宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终321号上诉人（原审原告）：宁夏昊伟源房地产开发有限公司。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：包某，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏汇达置业集团有限公司。法定代表人：豆某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：豆某，系宁夏汇达置业集团有限公司董事长，住吴忠市。委托诉讼代理人：陈某，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏昊伟源房地产开发有限公司（以下简称昊伟源公司）与被上诉人宁夏汇达置业集团有限公司（以下简称汇达公司）、原审被告豆某合同纠纷一案自治区吴忠市红寺堡区人民法院于2019年6月20日作出（2019）宁0303民初1294号民事判决后，被上诉人汇达公司不服向本院提起上诉，本院于2019年10月28日作出（2019）宁03民终840号民事裁定，对本案发回重审。宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院作出（2019）宁0303民初3087号民事判决后，上诉人昊伟源公司不服向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人昊伟源公司的法定代表人马某及其委托诉讼代理人包某、被上诉人汇达公司、原审被告豆某的共同委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昊伟源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审查明事实不清、证据不足，依法应当支持上诉人的诉讼请求。一、上诉人与被上诉人虽未签订书面合同，但双方就“三通一平”及管道设施达成口头协议，由上诉人向被上诉人支付150万元，上诉人向豆某支付75万元，并就下剩的75万元向豆某出具借条。但上诉人开发建设时，才发现被上诉人汇达公司所说的“三通一平”及管道设施未做，致使上诉人需自行通水、通电、通路、铺设管道。被上诉人所述“三通一平”已经完成，并非涉案土地，而是与涉案土地相邻的保障性住房建设用地。因此相关设施费用的合同目的根本无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人可以解除合同，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，上诉人请求解除合同的应当予以支持；二、关于上诉人要求被上诉人返还已支付的75万元的诉讼请求，豆某收到上诉人支付的75万元款项后出具了收条，现因被上诉人所说的“三通一平”及管道设施未做，上诉人自行通水、通电、通路及铺设管道设施，双方之间的合同因不能实现合同目的而应当被解除，被上诉人汇达公司应返还上诉人75万元款项；三、关于上诉人要求被上诉人支付利息270750元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，豆某收到上诉人交付75万元款项后于2017年5月17日向上诉人出具收条，现上诉人虽未提交证据证明其损失，但被上诉人汇达公司应当支付资金占用期间的利息，上诉人的主张具有事实及法律依据，以75万元为基数，按照中国人民银行同期存款基准利率进行计算。综上，请求二审法院综合审查双方所提交的证据，依法支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人汇达公司、原审被告豆某当庭共同答辩，一、关于150万元形成的原因和背景。1.涉案18亩土地的情况。2017年5月之前，上诉人代建政府保障性用房和开发建设罗山府邸项目，且两个小区均已投入使用。涉案18亩土地系在保障性用房和罗山府邸项目中间。该18亩土地从开发时间和地理位置上而言与政府保障性用房和罗山府邸项目属一个整体，需整体开发而不能分割。被上诉人在代建政府保障性用房和开发建设罗山府邸项目过程中已经进行了临时水、电、路及场地平整的投入，已经具备土地使用条件。2.协议原因和背景。