福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初947号 原告（反诉被告）：吴淑清，女，ｌ948年ｌ2月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡东晖，男，1975年11月14日出生，系吴淑清儿子。 被告（反诉原告）：朱祈赐，男，1962年6月3日出生，台湾地区居民。 原告吴淑清与被告朱祈赐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，朱祈赐于法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告吴淑清委托诉讼代理人蔡东晖及被告朱祈赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴淑清向本院提起诉讼请求：1.判令朱祈赐向吴淑清支付2020年2月5日至2020年3月4日房租22000元（人民币，币种下同），并自2020年3月5日起按每月25000元标准支付租金；2.判令朱祈赐向吴淑清支付2020年4月7日之前所欠的水电费合计740.42元；3.判令朱祈赐承担本案诉讼费用。事实和理由：20l6年8月3日朱祈赐向吴淑清承租厦门市思明区内厝沃路l7号整幢楼（共两层）（下称“案涉房屋”），当即签订初步协议，并于20l6年9月l日正式签订《房屋租赁合同》，约定租期从20l6年8月5日起至2026年8月4日止。前三年朱祈赐生意红火，20l9年9月l3日，吴淑清感觉市场经济不景气，为支持朱祈赐，主动提出每月下调租金3000元，以半年为期限，并将付款条件由半年一付改为一月一付。2020年l月26日，朱祈赐财务人员发微信说疫情原因，要拖欠接下来的房租，吴淑清答应了，并主动提出将下调租金的优惠期限由2020年3月4日到期日再延长到2020年8月4日。2020年3月6日，朱祈赐发微信直接单方面说疫情属于不可抗力事件，无法再租房子并要求退还保证金，不然就要将吴淑清告上法庭。吴淑清当天答复：房子出租时没有规定具体使用用途，朱祈赐完全可以将其作为办公室、仓储或居住等，而这些用途跟疫情的发生没有直接关系，所以疫情不适用于本租赁合同的不可抗力条款。2020年4月6日，吴淑清接到案涉房屋邻居电话说看到有人从案涉房屋里搬出空调等各种电器家具拉走。吴淑清当即联系朱祈赐询问具体情况。朱祈赐回复让吴淑清第二天下午去案涉房屋拿钥匙办理房屋交接解除合同手续。2020年4月7日，朱祈赐让一个朋友过来扔下一套钥匙给吴淑清，吴淑清让他签字办理房屋交接解除合同手续并告之当天为止水电欠费657.29元，朱祈赐朋友说“这不关他的事”就走人了。当晚吴淑清联系朱祈赐并告之何时何地有空过来办理房屋交接解除合同手续。但朱祈赐一直避而不见，只回复让法院裁定，让吴淑清不要再信息联系他。鉴于一直不办理房屋交接解除合同手续，所以双方的房屋租赁合同还在履行中。 朱祈赐辩称，其同意支付2020年4月7日之前的水电费，但不同意吴淑清关于的租金诉求，因为疫情防控导致鼓浪屿封岛，其没办法在案涉房屋继续经营，合同目的无法实现，2020年2月5日之后的租金不应当支付。 朱祈赐向本院提出反诉请求：1.判令吴淑清免除收取朱祈赐2020年2月5日至2020年4月6日期间的租金45467元（22000×2＋22000／30×2）；2.判令双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；3.判令吴淑清向朱祈赐返还保证金60000元；4.判令本案的反诉费用由吴淑清承担。事实与理由：2016年8月3日，朱祈赐与吴淑清签订初步协议，约定朱祈赐应于2016年9月5日前与吴淑清签订关于案涉房屋的租赁合同，并向吴淑清支付履约保证金20000元。2016年9月1日，朱祈赐与吴淑清签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2016年8月5日至2026年8月4日止。合同签订后，朱祈赐依约向吴淑清支付履约保证金40000元，并出资80万进行装修以便用于商业经营。然，受2020年1月底全国爆发新冠肺炎疫情影响，鼓浪屿执行“封岛”政策，非岛住居民不能上岛，岛上商场、店铺亦强制关闭，停止营业。因朱祈赐经营零售产品系旅游伴手礼（“猪肉脯”等），销售对象为全国乃至全世界游客，而疫情已影响全球，各国纷纷执行封国政策，国民无法出游，甚至国内其他省市也还处于半封闭状态，旅游市场经营何时恢复正常仍遥遥无期。