宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终258号上诉人(原审原告、反诉被告)：郭某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：张某，宁夏平瑞律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：白某，宁夏平瑞律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：高某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：包某，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：马某，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人郭某因与被上诉人高某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭某的委托诉讼代理人张某、白某，被上诉人的委托诉讼代理人包某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某上诉请求：1.撤销吴忠市红寺堡区人民法院作出的(2019)宁0303民初3139号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人一审反诉请求，支持上诉人一审诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费、反诉费均由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋未取得合法的土地使用权，故不存在履行房屋过户的法律和事实基础。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。本案中，通过一审被上诉所举的在2005年所办理的房屋所有权证可以证实，涉案房屋仅有房屋的不动产权利，并没有房屋所附着土地的不动产权利。房屋买卖的履行必须是房地一体的交付，并不能单一交付，对于其办理不动产权登记亦应当按照“房地一体”的登记原则进行办理。直至一审辩论终结前，被上诉人并未提供房屋附着土地的权属证明，一审法院径行判决要求被上诉人履行房屋过户义务更不具备履行的条件，故双方买卖合同无法实际履行，合同目的无法实现，判决亦无法执行。二、一审法院未认定被上诉人隐瞒涉案房屋抵押的事实，驳回上诉人主张解除合同的认定存在严重偏颇的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》第十三条约定“甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无查封、他项权利设定或其他纠纷限制转让的情况。乙方受让后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失”，上诉人与被上诉人签订的合同明确约定了被上诉人保证涉案房屋的权属无查封、他项权利设定等情况，一审法院不采信书面合同的约定，径行通过间接的事实推定认定上诉人对涉案房屋抵押知情，存在明显的证据采信不当问题，在认定事实方面以主观臆断来代替书面的证据，所认定的事实与书面证据明显不符。其次，并非每一个房屋买受人(上诉人)在购买房屋时都会核实房屋的权属是否具有瑕疵，况且核实房屋瑕疵亦非买受人的义务，对于买受人来讲因房屋权利属于个人隐私不被公众所查询，对于其瑕疵的核实更是难以实现。反之，对于房屋的权属情况，出卖人(被上诉人)有法定义务如实告知买受人，一审法院将被上诉人的如实告知义务因房屋价值较大推定认定为上诉人应当对涉案房屋权属清楚，显然是毫无法律逻辑的推定，更是对出卖人隐瞒抵押事实、不守信用的庇护。再次，一审法院推测性认定上诉人支付第二笔250万元的款项后，被上诉人即可以偿还银行的贷款，涉案房屋抵押的瑕疵也予以消除，故上诉人对涉案房屋抵押应当知情。按照一审法院推测的逻辑，可否认为事实是被上诉人隐瞒房屋抵押情况，欺骗上诉人支付足以解除抵押的款项后，完成后续过户的履行显然，后一种推测更符合常理，而该种推测下被上诉人隐瞒抵押事实等不诚信行为造成根本性违约，不应得到法律的支持，况且被上诉人为何在上诉人不支付后续购房款后未主张其权利，直至上诉人起诉要求解除合同时才要求继续履行，种种事实都明显不符合常理。最后，一审法院认定“上诉人与被上诉人订立合同至上诉人起诉要求解除合同时间长久，另因合同约定纠纷的解决方式为向人民法院起诉，房屋出现瑕疵后上诉人未向法院主张权利，现房屋权利瑕疵消除，故不支持上诉人的主张”显然是置基本事实于不顾。上诉人在支付首笔50万元购房款后得知涉案房屋存在抵押的情形，而且上诉人长时间联系不上被上诉人，上诉人为了保障自身的权益与案外人宁夏博大商贸有限公司(被上诉人任法定代表人)签订了房屋租赁合同，以保障使用房屋。