福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初985号 原告(反诉被告）：陈灯风，男，汉族，1973年9月10日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：吴向先、谢光辉，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林晨，男，汉族，1982年11月11日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：冯敏，何丹平，福建日尧律师事务所执业律师。 原告陈灯风(反诉被告）与被告福林晨（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈灯风及其委托诉讼代理人吴向先和被告林晨及其委托诉讼代理人冯敏、何丹平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告陈灯风诉讼请求如下：1.请求判决确认陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》于2019年10月17日解除；2.请求判决林晨双倍归还陈灯风定金300000元；3.请求判决林晨赔偿陈灯风安装及装修损失745500元；4.请求判决林晨赔偿陈灯风搬迁损失100000元；5.判决林晨承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费、公告费、鉴定人出庭相关费用、保全费、制作财产保险担保函所需费用）。 陈灯风变更诉讼请求如下：请求判决确认陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》无效；2.判决林晨返还原告履约保证金50000元；3.判决林晨赔偿原告安装及装修损失983821元；4.判决林晨承担本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、评估费等）。 事实与理由如下：陈灯风、林晨于2016年7月13日签订《场地租赁协议》约定林晨将位于闽侯县黄山洲（金锋加油站通往枕峰工业开发区南侧一块场），其中包括厂房一套约1800㎡，办公楼一座共二楼约700㎡，宿舍楼一座租赁给陈灯风的工厂福州登云车厢制造厂用以加工集装厢；以及租金标准、交付时间及方式、租期、定金及违约责任等条款。协议签订后，陈灯风依约支付了定金和租金，亦取得了租赁物，由于租赁物内建筑已破旧不堪，为此，陈灯风投入约1285000元进行必要的安装和装修。根据《场地租赁协议》的约定，租期为十年，自2016年8月10日起至2026年8月10日止，协议到期归还场地时，陈灯风投资装修，添附的不动产归林晨。因此，陈灯风投资应以十年摊销，但是协议因林晨未尽出租人应尽义务而达不到合同目的而于2019年9月10日实际上无法履行，故余下七年租期未满，可摊销年限仅三年。2019年9月10日前闽侯县环保部门检查，发现陈灯风为其所有之福州登云车厢制造厂环未经保验收，于是要求该厂整改，补办环保验收，由于环保验收必须先进行环评和申请，必须提交租赁场地合法的权属证明以及租赁合同，于是陈灯风即找林晨，要求其提供这方面的文件，但林晨拒不提供，于是，闽侯县环保部门向陈灯风发出《福州市闽侯生态环境局环境违法行为改正通知书》，认定福州登云车厢制造厂“至今未办理环保验收手续”，责令在2019年9月21日前停止生产改正以上环境违法行为。因此，陈灯风造访了闽侯环保局，要求办理环保验收。该局要求提出申请并提交场地权属证明和有效租赁合同等必备资料和文件，于是陈灯风要求林晨提交这方面文件或资料。但林晨拒绝配合。陈灯风无奈之下，委托律师处理，受托律师于2019年10月8日向林晨寄送律师函，要求在10月15日之前将上述文件或资料交付陈灯风，但林晨仍然拒绝，受托律师故于2019年10月16日根据《合同法》第94条、第96条向林晨发出解除协议律师函。 陈灯风认为，林晨作为出租人，有保证租赁物权属无瑕疵之义务，并且有义务向陈灯风证明权属无瑕疵。但林晨拒不履行该义务，属于违约行为，而且该行为已经导致陈灯风租赁合同的目的无法实现。已经出现法定解除协议之事由，陈灯风律师亦发出解除协议函，双方《场地租赁协议》已经解除；由于该协议之解除系因林晨违约所致，陈灯风的有关损失，包括安装和装修损失、定金损失、搬迁损失等应由林晨承担。