广东省江门市蓬江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0703民初1971号 原告：中国人民银行江门市**支行，住所地江门市蓬江区*******，统一社会信用代码114***********389H。 负责人:简锦恩。 委托代理人：欧阳敏怡，系广东华南律师事务所律师。 被告：欧阳健敏，女，1973年6月6日出生，汉族，住江门市蓬江区*********，公民身份号码440************925。 被告：覃建军，男，1973年5月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县*********************，公民身份号码430************054。 被告：李咏旺，男，1988年4月17日出生，汉族，住广东省廉江市**************，公民身份号码440************712。 被告：蒋诚，男，1989年1月3日出生，汉族，住四川省蓬溪县********社30号，公民身份号码510************030。 委托代理人：蒋德才，男，1966年4月13日出生，汉族，住四川省蓬溪县********社30号，公民身份号码510************01X。 第三人：广东建投金服投资有限公司，住所地广州市越秀区********，统一社会信用代码914***********919W。 法定代表人：杨某1。 委托代理人：孙**楠，系公司员工。 原告中国人民银行江门市**支行（以下简称人民银行江门支行）诉被告欧阳健敏、覃建军、李咏旺、蒋诚、第三人广东建投金服投资有限公司（以下简称建投公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年5月7日公开开庭审理，原告人民银行江门支行的委托代理人欧阳敏怡、被告欧阳健敏、覃建军、李咏旺、蒋诚的委托代理人蒋德才及第三人建投公司的委托代理人孙**楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人民银行江门支行诉称：原告将其名下的位于江门市**********屋、12号103房屋、12号104房屋委托予第三人建投公司进行出租管理，委托期限至2019年7月12日止。第三人建投公司根据上述委托与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定建投公司将前述房屋出租给被告欧阳健敏。租赁期限至2019年6月30日止，每月租金为人民币5800元。但被告于租赁期限届满之日起并未履行返还承租房屋的义务，第三人多次要求被告搬出租赁物，但被告未予理会。另外，被告欧阳健敏已将涉案房屋分别转租给被告覃建军、李咏旺及蒋诚。原告作为涉案房屋的所有权人，有权向被告主张返还原物并有权主张被告占用期间产生的损失及孳息。为维护自身合法权益，原告请求法院依法判令：一、被告向原告返还江门市**********屋、12号103房屋、12号104房屋并履行腾空上述房屋义务；二、被告覃建军、李咏旺、蒋诚与被告欧阳健敏按每月5800元的标准连带向原告共同支付2019年7月1日起至实际返还之日止的占用费；三、本案诉讼费用由被告负担。 庭审中，原告变更上述第二项诉讼请求为判令被告覃建军、李咏旺、蒋诚与被告欧阳健敏按每月8400元的标准连带向原告共同支付2019年7月1日起至实际返还之日止的占用费。 原告在诉讼期间提供的证据有：1.《统一社会信用代码证书》、《关于中国人民银行广州分行辖内各中心支行换牌事宜的紧急通知》；2.《全国企业信用信息》；3.《身份证》；4.《房产证》、《土地使用权证》；5.《公有住房管理服务合同》；6.《房屋租赁合同》；7.《房屋借用协议到期不续签通知》、《房屋回收告知书》、《停水停电通知》、《照片》；8.《身份证》；9.《铺位租赁合同》；10.《报警回执》。 被告欧阳健敏口头答辩称：一、原告请求本人返还原物没有事实依据，本人不是涉案物业的实际使用人、无权占有人。1、原告与本人之间租赁合同期限已届满，本人不是涉案物业的实际使用人、无权占有人，本人不是本案适格主主体。本人与原告、第三人的租赁合同已于2019年6月30日届满。