江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初13567号原告：南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司，住所地南京市秦淮区边营**，统一社会信用代码91320104562862198R。法定代表人：胡健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于东旭,北京大成（南京）律师事务所律师。被告：田莉莉，女，1972年5月31日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京兑泽餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区三条营**，统一社会信用代码91320104MA1P8RXY7F。法定代表人：谢曼倩，系该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：曹艳秋，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司（以下简称城南公司）与被告田莉莉、南京兑泽餐饮有限公司（以下简称兑泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告城南公司的委托诉讼代理人于东旭，被告田莉莉及其与兑泽公司的共同委托诉讼代理人曹艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城南公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告田莉莉就南京市秦淮区三条营66-105号房屋签订的《房屋租赁经营合同》于2019年5月31日到期终止；2.判令被告田莉莉立即向原告返还位于南京市秦淮区三条营66-105号的房屋（面积为117.5平方米），并以10.92元/日/平方米的标准，向原告支付自2019年6月6日起至实际返还房屋之日止的逾期交房违约金；3.判令两被告立即办理营业执照、电信、网络的迁出变更手续；4.判令被告田莉莉以10.92元/日/平方米的标准，向原告支付自2019年6月16日起逾期办理营业执照、电信、网络迁出变更手续的违约金，直至实际迁出之日止；5.判令原告有权以被告田莉莉已缴纳的履约保证金60000元优先抵扣被告应付的违约金等费用；6.判令被告田莉莉承担原告因本案诉讼产生的律师费22587元；7.判令被告田莉莉承担本案全部诉讼费用8336元，包括保全费3020元以及担保费1500元。案件审理过程中，原告城南公司变更第二项诉讼请求为要求被告田莉莉与兑泽公司共同腾退、返还南京市秦淮区三条营66-105号房屋，并增加诉讼请求，要求被告田莉莉按合同约定的租金标准向原告支付2019年6月6日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：原、被告双方于2017年5月31日签订房屋租赁经营合同，约定：被告租赁原告位于南京市秦淮区三条营66-105号房屋（以下简称诉争房屋）用于经营“富春茶社”，租赁面积117.5平方米，租期自2017年9月1日起至2019年5月31日止；租金为5.2元/平方米/日，自2018年6月1日开始年递增5%；履约保证金60000元；租赁期限期满，被告应按约定如期返还房屋，被告需要继续承租的，应当在租赁期限届满日6个月前向原告提出书面续租申请，若被告未在约定期限内提出续租要求，或双方未能在租赁期限届满日3个月前续签租赁合同，则合同自租赁期满之日起终止；被告应在合同终止之日起五日内撤场搬离房屋，每逾期一天应按日租金的2倍支付违约金；被告应在合同终止之日起十五日内完成电信、网络、营业执照的迁出变更手续，每逾期一天应按日租金的2倍支付违约金；原告因被告逾期归还房屋发生的律师费等由被告承担。据原告了解，田莉莉在承租涉案房屋后，以涉案房屋所在地址南京市秦淮区三条营**作为住所地，于2017年6月22日注册成立了南京兑泽餐饮有限公司，并在房屋内开通有关电信、网络使用手续。房屋租赁期限届满前，被告未在约定期限内向原告提出续租要求，原告于2019年3月25日向被告函告到期不续约，根据合同约定，涉案合同已于2019年5月31日到期终止，被告本应在2019年6月5日前归还房屋并应在2019年6月15日前完成电信、网络、营业执照的迁出变更手续，但被告未如期归还房屋并办理相关手续；其后虽经原告书面、口头多次敦促要求其返还房屋并承担违约责任等，但被告以各种借口拒不搬离返还房屋。截至本案起诉之日，被告仍在非法占用该房屋。由于田莉莉的违约行为，涉案房屋迟迟不能收回，无法正常出租收益，尤其是该房屋位于区内，被告的违约行为严重扰乱了街区经营管理秩序，损害了街区整体形象。