广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2259号 原告：陈凯，男，1988年3月6日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史本奎，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路**荣和山水绿地商业中心**，统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢耀旭，广西广合律师事务所实习律师。 本院受理原告陈凯与被告广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称“荣和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用小额程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈凯的委托诉讼代理人陈志斌、史本奎，被告荣和置业公司的委托诉讼代理人李康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凯向本院提起诉讼：1、判令被告于判决生效之日起30日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，办理完毕以原告为产权人的房屋所有权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金14879.12元（从2019年4月7日暂计算至2020年1月20日，每日以购房款总额的万分之一计算，此后违约金按此方式计算至被告将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈凯于2013年7月1日与被告荣和置业公司签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将符合条件的房产交付给原告后790个工作日内向房产登记机构为原告申请房产所有权登记，并将该房产所有权证书交付给原告，如出卖人未按期办理，逾期超过360日，买受人同意不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告未在约定的期限内办理房产证，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。该合同中关于逾期办理所有权证书的违约责任的约定，体现不出违约金的惩罚性和补偿性，违背了《中华人民共和国人民合同法》公平原则、诚实信用原则以及第三十九条、第四十条之规定，是被告在利用其强势地位及提供格式合同的优势，故意免除、减轻其义务，损害原告的利益，该约定应属无效条款。根据合同的公平原则及权利义务的相对性，该合同中，买受人逾期付款的违约责任时按照每日支付逾期应付款的万分之一，故被告也应按照每日已付房款的万分之一承担逾期办证的违约责任，方显公平。 被告荣和置业公司辩称：1、既然原告认为不应按照商品房买卖合同第17条第四项第三款的约定计算逾期办证违约金，被告也同意此观点，即认为双方不应按照已付房款的1%计算违约金。2、原告主张参照逾期每日按照已付房款万分之一的计算标准计算逾期办证违约金的主张是没有依据的，因为按照合同第10条第一款的约定，被告逾期交房的才是按照每日万分之一的标准计算违约金，原告逾期付房款与被告逾期交房，二者在权利义务上才是平等的，而逾期办证并不会对原告的居住、落户、上学等造成任何影响，现原告主张按照每日万分之一计算逾期违约金，没有合同的依据，如果被告确实要支付违约金，也请求法院予以适当降低，按照银行同期存款利率的标准计付。3、原告主张的是违约金，而不是损害赔偿金，违约金以约定为前提，没有约定则无需支付，现双方并没有约定违约金按照日万分之一的标准计算，所以法院不应支持原告前述诉讼请求，如果原告主张的是损害赔偿金的话，其需要举证证明其实际遭受的损失，在无法举证证明的情况下，法院不应支持。4、原告出具了委托书与承诺书，说明由于原告本身的原因导致逾期办证，如果被告确实需要支付违约金，计算起点也应从被告缴纳罚款之日，即2019年10月9日起才开始计算。5、被告已为原告办理了不动产权证，没有对原告造成任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月1日，原告陈凯（买受人）与被告荣和置业公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：原告购买被告出卖的位于南宁市兴宁区荣和山水绿城A组团6号楼B单元1703号房产，建筑面积共80.68平方米，该房属于预售商品房，购房价款为516636元；出卖人须在2015年2月8日前将符合约定的房产交付给买受人使用；合同第十七条第3款约定：出卖人受买受人委托，于房产交付使用后790个工作日内向房产登记机构为买受人申请房产所有权登记，并将以买受人为产权人的房产所有权证书交付给买受人；合同第十七条第4款约定：因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自前述期限届满之日起逾期超过360日，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人同意不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并接收房屋。涉案房屋所在楼栋于2020年3月22日取得现售备案证明，原告未领取该房的不动产权证。原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 在诉讼过程中，被告荣和置业公司主张其于2020年5月1日向原告发短信，通知到被告处领取不动产权证，原告认可涉案业主已实际收到该短信通知。 另查明，原告方就案涉房产改造向案外人广西荣拓装饰工程有限责任公司（以下简称“荣拓公司”）出具了《委托书》，载明原告方需要对案涉房产的漏空、飘窗、阳台、花池部位进行改造，为了不影响房产使用安全、小区整体协调美观和其他业主，授权案外人荣拓公司委托相关单位对需改造的部位进行统一设计、施工，对需改造部位进改造的设计方案及施工等全部不需要再经委托人（即原告方）同意确认，受委托人代委托人委托相关单位进行设计施工成果，由委托人直接享有，并承担与委托相关的责任与义务。此外，原告又就前述改造事宜向被告荣和置业公司出具了《承诺书》，承诺其授权荣拓公司全权委托设计单位和施工单位对原告需改造的部位进行提供改造设计方案，并按设计进行施工，如因此改造影响权属证的办理或往后与他人产生纠纷或产生其他问题，与被告荣和置业公司无关，由原告方承担责任并解决。 