2、覃建军是102号铺的实际使用人、无权占有人；李咏旺是103号铺的实际使用人、无权占有人；蒋诚、杨淑琳是104号铺的实际使用人、无权占有人。（1）本人在承租涉案物业后，以蓬江区幸基信息咨询服务部作为转租合同主体将涉案物业102号铺转租给覃建军；将103号铺转租给李咏旺；将104号铺转租给张成，后张成将104号铺转让给蒋诚、杨淑琳用于经营川菜馆。（2）102号铺的转租合同于2018年10月17日租赁期届满；103号铺的转租合同于2018年10月18日届满；104号铺的转租合同于2018年11月8日届满。（3）转租合同到期后，覃建军、李咏旺、蒋诚、杨淑林拒绝续签合同。（4）自2019年7月，覃建军、李咏旺、蒋诚、杨淑琳开始拒绝支付租金，无权占用涉案物业，拒绝搬离。3、本人积极配合原告、第三人，以在涉案物业门口张贴通知、邮寄通知函等方式向实际使用人、无权占有人覃建军、李咏旺、蒋诚、杨淑琳催收租金、通知搬离。4、本人曾按照原告、第三人的要求，以自己的名义向覃建军、李咏旺、蒋诚提起诉讼，进行催收租金，要求返还涉案物业。5、本人积极主动将其与覃建军、李咏旺、蒋诚的诉讼资料、证据资料、身份证明资料等提供给原告及第三人，并附上情况说明函向原告及第三人汇报诉讼进度及案件情况。二、原告请求本人返还原物没有法律依据。《物权法》第二十四条行使返还原物请求权的前提是动产或不动产被无权占有，即权利人应向无权占有人主张权利。欧阳健敏不是无权占有人，没有占有涉案物业，原告以《物权法》第三十四条、第二百四十二条向答辩人欧阳健敏主张返还原物是错误的。三、原告应向无权占有人覃建军、李咏旺、蒋诚、杨淑琳主张返还原物及支付占用费，由无权占有人承担本案诉讼费用。 被告欧阳健敏在诉讼期间提供的证据有：1.《中国人民银行江门市**支行与江门市*********屋租赁合同》、《广东建银金服投资有限公司与欧阳健敏房屋租赁合同》、《广东建投金服投资有限公司江门分公司与欧阳健敏房屋租赁合同》；2.《营业执照》、《蓬江区幸基信息咨询服务部与覃建军租赁合同》、《蓬江区幸基信息咨询服务部与李咏旺租赁合同》、《蓬江区幸基信息咨询服务部与蒋诚租赁合同》；3.《支付宝交易记录》、《微信聊天记录》；4.《102、103、104号铺现状》；5.《张贴通知函》、《邮寄通知函记录》；6.《欧阳健敏与覃建军（2019）粤0703民初9943号案诉讼资料》、《欧阳健敏与李咏旺（2019）粤0703民初9944号案诉讼资料》、《欧阳健敏与蒋诚（2019）粤0703民初9945号案诉讼资料》；7.《情况说明函》、《EMS邮寄记录》；8.《江门市国安科技发展有限公司（法定代表人：覃建军）营业执照》、《蓬江区思必得商务服务部（经营者：李咏旺）营业执照》、《江门市蓬江区海银川菜馆（经营者：杨淑琳）营业执照》。 被告覃建军口头答辩称：我们与被告欧阳健敏签订的租赁合同，在签订合同时并不知道涉案的标的物是用于住宅，而出租给我们使用却是商铺使用。被告欧阳健敏与原告第一份租赁合同是在2018年11月30日就已经终止，合同到期后没有要求我们签订合同，但我们仍是按照原来的合同支付给被告欧阳健敏，造成我们目前没有支付租金的主要原因就是不知道租金该交纳给谁？在此期间，第三人建议我们商铺不要支付租金给任何单位，也没有与任何人签订租赁合同，所以我们从2019年7月1日开始至今就没有再支付租金，并非被告不愿意支付租金，而是不知道支付给谁，我方认为这个责任是在于被告欧阳健敏。被告欧阳健敏与我们签订合同时涉案的商铺用途是属于商铺，而现在却被告知是属于住宅用途，这当中是否有什么隐情，我们也不知道。由于这个原因，导致我们产生了经济损失。我现在同意返还商铺，但对于租金的问题，我不同意支付。合同到期前，被告欧阳健敏并没有提前两个月进行口头或书面通知我们解除合同关系，造成第三人多次对我们进行停水停电，对我们商铺的经营和信誉造成了严重的影响。另外，被告欧阳健敏并没有按照国家定价收取水电费，向我们多收取了水电费。 被告李咏旺口头答辩称：当初被告欧阳健敏与我签订租赁合同到期后，我方找到被告欧阳健敏要求续签合同，被告欧阳健敏拒绝续签合同，但却要求我们继续经营，由于我们与被告欧阳健敏签订合同已经有十多年，相信被告欧阳健敏有权利处理租赁的事宜。而在2019年6份期间，第三人向我们商铺提出搬迁要求，我们也不知道是什么情况了。