广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1095号 上诉人（原审被告）：广西容县家圆置业投资有限公司，住所地：广西容县容州镇城西大道三宝厂路口（富康豪庭**铺），统一社会信用代码：91450921MA5KAW8H6B。 法定代表人：梁世武，执行董事。 委托诉讼代理人：谢志泽，广西峤山绣水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭达钊（该公司客户经理），男，1979年7月20日出生，汉族，住广西容县。 上诉人（原审原告）：区华云，男，1965年7月7日出生，汉族，住广西容县。 上诉人（原审原告）：李梅，女，1965年4月19日出生，汉族，住广西容县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：赖娟，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西容县家圆置业投资有限公司（以下简称家圆投资公司）因与上诉人区华云、李梅商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 家圆投资公司上诉请求：一、撤销（2019）桂0921民初2549号民事判决第一项，改判上诉人支付逾期交房违约金2850.27元给被上诉人；二、本案一二审诉讼费由上诉人、被上诉人合理承担。事实与理由：上诉人在一审中答辩提出中雨以上天气、中高考、停水停电、国家法定节假日等几种影响施工的情形应扣减逾期交房天数，一审法院以合同未约定为由不支持扣减是错误的。上诉人认为，中雨以上的降雨天一般不适宜进行工程施工，停水停电无法施工，从而导致工期延误客观存在，这些都是上诉人无法准确预见的不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”上诉人可以据实延期交房。中高考期间禁止进行产生噪声扰民的建筑施工作业而需要停工；国家法定节假日通常是风俗习惯中家庭团聚的节日（比如春节、中秋等）或国家重大庆典、重大社会纪念活动（比如劳动节、国庆节等）的节日，按法律规定及风俗习惯需要停工休息，这两种情形也会导致建设工期延误或受影响。上述几种因素导致建设工期延迟，从而影响交房的情况是客观存在的，不会因合同是否约定而消减，上诉人亦无法控制和避免，如一概不予支持从逾期交房天数中扣减，对上诉人来说未免有失公平。因此，本案在计算逾期交房违约金时应从公平、合理角度出发，予以支持扣减上述几种情形下影响建设工程施工的相应天数。扣减后逾期交房违约金2850.27元。综上所述，一审法院的实体判决部分不当，因案涉住宅小区的客户数较多，为了客观、公正处理同类案件，恳请二审法院查明事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。 区华云、李梅辩称，合同中对于法定节假日、天气因素、停水停电、中高考等没有约定可以作为扣除施工天数的事由。 区华云、李梅上诉请求：1．请求撤销（2019）桂0921民初2549号民事判决；2．改判被上诉人向上诉人支付2017年8月31日至2019年10月1日的逾期交房违约金25188.45元；3．改判被上诉人向上诉人支付自2019年10月2日至容县三宝幸福里家园4幢取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，以购房款331427元为基数，按日万分之一计算；4．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以双方签订的补充协议已变更商品房的交付条件为由，认定上诉人在《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接，判定商品房已合格交付存在明显错误。1．我国法律、法规明确规定，商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，双方在合同正文中第九条也已对此进行明确约定，双方的自由约定不能低于法律规定的标准，建设行政主管部门对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案证明文件是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，案涉商品房的交付时间应以取得建设工程竣工验收备案证明文件的日期为准。2．根据双方的合同第九条、十一条的约定，被上诉人应合同约定的交付日期前向上诉人交付房屋，且交付的房屋必须满足合同约定的条件，即（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故取得建筑工程竣工验收备案证明文件系约定交房的条件之一。被上诉人开发的商品房只是经建设、设计、施工、监理、勘察单位验收合格，至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，明显被上诉人建设的商品房尚未通过国家相关部门的验收，其交付时没有达到法定和合同约定的交付条件，存在明显的违约行为。