广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民初64号原告：孟志勇，男，汉族，1978年12月29日出生，住址湖北省天门市***********，身份证号码429************114。委托诉讼代理人：赵国通，广东人为律师事务所律师。被告：惠州时尚公园商业运营管理有限公司，住所惠州市仲恺高新区****（惠环段）376号时尚公园购物广场6层01、38号。诉讼代表人：广东伟伦律师事务所，系破产管理人，负责人谢志坚。委托诉讼代理人：陈帝帆、周嘉润，系管理人工作人员。原告孟志勇与被告惠州时尚公园商业运营管理有限公司（下称“时尚公园公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵国通、被告委托诉讼代理人陈帝帆、周嘉润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟志勇向本院提出诉讼请求：1.确认时尚公园公司在2019年10月16日的解除行为无效，并判决时尚公园公司继续履行合同；2.判决时尚公园公司赔偿孟志勇营业损失28000元，每月营业额暂定为4000元/月，具体以评估报告为准，从2019年10月16日起算暂计至2020年5月15日，直至孟志勇正常营业为止。事实和理由：孟志勇与时尚公园公司在2016年8月31日签订《场地租赁协议书》，租赁期限2016年8月22日至2021年8月21日，双方签订的合同合法有效，不存在欺诈、欺骗和显失公平的情况。时尚公园公司在2019年10月16日以显失公平为由要求解除《场地租赁协议书》，没有事实和法律依据，孟志勇要求继续履行原来的合同。被告时尚公园公司辩称，一、案涉合同系时尚公园公司在破产申请受理前与孟志勇成立而双方均未履行完毕的合同。惠州市中级人民法院于2018年4月9日裁定受理时尚公园公司破产清算一案，并于2018年5月22日指定广东伟伦律师事务所担任管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，时尚公园公司管理人有权决定解除合同，时尚公园公司与孟志勇于2016年8月31日签订《场地租赁协议书》，该协议约定的租赁期限为2016年8月22日至2021年8月21日。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同”的规定，案涉合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，时尚公园公司管理人有权单方决定解除协议。二、时尚公园公司以明显不合理的租赁价格将场地出租给孟志勇导致管理人不能实现债务人财产的最大化，管理人依法有权解除案涉合同。孟志勇以每月租金1560元的低价承租时尚公园公司的自有场地，承租实用面积为19.5平方米，相邻同类场地的租金价格为每月200-350元/平方米，相比之下案涉合同约定的租金明显不合理，不仅减少了时尚公园公司破产财产可分配的额度，也降低了债权人受偿比例。此外，孟志勇在租赁期内实际使用场地面积约为61.1平方米，严重损害了时尚公园公司的合法权益。为及时阻止债权人整体利益的损失，最大限度增加时尚公园公司最终清偿的财产总额和最终可供分配的财产额，管理人依法有权决定解除损害债权人利益的不当合同，从而实现债权人利益的最大化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孟志勇向本院提交六份证据：证据一孟志勇身份证，证明原告诉讼主体适格；证据二时尚公园公司企业公示信息，证明被告诉讼主体适格；证据三《场地租赁协议书》，证明孟志勇与时尚公园公司于2016年8月31日签订《场地租赁协议书》，租赁期限2016年8月22日-2021年8月21日，双方签订的合同合法有效的事实；证据四解除《场地租赁协议》的通知书，证明时尚公园公司在2019年10月16日以显失公平为由要求解除《场地租赁协议书》的事实；证据五《律师函》、邮单、《律师函》送达证明，证明孟志勇于2019年10月29日向时尚公园公司发出《律师函》要求继续履行原来合同的事实；庭前提交证据六租赁场地2019年8月、9月的营业账目副本，证明孟志勇在该场地上的经营项目每月营业水平，该经营项目的每月营业额符合变更的诉讼请求。被告时尚公园公司质证意见：对证据一、二均无异议；对于证据三、四、五、六的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。时尚公园公司解除合同是依据企业破产法规定，场地租赁协议为双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除，且孟志勇在实际使用过程中已经严重超出了合同约定面积。