山东省泰安市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁09行初1号 原告泰安市鲁冠木业有限公司，住所地：泰安市北上高村，统一社会信用代码91370902786133875Q。 法定代表人李霞，经理。 委托代理人李继明，山东岱松律师事务所律师。 被告泰安市泰山区人民政府，住所地：泰安市东岳大街**。 法定代表人王爱新，区长。 委托代理人张振，泰安市泰山区人民政府行政复议办公室工作人员。 委托代理人乔建奎，山东泰山蓝天律师事务所律师。 原告泰安市鲁冠木业有限公司（以下简称鲁冠木业）因诉被告泰安市泰山区人民政府（以下简称区政府）征收补偿决定一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月6日立案后，向被告送达了起诉状副本及举证通知书，于2020年4月22日、5月18日两次开庭审理了本案，原告鲁冠木业的法定代表人李霞，委托代理人李继明，被告区政府的委托代理人张振、乔建奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 被告区政府于2019年12月31日作出泰山政房征补字[2019]第02号《征收补偿决定书》，原告鲁冠木业对该《征收补偿决定书》不服，诉至我院。 原告诉称，2019年6月25日，区政府公布了《关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋决定的公告》，决定实施北上高大街凤台路至博阳路改造工程，对工程范围内的房屋实施征收。原告单位在改造工程范围内拥有土地及房屋一宗，土地证号泰土国用（2006）第04**，土地性质为国有出让工业用地，证载面积为7662.83平方米。经征收单位测算，需要征收的土地面积为2118平方米，需征土地上的房屋面积688.57平方米。因双方对拆迁补偿方式和拆迁补偿金额存在重大差异，区政府于2019年12月31日对原告需征收的房屋及土地作出了《征收补偿决定书》。原告对该补偿决定书不服，认为被诉征收决定的合法性存在以下问题，应予以撤销。一、评估机构选择程序不合法。2019年6月25日区政府公布的征收公告第七条明确载明了房地产评估机构的选定和评估办法。而在2019年5月23日就要求原告选定了山东正诚土地房地产评估有限公司为原告需征土地房屋的价格评估机构，存在未公布征收公告前已经确定了评估机构的暗箱操作嫌疑，侵害了所有被拆迁人的合法权益。二、山东正诚土地房地产评估有限公司2019年10月9日出具的编号鲁正房估（T2019）300号房地产估价报告无效，评估结果不客观，不公正。首先在房屋及土地估价方法选用上错误，原告需被征收的房产应该与土地一起按照市场法进行评估。其次，该估价报告形成过程违反法律规定。最后，该估价报告适用的估价依据错误。三、征收补偿决定书剥夺了原告选择货币补偿或者产权置换的权利。请求人民法院：1、依法撤销被告泰安市泰山区人民政府2019年12月31日作出的泰山政房征补字[2019]第02号《国有土地上房屋征收补偿决定书》；2、判令被告承担案件受理费。 原告提交如下证据：证据一、泰安市鲁冠木业有限公司营业执照一份，证实，原告公司是一家从事木制品加工，家具制作及维修；服装加工、销售；建筑材料、五金、钢材、木器销售的有限责任公司，现公司正常经营。证据二、鲁冠公司影像资料一份，证实公司具有一定规模，生产经营正常，企业兴旺。证据三、登记在原告名下的泰土国用（2006）第0467号土地使用权证、固定资产评估明细表一份、2008年完税凭证（编号0756651）一份。证实，原告是涉案被征收土地的使用权人，土地性质为工业用地，使用年限终止日期为2056年8月7日。原告公司是在2006年由泰安市接待处木业服务社改制而来，改制时土地上的房屋已由审计部门审计，房屋及土地也缴纳了相应的税款。被征收房屋都属于合法建筑。证据四、2019年8月2日意见函一份、2019年9月16日回复函一份，2019年11月27日回复函一份，2019年12月10日答复函一份、2019年10月30日回函一份、2019年12月28日回复意见一份。证实，对于被告提出的货币补偿标准和产权置换方案，因为不合理，原告一直在与拆迁单位沟通，对于原告提出的意见，拆迁单位一直未采纳。