上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23406号原告(反诉被告)：上海京虹房地产开发经营有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：崔纪宏，董事长。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成(上海)律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：傅枞烨，北京大成(上海)律师事务所律师。特别授权。被告(反诉原告)：上海祥露果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邹平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶润田，上海市乔文律师事务所律师。第三人：上海长江联合物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区东塘路********。法定代表人：王璟天，总经理。委托诉讼代理人：戴莉，女。原告(反诉被告，以下简称原告)上海京虹房地产开发经营有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海祥露果蔬专业合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日组织当事人进行证据交换。被告上海祥露果蔬专业合作社提起反诉，本院依法合并审理。审理中，经被告上海祥露果蔬专业合作社申请，本院依法追加上海长江联合物业管理有限公司为本案第三人，并于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告上海京虹房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人姚澄、傅枞烨(仅参加2020年1月7日证据交换)、被告上海祥露果蔬专业合作社的法定代表人邹平及委托诉讼代理人叶润田、第三人上海长江联合物业管理有限公司的委托诉讼代理人戴莉(仅参加2020年3月25日庭审)到庭参加诉讼。另，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告上海京虹房地产开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；2.被告向原告支付租金80,000元；3.被告向原告支付拖欠租金的滞纳金暂计为3,800元(按每日万分之五的标准，暂计至2019年10月31日，实际计算至被告清偿之日止)；4.被告向原告返还上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX层会所及地下1层会所(以下简称涉案房屋)，并支付自2019年10月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(按每月40,000元的标准计算)。后，原告变更第二、第三项诉讼请求为：被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月23日的租金73,333元(按月租金20,000元的标准计算)；3.被告向原告支付拖欠租金的滞纳金(以60,000元为本金，按日万分之五的标准，从2019年7月6日起计算至实际清偿之日止；以13,333元为本金，按日万分之五的标准，从2019年10月6日起计算至实际清偿之日止)。关于第四项诉讼请求，原告表示，2020年4月8日，原、被告办理涉案房屋交接手续，被告已向原告返还房屋。据此，原告主张房屋占有使用费的期间变更为2019年10月24日至2020年4月8日，标准仍为每月40,000元，共计222,666元。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为20,000元，按先付后用原则，由被告按季度支付，即每个季度先支付3个月的租金，在每个季度之第一个月的5日前支付。租赁期间，被告仅向原告支付租金至2019年6月底。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天已构成违约，原告有权单方解除合同，且每逾期一日，被告应按应付金额百分之一的标准向原告支付滞纳金，现原告自愿将标准降低至万分之五。原告多次向被告催缴拖欠租金，但被告未向原告支付。2019年10月22日原告向被告发出解除合同的《律师函》，函件于2019年10月23日送达被告，故双方的合同于该日解除，被告应承担相应的付款责任。被告上海祥露果蔬专业合作社辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.租赁合同签订后，被告足额支付2019年1月至6月的租金。