云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4043号上诉人（原审被告，反诉原告）：周权，男，1976年12月21日生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：张喜，云南宁湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：蒋晨光，男，1976年8月17日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨薇、黄鹏程，云南君晟律师事务所律师。上诉人周权与被上诉人蒋晨光因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周权不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实错误，应予纠正。诉争房屋约定用途为餐饮，在合同签订后支付了半年的租金。但上诉人与被上诉人口头沟通过，被上诉人并未提反对意见。上诉人使用诉争房屋开设昆明心目影院用于给盲人讲述电影，对静音效果要求比较高。被上诉人将二楼租给案外人办公用房，导致一、二层隔音效果太差，上诉人无法使用，多次与被上诉人沟通协商解决噪音问题，但被上诉人拒不解决问题，故上诉人拒付租金。上诉人认为其系从事公益事业，被上诉人应尽可能减少噪音的产生而不是放任不管。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人蒋晨光答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋晨光向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾还原告昆明市金鼎北路24号4栋工业用房一楼；3、判令被告支付原告2018年6月1日至同月4日的租金1753.40元；4、判令被告支付原告自2018年6月5日起至腾房之日止的房屋占有使用费，按每年160000元计；5、判令被告支付原告违约金129920元。周权提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告修缮租赁房屋楼层隔板，达到房屋正常使用标准。一审法院经审理确认的本案事实:2017年10月16日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将昆明市金鼎北路24号4栋工业用房一楼（375.50平方米）出租给被告使用；租期两年即自2017年12月1日至2019年11月30日；第一年租金160000元，第二年租金164800元，租金按年支付，合同签署后三日内被告支付原告第一年租金，以后次年租金提前一个月支付全年租金；被告保证本合同项下标的房屋的用途为办公及餐饮；被告拖欠租金达两个月以上的，原告有权终止本合同；出现违约现象的，违约方除支付守约方所有损失赔偿金外，另需按合同金额的40％支付违约金。被告支付了原告租金80000元。本案在审理过程中，本院组织当事人勘验现场。经现场勘验，被告承租房屋用于心目影院的部份屋顶为竹排，与之对应的二楼地板为强化木地板。原告陈述房屋系厂房改造，一、二楼之间是钢结构，其在二楼铺了强化木地板，一楼的竹排系原承租人添附。被告陈述其承租房屋时一楼屋顶就是本院组织当事人勘验的状况。一审法院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。2017年10月16日原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定第一年租金160000元，第二年租金164800元，租金按年支付，合同签署后三日内被告支付原告第一年租金，以后次年租金提前一个月支付全年租金；被告拖欠租金达两个月以上的，原告有权终止本合同。故被告应于2017年10月19日前支付原告租金160000元。被告仅支付原告租金80000元的行为致使原告解除合同的条件成就，故一审法院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。合同约定第二年即2018年12月1日至2019年11月30日租金164800元，原告主张2018年6月1日起的租金、房屋占有使用费按第一年租金160000元计，系其权利处分的意思表示，一审法院予以认可。故被告应支付原告自2018年6月1日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每年160000元计）。合同约定出现违约现象的，违约方除支付守约方所有损失赔偿金外，另需按合同金额的40％支付违约金。被告未按约支付租金的行为构成违约。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且被告请求降低，一审法院酌情被告支付原告违约金24480元。合同约定被告保证合同项下标的房屋的用途为办公及餐饮，且被告按房屋现状承租房屋，故一审法院对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除本诉原告蒋晨光与本诉被告周权于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》；二、由本诉被告周权于本判决生效后十日内腾还本诉原告蒋晨光昆明市金鼎北路24号4栋工业用房一楼房屋（375.50平方米）；三、由本诉被告周权于本判决生效后十日内支付本诉原告蒋晨光自2018年6月1日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每年160000元计）；四、由本诉被告周权于本判决生效后十日内支付本诉原告蒋晨光违约金24480元；五、驳回反诉原告周权的诉讼请求。双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。二审中，双方共同确认以下事实，上诉人已于2019年9月1日搬离涉案的租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同已于此时履行完毕。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付租赁期间欠付的租金并支付违约金？本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，首先，双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，对双方均具有法律约束力。根据审理查明的事实，上诉人仅支付合同期第一年度前半年的80000元租金，之后的租金至今未予支付，该行为已构成根本性违约，上诉人应承担相应的法律责任。上诉人辩解因被上诉人对涉案房屋的隔音问题不予协商解决，故拒不支付租金，本院认为，双方签订的房屋租赁合同中并未约定被上诉人对此隔音问题负有合同义务，故上诉人以此为由拒不支付租金没有事实及法律依据，一审判决认定上诉人应当按合同约定履行租金支付义务并无不当，本院依法予以确认。根据二审中查明的事实，双方确认上诉人已于2019年9月1日搬离租赁房屋，双方租赁合同实际已履行完毕，故双方签订的房屋租赁合同已不存在解除或继续履行的必要。根据合同约定租期为2017年12月1日至2019年11月30日，租金标准为第一年度160000元，第二年度164800元，（被上诉人一审主张按每年度160000元计算，系其自行处分权利的意思表示，本院予以确认。）上诉人已支付第一年度半年的租金80000元，现上诉人实际使用该房屋的时间自2017年12月1日至2019年9月1日，本院确认上诉人应向被上诉人支付自2018年6月1日起至2019年9月1日止的租金（按每年160000元计）。其次，对于上诉人违约责任的承担问题，上诉人在实际使用租赁房屋直至搬离时在近二年的时间仅向被上诉人支付半年租金，该行为根据合同约定及法律规定均构成违约行为，应承担相应的违约赔偿责任，但考虑到上诉人租赁房屋系用于公益事业，其开设的心目影院在为社会弱势群体提供公益服务的过程中取得非常好的社会示范效果，故本院依据公平原则并遵循社会公序良俗酌情认定上诉人应向被上诉人支付违约金10000元。综上，上诉人的上诉主张成立部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中新产生的事实导致判决结果不当的部分，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9497号民事判决；二、周权于本判决生效之日起十日内向蒋晨光支付自2018年6月1日起至2019年9月1日止的租金（按每年160000元计）；三、周权于本判决生效之日起十日内向蒋晨光支付违约金10000元；三、驳回蒋晨光的其他诉讼请求。四、驳回周权的反诉请求。一审案件受理费2946元，由蒋晨光承担884元，由周权承担2062元，反诉案件受理费50元由周权承担；二审案件受理费2946元由周权承担2062元，由蒋晨光承担884元。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  白 昱审判员  李 蕊二〇二〇年六月三日书记员  王 欣