证据五、泰安市人民政府发布的泰政发[2016]19号文件复印件一份，2019年12月3日，泰山区住建局答复函一份，证实，原告被征收的土地属于二类工业用地，即使进行产权调换，也应当是二类土地，住建局答复却称不存在二类土地这个概念，这是一种极其不负责任的行为，也侵害了原告权利。证据六、2019年7月5日北上高大街建设工程项目指挥部会议纪要一份，证实，原告土地证所涉土地已经规划为居住用地，即使进行评估，土地价值也应当按照假设开发法进行评估，也不能使用成本逼近法评估。另对原告要求的产权置换设定了条件，使产权置换方式无法实现。证据七、泰安至永联合会计师事务所（普通合伙）企业信息一份、出资人名录及出资情况一份，刘涛缴纳社会保险费证明两份，注册会计师行业管理信息系统查询网页一份。证实，出具评估报告之一的刘涛身份是一名在职注册会计师，在泰安至永联合会计师事务所执业并缴纳社会保险。刘涛的评估师资格证属于挂证被使用，违反了《注册房地产估价师管理办法》的规定，其作出的评估报告无效。证据八、泰安市土地房产中介机构储备项目公开招标公告及中标公告。证实，2019年6月21日，进入政府聘用的土地房产中介库中，山东正诚土地房产评估有限公司未能准入，而2019年6月25日泰山区住建局公告中给各被征收人的推荐房地产价格评估机构中其他五家机构都已入围，结合正诚评估公司在拆迁公告发表前就已经出具了评估报告的事实，进一步证实拆迁部门提前内定了正诚公司为评估机构。违反了法律规定。证据九、最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例一份。案例中孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案、文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案，这两个案例与本案及其相似，评估报告未按照被征收房屋类似房地产市场价格评估，补偿不公平，选定评估机构程序不合法，拆迁补偿决定应予撤销。两案例对本案有一定的指导意义。 被告区政府答辩称，区政府作出的《征收补偿决定书》认定事实清楚，程序合法，给予原告的补偿公平合理，依法应予维持；原告诉讼的事实和理由均不成立，其诉讼请求应予驳回。 一、被告作出的《关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋的决定》（以下简称《征收决定》）及《征收补偿方案》适用法律正确，程序合法，内容适当，对原告具有法律约束力。包含原告在内的被征收人在法定期限内没有提起行政复议和行政诉讼，《征收决定》具有法律的公定力。 二、被告作出并送达原告的《补偿决定书》合法有据，公平合理，应予维持。《征收补偿决定书》决定给予原告货币补偿或者产权调换的选择权，被征收人若选择货币补偿，给予被征收人被征收房屋及土地补偿金额1943410.75元，装修及附属物157683.2元，停产停业损失123942.6元，临时安置费12394.26元，搬迁补助费6885.7元。被征收人若选择房屋产权调换的，考虑到被征收人是企业法人，其所经营的内容属于木材加工和木、竹、藤、粽、草制品的产业规划，对其进行产权调换必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业规划。经与泰安市自然资源和规划局及有关单位对接，符合安置被征收人的土地位于泰安市泰山区邱家店镇后店村以北、燕邱路（237省道）以西、规划工业一街以南、卸甲河以东的土地一宗，土地面积约15亩的工业用地。虽然该土地目前未征收，但是该土地符合土地利用总体规划，城镇规划用途为工业用地，待办理完相关手续后是可以进行投资建设的。被告作出的补偿决定书并未侵犯原告选择补偿方式的权利，无论是货币补偿还是产权调换，都是根据依法选定的具有房地产价格评估资质的房地产评估机构评估结果作出的，补偿决定既符合《征收补偿方案》的规定，公平合理，也符合国务院《征补条例》第二十一条、第二十二条、第二十七条的规定。三、房地产价格评估机构的选定符合法律的规定。鉴于征收决定发布前，征收前期准备工作已经进行，而且原告自愿选择的也是山东正诚土地房地产评估有限公司，在征收过程中，山东正诚土地房地产评估有限公司对原告被征收房屋以及产权置换土地价值进行评估，并未侵害原告选定评估机构的权利。