四川省石棉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1824民初296号 原告：代立勇，男，1957年8月17日出生，藏族，住四川省石棉县。 原告：代立惠，女，1969年6月15日出生，汉族，住四川省石棉县。 原告：代翔，男，1986年7月27日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 三原告委托诉讼代理人：胡元辉，四川佳帅律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：程尹梅，四川佳帅律师事务所律师。 被告：代力娟，女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省石棉县。 被告：代立孟，男，1963年11月2日出生，汉族，住四川省石棉县。 被告：代元敏，男，1966年1月20日出生，汉族，住四川省石棉县。 被告：杨伟，男，1982年12月28日出生，汉族，住四川省石棉县。 第三人：李月芳，女，1937年5月7日出生，汉族，住四川省石棉县。 第三人：代廷良，男，1944年11月25日出生，汉族，住四川省石棉县。 原告代立勇、代立惠、代翔与被告代力娟、代立孟、代元敏、杨伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，李月芳、代廷良于2020年5月18日向本院提交申请，申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。2020年6月4日，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告代立勇、代立惠、代翔及三原告委托诉讼代理人胡元辉，被告代力娟、代立孟、代元敏、杨伟，第三人李月芳、代廷良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代立勇、代立惠、代翔向本院提出诉讼请求：1.确认被告代立孟、代元敏、代力娟与被告杨伟于2016年4月3日签订的《购房协议》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：代廷贵与妻子李月芳育有六个子女，即代立勇、代立惠、代力娟、代立孟、代元敏、代力智。2012年1月26日，代廷贵因病去世。2017年2月15日，代力智去世，代翔系代力智之子。2011年10月30日，石棉县新棉镇人民政府与代廷贵签订了《石棉县城市规划区补偿安置协议（优惠价购房）》约定：户主为代廷贵，乙方搬迁人口3人，安置人口3人，原合法住房面积133.7㎡，可选择安置房两套，其中一套房面积为105㎡，另一套房面积为120㎡。近期，因办理房产初始登记，三原告才得知，2016年4月，被告代力娟、代立孟、代元敏私自与被告杨伟签订了《购房协议》，将前述户主代廷贵所签安置房协议中面积为105㎡的安置房（石棉县向阳开发区1幢14楼1号）以27万元的价格转让。根据《中华人民共和国继承法》第九条、第十条等规定，原告代立勇、代立惠、代翔，被告代立孟、代力娟、代元敏等作为法定第一顺序继承人，对代廷贵遗留的房产依法享有继承权。代廷贵去世后，其遗有的房产依法享有继承权。代廷贵去世后，其遗有的房屋应该由各继承人依法继承。在继承分割之前应由各继承人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应经全体共有人同意。被告代立孟、代元敏、代力娟未经三原告及其他共有人的同意，擅自处分共有房屋，属无权处分行为。据此，被告代立孟、代元敏、代力娟与被告杨伟签订的《购房协议》依法无效。为维护原告合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望贵院查明事实，依法判决。 被告代力娟、代立孟、代元敏辩称，第一，原告起诉的对象错误。案涉房屋是属于母亲李月芳的，不是代力娟、代立孟、代元敏的。母亲委托代力娟、代立孟、代元敏代办出售。代立孟、代元敏因事无法办理，所以母亲就全权委托代力娟代为办理，有《授权委托书》为证；第二，原告所述近期才得知卖房一事不属实。2016年4月，原告代立惠电话联系代力娟，说有一个叫王琴的要看房，在卖房后，原告代立惠分取了2万元，原告代立勇从母亲的银行账户中自己取走了1.6万元，有银行业务凭单为证；第三，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条、第三十条规定，李月芳有权处分案涉房产；第四，案涉房屋实际上是属于代力娟、代立孟、代元敏的。代廷贵和李月芳在二十多年前就已将自己享有的两处房产进行了分配，代立勇、代力智、代立惠已经在瀑电移民时就享受了相关拆迁政策，岩子村拆迁的优惠政策只能由代立孟、代元敏、代力娟享受，有《谈话记录》为证；第五，案涉房产是代立勇自己放弃的。2015年3月，石棉县新棉镇人民政府通知要补交房款115716元才能参加分房，代立勇表示如果要补交房款他就不要房子了，有代立勇写的《代氏、李氏告知书》为证；第六，母亲之所以要卖掉案涉房产是因为无钱补交房款。因父亲去世，母亲李月芳拿不出钱来交房款，案涉房屋购房款是母亲李月芳向代力娟、代立孟、代元敏借钱缴纳的。2012年父亲代廷贵生病住院需要缴纳医疗费用，代立勇、代力智都以没钱为由进行了推托，父亲、母亲寒了心，父亲几天之后就去世了，母亲在父亲去世后，想到要卖房养老，所以才将房子卖了，卖房子的钱也是母亲分的，不是代力娟、代立孟、代元敏分的。综上，《购房协议》是有效的，请法院维护母亲李月芳以房养老的主张，驳回原告的诉讼请求。 被告杨伟辩称，第一，2016年4月3日，杨伟与代力娟、代立孟、代元敏、李月芳签订向阳开发区拆迁安置房1幢14楼1号房屋《购房协议》前，一再要求卖方，此房产产权所有继承人必须签字。卖方代力娟、代立孟、代元敏、李月芳一再保证除他们外无任何其他继承人。签订协议当日，杨伟按约定支付了购房款26万元，并约定剩余1万元待办证后支付。