福建省寿宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0924民初81号 原告：叶胡明，男，1976年7月13日出生，汉族，个体户，户籍地福建省寿宁县，现住寿宁县。 原告：叶金玉，女，1976年10月9日出生，汉族，户籍地福建省寿宁县，现住寿宁县。 原告：李兴，男，1975年11月2日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告：夏玉英，女，1974年5月21日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告：谢学元，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住寿宁县。 原告：叶少芳，女，1976年3月6日出生，汉族，住福建省寿宁县。 上述原告共同委托诉讼代理人刘育生，寿宁县中诚法律服务所法律工作者。 被告：洪丽珍，女，1988年9月25日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住寿宁县。 原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳与被告洪丽珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶胡明及原告的共同委托诉讼代理人刘育生、被告洪丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除租赁合同；2、判令被告支付延期支付的租金91036.44元（2019年7月1日起至2019年12月31日）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2016年4月1日与寿宁县东湖房地产开发有限公司签订《租赁合同》，租赁东湖花园B栋一、二层内的店面作为其开办幼儿园的场所，合同对租赁物面积、租金及交付方式、租赁期限、违约条款等事项作了约定。2018年2月13日寿宁县东湖房地产开发有限公司与原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英签订《商品房买卖合同（预售）》，将上述租赁合同中标明的16号店出售给叶胡明等四人，2019年1月28日寿宁县东湖房地产开发有限公司与原告叶少芳签订《商品房买卖合同（预售）》，将上述租赁合同中标明的14号店出售与给叶少芳，2019年2月18日寿宁县东湖房地产开发有限公司与原告谢学元签订《商品房买卖合同（预售）》，将上述租赁合同中标明的13号店出售给谢学元（刘芳芳），以上三份《商品房买卖合同（预售）》均经房管部门备案。从上面三份《商品房买卖合同（预售）》签订之日起，上述13、14、16号店面所有权已经转移给以上原告，按照“买卖不破租赁”原则，被告依《租赁合同》约定的支付租金义务应向原告履行，但自2019年7月1日起，被告拒不履行租金支付义务，原告以张贴告示、短信通知的方式多次向被告催交，原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司也发文通知被告应向原告支付租金，但被告仍然拒不交纳租金，按照《租赁合同》第六条第一款的规定，被告已构成违约。为此，原告依法起诉，请求人民法院依照《合同法》及其相关司法解释规定，判决支持原告的诉求。 洪丽珍辩称，1.原告要求解除合同于法无据，被告并未违约，也没有发生应当解除合同的情形，应继续履行合同。2.被告已依约支付租金，无拖欠租金的情形。被告在学生上课期间均在艾尚幼儿园，未收到产权变更通知，也未签收其它通知，被告曾咨询原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司，租金应支付给谁，但未得到答复，被告只能根据合同向原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司支付租金，被告未拖欠租金。3.关于租金的递增问题，因为疫情原因，幼儿园勇于承担责任，在疫情期间无收入，承担巨大的运行资金成本压力和损失，被告也有提供证据证实周边店铺均无递增租金的情形，按照合同约定随行就市的条款，租金没有递增。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳的委托诉讼代理人围绕诉讼请求向法庭提供如下证据：一、原告身份证复印件6张，证明原告身份情况及诉讼主体资格。二、被告户籍信息1份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。三、房屋登记信息查询单3份，证明涉案租赁物东湖花园B栋13、14、16号店面属于原告所有。四、商品房买卖合同（预售）复印件3份，证明原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司分别于2018年2月13日、2019年1月28日、2019年2月18日将涉案房产出售给原告叶胡明等6人。五、租赁合同复印件1份，证明2016年4月1日被告与原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司签订租赁合同，租用涉案房产开办艾尚幼儿园，租金采取先付后用的办法，每半年一付，每年的1月1日和7月1日支付。