四、房地产评估机构的评估程序合法，评估结果已经生效，对原告、被告均具有约束力。 基于上述事实和理由，被告认为，原告提起本次诉讼事实和理由均不能成立，其诉讼请求不能得到法律的支持。基于此，被告请求人民法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的《征收补偿决定书》。 被告向法院提交如下证据： 证据一：2019年12月31日《泰安市泰山区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》(泰山政房征补字〔2019〕第02号)及《泰安市泰山区人民政府关于对泰安市鲁冠木业有限公司的公告》、在征收范围内公告的照片及工作记录。证明泰山区人民政府于2019年12月31日依法对泰安市鲁冠木业有限公司作出《房屋征收补偿决定书》，在征收范围内予以公示，并于当日依法送达，符合国务院《征补条例》第二十六条、山东省《行政程序规定》第九十六条第三款、《民事诉讼法》第八十六条的规定。 证据二：《泰安市泰山区人民政府关于征收北上高大街（凤台路至博阳路）改造工程国有土地上房屋决定的公告》（以下简称《征收公告》）、《泰安市泰山区人民政府关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），《征收公告》《征收补偿方案》在征收范围内张贴的照片、工作记录、网站公示的截图、委托书、征收工作人员名单 证据三：泰安市泰山区自然资源局《关于北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程建设项目的审查意见》、泰安市自然资源和规划局《关于北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程建设项目的审查意见》、泰安市发展和改革委员会《关于北上高大街（凤台路至博阳路改造工程建设项目的审查意见》。证明1、泰山区人民政府组织实施北上高大街（凤台路至博阳路改造工程需要征收国有土地上房屋，属于国务院《征补条例》第八条第（二）规定的公共利益的情形，建设项目符合《征补条例》第九条规定的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。2、区政府于2019年6月25日作出《关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋决定》（以下简称《征收决定》）及《征收补偿方案》，于2019年6月25日通过在征收范围内现场张贴，以及在泰山区人民政府网站发布的方式公告，《征收决定》告知被征收人行政复议以及行政诉讼的权利。符合国务院《征补条例》第十三条第一款的规定。 证据四：泰安市泰山区人民政府《关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》、张贴照片、工作记录，泰山区人民政府《关于征收北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋征收与补偿社会稳定风险的评估报告》、泰山区社会稳定风险评估审批表，关于北上高大街建设工程国有土地上房屋征收补偿资金情况的证明。证明1、泰山区政府将《征收补偿方案（征求意见稿）》予以公布，征求公众意见，并告知被征收人征求意见期限为30日。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。2、泰山区人民政府作出房屋征收决定前，组织进行了社会稳定风险评估，制定了风险防控措施。因房屋征收决定涉及被征收人为九户，不属于涉及被征收人数量较多的情形，依法不需要进行政府常务会议讨论。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款的规定。3、用于征收补偿的费用已经足额到位、专户存储，专款专用，保证被征收人的征收补偿费用的资金需要。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款的规定。 证据五：2019年6月17日的《泰安市北上高大街（凤台路至博阳路改造工程拟征收房屋情况调查公示》、公示张贴照片、工作记录；2019年8月19日的《关于泰安市北上高大街（凤台路至博阳路改造工程征收房屋情况调查公示》（仅对泰安市鲁冠木业有限公司）及其张贴公示的照片、工作记录。