山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3519号原告：济宁春天置业有限公司，住所地济宁市任城区琵琶山路瑞玛大公馆**。法定代表人：任彬，经理。委托诉讼代理人：孟叶，山东恒正律师事务所律师。被告：张利华，女，1967年2月26日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：付尚延（系被告张利华之夫），1969年3月11日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：郭海善，山东思雅律师事务所律师。原告济宁春天置业有限公司与被告张利华商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟叶、被告张利华及其委托诉讼代理人付尚延、郭海善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁春天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除2019年5月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并判令被告向原告支付违约金19200元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2019年5月23日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：F20190523044），约定被告购买原告开发的瑞马名门.瑞马意墅（三期）53号楼1单元1002号房屋。但被告向原告支付了部分首付款423906元后，剩余房款至今未向原告支付。依据双方合同约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。原告多次致函催促被告办理退房手续，被告拒不配合，故诉至法院，望判如所请。被告张利华辩称，一、原告诉状中所述与事实不符；虽原、被告于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》系事实，但被告实际已向原告支付预付款571068元，而不是原告所述的423906元；发函只有二次，并非多次。被告签订合同后也积极的办理公积金贷款，由于特殊原因未能如愿。后又积极向银行商业贷款。同时也与原告进行了沟通，即被告未违约。再者，买卖合同系双务合同，被告已履行大于三分之一的合同义务，而原告何时交房，却是未知的，依据公平原则，原告在房屋交付前，未支付尾款，应属于自卫，而不属于违约。二、原告2019年11月26日的催款函所述的合同条款（商品房买卖合同第七条及附件四），属于合同法所规定的格式条款。特别是附件四，不但加重被告责任，且字体缩小，亦未加粗加黑，系原告单方制定且不可协商，在签订合同时，原告亦未明示和解释，相对于被告确属无效条款，该条款对被告无约束力。即原告依据该二条合同条款的诉求及主张，无事实及法律依据。三、原告涉嫌隐瞒事实真相；2019年5月23日，被告预购房时，原告明确告知，53号楼尚未动工建设。但合同中却载明，瑞马名门·瑞马意墅（三期）、预售许可证号为济任城房开预字[2019]第20号。而向被告出具的二份收款收据（一份车位收款、一份储藏室收款），却载明楼号53号、四期洋房。原告向被告出具的合同与收款收据明显存在不同之处，同为洋房53号楼，合同却显示为三期，而收款收据显示为四期房，再加上被告签合同时的实际情况，可以证明，原告预售时，隐瞒了事实真相。即，原告在与被告签订预售合同时，未取得预售许可证。综上，原告诉求及主张，不但无事实根据及法律依据，且涉嫌隐瞒事实，有违法之嫌，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，被告保留向有关权力机关维权，以及提起诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月，被告欲在瑞马名门.瑞马意墅购买房产。2019年4月21日，被告向原告预付3万元；4月24日预付137162元、140838元；5月9日预付263068元。被告共计向原告预付571068元。2019年4月24日，原告出具两份收款收据，证明被告以51212元价格购买了储藏室、以95950元价格购买了车位。2019年5月23日，原、被告签订合同编号为F20190523044的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及合同附件，约定被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的瑞马名门.瑞马意墅（三期）53号楼01单元10层01-1002号商品房，建筑面积137.58平方米，商品房总价款为1383906元。合同第七条付款方式及期限约定，贷款方式付款，买受人应当于2019年5月23日前支付首期房款423906元，占全部房价款的30%，余款96万元向银行申请贷款支付；出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设；该商品房的预售资金监管机构为济宁市城市建设综合开发中心，预售资金监管账户名称为济宁春天置业有限公司，账号为63×××87；该商品房价款的计价方式、总价款的具体约定见附件四。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加；（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之1的违约金；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。合同附件四约定：关于合同第七条付款方式及期限的补充如下：买受人付款方式为贷款方式付款的，须在签订合同之日起3日内将按揭贷款资料提供齐全，7日内到银行办理手续并缴纳贷款所需费用，按揭贷款必须在签订合同60日内到出卖人账户，否则出卖人有权按照合同第八条约定追究买受人的违约责任；买受人最终获得的贷款年限、贷款利率、贷款数额以银行批准的数额为准，如获得的贷款数额不足申请贷款金额时，买受人应在获知银行实际贷款金额7日内交清其余房款，否则，视为买受人逾期付款；若买受人签订合同30日内，按揭贷款未能通过银行审批，则视为买受人不符合银行按揭贷款条件，买受人应于签订合同之日起60日内，一次性付清余款（一次付清余款的不再享受一次性付款的相关优惠），否则出卖人有权按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。合同签订后，原告于2019年7月26日向被告开具增值税发票，证明收被告房地产预收款423906元。被告未能办理贷款,也未向原告交纳剩余房款。2019年9月26日，原告工作人员通过手机发送短信，催促被告支付剩余房款。2019年10月12日，原告通过顺丰速递向被告邮寄《瑞马名门.