江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初7335号原告（反诉被告）：朱致远，男，1985年8月30日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人:平鑫乐、何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：东海县黄川供销合作社，住所地江苏省东海县黄川镇党政路与八里欢路交叉口。法定代表人：陈允栋，主任。委托诉讼代理人：朱磊、陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。被告(反诉第三人)：陶士耐，男，1964年6月26日出生，汉族，住江苏省东海县。原告（反诉被告）朱致远与被告（反诉原告）东海县黄川供销合作社（以下简称黄川供销社）、被告(反诉第三人)陶士耐租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱致远及其委托诉讼代理人平鑫乐、何立军，被告黄川供销社的委托诉讼代理人朱磊、陈思斌到庭参加诉讼，被告陶士耐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱致远向本院提出诉讼请求：1.解除2017年6月30日签订的场地租赁合同；2.被告赔偿原告因不能履行合同导致的损失858900元及利息；3.被告赔偿原告因不能履行合同而导致的逾期收益共计775万元及利息；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月左右，原告得知大润发要在黄川开超市，正好黄川供销社化肥仓库和食品加工场地准备对外招租，于是原告提前和大润发联系好了合作事宜，在获得黄川供销社同意后，原告准备将其承租的供销社化肥仓库改建好后出租给大润发超市使用，并于2017年6月2日提前与大润发签署了场地租赁合同，约定原告将场地改造好后租赁给大润发使用，约定前五年租金每年49万元，第6年至第10年每年租金52万元，第11年至15年每年租金54万元。2017年6月30日，原告与黄川供销社签署了场地租赁合同，租赁期限自2018年元月1日至2032年12月31日，约定租赁金额共计155万元。为了改造上述场地，使之能开办大润发超市，原告与青岛誉德钢结构工程有限公司签署了钢结构制作合同并支付了76.09万元的加工款，同时为了保证超市具备出入通道，原告于2017年6月30日承租了场地前面刘某现门面房三间三层，支付租金60000元整，承租时某门面房三间，支付租金38000元。但是等到原告准备将材料入场改建时才得知，黄川供销社在此之前已将其场地租赁给他人使用且合同尚未到期。原告要求黄川供销社承担违约责任，除了赔偿原告上述全部损失之外，还要赔偿原告全部预期收益。综上，为维护原告合法权益，请依法判如所请。黄川供销社辩称：一、原告所诉的主要内容严重失实。1.原告诉称其“提前和大润发联系好了合作事宜，在获得黄川供销合作社同意后，原告准备将其承租的供销社化肥仓库改建后出租给大润发超市，并于2017年6月2日提前与大润发签署了场地租赁合同”，与事实不符。因为在2017年6月30日原告与我社签订《场地租赁合同》前，我社从未同意原告将涉案场地转租给大润发超市。2.原告诉称“为了改造其承租的场地，使之能开办大润发超市，原告与青岛誉德钢结构工程有限公司签署了《钢结构制作合同》并支付了76.09万元的加工款”，与事实不符。因为，涉案场地租赁合同第六.1条明确约定原告应依法自主开展投资经营活动，第六.4条约定甲方及经有关部门批准后乙方可在租赁场地上投资建设钢结构房屋，第六.5条约定乙方投资建设前款约定的工程施工图纸、装修装饰和改造方案在施工前必须提交甲方同意。这些约定表明，第一，原告在投资建设钢结构房屋前不仅需要将工程施工图纸提交甲方同意，还需依法办理建设手续，并经有关部门批准后方可实施。第二，原告在与我社签订场地租赁合同后，在没有履行上述一系列前置建设审批手续的情况下，即与他人签订钢结构制作合同并支付加工款，不仅违反合同约定，且有悖常理，明显虚假，不能成立。3.原告诉称为了保证超市具备出入通道，其于2017年6月30日承租了刘某现和时某房屋，并支付租金9.8万元，也与事实不符。具体理由同上述第2条答辩意见，不再赘述。4.原告诉称其在准备将材料入场改建时才得知我社在此之前已将涉案场地租赁给他人使用且合同未到期，无事实根据。二、原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。