广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初3744号原告（反诉被告）：林启辉，男，1970年8月1日出生，汉族，住江门市蓬江区***********，公民身份号码510***************。委托代理人：谭伟斌，系广东领拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玉媚，女，1993年5月28日出生，汉族，住江门市江海区***********，公民身份号码440***************。委托代理人：冯维中，系广东天高律师事务所律师。原告林启辉诉被告陈玉媚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，被告陈玉媚提出反诉，本院予以合并审理，依法由审判员赵旸适用简易程序，后因原告没有按时到庭本院于2020年5月18日裁定按撤诉处理，反诉案件于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告林启辉的委托代理人谭伟斌、被告陈玉媚及其委托代理人冯维中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告陈玉媚反诉认为：原、被告于2016年5月4日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告的坐落于江门市蓬江区*************及***的133m商铺及其夹层，并约定了租期及租金等细则。当天被告即收取原告前三个月租金即48000元作为按金。于2019年3月25日，由于当时餐饮行业萧条，双方协商一致后将租金从16800元降至13000元并继续履行双方合同。但于2020年初爆发疫情后，为响应政府的防疫号召，原告的餐厅于年初停业并一直出于零收入状态。2020年1月底，原告与被告商量降低租金未果，且合同遭遇重大变化。根据合同法解释二第26条规定:“第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”可见在特殊情况下，赋予了当事人遭遇情势变更可依法解除合同的权利。故原告特向贵院申请确认双方合同已于2020年1月底解除，而由于发生的情势变更因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平。这是一种法定的合同解除，合同双方并未发生违约而合同解除时，出租人应将收取的按金全额退回给承租人。据此，请求判令：1.依法确认原被告双方商铺租赁合同已于2020年1月22日解除:(剩余租金为377000元)；2.被告将已收取的按金48000元退还原告；3.本案诉讼费由被告承担。被告陈玉媚在诉讼期间提交的证据有：1.被告身份证；2.原告身份证；3.商铺租赁合同；4.收据；5.2019年3月25日聊天记录；6.2019年12月23日聊天记录；7.江门市蓬江区食品安全委员会办公室文件；8.2020年1月22日至2月25日聊天记录；9.租赁合同；10.涉案商铺路段照片。原告林启辉对反诉答辩认为：1.被告无权单方解除合同，其主张确认《商铺租赁合同》已于2020年1月22日解除，没有事实及法律依据，法院不应予支持。（1）被告单方提出解除合同属违约行为，须获得原告书面确认解除方有效。依《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和《商铺租赁合同》第八条“八、合同期间，甲乙双方可以友好解决问题;甲乙双方在未取得对方书面同意，而作出违约行为时，均应赔偿对方损失”之规定，《商铺租赁合同》并未约定有单方解除合同的条款，被告要求解除合同，属违约行为，须经原告书面同意，才能形成解除合同的合意；（2）原告单方提出解除合同，不符合《最高人民法院关于用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，法院不应予支持。被告签订《商铺租赁合同》后，其在租商铺经营“江门市蓬江区饭糖休闲餐饮店”，现被告于2020年3月13日在江门市蓬江区**监督管理局将“江门市蓬江区饭糖休闲餐饮店”经营场所由租货商铺变更为江门市蓬江区*********车房之一。由此证实，疫情或者防控措施对被告的合同履行不构成实质影响，被告向原告要求解除合同，是考虑自身商业风险调整，故不适用情势变更原则，被告没有单方解除合同的权利。2.被告主张原告还定金（按金）48000元，不符合合同约定，法院不应予支持。依《商铺租赁合同》第七条约定，定金(按金)48000元应由原告没收。首先，被告主张单方解除合同的行为，被告2019年3月25日未接《商铺租赁合同》第二条第一款第3点约定足额缴纳当月应缴租金16800元，欠3000元的行为；被告2019年4月22日未按《商铺租赁合同》第二条第一款第3点约定足额缴纳当月应缴租金16800元，欠3800元的行为;被告自2019年5月26日至2020年1月25日期间未按《商铺租赁合同》第二条第一款第4点约定足额缴纳当月应租金17640元，每月欠4640元的行为;被告自2020年1月26日起欠缴每月租金17640元的行为。