甘肃省白银市平川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0403民初47号 原告：张传海。 原告：魏晓玲。 二原告委托诉讼代理人：白存文，甘肃同人行律师事务所律师。 被告：平川区孝和文化传播中心。 住所：甘肃省白银市平川区中区西路路南林业局对面。 法定代表人：陈杰，该中心主任。 被告：陈杰。 原告张传海、魏晓玲与被告平川区孝和文化传播中心（以下简称孝和中心）、陈杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，于2019年9月27日作出（2019）甘0403民初1549号民事判决书,判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，张传海、魏晓玲不服该判决，向白银市中级人民法院提起上诉，白银市中级人民法院作出（2019）甘04民终1405号民事裁定书，裁定：“一、撤销平川区人民法院（2019）甘0403民初1549号民事判决书；二、本案发回平川区人民法院重审。上诉人张传海、魏晓玲预交的二审案件受理费5800元予以退回”。本院于2020年1月5日立案后，由审判长舒朝芳、审判员张金玲、人民陪审员杨雅丽另行组成合议庭并依法适用普通程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告张传海、魏晓玲及其委托诉讼代理人白存文，被告孝和中心法定代表人及被告陈杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付拖欠原告的房屋租金300000元；2.请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：自2013年4月开始，二被告租赁了原告夫妇所有的位于甘肃省白银市平川区长征西路南侧第一栋1-4层1825.15平方米的商业用房（证号：平房权证初始字第P00013457）中一到四层的房屋，用于开办孝和中心，年租金为180000元。截止2018年年底，二被告累计共拖欠原告房屋租金300000元及部分水电费。原告多次找二被告催要，二被告均拒绝未予支付，原告为维护自己合法权益，故诉至法院。 被告孝和中心的法定代表人辩称，我租赁二原告房屋属实,开办了孝和中心也属实。2013年5月1日我们签订了合同,前三年合同约定每年租赁费是50000元,我们前三年房租是多交的,实际是二原告要多少我就给多少,第一年交纳的是200000元,第二年我忘记了,第三年我也忘记了。前三年加起来大概是510000多，平均下来每年是180000元，我们没有按照合同签订的50000元履行，因为原告给我中心断水断电,关门逼我中心多交的房租,我也报过警。2016年之后被告要涨房费,让我签订空白合同,我没有同意。二原告恶意隐瞒房屋给别人担保，后我无意中撞见兰州中院对房子拍照要进行拍卖,张传海是2018年12月22日才通知我中心搬房子。我中心已经给二原告交付了房租共计650000元。我自己没有收入,都是别人给我中心捐的钱我拿来交的房费。有合同是事实,不能回避,以前我中心还承认欠二原告房费180000元,我中心可以每年还10000元，现在二原告居然不承认合同的存在,请求法院依法判决。 被告陈杰辩称，我的答辩意见与孝和中心一致。 二原告围绕诉讼请求提交的证据有：1.收费票据13张,其中包含欠条一张,是从2014年至2018年6月26日,前三年共交纳房租520000元,后三年交了180000元,共计交纳现金700000元;2.统计表一份,证明具体交纳的房租的时间;3.庭审笔录一份,是白银市中级人民法院的开庭笔录,证明证人说前三年度房租200000元,后三年度180000元的事实。被告孝和中心的质证意见：证据1属实,无异议,欠条是我出具的,欠条上的小字不是我写的,收款的票据也属实;证据2无异议；证据3没有异议。被告陈杰的质证意见：同孝和中心的质证意见。 被告孝和中心为证明其辩称向本院提交的证据：1.收据11张及收条两张;2.房屋租赁合同原件一份;3.电力路派出所接警记录一份。二原告的质证意见：证据1合适,无异议;证据2当时为了方便被告办理手续,给他出具的合同,不是真实交租金的依据；证据3当时因为收交房租发生争议,被告报警的,报警记录中并没有反映出断水断电的事实。 经二原告申请证人张克钧出庭作证，欲证明2013、2014、2015年度房租200000元,后三年度180000元的事实。证人出庭证实：孝和文化中心成立时，我作为支持者也参与了其中的很多工作，因为孝和中心是公益性质的，我没有和陈杰合作，只是有时去帮忙做一些事情。签合同的事情我是不知情的。2017年冬天我参与孝和中心管理时在电话上与张传海沟通过房租的事情，当时张传海说前面还欠一些房租，大概是80000多元，我和张传海商量将欠的房租缓交一下，后面张传海也同意了。我跟张传海说房租的时候，他说以前的房租都是180000元，后面要涨租到200000元了，我对他说要是我接手的话也就按180000元交纳房租，后面我因距离各方面的原因，我就再没有参与过孝和中心的事情，也没有和原、被告联络过了。原告对证言的质证意见：证人证言属实,无异议,和在中级人民法院陈述的事实是一致的。证人在证言中提出将租后房租费是按180000元交纳,证明前面的房租比180000元高。被告孝和中心对证言的质证意见：证人证言属实,无异议。他明确说了合同和前面的房租他不知道。被告陈杰对证言的质证意见：同孝和中心意见。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据无异议的部分及证人张克钧的证言，经本院审查，对其证据的证明效力予以确认；对有争议的部分认定如下：被告提交的证据2《房屋租赁合同》，系原、被告之间真实签订的合同，原告对此并无异议，故对其证据的真实性予以确认，但双方交纳房租费用并未按合同约定实际履行；被告提交的证据3其内容真实，来源合法，但该份书面证据不能反映出被告孝和中心所要证明停水停电的事实。 本院经审理认定事实如下：2013年4月10日，以张传海为甲方、以陈杰为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》一式两份，合同约定甲方出租其位于白银市平川区中区西路，路南林业局对面房屋（房产证号：平房权证初始字第**）给乙方，面积1315平方米，租赁期限为三年，即自2013年4月10日起至2016年4月9日止，每年租金为人民币50000元，乙方每六个月交纳一次租金。