广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2402号上诉人（原审原告）：广州市方圆房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路****。法定代表人：韩曙光，董事长。上诉人（原审原告）：广州市辉鹏房地产开发有限公司。住。住所地：广东省广州市增城区荔城街荔城大道**/div>法定代表人：许桂芳，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈稚华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市增林贸易有限公司。住所地。住所地：广东省广州市增城区中新镇新墩路边iv>法定代表人：黄共华，总经理。被上诉人（原审被告）：蒋星亮，男，1970年12月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨易沅，广东正大方略律师事务所实习律师。上诉人广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）、广州市辉鹏房地产开发有限公司（以下简称辉鹏公司）因与被上诉人增城市增林贸易有限公司（以下简称增林贸易公司）、蒋星亮合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2019年11月1日进行了法庭调查，上诉人方圆公司、辉鹏公司的委托诉讼代理人胡海燕、陈稚华，被上诉人增林公司、蒋星亮的委托诉讼代理人李剑铭到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。方圆公司、辉鹏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持方圆公司、辉鹏公司原审全部诉讼请求或发回原审法院重审；二、判令增林贸易公司、蒋星亮承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为:“涉案项目需补缴的土地出让金的具体金额未明确核定前，不能认定增林贸易公司、蒋星亮的补缴义务的履行条件已成就”。方圆公司、辉鹏公司认为：涉案项目需补缴的土地出让金的具体金额的核定不是增林贸易公司、蒋星亮补缴义务的履行前提；具体金额核定与否完全不改变增林贸易公司、蒋星亮违约已产生及应承担违约责任的事实。在涉案合同签订时，增林贸易公司、蒋星亮的补缴义务就已产生且内容明确，履行条件即已成就，一审判决对此认定错误。（一）增林贸易公司、蒋星亮严重违反《股权转让及债务清理合同书》的约定，并未按3.0容积率缴清涉案土地的出让金。一审判决对此事实遗漏查明及认定。涉案土地已被广州市增城区国土资源和规划局（以下简称增城区国规局）明确认定为超过净容积率1.8的部分拖欠土地出让金，并且增城区国规局已明确要求要进行补缴。（二）增林贸易公司、蒋星亮的出让金补缴义务在涉案合同签订时即已实际产生，增林贸易公司、蒋星亮补缴义务的履行条件早已成就。辉鹏公司之所以被要求补缴容积率超过1.8部分的土地出让金，完全是因为增林贸易公司、蒋星亮既未能在涉案合同签订前依《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号，以下简称12号文）按容积率3.0缴纳土地出让金，也未能按涉案合同第十四条1.2款等约定真实完整披露涉案土地信息。（三）核定补缴金额必须以增林贸易公司、蒋星亮愿意按合同约定履行补缴义务、承担补缴费用为首要前提。蒋星亮于2016年2月曾有补缴涉案项目土地出让金的履行行为，具体到出让金付款程序上，蒋星亮是直接以其个人名义以银行汇款方式完成，并未先由辉鹏公司出资，也无需辉鹏公司进行补缴金额核定。（四）涉案合同第十四条1.12款明确约定：与辉鹏公司有关的债务（含或有债务），凡因公司移交日前的原因产生的，由增林贸易公司、蒋星亮承担清偿义务。但增林贸易公司、蒋星亮却明确拒绝履行承担清偿义务，明显违约。