重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2437号原告：重庆国维定益投资（集团）有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道****，统一社会信用代码91500118563474349K。诉讼代表人：冯志，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：冉建秋，重庆学苑律师事务所律师。被告：杜锦国，男，1975年11月17日生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆国维定益投资（集团）有限公司（以下简称国维定益公司）与被告杜锦国对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国维定益公司的委托诉讼代理人冉建秋，被告杜锦国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国维定益公司向本院提出诉讼请求:要求被告支付购房款90000元及逾期付款违约金（以90000元为基数，从2014年12月15日起按每日万分之三计算至付清之日止）。事实和理由：2014年12月14日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告以460000元的价格向原告购买坐落于重庆市永川区xxx的房屋；被告于2014年12月14日前支付房款138000元，余款322000元办理按揭;被告逾期付款超出45日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向原告缴付首付款48000元、按揭款322000元，合计已付购房款370000元。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆忆诚投资有限公司对国维定益公司的破产重整申请。2018年7月25日，永川区法院指定重庆学苑律师事务所担任管理人。2019年6月28日，原告破产重整案第二次债权人会议表决通过了《关于重庆国维定益投资（集团）有限公司财产管理方案的报告（二）》。该报告以继续履行购房合同或认购协议为基数，确定了对已完成网签备案但未付清房款房屋的处理方式。根据企业破产法第六十四条的规定，该报告对全体债权人均有约束力。2020年1月10日，管理人向被告发出《告知函》，告知被告涉案房屋目前已通过竣工验收，且已具备办理房屋产权登记的条件，请被告在收到告知函后15日内足额缴纳购房尾款90000元。但截至目前，被告仍未缴纳。被告杜锦国辩称：1.按照合同法的相关规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。因此，本案不应再支持原告的诉讼请求；2.根据贷款合同的规定，被告应当缴齐首付款（房款的30%）方可办理按揭贷款。涉案合同约定总价为460000元，首付款应当是138000元。原告诉称被告只支付了48000元首付款，尚欠90000元首付款，但原告于2014年12月16日出具了原告缴清首付款138000元的销售不动产统一发票，使用该发票在中国农业银行办理了按揭贷款，原告也收到了该笔款项。原告在未征得被告同意的情况下，自愿主动垫付了其诉称的剩余首付款，骗取了银行按揭贷款，据此完全可以认为原告在与被告签订该房合同时，已预感到资金运转困难，有可能无法继续履行该合同的风险，靠大量的签订类似合同骗取银行贷款来维持资金运作，存在主观的欺骗行为。自原告出具被告缴清首付款的发票之日起，原告诉称的购房首付款已经转为借款，根本没有原告诉称的违约金；3。该购房合同约定，原告于2015年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用，但该楼盘于2015年6月30日前已经全面停工，已经无法继续履行合同。按照民法总则关于不安抗辩权的规定，原告经营状况严重恶化，严重丧失商业信誉的情况下，被告可以中止履行原告诉称的欠款。据此，原告不能按时交房，长时间的停工给被告带来不安，被告中止履行，是原告违约在先，被告不应当承担任何违约责任；4.原告诉称该房屋已经通过竣工验收，但至今未向被告出示相关手续，被告也未收到原告诉称的告知函。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月14日，国维定益公司与杜锦国签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-492540），约定：杜锦国向国维定益公司购买位于重庆市永川区XXX的房屋；建筑面积为98.02平方米，购房价款总额为460000元；购房款采取按揭付款方式，杜锦国应于2014年12月14日支付购房款138000元，余款322000元办理按揭，按揭金额及年限以银行实批为准；国维定益公司应在2015年9月30日前按照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给杜锦国使用；杜锦国未按合同约定的时间付款，逾期在45日之内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向国维定益公司支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超出45日后，国维定益公司有权解除合同。