西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西安市灞桥区人民法院 民  事 判 决 书 （2020）陕0111民初356号 原告（反诉被告）：陈桂香，1973年7月25日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张萍，陕西睿思律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琦，陕西睿思律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地西安市新城区。法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：江余进，男，1983年6月10日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区原告陈桂香与被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂香及委托诉讼代理人张萍，被告委托诉讼代理人张丽娜、江余进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告于2013年10月31日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及2014年12月7日签订的《变更协议》，并退还原告全部已付投资款380000元；2、被告向原告支付上述款项自2013年10月31日起至判决履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失122966.42元（暂计算至2019年10月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年被告对外宣称纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）为证件齐全准现房商铺，原康复路批发市场商户将整体搬迁到该商贸城，对不直接经营商铺的客户可由被告统一组织管理经营。原告根据被告宣传于2013年10月31日与被告签订了《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，并依约一次性支付380000元租金。合同还约定了商铺使用期限为20年，合同签订后6个月内被告应将商铺使用权交付原告。后因商铺不具备交付条件双方又于2014年12月7日签署《变更协议》，变更商铺使用权起算时间。此后所涉商铺一直不具备交付条件，无法正常经营使用，且该康复路商贸城至今未正式开业，导致不能实现合同目的。诉请解除上述合同及协议，并由被告赔偿原告相关损失。被告辩称，原、被告签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称投资合同），投资合同第8条约定，乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款。合同第11条约定，乙方所拖欠各种应交款项费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权解除合同。2014年8月24日原告领取4287号商铺的钥匙，并且验收商铺符合使用条件，案涉康复路商贸城在2014年下半年开业。商铺交付后，双方又补充签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》（以下简称变更协议），其中第2条明确约定，甲、乙双方确认主合同第八条第2款延期至2015年6月1日起执行。双方签订的投资合同及变更协议合法有效，涉案商城虽未经竣工验收、消防验收，但并不影响商铺正常使用，原告在商铺经营过一段时间后无故停业、歇业至今，且拒不交纳物业费。原告无权要求解除合同，其要求退还投资款无法律和事实依据，原告的行为构成严重违约，合同约定的解除条件成就。故反诉请求：1、依据合同约定解除双方于2013年10月31日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》和2014年12月7日签署的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》。2、原告承担违约责任，依据合同约定不退还其投资款，并即刻腾交房屋。3、原告交纳自2015年4月2 日至今拖欠的物业费15174元（暂计算至2020年4月1日）。4、反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，双方现就合同解除已形成一致意见，合同应从原告向被告发出解除通知之日起解除。原告在接收商铺后，因得知商铺未经竣工验收及消防验收，因担心人身安全问题而未按照合同或变更协议的要求营业，未营业的原因不在原告，涉案合同的解除责任应归责于被告，原告不应承担任何违约责任。被告交付的房屋不符合合同目的，原告无法按合同目的有效使用，不应承担任何物业费。被告反诉第二项诉讼请求要求原告承担违约责任不退还投资款，该违约金数额远超过实际损失，依法亦不应支持。经审理查明，2013年10月31日原告（乙方）与被告（甲方）签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定乙方投资380000元获取甲方建设的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）四层4287号商铺的20年使用权及利用该商铺的经营收益权；自合同签订之日起6个月内，甲方应将商铺钥匙交于乙方，甲方向乙方交钥匙之日即为甲方商铺交付之日；逾期超过90日，自超过之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款的万分之一作为违约金，合同继续履行；双方一致同意由甲方指定管理本市场的物业管理公司。乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款；乙方所拖欠各种应交款项费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权解除合同。当日原告支付被告380000元。2014年12月7日被告将商铺钥匙交付原告，同时双方签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》，约定为切实考虑乙方的利益及投资回报，基于长期合作、共同发展的原则，甲方决定在计算乙方投资商铺使用期限起始时间及物业费收取起始时间方面给予乙方予以变更，甲乙双方确认乙方投资商铺使用期限为20年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前乙方应缴纳的物业费由甲方向该项目物业公司支付，乙方不予支付。双方确认主合同第八条第2款（乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。不得擅自停业、歇业，擅自停业、歇业的视为违约，每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款。）延期至2015年6月1日起执行。同日原告（乙方）与陕西铠达物业管理有限责任公司（甲方）签订物业服务合同，约定乙方使用纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）四层4287号商铺，物业服务期限自2014年12月1日至2019年11月30日止，物业管理服务费收费标准：按建筑面积7.56元/月·平方米。目前案涉商铺原告未正常经营，该商铺也未消防验收。审理期间原、被告于2020年6月4日对案涉商铺进行了交接。上述事实，有《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》、《变更协议》、收据、物业服务合同及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，内容符合房屋租赁合同的法律特征，原、被告之间的法律关系实际为房屋租赁合同关系。该投资合作经营合同书及双方签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告起诉要求解除上述投资合作经营合同书及变更协议，被告于2020年4月28日提出反诉亦要求解除投资合作经营合同书及变更协议，故本院确定原被告之间的投资合作经营合同书及变更协议于2020年4月28日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同系延续性合同，合同解除不具有溯及力，合同解除后的租金应不再履行，但合同解除前已履行部分租金，原告应予以支付，鉴于双方合同已履行期间为2015年4月1日至2020年4月28日，原告实际占有期间至2020年6月4日，故原告应支付被告租金98279元（380000元÷20年×5年+380000元÷20年÷365天×63天），退付款应为281271元。但考虑到疫情影响应减免原告二个月租金3166元，故被告实际返还原告租金284437元；原告要求利息损失，无事实根据及法律依据，本院不予支持。被告虽然未按投资合作经营合同书约定的时间交付商铺，但原、被告于签订的变更协议约定自2015年4月1日开始计算使用权期限。据此原、被告对商铺的交付时间进行了变更，原告要求被告支付违约金无事实根据，本院依法不予支持。虽案涉商铺未经消防验收，但并未影响正常使用且也未违反双方合同约定交付条件，故原告中途退场，停止营业超过30日，违反合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同约定原告违约不退还投资款数额过高，本院酌定以二个月租金为违约金,由原告支付被告3166元；鉴于被告并非物业服务合同的相对方，被告反诉要求物业费于法无据，本院不予支持。因本案审理期间原被告已对案涉商铺进行了交接，被告反诉腾交房屋已实现，本案不再涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条规定，判决如下：一、陈桂香与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2013年10月31日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及2014年12月7日签订的《变更协议》自2020年4月28日起解除。二、陕西铠达投资（集团）有限责任公司返还陈桂香投资款 284437元。三、陈桂香支付陕西铠达投资（集团）有限责任公司违约金3166元。三、驳回陈桂香其余诉讼请求。四、驳回陕西铠达投资（集团）有限责任公司其余反诉请求。五、综合上述第二、三项，陕西铠达投资（集团）有限责任公司在本判决生效后三日内给付陈桂香281271元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830元、反诉费3614元，由原告承担2814元，被告承担9630元；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长 韩立军审  判  员 贺延昌审  判  员 何晓丽 二〇二〇年六月十五日 书  记  员 李  冰1