虽然吴淑清于2020年l月25日同意将20l9年9月5日至2020年8月4日的租金降至每月22000元，但朱祈赐已然无力维持经营。2020年4月7日，朱祈赐向吴淑清通知解除合同并交付房屋钥匙。朱祈赐认为，此次蔓延全球的疫情已然导致朱祈赐租赁案涉房屋的根本目的无法实现，朱祈赐有权基于不可抗力依法解除案涉合同。 吴淑清辩称，一、朱祈赐2016年8月3日支付的20000元是租房的定金而不是履约保证金。朱祈赐没有证据证明其投入80万元装修。吴淑清于2020年1月25日主动提出已下调租金22000元的优惠期限由2020年3月4日再延长到2020年8月4日，此优惠是基于朱祈赐履行合同为前提的支持，否则，只能按照合同上每月25000元的标准执行。2020年4月7日，吴淑清要求朱祈赐办理房屋交接解除合同手续，并明确表明双方仍未解除合同以及朱祈赐所欠费问题，当日吴淑清并没有接收朱祈赐的房屋钥匙，吴淑清没有接收房屋钥匙，案涉房屋并未置于吴淑清控制之下。二、朱祈赐认为旅游市场经营何时恢复正常仍遥遥无期，与事实不符。2020年3月6日8时厦鼓游客航线恢复航行，鼓浪屿各景点恢复开放，政府也推出了一系列的优惠政策促进旅游市场的经济尽快复苏。厦门作为疫情最轻的地区再加上政府的有力政策支持，厦门的旅游市场已经在渐渐回温，恢复正常应该是指日可待的。三、朱祈赐认为此次疫情已然导致其租赁案涉房屋的根本目的无法实现，与事实不符。因为这次疫情的发生对双方租赁合同的履行并没有产生影响，合同对房屋的使用用途没有具体的约定和限制，最大程度的让朱祈赐可以自由选择房子的使用用途。案涉房屋有诸多不受疫情影响的使用用途，朱祈赐也将房子用于其单位管理人员居住使用，期间朱祈赐选择将不是门面店的房屋用于一个会受疫情影响的使用用途（经营伴手礼）来取得更大的利益，因此产生的商业风险理应由朱祈赐自己承担。这次疫情的所谓影响跟只履行了三年多的十年期限租赁合同相比较，该影响也尚未达到令合同目的不能实现的程度。疫情结束后租赁合同依然可继续履行，合同目的完全可以实现。四、朱祈赐无权以不可抗力为由要求解除合同。因为租赁合同约定的不可抗力事件仅指合同第八条国家征迁行为。整个疫情期间，吴淑清已经在第一时间2020年1月25日提供房租优惠方案，并且朱祈赐依然在使用着案涉房屋（居住着其单位的一些管理人员）。疫情结束后租赁合同依然可继续履行，合同目的完全可以实现。所以，此次“不可抗力事件”与“不能履行合同”没有存在因果关系，根据合同法朱祈赐无权以不可抗力为由要求解除合同。因为在疫情不可抗力不适用于解除双方签订的《房屋租赁合同》的情况下，该合同还在有效期内履行中，并不需要返还履约保证金60000元。但朱祈赐如单方强烈要提前违约解除合同，那将严重侵害到吴淑清在合同项下的既得利益，吴淑清有权将根据合同扣下合同履约保证金60000元不予退还。根据合同从2020年8月5日算起到合同期满租金合计为2859408元，这个损失与60000元履约保证金相比，约定的违约金远远低于造成的损失，有巨大的差距，吴淑清将有向法院请求违约金予以增加的权利。综上，请求人民法院判令驳回朱祈赐所有反诉请求，继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋为吴淑清与案外人何保璋共同共有。吴淑清儿子蔡东晖代理吴淑清（甲方）于2016年9月1日与朱祈赐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期自2016年8月5日至2026年8月4日；履行合同期间，如乙方违约，甲方有权终止合同，乙方所缴交的房租和保证金不予退还；租金和缴交方式：2016年8月5日至2018年8月4日租金每月20000元、2018年8月日至2020年8月4日租金每月25000元；履约保证金60000元；吴淑清同意租金钱款由蔡东晖代为收取。朱祈赐租赁案涉房屋用于向销售台湾地区伴手礼，并支付了保证金60000元及缴交租金至2020年2月5日。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，朱祈赐停止经营，提出欲提前解除租赁合同。2020年4月7日，蔡东晖手写《收条》，载明“兹收到内厝澳路17号钥匙一套。截止2020.04.07日的水电欠费共617.04未交。此据！”当日，朱祈赐委托朋友向蔡东晖交付了案涉房屋钥匙，并于当日搬离案涉房屋。 