广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初84号原告（反诉被告）：珠海华发物业管理服务有限公司，住所地广东省珠海市拱北美景山庄**，统一社会信用代码914***********356E。法定代表人：周文彬，董事长。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛海叶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜华丽，女，1966年4月17日出生，汉族，公民身份号码440************047，户籍地广东省珠海市斗门区井岸镇滨江西小区******。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。被告（反诉原告）：李世平，男，1964年9月17日出生，汉族，公民身份号码440************017，户籍地广东省珠海市斗门区井岸镇滨江西小区******。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）杜华丽、李世平（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告杜华丽、李世平提出反诉，本院依法转为适用简易程序审理本案，并于4月20日公开开庭审理。原告诉讼代理人罗丽萍、毛海叶，被告诉讼代理人万景发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：一、被告支付从2018年7月起至2019年9月止的物业管理费人民币4588.04元、公用电费242.78元、电梯维修费3.6元、公用水费32.2元、维修服务费352.9元、楼宇对讲系统维护费90元，共计5309.52元；二、被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金至实际清偿日止，截止2019年10月19日，共计滞纳金3351.72元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是为珠海市斗门区尖峰前路益利名门花园小区（以下简称益利名门）提供物业管理服务的企业，被告是益利名门第5栋502号房的业主。原告于2005年11月21日与珠海市斗门区大益利实业有限公司（以下简称大益利公司）签订了《益利花园前期物业服务合同》，从2005年11月21日进入被告的小区提供物业管理服务。2015年10月9日，原告与珠海市斗门区井岸镇益利名门业主委员会（以下简称益利名门业委会）签订了《物业管理服务合同》（以下简称2015年物业合同），约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。2018年9月28日，原告与益利名门业委会续签了《物业管理服务合同》（以下简称2018年物业合同），约定自2018年8月1日起物业管理费按建筑面积每月每平方米2块收取（合同第九条）；同时约定，共用水费、电费每月按政策法规规定由业主合理分摊。2007年10月11日，被告办理了第5栋502房房屋业主“入伙许可证”，入伙后被告曾按照物业管理服务合同约定向原告缴纳物业管理费及有关费用，但自2018年7月之后，被告再未向原告缴纳物业管理费及有关费用，截至2019年9月为止，被告拖欠原告物业管理费人民币4588.04元、公用电费242.78元、电梯维修费3.6元、公用水费32.2元、维修服务费352.9元、楼宇对讲系统维护费90元、滞纳金3351.72元，以上共计8661.24元。原告经多方催讨无果，遂诉来本院。被告当庭答辩称，一、2018年物业合同无效。益利名门业委会在签订合同时成员不足原有人数一半，也低于法律规定的最低人数（5人），不能代表全体业主与原告签订物业管理合同。即使该合同有效，也只是对在合同上签名的业主有效，对其他业主没有合同约束力。因为作为管理益利名门小区多年的原告，在签订合同时非常清楚业委会的情况以及大多数业主反对物业费涨价和续签合同。二、物业费提价和续签合同的投票无效。第一，有效赞成票未过半。南湾居委会公布的统计数据虽然显示赞成票过半，但存在非指定地点投票、上门拉票以及一人投多票(大益利公司近20个商铺不是投一票，而是每个铺位一票)的情况，而且委托投票的手续不完善，投票结束之后补办委托手续的有24票之多，扣除该24票的话，则赞成票未过半。根据物管公司的公告，益利名门小区首次公布的总户数为最多时的731户，总面积为98339.94平方米，而2018年续聘投票时公布的有权投票人数为689人，总面积为96680平方米，两者均大幅度减少。