江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0105民初348号原告：施丽，女，1968年7月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：彭蓉，江西策源律师事务所律师。被告：郑重，男，1983年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：江程，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯有贵，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。原告施丽与被告郑重房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施丽及委托诉讼代理人彭蓉、被告委托诉讼代理人江程、柯有贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施丽向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告团购房指标转让合同有效；2.依法判决“凯旋湾”小区第594号团购房（湾里区乐祖路11号“凯旋湾”小区32＃楼一单元1702室）产权登记至原告名下并交付使用；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年上半年，南昌市公安局湾里分局（以下简称湾里公安分局）开展商品房团购活动。团购房项目名称：“凯旋湾”小区，项目地址：湾里区，团购价暂定为每平方米3000元，该事宜由南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）组织，房产登记在江西荣硕置业有限公司（以下简称荣硕公司）名下。因当时恒大地产未在当地开发楼盘，“凯旋湾”小区3000元的房价在当时偏高，湾里公安分局有一半人放弃购买，被告郑重当时也不想购买房产。原告施丽通过朋友吴某介绍认识被告，被告同意由原告购买该团购房并支付房款，原、被告之间转让购房指标的口头协议成立，见证人是吴某。原告分别于2012年5月8日、2014年8月25日以转账给吴某的方式支付了购房款18万元，吴某于2012年5月8日、2014年8月25日通过邮政银行转将原告购房款转给城投公司，该公司出具了两份《购房款收据》，吴某将两份《购房款收据》交给原告。2015年8月湾里公安分局通知选房，原告送了5000元现金和两条烟给被告以示感谢，被告向原告提供身份证复印件及《委托书》原件。2015年8月20日原告与朋友俞某持被告亲笔签署的《委托书》及身份证复印件前往南昌湾里一中选房，摇号所得房号为594号，“凯旋湾”小区分房工作领导小组办公室出具了《凯旋湾小区90平方米房源选房顺序号通知单》、《“凯旋湾”小区选房确认书》。2018年5月，湾里公安分局通知交尾款时,恒大地产在当地开工,导致当地房价上涨，被告单方毁约，欺骗开发商等经办单位，隐瞒该房指标已转让事实，谎称自己丢失《购房款收据》，拿走了房屋钥匙。2019年6月,原告得知该团购房房产证已下，才知道自己房子没有了，原告多次与被告协商履行口头协议返还房产,被告均不予理会。被告郑重辩称：一、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系,也就不存在团购房指标转让合同有效与否的说法。1.被告郑重无出卖房屋的意思表示。根据《民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能为；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。房屋买卖合同关系属于民事法律行为，本案中被告根本不存在出卖团购房指标的意思表示，更谈不上意思表示真实与否，房屋买卖的民事法律行为根本不存在。2.原、被告之间无房屋买卖协议。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让,应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”和《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”之规定，房屋买卖双方本应签订书面合同。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼规则，若原告方认为原、被告之间存在房屋买卖合同关系，应当提供证据证明。截至目前,原告并未提交原、被告之间房屋买卖合同关系成立的书面协议等证据。事实上，原、被告之间并未签订任何房屋买卖协议（包括书面协议、或非正式的短信沟通、口头协议等），所以原告也就无法提供相应证据。3.被告方不可能冒着违规风险将团购房指标转让给原告。原告提供的《湾里区凯旋湾住宅小区选房工作实施方案》明确说明“此次选房的选房人,必须是参加了‘幸福凯旋’项目商品房团购的干部职工”，本案原、被告之间素不相识，从未见过面。被告作为机关工作人员不可能为一个素不相识且未曾谋面的人违反中共湾里区委、区政府的上述管理规定,故意将诉争房屋转让给他人。