重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2464号原告：重庆国维定益投资（集团）有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道****，统一社会信用代码91500118563474349K。诉讼代表人：冯志，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李志超，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉建秋，重庆学苑律师事务所律师。被告：付敏，女，1975年9月23日生，汉族，住四川省简阳市。原告重庆国维定益投资（集团）有限公司（以下简称国维定益公司）与被告付敏对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国维定益公司的委托诉讼代理人李志超、冉建秋，被告付敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国维定益公司向本院提出诉讼请求:要求被告支付购房款9000元及逾期付款违约金（以9000元为基数，从2015年8月30日起按每日万分之三计算至付清之日止）。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告以600000元的价格向原告购买坐落于重庆市永川区XXX的房屋，且须于2015年8月30日支付最后一期房款60000元，逾期付款超出45日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。原告于2015年8月30日出具收据显示被告缴付房款51000元。合同签订后，被告共计向原告缴付购房款591000元。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆忆诚投资有限公司对国维定益公司的破产重整申请。2018年7月25日，永川区法院指定重庆学苑律师事务所担任管理人。2019年6月28日，原告破产重整案第二次债权人会议表决通过了《关于重庆国维定益投资（集团）有限公司财产管理方案的报告（二）》。该报告以继续履行购房合同或认购协议为基数，确定了对已完成网签备案但未付清房款房屋的处理方式。根据企业破产法第六十四条的规定，该报告对全体债权人均有约束力。2020年1月10日，管理人向被告发出《告知函》，告知被告涉案房屋目前已通过竣工验收，且已具备办理房屋产权登记的条件，请被告在收到告知函后15日内足额缴纳购房尾款9000元。但截至目前，被告仍未缴纳。被告付敏辩称，不同意原告的诉讼请求，其不应缴纳9000元购房尾款，原告应当退回9000元的契税，尾款和契税进行了抵扣，且原告应当把缴纳契税的完税凭证交给被告，并为被告办理产权证。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，国维定益公司与付敏签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-507354），约定：付敏向国维定益公司购买位于重庆市永川区XXX的房屋；建筑面积为119.39平方米，购房价款总额为600000元；购房款采取分期付款方式，付敏应于2015年1月1日、3月30日、6月30日、8月30日前分别支付购房款300000元、180000元、60000元、60000元；国维定益公司应在2015年9月30日前按照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给付敏使用；付敏未按合同约定的时间付款，逾期在45日之内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向国维定益公司支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超出45日后，国维定益公司有权解除合同。国维定益公司不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向国维定益公司支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金。合同签订后，付敏按照约定向国维定益公司陆续支付了购房款合计591000元，尚欠最后一期购房款9000元。2015年8月30日，国维定益公司出具《补款说明》，载明：“兹有XXX房屋付敏本应于2015年8月30日补足房屋尾款60000元（大写：陆万元整），现由于该房屋契税签约时按二套房屋3%（契税：18000元）比例收取，客户付敏已提供该房屋首套房证明，因此客户付敏于2015年8月30日支付房款51000元（大写：伍万壹仟元整），余下9000元（玖仟元整）房款由契税中1.5%暂时充抵，契税最终由契税收取相关单位审核为准，如因客户原因无法办理退契税，客户应于我公司通知3日内补足余下9000元（玖仟元整）房款”。2018年4月9日，国维定益公司出具《情况说明》，载明：“我公司购房业主付敏，房号为XXX，现欠我公司购房款9000.00元（大写：玖仟元整）。经我司与客户协商后达成以下意见，我司同意将房屋钥匙交付给业主付敏，欠款9000.00元（大写：玖仟元整）由公司在后续契税退款中予以扣除，请建委予以支持”。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆忆诚投资有限公司对国维定益公司的破产重整申请，并将该案交由本院审理。同年7月6日，本院立案受理重庆忆诚投资有限公司申请国维定益公司破产重整一案。同年7月25日，本院指定重庆学苑律师事务所担任国维定益公司管理人。2019年6月28日，国维定益公司第二次债权人会议召开。在该次债权人会议上，管理人提交的《财产管理方案的报告（二）》获得表决通过。该财产管理方案规定：“……现管理人拟对通过竣工验收的房屋，以管理人拟继续履行购房合同或认购协议的人员名单（详见附件一）为基础，按下列情形分别处理：1.已完成网签备案登记的房屋。……（2）未付清房款的房屋。相应房屋通过竣工验收且购房人付清房款（未付房款不能以债权作抵扣）后，管理人便将房屋交付给购房人，并为其办理产权登记。若其购房合同约定的付款方式为按揭贷款，管理人将协助购房人办理按揭贷款。