内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1198号上诉人（原审原告）：郭建华，女，1968年9月17日出生，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：包头市青山区幸福商城业主委员会。负责人：田晓青。被上诉人（原审第三人）：田晓青，男，1965年6月15日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人郭建华因与被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会（以下简称幸福商城业委会）、田晓青委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建华上诉请求：1、依法改判田晓青、幸福商城业委会支付一审判决予以支持部分以外的一部分租金；2、请求判令田晓青、幸福商城业委会支付14056.79元，利息要求计算至全部付清为止；3、上诉所发生的全部费用由田晓青、幸福商城业委会负担。其上诉主张的事实和理由为：郭建华于2013年5月与幸福商城业委会签订了委托合同，合同约定由幸福商城业委会代为处理幸福商城一层K区3号商铺出租事宜，并明确约定按半年支付，同时约定2013年6月15日至2016年6月14日按购房款的12%支付租金，2016年6月15日至2019年6月14日按购房款的13%支付租金。从2013年6月15日至2017年2月15日，田晓青以幸福商城业委会的名义收取了商铺的租金，但并未全部支付给郭建华，案涉商铺从2013年6月15日至2016年6月14日的租金是29730.6元，2016年6月15日至2017年2月14日共计8个月的租金是7157.37元，合计36887.97元，扣除已经支付给郭建华的13359元，尚欠23528.97元。截至2019年10月16日按照中国人民银行同期贷款利率应当支付的逾期利息为4421.87元。综上，一审判决应当支持郭建华租金及利息27950.84元，扣除一审判决中已经支持的13894.05元，郭建华请求二审法院依法支持剩余金额14056.79元。田晓青未提出答辩意见。幸福商城业委会未提出答辩意见。郭建华向一审法院起诉请求：1.判令幸福商城业委会与田晓青按照幸福商城一层K区3号商铺购房价12%的标准，向郭建华支付2013年6月15日至2016年6月14日期间商铺租金16371.60元，以购房价13%的标准向郭建华支付2016年6月15日-2017年2月14日期间商铺租金7157.37元（两项所欠商铺租金合计23528.97元）；2.判令幸福商城业委会与田晓青按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期租金的利息4421.87元；3.案件诉讼等相关费用由幸福商城业委会及田晓青承担。一审法院认定的事实：郭建华为证明其主张提交如下证据1.2003年7月30日，郭建华与呼和浩特铁路局房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，证明郭建华购买了位于包头市××区商铺，购房款总计82585元，并于2013年8月2日办理了商铺的所有权登记。2.郭建华（委托人）与幸福商城业委会（受托人）于2013年5月19日签订《授权委托书》，约定郭建华委托幸福商城业委会代为协商包头市青山区幸福商城一层K3号商铺出租事宜、代为与承租方签订租赁合同、代为收取租金并转交委托人；授权要求：租赁期10年，自2013年6月15日至2023年12月31日，租金标准为第一、二、三年按购房价的12%收取，第四、五、六年按购房价13%收取……，年租金分两次支付，每年6月底和12月底各支付一次，租金由受托人直接打入委托人的包商银行个人结算账户；委托人同意给予承租方3个月装修免租期，免租期内不计收房租。3.幸福商城业委会与包头市有道商贸有限公司（以下简称有道公司）签订的《房屋租赁合同》及有道公司向幸福商城业委会付款的明细、收据、凭证等复印件，证明幸福商城业委会与有道公司之间的租赁合同履行到2016年2月2日，有道公司向田晓青(含田早霞一张)账号支付了租金，幸福商城业委会收到有道公司的租金。4.2016年4月1日，幸福商城业委会与百乐福连锁超市万易店签订的《租赁合同》复印件及幸福商城平面图。郭建华在幸福商城平面图中划出其商铺的具体位置，案涉商铺在百乐福超市租赁合同范围内。该合同约定，百乐福连锁超市万易店租赁幸福商城一楼北区场地，租赁期间从2015年3月12日至2023年3月11日等。5.郭建华在包商银行开立的存折，存折明细载明：2013年6月19日其账号存入977元，2013年9月10日其账号存入4000元，2014年1月15日其账号存入4955元，2015年1月13日其账号存入3427元，证明其收到租金合计13359元。青山区法院于2017年12月26日作出的（2017）内0204民初3610号民事判决书查明及认定事实如下：1.2013年3月19日，有道公司与幸福商城业委会签订《房屋租赁合同》，承租幸福商城1-2层商铺，租赁期限为2013年3月23日起至2023年6月22日共计10年。