广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7834号原告：广州市旅业有限公司，住所地：广州市越秀区沿江东路****东。法定代表人：苏颖，职务：董事长。诉讼委托代理人：麦景欣、陈楠，均是广东合盛律师事务所律师。被告：广州市汉成布业发展有限公司，住，住所地：广州市荔湾区光复南路**首层东北角小部分）。法定代表人：陈汉坤，职务：总经理。被告：陈汉坤，男，1969年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同诉讼委托代理人：罗维、罗政，分别是广东国声律师事务所律师、实习人员。原告广州市旅业有限公司诉被告广州市汉成布业发展有限公司（以下简称汉成布业）、陈汉坤房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人麦景欣、陈楠，两被告的诉讼委托代理人罗维、罗政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市旅业有限公司诉称：根据原告与广州市房屋安全管理所（以下简称“业权人”）于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》，业权人将荔湾区光复南路120号前座房屋（以下简称“案涉场地”）出租给原告，场地面积约832.05平方米，租金标准为8500元/月。前述《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期，合同到期后，原告继续承租案涉场地，双方未签订新的租赁合同。被告汉成布业为案涉场地的实际承租人。2015年12月31日，原告与被告汉成布业就案涉场地签订《广州市房屋不定期租赁协议书》（下称“协议书”）。根据《协议书》第二条、第七条第三款约定，若业权人不与原告续签案涉房屋的新租赁合同，本协议期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日为止，租赁协议终止后，被告汉成布业应按本协议及附页的约定进行退场，原告不承担任何违约责任，也无需对被告作出任何经济补偿。被告陈汉坤同意接受《协议书》约定，对被告汉成布业合同义务向原告承担连带保证担保责任。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将案涉场地交还业权人，并告知自2018年4月12日以后按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）向原告收取场地费用。为此，原告于2019年1月4日向被告汉成布业发送《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》（下称“告知函”）以及《追缴租金差额通知》，告知被告汉成布业双方签订的《协议书》于2019年3月31日终止，并要求被告汉成布业在2019年3月31日前交回租赁场地，清缴全部应付未付的费用(含租金差额、场地占用费、管理费、水电费等费)。然而，被告在收到前述函件后，未按通知要求交还涉案房屋，虽经原告多次催促，被告仍旧继续侵占承租场地。2019年8月9日，原告委托广东合盛律师事务所再次向两被告发函，要求其在2019年8月15日前清空场地，支付租金差额，支付场地占用费、赔偿损失等事项，但截至起诉之日止，被告未有任何作为。原告认为，原、被告所签订的《协议书》系双方真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告、被告汉成布业签订的《协议书》为不定期租赁合同，原告已提前发函通知被告汉成布业于2019年3月31日终止合同，收回场地，因此，双方的租赁关系自2019年3月31日解除。被告汉成布业未按通知时间在2019年3月31日前交还场地，应当自2019年4月1日起按照合同约定向原告支付占用费。根据《协议书》第二条“租金”第（一）款约定，如业主调升原告租金标准的，因此产生的升租差额由被告汉成布业承担。现业主要求自2018年4月13日起开始，按照广州市最新商业用房租金参考价向原告收取费用，因此，被告汉成布业应当向原告支付业主调升原告租金所产生的租金差额。根据《协议书》附页第十条约定，被告汉成布业逾期退场的，原告因此支出的清场费用以及损失，包括但不限于司法费用、律师费用由被告汉成布业承担。被告陈汉坤作为连带责任保证人，在保证人一栏中盖章确认，需就被告汉成布业的全部合同义务向原告承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。一、确认原告、被告汉成布业签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、判令被告汉成布业立即向原告交还广州市荔湾区光复南路120号前座承租场地。三、判令被告汉成布业从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按1633元/天标准向原告支付场地占用费（扣减被告汉成布业己支付占用费98888元，暂计至2019年8月31日应付占用费为人民币150961元）。四、判令被告汉成布业从2018年4月13日起至2019年3月31日止向原告支付租金差额，标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即115元/平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即8500元/月）的差额计算，共计人民币1025885.07元。五、判令被告汉成布业从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向原告赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价（即115元/平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即8500元/月）的差额计算，暂计至2019年8月31日损失为444647.07元。六、判令被告汉成布业向原告支付律师费10891元。七、判令被告陈汉坤对被告汉成布业前述一至六项义务承担连带责任。八、判令本案的诉讼费用由两被告承担。两被告共同答辩称：原告的诉讼讼请求无据。两被告在本案中无违约无过错，请求法院驳回原告诉讼请求。现在既无产权人信息，又无产权人不与原告续签新租赁合同和原告已按调升租金标准后缴纳租金给业权人的证据，故原、被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及协议书附页仍然具有法律效力，被告汉成布业使用涉案房屋合法有据。原告从未将涉及涉案房屋调升租金标准内容告知被告汉成布业，被告汉成布业直至收到本案诉讼材料方知悉原告要求终止涉案房屋租赁关系，调升租金至115元/平方米/月。两被告在本案中无过错，一直依约依时缴纳房租至2020年4月。经审理查明：原告原名称为广州市旅业公司，2018年10月25日经核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后的名称为广州市旅业有限公司。2015年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定：甲方同意将荔湾区光复南路120号前座的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积约832.05平方米。租赁期限，（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额（人民币）24722元，不定期赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。在协议附页第五条（其他约定）第（二）款约定：该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其他业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额）。