一审判决对此遗漏查明及认定。二、一审判决认为:“对于涉案项目应否补缴土地出让金的问题，方圆公司、辉鹏公司自身亦存在异议并为此提出诉讼。在此情况下，难以认定被告至今未缴纳土地出让金的行为构成违约”。方圆公司、辉鹏公司认为：即使存在行政诉讼，在行政诉讼未判定无需补缴土地出让金之前，云山诗意项目均处于应补缴土地出让金的状态且被增城区国规局实际限制了业务办理，增林贸易公司、蒋星亮就是处于违约状态。三、增林贸易公司、蒋星亮严重违反其在涉案合同中的义务，已经给方圆公司、辉鹏公司造成了巨大的经济损失，增城区国规局停止受理辉鹏公司相关国土规划业务，并于2017年7月28日发文区住建局停办辉鹏公司预售证及预售监控账户资金使用业务等，辉鹏公司的资金及业务因此遭受到严重的损失，包括由于预售监控账户被冻结所产生的资金成本损失，因被停办商品房预售证业务、无法回款所产生的资金成本损失，因逾期办证需要对购房人承担违约责任而产生的经济损失等。一审判决对方圆公司、辉鹏公司实际产生的损失事实只字未提，完全遗漏查明。四、基于增林贸易公司、蒋星亮存在违约行为且已实际导致方圆公司、辉鹏公司产生经济损失，增林贸易公司、蒋星亮应当根据《中华人民共和国合同法》第107条、《中华人民共和国民法通则》第111条之规定承担赔偿损失等违约责任。一审判决所适用的法律依据错误。五、一审阶段方圆公司、辉鹏公司已向法院提交中止诉讼申请书，但一审法院不仅未予任何答复，甚至在一审判决中对此事实无任何查明或认定，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的案件中止程序。辉鹏公司已对增城区国规局提起了两个行政诉讼，目前两行政案件还在二审审理过程。从行政判决结果的可能性上分析，确实产生了涉案项目最终是否需补缴土地出让金、按何种标准补缴的未定悬念。为免发生补缴后又执行回转、发生本案判决可能出现事实认定错误，方圆公司、辉鹏公司认为，本案符合中止审理的条件。六、本案一审遗漏追加第三人广州市增林投资有限公司（以下简称增林投资公司），严重违反法定程序。涉案合同签订时，增林贸易公司持有增林投资公司100%股权，增林投资公司持有辉鹏公司85%的股权；各方签订涉案合同约定，由方圆公司收购增林贸易公司所持有的增林投资公司100%股权及业务等事宜，因此，增林投资公司是该次股权转让合同关系中的目标公司，也是涉案合同的签约主体，该司在涉案合同履行过程中有非常重要的法律地位，本案的处理结果显然与该司有法律上的利害关系。增林贸易公司、蒋星亮辩称，（一）一审判决正确，请求法院予以维持。1.方圆公司与涉案“增城云山诗意项目”项目没有利害关系，故不具备原审原告的诉讼主体资格。2.辉鹏公司根据增林贸易公司、蒋星亮与方圆公司之间于2014年5月13日签署的《股权转让合同及债务清理合同书》要求增林贸易公司、蒋星亮承担违约责任和赔偿损失，明显违背了合同相对性原则。3.增林贸易公司、蒋星亮与方圆公司之间签订的《补充协议一》明确互不追究违约责任，且双方签订的协议已经全部履行完毕，方圆公司、辉鹏公司诉称需补交的土地出让金属于股权转让合同签订之后，且涉案项目已经完成开发建设等三年之后才发生的，故有关费用应当由辉鹏公司自行承担。4.辉鹏公司若要求增林贸易公司、蒋星亮承担涉案的土地出让金补交义务，方圆公司依法应当承担缔约过失责任，赔偿增林贸易公司、蒋星亮的全部经济损失。5.方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮补交合同签订之后三年多才发生的土地出让金补交义务，但增林贸易公司、蒋星亮在签订股权转让合同时并不知情，双方计算的股权转让对价时未包括上述费用，且属于公平的市场价格。因此，上述补交义务不是双方合同明确约定的义务，也不属于合同附随义务，方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮独立承担明显违背法律公平原则。6.