文书内容重庆市大足区人民法院行 政 裁 定 书(2019)渝0111行初106号原告：欧治芳，男，1952年10月23日出生，住重庆市大足区。委托代理人：李甦，重庆华问律师事务所律师，执业证号15001200810799313。被告：重庆市大足区规划和自然资源局，住所地重庆市大足区五星大道北段**，统一社会信用代码11500000MB1974990F。法定代表人：童强，系该局局长。负责人：宋明霞，该局分管副局长。委托代理人:陈莉，该局登记中心科长。委托代理人：杨天才，重庆泰升律师事务所律师，执业证号15001201010569959。第三人：林辉富，男，1967年7月26日出生，住重庆市大足区。第三人：重庆市圣峰建设工程有限公司，住所地重庆市大足区万古镇新街，统一社会信用代码91500225203800788D。法定代表人：刘永福，该公司执行董事。第三人：重庆农村商业银行股份有限公司大足支行，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**附**，统一社会信用代码91500225676127597E。法定代表人：刘召忠，该行行长。委托代理人(系该行工作人员)：季贤胜，男，1986年10月14日出生，住重庆市大足区。原告欧治芳诉被告重庆市大足区规划和自然资源局（简称大足区规资局）房屋行政登记一案，于2019年11月21日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，因林辉富、重庆市圣峰建设工程有限公司（简称圣峰建司）、重庆农村商业银行股份有限公司大足支行（简称农商行大足支行）与本案被诉行政行为有利害关系，经原告申请，本院依法准许其为第三人参加诉讼，并依法分别向被告大足区规资局和第三人林辉富、圣峰建司、农商行大足支行送达了起诉状副本及应诉通知书、参加诉讼通知书等相关诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。原告欧治芳及其委托代理人李甦，被告大足区规资局分管负责人宋明霞及其委托代理人陈莉、杨天才，第三人农商行大足支行的委托代理人季贤胜到庭参加了诉讼，第三人林辉富、圣峰建司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2004年1月31日与重庆市大足县高峰建筑工程有限公司(后于2014年9月9日更名为圣峰建司)、杜世刚签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告全款购买圣峰建司开发的商品房，该房屋位于大足县××镇××社区3幢7.8号房屋，房屋建筑面积47.46平方米，设计用途为非住宅。签订合同的当日，重庆市大足县高峰建筑工程有限公司收取了原告房款63000元。合同签订后，被告向原告移交了房屋。后原告接到人民法院的执行通知后方才得知涉案房屋于2004年12月30日已被被告登记在第三人林辉富名下。经原告查询，被告在无任何资料的情况下将房屋登记在第三人林辉富名下。现原告根据相关法律的规定向法院起诉，请求依法判决：1、确认被告于2004年12月30日将位于大足县××镇××社区3幢7.8号房屋登记在林辉富名下违法；2、请求撤销被告于2004年12月30日将位于大足县××镇××社区3幢7.8号房屋登记在林辉富名下的具体行政行为（房屋产权证号：房权证210字第××**；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确请求为撤销被诉登记行为。被告辩称，一、本案已过起诉期限。本案原告2004年1月31日与圣峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于原大足县××镇××街×组3幢1单元1层7#-8#房屋。合同签订后，第三人圣峰公司就将涉案房屋移交给原告，原告在长达15年之久未向房屋(不动产)登记机关申请办理产权登记，也未向人民法院提起诉讼，主张自己的权利。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告对涉案房屋从符合办证条件之日起就应当知道自己向圣峰公司购买的房屋需要办理产权登记，应当适用“知道或应当知道”的规定，即六个月，而不适用行政行为作出之日起，最长不超过20年的起诉期限的规定。应当裁定驳回原告的起诉。二、本案不属行政诉讼的受案范围。原告与圣峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》,原告在取得该房屋的占有之后，长时间未向房屋登记机关申请产权登记，导致该房屋被他人申请登记，事实上就是“一房二卖”属原告与圣峰公司和林辉富之间的民事争议，不属于行政诉讼的受案范围。第三人农商行大足支行述称，本支行于2012年与第三人林辉富在房屋登记中心办理了上述争议房产的抵押登记，当时办理的登记得到了权利部门的认可，抵押权应当优先得到支持。第三人林辉富、圣峰建司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。经审理查明，欧治芳于2004年1月31日与重庆市大足县高峰建筑工程有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同仅在第三条约定：所购商品房座落于大足县××镇××街×组、住宅、3幢1单元1层7#-8#、砖混结构、建筑面积47.46㎡、单价1327.43元/㎡，其余条款均为空白。