合同签订后，陈杰用该房屋开办了平川区孝和文化传播中心，在租赁期间：①2013年8月20日被告陈杰向原告交纳房租90000元，原告魏晓玲出具了《收条》一张，内容如下：“收条今收到孝和中心房屋租赁费玖万元整￥90000收款人：魏晓玲2013.8.20”；②2014年3月1日孝和中心交纳房租50000元，原告出具收据一张；③2014年10月30日孝和中心交纳房租50000元，原告出具收据一张，并在收款事由处备注“2013年5月1日至2014年4月30房费补欠费”；④2014年10月30日孝和中心交纳租金50000元，原告魏晓玲出具收据一张，并在收款事由处备注：“2013年度房费壹万元，2014年度肆万元整（补欠费）”；⑤2015年2月13日孝和中心向原告交纳租金50000元，原告张传海出具《收条》一张，内容如下：“收条今收到孝和中心2014年至2015年房屋租金伍万元整收款人：张传海2015.2.13”；⑥2015年7月20日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“付2014年至2015年4月30日房费所欠房费伍万元至2015年7月20日欠2014年——2015年度房费6万元经办人：魏晓玲”；⑦2015年12月31日孝和中心交纳房租40000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2014年——2015年5月1日房租（此票为9月份所付款未开票而所补）”；⑧2015年12月31日孝和中心交纳房租20000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2014年5月1日——2015年5月1日房租”；⑨2016年8月27日孝和中心交纳房租20000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年5月1日房费已付20000元欠18万元正”；⑩2016年11月25日孝和中心交纳房租40000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2016年11月25日欠房费￥140000元”；⑪2016年12月30日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2016年12月30日欠2015年至2016年4月30日房费90000元整”；⑫2017年1月23日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2017年1月23日欠2015年5月1日至2016年4月30日房费￥40000元整”；⑬2017年10月27日孝和中心交纳房租100000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2017年5月1日——2018年4月30日房租总房租180000元，已交100000元，还欠8万元整”；⑭2018年6月26日孝和中心交纳房租80000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2017年5月1日——2018年4月30日房租补交总房租18万元已经交清”。2013年8月20日——2018年6月26日期间，被告孝和中心及陈杰分14次共向张传海、魏晓玲交纳房租合计740000元。2017年10月27日被告陈杰向原告张传海出具《欠条》一张，欠条载明欠付2016年5月1日至2017年4月30日房费180000元。后被告孝和中心继续租用该房屋至2018年12月底。庭审中二原告与被告孝和文化中心陈杰均认可房屋租赁费用并未按照合同约定履行。2013年——2015年交纳房租520000元，其中2013年度实际履行房屋租金为200000元（①、②、③、④中的壹万元），2014年度房租已履行完毕（⑤、⑥、⑦、⑧）；2015年度房屋租金亦已履行完毕（⑨、⑩、⑪、⑫）；2016年度房租金未交纳，被告陈杰向原告张传海出具欠条一张。2017年度房租已按年租金180000元履行完毕（⑬、⑭）；2018年5月1日——12月31日期间的租金未交纳。 另查明，张传海出租给陈杰的房屋系其与魏晓玲夫妻二人共有。在兰州市中级人民法院（2018）甘01执恢126号案件，已将张传海、魏晓玲名下位于甘肃省白银市平川区长征西路南侧第1幢1—4层商业用房作价660776元折抵案件执行款履行完毕。 本院认为，当事人之间订立合同可以采取书面形式和口头约定，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容，而合同相对人又接受这种变更并实际履行的，应视为双方当事人协商一致，变更了合同。本案双方当事人虽然在书面的《房屋租赁合同》中约定了2014年——2016年三年度的房屋年租金为50000元，但二原告提交的被告孝和中心及陈杰交纳房屋租金的票据能够证明双方并未按照合同约定的租金数额进行履行，庭审中被告陈杰也明确表示前三年度的房屋租金已经交清，且实际交纳的租金数额合计约510000元，因此应当视为双方当事人以实际履行行为达成了新的合意，具有法律效力，应当以实际履行为准。2016年度房屋租金数额180000元，有证人张克钧的证言及陈杰出具的《欠条》予以证实；2017年度房屋租金180000元已经履行完毕；2018年度房屋租金，原、被告双方均未提交证据证明数额是否发生变更，故应当依照双方当事人实际履行的上一年度房屋租金的数额标准进行计算，因此2018年度产生房屋租金应为：180000元/年÷12个月×8个月（2018年5月1日至2018年12月31日共计244天），即120000元。据此，对二原告要求二被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求，本院依法全部予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经法官专业会议讨论，判决如下： 平川区孝和文化传播中心、陈杰共同向张传海、魏晓玲支付拖欠房屋租赁费300000元，于本判决生效后30日内一次性付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由平川区孝和文化传播中心、陈杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 长  舒朝芳 审 判 员  张金玲 人民陪审员  杨雅丽 二〇二〇年六月一日 法官 助理  胡玉莲 书 记 员  马天丽