广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3516号 原告：谢树志，男，汉族，1971年4月8日出生，住南宁市青秀区。 原告：陆彩霞，女，壮族，1973年8月17日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈凤，广西双贺律师事务所律师。 被告：广西霖峰房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路**霖峰壹號**商业楼**商铺，统一社会信用代码91450000070619685K。 法定代表人：王秀凤。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王巍，广西南望律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年5月6日 开庭时间：2020年6月17日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人陈凤到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人王巍到庭 原告诉请要点 原告谢树志、陆彩霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告广西霖峰房地产开发有限公司向原告谢树志、陆彩霞承担因逾期交房154天（2016年11月18日至2017年4月22日）而产生的违约金87575元（1137332元×0.0005×154天）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2016年1月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS01766642），双方确认由原告购买被告所开发的南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號1栋1单元2602号房，房屋面积166.52平方米，房屋代码191089，购买总价款1137332元。根据合同第九、十条约定，被告应于2016年11月18日前交付两原告所购房屋，如被告逾期交房则在约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，应按日向原告交付已交购房款万分之五的违约金。后被告实际交房的日期为2017年4月22日，共逾期154天，按照合同约定计算，被告应承担违约金87575元。综上，依据双方签订的合同的约定及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告答辩要点 一、案涉房屋所在的建筑单体已通过消防验收和五方验收，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。被告已通过《南国早报》和邮寄《霖峰壹號房屋交（接）房通知书》等方式告知原告案涉房屋于2017年4月22日开始交付，且原告也认可房屋交付的时间并实际收房；二、按照双方在合同第九条的约定，被告在交付期限内如遇特殊原因，可以据实予以延期，被告因停电、政府部门通知停工（含中高考、两会一节）、设计变更及中雨以上等合同约定的特殊原因导致工期延长，被告可以据实顺延58天交付，该顺延天数应予以扣除；三、原告因逾期交房产生的实际损失即为一个需在同地段租赁房屋所产的租金损失，原告依据合同主张的违约金过分高于该实际损失，被告请求依法予以调减。 事实认定 2016年1月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS01766642），约定：原告购买被告所开发的南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號1栋1单元2602号房，房屋面积166.52平方米，房屋总价款1137332元。根据合同第九条约定，被告应于2016年11月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工（如中国—东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；4.分阴出卖人原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；5.出现经批准的规划变更及设计变更等，导致工期延长的；……。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按预期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 上述合同签订后，原告于2016年2月6日向被告付清了购房款1137332元。 2017年4月17日，被告发出《霖峰壹號房屋交（接）房通知书》，通知有关于2017年4月22日至2017年4月26日办理交房手续。2017年4月22日，原、被告办理交房手续。 诉讼过程中，被告辩称合同约定的逾期交房违约金的计算标准过分高于原告的实际损失，提交广西华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》（编号：广华正房（估）字第××号），并要求按评估租金调低违约金。该《房地产估价报告》的估价结果为：此次评估的以为买受人实际损失提供参考依据为目的而设及位于南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號同地段同类型建筑面积分别为88.14平方米、128.03平方米、139.63平方米、166.52平方米共4套户型住宅的房屋租金，在符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件下，在价值时点2016年11月18日时估价结果如下：建筑面积为88.14平方米的房屋月租金为3500元，建筑面积为128.04平方米的房屋月租金为3800元，建筑面积为139.64平方米的房屋月租金为4000元，建筑面积为166.52平方米的房屋月租金为4500元。诉讼过程中，原告对该报告的真实性、合法性均无异议，但认为该报告所体现的仅限于原告的部分损失。原告对其实际损失未能提供证据证明。 另查明，案涉商品房所在的霖峰壹號1号楼住宅及A区商业部分2017年1月9日经消防验收合格，于2017年3月23日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 再查明：2016年9月2日，经建设、监理、施工单位确认的《工程联系单》、《签证单》载明：霖峰壹号1#、2#地块，现受佛子岭路一带供电影响，8月24日和25日已连续两天分别停电从早上8点到下午18点多，8月28日停电从早上8点到下午23点多，导致工地作业无法进行，应给予工期顺延3天。 又查明：2016年2月22日，广西壮族自治区人民政府办公厅发布《关于2016年“壮族三月三”放假的通知》，通知“壮族三月三”节日期间，本自治区内全体公民放假2天，放假时间为2016年4月9日、10日。 2016年5月31日，南宁市人民政府下发《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7；30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。被告提供的《监理日志》载明：2016年6月7日，工程进度描述为高考期间。