江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终494号上诉人（原审原告）：许利法，男，1963年6月19日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审被告）：卢惠林，男，1959年3月2日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘政（特别授权），男，1969年10月14日生，汉族，住泰州市姜堰区，系江苏威立机电制造有限公司推荐。上诉人许利法因与被上诉人卢惠林房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年5月15日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人许利法，被上诉人卢惠林及其委托诉讼代理人刘政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许利法上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人请求或发回重审。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2016年5月8日签订的租赁协议，上诉人理解第一年的租金就是用于该协议第二条对于酒店的维修费用，不包含装修在内，对于维修部分如遇拆迁时，上诉人不应当提出任何补偿要求，因为被上诉人已经用第一年租金进行了抵算，该部分补偿应当归被上诉人所有，与上诉人无关。但装潢部分的补偿应当属于承租人即上诉人所有。在整个协议中也并没有明确如遇拆迁上诉人用于装潢部分的补偿归被上诉人所有。二、租赁协议约定的租赁期限为七年，但去除装潢时间，上诉人实际使用仅一年多，而上诉人在装修上花费了近50万元，不足以收回成本。被上诉人将装修补偿款占为己有，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人卢惠林辩称，1、本案上诉人以重大误解无由提出上诉没有法律依据。本案的房屋租赁协议的条款双方约定得很清楚，不具有重大误解的构成要件。本案也不存在显失公平的情形。涉案租赁协议亦不具有显失公平的情形。按照我区租赁房屋的行情，空旷厂房，收取的年租金标准为120元/平方米，按此租金标准计算我方出租面积为1514.93平方米，每年收取的租金应为181791.6元，而我方收取的年租金仅为10万元。以上事实足以证明是公平的。2、上诉人请求变更租赁协议条款没有法律依据。本案的合同签订于2016年5月8日，上诉人起诉的时间为2019年8月14日，历经了3年之久，其享有的撤销权也已过了法定期限。3、涉案协议书第2条约定上诉人在承租期内自行对酒店维修所产生的费用与答辩人无关。该条约定是被上诉人出租给上诉人的前提条件，亦是协议最基本的条款。在该基本条款的框架之下，双方又进行了附条件的特别约定，约定了第4条、第6条，即被上诉人免收上诉人的第一年租金，由上诉人用于承租房屋内的装修、维护等费用。若上诉人在承租期大酒店遭遇政府搬迁，上诉人应无条件服从，不得因搬迁提出任何补偿要求。故第2条与第4条、第6条之间的约定所表示的意思并不相同，亦不矛盾。综上，请求二审法院驳回上诉。许利法向一审法院提出诉讼请求：1.判决更正原、被告于2016年5月8日签订的《婵娟大酒店租赁协议书》第四条、第六条中关于房屋装修费用的约定，应当为维修费用，不包含装修费用；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月8日，许利法与卢惠林签订婵娟大酒店租赁协议书一份，约定：卢惠林将坐落于泰州市姜堰区曹家村三组婵娟大酒店房屋共五层出租给许利法使用，建筑面积为1514.93平方米；卢惠林就现状出租给许利法的大酒店房屋，许利法在承租期间自行负责对该酒店维修，许利法维修所产生的费用与卢惠林无关，租赁期限为5年，自协议签订之日起计算，租金从2016年8月1日起计算；租金为税后每年10万元，双方同意第一年租金用于房屋内装修、维修等投资费用，因此卢惠林不再向许利法收取第一年租金10万元，但许利法须向卢惠林缴纳押金1万元，押金于2016年8月1日前付清，以后每年租金应于协议对应日的两个月前一次性向卢惠林支付，如有拖欠租金，卢惠林每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，并有权追回所欠租金，提前解除协议收回酒店房屋；许利法在承租期间须守法经营，不得从事违法活动，并承担经营场所内的安全责任，许利法如中途转租，需经卢惠林书面同意，许利法应当自觉缴纳水、电等因经营产生的相关费用；承租期间，如大酒店遭遇政府搬迁，许利法应无条件服从不得因搬迁提出任何补偿要求，因卢惠林已用房租抵销房屋装修维护等费用，且以超低的租金出租给许利法，实际已对许利法作出了补偿，许利法所缴房租按拆迁实际日期退还；租赁期满，许利法应按时将大酒店归还卢惠林，内外部装修修缮完整，保证所有管道、水电、房屋硬件基础设施正常使用，确保卢惠林可正常营业。