河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异81号 案外人：河北宏峻房地产开发有限公司，住所地石家庄新华区中华北大街**北郡******楼沿街商业。 法定代表人：李治中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建双，河北双烨律师事务所律师。 申请执行人：温州市鼓楼鞋材有限公司，住所，住所地温州市鹿城区中国鞋都****地块div> 法定代表人：张弛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永超，河北诚基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王润奇，河北诚基律师事务所律师。 被执行人：周红彬，男，1970年7月2日出生，汉族，住石家庄市桥**。 在本院执行温州市鼓楼鞋材有限公司（以下简称鼓楼公司）与周红彬仲裁裁决一案中，案外人河北宏峻房地产开发有限公司（以下简称宏峻公司）于2020年4月12日对执行位于石家庄市新华区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人宏峻公司称，请求人民法院依法立即停止对石家庄市新华区房屋的强制执行，停止拍卖并解除对上述房产的查封措施。事实与理由：一、案外人为案涉石家庄新华区中华北大街**北郡****住宅楼****房屋的所有权人，贵院执行上述房产无事实及法律依据。1、就涉案房产案外人与被执行人只是签订了《石家庄市商品房买卖合同》，办理了商品房买卖合同备案登记，但尚未办理房屋权属证书。商品房买卖合同备案登记只是一种行政管理行为不是物权登记行为，不具有物权的公示效力，被执行人基于商品房买卖合同取得的只是未来物权期待而不是所有权。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十五条第一款之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；案外人就涉案房产已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，故根据上述法律规定，案外人为涉案房屋的合法所有权人。二、案外人依法享有合同解除权，且案外人享有的解除权是合法有效独立存在的，不受法院预查封的影响。本案案外人与被执行人于2015年6月12日就案涉房屋签订《石家庄市商品房买卖合同》，被执行人向案外人交纳购房款270550元，剩余63万元房款向银行办理按揭贷款；后被执行人就案涉房产向河北银行股份有限公司师范街支行办理按揭贷款并于2015年6月26日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定由案外人为被执行人提供担保；因被执行人在合同履行过程中未按期归还银行贷款，导致银行从案外人保证金账户扣划多期贷款本息，依据双方签订的商品房买卖合同约定，案外人依法享有合同解除权，且合同解除的条件已经成就；鉴于上述事实，案外人已按合同约定向石家庄仲裁委员会提起仲裁请求解除双方签订的商品房买卖合同，石家庄仲裁委对以往同类型案件出具的结果均为解除商品房买卖合同，商品房买卖合同解除后被执行人基于商品房买卖合同取得的物权期待权也随之丧失，即本案被执行人在未来也不会再取得涉案房屋的所有权；故本案应等待仲裁案件的裁决结果作为审理本案的依据。综上，鉴于案外人为涉案房屋所有权人的事实，人民法院执行涉案房产无事实及法律依据，故贵院应依法支持案外人的异议请求。 鼓楼公司称，申请执行人认为案外人依法不享有对本案执行标的即涉案房屋排除执行的民事权利，本案中案外人所依赖的主要依据是案外人认为与被执行人周红彬解除所签订的商品房买卖合同，其认为如果商品房买卖合同被解除便可阻却执行。申请执行人认为即便案外人解除商品房买卖合同，其排除执行的目的，也因违反我国的法律规定而不能实现。事实及法律依据如下：首先，申请执行人执行被执行人周红彬是基于拖欠货款而发生的金钱债权的执行，而贵院在2018年12月17日作出了执行裁定书，查封了涉案房产，而案外人所主张的商品房买卖合同的解除时间是在查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另类生效文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持，所以申请执行人认为即便日后案外人解除了与被执行人的商品房买卖合同，也不能排除本案的执行。 