云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初611号原告：大理群发物业管理有限责任公司，住所地云南省大理市大理经济开发区金叶小区****。法定代表人：张本强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪德俊，男，特别授权代理。被告：李智强，男，1977年12月29日生，彝族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。原告大理群发物业管理有限责任公司诉被告李智强物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。2020年6月4日，被告向本院提出变更程序申请，本院审查后依法将本案转为简易程序，并于同年6月5日公开开庭进行审理。原告大理群发物业管理有限责任公司委托诉讼代理人倪德俊、被告李智强委托诉讼代理人黄红映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2011年12月至2018年12月期间的物业服务费3786元；2.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金1561.9元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年，南涧县民族商贸城小区（以下简称“商贸城”）开盘，后开发商委派原告入住该小区进行物业管理。2012年，原告与该小区开发商签订了《物业管理委托合同》。合同约定物业管理期限自2012年3月2日起至2013年3月2日止，如果该小区业主委员会一直未成立，双方未有异议，则本合同按一年一期自动延续，业主委员会成立后再与业主委员会签订合同；若在本合同期间业主委员会对物业服务不满意，要求另选物业管理公司，本合同终止。该合同还约定物业管理服务费按建筑面积以月向业主或者物业使用人计收，其中住宅房屋0.35元/㎡，非住宅房屋0.7元/㎡，费用如需调整必须先报本地物价管理部门批准。2017年8月，该小区成立业主委员会，并于2017年12月与南涧县爱家物业管理有限公司（以下简称“爱家物业”）签订物业管理合同，但是爱家物业未与原告办理过任何交接手续。因爱家物业强制变更电费账户，导致无法缴纳电费，故直到2018年12月之前，该小区的电费一直由原告代缴，原告也一直为该小区提供物业服务至2018年12月。2018年一至六月的物业服务费出现了原告和爱家物业都在收取的情况，如果向爱家物业交了费用的，原告自行向爱家物业主张。被告未依约向原告缴纳相关费用，在原告通过电话、上门、文书通知的形式催收后，仍拒绝缴纳。原告已按约提供了相应的物业服务，虽在服务方面存在瑕疵、不到位的地方，但未根本性地违反合同约定，被告拒不履行自己的缴费义务已构成违约。为维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，第一，商贸城业主委员会成立于2017年8月，在此之前，该小区未与任何物业管理企业签订过物业管理服务合同。直到2017年12月28日，该小区业主委员会才与爱家物业签订《南涧民族商贸城物业管理服务合同》，物业管理期限自2018年起。第二，在业主委员会成立之前的管理属“前期物业管理”，被告应该遵守的是业主公约。关于前期物业管理机构，开发商已经在《商品房购销合同》中以补充协议的方式与被告进行过约定，被告也签署了《承诺书》。业主公约中载明的物业服务单位为大理三环物业管理有限公司（以下简称“三环物业”），该小区的各业主也曾按照公约约定向三环物业缴纳过物管费。第三，被告至今未曾与原告有过公约，也未曾接到过前期物业管理机构更换的通知。按《物业管理条例》第二十三条的规定，只有临时管理规约对应的机构才是有管理权的机构，原告并非业主公约确定的前期物业管理机构，不具有要求被告履行业主公约确定的义务的权利。第四，即便原告是在代谁对该小区物业进行管理，但在物业管理过程中，明显没有履行相应义务。依照业主公约第27条等条款，前期物管企业需要完成的事项至少有20项，但小区中绝大部分设施都是业主自行联系、出资完善，如2016年安装监控设备、更换路灯，还存在不打扫小区卫生、代收电费高于市场价、对业主反映的问题不予解决等情况。物管作为服务企业，理应先服务后收费。正是因为物管企业没有履行自己的义务，才发生了众多业主不愿意缴纳费用的情形。综上，原告的起诉存在主体不适的情形，应驳回起诉。事实上前期物管企业，也没有履行完整管理义务，不应主张权利。双方当事人围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的物业管理委托合同，形式和来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联系性，本院予以确认；2.原告提交的欠费明细表、电话催费记录、退管公告和张贴公告的照片以及被告提交的照片，均系单方制作，本院对其证明力不予确认；3.被告提交的票据与本案无关，本院不予确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告系有限责任公司，经营范围包括物业管理等。被告在商贸城有面积124.33㎡的住房一套，该小区的建设单位系邵阳市步步高房地产开发有限公司南涧分公司（以下简称“步步高公司”）。步步高公司聘请物业服务企业对该小区进行物业管理并制定了临时管理规约即“南涧?民族商贸城业主公约”，该规约确定的物业服务企业系三环物业。2012年3月2日，原告与三环物业、步步高公司达成三方协议，约定三环物业与步步高公司之间关于商贸城的物业管理合同解除，由原告对该小区物业进行管理并与步步高公司另行签订协议。同日，原告与步步高公司签订《物业管理委托合同》，约定委托期限自2012年3月2日起至2013年3月2日止，物业服务费用按月以住宅房屋0.35元/㎡，非住宅房屋0.7元/㎡计算后向业主或者物业使用人收取，未对违约金进行约定。该合同还约定，如若小区未成立业主委员会或者双方无异议，则合同按一年期限自动延续；如若业主委员会另选物业管理公司，则该合同终止。2017年8月31日，商贸城成立业主委员会，同年12月28日，商贸城业主委员会与爱家物业签订《南涧县民族商贸城物业管理服务合同》，但未约定合同生效时间。合同签订后，爱家物业于2018年6月21日开始提供物业管理服务。2018年8月6日，商贸城业主委员会发布通知，告知各业主自2018年7月1日起的电费、物业服务费交至爱家物业，在此之前，均交至老物管处。另查明，被告未向原告缴纳过物业服务费。本院认为：步步高公司作为建设单位，在商贸城业主委员会选聘物业服务企业之前，有权与物业服务企业签订前期物业服务合同，所签订的前期物业服务合同对各业主具有约束力。本案中，虽然临时管理规约确定的物业服务企业系三环物业，但截至商贸城业主委员会与爱家物业签订物业服务合同之前，被告未提供证据证明商贸城的物业服务企业除了原告外存在其他家，故2018年8月6日商贸城业主委员会发布的通知中所载的“老物管”应当指原告，该通知可以视为商贸城业主委员会对认可步步高公司更换物业服务企业的追认。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，被告作为商贸城的物业买受人，理应按照约定履行缴纳物业服务费的义务。原告与步步高公司签订的《物业管理委托合同》确定的物业管理期限自2012年3月2日起，商贸城业主委员会结合实际情况确认原告提供物业服务至2018年6月30日，故对原告要求被告支付自2011年12月起至2018年12月止的物业服务费，本院仅确认被告应缴纳自2012年3月2日起至2018年6月30日止的物业服务费3302.83元（124.33㎡×0.35元/㎡/月×75.9个月）。因原告在提供物业服务的过程中，存在服务不到位的情况，故由被告按照应缴纳物业服务费的70%支付原告物业服务费，即2311.98元。关于违约金，因原告与步步高公司签订的《物业管理委托合同》未进行过约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条第四款、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告李智强支付原告大理群发物业管理有限责任公司物业服务费2311.98元，限于本判决生效之日一次性履行；二、驳回原告大理群发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李智强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建国二〇二〇年六月五日法官助理钟晓慧书记员奎瑾汐