原告以我社违约为由要求解除涉案场地租赁合同的同时，还要求我社赔偿其所谓的损失8608900元，而我社认为，原告的请求不能成立，理由如下：1.原告无权解除涉案场地租赁合同，因为我社并无违约行为。涉案场地之所以未交付，是因为原告违约擅自转租场地所致。涉案场地租赁合同第六.6条约定“非经甲方书面同意，不得擅自将租赁标的原样全部或部分转租给他人。”第七.2条约定“乙方可以将租赁标的内投资建设形成的部分资产对外转租，但事先应取得甲方书面同意。”第九.（二）.2条约定“违反本合同第四条第2项、第六条第6项或第七条第1、2、3项之任何一项的，甲方有权随时通知乙方解除本合同……”。而从原告诉状看，其在与我社的场地租赁合同尚未签订、更未经我社书面同意的情况下，即擅自将涉案场地转租给大润发超市使用，已明显违约，我社当然有权解除与其签订的场地租赁合同，不再向其交付场地。在此情况下，原告作为违约行为人当然无权要求解除涉案合同。2.原告要求我社赔偿其所谓的损失8608900元，无事实根据，不能成立。因为，第一，如上所述，原告在投资建设钢结构房屋前不仅需要将工程施工图纸提交我社同意，还需依法办理建设审批手续后方可实施，而原告在我社尚未向其交付涉案场地、其也没有履行建设审批这一前置手续、更没有将工程施工图纸提交我社同意的情况下，竟称与他人签订钢结构制作合同并支付所谓的加工款，不仅违反了合同约定，且有悖常理，明显虚假，不能成立。第二，从原告的诉状看，原告所谓的预期收益7750000元系其违约转租之租金溢价，而原告的擅自转租行为对我社无约束力，该溢价明显属于非法利益，不论是否属实，原告均无权要求我社给予赔偿。三、原告擅自转租涉案场地，应向我社支付违约金31万元。如上所述，原告在未经我社书面同意的情况下，擅自将涉案场地转租给大润发超市，违反了双方所签合同之约定，根据涉案租赁合同第九.（二）.2条之约定，我社除有权解除合同外，原告还应按涉案合同租金总额的20%向我社支付违约金31万元。黄川供销社向本院提出反诉请求：1.反诉被告（本诉原告）向我社支付违约金31万元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：原告擅自转租涉案场地，应向我社支付违约金31万元。原告在未经我社书面同意的情况下，擅自将涉案场地转租给大润发超市，违反了双方所签合同之约定，根据涉案租赁合同第九.（二）.2条之约定，我社除有权解除合同外，原告还应按涉案合同租金总额的20%向我社支付违约金31万元。朱致远辩称：黄川供销社明显违反合同，没有交付我土地，不存在我承担违约金的问题。陶士耐未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月2日,朱致远（甲方）与案外人李盛某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下:一、出租物业坐落地点及设施情况：1.甲方将其合法租赁取得的位于连云港市东海县原供销社化肥仓库及食品加工部分场地，可用商业、占地面积约3380平方左右，另加6间门面房约200平方，租赁给乙方开办生活超市使用。2.甲方将原地块上的小房子及树木全部拆除,建造钢架结构一层约3380平方米，连接前面六间门面房，同时六间门面房全部架空连接钢结构房子，建造费用全部由甲方自己负责。交房条件为：钢结构房子和六间店面总面积约3580平方米的房内墙壁粉白，水泥地秤做好，排污设施通畅……二、租赁期限：1.该房屋租赁期限15年，自2018年1月1日起至2032年12月30日止，具体起始时间以超市开业之日计算，超市开业日另签开业确认书……3.本合同自签订之日起，甲方开始建房准备，建房时间约为3个月，交乙方装修。三、租金及支付方式：1.本合同租金实行一年一付制，租金标准为：前5年租金每年49万元，第6年至10年每年租金52万元，第11年至15年每年租金54万元……十一、特别约定：……2.本合同甲方从东海县黄川供销社租得空地约3380平方，再经过改造门面房六间和建造钢结构房子后整体出租给乙方，本合同签订时黄川供销社作为见证人签字，视为同意甲方将空地建造成钢结构房子整体出租给乙方做超市使用，并且认可本合同的法律效力。合同还具体约定了其他权利义务。该合同除由甲乙双方签字外，还有时任黄川供销社主任陶士耐作为见证人进行了签字和捺印。2017年6月30日，黄川供销合作社（甲方）与朱致远（乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要约定如下：一、甲方将其拥有使用权的原化肥仓库及食品加工厂部分场地出租给乙方使用，乙方同意依本场地现状承租。