广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1455号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区*********房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：李金鸿，男，1985年10月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。被告：黎美伶，女，1964年6月13日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告李金鸿、黎美伶物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告李金鸿、黎美伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年10月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费15685.45元（每月物业管理费为165.11元）；2.判令被告向原告支付自2012年10月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费3040元（每月电费为32元）；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金13639.91元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为13639.91元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月4日，被告与肇庆市中广物业管理有限公司签订《尚东康城前期物业管理服务协议》，2010年12月3日，原被告签订《补充协议》，约定由原告作为被告名下尚东康城***号内物业的物业管理公司，被告应按物业建筑面积、于每月10号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起按每天2%的标准支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2012年10月6日起拖欠物业管理费以及公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费15685.45元、公共电费3040元，以及前述费用对应的违约金13639.91元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为13639.91元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求；诉讼请求第1项中“2012年10月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费”，调整为2012年10月1日起暂计算至庭审日（即2020年5月27日）。被告李金鸿、黎美伶辩称，1，本人愿意承担公共电费。2,不接受原告要求支付每天按万分之五计算之违约金13639.91元。3,不承认原告要求支付因追讨费用而产生的律师诉讼费。原告不作为毁约在前，应该由原告自己承受恶果。4,对原告要求支付物业服务管理费15685.45元有异议，具体理由如下：(1)本人在众多楼盘中选中购买本物业，是基于此物业合用前室的采光和通风环境，于2011年7月3日收楼当月装修入住。2012年秋，邻居403装修，本人目睹403打通了采光通风井的墙体，外移准备侵占公共采光井，破坏通风结构。本人立刻找原告（物业）表明我们的立场，要求原告遵守合同协议，履行职责，制止侵权行为！此时原告尽职尽责的话，是完全可以制止侵权及破坏通风采光结构的行为，相反原告一直不作为，导致眼睁睁看着邻居从拆墙到实占公共配套破坏通风结构。当时整栋楼只有几户人入住，本人找到相关的邻居签名，郑重向原告送上书面抗议侵权事件，作为标注一级资质物业的原告，在双方签定的物业管理服务协议合同中，第2页第1条，第3页第2条物业管理服务内容之第1第2条，都是明确确权，原告要对房屋共用部位，共用设施设备等项目进行维护，服务管理，是必须履行的内容！原告却连最简单最基本的召集双方商议协商都没有做过！⑵在2012年秋，我目睹了另一盗车事件。303业主的摩托放在楼下停车位。某天清早，响住刺耳的警报警声的摩托车，强行被小偷抬上面包车，303业主目睹后追到大门口，只看见面包车载着响住刺耳报警声的摩托车，畅通无阻地扬长而去，事后查监控，监控失灵。这件事对我的震动太大了，事后我借故去监控室查看，一看之下大惊失色，整个监控室的屏幕居然大部分是黑屏的！再看走火通道楼梯灯，大部分是黑的，这个意味着小区的安保，是存在重大安全隐患的，面对着这样不作为，先行毁约的“一级”物业公司，百般无奈下我们被迫停交物业费来进行维权！(3)停交物管费后，路灯不亮时通知原告，原告说我无交费，对讲机无法使用，消防通道门口长年累月放着单车电动车等，大堂门口长期大门大开，任何人可自由出入，来去自如！(4)这些年来，我没有享受到与原告双方约定的管理服务质量，原告在己经超过了诉讼时效，却要我全额收取服务费，这样合理吗？有法律依据吗！(5)原告那个催款单，我们从没有收到，不知是怎么回事？（我家里长期有人在家)。我们用一生的打拼，购买此物业，别无它求，只是想安居乐业，原告的不作为，单方面毁约，给我们带来了莫大的精神困挠，因原告不作为，单方违约在先，而令到我房屋通风采风造成影响，我有理由拒交物业费，并且物业因此事也一直无向我催交过物业管理费，现在要求我交，按民法总则对诉讼时效的有关规定，部分物管费已超过诉讼时，原告要求缴交己失去法律依据。望贵院依法依规主持公道，公平公正维护我们弱势群体的合法权益。本院认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。2010年5月4日，被告李金鸿、黎美伶（甲方）与肇庆市中广物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：肇庆市中广物业管理有限公司为被告李金鸿、黎美伶位于肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城***房提供物业服务，房屋建筑面积110.07平方米。合同第一条“双方的权利和义务”，二、乙方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向甲方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生：1、保持区内大小通道、平台、公共、绿化等面积的干净清洁。四、保安……。第四条“物业管理服务费用”。一、甲方交纳费用时间：收楼前，一次性预收半年费用；二、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；九、每次交纳费用时间：每月5号前交纳当月管理费及上月公摊费用。第五条“其他有偿服务费用”。四、甲方须向乙方缴交小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）：12元/户/月；五、电梯维护费及电梯公共电费20元/户/月。2010年12月3日，被告李金鸿、黎美伶（甲方）与原告（乙方）签订《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）约定，根据《尚东康城小区前期物业管理公司变更公示》和《关于尚东康城小区物业服务企业变更的通知函》的相关内容，尚东康城小区的前期物业管理企业已变更为珠海葆力物业管理有限公司。为明确双方权利和责任，现就尚东康城小区的前期物业服务达成如下补充协议：一、将原甲方与肇庆市中广物业管理有限公司变更为本补充协议中的乙方签约主体——珠海葆力物业管理有限公司。二、乙方承诺将按甲方与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务内容、标准及收费项目执行；同时将服务内容、项目及标准在原有基础上逐步提高，但收费标准不变。三、甲方知悉并同意尚东康城小区物业服务企业变更为乙方，并按原与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的权利与义务向乙方行驶……。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司每个季度都有张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用。自2012年10月1日起，被告一直没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告李金鸿、黎美伶签订的《前期物业管理服务协议》、《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。上述物业服务合同签订后，原告为被告李金鸿、黎美伶所居住的小区已提供了基本物业服务，被告李金鸿、黎美伶理应依约支付物业服务费等相应费用给原告。关于诉讼时效问题,依据法律规定,诉讼时效期间为三年,原告于2020年4月16日提起本案诉讼,故原告诉请被告支付2012年10月1日至2017年4月16日期间的物业服务费及公共电费,已超过诉讼时效,本院不予支持。原告主张其在法定期间内多次向被告催缴物业费用,但未提供证据予以证实,被告亦不予认可,故对原告认为在法定期间多次向被告催收相关费用的主张，本院不予采信。根据合同约定缴费日为每月5日前，因此，计算物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费6108.89元[计算方式：110.07平方米×1.5元/平方米/月×37个月（2017年4月16日至2020年5月16日）］、公共水电费分摊合共1184元（12元+20元×37个月）。原告关于物业管理费及公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然被告未依《前期物业服务合同》的约定支付物业管理费,但鉴于原告的管理确实存在瑕疵，被告之抗辩理由成立。故原告的该请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告李金鸿、黎美伶于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月16日起至2020年5月16日期间的物业管理费6108.89元。二、被告李金鸿、黎美伶于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月16日起至2020年5月16日期间的公共水电费分摊费合共1184元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费367元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担294元，被告李金鸿、黎美伶共同负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十四日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