广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初1499号 原告：中山市金胜物业管理有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********253P。 法定代表人：邵碧云，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：周雪梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴锦秀，该公司员工。 被告：王建华，男，1983年10月24日出生，汉族，住广东省中山市板芙镇金澳华庭****，公民身份号码412************612。 被告：王凤琴，女，1981年8月27日出生，汉族，住河南省扶沟县***********，公民身份号码412************623。 原告中山市金胜物业管理有限公司（以下简称金胜公司）与被告王建华、王凤琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告金胜公司委托诉讼代理人周雪梅、吴锦秀，被告王凤琴到庭参加诉讼，被告王建华经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月至2019年6月期间21个月的物业管理费1254.08元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费59.72元为基数，分别从欠费当月5日起按千分之一日利率计算至清偿之日止）；2.判令被告向原告支付2017年1月至2018年12月期间12个月的公摊电费66.37元；3.判令被告向原告支付代理费500元。事实和理由：被告为中山市*********金澳华庭1期25幢205房的业主，建筑面积为99.53平方米。2009年6月1日，原告与被告王建华签订了《前期物业管理服务协议》约定，被告将位于中山市*********金澳华庭1期25幢205房，委托原告提供物业管理服务，物业管理费收费标准为多层住宅0.6元/月/平方米，缴交物业服务费的日期为每月5日前;乙方违反协议，不按时缴纳物业管理服务费，甲方有权催缴、限期交付，逾期仍不交付的，甲方有权从逾期之日起每天加收1‰滞纳金或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。被告从2017年10月起开始拖欠物业管理费，至2019年6月共拖欠21个月的物业管理费1254.08元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。 原告金胜公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.商品房买卖合同；3.物管费及滞纳金计算明细；4.催款通知书图片；5.房产证；6.照片；7.意见征求表、资金使用调查表；8.护栏两边绑上铁线照片；9.关于使用维修基金维修护栏公示图；10.车位阻碍物清理图；11．13幢二层车库房产证；12.保安保洁日常工作图；13.充电装电表图；14.回复业主群微信截图；15.2019年12月用电明细表及发票。 被告王凤琴答辩称，被告此前一直准时缴纳管理费，2018年至2019年不缴纳管理费是因为设备设施、绿化没有进行维护，修缮，原告没有尽到维修义务，所以被告不交。原告管理不到位，公摊面积被原告占用为办公室、宿舍，经过业主投诉，建设部门强制拆除，但不清楚有无对面积造成影响，且拆除后没有复原。原告办公室开设在消防通道处；被告物业门口墙渗水、脱漆，没有处理；保安没有按时巡逻；壹加壹占用被告的停车场，原该停车位是属于业主的，壹加壹不应强制占用；小区卫生差。没有要求达到的服务质量，与服务合同内容不一致。 被告王凤琴就其辩称向本院提交证据如下：1.现场图片；2.微信截图照片；3.报纸、强制拆除公告；4.法院裁定书、邮寄单照片。 被告王建华在法定答辩期限内没有提出答辩意见，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2009年3月30日，被告王建华、王凤琴与中山市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）签订《中山市商品房买卖合同》约定，被告向金泰公司购买其开发的位于中山市*********金澳华庭1期25幢205房，建筑面积为100.15平方米，交楼期限为2009年5月28日。2009年6月1日，原告与被告王建华签订《前期物业管理服务协议》约定，被告将位于中山市*********金澳华庭1期25幢205房，委托原告提供物业管理服务，缴交物业服务费的日期为每月5日前;原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告违反协议，不按时缴纳物业管理服务费，原告有权催缴、限期交付，逾期仍不交付的，原告有权从逾期之日起每天加收1‰滞纳金或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。庭审时原告陈述，被告从2017年10月起开始拖欠物业管理费，至2019年6月共拖欠21个月的物业管理费1254.08元，应付滞纳金413.85元，上述费用合计1667.93元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费及违约金计算明细证明。