六、寿宁县东湖房地产开发有限公司通知书及支付租金通知书各1份，证明原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司、原告采取书面通知和手机短信通知书的方式，要求被告支付2019年下半年的租金，被告拒付。七、欠交租金计算方式，证明依各原告拥有房产面积不同和一、二层租金不同来计算被告应支付的租金。八、叶明胡在中国邮政银行股份有限公司寿宁支行帐户交易明细，证明被告于2018年8月20日将租金汇入叶胡明银行账户，当时被告已明知幼儿园场所已被房地产商出卖给原告等人，并根据房地产商的指示将租金付给新业主。九、商铺租赁合同，证明同一地段14、15号店房地产商出租给谢晓珍，约定第三年起租金在原有基础上每年递增百分之十，同时约定租金延时十五天未交，出租方有权收回店铺。十、录音光盘及文字说明，证明原告因被告拒交租金而找到被告交涉。 被告洪丽珍围绕抗辩意见向法庭提供如下证据：一、洪丽珍在中国建设银行股份有限公司寿宁支行个人活期账户交易明细，证明被告均有依照合同约定在租金未递增的情况下按期支付租金，2019年下半年租金82710元、2020年上半年租金82710元均已在租赁合同约定的支付期限内将租金支付给了原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司；二、商铺租赁合同，证明相同地段的店铺租金没有递增；三、顺丰速运快递单，证明被告有发函给租赁物原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司应该向谁支付租金，但未收到答复；四、租赁合同补充协议，证明被告与租赁物原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司约定租金递增按照随行就市。 本院在庭审中组织原、被告双方对以上证据进行了质证，结合双方的陈述及质证意见，对双方向法庭提供的证据认定如下： 原告方提供的证据：证据一、二、三、四、五、八项，被告对该证据的真实性无异议，该证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院予以采纳；证据六、寿宁县东湖房地产开发有限公司通知书及支付租金通知书各1份，证明租赁物原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司、原告采取书面通知和手机短信通知书的方式，要求被告支付2019年下半年的租金，被告拒付的事实，但被告提出该通知书没有送达被告，由于原告提供的证据无法证明已经送达被告，对原告主张该项证据待证的事实本院不予采纳；证据七、欠交租金计算方式，证明依各原告拥有房产面积不同和一、二层租金不同来计算被告应支付的租金，被告提出该计算方式系依照原合同的约定，与补充合同重新约定的租金递增方式不符，被告不予认可，本院认为该计算方式可体现按租赁合同原约定增长后的租金数额，本院予以采纳；证据九、商铺租赁合同，证明同一地段14、15号店房地产商出租给谢晓珍，约定第三年起租金在原有基础上每年递增百分之十，同时约定租金延时15天未交，出租方有权收回店铺。本院认为原告未提供租赁合同原件、相关当事人身份信息及陈述以及合同实际执行情况予以佐证，仅以1份租赁合同无法证明待证事实，本院不予采纳；证据十、录音光盘及文字说明，证明原告因被告拒交租金而找到被告交涉，被告认为该录音证据系原告在被告不知情的情况下原告私自录取的，不符合法律规定，应不予采信。本院认为，该录音证据系对双方在交涉过程中对所交涉内容进行的录音，该证据的取得未采用侵犯他人隐私或者违反法律禁止性规定，符合证据的要件，本院予以采纳。 被告提供的证据：证据一、被告洪丽珍在中国建设银行股份有限公司寿宁支行个人活期账户交易明细，证明被告均有依照合同约定在租金未递增的情况下按期支付租金，2019年下半年租金82710元、2020年上半年租金82710元均已在租赁合同约定的支付期限内将租金支付给了原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司。原告对证据没有异议，但提出被告支付租金时租赁物产权已经移到原告名下，被告仍向原所有权人支付租金，存在违约的情形，本院认为该证据能证明被告向原所有权人支付租金的事实，本院予以采纳；证据二、商铺租赁合同，证明相同地段的店铺租金没有递增。本院认为被告未提供租赁合同原件、相关当事人身份信息及陈述以及合同实际执行情况予以佐证，仅以租赁合同无法证明待证事实，本院不予采纳；证据三、顺丰速运快递单，证明被告有发函给原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司应该向谁支付租金，但未收到答复。原告对证据没有异议，但提出从收寄件时间2019年10月24日来看，双方纠纷已经产生，被告是明知产权已经变更的。本院认为该证据能证明被告询问原所有权人租赁物产权变更情况，本院予以采纳；证据四、租赁合同补充协议，证明被告与原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司约定租金按照随行就市支付。原告对证据没有异议，但对该补充合同毫不知情，原所有权人将租赁物出售给原告，只是提供了原来的租赁合同，未提供补充协议，原告才会要求被告按照租赁协议履行租金支付义务。本院认为该证据可以证明原所有权人在产权转让前与被告针对原租赁合同租金的递增方式重新作了约定，本院予以采纳。 