福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0305民初621号 原告：莆田合顺园林景观有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇前沁村（木材加工区内）。统一社会信用代码：91350305MA2Y334CXT。 法定代表人：黄亚章，总经理。 委托诉讼代理人：徐志煌、俞雪芬，福建莆湄律师事务所律师。 被告：陈进荣，男，1984年7月15日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。 原告莆田合顺园林景观有限公司与被告陈进荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田合顺园林景观有限公司的法定代表人黄亚章及其委托诉讼代理人俞雪芬、被告陈进荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田合顺园林景观有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈进荣与莆田合顺园林景观有限公司自2019年12月10日起解除双方签订的租赁合同书；2.判令陈进荣向莆田合顺园林景观有限公司支付拖欠的租金104800元并自2019年1月1日起以实际欠租金104800元为基数按月利率2%为标准计息直至该款项还清之日止（视为约定违约金；其中自2019年1月1日起计至2019年12月9日的租金共154800元，其中厂房租金每月12000元以及员工宿舍每月900元，已支付的款项50000元已予以抵扣，实欠租金104800元；暂计至起诉之日利息为25500元）；3.判令陈进荣向莆田合顺园林景观有限公司支付应分担的门卫工资6000元（标准：每个月500元共12个月）。庭审时，莆田合顺园林景观有限公司变更诉讼请求第二项为：判令陈进荣向莆田合顺园林景观有限公司支付拖欠的租金95340元并自2019年1月1日起以实际欠租金95340元为基数按月利率2%为标准计息直至该款项还清之日止（视为约定违约金；其中自2019年1月1日起计至2019年12月9日的租金共145340元，其中厂房租金每月12000元以及员工宿舍每月900元，已支付的款项50000元已予以抵扣，实欠租金95340元；暂计至起诉之日利息为23008.72元）。事实和理由：2016年12月21日，原告与第三人莆田市万丰木业有限公司签订《租赁合同书》，合同约定原告向第三人莆田市万丰木业有限公司承租其厂内水泥地面用地5000㎡，厂房1380㎡，租期从2017年2月1日起至2026年7月30日止。经原告与第三人莆田市万丰木业有限公司同意，2019年1月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》进行转租，合同约定：原告同意将租赁的第三人莆田市万丰木业有限公司厂房1200㎡转租给被告作为加工木材家具生产经营项目用地；租期从2019年1月1日开始至2021年12月31日止；租金10元/㎡；被告承租第四层三间房间作为员工宿舍，租金每月300元/间，宿舍每年按上一年度租金为基数增加50元，场地及厂房租金每年按上一年度租金为基数递增6点。合同签订后，被告按约使用了原告上述厂房以及三间房间作为员工宿舍。但是被告自承租至今，共仅仅支付5万元（其中包括实际只付1万元保证金在内）。被告的行为已经构成严重违约，严重损害了与原告的合法权益。现在原告为了减少经济损失的扩大，只能提起诉讼将该租赁合同于2019年12月10日起解除另做他用。补充：1.双方签订《租赁合同书》的时间此前诉状存在笔误，应为2019年1月1日。2.诉求第二项租金原起诉中数额计算有误，以当庭变更后诉请中的数额为准。 陈进荣辩称，1.我于2018年12月交1万元定金给原告，双方于2019年1月1日签订的本案《租赁合同书》，原告为我建设厂房，因为租金是10元/㎡，所以建设要求比较高，我是经营红木加工、生产、油漆业务，故是约定建设标准厂房，即需要是水泥地，但原告铺设的地面和墙体都不行，地面一踩就起灰，墙体就随便用防腐木贴，当时我就有提出来让原告整改，然后原告也就随便弄了下，实际上并未进行整改，仍不能用。