四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0522民初3973号 原告：王浸源，男，汉族，生于1969年8月4日，住四川省合江县。 原告：先腾君，女，汉族，生于1972年4月24日，住四川省合江县。 二原告的委托诉讼代理人：陈令，四川荔香律师事务所律师。 被告：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，住所地合江县合江镇复兴路**，统一社会信用代码91510522708936357M。 管理人：泸州盛生企业清算服务有限公司。 法定代表人：钟鸣。 委托诉讼代理人：赵扬，男，汉族，生于1965年9月6日，住四川省泸州市龙马潭区，系泸州盛生企业清算服务有限公司员工。 第三人：罗光勇，男，汉族，生于1969年3月30日，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。 第三人：曾显福，男，汉族，生于1963年6月22日，住四川省合江县，现嘉州监狱服刑。 委托诉讼代理人：姚利华，合江县法律援助中心指派四川凯翰律师事务所律师。 原告王浸源、先腾君与被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司、第三人罗光勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月12日、2019年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，并通知曾显福作为第三人参加诉讼，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。在第一次、第二次庭审中，原告王浸源、先腾君及委托诉讼代理人、被告的诉讼代表人、第三人罗光勇的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告王浸源及委托诉讼代理人、被告的诉讼代表人、第三人罗光勇和曾显福的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告诉讼请求：一、依法确认被告与第三人罗光勇签订的商品房买卖合同中的11个车库无效；二、确认原告与被告签订的商品房买卖合同合江县张家沟住小区Ａ栋11个车库价值77万元有效，并依法过户给原告所有。事实和理由：二原告系夫妻关系，在2011年7月18日，原告先腾君与被告张家沟项目部开发商曾显福签订两份商品房买卖合同，其中一份是购买商品房一套，该房已实际交付使用；另一份合同是购买张家沟住宅小区Ａ、Ｂ栋16个车库，其中Ａ栋11个车位，包括4Ａ栋3＃、5＃、6＃、7＃、15＃、23＃、26＃、27＃、28＃、29＃、30＃，并支付购车库款项，被告出具购车库16个112万元的收据。该住房修建完工后，原告已实际占用该11个车库使用至今。由于被告在开发该商品房时，将部分工程承包给第三人罗光勇修建，因被告无法支付第三人罗光勇的工程款，便将其Ａ栋-2层-2-1号全部抵押工程款出卖给第三人罗光勇。由于当时实际开发商曾显福涉嫌犯罪而委托其代理律师出面处理，代理律师赵明伦在不知情的情况下将已出卖给原告的Ａ栋11个车库也抵押出卖给第三人罗光勇。原告曾多次向被告和政府建设部门提供其购买车库的事实，直至2018年才知道前述车库已抵押给第三人罗光勇，被告的行为侵犯了原告的合法权益。所有原来购买住房和车库的购房户都办理了产权，虽然被告已破产，但案涉车库并未列入破产财产，由于赵明伦、韩某工作失职，没有将原告购车位的合同提交工作组，致使案涉车位没有交付。原告作为商品房的购房户，该车库理应依法确认给原告并办理产权手续。被告将已出卖给原告的车库再卖给第三人罗光勇，第三人罗光勇的购房合同不符合商品房买卖的条件，其购买车库的合同无效。 被告答辩称，本案争议的房屋不属破产企业的破产财产，对原告与曾显福签订的商品房买卖协议无异议，对案涉车位抵偿给第三人罗光勇无异议。 