江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7332号原告：鲁超凡，男，1948年5月30日出生，住苏州。委托诉讼代理人：唐明华，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏南阳光城置业（苏州）有限公司，统一社会信用代码913205060869281160，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街****。法定代表人：李毅峰，董事长。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告鲁超凡诉被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司（以下简称阳光城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序审理。后依法转为普通程序并适用独任制于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告鲁超凡的委托诉讼代理人唐明华，被告阳光城公司的委托诉讼代理人宋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁超凡向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付恢复租赁房屋费用23000元及利息741元（以23000元为基数，按照年利率5%，从2018年10月30日起暂计算至2019年6月19日，实际计算至归还之日止）；2、被告支付原告违约金68781.6元；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确诉请1中年利率5%是参照银行同期贷款基准利率来认定，诉请2中违约金68781.6元是按照279.6㎡*（租金100元/㎡+物业费23元/㎡）*2个月计算得出。事实和理由：2014年1月，苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）将苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心27楼2702单元出租给被告阳光城公司，并签订《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》。2016年3月，圆融公司将上述房产出售给原告鲁超凡，并与原、被告签订《租赁合同》，约定由被告继续租赁上述房产。2018年5月29日，被告出具一份《退租声明》，承诺2018年6月3日正式退租。由于被告未按照合同约定配合办理租赁房屋验收工作，另外租赁房屋未恢复原状且存在违章搭建情况，故原告多次向被告要求恢复原状，并发出《律师函》，但被告均予以拒绝。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告阳光城公司辩称：原、被告之间已经签订了退租协议，就租赁合同提前解除已经达成一致意见，对于合同解除后的费用结算、房屋返还进行了明确约定，被告也依照协议内容完全履行，原告再次主张恢复房屋的费用及相关利息违反协议约定，不应得到支持。原告主张违约金的依据是合同第11-2条，但双方租赁合同关系解除系协商解除，且被告实际上也是至少提前两个月就已经向原告提出退租，原告主张违约金缺少事实依据。另外，合同中也并未约定被告未提前两个月通知就需要支付两个月租金、物业费，相反合同中约定了押金作为违约金不予退还，在双方的解除协议中也再次进行了明确。即便被告提前退租，对于退租之后产生的违约责任，双方也已经进行了明确约定，被告也已实际履行，原告再次主张，属于重复主张，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年，圆融公司（甲方、出租方）与阳光城公司（乙方、承租方）签订《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》一份，约定：甲方将苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心2701、2702、2703室房屋出租给乙方办公，面积742.75㎡，甲方于2014年1月15日向乙方交付房屋，租期自2014年3月1日至2017年2月28日，其中2014年1月16日至2014年2月28日为装修期。2014年3月1日至2016年2月29日，月租金90元/㎡，共计66847.5元/月；2016年3月1日至2017年2月28日，月租金95元/㎡，共计70561.25元/月；物业管理费23元/㎡/月。履约保证金133695元（相当于第一年2个月的租赁期租金），乙方于2014年1月15日之前向甲方付清。房屋返还：8-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止后5个工作日内将符合房屋返还标准的该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。8-2若乙方在经甲方催告后5个工作日内仍未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向该房屋提供水、电、燃气、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：（1）经甲方催告后5个工作日内乙方仍未按前款规定办理返还手续的，甲方有权在租赁期满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期满之日到实际返还之日期间该房屋的空调费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、物业管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。