江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1345号原告：高山,男，1985年12月21日生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。原告：张芝菲，女，1988年2月15日生，汉族，住江苏省连云港市开发区。委托诉讼代理人：朱然、邱艳（受高山、张芝菲共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：奚冬明，男，1970年10月2日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：陈坤群，女，1972年12月13日生，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：奚成凯（系陈坤群儿子），男，1994年10月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告高山、张芝菲与被告奚冬明、陈坤群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月17日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告高山、张芝菲及其共同委托诉讼代理人朱然，被告奚冬明、陈坤群及陈坤群的委托诉讼代理人奚成凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高山、张芝菲向本院提起诉讼请求：1、判令二被告支付违约金31920元（以1140000元为基数，自2020年2月1日起至2020年3月27日止，按照每日万分之五标准计算）；2、判令二被告赔偿律师费损失36000元；3、判令二被告赔偿居间服务费损失22800元。事实和理由：2019年11月16日，高山、张芝菲与奚冬明、陈坤群签订《房屋买卖业务签订文件合订本》1份，约定奚冬明、陈坤群将其所有的座落于无锡市新吴区硕放街道香墅嘉苑50号603室房屋作价1140000元出售给高山、张芝菲，同时，双方约定二被告应于2020年2月1日将案涉房屋交付给原告，并同时办理物业交割手续。但二被告未按照上述约定完成交付义务，已构成违约。2020年3月9日，原告发函通知二被告要求解除合同。但现案涉房屋已完成过户、交付事宜，故仅要求二被告承担逾期交付的违约责任。奚冬明、陈坤群答辩称，1、二被告实际居住在苏州地区，合同虽约定2020年2月1日交付房屋，但受新冠疫情影响，二被告无法按照合同约定的时间前往位于无锡地区的案涉房屋处，进行房屋交付；2、双方在签订及履行合同过程中，二被告多次向原告及中介表示，应在过户手续完成后再履行房屋交付义务，但因原告的贷款审批迟迟未通过，导致过户手续延迟办理；后在中介协调下，双方均同意结清房款、贷款通过后再过户交房。实际上，案涉房屋的贷款审批于2020年3月24日才通过，二被告同日即协助原告办理了过户手续，并约定2020年3月25日进行房屋交付；3、二被告一直积极履行相应义务，不存在违约情况，且疫情影响导致未能按照合同约定时间交付房屋的，属不能归责于二被告之责任，故二被告不应承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查双方当事人提供的房屋买卖业务签订文件合订本、收款收据、转账凭证、个人结算业务申请书、微信聊天记录、短信记录、房屋买卖合同解除告知函等证据，查明确认事实如下：陈坤群、奚冬明作为出卖人（甲方）与高山、张芝菲作为买受人（乙方）曾签有《房屋买卖业务签订文件合订本》1份，约定：1、甲方将香墅嘉苑50-603房屋作价1140000元出售给乙方，其中房屋成交价格为1120000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为20000元；2、购买方于2019年11月16日支付定金10000元，于2019年12月15日前支付首付款420000元；乙方拟贷款金额为700000元，双方于2019年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；3、买卖双方应当在2020年2月1日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割金，甲乙双方办理物业交割当日，签署物业交割确认书后，由乙方自行划转至甲方；4、出售方应当于2020年2月1日将该房屋交付给购买方，该房屋交付时，应当履行下列手续：1）出售方与购买方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接家私清单所列物品；2）买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3）移交该房屋房门钥匙；另，合同第十四条对需要随房屋一并交付购买方的附属设施进行了列明；5、买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约金主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。另外，就案涉房屋买卖，高山、张芝菲与无锡市琸阳房产经纪有限公司达成居间服务关系，并支付佣金22800元。2019年11月16日，原告通过转账方式向被告支付定金10000元，奚冬明、陈坤群出具相应收据，确认收到定金10000元。2019年12月12日，张芝菲通过银行转账方式向陈坤群支付首付款420000元。