贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初3040号 原告：遵义市新区开发投资有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区开投大厦，统一社会信用代码915203006884303231。 法定代表人：王大江，公司董事长。 委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被告：袁春琴，女，1965年3月12日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 原告遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新区开投公司）与被告袁春琴租赁合同纠纷一案，本院2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新区开投公司的委托诉讼代理人李正梅，被告袁春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新区开投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付欠付租金174960元，并按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率承担利息，利息从2016年7月21日起算至清偿完毕之日止；2、判令被告承担违约金人民币30000元;3、判令被告已支付履约保证金43740元整不予退还，归原告所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月18日，案外人遵义医药高等专科学校（以下简称遵义医专）委托原告新区开投公司代为租赁管理医专学校校园××号路（××路）的沿街门面（以下简称“学校门面”），并签订《遵义医专新校区门面处置协议书》和《补偿协议》，约定原告自房屋出租之日起三年内有权收清租金。2014年12月3日，案外人李红蓉、卫广艳通过联合竞买，以81元／㎡／月的租金价格取得竞拍标的物（位于××城××路××专××栋，编号为××-××-××，面积为90㎡）。2015年4月27日，原告新区开投公司与卫广艳签订《房屋租赁合同》，李红蓉支付了2015年7月至2016年7月的租金87480元及保证金43740元，原告向其交付房屋。2015年12月1日，卫广艳将合同转让给被告，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物租赁期限为5年，自2015年7月21日起至2020年7月20日止；年租金为87480元,付款方式系一年一付，提前2个月支付租金；合同履约保证金为43740元,被告如无违约行为，租赁期限届满，原告在7天内无息全额退还；违反本合同约定内容，应承担违约金人民币30000元。合同签订后，被告正常使用房屋，自2016年7月21日起至2018年7月20日，被告已拖欠原告两期租金，共计174960元。经原告多次催收，被告仍置之不理,其行为已经严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益。为维护合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告如上诉讼请求。 袁春琴辩称，原告的诉讼期已过，原告应当在一定的期限来起诉我，2016年7月至2017年7月的租金在2016年5月到支付时间，但原告在2017年2月才催收，之后未再催收，至2020年2月原告起诉，已超过诉讼时效；原告与医专的协议约定原告收取租金至2017年12月1日，但原告主张2016年7月至2018年7月的租金，其主体不适格；原告没有提交合同给我，导致我不能办理营业执照，不能正常开业，我多次向原告催要合同无果，合同是原告与卫广艳签订的，我被收取了10,000元的转租费，是原告违约在先。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，原告与遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》，遵义医专问题原告对其位于校园××号路沿街门面6282.47㎡出租经营管理，收取从2014年9月1日至2017年9月1日的租金，后双方又签订补充协议，将收取租金时间延长至2017年12月1日，后再次出具了同意由原告在房屋出租后收取三年租金的证明。2014年12月2日，案外人李红蓉、卫广艳联合竞拍位于××城××路××专××栋，编号为××-××-××，面积为90㎡营业房的专租赁权，2015年4月27日，原告、遵义医药高等专科学校为出租方，案外人卫广艳作为承租方签订了《房屋租赁合同》，约定：1、出租方将××城××路××专××栋，编号为××-××-××房以未装修状态出租给承租人，房屋面积为158平方米；2、合同期限为5年（不含免租期间），自2015年7月21日起至2020年7月20日止，免租期间为2015年6月20日至2015年7月20日；3、年租金为87480元，五年租金共计437400元，承租人应向出租人支付六个月租金43740作为履约保证金，首年租金和履约保证金承租人应在竞拍成交后一周内一次性支付，之后租金为每年一付，每次提前2个月支付，租赁期满，出租人检查房屋、并与承租人办理房屋移交手续后（承租人须结清水、电、物管等费用），如承租人无违约行为，出租人在7天内无息全额退还承租人；4、如违反合同约定应承担违约金30000元，造成损失的应当承担赔偿损失的责任。