广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4807号原告（反诉被告）：中山科技新城建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马晓阳，女，该公司员工。被告（反诉原告）：杨国旭，男，1978年9月10日出生，汉族，住中山市火炬开发区******香菊阁701房，公民身份号码622************314。原告（反诉被告）中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告（反诉原告）杨国旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）科技新城公司的委托诉讼代理人卢满辉，被告（反诉原告）杨国旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年11月至2019年6月期间物业管理费2049.6元及滞纳金139.5元（滞纳金以每月欠款金额为基数，自2018年11月起按日0.0005计算，直至被告实际清偿之日止，暂计至2019年6月10日为139.5元）、水费1171.14元。事实和理由：原被告签订人才楼A（B）前期物业管理服务协议，约定原告为被告位于中山火炬开发区祥兴路人才楼B2-2301房（以下称“该物业”）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/㎡的标准计付物业管理费，该物业建筑面积170.79平方米，管理费256.2元/月。服务协议约定被告须于每月10日前向原告缴纳物业管理费，但自2018年11月10日起，被告开始拖欠该物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均未履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。诉讼中，科技新城公司将诉讼请求变更为：被告向原告支付2018年11月至2020年5月期间物业管理费4867.8元及滞纳金139.5元（滞纳金以每月欠款金额为基数，自2018年11月起按日0.0005计算，直至被告实际清偿之日止，暂计至2019年6月10日为139.5元）、水费1436.36元。科技新城公司向本院提交的证据有：1.催告管理费律师函；2.催告管理费律师函邮寄快递单；3.前期物业管理服务协议；4.住户紧急联络信息登记表；5.购房合同；6.收楼通知书；7.关于人才楼小区文明养犬的通知照片；8.启动住宅专项维修基金维修电梯的相关工作的材料。杨国旭辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。科技新城公司没有履行好人才楼A（B）前期物业管理服务协议物业管理服务范围与服务内容之公用设施、设备的维修、养护、运行和管理之责任，电梯经常故障并长时间未及时修复，经常供水不足、断水停水，严重影响杨国旭及家人的正常生活。科技新城公司没有履行人才楼A（B）前期物业管理服务协议的第六款物业管理服务范围与服务内容之维护公共秩序，对小区内大型犬类不做任何管理和约束，致使未知防疫的大型犬只在小区内横冲直撞，严重威胁到杨国旭及家人的人身安全，造成心理恐慌；杨国旭多次将问题反映到物业、保安，并告知物业管理人员狂犬病的危害后仍无任何作为。人才楼A（B）前期物业管理服务协议并未约定科技新城公司代收水费。杨国旭同时向本院提起反诉，提出如下反诉请求：科技新城公司免除杨国旭2018年11月至2020年5月期间的物业管理费4867.8元。事实与理由同答辩意见。杨国旭针对其答辩及反诉向本院提交的证据有：1.照片视频；2.手机视频。针对杨国旭的反诉，科技新城公司辩称：不同意免除。科技新城公司未就其答辩向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：杨国旭是中山市火炬开发区***人才楼B2-2301房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋的建筑面积为170.91平方米。2009年9月25日，中山火炬开发区建设发展有限公司（出卖人，以下简称火炬建发公司）与杨国旭（买受人）签订商品房买卖合同，约定由杨国旭向火炬建发公司购买中山市火炬开发区**************，建筑面积共170.91平方米。同日，杨国旭与科技新城公司签订了人才楼A（B）前期物业服务协议作为该买卖合同的附件，该协议约定，物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市人才楼A（B）前期物业管理服务单位，高层住宅的物业管理费按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米1.5元收取，物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收楼之日起按上述标准收缴科技新城公司提供的服务内容包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括电梯、高压泵房等设施）、维护公共秩序等。该协议没有约定每月物业服务费的缴纳日期、滞纳金计收标准及由科技新城公司代收代缴水费。2010年10月8日，火炬建发公司向杨国旭发出收楼通知书，安排杨国旭于2010年10月24日办理涉案房屋的收楼手续，物业管理费自2011年11月1日开始计收。杨国旭确认其于2010年10月办理了收楼手续，自2011年其一直在涉案房屋居住。2018年10月，科技新城公司通过邮政EMS快递向杨国旭发出催款函，通知杨国旭其已拖欠涉案房屋2017年3月1日至2018年10月31日的物业管理费合计5124元，要求杨国旭自收函之日起7日内付清上述费用。投递记录显示该快递于2018年10月27日寄出，于2018年10月28日由他人签收。2019年3月，科技新城公司通过邮政EMS快递向杨国旭发出催告管理费律师函，通知杨国旭其已拖欠涉案房屋2018年11月至2019年2月期间的物业管理费1024.8元、水费1129.42元，合计2154.22元，要求杨国旭自收函之日起三日付清上述费用。