广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终4682号 上诉人（原审被告）：广西中泰商贸有限公司。法定代表人：高忠鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕有志。 被上诉人（原审原告）：马小兰。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦国鑫，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 上诉人广西中泰商贸有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人吕有志、马小兰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初9720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定进行书面审理。本案现已审理终结。 中泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回业主的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由业主承担。事实与理由:中泰公司没有违约，一审判决按总房价1%支付逾期办理不动产权证违约金违法。一、合同没有约定办理不动产权证登记时间，因被上诉人违章搭建造成验收迟延和被政府暂停办证，责任在被上诉人。1、合同履行期间，国家停止办理房屋所有权证，改为办理不动产权证。2015年3月1日起，实行不动产统一登记制度，将原来的房屋登记与土地登记合二为一。但双方合同只约定了房屋所有权登记时间，没有约定不动产权证登记时间。现办理不动产权证，因增加了土地登记内容，故办理不动产权证的时间比办理房屋产权证时间更长。一审将合同约定办理房屋所有权证的登记时间视为办理不动产权证的登记时间属于对象错误，以此判定中泰公司违约既不合理也没有依据；2、根据南宁市自然资源局的复函，业主违章搭建导致无法办理规划竣工验收以及产权证迟延办理，中泰公司不存在过错，不应承担责任。经过中泰公司艰难沟通，交纳罚款后，2018年3月13日广源国际社区12、13号楼取得现售备案证明，可以办理不动产权登记证，因此迟延办证责任不在中泰公司。3、业主及物业公司阻挠造成配套设施验核迟延，上诉人向一审法院申请调查取证未获准许，请二审法院调查取证，查明事实。二、一审判决中泰公司按总房款的1%支付逾期办证违约金违法。1、涉案合同合法有效，那么该合同第17条约定逾期办证违约金最高不超过总房款的0.01%也应当合法有效。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，调整违约金应当以违约造成的损失作为调整依据。被上诉人既未提出调整违约金请求，也没有提交因违约造成损失的证据，调整违约金没有依据。三、12、13号楼的业主违章搭建影响规划竣工验收和被暂停办理产权登记情形，与其他楼栋明显不同，但一审法院未将之与其他无违章搭建楼栋的判决标准区分，仍全部支持业主诉请，违背公平原则。 吕有志、马小兰未提交书面答辩意见。 吕有志、马小兰向一审法院起诉请求：1.中泰公司向吕有志、马小兰支付逾期办理不动产权证的违约金10000元；2.本案诉讼费用由中泰公司承担。 一审法院认定的事实：2013年6月7日，吕有志、马小兰（买方）与中泰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定吕有志、马小兰向中泰公司购买位于南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区13号楼2单元2605号房，总价款为1009233元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付吕有志、马小兰使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。合同签订后，吕有志、马小兰向中泰公司付清了全部购房款。 另查明：2017年9月14日，南宁市规划管理局作出《审批意见》，同意涉案广源·国际社区12、13号楼取得建设工程规划竣工验收合格证，注：以下住户存在违章情况，建议暂不予办理产权登记手续。涉案房屋在列明的违章房号内。 2017年9月28日，涉案广源·国际社区12、13号楼完成测绘成果备案。2018年3月1日，涉案广源·国际社区通过房地产开发项目配套设施验核。2018年3月13日，涉案广源·国际社区取得商品房现售备案证明。2018年4月2日，因涉案广源·国际社区12号、13号楼存在业主违章搭建情形，中泰公司被南宁市青秀区城市管理综合行政执法局行政处罚24837元，中泰公司已缴纳罚款。 再查明：一审法院向南宁市自然资源局发函询问：中泰公司何时申请办理涉案广源·国际社区12、13号楼竣工验收规划合格证，以及业主违章搭建是否对办理不动产权证造成影响。该局回函答复：“1、中泰公司首次申请办理广源·国际社区12、13号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》的时间为2017年6月28日，我局受理竣工验收案件的办结时限为15个工作日。2、建设单位申请办理竣工验收时，如存在有超建、扩建、改变使用功能、改变外立面、乱搭乱盖、不按规划位置建设等不按图施工现象及未验线等情况均会影响办理竣工验收，如申报楼栋除部分业主自行违法搭盖的情况外，无其他不按图施工现象，且未存在违法搭盖的业主反映强烈情况下，开发商可申请扣除存在违法搭盖现象的住房，先给予无违建的住房办理竣工验收，待违建住房整改完成或南宁市青秀区综合执法大队依法处理后我局便可给予办理竣工验收。广源国际社区12、13号楼均存在部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象。” 一审法院认为，吕有志、马小兰与中泰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，中泰公司应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定的交房时间为2015年8月30日，吕有志、马小兰主张从合同约定的交房之日起算办证时间，符合合同约定，故中泰公司应在2017年8月19日前完成上述办证义务，并将以吕有志、马小兰为产权人的房屋所有权证交给吕有志、马小兰。 关于本案是否存在中泰公司辩称的可据实延期办证的情形。（1）中泰公司辩称未能按约办证是因为政府部门改变了产权登记制度所致，属于情势变更。南宁市从2016年7月4日起正式实施不动产统一登记业务。对此，一审法院认为，对于上述新规对办证流程的具体影响程度及影响时间，中泰公司在本案中均未提供证据予以证实。且中泰公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。中泰公司在与吕有志、马小兰签订合同时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故一审法院对中泰公司以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。