第三人罗光勇述称，原告与曾显福签订的《商品房买卖合同》没有利宏公司的印章，原告所主张的支付购车位款是借款，原告与被告之间不存在真实的买卖关系，是名为买卖实为借贷。案涉车位通过以车位抵工程款的方式抵偿给了第三人罗光勇，因此，原告的主张没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 第三人曾显福述称，与原告王浸源签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，并向其出具包括案涉16个车位在内的112万元的收据是事实，但112万元的购车库款是2008年向王浸源的借款本息结算的，利息是按月息4分，结算后双方才签订协议、出具收据。开始我只同意用4A的9个车位抵债，王浸源要用4A的11个车位抵债，但签订合同时签的是16个。 原告为支持其诉讼主张，提交以下证据： 1、出示原、被告身份信息材料，证明当事人主体适格。 2．出示《张家沟住宅小区商品房预选协议书》和收据各一份，拟证明：原告于2011年7月18日与被告张家沟项目部实际开发商曾显福签订购买张家沟住宅小区4A、4B栋底下车库16个的事实，其中4A栋车库11个；曾显福在2011年7月18日收先腾君购房款371070元和购买4A、4B栋16个车库1120000元。 3.《张家沟住宅小区商品房预选协议书》一份，拟证明原告于2011年7月18日与曾显福另签订购买张家沟住宅小区商品房并交清房款的事实。 4.出示商品房网签备案证明，说明原告与曾显福签订购买张家沟住宅小区车库协议的同一天所签订的购买住房已办理了网签手续，并已实际居住至今5年，拟证明16个车库原告已直接管理、使用、占有至今。 5.出示《商品房买卖合同》，拟证明该合同是原告与曾显福签订合同之后签订，是代理人赵明伦加盖的私章，不是曾显福签字，且是以4A栋-2-1号的3185平方米的房屋抵工程款637余万元，而实际A栋-2-1号的面积只有38个车位、1000余平方米，合同无效。 6.李有权等八人与曾显福签订的八份《商品房买卖合同》，拟证明在原告与曾显福签订合同以前所签订的合同均办理了网签，进而证明原告与曾显福签订的合同有效。 7.被告法定代表人徐春林和项目部工作人员韩某的证言，拟证明原告与曾显福签订的合同有效。 8.曾显福于2017年12月11日亲笔书写的《说明》一份，拟证明原告购买车库和交款的事实。 9.合江县自信物业公司2011年资金收入统计表，拟证明2011年原告开办的物业公司有资金收入来源，并以大部分现金支付曾显福。 10.附件1份，拟证明原告在2011年购房时以实物和现金抵购房款的事实。 11.先腾君在张家沟所购商品房的房产证复印件、2017年张家沟案涉车位停车收费登记表，证明原告已实际对案涉车位占有、使用。 12.曾显福写给王浸源的书信，拟证明原告王浸源没有满足曾显福的要求，曾显福就将购车位款说成是借款。 被告质证：对证据1无异议；对证据2的预选协议及收据无异议；对证据3、4无异议，但网签房屋不属诉争房屋；对证据5是被告与第三人于2013年12月12日签订的买卖合同，真实的情况是将A栋38个车位、1487.46平方米的房屋作价2974920元抵作第三人罗光勇的工程款；对证据6无异议，该组证据在项目部调取，有管理人印章；对证据7、8、9、10的真实性无异议；对证据11中的房产证复印件真实性无异议，但与本案无关，对案涉车位由谁使用不清偿；对证据12的真实性无异议，但与本案无关。 第三人罗光勇质证：对证据1无异议；对证据2、3的三性均不认可，协议只有曾显福的签名而没有被告公司的印章，协议没有得到被告公司追认，收据的收款人是曾显福也没有加盖财务专用章，这些是曾显福的个人行为，对被告公司不产生拘束力。即使协议、收据真实，得到被告公司追认，因案涉车库抵作第三人罗光勇的工程款并网签，原告对被告只享有债权；对证据4的真实性认可，但与本案无关。对证据5无异议，证明案涉车库已抵作第三人罗光勇工程款，原告主张合同没有曾显福的签名而无效的理由不能成立；对证据6的真实性不予认可，是复印件，且与本案无关联；对证据7的真实性、合法性认可，但不认可关联性。虽然证人韩某证实合同是其书写，但未经被告公司签章追认，属效力待定合同，且购房款没有经公司账户，属曾显福个人行为。