广东省广州市海珠区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0105执异193号异议人（案外人）：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇塘埗西村。法定代表人：连杰，职务董事长。委托代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。申请执行人：关仰星，男，1970年6月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：陈志华、单俊嘉，均为广东东方衡泰律师事务所律师。被执行人：李曦，男,1962年2月21日出生，汉族，住广州市越秀区。在本院执行申请执行人关仰星与被执行人李曦房屋买卖合同纠纷一案【（2015）穗海法执字第3637号、（2017）粤0105执恢259号】过程中，异议人广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）于2020年5月8日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人广地公司的异议请求为：中止（2017）粤0105执恢259号案对位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E4聚荣楼首层2号商铺的执行。事实和理由：1、涉案商铺产权仍属异议人，广州市房地产登记中心对该商铺的登记仅为预售合同的备案登记，而不是产权登记，不具有物权登记的法律效力。2、被执行人李曦仅向异议人支付购房款19160元及杂、税费8111元，剩余首期款82000元至今未付，被执行人未办理收楼手续，涉案商铺一直由异议人管理。3、涉案商铺尚有中国工商银行广州市番禺支行（以下简称工行番禺支行）的抵押权（他项权）登记，工行番禺支行应享有抵押权等权利。4、因被执行人长期断供，截止2012年9月7日，异议人依法代偿被执行人按揭断供本金及利息等合计115614.89元。综上，涉案商铺产权属于异议人且一直由异议人管理，被执行人李曦仅支付了合同约定的约10%商铺房款，根据民事诉讼法的规定，请求法院中止对该商铺的执行。申请执行人关仰星答辩：不同意异议人的异议请求。1、被查封房产已于2000年12月5日办理了商品房合同鉴证备案登记手续，权属人登记为李曦，海珠区法院对于该房屋予以查封并交付评估拍卖符合法律规定。2、涉案房产已办理商品房合同鉴证备案登记手续，李曦作为权属人在法律上具备对抗第三人的权利，在预售合同鉴证仍然有效而李曦权属人身份未经有效司法程序撤销之前，广地公司对房屋不具有占有、使用、收益、再处分的权利，故广地公司以产权人身份提起执行异议缺乏法律依据，应予以驳回。3、李曦已履行商品房买卖合同的主要义务支付购房款108271元，是对涉案房屋享有实质权利的权利人。异议人在长达20年时间没有起诉李曦归还欠款，不符合常理，也已经超过诉讼时效。4、工行番禺支行对涉案房屋不享有抵押权，李曦所欠银行贷款已由广地公司代为清偿完毕，虽然抵押登记未涂销，但工行番禺支行不再对涉案房屋享有抵押权人的实体权利。5、广地公司提出本案异议的真实目的是与李曦恶意串通逃避法院执行。被执行人李曦并未提交答辩意见。经审查查明：2013年8月16日，关于关仰星诉李曦房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）穗海法民三初字第123号民事判决书判决：李曦返还购房款55000元及利息给关仰星等。该判决已发生法律效力。2015年6月26日，关仰星依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2015）穗海法执字第3637号立案执行。执行过程中，本院查封了被执行人李曦名下位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E4聚荣楼首层2号商铺的房屋产权，因案外人对上述房屋提出权属异议，本院已裁定该案终结本次执行。恢复执行过程中，本院于2020年2月26日向广地公司发出公函，征询李曦是否已交齐购房款及该公司是否对涉案房产主张权利，并裁定拍卖涉案房屋。广地公司遂提出以上执行异议。另查，2000年11月19日，广地公司与李曦签订《番禺广地花园认购书》，李曦以182160元认购涉案房屋。2000年12月5日，广地公司（卖方）与李曦（买方）签订《商品房购销合同》《广地花园购房补充协议》，约定：李曦向广地公司购买座落在番禺市××村镇迎宾大道××路段××花园××栋聚荣楼首层2号商品房，建筑面积27.6平方米，批准土地用途为商住，单位售价为每平方米6600元，总金额182160元，按以下方式付款：第一期：2000年12月4日前付29160元；第二期：2001年12月10日前付36000元；第三期：2002年12月10日前支付36000元；第五期：2000年1月8日或之前以银行按揭方式或一次过付清81000元。