证明对北上高大街（凤台路至博阳路改造工程范围内拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查和登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行了公布，后来发现调查表中关于鲁冠木业“证载测绘房屋面积688.57平方米”属于表述错误，征收部核实后对泰安市鲁冠木业有限公司拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况重新进行了公示。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定。 证据六：入户座谈工作记录及照片、选择补偿方式回执单、送达照片、工作记录、2019年12月11日关于被征收人泰安鲁冠木业有限公司作出征收补偿决定书的请示（泰山建字〔2019〕94号）、2019年12月28日房屋征收补偿决定告知书及送达照片、工作记录。证明1、泰安市鲁冠木业有限公司要求的补偿标准与《征收补偿方案》的规定不符，征收部门与泰安市鲁冠木业有限公司在《征收补偿方案》确定的签约期内未能达成征收补偿协议，征收部门于2019年12月11日报请泰安市泰山区人民政府按照《征收补偿方案》作出补偿决定，符合《征收条例》第二十六条的规定。2、区政府作出房屋征收补偿决定告知书，就拟作出的征收补偿决定有关事项告知并送达鲁冠木业，符合《山东省行政程序规定》第九条的规定。 证据七：2019年6月26日《关于选定北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上的房屋征收房地产价格评估机构的公告》及公告照片、工作记录、工作记录，2019年7月10日《关于公布选定的北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋房地产价格评估机构的公示》、公示照片、工作记录，2019年7月15日房地产（土地）价格评估委托书；北上高大街（凤台路至博阳路改造工程国有土地上房屋征收与补偿房地产价格评估机构选定确认书、工作记录、2019年8月19日关于公布选定的泰安市鲁冠木业有限公司选定评估机构的公告、2019年8月19日工作记录、房屋征收货币补偿协议（山东春雨软件开发有限公司、山东泰安天厦软件科技开发有限公司、山东永昌志合教育科技集团有限公司、泰山区生态林业发展中心（原泰山区林业局）、泰安市盛华置业投资有限公司）以及山东春雨软件开发有限公司地上附属物评估报告、山东泰安天厦软件科技开发有限公司国有出让工业用地使用权和地上附属物补偿评估报告、泰安市永昌志合教育科技集团有限公司地上附属物补偿评估报告、泰山区林业局国有划拨办公用地使用权及地上附属物补偿评估、山东国泰科技有限公司地上附属物补偿评估报告、泰安市盛华置业投资有限公司国有出让住宅用地使用权和地上附属物补偿评估报告。证明1、征收决定作出后，房屋征收部门将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定评估机构的权利，协商选定评估机构的期限为10日；协商不成的，可以采取逐户征询等方式选定，采取逐户征询的，认可人数最多的房地产价格评估机构为选定的评估机构；同时将具备相应资质的房地产价格评估机构一并公示，告知被征收人可以在公示的房地产评估机构名单中选定选定，也可以在公示名单外选定具有相应资质的房地产价格评估机构。符合山东省国有土地上房房屋征收补偿条例》第三十八条、三十九条的规定。2、通过逐户征询的方式，包括鲁冠木业公司在内的被征收人选定的评估机构是山东正诚房地产评估有限公司，征收部门将选定的房地产价格评估机构在征收范围内进行了公示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条的规定。3、征收部门与选定的评估机构签订房地产估价业务合同书，符合《评估办法》）第六条的规定。 