河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初359号 原告：董晨，男，1990年10月7日生，汉族，现住唐山市路**，户籍所在地唐山市路**。 委托诉讼代理人：王静，天津行通（唐山）律师事务所律师。 被告：刘美，女，1990年9月12日生，回族，住所地唐山市丰**，经常居住地唐山市丰**百合苑小区104-2-1903。 委托诉讼代理人：赵树祥，唐山市丰润区九洲法律服务所法律工作者。 第三人：翟殿鑫，男，1995年9月21日生，汉族，现住址唐山市路**。 委托诉讼代理人：王晓芹（系翟殿鑫母亲），1967年9月14日生，汉族，住所地唐山市路**。 原告董晨与被告刘美、第三人翟殿鑫案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日作出（2019）冀0207民初1994号民事判决书，刘美不服该判决，向河北省唐山市中级人民法院提起上诉。河北省唐山市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）冀02民终6457号民事裁定，发回重审。本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告董晨及其委托诉讼代理人王静、被告刘美及其委托诉讼代理人赵树祥、第三人翟殿鑫的委托诉讼代理人王晓芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董晨向本院提出诉讼请求：1．不得执行唐山市路北区楼房；2．请求确认唐山市路北区楼房归原告董晨所有（价值约60万元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日唐山市丰南区人民法院对刘美与翟殿鑫民间借贷纠纷一案作出（2017）冀0207民初3541号民事判决书，判决翟殿鑫于判决生效后十日内返还给刘美人民币187400元。该案审理过程中，经刘美申请财产保全，该院作出（2017）冀0207民初3541号民事裁定书，于2017年9月7日查封了翟殿鑫名下坐落于唐山市路北区，查封期限自2017年9月7日起至2020年9月6日止。现该案经申请执行人刘美申请，唐山市中级人民法院已于2018年7月17日提级执行。2019年2月10日，本案原告即案外人董晨对执行标的提出书面异议。唐山市丰南区人民法院于2019年4月3日作出（2019）冀0207执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人董晨的异议请求。2017年6月17日董晨与翟殿鑫签订房屋买卖协议，翟殿鑫将自己名下坐落于唐山市路北区楼房（商品房买卖合同编号为20131104133号，建筑面积170.33平方米，地下室约10平方米）出售给董晨，并于2017年7月15日与董晨办理了交接手续，后董晨一直在该楼房居住。因翟殿鑫的楼房系贷款购买且现在不能办理不动产登记证所以没能办理变更登记，董晨每月将所还银行贷款转入翟殿鑫账号内偿还楼房贷款。根据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，因此为维护原告的合法权益，请求法院不得执行唐山市路北区楼房并确认该楼房归原告董晨所有。 刘美辩称，原告与第三人买卖房屋的事实以及给付房款的事实均不能认定，原告请求不得执行案涉房产没有事实依据和法律依据，其不享有足以排除执行的民事权利，请依法驳回原告的诉讼请求。 翟殿鑫述称，一、经唐山有达房地产经纪有限公司中介，我与董晨于2017年6月17日就涉案房产签订了买卖合同，完成了交易。而刘美与我的民间借贷纠纷案件，查封房产的时间是2017年9月7日，时间发生在买卖房屋之后。二、我与董晨签订买卖房屋协议后，董晨按照协议支付了对价款后我搬离该房屋。双方有买卖意向时，董晨付定金2万元由中介代为保管，按照合同约定应在2017年6月25日前支付首批房款60万元，但2017年6月24日董晨实际付款75万元，2017年7月16日又付房款6万元后，我交付了房屋。关于最后一笔6万元的计算过程，按合同约定，因签订合同时间在2017年6月，自7月起房贷应由董晨支付，但结算时我已实际归还了7月的贷款，故董晨应另外支付我7月房贷6198元；交房时我已欠水费1380元，该欠费应由我负担，双方约定交房后由董晨代交，所以在结算房款时扣除了1380元；综上，最后一笔房价款应付75129.94元，加上7月的房贷6198元，扣除定金、水费，结算金额为59947.94元，凑整，董晨给了我6万元。之后我搬出该房屋，他们一家入住，此后水电费一直由董晨缴纳。