二、租赁期限：租赁期限15年，自2018年元月1日至2032年12月31日止……四、租赁标的的交付及使用：1.甲方应于2017年9月1日前将租赁场地交付乙方，甲乙双方在交接清单上签名确认后即视为甲方已履行交付义务。如甲方未按照前款约定期限交付标的场地，则本合同第二条所约定的租赁期限按实际交付时间予以顺延。2.乙方租赁场地的用途为工业品（生活用品）零售或批发。五、甲方的权利及义务：1.按约向乙方提供租赁标的，保证场地无任何使用权纠纷。……6.协助乙方办理建设、经营所需的规划、建设、施工等证照手续，但费用由乙方承担。六、乙方的权利义务：1.依法自主开展投资、建设、经营活动，并承担相关费用……4.甲方及经有关部门批准后，乙方可在租赁场地上投资建设钢结构房屋，工程总投资额不低于410万元，建筑面积不少于4600平方米，并负责工程的装修装饰，包括消防设施，以适合经营的需要。工程竣工验收后，将施工图纸、结算资料等报甲方备案。5.乙方投资建设前款约定的工程施工图纸、装修装饰和改造方案，在施工前必须提交甲方同意。因工程施工和装修装饰、改造而发生的一切安全事故、人身或财产损害事故的责任均由乙方承担。6.不得在租赁场地内从事任何非法活动。非经甲方书面同意，不得擅自将租赁标的的原样全部或部分转租他人。7.负责租赁期间租赁标的的维修并承担相应的维修费用。8.乙方可根据投资建设的需要，对租赁标的上现有的建筑物、构筑物及附着物予以拆除、改建……七、其他约定：……2.乙方可以将租赁标的内投资建设形成的部分资产对外转租，但事前应取得甲方书面同意，对外转租的期限、权利、义务应在本协议约定范围内。……九、违约责任：（一）甲方违约责任：1.擅自解除合同的，除应返还乙方己付但未履行期间的租金外，还应赔偿乙方投资建设的工程价款（指按合同期限均摊，合同未履行部分），并向乙方支付违约金10万元。2.因甲方因素致使乙方不能正常营业的，每阻挠一日，应向乙方支付本合同当年租金千分之一的违约金，如违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还需赔偿；如因甲方因素致使乙方不能正常营业30日以上的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方投资建设的工程价款，并向乙方支付违约金10万元，如违约金不能弥补乙方损失的，应按乙方实际损失赔偿乙方损失。……（二）乙方违约责任：1.逾期支付租金的，每逾期一日，按当年租金千分之一向甲方支付违约金；逾期30日以上的。甲方有权解除合同。2.违反本合同第四条第2项、第六条第6项或第七条第1、2、3项之任何一项的，甲方有权随时通知乙方解除本合同，乙方还应支付甲方本合同租金总额20%的违约金。3.因乙方原因致使甲方承担责任或受到经济损失的，甲方有权向乙方追偿，乙方还应支付甲方本合同租金总额10%的违约金。4.违反本合同的其它任一约定，经甲方通知其改正而不按期改正的，甲方有权解除本合同，乙方还应向甲方支付当租金额10%的违约金。该合同还具体约定了其他权利义务。上述合同签订后，朱致远着手实施了一系列为履行2017年6月2日《房屋租赁合同》及2017年6月30日《场地租赁合同》的相关前期工作，但黄川供销社一直未向朱致远实际交付租赁场地，遂产生纠纷。庭审中，对于未按约交付租赁场地的原因，黄川供销社称，黄川供销社在签订《场地租赁合同》时仅知道是朱致远要租赁场地开办超市，2017年7月10日得知朱致远将场地转租给他人开办超市，所以拒绝向朱致远交付场地，并且已经告知朱致远《场地租赁合同》不再履行。朱致远对黄川供销社的陈述不予认可。朱致远为证明因黄川供销社违约导致的直接损失情况，提供下列证据：1.2017年6月30日及7月1日，朱致远分别与刘某现、时某签订的房屋租赁合同及相关收据，证明朱致远为方便转租开办超市，租赁场地临街门面房，支付第一年租金合计98000元。2.2017年7月7日，朱致远与青岛誉德钢结构工程有限公司（以下简称誉德公司）签订的《钢结构制作合同》1份、山东省农村因信用收费凭证及客户回单各2份、收款收据3份，以及誉德公司2018年5月10日向朱致远作出的解除合同告知书1份，证明朱致远为方便转租开办超市，定制钢结构建筑物，支出定作费用760900元。其中《钢结构制作合同》载明，誉德公司按照朱致远提供的数据和现场尺寸制作安装钢结构，工程总面积约为4726平方米（以实际测量为准），每平方米460元。