云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1570号原告：田华，女，1965年3月11日生，住云南省文山市。委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。被告：黄何伟，男，1975年3月12日生，汉族，住云南省文山市。原告田华与被告黄何伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田华及其委托诉讼代理人李玉超，被告黄何伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田华向本院提出诉讼请求：1.判令黄何伟支付2019年9月30日至2020年1月1日未缴足房租共计1250元；2.判令黄何伟支付2020年1月1日至2020年3月31日拖欠房租共计38750元；3.判令黄何伟按照同期银行贷款利率支付田华资金占用费468.4元；4.判令黄何伟承担违约金50000元，以上合计90468.4元；5.本案诉讼费用由黄何伟承担。事实及理由：2017年9月30日，田华与黄何伟签订《汽车修理厂场地出租协议》，田华将位于文山市环城北路第四小学斜对面（原清业汽车修理厂厂场）整体出租给黄何伟用于汽车修理，租期从2017年9月30日至2020年9月30日止。第一年房租为12万元，第二年房租为14万元，第三年房租为15.5万元。2019年9月至2019年12月31日，黄何伟应当支付田华38750元房租，但实际支付37500元，尚欠1250元。2020年1月至2020年3月31日，黄何伟未支付任何房租。黄何伟在合同履行期内，无合同约定理由单方表示不再续租，但是至2020年3月29日一直实际占用着修理厂并且未与田华商议合同解除事宜，导致田华无法使用该修理厂，黄何伟的行为构成根本违约，应当承担违约责任。黄何伟辩称，一、田华不是适格的损失主体。租赁厂场原属文山县清业修理厂周怀清所有，2017年5月23日，周怀清将场地卖给邹某、杨云林，即租赁场地属于邹某、杨云林所有。2020年2月24日，邹某、田华两人签订《房产分配协议》，租赁厂场一分为二为两人所有，即2017年5月23日至2020年2月24日之前租赁场地为邹、田两家共有，2020年4月24日之后租赁场地已经分开。田华就整个厂场提起诉讼，其不是适格的诉讼主体，其是否取得场地所有权，即使取得，也应取得邹某同意作为共同原告才能提起诉讼。二、答辩人2019年10月就已经跟田华说清，房子只租到2019年年底，田华同意并发短信说最后三个月租金为37500元（即田华同意最后三个月租金变更为37500元），答辩人就按照短信内容将房租已经付清到2019年底，田华早在2019年10月就已经在大门上贴出修理厂场地招租广告，与田华自己在诉状所属“尚欠1250元房租”“被告于合同履行期内，无合同约定理由单方表示不再续租”明显自相矛盾。2017年10月至2018年6月，田华一直不间断对厂场大门、其他房屋拆除重建，累计时间长达8-9个月；2019年10月中旬，田华对租赁场地的其他房屋进行拆除重建，时间近两个星期，严重影响答辩人使用租赁厂场。两次装修时修理厂车辆都无法进出，致使修理厂无法正常经营，一度停产，且施工电费都是使用答辩人电费（2000元左右），施工时还烧坏了答辩人的3台电机（2000元左右），当时与田华、邹某说好适当减免答辩人的租金。2020年疫情爆发，答辩人的机器设备确实占用了厂场一个月，但田华装修房屋8-9个月对答辩人场地造成的损失也没有计算赔偿给答辩人。三、田华诉讼请求依法不能成立。田华叫答辩人付房租时，答辩人曾短信说装修损失怎么计算，大家商量，田华就说要诉到法院，田华的言行让人无法接受，其同意最后三个月付37500元，现又诉请支付尚欠房租1250元让人无语。违约金、资金占用费等诉请更无任何合同依据、法律依据。综上所述，田华所述并非案件事实，其不是案件的适格主体，诉讼请求无法成立，请法院驳回田华的诉讼请求。田华围绕其主张，依法提交以下证据：1.《汽车修理厂场地出租协议》，证明田华、黄何伟签订协议，田华将位于文山市环城北路第四小学斜对面（原清业汽车修理厂厂场）整体出租给黄何伟用于汽车修理，租期从2017年9月30日至2020年9月30日止。第一年房租为120000元，第二年房租为140000元，第三年房租为155000元；2.