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告田莉莉、兑泽公司辩称，原告所有诉讼请求被告均不认可，案涉租赁合同2.3条，约定我方对于案涉房屋享有优先承租权，被告向原告递交过续约申请，原告告诉被告案涉房屋系国有资产，新一轮的定价、续约需要进行招投标决定，无法单方和我方进行续约，故原告在2019年3月25日书面函告我方，决定对案涉租赁合同不予续约，但后来经过双方协商原告又同意被告续约，并且双方达成一致意见，被告作为特定的定标人参与，双方对以何种身份参与招投标进行协商，原告同意以被告兑泽公司的名义参与投标，在开标结果出来前，被告对房屋实际上系不定期租赁的状态，在招投标过程中，原告并未向被告告知领取招标文件等途径以及期限等相关事宜，而是自行将被告未封存的投标文件取走，被告对于整个过程一无所知，2019年9月底得知我方未能中标，原告在招投标中未能兼顾被告优先承租权，原告单方决定不续约，原告在2019年11月7日强行对房屋断水断电。综上，虽然租赁合同到期，但是双方处于不定期租赁状态，被告不同意迁出诉争房屋，并且逾期交房违约金标准过高，被告要求按照原租金标准支付2019年6月6日至11月6日不定期租赁期间的租金；不同意办理营业执照等迁出变更手续，且原告主张的此项违约金标准过高，应当以实际损失计算；如果法院认为被告违约，被告同意以违约金60000元抵扣违约金等费用；不认可原告主张的律师费。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，原告（甲方）与被告田莉莉（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：甲方同意将诉争房屋出租给乙方作为商业使用，计租面积约117.5平方米，该租赁房屋仅限于餐饮，经营品牌为富春茶社；租期自2017年9月1日起至2019年5月31日止，租赁期限期满，乙方应按约定如期返还承租房屋，乙方需要继续承租的，应当在租赁期限届满日6个月前向甲方提出书面的续租要求，由双方协商于租赁期限届满日3个月前重新签订租赁合同，乙方有优先续约权，如乙方未在约定期限提出续租要求或双方未能按约定重新签订租赁合同，合同自租赁期满之日起终止；租金计算方式为保底租金与净营业额提成租金中取高值，其中：保底租金为5.2元/平方米/日，月租金为18584.58元，自2018年6月1日开始每年按5%递增；净营业额按月度15%提取，无递增；履约保证金60000元；乙方应在合同终止之日起五日内搬出全部自有物品，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应向甲方归还租赁房屋，乙方未向甲方交还房屋的，甲方指定的物业管理公司有权在租赁期届满之日或本合同约定的提前终止之日起七日后在公证人员在场的前提下开启、更换该房屋的门锁，进入屋内，对该房屋进行清场，并将房屋内乙方的一切可移动物资搬至甲方选择的地方提存，其后超过一个月即视为乙方的抛弃物，且由此产生的一切费用由乙方承担，甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担；合同终止后，乙方逾期办理电信、网络、营业执照的迁出变更手续的，每逾期一天应以日租金的2倍为标准向甲方支付违约金；合同终止后，乙方逾期交还房屋的，每逾期一天应以日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告田莉莉，后兑泽公司成立，兑泽公司实际使用案涉房屋，并办理营业执照、电信、网络等手续。被告向原告缴纳保证金60000元，并支付租金至2019年5月31日。2019年3月25日，原告向富春商户发送《函告》，载明：原告决定不予续约，请按约在合同终止之日起十五个工作日内将租赁房屋归还，田莉莉签收了该函件。2019年10月，原告与南京门东历史街区管理有限公司（以下简称门东管理公司）共同向田莉莉发送《撤场告知函》，要求其于2019年10月20日前撤场，并清欠2019年6月1日至9月30日期间的房屋占有费。2019年10月31日，原告向田莉莉邮寄《律师函》，要求其交还房屋并支付逾期返还房屋违约金。2019年11月7日，原告对案涉房屋进行断水断电，此后两被告将房屋上锁空关、未再经营。另查明，2019年4月至5月17日期间，门东管理公司工作人员杨冰倩与被告多次就案涉房屋续租事宜进行磋商。5月24日，杨冰倩告知被告案涉房屋租赁事宜已经挂牌公开招租。6月4日，杨冰倩告知被告田莉莉，其存在征信问题，问过产权方，无法续签。2019年8月，原告再次将案涉房屋租赁事宜挂牌招租。后，两被告均未中标。再查明，2019年11月29日，原告委托北京大成（南京）律师事务所处理本案，并支付律师费22587元。原告申请保全被告价值500000元的财产，南京信鼎尚德诉讼保全担保有限公司为原告本案保全提供诉讼担保，原告向该公司支付费用1500元。