云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0428民初1060号原告：元江县鸿泰物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市元江县红河街道办兴元社区金芒果家园小区******。法定代表人：刘致远，总经理。委托诉讼代理人：史居上，男，1966年3月7日出生，汉族，元江县鸿泰物业服务有限公司员工，户籍地上海市浦东新区，现住云南省元江县。代理权限：特别授权代理。被告：云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司，住所，住所地：云南省玉溪市元江县向阳路络线交叉口）。法定代表人：马银昌，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李伟民，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告元江县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称金珂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司法定代表人刘致远、被告金珂公司委托诉讼代理人杨建文、李伟民到庭参加诉讼。2019年12月3日，原、被告同意对本案继续适用简易程序审理并延长审限三个月。因案情疑难复杂，本院于2020年2月20日将本案转为普通程序审理，并于同日决定延长审限五个月。2020年3月25日，本院对本案依法进行了第二次公开开庭审理。原告鸿泰公司法定代表人刘致远及其委托诉讼代理人史居上、被告金珂公司委托诉讼代理人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告金珂公司支付2016年5月1日至2017年8月31日期间尚欠委托原告物业服务金珂花苑小区物业服务费（含未售地下车位管理费）、各项公共分摊费用等合计393650.68；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原告于2016年4月7日受被告委托对元江县金珂花苑小区进行物业管理服务，并签订《物业服务(管理)委托合同》，合同期限2016年5月1日至2018年4月30日。原告受委托期间的物业管理服务费，依照《物业服务（管理）委托合同》约定由被告在己收取小区业主的“装修保证金”予以划付；被告在委托期间划付部分物业管理服务费后，为达到逃避继续给付相关物业服务费等费用，竟然采取虚构、欺诈所谓小区成立“业委会”之说，欺骗原告在2017年9月12日终止委托合同（前期物业服务合同）。原告自2016年5月1日起至2017年9月12日止期间按《物业服务（管理）委托合同》约定已全面履行物业服务，得到小区业主的认可，被告无赖造谣业主不满意之说，时至今日，拒绝给付所欠付原告的物业服务费、公共分摊等相关费用余款如下：一.应给付己售房2016年5月1日至2017年4月30日全年：一幢135711.54元；二幢127008.53元；三幢161563.79元；共计424283.86元，含未售房（详细清单附后）；二.应给付己售房2017年5月1日至2017年8月31日期间4个月：一幢45235.44元；二幢42334.88元；三幢53852.80元，共计141423.12元，含未售房（详细清单附后）；三.应给付未售地下车位管理费：2016年5月1日至2017年4月30日计66600元；2017年5月1日至2017年8月31日计22200元，共计88800元（详细清单附后）。以上三项应给付费用共计654506.98元减去己划付的部分款项260856.30元，尚欠原告393650.68元。被告丧失契约精神基本原则，采取欺骗、虚构等不良手段提前中止合同并耍弄法律，恶意逃避所欠原告的余款，以上的相关物业服务费用。综上所述，被告的行为违背了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条的诚实守信原则及第四十二条第二款、第五十二条第一款、第五十四条等法律条款，严重侵犯和损害原告的合法利益。原告诉请人民法院依法判如所请。被告金珂公司辩称，原告虽然对金珂花苑小区管理了16个月（2016年5月1日至2017年9月11日），但是从原告提供的物业服务许可证证实，原告从事物业服务的期限只能经营到2016年10月26日，累计5个月零26天，自2016年10月26日以后，原告已丧失相关从事物业管理的资质，双方签订的物业管理合同因原告丧失从事物业管理资质而自动失效。