周红彬称，我不同意案外人解除商品房买卖合同，因为根据商品房购房合同第二条约定，出卖人和买受人同意在商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，但是至今宏峻公司一直拖延没有办理房屋所有权证书，已经逾期达三年之久，宏峻公司已经构成基本违约，况且被执行人因2017年生意失败急需卖房还债，多次到宏峻公司催促办房产证的事项，但宏峻公司一直拖延导致涉案房屋被石家庄市中级人民法院查封，所以被执行人不同意宏峻公司解除商品房买卖合同。 案外人为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、石家庄市商品房买卖合同，拟证明案外人与周红彬之间存在商品房买卖关系，合同约定周红彬以按揭贷款的方式购买涉案房屋，合同补充协议第三条第一款第五项约定了合同解除的条件，如出卖人承担的担保责任超过买受人月还款额三倍以上的，出卖人有权解除商品房买卖合同等内容，故本案案外人依法享有合同解除权。 证据二、扣划保证金说明两份、保证金账户扣划回执一份、河北银行师范街支行业务凭证一份，拟证明周红彬因购买涉案房屋向河北银行办理按揭贷款，案外人为其贷款63万元提供担保，因周红彬未按期偿还银行贷款，银行按照借款合同约定，从案外人保证金账户扣划了涉案住房贷款合同所欠全部贷款本金及利息的事实，鉴于上述事实，合同约定的解除权行使条件已经成就，案外人依法享有合同解除权，有权解除商品房买卖合同。 证据三、仲裁申请书、石家庄仲裁委员会仲裁通知书，拟证明异议人已经向石家庄仲裁委员会申请仲裁，请求解除与周红彬签订的商品房买卖合同，本案现已开庭，尚未出具裁决书。 证据四、不动产登记证明，拟证明涉案房产权利人为案外人。 鼓楼公司针对案外人提交的证据，提出以下质证意见： 对证据一的真实性认可，说明案外人与被执行人具有商品房买卖合同关系，且被执行人以支付首付款和银行按揭的方式向案外人付清了全部房款，但该合同与本案执行异议所申请的事项无关。对证据二的真实性认可，但是与本案无关，只能说明案外人履行了担保责任，享有向被执行人追偿的权利。证据三与本案无关，仅能证明案外人与被执行人存在商品房买卖合同之诉，并未有生效判决裁决文书。证据四是复印件，真实性无法确定，我方不认可。 周红彬针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据一、二、三的真实性认可，证据四与购房合同没有关联，不认可。 周红彬向本院提交其请求宏峻公司承担违约金另行申请仲裁的仲裁受理通知书、仲裁申请书、仲裁开庭通知书。 宏峻公司的质证意见为：被执行人另行提起仲裁案件的事实我方认可，但是提交的申请书中计算明细的三性不认可，但我方不存在违约行为，因为涉案房产在2017年已经被贵院查封，客观上无法办理房产证。 鼓楼公司的质证意见为，对被执行人提起仲裁的事实真实性认可，但其提交的证据应作为其与案外人仲裁案件中审理的依据，与本案执行异议无关。 鼓楼公司未提交证据。 本院查明，鼓楼公司与周红彬仲裁一案，温州仲裁委员会作出（2017）温仲裁字第312号裁决。裁决生效后，鼓楼公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，本院于2018年12月17日作出（2018）冀01执779号执行裁定，裁定查封被执行人周红彬名下以下不动产：购于宏峻公司开发的位于新华区。12月18日向石家庄市房产交易中心发出协助执行通知。 另查明，2015年6月12日，周红彬与宏峻公司签订石家庄市商品房买卖合同，约定周红彬购买坐落于新华区房屋。周红彬支付首期房价款270550元，余款630000元申请贷款支付。周红彬、宏峻公司与河北银行股份有限公司师范街支行签订了个人购房担保借款合同。因周红彬未按期偿还银行贷款，银行按照借款合同约定，从案外人保证金账户扣划了涉案住房贷款合同所欠全部贷款本金及利息。另，涉案房屋现登记在宏峻公司名下，宏峻公司已将案涉房屋交付周红彬。 以上事实有当事人陈述、石家庄市商品房买卖合同、银行说明及回执等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，周红彬购买宏峻公司开发的房屋，已经支付了全部价款，并实际占有了案涉房屋，本院查封案涉房屋符合上述规定。宏峻公司以申请仲裁请求解除其与周红彬房屋买卖合同为由，主张中止案涉房屋的执行无法律依据。 综上，宏峻公司不享有排除强制执行的权益，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回河北宏峻房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年六月十一日 书记员  张佳丽