许利法续租，须提前两个月与卢惠林协商，在同等条件下，许利法有优先承租权。租赁期满许利法退出时，装修现状不得进行人为破坏，若有家具杂物等未搬走，任由卢惠林处理，许利法不得有异议；若一方违约须向守约方支付违约金20万元，并终止协议；若许利法经营不善需退出时，需提前两个月正式通知卢惠林，不视为违约；2021年以后两年的房租按每年12万元计算，2023年后有人竞争租赁，价高者得，2016年7月1日之前的营业收入归卢惠林所有；等等。协议签订后，许利法对租赁房屋进行了装修、维修，并进行经营。2018年12月1日，姜堰区婵娟大酒店与泰州市姜堰区房屋征收管理办公室签订《泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，对姜堰区婵娟大酒店的征收搬迁事项进行了约定。2018年6月3日，卢惠林向许利法发送函告一份，要求许利法在15日内搬离婵娟大酒店，否则卢惠林有权自本函告送达之日单方解除协议，并追究许利法的违约责任。许利法在收函后，至今未搬离婵娟大酒店。另查明：1.姜堰区婵娟大酒店为个体工商户，经营者为卞银根。2015年3月16日，卞银根与卢惠林签订租赁协议，约定将姜堰区婵娟大酒店租赁给卢惠林经营。2.2015年10月10日卞银根将姜堰区婵娟大酒店抵押给卢惠林，并办理了他项权登记。3.许利法曾于2019年4月22日向一审法院起诉与卢惠林、姜堰区婵娟大酒店、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋征收服务中心房屋租赁合同纠纷一案，要求卢惠林、姜堰区婵娟大酒店给付拆迁补偿款。审理中，许利法增加诉讼请求，该院通知其补交案件受理费，后许利法未能按规定的期限补交案件受理费。该院按许利法撤回起诉处理。一审法院认为，许利法与卢惠林于2016年5月8日签订的租赁协议不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。在协议履行过程中，因租赁物涉及搬迁，卢惠林已书面通知许利法解除协议。许利法与卢惠林双方在协议第四条约定：许利法与卢惠林双方同意第一年租金用于房屋内装修、维修等投资费用，因此卢惠林不再向许利法收取第一年租金10万元。在协议第六条约定：在许利法承租期间，大酒店遭遇政府搬迁，许利法应无条件服从，不得因搬迁提出任何补偿要求，因卢惠林已用房租抵销房屋装修维护等费用，且以超低的租金出租给许利法，实际已对许利法作出了补偿。上述约定中均使用的是装修、维修，许利法单方面认为仅指维修，不包括装修，无任何依据。许利法认为协议内容存在重大误解和显失公平，但未能提交证据予以证实，该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告许利法的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告许利法负担。本院二审期间上诉人提供接处警工作登记表一份，证明酒店附属房屋已经全部拆除，房屋里少了很多东西。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人签订的《婵娟大酒店租赁协议书》第四条明确约定，本协议租金为税后每年壹拾万圆（￥100000.00），双方同意第一年租金用于房屋内装修、维护等投资费用，因此被上诉人不再向上诉人收取第一年租金拾万元。双方约定的内容明确将第一年房屋租金用于上诉人装修及维护，并不存在上诉人所称的仅为维修费用而不包括装修费用。双方在协议第六条亦明确约定，若上诉人承租期间，大酒店遭遇政府搬迁，上诉人应无条件服从不得因搬迁提出任何补偿要求，因被上诉人已用房租抵销房屋装修维护等费用，且以超低的租金出租给上诉人，实际已对上诉人作出了补偿，上诉人所缴房租按拆迁实际日期退还。双方明确在租金的确定上存在被上诉人让利情形，因此在案涉房屋征收时上诉人不得提出任何补偿要求，同时被上诉人收取的租金按拆迁实际日期返还。说明双方在订立合同时已经预见到案涉房屋存在征收可能，并就此问题达成一致处理意见。案涉协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当共同遵守。上诉人称装修费用补偿应当由其所有的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人许利法负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年六月八日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红