该场地我打磨业务可以进行，其他的开料、油漆、运输都不能正常使用，我让原告整改，原告还在我厂房通道处加建厂房，导致我货物进出要多走几十米，原告说让我不租的话就搬走，所以我有再支付给原告4万元租金，然后我于2019年3月底因原告将我厂房停电，我就搬离了，实际上我支付的租金都有多余，我把钥匙交给原告厂里的员工阿明。2.双方是约定租赁三间员工宿舍，但实际上原告只有一间租赁给我，我的工人后又在前沁村租了宿舍居住。3.门卫工资双方对此并无约定，且我租赁原告的场地，原告赚取我的租金，即使有该门卫工资也应有原告自己承担，且原告也是转租而来，该门卫工资也不知道是由前出租人或者原告谁支付。4.引起本案纠纷的实际原因是原告要求我再支付2万元的保证金后才可以不再租赁，但原告自己建设的厂房我无法使用，我没有理由再出这2万元，且我厂房搬离花费5、6万元，加上我之前支付给原告的5万元，我花了10来万任何事情都做不了。且在我3月底搬离后，我听说原告又将场地又先后出租了两家，第一家租赁1、2个月后也因场地无法使用而搬离。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 莆田合顺园林景观有限公司向本院提供了以下证据： 1.租赁合同书一份。证明2019年1月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》进行转租，合同约定：原告同意将租赁的第三人莆田市万丰木业有限公司厂房1200㎡转租给被告作为加工木材家具生产经营项目用地；租期从2019年1月1日开始至2021年12月31日止；租金10元/㎡；被告承租第四层三间房间作为员工宿舍，租金每月300元/间，宿舍每年按上一年度租金为基数增加50元，场地及厂房租金每年按上一年度租金为基数递增6点、违约责任等内容。 2.租赁合同书、附属协议、补充协议、租赁场地俯视图各一份、收款收据二份。证明原告出租给被告的场地系原告承租莆田市万丰木业有限公司向莆田市三元泰木业有限公司承租的场地，原告经莆田市万丰木业有限公司同意再转租给被告。 经质证，陈进荣表示对证据1无异议，对证据2与其无关。 本院经审查认为，莆田合顺园林景观有限公司提供的上述证据来源合法、内容明确，陈进荣经质证对证据1亦无异议，予以确认。证据2结合证据1能相互印证，在本案中予以确认。 陈进荣当庭向本院提供了以下证据： 2020年5月5日陈进荣拍摄的微信视频、照片一份。证明租赁的场地水泥地不能使用、通道被加建厂房以及原告将场地再出租出去。 经质证，莆田合顺园林景观有限公司表示超过举证期限，不予质证。附条件质证：与本案无关，根据双方合同第四条第二项规定，被告生产需要要改建应由其自费自行建设；且该组证据中体现的原告于2019年12月再转租给案外人的是在后面加建的600㎡的空地上的厂房；前面的600㎡的标准厂房至今空置着。 本院经审查认为，陈进荣提供的上述证据经莆田合顺园林景观有限公司质证无异议的部分即案涉厂房于2019年12月再转租出去的事实予以确认，对陈进荣另欲证明的其他部分依现有证据无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月1日，莆田合顺园林景观有限公司作为甲方与陈进荣作为乙方签订租赁合同书一份，约定甲方同意将租赁莆田市万丰木业有限公司（原莆田市三元泰木业有限公司）厂房1200㎡转租给乙方作为加工家具生产经营项目用地，一、租期：自2019年1月1日起至2021年12月31日止。二、租金：1.乙方承租厂房1200㎡，租金每月10元/㎡；2.乙方承租办公楼第四层3间房间作为员工宿舍，租金每月300元/间，具体按实际使用房间计算；宿舍每年按一年度租金为基数增加50元，场地及厂房租金每年按上一年度租金为基数递增6点。租金缴纳方式：本合同项目水泥地面用地、厂房租金按月支付，缴纳时限为每月五号缴纳，如有拖延，则按欠缴金额的月百分之三利息计算违约金，超过1个月未缴纳租金，甲方有权终止本合同并取消租赁保证金。三、租赁保证金：本合同应缴纳保证金2万元，保证金应在乙方签订合同后3天内缴清。四、其他事项：1.甲方协助乙方协调水、电供应并在乙方承租地块提供供电、供水接驳口，电表、水管等后加设施由乙方自行负责。租赁区域的水电费用由乙方自行承担，电费标准为1.2元/度，水费标准为3元/吨，水电费均为每月九号缴纳，如乙方不按月缴纳水电费，甲方有权停止供电供水。2.