2015年3月2日案外人李红蓉向出租人支付了第一年（2015年7月21日至2016年7月20日）的租金87400元及履约保证金43740元，2015年3月10日原告将案涉标的物交付李红蓉，后案外人李红蓉、卫广艳达成由卫广艳单独经营的协议。2015年12月1日，案外人卫广艳向原告申请将合同转让给被告，原告及医专同意并作为出租方与作为承租方的被告签订了与前述租赁合同内容相同的《房屋租赁合同》，次日，被告向卫广艳支付转让款后接收房屋，以未收到合同原件为由拒绝支付第二年度（2016年7月21日至2017年7月20日）、第三年度（2017年7月21日至2018年7月20日）的租金。2016年11月11日，遵义市工商行政管理局新蒲新区分局向被告送达《督促办理营业执照通知书》，要求被告办理营业执照，并注明应当提交身份证复印件、照片、经营场所证明、租赁合同复印件。2017年2月27日原告向被告发函催收租金，被告均以原告未提供合同原件为由拒付，2017年7月7日，被告及部分承租人在原告处协商门面租金问题，原告要求租户支付租金，否则将通过法律途径维护权利，公司同意下调租金标准，1年按10月标准收取，条件为会议结束后7日内交纳租金的才享受此优惠，租户代表要求按一年租金按8个月标准收取，并免收1年租金。2018年4月，被告将门面转租他人经营××烤鱼，并按月收取租金。2018年5月31日，遵义医专租户代表就遵义医专门面质量问题、租金高且周边环境影响正常收益低出现亏损等原因上访，相关部门接访。但原、被告未能就租金标准达成一致。2018年9月26日，被告向原告邮寄《催告函》，该函内容为要求原告书面回复房屋消防竣工验收时间合同原件交付被告，将附近商户租赁价格告知被告。邮寄行为由遵义市中心公证处进行公证。 庭审中，被告认可原告最近催收租金为公司开会签到那日即2017年7月7日。 另外查明，2015年12月1日原、被告双方所签订的合同甲方系原告及遵义医专，故先由被告签名、捺印，原告持原件加盖两单位公章后方完成合同的签订。庭审中，原告认可被告未取得加盖印章后的合同原件，对此原告陈述系多次通知被告领取原件，但被告拒绝领取。 本院认为，原告与遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》及补充协议、证明，遵义医专将其所有的营业房委托原告管理并收取从房屋出租后3年的租金，涉案房屋于2015年7月20日出租，原告主张第二、第三年度即2016年7月21日至2018年7月20日的租金，系原告作为委托管理人行使权利的期间，故原告主体适格，被告该项辩解与客观事实不符，本院不予采信； 被告庭审中认可原告最近一次催收时间为2017年7月7日，故诉讼时效中断，重新计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案诉讼时效应当计算至2020年7月6日，原告在诉讼时效期间内主张权利，故本院对被告辩解已超过诉讼时效的理由不予采信； 被告与案外人卫广艳经原告同意后达成转让协议，并与原告签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，出租人主要合同义务是交付符合使用用途的租赁物，承租人主要义务为支付租金，原告已按约交付营业房给被告，履行了合同主要义务。庭审查明被告确实无租赁合同原件，但被告未提交证据证明该结果系原告拒绝交付所导致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，因交付合同文本并非租赁合同双方当事人的主要义务，结合被告已将租赁房屋转租他人的事实，本院对被告辩解原告拒绝交付合同原件，违约在先的理由不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应向原告支付第二、三年度租金租金174,960元，并支付违约金30,000元，双方合同约定，被告如无违约行为，原告应当返还保证金，故不返还保证金亦属于被告承担违约责任的方式，故原告主张保证金归其所有系重复主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、由被告袁春琴在本判决生效后五日内向原告遵义市新区开发投资有限责任公司支付租金174,960元，违约金30,000元； 二、驳回原告遵义市新区开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,405元（已减半收取），诉讼保全费1,690元共计4,095元，由被告袁春琴负担3,200元，由原告遵义市新区开发投资有限责任公司负担895元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 刘远贵 二〇二〇年六月二日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进