广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6233号 上诉人（原审原告）：罗辉，男，1973年7月10日出生，壮族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：于厚达，广西中钧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡岸，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 上诉人罗辉因与被上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗辉的委托诉讼代理人于厚达，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人胡岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗辉上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决。二、依法改判保利公司向罗辉支付违约金48818.12元（以总房款699409元为基数，按每日万分之一即69.94元的标准计算，从2016年12月21日起计至不动产权利登记之日即2018年11月19日止）；三、改判保利公司向罗辉退还套内建筑面积差价1220元；四、改判保利公司向罗辉退还房屋总面积差价17586.89元；五、两审的诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：一、关于违约金。一审法院故意曲解了“逾期办证违约金”，也未释明，丧失中立立场。在房屋买卖中，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的法定义务。办理不动产权证的方式有两种，一是业主自行办理，二是开发商代为办理，那么逾期办证违约金自然包括这两种不动产权证办理方式下的逾期违约责任。本案主张的逾期办证违约金涵盖了商品房交付使用后720日后其至房屋权属证书登记之日止整个时间段内的逾期违约金。然而，一审法院无视当事人的主张，对逾期办证违约金进行曲解，刻意为保利公司开脱其应当承担的违约责任，且在同一小区的其他同类案件中，亦有判决保利公司承担责任的，同案不同判。二、关于套内建筑面积及总面积差价。买受人支付的房款包含了套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积两部分面积的价钱，依照公平和诚实信用原则，保利公司应退还套内建筑面积及总面积差价。一审法院忽略房款包含上述两个面积的价钱的事实，以不合理的格式合同条款处理面积差价款，违背了公平和诚实信用原则，应以房屋总面积误差为基准来处理房屋差价问题。 保利公司答辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，罗辉的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。 罗辉向一审法院起诉请求:一、判决保利公司支付逾期办理不动产权证的违约金48818.12元给罗辉（以总房款699409元为基数，按每日万分之一即69.94元的标准计算，从2016年12月21日起计至房屋权属证书登记之日即2018年11月19日，逾期698天，69.94元/日×698日=48818.12元）；二、判令保利公司退还套内建筑面积差价1220元给罗辉；三、判令保利公司退还房屋总面积差价17586.89元给罗辉；四、诉讼费由保利公司承担。 一审法院查明：南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由保利公司开发建设，该项目11号楼已办理商品房预售许可证。2013年3月7日，罗辉与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定罗辉向保利公司购买保利·爱琴海11号楼1单元2903号房，购房总价为699409元，建筑面积共89.74平方米，其中，套内建筑面积68.80平方米，分摊的共有共用建筑面积20.94平方米；该合同第六条关于面积确认及面积差异处理约定：双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准，商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按第2中方式进行处理……2、双方自行约定：（1）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补差价；（2）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%）部分的房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补；（3）套内建筑面积差异比3%以上的，买受人有权退房……买受人在上述期限内不提出退房要求的，视为放弃退房要求，合同继续履行，据实结算房价款（不计息）……（5）共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算。该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2013年3月30日办理了合同登记备案，罗辉支付购房款699409元，其自认罗辉于2014年12月31日接收房屋。2018年10月10日，保利公司在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理，同时注明“实测面积差异补缴房款”，并后附需补交面积差异款的房号清单及补交金额，其上显示所涉房屋的业主需补交房屋面积差异款为1220元。2018年10月14日，罗辉向保利公司交纳代办服务费，并向保利公司交纳房屋面积差异款1220元。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2018年11月22日取得不动产权证，罗辉于2018年11月24日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证，该不动产权证上记载涉案房屋的专有建筑面积为69.33平方米，分摊建筑面积为18.68平方米，房屋建筑面积为88.01平方米。罗辉以保利公司逾期办理不动产权证为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经一审法院释明，罗辉明确其起诉时主张的逾期办证违约金指的是逾期办理不动产权证的违约金。 另查明，罗辉（甲方委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交付时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。罗辉同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 一审法院认为：罗辉、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于罗辉主张保利公司支付逾期办证的违约金是否有依据的问题。罗辉、保利公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。