河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初8689号原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市解放大道西段**。统一社会信用代码：91411700875868275A。负责人：申松标，该行行长。委托诉讼代理人：丁备战，男，汉族，系该行员工。委托诉讼代理人：张长福，男，汉族，系该行员工。被告（反诉原告）河南皇朝大酒店有限公司。住。住所地：驻马店市解放大道**一社会信用代码：91411702694875097D。法定代表人：王义兵，该公司总经理。委托诉讼代理人冯永军，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行（以下简称农行驻马店分行）诉被告河南皇朝大酒店有限公司（以下简称皇朝大酒店）房屋租赁合同纠纷一案。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁备战、张长福、被告的委托诉讼代理人冯永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）农行驻马店分行诉称，2010年3月1日，原告与被告、案外人亚龙湾公司签订《协议书》，约定《租赁合同》中承租人亚龙湾公司的权利义务由全部被告承继。《租赁合同》于2014年2月26日到期后，由于双方未能及时续签房屋租赁合同，双方权利义务仍按原《租赁合同》约定履行至2014年6月6日。2014年7月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定了各自的权利义务。现租赁期届满，经原告多次通知，被告拒不履行返还房屋的义务。请求依法判令：1、判令被告返还租赁的房产，即位于农行大厦办公楼××楼××、主楼××层和××层；2、判令被告给付2019年6月7日至2020年1月31日房屋租赁费790700元（1207500元÷365天×239天）、2020年2月1日至2020年6月18日房屋租赁费451645.75元（被告交还房屋6间，总平方米10098.41平方米，扣除180平方米，为3249.25元/每天×139天）；3、判令被告给付公共设施维修费，其中2019年7月19日空调主机维修费112200元（187000元×60%）、2020年6月4日空调主机维修费113500元（189100元×60%）；4、判令被告给付电费43100元；5、判令被告给付2019年6月7日至2020年1月31日公共设施运行人员工资261600元（665900元÷365天×239天×60%）、2020年2月1日至2020年6月18日公共设施运行人员工资152200元（665900元÷365天×139天×60%）。被告（反诉原告）皇朝大酒店辩称，1、同意交付原告主楼1-4层、12-22层；2、租金应计算至2020年1月31日；3、原告应提交公共设施维修费的相关证据；4、原告应提交水电费用和公共设施运行人员工资的证据，且应计算至2020年1月31日。被告（反诉原告）皇朝大酒店诉称，2010年3月1日，反诉人从亚龙湾公司承接了与被反诉人的租赁合同，支付转让费用2650000元。后在经营过程中，被反诉人未能保证空调、电梯及锅炉的正常使用，且在经营活动中，被反诉人拒不给反诉人提供经营车位，给反诉人造成很大损失。2018年3月，被反诉人起诉反诉人至驿城区人民法院，双方调解结案，被反诉人口头承诺合同到期后可以续租。反诉人为改善经营状况，对酒店及KTV进行大规模装修，花费数百万元。现被反诉人提出解除合同，导致反诉人大量投资血本无归。请求判令被反诉人农行驻马店分行支付违约金和经营损失5000000元。原告（反诉被告）农行驻马店分行辩称，反诉被告在合同履行过程中没有反诉状中诉称的行为；合同约定租赁到期日为2019年6月7日，反诉原告在合同即将届满时进行所谓的装修，反诉被告不知情；反诉原告诉请的5000000元没有证据加以印证。请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明，2009年2月26日，原告农行驻马店分行（出租方、甲方）与案外人驻马店新金都大酒店有限公司（以下简称新金都大酒店）（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：第一条、租赁标的概况。租赁标的位于河南省驻马店市××西××号，具体范围如下。1、农行大厦主楼第12层、第14-22层全部（共10层）。2、农行大厦裙楼东半部分1-4层（包含主楼3-4层）及4楼圆厅部分。其中一层建筑面积约642平方米，二层建筑面积约615平方米，三层建筑面积约802平方米，四层建筑面积约1547平方米。3、农行大厦前院、后院停车场，按规定区域使用（详见停车平面图）……第三条、租赁期限。租赁期限为五年，自2009年2月26日起至2014年2月26日止……为确保乙方能够更好的履行安全经营承诺，乙方需一次性向甲方缴纳“履约保证金”20万元等条款。