宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2019）宁0106民初12993号   原告：银川建发集团股份有限公司，住址地：宁夏回族自治区银川市金凤区。   法定代表人：杨伟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曾嘉慧，宁夏合天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：温馨，宁夏合天律师事务所见习律师。   被告：缪岳松，1982年6月14日出生，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××   原告银川建发集团股份有限公司（以下简称建发集团公司）与被告缪岳松租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建发集团公司诉讼代理人曾佳慧、温馨到庭参加诉讼，被告缪岳松经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告建发集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金68933.88元，综合服务费46695.19元，合计115629.07元；2.判令被告向原告支付违约金130834.29元(以未付款为基数，按照逾期每日万分之五，自2018年12月1日暂计至2019年7月28日，115629.07元×0.0005×263日计15205.22元＋3个月租金及综合服务费115629.07元），2019年7月28日以后的违约金请求判决至欠款实际支付之日止；3.判令被告向原告支付场地租赁物恢复原状产生的费用2万元，以上三项暂合计266463.36元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月28日，原被告签订《场地租赁合同》及《补充协议》，约定原告将银川市金凤区正源北街建发大阅城2号楼5层531号商铺场地出租给被告经营灌县老妈砂锅串串品牌项目，计租金面积为199.8平方米，租赁期间自2016年10月29日至2019年7月28日止，租赁期间由于承租方违约导致合同解除，出租方除不予退还履约保证金外，还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金，逾期支付租金每日按未付额万分之五支付违约金。合同签订后，原告履行了出租方义务，被告陆续支付了部分租金及综合服务费。直至2018年9月，被告逾期30日未支付租金及其他服务费超过10000元，原告方向被告送达交费通知进行催收，但被告仍拖延不付至今。原告认为，被告未按照约定及时交纳租金及综合服务费，已构成违约，为维护合法权益，故依法提起诉讼。   被告缪岳松未做答辩。   原告建发集团公司围绕诉讼请求依法提交《场地租赁合同》《综合服务协议及其《补充协议》，《保证金收据》、《租金收据（发票）》《关于店铺费用按期缴纳的函》、《关合同到期事宜的函》、《关于未缴纳相关费用的函》、《关于停止物业服务的函》、《关于收回灌县老妈砂锅串串场地的函》、《关场地租赁合同到期事宜的函》等证据，经审查本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年5月10日，建发集团公司（甲方）与缪岳松（乙方）签订《场地租赁合同》一份，双方约定：甲方将银川市金凤区正源北街建发大阅城2号楼5层531号商铺场地（合同附件一附位置平面示意图）出租给乙方经营灌县老妈砂锅串串品牌项目，计租金面积199.8平方米；租赁期自2016年9月16日至2019年6月15日止；乙方于本合同签订当日内向甲方支付履约保证金5万元，作为乙方承租甲方场地的保证，本合同期限届满,双方就租金、综合服务费结算完毕后,甲方在30日内向乙方无息返还履约保证金；2016年9月16日至2018年9月15日租金85元/月/㎡，年租金各203796元，2018年9月16日至2019年6月15日租金87.55元/月/㎡，年租金157432.41元；场地综合服务费为45元/月/㎡,具体内容另行签订《综合服务协议》；乙方于2016年6月1日前支付第一期租金50949元后签署《场地移交确认书》(见附件二)办理场地交接手续进场装修，2016年6月1日至8月15日为乙方装修期，乙方开业日暂定2016年9月16日，计租日的起算以开业日期为主，乙方在甲方确定的开业日前完成场地装修、通过甲方及政府部门验收具备合法开业条件；在合同期内,甲方有权对该场地处置或设置他项权利,但不得影响乙方正常的经营活动；租赁期满乙方继续承租该场地,应在租赁期满6个月前书面告知甲方,经甲方同意后,双方重新续签租赁合同,租金标准双方另行商定；该场地在租赁期内实际发生的水、电、天然气、网络、电视收视费等费用均由乙方按有关规定自行承担，上述缴费项目由甲方委托的银川建发商业管理有限责任公司（以下简称建发商业管理公司）或其他第三方代打代缴的,乙方应在建发商业管理公司缴费通知单规定的期限内结清，如由乙方行缴纳费用的项目应及时向有关单位缴纳并承担责任；乙方在租赁期内对该场地进行装修前,必须提供装修方案,经书面同意后实施,装修方案如需报消防部门审批,则由乙方负责办理相关手续；场地正式交付后,乙方不得改变该场地现有主体结构并符合消防要求,在装修完成后,乙方负责上报消防部门验收；乙方在装修过程中不得损坏公共区域装修及设施、设备,如造成损坏,由乙方负责赔偿并承担相应责任；乙方所使用装修材料,须具备产品合格证并取得