广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5203民初552号原告：邱庆武，男，1985年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区**************，身份证号码：445************614。委托代理人：孙德锋，广东粤剑律师事务所律师。委托代理人：张世佳，广东粤剑律师事务所律师。被告：徐列波，男，1965年2月5日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区***************，身份证号码：440************53X。被告：许秀如，女，1965年7月12日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区***************，身份证号码：440************525。原告邱庆武诉被告徐列波、许秀如买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙德锋、张世佳、被告徐列波到庭参加诉讼，被告许秀如经本院合法传唤没有到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告邱庆武向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原告与两被告于2018年11月25日签订的位于揭东区新亨镇硕联村风铺坑仔顶的两间厝地的合同为无效合同；2.请求法院依法判令两被告立即返还原告转让款140，000元及以本金140，000元为基数，自2018年11月26日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算该款资金占用费；3.请求法院依法判令两被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系通过朋友介绍与两被告认识，得知两被告位于揭东区新亨镇硕联村风铺坑仔顶的两间厝地要转让使用权。双方于2018年11月25日签订《转让合同》，将位于揭东区新亨镇硕联村风铺坑仔顶的厝地两间的使用权转让给原告，并约定自本合同签订，原告一次性将转让款转账至被告许秀如指定的农村商业银行的账户。当日，原告依约向许秀如汇入转让款共计140，000元，并由两被告出具《收条》确认收到原告的转让款。事后，原告发现该涉案的两间厝地上已由案外人建造成房屋，原告与两被告之间签订的《转让合同》无法实现合同目的，并且由于宅基地使用权的取得、转让等均有严格的法律及政策限制、非集体经济组织成员或者是城镇居民，非经法定程序，均不得享受农村宅基地使用权。本案中，原告也非涉案厝地所在村集体经济组织成员，故原、被告双方签订的转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同，合同无效后，两被告因该合同取得的转让款共计140，000元应当立即返还原告。综上所述，原、被告之间的转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定自始无效，两被告长期占用原告转让款的行为已严重损害原告合法权益，造成原告重大经济损失。被告徐列波答辩称，是原告要求被告把土地卖给他的，被告卖给原告的是空地，现在被建了三四层楼房，其要求原告把楼房拆掉，把空地还给被告。被告的厝地原来不是要卖给原告的，到了要签合同的时候临时换了原告来与被告签合同。空地已经卖给原告一年多了。被告许秀如未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告当庭提供证据1．原告的身份证，2．二被告的户籍信息查询资料，3．转让合同、收条、工商银行转账记录、集体土地建设用地使用证及原转让合同和收条、新亨镇硕联村风铺经济联合社的证明一份。二被告没有提供证据。本院对原告的证据认证如下：证据1、2均是政府有关职能部门签发的，证据合法有效，本院予以确认并在卷佐证。证据3被告徐列波当庭确认无异议，被告许秀如也没提出异议,合同是当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年9月27日，案外人徐蜜光、倪秋虹将涉案的位于揭阳市揭东区******风铺坑仔顶的两间宅基地（图号：D-11-11-(1)；地号：244；四至：东至路，西至巷，南至勤锡，北至列辉；《集体土地建设用地使用证》号为揭东府集建（总）字第0325967，0525111100128号）的使用权转让给同村被告徐列波，并由新亨镇硕联风铺经济联合社出具证明同意上述宅基地使用权转让，但没有办理宅基地使用权主体变更登记。2018年11月25日，原告邱庆武与被告徐列波、许秀如签订转让合同，约定二被告将涉案两间宅基地的使用权转让给原告，转让价格是140，000元。同日，原告将140，000元汇入合同约定的收款账户，二被告向原告出具收到转让款的收条。本院认为，本案涉案土地的性质为集体土地建设用地，本案的实质是宅基地使用权转让纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。涉案宅基地原是案外人徐蜜光、倪秋虹转让给同村村民即本案被告徐列波的，该事实有所在的新亨镇硕联风铺经济联合社出具的证明证实。原告及被告徐列波均称二被告系夫妻关系，但都无法提供证据予以证实，本院对此不予确认。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条，农民集体所有的不动产，属于本集体成员所有。涉案宅基地的所有权属于该集体成员所有，因此宅基地使用权也只能由该集体成员享有。本案原告户籍所在地为深圳市福田区***，属于城镇居民，无权享有集体土地使用权，因此，原、被告之间宅基地使用权转让合同违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，导致合同无效的情形包括违反法律、行政法规强制性规定，因此，本院依法确认原、被告之间签订的宅基地使用权转让合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原、被告之间的转让合同无效，二被告应返还原告因无效合同取得的转让款140，000元。关于原告诉请的资金占用费，原、被告双方在签订合同时已知道合同项下土地属集体所有，原告不属于该村集体，转让该集体土地使用权的行为为法律所禁止，但双方仍签订了违反法律、行政法规强制性规定的转让合同，双方均存在过错，本院根据本案的案情酌情由双方在资金占用费上各自承担50%。因中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故二被告应返还原告的资金占用费可自2018年11月26日起至本判决确定还款之日止，以140，000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的50%计付。被告徐列波称，涉案宅基地已被不知何人建造楼房三、四层，原告也称不清楚该厝地上的三、四层楼是何人所建，双方对共认的涉案厝地被建楼房三、四层的情况均没有提供相关证据予以证实，本院对此不予认定，若涉及侵权，相关权利人可另案起诉。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邱庆武与被告徐列波、许秀如于2018年11月25日签订的位于揭阳市揭东区******风铺坑仔顶的两间宅基地（图号：******；地号：244；四至：东至*，西至*，南至勤锡，北至列辉；《集体土地建设用地使用证》号为揭东府集建（总）字第************号）的使用权转让合同无效。二、被告徐列波、许秀如应于本判决生效之日起10日内返还原告邱庆武宅基地使用权转让款140，000元及该款资金占用费（自2018年11月26日起至本判决确定还款之日止，以140，000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的50%计付）。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1550元，由原告邱庆武负担775元,由被告徐列波、许秀如负担775元。二被告上述应负担的受理费原告已预交,二被告在付还原告上述款项时径行付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 员  杨 帆二〇二〇年六月九日代书记员  郑诗桔书 记 员  林楚娇书 记 员  林卓卓附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国物权法》第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。