镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2486号原告：刘多洋，男，汉族，1974年2月6日生，住南京市栖霞区。原告：吴琳，女，汉族，1970年5月21日生，住南京市栖霞区。两原告共同委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。被告：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司，住所地镇江新区丁卯街道四季经典****。法定代表人：吴春波，该公司经理。委托诉讼代理人：唐勇，男，汉族，1968年11月18日生，该公司员工，住镇江市。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。被告：董晓燕，女，汉族，1982年12月7日生，住镇江。被告：常仁国，男，汉族，1973年1月1日生，住镇江。第三人：镇江亚太投资有限公司，住所，住所地镇江新区丁卯街道四季经典****div>法定代表人：吴春波，该公司董事长。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。原告刘多洋、吴琳诉被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、董晓燕、常仁国、第三人镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘多洋及两原告的共同委托诉讼代理人高柳松、被告亚太管理公司委托诉讼代理人唐勇、史学莲、第三人亚太投资公司委托诉讼代理人史学莲到庭参加诉讼。被告董晓燕、常仁国经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告亚太管理公司支付两原告暂计算至2019年4月28日的房屋占有使用费223476元（自2015年4月28日至2019年4月28日共计四年，每年占有使用费为55869元），2019年4月29日至被告亚太管理公司实际返还商铺之日止的房屋占有使用费按照每年55869元计算；2、请求判令被告董晓燕、常仁国、第三人亚太投资公司对被告亚太管理公司所负原告的第一项给付义务承担连带责任；3、请求判令被告亚太管理公司、董晓燕、常仁国、第三人亚太投资公司返还两原告所有的位于亚太管理电器城第0C1幢2层213号商铺和211号商铺，并将房屋恢复至开发商交付状态；4、请求判令被告亚太管理公司、董晓燕、常仁国、第三人亚太投资公司承担本案的诉讼费用。事实与理由为：2009年11月8日，两原告与被告亚太管理公司签订《委托经营管理合同》，约定两原告将其所有的位于亚太管理电器城的0C1幢211号、213号商铺委托被告亚太管理公司经营管理，委托期限为2010年4月28日至2015年4月27日。合同到期后，被告亚太管理公司擅自将上述两商铺出租给被告董晓燕。被告亚太管理公司的上述出租既未经过两原告同意，亦未将向董晓燕收取的租金支付给两原告。截止两原告起诉之日，涉案两商铺仍由被告董晓燕在使用，原告多次与各被告协商未果，故诉至法院。被告亚太管理公司答辩称：1、两原告所有的两间涉案商铺目前确系被告董晓燕承租，被告亚太管理公司每年通过银行转账方式支付给两原告租金；2、两原告主张的房屋占用使用费与之前法院判决确认的租金存在重叠；3、两原告所有的涉案两间商铺目前处于闲置状态，故我方愿意返还两原告涉案商铺。第三人亚太投资公司答辩称：第三人并非本案适格的诉讼主体，不应当承担任何责任，请求法院驳回原告对第三人的全部诉讼请求或起诉。被告董晓燕、常仁国未做答辩。当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，本院结合双方质证意见及当庭陈述进行综合认证，认定事实如下：2009年11月8日，原告刘多洋与第三人亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》两份，原告与被告亚太管理公司签订《商铺委托经管管理合同》两份，主要约定：1、刘多洋购买第三人亚太投资公司开发的位于镇江亚太管理电器城0C1幢02层211号（建面积为45.71平方米）、0C1幢02层213号（建筑面积为43.59平方米）的商铺两间；2、刘多洋将上述两商铺交给被告亚太管理公司委托经营管理，委托期限为2010年4月28日至2015年4月27日；3、刘多洋自愿放弃前三年经营收益（免租期），由被告亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与刘多洋无关；4、亚太管理公司应于第四及第五合同年度的笫一季度支付商铺每年共计不低于55869元的租金，逾期亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，刘多洋依约将涉案两间商铺交给亚太管理公司经营管理，但亚太管理公司未按约支付两原告第五年度（2014年4月28日到2015年4月27日）租金，故两原告于2016年4月26日在本院起诉亚太管理公司、亚太投资公司，本院于2016年10月18日作出（2016）苏1191民初1274号民事判决书，判决内容为：“一、亚太管理公司于本判决生效后十日内给付刘多洋、吴琳租金49316元及按每日万分之二计算的滞纳金（2014年7月28日至2015年8月10日，以逾期欠付租金数额55860元为计算基数；2015年8月11日至实际给付之日，以逾期欠付租金数额49316元为计算基数）；二、亚太投资公司对亚太管理管理公司上述租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任。”