对于原告要求我返还高成村10号102房，我也是同意返还，我在2020年4月份就已经搬出和腾空了涉案的商铺，但被告欧阳健敏说商铺的钥匙其没有权利收回，而我们从来没有见过原告，也不知道原告归属哪个部门管理，今日我已经将钥匙带到了法庭，可以交还给管理人。对于租金的问题，我已经支付了2019年7月18日为止的租金，而之后的租金目前确实是没有交纳，2019年7月底、8月初再次向我追讨租金，我得知被告欧阳健敏并未将2019年6月及7月份的租金、水电费上交，导致第三人上门告诫我们暂时不要再交纳租金，避免造成其他的损失，所以我方是根据合同法的规定行使不安抗辩权，暂时没有交纳租金，并非恶意拖欠租金。租金确实是需要缴纳，但整个纠纷是由被告欧阳健敏所引起，我们商铺投入了人力和物力，现在突然说不再续租合同而要求我们搬出商铺，对我们造成了很大的损失，所以我们认为被告欧阳健敏应当承担全部的租金或部分的租金。关于本案的诉讼费用问题，整个纠纷都是由于被告欧阳健敏对我们隐瞒事实，导致我们错误的投入、错误的发展，造成了我们的损失，造成了第三人和原告的极大不便，所以我方认为该费用应该由被告欧阳健敏承担。 被告蒋诚口头答辩称：2018年合同到期后，被告欧阳健敏没有与我们重新签订合同，反而还继续向我们收取租金，我与被告欧阳健敏租赁关系已经有十多年，也是出于对其的信任才投入大量的资金装修商铺。我的租金从2019年7月1日就没有再支付租金。其他的答辩意见与覃建军、李咏旺的意见一致。 第三人建投公司口头答辩称：我公司是受原告的委托来管理他们的资产，我方告知原告唯一的承租人是被告欧阳健敏，与追加的其他被告是没有关系，我公司当时只是与被告欧阳健敏签订了房屋的租赁合同，房屋租赁合同有约定承租方不能擅自将房屋转租或转借他人。我公司作为第三人在履行与原告到期的合同前，即在2019年4月份我公司到现场才知道被告欧阳健敏违反了合同，其在没有告知我公司及原告的情况下违反了合同的约定进行了转租，导致原告一直无法收回涉案的标的物，同时导致我公司一直投入人力、物力。因为被告欧阳健敏的违反合同的转租行为是以营利为目的，我们对比了上述标的物的租金，我方出租给被告欧阳健敏的每月租金是5800元，但被告欧阳健敏转租给其他被告收取他们租金合计每月8400元。由于被告欧阳健敏的违反合同的行为，才导致了本案标的物无法顺利收回，以及引起之后的一系列矛盾纠纷，所以我公司保留向被告欧阳健敏追诉损失的权利。 被告覃建军、李咏旺、蒋诚及第三人建投公司在诉讼期间没有提供证据。 经审理查明：欧阳健敏自2008年起陆续向原告租赁原告所有的位于江门市*********、12号103、104的房屋。2018年7月3日，原告与第三人签订《公有住房管理服务合同》，内容约定由原告将其公有住房委托给第三人进行管理服务。委托管理标的是原告位于江门市蓬江区、江海区、新会区的公有住房。委托管理期限为一年，即自2018年7月13日起至2019年7月12日止。委托管理内容为第三人对委管标的进行借用管理，管理内容包括收缴维修管理费、水电表更名过户、日常巡查、代为借用和签订借用合同等工作。此外，合同还对双方的权利与义务、管理服务费用、违约责任等条款作出约定。在该合同的最后还附有附件中心支行公有住房情况表，且位于高成村10号102、12号103、104的涉案房屋均列入该表内。 2018年11月31日，出租方第三人建投公司的江门分公司与承租方欧阳健敏签订《房屋租赁合同》，内容约定建投公司江门分公司将位于江门市蓬江区*********、12号103、104房出租给欧阳健敏。租赁期限自2018年12月1日起至2019年6月30日止。月租金为5800元，租金单价为不含税。合同签订后三日内被告应向建投公司江门分公司支付租赁履约保证金11600元。租金每月支付一次，被告应于签订合同后三日内缴纳履约保证金及第一期租金，并依此按每月最后三个工作日内缴纳下期租金。租用期间包括但不限于水电费、排污费、卫生费、通讯费、室内维修费、物业管理费、设备费、采暖费等被告正常使用发生的费用由被告负担等。在该《房屋租赁合同》后附有附件《房屋租赁安全协议书》。此后，建投公司江门分公司依约将租赁物交付给欧阳健敏使用。 2019年4月23日，建投公司江门分公司向欧阳健敏发出《房屋租赁合同到期不续签通知》。后于同年6月20日及7月5日，建投公司江门分公司分别向欧阳健敏发出《房屋收回告知书》及《停水、停电通知》。