重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初2314号 原告：祝佩佩，女，1991年9月8日出生，汉族，住河南省滑县。 委托诉讼代理人：徐利蓉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 被告：周永昌，男，1985年3月10日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：罗敏，女，1986年8月12日出生，汉族，住云南省安宁市。 委托诉讼代理人：周永昌，男，系被告罗敏配偶。 第三人：李丙乾，男，1986年7月14日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。 第三人：重庆德安居网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道****附**，统一社会信用代码91500107MA5UUB0J2G。 法定代表人：熊杰。 原告祝佩佩与被告周永昌、被告罗敏、第三人李丙乾、第三人重庆德安居网络科技有限公司（以下简称德安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告祝佩佩的委托诉讼代理人徐利蓉、被告周永昌暨被告罗敏的委托诉讼代理人、第三人李丙乾的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。第三人德安居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告祝佩佩向本院提出诉讼请求：1.判决解除编号为XX的《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》、《房屋买卖合同补充协议书》；2.判决二被告退还定金50000元；3.判决二被告赔偿原告祝佩佩已支付的居间服务费13000元；4.判决二被告赔偿原告律师费5000元；5.判决二被告支付违约赔偿金184000元。事实和理由：2019年4月19日，原告祝佩佩与被告周永昌经第三人德安居公司介绍，就第三人李丙乾位于重庆市巴南区XX号房屋达成购买合意，被告周永昌向第三人德安居公司提供了第三人李丙乾的授权委托书、产权证复印件等资料。原告祝佩佩与被告周永昌、第三人德安居公司签订了编号为XX的《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》，合同约定了房价920000元、定金50000元（原告祝佩佩已支付）、解押取证、违约责任等。合同签订后，原告祝佩佩按约履行了义务，但被告周永昌未按约解押取证。经多次沟通，原告祝佩佩得知第三人李丙乾从未授权被告周永昌处理房屋，授权委托书系被告周永昌伪造。因被告周永昌以虚假委托人身份与原告祝佩佩签订合同，且未得到第三人李丙乾追认，导致合同无法继续履行。被告周永昌已构成违约，应承担相应违约责任。2019年12月18日，被告周永昌称被告罗敏与第三人李丙乾曾签订房屋购买合同，其有权转卖案涉房屋。经原告祝佩佩了解，第三人李丙乾与被告罗敏就案涉房屋存在纠纷，但一直未将房屋过户至被告罗敏名下。因二被告是夫妻关系，应共同承担责任。原告祝佩佩遂诉请如上。 被告周永昌、罗敏辩称，1.原、被告签订的房屋买卖合同可以继续履行，第三人李丙乾愿意出售房屋，只是在过户问题上存在分歧。如果原告祝佩佩愿意接受沟通，被告周永昌可以通过法定程序让第三人李丙乾继续履行买卖合同；2.关于未按约解押取证的问题，并非被告周永昌未解押取证，而是因为双方协议去银行还贷解押后原告祝佩佩未准时到场，因各方沟通问题导致解押失败；3.原告祝佩佩称被告周永昌伪造授权委托书不属实；4.被告罗敏与本案无关，其仅与第三人李丙乾签订了房屋买卖合同，案涉房屋系被告周永昌卖予原告祝佩佩；4.要求法院调整违约金，不同意原告祝佩佩的诉讼请求。 第三人李丙乾陈述称，第三人李丙乾未授权二被告出售房屋。被告罗敏未按照其与第三人李丙乾签订的《佳优家房地产经纪有限公司房地产买卖居间协议》约定支付340000元解押款，导致该合同未实际履行，第三人李丙乾保留追究其违约责任的权利。 第三人德安居公司无陈述意见。 原告祝佩佩围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《委托书》复印件，不动产权证书复印件、《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》，拟证明原告祝佩佩与被告周永昌、第三人德安居公司签订了合同； 2.