亚太管理公司和亚太投资公司不服上述判决，上诉至江苏省镇江市中级人民法院，江苏省镇江市中级人民法院经审理后于2017年4月10日作出（2017）苏11民终174号民事判决书，驳回了亚太管理公司和亚太投资公司的上诉，维持原判。因亚太管理公司、亚太投资公司未履行已经生效的本院（2016）苏1191民初1274号民事判决书中确定的义务，刘多洋、吴琳已于2017年5月9日向本院申请强制执行，申请执行的标的为49316元及利息、诉讼费1240元。另查明：两原告于2011年3月10日办理了经十二路689号11幢第2层211室、213室不动产的产权登记，共有情况为共同共有。被告亚太管理公司分别于2016年1月5日、2017年2月3日、2018年1月20日、2019年1月1日与被告常仁国签订《镇江亚太五金电器城市场租赁管理合同》，约定亚太管理公司将包括两原告所有的两间涉案商铺在内的总计36间商铺（总面积为2000平方米）出租给被告常仁国。其中2016年度的总租金为180000元、2017年度的总租金为135000元、2018年度的总租金为138000元、2019年度的总租金为119500元。第三人亚太投资公司于2015年8月10日向原告刘多洋账户转账6544元，转账备注为“返2016.1.1至2016.12.31房租”。案外人田小利于2017年1月10日向原告刘多洋账户转账4824元，备注“代镇江亚太付2017.1.1-2017.12.31返租金11-216”。案外人杜宽明于2018年1月22日向原告刘多洋账户转账4841元，备注“代亚太返2018年租金”。案外人杜宽明于2019年1月25日向原告刘多洋账户转账5260元，备注“代亚太返2019年租金”。庭审中，被告亚太管理公司和第三人亚太投资公司均陈述上述四笔转账均为支付给两原告2016年度至2019年度的租金，而两原告认为上述四笔转账系被告亚太管理公司和第三人亚太投资公司履行本院已生效的（2016）苏1191民初1274号民事判决书确定的义务，而非支付2016年至2019年度的涉案两间商铺的租金。再查明：被告董晓燕仅系被告常仁国聘请的雇员。目前涉案两间商铺处于闲置状态，被告亚太管理公司当庭明确表示愿意返还两原告涉案商铺，但不同意恢复至开发商交付状态。本院认为：本案的争议焦点为：一、原告刘多洋与被告亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》到期后，两原告与各被告及第三人之间的法律关系如何认定；二、两原告主张按照年租金55869元计算《商铺委托经管管理合同》到期后的“房屋占用使用费”是否应予支持；三、两原告主张各被告及第三人返还涉案商铺是否应予支持以及返还时是否应恢复至开发商交付状态。一、原告刘多洋与被告亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》到期后，两原告与各被告及第三人之间的法律关系如何认定。原告刘多洋与被告亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》系双方真实意思表示，且经过已经发生法律效力的本院（2016）苏1191民初1274号民事判决书确认，应属合法有效。上述《商铺委托经管管理合同》到期后，两原告并未与被告亚太管理公司续签合同的事实以及被告亚太管理公司未经两原告同意将涉案两间商铺出租给被告常仁国的事实，有当事人当庭陈述及《镇江亚太五金电器城市场租赁管理合同》为证，本院予以确认。虽然《商铺委托经管管理合同》到期后，两原告并未与被告亚太管理公司续签合同，但被告亚太管理公司已经通过第三人亚太投资公司、案外人田小利、杜宽明分别于2015年8月10日、2017年1月10日、2018年1月22日、2019年1月25日向原告刘多洋转账6544元、4824元、4841元、5260元，且相关主体转账时分别备注“返2016年租金”、“返2017年租金”、“返2018年租金”、“返2019年租金”，同时两原告于2017年5月9日向本院申请执行（2016）苏1191民初1274号民事判决书时并未将已收取的2016年度的租金6544元予以扣除，因此可以认定两原告与被告亚太管理公司虽然没有续签书面的委托经营合同，但已形成事实上的委托经营合同关系。