北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初4305号原告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路**院**楼**1103。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：青创动力（北京）科技孵化器有限公司，住所，住所地北京市房山区div>法定代表人：李长雨，总经理。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。原告绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）与被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司（以下简称青创动力公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟、被告委托诉讼代理人刘金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿地京永公司提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年12月22日签订的《入驻企业房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金7068673元（自2017年1月1日至2018年10月31日期间），并按每天每平方米2元标准（面积为5673.88平方米）支付至被告向原告返还全部房屋之日止。4.判令被告向原告支付房屋租金逾期付款违约金16346802元（其中租金本金2070966.2元，自2016年12月20日起至2018年10月31日止，共计678日，每日10355元；其中租金本金2070966.2元，自2017年6月20日起至2018年10月31日止，共计498日，每日10355元；其中租金本金2070966.2元，自2017年12月20日起至2018年10月31日止，共计313日，每日10355元；其中租金本金1395774.4元,自2018年6月20日起至2018年10月31日止，共计133日，每日6979元），并按未付款金额日千分之五标准支付至被告向原告付清租金之日止。5.判令被告向原告支付房屋租赁押金逾期付款违约金1442784元（自2016年12月20日起至2018年10月31日止，共计678日，每日2128元），并按未付款金额日千分之五标准支付至被告向原告返还全部房屋之日止。6．判令被告向原告支付解除合同违约金2553246元。以上共计27411505元。7.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年12月22日签订《入驻企业房屋租赁合同》，原告将北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋租赁给被告使用，该房屋建筑面积为5673.88平方米，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，租金计算期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日，租金标准为每天每平米2元。根据合同2.1.1条约定，被告应于2016年12月20日前向原告支付房屋租赁押金425541元。根据合同第2.2.1条约定，被告应于2016年12月20日前向原告支付首个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.2元；被告应于2017年6月20日前向原告支付首个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.2元；被告应于2017年12月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.2元；被告应于2018年6月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.2元。合同6.1条约定，被告未按约定支付房屋租赁押金、租金、水电等相关费用的，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五。合同6.2条约定，如被告不按照约定支付租金等相关费用达60日的，原告可以解除合同、收回房屋，被告应恢复原有房屋结构并向原告支付相等于6倍房屋租赁押金的款项作为违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定将该房屋交付给了被告，被告未按合同约定向原告支付房屋租赁押金、房屋租金，原告多次发函催告，但被告拒不履行。原告认为，被告不按合同约定支付相应款项已构成违约，原告可依法解除上述租赁合同，同时被告应承担相应违约责任，特依法向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告青创动力公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，不同意返还房屋，要求继续履行合同。不同意支付违约金、滞纳金，违约金数额过高，请求法院予以调整。根据合同1.1.1条原告没有向被告提供房产证、租赁合同或者其他有权出租的证明，我们要求原告提供。根据1.1.4，原告应提交移交房屋的证据，证明实际房屋交付日期。实际上原告是在主张从租赁合同的结点就交付了钥匙，实际上并不是如此，我们去物业拿房间钥匙是有手续的，不是在签订合同当天就拿了钥匙。所以具体起算房屋租金的节点原告应提交相应证据。本案我方提出了反诉。审理中，原告绿地京永公司提交证据如下：1.租赁合同原件1份。2.律师函原件1份。3.解除合同通知书原件1份。4.催款通知书原件1份。