宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民终152号上诉人（一审原告）：长某，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：雷某。委托诉讼代理人：王某，系长城（自治区银川市金凤区北京中路宁安大街88号长某。特别授权代理。委托诉讼代理人：张某，北京市中银（银川）律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（一审被告）：李某，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：卢某，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。一审被告：宁夏复兴市场经营管理有限公司。法定代表人：潘某1，该公司董事长。一审被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。法定代表人：刘某，该公司董事长。一审被告：刘某，系石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。一审被告：潘某1，系宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。一审被告：潘某2，系宁夏复兴市场经营管理有限公司监事，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人长某（以下简称长城资产公司）与被上诉人李某、一审被告宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘某、潘某1、潘某2申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月9日立案，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：依法撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初231号民事判决，依法改判准许继续执行华欣房产公司名下位于××区房屋；本案一、二审全部诉讼费用由李某承担。事实与理由：1.长城资产公司对涉案房屋享有合法的抵押权，并非基于一般债权人的法律地位而主张执行李某华欣房产公司名下的财产，并不能简单以查封时间与《商品房买卖合同》签订时间的先后顺序认定李某的权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。长城资产公司系涉案房屋的抵押权人，一审判决已认定李某对涉案房屋享有的系物权期待权，在长城资产公司对涉案房屋享有合法抵押权的前提下，认定本案争议的焦点问题“案外人李某就执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益”的关键点应在于李某对涉案房屋享有的民事权益是否优先于抵押权，李某的物权期待权是否符合法律、司法解释另有规定的除外情形。上述规定第二十七条中的法律、司法解释另有规定，即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，推断出消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后其物权期待权优先于抵押权。而本案并不适用这一情形，涉案房屋系用于生产经营用途的商铺，而非用于个人、家庭生活需要（居住）的住宅，李某购买涉案房屋系用于投资而非生活消费、居住。此外，一审判决以及（2019）宁02执异24号执行裁定书共同忽略了涉案房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房这一关键事实，结合上述规定第二十九条规定，李某购买涉案房屋也不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一情形，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，李某的权利并不享有优先于抵押权的法律效力。2.长城资产公司为涉案房屋的抵押权人，在判断案外人对执行标的享有的权利是否足以排除强制执行时，在法律适用上应区别于一般债权人。一审判决所援引的裁判依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，包括（2019）宁02执异24号执行裁定书援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，都适用于一般债权人申请强制执行被执行人名下的财产情形，而不适用于申请执行人享有抵押权这一优先权利的情形。3.一审判决认为长城资产公司在抵押前后对抵押物未尽谨慎审查义务，未履行监管职责，应承担不利法律后果，没有事实依据。涉案房屋所在的锦馨花园20号楼虽然于2012年3月27日取得《商品房预售许可证》，于2013年1月1日办理竣工手续，但是在2015年年初前后才相继投入使用，该事实在石嘴山市中级人民法院审理的朱宝军与长城资产公司申请执行人执行异议之诉〔（2019）宁02民初232号〕一案中，朱宝军的前妻葛鲜花的谈话笔录可以印证。长城资产公司作为专业的资产管理公司，按照业务流程及相应的行业管理规范对项目涉及的债务人资质、业务、资产负债、经营状况、抵押物的权属及现状等相关情况进行了尽职调查并撰写《尽职调查报告》，2014年3月31日办理抵押登记之前抵押物确实未投入使用。且涉案抵押物是作为在建工程办理的抵押登记，长城资产公司合法办理了抵押登记就可以印证抵押物的权利人就是抵押人。在此种情形下，长城资产公司审查了抵押物无人占有使用就已尽到合理审查义务，至于李某与华欣房产公司有无签订合同，在华欣公司或者李某不主动告知的情况下长城资产公司无从得知，一审判决认为长城资产公司未尽到审查义务没有事实依据，认定由长城资产公司承担不利后果实属强人所难。综上，一审判决忽略长城资产公司为合法抵押人且涉案房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房的关键事实，错误适用法律，判决结果不当，应予纠正。被上诉人李某辩称，一审判决正确，坚持一审时的答辩意见。一审被告复兴市场公司、华欣房产公司、刘某、潘某1、潘某2均未提交答辩意见。长城资产公司向一审法院提出的诉讼请求：1.继续执行华欣房产公司名下位于石嘴山市××区房屋；2.诉讼费由各被告承担。一审法院认定事实，李某以分期付款的方式购买华欣房产公司开发建设的位于石嘴山市××区房屋一套。华欣房产公司于2011年9月23日至2014年3月17日期间先后出具了八张收据，分别是2011年5月22日会费16000元、2011年5月29日会费26000元、2011年5月20日会费10000元、2011年5月28日会费34000元、2011年9月13日会费18100元、2014年3月7日房款110000元、2014年3月17日房款10000元、2014年2月28日房款30053元，共计254153元。2012年3月27日，华欣房产公司取得石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20号楼《商品房预售许可证》。2014年3月7日，李某和裴秀梅与华欣房产公司签订了《商品房买卖合同》，经双方确认李某、裴秀梅购买了华欣房产公司开发建设的××区房产，房屋面积31.07平方米,单价8180元/平方米，总价款254153元。涉案房屋由李某占有、收益至今。2014年3月28日，长城资产公司与中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中国银行石嘴山分行）签订《委托贷款委托合同》，约定长城资产公司将自有资金20000000元委托中国银行石嘴山分行向复兴市场公司贷款20000000元。