江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初341号原告：上海福堂网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇东街******，统一社会信用代码91310120MA1HL6NNXQ。法定代表人：沈计计，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少帅，上海阳光卓众律师事务所律师。被告：江苏华强房地产开发有限公司，住所地江，住所地江苏省江阴市长泾镇开元路**信用代码91320281675477615Y。法定代表人：朱斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。原告上海福堂网络科技有限公司（以下简称福堂公司）诉被告江苏华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福堂公司的委托诉讼代理人尹维耀、被告华强公司的委托诉讼代理人庄云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令华强公司退还保证金100万元；2.判令华强公司支付违约金165179.6元；3.本案诉讼费用由华强公司负担。庭审中，福堂公司撤回要求华强公司支付违约金165179.6元的诉讼请求。事实和理由：2018年5月23日，福堂公司与华强公司签订关于华强公司开发的“金宸国际花园”项目(简称“项目”)的《内外场联合销售代理服务合同》(简称“合同”)，福堂公司独家代理销售华强公司项目房产，华强公司按约向福堂公司支付销售佣金，合同期限自2018年5月31日至2019年5月30日止。2018年5月24日，福堂公司依约定向华强公司支付100万元作为合同履约保证金。因华强公司项目存在“大量房源未涤除抵押”、“销售价高于备案价”、“华强公司自行销售”等情形，违背了合同约定，同时一再拖欠福堂公司佣金，影响了福堂公司代理销售工作。福堂公司于2018年12月10日、2019年1月10日、2019年1月14日通过函件方式要求华强公司停止违约，华强公司收函后未置可否。2019年2月20日，华强公司向福堂公司发出《解除合同通知书》，单方面要求解除合同，构成违约，严重损害福堂公司利益。2019年3月11日，华强公司向福堂公司付清了拖欠的代理佣金289562元(共付佣金825898元)，但并未退还保证金100万元，福堂公司多次催讨无果。2019年5月16日，福堂公司向华强公司发出《律师函》，要求收函后5个工作日内立即支付保证金100万元，但华强公司收函后视若无物，仍然拖延不付，严重侵犯了福堂公司的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。庭审中，本院要求福堂公司明确诉讼请求和相关事实，福堂公司明确如下：关于第一项诉讼请求：华强公司2019年2月20日单方要求解除合同构成违约，福堂公司在2019年2月21日收到函件后没几天就退场了，但保证金100万元一直未归还，所以要求退还。关于第二项诉讼请求：福堂公司销售公寓产品，华强公司无需支付佣金，销售平层及复式，华强公司需支付佣金，平层及复式福堂公司合计销售6套，总佣金为825898元，根据合同第八条第5点，因华强公司单方解除合同，故福堂公司主张825898元20%的违约金，为165179.6元。关于华强公司违约的具体事实：1.大量房源未剔除抵押。公寓共260套，在双方约定的2018年5月31日福堂公司销售之前已经全部剔除抵押。平层及复式共159套，在2018年5月31日只有几套没有抵押，其他均存在抵押。平层及复式福堂公司在2019年1月31日之前销售了6套，该6套当时是否存在抵押需要庭后核实，其他平层及复式在2019年5月31日仍有148套处于抵押状态，导致福堂公司无法向客户销售，客户看到抵押也不会购买，故属于华强公司未剔除房屋抵押，存在违约。2.销售价高于备案价。公寓产品不存在该问题，只有平层及复式存在该问题。合同第一条第6点第（2）点约定，平层及复式销售均价不低于11200元/平方米，第六条第1点第（一）点约定，华强公司保证房管局备案均价不低于11700元/平方米，根据规定，福堂公司销售房屋不得高于备案价销售。但华强公司平层和复式在房管局备案价有低于11700元/平方米的情况，备案价有的为10000元/平方米，也有11000元/平方米，还有9500元/平方米的，根据合同第一条第6点第（2）点约定，福堂公司无法按照11200元/平方米销售。房屋备案价多少是由华强公司和房管局沟通，与福堂公司无关。关于均价，如何解释及计算，另行向当事人核实。3.华强公司自行销售。指公寓部分。公寓合计260套，福堂公司在2019年1月31日之前已经销售206套，在2019年1月31日之前华强公司自行销售了多少套福堂公司不清楚，但华强公司有自行销售行为。按照合同约定，华强公司不能自行销售，根据合同第五条，这影响到截止2019年1月31日之前福堂公司80%的销售率。据福堂公司了解，公寓在2019年5月31日时华强公司合计自行销售50套。被告华强公司辩称：关于公寓，确实是260套，不存在支付佣金的问题。平层及复式共159套，需要按约支付佣金。福堂公司未按照合同第五条约定在2019年1月31日之前销售80%（仅销售公寓236套、平层及复式6套），故华强公司根据第五条约定在2019年2月20日发函合法解除，福堂公司在2019年2月20日收到函件后没几天就退出销售。华强公司确实支付佣金825898元，是指福堂公司销售的6套平层及复式的佣金，但根据双方补充协议，复式9-208多支付了33618元。