原告称经多次追讨未果，于2019年8月2日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年8月2日作预立案调解，调解不成于2020年1月14日正式立案。 对于原告陈述被告拖欠物业管理费事实，庭审时被告王凤琴称收楼后均按时向原告缴交管理费，2017年10月份之前的管理费已经缴清，未缴交管理费主要有答辩中的原因：护栏维修不到位、墙体脱漆；共用面积被占用。被告认为原告未对设备设施、绿化进行维护与修缮，没有尽到维修义务，管理不到位，故以此为由拒交物业管理费。原告则称，共用位置的护栏已进行加固，包括墙体脱漆等维修，都需要动用维修基金；对于占用公用面积问题，原告通过置放石墩的方式进行处理，但无法避免。 2018年12月8日，原告就涉案小区是否启用维修基金向小区业主征求意见《中山市金澳华庭一期1幢至12幢维修资金使用调查表》，载有：金澳华庭小区1幢至12幢因护栏使用已超过十年多，加上受之前天鸽及山竹摧毁，现受损严重及脱落，需重新更换为不锈钢材质，总费用约为101050元，由1幢至12幢共有业主288户数，总面积15046.87平方米计算，每平方需分摊金额6.71元；《中山市金澳华庭一期13幢至25幢维修资金使用调查表》，载有：金澳华庭小区13幢至25幢因护栏使用已超过十年多，加上受之前天鸽及山竹摧毁，现受损严重及脱落，需重新更换为不锈钢材质，总费用约为103200元，由13幢至25幢共有业主164户数，总面积15716.47平方米计算，每平方需分摊金额6.56元。根据原告出具的《一期护栏维修意见征求表》，显示：1期1幢至25幢，总户数450，同意数87，不同意数47，未表决316。 对于原告陈述被告拖欠公摊电费事实，庭审时被告王凤琴称其有缴费，电费都是统一缴纳，没有区分公摊电费、私人电费。 另查：中山市不动产登记资料查询结果载明,被告王建华、王凤琴的涉案物业位于中山市*********金澳华庭25幢205房,建筑面积为99.53平方米,登记时间为2009年10月21日。庭审过程中，原告主张管理费按0.6元/平方米计收，被告每月应交管理费为59.72元（99.53平方米×0.6元/平方米），被告对上述计收标准予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。被告王凤琴抗辩称原告没有尽到维修义务，管理不到位，如护栏维修问题、墙体脱漆、共用面积被占用等，并提供相应照片予以佐证；原告则主张其已对上述问题作了相应处理，如向业主征求使用维修基金维修护栏，置放石墩减少外来车辆占用小区车位，清理占用共用面积的阻碍物等，亦提供相应照片予以佐证，并提供了维修资金使用调查表。本院认为，关于被告陈述的上述情况，原告已采取了相应对策积极处理，原告已经履行了合同约定的维护、修缮、管理和服务的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告以此为由拒交管理费的理由不成立。故原告要求被告支付从2017年10月起按59.72元/月标准计至2019年6月的物业管理费应予支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。关于公摊电费的问题，被告王凤琴主张其已统一缴纳该费用，不区分公摊电费、私人电费问题，但未提供证据予以证明，本院不予采信，根据《物业管理条例》第四十四条第一款的规定以及原告提供的计算明细，原告要求被告支付2017年1月至2018年12月期间的公摊电费66.37元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付代理费500元，未提供相关证据证明，请求被告支付理据不足，不予支持。 被告王建华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对举证、质证、当庭抗辩等诉讼权利的主动放弃，不影响本案的审理，且应自担相应的诉讼风险和后果。 综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）、公摊电费的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告王建华、王凤琴于本判决生效之日起五日内向原告中山市金胜物业管理有限公司支付2017年10月至2019年6月期间的物业管理费1254.08元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额59.72元为基数，分别自该月6日起按每日1‰计至清偿之日止）； 二、被告王建华、王凤琴于本判决生效之日起五日内向原告中山市金胜物业管理有限公司支付2017年1月至2018年12月期间的公摊电费66.37元； 三、驳回原告中山市金胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告王建华、王凤琴负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  余 伟 人民陪审员  刘军谅 人民陪审员  章 枢 二〇二〇年六月一日 书 记 员  何丽钊 陈**龙