河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7794号原告信阳市财政干部学校。法定代表人陈刚，校长。统一社会信用代码：12411500419305700Q。住所地：河南省信阳市民权路**。委托代理人刘宗明，男，1961年11月19日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。系该校行管科科长，代理权限为特别授权。委托代理人吴海燕，女，信阳市浉河区金牛法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告梁光煜，男，1976年6月13日出生，汉族，住固始县。委托代理人祝健，河南蓼阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告郭建，男，1968年11月13日出生，汉族，住信阳市。被告石磊，男，1968年10月12日出生，汉族，住信阳市浉河区。郭建、石磊共同委托代理人梁光煜，代理权限为特别授权。原告信阳市财政干部学校诉被告梁光煜、郭建、石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告信阳市财政干部学校委托代理人刘宗明、吴海燕，被告梁光煜及其委托代理人祝健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市财政干部学校诉称，2011年11月28日，原告就其位于河区民权路一综合楼（原招待所）租赁事宜与被告梁光煜、郭建、石磊三人签订了《房屋租赁合同》一份；后又分别于2012年8月8日签订了《补充协议》；合同履行过程中，原告依约履行了合同的全部义务，但承租人梁光煜、郭建、石磊在未经原告同意的情况下擅自改变房屋用途，即将一楼13间房屋改为门面，并擅自转租他人经营收益。结果经信阳市审计局调查核实后于2017年8月10日以信审决（2017）36号《审计决定书》，要求限期整改。原告于2017年9月11日向承租人送达了限期60日的《整改通知》，之后在多次进行督促仍未按期整改的情况下，原告不得已才起诉到法院。后在法院主持下于2018年9月14日成立调解（详见河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初1877号民事调解书）。其中调解书第二条约定：年租金在原38万元人民币的基础上增加了20万元人民币，及58万元人民币，此后租金每年递增3%（即2019年的年租金应交金额为597400元人民币）；调解书第三条约定：“凡未经原告书面同意的情况下的房屋转租他人的行为均属无效行为，房屋转租行为按期整改，否则按违约收回房屋”。民事调解书生效后，被告按约定付清了2018年8月19日至2019年8月19日的租金。2019年3月，原告突然接到由浉河区人民法院送达的《起诉书》，即案外人李录平将本案原告及承租人之一梁光煜作为共同被告起诉到法院了，要求赔偿损失并承担连带责任。原告在应诉中向法院提供了有力证据反驳了案外人李录平转租的房屋，是承租人之一梁光煜未经房屋所有权人信阳市财政干部学校书面同意的情况下擅自转租，对其转租协议的效力不予认可，并明确拒绝参与李录平与梁光煜之间的任何调解活动。考虑到李录平与被告梁光煜之间存在的纠纷与原告无关，客观上也并不影响被告履行合同，为此，原告于2019年8月21日向三被告的代表梁光煜送达了书面《催收租赁房屋费通知》，并在通知中明确告知：若在2019年9月15日前未付清房租，将起诉收回房屋。但被告梁光煜签收后置若罔闻。无奈，原告为维护自身的合法权益，避免国有资产遭受损失，不得已再次诉诸法律，请求：1、判令解除原、被告于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月15日、2012年8月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金，具体金额从2019年8月19日欠款之日起算，按年租金597400元人民币计算至付清之日止；3、判令被告从欠付租金之日起，按合同约定人民币1000元/天支付违约金，具体金额从2019年8月19日欠款之日起算，按违约天数计算至付清租金之日止；4、本案诉讼费及因诉讼产生的其他合理费用全部由被告承担。被告梁光煜辩称，对所有事实都认可，但是因为经济上的原因出现了问题。原告如能够给被告一点时间，被告可以把所欠租金还上。至于转租是无效还是有效，这个合同中有约定。被告郭建、石磊意见与梁光煜意见一致。经审理查明，2011年11月28日原告信阳市财政干部学校（甲方）与被告石磊、郭建（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方独立承租甲方所有位于信阳市民权路南段的学校综合楼招待所整楼房（共计六层楼房的所有房间）及院内停车场等，供乙方宾馆、酒店类服务业经营使用，租期为15年，年租金人民币38万元；合同期内乙方合理使用房屋，不得未经甲方同意或违反图纸要求而私自改变房屋主体结构，装修须经有关部门核批，接受甲方正常的监督，如因擅自改变房屋主体结构而发生的损失由乙方负责赔偿；合同期内，乙方拖欠房租不得超过3个月，否则甲方有权解除合同；经甲方书面同意乙方可在必要时转让他人，但必须保证本合同约定的甲方应得租金；甲、乙双方任何一方违约，另一方有权单方解除本合同，并承担对方所有经济损失赔偿责任；如乙方违约，甲方可要求乙方承担年房租金50%的违约金，如乙方未按期交清房租，每超过一天承担1000元滞纳金的责任。2012年7月15日原告信阳市财政干部学校（甲方）与被告梁光煜、郭建、石磊（乙方）签订《房屋租赁合同（补充协议）》一份，约定：甲方与郭建、石磊于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》继续有效，并且乙方再增加一名承租人梁光煜，梁光煜对上述《房屋租赁合同》内容已经充分了解并同意，该合同内容对梁光煜具有约束力，梁光煜与郭建、石磊共同享有该合同条款约定的乙方全部权利，同时承担该合同条款约定的乙方全部义务；原房屋租赁合同中院内停车场由出租变更为提供使用；承包期从2012年8月15日至2027年7月14日。