江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1066号原告:周波，男，1989年6月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：吕承政，江西柴桑律师事务所律师。原告周波与被告横店集团九江东磁房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周波到庭参加诉讼。被告横店集团九江东磁房地产有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周波向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即履行向原告的交房义务并向原告支付逾期违约金39545元（从合同约定交房日2018年12月28日次日起，按总房款万分之一/日计算至被告实际交房之日止）；2、案件受理费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为，要求被告支付逾期违约金39545元（从合同约定交房日2018年12月28日次日起，按总房款万分之一/日计算至被告实际交房之日止）。事实与理由：原被告双方于2017年6月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买陆家垄路588号丽景家园9栋一单元903室。合同约定总价款773875元。原告依约履行了付款责任。根据合同第十一条规定，被告应当在2018年12月28日向原告交付商品房。合同第十二条约定被告逾期交房的，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。时至今日，被告仍未履行向原告的交房义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院。请求贵院依法审查，判如所请。被告横店集团九江东磁房地产有限公司辩称：1、2020年1月24日起新冠××爆发，客观上造成被告公司不能开展房屋验收工作，故该期间应当扣除；2、现在疫情造成被告公司运营困难，且被告公司短时间内又面临大量此类案件，被告公司财务压力巨大，被告公司愿意尽最大诚意与原告调解处理此案。本院经审理认定事实如下：2017年6月24日，原告周波（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20171524871）一份，约定：买受人购买出卖人出售的位于九江市濂溪区，建筑面积共129.66平方米。单价每平方米5968.49元，总价773875元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于2017年6月24日前支付首付房价款人民币173875元，占全部房价款的22%。余款人民币600000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不做累加］，（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2017年6月24日支付购房首付款173875元并就余款600000元办理了银行按揭贷款。此后，合同约定的交房时间被告未按合同约定交付房屋，原告多次与被告协商支付违约金未果，原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。另经审理查明，截止庭审时（2020年6月12日），涉案房屋仍未办理交房手续。上述事实有原告提供的原告身份证复印件及被告企业信息打印件各一份、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份（原件质证）、付款凭证复印件一份（原件质证）等证据经庭审质证及原、被告双方庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告周波与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款773875元，被告亦应按合同约定在2018年12月28日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任：又因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金”，同时截止庭审时（2020年6月12日），被告仍未向原告交付涉案房屋，根据合同约定，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应按合同约定以原告支付的全部房价款为基数按日万分之一从合同约定的交房之日（2018年12月28日）承担逾期交房违约金。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情也造成逾期交付的时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情暴发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见客观上不符合法律规定的免除责任的情形，但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生存、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院酌情部分免除被告东磁公司对疫情期间48天的违约金3714.6元（773875元×0.0001×48天）。因此，对原告要求被告支付逾期484天（532天-48天）违约金从2018年12月28日计算至庭审时即2020年6月12日止的逾期交房违约金37455.55元（773875元×0.0001×532天-3714.6元）的诉请，本院依法予以支持，超出部分，本院依法不予支持。2020年6月12日后的逾期交房违约金，因被告实际满足交付涉案房屋的时间、被告后续实际通知原告交房时间及原告实际收房时间可能不一致，原告可在涉案房屋实际满足交付条件且被告实际通知原告交房后另行主张。被告辩解涉案房屋逾期交房系存在客观原因的意见由于在庭审中未能提供有效证据予以证明，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条的规定的判决如下：一、限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周波支付逾期交房违约金37455.55元（违约金暂计算至2020年6月12日止）；二、驳回原告周波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取394元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  杨立名二〇二〇年六月二十二日书记员  黄家钦