广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初982号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，营业场所：广东省鹤山市*********,统一社会信用代码：914***********151U。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：胡海清，女，该支行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该支行员工。被告：陈文俊，男，1998年1月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码：440************235。被告：陈少龙，男，1988年6月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码：440************218。被告：鹤山新华汽车城有限公司，住所地：广东省鹤山市*************，统一社会信用代码：914***********500T。法定代表人：杨远明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兆雄，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工商行）与被告陈文俊、陈少龙、鹤山新华汽车城有限公司（以下简称新华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告工商行的委托诉讼代理人钟燕平、被告新华公司的委托诉讼代理人李兆雄到庭参加诉讼，被告陈文俊，陈少龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。工商行向本院提出诉讼请求：1.解除工商行与陈文俊、陈少龙签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：2017年鹤住自第1316号)，并判令陈文俊立即偿还贷款本金750487.93元及利息、罚息、复利11140.41元(利息、罚息、复利暂计至2019年12月22日，从2019年12月23日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利，按照双方签订的编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算)；2.陈文俊不能按时偿还欠款的，工商行对拍卖、变卖其抵押物鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的房屋的所得价款享有优先受偿权；3.判令陈少龙对陈文俊的上述债务承担连带保证责任；4.判令新华公司对陈文俊的上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由陈文俊、陈少龙、新华公司承担。事实和理由：陈文俊、陈少龙于2017年5月31日与工商行签订合同编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》一份，向工商行借款780000元，用于购买位于鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的商品房。双方约定借款期限为30年，自2017年6月22日起至2047年6月22日止。陈文俊同意将所购房屋为本次借款提供抵押担保，并于2017年5月31日签订编号为[江门分]行[鹤山]支行[2017]年房抵字第[1318]号的《抵押合同》，后于2017年11月10日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，工商行依照合同约定，于2017年6月22向陈文俊发放了贷款780000元，履行了合同义务。截至2019年12月22日止，陈文俊已累计违约16期，连续违约4期，积欠本金3536.85元，利息、罚息、复利11140.41元。陈文俊的行为已构成违约，应承担违约责任。工商行认为，工商行与陈文俊、陈少龙所签订的合同合法有效，具有法律效力，按照2017年鹤住自第1316号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，工商行宣布本合同提前到期，解除合同并要求陈文俊立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2017年鹤住自第1316号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定及[江门分]行[鹤山]支行[2017]年房抵字第[1318]号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于工商行实现抵押权的约定，要求陈文俊就上述债务承担抵押担保责任，工商行对抵押物的处置所得享有优先受偿权。同时根据2017年鹤住自第1316号《个人购房借款/担保合同》第二十六条、第二十七条关于保证方式、保证期间之约定，陈少龙应就陈文俊上述债务承担连带责任保证。另新华公司于2015年1月19日与工商行签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：江门[2015]001号），于2015年12月1日与工商行签订了《补充协议（修改贷款成数）》，同意在借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》(不动产登记证明)交工商行收押之前，为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因陈文俊、陈少龙、新华公司未能依法履行合同义务，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。陈文俊未作答辩。陈少龙未作答辩。新华公司辩称，陈文俊所有的鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房已办理抵押预告登记，故请求先对该房屋进行拍卖、变卖，不足额部分再由新华公司承担。若由新华公司先代为垫付，请求法院判令新华公司可对陈文俊进行追偿。本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，中国工商银行股份有限公司江门分行为甲方，新华公司为乙方，双方签订编号为江门[2015]001号的《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方对购买乙方开发并销（预）售的“鹤山新华城”项目的借款人提供贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还借款本息的阶段性连带责任保证。2017年4月16日，陈文俊与新华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向新华公司购买坐落于鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的商品房。2017年5月31日，陈文俊为借款人和抵押人，工商行为贷款人，陈少龙为保证人，签订编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人同意向借款人发放贷款780000元，用于购买坐落于鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的房屋；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；采用按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率加收50%确定;以鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的房产提供抵押担保；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年；发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情形，贷款人有权解除本合同；等等。同日，陈文俊与工商行签订《抵押合同》，提供鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房的房产为上述《个人购房借款/担保合同》项下的借款作抵押担保。上述合同签订后，工商行按约定向陈文俊发放了贷款780000元，并按约定将款项划入新华公司的银行账户。借款后，陈文俊未按合同约定履行还款义务，截至2019年12月22日止，陈文俊已累计16期、连续4期未按时足额偿还贷款本息，共欠工商行借款本金余额750487.93元及利息、罚息、复利11140.41元。工商行经追收未果，遂诉至本院。另查明，2017年11月10日，工商行与陈文俊在鹤山市国土资源局为涉案房产鹤山市沙坪新华城5栋A梯202房办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为工商行。涉案房产至今未办理《房地产权证》和《房屋他项权证》。以上事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中国工商银行股份有限公司江门分行与新华公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及工商行与陈文俊、陈少龙签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。涉案《个人购房借款/担保合同》约定，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同。截至2019年12月22日止，陈文俊已累计16期、连续4期未按时足额偿还贷款本息，故工商行要求解除涉案《个人购房借款/担保合同》，并要求陈文俊清偿未归还的全部借款本金750487.93元及利息、罚息和复利（利息、罚息和复利暂计至2019年12月22日为11140.41元；从2019年12月23日起至还清款日止的利息、罚息和复利，按编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计算），理据充分，其请求本院予以支持。陈少龙作为保证人签订涉案《个人购房借款/担保合同》，自愿向贷款人提供连带责任保证，故其应对涉案借款及利息、罚息和复利承担连带保证责任。中国工商银行股份有限公司江门分行与新华公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，中国工商银行股份有限公司江门分行对购买新华公司开发并销（预）售的“鹤山新华城”项目的借款人提供贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交新华公司收押之前，新华公司同意为借款人（购房人）提供偿还借款本息的阶段性连带责任保证。本案中，虽然涉案房产已办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办妥《房地产权证》和《房屋他项权证》，故新华公司仍应根据上述协议约定，对涉案借款及利息、罚息和复利承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，陈少龙、新华公司承担保证责任后，有权向陈文俊追偿。涉案房产至今未办理正式的抵押登记，故工商行对涉案房产并不享有抵押权和优先受偿权。为此，工商行请求对拍卖、变卖涉案房产的所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告陈文俊、陈少龙于2017年5月31日签订的编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告陈文俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本金750487.93元及利息、罚息和复利（利息、罚息和复利暂计至2019年12月22日为11140.41元；从2019年12月23日起至还清款日止的利息、罚息和复利，按编号为2017年鹤住自第1316号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计算）；三、被告陈少龙对本判决第二项所确定的被告陈文俊欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的债务承担连带保证责任；四、被告鹤山新华汽车城有限公司对本判决第二项所确定的被告陈文俊欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的债务承担连带保证责任；五、被告陈少龙、鹤山新华汽车城有限公司承担保证责任后，有权向被告陈文俊追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5708.14元，保全费4370元，合共诉讼费10078.14元（已由原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交），由被告陈文俊负担，被告陈少龙、鹤山新华汽车城有限公司承担连带责任。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交的诉讼费10078.14元，本院予以退回；被告陈文俊、陈少龙、鹤山新华汽车城有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交诉讼费10078.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吕铁城二〇二〇年六月二十二日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青