广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初11420号原告：张锐文，男，1989年8月12日出生，汉族，户籍所在地广东省云浮市云安区，现住广东省中山市石岐区。被告：郑义安，男，1972年8月1日出生，汉族，户籍所在地福建省建瓯市，现住广东省中山市**。第三人：中山市新视觉房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区江尾头村明珠苑**06卡商铺之三，统一社会信用代码91442000MA4W6FLQ3A。法定代表人：石鹏，总经理。原告张锐文与被告郑义安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法追加中山市新视觉房地产代理有限公司（以下简称新视觉公司）为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张锐文到庭参加诉讼，被告郑义安、第三人新视觉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐文向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖合同》义务；2.被告返还定金30000元；3.被告支付原告逾期办理房产过户事宜的违约金292000元。事实和理由：2018年12月9日，原告经新视觉公司介绍，与被告签订了关于中山市西区的《房屋买卖合同》，并于当日交付了第一批购房定金30000元。双方同意，被告应配合原告在合同签订后60日内（即2019年2月9日前）自行筹措资金还清银行贷款，办妥注销抵押登记并且办理过户手续。被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约。2019年2月19日，由于被告无法办理银行抵押登记，被告请求签订补充协议，把时间延迟到重新申请银行同贷书后45日办理还清银行贷款手续并且注销银行抵押，否则视为业主即被告违约。银行同贷书于2019年3月20日发出，被告应在2019年5月4号前还清银行贷款并且注销抵押。2019年2月20日，经双方同意，170000元监管于经纪方，监管账户为：（户名：尹燕群，账号：62×××46），在2019年2月21日原告已转给经纪方，并且被告己签收据，代表被告已收到该款项，监管在第三方经纪方账户。原告购买本房屋是为居住以及孩子读书住宿使用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告郑义安未向本院提交书面答辩及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。第三人新视觉公司未内向本院提交书面意见及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.第三人新视觉公司属有限责任公司（自然人独资），成立日期2017年1月20日，经营范围房地产中介服务等。2.2018年12月9日，郑义安（卖方）与张锐文（买方）在第三人新视觉公司居间服务下签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：卖方将位于中山市西区产权转让给买方，转让总价为1460000元；交易定金200000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，合同签订后30日内再向卖方支付定金170000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人收讫；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，买方须于2019年1月17日前支付除定金之外的首期款280000元至买卖双方约定的银行监管账户，买方意向贷款980000元，于2018年12月31日前申请按揭；房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起60日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项。落款处卖方郑义安签名、居间方加盖新视觉公司公章、买方张锐文签名。上述《中山市二手房买卖及居间服务合同》附收据一份，时间为2018年12月9日，内容为：兹收到买方张锐文交付购房定金叁万元整（小写：￥30000元），收款人郑义安签名。2019年2月19日，郑义安（卖方）与张锐文（买方）在第三人新视觉公司居间服务下签订补充协议，约定：原合同规定卖方须在签订合同后60日内办完银行贷款还清手续，现因卖方出现特殊情况，双方一致协商同意此时间延期至买方重新申请银行按揭贷款同贷书出来后开始计算45日内卖方一定办理完银行贷款还清手续，否则视为业主违约，因上述特殊情况变动，买方支付首期款日期也顺延致办理递件过户与缴税当日支付，此协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。落款处卖方郑义安签名、居间方尹燕群签名、买方张锐文签名。2019年2月20日，郑义安（卖方）与张锐文（买方）在第三人新视觉公司居间服务下签订补充协议，主要内容约定：原合同规定第二笔定金170000元支付时间为卖方银行扣款3日内，现因卖方自行委托担保公司全权处理此房全部注销抵押登记手续后双方再办理递件过户手续，双方协商一致此笔定金先监管于经纪方，直到卖方办理注销此房二押手续并在不动产权证上看到盖上二押已注销抵押公章，并告知买方后，由经纪方转给卖方70000元，剩余定金100000元直到卖方处理完一押银行欠款注销手续后并在不动产权证上看到盖上一押已注销抵押公章时，并告知买方后由经纪方将定金100000元转给卖方。落款处卖方郑义安签名、居间方尹燕群签名、买方张锐文签名。同日，郑义安出具收据一份，载明：今收到张锐文（身份证号：×××0912）交来购买中山市西区剩余定金170000元。收款单位郑义安（签名捺印）2019年2月21日，张锐文通过中山农村商业银行股份有限公司西区支行营业部向尹燕群账户转账170000元。2019年3月20日，交通银行股份有限公司中山分行出具贷款意向书，主要内容：借款人张锐文因购买中山市西区的房屋与卖方郑义安签订了买卖合同，并向该行提出贷款申请，在借款人已向卖方缴纳上述交易的首期款480000元并提供该行认可的首期款缴款证明文件的情况下，该行将向借款人提供980000元的贷款，贷款意向书自开具之日起60日内有效。为查清事实，本院依法向中山市自然资源局调查涉案不动产的产权登记，该局向本院出具中山市不动产登记资料查询结果，显示涉案不动产登记在郑义安名下，截至2020年6月5日，有两宗现势抵押登记，抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司中分行及深圳市天大联合融资担保有限公司，另被本院（2019）粤2071民初17284号民事裁定查封。庭审中，本院询问涉案房屋不能过户的原因？原告称，涉案房屋有一押、二押，被告没有能力赎楼。庭审中原告确认第三人新视觉公司已退回170000元，尚余30000元在郑义安处。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张锐文、郑义安、新视觉公司三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》及两份补充协议是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据已查明的事实可知，郑义安未依据补充协议约定的期限履行赎楼义务且因与他人的经济纠纷致涉案房屋被依法查封导致不能于合同约定的期限内继续办理有关交易过户手续，合同目的已无法实现，郑义安的行为已构成根本违约，张锐文主张解除其与郑义安签订的二手房买卖居间合同，本院予以支持，但应以解除张锐文与郑义安之间基于二手房买卖居间合同形成的房屋买卖合同关系为限，而不应包括双方各自与新视觉公司之间的居间合同关系。本案因郑义安违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》关于“如卖方未按照合同约定期限履行义务……逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，现张锐文要求郑义安返还定金30000元并支付违约金292000元（1460000元×20%），理据充分，本院均予以支持。郑义安、新视觉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为自动放弃举证、质证和辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告张锐文与被告郑义安于2018年12月9日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同部分；二、被告郑义安于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张锐文返还定金30000元；三、被告郑义安于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张锐文支付违约金292000元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元（原告张锐文已预交），由被告郑义安负担（被告郑义安于本判决生效之日起七日内迳付原告张锐文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  刘华民人民陪审员  吴洁卿二〇二〇年六月二十三日书 记 员  阮秉智简培华