广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3046号原告：赵久芹，女，1965年3月14日出生，汉族，住辽宁省凌源市。委托代理人：廖茂文、李丽花，分别系广东茂文律师事务所律师、实习人员。被告：钟灿明，男，1970年8月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。原告赵久芹诉被告钟灿明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵久芹及其委托代理人廖茂文，被告钟灿明的委托代理人陈俏丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵久芹诉称：2015年9月11日，原告与被告签订了《租赁合同》，租期两年，从2015年9月1日至2017年8月31日。前述租赁合同因被告超期转租而被生效判决确认它大部分合同期无效，案涉铺位被业权人收回。原告依据租期对案涉铺位进行装修，花费了巨资。关于前述租赁合同，被告故意隐瞒其自身租期即将到期且无法续期的情况，以欺骗手段让原告签订前述租赁合同，致使原告遭受重大损失，包括投资装修损失及经营损失、其它损失等；原告对经营损失及其它损失保留另行索赔的权利。被告的行为造成原告重大损失，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告赔偿装修费损失1000000元。2、本案诉讼费由被告承担。被告钟灿明辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、原告承租后未对涉案房屋进行装修，其证据也无法证明其对涉案房屋进行了装修。涉案房屋在出租给原告前就是带装修的。二、根据合同约定，原告如需对涉案房屋进行装修须经被告同意且提供相关装修方案、装修图纸及交纳装修保证金等。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，原告也无权要求被告承担所谓的装修损失，其主张缺乏法律依据。经审理查明：广州市天河区员××××号大院自编45，46，48，56，59，61，63共7幢的产权人是案外人广州广纺联集团有限公司（简称广纺联公司），产权登记时间2013年8月21日。2014年12月4日，广纺联公司（甲方/出租人）、钟灿明（乙方/承租人）签订《临时续租合同》，约定：甲方将员××××号大院原广英公司曾租用的厂房及草地等场所按现状继续出租给乙方作办公使用，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，且乙方没有违约行为或没有违反甲方相关规定，乙方可提前一个月书面申请续租并经甲方审批同意，则重新签订租赁合同，否则本合同无条件终止。租赁期中，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同等。2015年9月1日，赵久芹向钟灿明支付租赁保证金88566元。2015年9月1日，钟灿明（甲方/出租方）与赵久芹（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将员××××号大院自编45号之112房号的厂房（以下简称涉案房屋）按现状转租给乙方，租赁期限2015年9月1日至2017年8月31日，租期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，双方就续租事宜协商一致时则重新签订租赁合同，租赁期内，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同，2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为44283元/月，卫生费为500元/月；2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为46497元/月，卫生费为500元/月。乙方在租赁期内只能进行简单间墙及室内装修、适当的消防、水电设施，其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案，经甲方同意方可施工，施工过程无条件接受甲方监督。