湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1121民初127号原告：湖北旺居物业服务有限公司，住所地：团风县团风镇上寨街，统一社会信用代码：91421121585459297A。法定代表人：徐治水，总经理。委托诉讼代理人：程凯，湖北楚道律师事务所律师，特别授权。被告：江敏，男，1983年5月4日出生，汉族，住湖北省团风县，原告湖北旺居物业服务有限公司（以下简称旺居物业公司）与被告江敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告旺居物业公司的委托诉讼代理人程凯，被告江敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旺居物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠物业费共计人民币3567.24元，违约金3905.87元（从2013年4月1日起按日万分之五计算至2019年12月31日）。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告江敏购买了湖北团风鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂房地产公司）开发的御景园4-2-404房产一套，面积88.08平方米。该小区在2011年4月1日由鑫茂房地产公司与旺居物业公司签订了《御景园小区前期物业服务委托合同》，有权以合同之约定对御景园小区业主收取合同约定的物业服务费。原告自2011年4月起依约对被告居住的御景园小区提供物业管理服务，履行合同约定的服务质量及收费标准。原告积极履行物业管理服务职责，被告自2013年4月1日至2019年12月31日拖欠物业管理费人民币3567.24元。合同约定违约金从应缴费的次日起按万分之五计算。原告多次催要，被告以各种不正当理由拒绝缴费，产生违约金人民币3905.87元。为维护原告合法权益，特具状至团风县人民法院，请求依法判决。江敏答辩称，1、被告以及小区的三期业主都是与团风县御园物业服务有限公司（以下简称御园物业公司）签订《物业管理委托服务协议书》，前期的收费都是御园物业服务有限公司的收据和盖章，原告未与被告签订合同，无权收取物业费。2、鑫茂房地产公司无权与被告签订《御景园小区前期物业服务委托合同》。3、旺居物业公司成立于2011年11月11日，原告声称2011年4月1日与鑫茂房地产签订《御景园小区前期物业服务委托合同》，原告法定代表人徐治水是以自然人的身份签订的合同。4、物业管理不合规、服务质量次。整体管理责任不明确，管理无规章无计划，财务不公开，占用公共部位。5、被告拒绝交费有正当理由。被告主卧飘窗在关闭状态下严重渗水导致墙面冲出两条沟墙面下半部分仿石脱落，大量水渗进木地板，多次督促物业才来修，但已造成损失，综上，请求法院驳回原告诉请。原告旺居物业公司为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一：团风县御园物业服务有限公司与被告江敏于2010年12月31日签订的《物业管理委托服务协议》。拟证明签订了物业服务委托管理合同，约定了双方的权利义务。证据二：团风县御园物业服务有限公司与湖北旺居物业服务有限公司于2014年3月11日签订的《物业权转让协议》。拟证明2014年3月11日，团风县御园物业服务有限公司将御景园小区的物业权转让给了原告。证据三：2014年3月11日，湖北团风鑫茂房地产开发有限公司与湖北旺居物业服务有限公司签订的“《御景园小区》前期物业服务委托合同”。拟证明2014年3月11日，鑫茂房地产公司与原告就御景园小区前期物业服务管理事宜，约定了相关的权利义务。证据四、一组照片。拟证明2013年4月1日至2019年12月31日期间，被告拖欠物业费人民币3567.24元，原告多次催缴的事实。被告江敏为支持其抗辩主张向本院提交了如下证据：证据一：被告与御园物业公司签订的《物业管理委托服务协议》。拟证明被告是与御园物业公司签订的物业服务合同。证据二：工商信息查询记录。拟证明原告与鑫茂房地产公司签订物业转让合同时，公司还未成立。证据三：2010年交费收据2张。拟证明被告应向御园物业公司交费。证据四：一组照片。拟证明原告未尽到物业服务义务，物业管理服务质量不高。经庭审质证，对原告提交的证据，被告对证据一真实性无异议，但认为系与御园物业公司间存在物业服务合同关系；对证据二、三，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为协议是手写的，有没有公正，有没有备案都存疑，而且小区物业转让协议他并不知晓。对证据四，被告有异议，认为其不知晓物业转让事宜。对被告提交的证据，原告对证据一真实性无异议，对证据二真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告为被告提供了物业服务；对证据三真实性无异议，但认为此证据不能证实其后已交纳物业费；对证据四有异议，认为物业服务是一个动态的过程，仅凭几张照片无法判断物业服务质量不高。对双方提交的证据，本院认为，原告提交的证据一与被告提交的证据一相同，且双方对真实性均无异议，故对证据予以采信认定，该证据予以证实被告江敏系御景园小区业主，且房产面积为88.08平方米，前期与御园物业公司签订物业管理委托服务协议书。原告提交的证据二、三，有原件予以核对，具有真实性，证据二转让协议虽未加盖公司公章，但根据被告提交的证据二工商信息予以证实，签订谭振勇、徐治水系双方公司法定代表人，证据三上加盖双方公章，证据二、三间相互印证证实，原告自2014年3月11日起为御景园小区提供物业服务，故对原告提交的证据二、三及被告提交的证据二，本院予以采信认定。原告提交的证据四，系原告进行物业费催缴，具有真实性，本院予以采信。