江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初551号原告：江苏省南京市溧水区晶桥镇邰村村民委员会,住所地在南京市溧水区晶桥镇邰村下堡自然村。法定代表人：邰和平，该村委会主任。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。被告：南京立都农业发展有限公司，住所地南京市溧水区晶桥镇邰村原村委会大楼。法定代表人：张林忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩小伟，江苏华庭律师事务所律师。原告江苏省南京市溧水区晶桥镇邰村村民委员会（以下简称邰村村委会）与被告南京立都农业发展有限公司（以下简称立都发展公司）土地承包经营权租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邰村村委会法定代表人邰和平以及委托诉讼代理人王玉新、被告立都发展公司法定代表人张林忠以及委托诉讼代理人韩小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邰村村委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即退出租赁土地并交付给原告；2、要求被告支付2019年3月1日起至2020年1月31日止所欠租赁费781667元（其中耕地1190亩租金694167元，水面210亩租金87500元）以及管理费210000元。3、要求被告支付后期占用费（自2020年2月1日起按照合同约定的租金为基数计算至实际交付之日止）及违约金（每迟延一天支付租赁费，按年度应付费用的1%承担违约金）。事实和理由：原、被告双方于2019年5月24日签订了《南京市溧水区农村土地流转交易合同》。合同约定：由被告租赁原告负责流转的农村土地从事经济林果种植，期限6年9个月，自2019年3月1日起至2025年12月31日。每年租金及管理费合计为1500750元，被告应于当年的6月30日前付清当年租金。但被告未能按约支付租金，严重损害了公共利益。而且被告因拖欠工程款导致上访事件，给社会带来不稳定因素。原告多次督促被告履行义务，但被告我行我素。被告行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告为维护自身合法利益，已通知被告自2020年1月1日起解除合同，并限令被告于合同解除后30日内退还租赁土地，但被告仍然占用拒不退出。原告诉请法院，请求判如所请。被告立都发展公司辩称：1、原告违约在先。首先，按照合同约定，原告应在2019年3月1日交付案涉土地，而实际上交付的时间是2019年6月1日。其次，按照合同约定被告承租的面积是1815亩，而原告仅交付1200亩，并且至今未能进一步履行，该违约金应在租金中扣除。2、被告不存在违约。首先，案涉土地在被告承租前系荒地，不具备农作物生长的土壤条件，需要三年左右时间去改良。原告为吸引投资者，曾与被告口头约定前三年不缴纳租金。其次，2018年12月25日前后，原告通知被告先行移栽树苗。被告购买树苗后，原告又告知不能进场栽种，导致树苗死亡，损失近50万元。原告曾口头答应给予补贴。总之，原告所称被告违约子虚乌有，反而是原告违约给被告造成了重大损失。3、被告为履行合同投入了大量人力、物力，其中包括大面积连体大棚、临时用房、场地路基等，还种植了400亩樱桃树和30亩枇杷树。如果合同解除，被告投资付之东流，显失公平。4、原告主张租金以及违约金明显不当。首先土地实际交付时间为2019年6月1日，被告如应支付租金，时间应从2019年6月1日起计算。其次原告交付的土地面积为1200亩，原告按1815亩计算明显错误。第三，合同履行中，原告口头承诺免交三年租金。现原告向被告主张租金与当初承诺相背。第四，由于原告原因导致被告损失，也应与租金相抵。5、原告履约过程中的过错和违约行为给被告造成了极大损失，理应对被告承担赔偿责任。原告迟延与被告签约，导致被告公司投资人撤资退股。原告逾期交付土地等行为都应当向被告承担违约责任。如法院对被告损失不予处理，被告将保留该诉权，另案起诉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月8日，本案被告法定代表人以上海立都实业发展有限公司代表人的名义与南京市溧水区晶桥镇人民政府签订一份5000亩租地的框架协议。2018年12月25日，被告向原告缴纳土地租金200000元。2018年12月28日，原告向被告交付土地约150亩，被告即时种植了樱桃树100余亩。后原告于2019年3月1日前共向被告交付土地1400亩，其中耕地1190亩，水面210亩。2019年5月5日，经溧水区农村产权交易部门确认，原、被告就土地租赁事宜达成协议。协议内容：流转面积1815亩，流转期限2019年3月1日至2025年12月31日，租金水田每亩每年700元、水塘每亩每年500元、管理费每亩每年150元。确认的内容还包括土地坐落以及租金支付方式。