但上述《房屋租赁合同》租赁期限届满后，欧阳健敏没有返还租赁物。 另查明，此前欧阳健敏未经原告同意将高成村10号102、12号103、104房分别转租给覃建军、李咏旺、张成，并以其经营的蓬江区幸基信息咨询服务部作为出租方分别与覃建军、李咏旺、张成签订《铺位租赁合同》，租赁期限分别为从2015年10月17日起至2018年10月17日止、从2015年10月19日起至2018年10月18日止和从2015年11月8日起至2018年11月8日止，每月租金分别为2500元、1200元及4700元，合计8400元。后张成将高成村12号104房转让给蒋诚。在租赁期限届满后，覃建军、李咏旺、蒋诚继续租赁使用涉案房屋，但双方并未续签合同。2019年9月14日，蓬江区幸基信息咨询服务部向覃建军、李咏旺、蒋诚发出《通知函》，要求覃建军、李咏旺、蒋诚于同月30日前搬离并缴清尚欠租金及水电费。但覃建军、李咏旺、蒋诚并未及时搬离且占用租赁物使用至今。庭审中，欧阳健敏对原告的主张有异议，其认为已将涉案房屋租赁给覃建军、李咏旺、蒋诚，故自己并非适格被告，应由覃建军、李咏旺、蒋诚履行腾退返还房屋以及支付租金和水电费的义务；被告覃建军、李咏旺、蒋诚承认其仍占用涉案房屋，并认为其与欧阳健敏之间签订的租赁合同虽已到期且并未签订续租合同，但欧阳健敏实际同意覃建军、李咏旺、蒋诚继续租赁使用，且在此期间有向欧阳健敏缴纳租金及水电费，由于欧阳健敏未经原告及第三人同意擅自转租，故仅同意按每月合计5800元的标准支付占用费，占用费的差额合计2600元应由欧阳健敏支付。另外，对原告提出腾退房屋无异议，但要求原告酌情减免疫情期间的租金和给予三个月免租搬迁时间。 再查明，欧阳健敏此前已分别收取覃建军、李咏旺、蒋诚截至2019年7月17日、7月18日及7月8日的租金。 又查明，位于江门市*********、12号103、104的涉案房屋的所有权人为原告人民银行江门支行。 本院认为：本案系返还原物纠纷。原告主张被告返还并腾空涉案房屋，且要求被告按每月8400元的标准自2019年7月1日起相互连带支付占用费；被告欧阳健敏认为其已将涉案房屋租赁给其他被告，故其不应承担返还原物及支付占用费的责任；被告覃建军、李咏旺、蒋诚认为被告欧阳健敏未经原告及第三人同意将涉案房屋租转租，致使其三人造成损失，故仅同意按第三人与欧阳健敏约定的租金标准5800元支付占用费，比对差额2600元应由欧阳健敏负担，同时，要求酌情减免疫情期间的租金和给予三个月免租搬迁时间；第三人对原告的主张没有异议。综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、四被告应否返还涉案房屋给原告；二、四被告应否从2019年7月1日起按每月5800元或8400元的标准支付占用费。 首先，关于被告应否返还涉案房屋给原告的问题。经审理查明，涉案房屋的所有权人为原告，第三人建投公司江门分公司与被告欧阳健敏签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月30日到期。而此前被告欧阳健敏未经原告及第三人的同意，擅自将涉案房屋分别转租给被告覃建军、李咏旺、蒋诚，且四被告占用涉案房屋至今。根据我国《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，四被告应返还涉案房屋给原告。故原告该请求，理据充分，依法应予支持。但涉案租赁房屋的实际使用人是被告覃建军、李咏旺、蒋诚，故该三被告应承担腾房的义务。 其次，关于原告请求的占用费的问题。本院经审查，在被告欧阳健敏租赁原告所有的涉案房屋后，违反合同约定，未经原告同意擅自将涉案房屋转租给他人，并与之签订《铺位租赁合同》，故此，该《铺位租赁合同》应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求四被告自2019年7月1日起支付占用费，理由充分，应予支持。但处理原告与四被告相互之间占用费问题应考虑以下几个方面：一、原告与被告欧阳健敏的租赁关系于2019年6月30日已解除，也即从2019年7月1日起实际占用人是被告覃建军、李咏旺、蒋诚，故此，占用费应由该三名被告承担；二、被告欧阳健敏按每月合计租金8400元的标准已分别收取覃建军（每月2500元）截至2019年7月17日即7月份17日租金1417元，收取李咏旺（每月1200元）截至2019年7月18日即7月份18日租金720元，收取蒋诚（每月4700元）截至2019年7月8日即7月份8日租金1253元，该部分租金合计3390元（1417元+720元+1253元）应由欧阳健敏支付给原告。