证据八：泰安市鲁冠木业有限公司营业执照、泰土国用【2006】第0467号土地使用权证、委托授权书、登记资料查询结果证明、工作记录、测绘成果技术报告、入户调查实地查勘记录表、刘坤工作人员证明、2019年9月12日北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上被征收房屋分户初步评估结果公示及公示照片、工作记录；2019年9月16日泰安市鲁冠木业有限公司《回复函》、2019年9月25日《关于转交泰安市鲁冠木业有限公司〈回复函〉的通知》、2019年10月9日北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上被征收房屋分户初步评估结果公示及公示照片、工作记录、鲁正房估（T2019）300号《房地产评估报告》、权利义务告知书、送达回证、张志伟工作人员证明、2019年10月21日泰安市鲁冠木业有限公司《回复函》、2019年10月28日《复核告知书》、权利义务告知书、送达回证。证明1、房屋征收部门向评估机构提供了被征收房屋的权属登记资料，符合住建部《评估办法》第九条第三款的规定；2、评估师对被征收房屋进行实地查勘，有关情况在评估报告中进行了说明，符合住建部《评估办法》第十二条第三款的规定；3、对被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，符合国务院《征收条例》第十九条第一款的规定；4、房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人进行了公示，公示期间，价格评估机构的房地产估价师对分户评估结果进行了现场解释说明，符合住建部《评估办法》第十六条的规定；5、分户评估机构公示后，鲁冠木业提出《回复函》对房屋评估价值果提出异议，为了充分保障鲁冠木业的合法权利，将其《回复函》转交评估机构，要求评估机构进行复核。评估机构再次入户查勘后进行了复核，经复核，对分户初步评估结果进行了修正。征收部门将修正后的分户初步评估结果再次公示，公示期间评估师进行了现场解释。6、修正后的分户的初步评估结果公示期满，评估机构将分户评估报告提供给房屋征收部门，房屋征收部门向被征收人转交了《分户评估报告》，符合住建部《评估办法》第十七条的规定；7、鲁冠木业向评估公司提交《回复函》，对评估结果提出了异议，评估机构在法定期限内进行了复核，评估结果没有改变，书面告知了鲁冠木业，符合住建部《评估办法》第二十条、第二十一条的规定；8、对复核告知书，鲁冠木业未申请专家鉴定，评估结果已产生法律效力。 证据九：2019年12月30日泰安市泰山房屋拆迁服务中心说明及中国工商银行客户存款对账单，泰山区北上高大街建设项目工程指挥部向泰安市自然资源和规划局《询函》、泰安市自然资源和规划局的《回函》，省庄镇人民政府《证明》、泰安市泰山区邱家店镇人民政府《证明》《北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上房屋征收用于产权调换土地价值初步评估结果公示》、公示以及评估师在现场解释的照片、工作记录、（山东）正诚（2019）（咨）字第TA016《土地价值咨询报告》、权利义务告知书、送达回证。证明1、用于鲁冠木业的货币补偿的资金2244316.51元已经足额到位，专户存储，鲁冠木业随时可以支取。2、鲁冠木业对用于产权调换土地的评估报告未申请复核，也没有申请专家鉴定，评估报告已经生效，用于产权调换的土地价值作为征收补偿决定作出的依据合法有效；用于产权调换的土地符合鲁冠木业所从事产业的用地性质，符合土地利用总体规划。 证据十：山东正诚土地房地产评估测绘有限公司出具的说明、山东正诚土地房地产评估测绘有限公司企业变更情况、刘涛的注册房地产估价师注册证书、《注册房地产估价师管理办法》第三十六条、评估方法说明。证明1、刘涛依法取得了房地产估价师执业资格，且受聘于具有房地产估价资质的山东正诚土地房地产评估有限公司，并经中华人民共和国住房和城乡建设部注册，符合《注册房地产估价师管理办法》第十九条规定的从事房地产估价执业活动的规定。2、在实施本案的评估业务过程中，刘涛的注册房地产估价师执业证书尚在注册有效期内，只是在装订评估报告书时，由于工作人员的疏忽，将刘涛过期的注册证附在鲁正房估（T2019）300号《房地产评估报告》中了，评估机构已经作出了说明，并提交了尚在注册有效期内的房地产估价师执业证书，本案不存在《注册房地产估价师管理办法》第三十六条规定的“违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效”的情形。