山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终778号上诉人(原审原告)：山西神寅物业服务有限公司。法定代表人：朱某，该公司董事长委托诉讼代理人：张某，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，山西云冈律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：丰晓伟，居住地山西省怀仁县。委托诉讼代理人：李某，山西阳和律师事务所律师。上诉人山西神寅物业服务有限公司因与被上诉人丰晓伟物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西神寅物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某、陈某，被上诉人丰晓伟及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西神寅物业服务有限公司上诉请求：1.撤销山西省大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初6308号民事判决,并依法改判丰晓伟与神寅物业公司签订的《大同玄辰广场物业服务合同》立即解除,丰晓伟向神寅物业公司支付物业费74520元、违约金16860.15元。2.本案一审、二审诉讼费用由丰晓伟承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误,应当予以改判。商业物业服务公司提供物业服务资质不属于强制性规定,神寅物业公司提交的立案手续中的营业执照明确注明经营范围中包含物业服务,神寅物业公司提供物业服务系合法经营行为。同时商业物业服务费采用市场调节价依照合同约定收取。神寅物业公司合法提供物业服务,商户应当依照合同约定支付相应的物业服务费。《大同市物业管理条例(2011修订)》第三十一条物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得执业资格证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的执业资格证书。该条文已于2017年12月1日被依法删除。具体内容如下:大同市第十五届人民代表大会常务委员会第二次会议决定:.对《大同市物业管理条例》作出修改删除《大同市物业管理条例》第三十一条。本决定自2017年12月1日起施行。同时根据《大同市物业服务收费管理实施细则》同价服字[2011]5号第五条:物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务费及住宅区停车服务费等专项收费实行政府指导价,由市价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务标准等因素,确定物业服务小区的物业服务等级,制定相应等级的最高限价,向社会公布。非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费(供水、供电、供气、供热等实行政府定价和政府指导价的除外)实行市场调节价。由上述规定可知,物业服务共分为3类:普通住宅、非普通住宅、非住宅。其中只有普通住宅实行政府指导价,非普通住宅、非住宅均实行市场调节价。商业物业属于非住宅物业,应当实行市场调节价,因此我公司基于合同约定主张收取物业服务费,符合相关法律规定。一审法院认为神寅物业公司应当提供物业服务资质并按照政府指导价确定收费标准显然属于适用法律错误,望二审法院依法予以改判。二、神寅物业公司已向丰晓伟按照合同约定提供了相应的物业服务,丰晓伟应当支付相应的物业服务费及违约金。根据神寅物业公司一审提交的证据,2018年10月1日,玄辰广场正式开始计租,同时开始计算物业服务费。神寅物业公司向丰晓伟开始提供物业服务,履行双方签订的《大同玄辰广场物业服务合同》。但丰晓伟从未按照合同约定支付物业服务费及违约金。《大同玄辰广场物业服务合同》系双方真实意思表示,合法有效,丰晓伟在享受物业服务的同时应当履行支付价款的合同义务。被上诉人丰晓伟辩称，原判正确，应予维持。山西神寅物业服务有限公司（以下简称神寅物业公司）向一审法院起诉请求：1.请求判令神寅物业公司与丰晓伟签订的《大同玄辰广场物业服务合同》;2.请求判令支付物业费74520元;3.请求判令支付违约金16860.15元;4.本案全部诉讼费用、保全费用由丰晓伟承担。一审法院认定事实：2018年6月26日，原告与被告签订了《大同玄辰广场物业服务合同》一份，约定将其经营的玄辰广场二层BXJ-2005号商铺（总面积138平方米），由原告进行物业管理，合同签订后被告交纳了12640元物业服务保证金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，就此，原告作为物业管理企业应就其提供的物业管理服务与合同中所确定的收费是否相适应，以及是否按政府指导价确定收费标准，向一审法院提供证据。现原告未提供证据证实自己的主张，应承担举证不利的法律后果。故对原告主张被告按物业合同承担物业费的诉求，一审法院不予支持。另双方均认可物业合同已实际解除，故对原告要求解除物业合同的诉求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第三十二条规定，判决如下：驳回原告山西神寅物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1092元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据，且对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。对当事人二审争议的焦点，本院认定如下：神寅物业公司主张由丰晓伟支付物业费74520元、违约金16860.15元是否有法律依据？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订了物业服务合同，神寅物业公司也向丰晓伟提供了物业服务，神寅物业公司主张丰晓伟支付欠付的物业费有事实依据。关于丰晓伟所述神寅物业公司不具备相应资质、主体不适格的意见，本院认为，国务院《物业管理条例》已取消了关于物业服务企业资质的相关规定，故从事物业管理活动的企业只要具有独立的法人资格就能提供物业服务，一审法院认为神寅物业公司未提供证据证明其具有物业资质、未提供物业服务而驳回其诉讼请求错误。关于物业费的数额问题，神寅物业公司主张按照双方物业合同约定的收费标准，丰晓伟应支付从2018年10月1日至2019年9月20日期间的物业费74520元，丰晓伟辩称神寅物业公司提供服务的商场整体未通过验收，提供的物业服务中供暖、供水均没有达标，且神寅物业公司在2019年5月13日强行上锁，导致无法正常经营，故不应当支付物业费。本院认为，商场整体虽未经验收，但商场一直正常营业，也未影响神寅物业公司向丰晓伟提供物业服务，丰晓伟以此作为不支付物业费的抗辩理由不能成立。关于上锁问题，神寅物业公司认可因丰晓伟未交物业费锁了几天门，但是后来都把锁拆除了，现丰晓伟提供的证据不能证实因为神寅物业公司锁门导致其无法正常经营的事实，故其该辩称也不能成立。关于丰晓伟辩称神寅物业公司提供的供暖和供水等物业服务未达标的问题，神寅物业公司在二审庭审中认可供热确实存在一些瑕疵，消防喷淋系统出现问题并进行了维修，结合丰晓伟在一审中提供的照片、微信聊天记录等证据，本院确认神寅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，丰晓伟应向神寅物业公司支付的物业费应当适当予以扣减，本院酌情确定扣减金额为应交物业费数额的30%，故丰晓伟应向神寅物业公司支付的物业费为52164元。关于违约金，本院认为，因神寅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，丰晓伟不支付物业费，双方发生争议，故双方均存在过错，神寅物业公司主张丰晓伟违约、应支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。关于神寅物业公司要求解除双方物业服务合同的主张，因商场已停业，双方的物业合同事实上已解除，神寅物业公司主张解除物业服务合同的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，神寅物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6308号民事判决；二、被上诉人丰晓伟于本判决生效后十日内向上诉人山西神寅物业服务有限公司支付物业费52164元。三、驳回上诉人山西神寅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1092元，由上诉人山西神寅物业服务有限公司负担328元，由被上诉人丰晓伟负担764元；。二审案件受理费2084.5元，由上诉人山西神寅物业服务有限公司负担625.5元，由被上诉人丰晓伟负担1459元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 智绪鲁审判员 王利东二〇二〇年六月九日书记员 宁俊艳