三、当时之所以没有办理过户是因为开发商的原因房本一直没有下来，无法办理过户。综上，我确实已在法院查封房产之前把房产卖给了董晨，董晨也按照协议支付了对价款并入住使用，且现在依然居住在此房屋内，因为涉案房产所在的小区整体都办不了房本，故我们双方没有任何过错，请求法院判令不得执行涉案房产。 经审理查明，（2017）冀0207民初3541号刘美与翟殿鑫民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月27日立案，诉讼中刘美于2017年8月30日申请财产保全，本院作出（2017）冀0207民初3541号民事裁定书，并据此于2017年9月7日查封了翟殿鑫名下的坐落于唐山市路北区，查封期限自2017年9月7日起至2020年9月6日止，后于2017年12月15日作出（2017）冀0207民初3541号民事判决书，判令翟殿新于该判决生效后十日内返还给刘美人民币187400元。该判决已生效。翟殿鑫未主动履行还款义务，经刘美申请，唐山市中级人民法院于2018年7月17日提级执行。执行过程中，董晨对执行标的提出书面异议。本院于2019年4月3日作出（2019）冀0207执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人董晨的异议请求。2019年4月9日董晨签收该执行裁定书。 另查明，翟殿鑫与唐山新天地美域房地产开发有限公司于2013年11月13日签订商品房买卖合同（合同编号：唐新天地美域预字第03206号），约定翟殿鑫向唐山新天地美域房地产开发有限公司购买位于路北区（即案涉房产），每平方米7115元，房屋总价款为人民币1211898元，该商品房附属用房价款20360元，合计1232258元，付款方式为首付412258元（已付清），其余房款82万元以银行贷款的形式于合同签订之日起15个工作日内付清。2013年11月25日，翟殿鑫与交通银行股份有限公司唐山分行、唐山新天地美域房地产开发有限公司签订了个人房产抵押贷款合同（合同编号为2013132100001101327），约定翟殿鑫以上述所购房屋抵押按揭贷款82万元用于支付上述购房款，贷款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，按月还款，于每月1日还款。截至2017年6月，翟殿鑫已还贷款本息275638.54元（其中含本金145129.94元，含利息130508.60元），尚欠贷款本金余额674870.06元。 此外，董晨向法庭提交了书面房屋买卖合同一份，载明：售房人翟殿鑫，购房人董晨，居间人唐山有达房地产经纪有限公司，合同签订时间为2017年6月17日，翟殿鑫自愿将坐落于唐山市路北区的房地产出售给董晨，实际成交价为155万元，付款方式为董晨于2017年6月17日交付定金2万元，董晨留存翟殿鑫5万元作为过户保证金，2017年6月25日前支付首批购房款60万元，于2017年7月20日前支付二批购房款，二批购房款＝成交价-剩余银行贷款-首批购房款-过户保证金，于该房《房屋所有权证》《国有土地使用证》齐全或《不动产权证书》下发且为老本时十个工作日内将该房地产及其相关手续过户到董晨或董晨指定人选名下，翟殿鑫于2017年7月20日前腾空该房屋，董晨顶翟殿鑫名还贷款，其他约定事项④此合同由王晓芹签定，王晓芹未提供产权人翟殿鑫的售房授权证明，若产生违约责任由王晓芹承担。在诉讼过程中翟殿鑫向本院明确表示卖房是其真实意思，并委托其母亲王晓芹办理，当日其赶至并在合同中补签名。 按上述合同约定，董晨于签合同时付定金2万元，于2017年6月24日首付购房款75万元，于2017年7月15日经双方结算，扣除截至合同签订时贷款余额674870.06元、董晨已付的75万元、定金2万元、预留过户保证金5万元、交房前翟殿鑫欠下的水费1300余元，加上翟殿鑫于2017年7月1日垫付的2017年7月的房屋贷款6198.09元，董晨应向翟殿鑫再付了6万元，约定于次日付清。翟殿鑫母亲王晓芹于2017年7月15日向董晨出具了收取购房款831300元的总收条，双方办理了交房事宜，并在房产物业部门办理了物业交接手续。董晨于2017年7月16日向翟殿鑫付清了6万元。自2017年8月起至今，董晨顶翟殿鑫的名归还购房银行贷款，每月本息6198.09元，截至2020年5月董晨共还贷35个月，还贷总金额216933.15元。 还查明，（2017）冀0207民初3541号民事裁定书查封的新天地美域19区6楼1门1201室与新天地美域1906楼1门1201室系同一住房，现更名为常泰西里美域1206楼1门1201室。