银行卡交易明细，证明黄何伟未交足2019年9月30日至2020年1月1日房租共计1250元；黄何伟未付2020年1月1日至2020年3月31日房租共计38750元；3.证人田某的当庭证言，证明田某是田华的弟弟，2017年1月份，田华因浇灌文山市环城北路第四小学斜对面修理厂的门头，由证人负责叫工人来某，施工时间为12天，施工期间车辆可以进入修理厂，修理厂正常营业，证人没有拆烤漆房车间，拆的是隔壁的房间。经质证，黄何伟对田华提交的对第1组证据的三性无异议；对第2组证据的真实性无意见，对证明观点有意见。2019年9月30日到2020年1月1日的房租黄何伟已按照田华发给黄何伟的金额支付，按照协议黄何伟确实尚欠田华几个月的房租，但不到三个月，黄何伟从3月7日开始搬离房屋，3月20日就将房屋返还田华；第3组证人证言只陈述了部分事实，场地内的修理车间已被拆除重建影响经营，所以证言不应采信。田华认为证人证言客观真实。本院认为，田华提交的第1组证据客观真实，与本案有关联，予以采信；第2组证据客观真实，能够证明黄何伟于2019年10月10日支付田华房租37500元的事实，对此予以确认；第3组证人证言结合黄何伟的质证意见及本院询问，其内容部分真实，予以部分采信。黄何伟针对其辩解，提交以下证据：1.房地产转让合同书、房产分配协议、国有土地使用权证复印件，证明租赁厂场原属文山县清业汽车修理厂周怀清所有，2017年5月23日，周怀清将场地卖给邹某、杨云林，即租赁场地属于邹某、杨云林所有。2020年2月24日，邹某、田华两人签订《房产分配协议》，租赁场地一分为二为两人所有，即2017年5月23日至2020年2月24日之前租赁场地为邹、田两家共有，2020年4月24日之后租赁场地已经分开。田华就整个场地提起诉讼，其不是适格的诉讼主体，其是否取得场地所有权，即使取得，也应取得邹某同意作为共同原告才能提起诉讼；2.汽车修理厂厂地出租协议、短信记录，证明田华要求最后三个月租金为37500元，即双方最后三个月租金田华同意是37500元；3.照片7页，证明2017年10月至2018年6月，田华一直不间断对场地大门、其他房屋拆除重建，累计时间长达8-9个月；2019年10月中旬，田华对租赁场地的其他房屋进行拆除重建，时间近两个星期严重影响答辩人使用租赁场地。两次装修时修理厂车辆都无法进出，致使修理厂无法正常经营，一度停产；田华早在2019年10月就已经在大门上贴出修理厂厂地招租广告，即田华当时就同意合同只到2019年年底；4.证人邹某的当庭证言，证明2017年10月1日，证人与田华购买了周怀清的房子，并对房屋进行改造，当天黄何伟就向我们租赁了场地。当时是以田华的名义与黄何伟签订的租赁协议，我是认可的。10月中旬开始，房屋进行改造，陆续改造到2018年的6、7月份，改造时我与田华电话协商对黄何伟进行一定的补偿，当时说好是让一个月的房租10000元；我们改造房屋时，房子的电费是黄何伟支付的，把黄何伟的机器烧坏了也没有赔偿，是黄何伟自己找人修理的；拆侧面房子的时候，协商要补钱给黄何伟也没有补；证人与田华在2020年2月24日协商分割修理厂，双方就分开了。在改造期间黄何伟的修理厂正常营业，只是有一定的影响。经质证，田华对黄何伟提交的第1组证据的真实性合法性无异议，对关联性有异议，不能证明其观点，修理厂是田华与邹某同周怀清转让来的，只是田华委托杨云林签的转让合同，之后受到邹某的委托，田华与其名义与黄何伟签订了租赁协议。房产分配协议证明了田华是修理厂的买受人，是本案的适格主体；对第2组证据出租协议的三性无异议，对短信记录真实性无异议，但发37500元是计算错误，实际应为38750元；对第3组证据的真实性无异议，对合法性和关联性有意见，照片的时间地点的拍摄者均没有显示，对其合法性不予认可，因照片只是一个静止状态，不能证明持续的时间，对证明观点不可认可；对第4组证人证言认为部分真实部分不真实。与黄何伟签订合同部分真实，房屋改造对黄何伟的营业影响不真实，同时说让黄何伟一个月的房租也不真实，对于真实的部分予以认可，对不真实的部分不予认可。黄何伟认为证人证言符合事实，予以认可。