对于原告在起诉状中所说的送了5000元现金和两条烟的事不真实，被告从未收取施丽、吴某等任何财物。二、被告是房屋所有权人,且履行了相应义务。1.房屋所有权登记在被告名下。根据《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中,原告提供的《收据》恰恰可以证明房屋的所有权人为被告，案涉房屋登记在被告郑重名下,郑重是案涉房屋的所有权人，且对案涉房屋所有权未有任何变更、转让的行为。2.被告实际履行支付购房款义务，作为业主签署《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》。被告于2018年4月18日向荣硕公司支付了第三笔房款125280元、有线电视初装费350元、不动产证工本费80元、不动产证代办费500元，并于2018年4月18日作为小区业主与南昌市宏湾物业有限公司签订《“中煤凯旋湾”物业管理服务协议》、《消防安全责任书》。向南昌市宏湾物业有限公司支付物业费、垃圾清运费、出入证工本费等费用共计2058元。可见被告郑重作为房屋所有权人,实际支付了购房款义务,履行了业主义务。原告在起诉状中陈述“2018年5月湾里公安分局通知交尾款时，被告单方毁约”与事实不符。被告实际支付购房款和办理物业的时间是在2018年。关于原、被告之间法律关系的界定，在诉争团购房选房时吴某曾打电话通知被告，但由于被告在办理一起案件，无法抽身前往现场选房，考虑到吴某是被告的领导，出于对吴某的信任，于是委托吴某帮忙选房，吴某当时叫人送来一张空白的委托选房单到被告单位，由被告同事熊丽接收，被告将空白委托选房单签名（只是签名,未写其他内容）后交予熊丽。通过原告提供的吴某的证人证言以及其与吴某之间的转账凭证恰恰可以证实施丽一直是在与吴某沟通，亦是通过吴某支付费用。至于吴某后来与原告处于何种目的将委托选房单交予施丽选房，本人难以得知。因此,原、被告之间存在的应当是委托合同纠纷或不当得利纠纷。被告当时因工作原因调离湾里公安分局，故团购房的事被耽搁和疏忽，当被告发现自己的房子被他人冒充缴款后，被告与开发商沟通，发现还有余款125280元未支付，被告于2018年4月8日向开发商支付余款125280元（即收据中注明的“第三笔购房款”）。恳请法院查明事实，明确前面两笔购房款由谁支付及具体数额，被告承诺将如数返还相关款项。原告向本院提供下列证据以支持其诉讼请求：第一组证据：被告《居民身份证》复印件1份。证明：被告主体适格。第二组证据：吴某《证人证言》1份、俞某《证人证言》一份，证明：原、被告口头约定了团购房指标转让合同。第三组证据：《购房款收据》1份、《转账凭证》1份、选房《委托书》1份、《付款审批表》2张、《收据》2张、《现金缴款单》1张、《付款凭证》3张，前往荣硕公司调取的《付款凭证》1张、《凯旋湾小区90平方米房源选房序号通知单》《凯旋湾小区选房确认书》各1份，证明：原、被告双方实际履行合同。第四组证据：《湾里区凯旋湾小区选房工作实施方案的通知》《凯旋湾住宅小区选房注意事项》《凯旋湾小区平面图》，证明：涉案房屋是商品房团购房、可转让。第五组证据：施丽的《银行流水》一份，证明，2015年8月6日，在南昌市公安局出入境管理处被告的办公室，原告向被告支付了5,000元现金（银行取出3,000元，身上有2,000元现金）及两条中华烟。被告郑重质证：对第一组证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原、被告不存在房屋买卖合同关系，主体不适格。对第二证据中吴某、俞某的《证人证言》三性均有异议，身份证号是公民隐私，作为证人是无法获得他人身份证号码的，证人获取被告身份证号码的途径违法，实际是被告郑重委托吴某代为选房，而不是吴某证言中所说的将房子出卖给原告，而且施丽也未与被告联系，无法证明原、被告存在房屋买卖关系。对第三组证据中《转账凭证》真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据恰恰证明了原告未与被告联系，而是与吴某联系，至于其与吴某之间存在怎样的交易，出于何种目的，被告方难以得知。对于《购房款收据》真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，恰恰证明购房人为被告郑重。对《凯旋湾小区90平方米房源选房序号通知单》《凯旋湾小区选房确认书》真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，被告委托的是吴某，但为什么上面是施丽的签名被告难以得知。对选房《委托书》的三性均有异议，被告当时是委托吴某帮忙选房，因为在同一单位，被告出于对吴某的信任，便在《委托书》上仅填写了被告个人信息，未填写受托人信息，便将《委托书》交给了吴某，实际受托人并不是原告，很显然《委托书》上是由不同的笔和不同的字迹书写，至于吴某为何未经被告同意在委托人受托人处填写原告信息并将《委托书》交给原告，被告难以得知，该委托书无法证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。