广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1928号上诉人（原审被告）：荣顺隆（中山）房地产有限公司，住所地广东省中山市*********************，统一社会信用代码914***********681C。法定代表人：吴玉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲玲，广东凡登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨亚钦，男，1979年3月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************。委托诉讼代理人：黄浩良，广东典纬律师事务所律师。上诉人荣顺隆（中山）房地产有限公司（以下简称荣顺隆公司）因与被上诉人杨亚钦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。荣顺隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判荣顺隆公司向杨亚钦支付逾期办证违约金（违约金计算方式为以房款款314985元为基数，自2018年3月3日起至2018年10月31日止，按每日万分之一的标准计算）。事实和理由：一、逾期办证违约金应以房价款为基数按每日万分之一的标准计算。一审判决支付杨亚钦主张按6%的年利率计算违约金，没有事实依据和法律依据，适用法律错误。合同已明确约定逾期办证违约金的计算方式为按房款的每日万分之一，即使杨亚钦认为违约金不超过已付房价款的1%的约定过低，主张调整违约金，本案也应当按合同明确约定的“每日按已付房价款万分之一”的标准计算。本案不适用法律法规规定的按年利率6%调整违约金的情形。二、本案逾期办证违约金的计算起算及截止时间。1.本案逾期办证违约金起算日期为2018年3月3日。杨亚钦于2015年4月5日办理收楼，根据双方合同及补充协议的约定，办证期限应从杨亚钦实际收楼之日（2015年4月5日）计算720个工作日，故本案办证起算日期应为2018年3月2日。合同约定交楼期限为2013年12月30日，杨亚钦在一审庭审过程中，已承认收到荣顺隆公司支付的逾期交房违约金，若按一审判决从2013年12月30日计算720个工作日作为逾期办证违约金的起始日，则导致荣顺隆公司在2013年12月30日至2015年4月5日期间即赔偿逾期交房违约金，又赔偿逾期办证违约金，杨亚钦获得重复赔偿，对荣顺隆公司明显不公平，亦不符合合同约定。2.本案逾期办证违约金截止日期为2018年10月31日。2018年10月16日，涉案房屋通过大确权，荣顺隆公司具备为杨亚钦办理不动产权证书的条件，2018年10月25日，荣顺隆公司在中山日报刊登《关于办理鹿茵华庭9幢、10幢、11幢的通知》，通知相关业主于2018年10月31日前提交办证资料。由于杨亚钦未在通知期限内提交办证资料，导致荣顺隆公司于2018年11月30日才向中山市国土资源局递交办证资料，故杨亚钦未在2018年10月31日前向荣顺隆公司提交办证资料的不利后果应由杨亚钦自行承担，本案的违约金的截止日期应为2018年10月31日。退一步说，即使一审法院认定荣顺隆公司在2018年10月31日通过登报公告方式通知杨亚钦提交办证资料对于杨亚钦不产生拘束力，那本案的违约金的截止日期应按照合同第十四条的约定，计算至荣顺隆公司提交资料到产权登记机关备案之日（2018年11月30日），而非杨亚钦实际取得权属证书之日（2018年12月3日）。杨亚钦辩称，荣顺隆公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本案的逾期办证违约金应从2013年12月30日起算，杨亚钦收取逾期交房违约金并不意味着放弃追究荣顺隆公司逾期办证违约金，也不代表杨亚钦同意按实际收楼之日起算办证违约期限。若按荣顺隆公司以实际交付房屋之日计算逾期办证违约金，则变相免除了荣顺隆公司按合同期限办证的义务，对杨亚钦不公平。杨亚钦于2019年7月15日向一审法院起诉请求：请求判令荣顺隆公司向杨亚钦支付违约金38568元及利息（以38568元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。一审诉讼过程中，杨亚钦变更诉讼请求为请求判令荣顺隆公司向杨亚钦支付违约金38568元。一审法院认定事实：对于有争议的杨亚钦是否是存在迟延向荣顺隆公司递交资料从而造成迟延办证的问题，荣顺隆公司主张在2018年10月25日前曾多次电话通知杨亚钦向荣顺隆公司递交办证所需的资料，但杨亚钦均不配合，后荣顺隆公司才于当日以登报方式通知杨亚钦，故杨亚钦应承担登报通知的最后期限届满之日即2018年10月31日起产生的逾期办证责任。杨亚钦则主张没有收到电话，亦没有看到公告的内容。