广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9068号原告（反诉被告）：吴建平，女，1953年10月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王思力，系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴远雄，男，1982年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林鑫、李哲维，分别系广东蕴德律师事务所律师、实习人员。被告：广州跑马地企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道**首层**之一，统一社会信用代码91440106766147401R。法定代表人：周哲军。委托诉讼代理人：王文倩、周剑慧，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）吴建平与被告（反诉原告）吴远雄、被告广州跑马地企业管理有限公司（以下简称跑马地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴建平及其委托诉讼代理人王思力、被告（反诉原告）吴远雄的委托诉讼代理人林鑫及被告跑马地公司的委托诉讼代理人王文倩、周剑慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建平向本院提出诉讼请求：1.解除吴建平与吴远雄就广州市天河区黄埔大道西874号357房签订的《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》；2.吴远雄、跑马地公司共同向吴建平返还购房款739881元并支付利息（以739881元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止）；3.吴远雄、跑马地公司共同向吴建平返还因购房支出的费用1500元；4.吴远雄、跑马地公司共同向吴建平赔偿损失332440.5元；5.本案诉讼费、保全费由吴远雄、跑马地公司承担。事实和理由：2018年9月3日吴建平与吴远雄就广州市天河区黄埔大道西874号××房（以下简称案涉××房）、357房（以下简称案涉357房，与案涉××房统称案涉房屋）签订《广州市房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定吴建平向吴远雄购买案涉房屋，两房屋总价均为664881元，另被告向吴建平收取150000元装修费、3000元法律咨询服务费，吴建平已支付全部购房款，吴远雄交付了房屋但一直未办理过户手续。2019年3月4日城管将案涉房屋外墙玻璃和铝合金框架全部拆掉，并告知拆除的是违章建筑。吴建平向房管部门了解，才知道其购买的产权房屋实际上是规划建筑的公共厕所门口，所赠送的面积其实是整个裙楼的公厕。吴建平认为吴远雄、跑马地公司的行为属于合同欺诈，房屋亦根本无法继续使用，构成合同根本违约，故诉至法院。吴远雄辩称：第一，吴建平对于房屋赠送面积由厕所改建而成明知且认可，于现场实地查看后在本案房屋位置标明“厕所”字样的不动产附图签字确认，并签署了《知情同意书》。第二，吴建平清晰知晓事实后自愿与吴远雄签订买卖合同，该合同合法有效。第三，吴建平对本次交易存在过错。第四，在双方合意解除或终止合同的情况下应对原合同解除及损失进行合理划分，吴建平主张的违约金数额缺乏法律依据，且吴远雄在交付房屋前进行了改造和装修，付出了相应建设成本，应考虑吴远雄的该部分损失。第五，房屋成交价为664881元与吴建平主张的739881元存在差额，而咨询费收款方并非吴远雄，故吴建平并没有向吴远雄提出请求的权利。第六，诉讼费应该由败诉方承担，保全费应该由吴建平承担。综上，吴建平的诉请缺乏客观依据，其有意隐瞒对交易赠送面积部分的知情及合意，请求法院驳回吴建平的诉请。跑马地公司辩称：不同意吴建平的诉讼请求，我方不是合同的相对方，与两案无关，吴建平主张我方承担责任没有事实和法律依据，不应予以支持。吴远雄向本院提出反诉请求：1.吴建平向吴远雄交还广州市天河区黄埔大道西874号357房；2.吴建平向吴远雄支付损失11万元（具体金额以评估报告为准）；3.吴建平承担本案诉讼费。事实和理由：吴建平与吴远雄于2018年8月22日前及当日就案涉房屋交易包含赠送面积问题协商一致，且认购书约定吴建平已查看过房屋，买卖合同亦将不动产权证及赠送部位位置、面积示意图作为附件，吴建平对改造公厕为赠送部分清楚且知悉，其在交齐全款后于2018年11月现场查验并提出整改意见，吴远雄在2018年11月26日完成整改，双方办理移交手续。在房屋交易及赠送部分，双方过错责任应为平等责任，对于吴远雄的损失，吴建平应承担50%的损失赔偿责任。吴建平就反诉辩称：第一，吴远雄该诉讼请求即同意解除合同，但合同解除系因其根本违约导致，在返还房屋前，吴远雄应先行返还全部购房款、全部损失。第二，吴远雄要求赔偿损失没有依据。根据合同约定，房屋为包装修，吴远雄亦在整体装修后交付吴建平，吴远雄所主张的费用与吴建平无关。吴远雄提出赔偿损失并申请鉴定并无依据，不应支持。