重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24763号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告：善道（重庆）商贸有限公司，住所地重庆市江**北城天街**负****。法定代表人：曾祥林。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告善道（重庆）商贸有限公司（以下简称善道公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人吴俊逸到庭参加诉讼。被告善道公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付2019年2月1日至2019年8月31日期间物管费197090元和违约金（以欠款金额为基数，按照年利率24%自应付之日起计至被告全部付清时止）。事实与理由：2018年8月1日，原告与被告签订《商户物业服务协议》，合同约定由原告为被告进行物业服务，物业管理费按少儿培训中心6元/平米/月，球体商业8元/平米/月的标准计收。物业管理费每季度支付一次，在每季度第一月10号前支付本月物管费。前述合同签订后，原告按照物业管理服务要求和标准进行了物业服务，但是被告未按照约定支付物业管理费。原告认为，被告在享受物管服务的同时也应该按照合同约定按时缴纳物管费，但被告从2019年2月起拒不支付物管费。根据《商户物业服务协议》及《合同法》的相关规定，被告未按约定缴纳物管费的行为已严重损害了原告的合法权益。原告有权按照合同约定要求被告支付违约金。经原告多次上门催收，至今被告仍未履行缴纳义务。故为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第23条、第119条之规定，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告善道公司未答辩。原告天骄物业公司围绕诉讼请求依法提交了《不动产登记信息查询结果》、《商户物业服务协议》、《临时管理规约》、《会议纪要》、《承诺书》、《催费律师函》、《快递单》等证据，被告善道公司未予以质证，天骄物业公司提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：2018年8月1日，天骄物业公司（甲方、管理方）与善道公司签订《商户物业服务协议》，甲乙双方就物业和经营管理服务达成协议。约定：场地位置：重庆市九龙坡区云龙大道9号，4700平方米（培训区）、重庆市九龙坡区云龙大道9号，120平方米（球体商业）；乙方交纳物业管理费用时间：租赁合同签订之日即为乙方计算物业管理费用的起始日，乙方每季度向甲方支付一次，乙方在每季度第一月10号前向甲方支付本月物管费。物业管理费按建筑面积每月每平方米元计收：少儿培训中心：6元/平米/月，不含电梯和水电公摊（据实分摊）；球体商业：8元/平米/月，不含电梯和水电公摊（据实分摊）。乙方撤场时，须交清之前的物业管理服务及其它费用。合同有效期为自2018年8月1日至乙方租赁合同到期后实际撤场之日。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴款的3‰交纳违约金。同日，善道公司对天骄物业公司出具承诺书，其作为重庆市九龙坡区云龙大道9号、XXX商铺的承租人，确认已详细阅读莱茵·盘龙体育生活广场的《临时管理规约》并同意履行、遵守《管理规约》中规定的承租人的所有责任和义务。莱茵·盘龙体育生活广场的《临时管理规约》对物业的区域、使用、管理及违约责任进行了规定，物业管理费内容与《商户物业服务协议》中一致。规约对全体承租人及物业使用人均有约束力。2019年6月11日，形成《关于合生九里商户何德勤物品及善道（重庆）商贸有限公司拖欠物业费、水电费支付等问题的会议纪要》，柯莉娜作为参会人员签字。该会议的要点为1、确定何德勤物品搬离时间；2、物业费、水电费支付时间。善道公司出具《承诺书》。善道公司根据《关于合生九里商户何德勤物品及善道（重庆）商贸有限公司拖欠物业费、水电费支付等问题的会议纪要》内容，对公司所欠物业费、水电费支付情况作出以下承诺：善道公司在2019年6月30日前变卖存放在合生九里店铺内的自有物资，所得费用用于支付所欠物业费及水电费。如果变卖物资资不抵债，不能全额支付所欠费用，那么由善道公司在2019年6月30日前自行补足所欠物业费总金额的50%，商户搬出自有物品，剩余部分费用在2019年7月31日前完成全额支付；如善道公司在2019年6月30日未完成物资变卖，由善道公司自行支付所欠物业费总额的30%，商户搬出自有物品，剩余部分费用在2019年7月31日前完成全额支付；如善道公司未能在2019年7月31日前完善所欠物业费、水电费，善道公司从逾期之日起每天按应缴款的3‰支付违约金。