云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终630号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏伟娜，女，1982年1月20日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李雄锋，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵树荣，男，1971年1月17日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：覃磊，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人魏伟娜与上诉人赵树荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏伟娜上诉请求：一、撤销一审判决，改判赵树荣退还魏伟娜租金215444元、装修费50000元、违约金79633元，并驳回赵树荣的上诉请求；二、本案一、二审诉讼费由赵树荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实后依法改判。1.一审法院回避了赵树荣一个重要的违约事实，即在魏伟娜与赵树荣签订租赁合同时，赵树荣告知魏伟娜该房屋此前由自己用来经营“休闲场所”一年多，再加上合同约定由赵树荣协助魏伟娜办理经营所需的相关证件和手续，如因赵树荣单方原因致使魏伟娜不能继续使用或者转让，应按照魏伟娜支付的房租及装修费用的三倍赔偿违约金。基于赵树荣的承诺以及违约金的约定，魏伟娜才与赵树荣签订该份租赁合同。合同签订后，魏伟娜按照政府文件中的要求和流程到各部门办理客栈相关手续，因建设规划许可证是办理营业执照的必要证件，但赵树荣无法出示该房屋的建设规划许可证，导致魏伟娜无法办理营业执照，直到2017年4月大理市政府关停客栈赵树荣收回房屋时问题仍然没有得到解决。2.赵树荣的房屋是祖遗宅基地房，具有宅基地使用权证，但赵树荣在宅基地上新建的房屋因第四层超高，需拆改合规后方可取得规划许可手续，可赵树荣不愿减少可出租的房间数量因此一直拒绝拆改，直至一审法庭辩论终结前都未取得建设工程规划许可证，属于无效合同。即便大理市政府不关停洱海流域客栈，该房屋因为没有建设规划许可证同样无法办理营业执照，魏伟娜同样无法正常经营客栈，此无效事由，是赵树荣造成的，一审法院不应该将其过错归于魏伟娜。二、一审法院适用法律错误，相互矛盾；归责显失公平，不应适用公平原则。1.魏伟娜认为目前没有相关证据能证明本案房屋属于城镇规划区，赵树荣提交的《宅基地使用权认定表》、宗地图两份，恰能证明本案房屋属于农村宅基地自建房，一审法院适用法律错误。2.一审法院一方面以“该房屋在一审辩论终结前都没有取得建设工程规划许可证”为由认定合同无效，另一方面又认定2017年4月11日至2018年8月31日客栈被关停是政府政策干扰，双方都没有过错，按公平原则来处理，两者前后矛盾。因为“没有建设规划许可证”这一关键因素自始至终都是赵树荣造成的，也是合同约定必须由赵树荣解决的问题，要以此认定合同无效，也只能是赵树荣向魏伟娜隐瞒了该房屋无法办理规划许可证的事实，存在欺诈行为，涉嫌刑事犯罪而无效，因为该房屋不属于城镇房屋。所以，一审法院根据公平原则来划分租金的退换比例，没有法律依据。3.根据合同法关于合同无效的处理规定，赵树荣对无法取得房屋建设工程规划许可证存在全部过错，是本合同无效的唯一原因，基于该合同取得的租金应当予以全部返还。但一审法院又根据大理市人民政府关停客栈系不可抗力，不能将责任归于合同双方当事人，因此适用公平原则处理，直接导致魏伟娜亏损，而赵树荣获得利益的局面，这才是最大的不公平。赵树荣答辩称，一、本案合同真实合法有效，双方均实际履行了其中的一部分，赵树荣已将房屋交付魏伟娜管理使用，已履行了自己的主要义务。二、魏伟娜存在明显的违约行为。双方合同就租金支付方式有明确约定，魏伟娜应于2016年5月1日前向赵树荣支付30万元，于2017年1月15日前支付10万元以履行完第一期支付租金的义务，但魏伟娜仅支付了30万元租金，没有按照约定支付后10万元，自2017年1月15日之后魏伟娜就存在违约行为。另外，按照合同约定，魏伟娜应于2018年6月1日支付第二期50.3万元的租金，但是也没有支付，因此，魏伟娜存在严重的违约行为。三、双方签订合同时，魏伟娜已经知晓房屋的状况和性质，其以政府关停为由不履行合同是错误的，双方签订的合同期限为十年，在十年内可能会因为各种原因产生暂停经营的情况，但这不是合同必须解除的因素。况且政府关停的时间仅为一年左右，周边客栈均于2018年春节后开始营业，魏伟娜2017年4月后就不辞而别，主张解除合同，但又未将房屋交还赵树荣。赵树荣上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判魏伟娜向赵树荣支付2018年9月1日期至实际返还房屋之日止按每月12541.6元计算的房租；三、改判魏伟娜向赵树荣支付2018年6月1日起至实际支付之日每天以5030000元的万分之五即251.5元计算的利息；四、本案一、二审诉讼费由魏伟娜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.魏伟娜从签订合同之日起就已经实际占有、管理、使用房屋，直到目前都没有归还。一审以2017年4月10日作为双方合同终止的时间是完全错误的。2017年4月政府发出有关公告，要求暂停营业，整顿环境，并不必然导致租房合同自动终止。