贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初2963号原告：黄某某，女，1975年2月28日出生，汉族，住贵阳市南明区。原告：姜某，男，1971年2月18日出生，汉族，住贵阳市南明区。共同委托代理人：李庆祝，贵州典正律师事务所律师（一般代理）。共同委托代理人：敖军，贵阳市云岩区（特别代理）。被告：古某某，女，1978年11月6日出生，汉族，住贵阳市南明区。被告：古某某，女，1975年9月13日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：古某某，女，1973年11月2日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。共同委托代理人：刘海，贵州博腾律师事务所律师（特别代理）。共同委托代理人：李钗（实习），贵州博腾律师事务所律师（特别代理）。第三人：国某某，女，1955年12月5日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。原告黄某某、姜某与被告古某某、古某某、古某某、第三人国某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某及委托代理人李庆祝、敖军，被告古某某、古某某、古某某及委托代理人刘海、李钗到庭参加诉讼。第三人国某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄某某、姜某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与三被告的父亲古明升于2012年10月23日签订的《房屋转让协议》合法、有效，并确认诉争房屋归原告所有；2、判令被告协助原告补交诉争房屋的土地收益金，将房屋产权过户给原告，补交土地收益金及办理过户产生的费用由原告负担；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由，2012年10月23日，原告与三被告的父亲古明升签订《房屋转让协议》，约定古明升将位于贵阳市南明区0元出卖给原告，在签订协议时，古明升还向原告出示了三被告放弃诉争房屋的声明。协议签订后，原告依约将购房款300000元支付给了古明升，古明升收款后给原告出具了收条，并将出卖的房屋及房屋的相关手续一并交付给原告。因当时涉案房屋上不具备办理过户的条件，故双方一直未办理过户手续。2017年10月，古明升死亡后，因古明升的继承人并不明确，故直到今年才向法院起诉。三被告在明知涉案房屋有人居住的情况下，将涉案房屋的所有权过户到三被告名下的行为，损害了原告的合法权益，故向法院起诉。被告古某某、古某某、古某某辩称，1、原告起诉的主体错误，因签订协议的主体是被告的父亲古明升，并非被告，故原告起诉被告主体错误；2、涉案房屋系被告与父亲的共有财产，即使原告主张的买卖协议是真实的，因父亲出卖房屋并未经过被告同意，故双方签订的买卖协议是不合法的；3、原告主张被告配合办理过户手续，没有相应的事实依据，被告不能同意。同时古明升死亡至今已有4年，原告现在才起诉，已经超过了诉讼时效，请依法驳回原告诉请。第三人国某某辩称，诉争房屋原由第三人与古明升居住，从2011年5月开始，我们就搬到世纪城龙慈苑的房屋居住，我们搬走后古明升就将涉案房屋出租。2012年10月23日，原告与古明升签订的《房屋转让协议》，系第三人书写，第三人也在协议上乙方配偶一栏签字，买卖双方的签字及证明人的签名也是由本人亲自签署的。2012年10月28日，古明升出具收到300000元购房款的收据，收据上的字是由古明升本人书写，并加盖其印章。本案经本院审理认定事实如下，被告古某某、古某某、古某某系古明升与刘明贤所生的子女。原告黄某某、姜某系夫妻关系。刘明贤于2004年11月26日死亡，刘明贤死亡后，古明升与第三人国某某于2006年11月28日在贵阳市云岩区民政局登记结婚。双方均系再婚，婚后未生育子女。位于贵阳市南明区（现贵阳市南明区**，建筑面积为58.53平方米）房屋一套，系1998年6月，古明升与铁道部第五工程局建筑工程总公司签订《贵阳市成本价出售公有住房合同书》，以14501.55元向该公司购买。