苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15437号原告：周召英，女，1965年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：徐金华，男，1963年10月4日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市吴江区，现住江苏省苏州市吴江区。上述两原告共同委托诉讼代理人：戴荣华，江苏迈图律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：薄菲菲，江苏迈图律师事务所律师。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。被告：苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区石湖东路**/div>法定代表人：朱浩，总经理。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律。第三人：吴江联恒商业管理有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺法定代表人：陈海江，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。本院于2019年11月18日立案受理了原告周召英、徐金华与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）、苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司（以下简称家喻户晓公司）商品房销售合同纠纷一案，由审判员王惠依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告周召英及周召英、徐金华的共同委托诉讼代理人薄菲菲，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪，被告家喻户晓公司的委托诉讼代理人陈齐前，到庭参加诉讼。后本院依法追加吴江联恒商业管理有限公司（以下简称联恒公司）为第三人参与诉讼，因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告周召英、徐金华及其共同委托诉讼代理人戴荣华，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪，被告家喻户晓公司的委托诉讼代理人陈齐前，第三人联恒公司的委托诉讼代理人邱赢豪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周召英、徐金华共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告周召英与被告联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》(编号分别为：Y2016015738)；2、二被告共同归还原告已付房款352418元及违约损失(以本金352418元为基数，自2016年6月29日起至实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月29日，原告周召英通过被告联发公司招商电话广告在其楼处与被告联发公司签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，购买被告联发公司开发的奥林清华三区127幢1单元106号房屋，合同中明确约定交房时间为2017年12月31日前，原告方按约支付完所有房款，其中60000元房款系参与被告联发公司团购活动(60000元抵100000元活动，款项转入其指定被告家喻户晓公司帐户)。后到期后，被告方迟迟未按合同约定交付原告所购房屋，根据双方签订的合同约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，要求违约方承担违约责任。现被告方已彻底失去诚信，为维护原告方合法权益，提起本案诉讼。被告联发公司辩称：1、涉案房屋已取得交付使用通知书，符合交房条件，且被告联发公司已经与原告周召英、徐金华的委托人完成了涉案房屋的交付手续，履行了交付义务。原告周召英、徐金华要求解除合同无事实和法律依据，被告联发公司不同意解除合同。2、涉案房屋已经交付完成，不存在解除合同的依据。因此，原告周召英、徐金华要求退还房款，没有法律依据，主张的房款金额均有差异，并非购房合同的金额，也并非购房价格，原告将交给被告家喻户晓公司的中介费用也计算进房价中，没有事实依据。请求驳回原告周召英、徐金华的诉请。被告家喻户晓公司辩称：1、徐金华不具备原告主体资格。《吴江市商品房买卖合同》、《居间服务协议》中的合同主体均没有徐金华，故徐金华不具备本案原告主体资格。2、原告周召英要求被告家喻户晓公司返还购房款无事实和法律依据，家喻户晓公司的被告主体不适格。如原告周召英要求家喻户晓公司退还居间服务费，那么家喻户晓公司认为，居间行为已经完成，原告周召英无权要求被告家喻户晓公司退还居间服务费。3、原告周召英在案涉房产交易中已经享受了团购优惠，其以被告联发公司违约为由要求解除购房合同，并以此为依据要求退还居间服务费，没有任何事实和法律依据。