经庭审质证认证，对本案的主要事实认定如下： 被告洪丽珍因经营幼儿园需要，于2016年4月1日与寿宁县东湖房地产开发有限公司签订《租赁合同》，租赁寿宁县东湖房地产开发有限公司所有的坐落于寿宁县鳌阳镇东部新区角林路口东湖花园小区B栋一、二层的B113、114、116号店面作为其开办幼儿园的场所。租赁建筑面积共832平方米，每月租金13785元。其中一层面积139平方米，一平方米每月租金30元；二层面积641平方米，一平方米每月租金15元。租赁期限为十年，自2016年7月1日到2026年7月1日，租金先付后用，半年支付一次，支付时间为每年的1月1日—5日、7月1日—5日，租金的递增方式为：一层每平方米30元/月，二层每平方米15元/月。前三年，即2016年至2019年止年租金如下：一层每平方米30/月，二层每平方米15元/月。2019年7月1日年：一层每平方米33元/月，二层每平方米16.5元/月。2020年7月1日年：一层每平方米36元/月，二层每平方米18元/月。2021年7月1日年：一层每平方米39元/月，二层每平方米19.5元/月。2022年7月1日年：一层每平方米42元/月，二层每平方米21元/月。2023年7月1日年：一层每平方米45元/月，二层每平方米23.5元/月。2024年7月1日年：一层每平方米48元/月，二层每平方米24元/月。2025年7月1日年：一层每平方米51元/月，二层每平方米25.5元/月。2016年5月1日，寿宁县东湖房地产开发有限公司与被告洪丽珍就店租的递增方式签订《租赁合同补充协议》，将《租赁合同》中约定的从2019年7月1日开始店租每年递增变更为“店租递增幅度和额度随行就市”。2018年2月13日寿宁县东湖房地产开发有限公司与叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英签订《商品房买卖合同（预售）》，将B116号店铺出售给叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英；2019年1月28日寿宁县东湖房地产开发有限公司与叶少芳签订《商品房买卖合同（预售）》，将B114号店铺出售给叶少芳；2019年2月18日寿宁县东湖房地产开发有限公司与谢学元、刘芳芳签订《商品房买卖合同（预售）》，将B113号店铺出售给谢学元、刘芳芳；上述三份购房合同均在寿宁县房地产管理所办理了备案登记。租赁物所有权转移后，寿宁县东湖房地产开发有限公司与原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳及被告洪丽珍至今未办理租赁合同相关事项在所有权转移后的移交手续。被告洪丽珍分别于2019年7月5日、2019年12月30日将2019年7—12月的租金82710元、2020年1—6月的租金82710元从其银行账户转帐至寿宁县东湖房地产开发有限公司帐户。 本院认为，被告洪丽珍与寿宁县东湖房地产开发有限公司签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》时主体适格，意思表示真实，内容合法有效，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司之后将租赁物分别出售给了原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳，并向房屋产权登记部门办理了备案登记手续。因租赁合同的履行期限尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此该合同及其补充协议应当继续履行，因租赁物所有权已发生变动，原租赁物所有权人在合同中约定的权利和义务依法由受让人继受。租赁物原所有权人应在所有权变动后，与各所有权人分别确定各自店铺租金的金额、履行方式等，并通知承租人。但原所有权人没有履行该手续，造成承租人履行不明，继续按租赁合同约定的履行方式，在期限内将租金交纳给了原所有权人。被告洪丽珍作为承租人已履行了合同约定的交纳租金的义务，并未构成违约，原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳要求解除租赁合同并支付拖欠租金的诉讼请求本院不予支持。被告洪丽珍交纳给原所有权人寿宁县东湖房地产开发有限公司2019年7月—2020年6月的租金165420元应当由寿宁县东湖房地产开发有限公司按照份额返还给原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳，并由宁县东湖房地产开发有限公司在2020年7月1日前与原告叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳商定租金的份额及支付方式，书面通知被告洪丽珍。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳的诉讼请求。 案件受理费2075.9元，由叶胡明、叶金玉、李兴、夏玉英、谢学元、叶少芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期届满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王晓东 审 判 员  许志锋 人民陪审员  吴厚华 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  林 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。