广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2815号上诉人（原审被告）：康联坊健康管理（广东）有限公司,住所地广东省广州市越秀区************，统一社会信用代码91440101MA5CPWF308。法定代表人：刘德安。被上诉人（原审原告）：余慧灵，女，汉族，住广东省广州市海珠区*******，公民身份号码440************046。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。上诉人康联坊健康管理（广东）有限公司（以下简称康联坊公司）因与被上诉人余慧灵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康联坊公司上诉请求：撤销一审判决，驳回余慧灵对康联坊公司的诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实错误。1.由于余慧灵交付给康联坊公司的房子是毛坯房，会出现很多问题，在签合同之前，房子就存在漏水问题，余慧灵是知道并确认的。同一小区，同类型联排别墅，旁边一手租户毛坯装修好，因房子漏水问题未解决，迟迟未正常开业，最终余慧灵同租户友好协商，同意新租户给30万装修费用给原租户，原租户拿钱退场。康联坊公司与余慧灵发生争议后，康联坊公司就解决方案提出同样建议，但是余慧灵不采纳。2.康联坊公司租赁案涉物业是用来开中医诊所的，案涉物业地址用于新的公司登记工商营业执照，公司全称为佛山市医**微量中医诊所有限公司，由于门店漏水问题至今都没有解决，公司微量中医的招牌还没有挂，营业执照未挂，窗帘未装，中医医生不敢请，一直处于待开业状态，直接影响经营，造成康联坊公司严重的经济损失。3.2019年5月27日双方签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充合同》，余慧灵第一次知道商铺有漏水问题，但余慧灵未在3个工作日内（5月28日、5月29日、5月30日）把漏水问题处理完毕。4.余慧灵于2019年9月23日第二次知道商铺有漏水问题，康联坊公司用微信告知余慧灵，发了商铺漏水视频给余慧灵，但余慧灵未在3个工作日内(9月24日，9月25日，9月26日)把漏水问题处理完毕。5.余慧灵于2019年9月24日微信上回复康联坊公司法人：“出租场地出现漏水现象我昨天才通过你们公司工作人员口中得知。”余慧灵说谎，明明签订商铺租赁合同时便知道商铺存在漏水问题，还亲自签了名，其系想推卸责任。6.余慧灵第三次知道商铺有漏水问题是在2019年10月9日，康联坊公司用微信告知余慧灵，发了商铺漏水视频给余慧灵，但余慧灵未在3个工作日内(10月10日，10月11日，10月14日)把漏水问题处理完毕。7.余慧灵叫物业处理漏水问题的时间为：2019年6月27日、2019年7月5日、2019年7月10日、2019年9月28日，以上有物业维修时间表为证，有物业盖章确认，以上四个时间都不是反应漏水情况告知余慧灵后的3个工作日内补漏处理时间。8.因余慧灵不再相信物业的补漏能力，其在外请人来补漏，时间为2019年11月21日，有视频为证。专业人士说证明不再漏水的方法，就是要等到下一次下大雨，商铺不再漏水为止。物业漏水期间是指：2019年5月27日至2020年2月16日，因为2020年2月15日和2月16日下大雨，康联坊公司再次发现商铺出现漏水问题，并告知了余慧灵。由于我国新型冠状肺炎疫情，商铺所在小区封锁，不给外来人进入，双方再约时间进小区处理商铺漏水问题。9.根据案涉《商铺租赁合同补充合同》第一条第6点的条款，余慧灵已经三次违反了合同约定，因此康联坊公司有权减免漏水期间的租金，直至余慧灵把漏水问题处理完毕为止，才开始算两个月的免租期。由于是余慧灵的责任，导致康联坊公司无法正常经营，余慧灵要赔偿康联坊公司设计费、装修费用、医疗设备费用、人员工资和经营损失费用合计1000000元。10.根据2019年5月27日双方签署的《商铺租赁合同》第十一条，因我国新型冠状肺炎疫情属不可抗力因素，康联坊公司提出终止合同，余慧灵退还康联坊公司租赁押金27491.2元，双方互不追究违约责任。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实改判，判决康联坊公司不承担责任，余慧灵应当赔偿康联坊公司的经济损失1000000元，同时归还康联坊公司的租赁保证金27491.2元。