2009年7月24日，新金都大酒店将2009年2月26日签订的《租赁合同》中的权利义务转让给案外人驻马店市亚龙湾饮食服务有限公司（以下简称亚龙湾公司），并由原告农行驻马店分行（甲方）与新金都大酒店（乙方）、亚龙湾公司（丙方）三方签订《协议书》一份，约定：乙方基于经营需要，于二零零九年二月二十六日与甲方签订了《租赁合同》并于同日与甲方和驻马店市金都服务有限公司签订了《合同》。租赁和购买了甲方和驻马店市金都服务有限公司相关资产。现因乙方自身经营不便，已将公司经营权转让给丙方，导致甲、乙间先期签订的所有合同不能继续履行。应乙方请求，经甲、乙、丙三方友好协商，现就有关事项达成如下协议。1、关于甲、乙双方签订《租赁合同》。甲方不再退还乙方已缴纳的租金和履约保证金。应由乙方享有的合同权利及应承担的合同义务全部由本协议丙方承继。按该《租赁合同》约定应由乙方负担的费用乙方尚未支付的部分由本协议丙方承担等条款。亚龙湾公司为此支付转让费2650000元（含已缴纳的履约保证金、原合同中未履行完的租赁费、债权债务）。案外人亚龙湾公司承租后，又于2010年3月1日将其享有的权利义务转让给皇朝大酒店，原告农行驻马店分行（甲方）与亚龙湾公司（乙方）、皇朝大酒店（丙方）签订《协议书》一份，约定：乙方基于经营需要，于2009年7月24日与甲方和驻马店新金都大酒店签订了《合同》，承继了驻马店新金都服务有限公司合同权利与义务。现因乙方自身经营不便，已将公司经营权转让给丙方，导致先期签订的所有合同不能继续履行。应乙方请求，经甲、乙、丙三方友好协商，现就有关事项达成如下协议。1、关于双方签订的《租赁合同》。甲方不再退还乙方所承担的租金和履约保证金，应由乙方享有的合同权利及应承担的合同义务全部由本协议丙方承继。按该《租赁合同》约定应由乙方负担的费用乙方尚未支付的部分由本协议丙方承担等条款。2010年3月1日的《协议书》签订后，被告皇朝大酒店即开始租用上述协议约定的房屋及场地。上述2009年2月26日的《租赁合同》于2014年2月26日届满。届满后，原告农行驻马店分行（甲方、出租方）与被告皇朝大酒店（乙方、承租方）又于2014年7月20日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、租赁房屋的基本情况。甲方出租给乙方的房屋位于驻马店市××号农行大厦（以下简称房屋），该房屋的用途为营业办公，租赁房屋的建筑面积约10098.41平方米。租赁范围为农行办公楼裙楼东段1-4层、主楼1-4层、12-22层。第二条、租赁期限。租赁期限为5年，自2014年6月7日起至2019年6月6日止。第三条、租金。年标准租金为人民币1207500元；农行大厦的公共设备（主要包括电梯、锅炉、空调系统、消防系统、给排水系统、配电系统）维保、维修费用（含材料和配件），甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例分摊；乙方应承担的部分费用自收到甲方交费通知单之日起3日内付清；水电等费用，双方能够单独计量的，双方按各自实际使用情况按照计量表各自承担，不能单独计量和公共损耗部分，甲乙双方按3（甲方）：7（乙方）比例分摊；乙方应承担的部分费用自收到甲方交费通知单之日起3日内付清；农行大厦公共设备运行人员有双方管理和使用，运行人员（定岗15人）工资费用，甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例。第五条、房屋交付和回收。租赁关系终止时，正常情况下乙方应及时腾退房屋、人员、财物，双方办理书面回收手续，并以移交钥匙为房屋回收标志等条款。2017年1月10日，原告农行驻马店分行以被告皇朝大酒店拖欠租金和外包服务费用为由诉至本院，请求解除双方2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》、支付租金、外包服务费用、违约金。后经本院主持调解，双方达成协议，本院于2018年3月29日作出（2017）豫1702民初408号民事调解书：原告同意被告于2018年4月1日前将下欠的运行费用265427.13元一次性付清；原、被告均同意继续履行双方于2014年7月20签订的《房屋租赁合同》。2019年4月30日，原告农行驻马店分行向被告皇朝大酒店邮寄送达了《房屋租赁合同到期告知书》：贵公司租赁的中国农业银行股份有限公司驻马店分行办公楼将于2019年6月6日到期。根据上级行“房产出租到期后不得出租”有关规定，贵公司租赁我行的该处房产于2019年6月6日到期后不再出租。……。并通过驻马店市天中公证处对此作出了证据保全。因原、被告双方未能对解除合同达成一致意见，为此原告诉至本院。诉讼中，被告称：被告在主楼经营的是宾馆酒店、在裙楼经营的是KTV。2020年1月22日双方商议被告于2020年1月31日交房，之后，被告一直停业，××疫情爆发，直到2020年5月10日接到政府通知，KTV才复工。原告称：上述情况属实，双方商议2020年1月31日交房，但没有履行，被告于2020年4月12日交付主楼15楼的1507、1508、1504、1509、1510号房屋、于2020年6月8日交付的1204号房屋。被告称：因原告暂时没有使用房屋的必要，被告物品暂时没有地方安置，不是被告刻意不还，钥匙可以随时交付。诉讼中，原告提交1、《河南增值税专用发票》4张，显示2019年8月9日，原告支付制冷空调设备维修费187000；2020年6月1日支付189057.5元。