四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3491号 原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路********。统一社会信用代码：915101077436184938。 法定代表人：田永云，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师。 被告：成都中铁正和置业有限公司，住所地：成，住所地：成都市崇州市崇阳镇蜀州南路**用代码：915101846743364164。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称：忠信物业公司）与被告成都中铁正和置业有限公司（以下简称：中铁正和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，于2018年10月22日作出（2018）川0184民初1153号民事判决书，被告不服判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终3350号民事裁定，以原审法院对原审第三人在本案中的地位以及其与原审原、被告之间的法律关系未予厘清，对于原审第三人的通话录音的性质认定失当，以致本案事实未予查清为由，撤销本院（2018）川0184民初1153号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月18日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告向本院提出申请，撤回追加李军川、任昌杰作为本案第三人参加诉讼的申请。本院已当庭口头裁定予以准许。原告的委托诉讼代理人向世林及被告的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告忠信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告尚欠的赠送（代付）业主物业服务费261225元；2.判令被告支付逾期交纳物业费违约金52245元，以上两项合计313470元。事实和理由：依据原告与开发建设单位中铁正和公司2012年11月23日签订的《汉嘉御景前期物业服务合同》的约定，原告从2013年1月起为“中铁?汉嘉御景”小区提供物业服务，截止于2016年4月30日原告退出该小区的物业服务工作。被告为利于小区开发房屋的销售工作，开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，即被告应赠送的物业服务费受赠业主不再向原告交纳。截至目前，被告尚有赠送业主的物业费261225元未向原告结清，经催收无果，故依法提起诉讼。 审理中，原告对第一项诉讼请求进行了说明：判令被告支付原告尚欠的赠送（代付）业主物业服务费261225元，不仅包含被告赠送老业主半年的物业服务费，还包含被告赠送业主二年的物业服务费。 原告为证明其主张，在原一审中向本院提交了以下证据： 证据1、原、被告双方于2012年11月23日签订的《汉嘉御景前期物业服务合同》及原告于2016年4月30日退出中铁汉嘉御景项目物业服务的移交材料，物业服务合同中约定了物业费与逾期交纳物业费违约金的计算方法和标准，原告提出由于合同约定的违约金计算标准过高，故本案中主张由被告按尚欠物业费总金额的20%计算支付违约金。 证据2、由被告提供给原告的“三期符合赠送二年住宅物业费客户名单”复印件一份共2页54户业主，赠送物业费总金额154457.4元，该名单上有被告的工作人员任昌杰和李军川的签名，签名时间为2015年12月28日。与这份证据相对应的证据是原告从新物业公司员工李海燕（原为原告的工作人员，在中铁汉嘉御景项目工作，原告从该项目退场后，李海燕也辞职并应聘到新的物业公司继续在该项目从事物业服务工作）处收集而来被告给新物业公司的赠送业主物业费名单照片打印件，名称也是“三期符合赠送二年住宅物业费客户名单”，两份名单上载明的业主名单及户数相同，从李海燕处收集的名单一是增加了“15.12交房”的内容，二是将赠送物业费作了时间段划分，一段是2016年1月-2016年4月应赠物业费，一段是剩余应赠物业费，原告主张2016年1月-2016年4月应赠物业费就是被告应当支付给原告的物业费，金额是25742.9元，剩余应赠物业费是被告应支付给新物业公司的物业费。 证据3、被告向原告提供的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”复印件一份，共两页70户业主，总金额为53623.89元，该名单上有被告的工作人员任昌杰和李军川的签名、签名时间为2015年12月28日。