因此，原告应当取得的物业管理费（5个月零26天）中房屋部分为107696.016元，地下，地下车位物业管理费为5580元根据双方签订的《元江金珂花苑小区物业(管理)委托合同》的相关规定，被告应当支付给原告房屋装修保证金抵扣物业服务费为113276.016元，而被告实际以借款形式分七次向原告支付的装修保证金达376856.30元，被告已多支付了263580.284元，原告应当予以退还；被告系金珂花苑小区的建设开发商，原告法定代表人要求将金珂花苑小区的前期物业交由原告管理服务。2016年4月7日，原、被告法定代表人对前期物业管理相关事宜在被告办公地点进行详细协商讨论，被告向原告明确房屋及地下地位已出售的，由原告自行向业主收取物业管理费，未出售的房屋及未出售的地下车位不收取物业管理费用，待出售后由原告按合同约定再向业主收取物业管理费用。为此，在取得一致意见后双方签订了书面的《元江金珂花苑小区物业(管理)委托合同》。虽然双方签订的《元江金珂花苑小区物业(管理)委托合同》中未写明未出售的房屋及未出售地下车位不收取物业管理费用，但原告不得收取未出售房屋及未出售地下车位的物业管理费的口头约定是双方签订《元江金珂花苑小区物业(管理)委托合同》的前提和基础。正是基于双方有口头约定未出售房屋及未出售地下车位不收取物业管理费用，所以，在原告管理期间直至本案起诉前，原告自如自终没有向被告提出过要求被告交付未出售房屋及未出售地下车位的物业管理费用，原告也从来没有向被告催收过。由此证明双方口头约定未出售房屋及未出售地下车位不收取物业管理费用是合法有效的。因此，原告要求一并收取被告未出售房屋及未出售地下车位的物业管理费用不符合双方的口头约定，原告无权向被告要求收取未出售房屋及未出售地下车位的物业管理费用。原告完全是为了逃避被告为其垫付电梯维保费、电梯检测费等而提起的诉讼。原告的滥诉行为违反了双方签订合同的初衷。对于已出售房屋及出售车位未交付过房屋装修保证金的业主，相应的物业管理费由原告向业主自行收取；原告在小区的物业管理中，存在很多物业服务未完全履行的情况：对地下车位放任不管，相关监控、停车识别系统一直处于瘫痪状态。没人在岗操作，识别杆一直高高挂起，外面车辆无任何阻挡可随意进出，导致小区地下停车位杂乱无章，毫无秩序，无安全保障。影响小区住户购买车位的欲望，致使被告待售车位无人购买，给被告造成了相应的经济损失。原告没有及时处理公共设施路灯及监控的维护和安装，没有做好保安执勤职责，外来人员及不明身份的人都可以随便进出小区……原告在前期物业管理中确实存在很多严重问题，同时也是小区业主对原告不满意及提出更换物业服务公司的原因之一。综上所述，根据原、被告签订的《元江金珂花苑小区物业(管理)委托合同》的约定及前期的口头约定，并结合原告依法取得物业管理服务的期限（2016年5月1日至2016年10月26日，共计5个月零26天）计算，被告应支付给原告的房屋装修保证金抵扣物业服务费仅为113276.016元，而被告已实际以借款的形式分七次向原告支付房屋保证金达376856.30元，多支付了263580.284元。恳请人民法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。结合当事人的陈述、举证和质证，本院认定法律事实如下：2016年4月7日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《元江金珂花苑小区物业服务（管理）委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对元江金珂花苑小区实行专业化、一体化的物业管理。物业基本情况，座落位置：元江联络线旁，物业类型：高层住宅小区；委托管理事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备（不包含消防控制室）、电梯、门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务；3.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；4.配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）；5.配合业主委员会做好社区文化娱乐活动；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。合同期限为贰年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。管理服务费用：1.本物业的管理服务费用，按双方协商的标准，电梯房0.6元/平方米/月（详见附件）；2.支付方式，用甲方已收取业主的装修保证金抵扣物业费，扣完不足的，甲方协助，乙方向业主收取，收费时间定于每年合同期第一季度（即5月1日至7月30日）；3.