方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮履行补交的土地出让金义务没有法律依据，不是法律确定应当履行的义务，且最终存在免交的可能。7.方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮履行补交的土地出让金义务没有合同和事实依据，不是辉鹏公司与增城区国规局土地出让合同确定的应当履行的义务，且要求补交的事实存在明显的认定错误。8.辉鹏公司项目被冻结是增城区国规局违法行政的结果，辉鹏公司可以依法维权，不应当将违法行政的后果转嫁给增林贸易公司、蒋星亮。（二）方圆公司、辉鹏公司一审时已通过自己的诉讼行为明确确认涉案项目不需要补缴土地出让金，与增林贸易公司、蒋星亮的主张一致。（三）方圆公司、辉鹏公司在2019年4月19日一审开庭时当庭提交了2018年5月22日与增城区国规局签订的《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》，增林贸易公司、蒋星亮对上述协议的签订毫不知情，方圆公司、辉鹏公司没有通知或告知增林贸易公司、蒋星亮，且增林贸易公司、蒋星亮在双方往来函件中已经明确告知方圆公司、辉鹏公司，文件不具有强制性，需要签订补充协议，增林贸易公司、蒋星亮明确表示同意给予协助和配合。因此，方圆公司、辉鹏公司应当自行承担《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》项下的全部义务和法律后果。（四）方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮承担责任的证据明显不足。方圆公司、辉鹏公司已经向广州铁路法院提起了两起诉讼，要求撤销增城区国规局作出的两个具体行政违法行为，二审正在进行中，其他类似案件铁路法院也还在审理中，被答辩人诉称的需要补缴土地出让金这一事实尚不属于确定的事实，属于待证事实，是否发生不能确定，被答辩人要求增林贸易公司、蒋星亮承担责任的事实依据明显不成立。方圆公司、辉鹏公司一审当庭明确，至今没有向有关部门提交涉案项目需要补缴土地出让金的申请，增城区国规局也没有下发《土地出让金征收决定书》，即使需要补缴，目前也尚未发生，尚未确定，方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮承担责任的依据明显不足。（五）涉案合同属于股权转让合同，增林贸易公司、蒋星亮已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约的情形。综上，方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮承担违约责任和赔偿责任没有事实和法律依据，方圆公司、辉鹏公司一审当庭承认和确认的“涉案项目不需要补缴土地出让金”的意见与增林贸易公司、蒋星亮的意见一致，且辉鹏公司已经向广州铁路运输法院提起了行政诉讼，证明方圆公司、辉鹏公司也认为自己存在损失是由于行政机关违法行政造成的。据此，方圆公司、辉鹏公司的上诉请求不能成立，请求二审法院维持一审判决。方圆公司、辉鹏公司向一审法院起诉请求：一、判令增林贸易公司、蒋星亮向方圆公司、辉鹏公司支付因其不履行补缴土地出让金义务的违约金（暂计至2018年10月25日为194655342.42元）；二、判令增林贸易公司、蒋星亮赔偿方圆公司、辉鹏公司因预售监控账户被冻结所产生的资金成本损失（自2017年7月28日计至预售监控账户解冻之日止，暂计至2018年6月30日为19687524.87元）；三、判令增林贸易公司、蒋星亮赔偿方圆公司、辉鹏公司因被停办商品房预售业务、无法回款的资金成本损失（自应回款之日计至商品房预售业务恢复办理之日止，暂计至2018年6月30日为5346662.29元）；四、判令增林贸易公司、蒋星亮赔偿方圆公司、辉鹏公司因逾期办证产生的损失（自逾期办证之日起计至办证业务恢复办理之日止，暂计至2019年9月23日为9065469.89元）；五、判令增林贸易公司、蒋星亮承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1998年10月14日，增城市国土局（出让方）与增城市城市发展总公司（受让方）签订增国合字（1998）第92号《土地使用权出让合同书》，约定将增城市荔城街蒋村、新联村上下茨地573.835亩（合382556.66平方米）土地使用权出让给增城市城市发展总公司，出让金总额为860752.50元。