安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初491号 原告：周巨兵，男，1972年2月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：李金明，安徽徐秉宸律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人：宋子云，安徽徐秉宸律师事务所实习律师（一般代理）。 被告：都昌俊，男，1970年11月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 原告周巨兵与被告都昌俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周巨兵及其诉讼代理人李金明、被告都昌俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周巨兵向本院提出诉讼请求：一、判决被告切实履行《协议》约定，接受购房尾款25000元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年1月6日，被告将案涉网点以总价105000元的价格转售给原告，双方约定首付款为8万元，余款待房产证、土地使用证办好后，由原告一次性支付给被告，房产证需在五年内办好。原告在扣除被告承诺的1000元优惠后，于2004年2月4日将首付款79000元一次性支付给被告，同时被告向原告出具收条一份并交付该网点给原告，原告入住后，对该网点进行了装修。直至本次征迁前，该网点仍由原告占有使用，但未办理产权初始登记。2019年6月23日，铜陵市郊区人民政府与原告签订《铜陵市国有土地上房屋征收货币化补偿安置协议》。被告得知此事后，便拒绝履行合同不接受购房尾款25000元，并以此为由阻挠原告领取拆迁补偿款。原告认为，双方就案涉网点签订的转售《协议》合法有效，原告按照约定履行了付款义务，被告亦将案涉网点交付原告实际占有使用，双方合同内容已基本履行完毕，原告早已是案涉网点的实际物权人。因约定条件尚未成就，原告暂未支付余款25000元。原告认为，根据双方合同约定待被告为原告办理房产登记后再支付25000元是原告的权利。本案因政府拆迁行为导致房屋产权的初始登记已不可能实现且毫无意义，原告自愿放弃要求被告先为原告办理房产登记的权利，是对权利的放弃，不违反法律的强制性规定，该行为合法有效，可视为原告的付款条件己成就。因此，被告不能拒绝履行受领购房尾款的义务。现案涉网点被征迁，双方关于支付余款的约定可以视为条件成就，原告也表示愿意支付余款。但被告严重违背诚实信用原则，以违反合同约定，拒不接受履行的方式，致原告合法权益无法实现。原告现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告都昌俊辩称：1、原告与被告的房屋买卖合同是事实，但合同的实际履行双方都无法做到，房产证一直无法办理，这是由于历史遗留问题造成，而原告一直坚持拒付剩余房款，造成了本合同事实上无效。2、此售房合同是否合情、合理、合法有待商榷，拆迁前原告一直没有起诉被告，要求办证，也没有主动支付剩余房款。被告多次催讨，原告都以无法办理房产证为由，拒绝支付剩余房款。拆迁文件下发后，明确租赁市场B楼按有房产证处理，拆迁办项目部多次协调，原告仍拒付剩余房款，原告不想支付剩余房款目的非常明确，从而再次造成违约。3、租赁市场B楼拆迁文件下发后，被告及时通知所有住户清理剩余房款，周巨兵不配合拒付剩余房款，其理由为没有办理房产证，而其他住户均付清房屋尾款并签订拆迁协议，拆迁协议经被告、矿山公司确认，无任何纠纷。4、因当时建设租赁市场B楼时，历史原因造成被告无钱支付瓦工毕功好人工费，被告承诺用租赁市场B楼房屋抵人工费，经矿山公司和被告再次确认，41号门面抵给毕功好。5、本协议签订本身具有较大风险，双方均有过错。特别是拆迁文件下发后，政府承认租赁市场B楼按有房产证处理原告仍拒付剩余房款造成合同违约，且造成拆迁工作延迟一年多，此时毕功好向被告提出将41号门面抵20年前租赁市场B楼人工费，被告又有事先承诺，经政府审核确认，产权应为毕功好所有。 经审理查明：2002年1月6日，原告周巨兵与被告都昌俊签订一份房屋买卖协议，约定：1、乙方把租赁市场B楼西头第一间门面房（即41号网点门面）上下两层转售给甲方。2、出售价格为1500元/㎡，建筑面积约为70㎡，合价为10、5万元，乙方优惠一千元。3、甲方首付给乙方8元，余款待房产，土地使用证办好后一次性付给乙方。房产证必须在五年内办好。4、房产证、土地使用证由乙方负责代办，甲方提供手续配合，费用由甲方承担。甲方不承担土地出让金。5、本协议双方签字生效，一式两份，甲、乙各执一份。2004年2月4日，被告收到原告支付的首付款79000元，并交付原告使用该房产，因房产证未能办理，原告尾款25000元未支付。2007年2月1日，原告周巨兵在该房产网点登记铜陵市环宇汽配经营部的营业执照。 另查：铜山二队铜陵租赁市场B楼房屋的实际产权人系原铜陵市郊区矿山公司，2001年12月29日，被告都昌俊与产权人原铜陵市郊区矿山公司签订承包合同，约定由都昌俊承包销售租赁市场B楼房屋，所欠工程款从销售房款中扣除。2018年11月19日，铜陵市郊区人民政府对外发布关于铜山二队铜陵租赁市场区域房屋征收决定公告。2019年9月19日，被告都昌俊确认将案涉房产抵给案外人毕功好冲抵劳务费，毕功好与铜陵市郊区人民政府签订关于案涉房产租赁市场B楼41号门面房的铜陵市国有土地上房屋征收货币化补偿安置协议书。在本案审理过程中，2020年6月23日本院与案外人毕功好本人核实，其明确放弃主张对案涉房产租赁市场B楼41号门面房的实体权利并不愿参加本案诉讼。 上述事实，有协议、收条、身份证件、征收决定公告、承包合同、铜陵市郊区人民法院（2008）郊民二初字第148号和（2013）郊民二初字第00205号民事判决书、房屋征收货币化补偿安置协议书以及当事人陈述等证据在案证实，已经庭审举证、质证和本院审查核实，予以认定。 本院认为：被告都昌俊虽不是案涉房产的实际所有权人，但其与实际产权人签订的承包合同有效，其有权销售案涉房产租赁市场B楼41号门面房。本案原告周巨兵与被告都昌俊之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。因被告都昌俊未按约定办理房产证，虽未能办理房产证有一定客观原因，但是被告未能提供足够证据证明自己尽到通知义务，屋征收决定公告后亦没有足够证据证明被告主动与原告协商协议内容，原告以此原因拒付尾款并不构成违约，被告不得擅自单方解除合同。原告已支付大部分购房款并实际占有使用该房产多年，已实际在履行合同，现因政府征收拆迁，产权办理实际不能，被告无需再办理房产证，原告自愿按照合同约定支付购房尾款继续履行合同，符合法律规定。 由于案外人毕功好明确放弃对案涉房产租赁市场B楼41号门面房的实体权利亦不愿参加诉讼，本院依法不予追加其为本案诉讼当事人。 综上，原被告双方签订的《协议》真实有效，由于协议中条款一直没有全面履行，因此，在政府征收拆迁情况下，房屋产权无需办理，原告要求继续履行协议的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告提供的违约证据缺乏事实依据，不足以证明其主张，故本院对被告的答辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下： 一、原告周巨兵与被告都昌俊于2002年1月6日签订的《协议》真实有效； 二、原告周巨兵自本判决生效之日起五日内支付被告都昌俊购房尾款25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，减半收取212.50元，由被告都昌俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  张涓娟 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陶 頔 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条——当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条——人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加……