大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10830号原告：任建民，男，1968年9月13日生，汉族，住址浙江省上虞市。委托诉讼代理人：黄国兆，系辽宁摩斯尔律师事务所律师。被告：倪永庆，男，1985年7月11日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：姚合颖、田峻玮，均系辽宁君连律师事务所律师。被告：吴宗伟，男，1971年10月19日生，满族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵广来，系辽宁锦连律师事务所律师。被告：孙华，女，1970年10月3日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴宗伟（系孙华丈夫），男，1971年10月19日生，满族，住址大连市甘井子区。被告：倪庆楠，男，1988年8月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：姚合颖、田峻玮，均系辽宁君连律师事务所律师。原告任建民与被告倪永庆、吴宗伟、孙华、倪庆楠返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任建民及其委托诉讼代理人黄国兆，被告倪永庆的委托诉讼代理人姚合颖、田峻玮，被告吴宗伟，被告孙华的委托诉讼代理人吴宗伟，被告倪庆楠的委托诉讼代理人姚合颖、田峻玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告倪永庆、倪庆楠立即腾退原告所有的，位于大连市甘井子区（不动产权证号：辽（2016）大连市内四区不动产权第00099644号）房屋；2、依法判令被告倪永庆、倪庆楠按年租金25万元的标准共同向原告支付2017年7月始至实际腾退之日止的房屋租金；3、依法判令被告吴宗伟、被告孙华对上述一、二项诉讼请求承担连带腾退及给付责任。事实与理由：原告与被告吴宗伟系朋友关系。被告吴宗伟与被告孙华系夫妻关系。被告吴宗伟在原告处借款未能偿还，后被告吴宗伟与孙华夫妻与原告通过办理公证委托及交易过户的方式将其夫妻所共有的、位于大连市甘井子区变更至原告名下。原告于2016年12月5日取得了不动产权证书。因原告一直在异地工作生活，案涉房屋一直闲置。2017年7月份，原告发现自己的该套房屋被被告倪永庆、倪庆楠占有使用，遂向被告吴宗伟了解情况，才知因被告吴宗伟拖欠被告倪永庆部分借款，该套房屋被被告倪永庆以虚假租赁的方式承租，以抵顶两方之间的借款，并将该房屋租房合同租期提前。原告多次要求各被告腾退房屋，但均未果，故原告诉至法院。被告倪永庆辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，被告倪永庆不是本案的适格主体，本案案涉房屋项下的租赁合同是被告吴宗伟与倪庆楠签订，并且已经实际履行。签订合同时，案涉房屋的所有人是被告吴宗伟。倪庆楠实际经营的大连泽家资产管理有限公司的实际办公地点自公司成立之日起就在案涉房屋处，案涉房屋一直由倪庆楠占有和使用。被告吴宗伟、孙华辩称，不同意原告的诉讼请求。被告吴宗伟、孙华认为其没有同意把案涉房屋卖给原告，案涉房屋现由倪庆楠占有，因其向倪庆楠借了50万元，以租金方式抵欠款，租期20年。被告倪庆楠辩称，不同意原告的诉讼请求。被告倪庆楠认为，原告与被告吴宗伟、孙华的过户行为及签订房屋买卖合同行为均发生在2016年，而被告倪庆楠与被告吴宗伟签订的房屋租赁合同时间为2015年，所以即便被告吴宗伟、孙华与原告之间的房屋买卖合同为有效合同，也因租赁合同签订时间先于买卖合同而导致原告基于买卖合同取得的权利不能对抗被告倪庆楠与被告吴宗伟的租赁关系，原告没有权利要求其腾退案涉房屋。原告提出的年租金25万元，原告不能提出可靠且合法的证据证明其损失为25万元/年，故原告的该项请求没有法律依据。