上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13056号原告(反诉被告)：庞友明，男，1965年10月25日出生，汉族，住上海市闵行区浦江镇浦江村****。委托诉讼代理人：马涛，上海市锦港律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴年华，女，1953年11月27日出生，汉族，户籍地江西省新余市分宜县分宜镇府前路********，现住上海市闵行区永平南路******。委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。原告庞友明诉被告吴年华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理。审理中，吴年华依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)庞友明的委托诉讼代理人马涛，被告(反诉原告)吴年华及其委托诉讼代理人王金法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞友明向本院提出诉讼请求：1、庞友明、吴年华签订的《上海市房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》于2020年1月1日解除；2、吴年华搬离上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；3、吴年华按照月租金人民币(币种下同)1,800元的标准向庞友明支付自2010年12月6日起至实际交付涉案房屋之日止的房屋占有使用费；4、吴年华以31万元为基数、按日万分之五的标准支付自2019年12月9日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金4,592.50元。事实与理由：2010年12月6日，庞友明经案外人上海远昊房地产经纪事务所鹤庆路店居间与吴年华就涉案房屋买卖事宜签订《上海市房地产居间合同》，约定庞友明将涉案房屋出售给吴年华，因房屋为旧房改造安置房，据现行国家政策需要交房后三年才可上市交易，吴年华接受先支付部分房款待可产权交易时再交易；购房款分四次支付，其中第一次应于2010年12月3日支付定金2万元，第二次于2010年12月6日之前支付8万元，第三次于2011年5月30日前支付56万元(备注：本笔款项等甲方即庞友明房产证办出之后二个月内支付，具体日期与出产证日期相统一)，第四次于双方办理产权交易时支付尾款16.50万元。合同签订后，庞友明于2010年12月6日将涉案房屋交付给吴年华使用至今。吴年华截至起诉之前共计支付购房款35万元。2019年10月9日，庞友明取得涉案房屋的房产证。2019年10月26日，在居间公司的代理下，办理了房屋买卖的网签，即《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同约定买卖双方应于2019年12月20日前办理房地产转让过户手续。嗣后，庞友明多次联系吴年华，要求吴年华按约补齐第三次房款并配合办理房屋过户手续。但吴年华均表示拒绝，不予配合。2019年11月22日，庞友明委托律师向吴年华发《律师函》催促吴年华按约履行付款和过户义务。但吴年华仍不予理会。据此，庞友明认为，吴年华拒不履行支付房款、配合过户的行为，系其以行动表示不再履行合同。故庞友明为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告吴年华辩称，不同意庞友明的全部诉请。1、庞友明要求解除合同并无依据。双方签订完居间合同后，庞友明曾多次向法院提起诉讼要求解除合同。故庞友明违约在先。对于网签的上海市房地产买卖合同，双方并未签字，不是真实意思表示，合同未成立，故不存在解除。2、庞友明要求搬离及支付占有使用费的诉请亦无依据。吴年华基于买卖关系合法取得涉案房屋。3、违约金也无依据。庞友明从未联系过吴年华，也未向吴年华出具过涉案房屋的房地产权证，对于后续交易双方也未沟通。4、2019年10月15日，中介电联吴年华告知庞友明的小产证已出来可办理后续交易。吴年华询问中介有无见过产证并要求中介确定是否有产证。过了几天，中介又电联吴年华告知庞友明的小产证确实已经办出。吴年华遂要求中介与吴年华的律师王金法联系。中介遂微信联系王金法，但未将小产证给王金法看，反而要求加价8-10万元。考虑到庞友明此前多次诉讼，吴年华已经花费一些成本费用，故不想加价。后吴年华收到庞友明委托律师寄送的律师函，但律师函中未附小产证复印件。吴年华实际已超过合同约定多支付了房款。鉴于庞友明有加价的行为，故吴年华在2019年年底已向法院起诉，但未给予立案。吴年华同时向本院提出反诉请求：庞友明将涉案房屋的产权过户至吴年华名下，相关税费按合同约定负担。就吴年华提出的反诉请求，庞友明辩称，不同意反诉请求，如本诉所述，是吴年华不履行其义务，庞友明已发送律师函要求解除合同。经审理查明，2010年11月2日，庞友明与案外人闵行区江川路街道旧住房成套改造工作领导小组签订《江川路街道沪闵路沿线旧住房成套改造协议书》，约定庞友明同意按抽户异地安置方式进行成套改造；庞友明抽户安置到永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋。2010年12月3日，吴年华为购买涉案房屋向庞友明支付定金2万元。