2019年5月24日，原告与被告签订了一份《农村土地流转交易合同》。合同约定，原告将其位于晶桥镇××村村××、××组的约1815亩土地（耕地1605亩，水面210亩）出租给被告经营，从事经济林果种植。租赁期限为6年9个月，自2019年3月1日起至2025年12月31日止。原告应于2019年3月1日之前将土地交付被告。土地（1605亩）租金按每亩每年700元支付，共1123500元；水面（210亩）租金按每亩每年500元支付，共105000元；另收取每亩每年管理费150元，共272250元。合计1500750元。租金为一次性支付，每年应于6月30日前付清当年度租金。被告一次性缴纳土地流转保证金200000元。原、被告双方还就违约责任作了约定：被告逾期支付流转费用，每迟延一天，按年度应支付费用的1%承担违约金；原告逾期交付土地，每迟延一天，按年度流转费用的1%承担违约金。双方还就合同到期后地力提高、地上附着物及相关设施、土地复原等事项的处理进行了约定。被告接收土地后，陆续种植了约400亩樱桃以及枇杷，并建设了连体大棚。2019年6月，原告向被告催要第一年度租金，但被告始终未能支付。2019年12月30日，原告向被告原法定代表人冯林龙送达了《解除合同通知书》。原告主张，因被告未按约支付租金，且多次催告后也未能履行，决定自2020年1月1日解除与被告间的合同，同时要求被告自合同解除后30日内将租赁土地退还原告。上述事实，由原、被告双方签订的合同、土地流转交易相关数据确认表、租金缴纳收据、解除合同通知书以及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的《农村土地流转交易合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方均受合同约束，均应严格履行。合同签订后，原告向被告交付了大部分土地，而被告却未能按约支付租金。在原告多次催告后，被告仍然不能缴纳。甚至原告为化解因被告引发的群体性矛盾而垫付资金。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。现被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。原告通知被告合同于2020年1月1日起解除，符合法律规定。合同解除后，原告有权要求被告退还租赁的土地以及支付租金和承担相应的违约责任。故对原告请求，本院予以支持。对于被告抗辩，本院认为，1、原告交付土地时间应在2019年3月1日之前。庭审查明，2019年5月5日，溧水区农村产权交易所确认流转期限自2019年3月1日起。此后，2019年5月24日，双方在签订合同时也约定了流转期限从2019年3月1日起计算。同时在合同中约定了原告应于2019年3月1日之前将土地交付被告。本院认为，原、被告在合同中约定签订日之前的原告交付义务，与流转期限起算日一致，可以认定原告在2019年3月1日前履行了交付义务。被告持有异议，应负有举证义务。2、原告主张租金应按实际交付面积计算。庭审中，原、被告双方一致确认原告交付的土地1400亩（耕地1190亩，水面210亩），故原告主张租金应按1400亩计算。被告缴纳的200000元保证金应在原告主张中扣减。被告抗辩免三年租金，无证据证实，本院不予采信。3、原告按照每迟延一天支付租赁费，按年度应付费用的1%的标准向被告主张违约金，明显过高，应予调整减少。原告称，由于被告在经营过程中，为方便种植将原有的田埂损毁，被告退还原告后，原告需要修复，修复费用在300000元左右。本院认为，该损失与约定的违约金标准相比，原告主张明显过高，本院酌定200000元。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条；《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京立都农业发展有限公司应于本判决生效后30日内将其租赁的1400亩土地退还原告（其中已种植的约400亩樱桃和枇杷土地可在2020年10月底前退还原告）。二、被告南京立都农业发展有限公司应于本判决生效后10日内向原告支付2019年3月1日起至2019年12月31日止所欠租赁费781667元（其中耕地1190亩租金694167元，水面210亩租金87500元）以及管理费175000元、违约金200000元，合计1156667元，扣除已支付保证金200000元，还需支付956667元。三、被告南京立都农业发展有限公司在退还土地当日按实际占用的面积向原告支付占用费（时间自2020年1月1日起按照合同约定的租金及管理费标准计算至实际退还之日止）。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17181元，由原告负担5233元、被告负担11948元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长 唐 明审判员 李传金审判员 黄烈隆二〇二〇年六月九日书记员吴菲书记员 尹婷婷