对证据8的三性不认可，该证据是照片打印，且内容是他人写好后曾显福签字；对证据9的真实性、合法性认可，不认可关联性；对证据10的三性不认可，没有原告签名；对证据11中的房产证与案涉车位无关，对停车费登记表的真实性不认可，即使是真实的也不能达到其证明目的；对证据12关联性、合法性不认可，该信件反映原告与曾显福之间的利益关联很深。 第三人曾显福质证：对证据5不清偿，代理人赵明伦没有给我说过，对其他证据无异议。 被告无证据提交。 第三人罗光勇为支持其抗辩理由，提交如下证据： 1.3份生效判决书及车位抵偿明细表，证明案涉车位已于2013年12月12日以买卖合同的形式抵偿第三人罗光勇的工程款。 2.2013年12月12日，第三人罗光勇与被告签订的《商品房买卖合同》，证明案涉车位以抵工程款的形式已出让给第三人罗光勇。 3.《工程款支付协议》，证明4A、4B负二层的全部车位以抵工程款的方式抵偿给了第三人罗光勇。 4.被告公司职工毛晓玲出具的说明，证明案涉车位已抵偿给第三人罗光勇，并办理了网签，后为了车位分割和避免产生第二次税收，撤销了网签。 原告质证：对3份判决书的真实性、合法性认可，但与案涉房屋无关，抵偿明细表是第三人罗光勇与王平书写，且是复印件，无法确认真实性，不予认可；对证据2的真实性无异议，但该合同迟于原告购买车位协议，曾显福也不清偿该合同，不能达到其证明目的；对证据3，协议上没有曾显福的签名，所载明的车位也不清楚，不能达到其证明目的；对证据4，毛晓玲未到庭作证，无法核实其真实性，不予认可。 被告质证：对3份判决书无异议，但与本案无关，对抵偿明细表无异议；对证据2无异议；对证据3有异议，该协议在涉及工程款的判决予以否认，不认可。 第三人曾显福质证：与被告质证意见一致。 第三人曾显福未提交证据。 本院依职权调取的证据： 1.韩某的两份调查笔录：证实其2007年以来在张家沟项目部工作至今，因王浸源是物业公司的经理，其与王浸源认识，但不认识先腾君；原告与曾显福签订的协议是其起草的，收据也是写的，协议是他们签订，收款人是曾显福签的字，至于曾显福与原告之间是借款还是交的购房款不清楚，是否交付不清楚，是否入账不清楚，也未当其面撕毁原来的收据。 2.毛晓玲的调查笔录：证实其2006年以来在张家沟项目部工作至今，4A的车位均抵给了罗光勇，并办理了网签，后来为了分割出售方便和避免二次税收，撤销了网签。 3.王晓琴的调查笔录和出示2007年至2010年张家沟项目部的现金帐页，证实其2009年在张家沟项目部工作，2007年至2010年的现金帐页上没有反映收原告款项的记录。 4.出示张家沟住宅小区4A、4B自编车位图照片、测绘公司测绘报告，证实张家沟住宅小区4A、4B的自编车位与测绘报告的车位均为65个。 5.出示合江县房产交易和房屋数据中心提供的4A、4B车位在2016年办理网签和4A车位中2019年4月网签情况， 6.出示在合江县不动产登记中心调取的李小梅等购买合江县恒利国际新城车位的两份合同，一份合同载明在2010年7月购买建筑面积40.84平方米的车位价格46600元，另一份合同载明在2010年9月购买建筑面积39.69平方米的车位价格51600元。 7.出示被告与第三人罗光勇签订的《商品房买卖合同》，合同上载明张家沟住宅小区4A栋的开工日期是2010年4月30日，竣工日期是2015年7月8日。 8.（2018）川0522刑初177号刑事判决书，载明曾显福在2008年至2012年期间因非法吸收公众存款被判处刑罚的事实。 原告质证：对证据1无异议；2对毛晓玲陈述事实不清楚，毛晓玲只知道抵偿给罗光勇，但不清楚案涉车位已出卖给原告；对证据3无异议，案涉车位是2011年购买的，2010年以前的现金账没有反映我交款的记录是正常的；对证据4看不清楚，也看不懂；对证据5无异议，说明赵明伦等人没有把我购车位的合同上报工作组，造成4B的5个车位网签给了阜阳公司；对证据6与本案无关，合江城区的车位价格混乱，老城区张家沟、江畔明珠、时代广场的车位价格比新城区江语长滩、尚西国际的车位贵，张家沟现在的车位价格是10万元一个；对证据7不清楚；8.