国维定益公司不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向国维定益公司支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金。2014年12月14日，杜锦国向国维定益公司出具承诺书一份，载明：“本人杜锦国于2014年12月14日购买位于重庆市永川区兴龙大道999号(重庆国维定益投资（集团)有限公司）三湖生态城一期物业，该套物业的房号为XXX，房屋建筑面积98.02平方米，套内建筑面积80.3平方米，总房款为人民币肆拾陆万元（460000元）。付款方式为按揭，现由于本人资金不足，该房屋首付款金额为人民币90000元整本人未向重庆国维定益投资（集团）有限公司（简称：公司）交纳，本人特此承诺于2015年9月1日前付清房款首付，若逾期付款，重庆国维定益投资（集团）有限公司则有权解除合同并可以向本人要求承担违约责任，并且本人需积极配合公司解除银行按揭等相关手续，公司可以对该房屋另行出售，本人承担由此产生的一切损失”。2015年3月16日，杜锦国以涉案房屋为抵押与中国农业银行股份有限公司重庆永川支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额为322000元。该借款全部支付给了国维定益公司。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆忆诚投资有限公司对国维定益公司的破产重整申请，并将该案交由本院审理。同年7月6日，本院立案受理重庆忆诚投资有限公司申请国维定益公司破产重整一案。同年7月25日，本院指定重庆学苑律师事务所担任国维定益公司管理人。2019年6月28日，国维定益公司第二次债权人会议召开。在该次债权人会议上，管理人提交的《财产管理方案的报告（二）》获得表决通过。该财产管理方案规定：“……现管理人拟对通过竣工验收的房屋，以管理人拟继续履行购房合同或认购协议的人员名单（详见附件一）为基础，按下列情形分别处理：1.已完成网签备案登记的房屋。……（2）未付清房款的房屋。相应房屋通过竣工验收且购房人付清房款（未付房款不能以债权作抵扣）后，管理人便将房屋交付给购房人，并为其办理产权登记。若其购房合同约定的付款方式为按揭贷款，管理人将协助购房人办理按揭贷款。但如通过竣工验收后三个月内仍无银行愿意办理按揭贷款（或虽有银行发放按揭贷款，但却因购房人自身原因无法在竣工验收后三个月内办理按揭贷款），且购房人未能在管理人通知交款后一个月内自筹资金付清房款的，则视为购房人作出了不再履行购房合同并解除该合同的意思表示，债务人亦将不再履行交付房屋的合同义务，其已付房款按购房人债权优先清偿……”。杜锦国作为购房人被列入附件一“继续履行购房合同或认购协议的人员等情况表”，管理人决定继续履行涉案商品房买卖合同。2020年1月10日，管理人制作告知函【（2018）国维定益破管字第0050-1号】，载明：“杜锦国：你与重庆国维定益投资（集团）有限公司（以下简称国维定益公司）于2014年12月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-492540）约定，你购买国维定益公司开发位于重庆市永川区XXX的房屋，建筑面积98.02平方米，购房总价460000.00元。根据管理人掌握的材料显示，你已向国维定益公司支付了370000元，还须支付90000元的购房尾款。根据国维定益公司破产重整案第二次债权人会议表决通过的（2018）国维定益破管字第0042号《财产管理方案的报告（二）》的相关内容，在房屋通过竣工验收且你付清房款（未付房款不能以债权抵扣）后，管理人拟将房屋交付给你，并办理产权登记。目前，该房屋已通过竣工验收，且已具备办理房屋产权登记的条件。为此，特告知如下：1.请你在收到本告知函后15内足额交纳购房尾款90000元；2。逾期未足额交付的，则视为你作出了不再履行购房合同并解除该合同的意思表示，国维定益公司亦将不再履行交付房屋的合同义务，因此造成的损失，均由你自行承担。3.指定唯一收取购房尾款的账户为：账户名称：重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人，开户行：重庆农村商业银行股份有限公司永川支行蚂蟥桥分理处，账号：XXX。特别提醒：转账请注明购房人姓名、房号及款项性质。特此函告”。管理人于同日按照杜锦国的居住地址向杜锦国邮寄了该告知函。根据邮寄查询结果显示，该邮件于次日由他人代为签收。但此后，杜锦国未向管理人支付剩余购房款90000元。同时查明，2019年10月10日，重庆市永川区规划和自然资源局分别向三湖生态城一期一组团部分业主颁发了不动产权证书。