对《付款审批表》2张、《收据》2张、《现金缴款单》1张、《付款凭证》3张，前往荣硕公司调取的《付款凭证》1张的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，恰恰证明了购房人为被告。对第四组证据三性均无异议。对第五组证据的合法性无异议，对其关联系有异议，该证据并不能证明原告向被告支付了5000元款项。原告申请证人吴某出庭作证，证人吴某陈述：我与原告系朋友关系，与被告系湾里公安分局同事（被告后调离），原、被告原本不相识，2012年原告问我单位同事有没有不要或者需要转让“凯旋湾”小区团购房购买资格的，因为“凯旋湾”小区团购资格有很多转让的，也有弃购的。我当时问被告是否需要购买，被告表示不需要，我就告诉了原告。原、被告就约定把被告的购买资格转让给原告，双方之间没有签订合同。后来交钱的时候，原告就委托我缴纳购房款。缴纳购房款后我就把缴纳凭证给了原告。一共交了两笔钱，2012年交了9万元，2014年交了9万，均经过被告的同意我才帮原告缴纳购房款，购房款是原告通过我转给城投公司，缴款收据是以被告名义开具的，我单位去城投公司拿到后，我给了原告。在选房的时候，因为我没空，我就把被告电话给了原告，让他们直接联系办理相关委托手续，我也把原告会去找被告办理委托手续的事情告诉了被告，后面这件事情我就没有过问，直至2018年我才听说原、被告之间产生了纠纷。原告申请证人俞某出庭作证，证人俞某陈述：我与原告系朋友关系，不认识被告。大概是2012年（不记得月日），原告听说湾里公安分局有人不想购买团购房,就委托朋友找到被告，跟被告说如果他不买,就让原告去买。被告说可以让原告买，后来原告转了两笔购房款一共18万。2015年8月，湾里公安分局通知选房，被告没有去，他给相关部门写了一个《委托书》让原告去选房。2015年8月，我和原告一早来到湾里一中选房，当时选房顺序号比较靠后，我们是到下午才轮到选房，选房时我还打了电话给我弟弟咨询了房子事宜，选房的时候我没有进去，是原告一个人带着购房的转账票据还有被告的《委托书》进去的，里面情况我不是很清楚。原告摇到房号顺序号是594号，然后“凯旋湾”分房工作领导小组办公室出具了《选房确认书》给了原告，最后确定的房号是32栋2单元17楼1701室，户型90平方米。我还记得选完房我们带到房子所在地看了房，当时房已经建好，正在搞绿化。原告申请证人徐某出庭作证，证人徐某陈述：我与原告是一起长大的朋友，不认识被告。2015年8月6日，因为原告不会开车，我就开着原告的车与原告去了南昌市公安局出入境管理处，原告在市公安局旁边的超市买了两条烟到出入境管理处，我在外面等，原告出来的时候是空着手的。原告具体进去办什么事情不是很清楚，好像是说办理房子的委托书。被告郑重提供证据：第一组证据：荣硕公司出具的《收据》2份，证明：房屋已经实际登记在被告郑重名下，被告实际履行了付款义务。第二组证据：《中煤凯旋湾物业管理服务协议》《消防安全责任》、南昌市宏湾物业有限公司出具的《收据》各1份，证明：被告实际履行了业主义务。原告施丽质证：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对其关联系有异议，不能达到被告的证明目的。首先该《收据》没有出示被告转账的银行流水，其次这份证据印证被告在2018年4月18日违反合同约定，私自缴纳购房尾款，应承担违约责任。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的，原、被告之间存在团购房转让合同，其在未交付第一、第二笔购房款的基础上私自办理所谓的业主交房手续，违反相关法律规定，且根据不动产登记信息，该房仍登记在荣硕公司名下，而并非被告。本院经审理查明：原、被告本不相识。2012年湾里公安分局开展商品房团购活动，团购房项目名称：“凯旋湾”小区，该团购事宜由城投公司组织，荣硕公司开发建设。被告郑重时任湾里公安分局的民警（后调入南昌市公安局出入境管理处工作）。原告请求其朋友吴某（亦是湾里公安分局民警）帮忙寻找转让或放弃团购房资格的同事，吴某找到被告郑重。2012年5月3日和2014年8月19日，湾里公安分局分别出具《湾里区“凯旋湾”第一笔购房款付款审批表》和《湾里区“凯旋湾”第二笔购房款付款审批表》，两份审批表载明了被告信息、购买面积、付款金额等信息，且有被告本人签字。后原告分别于2012年5月8日、2014年8月25日转款9万元（共18万元）给吴某，吴某于2012年5月8日、2014年8月25日通过其银行账户将上述款项转给城投公司，该公司出具了两份《购房款收据》，两份《购房款收据》均载明付款单位为郑重（公安分局）。被告郑重于2015年8月6日出具《委托书》及身份证复印件，《委托书》载明“委托人郑重委托施丽全权办理本人坐落于湾里区‘凯旋湾’小区团购房选房事宜，受托人在选房时签署的一起有关文件，本人均予以认可”。原告在受托人处签字，被告在委托人处签名，下方有湾里公安分局的印章以及主要负责人印章。委托人信息处的笔迹与受托人信息处的笔迹不一致。身份证复印件上书写“仅用于选房”。2015年8月20日，原告持被告出具《委托书》及身份证复印件等材料，前往湾里一中选房。