云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终623号上诉人（原审原告）：穆荣兴，男，1970年10月28日出生，回族，住云南省大理市经济开发区。上诉人（原审原告）：段文武，男，1964年8月22日出生，汉族，住云南省通海县。上诉人（原审原告）：文学，男，1973年12月16日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：普彬，男，1977年6月13日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。穆荣兴、段文武、文学、普彬共同委托诉讼代理人：施甘澍，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：赵光选，男，1951年9月8日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：董丽元，女，1953年12月17日出生，白族，住云南省大理市。赵光选、董丽元共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：赵红斌，男，1976年4月7日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：杨长永，男，1973年4月27日出生，白族，住云南省大理市。赵红斌、杨长永共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵某，女，1979年6月7日出生，白族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：李某2，男，1977年5月1日出生，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。被上诉人（原审被告）：赵红梅，女，1974年7月11日出生，白族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：赵旭邦，男，1999年11月20日出生，白族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：李某1，女，2003年8月18日出生，白族，住云南省大理市。法定代理人：赵某，系李某1母亲。法定代理人：李某2，系李某1父亲。上诉人穆荣兴、段文武、文学、普彬与上诉人赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永、被上诉人赵某、李某2、赵红梅、赵旭邦、李某1因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆荣兴、段文武、文学、普彬上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、改判由赵红梅、赵某、李某2、赵旭邦、李某1与赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永共同返还穆荣兴、段文武、文学、普彬租金1130562元；三、改判由赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永、赵红梅、赵某、李某2、赵邦旭、李某1共同承担1130562元租金自2018年10月23日起至付清之日止的资金占用费（2018年10月23日至2019年8月20日按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；四、上诉费用由赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永、赵红梅、赵某、李某2、赵邦旭、李某1承担。事实和理由：一、一审法院判决起诉状确定的九名被告中的四名被告承担返还租金责任，法律适用明显存在错误。根据审理查明的事实，本案出租房屋的产权人为九被上诉人，在该院房屋对外出租的过程中，九被上诉人均知晓并全程参与洽谈，在最终的合同签订时，虽然只有一审判决的四被告在合同或协议书上签字，但其余的五名被上诉人是完全同意并认可的。房屋租赁合同关系的建立和效力，并非一审判决认为的以合同文本上的签字为限，而应当以权利人的行为表现和权利实施要求为标准，因此，一审判决仅确定由在合同或协议上签名的四被告承担返还责任而排出其余五名共有产权人的返还责任，在法律适用上明显存在错误。二、一审判决不支持上诉人资金占用费的请求，法律适用明显存在错误。在房屋被拆除后，甚至在领取拆迁安置补偿款后，被上诉人故意隐瞒出租房屋已被拆除和拒不退还未履行部分租金的行为，已违背《房屋租赁合同》的约定，构成违约并给上诉人的权益造成进一步的损害。赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永答辩称，一、赵光选户1987年取得宅基地使用证，但是仅有赵光选、董丽元、赵某、赵红斌、赵红梅，赵某、赵红斌、赵红梅均未成年成家，李某2和杨长永还不是家庭成员。赵光选户取得宅基地使用权后建盖了房屋，因此房屋所有权人是赵光选和董丽元，其他人都不是共同产权人。因其他七名被上诉人不是共同产权人，签订合同无需征得其同意。赵红斌、杨长永签字是因为二人但是在场，应上诉人的要求才签的字。李某1签约时才12岁，赵旭邦才16岁。租金实际也是赵光选收取，与其他人无关。本案合同的履约主体是上诉人与赵光选和董丽元，其他人均不是履约主体。上诉人认为其他被上诉人是产权人，应该共同承担责任的理由是不成立的。二、赵光选一方已全面履行了合同义务，收取租金有合同及法律依据，相反上诉人一方屡屡违约。2018年政府作出拆迁决定，赵光选一方也及时通知了上诉人，且此事是众所周知的，上诉人要求赵光选一方承担资金占用费没有事实及法律依据。请求驳回上诉人的全部上诉请求。赵某、李某2、赵红梅、赵旭邦、李某1未作出答辩。赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永上诉请求：一、撤销云一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求退还已付租金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未对被上诉人未按约定按期足额支付租金的违约事实进行认定，属认定事实不清。依据《房屋租赁合同》的约定，租金分三期支付，2015年6月30日支付1000000元，2016年1月5日支付512000元，2017年10月30日支付648000元。然而在实际履行过程中，被上诉人仅分别于2015年2月13日支付定金200000元，于2015年3月6日支付第一期租金100000元，于2015年8月28日支付的第一期租金余款700000元，并主动额外支付10000元作为其未按时支付第一期租金的利息补偿，于2016年1月5日支付了第二期租金512000元，上述共计1522000元。但一审判决仅简单认定被上诉人共计支付租金1522000元，未明确认定被上诉人屡屡违约，未按约定按期足额支付租金的违约事实，属认定事实不清。二、一审判决认定赵红斌、杨长永为案涉房屋的共同产权人和租赁合同的相对人，属认定事实错误。首先，依据宅基地使用证的记载租赁房产座落土地的物权人为赵光选，同时租赁房产也是由赵光选、董丽元夫妇出资建设，故赵光选、董丽元才是本案租赁物的合法物权人，其二人才有权就本案租赁物与被上诉人订立租赁合同，赵红斌、杨长永并非本案租赁物的物权人，无权处置租赁物。其次，2018年10月22日，由于房屋拆迁，一审被告在赵光选、董丽元主持下进行了分家，在分家后分别签订了三份搬迁补偿安置协议书，并分别领取了拆迁安置补偿款。这仅是赵光选、董丽元将自己的财产赠予子女的行为，此时已经距离三份租赁合同签订且被上诉人拒不按时足额支付租金违约后三年多的时间，不能据此认为赵红斌、杨长永系合同的当事人，并要求上诉人赵红斌、杨长永承担合同义务。再次，本案房屋租赁事宜的协商过程，一直在被上诉人与赵光选、董丽元之间进行，与赵红斌、杨长永无关。三份租赁合同中，赵红斌仅因为被上诉人与赵光选于2015年3月6日签订《房屋租赁合同》时在场，应被上诉人的要求在该份合同上具名，其余两份租赁合同上也没有赵红斌的签字；杨长永仅因为被上诉人与赵光选于2015年8月27日签订《补充协议》时在场，应被上诉人的要求在该份合同上具名，其余两份租赁合同上也没有杨长永的签字。同时，上述租赁合同签订后被上诉人向赵光选支付租金，赵光选向被上诉人移交租赁房屋等合同履行行为也发生在被上诉人与赵光选之间，故赵红斌、杨长永不是租赁合同的签订主体、履约主体，不享有任何上述租赁合同的权利义务，被上诉人不能以上述租赁合同向赵红斌、杨长永主张权利。三、一审判决为《补充协议》创设了适用前提，属认定事实错误。被上诉人接收房屋后不论其是否对案涉房屋进行新建、改建、装修装潢，均不影响其对案涉房屋的占有、使用，依据《补充协议》“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁，甲方退还乙方2年租金，超过8年，甲方不予退还乙方剩余租期内租金”的约定，结合租赁标的已经拆除的客观事实，本案属于“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁，甲方退还乙方2年租金”的情形，依照上述约定，在先收取三期租金后由赵光选、董丽元退还被上诉人2年租金的情况下，赵光选、董丽元最终应得租金为194.4万元，而现今赵光选、董丽元仅收到租金151.2万元和被上诉人自愿给付的1万元逾期支付租金的利息补偿，被上诉人依约还应向赵光选、董丽元支付租金43.2万元，故被上诉人起诉退还151.2万元租金和其自愿给付的1万元逾期支付租金的利息既无事实根据也无法律依据，赵光选、董丽元仍然保留采取法律措施向被上诉人追索剩余租金的权利。穆荣兴、段文武、文学、普彬答辩称，一、本案是基于政府改造解除合同，不是因违约而解除合同，是否违约不在本案的审理范围。二、穆荣兴一方不存在违约行为，穆荣兴方未支付尾款是因为不能建盖房屋，行使先履行抗辩权，且也征得了赵光选的同意。三、赵光选方一方面认为其他人不是房屋的权利人，一方面又同意其他人与政府达成了补偿协议，二者存在矛盾。农村宅基地是以户进行登记，实际上原审被告都是共有权人。四、本案合同的解除一审法院没有适用补充协议的约定，而是适用主合同的约定符合本案事实。对于补充协议的约定赵光选方系断章取义，按照补充协议的约定，补偿款中的30万元归出租人享有，其余归承租人享有。一审法院根据客观事实，按照主合同来处理是恰当的。赵光选方的上诉请求均不成立。穆荣兴、段文武、文学、普彬向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；二、判令被告退回原告已支付房屋租金1522000元，并承担该款项自2016年1月5日起至退清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告赵光选户是居住于大理市的农村居民户，该户于1987年9月15日领取了№.0048208号云南省大理市宅基地使用证。赵光选与董丽元是夫妻，赵红斌、赵红梅、赵某系赵光选与董丽元的子女，杨长永是赵红梅的丈夫，李某2是赵某的丈夫，李某1系赵某和李某2之女，赵旭邦系赵红斌之子。被告户在该地块上建盖有坐西向东砖混结构三层房屋一幢、坐南朝北石棉瓦厨房一间及大门。2015年2月12日，四原告和被告赵光选签订一份《租房协议》，明确被告将前述土地和房屋整体出租给原告，由原告支付定金200000元。此后原告即支付了定金，被告赵光选出具了收条。