四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终167号 上诉人（原审被告、申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省都江堰市都江堰大道**。 负责人：陈尚伟，行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）:内江市双鹰煤炭有限责任公司，住，住所地四川省内江市资中县双河镇长堰塘村4社/div> 法定代表人：刘绍光，总经理。 委托诉讼代理人：彭威，四川普佑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住，住所地四川省资中县工业大道旁/div> 法定代表人：易良君，公司执行董事。 上诉人成都农商银行股份有限公司都江堰支行（以下简称农商行都江堰支行）因与被上诉人内江市双鹰煤炭有限责任公司（以下简称双鹰公司）、原审第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月28日组织各方当事人进行了听证及询问，上诉人农商行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金，被上诉人双鹰公司的委托诉讼代理人彭威到庭参加询问，原审第三人中豪公司经本院传唤无正当理由未到庭参加询问，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 农商行都江堰支行的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回双鹰公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由双鹰公司承担。事实与理由：一、案涉房屋系双鹰公司以抵债方式取得，其不应当享有物权期待权，不能排除人民法院的强制执行。根据最高人民法院的相关裁判观点，案涉房屋买卖合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖。双方当事人之间的以物抵债协议不能体现买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起权属变动；且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权，并不形成于优先于其他债权的利益。不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，以房抵债协议的订立不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。案涉房屋系双鹰公司以房抵债取得，按照上述裁判观点，其不享有物权期待权，不能排除强制执行。二、威远县泰利贸易有限公司（以下简称泰利公司）及双鹰公司所抵之债均为普通债权，一审法院认定双鹰公司享有物权期待权、能够排除执行，损害了其他楼栋施工单位的工程款优先受偿权。（一）泰利公司及双鹰公司的债权均为普通债权。1.四川省内江市中级人民法院（2016）川10民终753号民事判决已认定，中豪公司以其开发的34套商品房向泰利公司抵款，承担的是担保责任，抵付的是钢材款。2.中豪公司在2018年12月26日出具的《情况说明》中载明以34套商品房抵付了泰利公司所供大部分钢材款。3.泰利公司在2019年3月1日出具的《关于泰利公司与双鹰公司以房抵债的情况说明》也认可以房抵债的事实。4.2019年3月11日，泰利公司出具的《关于泰利公司与双鹰公司以房抵债情况的再次说明》及双鹰公司提供的《对账单》和《协议书》，可知最终抵至双鹰公司名下的房屋，所抵款项为货款。（二）泰利公司以普通债权抵偿34套房屋及双鹰公司抵偿的案涉6套房屋，损害了其他楼栋施工单位的工程款优先受偿权。1.承包人仅能对其承建的工程主张工程款优先受偿权，对他人承建的工程不享有优先受偿权。2.四川金源建设有限公司（以下简称金源公司）系3、6、7-2号楼的施工单位，仅能对相应楼栋的在建工程主张工程款优先受偿权。本案中，用于抵付金源公司欠付泰利公司钢材款的34套房屋中1号楼有1套、2号楼有5套房屋为自贡市第一建筑工程公司承建，金源公司对该6套房屋不享有工程价款优先受偿权。3.通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。泰利公司与中豪公司将金源公司不享有工程款优先受偿权的6套房屋用于抵付金源公司欠付泰利公司的钢材款、并最终抵至双鹰公司名下的行为，损害了1、2号楼施工单位的工程价款优先受偿权。三、中豪公司与泰利公司“以房屋抵付钢材款”及双鹰公司的以房抵债行为，损害了农商银行都江堰支行对国有土地使用权的抵押权。1.最高人民法院民一庭认为，建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分，建设工程价款优先受偿权仅对建筑物的价值部分有优先受偿效力。2.在案件执行过程中，人民法院也会要求对建筑物的价值和土地使用权的价值区分确认，且在客观上也能够进行区分。3.本案中农商行都江堰支行系案涉项目国有土地使用权的抵押权人，在农商行都江堰支行未对抵付钢材款房屋对应的国有土地使用权价值部分优先受偿的情况下，中豪公司与泰利公司径行以该34套房屋抵付钢材款，并将争议的6套房屋抵至双鹰公司名下的行为，损害了农商行都江堰支行的抵押权。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求支持农商行都江堰支行的上诉请求。 双鹰公司答辩称：第一，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是正确的。双鹰公司的情形符合该规定的四个要件，享有足以排除强制执行的民事权益。第二，农商行都江堰支行并未清楚陈述一审法院在适用法律、认定事实存在哪些错误，而只是举示一个另案的判决就认为一审判决错误，该理由不成立。第三，本案有其特殊性，案涉房屋的土地最初办理了抵押登记，建了房屋后又办理了在建工程抵押，但出售的房屋和土地都未在房地产部门进行确认。农商银行都江堰支行作为抵押权人，专门出具了函，同意中豪公司办理商品房预售登记，办理预售许可证，对外进行销售，即案涉房屋是在农商银行都江堰支行同意办理预售许可证后销售的。农商行都江堰支行同意中豪公司对外销售，其抵押权即不存在了，对第三人不产生效力。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人中豪公司书面陈述意见称：1.中豪公司与双鹰公司就案涉房屋的买卖交易是真实合法有效的，有备案的网签合同、预售许可证、农商行都江堰支行出具同意预售函，是政府主管部门许可的合法经营行为。