贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7419号原告：张世珍，女，侗族，1959年5月10日出生，住凯里市。原告：李本建，男，回族，1959年1月31日出生，住凯里市，系张世珍丈夫。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：姜兵，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：熊彦屹，贵州万木春律师事务所执业律师。原告张世珍、李本建与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：利保公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世珍与李本建，被告利保公司的委托诉讼代理人熊彦屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告利保公司签订的《商品房买卖合同》，退还购房款218863元；二、判令被告支付因购房而在银行按揭贷款产生的利息26493.92元；三、判令被告按合同第十二条（2）约定赔偿2000元；四、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年5月21日购买了被告利保公司出售的商铺时，被告出现了合同欺诈和商业欺诈。原告不知道利保公司是先委托后卖，先租后卖。被告对原告隐瞒了利保公司早在2013年就将其所有的商铺委托给黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称世恒公司）经营的事实。直到2019年7月才看到利保公司与世恒公司所签订的《富丽园大厦商业运营管理合同》，才发现利保公司售房时的合同欺诈和商业欺诈行为。根据合同法54条，依法应撤销该购房合同。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、被告对原告不存在任何合同欺诈或是商业欺诈的行为。首先，2014年5月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了位于富丽园大厦一幢2-67号商品房。同时原告与世恒公司签订了《商铺委托经营管理协议》，将其向被告购买的商铺全权委托给世恒公司经营管理。该协议第8.1条明确约定由世恒公司代为接收房屋。世恒公司接收房屋后已经营多年。被告出售的房屋已经办理了产权的初始登记，具备办理产权转移登记到原告的名下的条件。双方的房屋交易是真实的，不存在欺诈的行为。其次，世恒公司至今尚有3000多万元租金未支付给被告，被告没有与世恒公司串通欺诈原告的行为，被告也是受害者。再次，原告与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》是其自愿的行为。原告在签订的时候是明白的。二、利保公司已履行完《商品房买卖合同》的主要义务。利保公司修建的富丽园商住楼已经于2015年7月16日进行竣工验收，并办理竣工验收备案，具备交房条件。同时，经凯里市准捷房屋测绘有限公司测绘，涉案商铺面积与合同约定面积一致。利保公司为原告办理了商品房预售合同登记备案，利保公司也取得了涉案商铺所有权初始登记，已完全具备为原告办理产权转移登记的条件。被告已经按照《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋。原告购买签订《商品房买卖合同》的目的是取得经验收合格的商品房，原告的目的已经实现。三、本案中不存在撤销合同的事实，假设存在撤销合同的事由，也已过撤销权的行驶期限。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告称其直到2019年7月才知道该商场由世恒公司统一经营的事实，不是事实。原告与世恒公司2014年5月签订《商铺委托经营管理协议时》就已经知道该商场由世恒公司经营管理。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回原告的起诉。经审理查明：被告利保公司于2001年11月12日依法注册登记成立，经营范围为房地产开发、销售、装饰材料销售等。2014年5月21日以原告张世珍、李本建为买受人，被告利保公司为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014004409），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼第1幢2层2-67号商品房，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为10.06㎡，房屋价款为218863元，原告于当月13日向利保公司支付首付款118863元，余款10万元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月27日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气：2015年6月30日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币2000元整。原告于同年5月13日已经向利保公司支付购房首付款118863元，同年9月6日已向银行按揭支付了利保公司尾款10万元。同年5月13日，又以原告张世珍、李本建为甲方，世恒公司为乙方，签订了一份《商铺委托经营管理协议》，该协议主要载明：甲方将购买的位于富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心2层67号商铺，委托世恒公司管理经营，委托经营管理期限为10年，预定开业时间为2014年9月30日前，则返祖时间为2014年9月30日至2024年9月29日止，如因其他原因导致商场开业时间延期，则此委托经营管理期限顺延，最迟时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止。乙方在开业满三年之日起年底前付足甲方其购买商铺合同总价8%租金。委托经营管理期间，乙方有权以自己名义与商户签订租赁协议或者联营协议。乙方负责商户的招商、续租，管理等事宜。甲方应于上述商铺签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，甲方并同意授权乙方在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营及管理，办理房产证所需费用由甲方自行缴纳……。