贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3770号原告：罗琴，女，汉族，1973年1月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村，统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：向家礼（特别授权代理）。第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会****，统一社会信用代码：91520502322466778J。负责人：韦沙沙。委托诉讼代理人：代林（特别授权代理）。原告罗琴与被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（下称：卓越华飞房开）、第三人遵义市约美物业服务有限公司毕节分公司（下称：约美毕节分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告罗琴、被告卓越华飞房开委托诉讼代理人向家礼、第三人约美毕节分公司委托诉讼代理人代林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告卓越华飞房开支付逾期办理房屋权属证书违约金6,397.80元;2、判决被告卓越华飞房开、卧龙大都会物业中心返还代收燃气费2,500.00元、电入户费520.00元，合计3,020.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年12月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，总购房款为239,618.00元。合同第22条第3款第1项约定：“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”；第3款第1项规定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款万分之一承担违约责任”。被告卓越华飞房开于2019年3月25日通知领取房屋权属证书，已经构成违约，按照合同约定，被告应承担违约责任。2017年2月14日，被告下属单位被告卧龙大都会物业中心通知原告交纳开户费：“代收燃气费2,500.00元、电入户费520.00元、有线电视开户费260.00元”，合计3,280.00元。原告根据政策和法律的相关规定多次向被告要求退还，被告拒不退还，告知通过法律途径来解决，原告逼迫依法提起诉讼。原告认为，被告逾期267天交付不动产权证书给原告，违反了合同的约定，被告逾期交付房屋产权证书，应按原告已付总购房款239,618.00元的每日万分之一向原告支付违约金6,397.8元。燃气费、电入户费、有线电视开户费根据相关法规、政策纳入房价，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用的规定，停止相关收费行为。《城镇燃气管理条例》第十一条、《关于加强配气价格监管的指导意见》第七条，《贵州省发展和改革委员会关于印发的通知》第十九条对水电、燃气等配套设施应纳入房价，不得再向业主另行收取进行了规定。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定依法起诉，请求法院判如所诉。被告卓越华飞房开辩称：一、原告诉请逾期办证违约金计算错误。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第22条第三项转移登记及被答辩人诉状所称:“(一)出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任。(三)买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”，答辩人于2018年8月2日取得案涉楼栋的商品房预告初始登记，并于同日通知买受人前来提交办证资料。根据合同约定因被答辩人需委托答辩人办理转移登记事宜，答辩人无需向被答辩人提供任何资料。答辩人已根据合同约定履行通知义务且办理“小产权证”是答辩人不承担银行按揭贷款保证责任并提取保证金之日，而被答辩人无任何损失，不应将逾期天数延长至办理完毕“小产权”之日。被答辩人于2018年8月2日取得案涉楼栋的商品房预告初始登记晚于合同约定时间33天(365天内)，根据合同约定应赔偿被答辩人已付房价的万分之一。被答辩人计算错误。二、根据被答辩人委托，答辩人已将“三通费”足额向收取单位缴纳，答辩入的代理行为无任何过错，不应承担任何责任。根据供电局回复电开户费(电工仪义器仪表※单相表费)自2019年4月1日后才不予收取，被答辩人交费时间在2019年4月1日前不予退还:根据广电公司回复广电入户费被答辩人没有开通的才予以退还，答辩人已将供电局和广电公司认为应当返回并退回答辩人的费用返还被答辩人。三、“三通费”是否依法应当收取，与代理人无关，不应要代理入退还。四、三通费已过诉讼时效。综上，请驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，原告罗琴作为买受人，被告卓越华飞房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区卧龙大都会（一期）第5幢1单元16层2号房，房号为5-1-16-2，建筑面积89.52平方米，套内建筑面积Ｘ平方米，总房款239618.00元。交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、办理房屋权属登记的相关费用及水、电、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，罗琴按合同约定向被告支付完毕购房款239618.00元。被告将涉案交付房屋给原告，并委托第三人于2017年2月14日向原告收取（代收）燃气入户费2500.00元、电入户费520.00元，合计3020.00元。第三人系被告选聘的原告所在小区的前期物业服务企业。被告于2018年8月2日办理该栋房屋的不动产权证书（大证），载明：权利人：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，共有情况：单独所有，坐落：毕节市七星关区卧龙大都会5幢，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，此外，还载明其他相关事项，已具备办证条件。被告已于2019年3月25日通知原告领取将涉案房屋的不动产权证书。上述事实，有各方当事人的陈述，以及各方提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金以及违约金计算标准；二、被告是否应向原告退还其已收取的各项开户费。对双方争议的焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。从双方提供的证据证实，被告于2018年8月2日办理不动产权证书（大证），才具备办证条件，被告应当在涉案房屋具备办证条件后通知原告，但被告未举证证明在具备办证条件后尽到通知义务，被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。故本院以原告认可被告通知领取不动产权证书之日（2019年3月25日），视为被告通知原告，则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2018年7月1日至2019年3月25日在365日内。又根据合同约定：“约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任”，故本案逾期办证位违约金应应按原告已付购房款239,618.00的万分之一计算，违约金计算为24.00元（239,618.00元×0.1‰）。对双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月3日提起诉讼要求被告退还，并未超过诉讼时效，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。对被告“已将代收的费用足额向收取单位缴纳，答辩人的代理行为无任何过错，不应当承担任何责任”及“……自2019年4月1日后才不予收取，本案中被答辩人交费时间在2019年4月1日之前，不予退还，答辩人不承担任何责任”及“开户费是否应当收取，与代理人无关，不应由代理人退还”的抗辩理由。因被告收取的开户费应包含在商品房购房款中，系重复收费，至于被告支付费用给相关单位，是被告的行为，与原告无关，上述抗辩理由不成立，本院均不予采纳。因该费用系被告委托第三人代收，第三人已将该费用交给被告，故第三人不应承担返还责任。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。被告不承担责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗琴支付逾期办证违约金24.00元。二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗琴退回燃气入户费、电入户费合计3,020.00元；三、驳回原告罗琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），原告罗琴负担17.00元，由被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担8.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月十五日书记员  李长江