河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2834号原告：卢换珍，女，汉族，1978年10月26日出生，户籍地河南省孟津县，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张艺娟，河南洛浦律师事务所执业律师。被告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路**。法定代表人：林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王茜，河南凯仁律师事务所实习律师。原告卢换珍与被告洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卢换珍及其委托诉讼代理人杨传朝、张艺娟，天城公司的委托诉讼代理人杜春亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢换珍向本院提出诉讼请求：1、判令天城公司向卢换珍支付逾期交房违约金170000元，不符合交房条件的补偿金200元，卫生间回填费1300元，共计171500元；2、天城公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月15日卢换珍与天城公司签订《商品房预售合同》。合同约定:卢换珍购买天城公司开发的位于洛阳市××××路东侧洛阳天城一品13幢2-2802房屋一套，房屋价款为525000元，出卖人应于2015年12月30日前将房屋交付××,交房逾期超过90日的，出卖人按日向××支付已交房款万分之三的违约金等事项;合同附件三里的装饰设备、交房标准里包含有户内花园门为普通木门等。合同签订后，卢换珍根据合同约定完成了合同相关义务，天城公司于2019年1月28日才将房屋交付卢换珍，且不符合交房标准，未安装户内花园门，卫生间也未进行回填。故卢换珍认为天城公司构成违约诉至法院。天城公司辩称，一、造成逾期交房的原因不是天城公司怠于履行义务，而是由于自然原因、政府的原因造成建设停滞。双方签订《商品房预售合同》约定卢换珍购买天城一品第13幢2单元2-2802号房，总价款为525000元，2015年12月30日交付房屋。另约定遇不可抗力或补充协议上载明的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，天城公司可据实予以延期。在天城公司施工过程中，发生了约定的不可抗力情形，天城公司履行了告知义务，主要有:2015年8月24日因保证中国人民抗日战争及世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动于2015年8月28日至9月4日停止施工8天。2015年12月7日为保障重大活动期间空气质量于12月1日至12月20日停工20天。2015年12月29日根据《气象证明》2015年11月23日至24日出现暴雪天气，影响施工。排除暴雪影响最少需要7天时间。以上原因导致迟延工期至少60天。本案涉及楼盘是2009年天城公司按洛阳市政府要求开发建设的整村改造项目。由于总体规划与详细规划不符，原来规划的建设用地变成绿地故不能办理《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》，造成天城公司资金紧张。政府也未按约返还6亿元资金导致资金链断裂，楼盘建设停工，项目停滞。也因此诉讼大量增加，目前天城公司资产已被法院全部查封丧失了偿债能力，楼盘也列为问题楼盘。因此天城公司不能按照《商品房预售合同》履行合同义务。但其已交付了房屋履行合同不存在恶意，故不应当承担违约责任。二、卢换珍主张的违约金是房屋总价款的32%，明显过高应当依法予以减少。前面已述造成逾期交房的原因不是于天城公司的原因，而是政府的原因造成的。在不可抗力的情况下卢换珍损失的性质也只是租金损失。洛阳市住房保障和房产服务中心官方网站公布的数据显示:2019年洛阳住房租金平均价为月每平方19.05元。《2019年第31周洛阳各商圈租金览表》显示纱厂路住房租金平均价为月每平方15.54元。按此计算卢换珍每月正常损失的租金为1829.28元，租金损失时间为37个月，扣除因自然因素不可抗力两个月的影响，则租金损失为64024.8元。也就是说，即使不考虑政府行为的影响，天城公司最高支付的违约金也只有64024.8元。如卢换珍存有异议，天城公司申请对租赁价格进行评估鉴定。卢换珍在房屋购买过程中已经获取了利益，不能再谋取额外利益。目前同地段的房价超过13000元每平方米。如其诉讼请求得到支持卢换珍通过购房将获利822194元,明显不公。三、卢换珍要求的卫生间回填补助金1300元及不符合交房条件补偿金200元，没有依据，应当予以驳回。本院经审理查明，2014年8月15日，卢换珍（××）与天城公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定天城公司将其开发的位于洛阳天城一品A6地块第13幢2单元2-2802号房出卖给卢换珍，总金额为525000元。天城公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因各种原因天城公司并未按照合同约定的时间向卢换珍交房，构成违约。天城公司在庭审中提交《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》、《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》、《气象证明》各一份，要求对因政策原因及天气原因引起的停工期间予以扣除。其中《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》中显示停工期为12月1日至12月20日，共20天。《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》中显示停工期为2015年8月28日至9月4日，共8天。《气象证明》显示2015年11月23日至24日出现暴雪天气，天城公司答辩状中支持排除暴雪影响恢复施工至少需要7天，故因暴雪造成停工酌定为8天较为适宜。以上36天（20天+8天+8天）均因政策或天气原因导致交付延迟，符合合同约定，应从逾期交房的期间内予以扣除。天城公司在2019年1月28日开始批量通知业主交房。本院认为：卢换珍与天城公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。卢换珍已于2019年1月28日接到天城公司通知可以收房，但其认为天城公司未按合同约定向其交付的房屋，仍要求天城公司向其支付逾期交房违约金。本院认为，根据双方的《商品房预售合同》约定的交房日期为2015年12月30日前，因此天城公司的确存在延期交房的事实，卢换珍要求天城公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算标准，根据案件查明的情况造成天城公司延期交房的原因复杂，其中涉及到用地规划的变更、相关部门政策变化以及天气的原因等，不完全属于天城公司的过错。如完全按照双方合同约定的违约条款计算违约金显示公平。故综合本案情况本院参照2019年中国人民银行贷款基准利率一至五年（含五年）利率4.75%计算违约金。每日的违约金为68.25元[525000元×（4.75%÷365天）]。关于违约天数卢换珍认可天城公司在2019年1月28日已开始批量通知业主交房，大部分业主也是在2019年1月28日后陆续验房收房，故认定天城公司延期交房的违约期间为2015年12月31日至2019年1月28日较为适宜，违约天数为1124天，减去应扣减的36天为1088天，违约金为74256元（68.25元×1088天）。卢换珍要求天城公司支付其卫生间回填补助金1300元的诉讼请求，其称曾与天城公司就该项补偿金额达成过口头协议，但其出示的证据不足以证明故不予支持。关于不符合交房条件的补偿金卢换珍出示的证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卢换珍违约金74256元；二、驳回卢换珍的其它诉讼请求。如洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1865元，卢换珍负担1045元，洛阳天城房地产开发有限公司负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭小岚二〇二〇年六月十五日书记员  李诗雨