鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民663号原告：鞍山海诺物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山路**。法定代表人：于洋，系该公司总经理。委托代理人：马海燕，系物业经理。委托代理人：王晓杰，系辽宁树家律师事务所律师。被告：胡金野，男，汉族，1977年6月21日出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人：王悦铱，系辽宁钢城正大律师事务所律师。原告鞍山海诺物业服务有限公司与被告胡金野物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人马海燕、王晓杰，被告委托代理人王悦铱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山海诺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费8416.08元及利息，利息暂定1元（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为“海诺首府”小区的物业服务公司与被告签订《物业管理服务合同》，被告为“海诺首府”小区519栋6层54号的业主，房屋建筑面积为102.1平方米，月物业费1.8元/平。原告按照上述《物业管理服务合同》为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业费（电梯费1800元），共计8416.08元。经原告多次催缴被告拒不支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告胡金野答辩称：一、2017年度诉请答辩人支付物业费电梯费已过诉讼时效。前期物业服务合同明确约定物业费的支付时间为每年的九月至十月期间，而原告诉请支付2017年度物业费是在2020年4月，已经超过了诉讼时效。二、原告在2017年7月14日才接手海诺物业，对于在此之前的物业费用，原告无权向答辩人索要。三、原告诉请要求支付2018年度的物业费计算错误，海诺物业在在致海诺首府全体业主公开信中，明确表示对2017年7月至2018年12月的物业费进行减免，高层1.8元/平按照1.2元/平收取。四、原告物业服务质价不符。承诺的健身器材、儿童滑梯至今未安装、小区内路灯不亮、园区内荒草遍地、罗马柱瓷砖脱落未处理、道路地砖破损严重无人修理、地、地下车库漏水严重未进行修理区楼道垃圾不及时清运、管道漏水未及时处理，墙面污浊不堪入目、地、地面车辆随意停放区未实行封闭式管理，人员随意进出。综上，原告起诉要求支付的物业费过高，未按照物业合同约定履行物业服务，恳请法院依法予以减免相应物业费用，以达到公平公正。经审理查明：原告鞍山海诺物业服务有限公司为“海诺首府”小区的物业服务公司，被告胡金野系该小区519栋6层54号的业主，该房屋的建筑面积为102.1平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为高层住宅每平方米1.8元/月，电梯费50元/户/月。甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2017年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、前期物业管理服务合同一份、催费单一份、物业缴费通知。被告提交的证据有：照片十一张、公开信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为“海诺首府”小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为高层每平米1.8元/月、电梯费50元/户/月，被告欠缴物业费时间为2017年1月1日起至2019年12月31日，被告应缴纳物业费为1.8元/月/平×102.1平×36个月=6616.08元，应缴纳电梯费为50元/户/月×36个月=1800元，故本院对原告要求被告缴纳物业费6616.08元、电梯费1800元，合计8416.08元的主张予以支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩解2017年度物业费和电梯费超过诉讼时效一节，本院认为原告出示催款单显示时间为2019年11月10日，物业缴费通知显示时间为2019年11月21日，属于时效中断，诉讼时效时间重新计算，原告向被告追索2017年度物业费和电梯费未超过诉讼时效时间，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩解原告在2017年7月14日才接手海诺物业，对于在此之前的物业费用，原告无权向答辩人索要一节，本院认为原告鞍山海诺物业服务有限公司主体并未发生变更，其有权向《前期物业服务合同》相对方主张权利，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩解原告2018年度的物业费计算错误，原告明确表示对2017年7月至2018年12月的物业费进行减免一节，本院认为原告于2019年11月21日发布的“海诺首府一期物业缴费通知”明确表示在2019年12月26日之后缴纳的不再享受优惠，该通知已在小区内公示，被告至今未缴纳物业费和电梯费，因此被告不再享受优惠政策，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称地下车库漏水一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的地下车库漏水问题，如被告有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张权利。关于被告辩称公共设施维护、绿化管理、卫生保洁、车辆管理等物业服务不到位一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告胡金野于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山海诺物业服务有限公司的自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费6616.08元、电梯费1800元，合计8416.08元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告胡金野承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年六月三十日书记员 高广君