损失因其与紫晶大酒店签订的房屋租赁合同价格条件与涉案的房屋租赁合同存在差异而产生，并非易翔公司在签订涉案的房屋租赁合同时可以预见或者应当预见；因此吴周云要求易翔公司赔偿损失依据不足，对吴周云的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江易翔空港商务有限公司支付原告吴周云物业管理费、水电费合计人民币1153.6元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告吴周云的其他诉讼请求；。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7605元，由吴周云负担人民币7555元，由浙江易翔空港商务有限公司负担人民币50元。 吴周云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。浙江易翔空港商务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈维专 人民陪审员  吴玉萍 人民陪审员  周冬云 二〇二〇年六月十七日 代书 记员  李思佳 ??? ??8?