常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0404民初1991号 原告：常州建邦汽车销售服务有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道为民村委张家组。 法定代表人：许新跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邢辉，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李纲，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 被告：江苏飞龙物流中心有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道为民村委为民桥。 法定代表人：唐淑萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连正午，江苏苏正律师事务所实习律师。 原告常州建邦汽车销售服务有限公司（以下简称建邦公司）诉被告江苏飞龙物流中心有限公司（以下简称飞龙公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李纲、邢辉，被告法定代表人唐淑萍以及委托诉讼代理人俞伯俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁协议；2、判令被告赔偿原告投资损失600万元、经营损失200万元合计800万元（暂定金额，实际金额待评估后确定）；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2004年，原告与被告经过协商，签订了租赁协议，由原告租赁被告10亩土地用于建造汽车销售公司，约定了租期、租金标准、租赁面积等，还特别明确：由被告协助原告办理规划、建设手续，但在实际履行中，因被告所取得土地使用权涉嫌违法，其无法帮助原告办理规划、建设手续。2013年10月，原告经营场所被告钟楼城管局认定为违法建筑，并下达了行政强制执行公告。原告在接到钟楼城管局上述公告前，向被告要求提供相关资料，履行“协助办理规划、建设手续”义务，尽快解决风险，但被告至今置之不理。原告认为被告的行为已经使双方签订合同的目的无法实现，且被告明确表示无力履行“协助办理规划、建设手续”的合同义务，给被告经营造成严重损失，故诉至法院。 被告辩称：本案原告诉讼请求第一项解除双方之间的土地租赁协议，该请求所涉问题在本案此前中院二审期间已经双方协商处理，达成了解除的约定，且双方已经办理了租赁标的物的交接手续，这一争议事实上已经得到了处理。对于原告诉讼请求的第二项，被告认为，没有相应的事实和法律依据。本案原被告之间是土地租赁合同关系，在双方租赁关系真实开始之前，原告方即自行建造了相关的建筑物，并未向被告提出过协作的要求，其后原告方与被告之间的租赁关系一直正常履行至双方协商确定租赁关系终止。在此期间从未出现过影响本案原告对租赁物的正常使用问题。本案原告方在与被告建立租赁关系之后，发生过股权变更，原告公司现有的股东是通过受让原公司股权而成为新股东，在股权变更时，原告的新股东对于土地租赁关系的情况以及房屋建造的情况均完全清楚。在2009年因为中吴大道拆迁，双方还签订了补充协议，原告方对这一情况也是完全清楚，因此原告方以被告未配合其办理相关手续为由提出解除并赔偿损失，明显与事实不符，也缺乏相应的法律依据。同时，原告主张的损失本身也没有依据，因此我们请求合议庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：坐落本市钟楼区，地号为43082306，面积为61994.2平方米的土地登记的所有者为常州市。2000年4月28日常州市郊区永红乡为民村经济联合社（以下简称为民村联合社）与江苏飞龙快件运输有限公司（以下简称飞龙运输公司）签订《合作协议书》一份，约定由为民村联合社将前述土地（面积100亩）提供给飞龙运输公司，用于合作建立常州快件运输物流市场；合作期限20年，从2001年5月1日至2020年4月30日；承包金为第1-3年每年40万元，第四年起增至每年50万元，以后年度承包金不变；为民村联合社同意将该土地范围内的原有建筑物、设施在承包期内无偿提供给市场使用，飞龙运输公司在承包期间投资建筑物和设施，该财产的所有权归飞龙运输公司，为民村联合社负责建筑物和设施的有关审批手续，并为飞龙运输公司办理房屋所有权证，办证费用由飞龙运输公司承担；双方另对其他权利义务作了约定。2001年4月20日为民村委与飞龙运输公司签订《土地租赁协议书》一份，该协议书除租赁期限为2001年5月1日至2021年4月30日外，其余内容与《合作协议书》基本一致。