3、在确定被被征收房屋的价值时，鉴于估价对象土地用途为工业用地，经评估师进行适用性分析后对该房地产采用成本法估价合法有据。评估中已充分考虑建筑安装工程费、相关税费及开发利润等因素;评估价值本身是工业用途房地产市场价格的体现，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，对鲁冠木业被征收房地产价值的评估合法公平。 证据十一：山东省人民政府办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见（鲁政办发〔2013〕36号）》。证明进入工业园的单独供地条件，投资规模不低于5000万元以及用地面积不低于15亩。况且，根据原告的生产产业的特点，给予用地面积太小无法实现生产经营需要，给予太大也造成资源闲置，综合考量上述因素，决定给予15亩土地的建设用地是合理的。 原、被告双方提交的证据均已经过本院组织质证，原告对被告提交的证据一至五、七、八、十、十一的真实性无异议，对证据二、三、五的证明目的无异议；对证据六、证据九的真实性及证明目的均有异议，对证据一、四、七、八、十、十一的证明目的有异议。被告对原告提交证据一至六的真实性无异议，对原告证据一至九的证明目的均不予认可。 本院对上述证据认证如下，对双方经质证无异议的证据予以认定，对有异议的证据综合分析予以认定。 经审理查明，2019年6月25日，被告区政府作出泰山征告字〔2019〕05号《征收决定》，同时公布《征收补偿方案》。《征收决定》，对东起博阳路、西至凤台路，北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程规划范围内房屋实施征收，原告鲁冠木业的部分房屋在征收范围内。该《公告》进行了张贴。 征收部门曾对《征收补偿方案》（征求意见稿），在征收范围内予以公布，征求公众意见，提出公众意见的方式和途径；被告在征收决定作出之前，对征收补偿工作进行了社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告并备案；被告在作出《征收决定》前，房屋征收补偿资金已经足额到位，并在泰山区财政设立专户存储，专款专用；被告于2019年6月25日作出《征收决定》）及《征收补偿方案》，于2019年6月25日通过在征收范围内现场张贴，以及在泰山区人民政府网站发布的方式公告，《征收决定》告知被征收人行政复议以及行政诉讼的权利。包含原告在内的被征收人在法定期限内对征收决定没有提起行政复议和行政诉讼。 鲁冠木业在签约期内未能与房屋征收部门达成补偿协议，区政府于2019年12月28日作出《房屋征收补偿决定书告知书》对拟作出的征收补偿决定有关事项，进行了告知：被征收人泰安市鲁冠木业有限公司，……上高办事处北上高村北上高大街改造工程范围内，你单位拥有土地及地上建筑物一宗，土土地证号：泰土国用（2006）第04**证载土地使用权面积7662.83平方米，需收回土地面积2118平方米，征收地上建筑物面积688.57平方米……被征收人可选择货币补偿或者产权调换的补偿方式。区政府于2019年12月31日对原告涉案房屋作出泰山政房征补字（2019）第02号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，在征收范围内公示并向原告送达。《征收补偿决定书》决定给予原告货币补偿或者产权调换的选择权，被征收人若选择货币补偿，给予被征收人被征收房屋及土地补偿金额1943410.75元，装修及附属物157683.2元，停产停业损失123942.6元，临时安置费12394.26元，搬迁补助费6885.7元。被征收人若选择房屋产权调换，符合安置被征收人的土地位于泰安市泰山区邱家店镇后店村以北、燕邱路（237省道）以西、规划工业一街以南、卸甲河以东的土地一宗，土地面积约15亩的工业用地。 另查明，2019年6月26日，被告发布《关于选定北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上的房屋征收房地产价格评估机构的公告》，将具有房地产价格评估资质的评估机构名单、选择方式在征收范围内进行了公告，征收部门工作人员通过逐户征求的方式，确定山东正诚房地产评估有限公司作为北上高大街（凤台路至博阳路道路改造工程国有土地上的房屋的房地产价格评估机构，并将确定的评估机构在征收范围内公告。