原告主张被告应支付原告该清单上赠送业主的物业服务费从2016年1月至2016年4月共4个月为35749.26元。与这份证据相对应的证据是原告从新物业公司员工李海燕处收集而来被告给新物业公司的赠送业主物业费名单照片打印件，名称也是“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”，两份名单上载明的业主名单及户数相同，总金额相同，只是从李海燕处收集的名单与被告提供给原告的名单相比没有被告方工作人员的签名。 证据4、被告向原告提供的“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”复印件一份共两页88户业主，总金额手工修改为266310.25元，该名单上有被告的工作人员任昌杰的和陈宏（音）的签名、签名时间为2014年10月20日，更正的地方有任昌杰的签名。与这份证据相对应的证据是原告从新物业公司员工李海燕处收集而来被告给新物业公司的赠送业主物业费名单照片打印件，名称也是“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”，两份名单上载明的业主名单及户数相同，总金额相同，从李海燕处收集的名单与被告提供给原告的名单相比没有被告方工作人员的签名，该份名单一是添加了“2014.10交房”的内容，二是将赠送物业费作了时间段划分，一段是2014年11月-2016年4月应赠物业费，金额是199733.06元，一段是剩余应赠物业费，原告主张该清单上被告应支付给原告的赠送业主的物业服务费是2014年11月至2016年4月共18个月为199733.06元。 原告主张证据2、3、4中被告应支付给原告的物业费合计为261225元。 证据5、2014年12月3日被告通过银行付款76776.36元给原告的国内支付业务收款回单一张，回单上附言：赠送老带新物业管理费，与收款回单对应的证据是“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”复印件一份共两页91户业主，金额为76776.36元，名单上有被告工作人员任昌杰的和陈宏（音）的签名、签名时间为2014年10月20日，且面积、金额有更正的位置有任昌杰签名，时间是2014年11月20日。原告于2013年6月24日出具给被告的四川省成都市地方税务局通用手工发票，金额是43478.4元，发票中的项目内容载明：一期物业费、二期一批次物业费，与之对应的证据是被告于2013年8月19日通过银行汇款给原告43478.4元的汇兑来账凭证（回单），汇款凭证上附言：物业管理费。这组证据证明被告赠送给业主的物业费由被告向原告支付，且这两笔物业费均不包含在原告主张被告应支付的物业费内。 证据6、原告向被告催收赠送（代付）业主物业服务费的证据：原告向被告发出书面通知即“关于贵公司‘中铁·汉嘉御景’项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜”，载明的主要内容是：原告退场后，经双方财务人员就“中铁·汉嘉御景”赠送（代付）业主物业服务费进行核对后，经双方确认截止到2016年4月30日被告还应支付原告物业服务费215405.02元。该书证有原告公司原员工虞某、被告公司财务人员杨璐莎的签名，落款时间是2016年7月13日。原告提出这份催收意见上的金额计算不正确，应该是261225元。原告还提供了向被告法定代表人孔浩等邮寄催收物业费通知书的证据。 证据7、入伙程序表，加盖有被告公司财务专用印章，经办人是杨璐莎，证明杨璐莎系被告公司的财务工作人员。 证据8、申请证人虞某出庭作证，虞某原系原告的工作人员。证人陈述：原告从“中铁·汉嘉御景”项目退场后，自己代表原告与被告和新物业公司进行交接，并与新物管公司一起办公，办理退费、催收事宜，被告赠送业主物业费的清单是由被告公司的员工任昌杰交给原告的财务上，是复印件，上面有任昌杰和李军川的签名，业主购房后，赠送物业费是从交房时开始，2016年7月8日，我们与被告公司的李军川、财务杨璐莎进行核算，原告核算后出来被告应支付原告赠送业主的物业费金额是26万余元，被告核算出来应支付给原告赠送业主的物业费金额是21万余元，核算后双方都有异议，我向原告汇报后，原告认可被告核算出来的金额21万余元，我就与被告的财务人员杨璐莎在“关于贵公司‘中铁·汉嘉御景’项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜”上签字确认。该证据证明被告尚有部分赠送业主的物业费没有支付给原告，同时证明原告提交的三份赠送业主物业费清单复印件来源于被告。 