2015年3月6日，四原告（乙方）与被告赵光选、董丽元、赵红斌（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市临海住房一院及其附属设施整体出租给乙方20年，租赁期限自2016年3月6日至2036年3月6日（其中2015年3月6日至2016年3月5日为改造装修期，不计租金）；甲方于合同签订后3日内将租赁标的交付给乙方；每年租金为108000元，租金合计2160000元，分三期支付：2015年6月30日支付1000000元（扣除2015年2月12日已付定金200000元），2016年1月5日支付512000元，2017年10月30日支付648000元；如因不可抗力或市政规划（如拆迁）等原因导致损失的，甲方应该积极协助乙方，减少乙方的损失；因不可抗力、政府拆迁和甲方原因致使合同无法继续履行的，乙方租金按实际使用时间计算，甲方已经收取的，应无条件退还乙方；任何一方违约，应向遵守方支付其因此而产生的相应争议解决费用包括律师费。此外，合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于当日支付租金100000元，被告交付了房屋。后双方于2015年8月27日签订《补充协议》，就租赁物新建、改建、毁损、租金的退还等进行了约定，并变更第一期租金支付时间为2015年8月31日。合同签订后，原告于2015年8月28日、2016年1月5日分别支付租金710000元、512000元。至此原告已向被告支付租金共计1522000元，被告赵光选对上述租金均出具了收条。被告赵光选户分别于2016年7月20日、2016年9月28日取得了《乡村建设规划许可证》（乡字第2016-450号）及《准建证》［建准字批（2016）年450号］，为此向大理市湾桥镇石岭村民委员会交付了10000元建房押金（已于2018年11月10日退还）。四原告接收案涉房屋和土地后，未拆除原有的房屋，也未重新建盖房屋。2015年8月26日，大理市人民政府办公室作出“大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知”的95号文件，对洱海流域的餐饮、住宿等服务行业进行规范和管理。2017年3月31日，大理市人民政府作出“大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告”的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。2018年10月22日，九名被告分三户：被告赵光选户（共有产权人杨长永、赵红梅）、被告董丽元户（共有产权人赵红斌、赵旭邦）、被告赵某户（共有产权人李某2、李某1）分别与大理市湾桥镇人民政府、大理市湾桥镇石岭村民委员会第七村民小组、湾桥镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部、大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部共同签订三份《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》。被告赵光选户获得拆迁安置补偿款883540.04元，被告董丽元户获得拆迁安置补偿款883540.04元，被告赵某户获得拆迁安置补偿款376334.02元。三份协议签订后案涉房屋被整体拆除，被告赵光选、董丽元、赵某分别代表三户领取了拆迁安置补偿款。一审法院认为，原告与被告赵光选签订《租房协议》、与被告赵光选、董丽元、赵红斌签订的《房屋租赁合同》及与被告赵光选、董丽元、杨长永签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。上述被告均为案涉房屋的共同产权人，且均在对应的协议、合同中签字，上述被告与四原告均应按照《房屋租金合同》《补充协议》约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向四原告交付了房屋，四原告依约向被告赵光选支付了第一、二期租金。双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，应予解除。关于租金返还的问题，依据《补充协议》第7条约定：“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁、甲方退还乙方2年租金，超过8年，甲方不予退还乙方剩余租期内租金。政府动迁，赔付款的30万元作为租赁标的物的补偿归甲方。”一审法院认为，该条未对被告返还租金及原告支付赔付款情形分别设置特殊前提，故上述两种情形应适用同一前提，即原告在合同履行期限内对案涉房屋进行了新建、改建、装修装潢，并因政府动迁获得相应的搬迁补偿款。而本案中原告未对案涉房屋进行新建、改建、装修装潢，该条缺乏适用前提，故本案的租金返还问题应适用《房屋租赁合同》第八条第6项的约定：“因不可抗力、政府拆迁和甲方（被告赵光选、董丽元、赵红斌）原因致使合同无法继续履行的，乙方（四原告）租金按实际使用时间计算；甲方已经收取的，应无条件退还乙方。”由于被告已因房屋拆迁获得了土地和房屋的补偿款，故原告预付的租金中尚未履行的部分被告应予返还。根据合同约定：租期自2016年3月6日起至2036年3月6日止，租金总价为2160000元，免租期自2015年3月6日起至2016年3月5日止（用于建设）。适用免租期的前提是原告按照合同约定进行投资建设，但原告接收标的物后并未实际开展建设行为，不应再享有相应的不计租金建设期，故本案合同租期应自2015年3月6日起算。依据被告户与相关部门于2018年10月22日签订搬迁补偿安置协议之后房屋被拆除的事实，2015年3月6日起至2018年10月22日期间，租赁物由原告管理使用，此期间的租金391438元（108000元/12月×43月+108000元/365天×15天），由原告负担，此后合同不能继续履行，被告应返还剩余期限的租金为1130562元。基于被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永均在对应的合同及补充协议中签字，根据合同相对性，上述四被告应承担合同约定的返还租金的义务。