上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26352号之一原告：上海粤祥资产管理有限公司。法定代表人：顾悦。委托诉讼代理人：姚兟，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海悠可滋文化传播有限公司。法定代表人：陈健。被告：上海氏琦文化发展有限公司。法定代表人：屠枭唯。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海粤祥资产管理有限公司与被告上海悠可滋文化传播有限公司(以下简称悠可滋公司)、上海氏琦文化发展有限公司(以下简称氏琦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，后因无法向被告悠可滋公司直接或邮寄送达诉讼文书，转为普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告上海粤祥资产管理有限公司的委托诉讼代理人王洋及被告氏琦公司的委托诉讼代理人郭振乔到庭参加诉讼，被告悠可滋公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告悠可滋公司签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》及两份《补充协议》于2019年7月10日解除；2.判令被告悠可滋公司立即向原告支付租金802,990元、推广费60,720元；3.判令被告悠可滋公司立即向原告支付补足租金折扣与标准租金的差额770,976元；4.判令被告悠可滋公司立即向原告支付占用费294,133元(按每月192,744.74元的标准，自2019年7月16日起计算至2019年8月31日止)；5.判令被告悠可滋公司立即向原告支付自2018年9月1日起至2019年7月10日止的物业管理费219,249元；6.判令被告悠可滋公司向原告支付租金、物业管理费、推广费的延迟履约违约金27,963.06元；7.判令被告悠可滋公司向原告支付解约违约金115,646.4元；8.判令被告悠可滋公司已支付的履约保证金314,015元，原告不予退还；9.判令被告氏琦公司对上述第2至第8项债务与被告悠可滋公司承担共同清偿责任；10.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年2月21日，原告与被告悠可滋公司签订了《上海之眼风情街商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将位于上海市虹井路120弄上海之眼风情街的7间店铺出租给被告悠可滋公司，用于经营“外星人艺术游乐主题馆”。嗣后，原告与被告悠可滋公司就《租赁合同》签订两份《补充协议》，将店铺位置变更为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号301、302、303、305、306、307、308、309、316、317、318、319的虹桥上海之眼风情街第3层商铺共12间(以下简称涉案商铺)，租赁期限为2017年12月16日至2023年12月15日。上述合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告悠可滋公司，但被告悠可滋公司未按时足额向原告支付租金和推广费。苏州红星品唯物业管理有限公司上海吴虹物业服务分公司(曾用名：苏州工业园区置信物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司，以下简称吴虹物业)是《租赁合同》指定的物业管理费收款方，自2018年8月后，未再收到被告悠可滋公司支付的物业管理费。被告悠可滋无故拖欠上述款项，经多次催告未果。2019年7月9日，鉴于被告悠可滋公司的种种违约行为，原告向被告悠可滋公司发送《解约函》，解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》。合同解除后，被告悠可滋公司仍占用涉案商铺，未返还原告。原告认为，被告悠可滋公司应按《租赁合同》及《补充协议》的约定履行自身义务，及时足额向原告支付租金、推广费，并向吴虹物业支付物业管理费。《租赁合同》解除后，被告悠可滋公司未返还涉案商铺，应当按照约定按标准租金的2倍支付占用费。根据消费者的反馈，涉案商铺由被告氏琦公司实际使用、对外经营，被告氏琦公司应当与被告悠可滋公司共同清偿债务。据此，原告诉至法院。被告悠可滋公司未作答辩亦未向本院提供证据。被告氏琦公司辩称，不同意原告的诉讼请求，其并非《租赁合同》及补充协议的合同相对方，且未占有使用涉案商铺，不应承担共同清偿责任。本院经审理认定事实如下：涉案商铺的产权人系案外人上海新华成城资产管理有限公司，其与原告签订《新华红星国际广场商铺委托经营管理合同》，将涉案商铺委托给原告进行招商、对外出租和经营管理。2017年2月21日，原告(甲方、出租方)与被告悠可滋公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，后签订两份《补充协议》。上述合同的主要内容为：原告将涉案商铺出租给被告悠可滋公司，租赁面积792.08平方米，租赁期限自2017年12月16日至2023年12月15日，自2017年12月16日至2019年9月30日的租金标准为121.67元/平方米/月，即96,372元/月，租金折扣期为2018年1月1日至2019年4月30日，折扣50%，折扣期租金48,186元/月。