后案外人将上诉人以不当得利要求返还涉案房屋，上诉人又得知涉案房屋不仅存在抵押，更存在被查封的事实，甚至涉案房屋至今无任何土地权属。现上诉人向人民法院主张自身的合法权益，并无任何不当。三、一审法院要求上诉人继续履行合同不利于本案执行，况且本案合同无法继续履行，法院应当判决解除合同，由双方根据各自的违约责任来承担相应的损失，予以解决双方的纠纷。(1)本案无法继续履行，更不能强制要求履行。被上诉人反诉要求继续履行，在上诉人提出解除合同并无法调解的情形下，法律不能强制上诉人按合同继续履行，否则与“强买强卖”没有区别。合同的履行是实现合同目的的最终手段，但该手段的落实必须基于合同当事人的自愿履行，一方坚持不履行合同，相对方只能向拒绝履行义务一方主张违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，通过该条可以看出，法律在一方不履行合同义务时，并不是单一的要求必须履行合同，而是可以通过替代的承担违约责任为救济。本案中，由于被上诉人的违约行为致使合同长期无法履行，造成一方面房屋市场价格发生变化，强制履行对上诉人明显不利，因此诉讼提出解除合同，返还财产。作为合同存在的基础是当事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而强制其履行的话，不但不能维护合同应有的效力，反而容易引发不必要麻烦，且从交易的经济利益考虑也会浪费更多的资源。(2)被上诉人构成根本违约，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》，虽然合同有效，但在合同签订之初，被上诉人隐瞒涉案房屋被抵押，在合同履行期间房屋又被查封等事实构成根本违约，上诉人基于不安抗辩拒绝履行后续购房款亦合情合理合法，被上诉人应当承担违约责任(3)上诉人主张双倍返还定金、房屋装修损失的请求应当得到支持。涉案合同被解除后，被上诉人作为出售房屋一方应双倍返还上诉人已经交付的定金。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。本案中，上诉人对所购房屋进行了一定的添附，对涉案房屋进行了装修，此损失是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失，况且装修是因为上诉人因购买行为而对“自己”的房屋进行的有效添附。但以上损失均是因被上诉人隐瞒抵押事实，履行期间涉案房屋又被法院查封，直至现在涉案房屋亦没有土地的权属所造成的损失，导致合同解除的责任应当在被上诉人方，故被上诉人对上诉人的损失应当予以赔偿。综上，一审查明事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人高某答辩称：1.涉案房屋在2015年的时候上诉人就已经通过签订虚假租赁的方式实际占有使用涉案的房屋，并且自己开办昊澎装饰有限公司，其自己使用涉案房屋，并不存在上诉人称的影响其使用目的；2.根据双方签订的买卖合同，上诉人负有2015年4月4日之前支付300万元的先合同义务，由于上诉人违约，导致合同一直没有履行，本案涉案房产被查封扣押的事实已经在本案一审审理中被解除，并且贷款早已还清，因为上诉人消极履行付款义务，所以才未过户，故上诉人应当承担相应义务；3.涉案房屋土地在解封后涉及到物权登记条例变更等问题，现在涉案房屋完全具备办理不动产登记证书的所有条件，相应的土地方面的税费已经全部缴纳完毕，具备办理不动产登记证书的条件；4.根据法律规定在一审判决作出前买卖双方所争议的标的物具备办理不动产登记证书的条件，合同不能认定为无效合同；5.同地段的房屋均已经在房款结清的情况下办理产权变更手续，相应的取得了不动产登记证书。一审时本诉原告郭某向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告高某之间签订的《房屋转让合同》；2．判令被告向原告双倍返还定金1000000元；3．被告赔偿原告装修损失1150000元（暂估价，最终以鉴定评估机构评估结果为准）；以上共计2150000元。4．本案诉讼费、鉴定评估费用由被告承担。一审时反诉原告高某向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告郭某继续履行与反诉原告签订的《房屋转让合同》；2.判令反诉被告支付拖欠反诉原告的购房款6720000元；3.判令反诉被告承担逾期支付首付款2500000元的利息750000元（2015年4月4日至2020年4月4日，年利率6%计算）；4.判令反诉被告支付占有房屋期间的费用1202785.78元（2016年3月至2020年3月，90000元÷385.96㎡×1289.52㎡×4年）。一审法院认定事实：2015年3月20日，原告郭某与被告高某签订房屋转让合同，双方约定被告将其所有的坐落于吴忠市××区南侧1#号房屋1套（间），建筑面积1289．