江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初4623号原告（案外人）：扬中绿洲新城实业集团有限公司，统一社会信用代码913211820676729284，住所地江苏省扬中市三茅街道扬子西路**。法定代表人：张晓阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽，该公司员工。委托诉讼代理人：施雅，该公司员工。被告（申请执行人）：扬中市金宝丽娱乐服务有限公司，工商注册号321182000066553，住，住所地江苏省扬中市三茅街道春柳南路**/div>法定代表人：倪志鸿，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘东升，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜开，江苏路韬律师事务所律师。第三人（不反对案外人异议的被执行人）：江苏远东泵阀制造有限公司，统一社会信用代码91321182730135839A，住所，住所地江苏省扬中市三茅街道春柳南路**div>负责人：周海威。委托诉讼代理人：周洪明，扬中市开发法律服务所法律工作者。原告扬中绿洲新城实业集团有限公司（以下简称绿洲公司）与被告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司（以下简称金宝丽公司）、第三人江苏远东泵阀制造有限公司（以下简称远东公司）执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托诉讼代理人刘丽、施雅，被告金宝丽公司的委托诉讼代理人刘东升、颜开，第三人远东公司的委托诉讼代理人周洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，金宝丽公司与远东公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出(2016)苏1182民初2209号民事判决：一、被告远东公司限于本判决生效后十日内支付原告金宝丽公司补偿款1698433.25元；二、驳回原告金宝丽公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。在该案审理过程中，本院根据金宝丽公司的申请，于2016年6月20日作出（2016）苏1182民初2209号民事裁定书，裁定冻结远东公司银行存款500万元或查封、扣押等值财产。同日，本院作出（2016）苏1182民初2209号协助执行通知书，载明：冻结被申请人远东公司在绿洲公司的保证金500万元，冻结期限12个月（自2016年6月20日至2017年6月19日）。同日，本院向绿洲公司送达了（2016）苏1182民初2209号民事裁定书和协助执行通知书。后本院于2017年6月16日和2018年5月29日作出裁定续冻远东公司在绿洲公司的保证金500万元，续冻期限12个月。2018年6月12日，绿洲公司针对上述保全行为提出异议，请求撤销（2016）苏1182民初2209号民事裁定书和协助执行通知，终止对其留置的500万元保证金的保全，解除冻结措施。本院于2018年7月16日作出（2018）苏1182执异64号执行裁定，裁定：一、绿洲公司的异议部分成立；二、解除扬中市人民法院对远东公司在绿洲公司330万元保证金的冻结措施。金宝丽公司不服该裁定，于2018年9月11日向本院提起诉讼，请求准许继续冻结远东公司在绿洲公司的保证金220万元。本院经审理于2018年12月24日作出（2018）苏1182民初3677号民事判决，驳回原告金宝丽公司的诉讼请求。金宝丽公司不服该判决，向镇江市中级人民法院提出上诉，镇江市中级人民法院经审理于2019年4月24日作出（2019）苏11民终1447号民事裁定，认为本院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定裁定中止对部分执行标的的执行，属于适用法律不当，应当通过执行监督程序予以纠正，裁定：一、撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民初3677号民事判决；二、驳回上诉人金宝丽公司的起诉。本院于2019年11月22日立案进行了审查，并于2019年11月22日作出（2019）苏1182执监2号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2018）苏1182执异64号执行裁定；二、中止对远东公司在绿洲公司330万元保证金的执行；三、驳回绿洲公司的其他异议请求。绿洲公司不服该裁定，提起本案诉讼。原告绿洲公司向本院提出诉讼请求：判令撤销（2019）苏1182执监2号执行裁定书第三项裁定意见，判决解除扬中市人民法院所冻结的租赁保证金170万元。事实和理由：金宝丽公司申请扬中法院所冻结的170万元租赁保证金是履约保证金，非到期债权。