内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终859号上诉人（原审原告）：宗金宝，男，1987年8月29日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人（原审原告）：谢三女，女，1985年4月13日出生，住内蒙古自治区包头市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：弓潇榕，内蒙古恩照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。上诉人宗金宝、谢三女因与被上诉人中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宗金宝、谢三女的委托诉讼代理人刘秉权、弓潇榕、被上诉人中冶物业包头分公司的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗金宝、谢三女上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由中冶物业包头分公司承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审法院割裂案件事实，片面认定事实导致判决有失公允。本案基本事实是2016年6月1日中冶物业包头分公司成立，其法定代表人与开发商包头中冶正盛置业有限公司（以下简称中冶正盛公司）的法定代表人同为张孝全。2016年10月左右，在二期业主陆续收房时，开发商称本小区前期物业是中冶物业包头分公司，让业主分别与其签订《前期物业管理服务协议》，并交纳了装修押金、垃圾清运费、物业费等。2017年9月20日，内蒙古均豪物业服务有限公司（以下简称均豪物业公司）发表非自愿退出声明称其被中冶物业包头分公司强制清场。小区业主才知道均豪物业公司是本小区经过房管局备案的真正的前期物业公司。1、一审法院将开发商和均豪物业公司签订的《前期物业服务合同》与中冶物业包头分公司和业主签订的《前期物业管理服务协议》割裂是错误的。中冶物业包头分公司在不是前期物业服务公司的情况下无权与小区业主签订《前期物业管理服务协议》，该协议不能作为认定中冶物业包头分公司收费合理的依据。业主收房时的真实意思是同意与合法的前期物业服务企业即均豪物业公司签订服务协议。开发商与中冶物业包头分公司串通欺骗业主，本案双方当事人之间的《前期物业管理服务协议》当然不能成立、不能生效。2、中冶物业包头分公司在庭审中提供所谓的与开发商签订的《前期物业服务合同》签订时间是2016年8月2日，而在开发商与均豪物业公司(2017)内0203民初4775号案件中，中冶物业包头分公司自认该合同的签订时间是2016年11月15日，可见中冶物业包头分公司与开发商签订合同的随意性，以及二者作为关联企业存在非常明显的串通行为。中冶物业包头分公司仅以所谓的《前期物业服务合同》直接进入小区，没有履行任何法定进入程序，更没有经过房管局备案，违反《内蒙古自治区物业管理条例》第36条、44条之规定，因此其不是前期物业服务企业，其收费不具合法性。3、本案的事实符合不当得利的构成要件。依据均豪物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》可说明中冶物业包头分公司收费无合法依据。中冶物业包头分公司收取宗金宝、谢三女各项费用获利为积极事实，其负有证明其收费合法性的举证义务。中冶物业包头分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》存在矛盾，回避谁是合法真实的前期物业服务公司的问题，回避该协议是否是业主的真实意思，实在不能让人信服。4、一审法院并未解决争议，违背法院息诉原则。一审法院简单认定业主与中冶物业包头分公司之间存在物业合同关系，但并未将中冶物业包头分公司进驻小区是否合法等关键问题查明，未能真正化解矛盾。二、一审法院适用法律错误。开发商和中冶物业包头分公司明知均豪物业公司是小区合法前期物业公司的情况下强行提供物业服务，其行为不具合法性。一审法院片面截取部分事实，简单机械适用《合同法》有误。本案应当适用《民法总则》第一百二十二条之规定，中冶物业包头分公司构成不当得利，其进入小区和收费行为不具合法性、正当性，当然应该向宗金宝、谢三女返还收取的各项费用。中冶物业包头分公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。双方当事人之间存在物业服务合同关系，并且已经实际履行，本案属于物业服务合同纠纷而非不当得利纠纷。