北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1145号原告：段洪水，男，1960年10月9日出生。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。被告：温淑菓，女，1955年7月30日出生。第三人：温仕宝，男，1958年8月19日出生。第三人:温仕和，男，1964年1月7日出生。原告段洪水与被告温淑菓、第三人温仕宝、温仕和租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段洪水及其委托诉讼代理人卫东，被告温淑菓，第三人温仕宝、温仕和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段洪水向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《财产租赁合同》；2.被告及第三人将租赁的房屋恢复原状并返还房屋及场地；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年10月，原告与被告订立一份《财产租赁合同》，约定原告将位于某某镇某某村牛瓮养猪场全部财产、房屋、猪舍等，出租给被告使用，用途为养殖，场地面积为4132.9平方米，房屋6间，105.04平方米，砖房猪舍40间，1017.705平方米，简易猪舍20间，270.9平方米，水池一座，柿子树3棵，花椒树4棵，期限自1998年10月1日起至2028年9月31日止，30年，租金标准为每年2000元，交付方式为一次交清60000元，交租日期为合同签订之日。合同订立后，原告依约将标的物交付给被告。双方又于1999年9月22日签订补充协议一份，约定双方于1998年10月1日签订的猪场租赁合同书于签字之日起废止，并进行了公证。此后，原告发现被告并未实际使用租赁物，反而是由两第三人住在猪场，并将部分猪舍进行了改建，改建为住房，长期在此居住。原告认为，被告未经原告同意，擅自对租赁物进行改建，破坏了租赁物原有的格局，其行为已违反了法律规定，同时，超过20年期限的租赁合同，原告有权随时解除合同，故诉至法院。温淑菓辩称，不同意原告的诉求，我们租赁期限30年没有到期。温仕宝、温仕和述称，不同意原告的诉讼请求，我们租赁期限30年没有到期。经审理查明:1998年9月18日，出卖方北京市房山区某某镇某某村经济联合社（甲方）和购买方段洪水（乙方）签订《财产买卖合同》，约定将甲方坐落在本村牛瓮十八的猪场、猪舍、房屋出卖给乙方。其中房屋6间；猪舍、猪圈60间，其中位于北侧猪圈20间，面积270.9平方米，猪舍40间，位于南侧面积1017.705平方米，随卖房屋、猪舍附着物，柿子树3棵、花椒树4棵。随房屋猪舍所占地属集体所有归乙方使用，租赁期限30年。出卖房间、猪舍和猪圈，包括土地租赁费，价款共计80000元。乙方购房后如需翻修或新建房屋，及改变房屋、猪舍使用用途，要经过经联社、村委会同意，并报人民政府批准后方能施工。签订合同后，乙方向甲方支付价款80000元，甲方将涉案场地及地上物交付乙方。1998年10月1日，出租方段洪水（甲方）和承租方温淑菓（乙方）签订《财产租赁合同》，约定甲方将某某村牛瓮十八猪场全部财产、场房、猪舍等出租给乙方使用、管理和经营用于养殖业，总价值80000元。砖木板房6间，面积105.04平方米，砖房猪舍40间，面积1017.705平方米，简易猪舍20间，面积270.9平方米，水池一座，柿子树3棵，花椒树4棵。租赁期限30年，自1998年10月1日起至2028年9月30日止。租金每年2000元，30年租金共计60000元，合同签字之日，乙方一次向甲方交清全部租金。乙方如需在所租赁场地使用范围内建筑临时设施，经甲方同意，报有关部门批准后方可施工，否则所产生的一切后果由乙方自负。1999年9月22日，出租方段洪水（甲方）和承租方温淑菓（乙方）签订《补充协议》，约定本合同履行期间，如任何一方根本违约，擅自解除本合同，除承担违约责任外，还应当赔偿对方可预见的可得利益损失。本协议与双方于1998年10月1日签订的《财产租赁合同》具有同等的法律效力。双方于1998年10月1日签订的猪场承租合同书于签字之日起废止。