证据租赁合同证明双方合同签订情况，被告支付租金、押金的期限、金额，被告逾期付款滞纳金支付标准，违约责任相关约定。证据2、3、4证明原告已多次向被告催告，被告拒不履行合同义务，已严重违约。另证明双方合同关系已经解除。被告（反诉原告）青创动力公司质证称，对证据1租赁合同认可。对证据2、3、4我方没有收到，不认可。审理中，被告青创动力公司并未提交证据。本院认定事实如下：2016年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号，共计33套房屋，签订《入驻企业房屋租赁合同》，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，租金计算期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日，租金标准为每天每平米2元。合同1.1.2条该房屋建筑面积为5673.88平方米。合同1.1.4条约定，在2016年8月1日前，甲方将本租赁合同约定的该房屋按现状交付乙方使用，本合同签订前，乙方已对该房屋进行现场查勘，乙方确认已知悉该房屋的证照、手续、装修、房屋及附属设施现状等各方面情况，乙方同意按现状承租该房屋并不持任何异议。经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。合同1.3条约定，租赁期满或合同解除当日，乙方需将乙方人员、物品全部清退、搬空并向甲方返还该房屋。乙方原则上应按照原状返还房屋及其设施。对于乙方添附于该房屋的嵌入天花板、墙壁、地面、地面等的装修归甲方所有，乙方不得拆除或破坏。但甲方仍有权要求乙方恢复原有房屋结构，相关费用由乙方承担……甲乙双方应对房屋及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。合同2.1.1条约定，被告应于2016年12月20日前向原告支付房屋租赁押金425541元，押金收取标准按照2.5元/平米/天，收取30天。合同第2.2.1条约定，首个租赁年度、第二个租赁年度、第三个租赁年度租金为2元/平方米/天，每租赁年度租金为4141932.40元。第四个租赁年度，租金为3元/平方米/天，第五个租赁年度租金为3.5元/平方米/天。被告应于2016年12月20日前向原告支付首个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.20元；被告应于2017年6月20日前向原告支付首个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.20元；被告应于2017年12月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.20元；被告应于2018年6月20日前向原告支付第二个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.20元。合同6.1条约定，被告未按约定支付房屋租赁押金、租金、水电等相关费用的，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五。合同6.2条约定，如被告不按照约定支付租金等相关费用达60日的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，原告可以解除合同、收回房屋，被告应向原告支付相等于6倍房屋租赁押金的款项作为违约金。合同6.3条约定，在租赁期限内，如乙方逾期支付租金、租赁押金及其他费用的，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、禁止乙方进入该房屋及该房屋所在小区等方式停止乙方使用该房屋，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同6.4条约定，甲方根据本合同约定解除合同的，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方置于该房屋内的财产，并以书面形式通知乙方在两个月内履行债务，乙方逾期履行的，甲方可以依法拍卖、变卖留置物…合同8.2条约定，本合同签订后，任何一方无权擅自解除合同。如出现合同约定一方有权解除情形的，有权解除方需向合同另一方发送书面解除通知，合同自解除通知送达另一方之日起解除。合同10.1.1条约定，根据本合同要求所发送的通知、确认或者其他通讯往来均应用中文书写并且由专人送达或以快递或挂号信函送达，双方的地址以合同首页或落款处所留地址为准。合同10.1.3条约定，双方确认，如送达地点需要变更的，一方应于变更后的次日用书面形式通知对方，否则对方按上述确认的地点所送达的文书，不论是否收到，均视为送达。本合同落款处被告的地址空置。经查，在2016年3月23日，北京绿地京津商业管理有限公司与被告签订的关于位于房山区辰光东路16号院房屋的《入驻企业房屋租赁合同》落款处，被告的地址为北京市房山区天星街1号院14号楼1802室。原告与被告另行签订《备忘录》，其中第三条约定，绿地关联公司北京睿天下新媒体信息技术有限公司依托所开发的APP平台企业服务资源与青创开展合作。第四条约定，绿地协助青创争取各项政府扶持政策、资金，若争取到款项则为青创使用。第六条约定：《入驻企业房屋租赁合同》中约定租赁房屋于2016年8月1日交付青创使用，租期从房屋交付之日起算，2016年8月1日至2016年12月31日为免租期，双方于2017年1月1日开始正式起算租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告未支付房屋押金及租金。审理中，原告提交一份2018年9月12日的催款通知书，主张曾向被告邮寄送达，被告对此予以否认，认为未收到。2018年10月28日，因被告未按照约定履行交付押金及租金，原告委托北京市盈科律师事务所发出律师函，催促被告在收到律师函后的三个工作日内，立即履行，若不履行，将依法追究被告的违约责任，包括但不限于主张相关款项、解除合同、收回房屋、主张违约金等。