重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2137号上诉人（原审被告）：屈明兴，男，1966年11月5日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨东，男，1966年12月2日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：付晓琴，女，系杨东配偶。原审第三人：谢国良，男，1953年5月28日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邱晓玲，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。上诉人屈明兴因与被上诉人杨东、原审第三人谢国良租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初26727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年5月11日进行了询问。上诉人屈明兴的委托诉讼代理人蓝洋、被上诉人杨东的委托诉讼代理人付晓琴、原审第三人谢国良的委托诉讼代理人邱晓玲到庭参加了审理。本案现已审理终结。屈明兴上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2005年2月28日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社、重庆市鑫灿金属热处理厂签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》（以下简称土地流转合同）;2005年6月21日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社、重庆市鑫灿金属热处理厂签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同的补充合同》。虽然一审法院认定了以上合同的真实性，但未对以上合同的效力进行认定，认定事实不清。上诉人与被上诉人之间签订的《厂房租赁协议》是在上述合同的基础之上形成，上述合同的效力问题对《厂房租赁协议》效力的认定有联系。案涉土地系集体所有的农村土地，在该土地修建的厂房并不属于城镇规划内的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。故本案所涉及的租赁合同都应当是依法成立的有效合同。2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确了关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定;2014年，中央和国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。国家的政策和法律法规都是鼓励农村土地使用权合法流转的，对于因流转产生的租赁合同法院应当依法认定其有效性。2、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定认定上诉人与被上诉人之间的《厂房租赁协议》是无效合同属适用法律错误。上述司法解释第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国土地管理法》对于土地使用权流转的合法性进行了明确规定，故本案不能参照该司法解释的规定进行处理。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定评判本案也属于法律适用错误。杨东辩称，上诉人与被上诉人形成的不定期房屋租赁合同无效，上诉人在一审中也明确该租赁合同无效，一审法院围绕租赁合同予以审理，查明了相关事实，适用合同法和司法解释正确。上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。谢国良的答辩意见与杨东答辩意见一致。杨东向一审法院起诉请求：被告立即搬出位于重庆市渝北区社的624平方米厂房并将其返还原告；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系重庆市鑫灿金属热处理厂的负责人，该厂系个人独资企业。2005年5月28日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》，第2条约定：流转土地位于回兴××长河村12社，土地名称连二院子，总计面积43.797亩，其中田27.26亩，土11.537亩，集体公路、荒地、地坝5亩；第3条约定：流转期限：在原承包合同期内，甲方将该宗地流转给乙方，从2005年6月8日至2025年6月7日；第4条约定：乙方将该宗地作为农业生产用地或开发经营特色农业。土地流转期内，乙方不得改变土地所有权或者使用权的性质，也不得改变土地的农业用途；第8.3条约定：乙方负责对该土地的生产经营和转租，实行自负盈亏。使用期内，不得改变土地所有权和使用权的性质，也不得改变土地的农用性质，原则上维持该土地的基本原貌。因生产需要的临时建筑，按农业生产用地对待，报街道国土所、村建所备案。2005年6月21日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同的补充合同》第3条约定：甲方同意乙方在流转土地的用途上，在土地的流转期内，乙方可以在该宗土地上改变用途，由乙方建厂房用地。