广东省清远市中级人民法院（民事判决书）稿纸（2020）粤18民终758号上诉人（原审第三人）：姚东财，男，1960年12月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区***************委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴松茶，男，1967年4月10日出生，汉族，住广东省丰顺县*****。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。原审被告：清远荣航房地产发展有限公司，住所地：广东省清远市清城区*******。法定代表人：邝志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。上诉人姚东财因与被上诉人吴松茶、原审被告清远荣航房地产发展有限公司（以下简称荣航公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚东财的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回吴松茶的诉讼请求或发回重审；二、本案上诉费用由吴松茶负担。事实与理由：原审判决存在认定事实不清，姚东财不是《时xxxx书》的合同相对人，也没有收取过吴松茶的购房款，原审要求姚东财产返还上述款项及利息没有法律依据。根据合同相对性，原审判决要求姚东财返还购房款503874元及支付利息，没有法律依据。一、本案中，吴松茶提交《时代美居花园认购书》，合同签订的甲方是荣航公司，乙方是吴松茶。在该认购书及收款收据上加盖公司印章是荣航公司。荣航公司虽然否认该印章的真实性，但没有提交书面的鉴定申请对该认购书及收款收据所盖公章进行鉴定，原审法院采纳该证据的真实性正确。但在原审判决书却认定“姚东财没有取得荣航公司的授权擅自将案涉房屋售卖给吴松茶，并以荣航公司名义与吴松茶签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据，事后未得到荣航公司的追认，该《时代美居花园认购书》及收款收据对荣航公司没有法律约束力，姚东财属于无权代理，因此产生的法律后果由姚东财自行承担”，属相互矛盾。既然《时代美居花园认购书》及收款收据是真实、合法有效的，那么相应的法律后果应由荣航公司承担。二、荣航公司拖欠姚东财的工程款，在双方协商下达成《以物抵债协议书》。荣航公司同意将3号楼以下4200元/平方米的价格作价抵作工程款抵偿给姚东财，并提交加盖荣航公司印章的《房屋认购协议书》及收款收据给姚东财。姚东财因拖欠材料供应商黄x南的工程款，而黄建南拖欠吴松茶的借款，黄x南用涉案房屋抵偿吴松茶的借款，由荣航公司与吴松茶签订《时代美居花园认购书》，荣航公司办理相关购房手续。原审判决判令姚东财要求支付购房款503874元及利息，若黄x南起诉姚东财要求支付拖欠的工程款，姚东财就该笔债务需清偿两次，严重损害姚东财的合法权益。另外，欧x勇案（2018）粤1802民初1611-1614号作出生效判决，与本案案情相同，但判决结论与本案判决结论不同，属同案不同判。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回吴松茶的诉讼请求或发回重审。吴松茶答辩称：本案基于荣航公司与我方签订《时代美居认购书》，使我方与黄建南、姚东财之间债务冲抵行为已实现，债务清偿行为已完成，我方对黄x南享有债权已灭失。无论是荣航公司，还是姚东财，总有一方为我方债权承担责任。我方不清楚姚东财与荣航公司之间的内部关系。按理应由荣航公司对外承担责任，然后荣航公司再另循法律途径处理其与姚东财之间的债务纠纷，原审判决荣航公司无需承担清偿责任，我方是不服的，但考虑到本案诉讼程序实在过于漫长，避免诉累，我方只能接受原审判决结果。荣航公司答辩称：吴松茶与姚东财之间的债权债务处理，与我方无关，我方从未与吴松茶发生经济联系，所以姚东财的上诉请求，我方不发表意见。但原审判决认定我方无需承担责任是正确的。