故此，陈灯风具状起诉，祈法院依法支持陈灯风诉讼请求。 陈灯风变更诉讼请求的事实与理由如下： 陈灯风、林晨于2016年7月13日签订《场地租赁协议》，陈灯风承租了林晨搭建的旧厂房及办公楼等场地，签订协议时，林晨口头保证租赁物为合法建筑，陈灯风亦信以为真，未对租赁物的审批手续进行审查。2019年，因陈灯风要求林晨协助出具租赁物权权属文件未果，引起租赁合同纠纷，陈灯风将林晨诉诸闽侯县人民法院，林晨亦提出反诉。根据双方书面诉求可知，双方都认为《场地租赁协议》为有效合同。然而在2020年5月8日庭审中，经过法庭调查查明，租赁物未取得建设工程规划许可证等系列合法手续。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，在城市、镇规划区内，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。所以，本案出现合同无效的情形，与当事人所主张合同有效相互矛盾。新的《证据规则》第53条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可根据案件的具体情况重新指定举证期限。” 基于上述事实和法律规定，陈灯风特变更诉讼请求，希望法院依法准许，并就《场地租赁协议》效力及陈灯风变更后诉求再次开庭审理。 林晨针对本诉辩称，一、陈灯风要求确认于2019年10月16日解除讼争合同缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 首先，讼争合同在2020年3月25日解除。2016年7月13日陈灯风、林晨依法签订了合同，林晨依约交付了房屋，但陈灯风自2019年8月10日至今拒不缴纳租金，严重违反了协议第三条关于租金交纳的约定，早已超出了15日，符合合同约定的解除条件，同时林晨也依法向法院提起反诉要求解除，故讼争合同应当系于2020年3月25日解除。 其次，陈灯风诉称的环评手续的办理既不是林晨的义务，也非因林晨原因导致无法办理，更不存在因该环评问题导致合同目的无法实现的问题，陈灯风据此要求确认陈灯风、林晨于2019年10月16日解除讼争协议显然缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。具体如下：合同约定而言：根据讼争协议第五条“合同解除”条款可见，乙方单方解除权仅在场地“出现权属纠纷”、“相邻关系紧张”、“甲方内部股东纠纷”且甲方又无法协调解决导致乙方无法正常经营的情况下才有权行使；法定解除权而言：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。解除通知效力而言：根据《九民纪要》第四十六条之规定，只有具有解除权的情况下发出的解除通知才具有效力，否则另一方即使未提出异议也不导致合同的解除。 （1）环评手续的办理不属于林晨的合同义务。陈灯风、林晨已在协议中第四条权利义务部分明确约定了陈灯风在场地内各项建设行为所需的相应行政审批手续及费用均由陈灯风自行负责，林晨并不承担任何的配合或协助义务，且此事宜也未涉及到任何的租赁场地权属纠纷，更不存在邻里纠纷等导致陈灯风无法正常经营的情形，林晨没有任何的义务或责任需要配合陈灯风办理任何的手续。 （2）陈灯风并未向环保局申请办理环评手续，也未向陈灯风要求提供产权证，且产权证也不是导致环评手续无法办理的原因。首先，2020年4月22日，林晨持法院《调查令》向福州市闽侯生态环境局调查收集“福州登云车厢制造有限公司”申请办理“项目环境影响评价”的报批文件及受理与批复决定；福州市闽侯生态环境局经查询于2020年4月29日作出“我局未受理福州登云车厢制造有有限公司环评，无相关材料”的批复，也就是陈灯风并未前往申请办理，更不存在任何环保局要求的批复，陈灯风在诉状事实理由部分所言的“专门造访了闽侯环保局，要求办理环保验收”显然系与事实不符，更不能据此认定系因林晨的原因导致该环评手续的无法办理；其次，根据《建设项目环境保护管理条例》第九条“依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批;建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设”之规定，登云车厢公司在2016年8月生产经营前就应该申请环评报批手续。实际上，登云车厢公司作为一家2012年就成立的企业，明知道开工建设前就应该申请环评报批手续，但陈灯风从2016年8月开始投产到2020年4月29日，从未去申请环评报批手续，其责任在于自身，本案不存在林晨违约导致合同目的不能实现的情形，陈灯风并不享有法定解除权。