苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7211号原告：苏州铭寓商业管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1NHR5K1C，住所地苏州工业园区融安街******。法定代表人：温介邦，执行董事。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏慧，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被告：蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320506MA1P8QE05F，住所，住所地苏州市吴中区木渎镇枫华商业广场****div>法定代表人：王宋青。被告：王宋青，男，1988年9月18日出生，汉族，住苏州。原告苏州铭寓商业管理有限公司（以下简称铭寓公司）诉被告蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司（以下简称蜗牛公司）、王宋青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序审理。后依法转为普通程序并适用独任制于2020年6月18日公开开庭进行审理。原告铭寓公司的委托诉讼代理人崇斯源、周敏慧，被告王宋青即被告蜗牛公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭寓公司向本院提出诉讼请求：1、被告蜗牛公司向原告支付综合服务费483737.7元及逾期付款违约金84654.10元（以483737.7元为基数、日千分之五为利率，自2019年4月15日起计算至被告蜗牛公司实际付清之日止，暂计算至2019年5月20日）；2、被告蜗牛公司支付原告水电费2954.7元（其中水费2704.38元、电费250.32元）；3、被告蜗牛公司支付原告为追讨上述费用支付的律师费35000元；4、被告王宋青对上述被告蜗牛公司债务承担连带责任；5、本案的诉讼费及其他费用由两被告承担。审理中，原告变更第1项诉请为：被告蜗牛公司向原告支付综合服务费553135.95元及违约金29051.85元。另外，原告明确第2项诉请的水电费因没有票据，本案中暂不主张。事实和理由：2017年12月30日，原告与蜗牛公司签订《冠寓苏州钟园路店公寓服务协议》(以下简称服务协议)一份，约定由蜗牛公司承租原告出租的苏州工业园区钟园路1号青年公社冠寓房屋。服务协议第2.1条约定，服务期限自2018年1月15日起至2019年1月14日止。第5.1条约定，蜗牛公司按月度向原告支付综合服务费，并以附表形式列明每次付款时间及金额。第8.1条约定，被告逾期支付原告服务费及其他各项费用的，每逾期一日被告应按欠付费用0.5%的标准向原告支付违约金。第8.6条约定，原告因追索被告欠费或其他违约责任而提起诉讼或申请仲裁的，因此发生的诉讼仲裁费、律师费、执行费等全部费用由被告承担。第9.4条约定，任何一方均可向本协议提供服务的公寓所在地人民法院提起诉讼。服务协议签署后，原告依约交付承租房屋，被告也向原告支付综合服务费，但存在逾期未付的情况。在合同期限届满前，原告与被告持续沟通，要求被告支付未付费用，但被告一直未付，原告于2019年4月14日租赁期限届满后收回房屋。另外，王宋青系蜗牛公司唯一股东，存在将个人财产与公司财产混同的情况，应当对蜗牛公司的债务承担连带责任。被告蜗牛公司、王宋青辩称：1、原告与蜗牛公司于2018年11月15日签订的协议书认可，当时尚欠原告租金等费用共计581037元，蜗牛公司也同意按照欠付总额的5%向原告支付违约金。但是2018年11月15日至2019年1月14日为免租期，且协议书第一条约定上述期间内蜗牛公司向次承租人收取的租金应交给原告，具体由原告代表蜗牛公司向次承租人催收，原告也确实向次承租人催收了最后2个月的房租，大概75户、每户租金在2200元-2350元之间，金额为35万元左右。即便原告收不到35万元，但25万元或26万元应该是没问题的，原告称只收到了10万元左右，被告认为该数字不准确。同时，蜗牛公司还向原告支付了押金182769.75元。2、律师费、诉讼费与被告无关，被告不承担。