对证据8无异议，该判决书所附受害人的名单中没有原告，证明原告与曾显福之间是真实的房屋买卖关系。 被告质证：对证据1—8无异议。 第三人罗光勇质证：对证据1、2无异议；对证据3无异议，原告陈述在签订车位协议前多次交付款项，但在现金帐页没有反映，说明原告主张购车位是虚假的；对证据4、5无异议；对证据6无异议，说明原告的买卖合同不真实；7.对证据7无异议，但实际竣工时间是2016年；8.对证据8无异议，但原告与曾显福名为买卖实为借贷。 第三人曾显福质证：对证据1—8无异议。 根据原、被告和第三人的举证、质证意见，以及对本院调取证据的质证意见，本院对原告出示的证据1的“三性”予以确认；对证据2、7所证实曾显福与原告签订案涉车位协议和向原告出具收据的事实，有各方无异议的韩某、徐春林的证言印证，本院对该事实的真实性、关联性予以确认；对证据3、4、6认可其真实性，但该证据反映的是在2015年和2016年办理的网签，而涉车位协议是在2011年签订，与本案无关联，不能达到其证明目的，本院不予确认；对证据5的真实性各方均无异议，本院予以确认；对证据8，虽然第三人罗光勇对证据的内容的真实性有异议，但对曾显福在羁押期间向原告出具说明的这个事实并不否认，本院对该事实予以确认；对证据9，第三人罗光勇虽然对证据的关联性和证明目的有异议，但并不否认证据的真实性，对真实性予以确认；对证据10，第三人罗光勇对其三性均不认可，且该证据不能反映是否抵作案涉购房款，本院不予确认；对证据11反映曾显福在羁押期间向原告写信的事实予以确认；对证据12，其房屋产权证明与本案无关联，不予确认，对收费明细表的真实性予以确认。前述确认的证据，是否能达到其证明目的，在说理部分予以评述。 对第三人罗光勇出示的证据1，三份判决书是以住房抵偿工程款，与本案无关联，不能达到其证明目的，本院不予确认，对车位抵偿明细表是第三人罗光勇与王平签订，原告不予认可，且是复印件，也相关证据予以佐证，本院不予确认；对2、4的真实性予以确认，对其与本案是否关联、是否能达到其证明目的，在说理部分予以评述；对证据3已被其他结算方式包含，不能达到其证明目的，不予确认。 对本院调取的证据1-8的真实性予以确认。 根据各方当事人的陈述和本案认定的证据确认如下事实：原告王浸源与先腾君系夫妻关系，2008年向第三人曾显福支付款项。2011年7月18日，原告王浸源以先腾君的名义与曾显福签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，该协议书载明：购买张家沟住宅小区4A、4B地下车位16个，房屋单价70000元，总价1120000元；签订本合同时交付房屋总价的100%，即1120000元，一次性支付合同总价的一次性优惠总价的5%；2013年12月30日前交房，以及对物业管理和违约责任进行了约定。协议签订的当日，曾显福向原告先腾君出具购4A、4B地下车位16个1120000元的收据。2013年12月12日，因被告欠实际施工人第三人罗光勇的工程款无款支付，双方签订《商品房买卖合同》，将张家沟住宅小区4A含案涉车位在内的负层全部房屋抵偿给了第三人罗光勇，并办理了网签，后来撤销网签。2018年11月27日，根据原告的申请对案涉车位采取了保全措施。2019年3月11日被告被本院宣告破产，案涉房屋未列入破产财产。其间，第三人曾显福在羁押期间于2017年10月16日写信给王浸源，该信载明“王浸源你好！我是老朋友曾显福.为了修建张家沟工程一事我出了很大问题.事出后.我把家里的事情全权授权给赵廷群处理.由于事出忽然.家里没有任何准备.导至家里特别困难.为解燃眉之急.今天我特给浸源写这封信.主要是张家沟物管一事.原来我们的合同你是明白的.原你以和我商量过.你给我一笔钱我退出.但未果.现我提出两方面请你考虑：一.请浸源每月给赵廷群柒～捌仟元.她不参加管理。二.一次性解决给赵廷群柒～捌万元.我退出。此事只能浸源和赵廷群处理（由赵廷群的律师完善手续）不外传，以免影响物业公司.导至不良影响！……”；2017年12月11日又向原告王浸源出具《说明》，该《说明》载明“王浸源购买张家沟车位是通过财务结算的共16个.并进入财务帐.则购车位属实.请相关部门确权给王浸源。