再次，既然陈灯风诉称仅系因该产权证问题导致环评手续未办理，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定承担相应的举证责任，举证证明其所有的材料均已办理完毕且符合要求，但根据陈灯风提供的现有证据，显然是完全不足以证明系因陈灯风未提供产权证而导致环评手续无法办理，甚至根本不足以证明其向林晨提出过提供产权证的要求。 故，本案中事实上系陈灯风根本未提出办理环评手续的申请，也没有告知林晨需要产权证，更没有要求林晨提供过产权证，且产权证仅仅是其中一项文件，陈灯风既不能证明仅缺少该份文件，也不能证明系因该文件导致手续无法办理，更不能证明该文件的未提供就足以导致讼争合同的目的无法实现，因此其据此以“合同目的无法实现”单方解除合同显然是缺乏事实法律依据。 二、陈灯风要求林晨支付安装装修、搬迁及退还定金等费用缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 1、安装及装修损失：首先，林晨并没有允许陈灯风对厂房进行装修、装饰和扩建，林晨仅允许陈灯风在空地位置修建经过合法审批的固定设施。但陈灯风未经林晨同意，擅自将林晨原有的厂房予以拆除并扩建。陈灯风擅自拆除林晨的厂房已构成违约，应赔偿林晨的损失。至于陈灯风装修、装饰及扩建的厂房，由于并未办理相应的行政审批手续，属于违法建筑，其安装及装修损失应自行承担。 其次，陈灯风作为承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要及租赁目的进行，本就属于其自行的投资成本，即使陈灯风不再租赁讼争房屋时，林晨作为出租人往往不仅不会收益，反而还要进行重新装修；同时陈灯风也没有任何证据表明其真实投入1065000元的装修费用，也没有任何证据可以证明陈灯风具体装修、安装了哪些项目和费用，陈灯风主张的金额没有事实依据。 再次，根据讼争协议第七条第三款约定，陈灯风、林晨就合同解除后陈灯风所添附的动产及不动产已经做出了明确的约定，已达成了一致意见，陈灯风也签字确认了不需要赔偿的问题，现其又以此要求对装修装饰进行赔偿，显然是违背了基本的诚实信用原则； 最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，如果要求出租人即林晨承担该项损失赔偿，其前提是林晨存在违约，而本案中如上所述林晨既不存在配合其办理环评手续的义务，也未进行任何的约定，既然连约定都不存在又何来的违约？因此，陈灯风要求林晨对其装修装饰费用进行赔偿，显然是于法无据。 2、搬迁费：根据《场地租赁协议》第七条第3点“乙方的搬迁费用由乙方自行承担”之约定，可见陈灯风在订立本协议时就已经同意自行承担合同解除后的搬迁费用，且陈灯风也没有提供任何的转账凭证或搬迁票据证明其实际支出了100000元的搬迁费。 3、定金：首先，定金系属于实践合同，则当约定的和实际支付的不一致的情况下，应当以实际支付的数额予以认定，本案中虽约定了150000元定金，但实际上林晨仅收取了50000元，且在当天还在合同中予以确认，此后陈灯风汇入的100000元费用系直接作为了半年的租金，因此林晨收取的定金实际上为50000元；其次，本案中的定金系“履约保证金”，其目的系为了担保合同履行而支付的，现如上所述林晨不存在任何不履行合同约定的行为，完全系陈灯风杜撰事实自行单方要求解除本协议，因此林晨无需双倍返还定金。 综上，陈灯风的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。 针对本诉原告陈灯风变更诉讼请求答辩如下： 一、陈灯风在法庭辩论终结后又变更诉讼请求，严重违反程序正义，故请求法院在程序上不应支持其变更请求，本案应按照陈灯风原来的诉讼请求进行审理。 根据《最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百五十六条的规定，陈灯风请求增加、变更诉讼请求必须在法庭辩论终结前提出。本案已于2020年5月8日开庭审理，陈灯风、林晨均已提交充分的证据，法庭辩论程序也已终结，陈灯风此时再次提出增加、变更诉讼请求的申请，严重违反法律规定，人民法院不应支持，本案应按照陈灯风原来的诉请审理。 二、在保留第一点意见的基础上，基于法庭要求，现针对陈灯风变更后的诉请作如下答辩： （1）合同应为有效合同。