（2）中泰公司辩称业主及物业公司的阻挠造成配套设施验核迟延，但中泰公司未能提供证据证实存在业主及物业公司阻挠的情形，以及该情形对其配套设施验核的具体影响程度及时间，故对中泰公司的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。（3）中泰公司辩称部分业主的违章装修行为导致其规划竣工验收延后，中泰公司对办证延迟没有过错。对于违章装修对规划竣工的影响问题，中泰公司于2017年6月28日首次申请办理规划竣工验收，根据自然资源局受理竣工验收案件的办结时限，至迟应于2017年7月19日取得规划竣工验收合格，但中泰公司实际于2017年9月14日取得规划竣工验收合格，而涉案广源·国际社区12、13号楼存在有部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象，对规划竣工验收造成了影响，对中泰公司的该项抗辩意见，一审法院予以采纳作为酌情调整违约金的依据。 综上，中泰公司未能在合同约定的期限内完成办证义务并将房屋所有权证交付吕有志、马小兰，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十七条的约定，中泰公司逾期办证的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。现吕有志、马小兰要求调整违约金为10000元，一审法院综合考虑吕有志、马小兰未能举证证明其损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及中泰公司自身原因导致逾期办证等诸多因素，酌情调整本案的违约金总额为10000元。 对于中泰公司提出的吕有志、马小兰主张的起诉日前二年内的逾期办证违约金超过了诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”、“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，吕有志、马小兰于2019年6月14日起诉，则应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。中泰公司应于2017年8月19日前完成办证义务，则应从该期限届满之次日开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。因此，吕有志、马小兰于2019年6月14日向一审法院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。故中泰公司的该项抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：中泰公司应向吕有志、马小兰支付逾期办证违约金10000元。案件受理费50元，由中泰公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 一审认定事实属实，有证据予以佐证，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，中泰公司在一审笔录中陈述造成涉案小区配套设备验核迟延的原因是小区新旧物业交接有纠纷，中泰公司于2017年9月14日申请物业用房等配套设施验核，但2017年11月新的物业公司入驻小区后，不让房管部门人员入场查看配套设施，导致验核时间迟延至2018年3月1日才完成。中泰公司上诉称在一审中其向一审法院申请对业主及物业公司阻挠造成配套设施验核迟延进行调查取证，但经本院核实一审案卷，中泰公司在一审中并未就此申请一审法院调查取证。 本院认为，中泰公司与业主签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方真实自愿的意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于中泰公司是否存在逾期办理不动产权证的违约行为。中泰公司已将房屋交付业主使用，按合同约定，中泰公司应交付房屋后的720日内完成房屋所有权证的办证义务，但中泰公司超过合同约定期限仍未完成上述办证义务，已构成违约。中泰公司上诉称因实行不动产权证统一登记制度，将原来的房屋登记与土地登记合二为一，办理不动产权证的时间比办理房屋所有权证更长，两者不能等同，故中泰公司不存在违约。对此，虽然不动产权登记制度有所变更，但并未明显加重中泰公司办理涉案不动产权证的责任，而且双方签订的《南宁市商品房买卖合同》对办证的期限约定为房屋交付后720日内，已经考虑了办证过程中出现新情况需要解决所占用的合理时间，中泰公司超过合同约定的办证期限仍未办完，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。中泰公司该上诉主张不成立，本院不予采纳。中泰公司上诉称是由于业主违章搭建导致无法办理规划竣工验收，造成产权证迟延，中泰公司不应承担责任。本院认为，虽然业主存在违章搭建情形，对规划竣工验收造成了影响，延缓了办理不动产权证的进度，但中泰公司未按合同约定及时推进办理不动产权证的进度，也是导致办理不动产权证逾期的原因，故中泰公司该上诉主张不成立，本院不予采纳。中泰公司上诉还提出业主及物业公司阻挠造成配套设施核验迟延，向一审法院申请调查取证未获准许，请二审法院调查取证以查明事实。对此，从中泰公司在一审中陈述来看，其于2017年9月14日申请涉案小区配套设施验核，此时已超过办理不动产权证的期限，而且中泰公司称配套设施验核迟延是小区新的物业公司造成，但物业公司并非本案当事人，物业公司是否存在阻挠验核与本案没有关联性，中泰公司也未能举证证明存在业主阻扰配套设施验核的情况，亦未向一审法院申请调查，因此，对于中泰公司该主张本院不予采纳。 关于涉案违约金如何确定的问题。涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定：中泰公司逾期办证的，每逾期一日，应按日向业主支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。由于双方对该条款理解不同，又无法重新协商达成共识。现业主诉请要求中泰公司按照总房款百分之一计算违约金，包含了请求调整违约金的主张。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一审综合考虑业主未能举证证明其损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及中泰公司自身原因导致逾期办证等诸多因素，支持业主的诉请，并无不当，本院予以维持。中泰公司上诉称合同有效则不能调整约定的违约金，但该主张没有法律依据，本院不予采纳。中泰公司上诉还主张12、13号楼业主违章搭建影响规划竣工验收和被暂停办理产权登记，与其他楼栋明显不同，应予以区分。本院认为，虽然12、13号楼业主存在违章搭建情形，但中泰公司对因自身原因导致逾期办理不动产权证的，也应承担相应的违约责任,一审法院在综合考虑本案中造成办理不动产权证逾期等诸多因素的基础上，酌情确定相应的违约金，裁判结果合法合理，本院予以维持。 综上所述，中泰公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由广西中泰商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  农虹菲 审 判 员  包林辉 二〇二〇年六月十九日 法官助理  黎平阳 书 记 员  樊洢含 书 记 员  蔡 璐