证据9、原告于2018年2月9日退还付克荣物业费2064.6元的证据，对此，原告解释称：付克荣是该小区27-3-302的业主，共介绍两人到被告处购房，该业主的物管费是正常交纳，被告将赠送该业主的物管费支付原告后，原告便将这两笔赠送的物业费退还给了业主，被告赠送该业主的物管费体现在证据5中被告已支付给原告的76776.36元赠送业主物管费中，这就是原告与业主之间的退费关系。 本院根据原告的陈述，核实原告提供的证据5中的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”，该名单序号23和34、房号27-3-302记载了业主付克荣分别介绍李露露、付素芬购房的情况。 证据10、申请证人李某、周某出庭作证并提供了被告赠送李真物业费的确认书。李某陈述：自己先于2013年购买了“中铁·汉嘉御景”28-1-804号住房，购房时开发商即本案被告的工作人员口头承诺赠送物业费，但没有短信告知也没有在合同中载明要赠送物业费，也没有说赠送物业费的起止时间，物业费应该是从交房起算，交房时间是2014年10月，交过部分物管费，自己直接告诉物业公司开发商赠送物业费的事宜，后来自己又购买了该小区14-2-401号住房，这套房是2015年交房，开发商同样是口头承诺赠送2年物管费，没有任何单据，2016年和2017年都没有交过物管费，这期间物管公司也没有向其催收物管费，开发商肯定与物管公司进行了沟通。证人周某陈述：自己是该小区27-3-602号房的业主，该房屋的购房人是李真，二人是夫妻，购房后，于2014年10月交房，开发商（即本案被告）在购房后的一个月左右提供了赠送两年物管费的确认书，确认书载明：“赠送时间自交房之日起两年，该费用由我公司与物业管理公司进行结算，加盖了被告公司的印章，落款时间是2012年12月10日”，从交房到2016年4月一共有18个月的物管费由开发商支付给原告，还有6个月在嘉宝公司（原告之后的物业公司），自己到嘉宝公司确认了，这6个月的物管费上账了，自己拿到赠送物管费的确认书后，没有去告知物管公司，直接就没有去交，自己后来又介绍他人来购房，开发商又赠送我半年物管费，但赠送半年物管费没有书面单据，是开发商通过电话告知的，近期（证人作证前的时间）因为赠送这半年物管费的事宜，我找了开发商，开发商复印给我一份赠送金额为76776.36元物业费的清单，反映出开发商已将赠送的这半年物管费转给了原告，自己就凭这份清单找原告退还了半年的物管费，原告也告诉我其他人也是通过这种方式退款。 本院根据两位证人的陈述，核实了原告提供的证据，原告提供的证据2“三期符合赠送二年住宅物业费客户名单”中序号13、房号14-2-401记载了赠送证人李某2年物管费的情况，原告提供的证据3“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”中序号31、房号28-1-804记载了赠送证人李某半年物管费的情况；原告提供的证据4“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”中序号59、房号27-3-602记载了赠送证人周某2年物管费的情况，原告提供的证据5“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”中序号4、房号27-3-602记载了赠送李真半年物管费的情况，且这份名单与证人周某提供的名单一致。 原告还提供了以下证据：1、虞某、李海燕在原告公司入职及后来离职的证据材料、与李海燕微信聊天记录（截屏图）、李海燕以蓝光嘉宝公司的名义在微信上发布的招聘信息、通话记录，证明二人原为原告公司的工作人员，事后离职，且李海燕离职后入职蓝光嘉宝物业公司也就是原告退场之后在中铁汉嘉御景项目提供物业服务的物业公司，同时也证明原告从李海燕处收集被告提供给蓝光嘉宝物业公司赠送业主物业费清单的事实。2、移动公司的缴费单据、原告的财务负责人王立恒与李军川的通话录音，证明任昌杰、李军川与被告的关系以及原告通过李军川催收被告赠送业主物业费的情况，3、崇州市人民法院于2017年12月27日作出的（2017）川0184民初505号判决书，该案解决的是被告有未出售的商铺应向原告交纳物业费的事宜，不是被告赠送业主的物业费。 