太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初859号原告（反诉被告）：太原新凯房地产开发有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地太原市万柏林区和平南路**。法定代表人：吴金锁，董事长。委托诉讼代理人：赵强，山西汇杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西会馆餐饮文化有限公司（统一社会信用代码：×××），住，住所地太原市小店区体育路**/div>法定代表人：高绍军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘银栋、张富军，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告（反诉被告）太原新凯房地产开发有限公司与被告（反诉原告）山西会馆餐饮文化有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原新凯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵强，被告（反诉原告）山西会馆餐饮文化有限公司的委托诉讼代理人刘银栋、张富军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原新凯房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《东西市商业街租赁合同》（二）；2、判令被告向原告支付截止2019年10月31日欠缴的租金2331124.26元；3、判令被告支付自逾期支付租金之日起至实际支付完毕欠缴租金之日止的滞纳金，截止2019年10月31日为1562263.29元；4、判令被告按照合同约定支付原告解除合同的赔偿金5066212.8元；5、判令被告按照合同关于租金的约定，向原告支付解除合同后的占用费；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月19日，原告与被告签订《东西市商业街租赁合同》（二），合同约定：被告租赁原告位于太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二层的部分房屋。租赁面积为906平方米，其中一层面积为325平方米，二层面积为581平方米。同时，在租赁期内原告向被告提供346平方米的地下室，供被告免费使用，房屋租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止，房屋租金前五年每年的租金为1048287元，租金包含物业费，而且每五年租金递增10%，除首年外，被告每年的12月1日向原告支付下一年租金，承租期内被告承担包括水、电等一切因被告使用房屋产生的费用。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述房屋，供被告使用，被告也按照合同约定向原告支付当年租金。从2015年12月开始，被告就未按照合同约定的时间和方式向原告支付租金，其中，本应2015年12月1日，一次性交清的2016年1月1日至2016年12月31日的921148.26元的租金，被告是分3次付清的；本应2016年12月1日，一次性付清的2017年12月1日至2017年12月31日的租金921148.26元的租金，被告仅向原告支付了447671.42元，剩余的473512.84元，被告并没有向原告支付；且2018年12月1日至今的租赁费用，被告也一直未予支付，原告曾多次向被告提出要求其按照合同约定向原告支付拖欠租金和滞纳金，但被告始终以种种借口进行推脱，不予支付。截止2019年10月31日，被告尚欠原告租金2331124.26元，按照双方签订的合同“第九条违约责任9.2.2”的约定“合同生效后，乙方如不能按时缴纳租金，视为对甲方违约。每延迟交付一日，按应交金额的千分之五向甲方缴纳滞纳金；迟延支付超过30日，甲方有权要求解除合同，且乙方赔偿甲方五年的标准年租金以补偿甲方损失。”被告延期支付租金的行为应按照应交租金的日期千分之五向原告支付滞纳金，考虑到按照日千分之五的方式计算滞纳金过高的问题，原告主张按照最高院关于民间借贷司法解释利息的规定，即借贷利率不得超过年利率24%的规定，要求被告支付2015年12月1日至实际支付完毕拖欠之日止的滞纳金，截止2019年10月31日被告需向原告支付滞纳金1562263.29元，同时因被告迟延支付租金的时间已经超过30日，原告主张解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》，并要求被告以五年租金为标准向原告支付赔偿金5066212.8元。综上所述，原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告山西会馆餐饮文化有限公司辩称，原告无权解除涉案合同，除2017-2018年外，被告一直按约履行合同，被告未支付2017-2018租金是原告导致的。