广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异192号 案外人：柳红霞，女，1973年9月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 申请执行人:平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区鸿福路海德广场************、负************。 负责人：于洋。 被执行人：蔡丽娜，女，1976年8月24日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人：杨建华，男，1973年5月19日出生，汉族，住福建省南安市。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司东莞分行与被执行人蔡丽娜、杨建华之间的（2020）粤1971执4984号案件过程中，案外人柳红霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人柳红霞称，法院在执行（2020）粤1971执4984号裁定书过程中，查封评估拍卖东莞市××××604（权属证明号码：240XX703）的房，该财产属于异议人柳红霞所有。现提出书面异议，请求法院解除（或停止，中止）对该财产的执行。案涉房产是杨建华、蔡丽娜夫妻二人通过东莞源物业投资顾问有限公司，在2015年12月31日与异议人柳红霞签订房地产买卖及居间合同（NO.20XX44）。柳红霞已经付给杨建华、蔡丽娜夫妻二人房产款人民币20万元。当开源公司工作人员带领双方到东莞市塘厦房管局进行办理过户事宜，被房管局工作人员告知塘厦花园街1至48号所有房子不能过户（注：买卖之前，三方都不知该房不能过户）。然后在开源公司工作人员提议下，买卖双方到东莞部公证处塘厦办理处进行办理委托和公证。2015年下半年，因国家要求，《广东省房地产权证》字（第240XXX703号）转办不动办产证手续不完整，暂时不能过户，具体原因请法院到塘厦房管局查清核实。现异议人柳红霞提供有效证据公证书、委托书、买房合同、收据及此房柳红霞已自2018年4月22日出租至今的证明全部复印件。请求法院中止对东莞市××××604（权属证明号码：240XXX703）的房产查封。 申请执行人平安银行股份有限公司东莞分行与被执行人蔡丽娜、杨建华未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，申请人平安银行股份有限公司东莞分行于2018年11月12日向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结被申请人蔡丽娜、杨建华价值551096.07元的财产，本院于2018年12月14日以（2018）粤1971财保1103号案件查封了杨建华名下位于东莞市××××604的房产（权属证明号码：240XXX703，以下简称“案涉房产”），查封期限三年。后平安银行股份有限公司东莞分行起诉蔡丽娜、杨建华借款合同纠纷一案，平安银行股份有限公司东莞分行依据已生效的（2019）粤1971民初2877号民事判决书向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执4984号案件予以执行，案涉房产在上述诉前财产保全纠纷中的查封措施转为执行查封措施。根据房产证和房产登记信息查询结果，该房屋面积47.93平方米，所在的土地为国有建设用地使用权，土地性质为城镇住宅用地，案涉房屋为杨建华单独所有，状态为无抵押，除本案查封外无其他查封。本院目前于2020年5月29日在该房屋处张贴搬迁公告，暂未对案涉房产进行拍卖等处分措施。 柳红霞主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。柳红霞主张其与杨建华签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交《房屋买卖及居间合同》及房地产交接清单为证。合同落款时间为2015年12月31日，约定：杨建华向柳红霞出让案涉房产，总价20万元，签约当日应一次性支付定金20万元。 二、关于购房款的支付情况。柳红霞主张其已付清全部购房款，并提交了手写收据、乐陶居房地产经纪公司正式收据等为证。两份手写收据落款分别为2015年12月31日、2016年1月11日，内容为杨建华收到柳红霞支付的案涉房产购房款15万元、尾款5万元。正式收据为柳红霞向中介公司支付佣金800元。 三、关于案涉房产占有情况。柳红霞主张其从2018年4月22日起开始出租案涉房产至今，以出租房屋形式持续占有房产，为此提交了租赁合同为证。租赁合同显示落款时间为2018年4月22日，内容为柳红霞将案涉房产出租于承租人王阳，租期一年。 四、关于过户登记情况。柳红霞主张其曾与杨建华、中介公司人员去东莞市塘厦镇房管部门办理过户登记，但被房管部门告知因国家政策不能过户，各方事先都不知道房屋无法过户。后来在中介公司建议下买卖双方办理签署委托书和公证手续。柳红霞为此提供了公证书、委托书为证。委托书出具于2015年12月31日，内容为杨建华作为委托人，受托人柳红霞作为其代理人处理案涉房产相关事宜，其中部分事宜为“如果房产权证登记信息需要变更，受托人柳红霞有权办理变更并领取新的房产证……办理出租上述房产有关手续，代为签署租赁合同并收取租金……办理出售房地产有关手续，代为签署买卖合同……”，委托期限自委托书签署之日至2017年12月31日止。公证书出具于2016年1月12日，内容为上述委托书的公证事宜。 以上事实，有柳红霞提交的房产证、《房屋买卖及居间合同》及房地产交接清单、手写收据、乐陶居房地产经纪公司正式收据、租赁合同、公证书、委托书，以及本院执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人柳红霞对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，根据异议人的举证情况，其提交的手写收据缺乏缺乏相应银行流水等付款凭证佐证，真实性存疑，其提交的手写收据、乐陶居房地产经纪公司正式收据不足以形成完整的证据链，不足以证明其已付清全部购房款，故本院对于柳红霞该项主张不予认定。 其次，柳红霞主张其于2018年4月开始以出租房产于他人的方式占有案涉房屋，但仅凭其提交的一份租赁合同不足以有效证明该租赁关系真实存在，也无法证明其已于法院查封之前已合法占有案涉房屋。且即便其主张的上述租赁关系真实，该租赁合同租期仅为一年，租期早已届满，其也未举证此后的占有使用情况，柳红霞提交的相关证据不足以形成完整的证据链，无法有效证明柳红霞主张的在查封前已合法占有案涉房产的事实，故本院对于柳红霞该项主张不予认定。 再次，柳红霞主张因国家政策无法过户，但根据房产证和不动产登记信息查询表，案涉房产及土地性质并未显示存在法定不能过户的情形。公证书、委托书的内容均无法有效证明非因柳红霞自身原因未办理过户登记，对此柳红霞应承担举证不能的不利后果。柳红霞向本院申请向房管部门调查案涉房产不能过户的原因，该申请不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条等法律规定当事人可以申请人民法院调查收集证据的范围，应由柳红霞自行承担举证责任，故对于该申请，本院不予准许。 综上，柳红霞未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人柳红霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年六月二日 书记员  王 红