原告2019年5月23日自愿选择山东正诚土地房地产评估有限公司。在征收过程中，征收部门与被告选定的评估机构签订房地产估价业务合同书。山东正诚土地房地产评估有限公司对原告被征收房屋以及产权置换土地价值进行了评估。房屋征收部门已经将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人进行了公示，公示期间，价格评估机构的房地产估价师对分户评估结果进行了现场解释说明。因鲁冠木业提出《回复函》对房屋评估价值结果提出异议，评估机构经复核后对分户初步评估房结果进行修正，修正后的分户初步评估结果进行公示，公示期间评估师进行现场解释。分户的初步评估结果公示期满，评估机构将分户评估报告提供给房屋征收部门，房屋征收部门向被征收人转交了《分户评估报告》，对原告提交的《回复函》，评估机构在法定期限内进行了复核，评估结果没有改变，书面告知了原告，原告没有对评估机构的复核结果向评估专家委员会申请鉴定。被告对用于产权调换的土地的分户估价结果报告也进行了公示，评估师现场解释，并依法转交给原告。原告没有对评估结果提出复核申请。 还查明，2019年11月10日，省庄镇人民政府出具如下《证明》：北上高大街指挥部，根据泰安市泰山区省庄镇总体规划和市委市政府对省庄镇产业要求，省庄镇辖区范围内近期无法新提供工业用地。用于产权调换的土地目前未征收，但是该土地符合土地利用总体规划，城镇规划用途为工业用地。原告涉案房产为工业用房，未办理产权证书；所在区域2017年工矿仓储基准地价675元，原告涉案土地价值评估为690元。 本院认为，被告区政府作出的《征收决定》是作出《房屋征收补偿决定》的前置程序。《征收决定》作出后，原告在法定的期限内，未申请复议，亦未提起诉讼，根据行政行为确定力、公定力、执行力的基本特征，在未经有权机关确认违法或者撤销前，应认定《征收决定》合法有效，本院认可《征收决定》的证明效力。本案是原告针对区政府作出的《征收补偿决定书》提起的诉讼，本院针对上述行为进行合法性审查。 关于区政府作出《征收补偿决定书》程序是否合法的问题。《征收条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。2019年6月25日，被告区政府作出《征收决定》并公告，在《征收决定》规定的签约期限内，原告与房屋征收部门没有达成补偿协议，房屋征收部门报送区政府，按照《征收条例》的有关规定，2019年12月28日被告区政府作出《房屋征收补偿决定书告知书》对拟作出的征收补偿决定有关事项，进行了告知，……被征收人可选择货币补偿或者产权调换的补偿方式。区政府于2019年12月31日对原告涉案房屋作出泰山政房征补字（2019）第02号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，在征收范围内公示并向原告送达，因此，区政府作出的上述决定从形式要件上符合《征收条例》的相关规定。 关于评估机构的选定程序是否合法的问题。本案中，因征收决定发布前，征收前期准备工作已经进行，而且原告自愿选择的也是山东正诚土地房地产评估有限公司，在征收过程中，山东正诚土地房地产评估有限公司对原告被征收房屋以及产权置换土地价值进行评估，并未侵害原告选定评估机构的权利。被告选定评估机构符合《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《住建部评估办法》）的相关规定。相关部门对选定的房地产价格评估机构进行了公告，并与其签订《房地产估价业务合同书》。本院认为，涉案评估机构的选定，符合法律规定。原告主张评估机构的选定不合法的问题，本院不予支持。 关于评估报告是否合法的问题。根据审理查明的事实，山东正诚土地房地产评估有限公司具有房地产评估资质，对原告作出的房屋评估报告是由两名注册房地产评估师出具，估价时点是区政府作出征收决定的时间，评估房屋建筑物采用成本法、土地采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估，地，地上附属物依据相关文件规定进行评估，考虑了上诉人房屋占地性质：工业用地及房屋结构：砖混平顶房混瓦房及评估房屋未办理产权证书……评估机构根据有关评估人员入户实地查勘的情况等信息依法出具了原告被征收房屋的评估报告并将初步评估报告在征收范围内予以公示。