中级人民法院的判例针对此种未取得规划许可证、产权证等房屋而对外出租的合同，是认定有效的。其理由是：从立法用意上讲，最高人民法院的司法解释是针对生活性用房，目的是为了保护使用人的生命安全，并未兼顾生产的稳定性。本案涉案房屋是用作厂房，用于生产，其用途有别于生活用房。另外，从社会效应方面，这种无证的房屋用于出租的比比皆是，如果机械化的适用司法解释来认定合同无效，势必会对当地经济发展带来不稳定性，也就是说，承租人或出租人在不想履行合同时，就以此为借口恶意毁约，所以请求法院慎用司法解释，从经济及社会稳定性，以及判决效应方面考虑。另外，司法解释并非法律、法规，而根据《合同法》的规定，认定合同无效应适用全国人大通过的法律、法规。 三、无论合同有效与否，陈灯风主张的安装及装修损失也不应该得到支持。 1、陈灯风主张的是“安装及装修”费用，评估的却是包含主体建筑价值和装修等添附费用的“重置厂房成本”，陈灯风提交的《价格评估意见书》不具有证明力。 陈灯风主张其安装和装修的费用应以《价格评估意见书》为准，但根据《价格评估意见书》第4页“……我司对场内钢结构厂房的实际价值采用重置成本法进行核定……”之记载，该《价格评估意见书》评估的是重置厂房的成本，而陈灯风主张的却是安装和装修费用。重置厂房成本与“安装和装修”的费用有着本质的区别，重置厂房成本包含了两个方面：一是重建厂房等主体建筑的成本，二是安装及装修等添附费用。陈灯风将“重置厂房成本”混肴成“安装及装修费用”，属于偷换概念，《价格评估意见书》不具有证明力。 2、陈灯风未经林晨同意，擅自在承租的场地内修建厂房，而且没有取得建设工程规划许可证等审批手续，即便《场地租赁协议》无效，修建厂房的过错也完全在于陈灯风，其损失应自行承担。根据《场地租赁协议》第一条可以看出场地内原先是有厂房的。根据《场地租赁协议》第四条第6点之约定，《场地租赁协议》签订时，场地内已经有厂房，林晨仅允许陈灯风在场地内修建经过合法行政审批的固定设施，并没有允许陈灯风修建厂房等主体建筑，陈灯风新建厂房既没有经过林晨的同意，也没有办理建设工程规划许可证等审批手续，其损失完全是其自身过错所致。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，陈灯风擅自修建厂房的损失也应自行承担。 四、反诉部分，无论合同是否有效，陈灯风均应参照租金的标准支付场地占有使用费（即租金）。综上所述，请求人民法院驳回陈灯风的诉讼请求。 反诉原告林晨反诉请求如下：1.确认林晨与陈灯风于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》于林晨收到起诉状副本后解除；2.判令陈灯风支付林晨2019年8月10日至2020年4月5日期间的租金及场地占有使用费255369元（390000元÷365天*239天）并支付逾期付款违约金（违约金以195000元为基数，自2019年9月11日起至本息付清之日止，按照年利率24%计算，暂计至2020年4月5日共26541元）；3.判令林晨无须返还陈灯风履约保证金50000元；4.判令陈灯风将场地的变压器恢复供电（当庭撤回第四项诉讼请求）；5.本案的诉讼费用由陈灯风承担（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费、鉴定人出庭费用、保全费等）。 反诉的事实与理由如下：2016年7月13日林晨与陈灯风签订《场地租赁协议》，协议约定：林晨将位于闽侯县黄土山洲（金峰加油站通往枕峰工业开发区南侧）的场地出租给陈灯风，场地内设施包括厂房一座约1800平方，办公楼一座共二楼约700平方，宿舍楼一座共三楼、变压器一个；用途为：集装箱加工；租期十年，从2016年8月10日起至2026年8月10日止；前三年每年租金为380000元，第四年至第五年租金为390000元，第六年至第十年按上年度租金5%逐年递增；租金每半年支付一次，付款日期为每年9月10日之前和每年3月10日之前，如陈灯风逾期支付租金，则每逾期一日，林晨有权按照应付款的千分之三（即3‰/日）向陈灯风收取违约金；2016年8月10日之前为免租期，用于陈灯风装修；协议签订之日，陈灯风应一次性交纳给林晨履约保证金50000元；陈灯风应按照我国法律、法规及各级行政管理部门的规定合法经营，不得损害国家利益及他人合法权益，因陈灯风违法经营导致的行政处罚及其他法律后果由陈灯风自行承担；陈灯风可根据经营需要在场地范围内建设固定设施，但建设所需的相应行政审批手续及费用，由陈灯风自行负责，如陈灯风修建的设施违反相应的法律法规，其法律后果和损失全部由陈灯风承担。