以上行为，均属被告的违约行为，依《商铺租赁合同》第七条的约定，原告有权没收定金(按金)48000元。其次，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方遗成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，《商铺租赁合同》至2022年5月25日合同期满止，原告预见的租金收益依法受法律保护，因此，被告违约单方解除合同，原告依约定没收定金(按金)48000元，合理、合法，法院应予支持。3.《商铺租赁合同》的权利义务变更，应以双方达成书面合意为准，否则，均不具有变更合同条款之效力。4.被告若在庭审中向法庭明确确认其在《商铺租赁合同》涉讼租赁商铺中所有财物已搬空的事实，则原告同意于2020年6月25日解除《商铺租赁合同》，但被告仍应向原告付清2020年6月25日前拖欠的租金和水电杂费等费用。原告林启辉在诉讼期间提交的证据有：1.商铺租赁合同；2.微信支付交易明细证明；3.账单详情；4.微信支付交易明细证明；5.缴费结果通知截图；6.账单详细截图；7.广东电网有限责任公司江门供电局开具的增值税电子普通发票；8.广东电网有限责任公司江门供电局开具的增值税电子普通发票；9.缴费详情截图；10.江门市蓬江区饭堂休闲餐饮店的《个体户机读档案登记资料》；11.江门市蓬江区饭堂休闲餐饮店的《企业信用信息公示报告》；12.光盘。经审理查明：江门市蓬江区**********10-11A/A-1/B轴全部、夹层***轴全部由原告2007年买受，登记在原告名下。2016年5月4日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定将座落江门市蓬江区*************轴及***的建筑面积约133平方米及夹层出租给被告;租期共6年，自2016年5月26日起至2022年5月25日止;2016年5月26日至2018年5月25日期间每月租金16000元，2018年5月26日至2019年5月25日期间每月租金16800元，2019年5月26日至2020年5月25日期间每月租金17640元，2020年5月26目至2021年5月25日期间每月租金18520元，2021年5月26日至2022年5月25日期间每月租金19446元;被告在每月22日前支付下月租金和缴清应交的水电杂费等所有费用;签订合同时，被告支付定金48000元给原告;被告要按时交租、水、电、杂费等，不能拖欠，过期4天，被告仍未交租金等，作租期未满退租违约处理;合同期间，原告违约，原告负责定金赔付给被告，赔偿被告损失。反之，被告违约，原告没收定金全额，并要求被告缴纳未支付费用，赔偿原告损失等。当天被告即收取原告前三个月租金即48000作为按金。合同签订后，被告经营餐饮生意，每月按合同约定交纳租金，交付对象是黄女欢。2019年3月25日开始，被告和黄女欢商量后将每月租金降低至13000元交纳，直到交纳到2020年1月25日。被告因爆发新冠肺炎疫情要求和原告于2020年1月22日解除租赁合同并要求原告退还押金，原告认为被告未能与其进行交接等予以拒绝，双方发生争执。另查明，江门市蓬江区食品安全委员会办公室于2020年2月1日发布《蓬江区餐饮服务业关于做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作的通知》，通知即日起，本行政区域内餐饮服务业一律暂停经营至2月9日24时等内容。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告要求原、被告双方《商铺租赁合同》已于2020年1月22日解除，原告不予认可，经查，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求被告经营的餐饮行业暂停营业，这属于政府强制性要求，被告无法经营的情形属于不可抗力，不属于被告责任，且被告实际已经搬离本案所租赁商铺，因此被告要求原、被告双方商铺租赁合同已于2020年1月22日解除合法合情合理，本院予以支持，原告所提答辩意见理据不足，本院不予采纳。至于被告要求原告退还租赁保证金48000元，本院认为，疫情防控期间被告不能正常营业，并解除租赁合同，原告也因此遭遇租金损失，根据公平原则和不可抗力部分免责规则，双方理应分担由此造成的损失，因此，被告要求原告退还租赁保证金48000元的诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告林启辉与被告陈玉媚于2016年5月4日所签订的本案《商铺租赁合同》于2020年1月22日解除；二、驳回被告陈玉媚的其他反诉请求。本案受理费10018.66元减半收取5009.33元，由原告林启辉负担；反诉费3837.50元，原告林启辉负担1918.75元，被告陈玉媚负担1918.75元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  赵 旸二〇二〇年六月三十日法官助理  伍英霞书 记 员  林海盈