如果按首次公布的户数，2018年公布的续聘投票同意票数也未过半。第二，2018年7月，2015年物业合同期满，业委会没有依法提前三个月组织召开业主大会，没有引入新物管公司参与竞争，而是合同期满时就是否续聘原物管公司进行投票，业主没有选择权。第三，业委会的选票设计将是否续聘原物管公司和承诺建设小区牌楼捆绑，欺骗业主，很多业主是因为希望建设牌楼而投票的，但承诺建设的牌楼至今未见踪影。三、原告的诉讼请求没有法律依据。2018年物业合同无效或者对被告没有约束力，被告无需履行该合同义务，要求支付滞纳金就没有法律依据，即使支付，滞纳金按每日千分之三的比例明显过高，因为最高人民法院对逾期不履行生效法律文书规定的逾期利率也只有万分之一点七五。请法院驳回原告的诉讼请求。被告杜华丽、李世平依法提出反诉，请求判令：一、2018年物业合同无效，对益利名门业主没有约束力；二、反诉人（即被告）无需支付物管费和滞纳金；三、诉讼费由原告承担。事实和理由如下：一、2018年7月，2015年物业合同期满，业委会没有依法提前三个月组织召开业主大会，没有引入新物管公司参与竞争，而是合同期满时就是否续聘原物管公司进行投票，业主没有选择权。二、选票设计将是否续聘原物管公司和承诺建设小区牌楼捆绑，欺骗业主。三、票数未过半，且投票过程缺乏监督（详见本诉答辩意见）。四、2018年物业合同系原告单方提供，签订时只字不变。合同第四条约定，在小区内利用公共区域经营所得收益全部归物管公司所有，更是违反法律法规的强制性规定。五、委员资格存疑，人数未过半。2015年4月1日，委员会成立后，向斗门区住建局备案的业委会成员有11人，2015年6月29日有包括原主任吴玉棠在内的五个成员声明退出，递交辞职申请和发表声明后，从未参与过业委会工作，也没有人通知参与。根据业委会章程的规定，未经批准连续三次以上不出席业委会会议的，应停任，即吴玉棠不具备业委会成员资格。成员段保威因房屋转让自动失去资格，副主任黄亦文名下商铺被法院拍卖并转移登记而丧失业委会成员资格，现业委会挂牌所在的办公用房属违章建筑且也由黄亦文占有，因此黄亦文也不具备业委会委员资格。至2018年8月1日止，益利名门业委会成员人数已不足五人，低于半数不能代表全体业主利益，其代表全体业主签订2018年物业合同，对全体业主无拘束力。原告针对被告提出的反诉，答辩称，一、被告提出确认合同无效，没有事实和法律依据。续聘原告是经过业主大会表决通过，符合全体业主意志，业委会委员人数符合法定要求，能够代表全体业主与原告签订2018年物业合同，该合同已经生效并已实际履行，被告对其反诉主张并未提供任何有效的证据。二、（2017）粤0403民初457号民事判决书（以下简称457号判决）和（2017）粤04民终56号民事判决书（以下简称56号判决）等生效判决认定，业委会部分委员缺员不影响《物业管理服务合同》的效力。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请予以驳回。原告依法向本院提交如下证据：1.益利名门欠费统计表；2.益利名门欠款客户明细列表；3.物业管理资质证明；4.益利名门花园“入伙许可证”；5.2015年物业合同；6.2018年物业合同；7.被告缴费记录；8.《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》；9.2017年1月-2019年9月公摊电费明细表；10.公摊电费发票；11.2018年7月-2019年9月抄电表数据；12.各月份公用电分摊公示表；13.2017年1月-2019年8月公摊水费明细表；14.公摊水费发票；15.《楼宇对讲系统维护合同》；16.5栋电梯第三方通话话费充值记录；17.其他维修费发票；18.各种维修费用分摊通知（《关于消防水泵维修分摊的通知》《关于负一楼门禁更换配件的分摊通知》等）；19.催缴物业费的通知及快递回单；20.律师函及快递回单；21.457号判决书；22.56号判决书；23.被告已缴纳物业费发票；24.2018年7月维修服务费对应发票；25.关于南方电网电费明细负数说明；26.电梯广告电箱产品介绍及用电量说明；27.电梯广告电表抄表记录表。被告依法向本院提交如下证据：1.2018年物业合同；2.业主委员会章程；3.候选人名单公示、业主委员会委员候选人自荐（推荐）表、业主委员会备案确认书、辞职声明、辞职申请书、（2018）粤04执复52号执行裁定书、证明；4.关于调整管理费调查情况和进一步改进小区工作的公告、2018年7月18日的公告、通知、表决票、投票结果公告照片、表决结果公告、流动投票照片、封存投票箱照片、指定投票点、业主维权诉求信、要求撤销7月18日发布的公告并重新修订物业合同和重新选举业主委员会的申请、申诉资料签收表；5.