中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2702号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐解。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董巳。 二再审申请人共同委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。 二再审申请人共同委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李明晓。 原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼****。 法定代表人：郝金庆，该公司总经理。 原审第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区**楼**/div> 法定代表人：刘开云，该公司董事长。 原审第三人：韩俊峰。 再审申请人徐解、董巳因与被申请人李明晓、一审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元公司）、内蒙古泓森建筑安装工程有限公司（以下简称泓森公司）、韩俊峰案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2019）京民终181号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 徐解、董巳申请再审称，一、二审判决认定事实及适用法律均存在错误。主要理由：（一）一审法院在2016年6月29日进行财产保全过程中，未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定分别进行查封，仅在呼和浩特市国土资源局查封涉案土地；未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封涉案土地上的建筑物，致使涉案土地上的建筑物属于无查封状态。《商品房买卖合同》签定时间为2016年6月28日，早于案涉房屋及土地被查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定。（二）一、二审判决均认定在案涉房屋被查封前，自2014年12月起徐解、董巳开始事实占有案涉房屋并取得收益权，该事实占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定。（三）徐解、董巳与韩俊峰达成部分抵债、部分购买案涉房屋的合意时，案涉房屋并不存在权利限制，且案涉房屋的开发商立元公司认可案涉房屋属于韩俊峰所有，韩俊峰具有处分案涉房屋的权利，徐解、董巳有理由相信该买卖行为不存在风险。徐解、董巳付清房款时，即享有买卖合同所产生的物权请求权，该权利应当优先于李明晓所要实现的债权请求权。因此，徐解、董巳付清案涉房屋对价的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。（四）一、二审判决认为徐解、董巳取得案涉房屋存在高于正常房屋交易的风险，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。徐解、董巳认为该风险并不导致该房屋交易的无效，徐解、董巳基于有效的买卖行为取得案涉房屋的物权期待权依法应当保护。（五）关于案涉房屋未办理过户完全非因徐解、董巳的原因，原审庭审过程中泓森公司庭审陈述以及立元公司庭审陈述印证泓森公司前述关于迟延出具《销售不动产统一发票》事实外，立元公司的陈述也表明，国地税合并及呼和浩特市不动产中心成立事宜在呼和浩特市地区众所周知。且在立元公司为徐解、董巳办理网上房屋买卖合同的签订及备案时权力机关并没有告知涉案房屋存在障碍而得以顺利备案完毕。徐解、董巳作为普通的民事主体，法律不应要求其具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，徐解、董巳通过合法有效的合同取得不动产后，已实现了对不动产占有、使用以及收益的权能，其自然地认为该不动产已归其所有。因此，站在普通民事主体的角度来讲，办理过户登记就显得不是那么迫切。徐解、董巳自2016年6月28日与立元公司签订《商品房买卖合同》到一审法院2016年6月29日查封涉案房屋项下土地仅仅一天，而立元公司在2016年7月1日为徐解、董巳办理了网上房屋转让合同的签订及备案，在办理后续房屋过户登记的过程中到2017年1月不能办理房屋过户登记仅五个月，在如此短的期间内不应视为徐解、董巳消极不行使登记权利。且案涉房屋所涉土地在2016年6月29日查封，案涉房屋在2018年4月17日查封，查封行为本身存在错误。徐解、董巳依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。 本院经审查认为：本案的焦点问题是，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，徐解、董巳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于土地查封的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”依据上述规定，一审法院于2016年6月29日查封了立元公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋，查封时间应从2016年6月29日起算。二审判决认定未分别办理查封登记不影响查封效力，并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。徐解、董巳关于案涉房屋处于无查封状态，对于未查封的房屋可以办理过户登记，可以对抗李明晓债权的再审申请理由，缺乏法律依据，不能成立。 二、关于案涉用以主张排除强制执行的民事权益的性质。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋登记在立元公司名下，并未发生物权变动效力。徐解、董巳与韩俊峰达成部分购买、部分抵顶案涉房屋的协议，徐解、董巳对案涉房屋享有的民事权益系由其本人、韩俊峰、泓森公司、立元公司等多方主体通过分别签订以物抵债合同等方式，经过多次抵顶债权而来。据此，徐解、董巳与立元公司签订《商品房买卖合同》的目的部分是为了获得债权的清偿，与通常的商品房买卖合同存在区别。故一、二审法院认定徐解、董巳对案涉房产只享有债权请求权而非物权请求权并无不当。 三、关于在人民法院查封之前是否合法占有该不动产。根据一、二审举证质证情况，徐解、董巳不能提交充分的证据证明其已经合法占有案涉房屋，其提交的数份证据之间不能形成完整的证据链条，一、二审法院不予采信，并无不当。 四、关于价款支付的问题。徐解、董巳并非直接向立元公司购买房屋。徐解、董巳向韩俊峰交付购房款，双方就案涉房屋达成协议，房款总价137.6万元，其中92.6万元通过银行转账方式支付，45万元为债务抵顶。虽然立元公司认可徐解、董巳付清了房款，但关于其中的45万元债务抵顶，徐解、董巳并未提交相应证据予以证明。 五、关于未办理过户登记的原因。人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。徐解、董巳对于案涉房屋的权益是其通过多次抵债协议而取得，案涉数个以物抵债债权人均未就案涉房产办理过户登记，徐解、董巳理应明知此种交易方式存在较大交易风险，没有充分的证据证明徐解、董巳在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，其在再审申请书中亦提及“办理过户登记就显得不是那么迫切”。一、二审法院认定本案现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户非因自身原因造成，亦无不当。 综上，徐解、董巳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回徐解、董巳的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理柳凝 书记员武泽龙