广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4588号原告:蔡如意，男，1985年5月13日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：李平（系蔡如意妻子，兼蔡如意委托诉讼代理人），女，1984年8月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区花地大道****。法定代表人：林叶材,职务：董事长。委托诉讼代理人：陈柳红，该司职员，联系地址。原告蔡如意、李平与被告广州广进房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平（兼蔡如意委托诉讼代理人），被告委托诉讼代理人陈柳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求变更逾期交楼违约金标准为按央行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2015年6月30日起计至2016年1月13日，以合同价款2371411元为基数，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，扣除公摊面积差价款13304.88元及已抵扣的物管费4340.13元以及3777元）；3、判令被告按合同约定返还套内面积差价款4893元及利息（以4893元为基数，从2013年10月10日计算至退还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告付清全部房款。该合同关于购房人逾期付款义务与出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准比较，明显违背公平原则，请求法院予以调整。合同约定被告应当在2015年6月30日前将合同标的房屋交付原告使用，但实际交付日期为2016年1月13日，被告逾期交房应承担违约责任。因公摊面积增加，违约金抵扣公摊面积差价款13304.88元，另被告将违约金抵扣物管费共4340.13元，被告应向原告支付抵扣后的逾期交房违约金。根据合同约定，套内面积增加被告应返还套内面积差价款4893元及利息，利息按同期贷款利率计算，从2013年10月10日起计至被告退款日止，剩余的套内面积差价款及利息也应当返还。被告辩称：一、原告签署承诺书承诺接受与被告商定的赔偿方案并不再就延迟交楼要求其他赔偿，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不应得到支持；二、根据民法总则关于诉讼时效的规定，原告的诉讼请求已经过了诉讼时效；三、被告在产权证办理过程中，确认套内面积实际减少的情况下，在合理期限内支付了3777元，不存在逾期支付的过错，故不应承担该款项的利息，原告主张的1116元套内面积差异款，已在另案中处理，原告不应重复主张。经审理查明：2014年1月26日，两原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋第自编B2栋某层某房，建筑面积共119.24平方米，其中套内建筑面积96.94平方米，共有分摊面积约22.3平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）某房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1786095元；（第十条）乙方逾期支付首期款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）逾期交房不超过180日的，甲方应自约定交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日，不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（第十八条）面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准，按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费），套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款，套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；附件七（第十条），对合同第二十二条变更为：逾期办理产权登记不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日，不超过365日的，每日按总房价款0.005%的标准支付违约金；逾期超过365日，不超过730日的，按总房价款0.008%的标准支付违约金等等。另两原告与案外人广东宏大建筑安装工程有限公司签订《装饰工程委托协议书》，约定两被告需支付案涉房屋装修工程款585316元。原、被告均确认该房屋装修工程款585316元实际为案涉房屋买卖价款。后被告未能按期交房，双方对延迟交楼问题进行了协商。2016年12月1日，李平签署了《延迟交楼赔偿金额通知单》和《承诺书》，《延迟交楼赔偿金额通知单》的内容有：根据您与被告约定，因开发商延迟交楼产生的赔偿金用作抵扣贵单元住宅物业管理费，延迟交楼赔偿金3269元，装修协议赔偿金额1071.13元，合计金额4340.13元，贵单元每月管理费335.94元，可抵扣12个月管理费4031.28元，抵扣属期为2016年4月1日至2017年3月31日，余额为308.85元，将在下期产生费用多还少补。《承诺书》内容有：李平愿意接受开发商因延迟交楼而商定的赔偿方案并不再要求其它经济及法律赔偿，并愿意将赔偿金4340.13元折算成物业管理费进行抵扣，当抵扣完毕后，本人将按时缴纳物业管理费。原告确认在物业管理费中已抵扣该违约金4340.13元。2018年9月14日，被告向李平转帐支付3777元，转款备注为退明月水岸B2-某房面积差异款。2018年10月29日，被告为两原告办理涉案房屋的不动产权证。该不动产权证记载：房屋总建筑面积119.98平方米，套内建筑面积96.74平方米，分摊建筑面积23.24平方米。2019年8月22日，被告向原告邮寄发出补缴共有公摊面积差款的通知。2020年3月10日，广州广进房地产开发有限公司向本院起诉，要求蔡如意、李平支付实测公摊面积差房价款18694.45元及利息。本院作出（2020）粤0103民初2176号民事判决书，确认套内面积差款4893元，但广州广进房地产开发有限公司仅向蔡如意、李平支付3777元，故广州广进房地产开发有限公司仍应支付套内面积差款1116元，该款可与蔡如意、李平应支付的公摊面积增大房价款相抵扣，抵扣后，蔡如意、李平应支付公摊面积增大房价款为17578元，并判决蔡如意、李平向原告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款17578元及利息（利息以17578元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。蔡如意、李平对该判决不服提起上诉，该案在二审审理中。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于逾期交房的违约金问题，根据李平签署的《延迟交楼赔偿金额通知单》和《承诺书》可见，双方就逾期交房的违约责任已协商一致，将逾期交房的赔偿金4340.13元折算成物业管理费进行抵扣，虽然上述文件仅有李平一方签名，但符合家事代理的特征，被告完全有理由相信李平具有代理权，该约定合法有效，且相关费用已实际抵扣完毕。另两原告实际于2016年1月收楼，却时至2020年4月30日才起诉主张变更逾期交房违约金标准及违约金差额，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于套内面积差价款及利息问题，合同约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款，根据查明的事实，本案套内面积误差比在3%以内，被告应向两原告支付套内面积差款4893元，该款被告在2018年9月14日已支付3777元，在（2020）粤0103民初2176号中已抵扣1116元，两原告要求返还套内面积差价款4893元没有依据，本院不予支持。至于利息问题，因双方没有约定利息计算，利息应从原告主张权利之日起计算，因在原告起诉前，套内面积差价款已支付和抵扣完毕，原告要求计算利息没有依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、驳回原告蔡如意、李平要求变更逾期交楼违约金标准为按央行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的诉讼请求；二、驳回原告蔡如意、李平的其他诉讼请求。案件受理费670元，由原告蔡如意、李平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张智荣二〇二〇年六月二十九日书记员  蒋晓晗周颖君