广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7027号上诉人（原审原告）：深圳市卓力得能源发展有限公司，住所地深圳市福田区民田路兴业银行大厦2402，统一社会信用代码91440300306140196Q。法定代表人：徐惠茜，执行董事。委托诉讼代理人：周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪丽娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄学平，男，汉族，1964年6月13日出生，身份证住址广东省龙川县，委托诉讼代理人：王伟军，广东深展律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴光锋，男，汉族，1984年9月1日出生，身份证住址湖北省罗田县，被上诉人（原审第三人）：深圳市金恒兴盛世广告标识有限公司，住所地深圳市龙岗区宝龙街道同心社区新布村新布路**，统一社会信用代码914403003496912384。法定代表人：王继伟，执行董事。上诉人深圳市卓力得能源发展有限公司（以下简称卓力得公司）因与被上诉人黄学平、吴光锋、深圳市金恒兴盛世广告标识有限公司（以下简称金恒兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初9033号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卓力得公司的上诉请求为：1.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的下列诉讼请求：（1）确认被上诉人黄学平与案外人深圳市高登工艺制品有限公司（以下简称高登公司）于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月28日解除；（2）被上诉人黄学平立即腾退并向上诉人返还位于深圳市龙岗区龙东村下井的住宅共五层[产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0027106号]与下井一村私宅[产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0028462号]，并将该两栋房屋恢复原状；（3）被上诉人黄学平向上诉人支付2016年8月26日起至2016年9月30日期间的房屋租金共计6000元（每月租金标准5000元）；（4）被上诉人黄学平向上诉人支付逾期支付租金的滞纳金2173.84元（暂计至2017年5月8日，最终计至实际付清之日止）；（5）被上诉人黄学平向上诉人支付自2017年3月29日起至腾退之日的房屋占有使用费8333.67元（按双倍租金计算，暂计至2017年5月8日，最终计至实际腾退之日止）；（6）吴光锋、金恒兴公司对被上诉人黄学平上述义务承担连带责任。2.判令由黄学平、吴光锋、金恒兴公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院既已认定信息查询单和第一组张照片的证据效力，前述证据已经证明被上诉人将出租住宅的多层房间改作生产加工用途的事实，且被上诉人黄学平在第一次庭审中自认了改变房屋用途的事实，一审法院却又矛盾地认为改变房屋用途这一解约事由的证据不充分从而认为该解约事由不成立，属于事实认定有误，应该改判租赁合同已解除。1.一审法院认定信息查询单及第一组照片的证据效力，即应确认被上诉人将房屋用途由住宅改变为生产加工并进行危险加工作业危害消防安全的违约事由成立。2.新闻报道及第二、三组照片与第一组照片反映的事实一致，可以相互印证被上诉人改变涉案住宅用途并导致该住宅被消防部门查封的事实，依法应当采信。3.被上诉人黄学平已经自认改变房屋用途的事实。二、根据“谁主张谁举证”的证据规则，被上诉人黄学平依法应当承担原产权人高登公司知道或应当知道其转租的举证事实，但其并未提供任何证据即应承担举证不能的法律后果，认定高登公司并不知道其转租行为；实际上，其转租行为直至2017年3月16日，上诉人委托律所发送律师函时才知悉，上诉人已在律师函中及时提出了书面异议，并未超过6个月的异议期，原审法院据此认为出租人未对其转租行为提出异议，属于事实认定和法律适用错误，依法应当改正，据此确认租赁合同已经解除。1.被上诉人黄学平主张高登公司知道或应当知道其转租，但未提供任何证据证明，即应承担举证不能的法律后果，认定高登公司并不知道其转租行为。2.上诉人在2017年3月取得产权登记并知悉被上诉人黄学平转租情况后，已经在当月通过律师函的方式，向黄学平提出了异议，明确表示不同意其擅自对外整体转租，指出因其存在诸多违约行为，据此解约依据充分。