同日，中国银行石嘴山分行与复兴市场公司签订了《委托贷款借款合同》，合同约定中国银行石嘴山分行将委托贷款20000000元发放给复兴市场公司；同时，中国银行石嘴山分行与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》，华欣房产公司自愿以其合法拥有的石嘴山市××区面积为8475.9平方米商铺及相应土地3378.94平方米（包括案涉195号房屋在内）的65套商业用房作为《委托贷款借款合同》项下的债务抵押财产，并于2014年3月31日在石嘴山市产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为中国银行石嘴山分行。2018年10月11日，石嘴山市大武口区人民法院审理了李某诉潘某1房屋租赁合同纠纷一案，并作出（2018）宁0202民初3046号民事判决，认定2014年3月17日李某、潘某1签订《房屋租赁合同书》，约定潘某1租赁李某面积为31.07平方米房屋一套（该房屋位于××区），租赁期15年，从2013年11月1日至2021年10月30日。签订合同后，李某将房屋交付给潘某1，潘某12016年支付了8000元租金，2017年支付了2796元租金。李某索要欠付租金未果，故诉至法院。该法院判决：一、解除李某与潘某1于2014年3月17日签订的《房屋租赁合同书》；二、潘某1于判决生效之日起五日内将位于石嘴山市××区房屋返还给李某；三、潘某1于判决生效之日起五日内向李某支付租金24996.6元，违约金5000元，共计29996.6元。2018年10月8日，一审法院在执行长城资产公司申请执行复兴市场公司、华欣房产公司、刘某、潘某1、潘某2委托贷款合同纠纷一案中作出（2018）宁02执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人复兴市场公司、华欣房产公司、刘某、潘某1、潘某2的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了被执行人华欣房产公司名下位于石嘴山市××区房产。一审法院据此于2018年12月10日在案涉房屋处张贴查封公告，2019年1月21日在石嘴山市不动产登记事务中心依法查封了华欣房产公司名下的位于石嘴山市××区在内的房产。查封期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。在执行过程中，李某提出案外人执行异议申请，一审法院于2019年4月26日作出（2019）宁02执异24号执行裁定，认为该法院查封的石嘴山市××区房产系李某于2011年至2014年期间通过分期付款从华欣房产公司处购得，并已实际交付，李某通过出租的形式占有使用至今。而该法院查封该房产是2018年12月10日，发生在李某与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并占有使用之后。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证明李某对此有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李某对案涉房屋享有能够排除强制执行的权益，因此，李某的异议理由成立，故支持了李某的执行异议请求，裁定中止对位于石嘴山市××区房屋的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年5月15日向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣房产公司、刘某、潘某1、潘某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人李某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李某提供的收据、《商品房买卖合同》等证据能够相互印证证实李某购买涉案房产，并分期向华欣房产公司付清了全部购房款254153元，并于2014年3月7日与华欣房产公司正式签订了《商品房买卖合同》。李某提供的（2018）宁0202民初3046号民事判决书、与潘某1签订的《房屋租赁合同书》、中国农业银行投资理财业务凭证、解除租赁合同声明能够相互印证证实李某通过出租的形式对涉案房屋占有、收益至今。关于长城资产公司以是涉案房屋抵押权人为由要求执行涉案房屋的诉讼请求是否成立的问题。本案中，华欣房产公司在取得石嘴山市××区《商品房预售许可证》后与李某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订的时间在《委托贷款抵押合同》以及本院作出查封公告之前；李某也在抵押之前付清全部购房款，并在抵押和查封前将房屋出租受益；出卖方华欣房产公司负有为房屋的购买者办理过户登记手续的义务，但涉案房屋所在的整个锦馨花园20号楼至今均没有办理房产证，对此无证据证明李某存在怠于主张权利或者拖延协助出卖人办理房屋登记手续的过错行为，故李某对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。涉案房屋自2014年3月17日就租给潘某1占有使用而并非处于空置状态，长城资产公司作为专业资产管理公司在签订抵押合同、办理抵押登记前后对抵押物未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其作为案涉房屋的抵押权人对此应当承担不利后果。因此，李某的抗辩理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对人民法院查封的涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行的民事权益，故长城资产公司以是涉案房屋抵押权人为由要求执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产公司的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。复兴市场公司、华欣房产公司、刘某、潘某1、潘某2经一审法院公告依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决：驳回长城资产公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由长城资产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，长城资产公司对涉案房屋依法享有抵押权，但是据李某提交的收据、《商品房买卖合同》、宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初3046号民事判决、李某与潘某1签订的《房屋租赁合同书》、中国农业银行投资理财业务凭证、解除租赁合同声明等证据证实，李某在人民法院查封涉案房屋之前已经签订书面商品房买卖合同，且已支付全部价款，李某通过出租的形式对涉案房屋占有、收益至今，也无证据证明因李某自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，故一审法院认为李某对人民法院查封的涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行的民事权益，判决驳回长城资产公司要求执行涉案房屋的诉讼请求并无不当，应予维持。长城资产公司认为该公司是涉案房屋抵押权人，是优先债权人，判断案外人对执行标的享有的权利是否足以排除强制执行，在适用法律上应与一般债权人区别对待的主张不符合法律规定，不予支持。长城资产公司在抵押前后对抵押物是否予以审查，属于长城资产公司内部控制和管理，本案不予处理，长城资产公司关于一审判决认为其未尽到审查义务没有事实依据的上诉理由不予采纳。综上，上诉人长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5112元，由上诉人长某负担。本判决为终审判决。审判长 于雁滨审判员 杨 烨审判员 郭晓赟 二○二○年六月十二日书记员 胡 淼