宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2632号原告：张海波，男，汉族，群众，1981年1月20日出生，宁夏回族自治区银川市人，初中文化，系永宁县望远镇xxxxx工作人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区**。原告：张佳敏,女，汉族，2004年10月14日出生，宁夏回族自治区银川市人，系银川市第十五中学在校学生，住宁，住宁夏回族自治区银川市兴庆区xxxxxxdiv>法定代理人：张海波，男，汉族，群众，1981年1月20日出生，宁夏回族自治区银川市人，初中文化，系永宁县望远镇xxxxx人员，住宁，住宁夏回族自治区银川市兴庆区**div>共同委托诉讼代理人：王峰，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118，住所地位于宁夏银川市金盛国际家居生活馆**。法定代表人：朱维维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苗志媛，女，汉族，群众，1980年1月28日出生，大学本科文化，系宁夏金冠投资置业有限公司职员，现住宁夏银川市金凤区**。原告张海波、张佳敏诉被告宁夏金冠投资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告支付原告房屋租金29894.16元，违约金67.69元（违约金暂计算至2020年5月11日，请求顺延计算至实际支付之日），以上金额共计29961.85元；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：1.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致延期，责任应该由原告承担；2.公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，按照国家税务总局第十六号文件再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，现被告替原告张海波、张佳敏缴纳2015-2016、2016-2017、2017-2018、2018-2019四个年度共计8012元税金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1.2014年4月21日，原告张海波、张佳敏就其按份共有的位于宁夏回族自治区贺兰县德胜商住区109国道以西金盛欧洲城xxxxxx房与被告签订《协议书》，约定：二原告将xxx号商铺交于被告管理12年，管理期自2014年4月21日起至2026年4月21日止；租金管理期前6年以购房款373677元为基础乘以8%（即29894.16元），管理期后6年以购房款乘以9%计算；被告需在每年4月21日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金。2.庭审中原告认可2019年4月20日之前的租金全部结清。3.2018年二原告向本院起诉被告支付2017至2018年度租金29894.16元及2014年4月21日至2017年4月21日期间每年少付租金3008.03元，本院查明案件事实作出（2018）宁0122民初6809号民事判决书，该判决书中记载被告自2015年4月21日至2017年4月20日期间，按照房屋租金每年应纳税额的10%（2989.42元）从返租租金中扣除该笔税费，但并未向相关税务部门实际缴纳。2017年4月21日至2018年4月20日期间的租金未予支付，因此本院判决被告向原告支付2017年4月21日至2018年4月20日期间的租金以及2015年4月21日至2016年4月20日、2016年4月21日至2017年4月20日扣除的税费。4.从被告提交的增值税普通发票及清单、完税证明可以得知二原告所有的涉案房屋2015-2016年税费由被告于2019年7月4日代为缴纳、2016-2017年度税费由被告于2019年7月25日代为缴纳、2017-2018年及2018-2019年度税费由被告于2020年5月20日代为缴纳。5.被告陈述代原告缴纳的税费税率是根据被告提交的完税证明中记载的实缴合计金额除以增值税普通发票中记载的价税合计金额，本院依据此种计算方法依次计算被告于2019年7月4日代二原告缴纳的2015-2016年税费税率是6.66%、2016-2017年度税费税率是6.66%、2017-2018年及2018-2019年度税费税率是6.59%。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，原、被告于2014年4月21日签订了协议，根据《协议书》中约定的“被告需在每年4月21日之前一次性交付给原告当年租金。”根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的4月21日支付的是上一年度4月21日至本年的4月20日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。本案中，二原告当庭认可涉案房屋2019年4月21日之前的租金均已结清，现被告认可欠付二原告2019年4月21日至2020年4月20日期间租金29894.16元未予支付，但主张扣除代为缴纳的税费。二原告系涉案房屋的产权人亦属于出租人，应当按照国家有关税收规定，依法纳税。被告于2019年7月4日、7月25日、2020年5月20日分三次代原告缴纳了2015年4月21日至2016年4月20日、2016年4月21日至2017年4月20日、2017年4月21日至2018年4月20日、2018年4月21日至2019年4月20日四个年度的税费，该笔税费本院依据已核实的税率予以计算税费金额共计7922元（2015年4月21日至2016年4月20日返租租金29894.16元×6.66%=1991元、2016年4月21日至2017年4月20日返租租金29894.16元×6.66%=1991元、2017年4月21日至2018年4月20日返租租金29894.16元×6.59%=1970元、2018年4月21日至2019年4月20日返租租金29894.16元×6.59%=1970元），被告代替二原告缴纳的四个年度税费7922元应从原告诉求的2019年4月21日至2020年4月20日期间的返租租金中予以扣除，该笔税费扣除后可视为二原告已经履行了2015年4月21日至2016年4月20日、2016年4月21日至2017年4月20日、2017年4月21日至2018年4月20日、2018年4月21日至2019年4月20日四个年度的纳税义务。因此对于原告诉求的2019年4月21日至2020年4月20日期间的返租租金，本院将应由其承担的税费7922元予以扣除后，剩余租金21972.16元本院予以支持，超出部分不予支持。关于二原告要求被告支付违约金67.69元的诉讼请求，根据《协议书》第四条约定“甲方需在每年4月28日之前一次性交付给乙方当年的租金。若甲方逾期超过15天，每逾期一天支付乙方当年租金额千分之一的违约金。”，被告未能按照约定付款时间向二原告支付租赁费构成违约，应向原告支付违约金。同时二原告在被告结清租金后未能按照相关规定及时缴纳税费，亦存在过错。本院考虑以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，结合被告公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件违约金计算的实际情况及生效判决书确认的事实，本院酌情调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为4月21日前）的，每逾期一天按当年应付租金29894.16元的万分之一计算违约金，其违约金自2020年5月6日计算至原告主张的2020年5月11日应为15元（29894.16元×0.01%×5天），对该违约金本院予以支持，超出部分不予支持。被告还应以欠付租金29894.16元为基数，按照日万分之一的标准向二原告支付2020年5月12日至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》二百七十一条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告张海波、张佳敏2019年4月21日至2020年4月20日期间租金21972.16元、违约金15元，合计21987.16元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司以欠付租金29894.16元为基数，按照日万分之一的标准向原告张海波、张佳敏支付2020年5月12日至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金；三、驳回原告张海波、张佳敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元(已减半收取)，由原告张海波、张佳敏负担73元，由被告宁夏金冠投资置业有限公司负担202元。本判决为终审判决。审判员 李 瑞 二〇二〇年六月十五日法官助理 张红梅书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。