2003年3月20日为民村联合社与飞龙运输公司签订《补充协议》一份，约定双方一致确认交付全部土地的时间为2003年1月1日，租赁期限按原协议向后推1年零6个月，土地按土地使用权证实际面积计算61994.2平方米，为民村联合社认可大楼占地面积减除2.99亩，土地租金按90亩计算，前三年4000元／亩，以后按5000元／亩；双方另对其他权利义务作出约定。2003年4月15日飞龙运输公司经工商部门核准名称变更为江苏飞龙物流中心有限公司即本案被告。 2004年8月，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定被告租赁6600平方米的场地给原告用于建立本田4S汽车专卖店，由被告提供租赁场地的用水、用电等有偿配套服务，并协助原告完成规划、建设等相关手续，费用由原告承担；租赁期限20年；原告在租赁合同期结束后，所租赁场地上的全部建筑物及设施无偿交付被告方；双方同时对违约作出约定：如在租赁期内，因被告方违约造成本协议终止的（不可抗力除外），则被告方赔偿原告方经济损失500万元，原告方违约造成本协议终止的，则原告方赔偿被告方损失250万元，且租赁场地上的全部建筑物及设施无偿交付原告方。2009年11月6日，原、被告签订《租赁补充协议》一份，约定因中吴大道拓宽被政府征用，被告以紧邻被告西面的土地置换给原告使用，双方均同意不因该土地的置换而改变原协议约定的租金，超出面积原告每年按25260元支付租金。为民村委在该补充协议上加盖公章。 另查明，2013年9月27日常州市钟楼区城市管理行政执法局作出常钟城执强公字【2013】第12号《行政强制执行公告》，认定被告在常州市钟楼区未经批准擅自搭建10994平方米的建筑物，责令于2013年09月20日前自行拆除上述违法建筑物，逾期将组织实施强制拆除。2014年4月1日，常州市钟楼区城市管理行政执法局作出常钟城执罚字（2014）140101第0004219号行政处罚决定：一、责令飞龙公司限期十五日内自行拆除（违法建设地形图中2＃、3＃、6＃、9＃、13＃、14＃、15＃、16＃、17＃、18＃）属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的10处单体违法建筑共计9020平方米的违法建设。二、责令飞龙公司在一个月内办理（违法建设地形图中4＃、5＃、8＃、18—1＃）四处单体违法建筑物共计1624平方米的建设工程规划许可证，处工程造价6%的罚款，计48720元。2014年8月21日，被告不服常州市钟楼区城市管理行政执法局上述行政处罚诉至本院，同年10月16日，本院驳回了被告飞龙公司要求认定被告常州市钟楼区城市管理行政执法局作出的常钟城执罚字（2014）140101第0004219号行政处罚决定违法并予以撤销的诉讼请求。被告飞龙公司上诉后又提出撤回，2015年4月2日，常州市中级人民法院作出准予撤回上诉裁定。本案原被告之间的案涉房屋在上述行政处罚范围内，至今未办理规划、建设手续。 2015年2月25日，原告向被告发出《关于催促履行合同义务的函》，要求被告接到此函后5日内提供土地使用权证和许可租赁的相关手续，至钟楼区相关部门洽商办理该土地的相关规划、建设手续，否则将追究被告的违约责任、赔偿损失并暂停支付租金。后因原被告双方协商无果，原告以被告无力履行“协助办理规划、建设手续”诉至本院。对于租金纠纷，被告已经另行主张。 又查明，2016年5月24日，原告将被告诉至本院，要求判如所请。该案审理中，原告明确诉讼请求为：一、解除双方签订的租赁协议及补充协议；二、判令被告依约承担违约金500万元。本院经审理于2018年5月23日作出（2016）苏0404民初2539号民事判决书，判令:“一、原告常州建邦汽车销售服务有限公司与被告江苏飞龙物流中心有限公司于2004年8月1日签订的《租赁协议书》及2009年11月6日双方签订《租赁补充协议》于本判决生效之日起解除。二、原告常州建邦汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起90日内搬出，并结清相应租金及相应的占用使用费（按照租金标准）。三、被告江苏飞龙物流中心有限公司于本判决生效之日起90日内赔偿原告常州建邦汽车销售服务有限公司350万元。四、驳回原告常州建邦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。”后被告飞龙公司不服该判决，上诉到常州市中级人民法院。在该院审理过程中，2019年1月23日，原告向常州市中级人民法院出具情况说明,言明：…为了不妨碍上述行政决定的执行，根据一审判决精神和自身经营需要，我司决定已于2018年11月30日全部搬离了案涉土地和建筑，并在市场监督局变更了住所地。飞龙公司也已知晓该情况。在此，特向贵院说明情况，并附我司之前使用的案涉建筑全部钥匙一把一并交于贵院。2019年2月18日，飞龙公司法定代表人唐淑萍在中院谈话笔录中陈述，本来要求建邦公司继续履行合同，现因双方正在诉讼且未判决，如其实际使用，则自使用之日不再收取土地租金，双方租赁关系终止，并同意使用诉争涉及的房屋。