业主公摊费用按实际产生费用收取,内容：电梯维保费、年检费、效验费、电费；发动机柴油费、维修费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共清洁费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共照明电费；监控系统改造、维修费用。支付方式：经甲方与各维保公司协商，电梯维保费30000元/年,电梯年检费1700元/台/年,减速器效验费260元/台/年,按各单元户数均摊;二次加压设备运行电费,按100元/户/年收取;代收环卫站垃圾清运费按50元/户/年收取;柴油发电机费用按30元/户/年收取;公共设施设备的维修,由甲乙双方共同确定后,按实际产生费用,甲方向业主公示分摊收取(达到使用住房维修基金的,由甲方负责申请住房维修基金的使用)。该合同的金珂花苑收费清单载明：基础物业费的收费标准为0.60元/m2/月；生活用水二次加压电费收费标准100元/户/年，代收；电梯维保相关费用收费标准为220/户/年，代收；柴油发电机费用收费标准为30元/户/年,代收;车位管理费收费标准为300元/车位收取；垃圾清运费收费标准为50元/户/年，代收；摩托车停车费收费标准为100元/辆/年。合同签订后，被告向金珂花苑小区提供了物业服务。2017年9月19日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《终止物业服务（管理）委托合同协议书》，合同约定：乙方于2016年4月7日与甲方签订了《元江金珂花苑小区物业服务（管理）委托合同》，取得了对元江金珂花苑小区提供物业管理服务权，现因小区成立业主管理委员会，且大部分业主对被告提供的物业管理服务不满意，要求终止合同，由甲方另选聘新的物业服务公司，双方在自愿、平等的基础上协商一致终止合同，就相关事宜达成如下协议供双方共同遵守：一、甲、乙双方同意原合同于2017年9月12日起终止履行；二、交接工作，1.甲、乙双方约定于本协议生效之日30日内为物业管理服务工作的交接期间。在交接期间，乙方仍应做好本职工作，直至工作全部交接完成。2.乙方要在本协议规定的期限内将本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住房资料）等全部移交给甲方；3.资料移交完毕后，须甲、乙双方签字认可。三、费用结算，乙方向小区业主收取的物业管理服务依照服务的时间长短向甲方多退少补，待交接工作完成后1个月内一次性结清。2016年5月1日至2017年9月12日间，李某、张某娟等10户业主以原交付的装修保证金已不足以抵扣物业服务费为由主动向被告交付了2016年度的物业服务费7947.88元（含基础物业费及共用设施设备公摊费用，建筑面积为1965.30平方米），被告未向金珂花苑小区的其他业主直接收取过物业服务费。原、被告间的《物业服务（管理）委托合同》于2017年9月12日按约终止履行，但原、被告对物业管理服务费一直未按约进行结算，经协商也未果。在本案诉讼中原告认可被告已支付物业费376856.30元，故将其诉讼请求变更为:1判令被告支付2016年5月1日至2017月8月31日期间委托原告物业服务服务金珂花苑小区物业服务费235005.72元；2.由被告承担本案诉讼费。被告作为金珂花苑小区的建设单位，因原告已停止对金珂花苑小区提供物业管理服务，但小区业主委员会又尚未正式成立，被告于2017年9月25日以原告的名义向元江县自来水厂代为交付了被告提供物业管理服务期间尚欠的水费24555.35元。被告于2017年9月20日、10月20日以原告的名义向元江供电有限公司代为交付了原告提供物业管理服务期间尚欠的电费合计9302.40元。被告于2017年11月3日以原告的名义向昆明杭奥电梯安装有限公司代为支付了原告提供物业管理服务期间尚欠的电梯维保费22500元及电梯配件费4135元。被告于2018年1月10日向玉溪市质量技术监督综合检测中心代为交付了原告提供物业管理服务期间尚欠的电梯检验费6858元。金珂公司向元江县人民法院起诉要求鸿泰公司支付其垫付的上述物业管理费67350.75元，元江县人民法院于2020年1月20日作出（2019）云0418民初905号民事判决：由鸿泰公司给付金珂公司垫付款67350.75元，于判决生效之日起二十日内一次性付清。一审宣判后，鸿泰公司不服上诉至玉溪市中级人民法院，玉溪市中级人民法院于2020年4月26日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。现原告尚未履行该判决确定的给付义务。另查明，金珂花苑小区共有312套房屋，其中1幢111套，产权面积共计11279.41平方米；2幢87套，产权面积11918.64平方米；3幢114套，产权面积14258.86平方米。截止2016年5月1日，被告共出售房屋294套，未出售房屋18套。