如前所述，合同不能履行的责任不在于被告方，原告不能举证证明被告存在过错，其要求被告承担资金占用费的诉请无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告穆荣兴、段文武、文学、普彬与被告赵光选、董丽元、赵红斌于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》及原告穆荣兴与被告赵光选、董丽元、杨长永于2015年8月27日签订的《补充协议》；二、被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永于本判决生效之日起十日内返还原告穆荣兴、段文武、文学、普彬租金1130562元；三、驳回原告穆荣兴、段文武、文学、普彬的其他诉讼请求。案件受理费18498元，由原告穆荣兴、段文武、文学、普彬承担5498元，被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永承担13000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，2009年9月20日，赵红梅、赵红斌、赵某签订了一份《房产分置协议文约》约定“兹有石岭七社赵红梅、赵红斌、赵某三兄妹已成家立业，现由父母提出，经三兄妹通过协商，现就自家房产分配达成如下协议：……”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，关于穆荣兴方是否违约的问题。本案中，双方已在《补充协议》中对第一期租金的付款时间做出了变更，穆荣兴方亦按照《补充协议》及《房屋租赁合同》的约定支付了第一、二期的租金，其行为并未违约。而第三期租金支付期间届满前，政府即作出了相应的公告，可以预见双方的合同已不能履行，穆荣兴方中止履行支付第三期租金的行为符合法律规定，亦不构成违约。赵光选方关于穆荣兴方违约的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于租金如何返还的问题。本案合同系因政府搬迁无法继续履行而解除，对此情形下租金的返还，双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》均作出了约定。《补充协议》的约定为“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁，甲方退还乙方2年租金，超过8年，甲方不予退还乙方剩余租期内租金。政府动迁，赔付款的30万元作为租赁标的物的补偿归甲方”，《补充协议》对租金的返还系与租赁物补偿款的分配一并作出的，应当同时适用，而本案中，穆荣兴方并未对租赁物的补偿款提出主张，赵光选方亦未对此提出主张，且已全额领取了补偿款，表明双方均一致认可不按照《补充协议》的约定分配租赁物补偿款，则租金的返还亦不应按照《补充协议》的约定进行。赵光选方要求按照《补充协议》的约定返还租金的主张，与其行为自相矛盾，亦不符合本案客观实际，本院不予支持。自《搬迁补偿安置协议书》签订后，穆荣兴方已不能使用租赁物，一审按照《房屋租赁合同》的约定，判决返还2018年10月22日之后的租金1130562元正确。关于租金返还主体的问题。本案中，按照赵红梅、赵红斌、赵某2009年9月20日在赵光选、董丽元提议下达成的《房产分置协议文约》，案涉租赁物属赵红梅、赵红斌、赵某三个家庭共有，结合2018年10月22日赵光选方分三户签订《搬迁补偿安置协议》并领取了租赁物补偿款的事实，表明案涉租赁物属赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1九人共有，且在案的《房屋租赁合同》亦载明赵光选、董丽元系作为出租人方代表与穆荣兴等人签订合同，实际履行合同的应为租赁物的全部共有人，则赵光选等九人均为本案租赁合同的出租人，应共同承担返还租金的义务。穆荣兴方要求赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1共同返还租金的上诉请求成立，本院予以支持。关于资金占用费的问题。如上所述，赵光选方应按《房屋租赁合同》的约定，于2018年10月22日返还租金1130562元，其未依约返还租金应承担相应的责任。穆荣兴方要求赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1共同承担返还租金1130562元自2018年10月23日起的资金占用费的上诉请求，本院予以支持。综上所述，穆荣兴、段文武、文学、普彬的上诉请求成立，应予支持；赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云2901民初149号民事判决第一项“一、解除原告穆荣兴、段文武、文学、普彬与被告赵光选、董丽元、赵红斌于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》及原告穆荣兴与被告赵光选、董丽元、杨长永于2015年8月27日签订的《补充协议》”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初149号民事判决第二项、第三项；三、赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1于本判决生效之日起十日内返还穆荣兴、段文武、文学、普彬租金1130562元，并支付此款自2018年10月23日起至返还之日止的资金占用费（2018年10月23日至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回穆荣兴、段文武、文学、普彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18498元，由穆荣兴、段文武、文学、普彬负担5498元，由赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1负担13000元。二审案件受理费14975元，由赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年六月十二日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