河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1523民初314号原告：金起孟，男，汉族，1961年11月20日出生。被告：王飞，男，1974年2月28日生，汉族。委托诉讼代理人：周佳咏，湖北省蕲春县漕河法律服务所法律服务工作者。原告金起孟与被告王飞民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金起孟、被告王飞及其委托诉讼代理人周佳咏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金起孟向本院提出诉讼请求：要求被告王飞按照合同约定支付2019年6月10日至2020年6月9日期间租金5万元。事实与理由：原、被告双方于2018年6月10日签订《院落及房屋租赁合同》,合同双方约定被告租赁原告位于信阳市××××村(具体位置见合同)的院落及房屋,租赁期两年,自2018年6月10日至2020年6月10日止。租金支付方式为每年5万元(伍万圆整),两年合计10万元(拾万元整)。被告方正式入驻后一个月内向甲方支付第一年租金,租期满一年后向原告支付第二年租金。然而,截止第一年租期届满之日,即2019年6月10日,被告并未向原告支付第二年的剩余租金5万元。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，被告的行为严重损害了原告的权益。其间,2019年4月10日,经余某请求原告将院落及房屋使用权转租给余某,后余某因个人原因要求解除合同,经新县人民法院调解,2019年12月31日,余某与原告解除转租合同,该院落及房屋的使用权重新归于原告。余某转租期间,未收到被告支付的剩余租金。原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、房屋租赁合同及平面图、设施明细表：证明原、被告之间的合同约定；2、余某的情况说明：证明余某亦未收到被告的租金；3、照片9张：证明原告的场地至今被告仍在使用。经庭审质证，被告认为第1份证据租赁合同前面的内容是真实的，后面的附加1、2项内容是后来加进去的，不是当时签合同时写的。对第2份证据无异议。对第3组照片的证明目的有异议，认为这些东西不是自己的，是马长虹的。2019年4月份后余某租给马长虹的。被告王飞答辩称，其无需向原告金起孟支付剩余一年租金5万元,请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告按照与原告签订的合同约定在2018年6月10日向原告支付了第一年(2018年6月10日至2019年6月10日)租金50000元。第二年租金应在2019年6月10日后交付。但原告在2019年4月初的一天就把本案讼争的房屋和院落在未经原承租人(被告)同意的情况下租给第三人余某,余某在2019年4月18日又把此房转租给马长虹并先后收取马长虹场地租金费用共计4万元,严重地侵犯了被告的合法承租权。2、被告第一年(2018年6月10日至2019年6月10日)租金已交给原告50000元,按月计算租金,每月4166.6元。原告在2019年4月（不到一年）就把被告租的房屋租与他人，应退还被告两个月租金共计8333.2元。3、原告把房屋及院落在2019年4月10日单方租与余某,原、被告之间就已解除余下一年的房屋及院落租赁合同。原告与余某签订合同后又解除,不是被告交租金给原告的理由,被告不存在还要继续按原合同交租金给原告。原告的诉求于情不符,于法无据。总之,原、被告之间签订的房屋及院落租赁合同已因原告中途转租他人而终止,被告没有交租金给原告的义务。如果是被告中途转租他人,原告向被告要求租金是合理的,而本案原告自己对外另行出租,要被告出租金,简直是无稽之谈。请求人民法院驳回原告无理的诉求,并判决原告退还被告两个月的租金,合计8333.2元。被告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、场地租用协议书及余某转租给马长虹收取马长虹租金条据两张：证明原告租给余某，余某又租给马长虹，马长虹交给余某4万元租金。2、微信聊天记录两张：证明原告被余某起诉要求解除合同，原告向被告请求出具余某与被告联系过租赁事宜，如果被告续租的话，直接与余某联系。3、短信记录五张：证明原告2019年12月26日才开始向被告要租金，此时原告与余某之间的诉讼结束。经庭审质证，原告对第1组证据的真实性有意见，认为其院落被河沟隔成两部分，余某租的是北边的院子，王飞租的是南边的院子，不相干扰。马长虹是与余某共用北院，南院余某没有使用。对第2、3组证据无异议。为查明本案事实，本庭调取了部分证据，询问了相关证人：（一）本庭调取了(2019)豫1523民初1703号余某诉金起孟合同纠纷案中，金起孟作为证据提交给法庭的转租合同和王飞的书面证明。经各方质证，原告金起孟认为：转租合同和王飞的书面合同证明其在与余某签订转租合同的全部经过王飞都知道，且同意，王飞一直都在行使与其之间的合同权利义务。被告王飞认为：这两份证据证明金起孟在2019年4月10日把新县扒棚村夏店村民组的16亩土地全部转租给余某，含王飞承租两年中的一年零两个月，金起孟的全部权利义务转给余某，同时，从此金起孟也退出了与王飞的权利义务。在金起孟与余某签订转租合同前，金起孟联系过王飞，王飞同意金起孟转租，这充分说明王飞与金起孟之间的租赁合同于2019年4月10日就因双方同意而自动解除。余某与金起孟签订转租合同后联系过王飞，王飞同意续租直接与余某联系，如果王飞不同意续租，合同也就在2019年4月10日因金起孟与余某签订转租合同而终止。说明金起孟收取剩余租金的主张，缺乏事实依据和法律依据。（二）本庭询问了证人余某，其陈述如下：“我和金起孟谈转租的时候，是全部一并转让给我，那时就知道其中有一部分王飞在承租，剩余还有一年租期，所以，合同明确约定了由我代替金起孟继续行使与王飞之间的合同权利义务，王飞的租金支付给我，我保证王飞的正常使用。