吴松茶向原审法院起诉请求：一、判令姚东财向吴松茶返还购房款503874元及利息（以503874元为基数，按同期银行贷款利率6%自2015年2月4日起算，暂算至2018年7月3日计103294.17元，直至付清之日止）；二、判令荣航公司赔偿吴松茶清远市清城区*****15*******3**301市场差价损失700000元（房屋原购买价503874元和现市场价1203874元具体以评估价值为准之间的差额）；三、本案诉讼费由荣航公司承担。诉讼中，吴松茶增加诉讼请求：请求姚东财与荣航公司共同承担本案民事责任。原审法院认定事实：根据吴松茶提交的《不动产登记资料查询结果证明》，显示位于清远市清城区*******************屋的登记权利人为荣航公司，在查询当天（2018年7月9日）该房屋处于被清远市中级人民法院司法查封的状态，查封登记时间为2017年*月26日。2015年2月3日，吴松茶（乙方）与荣航公司（甲方）签订了一份《时代美居花园认购书》（合同编号：8880768），约定吴松茶购买荣航公司开发建设的位于清远市清城区*****15*******3**301单位，建筑面积117.18平方米，套内建筑面积99.85平方米，成交价503874元,付款方式约定为一次性付款，定金503874元于签订本认购书前付清。认购书第五条约定，乙方须于签订认购书七日内携带本认购书、定金票据、身份证明文件到甲方本楼盘销售中心交纳首期房款，并于甲方签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及有关文件。认购书的违约责任条款约定，在规定的签订买卖合同期限内，如甲方因特殊原因不能按本认购书的内容与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方应在七天内向乙方返还已交付定金。认购书其他条款约定，签订《商品房买卖合同》前，认购书作为购买该物业之合法有效合约，《商品房买卖合同》签订后，所有权利义务均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。认购书第九条备注约定，总房价503874元已从白兔外墙砖货款中一次性扣除。该认购书的甲方盖章处盖有“清远市荣航房地产发展有限公司”的公章。吴松茶为证明其欠案外人黄建南的工程材料款抵扣案涉房屋全部购房款503874元，提交一份收据，并申请黄建南作为证人出庭作证。其中收据内容为：今收到xxxxx。该收据的“收款单位”处加盖了“清远荣航房地产发展有限公司财务专用章”。黄x南在原审庭审中陈述称，姚东财是荣航公司所开发建设涉案楼盘的承建商，其是该楼盘外墙砖供应商，将白兔瓷砖供给姚东财，并与姚东财进行结算。由于该楼盘拖欠货款，荣航公司用案涉房屋抵偿拖欠白兔瓷砖款，其又用该房屋抵偿欠吴松茶的借款，最后荣航公司按照其要求与吴松茶签订出卖案涉房屋的认购协议。庭审中，姚东财确认案涉房屋是其抵债所得后再售卖给吴松茶。荣航公司确认案涉房屋由姚东财售卖给吴松茶，但抗辩认为案涉房屋并没有抵债给姚东财。荣航公司与姚东财于2011年签订《建筑工程承包施工合同》，合同约定由姚东财承建荣航公司开发的位于清远市清城区******侧“时代美居”楼盘项目。2012年10月29日，荣航公司与姚东财签订《施工补充协议》，双方对项目工程施工进度及工程进度款等作了补充约定。庭审中，荣航公司与姚东财均确认双方因工程款纠纷，姚东财向清远仲裁委员会申请仲裁，裁决荣航公司欠姚东财工程款约90000000多元。2012年10月29日，荣航公司（甲方）与姚东财（乙方）及案外人黄浩明（丙方）签订《房屋认购协议书》，协议约定：乙方认购甲方开发的xxxxxx屋，按建筑面积约为18947.368平方米及单价3800元/平方米计算总价款为72000000元（房屋建筑面积最终以房管部门确权为准，多退少补），以丙方所欠乙方借款42000000元及甲方所欠乙方工程款30000000元抵偿上述认购款72000000元；甲方承诺于2012年12月30日前取得抵债房屋的预售许可证，并将房屋交由乙方处理，乙方可以甲方名义销售或委托荣航公司销售，以甲方的名义与购房客户签订商品房买卖合同。