被告质证称与其无关。被告提交被告书写的情况说明及照片四张，用以证明经营活动中，空调、电梯、锅炉等公用设施出现故障后向原告反映，原告未处理；停车场由原告使用，影响被告经营。原告质证称，情况说明中的情况不存在、停车场是分开使用的，前面由其使用，后面停车场由被告使用。诉讼中，经被告申请，本院委托驻马店光大资产评估事务所对其2014年至2019年期间的经营损失进行评估，因被告未能提供财务及税收资料，不具备评估条件，未能评估。上述事实，有当事人提交的相关证据及双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方于2014年7月20日的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于本诉部分，1、合同约定的租期届满前，原告告知被告涉案房屋到期后不再出租。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告继续占有使用涉案房屋，没有合同依据。故原告诉请被告返还位于驻马店市××西××大厦办公楼××楼××、主楼××层和××层的房屋，本院予以支持。2、关于原告诉请的租赁费。本院认为，被告在租赁届满后继续占有使用涉案房屋，应参照合同约定的租赁费支付相应的房屋占有使用费。关于该费用日期的计算，原告主张从2019年6月7日至2020年1月31日、2020年2月1日至2020年6月18日分段计算。本院认为，虽然双方曾口头约定被告于2020年1月31日前交还房屋，但被告仅交付6间房屋，下余房屋至今未交付。故原告主张房屋占有使用费的计算日期，本院予以支持。被告辩称该费用计算应截止到2020年1月31日，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张2019年6月7日至2020年1月31日房屋占有使用费790700元（1207500元÷365天×239天），计算标准系参照合同约定，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的2020年2月1日至2020年6月18日房屋租赁费451645.75元（被告交还房屋6间，总平方米10098.41平方米，扣除180平方米，为3249.25元/每天×139天）。该计算标准符合法律规定，本院予以确认，但考虑到被告自双方协商交房后，被告于2020年2月起不再营业、期间又爆发新冠肺炎疫情等因素，根据公平原则，该项损失应由双方分担，被告应支付原告225823元。综上，被告应支付原告房屋占有使用费1016523元（790700元＋225823元）。3、关于原告诉请的电费和公共设施备运行人员工资，因原告未提交相应证据加以印证，本院不予支持。4、关于原告诉请的设备维修费。本院认为，合同第三条中约定公共设备的维保、维修费用（含材料和配件），甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例分摊。原告提交的《河南增值税专用发票》显示2019年8月9日，原告支付制冷空调设备维修费187000元，该费用发生在租赁合同期间，根据双方约定，被告应承担60%，即112200元。关于原告于2020年6月1日支付的空调维修费189057.5元，本院认为，被告在此期间并未正常经营使用该空调，该项维护费用不应承担。关于反诉部分，反诉原告皇朝大酒店诉请被反诉人农行驻马店分行支付违约金和经营损失5000000元，但诉讼中未提交相应证据对其主张加以印证，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行位于驻马店市解放路西段599号农行大厦办公楼裙楼东段1-4层、主楼1-4层和12-22层的房屋。二、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付向原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行房屋占有使用费1016523元。三、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行空调维修费112200元。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告河南皇朝大酒店有限公司的反诉请求。如被告河南皇朝大酒店有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22224元，由被告河南皇朝大酒店有限公司负担15000元、原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行负担7224元；反诉费23400元，由反诉原告河南皇朝大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  梁中和审 判 员  殷长河人民陪审员  杨秀兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  张意坤