因上诉人与红寺堡镇涉及拆迁安置，经时任红寺堡镇镇长王忠强协调，进行了土地置换，上诉人选定涉案18亩土地，因与被上诉人无法达成合作开发的合意，但因被上诉人已进行前期投入，遂经时任红寺堡镇长协调，由上诉人对被上诉人的前期投入进行补偿后，被上诉人退出涉案土地的开发建设，由上诉人按土地商业开发程序对涉案18亩土地进行招牌挂并建设。经现场勘察和确认后，上诉人对被上诉人在涉案土地上进行的前期“三通一平”投入支付150万元，双方形成150万元的对价，达成协议后，上诉人支付被上诉人75万元，下剩75万元向被上诉人出具借条。二、关于150万元款项的性质问题。1.涉案150万元系被上诉人对涉案18亩土地进行“三通一平”的前期投入费用，即临时水、电、路及场地平整的投入费用，不包括暖气。这一点从被上诉人向上诉人出具的收条中注明“前期费用”及上诉人提交的与红寺堡镇长王忠强的录音通话中能够证实，同时也印证双方达成协议的真实背景及原因。2.2017年5月上诉人要开发涉案18亩土地，因双方无法达成合作开发的意向，经协商并对涉案18亩土地现场确认后，对被上诉人前期投入的“三通一平”费用达成给付150万元的意思表示，该150万元是对被上诉人前期投入费用的结算和确认。3.上诉人支付75万元，由被上诉人向其出具收条，下剩75万元由上诉人向被上诉人出具借条。三、关于上诉人要求解除合同的问题。1.在双方的合同关系中，被上诉人不再履行任何义务，不在对双方已经确认的“三通一平”事项继续履行，同时上诉人也履行了支付75万元的部分合同义务，现对已经确认和结算的事项提出异议并要求解除合同违反诚实信用原则。2.上诉人在开发建设过程中另行投入水电费等费用，而未使用被上诉人已经投入且具备使用条件的“三通”属于单方放弃行为，与被上诉人无关。况且，上诉人在施工建设过程中也一直未向被上诉人提出过“三通一平”的问题。其另行投入的水、电、路等费用的行为不能倒推证实被上诉人未做“三通一平”，况且与其现场确认后达成合意又支付部分款项的行为不符，也与事实不符。且主张解除合同已超过一年的除斥期间。3.双方针对涉案土地“三通一平”事项在协议时，上诉人是对涉案18亩土地的现场进行过勘察确认后才达成口头协议，现提出被上诉人存在欺骗、隐瞒等事实无依据。4.上诉人以“合同目的无法实现”为由主张解除合同，但根据本案的事实及其双方就150万元达成合意的原因和背景来看，上诉人最终的目的是为了取得涉案18亩土地并开发建设，其自愿通过对被上诉人已在涉案土地上的前期投入向被上诉人支付款项的方式让被上诉人退出竞争涉案土地，而这一目的上诉人已经实现。四、关于净地问题。1.上诉人与被上诉人达成合意系2017年5月17日，而上诉人与国土局系于2017年8月21日才签订的出让合同，也印证上诉人从政府取得净地的前提是已向被上诉人进行了补偿，由被上诉人退出，否则，不可能以净地性质获得土地。2.上诉人与红寺堡国土局签订国有土地出让合同原因系为解决土地取得程序合法，是在与被上诉人就前期费用形成约定之后签订的，该合同规避了被上诉人已先投入的问题，明显与涉案土地实际状况不符，如上诉人认为政府在交地过程中存在违约行为，系其二者之间的事情，与被上诉人无关。3.被上诉人提交的国土部门2013-2016年期卫星图进一步证实，涉案土地在上诉人投标和签订合同及开发过程中，是由被上诉人陆续进行投入和整平成为“净地”，而非政府行为。综上，被上诉人认为，针对涉案18亩土地，上诉人为取得涉案土地，经红寺堡镇镇长王忠强协调，且经双方对涉案土地现场勘查确认后，就被上诉人前期已在涉案土地上投入的“三通一平”费用进行结算确认，由上诉人就被上诉人的前期费用投入补偿150万元，现上诉人以“三通一平”未做主张解除合同、返还已支付的75万元及利息违背诚实信用原则，一审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉请求、事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人昊伟源公司一审时作为原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的合同；2.判令被告向原告返还本金75万元及利息270750元（利息以75万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍自2017年5月17日暂计算至2019年4月3日，支付至实际履行之日），本息共计1020750元；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：被告豆某系被告汇达公司法定代表人。