安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初1000号 原告:汪国敏，男，1981年1月15日出生，汉族，住宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张荣，安徽高胜律师事务所律师。 被告：聂后发，男，1953年10月5日出生，汉族，住宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：邱学峰，安徽半茶律师事务所律师。 被告：俞世河，男，1970年6月28日出生，汉族，住宁国市城市。 原告汪国敏诉被告聂后发、俞世河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告汪国敏及其委托诉讼代理人张荣，被告聂后发的委托诉讼代理人邱学峰，被告俞世河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪国敏向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认解除其与被告聂后发于2019年2月25日签订的二手房买卖合同；2.请求判令两被告连带返还购房款180000元；3.请求判令两被告连带承担以180000元为基数，按年利率4.35%计算自2019年3月20日至款项付清之日的资金占用费；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2019年2月25日，原告通过宁国市双合盛居房产经纪有限公司与被告俞世河签订了一份二手房买卖合同（以被告聂后发名义签订，被告俞世河以代理人身份签字），约定了将位于河沥办事处三里亭安置区19幢2单元402室商品房转让给原告，双方约定：转让总价款为58万元，原告于2019年3月20日之前支付首付款180000元（含定金20000元），剩余100000元在第一次首付支付后六至九个月，被告聂后发房产证出来时支付。合同签订后，原告依约在签订合同当天给付被告俞世河定金20000元，于2019年3月20日给付被告俞世河160000元，被告俞世河出具了收条。2019年9月后，原告多次通过中介公司向被告要求办理房产过户手续，被告俞世河一拖再拖。原告现购房目的不能达到，已通过中介宁国市双盛居房产经纪有限公司的法定代理人黄明伟转达要求与被告聂后发解除二手房买卖合同，被告俞世河返还180000元购房款，被告俞世河未予理睬。 被告聂后发辩称，一、其不同意解除合同，要求继续履行。根据合同法原则是鼓励交易，无法定事由不得随意解除；二、不同意返还购房款，资金占用费无合同约定也没有法律依据；三、原告诉称的合同目的不能实现不属实，在原告付清购房款后我方可以随时交房，满足其购房居住的目的。 被告俞世河辩称，一、不同意解除合同，不同意返还购房款。二、在双方签订购房合同时，案涉房屋的房产证正在办理中，案涉房屋是安置房，是河沥溪开发区根据安置协议约定统一办理房产证，但是现在房产证没有出来，房产证是肯定有的，对此原告是知晓的，原告签订合同，合同已经成立了。三、原告也有违约行为，原告只支付了180000元首付，尚有100000元购房款至今未付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，认证如下：原告举证2，结合被告聂后发举证1，可以证明转让的不动产的权属所有人是聂后发及其女李青，但该买卖合同出卖方系聂后发一人，即聂后发对其女李青所有的份额无权予以处分，其次，涉案房屋系集体土地房屋征迁安置房，被告聂后发处分该房产时尚未取得房屋产权证书，但不影响合同的法律效力，房产证暂未办理有相应的理由，对此原告作为买受人是明知的，故被告的行为不构成违约，但其转行为依法不发生物权转让的效力，故对该证据的真实性予以认定，合法性不予认定，对其被告违约的证明目的不予认定。原告举证3，根据核实的事实，该房款的实际收取是被告俞世河，予以认定。原告举证4，结合被告俞世河的认可，对其真实性予以认定，但因购房合同违法，故对其证明目的不予认定。原告举证5，仅可证明俞世河从事房屋中介工作，涉案房屋的转让由其经手，但不能证明涉案房屋的实际出售人是俞世河，故对其证明目的不予认定。原告举证6，可以证明涉案购房合同是通过黄明伟中介公司介绍签订的，且在合同签订时双方均知道该房屋的产权证尚未办理的事实，但不能证明涉案房屋的实际出售人是被告俞世河，故予以综合认定。被告聂后发举证1，可以证明涉案房屋的性质是安置房，该屋屋是聂后发及其女李青共同所有的事实，予以认定。被告聂后发举证2，根据说明的内容，涉案房屋的实际共有人之一李青并未明确将涉案房屋出售给原告汪国敏，即使其同意转让该房产，也应当在各方签订转让合同时出具明确的授权委托书或在场见证并签字，根据庭审核实的事实案外人李青未履行上述民事法律行为，故不能证明李青认可了其父聂后发将涉案房屋通过中介转让给原告汪国敏的事实，故对其证明目的不予认定。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：2019年2月25日，原告汪国敏与被告聂后发签订了一份二手房买卖合同，约定：汪国敏购买聂后发所有的坐落于安徽省宁国市三里亭安置区，建筑面积为93平方米，定价为58万元，于2019年3月20日前支付首付款180000元，剩余100000元在过第一次还款首付后半年到九个月时间，房产证出来时所有首付款给齐为时限，以房产证出来为准。