河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初2064号原告：李霞，女，汉族，1988年11月22日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：白杰，河南博辩律师事务所律师。被告：河南盈科好房房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91410103MA45TXYR47，住所地郑州市**政通路**院**楼******。法定代表人：周明明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张小明，河南优泽律师事务所律师。原告李霞诉被告河南盈科好房房地产经纪有限公司占有物返还纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李霞及其委托诉讼代理人白杰、被告河南盈科好房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告缴纳的服务费80000元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，被告以华联商厦商铺销售为名收取原告商铺团购服务费定金80000元，并为原告出具收据，但被告收取原告服务费后，并未给原告提供服务，也未与原告签订合法有效商品房买卖合同，故对于原告支付给被告的服务费被告应当予以返还。被告系房地产经纪有限公司，收取原告的团购定金80000元不具有合法性，依法应予以返还。被告河南盈科好房房地产经纪有限公司辩称，被告是河南博晨置业有限公司房屋的销售公司，被告负责销售河南博晨的房屋，原告交给被告的80000元属于商铺团购定金，该定金原告缴纳后，被告已按照约定协助原告与博晨公司签订了房屋买卖合同，并且让原告享受了优惠政策，被告已经按照合同约定履行了相对义务，原告无权要求被告退还该定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据质证。原告李霞提交以下证据：1、被告企业信用信息报告，证明被告的诉讼主体资格及被告系房地产经纪服务公司。经庭审质证，被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议。经审查，本院对本组证据予以确认。2、2018年12月15日收据一张，证明2018年12月15日，被告收取原告80000元华联商厦2797、2798、2821、2822号商铺团购服务费定金，被告不是华联商厦的开发商，系房地产经纪公司，不具有出售商品房的主体资格，无权收取原告的购房定金。故被告的行为违反了《城市房地产管理法》第三十条的规定，也违反了《商品房销售管理办法》第二十八条之规定，根据《合同法》第五十二条之规定，因而是无效的合同行为，故被告收取原告的购房定金应当予以返还。经庭审质证，被告对本组证据真实性无异议，对证明目的异议认为，根据该收据显示可知，原告在缴纳80000元购房定金时已明确知晓该定金不退，该定金是补齐大定，也就是原告通过被告购买2822、2821、2797、2798四间商铺所应缴纳的定金，原告在购买该四套商品时选择三万抵八万的优惠政策，在缴纳该定金前，原告仅向程帅、耿朝霞公司缴纳四万元，该款是补齐缴纳款项剩余的八万元。经审查，本院对本组证据的真实性予以认定。3、鹿邑县博晨置业有限公司证明、营业执照、商品房预售许可证，证明华联商厦项目开发商为河南博晨置业有限公司，不是被告公司，业主未将华联商厦项目委托给被告公司进行销售，被告不应收取原告购房定金，被告收取的购房定金也未交纳给开发商。被告对本组证据异议认为，该证据与本案无关，不具有关联性。经审查，本院对本组证据的真实性予以认定。4、鹿邑县华联城市广场营销代理合同，证明河南博晨置业有限公司将华联城市广场项目委托给河南省观菩达商业地产咨询有限公司进行代理营销，并约定佣金支付方式为销售底价以上部分归代理人所有，被告收取原告定金的行为违反《商品房销售管理办法》第二十八条。经庭审质证，被告对本组证据的真实性无异议，对证明目的异议认为，被告公司系河南省观菩达商业地产咨询公司的销售渠道公司，被告销售该处房屋是经过观菩达公司授权，并经鹿邑县博晨置业公司认可，被告销售该房屋的行为完全合法。经审查，本院对本组证据的真实性予以认定。被告河南盈科好房房地产经纪有限公司提交以下证据：1、2018年11月29日原告与河南众拓营销有限公司（另外案件中程帅、耿朝霞成立的公司）签订了两份华联商厦房屋订购单，证明原告通过河南众拓营销有限公司购买鹿邑县博晨置业有限公司开发的商铺，商铺号2797、2798、2822、2821，原告选择三万抵八万的优惠政策，合计需向河南众拓营销有限公司缴纳十二万元，同时根据该订购单约定该定金不退，且不冲抵房款。