关于福堂公司第一项诉讼请求，华强公司是合法解除，双方也不再继续履行合同，根据合同第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点的约定，100万元是保证金，华强公司不予返还（没有其他不予返还的合同依据）。关于第二项诉讼请求，华强公司不存在违约，具体如下：1.关于大量房源未剔除抵押的情况。公寓共260套在双方约定的福堂公司实际销售之前已经全部剔除抵押。平层及复式共159套，在2018年5月31日只有几套没有抵押，其他均存在抵押。平层及复式福堂公司在2019年1月31日之前销售了6套，该6套在福堂公司销售之前也是存在抵押的，双方当时的操作是：福堂公司和客户沟通好，交了保证金，然后告知华强公司，华强公司就将客户需要购买的对应房屋剔除抵押，不影响客户签订买卖合同，该6套都是这样操作的，因此，即使其他平层和复式存在抵押，根据6套的操作习惯并且福堂公司也是专业的销售公司，只要福堂公司和客户沟通好，华强公司也会及时剔除抵押，不影响买卖合同的签订，故不存在抵押影响销售的情况。2.关于销售价高于备案价的情况。公寓产品不存在该问题。关于平层及复式，合同第一条第6点第（2）点约定，平层及复式销售价均价不低于11200元/平方米，第六条第1点第（一）点约定，华强公司保证房管局备案的均价不低于11700元/平方米，合同第六条约定是属于费用结算，该约定只影响双方的溢价分成，不存在华强公司强行要求福堂公司按某一个价格进行销售，均价的销售价格都是由双方共同约定的。福堂公司是一个专业的销售公司，既然有这个约定，就应当按照约定来办理。平层和复式在房管局备案价是否有存在福堂公司陈述的“有低于11700元/平方米，备案价有的10000元/平方米，也有11000元/平方米，还有9500元/平方米的”的情况，代理人确实不清楚。房屋备案价多少是由房管局定的，华强公司无权做主，福堂公司对备案价能否做主华强公司不清楚。第一条第6点载明的产品底均价和第六条第1点第（一）点载明的均价中的均价是指所有房产的总价款之和除以总面积，销售均价是指福堂公司销售的房产总价款之和除以销售的总面积。3.关于华强公司自行销售部分。公寓合计260套，福堂公司从2018年6月1日至2019年1月31日公寓销售总套数为234套，加上平层的6套，总共销售了240套，除以应当销售的419套，销售率为57%，华强公司不存在任何自行销售的情况，故福堂公司该理由不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（合同情况）2018年5月23日甲方华强公司与乙方福堂公司签订金宸国际花园的《内外场联合销售代理服务合同》一份，主要约定：“总计419套，委托营销策划及代理销售范围项目公寓产品共计260套，平层及复式共计159套。第一条第6点：（1）公寓产品底均价不低于7900元/平方米。（2）平层及复式产品底均价不低于11200元/平方米。（3）甲方提供可售一房一价底表作为本合同附件给到乙方，可售房源以实际为准……第7点：甲方委托乙方作为该物业房源的内外场联合代理商，并承诺在本合同有效履约期间不再自行在江苏、上海或其他地区公开发售该物业或进行展销，也不再委托除乙方以外任何第三方作为其代理人在江苏、上海或其他地区发售该物业……本合同服务代理期限为：自2018年5月31日起至2019年5月30日止。第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点：自双方合同签订之日起，乙方将提供100万元作为项目去化保证金打入甲方指定账户，若乙方于2019年1月31日前指标去化率达成80%以上（含80%），且甲方要求乙方继续履行本合同，则该保证金继续托管于甲方账户。第三条第3点乙方权责中（二）中第4点第2）：乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的回扣。第五条：截止2019年1月31日前，乙方整体销售套数去化任务数达成80%以上视作指标完成，剩余20%房源由乙方继续销售直至本代理合同期限届满，如合同期限届满后仍未售完，双方另行签订补充协议。若乙方未完成所规定任务的80%，则甲方有权解除本合同。第六条第1点第（一）点：溢价收益=每套销售合同签约总价-每套销售底总价，但乙方溢价收益最高为500元/平方米，溢价超出500元/平方米的，乙方溢价收益仍为500元/平方米。甲方保证房管局备案均价不低于11700元/平方米。第八条第5点：若因甲方原因单方面提出合同终止并清退案场所有销售团队，则甲方应当在与乙方服务期间所产生的销售代理费的20%作为违约金，弥补乙方所产生的损失。且在甲方发出终止合同通知当日，甲方即有权与其他销售合作方签约，请新的销售团队进入售楼处工作，或自行销售。6.在履行本合同过程中，如因甲方原因造成乙方无法继续履行合同的（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷），乙方有权单方解除本协议，如因此给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿。”2018年5月25日左右，甲方华强公司与乙方福堂公司签订补充协议一份，对平层及复式产品的溢价收益做出补充，对公寓产品价格进行了补充，将公寓产品底均价不低于7900元/平方米更改为不低于8600元/平方米。（支付保证金情况）2018年5月24日福堂公司向华强公司支付100万元保证金。（涉案房屋商品房备案信息情况）福堂公司提供涉案房屋商品房备案信息打印件，证明涉案房屋存在抵押、备案价低于合同约定的情况。华强公司对上述证据的真实性没有异议，内容以华强公司答辩意见为准。