重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初26730号原告：刘春秀，女，1981年2月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：万俊杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码915001140736791304。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫向秋，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：潘越，女，汉族，住重庆市涪陵区。被告：重庆市金科星聚置业有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张剑飞，男，汉族，住河北省张家口市宣化县。委托诉讼代理人：段亚帆，女，汉族，住山西省晋城市城区。被告：杨朝辉，男，1969年11月8日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。第三人：李安强，男，1970年4月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告刘春秀与被告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称：骏御公司）、重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称：金科公司）、杨朝辉，第三人李安强返还原物纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春秀及委托诉讼代理人万俊杰到庭参加诉讼，被告骏御公司委托诉讼代理人巫向秋、潘越，金科公司委托诉讼代理人段亚帆，第三人李安强到庭参加了诉讼，被告杨朝辉经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘春秀向本院提出请求判令：1、被告杨朝辉腾空并交还原告所有的、位于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、××、××号房屋。2、被告杨朝辉、骏御公司、金科公司向原告支付占有房屋期间的使用费，从2019年7月20日起按每月8614.25元计算至房屋实际退还时止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原告刘春秀与被告金科公司签订三份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定房屋为现房，坐落于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、××、××号，三套房屋总面积为344.57平方米，房屋总价1472897元，分期付款。合同签订后刘春秀按照合同约定在2019年7月20日前将最后一笔款项支付给金科公司，2019年9月29日，金科公司为刘春秀办理交房手续，同时将房产证交付原告。另，2018年6月30日，金科公司与骏御公司签订《租赁经营协议》，约定金科公司将位于大学城西路××号附××、××、××号房屋出租给被告骏御公司（实际为原告购买的××、××、××号房屋），租期为4年，从2018年9月15日至2022年9月14日止，同时在合同第八条协议失效中约定：“如将本租赁合同项下租赁物出售，乙方（骏御公司）未购买，本合同终止，双方互不承担违约责任”，原告与金科公司在2018年12月29日签订《商品房买卖合同》，金科公司与骏御公司签订的上述《租赁经营协议》应当在2018年12月29日终止。2018年6月30日，骏御公司与杨朝辉签订《商业运营管理合同》，合同约定骏御公司将位于金科廊桥天都大学城西路11号（二层）附××、××、××、××号房屋租赁给杨朝辉，租期为4年，从2018年9月15日至2022年9月14日止。因骏御公司与金科公司的租赁合同在2018年12月29日解除，因此骏御公司与杨朝辉的《商业运营管理合同》也应当同时解除。依据原告与金科公司签订的金科廊桥水乡《重庆市商品房买卖合同补充协议》第十九条第一款第一项约定：“对已出租的房屋在租赁期内所产生的租金按一下约定执行：在乙方（刘春秀）购买该房屋并付清全部房款前，该房屋出租产生的租金归甲方（金科公司）所有，在乙方购买该房屋并付清全款后，该房屋出租产生的租金武安不归乙方所有。”