第三人联恒公司陈述：联恒公司已经根据原告的授权代为接收房屋，现在正在进行招商运营工作，因为房屋是没有隔断的产权式商铺，原本联恒公司有权根据原告委托合同进行统一招商，如原告解除合同后联恒公司没有统一出租的授权，将致使原告对应的产权式商铺，成为整体商场的一个空档，导致无法出租，会对联恒公司和其他产权式商铺的所有人造成损害；联恒公司根据委托经营管理协议第四条关于委托期限的约定支付约定收益，不会因联发公司的逾期交房，而要求顺延支付收益的期限。本院经审理认定事实如下：1986年8月27日，周召英、徐金华登记结婚。2016年6月29日，出卖人联发公司与买受人周召英签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由周召英购买联发公司的奥林清华三区127幢1单元106号房，建筑面积12.29平方米，单价为23793.17元，房款为292418元，买受人一次性于合同签订之日起3日内支付购房款，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。周召英向联发公司支付292418元。客户签约申请表上明确如下内容：127幢106，建筑面积12.29平方米，单价44606.92元，定购总价548219元，优惠方式：（548219-30000-100000）*0.92-92343=292418，30000系端午优惠，100000系6万元抵10万元，0.92系一次性签，92343系前三年返租，优惠后单价23793.17元，优惠后总价292418元，返租基数384761元，第四年到第六年的租金回报均为30781元。2016年6月29日，甲方周召英与乙方家喻户晓公司签订《居间服务协议》一份，约定：甲方欲购买恒业金融中心ATM国际公馆新建项目商品房一套，委托乙方推荐开发商的信息，为甲方与开发商签订商品房买卖合同提供居间服务；居间服务期限为协商签订之日起甲方与开发商签订商品房买卖合同后止，期满前甲方不得解除本协议，也不得再委托其他中介代理机构提供居间服务；甲方在签署本协议前，已详细了解流程，自愿签署本协议，并自愿向乙方缴纳居间服务费6万元，享有该项目一次性10万元购房优惠，收款后现场开具收据凭条；在居间服务期限内，甲方未能与乙方介绍的开发商签订商品房买卖合同，则应在开盘后第一个工作日起由《居间服务协议》签署人本人提出书面申请，经开发商确认后15个工作日内将甲方已预付的居间服务费全额无息退还给甲方。周召英依约支付6万元。2016年7月21日，联发公司开具涉案房款的发票，金额为292418元。2016年6月29日，家喻户晓公司开具了服务费收据6万元。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。另查明:2016年6月29日，甲方周召英与乙方联恒公司签订了《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方独家对外招商，委托经营期限为10年，2017年1月1日至2026年12月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利，委托经营期限届满或本合同终止时，乙方按合同终止时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修归属甲方所有，双方互不作任何赔偿；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利；委托期内，2017年1月1日至2019年12月31日的约定收益，合计92343元，自购房款中一次性扣除，在2021年1月31日前支付2020年1月1日至2020年12月31日的约定收益30781元，在2022年1月31日前支付2021年1月1日至2021年12月31日的约定收益30781元，在2023年1月31日前支付2022年1月1日至2022年12月31日的约定收益30781元，从2017年1月1日起算第七年至第十年，即2023年1月1日到2026年12月31日，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配。2016年6月29日，周召英向联恒公司出具《不可撤销授权书》，内容：本人与贵司签订了一份《委托经营管理合同》，将恒业站前广场127幢106室商铺委托贵司经营管理。贵司为了统一招商、培育市场的需要，将按委托经营管理合同起算委托期限并按约支付相应收益，为此本人再次重申并确认：不可撤销地授权贵司办理上述商铺的交房手续，贵司有权决定提前收房或在购房合同约定交房时间收房或延后收房，本人将自己在购房合同中的要求开发商吴江市联发置业有限公司承担逾期交房违约责任以及逾期办证违约责任的权利让渡给贵司行使并由贵司享有相关利益，本人不再向开发商主张。贵司的收房行为视为本人已办妥交房手续。至于交房后产生的面积补差款、契税、维修基金、办证费用等款项，均由本人自行与开发商结算并办理相关手续，与贵司无关，若给贵司造成损害或影响的，则按委托经营管理合同执行。2019年9月30日，甲方联发公司与乙方联恒公司签订了《交付确认书》，内容：甲方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋开发商，乙方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋买受人委托的统一经营管理单位，鉴于房屋满足正式的交房条件，现双方做正式的交付确认文件，以确认权利义务关系。一、乙方承诺向甲方出示的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》真实合法，落款签字均为业主本人签署，未存在合同无效或被解除的情形。