广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初1596号 原告：广西星民商贸有限公司，住所地广西来宾市人民路**金色宏都第****房。统一社会信用代码：91451300574583938E。 法定代表人：彭兆宇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 被告：何华星，女，1986年11月5日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 被告:姜帮崇，男，1983年11月27日生，壮族，住址同上。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益(来宾)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益(来宾)律师事务所律师。 原告广西星民商贸有限公司(以下简称星民商贸公司)与被告何华星、姜帮崇商品房销售合同纠纷一案，本院2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理(共六件类案合并审理)。原告星民商贸公司委托诉讼代理人潘小泉和被告何华星及其与被告姜帮崇共同委托诉讼代理人莫贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星民商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告何华星、姜帮崇支付原告购房款90000元及利息16890元，合计106890元（利息以90000元为基数，从2014年12月4日起按年利率6%暂计至2019年1月3日，之后利息计至被告付清全部款项之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年12月3日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：第三条买受人所购买的商品房基本情况。买受人购买的商品房位于古三路23号来宾市祥和农贸市场X号房，建筑面积8.11平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23113.56元，总金额187451元。附件六《合同补充条款》第一条约定：买受人自愿选择第3项约定的付款方式即按揭贷款，首付97451元，按揭90000元；(4)买受人在签订本《商品房买卖合同》当日交齐办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料……合同签订后，被告于2015年12月8日支付了首付款97451元。至今原告仍未办理剩余房款90000元的银行按揭，原告亦未收到被告支付的剩余款项。 2016年9月左右，原告在来宾市国际大酒店召开了业主大会，被告（乙方）参加了此次会议并于2016年10月15日与原告（甲方）签订了《自营／委托经营管理合同》。合同签订后，被告遂将涉案摊铺交付给原告经营管理。 2017年5月24日，来宾市公安消防支队向原告出具了来公消验字(2017)第0024号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2017年9月13日，原告所开发的涉案项目获得建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合同。 原告认为，原、被告于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规规定，没有损害他人利益，合同依法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。被告应当支付购房款给原告。但被告至今尚未将余款支付给原告，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。被告的行为影响了原告的经营，给原告造成了一定的经济损失。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之的规定向人民法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 原告为证明其上述主张，向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》1份(复印件)，证明原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告交购房首付款，其余90000元按揭贷款；2、发票1份(复印件)，证明被告已交付首付款97451元；3、民事判决书1份(复印件)，证明被告尚欠原告购房款90000元。 被告何华星、姜帮崇辩称，一、答辩人无法办理按揭支付购房尾款的原因归责于被答辩人。(1)被答辩人将房屋建设宗地抵押的行为，是直接导致答辩人自始无法办理银行按揭贷款，进而清偿房价款的根本原因。根据来宾市不动产登记中心查询情况，被答辩人于2014年3月31日将答辩人购买商铺建设宗地的土地使用权进行了抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为广西来宾桂中农村合作银行，抵押人为被答辩人，不动产权证明号来他项(2014)第108号，债权履行起止日期2014年2月28日至2017年3月27日，被答辩人因无力或怠于偿还贷款，使宗地抵押至今无法解除。根据《商品房买卖合同》第四条第1项规定：1、出卖人告知买受人存在下列权利瑕疵：(1)其占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押登记，抵押权人为x，抵押登记日期为x。该约定己明确了被答辩人应该履行告知答辩人建设用地已抵押的义务，但签订合同时被答辩人隐瞒了事实未告知答辩人，己违反上述合同规定，带有明显的欺骗性质。(2)被答辩人是对其在先合同义务的违反，答辩人基于先履行抗辩权，拒绝付款理由充分。根据合同第十三条规定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，可以看出在未能办理按揭时，如因出卖人原因而导致的则应由出卖人承担违约责任。本案中，合同签订后答辩人已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理按揭贷款资料的义务。因被答辩人所销售房屋的建设宗地已经抵押，至今未归还贷款，致使答辩人无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，被答辩人对答辩人无法办理按揭贷款负有不可推卸的责任。