2019年2月22日，原告特别授权委托代理人在常州市中级人民法院谈话笔录中明确不再租赁，同意飞龙公司自行处理。但是搬离时间坚持2019年1月23日情况说明意见。上述谈话笔录签订后，被告对房屋进行了部分重新装修并使用。2019年3月6日，常州市中级人民法院作出（2018）苏04民终2336号民事裁定书,认为原审判决认事实不清，证据不足，发回重审。 审理中，本院依据原告申请委托常州中南汇江房地产资产评估有限公司对涉案房产建筑物及设施的现有价值进行评估。评估过程中，该公司向本院发函，由于本案双方当事人对装修是否列入鉴定评估范围存在分歧，无法达成一致意见，致使无法出具评估报告，要求本院组织双方就评估范围进行明确。本院经组织听证。原告意见：装修必须放入评估鉴定的范围之内。理由如下：一、在搬离之前是已经有装修的，在搬离的时候也从来没有表述过装修或者房屋是由被告任意处置。上一个案件涉案的律师的代理权限仅限于租赁纠纷，被告无权对原告的资产进行处置的。二、被告在装修的时候破坏了我们原有的装修，破坏部分的价值已经没有条件去建立了，其中还包括空调、地板、墙面等等，我们的意见为了顺利解决纠纷，应当为现状进行全面评估，由被告主张其装修投入，在装修价值范围内进行核减。鉴定机构提供的装修清单无法证明哪些是新的装修哪些是旧的装修。本案原告起诉的理由是被告存在违约行为，基于违约行为，应当赔偿原告提前解除合同的损失。根据合同法的相关规定，合同尚未履行的不再履行，所以原合同中约定的期满后无偿交付的条款在本案中已不再适用，故被告应当赔偿原告因提前解除合同而承受的建筑物尚失的价值损失。基于违约关系，所以不存在过错分担的问题，而且被告也同意对违约损失及建筑物的价值进行评估，建筑物本身是原告出资建造的，同时也负有装修。原告至今仍对该建筑物享有财产性权益，但是该建筑物实际由被告控制和使用。原告申请鉴定的理由是为了由被告赔偿违约损失，而该建筑物的价值仅仅是违约损失的一部分，还包括营业中断、收入减少和地点变更对营业的影响。我们坚持鉴定申请的内容。被告意见为：本案不是对建筑物的价值进行鉴定，而是对建筑物原始建筑成本的折余价值进行评估，本身根据土地租赁协议的约定，在租赁期限届满之后，原告在承租土地上建设的建筑物须无偿交付给被告，因为被告和为民村委也有相同的约定，也就是说，原告无偿交付给被告的地上建筑物，被告也是需要按和为民村委之间的约定，无偿交付给村委，因此在本案对地上建筑物进行鉴定时，并非双方之间按照房屋的价值来进行鉴定的，而只能以原告方当时实际发生的建设成本，按照建筑物实际分摊70年来进行折算，再按照原告和被告之间租赁协议尚未履行的时间来摊算剩余的建筑成本价值，再按照责任来合理分摊。本案原告方实际租赁起始时间是2005年1月1日，实际返还时间是2019年2月22日，已经履行的租赁期限已有14年零两个月22天。对于装修，因为系原告方单方提出提前终止租赁协议，结合双方协议中关于地上建筑物无偿交付的约定，装修部分不应当纳入评估范围。另外，原告方的装修按照核算也应当存在折旧的问题，截止2019年2月22日这个时间点，其装修的折旧价值也已不再存在，不应当对此进行评估。即便鉴定单位对此进行评估，也应当由原告方提供其原始的装修成本，并且按照我刚才所说的建筑物评估的同样方法计算其折旧价值。 2020年4月28日，常州中南汇江房地产资产评估有限公司作出常中南房估字（2020）第004号房地产估价报告，对常州市中吴大道1726号名车汇精品二手车市场（原广汽本田建邦店）的房产建筑物及装修附属设施现有价值按照时间节点2018年11月30日选用成本法进行评估，评估意见为房屋420.01万元，装修及附属设施初步判断旧装修40.63万元，新装修85.09万元，无法判断新旧装修14.21万元，合计559.94万元。评估报告特别提示部分写明：4、承租期自2005年1月1日起20年，按租期到2019年2月22日的剩余租期为5.86年，应委托方要求，将估价对象于价值时点时全新状态下的重置成本按照房屋耐用年限（钢结构、钢混结构70年，其它结构10年）进行均摊，则租赁合同剩余年限房屋折旧总额=建筑面积*重置成本/房屋耐用年限*租赁合同剩余年限，经测算，5.86年的房屋折旧总额约为51.68万元。原告据此将诉讼请求明确为：1、解除双方协定的租赁协议及补充协议；2、判令被告赔偿违约损失559.94万元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。 原告对评估报告质证意见为：无异议。涉案建筑按照2018年11月30日现有价值559.94万元，因飞龙公司违约，合同目的无法实现，建筑物的现有价值就是建邦公司投资损失。建邦公司于2018年11月30日搬离，之前用于经营，搬离时建筑物完备。评估公司对装修设施初步分新旧，但是没有具体时间，考虑到建邦公司搬迁时间不长，无论新旧均属于建邦公司投入建造；飞龙公司提出重新装修应当提供证据；飞龙公司对建筑物进行重新装修破坏了原有的装修，应当对建邦公司进行赔偿。