1999年7月，古明升取得了上述房屋的房屋所有权证。该房屋所有权证上注明该房屋系房改房，个人产权比例100%，房改房进入市场按有关规定办理。2004年11月26日，刘明贤死亡后，古明升与三被告未对上述房屋进行分割。2012年10月23日，原告姜某、黄某某作为甲方与古明升作为乙方，双方在证人王某的见证下签订《房屋转让协议》，约定乙方自愿将其上述房屋，以300000元转让给甲方。乙方将房屋转让给甲方后，即失去该房屋的一切权益。房屋成交后，如国家或单位有规定可以将房屋办成全产权（补交土地收益金），乙方须出面协助办理，并提供相关资料和手续。甲方一次性付清转让金，乙方同时将该房屋的产权证和相关合同、购买该房的缴款收据、煤气缴款收据以及其他与该房有关的手续交给甲方。二原告与古明升在该协议上签字并加盖了手印，第三人国某某作为乙方的配偶也在协议上签字，证人王某以证明人的身份在该协议上签字。在签订该协议时，古明升还向原告提供了三被告出具了申明复印件，古明升在申明复印件上注明本件与原件完全相符，并由古明升签字按手印并加盖了其个人私章，签字时间是为2012年10月23日。被告古某某的申明复印件内容：“妈妈刘明贤过世后，爸爸古明升已将和妈妈生前所买的如意巷商品房（含车库），和妈妈过世后爸爸买的四方河门面所参与的股份全部分配给了我们三姐妹，待爸爸过世后归我们三姐妹所有。现爸爸居住的贵阳市南明区（房改房）住房，归爸爸完全所有。我们同意由爸爸古明升自主全权处置。”，被告古某某的申明复印件内容为：“本人古某某，现申明如下，古明升现居住的贵阳市南明区（房改房），归父亲古明升完全所有，同意由古明升自主全权处置。”，被告古某某的申明复印件内容为：“本人古某某，刘明贤、古明升之二女，现申明如下：古明升现居住的贵阳市南明区（房改房），归父亲古明升完全所有，同意由古明升自主全权处置。”。同年10月28日，古明升给原告出具收据一张，内容为：“今收到姜某、黄某某付给房屋转让费300000元整。”，同时古明升将相关施工协议、施工补充协议、住房保险证、工程结算书、《贵阳市成本价出售公有住房合同书》（该合同上签字的是古明陞）、收款收据、收据、房屋所有权证（筑房权证南明字第**，该证上的房屋所有权人为古明陞）原件及出卖的房屋一并交给原告，现涉案房屋由原告实际居住。双方签订协议时，因涉案房屋尚未办理市场准入许可证，不能上市交易，故双方一直未办理房屋过户手续。2016年5月6日，古明升因病死亡。古明升死亡后，三被告于2019年9月4日，通过继承方式将涉案房屋的所有权人由古明升变更为古某某、古某某、古某某共同所有。三被告取得涉案房屋的所有权证后，于2020年向本院起诉原告，要求原告将涉案房屋返还给被告。被告起诉后，原告又另案起诉来院，提出如前诉请。审理中，经本院释明，被告未对原告提供的《房屋转让协议》、申明、收据上古明升的签名的真实性及原告黄某某与被告古某某的通话录音的真实性进行鉴定，但被告古某某认可原告提交的放弃申明的复印件上的签名是其本人所签。庭审中原告黄某某认可知道古明升于2016年5月6日死亡。2019年5月7日，原告曾经就涉案房屋问题与被告古某某通过电话。同年10月25日，原告曾向本院起诉被告及第三人，诉请如前。后原告于同年11月28日向本院申请撤回了起诉。另查，从2015年11月起，涉案房屋可以补交土地收益金及办理市场准入许可证。在古明升与第三人国某某于2006年11月28日登记结婚时签署的《结婚登记审查处理表》、《申请结婚登记声明书》上，古明升曾使用过古明陞签名。2012年11月19日，古明升与第三人国某某在贵阳市云岩区民政局协议离婚，在双方签订的离婚协议书中约定，双方有住房一套，位于贵阳市金阳新区，归女方所有（及其房屋的家具家电一切用品）。双方无共同债权债务，若任何一方有债权债务由各自承担。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《房屋转让协议》、申明、收据、施工协议、施工补充协议、住房保险证、工程结算书、《贵阳市成本价出售公有住房合同书》、收款收据、收据、房屋所有权证、关系证明、《结婚登记审查处理表》、《申请结婚登记声明书》、《离婚协议书》、居住证明、中铁五局集团建筑工程有限责任公司多元管理中心出具的证明、房屋查询信息、通话录音、证人证言及被告提供的火化证明、户口注销证明、房屋所有权证、通话录音等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中的涉案房屋，系在古明升与刘明贤夫妻关系存续期间，以古明升的名义购买，属于双方的夫妻共同财产。