同时因被答辩人隐瞒建设宗地已抵押，且至今履行期限早已届满但仍未解押的事实，是被答辩人违反合同约定义务在先，答辩人有充分理由拒绝付款。 二、由于被答辩人违背诚信原则，违反法定义务在先，才导致答辩人无法履行合同支付义务，所以被答辩人以答辩人迟延履行付款为由要求支付利息无事实与法律依据。在双方的补充协议中，双方明确约定答辩人付款方式为按揭贷款，答辩人未获银行贷款后双方也未另行选择付款方式，之后双方也未就购房尾款的支付方式进行协商或变更，故至今未支付房屋尾款的违约是被答辩人造成，应当由被答辩人自行承担后果。因此答辩人迟延履行也正是因为被答辩人未履行在先义务所导致，对此产生的后果，应该由被答辩人承担，所以答辩人基于先履行抗辩权，拒绝付款理由充分。 综上所述，被答辩人各项诉讼请求及理由无事实与法律依据，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。 被告为证明其上述主张，向本院提交证据如下：1、宗地登记信息查询情况说明1份、房产登记信息查询情况说明1份，证明原告在2014年3月31日将案涉土地抵押给广西来宾桂中农村合作银行，导致被告按揭贷款无法办理成功；2、个人征信报告，证明被告的征信上未显示有案涉房屋的贷款信息。 当事入围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，将在事实认定部分和本院认为部分进行综合阐述。 综合当事人的陈述及全案证据，本院确认以下法律事实：2014年12月3日，原、被告签订编号为2014000630XX的《商品房买卖合同》及合同附件一至六，约定原告将其开发建设的位于于来宾市祥和路与文辉路交叉口东南侧古三路23号来宾市祥和农贸市场X号商品房出售给被告,合同约定房屋建筑面积共8.11㎡，计价方式与价款:单价23113.56元／㎡，总金额187451元；付款方式为按揭贷款(见附件六:合同补充协议第一条付款方式第3项约定)，即被告在签订本合同时支付全部房款的51.99%（计97451元）作为首付款，余款90000元由被告向银行办理按揭贷款手续。在该合同附件六合同补充协议的第一条付款方式第3项第(4)款中，双方约定:买受人应在签订本《商品房买卖合同》当日交齐办理银行按揭贷款手续所需的全部有效资料，买受人在出卖人通知之日起5日内到按揭银行和来宾市房产管理局等部门办理相关手续，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，否则视买受人违约，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；在该合同附件六合同补充协议的第一条付款方式第3项第(7)款中，双方约定:(7)如果买受人已向银行提供办理银行按揭所需的全部有效资料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应在接到银行不批准贷款通知后的五个工作日内付清全部房款，双方继续履行购房合同。逾期则出卖人有权解除本合同，买受人须承担总房款5%的违约金。 合同签订后，被告向原告支付了首期款97451元，并于2015年12月8日取得了《销售不动产统一发票》一张。被告与原告签订《商品房买卖合同》的同时，向广西来宾桂中农村合同银行柳来支行提交了银行按揭贷款所需的相关材料。2016年12月26日，广西来宾桂中农村合作银行柳来支行为其他案件的当事人黄生广购买的案涉房屋办理贷款抵押登记手续完毕后，发现原告开发建设来宾市祥和农贸市场项目不仅向其银行以土地抵押贷款，还与其他银行存在涉诉债务纠纷，该行意识到继续向包括被告在内的业主发放贷款，存在较大风险，遂不同意发放贷款给包括被告在内需要银行按揭贷款支付尾款的部分业主。之后，原告没有为被告的案涉房屋按揭贷款问题与按揭银行进行沟通，也未与被告协商变更付款方式。原告向被告催收购房余款，被告以未获得银行按揭贷款为由拒付购房余款给原告。原告向被告催付购房余款未果，遂诉至本院，请求本院判决支持其诉请。 另查明，本案案涉楼盘土地不动产权证号为:来国用(2013)第0808041879号，宗地面积为5542.146㎡。原告为获得广西来宾桂中农村合作银行的20000000元贷款，于2014年3月31日把上述土地抵押给该行。 在本案审理过程中，本院根据被告的申请，依法对被告未能获得银行按揭贷款的原因向广西来宾桂中农村合作银行柳来支行进行调查了解。据该行反映，包括被告在内共六位来宾市祥和农贸市场的业主未能获得贷款，主要是因为原告与其他银行有涉诉债务纠纷，且案涉楼盘部分业主的房屋已被法院查封，该行审查包括被告在内六位业主提交的贷款材料后，不同意发放贷款给这些业主。 庭审中，原告主张被告没有向银行提交按揭贷款所需材料，但原告对其上述主张没有提供任何证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应当受法律保护。本案中，原、被告约定被告向原告交付购房首付款后，余款以银行按揭贷款支付。被告已经按要求向按揭银行提交了按揭贷款所需的材料，但未获得银行批准贷款，而被告未获得贷款的原因在于广西来宾桂中农村合作银行柳来支行在为其他案件的当事人黄生广办理贷款抵押过程中发现原告与其他银行存在涉诉债务纠纷，且案涉楼盘部分业主的房屋已被法院查封，该行意识到继续向包括被告在内的业主发放贷款，存在较大风险，遂不同意发放贷款给包括被告在内需要银行按揭贷款支付尾款的部分业主。可见，被告未能获得银行按揭贷款，完全归咎于原告。原告作为案涉楼盘的开发商，在业主办理按揭贷款遇到麻烦时，应当积极主动地与按揭银行进行沟通，以便业主能顺利、快速地获批贷款，认真地为业主排忧解难。如被告确实不能获得银行的按揭贷款，原告亦应与被告协商变更付款方式，协助被告以商业贷款方式支付购房余款；或者双方协商解除《商品房买卖合同》。 但在上述按揭贷款问题尚未解决情况下，原告便以被告未履行合同约定的付款义务构成违约为由提起本案诉讼，且原告对其上述主张又未能提供充分的证据予以证实。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告诉请被告支付购房余款及逾期付款利息损失等，理据不足，故本院依法不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告广西星民商贸有限公司对被告何华星、姜帮崇提出的全部诉讼请求。 案件受理费2438元，减半收取计1219元，由原告广西星民商贸有限公司负担(已交)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇二〇年六月八日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。