2017年8月21日，原告昊伟源公司与原吴忠市红寺堡区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，原告从原吴忠市红寺堡区国土资源局受让位于吴忠市××区的涉案土地国有建设用地使用权。在原告取得涉案土地建设使用权之前，原告与被告汇达公司商谈合作开发事宜，被告汇达公司以其已对涉案土地做了通水、通电、通路、土地平整（“三通一平”）及管道设施为由，要求原告支付前期费用150万元，双方达成合意。2017年5月18日，原告向被告汇达公司法定代表人暨被告豆某账户转入74万元，交付现金1万元，被告豆某出具75万元收条一张，收条落款时间为2017年5月17日。2017年5月18日，原告法定代表人马某就下剩的75万元向被告豆某出具借条一张。后原告在开发建设涉案土地时，原告另行通水、通电、通路、平整土地并铺设了管道设施。原告要求被告汇达公司返还已支付的75万元款项，被告汇达公司不予返还，原告遂诉至法院。原审法院审理认为，关于本案责任主体，原告昊伟源公司与被告汇达公司法人暨被告豆某虽未签订书面合同，但双方就“三通一平”及管道设施达成口头协议，由原告向被告汇达公司支付150万元，原告向被告豆某支付了75万元，并就下剩的75万元向被告豆某出具借条，因被告豆某系被告汇达公司法定代表人，被告豆某上述行为系履行被告汇达公司法定代表人职务行为，故应由被告汇达公司承担责任，被告豆某不承担责任。关于原告要求解除原、被告之间的合同，返还本金75万元及利息的诉讼请求，被告汇达公司先期的投入，为原告后期的开发节约了成本，原告经过协商与被告汇达公司达成支付150万元先期费用的协议并已经部分履行，视为原告对于被告前期投入的认可和结算。关于原告所述“三通一平”的问题，原告作为专业的房地产开发公司，没有认真履行审查审核义务，对于可能造成的风险进行评估，自身没有做好商业风险的防范，存在过错，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回原告宁夏昊伟源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13346元，由原告宁夏昊伟源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人昊伟源公司向本院提交两份证据：一、“土地估价结果一览表”，宁夏回族自治区公共资源交易服务中心宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告（复印件加盖吴忠市红寺堡区自然资源局公章）。证明“土地估价结果一览表”系吴忠市红寺堡区自然资源局2017年4月10日委托第三方宁夏方诚房地产评估有限公司在涉案土地（红寺堡区红寺堡镇龙泉路西侧、劳动街南侧1#地块11.57亩；红寺堡区红寺堡镇龙泉路西侧、劳动街南侧2#地块6.39亩；合计18亩，与案涉18亩土地的亩数相符）拟挂牌出让前对土地现状进行评估，估价一览表显示：1.评估对象宗地外进行了六通，宗地内未进行“六通”，地平系政府建设项目；2.即便是宗地外的六通，也是“城市公共管网设施完善、保证率较高”，并未认定被上诉人进行“三通一平”的事实；3.宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告证实土地工地状况为“净地”，说明涉案宗地不存在“三通一平”的事实，更没有“六通一平”的事实。证据二、盛世佳园规划平面图（复印件，加盖吴忠市红寺堡区自然资源局公章），证明建设规划项目是先取得土地使用权，才进行规划，不存在先规划后确权的问题，且在规划过程中，仅有昊伟源公司参与，没有其他公司参与，也未进行过与相邻地块进行整体规划的情形，该情形违反法律规定，根本就不可能发生。被上诉人汇达置业公司、原审被告豆某共同发表质证意见：对证据一《土地估价结果一览表》、宁夏回族自治区公共资源交易服务中心宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告及证据二《盛世佳园规划平面图》的真实性、合法性认可，但对关联性及证明目的均不认可。理由：1.土地估价证实了估价前和挂牌时，宗地内已平整，印证被上诉人进行土地平整和双方现场确认的事实并达成交易，同时结合被上诉人举证的涉案土地卫星图，进一步确定了土地平整是由被上诉人完成和投入并经上诉人确认。