山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0686民初1453号原告：中国工商银行股份有限公司栖霞支行，住所地：栖霞市跃进路**。统一社会信用代码：913706864935902043。负责人：林立，该支行行长。委托诉讼代理人：孙恒恒，山东昊言律师事务所律师。被告：陈久雷，男，1978年12月29日出生，汉族，住栖霞市。被告：王桂翠，女，1980年11月25日出生，汉族，住栖霞市。被告：德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司，统一社会信用代码：91370686MA3D19AQ0P，住，住所地：栖霞市翠屏小区**/div>法定代表人：史少坤。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东昊言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴菊芹，栖霞创新法律服务所法律工作者。被告：德州华海湾房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91371400780791420D，住所，住所地：德城区新华工业园div>法定代表人：张建华。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东昊言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴菊芹，栖霞创新法律服务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行与被告陈久雷、王桂翠、德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司、德州华海湾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙恒恒，被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司、德州华海湾房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴昀霞、吴菊芹到庭参加诉讼；被告陈久雷、王桂翠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告陈久雷、王桂翠偿还原告贷款余额167072.29元，积欠利息23026.9（暂计算至2019年10月29日，并自2019年10月30日起至被告实际履行之日止被告仍应按合同约定利率继续支付利息、罚息、复利给原告）；3、判令原告对被告陈久雷购买的坐落于栖霞市房屋在拍卖变卖价款中享有优先受偿权；4、判令被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司、德州华海湾房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任5、本案诉讼费用由被告承担。被告被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司、德州华海湾房地产开发有限公司辩称，第一、法院应当依法审查合同约定的利息、罚息、复利的合法性，超出法定部分不应支持。第二、答辩人在处置抵押物不足的部分承担责任。第三、诉讼费答辩人不应承担。被告陈久雷、王桂翠在法定期间内未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月21日，原告与被告陈久雷、王桂翠、德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司签订编号A：01606002182011一手贷0001127《个人购房借款/担保合同》，原告系贷款人、抵押权人，被告陈久雷、王桂翠系借款人、抵押人，德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司系保证人，合同约定被告陈久雷、王桂翠向原告借款200000元用于购买房屋，借款期限240个月，贷款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%，放款当月执行的基准利率7.05%，确定的利率以借款凭证为准。借款人未按照合同约定日期（包含被宣布提起到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定利率基础上加收30%。同时合同约定被告陈久雷、王桂翠以其购买的坐落于栖霞市的房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押权预告登记。被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。2011年11月29日，原告依约将贷款200000元发放给德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司。被告陈久雷、王桂翠自2017年6月29日起未依约还本付息。截至2019年10月29日，被告欠付原告贷款本金167072.29元，积欠利息23026.9元。德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司对上述债务承担全程连带保证责任，其对本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司系德州华海湾房地产开发有限公司的分公司。本院认为，原告与被告陈久雷、王桂翠、德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司于2011年11月21日签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了发放借款义务，被告陈久雷、王桂翠应按约偿还借款本息。被告陈久雷、王桂翠未按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担逾期还款的法律责任。现原告要求解除《个人购房借款/担保合同》并由被告陈久雷、王桂翠偿还欠款本金及利息、罚息之诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告陈久雷、王桂翠抵押的房屋未办理正式抵押登记，未取得他项权证，故原告要求确认对涉案房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同约定被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息等承担连带责任保证，原告请求德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司对被告陈久雷、王桂翠的上述债务承担连带清偿责任，应予支持。德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司系德州华海湾房地产开发有限公司的分公司，本案德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司以自己的名义签订合同，产生的相应民事责任应先由德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司管理的财产承担，不足以承担部分由德州华海湾房地产开发有限公司承担。因罚息已经高于《个人购房借款/担保合同》约定的正常利率标准，故罚息本质上是一种违约责任的承担方式，已经体现了对被告逾期还款行为的惩罚性，若再计收复利，有违公平和补偿原则，故对原告要求支持复利的请求不予支持。被告陈久雷、王桂翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。鉴于本案基本事实清楚，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第（三）项、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行与被告陈久雷、王桂翠、德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告陈久雷、王桂翠于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行贷款余额167072.29元，积欠利息23026.9（计算至2019年10月29日），并自2019年10月30日起至实际给付之日止被告陈久雷、王桂翠仍按合同约定利率继续支付利息、罚息给原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行；三、被告德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司和德州华海湾房地产开发有限公司对上述第二项给付义务承担连带还款责任，先以德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司管理的财产承担，不足以承担部分由德州华海湾房地产开发有限公司承担。但履行还款责任后，有权向被告陈久雷、王桂翠追偿；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2051元，保全费1471元，由被告陈久雷、王桂翠、德州华海湾房地产开发有限公司栖霞分公司、德州华海湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲明荣二〇二〇年六月二十八日书记员  孙瑞霞