山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初4121号原告：聊城市佳旺物业管理有限公司，住所地东昌府区古楼街道办事处站前街一诺花园小筑**商业**。法定代表人：李洪昌，经理。委托诉讼代理人：张仲强，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被告：郭秀娥，女，1970年10月11日出生，汉族，现住东昌府区。委托诉讼代理人：邢子良，聊城高新三名法律服务所法律工作者。原告聊城市佳旺物业管理有限公司（以下简称“佳旺物业公司”）与被告郭秀娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳旺物业公司委托诉讼代理人张仲强、被告郭秀娥委托诉讼代理人邢子良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳旺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业费4640元；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告明确并变更诉讼请求为：判令被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理费4640元，并以拖欠的物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自拖欠之日起至实际付清之日止的利息。事实与理由：被告购买了聊城市站前街一诺林花小筑小区内7号楼1单元171号楼房一套，并于2014年3月与聊城众信物业管理有限公司（以下简称众信物业公司）签署了物业管理服务协议，后被告拖欠自2015年以来的物业费至今，众信物业公司将被告应交纳的物业费转让给原告，通知被告后仍不予交纳。特诉至法院，请支持原告诉讼请求。被告郭秀娥辩称，众信物业公司服务期间未尽到应承担的管理义务，无人进行管理，造成小区内脏、乱、差，杂草丛生，无权收取物业费用；原告与众信物业公司签订的转让合同因未经通知，该转让对债务人不发生效力；原告主体不适格。本案原告与众信公司何时签订的协议、原告何时入住该小区并进行物业管理，各业主并不清楚，也未收到通知，原告也未对该小区进行物业管理，其无权要求被告支付2019年9月份以前的物业费。现业主同意交纳2019年9月份以后的物业费；原被告双方没有形成物业服务合同，也未订立协议，不存在逾期交费问题，且据最高院司法解释规定，同期贷款利率已经不再适用，原告要求被告承担逾期利息损失无依据。请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：1.被告购房合同复印件、前期物业管理服务协议各一份,证实被告购买了涉案小区楼房、签订了上述两份合同，并同意接受物业服务以及购房合同第十二条约定的物业收费标准（按建筑面积1.0元/月/平方米；2.债权转让协议一份，证明众信物业公司将涉案权利转让给了本案原告的事实；3.通知一份及张贴该通知的照片四张，证明原告张贴转让通知并告知业主缴纳物业费的事实；4.照片两张，证明原告通知被告缴纳物业费的事实。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交照片四张，证明1.案涉小区地下室常年漏水；2.小区内张贴的广告，侵害了业主权益；3.小区在众信公司管理期间公共区域内卫生脏、乱、差；4.小区公共区域杂草较多，社区书记帮忙治理，并非物业公司所为等事实。由此证明物业管理不到位，不应收取物业管理费。本院组织双方进行了当庭质证，双方对对方提交的证据的真实性，均未提出异议，本院依法作为证据采纳。根据本院审核确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：被告郭秀娥与出卖人聊城龙园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》载明，被告郭秀娥购买了聊城市东昌府区“一诺.林花小筑”第7幢1单元172室的楼房，预测建筑面积为79.01平方米，合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间物业服务收费价格为1.0元/月/平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费及其他相关费用。聊城龙园置业发展有限公司选聘了众信物业公司提供物业管理。郭秀娥与众信物业公司签订了《一诺.林花小筑前期物业管理服务协议》就有关物业的使用、维修养护、业主的共同利益、违约责任等作了约定。被告入住后仅交纳了2014年下半年的物业费。2019年1月3日原告与众信物业公司签订《债权转让协议》，约定众信物业公司就其对案涉小区业主包括本案被告郭秀娥所欠2015年至2019年期间物业费转让给原告。众信物业公司于2019年9月22日以通知的形式张贴于案涉小区大门两侧，同时亦将物业费催交通知单张贴于原告门口。至原告起诉前，被告仍未交纳物业费，原告因催要未果，诉至本院。本院认为，被告郭秀娥与出卖人聊城龙园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于前期物业服务的约定以及被告与众信物业公司签订的《一诺.林花小筑前期物业管理服务协议》，系其真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应遵照执行。众信物业公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主已实际享用了众信物业公司的服务，理应按合同约定交纳物业服务费。被告辩称开发公司曾许诺不交纳物业费的主张，因未有证据证实，本院不予支持。被告辩称小区内存在地下室漏水的情况，因未能证实系基于物业公司服务不到位的原因所致，不构成不交纳物业费的理由。如系基于房屋质量产生的争议，则与本案审理的物业服务合同系两种法律关系，原告应另行向开发公司主张权利。小区环境卫生仅构成物业服务的一项内容，小区环境一时存在的脏、乱、差等个别现象，业主委员会或业主可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定向物业公司行使权利，但不构成拒付物业费的理由，业主以拒付物业管理费对抗物业公司管理中的瑕疵，既非明智之举亦无合法依据。故对被告辩称不应交纳前期物业费的主张，本院不予支持。关于原告的主体资格问题。本案中债权转让合同加盖有双方公司公章，双方并未约定法定代表人签字生效，该转让合同合法有效。债权转让自通知到债务人时生效，众信物业公司将前期享有的收取欠交物业费的权利转让给原告，并将通知张贴于案涉小区业主必经的大门处，应视为向业主履行了通知义务，原告依法取得涉案债权的所有权，其要求被告向其支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，并无不当，本院应予支持。被告辩称仅同意支付2019年9月以后的物业费，因至本院出具判决之日，被告未提交证据证实已向原告交纳了此期间的物业费，故本院判决被告履行义务至2019年12月31日止。被告应按双方约定的计费标准缴纳物业费，即每年缴纳867.84元（72.32平方米*1元/月平方米*12个月），2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4339.2元。原告主张期间的物业费为4640元，无事实依据，本院不予支持。按照双方约定及物业费收取惯例，应自每年度1月1日缴纳上一年度物业费。原告要求被告支付拖欠物业费的利息，不违背法律规定，本院予以支持，其利息计算标准应以所欠物业费为基数，自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郭秀娥于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市佳旺物业管理有限公司物业服务费4339.2元；二、被告郭秀娥于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市佳旺物业管理有限公司逾期付款利息损失：以867.84元为基数，分别自2015年1月1日起、2016年1月1日起、2017年1月1日起、2018年1月1日起、2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以4339.2元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付之日止。三、驳回原告聊城市佳旺物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭秀娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  舒润琴二〇二〇年六月九日书记员  樊 睿