湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1934号原告：李瑞，女，1990年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：姚洁，湖南芙蓉（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳红利，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：陈志辉，男，1976年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：马鑫强，男，1990年5月18日出生，汉族，系该公司员工,住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙市雨花区智平房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙市雨花区左家塘街道曙光中路**。经营者：张智。委托诉讼代理人：阚召勇，男，1987年11月23日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省通山县。原告李瑞（以下简称原告）诉被告陈志辉、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、被告长沙市雨花区智平房屋信息咨询服务部（以下简称智平信息服务部）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚洁、被告陈志辉、被告新环境公司的委托诉讼代理人马鑫强及其被告智平信息服务部的委托诉讼代理人阚召勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与三被告签订的《房屋买卖合同》依法解除；2、判令被告陈志辉向原告返还购房首付款195000元；3、判令被告新环境公司向原告返还居间服务费、按揭服务费、托管尾款总计64100元；4、判令被告智平信息服务部与被告新环境公司承担连带清偿责任；5、判令被告陈志辉向原告赔偿税款损失42175元；6、判令被告陈志辉向原告支付违约金241000元；7、判令被告陈志辉向原告支付本案律师费24800元；8、判令被告陈志辉就被告新环境公司和被告智平信息服务部应返还的费用承担补充清偿责任；9、判令三个被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与三被告在2019年4月16日签订《房屋买卖合同》，约定将被告陈志辉所有的位于“长沙市雨花区劳动东路174号福乐康城2栋204房”出售给原告，房屋总价1205000元。被告新环境公司与被告智平信息服务部是居间方，为此次房屋买卖交易提供居间服务。根据合同约定，原告在签订合同当日向被告新环境公司支付居间费24100元、购房定金加按揭服务费共80000元。四方于2019年6月24日办理房屋产权过户手续，原告于当日向被告陈志辉支付购房首付款145000元。原告缴纳过户所需个人所得税24100元、契税18075元。原告向被告新环境公司支付10000元作为托管的交房尾款。2019年6月26日原告突然接到长沙市不动产登记中心的通知，涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院依法查封，不能办理过户手续。查封案号是（2019）苏0391财保431号。鉴于涉案房屋已经被法院查封，期限为三年，则房屋买卖合同不能再按时顺利履行，原告与三被告多次沟通协商，要求退还购房款和所花费的费用，均无法达成一致意见。被告陈志辉、被告智平信息服务部在2019年9月9日出具《承诺书》，承诺在9月11日前给原告归还首付款的详细方案，被告陈志辉没有遵守承诺，至今没有归还首付款，也没有承担任何赔偿责任。涉案房屋买卖合同在签订和履行过程中，原告均完全按照合同的约定积极履行，三被告一起隐瞒被告陈志辉已经涉诉的事实，不向原告及时披露买卖该房屋的风险，属于恶意串通损害原告的利益。在明确房屋被法院查封以后，三被告均不退还任何费用给原告，直至现在给原告造成巨大的损失。被告陈志辉答辩称：涉案房屋在交给被告新环境公司的时候，长沙市岳麓区法院给了一份执行案件结案通知书，当时借的钱已经还了，涉案房屋已经解封。2019年6月24日，办理过户的时候被告陈志辉才被告知又被徐州法院查封，被告陈志辉并不是有意隐瞒房屋情况，原告方如果同意继续履行合同，等徐州案件结束可以继续履行合同。被告新环境公司答辩称：1、本案被告主体不适格，原告诉讼请求与事实相冲突；2、被告新环境公司作为本案的管理方已履行完相应的管理义务，在管理服务中无过错，已尽到如实告知的义务，依法不应对原告承担责任。被告智平信息服务部答辩称：款尾款是可以退的，居间服务费、按揭服务费是正常收费，不予退还。经审理查明：2019年4月16日，原告（乙方，买受方）与被告陈志辉（甲方，出售方）、智平信息服务部（丙方，居间方）、被告新环境公司（丁方，管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区劳动东路174号福乐康城2栋204房的房屋出售给乙方，总价款为1205000元；乙方于2019年4月16日支付甲方购房定金50000元，该款项由甲乙双方要求丁方指定账户托管；甲乙双方须相互配合在2019年6月15日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首款185000元；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用；在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5000元，乙方应支付丙方居间服务费24100元；若甲方保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿房屋总房价款20%的违约金以及承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收取的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告新环境公司支付居间费24100元、按揭服务费30000元、购房定金50000元。