《收条》、支付宝收支明细，拟证明原告祝佩佩向第三人德安居公司工作人员孙飞支付了定金50000元； 3.支付宝转账电子回单，拟证明原告祝佩佩向第三人德安居公司工作人员孙飞支付了中介服务费13000元； 4.银行收支明细、微信截图、浦发银行手机银行个人跨行汇款汇入回单、中国光大银行重庆江北支行对账单，拟证明原、被告协议改变了定金的支付方式； 5.《收条》，《房屋买卖合同补充协议书》，拟证明被告周永昌于2019年7月2日重新出具《收条》，并签订协议； 6.结婚证、定金收据，拟证明被告周永昌于2019年12月18日庭审中陈述被告罗敏与第三人李丙乾签订了购房合同； 7.2019年12月18日庭审笔录，拟证明二被告对案涉房屋无处分权； 8.《民事法律事务委托合同》及发票，拟证明原告祝佩佩已支付律师费5000元。 被告周永昌的质证意见为：对《委托书》复印件不予认可，对其余证据真实性无异议，银行收支明细中涉及被告周永昌和冉崇平的转款属实，但被告周永昌只收到定金40000元，如果合同继续履行，认可收到定金50000元；如果合同解除，只认可收到定金40000元。 被告罗敏的质证意见为：本案与被告罗敏无关，被告罗敏仅购买了第三人李丙乾的房屋，未参与案涉房屋买卖。 第三人李丙乾的质证意见为： 1.对证据1中委托书不予认可，对其余证据真实性无异议，但被告周永昌无权处分该房屋； 2.对证据2-5不清楚； 3.对证据6中结婚证的真实性由法院审查，对定金收据真实性不清楚，但第三人李丙乾收到被告罗敏支付的定金20000元属实； 4.对证据7的真实性无异议； 5.对证据8无异议。 被告周永昌、罗敏围绕抗辩意见依法举示了以下证据： 1.被告罗敏与第三人李丙乾签订的《房屋买卖合同》（复印件），拟证明被告周永昌可以选择房屋的登记权利人； 2.《光大银行零售授信业务批复》，拟证明房屋的按揭贷款已审核通过。 原告祝佩佩的质证意见为： 1.对证据1的真实性由法院核对原件后认定，原、被告签订合同时被告周永昌未向原告祝佩佩提供该份合同； 2.对证据2的真实性无法核实，但原告祝佩佩已按合同约定获得光大银行的按揭批复。 第三人李丙乾的质证意见为： 1.对证据1，该证据系复印件，如该合同与原件不一致，应以原件为准； 2.对证据2不清楚。 第三人李丙乾依法举示了以下证据：《佳优家房地产经纪有限公司房地产买卖居间协议》、《XX房地证XX字第XX号不动产权证书》，拟证明被告罗敏与第三人李丙乾于2019年3月5日签订协议，但被告罗敏未按约定支付解押款导致合同未实际履行，第三人李丙乾未授权被告罗敏处理房屋。 原告祝佩佩的质证意见为：对证据真实性无异议，二被告对案涉房屋无处分权，构成根本违约。 被告周永昌、罗敏的质证意见为：对证据真实性无异议，协议合法有效可以继续履行。 第三人德安居公司未举示证据，也无质证意见。 本院对各方当事人举示的证据认定如下：除原告祝佩佩举示的《委托书》、定金收据和被告周永昌、罗敏举示的《光大银行零售授信业务批复》无法核实真实性外，对其余证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合全案证据综合认定。 本院经审理认定事实如下：被告周永昌、罗敏系夫妻关系。2019年3月15日，被告罗敏与第三人李丙乾签订了《佳优家房地产经纪有限公司房地产买卖居间协议》，约定被告罗敏在第三人李丙乾处购买位于巴南区XX号房屋，房屋成交价格810000元，被告罗敏于协议签订时交纳定金20000元等。合同签订后被告罗敏向第三人李丙乾支付了定金20000元。双方在履行过程中发生争议，该协议未履行完毕，该房仍登记在第三人李丙乾名下。 2019年4月19日，被告周永昌以第三人李丙乾的名义（卖方）与原告祝佩佩（买方）、第三人德安居公司（经纪方）签订了《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》，主要约定：原告祝佩佩从第三人李丙乾处购买位于重庆市巴南区XX号房屋，不动产权证号为XX；房屋成交金额为920000元；原告祝佩佩于本合同签订之日起向第三人李丙乾支付履约定金50000元，在办理完产权转移登记后，定金转为购房款；原告祝佩佩于过户当日支付购房款70000元；原告祝佩佩向银行申请按揭款800000元作为购房款，此款项由银行支付给第三人李丙乾；本合同签订当日原告祝佩佩支付第三人德安居公司居间服务费13000元；第三人李丙乾须于2019年4月30日之前向银行预约提前还款相关手续并将银行审批的预约还款时间告知第三人德安居公司，因提前还款产生的违约金等由第三人李丙乾自行承担；原告祝佩佩、第三人李丙乾约定在银行按揭审批通过后3个工作日