被上诉人余慧灵答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。余慧灵向一审法院提出诉讼请求：1.立即解除余慧灵与康联坊公司于2019年5月27日签订的《商铺租赁合同》；2.康联坊公司于判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵返还位于佛山市禅城区***********和二层的商铺；3.康联坊公司立即向余慧灵支付拖欠的从2019年8月起至2019年12月共5个月的租金共68728元（自2020年1月1日起至康联坊公司实际返还租赁物之日止的使用费按13745.60元／月向余慧灵计付）；4.康联坊公司立即向余慧灵支付拖欠的从2019年6月起至2019年12月共7个月的物业管理费共7817.88元（自2020年1月1日，按1116.84元／月的标准，计算至康联坊公司将在涉案物业上所登记的企业的营业执照迁出租赁物之日止）；5.康联坊公司立即向余慧灵支付从2019年6月至2019年9月的电费474.34元（自2019年10月1日起至康联坊公司实际返还租赁物之日止的电费按实际发生的金额向余慧灵计付）；6.康联坊公司向余慧灵支付从2019年9月起至2019年12月10日止的违约金共计81099元（自2019年12月12日起至康联坊公司付清租金之日止的违约金另行计算，每日按照月租金的5％。即687.28元/日标准另行计算）；7.康联坊公司向余慧灵支付的租赁押金27491.20元归余慧灵所有；8.本案诉讼费全部由康联坊公司承担。一审法院查明：余慧灵是位于佛山市禅城区***********和二层房屋（以下简称涉案物业）的所有权人且已经取得相应的不动产权证书。2019年5月27日，余慧灵（出租方，甲方）与康联坊公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定余慧灵将涉案物业出租给康联坊公司；租赁期间自2019年6月1日至2024年7月31日；甲方应于2019年6月1日前交付涉案物业；2019年6月1日至2019年7月31日为免租期，2019年8月1日至2021年7月31日期间的租金为13745.60元/月、2021年8月1日至2022年7月31日的租金为14432.88元/月、2022年8月1日至2023年7月31日的租金为15154.52元/月、2023年8月1日至2024年7月31日的租金为15912.25元/月；租金每月缴纳一次，于当月15日前缴交；租赁期间所产生的管理费、水、电及其他杂费均由乙方承担；乙方于本合同签订时向甲方交纳租赁押金27491.20元。该合同第九条第1项约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按月租金5%计付。如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回商铺，追收拖欠时限租金及物业管理费，并不退还乙方租赁押金。同日，双方还签订了一份《〈商铺租赁合同〉补充合同》（以下简称《补充合同》），其中第一条第6项约定“甲方同意，待甲方修复乙方商铺内或因相邻商铺漏水影响到乙方商铺的地方的，并不定期对乙方或乙方商铺作防水维护，如乙方再次发现乙方商铺内或因相邻商铺漏水影响到乙方商铺……甲方应在3个工作日内处理完毕，如甲方拒绝或拖延处理，乙方有权减免漏水期间的租金，直到甲方处理完毕”；第一条第8项约定，乙方对涉案物业进行装修前向甲方交纳装修保证金5000元，在乙方装修完工并经甲方检验符合甲方双方约定及没有违反物业管理公司《装修管理协议》的情况下，由甲方将该装修保证金全额无息退还给乙方。上述合同文件签订后，余慧灵将涉案物业交付给了康联坊公司。康联坊公司向余慧灵支付了租赁押金27491.20元、装修保证金5000元。《商铺租赁合同》约定的免租期满后，余慧灵多次催告康联坊公司支付租金以及电费、物业管理费，但截至本案庭审之日，康联坊公司未作过任何支付。另查明，康联坊公司于2019年9月23日、同年10月9日两次通过微信向余慧灵反映涉案物业存在渗漏的情况，余慧灵在分别在次日向当日微信回复表示马上处理。庭审中，余慧灵陈述称，康联坊公司于2019年9月23日反映的渗漏问题后，余慧灵于次日到现场处理，但因为国庆假期，至10月9日处理完毕，但由于没有下雨无法确认是否修复完毕。后来下了雨，余慧灵再次到现场处理，至2019年11月1日确认不再漏水。庭审中，双方确认，涉案物业渗漏的部位在于二楼骑楼的阳台，渗漏的水源仅有雨水。