根据绿洲公司与远东公司所签订的《租赁合同》第三条约定，绿洲公司所扣除的170万元系远东公司向绿洲公司支付的租赁保证金，在远东公司未按照《租赁合同》约定履行合同义务时，绿洲公司有权直接从租赁保证金中扣除租金、违约金及损失。现租赁期虽已届满，但经绿洲公司多次通知，远东公司一直未能退租，也未向绿洲公司支付2019年度的租金110万元，故租赁合同尚未解除，远东公司依法应当向绿洲公司支付租金。另外，《租赁合同》第六条约定，远东公司在租赁期间未经绿洲公司同意进行转租的，远东公司还应向绿洲公司支付违约金66万元并赔偿相应损失。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，在远东公司不履行租赁合同的义务时，绿洲公司可以就该金钱优先受偿租金110万元、违约金66万元及相应损失。综上，在远东公司未退租的情况下，绿洲公司与远东公司的租赁合同并未解除，依然合法有效，作为本合同担保的租赁保证金应当继续作为本合同履行的担保。退一步讲，即使绿洲公司与远东公司进行结算，绿洲公司亦有权在租赁保证金中优先扣除远东公司应支付的租金及违约金、损失后才能协助执行。被告金宝丽公司辩称：1.我公司有充分理由怀疑绿洲公司与远东公司之间的租赁合同属事后倒签，双方有恶意串通虚设债务的嫌疑，因此租赁合同有关170万的约定本身真实性就存疑。理由如下：首先，拍卖规则第九条第一项约定绿洲公司自愿将酒店租赁给远东公司使用1年，但事后却将租赁期增加至3年；其次，绿洲公司作为扬中市政府投资的国有公司财务管理应当很规范，不能仅提供一份租赁合同，还应当提供收取租金及保证金的财务凭证及租赁保证金在何时以何种方式冲减应支付的拍卖价款；最后，绿洲公司在2016年6月20日至2018年6月6日期间对扬中法院的两次送达民事裁定书及协助执行通知书均无异议，但是在第三次却突然提出异议，不合常理。2.即使租赁合同是真实的，本案所涉及的170万元也应当为到期债权而非履约保证金，根据绿洲公司与拍卖人于2016年4月29日签订确认的拍卖规则，第七条及第九条第五项相关约定，拍卖或成交后七个工作日内买受人向拍卖人支付的成交价款及拍卖佣金，拍卖人应当预留成交价款500万元作为成交保证金，保证期间为资产过户移交完成后2个月，到期后拍卖人向委托人支付，拍卖人、绿洲公司和远东公司对此均无异议，因此包括170万元在内的500万元保证金在资产过户移交完成2个月即为到期债权。3.绿洲公司在诉状中提及的担保法司法解释第八十五条在本案中并不适用，金钱质押作为特殊的动产质押，其生效条件包括金钱特定化和移交债权人两方面，但本案中既没有开设保证金账户做到金钱特定化，也没有移交这个过程，因此本案并不适用该条款。第三人远东公司述称：1.认可绿洲公司的诉讼请求；2.我公司在绿洲公司处的500万元确实是租赁合同的履约保证金，而非到期债权，我公司和绿洲公司尚存在大量的纠纷需要结算，而不是绿洲公司所述称的仅仅是违约金和赔偿损失的问题；3.实际上，我公司跟绿洲公司本约定租赁期不低于3年，而且要保证我公司的经营正常化，我公司之后给绿洲公司的租赁保证金是为了让绿洲公司保证我公司的独立经营，但自2019年4、5月份开始，绿洲公司不断地增设矛盾和困难，给我公司造成了重大的损失和影响，双方之间应该进行结算，绿洲公司应当赔偿我公司的损失。本院查明：2009年4月26日，金宝丽公司法定代表人倪志鸿与远东公司签订《房屋租赁合同》一份，约定倪志鸿租赁位于扬中市的房产，用途为商业用途，主要开办商务会所，租赁期限为十年，从2009年7月1日至2019年6月30日。2012年11月1日，金宝丽公司与远东公司签订《托管协议》一份，载明：鉴于金宝丽公司租用远东公司办公楼作为KTV经营场所，租赁期从2009年4月26日至2019年7月1日止，由于受大环境影响，经营困难，无法维持正常生存，故将金宝丽公司委托给远东公司代管，代管期内，金宝丽公司停交租金和水电费。2016年4月29日，绿洲公司通过公开竞拍方式拍得扬中市房地产和附属设施、设备。当日，绿洲公司与江苏众诚拍卖有限公司（以下简称众诚公司）签订了《拍卖规则（房地产类）》，该规则第7条约定“竞拍成交后7个工作日之内买受人向拍卖人支付全额成交价款以及拍卖佣金”，第9.1条约定“本次拍卖标的为带租约拍卖。买受人需将大酒店自愿租赁给原产权人使用一年。”。第9.5条约定“拍卖人应当预留成交价款500万元作为保证金，保证期间为资产过户、移交完成后2个月，到期后，拍卖人向委托人支付”。2016年5月12日，绿洲公司、远东公司、陈菊英、众诚公司签订《资产收购协议》一份，载明：远东公司、陈菊英通过拍卖出售给绿洲公司的资产为位于扬中市的房地产等，成交价格为3100万元，拍卖佣金为93万元，绿洲公司于2016年4月29日向众诚拍卖公司支付100万元拍卖保证金抵扣拍卖佣金后，剩余款项抵扣成交价款，远东公司、陈菊英同意由众诚公司收取上述成交价款，本协议签订后，绿洲公司先向众诚公司支付2400万元，所有目标资产完成权属变更登记手续和移交后，再支付193万元，剩余500万元作为保证金，在资产过户、移交后两个月，如远东公司、陈菊英没有违约情形，扣除租金及租赁保证金后，由众诚公司向远东公司、陈菊英全额支付。