乙方承诺《补充协议》签订之日起壹年内不退铺，并遵守约定按时缴付合约期内租金及推广费，若乙方未能履行《补充协议》约定的义务的，租金折扣期权益将被甲方收回，乙方在撤场前按标准租金将租金折扣期内租金补齐。首期租金为计租日起至第叁个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。推广费按建筑面积计算，5元/平方米/月，首期推广费为计租起算日起至第叁个月最后一日，除首期推广费外，按照每3个日历月为一个计收档期，乙方应于租赁期限内每一计收档期每月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费。物业管理费标准为26.8元/平方米/月(含税及中央空调能耗)，首期物业管理费为自计租日起至第叁个月最后一日期间的物业管理费，除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每壹个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期的最后一个月20日之前直接向吴虹物业一次性足额支付下一个缴费期物业管理费。履约保证金为314,015元，原则租赁意向单中诚意金325,490元将自动转为履约保证金，多出部分再转为其他应收账款。乙方需在2018年10月20日前根据计租面积缴纳相关费用：(1)2017年12月16日至2018年9月30日，应缴租金484,368元，实缴243,108元，欠费241,260元；(2)2017年12月16日至2018年9月30日，应缴推广费37,723元，实缴13,945元，欠费23,778元；(3)履约保证金欠费430元。合同终止之日起，乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺，逾期未迁出的，乙方应向甲方支付逾期占用费，占用费的标准按租期届满时租金标准的两倍计算。若乙方迟延支付租金、物业管理费等相关费用，经甲方催缴后3日内仍未支付的，则除应负担实际履行责任外，每逾期一日，乙方应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金。因乙方违约导致合同解除的，乙方应向甲方支付相当于合同一年平均租金总额10%的违约金。双方保证合同所列明的各自地址即构成合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址，如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，拒绝签收导致文书不能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告悠可滋公司交付涉案商铺。被告悠可滋公司于2016年11月24日向原告支付租赁意向金108,162元，2017年3月9日支付租赁保证金补足197,796元，2017年3月10日支付租赁保证金补足19,532元，2017年12月12日支付首次租金及推广费245,578元，共计571,068元。原告向被告悠可滋公司开具租金发票243,108元，推广费发票13,945元，剩余314,015元为租赁保证金。2019年7月1日，原告发现涉案商铺停止经营。2019年7月9日，原告向被告悠可滋公司《租赁合同》中载明的联系地址“上海市长宁区茅台路XXX号XXX-XXX号商铺”及《补充协议》中载明的联系地址“上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室”寄送《解约函》，茅台路地址显示“收件人不在指定地址，未妥投”，肇嘉浜路地址显示“他人签收”。2019年8月31日，原告自行收回涉案商铺。另查明，被告氏琦公司的法定代表人屠枭唯于2019年6月25日前担任被告悠可滋公司的法定代表人，被告氏琦公司的唯一股东为被告悠可滋公司。以上事实，由上海市不动产登记簿、《新华红星国际广场商铺委托经营管理合同》、《域名使用批准书》、《上海之眼风情街商铺租赁合同》、《补充协议》两份、《解约函》及邮寄信息、发票、网上银行电子回执、《上海市消防局建设工程消防验收意见书》、微信公众号截图、企业工商信息等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。原告提供的吴虹物业的工商信息与本案无关，本院不予采信；原告提供的被告氏琦公司的收款记录因无法证明付款方、付款原因及与本案的关联，本院亦不予采信。本院认为，原告与被告悠可滋公司签订的《租赁合同》及两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告悠可滋公司未按合同约定支付租金及推广费，构成根本违约，原告主张解除合同，符合法律规定，且具有合同依据，本院予以支持，合同解除的过错在于被告悠可滋公司。原告于2019年7月9日向被告悠可滋公司寄送《解约函》，根据合同约定，以投邮之日起第三日视为已送达，故本院认定《租赁合同》及两份《补充协议》的解除日期为2019年7月11日。对于合同解除后的各项费用负担，本院认定如下：一、租金。自2017年12月16日至2019年7月11日，被告悠可滋公司应向原告支付的租金包括：(1)2017年12月16日至2017年12月31日的租金：96,372元/月×12个月÷365天×16天=50,694元；(2)2018年1月1日至2019年4月30日的折扣期租金：96,372元/月×50%×16个月=770,976元；(3)2019年5月1日至2019年6月30日的标准租金：96,372元/月×2个月=192,744元；(4)2019年7月1日至2019年7月11日的租金：该部分原告主张10天的租金，系其处分自己的权利，于法不悖，本院依据10天计算，96,372元/月×12个月÷365天×10天=31,684元。