大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初5733号原告：耿正礼，男，1967年8月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：黄哲，系辽宁法大律师事务所律师。被告：高涛，男，1964年10月7日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，现住辽宁省大连市金州区。原告耿正礼与被告高涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄哲及被告高涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认解除双方签订的《房屋买卖契约书》；2、判决被告返还原告已支付的购房款283392元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：2010年6月14日，原告与被告签订《房屋买卖契约书》，约定原告自愿购买卖方坐落在复州湾镇政府小区网点房1-1-5、1-2-5房屋，建筑面积157.44平方米，房屋总价款为283392元；《房屋买卖契约书》中虽写明卖方为晁岳良，但从洽谈购买房屋到支付房屋价款，原告至始至终并未见过晁岳良，一直都是《房屋买卖契约书》中的担保人高涛在与原告联系洽谈，并签订《房屋买卖契约书》，购房款283392元也是在签订契约书当日支付给被告高涛的。原告购买案涉房屋后，在2018年，案外人陈明申请执行案涉房屋，原告提出执行异议，被驳回后（案号为【2018】辽02**执异147号），遂提起执行异议之诉（案号为：【2018】辽02**民初6793号），通过瓦房店法院审理查明：早在原告购买案涉房屋前，案涉房屋就于2008年3月31日被案外人陈明予以查封，《房屋买卖契约书》中的卖方晁岳良，并不是案涉房屋的真实权利人，案涉房屋仍登记在开发商大连漫谈房屋开发有限公司名下（后更名为大连明祥房屋开发有限公司），目前，案涉房屋已经案外人申请执行，并进入拍卖程序，原告已经无法实际取得该房屋，被告高涛向原告出售的房屋根本无法实际履行，签订合同的目的已经无法实现，故恳请贵院解除已签订的《房屋买卖契约书》，被告高涛作为房屋价款的实际收款方，应予以全额返还购房款。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告诉讼主体有误，原告购买的案涉房屋系大连漫谈房屋开发有限公司开发的楼盘，由于漫谈公司开发的楼盘销售的不是很好，故2006年8月8日漫谈公司授权被告全权代为漫谈公司销售开发的楼盘，2007年1月18日，为了方便已经购房的业主办理房屋产权证，漫谈公司在开发的楼盘张贴公告，联系人及联系电话均系被告。以上证据可以充分的证明原告购买的案涉房屋就是被告代为漫谈公司销售，虽然原告出示的收条的收款联系人系被告，但不能否认被告作为漫谈公司委托代理人的事实。依据《民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，本案有充分的证据可以证明被告就是出售案涉房屋的代理人，故依据法律规定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年3月25日，大连漫谈房屋开发有限公司（2006年12月25日更名为大连明祥房屋开发有限公司）与晁岳良签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价款为346368元，其中173184元为首付款，剩余173184元由银行贷款，漫谈公司为其出具173184元购房发票，2006年3月30日瓦房店市公证处出具公证书，证明漫谈公司将案涉房屋预售给晁岳良。2007年2月17日，被告高涛与晁岳良签订《房屋买卖契约书》，被告高涛以720,000元价格购买包括案涉房屋在内的复州湾政府小区网点房屋6套，具体为：1-1-1/1-2-1；1-1-2/1-2-2；1-1-4/1-2-4；1-1-5/1-2-5；1-1-6/1-2-6；1-1-7/1-2-7。2010年6月14日，原告耿正礼与被告高涛签订《房屋买卖契约书》，约定原告耿正礼购买复州湾镇政府小区网点房1-1-5/1-2-5一套，房屋总价款为283392元，建筑面积为157.44平方米，合同中记载卖方为晁岳良，买方为耿正礼，担保人为高涛。同日，原告耿正礼向被告高涛支付了全部房屋价款283392元，被告高涛为原告耿正礼出具了收条。另查，案涉房屋于2008年3月31日被案外人陈明申请法院保全查封，现已被案外人陈明申请法院执行完毕。本院所确认的上述事实，有大连漫谈房屋开发有限公司与晁岳良签订的《商品房买卖合同》、大连市商品房预收款专用发票、公证书、被告高涛与晁岳良签订的《房屋买卖契约书》、大连市中级人民法院作出的（2016）辽02民终1233号《民事判决书》、原告耿正礼与被告高涛及晁岳良签订的《房屋买卖契约书》、收条、中国农村商业银行股份有限公司普湾新区复州湾支行《取款凭证》和开户申请、瓦房店市人民法院作出的（2018）辽0218民初6793号《民事判决书》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告耿正礼与被告高涛及晁岳良签订的《房屋买卖契约书》，虽约定卖方为晁岳良、买方为耿正礼、担保人为高涛，但结合各方当事人陈述及证据效力分析，与原告耿正礼建立房屋买卖合同关系的相对方实际为被告高涛，理由如下：首先，从案涉房屋签订买卖合同流转过程来看，2006年3月25日，漫谈公司与晁岳良签订《商品房买卖合同》，漫谈公司将案涉房屋出卖给晁岳良，向晁岳良开具购房发票；2007年2月17日，被告高涛与晁岳良签订《房屋买卖契约书》，被告高涛以720,000元价格从晁岳良处购买包括案涉房屋在内的复州湾政府小区网点房6套；2010年6月14日，被告高涛与原告耿正礼及晁岳良签订《房屋买卖契约书》，原告耿正礼购买案涉房屋，购房款的实际收取方为高涛，而非晁岳良。其次，在大连市中级人民法院（2016）辽02民终1233号案件中，被告高涛也以案涉房屋买受人的身份提出案外人执行异议之诉。故原告主张被告高涛为案涉房屋买卖合同的实际出卖方，具有事实根据，本院予以确认。关于被告高涛提出的其是代表漫谈公司卖房，购房款是代表公司收取的，其行为是职务行为的抗辩意见，因漫谈公司已经将购房发票开具给晁岳良，且在2006年8月8日漫谈公司为被告高涛出具《授权委托书》之后，被告高涛又以买受人的身份与晁岳良签订购房合同，购买了案涉房屋此时被告高涛已经是案涉房屋买卖合同的交易相对方，故对被告高涛的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原告耿正礼与被告高涛签订的《房屋买卖契约书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。现案涉房屋已经被案外人陈明通过法院执行程序取得，原告耿正礼与被告高涛间已不能实现房屋买卖的合同目的，原告耿正礼请求解除与被告高涛签订的《房屋买卖契约书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除条件，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告耿正礼已向被告高涛支付购房款283392元，《房屋买卖契约书》解除后，被告高涛应将收取的购房款283392元予以返还原告耿正礼。综上所述，原告耿正礼的诉讼请求具有事实根据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告耿正礼与被告高涛及晁岳良于2010年6月14日签订的《房屋买卖契约书》；二、被告高涛于本判决生效之日起十日内返还原告耿正礼购房款283392元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2775元（原告已预交），由被告高涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  秦绪义二〇二〇年六月十日法官助理于洋书记员唐岩波