宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1421号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：徐某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人谢某、被告徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费1415元，违约金364元，两项合计1779元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与宁夏凯阳房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定：第二条由原告给被告提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准多层住宅0.34元/㎡/月，2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20%），逾期缴费违约金按照欠费总额30%的标准支付违约金，被告系贺兰县兰庭花园2-1-401室业主，面积：101.1㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时缴纳物业服务费，现仍欠2018年1月1日至2020年4月30日物业费1415元。根据《物业服务合同》第八章第四款约定，被告应当支付违约金364元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告徐某辩称，欠费属实，欠费原因有1、物业公司对小区最基本卫生服务没有达到；2、对公共区域没有管理，晚上8/9点小区没有灯；3、上个月我们2号楼水管破裂，没有物业公司管理，打110报警处理；4、我们小区车辆进入半个小时内要收费，小区绿化面积不达标；5、我楼道电信公司去打洞，墙面损坏严重；6、小区内装修业主砸墙，是不是和物业公司毫无关系；7、原告只收取物业费，没有服务意识和管理意识；8、楼道停车，人都进不去；9、物业公司人员少，不能进行更好地服务；小区到处贴传单，小区物业公司也没有进行管理；10、小区的车位直接划到单元门口；11、物业公司没有进行到维护义务。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，原告与宁夏恺阳房地产开发有限公司就贺兰县兰庭花园小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，由于被告所在小区未成立业主委员会也未召开业主大会与原告签订《物业服务合同》。原告依照《前期物业服务合同》为被告所居住的贺兰县兰庭花园小区提供物业服务至今，物业费收费标准：多层住宅0.50元/㎡/月，逾期缴费按照欠费总额30%的标准支付违约金。被告系贺兰县兰庭花园2-1-401室业主，房屋面积：101.1㎡，被告在享受原告的物业服务后未按时缴纳物业服务费，现仍拖欠2018年1月1日至2020年4月30日物业费1415元（101.1平方米×0.5元每平米×28个月）。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的贺兰县前期物业合同、贺兰县发改局文件、鑫和物业服务有限公司服务合同备案表、被告提交的照片二十一张予以证实。本院对上述证据予以采信。本院认为，贺兰县兰庭花园小区由开发商宁夏恺阳房地产开发有限公司在该小区成立业主委员会之前与原告签订前期物业服务合同并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同对小区业主具有约束力。且原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区2-1-401室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供贺兰县经济发展和改革局下发“贺经改发〔2012〕390号”文件证实，从2013年1月1日起涉案小区物业服务收费标准为0.42元/月/㎡（上下可浮动20%），原告以0.5元/月/㎡收费合法有据。原告主张的2018年1月1日至2020年4月30日物业费1415元（101.1平方米×0.5元每平米×28个月）。对于被告的辩称意见，被告向本院提交了照片二十一张，本院认为该证据能够证实原告在物业服务过程中确实存在服务上的瑕疵，故对原告要求被告支付物业费1415元的诉讼请求，本院依法予以扣减10%，支持1273元（1415元-1415元×10%）元。关于违约金，原告鑫和公司与开发商宁夏恺阳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未与业主本人签订书面物业服务合同，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告鑫和公司要求被告承担违约金364元的诉讼请求，本院不予支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付贺兰县兰庭花园小区2-1-401室房屋2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费1274元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告徐某负担18元，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 方 卉 二〇二〇年六月二十四日书记员 崔黎明附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。