内共同到房屋所在地的土地房屋登记机构申请房屋权属转移登记手续并缴纳相关税费；第三人李丙乾承诺于收到银行尾款后3个工作日将该房屋按照附属设施清单的约定完整交予原告祝佩佩；原告祝佩佩以个人二手房按揭贷款方式购房的，原告祝佩佩、第三人李丙乾须向办理按揭银行提供真实、合法、有效的资料并完全配合个人二手房按揭贷款的相关手续，如银行实际审批个人二手房按揭贷款金额低于申请个人二手房按揭贷款金额，不足部分或因原告祝佩佩自身原因银行审批未通过由原告祝佩佩自筹资金支付；原告祝佩佩、第三人李丙乾若出现以下任一违约事项：未按约定办理解押还款、注销抵押登记、未按指定时间办理银行面签或提供面签所需资料、未按指定时间办理产权转移登记、未按约定纳税申报和缴纳税费、承租人主张优先购买权导致合同履约障碍等，经守约方或者第三人德安居公司催告后在指定时间内仍未履行的，视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除买卖合同关系，同时守约方要求违约方按照成交金额20%支付解约违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时原告祝佩佩或者第三人李丙乾作为违约方时放弃调低违约金的诉讼请求；买卖合同因违约解除的，守约方向第三人德安居公司支付的居间服务费、按揭服务费、评估费、权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担。该合同甲方处由被告周永昌代第三人李丙乾签名，孙飞在第三人德安居公司经办人处签字，并加盖了第三人德安居公司公章。 被告周永昌出具《收条》载明“今收到祝佩佩购买XX购房定金伍万元正，托管德安居风和日丽店，合同编号XX。面签后，支付给业主还款卡里。金额到账生效，指定转账到以下账号。德安居收款人孙飞，农行卡号：XX”，该收条无落款日期。2019年4月19日，原告祝佩佩通过支付宝账户向孙飞转账5000元。2019年4月20日，原告祝佩佩通过支付宝账户向孙飞转账35000元、4500元，另转账支付5500元。上述款项为原告祝佩佩支付的定金。2019年4月30日，原告祝佩佩通过支付宝账户向孙飞转账支付居间服务费13000元。之后，原告祝佩佩与被告周永昌变更了定金的支付方式，约定由孙飞向被告周永昌转账10000元后将剩余40000元返还原告祝佩佩，由冉崇平向原告祝佩佩转账310000元，再由原告祝佩佩向冉崇平支付350000元，由冉崇平将40000元支付给被告周永昌作为定金。2019年5月6日，孙飞向被告周永昌微信转账10000元，于2019年5月7日向原告祝佩佩返还40000元。2019年5月6日，冉崇平向原告祝佩佩转账310000元。2019年5月10日，原告祝佩佩向冉崇平转账350000元。审理中，被告周永昌称冉崇平实际向其支付了30000元。 2019年7月2日，被告周永昌向原告祝佩佩出具《收条》，载明“今收到祝佩佩购买巴南区XX第一笔首付款50000元”。同日，原告祝佩佩与被告周永昌签订了《房屋买卖合同补充协议书》，载明“经双方友好协商，祝佩佩购买巴南区XX号房屋，在已支付第一笔购房首付款五万元的基础上，第二笔购房首付款七万元于赎证当天支付。关于支付约定如下：双方共同于房交所打产调，并办理买卖公证书，双方共同监督银行扣款成功后，共同到银行取证，并于取证当天办理过户事宜。如果因为卖方原因导致取证后三个工作日内没有完成过户，买方有权要求退还所交所有购房款，买方不承担任何违约责任。关于第一笔购房款的说明：第一笔购房款由买方支付给卖方后由卖方托管于中介处，中介给卖方出具收款收据。银行按揭批复出了之后，由其转账给冉崇平并委托冉崇平支付给卖方周永昌。中介公司向卖方出具的收款收据自动作废。卖方向买方出具收款收据”。孙飞作为见证担保人在该协议中签字。后被告周永昌未按合同履行义务。 2019年9月30日，原告祝佩佩与上海市建纬（重庆）律师事务所签订了《民事法律事务委托合同》，约定上海市建纬（重庆）律师事务所接受原告祝佩佩委托指派律师徐利蓉就其与被告周永昌房屋买卖合同纠纷一案担任代理人，为其在一审、二审、执行阶段提供代理法律服务，律师服务费5000元。同日，原告祝佩佩支付了上述费用。 本院认为，被告周永昌以第三人李丙乾的名义与原告祝佩佩签订了《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖居间协议》，并以自己的名义与原告祝佩佩签订了《房屋买卖合同补充协议书》，在签订上述协议时被告周永昌非房屋所有权人，也未取得第三人李丙乾的授权，其无权代表第三人李丙乾或以自己的名义处分该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，现第三人李丙乾对上述合同未予追认，上述协议对第三人李丙乾不发生效力。