广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初123号原告（执行案外人）:苏华锦，男，1975年8月2日出生，汉族，住台山市***********。公民身份号码：440************23X。委托诉讼代理人：林周行，广东律客律师事务所律师。被告（申请执行人）:黄国锐，男，1976年7月12日出生，汉族，住台山市************************。公民身份证号码：440************139。第三人（被执行人）:容建宁，男，1969年10月12日出生，汉族，住台山市环市************。公民身份证号码：440************234。原告苏华锦与被告黄国锐、第三人容建宁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏华锦向本院提出诉讼请求：1.依法排除对坐落于台山市****************的房屋（注：原旧地址为台山市****************）的强制执行，依法解除上述房屋的查封手续；2.案件诉讼费用等由黄国锐承担。事实和理由：涉案房屋（产权证书编号：粤（2019)台山市不动产权第0045581号）是苏华锦与容伯远（容建宁父亲）于2003年通过买卖交易所获得的。2003年已经通过见证履行了全部的交易手续。房屋的产权已经归苏华锦所有并已经从2003年实际入住至今，后因容伯远去世，不动产权登记出现疏漏，国土部门表示只能通过容伯远家人继承再过户给苏华锦方式取得不动产权登记。为了办理不动产登记的程序要求，苏华锦从2017年8月与容伯远家人协商办理继承过户的这种办法。经过多次协商，容伯远家人（林欢女、容秋月、容建朝、容建强、容建宁）同意于2019年4月16日一齐到台山市公证处办理了由容建宁继承，其他继承人放弃继承且容伯远妻子林欢女赠与容建宁的公证手续。2019年10月18日，苏华锦与容建宁到台山市***管所办理合同程序。2019年10月25日苏华锦到台山市北陡镇税务所办理房屋交易缴税流程。2019年11月3日到台山市北陡镇国土所办理房屋过户程序。该套房屋的全部手续费用皆为苏华锦所出。在国土所最后过户时，工作人员经查询表示该房屋因容建宁涉及诉讼被法院查封无法过户。苏华锦的合法权益受到了侵害，特向法院提出执行异议，贵院于2019年12月18日作出（2019）粤0781执异46号《民事裁定书》，驳回苏华锦的异议申请，故根据法律规定特提起执行异议之诉。黄国锐辩称，在2003年司法所的法律见证书中所认定的《转让房屋协议书》中明确显示，仅仅容伯远将涉案房屋及房屋后边一层小屋一间的使用权交由苏华锦使用，未明确表述该房屋的所有权转移，也无法证明其支付购房款的行为。苏华锦购买涉案房屋后，长期不办理过户，存在过错，不同意解除房屋的查封。容建宁述称，1.确认苏华锦在民事起诉状中所述内容属实。其父亲容伯远当年曾告知已把对坐落于台山市****************的房屋[注：原旧地址为台山市****************，下同]卖掉，将房款用于乡下建祖屋。具体买卖事宜是容伯远经办的。2.同意并确认苏华锦与容伯远于2003年8月19日在台山市北陡镇法律服务所见证下签订的《转让房屋协议书》合法、有效，台山市****************的房屋属苏华锦所有，相关税费全部由苏华锦承担。3.同意法院解封，房屋早已出卖，早已收取购房价款，现在只差过户手续没有办完。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄国锐诉容建宁民间借贷纠纷一案中，本院于2019年11月12日作出(2019)粤0781执2813号之二执行裁定书，裁定：查封登记在被执行人容建宁名下的位于台山市****************的房屋[不动产权证号：粤(2019)台山市不动产权第0045581号]，期限为三年。苏华锦不服，遂向本院提起执行异议。2019年12月18日，本院作出（2019）0781执异46号《民事裁定书》，驳回苏华锦的异议申请，苏华锦不服，提起本案执行异议之诉。另查明，涉案台山市****************的房屋，原旧地址为台山市****************。2003年8月19日，苏华锦与容伯远签订《转让房屋协议书》，主要内容载明：“容伯远将位于台山市****************（包括房屋后边一层小屋一间）转让给苏华锦全权使用（房屋的所有权证）。从见证之日起一切属苏华锦所有，与容伯远无关系，特此为证。”该协议虽然字面上写是全权使用，但从内容来看是一份房屋转让协议，应当确认是转让所有权。同时该协议书由台山市北陡镇法律服务所见证，并出具《法律见证书》，见证人也出具书面说明，苏华锦现场以现金方式一次性付清房屋转让款人民币40000元。由于涉案房屋原权利人北陡镇人民政府因保管不善，将涉案房屋国有建设用地使用权证遗失，导致长期无法办理房屋过户手续。苏华锦在购买涉案房屋后，从2003年至今一直居住至今。2017年8月14日，容伯远死亡。2019年4月16日，林欢女、容秋月、容建朝、容建强、容惠娟、容建宁共同到台山市公证处办理容佰远遗产继承公证事宜，台山市公证处分别出具（2019）粤江台山第15309号、（2019）粤江台山第15310号、（2019）粤江台山第15311号公证书，该三份公证书主要内容载明：“坐落于台山市****************（新编门牌号：台山市****************）属于容佰远、林欢女共同财产，容佰远死亡，属容佰远占有的份额，由容建宁一人继承，属林欢女占有份额无偿赠与容建宁，容建宁愿意接受。”2019年9月25日，容建宁领取了涉案房屋台山市****************《不动产权属证书[证书号为：粤（2019）台山市不动产权第0045581号]。2019年10月17日，容建宁与苏华锦签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋以118000元的价格转让给苏华锦。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，1.涉案房屋台山市****************（原旧地址为台山市****************）在2003年8月19日已经在基层法律服务所的见证下转让给苏华锦，北陡法律服务所出具的《法律见证书》具有较强的法律效力，因此，本院对该房屋转让事实予以确认；2.涉案房屋转让后，容建宁及其家人均确认该房屋在查封之前已经由苏华锦实际居住，且相关水电费的开户也证明苏华锦已经实际居住占用；3.涉案房屋有北陡法律服务所见证人见证双方已现金交付全部价款，且容建宁的家人均确认收到款项后在老家建祖屋。因此，对已支付全部价款一事本院予以确认；4.该房屋长期未过户，系由于涉案房屋的相关产权证书遗失，且在补办手续后积极办理过户，在过户过程中被法院查封，因此，可以认定非因苏华锦自身原因未办理过户登记。综上，苏华锦对登记在被执行人容建宁名下的台山市****************的房屋（原旧地址为台山市****************）提出执行异议之诉，符合法律规定且其权利能够排除执行，故案外人苏华锦请求排除对坐落于台山市****************的房屋（原旧地址为台山市****************）的强制执行，解除上述房屋的查封手续，有事实和法律依据，理据充足，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于台山市****************的房屋（原旧地址为台山市****************），解除上述房屋的查封手续。案件受理费3460元（原告已预交），由被告黄国锐负担。原告苏华锦预交的3460元，本院予以退回，被告黄国锐应向本院补缴受理费3460元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。本院（2019）粤0781执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  童学刚人民陪审员  苏树彪人民陪审员  林素娥二〇二〇年六月二十三日法官 助理  邱小青书 记 员  陈 杰