河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2890号 原告：吕怡璇，女，2000年10月17日出生，汉族，学生，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：闫胜男，北京嘉润（石家庄）律师事务所律师。 被告：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈固东街**紫鑫苑小区商业**。 法定代表人：李书玲，执行董事。 委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 原告吕怡璇与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司（以下简称紫涵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕怡璇的委托诉讼代理人闫胜男，被告石家庄紫涵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王敬宝、苏子上到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕怡璇向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《认购协议书》。2.判决被告返还定金人民币20000元。3.判决被告返还购房款人民币252862元。4.判决被告给付全部购房款的利息，暂计起诉之日为43658元［计算方法：20000元×32个月（2016年8月14日至2019年4月14日）×6%年利率即0.5%月利率+252862元×32个月（2016年8月18日至2019年4月14日）×6%年利率即0.5%月利率］以及自2019年4月14日至全部购房款项272862元支付完毕期间的利息（以未支付购房款本金为基数，按年利率6%计算）。5.判决被告给付已付购房款一倍的赔偿金人民币272862元。6.判决被告赔偿原告购房损失835452元。7.判决本案诉讼费、保全费、保单费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告吕怡璇（未满18周岁）与石家庄紫涵房地产开发有限公司于2016年8月18日签订《认购协议书》，购买紫林湾1号楼1单元301室，建筑面积94.83平方米，折后单价6990元/平方米，总价合计662862元，约定交房时间为2019年6月30日前。2016年8月14日原告交付定金2万元，又于2016年8月18日交付首付款252862元，首付40%共计272862元，2018年12月7日涉案房产项目取得房产项目预售许可证，按照法律规定《认购协议书》合法有效。后，被告以政府审批规划导致房号变化为由，要求3日内办理调整房号手续，实际上，涉案房号是存在的，无需调整，协商中被告再次找理由要求吕怡璇购买高价位地下室和车位，才可以交房并签订房管局备案的买卖合同，吕怡璇表示合同中未约定并且自己不需要车位和地下室，不想另行购买，因此双方协商不成，予以搁置。再之后，被告告知原告涉案房产被售与第三人并且被告与第三人签订的购房合同已经在房管局备案（需有立案通知书后调取被告合同）。原告无奈诉至法院，经查询取证，证实被告所称不实，实际情况为被告改变规划后将原告购买的房屋列为保障房，致使涉案房产不能交付已经违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项原告请求法院解除原被告之间的协议。另，被告对违约行为采取拖延战术，妄想通过实践拖延造成原告主动放弃的结果，被告故意隐瞒房屋拒不如实告知涉嫌欺诈，依据《商品房买卖合同解释》第八条、第九条及其相关规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 石家庄紫涵房地产开发有限公司辩称，由于规划局审批的规划原因，导致涉案房屋房号调整为保障性住房，无法向原告实际交付，被告多次通知原告办理调房手续，原告未配合办理。因此原被告双方签订的认购协议书无法继续履行，并非由于被告的原因，被告不存在违约。被告已经如实告知原告涉案房屋的实际情况，并通知原告进行调房，不存在一房两卖，不存在故意隐瞒及欺诈问题，不应承担赔偿责任。案涉所购房屋发生在2016年8月，当时项目未取得任何手续，被告也不知道附带建设保障房的问题，而且规划未经政府审批。原告购房自然存在巨大购房风险和不确定性。原告以远低于于市场价格交付20余万元购房款来博取将来房屋上涨的利益，原告自身应承担购房风险及相应后果。被告在取得土地手续后才得知建设保障房的任务和条件，后期通过给原告调房来使原告的购房利益避免受损，证明被告已作出救济措施，故被告无欺诈事实及动机，同时被告也做出防止损失进一步扩大的挽救措施，只是由于原告自身原因不同意换房，所以被告除应承担退还房款责任外不应承担其他责任。 经审理查明，2016年8月18日原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《认购协议书》约定：乙方购买甲方位于紫林湾第1号楼1单元301室，建筑面积共计94.83平方米，折后单价为6990元/平方米，总房价金额为662862元。付款方式为银行按揭贷款方式，乙方应于签订本协议当天，将购房首付款40%，272862元一次性付给甲方，剩余房款由乙方办理相关银行按揭手续的方式向甲方支付。甲方预计在2019年6月30日前可将该商品房交付乙方使用。在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起十五日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时，本协议自动失效并由甲方收回。甲方未能在本协议约定日期将该商品房交付使用的，乙方可提出退房。乙方提出退房申请批准之日起30日内甲方将乙方所交全部房款退还，同时并按中国人民银行同期壹年期定期利率向乙方支付违约金。乙方逾期未按规定时间签订《商品房买卖合同》的视为违约，甲方则有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。