林晨修建的厂房、办公楼和宿舍楼等固定建筑，陈灯风不得拆除。如陈灯风要拆除林晨的其他固定设施，并且拆除行为影响林晨其他建筑、设施的安全或可能对林晨造成损失，须事先与林晨商量，并经林晨书面同意；如陈灯风逾期十五日支付租金，林晨有权解除合同并追究其违约责任；本协议解除及终止之日，陈灯风应负责将场地交还林晨，陈灯风不得拆除固定建筑（包括厂房、办公室等），也不得损害林晨所有的场地、设备、设施，陈灯风的搬迁费用由其自行承担。陈灯风投资装修、添附的财产设备、设施属于动产的部分应允许陈灯风拆除搬迁（如属于不动产陈灯风不得拆除，合同到期后不动产归林晨所有，且林晨无须给予补偿）。 协议签订后，林晨依约将场地交付给陈灯风，但陈灯风违反协议约定，擅自将厂房进行拆除并扩建。此后，陈灯风投入生产并支付租金至2019年8月9日。2019年8月中旬，因未办理环评验收手续，闽侯县生态环境局责令陈灯风于2019年9月21日之前改正环境违法行为，但由于陈灯风拒不改正并且继续违法生产，导致场地变压器被供电部门断电。2019年10月16日陈灯风向林晨下达《解除合同通知书》，要求解除协议，但双方并未就协议解除事宜达成一致。林晨要求陈灯风尽快清场并返还场地，但陈灯风予以拒绝，直至2020年4月5日，陈灯风才将其所有设备、物品搬离。林晨曾多次要求陈灯风支付剩余的租金、场地占有使用费并交付钥匙、办理场地交接手续，但陈灯风予以拒绝。 综上，本案系陈灯风的违法行为和违约行为导致合同无法履行，故陈灯风并不享有法定或者约定解除权，陈灯风的损失应自行承担。同时鉴于陈灯风违约拆除林晨的厂房，林晨保留向陈灯风追偿的权利。为了维护林晨的合法权益，特向贵院提起诉讼。 陈灯风针对反诉部分辩称，1、本案首先应该审查案涉租赁物的权属及案涉租赁物的建设手续是否合法。若案涉租赁物没有合法的审批手续，那么根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的若干规定》第二条，该合同应认定为无效的合同。双方的起诉和反诉都是基于合同有效展开的，如果对方有有效的权属依据和合法的建设手续，才可以接受，但现在林晨没有提供证据证明该租赁物有合法的权属证明。2、若合同有效，该租赁应当有合法的权属证明。陈灯风认为，林晨作为出租人，有保证租赁物权属无瑕疵之义务，并且有义务向陈灯风证明权属无瑕疵，即在需要时，向陈灯风提交权属证书及资料。但林晨拒不履行该义务，属于违约行为，而且该行为已经导致陈灯风租赁合同的目的无法实现。3、林晨2019年9月份、10月份两次堵塞租赁厂前后门，陈灯风无法正常使用租赁物，因林晨堵塞租赁厂房前后门，陈灯风报警，陈灯风有提供照片3张、报警回执予以证明。4、2019年9月10日前闽侯县环保部门检查，发现陈灯风为其所有之福州登云车厢制造厂环保验收未作，于是要求该厂整改，补办环保验收，由于环保验收必须先进行环评和申请，必须提交租赁场地合法的权属证明以及租赁合同，于是陈灯风即找林晨，要求其提供这方面的文件，但林晨拒不提供，导致陈灯风无法办理环保验收，林晨的行为导致双方的同无法正常履行。5、陈灯风在2019年12月中旬已经找到了新的场地及签订了新的租赁合同，案涉租赁物已经腾空了，陈灯风也已经电话告知了林晨。 本诉原告陈灯风为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、场地租赁协议，证明陈灯风与林晨建立场地租赁协议关系，及场地租赁协议约定内容。证据2、营业执照，证明陈灯风系福州登云车厢制造有限公司法定代表人。证据3、环境违法行为改正通知书，证明租赁场地上的福州登云车厢制造有限公司被责令停止生产。证据4、律师函，证明陈灯风催促林晨履行义务。证据5、解除合同通知书，证明陈灯风书面通知解除合同。 证据6、快件单、证明律师函、解除合同通知书均已寄送。证据7、《价格评估意见书》，证明陈灯风修葺、安装钢构投资1284899.47元。证据8、照片3张，证明林晨堵塞租赁厂前后门。 证据9、报警回执，证明因林晨堵塞租赁厂房前后门，陈灯风报警。证据10、养老缴费明细表，证明陈月华系福州登云车厢制造有限公司职工。证据11、交易明细，证明陈月华汇款（租金）情况。证据12、申请环评办理条件，证明无产权证无法申请环评。证据13、邮政快递单号查询，证明林晨于2019年10月9日收到律师函。证据14、邮政快递单号查询，证明被告于2019年10月9日收到解除合同通知。