三、关于被上诉人是否逾期支付租金的认定，被上诉人黄学平提交的2016年7-9月交租凭证，结合拍卖公告的公示公信效力，可以证明最迟在2016年10月，其已经知道涉案住宅发生产权变更，因而未再向原产权人交租；而且被上诉人提交的证据2、3微信聊天记录可以证明上诉人早在2016年底即主动联系被上诉人，告知了上诉人作为新产权人的信息及联系地址，要求其前来洽谈，但被上诉人拒不洽谈，也拒不交租，至2017年3月补交为时已晚，拖欠租金已达半年多，属于恶意违约，完全构成拖欠租金达一个月以上的解约事由，一审法院认为被上诉人收到解约律师函时不存在逾期支付租金的行为，明显属于事实认定有误，依法应当改正。四、一审法院认为上诉人解约通知中，仅列出被上诉人三项违约行为，对于未列出的违约行为，包括拖欠各费用达5000元以上等事由不予审查，属于事实认定有误。五、解约律师函在列明解约依据时，分别列出了《合同法》第九十四条等法律规定以及租赁合同相关约定，系同时行使法定解除权和约定解除权，一审法院仅对约定解除权进行审查，而未对法定解除权同时进行审查，属于法律适用错误，依法应当纠正。具体上诉理由详见上诉状及二审调查询问笔录。被上诉人黄学平辩称：与其一审答辩意见一致，即：一、黄学平和案外人高登公司签订《房屋租赁合同》合法有效，双方应依法履行合同约定的义务；二、上诉人通过司法拍卖取得涉案房产的产权，根据买卖不破租赁的原则，黄学平和案外人高登公司签订的《房屋租赁合同》对上诉人有约束力，上诉人有义务继续履行合同约定的出租人义务，无权单方面解除合同；三、上诉人通过法院拍卖租赁房屋的产权后，依法有义务履行房屋主体变更的通知义务，通知承租人产权变更和收取房租、水电费的账号等变更事项，在通知到达承租人前，租金交付迟延的责任应当由上诉人承担；上诉人擅自变更水电开户资料，导致水电费缴交延迟，责任应由上诉人承担；四、黄学平收到上诉人的书面通知和获取相关账号后，已书面表达不同意解除合同、要求继续承租的意见，且黄学平已足额补交水电费和房屋租金并一直依约履行合同义务；五、原合同约定部分租赁房屋可用于商业用途，黄学平系依约使用涉案房屋，高登公司未就此提出任何异议，黄学平亦未造成涉案房屋的任何损失；六、高登公司已书面同意黄学平可以转租，该书面意见构成对原租赁合同的变更，高登公司在租赁期间长达三年中亦未就黄学平的转租行为提出过任何异议，根据相关司法解释，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在6个月内未提出异议的，出租人据此要求解除合同的，法院应不予支持。综上所述，上诉人要求解除合同等诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。被上诉人吴光锋、金恒兴公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。卓力得公司的一审诉讼请求为：一、确认黄学平与案外人高登公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月28日解除；二、黄学平及吴光锋、金恒兴公司立即腾退并向卓力得公司返还位于深圳市龙岗区龙东村下井的住宅共五层[产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0027106号]与下井一村私宅[产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0028462号]，并将该两栋房屋恢复原状；三、黄学平向卓力得公司支付2016年8月26日起至2016年9月30日期间的房屋租金共计6000元；四、黄学平向卓力得公司支付逾期支付租金的滞纳金2173.84元（暂计至2017年5月8日，最终计至实际付清之日止）；五、黄学平向卓力得公司支付自2017年3月29日起至腾退之日的房屋占有使用费8333.67元（按双倍租金计算，暂计至2017年5月8日，最终计至实际腾退之日止）；六、黄学平向卓力得公司支付2016年8月28日至2017年3月22日期间的水费、污水处理费、垃圾处理费共计5985.52元（暂计至2017年3月22日，最终计至实际付清之日止）；七、黄学平承担本案全部诉讼费（包括案件受理费及公告费等）；八、吴光锋、金恒兴公司对上述义务承担连带责任。一审判决主文：一、黄学平于判决生效之日起三日内向卓力得公司支付承租房屋2016年8月28日至2016年10月27日期间的水费、污水处理费、垃圾处理费共计1787.21元；二、吴光锋、金恒兴公司对黄学平的上述义务承担连带责任；三、驳回卓力得公司的其余诉讼请求。一审受理费362元，由卓力得公司承担344元，黄学平承担18元。本院二审审理期间，上诉人卓力得公司提交了2017年8月7日深圳市龙岗区规划土地监察局对涉案房屋使用人签发的《责令停止违法行为通知书》，用于证明上诉人发函解除《房屋租赁合同》后，各被上诉人不仅不纠正其违法违约行为，反而变本加厉，未经许可擅自进行违法建设，私自搭建围墙等建筑物、构筑物，被规划国土部门责令停止违法行为。