河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0629民初15号 原告：郑树安，男，1941年10月14日出生，汉族，农民，户籍地河北省容城县，现住河北省容城县。 原告：陈秀菊，女，1941年12月15日出生，汉族，农民，户籍地河北省容城县，现住河北省容城县。 二原告委托诉讼代理人：郑颖丽（系原告郑树安、陈秀菊之女），户籍地河北省容城县，住河北省容城县。 被告：郑永军，男，1968年9月8日出生，汉族，农民，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：王雄志、孔志华，北京市北方(保定)律师事务所律师。 原告郑树安、陈秀菊与被告郑永军合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑树安、陈秀菊的委托诉讼代理人郑颖丽，被告郑永军及其委托诉讼代理人王雄志、孔志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑树安、陈秀菊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付租金共计30000元；二、判令被告向原告支付违约金7200元（以30000元为基数，按日1%给付违约金，不超过年利率24%，暂计算至2019年11月1日数额为7200元），并支付违约金至实际给付之日止；三、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，二原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付租金36000元；将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付违约金10800元，以36000元为基数，按日1%计算，计算至2020年5月8日的数额为10800元；两项诉讼请求数额共计46800元。事实与理由：二原告与被告于2017年10月16日签订《共同出租房屋协议书》，约定原、被告将坐落于河北省容城县的房屋院落共同对外出租，房租价格由原被告共同协商决定，被告享有房租的70%，原告享有房租的30%，租户签约当日，被告应将房租的30%打入原告账户，如违约按照租金的1%支付违约金。2017年10月16日，被告将上述房屋出租给河北省地矿局第三水文工程地质大队，并签署了《房屋租赁合同》，租期自2017年11月1日至2019年10月31日，年租金10万元（不含税）。租金支付时间分别为2017年11月1日、2018年11月1日，被告收到租金后未按照《共同出租房屋协议书》将30%租金给付原告。上述《房屋租赁合同》到期后，被告续租房屋，租金上涨至每年120000元，出租期限为2019年10月17日至2022年10月16日。原告按照《共同出租房屋协议书》约定应取得30%份额为36000元，被告拖延至今未给付原告，应承担违约责任。故起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 被告郑永军辩称，二原告的诉请没有事实及法律依据，请法院驳回其诉讼请求。理由如下：一、关于2017年10月16日签订的房屋租赁合同，租赁期限为2017年11月1日至2019年10月31日，租金支付时间分别为2017年11月1日和2018年11月6日，二原告主张享有上述租金30%的份额，被告郑永军已于2017年11月和2018年11月将每年3万元的租金交付二原告，故二原告的此项主张没有事实依据。二、案涉出租房屋系被告及其妻子孙美芹共同建造，系二人共同共有的财产，该房屋院落出租所得价款亦为被告及其妻子共同共有，被告郑永军将涉案房屋出租所得租金30%的份额给付二原告，本质为被告对二原告的赠与行为，即使被告未向二原告交付此款，根据法律规定，在赠与款项交付前，被告有权撤销赠与，亦有权拒绝向二原告交付，二原告无权请求被告向其交付租金。三、在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，被告对原告变更后的请求不认可，续签的房屋租赁合同与二原告无关，原被告之间不存在房屋租赁合同关系，被告不应向原告支付租金。 本院经审理认定事实如下：原告郑树安、陈秀菊系夫妻关系，被告郑永军系二原告之子。2017年10月16日，原被告签订《共同出租房屋协议书》一份，该协议书约定：“原被告共同将位于容城县的房屋及院落对外出租，出租价格由双方协商决定；郑树安、陈秀菊夫妻享有房屋租金30%的份额，郑永军享有房屋租金70%的份额，承租户签约当日，被告将房屋租金的30%打入郑树安、陈秀菊账户中；房屋租金按市场行情涨停，续租或换租户出租价格由郑树安、陈秀菊和郑永军共同协商决定，每年按与租户签约日期给付郑树安、陈秀菊租金，如违约每日按租金的1%收取违约金。”原被告签订共同出租房屋协议书的当日，即2017年10月16日，郑永军与河北省地矿局第三水文工程地质大队签订房屋租赁合同，将涉案房产出租给河北省地矿局第三水文工程地质大队，租期二年，自2017年11月1日起至2019年10月31日止，年租金10万元，每年支付一次。