证据15、房租赁合同，证明因林晨堵塞租赁厂房前后门，陈灯风报警后搬迁，于2019年12月12日另租厂房。证据16、回单详情，证明陈月华（福州登云车厢制造有限公司职工）于2019年12月12日支付押金和房租金202000元的事实。 第二次庭审中，本诉原告陈灯风向本院补充下列证据： 《说明函》一份，证明评估地点是福州市闽侯县青口镇祥宏北路154号场地内，与合同上的地点是一致的，工厂的门牌是有前后门牌，所以两个门牌号是不一致的，因此租赁合同上的号码与评估意见书上的不一致是正常的，但位置和参照物是固定的，林晨可以对位置表明态度。 本诉被告林晨及其委托代理人质证意见如下： 对证据1的真实性没有异议，该证据中与本案争议焦点有关的条款是第四条第二、第四、第六点，第五条第二、第三点，这些条款可以证明林晨提供产权证不是林晨的义务，且合同约定的解除权也不包含无产权证陈灯风享有解除权。恰恰可以证明，陈灯风逾期支付租金构成根本性违约，林晨有权行使合同解除权。另，合同还约定陈灯风应合法经营，如果因违法行为导致受到行政处罚，责任应由陈灯风自行承担。对于陈灯风违规搭盖的建筑物，根据合同约定亦应自行承担法律后果。对证据2的真实性没有异议，可以证明该公司于2012年就已成立，对于其公司要租赁何种标的物其应当是知悉的。对证据3的形式上的真实性没有异议，但对证明对象持有异议。虽然责令其整改，但其应当根据整改意见进行下一步整改，但陈灯风并未按该通知书整改，所以责任在于陈灯风。对证据4、5、6的真实性没有异议，但对证明对象有异议，陈灯风虽然发出律师函，但其并不享有约定和法定的解除权，故其也是无权解除合同的。对证据7三性均有异议，首先价格评估意见书的标的物与本案不是同一标的物，且是陈灯风单方委托评估，对于被评估的事项及价格也无客观证据印证。对证据8照片3张三性持有异议。对证据9、报警回执形式上的真实性没有异议，对内容有异议，这是陈灯风单方报警行为，内容并未经公安机关调查证明。对证据10、11真实性没有异议，与本案没有关联性，但陈月华有支付租金是客观存在的事实。对证据12真实性由法院认定，此份证据恰恰可以证明并没有要求环评手续提交时，需提供房屋产权证，而是仅要求提供租赁合同即可。对证据13、证据14真实性没有异议，质证意见同证据5、6一致。对证据15、16三性均有异议，不能证明陈灯风与案外人郑振坤存在租赁关系。 针对第二次庭审陈灯风补充的证据，质证意见如下： 对于该证据的三性均有异议。首先，该证据属于法庭辩论终结后提交的证据，已过举证期限，且陈灯风对该证据的逾期提交有重大过错，所以请求法院对于陈灯风逾期提交证据的行为予以惩戒。其次，该《说明函》的出具恰恰可以体现鉴定机构的随意性及极其不负责任性。该机构对于基于的地理位置都弄不清楚，如何能确保其对鉴定内容的客观性及真实性？而且事后自行出具一份说明的行为也不足以弥补其此前的错识，地理位置应以相关部分出具的坐标图为准，而不是由鉴定机构自己弄个图就表明系本案的涉案厂房。其他质证意见同第一次庭审。 本诉被告林晨向本院举出下列证据： 当庭提供一份证据，即中国农业银行流水清单，以此证明陈灯风支付租金的情况及履约保证金陈灯风仅支付50000元现金的事实（备注：2016年7月14日支付的100000元是第一年半年租金的一部分，并非保证金）。 本诉原告陈灯风及其委托代理人质证意见如下： 双方合同约定的定金150000元，陈灯风实际支付150000元，但是100000元抵作租金，50000元作为履约保证金。林晨提供的反诉证据中证明对象第5点中已经证明陈灯风交纳给林晨履约保证金50000元。 反诉原告林晨向本院举出下列证据： 证据1、场地租赁协议，证明1、林晨将位于闽侯县黄土山洲的场地出租给陈灯风，场地内设施包括厂房一座约1800平方，办公楼一座共二楼约700平方，宿舍楼一座共三楼、变压器一个；2、租期十年，从2016年8月10日起至2026年8月10日止；前三年每年租金为380000元，第四年至第五年租金为390000元；3、租金每半年支付一次，付款日期为每年9月10日之前和每年3月10日之前，如陈灯风逾期支付租金，则每逾期一日，林晨有权按照应付款的千分之三（即3‰/日）向陈灯风收取违约金；4、陈灯风交纳给林晨履约保证金50000元；5、陈灯风应按照我国法律、法规及各级行政管理部门的规定合法经营，不得损害国家利益及他人合法权益，因陈灯风违法经营导致的行政处罚及其他法律后果由陈灯风自行承担；6、陈灯风可根据经营需要在场地范围内建设固定设施，但建设所需的相应行政审批手续及费用，由陈灯风自行负责，如陈灯风修建的设施违反相应的法律法规，其法律后果和损失全部由陈灯风承担。