权威机构的检测证明;上述审核意见、检测证明等,乙方需在取得当日向建发商业管理公司备案；乙方可按照约定在该房屋内设置招牌(包括商标、商号、标志、店招、霓虹、灯箱等)和宣传物品(包括设置电子显示屏、橱窗、横吊幅、张贴物、展板等)；乙方逾期30日未支付租金及其他服务费超10000元以上的，甲方有权单方解除合同,收回该场地；无论何种原因使本合同解除,乙方必须在合同解除后7日内返还该场地,并结清所有应交费用，乙方按该场地交付原状返还或由甲方书面同意在不损坏房屋内装修的前提下保留装修现状,甲方不做任何补偿，乙方自行购置的设施设备中可移动设备由乙方自行处理；双方特别约定,甲方按本合同约定行使合同解除权后,如乙方拒不退场,甲方有权在事先发出通知前提下,采取限制用水、用电、用气、用电梯等措施,勒令乙方退出场地；乙方除有权行使单方解除权,同时甲方还应向乙方支付当年租金的5%作为违约金；乙方违反合同约定,逾期返还场地的,每逾期一日,甲方按本合同日租金标准的2倍收取场地占用费直至场地返还；租赁期间,由于乙方违约导致合同解除,甲方除不子退还履约保证金外,乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金；乙方逾期支付租金,每逾期一日按未付额万分之五向甲方支付违约金。   2016年5月10日，缪岳松向建发集团公司交纳5万元保证金后，建发集团公司向缪岳松交付了建发大阅城2号楼5层531号商铺场地，缪岳松经建发商业管理公司同意对场地实施了装饰装修。2016年7月4日，缪岳松向建发集团公司交纳首笔租金50949元；2016年8月5日，缪岳松经市场监管部门核准登记领取“银川市金凤区灌县老妈砂锅串串大阅城店”个体工商户营业执照投入经营灌县老妈砂锅串串品牌项目。   2016年11月28日，建发集团公司、建发商业管理公司分别与缪岳松签订《场地租赁合同补充协议》，《综合服务协议》及补充协议。其中租赁合同补充协议约定:租赁期限(计租金日期间)变更为自2016年10月29日至2019年7月28日止（2年9个月）；十一期交纳租金的标准和支付时间为：2016年10月29日至12月31日租金35609.52元，2016年9月15日前支付；2017年1月1日至3月31日租金为48293.66元（80.57元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2016年12月1日前支付；2017年4月1日至6月30日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2017年3月1日前支付；2017年7月1日至9月30日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2017年6月1日前支付；2017年10月1日至12月31日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2017年9月1日前支付；2018年月1日至3月31日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2017年12月1日前支付；2018年4月1日至6月30日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2018年3月1日前支付；2018年7月1日至9月30日租金50949元（85元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2018年6月1日前支付；2018年10月1日至12月31日租金52017.28元，2018年9月1日前支付；2019年1月1日至3月31日租金52477.47元（87.55元/月/㎡×199.8㎡×3个月），2018年12月1日前支付；2019年4月1日至7月28日租金68277.14元，2019年3月1日前支付；以上租金合计562369.07元；乙方已经交纳首笔租金50949元，因计租日变更，多付租金15339.48元转入第二笔租金。《综合服务协议》及补充协议约定：建发商业管理公司为缪岳松经营的银川市××区商铺场地提供综合服务，计费面积199.8平方米；水电气等能源费为16元/月/㎡，电梯、安保、公共区域保洁、公用设施设备维护、公共区域管理等服务费为29元/月/㎡，综合服务费合计45元/月/㎡；服务期限(计费期间)变更为自2016年10月29日至2019年7月28日止（2年9个月）。双方对综合服务费交纳的标准和支付时间节点进行了约定。   上述补充协议签订后，缪岳松分十九笔向建发集团公司交纳了租金，其中：2016年12月31日交纳32954.18元；2017年3月31日交纳14949元，11月14日交纳50949元；2018年3月21日交纳96000元（36000元＋50949元＋9051元），4月13日交纳10354元，4月30日交纳16983元，5月30日交纳16983元，6月30日交纳16983元，7月31日交纳16983元，8月30日交纳16983元，9月30日交纳16983元，10月31日交纳16983元，12月31日交纳5万元；2019年2月25日交纳21000元（16578.28元＋4421.72元），5月23日交纳4430元（1000元＋3430元）。