广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0605民初6645号原告：佛山市南海臻佳物业管理有限公司，住所地佛山市南海区**********（原南海大道71号）丽雅苑会所三楼，统一社会信用代码914************796。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：胡亚明，男，汉族，住广东省佛山市南海区******嘉禾新城嘉荣阁101房，公民身份号码422************014。委托诉讼代理人：贺红涛，广东广立信律师事务所律师。被告：涂丽萍，女，，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道北约新区****，公民身份号码440************021。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沛婷，广东泽康律师事务所律师。原告佛山市南海臻佳物业管理有限公司（以下简称臻佳公司）与被告胡亚明、涂丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱晓敏、被告胡亚明的委托诉讼代理人贺红涛、被告涂丽萍的委托诉讼代理人徐沛婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告胡亚明向原告支付位于南海区桂城街道海六路8号从2018年12月22日至2020年2月29日的物业服务费69358.53元；2.判决被告胡亚明向原告支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金，滞纳金以2018年12月所欠的物业服务费1562.13元为基数，从2018年12月22日起按每月2%的标准计算至被告付清款项之日止；以2019年1月至2020年2月每月所欠的物业服务费4842.60元为基数，分别从当月11日起按每月2%的标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2020年2月29日为10256.63元）；3.判决被告向原告支付位于南海区桂城街道海六路8号联达大厦1903室从2019年1月1日至2019年12月31日的电损分摊费349.41元；4.判决被告向原告支付逾期支付上述电损分摊费的滞纳金，滞纳金以每月所欠的数额为基数，分别从当月11日起按每日2‰标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2020年2月29日为193.22元）；5.判决被告向原告支付律师费7500元；6.判决被告涂丽萍对被告胡亚明上述1-5项债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是位于佛山市南海区*********联达大厦（以下简称联达大厦）的物业服务企业。联达大厦开发商为佛山市南海燃气有限公司（以下简称南海燃气公司）。2013年3月29日，南海燃气公司与原告签订《联达大厦前期物业服务委托合同》（以下简称《前期物业服务委托合同》），委托原告为联达大厦提供前期物业管理服务，委托期限自2013年4月1日起至2018年12月31日，对物业服务内容、物业服务费收费标准、电损分摊等内容进行了约定；之后，南海燃气公司与原告又签订《合同补充协议书》，双方均同意将原合同约定的合同期更改为2013年4月1日至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同签订后，原告依约提供了相应的物业管理服务。2014年5月12日，被告涂丽萍与南海燃气公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告涂丽萍向南海燃气公司购买位于广东省佛山市南海区*********联达大厦1903室（以下简称1903室），建筑面积为322.84平方米，交房时间为2014年6月30日前。2014年6月27日，被告委托李春颖代为办理了1903室收楼手续，并于2014年7月18日签署了《联达大厦前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）、《承诺书》，同意遵守联达大厦的管理规定，并愿意承担违反该管理规约的相应责任。该协议第四条约定涉案房屋物业服务费每月每平方米15元，建筑面积为322.84平方米，每月应缴纳物业服务费4842.60元，缴纳起始日为2014年7月1日，物业服务费交纳的起始日为2014年7月1日，被告涂丽萍应于每月的10日之前向物业服务企业支付当月的物业服务费及其他应缴费用；业主专有部分物业内的水、电、空调按计量表收取，（水、电、空调）损耗费用按约定计算公式收取，水、电、空调损耗费用计算公式：当月水、电、空调损耗费用（分摊费）=[（当月总表用量金额-当月各分表用量金额之和）÷各业主拥有物业的法定产权建筑面积之和]×业主购置单元的建筑面积；被告涂丽萍转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费及其它相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订《前期物业服务协议》，否则被告涂丽萍应继续承担本协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任；未按时支付物业费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五支付滞纳金；原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、办案费及其他实现债权的费用）由被告承担。