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘工作；9月6日到9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有的在建工地停工整治。被告提供的《监理日志》载明：2016年9月6日至15日期间，工程进度描述为卫生间防水施工、铝合金栏杆、楼层内垃圾清理、逐套验收放线等。 再查明：南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》累积雨量日数据载明：2016年1月18日至2016年11月18日，共有雨日107天，其中达到中雨以上的天数为28天。被告提供的《监理日志》载明：2016年1月26日，下雨板面钢筋施工停止。2016年1月27日，下雨抹灰受影响。2016年3月24日，雨水冲刷墙面灰、下雨外架拆除受影响。2016年4月20日，商铺屋面防水施工受影响。2016年4月21日，下雨外架拆除进度受影响。2016年5月13日，雨天外架拆除受影响。2016年5月20日，下雨受影响。2016年6月5日，因下雨停止作业。2016年6月16日，下雨停工。2016年7月5日，下雨塔吊拆除未进行。2016年7月6日，下雨外架拆除、涂料施工停止。2016年7月28日，下雨涂料施工停止，外架因下雨无法拆除。2016年8月3日，下雨真石漆未施工。2016年8月4日，下雨真石漆未施工。2016年8月13日，抹灰因下雨停工。2016年8月14日，下雨门楼抹灰停工。2016年8月15日，下雨门楼抹灰停工。2016年8月17日，门楼抹灰下雨受影响。2016年10月19日，1#、2#楼商业线条因下雨未施工。 还查明：被告还辩称其因A区商业外立面线条部位（工序）施工需要进行设计变更，从2016年9月21日至2016年10月9日期间暂停施工，据此可顺延交房19天。被告因此提供经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》（2016年9月20日）、监理单位向施工单位发出的《工程暂停令》（2016年9月21日）、监理单位向施工单位的《工程复工令》（2016年10月9日）。 判决理由 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2016年11月18日将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用。本案中，涉案房屋所在楼栋于2017年3月23日经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方验收合格，被告通知原告于2017年4月22日交房，原告也认可该时间为被告实际交房时间。至此被告逾期交房154天，已构成违约。 关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 被告辩称其因2016年8月11日南宁市城乡建设委员 会作出的《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘工作；9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。本院认为，被告未能举证证明其在2016年8月25日至9月15日期间出于扬尘施工阶段，亦未能提供《监理日志》等证据证明其存在停工情形，涉案工程也不在政府要求2016年9月6日至9月15日期间停工整治的地区范围内，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 关于被告辩称其因2016年8月24日、8月25日、8月28日停电，可据实延期交房3天，并提交了《工程联系单》与《签证单》辅以证明。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。此条款第4项载明，非因出卖人原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）。涉案项目所在地块受佛子岭路一带供电影响停电，属于被告在签订合同时无法预见的情形。且上述停电时间发生在合同签订至交付房屋期间，根据合同约定，被告因此导致工期延误，理由成立，可据实延期交房3日。 2016年政府通知中高考期间8:00至17:00的时间段内，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业，但被告未能举证证明涉案工程200范围内有中、高考考点，被告也未提供证据证明其存在停止施工的情形，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 （四）2016年“壮族三月三”期间，被告未提交证据证实其被政府限制停工，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 （五）关于被告辩称因涉及变更，可据实延期交房19天。涉案工程在施工过程中因施工原因进行设计变更，属于被告在签订合同时无法预见的情形，且被告提供的经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》、监理单位发出的《工程暂停令》及《工程复工令》可以证明存在停工的事实。被告因此导致工期延误，理由成立，可据实延期交房19日。 （六）根据《地球大气探测资料卡》显示，从合同签订之日的次日即2016年1月19日至合同约定的交房之日即2016年11月18日期间，气象部门记录降雨量达到中雨以上天气共28天，但被告提交的《监理日志》记载的受雨天影响施工的天数共计19天，被告因此导致工期延误，理由成立，可据实延期交房19日。 综上所述，被告可据实延期交房19天+19天+3天=41天。 关于违约责任的承担问题。 关于逾期交房违约金的计算标准。原告要求被告按照合同第 十条约定，每日按已支付房款万分之五的标准支付违约金。被告则主张违约金的约定过分高于原告的实际损失，要求按租金收益调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，被告提出以房屋每月租金收益来确定原告的损失，符合我国相关法律规定。根据广西华正房地产土地评估咨询有限公司做出的《房地产估价报告》显示，建筑面积为166.52平方米的房屋月租金为4500元。从2016年11月19日至2017年4月21日共计154天，扣除被告可据实延期交房41天，计算所得上述期间的房屋租金为4500元/30天×113天=16950元。而根据合同约定，被告应支付的违约金为64259.26元（1137332元×每日万分之五×113天），确属过高，应当予以酌情减少。故本院依法调整本案的逾期交房违约金为16950元×130%=22035元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西霖峰房地产开发有限公司向原告谢树志、陆彩霞支付逾期交房违约金22035元。 案件受理费1989元，由原告谢树志、陆彩霞负担500元，被告广西霖峰房地产开发有限公司负担1489元。 上述义务，义务人应生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28.网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包其剑 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  邓贞勤 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  覃柳花