商铺业主同意申请成立业主大会及业主委员会的签名册；6.业主委员会成立的有关文件材料（业主同意申请成立业主大会及业主委员会签名册封面及签名册等）；7.益利小区建筑面积和住户数统计对比分析表、关于物业管理费调价或华发物业退出的函、关于上调管理费的通知、关于召开益利名门小区业主大会的通知、关于召开临时业主大会的通知、业主委员会备案申请登记表、公示；8.微信记录、照片；9.关于业主签名同意物业管理费提价0.5元/平方米，由华发物管继续管理本小区情况的公示；10.益利名门小区物业管理职责范围内违规违建整改通知书；11.资料签收表、对“业委会”公告益利名门小区消防改造方案业主表决签名单；12.光盘。本院依职权向珠海市斗门区井岸镇南湾社区*委会（以下简称南湾居委会）调取以下证据：关于益利名门小区问题的复函、井岸镇益利名门业主大会投票结果、关于井岸镇益利名门小区召开业主大会是否按公示合同续聘华发物业管理公司表决结果公告、井岸镇益利名门业主大会投票结果情况统计、公告、授权委托书。原被告提交的证据及本院依职权调取的证据，经当庭出示，本院认定原告提交的证据3-15、18-24、26、27及被告提交的证据1、证据3中的候选人名单公示、业主委员会备案确认书以及证据4中的表决结果公告及本院调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，证明内容以本院认定为准。原告提交的证据1、2、25系原告单方制作，本院不予确认，具体数额应当以本院认定为准。对原告提交的证据16、17的真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定。对被告提交的证据2的真实性予以认定，但没有证据证明该章程已经过业主表决通过，对其合法性不予认定。被告提交的其他证据大部分没有原件，且与本案无关，本院不予确认。被告向本院提出反诉申请时，将益利名门业委会列为第三人，经审查，因该业委会有效期已于2020年3月31日届满，尚未重新选举，本院决定不接受被告提出的追加申请，并已在庭审时告知双方当事人。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明本案事实如下：2005年11月21日，原告与大益利公司签订了《益利花园前期物业服务合同》，并进入被告所在小区提供物业管理服务。2007年10月11日，被告取得益利名门5栋502房“入伙许可证”，该房产建筑面积为155.02平方米。2015年4月1日，斗门住建局发出业主委员会备案确认书，确认益利名门业委会于2015年3月31日成立，任期5年（即有效期至2020年3月31日），成员11名。2015年10月9日，益利名门业委会与原告签订2015年物业合同，约定原告为益利名门提供物业服务；原告按合同约定的内容及要求提供服务，按住宅建筑面积每月每平方米1.6元向业主及非业主使用人收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；每次收取物业服务费的时间为当月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；部分共用设施设备（电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备）的中修、大修、更新及改造保修期后由共用产权人承担；服务期限从2015年8月1日至2018年7月31日止。2018年7月28日至8月13日，益利名门召开业主大会，对是否按公示合同续聘华发物业管理公司进行投票表决。根据南湾居委会作出的表决结果公告表明，业主大会有投票权共689人，实际投票人数为377人，投同意票的354票，同意票数占投票总数的51.38%；小区总面积为96680平方米，已投同意的业主所占专用面积52849.69平方米，投同意票业主的专用面积占小区面积的54.66%，达到“双过半”要求，表决结果合法有效。2018年9月15日，南湾居委会发出公告表示，经斗门住建局、井岸镇人民政府等相关单位的调查核实，由于益利名门小区业主大会未对“业主大会议事规则”及“业主委员会章程”进行表决，因此没有对业主委员会的组成人数作出约定，根据《广东省物业管理条例》以及《珠海经济特区物业管理条例》的规定，业委会任期满前无需重新选举业委会。南湾居委会于2018年9月15日将公章返还给益利名门业委会，业委会继续依法履行业委会职责。2018年9月28日，益利名门业委会与原告签订2018年物业合同，约定服务期限从2018年8月1日至2021年7月31日止，物业服务费为每月每平方米2元。