重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初1806号原告：王小平，男，1971年7月10日出生，住重庆市垫江区。委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。被告：曹大生，男，1950年12月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。原告王小平与被告曹大生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告王小平及其委托诉讼代理人周柳、被告曹大生及其委托诉讼代理人曾启洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小平向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期办理房产证违约金23000.00元(以购房款总额76815.00元乘以30%，或者以购房款76815.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从2009年7月12日开始计算至2020年5月6日止)；2.被告支付原告办理房地产权证代缴的个人所得税3349.00元、契税6698.00、土地收益金1696.00元，共计11743.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2007年7月23日订立《预售余房协议》约定：被告以670.00元每平方的价格将坐落于石柱土家族自治县X房屋卖给原告所有，房屋面积暂定为127平方米(具体以房管所测量的面积为准)；被告负责办理房屋产权证、土地证，原告支付工本费；原告逾期付款承担购房总款30%的违约责任，被告违约同等对待。协议后，原告共向被告缴纳房款80000.00元，2009年4月11日被告将案涉房屋交由原告使用至今，但被告将案涉房屋登记在自己名下，证号为(2016)石柱县不动产权第X1号。(2020)渝0240民初967号民事判决书确认案涉房屋的购房款为76815.50元，判决被告协助原告办理房屋产权过户登记。2020年5月6日，原告应办理案涉房屋产权过户登记手续的需要，代被告缴纳了个人所得税3349.00元、契税6698.00元、土地收益金1696.00元，共计11743.00元，原告依约自行承担了办证工本费80.00元。以上事实，有《预售余房协议》及不动产权证等证据可证。原告认为，案涉房屋买卖合同合法有效，内容对双方有约束力。被告逾期办理房屋产权证构成违约，除应按约支付违约金外，尚应继续依约履行承担办理房地证相关费用的合同义务。现依据《合同法》第107条、(2003)法释7号第18条及相关法律规定提起诉讼。曹大生辩称，一、原告请求被告赔偿逾期办理房产证违约金23000.00元无事实和法律依据。第一，原告与被告签订的《预售余房协议》中并没有约定办理房屋产权证的期限。第二，2020年4月17日石柱县人民法院作出的（2020）渝0240民初967号判决书中，被告只是协助原告办理案涉房屋的过户登记。第三，原石柱县国土房管局在2016年2月14日才为被告修建的自建房办理了不动产权证（总证），不是因为被告个人的原因，而是因石柱县人民政府当时对违规建筑一律停办房产手续，导致对个人修建的房屋也停办房产手续。第四，本案案涉房屋的买卖不属于商品房买卖，不适用（2003）法释7号的规定，因此，原告依据（2003）法释7号第18条请求被告支付2009年7月12日至2020年5月6日期间的逾期办证违约金无法律依据。二、原告请求被告支付原告办理房地产权证所支付的所得税3349.00元、契税6698.00元也无事实和法律依据。第一，被告已向石柱县国税局缴纳了自建房的税费832127.40元，向石柱县地税局缴纳了自建房的个人所得税、印花税等各种税费共计29737.61元。原告请求的税费不应再由被告来重复承担，而应由原告自己承担。第二，按协议约定以及交易习惯，原告请求的税费均是由买受人即原告自己承担，而且被告出售给其他15户购房人的房屋过户登记所产生的上述税费均是由其他15户购房人自己承担的。第三，被告只是协助原告办理房屋过户登记，并没有约定房屋过户登记所产生的税费由被告承担，而且该税费是因原告购买房屋所产生的，应由原告自己承担。三、原告诉称“2009年4月11日被告将案涉房屋交由原告使用至今，但被告将案涉房屋登记在自己名下”的事实不属实。第一，原告在2008年7月就已经入住所购案涉房屋。第二，2016年5月20日原石柱县国土房管局为被告出售给原告的房屋办理了不动产权证，被告将该房屋登记在自己名下，是因为被告将所修建的房屋总证办理后，被告告知原告分户办证还需交纳办证的税费及提交办证所需的夫妻双方的身份证、结婚证、税费发票、是否属于首套房屋的证明等材料，原告既不交纳税费，也不提供办证材料，才导致被告暂时将房屋登记在自己名下。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年，被告在石柱县南宾镇城北路菜地坝片区修建私房。2007年7月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《预售余房协议》，约定：“一、甲方将坐落在石柱县X号，临菜地坝套内建筑面积127㎡，实际面积以房管所测量的面积为准出售给乙方。……。六、房屋产权证、土地证由甲方负责办理，工本费由乙方支付。七、违约责任：甲方在经质检部门验收合格后，所预定的房屋给乙方，乙方如不按时交足余款，甲方视为乙方自动放弃预定房，并扣除预购房价30%的违约金。