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。第十条（退场）约定：乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日1633元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担（其他内容略）。最后，原告与被告汉成布业在协议附页上分别盖章。另在协议附页上备注担保人接受协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年。陈汉坤在担保人栏签名。2019年1月24日原告向被告汉成布业发出《终止告知函》，告知被告因业权人要求收回广州市荔湾区光复南路120号前座房屋，要求被告汉成布业须在2019年3月31日前将上述房屋交还给原告。同日，原告还向被告汉成布业发出《追缴租金差额通知》，因为业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求从2018年4月12日后调升原告上述房屋租金。被告租赁上述房屋的租金从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）。追缴租金差额的期限至双方终止上述房屋《广州市房屋不定期租赁协议书》时止。被告在2019年1月24日签收上述通知。本院于2020年4月1日在广州市荔湾区光复南路120号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后均未有转租的实际使用人来院登记。庭审中，原告确认被告汉成布业按《广州市房屋不定期租赁协议书》租金标准24722元/月缴纳场地占用费至2020年5月。在庭审中，原告还提供《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》、《终止告知函》、《追缴租金差额通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》、《委托代理人合同》、《律师费发票》、律师函及退回妥投证明。2013年12月3日，广州市房屋安全管理所与原告签订《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止（共2年）。上述证据拟证明原告与业权人就涉案房屋的租赁关系及根据业权人收回涉案房屋通知，向被告发出《终止告知函》，告知被告双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止及要求被告补缴自2018年4月13日至终止协议书时止的租金差额（租金标准），及因本案诉讼所产生的律师费。被告对上述证据认为《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》被告不清楚，对于被告承租标的物，原出租人要求升租的事实没有告诉被告。《终止告知函》、《追缴租金差额通知》都没有把升租的标准向被告说清楚。《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》与本案无关，不能证明原告向上一手出租人调租后交租的事实。《律师函》的三性不予认可，被告没有签收。《委托代理人合同》、《律师费发票》与本案无关，原告可以不请律师，没有必然性。本院认为：原告与被告汉成布业签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及《广州市房屋租赁协议书》附页均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。由于《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与原告续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋的业权人广州市房屋安全管理所已经对原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故原告与被告汉成布业签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，在《终止告知函》所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止及解除。原告要求被告汉成布业交还涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：被告未能按原告的要求退还涉案房屋需按每日1633元的标准向原告支付场地占用费至场地交还时止。故原告要求被告汉成布业从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照1633元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，本院予以支持。但被告汉成布业已按原标准支付2019年4月1日至2020年5月止的租金，故该部分场地占用费应予剔除，不足部分由被告汉成布业予以补缴。被告陈汉坤作为《广州市房屋租赁协议书》附页中的担保人，应对上述费用承担连带保证责任。对于原告要求被告汉成布业支付租金差额的诉讼请求。虽然《广州市房屋不定期租赁协议书》中约定，如业权人因政策原因调升租金，对该场地调升租金的部分由被告承担的约定。但原告在庭审中未能提供涉案房屋业权人就涉案房屋调升新租金的标准及原告向业权人支付新租金的标准，原告要求以广州市房屋租金参考价作为标准计算调升租金差额，本院不予采纳。原告应待业权人就涉案房屋新的租金标准明确后，再另行主张。对于原告主张的律师费用问题。根据原、被告签订的《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。现原告当庭不能提供涉案房屋业主方向原告主张权利，导致原告因此产生实际的损失的证据。故原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿逾期交还场地损失的诉讼请求。本案解除《广州市房屋不定期租赁协议书》是基于业权人要求收回出租给原告的涉案房屋产生，并不是被告违约导致《广州市房屋不定期租赁协议书》不能履行，且原告在本案中也没有提供证据证实存在场地损失。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告广州市汉成布业发展有限公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市汉成布业发展有限公司（含共同使用人）迁出广州市荔湾区光复南路120号前座房屋，将该房屋交还给原告广州市旅业有限公司管理。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告广州市汉成布业发展有限公司一次性向原告广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2020年5月31日止的广州市荔湾区光复南路120号前座房屋占用费（按每日1633元计算，但需剔除被告广州市汉成布业发展有限公司已支付的房屋使用费24722元/月）；自2020年6月1日起至被告广州市汉成布业发展有限公司实际交还房屋之日止，被告广州市汉成布业发展有限公司按1633元∕天标准按月支付房屋占用费给原告广州市旅业有限公司。四、被告陈汉坤对本判决第三项被告广州市汉成布业发展有限公司的债务承担连带责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19492元，由原告广州市旅业有限公司负担14619元，被告广州市汉成布业发展有限公司负担4873元，被告陈汉坤对被告广州市汉成布业发展有限公司负担部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  李玉玲人民陪审员  李景成二〇二〇年六月九日书 记 员  谢绮雯黄嘉琪