2020年6月1日，国维定益公司向本院提交《关于三湖生态城一组团竣工验收及停工的情况说明》，载明：“……一、关于三湖生态城一期一组团工程竣工验收时间的问题。国维定益公司于2019年9月受三湖生态城****团**购房人（详见附件1，房屋坐落涉及1幢、2幢、10幢）的委托向重庆市永川区规划和自然资源局申请办理不动产权证书，证书载明重庆市永川区规划和自然资源局颁发该证的时间为2019年10月10日。2019年12月26日起，9户购房人陆续从国维定益公司领取不动产权证书（详见附件2）。鉴于此，三湖生态城一期一组团的房屋至迟于2019年10月10日前已通过竣工验收。二、关于三湖生态城一期一组团工程停工的问题。2017年9月28日，国维定益公司与一期一组团承包方重庆市合川区吉安建筑安装工程有限公司（以下简称吉安公司）签订《补充协议》，协议第五条载明吉安公司停工损失中项目管理人员工资计算日期为2015年3月至2017年9月，也即一期一组团工程在2015年3月已停工。2017年11月18日，国维定益公司与重庆雅馨装饰工程有限公司（以下简称雅馨公司）签订《三湖生态城一期一组团剩余工程施工合同》。2017年12月14日，雅馨公司施工的挡墙工程收方。2017年12月18日，国维公司向雅馨公司支付工程款12万元。因此，一期一组团工程在2017年11月已经恢复施工。截止管理人进场时（2018年8月）雅馨公司仍在对一期一组团剩余工程进行施工”。另查明，2018年4月24日，杜锦国起诉至本院，要求国维定益公司交付涉案房屋，并要求国维定益公司支付违约金103785元（以370000元为基数，从2015年10月1日起按每日万分之三计算至2018年4月25日止）。同年7月5日，本院作出（2018）渝0118民初3716号民事判决书，判决由国维定益公司向杜锦国支付交房违约金103785元，驳回杜锦国的其他诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第六十四条规定，债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是本法另有规定的除外。债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。本案中，管理人提交的《财产管理方案的报告（二）》经国维定益公司第二次债权人会议表决通过，杜锦国在法定期限内亦未向本院请求撤销该决议，该财产管理方案对包括杜锦国在内的全体债权人均具有法律约束力。管理人基于该财产管理方案向杜锦国发函要求其缴纳购房余款，并在杜锦国未按函件要求按期缴纳房款的情形下提起本案诉讼于法有据，故国维定益公司要求杜锦国支付购房款90000元的诉讼请求成立，本院予以支持。杜锦国购买的涉案房屋所在的三湖生态城一期一组团于2015年3月即已停工，杜锦国作为购房者在工程项目已停工的情况下享有不安抗辩权，可以中止履行相应合同义务。国维定益公司要求从合同约定的付款期限次日起即计算违约金于法无据，且国维定益公司是基于财产管理方案提起本案诉讼，而财产管理方案中并未约定要求未缴清购房款的购房者应支付原合同约定的违约金。但杜锦国未按函件要求的期限缴纳购房款已构成违约，应承担相应的违约责任。本院确定从函件要求的付款期限届满次日即2020年1月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，对国维定益公司诉请的违约金超出部分不予支持。按照前述论断，杜锦国应承担本案支付责任的依据在于经债权人会议表决通过的财产管理方案，而非直接基于原合同约定的付款条件。故杜锦国辩称本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。杜锦国辩称自国维定益公司出具其缴清首付款的发票之日起，国维定益公司诉称的购房首付款已经转为借款的理由无事实基础和法律依据，本院不予采纳。国维定益公司虽未举示涉案项目的竣工验收材料，但其举示的该项目部分业主已取得的不动产权证已能够证明该项目已经通过竣工验收，否则房屋登记部门不可能向部分业主颁发不动产权证书。杜锦国辩称涉案项目未通过竣工验收的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第六十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告杜锦国于本判决生效之日起5日内支付原告重庆国维定益投资（集团）有限公司购房款90000元及逾期付款违约金（以90000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年1月27日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆国维定益投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1572元，由被告杜锦国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈传飞二〇二〇年六月二十八日书记员  冉艳芬