乙方解除合同：11-2租赁期内若非甲方过失乙方提前终止合同，乙方需提前两个月书面通知甲方。乙方所付押金作为违约金不予退还，乙方需将该物业恢复原交付状态或甲方认可的其他交付状态归还甲方。同时乙方应付清此期间内乙方应付费用，甲方应退还乙方预先支付的剩余房租（如有，租金按天计算）。合同还就其他事项作出了约定。2016年，圆融公司（出售方、甲方）与王式南、刘绮梅、黄大维、杨绪芬、鲁超凡、陈顶顺、林徽真（购买方、乙方、出租方）及阳光城公司（丙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方分别于2014年2月、2016年1月将其拥有的苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心2701—2703、2710室房屋租给丙方使用，租赁面积合计1137.52㎡（2701室279.6㎡、2702室279.6㎡、2703室183.55㎡、2710室394.77㎡），上述房屋于2016年3月由甲方出售给乙方。现甲乙丙三方约定，由丙方继续承租2701—2703、2710室房屋，租期60个月，自2016年3月1日至2021年2月28日。2016年3月1日至2018年2月28日，租金为95元/㎡/月，计108064.6元/月；自2018年3月1日至2020年2月28日，租金为100元/㎡/月，计113752元/月；自2020年3月1日至2021年2月28日，租金为105元/㎡/月，计119439.6元/月；租金均已含税。2701租金合计1660824元、2702租金合计1660824元、2703租金合计1090287元、2710租金合计2344933.8元，共计6756868.8元。乙方在本合同约定的租赁期限内享有和承担原租赁合同及本租赁合同中约定的出租方的全部权利和义务（不受原租赁合同约定的租赁期限影响）。租赁保证金208701.3元，其中2701—2703室房屋保证金133695元，2710室房屋保证金75006.3元。若由于丙方原因拒绝履行租赁合同或不完全履行租赁合同（包括但不限于拖欠租金及物业管理费1个月以上，或在该物业内进行违法行为及破坏活动等）给乙方造成重大损失的，乙方有权单方解除合同或要求丙方继续按约履行合同。丙方的任何实质性违约行为在经乙方书面通知后30个工作日内仍未采取任何改正措施的，乙方有权解除合同、提前收回房屋，乙方有权不予返还丙方已支付的保证金作为违约处罚，丙方还应承担因此给乙方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费等。本租赁合同与原租赁合同不一致的，以本租赁合同为准，本租赁合同未约明的，按原租赁合同约定的内容执行。协议还就其他事项作出了约定。2018年5月29日，阳光城公司出具《退租申明》一份，《退租申明》首部甲方为圆融公司，乙方为王式南、刘绮梅、黄大维、杨绪芬、鲁超凡、陈顶顺、林徽真，丙方为阳光城公司，内容为：根据甲乙丙三方于2016年4月签订的《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》及友好协商沟通结果，针对该房屋提前退租事宜及费用结算作以下约定：1、丙方承诺于2018年6月3日正式退租，房屋租金结算至2018年6月12日，根据历史租金结算情况丙方仍需支付乙方租金56876元，上述租金由乙方提供合规发票后5个工作日内支付。2、丙方承诺最迟于2018年6月3日前正式撤场，并承担该日期之前所发生的水、电、物业等相关费用，房屋内如有遗留物品和设备视作丙方主动放弃，任由乙方处置。3、因丙方属于提前退租，按合同相关约定，乙方有权不予返还丙方交付的租赁保证金208701.3元作为违约金处罚，丙方无任何异议。4、丙方搬离日期若晚于2018年6月3日，则默认为愿意续租该房屋，丙方应按原合同约定继续履行相关合同义务。鲁超凡及经办人余建菲在《退租申明》下方签名确认，阳光城公司在声明人（承租方）处盖章确认。另查明，2018年6月20日，王式南、刘绮梅、黄大维、杨绪芬、鲁超凡、陈顶顺、林徽真共同委托江苏益友天元（昆山）律师事务所唐明华律师向阳光城公司发送《律师函》一份，称《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》、《租赁合同》均合法有效，阳光城公司应按上述合同约定归还房屋及承担违约责任，特慎重声明如下：1、阳光城公司立即按照《退租申明》第一条之规定支付拖欠的租金。2、阳光城公司自收到律师函5个工作日内，按照合同约定办理房屋返还手续，否则出租人将按照合同约定自行完成恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生的费用将由阳光城公司承担。3、阳光城公司自收到律师函5个工作日内，按照合同约定承担违约责任，并赔偿出租人全部经济损失。阳光城公司认可于2018年6月22日收到该律师函。2018年6月26日，阳光城公司委托北京市炜衡（苏州）律师事务所向江苏益友天元（昆山）律师事务所发送律师函复函，称2018年5月29日前，阳光城公司就房屋退租事宜已与业主授权代表余建菲进行了充分沟通，在经双方协商并就解除达成一致意见的基础上，由阳光城公司出具《退租申明》载明双方协商确认的退租方案，该申明经业主代表余建菲与业主鲁超凡签字予以确认。后阳光城公司于2018年6月3日完成清场、及时退租并反馈业主，业主方亦根据《退租申明》向阳光城公司开具相应租金发票。