再查明，2019年9月27日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告荣和置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2019]第[411]号），主要载明：被告荣和置业公司未按照建设工程规划的规定进行建设荣和山水绿城A组团2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、15号楼项目，主要是将部分房产的花池改造成阳台、飘窗改成落地窗、增加了建筑面积。该《行政处罚决定书》对被告荣和置业公司作出行政处罚：处以违法建筑整体建设工程造价的百分之五的罚款10048828.16元，如不服该处罚决定，可在收到该处罚决定书之日起六十日内向南宁市兴宁区人民政府或南宁市城市管理综合行政执法局申请行政复议或六个月内向南宁市青秀区人民法院提起行政诉讼。2019年10月9日，荣和置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款10048828.16元。 本院认为，原告与被告荣和置业公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。 关于被告应否承担逾期办理房产所有权证的责任问题。 对于办理房产所有权证的义务问题，应结合房产所有权证办理义务在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1.由于原告与被告荣和置业公司所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告荣和置业公司负有办理诉争房产产权证义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告荣和置业公司基于商品房买卖合同关系，在已向原告交付房产的基础上，仍应承担办理及交付房产所有权证的义务；2.从2019年9月27日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产未能如期办证的原因，系因漏空、飘窗、阳台、花池等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而原告已就案涉房产出具了《委托书》、《承诺书》，明确前述改造的成果归原告享有，且若因改造影响所有权证办理的责任由原告承担；故原告对改造可能影响产权证办理的后果系属明知，又系改造成果的实际享有者，其对房产所有权证的逾期办理的后果应依照《承诺书》的约定自担责任；即使原告认为改造系被告荣和置业公司对小区楼栋的统一行为，亦不能否认原告对此系明知且同意的事实；3.虽然原告对房产所有权证的逾期办理的后果，应依照《承诺书》的约定承担一定责任，但被告荣和置业公司亦不能无限期延后办证时间；由于《行政处罚决定书》已就案涉楼栋不符合规划许可证建设部分的行政处罚予以最终确定，故被告荣和置业公司在《行政处罚决定书》所确定的行政处罚履行期限届满后，若仍未能为原告办理取得房产的所有权证书，则办证进一步延长的时间不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告荣和置业公司负责。 虽然被告已通知原告领取产权证，但根据合同约定，其仍具有交付产权证的合同义务，现原告诉请被告交付相应产权证，符合合同约定，本院予以支持。 二、关于逾期办理房屋产权证的违约金计算标准的问题。 关于逾期办证违约金的计算标准问题，原告与被告荣和置业公司在《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4点对荣和置业公司逾期办证的违约责任有明确约定，即“出卖人未按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自前述期限届满之日起逾期超过360日，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人同意不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，如上所述，由于被告在缴纳行政罚款即2019年10月9日之后仍未能取得规划验收进而办理不动产权证，该期限迟于上述合同条款约定的应办理不动产权证书的期限，亦迟于原告主张的违约金起算时间，不应由原告承担该期间逾期办理不动产权证的后果，被告构成违约，应按照上述合同条款的约定承担违约责任，即支付房价款1%的违约金。 至于双方对违约金的各自主张问题，原告主张上述合同条款系格式条款，应无效，并主张按照买受人逾期付款违约责任即每日按应付款的万分之一标准延续计算至实际领取不动产权证之日，本院认为，上述合同条款并未出现免除被告一方的责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，应属合法有效，且上述合同条款针对的是逾期办理不动产权证的违约责任，原告主张买受人逾期付款违约责任对应的应为出卖人逾期交房的违约责任，现原告主张按买受人逾期付款的违约责任调整出卖人逾期办理不动产权证的违约责任，不符合双方约定，亦不属于原告主张的权利义务不对等情形，本院不予支持；被告主张上述合同条款约定的是逾期办理商品房现售备案的违约责任，并主张按银行同期活期存款利率计算违约金，与双方约定不符，本院亦不予支持。 综上，被告荣和置业公司应向原告支付逾期办证违约金（计算方式为：以已付购房款516636元为基数，按1%计算，即5166.36元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后三十日内为原告陈凯办理位于南宁市兴宁区荣和山水绿城A组团6号楼B单元1703号房的所有权证书，并将以原告陈凯为所有权人的所有权证书交付给原告陈凯； 二、被告广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后十日内向原告陈凯支付逾期办理产权证书违约金5166.36元； 三、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决确定履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费86元，由被告广西荣和置业开发有限责任公司负担43元，由原告陈凯负担43元。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年六月二十四日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。