世恒公司在与原告签订《商铺委托经营管理协议》后，亦对涉案商铺进行管理经营并产生收益。2020年5月21日原告以被告存在合同欺诈和商业欺诈为由，向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2014年12月20日世恒公司对富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心所涉案商铺开业经营管理。2015年7月10日，利保公司在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，请广大业主提前到富丽园大厦物业管理办公室办理房屋交付手续。”现利保公司已为涉案商铺办理了产权初始登记。再查明：2018年1月15日，购买了“富丽园”商铺的业主向凯里市公安局控告利保公司、枫火企业、世恒公司合同诈骗。凯里市公安局认为该案件没有犯罪事实，不构成合同诈骗案的要件，属于合同纠纷，于2018年5月31日作出“凯公刑不立字[2018]11号”不予立案通知书。同时查明：2018年6月，原告分别向利保公司邮寄《退房申请》和《关于退还购房款通知》，要求利保公司退涉案商铺以及购房款。利保公司收到该通知后，向本院起诉原告，要求：“1、判决确认张世珍、李本建向利保公司发出《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效。2、本案的诉讼费由张世珍、李本建承担。”本院于2018年12月17日作出（2018）黔2601民初5649号《民事判决书》，判决“驳回原告凯里市利保房地产开发有限责任公司的诉讼请求。”利保公司不服该判决后，上诉至黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）黔26民终443号《民事判决书》，判决：“一、撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5649号《民事判决书》；二、李本建、张世珍分别于2018年6月20日和6月22日向凯里市利保房地产开发有限责任公司发出的《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效。”2018年6月24日，原告向本院起诉被告，要求“一、解除原告与被告利保公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告利保公司退房，退房款218863元；三、判令被告支付违约金10329.72元（房屋总价款218863元×0.0002×236天）；四、判令被告支付原告因购房而在银行按揭贷款产生的利息26493.92元；五、判令被告按合同第十二条（2）约定赔偿2000元；六、由被告承担本案诉讼费用。”本院于2019年9月27日作出（2018）黔2601民初5123号《民事判决书》，判决：“驳回原告张世珍、李本建的诉讼请求。”原告不服该判决后，上诉至黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）黔26民终2658号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”上述事实，有原告的起诉状、被告利保公司的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原告与利保公司签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、对于原告述称被告存在欺诈行为，凯里市公安局已经作出“不予立案通知书”，认定被告不存在合同诈骗的事实，故本院不予采纳原告该意见。至于原告认为被告存在虚假商业宣传的问题。本案原告提起的是撤销合同之诉，其依照的是《中华人民共和国合同法》第五十四条，即一方重大误解或订立合同时显失公平的，以及一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销合同。本案中，原告认为被告存在欺诈行为，导致原告订立合同时产生重大误解，合同显失公平。被告在对外发布的宣传广告单中，确实出现过“特安心、特增值、特赚钱、特正规”等内容，被告的这些行为是否导致原告作出了违背真实意思、错误的判断？原告购买房屋的目的是用于投资，是否具有投资价值才是原告购买房屋时的真实意思。房屋作为贵重商品，买受人在购买房屋时往往会实地观看、反复斟酌，本案中，原被告的签约地点就在“富丽园大厦”项目内，可见原告对涉案房屋的现状是明知的。况且涉案房屋确实位于凯里大十字中心地带，房屋的成交价格并没有明显虚高（合同是按套内面积计价）。也就是说，被告在宣传广告上发布的内容并不足以造成原告误判而产生重大误解。另外，原告在购买涉案房屋时，原告也已经与世恒公司签订了《商铺委托经营管理协议》。综上，被告的行为不足以导致原告作出违背真实意思的错误判断，不足以影响原告合同目的的实现。本院认为本案讼争的《商品房买卖合同》合法有效，且合同已实际履行，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定可撤销合同的法定情形，为此原告对本案讼争的商品房买卖合同不具有撤销权。关于原告要求被告退回购买商铺金额218863元以及支付购商铺款的违约金以及银行贷款产生的利息。结合本案来看，上述费用的退还，系建立在涉案商品房买卖合同撤销的基础上，根据庭审查明来看，在涉案合同不符合撤销条件的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。在本案中原告以商铺内相关设施设备未能按照合同约定设置开通为由，要求退房，并支付赔偿金2000元的问题。虽然商品房买卖合同中明确约定相关设施未安装所产生的违约后果，但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案在原、被告签订合同后，原告有义务对涉案商铺的设施是否全面履行建设负有检查义务，其将涉案商铺交付案外人管理经营后，长达5年之久未对涉案设施问题向被告提出催告或其他形式通知，原告以该理由提出退房，该解除权利已经消灭。同时在本院2019年9月27日（2018）黔2601民初5123号《民事判决书》中对2000元的诉请已经作出处理，原告实质上系通过诉讼来否定原裁判结果，违反了民事诉讼法“一事不再理”原则，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告张世珍、李本建的诉讼请求。案件受理费已减半收取为4147元，由原告张世珍、李本建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年六月十七日法官助理岑美銮书记员杨婷婷