四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初789号 原告：第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段**国际金融中心**办公楼****。 法定代表人：麦家洛（RobertAlexanderJamesMckellar），公司董事长。 委托诉讼代理人：宋臻，泰和泰律师事务所律师。 被告：邱扬，男，1987年1月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（以下简称戴维斯物业公司）与被告邱扬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴维斯物业公司的委托诉讼代理人宋臻、被告邱扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴维斯物业公司向本院提出诉讼请求：1．邱扬向戴维斯物业公司支付2016年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25146.88元；2．邱扬向戴维斯物业公司支付逾期违约金（每期分开计算，以每月欠付物业服务费为基数，按每日0.5‰分别自每月1日起计算至实际支付之日止）；3．本案的诉讼费用由邱扬承担。事实和理由：上海绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地成都公司）系绿地海珀香庭项目的开发建设单位，戴维斯物业公司系绿地成都公司依法选聘为该项目提供前期物业服务的企业。戴维斯物业公司与绿地成都公司于2008年12月23日签订了《绿地海珀香庭前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定戴维斯物业公司为该项目提供物业管理服务。邱扬购得的2-2-802号（实际产权房号：2-2-803号、2-2-804号）房屋，建筑面积为178.6平方米。根据前期服务合同第六十九条及八十条的约定，邱扬应于每月最后5日按3.2元/月·平方米的标准预先交纳下月的物业服务费571.52元，逾期缴纳的，按照欠费金额5‰/日支付违约金。现戴维斯物业公司已经按照《前期物业服务合同》的约定履行了建筑共有部位及设施设备的使用、管理和维护义务。但邱扬仅仅支付了部分物业服务费，自2016年5月1日至2019年12月31日的物业服务费共计25146.88元一直未支付。上述费用经戴维斯物业公司多次催收邱扬至今未交纳。邱扬的上述行为已经违反了法律规定及合同约定，损害了戴维斯物业公司及其他交费业主的合法权益。故戴维斯物业公司诉至法院。 邱扬辩称，对于欠付的物业费金额无异议，因戴维斯物业公司履行合同不到位，邱扬只同意交纳物业费的70%。不同意支付违约金，邱扬并不是不愿意交纳物业费，而是戴维斯物业公司一直拖延处理问题，所以邱扬才拒绝交纳物业费。戴维斯物业公司未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。邱扬有权根据《合同法》第六十七条之规定，暂时拒绝交纳物业费用。戴维斯物业公司的违约行为有：1．戴维斯物业公司收取物业费后，只开收据、不开发票。2．戴维斯物业公司未将公共收益进行公示。3．戴维斯物业公司公示2019年小区内为底商在墙面上增设门洞，在绿化带上新增道路相关报建手续。4．戴维斯物业公司管理服务不当导致小区出现新增门洞、外墙大理石大量毁坏、掉落。5.2018年市房管局全市物业管理大检查，对存在问题较多、整改不到位的39个物业服务企业通报批评，对戴维斯物业公司信用记减分处理。6．戴维斯物业公司员工人数68人，现场实际人数不足1/2。7．货车危险驶入小区中庭内规划人行通道，中控室、巡视执勤工作人员不知情，对业主的生命安全造成严重隐患。8．社会人员可随意出入小区，小区出现多次门锁被撬、被盗事件。9.2018年9月凌晨，同小区业主酒后打砸邱扬固定车位车辆并要停该车位，戴维斯物业公司不在第一时间通知其他夜间值班保安、联系肇事者家属，却通知邱扬下楼挪车，邱扬刚到现场就被肇事人殴打造成人身伤害。10．邱扬在五年质保期内，装修前已通知并在物业登记：室内生活阳台、室内客厅阳台等下穿管道处存在墙面变色现象、怀疑渗水，戴维斯物业公司告知为开发商前期防水遗迹已做防水验收。2016年4月起，室内生活阳台顶部大量渗水造成墙体浸湿、墙纸乳胶漆损坏、储物柜泡水变形、线路短路等大量损失，通知戴维斯物业公司上门查看，填写三级客户投诉处理记录表，两日后开发商告知质保期已过。因戴维斯物业公司未按时上报漏报的，应由其承担全部责任。11．《前期物业服务合同》并未约定违约金，邱扬作为遵纪守法好公民按时向国有事业单位缴纳水电气费从未逾期未曾产生滞纳金。 本院经审理认定事实如下：戴维斯物业公司经营范围包括从事物业管理等。