上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21023号原告(反诉被告)：上海名璞木业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路******。法定代表人：王家好，董事长。委托诉讼代理人：郑以君，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新然(系原告上海名璞木业有限公司法定代表人王家好之子)，户籍地安徽省凤阳县西泉镇考东村****。被告(反诉原告)：葛卫良，男，1973年10月6日生，汉族，户籍地户籍地江苏省宜兴市官林镇韶巷村薛家村**。iv>委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。第三人：上海华顺玻璃制品有限公司，住所地上海，住所地上海市宝山区联杨路******厂房>法定代表人：黄计顺。原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司(以下简称名璞公司)与被告(反诉原告)葛卫良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海华顺玻璃制品有限公司(以下简称华顺公司)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)名璞公司的委托诉讼代理人郑以君、王新然，被告(反诉原告)葛卫良的委托诉讼代理人连娜到庭参加诉讼。第三人华顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告(反诉被告)名璞公司向本院提出诉讼请求：1、判令葛卫良支付动迁补偿款3,048,937元(包括924平方米彩钢板房动迁补偿款844,536元、90平方米彩钢板棚动迁补偿款27,000元、1,000米电缆动迁补偿款441,050元、设备迁移费222,511元、物资搬迁费32,000元、停产停业损失136万元、装饰装修补偿款33,840元、构筑物附属设施补偿款78,000元)；2、葛卫良返还押金3万元。事实和理由：2013年3月29日，名璞公司与葛卫良签订《房屋租赁协议》，约定名璞公司向葛卫良承租上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号(原来的285号)厂房2,800平方米和空地的独院用于经营，租期至2017年12月31日。名璞公司支付押金3万元及相应租金后开始承租，并搭建新的彩钢板厂房及棚。租期届满时，租赁厂房面临动拆迁，双方没有续签租赁合同，但名璞公司依然支付租金并使用厂房至今。现涉案厂房所有权人华顺公司已获得了动迁补偿款，华顺公司申报和列入房产评估报告中包含了名璞公司搭建的厂房及营业经营损失等补偿。但华顺公司和葛卫良均拒绝向名璞公司支付相应补偿款，故名璞公司诉请如上。被告(反诉原告)葛卫良反诉并辩称，不同意名璞公司的诉讼请求。双方之间的租赁合同于2017年12月31日到期，因名璞公司生产不符合环保要求，在合同届满前已自行搬离。华顺公司与动迁单位于2019年6月签订动迁协议，名璞公司对此没有任何动迁利益。在租赁房屋之间搭建的彩钢板棚、彩钢板房及电缆都是葛卫良投资建设，与名璞公司无关。即使是名璞公司搭建，根据租赁合同第8条约定，租赁期满，搭建的部位都归葛卫良所有，与名璞公司无关。根据相关司法解释，租期届满后，名璞公司无权要求葛卫良赔偿装饰装修损失。名璞公司一直拖欠租金，押金应当抵扣欠付租金。并反诉要求：1、名璞公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间租金172,500元；2、名璞公司支付逾期付租违约金5万元。原告(反诉被告)名璞公司针对反诉辩称，名璞公司的第一项诉请中所有的投入、设备和建筑都是名璞公司投资建设，应享有动迁利益。合同第8条是在名璞公司没有优先权或者名璞公司退租的情况下，固定添附才属于葛卫良。租金已付至2017年9月底。2017年10月村里进行征收摸底，双方协商如何支付租金，葛卫良让名璞公司继续用到拆迁为止，名璞公司暂时没有支付后续租金，不存在违约。名璞公司于2018年初开始陆续搬离，2018年6月全部清空。因2018年4月开始彻底断水断电，租金应算至2018年3月底。同意按每年107,500元的标准支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金。押金3万元同意抵扣租金。