福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2034号 原告:福州西酒物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖滨路**，统一社会信用代码913501027380344265。 法定代表人:孙勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟慧，福建闽众律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所执业律师。 被告：闽侯县上街镇闽江花园（云亩天朗）业主委员会，住，住所地闽侯县上街镇国宾大道**闽江花园新城云亩天朗小区/div> 负责人：范依妹，主任。 委托诉讼代理人：陈建明，福建共与和律师事务所执行律师。 原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业”）与闽侯县上街镇闽江花园（云亩天朗）业主委员会（以下简称“云亩天朗业委会”）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西酒物业向本院提出诉讼请求：1.判令云亩天朗业委会立即向西酒物业偿还改造费用49695元及资金占用费（自2018年4月16起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为4531.49元）；2.判令本案诉讼费用由云亩天朗业委会承担。事实和理由：2009年12月28日，福建捷扬房地产开发有限公司与西酒物业签订一份《前期物业服务合同》，约定将其开发的位于闽侯县上街国宾达到588号的“云亩天朗”小区委托西酒物业进行物业管理。合同到期后，西酒物业仍然按照合同约定为小区业主提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系。2018年，该小区业主筹备成立业主委员会，业委会成员高庆生、范依妹、罗睿豪、张闻涵以业主委员会的名义委托西酒物业对现有的物业管理处进行升级改造成业委会办公室，双方协商改造费用60786元由西酒物业先行垫资，待业委会成立后再返还。西酒物业完成云亩天朗业委会委托的事项，双方于2018年4月16日确认西酒物业已按照云亩天朗业委会的要求与标准完成改造并移交使用，改造费用为49695元。经过西酒物业多次催讨，云亩天朗业委会却违反约定，拒不支付西酒物业垫付的改造费用。 云亩天朗业委会辩称，1、请求法院依法驳回西酒物业的诉讼请求。涉案装修是物业服务合同增加的一项服务，不是委托合同法律关系。西酒物业在管理云亩天朗小区期间获得了大量的公共收益，其金额至少在50万元以上，根据福建省及福州市物业管理条例相关规定，对公共收益没有约定的，物业提取30%余下70%归全体业主所有。根据相关规定，物业服务终止时，物业服务方与被服务方应当进行债权债务的清算。但2018年8月份西酒物业终止云亩天朗小区的物业服务时拒绝与云亩天朗业委会进行清算。根据公共收益的情况，西酒物业应当归还超过本案诉争标的的金额，云亩天朗业委会享有抵消权。2、根据合同履行抗辩权的规定，西酒物业在2018年终止提供物业服务时，应当向云亩天朗业委会移交包含建筑平面图、消防平面图、水电线路图等相关物业管理资料，但西酒物业至今仍未移交。因此，在西酒物业移交上述管理资料之前，云亩天朗业委会有权拒绝支付相关的款项。3、根据前期服务合同的约定，西酒物业收取物业费的标准是每平方2元，服务内容与质量标准当中，承诺对共用设施设备路灯楼道灯绿化完好率达到95%以上，但在2018年2月云亩天朗业委会彻查上述移交公共设施时发现西酒物业未按照服务合同的约定履行保养维修，导致设施设备处于损坏的状态，据估算维修后更换费用在90万以上，该损失应当由西酒物业承担。西酒物业超出合同约定的标准按照每平方米2.5元向云亩天朗小区收取物业费，多收取的费用也超过了西酒物业的诉讼标的，多收取的物业费应当予以退还。业委会有权代表全体业主行使抵消权，并保留要求西酒物业退还多收取物业费的权利。4、西酒物业要求支付的工程款没有经过双方的结算，诉讼请求依据不足。 本院经审理查明，2009年12月28日，福建捷扬房地产开发有限公司与西酒物业签订《前期物业服务合同》一份，将其开发的位于闽侯县酒物业进行物业管理，合同期限自2010年1月1日起至2010年12月31日。合同第二条约定物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同期满后，西酒物业继续管理闽江花园新城一期“云亩天朗”小区至2018年7月31日。期间，高庆生、范依妹、罗睿豪、张闻涵以业委会的名义委托西酒物业将云亩天朗二期溪谷物业服务中心改造成业委会办公室，预计改造费用为60786元，由西酒物业先行垫资，待业委会成立后返还。后云亩天朗小区于2017年12月13日成立业委会。2018年4月16日，西酒物业将按照云亩天朗业委会要求与标准改造好的业委会办公室移交给云亩天朗业委会使用，并确认改造费用为49695元。因云亩天朗业委会未支付上述改造费，西酒物业诉至本院。 本院认为，云亩天朗业委会要求西酒物业垫资将云亩天朗二期溪谷物业服务中心改造成业委会办公室，范依妹（后为云亩天朗业委会主任）等人承诺改造费待业委会成立后返还，西酒物业与云亩天朗业委会之间已形成委托合同关系。改造物业服务中心非物业服务合同约定的物业管理服务范畴，云亩天朗业委会主张上述改造行为是物业服务合同增加的一项服务，依据不足，不予支持。西酒物业已按照云亩天朗业委会要求与标准改造物业服务中心并将改造好的业委会办公室移交给云亩天朗业委会使用，云亩天朗业委会依法、依约应返还西酒物业垫付的改造费用。西酒物业诉请要求云亩天朗业委会偿还改造费用49695元，于法有据，予以支持。云亩天朗业委会确认的2018年4月16日的《移交证明》上，已明确载明改造费用为49695元，故对云亩天朗业委会关于双方未对装修款进行结算的主张，不予支持。云亩天朗业委会主张西酒物业结束物业服务合同时未进行结算、未移交相关材料及多收取物业费等，因本案系委托合同纠纷，而非物业服务合同纠纷，对上述问题云亩天朗业委会应另行向西酒物业主张。范依妹等人代表云亩天朗业委会承诺改造费待业委会成立后返还，云亩天朗业委会未按约返还改造费，西酒物业主张云亩天朗业委会应支付资金占用费，于法有据，予以支持。云亩天朗业委会于2017年12月31日成立，原、被告双方于2018年4月16日办理移交手续并确定改造费金额，现西酒物业主张资金占用费从2018年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条之规定，判决如下： 闽侯县上街镇闽江花园（云亩天朗）业主委员会应在本判决生效之日起十日内返还福州西酒物业管理有限公司改造费49695元及资金占用费（以49695元为基数，从2018年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1156元，减半收取计578元，由闽侯县上街镇闽江花园（云亩天朗）业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  宋美芳 二〇二〇年六月十五日 法官助理王秀林 书记员郑茜 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。