虽然该房屋不带有租约，但金科公司在合同被解除后未将房屋归还原告，而是继续将房屋租赁给杨朝辉使用，被告应当向原告支付占用期间的房屋使用费（该费用按照当地房屋市场月租金计算至返还房屋时止），并立即腾空交还原告的房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告骏御公司答辩称：1、案涉房屋在出售前，我方与本诉被告金科公司签订了《租赁经营协议》，由我方对本案标的商铺进行运营管理，同日我方又与杨朝辉签订了《商业运营管理合同》，把案涉商铺又转租给杨朝辉经营使用；2、在案涉房屋由金科公司于2018年7月31日出售给李安强后，我方又于当天和2018年8月4日与李安强签订了《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等，约定该案涉房屋由我方无偿使用经营和自行招商运营到2022年12月14日；3、《商铺合作协议》4.2条约定：在本协议约定的乙方（骏御公司）使用期内，若该物业所有权人需发生变更，甲方（即李安强）有义务告知该物业的受让人关于此协议之约定内容并要求其承担本协议约定的甲方义务及责任，受让人未同意承担本协议约定的甲方义务及责任前，甲方不得转让该物业，否则除本协议继续履行外，甲方还应赔偿乙方由此造成的一切损失；甲方转让该物业必须提前通知乙方，同等条件下乙方享有优先购买权。但事实上，我方未收到任何通知，李安强便已将案涉房屋转让给刘春秀。故我方不存在任何违约行为。综上所述，请求贵院依法驳回原告对骏御公司的诉请。被告金科公司答辩称：一、基于租赁经营协议，2018年6月30日，金科公司委托骏御公司对案涉房屋进行商业运营管理。二、基于房屋买卖合同，金科公司将案涉房屋转让给李安强，金科公司已履行相关合同义务。2018年7月31日，金科公司与房屋买受人李安强签订了《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋转让给买受人李安强，后李安强与原告签订买卖协议，将案涉房屋转让给原告并向金科公司提出更名申请，金科公司配合李安强为原告办理了更名手续、交房、产权登记等相关手续，被告金科公司已按合同约定履行完毕相关义务。李安强将案涉房屋转让给原告应将权利义务一并转让。三、案涉房屋的原买受人应按《商铺合作协议》约定履行告知义务并取得受让人同意履行《商铺合作协议》的甲方义务后才能转让案涉房屋，否则应承担由此造成的一切损失。2018年6月30日，被告金科公司与骏御公司签订《租赁经营协议》，委托骏御公司对案涉房屋进行商业运营管理。2018年6月30日，骏御公司与杨朝辉签订《商业运营管理合同》，将案涉商铺交给被告杨朝辉经营使用。此后，案涉房屋的原买受人购买了该房屋，并于2018年7月31日、8月4日与骏御公司签订了《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，委托骏御公司无偿使用、经营案涉房屋并进行整体招租，同时与金科公司签订了《带租约商铺销售告知函》，明确认可案涉房屋在购买时由承租人租赁经营，租赁期限为53个月。另，《商铺合作协议》4.2条明确约定若该物业所有权人需发生变更，甲方有义务告知该物业的受让人关于此协议之约定内容并要求其承担本协议约定的甲方义务及责任，受让人未同意承担本协议约定的甲方义务及责任前，甲方不得转让该物业，否则除本协议继续履行外，甲方还应赔偿乙方由此造成的一切损失。因此，我方认为原买受人应按协议约定履行告知义务，在受让人同意、认可《商铺合作协议》的内容，并愿意履行该协议约定的甲方义务及责任后，原买受人才将案涉房屋转让给受让人，否则原买受人应按协议约定承担由此产生的赔偿责任。四、原告知晓案涉房屋在购买时由被告杨朝辉租赁经营的事实，认可并同意履行《商铺合作协议》中约定的甲方义务及责任。2018年12月，原买受人将案涉房屋转让给原告，此时案涉房屋已租赁给被告杨朝辉使用，原告在购房时已知晓并认可该事实。2019年7月19日，原告就案涉房屋办理了接房手续，该行为表示原告已亲自到现场确认了案涉房屋的现状，对案涉房屋已租赁给杨朝辉的事实表示同意并愿意继续办理接房手续。我司顾问在配合原告及李安强办理更名手续时，已多次告知原告案涉房屋已租赁给杨朝辉且原告需继续履行《商铺合作协议》中约定的甲方义务。我方认为，原告的前述行为已表明了原告认可并同意履行《商铺合作协议》中约定的甲方义务及责任。综上所述，原告提出要求被告方腾空交还案涉房屋，同时支付使用费的诉讼请求违反了合同约定，无事实依据，请求依法驳回。被告杨朝辉未到庭应诉亦未提交答辩意见。本院经审理查明：2018年6月30日，金科公司与骏御公司签订《租赁经营协议》，协议载明金科公司将自己开发的位于重庆市沙坪坝区大学城西路、建筑面积446.12平方米的商铺出租给骏御公司进行商业运营管理，租赁期限为4年，从2018年9月15日至2022年9月14日。该协议第八条约定，如金科公司将合同项下的租赁物出售，骏御公司未购买，则合同终止，双方互不承担违约责任。《租赁经营协议》还对租金标准、租赁经营权限、转租权等进行了约定。