广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4092号原告：甘俊杰，男，1994年2月19日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：李芝荣，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝晓晴，广东雅商律师事务所实习律师。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路****，统一社会信用代码91440104MA59E8DN37。法定代表人：张新旭。两被告的共同委托诉讼代理人：曾凯旋、王明伟，均为广东威戈律师事务所律师。被告：广州市信邦置业有限公司，住所地广，住所地广州市花都区新华街建设北路**114铺信用代码91440114689336347Y。法定代表人：李燕芬。委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。原告甘俊杰诉被告林清泉、广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）、广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告甘俊杰及其委托诉讼代理人李芝荣，被告林清泉、誉百辉公司的委托诉讼代理人曾凯旋，信邦公司的委托诉讼代理人董威、刘玉针到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《花城美汇商品房认购书》及《广州市存量房买卖合同》；2、判令三被告偿还原告已支付的购房款600000元及相关的费用（维修基金费4986.45元、管理费押金及水电周转金等831.89元、签约代理费按揭代理费等2800元）共8618.34元；3、判令被告林清泉协助办理退税手续并返还税款共计14460元；4、判令三被告支付违约金60000元；5、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月31日，原告与被告誉百辉公司签订了《花城美汇商品房认购书》，双方约定原告购买林清泉名下的位于广州市花都区新华路105号花城美汇704室房产，并约定总价为550000元。原告基于对被告誉百辉公司、信邦公司的信任，并未留意实际出售人是被告林清泉，亦并未查看被告誉百辉公司、信邦公司是否有相关的授权委托，便于当天将约定的30000元定金刷卡支付到被告誉百辉公司账户，被告誉百辉公司向原告出具了30000元的《收据》。2017年9月5日，原告按认购书约定向被告誉百辉公司支付了购房款250000元，并由被告誉百辉公司向原告出具了250000元的《收据》。同日，向被告信邦公司支付了《购房团购确认函》专属优惠的50000元。2017年12月27日，被告誉百辉公司通知原告须再支付购房款40000元，于是原告便向被誉百辉公司支付了40000元。之后由于原告未能办理贷款，被告誉百辉公司告知原告直接支付剩余购房款便可办理过户手续。2019年3月18日，原告向被告誉百辉公司指定的其当时的法定代表人甄焕贤的银行账户转账支付了剩余的230000元的购房款。同时，被告誉百辉公司向原告出具了230000元的《收据》。此后经与被告誉百辉公司多次交涉，均未能办理过户。而自始自终，原告并未见过出售该房产的被告林清泉本人。鉴于此，原告向有关部门查询房产情况，发现涉案房产在交易前已经存在两重抵押，交易收取定金及首付款以后，并未将该款用于解除抵押，以便房产能办理过户手续，并于2019年8月22日显示被法院执行。以上情况明显涉案房产已不具备过户可能，三被告可能存在欺诈行为。经了解，被告誉百辉公司出售的房产，目前有89户均为此种情况。三被告隐瞒交易时房产的现状，此后收取全额购房款以后又不能履行办理过户手续，明显违约，按双方认购书约定，应当支付双倍定金作为违约金，即60000元。综上，原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。2017年8月31日签订认购书时，三被告没有向原告明确涉案房产已经抵押。2017年12月29日，原、被告签订存量房买卖合同，签订也未充分明示涉案房屋存在抵押，且合同并未交付给原告。原告是在2019年12月12日通过不动产查册方知涉案存在抵押且被花都区法院查封。