3．商品房的完整交付，应当包括实质交付及形式交付，即交付的商品房应当满足以下两个条件：（1）商品房经过验收合格，获取竣工验收备案证明文件：（2）通知买受人接收房屋、领取钥匙两者同时具备，才属于完整的交房。通知买受人接收房屋、领取钥匙，仅是形式上的交付，在商品房尚未取得竣工验收备案证明文件时，并不满足交付的实质条件。被上诉人强行移交，仅是为了最大限度地降低自身的违约责任，一审法院将商品房的交付认定只需对房屋及钥匙进行移交即可，明显与法律规定相违背，也不符合合同的约定。因此，无论是法定的或者是约定的交房条件，被上诉人均未达到，应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。二、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条中约定，买受人在《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接，该条款属于格式条款，应认定为无效。同时，该补充条款仅是针对《商品房买卖合同》第十一条商品房交付手续的变更，而非《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件的变更。一审法院认为附件十一《补充协议》第二条适用的前提是对《商品房买卖合同》第十一条所作的补充，适用于《商品房买卖合同》第九条，将房屋的交付手续中的“验收”等同于交付条件中的“竣工验收”，是对合同条款的错误理解。本案中，在《房屋交接单》上的签收或者领取钥匙视为的“验收”，不同于相关部门的“竣工验收”，一审法院认定上诉人以自己的行为实际接收和占有房屋，属于对自己权利的处分，认为房屋已进行交付，属于事实认定错误，应当予以纠正。三、案涉《商品房买卖合同》是由中华人民共和国住房与城乡建设部和国家工商行政管理总局共同制定的，该合同第二页“说明”第5条规定：出卖人只有在本合同没有约定或约定不明确的内容的情况下，才可以在相关条款后的空白行中进行补充约定或另行签订补充协议。案涉《商品房买卖合同》第九条、十一条对交房条件、交房时间和手续已有明确约定，因此合同附件十一中《补充协议》第二条没有存在的必要，是无效条款，一审法院以此条款作为认定事实的依据是错误的，依法应当予以纠正。四、本案的争议焦点是逾期交房问题，逾期交房的时间认定，应当以双方签订合同中约定的交付时间，以及被上诉人交付的房屋符合法律规定的交付时间进行综合认定，只要有其中一项未满足，即不满足交付条件，被上诉人仍应承担违约责任。合同约定商品房交付的条件为取得竣工验收备案证明文件，被上诉人至今未取得，违约行为一直存在。被上诉人开发建设的本案楼盘项目，于2018年8月31日才通过设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及建设单位验收合格，但其却在2018年8月19日在《玉林晚报》中刊登的交房公告，告知业主该项目的1-6栋已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件，实属欺诈行为。本案需要解决的是商品房是否逾期交付的问题，而非房屋的质量问题，一审法院以倒推的方式，以被上诉人取得五方验收，便认为被上诉人交付给上诉人的房屋不存在质量问题，没有影响上诉人的使用，从而得出被上诉人提前交付房屋是符合法律及合同约定，明显混淆了两者之间的关系，属于逻辑不清，认定事实混乱。一审法院认为被上诉人在交付房屋时未提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据合同的约定，上诉人可以拒绝接收房屋，并要求被上诉人承担违约责任，但上诉人实际接收房屋、占有该房屋，属于对自己权利的处分，在接收房屋后要求被上诉人再承担违约责任，有违民法的公平和诚实信用原则，明显属于滥用公平和诚实信用原则。被上诉人作为开发商，在商品房的交易中的优势地位明显，因此所制定的合同条款多是偏向于自身利益，上诉人作为普通公民，对商品房所需的上述文件并不清楚，被上诉人应当在交付时房屋时主动向上诉人出示，但上诉人不仅不出示，更通过签订《补充协议》变更交接方式，达到变更交付条件的目的。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。 家圆投资公司辩称，双方签订了补充协议，约定上诉人在提供房屋交接单上签字并统一领取钥匙就视为房屋进行验收和交接，即对交房条件进行了变更，一审认定的交房时间是正确的。 区华云、李梅向一审法院起诉请求：1．判决家圆投资公司向区华云、李梅支付2017年9月1日至2019年10月1日的逾期交房违约金人民币25188.45元（逾期天数760天）、2019年10月2日至容县三宝幸福里家园4幢取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，以购房款331427元为基数，按日万分之一计算；2．本案诉讼费用由家圆投资公司承担。 一审法院认定事实：家圆投资公司是持有房地产开发经营营业执照的有限公司，是“三宝幸福里”住宅小区的建设开发商。