2019年12月18日，陈坤群出具相应收款收据，确认收到该420000元款项。张芝菲主张其在2020年3月9日向被告邮寄房屋买卖合同解除告知函1份，其上载明因房屋未能按约在2020年2月1日交付，被告构成根本违约，要求解除合同并由被告承担相应违约责任。但根据快递信息显示，被告未实际领取该邮件。2020年3月11日，其再通过短信方式向陈坤群发送上述房屋买卖合同解除告知函。二被告表示，其确收到原告通过短信方式发送的房屋买卖合同解除告知函，经与中介协商后，双方同意继续履行合同。庭审中，双方确认实际贷款金额为680000元，该笔贷款于2020年3月24日审批通过，双方于同日办理房屋过户手续。双方约定于2020年3月25日进行房屋交付，同日，张芝菲一方向陈坤群一方支付购房尾款20000元及物业交割金10000元，并完成了部分房屋交割工作，但仍未交付钥匙。该晚，被告询问原告地址，欲向原告邮寄钥匙。2020年3月27日，案涉房屋的钥匙通过邮寄方式交付至中介公司处。同时，双方当事人明确案涉房屋的买卖、过户、交付事宜已履行完毕，双方现仅针对被告是否迟延交付房屋并构成违约存有争议。就此，原告提供张芝菲与陈坤群微信记录截图，1、2020年2月9日，张芝菲询问陈坤群：大姐，我是买硕放香墅佳苑房子的小张，您那边房客搬出来了吗？我们这边3月初就到期了。我们计划2月24日要进去打扫卫生，2月28日打算搬进去。陈坤群答复：我们苏州的人不好到无锡。这个租客肯定是跑了啊，知道我们不好过来。不好给你钥匙，到24号再说吧。现在我们如果到了无锡，再回苏州的，要在家待14天的。其实我没法过来，如果说到那两天再说，如果疫情稳定了（语音翻译）。2、2020年2月19日，陈坤群告知张芝菲称：那个房子已经空了，如果说你要到24号可以的，因为我不好过来。我如果说过来的话，我要隔离14天的（语音翻译）。3、2020年2月21日，张芝菲询问陈坤群：大姐，我想明天拿到钥匙，你看怎么给我了？陈坤群回复称：明天拿不到，我进不了小区。2020年2月21日，张芝菲询问陈坤群：你房客钥匙了，实在不行，你能帮寄出来？4、其后，张芝菲告知陈坤群称：大姐，我们合同上写着2020年2月1日交还给购买方，跟你沟通2次，没有结果。我也通过中介与你沟通，一直没有结果。目前我们给你选择机会赔偿我们这一个月的损失，按你们说的70元/天算+现在腾出房子，不然我们就按法律程序走，我们也是没有办法的，自己买的新房不给钥匙，自己租房子房东爸妈要从韩国回来，想在我们这里隔离，我们进退两难。陈坤群回复称：当时是啊，你是2月1日那个钱，他说要到账的，过户要过好的。你觉得你只要你去问中介好了，你不要跟我讲，你跟我讲那个钱还没给到位了吗？他说要过户，过好那个房子给你的，你现在是三月份了，你那个钱还没到位（语音翻译）。针对上述证据，奚冬明、陈坤群质证认为，其没有推脱交房，系因疫情影响导致其不能进入无锡地区，另外，二被告表示，2020年2月21日原告要求邮寄钥匙时，原告的贷款并没有审批通过，且原告未付清房款，所以没有答应原告邮寄钥匙。另查明，2020年3月5日，高山、张芝菲与北京市京师（无锡）律师事务所签订委托合同1份，约定由该所指派朱然代为处理诉讼事宜，代理费为36000元。2020年3月17日，高山、张芝菲诉来本院时，主张解除合同、返还已付购房款430000元并要求二被告支付违约金228000及律师费36000元。2020年4月10日，本院收到原告邮寄的变更诉请申请，主张由被告支付违约金31920元、赔偿律师费损失36000元及居间服务费损失22800元。本院审理认为，奚冬明、陈坤群向高山、张芝菲出售案涉房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系。《房屋买卖业务签订文件合订本》中虽约定房屋交付时间为2020年2月1日，但客观上，受新冠疫情影响，居住在苏州地区的二被告确不能在该时间段内进入无锡地区，即合同中关于房屋交付的约定确不能履行，双方当事人应就房屋交付事宜再行协商。本案中，2020年2月9日、2020年2月21日，张芝菲联系陈坤群要求交付房屋，陈坤群称“没法过来、进不了小区”，即双方对于房屋交付事宜的再行协商未能达成一致意见。2020年2月21日，张芝菲再次联系陈坤群要求其邮寄钥匙，但按照合同约定，房屋交付时，除移交钥匙外，还应履行对相关物品进行清点验收、记录水电气表读数、交接清单并签字等事项，该些交付事项应由双方当事人到场或委托代理人到场完成，即案涉房屋的交付义务不仅限于交付钥匙。根据前述约定，张芝菲此时仅要求交付钥匙的，属对合同中关于房屋交付约定的变更，被告未予同意并履行的，并无不当。即张芝菲据此主张被告构成根本违约的意见，本院不予采信。事实上，根据双方当事人陈述，可确认双方在贷款审批通过当日即办理案涉房屋过户的手续，并于2020年3月25日完成房屋部分交付事项，截至2020年3月27日，钥匙交付完毕。从上述履行行为，确不能认定被告怠于履行相应义务。故本院认为，结合双方实际履约行为、新冠疫情客观影响及合同对于房屋交付事项的具体约定等情形，双方未能在合同约定时间完成房屋交付的，确属不能归责于双方当事人之原因，故二被告不构成违约，不应承担相应违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回高山、张芝菲的诉讼请求。案件受理费减半收取1034元（此款已由高山、张芝菲预交），由高山、张芝菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  王 帆二〇二〇年六月三日法官助理  谭晋怡书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。