2012年3月8日的《厂房租赁合同》第1条约定：甲方将位于渝北区2社厂房租赁给乙方使用，租赁物面积为624平方米，功能为厂库房，包租给乙方自行管理；第2条约定；租赁期限从2012年3月20日至2014年3月20日；第4条约定：2012年3月20日至2014年3月20日，租金为13元／月／平方米。租金半年交一次，提前一个月交租金；2012年3月20日至2014年3月20日，租金97344元。该合同首部和尾部甲方处均为第三人，乙方处均为被告和谭青华（乙方）。合同到期之后，被告继续缴纳租金。审理中，双方均认可第三人乃是代表原告签订的租赁合同，2014年3月20日之后双方未再就案涉厂房签订租赁合同，但被告一直缴纳租金至2019年8月20日。至于谭青华的身份，原告表示不清楚，但从2014年之后一直是跟被告形成租赁关系，由被告一人缴纳费用；被告则表示2012年起与谭青华一起做生产，一起承租的案涉厂房，2014年谭青华退出了，由其一人继续承租厂房生产，现无谭青华的身份信息，也未联系了。2019年9月19日，原告向被告邮寄解除租赁合同通知书，称“双方于2012年3月8日签订了厂房租赁合同。合同到期后，双方未再续签租赁合同，但因被告继续使用厂房，双方构成不定期租赁关系。根据规定，不定期租赁关系原告可随时解除，故通知解除不定期租赁合同关系，从2019年9月21日起不再继续租赁厂房，被告请于2019年9月25日前搬离厂房”。原告邮寄地址为案涉厂房所在地及被告身份证地址，收件人电话为189××******。经查询，邮寄至案涉厂房的邮件于2019年9月20日经他人签收，邮寄至身份证地址的邮件于2019年9月21日经收件人取走。审理中，被告认可邮寄地址和电话确系其所有。对于案涉厂房的情况，双方均认可案涉厂房由原告修建。原告表示案涉厂房的修建并未取得规划许可，现也不属于拆迁范围。被告则认可案涉厂房现由其占有使用。另查明：被告向重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处反映其承租案涉厂房未获得铁路枢纽东环线建设搬迁费及员工解散补偿费。重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处于2019年9月6日回复称“1.停工损失费及赔偿、设备搬运费、安装调试费等问题应按你与房东（即原告）签订的有关协议约定执行，如有争议，可依法进行诉讼仲裁解决；2.与员工解除劳动合同关系是企业行为，不存在企业解除劳动关系要求街道补偿的问题”。一审法院认为，租赁合同约定的租期截止日期为2014年3月20日，之后承租人继续使用房屋缴纳费用，出租人亦未持异议，故双方形成不定期租赁合同关系。然因案涉厂房未取得建设工程规划许可，该不定期租赁合同关系应属无效。至于租赁合同关系的相对人，审理中双方均认可原告系出租方，一审法院依法对此进行确认。至于承租方，虽租赁合同记载的承租人为被告和谭青华，然双方亦认可2014年之后系由被告一人履行费用支付义务，被告亦陈述2014年之后谭青华即退出了租赁关系，故一审法院依法认定承租方仅为被告。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原被告双方就案涉厂房形成的不定期租赁合同关系无效，原告有权要求被告搬离并返还其占有的案涉厂房，一审法院对此项诉讼请求予以支持。被告称未获得搬迁补偿等无法搬迁，因案涉厂房现是否处于征收范围仍未确定，且即使处于征收范围，被告是否能获得搬迁补偿等与本案审理无关，被告可另案主张，一审法院对此项辩称意见不予采纳。被告另称原告无诉讼主体资格，因审理中双方均认可原被告之间构成租赁关系，故原告有权依据租赁关系提起诉讼，一审法院对此项辩称意见亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：被告屈明兴于本判决生效之日立即搬离位于渝北区平方米厂房并将其返还原告杨东。案件受理费80元，减半收取40元，由被告屈明兴负担。二审中，屈明兴举示了其个体工商户营业执照及其与邵全胜签订的《房屋租赁合同》复印件，拟证明屈明兴于2008年即在案涉地址租赁房屋、注册经营。杨东质证认为，对营业执照的真实性无异议，但达不到其证明目的；屈明兴以个人名义租赁邵全胜的房屋，与本案的处理无关。谢国良质证意见与杨东意见一致。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中已查明，涉案厂房使用的土地系农业用地，没有转变为建设用地，厂房修建未取得建设工程规划许可，屈明兴租赁厂房用于工业生产，其在一审答辩时也以改变土地用途和修建厂房未取得规划许可为由主张租赁合同无效，故杨东与屈明兴之间形成的厂房不定期租赁关系违反了法律强制性规定，应属无效，一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定租赁合同无效并判决承租人屈明兴向出租人杨东返还租赁厂房并无不当。至于重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社与重庆市鑫灿金属热处理厂签订的《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》和《补充协议》，因重庆市渝**回兴街道办事处长河村12社并非本案当事人，该合同及补充协议只对签订合同和补充协议的双方具有约束力，对其效力本院不作评判。综上所述，屈明兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理80元，由屈明兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年六月十日法官助理  江满意书 记 员  程 容