天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15826号原告：殷连喜，男，1975年5月8日出生，汉族，国家开发银行天津市分行职员，住天津市南开区。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区翠园公寓**楼**。法定代表人：孙佩珍，该公司负责人。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：苏畅，女，1978年5月21日出生，汉族，天津市鸿瀚物业管理有限公司职员，住天津市河**。被告：中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住，住所地天津市南开区鞍山西道**/div>负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。原告殷连喜与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发房地产公司）、苏畅、中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称建行南开支行）合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷连喜、被告新发房地产公司的委托诉讼代理人李绍家、被告苏畅、被告建行南开支行的委托诉讼代理人于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1.撤销被告苏畅就天津市南开区房屋在南开区管局的备案登记；2.撤销被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行与被告苏畅就上述房屋在南开区管局的抵押登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月8日，原告殷连喜与被告新发房地产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，以435960元的价格购买了被告新发房地产公司坐落于天津市南开区房屋一套，并于当日交付了首付款138960元，约定余款以贷款方式支付。原告于2005年1月9日办理了入住手续。后因被告新发房地产公司自身原因导致贷款手续一直没有办理，余款亦未能给付。2019年9月，由于新发房地产公司的债权人在另案中申请执行，执行法院即天津市第二中级人民法院查封了原告30万元财产。故，应视为原告已全部交付了剩余购房款。其后，原告到房管局查询涉诉房屋登记情况，发现该房屋上有被告苏畅与被告新发房地产公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记，同时有被告建行南开支行与被告苏畅就涉诉房屋做的抵押登记。但事实上，被告苏畅与被告新发房地产公司之间的房屋买卖合同已经解除，被告苏畅并没有实际交付房款，同时新发房地产公司也没有向被告苏畅交付房屋。根据已生效的天津市南开区人民法院（2007）南民三初字第1516号民事判决书，法院已经判决解除了被告苏畅与被告南开建行之间的《个人住房（抵押）借款合同》，并驳回了建行南开支行要求行使抵押权的诉讼请求。综上，关于第一项诉请，由于被告新发房地产公司与被告苏畅之间的房屋买卖合同已经协议解除，购房不具有真实性，因此被告新发房地产公司与苏畅就涉诉房屋在房管局所做的备案登记应当撤销。关于第二项诉请，由于法院生效判决解除了建行南开支行与被告苏畅之间的抵押借款合同，并驳回了建行南开支行要求行使抵押权的诉讼请求，被告建行南开支行对涉诉房屋不再享有处置和优先受偿权，因此在涉诉房屋上所设定的抵押权已不具备事实基础和法律依据，应当予以撤销。被告新发房地产公司辩称，认可原告所述事实，被告新发房地产公司与苏畅之间曾经签订了房屋买卖合同，涉诉房屋已经在南开区管局做了备案登记。但是被告苏畅并未向我公司支付房款，我公司亦未向苏畅交付房屋。后新发房地产公司与苏畅解除了房屋买卖合同。另，虽然买房时，苏畅在被告建行南开支行办理了贷款手续，但是首付款和月供都是由新发房地产公司支付，贷款批下来后，贷款实际也是由新发房地产公司偿还。其后，由于新发房地产公司资金链断裂，无力偿还。2007年3月建行南开支行起诉我公司和苏畅要求偿还剩余贷款。法院判决解除了建行南开支行与苏畅签订的抵押借款合同，由苏畅和新发房地产公司连带偿还贷款，同时驳回了建行南开支行要求行使抵押权的诉讼请求。综上，同意原告诉讼请求。被告苏畅辩称，认可原告所述事实，同意原告诉讼请求，但不同意承担还款责任。