另查明，一、朱祈赐庭审时表示愿意支付尚欠的水电费740.42元。 二、案涉房屋位于厦门市鼓浪屿风景名胜区，根据政府对于新冠肺炎疫情防控的相关要求，自2020年1月26日起鼓浪屿暂停游客进岛航线，游客只出岛不进岛；自2020年3月6日8时起鼓浪屿恢复开放，厦鼓游客航线恢复航行。 三、2019年9月13日12时35分，蔡东晖向朱祈赐发送微信“我愿意接下来每月房租给您减少3000元，时间暂定到2020年3月4日”。2020年1月25日16时56分，朱祈赐向蔡东晖发送微信“惨了鼓浪屿今天开始全完了”，蔡东晖回复“……现在的这个租金执行期限本来是2019年9月5日至2020年3月4日，到下个月就要恢复原合同房租25000的，既然遇到这种短暂疫情困难，那我就再继续支持您几个月，现在的这个租金可以执行到2020年8月4日为止……”，朱祈赐回复“指望春节收入现在惨了，还谈那么多，撑不下去不说了”，蔡东晖回复“哎这种事情真是谁都难以预料啊”。2020年1月27日12时41分，蔡东晖向朱祈赐发送微信“我昨晚才看到这则政府通知，鼓浪屿不让游客进岛了，对我们真是毁灭性的消息……直到政府开放鼓浪屿景点让游客上岛再开始还我房租”。2020年3月6日7时10分，朱祈赐向蔡东晖发送微信“疫情不可抗力，我无法再租，您退回我全部押金，我们先协商如有问题我会请律师可以到法院裁定”，蔡东晖回复“朱老板您好，根据你的诉求我今早特地前往律师处，现答复如下：考虑到疫情影响，本着互相体谅共渡难关的好意，我方已提出给予贵方半年减少租金的方案，贵方不解释并单方提出解约的行为属于违约行为（因为房子出租时合同约定该楼房出租给贵方使用，并未约定具体使用用途，只要不违法用来仓储、住家、员工房均可，且本合同所说不可抗力事件仅只合同第八条国家征迁行为，在政府已发文开放鼓浪屿推行的前提下，贵方所说不可抗力不成立）。若贵方执意单方解约，则贵方保证金将不予退还，还需补交拖欠的房租等费用。上述是我方律师答复，如果朱老板决定不租请问您具体什么时间让我过来见面交房钥匙办理交接手续呢？（如有问题可诉诸于法律）”，朱祈赐回复“我们法院见”。2020年4月6日17时，蔡东晖向朱祈赐发送微信“朱老板您好，贵方3月6日正式通知我方说要法院起诉告我方，我方答应并耐心等待贵方法院通知直到今天4月6日仍杳无音信……”，朱祈赐回复“我已在3月6日通知您不租、您押金退给我，开店为了赚钱生存下去，你收件地址告诉我，谢谢”，蔡东晖回复“你始终没有回答我什么时间办理交接手续，所以房子你还在租赁中。如贵方不继续租房子了（请按签订的租赁合同操作否则将诉诸法律），请将2月5日-3月4日房租22000元、3月5日至4月4日房租25000元，合计拖欠房租47000元转账给我，谢谢！请问贵方什么时候付清水电费跟我交接房子钥匙呢”，朱祈赐答复“您地址告诉我，我立刻把钥匙寄给你”，蔡东晖回复“手续必须在内厝澳路17号当面办理。我将严格按我们签订的房屋租赁合同执行”，朱祈赐答复“可以，你自己安排一下时间，我委派人员配合你”，蔡东晖回复“……明天上午10点在内厝澳路17号见面办理交接手续，可以吗？”朱祈赐答复“政府1月23日开始实施封闭，鼓浪屿特殊地理到现在都没有办法开店，减免的事你不清楚国家政策，你收件地址告诉我，我寄钥匙给你，你该退我多少可以法院裁定……我开店时装修花三个月，投入80万元以上……我告诉人员，明天下午三点会在店里等你。你明天交接后，把押金六万元直接退给我”，蔡东晖回复“现在是贵方提出不租了，我是按照我们签订的租赁合同严格执行的，所以6万元违约金可以不退还。如果你认为不对可以法院起诉告我……明天我会到内厝澳路17号”，朱祈赐回复“你明天三点去拿钥匙，你退回押金，这段期间很困难……疫情持续延烧，特殊时期，国家特殊响应，我不是不愿租，是没有办法生存空间！你退回押金而已”，蔡东晖回复“……你现在跟我确定明天不租要办理交接手续，如果我的房子接下来租不出去，空个一两年这点违约金根本弥补不了我的损失”。2020年4月7日14时9分，蔡东晖向朱祈赐发送《收条》照片，并发送微信信息“朱总您让人代表你来交接房子，请您让人签这个字，不然不是你本人来以免以后说不清楚”，朱祈赐回复“已将房子钥匙在4月7日已交给签约代理人蔡东辉您本人签收，押金6万元尚未退给我”。 以上事实，有吴淑清提供的产权证、《房屋租赁合同》、收条、水电费收费收据、微信聊天记录，朱祈赐提供的《房屋租赁合同》、收条、微信聊天记录以及法庭审理笔录等为证，足以认定。 