2010年12月6日，吴年华(委托人乙、买入)、庞友明(委托人甲、出售)及案外人上海远昊房地产经纪事务所鹤庆店(居间方)签订《房地产居间合同》，约定三方就居间方接受委托人甲、乙的委托，促使委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同；委托人甲的房地产坐落于上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室。该合同补充条款约定，一、委托人甲的房屋建筑面积为59.31平方米(以最终产权证上面积为准)，双方协商房屋总价款为82.50万元。因房屋为旧房改造安置房，据现行国家政策需交房后三年才可上市交易，乙方接受先支付部分房款待可产权交易时再交易，期间不管该房屋的房价上涨或下跌双方都以82.50万元的价格交易。二、付款方式分四次支付，第一次2010年12月3日乙方支付定金2万元，第二次2010年12月6日之前乙方支付购房款8万元，第三次2011年5月30日前乙方支付56万元(备注：本笔款项等甲方房产证办出之后二个月内支付，具体日期与出产证日期相统一)，第四次双方办理产权交易时乙方支付购房款16.50万元。五、违约责任，由于甲方原因导致合同无法履行的，甲方应支付已收取定金双倍的违约金，反之由于乙方原因导致合同无法履行的，乙方已支付的定金不返还。(符合下列情况之一的属免责，1、遇不可抗因素。2、未获闵行区房产交易中心审核同意。3、因法律、法规、政策致使本协议无法履行)，违约方支付中介方房屋总价款2%的佣金。六、甲乙双方进交易中心过户所产生的甲方个人所得税(房屋总价款的1%，若超出1%的部分由甲方承担)及交易手续费由乙方承担，若产生其他税费由各自承担。中介费由乙方支付。签署合同签订当日，吴年华向庞友明支付购房款8万元。庞友明向吴年华交付了涉案房屋。2010年12月30日，庞友明(甲方)与吴年华(乙方)签订《补充协议二》，约定由于甲方原因导致合同无法履行的，甲方应支付房屋成交总价的双倍的违约金，反之由于乙方原因导致合同无法履行的，乙方应支付房屋成交总价的双倍的违约金。2011年7月6日，吴年华又向庞友明支付购房款20万元。2013年1月25日，吴年华向庞友明支付购房款5万元。2013年8、9月，庞友明两次函告吴年华要求吴年华给付剩余购房款，否则涉案居间合同可撤销或其可收回房屋。吴年华收函后均表示不同意。2014年，庞友明与吴年华发生多次诉讼。当年7月初，庞友明以涉案房屋无法办理产证、吴年华系限购对象等事由以吴年华为被告诉至本院【案号(2014)闵民五(民)初字第1463号】，要求解除双方之间签订的居间合同并要求吴年华返还房屋、支付租金。后该案以庞友明撤诉结案。当月末，庞友明的妻子庞永红以庞友明未经其同意擅自出售涉案房屋、吴年华系限购对象等事由以吴年华、庞友明为被告诉至本院【案号(2014)闵民五(民)初字第1747号】，要求确认涉案居间合同无效并要求收回房屋、支付租金。后该案以庞永红经本院传唤未到庭、按撤诉处理结案。同年9月，吴年华以庞友明、庞永红为被告诉至本院【(2014)闵民五(民)初字第2016号】，要求庞友明、庞永红办理房地产权证并协助将涉案房屋登记至吴年华名下。后该案以吴年华撤诉结案。同年10月，庞友明再次以涉案房屋无法办理产证、吴年华系限购对象等事由以吴年华为被告诉至本院【案号(2014)闵民五(民)初字第2309号】，要求解除双方之间签订的居间合同并要求吴年华返还房屋、支付租金。审理中，吴年华提起反诉要求退还房款、赔偿差价损失、装修损失。后该案以双方当事人均撤诉而结案。2019年10月9日，庞友明取得涉案房屋的不动产权证。后庞友明联系中介人员告知产证已取得并表示房价已上涨、吴年华能否加价。中介人员遂联系吴年华告知庞友明的产证已取得并询问吴年华是否能加价8-10万元。吴年华表示不同意。2019年11月22日，庞友明委托律师向吴年华邮寄《律师函》，表示庞友明已于2019年10月9日取得涉案房屋的房产证。2019年10月26日在中介的代理下，办理了房屋买卖的网签，该合同约定甲乙双方应于2019年12月20日前办理房地产转让过户手续。后庞友明多次联系吴年华要求吴年华按约补齐第三次房款并配合办理过户手续，均遭吴年华拒绝。故特发函要求：一、吴年华应于2019年12月9日前向庞友明补齐第三次购房款差额31万元；二、吴年华应于2019年12月20日前配合办理过户手续；三、吴年华应于2019年12月20日支付尾款16万元。否则吴年华将构成违约，庞友明有权采用一切法律手段，追究吴年华的违约责任。该律师函于2019年11月29日送达吴年华。后庞友明以讼称事由诉至法院，本院于2020年4月16日向吴年华送达本案起诉状副本。另查明，2011年1月31日，上海市人民政府办公厅颁布《关于本市贯彻的实施意见》【沪府办发(2011)6号】，对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴款证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停户籍居民家庭，，违反规定购房的，不予办理房地产登记。2013年，《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市【2013】11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》规定“从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。