本院认为，黄何伟提交的第1组证据客观真实，结合邹某的证言，能够证明田华有权与黄何伟签订租赁协议，田华系本案适格主体的事实，对此予以确认；第2组证据客观真实，能够证明黄何伟于2019年10月10日支付田华房租37500元的事实，对此予以确认；第3组证据能够证实田华与邹某对涉案修理厂场地进行了装修，对此予以确认；具体装修时间无其他证据加以佐证，对该证明观点不予采信；招租照片结合法庭询问时田华已经认可双方达成只租到2019年底，以后租多长时间付多少房租的事实，对该照片予以采信；第4组证据邹某已认可以田华的名义与黄何伟签订的租赁协议及黄何伟在装修期间正常营业的证言黄何伟未持异议，对此予以确认；其他证言无相应证据加以佐证，不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：2017年10月1日，田华（甲方）与黄何伟（乙方）签订《汽车修理厂厂地出租协议》，约定甲方将位于文山市环城北路第四小学斜对面的（元清业汽车修理厂厂地）租给乙方开办修理厂，租期三年，时间从2017年9月30日至2020年9月30日止。房租为第一年120000元，第二年140000元，第三年为155000元，房租每年一交。租地期间，甲方须对厂房进行改造，完善场地排水、房屋捡漏，保持供水供电正常，期间要保持乙方能够正常生产经营等内容。合同签订后，田华交付了房屋，黄何伟支付了第一年租金，第二年最后三个月的租金支付了37500元，该金额系黄何伟按田华发短信的金额支付。庭审中，田华认可与黄何伟达成了房屋只租到2019年12月31日的协议，并说明之后租多久开多久的房租；黄何伟对田华主张的2020年1月-3月的房租为38750元没有意见，但其认为田华对房屋进行施工给黄何伟经营修理厂造成了损失，不应再支付。黄何伟主张已于2020年3月30日搬出租赁房屋，田华对此未持异议。另查明，黄何伟向田华租赁的修理厂系田华与邹某共同购买，邹某作为黄何伟的证人，认可了以田华的名义同黄何伟签订的《汽车修理厂厂地出租协议》。经法庭核实，田华同意减免黄何伟2018年2月8日至20日的房屋租金，黄何伟明确其主张因田华改造房屋造成损失仅作为答辩意见，保留另行主张的权利。本院认为，田华与黄何伟签订的《汽车修理厂厂地出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。田华作为汽车修理厂的购买人之一，在其他购买人认可的情况下，田华以其名义与黄何伟签订协议及向法院起诉符合法律规定，黄何伟认为田华主体不适格的辩解，不予采纳。协议约定了第三年的租金为155000元，该期限从2019年10月1日起算，故2019年10月-12月的租金应为38750元，田华主张系计算错误才要求黄何伟支付37500元，黄何伟提交的证据不足以证明田华已明确放弃1250元，故田华主张黄何伟另行支付1250元，予以支持。黄何伟对田华主张的2020年1-3月的租金金额38750元无异议，且已明确相应损失不在本案中提起反诉，故黄何伟应向田华支付租金38750元。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，田华与黄何伟签订的《汽车修理厂厂地出租协议》约定的租赁期限为2017年9月30日至2020年9月30日止，但之后双方达成了房屋只租到2019年12月31日，之后租多久开多久的房租的协议，该协议系田华与黄何伟就双方所签订《汽车修理厂厂地出租协议》的变更，对双方均具有约束力；在2019年12月31日后，双方租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，黄何伟于2020年3月30日搬离房屋，不构成违约，田华主张黄何伟未按合同约定期间履行合同与本院查明的双方变更租期的事实不符，故田华要求黄何伟支付违约金50000元的诉讼请求，不予支持。对于田华主张按同期银行贷款利率支付资金占用费468.4元（按年利率6%从2020年1月计算至3月）的诉讼请求，因1250元系黄何伟按田华指示支付，黄何伟本身并无过错，该款项不应支付资金占用费；黄何伟于2020年3月30日搬出房屋，此时房租金额才能够确定，田华主张黄何伟支付2020年1月至3月的资金占用费无事实依据，本院不予支持。另，田华已明确同意扣减黄何伟2018年2月8日至20日12天的房租，该期间的租金为3945元（120000元÷365×12天），故黄何伟应支付田华的租金为36055元（38750元＋1250元-3945元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄何伟于本判决生效之日起十日内支付田华房屋租金36055元；二、驳回田华的其他诉讼请求。案件受理费2060元，减半收取计1030元，由田华负担680元，黄何伟负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二〇年六月二十四日书记员  伍晓庆