被告林清泉、誉百辉公司辩称：1、林清泉已经为与原告办理案涉房屋的网签手续，以配合原告办理相关契税，并且案涉房屋已经交付给原告使用，林清泉已经积极履行大部分合同义务，因此不同意解除合同。2、双方在合同中对于案涉房屋的过户时间没有明确约定，并且对于案涉房屋存在抵押情况在合同中也有明确载明，林清泉不存在欺诈行为，现案涉房屋无法办理过户手续，是由于案外人苏有建超额查封造成，不属于被告林清泉的违约，原告无权因此提出解除合同，并要求林清泉承担违约责任。3、若案涉房屋符合过户条件，被告林清泉愿意积极配合过户。被告誉百辉公司辩称：答辩意见与林清泉的答辩意见一致，誉百辉公司仅是林清泉的委托代理人，不是案涉房屋买卖合同相对方，不享有合同权益，也不承担合同义务，原告诉请誉百辉公司返还购房款及其他费用没有法律依据，综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告信邦置业公司辩称：甘俊杰无权要求我方信邦公司偿还购房款及其他相关费用，无权要求信邦公司支付违约金，恳请法院依法驳回甘俊杰的全部诉讼请求。理由如下：一、对于购房款部分：信邦公司认为，涉案的《花城美汇商品房认购书》和《广州市存量房买卖合同》均非甘俊杰与信邦公司之间签订的，且甘俊杰在实际履行涉案合同的合同义务，支付购房款时，亦非向信邦公司支付。信邦公司从未曾参与过上述两合同的合同履行过程。信邦公司并非上述两合同的合同相对人。根据合同的相对性，甘俊杰现以本案被告林清泉违约为由要求信邦公司偿还购房款缺乏事实和法律依据，不应得到支持。二、对于维修基金费、管理费押金及水电周转金、签约代理费按揭代理费等其他相关费用部分：信邦公司认为，该部分费用，甘俊杰均非向信邦公司支付。信邦公司亦从未就该部分费用的收取与甘俊杰达成过任何合意，也未向甘俊杰提供过与该部分费用相关的服务。因此，信邦公司就该部分费用与甘俊杰之间不存在任何的合同关系或其他法律关系。根据合同的相对性，甘俊杰现主张要求信邦公司偿还该部分费用缺乏事实和法律依据，不应得到支持。三、对于信邦公司向甘俊杰收取的50000元咨询服务费部分：信邦公司认为，信邦公司是基于本案被告林清泉及其委托代理人广州天得士房地产代理有限公司授权，为本案被告林清泉出售花城美汇公寓提供电商整合营销服务。本案被林清泉及其代理人广州天得士房地产代理有限公司授权信邦公司可向购房客户按50000元/套收取电商服务费作为佣金。对于由信邦公司推荐的，已足额缴纳电商服务费的客户，可享受楼款扣减80000元的优惠。甘俊杰在向信邦公司缴纳该笔费用时，信邦公司已明确告知该费用为咨询服务费，缴纳该咨询服务费可获得信邦公司的推荐，享受房款优惠。甘俊杰对此是知悉且同意的。此外，信邦公司为促成甘俊杰与林清泉签订购房合同，确已向甘俊杰及林清泉提供必要的中介服务，且甘俊杰也因信邦公司的中介服务而取得了享受团购房价优惠的资格，并与本案被告林清泉成功签订了购房合同，还向税务机关缴纳了购房相关税费。由此可见，信邦公司的中介服务是成功的，信邦公司符合收取佣金的条件，信邦公司收取佣金是合法合理的。至于此后因涉案物业被查封导致甘俊杰与本案林清泉之间无法继续履行合同，乃是甘俊杰与林清泉之间合同履行的问题，与信邦公司提供的中介服务无关。因此，信邦公司无须返还50000元的咨询服务费。若甘俊杰因林清泉的违约行为导致损失产生的，甘俊杰应当向林清泉主张赔偿，而不应将信邦公司列为共同被告，要求信邦公司连带返还咨询服务费。甘俊杰的该主张是于法、于理不合的。四、对于违约金部分：信邦公司认为，在本案中，信邦公司恪守职业道德，诚心诚意为甘俊杰及林清泉提供中介服务，并不存在违约或侵权的行为，不存在过错。甘俊杰现因林清泉无法继续履行合同而要求信邦公司承担违约责任，向其赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，也违背了合同的相对性，不应得到支持。至于甘俊杰在《起诉状》中所称的信邦公司存在欺诈，故意向其隐瞒涉案房屋存在抵押及被法院查封这一说法，信邦公司认为这完全就是信口雌黄，子虚乌有。根据甘俊杰与林清泉签订的《广州市存量房买卖合同》显示，合同中已经明确注明涉案房屋存在抵押。甘俊杰在与林清泉签订合同时，对此情况是知悉且同意的。现甘俊杰却以此为理由声称信邦公司对其存在欺诈，这完全就是污蔑，与事实全然不符。另外，涉案房产是于2019年8月22日被法院查封的，而甘俊杰是于2017年8月31日签订《认购书》的。甘俊杰购房在前，涉案房屋被查封在后，信邦公司即使有再大的能力也无法预言涉案房屋一年多之后会被查封。