广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1778号 上诉人（原审原告）：周群，女，1972年11月12日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄智川，广西五和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司职员。 原审第三人：广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司。住所：。住所：广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路**&ldquo街”项目8号楼3层1号房。 法定代表人：宁候进。 上诉人周群因与被上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）、原审第三人广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司（以下简称英珑腾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周群上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2432号民事判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审中，上诉人已经证实了被上诉人与彰泰天街8#公寓所有业主签订的《补充协议》是被上诉人为了重复使用而预先拟定，其内容均是一模一样，且对于《补充协议》中一审法院据以判决的“第十二条第1点”这一免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，被上诉人没有以划线、加粗字体、字体上色等任何方式提醒上诉人注意，被上诉人庭审过程中针对这一事实的答辩仅是“口头告知”，但是其并未提供任何证据证实其告知过上诉人，而《补充协议》系格式合同这一事实正是本案的关键所在，一审法院却遗漏了这一重要事实，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院未援引《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条认定《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条第1点的约定系无效的格式条款。三、一审判决的判决实体处理不当，导致数百户购房业主丧失对其所购房屋的使用权、出租权。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第3款约定，涉案房产只能交付给被上诉人指定的第三方酒店管理公司统一管理经营，上诉人不得自营、自用或对外出租。上诉人与原审第三人签订的《公寓租赁合同》租期达15年之久，上诉人没有收益、无法使用自己的房屋，严重损害了上诉人的权益。 彰泰公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同，以及类似投资类合同的法律关系，上诉人所要求的投资收益是其与第三人所订立的租赁合同等相关合同产生的款项，依据合同相对性原则该部分款项不应由被上诉人向上诉人支付；二、被上诉人所做的广告仅为要约邀请，不能作为买卖双方合同的组成部分，对双方不产生法律约束力；三、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 英珑腾公司未作陈述。 周群向一审法院起诉请求：1、判令被告彰泰公司按合同支付拖延原告2019年4月至2019年5月的投资收益人民币6229.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月18日，原告作为买受人，被告彰泰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买彰泰公司开发的桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8栋9-11号房一套；该商品房的用途为办公；原告于签订合同时支付房款178758元，余款17万元于签订合同之日起35日内以银行按揭方式支付；被告于2016年12月1日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及合同约定的其他交房条件的商品房交付原告使用；附件四合同补充协议约定：原告同意将该商品房出租给酒店管理公司（由出卖人指定的第三方）进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房，买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。 