2.一审错误认定双方签订合同无效。双方在平等自愿基础上签订的合同，没有违反法律禁止性规定，且已经得到实际履行，双方对合同的真实性、有效性均无异议。一审在双方对合同合法性均无异议的情况下，错误认为合同无效与事实不符。房屋的状况、性质魏伟娜在承租前是知晓的。3.一审错误认定2018年9月，赵树荣将涉案房屋钥匙拿走，以及在2018年10月1日将房屋又租给他人，并收取一年的租金是错误的。赵树荣在一审庭审过程中已经说明，确有人在此期间来看过房屋，赵树荣也多次与魏伟娜联系解约一事。由于房屋未移交回赵树荣一方，草签的合同没有履行，第三人没有实际进驻房屋，房屋一直在魏伟娜手中。二、一审判决适用法律错误。一审错误适用司法解释，以所谓赵树荣“拆旧建新”时未取得建设工程规划许可证为由，认为双方所签合同无效属于适用法律错误。其一，司法解释适用为城镇建设房屋，本案涉及的房屋为农村世代居住的祖遗房。其二，该房屋建成于1948年左右，在2008年由赵树荣“拆旧建新”，至2014年完工，2008年建设时还属于洱源县双廊镇，按照当时当地情况，建设房屋并未要求许可。三、一审判决不当。1.一审判决回避主要事实和争议焦点。魏伟娜作为一审原告，认为赵树荣违约，应当负违约责任。赵树荣作为反诉人认为是魏伟娜违约，应当承担违约责任。一审没有在查明事实的基础上就主要焦点进行认定和裁判，导致判决不当。2.一审在没有任何证据和事实的基础上，以魏伟娜对房屋进行了投资和装修，赵树荣成为所谓“受益者”，酌情由赵树荣补偿对方30000元是错误的。事实是，赵树荣已经将房屋装饰一新，配备齐全了所有设施设备，且自己曾进行了经营。魏伟娜承租后，是在将赵树荣装修好了的墙面瓷砖敲掉后，用墙纸代替。赵树荣是受害人，不是受益人，应该是魏伟娜对赵树荣进行补偿。魏伟娜答辩称，一、一审判决和一审庭审中赵树荣已认可2018年9月到涉案房屋将钥匙取回，双方未办理交接手续是因为租金和装修费用没有协商。形式上双方都以认可房屋已交回赵树荣了，魏伟娜也已经退出了房屋。何况2018年10月1日赵树荣已将房屋出租给他人。赵树荣陈述后来签订的合同没有履行，但没有提交解除合同的证据，相反，一审已认定赵树荣将房屋出租给他人并收取了租金。因此，赵树荣要求支付2018年9月1日至实际返还之日租金的诉请不成立。二、本案合同不能继续履行及一审法院认定合同无效的原因都是赵树荣的房屋不符合政府规定，导致魏伟娜无法办理营业执照。如果一开始就可以办理营业执照的话，房屋还再继续经营，也不会出现今天的局面。魏伟娜向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的编号为“2016041801”的《房屋租赁合同》；二、判决被告退还原告剩余租金215444元、装修费50000元、违约金79633元，合计345077元；三、诉讼费用由被告承担。赵树荣向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的编号为“2016041801”的《房屋租赁合同》；二、被反诉人向反诉人支付2018年9月1日至实际返回房屋之日的房租（按每月12541.6元计）；三、被反诉人向反诉人支付从2018年6月1日起至实际返还房屋之日止每天251.5元（503000元×万分之五）的利息；四、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告户是居住于大理市的农村居民户，该户拥有的宅基地面积为265平方米，于2008年拆旧建新，2014年建成一幢“Ｌ型”砖混结构四层的房屋。被告建房时未办理规划和准建手续。后被告将该房屋用于自己经营客栈。2016年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将整栋四层共计15间房屋及内部附属设施出租给乙方；考虑到房屋现状需要改造，甲方同意赠送乙方四个月免费装修期，租赁期限自2016年9月1日起至2026年9月1日止；年租金为150500元，10年租金共计1505000元，租金分三个阶段付清：第一阶段，乙方应于2016年5月1日前支付甲方300000元；第二阶段，于2018年6月1日前支付503000元；第三阶段，于2022年3月1日前支付602000元；甲方应于合同签订后15日内将房屋及附属设施交付给乙方。合同还对相关事项作了约定。合同签订后，被告即将房屋交付给原告，原告于2016年4月19日支付租金100000元、于2016年5月5日向被告转账200000元、于2017年4月27日转账2000元。原告接收房屋后，进行了改造和装修，于2016年10月1日开始经营客栈。同时原告向大理市市场监督管理局双廊市场监督管理所申请办理营业执照，并由该所发放一份《个体工商户字号名称预先核准通知书》，同意预先核准字号名称为“大理双廊莲遇花园客栈”的个体工商户。原告经营至2017年4月10日，客栈被关停。2018年9月被告到案涉房屋的前台将钥匙拿走，双方未办理移交手续。2018年10月1日，被告将案涉房屋出租给他人，并收取了一年的租金122000元。2015年8月26日，大理市人民政府办公室作出“大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知”的95号文件，对洱海流域的餐饮、住宿等服务行业进行规范和管理。2017年3月31日，大理市人民政府作出“大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告”的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。