浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1739号 原告雷锦锦，女，1983年12月12日出生，畲族，住杭州市江干区。 委托代理人刘东鑫、洪文盛（特别授权代理），、实习律师。 被告陈逸云，女，1987年5月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告王秀财，男，1984年11月19日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告雷锦锦为与被告陈逸云、王秀财房屋买卖合同纠纷一案，于2019年2月20日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告雷锦锦的委托代理人刘东鑫、洪文盛，被告陈逸云、王秀财到庭参加诉讼。于2019年6月20日就原告雷锦锦申请的证人组织证人出庭作证，原告雷锦锦的委托代理人刘东鑫，被告陈逸云、王秀财到庭参加诉讼，对出庭证人进行了询问，并发表了质证意见。庭后，原告雷锦锦补充了相应证据材料，因上述证据材料与本案有关，本院组织双方进行了质证。本案现已审理终结。 原告雷锦锦诉称，2018年3月30日，其与陈逸云、王秀财签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定陈逸云、王秀财将位于杭州市江干区的房屋以总价290万元的价格出售给雷锦锦，交付时间为2018年6月2日。彼时，案涉房屋为阳台包到客厅的状态。2018年5月2日，应陈逸云、王秀财要求，双方办理了房屋交付手续。2018年5月4日，陈逸云、王秀财告知雷锦锦包入客厅的阳台要被依法拆除。2018年8月9日，涉案房屋的阳台被相关部门强制拆除。后经雷锦锦调查得知，相关部门在金泊林公寓小区内已多次宣传违法建筑将被强制拆除的政策，且相关部门已于2018年3月28日向陈逸云、王秀财发送过《接受调查处理通知书》。陈逸云、王秀财得知阳台被拆除将会导致房屋价值下降，于是故意隐瞒相关事实在阳台被拆除前将房屋出售给雷锦锦，违背诚实信用原则，其行为造成雷锦锦购买的房屋失去了购买时所具备的功能和使用价值。雷锦锦诉至法院，请求判令陈逸云、王秀财赔偿雷锦锦426710元，其中房屋违法建筑部分（10平方米）被拆除后无法实现使用目的遭受的损失351430元［2900000元÷（72.52平方米＋10平方米）×10平方米］，违法建筑部分被拆除后采取的临时保护措施费用6800元，因房屋违法建筑部分被拆除后恢复房屋原样费用68480元。 被告陈逸云、王秀财辩称，一、雷锦锦在购买案涉房屋时对房屋露台部分加盖阳光房顶棚后封闭为客厅一部分的情况是明知的，陈逸云、王秀财对雷锦锦说过该部分属于违法建筑，具体证据可见中介公司工作人员与雷锦锦父亲的微信聊天记录，以及房屋过户时双方的对话录音。陈逸云、王秀财对雷锦锦不存在欺骗和隐瞒的行为。露台部分面积属于赠送面积，并没有计入到双方计算房屋价款的面积之内。雷锦锦主张损失没有事实和法律依据。二、陈逸云、王秀财并没有收到过2018年3月28日的《接受调查处理通知书》，和2018年4月10日的《限期拆除通知书》。《行政复议决定书》已经认定杭州市江干区人民政府九堡街道办事处作出该通知书的行为违法，亦认定九堡街道办事处未提供有效证据证明该通知书已依法送达。陈逸云、王秀财在此后知晓相关部门要求拆除阳光房时已经及时告知了雷锦锦，并没有隐瞒相应的情况。综上，请求驳回雷锦锦的全部诉讼请求。 原告雷锦锦为支持其诉称，向本院提交了以下证据材料： 1、《房地产买卖居间协议》、《杭州市房屋转让合同》及附件1《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》、《房地产买卖物业交接书》各1份，拟证明雷锦锦与陈逸云、王秀财于2018年3月28日达成购房意向，并就房屋价格（价格含房屋内部设施、装饰装修、部分家电等）进行确认，于当日签订《房地产买卖居间协议》，于2018年3月30日签订《杭州市房屋转让合同》及合同附件1，约定房屋交付时间为2018年6月2日，但实际交付日期为2018年5月2日的事实。 