广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1187号 原告：郑某，男，1975年2月24日出生，汉族，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，广西某律师事务所实习律师。 被告：广西某投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：毛某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋某，广西某律师事务所律师。 原告郑某与被告广西某投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告郑某的委托诉讼代理人李某、陈某，被告广西某投资有限公司的委托诉讼代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的投资合同；2.判令被告退还原告投资款240239元；3.判令被告退还原告预交投资返利款627元；4.判令被告支付原告违约金72071.70元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告方招商人员招揽，与被告就南宁市江南区南建路36号“友谊食博汇”一层农贸市场摊位（1-18号、1-19号、16-43A号）使用权转让事宜达成一致意见。2019年11月12日，原告签订由被告方提供的统一格式合同《使用权转让合同（投资型）》三份，合同书对原告投资的摊位位置、投资期限、投资金额、回报方式、违约责任等作了约定。签订合同后，原告通过刷卡支付方式向被告支付了投资款240239元，被告向原告开具了公司盖章的收据。2019年12月中旬案涉位置建筑被南宁市江南区城市管理局以未取得相关规划和报建手续为由定性为违章建筑下令予以拆除，并在建筑上喷字明示，南宁市江南区那洪街道办事处亦公开张贴告示予以提示。原告得知后与被告方协商解除合同并退还相应投资款及返利款。被告以各种理由一再拖延，迄今未果。为维护原告合法权益免遭侵害造成不可挽回的损失，特向法院提起诉讼。 诉讼过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令被告退还原告投资款240239元；2.判令被告赔偿原告损失72071元；3.被告承担本案诉讼费用。 被告广西某投资有限公司答辩称,一、涉案的《使用权转让合同（投资型）》并非租赁合同，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行处理。1.根据合同约定的内容，合同转让的标的是摊铺经营使用权和收益权，即转让的是权利，而非交付摊铺。2.涉案合同实为投资合同，双方风险共担。二、经南宁市自然资源局召集相关单位开会谈论，涉案农贸市场予以保留，不再征迁。三、即便涉案摊铺所在的农贸市场因政府开展征地拆迁工作，双方也应根据合同处理。四、原告主张赔偿损失没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经庭审质证，被告对原告提交的证据《使用权转让合同》、《收据》的真实性无异议，原告对被告提交的证据南宁集有（2014）第105139号《集体土地所有权证》及宗地图、《关于建设南宁某商贸城的答复意见》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。原、被告均认可原告已收到被告返利款4804.98元,本院对该事实予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《涉案场地现场拍摄视频》，被告对该证据的视频时间点不予认可，但对视频所拍摄的案涉现场予以认可。本院认为，原、被告之间的争议在于农贸市场现有状态，被告认可农贸市场在法庭辩论终结前未办理建设用地使用手续，未取得建设规划许可证，故此无论农贸市场是否处于征迁的状态，对本案合同的效力问题不产生影响。2.关于被告提交的《土地承包协议》、《合作开发合同》、平阳村民委员会证明、登记信息表、《会议纪要》，原告对此不予认可。本院认为，上述证据的相对方、出具人未到庭参加诉讼，故上述证据的真实性无法核实，《会议纪要》只是考虑保留该农贸市场的可行性，且被告认可涉案农贸市场在法庭辩论终结前未办理建设用地使用手续，未取得建设规划许可证，上述证据的真实性对本案合同的效力问题不产生影响。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院查明以下案件事实，2019年11月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《使用权转让合同（投资型）》（合同编号：20191112008），约定甲方转让（租赁）给乙方使用、收益权的摊铺位于“友谊食博汇”一层“农贸市场”水果区1-18号摊铺，使用期限为22年，乙方应一次性支付该摊铺使用权价款58461元，乙方选择转让（租赁）形式为投资返租型，此摊铺乙方必须返租给甲方或甲方指定的运营公司统一管理经营，乙方的收益按双方约定的回报收取。