2016年12月16日，区华云、李梅与家圆投资公司签订合同编号为2016120180号《商品房买卖合同（预售）》及附件。约定由家圆投资公司向区华云、李梅预售其开发位于容县容州镇城西大道三宝厂路口容县三宝幸福里家园第4幢2单元1002号商品房，房屋建设面积116.29平方米，房屋总价款331427元。合同第十一条约定，家圆投资公司应于2017年8月31日前将具备交付条件的商品房交付给区华云、李梅，该商品房交付时应当符合：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，家圆投资公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，区华云、李梅按合同的约定向家圆投资公司支付了全部房屋价款和预付办证税费等费用。2018年3月15日，区华云、李梅向三宝幸福里小区的前期物业公司北海江南物业服务有限公司容县城西分公司申请交付房屋装修并缴纳房屋装修押金1000元。2018年8月19日，家圆投资公司在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的位于容县城西大道三宝幸福里家园项目1、2、3、4、5、6栋已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件……办理时间：2018年8月30日-2018年9月30日，上午9：00-下午5：30，办理地点：容县三宝幸福里家园物业服务管理中心（小区内7号楼一楼）。若于上述截止时间未办理收房的，将视同房屋已经交付……”。2018年8月31日，家圆投资公司建设的“三宝幸福里”住宅小区由设计、勘察、监理、施工及建设等单位进行工程竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。2019年1月5日，区华云、李梅领取三宝幸福里门禁IC卡钥匙，之后区华云、李梅入住所购买的房屋。 另查明，合同附件十一补充协议第二条，原合同正文第十一条交接补充协议：1．除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接。本项目售楼部设在容县宝路口。2．出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接受房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房。出卖人或物业管理公司按买受人提供的地址、电话无法通知到买受人的，出卖人和物业公司不承担逾期交房责任。家圆投资公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及向区华云、李梅交付房屋产权证。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。家圆投资公司对区华云、李梅是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，向买受人交付商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足该合同第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，虽然出卖人交付房屋时未提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是根据合同的约定，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但买受人已于2018年3月15日向出卖人申请交付房屋装修并缴纳房屋装修押金1000元，也符合双方签订的合同附件十一补充协议第二条，原合同正文第十一条交接补充协议：买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接的约定，买受人以自己的行为实际接收房屋，占有该房屋，属于对自己权利的处分。出卖人未能在2017年8月31日前交付房屋给买受人，构成了违约，应当承担违约责任。故逾期交房违约金应计算至区华云、李梅实际接收房屋装修之日，即从2017年8月31日起至2018年3月15日止共196天。买受人又以出卖人没有提供上述证书，房屋不符合交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任至2019年10月1日，有违民法的公平和诚实信用原则，因此，买受人的该主张，该院不予支持。家圆投资公司所建的“三宝幸福里”住宅小区于2018年8月31日通过设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及建设单位验收合格，区华云、李梅没有证据证明家圆投资公司所承建的房屋存在质量问题，影响区华云、李梅对房屋使用的情形。至于家圆投资公司主张应抵减按常理可延迟交房的中雨以上天气、中高考、停水停电、政府通知停工、国家法定节假日等的天数，因双方在签订的《商品房买卖合同》中没有对上述情形进行约定，因此，对于家圆投资公司主张该院不予采纳。