广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1344号 上诉人（原审被告）：蒋美静，女，1984年11月27日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇西环路水印城市花园******房。 法定代表人：熊世猛，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊晓丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：张永新，该公司员工。 原审被告：旷少刚，男，1965年1月21日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：旷问艺，男，1989年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县，系原审被告旷少刚之子。 上诉人蒋美静与被上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）、原审被告旷少刚房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蒋美静上诉请求：一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初2023号民事判决，查清事实，审核双方争议的房屋抵债权益的完整性或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方争议的购房合同存在有尾款未付清。合同注明一次性支清给龙兴公司，被上诉人提出有尾款时，并未提供任何票据证明有余款存在，仅凭口头协议无法证明。二、代收费争议问题。1．被上诉人无法提供任何的代收费的发票及相关票据；2．案涉房产是以物抵押的方式抵押给上诉人，抵债方式得到被上诉人的认可，按照法律规定抵债固定资产本身的合法性是要求所抵债的固定资产是完整的、合法的，不存在任何经济争议、纠纷和欠款。故当初以物抵债的同时，包含了所有费用，也包含代收费在内。三、按照购房合同有关产权登记的约定，90个工作日内取得房屋产权证书，购房合同签订日在2016年10月8日，至今未为上诉人办理产权证书。 龙星公司辩称，房款有签约合同文字，不是口头协议，代收费在购房合同第十五页有列明所有代收费用的明细和用途，每个小区的业主购房后都需要支付。小区的硬件设施已经铺设到位并使用，国家没有以物抵债的法律规定。公司只认可蒋美静20万元购房款，其他没有交。关于办证，与本案无关，依据合同条例，上诉人不交代收费不能办证。 旷少刚述称，同意上诉人上诉观点，对上诉状无异议。 龙星公司向一审法院起诉请求：1、要求被告蒋美静向原告支付所欠的购房款人民币8056元；2、要求被告蒋美静向原告支付逾期付款违约金暂计：437.44元（计算方式：以8056元为基数，从2016年10月9日暂计至2019年9月30日止，在此之后从2019年10月1日计算至清偿完毕之日止，按每日万分之0.5计算）；3、要求被告蒋美静向原告支付代收费用14084元及违约金1000元，共计人民币15084元；4、要求被告旷少刚对前述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：被告蒋美静于2016年10月8日与原告签订了《商品房买卖合同》，购买原告所开发的位于兴安县，购房价款为208056元，并约定付款时间为合同签订当天，即2016年10月8日，逾期给付购房款则自约定的最后付款期的第二日起，按每日0.5?的比例支付违约金。同时双方还约定在合同签订时，由原告代收公共维修基金、测量费、登记费、制图费、住宅手续费、水电设施管网费、办证费、印花税、入户门及共用电控门费用、高清电视入网费、天然气管道初装费等，共计14084元，逾期未付的视为违约，应支付违约金1000元。本案涉案房屋已交付使用。 另查明，被告旷少刚原系原告股东，后于2016年11月25日与股东熊世猛达成退股协议，并于2017年2月7日登记退股，被告旷少刚因退股而与原告形成一定的债权债务。此前，被告旷少刚对被告蒋美静的父亲蒋和生负有债务。2016年6月3日，被告旷少刚向原告出具声明表示，本案涉案房屋用于旷少刚抵偿所负蒋和生的债务，其他费由旷少刚支付。2016年11月25日，原告与被告旷少刚达成协议，双方同意从被告旷少刚的退股金中扣除200000元，抵扣被告蒋美静所购房款。 一审法院认为，依法成立的合同应当履行。原告龙兴公司与被告蒋美静签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律效力，当事人应当按照约定履行各自的义务。被告蒋美静除以其父亲蒋和生享有的对被告旷少刚的债权抵扣购房款200000元外，余款8056元及代收费14084元仍应继续履行。又因被告蒋美静未依合同履行付款义务，构成违约，亦应依合同约定向原告支付违约金。对于被告蒋美静提出旷少刚是以原告名义向其父亲蒋和生借款的抗辩理由，虽然旷少刚原系原告股东，但其个人行为应由其个人负责，并不必然代表原告，被告蒋美静未提供充分证据证实旷少刚向其父亲借款的行为系代表原告龙兴公司的行为，故该院不予采纳；对于被告旷少刚的声明及其与本案的关系问题，被告旷少刚于2016年6月3日向原告出具声明表示，本案涉案房屋用于旷少刚抵偿所负蒋和生的债务，其他费由旷少刚支付。这只是旷少刚的单方面表示债务转让，转让效力的发生，需经原告同意。而根据原告与被告旷少刚于2016年11月25日达成的协议可知，原告同意抵扣的被告蒋美静购房款为200000元，余款两被告并未提供充分证据证实征得了原告的同意，在本案庭审中，原告亦表示当时同意抵扣的为200000元，不认可余款的债务转让。因此，被告蒋美静父亲与被告旷少刚以及原告与被告旷少刚是否还有未尽的债权债务关系，均属另一个法律关系，各方当事人均可另行通过正当途径予以解决，同时，原告要求被告旷少刚在本案中承担连带责任亦无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决：一、被告蒋美静向原告桂林龙兴房地产开发有限公司支付所欠的购房款8056元及违约金（违约金计算：以8056元为基数，从2016年10月9日起，按每日0.5?的比例计算至清偿完毕之日止）；二、被告蒋美静向原告桂林龙兴房地产开发有限公司交付代收费用14084元，并支付违约金1000元，共计15084元；三、驳回原告桂林龙兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费194.5元（已减半收取），由被告蒋美静负担。 本院二审期间，围绕争议焦点被上诉人提交了以下新证据：代收费发票、专项维修资金发票。上诉人质证意见，真实性无异议，但这个费用不应由上诉人承担，应由旷少刚承担。原审被告质证意见，真实性无异议，蒋美静房子的债权债务均由旷少刚承担。本院认为，上诉人提供的证据，与本案有一定的关联性，可以作为审理本案时参考。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：抵扣房款金额多少，代收款上诉人是否应当支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙兴公司与蒋美静签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定的购房价款为208056元，龙兴公司代收公共维修基金、入户门及共用电控门费用、高清电视入网费、天然气管道初装费等14084元。因为旷少刚的退股金抵扣购房款为200000元，余款8056元及代收费14084元，作为购房户的蒋美静仍应继续履行。蒋美静未及时履行付款义务，构成违约，应承担违约责任。蒋美静上诉认为本案是以房抵债包含了所有费用，也包含代收费在内，但购房合同并未对此进行说明，故蒋美静的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋美静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费389元，由上诉人蒋美静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王治斌 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