福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2154号 原告（反诉被告）：黄梅芳，女，1972年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林铮铮，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊美，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：沈文秀，女，1958年3月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：戴一星，女，1992年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：戴树东（系戴一星父亲），住福建省漳州市芗城区。 原告黄梅芳与被告沈文秀、戴一星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告沈文秀、戴一星提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄梅芳的委托诉讼代理人林铮铮、王俊美，被告（反诉原告）沈文秀，被告（反诉原告）戴一星的委托诉讼代理人戴树东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄梅芳向本院提出诉讼请求：1．沈文秀、戴一星返还黄梅芳购房款300000元并支付逾期利息（以300000元为基数，按年利率6%，自2019年9月10日起计算至实际还款之日止）；2．沈文秀、戴一星支付黄梅芳房屋装修费用120000元（实际以评估结果为准）。 事实和理由：2018年10月24日，厦门市思明区人民法院作出（2019）闽0203民初7768号民事判决，查明“2016年11月16日，沈文秀、戴一星与黄梅芳经案外人厦门欢康房地产行销策划有限公司居间签订了《房产买卖协议》，约定由黄梅芳向沈文秀、戴一星购买讼争房屋即厦门市思明区豆仔尾路171-1号102室房屋。合同签订后，黄梅芳总计向沈文秀、戴一星支付了400000元购房款，沈文秀、戴一星亦已将讼争房屋交付给黄梅芳，黄梅芳接收房屋后进行了相应装修”，判决“解除沈文秀、戴一星与黄梅芳于2016年11月16日签订的《房产买卖协议》。”沈文秀、戴一星不服该判决，提起上诉。2019年8月30日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1627号民事判决，认为“因案涉《房产买卖协议》签订在限购政策实施之前，因限购政策导致合同无法继续履行，不可归责于当事人双方，一审判决认定双方对合同解除互不承担违约责任，并不不当”，判决“驳回上诉，维持原判。”该民事判决已于2019年9月9日生效。根据前述民事判决，沈文秀、戴一星应在判决生效后立即返还黄梅芳已付购房款400000元，并支付黄梅芳装修讼争房屋支出的装修费用。但沈文秀、戴一星仅于2019年12月13日返还黄梅芳购房款100000元，其行为已严重侵犯黄梅芳的合法权益，应承担相应的法律责任。 沈文秀、戴一星辩称，1．沈文秀、戴一星已于2019年12月13日返还黄梅芳购房款100000元，剩余购房款的返还因双方当事人的相关问题未解决而中止。黄梅芳主张的逾期利息，缺乏事实和法律依据；即便要计算利息，也应按照中国建设银行现行的活期存款年利率0.3%计算。2．黄梅芳明知自己属于房地产调控政策规定的限购对象，却故意隐瞒，存在恶意交易的目的，企图从中谋取非法利益。因此，双方当事人发生纠纷以及《房产买卖协议》的解除，都是黄梅芳一手造成的，黄梅芳应承担全部过错责任。讼争房屋交付后，黄梅芳在尚未取得所有权且未告知并征得沈文秀、戴一星同意的情况下，擅自对房屋进行装修，存在过错，黄梅芳应自行承担相应的责任。3．黄梅芳将房屋装修后即投入使用并对外出租，获得了租金收益。而在2019年12月13日返还讼争房屋时，沈文秀、戴一星发现房屋已老化破旧，一处吊顶漏水，墙纸老化变旧，家具家电破旧，租户废弃垃圾满地。黄梅芳对房屋装修的价值已经大打折扣。因此，房屋装修费用理应由黄梅芳承担。综上，请求法院驳回黄梅芳的诉讼请求。 沈文秀、戴一星向本院提出反诉请求：1．黄梅芳支付沈文秀、戴一星自2016年12月7日起至2019年12月13日期间的房屋占有使用费162900元（按每月4500元计算）；2．黄梅芳将厦门市思明区豆仔尾路171-1号102室房屋恢复原状。事实和理由：黄梅芳明知自己属于房地产调控政策规定的限购对象，却故意隐瞒，存在恶意交易的目的，企图从中谋取非法利益，是欺骗行为。