此后，欧阳健敏无权向其他三被告收取转租租金，也无义务向原告支付占用费；三、被告覃建军、李咏旺、蒋诚应按每月合计8400元（即三被告与被告欧阳健敏约定的月租金之和）还是应按每月5800元（即第三人与欧阳健敏约定的月租金之和）的标准向原告支付占用费；四、疫情期间的占用费应否酌情减免；五、应否给予三个月免租搬迁期。本院综合上述问题认为，被告覃建军、李咏旺、蒋诚应按其三人合计每月8400元即其中覃建军每月2500元、李咏旺每月1200元、蒋诚每月4700元的标准向原告支付占用费。理由是该标准是三被告一直以来履行交租的金额，也是其心理预期的价格。三被告要求按每月5800元的标准交付占用费没有依据，本院不予采纳。关于疫情期间的占用费减免问题，根据我国《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”和《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，新冠肺炎属于全球突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服的，应属不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。参照广东省人民政府《关于应新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》第三条：“进一步减轻企业经营负担（九）减轻企业租金负担，国有资产经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金。”的意见，本院认为，根据公平原则酌情由原告免除三被告每人各两个月占用费为宜。另外，对于搬迁期限的问题，其中，被告李永旺认为2019年4月已搬迁腾空房屋，故其占用费从2019年7月19日酌情计至2020年4月19日合计9个月，减免2个月后应付7个月每月1200元合计8400元；被告覃建军应从2019年7月18日酌情计至2020年5月18日合计10个月，减免2个月后应付8个月每月2500元合计20000元；被告蒋诚应从2019年7月9日酌情计至2020年5月9日合计10个月，减免2个月后应付8个月每月4700元，合计37600元。同时，酌情给予三被告免租搬迁期限至2020年7月31日止较为合适。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告覃建军、李咏旺、蒋诚应分别在2020年7月31日前将位于江门市*********、12号103、104的房屋腾退返还给原告中国人民银行江门市**支行； 二、被告欧阳健敏应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费3390元给原告中国人民银行江门市**支行； 三、被告覃建军应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费20000元给原告中国人民银行江门市**支行； 四、被告李咏旺应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费8400元给原告中国人民银行江门市**支行； 五、被告蒋诚应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费37600元给原告中国人民银行江门市**支行； 六、驳回原告中国人民银行江门市**支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费670元，减半收取335元，由被告欧阳健敏负担35元、覃建军负担60元、李咏旺负担40元、蒋诚负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 谭社安 二〇二〇年六月十八日 法官助理 王斯丹 书 记 员 罗静威