乙方如因生产经营需要在该承租场地建设设施，所需建设费用由乙方负责。乙方应按消防部门有关规定自行建设规范、有序、安全，并符合木材加工区要求的建设配套设施，严禁乱搭乱建。如因乙方违章建筑设施被有关部门责令拆除或处罚所造成的损失，由乙方自行承担一切责任。3.租赁期间乙方无权将租赁区域转让，否则甲方有权终止合同并取消保证金，由此造成损失由乙方自行负责。4.乙方租赁期间甲方如特殊原因（如政府对该土地规划调整、政府审批的重大引进建设项目建设等政策性原因及租赁土地转让等）需要提前终止本合同，甲方提前三个月书面通知，乙方应予同意并配合按时迁移，甲方应退还已收取的未到期租赁费及合同保证金。5.乙方租期届满没有续租，应提前三个月书面告知甲方。因故中途撤离将取消保证金。乙方撤离时租赁场地内的建筑物归甲方所有，乙方所属生产设备自行撤离。乙方撤离时应将垃圾、杂物清理干净，否则甲方将取消保证金。五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份同等有效，本合同由双方代表签字盖章乙方缴纳保证金及第一个月租金后生效。 前述租赁合同书签订后，陈进荣已支付给莆田合顺园林景观有限公司包括定金1万元在内共5万元。莆田合顺园林景观有限公司称陈进荣于2019年4月搬离腾空案涉租赁场地；陈进荣称其于2019年3月20日起搬离，在2019年4月5日前已经搬清腾空案涉租赁场地。莆田合顺园林景观有限公司另称案涉租赁场地中在后面加建的600㎡的空地上的厂房已于2019年12月10日再出租给案外人，前面600㎡的标准厂房至今空置着。 案经审理，因双方各执己见，致无法调解。 本院认为，莆田合顺园林景观有限公司与陈进荣之间的租赁合同关系，有前述有效证据及庭审陈述为据，事实清楚，证据充分，足以认定。对本案双方租赁合同履行过程中持有争议的焦点问题，本院分析如下：陈进荣主张因莆田合顺园林景观有限公司建设的案涉租赁场地不符合双方约定的标准，故其于2019年3月20日起搬离、在2019年4月5日前已经搬清腾空并交还钥匙，以及其仅实际租赁一间宿舍，但该主张仅有其本人陈述，莆田合顺园林景观有限公司亦不予认可，双方签订的租赁合同书中亦未对案涉租赁场地的建设标准等作出约定，依现有陈进荣现提供的微信视频、照片等证据，并不能直观判断出案涉租赁场地不能使用，也不能证明其提前搬离案涉租赁场地系莆田合顺园林景观有限公司的责任，故在莆田合顺园林景观有限公司于2019年12月10日将案涉租赁场地另行出租以其行为表示认同前,陈进荣在未与莆田合顺园林景观有限公司协商一致的情况下而单方提前搬离的行为并不导致双方之间租赁合同权利义务的终止，搬离后，陈进荣虽然没有实际使用案涉租赁场地,但仍然应当按照租赁合同书的约定,履行缴纳租金的义务并承担相应的违约责任，故现莆田合顺园林景观有限公司诉请解除租赁合同书及中支付尚欠租金95340元，是合法的亦符合双方约定，予以支持。莆田合顺园林景观有限公司另诉请以尚欠租金95340元为基数自2019年1月1日起至还清之日止按月利率2%为标准计付违约金，因双方在租赁合同书中对此约定，如有拖延，则按欠缴金额的月百分之三利息计算违约金，超过1个月未缴纳租金，甲方有权终止本合同并取消租赁保证金，该约定不明且现莆田合顺园林景观有限公司选择解除合同，故违约金应以双方约定的保证金2万元为限。莆田合顺园林景观有限公司另诉请门卫工资6000元，但未能提供证据加以证实，陈进荣亦不予认可，该主张依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田合顺园林景观有限公司与陈进荣于2019年1月1日签订的租赁合同书自2019年12月10日起解除； 二、陈进荣应在本判决生效之日起五日内支付给莆田合顺园林景观有限公司租金95340元、违约金20000元，共计115340元； 三、驳回莆田合顺园林景观有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，由陈进荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄世滔 人民陪审员  黄加林 人民陪审员  许志强 二〇二〇年六月三日 书 记 员  蒋玲玲 附相关法律依据条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。