福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1330号 原告：程智铠，男，1995年12月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，职务：行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，职务：。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县小溪镇河滨路第****，统一社会信用代码91350628749078192J。 法定代表人：朱元文，职务：。 被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇河滨路第****。 被告：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原告程智铠与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行、漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠案外人执行异议之诉一案。本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程智铠的委托诉讼代理人张闽成，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的委托诉讼代理人卢琤、陈典，被告漳州市国立金属制品有限公司、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠的共同委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼，被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程智铠向本院提出诉讼请求：1.请求解除对芗城区鑫荣嘉园7幢203室的查封；2.本案诉讼费由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行承担。事实与理由：2017年11月9日，芗城人民法院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书判决如下：一、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及至2017年3月1日利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）。二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费10700元。三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任等。因被告判决后未履行还款义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行申请执行，2018年1月15日芗城人民法院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，查封了被告陈惠珍名下芗城区鑫荣嘉园7幢203室，原告现对该查封行为提出异议，理由有以下三点：1.该店面的所有权归属于原告，原告与被告陈惠珍在2015年12月2日签订了《房地产买卖协议书》，把芗城区鑫荣嘉园7幢203室卖给原告。原告与被告陈惠珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.原告与被告陈惠珍的《房地产买卖协议书》约定，店面总价47万元，合同签订当日通过银行转账支付给被告陈惠珍45万元，之前交定金2万元，原告全额支付房款总价，被告陈惠珍将房屋交原告执掌。3.被告陈惠珍公证授权原告母亲办理产权过户登记，由于鑫荣嘉园整体不能办理产权登记，原告未能办理产权过户登记，非因原告自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告买受芗城区鑫荣嘉园7幢203室权利符合能够排除执行的情形，贵院应予支持。原告依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议被驳回，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起诉讼，请求贵院解除对芗城区鑫荣嘉园7幢203室的查封。 被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中可以排除执行的情形。（一）原告与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同。1.涉案房产交易价每平方米仅5007元，该的价格明显低于市场价格。2.双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案房产尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，约定原告在办理两证之前就支付全额购房款，没有预留部分购房款作为日后办证的担保，与正常的房产交易严重不符。3.《房地产买卖协议书》中以中介为见证方不符合常理。据此，该《房地产买卖协议书》系原告与陈惠珍签订的虚假合同。（二）原告未实际支付合同约定的购房款。从原告提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付了全部合同约定的价款。且对于一间没有两证的房产在合同签订当日就一次性支付大额房款不符合房产交易经验。合同约定购房款47万元，只支付45万元，尚欠2万元，故不能证明原告在查封前已支付全部房产款。（三）原告未在法院查封之前占有涉案房产。原告未提供任何证据证明其在法院查封前占有涉案房产，故原告并未在法院查封前占有涉案房产。（四）涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。原告在明知涉案房产未办理两证的情况下，与陈惠珍签订《房产买卖协议》并支付全额购房款，原告未尽到审慎义务，且存在过错，故不能办理过户登记原因系原告自身原因所致。二、原告与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，认定《房地产买卖协议书》无效。原告与陈惠珍为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文未到庭参加诉讼，但庭前提交书面答辩意见共同辩称，被告在本案中也是受害者，当时也是为漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款作为担保，因漳州市国立金属制品有限公司未能及时还款而引起诉讼，被告也因此被漳州市芗城区法院根据（2017）闽06执236号列为失信被执行人，把原告提出执行异议的房产进行查封并非被告的意愿或过错造成，系因原告购得的房产尚登记在相关案件被执行人陈惠珍名下，漳州市芗城区人民法院根据中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的执行申请，查封了该房产，相信漳州市芗城区人民法院根据原告提供的相关证据，依据最高人民法院的相关司法解释判定原告提出的执行异议是否成立作出判决，诉讼费用也应该由原告或中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行谁败诉谁承担，与被告无关。 被告陈惠珍、被告于国忠共同辩称，原告与被告在2011年就购买讼争房产达成意向，并支付了少部分购房款，被告将讼争房产交付给原告使用，2015年12月2日原告筹到款后要交纳剩余购房款，双方就补签了《房地产买卖协议书》，并于同日由原告通过银行转方式付清全部购房款。因开发商向荣公司的原因导致讼争房产至今仍不能办理产权证，并不是原告和被告的原因造成的，因此，本案房地产买卖协议书、房屋交付使用、支付全部购房款均在芗城法院冻结前（首封财产保全时间为2017年7月11日），不能办理产权证是因开发商的原因，因此，符合排除执行的情形，对于原告的诉讼请求，被告是同意的。 被告漳州市国立金属制品有限公司辩称，其答辩意见与被告陈惠珍、被告于国忠答辩意见一致。 被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永共同辩称，1.我方在被告漳州市国立金属制品有限公司向被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款中作担保，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行查封被执行人陈惠珍名下房产并非我方的意愿或过错造成，诉讼费承担与我方无关。2.被告对原告执行异议没有意见，原告购得的房产虽尚登记在被执行人陈惠珍名下，但被告知悉房产在查封前陈惠珍已出售给原告，请求依法判决。