吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初1644号 原告(反诉被告)：杨满华,女,1955年10月26日出生,汉族，住广州市天河区瘦狗岭路**大院****。 委托诉讼代理人：时蕾，吉林理悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨新华，女，1946年06月25日出生，汉族，住吉林省，住吉林省长春市南关区铁岭屯胡同**v> 委托诉讼代理人：付卉，吉林言悦律师事务所律师。 原告(反诉被告)杨满华与被告杨新华（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨满华委托诉讼代理人时蕾、被告（反诉原告）杨新华及其委托诉讼代理人付卉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨满华(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间就位于长春市南关区长通家园H3栋801室房屋买卖签订的购房协议合法、有效。2、请求判令被告立即配合原告办理位于长春市南关区长通家园H3栋801室房屋的更名过户手续。3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方系姐妹关系，2009年7月7日，双方经协商一致，就双方共有的位于长春市南关区长通家园H3栋801室58.85平方米产权房屋签订《购房协议》，约定被告自愿将其所有拥有的29.452平方米产权以人民币6万元的价格卖给原告，被告有义务在办理产权时为原告提供该住房的一切相关手续。合同签订当日原告即按约向被告支付了人民币6万元，此后该房屋一直由原告占有使用至今。2018年期间，原告获知该房屋已具备办理过户更名手续，且被告已将该房屋更名至被告名下。被告领取房产证后，经原告多次催促，被告一直拒绝配合原告办理房屋更名过户手续。综上，为维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判决。 被告杨新华（反诉原告）辩称，1993年，杨新华接受其弟杨宝龙赠与10余平方米房屋半间，将房票子更改为杨新华名下13.09平方米。2007年7月13日，杨新华用本人工龄及现金1309元购得上述国有直管公房。2007年7月22日，房屋拆迁，杨新华获得安置一套面积为54平方米房屋，并补缴增加面积款及税费等各款项共计45623.71元，以上房产均为杨新华个人所有，无杨满华份额。2009年7月7日，杨满华与杨新华协商，怕其在外地回长春无房屋居住，要求将上述房屋交由杨满华使用，杨新华在其弟杨宝田及杨满华的劝说下，签订了《购房协议》，以明显低于市场价6万元（当时长春市二手房房产交易价格约3500元/平方米左右）转让给杨满华。2018年8月28日，长春市国土资源局给杨新华下发了吉（2018）长春市不动产权第0268966号不动产权证书。根据相关法律规定，杨新华为此房屋的合法产权人，其夫孙波为该房屋合法共有人。原、被告系姐妹关系，对涉案房产的物权状况及各自家庭成员的情况均互相了解，原、被告签订的《购房合同》时及给付房款时，孙波未在场，后期也无共有人孙波的书面同意或授权证明。共有人孙波直至2020年4月原告起诉时方知此事。之前因双方在外地生活，共有人孙波一直认为此房屋为杨新华借给其姐妹杨满华使用至今。原、被告在明知涉案房产未取得不动产登记证书的情况下签订《购房合同》违法了相关法律对不动产物权设立、转让事项的强制性法律规定，原告至今也未取得不动产共有人孙波的书面同意和追认。故请求贵院应依法认定原、被告签订的《购房合同》无效；另原告的主张亦不符合《中华人民共和国》物权法第一百零六条对善意取得不动产的规定，故原告主张的诸项请求，请求贵院均不予以支持。 杨新华（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉被告杨满华与反诉原告杨新华签订的《购房协议》无效；2、请求判令反诉被告杨满华腾迁反诉原告杨新华的房产，将被告杨新华的房产返还。事实与理由：杨满华与杨新华在签订《购房协议》室，案涉房屋尚属于公房，即“小产权”房屋，杨新华仅有“居住使用”的权利，并不具有所有权，根据我国相关法律规定，小产权禁止买卖。