双方当事人已经在物业管理服务协议、装修管理协议上签字，且该协议约定自签字之日起生效，中冶物业包头分公司也一直在为案涉小区提供包含垃圾清运在内的物业管理服务，中冶物业包头分公司有权收取物业费、垃圾清运费、装修保证金。中冶物业包头分公司与中冶正盛公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，是否经过招投标程序以及备案程序，不影响该合同的效力，更不影响宗金宝、谢三女与中冶物业包头分公司之间的物业管理服务协议和装修管理协议的效力。中冶物业包头分公司自2016年9月30日进入涉案小区后，一直为小区业主提供物业服务。中冶物业包头分公司与开发商、均豪物业公司之间的纠纷与宗金宝、谢三女无关。二、一审法院适用法律正确。中冶物业包头分公司进驻小区后提供了必要的服务，本案双方当事人形成物业服务关系，合法有效。在宗金宝、谢三女装修工程验收合规之前，中冶物业包头分公司不应退还宗金宝、谢三女装修押金。一审法院适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。宗金宝、谢三女向一审法院起诉请求：1、判令中冶物业包头分公司立即向宗金宝、谢三女返还2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2021.76元及利息284.75元，合计2306.51元；2、判令中冶物业包头分公司立即向宗金宝、谢三女返还于2017年1月3日收取的装修押金4000元及利息513.22元，合计4513.22元；3、判令中冶物业包头分公司立即向宗金宝、谢三女返还于2017年1月3日收取的垃圾清运费505.44元及利息64.85元，合计570.29元；4、判令中冶物业包头分公司支付以上三项费用从2019年9月3日起至付清之日止的利息，利息按照月息二分计算；5、判令案件诉讼费由中冶物业包头分公司承担。一审法院认定的事实：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与中冶物业包头分公司签订了前期物业服务合同，约定由中冶物业包头分公司为其开发的中冶世家水晶城小区提供前期物业服务。2016年10月2日，宗金宝、谢三女接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司处购买的包头市××区房屋，并于当日与中冶物业包头分公司签订了前期物业管理服务协议，约定由中冶物业包头分公司为宗金宝、谢三女提供物业管理服务，由宗金宝、谢三女向中冶物业包头分公司缴纳物业费等相关费用。2016年10月6日，宗金宝、谢三女向中冶物业包头分公司缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2021.76元。2017年1月3日，宗金宝、谢三女向中冶物业包头分公司缴纳了垃圾清运费505.44元、装修押金4000元。自2016年9月30日起至今，一直由中冶物业包头分公司向宗金宝、谢三女所在小区提供包括垃圾清运在内的物业管理服务。一审法院认为，该案争议焦点为该案案由应如何确定、中冶物业包头分公司应否向宗金宝、谢三女返还其诉请的相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，因双方已经于2016年10月2日签订了前期物业管理服务协议，约定由中冶物业包头分公司为宗金宝、谢三女提供物业管理服务，由宗金宝、谢三女向中冶物业包头分公司缴纳物业费等相关费用，虽然该合同名为前期物业管理服务协议，但从合同约定的核心条款来看，其本质为物业服务合同，宗金宝、谢三女主张该合同不成立要求按照不当得利审理该案，缺乏事实及法律依据，该案应将案由确定为物业服务合同纠纷；二、关于应否向宗金宝、谢三女返还其诉请的相关款项问题，因中冶物业包头分公司已经按照合同约定提供了包括垃圾清运在内的物业管理服务，故宗金宝、谢三女依据不当得利要求中冶物业包头分公司返还物业管理费、垃圾清运费及相关利息的诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持，关于宗金宝、谢三女提出要求中冶物业包头分公司返还装修押金的诉讼请求，应待宗金宝、谢三女将装修完毕的相关情况提交中冶物业包头分公司进行审核后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告宗金宝、谢三女的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。二审庭审中，宗金宝、谢三女向本院提交北京市均豪物业管理股份有限公司包头分公司《均豪物业非自愿退出中冶世家水晶城的声明》1份。拟证明在案涉小区开发商通过诉讼解除其与均豪物业公司签订的《前期物业服务合同》之前，均豪物业公司是案涉小区真正的物业公司，中冶物业包头分公司无权收取宗金宝、谢三女的相关费用。