对此，一审法院认为，首先，荣顺隆公司没有提供证据证明其曾多次电话通知杨亚钦，且杨亚钦不予确认，荣顺隆公司应承担举证不能的不利后果，其主张一审法院不予采信，认定荣顺隆公司仅通过登报公告方式通知杨亚钦递交办证所需的资料；其次，虽然双方在签订合同时没有对合同履行过程中发生的重大事项的沟通方式进行特别约定，但杨亚钦的通讯地址已在合同中明确载明，荣顺隆公司完全可以通过向该地址邮寄信函的形式告知，假如荣顺隆公司在尝试过电话告知的方式无果后，其作为涉案房产办证的主要责任方，无论从保护自身交易考虑还是规范自身经营考虑，均不应绕开上述符合交易习惯的邮寄信函方式直接登报公告，故其登报公告的方式对杨亚钦不产生拘束力；再次，买受人在已经支付了对价并占有房产的前提下，尽快取得权属证书是避免交易风险的最后保障，买受人消极对待或故意设置障碍阻却该交易目的的实现的可能性极低。综上分析，一审法院认为荣顺隆公司的主张违背常理，一审法院不予采信，认定杨亚钦在涉案房产取得权属证书之日即2018年12月3日前不存在自身的责任。2012年8月1日，杨亚钦与荣顺隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定杨亚钦向荣顺隆公司购买位于中山市*********************的预售商品房。合同的主要内容为：1.价款，总价款为314985元；2.交付期限，荣顺隆公司应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付杨亚钦使用；3.产权登记及违约责任，荣顺隆公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因荣顺隆公司的责任，杨亚钦不能再规定期限内取得房地产权属证书的，杨亚钦不退房，合同继续履行，荣顺隆公司自迟延之日起每日按杨亚钦已付房价款的万分之一向杨亚钦支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%。4.逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，荣顺隆公司有权解除合同，荣顺隆公司解除合同的，杨亚钦按累计应付款的30%向荣顺隆公司支付违约金。杨亚钦愿意继续履行合同的，经荣顺隆公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨亚钦按日向荣顺隆公司支付逾期应付款万分之五的违约金。一审法院另查明，2015年4月5日，荣顺隆公司向杨亚钦出具鹿茵华庭入伙汇签表，当日，杨亚钦正式收楼。2018年11月30日荣顺隆公司持涉案房产交易的相关资料向产权登记机关办理了备案递件手续。同年12月3日，产权登记机关办理了备案登记，将涉案房产登记至杨亚钦名下。又查，一审庭审中，双方均确认杨亚钦已向荣顺隆公司支付全部购房款314985元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杨亚钦与荣顺隆公司签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应予恪守。杨亚钦已依约支付购房款，荣顺隆公司因其自身原因致使涉案房产不能在约定的期限内办理产权登记备案，致使杨亚钦未能在约定的期限内取得权属证书，构成违约，应承担违约责任，杨亚钦要求荣顺隆公司支付截至权属证书出证之日前产生的逾期办证违约损失，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期办证违约损失的起算时间，荣顺隆公司没有证据证明迟延交房的原因是杨亚钦所产生，亦无证据证明迟延交房是基于不可抗力和政策变化等免责因素导致的，故办证期限的起始日为合同约定的交房之日即2013年12月30日，逾期办证的起始日以该日后720个工作日即2016年11月17日，故杨亚钦要求从2016年11月17日起计付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持，结合上述认定的逾期办证违约金计付截止时间，荣顺隆公司逾期办证天数为745天。关于逾期办证违约金的计付标准是否需要调高的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，杨亚钦具有向法院申请调高的救济权利；其次，虽然从自行居住方面考虑，房产有无办理权属证书对其影响极其轻微，但房产除了居住作用外，还存在投资、融资等功能，而房产买卖后，不能按期办证，将严重阻碍上述功能的实现，给买受人造成必要的损失，故杨亚钦无需就是否存在该损失承担举证责任，而对该损失的实际金额，因双方均无证据予以确定，现杨亚钦参照资金占用损失的标准将原合同标准调高为按年利率6%的计付，亦无不当，一审法院予以支持；再次，虽然双方约定以已付购房款的1%作为逾期办证违约金的最高上限，但在合同履行中，实际办证期限存在太多的不确定性，假如一概予以封限，当出现延期办证的时间已满足于该上限时，办证义务人因不用再承担后期延误办证的违约责任，存在怠于履行办证义务的可能性，不利于鼓励及保护交易，亦有违立法精神，故不应设置该上限，应根据上法的规定适当予以调高。经核算，荣顺隆公司应向杨亚钦支付逾期办证的违约金为38575元[已付房款314985元×6%÷365天×逾期天数745天(2016年11月17日起至2018年12月3日)=38575元]，现杨亚钦主张荣顺隆公司向其支付逾期办证的违约金38568元，属其对自己权利的自由处分，一审法院亦予以支持。