云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2822民初50号 原告：李晓飞，男，1978年9月12日出生，哈尼族，教练，身份证住址勐海县，现住。 委托诉讼代理人：周卫仙（系李晓飞之妻），女，1983年8月8日出生，汉族，农民，身份证住址勐海县，现住。特别授权代理。 原告：周卫仙，女，1983年8月8日出生，汉族，农民，身份证住址勐海县，现住。 被告：曹建斌，男，1975年10月10日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省新化县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：周澜，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：西双版纳新供销房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532822568810233A。 住所地：勐海县象山路**。 法定代表人：彭长远，总经理。 原告李晓飞、周卫仙与被告曹建斌、第三人西双版纳新供销房地产开发有限公司（以下简称新供销公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李晓飞的委托诉讼代理人周卫仙、原告周卫仙，被告曹建斌及其委托诉讼代理人周澜，第三人新供销公司的法定代表人彭长远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓飞、周卫仙向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告申请执行第三人处的“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的所有权归原告所有，并停止对上述房屋的执行；2、判决第三人协助办理房屋网签备案手续；3、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为1.判决停止对“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的查封执行；2.判决确认“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的所有权归原告所有；3.判决第三人协助原告办理房屋网签备案手续；4.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年12月24日，原告收到勐海县人民法院送达的（2019）云2822执异20号执行裁定书，原告认为该院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据，理由为：1、涉案F1-1104号房屋是原告从潘学六处获得认购资格，向潘学六支付了5万元认购定金，2015年5月8日与第三人签订《认购协议》，2017年8月12日补交首付款，2017年8月30日与第三人签订《商品房销售合同》。2、2018年10月8日被告与第三人商品房预售合同纠纷一案与原告无关，房屋被查封时原告并不知情，该案查封的F1-1104号房屋损害了原告的利益。3、原告购房后要求第三人网签备案，第三人告知房屋未验收合格无法网签，2019年3月原告接房，2019年11月被告才知道房屋已被查封。综上所述，原告与第三人签订的《认购协议》是双方真实意思的表示，时间在法院查封房屋之前，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，协议合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记。虽然涉案房屋没有办理产权过户登记，但是，原告已依法占有标的物至今，为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律有关规定，或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告取得房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。 被告曹建斌辩称，被告是为了维护本人的合法利益，提供了相关部门出具的证据，申请人民法院依法查封F1-1104号房屋，但其并不是行使查封权力的裁定机关，原告将被告诉至人民法院不适当；原告申请人民法院查封时，勐海县住房和城乡建设局提供了相应的证明，证实F1-1104号房屋未备案、未查封、未出售的情况下，被告委托保险公司提供了相应的担保，经人民法院审核后按照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律的规定，人民法院依法查封具有法定的确定力和排他性，原告与第三人签订的《认购协议书》不能对抗被告向人民法院申请的对所诉房屋的查封；两原告主张其于2015年5月8日与第三人签订《认购协议》，与本案无关联性，两原告在人民法院查封前于2017年8月30日与第三人签订《商品房购销合同》，购买F1-1104号房屋，就该合同而言，一是未经房地产管理机关登记备案，并未支付超过合同约定总价款的50%，二是合同内容只能证明其对该地产公司享有债权而非物权，三是第三人对其所销售的房屋存在恶意欺骗购房者，将房屋一物二卖，属于无处分权行为下的可撤销合同，两原告对被执行房产在其权利范围内的主张，缺乏事实和法律依据。两原告不是该不动产合法的权利人，所提供的证据可以证实其对第三人具有债权，但对其主张的不动产提出执行异议，其权利不能够排除执行，两原告提出的执行异议理由，没有法律依据，不能排除，应予以驳回；两原告请求第三人协助办理房屋网签备案手续，与本案无关联性；第三人没有返还被告购房款，被告不同意解除查封房屋归还原告，要求人民法院将房屋拍卖之后将所得款支付给被告。综上，请求人民法院支持被告的答辩，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人新供销公司述称，第三人对原告的诉讼主张无异议，第三人欠被告购房款是事实，但不能查封拍卖原告已购买所得的房产，被告可与第三人协商或者由第三人以分期付款的方式将购房款退还给被告。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。有争议的证据，本院认定如下： 原告李晓飞、周卫仙提交的证据1.《商品房购销合同》1份，欲证明F1-1104房屋为原告李晓飞、周卫仙所有；证据2.《装修收据》1份，欲证明已支付相关费用；证据3.《物业管理费收据》1份，欲证明年度物业费已付清；证据4.《入住居家照片1份，欲证明购买的房屋已经装修并入住。 经质证，被告曹建斌对原告李晓飞、周卫仙提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为合同没有经过备案，没有支付价款超过合同总价款的50%，该合同属于可撤销合同。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不清楚具体情况，对证据3的关联性不认可。对证据4的真实性，合法性、关联性均不认可。