案件审理过程中，原告陈述，案涉房屋租赁合同承租人系被告田莉莉。两被告陈述，不同意将房屋交还给原告。以上事实，有《房屋租赁经营合同》、《函告》、《撤场告知函》、《律师函》、微信记录、当事人陈述等证据，在卷佐证。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋租赁合同约定租期至2019年5月31日，但租赁期满前，被告即与门东管理公司协商续租事宜，原告亦未对被告使用租赁物提出异议，因此，此后，原告与被告田莉莉系不定期租赁合同关系，原告主张双方租赁合同于2019年5月31日终止，于法无据，本院不予支持。后，原告与被告田莉莉或兑泽公司未能达成一致签订新的租赁合同，原告已将房屋另行出租，并于2019年10月两次发函催促田莉莉返还房屋，不定期房屋租赁合同已终止，被告应当向原告返还租赁物，被告田莉莉承租案涉房屋后将房屋交由被告兑泽公司经营使用，现房屋由两被告上锁，故原告要求两被告共同返还案涉房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告占有使用案涉房屋，并经营至2019年11月7日，原告有权要求被告田莉莉按照合同约定的租金标准641.55元/日（5.2*1.05*117.5）支付2019年6月6日至11月7日期间的房屋租金、占有使用费99440.25元。租赁合同明确约定了出租人自行收回房屋的措施和程序，原告径直断水断电亦非理性维权方式，考虑到原告的实际损失、房屋实际使用情况、当事人的过错程度及新冠××疫情爆发对房屋租赁价值的影响等因素，对于2019年11月7日之后的房屋占有使用费，本院认为，对于2020年2月至4月期间的房屋占有使用费应当予以减免，对于2019年11月8日至2020年1月31日期间及2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，被告田莉莉按照320.78元/日的标准支付为宜。根据法律规定，违约金系合同当事人对损失赔偿额或其计算方法的约定，原告同时要求田莉莉支付逾期还房违约金的请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，租赁期间届满后，承租人应当将营业执照、电信、网络迁出，原告要求两被告办理营业执照、电信、网络的迁出变更手续，有事实依据，本院亦予以支持；原告同时要求被告田莉莉就此支付迟延办理迁出手续的违约金，但未就其损失提供证据加以证明，故对于此请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本院认为，根据房屋租赁合同的约定，原告仅可以就其在自行收回房屋过程中产生的律师费、公证费要求被告承担，现原告就案涉房屋纠纷委托律师代理诉讼并不属于合同约定的情形，因此对原告主张的律师费，本院不予支持。此外，原告要求被告田莉莉承担担保费，并无合同依据，本院亦不予支持。案件审理过程中，原告提出以被告交纳的履约保证金60000元优先抵扣被告应付的费用，并不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告田莉莉、南京兑泽餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司返还南京市秦淮区三条营66-105号房屋；二、被告田莉莉于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司支付2019年6月1日至11月7日期间的房屋租金、占有使用费99440.25元，2019年11月8日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费27266.3元，并自2020年5月1日起按320.78元/日的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止（被告已缴纳的60000元保证金优先予以抵扣）；三、被告田莉莉、南京兑泽餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内办理登记在南京市秦淮区三条营66-105号房屋之上的营业执照、电信、网络的迁出变更手续；四、驳回原告南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8336元，减半收取计4168元，保全费3020元，共计7188元，由原告南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司、被告田莉莉分别负担3594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇二〇年六月十五日见习书记员  吴梦