2019年7月16日，被告收到原告发送的通知函，其中写明原、被告未签订租赁合同，被告系非法占用房屋，原告要求被告搬离。2019年8月15日，被告收到律师函，内容与通知函一致。为此，被告多次与原告原总经理、第三人现法定代表人王璟天联系，要求其给出合理解释并赔礼道歉后，被告便支付租金。但之后无任何音讯。2019年10月23日，被告又收到律师函，其中写明，被告欠付租金，原告欲与被告解除租赁合同。原告因公司领导班子成员调整，在未弄清事实的情况下，多次向被告发出内容错误且前后矛盾的函件，对被告造成影响，故被告并非故意不支付租金。原告以被告欠付租金之由提出解除合同缺乏依据，被告不予同意。若原告坚持要求解除合同，被告可以同意，但其必须对被告投入的装修进行赔偿。2.关于欠付的租金，若需支付租金，被告仅同意按每月20,000元的标准支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金。3.关于欠付租金的滞纳金，因被告不存在违约行为，故无需支付该笔费用。若法院认定被告应当承担，因原告主张的滞纳金标准过高，请求人民法院予以调整。4.关于占有使用费，因被告于2019年10月31日之后未在涉案房屋内正常经营，故不同意支付相应的占有使用费。同时，原告要求被告按月租金两倍标准支付占有使用费明显过高，被告不予认可。第三人上海长江联合物业管理有限公司陈述，同意原告的诉讼请求。被告上海祥露果蔬专业合作社向本院提起反诉诉讼请求：原告补偿被告投资款790,000元。后，被告变更反诉诉讼请求为：1.原告赔偿被告涉案房屋装修损失616,761元；2.原告赔偿被告上海市长宁区虹桥路1163弄长发公寓小区地下车库(以下简称涉案车库)改造维修费用192,300元。事实与理由：2015年7月30日，原告与第三人签订《代理经租委托书》，其中约定，原告授权第三人对涉案房屋及涉案车库74个车位对外经租，期限自2016年1月1日至2017年12月31日。2015年10月30日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，其中约定，第三人将涉案房屋出租给被告使用并保证房屋具备相应的会所使用功能。租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，被告对涉案房屋进行装修并添置与小区功能需求相适应的设施设备，共花费装修施工费61万余元。然，装修工程完成后，会所经营功能受限，导致被告产生一定的经营损失。为弥补被告的经济损失，2017年7月31日，被告与第三人签订《补充协议》，其中约定，自2017年7月1起原订《房屋租赁合同》期内的物业管理费由第三人负担。同时，被告与第三人签订《小区地下车库产权车位代理租赁服务协议》，其中约定，第三人委托被告管理2017年度车位租金余额收缴和2018年度车位代理租赁服务及租金收缴。受托后，被告对涉案车库安全设施等进行施工改造，添设、更新设施设备。2017年12月11日，原告与第三人续签《委托书》，约定原告同意第三人对涉案车库的代理经租委托期限延长至2018年12月31日。据此，被告与第三人签订的协议、合同也顺延至2018年12月31日。2018年11月13日，第三人在原告授权管理期间与被告签订《合作备忘录》，认可被告投资车库改造费约为18万元。在原、被告签订的2019年度《房屋租赁合同》中明确约定，原告交付给被告的房屋系毛坯房；租赁关系终止时，关于被告已投入以及新增的装修、设施设备、家具等由双方另行商定解决方案。在本租赁合同未执行满三年的情况下，由双方另行协商补偿事宜。据此，被告有权要求原告对涉案房屋装修以及车库改造项目投资费向被告进行补偿。原告上海京虹房地产开发经营有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1.关于涉案房屋的装修。2015年10月30日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，期限为2016年1月1日至2017年12月31日。被告于2015年对涉案房屋进行装修。2018年，原、被告签订《和解协议》，原告授权第三人与被告补签《房屋租赁合同》，期限为2018年1月1日至2018年12月31日。2019年，原、被告签订《房屋租赁合同》，期限为2019年1月1日至2019年12月31日。被告所称的会所装修并非发生在本租赁合同期限内，与原告无关。即便与本合同有关，根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值的，法院不予支持。本案系因被告拖欠租金导致合同解除，故原告无需赔偿被告装修损失。同时，因被告租赁房屋的用途为会所(餐饮及销售农产品)，该装修对原告毫无利用价值，故原告无需对被告进行任何补偿。2.关于涉案车库的投资款。根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。本案系房屋租赁合同纠纷，原告基于2019年签订的《房屋租赁合同》提出诉讼主张，但被告基于《合作备忘录》提出反诉请求，两者非相同法律关系，也非相同事实，不符合反诉程序规定，反诉请求不成立。