宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初14877号 原告：宋宏伟，女，1966年4月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告：宁波市南天房地产经纪有限公司，住所地宁波市海曙区冷静街**（2-10）-（2-13）室，统一社会信用代码913302037133183775。 法定代表人：虞天良。 委托诉讼代理人：赵益芳，该公司员工。 被告：周海珠，女，1965年6月8日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：张尧泳、饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：施巍伟，男，1969年12月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告：管雪军，女，1972年2月8日出生，汉族，住宁波市江**。 原告宋宏伟与被告宁波市南天房地产经纪有限公司（以下简称“南天房地产有限公司”）、周海珠、施巍伟、管雪军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转入普通程序并组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告宋宏伟、被告南天房地产有限公司委托诉讼代理人赵益芳、被告周海珠及其委托诉讼代理人张尧泳和被告施巍伟、被告管雪军到庭参加诉讼。审理中，本院依据原告的申请依法作出保全裁定，并予以执行。本案现已审理终结。 原告宋宏伟向本院提出诉讼请求：一，判决《存量房屋买卖中介合同（合同编号0320402）》、《存量房屋买卖合同（合同编号2018330203ＭＭ0006985Ａ）》两合同无效。二，判令被告协助原告恢复《土地所有权证》、《房屋所有权证》、《契证》原状，恢复宁波市海曙区房产原状，原告返还被告购房款682000元。三，判令被告赔偿原告的误工费、交通费、信息费等5000元。事实和理由：2017年6月19日晚，原告在××天房地产新芝加盟店通过被告周海珠和被告施巍伟与被告管雪军签订房屋买卖合同，之前谈买卖及价格时，被告管雪军在场，真正签合同时被告管雪军不在场，由被告周海珠以南天房地产新芝加盟店负责人、乙方及乙方代理人的身份与原告签订《存量房屋买卖中介合同（合同编号0320402）》，同日晚被告南天房地产有限公司等被告收到原告《土地所有权证》、《房屋所有权证》、《契证》及由被告周海珠代转给原告的定金30000元。同日晚，原告与被告施巍伟签订《委托书》，但当晚原告走时，被告周海珠和施巍伟只给了原告一份合同，没有给《委托书》。2017年7月14日，原告与被告施巍伟到海曙区公证处签订《公证书》，但公证处也没有及时给原告公证书和经过公证的《委托书》，是原告后来又同被告施巍伟去公证处补来的，同日收到被告周海珠代转房款652000元。2018年1月5日，被告施巍伟凭借原告经过公证的《委托书》在原告没有解除第一份合同的情况下与被告周海珠签订了《存量房屋买卖合同（合同编号2018330203ＭＭ0006985Ａ）》。原告于2018年1月7日到房产交易中心档案处打印到被告周海珠、施巍伟于2018年1月5日所作房产交易情况的部分资料，原告于2019年8月31日再次前往房产交易中心档案处打印、收集到齐全完整的房产交易信息资料，至此原告确认：被告周海珠、施巍伟利用《授权委托书》在原告不知情的情况下私自签订《存量房屋买卖合同（合同编号2018330203ＭＭ0006985Ａ）》，该两份合同属阴阳合同，是违法行为。 被告南天房地产有限公司答辩称：原告在委托交易房产时所在的门店，是一家具有独立工商营业执照、独立法人的有限公司，该公司的法定代表人为周惠珠。该门店与被告属于加盟的关系，名称是南天房产新芝加盟店，在开展房地产居间业务或是代办相关手续时，加盟店可以使用南天房产的商标，仅作为一种品牌的使用，因此原告的起诉主体出现了错误，请法院驳回原告对自己的诉讼请求。 被告周海珠答辩称：一，《存量房屋买卖中介合同》成立且有效。2017年6月19日，原告、被告管雪军的委托代理人即被告周海珠以及南天房产新芝加盟店（宁波海曙久久旺房地产经济有限公司）签订《存量房屋买卖中介合同》进行房产交易。该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，成立且有效。该合同第三页中，原告明确同意在过户日前增名或更名，该约定未违反法律法规的强制性规定，成立且有效。二，公证书成立且有效。《存量房屋买卖中介合同》对委托公证事宜进行了约定，2017年7月14日，原告通过宁波市天一公证处办理了（2017）浙甬天证民字第4946号《公证书》，该公证书是原告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，成立且有效。被告施巍伟根据该《公证书》办理房产交易手续成立且合法。三，《存量房屋买卖合同》（合同编号2018330203MM0006985A）系为了办理过户所需手续。