江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初2345号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**。统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所实习律师。被告：彭风龙，男，1962年9月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴物业公司”）与被告彭风龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌恒兴物业管理有限公司委托诉讼代理人谢凯敏、黄曾祺，被告彭风龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌恒兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的恒辉花园9栋2单元302、402室及储藏间（车库）2015年1月1日至2020年6月30日物业费12401.4元，违约金3720.42元，共计16121.82元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依照恒辉花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》的约定，2013年1月1日起，恒辉花园小区住宅按每月每平方米0.8元计缴物业服务费，车库按每月每平方米0.6元计缴物业费；被告所购买的恒辉花园9栋2单元302、402室及车库共计241.22平方米。被告入住恒辉花园小区后，原告按约提供了物业服务，但被告未能按时履行缴纳物业费的义务。被告从2015年1月1日开始欠物业费，截止到2020年6月30日，被告共计拖欠物业费12401.4元未缴纳，若依据合同中约定按欠缴总费用的日千分之三的标准计算违约金，则被告需要承担数额巨大的违约金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，只酌情要求被告承担违约金3720.42元。原告对被告所欠物业费多次进行催讨，但被告置若罔闻，被告拖欠物业费的行为已影响到原告对整个小区的正常管理。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告彭风龙辩称，物业没有履行物业的义务，对公共部分的服务没有做到位。被告于1997年购买涉案的房产，2009年后虽不常居住恒辉花园小区，但一直缴纳物业费至2014年。期间，被告车库经常被堵住，被告的车不能进入或不能驶出，给被告造成了很大的麻烦和损失。被告多次要求物业解决问题，但物业均不作为，故自2015年起被告未再缴纳物业费，待车库问题解决了缴纳物业费。本案当事人原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、楼宇委托管理合同、钥匙签收表、交房通知书、住户情况登记表、南昌市不动产登记信息查询结果、《物业管理服务合同》、物业费欠费明细、律师函，物业费催收快递单等证据，被告彭风龙提交了车库照片等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，原告恒兴物业公司（乙方）与恒辉花园业主委员会（甲方）签订了一份《物业管理服务合同》，双方约定原告为恒辉花园小区的住宅、商铺提供物业管理服务，物业提供的服务有：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的规定制订物业管理服务的有关制度。2、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。3、物业共用部位（楼盖、承重结构、户外墙面、公共楼梯间、道路等）的日常维修、养护和管理。4、物业共用设施设备（共用的上下水管道、照明系统、消防设施、供水设备、供电设备、弱电系统等）的日常维修、养护、运行和管理。5、公共绿地、景观的养护。6、环境卫生服务，包括物业共用部位和公共区域的清洁卫生、生活垃圾的收集清运、灭蚊蝇、除鼠害等。7、协助维护公共秩序；维持车辆（包括非机动车）的通行和停放秩序。8、协助做好安全防范工作；发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。10、制定预防火灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。11、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理服务。12、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。13、非一户一表水电费的代收代缴服务。14、房屋专有部分、自用设施设备维修等有偿特约服务。15、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。物业服务期限为两年，自2012年7月1日至2014年6月30日。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，2012年12月31日前的物业服务费按原标准交纳，2013年1月1日起的物业服务费按如下标准交纳：住宅每月每平方米0.8元；商铺每月每平方米1元；储室每月每平方米0.6元；车库每月每平方米0.6元。费用交纳时间：甲方业主或物业使用人应当在每个奇数月份的25日前全额交纳当月和下月的物业服务费用。合同第二十四条约定，服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期限满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复乙方，同意续签的，应当在服务期限届满前1个月内签订新的物业服务合同。合同第二十五条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续。合同第三十条约定，业主违反本合同，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，应当补交全部欠款，并按每逾期一日，按欠款总额万分之五的标准承担违约金；经乙方合理催缴后，业主逾期仍不交纳的，乙方可采取适当措施催收或向人民法院起诉。按照上述合同约定，原告提供服务至今。被告彭风龙所有的房屋位于西湖区，该房屋住宅面积为215.03㎡、车库面积为26.19㎡。2015年1月1日之后，被告未缴纳物业费。原告多次催收未果，遂诉至本院。另查明，《南昌市不动产登记信息查询结果》上显示涉案房产为“彭凤龙”，但身份证号码与被告彭风龙身份证号码一致，庭审中原、被告双方都确认系本案被告的房产。本院认为，恒辉花园住宅区业主委员会与原告于2012年11月10日签订的《物业管理服务合同》，虽然双方约定的服务期限为二年，即2012年7月1日至2014年6月30日，但合同第二十五条有约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续”，结合原告为恒辉花园住宅区提供物业服务至今的事实，上述合同合法有效。被告彭风龙作为本小区的房屋所有权人，应当承担交纳物业服务费用的义务，原告主张要求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。因双方物业合同约定交纳物业费的时间为每个奇数月份的25日前全额交纳当月和下月的物业服务费用，故2015年1月1日至2020年6月30日期间，被告共拖欠物业服务费为12390.71元（215.03㎡×0.8元/月/㎡×66个月＋26.19㎡×0.6元/月/㎡×66个月）。原告主张涉案违约金的诉请，因其物业服务存在瑕疵，服务质量还需进一步提高，故原告主张涉案的违约金，本院不予支持。关于被告辩称，原告未做好小区车库门口公共区域停车管理等问题，原告也确实有未做好或未及时整改到位的地方，为此原告应努力提升服务水平和服务能力，积极做到物业服务中应尽的义务，但被告并不应以此为由拒绝交纳物业服务费。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，原告南昌恒兴物业管理有限公司对被告彭风龙的诉请，对于符合法律规定的，本院予以支持，其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭风龙于本判决生效后十日内向原告南昌恒兴物业管理有限公司支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费12390.71元；二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，减半收取102元，由被告彭风龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  吴芳兰二〇二〇年六月一日法官助理卢丛远书记员张圆