因此，双方签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。在2007年的时候房票子上写的仅仅是反诉人自己的名字，根本不存在按份共有的情形。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间获得的财产除有特殊规定以外，属于夫妻共有。本案诉争房屋中杨新华名下有50%的份额，而作为配偶，其丈夫拥有份额的另一半，双方在签订《购房协议》时未取得配偶的同意，因此，杨新华独自处分上述权利的做法也是不合法的。综上，双方签订的《购房协议》因违反法律强制性规定自始无效，请求法院将反诉原告的财产返还给杨新华，维护反诉原告的合法权利。 杨满华(反诉被告)针对杨新华的反诉请求辩称，1、关于杨新华主张的涉案房屋为“小产权房”，违反法律、行政法规的强制性规定，购房协议无效问题。“小产权房”不是法律概念，俗称的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证。涉案房屋在2018年的时候已取得不动产证书，不动产证书记载权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为住宅，权利人为杨新华，杨新华签订购房协议、处分涉案房屋行为合法有效。2、关于杨新华主张的涉案房屋属于其“夫妻共有”，杨新华签订购房协议时未取得配偶同意，独自处分行为不合法的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、十七条，不动产权属以该不动产权属证书及登记机构管理的不动产登记簿为根据。涉案房屋不动产权属证书及登记机构管理的档案材料记载的权利人均为杨新华，档案材料中明确显示杨新华配偶情况为“离婚”。杨新华作为涉案房屋的唯一权利人自行处分涉案房屋行为合法有效。涉案房屋在《购房协议》签订前为杨满华、杨新华共有，分房票子、产权费、增加面积费用等回迁过程中的全部费用均由双方按约定的各自一半的原则承担。后杨新华作为涉案房屋一半的权利人，将归其所有的一半产权出售给杨满华，双方经协商一致同意后自愿签订购房协议，杨满华按协议支付了购房价款，杨新华将涉案房屋交付给杨满华占有，结合双方自愿签订的协议及双方依据协议约定实际履行行为，均可确认杨新华有权处分涉案房屋，其处分行为合法有效。综上，杨新华作为出卖方，其签署购房协议取得房款后，又以各种理由推翻自己行为，拒绝配合办理房屋更名手续，明显为背信弃义行为，与法律规定的诚信原则相违背，请求驳回杨新华反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨新华与杨满华为姐妹关系，2007年7月13日，杨新华与长春房地（集团）有限责任公司签订《国有直管公房出售协议书》一份，购买位于长通胡同10-5号，栋号1-4/190-2，建筑面积13.09平方米住宅一套，购房款1309元。2007年7月22日，杨新华与长春市土地收购储备交易中心签订《棚户区拆迁补偿安置协议书》一份，将上述房屋拆迁和产权灭籍，并进行房屋安置，安置后的房屋即为本案案涉房屋。2018年3月29日，长春市土地储备中心向杨新华出具营业税发票两张，金额分别为29223.71元、16400元。2018年8月28日，杨新华取得不动产权证，吉（2018）长春市不动产权第0268966号，坐落为长春市南关区向阳街以东、东九条街以西、长通路以北长通路GH地块回迁楼H1.3号楼1单元801号房，建筑面积59.66平方米，丘地号1-4/89-8（801）。 另查，2007年8月12日，杨满华与杨新华签订《协议》一份，内容为：“由父辈遗留长通路铁岭屯住房一套，产权由杨新华、杨满华两姐妹共同拥有，（旧房改造由10m扩大54m）产权已经买下归两姐妹共有，扩大面积款、回迁时所产生的费用由两人共同分担，一方不得擅自处理或出售，如有变动，必须两姐妹商量共同决定，否则无效。”落款处由产权人杨新华、杨满华，公证人杨丽华、杨宝田签字。