又查明，康联坊公司拖欠涉案物业2019年6月至2020年1月的物业服务费8868.42元至今未付（2019年10月前的物业管理费为1116.84元／月，2019年11月至2020年1月的物业管理费为1094.74元／月）。另外，康联坊公司还拖欠涉案物业2019年7月31日至2019年9月30日的电费474.34元未付。余慧灵代付了该费用，并取得了相应的发票。再查明，本案立案后，一审法院于2020年1月13日以邮寄方式向康联坊公司送达了起诉状副本等应诉材料。以上事实，有余慧灵举证的不动产权证书、《商铺租赁合同》及《补充合同》《物业收费通知单》、广东增值税电子普通发票、康联坊公司举证的之间微信对话记录（余慧灵与康联坊公司法定代表人之间）、视频（光盘）及图片以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《商铺租赁合同》及《补充合同》是余慧灵、康联坊公司双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。兹就余慧灵的各项诉讼请求分析评述如下：一、关于确认《商铺租赁合同》解除的诉请。本案《商铺租赁合同》约定，康联坊公司拖欠租金或者其他费用超过15天的余慧灵有权终止合同并收回租赁物业。而根据查明事实，康联坊公司从2019年8月份起连续拖欠租金、管理费及其他费用未交纳，已经达到合同约定的解除条件。余慧灵主张解除讼争租赁合同，合法有据，应予支持。至于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除。余慧灵起诉前未通知康联坊公司解除合同，故解除合同时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达康联坊公司的时间即2020年1月13日为准。《补充合同》亦一并解除。二、关于返还租赁物的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商铺租赁合同》已经解除，余慧灵要求康联坊公司返还租赁物，合法有据，一审法院予以支持。三、关于要求康联坊公司支付租金、合同解除后的占有使用费的诉请。关于租金。涉案《商铺租赁合同》解除之前，合同有效，康联坊公司仍应按照合同之约定支付所欠余慧灵的租金。双方争议惟在于租金的计租日期。康联坊公司抗辩称因涉案物业渗漏问题，租金应从2020年2月份起算，此前无需支付租金。对此，经审查，第一，如上所查明，余慧灵于2019年5月27日交付涉案物业予康联坊公司，并给予了康联坊公司两个月的免租期，根据《商铺租赁合同》之约定，康联坊公司应从2019年8月1日起向余慧灵计付租金。第二，涉案《补充合同》第一条第6项约定，因漏水影响到涉案商铺且余慧灵未在3个工作日内处理完毕的，康联坊公司有权减免漏水期间的租金。由此可知，康联坊公司要求减免租金的必须同时满足两个条件，一是因漏水影响到涉案商铺、二是余慧灵未在3个工作日内处理完毕，且所减免的租金仅为满足上述两个条件期间的租金。2019年8月1日之后，康联坊公司仅在2019年9月23日和同年10月9日两次向余慧灵反映过漏水问题，之前和之后均未无反映过。结合涉案物业渗漏的水源仅来源于雨水，而佛山地区从2019年9月23日至2019年12月期间降水时间极少的情况，可以推定，除上述两次康联坊公司所反映的渗漏问题的修复期间外，涉案物业并未受到漏水问题的影响。对未受到漏水问题影响期间的租金，康联坊公司当然无权要求减免。第三，至于2019年9月23日和同年10月9日两次渗漏对涉案物业造成影响的时间，因双方均未就此予以举证证明，故根据本案案情，结合该期间的天气状况、日常生活经验、余慧灵采取修复措施的时间，一审法院酌定两次受漏水影响的时间均以7天为宜，即2019年9月23日至同月29日、2019年10月9日至同月15日期间的租金康联坊公司有权要求免除，此外的其他时间，康联坊公司应按照《商铺租赁合同》之约定按时、足额向余慧灵支付租金。因此，截至2020年1月13日，康联坊公司应向余慧灵支付租金（占有使用费）共计68181.13元［13745.60元/月×（3月+23/30月+24/31月+13/31月）。关于合同解除后的占有使用费。康联坊公司于租赁合同关系解除后未将涉案物业返还给余慧灵，而是继续占有使用该涉案物业，侵犯了余慧灵的物权，应当赔偿余慧灵无法占有使用该租赁物的损失。该损失，以货币衡量即为涉案物业参照租金标准计算的占有使用费用。