广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1648号原告：卢雪薇，女，1979年4月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区***********，公民身份号码441************52X。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘臻，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，公司工作人员。原告卢雪薇与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢雪薇的委托诉讼代理人吴春生、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雪薇向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金216480元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年2月23日暂计算至2019年6月30日为216480元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币4400000元，商品房用途为住宅，其中第十五条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，被告应在2017年2月28日之前交付商品房，按照《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年2月28日起360日内（即在2018年2月23日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》的约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，答辩人只承担答辩人的原因导致逾期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致逾期办证才承担的逾期违约责任，换言之如果因原告或者政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间，本案答辩人已向原告寄发了办证通知，而截止至今原告均未履行相关办证义务，包括缴交契税和办理面签。补充协议中，已经对买卖合同的部分条款进行了修改，因此违约办证责任应该按照补充协议11条的约定来确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告卢雪薇（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年9月10日签订了编号为*******的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县**************号房，约定交付日期为2017年2月28日前，总楼款为4400000元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3处理：3、双方同意按附件四补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。2019年12月19日，被告向原告发出《关于再次催办不动产权证的通知》，通知原告办理不动产权证。3.被告主张应当按照补充协议第十一条的约定计算违约金，即不超过买受人已付房款的1%，原告不予认可。原告陈述被告未尽提示、说明义务，被告亦未提交履行提示、说明义务的相关证据。4.本案在处理过程中，本院就案涉商品房不动产登记情况致函询问惠东县自然资源局，惠东县自然资源局就案涉商品房不动产登记情况回复如下：“初始登记（大确权）是否需要办理不动产权籍调查”为“是”；“初始登记阶段不动产权籍调查受理时间”为空白；“初始登记阶段不动产权籍调查完成时间”为空白；“转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间”为“2017年12月21日”；“转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间”为“2018年1月31日”；“何时申请办理初始登记”为空白；“何时办理完毕初始登记”为“2016年5月26日”；“预收件时间”为“未送件”；“何时办理不动产转移登记”为空白；“何时办理完毕不动产转移登记”为空白。5.原告陈述因为资金短缺所以未缴纳案涉商品房的契税，但是被告也未在2019年12月19日之前发出过办证通知。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，从惠东县自然资源局的回函可知，案涉商品房转移登记阶段权籍调查成果完成时间为2018年1月31日，当时案涉商品房已经具备办理不动产转移登记的条件。从在案证据以及双方陈述显示，案涉商品房不动产转移登记目前不能办理的原因系原告未缴纳契税。原告陈述其因为资金短缺未缴纳契税，被告也未履行通知义务。根据签订合同时所施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”以及第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”的规定，买受人应当及时缴纳契税，这是法定义务而非约定义务。况且，从原告的陈述显示，原告知道应当缴纳契税，未缴纳契税的原因并非被告未通知，而是因为资金问题而未缴纳。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2017年2月28日前，被告应当提交相关资料的截止日期为2018年2月23日前，案涉商品房在该期限内已经具备办理不动产转移登记的条件，不动产转移登记未能办理的原因在于原告未缴纳契税，逾期办证的责任不可归责于被告，故原告主张被告支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对当事人主张全部予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告卢雪薇的全部诉讼请求。案件受理费4547元,由原告卢雪薇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 彭崇峰审 判 员 吴润明审 判 员 林耀驰二〇二〇年六月十九日法官助理 黄丽娴书 记 员 张景波