综上所述，杨亚钦的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：荣顺隆公司于判决发生法律效力之日向杨亚钦支付逾期办证的违约金38568元。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，减半收取计382元，由荣顺隆公司负担（该款杨亚钦已预交，荣顺隆公司于上述付款期限内一并迳付杨亚钦，一审法院不另行收退）。二审中，荣顺隆公司向本院提交了协议书、付款凭证、收据、银行电子回单一份，拟证明荣顺隆公司已向杨亚钦支付逾期交房违约金，本案办证期限应从其实际收楼之日（2015年4月5日）起计算720个工作日，即办证期限为2018年3月2日，本案逾期办证违约金应从2018年3月3日起算。杨亚钦对上述证据予以确认。但认为上述证据仅证明双方关于逾期交房违约金的情况，并没有对逾期办证违约金作出约定，也没有证明杨亚钦放弃追究荣顺隆公司逾期办证的违约责任。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审另查明：2015年4月15日，荣顺隆公司与杨亚钦签订《协议书》，双方同意荣顺隆公司向杨亚钦支付逾期交房违约金9449.55元。约定杨亚钦收到上述违约金后，荣顺隆公司应承担的逾期交房的赔偿责任一次性了结，杨亚钦不再向荣顺隆公司追究逾期交房任何法律责任。同日，杨亚钦收取了上述违约金，并出具收据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。荣顺隆公司与杨亚钦签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据荣顺隆公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定的逾期办证违约金的计算标准及违约金的起算及截止日期是否正确。对此，本院作如下分析：关于逾期办证违约金的计算标准问题。杨亚钦与荣顺隆公司在《中山市商品房买卖合同》约定了逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一计付，虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但本案中，杨亚钦并未举证证明该违约金的约定过低或不足以弥补荣顺隆公司的违约行为给其所造成的实际经济损失，故一审法院将违约金计算标准调高为年利率6%不当，荣顺隆公司上诉主张应以合同约定按已付房价款每日万分之一计算逾期办证违约金，理据充分，本院予以采纳。关于案涉逾期办证违约金的起算及截止日期问题。依照合同的约定，荣顺隆公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，一审判决认定将合同约定的最后交楼期限作为出卖人是否如约履行办证义务的起算点不当，本院依法予以纠正。另外，一审以出证日期作为逾期办证违约金的截止日期亦与双方合同约定“持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案”不符，经查，荣顺隆公司已于2018年11月30日办理了不动产备案登记的递件手续，故2018年11月30日荣顺隆公司已履行了合同约定的办证义务。综上所述，杨亚钦于2015年4月5日办理了收楼手续，720个工作日的办证期限即为2018年2月22日，荣顺隆公司于2018年11月30日办理了产权登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，即荣顺隆公司逾期办证280天（2018年2月23日至2018年11月29日期间）。对于荣顺隆公司主张的以登报确定的日期作为违约金截止计算日期的上诉意见，因双方已在合同载明了联系方式和通讯地址，未约定以登报形式作为送达方式，因此一审法院认为荣顺隆公司的登报行为对杨亚钦不产生约束力的认定正确，本院予以维持。依照上述违约金计算标准及起算、截止日期，荣顺隆公司应向杨亚钦支付的逾期办证违约金应为8819.58元（314985元×280日×0.01%）。综上，荣顺隆公司的上诉请求有理部分予以采纳，其余无理部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9496号民事判决；二、上诉人荣顺隆（中山）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人杨亚钦支付逾期办证违约金8819.58元；三、驳回被上诉人杨亚钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，减半收取计382元（杨亚钦已预交）。由荣顺隆（中山）房地产有限公司负担88元、由杨亚钦负担294元；二审案件受理费764元[荣顺隆（中山）房地产有限公司已预交]，由荣顺隆（中山）房地产有限公司负担176元、由杨亚钦负担588元。上述一、二审案件受理费相互冲抵后，杨亚钦须于本判决发生法律效力之日起七日内径付荣顺隆（中山）房地产有限公司500元，本院及一审法院不再另行收退。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年六月二十八日书记员  杨婉婷