另，被告要求原告或第三人承担车库投资款亦无事实和法律依据。首先，地下车库的公共，地下车库的公共部分属于全体业主委会批准，费用由全体业主承担。其次，《合作备忘录》仅记载被告度车库改造的事实以及被告自认为的投资金额，第三人并未予以确认，更无承担该费用的意思表示。再次，2015年7月30日的《代理经租委托书》中，原告对第三人的授权范围仅包括涉案房屋的装修，无地下车库改造的委托范围，第三人也未委托被告进行车库改造。3.关于被告提出的两项诉讼主张，其均未申请司法评估，应承担举证不能的不利后果。关于2015年的装修投入，原告缺乏设计图、工程资料、发票、支付凭证等证据，现场也无法核对，故原告均不予认可。同时，原告的装修已在2015年10月30日《房屋租赁合同》约定的租赁期限内摊销折旧完毕，已无残值。至于2019年签订的《房屋租赁合同》中写明的“甲方交付给乙方的房屋系毛坯房”；“在本租赁合同未执行满3年的情况下，双方另行协商补偿事项”等条款，均属合同拷贝复制错误。第三人上海长江联合物业管理有限公司陈述，本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，与第三人无关。同意原告的诉辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、代理经租委托书、房屋租赁合同、补充协议、委托书、和解协议、合作备忘录、通知函、律师函、移交接清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月30日，涉案房屋的权利人登记为原告。房屋类型及用途为会所。2015年7月30日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《代理经租委托书》，其中约定：代理经租物业为1号楼4号1层会所；1号楼4-6号，地下1层会所；，地下**会所；地下车库共74个车位2016年1月1日起至2017年12月31日止。代理经租物业用途为会所、地下停车位。甲、地下停车位会所进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担。2015年10月30日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将涉案房屋(306.82平方米)租赁给乙方使用。租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止。应乙方要求，甲方将于2015年11月1日提前交房作为装修免租期。租金从2016年1月1日起计收。第一合同年度内的租金为18,000元/月，保证金为二个月的租金36,000元。第二合同年度起，每年的月租金在上合同年度的基础上递增5%，保证金也相应增加补足。甲方在合同生效并收到乙方保证金和第一期租金后，允许乙方设计人员进入租赁房屋勘察设计；甲方以房屋现状交房给乙方装修。租赁期满乙方不再续租的，租赁房内乙方出资购置装潢的家具及电器设备归乙方所有。但拆除该等家具和设备后，应由乙方负责恢复原状。上述合同签订后，被告称其于2015年11月开始对涉案房屋进行装修。2017年7月31日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，其中载明：鉴于甲乙双方于2015年10月30日签署《房屋租赁合同》后，乙方受各种因素限制，不能实现附件中约定的商业使用价值，致使自租赁起始日期起至今均无经营收入。乙方多次就上述事项向甲方提出减免租金的口头申请，并于2017年4月10日递交书面申请。经甲乙双方协商，甲方同意自2016年7月1日起，原《房屋租赁合同》租赁期内会所的物业管理费由甲方承担。2017年8月1日，第三人向被告出具《委托书》，委托被告自2017年8月1日起进行2017年度地下产权车位的租金余额收缴以及2018年度地下产权车位的代理租赁。2017年12月11日，原告向第三人出具《委托书》，其中载明：原告同意第三人就长发虹桥公寓地下产权车位的代理经租委托期限延长至2018年12月31日。2018年2月2日，上海京虹房地产开发经营有限公司以上海祥露果蔬专业合作社为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为(2018)沪0105民初2389号，诉讼请求为：1.被告将涉案房屋恢复原状后返还给原告；2.被告支付原告自2018年1月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(以日租金1,260元标准计算)。后，双方达成庭外和解，原告向本院申请撤诉。原告(甲方)与被告(乙方)签订的《和解协议》中载明：1.甲方授权上海长江联合物业管理有限公司与乙方补充签订2018年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》。双方约定月租金以18,900元的标准补充结算。