被上诉人黄学平质证认为，该证据不符合法律规定的举证规定，且与被上诉人不存在关联性，对真实性亦不予认可。上诉人卓力得公司向本院申请调查以下证据：一、2017年6月22日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队对被上诉人金恒兴公司就深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区龙南路281号住宅作出的临时查封决定书或具有同等效力的文件；二、2017年8月7日，深圳市龙岗区规划土地监察局对位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区龙南路281号住宅的违法建设行为人作出的责令停止违法行为通知书或具有同等效力的文件。本院经审查认为，卓力得公司起诉请求确认涉案《房屋租赁合同》于2017年3月28日解除，其二审提交的证据以及申请调查取证的内容均形成于该日期之后，不影响本案基本事实的认定，且其并未在一审举证期限届满前申请法院调取证据，故本院对其二审提交的证据不予采纳，对其调查取证申请不予准许。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明：案外人高登公司作为甲方出租方与黄学平作为乙方承租方签订的《房屋租赁合同》补充条款约定：1.两栋房屋未申请市水电，乙方需自行解决。2.两栋房屋基础设施及消防设施很不完善，乙方需自行完善。3.两栋房屋内的垃圾，乙方需自行清理。以上所产生的一切费用，乙方自行承担。黄学平提供的微信聊天记录显示：卓力得公司一方人员李月光（以下简称李某）通过了黄学平一方人员郑老板（以下简称郑某）的朋友验证请求，郑某问李某“你手头现在有哪些证据证明可以提供一下的吗？高登那边还不确认。”李某回复“他那边很清楚的，是债务纠纷查封的，罗湖法院查封的，在香蜜湖国土交易中心拍卖的，都可以查的到。这月中旬我会带着手续过去的。”后李某于2016年9月22日要求郑某把原来的租赁合同拍照发给李某，郑某要求李某发手续证件等合法有效证件，李某问郑某“拍卖成交确认书不合法吗？”、“什么是合法有效证件？”、“你能提供你是这两栋楼包租客的证明吗？如果不能就免谈。”郑某向李某发送了租赁合同图片。2016年11月7日，卓力得公司一方人员罗熊飞（以下简称罗某）通过了郑某的朋友验证请求，郑某向罗某发送了租赁合同图片，罗某要求郑某“你们自己去找法院谈吧”、“公司拍卖的时候法院没人提供这些的”、“要不你带上资料到公司来看一下，兴业银行大厦2401”，次日，罗某向郑某发送合同条款图片称“这几条你们都违反了，合同已经无效了”，郑某称“没违反。你要是抱着这样的心态，那没得谈。”罗某称“你不到公司谈，公司不会和你谈的”。卓力得公司向黄学平发出解除合同的《律师函》[(2017)盈深圳律函字第497号]载明“裁定生效后，委托人（即卓力得公司）曾多次联系贵方沟通租赁相关事宜，但贵方先行拖延多月，后一直置之不理，至今未向委托人支付分文租金；除此之外，还存在多项违约行为，包括擅自将龙东两栋房屋整体对外转租，违法改变房屋用途--将住宅用作危险加工作业，致使房屋存在极大的消防安全隐患等。”“承上所述，贵方（即黄学平）存在多项严重违约行为，且经我方（即卓力得公司）多次联系，仍一直拒绝沟通、改正，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条等规定及原租赁合同的约定，我方现正式通知解除贵我双方之间的租赁关系，原租赁合同自本函件到达贵方时解除。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于一审判决的第一、二判项，即被上诉人黄学平向上诉人卓力得公司支付承租房屋2016年8月28日至2016年10月27日期间的水费、污水处理费、垃圾处理费共计1787.21元，被上诉人吴光锋、金恒兴公司对黄学平的上述义务承担连带责任，各方均未提出异议，本院予以确认。根据卓力得公司的上诉请求，本案二审争议的问题为：1.涉案《房屋租赁合同》是否已于2017年3月28日解除；2.黄学平应否向卓力得公司腾退并返还涉案房屋，并将涉案房屋恢复原状；3.黄学平应否向卓力得公司支付2016年8月26日至2016年9月30日期间的租金、逾期支付租金的滞纳金、自2017年3月29日起至腾退之日的房屋占用费；4.吴光锋、金恒兴公司应否对黄学平上述支付义务承担连带责任。