被告建行南开支行辩称。同意原告第一项诉讼请求，但不同意第二、三项诉讼请求。理由为：建行南开支行与苏畅就涉诉房屋办理了抵押登记，符合抵押权生效的条件，被告新发房地产公司和苏畅就合同解除和债务转移并未通知建行，也未经建行同意，故不对我方产生效力。虽然抵押合同已经解除，但主债权尚未清偿，不存在抵押权消灭的事实，且此前法院的判决中并没有认定抵押权无效，故不同意撤销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经开庭审理，本院认定事实如下：2004年12月8日，原告殷连喜与被告新发房地产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，以435960元的价格购买了被告新发房地产公司坐落于天津市南开区（合同显示为“紫来花园Ｂ幢14层Ｂ6”）房屋一套，并于当日交付了首付款138960元，约定余款以贷款方式支付。后因被告新发房地产公司原因导致贷款手续一直没有办理，余款亦未能给付。但原告已于2005年1月9日办理了入住手续，其后一直实际居住。另查，2001年1月5日被告新发房地产公司与被告苏畅签订了《商品房买卖合同》，约定由苏畅购买涉诉房屋，后在建行南开支行办理了贷款手续，并签订了《个人住房（抵押）借款合同》。约定被告苏畅购买位于南开区，向建行南开支行借款500000元，同时以上述房屋作为借款担保抵押物，并在南开区管局办理了备案登记和抵押登记。其后，建行将借款给付被告新发房地产公司，被告新发房地产公司以苏畅名义偿还借款。后被告新发房地产公司与被告苏畅于2001年4月20日签订了退房协议。该协议约定，苏畅不再享有上述房屋的所有权，被告新发房地产公司可另行出租或出售，若新发房地产公司另行出售，则剩余贷款全部由新发房地产公司负责偿还，并负责通知银行，苏畅不再承担任何责任。2004年新发房地产公司将上述房屋另行出售，买受人即本案原告。后因被告新发房地产公司未能继续偿还借款，2007年3月建行南开支行将苏畅和新发房地产公司诉至本院，本院作出的（2007）南民三初字第1516号民事判决书对上述事实进行了认定。且认为，建行南开支行与苏畅所签借款、抵押合同合法有效，苏畅未依合同约定还款已构成违约，新发房地产公司与苏畅签订的《退房协议》将合同还款义务转给新发公司，未经建行南开支行同意，故该转让对建行南开支行不具有法律拘束力，苏畅应按合同约定承担还款责任。新发房地产公司将苏畅抵押的房屋另行出售他人，且他人已实际居住，造成建行南开支行抵押之房无法实现抵押权，新发房地产公司应当承担全部责任。遂判决解除建行南开支行与苏畅签订的《个人住房（抵押）借款合同》，由苏畅承担还款责任。若苏畅不能偿还，由新发房地产公司承担赔偿责任，并驳回了建行南开支行的其他诉请，该判决已经发生法律效力。本院认为，原告与被告新发房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效本院予以确认。且原告已经按照约定支付了首付款，虽余款未能支付，但原因在于新发房地产公司，原告亦同意支付尾款。另，涉诉房屋在购房后已经交付原告，并实际居住使用。故原告有权要求被告新发房地产公司办理房屋买卖相关后续手续。被告新发房地产公司虽然与苏畅签订了《天津市商品房买卖合同》，但被告新发房地产公司并没有将涉诉房屋交付苏畅占有使用，而是随后签订了《退房协议》。故，可以认定上述《天津市商品房买卖合同》已经终止，不再继续履行。故基于此合同而在房管局做的备案登记基础已经不存在，应当予以撤销。另，本院生效判决虽然认定苏畅与建行的借款合同合法有效，但判决解除了双方签订的《个人住房（抵押）借款合同》，并驳回了建行要求行使抵押权的诉请，且判决如苏畅不能偿还，由新发房地产公司承担赔偿责任。故根据生效判决，建行南开支行对涉诉房屋不再享有优先受偿权，而是一般债权，且上述《个人住房（抵押）借款合同》已经解除，故建行南开支行在涉诉房屋上设定的抵押权已经没有事实和法律基础，应予撤销。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告天津开发区新发房地产开发有限公司与被告苏畅就坐落于天津市南开区房屋在南开区管局的备案登记；二、撤销中国建设银行股份有限公司天津南开支行与被告苏畅就坐落于天津市南开区房屋在南开区管局的抵押登记；案件受理费80元，减半收取计40元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵贺营二〇二〇年六月三日书记员  崔 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。