由此可见，甘俊杰完全就是在无理取闹，其主张信邦公司承担违约责任，没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。综上，恳请法院依法驳回甘俊杰的全部诉讼请求，维护信邦公司的合法权益。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华路105号花城美汇704室，登记权属人为被告林清泉。涉案房屋于2017年6月6日设定抵押，抵押权人为林纯，2017年7月6日设定抵押，抵押权人为谢敏。涉案房屋在2019年8月22日被本院查封。2017年12月29日，原告作为认购方与被告林清泉作为出售方、誉百辉公司作为林清泉的委托代理人签订一份《花城美汇商品房认购书》，原告认购涉案房屋，价款为550000元。同日，原告作为买方（由汤志鹏代签）、被告林清泉作为卖方、广州市诚实房地产咨询有限公司作为房地产中介机构签订一份《存量房买卖合同》，约定：原告向被告林清泉购买涉案房屋，价格为474900元。该合同第一条第7点注明：该房地产存在抵押等他项权情况。该合同第十条约定：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2017年8月31日，原告向被告誉百辉公司支付定金30000元，由誉百辉公司出具收据。2017年9月5日，原告向被告誉百辉公司支付购房款250000元，由誉百辉公司出具收据。2017年12月27日，原告向被告誉百辉公司支付购房款40000元，由誉百辉公司出具收据。2019年3月18日，原告向被告誉百辉公司支付购房款230000元，由誉百辉公司出具收据。2019年4月2日，原告向广州誉佰村物业管理有限公司支付物业维修基金4986.45元，同日支付管理费押金398.92元、水电周转金300元，管理费132.47元。2017年9月5日，原告向广东中业投资担保有限公司支付签约代理费1800元、委托公证费1000元。2018年3月8日，原告向广州市花都区地方税务局支付印花税237.5元及契税14131.67元。2019年4月2日，原告作为乙方与广州誉佰村物业管理有限公司作为甲方签订一份《花城美汇公寓物业管理服务协议》，并签收了相关资料。原告于当日进行了收房验收。另，2017年9月5日，原告作为购房人与被告信邦公司作为团购组织单位、钟耀东作为开发商签订一份《购房团购确认函》，确认原告团购提供的专属优惠为5万抵8万。被告信邦公司确认原告在2017年9月5日向其支付50000元咨询服务费。被告信邦公司提交被告林清泉与广州天得士房地产代理有限公司、广州国照投资管理有限公司之间的《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》、广州天得士房地产代理有限公司与被告信邦公司签订的《花城美汇项目联动销售代理合同》。原告对此证据不予确认。庭审中，被告誉百辉公司、林清泉不同意解除涉案合同。本案中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年4月21日作出（2020）粤0114民初4092号之一民事裁定，并依法冻结被告林清泉、誉百辉公司、信邦公司的银行账户及被告林清泉名下的房产及车辆。本院认为：原告与被告林清泉签订的《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋目前仍有查封抵押，无法办理过户手续，原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，故原告主张解除双方于2017年8月31日签订的《花城美汇商品房认购书》以及于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同》，理据充分，本院予以支持，解除之日应为起诉之日为宜。誉百辉公司作为被告林清泉的委托代理人，其出具的收据显示原告已向被告林清泉支付房款550000元，与《花城美汇商品房认购书》金额相符，现双方《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》解除，原告主张被告林清泉向其返还购房款550000元的诉讼请求，本院予以支持。