本院经审理认定事实如下：原告铭寓公司（甲方）与被告蜗牛公司（乙方）签订《冠寓苏州钟园路店公寓服务协议》（以下简称服务协议），约定：甲方将坐落于苏州工业园区钟园路1号青年公社冠寓35套一居精装房屋出租给乙方（房间号3-209、211、213、216、217、220、235、236、238、240、245、252、253、255、449、309、320、325、331、359、413、429、445、447、451、458、615、629、652、655、656，5-637、639、643、646），每套房屋月综合服务费2211元或2338.5元，每套房屋保证金为该套房屋1个月综合服务费，租期自2018年1月15日至2019年1月14日，其中2018年11月15日至2019年1月14日为免租期。35套房屋月综合服务费共计79425元、保证金共计79425元，乙方于协议签署当日支付。协议到期或提前解除时，如乙方尚有应付费用、违约金或赔偿款未予清偿或其他违约情形的，甲方有权以保证金抵偿，且有权就不足部分向乙方追偿。乙方按月度向甲方支付综合服务费，第一次付款为2017年12月30日，综合服务费79425元，2018年2月至2018年10月期间每月15号前支付综合服务费79425元。乙方逾期支付甲方服务费及其他各项费用的，每逾期一日乙方应按欠付费用总额0.5%的标准向甲方支付违约金，直至欠付费用及违约金全部付清；前述费用甲方有权从乙方已付保证金中进行抵扣，因此导致保证金不足的乙方应从不足之日起三个工作日内补足，逾期超过15日仍未付清欠费或补足保证金的，甲方有权解除本协议。甲方因追索乙方欠费或其他违约责任而提起诉讼或者申请仲裁的，因此发生的诉讼仲裁费、律师费、执行费用等全部由乙方承担。服务协议还就其他事项作出了约定。庭审中，原被告一致认可原告铭寓公司还将青年公社冠寓3-111号房屋出租给被告蜗牛公司，租期自2018年2月5日至2019年2月4日，月综合服务费2376元，保证金2376元。另查明，2018年2月27日，原告铭寓公司（甲方）与丁梅（乙方）签订协议15份，约定甲方将坐落于苏州工业园区钟园路1号青年公社3栋15套房屋出租给乙方（房间号3-119、127、231、232、247、341、347、410、412、427、428、432、442、443、617），每套房屋月综合服务费2028.75元至2376元不等，每套房屋保证金为该套房屋1个月综合服务费，租期自2018年3月15日至2019年3月14日。15套房屋月综合服务费共计33743.25元、保证金共计33743.25元，乙方于协议签署当日支付。协议到期或提前解除时，如乙方尚有应付费用、违约金或赔偿款未予清偿或其他违约情形的，甲方有权以保证金抵偿，且有权就不足部分向乙方追偿。甲方因追索乙方欠费或其他违约责任而提起诉讼或者申请仲裁的，因此发生的诉讼仲裁费、律师费、执行费用等全部由乙方承担。协议还就其他事项作出了约定。2018年3月18日，原告铭寓公司（甲方）与胡亮云（乙方）签订协议15份，约定甲方将坐落于苏州工业园区钟园路1号青年公社3栋、5栋共计15套房屋出租给乙方（房间号3-109、237、302、306、440、452、605、607、621、635、640，5-409、642、645、647），每套房屋月综合服务费2106元至2376元不等，每套房屋保证金为该套房屋1个月综合服务费，租期自2018年3月31日至2019年3月30日。15套房屋月综合服务费共计33990元、保证金共计33990元，乙方于协议签署当日支付。协议其他内容同原告与丁梅签订的协议。2018年3月30日，原告铭寓公司（甲方）与杨柯（乙方）签订协议15份，约定甲方将坐落于苏州工业园区钟园路1号青年公社3栋、5栋共计15套房屋出租给乙方（房间号3-112、113、206、208、337、348、417、448、603、642、649，5-640、648、649、650），每套房屋月综合服务费1800元至2338.5元不等，每套房屋保证金为该套房屋1个月综合服务费，租期自2018年4月15日至2019年4月14日。15套房屋月综合服务费共计33235.5元、保证金共计33235.5元，乙方于协议签署当日支付。协议其他内容同原告与丁梅签订的协议。庭审中，被告蜗牛公司认可原告与丁梅、胡亮云、杨柯签订的45份协议的真实性，亦认可上述协议实际由蜗牛公司在履行，蜗牛公司承租原告铭寓公司钟园路公寓共计81套。再查明，2018年11月15日，原告铭寓公司（甲方）与被告蜗牛公司（乙方）签订《协议书》，内容为：自2018年7月15日起，乙方未能按约及时向甲方交纳租金，截至2018年11月15日，乙方拖欠甲方租金581037元。