2、《接受调查处理通知书》1份，拟证明2018年3月28日上午9时20分行政执法部门已向陈逸云、王秀财送达了通知书要求其接受调查的事实。 3、《限期拆除通知书》1份，拟证明2018年4月10日行政执法部门4名工作人员向陈逸云、王秀财通知并送达《限期拆除通知书》的事实。 4、《行政复议决定书》1份，拟证明行政执法部门于2018年3月28日向陈逸云、王秀财送达《接受调查处理通知书》时，因陈逸云、王秀财无人在家，故将通知书贴在房屋入户门上的事实。 5、照片1组，拟证明涉案房屋户型为一梯一户，业主的电梯卡仅能进出自身楼层的事实。 6、视频录像及文字翻译稿（与九堡街道兴安社区工作人员）1组，拟证明2018年3月28日上午9点左右，相关部门工作人员将《接受调查处理通知书》贴于陈逸云、王秀财家门；涉案房屋一梯一户，工作人员借用物业公司的电梯卡进入案涉房屋所在楼层；2018年4月10日相关部门工作人员入户调查时陈逸云、王秀财在家；金泊林公寓小区所在兴安社区已于2017年年末开始对“三改一拆”活动进行宣传的事实。 7、《公证书》及照片（阳光房被拆除后）1组，拟证明该涉案房屋被拆除前的整体情况以及阳光房被拆除后已经不具备居住条件的事实。 8、微信聊天记录（雷锦锦与陈逸云）1组，拟证明陈逸云、王秀财在交房后两日即2018年5月4日告知雷锦锦该房屋的阳台阳光房部分涉嫌违法要被拆除，以及陈逸云、王秀财自认该阳光房违法建筑是其母亲找装修工搭建的事实。 9、视频录像与文字翻译稿（房屋过户时雷锦锦与陈逸云、王秀财等）1组，拟证明陈逸云、王秀财已经知道该房屋涉嫌违法会被拆除，遂于2018年4月20日在办理房屋过户手续时偷录双方对话，故意误导雷锦锦阳台面积，以诱导方式向雷锦锦取证，为诉讼做准备，具有恶意隐瞒、欺诈的行为的事实。 10、《住宅装饰装修施工合同》及发票1组，拟证明房屋阳光房被拆后雷锦锦采取保护措施而支出费用的事实。 11、《住宅装修施工合同》及发票1组，拟证明阳光房被拆后雷锦锦为恢复房屋原样而支出费用的事实。 12、工程预决算书、平面图尺寸及房屋改造后照片1组，拟证明阳光房被拆除后雷锦锦委托装修公司对房屋恢复原样并实际支出费用的事实。 13、证人戚某、冯某、肖某出庭作证：戚某、肖某系九堡街道兴安社区工作人员，冯某系九堡街道城建城管综合协查执法大队工作人员；戚某陈述其于2018年3月28日陪同九堡街道城建城管综合协查执法大队工作人员至案涉房屋，因户主不在家，在门口张贴了《接受调查处理通知书》；戚某、肖某、冯某均陈述，2018年4月10日至案涉房屋，一男一女接待了上门的工作人员，城建城管综合协查执法大队工作人员说明了上门目的，通知书是否送达其不清楚；自2018年年初开始，已经在兴安社区开展了“三改一拆”工作宣传，在金泊林公寓小区内设置有宣传横幅的事实。 经庭审质证，被告陈逸云、王秀财对证据1的真实性无异议，但认为合同没有提到阳光房，露台面积是赠送的，出售面积与房产证一致为72.52平方米。本院认为，该组证据与本案具有关联性，予以确认。对证据2、3有异议，对证据4的真实性无异议，认为证据4反而可以证明陈逸云、王秀财没有收到过证据2、3。本院认为，证据2、3、4的真实性可以确认，对于双方争议的问题将结合证据6及证据13的证人出庭证言予以分析。对证据5有异议，认为案涉房屋实际系一梯两户，电梯门禁经常出现故障，不使用电梯卡也可以上楼。本院认为，双方争议的系陈逸云、王秀财对相关部门已限期其自行拆除违法建筑的情况是否知情，而入户电梯的设置情况并不能直接证明相关事实，故对于该证据不予确认。对证据6、13有异议，认为不应依照相关工作人员的自行陈述来确定通知是否送达，况且证据4已经认定通知书未送达。就此，本院认为，雷锦锦申请出庭作证的证人为2018年4月10日共同上门的街道、社区工作人员，三人陈述的上门情况能够相互印证；而《行政复议决定书》系基于陈逸云、王秀财否认收到《限期拆除通知书》，但相关部门不能提供送达凭证因而认定通知书未能依法送达，与民事纠纷中本院依照相关工作人员的证言确定工作人员曾上门的事实并不冲突；因此，本院对证据6、13予以确认，应当认定陈逸云、王秀财在2018年4月10日知晓案涉房屋阳光房可能会因为违法而被拆除的事实。