被告郑永军取得上述租金后，于2017年11月1日，以现金方式给付二原告房屋租金3万元，于2018年11月6日，通过银行转账方式给付二原告房屋租金3万元。租期届满前，2019年10月11日，郑永军与河北省地矿局第三水文工程地质大队又重新签订了房屋租赁合同，双方约定租期三年，自2019年10月17日起至2022年10月16日止，年租金12万元，房屋租金按年支付。二原告向被告催要第三年的租金，被告至今未付。 另查明，位于容城县的宅院系原被告家旧宅，用地面积340.5平方米，属集体土地建设用地，集体土地建设用地使用证记载的土地使用者为郑拥军，即本案被告郑永军。涉案房屋出租前，原被告均在涉案房屋处居住，已居住生活多年，原被告曾达成协议，二原告在涉案房屋处享有居住权。 上述事实有原告提交的身份证、户口簿、容城县容城镇北关村民委员会出具的证明、共同出租房屋协议书、房屋租赁合同、照片、银行交易明细、证人张某出具的证明、短信记录、电话录音，被告提交的身份证、户口簿、容发集建（土）字第01-03-198号集体土地建设用地使用证、房屋租赁合同、协议书、证人证言、银行转账记录，本院向容城县住房保障和房产管理局调取的房屋租赁登记备案材料等证据及被告和原被告委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实，经开庭质证，本院审查，应予认定。 本院认为，原告主张原被告就共同居住使用的房屋对外出租达成协议，原告应享有出租房屋所得租金的30%，提交了共同出租房屋协议书、房屋租赁合同及证明相佐证，被告郑永军认可双方就共同对外出租房屋曾达成协议，但否认原告提交的共同出租房屋协议书的签名是其本人所签，曾向法院申请笔迹鉴定，鉴定过程中撤回了鉴定申请，对自己所称的协议又不能提交证据证实，且被告现已按共同出租协议的约定将前两年房屋租金的30%实际给付原告，故本院对原告提交的共同出租房屋协议书的真实性予以采信，该协议书合法有效，双方应按协议约定的内容履行。原被告签订共同出租房屋协议书后，被告郑永军与案外人签订房屋租赁合同，将涉案房屋对外出租，年租金10万元。2017年11月和2018年11月，被告郑永军分别给付原告出租房屋租金的30%，即每次3万元，共计6万元，2017年11月1日至2019年10月31日出租房屋所得的租金，被告已按共同出租房屋协议约定的30%给付原告，此期间的租金给付义务已履行完毕。两年租赁期间届满后，被告继续向外出租房屋，年租金12万元，对所得租金，被告应继续按共同出租房屋协议书的约定向原告履行给付义务，现被告尚未履行，原告要求被告给付涉案房屋出租租金的30%，即36000元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，虽然双方在共同出租房屋协议书中约定每日按租金的1%收取违约金，因该约定过分高于造成的损失，应予以适当调整，违约金可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 被告郑永军关于涉案出租房屋系被告与其妻子的夫妻共同财产，所得租金应为夫妻共同所有，被告郑永军将案涉房屋出租所得租金的30%给付二原告，未取得其妻子同意，其对二原告的赠与行为，在赠与款项交付前，有权撤销赠与的抗辩主张，本院经审查认为，二原告与被告一家系父母子女关系，均系家庭内部成员，涉案房屋所占用的宅基地又是原被告家旧宅，出租前原告及被告一家均在该处居住生活，二原告在此居住生活多年，子女分家时也明确约定原告在此处享有居住权，原被告达成共同出租房屋协议有多方面的原因，亦是对双方权利义务的约定，并非被告单方的赠与行为，该协议书不违反法律规定，亦符合老有所养的公序良俗，具有法律效力。共同出租房屋协议书签订后，涉案房屋现已实际出租两年以上，被告也已按共同出租房屋协议书的约定将租金的30%实际给付原告二年，被告之妻未提出过异议，被告提交的分家协议书和房屋租赁合同，也是只有被告郑永军一人签名，故被告郑永军在共同出租房屋协议书上签字，相对人即本案原告有理由相信被告有代理权，处分行为具有法律效力。故此，对被告郑永军的上述抗辩主张，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郑永军给付原告郑树安、陈秀菊2019年11月至2020年10月的房屋出租租金36000元； 二、被告郑永军给付原告郑树安、陈秀菊逾期付款违约金，以36000元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算； 三、驳回原告郑树安、陈秀菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费970元，减半收取计485元，由被告郑永军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审判员  尚文玲 二〇二〇年六月八日 书记员  王 璇