乙方不得违建、加建、改变房屋承重柱、承重墙，绝不能在公共场所扩建、加建或独家占用，违反者甲方有权无条件收回租赁物业，并没收租赁保证金。租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金，甲乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任，且互不追究造成经济损失的责任，乙方不得向甲方或甲方地块的开发合作单位要求任何赔偿和补偿。乙方须在本合同终止或者解除合同当天内将租赁场所交还甲方，对现有房屋结构的装修或基建，乙方不能拆除，归甲方所有，甲方不予补偿；如乙方违反，则甲方有权没收租赁保证金及要求乙方赔偿损失。合同终止或者解除合同后，若乙方逾期三日内不迁出，甲方有权无条件没收场地，场地内所有物品视为乙方废弃物，甲方有权处理，并不作任何补修或赔偿，乙方清楚后果，表示接受等。2015年11月30日，广纺联公司发出《关于清退员××××号大院（二棉厂）临时性租户的通告》，表示员村西街2号大院二棉厂区属于市政府要求尽快收储的地块，并须做好土地移交前的租户清理工作，按照租赁合同要求，自本通告发出之日起2个月内（即到2016年1月31日止），由广纺联公司清退其直接签约的租户，由各大租户清退其对应签约的租户。2015年12月24日，广纺联公司向员××××号大院租赁客户发出《通知书》，表示根据其与直接签约租户签订的租赁合同中租赁期限的情况，对租赁期满的场地不再出租，具体为：1、对在2015年下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月分别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日；2、对在2016年3-6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止合同（其司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日）；请所有租户（包括次承租人）做好租赁合同终止及移交场地工作。2016年3月15日、7月7日，广纺联公司两次向钟灿明发出《通知》，表示曾于2015年11月30日、2015年12月24日发出文件，要求清退租户和对租赁期满的场地不再进行出租，同时也曾多次向钟灿明提出不能对空置场地出租，但近期广纺联公司在日常巡查中仍发现钟灿明将暂空置场所再次出租，特此再次要求钟灿明立即停止一切招租行为。2016年7月20日，广纺联公司发出《告知书》，告知园区内各租户、实际使用人，广纺联公司与大租户的所有合同已于2016年6月30日前终止，双方租赁关系已终止，根据情况可以给予小租户（实际使用人）清退过渡期，广纺联公司将直接与租赁物业的各小租户（实际使用人）就租赁物业的清退、交还事宜进行协商。2016年8月17日，广纺联公司发出《告知书》，告知各大租户租赁关系终止后应交还租赁物业，配合交还的，租金、占用费按原租赁期间的合同租金标准结算至2016年6月30日止，不配合交还的，按照原租赁合同计算收取物业占用费，各大租户需补交差额部分；如各大租户配合广纺联公司与小租户（实际使用人）签订清退过渡期协议，将视为大租户已履行了清退、交还责任；对于大租户未清退、未交还租赁物业及（或）小租户（实际使用人）又没有与广纺联公司签订清退过渡期协议的，各大租户应承担租赁物业清退、交还等的法律责任。2017年1月25日，广纺联公司发出《通告》，表示将于2017年3月31日后关闭园区，不再保证水电供应，请各租户配合清退，4月1日前搬离园区并做好场地移交工作。2017年6月21日，钟灿明以赵久芹、广纺联公司为被告向本院提起诉讼[案号（2017）粤0106民初14731号]，要求赵久芹支付租金卫生费及相应滞纳金，没收保证金，广纺联公司对上述诉请承担共同连带责任等。2018年4月25日，本院作出（2017）粤0106民初14731号民事判决（简称14731号判决）。