四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终168号 上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区涌泉街********。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凌雁，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行人案外人）：李春，男，l979年3月23日出生，汉族，住，住四川省宜宾市喜捷镇新联村挑水组/div> 委托诉讼代理人：王鉴秋，四川明炬(宜宾)律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴街南段阳光花园翠竹苑******/div> 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇 振兴街南段阳光花园金沙苑8单元301号，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 上诉人周岚因与被上诉人李春、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭，并于2020年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳，被上诉人李春及其委托诉讼代理人王鉴秋到庭参加诉讼，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 周岚上诉请求：撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初92号民事判决，改判对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区高场镇中学街善路（伊力小区）5幢的产权证号为201500877、、、、、、、、、、、、、、的房屋继续执行；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案执行标的的所有人是寅吾房产公司，而不是被上诉人李春；二、被上诉人李春与寅吾房产公司签订售房合同的时间无法确定，不排除系事后倒签的可能；三、被上诉人李春提交的支付房屋价款的依据不能相互印证，不能证明其已经支付了房屋价款；四、案涉15套房屋未能办理过户登记的原因在上诉人李春。 被上诉人李春辩称：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初92号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 周岚向一审法院起诉请求判令：1.对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区高场镇中学街善路（伊力小区）5幢的产权证号为201500877、、、、、、、、、、、、、、的房屋继续执行；2.本案一审、二审诉讼费用由李春负担。 一审法院认定的事实：2017年5月2日，李春与寅吾房产公司签订《商品房现房买卖合同》，约定寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区高场镇中学街上善路（伊力小区）5幢的产权证号为、、、、、、、、、、、、、、、的房屋以3800000元的总价出售给李春。 2017年5月5日，李春通过银行账户向寅吾房产公司伊力小区项目部转账3800000元，李春提交的个人结算业务申请书附加信息及用途处注明“购房款”，寅吾房产公司伊力小区项目部于同日向李春出具收据。 2017年5月19日，寅吾房产公司向李春出具《房屋交接清单》，清单载明：“上述房屋已符合交房条件，出卖人于2017年5月19日正式交付给买受人李春。买受人李春已经实地查看房屋并同意交付，并已领取房屋进户门钥匙。备注：因出卖人在此前已将5幢／单元2层1号、5幢／单元2层2号房屋对外出租，买受人同意继续履行相关租房协议，但本交付之日后的房租归买受人所有。房屋现有租赁合同期满后，出卖人不得再行出租，由买受人收回自行处置。”寅吾房产公司在出卖人处加盖印章，李春在买受人处签字。 2017年9月8日，宜宾兴宜村镇银行（抵押权人）、宜宾靖峰建筑劳务有限公司（债务人）、寅吾房产公司（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定将位于四川省宜宾市叙州区高场镇中学街上善路（伊力小区）5幢的产权证号为、、、、、、、、、、、、、、、的房屋作为抵押物为债务人自2017年9月7日至2020年9月6日止最高额6760300元的债务提供担保。2017年9月11日，寅吾房产公司将上述房屋为宜宾兴宜村镇银行办理了抵押登记。 2017年9月9日，李春与罗华君签订《租房协议》，约定罗华君租用李春“5幢／单元l层3号门面”，租金为每月l000元，租赁期限为2017年9月10日至2020年9月9日止。2017年9月25日，李春与郑平签订《租房协议》，约定郑平租用李春“5幢／单元2层3号、5幢／单元2层4号门面”，租金为每月3600元，租赁期限为2017年9月25日至2022年9月24日止。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，因被执行人寅吾房产公司、冉寅吾未履行法律义务，周岚申请强制执行，一审法院于2017年5月24日依法立（2017）川15执155号案件强制执行，2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，李春提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异ｌｌ8号执行裁定书，裁定：中止对宜宾县高场镇中学街上善路（伊力小区）5幢的权证号为201500877、、、、、、、、、、、、、、的15套房屋的执行。 2018年7月，因政府行政区划调整，案涉房屋所在行政区域名称由原宜宾县变更为宜宾市叙州区。 一审法院认为，本案争议焦点为：李春对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。李春主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查李春购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。一审法院对本案的焦点问题评析如下： 一、李春在一审法院查封之前已与寅吾房产公司签订合法有效的售房合同。根据查明事实，一审法院对案涉l5套房产查封的日期为2017年12月20日，李春就案涉15套房屋与寅吾房产公司签订《商品房现房买卖合同》的日期为2017年5月2日，早于查封时间。至于《商品房现房买卖合同》是否备案登记，不影响合同效力。 二、根据李春提交的个人结算业务申请书、转款凭证和寅吾房产公司伊力小区项目部出具的收据，可证明在一审法院对案涉房产查封前，李春已付清案涉房屋全部房款。 三、根据李春提交的《租房协议》、《房屋交接清单》及案涉房屋所在社区出具的《证明》，承办人到案涉房屋所在地实地调查，《租房协议》承租人实际占有使用房屋并认可租房协议真实性，其余住房均为清水房，李春均持有钥匙可开启房门，故一审法院认定李春实际占有案涉房屋。 四、案涉l5套房屋未办理过户登记至李春名下的原因，李春陈述并非其怠于行使权利，而是因寅吾房产公司资金链断裂未缴纳相应税款导致无法办理产权证，且案涉房屋已在查封前被抵押，该抵押系李春为股东之一的宜宾靖峰建筑劳务有限公司向宜宾兴宜村镇银行借款后寅吾房产公司为该借款以案涉房屋办理的抵押，如可以办理过户登记李春可过户后自行办理抵押无需通过寅吾房产公司。结合李春提交的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》及寅吾房产公司配合办理抵押登记的行为，可印证李春所作陈述，故未办理过户登记的责任不在于李春。 综上所述，李春对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区高场镇中学街上善路（伊力小区）5幢的权证号为201500877、、、、、、、、、、、、、、的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行上述房屋的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回周岚的诉讼请求。一审案件受理费80元，由周岚负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：李春对案涉15套房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人李春主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，在案证据表明，李春于2017年5月2日与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》，于2017年5月5日付清了案涉房款，于2017年5月19日办理了房屋交接手续，实际占有案涉房屋。周岚对其上诉称不排除《商品房买卖合同》系倒签，支付房屋价款的依据不能相互印证，不能证明李春已经支付了房屋价款的理由，未提供证据予以证明，不能成立。案涉房屋在查封前，由寅吾房产公司协助办理抵押用于李春为股东之一的宜宾靖峰建筑劳务有限公司向银行贷款，亦可印证李春系真实购买者这一事实。现无证据证明李春在办理过户登记上存在过错，原判认定李春购买房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确，本院予以支持。 综上，周岚的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由周岚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  段 玲 审 判 员  许 静 审 判 员  邓长玉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  彭晓瑞 书 记 员  王 磊