合同具有相对性，被告常仁国以及第三人亚太投资公司均未与两原告签订书面的委托经营合同，亦未形成事实上的委托经营合同关系，故两原告与被告常仁国、第三人亚太投资公司之间就本案而言不存在委托经营合同关系。被告董晓燕为被告常仁国的雇员，故与两原告之间也不存在委托经营合同关系。二、两原告主张各被告及第三人返还涉案商铺是否应予支持以及返还时是否应恢复至开发商交付状态。根据现有的证据，可以认定被告亚太管理公司并未支付两原告2020年1月1日之后的租金，已经构成违约，因被告亚太管理公司明确表示愿意返还两原告涉案两间商铺,故对原告要求被告亚太管理公司返还涉案两间商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告亚太管理公司并未举证证明其与被告常仁国签订了2020年1月1日之后的租赁合同，原告亦未举证被告常仁国目前仍在使用涉案两间商铺，故对原告要求被告常仁国返还两间涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，被告董晓燕与第三人亚太投资公司并非涉案两间商铺的实际经营者，两原告要求被告董晓燕与第三人亚太投资公司返还涉案两间商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于是否应恢复至开发商交付状态的问题。原告刘多洋与被告亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》中并未约定在合同到期后且不续签的情况下，被告亚太管理公司需要恢复至开发商交付状态，故原告要求被告亚太管理公司、常仁国、董晓燕、第三人亚太投资公司恢复至开发商交付状态的诉讼请求，本院不予支持。三、两原告主张按照年租金55869元计算《商铺委托经管管理合同》到期后的“房屋占用使用费”是否应予支持。原告刘多洋与被告亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》中约定了被告亚太管理公司在合同期内第四年度、第五年度需要支付原告刘多洋每年不低于55869元的租金，该约定实为“保本条款”，适用前提为原告刘多洋放弃前三年的租金，故在委托经营合同到期后，两原告与被告亚太管理公司已形成事实委托经营合同关系的情况下，因“保本条款”明显高于市场行情的租金标准，该“保本条款”不应作为事实委托经营合同关系期间的租金支付标准的参考。因被告亚太管理公司已支付原告刘多洋2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金，故对原告要求被告亚太管理公司支付上述期间租金的诉讼请求，本院不予支持。结合被告亚太管理公司向原告刘多洋支付的租金金额、市场行情，以被告亚太管理公司2016年至2019年期间向原告刘多洋支付的四年租金的平均数计算2020年1月1日之后的租金较为适宜，本院确定截止2020年6月14日，被告亚太管理公司应向两原告支付的租金为2426元，2020年6月15日至被告亚太管理公司实际返还两间涉案商铺之日止的租金，按照每年5367元的标准计算。两原告要求按照年租金55869元作为计算标准的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，两原告要求被告常仁国、董晓燕、第三人亚太投资公司支付租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四第之规定，判决如下：一、被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照现状返还原告刘多洋、吴琳位于经十二路689号11幢第2层211室、213室不动产；二、被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘多洋、吴琳2020年1月1日至2020年6月14日期间的租金2426元，2020年6月15日至被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司实际履行完毕本判决第一项确定的义务之日止的租金，按照每年5367元的标准计算；三、驳回原告刘多洋、吴琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4652元，由被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司负担50元，由原告刘多洋、吴琳负担4602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  张 龙人民陪审员  闫培养人民陪审员  王 凤二〇二〇年六月十四日书 记 员  朱华蓉附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-8531****）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。