北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3959号原告:周德才，男，1950年12月30日出生，汉族，住北京市昌平区。原告:李素芹,女,1953年12月25日出生,汉族,住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：任振忠，北京誉洲律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：周辉，女，1982年9月5日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：李素英，女，1957年8月4日出生，汉族，住河北省迁安市。被告兼被告李素英的委托诉讼代理人：侯成福，男，1961年10月10日出生，汉族，住河北省迁安市。被告侯成福的委托诉讼代理人：侯彩军，女，1986年5月7日出生，汉族，住北京市昌平区。原告周德才、李素芹与被告侯成福、李素英合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周德才、李素芹的委托诉讼代理人任振忠、周辉，被告李素英的委托诉讼代理人侯成福、被告侯成福的委托诉讼代理人侯彩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周德才、李素芹向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方签订的《建房协议书》无效。2.判令二被告向原告返还位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村西街西头路南四栋四层楼中最北侧的一栋四层楼房。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月14日，原被告双方签订《建房协议书》，约定二被告在原告承租的位于昌平区沙河镇松兰堡村土地上建楼房一座，所有投资由二被告出资，以后全楼归二被告所有。协议中另对房屋具体地址、建筑结构、总面积及总造价等内容进行了约定。《建房协议书》所约定的标的物未依法取得建设工程规划许可证等许可，亦未获得有关部门的建设审批，故二被告与原告签订的《建房协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。此外，二被告也没有履行该协议约定的相关义务。原告认为，民事主体双方签订的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应认定为无效。经与被告沟通无果。现依法诉至法院，望判如所请。侯成福、李素英辩称，一、侯成福、李素英出资建造涉案楼房，对涉案房屋具有所有权，周德才、李素芹对涉案房屋不具有所有权不能处分涉案房屋。《建房协议书》仅是周德才、李素芹为避免纠纷对涉案房屋造价、面积及权利归属的声明，故该协议并未违反法律法规的规定，不存在协议无效的情形。李素英与李素芹系亲姐妹关系。1999年侯成福与周德才商议，以周德才的名义承租松兰堡村村西3.26亩土地，侯成福同样承担租金，由周德才统一交付松兰堡村委会。2010年，经松兰堡村委会同意，周德才在租地上自建四层楼房一栋，侯成福自建涉案楼房一栋。2012年周德才再次在租地上自建四层楼房两栋，松兰堡村委会均予以同意，未要求村民自建房屋需要办理建设规划许可。二、周德才、李素芹夫妇与侯成福、李素英夫妇在涉案房屋建成后于2010年10月14日签订《建房协议书》，明确阐述涉案房屋归侯成福所有，双方签字确认意思表示真实，《建房协议》所表述的内容真实合法有效。三、侯成福、李素英出资建造涉案楼房并长期稳定占有，周德才、李素芹夫妇采用暴力非法强占，该案经过北京市一中院审理（2019）京01民终6799号判决周德才、李素芹、周辉将涉案楼房及附属设施返还给侯成福、李素英，该案正在执行阶段。在承租土地租赁合同未到期，且签有《建房协议书》的情况下，周德才、李素芹、周辉、周宇带领十余人于2018年9月21日，闯进侯成福院子内，纠缠谩骂，采用暴力方式将侯成福、李素英轰出涉案楼房，强行占领涉案楼房，侵占该楼房产生的高昂租金。侯成福将周德才、李素芹、周辉诉至法院，该案经过北京市第一中级法院审理出具(2019)京01民终6799号判决，认定自2013年起侯成福、李素英对涉案楼房行成长期、稳定的占有，该占有的事实状态于2018年因周德才、李素芹、周辉暴力收回楼房而中断，判决周德才、李素芹、周辉于判决生效三十日内将涉案楼房及附属设施返还给侯成福、李素英。