7、林晨修建的厂房、办公楼和宿舍楼等固定建筑，陈灯风不得拆除。如陈灯风要拆除林晨的其他固定设施，并且拆除行为影响林晨其他建筑、设施的安全或可能对林晨造成损失，须事先与林晨商量，并经林晨书面同意；8、如陈灯风逾期十五日支付租金，林晨有权解除合同并追究其违约责任。9、本协议解除及终止之日，陈灯风应负责将场地交还林晨，陈灯风不得拆除固定建筑（包括厂房、办公室等），也不得损害林晨所有的场地、设备、设施。10、陈灯风的搬迁费用由其自行承担。11、陈灯风投资装修、添附的财产设备、设施属于动产的部分应允许陈灯风拆除搬迁（如属于不动产陈灯风不得拆除，合同到期后不动产归林晨所有，且林晨无须给予补偿）。证据2、通话录音，证明至2020年3月17日陈灯风依然占用场地，并未清场，也没有和林晨办理交接手续，2020年3月17日之前双方合同并没有解除，陈灯风应当支付租金。 反诉被告陈灯风及其委托代理人质证意见如下： 证据1真实性没有异议，证明对象有异议，林晨提供的证据1中部分证明对象与本案无关，双方诉讼争议是林晨没有提供合法的权属证明。证据2真实性没有异议，但该份证据不能证明陈灯风没有搬离案涉房屋，实际上陈灯风已于2019年12月已经搬离案涉房屋，也已经通知林晨。 第二次庭审中，林晨向本院补充下列证据： 照片一张，证明厂房的现状。厂房由钢柱、顶棚、挡板组成，除了主体结构外，并没有装饰、装修的添附物件，所以陈灯风在诉讼请求中主张装修、装饰费用毫无事实依据。 陈灯风及其委托代理人质证意见如下： 真实性没有异议，是经过林晨同意后陈灯风才搭盖的，评估就是依据这现状进行评估的。 本院根据双方当事人的陈述及其所举的证据，并经庭审质证，可以确认如下事实：经审理查明，2016年7月13日，林晨（甲方）与陈灯风（乙方）签订《场地租赁协议》，约定林晨将位于闽侯县黄土山洲（金峰加油站通往枕峰工业开发区南侧）的场地出租给陈灯风，场地内设施包括厂房一座约1800平方，办公楼一座共二楼约700平方，宿舍楼一座共三楼、变压器一个。场地用途为集装箱加工。第二条约定本协议租赁期限十年，从2016年8月10日起至2026年8月10日止。第三条约定前三年每年租金为380000元，第四年至第五年每年租金为390000元；第六年至第十年租金按上年度租金的5%递增。租金每半年支付一次，付款日期每年9月10前一次性支付当年租金的50%，下半年3月10日前支付当年租金的50%。付款方式为银行转账。双方商定2016年8月10日之前为免租期，用于乙方装修，免租期甲方不收取租金。第九条约定本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，乙方应于本协议签订之日支付甲方订约定金150000元，（其中包括履约保证金50000元，余款100000元待支付第一期租金时予以扣除）。 合同签订之后，陈灯风向林晨支付150000元，其中50000元为履约保证金，100000元为租金。2019年3月11日陈灯风向林晨支付租金171955元。 因陈灯风从事的集装箱加工未办理环保验收手续，福州市闽侯生态环境局于2019年9月10日向陈灯风经营的福州登云车厢制造有限公司发出《环境违法行为改正通知书》，内容为：经调查核实，你单位的以下行为：你公司开办于闽侯县祥谦镇枕峰村从事车厢生产加工，2018年10月投产至今未办理环保验收手续，违反《建设项目环境保护管理条例》第十七条和第二十三条，现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令你单位于2019年9月21日之前停止生产改正以上环境违法行为，逾期不改正，我局将依法对你单位违法行为进行处罚。 2019年10月5日，陈灯风通过律师向林晨邮寄《律师函》，要求林晨于2019年10月15日前将租赁场地及厂房建筑物产权证书和其他文件交由陈灯风。但林晨对此并未予以提供。2019年10月16日，陈灯风又通过律师向林晨发出《解除合同通知书》，通知林晨解除陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》。 2020年4月16日，林晨申请我院开具调查令，向福州市闽侯县生态环境局调取福州登云车厢制造有限公司提交的建设项目环境影响评价的报批申请文件及该局对建设项目环境影响评价文件的受理和批复决定。该调查令调查结果为：经查询，福州市闽侯县生态环境局未受理福州登云车厢制造有限公司环评，无相关材料。