2009年7月7日，杨新华（甲方）与杨满华（乙方）签订《购房协议》一份，内容为：“甲乙双方协商将（原父母遗留棚户区改造回迁）位于长春市南关区长通家园****58.85平方米共有产权住房，所有权发生变更之事达成如下协议：一、甲方杨新华、乙方杨满华经协商将位于长春市南关区长通家园H3栋801室58.85平方米共有产权住房一套，（二人平均29.425平方米）。甲方杨新华自愿将其所拥有的29.425平方米产权以人民币六万元的价格卖给乙方杨满华。二、其购房款六万元乙方一次性给付甲方。三、甲方有义务在办理产权时为乙方提供该住房的一切相关手续。四、其产权更名时所产生的一切费用由乙方负担。五、2009年7月7日乙方将购房款一次性给付甲方。本协议同时于2009年7月7日生效。该套住房产权全部归乙方杨满华所有。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”甲方杨新华、乙方杨满华、证明人杨丽华、杨宝田、杨宝龙均签字并按手印。2009年7月7日，杨新华出具《收条》一份，内容为：“收到杨满华付给的长通家园H3栋801室房屋所有权转让款陆万（60000.00）元整，”收款人杨新华签字并按手印。庭审中，证人杨丽华出具证明材料并出庭作证，内容为：“长通路铁岭屯胡同4号13m房票子是杨新华一个人的名及房主，与杨满华无关。从办理房票子到回迁到领取产权证从始至终一切手续由杨新华办理，杨满华一家1987年调入广州工作生活，根本没参与，并不知情。”证人杨宝田出庭证明案涉房屋目前由杨满华委托其弟杨宝田代为出租，租金由杨满华收取。此外，杨新华提交了长春市绿园区民政局出具的婚姻登记审查处理表7份，广东省深圳市福田区人民法院民事调解书一份，案号为（2010）深福法民一初字第2836号，用于证明杨新华与配偶孙波的婚姻关系，二人于1975年4月30日结婚、1993年3月22日离婚；2000年7月3日复婚、2003年1月24日离婚；2005年6月28日复婚、2007年9月13日离婚；2008年7月28日复婚，2010年8月26日离婚；2011年5月18日复婚至今。 本院认为，杨满华与杨新华于2009年7月7日签订《购房协议》，杨新华辩称当时受到欺骗和胁迫，且双方另有口头约定，杨满华未能履行约定，但未提供证据予以佐证，杨新华收取了杨满华交付的购房款60000元人民币并出具收条，应当认定杨新华了解协议全部内容并已实际履行，该协议是双方真实的意思表示；杨新华辩称案涉房屋禁止买卖，但未提供相应证据予以证明，案涉房屋目前已取得所有权证，故该《购房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定；杨新华辩称该房屋系夫妻共同财产，其配偶不知情，并提供婚姻登记查询证明，证明其取得案涉房屋时系夫妻关系存续期间，但案涉房屋已由杨满华占有、支配、使用多年，杨新华及其配偶均未主张过权利，也未对此作出合理解释，明显不符合常理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋拆迁时登记在杨新华个人名下，未有其他共有人，当时虽未办理房屋权属登记，但不影响合同效力。综上，杨满华与杨新华签订的《购房协议》应当认定合法有效。杨新华提出反诉，请求确认《购房协议》无效，不予支持。杨满华已交付60000元购房款，并已实际取得该房屋的占有使用，杨新华负有将房屋更名过户至杨满华名下的义务。案涉房屋已实际取得所有权证，且不存在其他他项权利，杨满华请求判令杨新华配合办理案涉房屋更名过户手续的诉讼请求，本院予以支持。杨新华请求判令杨满华腾迁房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨满华与被告（反诉原告）杨新华于2009年7月7日签订的《购房协议》有效； 二、被告（反诉原告）杨新华于本判决生效后立即配合原告（反诉被告）杨满华办理位于长春市南关区向阳街以东、东九条街以西、长通路以北长通路GH地块回迁楼H1.3号楼1单元801号房，权利证号吉（2018）长春市不动产权第0268966号，丘地号1-4/89-8（801）房屋的更名过户手续； 三、驳回反诉原告杨新华的诉讼请求。 案件受理费650元，保全费2920元，反诉费650元，由被告（反诉原告）杨新华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  丁文怡 二〇二〇年六月十二日 书记员  王 放