辉鹏公司于2011年8月4日通过公开竞价，竞买了位于增城市荔城街新联村两块建设用地使用权权益，所涉土地面积分别为8642.04平方米和133978平方米。2012年3月15日，增城市国土资源和房屋管理局与辉鹏公司签订了《国有建设用地土地利用协议》两份，将位于增城市荔城街新联村的面积分别为8642平方米、l31222.74平方米的土地使用权转让给辉鹏公司。据增国用（2012）第GY000228号、增国用（2012）第GY000229号土地使用权证记载，坐落增城市荔城街新联村的面积分别为8642平方米、l31222.74平方米的土地的使用权人为辉鹏公司。2013年9月4日，增城区国规局作出增规批[2013]140号《关于原则同意辉鹏公司汇隆国际首府项目修建性详细规划调整方案的复函》，表示涉案地块为该局增规地证[2012]102号《建设用地规划许可证》所指用地，用地面积139864.7平方米。同意该规划的主要技术经济指标：容积率3.0；建筑密度23.5%；绿地率35.1%；居住户数1858户、人口5945人,户均人口3.2人；总建筑面积366331平方米,计算容积率建筑面积248974平方米,其中住宅建筑面积212090平方米,配套公建建筑面积4580平方米，商业建筑面积32304平方米，不计算容积率建筑面积117357平方米，其中地下车库及设备用房建筑面积111963平方米，架空层建筑面积5394平方米。2014年9月23日，增城市人民政府批复同意汇隆国际首府更名云山诗意花园。2014年11月26日，房管部门向辉鹏公司颁发云山诗意花园的预售许可证。2016年5月16日，增城区国规局作出增规批[2016]091号《关于原则同意辉鹏公司汇隆国际首府项目修建性详细规划调整方案的复函》，表示涉案地块为该局增规地证[2012]102号《建设用地规划许可证》所指用地，用地面积139864.7平方米。同意该规划的主要技术经济指标：容积率3.0；建筑密度23.4%；绿地率35%；居住户数2242户、人口7174人,户均人口3.2人；总建筑面积355911平方米,计算容积率建筑面积248968平方米,其中住宅建筑面积228470平方米,配套公建建筑面积4691平方米，商业建筑面积15729平方米，非配套公建建筑面积78平方米，不计算容积率建筑面积106944平方米，其中地下车库及设备用房建筑面积100292平方米，架空层建筑面积6652平方米。2014年5月13日，增林贸易公司（甲方）、方圆公司（乙方）、蒋星亮（丙方）签订《股权转让及债务清理合同书》，约定主要内容如下：目标公司（增林投资公司）持有辉鹏公司85%的股权，丙方持有辉鹏公司15%的股权，丙方为甲方的实际控制人；辉鹏公司2011年通过拍卖方式取得位于广州市增城区荔城街新联村地段的地块，总用地面积约139864.7平方米的土地（以下简称项目土地），其中可建设用地面积82958平方米，总容积率限值不低于3.0，总计容建筑面积约248974平方米；项目土地没有拖欠政府部门的任何地价款及税费；项目土地共分割为2宗并分别办理了土地使用权证；合作方式：甲方将其所持有的目标公司100%的股权转让给乙方，乙方通过受让甲方持有的目标公司100%的股权，间接持有辉鹏公司85%的股权，并与丙方一起按照本合同对项目土地进行合作开发；交易价款的确定：本合同交易价款的计算方法为项目土地规划的计容总建筑面积（按248974平方米计容建筑面积）×85%（股权比例）×4200元／平方米（楼面地价）=88883.718万元，此价款不含辉鹏公司已支付的除土地开发成本以外的开发成本；如政府批准的项目土地的规划方案中的计容总建筑面积发生变化的，则根据政府实际批准的计容总建筑面积并按照1.1条约定的方法据实调整交易价款；甲方和丙方保证项目土地已缴清土地有偿使用费及相关税费，如相关部门要求补缴或支付违约金的，均由甲方和丙方负责解决并承担相关费用；如因甲方或丙方原因导致辉鹏公司或乙方利益受损的，乙方有权要求甲方和丙方赔偿其和辉鹏公司所受的损失并追究违约责任；甲方或丙方未能按期履行本合同任一义务的，应自逾期之日起按已经收取乙方的款项总额的万分之三向乙方支付违约金。