甲方有权处理乙方的预定房屋，甲方违约同等对待。八、本协议双方签字盖章后生效……。”该合同系由被告提供的格式合同。2007年7月23日，原告向被告支付购房款30000.00元。2008年2月4日，原告向被告支付购房款40000.00元。2008年7月，被告将房屋交付给原告，原告后入住至今。2009年4月11日，原告向被告支付购房款10000.00元。2008年5月6日，原石柱县国土房管局为被告修建房屋所占用土地办理房地产权证（石柱县房地证2008字第X3号），载明土地使用权面积为254.68㎡。2016年2月14日，原石柱县国土房管局为被告修建的私房办理了不动产权证总证（渝20**石柱县不动产权第X2号），载明房屋建筑总面积为1935.18㎡，权利性质为划拨/自建房。2016年5月20日，原石柱县国土房管局为被告出售给原告的5-1号房屋办理了不动产权证（渝20**石柱县不动产权第X1号），载明该房屋权利人为被告，坐落于石柱县南宾镇城北路**，房屋建筑面积为114.65㎡，权利性质为划拨/自建房，土地使用分摊面积为14.93㎡。2020年3月24日，原告向本院提起诉讼，请求被告协助将渝20**石柱县不动产权第X1号不动产权证登记的房屋变更登记给原告，并退还原告超支购房款3184.50元及利息。本院于2020年4月17日作出（2020）渝0240民初967号民事判决书，判决被告协助原告将坐落于石柱县南宾镇城北路234号的房屋（渝20**不动产权第X1号）变更登记登记给原告，并由被告退还原告购房款3184.50元及利息。2020年5月6日，原告到石柱县规划与自然资源局办理了案涉房屋的变更登记，现该房屋的不动产权证号为渝20**石柱县不动产权第X4号。原告为此支付了个人所得税3349.00元、契税6698.00元、划拨土地地上房屋转让登记产生的土地收益金1696.00元、不动产登记费80.00元。本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期办证违约金？二、原告办理不动产权变更登记缴纳的个人所得税、契税、土地收益金应由谁承担？现分别评析如下：关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条规定：“本解释所称的商品买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案房屋出卖人系自然人，不是房地产开发企业，故本案不属于商品房买卖合同，而是一般的房屋买卖合同，不适用上述司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。”本案原、被告在合同中并未约定办理产权证给原告的时间，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，不存在被告逾期办证的问题，故本院对原告要求被告赔偿逾期办证违约金23000.00元的诉讼请求不予支持。关于焦点二。原、被告签订的《预售余房协议》第六条约定：“房屋产权证、土地证由甲方负责办理，工本费由乙方支付。”该条仅约定了产权证由谁负责办理、工本费由谁承担的问题，没有约定个人所得税、契税、土地收益金由谁承担，故对当事人没有约定又无法确定交易习惯的，就应按照法律、行政法规定的规定来确定由谁承担。首先，关于个人所得税的问题。个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为征税对象所征收的一种税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，财产转让所得应当缴纳个人所得税。本案被告作为房屋出卖方，属于所得人，个人所得税应由被告缴纳，故原告在办理不动产变更登记时垫付的个人所得税3349.00元应由被告支付给原告。其次，关于契税的问题。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条第一款第三项规定，本案原告作为案涉房屋权属的承受人，契税应当由原告承担。故对于原告要求被告支付契税6698.00元的诉讼请求，本院不予支持。第三，关于土地收益金的问题。土地收益金即土地增值费，指土地使用者将其所使用的土地使用权（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”本案被告属于转让方，土地收益金应由被告缴纳，原告在办理不动产变更登记时垫付的土地收益金1696.00元应由被告支付给原告。综上所述，被告应当支付原告代其缴纳的个人所得税、土地收益金共计5045.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国个人所得税法》第二条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条第一款第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款之规定，判决如下：一、被告曹大生于本判决发生法律效力后十日内支付原告王小平为其代缴的个人所得税3349.00元、土地收益金1696.00元，共计5045.00元；二、驳回原告王小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取313.00元，由原告王小平负担265.00元，被告曹大生负担48.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  罗 成二〇二〇年六月三十日法官助理  张全玉书 记 员  赵 华