同时协议第九条第二项约定乙方认购住宅其房屋暂定平面图应以最终政府审批通过的户型平面图为准，第三项约定该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。2016年8月14日原告交付定金2万元，8月18日交付首付款252862元，共计272862元。 被告紫涵公司办理开发手续时，石家庄市城乡规划局于2017年3月7日审批的规划图规定，项目必须配建的保障房位于1号楼1单元，总计面积4144.22平方米。 2018年10月1日、10月19日，被告紫涵公司通过EMS快递向原告吕怡璇发函，通知其办理调换房屋手续。原告称，因被告要求调换房屋的条件是需高价购买车位及小房，故双方未能就调换房屋事宜达成一致。 2018年12月7日，石家庄市行政审批局出具编号为石行审预售2018141的《石家庄市商品房预售许可证》，载明：开发企业为石家庄紫涵房地产开发有限公司，项目名称为紫涵樾府（一区），项目地址济河路16号，批准预售范围1号住宅楼。其中包含1单元102、103、204-2304、205-2305,共46套。案涉1单元301室因已列为保障房未在批准预售范围。 以上事实，有原告提交的《认购协议书》、收据、（2017）冀0102民初4170号民事判决书、（2019）冀0102民初5159民事判决书，被告提供的2018年10月1日、10月19日EMS及物流信息、石家庄城乡规划变更图纸、紫涵樾府（一区、二区）预售许可证、预售范围明细表、预售许可公示，及原被告陈述等予以证实。 本院认为，原被告签订的《认购协议书》虽对涉案房屋的坐落位置、楼层楼号、建筑面积、房屋价款、首期款作了约定,但同时又约定乙方认购住宅其房屋暂定平面图应以最终政府审批通过的户型平面图为准，该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准,因该协议书尚存有不确定因素，需待本约合同予以确认，故本案所涉认购协议书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,其性质应当认定为预约合同。案涉房产项目已于2018年12月7日取得商品房预售许可证，该预约合同应当认定有效。被告紫涵公司办理开发手续时，将案涉房屋规划于配建的保障房之内，致使原被告之间的合同无法继续履行，被告无法依照《认购协议书》与原告签订本约合同，构成违约，应承担违约责任。庭审中原被告一致同意解除《认购协议书》，原告要求返还交纳的首期购房款共计272862元，紫涵公司亦予认可,本院予以准许。对于原告要求依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%支付购房款利息之诉求，本院认为，利息属于法定孳息，应予给付，但本案系房屋买卖合同纠纷，应按中国人民银行同期贷款利率计息，故对原告所主张的利息计息标准，不予采信。 关于原告要求被告给付已付购房款一倍的赔偿金之主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案系案涉房屋被规划于配套保障房之内而无法实现合同目的，不属于上述规定的情形，故对原告此主张不予支持。 关于预约合同的赔偿损失范围问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”就本案而言，原告吕怡璇与被告紫涵公司签订的《认购协议书》属于预约合同，预约合同的损害赔偿范围应限于赔偿机会损失即信赖利益，但不包括履行利益。原告与被告签订《认购协议》后有理由相信被告会按预定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预定合同约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，造成了其信赖利益损失。就该利益损失的具体赔偿责任划分问题，首先，被告在未取得商品房预售许可及相关项目建设手续时即对商品房进行出售，违反了有关的法律法规，其行为具有违法性。其次，被告作为有资质的房地产开发企业应当能够对开发建设项目所需手续及配套保障房事宜有所预见，其在对上述情况估计不足的情况下与原告签订房屋《认购协议书》并收取购房款，后案涉房屋列为保障房致使双方签订本约即《商品房买卖合同》的目的无法实现，被告存在主要过错，对此结果应承担相应责任。然，原告明知被告不具备房屋预售许可证而与被告签订《认购协议书》并交付部分房款，亦负有过失。原告要求以被告开发建设房屋2018年销售价格作为赔偿标准，该标准属于预计可得利益，而非信赖利益，且被告2018出售的房屋与双方签订案涉房屋时房屋在是否证件齐全、交付时间、建设施工进度等方面情形发生了重大变化，以该标准认定显失公平，本院不予采纳。综合以上考量并结合商品房市场价格变动过程、原告向被告交纳房款的数额等，对于被告给原告造成的损失酌定为150000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，判决如下： 解除原告吕怡璇与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于2016年8月18日签订的《认购协议书》； 被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕怡璇定金20000元及购房款252862元，并支付利息（以272862元为基数自2016年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕怡璇损害赔偿金150000元； 驳回原告吕怡璇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10924.26元，由原告吕怡璇负担7682.26元，被告石家庄紫涵房地产开发有限公司负担3242元。案件保全费3467元，由被告石家庄紫涵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  史振利 二〇二〇年六月二十九日 书记员  曹伟娜 ——