第四条约定，“公共场地及设施设备的运营收益归乙方（即原告）所有，用于物业购买小区公共责任险、电梯保险及补充物业服务费”。其余条款与2015年物业合同基本相同。另查明，被告曾交纳2016年5-7月、8月-10月、2017年1-3月，2018年1-3月的物业管理费、公用电费、公用水费、维修服务费，其中公用水费为每月2.3元。证据显示，被告从2018年7月开始没有支付物业服务费及其他费用。根据原告提交的益利名门公用电分摊公示表，原告每月公示上月公用电费，各户每月应分摊公用电费为每平方米公用电分摊金额与房屋建筑面积的乘积，被告对原告主张的该项费用的计算方式没有异议。被告2018年7月至2019年9月公用电分摊金额合计242.78元。2017年12月22日，原告与珠海市合屯安防设备工程有限公司签订《楼宇对讲系统维护合同》，合同期限从2018年1月1日至2018年7月31日；小区共计610户，每月每户5元计收保养费计3050元，监控系统每月维护费计800元，以上合计3850元。原告按每月每户6元收取。2018年1月至2019年6月期间，原告先后张贴公示了5栋地下大堂翻新、意见征询结果、修复消防管网的分摊、维修消防通道铁门分摊、５栋2号电梯门机调速器分摊、电梯第三方通话话机维修分摊、负一楼门禁更换配件的分摊、消防水泵维修分摊、公共污水管道疏通与粪池清理的分摊、电梯定期检验限速器校验分摊、5栋负1楼门禁主机更换配件的分摊、电梯三方通话费用分摊、小区二次加压水泵、消防水泵、车库水泵维修分摊等一系列通知。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，涉及2015年物业合同和2018年物业合同，其中双方对2015年物业合同没有争议，本院经审查认为，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据原被告的本诉、反诉和庭审情况，双方争议的焦点有两个，一是2018年物业合同是否有效，二是原告主张的各项费用是否成立。根据双方各自的主张，结合本案现有证据，本院评析如下：一、2018年物业合同的效力。被告以选聘程序不合规、选票设计不合理、票数不过半及监督不到位、部分合同条款违法和业委会成员数不过半等事由，主张合同无效。本院经审查认为，1.本院调取的证据显示，2018年续聘原告为益利名门小区提供物业管理服务，是在南湾居委会指导监督下，依法定程序通过业主大会投票决定的结果，被告提交的证据不足以证明上述投票结果无效。2.根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条之规定，业主委员会委员提出书面辞职请求后，仍需由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，再决定是否终止其委员资格。本案中，被告虽提交了部分委员的辞职书证，但这些证据既无法证实其真实性，也没有证据证明申请辞职的委员已按程序终止了委员资格。对此，相关部门已经调查核实，认定益利名门业委会合法有效。3.益利名门业委会委员资格问题，是业委会的内部法律关系，在业委会没有重新选举之前，在南湾居委会发布相关公告的情况下，原告有理由相信业委会是合法存续的。4.根据《珠海经济特区物业管理条例》第二十七条的规定，选聘物业公司、审议和批准物业服务合同的职权由业主大会行使；业委会仅是按照前述条例第三十八条的规定，履行“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的职责。原告与益利名门业委会根据业主大会投票结果签订2018年物业合同，并无不当之处。5.合同是否由一方当事人提供，并不是否定合同内容是经双方协商一致的必然依据和充分理由；至于合同第四条的内容是独立事项，该条款有效与否并不影响整个合同的效力，因与本案双方争议事项无关，本院对此不作审查。综合以上分析，2018年物业合同是具有物业服务资质的原告与合法存续的益利名门业委会，根据业主大会投票的决定依法签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，被告的抗辩和反诉理由不能成立，本院依法予以驳回。二、原告主张的各项费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，2015年物业合同（双方均无争议）、2018年物业合同对被告具有法律约束力。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同约定按期交纳相应的物业管理费用，实际应付金额以本院认定为准，具体认定如下：（一）物业服务费。