李月芳全权委托代力娟办理后续手续，合同、收条、授权委托书双方均签字完整；第二，杨伟购房后马上进行了装修，装修好后全家入住至今，4年来无任何人来找杨伟说房屋产权有问题，2019年11月房屋所在小区开始办理房产产权证，杨伟要求卖方协议处理时，代力娟只说有一个哥哥不签字，待协调好后再协助办理房屋产权证书，一再让杨伟放心。直到2020年5月13日杨伟收到法院短信，才得知李月芳除代力娟、代立孟、代元敏这三个子女外，还有另外三个子女，杨伟深感受骗；第三，杨伟为此投入了大量的钱财和人力，《购房协议》应该是有效的，2016年以26万元购买案涉房屋，此价格在当时是不低的。如存在产权问题，原告应该起诉要求分割卖房款；第四，我要求除杨伟以外的所有原告、被告、第三人在2个月之内办理好房屋产权证。如无法办到，杨伟请求卖方赔偿双倍购房款52万元，装修费18万元，房屋差价损失26万元，共计96万元。综上，请法院驳回原告诉讼请求。 第三人李月芳陈述，当时拆迁安置之后需要补交十多万房款，但是当时没有钱，代廷贵也去世了，我也生病了，需要花钱，所以我就将房子卖了来交房款和治病。代立勇作为人民教师，没有尽到赡养义务。代翔在他父亲死亡后，也没有尽到赡养义务，原告中只有代立惠在赡养我。 第三人代廷良未发表意见。 本院经审理后认定事实如下：第三人李月芳与代廷贵育有六子女，即代立勇、代力智、代立孟、代元敏、代立惠、代力娟。2012年1月26日，代廷贵因病逝世。2017年2月15日，代力智逝世，代翔系代力智之子。代廷良系代廷贵弟弟。 2011年10月30日，石棉县新棉镇人民政府与代廷贵签订了《石棉县城市规划区房屋补偿安置协议（优惠价购房）》约定：代廷贵作为户主，搬迁人口3人，安置人口3人（代廷贵、代廷良、李月芳），原合法住房面积133.7m2,可选择安置房两套，其中一套房面积为105m2，另一套面积为120m2。代廷贵的拆迁补偿款、搬迁奖励共计195684元，抵扣建房款后代廷贵应补房款115716元。 2015年3月24日，房款补交完毕。2016年4月3日，甲方代力娟（卖方）与乙方杨伟（买方）签订《购房协议》，该协议约定：甲方将石棉县向阳开发区1幢14楼1号，建筑面积105平方米的住房卖给乙方。第一条房屋实卖金额为人民币270000元（大写：贰拾柒万圆整），过户后，无论市价涨跌不再变更。乙方在协议签署生效之日起一次性付清260000元（大写：贰拾陆万圆整）与甲方，剩余10000元（大写：壹万元整），待甲方协助乙方办理完房产证和土地使用证后，乙方一次性付清余款10000元（大写：壹万元整）。第二条房屋正式交付乙方前，甲方必须完成房屋所需所有费用。交付之日起所生产（产生）之费用与甲方无关。第三条甲乙双方达成一致意见，甲方过户到乙方名下房屋产权所有证，所产生的税费由乙方承担，甲方负责配合乙方办理过户手续。第四条违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还购房金，甲方中途毁约需退还乙方购房款全款金额两倍（52万元，大写：五十二万元整）。第五条本合同自甲乙双方签字之日起生效，一式四份，甲乙双方各执一份，见证人各执一份，签字后生效。被告代立孟、代元敏、代力娟在甲方处签名及捺印，杨伟在乙方处签名及捺印。同日，被告代立孟、代元敏、代力娟向被告杨伟出具《收条》一张，载明：今收到杨伟购房款260000元（贰拾陆万元整），办证后再付10000元（壹万元整）。2020年5月11日，原告代立勇、代立惠、代翔在代廷贵逝世后，以被告代立孟、代元敏、代力娟无权处分属于自己继承范围内的房屋为由，请求确认代立孟、代元敏、代力娟与杨伟签订的《购房协议》无效。 在庭审中，第三人李月芳认可案涉房屋由其本人授权代立孟、代元敏、代力娟进行出售，卖房款260000元由其享有并进行了处理。 另查，第三人代廷良系聋哑人，长期与代廷贵、李月芳居住，其名下无子女。 以上事实有《石棉县城市规划区房屋补偿安置协议（优惠价购房）》、四川省行政事业单位资金往来结算票据、《购房协议》、《收条》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，李月芳与代廷贵婚姻关系存续期间取得原拆迁安置房屋的所有权，该房屋系李月芳与代廷贵的夫妻共同财产，房屋财产权益并未因拆迁而消灭，其安置利益仍归李月芳与代廷贵享有。代廷贵去世后，在遗产分割前，代廷贵的遗产份额由李月芳、代立勇、代力智、代立孟、代元敏、代立惠、代力娟共同所有。因代力智已去世，其份额应由代力智之子代翔继承。 本案中，被告代立孟、代元敏、代力娟与被告杨伟于2016年4月3日签订的《购房协议》处分涉诉房屋并未征得共有人代立勇、代立惠、代翔同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告代立孟、代元敏、代力娟处分房屋的行为系无权处分。现原告代立勇、代翔、代立惠以出卖人代立孟、代元敏、代力娟无权处分为由主张涉案《购房协议》无效。而出卖人对标的物是否有处分权，系买卖合同能否履行，物权能否发生合法转移的判断标准，而并不必然导致合同无效。处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身效力问题并无必然的因果关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由，故案涉《购房协议》合法有效。现原告代立勇、代翔、代立惠主张被告代立孟、代元敏、代力娟在出卖房屋时属无权处分，并以此为由要求确认被告代立孟、代元敏、代力娟与杨伟签订的《购房协议》无效的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告代立勇、代翔、代立惠的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告代立勇、代翔、代立惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 丁 岚 二〇二〇年六月四日 书记员 周霞君