第三人华顺公司未作陈述，未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，名璞公司(乙方、承租方)与葛卫良(甲方、出租方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将联杨路XXX弄XXX号内厂房，2,800平方厂房和空地独院(以下简称系争房屋)租给乙方开公司使用；租期2013年5月1日至2017年12月31日；租赁费用为厂房面积2,800平方米×0.42元/天×365天，总计43万元，大门口空地120平方米不收费，押金3万元在租赁期满后一个月，甲乙双方无问题，甲方应退给乙方；租赁期满，同等条件下，乙方有优先租赁权，租金在原有的价格浮动不得超过5%，乙方如续租，应在协议到期前三个月与甲方协调另订新协议；租赁期满，乙方在甲方有不动产部分应无条件归甲方所有，动产部分属乙方所有，乙方不得拆除不动产；租赁期内，任何一方违约，违约方应向另一方支付违约赔偿金5万元；本合同如遇动迁应按天数计算(甲方应提前三个月通知乙方搬厂)。2019年5月16日，根据宝山区顾村镇人民政府动迁安置办公室的委托，上海房地产估价师事务所有限公司对宝山区联杨路XXX弄XXX号华顺公司的建筑物、室内装饰装修、构筑物及附属设施、机器设备及物资搬迁、绿化苗木、集体建设用地土地使用权取得费等进行估价，并出具估价报告书，载明：价值时点为2018年1月11日(实地查勘之日)，评估价格为87,196,106元。其中评估价格表中显示，葛卫良所涉的估价为22,656,689元，包含停产停业损失费用2,723,088元。针对葛卫良部分另附有房屋评估结果明细表(房屋总建筑面积8,644.43平方米，其中证载建筑面积3,135.18平方米)、装饰装修评估结果明细表、构筑物及附属设施评估结果明细表、机器设备及物资搬迁评估结果明细表。2019年6月5日，上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司(甲方)、华顺公司(乙方)与宝山区顾村镇沈宅村民委员会(丙方)签订《顾村大型居住社区拓展基地集体土地(非居住)房屋征收补偿协议》，约定，甲方受顾村镇人民政府委托实施征收工作，根据顾村大型居住社区拓展基地的建设需要，征用乙方及丙方所使用的集体工业用地18,915平方米，拆除乙方所有的房屋建筑面积28,063.18平方米，其中有证面积12,778.32平方米；甲方对乙方和丙方的房屋征收补偿全部采用货币补偿，征收补偿金额为87,196,106元(详见评估报告)。名璞公司为证明己方主张，另向本院提交了如下证据：1、2017年10月13日上海市宝山区人民政府发布的征收土地方案公告(沪[宝]征地告[2017]第046号)，证明2017年10月开始动迁，系争房屋被纳入征收范围。2、用电协议书、合同，证明名璞公司向案外人借用动力电，并于2018年7月将相关费用支付给实际电表户主，此时名璞公司尚未搬迁。3、电工劳务承包合同，证明名璞公司安装电线花费266,000元。4、2013年5月10日的施工安全协议书，证明名璞公司搭建彩钢棚花费394,350元。5、施工现场照片、名璞公司与村主任陆敏亮的短信聊天记录及建造说明，证明名璞公司将棚改造成房的情况。葛卫良对上述证据发表如下质证意见：证据1、真实性无法确认，征收方案公告与实际征收情况不一致，实际是2018年才开始动迁；证据2、真实性不认可；证据3、真实性不认可，系争房屋建造的时候已有电缆，名璞公司未举证证明安装电缆相关费用的支付情况；证据4、真实性不认可，彩钢棚、彩钢房都是葛卫良搭建的；证据5、真实性不认可，照片不清晰，聊天记录有涂改痕迹、建造说明没有说明人签名盖章。葛卫良为证明己方主张，另向本院提交了如下证据：1、宝山区顾村镇沈宅村民委员会出具的情况说明，载明“华顺公司所有的联杨路XXX弄XXX号房屋是由葛卫良等四人共同出资建造的，自2018年初此地开展征收事宜。在此之前，葛卫良与他人签订的租赁合同已到期，在开展征收工作时，属于葛卫良所有的厂房内并无任何公司进行经营，相关停产停业损失费用是按照面积计算的，有证面积按350元/平方米进行补偿，未见证面积(不含棚)按300元/平方米进行补偿”，证明征收时名璞公司已不在系争房屋经营，动迁与名璞公司无关。2、电力设备安装工程合同，证明系争房屋建造时已经有相应电缆等设备。3、发票、企业登记信息，证明葛卫良是上海野牛电线电缆有限公司的股东，为在系争房屋内搭建阁楼购买了钢梁。4、葛卫良与案外人的租赁协议两份，证明葛卫良将其承租的房屋除了出租给名璞公司，还出租给其他人。名璞公司对上述证据发表如下质证意见：证据1、村委会签章的真实性无异议，内容不认可；证据2、真实性不认可，无法证明是系争房屋内的电路设备安装；证据3、真实性无异议，但无法证明是购买系争房屋的钢材并用于阁楼搭建；证据4、真实性无法确认，联杨路2211弄厂房内确实有这两家公司在经营，也有其他次承租人，但不清楚其他次承租人的具体信息。关于租金及押金支付情况，双方均确认名璞公司支付押金3万元，均同意用于抵扣欠付租金。审理中，名璞公司另行提交：1、2016年3月30日收据，证明2016年1月初之前的租金全部结清。2、手机银行转账凭证7张，证明2016年7月1日之后租金支付情况，其中2016年6月至2017年2月期间支付六笔合计20万元，2017年9月15日支付42,500元，并表示除了该7张手机转账凭证，没有其他证据。葛卫良对收据真实性无异议，表示名璞公司2017年7月1日之后支付了42,500元，此外未再支付，租期届满前，名璞公司尚欠租金172,500元。