但如通过竣工验收后三个月内仍无银行愿意办理按揭贷款（或虽有银行发放按揭贷款，但却因购房人自身原因无法在竣工验收后三个月内办理按揭贷款），且购房人未能在管理人通知交款后一个月内自筹资金付清房款的，则视为购房人作出了不再履行购房合同并解除该合同的意思表示，债务人亦将不再履行交付房屋的合同义务，其已付房款按购房人债权优先清偿……”。付敏作为购房人被列入附件一“继续履行购房合同或认购协议的人员等情况表”，管理人决定继续履行涉案商品房买卖合同。2020年1月10日，管理人制作告知函【（2018）国维定益破管字第0050-3号】，载明：“付敏：你与重庆国维定益投资（集团）有限公司（以下简称国维定益公司）于2015年1月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-507354）约定，你购买国维定益公司开发位于重庆市永川区XXX的房屋，建筑面积119.39平方米，购房总价600000.00元。根据管理人掌握的材料显示，你已向国维定益公司支付了591000元，还须支付9000元的购房尾款。根据国维定益公司破产重整案第二次债权人会议表决通过的（2018）国维定益破管字第0042号《财产管理方案的报告（二）》的相关内容，在房屋通过竣工验收且你付清房款（未付房款不能以债权抵扣）后，管理人拟将房屋交付给你，并办理产权登记。目前，该房屋已通过竣工验收，且已具备办理房屋产权登记的条件。为此，特告知如下：1.请你在收到本告知函后15内足额交纳购房尾款9000元；2。逾期未足额交付的，则视为你作出了不再履行购房合同并解除该合同的意思表示，国维定益公司亦将不再履行交付房屋的合同义务，因此造成的损失，均由你自行承担。3.指定唯一收取购房尾款的账户为：账户名称：重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人，开户行：重庆农村商业银行股份有限公司永川支行蚂蟥桥分理处，账号：XXX。特别提醒：转账请注明购房人姓名、房号及款项性质。特此函告”。管理人于同日向付敏邮寄了该告知函，付敏于次日亦收到了该告知函。此后，付敏未向管理人支付剩余购房款9000元。同时查明，2019年10月10日，重庆市永川区规划和自然资源局分别向三湖生态城一期一组团部分业主颁发了不动产权证书。2020年6月1日，国维定益公司向本院提交《关于三湖生态城一组团竣工验收及停工的情况说明》，载明：“……一、关于三湖生态城一期一组团工程竣工验收时间的问题。国维定益公司于2019年9月受三湖生态城****团**购房人（详见附件1，房屋坐落涉及1幢、2幢、10幢）的委托向重庆市永川区规划和自然资源局申请办理不动产权证书，证书载明重庆市永川区规划和自然资源局颁发该证的时间为2019年10月10日。2019年12月26日起，9户购房人陆续从国维定益公司领取不动产权证书（详见附件2）。鉴于此，三湖生态城一期一组团的房屋至迟于2019年10月10日前已通过竣工验收。二、关于三湖生态城一期一组团工程停工的问题。2017年9月28日，国维定益公司与一期一组团承包方重庆市合川区吉安建筑安装工程有限公司（以下简称吉安公司）签订《补充协议》，协议第五条载明吉安公司停工损失中项目管理人员工资计算日期为2015年3月至2017年9月，也即一期一组团工程在2015年3月已停工。2017年11月18日，国维定益公司与重庆雅馨装饰工程有限公司（以下简称雅馨公司）签订《三湖生态城一期一组团剩余工程施工合同》。2017年12月14日，雅馨公司施工的挡墙工程收方。2017年12月18日，国维公司向雅馨公司支付工程款12万元。因此，一期一组团工程在2017年11月已经恢复施工。截止管理人进场时（2018年8月）雅馨公司仍在对一期一组团剩余工程进行施工”。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第六十四条规定，债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是本法另有规定的除外。债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。本案中，管理人提交的《财产管理方案的报告（二）》经国维定益公司第二次债权人会议表决通过，付敏在法定期限内亦未向本院请求撤销该决议，该财产管理方案对包括付敏在内的全体债权人均具有法律约束力。管理人基于该财产管理方案向付敏发函要求其缴纳购房余款，并在付敏未按函件要求按期缴纳房款的情形下提起本案诉讼于法有据，故国维定益公司要求付敏支付购房款9000元的诉讼请求成立，本院予以支持。国维定益公司于2018年4月9日向付敏出具的情况说明是为了配合交付房屋钥匙而向建委出具，因案涉房屋能否办理契税退款或具体退税金额尚无法确定，仅凭该情况说明尚不足以直接认定付敏尚欠的购房款已与应退契税抵扣。付敏的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。国维定益公司是基于财产管理方案提起本案诉讼，而财产管理方案中并未约定要求未缴清购房款的购房者应支付原合同约定的违约金。但付敏未按函件要求的期限缴纳购房款已构成违约，应承担相应的违约责任。本院确定从函件要求的付款期限届满次日即2020年1月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，对国维定益公司诉请的违约金超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第六十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告付敏于本判决生效之日起5日内支付原告重庆国维定益投资（集团）有限公司购房款9000元及逾期付款违约金（以9000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年1月27日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆国维定益投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，由被告付敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈传飞二〇二〇年六月二十八日书记员  冉艳芬