2.购房人双鹰公司将购房款以银行转账的方式交付给了中豪公司，履行了购房款的支付义务。3.案涉房屋已交给购房人，购房人已实际占有案涉全部房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 双鹰公司向一审法院的起诉请求：1.依法判决解除依据（2018）川03执84号之二执行裁定对双鹰公司购买的位于四川省资中县房屋采取的查封执行措施，判决不得执行该执行标的；2.判决农商行都江堰支行承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）农商行都江堰支行与借款人中豪公司签订《委托贷款合同》，贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。农商行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪公司发放该笔委托贷款。同日，中豪公司为该合同项下债权提供抵押担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区沱江边二桥旁的国有土地使用权［权属证书及编号：资中国有（2013）第00750号］抵押给农商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理抵押登记［他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号］；中豪公司又分别于2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日与农商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于四川省资中县重龙镇滨江东路1号“中豪•资州印象”在建工程的1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7-2号楼、8号楼、9号楼、地下室分别作抵押，并办理抵押登记,其中1＃楼抵押楼层为1-2层的商业用房和2-32层的成套住宅（他项权利证号为：内房建资中县字第××号，登记时间为2015年9月29日）；3＃楼抵押楼层为3-31层的成套住宅（他项权利证号为：内房建资中县字第××号，登记时间为2015年3月13日）；7-2＃楼抵押楼层为1-4层的商业用房和5-27层的成套住宅（他项权利证号为：内房建资中县字第××号，登记时间为2015年9月29日）。四川省成都市成都公证处于2015年12月18日对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》；并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、56775号、59336号、59337号、59338号《公证书》，赋予具有强制执行效力。农商行都江堰支行因中豪公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与中豪公司签订的具有强制执行效力的《委托贷款合同》《抵押合同》的执行证书。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。 2018年5月14日，农商行都江堰支行依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书，向本院申请执行。本院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由一审法院执行。一审法院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号执行裁定：冻结、划拨、扣留被执行人中豪公司所有的现金520000000元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产；并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对被执行人中豪公司以下产权进行查封：1.位于四川省资中县林坝，面积53418平方米，证号为：资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2.在四川省资中县重龙镇滨江东路1号“中豪•资洲印象”的房产［预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号］；3.四川省资中县重龙镇滨江东路1号地下层Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，一审法院向资中县房地产管理局送达了对上述查封的《协助执行通知书》。2018年10月9日，双鹰公司提出书面异议，以其系案涉房屋的实际所有权人为由，请求撤销并解除对案涉房屋的查封。一审法院于2018年11月19日作出（2018）川03执异48号执行裁定，驳回了双鹰公司的异议请求。双鹰公司不服该裁定，向一审法院提起了案外人执行异议之诉。 另查明，中豪公司开发建设“资中.资州印象”项目的7-2号楼的施工方为金源公司。泰利公司与金源公司签订合同约定为该项目提供钢材，中豪公司承诺为支付钢材款提供担保。由于该项目所需钢材量巨大，泰利公司遂邀请四川省资中县鑫德能源矿业有限公司（以下简称鑫德公司）与内江市星有矿业有限公司（以下简称星有公司）出资共同经营供应钢材。后金源公司及中豪公司均未按约定支付钢材款。2014年12月3日，泰利公司与金源公司、中豪公司达成约定，以该项目的34套住房（含本案所涉六套住房）抵偿泰利公司钢材款，该34套房屋有《威远泰利钢材工程抵款房源》予以佐证。2016年9月12日，四川省内江市中级人民法院作出（2016）川10民终753号民事判决确认了该34套房屋的抵偿价格。经中豪公司请求，在抵偿房屋专卖中按20%向中豪公司支付现金用于项目资金周转。后泰利公司又将部分房屋转抵给了鑫德公司和星有公司，鑫德公司、星有公司又因欠双鹰公司货款。2015年7月9日，星有公司与双鹰公司签订协议书，将含本案案涉的1-1-3-6号、3-1-18-3号、7-2-1-9-3号等5套住房抵给双鹰公司，所抵货款为1739072元。同日，鑫德公司也与双鹰公司签订《协议书》，将7-2-2-25-1号、7-2-2-25-10号、7-2-2-23-9号三套住房抵偿给双鹰公司，所抵货款1098656元。2015年7月15日，双鹰公司与中豪公司签订上述六套住房的《商品房买卖合同》。