因和平南路修路、九院沙河修桥、2020年疫情爆发不可抗力导致被告没有交付租金。在合同履行过程中，原告存在许多违约情况：消防系统不能正常运行、房屋未接入暖气、被告未给原告提供相应数量车位，给被告带来很大困难，造成被告履约困难。原告租赁给被告的房屋属于依法不应当租赁的违约建筑，工程没有竣工验收、合法备案，至2019年1月24日才通过验收。原告招商宣传与实际情况有本质区别，导致被告不能按照预期正常经营。综上，被告没有付款是基于原告的一系列违约行为所致，故请求依法驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）山西会馆餐饮文化有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告减免退还及赔偿因其违约及不可抗力导致反诉原告不能正常经营的损失4160690.95元；2、判令部分解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》（二），即合同中约定租赁地上一层部分；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年7月6日、2013年1月19日，反诉原告与反诉被告签订《东西市商业街租赁合同》、《东西市商业街租赁合同二》，基于反诉被告对该商业街的宣传及布局，反诉原告租赁了该商业街近5000平米的房屋，用于餐饮服务。合同签订后，根据东西市商业街的整体规划，我们在此投入了近4000万元倾力打造了山西面食博物馆，建成了一个能吃饭的博物馆，在合同履行过程中，按照合同约定履行了相应的义务，目前，房屋租金除2017年和2018年外已支付至2020年底，造成2017年和2018年租金没有支付的主要原因是反诉被告在履行合同过程中有许多违约情形，对应当减免的租金不予减免，应当赔偿的损失不予赔偿。合同履行过程中发生了不可抗力情形，依法依约反诉被告应对房屋租金予以部分免除，因市政施工不能正常营业应减免租金398744.4元，因新冠肺炎疫情停止营业应返还已付租金108295.42元。案涉项目及房屋未经竣工验收，由此给反诉原告造成的损失应当由反诉被告承担，因竣工验收而完善施工影响经营应减免租金487329.41元，因验收完善施工给反诉原告造成的损失588900.97元应予赔偿，商业街项目未经竣工验收，影响了正常招租，导致长期闲置。反诉被告出租的房屋存在消防设施、暖气、车位等不符合要求的诸多违约情形，严重影响反诉原告的正常经营。合同签订前，反诉被告对商业街的具体宣传、明确，依法构成要约，但其未按照约定形成商业街构成了违约，应当解除未使用的闲置房屋并承担给反诉原告造成的租金损失2577420.75元，综上，请求人民法院判如所请，以维护反诉原告的合法权益。本案在诉讼过程中，反诉原告撤回诉讼请求第二项即判令部分解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》（二），即合同中约定租赁地上的部分及相应损失2577420.75元；反诉原告变更诉讼请求为：一、判令反诉被告向反诉原告减免退还及赔偿因其违约及不可抗力导致反诉原告不能正常经营的损失1583270.2元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告太原新凯房地产开发有限公司辩称，市政施工并未对反诉原告的正常经营造成任何损失，我公司不存在反诉原告所陈述的消防及暖气问题，关于商业宣传行为，并不构成反诉原告所称的要约行为，反诉原告在承租涉案房屋时，就明确知道房屋正在办理竣工备案，竣工备案迟迟未办理下来是由于反诉原告的搭建行为和承租房屋的主体结构变动造成的，反诉原告要求我公司承担相应的损失，没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：2013年1月19日，原告太原新凯房地产开发有限公司与被告山西会馆餐饮文化有限公司签订《东西市商业街租赁合同》（二），合同主要约定：（1）、甲方（出租人）为太原新凯房地产开发有限公司，乙方（承租人）为山西会馆餐饮文化有限公司；（2）、出租（标的）房屋位置：太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二层的部分房屋（未含楼梯、走廊、连桥、连廊公共卫生间等公共使用的面积以及二、三层屋顶露台部分面积），属出租房屋公摊面积范围内的屋顶部分面积（露台）、以及地下一层在承租期限内由乙方无偿使用，上述全部出租房屋面积总计约为906平米，甲方无偿向乙方提供约为346平米部分地下面积，乙方在租期内可以无偿使用，乙方使用该地下面积的前提为及时、完整的缴纳租金：（3）、租赁期限为二十年，即：2013年1月1日至2032年12月31日止，乙方租赁该房屋用途为：餐饮、民俗文化展览、博物馆；（4）、装修期、房屋装修及配套设施的装修改造：自2013年1月1日至2013年6月30日共计六个月为免租期，甲方不收取乙方上述装修期间的租金，但在此期间发生的施工耗水、电，由乙方承担，本合同签订后，在不影响房屋结构和安全的情况下，依据经营需要，乙方可以对房屋室内和室外按照自己的设计及企业标准进行改造和装修，装修改造费由乙方承担，甲方提供房屋以现状为准，甲方负责并保证房屋的场地通、供水通、排水通、供电通，供给量满足乙方餐饮经营需要，全部出租房屋的公共公用设施维修由甲方负责，租赁期内，乙方应注意维护房屋及设施不受损坏，对非主体质量问题的房屋维修由乙方负责。