第三人新供销公司对原告李晓飞、周卫仙提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认为，原告李晓飞、周卫仙提交的证据1、2、3、4均为原件，该4组证据相互印证，能证实案件的待证事实，被告曹建斌虽有异议，但未提供反驳证据，故对该4组证据本院予以采信。 被告曹建斌提交的证据1、《收据》1份，欲证明被告曹建斌购买F3-109号商铺的事实；证据2、《账户交易明细》1份（复印件），欲证明被告曹建斌以转账的方式支付给第三人新供销公司购房款的事实；证据3、《诉讼保全责任保险保单》1份（复印件），欲证明被告曹建斌委托保险公司提供相应的财产担保的事实。证据4、《（2018）云2822民初1328号民事裁定书、（2019）云2822执448号执行裁定书》各1份（复印件），欲证明F1-1104号房屋被查封，查封期限分别为一年、三年的事实。证据5、《勐海新供销.双塔国际未销售的房屋》1份（复印件），欲证明F1-1104号房屋未销售的事实；证据6、《（2019）云2822执异14号执行裁定书》1份（复印件），欲证明人民法院已经依法驳回原告李晓飞、周卫仙的执行异议请求的事实。 经质证，原告李晓飞、周卫仙对被告曹建斌提交的证据1、的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告曹建斌购买的是商铺，原告李晓飞、周卫仙购买的是住房。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与其无关。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，认为原告李晓飞、周卫仙于2017年8月30日签订了购房合同，2019年3月1日拿钥匙、装修，2019年5月30日入住，房屋被查封前已装修入住。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告李晓飞、周卫仙已于2017年8月30日与第三人新供销公司签订购房合同。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，认为是因为执行异议被驳回后才起诉的。第三人新供销公司对被告曹建斌提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认为，被告曹建斌提交证据1、2，系被告曹建斌向第三人新供销公司支付购买商铺款项的有效凭证，真实，合法，本院予以采信。证据3,系保险公司出具的书面信用担保凭证，本院予以采信。证据4、6,系人民法院生效的裁判文书，本院予以采信。证据5,系住建部门出具的2018年10月17日“勐海新供销·双塔国际”未销售的房屋情况，本院予以采信。 第三人新供销公司未提交证据。 经本院审理查明：本院在审理曹建斌诉新供销公司商品房预售合同纠纷一案中，本院作出（2018）云2822民初1328号民事调解书，协议由新供销公司于2019年5月13日前向曹建斌支付购房款66万元及资金占用利息28215元，调解书生效后，新供销公司未履行调解书确定的给付义务，2018年10月18日曹建斌向本院申请财产保全，请求本院对新供销公司所有的“新供销·双塔国际”F1-904号、F1-1104号、F1-2303号房屋采取保全措施，本院于2018年10月22日作出（2018）云2822民初1328号民事裁定书，查封新供销公司所有的“新供销·双塔国际”的房产（房号F1-904号、F1-1104号、F1-2303），原告李晓飞、周卫仙于2019年12月17日向本院提交执行异议申请，要求人民法院中止对“新供销·双塔国际”F1-1104号住房的执行，本院于2019年12月23日作出（2019）云2822执异20号执行裁定书，裁定驳回原告李晓飞、周卫仙的执行异议请求，原告李晓飞、周卫仙不服，向本院提起执行异议之诉，2020年1月6日本院立案受理。 另查明，原告李晓飞、周卫仙于2015年5月8日与第三人新供销公司签订《认购协议》，2017年8月12日支付首付款45000元，2017年7月30日签订《商品房购销合同》，2019年3月提房、装修，2019年5月入住（仅有此套住房）。 本院认为，案外人执行异议之诉成立的基础，在于案外人对执行案件中待执行的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的实体权利，因此，判断原告李晓飞、周卫仙的诉讼请求是否成立，关键在于考量原告李晓飞、周卫仙就案涉房屋是否享有所有权或者其他实体权利。 结合本案查明的事实和证据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案被告曹建斌申请保全的“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的权利人目前属第三人新供销公司，该房查封时间是2019年9月19日，而原告李晓飞、周卫仙支付首付款的时间是2017年8月12日，签订《商品房购销合同》的时间是2017年7月30日，签订的合同已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，第三人新供销公司作为出卖人已按约定收受购房款，双方的行为应认定为商品房买卖合同行为，原告李晓飞、周卫仙签订合同的时间早于被告曹建斌申请保全及本院查封的时间，原告李晓飞、周卫仙已于2019年5月入住该房至今，经本院核实其名下无其他可居住的房屋，根据上述法律规定，原告李晓飞、周卫仙提交的证据能证明其与第三人新供销公司就案涉房屋存在房屋买卖关系，足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告李晓飞、周卫仙要求停止对“新供销·双塔国际”F1-1104房屋的查封执行的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告李晓飞、周卫仙要求确认“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的所有权归其所有，并要求第三人协助原告办理房屋网签备案手续的问题，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，原告李晓飞、周卫仙只是预购房屋的权利人，该房至今未办理商品房产权登记，物权尚未确立，现原告李晓飞、周卫仙在本案中主张所有权，缺乏法律依据，原告李晓飞、周卫仙购房款未支付完毕，也未办理按揭手续，其要求第三人新供销公司协助办理房屋网签备案手续缺乏法律依据，故对原告李晓飞、周卫仙要求确认“新供销·双塔国际”F1-1104号房屋的所有权归其所有，并要求第三人协助原告办理房屋网签备案手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、停止对“新供销·双塔国际”F1-904房屋的查封执行； 二、驳回原告李晓飞、周卫仙的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告曹建斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判长 李 格 审判员 阿 芳 审判员 杨光昌 二〇二〇年六月三日 书记员 明 说