现双方达成一致，自本协议签署之日起，乙方向次承租人收取的租金，应在款项缴纳后3日内全额向甲方缴纳直至甲乙方租赁合同终止/提前解除之日止，具体由甲方门店现场人员代表乙方负责催款及催收。截至本协议签署之日，乙方欠付甲方租金等费用总计581037元，乙方同意按照欠付总额的5%向甲方支付违约金。截至合同终止/提前解除之日，如甲方实际收取次承租人缴纳的租金及费用不能覆盖乙方租赁期限内应付甲方的租金、违约金、管理水电等费用总额的，则乙方应在期限届满之日一次性付清甲方剩余款项。乙方与次承租人签署的租赁合同终止/提前解除之日前，乙方应将收取的租金押金及保证金及时退还次承租人。如乙方未能按照本协议约定金额及时间向次承租人催收款项，乙方拒绝或拖延将款项缴纳甲方的，乙方未能及时退还次承租人保证金、押金等款项的，则甲方有权即行解除租赁合同及本协议。乙方除付清所有欠付款项、按照本协议支付违约金外，还应按照租赁合同约定承担解除合同的违约金。本协议作为双方签署租赁合同的补充，协议未尽事宜（含争议管辖条款），双方按照房屋租赁合同约定执行。庭审中，原被告一致认可，截至2018年11月15日，81套房屋蜗牛公司共结欠原告综合服务费581037元。原告认可实际收取蜗牛公司押金182769.75元，并同意抵扣租金。还查明，2019年5月22日，原告铭寓公司与北京市炜衡（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所参与诉讼，权限为特别授权，律师费约定为35000元，支付方式为合同生效后7日内支付20000元，二审案件立案后7日内支付15000元。该所据此指派律师出庭参与诉讼，原告已支付律师费2万元。以上事实，有《冠寓苏州钟园路店公寓服务协议》、《协议书》、《委托代理合同》、中国建设银行电子回单、律师费发票等证据及当事人庭审中的陈述予以证实。综合上述查明事实，本案争议焦点为：一、2018年11月15日《协议书》签订之后铭寓公司从实际承租人处收取的租金总额；二、蜗牛公司尚欠铭寓公司综合服务费（租金）金额。围绕争议焦点一，铭寓公司向本院提交pos签购单及银联回执单各一组，以证明自2018年11月15日的协议书签署后原告实际向次承租人收缴回的租金为97299.3元。铭寓公司称单据上金额为91801.5元，剩余部分单据遗失，所以与97299.3元之间会存在5000元左右的差额。两被告质证称，证据的真实性认可，但金额不应该只有97299.3元，因2018年11月15日之后系原告自行向次承租人收取租金，两被告无法提供证据。审理中，2018年11月15日《协议书》中铭寓公司的实际经办人即证人丁某,4到院陈述：原告共有81套房屋出租给蜗牛公司，其中36套是直接和蜗牛公司签订合同，另外45套是和蜗牛公司员工签订的合同。2018年11月15日，原告和蜗牛公司签订协议，确认截至2018年11月15日蜗牛公司结欠原告租金581037元。因为当时81套房屋还没到期，其中36套是2019年1月14日到期，15套是2019年3月14日到期，15套是2019年3月30日到期，15套是2019年4月14日到期，蜗牛公司便和原告约定，未到期房屋的剩余房租由原告代收，多退少补。后原告只从实际承租人处收取了97299.3元，之所以只收到了97299.3元，是因为一方面房屋存在空置现象，另一方面蜗牛公司仍有员工在收取租金、部分实际承租人是押一付十直接将租金交给了蜗牛公司。之后原告一直向蜗牛公司催讨拖欠的房租。铭寓公司对丁某,4的证言认可。两被告称证言基本属实，但不认可原告只从次承租人处收到97299.3元。本院认为，虽然81套房屋自2018年11月16日起至合同到期日止的租金总额远超97299.3元，但部分租户采用押一付十、押一付六、押一付三等形式将租金支付蜗牛公司，故待铭寓公司收取租金时，租户已向蜗牛公司履行了支付房租的义务。另外，结合铭寓公司提供的租户缴纳租金的pos签购单、银联回执单、证人丁某,4陈述房屋存在空置现象、部分租户与蜗牛公司约定的合同租期至2018年底或2019年1月到期等因素，存在铭寓公司向租户收取租金时租户已退租或房屋已空置而导致未能成功收取租金的情形。综上，在两被告未能提供相反证据予以推翻的情形下，原告主张从实际承租人处收到97299.3元租金，本院予以确认。关于争议焦点二，对欠付综合服务费明细，原告陈述：截至2018年11月15日，81套房屋蜗牛公司共结欠原告综合服务费581037元。另外，从2018年11月16日起，81套房屋欠付综合服务费明细为：2019年1月14日到期的35套及2019年2月4日到期的1套，共计36套房屋，合同约定2个月免租期，该36套房屋从2018年11月16日起原告未主张租金。