同日，骏御公司与杨朝辉签订《商业运营管理合同》，载明骏御公司受房屋产权人委托，对金科廊桥天都商业街进行商业运营管理。骏御公司将廊桥天都商业街的商铺、建筑面积446.12平方米的房屋交付给杨朝辉经营使用，运营管理期限为2018年9月15日至2022年9月14日，进场时间为2018年9月15日。合同约定由杨朝辉按房屋建筑面积向骏御公司支付运营管理费，从2018年9月15日至2021年6月14日为33459元，2021年6月15日至2022年9月14日为167295元。合同还对装修管理、品牌经营、物业服务费等进行了约定。庭审中，原告刘春秀及被告金科公司、骏御公司均称案涉房屋现仍由杨朝辉使用。2018年7月31日，第三人李安强与金科公司签订三份《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、××、××号，建筑面积分别为55.23平方米、173.58平方米、115.76平方米的房屋（即案涉房屋）出售给李安强，三套房屋成交价格分别为291781元、682663元、498453元。房款支付方式为分期付款，分别在合同签订时支付首付款87535元、204799元、149536元，在2018年12月20日前支付第二期87535元、204799元、149536元，在2019年3月20日前支付第三期58357元、136533元、99691元，在2019年7月20日前支付尾款58354元、136532元、99690元。同日，李安强就其购买的上述三套商铺与骏御公司签订《商铺合作协议》，协议载明，为确保该商铺的长期收益，拟将该商铺交由骏御公司无偿使用并形成正式合作关系，由骏御公司进行整体招商运营，骏御公司无偿使用期限为51个月，从2018年9月15日起至2021年12月14日止。为确保骏御公司对商铺的运营和使用，李安强应按照与金科公司签订的《商品房买卖合同》的约定及时接房并交房给骏御公司使用。合同还约定，使用期限内，若物业所有权人发生变更，不影响协议下骏御公司的各项权利。同日，李安强与骏御公司签订《授权信托书》，委托骏御公司向金科公司办理接房事宜、进场装修、收取运营管理费等。2018年7月31日、8月4日，李安强向金科公司出具了三份《商铺现状交付确认书》，告知金科公司自己于2018年7月31日购买了案涉三套商铺，并与骏御公司签订了《商铺合作协议》，由骏御公司在约定期限内对案涉商铺进行使用和经营。2018年7月31日、8月4日，金科公司向李安强发出《带租约商铺销售告知函》，告知李安强购买的案涉三套商铺已由承租人租赁经营，租期为2018年9月15日起至2021年12月14日，李安强在告知函上签字确认。2018年12月4日，刘春秀与李安强签订三份《房屋买卖协议书》，约定由刘春秀向李安强购买案涉的三套商铺，成交价格分别为291781元、682663元、498453元，庭审中，刘春秀称其仅向李安强支付了461725元（该款项系李安强支付给金科公司的三套房屋首付款），李安强支付给金科的房款即转为刘春秀的房款。次日，李安强向金科公司递交《金科股份房屋退换及更名申请》及承诺书，载明因自身原因就案涉三套商铺向金科公司提出更名申请，更名为刘春秀，因更名产生的所有费用由自己负担。同日，刘春秀亦向金科公司出具承诺书，载明自愿接受李安强将案涉三套商铺更名为本人的名字，承诺在解除案涉商铺的网签、备案手续等之后，由刘春秀与金科公司重新签订购房合同，李安强购买案涉商铺已缴纳的购房款等费用自动转为刘春秀购买该商铺的相应费用。2018年12月29日，刘春秀与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、××、××号，建筑面积分别为55.23平方米、173.58平方米、115.76平方米的房屋（即案涉商铺）出售给刘春秀，成交价格及房款支付方式、期限与李安强和金科公司签订的前合同一致。《重庆市商品房买卖合同》的补充协议第十九条对租赁进行了约定，该条1、约定，在签订合同时，如案涉房屋金科公司已经出租给第三方，刘春秀保证在购买后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行，并在刘春秀付清全部房款后，由刘春秀与第三方按原租赁合同约定的内容及条件重新签订租赁合同，金科公司协助刘春秀与第三方重新签订租赁合同，如第三方不同意重新签订租赁合同，则由刘春秀按照金科公司与第三方签订的租赁合同的约定内容继续履行，在刘春秀购买案涉房屋并付清全部房款后，房屋出租产生的租金归刘春秀所有（但原租赁合同约定的免租期或优惠期未到期的，双方均不收取租金）。2019年9月29日，刘春秀分别向金科公司支付了购房款291781元、682663元、498453元。