我租给马长虹的是整个场院中除王飞使用部分之外的另一部分，也就是北院，王飞用的是南院，当时金起孟和王飞签订的合同中四至范围很清楚。金起孟提交的照片中的设备都是南院也就是王飞使用的那块场地里面的。不是马长虹放的，马长虹用的只是北院那块场地，南北院各一个门，中间有条河，是分割开使用的，北边是块空场地，没有房屋。南边是房屋加场地。马长虹在北院的东西2019年8月份就搬走了，跟这些设备没有关系。如果这些是马长虹的，他就不存在再跟我租北院的场地了。我在转租期间，没有影响过王飞的权利。”经各方质证，原告金起孟认为，余某的证言证明自己的主张是合情合理的。被告王飞认为，金起孟转租全部场地给余某是事实；金起孟2019年4月10日与余某签订转租合同，签合同前金起孟对王飞说，王飞的权利义务全部转给余某，换句话说，金起孟与王飞解除合同。签合同后，余某找过王飞，如续租联系他（余某）。王飞后来不续租，余某就把王飞场地东西搬出，大门锁都换了，证明王飞与余某之间不存在租赁合同关系。对证据的分析与认定，双方无异议的证据，即原告提交的第2组、被告提交的第2、3组证据，可以作为本案的定案证据并在卷佐证。双方有异议的证据，原告提交的第1组证据，被告不认可最后一页手写添加部分，对其他部分无异议，因原告不能证明系签字前所写，本院对被告的质证意见予以支持。原告提交的第3组证据，与证人余某所述相符，被告关于“设备系马长虹存放”的质证意见，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。被告提交的第1组证据，结合本院调取的金起孟与余某转租合同、王飞书面证明、证人余某的证言，本院对其与待证事实之间的客观性、关联性不予支持。经审理查明：原告金起孟与被告王飞于2018年6月10日签订《院落及房屋租赁合同》。合同约定：“被告租赁原告位于信阳市新县××村××院落及房屋,租赁期暂定为两年,自2018年6月10日至2020年6月10日止。租金支付方式为每年5万元,两年合计10万元。被告方正式入驻后一个月内向甲方支付第一年租金,租期满一年后向原告支付第二年租金。”被告王飞依约履行了第一年租金支付义务，原告金起孟亦履行了相应的合同义务。2019年4月10日,原告金起孟与余某签订合同，将院落及房屋使用权全部转让给余某,其中约定“甲方金起孟与王飞签订的租赁合同中甲方所享有的权利义务全部转给乙方，剩余一年5万元的租金由王飞支付给乙方余某…乙方保证甲方与王飞签订的租赁合同的法律效力…本合同一式两份，甲乙双方各执一份。在甲乙双方及见证人夏店村村民组代表和王飞签字后生效。”王飞于2019年8月26日出具书面说明：“金起孟在将该院落转租给余某前联系过我，征求我的意见，我同意他的转租，因时间、路程较远，没有能及时到场签字。他们的转租合同签订后，余某也联系过我，说明承租情况，续租直接联系他就行。我也同意他的承租。”后，金起孟与余某又于2019年12月31日协议解除合同（其间，2019年4月至8月余某将王飞承租场地以北部分即北院转租给马长虹使用）,该院落及房屋的使用权重新归于原告。原告向被告王飞主张剩余一年租金未果，诉至本院。本案的争议焦点为：双方之间的租赁合同是否已解除？首先，关于王飞主张的案涉合同自金起孟与余某签订合同时起已解除。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”从本院查明的事实来看，2019年4月10日，原告金起孟经王飞同意，将自己的合同权利义务概括转让给了余某，故自转让合同生效起，案涉合同的双方当事人为余某与王飞，案涉合同的其他条款继续有效，王飞应依约于第一年租期届满后向余某支付第二年的租金。故，王飞辩称原告金起孟将标的物转租给余某，就意味着金起孟解除了与其之间余下14个月的租赁关系，与事实和法律规定不符，因为，案涉合同变更的是甲方（出租方）当事人，而非乙方（承租方）当事人。且被告王飞认可金起孟和余某都向其告知了转让事宜，金起孟与余某之间的转让合同也明确了由余某继续行使与王飞之间的合同权利义务。其次，关于合同的约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条分别规定了合同的协议解除、单方解除、法定解除，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，原、被告未协商解除合同；案涉合同第八条分别约定了各方的单方解除权，但被告王飞未能举证证明出现了其作为乙方行使解除权的情形，亦未能够证明其行使单方解除或法定解除权后通知对方（金起孟或余某）的证据。再次，案涉合同约定的租赁期是两年，租金支付方式分两批，并未将第二年（2019年6月10日至2020年6月10日）租赁期间作为不确定的、需双方再次确认同意的续租。故，王飞关于案涉合同已解除的主张，本院不予支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。原告金起孟与被告王飞之间签订了合法的租赁合同，双方应依约全面履行自己的义务。原告金起孟在与王飞履行合同期间经王飞同意，概括转让了自己的权利义务，案涉合同当事人一方的变化不影响合同的继续履行，王飞若主张解除合同，应及时通过前述合同法规定的方式行使，否则仍需依照合同约定，在第一年租期届满后支付余下一年的租金。现原告金起孟已与余某解除了转租合同，故案涉合同权利义务仍归由金起孟行使。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故，原告金起孟要求被告王飞支付余下一年租金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王飞于本判决生效后三十日内向原告金起孟支付2019年6月10日至2020年6月10日期间的租金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告王飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  聂晓静审判员  郑 磊审判员  余丽娟二〇二〇年六月二十七日书记员  黄茂森