广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11391号原告冯晓宗，男，汉族，1979年11月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告梁冠妍，女，汉族，1981年6月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告共同委托诉讼代理人罗一帆，广东华商律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人刘作芳，广东华商律师事务所实习律师。被告深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清，董事长。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。原告冯晓宗、梁冠妍诉被告深圳市福田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人罗一帆和刘作芳、被告委托诉讼代理人冉华才和屈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告延期办理不动产证违约金人民币8646.74元；2.被告偿还原告垫付办证手续费65元；3.诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告与被告于2015年3月30日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》，合同签订后原告付清全部购房款。房屋交付后，卖方直到2017年3月初才完成涉案房屋所在项目的初始备案。鉴于办理房产登记手续需买卖双方配合，原告只能按照被告的安排办理。由于被告并未及时递交配合办理的材料至办证机关造成办证延误。被告在办理不动产证过程中违反了合同第27条的约定存在违约行为，应按照合同承担相应的赔偿责任。被告实际交房日期为2016年4月28日，被告应于2016年12月24日前为原告办理不动产证，因此，被告自2016年12月24日到2017年3月23日共计逾期办证89天。诉请被告以购房总价323848.05元为基数，按照日万分之三的标准，支付逾期办证89天的违约金8646.74元。被告辩称，一、涉案房产于2017年3月1日取得初始登记，根据双方合同第26条约定，买受人于初始登记后迳直向产权登记机关办理房产证，因此，逾期办证的违约责任应计算至2017年3月1日；二、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失，按照日万分之一计算是相对公平的；三、被告于2017年2月13日通知原告办理房产证，并告知3月1日可以开始办理，随后又以快递方式通知，被告在2017年3月1日后不存在任何违约行为；四、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功提供资料导致未能办证，不是被告造成的。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年3月30日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款323848.05元一次性付款方式购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园8栋1811房；（二）原告应于合同生效之日起1日内支付购房价款323848.05元；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内的，按总价款日万分之三支付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的，按总价款日万分之四支付违约金；（四）被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。被告未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，被告应按总价款万分之四标准支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房价款323848.05元。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2017年2月13日，被告通过微信公众号“锦鸿花园”向原告通知可以办理不动产证，通知载明：被告目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往被告处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月23日，原告不动产证办理完成。2017年3月23日，原告支付涉案房屋住房交易手续费65元。深圳市不动产登记中心出具的《广东省行政事业性收费统一票据（AC72100111）》缴款人记载为被告，原告持有上述票据原件。原、被告双方确认，涉案房产实际交付时间为2016年4月28日。另查，2020年2月27日，原告向法院提交起诉状等诉讼材料，主张被告承担延期办证违约责任。本院认为，原告冯晓宗、梁冠妍与被告深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于延期办证违约金的计算期间。原告作为买方已足额支付购房款，被告作为卖方已交付房屋，双方已办理涉案房屋产权转移登记手续，涉案房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，双方无根本违约。原、被告双方对被告在履行合同过程中客观上存在迟延办证的违约行为，按照合同约定，被告应当自交付之日后的第241日即2016年12月25日起支付延期办证的违约金。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，原告主张迟延办证违约金计至2017年3月23日本院不予支持。关于延期办证违约金的计算标准。合同明确约定逾期办证未超过120的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款日万分之三的标准支付延期办证违约金，超过120日的，按日万分之四的标准支付延期办证违约金。该约定已经对不同违约情形的违约金进行了区分处理，系当事人的真实意思表示，被告未举证证明该约定标准过高，其以原告没有实际损失请求调整违约金标准，依据不足，本院不予采纳。依据合同约定，被告延期办证期67天，延期办证违约金应按日万分之三计算。故，被告应向原告支付延期办证违约金6509.35元（323848.05元×0.0003×67日）。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于住房交易手续费。住房交易手续费依法应由被告承担，原告持有深圳市不动产登记中心出具的收费票据原件，用以证明其实际缴纳了该费用。被告在庭审中未予否认，亦未提交相反的证据证明被告实际承担了该费用，本院对原告主张予以支持，被告应向原告返还住房交易手续费65元。关于诉讼时效。涉案房屋于2017年3月1日已具备办证条件，开始计算诉讼时效。截至2020年2月27日原告向法院提交起诉材料时，尚未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，被告认为原告部分诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告冯晓宗、梁冠妍支付迟延办理不动产证违约金人民币6509.35元；二、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告冯晓宗、梁冠妍返还住房交易手续费人民币65元；三、驳回原告冯晓宗、梁冠妍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。受理费原告已预交25元，被告应在本判决生效之日起三日内将25元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年六月三十日书记员 黄蓉（兼）书记员 石 燕 妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。