上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92034号原告：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告：孙钧，男，1976年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区羽山路********。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海范仕达实业发展有限公司(以下简称范仕达公司)与被告孙钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，本院依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉、被告孙钧及其委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告范仕达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢房屋底层102-103室房屋，面积515平方米的房屋返还原告；2、判令被告支付拖欠的租金合计1,543,181元；3、判令被告以479,340元为基数按每日千分之五为标准支付从2017年1月31日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金，以464,208元为基数按每日千分之五为标准支付从2017年12月31日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金，以599,633元为基数按每日千分之五为标准支付从2018年12月1日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金；4、判令被告以每日3,592.33元为标准，支付从2018年12月1日起算至实际返还房屋止的房屋占用使用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁合同书》，及补充协议，约定原告将上述房屋租赁给被告使用，面积为515平方米，租赁期限为5年，自2009年10月29日至2014年10月28日止，合同第三条约定系争房屋年租金为931,846元，付六押一，以后每期租金在本期租金到期前30天支付下期租金，如逾期支付租金，按迟交款项的千分之五每日计算逾期付款滞纳金。合同第四条约定，从2011年10月29日起以后每年租金递增5%，物业费为每平方米3.5元。2014年10月28日合同到期后，双方一直按原合同实际履行。现因大房东与原告的租赁合同于2018年12月31日期满，故原、被告实际租赁关系也随之终止，为此原告多次催促被告返还房屋，但被告至今拒不返还。被告孙钧辩称：不同意原告的诉请，2017年底时原告的现场的管理人王品玉、徐淑平代表原告向小商户承诺至少可以再续租3-5年。其中有个别商户2018年才进来承租房屋，当时王、徐也是这么承诺的。2018年底，原告与亲人就续租问题发生矛盾，王、徐代表原告同意被告继续使用房屋。让被告再次等待，看后续是否能签订书面合同。现在本案中原告自认，其与大房东之间的租赁关系已经于2018年12月31日终止，且没有续租。原告自2019年1月1日起就系争房屋已经没有权利。原告无权向被告主张权利。原告向被告主张欠付租金，这部分欠付租金实际是王、徐二人代表原告免除了被告的支付义务。被告承租的面积为555平方米，包括了沿街的一间房屋的，被告承租这么大的房屋主要是看中临间的房屋，很适合做小龙虾的外卖。但原告于2016年擅自收回了系争房屋，用于管理，原告在诉状中主张租赁面积是555平方米也是扣除了这间房屋的面积。租赁关系减少，租金本身就要降低，且由于少了这一间沿街房，被告生意差很多，王、徐二人考虑到这个情况，减免了被告部分租金。原告现在证据中提出的这三张欠条就是减免租金的金额，这三张欠条是徐自己写好以后找被告签字的，被告当时就表示租金是减免的不是欠付，不肯签字。王、徐说欠条只是为了作为与大房东谈判用的，不会当真，且当场出具承诺书给被告不会催讨这部分租金，被告这才在欠条上签字。所以欠条不是被告真实意思表示，原告现在依据这欠条主张相应金额有违诚信。原告在原被告之间租赁合同履行过程中存在严重的违约行为的，原告在补充协议中明确承诺保证被告在系争房屋所在的整个物业区域内独家经营龙虾的，被告也是基于原告的承诺才承租了大面积的房屋，投入巨大，但实际上原告没有限制其他商户的经营范围，他们都涉及龙虾的经营，给被告造成了很大的损失，被告保留违约赔偿责任的主张。原告的主张不成立，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2009年10月29日，上海范氏实业投资发展有限公司(以下简称范氏投资公司)与被告签订《名人苑租赁合同》，约定范氏投资公司将位于上海市浦东新区羽山路XXX号首层102-103室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁面积为555平方米，租赁期限自2009年10月29日至2014年10月28日，年租金931,846元，付款方式为付六押一，以后每期租金在本期租金到期日前30天支付下期租金，签订合同时一次付清6个月租金465,923元和押金10万元，免租期为10月29日至11月30日。第四条约定，2011年10月29日以后的租金年递增为5%，管理费以每平方米3.5元计算，每月支付一次。同时，范氏投资公司与被告签订补充协议，就水电费、物业费等收取进行约定，并约定保证被告独家经营龙虾，不进第二龙虾店(在本物业内)。王品玉在该租赁合同及补充协议尾部法人委托人处签名。2018年11月29日，被告出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王品玉、徐淑平(租赁名人苑羽山路XXX号XXX幢租赁房壹零贰店铺XXXXXXXX至XXXXXXXX详见大小合同)期间欠房租计人民币￥：479,340.00元，大写：肆拾柒万玖仟叁佰肆拾元整。”