未出售18套房屋分别为1-105号、1-1901号、1-1902号、1-1903号、2-103号、2-105号、2-1101号、2-1107号、2-1301号、2-1307号、2-1501号、2-1507号、2-1701号、2-1707号、2-1901号2-1902号、3-1902号、3-1903号，面积共计为3133.94元。对已售房屋中，被告按每户3000元标准收取了257户业主的装修保证金771000元（含前期呈达物业管理服务公司收取的188户，呈达物业管理服务公司终止提供物业服务后，将结算后剩余的装修保证金交付给被告），有37户业主未交纳过装修保证金。被告用收取的装修保证金抵扣物业费后，截止2016年4月30日止，被告收取的装修保证金余款为401089.15元。2016年4月25日至2017年8月25日间，被告以原告向其借款的方式，分7次用收到的房屋装修保证金抵扣（支付）了原告物业费376856.30元。金珂花苑小区共有地下车位105个，截止2015年4月30日，被告出售地下车位28个。原告提供物业服务期间，被告于2016年6月23日出售了142号车位，于2016年6月27日出售了出售了210号车位，于2017年3月11日出售了129号车位，于2017年6月29日出售了147号车位，于2017年8月11日出售了123号车位，于2017年8月15日出售了204号车位，于2017年8月15日出售了203号车位，于2017年8月25日出售了128号车位。截止2017年8月31日，被告向已售36个车位的业主按每户360元标准代收了地下车位物业费12960元。被告于2018年2月11日向小区2-705室的业主温某代收了截止2017年9月11日止原欠的房屋及地下车位物业费共计417.90元。又查明，玉溪市住房和城乡建设局于2015年10月27日向原告颁发的物业服务企业资质证书载明：鸿泰公司的资质等级为叁级，准予从事物业管理活动时间为2015年10月27日至2016年10月26日止；2002年4月20日，元江县物价局发出元江县物价局关于县环卫站《关于收取县城区背街巷道居民农户袋装垃圾清运费的报告》的批复：袋装垃圾清运费每月每户3元。该批复尚仍有效。2016年5月至2017年9月12日间，原告对业主公摊费用部分未作过公示及结算。被告认可原告每年向元江县环卫站支付9000元垃圾桶租赁费（4500元×2只）。本案的争议焦点为：1、2016年10月26日后，原告是否能继续从事物业管理活动，并有权收取物业服务费；2、被告未售房屋及车位是否应交纳物业服务费；3.被告应交纳物业费的金额如何确定。针对焦点1，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务（管理）委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对原、被告均有法律约束力。玉溪市住房和城乡建设局于2015年10月27日向原告颁发的物业服务企业资质证书载明：鸿泰公司的资质等级为叁级，准予从事物业管理活动时间为2015年10月27日至2016年10月26日止。国务院于2017年1月21日发布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》中对物业服务企业二级及以下的资质认定取消了审批。原告系依法成立的物业服务企业，且原告对金珂花苑小区提供的前期物业服务实际至2017年9月12日止，因此，2016年10月26日后，原告仍有权向金珂花苑小区业主收取物业服务费用至停止提供物业服务止。对被告提出2016年10月26日后原告无权向其主张至2017年8月31日止物业费的辩解，不符合法律规定，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。针对焦点2，原告根据双方签订的《物业服务（管理）委托合同》对金珂花苑小区提供物业管理服务，小区未售房屋及未售地下车位是小区的组成部分，也是原告提供物业服务的范畴，被告作为未售房屋及未售地下车位的建设单位，也享受了原告提供的物业服务，因此被告未售房屋及未售地下车位也应当向原告交纳物业费。对被告提出原、被告间已口头约定过未售房屋及未售地下车位不收取物业费的辩解，其未能提供证据予以证实，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。针对焦点3，原、被告间的《物业服务（管理）委托合同》于2017年9月12日按约终止履行，但原、被告对物业管理服务费一直未按约进行结算。经协商也未果，原告提出要求被告支付物业费的诉讼主张，不违反法律规定，本院予以采纳。原、被告签订的《物业服务（管理）委托合同》约定，物业管理费用的支付方式为用被告已收取业主的装修保证金抵扣物业费，扣完不足的，甲方协助，乙方向业主收取，收费时间定于每年合同期第一季度（即5月1日至7月30日）。在已售294套房屋中被告收取了其中257户业主的装修保证金，对于收取的装修保证金应按约用于抵扣(支付)相对应的物业费；扣完不足部分应由原告向业主收取。