对证据7的真实性没有异议，但是认为并不足以证明房屋已不适合居住，绑定在陈逸云手机上的水、电、煤气费用的短信通知可以证明雷锦锦实际占有使用了案涉房屋。本院认为，该组证据能够证明案涉房屋原内部构造情况以及搭建的阳光房顶棚被实际拆除的事实，本院予以确认。对证据8、9的真实性无异议，但认为不足以证明陈逸云、王秀财在房屋交付前就知道加盖的阳光房顶棚会被拆除，雷锦锦在微信中对陈逸云进行套话。本院认为，微信聊天记录可以证明陈逸云于2018年5月4日告知雷锦锦相关部门限期拆除阳光房的事实，本院对证据8予以确认。证据9的谈话录音中双方虽就房屋其他部位的使用问题也进行了沟通，但陈逸云、王秀财对宽8米，深1米2，并铺有遮阳设施部位的描述是具体、明确的，且能够与原房屋内部构造相对应，而雷锦锦回答能够反映双方此前就相应问题进行过沟通，与陈逸云、王秀财提供的雷锦锦父亲与中介公司工作人员之间的微信聊天记录能够相互对应，故本院对于雷锦锦举证的证明目的不予采信，该证据反而能够证明雷锦锦对案涉房屋存在部分违法建筑系明知。对证据10、11、12有异议，认为证据10、11系与第三方之间签订，不能确认真实性；证据12的工程结算书不规范，没有注明数量、单价价格，也没有注明材料品牌；根据平面图尺寸结合改造后的照片可以看出，改造工程仅仅是客厅加了隔墙并将卫生间的门变换了位置，改造单价已超过6000元/平方米，与实际不符；而房屋内原有的马桶、卫生间台盆、浴霸、窗帘、厨房柜子等都是可以直接使用的；因此只认可客厅门隔断和卫生间门移动的费用。本院认为，加盖的顶棚拆除后，雷锦锦采取临时防雨措施实属必要，而该部分费用因有合同、发票为证，本院予以确认。至于恢复原样费用。本院认为，包入客厅的阳光房顶棚被拆除后，雷锦锦采用的改造方案为增加客厅隔断，将厨房间与卫生间墙体内移并在厨房处开门，并未超出改造的合理范围，户型转换客观上会导致对客厅、厨房、卫生间原有装修的破坏，从装修整体性考虑，雷锦锦更换卫生间、厨房设施设备，也未超出合理范围，就家庭改建装修而言工程决算书并不规范亦符合常理，改造已实际发生，该部分支出有合同及发票为证，本院对阳光房顶棚拆除后雷锦锦产生损失66700元的事实予以确认。 被告陈逸云、王秀财为证明其辩称，向本院提交了以下证据材料： 1、《房屋买卖居间协议》、《房屋转让合同》各1份，拟证明案涉房屋阳光房并非房屋买卖合同包含的内容，属于赠送面积，雷锦锦知晓阳光房属于违法建筑的事实。 2、《行政复议决定书》1份，拟证明杭州市江干区人民政府九堡街道办事处于2018年4月10日做出的《限期拆除通知书》违法。 3、情况说明、微信聊天记录（中介公司与雷锦锦父亲）1组，拟证明看房过程中中介公司工作人员明确告知雷锦锦的父亲案涉房屋客厅阳光房顶棚部分由露台改造，属于赠送面积，雷锦锦的父亲还以案涉房屋包含有违法建筑为由进行了压价的事实。 经庭审质证，原告雷锦锦对证据1的真实性无异议，但认为合同附件已经说明了购买房屋包含装修的事实。该证据与雷锦锦提供的证据一致，本院对真实性予以确认。对证据2的真实性无异议，但认为行政复议结果认定《限期拆除通知书》违法系因未有执法机关就案涉建筑作出违法建筑的认定，故陈逸云、王秀财提出的证明目的与本案无关。本院认为，对于该证据的认证已经在对雷锦锦提交该份证据时结合其他证据作出了认证，不再重复。对证据3微信聊天记录的谈话对象有异议，且聊天记录中中介公司工作人员多次表明露台是不会被拆除的，可以永久使用，所以谈话对象在这个基础上进行了讨价还价。本院认为，经本院核对微信聊天记录的原始载体，结合谈话对象发送了名为雷柏祥的身份证及银行卡，而雷锦锦提交的装修合同签约方亦为雷柏祥的事实，本院对该组证据予以确认，该组证据与2018年4月20日在办理房屋过户手续时谈话录音可以证实，雷锦锦及其家人购房时知晓案涉房屋内有涉嫌违法建筑的阳光房的事实。 综合对于上述证据的认证以及当事人的庭审陈述，本院对本案事实依法认定如下： 2018年3月28日，出卖方（丙方）陈逸云、居间人（乙方）杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）、买受方（甲方）雷锦锦签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定，雷锦锦委托华邦公司以下列居间条件购买陈逸云、王秀财的物业；物业名称泊林公寓XX幢XX单元XX室；附属配套设施（含房价内）：家具家电等，全部精装修硬装及窗帘、灯具、厨卫设施等硬装等；总房款290万元；等等。 