邮单显示拒收。2018年11月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，明确通知，自本通知发出之日起立即解除涉案租赁合同。2018年11月7日，邮单显示，被告拒收退回。我院立案受理此案后，于2019年2月21日向被告方成功送达起诉书及证据。审理中，被告青创动力公司曾提出诉讼请求：1.判令原告赔偿被告对北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋（建筑面积为5673.88平方米）装修损失50万。2.判令原告赔偿因采取断水断电限电等措施而造成的经济损失204568.71元。3.诉讼费、鉴定费由原告负担。事实与理由：2016年12月22日，针对诉争房屋我们签订了合同，因该园区地里位置比较偏僻，周边也没有配套，当时比较荒凉，出租率很低。为了提高出租率，我司投入大笔租金对房屋进行了装修，但是现在原告起诉要求解除合同返还房屋，将给我司造成重大经济损失。另外，原告勾结物业公司，采取断水断电限电、散发传单等非法手段干扰入住企业正常的经营活动，致使数家入驻企业迁离园区，给我司造成了很大经济损失。为挽回部分损失，特诉至法院。审理中，被告申请对诉争房屋的装修损失进行鉴定，但因未交纳鉴定费，评估鉴定公司将鉴定退回。鉴定被退回后，被告又去交纳了鉴定费，但鉴定程序并未启动，后经向原告询问，原告表示不同意被告再继续鉴定。审理中，被告一直未交纳反诉费用，本案视为被告撤回反诉请求。本院认为：原被告之间签订的《入驻企业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经履行了交付房屋的义务，被告自2016年12月20日起一直未交纳押金、租金，且被告无法支付租金的理由并无证据支持，缺乏合同及法律依据，已经实质影响了原告合同目的实现，被告已经构成根本违约。根据合同约定，原告有权单方解除合同。原告提供了邮寄送达《解除合同通知书》的初步证据，且注明解约函的邮单显示拒收，被告应当承担拒绝签收相应资料的相关法律后果，但考虑到本案原告诉求为解除合同，并未请求确认合同解除的具体时间，本院视2019年2月21日向被告送达起诉书及证据材料的时间，为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同存续期间的租金，被告应当给付，对合同解除之后的租金（占有使用费），被告仍应按照合同约定的租金支付标准支付，原告请求未超出法律允许范围，本院予以支持。因原告相应租金请求截止到了2018年10月31日，本案在判项上，仍然按照原告请求的租金进行裁判，对2018年10月31日之后的租金（占有使用费）按照合同约定执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原被告就租金、押金的延期支付明确约定了违约金，同时合同还约定了延期支付租金的按6倍房屋租赁押金的款项作为违约金，且原告同时主张了两项违约金，审理中被告提出原告请求的违约金过高，要求酌减，本院根据被告的违约情况，参照原告利息损失，确定原告请求违约金过高，应对违约金予以酌减，酌定原告的违约金计算按照拖欠天数乘以欠交费用的万分之六。考虑到押金的性质，且因合同已经解除，故被告不必再行给付押金，对未交纳押金的违约金，亦不用再另行给付。对诉争房屋，被告应当予以返还。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对被告提出的反诉请求，因被告未在缴费期间缴纳诉讼费，应视为被告撤回反诉，被告可另诉解决。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告绿地集团北京京永置业有限公司与被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司于2016年12月22日签订的《入驻企业房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；二、被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋返还给原告绿地集团北京京永置业有限公司；三、被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司向原告绿地集团北京京永置业有限公司支付房屋租金7068673元（自2017年1月1日至2018年10月31日期间），并按每天每平方米2元标准（面积为5673.88平方米）支付至被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司向原告绿地集团北京京永置业有限公司返还全部房屋之日止。四、被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司向原告绿地集团北京京永置业有限公司按未付款金额日万分之六标准支付房屋租金逾期付款违约金，其中租金本金2070966.2元，自2016年12月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年6月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年12月20日起至付清之日止；其中租金本金1395774.4元自2018年6月20日起至付清之日止；五、驳回原告绿地集团北京京永置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178858元，由原告绿地集团北京京永置业有限公司负担118858（已交纳），由被告青创动力（北京）科技孵化器有限公司负担60000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  刘宝新人民陪审员  白荣连二〇二〇年六月二十九日书 记 员  孙震颐