具体事宜由上海长江联合物业管理有限公司与乙方在补充签订的《房屋租赁合同》内约定。2.自2019年1月1日开始，由甲方与乙方重新订立关于会所的《房屋租赁合同》，初定租期1年、月租金20,000元，合作正常情况下可协商续约。具体事项由甲乙双方在新签的关于会所的《房屋租赁合同》内约定。3.自2019年1月1日起，甲方和上海长江联合物业管理有限公司不再委托乙方管理车库，地库由甲方和上，地库由甲方和上海长江联合物业管理有限公司与乙方交接div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原、被告签署《和解协议》后，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，其中约定：关于2018年度租金，甲方已收到乙方的房租及押金，18,900元/月*3月，合计56,700元。根据押金不退还、冲抵租金的原则，甲方还需要收取乙方18,900元/月*9月，合计170,100元。该笔房租，乙方应在不迟于2019年3月30日前汇入甲方账户。审理中，原、被告及第三人一致确认，被告已缴清2018年度的全部租金。2018年11月13日，第三人(甲方)与被告(乙方)签署《合作备忘录》，其中载明：一、历史问题。长发虹桥公寓的局部地下车库(74个归属于原告)曾经由乙方投资并进行修缮改建，增添安装的相关设施。此部分投资乙方认为暂作价壹拾捌万元。二、未来合作。双方另行商议。三、当前，甲方决定在2018年12月之前，首先对目前乙方派驻管理地下车库的员工，予以承接，将其招募至甲方的名下，替甲方行使上述地下车库的管理职责。其他事项双方另议。同时，乙方做好与甲方就2018年度的车位委托管理费和会所租金的结算及补充订立合同等工作。后，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋(306.82平方米)租赁给乙方使用。租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31止。本租赁合同租赁期满，如果甲方无意见，则本合同自动续约。如甲方有异议，则在租赁期满提前2个月向乙方提出书面通知，双方就续约或解约的细节另行补充约定。租金为20,000元/月，按先付后用原则，由乙方按季度支付，即每个季度先支付3个月的租金，在每个季度第一个月的5日前支付。租赁关系终止时，关于乙方已投入以及新增的装修、设施设备、家具等由双方另行商定解决方案。租赁期满若双方不再解除续租，租赁房内由乙方出资购置装潢的家具及电器设备归乙方所有。涉及硬件装修的投入问题，在本租赁合同未执行满3年的情况下，由双方另行协商补偿事项。乙方逾期支付租金的，按应付金额每日1%的比例向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付租金超过30天的，或乙方未遵循国家相关法规使用，造成重大损失的，甲方有权单方面终止本合同，并追索乙方造成的损失。除本合同自动续租外，若双方解除或不再延续本租赁合同，乙方应在本合同租期满后的第2天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金的双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。上述合同签订后，被告向原告支付租金至2019年6月30日止。2019年7月16日，原告向被告发送《通知函》，其中载明：2018年1月，原告曾就被告在租赁合同到期后拒不搬离涉案房屋之事向人民法院提起诉讼。该案审理过程中，双方达成调解，签署了调解协议。嗣后，双方再次签订租赁合同，约定被告续租涉案房屋，租赁期限至2018年12月31日止。但租赁合同到期后，被告一直拒绝与原告签订2019年度的租赁合同，期间也未主动搬离，且未支付任何租金。经原告多方催促后，被告缴纳了2019年1月至6月的房屋租金。现通知被告限期搬离涉案房屋并妥善恢复房屋原状。2019年8月15日，原告向被告发送《律师函》，除载明前述《通知函》的内容外，另写明：自本函送达之日起，原告与被告的不定期租赁合同解除。2019年10月22日，原告向被告发送《律师函》，其中载明：原、被告签署的《租赁合同》约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。租赁房屋期间内，被告仅向原告支付租金至2019年6月。根据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过30天已构成违约，原告有权单方解除《租赁合同》，并要求被告支付拖欠租金、滞纳金及返还房屋。被告于2019年10月23日收到该《律师函》。2020年1月10日，原告通过上海红叶物业管理有限公司对涉案房屋停水停电，且该状态一直持续。2020年4月8日，原、被告办理涉案房屋交接手续并签署《双方移交接清单》。原告确认被告于该日将涉案房屋予以返还，被告将房屋内全部可移动物品搬离。