广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12316号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊C15卡之四，统一社会信用代码914***********215G。负责人：钟锦锈，总经理。委托诉讼代理人:冯明坤，女，员工。委托诉讼代理人:苏增媛，女，员工。被告：姚碧珊，女，1980年12月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********************，公民身份号码440************528。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙思晓，广东广瀚律师事务所实习律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅生活公司凯茵新城分公司）与被告姚碧珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告雅生活公司凯茵新城分公司委托诉讼代理人冯明坤，被告姚碧珊的委托诉讼代理人张曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司凯茵新城分公司向本院提出诉讼请求：姚碧珊支付2018年10月至2020年3月期间共18个月的物业管理费4626元、水费15元、维修费90元及违约金1318.41元（违约金计算方法：以每月物业管理费257元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2020年3月25日）。事实和理由：姚碧珊拖欠雅生活公司凯茵新城分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2017年3月5日，雅生活公司凯茵新城分公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同。合同期限：从2017年3月17日起至2022年4月14日止；物业坐落：中山市火炬开发区凯茵新城A12区F-3幢903号房（以下简称涉案房屋）；权属人：姚碧珊；建筑面积：128.39平方米；交楼时间：2006年2月28日；物业费计收标准：根据物业服务合同第五章第五条第3点约定，小高层洋房是指1-12层的有电梯房，管理费每月每平方米建筑面积2元；付费期限：根据物业服务合同第五章第十二条约定，每月15日前交纳；违约金依据：1.根据物业服务合同第十二章第三十二条约定，从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的1‰；2.业主或物业使用人无正当理由不交物业服务费的，甲方有权向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、向业主发送短信方式催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、违约金为止，催收过程中，如因业主更换住址更换联系方式等原因导致乙方的催收未能实际送达至业主的，视为乙方己主张了权利。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其所产生追索期间欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等；欠费期间：2018年10月至2020年3月，共18个月；欠费金额：物业管理费每月257元；催收方式：2020年1月通过EMS邮寄律师函方式催收。原告雅生活公司凯茵新城分公司向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.入住合约；3.中山市凯茵新城小区物业服务合同；4.律师函及寄件回执、催收律师函查询结果；5.照片；6.不动产登记资料查询结果；7.广东省人民政府中山市人民政府办公室关于印发中山市住宅专项维修资金管理实施细则的通知；8.内部系统的客户回访记录。被告姚碧珊辩称，2005年9月14日，姚碧珊向中山市*****地产开发有限公司购置了涉案房屋，该房为顶层房，根据开发商出具的商品房质量保证书，涉案房产层面防水保修5年，但在2007年，涉案房产就出现漏水的情况。姚碧珊向雅生活公司凯茵新城分公司反映漏水情况，其也安排了人员进行维修。2007年之后，涉案房产多次出现漏水的情况，雅生活公司凯茵新城分公司也都安排了人员进行维修；2017年，涉案房产再次出现漏水的情况，姚碧珊再将漏水情况反映给雅生活公司凯茵新城分公司，起初有业委会人员上门，表示要启用专项维修基金进行处理，但该事项久拖未决，并未落实到位，后雅生活公司凯茵新城分公司开始推诿，推脫该问题不应当由其负责。姚碧珊认为，在涉案房产出现漏水情况后，雅生活公司凯茵新城分公司安排了人员行维修，以其实际行为承担了房屋的维修义务，且姚碧珊房屋属于顶楼，漏水部位为楼顶的公用部位，根据物业服务合同第二条第2项之规定，雅生活公司凯茵新城分公司应当对公用部位进行维护，但是由于维修工作未到位，导致天台再次漏水，影响到姚碧珊的天花板，甚至出现墙皮脱落、发胀、灯具周围也出现渗水的情况，存在严重的安全隐患。