中冶物业包头分公司与开发商恶意串通，强迫均豪物业公司退出水晶城小区。中冶物业包头分公司质证称，对该证据的真实性无法核实，证明目的不予认可。声明内容并非事实。二审经审理查明:一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。另查明：2017年1月3日，宗金宝与中冶物业包头分公司签订《装修管理协议》一份，双方在该协议中明确约定了装修房屋时应遵守的规定、履行的合同义务及装修保证金的退还条件。又查明：本案存在其他关联诉讼案件，即本案所涉物业小区的其他业主对中冶物业包头分公司亦提起与本案同类的诉讼。（具体诉讼案件案号详见附件二）本院认为，本案的争议焦点有两个，一是双方当事人是否存在物业服务合同关系；二是中冶物业包头分公司应否承担向宗金宝、谢三女退款的民事责任。一、关于双方当事人是否存在物业服务合同关系的问题。首先，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。案涉《前期物业管理服务协议》是业主宗金宝、谢三女与中冶物业包头分公司签订的，显然不属于《物业管理条例》规定的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。其次，根据本案及关联诉讼案件已查明的事实，即中冶物业包头分公司从2016年9月30日起至今一直向本案所涉物业小区提供物业管理服务的事实，本院确认双方当事人之间已形成事实上的物业服务合同关系。况且，从案涉《前期物业管理服务协议》的内容看，协议双方约定的基本合同权利义务是中冶物业包头分公司提供物业服务、宗金宝、谢三女支付物业服务费，该内容符合物业服务合同的特征。第三，中冶物业包头分公司进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响本案双方当事人之间物业服务合同关系的效力。综上，双方当事人之间的法律关系性质名为前期物业服务合同，实为业主与物业公司之间的物业服务合同，并非不当得利。宗金宝、谢三女提出的其与中冶物业包头分公司之间不存在物业服务合同关系、本案事实构成不当得利的上诉理由不能成立。宗金宝、谢三女提出的因中冶物业包头分公司未经招投标和备案程序，《前期物业服务协议》无效的上诉主张，依据不足不能成立。二、关于中冶物业包头分公司应否承担向宗金宝、谢三女退款的民事责任的问题。首先，一审判决驳回宗金宝、谢三女要求中冶物业包头分公司返还物业费、垃圾清运费的诉讼请求的判决理由正确，本院予以确认。开发商与均豪物业公司之间的纠纷对本案并无影响。其次，因双方就装修事项另行签订了《装修管理协议》，装修押金如何退还，宗金宝、谢三女应按该协议约定另行解决。综上，宗金宝、谢三女的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宗金宝、谢三女负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 钢审 判 员 魏晓燕审 判 员 董婷婷 二〇二〇年六月三日法官助理 侯 丽书 记 员 常慧青附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附件二：本案关联诉讼案件案号明细1、（2020）内02民终775号；2、（2020）内02民终776号；3、（2020）内02民终778号；4、（2020）内02民终779号；5、（2020）内02民终780号；6、（2020）内02民终782号；7、（2020）内02民终784号；8、（2020）内02民终785号；9、（2020）内02民终786号；10、（2020）内02民终787号；11、（2020）内02民终823号；12、（2020）内02民终841号；13、（2020）内02民终843号；14、（2020）内02民终844号；15、（2020）内02民终846号；16、（2020）内02民终847号；17、（2020）内02民终851号；18、（2020）内02民终774号；19、（2020）内02民终967号；20、（2020）内02民终972号；21、（2020）内02民终975号；22、（2020）内02民终979号；23、（2020）内02民终980号；24、（2020）内02民终981号；25、（2020）内02民终982号；26、（2020）内02民终983号；27、（2020）内02民终984号；28、（2020）内02民终985号；29、（2020）内02民终987号；30、（2020）内02民终989号；31、（2020）内02民终990号；32、（2020）内02民终991号；33、（2020）内02民终992号。