“凯旋湾”小区分房工作领导小组办公室出具《凯旋湾小区90平方米房源选房序号通知单》，载明“住户：郑重，身份证号：4211261983********，根据2014年3月1日上午现场公开摇号结果，您的选房序号为：594号”。该领导小组办公室还出具《“凯旋湾”小区选房确认书》，载明：“购房人姓名：郑重，选定住房：叁拾贰栋贰单元17楼层1701号房，户型：90㎡，选房人确认签名：施丽”。2018年4月18日，被告郑重缴纳了第三批购房款125,280元以及有线电视初装费350元、不动产证工本费80元，不动产证代办费500元，合计126,210元。当日，被告与南昌市宏湾物业有限公司签订《“中煤凯旋湾”物业管理服务协议》《消防安全责任书》，并缴纳了物业费、水泵物业费、运行费、垃圾清运费等合计2,098元，《“中煤凯旋湾”物业管理服务协议》《消防安全责任书》均载明诉争栋户号为32-1-1702。另查明：原、被告诉争的“凯旋湾”小区第594号团购房尚未签订《商品房买卖合同》，亦未办理不动产登记手续。本院认为，“凯旋湾”第594号团购房即32栋一单元1702室房屋（选房确认书和缴款凭证上载明为1701室，属同一房屋，因登记顺序不同造成）系湾里公安分局向荣硕公司团购的商品房,被告郑重作为湾里公安分局的民警,享有购买上述涉案房屋的资格,该购买资格实质为一种期待利益,属债权范畴,可以依法转让,且该团购房也无禁止转让的规定。虽然原、被告未就转让上述资格签署书面协议,但本院认为双方之间存在口头转让协议，理由：1.原告分别在2012年5月8日和2014年8月25日缴纳了两批购房款共计18万元，两次购房款的缴纳时间相隔两年，被告均未提供其有异议的相关证据；2.证人吴某作为中间人，陈述原、被告之间存在口头转让协议，原告购房款系通过其向城投公司缴纳，吴某作为被告同事，其证词可信度大；3.被告郑重在2012年5月3日和2014年8月19日的付款审批表中有其签名（虽被告不认可2014年8月19日的签名，但认可2012年5月3日的签名），且两份审批表均有湾里公安分局的盖章确认，表明被告明知购房款缴纳时间和缴纳金额，但被告未缴纳。被告称被他人冒名交款，找不到交款人，但根据缴款记录可以看出，缴款是原告将购房款转至吴某，吴某转至城投公司，而城投公司全程负责此次团购房事宜，相关缴款凭证、转账记录均存放在城投公司。本案诉争房屋的缴款转账单有吴某签字，被告作为吴某同事，称其找不到缴款人明显不合理，也未提供向有关单位反映有人冒充其缴款的相关证据，该辩解意见本院不予采纳；4.诉争房屋系原告前往现场选房，且有被告出具的《委托书》及提供的身份证复印件，被告称系书写的空白委托书，但被告作为一名公安民警，理应知道书写空白文书的法律后果，该不利后果应由其自行承担。被告称实际是委托吴某代其选房，吴某自行将《委托书》交于原告，也就是说在2015年选房出具《委托书》时被告已知购房款已缴纳，否则在未缴纳任何购房款的前提下不存在委托他人代被告选房，但被告在庭审中陈述在2018年左右才知道有人冒充其缴款，被告该辩解自相矛盾，不具有可信度，本院不予采信；5.《“凯旋湾”小区选房确认书》有选房人即原告的签名；6.因被告转让的是团购房资格，在未签订《商品房买卖合同》前，相关缴款凭证均以被告名义开具，符合团购房资格转让的特点。故原、被告之间存在口头的团购房资格转让协议，而非房屋买卖协议，该团购房资格转让口头协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格按照协议切实履行各自的义务。被告作为公职人员，理应带头遵纪守法，践行诚实信用原则，但被告未按协议约定，擅自缴纳第三批购房款和相关物业费用，领取诉争房屋钥匙，造成原告无法使用诉争房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。关于原告诉请将“凯旋湾”第594号团购房登记在原告名下不当,因被告并非相关行政机关，无法为其办理产权登记手续，经本院释明，原告称实际诉请为确认原告为实际购买人。因原告已缴纳两期购房款，且原、被告之间存在口头转让团购房资格的协议，故“凯旋湾”小区32栋一单元1702室房屋的实际购买人为原告这一事实本院予以确认。被告应将诉争房屋交付于原告使用，鉴于被告缴纳了第三期购房款和相关物业费等费用128,308元，在被告将诉争房屋交于原告使用后，原告应将该费用退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告施丽与被告郑重之间的团购房资格转让口头协议合法有效；二、“凯旋湾”小区第594号团购房即湾里区乐祖路11号“凯旋湾”小区32栋一单元1702室（选房确认书和缴款凭证上载明为1701室，属同一房屋，因登记顺序不同造成）的实际购买人为原告施丽；三、被告郑重在本判决生效之日起十日内将上述判决第二项房屋交付原告施丽使用，原告施丽在房屋交付后十日内退还被告郑重第三期购房款、物业费等费用128,308元；四、驳回原告施丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,150元（已减半收取），由被告郑重承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  毛永忠二〇二〇年六月二十九日法官助理罗松瑞书记员熊建