福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1111号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：邓昊，男，1991年5月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：蔡光俊、何雪玲，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人邓昊房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人邓昊的委托诉讼代理人何雪玲等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓昊全部诉讼请求，一、二审案件受理费由邓昊承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 邓昊辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 邓昊向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向邓昊支付房屋逾期办证违约金14850元(自2017年7月7日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得商品房权属证书之日)；2.碧桂园公司向邓昊支付车位逾期办证违约金19750元(自2017年3月31日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得车位权属证书之日)。 一审法院认定事实：1.2016年4月29日，邓昊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：邓昊向碧桂园公司购买碧桂园6号23幢2801室，建筑面积131.38平方米，房屋总价款为840000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2017年5月30日前将房屋交付给邓昊使用；如因碧桂园公司原因，邓昊不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓昊支付50元的违约金。合同签订后，邓昊向碧桂园公司支付了购房款840000元。碧桂园公司于2017年4月7日向邓昊交付案涉商品房。2.2016年6月24日，邓昊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：邓昊向碧桂园公司购买碧桂园6号23幢负二层107号车位，总价款为93632元，以分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给邓昊使用；如因碧桂园公司原因，邓昊未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓昊支付50元的违约金。合同签订后，邓昊向碧桂园公司支付了购车库款93632元。碧桂园公司于2017年5月2日向邓昊交付案涉车库。3.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号23幢办理了首次登记(总确权)。2018年9月5日，碧桂园公司与邓昊办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年9月20日，邓昊取得案涉商品房的不动产权证书。2018年9月5日，碧桂园公司与邓昊办理案涉车库的办证资料移交手续。2018年9月20日，邓昊取得案涉车库的不动产权证书。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。范春莲与碧桂园公司签订的案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓昊未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，碧桂园公司于2017年4月7日将案涉商品房交付给邓昊使用，依照案涉商品房的买卖合同第二十条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。因实际交房时间2017年4月7日提前于约定交房时间2017年5月30日，故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从约定交付商品房之日的次日(即2017年5月31日)起的第91日(即2017年8月29日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年9月5日的前一日（2018年9月4日）止。鉴于碧桂园公司于2017年5月2日将案涉车库交付给邓昊使用，依照案涉车库的买卖合同第二十条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付车库之日的次日(即2017年5月3日)起的第91日(即2017年8月1日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年9月5日的前一日（2018年9月4日）止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋、案涉车库所在楼幢首次登记日即2018年8月30日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 3.案涉车库违约金约定是否过高，是否应予以调整问题。一审法院认为，案涉车库已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。根据案涉车库买卖合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付50元计算。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数。案涉车库的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整案涉车库违约金，于法有据，予以支持。 综上、一审法院认为，案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，案涉车库的《商品房买卖合同》系邓昊与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓昊要求碧桂园公司按每逾期一天50元的标准，支付逾期办理案涉商品房权属登记违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。邓昊要求碧桂园公司按案涉车库每逾期一天支付50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓昊逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按每日50元计算，从2017年8月29日计算至2018年9月4日)；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓昊逾期办理商品房(车库)权属登记违约金(该违约金以已付车库款93632元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年8月1日计算至2018年9月4日)；三、驳回邓昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023元，减半收取计511.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定商品房的交房时间为2017年5月30日前，车位交付时间为2016年12月30日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年8月30日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房及车位的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房及车位权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给邓昊时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司按合同约定交付商品房之次日起第90日即2017年8月29日至将办理房屋权属证书所需资料交付之前一日即2018年9月4日止。车位逾期办理权属证书的违约金应自碧桂园公司交付车位之次日起第90日即2017年5月3日至碧桂园公司履行通知义务之日即2018年9月4日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1023元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。