以上合计支付租金399517.18元，   2018年10月16日、2019年3月1日、3月19日、3月26日、4月1日、4月23日，建发商业管理公司分别向缪岳松书面发出《关于店铺费用按期缴纳的函》《关合同到期事宜的函》《关于未缴纳相关费用的函》《关于停止物业服务的函》《关于收回灌县老妈砂锅串串场地的函》、《关场地租赁合同到期事宜的函》，通知缪岳松按期交纳租金、综合服务费用、提交续租申请，提示缪岳松逾期支付租金累计超10000元以上出租方有权单方解约收回场地等租赁合同到期处置事宜。   2019年7月28日租赁合同期限届满后，缪岳松累计欠付租金111902.89元（562369.07元-50949元-399517.18元），建发集团公司收回了场地，并向宁夏同晟建设工程有限公司支付拆除建发大阅城2号楼5层531号商铺地面、隔墙、吊顶工程款项18857.61元。   另查，建发商业管理公司系2015年7月由建发集团公司全额出资设立、独立核算的企业法人，其为建发大阅城商圈等商户提供水电气等能源，电梯、安保、公共区域保洁、公用设施设备维护等服务和商业管理。   本院认为，承租人缪岳松与出租人建发集团公司、租赁物管理人建发商业管理公司对于涉案商铺场地所签订的租赁合同、综合服务协议及其补充协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人之间分别形成租赁合同、服务合同法律关系。本案为租赁合同纠纷。建发商业管理公司是建发集团公司全额出资设立的有限公司，系独立核算的企业法人，具有独立承担民事责任的资格。建发集团公司诉请承租人缪岳松清偿综合服务费用系基于服务合同产生的债权债务关系，与租赁合同纠纷不属同一法律关系，其诉请的综合服务费用以及违约责任，本院在本案中不予调整，建发商业管理公司可另案主张。   《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。围绕原告诉讼请求，本案焦点问题：一是欠付租金数额以及违约金如何承担；二是出租方收回租赁物，承租方对返还租赁物是否负有恢复原状义务以及是否承担由此产生的损失。关于焦点一：本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。承租人缪岳松在租赁合同履行期间逾期30日未支付租金超10000元以上，构成违约，出租人建发集团公司收回场地并无不当。缪岳松对欠付的租金应当承担清偿责任。建发集团公司收取保证金目的在于保证租赁合同的履行，当承租人不能按期履约，由此造成空场致使租金收益合同目的无法实现时，出租人有权没收保证金以弥补损失。双方虽在合同中约定“乙方违约导致合同解除,甲方除不予退还履约保证金外,乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金；乙方逾期支付租金,每逾期一日按未付额万分之五向甲方支付违约金”，但该条款明显加重了承租人的责任。综合本案合同履行情况和过错，缪岳松所承担的违约责任应与建发集团公司遭受的实际损失以及预期利益相一致。保证金抵扣租赁费后，缪岳松应向建发集团公司支付租金61902.89元（111902.89元-5万元）。建发集团公司诉请缪岳松按照逾期每日万分之五，承担自2018年12月1日的违约金事实依据不足，本院以实际损失填平原则衡量，酌定调整支持违约金以欠付租金61902.89元为基数，按照每日万分之五，自2019年7月29日计至欠款实际支付之日止为宜。关于焦点二：出租人建发集团公司同意承租人缪岳松装修的前提是租赁结束后将涉案场地租赁物交付原状返还，意即出租人以同意承租人装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕。租赁期满后，建发集团公司收回涉案商铺场地，委托施工方对租赁物装饰装修进行了拆除，并支付工程款项18857.61元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。因此，经出租人同意的装饰装修行为，除非双方有特殊约定，否则租赁合同期满后，出租人无权要求承租人赔偿损失。在没有证据证实承租人缪岳松未正当使用租赁物的情况下，建发集团公司不同意对装饰装修物利用的，可由承租人拆除，其对租赁物恢复原状由此造成损失应当自行承担，其主张赔偿的诉讼请求，本院不予支持。缪岳经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院可以依法缺席判决。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决如下：   一、被告缪岳松于判决生效后五日内向原告银川建发集团股份有限公司支付租金61902.89元，并以欠款61902.89元为基数，按照每日万分之五承担自2019年7月29日至租金实际清偿之日止的违约金；   二、驳回原告银川建发集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。   案件受理费5296元，公告费600元，合计5896元，由原告银川建发集团股份有限公司3042元，被告缪岳松负担2854元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 史建文   人民陪审员 赵凌云   人民陪审员 翁一君     二〇二〇年六月十一日   书记员 王 娇   判决书附页：本案适用的法律、司法解释条文   1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。   3.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。   承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。