违约金标准过高，请求法院予以调整。被告姚碧珊向本院提交的证据有：图片8张。本院经审理认定事实如下：姚碧珊是中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖二街2幢903房的业主，涉案房屋的建筑面积为128.39平方米。2017年3月5日，雅生活公司凯茵新城分公司与中山市凯茵新城业主委员会签订中山市凯茵新城小区物业服务合同，主要约定：由雅生活公司凯茵新城分公司为中山火炬开发区凯茵新城包括A12区雅湖居在内的24个小区提供物业服务，服务期限为2017年3月5日至2022年4月14日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层洋房是指1-12层的有电梯房，管理费每月每平方米建筑面积2元；物业服务费用、业主自有物业委托乙方维修养护或其他特约服务产生的费用及乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等事业服务单位委托代收使用费由业主或物业使用人在每月15日前足额支付当月费用；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费的，从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的1‰交纳违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅生活公司凯茵新城分公司依约提供了物业服务。2020年1月16日，雅生活公司凯茵新城分公司委托广东正日律师事务所向姚碧珊发出律师函（催交物业管理费通知书），载明：截至2019年12月31日，姚碧珊尚欠物业管理费3855元、逾期滞纳金925.2元及其他费用90元。该律师函于2020年1月17日邮寄给姚碧珊位于涉案房屋的地址，于1月18日由他人签收。姚碧珊对雅生活公司凯茵新城分公司主张的水费15元、维修费90元予以确认，其主张因雅生活公司凯茵新城分公司对天台漏水问题没有妥善处理，影响其正常生活，故其享有不安抗辩权。双方对涉案房屋从2017年开始再次出现漏水现象直到本案庭审时均未予以维修予以确认，雅生活公司凯茵新城分公司主张一直都有与姚碧珊协商沟通，但这部分维修费用需要启动维修基金，报价还没有出来，故还没有进行维修，其提交照片拟证明其有就涉案房屋漏水问题与住建局、业主沟通。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅生活公司凯茵新城分公司与中山市凯茵新城业主委员会签订的物业服务合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。雅生活公司凯茵新城分公司根据上述协议约定对案涉小区提供物业服务，姚碧珊作为案涉小区的业主，应当按物业服务合同的约定如期缴纳物业管理费等各项费用。对于雅生活公司凯茵新城分公司主张的水费15元及维修费90元，姚碧珊予以确认，该费用姚碧珊应向雅生活公司凯茵新城分公司支付。对于涉案房屋的物业管理费问题。根据物业服务合同约定的收费标准，涉案房屋2018年10月至2020年3月期间的物业管理费为4622.04元（2元/月·平方米×128.39平方米×18个月）。双方均确认涉案房屋存在漏水问题，雅生活公司凯茵新城分公司提交照片，拟证明其就涉案房屋存在漏水问题进行过协商处理，但从照片中只能反映出其有到涉案房屋进行现场查看，对于维修报价、启用维修基金、后续维修工作等是否有进行，雅生活公司凯茵新城分公司没有提交相关证据予以证明。本院认为，雅生活公司凯茵新城分公司未完全尽到其管理的义务，故对雅生活公司凯茵新城分公司关于违约金的主张，本院不予支持，姚碧珊应该支付给雅生活公司凯茵新城分公司的物业管理费的本金也应作相应的扣减，由此，本院酌情认定姚碧珊应按90%的比例向雅生活公司凯茵新城分公司支付2018年10月至2020年3月期间的物业管理费4159.84元（4622.04元×90%）。关于姚碧珊申请现场勘察的问题，由于双方均确认涉案房屋存在姚碧珊主张的漏水问题，对该申请本院不予准许。综上，对雅生活公司凯茵新城分公司的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对姚碧珊的答辩意见中的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姚碧珊于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司支付2018年10月至2020年3月期间的物业服务费4159.84元、水费15元及维修费90元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司负担7元，被告姚碧珊负担18元（被告姚碧珊于本判决生效之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年六月三十日书记员 何浚欢王静