被告吴宗伟与被告倪庆楠签订的房屋租赁合同是抵顶被告吴宗伟对被告倪庆楠的欠款，所以该份房屋租赁合同有合法的对价，并非原告主张的非法合同。经审理查明，被告吴宗伟曾向原告借款，未能偿还，本金及利息共计85万元，后吴宗伟又向原告借款142万元用于偿还案涉房屋贷款，以上合计227万元。被告吴宗伟用案涉房屋进行抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为本案原告，抵押权利价值为227万元。被告吴宗伟与被告孙华系夫妻关系。2016年11月21日，被告吴宗伟与孙华在大连市公证处出具《委托书》一份，委托的主要内容为：被告吴宗伟、孙华欲出售案涉房屋，共同委托王学林与本案原告签订房地产买卖合同及相关协议、协助原告办理贷款手续、签订有关贷款抵押合同及签署其他相关文件、代办房屋过户、代为接受登记机关询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字按手印等等事项。该《委托书》经大连市公证处公证，大连市公证处于2016年11月22日出具了（2016）大证民字第54929号《公证书》。2016年11月21日，被告吴宗伟、孙华在大连市公证处出具了《声明书》一份，主要内容为：被告吴宗伟将案涉房屋出售给了原告，声明房屋的房款买卖双方已自行结清，房屋过户时不办理资金监管手续。该《声明书》经大连市公证处公证。大连市公证处于2016年11月22日出具了（2016）大证民字第54931号《公证书》。2016年12月，原告与被告吴宗伟、孙华的委托代理人王学林签订了《房地产买卖合同》，约定将案涉房屋出售给本案原告。根据原告提供的《房地产登记询问记录》显示：第6项，房地产登记机关询问卖方是否确认该房屋无出租情形？买方是否确认？答：确认无出租。原告及被告吴宗伟、孙华的委托人在被询问人处签字确认。2016年12月2日，案涉房屋过户至原告名下，不动产权证号为辽（2016）大连市内四区不动产权第00099644号，建筑面积269平方米，用途为非住宅。又查明，被告吴宗伟于2014年10月左右从被告倪庆楠处借款50万元，无力偿还。被告吴宗伟遂与被告倪庆楠双方签订了房屋租赁合同，合同约定吴宗伟将案涉房屋出租给被告倪庆楠，租赁期限为20年，自2015年2月15日至2035年2月15日止。该合同条款中其他需要明确的事项处均为空白。该合同上的签订日期为2015年2月15日。出租人处由被告吴宗伟及孙华签字按手印，承租人处由倪庆楠签字按手印。被告吴宗伟、孙华、倪庆楠在本案庭审中均称用案涉房屋20年的租金来抵顶50万元的借款。还查明，2017年12月1日，被告吴宗伟书写《证明》一份，主要内容为：2015年时，被告吴宗伟急用钱，向被告倪永庆（注：实际出借人应为倪庆楠）借款50万元，后期在2017年七、八月份左右，吴宗伟才知道案涉房屋已被原告过户到其名下。因为案涉房屋的贷款是原告帮助偿还的，为了保证原告的利益，案涉房屋前后两次在大连市房地产交易市场做过公证（大连市公证处），当时原告同意让被告吴宗伟尽快卖房还钱。2017年七、八月份左右，具体时间记不清了，被告倪永庆知道被告吴宗伟无法还钱，在其要求下，补签了一份租房合同，但因借钱时间为2015年，所以合同日期为2015年，租房的起始时间是往前提前了。倪永庆与倪庆楠系兄弟关系。案涉房屋现由倪庆楠使用。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、公证书、房产证、证明、证人证言及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点有二：其一，案涉房屋的物权归属问题；其二，被告吴宗伟与被告倪庆楠所签订的《房屋租赁合同》如何认定问题。关于案涉房屋的物权归属问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，根据原告提供的不动产权证可以认定，案涉房屋自2016年12月2日起已登记在原告名下，即原告现在是案涉房屋的所有权人。