增林贸易公司、方圆公司、蒋星亮、增林投资公司、辉鹏公司均在上述合同落款处签章。本案诉讼中，当事人各方陈述上述合同签订后，方圆公司的转让价款已付清。2015年7月7日，增林贸易公司（甲方）、方圆公司（乙方）、蒋星亮（丙方）签订《〈股权转让及债务清理协议书〉补充协议一》约定：三方一致同意,对于本补充协议签订前各方约定完成但尚未完成或延迟完成的各项事务，各方均确认不视为任何一方的违约,亦不向其追究违约责任。但对于本补充协议签订时应完成而未完成的事项，负有履行义务的一方仍应完成。2016年2月，蒋星亮代辉鹏公司向增城区国规局缴纳增国合字（1998）第92号出让合同项下土地的土地出让金及滞纳金合计10107588元。本案诉讼中，增林贸易公司、蒋星亮陈述上述款项实际系增林贸易公司支付。2017年8月18日，方圆公司、增林投资公司、辉鹏公司向增林贸易公司、蒋星亮发出《关于要求解决增城云山诗意项目补缴土地出让金问题的告知函》，提出2017年5月底，辉鹏公司在办理项目A区确权时才被告知，因历史原因项目土地只按1.8的容积率缴纳了土地出让金，需按3.0容积率补齐土地出让金方可办理确权手续，补缴土地出金的义务和责任应由方圆公司、辉鹏公司承担。请增林贸易公司、蒋星亮于接到本告知函当日及时与方圆公司沟通联系，并积极采取有效措施包括并不限于协调政府部门、提供补缴资金等方式解决土地出让金补缴问题。2017年9月4日，辉鹏公司向增城区国规局发出《关于请求恢复办理方圆云山诗意项目有关业务的函》，表示近期该司在为A区业主确权办证时，增城区国规局提出按照穗府办（2014）12号文件《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（以下简称12号文）应补缴超出1.8计容面积的土地出让金，同时对该司初始登记（包括住宅及车位）、预售款划拨、预售证办理等业务限制办理。该司认为，根据12号文相关精神，按1.8比例计算指标面积应视为已缴纳土地出让金，应予以准许单独办理确权，同时地下车库属于不计容部分，应予以准许单独补交地价并确权。恳请增城区国规局根据实际情况，恢复该司各项正常业务的办理。2017年9月15日，增城区国规局向辉鹏公司作出增国土规划函[2017]2668号《关于辉鹏公司请求恢复云山诗意项目相关业务的复函》，称云山诗意项目原出让合同及协议均未明确规划条件，该局首次批准的规划已超净容积率1.8，因此按照12号文规定，超出部分建筑面积应补缴土地出让金。鉴于目前辉鹏公司申办初始登记的建筑面积在净容积率1.8范围内，为维护购房业主权益，维护社会稳定，现请辉鹏公司与该局签订补充协议，约定辉鹏公司须在1个月内向该局申办调整规划建筑面积补出让金业务，所签订的补充协议将作为申办初始登记的材料之一，已办理预售证未超出合同约定计容建筑面积部分可按程序申办初始登记业务。签订补充协议后，辉鹏公司若违反约定逾期未申办补缴出让金业务，在保障购房业主权益的情况下，该局将停止受理该司相关国土规划业务。2017年11月1日，方圆公司、增林投资公司及辉鹏公司委托广东大同律师事务所向增林贸易公司、蒋星亮发出《律师函》，告知其采取如下措施：第一，在收到本函的3日内，与委托人相关负责人联系，了解目前状况，负责与政府部门对接、跟进补缴事宜，积极推进补缴问题的进展；第二，提供补缴担保等；第三，向委托人提供可供双方合作开发的地块或项目，通过其他项目的合作收益来降低或弥补委托人所遭受的损失。2017年11月13日，增林贸易公司、蒋星亮委托广东正大方略律师事务所向方圆公司、增林投资公司及辉鹏公司发出复函，表示涉案项目不存在“未明确规划建筑面积”的情形，也不符合补交“其余建筑面积应当补交土地出让金”的条件，其要求增林贸易公司及蒋星亮补缴项目土地出让金违背公平原则，也不合常理。