该合同实际履行期间截至2016年2月2日。2.幸福商城业委会与百乐福连锁超市万易店于2016年4月1日签订了为期8年的租赁合同，且田晓青认可幸福商城一楼有部分商铺仍在经营的事实，亦认可其管理商场至2017年2月15日。包头市中级人民法院于2019年9月25日作出的（2019）内民终1633号民事判决书认定：百乐福连锁超市万易店租用幸福商城商铺期间的租金已经支付给幸福商城业委会的主任田晓青。此外，幸福商城业委会是幸福商城业主的自治管理机构，没有独立的账号。在田晓青担任幸福商城业委会主任期间，负责幸福商城业委会的日常管理以及商城租赁合同的签订和租金的收取。案涉有道公司、百乐福连锁超市万易店租赁幸福商城的租金均转入田晓青个人账户，然后再由田晓青向各业主支付租金。田晓青作为实际收取并负责管理和向出租业主支付租金的幸福商城业委会负责人，应当对幸福商城业委会的上述债务承担连带清偿责任。另查明，郭建华所有的K3商铺在百乐福连锁超市万易店租赁范围内，且郭建华收取了2017年4至6月百乐福连锁超市万易店支付的租金。郭建华陈述，按照《授权委托书》的约定，第一、二、三年每年租金是房价的12%，即9910.2元，第四、五、六年年租金是购房价的13%，即10736.05元。2013年6月15日至2016年6月14日期间的租金应为29730元，扣减已支付的13359元，未支付租金数额为16371元。2016年6月15日-2017年2月14日期间租金应为7157.37元，未支付租金数额也为7157.37元。一审法院认为，郭建华与幸福商城业委会签订的《授权委托书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。郭建华作为委托人依照《授权委托书》的约定将其所有的商铺交付受托人即幸福商城业委会代为出租，幸福商城业委会应当按照委托人的指示收取租金并转交。依照《授权委托书》的约定，幸福商城业委会从2013年6月15日至2016年6月14日每年应支付郭建华租金9910.2元，扣除免租期3个月的租金2477.55元及已经支付的租金13359元，未支付租金为13894.05元。因截至2016年6月14日该期间的租金有道公司已经支付给幸福商城业委会，故郭建华的该项请求具有事实和法律依据，该院予以支持。郭建华购买的K3店铺在百乐福连锁超市万易店租赁范围之内，且在百乐福连锁超市万易店租用商铺期间的租金已经支付给幸福商城业委会的主任田晓青。郭建华主张幸福商城业委会应向其支付2016年6月15日至2017年2月14日期间欠付租金7157.37元，该院予以支持。郭建华主张的利息应当分别以3983.85元、4955.1元、4955.1元、7157.37元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分别自2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年7月1日起计算至租金付清之日止符合法律规定，该院予以支持。此外，幸福商城业委会是幸福商城业主的自治管理机构，没有独立的账号。在田晓青担任幸福商城业委会主任期间，负责幸福商城业委会的日常管理以及商城租赁合同的签订和租金的收取。案涉有道公司、百乐福连锁超市万易店租赁幸福商城的租金均转入田晓青个人账户，然后再由田晓青向各业主支付租金。田晓青作为实际收取并负责管理和向出租业主支付租金的幸福商城业委会负责人，应当对幸福商城业委会的上述债务承担连带清偿责任。幸福商城业委会与田晓青未到庭未作答辩，视为其放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，应当由其自行承担。综上，郭建华的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告包头市青山区幸福商城业主委员会、第三人田晓青于本判决生效之日起十五日内连带支付原告郭建华租金13894.05元；二、被告包头市青山区幸福商城业主委员会、第三人田晓青于本判决生效之日起十五日连带支付原告郭建华迟延给付租金的利息，分别以3983.85元、4955.1元、4955.1元、7157.37元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分别自2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年7月1日起计算至租金付清之日止。案件受理费498元，减半收取计249元（原告郭建华已预交），由被告包头市青山区幸福商城业主委员会、第三人田晓青负担。二审经审理查明，2003年8月25日，郭建华与呼和浩特铁路局房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，郭建华购买了位于包头市××区房，购房款总计82585元，并于2013年8月2日办理了商铺的所有权登记。