陕西省西安市新城区人民法院     民事判决书     (2020)陕0102民初400号     原告：毕盛，男，1993年1月10日出生，汉族，西安市信一包装机械有限公司业务员，住西安市碑林区，身份证号：130XXXX****XXXXXXX。   委托诉讼代理人：鹿军波，陕西联强律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李静，陕西联强律师事务所实习律师。   被告：张湛羿，男，1975年1月27日出生，汉族，无业，住长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李**喜，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨丽丽，陕西菲格律师事务所实习律师。   被告：荣海浪，男，1969年6月17日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：马向涛，男，1957年11月26日出生，汉族，陕西关爱康复医院有限公司执行董事兼总经理，住碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘瑾，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨扬，男，该公司员工，住西安市灞桥区。   被告：陕西关爱康复医院有限公司，住所地西安市新城区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3209。   法定代表人：马向涛，董事长。   委托诉讼代理人：刘瑾，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨扬，男，该公司员工，住西安市灞桥区。   第三人：西安市第四医院，住所地西安市新城区，统一社会信用代码：12610100437204372R。   法定代表人：李兴洲，该院院长。   委托诉讼代理人：孟凡钦，男，西安市第四医院医务科主任，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：郭辉，男，西安市第四医院总务科副科长，住西安市新城区。   原告毕盛与被告张湛羿、荣海浪、马向涛、陕西关爱康复医院有限公司（以下简称关爱医院）、第三人西安市第四医院（以下简称第四医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告毕盛及其委托代理人鹿军波、李静，被告张湛羿委托代理人李**喜、杨丽丽，被告马向涛与关爱医院共同委托代理人刘瑾、杨扬，第三人四医院委托代理人孟凡钦、郭辉到庭参加诉讼，被告荣海浪无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理,本案现已审理终结。   原告毕盛向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告张湛羿与荣海浪签订的租赁关系及授权委托书；2. 本案被告向原告支付2019年5月至2020年5月一年的房租209707.68元；并由被告承担本案诉讼费。事实理由：2019年5月4日，其向河北神珠重工机械制造有限公司购买了位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX室（不动产单元号610102009025GB00007F00010139，面积为138.39平方米）和1幢10427室（不动产单元号610102009025GB00007F00010148，面积为197.68平方米）。该房产原为被告荣海浪所有，河北神珠重工机械制造有限公司通过法院强制执行后以物抵债取得该房产。2019年5月10日，其取得了上述两处房产的不动产权证书。其购买上述房产后，即向第三人（房产目前实际承租人）要求支付2019年至2020年的租金，但第三人称其房产由被告关爱医院出租，其无权收取租金。另，第三人称已经根据转租协议的约定向被告关爱医院缴纳了2019年5月至2020年5月的房租。经其多方了解得知，2012年被告荣海浪向被告张湛羿出具《授权委托书》授权其转租涉案房产，收取租金；2013年，被告张湛羿将涉案房产转租给被告马向涛，用以创立开办被告关爱医院；2014年4月9日，被告关爱医院与第三人签订了《房屋租赁合同》，合同约定将西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层，证载建筑面积为3939.74平方米的房屋转租。租赁期限为2014年5月1日至2023年2月3日届满。房屋租金每平方米每月45元，每三年递增一次，每平方米每月增加7元，即第四年至第六年，每平方米每月房屋租金为52元，目前该合同已经履行至第五年，每平方米每月租金为52元。租金的支付方式为银行转账，每年支付一次，支付费用的时间为每年的4月30日。原告购买的上述房产属于该租赁合同租赁的房产的一部分。根据该《房屋租赁合同》的约定，原告要求按照该合同的约定支付从2019年4月30日至2020年4月30日的租金共计209707.68元。原告向被告关爱医院及其他被告主张租金，均不予支付。   被告张湛羿辩称，第一，原告非本案租赁合同关系当事人，根据合同的相对性原则，原告要求解除张湛羿与荣海浪之间早已经成立的租赁合同关系，系主体不适格。张湛羿与荣海浪之间的租赁合同关系本身并不影响原告对涉案房屋所有权的取得，原告作为合同以外的第三人无权要求撤销租赁合同。第二，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案原告取得涉案房屋的时间为2019年，系在张湛羿与荣海浪建立租赁合同关系之后，故原告应当承受张湛羿在先取得的承租权，且不得对张湛羿之合法使用进行阻挠。