江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0381民初464号 原告（案外人）：卞扬扬，女，1983年2月4日出生，汉族，住新沂市。 原告（案外人）：韩磊，男，1982年7月2日出生，汉族，住新沂市。 两原告共同委托诉讼代理人：王**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：周录芹，男，1965年12月5日出生，汉族，住新沂市。 被告（被执行人）：王士兰，女，1954年5月4日出生，汉族，住新沂市。 原告卞扬扬、韩磊与被告周录芹、王士兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卞扬扬、韩磊及其共同委托诉讼代理人王**，被告周录芹、王士兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卞扬扬、韩磊向本院提出诉讼请求:1.依法停止对位于新沂市的房屋(以下简称涉案房屋)的查封、执行，并确认涉案房屋是卞扬扬、韩磊所有(房屋估计价值60万元)；2.案件受理费由周录芹、王士兰负担。事实和理由：2011年6月8日，卞扬扬、韩磊与王士兰签订关于涉案房屋的买卖协议，卞扬扬、韩磊以14万元的价格购得涉案房屋，协议签订后，卞扬扬、韩磊将购房款全部交清，王士兰将涉案房屋及能够证明涉案房屋所有权的所有手续交付给卞扬扬、韩磊，卞扬扬、韩磊实际占有使用涉案房屋，并对房屋进行装修、增建，并实际使用居住，由于涉案房屋不能办理过户手续，双方一直未办理产权变更手续。2019年10月28日，卞扬扬、韩磊发现涉案房屋被法院查封，后经查询了解，因周录芹与王士兰民间借贷纠纷一案，周录芹在诉讼期间申请查封涉案房屋。卞扬扬、韩磊认为法院查封的房屋是卞扬扬、韩磊所有，故提出案外人执行异议。后法院以涉案房屋未过户为由驳回卞扬扬、韩磊的异议申请，故卞扬扬、韩磊提出本案诉讼。综上所述，卞扬扬、韩磊签订了合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款，实际占有、使用并改建涉案房屋，仅由于客观原因导致涉案房屋未办理产权变更手续，依据法律规定，请依法停止对涉案房屋的查封、执行，并确认涉案房屋是卞扬扬、韩磊所有。 周录芹辩称，1.涉案房屋仍属于王士兰所有，因涉案房屋所占用的土地为农村宅基地，不具备上市交易的条件，新沂市人民法院作出的（2019）苏0381执异324号执行裁定已驳回卞扬扬、韩磊的异议申请，卞扬扬、韩磊想通过违法买卖达成产权转移合法化，无法律和事实依据。2.王士兰于2018年5月25日向周录芹借款9万元，并以涉案房屋作为抵押，因王士兰未履行还款义务，周录芹提起诉讼，新沂市人民法院作出（2018）苏0381民初7631号民事判决，判决生效后，周录芹申请执行，并保全了王士兰名下的涉案房屋，新沂市人民法院作出（2018）0381财保201号民事裁定。拍卖涉案房屋、执行拆迁款以清偿周录芹的债权符合法律规定，应予以支持。 王士兰辩称，刘磊是王士兰的儿子，韩猛系韩磊的哥哥。因刘磊欠韩猛款项未还，且一时无偿还能力，在催债的压力之下，王士兰于2011年6月8日同意将自己所有的涉案房屋以14万元价格出售给卞扬扬、韩磊夫妻，以抵偿韩猛的债务。王士兰与卞扬扬、韩磊素不相识，且卞扬扬、韩磊不是本村村民。王士兰没有文化，不懂法律，糊涂地将涉案房屋与卞扬扬、韩磊进行了违法交易，该交易不受法律保护，应予以撤销。 经审理查明，2018年12月3日，本院对周录芹诉王士兰民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0381民初7631号民事判决：一、王士兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向周录芹偿还借款本金9万元及利息（以3万元为基数，自2018年9月4日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。二、驳回周录芹的其他诉讼请求。该判决查明，王士兰曾于2018年5月18日与周录芹、李新洲签订《房屋抵押协议》一份，该协议的主要内容为：王士兰向李新洲、周录芹共计借款14万元（其中向周录芹借款9万元），自愿将其位于新沂市平房（含附属设施）的拆迁补偿款作为抵押，并保证该房屋无任何产权纠纷、买卖、抵押、保全等，否则视为违约，应支付违约金9万元。该判决同时认定，周录芹在提起本案诉讼前，因得知王士兰在与其签订上述《房屋抵押协议》前，已于2018年4月19日将该房屋出卖给他人，并向法庭提交了王士兰与他人签订的《农村房屋买卖合同》一份予以证实，且庭审中王士兰亦明确表示不愿意还款。在此情形下，周录芹有权行使不安抗辩权，在涉案借款未到期前，要求王士兰履行还款义务。 2018年8月10日，本院根据周录芹的申请，作出（2018）苏0381财保201号民事裁定：查封王士兰所有的位于新沂市房屋一套，面积210㎡四间平房，查封期限为三年。该裁定作出后，周录芹于2018年8月20日予以签收，本院通过EMS向王士兰送达该裁定，王士兰拒收，本院将查封公告张贴于新沂市委会宣传栏及门前标注178的房屋。 根据周录芹的申请，本院于2019年2月21日立案强制执行，案号为案号为（2019）苏0381执1062号。在本案执行过程中，周录芹于2019年4月11日向本院递交书面申请：“我于王士兰民间借贷纠纷一案，诉讼中查封了王士兰所有的新沂市房屋一套，因王士兰拒不履行，生效法律文书确定的义务，现申请拍卖该房屋，实现债权。”本院于2019年5月15日作出对王士兰所有的位于新沂市不动产在淘宝网进行司法拍卖的拍卖公告，并将该拍卖公告张贴于拆迁号为A21房屋门口。 周录芹于2019年8月16日向本院递交的书面申请：“你院受理的申请人周录芹执行被申请人王士兰民间借贷纠纷一案，因申请人申请保全了被申请人的房产，现该房产面临拆迁，故申请法院对被申请人王士兰的拆迁补偿款予以查封、冻结、扣划（该房产拆迁号为A21）。”