因合同中对未交纳装修保证金的业主如何交纳物业费没有约定，因此对于没有向被告交纳装修保证金的业主所欠的物业费应由原告向业主自行收取。原告要求被告支付未交付装修保证金的业主所欠物业费的诉讼主张，不符合合同的约定，也不符合法律的规定，其主张不能成立，本院不予采纳。原告为金珂花苑小区提供物业服务的时间为2016年5月1日至2017年9月12日，但在本案中原告自愿主张2016年5月1日至2017年8月31日止共计16个月的物业费，系原告的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以采纳。被告应向原告支付的物业费为：1.交纳装修保证金的257户业主的基础物业费277755.94[已交纳的基础物业费287189.38元（29915.56m2×0.6元/m2/月×16月）-李某、张某娟等10户业主以装修保证金不足为由向原告主动交付的2016年度物业费中的基础物业费9433.44元（1965.30m2×0.6元/m2/月×8月)];2.未售18套房屋应交纳的基础物业费30085.82元(3133.94m2×0.6元/m2/月×16月);3.105个地下车位物业费40600元(截止2016年4月30日已售28个地下车位由被告代收物业费10080元+2016年5月1日至2017年8月31日陆续出售8个车位由被告代收物业费2880元+温某于2018年2月11日交付给被告车位费中的40元+截止2017年8月31日未售69个地下车位物业费27600元)。4.垃圾桶租赁费10576.91（257户业主分摊9884.61+18套未售房分摊692.30元）。原、被告签订的合同约定：业主公摊费按业主实际产生费用收取，内容：电梯维保费、年检费、效验费、电费；发电机柴油费、维修费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共清洁费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共照明电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。原告作为物业管理公司在对金珂花园小区提供物业管理服务期间，该小区必定产生一定数额的公摊费用。原、被告签订的前期物业服务合同已于2017年9月12日终止履行，该部分公摊费用应按双方合同的约定由业主进行分摊交付。然而，原、被告却一直未按约对物业费进行结算。本案中，除被告认可的垃圾桶租赁费外，因原告未提供已产生且其已支付上述其他公摊费用的证据，本院无法计算确认小区294户业主及建设单位应承担的公摊费用金额，应由原告承担相应的举证责任后果。玉溪市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）云0428民终285号案件所确认的原告给付被告67350.75元的义务，原告现尚未实际履行，且该67350.75元的分摊事宜必须与原告提供物业服务期间的实际产生的其他公摊费用金额合并计算才准确，因原告未提供已产生且其已支付其他公摊费用的证据，本院在本案中对该67350.75元不予涉及。原、被告在合同中对摩托车停车费虽作了约定，但金珂花苑小区并未设置专用摩托车停车位，原告作为物业服务公司也未对小区的摩托车车主及数量进行确认登记，现原告以小区房屋销售量为据要求支付摩托车停车费的诉讼主张，无事实法律依据，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付2016年5月1日至2017年8月31日间的物业费为359018.67元（277755.94元+30085.82元+40600元+10576.91元，不包含除垃圾桶租赁费外的其他业主公摊费用待分摊部分）。鉴于被告已实际向原告给付了376856.30元物业费的客观事实，现原告要求判令被告给付物业费235005.72元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告提供已产生且其已支付公摊费用金额证据后，有权对公摊费用部分（垃圾桶租赁费除外）另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告元江县鸿泰物业服务有限公司对被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4825元，由原告元江县鸿泰物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有履行义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  宗春明人民陪审员  马树清人民陪审员  陈昆祥二〇二〇年六月二十二日书 记 员  李 维