出卖方代理人是俞世明，该合同签订时有原告汪国敏、被告聂后发及中介俞世河及黄明伟在场。后原告汪国敏依约向被告俞世河（代收人）支付了首付款180000元，因该房屋的产权证一直未办理，原告汪国敏至今未支付剩余购房款100000元。 另查明：涉案房屋系被告聂后发及其女儿李青共有的拆迁安置房，该房产尚未办理产权证书。 本院认为，涉案房屋的性质是因征迁安置的行为设立的物权，其所有人是被告聂后发及案外人李青共同所有，被告聂后发在转让该房产时，应当取得共同所有人即李青的同意，但被告聂后发在处分共有房产时，另一共有人李青并不知情，故其转让的行为属于无权处分的法律行为。被告聂后发在签订合同后，其未提供充分的证据佐证取得共有人李青的追认，故其将共有房屋私自转让已侵害了共有人李青的合法权利，违反了法律的强制性规定，该合同属无效合同，自始不具有法律效力。原告诉称该房屋产权证尚未办理，导致合同目的不能实现，应当解除该合同的诉请，因房产证未办理只导致转让房产不发生物权转让的效力，但该合同于签订时已依法成立，但鉴于该合同系无效合同，故不具有解除合同的前提条件，故不予支持。综上，原告汪国敏与被告聂后发签订的房屋买卖合同属于无效合同，故因合同而取得的财产应当返还，所造成的损失根据实际情况按各方的过错程度分担。根据庭审核实的事实，原告的购房首付款180000元实际由被告俞世河收取，故被告俞世河应当返还该首付款180000元，被告俞世河与被告聂后发之间就涉案房屋所往来的资金，因与原告诉请的财产无直接关联性，故在本案中不予处理，被告俞世河先行返还原告汪国敏首付款180000元后，可另行向被告聂后发主张相关的权利。涉案购房合同的签订是原告与两被告的真实意思表示，对原告造成的损失，被告俞世河、聂后发均应对所占用的资金180000元支付相应的利息损失，利息自原告起诉之日起按其诉请的利率标准即年利率4.35%予以计算，对超出部分的利息损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十一条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告俞世河于本判决生效之日起十日内，返还原告汪国敏购房款180000元； 二、被告聂后发、俞世河于本判决生效之日起十日内，支付原告汪国敏资金占用款180000元的利息（自2020年4月8日起按年利率4.35%计算至本判决确定的给付之日止）； 二、驳回原告汪国敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3900元，减半收取1950元，由原告汪国敏负担450元，被告聂后发负担500元，被告俞世河负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 彭 俊 二〇二〇年六月十六日 书记员 鲍文靖 附1：本案证据目录 一、原告汪国敏提交证据和证明目的如下： 1.原告身份证复印件、结婚证复印件、原告妻子刘莉莉身份证复印件各一份，拟证明原告主体身份，刘莉莉与原告为夫妻关系，有部分购房款自刘莉莉账户转账支付符合法律规定； 2.二手房买卖合同复印件（签订时间：2019年2月25日），拟证明原告通过被告俞世河与被告聂后发签订了《二手房买卖合同》，双方合同关系成立，约定了各项权利、义务。合同第四条第三款被告承诺六至九个月房产证出来，证明被告没有按照履约期限完成合同义务，合同目的至今未能实现，被告已违约； 3.收条复印件两张（2019年2月25日20000元，2019年3月20日160000元，收款人为被告俞世河）、转账凭证复印件一张（2019年刘莉莉转账80000元至被告俞世河账户），拟证明原告依约履行自己的合同义务，180000元购房款全部由被告俞世河收取； 4.原告手机短信截屏打印件（2020年4月3日），拟证明原告因合同目的不能实现，要求解除合同通知已发送给被告； 5.私营企业注册信息一份，拟证明被告俞世河是从事房屋中介工作，案涉房屋是被告俞世河从被告聂处收购来转卖的，本案买卖合同实际当事人是被告俞世河。黄明伟与俞世河之间的微信聊天记录截屏一份，拟证明原告已经向被告发送合同解除的通知，也证明被告俞世河知道该通知且意欲隐瞒事情真相； 6.证人出庭作证申请一份，拟申请黄明伟出庭作证证明本案真正合同当事人是被告俞世河，且合同从签订到后期处理都是被告俞世河出面，证明该房屋被俞世河收购后，双方承诺的6到9个月房产证可以出来的事实。 二、被告聂后发提交证据和证明目的如下： 1.安置协议、三里亭安置房差价款结算通知单、房屋征收补偿安置测算表各一份，拟证明案涉房屋系被告聂后发所有，产权清晰，且可以根据安置协议（第四条）办理权属证明； 2.情况说明两份，拟证明房屋所有人同意和认可被告俞世河出售案涉房屋的事实。 其他诉讼参与人未提交证据材料。 附二、本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消来不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消来物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权的，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。