江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初3767号原告：新沂市马陵山物业服务有限公司，住所地新沂市南京商厦三楼318室法定代表人：薛明立，该公司董事长委托诉讼代理人:赵长明,江苏驰东律师事务所律师。被告：新沂市宏稷中西医结合医院，所地新沂市万恒东一号小区门面房(西南角)。法定代表人：朱秀峰，该院院长委托诉讼代理人:李大胜,江苏田湾律师事务所律师。原告新沂市马陵山物业服务有限公司(以下简称马陵山公司)与被告新沂市宏稷中西医结合医院（以下简称宏稷医院）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马陵山公司委托诉讼代理人赵长明，被告宏稷医院的委托诉讼代理人李大胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马陵山公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付所欠原告2017年8月1日至2020年2月1日期间的物业费45000元、违约金16506元(违约金从2018年8月1日计算至2020年5月6日)；2.判决被告从2020年5月7日起以所欠原告物业服务费45000元为基数按每天千分之一支付违约金，直到付清所欠物业服务费为止；3.诉讼费等费用由被告负担。事实与理由：原告于2010年2月3日与新沂市万恒置业有限公司签订《新沂万恒东一号前期物业服务合同》，合同约定新沂市万恒置业有限公司将“万恒东一号”的前期物业委托给原告管理、服务，双方约定前期物业管理、服务的事项，双方的权利义务，合同履行的期限等，合同签订后，新沂市万恒置业有限公司将万恒东一号小区的前期物业交与原告方实行统一管理服务。被告租赁新沂市万恒东一号小区37.1-3层002门面房，面积2462.75平方米用于经营。被告使用房屋后于2015年8月26日与原告签订了《缴纳物业服务费协议》，协议约定被告全年(12个月)交纳原告物业服务费为18000元，从2015年8月1日起每年分两次交纳，即每年的4月10日前交纳9000元，10月10日交纳9000元，并约定了双方的权利义务及违约责任，其中合同第四条1约定被告未按照本协议约定的时间缴费的，按未缴费数额每天千分之一计算向原告交纳违约金。因为被告欠原告2016年8月1日至2017年8月1日期间的物业服务费，原告于2018年2月5日向贵院提起诉讼，请求判决被告支付2016年8月1日至2017年8月1日期间所欠的物业费，贵院以(2018)苏0381民初1335号民事判决书判决被告向原告支付此期间欠缴的物业费。作出判决后，被告才支付此期间所欠原告的物业服务费，但是自2017年8月1日起至2020年2月1日前被告欠原告物业服务费一直不交，经原告多次催要被告仍然以各种理由拖欠，2020年3月10日原告向被告专门发了书面催缴函，被告仍然拖欠，无奈原告只得再次向贵院提起诉讼，请依法判决!宏稷医院辩称：1.马陵山公司没有按照协议履行物业服务，导致双方分歧过大，被告曾于2018年8月以律师函的形式通知原告重新协商物业服务项目及服务费用，如协商不成被告不再使用原告的物业服务。由于未能协商成功，被告不再使用原告的物业服务，也不需要向原告缴纳物业费。被告租用万恒东一号的门面房，该部分建筑与住宅建筑具有可分性，物业服务的要求也比住宅的物业服务要求高。原告没有及时清理化粪池，导致医院卫生间污水溢流，被告另行找人清理；建筑房顶及外墙渗水导致医院多处墙体出现霉斑以及渗水，灯具也不能正常使用，该部分系公共部位的维修养护。原告没有尽到合同义务。3.原告要求被告承担违约金的请求不能成立，原告在2018年经法院认定服务不到位的情况后，原告仍没有就相关问题进行整改，依据缴纳物业服务费协议第四项第2条，原告构成违约，应向被告支付违约金。被告不再使用原告的物业服务，原告请求违约金的基础也不存在。请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：2014年12月16日，万恒东一号业主委员会作为甲方、马陵山公司作为乙方签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》，双方约定：马陵山公司为位于新沂市小区提供物业服务，小区共有35栋楼房（其中小高层4栋），建筑面积约15万平方米（其中商业用房建筑面积1万平方米），服务期限自2015年元月1日起至2020年元月1日止，多层物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.4元、高层物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元、商业用房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。2015年8月26日，宏稷医院作为甲方、马陵山公司作为乙方签订《缴纳物业服务费协议》，双方约定：1.甲方承租万恒置业有限公司商业用房，乙方提供物业服务，位于万恒**小区门面房，建筑面积2462.75平方米，全年物业费为18000元，此数额不含公共能耗费分摊数额。物业费每年分两次缴清，第一年物业费缴费时间为：在合同签订时缴费8000元，剩余10000元在本年9月27日前缴清；以后物业费每年仍分两次缴清，第一次为当年4月10日前缴款9000元，第二次缴费时间为当年10月10日前缴款9000元。2.物业费缴纳起止时间：从2015年8月1日起，甲方向乙方缴纳物业费，至甲方租赁该处商业用房期满为止。3.物业管理服务主要内容：房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共同设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通管理等协管事项服务；甲方特约服务（单元门以内的），服务费另行协商。