评估和挂牌为净地系被上诉人投入和完成的事实；2.规划图只能证实上诉人为商业开发所进行的行政审批手续和程序，形成时间在双方协商之后，与被上诉人提供的经核实的规划图不属同一范畴；3.“三通”问题也仅是宗地外，对于宗地内系被上诉人完成并经上诉人确认，证据与待证事实不具有关联性，《土地估价结果一览表》中对于宗地内的水、电、路三通供水、供暖、供气以“--”形式表示，不能证实被上诉人没有完成“三通”工程；4.从双方协商到上诉人摘牌，也印证了并非单独的土地招牌挂商业行为，而是为解决上诉人拆迁，在政府协商下的政策行为，也才有了上诉人的摘牌前与被上诉人协商并最终由上诉人摘牌的结果；5.关于土地平整上诉人称系政府完成的理由不能成立，涉案土地之前是一个桑树大坑，双方是在现场确认后才达成150万元合意，对于土地平整及“三通”上诉人均是现场确认过的，该两组证据不能达到其证明目的。本院对上诉人昊伟源公司提交证据一《土地估价结果一览表》、宁夏回族自治区公共资源交易服务中心宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告、证据二《盛世佳园规划平面图》，因被上诉人汇达置业公司及原审被告豆某对其真实性、合法性认可，本院予以确认。对证据一《土地估价结果一览表》证明系吴忠市红寺堡区自然资源局于2017年4月10日，委托第三方宁夏方诚房地产评估有限公司在涉案土地拟挂牌出让前对土地现状进行评估的事实予以确认，该《土地估价结果一览表》显示，估价期日为2017年4月10日，对于证明涉案土地实际开发程度在估价期日宗地内未进行“六通”及宗地内“土地平整”予以确认。因双方达成合意的时间是2017年5月17日，而上诉人自述及在卷证据显示，上诉人于2017年8月21日与吴忠市红寺堡国土资源局签订国有建设用地交地确认书，从时间的先后顺序来看，该证据不能直接证明双方达成合意时“宗地内”未进行“六通”的状况，对其证明目的本院不予确认，对证明“土地平整”的证明目的予以采信。对于证据二宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告证实土地状况为“净地”予以确认。本院二审查明的案件事实与一审一致，对于一审查明的案件事实本院予以确认。本院另查明，2017年5月17日，被上诉人汇达公司法定代表人豆某给上诉人法定代表人马某出具的收条上载明：“今收到马某前期费用柒拾伍万元整”本院认为，本案虽系合同纠纷，但由于双方未签订书面合同，对于双方达成的150万元的合意，在卷证据“收条”显示系前期费用，前期费用具体包含哪些内容双方没有明确。结合本案事实及双方当事人陈述，上诉人昊伟源公司是在对现场进行勘察后，对涉案土地已经投入的、已有设施即临时水、电、路及土地平整进行评估后，双方达成150万元的合意。因上诉人与红寺堡镇政府涉及拆迁安置，经协商后上诉人选定涉案18亩土地与被上诉人汇达公司进行了土地置换，汇达公司先期进行的投入对于上诉人在涉案土地上后期进行开发节约了成本，一审法院以此认定属被上诉人汇达公司先期的投入故而驳回其诉讼请求并无不当；二审中，上诉人昊伟源公司提交吴忠市红寺堡区自然资源局委托第三方宁夏方诚房地产评估有限公司《土地估价结果一览表》及宁夏回族自治区公共资源交易服务中心宁国土资交告字[2017]148号国有建设用地使用权出让公告，用于证明涉案土地上诉人昊伟源公司是以“净地”取得，证明被上诉人前期未做“三通一平”。经审核，该《土地估价结果一览表》于2017年4月10日出具，双方达成合意的时间是2017年5月17日，上诉人与吴忠市红寺堡国土资源局签订国有建设用地交地确认书是2017年8月21日，从时间顺序来看，该《土地估价结果一览表》只能证明涉案土地2017年4月10日当时的现状，不能直接证明双方达成合意时“宗地内”仍未进行“六通”的状况。上诉人昊伟源公司上诉认为自己以“净地”摘牌，在涉案18亩土地上重做“三通一平”及铺设管道设施属另一法律关系，可依法另行主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13346元，由上诉人宁夏昊伟源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年六月二十八日书记员 冯海晶附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……