因此，沈文秀、戴一星并未违约，存在违约的是黄梅芳。在2016年讼争房屋交付给黄梅芳之前，房屋处于正常出租状态。黄梅芳接收房屋后用于出租，获得相应的租金，故黄梅芳应返还沈文秀、戴一星房屋占有使用费合计162900元（自2016年12月7日起至2019年12月13日返还房屋之日止，按每月4500元计算）。讼争房屋原为刚装修不久的一房一厨一厅一卫格局。但交付后，黄梅芳在尚未取得所有权且未告知并征得沈文秀、戴一星同意的情况下，擅自对房屋进行装修，改造为三房一厅一卫，破坏了房屋原有结构，难于居住，损害了沈文秀、戴一星的合法权益，黄梅芳应将讼争房屋恢复原状。 黄梅芳对沈文秀、戴一星的反诉辩称，1．厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1627号民事判决，载明“黄梅芳依约向沈文秀、戴一星支付定金及购房款，沈文秀、戴一星依约将讼争房屋交付给黄梅芳使用，黄梅芳接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。”因此，自2016年12月17日起至《房产买卖协议》解除期间，黄梅芳对讼争房屋进行占有、使用、装修，均是对房屋的正当使用，无需支付沈文秀、戴一星占有使用费。2．《房产买卖协议》解除后，黄梅芳即与沈文秀、戴一星沟通购房款返还及房屋交接事宜，但沈文秀、戴一星一直拖延，甚至拒绝返还购房款；故黄梅芳基于同时履行抗辩权暂不向沈文秀、戴一星返还讼争房屋，符合法律规定，无需再支付占有使用费。3．讼争房屋周边面积在57.34平方米左右的房屋，目前月租金标准仅为2000元左右，沈文秀、戴一星主张房屋占有使用费按每月4500元计算，明显过高。综上，沈文秀、戴一星的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区豆仔尾路171号之一102室房屋系沈文秀、戴一星共同共有的房屋，建筑面积为57.34平方米。 2016年11月16日，在厦门欢康房地产行销策划有限公司居间下，沈文秀、戴一星（作为甲方）与黄梅芳（作为乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：乙方向甲方购买上述讼争房屋，成交总价为2500000元，其中2016年11月16日支付定金100000元，2016年12月15日前（交房当日）支付购房款300000元，2017年3月31日前（过户当日）支付购房款900000元，乙方向银行申请商业贷款1200000元；双方应于2017年3月31日前办理房屋交易过户登记手续；甲方应于2016年12月15日前将房屋交给乙方使用。该合同第十八条还约定“乙方有权指定第三方为产权过户人。”合同签订后，黄梅芳分别于2016年11月16日、2016年11月21日、2016年12月7日支付购房款100000元、80000元、220000元。沈文秀、戴一星亦已将讼争房屋交付给黄梅芳，黄梅芳接收房屋后进行了相应装修。 此后，双方当事人就《房产买卖协议》的履行发生争议并产生诉讼。2018年10月24日，本院作出（2018）闽0203民初7768号民事判决，认为：“黄梅芳与沈文秀、戴一星签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。讼争合同签订后，双方均依约履行合同义务，直至2017年3月25日后，黄梅芳属于厦门市住房限购对象，没有购房资格，讼争合同客观上无法继续履行。双方在明知黄梅芳属于限购对象的情况下，协商将讼争房屋过户至第三方名下，违背了国家房产调控政策。沈文秀、戴一星诉请解除双方于2016年11月16日签订的《房产买卖协议》，本院予以支持。黄梅芳诉请沈文秀、戴一星将讼争房屋过户至其指定的第三方李培英名下，本院不予支持。在讼争合同的履行过程中，黄梅芳作为买受人，明知自己属于限购对象，没有购房资格，仍与沈文秀、戴一星协商继续履行讼争合同，要求将讼争房屋过户至其指定的第三方名下。沈文秀、戴一星作为出卖人，明知黄梅芳属于限购对象，没有购房资格，仍然愿意配合黄梅芳将讼争房屋过户至第三方名下。黄梅芳与沈文秀、戴一星对于讼争合同的解除均有责任，双方互不承担违约责任。黄梅芳诉请沈文秀、戴一星支付逾期办理过户手续违约金，本院不予支持。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳支付违约金50万元及律师费6万元，本院亦不予支持。