本院于2019年9月25日作出（2019）苏0381执1062号之一执行裁定:扣留（提取）王士兰所有的位于新沂市的房产（动迁编号：A21）在村民委员会的拆迁补偿款。 周录芹在本案中陈述，其原认为位于沟边的A21房屋即门牌号为××的涉案房屋，且不知道王士兰在新沂市房屋，而实际上庄里的房屋才是门牌为××的房屋，A21房屋是没有门牌号的。王士兰在本案中表示A21房屋是王秀连的。 另查明，王士兰与刘磊系母子关系，刘磊与王秀连原系夫妻关系。2011年6月6日，王士兰向卞扬扬出具收据一张，载明：“今收到卞扬扬购买神山村七组王士兰本人购房款定金伍仟元整¥5000如有违约返还双倍定金卖方：王士兰2011.06.06日证明人：韩先锋、张敏”。 2011年6月8日上午9时20分起，在律师房树威的办公室，买卖双方就涉案房屋买卖相关事宜向律师咨询并形成笔录。笔录中记载，卖方表示房屋买卖后希望继续居住一段时间，大约六个月;买方同意，提出卖方可以先住三个月，如时间不够，再延长三个月，直到2011年12月30日止;卖方同意，并表示提前交房需预先通知对方；买方表示购买房屋后希望再加盖一层，需要卖方协调村里及邻里的关系;卖方同意,并表示房屋交付前的水电费由卖方承担，此后买方可以继续使用原有水电费户头，并承诺会保护好房屋直至交付给买方；买卖双方均表示买卖房屋的协议书已看过，没有反对意见，同意签字;卖方承诺房屋的权利人均到场，如有问题由卖方负责。 2011年6月8日，王士兰、王秀连、刘磊（卖方、甲方）与卞扬扬、韩磊（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方以14万元将涉案房屋卖与乙方，交房时间为2011年6月30日。 2011年6月8日，王士兰、刘磊出具收据一张，载明：“今收到售房款合计壹拾肆万元整（140000元）房款已收齐。王士兰刘磊2011.6.8”。 王士兰与卞扬扬、韩磊签订上述《房屋买卖协议》后，王士兰将涉案房屋的《集体土地使用证》交付给卞扬扬、韩磊。王士兰陈述，其于协议签订后十日左右将涉案房屋交付给卞扬扬、韩磊使用至今，但王士兰表示双方并非真实的房屋买卖关系，实为以涉案房屋抵偿刘磊欠韩猛的债务，王士兰并未实际收到购房款。卞扬扬、韩磊不予认可，主张双方系真实的房屋买卖关系，并提供卞扬扬于2011年5月24日从江苏新沂农村商业银行营业部支取其储蓄存单的本金6万元及利息的银行储蓄存单、于2011年6月7日从江苏新沂农村商业银行营业部取款6万元的取款凭条以证实其系以现金支付购房款，并提出王士兰交付涉案房屋的时间在协议签订后三个月左右。王士兰向卞扬扬、韩磊交付的《集体土地使用证》载明，新沂市国土资源局颁证日期为2003年4月10日，编号为新集用（2003）字第01414578号，土地使用者为王士兰，土地所有，坐落于，地号为014-08-05-70，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为274.4㎡（其中临时用地8.4㎡），附随的宗地图记载，该土地的北部系瓦房。 再查明，卞扬扬、韩磊并非新沂市村民。涉案房屋东邻何光伟、西邻叶书德，涉案房屋在交付给卞扬扬、韩磊前，主屋是三间坐北朝南的平房、东面偏屋为两间瓦房，涉案房屋交付后，卞扬扬、韩磊对涉案房屋进行了装饰装修及增建，包括张贴地板砖，加高地面，将原有瓦房改建为平房，并在院内原有空地上建造平房。A21房屋位于新沂市，系四间平房，面积为248㎡。 又查明，王士兰因欠何书华款项未还，何书华于2019年4月19日向本院申请财产保全，本院于2019年4月22日作出（2019）苏0381民初4132号民事裁定：查封王士兰所有的位于新沂市房产，三间平房及院落，该房产东邻何光伟家，西邻叶书德家。 在本案审理过程中，本院执行局函告（2019）苏0381执1062号之一执行裁定的执行标的与（2018）苏0381财保201号民事裁定的保全标的、（2019）苏0381民初4132号民事裁定的保全标的不是同一处房屋。 本院认为，关于本院依周录芹申请作出的（2018）苏0381财保201号民事裁定保全标的如何认定的问题。结合周录芹提交的保全申请书记载内容、本院作出的（2018）苏0381财保201号民事裁定内容及本院执行局的意见，应认定（2018）苏0381财保201号民事裁定保全标的即涉案房屋，并非周录芹误认的A21房屋。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理产权登记，故对卞扬扬、韩磊要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。 卞扬扬、韩磊对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”据此规定，作为涉案房屋受让人的卞扬扬、韩磊主张停止执行，需满足上述条件，缺一不可。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在新沂市集体土地上建造，卞扬扬、韩磊并非该集体经济组织成员，故卞扬扬、韩磊与王士兰及其家人所签订的《房屋买卖协议》因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。卞扬扬、韩磊基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。 本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。卞扬扬、韩磊关于停止查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回卞扬扬、韩磊的诉讼请求。 案件受理费9800元，由卞扬扬、韩磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马会婷 人民陪审员  王 平 人民陪审员  魏春莲 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  张旖桐