广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1804号上诉人（原审被告）：梁月华，女，1971年4月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈景英，男，1982年1月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*******************。委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。原审被告：莫镇涛，男，1996年6月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********。原审被告：莫忠荣，男，1968年8月3日出生，汉族，住广东省云浮市云安县******。上诉人梁月华因与被上诉人陈景英及原审被告莫镇涛、莫忠荣宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。梁月华上诉请求：撤销一审判决，改判确认《宅基地使用权永久转让合同》有效，驳回陈景英的要求梁月华返还购地款81.5万元的诉讼请求。事实与理由：一、涉案合同没有违反法律规定，合法有效。根据新修订的《土地管理法》第六十二条规定，国家允许农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。从新法的规定看来，宅基地是可以有偿转让的。梁月华是在中山市火炬开发区**股份合作经济联合社同意下，才将涉案宅基地转让给陈景英，是行使宅基地使用权权益的表现，没有损害国家和第三人的利益。因此一审法院依照旧法认定涉案合同无效属适用法律错误。二、根据《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，涉案合同是双方自愿签订的，且双方已履行合同约定的义务，一审法院认定合同无效没有事实和法律依据。以前的政策是一户只能有一处宅基地，但经济发达的珠三角地区农村基本已经城市化，中山市******作为基层组织，但实际上已经没有农村户籍。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定，宅基地使用权在一定条件下可以转让，并不是绝对禁止转让。三、一审程序违法，没有追加第三人陈凤均参加诉讼，导致事实不清。梁月华收到转让款405000元，其中有41万元是梁月华在陈景英的要求下支付给陈凤均。即使要退还转让款，陈凤均收取的部分应由陈凤均退还。梁月华认为陈凤均与本案存在法律上的利害关系，一审法院未依法追加其参加诉讼，程序错误。陈景英答辩称:一、双方签订的案涉合同违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。二、案涉合同不适用新的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。首先，新的《中华人民共和国土地管理法》在2019年8月2日修订，2020年1月1日施行，案涉合同是在2017年9月15日签订。其次，梁月华对新的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条理解错误。该条文并非允许宅基地有偿转让，而是确保宅基地集体所有的前提下，允许进城落户村民将宅基地使用权退回给集体经济组织，集体经济组织给予一定补偿；或村民保留宅基基地使用权，通过自营、合营、出租等方式提高宅基地利用率，提高村民土地收益。本案中，陈景英并非进城落户村民，其与梁月华签订合同的目的也非盘活利用宅基地，而是转让宅基地。再次，新的《中华人民共和国土地管理法》在“三权分置”的原则上引入了有偿退回和盘活机制，但并未突破宅基地归集体所有、只有本经济组织成员才享有资格权的根本属性，因此宅基地在本经济组织成员以外转让仍为我国法律所禁止。三、一审程序合法，梁月华要求追加陈凤均参加诉讼无理无据。莫镇涛、莫忠荣述称，同意梁月华的上诉意见。陈景英于2019年7月12日向一审法院起诉请求：1.认定2017年11月15日陈景英、梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；2.梁月华向陈景英返还购地款81.5万元；3.梁月华承担陈景英建房损失50万元；4.莫镇涛、莫忠荣对上述购地款及赔偿款向陈景英承担连带责任。一审法院认定事实：2017年11月15日，陈景英（乙方）与梁月华（甲方）签订了一份《宅基地使用权永久转让合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于中山市火炬开发区***岐（以下简称案涉宅基地），中山市火炬开发区用地测量图预编号：xx,四边分明为界，合计面积共120平方米；甲方愿意按合同约定转让宅基地给乙方，如甲方违反此合同的约定，甲方将按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、处置权，甲方不得干涉；双方议定案涉宅基地现价为81.5万元，双方在协议签字日之前，乙方已全额付清81.5万元；双方签订协议付款之日起，案涉宅基地所有权归属乙方所有，乙方有权在案涉宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。