陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0111民初406号原告（反诉被告）李霞，女，1976年11月22日出生。 委托诉讼代理人张萍，陕西睿思律师事务所律师。委托诉讼代理人袁琦，陕西睿思律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西铠达投资（集团）有限责任公司。法定代表人徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人江余进，男，1983年6月10日出生，汉族。原告李霞与被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司（以下简称铠达公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李霞及委托诉讼代理人张萍、袁琦，被告铠达公司委托诉讼代理人张丽娜、江余进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年4月1日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及2015年7月27日签订的《补充合同（二）》，并退还原告全部已付投资款324286元；2.被告向原告支付上述款项自2014年4月1日起至判决履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失95969.29元（暂计算至2019年10月31日）；3.被告向原告支付违约金59182.19元（从2014年11月1日开始暂计算至2019年10月31日）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原被告于2015年4月27日签订的《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉变更协议》。事实与理由：2013年被告对外宣称纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）为证件齐全准现房商铺，原康复路批发市场商户将整体搬迁到该商贸城，对不直接经营商铺的客户可由被告统一组织管理经营。原告根据被告宣传于2014年4月1日与被告签订了《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，并依约支付324286元租金。合同还约定了商铺使用期限为10年，合同签订后6个月内被告应将商铺使用权交付原告。后因商铺不具备交付条件，双方又于2015年7月27日签订《变更协议》，变更商铺使用权起算时间。此后所涉商铺一直不具备交付条件，无法正常经营使用，且该康复路商贸城至今未正式开业，导致不能实现合同目的。按照合同约定，被告逾期交房超过90日的，自超过之日起至实际交付之日止按原告投资款的万分之一作为违约金。被告辩称，双方2014年4月1日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称投资合同）第8条约定，乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款。投资合同第11条约定，乙方所拖欠各种应交款项费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权解除合同。2015年4月27日商铺交付后，双方又补充签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》（以下简称变更协议），其中第2条明确约定，甲、乙双方确认主合同第八条第2款延期至2015年6月1日起执行。双方签订的投资合同及变更协议合法有效，涉案商城虽未经竣工验收、消防验收，但并不影响商铺正常使用，原告无故停业、歇业至今，且拒不交纳物业费。原告的行为构成严重违约，合同约定的解除条件成就，因此，其作为反诉原告提出反诉请求：1.解除双方于2014年4月1日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》和2015年4月27日签订的《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉变更协议》，以及2015年7月27日签订的《补充合同（二）》；2. 李霞承担违约责任，依据合同约定不退还其投资款，并即刻腾交房屋；3. 李霞交纳自2015年4月27 日至今拖欠的物业费18974元（暂计算至2020年4月27日）；4.诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称，1.其未如约使用涉案商铺系铠达公司原因所致，铠达公司并不具有合同约定的解除权；2.由于铠达公司的过错造成交付的商铺存在重大安全隐患，不具备法律规定的使用条件，进而导致商户被迫停业、歇业，涉案商铺未使用的违约责任应由铠达公司承担；3. 铠达公司所主张的违约金过高；4. 铠达公司交付的房屋不符合合同目的，其无法有效使用，不应承担物业费，且部分物业费已过诉讼时效。经审理查明，2014年4月1日，本案原告（乙方）与被告（甲方）签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，合同约定，乙方投资324286元获取甲方建设的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）二层2217号商铺的10年使用权及利用该商铺的经营收益权；自合同签订之日起6个月内，甲方应将商铺钥匙交于乙方，甲方向乙方交钥匙之日即为甲方商铺交付之日；若乙方收到通知后未按照通知的具体时间办理交付手续的，逾期每日按照总投资款的万分之一承担违约金，甲方有权解除合同，将商铺另行处分，乙方所缴纳的款项不予退还；若甲方未能按照以上时间将商铺交付给乙方，逾期超过90日，自超过之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款的万分之一作为违约金，合同继续履行；双方一致同意由甲方指定管理本市场的物业管理公司；乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款；乙方所拖欠各种应交款项费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权解除合同。合同签订当日，原告向被告支付324286元。