内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0621民初339号原告曹某，公民身份号码6127221967********，退休人员，现住陕西省神木县大柳塔镇神东小区**楼****。委托代理人许展鹏，陕西丰采律师事务所律师。被告鄂尔多斯市中融房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150621699490487E，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗马兰湖高科技生态示范区纬二街景泰苑**会所**。法定代表人刘某，职务董事长。委托代理人胡利文，男，公民身份号码1526291***********，汉族，该公司总经理。原告曹某诉被告鄂尔多斯市中融房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法作出（2019）内0621民初2463号民事判决，原告曹某不服该判决，提出上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2019年12月30日做出（2019）内06民终2080号民事裁定，以原审判决认定事实不清，裁定撤销（2019）内0621民初2463号判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告曹某的委托代理人许展鹏、被告鄂尔多斯市中融房地产开发有限责任公司（以下简称中融房地产公司）的委托代理人胡利文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某向本院提出诉讼请求：1、依法请求解除原告与被告于2012年7月6日签订的《“景泰苑”欧式名邸房屋内部认购协议》；2、依法判令被告返还原告购房款511940元及逾期利息（逾期利息按照同期人民银行存款利率从2012年12月30日起计算，暂计利息168940元），共计680880元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月6日，原告出于居住需求向被告购买了位于达拉特旗景泰苑住宅小区7号楼二单元302室商品房一套，建筑面积为143平方米，双方协商一致后签订了《“景泰苑”欧式名邸房屋内部认购协议》，原告当日即向其交付了房屋全款511940元，被告向原告出具了收据。协议约定被告应当于2012年12月30日前向原告交房，期间原告多次与被告沟通交房事宜，但截至起诉之日被告仍未向原告交房。原告认为，原、被告签订的房屋内部认购协议合法有效，双方应受到合同的约束，但合同约定交房日期截至目前已长达六年之久，且原告多次催告后其仍未履行交房义务，被告已经构成根本违约，原告的合同目的已经无法实现，原告有权请求解除合同，并要求被告返还房款及逾期利息。综上所述，为维护原告的合法权益，请求依法公正判决。原告提供下列证据证明其主张：证据一、《景泰苑欧式名邸房屋内部认购协议》及房屋图纸两份，证明：1、原告以一次性付款形式购买被告出售的现争议房屋；2、双方约定2012年12月30日被告交付房屋的事实；3、原、被告于2012年7月6日签订内部房屋认购协议。被告质证意见：对证据的真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋为顶账房，原告曹某与福海家电城在2012年之前已经形成债权、债务关系，福海家电城欠原告曹某款，我公司将房子划拨给福海家电城，福海家电城将房子顶账给原告曹某，但福海家电城没有和我公司履行财务结算手续，我公司没有收到现金和转账。证据二、收款收据一份，证明在签订协议时原告向被告支付购房款511940元，已经履行合同义务的事实，无论是否系顶账房，并不影响房款交纳的事实，被告应当按合同约定支付原告逾期利息。被告质证意见：对证据的真实性认可，证明的问题不认可，出具收据是为了配合办理网签手续，我公司并没有收到过房款。证据三、达拉特旗人民法院（2019）内0621民初2463号民事判决书、案件受理通知书，证明：1、原告曹某已经于2019年5月29日以诉讼的形式向被告公司履行过催告义务，催告时间距离本次开庭已经一年；2、被告公司在第一次开庭过程中承诺2019年11月底前能够完成交工，但截至目前为止仍未完工。被告质证意见：对证据的真实性认可，该份判决书收到后原告曹某上诉到鄂尔多斯市中级人民法院，现在发回重新审理，原审中的承诺是我们对自己交房的评估，不是与原告曹某达成的协议。被告中融房地产公司辩称，福海家电城的老板与我公司的老板是朋友关系，福海家电城出现债务危机，我公司将资产借给福海家电城，福海家电城欠原告曹某钱款，所以将我公司的房产抵顶给了原告曹某，涉案房屋属于债务抵顶得来，我公司与原告曹某没有债务关系，我公司也没有实际收到过原告曹某的房款，双方抵顶时涉案房产还属于在建工程，我公司也没有承诺何时交房，但当时已经将房产的现状明确告知了原告曹某，原告也认可与第三方的债务问题和房产现状的问题。被告中融房地产公司未提供证据。