1999年9月29日，北京市房山区第一公证处出具《公证书》，载明：出租方段洪水和承租方温淑菓签订《财产租赁合同》和《补充协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同及补充协议上双方当事人的签字属实。签订合同后，温淑菓给付段洪水租金60000元，段洪水将租赁场地及地上物交付温淑菓。经现场勘验，现涉案场地上有房屋6间，猪圈20间（现已顶棚坍塌8个），猪舍40间（北侧猪舍20间，其中6间以及1个过道被改建为住房，并搭建有临时出入棚2个；南侧猪舍20间，其中5间被改建为住房）。现温仕宝、温仕和在上述被改造后的猪舍内居住。上述事实，有双方当事人的陈述，《财产租赁合同》、《补充协议》、《公证书》、照片、勘验笔录等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:段洪水与温淑菓签订的《财产租赁合同》，该合同约定租期为30年，而自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中的《财产租赁合同》跨越《中华人民共和国合同法》施行之日，在施行之日前，基于法不溯及既往的原则，此一阶段的租赁期限不应受第二百一十四条第一款的约束；而自施行之日起，超过20年的租赁期限应认定为无效。故该《财产租赁合同》的有效期间为1998年10月1日至2019年9月30日，在有效期内该合同属签订双方真实的意思表示，并未违反法律及行政法规的相关规定，除超过20年的租赁期限无效外，其余部分应属有效。该合同满20年后，双方并未重新签订合同，且温淑菓改造猪舍的行为未按双方的合同约定，现段洪水主张解除与温淑菓签订的《财产租赁合同》实际上系解除双方之间的租赁关系，于法有据，对此本院予以支持。故段洪水主张温淑菓返还租赁场地及地上物，有事实和法律依据，本院予以支持。温仕宝和温仕和现在此居住，故温仕宝和温仕和亦附有协助腾退义务。因温淑菓租赁场地后，未经段洪水同意，对猪舍进行了改造，现段洪水主张其恢复原状，于法有据，对此本院予以支持，恢复原状的标准以其他猪舍的结构为准。段洪水主张温淑菓、温仕宝、温仕和将涉案场地的地沟亦应恢复原状，但经现场勘验无法确定地沟原状，且段洪水未提交充分、有效的证据予以证明原状，故对此本院难以支持。对于涉案场地内的猪圈，经现场勘验，顶棚坍塌的猪圈有8个，温淑菓、温仕宝和温仕和辩称租赁后坍塌的猪圈仅为3个（自东向西数第3至5个），现段洪水主张恢复猪圈原状，其未提交充分、有效的证据予以证明当时租赁时猪圈的坍塌个数，故结合本案具体情况，对于自东向西数第3至5个猪圈，温淑菓理应以恢复原状。另，对于本案，温淑菓、温仕宝、温仕和辩称其亲属“温仕海”亦居住在北侧猪舍被改建住房的东3间内，段洪水称“温仕海”并未在其居住，并坚持不申请追加其为本案的第三人，因本案的承租人为温淑菓，且温淑菓承租涉案场地后未进行转租，《财产租赁合同》所约定的权利义务理应由温淑菓承担，故本案暂不追加“温仕海”作为本案第三人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告段洪水与被告温淑菓之间对于北京市房山区某某镇某某村牛瓮十八猪场的租赁关系；二、被告温淑菓于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区某某镇某某村牛瓮十八的租赁场地及场地上的6间房屋、40间猪舍、20间猪圈腾退交付给原告段洪水，第三人温仕宝和温仕和予以协助；三、被告温淑菓于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区某某镇某某村牛瓮十八的租赁场地北侧猪舍中被改建成住房的6间带1个过道按照北侧猪舍其他未改建部分予以恢复原状，南侧猪舍中被改建成住房的5间按照南侧猪舍其他未改建部分予以恢复原状，第三人温仕宝和温仕和予以协助；四、被告温淑菓于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区某某镇某某村牛瓮十八的租赁场地内猪圈自东向西数第3至5个按照其他顶棚未坍塌的猪圈予以恢复原状并拆除搭建在北侧猪舍的2个临时出入棚；五、驳回原告段洪水的其他诉讼请求。案件受理费35元，由被告温淑菓负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年六月二十四日书记员  张强