福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1219号 上诉人（原审原告）：刘添新，男，1970年1月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 上诉人刘添新因与被上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘添新的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘添新上诉请求：撤销一审判决第二项，判令碧桂园公司支付逾期交房违约金10294元，一、二审案件受理费由碧桂园公司负担。事实和理由：根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，碧桂园公司应在2017年9月30日前交付房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的竣工验收备案等证明文件。但碧桂园公司至2017年11月6日才取得竣工验收备案表。故根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。 碧桂园公司辩称，碧桂园公司已于合同约定日期前通知刘添新前往碧桂园公司收楼，但因刘添新怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园公司责任的，依据公平原则，不应由碧桂园公司承担逾期交房的违约责任。因此刘添新要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任不能成立。 刘添新向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付刘添新逾期交房违约金13076元；2.碧桂园公司支付刘添新逾期办理商品房权属登记违约金6050元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。诉讼过程中，刘添新变更第一、二项诉讼请求为：碧桂园公司支付刘添新逾期交房违约金10294元，支付逾期办理商品房权属登记违约金6100元。 一审法院认定事实：1.2015年8月24日，刘添新与碧桂园公司签订《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：刘添新向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园8号220幢1803号房，建筑面积134.66平方米，房屋总价款为927343元，以分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2017年9月30日前将房屋交付给刘添新；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，双方再行约定；因碧桂园公司的原因，刘添新未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向刘添新支付50元的违约金。同日，刘添新与碧桂园公司签订了《补充协议书》，对《商品房买卖合同(预售)》的有关条款的变更和未尽事宜予以约定，其中第五条规定了逾期交付责任，主要内容为：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，刘添新向碧桂园公司支付了购房款927343元。碧桂园公司于2017年11月16日向刘添新交付案涉商品房，刘添新缴交了房屋物业费。2.2018年6月15日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园8号220幢办理了首次登记(总确权)。2018年6月16日，碧桂园公司向刘添新发送了《不动产权证书办理通知书》。3.2017年9月30日，碧桂园公司通知刘添新办理案涉商品房的交付手续。2017年11月6日，案涉商品房所在楼幢通过竣工验收，取得竣工验收备案表。4.2015年8月24日，《商品房买卖合同(预售)》订立后，刘添新与碧桂园公司签订了《委托办理权属登记协议书》，约定：刘添新委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题。一审法院认为，碧桂园公司于2017年9月30日通知刘添新办理案涉商品房的交付手续，双方于2017年11月16日办理了案涉商品房的交付手续。案涉商品房所在楼幢虽然于2017年11月6日才取得竣工验收备案表，但刘添新于2017年11月16日才接收了案涉商品房。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，碧桂园公司已履行了合同义务，没有逾期，不存在违约行为。因此，碧桂园公司不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。故，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。《商品房买卖合同》第二十二条约定，补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容。然而，《委托办理权属登记协议书》针对办理房屋权属登记所作的约定内容，不仅增加了买受人对该商品房无任何异议等前置条件，且大幅延长了交付办理权属登记所需资料的期限，显然具有不合理减轻、免除碧桂园责任和加重买受人责任的性质，明显与上述合同约定相悖，且该约定内容系碧桂园公司为重复使用而预先拟定的，并未与买受人协商的条款，应认定为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，《委托办理权属登记协议书》关于办理房屋权属登记所作的约定内容，应认定为无效条款，予以排除适用。综上所述，刘添新与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致刘添新未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的逾期办证违约责任。 3.逾期办证违约金如何计算的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致刘添新不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年11月17日）起的第91日（即2018年2月15日）起计算至2018年6月15日。由于《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》关于办理房屋权属登记所作的约定内容为无效条款，予以排除适用且房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金自2018年6月15日起计算并扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议书》系刘添新与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。刘添新要求碧桂园支付逾期交房违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。刘添新要求碧桂园公司按50元/日的标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘添新逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按50元/日计算，从2018年2月15日计算至2018年6月15日)；二、驳回刘添新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取139元，由刘添新负担93元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担46元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审审理查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与刘添新签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于合同约定的交房日前通知刘添新收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法刘添新有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。至2017年11月6日，案涉商品房通过竣工验收，碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，并于2017年11月16日向刘添新交付案涉商品房，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。故刘添新要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的上诉主张，有事实依据，本院予以支持。本案逾期交房违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之次日（即：2017年10月1日）起计至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件交付商品房之前一日（即：2017年11月5日）止，共计36天，以已付购房款927343元为基数，按日万分之三计算，涉案逾期交房违约金应为10015元。碧桂园公司提出，刘添新怠于行使其自身义务，加重碧桂园公司的责任，不应由碧桂园公司承担逾期交房违约责任的主张与事实不符，本院不予采纳。一审法院对本案逾期交房及违约责任的认定处理有误，本院予以纠正。 综上所述，刘添新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初572号民事判决第一项； 二、撤销三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初572号民事判决第二项； 三、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘添新逾期交房违约金10015元(该违约金以已付购房款927343元为基数，按日万分之三计算，共计36天)； 四、驳回刘添新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费278元，减半收取139元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费278元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。