黄梅芳依约向沈文秀、戴一星支付定金及相应购房款，沈文秀、戴一星依约将讼争房屋交付给黄梅芳使用，黄梅芳接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳将讼争房屋恢复原状，不仅不利于对讼争房屋的利用，而且会造成损失的扩大，故本院对沈文秀、戴一星的该项诉求不予支持，若沈文秀、戴一星有证据证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构，造成安全隐患，可另行向黄梅芳主张损失赔偿。讼争合同解除后，双方可就讼争房屋及购房款项的返还、相关损失的承担等问题另行处理”；判决：“一、解除沈文秀、戴一星与黄梅芳于2016年11月16日签订的《房产买卖协议》；二、驳回黄梅芳的诉讼请求；三、驳回沈文秀、戴一星的其他反诉请求。”沈文秀、戴一星不服该民事判决，提起上诉。 2019年8月30日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1627号民事判决，认为“双方在明知黄梅芳属于限购对象的情况下，协商将讼争房屋过户至第三方名下，违反了有关房产调控政策。……因案涉《房产买卖协议》签订在限购政策实施之前，因限购政策导致合同无法继续履行，不可归责于当事人双方，一审判决认定双方对合同解除互不承担违约责任，并不不当”；判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决于2019年9月9日发生法律效力。 2019年12月5日，黄梅芳以短信方式通知戴树东于次日办理讼争房屋的交接手续，戴树东回复“我现在外地出差，下周回来再约。”后黄梅芳与戴树东于2019年12月13日办理了讼争房屋的交接手续。 2019年12月13日，沈文秀、戴一星通过戴树东以银行转账方式返还黄梅芳购房款100000元。 审理中，2020年4月8日，沈文秀、戴一星通过戴树东以银行转账方式返还黄梅芳购房款300000元。本院向沈文秀、戴一星释明，若其主张的恢复讼争房屋原状涉及房屋安全性问题，可于2020年3月23日前向本院申请进行相应的鉴定。沈文秀、戴一星未就房屋安全性问题向本院申请鉴定。 本院认为，在案生效民事判决认为“讼争合同解除后，双方可就讼争房屋及购房款项的返还、相关损失的承担等问题另行处理”，故在黄梅芳于2019年12月13日返还讼争房屋时，沈文秀、戴一星亦应当同时向黄梅芳返还购房款400000元。但沈文秀、戴一星迟至本案诉讼中才向黄梅芳返还全部购房款，应承担相应的责任，故黄梅芳要求沈文秀、戴一星赔偿逾期付款利息损失，具有事实和法律依据，本院酌定为4000元。 在案生效民事判决认为“黄梅芳接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳将讼争房屋恢复原状，不仅不利于对讼争房屋的利用，而且会造成损失的扩大，故本院对沈文秀、戴一星的该项诉求不予支持，若沈文秀、戴一星有证据证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构，造成安全隐患，可另行向黄梅芳主张损失赔偿。”现沈文秀、戴一星并未举证证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构并对房屋的安全性造成影响，亦即未提交证据否定前述认定，故沈文秀、戴一星再次要求黄梅芳将讼争房屋恢复原状，本院不予支持。充分考虑在案情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定沈文秀、戴一星应支付黄梅芳装修费用26000元。结合诉讼成本的考虑，黄梅芳申请对讼争房屋装修价值进行鉴定，已无必要性，本院不再予以准许。鉴于黄梅芳占有使用讼争房屋期间，沈文秀、戴一星亦占有黄梅芳支付的购房款400000元可获得收益，故沈文秀、戴一星要求黄梅芳支付房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、沈文秀、戴一星于本判决生效之日起十日内赔偿黄梅芳逾期付款损失4000元； 二、沈文秀、戴一星于本判决生效之日起十日内支付黄梅芳装修费用26000元； 三、驳回黄梅芳的其他诉讼请求； 四、驳回沈文秀、戴一星的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1390元，由黄梅芳负担1054元，沈文秀、戴一星负担336元。反诉案件受理费1779元，由沈文秀、戴一星负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年六月十八日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。