2018年1月5日，原告的委托代理人被告施巍伟与被告周海珠签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号2018330203MM0006985A），该合同是因过户流程需要，经不动产登记部门审核，合同内容未侵犯原告的利益，原告已经按照《存量房屋买卖中介合同》的约定获得购房款。原告明知前述内容并提供身份证复印件配合办理过户手续。综上，原告主张《存量房屋买卖中介合同》（合同编号0320401）和《存量房屋买卖合同》（合同编号2018330203MM0006985A）无效没有任何事实和法律依据，涉案房屋的整个交易过程均体现原告的真实意思，并且原告已经如愿获得相应购房款，不能因目前房价上涨就随意主张合同无效，其行为违背诚实信用原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告施巍伟答辩称：原告与被告管雪军签订的买卖合同是合法有效的，被告管雪军在签订合同时已经告知原告有可能购房用来给父母，也有可能不要，所以在合同中表述可以直接更名。公证处的公证也是合法的，原告系成年人，理解公证委托的意思，被告周海珠也是按照成交价格全额支付的购房款，被告是在公证书的授权范围内办理的过户与网签，合同是合法有效的。 被告管雪军辩称：签订合同的当天晚上因第二天需要出差，本来不打算过来，因南天房产的人说原告过来了所以让被告过来，谈价款的时候已告知原告房子等出差回来看看，有可能不要，谈好价款后没有立即签订合同。被告此后全权委托南天房产人员办理的手续，在签订合同后因家人不想购买该房产，所以被告没有继续履行合同，而是由被告周海珠将定金退还给了被告。原告的诉讼请求没有道理。 经审理，本院认定事实如下： 2015年1月8日，宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司与被告南天房地产有限公司签订《特许加盟合同》，双方就宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司使用“南天房产”品牌问题进行了约定。宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司现已注销。被告周海珠、施巍伟曾为南天房地产新芝加盟店（宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司）的经纪人。 2017年6月19日，原告宋宏伟与被告管雪军、中介方宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约定：被告管雪军向原告购买坐落于宁波市海曙区的房产（权证号甬房权证海曙字第××号）；该房建筑面积45.6平方米，价款总计682000元；被告管雪军于合同签订之日支付原告购房定金30000元，2017年7月6日前支付房款652000元；因被告管雪军系拆迁户，日期无法确定因此双方以公证委托的形式公证后，被告管雪军一次性给予原告并交房，最迟过户日2017年12月28日前办妥；宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司中介费原告无须支付，被告管雪军按实支付，于2017年7月16日前付清；个人所得税由被告管雪军承担；合同第三页买方（乙方）签名后附有“甲方同意在过户日前增名或更名”内容；第十九条约定在本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后，签订变更协议；双方并对契税、登记费、违约内容等做出了约定。被告周海珠依据被告管雪军出具委托书在《存量房屋买卖中介合同》中签字确认，并依据合同约定向原告支付定金30000元，原告收到款项后向被告管雪军出具收条一份。后因被告管雪军家人不同意购买该处房屋，故被告管雪军与被告周海珠商议，将买方变更为被告周海珠。2017年7月14日，被告周海珠向原告支付剩余购房款652000元，原告收到款项后向被告管雪军、周海珠出具收条一份。同日，原告宋宏伟、被告周海珠并代被告管雪军出具具结书，载明：“本人所购的坐落于海曙区房屋已于2017年7月14日办妥交房手续，且已结算原发生的所有费用，对上述交接一切无异议，同意支付全额房款给出售方，甲方已收到全额房款均无异议。”原告宋宏伟在具结书右上角处写有“全额房款已收并交房”字样。 2017年7月14日，原告宋宏伟就涉案房屋向被告施巍伟出具《委托书》，约定被告施巍伟为原告的全权代理人办理下列法律事项：一、与受让人签订房屋买卖合同，办理合同网签手续，收取售房款；二、办理房屋过户手续，协助受让人办理不动产权证书，协助受让人办理按揭贷款手续……五、办理水电煤气或天然气电话网络有线电视等过户手续，办理物业手续和房屋交付手续；六、与出售上述房屋有关的其他相关手续；委托期限从即日起算贰年。二人于同日前往浙江省宁波市天一公证处对此《委托书》进行公证，该公证处于同日作出（2017）浙甬天证民字第4946号公证书，公证书载明：宋宏伟于二〇一七年七月十四日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手拇指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。宋宏伟的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。 