江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初754号原告：金凡，女，1982年4月8日出生，汉族，住九江市。委托诉讼代理人：樊梦怡，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201211351130。被告：张红玉，女，1972年3月16日出生，汉族，户籍地址四川省资阳市雁江区，现住九江市濂溪区。第三人：九江市辉驰房地产置业有限公司,住所地:江西省九江市浔阳区十里大道**“钻石名苑”****，统一社会信用代码：91360400796996906A。法定代表人：余传好，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余亮亮，男，1989年10月18日出生，汉族，住江西省九江市庐山区，系该公司负责人。原告金凡诉被告张红玉、第三人九江市辉驰房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金凡委托诉讼代理人樊梦怡、被告张红玉、第三人九江市辉驰房地产置业有限公司委托诉讼代理人余亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期且未履行合同支付原告定金及违约金人民币两万元整，其中包括被告已拿回的五千元定金；2、诉讼费及原告由此产生的交通费由被告承担。事实和理由：2017年9月，被告张红玉跟随中环地产中介看纠纷涉及的南湖小区西区14幢204室房屋。2017年10月，被告再次跟第三人九江市辉驰房地产置业有限公司（以下简称“辉驰公司”）中介看本房屋。2017年10月16日，原、被告在辉驰公司总部签署了《存量房买卖合同》。约定原告（甲方）出售所有的南湖小区西区14幢204室房屋，房价款人民币398000元，被告（乙方）于2017年10月30日前通过贷款及他人垫支支付房款，逾期视为违约。10月24日，辉驰公司经理余亮将原告约至辉驰公司总部，余亮自行添加乙方因个人征信问题未通过三方免责的补充协议条款，且将违约时间修改为2017年11月30日，原告未在补充协议条款上签名。截止2017年12月1日，被告未付房款，未联系原告告知如何履行合同。余亮声称已经将定金返还买方。2018年3月，原告来到辉驰公司索要定金及违约金，余亮打电话叫来被告及配偶一行四人，双方发生对峙，在此过程中辉驰公司及原告先后打电话报警。被告后说辉驰公司已经将定金交还给自己，要求原告不要找辉驰公司索要。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时付款已构成违约，根据买卖合同约定，被告未按合同约定期限将房款给甲方，应当向原告支付存量房买卖合同上约定的违约金20000元。原告遂诉至法院，请法院支持原告诉请。被告张红玉辩称：看房子过后在第三人总部协商买卖房屋的时候，我就要求如果买这个房子，我要求贷款，因为我买不起，业务员也跟我过如果贷款办不下来，双方合同自动解除，不存在违约的情况，过了几天我到银行去办理，银行要审查，告诉我办不了贷款，我就买不起这个房子，我也和业务员说了，我也和第三人公司说了这个情况，一个礼拜后原告让他人用匿名的方式打了电话给我，说我如果不买这个房子，要我赔偿多少钱，我也说了贷款贷不了，我也买不起这个房子，这个情况我也和原告本人说过，我也买不起这个房子，后来原告到第三人辉驰公司，辉驰公司也把我叫过去了，问了我情况，我就把情况说了，当时是贷款贷不了，而且我也说了当时在买房的时候贷款贷不了，合同就自动解除，不存在违约的情况，原告当时在场也没有提出异议。第三人九江市辉驰房地产置业有限公司陈述：原、被告在2017年10月16日在我公司签订了存量房买卖合同，双方在面谈时告知原告被告是按揭购买此房屋，因被告单身，所以双方约定如被告按揭贷款未审批通过，则三方免责解除合同，不存在有违约行为。本院经审理认定事实如下：被告张红玉经第三人辉驰公司的中介介绍，购买原告所有的位于南湖小区西区14幢204室房屋。2017年10月16日，原告金凡（甲方）与被告张红玉（乙方）及第三人中介方辉驰公司签订《存量房买卖合同》，约定：房屋所有人金凡，房屋坐落于九江市。房屋建筑面积86.49平方米，房屋性质私有，规划用途住宅，不动产权证号赣（2017）九江市不动产权第××号。乙方对甲方的房屋信息已充分了解，经丙方中介服务，甲、乙双方确认的买卖成交价格为人民币398000元。乙方支付丙方中介佣金人民币8000元。合同签定，乙方将购房定金计人民币5000元划入丙方账户。