2018年3月30日，卖方王秀财、陈逸云（甲方）与买方雷锦锦（乙方）签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定，甲方房屋坐落于杭州市江干区，建筑面积72.52平方米，房屋转让总价290万元；2018年6月2日前，甲方将房屋交付给乙方；等等。合同附件1约定，房屋家具、电器、用品情况为无，装修装饰情况为厨卫及室内固定装修、设施，甲方同意上述附属设施设备、装饰装修随房屋一并赠送给乙方。 2018年5月2日，双方签订了《房地产买卖物业交接书》确认陈逸云、王秀财的交付行为符合合同约定的交付时间、条件及标准，雷锦锦同意接受。 陈逸云、王秀财向雷锦锦交付的案涉房屋电梯口入户走廊尽头有一处小书房，系由小阳台改造为封闭空间形成；客厅部分面积系由露台加盖阳光房顶棚封闭形成；卫生间房门原设置在面向露台一侧。 2018年8月，九堡街道办事处对上述两处改造空间实施了强制拆除。上述两空间顶棚被拆除后，雷锦锦采取了临时防雨措施，支出费用6800元。后于2019年1月起对房屋进行改造装修，在客厅与露台间增加了隔断，将厨房间与卫生间墙体内移并在厨房处开门，共计支出改造装修费用66700元。 另查明，2018年4月10日，九堡街道及兴安社区的工作人员曾就案涉房屋阳光房属于违法建筑需限期拆除事宜上门与陈逸云、王秀财进行过沟通。 雷锦锦及其家人在购房时知晓案涉房屋房产证载明面积与实际可使用面积存在差异，入户门旁小书房、客厅阳光房加盖顶棚部分系擅自搭建，涉嫌违法。 本院认为，雷锦锦与陈逸云、王秀财签订的房屋买卖合同依据房产证载明的面积计算房屋价款，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。根据本案查明的事实，雷锦锦签约时知晓陈逸云、王秀财交付的房屋含有部分违法建筑，理应预见到会被强制拆除而无法继续保持封闭状态使用的风险，故其主张10平方米的违法建筑面积房款系其损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于临时措施费用和改建费用应否作为雷锦锦损失由陈逸云、王秀财承担的问题。就此，本院认为，从双方的聊天记录和对话录音来看，雷锦锦虽知晓违法建筑有被拆除的风险，但并未预见到短期内就会被强制拆除。而陈逸云、王秀财因相关部门工作人员上门，已对阳光房被限期拆除的情形有所了解，其未能及时向雷锦锦披露相关信息，违反诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。同时，雷锦锦在知晓房屋存在违法建筑的情况下，负有自行了解相关政策的义务。而雷锦锦申请出庭作证的证人陈述在金泊林公寓小区以拉宣传横幅的形式对“三改一拆”政策进行过宣传，说明雷锦锦自行获取相应信息的渠道是通畅的。综合上述情形，本院酌情确认临时措施费用和改建费用由雷锦锦和陈逸云、王秀财各半承担。经计算，陈逸云、王秀财应赔偿雷锦锦损失共计36750元。本院对雷锦锦诉讼请求的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈逸云、王秀财向原告雷锦锦赔偿人民币36750元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告雷锦锦的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7701元，减半收取人民币3850.5元，由原告雷锦锦负担人民币3515.5元，由被告陈逸云、王秀财负担人民币335元。原告雷锦锦于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告陈逸云、王秀财于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇二〇年六月二十八日 书记员  娄移华