……”。 同时查明，原告与第三人曾显福之间交易的款项，既未入公司账户，也未入张家沟住宅小区项目部账户。张家沟住宅小区4A栋工程的开工日期是2010年4月30日。 另查明，2010年7月、9月，合江县恒利国际新城建筑面积40.84平方米的车位价格46600元和建筑面积39.69平方米的车位价格51600元。 再查明，曾显福因非法吸收公众存款犯罪于2017年6月17日羁押于合江县看守所，2019年12月30日因非法吸收公众存款犯罪被判刑6年零6个月。 本案争议的主要焦点是原告与第三人曾显福签订的《张家沟住宅小区商品房预选协议书》是否合法有效。原告主张《张家沟住宅小区商品房预选协议书》合法有效，而第三人曾显福认可与原告签订了《张家沟商品房预选协议书》，并向原告出具了1120000元的收据，但认为是借款本息结算后抵作购房款的。第三人罗光勇认为原告与第三人曾显福之间是个人借款，不存在真实的房屋买卖关系。本院认为，本案需要审查的是原告与第三人曾显福是否存在真实的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价款的目的是取得房屋所有权是房屋买卖关系的基本法律特征。而本案从庭审的情况看，原告王浸源与曾显福之间的房屋交易不符合一般商品房交易规则和通常习惯。 首先，4A开工的日期为2010年4月30日，在房屋尚未修建、双方的权利义务未确定的情况下，原告在2008年开始交付购房款，且在两年多的时间里分多次交付，有违通常的交易规则。 其次，在款项的交付上也存在诸多不合常理的情形：1.原告王浸源在庭审中陈述第一次交款的金额与其后的陈述矛盾，原陈述第一次交款是50余万元，在其后的陈述中没有50余万元的相关构成，且在当时进行大笔的款项交易不转账而用现金支付，也违常理。2.在原告与第三人曾显福对款项金额发生争议后，原告陈述112万元购房款有40万元是帮曾显福垫付何有仁和魏大各20万元，有25万元是给姨太借的，有15万元是给其父亲借的，其中垫付魏大的15万元是转账，但均无证据佐证。还有32万元款项的来源、如何支付的说不清楚，不合常理，虽然提供其合江县自信物业公司2011年资金收入统计表和附件，但也不足以证明物业公司收入和附件金额用于支付购房款，不能达到其证明目的，本院不予采信。3.庭审中，原告与第三人曾显福陈述款项是入了账的，但从各方均认可的被告法定代表人徐春林、张家沟项目部韩某的证言和本院调查的证据2008年至2010年之间的张家沟项目部的现金帐页看，原告陈述的相关款项既未入公司账户，也未入项目部的账。原告陈述所有的收据、原始凭证已销毁，既无相应证据佐证，也有违财务制度。根据前述情况，可以看出支付存在不真实性。 第三，从曾显福写给王浸源的书信上看，双方显然存在某种不清楚的利益交易，双方签订的车位协议存在不真实的情形。 第四，协议上约定一次性交清房款要优惠5%，原告王浸源说不清楚是怎么优惠的，不符合常理。 第五，在同一时期恒利国际新城属于合江县合江镇的高端楼盘，恒利国际新城的房价、车位价格应该比张家沟住宅小区高，但查明的事实恒利国际新城的车位价格都比涉案车位价格低，有违市场交易规则。 第六，原告陈述其与曾显福签订车位协议同一天签订的商品房买卖合同办理了网签、取得了房屋产权证，并已居住5年，而车位协议签订后的较长时间里在没有交付的情况下不积极主张权利，有违常理。 综上，原告与曾显福之间的房屋买卖交易过程不符合商品房交易的一般规则和通常习惯，原告关于《张家沟住宅小区商品房预选协议书》合法有效的主张，证据不足，本院不予支持。关于第三人罗光勇与被告签订的《商品房买卖合同》无效的主张，原告提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、九十一条第一项的规定，判决如下： 驳回原告王浸源、先腾君的诉讼请求。 本案案件受理费21810元，保全费4520元，合计26330元，由原告王浸源、先腾君负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。 审判长 唐 勇 审判员 陈 斌 审判员 张 洪 二〇二〇年六月二十九日 书记员 陈家玲