因誉百辉公司为林清泉的委托代理人，因信邦公司并非《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》的合同相对方，《存量房买卖合同》解除的返还房款义务不应由其承担，故原告主张被告信邦公司返还购房款550000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张其向信邦公司支付50000元，被告信邦公司抗辩此为咨询服务费因原告没有提交被告誉百辉公司、林清泉的收据为证，根据原告与被告信邦公司之间的《购房团购确认函》也无法认定为购房款，因此，对原告主张被告林清泉、誉百辉公司、信邦公司返还其向被告信邦公司支付的50000元的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。原告与被告林清泉之间的《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》因涉案房屋上有查封导致合同目的无法实现从而解除，被告抗辩涉案房屋在签订《存量房买卖合同》时已有抵押，但涉案房屋存有抵押并不是涉案房屋无法履行的根本原因，根本原因是由于涉案房屋因被告林清泉的原因被司法查封，林清泉对此上述认购书及合同解除应承担违约责任。《存量房买卖合同》约定如被告林清泉违约应向原告支付违约金为47490元，而原告主张被告向其支付违约金60000元并没有向本院说明该违约金标准由来，因此本院酌定被告林清泉向原告支付违约金47490元的诉讼请求，本院予以支持。因原告向广东中业投资担保有限公司支付签约代理费1800元、委托公证费1000元，收取人并不是被告林清泉或其代理人誉百辉公司。被告林清泉应承担的违约责任要与违约行为相当，原告主张的上述费用是其履行签约义务产生的费用，与林清泉的违约不存在法律上的因果关系，因此原告主张被告林清泉赔偿签约代理费1800元、委托公证费1000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。因誉百辉公司仅作为被告林清泉的委托代理人，林清泉也对誉百辉公司的代理行为予以认可，因此誉百辉公司在代理权限内的代理行为的后果应由林清泉承担，故原告主张被告誉百辉公司向其返还上述所有款项并支付违约金，于法无据，本院不予支持。被告信邦公司并不是《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》的一方当事人，也未收取原告主张的维修基金等相关费用，因此原告主张被告信邦公司支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因原告主张的物业维修基金、管理费押金、水电周转金、管理费均不是向被告林清泉、誉百辉公司、信邦公司支付的，且原告与广州誉佰村物业管理有限公司另有《花城美汇公寓物业管理服务协议》，且原告已登记收房，对原告主张被告林清泉、誉百辉公司、信邦公司返还上述款项的诉讼请求，本院不予支持，应由原告另行处理。因原告主张被告林清泉向其返还税款，系解除《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》后当事人主动向税务部门申请返还，原告要求被告林清泉协助在本案生效后向税务部门申请办理退税手续系合同解除的应有之意，本院予以支持。原告主张的税款并不是被告林清泉收取，且原告已主张林清泉协助办理退税手续，因此原告主张被告林清泉返还税款的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告甘俊杰与被告林清泉于2017年8月31日签订的《花城美汇商品房认购书》、于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同》于2020年2月24日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘俊杰返还购房款550000元；三、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘俊杰支付违约金47490元；四、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告甘俊杰办理原告甘俊杰向被告林清泉购买广州市花都区新华路105号花城美汇704室的退税手续；五、驳回原告甘俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5315元，由原告甘俊杰负担666元，由被告林清泉负担4649元。保全费3935.39元，由原告甘俊杰负担493元，由被告林清泉负担3442.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇二〇年六月二十四日书记员  黄瑜彭小容