内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1505号上诉人（原审被告）：贾月英，女，1958年8月27日出生。委托诉讼代理人：赵连红。（系贾月英丈夫）被上诉人（原审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。法定代表人：李燕杰。委托诉讼代理人：班彦龙。上诉人贾月英因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾月英的上诉请求：撤销一审判决，改判贾月英不交纳物业服务费。其上诉的事实和理由为：一审法院认定贾月英与维众物业之间存在合同关系错误，引用法律错误。一、百灵庙镇作为乡镇地区，所有小区一直没有业主委员会，居委会是知道此情况的。维众物业进驻小区时没有事先告知和公示，用欺骗的手段让小区业主签字。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条所规定的因客观情况未能选举产生业主委员会的情况是不存在的，是居委会擅自替贾月英做主签订了合同，其不能代表贾月英，双方当事人之间不存在合同关系。二、贾月英不认可一审判决认定的物业费、诉讼费的数额和计算标准。维众物业进驻小区后，承诺过服务到位，贾月英本着有物业进驻是好事的想法，默认了维众物业提供服务。但维众物业根本达不到其承诺的服务标准，一审法院也查明其物业服务不到位。一审判决书提到的《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了贾月英的知情权，没有得到贾月英的认可，是不合法的。维众物业答辩称，请求二审法院维持原判，驳回贾月英的上诉请求。一、关于物业服务合同效力的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条及《包头市物业管理条例》第二十七条第一款的规定，未成立业主大会和业主委员会，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。达茂旗百灵庙镇解放街居民委员会与维众物业于2016年10月1日签订了《物业服务合同》，合同约定由维众物业为贾月英所在的瑞兴小区提供物业服务，并对合同履行期限、违约金的计算方法以及服务内容、服务项目和服务标准等事项作了明确约定。合同签订后，维众物业即于2016年10月1日入驻该小区，按照合同约定为该小区提供物业服务。二、关于物业服务费收费标准的问题。《包头市物业管理条例》第五十六条第一款规定：“住宅物业服务收费实行政府指导价”。2013年包头市人民政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》中包头市人民政府发改委价格部门测算的物业服务费收费的政府指导价标准为每月、每平米0.6元。2015年达茂旗人民政府责成百灵庙镇人民政府组织实施环卫物业统筹管理工作，达茂旗人民政府于2016年4月18日召开2016年第2次常务委员会研究并形成会议纪要，通过了百灵庙镇人民政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见，收费标准定为每月、每平米0.6元，同时还决定在物业服务企业入驻小区的前三年给予补贴。因此，维众物业并未按照合同约定的0.8元市场调节价收取物业费，而是按照2013年政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取，收费标准合理合法。三、关于一审法院认为维众物业存在物业服务不到位，也有违约情形，故不支持维众物业违约金主张的问题。维众物业与贾月英的物业服务合同是双方互负债务的合同，按照《物业服务合同》的约定，贾月英应当先交纳物业服务费，维众物业后进行服务。但本案贾月英未按照《物业服务合同》的约定先履行交费义务，其首先连续几年违约。由于大部分业主的违约行为侵害了其他已交费业主的权益，也导致了物业服务工作恶性循环。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，贾月英作为负有先履行交费义务的一方未履行的，维众物业作为后履行义务的一方有权拒绝其履行要求，况且贾月英在长达三年多时间长期拖欠物业服务费，维众物业即使有服务不到位的情形，也完全是由于业主长期恶意欠费拒交的过错造成的，并不是维众物业的过错。维众物业向一审法院起诉请求：一、要求贾月英给付维众物业2017年10月1日到2017年12月31日期间的物业服务费76.01㎡×0.4元/㎡×3个月=91元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费76.01㎡×0.5元/㎡×12个月=456元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费76.01㎡×0.6元/㎡×12个月=547元，以上三项共计1094元。二、要求贾月英给付维众物业逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以547（91+456）元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算至2019年12月31日20个月为219元；以547元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算至2019年12月31日8个月为88元，以上两项违约金共计307元，以后的违约金分别计算到实际给付之日；三、诉讼费由贾月英承担。一审法院认定事实：本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。贾月英系瑞兴小区业主。2016年10月1日，维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会代表全体业主将瑞兴小区的物业委托给维众物业进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业在合同中约定的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但维众物业在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。另查明，贾月英位于××旗东户的房屋建筑面积为76.01㎡。贾月英未交纳2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。一审法院经审理认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对该案的争议焦点，贾月英是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。第一、维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对贾月英是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。该案中瑞兴小区未成立业主委员会，维众物业在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的贾月英具有约束力；第二、贾月英是否应当交纳物业服务费问题。维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，贾月英作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故贾月英应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费；第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，该院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年10月1日至2017年9月30日为每月、每平米0.3元，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元,2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元,2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元,即贾月英应当支付维众物业瑞兴小区2号楼1单元2楼东户的2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费364元（76.01㎡×12个月×0.4元）、2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费456元（76.01㎡×12个月×0.5元）、2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费136元（76.01㎡×3个月×0.6元），共计956元。维众物业在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故维众物业要求贾月英支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告贾月英支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共956元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告贾月英负担。二审经审理查明，一审法院对于物业服务合同的内容，案涉房屋的位置、面积以及贾月英欠付物业服务费的期间认定准确，本院依法予以确认。另查明，2020年1月23日，达茂旗百灵庙镇解放街瑞兴国际小区业主委员会成立，并在达茂旗住房和城乡建设局备案。该事实有本院同时期审理的（2020）内02民终1078、1081、1133、1138号案件中业主出示的业主委员会备案证在案佐证。二审中贾月英提交《关于包头市维众物业服务有限公司进驻瑞兴小区情况调查表》，共22页，欲证明贾月英没有与维众物业签订过物业服务合同。维众物业质证称，对证据真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。调查表中签名是否是业主本人签字不能确定，该份证据形成时间为2020年4月，是在包括贾月英在内的业主拒绝缴纳物业费的情况下形成的，这些签名业主与贾月英有利害关系，是一个利益共同体，不能作为认定案件事实的依据。该份证据中有57户业主已经在《瑞兴小区引进物业服务公司开展物业工作民意调查表》中签字，并表示同意由居民委员会代履行业主委员会职责，引进维众物业进入案涉小区提供物业服务，这与贾月英提供的证据相互矛盾。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款规定，对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。因此，虽然贾月英本人与维众物业未签订书面的物业服务合同，但维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对贾月英同样具有约束力。二审庭审中，贾月英提交了《关于包头市维众物业服务有限公司进驻瑞兴小区情况调查表》，但是该证据并不能否认维众物业为贾月英所在的瑞兴小区提供了物业服务的事实，贾月英作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，所以本院认定双方当事人之间已于2016年10月1日起形成了物业服务合同关系，故贾月英应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。贾月英提出的双方当事人之间不存在合同关系的上诉主张，与事实相悖，本院不予支持。又因一审法院对贾月英尚欠物业服务费的数额计算无误，因此，贾月英应向维众物业支付物业服务费956元。贾月英上诉提到维众物业存在物业服务不到位的问题，但因一审法院已考虑到该问题并综合考量驳回了维众物业关于违约金的诉讼请求，故贾月英提出的其不应向维众物业支付物业服务费的主张，没有证据佐证，本院不予支持。综上所述，贾月英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾月英负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年六月二十八日法官助理 常慧青书 记 员 赵昱普