2015年4月27日，被告将商铺钥匙交付原告，当天，双方还签订《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉变更协议》一份，该协议约定，为切实考虑乙方的利益及投资回报，基于长期合作、共同发展的原则，甲方决定在计算乙方投资商铺使用期限起始时间及物业费收取起始时间方面给予乙方予以变更，甲乙双方确认乙方投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前乙方应缴纳的物业费由甲方向该项目物业公司支付，乙方不予支付；双方确认主合同第八条第2款（乙方必须严格遵守甲方或者物业公司关于本市场营业时间的规定，不得提前或推后营业时间。不得擅自停业、歇业，擅自停业、歇业的视为违约，每年擅自停业、歇业累计超过30天的，甲方有权解除合同，乙方无条件同意解除合同，且乙方不得要求甲方退还投资款）延期至2015年6月1日起执行。同日，原告李霞（乙方）与陕西铠达物业管理有限责任公司（甲方）签订物业服务合同约定，乙方使用位于西安市灞桥区柳鸣路纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）的商铺，物业服务期限5年，自2014年12月1日至2019年11月30日止，物业管理服务费收费标准：按建筑面积7.56元/月·平方米。2015年7月27日，原被告还签订《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉补充合同（二）》一份，该补充合同约定，乙方同意本合同签订后于2015年9月10日前将所投资商铺装修、上货并按商城规定时间开门营业；乙方收钥匙时间为2015年4月27日，乙方所投资商铺取得使用权起算时间为2015年4月1日，如乙方在2015年9月10日前将所投资商铺装修、上货并按商城规定时间开门营业，则甲方同意将乙方所投资商铺取得使用权起算时间推后至2016年4月1日，否则，乙方所投资商铺使用权起算时间仍以乙方收钥匙之日起满30日起算。后原告未经营涉案商铺。 本案在审理过程中，原被告于2020年6月4日对案涉商铺进行了交接。另，该商铺未经消防验收。上述事实，有原告起诉状、当事人陈述、《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》、《变更协议》、《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉补充合同（二）》、收据，以及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原被告签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，内容符合房屋租赁合同的法律特征，原被告之间的法律关系实际为房屋租赁合同关系。该投资合作经营合同书及双方签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书变更协议》、《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉补充合同（二）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告起诉要求解除上述投资合作经营合同书、变更协议及补充合同（二），被告于2020年5月19日提出反诉亦要求解除投资合作经营合同书、变更协议及补充合同（二），故本院确定原被告之间的投资合作经营合同书、变更协议及补充合同（二）于2020年5月19日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同系继续性合同，合同解除不具有溯及力，合同解除后的租金应不再履行，但合同解除前已履行部分租金，原告应予以支付，鉴于双方合同已履行期间为2015年4月1日至2020年5月19日，原告实际占有期间至2020年6月4日，故原告应支付被告租金167740.27元（324286元÷10年×5年+324286元÷10年÷365天×63天），退付款应为156545.73元。但考虑到疫情影响应减免原告二个月租金5404.77元，故被告实际返还原告租金161950.5元。原告要求利息损失，无事实根据及法律依据，本院不予支持。被告虽然未按投资合作经营合同书约定的时间交付商铺，但原被告于2015年4月27日交接商铺钥匙时签订的变更协议约定自2015年4月1日开始计算使用权期限。据此原被告对商铺的交付时间进行了变更，原告要求被告支付违约金无事实根据，本院依法不予支持。虽案涉商铺未经消防验收，但并未违反双方合同约定交付条件，故原告中途退场，停止营业超过30日，违反合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同约定原告违约不退还投资款数额过高，本院酌定以二个月租金为违约金,由原告支付被告5404.77元，鉴于被告并非物业服务合同的相对方，被告反诉要求物业费于法无据，本院不予支持。因本案审理期间原被告已对案涉商铺进行了交接，被告反诉腾交房屋已实现，本案不再涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条规定，判决如下：一、李霞与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2014年4月1日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及2015年4月27日签订的《变更协议》、2015年7月27日签订的《〈纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书〉补充合同（二）》自2020年5月19日起解除。二、陕西铠达投资（集团）有限责任公司于判决生效后15日内返还李霞投资款161950.5元。三、李霞于判决生效后15日内支付陕西铠达投资（集团）有限责任公司违约金5404.77元。四、驳回李霞其余诉讼请求。五、驳回陕西铠达投资（集团）有限责任公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8492元，原告已预交，该费用由被告负担  3400元，于判决生效后15日内直接给付原告。原告自行负担   5092元。反诉案件受理费3539元，反诉原告已预交，该费用由反诉被告负担1069元，于判决生效后15日内给付反诉原告。反诉原告自行负担2470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      李晓葆     人民陪审员      何燕歌人民陪审员      屈巍龙  二0二0年六月三十日 书  记  员      赵瑞雪  1