柯莉娜作为经办人在《承诺书》上签字。天骄物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，但善道公司未按约缴纳2019年2月-2019年8月的物业管理服务费。2019年6月24日，善道公司向天骄公司缴纳了7030元物业管理服务费，后于2019年8月31日从涉案商铺撤场。天骄物业公司以邮寄催费通知单、催费律师函以及张贴催费通知单的形式对善道公司所欠的物业服务费进行了书面催收。另查明，位于重庆市九龙坡区云龙大道XXX的房屋产权人均为重庆九龙园高新产业集团有限公司。庭审过程中，天骄公司举示了两份善道公司与莱茵达西部体育发展有限责任公司签订的《租赁合同》复印件，拟证明善道公司系从莱茵达西部体育发展有限责任公司处租赁涉案的重庆市九龙坡区云龙大道9号XXX商铺。经天骄物业公司申请，本院工作人员前往莱茵盘龙体育生活广场调查，莱茵达西部体育发展有限公司认可其与善道公司签订的《租赁合同》真实性，善道公司租赁了位于重庆市九龙坡区云龙大道9号XXX商铺和九龙坡区云龙大道9号XXX商铺，租赁物业建筑面积分别为4700㎡和120㎡；租赁期限：2018年8月1日至2033年7月31日。莱茵达西部体育发展有限公司向法院提交了《盘龙体育公园合作备忘录》及九龙坡区人民政府《关于莱茵盘龙体育公园“两证”遗留问题专题会议纪要》复印件。《盘龙体育公园合作备忘录》载明：重庆高新技术产业开发区九龙园管理委员会与重庆世澳实业有限公司在2016年6月24日签订的《投资建设合作补充协议》，重庆世澳实业有限公司已取得重庆盘龙体育公园肆拾年经营权，且重庆世澳实业有限公司有权将重庆盘龙体育公园房屋、公园土地使用权对外出租。重庆世澳实业有限公司同意按《盘龙体育公园租赁合同》的约定向莱茵达西部体育发展有限公司出租租赁物业，莱茵达西部体育发展有限公司同意按《盘龙体育公园租赁合同》的约定向重庆世澳实业有限公司承租租赁物业，租赁期限：自租赁物业移交日起至2037年7月31日止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告与原告签订的《商户物业服务协议》合法有效，原被告双方应当遵守合同中的相关约定。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告为莱茵盘龙体育生活广场物业服务单位，并提供相应的物业服务，被告作为位于重庆市九龙坡区云龙大道**XXX商铺和九龙坡区云龙大道**XXX商铺的使用人，租赁物业建筑面积分别为4700㎡和120㎡，亦应按照商户物业服务协议约定的收费标准缴纳物业费。原告对被告所欠的2019年2月至8月期间的物业服务费进行书面催收后，被告仍未交纳，故对原告要求被告支付2019年2月至2019年8月期间的物业服务费197090元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金。商户物业服务协议约定未按收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起应按应缴款的3‰支付违约金。现原告自愿降低违约金按年利率24%计算至款付清时止，是其民事权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照协议的约定，物业服务费每季度支付一次，应在每季度第一月10号前支付，有效期为自2018年8月1日至乙方租赁合同到期后实际撤场之日。根据上述约定，违约金应以80450元为基数，从2019年2月11日起按年利率24%计算至付清时止；以87480元为基数，从2019年5月11日起按年利率24%计算至付清时止；以29160元为基数，从2019年8月11日起按年利率24%计算至付清时止。被告善道公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告善道（重庆）商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2019年2月至2019年8月期间的物业服务费197090元及违约金（以80450元为基数，从2019年2月11日起按年利率24%计算至付清时止；以87480元为基数，从2019年5月11日起按年利率24%计算至付清时止；以29160元为基数，从2019年8月11日起按年利率24%计算至付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费4242元，公告费260元，由被告善道（重庆）商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  李澄贤人民陪审员  郑洪宽二〇二〇年六月二十四日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