2016年4月21日、2016年11月23日，原告作为甲方（出租方），第三人英珑腾公司作为乙方（承租方），双方分别签订《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同》补充协议，约定：原告将自有的桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8#9-11号房出租给第三人英珑腾公司用于酒店经营，租赁物由英珑腾公司按新加坡曼哈顿酒店品牌系列之精装修标准及附属设施要求装修；租赁期限15年零3个月，即2016年12月1日起至2032年2月29日；免租金期为三个月，即2016年12月1日起至2017年2月28日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；英珑腾公司按附表方式支付租金给原告，租金为税后所得；租金采取预付制，先付后用，英珑腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；本合同生效后，若原告未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，因此给英珑腾公司造成经济损失的，需向英珑腾公司赔偿损失，原告在第1-5年间违约时，需赔偿英珑腾公司六万元/间，原告在第6-10年间违约时，需赔偿英珑腾公司四万元/间，原告在第11-15年间违约时，需赔偿英珑腾公司三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；若英珑腾公司未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，原告有权解除合同、要求英珑腾公司支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有，违约金计算标准按照本款第（2）项执行；英珑腾公司违反本合同第六条1、2、3、4任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日所欠缴金额的0.5%向原告支付违约金，逾期支付超过60日的，原告要求单方解除本合同并要求英珑腾公司另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有；违约金计算标准为：英珑腾公司在2017年3月1日至2022年2月28日期间违约时，需赔偿原告六万元/间违约金，在2022年3月1日至2027年2月28日期间违约时，需赔偿原告四万元/间违约金，在2027年3月1日至2032年2月29日期间违约时，需赔偿原告三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；英珑腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保。合同下方附应付租金明细表。 同时，原告作为出借方（甲方）、第三人英珑腾公司作为借入方（乙方）、被告彰泰公司作为监督方，三方签署《借款委托监督使用合同》一份，约定：出借方原告同意按房屋建筑面积每平方米1500元向借入方英珑腾公司借款，总借款金额为人民币66375元整；出借方同意在和监督方签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至监督方账户；监督方收到款项后严格按约定向借入方支付，监督方支付上述款项的行为视为出借方支付，且该支付不可撤销和变更；上述借款借入方分27个月等额向出借方归还；还款自2017年2月1日-2019年4月30日每月归还借款本金，其中最后两个月归还全部利息；借入方于每月10日前将还款本金及利息按本合同约定支付到出借方指定的银行账户，出借方确认的账户为周群在建设银行桂林建干路支行，账号：62×××83的账户；当借入方未按本合同约定足额支付出借方借款达60天时，出借方有权收回房屋另行租赁，借入方将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保，折合违约金6万元每间。合同落款的签约时间为2015年12月25日。合同下方附公寓还款付息表载明：2017年2月10日-2019年2月10日，每月还本金2767.55元，2019年3月10日-2019年4月10日，每月还利息2767.55元。 2016年11月23日，原告应第三人英珑腾公司要求出具《确认书》一份，确认：原告与彰泰公司、英珑腾公司上述签订的《借款委托监督使用合同》中约定的借款实为原告所购物业的硬装装修款，该款已用于所购物业的装修，本人在《借款委托监督使用合同》中所收取的借款本金及利息已转化为该物业出租期间的租金收益，以每月英珑腾公司应付租金为体现。 此后，三方按合同约定履行各自的义务。现原告自述其于2019年4月起，未按照第三人出具的租金附表上载明的租金金额收到租金。原告经与被告及第三人协商未果，故诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年10月27日，被告彰泰公司作为甲方，与宁英连作为乙方，签订《彰泰天街8#楼物业租赁合同》，约定甲方将其开发的桂林林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8号楼3层至15层物业，出租与乙方作为酒店公寓经营用房使用甲方并在将来向社会公众销售该物业全部公寓，由各购房者按照本合同附件一《公寓租赁合同》与乙方签订协议，统一租赁给乙方经营；该物业经甲方和乙方共同验收合格交付后，无论购房者与乙方何时签署《公寓租赁合同》，房屋租赁起始时间均统一起始日，甲方尚未销售的房屋由甲方与乙方签订《公寓租赁合同》；租期为15年零9个月，租赁期自2016年6月1日起至2032年2月29日止（最终以甲方交付时间为准起计租期）；甲方在与购房者签署《商品房买卖合同》时，须告知购房者《公寓租赁合同》的相关内容，不同意签订租赁合同的，甲方不得与购房者签署《商品房买卖合同》；乙方应按《物业租赁合同》、《公寓租赁合同》的相关规定，支付购房者或甲方租赁保证金及租金，保证切实履行该租赁合同之所有规定。2017年10月24日，被告彰泰公司作为甲方，与宁英连作为乙方1、第三人英珑腾公司作为乙方2签订《彰泰天街8#楼物业租赁合同补充协议》，约定乙方2为乙方1实际控制，并由乙方1与甲方签署《彰泰天街8#楼物业租赁合同》后成立独立运营管理所租赁物业，在该租赁合同中亦承担连带保证责任；乙方租赁甲方开发并已出售给购房者的彰泰天街8#楼经营“曼哈顿酒店”，甲方已将8#楼建成并依据《商品房买卖合同》交付给购房者，并依据《彰泰天街8#楼物业租赁合同》交付给乙方使用，该酒店已于2016年12月开业经营。 