北京均豪物业管理股份有限公司唐山分公司新天地美域第一管理处出具书面证明，证实1906楼1门1201室原业主翟殿鑫更改为现业主董晨，自2017年7月起居住至今。本庭为查清案件事实，于庭后到北京均豪物业管理股份有限公司唐山分公司新天地美域第一管理处核查物业档案，该档案中业主入住文件汇编中有承诺人宋小悦（董晨妻子）签名，落款时间为2017年7月15日。 以上事实，有原、被告陈述，原告提交的（2017）冀0207民初3541号民事裁定书、民事判决书、（2019）冀0207执异29号执行裁定书及其送达回证、唐新天地美域预字第03206号房屋买卖合同、2013132100001101327号个人房产抵押贷款合同、董晨与购买涉案房产的房屋买卖合同、交通银行唐山新华道支行出具的交易清单、中国工商银行股份有限公司唐山福乐园支行出具的关母亲张绍香（董晨母亲）的银行卡交易明细及汇款凭证和打款凭条、王晓芹向董晨出具的各收款条、中介机构唐山有达房地产经纪有限公司出具的房款明细、北京均豪物业管理股份有限公司唐山分公司新天地美域第一管理处出具书面证明，各当事人向法庭提交的各自当事人及其亲属间的户籍、身份证等证据予以证实。 本院认为，本案因刘美对翟殿鑫的金钱债权执行引起，系案外人执行异议之诉，主要争议焦点为案外人董晨对执行标所享有的权益是否优先于申请执行人刘美的金钱债权执行请求权。对此，董晨向法庭提交的买卖合同、交通银行还贷明细、工商银行的交易明细及汇款凭证和打款凭条、有达房地产经纪有限公司的中介服务费收据及证明材料、新天地美域第一管理处物业档案及书面证明等证据材料，相互印证，形成了完整的证据链条，足以证明董晨购买并占有涉案房产的事实属实，且董晨于2017年7月15日接收涉案房产，早于（2017）冀0207民初3541号民事裁定书的查封时间2017年9月7日，其购买涉案房产应为善意购买。关于购房款的计算问题，买卖合同约定房屋总价款155万元，扣除合同签订时贷款本金余额为674870.06元，董晨理应向翟殿金付房款875129.94元，该金额截至合同签订时止，因合同签订后房屋交接前翟殿鑫又归还7月贷款6198.09元，故董晨应该付给翟殿鑫房款881328.03元，按合同约定董晨扣留5万元过户保证金，交房前董晨应付831328.03元。王晓芹向董晨出具了收取购房款831300元的总收条，而董晨实际付款总金额为83万元，根据双方当事人陈述和唐山有达房地产经纪有限公司出具的计算明细及说明，董晨扣留了交房前翟殿鑫欠下的水费1300余元后凑整，符合情理，不足以影响房屋买卖事实的真实性及董晨的善意购房的认定。涉案房产虽未办理产权变更登记，但经查，双方交易时直至查封房产时，整个小区的房产尚不具备产权变更登记的条件，楼房业主尚未取得产权证书，这是客观事实，不能过户并非买受人的责任。涉案房产被查封前董晨已占有该房产，并已按合同约定支付了全部首付款，截至2020年5月已顶名还贷21万余元，翟殿鑫对该房产已失去实际占有权利，相反负有协助董晨办理产权变更登记的义务。董晨对涉案房产虽尚未取得完整的物权，但根据双方的买卖合同以及履行情况，董晨具有物权期待权，应受法律保护。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“……已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，本院认为，本案并非董晨对翟殿鑫欠付剩余购房款，董晨与翟殿鑫的买卖合同中约定由董晨顶翟殿鑫的名还贷，实际是翟殿鑫对银行的借债转移给了董晨，进而可认定董晨已付清了全部房款，同时背负了对剩余银行贷款的债务。交通银行唐山分行对该房产具有抵押权，如董晨将剩余价款交付法院执行，则银行贷款将面临无人偿还的极大风险，进而董晨将难以取得完整的房屋所有权，且将引起一系列的纠纷，故本案中不应要求董晨将剩余价款交付执行。综上，原告董晨对涉案房产的权利优先于刘美的金钱债权执行请求权，能够排除强制执行。关于原告董晨第2项诉请，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案涉案房产尚未取得产权证书，故对原告董晨的第2项关于确权的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行唐山市路北区楼房（现更名为常泰西里美域1206楼1门1201室）。 二、驳回原告董晨的其他诉讼请求。 案件受理费人民币18750元，由第三人翟殿鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  董立超 人民陪审员  郑成秀 人民陪审员  周冬梅 二〇二〇年六月四日 书 记 员  都锦晶