52平方米转让给原告，转让方式为买卖，转让房屋包括附属设备，议定房屋单价每平方米5600元，总计价款7220000元，主文部分双方还就违约责任、税费缴纳等内容进行约定，并约定争议方式为依法向人民法院起诉。同时，双方还签订补充协议，约定：“……。二、总价为柒佰贰拾贰万元整，￥7220000元。三、付款方式：2015年3月20日乙方付定金50万元（伍拾万元）。2015年4月4日前乙方交甲方2500000元（贰佰伍拾万元）。余款在2015年5月15日之前付清。四、剩余房款4220000元（肆佰贰拾贰万元）甲方将房产证过户乙方名下，乙方付清甲方。五、如乙方需贷款甲方可提前将房产证交付乙方使用，乙方贷出款后直接受托支付甲方应收房款。……”。合同签订次日，原告依约向被告账号（62284512000********）转入定金500000元。双方合同签订后，原告郭某找寻不到被告高某，因被告为宁夏博大商贸有限公司法定代表人，2016年3月16日，原告与宁夏博大商贸有限公司签订房屋租赁合同，约定宁夏博大商贸有限公司将涉案房屋租赁原告使用，每年租金130000元，租期自2016年3月16日至2020年3月16日，并对双方权利义务作出约定。租赁合同签订后，原告搬入涉案房屋并占有、使用至今。2019年6月11日，被告以返还原物纠纷将原告起诉至一审法院，要求原告向被告返还涉案房屋并要求原告支付经济损失500000元，经一审法院审理作出（2019）宁0303民初1771号民事判决书，判决驳回高某的诉讼请求。再查明，本案涉案房屋于2005年4月21日办理房权证，产权证号为吴忠市产权证红寺堡字第XXXX号，房屋所有权人为高某，房屋坐落位于红寺堡开发区光明大道南侧，建筑面积为1289．52㎡，设计用途为商业。2013年9月5日至2015年9月4日，被告以涉案房屋在吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心办理抵押登记，被告从宁夏银行股份有限公司红寺堡支行贷款3000000元，2015年8月19日，被告偿还上述贷款。2017年6月22日，涉案房屋被吴忠市中级人民法院查封，查封期限为2017年6月22日至2020年6月21日。2019年6月27日后，被告在吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心解除涉案房屋抵押登记。截止2019年12月2日，涉案房屋不动产登记信息显示涉案房屋无抵押、无查封、无异议、无冻结。一审法院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中原告郭某是买受方，被告高某是出卖方，双方签订的房屋转让合同，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同的效力。该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告依约支付了涉案房屋定金500000元后，于2016年3月占有、使用涉案房屋至今，被告虽未主动交付房屋，但其默认原告占有、使用涉案房屋至今，可以推定其以不作为方式向原告交付了房屋。现涉案房屋无抵押、查封等权利瑕疵，被告应依约协助原告办理房屋产权过户手续，原告应依约向被告支付剩余购房款6720000元，故对于原告的诉讼请求均不予支持，对于反诉原告请求的第一项及第二项即双方继续履行房屋转让合同、反诉被告支付反诉原告购房款6720000元的反诉请求，予以支持。关于反诉原告高某诉讼请求第三项判令反诉被告承担逾期支付首付款2500000元的利息750000元（2015年4月4日至2020年4月4日，年利率6％计算）及第四项判令反诉被告支付占有房屋期间的费用1202785．78元（2016年3月至2020年3月，90000元÷385．96㎡×1289．52㎡×4年）。一审法院认为，2015年3月20日，双方签订房屋转让合同期间，涉案房屋设有抵押权，2015年8月19日，反诉原告偿还了银行贷款3000000元，于2019年后半年才办理解除抵押权登记，在签订合同到解除抵押权登记，涉案房屋权利外观上均显示出不稳定的状态，且2017年6月22日，又被吴忠市中级人民法院依法查封，权利外观上的瑕疵足以让理性的买受人产生不安心理。同时，被告高某长期未向原告主张权利，放任损失扩大。双方签订房屋转让合同，应受合同约束，反诉被告自2016年3月占有并使用房屋至今，反诉原告未提出解除合同，应推定其以默认方式承认原告占有、使用房屋的事实，且第一项反诉请求与第四项反诉请求相互矛盾。故对于反诉原告的第三项与第四项反诉请求，不予支持。关于原告郭某主张被告高某隐瞒原告涉案房屋设有抵押及被吴忠市中级人民法院查封，导致合同无法实际履行的事实。一审法院认为，本案涉案房屋购房款7220000元，原告作为理性买受人与被告签订房屋转让合同，数额如此之高的购房款其如果不知道涉案房屋的基本情况，明显不符合常理，且按照合同补充协议约定，如果原告按约定向被告支付购房款，被告偿还银行的贷款，权利瑕疵应能予以消除。