第三，张湛羿在原告取得涉案房屋之前，即已经履行完全部租金支付义务，因此原告不能要求张湛羿向其重复支付租金。故请求依法驳回原告的诉讼请求。   被告荣海浪未到庭，亦未提交答辩意见。   被告马向涛辩称，首先，马向涛系被告关爱医院法定代表人，故马向涛于2013年与被告张湛羿签订《租赁合同》的行为系职务行为。同时，关爱医院对马向涛对外签订《租赁合同》履行职务的行为予以认可。其次，法定代表人马向涛对外与张湛羿签订《租赁合同》，该合同项下的所有权利义务均由关爱医院实际履行。最后，马向涛与原告毕盛之间亦无任何合同关系。原告将马向涛列为本案被告系严重错误，马向涛并非本案适格被告，被告马向涛无需承担任何责任。   被告关爱医院辩称，第一，原告与关爱医院之间无任何法律关系，原告无权主张关爱医院向其支付房屋租赁费。第二，原告起诉状中关于租赁费的计算金额有误。第三，原告作为购买方，在买房时未尽注意义务，应承担由此产生的不利后果。   第三人第四医院认为：一、第四医院签订租赁合同合法有效，且第四医院已经履行付款义务。二、执行裁定未通知第四医院将房租支付给原告。三、原告无权要求第四医院支付租金。四、第四医院并不认可河北法院的民事裁定书，裁定适用法律错误。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对本案事实，本院认定如下：2011年2月1日，被告张湛羿与案外人田某某签订《借款合同》，约定被告张湛羿出借给田某某借款8355000元，借款期限为一个月。2011年7月2日，被告张湛羿（承租方）、荣海浪（出租方）与案外人田某某、贺某某（担保方）就涉案两处房屋分别签订《房屋租赁合同》，其中约定房屋租金每月为15元/㎡，房屋租金每年支付一次，支付时间为每年的12月25日，本合同履行期间担保人贺某某和田某某偿还被告张湛羿全部债务后，被告荣海浪可依法行使合同解除权。后被告张湛羿（甲方）、荣海浪（丙方）与案外人田某某（乙方）签订《补充协议》，约定：由于乙方拖欠甲方的借款未予归还，故2011年7月，甲、乙、丙三方与贺某某签订《房屋租赁合同》，将乙方的房屋出租给甲方，房租直接通过抵扣部分借款的形式予以支付。   后被告关爱医院马向涛为关爱医院事宜与被告张湛羿就涉案两处房屋分别签订《房屋转租合同》，约定：租赁期为壹拾年，租赁期从张湛羿向马向涛交付房屋后90天起算，日期为2013年2月4日，租赁期间于2023年2月3日届满。2014年4月29日，被告关爱医院与案外人第四医院就涉案两处房屋签订《房屋租赁合同》，约定第四医院自被告关爱医院处承租涉案两处房屋，租赁期间从2014年5月1日起算，租赁期间于2023年2月3日届满。房屋租金每平方米每月为45元，每三年递增一次，每平方米每月增加7元，即合同履行的第四年至第六年内，每平方米每月租金为52元整。经查，被告马向涛系被告关爱医院的法定代表人。    另查明，原告毕盛2019年5月与河北神珠重工机械制造有限公司签订涉案两套房屋的《西安市存量房买卖合同》，原告毕盛在购买房屋前仅通过西安市房管查询房屋所有权权属，未通过其他途径调查房屋租赁情况等，2019年5月10日，原告取得涉案两处房屋的不动产权登记证书。   本院认为，被告张湛羿与被告荣海浪、案外人田某某间的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，无违反法律法规强制性规定，各方当事人应当予以履行。被告张湛羿依据该《房屋租赁合同》享有合法转租权。后被告张湛羿与被告马向涛签订的《房屋转租合同》，被告关爱医院与案外人第四医院签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。就原告要求解除被告张湛羿与荣海浪签订的租赁关系及授权委托书之主张，因原告非合同当事人，且根据买卖不破租赁之基本原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告作为房屋受让人，应当承受涉案房屋上已经存在的租赁关系，故对原告要求解除租赁关系及授权委托书之主张，本院不予支持。同时，原告主张的45元/平价格系关爱医院就深业大厦整体装修改造后的租赁价格，关爱医院亦投入诸多成本，原告毕盛在购买房屋前未能详尽调查房屋租赁情况，原告要求被告支付2019年5月至2020年5月一年的房租209707.68元之主张，本院部分予以支持，房租应当按照被告张湛羿与被告荣海浪、案外人田某某间的《房屋租赁合同》调整为60492.6元。另在保护各租赁人租赁权的同时，原告作为房产产权人，其房租收益权亦应同时予以保护，故被告荣海浪作为原房产产权人应向原告承担给付房租责任，同时被告张湛羿、关爱医院应承担连带给付责任。被告马向涛抗辩理由成立，原告要求被告马向涛承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：   一、被告荣海浪于本判决生效之日起十日内向原告毕盛给付2019年5月至2020年5月一年的房屋租金60492.6元。   二、被告张湛羿、陕西关爱康复医院有限公司对此承担连带给付责任。     三、驳回原告毕盛其余诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4446元、诉讼保全申请费1568元、财产保险服务费1000元，公告费400元，合计7414元，由原告毕盛承担4943元，被告荣海浪承担2471元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审判长  赵文涛   审判员  韦东   人民陪审员  李亚军       二〇二〇年六月二十九日       法官助理 周婷   书记员 杨东梅          1