故阳光城公司退租系经各方协商一致后解除，并未构成违约，贵所受托发函主张的违约责任并不成立。以上事实，有《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》、《租赁合同》、《退租申明》、《律师函》及邮寄凭证等证据予以证实。原告针对其诉请，还向本院提交如下证据：1、苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司圆融购物中心客户物品出入单，以证明2018年6月7日被告仍然在搬东西，未将租赁房屋归还原告。根据退租申明第四条约定：被告搬离日期若晚于2018年6月3日,则默认为愿意续租该房屋，被告应按原合同约定继续履行相关合同义务。原租赁合同11-2条约定了被告应提前两个月书面通知原告，租赁合同三方协议第3.3条约定了违约责任最多不超过三个月租金和物业费之和的金额的违约金，故原告主张的违约金应当予以支持。2、工程承包合同书、工程清单、银行回单、发票三张、张美佳出具的情况说明，以证明被告未按约交付租赁房屋，后原告自行恢复，费用是23000元。另外，恢复流程较长，因圆融物业中心、管理中心需要按流程进行恢复违章及其他施工手续，整个过程历经四个月左右，合同签署时间是2018年7月30日。其中工程承包合同书主要内容为：鲁超凡（甲方）将苏州工业园区圆融中心2702室房屋出租后装修恢复工程交由苏州居安达机电工程有限公司（乙方）施工，乙方包工包料，10个工作日内配合甲方时间段完工，合同价款23000元（含税费）。工程验收结束，合格后支付100%工程款1月内一次性付清（先开票后付款）。工程清单项目明细为：墙体拆除800元、石膏板隔墙90元/㎡*50㎡为4500元、墙面涂料35元/㎡*50㎡为1750元、线路整改3300元、空调线路整改1500元、地面修、地面修整1100元断及门3200元、公共部分吊顶地面涂料恢复2600元、垃圾清运1100元、公共区域保护600元，合计20450元，加上公司管理费及税金18%为24131元。2018年10月29日，张美佳向苏州居安达机电工程有限公司转账支付23000元；苏州居安达机电工程有限公司于2018年11月28日向鲁超凡开具1万元、1万元、3000元，合计23000元发票；2019年7月12日，张美佳出具情况说明称由于鲁超凡系台湾籍，便由其代付了圆融2702室装修恢复的费用23000元。3、施工合同、工程预算书、收费明细单及4张招商银行付款凭证，以证明原告在诉请中主张的恢复费用是实际发生的，另外该组证据证明原告再次出租给租户时房屋整改费用是121500元，该费用并未在本案中予以主张，恢复费用与再次出租的装修费用系两笔费用，是分开结算的。4、房屋租赁合同，2019年1月31日鲁超凡与陈勇签署，以证明涉案房屋鲁超凡直至2019年2月1日才正式出租，闲置了八个月左右时间，鲁超凡的实际损失有八个月的房租及物业费。被告阳光城公司质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可。按照原告主张，双方的租赁合同继续履行，则原告在合同继续履行的情况之下，单方发函被告解除租赁合同属于主动违约的行为，原告应承担单方解除合同的违约责任。对证据2中张美佳的情况说明无异议，认可其法律后果；其他真实性无法确认，被告未参与，也从未见过，关联性也不予认可。工程承包合同是2018年7月30日签订，工期也约定10个工作日内完工，原告称所谓的需要办理相关手续问题也没有任何证据予以证明。即便需要恢复，原告也应当事先要求被告恢复，被告不恢复的情况下，才能委托第三方恢复，所以对于恢复的费用金额，被告也不予认可。另外，工程合同约定的是先开票后付款，但原告提供的证据中开票时间明显晚于付款时间，因此对于关联性、合法性也不予认可。证据3真实性认可，关联性及证明目的不认可。招商银行转账凭证中备注是2710的装修首款和装修尾款，案涉房屋为2702室。案涉房屋室内装修原告继续使用，被告不应对案涉房屋的恢复费用进行赔偿。证据4，即便原告另行出租房屋的时间是2019年2月1日，但被告于2018年6月4日就已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经由原告控制，在此期间房屋未能出租，与被告无关。原告要求被告承担此期间的租金损失，没有任何法律依据。被告阳光城公司为反驳原告主张，亦向本院提交如下证据：1、微信聊天记录一组，系被告公司员工（微信昵称为molly）与出租方经办人余建菲之间产生。以证明被告在2018年6月3日就已将案涉房屋内的物品搬离，只是因为原告经办人余建菲当天下午有事，所以没有去签署书面的交接手续，双方约定6月4日去办理交接。具体内容为：2018年6月3日，molly询问余建菲“亲，你看今天什么时候交接一下”；余建菲称“你们什么时候可以全部搬完啊”；molly回复“今天全部搬完”；余建菲问“今天就可以交接房子给我们是吗”；molly回复“对”；余建菲问“大概几点啊”；molly回复“下午吧，现在在搬然后家具回收，再搞下卫生差不多清场”；余建菲问“大概几点啊”；molly回复“估计也要四五点”；余建菲问“我代签可以吗”；molly回复“可以的，反正费用都已经说清了”；余建菲称“黄小姐你好，明天早上可以过去吗？下午赶不过去要在家带小baby”；molly问“要么明天下午？”。2018年6月4日，molly向余建菲发微信“亲，我现在过来哦，估计九点十分到”；余建菲回复“我也出发了”；molly称“我到了”；余建菲回复“我刚停好车，现在上来，路上有点堵”；molly回复“好的”。2、施工许可证复印件，以证明案涉房屋改造恢复原状的时间为2018年7月13日至2018年7月15日，即2018年7月15日案涉房屋已经恢复原状。