2019年9月4日，重庆市国土资源和房屋管理局制发不动产权证，载明案涉房屋分别坐落于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、建筑面积55.23平方米，重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、建筑面积173.58平方米，重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××、建筑面积115.76平方米，登记权利人均为刘春秀。2019年9月30日，刘春秀在金科公司向其出具的接房手续书上签名确认已于当日在物管处办理完毕接房手续。上述事实，有原、被告双方及第三人李安强的陈述，原告刘春秀举示的《重庆市商品房买卖合同》，收据，发票，不动产权证，《商业运营管理合同》，《租赁经营协议》，被告金科公司提交的《租赁经营协议》，《商铺现状交付确认书》，《带租约商铺销售告知函》，《商铺合作协议》，金科股份房屋退还及更名申请，承诺书，接房手续书，金科公司与李安强和刘春秀分别签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告骏御公司举示的《商铺合作协议》，《授权信托书》，《商业管理信托书》，《商业运营管理合同》，《重庆市商品房买卖合同》，《租赁经营协议》等证据在案证明。这些证据的真实性、关联性与合法性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，当事人刘春秀、李安强、金科公司、骏御公司、杨朝辉之间，就案涉房屋的买卖、使用等订立的合同，并无违反法律法规的强制性规定，应属有效，合同当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。金科公司作为开发商，有权对案涉三套商铺进行管理使用，其在出售之前与骏御公司签订了《租赁经营协议》，将案涉商铺出租给骏御公司进行商业运营管理，且约定骏御公司在租赁经营期限内拥有转租权，骏御公司凭此转租权又与被告杨朝辉签订《商业运营管理合同》，将案涉商铺交付杨朝辉经营使用，据此，杨朝辉对案涉商铺系具有合同依据的有权占有。2018年7月31日，金科公司将案涉商铺对外出售，与李安强签订了《重庆市商品房买卖合同》，并告知李安强案涉商铺存在租约的事实以及租赁期限，李安强亦知晓并认可，李安强据此取得与案涉房屋相关的合同权利和义务。而对于金科公司的该出售行为，骏御公司知晓并表示不购买，故依据金科公司与骏御公司签订的《租赁经营协议》第八条之约定，双方之间的《租赁经营协议》终止。同日，骏御公司与李安强又签订《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，约定李安强将案涉商铺交由骏御公司无偿使用，无偿使用期间为2018年9月15日至2022年9月14日，此行为系李安强行使其从金科公司购买案涉商铺所取得的合同权利和义务。李安强在购买案涉商铺后，未付清全部房款前，于2018年12月29日与原告刘春秀签订房屋买卖协议，约定将案涉商铺转让给刘春秀，方式为李安强和刘春秀共同向金科公司申请房屋更名，由刘春秀与金科公司重新签订商品房买卖合同。从刘春秀与金科公司重新签订的商品房买卖合同内容、刘春秀出具的承诺书等来看，李安强购买案涉商铺的购房款等费用转为刘春秀的购房款及相关费用，刘春秀向金科公司缴纳的剩余房款与李安强按照其购房合同应缴纳的房款一致，且在刘春秀与金科签订的商品房买卖合同中，亦有与李安强的购房合同相同的关于保证在购买案涉房屋后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行的内容，并且，庭审中刘春秀称，在买受案涉商铺时，其曾到房屋现场，知晓房屋已出租、承租人从事教育培训等事宜，因此，应认定为刘春秀取得了李安强对案涉商铺相关的合同权利和义务，各方应当按照《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等的约定继续履行。而《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等约定了相应的无偿使用期限，刘春秀诉请主张的支付房屋占有使用费的期间，处于前述无偿使用期之内。故刘春秀要求杨朝辉搬离案涉房屋，以及要求杨朝辉与金科公司、骏御公司支付占有使用费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘春秀的全部诉讼请求；案件受理费662元，减半收取331元（原告已预交），由原告刘春秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 殷建华二〇二〇年六月二十四日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维