故从2020年1月14日起，康联坊公司仍应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向余慧灵支付占有使用费用至康联坊公司实际返还涉案物业之日。四、关于要求康联坊公司支付违约金的诉请。涉案《商铺租赁合同》约定的滞纳金实际上均属于违约方向守约方支付的违约赔偿，属于违约金范畴。按该合同之约，康联坊公司逾期交付租金的，每逾期一日需按月租金5%（折合年利率1800%）计付滞纳金。康联坊公司抗辩认为约定滞纳金过高，应予调整。经审查，在余慧灵未能举证证明康联坊公司逾期付款造成余慧灵除利息损失之外还有其他损失的情况下，上述余慧灵所主张的违约金标准明显过高，应予调整。综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，一审法院酌定违约金调整为按照日利率0.5‰标准计算。违约金从每期租金应付未付次日起计算至租金实际清偿之日止。经核算，截止2020年1月31日，违约金为3361.64元，此后按前述标准计算，余慧灵主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。序号租金月份未付租金（单位：元）违约金起计时间违约金截止时间逾期天数违约金（单位：元）12019年8月13745.602019/8/162020/1/311691161.5022019年9月10538.292019/9/162020/1/31138727.1432019年10月10641.752019/10/162020/1/31108574.6542019年11月13745.602019/11/162020/1/3177529.2152019年12月13745.602019/12/162020/1/3147323.0262020年1月1月至同月13日5764.282020/1/162020/1/311646.11总计68181.133361.64备注1.违约金＝未付租金*逾期天数*0.5‰；五、关于要求康联坊公司支付物业管理费诉请。理由同上述租金和占有使用费，康联坊公司应支付2018年6月1日起2020年1月31日的物业管理费8868.42元。至于此后的物业管理费，余慧灵尚未垫付，而根据查明的事实，涉案物业的物业管理费亦非固定不变，故一审法院对此不作处理，余慧灵可在实际产生后另行主张。六、关于要求康联坊公司支付电费的诉请。根据涉案《商铺租赁合同》约定康联坊公司实际产生的电费由其自行负担，康联坊公司2019年7月31日于2019年9月31日电费474.34元未付，余慧灵要求康联坊公司支付该费用，理据充分，应予支持。至于之后的电费，余慧灵未举证证明已由其代付以及所代付的金额，一审法院不作处理，余慧灵可在相关金额确定后另行主张。七、关于余慧灵要求没收租赁保证金27491.20元的诉请。涉案《房屋租赁合同》对此有明确约定，现康联坊公司违约，余慧灵该主张有合同依据,一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认余慧灵与康联坊公司所签订的《商铺租赁合同》及《〈商铺租赁合同〉补充合同》于2020年1月13日解除；二、康联坊公司在判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵返还位于佛山市禅城区***********和二层的房屋；三、康联坊公司在判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵支付自2019年8月1日至2020年1月13日间所欠的租金68181.13元以及违约金（违约金的计算方式：暂计至2020年1月31日为3361.64元，此后以未付租金为基数，按照每日万分之五的标准计算至租金实际清偿之日止）；四、康联坊公司在判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵支付房屋占有使用费（占有使用费的计算方式：按照《商铺租赁合同》所约定的租金标准，从2020年1月14日起计算至康联坊公司实际返还判决第二项所确定的租赁场地之日止）；五、康联坊公司在判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵支付截至2020年1月31日的物业管理费8868.42元；六、康联坊公司在判决发生法律效力之日起十日内向余慧灵支付电费474.34元；七、确认余慧灵无需退还康联坊公司租赁押金27491.20元；八、驳回余慧灵的其他诉讼请求。