逾期付款的，应从应付期限之日起至实际付款之日止，按月利息千分之1.5计算，逾期超过30天，视为李曦不履行本合同，广地公司有权解除合同，李曦按累计应付款的3%向广地公司支付违约金。广地公司实际经济损失超过李曦支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由李曦据实赔偿。等。为支付上述购房款，李曦（借款人、抵押权人）、工行番禺支行（贷款人、抵押权人）与广地公司（担保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定李曦向工行番禺支行贷款81000元用于购买涉案房产，李曦以涉案房产作为偿还贷款本息的抵押物，广地公司从贷款之日起至工行番禺支行取得抵押物的《他项权利证》为止，承担担保责任，如李曦出现违约，广地公司在担保期内根据双方商定的价格回购抵押物，等。广州市番禺区公证处出具（2001）番证经贷字第235号《债权文书公证书》，证明上述合同真实性。广地公司另向本院提交以下证据，拟证明李曦向其支付购房款19160元、税费8111元、按揭贷款81000元，其代李曦向工行番禺支行偿还按揭贷款本金及利息151614.89元，并向李曦催收：1、还款免息协议书；2、还款说明；3、工商银行内部记账凭证4份；4、收款收据3份；5、个人住房贷款凭证；6、催告函；7、照片1张。广地公司分别于2015年2月16日、2015年3月25日在南方日报上发布要求购房人履行房屋买卖合同的《催告通知》及解除广地花园房屋买卖合同的《解除买卖合同通知》。审查过程中，异议人向本院补充提交（2018）粤0113民初7036号民事判决书，表示其曾向广州市番禺区人民法院起诉李曦要求解除涉案《商品房购销合同》《广地花园购房补充协议》、李曦现状腾退房屋并协助办理涂销预售合同备案登记等，番禺区法院经审理认为广地公司在合同约定付款期限截止后15年后才起诉李曦没有履行付款义务极不合常理，其主张代偿涉案商铺贷款本息151614.89元证据不足，以发出公告的方式解除买卖合同做法不妥，故对广地公司的全部诉讼请求予以驳回。异议人广地公司表示上述判决作出后其未上诉，该判决已经发生法律效力。再查，番禺区国土资源和房屋管理局出具的广州市不动产登记查册表显示，番禺区南村镇广地花园E区聚荣楼权属人为广地公司，占有份额全部，备注产权已转移、抵押、查封；商品房鉴证情况显示，涉案房屋开发单位为广地公司，权属人为李曦，建筑面积27.6平方米，房价182160元，鉴证日期2000年12月5日，合同状态按揭查封；商品房按揭抵押明细显示，借款人李曦、抵押权人工行番禺支行、抵押类型商品房契约、抵押类型按揭、借款金额81000元；等。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，广地公司作为涉案房屋的开发企业，该房屋以其名义办理初始登记，目前该房屋仅以李曦名义办理预售合同鉴证备案，产权尚未转移登记至李曦名下。但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，由于涉案房屋系由李曦向广地公司购买，并就双方所签订的《商品房购销合同》办理登记备案手续，故本院对该房屋予以预查封符合法律规定，且预查封的效力等同于正式查封。本案中，广地公司以李曦并未付清购房款且房屋并未办理产权转移手续为由主张中止对该房屋的执行，实质上是主张排除本院根据关仰星的申请对该房屋的执行。虽然广地公司与李曦在商品房预售合同中约定，李曦逾期付款超过30天，广地公司有权解除合同，但现广地公司没有证据证明李曦未付清购房款，且广地公司起诉要求解除房屋买卖合同、涂销预售合同备案登记的诉讼请求已经被判决驳回，故在该合同并未被依法解除、预告登记手续并未注销的情况下，对双方仍有法律拘束力，李曦根据该合同对涉案房屋依然享有合同项下的权利，本院为此依法处置李曦基于该合同所享有的房屋权利并无不当，广地公司据此主张排除对该房屋的执行，本院不予支持。至于异议人主张向抵押权人代偿按揭款项的问题，是其与李曦、抵押权人之间的纠纷，应另循法律途径解决，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人广东省番禺广地房地产开发有限公司提出的执行异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黄洋洋审判员  陈心萍审判员  曾 婧二〇二〇年六月二十三日书记员  叶均兰翁时尚