飞龙公司违约给建邦公司造成的损失超出了合同约定的500万元，因为建邦公司直接损失有建筑物的现有价值以及建筑物无法投入使用的租金收入损失。理由如下：1、建邦公司从未表示过将建筑物无偿交付给飞龙公司使用，故涉案建筑物财产性收益仍属于建邦公司，直至受让方支付对价。飞龙公司认可合同已经解除，依据合同法规定，合同解除后，未履行的不再履行，故飞龙公司主张的折旧总额51.68万元对于本案无参考意义，不应采纳，且该计算方法也不属于房地产评估规范中规定的方法，不应采纳。2、本案建筑物无法办理合法建筑手续，建邦公司无法取得建筑物合法产权，但建邦公司对涉案建筑物仍有财产性利益，该利益即现有价值，即是建邦公司投资损失。 被告对评估报告质证意见为：1、关于评估方法，报告按照重置成本和折旧作为评估方法，但是本案双方是土地租赁纠纷，按照双方约定建邦公司在租期届满后应无偿将地上建筑物移交飞龙公司，在此情况下，建邦公司在租期届满前终止租赁关系，主张损失，计算的基础也只能是当初建造地上建筑物的原始成本，并对该原始成本按照评估报告特别提示4点确定折旧总额。2、装修，对于新装修不应评估在内，对于旧装修应当按照特别提示4点确定的方法折算剩余价值。3、关于剩余价值的计算，因基数不正确，报告计算结果不正确。即便按照420万计算，折旧价值只有420÷70*5.86=35万元。4、关于价值时点，贵院委托书及评估报告表述的价值起点为2018年11月30日，该时点于本案处理不相符，本案处理的是原、被告双方土地租赁关系终止后建邦公司认为尚未履行租赁期限内损失计算问题，对于损失的计算充其量只能按照合同约定就其原告成本按照房屋耐用年限计算剩余租赁期限内的折余价值，委托书及报告选取的2018年11月30日时点与本案处理无关系。综上，飞龙公司认为应当按照以上意见对评估报告进行修正。 本院认为，原、被告签订的土地租赁合同,不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，原、被告均应当遵照诚实信用原则全面履行合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订租赁协议明确用于建立汽车专卖店，双方对建造房屋均属明知，合同中同时约定了由被告协助原告完成规划、建设等相关手续，结合被告与为民村联合社、为民村委签订的租赁协议中关于建设情况的约定，被告在与原告签订合同时对建造房屋的合法性应有预判与合意。现原、被告之间租赁协议中所涉房屋被行政机关认定为违法建筑，并被要求限期拆除，而被告也无法履行协助办理规划、建设等相关手续的合同约定义务，致原告签订合同目的无法实现，原告依法有权要求解除合同。但因本案在常州市中级人民法院主持下已经就双方租赁协议予以解除，且已经于2019年2月23日由被告实际使用，故原告要求解除双方协定的租赁协议及补充协议的诉讼请求，已经实现，本院不再处理。关于原告要求被告支付违约金559.94万元的诉讼请求。原告损失的大小的争议焦点，依据司法评估报告确定的房屋装修及附属设施中初步判断为旧的部分共计460万元，该部分已经未计算交付后被告新装修部分，同时结合原告因合同提前解除导致营业中断、收入减少和地点变更等对营业的造成影响的损失，综合认定原告损失约440万元。关于被告辩称合同约定到期后上述房屋归被告所有，故原告损失应当按照折旧计算仅数十万元的抗辩意见，因建筑物归被告所有的约定是合同履行完毕时约定，现双方在此之前已经解除合同，而解除合同时损失即为原告损失，同时本案原告损失除了建筑物及装修外，尚应当考虑原告因提前解除合同导致的营业中断等其它损失，故被告上述抗辩意见本院不予采信。综上，因被告无法履行协助义务构成违约，但另一方面，原告在建设相关房屋时，虽对被告协助办理规划、建设手续有其期待与信任，但未能按照国家相应法律规定进行建造，对此亦存在过错，参考原被告双方租赁协议中对违约责任的约定、房屋建造、使用情况和房屋现状情况，本院酌定被告承担70%的责任即308万元的违约责任。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏飞龙物流中心有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告常州建邦汽车销售服务有限公司308万元； 二、驳回原告常州建邦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币46800元，保全费5000元，合计51800元，由被告江苏飞龙物流中心有限公司负担37260元，由原告常州建邦汽车销售服务有限公司负担14540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹永高 人民陪审员  曹佳义 人民陪审员  季金兰 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  陈 琳