成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6351号 原告：成都佳美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区九里堤星河路**佳美榕苑**。 法定代表人：韩怡，执行董事。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被告：杨舰，男，1974年4月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都佳美物业管理有限公司（以下简称佳美物业公司）与被告杨舰物业服务合同纠纷一案，本院依法受理，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告佳美物业公司的委托诉讼代理人贾勇，被告杨舰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳美物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年1月至2019年8月的物业服务费7016元，2018年1月至2019年8月代收水电费3730元，代收生活垃圾费165元；2、请求判令被告支付违约金3273.3元（物业服务费协议约定为按欠费额每日千分之三支付违约金，现酌情降低为欠费总额的30%）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的青羊区二环路西二段10号盛世草堂小区2栋1单元7楼4号的业主，原告与案涉小区首届业主委员会签订《物业服务合同》，就案涉小区物业进行全面管理达成一致。根据物业服务协议物业服务费用约定，住宅的收费标准为每平方米1.4元/月，非住宅收费标准为2.5元/月，因此被告按其商品房性质和建筑面积应当以159.48元/月的标准向原告缴纳物业服务费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约按时缴纳物业服务费。截止目前，被告欠付2016年1月至2019年8月的物业服务费7016元，2018年1月至2019年8月代收水电费3730元，代收生活垃圾费165元。原告多次催缴无果。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。 被告杨舰辩称，其为案涉小区业主，其对物管费的欠费期间无异议，但对物管费欠费金额有异议。原告于2007年从事物业管理以来，存在多种不按照物业管理合同履职的违约情况：1、《物业服务合同》第四章第九条约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业公用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理”，佳美物业公司2007年入场，2019年7月退场，其利用公用部位进行经营，未得到业主同意，擅自将公共地域改建成停车场用于私自经营，也没有向业主公示过收益情况，收益去向不明。2、根据《物业服务合同》“前期物业管理服务质量标准”的约定，原告多达18项服务不达标、不合格，属于严重违约。原告未按合同约定履行管理和服务义务，不公示大宗资金，不对标、不尽职、不作为的行为严重损坏了广大业主的权益。对于原告所提代收水电费有异议，原告抄表和收费方式有较大瑕疵，其之前缴费的收据也不能反映单户的收费标准和耗费额度。对生活垃圾费的欠费期间和金额无异议，同时对违约金不予认可。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月23日，原告（乙方）与案涉小区首届业主委员会（甲方）签订了《成都市青羊区青华社区盛世草堂物业服务合同》（以下简称物业合同），约定原告为案涉小区提供物业服务，服务期限为三年，从2014年4月1日10时起至2016年12月3日9时止。双方约定了住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.4元向乙方交纳物业管理服务费，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元向乙方交纳，物业管理服务费每半年交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还就双方的权利义务、物业管理公共服务质量、其他违约责任等事项进行了约定。该合同签订后，原告为案涉小区提供物业管理服务，合同到期后，仍继续为该小区进行物业管理，直至2019年9月1日离场，其后案涉小区由四川万联物业管理有限公司（以下简称万联公司）进行物业管理。2019年3月18日，四川维诚会计师事务所出具审计报告，就案涉小区首届业委会在2013年8月1日至2016年12月31日期间的收支情况进行审计。2019年2月18日、6月17日，原告共计向案涉小区业委会出具4份《工作衔接函》，沟通物业服务事宜。2019年9月2日，四川盛维同创建筑工程有限公司出具《检测报告》，就案涉小区设施设备现状进行检测，检测结论为红外线入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制（门禁）系统、停车场（库）管理系统、楼宇对讲电控防盗系统、电源及安全性的检测项目存在不同程度的损坏。 另查明，青羊区二环路西二段10号2栋1单元7楼4号的房屋所有权人为被告，建筑面积113.91平方米。诉讼期间，被告认可物管费的欠费期间为2016年1月至2019年8月，水电费、垃圾清运费欠费期间为2018年1月至2019年8月。2018年1月2日，被告向原告缴纳了2016年1月10日至2017年12月10日期间的水费（861-1161）和电费（18611-26110）共计4997元。2019年11月12日，被告向万联公司缴纳了水费66.66元（1392-1414）、电费213.1元（31655-32045）。 审理中，原告提交水、电费发票和转款凭据，欲证明其已代案涉小区全体业主交纳水电费以及垃圾清运费至2019年8月，被告对垫付费用的事实予以认可，但认为上述证据不能证明原告为被告个人垫付的水电费金额，不认可原告关于单户水电费的计算标准。被告提交照片若干，主张原告提供的清洁、绿化、公共设施设备维护保养等物业服务存在严重瑕疵，原告未予认可，认为仅反映了物业服务的个别时段的状况，不能证明整体服务质量。 以上事实，有物业合同、房屋信息查询记录、收据、照片、审计报告、工作衔接函、检测报告、发票、转账凭证以及庭审笔录等在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告系案涉小区业主，案涉小区业主委员会与原告签订的物业合同，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。原告在原物业服务合同终止后仍继续对案涉小区提供物业管理服务，其与被告形成了事实上的物业服务合同关系，在原告提供了物业服务情况下，被告应向原告支付物业服务费用，支付标准应参照原合同约定的交纳办法和计算标准执行。 关于被告欠缴的物管费。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即被告认为其合法权益因原告不当履行物管合同受到损害，应及时行使权利予以救济。本案中，虽然原告已经退出案涉小区物业服务，但并不妨碍适格主体基于物业服务合同向原告主张权利，而被告直接要求抵扣其个人的物业费无法律依据，不予支持。根据合同约定以及原告的请求，被告应向原告支付欠缴物业费7016元。 关于水费。根据审理查明的事实，被告已经缴纳的水费止度为1161，被告向万联公司缴纳水费的起度为1392，据此可以认定被告在2017年12月10日至2019年8月31日期间欠缴水费的起止度。因原告主张2018年1月1日起始的水费，但未能举证证明当日水费的起度，鉴于水费系实际产生的费用，本院酌情按被告在2016年1月10日至2017年12月10日期间日平均用水量为标准，扣除2017年12月11日至2017年12月31日的用水量9立方。被告关于原告未能提交由被告本人或者自来水公司确认的单次抄表记录，故而不应支付水费的抗辩不能成立，不予采纳，被告应向原告支付2018年1月至2019年8月的水费计为673元。关于电费。同理，根据审理查明的事实，已经够证明被告欠缴电费的起止度，故被告应向原告支付2018年1月至2019年8月的电费计为2915元。以上两项合计为3588元。关于垃圾清运费。被告对欠费期间无异议，计为160（8元/月*20月）元。 关于违约金。根据审理查明的事实，原告在案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，被告拒缴相关费用事出有因，原告关于违约金的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告杨舰应于本判决生效之日起十日内向原告成都佳美物业管理有限公司支付从2016年1月至2019年8月期间的物管费7016元、2018年1月至2019年8月期间的水电费3588元、垃圾清运费160元； 二、驳回原告成都佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77元，由被告杨舰承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张珑馨