2013年3月19日，有道公司与幸福商城业委会签订《房屋租赁合同》，承租幸福商城1-2层房产，租赁期限为2013年3月23日起至2023年6月22日共计10年。该合同实际履行期间截至2016年2月2日，有道公司已经将其承租期间的租金支付给幸福商城业委会。幸福商城业委会于2013年6月19日向郭建华在包商银行开立的帐号转款977元，2013年9月10日转款4000元，2014年1月15日转款4955元，2015年1月13日转款3427元，郭建华已收到租金合计13359元。2013年5月19日，郭建华与幸福商城业委会签订《授权委托书》，约定郭建华委托幸福商城业委会代为协商包头市青山区幸福商城一层K3号铺位出租事宜并代为收取租金，该委托书约定：租赁期为10年，自2013年6月15日至2023年12月31日，租金标准为第一、二、三年按购房价12%收取房租，第四、五、六年按房价13%收取房租......，年租金分两次支付，每年6月底和12月底各支付一次，租金由受托人直接打入委托人的包商银行个人结算账户；委托人同意免予承租方3个月装修免租期，免租期内不计收房租。另查明，2016年4月1日，幸福商城业委会与百乐福连锁超市万易店签订为期8年的《租赁合同》。本院作出的（2019）内02民终1633号民事判决书中认定，田晓青认可幸福商城一楼有部分商铺仍在经营的事实，亦认可其管理商场至2017年2月15日。再查明，郭建华所有的K3商铺在百乐福超市租赁范围内，且郭建华收取了2017年4月至6月百乐福连锁超市万易店支付的租金。上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《授权委托书》、《租赁合同》、银行转款凭证、（2019）内02民终1633号民事判决书、百乐福超市平面图复印件以及《百乐福超市业主租金发放表》在案佐证。本院认为，郭建华与幸福商城业委会签订的《授权委托书》真实有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点问题为：郭建华要求支付租金9634.92元以及利息4421.87元的主张能否成立的问题。现从以下几点进行分析：首先，郭建华主张有道公司承租案涉商铺享有的免租期间为2013年3月15日-6月15日，故一审判决从2013年6月15日起扣除其三个月免租期的租金2477.55元错误。对此，本院认为，根据幸福商城业委会（甲方）与有道公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》第三条第2项的约定，甲方同意给乙方提供三个月的装修免租期（2013年3月23日-2013年6月22日）。又根据郭建华与幸福商城业委会签订的《授权委托书》约定的内容表明，郭建华认可幸福商城业委会给有道公司三个月的装修免租期，并同意从2013年6月15日起算租金。因此，一审法院从2013年6月15日起核减郭建华三个月租金不当，本院依法予以纠正。其次，郭建华主张一审判决未支持其2016年6月15日-2017年2月14日期间租金7157.37元错误。对此，本院认为，一审判决在本院部分已经认定幸福商城业委会应支付郭建华租金7157.37元，但判项中却未作判决，属于漏判，故本院依法予以纠正。再次，关于利息的问题。因郭建华要求支付利息4421.87元的主张并不违反法律规定，故本院依法予以支持。另外，幸福商城业委会是幸福商城业主的自治管理机构，没有独立的账号。在田晓青担任幸福商城业委会主任期间，负责幸福商城业委会的日常管理以及商城租赁合同的签订和租金的收取。案涉有道公司、百乐福超市租赁幸福商城的租金均转入田晓青个人账户，然后再由田晓青向各业主支付租金。田晓青作为实际收取并负责管理和向出租业主支付租金的幸福商城业委会负责人，应当对幸福商城业委会的上述债务承担连带清偿责任。综上，郭建华的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第三百九十六条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4314号民事判决；二、被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付上诉人郭建华租金23528.97元；三、被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付上诉人郭建华利息4421.87元；四、被上诉人田晓青对上述款项的支付承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费747元，由被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会、田晓青负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年六月二十三日法官助理 常慧青书 记 员 赵昱普附：本判决所引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。