同日，荣航公司（甲方）与姚东财（乙方）及案外人黄x明（丙方）另签订了一份《以物抵债协议书》，协议约定：至签订该协议书时甲方已支付乙方工程款20000000元，通过签订《房屋认购协议书》，以该项目1#楼抵偿30000000多元工程款（最终测定实际面积结算），乙方施工至该项目全部4栋楼房封顶后7天内，如甲、丙方不能支付工程款的，甲方将该项目的全部停车位445个，以每个车位130000元的价格抵偿给乙方所有；如按实际已付工程进度款以及《房屋认购协议书》和以上述停车位抵偿工程款的约定履行结算后，仍有工程余款，而甲方不能在项目验收合格并完成工程决算后15天内支付给乙方的，三方同意以该项目3#楼以4200元/平方米的价格作价抵作工程款抵偿给乙方，工程款及用于抵偿的房屋面积，均据实结算和确定，多退少补；甲方在约定时间内，分期分批将抵债房屋交由乙方处理，乙方可以甲方名义销售或委托荣航公司销售，以甲方的名义与购房客户签订商品房买卖合同。诉讼中，吴松茶申请对案涉房屋在其起诉时该价值时点的市场价值进行评估。原审法院认为：本案属于商品房预约合同纠纷。虽然荣航公司对吴松茶提供的《时代美居花园认购书》及收款收据的真实性不予认可，但荣航公司没有提交书面鉴定申请对该认购书及收款收据所盖公章进行鉴定，故对上述证据的真实性予以确认。姚东财与吴松茶均确认案涉房屋是通过抵债所得，实际上并没有向荣航公司支付购房款，并且由姚东财以荣航公司名义与吴松茶签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据。虽然姚东财与荣航公司及黄浩明三方签订的上述《以物抵债协议书》约定：“如按实际已付工程进度款以及《房屋认购协议书》和该项目的全部停车位445个抵偿工程款的约定履行结算后，仍有工程余款，而荣航公司不能在项目验收合格并完成工程决算后15天内支付给姚东财的，三方同意以该项目3#楼以4200元/平方米的价格作价抵作工程款抵偿给姚东财，工程款及用于抵偿的房屋面积，均据实结算和确定，多退少补；荣航公司在约定时间内，分期分批将抵债房屋交由姚东财处理，姚东财可以荣航公司名义销售或委托荣航公司销售，以荣航公司的名义与购房客户签订商品房买卖合同。”但是姚东财没有提供证据证明其与荣航公司对项目工程进行结算，并有工程余款以3#楼予以抵债，而且荣航公司亦否认已将3#楼抵债给姚东财，根据举证责任原则，姚东财应承担举证不能的法律后果，对姚东财主张案涉房屋抵债所得不予确认。姚东财没有取得荣航公司的授权擅自将案涉房屋售卖给吴松茶，并以荣航公司名义与吴松茶签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据，事后未得到荣航公司的追认，该《时代美居花园认购书》及收款收据对荣航公司没有法律约束力，姚东财属于无权代理，因此而产生的法律后果由姚东财自行承担。对于吴松茶主张要求荣航公司承担本案民事责任的请求，不予支持。吴松茶事实上没有取得案涉房屋，其购房目的已不可能实现，对于吴松茶主张要求姚东财返还购房款503874元及利息的诉讼请求，予以支持。对于吴松茶主张要求姚东财赔偿案涉房屋的差价损失700000元，因姚东财无权代理而以荣航公司名义与吴松茶签订《时代美居花园认购书》，导致吴松茶购买案涉房屋的合同目的无法实现，该认购书对姚东财与吴松茶双方具有法律约束力，姚东财应向吴松茶承担相应的违约责任。吴松茶没有提供证据证明其实际损失，吴松茶申请对案涉房屋在其起诉时即2018年7月9日该价值时点的市场价值进行评估拟计算差价损失。姚东财没有在签订认购书7日内与吴松茶签订商品房买卖合同，姚东财在2015年2月11日起已违约，而至2017年之前清远市商品房的市*价格较为平稳，并未出现大幅度涨价的情形。在姚东财出现违约行为后，吴松茶并没有及时采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求姚东财赔偿。