在刘明贤死亡后，该房50%的所有权由古明升继承，剩余的50%的所有权由古明升与三个子女即三被告共同继承。三被告虽然未在原告与古明升于2012年10月23日签订的《房屋转让协议》上签字，但古明升在签订协议时向原告出示了三被告的申明复印件，其中对古某某申明的真实性，古某某也予以认可。另两份申明虽然是复印件，但古明升在复印件上注明本件与原件完全相符，并由古明升签字按手印并加盖了其个人私章，原告有理由相信该复印件是真实的。古明升将涉案房屋出卖给原告的行为，属有权处分行为。对原告提交的《房屋转让协议》、收据、申明上古明升的签名被告虽有异议，但未向本院申请鉴定，且原告提供的证人也证明《房屋转让协议》是古明升本人签订的，古明升的妻子第三人国某某也证实《房屋转让协议》是古明升本人签订的，收据上的字是也是由古明升本人书写的。故对原告提交的《房屋转让协议》、收据的真实性，予以确认。另根据原告提交的《结婚登记审查处理表》、《申请结婚登记声明书》、《离婚协议书》等证据，可以确认古明升也使用过古明陞签名，两人应为同一人。原告与古明升签订的上述《房屋转让协议》应为双方的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效的。对原告请求确认《房屋转让协议》有效的主张，予以支持。原告主张协议签订后，已依约向出卖人支付了购房款，并提供了古明升出具的收据佐证。虽然原告另提供的银行存折显示的取款时间是在古明升出具收据之后，但根据一般的生活常理推断，协议签订后古明升将涉案房屋移交给原告占有、使用至今，同时将房屋的有关手续原件也一并移交给原告。如古明升未收到购房款，是不可能将涉案房屋及房屋的有关手续原件一并移交给原告的。故对原告已付清购房款的主张，予以采信。对被告关于原告未实际支付购房款的主张，不予采信。对被告关于原告起诉已超过诉讼时效的主张，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十四条；“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”之规定，2016年5月6日，古明升死亡后，至三年诉讼时效期间届满日的2019年5月6日。因古明升的继承人或者遗产管理人并未确定，故在2019年5月6日前的6个月内，本案诉讼时效中止。三被告是于2019年9月4日取得涉案房屋的所有权证的，原告在中止时效的原因消除后的同年10月25日向本院起诉被告，并未超过诉讼时效的规定。故对被告的上述主张，不予采信。现涉案房屋已具备过户条件，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，因合同产生的债务，在被继承人死亡后，依法应由其继承人依照上述法律规定承担。原告主张三被告履行合同义务，配合原告办理涉案房屋的过户登记手续，符合上述法律规定，予以支持。另对原告请求确认涉案房屋所有权归原告所有的主张，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，因涉案房屋的物权尚未发生变动，故对原告该诉请，不予支持。诉讼中，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原告黄某某、姜某与古明升于2012年10月23日签订的《房屋转让协议》合法、有效；二、被告古某某、古某某、古某某于本判决书生效后十日内协助原告黄某某、姜某办理位于贵阳市南明区5层房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权人由古某某、古某某、古某某变更为原告黄某某、姜某，办理过户登记产生的相关费用（包括补交土地收益金等费用）由原告黄某某、姜某负担；三、驳回原告黄某某、姜某对本案的其余诉讼请求。诉讼费30元（已减半），保全费670元，由被告古某某、古某某、古某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇二〇年六月八日书记员  王欢