山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初3149号原告：淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司（统一社会信用代码：91371082674510656K），住所地山东省荣成市俚岛镇中我岛村。负责人：袁延亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲成忠，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被告：于美英，女，1956年3月6日出生汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：刘凯，男，1988年11月19日出生汉族，住山东省淄博市临淄区，系被告于美英之子。原告淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司（以下简称新亮俚岛分公司）与被告于美英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新亮俚岛分公司委托诉讼代理人曲成忠、被告于美英及其委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新亮俚岛分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的五份商品房买卖合同（合同编号：201606140016、201606140019、201606140020、201606140022、201606140023），并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系房地产开发公司，被告曾在原告处工作。被告以原告拖欠工资和其他费用为由，将原告的五套房产网签至自己名下，用于抵顶欠付的工资和费用。但被告网签至自己名下的五套房产按照合同约定单价计算，房屋总价值远远超过原告欠付被告的工资和费用数额。原告认为，商品房买卖合同系双方最终达成的意思表示，合同内容对双方具有约束力。但至今，被告仍未足额支付房款，故原告根据商品房买卖合同约定，有权解除合同并追究被告的违约责任。为保障原告合法权益，故诉至人民法院。被告于美英辩称，原告所诉与事实不符。被告作为一名普通员工，没有能力和权限私下将房产网签至自己名下，该五套房产系原告为偿还被告部分工资及其他欠款而主动与被告签订合同，原告的表述在混淆视听。原告在诉状中所述“工资和费用”说法不准确，实际是工资、补助、公司借款及相应利息。原告与被告及其他职工关于抵顶房产的单价有过专门的约定，约定单价为1500元/㎡，而合同单价是应房管局备案要求所作的调整，不能作为房产抵顶价值的依据。原告作为一个公司与被告作为一个普通职工相比，处于绝对的优势地位，原告就五套房产主动与被告签订网签合同，同时主动向被告开具全款收据，这些都可以说明原告在诉状中“所签房屋总价值远远超过原告欠付被告的工资和费用数额”的说法有悖常理。合同中已经明确房屋的付款方式为一次性付款，即合同的签订是在双方认可该房产是在全额付款的前提下形成的最终合意，恰恰说明被告已经足额支付房款，原告所称被告仍未足额支付房款的说法毫无依据。综上所述，原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告新亮俚岛分公司成立于2008年3月25日。该公司负责人在2009年3月18日由袁延尚变更为于文正，2012年7月19日由于文正变更为袁延尚，2016年12月7日由袁延尚变更为袁延亮。2016年4月12日，原告新亮俚岛分公司通过会议记录的形式，形成欠职工款（包括工资款）抵顶房屋的价格一律调整为均价1500元/平方米的意见，袁延亮于2014年4月16日签字确认同意。2016年5月10日，袁延亮向原告新亮俚岛分公司财务处批示，职工已售出的顶账房也按每平方米1500元（均价）重新顶账。2016年6月14日，原告新亮俚岛分公司与被告于美英签订了五份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：201606140016、201606140019、201606140020、201606140022、201606140023，合同签订后，原告为被告办理了网签备案手续。合同约定的房屋总价款分别为：213693元、155687元、106546元、187902元、212152.5元，未约定单价。房屋建筑面积分别为：92.91平方米、67.69平方米、48.43平方米、85.41平方米、94.29平方米。经计算，每套房产单价分别为：2300元、2300元、2200元、2200元、2250元。合同均约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年6月14日前支付该商品房全部价款。买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订当日，原告在合同上加盖了其公司公章，并加盖有“于文正”的法人章及委托代理人龙连辉的私章，被告于美英在合同上签字并捺印确认。2016年6月8日，原告向被告出具了载有收到上述确定的购房款总价的收据，收款事由标注了合同约定的对应的商品房号，但被告王美英并未实际支付相关购房款。被告王美英称双方达成以房抵债的合意，用合同约定的房屋抵顶所欠被告王美英的工资、补助、借款及利息等债务，约定抵顶单价按照1500元/㎡执行，涉案购房款已经通过以房抵债的方式支付完毕；具体欠款数额没有计算，截至2014年1月1日，原告欠付被告王美英款项879950元，并提供被告于2014年1月1日出具的应付职工款统计表一份予以证明。原告对该证据真实性无异议，但应以原告提供的2014年底欠付职工款明细（载明原告欠付被告592621元，其中包括“欠职工款”、“利息”、“养老保险”、“年薪工资”、“车补”）作为双方最终结算的依据，被告对该证据不予认可。原告提供收到条及两份收据，证明2016年6月7日，被告收取了案外人赵飞支付的购房款148918元，用于抵顶原告所欠被告的债务，被告于美英实际收取104039元，被告于美英予以认可。原告新亮俚岛分公司认为，被告王美英私自为自己签订了上述五份合同，扣除所欠被告的工资和费用后，仍有393398.5元未付，故合同应当解除，并通过EMS邮寄方式向被告送达了解除涉案五份合同的通知，被告于美英于2020年5月10日签收。对于原告实际欠付被告的债务数额，原、被告均未提供证据予以明确。现原告诉至本院要求解除合同，被告不同意解除合同，双方未达成一致协议。本院认为，结合本案查明的事实，能够确认在被告王美英及相关人员工资、补助等债务未能兑现的情况下，原告新亮俚岛分公司承诺以商品房抵顶债务的事实具有高度可能性，本院对双方通过签订五份商品房买卖合同的形式用以抵顶原告所欠被告债务的事实予以确认。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告提出的被告私自为自己签订五份商品房买卖合同的意见，结合全案证据，证明力明显不足，应当由负有举证责任的原告承担不利的法律后果，本院不予采纳。双方以房抵债的合意，是双方为保障被告能够实现其应得的工资、补助等债权，通过与原告签订商品房买卖合同的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，是对债的履行的变更，是平等民事主体之间建立在意思表示自由、真实的基础上的合意。结合现有证据，不能确定债权人利用优势地位获得大于债权的利益的情形，能够确定双方完成了对债的履行标的的变更。按被告所述，双方达成了按1500元/㎡房产抵顶原告所欠被告债务的合意，而双方签订的房屋买卖合同中并未实际载明该抵顶标准，双方以房抵债并未签订明确具体的书面合同。结合原告于2016年4月12日通过会议记录内容、原告的负责人袁延亮于2016年5月10日向该公司财务处批示的内容、原告在合同签订前向被告出具收取全额购房款的收据而后签订涉案五份合同的事实、原告在合同签订后将涉案五套房产为原告办理了网签备案手续的事实，能够证明双方真实的意思表示为用涉案五套房产以1500元/㎡标准抵顶原告所欠被告债务，双方签订的五份合同约定的房屋总价并非双方当事人真实的意思表示，故合同约定的房屋总价条款无效，对当事人不具有法律约束力。双方当事人均应按以房抵债的真实意思表示全面履行各自的义务，不得擅自解除合同。双方在合同中约定了合同解除权的行使期间，原告亦未提供证据证明其曾按照合同约定的房屋总价要求被告履行合同进行催告，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。结合双方在合同中约定的解除权行使条款，原告于2020年5月向被告发出解除合同通知，被告于2020年5月10日签收，此时已经超过了解除权行使的除斥期间，合同解除权已经消灭，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司的诉讼请求。案件受理费50元（系减半收取），由原告淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 高 升二〇二〇年六月二十九日书记员 吕俊杰