审理中，名璞公司表示其承租的房屋中部分有产证，部分无产证，但对于有产证的租赁面积不清楚，葛卫良对于系争房屋产权情况未作明确表态，双方均未提交系争房屋的房地产权证及建设工程规划许可证等建设审批手续。审理中，葛卫良确认截止至2019年11月25日已收到补偿款21,907,055元。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽然估价报告中有“证载房屋”“未见证房屋”的表述，但该表述是为了区分不同的补偿标准，无法确认系争房屋为合法建筑，且双方针对系争房屋权属情况的意见模糊不清，亦无证据证明系争房屋有相应的房地产权证或取得过建设工程规划许可证，故双方就系争房屋签订的《房屋租赁协议》应属无效。本案的争议焦点在于名璞公司主张的各项费用是否属于名璞公司在征收补偿中应享有的利益。本院认为，尽管双方之间的房屋租赁合同无效，但系争房屋征收拆迁前确由名璞公司实际占有使用，现葛卫良已领取了拆迁补偿款，作为承租人的名璞公司有权主张相应补偿款。对此，本院就相关补偿项目及金额，阐述如下：一、彩钢板房、彩钢板棚的损失以及电缆损失、装饰装修损失、构筑物附属设施损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于彩钢板房、彩钢板棚的损失，现葛卫良不认可名璞公司搭建了彩钢板房及彩钢板棚，而名璞公司亦未提供切实证据证明其所主张的彩钢板房、彩钢板棚皆由其投入。即使如名璞公司所述，其在2013年承租系争房屋后即进行了搭建，而双方之间的租赁合同期限已于2017年12月31日届满，名璞公司基于其投入所应享有的价值已在上述期间折抵完毕，无权再向葛卫良主张上述费用。故对于名璞公司要求支付彩钢板房、彩钢板棚补偿款的主张，不予支持。关于电缆损失，名璞公司仅提供电工劳务承包合同一份，该份合同并未体现名璞公司所主张的1,000米3*150规格电缆内容，且合同价款266,000元与名璞公司根据估价报告主张的441,050元的金额相差甚远，名璞公司亦未提交电缆项目工程付款凭证等证据予以佐证，故名璞公司主张的电缆损失，缺乏依据，不予支持。关于装饰装修损失、构筑物附属设施损失，名璞公司未提交任何证据加以证明，葛卫良对此亦不予认可。故对于名璞公司该两项损失的诉讼请求，难以支持。二、停产停业损失、物资搬迁费、设备迁移费。名璞公司作为承租人，实际使用系争房屋用于生产经营，故其主张设备及物资搬迁费和停产停业损失补偿，合法有据，本院予以准许。考虑到审理中双方均表示除了名璞公司外，葛卫良将其承租的厂房还出租给其他次承租人。故本院根据公平合理原则，参考估价报告确定的标准，并结合名璞公司的租赁面积及存在其他次承租人等因素，酌情确定葛卫良支付名璞公司停产停业损失、物资搬迁费、设备迁移费合计91万元。关于反诉。合同无效不免除名璞公司向葛卫良支付占有使用费的义务。根据名璞公司提供的收据及付款凭证无法证实其使用费已付至2017年9月底。现葛卫良主张2017年7月1日至2017年12月31日期间的使用费，本院予以准许。考虑到2017年10月发布征收公告，系争房屋面临征收势必影响名璞公司的正常使用，故本院酌情确定上述期间的使用费为161,250元。现葛卫良认可2017年7月1日之后，名璞公司已支付42,500元，本院对此予以确认。审理中，双方一致同意押金3万元抵扣名璞公司欠付费用，予以准许。故名璞公司还应向葛卫良支付占有使用费88,750元。因双方之间的租赁合同无效，葛卫良要求名璞公司支付逾期支付租金的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。第三人华顺公司未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)葛卫良于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司停产停业损失、物资搬迁费损失、设备迁移费损失合计91万元；二、原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)葛卫良2017年7月1日至2017年12月31日期间的占有使用费88,750元；三、驳回原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海名璞木业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,351元、财产保全费5,000元，合计36,351元，由原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司负担25,217元，被告(反诉原告)葛卫良负担11,134元；反诉案件受理费2,318元，由原告(反诉被告)上海名璞木业有限公司负担1,237元，被告(反诉原告)葛卫良负担1,081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇二〇年六月二十八日法官 助理  汤 娜书 记 员  蒋亦涵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。