贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4546号 原告：向富超，男，1966年4月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 第三人：毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处，，住所地：贵州省毕节市七星关区学院路碧阳街道办事处统一社会信用代码：1152240107849037XK。 负责人：吴春梅，系该办事处主任。 委托诉讼代理人：晏翎（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 原告向富超与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序进行了审理，审理过程中原告申请追加毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处（以下至判决主文前简称“碧阳办事处”）作为第三人参加诉讼。本院依法公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘力铭及被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧、第三人碧阳办事处委托诉讼代理人晏翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向富超向本院提出诉讼请求：一、判决被告在60日内向原告交付位于毕节市的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计53067.99元（实际金额以原告已付总房款302225.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率1.3倍标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;三、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的位于毕节市。原、被告双方在合同第八章第二十二条约定:“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故被告应于2017年5月31日前向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，视为被告已向原告履行了有关文书的交付义务，但被告未在该约定时间内提交，致使原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了302225元购房款，但被告未在约定时间内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，被告的行为已经构成违约，应当按照上述约定承担违约责任，故被告应从2017年6月1日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍的标准向原告计付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢! 原告庭前向本院提交了追加第三人申请书，申请事项:追加被申请人为本案的第三人参加诉讼。事实及理由:2014年12月18日，被申请人因毕威高速西互通连接项目流仓段房屋回迁安置点存在地质灾害隐患，被申请人根据七星关区人民政府2014年11月14日常务会议纪要精神，决定将安置点调整到瑞丰铭城5号地块的商品房内，将瑞丰铭城5号地块1-A-1203、1-A-1703、1-B-506、2-202号安置房给申请人，由申请人与瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，被申请人代申请人向贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司一次性支付房款。现申请人与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品预售合同纠纷一案，由贵院依法受理，案号:(2020)黔0502民初4546号，因涉案商品房的购房款系被申请人代申请人支付，需由被申请人出庭说明房款支付的情况，故本案处理结果与被申请人具有法律上的利害关系。申请人为查清案件事实，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款:“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定，故追加被申请人为第三人。 被告瑞丰公司辩称，一、原告未向被告缴纳购房款以及依约支付办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。涉案房屋是有关部门为组织实施房屋拆迁安置工作从被告处购买补偿原告，双方未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，未实质发生买卖合同关系。其次，《商品房买卖合同》明确约定买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内向出卖人缴纳契税、专项维修基金等办证费用，原告至今仍未履行。据此，原告已经违反合同的先行义务，被告因而取得顺序履行抗辩权，无需支付违约金。二、被告自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担,若2018年11月29日的日期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点不予采信，被告现具备办证条件再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。五、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。七、原被告之间未实际履行商品房买卖合同，被告与第三人之间订立安置协议，由第三人对原告的房屋进行增收拆迁安置，原告述称的房屋属安置房，原告虽与被告订立商品房买卖合同，但原告并未按商品房买卖合同的约定向被告履行购房款、契税、维修基金等相关支付义务，故原告诉请支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。八、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证业务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用，原告将一切办证义务归于被告，属错误，应不予支持。 第三人陈述，原告诉请办证和支付违约金的房屋系第三人征收原告的房屋后因回迁安置点的地基存在安全隐患，故以购买被告商品房的方式安置房屋给原告，被告与第三人订立了团购安置房协议，明确由被告办理房屋权属证书给原告。同时，原、被告也订立商品房买卖合同，约定由被告给原告办理商品房权属证书，因此，第三人支付完涉案房屋的购房款之后就已经履行完对原告的安置义务，涉案房屋的权属证书应当由被告给原告办理。 本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第2幢5层2号商品房，房号为2-5-2；建筑面积120.89平方米，套内建筑面积96.68平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款302225元；买受人应在2015年3月9日前向出卖人一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告按时将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 又查明：2011年10月26日，原告与第三人碧阳办事处（原流仓桥办事处）签订《房屋征收安置补偿协议》，约定拆迁部门拆迁原告所有的毕节市的房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理调换房屋产权证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部与被告签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区高速公路建设指挥部支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该指挥部安置完毕后，被告提供票据，该指挥部于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。七星关区高速公路建设指挥部已按约定代原告向被告支付了购房款。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七星关区高速公路建设指挥部已按合同约定代原告支付了购房款，被告已经按合同约定将房屋交付给原告，但并未在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属幢楼的《首次登记确认书》，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，本案于2020年6月17日开庭进行审理，视为通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的义务，故该项违约金计算至2020年6月17日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款302225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月17日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告未收到房款及原告未缴纳相关办证税费的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区高速公路建设指挥部已与被告约定了付款事宜，被告与七星关区高速公路建设指挥部签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关税费不应由原告承担，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告向富超提供相关文书之日起九十日内为原告向富超申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向富超逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款302225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月17日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 三、驳回原告向富超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币577.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年六月十八日 书记员  李治樱