按照合同第十二条约定，家圆投资公司逾期交房需按日支付已交房价款万分之一的违约金，区华云、李梅已支付房款为331427元，则家圆投资公司应支付的逾期交房违约金为331427元×0.0001×196天=6495.97元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、家圆投资公司支付逾期交房违约金6495.97元给区华云、李梅；二、驳回区华云、李梅的其他诉讼请求。案件受理费215元（区华云、李梅已预交），由区华云、李梅负担160元，家圆投资公司负担55元。 本院二审期间，区华云、李梅提交如下证据：容县住房和城乡建设局关于三宝幸福里家园竣工验收材料的证明，欲证明截至2020年4月14日止，容县住建局没有收到容县三宝幸福里家园的竣工验收材料。 经组织质证，家圆投资公司认为：对真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据不能否认双方对交房条件的变更，我方已经提交证据证明商品房五方验收合格的事实，不应当作为认定本案的依据。 对区华云、李梅提交的证据，本院认证如下：该证据来源真实、合法，与本案有关联性，应作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：在区华云、李梅与家圆投资公司签订本案《商品房买卖合同（预售）》之日起至合同约定交房日期之前一日（2016年12月16日至2017年8月30日），容县范围内中雨以上天数48天，城西大道停水3天，停电5天。 本院认为，上诉人区华云、李梅与上诉人家圆投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于家圆投资公司逾期交房的违约问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交房条件有二项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告。除此以外，还约定该商品房作为住宅，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此对本案而言，所涉商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。附件十一第二条约定的是双方对商品房交接的查验和交接，家圆投资公司辩称已协议变更了交房条件为在《房屋交接单》上签名或领取房屋钥匙，无法律依据不能成立。涉案商品房至今未取得容县住房和城乡建设局出具竣工验收备案表，区华云、李梅主张涉案商品房至今未达到合同约定的交房条件有理，因此家圆投资公司存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的是逾期交付责任，虽然双方未有明确出卖人可据实延期的天数，但该条款中约定了“不可抗力”的情形，因此在发生出卖人未能预见、不可抵抗的情形时，无论从合同约定还是公平的角度，应准许扣减在双方签订合同之日起至合同约定交付房屋前一日的期间中雨以上、停水、停电时相应影响施工的天数。因为家圆投资公司作为有资质的房地产开发企业，应当能预见中高考、国家法定节假日影响施工的问题，因此家圆投资公司上诉提出中高考、国家法定节假日应予扣减天数的意见，不予采纳。本案中，查明的中雨以上、停水、停电天数，重复日期不重叠计算，存在影响施工天数53天。因此区华云、李梅起诉请求家圆投资公司从2017年9月1日至2019年10月1日（逾期天数760天），应扣减53天，家圆投资公司应承担逾期交房违约责任的天数是760-53＝707天。由于上诉人已经收房获得了使用利益。根据公平原则，酌情减轻家圆投资公司的违约责任，按日万分之0.5计算。其应支付给区华云、李梅的违约金为331427元×707天×0.00005=11715.94元。由于涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件尚未取得，从公平的角度来说，家圆投资公司承担的违约责任应有限度，因此暂未能准确计算2019年10月2日以后逾期违约金，不宜在本案直接进行裁判，区华云、李梅可另行主张。 综上所述，家圆投资公司和区华云、李梅的上诉理由合理合法部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销容县人民法院（2019）桂0921民初2549号民事判决第二项； 二、变更容县人民法院（2019）桂0921民初2549号民事判决第一项为：上诉人广西容县家圆置业投资有限公司支付逾期交房违约金11715.94元给上诉人区华云、李梅。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费215元，由上诉人广西容县家圆置业投资有限公司负担100元，上诉人区华云、李梅负担115元；二审案件受理费645元（上诉人广西容县家圆置业投资有限公司已预交430元，上诉人区华云、李梅已预交215元），由上诉人广西容县家圆置业投资有限公司负担300元，上诉人区华云、李梅负担345元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年六月十五日 书记员  欧 媛