广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0981民初1109号 原告：刘英开，男，1967年4月16日出生，汉族，住北流市。 被告：广西北流市富仁房地产开发有限公司，住所北流市北流镇月塘路。统一社会信用代码：91450981MA5KAMNT22。 法定代表人：黄崇燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。 原告刘英开与被告广西北流市富仁房地产开发有限公司（以下简称：富仁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘英开、被告富仁公司的委托诉讼代理人梁标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘英开向本院提出诉讼请求：1.请求终止原告与被告双方签订的《鸿泰林•时代广场内部认购协议书》（以下简称：《协议书》）的履行；2.请求被告双倍返还定金40万元给原告；3.请求被告返还购房款260万元给原告，并以260万元为基数，从收到资金之日2018年11月10日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止按金融借贷利率月6%计算支付资金占用费给原告；4.本案件受理费、其他诉讼费、律师代理费、误工费等均由被告负担。 事实和理由：被告为注册登记法人，有房地产开发经营业务，在北流市宝路口东面开发房地产，建商品房销售，原告知悉后经与被告协商，确定购买被告的1#-9号房屋，于2018年2月9日交预约定金20万元给被告，后于2018年11月10日双方签订一份《协议书》，当日付价款260万元给被告，被告并确定2019年12月3日交房给原告使用。交房时间到期后，经原告多次催促被告却不交房，后了解到被告根本没有办好该楼房的建设销售等手续，无法履行合同。原告已经按合同履行了义务，由于被告的原因导致合同无法履行，所以，请求终止原告与被告双方签订的《协议书》的履行，也由于被告不履行合同造成违约，应承担违约的法律责任，不仅返还定金、返还购房款，还应加倍返还定金，赔偿因被告的过错造成原告的损失，所以原告提出上述诉讼请求，请法院依法予以支持。 被告富仁公司辩称，一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原、被告双方签订《协议书》中已经明确约定“乙方签订本意向书后，即视乙方已清楚并接受本协议及《商品房预售合同》所有条款，并充分了解该物业现阶段的所有情况，在换签《商品房买卖合同》之前不可以退出该内部认购，否则之前所交纳的内部认购款和定金不予退回”，因此，被告收到原告交纳的内部认购款260万元和签订定金20万元不予退还。2、在《协议书》中还约定本意向书自双方签字（盖章）且乙方向甲方交付定金后生效，在双方签署《商品房买卖合同》且乙方已全额缴清该房屋的首期均房款后，本意向书自行失效，并由甲方收回。因此，原告无权要求被告双倍返还定金40万元。3、本案《协议书》属于预约合同，签订本约商品房买卖合同后，预约合同不能与本约合同并存，当事人擅自起诉请求解除预约合同，并要求支付资金占用费，不符合双方约定，没有任何事实和理由，依法不应予以支持。原告提出2019年12月31日交房给被告使用问题，被告认为是不合法的，没有效力的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月，原告刘英开向被告购买了被告开发的鸿泰林·时代广场1#-5号商铺，然后向被告支付了20万元。 2018年2月9日，经原、被告协商，将1#-5号商铺变更为1#-9号商铺，被告出具一份《单位内部收款收据》（以下简称：《收据1》）给原告收执，该收据上载明：“交款人刘英开1#-09交来预约金20万元”，被告在该收据上加盖印章予以确认。 2018年11月10日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了一式三份《鸿泰林·时代广场内部认购协议书》，该协议书主要内容载明：“1、乙方意向认购鸿泰林·时代广场1号楼一层09号房，建筑面积约为440.09平方米（最终以测绘单位的预测建筑面积为准，以下简称该房屋），该房屋按建筑面积计算价款，原认购总价为310万元整，基于乙方购买该房屋时获得的优惠：预约20万元抵50万元。该房屋按建筑面积计算的实际认购总价为280万元，乙方须于签署本认购协议书时支付签约定金280万元（已交的预约金转并为本定金），双方签订《商品房买卖合同》等法律文书后，本定金即转为履约房款。2、乙方按一次性付款方式按期付款。乙方支付定金、签署《鸿泰林·时代广场内容认购协议书》后，在甲方就该项目取得预售许可证后10日内（以甲方书面或电话；短信、微信通知书为准），支付100%购房款，并签署《商品房买卖合同》，可在现优惠基础上再享受总价乘以0.98折优惠。3、乙方签订本意向书后，即视乙方已清楚并接受本协议书及《商品房买卖合同》的所有条款，并充分了解该物业现阶段的所有情况，在换签《商品房买卖合同》之前不可以退出该内部认购，否则之前交纳的内部认购款和定金不予退回。4、乙方一次性付完全款，甲方同意乙方申请于2019年12月31日前交付给乙方”。原、被告在该协议上签名盖章确认。同日，原告将余下房款260万元交付给被告，被告出具一份《单位内容收款收据》（以下简称：《收据2》），该收据载明：“交款人刘英开1#-09房交来房款280万元”，被告在该收据上加盖印章予以确认。 之后，被告未能在2019年12月31日交付涉案房屋给原告。至今，被告尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，未与原告签订有《商品房买卖合同》，也未将涉案的购房款280万元退还给原告。另查明，被告是具有独立企业法人资格的企业法人。 上述事实有当事人的陈述以及原告提供《鸿泰林·时代广场内部认购协议书》、《收据1》、《收据2》等予以认定并在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《鸿泰林·时代广场内部认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的商品房预约合同依法成立、有效，受法律保护。原告已经按约支付完全部购房款280万元给被告，被告未能按照合同约定2019年12月31日前交付房屋给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。被告至今尚未取得涉案商品房的预售许可证，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除……” 及第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权解除合同，现原告要求终止原告与被告于2018年11月10日双方签订的《鸿泰林·时代广场内部认购协议书》的履行，符合法律的规定，本院依法予以支持。 原告主张其于2018年2月9日交付被告的20万元为预约定金，但在被告出具的《收据1》中明确了该20万元为预约金，原告在此后均未向被告提出过异议，在2018年11月10日被告出具的《收据2》中，又将该20万元变更为房款，因此，本院认定该20万元应为预约金，不属于定金，不适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金40万元的诉讼请求不当，但被告应退还购房预约金20万元给原告。另，原告要求被告返还购房款260万元及支付资金占用费给原告的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由正当，本院依法予以支持。但资金占用费的计算方式不当，该资金占用费实际上是利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二十四条第四款的规定，该资金占用费的计算方法应以260万元为基数，自收到资 金之日（即2018年11月10日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张违约金过高部分，本院依法不予支持。原告主张的其他诉讼费、律师代理费、误工费均未提供证据予以证明，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、终止原告刘英开与被告广西北流市富仁房地产开发有限公司于2018年11月10日双方签订的《鸿泰林·时代广场内部认购协议书》的履行； 二、被告广西北流市富仁房地产开发有限公司返还原告刘英开预约金20万元； 三、被告广西北流市富仁房地产开发有限公司返还原告刘英开购房款260万元； 四、被告广西北流市富仁房地产开发有限公司支付原告刘英开资金占用费（资金占用费的计算方式：以260万元为基数，自2018年11月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回原告刘英开的其他诉讼请求。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费30800元，减半收取15400元（原告已预交），由被告广西北流市富仁房地产开发有限公司负担14373元，由原告刘英开负担1027元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费562元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  林 兵 二〇二〇年六月十六日 法官助理  邓水金 书 记 员  陆晓霞