周德才、李素芹、周辉拒绝履行判决，侯成福于2019年10月已申请强制执行。四、周德才、李素芹对涉案楼房不具有所有权，该案经过(2019)京01民终6798号判决被证实。周德才、李素芹夫妇恶意诉讼，以房屋租赁合同纠纷为由起诉侯成福、李素英，称涉案楼房归其所有，要求我们返还房屋及租金。该案经过(2019)京01民终6798号判决被驳回。五、周德才、李素芹夫妇反复恶意诉讼，且2019年10月起拒绝履行生效判决返还涉案楼房，无疑是想通过诉讼拖延时间，恶意侵占涉案楼房产生的高昂的租金已达133万。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，恳请法院在查清事实之后，驳回对方的诉请，维护我们的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周德才与李素芹系夫妻关系，侯成福与李素英系夫妻关系，李素英与李素芹系姐妹关系。2010年10月14日，侯成福、李素英（乙方）与周德才、李素芹（甲方）签订《建房协议书》，约定：“现由乙方在甲方租的（地址松兰堡村西街西头路南）建楼房壹座，肆层砖混结构，总面积壹仟叁佰贰拾壹平米，总造价捌拾柒万贰仟贰佰元整，所有投资由乙方出资，以后全楼归乙方所有。以后国家、政府拆迁改造所赔的一切款项由乙方所得甲方不得干涉。”庭审中，双方均认可《建房协议书》的真实性，但周德才、李素芹认为侯成福、李素英未按照协议支付建房款，该协议并未实际履行，涉案房屋未取得相关合法审批建设手续，故要求确认《建房协议书》无效并返还涉案房屋。双方争议的房屋位于昌平区沙河镇松兰堡村西街西头路南四栋四层楼中最北侧的一栋四层楼房，该楼房于2010年年初开始建设。周德才称该房屋由其出资建设，于2010年6月完工，工程队是包清工，材料由其自行购买，并提供《承包工程合同书》、收据等证据证明。侯成福、李素英不认可上述证据的真实性，称涉案房屋是由侯成福委托周德才找的工程队建设的房屋，具体哪个工程队和完工时间不清楚。庭审中，侯成福向本院出示了其本人的记账凭单、银行存单、银行交易明细等证据欲证明曾向周德才给付现金50万元，其他建房款通过收取租金的方式抵扣。关于记账凭单，被告表示“松兰堡盖房”是侯成福写的，但剩余内容是周德才所写。二原告不认可记账凭单的真实性，亦不认可是由周德才所写。经本庭询问，双方对记账凭单均不申请鉴定。庭审中，周德才、李素芹否认收取过侯成福任何建房款，亦否认双方曾约定通过租金折抵建房款的事实。双方均认可涉案房屋于2013年起交由侯成福、李素英占有使用。另查一，2004年1月1日，周德才与北京市昌平区沙河镇松兰堡村经济合作社签订《土地租赁合同书》，承租了该村3.26亩土地，租赁土地范围四至为东、西两侧墙为81.7米，南、北两侧墙为26.6米，租赁期限为20年，2004年1月1日起至2023年12月31日止，每亩地年租金为2000元，3.26亩年租金共计6520元。另查二，2010年7月21日，周德才与案外人易继乔签订《房屋租赁合同》，周德才将涉案房屋出租给易继乔使用，后双方在2012年、2013年因租金问题发生争议诉至法院。另查三，2015年9月20日，周德才与侯成福签订《房屋租赁合同》约定，周德才将自建位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村西街西头共计177间（三栋楼房）出租给侯成福用于经营出租客房；租赁期限三年（2015年9月20日至2018年9月20日）；年租金1100000元；双方在合同中还约定了其他相关事项。庭审中，双方均认可该三栋楼房已经结算完毕，由二原告收回房屋了。另查四，2019年2月，侯成福、李素英以占有物返还纠纷为由将周德才、李素芹、周辉（周德才与李素芹之女）、北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会诉至本院，要求返还位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村西街西头路南四层楼一栋及其附属设施并支付2018年9月21日至实际返还完毕止的房屋占有使用费。2019年5月17日，本院依法作出（2019）京0114民初5730号民事判决书，驳回了侯成福、李素英的诉讼请求。