福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1151号 原告：吴美琴，女，1984年11月20日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：陈生炫，男，1983年5月19日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，该公司员工。 原告吴美琴、陈生炫与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴美琴、陈生炫的委托诉讼代理人温剑雄，被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴美琴、陈生炫向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向吴美琴、陈生炫支付逾期办证违约金5530.35元（从2018年6月1日起暂计至2019年1月15日，共计229天）；2.本案诉讼费由万豪公司承担。事实和理由：2015年6月11日，吴美琴、陈生炫与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠，购买总金额为483000元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内为吴美琴、陈生炫办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致吴美琴、陈生炫未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向吴美琴、陈生炫支付违约金。然而，在吴美琴、陈生炫付清所有购房款后，万豪公司未按照《商品房买卖合同（预售）》约定的时间，为吴美琴、陈生炫办理不动产权证书，吴美琴、陈生炫于2019年1月15日才取得不动产权证书，万豪公司的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。 万豪公司辩称：1.《商品房买卖合同（预售）》约定万豪公司仅承担因万豪公司原因导致逾期办证违约责任。万豪公司已积极履行合同义务，非因万豪公司的原因导致逾期取得不动产权证，万豪公司不应承担相应的违约责任；吴美琴、陈生炫怠于履行合同义务，相应责任应由吴美琴、陈生炫自行承担。2.吴美琴、陈生炫主张的违约金过高，已超过合同约定总价1%的限额，不应予以支持。请求依法驳回吴美琴、陈生炫的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 万豪公司对吴美琴、陈生炫提交的身份证复印件、销售不动产统一发票的真实性、合法性、关联性没有异议，对《商品房买卖合同（预售）》、沙县商品房买卖合同备案信息表的真实性、合法性没有异议，但万豪公司认为《商品房买卖合同（预售）》第20条明确约定，因出卖人的原因未能在约定时间内办证的才承担相应的违约责任；房屋所有权转移登记是买卖双方的共同义务，并非万豪公司的单方义务；万豪公司只承担因万豪公司的原因逾期交付的违约责任；双方约定违约金累加最高不超过商品房总价的1%。吴美琴、陈生炫对万豪公司提交的房屋所有权证办理通知书挂号信的真实性和证明内容有异议，吴美琴、陈生炫并未签收该份挂号信，从该份证据中无法知悉万豪公司所邮寄信函的内容，不能证明万豪公司有向吴美琴、陈生炫邮寄办理不动产权证的通知。吴美琴、陈生炫对万豪公司提交的公司营业执照、竣工验收报告、测量说明、房地产测量计算委托书、房屋现场勘测图、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县住建局机构设置、中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知、沙县政府部门管理事业单位截图、福建省自然资源厅行政审批和服务平台截图等证据的真实性没有异议，但认为这些证据与本案无关，万豪公司与其他民事主体的纠纷应当由其自行解决，与吴美琴、陈生炫无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下： 2015年6月11日，吴美琴、陈生炫与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：吴美琴、陈生炫向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠，总价款483000元。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，吴美琴、陈生炫按约向万豪公司支付购房款483000元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付吴美琴、陈生炫使用。2019年1月15日，吴美琴、陈生炫取得沙县金古山景公园南侧金古明珠不动产权证书。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1．万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 吴美琴、陈生炫认为，万豪公司主张“逾期办证主要是由行政部门长期拖延办理的原因造成的”，但吴美琴、陈生炫不知万豪公司与行政部门之间的关系，且他们之间的关系亦与吴美琴、陈生炫无关。吴美琴、陈生炫依约支付了购房款，万豪公司应当依约履行合同义务，否则应承担相应的责任。 万豪公司认为，案涉房屋所有权转移登记的逾期系沙县城乡规划勘测设计室造成的，沙县城乡规划勘测设计室实地测绘开始到完成整整花了25个月时间，是造成逾期办理房屋所有权转移登记的原因，不应由万豪公司去承担因行政监管部门拖延办理造成的逾期责任，否则，对万豪公司是极其不公平的。其次，万豪公司于2018年10月16日取得不动产登记中心首次登记（总确权）的证明文件，在具备办理房屋所有权转移登记条件下，万豪公司即通过电话、挂号信等方式通知吴美琴、陈生炫办理房屋所有权转移登记。但吴美琴、陈生炫接到通知不去办理，逾期办理房屋所有权转移登记系因吴美琴、陈生炫的原因，应由吴美琴、陈生炫自行承担该逾期责任。另外，法院从平衡合同双方利益的立法本意出发，从公平合理原则进行综合考虑，不应归责于万豪公司。因此，万豪公司不应承担逾期办证违约责任。 本院认为，万豪公司认为其不能及时办理房屋所有权转移登记的原因是有关部门拖延办理所致，这是万豪公司与有关部门之间发生法律关系而产生的法律后果，吴美琴、陈生炫不是万豪公司与其他主体之间法律关系的相对方，对吴美琴、陈生炫不产生约束力，不能因此免除万豪公司作为《商品房买卖合同（预售）》一方当事人逾期办证的违约责任。万豪公司提供的证据也不足以证明其逾期办理房屋所有权转移登记是由于行政部门拖延办理所致。万豪公司提供的挂号信，无法证明其已经履行了通知吴美琴、陈生炫办理房屋所有权转移登记的义务，无法证明吴美琴、陈生炫怠于履行合同义务。吴美琴、陈生炫与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定万豪公司应当在商品房交付后的365日内即2018年5月30日前为吴美琴、陈生炫办理不动产权证书并交付，万豪公司未按照约定履行办证义务，存在逾期办证的违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。 2．逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 吴美琴、陈生炫认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”，该条款免除、限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，系无效的格式条款。该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。 万豪公司认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于逾期办证违约金的约定。该条款加注下划线作为特殊标识并予以说明，已采取合理的方式提示并说明，该条款没有免除万豪公司的责任，也不存在其他的无效情形，应认定为合法有效的条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”的条款虽然是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未完全免除万豪公司责任，加重吴美琴、陈生炫责任，排除吴美琴、陈生炫主要权利，该条款合法有效。吴美琴、陈生炫认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现吴美琴、陈生炫已经取得了相关不动产权证书，万豪公司不存在无限期拖延办证的情形。 综上所述，本院认为，吴美琴、陈生炫与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前为吴美琴、陈生炫办理不动产权证书并交付，而吴美琴、陈生炫实际于2019年1月15日才取得沙县金古山景公园南侧金古明珠的不动产权证书，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款483000元的1%为4830元。吴美琴、陈生炫主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴美琴、陈生炫支付逾期办理房屋权属证书的违约金4830元； 二、驳回吴美琴、陈生炫其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 林庆永 二〇二〇年六月十二日 法官助理 张德浚 书 记 员 郑 娟 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。