对此，卓力得公司要求黄学平腾退并返还涉案房屋、将房屋恢复原状以及支付房屋占有使用费的诉讼请求如需获得支持，均以其要求确认黄学平与案外人高登公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月28日解除的诉讼请求成立为前提；卓力得公司要求黄学平支付2016年8月26日至2016年9月30日期间的租金以及逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求能否获得支持，亦涉及对2017年3月28日黄学平收到卓力得公司发出的解除合同通知时是否存在逾期支付租金的违约行为的认定。因此，本案的争议焦点关键在于卓力得公司有关涉案租赁合同已于2017年3月28日解除的主张是否成立。案外人高登公司与黄学平于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。在合同履行期间，涉案房屋的所有权发生变动，卓力得公司通过司法拍卖方式依法取得涉案房屋产权，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。卓力得公司作为变动后的涉案房屋所有权人即取得出租人的法律地位，应继续履行《房屋租赁合同》。卓力得公司主张，因黄学平存在违反涉案租赁合同第十七条第一、二、三、六项约定的情形，故发函要求解除合同，涉案租赁合同已于2017年3月28日解除，其解约律师函在列明解约依据时，分别列出了《合同法》第九十四条等法律规定以及租赁合同相关约定，系同时行使法定解除权和约定解除权。关于卓力得公司行使约定解除权是否成立的问题。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《房屋租赁合同》第十七条约定：“因下列情形之一的，甲方（即出租方）有权解除合同并收取乙方（即承租方）已交纳的保证金，由此造成甲方损失的，乙方还需另行向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金达一个月以上；（二）乙方所欠各费用达5000元以上；（三）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的……（六）未经甲方书面同意，乙方将出租房屋整体转租他人。”解除权属于形成权，应以当事人发出的解除通知上载明的解除理由审查其单方行使解除权是否成立。根据卓力得公司向黄学平发出解除合同的书面通知即《律师函》[(2017)盈深圳律函字第497号]，其中仅载明黄学平存在逾期支付租金、擅自将涉案房屋整体对外转租及违法改变房屋用途等违约行为，并不能反映出卓力得公司主张的黄学平所欠各项费用达5000元以上的理由。故卓力得公司在本案诉讼中主张其通知解除合同的理由包含黄学平拖欠各项费用达5000元以上，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信，仅就2017年3月28日黄学平收到卓力得公司发出的上述《律师函》时是否存在逾期支付租金、擅自将涉案房屋整体对外转租及违法改变房屋用途等三项违约行为符合双方约定的解除租赁合同条件进行审查，并无不当。根据法定的证据规则，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，故本案应由卓力得公司对黄学平存在前述违约行为的事实承担举证责任。对于卓力得公司发出解除通知时黄学平是否存在前述三项违约行为致解除合同的条件成就的问题，本院评析如下：第一，黄学平是否存在逾期支付租金的违约行为。根据黄学平与高登公司签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋月租金总金额5000元，黄学平应于每月10日前向高登公司交付租金。对于房屋租赁合同在履行期间发生所有权变动如何继续履行事宜的处理，在一般的附带租约的房屋交易中，买卖双方会与承租人办理租约交接，通知承租人向新业主支付租金，而在拍卖的情况下，原业主一般不会向承租人履行通知义务，新业主应当履行上述通知义务。在本案中，卓力得公司于2016年7月29日通过司法拍卖方式购买涉案房屋，深圳市罗湖区人民法院于2016年8月26日依法裁定涉案房屋过户至卓力得公司名下，卓力得公司在购买涉案房屋后，即应当通知承租人所有权变动情况，通知承租人支付租金并提供租金收款账户，与承租人协商办理租赁合同交接手续。从双方履行合同的过程分析，首先，根据卓力得公司确认真实性的黄学平提供的微信聊天记录可知，卓力得公司与承租人最初进行沟通时，承租人即表示原所有权人高登公司对于产权变动尚不予确认，要求卓力得公司提供其取得涉案房屋产权的相关证明文件，卓力得公司并未及时出示载明其竞买取得房屋产权的执行裁定书，亦没有作出继续履行原有的租赁合同并要求承租人向其支付租金的意思表示。其次，黄学平于2016年12月14日向卓力得公司发出《关于继续履行房屋租赁合同的函》，要求卓力得公司尽快提供银行账户等有关收款信息以便黄学平及时缴纳房租、水电等费用，协商解决双方分歧，恳请卓力得公司不要单方擅自停水、停电，该函表明黄学平有继续履行租赁合同支付租金义务的意愿，卓力得公司收函后并未向黄学平提供收款账户。