广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初28511号原告（案外人）：詹志旺，男，1971年10月21日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：李博飞，山西国晋律师事务所律师。被告（申请执行人）：佛山市顺德区英阳涂料有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：罗观水。委托诉讼代理人：关养才，广东卓泓律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈花，女，1978年5月12日出生，汉族，住山西省太原市晋源区。原告詹志旺与被告佛山市顺德区英阳涂料有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月4日立案后，依法追加陈花作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹志旺及其诉讼代理人李博飞、被告佛山市顺德区英阳涂料有限公司的诉讼代理人关养才到庭参加了诉讼。第三人陈花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹志旺向本院提出诉讼请求，判令：1.停止对位于山西省太原市小店区*******************屋的强制执行，并撤销（2018）粤0606执3614号执行裁定书；2.确认上述房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年，原告通过他人介绍购买了陈花位于山西省太原市小店区******************的房屋，双方签订了商品房买卖合同，陈花亦出具收据载明收到原告支付的全部房屋转让价款。随即，原告居住至今，并偿还银行贷款截止付清为止。后陈花搬迁至广东，初期以各种不便理由不予办理过户，后期索性直接要求额外支付数万元的费用，且多次变卦失去信任，原告无奈遂搁置至今，直至法院告知已通过本案查封涉案房屋，进入执行程序。综上，涉案房屋早已由原所有权人陈花真实转让与原告，原告支付了全部的价款并实际占有居住至今，未予变更登记实属第三人陈花失信不予配合，让原告承担该偿还责任对原告不公。据此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告佛山市顺德区英阳涂料有限公司辩称，1.基于不动产登记的规定，不动产无变更登记在原告名下，权利人仍为陈花；2.被告享有对陈花的合法债权已经法院生效判决确认，涉案房屋拍卖程序合法，即使权属人为原告，也因原告多年怠于行使权利所致，属于原告的过错，应由原告承担相应责任。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质辩，对于原告提交的商品房买卖合同（太原市小店区房地产开发公司与陈花签订）、担保手续费发票、公证费票据、收据（装修押金、工本费、物管费、装修水电预存款）、晋商银行还款凭证等证据，被告对证据的真实性无异议，且与本案相关联，本院予以采信。对于原告提交的下列证据，本院认定如下：1.收条2份、商品房买卖合同1份（原告与陈花签订），拟证明原告与陈花签订合同，原告已支付购房价款11万元给陈花。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告无参与，无法确认是否为陈花所签。经质辩，商品房买卖合同有合同双方当事人签名，且与太原市小店区房地产开发公司与陈花签订的商品房买卖合同相印证，本院对其真实性予以确认；收条只有收款人签名，但没有付款凭证等证据相印证，本院不予采信。2.费用明细，拟证明原告为购房共支付的价款。被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因该证据没有出具人签名，不能证明原告的待证事实，本院不予采信。3.太原市商业银行储蓄存款凭条，拟证明陈花及原告对涉案房屋的还贷情况。被告对证据的真实性有异议，认为该证据无加盖公章，被告也无经手，且存款凭条的存款人大部分为陈花，只有一份存款人为原告。因该组证据为银行打印凭证，但不能证明原告的待证事实，本院不予采信。4.证明、康宁物业收据，拟证明原告从2007年起居住在涉案房屋，所有水电费用、物业费用等由原告支付。被告对证据的真实性有异议，认为该组材料是原告与案外人在涉案房屋进入执行阶段后所制作。因原告未提供其他证据相印证，本院不予采信。5.微信聊天记录打印件、通话录音（附文字打印件），拟证明涉案房屋未能办理过户是因为陈花不配合，不履行合同约定，原告实属无奈。被告对证据的真实性有异议，认为无法确认聊天记录具体发生日期。因微信聊天记录不连续，电话录音未显示通话日期，而原告确认上述微信及电话均于2019年发生，即于本院查封房屋后，且两份记录的内容也不能直观反映原告主张的事实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于山西省太原市小店区******************的房屋，产权证号为房权证井字第00**36号，登记所有权人为陈花，登记时间为2007年7月30日。因陈花等拒不履行本院作出的（2017）粤0606民初6121号民事判决书所确定的义务，权利人佛山市顺德区英阳涂料有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2018）粤0606执3614号。在执行过程中，本院于2018年7月10日查封了被执行人陈花名下位于山西省太原市小店区******************的房屋（下称涉案房产），并于2019年8月9日发出告知书，告知各当事人本院拟对涉案房产进行评估拍卖以清偿债务。