在乙方修建房屋过程中，所需水电费由甲方负责处理。乙方在房屋建成后，甲方须配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担；道路有人干涉，甲方应协助乙方协调解决、协助处理。乙方在房屋建成后，甲方须配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担；甲方签署转让协议时保证案涉宅基地合法，并且权属明确没有产权纠纷、抵押等，并已取得全部共有人、全体家庭成员的一致同意；若因产权、使用权等发生纠纷导致乙方无法正常使用，甲方应赔付乙方全部转让款，以及房屋改造、建筑、装修等费用和土地增值部分；协议生效后，乙方拥有案涉宅基地的使用权、收益权、支配权、处置权。本合同一经签订，双方不得反悔。如甲方反悔或甲方不履行承诺、责任和义务属违约，甲方必须赔偿案涉宅基地和物业当时市场价值二十倍的款项给乙方；如乙方建房过程中或房屋完成后甲方违约，甲方必须赔偿给乙方因该物业引起的一切经济损失，损失额计算方式是：违约时该土地和房屋的市值评估价的十倍（必须在乙方要求的期限内赔偿，否则逾一年后，在原来赔偿金额的基础上多赔十倍）。如乙方反悔，甲方不退还给乙方所交付的案涉宅基地转让金，转让金归甲方所有。合同还约定了其他内容。合同签订后，梁月华、莫镇涛、莫忠荣将案涉宅基地交给陈景英使用。陈景英并非案涉宅基地所在的农村经济组织内部成员。同日，梁月华向陈景英出具了一份收据，载明：今收到陈景英交来中山市火炬开发区***xx宅基地转让款81.5万元。梁月华称其在收到81.5万元后，应陈景英的要求将41万元转给了陈凤均，其实际只收取了40.5万元。陈景英回应称其认识陈凤均，但没有要求梁月华将钱转给陈凤均。2018年12月12日，中山市xx开发区管理委员会向梁浩业、梁月华发出限期拆除通知书，主要载明：梁浩业、梁月华于2018年7月12日在案涉宅基地内未移法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，建筑面积为2207.43平方米，占地面积240.32平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，由中山xx开发区管理委员会对该违法建（构）筑物组织实施执行。本管委会限梁浩业、梁月华于2018年12月16日前自行拆除上述建筑物，逾期仍不履行，本管委会将依法强制拆除。陈景英与梁月华、莫镇涛、莫忠荣均确认2019年1月9日建筑物已全部拆除。一审庭审中，一审法院询问陈景英“为何施工前不按照规定对案涉建筑物进行报建？”陈景英表示“虽然双方在合同中没有明确的约定，但从合同的内容可以显示，报建的手续是由梁月华协助陈景英进行的。”陈景英称其在2018年7月份收到行政部门出具的相关文件后，要求梁月华、莫镇涛、莫忠荣提供相关的房产证或其他文书去办理补建手续，但因为另案中的梁浩业的房产是没有证的，所以最终报建没有批下来，所以陈景英就没有停止继续施工的行为。梁月华、莫镇涛、莫忠荣称关于办理报建手续的问题，其与陈景英是配合与支配之间的关系，其仅需配合陈景英，是处于一个被动的行为状态，且陈景英需举证证明在建设之前或者在2018年7月份之前有主动告知梁月华、莫镇涛、莫忠荣需建设房屋。一审法院另查明，本案中梁月华与另案[案号为（2019）粤2071民初18359号]中梁浩业的两块宅基地相邻，陈景英与两人签订分别签订宅基地使用权永久转让合同后，在两块地上建设一栋建筑物。一审诉讼中，双方当事人共同向一审法院提出申请，要求给予15天的时间让双方庭外和解，一审法院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。一审法院认为，本案系宅基地使用权纠纷。本案的争议焦点有：一、2017年9月15日，陈景英与梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》效力如何；二、梁月华应否向陈景英返还购地款81.5万元；三、梁月华应否承担陈景英建房损失50万元；四、莫镇涛、莫忠荣的责任承担问题。关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，陈景英与梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》，因违反了前述农民集体土地不得转让的强制性规定，应为无效合同，故，对陈景英要求认定2017年11月15日陈景英、梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效的诉求，一审法院予以支持。关于购地款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《宅基地使用权永久转让合同》无效，梁月华作为宅基地转让方，应将所收取的购地款返还给陈景英。梁月华称其在收到购地款81.5万元后，应陈景英的要求将40.5万元转给陈凤均，但未提交证据予以证明，陈景英亦不予确认，故对梁月华的主张，一审法院不予支持，故而陈景英诉请梁月华返还购地款81.5万元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于梁月华应否承担建房损失的问题。