租金水平也远低于相邻近店铺的租金，管理人解除场地租赁协议有理有据。被告时尚公园公司向本院提交两份证据：证据一临近商铺的《租赁合同》及租金清单，证明孟志勇商铺租金远低于临近商铺租金的事实；证据二孟志勇商铺现场照片，证明孟志勇在租赁期间严重超出租赁合同约定的租赁面积的事实。原告孟志勇的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性都有异议，签订合同时的租金比较低，当时整个商场还未运营，时尚公园公司是基于让更多商户进入商场的目的，通过低价方式进行招商，双方并不存在任何违法胁迫情况，用现在的价格去衡量三年前的价格，明显没有事实和法律依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2016年8月31日，孟志勇与时尚公园公司签订《场地租赁协议书》，约定时尚公园公司将位于惠州市TPARK时尚公园一楼外广场出租给孟志勇，租赁的实用面积为19.5平方米、合作期限为自2016年8月22日到2021年8月21日止、租金1560/月、管理费93.6/月。2018年4月9日，本院裁定受理时尚公园公司破产清算一案，并指定广东伟伦律师事务所担任管理人，谢志坚为负责人。2019年10月16日，管理人向孟志勇出具《解除的通知书》，称因孟志勇承租的商铺与正常租金水平存在明显差距，且案涉商铺合同面积为19.5平方米，实际占用面积为46.88平方米，与合同严重不符，因此根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条及第三十一条的规定解除双方签订的《场地租赁协议》。时尚公园公司管理人向本院提交了临近商铺的租赁合同及租赁清单拟证明孟志勇承租商铺的租金属于明显不合理的价格，其中租赁物为时尚公园临街铺位143#及时尚公园一楼临街面向仲恺大道120号商铺的租金经合同约定为6000元/月，租赁物为时尚公园商场1层144的商铺租金经合同约定为4800元/月。管理人提交了孟志勇商铺现场照片并作了场地面积分析说明，拟证明孟志勇承租商铺实用面积远大于合同约定租赁面积。本院认为，本案系租赁合同纠纷，对双方当事人均无异议的事实，本院不再审查。本案的主要争议焦点为：孟志勇与时尚公园公司签订的《场地租赁协议》是否应当继续履行；如管理人解除《场地租赁协议》的行为有过错，是否应向孟志勇赔偿。关于《场地租赁协议》是否应当继续履行的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，《场地租赁协议》属于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，管理人有权决定解除。孟志勇主张继续履行合同不符合法律规定，本院依法不予支持。关于时尚公园公司是否应向孟志勇赔偿损失的问题。首先，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，对双方均未履行完毕的合同，管理人有决定解除或是否继续履行的权利。但根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，管理人解除合同的行为给合同相对方造成损失的，合同相对方有权利依据合同约定向管理人申报赔偿损失；其次，管理人主张解除《场地租赁协议》是因为该合同约定的租金与临近商铺的租金相比价格畸低，属于明显不合理，并提供了临近商铺的《租赁合同》及租金清单以证明，但作为对比的正新鸡排、煌上煌等商铺属于实体商铺，而本案孟志勇承租的一楼广场上的流动商铺，不具有对比性；第三，管理人解除时尚公园公司与孟志勇签订的《场地租赁合同》显然给孟志勇造成了一定损失，本院结合《场地租赁合同》的约定及本案的实际情况，酌定时尚公园公司向孟志勇支付损害赔偿金损失8000元。综上所述，孟志勇的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第五十三条规定，判决如下：一、被告惠州时尚公园商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告孟志勇支付营业损失赔偿8000元；二、驳回原告孟志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告孟志勇负担90元，被告惠州时尚公园商业运营管理有限公司负担410元，原告孟志勇多预交的410元由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 温永宏审 判 员 张斯姝审 判 员 白 雪二〇二〇年六月二十四日法官助理 郭宇嘉书 记 员 邹 琦