关于被告吴宗伟、孙华辩称将案涉房屋过户给原告并非其本意，其从未同意将案涉房屋卖给原告一节。本院认为，根据原告提供的两份公证书可以证明，被告吴宗伟、孙华对将案涉房屋出售给原告这节事实应系明知，关于《委托书》的《公证书》上明确写明被告吴宗伟、孙华委托王学林代为办理将案涉房屋出售给本案原告的事实；关于《声明书》的《公证书》上明确写明将案涉房屋出售给了原告，房款买卖双方已经结清。两份《公证书》均明确表明被告吴宗伟、孙华将案涉房屋出售给原告。再根据庭审查明的事实，被告吴宗伟欠原告借款227万元，未能偿还，其中有142万元系原告替被告吴宗伟、孙华偿还案涉房屋的贷款，案涉房屋亦办理了抵押登记，抵押权人为本案原告。综合以上证据，可以证明，被告吴宗伟、孙华将案涉房屋出售给原告系其真实意思表示，是为了抵顶欠原告的借款。另，被告吴宗伟、孙华系完全民事行为能力人，应当知道签字行为所产生的法律后果。在被告吴宗伟、孙华未能提供其他证据证明该签字行为应属无效的情形下，本院认为被告吴宗伟、孙华辩称将案涉房屋出售给原告并不是其本意的辩称观点，本院不予采纳。原告现为案涉房屋的合法所有权人。关于被告吴宗伟与被告倪庆楠所签订的《房屋租赁合同》如何认定的问题。本院认为，该《房屋租赁合同》应为在案涉房屋过户至原告名下后补签，不适用“买卖不破租赁”原则。理由如下：首先，从原告提供的《房地产登记询问记录》显示：第6项，房地产登记机关询问卖方是否确认该房屋无出租情形？买方是否确认？答：确认无出租。其次，从原告提供的被告吴宗伟书写的《证明》及录像来看，被告吴宗伟自认该《房屋租赁合同》系在案涉房屋已经过户到原告名下之后所补签。再次，根据庭审查明的事实，被告吴宗伟及被告倪庆楠均称用20年的房屋租金来抵顶50万元的借款。案涉房屋系一楼非住宅，面积269平方米，按该合同约定折合每月的租金仅为2083元，被告吴宗伟还欠原告227万元，其理应以合理的价格出租以获得更高的收益，来尽快偿还原告借款，而被告吴宗伟、孙华以2083元/月的价格出租给被告倪庆楠20年，这明显与常理不符。第四，案涉《房屋租赁合同》实质上是被告吴宗伟以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非普通的房屋租赁合同，以房屋使用权抵偿欠款的合同之债不同于普通租赁权，本案也不应当适用“买卖不破租赁”原则。综上，本院认定，该《房屋租赁合同》系在原告取得案涉房屋所有权之后所补签，被告吴宗伟、孙华、倪庆楠以《房屋租赁合同》适用“买卖不破租赁”原则的意见，本院不予采纳。吴宗伟与倪庆楠之间以租赁房屋折抵债务的约定无法实际履行，双方可对欠债另行解决。关于原告要求被告倪永庆腾退案涉房屋的诉讼请求。本院认为，根据庭审查明的事实，本案与倪永庆没有任何关联，故原告要求倪永庆腾退的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告倪永庆、倪庆楠按年租金25万元的标准共同向原告支付2017年7月始至实际腾退之日止的房屋租金、被告吴宗伟、孙华承担连带责任的诉讼请求。本院认为，原告提供的证据并不足以证明原告所受租金损失数额，故对原告的该项请求本案中不予处理，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴宗伟、孙华、倪庆楠于本判决生效后30日内向原告任建民腾退返还位于大连市甘井子区（不动产证号：辽（2016）大连市内四区不动产权第00099644号）房屋；二、驳回原告任建民其他诉讼请求。案件受理费30960元（原告已预交），由被告吴宗伟、孙华、倪庆楠共同负担19660元，原告任建民负担11300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 赵 伟人民陪审员 陈 梅人民陪审员 陈 锋二〇二〇年六月二十二日书 记 员 郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。