同日，重庆市大足县高峰建筑工程有限公司向欧治芳出具收款收据，收到欧治芳购房款63000元。2004年12月30日，原重庆市大足县国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记在林辉富名下，并核发了房房权证210字第××**《屋产权证》，其上载明：房屋所有权人林辉富、坐落于大足县××镇××社区、房屋状况为****7.**、建筑面积47.46㎡、设计用途非住宅；同日还为林辉富核发了足国用（2004）第××××号《国有土地使用权证》，土地性质为划拨。林辉富自2006年起，曾多次将本案讼争房屋设定抵押贷款。2012年7月2日，林辉富向农商行大足支行申请贷款48万元，将本案讼争房屋和另三套房屋一起再次为该借款提供抵押担保，并在原重庆市大足县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记[抵押权登记号：（2010）抵押第××××号]。因林辉富未按约偿还借款，农商行大足支行向本院提起民事诉讼，本院于2016年10月20日作出（2016）渝0111民初4482号民事判决：由林辉富、陈功雨在本判决生效后十日内连带返还农商行大足支行借款本金33万元及利息；农商行大足支行对抵押物（即房房房权证210字第××**套房产）在处置时享有优先受偿权。判决生效后，林辉富等未履行判决所确定的义务。农商行大足支行向本院申请执行，在对上述抵押物进行评估、拍卖中，欧治芳向本院提出执行标的异议，称涉案房屋系自己于2004年1月31日全款(含税)购买，接房后，除自己使用外，还在外出务工时将房屋租赁给他人使用。2014年后开始自用至今，自己已实际获得了诉争房屋的所有权及居住权，2018年10月底，自己才收到法院送到的相关法律文书，现对诉争房屋执行有异议，申请停止对诉争房屋的执行。本院经审查后认为，欧治芳所订立的《重庆市商品房买卖合同》未备案登记，不能产生排外对抗效力；其至今未享有合法产权，而真正的产权人系被执行人林辉富，欧治芳对涉案房屋不享有足以排除强制执行权益。据此，本院于2018年12月11日作出（2018）渝0111执异98号执行裁定：驳回欧治芳的异议请求，并告知了其诉权。在法律规定的期限内，欧治芳未提起执行异议之诉。同时查明，重庆市大足县高峰建筑工程有限公司于2014年9月9日更名为圣峰建司。因行政区划调整和机构改革，原大足县国土资源和房屋管理局于2019年7月更名为大足区规资局，其房屋登记管理职责划转至大足区规资局。另查明，欧治芳曾于2019年8月以涉案房屋已被拍卖，合同目的不能实现为由，向本院提起民事诉讼，要求解除与圣峰建司等于2004年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》，后又于2019年10月提出撤诉申请，本院裁定准予撤诉。上述事实，有原、被告及第三人农商行大足支行提交的《重庆市商品房买卖合同》、收款收据、企业信用信息、（2018）渝0111执异98号执行裁定书、土地房屋权属登记卡、足国用（2004）第××××号《国有土地使用权证》、房房权房权证210字第××**产权证》、个人贷款合同书、抵押合同、房地产抵押评估报告书、借据、（2016）渝0111民初4482号民事判决书、（2019）渝0111民初4802号民事裁定书、开庭笔录等证据载卷为据，并经本院审查和庭审中举证、质证，足以认定。本院认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》（简称《条例》）第六条第三款之规定，主城区以外的区县（自治县）行政区域内的土地房屋权属，由土地房屋所在地区县（自治县）土地房屋行政主管部门登记。被告作为大足区人民政府土地房屋行政主管部门，具有对辖区内房产进行登记的职权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告不是行政行为的相对人，从庭审查明的事实来看，原告虽与圣峰建司签订了《重庆市商品房买卖合同》，但对房屋交付时间并未约定，原告自述占有、使用讼争房屋至今，当本院对该房屋采取强制执行措施时，其提出了执行标的异议，本院驳回其异议请求后，其并未在法律规定的期限内提起执行异议之诉，本院的异议裁定已发生法律效力，已经排除了原告对讼争房屋的权利；从法律意义上，原告对讼争房屋已不再享有占有、使用、收益等权利。且该房屋已设定抵押，原告的合同目的已无法实现，原告与圣峰建司商品房买卖关系已经转换为一般债权，而一般债权人对圣峰建司转移登记行为没有原告主体资格，除非符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所规定的四种情形，才赋予特定债权人原告主体资格，而本案原告并未有证据证明其符合规定的四种情形，故原告对被告的房屋登记行为不具有利害关系。原告的合法权益可通过民事途径予以保护。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定,裁定如下：驳回原告欧治芳的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李 军审 判 员  郎 平人民陪审员  陈中万二〇二〇年六月十日书 记 员  江黎明