合同签订后，泰利公司委托其员工代刚分别于2015年10月16日、22日，2015年12月23日、24日，通过中国农业银行多次向中豪公司全额支付了案涉六套房屋的全部款项214.7168万元。2018年3月28日，中豪公司向双鹰公司交付上述六套房屋并办理接房确认单。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，若双鹰公司主张其权利能排除申请执行人申请执行，其对案涉房屋所享有的权利必须符合上述第二十八条规定的情形。 （一）双鹰公司是否于查封前签订有合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，本案中，抵押权人农商行都江堰支行出具了同意对外销售的《预售函》，因此中豪公司在抵押期间对外出售房屋的行为不违反法律规定。双鹰公司与中豪公司于2015年7月15日签订的六份《商品房买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2018年3月28日中豪公司向双鹰公司交付六套房屋钥匙并办理交房手续，说明双鹰公司已经合法占有该房屋。一审法院于2018年9月3日作出裁定，对中豪公司的国有土地使用权以及包含案涉房屋的“中豪•资洲印象”房产等进行了查封，于2018年9月6日向资中县房地产管理局送达了《协助执行通知书》。因此，双鹰公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及合法占有了该不动产。 （二）双鹰公司是否已支付了全部价款，或者已经按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。双鹰公司与中豪公司于2015年7月9日签订《商品房买卖合同》后，泰利公司委托其员工代刚，于2015年10月、12月通过银行转账向中豪公司全额支付了上述六套房屋的价款。泰利公司认可该价款系代双鹰公司向中豪公司支付，转账记录也备注为双鹰公司购房款，所对应的房款金额与《商品买卖合同》上约定的金额及房号均一致，因此双鹰公司起诉认为房款已经全部支付的诉请成立，一审法院予以支持。 （三）双鹰公司未办理过户登记原因是什么。根据各方在一审庭审的陈述，均认可双鹰公司未能办理过户登记系中豪公司的原因，因此，双鹰公司并非因自身原因造成房屋未过户登记。 综上所述，双鹰公司对案涉房屋享有的权利符合第二十八条规定的情形，足以排除农商行都江堰支行的优先受偿权。双鹰公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：不得执行双鹰公司购买的位于四川省资中县住房。一审案件受理费23977元，由农商行都江堰支行负担。 本院二审期间，农商行都江堰支行提交以下新证据：1.案涉项目的网签明细，分别是1号楼、3号楼以及7-2号楼的网签明细，来源为一审法院在审理中豪系列的案件时依职权向资中县房地产管理局调取的证据，该证据原件留存在一审法院的卷宗档案里。拟证明案涉争议的6套房屋，都是办理了在建工程抵押，权利人为农商行都江堰支行。2.四份案涉项目的建筑工程施工许可证，拟证明每一楼栋具体的施工单位，金源公司施工的楼栋是3、6、7-2号楼。 双鹰公司的质证意见为：对证据1，首先，该证据为复印件，真实性无法确定。其次，即使办理了抵押登记，但农商行都江堰支行后来允许开发商对外出售，其享有的权利即为房屋出售的价款或者另行要求开发商提供抵押。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。 本院认证意见为：证据1虽为复印件，但复印于一审法院卷宗，系一审法院依职权向相关主管部门调取的证据，本院对其真实性予以确认并采信。双鹰公司对证据2的真实性无异议，本院予以确认并采信。 双鹰公司无新证据向本院提交。 农商行都江堰支行、双鹰公司对一审判决查明的案件事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明： 1.资中县房地产管理局的网签明细显示，买受人为双鹰公司的案涉6套房屋均办理了在建工程抵押。 2.案涉项目的《建筑工程施工许可证》载明：金源公司为3、6、7-2号楼的施工单位，其余楼栋的施工单位不是金源公司。 本院认为：根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：双鹰公司就案涉房屋所享有的权利，能否阻却农商行都江堰支行申请人民法院继续强制执行。 本案中，执行案外人双鹰公司主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉6套房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据一审法院查明的事实，案涉项目部分楼栋的施工方金源公司对泰利公司欠付钢材款，中豪公司为此提供担保并将包含案涉房屋在内的共计34套房屋抵偿给泰利公司。此后，案涉6套房屋经多次抵债抵偿至双鹰公司名下。双鹰公司系基于抵偿货款为目的而受让的案涉房屋，虽然双鹰公司与中豪公司签订了《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案，但其目的在于消灭中豪公司、金源公司、泰利公司、鑫德公司及星有公司之间一系列的货款债务，双鹰公司与中豪公司签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权过户登记的需要，是以物抵债的实际履行方式。在完成相关房屋的过户登记手续之前，双鹰公司享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，双鹰公司与中豪公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是中豪公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于双鹰公司以其对案涉房屋享有物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张不能成立，本院不予支持，案涉6套房屋应当继续执行。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，农商行都江堰支行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初3号民事判决； 二、对位于四川省资中县房屋继续执行。 一审、二审案件受理费各23977元，均由内江市双鹰煤炭有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓长玉 审判员  段 玲 审判员  许 静 二〇二〇年六月二十二日 书记员  于 节