第三，吴远雄要求支付房屋占用费依法无据。吴建平为房屋权属人，有权使用房屋。合同的解除系因吴远雄违约导致，吴建平并无过错。吴远雄主张房屋占用费并申请鉴定并无依据，不应支持。第四，本案诉讼因吴远雄违约引致，诉讼费用应由其承担。第五，吴建平并不知道赠送面积部分为公厕，直至房屋外立面玻璃被城管拆除才知情。第六，房屋外立面已经被城管拆除，无法继续居住，合同目的无法实现，应当解除，吴远雄应当承担违约责任。经审理查明：2018年8月22日，吴远雄（甲方/出售方）与吴建平（乙方/买受方）签订《铂金SOHO认购书》，约定：吴远雄将案涉357房出售给吴建平；认购书内容与买卖合同不一致的，以买卖合同为准等内容。2018年9月12日，吴远雄（甲方/卖方）与吴建平（乙方/买方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：吴建平向吴远雄购买案涉357房，建筑面积5.22平方米，房屋使用性质为办公；（第一条）8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产带家私家电、不带租赁合同、无户口；（第二条）该房地产按整套出售并计价，总金额664881元；（第三条）甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），于签订本合同当日向甲方支付50%或以上房款330000元整（含定金），于申请过户当日或之前向甲方支付房款334881元整；（第八条）1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。附件一《补充协议》约定：（第一条）乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对该房地产的相关情况（包括但不限于：座向、面积、楼龄、楼层、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵情况）等予以认可，并同意购买；（第八条）签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额（包括但不限于逾期付款、逾期交楼、逾期过户、逾期收楼、拒绝交易而导致合同解除、任何一方构成根本性违约而导致合同解除等违约行为造成的违约责任总额）以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款的3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任；（第十一条）乙方确认甲方已按照乙方要求对买卖合同及补充协议的所有约定予以解释说明，清楚明白各条款的含义并无歧义。买卖合同和补充协议的所有约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已充分了解并愿意接受该等约定。乙方确认本协议是乙方在明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的，今后不得以重大误解、显失公平、欺诈等理由要求撤销或解除（备注：该条为黑体加粗）；（第十二条）本合同内容为当事人的真实意思表示……若补充协议和买卖合同内容不一致的，以补充协议为准等内容。附件平面图中记载“二层及阴影部分为赠送”。附件《装修标准》中列明了房间过道（厨房）、卫生间、房间、开关、插座、门牌等相应的装修内容及家私家电情况。吴建平于2018年11月26日签署了案涉房屋的《收楼确认书》，确认买方已收齐卖方应交付的室内财物、设备等，卖方完成房屋交付义务。另查明，2018年9月12日，吴建平（乙方/买方）还与吴远雄（甲方/卖方）签订《广州市房屋买卖合同》和《补充协议》，向吴远雄购买案涉××房。案外人龚慧（乙方/买方）与跑马地公司（甲方/卖方）则于2018年10月19日签订《广州市房屋买卖合同》和《补充协议》，向跑马地公司购买广州市天河区黄埔大道西874号219房、220房。关于案涉房屋相关款项的支付情况，吴建平向吴远雄支付769762元、向跑马地公司支付560000元，共计1329762元（案涉××房、案涉357房各664881元），吴远雄确认收到该款项。吴建平还向案外人广州雅景装饰工程咨询有限公司（以下简称雅景公司）支付装修咨询服务费150000元（案涉××房、案涉357房各75000元），雅景公司出具收据确认收到该款项，吴建平认为房屋是包装修交付，该款项是房款，但跑马地公司对此不予确认，吴远雄则认为将该装修费用收款人是雅景公司，若需返还，应由雅景公司返还。吴建平还称其向广东天诺律师事务所支付了法律咨询服务费3000元（案涉××房、案涉357房各1500元），该律所于2018年9月3日出具相应收款收据。