（5）、本合同签订五日内，乙方可以进去该出租房屋内进行测量、设计等非装修的事务工作，2013年1月1日正式将全部出租房屋移交给乙方，乙方可进行房屋装修、装潢，甲方负责将给进水、排水、天然气、电等管线引入，直通至出租房屋内。（6）、租金、押金支付方式及房屋交付：本合同签订后五日内，乙方可以进入出租房内进行测量、设计等非装修的事务工作，租金支付方式按合同约定的房屋租金以及递增明细表支付。合同还就其他事项做了约定。二、合同履行情况：庭审中，双方表示合同签订后至2017年1月1日之前的租金已全部结清。原告陈述，自2017年1月1日至2019年10月31日止，被告尚欠租金2331124.26元未支付；被告陈述，我公司对尚欠租金数额没有异议，公司于2019年11月28日至29日通过银行转账的方式向原告支付租金共计5250743.87元，其中涉案合同支付的是自2019年1月1日至2020年12月31日的租金2026485.12元。剩余款项为另案诉讼合同应支付的自2019年8月1日至2020年7月31日的租金3224258.75元。根据双方提交的《东西市商业街租赁合同》（二）、银行转账凭证、《函件》、《减免租金请求的复函》等证据，可以认定双方之间房屋租赁事实的实际发生。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《东西市商业街租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。被告认可自2017年1月1日至2019年10月31日期间的房屋租金2331124.26元未支付，本院予以确认。庭审中，被告陈述在2019年11月28日至29日，通过银行转账的方式累计向原告支付租金共计5250743.87元，原告对此支付金额表示没有异议，但被告认为其中本案租赁合同纠纷支付的租金为2026485.12元（2019年1月1日至2020年12月31日）；另案租赁合同纠纷支付租金为3224258.75元（自2019年8月1日至2020年7月31日）。因被告尚欠租期内的租金未付，将应支付的租金计入后期待付的租金的方式，不符合租赁合同约定的租金支付方式及租金支付习惯，被告已付租金2026485.12元，应当抵扣尚欠租金后，剩余租金304639.14元，被告应当予以支付。关于原告要求解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》的问题：结合双方多年良好的合作事实以及被告开办餐饮、民俗文化展览、博物馆投入巨额资金以及租赁合同约定租赁期限尚未届满（2013年1月1日至2032年12月31日止）等因素，被告迟延支付租金的行为并不足以导致双方合同目的不能实现，该项请求不予支持；关于原告要求被告支付自逾期欠缴租金滞纳金的问题：2019年5月20日，原告向被告发出新地函字（2019）005号《关于尽快缴纳租金的通知》主要说明，要求被告于2019年5月31日之前结清租赁款项。结合2017年至2018年期间，就涉案租赁房屋的使用属性及城市道路工程的施工造成的影响及原告就租赁物商业宣传未能落实等综合因素，迟延支付租金的行为不可全部归责于被告，双方在履行合同过程中均有过错，因此造成的损失各自承担，原告请求支付相应的滞纳金，理由不足，该项请求不予支持；反诉原告以双方在履行合同过程中，发生了不可抗力情形以及市政施工不能正常营业等为由要求反诉被告减免退还及赔偿不能正常经营以及房屋未经竣工验收的造成的各项损失，证据不足，反诉原告的反诉请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告山西会馆餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告太原新凯房地产开发有限公司支付房屋租赁租金304639.14元（自2017年1月1日至2019年10月31日止）。二、驳回原告太原新凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告山西会馆餐饮文化有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37259元，由原告太原新凯房地产开发有限公司负担34324.21元及保全费5000元，由被告山西会馆餐饮文化有限公司负担2934.79元；反诉案件受理费减半收取20043元，由反诉原告山西会馆餐饮文化有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 高建义 二○二○年六月十三日书记员 王丽娟