科技新城公司未提交该快递的投递记录。杨国旭不确认科技新城公司提交的催告函，主张其已缴纳2018年10月的物业管理费，其确认科技新城公司提交的律师函及快递单的真实性，但主张其没有收到催告函及律师函。杨国旭主张其不交物业管理费的理由是科技新城公司没有履行前期物业协议约定的相关服务内容，电梯是坏的，小区经常停水，小区的狗经常到处走，不受管理，为此提交照片、视频为证。经查，照片显示有未牵绳的狗在涉案小区内走动，有保安人员站在旁边，但未显示保安人员有采取行动，视频显示有电梯停止运行，但未显示拍摄的地点及时间。科技新城公司确认杨国旭提交的上述证据的真实性，也确认是在涉案小区内拍摄的，但不确认杨国旭的陈述。科技新城公司主张涉案小区设施已经近十年，会有维修的情况，停水或者水压不稳情况确实有，但不会长期停水；照片中显示狗主没有牵绳，但有小区的保安在，会适当进行防护；杨国旭住的第2幢在2018年、2020年做了两次维修电梯维修基金申请，维修基金申请资料已经向住建局提交，2020年启动维修基金已经长达三个月，杨国旭所住的第2幢有100多户，只有21户签名，因此无法动用维修资金；关于养犬，在小区内已经发出过文明养犬的通知，要求业主对自己的宠物进行管理，因此不能视为科技新城公司没有履行义务。科技新城公司向本院提交了关于文明养犬的通知的照片及启动住宅专项维修基金维修电梯相关工作的材料拟证其上述主张。经查，照片显示科技新城公司张贴的关于人才楼小区文明养犬的通知的落款时间是2017年7月，主要内容是科技新城公司通知小区内住户要做好犬只监护管理工作，文明饲养，严禁在小区公共区域随意遛狗，遛狗时需系好狗绳，如发现有不文明养犬的行为，将及时制止或报警处理等。启动住宅专项维修基金维修电梯相关工作的材料显示电梯维保企业于2018年1月15日出具人才楼B2栋3号梯的维修报价；科技新城公司、中山市住房和城乡建设局、居委会于2018年1月25日对人才楼B2栋电梯故障进行现场调查；科技新城公司于2018年1月26日发出人才楼B区B2幢电梯的维修方案公示；2018年1月29日科技新城公司完成了人才楼小区B2幢维修基金使用的意见调查，其中未反映有杨国旭签名，调查结果为B2幢全体业主的67%同意启用维修基金；2018年8月1日，中山市住房和城乡建设局受理了科技新城公司关于使用人才楼B2栋住宅专项维修基金的申请。杨国旭确认科技新城公司提交的上述证据的真实性，但认为科技新城公司对于养犬只是贴个通知，没有后续行动，等于没有履约，维修是正常的，但小区的维修周期异常的长，而且没有人找过其签名。诉讼中，科技新城公司确认其关于滞纳金的主张没有合同依据，计收水费的标准是抄表。杨国旭主张其从收楼至2018年11月一直都有交物业管理费，水费和物业费一起交，由物业代收，杨国旭未举证证明其缴纳物业管理费的记录。杨国旭表示同意支付水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对于水费部分，杨国旭确认水费由科技新城公司代收代缴，其同意缴纳水费，且杨国旭未就水费的金额提出异议，由此，本院认定杨国旭应向科技新城公司缴纳2018年11月至2020年5月期间的水费1436.36元。对于物业管理费部分。杨国旭主张其缴纳物业管理费至2018年11月，但未举证证明缴纳物业管理费的记录，应承担举证不能的不利后果，本院采信科技新城公司的主张，认定杨国旭缴纳物业费至2018年10月份。杨国旭确认涉案房屋的建筑面积为170.91平方米，但科技新城公司只主张按170.79平方米计算物业管理费，不违反法律规定，本院予以准许，则涉案房屋2018年11月至2020年5月期间的物业管理费为4867.52元（170.79平方米×1.5元/平方米·月×19个月）。从杨国旭的举证来看，涉案小区确实存在有犬只未牵绳及电梯停运的情况。虽然中山市尚未出台相关的犬类管理规定，也没有规定物业服务企业对于小区内的不文明养犬行为的管理权限及义务，但根据科技新城公司提交关于人才楼小区文明养犬的通知的内容，科技新城公司对于小区内不文明养犬的行为要及时制止或报警处理，但科技新城公司未举证证明有采取以上措施，未尽到管理的义务。另外，对于电梯停运的情况，科技新城公司称有征集业主启用住宅维修基金的意见，但在杨国旭一直居住在涉案房屋的情况下，科技新城公司未举证证明有征集杨国旭的意见，未尽到管理的义务。因此，在科技新城公司未尽到管理义务的情况下，对科技新城公司关于滞纳金的主张，应不予支持，杨国旭应该支付给科技新城公司的物业费的本金也应作相应的扣减，由此，本院酌情认定杨国旭应按90%的比例向科技新城公司支付2018年11月至2020年5月期间的物业管理费4380.77元（4867.52元×90%）。综上，对科技新城公司的本诉请求及杨国旭的反诉请求中的合理部分，本院予以支持，对其他部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨国旭于本判决生效之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2018年11月至2020年5月期间的物业服务费4380.77元及水费1436.36元；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨国旭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担2元，由被告杨国旭负担23元（被告杨国旭于本判决生效之日起七日内将该23元迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。反诉案件受理费25元（反诉原告杨国旭已预交），由反诉原告杨国旭负担23元，由反诉被告中山科技新城建设发展有限公司负担2元（反诉被告中山科技新城建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内将该2元迳付反诉原告杨国旭）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年六月四日书记员 何浚欢王静