在本案重审过程中，原告向本院提交了以下证据： 证据1、中铁汉嘉御景27-2-302号业主许光进的身份证复印件一张，许光进出具的情况说明一份，许光进提供的加盖有被告公司印章的“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”、“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”复印件各一张，许光进与王贞购买中铁汉嘉御景27-2-302号房签订的商品房买卖合同复印件一份（签订合同的时间是2012年12月1日，合同约定的交房时间是2014年10月30日），情况说明的内容是：因本人购房和介绍他人购房，小区开发商（即本案被告）赠送2年半物业费，详见开发商于2019年5月9日向我出具的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”、“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”。许光进提供的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”与原告在原一审中提供的证据5中的名单内容一致，许光进提供的“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”与原告在原一审中提供的证据4中从李海燕处收集的名单内容一致。这两张名单反映出许光进介绍他人向被告购房及自己向被告购房共获得被告赠送2年半物业费的事实。 证据2、委托人为陈寒淘、受托人为王丽君，内容是：委托王丽君与原告办理陈寒淘名下位于中铁汉嘉御景房屋物管费事宜的委托书一份，陈寒淘、王丽君的身份证复印件各一份，加盖有被告印章的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”、“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”各一张，陈寒淘提供的“中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单”与原告在原一审中提供的证据5中的名单内容一致，陈寒淘提供的“二批次符合赠送二年住宅物业费客户名单”与原告在原一审中提供的证据4中从李海燕处收集的名单内容一致。 这组证据均是照片形式，照片上详细显示了拍摄时间为2020年3月25日星期三14:30，且有定位信息为四川省成都市武侯区三环路。 证据3、原告代理人与李海燕的通话清单、通话录音以及两人的微信聊天截屏、微信聊天中李海燕发送给原告代理人的赠送物业费清单、李海燕微信号截屏等。证明李海燕现在是原告退场之后在中铁汉嘉御景项目提供物业服务的蓝光嘉宝物业公司的工作人员，原告再次从李海燕处收集了三份赠送业主物业费清单，这些清单都是被告提供给蓝光嘉宝物业公司的复印件，被告及蓝光嘉宝物业公司均是按此清单支付或收取赠送业主的物业费，与被告提供给原告的清单复印件载明的赠送业主物业费情况一致。 被告中铁正和公司的答辩及质证意见是：原、被告签订的物业服务合同属实，但合同中关于违约金的约定适用于业主与物业公司之间，原告于2016年4月30日退出中铁汉嘉御景项目物业服务属实，没有向原告提供过赠送业主物管费清单，原告提供的赠送业主物业服务费的清单是复印件，被告不予认可，给付过原告76776.36元属实，当时原告方资金困难要求被告支付部分老带新赠送物业费，被告同意并预付该笔款项，但至今原告未与被告就该笔款项办理结算，2013年支付给原告43478.4元属实，但不能达到原告的证明目的，支付的是物业管理费，与本案没有关联性；2016年7月13日原告向被告就赠送业主物业服务费进行过催收，杨璐莎在催收材料上的签字只说明收到了原告的催收材料，也不是确认金额，但是被告不欠原告的物业服务费，在原告退场及原告于2017年2月9日起诉被告要求给付物业服务费时物业服务费已结清；原告并未向被告办理赠送物业服务费的结算；原告给被告法定代表人邮寄催收物业费的证据不能证明已收到；被告作为开发商，向业主赠送物业服务费的流程是向购房的业主出具收条或证明来证明被告同意代业主支付半年或两年时间的物业服务费，业主拿到收据后可以马上使用，也可以之后使用，原告找被告收物业服务费应该出具业主交给原告的这个收据来结算，若是多户，则原告应自行制作赠送物业服务费清单与被告结算；原告主张的261225元与证人虞某的证人证言不一致；原告在重审中提交的证据，其证据的三性均不认可，应驳回原告的诉讼请求。 被告中铁正和公司在诉讼中未提供证据。 本院对双方当事人没有争议的事实和证据予以确认，对双方当事人有争议的事实和证据，在本院认为部分综合予以评判。 根据双方当事人的陈述、举证和质证意见，本院查明事实如下：2012年11月23日，原、被告双方签订《汉嘉御景前期物业服务合同》，约定原告为被告开发建设的四川省崇州市蜀州南路180号“中铁·汉嘉御景”小区提供物业服务。被告在销售房屋过程中，为利于小区开发房屋的销售工作，开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，即被告应赠送的物业服务费受赠业主不再向原告支付，而由被告代为支付。 