一审法院认为，原告建盖案涉房屋时未办理规划和准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无需解除。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告已自行将房屋收回，即不发生原告返还房屋的问题。合同签订后，被告已将房屋交付原告管理使用，原告也于2016年10月1日至2017年4月10日用于经营客栈，此期间的房屋使用费应由原告承担。对于2017年4月11日至2018年8月31日客栈关停期间的损失，根据公平原则，一审法院酌定由双方各承担一半。上述两项应参照合同约定的年租金150500元的标准计算，原告已向被告交付租金302000元，应由被告退还原告租金118100元[计算公式为：302000元-（150500元÷365天×192天+150500元÷365天×508天÷2）]，双方本诉和反诉中要求解除合同及主张违约金的诉请无法律依据，一审法院均不予支持。关于原告主张的装修损失，庭审中双方均认可原告已对房屋进行装修和改造的事实，原告未能对其装修支出进行举证，原告对房屋的装修和被告原有的装修已经无法区分，现已不具备鉴定的条件，因装修和改造房屋的受益人为被告，一审法院酌定由被告补偿原告装修费30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告赵树荣于本判决生效之日起十日内返还原告魏伟娜租金118100元；二、被告赵树荣于本判决生效之日起十日内支付原告魏伟娜房屋装修费30000元；三、驳回原告魏伟娜的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵树荣的其他反诉请求。本诉案件受理费6476元，由原告魏伟娜承担3876元，被告赵树荣承担2600元。反诉案件受理费1193元（已减半收取），由反诉原告赵树荣承担693元，反诉被告魏伟娜承担500元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，赵树荣（甲方）与魏伟娜（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定“10年租金分三个阶段付清：1.第一阶段，合同签订后，乙方应于2016年5月1日前支付甲方人民币300000元，大写人民币叁拾万元整，至2017年1月16日前向甲方支付人民币100000元，大写人民币壹拾万元整，至此，第一阶段付款结束”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，当事人订立的合同是否有效，不以当事人的认识为准，应当依照法律、行政法规及司法解释的规定予以认定。本案中，案涉房屋位于双廊镇，属镇规划区内的房屋，应当取得建设工程规划许可证，且案涉房屋办理营业执照亦需经过规划部门的审批，现赵树荣未取得案涉房屋的建设工程规划许可证，则其与魏伟娜订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，魏伟娜要求赵树荣支付违约金的诉请，不符合法律规定，应当不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵树荣已于2018年9月收回租赁房屋，其要求魏伟娜继续支付租金及利息的诉请，无事实依据，亦不符合法律规定，应当不予支持。魏伟娜对租赁房屋所做装修，已由赵树荣随租赁房屋一并收回，应由赵树荣折价补偿，一审酌情判决由赵树荣补偿魏伟娜装修费30000元恰当，本院予以维持。魏伟娜使用租赁房屋经营客栈期间的租金应由其承担，2017年4月11日至2018年8月31日客栈关停期间的损失，并非双方主观原因造成，但导致本案合同无效的原因系赵树荣未取得租赁房屋的建设工程规划许可证，即使政府不对客栈经营进行整治，由于赵树荣出租的房屋未经过规划审批，魏伟娜亦不能合法经营，且该过错主要在出租人即赵树荣一方。因此，按照双方的过错程度，本院酌情由魏伟娜承担客栈关停期间损失的20%，则赵树荣应退还魏伟娜的租金为180940元[302000元-（150500元÷365天×192天+150500元÷365元×508天×20%）=180940元]，一审对此判决不当，本院予以改判。此外，一审判决并未支持赵树荣的反诉请求，判决主文“驳回反诉原告赵树荣的其他反诉请求”表述不当，本院予以纠正。综上所述，魏伟娜的上诉请求部分成立，应予部分支持；赵树荣的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3013号民事判决第二项“二、被告赵树荣于本判决生效之日起十日内支付原告魏伟娜房屋装修费30000元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3013号民事判决第一项、第三项、第四项；三、赵树荣于本判决生效之日起十日内返还魏伟娜租金180940元；四、驳回魏伟娜的其他诉讼请求；五、驳回赵树荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6476元，由魏伟娜负担2518元，由赵树荣负担3958元；一审反诉案件受理费减半收取1193元，由赵树荣负担。二审案件受理费6476元，由魏伟娜负担2518元，由赵树荣负担3958元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年六月十二日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