原告多年以来一直依约为联达大厦全体业主提供物业管理服务，但自2016年2月起，被告涂丽萍未再向原告支付物业服务费及电损分摊费，原告于2019年8月12日向法院提起诉讼要求被告涂丽萍支付欠费[案号：（2019）粤0605民初19393号]。诉讼中，原告经查询涉讼房屋不动产登记信息才得知该房屋已于2018年12月21日转让或变更，变更后权利人为被告胡亚明，产权证号为：粤（2018）佛南不动产权第0300581号。被告胡亚明未到原告处办理物业管理服务手续，也从未交纳1903室的物业服务费及其它相关费用。被告胡亚明为1903室的业主，被告涂丽萍未协助被告胡亚明到原告处办理物业管理服务手续，被告涂丽萍依约应继续承担业主的义务，对被告胡亚明拖欠的物业服务费及电损分摊费负连带清偿责任。两被告应向原告支付2018年12月22日至2020年2月29日的物业服务费69358.53元（15元/月/平方米×322.84平方米=4842.60元/月，4842.60元/月×14个月+4842.60元/月÷31天×10天=69358.53元）、2019年1月1日至2019年12月31日的电损分摊费349.41元。原告无法联系两被告，被拖欠的款项无从追讨。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请依法判决。被告胡亚明答辩称，首先，由于胡亚明并非涉案物业的原业主，且原业主涂丽萍从未向胡亚明告知有关物业服务的任何信息，所以胡亚明并不知晓原物业关系和物业费标准、交纳时间等任何相关信息，对是否存在物业管理费滞纳金、维权律师费等重要内容更是毫不知情，原告此前也是从未向胡亚明主张管物业费、滞纳金或其他费用，胡亚明根本不存在恶意拖欠物业管理费及其他费用的情形，对欠缴物业管理费之事无过错，故原告要求胡亚明支付滞纳金和律师费无理。其次，撇开胡亚明不应交滞纳金之事由，仅就原告主张的滞纳金计算标准看，原告主张的滞纳金也是明显过高的，胡亚明在本案中并无过错，且原告也无证据证明其损失，在此情况下，原告按法定最高标准主张滞纳金显然不符合立法精神。最后，本案中，原告并未提供物价局核准的收费标准，不能证明其主张的物业管理费标准符合规定，而且由于案涉房屋一直处于空置状态，原告提供的物业管理内容和成本实际上会明显低于使用状态（比如日常工作中，无需设备维修维护、室内清洁、处理垃圾及收发报刊文件），即使原告主张的物业费标准合规，对本案主张的物业管理费也应当予以适当降低。综上，胡亚明不应承担滞纳金和律师费，且应对最终需要承担的物业管理费金额予以适当降低。被告涂丽萍答辩称，1.原告起诉的费用均在案涉物业过户给新业主之后，过户后的费用应当由新业主承担，与涂丽萍无关。2.原告提交的《前期物业服务协议》并无涂丽萍签名，上面签名的人也没有涂丽萍明确的授权签署合同，因此，该服务协议对涂丽萍无效。即使法院认定该服务协议的效力，上面要求涂丽萍为新业主的欠费承担连带清偿责任的条款也明显对涂丽萍不公平，依法应予撤销。综上，恳请法院依法判决涂丽萍无需对胡亚明的债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院在下文中论述认定。根据上述采纳证据以及当事人陈述，本院确认原告上述诉称事实部分属实，另查明以下事实：1.2004年5月18日，臻佳公司登记成立，经营范围包括物业的管理、家政服务等。2.2014年7月1日涂丽萍委托李春颖到臻佳公司处办理涉案1903室的收楼有关事宜。3.涉案1903室位于广东省佛山市南海区*******，于2015年1月9日登记于涂丽萍名下，建筑面积为322.84平方米，该房产已于2018年12月21日转让或变更，变更后权利人为胡亚明。庭审中，胡亚明确认是通过法院裁定以物抵债的方式取得1903室的所有权。涉案单元一直空置。4.1903室2019年1月1日至2019年12月31日期间的电损分摊费为349.41元（41.60元+49.58元+31.65元+36.88元+39.35元+35.61元+11.87元+15.98元+17.80元+12.15元+32.48元+24.46元）。胡亚明未支付上述电损分摊费，也未支付2018年12月22日至2020年2月29日的物业服务费。本院认为，臻佳公司与涂丽萍签订的《前期物业服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。涂丽萍虽然辩称该协议并非其签订也非其授权签署，但根据上述认定事实可知，涂丽萍委托李春颖与臻佳公司办理收楼事宜，其委托时应可预见李春颖代其履行收楼事宜的后果，在没有其他证据推翻李春颖代其签署了上述协议的情况下，本院对涂丽萍上述抗辩意见不予采信。本案中，胡亚明通过法院裁定以物抵债的方式取得的所有权。既然涂丽萍已将的物业所有权转让与胡亚明，那么，附随在该物业上的物业管理相关权利义务，也应一并转让由胡亚明承继，且双方之间也实际形成物业服务关系，故上述《前期物业服务协议》对胡亚明具有约束力。现臻佳公司主张胡亚明欠付2018年12月22日至2020年2月29日的物业服务费、2019年1月1日至2019年12月31日期间的电损分摊费，胡亚明确认没有支付上述期间相关费用，胡亚明应支付予臻佳公司。