因此，吴松茶以起诉时（2018年7月9日）作为价值时点申请对案涉房屋的市场价值进行评估，并以此为依据主张差价损失，有违公平原则，且缺乏事实和法律依据，对该申请，不予准许。因此，对于吴松茶主张要求姚东财赔偿差价损失700000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月7日判决如下：一、姚东财应于判决生效之日起10日内返还购房款503874元及支付利息（以503874元为基数，自2015年2月4日起按年利率6%计算至付清之日止）给吴松茶；二、驳回吴松茶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16564元，由吴松茶负担8870元，姚东财负担7694元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，荣航公司提交陈x媚签名的《出纳移交清单》、姚东财身份信息、清x司工商登记信息、陈x媚账号与清远市尔东置业有限公司银行账号资金往来明细等证据，认为在《时代美居花园认购书》上签名的x媚是姚东财的出纳。姚东财对荣航公司提交的证据真实性没有异议，但认为不能x东财的出纳。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合姚东财的上诉请求与吴松茶的抗辩意见，荣航公司的陈述，归纳本案争议焦点：由姚东财还是荣航公司退回案涉款项给吴松茶。本案中，姚东财与吴松茶之间不存在直接债权债务关系，但基于姚东财、吴松茶以及x达成债务概括转移的口头协议，吴松茶成为姚东财的债权人。荣航公司因欠姚东财工程款，于2012年10月29日与姚东财签订《以物抵债协议书》。姚东财于2015年2月3日以荣航公司名义与吴松茶签订了《时代美居花园认购书》，姚东财和吴松茶据此认为与荣航公司达成了用案涉房屋抵偿姚东财对吴松茶债务的合意，因案涉房屋被另案查封不能继续履行，吴松茶据此要求姚东财和荣航公司承担退回案涉款项的责任，但姚东财和荣航公司均不认可。由姚东财还是荣航公司退回案涉款项给吴松茶，关键在于是否认定姚东财得到荣航公司授权或事后得到荣航公司追认。首先，《时代美居花园认购书》甲方荣航公司经办人，以及收款收据经手人，均为陈远媚。对于陈远媚的身份问题。荣航公司提交陈x签名的《出纳移交清单》、姚东财身份信息、清远市尔东置业有限公司工商登记信息、陈远媚账号与清远市尔东置业有限公司银行账号资金往来明细等证据，姚东财对荣航公司提交的证据真实性没有异议，但认为不能证明陈远媚是姚东财的出纳。因此可认定陈远媚是姚东财的工作人员。其次，从《以物抵债协议书》约定内容可知，用案涉房屋所在的3号楼整体抵偿欠姚东财工程款的前提条件是荣航公司不能在规定的时间内支付工程款且用445个车位仍不足抵偿工程款。诉讼中，姚东财和荣航公司均陈述工程款纠纷至今仍没有处理完毕，表明直至2015年2月3日姚东财与吴松茶签订《时代美居花园认购书》时，姚东财没有取得案涉房屋的处分权。再次，2017年1月26日，本院根据姚东财的申请作出（2017）粤执保3号裁定书查封了案涉房屋，也表明姚东财此时仍将案涉房屋作为荣航公司的财产。荣航公司的抗辩，亦表明荣航公司对姚东财与吴松茶签署的《时代美居花园认购书》不予追认，姚东财和吴松茶也没有提供证据证明事后得到了荣航公司追认。以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，应认定《时代美居花园认购书》对荣航公司没有约束力，姚东财、吴松茶、荣航公司并没有达成以案涉房屋抵偿姚东财对吴松茶债务的合意，吴松茶不能取得案涉房屋权属，503847万元应当由姚东财负责退回。综上所述，姚东财的上诉理据部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8837元，由姚东财负担8837元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年六月十日书记员 曾 夏书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。