付款方式：钢结构总价为2174000元，分三阶段付进度款，第一阶段付钢结构总价的35%，计760900元；第二阶段付钢结构总价的35%，计760900元；第三阶段付钢结构总价的30%，计652200元。收费凭证及客户回单载明朱致远于2017年9月7日合计向案外人杨某（誉德公司法定代表人）转账360900元，收款收据载明朱致远于2017年7月7日向誉德公司支付钢结构预付款20万元，于2017年8月7日向誉德公司支付钢结构款20万元，于2017年9月7日向誉德公司支付钢结构款360900元，以上合计760900元。誉德公司在解除合同告知书中称，由于租赁场地无法交付，我方无法履行合同，你单方违约给我方造成损失近100多万元。我方钢结构材料已经按照你方需求制作，他人无法使用，损失特别巨大。……我方书面告知你：1.贵方交纳给我方的钢结构预付款760900元，不予退回，冲抵我方损失；2.我方与贵方2017年7月7日签订的钢结构制作合同就此终止。黄川供销社质证意见为：1.房屋租赁合同及收据的真实性无法确认，我方对此并不了解。2.对钢结构制作合同、付款凭证、解除合同告知书的真实性、合法性及关联性均有异议，主要理由如下：首先，钢结构制作合同不论真实与否，都不能构成原告向我方主张权利的依据。其次，从银行转款凭证和收据看，誉德公司开具的收据金额是760900元，而银行转款凭证却是360900元，而且这360900元不是付至誉德公司的，而是付给了杨某个人，杨某是什么人，与誉德公司是什么关系，我们无从知道。收据具有随意性，在没有其他证据相印证的情况下，不能够作为认定朱致远付款的依据。再次，解除合同告知书明显虚假，如果原告坚持这是真实的，既然誉德公司称已经按照要求制作，而且其他人没有办法使用，那么钢结构材料应该还在，我方恳请法院进行实地勘察。我方到所谓的誉德公司进行现场了解，这家公司应该是没有经营场所、经营人员，更没有生产设备。从工商登记看，这家公司成立于2014年12月29日，2015年10月30日就因为隐瞒真实情况、弄虚作假被当地工商机关列入了黑名单，是严重的失信企业。朱致远为证明因黄川供销社违约导致的可得利益损失情况，提供2017年6月2日朱致远与李盛某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，证明依据该合同约定，朱致远在15年租赁期限内可以合计收取租金775万元。黄川供销社对该证据不予认可，认为朱致远违约转租行为签订的合同对其无约束力。本院对上述全部证据的认证意见将在判决说理部分进行综合论述。以上事实，有朱致远举证的场地租赁合同、房屋租赁合同、租房合同及收据、钢结构制作合同及付款凭证、解除合同通知书，黄川供销社举证的企业信用信息公示，以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：朱致远与黄川供销社签订的《场地租赁合同》合法有效，当事人应遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。一、关于朱致远要求解除《场地租赁合同》的诉讼请求，黄川供销社并未明确提出异议，由于双方均不具有继续履行合同的主观意愿，结合合同履行情况，本院予以支持。二、关于朱致远要求黄川供销社赔偿直接损失858900元及利息的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。首先，黄川供销社在履行合同过程中存在明显违约行为，理由如下：1.在签订《场地租赁合同》时，黄川供销社对于朱致远签订合同是为了建设钢结构厂房从而转租他人开办超市收取租金这一合同目的，是知道或应当知道的。双方在签订场地租赁合同之前，朱致远与案外人李盛某签订《房屋租赁合同》，该合同明确载明了朱致远租赁黄川供销社的案涉场地、投资建设钢结构厂房以及租赁期限、租金收取标准等事宜，时任黄川供销社主任陶士耐作为见证人在该协议上进行了签名。该《房屋租赁合同》的达成系朱致远与黄川供销社签订《场地租赁合同》的重要原因，从常理来讲，非经黄川供销社参与并发表场地出租具体意愿，是无法直接订立的。《房屋租赁合同》第11条第2项约定，“本合同签订时黄川供销社作为见证人签字，视为同意甲方将空地建造成钢结构房子整体出租给乙方做超市使用，并且认可本合同的法律效力”，黄川供销社主任陶士耐在在协议上进行签名见证，也充分印证，黄川供销社对朱致远签订《房屋租赁合同》的目的是明知的，并且是认可的。2.黄川供销社在知道朱致远的合同目的情形下，同意与之签订《场地租赁合同》，且未提出反对意见和提示意见，后又以朱致远转租他人开办超市未经过其同意为由，拒绝交付场地，违反了诚实信用原则。