2008年12月24日，绿地成都公司与戴维斯物业公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：绿地成都公司委托戴维斯物业公司对绿地海珀香庭实施专业化、一体化的前期物业管理；本物业管理服务费按月收取，业主每次缴纳费用时间为每月最后5日预交下月费用，逾期未交纳物业管理服务费用和其他有关费用（如水电气等）的，戴维斯物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天应交款的千分之五缴交滞纳金。 《前期物业服务合同》签订后，戴维斯物业公司持续为绿地海珀香庭项目提供物业服务至今。邱扬系海珀香庭小区的业主，尚欠2016年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25146.88元未交纳。 2019年11月17日，邱扬收到戴维斯物业公司委托泰和泰律师事务所发出的律师函。该律师函要求邱扬于收到函后3日内向戴维斯物业公司付清物业服务费；若邱扬按时支付，则戴维斯物业公司同意免除违约金；若邱扬怠于履行义务，戴维斯物业公司将委托律师事务所直接通过诉讼途径追索物业服务费及相应违约金。 另查明，小区业主群微信聊天记录截图显示：2019年5月至2020年1月期间，陆续有小区业主在群内向小区物业管家反映问题，例如：地下停车场入口处积水、三号楼地下游泳馆出入口是个安全隐患、家里锁有被动过的迹象、停车场的栏杆坏了、单元门坏了未及时修理、电梯监控坏了、小区保洁不到位、花园内挖开的小沟长时间未修复、未经业主同意在物业办公室开快递驿站、汽车开进了小区等问题。对于多数问题，管家进行了及时回应；对于部分问题，管家没有及时回应。 2016年4月9日的《三级客户投诉处理记录表》记录了邱扬关于其生活阳台顶部渗水的投诉。该表上，受理人记录了投诉内容：业主于2016年4月8日反映生活阳台顶部渗水严重导致无法使用，因洗衣机上方有一个电源板存在安全隐患，阳台处顶部去年8月份报过，现于今日又发现卫生间与书房顶部均由渗水现象。邱扬签字确认其上记载的业主意见：业主表示气愤，因房屋刚装修完工不久刚入住。去年7月份就报过生活阳台顶上有渗水迹象，当时物业工作人员表示是干的并不影响，是开发商前期做防水时遗留印记，小区所有闭水实验均由物业公司人员现场检查，绝无渗漏现象。现楼上出现管子破裂并且防水质量问题导致室内多处渗水，影响日常生活，希望尽快处理以免造成更大的经济损失。相关部门负责人回复：于2016年4月8日业主反映漏水情况，工程部银主管、客服胡管家至业主家中查找原因，发现是楼上2-2-902家中阳台位置水阀损坏造成漏水情况，已向2-2-902业主反映，已维修更换，今日至2-2-902家中巡查发现已更换无漏水情况，但2-2-802仍有漏水情况发生，已向项目经理反映并联系绿地处理漏水问题尹女士，计划安排4月11日三方现场查看，排查原因。 2018年9月11日，戴维斯物业公司工作人员出具《情况说明》。载明：2018年9月10日23：30二期车库94号车主（川Ａ×××××）回来，停在98号车位正前方，由于喝了酒一直说97号（注：97号车为悬挂禁止停车位）车位是他的固定车位，当时109岗值班人员周国前去解释制止，但94号车主不听解释和劝阻，还对98号车位上车牌（川Ａ4Ｇ2**）进行打砸一直强烈要求我们值班人员到98号车主家让其下来移动他的车。当时夜班领班上报监控室后监控值班人员打可视电话到98号业主家，通过多次拨打但无法接通。监控人员让夜班领班到98号业主家，通知业主下楼。98号业主下来后，94号业主冲上来强烈要求挪车，由于98号车主说97号是禁停车位，94号车主由于醉酒神志不清且不认可并殴打98号车主，109岗在劝架过程中还被94号车主打了两拳。在劝阻无效的情况下，两家车主要求报警处理。0：30左右警察到场后，94号车主仍继续动手，红牌楼派出所强行带走两位业主到派出所解决。（在派出所94号车主与98号车主达成和解。）98号车主针对事情经过提出疑问：1．物业方首先通知98号车主，未在第一时间通知94号车主家属。2．物业方未及时组织更多人员阻止现场大人时间，打人时现场仅一名守夜人员，稍后一女监控人员短暂到现场后离开。3.9月11日上午让物业调监控，无昨日现场取证资料，物业称盲区。4．停车期间已多次划伤，多次跟物业交涉，同年3月给物业杨经理口头通知过。2018年9月11日经过社区肖主任协调物业回复：针对98号车主第一条回复：当时因为94号车主威胁要开车撞98号车，想到业主的车在车库发生事情第一时间肯定是保安的责任，所以当时值班人员由于时间紧迫立刻通知98号业主下来挪车（因为对方醉酒怕闹事）。第二条回复：当时实际车场值班人员一名，巡逻一名，监控一女性工作人员在场劝解，但无法劝住94号车主继续打人，最后派出所工作人员过来。第三条回复：由于开发商在前期设计时监控点不够造成。第四条回复：物业已向绿地转述过地下车场监控点位过少的问题。 再查明，人民网2018年8月24日报道，包括案涉小区在内的39个物管项目被成都市房管局通报批评，并被要求限时整改。 庭审中，邱扬陈述，其于2015年购买案涉房屋，2016年入住。其就漏水问题找过楼上业主整改，但是产生的损失应由戴维斯物业公司承担。邱扬在车库被打后，没有去医院，打人的业主进行了赔偿。 