原告鲁超凡质证意见：证据1截图不认可，内容只显示到双方约好时间，没有显示交接的过程。证据2没有原件真实性不认可，关联性也不认可。圆融物业对整个恢复过程十分清楚，这张所谓的施工许可证可能就只是针对消防部分，消防违章问题借了室内装修的名义出了这样一张施工许可证，真正完工时间跟整个流程跑下来至少三个月，圆融物业都有登记。综合上述查明事实及当事人举证、质证意见，本案争议焦点为：一、被告是否需要支付案涉房屋恢复原状费用及相应利息；二、原告主张的违约金能否得到支持。本院认为，被告阳光城公司与圆融公司签订的《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》，鲁超凡与圆融公司及被告阳光城公司签订的《租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，各方均应按约履行合同义务。三方协议明确约定圆融公司已将案涉房屋出卖给鲁超凡，由鲁超凡继受原租赁合同项下出租方的权利及义务，并明确载明三方协议与原租赁合同不一致的以三方协议为准，三方协议未明确的继续适用原租赁合同的约定，故原租赁合同的约定继续约束原被告双方，原被告仍应按约履行。退租申明虽未约定退租后的房屋恢复原状事宜，但不能代表原告放弃相应主张，相反结合2018年6月20日原告委托律师向被告发函要求恢复原状的要求，能得出原告并未放弃要求被告恢复房屋原状的主张；而原租赁合同8-1、8-2条明确了承租人退租后需完成案涉房屋恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生的费用由承租方承担；另外，被告在庭审中也自认搬离涉案房屋后，未将房屋的违建拆除、隔断恢复；现原告依据工程承包合同书、工程清单、银行回单及发票等证据主张恢复租赁房屋所产生的费用23000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另主张以23000元为基数，自原告支付上述费用的次日起按年利率5%计算至实际支付之日止的利息，本院认为，因恢复租赁房屋的费用应由被告承担，原告支付上述费用系代被告垫付，考虑到原告支付上述费用后产生了相应资金占用损失，故利息主张本院予以支持，但原告按年利率5%主张利息无相应依据，本院酌情支持被告支付原告利息（计算方式：以23000元为基数，自2018年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。关于违约金，原告主张被告支付相当于2个月租金及物业费的总和即68781.6元，以弥补被告未将房屋恢复原状交付原告，导致原告自行恢复耗费时间进而影响再次出租造成房屋空关损失。被告认为，对于退租之后产生的违约责任，双方在退租申明中进行了明确约定，被告也实际履行，原告属于重复主张。本院认为，退租申明明确约定不予返还租赁保证金系作为被告提前退租的违约处罚，而本案中原告所主张的违约金实际系主张被告未将房屋恢复原状给原告所造成的损失，故原告并不属于重复主张。承前分析，被告应支付原告恢复租赁房屋的费用，则也应支付未恢复租赁房屋给原告造成的损失。关于损失金额的认定，本院认为，一方面，退租后承租人应及时将房屋恢复原状，因承租人未将房屋恢复原状或未及时恢复原状给出租人造成损失，承租人应当予以赔偿。另一方面，出租人也应及时督促承租人将房屋恢复原状或在承租人明确拒绝恢复的情形下自行及时恢复，以防止损失进一步扩大。根据退租申明第二条的约定，承租方最迟于2018年6月3日撤场，房屋内如有遗留物品和设备视作承租方主动放弃，任由出租方处置，表明2018年6月3日，涉案房屋已由原告实际控制，原告有立即要求被告恢复原状以及时止损的义务，而原告于2018年6月20日发律师函要求被告恢复原状，并在被告2018年6月26日回函明确拒绝恢复原状的情形下于2018年7月30日签订恢复原状工程承包合同书自行恢复，故原告在损失扩大上亦存在一定过错。另外，退租申明于2018年5月29日签订，明确承租人2018年6月3日前正式撤场，而原告提供的自行恢复工程承包合同书约定的工期为10个工作日，原告也自认实际恢复时间不止10个工作日，故原告在签订退租申明时应当知晓2018年6月3日前被告不可能将房屋恢复原状，而退租申明也未对此约定相应责任，应视为双方一致认可原告给予被告一定期间恢复房屋原状，该实际施工期间不能作为原告的损失，故自2018年7月30日起至恢复原状施工完毕的期间不能作为原告损失来主张。综上，本院酌情参照1.5个月的租金及物业费标准，支持违约金51586.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁超凡恢复租赁房屋费用23000元及利息（计算方式：以23000元为基数，自2018年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁超凡违约金51586.2元；三、驳回原告鲁超凡的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2114元，由原告鲁超凡负担530元，被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司负担1584元。上述款项已由原告鲁超凡预交，本院不予退还，由被告在履行上述付款义务时将其应负担的案件受理费一并支付原告。如不服本判决，原告鲁超凡可在判决书送达之日起三十日内，被告阳光城公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 胡志清二〇二〇年六月三十日法官助理 方 瑜书 记 员 王巧云夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。