经审理查明，2012年7月6日，原告曹某（乙方）与被告中融公司（甲方）协商一致签订了《“景泰苑”欧式名邸房屋内部认购协议》，协议内容如下：一、乙方认购房屋的基本情况：乙方自愿认购甲方开发的位于（树林召镇马兰滩景泰苑住宅小区）7号楼二单元302房，建筑面积143平方米。二、计价方式与价款：1、乙方所认购的房屋标准层的单价为3580元/平方米，总房价约为511940元。（伍拾壹万壹仟玖佰肆拾万元整）2、购房契税及公共维修基金在房屋交付使用时由该小区物业管理公司统一代为收取。3、凡属乙方使用房屋的设备、配套设施发生的费用（包括但不限于有线电视开通费、宽带网使用开通费、电话开通费等）由乙方自付，应于主体封顶后一个月内交小区物业管理公司。因乙方拒绝或拖延付费造成不能（按期）使用，由乙方自行承担责任。三、付款方式：买方愿意采取一次性付款，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币，如乙方原因造成的违约责任此定金不予退还。签订正式的房地产商品买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。面积差异处理：如本协议约定面积与产权面积发生差异，最终面积以房管部门实测为准，房款据实结算多退少补。该商品房分摊面积按照国家有关规定计算。四、逾期付款违约责任：1、如乙方不能在协议规定时间内付款，甲方有权解除协议，并对该商品房另行处置，同时甲方有权向乙方按逾期付款总额同期银行存款利率收取违约金。2、甲方取得《商品房预售许可证》时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方应自接到通知之日起七日内带齐相关证件到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，本协议废止。如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》、按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行处理，并有权没收乙方全部定金。如乙方享受优惠后，不能按照协议方式全额付款，将不再享受优惠。五、交付期限：甲方于2012年12月30日前依照国家有关规定交付乙方使用（遭遇不可抗力的原因除外）。如甲方不能按时交付，逾期六十日，甲方按同期银行存款利率和延期天数向乙方支付已付款利息……。甲、乙双方在合同尾部签字并盖有公章。被告中融房地产公司同时向原告曹某出具收款收据一支，载明：曹某一次性付款511940元，该收据盖有景泰苑欧式名邸内部认购章。协议签订后，被告中融房地产公司在2016年取得了涉案房屋的预售许可证。由于受经济下行的影响，被告资金面临紧张，涉案房屋一直没有按期完工。原审中，被告方承诺于2019年11月底前交工。本次庭审中经与被告方核实，涉案房屋仍未完工。本院认为，本案的争议焦点为1.原、被告之间是否存在买卖合同关系？2.如存在买卖合同关系，原告曹某主张的合同解除权应否得到支持？根据庭审查明的事实，案外人福海家电城与原告之间发生债权债务的转移，因债务转移至被告中融房地产公司名下而将涉案房屋抵顶到了原告曹某的名下。原告曹某与被告中融房地产公司虽然签订的是商品房认购协议，但该协议已经具备商品房买卖合同的全部实质要件，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。庭审中被告中融房地产公司明确表示目前涉案房屋尚未安装电梯和室内水电等设备，仍不具备交房条件。据此，由于被告中融房地产公司的违约行为造成其与原告曹某签订的合同目的不能实现，故原告曹某请求解除原、被告于2012年7月6日签订的《“景泰苑”欧式名邸房屋内部认购协议》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方在合同中约定，“甲方于2012年12月30日前依照国家有关规定交付乙方使用（遭遇不可抗力的原因除外）。如甲方不能按时交付，逾期六十日，甲方按同期银行存款利率和延期天数向乙方支付已付款利息……。”故原告曹某请求被告返还购房款511940元及逾期利息，本院予以支持。但利息计算为：按同期人民银行存款利率4.75%，从2013年1月1日起至2019年6月1日，511940元×4.75%×6.5年＝158061元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市中融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起返回原告曹某购房款511940元及逾期利息158061元（按同期人民银行存款利率4.75%从2013年1月1日起至2019年6月1日）；二、驳回原告曹某的其他诉讼请求。案件受理费10609元，由被告鄂尔多斯市中融房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  高白玲审 判 员  薛 芸人民陪审员  刘彦廷二〇二〇年七月八日书 记 员  赵春梅