原告对本组证据异议认为，对该两份订购单李霞的签字没有异议，但该房屋订购单不是原告真实意思的表示，也不具有合法性，首先河南众拓营销有限公司提供的该订购单系格式条款，河南众拓营销有限公司并没有就该订购单的内容向原告作出解释或者说明，且该订购单免除了众拓公司的责任，排除了原告的权利，根据合同法三十五条、四十条及合同法解释第四十条的规定，河南众拓营销有限公司所约定的第4、5条应属于无效条款。其次，本案的原告系与河南众拓营销有限公司签订的房屋订购单，而河南众拓营销有限公司根据其工商注册的范围，仅是一家房地产营销策划公司并不是房地产经纪公司也不是房地产开发公司，根据商品房销售管理办法第二十八条之规定，房地产经纪公司不得收取除佣金以外的其他费用且该房屋订购单第6条明确注明，原告要与甲方即河南众拓房地产营销公司签订《商品房买卖合同》，而河南众拓营销有限公司并不具有销售商品房的资格，所以该房屋订购单不具有合法性，因而是无效的合同，根据交易规则及法律规定，签订房屋订购行为应当是房地产开发商与购房户签订，购房定金应交于鹿邑县博晨置业有限公司，众拓公司无权收取该费用。经审查，本组证据系原告与河南众拓营销有限公司于2018年11月29日签订华联商厦房屋订购单，与本案无关，本院对本组证据不予认定。（2020）收据3份，原告缴纳给河南众拓营销有限公司和本案被告购房定金合计120000元，该收据上均约定该定金不予退还。原告对2018年11月29及2018年12月1日两次共交于河南众拓营销有限公司40000元无异议，结合原告与河南众拓营销有限公司签订的购房订购单可以证明该收据注明的定金不退也属于格式条款，因而也是无效的。经审查，本院对原告缴纳给河南众拓营销有限公司40000元，缴纳给被告80000元的事实予以认定。（2020）房屋买卖合同交接明细表以及鹿邑县博晨置业有限公司向李方方出具的委托书1份，证明被告已经按照华联商厦房屋订购单约定内容协助原告与鹿邑县博晨置业有限公司签订了房屋买卖合同，原告享受了优惠后的价格购买四套商铺的权利，被告已经按照双方约定履行了义务。原告异议认为，对授权委托书和2#楼房屋交易明细真实性无异议，虽然原告与鹿邑县博晨置业曾签订过商品房买卖合同，但双方的合同现已解除，合同约定的购房价款均在9000元以上，每间商铺的面积为9.47㎡，该价款加上被告及众拓公司收取的购房定金每平方价款平均在12460元以上，也即是说被告以及众拓公司以收取原告购房定金的形式，变相抬高房价，明为优惠降低房价，实际上是以合法的形式掩盖非法目的，作为被告的房地产经纪公司，并不能收取除佣金以外的任何费用，被告的行为违反民法总则第一百四十三条之规定。鹿邑县博晨置业有限公司系与观菩达公司签订的营销合同，至于观菩达公司又将房屋销售业务转移给被告或者河南众拓营销有限公司，被告没有提供证据证明，原告也并不知情。博晨公司也是仅统计签订合同的业务，并不代表被告或者众拓公司可以就涉案的商铺进行销售。经审查，本院对本组证据的真实性予以认定。综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：鹿邑县博晨置业有限公司开发建设的华联城市广场项目位于鹿邑县××气大道与志××大道交汇处，涉案商品房已取得商品房预售许可证。2017年11月8日，鹿邑县博晨置业有限公司与河南省观菩达商业地产咨询有限公司签订鹿邑县华联城市广场营销代理合同书，委托河南省观菩达商业地产咨询有限公司销售华联商厦2号楼商铺及6号楼公寓。2018年11月29日，原告李霞和河南众拓营销有限公司签订华联商厦房屋订购单，约定原告购买华联商厦房屋订购单所约定的华联城市广场2栋2层2822、2821、2797、2798四间商铺，并交给河南众拓营销有限公司定金40000元。2018年12月15日，被告河南盈科好房房地产经纪有限公司收取原告李霞商铺团购服务费定金80000元。本院认为，本案争执的焦点是被告应否收取原告服务定金80000元。被告为原告出具服务定金80000元收据，双方没有签订服务合同，被告的服务项目不明确；按被告庭审陈述，被告收取原告服务定金的理由是原告与河南众拓营销有限公司签订了《华联商厦房屋订购单》，原告与河南众拓营销有限公司的行为与被告没有任何关系，被告收取原告服务定金80000元没有事实和法律依据，被告应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南盈科好房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李霞定金80000元。案件受理费减半收取900元，由被告河南盈科好房房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李杰二〇二〇年六月三十日法官助理刘晓敏书记员龚博文