一、该判决查明分部其中载明：钟灿明表示在与赵久芹签订《租赁合同》时曾向赵久芹出示其与广纺联公司签订的《临时续租合同》，并告知赵久芹称广纺联公司随时可能收回涉案房屋；赵久芹对此不予确认，辩称其在与钟灿明签订《租赁合同》时，钟灿明仅剩余3个月的承租期，却与赵久芹签订了两年的合同，隐瞒了重大的事项，导致其做了大量装修产生费用。赵久芹提供（2016）粤71行初58号行政判决书，表示钟灿明明知从2016年起不能分租及收租，赵久芹并提供《协议书》（2016年3月7日签订，其上载明钟灿明同意赵久芹用两个月租金抵2015年12月和2016年1月租金，广纺联公司为见证人），表示其与钟灿明已就押金处理达成协议。经质证，钟灿明对上述（2016）粤71行初58号行政判决书及《协议书》的真实性予以确认。对于为何与赵久芹约定的租赁期限超出钟灿明的承租期限，钟灿明表示其自2012年开始就与广纺联公司签订租赁合同，一年一签，2013年至2016年均没有发生任何纠纷，钟灿明认为只要不是市政府或工贸集团存在收储及开发的情况，广纺联公司就会与其进行续签，所以才会有其继续向广纺联公司缴纳场地使用费的事实。广纺联公司确认在其与钟灿明约定的《临时续租合同》的租赁期限内钟灿明有转租权，在《临时续租合同》约定的合同期满后钟灿明没有取得广纺联公司的同意进行转租，也没有告知广纺联公司转租分租的情况，其已告知钟灿明停止对外转租，但钟灿明仍支付场地使用费至2017年3月31日，广纺联公司不认可钟灿明的占用方式，认为属非法占用。钟灿明表示赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日，钟灿明已在当日将涉案房屋交付给广纺联公司，广纺联公司予以确认。赵久芹表示其于2016年10月底离场，但没有与钟灿明办理书面交接手续，涉案房屋于2016年11月就已无法正常使用，对此并未举证予以证明。二、该判决认为：钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，其后并未续签，而钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，超出部分即2016年1月1日至2017年8月31日的租赁期限的约定应为无效。钟灿明主张赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日，本院予以采信。广纺联公司确认钟灿明已向其支付涉案房屋的场地使用费至2017年3月31日并于当日将涉案房屋交还给广纺联公司，虽钟灿明与赵久芹之间关于2016年1月1日至2017年8月31日期间的租赁期限的约定为无效，但赵久芹作为实际使用人仍使用涉案房屋至2017年3月31日，亦向钟灿明支付场地使用费至2016年10月31日，在广纺联公司未与赵久芹签订租赁合同或要求赵久芹直接向其支付场地使用费且钟灿明未向广纺联公司交还涉案房屋并已支付了场地使用费的情况下，支持了钟灿明要求赵久芹向其支付2016年11月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费的诉请。故判令赵久芹向钟灿明支付场地使用费、卫生费及上述费用的利息，并驳回钟灿明的其他诉讼请求。赵久芹不服上述一审判决，提起上诉。2018年8月14日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终12238号民事判决（简称12238号判决），确认一审法院查明的事实，并判令驳回上诉，维持原判。2019年1月31日，赵久芹提起本案诉讼。2019年6月21日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申3079号民事裁定，裁定驳回赵久芹因不服12238号判决提出的再审申请。庭审中钟灿明表示：赵久芹已于2017年3月31日搬离涉案房屋，我方也于该日将涉案房屋收回并交还给业主。赵久芹表示：业主于2017年3月31日在涉案房屋上锁，强行收回。关于14731号判决生效后的执行情况，庭审中钟灿明表示其已申请强制执行，赵久芹表示其已将全部执行款项交至法院。赵久芹为证实其诉请，提供以下证据：1、预算报价表。