合同签订后，在九江市八里湖新区房屋产权交易处受理注销登记手续前，乙方将全部购房款（含购房定金）计人民币100000元和过户办理证费划入丙方账户。甲、乙双方约定2017年11月30日前办理产权过户、公证委托手续，逾期视为违约。乙方若未按约定时限给付房款，视乙方违约。甲方有权收回物业，终止合同，乙方所交购房定金中20000元由甲方所有，视为乙方支付甲方的合同违约金，同时双方中介佣金8000元由违约金支付。因甲方原告而导致物业无法顺利完成交易，视甲方违约，乙方有权终止合同。甲方须向乙方支付合同违约金20000元，同时双方中介佣金8000元由违约金支付。在本合同履行期间，如遇特殊情况要求变更合同条款，应征得对方同意，并签定补充条款，注明变更事项，甲、乙、丙三方签署的补充协议均为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。本合同一式三份。甲、乙、丙三方各执壹份，合同自签订之日起生效。合同签订后，被告依约向第三人支付了定金5000元。第三人处工作人员在原告所持有《存量房买卖合同》第7页上添加“因张红玉截止11月1日止征信未通过，不能付款。甲方可以继续出售此房，并已通知甲、乙、丙方”。第8页添加“一、甲、乙、丙三方约定，甲方提供真实无误材料，保证可以过户到乙方名下，乙方购房需要办理银行按揭手续，乙方提供按揭材料，如乙方个人征信问题或个人贷款审批未通过，三方免责，都不承担违约责任，三方可解除合同。二、甲、乙、丙三方约定，甲方过户到乙方名下，房产正式过户后，甲方收房款，当天收房款，如有一方违约，违约金为每日壹佰元整”。此后，原告认为截止2017年12月1日，被告未付房款，未联系原告告知如何履行合同。原告与被告及第三人多次沟通退还定金事宜，后被告自认第三人已将定金返还被告，要求原告不要找第三人索要。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时付款已构成违约，根据买卖合同约定，被告未按合同约定期限将房款给甲方，应当向原告支付存量房买卖合同上约定的违约金20000元。原告遂诉至法院，请法院支持原告诉请。案件审理过程中，原告于2020年5月13日书面申请撤回对第三人九江市辉驰房地产置业有限公司的起诉，本院经审查认为，为了查明案件事实，未予准许。另经审理查明：1、三方签订合同后被告支付给第三人的5000元定金，第三人已将该5000元定金返还给被告。2、被告因银行按揭贷款无法办理无法购买涉案房屋。3、因涉案房屋买卖合同未最终履行，第三人未收取中介佣金。上述事实有原告提交的原告身份证复印件、存量房买卖合同原件等证据经庭审质证及原、被告双方和第三人的当庭陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告金凡与被告张红玉及第三人九江市辉驰房地产置业有限公司之间的签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方及第三人作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告诉称被告2017年12月1日未付房款、未联系原告告知如何履行合同，已构成违约，应承担违约责任的意见，因原告方提供的《存量房买卖合同》中有第三人添加的“因张红玉截止11月1日止征信未通过，不能付款。甲方可以继续出售此房，并已通知甲、乙、丙方”和“如乙方个人征信问题或个人贷款审批未通过，三方免责，都不承担违约责任，三方可解除合同”，现乙方即本案被告向原告支付了定金后因银行贷款问题不能继续履行合同，根据上述约定，三方可解除合同且三方都免责，不承担违约责任，据此可认定原、被告双方及第三人之间签订的上述合同已解除，被告据此终止合同及第三人据此将定金返还给被告并无不妥；原告陈述上述添加的内容原告方未认可且第三人添加上述款项未经其同意的意见由于在庭审中未能提供证据予以证明，原告的这一陈述意见于法无据，而且上述添加的内容系第三人添加，更何况上述内容是由第三人添加在原告持有的合同上，原告同意第三人添加上述款项应认定为原告方已默认第三人的添加行为并已同意认可添加的内容，对于原告的陈述意见本院依法不予采纳，故原告起诉要求被告支付包含定金及违约金共计20000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：驳回原告金凡的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告金凡承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱雪娟二〇二〇年六月二十三日书记员  俞 梦