以上事实，有戴维斯物业公司提交的戴维斯物业公司工商信息、邱扬身份信息、《绿地海珀香庭前期物业服务合同》、房屋信息摘要、戴维斯物业公司物业服务记录、律师函、邮寄单及签收记录，邱扬提交的小区业主群微信聊天截图、人民网新闻报道截图、戴维斯物业公司工作人员出具的《情况说明》、《三级客户投诉处理记录表》，以及当事人的陈述在案佐证。邱扬提交的其楼上业主周子韵出具的情况说明，因该情况说明仅有周子韵签字，而周子韵可能与邱扬房屋渗水一事存在利害关系，且本院无法核实该情况说明的真实性，故本院对该证据不予采纳。 本院认为，邱扬作为绿地海珀香庭小区的业主，戴维斯物业公司作为绿地海珀香庭小区的物业管理公司向包括邱扬在内的绿地海珀香庭小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系。邱扬作为物业服务的对象，负有按时交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，邱扬尚欠2016年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25146.88元。邱扬以物业服务不到位为由主张降低物业服务费用标准。邱扬提供《三级客户投诉处理记录表》、《情况说明》等证据，拟证明其房屋漏水及被其他业主打伤均系物业服务不到位引起。本院认为，根据《三级客户投诉处理记录表》记载，邱扬认为是楼上出现管子破裂并且防水质量问题导致室内多处渗水，戴维斯物业公司认为漏水原因待查明，因此该记录表本身不能证明戴维斯物业公司服务不到位。相反,《三级客户投诉处理记录表》本身记录比较详尽，一定程度上从侧面印证戴维斯物业公司对业主投诉一事，无论是否是物业管理原因引起，均积极地进行了协调处理。同时，从戴维斯物业公司所出具的《情况说明》来看，邱扬被打伤系另一业主侵权所致，戴维斯物业公司的现场处理并无明显不当之处，故《情况说明》并不能证明戴维斯物业公司服务不到位。综上，邱扬房屋漏水及被他人打伤等事实不能证明戴维斯物业公司物业服务不到位；且该等事实系邱扬与其他人的另一法律关系，与本案无关。若邱扬认为在另一法律关系中，戴维斯物业公司负有相应责任，可依法另行主张。邱扬提供的小区业主微信群聊天记录截图及新闻报道截图等证据能显示小区某一时刻、某个局部的状况，能证明戴维斯物业公司提供的整体物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系。面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分割性。如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由拒交或少交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，让小区物业服务陷入“物业服务质量瑕疵→部分业主不交物业费→物业服务质量持续下降”的恶性循环，对于按时交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司服务有瑕疵，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过其他符合法律规定的方式行使权利而不能动辄拒交或少交物业费。故邱扬关于降低物业服务费用标准的抗辩理由不能成立；对于戴维斯物业公司要求邱扬支付2016年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25146.88元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。邱扬逾期交纳物业服务费的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据《前期物业服务合同》约定，邱扬应于每月最后5日预交下月费用，未按约交纳的从逾期之日起按每日5‰的标准缴交滞纳金。本院认为，该合同约定的“滞纳金”，实质上具备违约金性质，戴维斯物业公司可依该约定主张逾期违约金。戴维斯物业公司主张邱扬按每日万分之五支付违约金并自每月1日起开始计算，系对其自身权利的处分，也符合合同约定和法律规定，本院予以支持。邱扬辩称不应支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告邱扬应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付2016年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25146.88元； 二、被告邱扬应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付逾期违约金（以每月欠付的物业管理服务费571.52元为基数，分别自每月1日起至付清之日止，按每日万分之五的标准计算）； 如果被告邱扬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取322元，由被告邱扬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年六月三日 书记员 徐嘉源