第三人李丙乾已明确表示不同意被告周永昌出卖该房屋，故原告祝佩佩签订《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》及《房屋买卖合同补充协议书》的合同目的无法实现，被告周永昌应承担违约责任。对原告祝佩佩要求解除《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同补充协议书》的诉讼请求，因《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖居间协议》同时包含了房屋买卖合同和居间合同两种法律关系，原告祝佩佩在本案中诉请的实质是解除房屋买卖合同，故《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖居间协议》中涉及的房屋买卖合同以及《房屋买卖合同补充协议书》符合解除条件，应予解除。对原告祝佩佩要求被告周永昌返还定金50000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原告祝佩佩按照双方约定的方式支付了定金50000元，被告周永昌也在《收条》及《房屋买卖合同补充协议书》中进行了确认，合同解除后被告周永昌应向原告祝佩佩返还上述款项。对原告祝佩佩的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告祝佩佩要求被告周永昌赔偿居间服务费13000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现因被告周永昌的行为导致合同无法继续履行，其应赔偿原告祝佩佩已支付的居间服务费。对原告祝佩佩的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告祝佩佩要求被告周永昌支付律师费5000元的诉讼请求，因双方明确约定律师费是违约方应承担的违约责任，现原告祝佩佩已实际支付该费用，且律师费标准符合相关规定，故对原告祝佩佩的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告祝佩佩要求被告周永昌支付违约金184000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金调整请求权是法律赋予当事人请求司法保护的权利，尽管合同约定“守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付解约违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼请求”，但该条款的约定不能违反公平原则，现原告祝佩佩未举证证明因被告周永昌的违约行为给其造成了除资金占用损失以外的其他损失，原告祝佩佩依据该条款主张的违约金已过分高于造成的损失，现被告周永昌要求调整违约金，符合法律规定。结合被告周永昌的违约行为给原告祝佩佩造成的实际损失，本院酌情将违约金调整为8000元。对原告祝佩佩超出该数额的违约金请求，本院不予支持。对原告祝佩佩要求被告罗敏共同承担责任的诉讼请求，因被告罗敏非合同相对方，被告周永昌的违约行为产生的债务非二被告夫妻共同债务，故对原告祝佩佩的该诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告祝佩佩与被告周永昌以第三人李丙乾名义于2019年4月19日签订的《重庆德安居网络科技有限公司房地产买卖（居间）合同》中涉及的房屋买卖合同及原告祝佩佩与被告周永昌于2019年7月2日签订的《房屋买卖合同补充协议书》于本判决生效之日解除； 二、被告周永昌于本判决生效之日起十日内返还原告祝佩佩定金50000元； 三、被告周永昌于本判决生效之日起十日内赔偿原告祝佩佩居间服务费13000元； 四、被告周永昌于本判决生效之日起十日内支付原告祝佩佩律师服务费5000元； 五、被告周永昌于本判决生效之日起十日内支付原告祝佩佩违约金8000元； 六、驳回原告祝佩佩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2540元，由原告祝佩佩负担1773元，被告周永昌负担767元（此款由被告周永昌于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 刘 晶 二〇二〇年六月三十日 书记员 祖懋楠