如康联坊公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2006元（余慧灵已预交），由余慧灵负担840元，康联坊公司负担1166元。二审期间，康联坊公司向本院提交了如下证据：证据1.漏水视频光盘，拟证明案涉物业新漏水的情况；证据2.和业主微信聊天记录，拟证明在维修补漏，补漏是否成功，待下次暴雨检验；证据3.与物业管家聊天记录，拟证明补漏现场的状况；证据4.康联坊公司的律师转达余慧灵律师意思的微信聊天记录；证据5.刘德安被评为广东好儿童的荣誉证书、《服务协议》《合作协议》。经审查，本院对上述证据认证如下：证据1在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭该视频不能证明其主张之待证事实；对证据2、3的真实性予以确认；证据4、5与本案的实体处理不具有关联性，本院不予采信。二审期间，余慧灵未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系康联坊公司应否向余慧灵支付租金、使用费、物业管理费、电费及余慧灵应否返还租赁押金。案涉《商铺租赁合同》《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。康联坊公司上诉主张余慧灵未按约定三天内处理完漏水问题，故其有权减免漏水期间的租金，且直至漏水问题处理完毕为止，才开始两个月的免租期。对此，本院认为，首先，余慧灵于2019年5月27日交付案涉租赁物给康联坊公司使用，根据合同约定2019年6月1日至2019年7月31日为免租期，故康联坊公司应自2019年8月1日起向余慧灵交纳租金。其次，案涉《补充合同》约定因漏水影响到商铺且余慧灵未在3个工作日内处理完毕的，康联坊公司有权减免漏水期间的租金。根据现有的证据显示，康联坊公司仅在2019年9月23日、2019年10月9日向余慧灵反映过漏水问题，之前和之后均未反映过漏水问题。因双方均未能举证证明漏水问题对案涉租赁物造成影响的时间，故一审法院综合本案案情，结合当地的天气状况、日常生活经验、余慧灵采取修复措施的时间，酌定两次受漏水影响的时间均为7天并无不当，本院予以维持。即康联坊公司有权减免2019年9月23日至2019年9月29日、2019年10月9日至2019年10月15日期间的租金，此外其他时间，康联坊公司应按合同约定足额向余慧灵支付租金。综上，康联坊公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。现康联坊公司自2019年6月起拖欠相关费用，其行为构成违约，根据合同约定，余慧灵有权解除合同。一审法院以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达康联坊公司的时间来认定案涉《商铺租赁合同》《补充合同》于2020年1月13日解除符合事实和法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同已解除，余慧灵要求康联坊公司返还案涉租赁物于法有据，一审法院处理正确，本院予以维持。康联坊公司的行为构成违约，根据合同约定，余慧灵有权没收其交纳的租赁保证金27491.20元。合同解除之前，康联坊公司应按约定支付欠付的租金及违约金、物业管理费、电费，一审法院依据合同约定，结合已查明的事实来认定康联坊公司应向余慧灵支付租金68181.13元及相应违约金、物业管理费8868.42元、电费474.34元于法有据，本院予以维持。合同解除之后至实际返还案涉租赁物之前，康联坊公司应赔偿余慧灵无法占有案涉租赁物的损失，故康联坊公司仍应参照租金标准向余慧灵支付自2020年1月14日至实际返还案涉租赁物之日止的占有使用费。至于康联坊公司主张赔偿1000000元的问题，其在一审中并未提出反诉，属于其在二审期间新增加的诉讼请求，故本院不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。康联坊公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费721元，由上诉人康联坊健康管理（广东）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员李虹审判员黄玉凤二○二○年六月三十日法官助理黄结仪书记员蔡依丽