原告詹志旺对涉案房产被执行不服，于2019年9月26日向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，本院于2019年9月30日作出（2019）粤0606执异867号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告詹志旺提交的两份《商品房买卖合同》显示，2004年9月10日，太原市小店区房地产开发公司作为甲方与陈花作为乙方签订《商品房买卖合同》，约定甲方将座落于太原市小店区*************3-41号D户型的房屋出售给乙方，总金额为169264元，付款方式为2004年9月10日付房款10000元，2004年9月24日前付49264元，余款110000元办理十年银行按揭。2007年7月19日，陈花作为甲方与詹志旺作为乙方签订《商品房买卖合同》，约定陈花将座落于小店区*镇*街1号*小区3-16-2号的房产出售给詹志旺，并约定“甲方购房的所有费用已由乙方全部付清，另付15000元的房价升值费。房屋银行按揭由乙方来付。甲方购房的所有费用为113119元……”。两张收条显示，2007年2月6日，收款人为陈花（加盖指印），载明：收到卖房款95119元，还欠18000元于2007年3月20日付清，以后陈花把一切购房手续全交于詹志旺，签订卖房合同。2007年7月19日，收款人为陈花（未加盖指印），载明：收到房屋余款17000元，已全部付清总房价113119元。诉讼中，原告称因陈花与太原市小店区房地产开发公司签订商品房买卖合同时尚未有房产证，仅有地址编号，该地址与原告与陈花签订的商品房买卖合同中的房产地址一致，均为涉案房产；对于支付购房款，原告称其是以现金方式向陈花支付购房款，分别于2007年2月6日支付95119元、7月19日支付17000元（因5月份陈花向原告的店铺拿壁纸没有给货款1000元，后抵扣购房款），共113119元，其从2007年5月起以现金方式交付房屋的银行按揭款；房屋的水电费、物业管理费均以现金交付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告请求排除对涉案房产执行的理由是否充分应依照上述司法解释规定的四个条件。首先，原告詹志旺与陈花于2007年7月19日签订了书面商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，且该合同签订在本院查封涉案房产日期即2018年7月10日之前，故原告的举证符合上述规定第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。第二，原告在本案中未能提交有效证据证明原告实际占有涉案房产。原告据以证明其合法占有涉案房产的证据是康宁物业出具的证明及收据，因上述证明及收据均为康宁物业单方出具，且均于2019年10月出具，于本院查封涉案房产之后所出具，而原告未提交其他证据予以佐证，故原告的举证未能符合上述规定第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三，关于购房款支付的问题。原告与陈花签订的商品房买卖合同约定陈花购房的所有费用已由原告全部付清，另付15000元的房价升值费，房屋银行按揭由原告承担，陈花购房的所有费用为113119元，原告主张其已向陈花支付购房款113119元，并提供了两张收条予以证明。首先，原告未提供相应的付款凭证等证据佐证该两张收条的真实性，原告主张其以现金方式支付所有购房款给陈花，但原告未提供其款项的来源以证明。其次，2007年2月6日的收条载明：收到卖房款95119元，还欠18000元于2007年3月20日付清，而2007年7月19日的收条载明：收到房屋余款17000元，已全部付清总房价113119元。原告主张其已支付的房屋余款并非在约定的时间内支付，且支付的金额不一致，原告称因陈花曾向原告的店铺拿壁纸没有给货款1000元，后用以抵扣购房款，但原告未提供证据予以证明。再次，原告主张由其支付2007年5月后的房屋按揭贷款，但原告提供的太原市商业银行存款凭条及晋商银行还款凭证仅显示陈花的账户情况，不能证明原告支付房屋按揭贷款的事实。因此，原告的举证未能符合上述规定第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。第四，原告詹志旺于2007年7月19日与陈花签订了书面商品房买卖合同后，本院于2018年7月10日查封了涉案房产，原告称因涉案房产办理了按揭贷款，在还清贷款前无法办理过户手续。本案原告提供的晋商银行还款凭证证明陈花已于2011年3月还清贷款，至本院查封涉案房产期间，原告并未向陈花主张办理过户，原告提交的微信聊天记录和电话录音，均于2019年形成，即于本院查封房屋后，且不能直观反映原告主张的事实。因此，原告也不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，原告的举证不能同时满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，原告请求排除对涉案房产的执行，理由不充分，本院不予支持。关于原告请求确认涉案房产归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的变动以登记为准，未经登记不发生法律效力。原告与被告签订的商品房买卖合同并不产生物权变动的效力，涉案房产仍登记在第三人陈花名下，故原告请求确认涉案房产归其所有，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，缺席判决如下：驳回原告詹志旺的全部诉讼请求。案件受理费9300元，由原告詹志旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋人民陪审员  杜卓毅人民陪审员  伍凯喏二〇二〇年六月二十九日书 记 员  黎彩德