瑞马意墅购房客户催款函》，要求被告在通知书寄出之日起5日内交清余款。2019年11月3日，原告再次通过顺丰速递向被告邮寄《瑞马名门.瑞马意墅购房客户催款函》，通知被告解除合同并要求被告前来办理退房手续。被告未交纳剩余房款，也未办理退房手续，原告遂诉至本院。庭审中经本庭询问，被告对已付购房款保留另行主张的权利。另查明，2019年4月16日，原告取得济任城房开预字（2019）第20号商品房预（销）售许可证，小区名称为：瑞马名门.瑞马意墅（三期）46#-60#楼，其中53#住宅预售面积7016.26㎡，地上**。2020年3月17日，原告与山东恒正律师事务所签订《委托代理合同》，委托山东恒正律师事务所对本案提供法律服务，律师服务费为4000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告要求解除的是与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同），该案涉合同预售的商品房系原告出售给被告的瑞马名门.瑞马意墅（三期）53号楼01单元10层01-1002号房。对于该商品房所签订的案涉合同，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案原告于2019年4月16日取得《商品房预（销）售许可证》，该证包含案涉合同的53#楼。双方于2019年5月23日签订案涉合同，原告将正在建设中的房屋预先出售给被告，被告向原告支付房屋价款。原、被告双方形成了商品房预售合同关系，案涉合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方对涉案合同争议焦点为：一、原告催款函所述的合同条款是否有效；二、被告未向原告支付剩余房款是否构成违约；三、涉案的《商品房买卖合同（预售）》应否解除，被告应否承担违约金及其他费用。对于争议焦点一，原告催款函所述的合同条款为：案涉合同第八条逾期付款责任及合同附件四，而非被告辩称的合同第七条及附件四。本案案涉合同系双方真实意思表示，其合同效力应予确认。对于被告辩称上述条款为格式条款，特别是附件四，不但加重被告责任，且字体缩小，亦未加粗加黑，签订合同时原告未明示和解释，对被告属无效条款无约束力的主张。本院认为，原、被告签订的系商品房预售合同，原告将在建房屋预先出售给被告，就作为商品房买受人的被告而言，支付全部购房款是其主合同义务。原、被告双方已约定通过贷款方式支付剩余购房款，被告应在签订合同后及时申请贷款，履行付款义务。双方在涉案合同中对逾期付款违约责任所作出的明确约定，目的旨在约束当事人履行合同义务。被告对约定购房款负有给付义务，案涉合同对剩余房款给付时间未作出约定，双方以合同附件方式对被告付款期限作出约定。因此附件四的约定并未加重被告责任，被告辩称该条款无效的主张，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院对此不予支持。对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签订的买卖合同意思表示真实，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。现被告至今未向原告交纳剩余购房款，被告主张不构成违约，本院认为，首先，原、被告签订的是商品房预售合同，《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为，所以被告对全部购房款负有给付义务。双方约定通过贷款方式支付剩余购房款，被告在签订合同后，应及时向银行申请贷款以履行付款义务。本案中被告未在期限内取得贷款，也未向原告交纳剩余购房款，现原告要求解除合同，被告虽然主张与原告积极沟通，但双方对此并未达成延期付款协议，因此被告辩称与原告积极沟通未违约的主张，本院不予支持。其次，原、被告签订的是商品房预售合同，案涉合同对房屋价款作出了约定，被告作为完全民事行为能力人应当知道购买预售房屋的性质，且合同对交房时间作出了约定，被告主张原告何时交房未知的抗辩意见不能成立，因此被告辩称房屋交付前未支付尾款属于自卫的主张，本院不予支持。另本案虽然被告已经支付了30%的购房款，但其已支付的款项所并不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定。因此综上，原、被告签订商品房预售合同，被告未按约定期限支付剩余购房款，且在原告催缴后仍至今未交付，被告构成违约，应向原告承担违约责任。对于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，本案案涉合同第八条对逾期付款责任作出约定，被告未按约定期限支付剩余购房款，且在原告催缴后仍未交付，被告构成违约。原告依照合同约定，已向被告书面通知进行催缴，故其要求解除双方之间的买卖合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定交付剩余房款，原告按照双方合同约定，要求被告支付违约金，理由正当，本院亦予支持。对于原告主张的律师费，案涉合同已对违约金作出约定，原告没有提供缴费发票，被告对此亦提出异议，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称的储藏室及车位，本案涉案合同约定的商品房为瑞马名门.瑞马意墅（三期）53号楼01单元10层01-1002号房，并不包括被告所主张的储藏室及车位，由此可以说明储藏室及车位与原告主张的案涉合同并非同一份合同。被告主张储藏室及车位收款收据载明53号楼为四期洋房，由此证明双方签订案涉合同时，53号楼并未取得预售许可证，被告的抗辩主张与本案查明事实不符，对此本院不予支持，且依照相关法律法规，未取得商品房预售许可订立的商品房预售合同无效，因此原、被告就储藏室、车位之间的买卖与案涉合同约定的房屋买卖标的物不同，并非同一买卖合同，原告对储藏室及车位并未主张，被告对已付款项亦主张保留权利，故本案对储藏室及车位不予审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案在审理过程中，经本院询问，被告明确表示对已付购房款保留另行主张的权利，故本案对此不作处理，原、被告双方可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告济宁春天置业有限公司、被告张利华于2019年5月23日签订的第F20190523044号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告张利华于判决书生效之日起五日内向原告济宁春天置业有限公司支付违约金19200元；三、驳回原告济宁春天置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计140元，由被告张利华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  杨晓勇二〇二〇年六月二十九日书记员  辛丽娜