关于房屋内的装修，原告表示，被告承租房屋实际从事餐饮业服务，多次遭小区业主投诉要求关闭。现原告将房屋收回后，将重新装修用于办公使用。因目前新冠疫情，装修事宜暂缓推进。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。本案中，原告以被告逾期支付租金超过30天之由行使约定解除权。被告则以原告寄送函件所载内容与实际租赁事实不符，其有权拒付租金进行抗辩。对此，本院认为，虽2019年7月16日、2019年8月15日的两份函件未能真实、客观地反映原、被告之间的租赁关系，但从被告未付租金开始，其仍持续占有使用房屋并正常从事经营活动，原告的发函行为并未导致被告租房目的无法实现。因此，被告拒付租金的理由不成立，其行为构成违约，原告有权解除双方之间的租赁关系。鉴于被告确认于2019年10月23日收到原告发出的解约函，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除日之前被告欠付的租金应当予以缴纳。原告以月租金20,000元标准向被告主张2019年7月1日至2019年10月23日的租金73,333元，并无不当，本院予以支持。关于滞纳金标准，合同约定为日百分之一，现原告自愿降低为日万分之五，于法不悖，本院予以尊重。关于承担的期限，因原告已行使合同解除权，故解除前的滞纳金被告应当承担。同时，根据合同约定的付款周期(每个季度之第一个月的5日前)，被告应支付2019年7月6日至2019年10月23日逾期付款的滞纳金3,438元。合同解除后，被告未及时返还房屋，应当支付截止至2020年4月8日止的房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本院综合考虑被告未搬离房屋对原告造成的实际损失以及原告于2020年1月10日对涉案房屋断水断电影响被告正常使用的事实，酌情调整房屋占有使用费为2019年10月24日至2020年1月9日按月租金的一倍标准计算，即52,000元；2020年1月10日至2020年4月8日按月租金减半标准计算，即30,000元。关于被告主张的涉案房屋装修损失。根据法律规定，在当事人未对房屋装饰装修物的处理做出约定的情况下，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。审理中，被告认为，双方的《房屋租赁合同》中已有关于装饰装修的约定补偿条款，故应排除适用上述法律规定，由原告根据被告提供的现有证据向其进行补偿。原告则认为，双方未能就补偿事宜协商一致，且被告存在违约行为，故其无需赔偿装修损失。本院注意到，对于租赁关系终止时，被告装修投入的处理事宜，在《房屋租赁合同》中约定的条款内容为“双方另行商定解决方案”，“双方另行协商补偿事项”。上述约定仅体现出若存在装修争议时，双方可保有自愿协商的解决机制，尚未对原告必须补偿、补偿的范围、补偿的金额等作出明确约定。现原、被告未能就补偿事项达成一致合意，且原告亦再三表示，其收回房屋后，将不会对现有装修进行再利用，故根据法律规定，因被告违约导致合同解除的，其无权要求原告对装修损失进行赔偿。至于被告提出的涉案停车库改造损失，因本案需解决的是原、被告之间的房屋租赁合同关系以及合同解除后针对涉案房屋的未了事项，经审查，双方签订的涉案合同中未包含车库租赁及车库改造的权利义务内容，故被告的此项请求与本案纠纷系不同民事法律关系，不属本案审理范围，当事人可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海京虹房地产开发经营有限公司与被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海京虹房地产开发经营有限公司2019年7月1日至2019年10月23日的房屋租金73,333元；三、被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海京虹房地产开发经营有限公司逾期付款的滞纳金3,438元；四、被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海京虹房地产开发经营有限公司2019年10月24日至2020年4月8日的房屋占有使用费82,000元；五、驳回被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费5,796元，因本案适用简易程序，减半收取计2,898元，由原告(反诉被告)上海京虹房地产开发经营有限公司负担1,363元，由被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社负担1,535元。反诉案件受理费5,850元，由被告(反诉原告)上海祥露果蔬专业合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年六月十五日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。