该表载明：①大门口花基打地台，包括机械人工费金额75000元；②水泥钢筋，混凝土，包括人工费及水泥清干面金额86000元；③室内天花粉刷立邦漆，包括人工费及材料1200平方米，单价75元，金额90000元；④墙面扇灰底三次，包括人工费及材料4500平方米，单价35元，金额157500元；⑤墙面灰底人工费打磨4500平方米，单价18元，金额81000元；⑥墙面粉刷立邦漆，包括人工费及材料4500平方米，单价35元，金额157500元；⑦二楼安装铝合金更墙金额75000元；⑧一楼拆玻璃更墙，人工费金额25000元；⑨一楼安装玻璃更墙办公室包材料金额36000元。总计783000元，管理费10%即78300元，合计861300元。表格下手写注明2015年9月6日开工，确定工程价格为78万，首付工程款30万，完工结清。表格末尾有甲方赵久芹，乙方案外人王某手写签名。2、涉案房屋现场照片和视频（光碟，包括现场视频多个及现场照片多张，为无照明情况下的拍摄，反映撤场后的房屋状况），拟证明对涉案房屋进行了装修。3、杨杏凯签名及广州市凯圆地产代理有限公司盖章的《情况说明》。该说明载明：2015年9月1日经广州市凯圆地产代理有限公司杨杏凯经理介绍，赵久芹与钟灿明签字了广纺联创意园三资别院的二年期合同，租期2015年9月1日至2017年8月31日；三资别院原承租人叫林树，林树通过中介公司介绍与赵久芹协商，赵久芹出资30万元转让费给林树，林树把三资别院所有的装修设备及办公家具都转让给赵久芹；中介费收取半个月的租金2万元；租金付完一年多的时间，每次只给几千元，中介公司没有开收据；另外，杨杏凯经理介绍了她朋友王叶福给赵久芹装修三资别院，具体的装修事我们自己对接的，中介公司及个人均没有参与。杨杏凯另手写注明：本人介绍赵久芹承接位于广纺联创意园三资别院的装修设备及办公家具，促成他们之间的合作。4、微信朋友圈截图，拟证明对涉案房屋装修后，用于经营车行。钟灿明对上述证据均不予确认。钟灿明提交以下证据：1、钟灿明与案外人刘辉军2013年3月4日签订的租赁合同。该合同约定：租期2014年3月4日至2016年3月3日，乙方在租赁期内只能进行简单的间墙及室内装修、适当的消防、水电设施，其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案，经甲方同意方可施工，施工过程无条件接受甲方监督；乙方不得违建、加建、改变房屋承重柱、承重墙，决不能在公共场所扩建、加建或独家占用，违反者甲方有权无条件收回租赁物业，并没收租赁保证金。2、刘辉军出具的《承诺书》。该《承诺书》载明：刘辉军为承租广州市天河区员××××号大院内自编45号之112房号的租户，承诺：①装修前须提供平面图、立面图、电路系统布置图、给排水设计图给物管处审核，审核后提前一天办理儿场装修资料；空调安装、送排风系统安装等须提前通知物管处，由物管处确定安装位置，并按指定位置安装。②装修过程中做好墙体加固、结构加固措施，同时，承诺保证施工期间施工安全，做好防范安全措施，期间出现任何问题均与出租方无关，若违反该承诺，出租方均可无条件解除租赁合同以及没收租赁保证金。③保证施工过程中做好建筑余泥清理，及公共区域整洁干净。若违反该承诺，出租方可另雇人进行清理并且承租房须付双倍清洁费作为罚款。④收取500元作为装修按金，物业装修完工后若无上述情况可退回。3、装修保证金收据，显示2014年3月5日收到刘辉军交来租112号装修保证金500元。证据2、3拟证明涉案房屋的装修实际是由刘辉军及林树装修的。4、落款时间2015年9月1日、落款人赵久芹的《承诺书》一份，载明本人承租位于员××××号大院自编45号之112房物业，此物业屋内所有装修均为上一任租户林树全部装修，若涉及到装修费、质量等问题均由本人承担。承诺人处有赵久芹手写签名及指印手写落款日期2015年9月1日。5微信朋友圈截图，拟明涉案房屋的装修在赵久芹承租前已经存在，由林树一方装修。赵久芹对上述证据均不予确认，并认为证据4的承诺书非其本人签名按印，并申请笔迹鉴定，该证据内容不会对案件产生重大影响，故由法庭确认是否需要鉴定。关于涉案房屋装修经过。