其后作出的正式分户评估报告依法送达了被征收人，房屋征收实施单位向原告送达的告知书中，一并告知了原告对评估报告有异议的救济途径。房屋征收部门已经将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人进行了公示，公示期间，价格评估机构的房地产估价师对分户评估结果进行了现场解释说明。因鲁冠木业提出《回复函》对房屋评估价值结果提出异议，评估机构经复核后对分户初步评估房结果进行修正，修正后的分户初步评估结果进行公示，公示期间评估师进行现场解释。分户的初步评估结果公示期满，评估机构将分户评估报告提供给房屋征收部门，房屋征收部门向被征收人转交了《分户评估报告》，并告知了原告相关的权利义务，对原告随后提交的《回复函》，评估机构在法定期限内进行了复核，评估结果没有改变，书面告知了原告，原告没有对评估机构的复核结果向评估专家委员会申请鉴定。据此，被告选定的评估机构对原告被征用范围内土地房屋的评估报告符合法律规定。原告关于涉案房屋应该按照市场法不应按照成本法进行评估的主张，本院认为，有关评估人员出庭陈述，原告的涉案房屋性质是工业用地房产，且其所处区位类似房地产近两年内的工业用途房地产成交实例较少，未能获取三个以上成交案例。在确定被征收房屋的价值时，评估师进行适用性分析后对该房地产采用成本法估价，评估中已充分考虑建筑安装工程费、相关税费及开发利润等因素，评估价值本身是工业用途房地产市场价格的体现，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，对鲁冠木业被征收房地产价值的评估符合法律规定。原告要求按市场法进行评估的主张不能成立，本院不予支持。其次，原告关于评估师刘涛在其他单位任职，其所作评估报告不得采信的问题，本院认为，刘涛具有注册房地产评估师资格，其作出本案涉案评估报告并不存在法律禁止的情形。另外，原告关于涉案房屋评估报告附表被拆迁人房屋登记表没有两位评估师签字及入户调查人张永新不具有注册房地产评估师资格，评估师刘涛未参与调查、原告涉案地上附属物估价依据不应参照集体土地上地上附属物的标准等问题，经本院审查，在作出评估报告时，上述评估机构、评估师具备相应的资质和资格，评估机构工作人员参与入户调查，两名注册评估师在评估报告上签字确认符合法律规定；关于涉案地上附属物的估价依据参照集体土地上地上附属物的补偿标准亦无不当。综上，原告认为涉案评估报告无效，应予撤销的主张不能成立，不予支持。 关于产权调换是否合法的问题，本院认为，被告对用于产权调换的土地的分户估价结果报告也进行了公示，评估师现场解释，并依法转交给原告。原告没有对评估结果提出复核申请，因此用于产权调换的土地分户估价结果已经产生法律效力。本院需要说明的是，虽然用于产权调换的地块，目前未办理土地征用手续，但是该土地符合土地利用总体规划，城镇规划用途为工业用地，结合原告是企业法人，对其进行产权调换必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业规划。并且距离原告涉案地块较近的省庄镇人民政府出具的《证明》也显示其辖区内近期无法新提供工业用地。本院不宜以被告区政府用以提供产权调换的土地未办理征收程序为由撤销本案征收补偿决定，但是区政府应尽快办理相关手续，以实现产权调换的目的。 综上，被告区政府被诉的《征收补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，原告要求撤销，缺乏事实根据与法律依据，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告泰安市鲁冠木业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告泰安市鲁冠木业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  魏长青 审 判 员  王西珍 人民陪审员  吴乃山 二〇二〇年六月三日 书 记 员  苏 倩