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,涉案房屋并未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，也未办理涉案房屋的产权证，陈灯风与林晨签订的《场地租赁协议》应认定为无效，故陈灯风要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效的诉求本院予以支持，林晨要求确认双方租赁关系解除的诉求本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产,应当予以返还，故本院对陈灯风要求林晨返还履约保证金50000元的诉求予以支持，对林晨要求没收履约保证金50000元的诉求不予支持。 关于陈灯风诉请林晨应赔偿其安装及装修损失983821元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本院认为对未形成附合能够进行拆除搬离的装饰装修物不应作为装修损失处理，本案中,陈灯风提供的《价格评估意见书》是对厂房实际的价值进行鉴定，该鉴定并未对未形成附合能够进行拆除搬离的装饰装修物的价值予以扣减，因此该鉴定并非是对装修损失进行鉴定，故关于陈灯风的上述诉求依据不足，本院不予支持。 关于林晨要求陈灯风支付2019年8月10日起至2020年4月5日期间的场地占用使用费255369元的反诉请求，本院认为，虽然合同无效，但陈灯风仍应支付林晨房屋占有使用费。庭审中，陈灯风陈述其于2019年12月间就已搬离涉案场地，但根据林晨向本院举证的双方电话录音，林晨与陈灯风于2020年3月17日通话时，陈灯风还未全部搬离，且陈灯风对通话录音真实性无异议，另根据陈灯风陈述其已电话通知林晨已搬离，林晨亦陈述2020年4月5日陈灯风电话通知林晨已搬离租赁场地,故本院对林晨主张陈灯风于2020年4月5日搬离予以采信。根据双方对租金的约定，租金每半年支付一次，下半年3月10日前支付当年租金的50%，陈灯风应于2019年3月10日前向林晨支付2019年2月10日至2019年8月9日的租金190000元，2019年3月11日陈灯风向林晨支付租金171955元，林晨主张陈灯风支付的该租金系支付至2019年8月9日，本院予以采信。故陈灯风应向林晨支付自2019年8月10日起至2020年4月5日止的房屋占有使用费255369元（年租金390000元÷365天×239天）。因为双方签订的合同并未对合同无效后履约保证金的处理进行约定，为了避免诉累，陈灯风支付的履约保证金50000元可抵扣其未支付的房屋占有使用费，故陈灯风应向林晨支付房屋占有使用费205369元。关于林晨要求陈灯风支付逾期支付租金违约金的诉求，因讼争合同已被认定为无效，林晨依据合同约定要求陈灯风支付违约金，没有依据，本院不予支持。 关于林晨申请撤回要求陈灯风将涉案场地的变压器恢复供电的反诉请求，本院认为，该申请系当事人行使权利，并未违反法律规定，本院对此予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款规定，判决如下： 一、林晨与陈灯风于2016年7月13日签订的《场地租赁合同书》无效。 二、陈灯风应自本判决生效之日起七日内支付林晨房屋占有使用费255369元，扣减陈灯风支付的履约保证金50000元，陈灯风实际还应支付林晨205369元。 三、驳回陈灯风其他诉讼请求。 四、驳回林晨其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费28022元，减半收取14011元，由林晨负担525元，由陈灯风负担13486元；反诉费14011元，减半收取7005.5元，陈灯风负担3488元，林晨自行负担3517.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年六月八日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效: （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; （二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条：承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。