一审法院认为，原告与被告彰泰公司签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同》补充协议，原、被告和第三人三方签订的《借款委托监督使用合同》及被告彰泰公司与案外人宁英连、第三人英珑腾公司签订的《彰泰天街8#楼物业租赁合同》及《彰泰天街8#楼物业租赁合同补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，该院予以确认，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，原告向被告支付合同约定的款项，购买“彰泰天街”项目8#9-11号房，被告按约定时间向原告交付符合条件的上述房屋，双方均已按照合同约定全面履行自己的义务。原告提供的被告彰泰公司关于彰泰天街8#公寓的宣传册，虽有“国际品牌酒店、长效运营保障”及“月收益＞月供、15年回报率高达135%”等广告宣传的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定中，对商品房销售广告认定为要约所作的扩充解释仅限于对房屋本身及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。被告彰泰公司的宣传广告中关于月收益、回报率的宣传，与房屋本身或相关设施均无关系，不应属于要约，应属于要约邀请；同时，原告与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议明确载明了“买受人并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关”及“除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准”等条款，故原告不能以被告的宣传广告内容作为合同义务约束被告彰泰公司。而根据《公寓租赁合同》的约定，原告将彰泰天街8#9-11号房在约定的时间交付给第三人经营酒店，第三人按时支付给原告约定的租金，原告与第三人系该《公寓租赁合同》的合同相对方，至2019年4月以前，亦是第三人按该合同约定向原告支付相应的租金。因此，原告主张其2019年4月至5月的租金收益，由被告彰泰公司按合同承担给付责任的诉请，没有事实和法律依据，该院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告周群的诉讼请求。本案案件受理费50元，公告费260元，合计310元（原告已预付），由原告负担。 本院二审期间，围绕争议焦点当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付投资收益是否有合同依据？ 从合同内容看，涉案《商品房买卖合同》中上诉人的义务为按约定的时间及方式支付购房款，彰泰公司的义务为按期将符合交房条件的房屋交付给上诉人并提交办理房屋登记的资料。涉案《公寓租赁合同》中上诉人的义务为将己方购买房屋交付英珑腾公司使用，英珑腾公司的义务为将租赁房屋用于酒店式公寓经营并向上诉人支付租金。根据合同相对性原则，彰泰公司已将涉案房屋交付上诉人，涉案《商品房买卖合同》的交易目的已基本实现。而涉案《公寓租赁合同》的当事人为上诉人与英珑腾公司，投资收益即租金应由英珑腾公司支付。 现上诉人主张彰泰公司销售“彰泰天街”项目的宣传册中的可获预期收益等内容具体确定，应视为要约。但涉案附件四第十二条明确约定：“除非在《买卖合同》签订后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力，如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。”可见，签订涉案《商品房买卖合同》时，为进一步明确上诉人和彰泰公司的权利义务，双方作出了补充协议中的特别约定，强调宣传材料、置业顾问的口头讲解和允诺等非合同依据。因此，上诉人的该抗辩主张与合同约定不符，本院不予支持。 上诉人又主张附件四第十二条为格式条款，彰泰公司未尽到注意义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《合同补充协议》的第一段写明：“在签订本补充协议前请仔细阅读所有条款，签字或盖章即视为理解、同意本补充协议的所有条款，并对双方产生法律效力。”最后一段写明：“出卖人特别说明：合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受。”在《合同补充协议》尾部，上诉人签字、捺印，彰泰公司盖章确认。本院认为，合同的首部和尾部均为缔约时较容易引起注意的部分。彰泰公司在此部位特别提示缔约人仔细阅读合同，并在最后一段以“出卖人特别声明”作为提示首句，当属对合同存在的风险采取了合理的形式予以提示。上诉人作为一个理性投资者，理应审慎阅读合同条款，知悉风险提示的内容，且上诉人在文书的最后对整个合同进行了确认签字，《合同补充协议》不存在格式条款无效的情形。据此，对上诉人的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人周群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王治斌 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