二、根据乙方与相应购房业主签订的委托经营管理合同，本协议附件《交付确认清单》中所涉房屋的购房人均已将其所购房屋委托给乙方独家对外招商经营，不可撤销的赋予了乙方全权办理房屋交接手续的授权。三、乙方确认清单所涉房屋的业主已在委托经营管理合同6.1条中明确清单房屋所涉的购房人已将其要求甲方承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方，作为对价，乙方须无论房屋是否发生逾期交房，均须按委托经营管理合同的约定支付收益。故《交付确认清单》中所涉房屋对应的逾期交房、逾期办证违约金，由甲方直接支付给乙方。为甲方及时的交房房屋，违约金的结算待交付完成后，由甲乙双方在确认书外另行结算并支付。四、甲乙双方确认，本交付确认书签订之日，即为甲方将《交付确认清单》中所涉的全部房屋全部交付给清单所涉房屋的购房人所委托的单位乙方，即甲方完成了房屋的交付，乙方接受业主的委托对房屋已进行了确认并同意接收房屋。甲方的交房义务正式完成，乙方可正式的使用清单范围内的全部房屋，房屋的损毁灭失责任相应转移。五、本确认函签订之日为2019年9月30日，房屋交付时间为2019年9月30日。再查明：2007年12月6日，吴江市联发置业有限公司登记成立，法定代表人为施建忠，股东为缪新华、苏州工业园区恒丰投资发展有限公司、苏州伟业集团有限公司。2015年5月15日，股东变更为缪新华、苏州市恒丰投资发展有限公司、苏州伟业集团有限公司。2019年1月15日，法定代表人变更为徐陆平。2010年1月21日，吴江联恒商业管理有限公司登记成立，法定代表人为陈海江，股东为联发公司。2017年9月25日，股东由联发公司变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州伟业投资发展有限公司。2018年6月29日，股东变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州领特商业物业管理有限公司。2015年10月23日，苏州市中御智业资产管理有限公司登记成立，法定代表人为聂亚军，股东为盛妍，聂亚军。2018年4月24日，苏州领特商业物业管理有限公司登记成立，法定代表人为朱晔新，股东为朱晔新、费喆、朱宸宇。2005年12月7日，苏州市恒达不动产服务有限公司登记成立，法定代表人为沈孝丰，股东为邱金荣、苏州恒达中泰置业发展有限公司，2015年11月5日，股东变更为邱金荣、恒达中泰集团有限公司。2016年1月27日，名称由苏州市恒达不动产服务有限公司变更为苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司。2017年9月30日，法定代表人由沈孝丰变更为朱浩。以上事实，由原告周召英、徐金华共同提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，被告联发公司提供的《不可撤销授权书》、《交付确认书》、交付使用通知书，被告家喻户晓公司提供的《居间服务协议》，双方当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：原告是否有权解除涉案的商品房买卖合同。原告周召英、徐金华主张被告逾期交房，构成违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除双方的商品房买卖合同。1、《不可撤销授权书》是格式委托书，增加了联恒公司的权利，降低或免除了其义务和责任，加重了原告的责任，降低或免除其应有的权利，不具有法律效力，不能代表原告真实意思表示。2、被告联发公司与第三人联恒公司是关联企业，2017年9月25日之前，联恒公司是联发公司全资子公司，后股东变更了二个，一个是苏州伟业投资发展有限公司，而联发公司的大股东就是苏州伟业集团有限公司。故被告联发公司与第三人联恒公司之间的交付确认书侵害原告的权利，不发生法律效力。被告联发公司主张联发公司已经根据不可撤销授权书向原告的委托代理人联恒公司交付了房产，原告认为其合同目的无法实现不是事实，故原告无权解除涉案的商品房买卖合同。本院认为，第一，原告周召英、徐金华未举证证明涉案的《不可撤销授权书》存在无效、可撤销等情形，故本院认定涉案的《不可撤销授权书》系双方真实意思的表示，具有法律约束力。第二，根据《不可撤销授权书》，原告周召英委托第三人联恒公司行使收房的权利。2019年9月30日，第三人联恒公司与被告联发公司完成交房手续，应视为被告联发公司已经履行了交房义务，原告周召英已经接收房屋。第三，被告联发公司存在逾期交房的违约行为，原告周召英在2018年1月1日之后长期未行使解除权，原告周召英的代理人联恒公司在2019年9月30日接收房屋之后，应视为原告周召英接受被告联发公司继续履行合同，视为以其行为放弃解除权。现原告周召英以逾期交房导致合同目的无法实现为由要求解除双方房屋买卖合同，返还房款，赔偿损失，无法律依据，本院难以支持。被告徐金华并非涉案商品房买卖合同的相对人，其主张解除合同，返还房款，赔偿损失，无法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周召英、徐金华的诉讼请求。案件受理费7538元，由原告周召英、徐金华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  戴秀英二〇二〇年六月一日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。