4.违约责任：甲方未按本协议约定的时间缴费的，按未缴数额每天千分之一计算向乙方缴纳违约金；甲方有权监督乙方的工作，对乙方服务工作不足的地方提出合理的整改措施，要求乙方限期整改。甲方有证据证明乙方整改不到位的，乙方承担本季度（3个月）应缴纳数额10%的违约金。宏稷医院自2012年租赁使用上述门面房，租期10年。2019年8月28日，万恒东一号业主委员会作为甲方、马陵山公司作为乙方签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》，双方约定：服务期限自2020年元月2日至2025年元月1日止，多层物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.4元、高层物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元、商业用房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。另查明，1.2019年6月17日，宏稷医院清理化粪池花费150元。2.2018年8月13日，江苏田湾律师事务所向马陵山公司出具律师函一份，说明其受宏稷医院委托，处理宏稷医院与马陵山公司物业服务及服务费用一事，认为马陵山公司的服务存在宏稷医院三楼落水管损坏至宏稷医院内墙墙皮脱落花费费用、对宏稷医院门口车辆乱停放及其他人员占用物业区域的行为没有尽到管理义务，对消防管理也没有尽到义务，导致宏稷医院因消防不合格被处罚，未及时清理化粪池，致宏稷医院卫生间污水溢流等问题，请马陵山公司收到函后3日内与宏稷医院重新商讨物业服务项目及服务费用，重新签订物业服务合同，如马陵山公司没有在收函时间内与宏稷医院协商处理，视为放弃协商权，宏稷医院将另行选聘新的物业公司，不再使用马陵山公司的服务，一并协商宏稷医院2018年应交物业费用问题。马陵山公司于2018年8月15日向宏稷医院回复，双方2015年8月26日签订的《缴纳物业服务费协议》合法有效，在服务中不存在宏稷医院来函中提出的问题，宏稷医院作为万恒东一号的一户业主，无权拒绝马陵山公司提供物业服务，无权另行选聘新的物业公司，协商收费标准时，马陵山公司已作了最大善意让步，此金额无需再变动，请宏稷医院接到函后于2018年8月31日前缴纳（2017年8月1日至2018年8月1日）物业费。3.2019年8月10日、2020年3月10日，马陵山公司在被告处张贴了催缴物业费函催缴物业费。4.马陵山公司于2018年2月5日诉至本院要求宏稷医院给付物业费，本院审理后作出（2018）苏0381民初1335号民事判决，判令宏稷医院于本判决生效后十日内向新沂市马陵山物业服务有限公司支付欠交期间的物业费11400元。该判决认定11400元系2016年8月1日至2017年8月1日期间的物业费。本院认为，马陵山公司与万恒东一号业主委会员签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》为万恒东一号业主或物业使用人提供物业服务，有《万恒东一号小区物业管理服务合同》、照片、证人证言等予以证实，本院予以确认。2015年8月26日，马陵山公司与宏稷医院签订《缴纳物业服务费协议》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。马陵山公司作为万恒东一号小区的物业服务公司，提供了物业服务，宏稷医院应当按照约定给付物业费。（2018）苏0381民初1335号判令给付的物业费已计算至2017年8月1日，马陵山公司现主张的物业费应从2017年8月2日起算。至2020年2月1日，物业费为45000元，故马陵山公司要求宏稷医院给付物业费45000元的主张成立，本院予以支持。马陵山公司在从事物业服务过程中，未及时对化粪池进行清理，宏稷医院自行进行了清理，有收条、证人证言等予以证实，本院予以确认，宏稷医院花费的150元应从先产生的物业费中扣除，即宏稷医院应给付马陵山公司物业费44850元。宏稷医院未按期给付物业费，存在违约，给马陵山公司造成损失。马陵山公司要求宏稷医院支付违约金明显过高，考虑马陵山公司在实施物业管理服务中存在瑕疵，结合宏稷医院逾期缴费给对马陵山公司造成的损失情况、马陵山公司的主张，本院对马陵山公司主张的违约金1.以17850元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际给付之日止；2.以18000元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际给付之日止。宏稷医院委托江苏田湾律师事务所向马陵山公司发送的律师函中所作陈述系其单方意思表示，该陈述未经马陵山公司同意对马陵山公司不具有约束力，本院对宏稷医院不再使用马陵山公司的物业服务，也不需要向马陵山公司缴纳物业费的辩称不予采信。宏稷医院辩称的维修费用系对医院内部进行修理所产生，不属于马陵山公司提供物业服务范围，对此宏稷医院可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、新沂市宏稷中西医结合医院于本判决生效后十日内向新沂市马陵山物业服务有限公司支付物业费44850元及违约金（1.以17850元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际给付之日止；2.以18000元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际给付之日止）；二、驳回新沂市马陵山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取669元，由新沂市马陵山物业服务有限公司负担126元，由宏稷医院负担543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张成艳二〇二〇年六月三十日书记员  方 超