3.黄川供销社以朱致远与李盛某构成转租为由，拒绝交付租赁场地，并认为合同当然不需继续履行，没有充分合同及法律依据。一方面依据合同约定，黄川供销社应于2017年9月1日前交付场地，但黄川供销社并未按约交付。另一方面，合同约定“非经甲方书面同意，不得擅自将租赁标的原样全部或部分转租他人”以及“乙方可以将租赁标的内投资建设形成的部分资产对外转租，但事前应取得甲方书面同意”，从该条款可以看出，黄川供销社并未禁止朱致远投资建设钢结构厂房后转租，朱致远与李盛某订立合同的行为并不必然导致违约，不能作为黄川供销社拒绝交付场地或单方解除租赁合同的充分理由。此外，朱致远在诉讼过程中要求陶士耐本人到庭说明情况，陶士耐作为供销社系统的工作人员无正当理由未到庭。综合上述观点，可以认定，黄川供销社未按约履行合同义务，违反诚实信用原则，应当承担相应赔偿责任。其次，朱致远在履行合同过程中亦存在过错，应承担相应违约责任。《场地租赁合同》第六条明确约定，朱致远在投资建设钢结构房屋前应当经过黄川供销社及有关部门批准，并在施工前必须将工程施工图纸、装修装饰和改造方案提交黄川供销社同意。朱致远主张其已经将上述资料提交供销社并经供销社领导研究同意，但并未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律责任。朱致远未经上述程序即投资建设钢结构房屋，存在明显过错，对因此造成的损失，应自行承担。所以，黄川信用社与朱致远在履行合同过程中均存在一定过错，应当各自承担相应的责任。朱致远所主张的直接损失，包含因租赁周边房屋产生的租金损失及因投资建设钢结构厂房产生的损失。对于因租赁周边房屋产生的租金损失，依据合同的签订、履行情况，可以认定朱致远为履行场地租赁合同，租赁了周边房屋是具有高度盖然性的。本院以朱致远所提供的证据情况、违约金条款约定及当事人诉辩意见为基础，结合上述对黄川供销社违约情形的分析认定，酌定对朱致远主张的98000元损失予以支持。对于因投资建设钢结构厂房所导致的损失，本院已经认定由朱致远自行承担,而且誉德公司因履行《钢结构制作合同》所导致的客观损失并未最终确定且损失数额难以查明,故本院对该项损失不予支持。同时，对黄川供销社要求朱致远支付违约金31万元的反诉请求，结合其自身存在的过错情况，本院不予支持。三、关于朱致远要求黄川供销社赔偿可得利益损失775万元及利息的诉讼请求。首先，根据场地租赁合同第六条约定，朱致远在租赁场地上投资建设钢结构房屋，需要事前经过黄川供销社及相关部门批准，而且在施工前必须提交黄川供销社同意。现朱致远未提供相关证据证明其已经全面履行了上述合同义务，自身存在明显过错。其次，黄川供销社拒绝交付场地后，朱致远具有要求黄川供销社交付租赁场地并继续履行合同的权利，在该情形下，朱致远选择要求解除场地租赁合同，应视为其放弃了该合同正常履行情形下的可得利益,对此其应当承担相应的不利后果。综上，对朱致远要求黄川供销社赔偿预期租金损失775万元的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。此外，对朱致远要求陶士耐承担违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。四、关于黄川供销社要求朱致远支付违约金31万元的诉讼请求，本院不予支持，理由在上文已经表述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2017年6月30日原告朱致远与被告东海县黄川供销合作社签订的《场地租赁合同》；二、被告东海县黄川供销合作社于本判决生效之日起十日内向原告朱致远赔偿损失98000元；三、驳回原告朱致远的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东海县黄川供销合作社的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72062元，由原告朱致远承担71242元，由被告东海县黄川供销合作社承担820元（原告已预付，由被告支付上述款项时一并支付原告）；反诉案件受理费2975元，由被告东海县黄川供销合作社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费72062元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  蔺玉林审 判 员  葛 婧人民陪审员  苗银平二〇二〇年六月二日书 记 员  汤甜甜