本院认为，朱祈赐系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。吴淑清与朱祈赐签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同诚信履行。吴淑清依约交付租赁房屋，但朱祈赐在租赁期内提前退租并于2020年4月7日搬离案涉房屋，双方因此对租赁合同是否继续履行、尚欠租金应否支付及保证金是否退还产生争议，对此，本院结合庭审查明的事实，综合分析认定如下： 关于合同履行问题，吴淑清主张租赁合同尚未解除，双方应当依约继续履行租赁合同；朱祈赐则主张疫情影响属于不可抗力，疫情导致其合同目的无法实现，据此要求解除合同。本院认为，根据在案证据可知，案涉房屋位于厦门市鼓浪屿风景名胜区，朱祈赐租赁案涉房屋用于向进岛游客销售台湾伴手礼，而政府因疫情防控需要于2020年1月26日至2020年3月6日8时期间对鼓浪屿暂停游客进岛，综合考量疫情对厦门地区的影响，此次鼓浪屿因疫情防控的限制措施仅维持40余天，相关疫情防控措施对朱祈赐的经营活动影响有限，因此，本案涉及的疫情或者疫情防控措施仅导致案涉租赁合同履行困难，而非直接导致合同不能履行，更达不到导致合同目的不能实现的程度，朱祈赐以疫情影响为由解除合同，依据不足。况且，随着疫情防控形势好转，鼓浪屿已于2020年3月6日8时解除了限制措施，吴淑清也给予了一定租金减免并同意缓交租金，但朱祈赐却执意在2020年4月7日搬离租赁房屋，单方提前解约，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。案件审理过程中，本院结合疫情及疫情防控措施与合同履行困难之间的因果关系和原因力大小，积极加强调解工作，引导当事人对合同履行期限、履行方式、价款数额等重新协商，希望促成合同继续履行，但因朱祈赐明确表示不愿意继续履行合同而未果。至于吴淑清主张租赁合同尚未解除，该主张与其在微信聊天的表述和出具《收条》的行为相矛盾，况且朱祈赐已经搬离案涉房屋、明确表示不愿意继续履行合同，双方已经于2020年4月7日办理房屋交接手续，因此，案涉租赁合同于当日解除，朱祈赐应当补交2020年2月6日至2020年4月7日该段期间的租金。 众所周知，突如其来的新冠肺炎疫情对经济社会产生重大影响，尽管厦门地区的相关防控限制措施部分已经解除，但疫情的影响仍在持续，本案中，朱祈赐于2020年2月6日至2020年4月7日期间并未使用案涉租赁房屋实际经营，如果让其承担全部租金且无法退还全部保证金确实对其不利，有违公平原则；如果让吴淑清全部免除该段期间租金并全部退还保证金，风险全部转嫁给出租人也明显不合适，同样有违公平原则，因此，从公平原则出发，为营造同舟共济、共担风险、共渡难关的和谐社会氛围，本院酌情对没收的保证金和应交的租金予以调整，具体为：1.保证金部分，鉴于保证金的目的在于保证租赁合同的顺利履行，考虑到剩余租赁期限还有6余年，本院酌定应当没收的保证金为36000元（60000元×6/10年），退还24000元；2.租金部分，根据合同约定及双方微信聊天记录，2020年2月6日至2020年4月7日期间的租金应为46000元，本院酌定减半收取23000元。此外，朱祈赐庭审时表示愿意支付尚欠的水电费740.42元。因此，从公平合理角度考量，本院酌定吴淑清应当退还的保证金与朱祈赐应当缴交的租金及水电费相互抵消，双方均无需再向对方支付任何款项。 综上，吴淑清合理的诉讼请求及朱祈赐合理的反诉请求，本院予以支持，其超出部分予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认吴淑清与朱祈赐2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除； 二、驳回吴淑清的其他诉讼请求； 三、驳回朱祈赐的其他反诉请求。 本诉案件受理费994元，减半收取497元，由吴淑清负担248.5元，由朱祈赐负担248.5元；反诉案件受理费1204元，减半收取602元，由吴淑清负担267元，由朱祈赐负担335元。 如不服本判决，吴淑清可在判决书送达之日起十五日内，朱祈赐可在判决书送达之日起日三十内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 叶炎乾 二〇二〇年六月十八日 法官助理 张玲玲 书 记 员 杨宜超 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……