庭审中赵久芹表示：租赁合同落款时间是2015年9月1日是倒签的，实际签约时间是2015年9月11日；签约之后我方进场并寻找装修公司，2015年9月6日王叶福与我方签订预算报价表并进行装修（装修款78万元，首付30万元），实际装修期两个月，我方实际付款78万元，该款项均以现金方式支付，王叶福也没有开具收据；装修完工之后，由广纺联进行验收，申请装修和验收证据都在广纺联处，我方没有相应的证据；我方承租前，上一手是经营商贸公司，而我方是经营车行，实际经营了一年多时间；我方承租期间，经常被业主方和钟灿明断水断电；2015年12月30日接到广纺联要求搬迁的通知，当时我方车行还没有正式开业，我方深圳的投资人投入了2000万元，双方还在洽谈合作细节；由于我方没有实际经营，收到该通知之后，我就分别找到广纺联和钟灿明，经协商，广纺联承诺允许我方经营一年，在此情况下我方交纳了一年的租赁费用；当时广纺联还与钟灿明补签一份合同，保证我方营业一年不受影响，但钟灿明经常断水断电要求我方向广纺联闹事；我方装修也是按照车行的用途进行装修，二楼是办公，一楼是摆放汽车，主要品牌有奔驰、宝马、奥迪等，外国品牌、中国品牌都有；关于签约前的装修，上一手租户林树是做办公用途，我方进场后对内部进行装修，外墙没有改变。钟灿明表示：赵久芹所述的装修过程完全不属实，根据我方提供的微信记录载明的现场照片，结合赵久芹提供的视频和照片，装修完全一致；赵久芹证据也完全无法看出用于经营车行的用途；我方在朋友圈发布的招租照片可以看出连门口都是与现状一致，且门口原来有花坛，但赵久芹在未经我方同意的情况下把花坛砸掉。关于涉案房屋现状。庭审中赵久芹称：2019年春节前曾到现场查看，装修基本上还是保留原样，因为当时只是站在外面看，没有进入里面。钟灿明称：从视频可以看出赵久芹是有进入涉案房屋里面拍摄。钟灿明2019年11月6日提交情况说明，称：广纺联目前已将包括涉案房屋在内的整个场地交由同为市国资委属下单位广州广电集团有限公司进行整体项目开发改造，目前已围蔽，无法进入该场地，与原告承租时完全不一样，现已不具备鉴定的条件。关于要求钟灿明赔偿装修损失的合同依据及法律依据。赵久芹表示：租赁合同约定租期是2015年9月1日至2017年8月31日，由于钟灿明的欺诈行为导致双方租赁合同超出钟灿明与上一手业主方的租赁合同期限，超期部分被法院认定无效，钟灿明应对该部分合同无效承担全部责任，且造成我方其他经济损失；法律依据是合同法关于合同无效的相关法律规定。钟灿明则表示：1、我方不存在欺诈情况。签订合同时，我方已将与广纺联公司的合同期限告知赵久芹，因为广纺联与钟灿明的租赁合作很长时间，基本上都是到期就会续签合同，这次因为土地收储，广纺联才会把土地收回，不再续签。2、根据租赁合同约定，如果赵久芹需对涉案房屋进行装修的，需经我方同意并提供相关的装修方案，且已明确约定只能进行简单装修。赵久芹称在没有经过我方同意的情况下对涉案房屋投入了高达80多万元的装修，并非事实，也与合同约定不符。根据租赁合同约定，赵久芹需无条件返还涉案房屋，无权要求任何赔偿和补偿。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，租赁合同无效时，承租人要求赔偿装修损失的前提是该装修经过我方同意，赵久芹没有证据证明其装修经过我方同意，无权要求我方进行赔偿，且其所说的装修根本不存在。在本院2020年3月5日的庭询中，赵久芹表示：1、关于2015年9月1日落款人赵久芹的《承诺书》，我方当时没有签订过该《承诺书》，是否启动笔迹鉴定由法院依法处理；2、关于装修评估事宜，经慎重考虑，我方认为我方举证真实充分，同意由法院根据现有证据依法判决。本院于2020年5月27日会同双方当事人到涉案房屋现场勘查，本院对现场情况拍摄照片多张。现场可见涉案房屋被U型锁锁住，赵久芹找广纺联工作人员开锁，入内后赵久芹指出：1、我方装修改动了一楼前台，做了“凯道汽车”的背景墙；地面重新刷漆；中庭打掉原有砖结构的墙，变成中心展厅；大厅全部拆掉原有建筑，变为停车位，其中隔断了一大房、两小房，重新粉刷了墙面，顶层加固了钢结构。2、二楼原为一整层打通的大厅，间隔成十几个小办公室，重新粉刷墙面并进行加固。3、门前原为花坛，改成水泥面的停车场；现黄色外墙是我方粉刷的，并加装“凯道汽车”招牌。钟灿明则表示：1、涉案房屋外观没有任何变化，赵久芹称外墙黄色部分是其重新粉刷与事实不符。2、关于内部装修，从地板颜色到天花、天花吊灯、白色前台均与原来装修完全一致。