2016年5月18日，绿洲公司办理了扬中市房屋的不动产权证书。2016年6月12日，绿洲公司与远东公司签订《租赁合同》一份，约定绿洲公司将扬中市房产、附属设施、设备及厨房用具等资产出租给远东公司使用，租赁期为3年，即从2016年5月18日起至2019年5月17日止；约定租金为110万元/年，约定考虑远东公司经营餐饮使用设备、厨房用具及附属设施的频率高、流动性强，极易导致设备、厨房用具、附属设施损坏的情况，远东公司同意除应向绿洲公司支付租金外，还应向绿洲公司支付租赁保证金170万元，远东公司不再承租后，绿洲公司扣除相关赔偿费用后，剩余部分退还远东公司；约定租金按照三年的租赁期限一次性缴纳，先付租再使用，租金及租赁保证金由绿洲公司在500万元的成交保证金中予以扣除；约定合同期满。远东公司继续承租的，应向绿洲公司提前支付下一租赁期限的租金，否则，远东公司应于租赁期满5日内完成腾房事宜。又查明，2019年4月19日，绿洲公司以于建龙为收件人向远东公司邮寄了一份《告知函》，载明“如贵公司不承租，请贵公司于2019年5月17日期满后5日内退还房屋，逾期退房的，每逾期一日。”。庭审中，远东公司表示该函件系寄给于建龙（远东公司会计）个人，远东公司并未收到。2020年3月24日，绿洲公司以于建龙为收件人，再次向远东公司邮寄了一份《函告》，载明：1.解除双方的不定期租赁关系，自贵公司签收之日起生效；2.请贵公司与接函之日起7日内退还房屋并根据租赁合同规定交还相应资产，同时支付自2019年5月18日起至2020年3月23日止的租金934699元及相应违约金。庭审中，远东公司陈述该公司虽未与绿洲公司续签租赁合同，但双方事实上是按照原租赁合同办理的，该公司虽收到了《函告》但不认可《函告》中除每年租金按110万元标准计算外的其他内容。以上事实，有原告绿洲公司提供的营业执照、（2019）苏1182执监2号执行裁定书、租赁合同、不动产权证、告知函、邮寄凭证；被告金宝丽公司提供的拍卖成交确认书、拍卖规则、询证函以及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为170万元租赁保证金应否解除冻结的问题。该170万元租赁保证金系由《租赁合同》约定，审理中，金宝丽公司提出该《租赁合同》系绿洲公司和远东公司恶意串通，事后倒签，但金宝丽公司就其该项主张并未提供充分证据证实，且生效的（2019）苏11民终1447号民事裁定亦认定了绿洲公司与远东公司签订《租赁合同》的事实，故依据现有证据，应当认定《租赁合同》系绿洲公司与远东公司的真实意思表示，合法有效。本案中，绿洲公司与众诚公司签订的拍卖规则和绿洲公司与远东公司签订的《租赁合同》在租赁期限、租金支付等事项方面的约定存在不同。拍卖规则虽然是对竞拍者绿洲公司的约束，但这并不影响绿洲公司在拍卖成功后与远东公司在平等、自愿的基础上就租赁事宜达成新的约定。根据《租赁合同》，原应在资产过户、移交完成后2个月支付给远东公司的500万元成交保证金转化为远东公司应支付给绿洲公司的三年租金330万元和租赁保证金170万元。根据《租赁合同》约定，该170万元租赁保证金约定的目的和用途是为了确保远东公司按照租赁物（房产、设施等）的性质合理使用租赁物，而非是对远东公司不能支付租金的担保。《租赁合同》于2019年5月17日到期，此后远东公司继续租赁该租赁物，无证据证明绿洲公司提出过异议，故《租赁合同》继续有效，该170万元仍为远东公司的租赁保证金，而非不定期租赁期内的租金。2020年3月24日，绿洲公司函告远东公司解除不定期租赁关系，至此，绿洲公司与远东公司的租赁关系解除。此时，根据《租赁合同》约定，在无证据证明远东公司造成租赁的设备、厨房用具、附属实施损坏的情况下，绿洲公司应当将租赁保证金退还远东公司，也即该170万元租赁保证金在租赁关系解除后应属于远东公司的合法财产，绿洲公司无权单方直接从租赁保证金中扣除所谓的租金和违约金。换言之，该案涉的170万元租赁保证金性质并非是远东公司出质给绿洲公司作为租金的担保，而是为保证租赁物不受损坏、正常按约履行的保证金。在远东公司未有违约或违约未经合法确认的条件下，绿洲公司更无权单方面就该租赁保证金以单方扣除的方式行使优先受偿权。且绿洲公司对远东公司主张的租赁合同债权形成于2019年5月17日之后，而金宝丽公司申请财产保全的时间为2016年6月20日，该债权确认形成的时间早于绿洲公司。因此，绿洲公司要求解除对租赁保证金170万元的冻结，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告扬中绿洲新城实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费20100元，由原告绿洲公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚圣羽人民陪审员  顾红梅人民陪审员  王 林二〇二〇年六月二十四日书 记 员  田 雅