（函件往来情况）2018年12月10日福堂公司向华强公司发函，主要载明：“福堂公司在代理销售项目中，发现大量房源存在仍处于抵押状态、未解除抵押的情况，且房管局备案价格低于所能销售的最低价格，已有若干意向客户因贵司房源存在抵押情况而放弃购买，已经严重影响到项目销售进展及去化率的进展。违反合同约定的华强公司全享有、无抵押的约定……”。2019年1月10日福堂公司向华强公司发函，主要载明：“双方签订了合同，目前福堂公司已将5套复式住宅代理销售完毕，但截至2019年1月10日尚未将该5套已售复式住宅佣金支付我司，具体明细见附件……请收到本函后三个工作日内及时支付佣金。”2019年1月14日福堂公司向华强公司发出催告函，主要载明：“福堂公司在项目代理销售过程中发现如下问题：1.大量房源存在仍处于抵押状态、无法及时涤除抵押权，华强公司确定的销售价格高于房管部门备案价格的情况，大量意向购买客户在知悉上述情况……十分担忧部分房源无法进行正常备案、过户，进而无奈放弃购买。2.自2018年6月起，华强公司在日常管理工作中，不允许福堂公司销售83号楼9、11、13层的54套住宅，并擅自销售该部分房源，违反合同约定。福堂公司保留追究违约责任的权利。”2019年2月20日华强公司向福堂公司发出解除合同通知书，主要载明：“根据合同第五条约定，至今福堂公司完成的去化率与合同约定依然差距很大，现通知：双方签订的合同解除，福堂公司收到本通知后立即与华强公司办理交接手续并退场。”福堂公司在收到上述解除合同通知书后没几天，退出销售。（付款情况）2019年3月1日华强公司向福堂公司支付289562元佣金，合计支付825898元。2019年5月16日福堂公司委托律师向华强公司发函，要求返还100万元保证金。（华强公司提供证据情况）华强公司提供福堂公司销售的6套平层及复式房屋抵押注销明细及对应的商品房买卖合同前2页，载明抵押注销时间均在签订商品房买卖合同之前，证明6套商品房买卖合同签订之前华强公司已经剔除抵押，其他房屋存在抵押不影响福堂公司销售。福堂公司对上述证据真实性没有异议，内容以福堂公司意见为准，称房屋存在抵押，确实对客户买房存在影响。（其他情况）庭审中，本院询问双方：双方对谁存在违约存在分歧，对于相关事实问题，双方也均表示有不清楚的地方，对于本案，双方什么意见？福堂公司称：本案仅要求华强公司返还保证金100万元，无论哪方违约，因合同都不再履行，该100万元都应返还，福堂公司撤回第二项诉讼请求，本案仅要求法院处理100万元保证金的问题；关于违约金部分，双方分歧较大，福堂公司认为华强公司违约，还有相关问题需要当事人核实，福堂公司保留诉权。华强公司称：福堂公司违约，华强公司合法解除合同，同意法院仅处理返还保证金100万元的问题，关于福堂公司违约造成华强公司的损失，华强公司会另行收集证据，另案向福堂公司主张。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实和情况，有合同、银行业务回单、商品房备案信息、往来函件、律师函及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：合同解除后，华强公司是否应返还保证金100万元。福堂公司认为：无论哪方违约，因合同都不再履行，该100万元都应返还。华强公司认为：福堂公司违约，华强公司合法解除合同，双方也不再继续履行合同，根据合同第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点的约定，100万元是保证金，华强公司不予返还（没有其他不予返还的合同依据）。本院认为，该100万元保证金华强公司应予以返还，理由为：第一，合同第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点约定的“自双方合同签订之日起，乙方将提供100万元作为项目去化保证金打入甲方指定账户，若乙方于2019年1月31日前指标去化率达成80%以上（含80%），且甲方要求乙方继续履行本合同，则该保证金继续托管于甲方账户”的内容，是在福堂公司在2019年1月31日完成去化率指标、双方继续履行合同的情况下，保证金托管于华强公司账户，现双方合同解除，也不再履行，不符合合同约定的保证金继续托管于华强公司账户的条件，故华强公司依据该条不予返还，本院不予支持。第二，双方合同已经解除，福堂公司在2019年2月底左右也已经退场，双方不再继续履行，合同并未约定解除后保证金不予返还，且在2019年3月华强公司也向福堂公司支付了佣金28万余元，故该保证金也应当予以返还。第三，双方对哪方违约各执一词，即使福堂公司违约，华强公司表示“福堂公司违约造成华强公司的损失，华强公司会另行收集证据，另案向福堂公司主张”，故不影响本案保证金的返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：江苏华强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上海福堂网络科技有限公司返还保证金100万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6900元（上海福堂网络科技有限公司已预交），由江苏华强房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给上海福堂网络科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘亚伟二〇二〇年六月八日书记员  孙玲莉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。