经核算，胡亚明拖欠上述期间的物业服务费69358.53元（15元/平方米/月×322.84平方米=4842.60元/月，4842.60元/月×14个月+4842.60元/月÷31天×10天=69358.53元）、电损分摊费349.41元。胡亚明逾期支付物业服务费及电损分摊费给臻佳公司造成的是资金占用的利息损失，本案中，综合考虑涉案物业现状及双方的抗辩意见，本院酌定胡亚明应自逾期之日起按年利率6%的标准计付逾期付款滞纳金予臻佳公司，臻佳公司请求超出本院核定范围的，本院不予支持。经核算，胡亚明应向臻佳公司支付拖欠物业服务费、电损分摊费截至2020年2月29日的滞纳金分别为2543.26元和14.20元（详见附表）,2020年3月1日之后至款项清偿之日止的滞纳金，应分别以69358.53元和349.41元为本金，按每年利率6%计付。关于律师费的承担问题。虽然臻佳公司与涂丽萍签订的《前期物业服务协议》中有关于追讨所欠费用而产生之费用(如诉讼费、律师费、办案费及其他实现债权的费用)的承担约定，但并未有证据证明胡亚明知晓该约定，且律师费并非必然支出，故对臻佳公司请求胡亚明承担本案律师费，本院不予支持。至于臻佳公司请求涂丽萍对胡亚明上述债务承担连带清偿责任问题，虽然双方在《前期物业服务协议》中约定：旧业主转让物业时应将该协议告知受让方，协助受让方与臻佳公司重新签订相关物业服务协议，否则应继续承担该协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任。但该条款为免除臻佳公司自身责任，且明显加重涂丽萍的责任，故该条款无效，臻佳公司请求涂丽萍对胡亚明上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、胡亚明应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海臻佳物业管理有限公司支付2018年12月22日至2020年2月29日期间的物业服务费69358.53元，及计至2020年2月29日的滞纳金2543.26元，2020年3月1日至款项清偿期间的滞纳金，胡亚明应以69358.53元为本金，按年利率6%计付予佛山市南海臻佳物业管理有限公司；二、胡亚明应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海臻佳物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的电损分摊费349.41元，及计至2020年2月29日的滞纳金14.20元，2020年3月1日至款项清偿期间的滞纳金，胡亚明应以349.41元为本金，按年利率6%计付予佛山市南海臻佳物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海臻佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取995.72元（佛山市南海臻佳物业管理有限公司已预交），由佛山市南海臻佳物业管理有限公司负担175.72元，胡亚明负担820元，胡亚明负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。佛山市南海臻佳物业管理有限公司多预交的820元，于本判决发生法律效力后经佛山市南海臻佳物业管理有限公司书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇二〇年五月二十二日书记员  邓健青附表：涉案1903室应交纳的物业服务费、电损分摊费滞纳金情况一览表欠费年月物业服务费/元电损分摊费/元违约金起计日违约金截止日违约天数物业服务费滞纳金/元电损分摊费滞纳金/元2018.121562.132018-12-112020-2-29446114.532019.014842.62019-1-112020-2-29415330.362019.024842.641.62019-2-112020-2-29384305.682.632019.034842.649.582019-3-112020-2-29356283.392.902019.044842.631.652019-4-112020-2-29325258.711.692019.054842.636.882019-5-112020-2-29295234.831.792019.064842.639.352019-6-112020-2-29264210.161.712019.074842.635.612019-7-112020-2-29234186.271.372019.084842.611.872019-8-112020-2-29203161.600.402019.094842.615.982019-9-112020-2-29172136.920.452019.104842.617.82019-10-112020-2-29142113.040.422019.114842.612.152019-11-112020-2-2911188.360.222019.124842.632.482019-12-112020-2-298164.480.432020.014842.624.462020-1-112020-2-295039.800.202020.024842.62020-2-112020-2-291915.12小计69358.53349.412543.2614.20说明：电损分摊费收费时间应为次月收取上月分摊费用，故2020年1月费用是2月份收取，依此类推。