2018年5月22日，增城区国规局（甲方）与辉鹏公司（乙方）签订《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》，约定涉案项目按净容积率1.8计得的建筑面积149324.40平方米视为已缴出让金，其余建筑面积应补交出让金。根据甲方2016年批复乙方的修建性详细规划调整方案（增规批[2016]091号），其中计容建筑面积248968平方米，地下空，地下空间100292平方米述视为已出让金面积平方米，计得乙方应补交计容建筑面积99643.60平方米、地下空、地下空间建筑面积100292平方米土地的出让金交面积以正式甲方收件后核算面积为准），乙方对该事实予以确认。甲方为乙方办理视为已缴出让金的计容建筑面积149324.40平方米的规划报建及房屋初始登记手续，乙方应在办理超出视为已缴出让金的计容建筑面积相关业务前，按届时适用的土地出让金计收政策补交土地出让金。乙方应按本合同约定，及时向甲方申请补交土地出让金。乙方故意拖延申请办理补交土地出让金业务，或核定出让金后无故申请退件，甲方有权停止受理乙方本项目包括涉及超出免计出让金计容建筑面积业务在内的所有国土规划相关业务，必要时联合其他相关部门开展土地出让金的追缴工作。2018年7月17日，增城区国规局向辉鹏公司作出增国土规划函[2018]2039号《关于辉鹏公司请求恢复办理方圆云山诗意项目预售监控账户业务及预售业务的复函》，称由于辉鹏公司至今未向该局申办土地出让金补缴手续，该局停办了该司国土规划业务，并于2017年7月28日发文区住建局停办预售证及预售监控账户资金使用业务，于2018年4月13日发函区住建局全面停办住建审批业务。2018年5月该局与辉鹏公司签订了补充协议，按约定先行办理了视为已缴出让金的计容建筑面积即容积率1.8以内的规划报建及房屋初始登记手续。根据土地出让金计收政策规定及上述补充协议约定，辉鹏公司需及时补缴土地出让金，待涉及的土地出让金缴清后，该局将立即恢复办理该项目业务审批手续，并发函区住建局恢复办理预售监控账户资金使用业务及预售业务等住建业务审批手续。2018年12月20日，增城区国规局向辉鹏公司作出增国土规划函[2018]4442号《关于辉鹏公司补缴出让金问题的复函》，称涉案项目按净容积率1.8计得的建筑面积149324.4平方米视为已缴出让金，其余建筑面积应补缴出让金，根据增规批[2016]091号修规调整方案，其中计容建筑面积248968平方米，地下空，地下空间建筑面积100292平方米应补缴出让金的计容建筑面积为99643.6平方米、地下空、地下空间建筑面积100292平方米超出视为已缴出让金部分的相关业务前，应按相关规定及协议约定及时向该局申办补缴土地出让金业务，计收时所适用的政策以及土地估价时点以该局受理时点为准。另查明，辉鹏公司于2019年1月3日以广州市规划和自然资源局为被告，向广州铁路运输法院提起（2019）粤7101行初338号、339号案行政诉讼，认为涉案项目不存在需要补缴的情况，增城区国规局要求辉鹏公司补缴土地出让金没有任何理据，故请求撤销增城区国规局与辉鹏公司于2018年5月22日签订的《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》，及请求撤销增城区国规局于2018年12月20日作出的增国土规划函[2018]4442号复函。广州铁路运输法院于2019年4月24日作出（2019）粤7101行初338号行政判决书，判决驳回辉鹏公司的诉讼请求；于同日作出（2019）粤7101行初339号行政判决书，撤销增国土规划函[2018]4442号复函。后辉鹏公司对上述判决不服而提出上诉。本案一审庭审中，方圆公司、辉鹏公司陈述其与增城区国规局签订的《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》中并没有明确需补缴的土地出让金数额，方圆公司、辉鹏公司也未按该协议的约定向国土部门申请补缴土地出让金。