其他的答辩意见与被告陈惠珍、被告于国忠答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下： 2015年12月2日，程智铠作为乙方与陈惠珍作为甲方签订了一份《房地产买卖协议》，约定程智铠向陈惠珍购买位于漳州市芗城区的房产；双方同意该房产的总成交价为人民币47万元；程智铠于2011年12月20日支付给陈惠珍人民币2万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；首期购房款人民币45万元于2015年12月10日前一次性由程智铠支付给陈惠珍。程智铠的父亲程隆亮先于该《房地产买卖协议》签订前已支付给陈惠珍定金人民币2万元，后程智铠于2015年12月2日依约通过银行转账的方式向陈惠珍支付了购买讼争房产的剩余购房款人民币45万元。2015年12月22日，陈惠珍、于国忠与程智铠的母亲郑勤在福建省漳州市佳信公证处办理了（2015）闽漳佳证民内字第5110号《公证书》，陈惠珍、于国忠委托郑勤代为办理、领取讼争房屋权属证书等的相关事宜。 另查明，陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮系朋友关系，两人于2011年12月就讼争房屋买卖达成一致合意，双方约定讼争房屋的总房价为47万元；2011年12月20日，程智铠的父亲程隆亮支付给陈惠珍定金人民币2万元。此后，陈惠珍即将上述讼争房产交由程智铠执掌。程智铠亦将上述房屋进行装修，后与郑勤入住了该房屋并居住至今。2012年11月12日，郑勤作为甲方（用气方）与漳州安然燃气有限公司作为乙方签订了一份《居民用户用气合同》，约定用气地址为芗城区鑫荣嘉园7幢203室等内容，并已于2012年11月12日开始购买液化气。另程智铠向漳州向荣物业服务有限公司交纳了上述讼争房产从2014年7月至2018年12月的物业费、水电费，漳州向荣物业服务有限公司出具相应的物业费发票、水电费结算单交给程智铠收执。 在案号为（2017）闽0602民初4643号原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案中，经审理查明，2016年3月4日，漳州市国立金属制品有限公司与中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行签订《流动资金借款合同》，合同约定漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款2600万元，陈惠珍、于国忠作为保证人，与中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行签订《最高额抵押合同》，对漳州市国立金属制品有限公司的债务承担连带责任。该（2017）闽0602民初4643号案件审理过程中，本院依据中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的申请依法做出（2017）闽0602民初4643号民事裁定书，依法查封被告陈惠珍名下的部分房产及店面（本案讼争房产在被查封房产范围内）；2017年7月11日，本院向漳州市不动产登记中心送达（2017）闽0602民初4613号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，要求协助执行下列项目：查封陈惠珍所有的址于漳州市芗城区的房产抵押登记及买卖等过户手续。 2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书，判决如下：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及自2017年3月1日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费10700元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠清偿本案债务后，有权向漳州市国立金属制品有限公司追偿等内容。 2018年1月15日，因上述被告未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，本院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，裁定：冻结、划拨漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的存款；扣留、提取漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的收入；查封、扣押漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 程智铠对该查封执行措施提出书面异议，2020年1月14日，本院作出（2020）闽0602执异11号执行裁定书，以程智铠的异议理由不能成立为由，裁定驳回程智铠的异议请求。程智铠不服该（2020）闽0602执异11号执行裁定书，其于2020年2月11日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有原告程智铠提供的《房地产买卖协议》、转账凭证、公证书、居民用户用气合同、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、燃气用户告知单、管道燃气客户户内设施检查表、水电费结算单、物业费发票、装饰材料销货单、豪盛建材经营部送货清单、户口本及当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为程智铠作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议逐一分析如下：（一）关于签约时间及合同效力问题。2011年12月，陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮就讼争房屋买卖口头达成一致合意，2015年12月2日，程智铠与陈惠珍签订讼争房屋买卖合同，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。程智铠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故程智铠与陈惠珍就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称程智铠与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，本院不予采纳。（二）关于占有的事实认定。根据程智铠提交的居民用户用气合同、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、物业费收款发票、水电费缴纳凭证等证据的证明力，并结合程智铠与陈惠珍之间房屋买卖等相关事实，本院确信陈惠珍已于2012年将讼争房屋交由程智铠执掌，程智铠亦实际占有使用该房屋并居住至今的事实，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对原告程智铠占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，本院不予采纳，故本案应认定在法院查封讼争房产之前原告程智铠已合法占有讼争房屋。（三）关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，程智铠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定原告已依合同约定支付全部价款。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称原告付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。（四）关于程智铠是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，并非因原告程智铠的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，原告程智铠依照《房屋买卖合同》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称缺乏事实依据，不予采纳。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区的房屋，并解除对该房屋的查封、冻结。 本案受理费8350元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2020）闽0602执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  许华望   人民陪审员 陈 莉 人民陪审员 张雅嫔 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员 陈 丹 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。