2019年11月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《使用权转让合同（投资型）》（合同编号：20191112007），约定甲方转让（租赁）给乙方使用、收益权的摊铺位于“友谊食博汇”一层“农贸市场”水果区1-19号摊铺，使用期限为22年，乙方应一次性支付该摊铺使用权价款58461元，乙方选择转让（租赁）形式为投资返租型，此摊铺乙方必须返租给甲方或甲方指定的运营公司统一管理经营，乙方的收益按双方约定的回报收取。2019年11月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《使用权转让合同（投资型）》（合同编号：20191112006），约定甲方转让（租赁）给乙方使用、收益权的摊铺位于“友谊食博汇”一层“农贸市场”海鲜区16-43A号摊铺，使用期限为22年，乙方应一次性支付该摊铺使用权价款123317元，乙方选择转让（租赁）形式为投资返租型，此摊铺乙方必须返租给甲方或甲方指定的运营公司统一管理经营，乙方的收益按双方约定的回报收取。合同签订后，原告于当日向被告交付了240239元。原告已于2020年3月29日收到被告返利款4804.98元。2019年12月初，原告发现在“友谊食博汇”招商办公室门上张贴有南宁市江南区那洪街道办事处的《告知书》，主要内容有：友谊食博汇农贸市场未办理相关规划和报建手续，属无证小产权房，且该市场位于市土地储备中心白沙大道北侧收储地块红线内，现已开始开展征地拆迁工作，但目前市场仍然在销售（出租）摊铺，为了避免产生经济纠纷和遭受财产损失，希望广大群众相互告知，慎重购买或承租。此后，原告诉至本院，形成本案诉讼。 另查明，目前，被告开发的“友谊食博汇”未取得规划、建设的相关手续。诉讼过程中，原、被告均同意如案涉合同无效，则一并处理原告已收到的返利款，原告主张应折抵被告应赔偿的损失，被告则主张折抵投资款。 本案争议的焦点是，案涉合同的效力如何，如合同无效，权利义务如何负担；原告主张的损失是否合法有据。 本院认为，原告在法庭调查终结前，自愿将诉讼请求减少，系原告自由处分自己的民事权利，本院予以准许。根据中华人民共和国国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”之规定，原告将诉讼请求减少为312310.70元，本案受理费5994元应相应降低为5985元，应向原告退回9元。并予说明。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从原告与被告签订《使用权转让合同（投资型）》的内容来看，该合同约定被告将“友谊食博汇”的摊铺租赁给原告后，原告又将摊铺返租给被告，由原告收取收益，从收益实为租金以及双方权利义务等内容来看，符合租赁合同的特征，故合同的性质应定为租赁合同。根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，由于涉案“友谊食博汇”目前未取得规划、建设的相关手续，三份《使用权转让合同（投资型）》无效，故原告基于三份《使用权转让合同（投资型）》无效主张被告退还其支出的240239元，本院予以支持。原、被告均认可原告已收到被告的返利款4804.98元，且同意在本案中一并处理。原告主张应折抵被告应赔偿的损失，被告则主张折抵投资款。本院认为，投资款和损失都是主债务，原告主张先折抵损失，于法无据，故返利款应与投资款相互抵扣，故被告应返还原告投资款235434.02元。被告在未取得“友谊食博汇”规划、建设相关手续的情况下，即与原告签订合同，收取费用，造成原告资金利息上的损失，被告对此存在过错，原告主张被告赔偿损失，于法不悖，本院予以支持。但原告因此遭受的主要是资金利息上的损失，原告对其损失未提交证据予以证明，原告签订合同时亦未尽到审慎的义务，故原告主张的损失于法无据，本院不予支持，本院酌情以尚欠投资款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，被告应赔偿给原告的利息损失为：以240239元为基数，自2019年11月12日起至2020年3月29日止；以235434.02元为基数，自2020年3月30日起至被告实际清偿之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西某投资有限公司退还原告郑某投资款235434.02元； 二、被告广西某投资有限公司赔偿原告郑某损失（损失计算：以240239元为基数，自2019年11月12日起至2020年3月29日止；以235434.02元为基数，自2020年3月30日起至实际清偿之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5985元，由原告郑某负担1473元，由被告广西某投资有限公司负担4512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘媛媛 人民陪审员  王惠东 人民陪审员  陆 敏 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  陆秋玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ——