成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6258号 原告:成都佳美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区九里堤星河路**佳美榕苑**。 法定代表人:韩怡。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被告:钟磊，男，1981年12月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都佳美物业管理有限公司（以下简称佳美公司）诉被告钟磊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳美公司委托诉讼代理人贾勇，被告钟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳美公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年9月至2019年8月的物业服务费2037元，2019年5月至2019年8月代收水电费250元，代收生活垃圾清运费29元；2.判令被告支付违约金694.8元（物业服务协议约定为按欠费额每日千分之三支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：根据原告与青羊区青华社区盛世草堂首届业主委员会签订的盛世草堂物业服务合同，原告依约为该小区提供物业管理服务，该协议约定的物业服务费收费标准为：住宅每平方米1.4元/月，非住宅2.5元/月。被告系盛世草堂小区业主，其应按约定标准向原告缴纳物业服务费，但截至目前为止，被告欠付2018年9月至2019年8月的物业服务费2037元，2019年5月至2019年8月代收水电费250元，代收生活垃圾处理费29元。经原告多次催告无果。 被告钟磊辩称，原告对小区进行物业管理期间，问题丛生、积重难返，始乱终弃，业主意见普遍较大，服务水平与收费标准不对标，且存在如下履职违约情形：1.原告在长达12年期间利用公用部位进行经营，出租人防车位、临停收费，擅自将公共地域改建私自经营，从不公示共有收益情况；2.原告提供的物业服务严重违约，根据物业服务合同第二章及第五章的约定，多项不达标、不合格。主要包括管理服务人员无证上岗、服务不规范、态度恶劣；对小区违建不尽管理职责；对共用部位、共用设施设备、消防设施不尽日常或定期巡查管理和维修维护义务；电梯故障时常发生，未尽及时维修义务；门禁、周界红外线安防系统瘫痪，未尽出入安保及日常安防巡查等安保义务，小区基本安全保障不力；未按约进行环境卫生、绿化养护等服务管理义务；存在收费乱象，水电收费无法提供水电公司数据凭证，人为估算业主分户收费，长期收费不透明、虚高收费等，原告自入场起未按约履行义务，服务不对标、不尽职、不作为，众多业主多次反映前述问题，原告不接受、不采纳，反而威胁业主，情节恶劣，对原告主张的物业服务费、违约金、水电费我都不认可，不应再向原告缴纳等。 经审理查明，2014年9月23日，原告（乙方）与成都市青羊区青华社区盛世草堂首届业主委员会（甲方）签订《成都市青羊区青华社区盛世草堂物业服务合同》（以下简称物业合同），约定：甲方选聘原告对位于成都市青羊区进行物业服务管理；物业管理服务的事项有房屋建筑区划共用部分、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；维护公共治安秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；委托管理服务期限为3年，自2014年4月1日10时起至2016年12月3日9时止；住宅的物业管理服务费由业主依建筑面积按每月每平方米1.4元的标准交纳，非住宅依建筑面积按每月每平方米2.5元的标准交纳，每半年交纳一次；如业主未按约交纳的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并要求业主从逾期之日起按千分之三交纳违约金等。该合同还就双方权利义务、物业管理公共服务质量、其他违约责任等事项进行了约定。该合同签订后，原告为盛世草堂小区提供物业管理服务，合同到期后，仍继续为该小区进行物业管理，直至2019年9月1日离场。审理中原告提交相关收据拟证明其已于2018年11月14日向城市管理部门交纳了盛世草堂小区2018年城市生活垃圾处理费21600元，另提交相关水、电费发票和转款凭据欲证明其已代盛世草堂小区全体业主交纳了2018年1月至2019年8月期间的水、电费用。 又查明，钟磊系位于成都市青羊区房屋业主，该房屋建筑面积121.23平方米。 庭审中，原告称原物业合同终止后原告继续按原合同约定的内容提供物业服务直到2019年8月31日，被告对前述事实及2018年9月至2019年8月期间其确实未缴纳物业服务费的事实予以认可，但称原告提供的是瑕疵服务，应按50%的标准计收。审理中，原告认可在其物业服务期间盛世草堂小区共发生有业主申报登记、并向公安机关报案的盗窃案件为11起，但称其尽到了安保服务义务。原告对其主张的各项费用说明为：物业服务费欠费期间为12个月，每月169.722元，现实际主张总额为2036.66元；水费计算的是从847度至871度抄表差额（为用水量），单价3.03元，水费总计是78.72元；电费计算的从6585度至6908度抄表差额323度（为用电量），单价0.5464元，电费总计是176.4872元，水电费总额现主张为249.2元;前述抄表读数均是统计的2019年5月至与新物业公司移交时的数据；原告每月均是按水电总表读数向水电公司统一交纳上月费用，再按业主分表读数向业主代收费用，但在向新物业公司移交时未对（每户）分表读数单独制作（移交）文件（列明）等。庭审中，被告认可原告主张的生活垃圾清运费29元；对原告主张的水电费金额不予认可，称须由第三方水电公司的票据印证其准确性方予交纳，原告制作的相关欠费记录和票据系其单方制作，原告自身也在用水用电，其向水电公司交纳的水电费票据与被告无关联性，不能证明是为小区业主代交的水电费；被告认可其未交纳2019年5月至同年8月期间的水电费用，在该期间其确实使用了水电，但根据其往年同期使用水平，同期水电费大约为50元/月左右等。审理中，被告另要求原告退还其多交的停车位租赁使用费20元，对原告向业委会移交的公共收益金额提出质疑等。 上述事实，有各方当事人当庭陈述，身份信息、企业信息，房屋信息、物业服务合同、工作衔接函、移交单、生活垃圾处理费交费票据等证据在案佐证。 本院认为，原告在原物业服务合同终止后仍继续对案涉小区提供物业管理服务，其与被告形成事实的物业服务合同关系，在原告提供了相应物业管理服务情况下，被告应依法依约向原告支付物业服务费用，至于支付标准，参照原合同约定的交纳办法和计算标准执行。被告钟磊应向原告支付的物业服务费计算为：121.23平方米*1.4元/平方米/月*12个月计2036.66元。被告的抗辩事由不足以排除其交纳案涉物业服务费的义务，其要求减少价款按50%的标准计算物业服务费的辩解意见缺乏事实和法律依据,本院不予采纳，其辩解事由涉及与原告相关的其他法律关系的，可由相关当事人依法另行主张处理。原告主张的生活垃圾处理费，因被告认可，原告也举其已代为交纳2018年的生活垃圾处理费证据，故本院对主张的生活垃圾处理费29元予以支持。原告主张其已代被告交纳2019年9月前的全部水电使用费，但其提交的证据不足以证明其主张的成立，根据其所提交的证据也不能判定其为被告代付水电费的具体金额，故其主张的金额本院不予确认，审理中被告认可其未交纳2019年5月至同年8月期间的水电费用，也认可该期间使用了水电，但称按其往年同期水电费用水平为50元左右，故本院酌情按每月50元的标准计算被告应付水电费用共计200元。需要说明的是：原告主张的水电费及生活垃圾处理费虽然属于代收费用，但亦系在物业服务过程中同步产生的相关法律关系，在原告确已代付情况下，为减少双方当事人的讼累，故本院在本案中予以一并处理。关于原告主张的违约金，因原合同终止后，双方并未有关于违约金的约定，同时根据审理中被告的抗辩举证，也可见被告未及时缴纳相关费用确系双方因物业服务发生较大争议所致，确系事出有因，不宜认定被告具有违约情形，对原告主张违约金，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下： 一、钟磊于本判决生效之日起十日内向成都佳美物业管理有限公司支付物业服务费2036.66元。 二、钟磊于本判决生效之日起十日内向成都佳美物业管理有限公司支付该公司为其代付的水电费200元、生活垃圾处理费29元，共计229元。 三、驳回成都佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由成都佳美物业管理有限公司、钟磊各负担12.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四 川省成都市中级人民法院。 审判员  谢中山 二〇二〇年六月三十日 书记员  张珑馨