再次，2017年3月3日，涉案房产登记于卓力得公司名下，卓力得公司于2017年3月17日向黄学平发出律师函正式通知其已取得涉案房屋的产权，并在该律师函中指出黄学平未向其支付租金，存在上述三项违约行为，要求黄学平与其沟通后续租赁事宜，卓力得公司在该份律师函中亦未提供租金收款账户。卓力得公司作为涉案房屋新的所有权人怠于行使通知义务，应承担相应的法律责任，且本案现有证据无法证明卓力得公司在竞买取得房屋产权后已及时向承租人出示办理租赁交接手续的必要资料，卓力得公司也未举证证明其已通知黄学平向其交租而黄学平拒绝向其履行义务。至于卓力得公司要求黄学平支付租金及滞纳金的诉讼请求，其中对于2016年7月至9月期间的租金，黄学平提交了高登公司开具的《收款收据》证明其已于2016年9月10日向高登公司支付2016年7月至9月租金15000元，卓力得公司虽对此不予认可，但未提交证据予以反驳，故一审法院对该事实予以认定并无不当。黄学平抗辩主张其已依约支付涉案房屋2016年7月至9月租金，合法有理，本院予以采信。对高登公司多收取的租金部分，卓力得公司可另循法律途径主张，其诉请黄学平支付2016年8月26日至2016年9月30日的租金6000元及相应的滞纳金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。对于2016年10月至2017年3月期间的租金，案外人谢志生于2017年3月31日向卓力得公司支付30000元，卓力得公司主张该款项为前述期间的房屋租金及房屋占有使用费，黄学平则主张为前述期间的房屋租金且不存在违约的行为。对此本院认为，如上所述，卓力得公司怠于履行通知义务，于2017年3月27日向黄学平发出《律师函》才告知其收款账户，黄学平于次日收到该《律师函》，随即于2017年3月31日将2016年10月至2017年3月期间的租金支付至卓力得公司告知的账户，属于合理期间，卓力得公司据此主张黄学平逾期支付该期间的租金并诉请黄学平支付相应的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，由于卓力得公司作为涉案房屋新的所有权人怠于行使通知义务，未及时通知黄学平向其支付租金并提供收款账户，导致黄学平不能及时向卓力得公司支付租金，这些行为的发生，并非黄学平自身原因造成，黄学平在获取卓力得公司账户信息后即在三日内支付了租金，系在合理期限内履行付款义务，并不构成逾期支付租金。卓力得公司于2017年3月27日以黄学平逾期支付租金为由书面通知解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持卓力得公司的主张，处理正确。第二，黄学平是否存在擅自将房屋整体转租的违约行为。根据黄学平与案外人高登公司签订的《房屋租赁合同》第十四条约定，出租人同意黄学平在不超过原租赁合同期限下，可将房屋出租经营，但不得整体转租第三者。卓力得公司提交的案外人蓝永华与吴光锋于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物与涉案房屋相同，黄学平认可该证据的真实性，主张蓝永华为其合伙人，其代表黄学平对外签订分租合同，不存在违约情形，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故一审法院采信卓力得公司的主张，认定黄学平存在将涉案房屋整体转租的事实，并无不当。黄学平主张原所有权人高登公司同意其将涉案房屋对外整栋或部分转租，提交了《房屋转租申请书》复印件及照片予以证明，卓力得公司对该证据不予认可，认为该申请书应由黄学平保管，黄学平未能提交原件不符常理，无法排除伪造或补盖印章的可能性。对此，本案现并无证据证明《房屋转租申请书》系伪造的或高登公司对该申请书内容提出异议，黄学平在一审第一次庭审结束后提交调查取证申请，申请一审法院查证前述申请书所载内容的真实性及高登公司在黄学平承租期间从未就租赁事项提出过异议的事实。一审法院以黄学平该申请超出法定期限为由不予准许，并认定黄学平提交的《房屋转租申请书》为复印件及照片，未能提交原件予以核对，依法不能单独作为认定案件事实的依据。黄学平又主张涉案房屋的原所有权人高登公司未对其转租行为提出异议，应视为同意转租。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。高登公司与黄学平签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年12月1日起至2026年11月30日，合同签订后高登公司即交付了涉案房屋，黄学平在承租涉案房屋后于2015年3月就有转租行为，本案并无证据证明高登公司对黄学平的上述转租行为提出异议。