一审法院认为，方圆公司与增林贸易公司、蒋星亮签订的《股权转让及债务清理合同书》、《〈股权转让及债务清理协议书〉补充协议一》为各方签约当事人的真实意思表示，其内容无违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。本案中，方圆公司、辉鹏公司以增林贸易公司、蒋星亮未按合同约定缴清土地出让金等费用，造成方圆公司、辉鹏公司损失为由，请求增林贸易公司、蒋星亮支付违约金及赔偿相关损失。上述《股权转让及债务清理合同书》约定，增林贸易公司、蒋星亮保证项目土地已缴清土地有偿使用费及相关税费，如相关部门要求补缴或支付违约金的，均由增林贸易公司、蒋星亮负责解决并承担相关费用；如因增林贸易公司、蒋星亮原因导致辉鹏公司或方圆公司利益受损的，方圆公司有权要求增林贸易公司、蒋星亮赔偿其和辉鹏公司所受的损失并追究违约责任。根据上述约定内容，反映增林贸易公司、蒋星亮负有补缴涉案项目土地出让金的义务。从查明事实来看，增林贸易公司、蒋星亮已于2016年2月代辉鹏公司缴纳了增国合字（1998）第92号出让合同项下土地的土地出让金及滞纳金合计10107588元。现方圆公司、辉鹏公司提出其于2017年得知涉案项目需再次缴纳土地出让金，其已发函要求增林贸易公司、蒋星亮及时提供补缴资金，由于增林贸易公司、蒋星亮至今仍未缴清土地出让金，故主张增林贸易公司、蒋星亮已构成违约。对此一审法院认为，关于增林贸易公司、蒋星亮未再次缴纳土地出让金是否构成违约的问题，需考察其缴纳土地出让金义务的履行条件是否已成就。首先，涉案项目的开发建设主体为辉鹏公司，相关缴纳土地出让金事宜应以辉鹏公司名义办理，而从辉鹏公司与增城区国规局于2018年5月22日签订《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》的事实来看，辉鹏公司亦系以自身名义先行与国土部门联系办理土地出让金的补缴事宜。由于国土部门对于涉案项目需再次补缴的土地出让金的具体金额未作出明确通知，而辉鹏公司与增城区国规局签订的《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》中也无明确需补缴的具体金额，仅约定辉鹏公司应依约及时向该局申请补交土地出让金，如辉鹏公司故意拖延申请办理补交土地出让金业务，或核定出让金后无故申请退件，该局有权停止受理国土规划相关业务。但在该协议签订后，辉鹏公司并未按照协议约定及时向增城区国规局申请核定及补交土地出让金，在增城区国规局2018年7月17日向其作出增国土规划函[2018]2039号复函后，辉鹏公司也未办理相关申请，至今仍未能明确需补缴的金额。因此，在涉案项目需补缴的土地出让金的具体金额未明确核定前，不能认定增林贸易公司、蒋星亮的补缴义务的履行条件已成就。其次，辉鹏公司已于2019年1月3日提起行政诉讼，请求撤销《调整规划建筑面积补缴土地出让金协议》及增城区国规局于2018年12月20日作出的增国土规划函[2018]4442号复函，在该案中辉鹏公司认为涉案项目不存在需要补缴的情况，增城区国规局要求辉鹏公司补缴土地出让金没有任何理据。由此可见，对于涉案项目应否补缴土地出让金的问题，方圆公司、辉鹏公司自身亦存在异议并为此提出诉讼。在此情况下，难以认定增林贸易公司、蒋星亮至今未缴纳土地出让金的行为构成违约。综上所述，因增林贸易公司、蒋星亮补缴涉案项目土地出让金义务的履行条件至今尚未成就，方圆公司、辉鹏公司主张增林贸易公司、蒋星亮已构成违约的理由不成立，故对于方圆公司、辉鹏公司要求增林贸易公司、蒋星亮支付因不履行补缴土地出让金义务的违约金，及赔偿方圆公司、辉鹏公司因预售监控账户被冻结所产生的资金成本损失、因被停办商品房预售业务、无法回款的资金成本损失、因逾期办证产生的损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。