侯成福、李素英不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2019年8月28日，北京市第一中级人民法院依法作出（2019）京01民终6799号民事判决书，认为涉案楼房自2013年起即交由侯成福、李素英管理使用，周德才、李素芹建设的除涉案楼房之外的另外三栋楼房于2014年出租给侯成福、李素英。因此自2013年起侯成福、李素英对涉案楼房形成了长期、稳定的占有，该占有的事实状态于2018年因周德才、李素芹收回全部四栋楼房而中断，在占有物返还中，占有人仅需证明占有的事实存在即可主张返还，故依法判决撤销（2019）京0114民初5730号民事判决，周德才、李素芹、周辉于本判决生效后三十日内将位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村西街西头路南四栋四层楼房中最北侧的一栋四层楼房及其附属设施返还给侯成福、李素英。2019年2月，周德才以房屋租赁合同纠纷为由将侯成福起诉至本院，要求侯成福支付2015年9月20日至2018年9月30日期间的使用费、防水修缮费、锅炉改造费等。2019年5月17日，本院依法作出（2019）京0114民初5729号民事判决书，认为根据《房屋租赁合同》无法认定周德才与侯成福之间就涉案楼房存在事实上的租赁合同关系，故驳回了周德才的诉讼请求。周德才不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年7月25日，北京市第一中级人民法院依法作出（2019）京01民终6798号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查五，2019年3月20日，沙河镇松兰堡村民委员会出具《证明》一份，内容为：“周德才在西街西头租的3.26亩地在2010年3月开始建南北两栋四层小楼，2012年3月开始建设中间两栋四层小楼，共计四栋四层小楼都是周德才自建。”2020年4月22日，松兰堡村经济合作社出具证明一份，内容为：“兹证明北京市昌平区沙河镇松兰堡村西街西头路南四栋四层中最北侧的一栋四层楼的用地系本村村民周德才从松兰堡村经济合作社租赁，土地性质为集体空闲地，该楼房建设未取得建设工程规划许可证，亦未获得有关部门的建设审批手续。”经本院依法向松兰堡村委会核实，上述证明内容属实。另查六，周德才称于2018年9月1日收回涉案房屋，侯成福称周德才于2018年9月21日强行占有涉案房屋。庭审中，双方均认可涉案房屋现在由周德才、李素芹实际占有使用。经本院向双方当事人释明，周德才、李素芹坚持诉讼请求，侯成福、李素英坚持认为《建房协议书》有效，如果法院认为《建房协议书》无效，针对相关损失将另行提起诉讼。上述事实，有《建房协议书》《房屋租赁合同》、（2019）京01民终6799号民事判决书、（2019）京01民终6798号民事判决书、《承包工程合同书》、记账凭单、银行存单、银行交易明细、《土地租赁合同书》、证明、照片、收据、开庭笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中侯成福、李素英与周德才、李素芹签订的《建房协议书》主要约定的内容为由侯成福、李素英在未取得相关规划和建设审批手续的前提下，在农村集体土地上进行建设活动，该约定违反了法律、法规的强制性规定，故双方签订的《建房协议书》应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据双方提交的证据和查明的事实，涉案房屋实际由周德才、李素芹所建，侯成福与李素英主张履行了付款义务，但其所出示的存单、银行流水、记账凭证等证据均无法直接证明给付对象，亦未提交充分的证据证明涉案房屋由侯成福与李素英所建，故本院对其辩解不予采信，因此《建房协议书》无效后侯成福、李素英应当予以返还涉案房屋。但鉴于涉案房屋现在实际由周德才、李素芹控制占有，不存在返还的基础，故对于二原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周德才、李素芹与侯成福、李素英于2010年10月14日签订的《建房协议书》无效；二、驳回周德才、李素芹的其他诉讼请求。案件受理费6261元，由周德才、李素芹负担3131元（已交纳）；由侯成福、李素英负担3130元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 焱二〇二〇年六月二十八日书记员 翟金萍