按照2015年物业合同的收费标准，被告欠付2018年7月物业服务费为248.03元（1.6元/平方米/月×155.02平方米）；按照2018年物业合同的收费标准，被告欠付2018年8月至2019年9月物业服务费为4340.56元（2元/平方米/月×155.02平方米×14个月），两项合计4588.59元，但原告仅主张4588.04元，本院予以准许。（二）公用电费。依约定，被告每月应缴的物业服务费不包含公用电费，公用电费由业主每月按政策、法规规定合理分摊。原告提交了有供电局盖章的公摊电费明细表、公摊电费发票及传媒公司提供的电梯广告电箱产品介绍、用电量说明以证明公用电费的发生，并对被告所在楼栋的楼内、户外公共区域每平方米公用电分摊金额进行公示，故根据原告提交的各月份公用电分摊公示表显示金额与被告房屋的建筑面积计算，被告应分摊的所在楼栋2018年7月至2019年9月产生的公用电费为242.78元。（三）关于电梯维修费。原告虽然没有明确该费用的计算标准，但提交了电梯维修费用分摊的通知，结合本案证据，被告应分摊的所在楼栋2017年1月至2019年9月产生的电梯维修费为3.6元。（四）公用水费。原告虽然没有明确公用水费的计算标准，但被告曾于2016年按照每月2.3元支付公用水费，视为被告已认可按该标准履行，故被告应支付2018年7月至2019年8月的公用水费为32.20元。（五）维修服务费。原告要求被告支付各项维修服务费352.90元，经查属实际发生并符合合同约定，本院予以支持。（六）楼宇对讲系统维护费。原告提交的《楼宇对讲系统维护合同》的有效期是2018年1月1日至2018年7月31日，对应被告的欠费期间，可支持2018年7月收取6元，原告诉请被告支付2018年8月至2019年9月的楼宇对讲系统维护费，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付2018年7月至2019年9月的物业管理费4588.04元、公用电费242.78元、电梯维修费3.6元、公用水费32.2元、维修服务费352.90元、楼宇对讲系统维护费6元。关于滞纳金的问题。被告逾期支付物业服务费，根据2015年物业合同和2018年物业合同的约定，原告有权要求被告从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。但原告要求被告公用电费、公用水费等其他欠费也按照上述约定支付滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。被告辩称滞纳金的计算标准过高，本院酌情确定被告应按照该标准支付违约金，但每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费本金为限。被告要求不予支付原告诉请的各项费用，实属对原告提起诉讼的抗辩意见，不属于反诉请求，本院已经对原告诉请的各项费用予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜华丽、李世平于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司支付物业服务费4588.04元；二、被告（反诉原告）杜华丽、李世平于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司支付公用电费242.78元、公用水费32.2元、电梯维修费3.6元、维修服务费352.90元和楼宇对讲系统维护费6元；三、被告（反诉原告）杜华丽、李世平于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司支付滞纳金（其中2018年7月物业服务费以248.03元为基数，2018年8月起每月物业服务费以310.04元为基数，均从当月16日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；四、驳回原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜华丽、李世平的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告（反诉被告）珠海华发物业管理服务有限公司负担1元，由被告（反诉原告）杜华丽、李世平负担24元。反诉受理费75元，由被告（反诉原告）杜华丽、李世平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  林和利二〇二〇年六月十七日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。