2019年6月24日，双方依约办理涉案房屋产权过户手续，原告向被告陈志辉支付购房首付款145000元，缴纳涉案房屋契税18075元，并代被告陈志辉缴纳财产转让个人所得税24100元，向被告新环境公司支付涉案房屋托管尾款10000元。在涉案房屋过户手续办理过程中，因涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院查封，过户手续未能完成。2019年9月9日，原告与被告陈志辉、智平信息部签订《承诺书》一份，约定被告陈志辉承诺须在2019年9月11日前明确归还原告已支付购房首付款195000元的详细方案。此后，因就款项退还事宜双方发生争议，原告遂诉至本院。另查明，江苏省徐州经济技术开发区人民法院于2019年3月27日作出（2019）苏0391财保431号民事裁定，裁定冻结被告陈志辉银行存款590余万元。原告提交的徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391财保431号《协助执行通知书》显示，该院于2019年6月26日经长沙市不动产登记中心协助，查封了涉案房屋，期限三年。在本案审理过程中，原告陈述称居间服务费、按揭服务费、托管尾款系在被告新环境公司门店签约中心支付，因涉案房屋被查封，涉案合同已经无法继续履行。被告陈志辉陈述称，对徐州法院查封涉案房屋此前不知情，未收到徐州法院相关通知，不存在故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，被告陈志辉已经支付智平信息服务部居间服务费5000元。被告新环境认可原告支付的居间服务费24100元、按揭服务费30000元、尾款10000元在其账户托管。以上事实，有原、被告的身份资料、《房屋买卖合同》、收条、协助执行通知书、《收款收据》、银行卡交易明细、回单以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告各方签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应依约履行各自合同义务。现因涉案房屋被人民法院查封，双方过户手续无法进行，涉案合同无法继续履行，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，解除时间以被告陈志辉收到原告诉状副本时间即2020年5月22日为准。合同解除后，被告陈志辉应当将已收取原告的购房款195000元返还原告，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。涉案合同因被告陈志辉涉其他诉讼导致涉案房屋被查封无法过户而解除，原告对此无过错，故被告陈志辉应当赔偿原告已经支付的税款损失共计42175元。关于居间服务费，本院根据被告新环境公司和智平信息服务部所提供居间服务的具体请，结合涉案合同履行程度，酌情认定原告应当支付居间服务费5000元，对于原告已支付超出部分的居间服务费19100元以及按揭服务费30000元、托管尾款10000元，被告新环境公司作为实际收款人应当予以退还。原告诉请被告陈志辉承担违约金241000元、律师费24800元，本院认为根据查明事实，双方办理涉案房屋过户手续时间为2019年6月24日，涉案房屋被徐州法院查封时间为2019年6月26日，故被告陈志辉陈述其对涉案房屋被徐州法院查封的事实此前不知情具有合理性，现有证据不能证明被告陈志辉存在故意隐瞒涉案房屋被查封事实的行为，被告陈志辉对涉案合同的解除不具有违约的主观故意，故本院对原告该部分诉请依法不予支持。原告诉请被告新环境公司、智平信息服务部承担连带清偿责任、被告陈志辉对被告新环境和智平信息服务部应返还的费用承担补充清偿责任，本院认为依据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李瑞与被告陈志辉、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、被告长沙市独家房地产经纪有限责任公司2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月22日解除；二、被告陈志辉于本判决生效之日起7日内返还原告李瑞购房首付款195000元；三、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告李瑞居间服务费19100元、按揭服务费30000元、托管尾款10000元；四、被告陈志辉应于本判决生效之日起7日内赔偿原告李瑞税款损失42175元；五、驳回原告李瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序收取4735元，由被告陈志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年六月十日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承供担不利的后果。