再查明，吴年华系外地户籍退休人员，无法户籍退休人员，涉案房屋的过户手续。以上事实，由庞友明提供的《上海市房地产居间合同》、补充条款、补充协议二、不动产权证、购房款收据、《律师函》及寄送凭证，吴年华提供的《江川路街道沪闵路沿线旧住房成套改造协议书》、2013年庞友明的函件、2014年庞友明提起诉讼的诉状及庭审笔录等证据以及当事人陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，庞友明还向本院提交以下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同记载庞友明(卖售人、甲方)、吴年华(买受人、乙方)，甲乙双方通过上海远昊房地产经纪事务所鹤庆店居间介绍，由乙方受让甲方的涉案房屋；房地产转让价款82.50万元；甲乙双方确认在2019年12月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金，合同继续履行；该合同补充条款(一)记载付款方式及补充条款以2010年签的居间协议为准。该合同尾页签署栏甲乙双方均未签字。旨在证明2019年10月26日，双方委托中介签订网签备案合同。就该份证据材料，经质证，吴年华认为双方均未签字，非双方真实意思表示，该合同并未成立。本院认为，涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就涉案房屋买卖事宜所约定的内容系庞友明、吴年华之真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。双方本应按约履行。然在合同履行的过程中，因限购政策的出台，使得吴年华不符合本市购房条件，无法办理涉案房屋的过户手续，涉案房屋的买卖实际已无法履行。现庞友明要求解除涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就涉案房屋买卖事宜所约定的内容，符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，鉴于庞友明系通过本案起诉的方式表达合同解除之意思表示，而本院系于2020年4月16日向吴年华送达本案起诉状副本，故本院确认涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就涉案房屋买卖事宜所约定的权利义务内容于2020年4月16日解除。至于《上海市房地产买卖合同》，本身该合同无任何一方签字，庞友明也未提供相应证据证明买卖双方委托中介签订该份合同，难以看出该份合同系吴年华的真实意思表示，因此本院认为该份合同并未成立，故不存在解除的情况。鉴于此，吴年华反诉要求过户之诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故庞友明主张的要求吴年华搬离上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋之诉请，本院予以支持。就庞友明主张的要求吴年华支付占有使用费之诉请，本院认为，吴年华占有使用涉案房屋系基于涉案居间合同的约定及庞友明的主动交付，系合法占有。虽然2014年期间，庞友明曾以诉讼行使提出要求解除合同、要求吴年华搬离涉案房屋并支付租金等诉请，但最终案件均已当事人撤诉结案。且在该些诉讼结束之后直至本案起诉前，庞友明也未曾再要求解除合同、要求吴年华搬离涉案房屋并支付租金，故对于庞友明主张的占用期间的损失，本院不予支持。当然，若吴年华未能于本案生效判决确定的搬离日搬离涉案房屋，庞友明可另案就吴年华逾期搬离涉案房屋给庞友明造成的占用期间的损失进行主张。就庞友明主张的要求吴年华给付逾期付款违约金之诉请，本院认为，本身涉案房屋买卖已实际无法履行，吴年华也无必要支付合同约定之购房款，故吴年华收函后未支付购房款的行为并不能视为吴年华违约，故对该项诉请，本院亦不予支持。鉴于吴年华于庭审时表示对合同解除后的后果处理问题无需在本案中予以处理、将另案诉讼，故对吴年华给付的购房款退还等问题，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴年华、原告(反诉被告)庞友明及案外人上海远昊房地产经纪事务所鹤庆店签订的《房地产居间合同》中有关吴年华与庞友明就上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜所约定的权利义务关系的内容于2020年4月16日解除；二、被告(反诉原告)吴年华于本判决生效之日起两个月内搬离上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、驳回原告(反诉被告)庞友明的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)吴年华的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,155.94元，由原告(反诉被告)庞友明负担。反诉案件受理费6,025元，由被告(反诉原告)吴年华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年六月二十三日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。