至于方圆公司、辉鹏公司在诉讼中申请追加增林投资公司为本案第三人的问题，因增林投资公司并非涉案《股权转让及债务清理合同书》、《〈股权转让及债务清理协议书〉补充协议一》中涉及土地出让金事宜的合同权利义务承担主体，其与本案处理结果没有法律上的利害关系，故对于方圆公司、辉鹏公司上述申请，一审法院不予接纳。综上，方圆公司、辉鹏公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，一审法院判决：驳回方圆公司、辉鹏公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1185575元，由方圆公司、辉鹏公司负担。财产保全费5000元，由方圆公司、辉鹏公司负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，广州铁路运输中级法院于2020年3月20日作出（2019）粤71行终3043、3044号二审判决，驳回辉鹏公司的上诉，维持（2019）粤7101行初338、339号一审判决。（2019）粤71行终3043号判决认定，涉案土地的首次出让合同签订于1998年，在土地出让合同中并未明确规划建筑面积，属于历史上已签订土地出让合同，但未明确规划建筑面积的用地的情形。广州市相关部门在2010年及2018年先后出台调整土地出让金计收标准的规范性文件，以1.8作为首次出让合同未明确容积率的历史出让土地的合同净容积率。2008年7月18日，增城市城市规划局确定涉案项目土地规划设计条件容积率为≤3.0，该容积率的确定，应视为历史出让土地容积率被设定为1.8基础上的调整。辉鹏公司在容积率调整后取得涉案土地使用权，应当承担相应的土地出让金补缴义务。广州市规划和自然资源局应以2008年规划设计条件批准调整容积率的时间，作为出让金补缴评估核定时点，结合国土资源部以及广州市相关规范性文件的规定，计算出让金金额。本院认为，本案为合同纠纷。根据当事人的二审意见，本案争议的焦点问题是：涉案项目需要补缴土地出让金是否构成增林贸易公司与蒋星亮的违约行为，以及增林贸易公司与蒋星亮是否应就此向方圆公司与辉鹏公司支付违约金及赔偿相关损失。根据本案与（2019）粤71行终3043号判决认定的事实，涉案土地的首次出让合同签订于1998年，在土地出让合同中并未明确规划建筑面积，属于历史上已签订土地出让合同，但未明确规划建筑面积的用地的情形。根据2017年8月18日方圆公司等向增林贸易公司、蒋星亮发出的函件内容可知，2017年5月底辉鹏公司在办理相关确权时被告知，因历史原因项目土地只按1.8的容积率缴纳了土地出让金，需按3.0容积率补齐土地出让金。之后，辉鹏公司与增城区国规局就是否应当补缴、应补缴土地出让金的计容建筑面积如何计算、土地估价时点等问题进行了多次协商。直至2018年12月20日，增城区国规局向辉鹏公司作出增国土规划函[2018]4442号复函时才确定上述问题。但2019年1月3日，辉鹏公司即向法院起诉，请求撤销上述4442号复函，（2019）粤71行终3043号判决最终支持了辉鹏公司的该项诉讼请求。因此，从辉鹏公司被告知需补缴土地出让金时起至今，涉案项目土地应补缴的土地出让金数额尚未确定。故一审判决认为，在此情况下补缴涉案项目土地出让金义务的履行条件至今尚未成就，方圆公司、辉鹏公司主张增林贸易公司、蒋星亮已构成违约的理由不成立，具有事实与法律依据，本院予以维持。方圆公司、辉鹏公司上诉主张一审法院遗漏追加增林投资公司为本案第三人，但增林投资公司并非涉案土地出让金事宜的合同权利义务承担主体，与本案处理结果没有法律上的利害关系，一审法院未予追加增林投资公司为本案第三人，并无不当。综上所述，方圆公司、辉鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1185575元，由广州市方圆房地产发展有限公司、广州市辉鹏房地产开发有限公司负担（该两公司已向本院预交）。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 王 晶审判员 肖 薇二〇二〇年六月十二日书记员 谢彩萍