2012年8月8日原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊再次签订《补充协议》一份，对装修改造项目进行了约定。合同履行过程中，被告梁光煜、郭建、石磊未经原告同意，擅自改变房屋用途，将原综合楼一楼民权路一侧13间房屋改为门面，11间对外转租，2间被告自用。2017年5月信阳市审计局对上述情况调查核实后，认为不符合双方签订的租赁合同的房屋改造、转租事项，原告信阳市财政干部学校未及时制止并采取相应措施，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条的规定，遂于2017年8月10日作出信审决[2017]36号《审计决定书》，责成原告信阳市财政干部学校采取措施对出租综合楼事项进行纠正，规范出租行为，防止国有资产经营收益流失。2017年9月11日原告信阳市财政干部学校向被告梁光煜送达《整改通知》，要求“1、承租方在60天内将综合楼民权路一侧13间房屋全部封死并恢复原状。2、如果承租方不封死恢复原状，在原房租费年叁拾捌万元（38万元）基础上每年房租费增加贰拾伍万元（25万元）（每年房租增长5%）。3、按照双方签订合同规定要求，如有转租行为，请立即终止，否则经查出按照违约条款处理。4、以上条款如果承租方不执行，我校将根据合同有关规定，起诉至法院，收回房屋。”。之后在多次催促被告仍未整改的情况下，原告信阳市财政干部学校以梁光煜、郭建、石磊为被告诉至本院，请求判令解除合同并要求被告支付违约金。后双方在本院主持下自愿达成一致的调解意见，本院于2018年9月14日作出（2018）豫1502民初1877号民事调解书对调解协议予以确认，调解协议约定：“一、原、被告双方同意于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月15日、2012年8月8日签订的《房屋租赁合同(补充协议)》继续履行。二、原、被告双方同意按照合同从2018年8月l9日在原租赁合同中约定的年租金38万元的基础上增加2O万元，即58万元，于本调解书生效15日内付清。此后租金每年按3％递增。三、原、被告双方同意，凡未经原告书面同意的情况下的房屋转租他人的行为(包括本案第三人)均属无效行为。房屋转租行为按期整改，否则按违约收回房屋。”。该调解书生效后，被告梁光煜、郭建、石磊按约定付清了2018年8月19日至2019年8月19日的租金。2019年8月21日，因被告梁光煜、郭建、石磊未按时支付租金，原告信阳市财政干部学校向被告的代表梁光煜送达了《催收租赁房屋费通知》，要求被告在2019年9月15日前将2019年8月19日至2020年8月18日的租金597400元缴纳到原告指定账户，否则将起诉至法院，收回房屋。被告梁光煜签收后未按时缴纳租金，故原告信阳市财政干部学校诉至本院，提出如上诉请。以上事实，有原、被告陈述及证据、庭审笔录等材料予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊签订的房屋租赁合同及两份补充协议是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同履行义务。原告信阳市财政干部学校已将租赁房屋交付被告梁光煜、郭建、石磊，被告应当依约履行合同义务。合同履行过程中，原、被告双方产生纠纷诉至本院，后在本院主持下自愿达成调解协议，本院于2018年9月14日作出（2018）豫1502民初1877号民事调解书予以确认，故该调解协议对双方均具有约束力。调解协议第二条约定年租金从2018年8月l9日在原租赁合同中约定的年租金38万元的基础上增加至58万元，此后租金每年按3％递增，故2019年8月19日至2020年8月19日被告应付年租金为59.74万元。被告梁光煜、郭建、石磊自2019年8月19日起开始拖欠租金，经原告信阳市财政干部学校催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，以及二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告梁光煜、郭建、石磊迟延履行合同主要债务，经原告催告仍未履行，构成根本违约，符合法定解除合同的情形，故原告请求解除合同、要求被告支付拖欠的房屋租金（自2019年8月19日起至付清之日止，按年租金59.74万元计算）的请求成立，本院予以支持。另外，原告要求被告支付从欠付租金之日起的违约金（自2019年8月19日起至付清租金之日止，按合同约定1000元/天计算），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本院认为原告请求的违约金数额过高，故酌定被告梁光煜、郭建、石磊按本金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金，支付给原告信阳市财政干部学校。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》、2012年7月15日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》及2012年8月8日签订的《补充协议》。二、被告梁光煜、郭建、石磊于本判决生效之日起十五日内一次性向原告信阳市财政干部学校支付拖欠的房屋租金（按年租金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止计算）。三、被告梁光煜、郭建、石磊于本判决生效之日起十五日内一次性向原告信阳市财政干部学校支付违约金（按本金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9874元，由被告梁光煜、郭建、石磊承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费9874元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  王剑审 判 员  许凤人民陪审员  胡霞二〇二〇年六月二十八日书 记 员  陈锴