首先，陈景英作为一个完全民事行为能力人，理应清楚建设房屋应依法办理报建手续，其未依法办理而进行建设明显存在过错；其次，陈景英一审庭审中确认最早于2018年7月已经收到行政部门出具的相关文件，但仍然没有停止施工，具有放任的故意；最后，限期拆迁通知书及拆除公告均显示拆除案涉房屋的原因为案涉宅基地内未依法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，由上述内容可知，案涉房屋被拆除系由于未依法办理相关许可证，陈景英一审庭审中称“报建的手续是由梁月华协助陈景英进行的”，由该表述可知，陈景英清楚亦确认梁月华对于报建负有的仅仅是协助的义务，后，陈景英称其2018年7月收到行政部门出具的相关文件后有告知梁月华协助办理报建但未能提交相应证据予以证实，一审法院对其该主张不予采纳。故，陈景英主张梁月华对陈景英房屋被拆除存在过错，应承担其因房屋被拆除产生的建房损失依据不足，一审法院不予支持。关于莫镇涛、莫忠荣的责任承担问题。陈景英主张案涉宅基地属于家庭成员共同使用且转让款也由家庭成员共同支配，并以此为由莫镇涛、莫忠荣承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认陈景英与梁月华于2017年9月15日签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；二、梁月华于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈景英返还购地款81.5万元；三、驳回陈景英的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16635元，减半收取8317元（陈景英已预交），由陈景英负担3162元，由梁月华负担5155元（该款由梁月华于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付陈景英）。二审中，陈景英申请证人陈凤均出庭作证。陈凤均出庭作证称：梁月华转了41万元给陈凤均，后陈凤均以现金形式支付了陈景英的亲舅舅33万元，其只收了8万元。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：1.2017年11月17日，梁月华向证人陈凤均转账410022.5元。梁月华称双方实际交易价格并非是合同约定的81.5万元，梁月华仅收取了40.5万元，剩余的41万元梁月华按陈景英的要求转给了陈凤均。陈凤均作证称，确认收到梁月华转账41万元，其收取了8万元好处费后，其余的33万元以现金形式转交给了陈景英的舅舅。2.陈景英诉梁浩业等人宅基地使用权纠纷一案，一审法院2019年10月11日作出（2019）粤2071民初18359号民事判决，该判决认定：2017年9月15日，陈景英与梁浩业签订《宅基地使用权永久转让合同》，……面积120平方米，价格为45万元……。梁月华称，梁浩业的土地面积与其土地面积相等，位置相连，但合同交易价格81.5万元明显高于梁浩业土地交易价格，印证双方实际交易价格为40.5万元。陈景英对此不予确认，称梁浩业的宅基地没有证，但本案的宅基地是有证的，因此价格不一样。本院认为，本案宅基地使用权纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、梁月华应否向陈景英返还购地款81.5万元。对此，本院具体分析如下：关于焦点一：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”依据上述法律规定，宅基地的取得，应遵循土地管理法等法律规定依法取得。国家允许“进城落户的农村村民”依法自愿有偿退出宅基地。本案中，梁月华并不属于进城落户的农村村民，且“有偿退出宅基地”，并非指梁月华可以将其名下的宅基地任意有偿转让给他人。故陈景英与梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》，因违反了上述法律强制性规定，应为无效合同，一审认定正确，本院予以维持。关于焦点二：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。梁月华称其在收到购地款81.5万元后，应陈景英的要求将40.5万元转给陈凤均，虽陈凤均确认收取了梁月华转账41万元，但梁月华未进一步举证证明，其是受陈景英的指示将41万元转账给陈凤均，陈景英亦不予确认，故对梁月华的主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于梁月华与陈凤均之间金钱往来，应另循法律途径解决。另外，案涉合同是由梁月华与陈景英签订，陈凤均仅作为合同见证人签名，并非本案合同当事人，依据合同相对性原理，一审法院不予追加陈凤均作为诉讼参与人，程序并无不当，梁月华的该点上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上，梁月华的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11950元（梁月华已预交），由梁月华负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月十七日书记员  杨婉婷