2014年12月3日，被告向原告支付赠送老带新物管费76776.36元。 2016年4月30日，原告从“中铁·汉嘉御景”小区退场，不再为该小区提供物业服务。原告退场后，安排公司原员工虞某与中铁正和公司就赠送物业费事宜进行核算并请示忠信物业公司后，于2016年7月13日向被告发出“关于贵公司‘中铁·汉嘉御景’项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜”的书面通知，载明被告应支付物业服务费215405.02元，虞某与中铁正和公司财务人员杨璐莎在该书面通知上签名。事后，原告因向被告收取赠送业主的物业费未果，遂提起诉讼。 另查明，（一）李军川系被告公司的股东；（二）原告曾于2017年2月9日向本院起诉要求被告给付尚欠的“中铁·汉嘉御景”项目尚未售出的商品房的物业服务费，本院于2017年12月27日作出（2017）川0184民初505号民事判决，支持了原告的部分诉讼请求，该判决已生效。 本院认为，本案首先存在被告向业主赠送物业费且赠送的物业费由被告支付给原告的事实，争议的焦点是：原告退场时，被告是否还有赠送业主的物业费未支付给原告，有多少赠送业主的物业费未支付给原告，双方是否就此进行了结算，该如何进行结算。对此，本院认为，被告作为房地产开发商，为促进房产的销售，开展老业主介绍新业主购房后对老业主赠送一段时间物业费以及对新购房的业主赠送物业费的活动，对于向哪些业主赠送了物业费，赠送了多长时间的物业费，以及赠送物业费的起算时间点、总共赠送了多少物业费等事宜，被告应当最清楚明了，从诚信、规范经营的角度出发，也为了减少或者避免业主、物业公司、开发商三者之间为此产生矛盾纠纷，被告一方面应当向获赠物业费的业主出具赠送物业费的凭据，另一方面也应当及时告知物业公司哪些业主获赠了物业费、获赠了多长时间的物业费、获赠物业费的起算时间点。但从本案审理的情况看，被告强调结算赠送业主物业费的方式是由原告凭被告给业主出具的赠送物业费的凭据进行结算，而原告举证中涉及的业主只有个别业主手中有被告出具的赠送物业费凭据即确认书，确认书载明由被告与原告结算物业费，且业主认为赠送的物业费由开发商与物业公司进行结算，因此，即便是取得了赠送物业费凭据的业主也是自己保留该凭据，没有将赠送物业费的凭据提交给物业公司，被告提出由原告凭被告交给业主的赠送物业费凭据与之结算赠送的物业费不符合逻辑，因此，本院对被告提出的结算方法不予采信。综合全案原告提供的证据，本院能够确认原告提供的三份赠送物业费清单复印件来源于被告，是双方结算支付赠送物业费的依据，按原告应收取赠送物业费的时间段计算，被告应支付尚欠原告的赠送物业费为261225元，在原告向被告催收过程中自愿将尚欠的赠送业主物业费金额调减为215405.02元，并以此金额向被告进行催收，原告自愿放弃部分物业服务费，系原告的真实意思表示，不违反法律规定，原告应当按照诚实信用原则按照此金额向被告主张物业服务费，因此，对原告要求被告支付赠送业主的物业费，本院按照原告自愿调减后的金额215405.02元予以支持，对原告已向被告作出自愿放弃的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，前期物业服务合同约定的违约责任只适用于业主与物业公司之间，原、被告也未对支付赠送业主物业费的期限进行约定，但考虑到原告已退场且对被告应支付的赠送物业予以调减，在已减轻被告债务的情况下，被告应当及时履行给付义务，在经过原告催收的情况下，被告仍未及时给付，依法应承担违约责任，因此，本院酌定支持从原告退场之日即2016年4月30日起以215405.02元为基数，按年利率6%计算给付资金占用利息。被告反驳原告诉讼主张，未提供相关证据证明，本院对其提出驳回原告诉讼请求的辩解意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告成都忠信物业管理有限公司支付尚欠赠送业主的物业服务费215405.02元，并从2016年4月30日起，以215405.02元为基数，按照年利率6%计算支付资金占用利息至付清时止； 二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6002元，由原告成都忠信物业管理有限公司负担1002元，被告成都中铁正和置业有限公司负担5000元（此款原告现已预缴，在本判决生效执行时由被告一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭德全 审 判 员  王**勤 人民陪审员  张 豫 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  张 婧 书 记 员  任廷婷