福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1108号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：梁斌，男，1984年6月15日出生，汉族，住福建省将乐县。 被上诉人（原审原告）：傅美金，女，1983年2月11出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人傅美金、梁斌房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人傅美金、梁斌的委托诉讼代理人彭晓辉等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傅美金、梁斌全部诉讼请求，一、二审案件受理费由傅美金、梁斌承担。事实和理由：1.碧桂园公司于合同约定交房日前通知傅美金、梁斌收房，傅美金、梁斌于2017年10月13日接收房产，应视为自愿将交房时间延期至2017年10月13日，傅美金、梁斌以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，碧桂园公司就不应再承担实际交房后逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，傅美金、梁斌也未能提供因逾期交房行为给其造成损失，要求碧桂园公司承担责任，显失公平。3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；4.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 傅美金、梁斌辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能在2017年9月30日前将符合交付条件的房屋交付使用，也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致不能在交房后90日内取得房屋权属证书。应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 傅美金、梁斌向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金7750元，（违约金从2018年1月12日起计至实际办理好涉案房产权属登记初始登记证明书并通知办理商品房权属登记止，暂计至2018年6月15日，共155天，每日按50元计）；2.碧桂园公司支付逾期交付商品房违约金2384.12元，（按已支付房价611312元为基数，每日0.03%，从2017年10月1日暂计至2017年10月13日止）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月31日，傅美金、梁斌与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：傅美金、梁斌向碧桂园公司购买三明市碧桂园8号224幢403号商品房，碧桂园公司应当在2017年9月30日前向傅美金、梁斌交付商品房。碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。碧桂园公司还应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付傅美金、梁斌。如因碧桂园公司原因，傅美金、梁斌不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，傅美金、梁斌不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日50元向傅美金、梁斌支付违约金。商品房合同签订后，傅美金、梁斌支付了全部房款。碧桂园公司于2017年10月13日向傅美金、梁斌交付商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件,2018年6月15日通知傅美金、梁斌办理产权利登记手续。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年9月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任，碧桂园公司于2017年10月13日向傅美金、梁斌交付商品房，案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，显然碧桂园所交付的商品房未满足合同约定的交付条件不符合前述约定，已构成违约，故傅美金、梁斌要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于傅美金、梁斌已于2017年10月13日实际接收了案商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房所在楼栋取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向傅美金、梁斌支付违约金,即按已付房款611312元为基数，按每日万分之三，自2017年10月1日计算至实际交付房屋的前一日（2017年11月5日），共计5282元。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记违约责任。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。傅美金、梁斌与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致傅美金、梁斌未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日50元向傅美金、梁斌支付违约金。碧桂园虽于2017年10月21日向谢逢强交付案涉商品房，但因所交付的商品房不符合合同约定的交付条件，案涉商品房直至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案证明文件日期的次日（即2017年11月7日）起的第91日（即2018年2月5日）起计算至碧桂园公司通知傅美金、梁斌办理产权登记手续的前一日（2018年6月14日），共计130天，合计6500元。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，傅美金、梁斌要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给傅美金、梁斌逾期交房违约金5282元（该违约金应以已付房款611312元为基数，按每日万分之三，自2017年10月1日计算至实际交付房屋的前一日2017年11月5日，打八折共计5282元。）二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给傅美金、梁斌逾期办理商品房权属登记违约金6500元(该违约金按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年6月14日，共计130天)；三、驳回傅美金、梁斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，因适用简易程序减半收取27元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年9月30日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年6月15日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司虽于2017年10月13日向傅美金、梁斌交付了案涉房产，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故应至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完涉案房产的交付义务。逾期交房违约违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之次日2017年10月1日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日2017年11月5日止。鉴于傅美金、梁斌已实际接收房屋，并结合本案实际情况、根据公平原则，一审判决酌情确定碧桂园承担80%的逾期交房违约责任，并无不当。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，傅美金、梁斌不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向曾丽彬支付人民币50元的逾期办证违约金。且本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给傅美金、梁斌时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，逾期办证违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。因碧桂园公司至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案证明文件的次日起的第91日即2018年2月5日起计算至碧桂园公司通知傅美金、梁斌办理产权登记手续的前一日即2018年6月14日。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。