同日，被告出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王品玉、徐淑平(租赁名人苑羽山路XXX号XXX幢租赁房壹零贰店铺XXXXXXXX-12.31日详见大小合同)期间欠房租计人民币￥：464,208.00元，大写：肆拾陆万肆仟贰佰零捌元整。”2018年11月30日，被告出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王品玉、徐淑平(租赁名人苑羽山路XXX号XXX幢租赁房壹零贰店铺XXXXXXXX-XXXXXXXX日期间欠房租计人民币￥：599,633.00元，大写：伍拾玖万玖仟陆佰叁拾叁元整。”同日，王品玉、徐淑平出具两份承诺，内容为“关于孙钧在XXXXXXXX-XXXXXXXX日期欠房租599,633.00，大写：伍拾玖万玖仟陆佰叁拾叁元正。如果2019合同继续签订，必须结清此款后才能签订合同，若孙钧2019不再经营下去，此欠条作废”以及“关于孙钧欠房租所立两张欠条，如2019合同继续签订，必须结清两张欠条全部金兀才能签订合同。如2019孙钧不再经营下去不追究两张欠条的金兀(免除欠条的全部金兀)￥：943,548.00元(大写：玖拾肆万叁仟伍佰肆拾捌元正)”。2018年下半年，众多租户听说原告与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到原告工作人员徐淑平、王品玉沟通。原告工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”王品玉、徐淑平在原告另案起诉朱红等承租人案件中，作为“法人委托人”在相关《租赁合同书》及补充协议上签名。再查明，原告与上海名人苑酒店经营管理有限公司于2017年10月26日签订《租赁合同书》，明确由原告承租上海市浦东新区羽山路XXX号房屋一栋，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。审理中，原、被告明确合同虽与范氏投资公司签订，但该合同期满后实际原、被告之间形成租赁关系，其余租赁条件仍按《名人苑租赁合同》执行。原、被告确认被告向原告支付租赁保证金100,000元，原告表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣被告应承担的使用费。原告确认根据原合同约定年租金为931,846元，11年10月29日每年递增5%，递增到2018年10月29日为1,311,200.9元。被告主张房屋按约交付后，临街一间房屋于2016年被原告收回，承租的102、102是房屋是535平方米。原告确认，临街一间房房屋因系无证建筑，故2016年年底已被拆除，故被告自2017年开始实际租赁面积为535平方米。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原、被告均确认双方之间形成实际租赁关系，相应租赁条件参照被告与范氏投资公司之间的《名人苑租赁合同》，但双方未就租赁期限进行约定，故双方之间形成不定期租赁合同，但系争房屋是原告自上海名人苑酒店经营管理有限公司租赁而来，现原告与上海名人苑酒店经营管理有限公司租赁期限已于2018年12月31日届满，故原、被告之间不定期租赁关系亦应于2018年12月31日终止。现双方租赁期限已届满，原、被告未达成续租的合意，原告诉请要求被告返还房屋，依法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，原告主张按照租赁合同第七条约定“未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，本院认为，租期届满之后，原告的工作人员在就租赁问题与被告等租赁户沟通时，明确表达了各租赁户安心经营、只要各租赁户缴纳水电费以保持运转，可知被告是在原告授意下使用房屋，并非未经原告同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，以及双方于庭审中陈述租赁面积已发生变化的事实，本院酌定房屋使用费按照1,263,949元/年标准计算。关于保证金，原告愿意返还，本院在本案中一并予以处理。对于原告主张的被告欠付租金及相应的滞纳金，本院认为，被告虽然出具三份欠条，明确欠付租金情况，但之后原告方王品玉、徐淑平出具承诺，其中王品玉系被告与范氏投资公司之间合同上明确的法人委托人；在原告就转租羽山路XXX号房屋于另案诉讼的其他案件中，王品玉与徐淑平身份为原告法人委托人，故本院认为就王品玉及徐淑平出具两份承诺书系职务行为。根据该两份承诺书，如双方于2019年续订合同，被告应付清该款才能签订合同，如被告不再经营下去，则不再追究欠条金额；而事实上，原告在其与上海名人苑酒店经营管理有限公司租赁期限届满后未能续签合同，也未与被告就2019年1月1日起租赁事宜签订合同，被告虽占用房屋，但并非基于与原告建立了租赁关系而使用房屋，故本院认为，根据两份承诺本意被告无需再向原告支付欠条上明确的欠付租金，对原告要求被告支付上述欠付租金及滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告孙钧于本判决生效之日起十日内向原告上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区羽山路XXX号首层102-103室房屋；二、被告孙钧于本判决生效之日起十日内支付原告上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年1,263,949元的标准，自2019年1月1日起计算至被告孙钧实际返还上述房屋之日止；三、原告上海范仕达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告孙钧保证金100,000元。四、驳回原告上海范仕达实业发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,291元，减半收取计22,145.50元，由原告上海范仕达实业发展有限公司负担17,533.50元，被告孙钧负担4,612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年六月二十三日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。