同时，2015年3月20日原、被告签订合同，2016年3月原告占有房屋并使用至今，2019年11月15日起诉要求解除合同。从订立合同到要求解除合同时间相隔4年7个月，原告占有、使用房屋3年7个月，双方签订的房屋转让合同中，明确约定了纠纷解决方式：“依法向人民法院起诉”，房屋权利出现瑕疵时，原告未向法院主张权利，现房屋权利瑕疵消除，原告起诉要求解除合同无法律依据也无合同目的无法实现的事实依据，故对于原告主张的事实不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告郭某的诉讼请求；二、反诉被告郭某于本判决生效后三十日内向反诉原告高某支付购房款6720000元；反诉原告高某于本判决生效后三十日内协助反诉被告郭某将坐落于吴忠市××区南侧1#号房屋不动产产权登记手续办理过户至反诉被告郭某名下；三、驳回反诉原告高某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取12000元，由原告郭某负担；反诉费36255元，由反诉被告郭某承担29420元，由反诉原告高某承担6835元。本院二审期间，被上诉人提交一份土地完税证明，证实涉案房屋已缴纳了相应的土地税款，房屋办理不动产登记证没有障碍。上诉人质证后认为土地完税证明证实被上诉人是2019年4月缴纳的税款，双方签订买卖合同时涉案房屋未办理土地使用权证，也就无法办理不动产登记证，被上诉人出卖房屋时隐瞒了房屋权属有瑕疵。本院审查后对该份证据的效力予以确认。上诉方未提交新的证据材料。本院就2015年8月银行贷款已清偿为何没有将涉案房屋办理解押手续询问了高某本人，其称，因郭某要在宁夏银行办理贷款支付购房款，为方便贷款手续所以没有去银行解押。郭某对高某的说法不认可，因双方签订的买卖合同中约定郭某可以用涉案房屋抵押贷款解决支付房款的资金问题，故对高某的说法，本院予以认定。本院电话咨询了红寺堡区不动产登记部门，答复涉案房屋目前可以办理不动产登记证。对于一审提交的证据材料，二审双方当事人仍坚持一审时的举证质证意见。经审查案卷材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同是否符合解除的条件是本案的核心问题。双方在2015年3月签订了房屋买卖合同，虽当时房屋抵押在银行，设定了抵押权，但直至起诉，在长达四年的时间内，上诉人一直没有提出过撤销合同或解除合同的主张，期间，上诉人通过签订租赁合同的形式占有使用房屋。在上诉人不继续履行合同付款义务的情况下，被上诉人起诉要求返还房屋时，上诉人又拒绝返还，其作为买受人的意思表示明确。上诉人称在签订房屋买卖时，被上诉人隐瞒了房屋抵押的事实，从现有证据分析，按照当地的经济发展水平，涉案房产属大宗不动产交易，按生活常理，上诉人必然要对房屋状况作全面的了解，从双方所签合同内容来看，上诉人应支付的首付款金额与被上诉人在银行用涉案房屋进行抵押借款的金额一致，因此，上诉人对于签订房屋买卖合同时房屋已抵押的事实应当是知情的，即使其当时不知情，其作为当地商户，完全可以在了解到房屋抵押的事实后及时行使提出撤销或解除合同的主张，但无证据证实其当时行使此权利。即使如上诉人所言没有按约定支付房款是因为上诉人行使了不安抗辩权，说明其当时仍具有继续购买房屋意思表示。上诉人称为防止被上诉人一房二卖或进行其他权利处置，通过自救的方式与被上诉人签订租赁合同占有了房屋，但在占有房屋后其一直未支付租金，并对房屋进行装修，自2016年3月至今一直用于商业经营，除处分权外房屋基本权能上诉人已经拥有，其买卖房屋的主要目的已经实现。期间，被上诉人已经于2015年8月清偿了银行抵押借款，虽涉案房屋在2017年被本院查封，但查封期间也不影响上诉人对房屋占有使用，在上诉人既不按约定支付下欠房款也不按租赁合同支付租金的情况下，被上诉人起诉要求上诉人返回房屋，那么上诉人完全可以一并在诉讼中就涉案房屋的权属问题提出解除合同的主张，但其并没有提出相应的抗辩，而是继续占有使用房屋。现房屋权属障碍全部消除，合同完全可以继续履行，上诉人购买房屋的合同目的完全能够实现的情况下，上诉人又要求解除合同，无事实和法律依据，也有悖诚信。关于上诉人称涉案房屋只有房屋所有权证无土地使用权证，无法办理不动产登记证的主张，因涉案房屋已办理房屋所有权证，按照我国房地一体的房屋所有权制度，涉案房屋不应存在房地分离的情况，况且被上诉人二审提供的土地完税证明已证实涉案房屋土地已缴纳了土地税款，因此，现涉案房屋办理不动产登记证不存在障碍。综上所述，郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果较好地均衡了双方的利益，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36255.0元，由郭某负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年六月九日书记员 杨彦龙附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……