同时，卓力得公司在2016年7月29日竞买涉案房屋时即应当了解涉案房屋的现状及租赁情况，且在竞买取得房屋后曾与承租人联系，2016年8月26日深圳市罗湖区人民法院裁定涉案房产过户至卓力得公司名下，卓力得公司上诉主张其于2017年3月才知悉转租情况缺乏相应证据证明，其直至2017年3月16日才第一次向黄学平发出律师函并对转租行为提出异议。因此，卓力得公司以黄学平存在擅自将房屋整体转租的违约行为为由主张解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持卓力得公司该项主张，并无不当。第三，黄学平是否存在违法改变房屋用途的违约行为。高登公司与黄学平签订的涉案《房屋租赁合同》约定，高登公司将房屋出租给黄学平作为住宅（首层可作商业用途使用），承租期间黄学平保证符合国家有关消防安全规定。卓力得公司提交的蓝永华作为甲方即出租方与吴光锋作为乙方即承租方签订的《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方作宿舍使用，一楼作为铺面及加工合法使用，乙方保证符合国家有关消防安全规定。卓力得公司主张黄学平存在违法改变房屋用途的违约行为，就此提交了金恒兴公司的《深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单》、涉案房屋照片三组以及新闻报道《广告招牌加工厂暗藏居民楼被查封》的网上截图打印件。黄学平对前述第二、三组照片及新闻报道的网上截图打印件的真实性不予认可，卓力得公司未能提交证据进一步证明新闻报道《广告招牌加工厂暗藏居民楼被查封》的网上截图打印件以及第二、三组照片的真实性，黄学平对此不予认可，故一审法院对该部分证据效力不予确认并无不当。前述照片拍摄时间及新闻报道记载的因消防隐患被查封的事件均发生在卓力得公司发出解除合同的《律师函》之后，显然不能据此作为卓力得公司提出解除合同的事实依据。黄学平确认上述信息查询单及第一组张照片的真实性、合法性，一审法院对该部分证据的证据效力予以认定，但该部分证据均不能充分有效地证明黄学平在2017年3月28日收到卓力得公司发出的书面解除合同通知时存在违法改变出租房屋用途的违约行为，故卓力得公司据此主张涉案《房屋租赁合同》已于2017年3月28日解除，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。关于卓力得公司行使法定解除权是否成立的问题。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，卓力得公司发出解除合同的《律师函》的理由并未载明存在何种可以解除合同的法定情形而行使法定解除权，从该律师函中“至今未向委托人支付分文租金；除此之外，还存在多项违约行为”、“承上所述，贵方存在多项严重违约行为，且经我方多次联系，仍一直拒绝沟通、改正，已构成根本性违约。根据《合同法》第94条等规定及原租赁合同的约定，我方现正式通知解除贵我双方之间的租赁关系。”的表述亦无法明确反映出卓力得公司系行使法定解除权。卓力得公司上诉主张其根据《合同法》第九十四条第三、四项规定有权行使法定解除权，如上所述，卓力得公司有关黄学平拖延支付租金的主张不成立，本案亦不存在黄学平迟延履行债务或者有其他违约行为致使卓力得公司不能实现合同目的的情形，故卓力得公司有关其行使法定解除权的理由不成立，本院不予支持。综上，2017年3月28日黄学平收到卓力得公司发出的解除合同通知时，卓力得公司提出黄学平存在逾期支付租金、擅自将涉案房屋整体对外转租及违法改变房屋用途等违约行为符合租赁合同约定的解除条件的主张缺乏事实和法律依据，黄学平亦未影响卓力得公司实现合同目的，不存在卓力得公司可行使法定解除权的根本违约情形。因此，卓力得公司发出的解除合同律师函不产生解除合同的法律效力，双方应继续履行涉案《房屋租赁合同》。卓力得公司诉请确认涉案合同已于2017年3月28日解除，依据不足，本院予以驳回。卓力得公司据此诉请黄学平腾退、返还涉案房屋，并将涉案房屋恢复原状以及支付房屋占有使用费等，于法无据，一审法院一并予以驳回并无不妥，本院予以确认。需要指出的是，合同双方在履行合同过程中应当遵循诚实信用原则，遵守法律、行政法规，尊重社会公德，积极、妥善地协商解决合同履行中出现的争议问题。当事人如发生新的违约行为致使合同约定的解除条件成就或出现符合法定解除条件的新的事实，可另循法律途径解决。综上所述，卓力得公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由上诉人深圳市卓力得能源发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 艳 贝审判员 许 海 锚审判员 刘   燕二〇二〇年六月十九日书记员 陈波(兼)