四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初344号 原告：邓旭，男，1990年3月23日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：王毅，四川磐恒律师事务所律师。 被告：成都森宇实业集团有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，1986年9月6日出生，汉族，住四川省平昌县，系成都森宇实业集团有限公司工作人员。 原告邓旭与被告成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓旭的委托诉讼代理人王毅，被告森宇公司的委托诉讼代理人陈春旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邓旭向本院提出诉讼请求：1.请求判令森宇公司按照合同约定向邓旭交付南湖国际中心一期4幢1单元11层1101号房屋；2.请求判令森宇公司向邓旭支付逾期交房违约金，该违约金计算至判决确认的交房之日止，如森宇公司未在判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止（截止2019年12月10日，违约金为265400元）；3.请求判令森宇公司按照合同约定办理上述房屋所在楼栋的权属证明；4.请求判令森宇公司支付逾期办理上述房屋所在楼栋的权属证明的违约金，该违约金计算至判决确认的办证之日止，如森宇未在判决确定的办证之日履行办证义务，则违约金计算至实际交房之日止（截止2019年12月10日，违约金为85000元）。事实与理由：2015年2月6日，邓旭与森宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定邓旭以494261元向森宇公司购买位于华阳街道××心社区××“××国际中心”××单元××号房屋，同时约定森宇公司于2016年12月31日前向邓旭交付房屋，森宇公司于2018年12月31日前取得上述房屋所在楼栋的权属证明。合同签订后，邓旭按约向森宇公司支付了房款，但此后，森宇公司未按照合同约定通知邓旭收房，也未向邓旭出示房屋的初始产权登记证书，经邓旭多次催告后，森宇公司也未履行相关的义务，故邓旭为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 成都森宇实业集团有限公司辩称，1.案涉房屋所在楼盘还在建设中，尚未达到交房条件，亦无法办理楼栋权属证明；2.森宇公司资金困难，无法支付高额的违约金，森宇公司愿意解除与邓旭的《商品房买卖合同》，并退还购房款，同时以总房款的2%作为违约金；3.如法院判决森宇公司支付违约金，请求对违约金进行调减。 本院经审理认定事实如下：2015年2月6日，邓旭（买受人）与森宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：邓旭购买森宇公司开发的位于成都市房屋；建筑面积为88.25平方米；总价款为494261元。同时约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人要求继续合同的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付违约金。 合同签订后，邓旭按约支付了全部房款。 另查明，截止庭审之日（2020年3月17日），因案涉房屋尚未达到交房条件，森宇公司未向邓旭交付案涉房屋，案涉房屋所在楼栋未取得权属证明。 以上事实有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、森宇公司收据、网签合同信息查询记录表以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，邓旭与森宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因逾期交房及逾期取得案涉房屋所在楼栋权属证明问题而引发本案诉讼。根据在案证据及当事人当庭陈述，归纳本案争议焦点为:1.关于案涉房屋交付及所在楼栋权属证明的问题；2.关于违约金所约定的支付时间条款是否有效；3.关于违约金金额认定的问题。 1.关于案涉房屋交付及所在楼栋权属证明的问题 截止本案庭审之日，因案涉房屋尚未修建完毕，故不具备交付条件，所在楼栋权属证明也无法取得，邓旭要求森宇公司按照合同约定向其交付案涉房屋及取得所在楼栋权属证明的诉请尚不能实际履行，邓旭可待履行条件具备后，再行主张该两项权利，故对邓旭的该两项诉讼请求，本院不予支持。 2.关于违约金所约定的支付时间条款是否有效 本院认为，“任何人不得从自己的违约行为中获利”系公序良俗的基本内涵，也是公平原则与诚实信用原则的重要内容。任何人从事任何民事活动都应当遵守这一诫命。邓旭与森宇公司在《商品房买卖合同》中约定违约金于商品房实际交付之日、实际取得权属证明之日起15日内支付，房屋未按时交付系森宇公司原因所致。森宇公司应当自违约之日起承担逾期交房、逾期办证的违约责任。如合同约定的违约金在商品房实际交付之日起15日内支付有效，当森宇公司故意长期不交付房屋时，必将导致邓旭的损失得不到及时救济。森宇公司的违约行为不但不能够及时得到惩戒，反而会从中获取长期不支付违约金的不当利益。由于商品房买卖合同关于违约金于商品房实际交付之日起15日内支付的约定，系格式条款，违背了公序良俗以及公平与诚实信用的市场交易原则，排除了邓旭就其损失及时获得法律救济的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，依法认定该条款无效。 3.关于违约金金额认定的问题 本院认为，诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。邓旭诉请违约金系按日计算至实际交房、取得楼栋权属证明之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于邓旭诉请的金额不明确，会导致判决生效后无法立即执行，且违约金的主要目的是填补损失，在损失尚未实际发生之时，邓旭就将来发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据，故本院对邓旭该两项诉求仅予以部分支持，违约金仅计算至庭审之日（2020年3月17日），对于森宇公司后续违约行为所产生的违约金，邓旭可待损失确定或实际交房后，另行提起诉讼，主张权利。此外，庭审过程中，森宇公司提出违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而邓旭主张的逾期交房违约金、逾期取得楼栋权属证明违约金均系按房屋总价的日万分之五计算，该金额明显过高，且黄成并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、森宇公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定森宇公司应承担的逾期交房违约金计算标准为房屋总价的日万分之三；逾期取得楼栋权属证明违约金计算标准为房屋总价的日万分之一。故本院确认森宇公司应承担的逾期交房违约金为173,782.17元（494,261元×1172天×0.0003/天）；确认森宇公司应承担的逾期取得楼栋权属证明违约金为21,846.33元（494,261元×442天×0.0001/天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都森宇实业集团有限公司在本判决生效之日十五日内向原告邓旭支付逾期交房违约金173,782.17元； 二、被告成都森宇实业集团有限公司在本判决生效之日十五日内向原告邓旭支付逾期取得楼栋权属证明违约金21,846.33元； 三、驳回原告邓旭的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3278元，由被告成都森宇实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