对被告提交的证据三，其上加盖公章具有真实性，对证据的真实性予以采信，但该证据只能证实被告向御园物业公司交纳2013年4月1日前的物业管理费的事实，对其证明不应向原告交纳物业管理费的证明目的不予采纳。对被告提交的证据四，仅反映拍摄时的现象，不能充分反映该物业公司物业服务的连续状态，也不能充分证明原告物业服务质量不高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：团风县御景园小区系湖北团风鑫茂房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，被告江敏系团风县御景园4-2-404室房屋的业主，其住房建筑面积为88.08平方米。2010年12月31日，团风县御园物业服务有限公司（以下简称御园物业公司）作为甲方与被告作为乙方签订了一份《物业管理委托服务协议书》，协议中规定了双方的权利义务；物业管理服务内容；物业管理综合服务费；违约责任等内容。被告向御园物业公司交纳了2013年4月1日前的物业管理费。2014年3月11日，御园物业公司与原告签订《物业权转让协议》，协议约定，御园物业公司转让御景园小区物业权给原告，协议签订之日起，由原告负责御景园小区物业。同日，原告旺居物业公司作为乙方与甲方鑫茂房地产公司签订了《御景园小区前期物业服务委托合同》，合同约定了物业管理区域，前期物业管理内容等，并约定：“乙方负责向御景园业主或物业使用人收取以下费用：1、物业管理综合服务费，自2011年4月1日开始计收，具体标准为多层住宅0.5元/月/平方米，商业用房1元/月/平方米……，2、公共使用水电费（按实分摊）；3、垃圾收集费（二次装修垃圾清运费）；4、其他代收、代缴项目费用（如水电费、燃气、闭路初装费用等其他行政管理部门强制收取的费用）。……本合同期限自业主委员会代表全体业主与其选定的物业管理企业签订服务合同生效时，本合同自动终止与业主委员会签订的物业合同中对等条款，其余条款乙方须继续履行。”合同签订后，原告为御景园小区提供物业服务，并向业主收取物业管理费，部分业主未交纳物业管理费，原告遂通过公开张贴交费通知等书面方式催交物业费。被告江敏下欠2013年4月1日至2019年12月31日物业管理费3567.24元，原告遂诉至法院要求支付下欠物业管理费并按日万分之五计收违约金3905.87元。本院认为，本案争议焦点有：1、被告江敏是否应向原告交纳物业费？2、原告主张违约金是否应予支持？1、关于被告江敏是否应向原告交纳物业费问题。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被告虽与御园物业公司签订合同，未与原告签订物业服务合同，但原告旺居物业公司与御园物业公司签订转让协议，且其系御景园小区建设方选聘的物业服务企业，双方签订了书面的前期物业服务合同，该合同依法对全体业主具有约束力。故被告抗辩双方间未签订合同、双方间无合同关系的主张不能成立。原告签订合同后依约提供了相关物业服务，被告依法应根据“前期物业服务合同”约定交纳物业费。因原告系2014年3月11日被选聘为物业服务企业，故其主张的物业费应从2014年3月11日起按约定的0.5元/月/平方米计算至2019年12月31日，其主张2014年3月11日前的物业费，本院不予支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位，管理无规章无计划；财务不公开；破坏公共绿化；环境卫生状况较差，没有达到物业服务标准，小区存在安全隐患、不配合成立业主委员会等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益，且物业管理服务瑕疵不能否认原告提供的其他全部服务，服务质量次也不是拒交物业费的理由。同时本案中经法庭教育原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称的飘窗渗水问题，本院认为，房屋出现质量问题，如在保修期内，应由开发商负责维修，如保修期满，应启动专项维修基金进行维修。在此前提下，被告拒交物业费，因理由不充分，不应支持。2、关于原告主张支付违约金问题。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。最后，本案另需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司在服务过程中应对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复、协调、沟通，并采取措施切实解决，不断提升物业服务水平和管理质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应充分认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现问题时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化整改方案及建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低物业服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江敏于本判决生效之日起十五日内向原告湖北旺居物业服务有限公司支付物业费3082.8元（2014年3月11日——2019年12月31日，88.08㎡×0.5元/㎡×70个月）。二、驳回原告湖北旺居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取25元，由被告江敏承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  饶艳军二〇二〇年六月二日书记员  郑晓娟