2018年1月5日，被告施巍伟作代理原告的委托代理人与被告周海珠签订编号为2018330203ＭＭ0006985Ａ《存量房屋买卖合同》，约定被告周海珠向原告购买坐落在宁波市海曙区的房产（房屋所有权证号20101027724，土地使用权证号20102303380），该房建筑面积45.6平方米，其中套内面积为39.65平方米，价款总计480000元；被告周海珠于2018年6月19日前支付原告购房定金30000元，此定金抵扣房款，2018年1月5日前支付购房款450000元；被告周海珠支付全部房款后由原告交房；双方并对违约责任等做了约定。被告施巍伟代原告宋宏伟在合同甲方处签名。 2018年1月5日，被告周海珠为涉案房屋缴纳契税4800元。2019年5月7日，被告周海珠为涉案房屋缴纳土地出让金3730元。涉案房屋目前登记在被告周海珠名下。 上述事实，由原告提交的《存量房屋买卖中介合同》、（2017）浙甬天证民字第4946号公证书、《存量房屋买卖合同》、收件单、税收缴款书、宁波银行交易明细账、客户回单，被告南天房地产有限公司提供的《特许加盟合同》，被告周海珠提供的《存量房屋买卖合同》、授权委托书、收条、账户交易明细清单、具结书、（2017）浙甬天证民字第4946号公证书、税收缴款书、土地出让金收入票据等，以及原、被告各方在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：本案的争议焦点为：一，被告南天房地产有限公司是否为本案适格被告。二，两份涉案合同是否具有法律效力。 关于争议焦点一，原告宋宏伟系通过南天房地产新芝加盟店与被告洽谈涉案房屋买卖事宜，被告周海珠、施巍伟均为该加盟店经纪人。根据《企业连锁经营有关财务管理问题的暂行规定》第十五条规定“特许连锁，指总部同加盟店签订合同，授权加盟店在规定区域内使用自己的商标、服务标记、商号、经营技术和销售总店开发的产品，在同样形象下进行销售及劳务服务。总部对加盟店拥有经营权和管理权，加盟店拥有对门店的所有权和收益权。加盟店具备法人资格，实行独立核算。”加盟店系连锁特许经营，加盟店与总部在法律上是两个相互独立的主体，只在一定程度上受总部管理及监督，实际与第三人进行交易中介的主体仍是加盟店，合同具有相对性，总部并非合同当事人，因此，加盟店应独立对外承担责任。故被告南天房地产有限公司并非本案适格被告。 关于争议焦点二，原告宋宏伟与被告管雪军、中介方宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖中介合同》系当事人之间的真实意思表示、合法有效，原告要求确认该合同无效的理由不成立，本院不予采纳。依据《存量房屋买卖中介合同》中“甲方同意在过户日前增名或更名”的记载以及被告周海珠、被告施巍伟、被告管雪军的一致陈述，可以确认双方在签订合同时对涉案房产实际过户人进行了磋商，虽然合同中有“任何一方需要变更本合同的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后，签订变更协议”的约定，但原告作为完全民事行为能力人，系市场交易中的理性主体，应能辨识和判断其办理公证《委托书》的法律后果，因《委托书》中对买方的主体未加限制，在此情形下，应视为其同意涉案合同买方主体的任意变更并愿意就此承担相应的风险。根据查明的事实，被告管雪军因家人的反对不再购买涉案房屋后，实际由被告周海珠继续履行原房屋买卖合同，相应的购房款也均由被告周海珠支付，被告施巍伟代理原告所签署的《存量房屋买卖合同》中的购买方也为被告周海珠，虽然双方约定的购房款为480000元，但被告周海珠实际按照《存量房屋买卖中介合同》约定的682000元付清购房款，故《存量房屋买卖合同》实际系按照《存量房屋买卖中介合同》中更名的约定将购房主体由被告管雪军变更为被告周海珠，故《存量房屋买卖合同》的法律后果应由原告承担。需要指出的是，被告施巍伟代原告宋宏伟与被告周海珠签订的《存量房屋买卖合同》，在各方均明知房屋真实交易价格为682000元的情况下，将合同成交价做低为480000元，该价款的约定因违反国家税收管理法律法规的强制性规定而无效，被告周海珠应当依据合同约定及房屋的真实交易价格682000元承担纳税义务，但该份买卖合同的其他条款内容不存在无效情形。现原告以被告施巍伟未经许可出售给被告周海珠为由主张涉案合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，对于其要求被告协助原告恢复《土地所有权证》、《房屋所有权证》、《契证》原状，恢复宁波市海曙区房产原状，原告返还被告购房款682000元的诉请以及被告赔偿其损失的诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宋宏伟的诉讼请求。 案件受理费15600元，财产保全费3930元，由原告宋宏伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  班发伟 人民陪审员  竺显辉 人民陪审员  华安军 二〇二〇年六月二日 代书 记员  林惠雅 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。