2019年3月14日到期的15套，从2018年11月16日起至到期日欠付综合服务费67486.5元。2019年3月30日到期的15套，从2018年11月16日起至到期日欠付综合服务费84975元。2019年4月14日到期的15套，从2018年11月16日起至到期日欠付综合服务费99706.5元。综上，综合服务费合计833205元，扣除81套房屋押金182769.75元、原告收取实际承租人租金97299.3元，两被告尚欠综合服务费金额为553135.95元。两被告陈述：按合同来看，是这个金额，金额算法也没有异议，但不认可原告只从实际承租人处收到97299.3元。本院认为，原告铭寓公司与被告蜗牛公司签订的服务协议及铭寓公司与丁梅、胡亮云、杨柯签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，双方均应按约履行合同义务。原告主张其与丁梅、胡亮云、杨柯三人所签协议实际由蜗牛公司在履行，蜗牛公司对此亦明确表示认可，故相应权利义务应由蜗牛公司享有和承担。根据2018年11月15日铭寓公司与蜗牛公司签订的协议书显示，截至协议签署日，蜗牛公司确认结欠铭寓公司综合服务费581037元并自愿同意支付欠付总额5%的违约金，且双方约定自协议签署之日起由原告代蜗牛公司收取次承租人租金以抵扣蜗牛公司结欠原告的综合服务费及违约金，不足部分由蜗牛公司补足，后原告提供相应单据证明原告仅从次承租人处收到97299.3元，两被告虽不认可，但未能提供相反证据予以推翻，本院对该金额已予以确认，理由如前所述，在此不予赘述。依据庭审查明事实，案涉房屋共计81套，原告自认2个月免租期，现原告主张蜗牛公司支付房屋自2018年11月16日起至租赁协议终止之日（扣除2个月免租期）后的综合服务费共计252168元，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，原告认可蜗牛公司已支付81套房屋押金共计182769.75元，并同意抵扣综合服务费，本院予以确认。综上，综合服务费合计833205元，扣除房屋押金182769.75元、原告收取次承租人租金97299.3元，经核算，蜗牛公司尚欠原告综合服务费553135.95元。关于违约金，2018年11月15日的协议书明确约定蜗牛公司支付原告按581037元标准计算5%的违约金，原告据此主张违约金29051.85元，两被告对此予以认可，综合当事人约定、蜗牛公司违约情形、原告实际损失等因素，原告主张违约金29051.85元并无明显过高且属合理，本院予以支持。关于律师费，因服务协议对违约方律师费承担有明显约定，原告据此委托律师参与诉讼，合理的律师费支出应予支持，原告依据委托代理合同主张律师费35000元，但其中15000元律师费并未实际产生，故本院酌情支持已实际发生的律师费20000元。因蜗牛公司系自然人独资，被告王宋青系唯一股东，原告主张两被告财产混同且王宋青对蜗牛公司的欠款亦予以确认，并据此主张被告王宋青对被告蜗牛公司的上述债务承担连带清偿责任，被告王宋青未对此提出异议，也未能证明公司财产独立于自己的财产，应对蜗牛公司的上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州铭寓商业管理有限公司综合服务费553135.95元及违约金29051.85元，合计582187.8元；二、被告蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州铭寓商业管理有限公司律师费损失20000元；三、被告王宋青对被告蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告苏州铭寓商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9862元、保全费3620元，合计13482元，由原告苏州铭寓商业管理有限公司负担330元，被告蜗牛安家房产营销策划（苏州）有限公司、王宋青负担13152元。上述费用已由原告预交，本院不予退还，两被告在履行上述付款义务时将其应负担部分一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 胡志清二〇二〇年六月二十九日法官助理 方 瑜书 记 员 王巧云夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。