罗辉明确其诉请的是保利公司逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，保利公司于2014年12月31日交付房屋后，罗辉委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故保利公司负有为罗辉办理房屋产权证的合同义务；但《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的是买受人自行办理房屋产权证的前提下，出卖人应办结《商品房现售备案证明》的时间，并非出卖人代为办理房屋产权证的时间，而双方在庭审中亦确认罗辉委托保利公司代为办理产权证时双方未重新明确代办的期限，故应视为双方对此约定不明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，从该条款的立法本意上看，该条款规定的出卖人逾期办证期限应是双方在签订合同时明确出卖人负有办证义务、双方对于逾期办证的事实尚未确定的前提下，结合本案现有证据查明的事实，保利公司于2014年12月31日交付房屋，而保利公司系于2018年10月才通知罗辉代为办理产权证，故双方协商变更由保利公司代为办理房屋产权证之时已远超出上述司法解释条款规定的应办理房产证的期限，且无证据证实双方对于逾期办证的违约金重新予以明确，不能据此推定保利公司认可了逾期办证的事实，故双方在协商变更由保利公司代为办理产权证之后的办证期限不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定；根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，罗辉未能举证证实其在委托保利公司代为办理产权证、本案诉讼前后积极将业主办理产权证所需资料提交给保利公司并向保利公司主张权利，保利公司对此亦不予认可，故应由罗辉承担举证不能的不利后果。综上，罗辉以《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的保利公司办结《商品房现售备案证明》期限主张保利公司逾期办证，依据不足，一审法院不予支持。由于缺乏事实基础，罗辉据此主张的逾期办证违约金亦无依据，一审法院亦不予支持。 关于罗辉主张保利公司退还套内建筑面积差价款及房屋总面积差价款的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，故面积差价款的处理应以罗辉保利公司双方的合同约定作为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第六条对于面积确认及面积差异的处理予以明确约定，合同约定涉案房屋建筑面积共89.74平方米，其中，套内建筑面积68.80平方米，分摊的共有共用建筑面积20.94平方米，而涉案房屋的不动产权证载明记载涉案房屋的专有建筑面积为69.33平方米，分摊建筑面积为18.68平方米，房屋建筑面积为88.01平方米，故涉案房屋确存在实际面积与约定面积不符的问题。根据房屋不动产权证记载的房屋面积，涉案房屋的套内建筑面积差异比绝对值为（62.16平方米-68.80平方米）/68.80平方米=0.86%，根据上述合同约定，套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，由双方按合同约定的房屋单价多退少补，保利公司依据该合同条款的约定按超出套内建筑面积差异比绝对值0.6%的部分，以合同约定的房屋单价每平方米10165.83元计收罗辉的套内面积差价款1220元，符合双方的合同约定，罗辉主张退还该款无依据，一审法院不予支持。至于罗辉主张的房屋总面积差价款，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，同时，共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算，根据上述合同约定，因房屋共有共用建筑面积出现差异而导致的房屋总面积与合同约定不符，不应以此作为买受人退款的理由，罗辉据此主张退还房屋总面积差价款，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定判决：驳回罗辉的诉讼请求。案件受理费745元，由罗辉负担。 对本案一审查明的事实，各方均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于保利公司是否应退还套内建筑面积及房屋总面积差价款的问题。涉案《商品房买卖合同》第六条的约定，涉案房屋以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%）部分的房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补，同时，共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算。根据房屋不动产权证记载的房屋面积，涉案房屋的套内建筑面积差异比绝对值为（69.33平方米-68.80平方米）/68.8平方米=0.77%。保利公司依据合同约定收套内面积差价款1220元，符合双方的合同约定。罗辉主张退还套内建筑面积及房屋总面积差价款无依据，本院不予支持。 关于保利公司是否应支付逾期办证违约金的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，开发商应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。本案中，保利公司并未在合同约定的期限内将办证材料提交给买受人，直至2018年10月23日取得《商品房现售备案证明》后才能提交办证材料，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。虽然罗辉于2018年10月14日委托保利公司代为办理不动产权证，但并不能改变保利公司在此之前违约的客观事实，故保利公司应承担逾期办证的违约责任并支付逾期办证违约金。 关于违约金的计算标准问题。本案中，罗辉就涉案房屋改造与保利公司签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由保利公司对房屋进行装修、改造施工，故罗辉对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果负有一定责任。因房屋改造导致无法办证的事由于2018年1月29日因保利公司补交罚款而消除，为此保利公司应在合理期限内办理《商品房现售备案证明》，并将办证所需的其他资料提交给罗辉。根据2018年1月29日《行政处罚决定书》的要求，罚款应在决定书送达之日起十五日内缴清，因此本案违约金的计付时间应在2018年2月14日起算。因罗辉在2018年10月14日委托保利公司代办不动产权证书时双方未明确委托代办期限，应视为双方对此约定不明，故违约金的截止日期应计至2018年10月14日。涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给买受人的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，最高不超过总房款的0.5%。因涉案《商品房买卖合同》对违约金的计付标准已有明确的约定，故本案的违约金计付标准应按合同约定计付。罗辉称约定的违约金计算标准及违约金上限过低，但未能举证证明因逾期办证所产生的实际损失，故本院对罗辉的该主张不予支持。综上，保利公司逾期向罗辉办理不动产权证的违约金计算方式为：以已付购房款699409为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月14日止，保利公司负担的违约金上限额为3497.04元（699409元×0.5%）。 综上所述，罗辉的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2827号民事判决； 二、广西保利置业集团有限公司向罗辉支付逾期办理不动产权证的违约金（计算方式：以已付购房款699409为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月14日止，保利公司负担的违约金上限额为3497.04元）； 三、驳回罗辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费745元，由广西保利置业集团有限公司负担50元，罗辉负担695元；二审案件受理费1490元，由广西保利置业集团有限公司负担100元，罗辉负担1390元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。