贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3675号原告：罗帮耀，男，1989年12月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：宋晶晶（特别授权）、张静（一般授权），均系贵州威迪律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告罗帮耀与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗帮耀之委托诉讼代理人张静，被告招商商置公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计23950元(以购房总款269652元为基数从2017年3月15日开始计算，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算至被告办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证之日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为E1-21-4号的房屋。根据该合同约定，被告应当在2016年3月30日前将房屋交付原告，合同未约定办理房屋初始登记和向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，被告未按期为原告办理商品房转移登记有关文书，也未约定违约金的计算方式。被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记，但被告任然属于违约。被告应依法承担违约责任，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。被告招商商置公司辩称：1.本案已经超过诉讼时效，答辩人的诉讼请求依法不能得到支持；2.答辩人不存在违约，不应承担违约责任；3.导致涉案房屋不动产权转移登记证书未能及时办理的原因是多方原因，并非答辩人主观原因造成，请求法院综合考虑主客观因素，切实维护答辩人的合法权益；4.即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅应当承担法律保护范围内的违约金，超出合同约定以及法律规定得不到支持；5.涉案房屋权属证书虽然办理延迟，但延迟办证并未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法降低，以更好的实现法律效果和社会效果的统一本院经审理查明：2016年7月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ1-21-4；该商品房总价款为269652元；买受人以一次性付款方式于2016年7月11日前付清全部房价款269652元。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款，被告出具的贵州增值税普通发票上载明涉案房屋房价款为269652元。2016年7月11日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｅ1幢，于2016年9月26日取得商品房备案证明书；于2018年7月2日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月23日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。被告已于2019年为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2016年7月11日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2016年10月11日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2016年10月11日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年10月11日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年10月11日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年4月2日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月2日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属E1幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算至2018年8月23日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款269652元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月2日起计算至2018年8月23日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗帮耀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以269652元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月2日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告罗帮耀的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币199元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年六月九日书记员  李治樱