为证明案涉房屋系违建，吴建平提交了以下证据：2018年11月2日广州市天河区国土资源和规划局出具的《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》（编号为穗天国规信〔2018〕343号，记载：经现场踏勘，该办公、住宅楼**立面已搭建施工排栅，原三层办公用房分割并增设多间厕所，涉嫌将使用功能改为住宅等内容）、2018年11月26日广州市天河区人民政府冼村街道办事处出具《依法履职答复书》【编号为穗天冼函〔2018〕298号，载明：据了解，该项目单位（跑马地公司）于2018年10月12日在黄埔大道西874号二、三层内分割小房内进行未取得《建设工程规划许可证》施工（加建阁楼，已建成）的行为，已违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条第一款的规定……我街相关部门向该项目负责人签发《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，要求该项目负责方立即停止建设活动，并自行拆除加建的阁楼，恢复原状等内容】以及2019年4月16日广州市天河区城市管理和综合执法局出具的《关于跑马地花园凯利广场2-4层外墙被拆除问题的答复意见》（编号为穗天城信〔2019〕95号，记载：经查，2019年以来冼村街执法队多次接到群众投诉举报称黄埔大道西874号跑马地花园凯利广场2-4层北立面及南立面存在擅自改变外立面的问题……经现场比对核实，黄埔大道西874号跑马地花园凯利广场2-4层北立面5轴与6轴之间位置原为花岗石墙面，南立面2轴与3轴、9轴与10轴之间原为砖结构墙面均被改为玻璃幕墙，上述位置均为楼宇公共外部墙体。冼村街执法队对上述物业管理方跑马地公司发出《责令限期改正通知书》，责令限期内进行整改，恢复原状。但经执法队多次催促，当事人逾期仍未整改，执法队于3月4日、5日、8日对上述擅自改变的外部墙体进行拆除等内容）。上述证据均为打印件，跑马地公司称其真实性、合法性无法确认，其不是当事方，对关联性均有异议，吴建平的主张与其无关；吴远雄对其真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本院发函向广州市天河区城市管理和综合执法局调查黄埔大道西874号219房、220房、××房、357房的违建及拆除情况，该局于2019年7月25日复函称：一、经核查，2019年1月起，执法队曾多次收到多起群众投诉，反映黄埔大道西874号2至4层北立面及南立面存在改变建筑物外立面的行为发生。经执法队现场核对规划验收资料后，确认该建筑外立面存在违法建设行为，分别为:2至4层北立面5轴与6轴之间位置（原为花岗石墙面，现改为玻璃幕墙），南立面2轴与3轴、9轴与10轴之间位置（原为砖结构墙面，现改为玻璃幕墙），该行为已构成违法建设。执法队现场对当事人广州跑马地企业管理有限公司发出《责令限期改正通知书》，责令限期内自行整改，并恢复外立面原状。由于逾期未整改，2019年3月4日冼村街道办事处对上述改变建筑物外立面部分依法进行了强制拆除，于2019年3月8日拆除完毕……所改变外立面墙内位置为公共厕所区域……二、2019年3月期间，执法队曾接到投诉，反映黄埔大道西874号第二、三层楼层所有房屋存在未经规划部门批准，擅自改变房屋使用用途的情况。经执法队到实地调查，未发现219房及357房门牌号，后经物管人员说明，219房与220房合并共用220房门牌号，××房与357房合并共用××房门牌号。调查过程中，因当事人均拒不配合调查工作，执法队无法进入室内进行实地查看，执法人员分别于2019年3月27日及5月13日对220房、××房发出《询问通知书》。截至目前，上述当事人仍未到案接受询问调查，暂无法确认上述房屋是否存在违章建筑等内容。为证明吴建平签订合同时知悉案涉房屋相关情况，吴远雄提交了吴建平于2018年9月3日签署《知情同意书》，载明：吴建平购买案涉房屋已查看过房屋的《不动产权证》及附图，知悉房屋外部环境、产权情况、内部结构及面积、具体位置等；且知悉《广州市房屋买卖合同》附图中标注的二层及阴影部分属于卖方赠送范围、该范围无产权证，其不会要求卖方就该部分出具产权证或其他主张等内容。吴建平认可其真实性、合法性，对关联性不予确认，认为无法证明其证明内容。吴远雄还提交了不动产权证、不动产证附图及赠送部分位置、面积示意图，吴建平对其真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可证明事项。庭审中，吴建平明确其诉请中主张的其他损失包括房屋租金损失（5500元/月，从2019年3月4日计算至吴远雄还清款项之日）、房屋增值部分的损失295952.4元以及其他具体已经产生的费用（包括物业管理费264.56元、律师费20000元）。为证明租金损失，吴建平提交了租赁合同、房屋租赁信息打印件；为证明其他具体已产生的费用损失，提交了管理费收据（案涉××房、案涉357房各132.28元）及支付律师费的电子银行业务回单（未直接显示是基于案涉357房而产生的费用）。本院认为：根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：争议焦点一：关于吴建平要求解除其与吴远雄之间的房屋买卖合同关系的诉请能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。