广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2009号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汤丽华，女，1975年5月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区屯门市广场**6C。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人汤丽华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院将每逾期一日的逾期交房违约金计算标准调整为按4.75%/365天计算无事实与法律依据，有关逾期交房违约金的计算标准应以合同约定为准。1.根据双方签署的中山市商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应予尊重及恪守。故即使在通大公司存在逾期交房的情形下，自逾期交房之日起，每日产生的违约金应为汤丽华已交付房价款乘以万分之一。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案涉案事由为逾期交付商品房，明显不具备该条司法解释的适用条件。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，现汤丽华未提供任何证据证明逾期交房对其造成的损失高于合同约定的违约金计算标准，故一审法院调整逾期交房违约金计算标准无任何法律依据。综上，有关逾期交房违约金的计算标准，应以买卖合同约定为准，即每逾期一日的逾期交房违约金为汤丽华已支付购房款的万分之一。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交房违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，汤丽华亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金应以不超过汤丽华已付房价款的1%为准。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，汤丽华并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，汤丽华只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。3.如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同赋予了汤丽华解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，必当尽力争取早日将涉案商品房交付给汤丽华。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价迅猛上涨，汤丽华获益，通大公司承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房行为，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过汤丽华已付总房价款的1％。汤丽华辩称：一、通大公司逾期交房造成汤丽华的经济损失是无法估量的，因通大公司逾期交房造成汤丽华生活、居住、维权等方面经济损失，直接导致汤丽华无法实现对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，若按照合同约定的违约金计算标准，根本无法弥补汤丽华的损失，一审法院对违约金标准进行调整符合法律规定。二、通大公司逾期交房长达三年，至今违约行为仍处于持续状态，目前也不能确定何时能够取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，汤丽华收房遥遥无期，若按合同约定的违约金计算方法，在违约金达到上限后，通大公司承担的违约金数额与其逾期时间长短无关，不利于督促通大公司履行交房义务，也无法起到惩罚作用，故一审取消违约金上限的约定是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。汤丽华向一审法院起诉请求：通大公司向汤丽华支付逾期交房违约金57475.4元（以购房款597535元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，暂计至2019年6月30日）。一审庭审中，汤丽华明确诉讼请求中的“实际交付房屋之日”以办理收楼手续之日为准。一审法院认定事实：1.2016年10月8日，汤丽华与通大公司签订中山市商品房买卖合同，约定：汤丽华以597535元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋；合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝收接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担;由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清相关应付费用。合同签订后，汤丽华如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,也尚未向汤丽华交付涉案商品房。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与汤丽华签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付汤丽华使用。汤丽华按约支付房款后，通大公司至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，应自最后交房期限的次日即2017年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向汤丽华支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而汤丽华如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已逾两年，何时能将符合合同约定的商品房交付给汤丽华使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于汤丽华实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于汤丽华逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的汤丽华以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。汤丽华请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算并不过高，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间。根据涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担;由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清相关应付费用。一审法院认为，房屋交付手续的顺利完成，需要双方相互配合并履行各自的义务，实际办理收楼手续之日的确定尚存在诸多不确定因素。现汤丽华主张逾期交房违约金计算至其实际办理收楼手续之日止，因该日期暂难以确定，一审法院认为，逾期交房违约金可暂计算至本案庭审之日止，即通大公司应向汤丽华支付自2017年7月1日至2019年11月21日的逾期交房违约金67963.5元【597535元×4.75%/365*874天】。一审庭审后因通大公司逾期交房产生的违约金，汤丽华可在实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向汤丽华支付逾期交房违约金67963.5元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1236元，减半收取为618元（汤丽华已预交），由通大公司负担（通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付汤丽华）。通大公司、汤丽华在本案二审期间未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，至于何时能交楼仍不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；二、一审法院认定逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算是否恰当。关于焦点一。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补汤丽华的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。汤丽华诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不支持双方关于逾期交房违约金上限约定的条款，并无不当。关于焦点二。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定：出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。该条款已对逾期交房违约金明确约定了违约金的计算方法，此违约金的计算方法与双方在商品房买卖合同中约定的买受人逾期付款的违约金计算方法具有对等性，汤丽华在本案中亦未举证证明按此标准计算的违约金数额明显低于对其造成的实际损失，故本院对汤丽华关于逾期交房违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算的主张不予支持。逾期交房违约金的计算方法应以合同约定为准，即每逾期一日的逾期交房违约金为汤丽华已支付购房款的万分之一。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。汤丽华主张逾期交房违约金计算至实际办理收楼手续之日止，一审法院认定违约金暂计至本案一审庭审之日止欠妥，但汤丽华未提起上诉，故本院对一审认定的违约金截止时间予以维持，通大公司应向汤丽华支付自2017年7月1日至2019年11月21日的逾期交房违约金52224.56元【597535元×0.01%×874天】。2019年11月21日后因通大公司逾期交房产生的违约金，汤丽华可另行主张。综上所述，通大公司的上诉请求合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24137号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向汤丽华支付逾期交房违约金52224.56元；三、驳回汤丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1236元，减半收取为618元（汤丽华已预交），由汤丽华负担143元，中山市通大房地产有限公司负担475元（中山市通大房地产有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付汤丽华）。二审案件受理费1236元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担950元，汤丽华负担286元（汤丽华负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市通大房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年五月二十一日书记员 张欣琪