以上共计1,046,098元，扣除已支付的租金243,108元，被告悠可滋公司还应支付租金802,990元。二、推广费。自2017年12月16日至2019年7月11日，被告悠可滋公司应向原告支付的推广费包括：(1)2017年12月16日至2017年12月31日的推广费：5元/平方米/月×792.08平方米×12个月÷365天×16天=2,083元；(2)2018年1月1日至2019年6月30日的推广费：5元/平方米/月×792.08平方米×18个月=71,287.2元，该部分原告主张71,280元，于法不悖，本院予以支持；(3)2019年7月1日至2019年7月11日的推广费：该部分原告主张10天的推广费，系其处分自己的权利，于法不悖，本院依据10天计算，5元/平方米/月×792.08平方米×12个月÷365天×10天=1,302元。以上共计74,665元，扣除已支付的推广费13,945元，被告悠可滋公司还应支付推广费60,720元。三、折扣租金与标准租金的差额。本案中，被告悠可滋公司未按时支付租金及推广费，原告主张被告按标准租金将折扣期内租金补足，符合合同约定，本院予以支持，被告悠可滋公司应向原告支付折扣租金与标准租金的差额770,976元(96,372元/月×50%×16个月)。四、房屋占有使用费。根据合同约定，被告悠可滋公司应在合同终止之日起5日内向原告交还涉案商铺，被告悠可滋公司未交还，原告于2019年8月31日自行收回涉案商铺，已尽及时止损之义务，故被告悠可滋公司应向原告支付2019年7月17日至2019年8月31日的房屋占有使用费287,795.83元(96,372元/月×2倍×12个月÷365天×15天+96,372元/月×2倍)。五、物业管理费。根据合同约定，物业管理费的收费主体为吴虹物业，本案中，原告未向吴虹物业垫付涉案商铺的物业管理费，故原告主张被告悠可滋公司向其支付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。六、履约保证金。因被告悠可滋公司逾期支付租金及推广费超过30日，原告有权没收履约保证金。七、解约违约金。因被告悠可滋公司未按约支付租金及推广费导致合同解除，原告主张被告悠可滋公司支付相当于合同一年平均租金总额10%的违约金115,646.4元(96,372元/月×12个月×10%)，符合合同约定，本院予以支持。八、迟延履约违约金。本院认为，本案中，原告没收履约保证金、被告悠可滋公司向原告支付解约违约金并补足折扣租金差额已足以弥补原告的损失，故对原告主张的迟延履约违约金，不予支持。关于被告氏琦公司是否应与被告悠可滋公司承担共同清偿责任。原告的依据有两点：第一，一位不清楚联系方式的消费者的投诉与反馈；第二，被告氏琦公司的法定代表人屠枭唯曾向原告支付涉案商铺的意向金、保证金、首期租金和推广费，应当视为同意履行合同，构成债的加入。被告氏琦公司对此辩称：第一，被告氏琦公司在大宁商圈有一个与涉案商铺类似的娱乐场所，关闭后可能有原来大宁的会员到涉案商铺来消费；第二，被告氏琦公司的法定代表人屠枭唯在2019年6月25日前担任被告悠可滋公司的法定代表人，当时代表被告悠可滋公司向原告支付涉案商铺相关费用的行为不能视为代表被告氏琦公司，不构成债的加入。两被告均经营游乐场，但相互独立，被告氏琦公司在大宁做，被告悠可滋公司在涉案商铺做。本院认为，被告氏琦公司的法定代表人屠枭唯在向原告支付涉案商铺意向金及租赁保证金补足时担任被告悠可滋公司的法定代表人，支付行为代表被告悠可滋公司，并且原告开具的发票名称均为被告悠可滋公司，被告氏琦公司不构成债的加入。原告仅依据一位不清楚联系方式的消费者的投诉与反馈即认为被告氏琦公司是涉案商铺的实际使用人，依据不足，本院不予支持。被告悠可滋公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海粤祥资产管理有限公司与被告上海悠可滋文化传播有限公司签订的《上海之眼风情街商铺租赁合同》及两份《补充协议》于2019年7月11日解除；二、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司租金802,990元；三、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司推广费60,720元；四、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司折扣租金与标准租金的差额770,976元；五、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司房屋占有使用费287,795.83元；六、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司解约违约金115,646.4元；七、被告上海悠可滋文化传播有限公司已向原告上海粤祥资产管理有限公司支付的履约保证金314,015元，原告上海粤祥资产管理有限公司不予退还；八、驳回原告上海粤祥资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,729.42元，保全费5,000元，共计32,729.42元，由被告上海悠可滋文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱秋晨审 判 员  张 鑫人民陪审员  曹文进二〇二〇年六月十七日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。