入内后左手边的玻璃幕墙是赵久芹擅自拆除，地面仍有一个缺口，上方还有槽口，均未修复。3、上一手租户经营的是服装相关业务，所以楼下是展厅，墙面上装有镜子及射灯，与现场所见完全一致。4、二楼原为一间间的办公室，赵久芹没有作改动。5、赵久芹庭审中称9月6日进场装修，如赵久芹称其进行大量装修属实，9月25日不可能是正常营业状态。本院认为：已生效的14731号判决中认定钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，超出钟灿明与广纺联签订的租赁合同约定的租期部分即2016年1月1日至2017年8月31日租赁期限的约定部分应为无效。赵久芹早已撤场，钟灿明确认其早已收回房屋并交还给业主方，双方合同已终止，现赵久芹针对涉案房屋的装修损失提起本案诉讼，本案涉及合同部分无效后的法律后果的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，一方面，作为钟灿明而言，其明知其未就涉案房屋与广纺联公司签订租期为2016年1月1日后的租赁合同的情况下，仍然与赵久芹签订租期为2015年9月1日至2017年8月31日的《租赁合同》，钟灿明对于该合同超期部分无效负有过错，依法应承担相应责任。另一方面，作为赵久芹而言，其作为完全民事行为能力人，明知钟灿明为二房东，在对钟灿明与上一手业主方的租赁合同期限事宜未审慎审查的情况下便与钟灿明签订租期2015年9月1日至2017年8月31日的租赁合同，且涉案房屋所在的广纺联场地情况在当地应属公开信息，赵久芹本身未尽审慎审查义务，对合同超期部分无效本身也负有过错，亦应依法承担相应法律责任。综合本案案情，本院认定钟灿明对合同超期部分无效应承担60%的责任，赵久芹负40%的责任。赵久芹将合同超期部分无效全部归咎于钟灿明，有失偏颇，本院不予采信。关于赵久芹要求钟灿明赔偿其装修损失100万元的诉请。第一，合同约定赵久芹仅能对涉案房屋进行简单装修，且装修方案须经钟灿明同意，但本案无证据表明赵久芹就涉案房屋装修事宜向钟灿明申请并征得其同意。本案中赵久芹对其装修事实未提供装修施工合同、施工图纸、转账凭证、工程款收款收据或发票等证据予以证实，赵久芹称其对涉案房屋的装修支出高达78万元，缺乏理据，也显然不合常理，本院不予采信。根据本院现场勘查情况，结合日常生活经验法则，本案不能排除赵久芹进场后为经营需要对涉案房屋装修进行局部装修、整饬的情形。第二，本案中赵久芹凭案外人出具的《情况说明》拟证明其向上一手承租方林树支付了转让费30万元，受让涉案房屋的原有装修设备及办公家具，但赵久芹未提供转让合同、转账凭证、收款收据等证据予以证实，赵久芹称上述款项为现金支付，也与常理不合，本院不予采信。但亦基于常理，本案并不能排除赵久芹向上一手承租人受让原有装修及设备花费了一定对价。第三，根据合同约定、本院现场勘查、赵久芹提供的现场照片、视频及钟灿光自身举证，涉案房屋为两层房屋，面积达600多平方米，钟灿光对涉案房屋原有装修是知情及同意的，该装修花费一定金钱及赵久芹撤场后该装修上仍有一定残值应属客观事实。合同约定合同终止后涉案房屋装修不作任何补偿是基于合同全部有效，但鉴于本案合同为超期部分无效，且在本院认定钟灿明对合同超期部分无效应承担60%的责任的情况下，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于出租人同意承租人装修且租赁合同无效的情形下装饰装修部分如何处理的规定并不完全适用于本案，综合本案案情，遵循公平合理、等价有偿原则，本院酌情判令钟灿明赔偿赵久芹装修损失50000元。本院对赵久芹主张的超出上述金额的装修损失不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告钟灿明赔偿原告装修损失50000元。二、驳回原告赵久芹的其他诉讼请求。本案受理费13800元，由原告赵久芹负担12750元，被告钟灿明负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  曹 霞人民陪审员  肖添章二〇二〇年六月十九日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