案涉357房尚未过户登记至吴建平名下，依据广州市天河区城市管理和综合执法局向本院出具的复函结合吴建平提交的三份相关行政部门出具的书面材料的内容，案涉房屋所在的楼层分割小房内加建阁楼的行为属违建行为，而改变外立面属违规行为，城管部门也已经将案涉房屋所在的外立面强制拆除，影响吴建平对房屋的正常使用，即吴远雄存在其出售的房屋有违建、违规问题的违约行为，且该违约行为致使吴建平的合同目的无法实现，故吴建平的第一项诉请合法有据，应予支持。关于吴远雄主张的已经告知吴建平案涉房屋情况能否免除其责任的问题。虽然吴建平签署了《知情同意书》，且《广州市房屋买卖合同》《补充协议》约定吴远雄已经告知了房屋的相关情况，但是并没有明确记载告知的内容涉及“是否存在二层阁楼违建行为或违规改变外立面”的事实，且吴建平亦不可能通过现场踏勘的方式知晓上述事实，故吴远雄以此主张免责没有事实依据，上述约定也不足以证明吴远雄已经告知吴建平房屋存在的违建、违规行为。综上，因合同解除的责任在于吴远雄，故本院对吴远雄以吴建平存在过错而要求其承担房屋装修改造损失的反诉请求不予支持。鉴于此，本院对吴远雄提出的关于房屋赔偿装修损失的鉴定申请亦不予准许。争议焦点二：关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据上述规定，本案合同因吴远雄的违约行为导致合同解除，吴远雄应返还其收取的费用及赔偿吴建平由此受到的损失；同时吴建平应当将案涉357房交还吴远雄。依据上述认定，吴远雄确认已收取的购房款664881元应予退还；对于吴建平支付给雅景公司的75000元，本院认为，该笔费用名称为“装修咨询服务费”，非装修工程款，且吴建平未与雅景公司签订过相关装修合同，而《广州市房屋买卖合同》约定了房屋系“带家私家电出售”，合同附件注明了装修内容及家私家电情况，且吴远雄亦反诉要求吴建平赔偿房屋装修改造的损失，本院认定该笔费用实际上为购房款一部分，吴远雄应当向吴建平返还该笔款项。关于损失的赔偿问题。因吴远雄的违约行为，导致房屋无法正常使用，必然产生相应损失。吴建平主张的房屋租金损失、增值损失及律师费等损失，其提交的证据不足以充分证明损失的具体金额。吴建平主张的管理费132.28元、法律咨询服务费1500元及损失虽有具体金额，但均属于因吴远雄违约行为产生的损失。基于本案事实及前述对于购房款总额、合同解除过错责任的认定，本院参照《补充协议》第八条“签订买卖合同时，双方已经预见或应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任”，认定吴远雄向吴建平赔偿损失应以22196.43元（739881×3%=22196.43）为限，超出部分不予支持。至于购房款的利息问题。吴建平于2019年3月13日向法院起诉主张解除合同，由于房屋无法正常使用，且尚未办理过户手续，而吴远雄拒不返还购房款导致吴建平利息损失的持续扩大，根据公平合理原则，吴远雄应对吴建平起诉之后的利息损失承担赔偿责任。故吴建平要求吴远雄赔偿购房款739881元的利息的诉请本院予以支持。利息应自起诉之日即2019年3月13日开始计算至购房款实际清偿之日止，根据国家规定利率标准应为：2019年３月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准。争议焦点三，关于跑马地公司是否应当承担赔偿责任的问题。因跑马地公司仅为吴远雄代收购房款，双方之间属于委托关系。依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担，故吴建平要求作为受托人的跑马地公司对本案债务承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除吴建平与吴远雄就广州市天河区黄埔大道西874号357房签订的《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》；二、吴远雄于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建平返还购房款739881元，并赔偿2019年3月13日至实际清偿之日止的利息（以739881元为本金；利息自2019年3月13日起至实际支付之日止，利率标准为：2019年３月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准）；三、吴远雄于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建平赔偿损失22196.43元；四、吴建平于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市天河区黄埔大道西874号357房交还给吴远雄；五、驳回吴建平的其他诉讼请求；六、驳回吴远雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14460元，由吴建平承担4180元，吴远雄承担10280元；保全费5000元，由吴建平承担1445元，吴远雄承担3555元。反诉受理费1250元，由吴远雄承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 许 琛人民陪审员 陈 娟人民陪审员 王瑞霞二〇二〇年六月一日书 记 员 邱莉晶谢婉萍判决书已于2020年月日送达