广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1164号 原告：李兴农，男，1963年12月19日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告：訚林，男，1973年6月12日生，壮族，住广西桂林市秀峰区。 被告：周金凤，女，1948年8月1日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 二被告委托代理人：刘娟，广西君美律师事务所律师。 原告李兴农与被告訚林、周金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员廖诺适用简易程序于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告李兴农，二被告的委托代理人刘娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告签订的租房合同；2、判决被告退还租房押金9200元，退还两个月租金9200元给原告；3、判决被告支付原告拆装两台空调人工费、材料费合计1766元；4、判决被告支付原告搬家运输费用2703元；5、判决被告赔偿原告8600元经济损失；6、判决被告支付原告5000元违约金。事实和理由：原告与被告的受托人周金凤签订了租房合同，原告租用被告位于桂林市七星区，原告交了租房押金9200元，并支付了10月份租金4600元，11月份租金4600元给被告的受托人周金凤，并预存了水电费。被告的受托人周金凤承诺在10天内向新奥燃气公司交纳安装管道天燃气的费用，但一直拖延未交钱，由于被告受托人周金凤拒不履行租房合同规定的交费安装管道天然气义务，造成原告在租房期间缺乏生活基本条件，生活极不方便。经与被告协商无果，迫于无奈，只好向法院起诉，根据《民法总则》、《经济合同法》《消费者权益保护法》的有关条款规定，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称：一、周金凤并非本案适格被告。被告周金风为被告訚林的代理人，接受訚林委托代为办理租赁标的物的出租和出售事宜，依据代理的相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。因此在本案当中，适格的被告应为被代理人即被告訚林，被告周金凤并非本案的适格被告。二、本案的合同符合法定解除条件，应予以解除。本案合同约定的房屋租赁期限为1年，现原告在租期未满的情况下，未经双方协商，自行搬离租赁房屋，并向法院提起解除合同之诉，其行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”的规定。因此，该合同符合法定解除条件，应予解除。三、本案原告诉请无事实和法律依据。原告并无证据表明被告有“10天内向新奥燃气公司交纳安装管道天燃气费用”之合同义务。因此，原告据此认为被告违约并无事实和法律依据，而其提前搬离租赁房屋并向法院提起诉讼的行为恰恰违反了其自身的合同义务，应依法承担违约责任。故其要求被告承担损失的诉请应予驳回。综上，被告认为，被告周金凤系訚林的代理人并非本案适格被告。原告作为合同的违约方，应自行承担因其违约行为所造成的损失，因此请法院驳回其要求被告赔偿其损失的诉讼请求。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2019年9月26日，原告与被告訚林的代理人周金凤签订了《租房协议书》一份，约定由原告承租訚林所有的坐落于桂林市七星区环城北二路东城小区住宅，用以养生、度假等接待服务、中医学术交流培训；租期1年，自2019年10月1日至2020年9月30日止；月租4600元，每月30日前交清房租，逾期则按5%支付滞纳金，超过十天不交清房租的，出租人有权收回房屋使用权，终止合同，同时押金归出租人所有；原告需交押金9200元，作为租房信用保证，如原告不违约则押金在合同终止并结清水电等费用时退还给原告，不得延付，如租期未满合同年限，出租人不退押金；在租赁期间，任一方提前终止合同必须双方同意，除不可抗拒因素均属违约。该协议上亦备注：“如后期小区统一安装天然气管道煤气，该房屋的安装费用由甲方负担。”原告向原告支付了押金9200元及两个月租金9200元。本案中，原告以被告违反“10天内向燃气公司缴纳安装管道天然气费用”的承诺，致使涉案房屋缺乏基本生活条件为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原告自述其使用涉案房屋一个月零十四天后与被告协商解约并将房屋钥匙放在房屋中介处，被告否认曾承诺原告“10天内向燃气公司缴纳安装管道天然气费用”，认可在收到房屋中介通知后去领取了房屋钥匙。 本院认为，涉案租房协议书系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效，本院予以确认。各方当事人均应依照协议履行各自的义务。 关于合同解除。本案中，原告于2019年11月中旬即以交还房屋钥匙等方式作出解约意思表示，被告亦收讫了房屋钥匙，案件审理过程中双方亦均表示解除双方的租房协议，故对原告解除双方订立于2019年9月26日的《租房协议书》之请求，本院予以支持。 关于房屋押金。涉案协议书里约定，任一方提前终止合同必须双方同意，除不可抗拒因素均属违约。原告主张如下事项：1、其通过面谈、电话等方式向被告提出了解约；2、被告承诺其10天内向燃气公司缴纳安装管道天然气费用；3、未安装管道天然气使得涉案房屋缺乏基本使用条件；对原告主张的第1点，被告否认其曾同意原告提前终止合同；对原告主张的第2点，被告亦否认有此承诺；对原告主张的第3点，根据原告庭审中所作“使用罐装煤气”之陈述，及合同中备注“如后期小区统一安装天然气管道煤气，该房屋的安装费用由甲方负担”之内容，可反映原告租房时明知该房内未使用管道煤气，且涉案房屋不因未使用管道煤气缺乏基本使用条件；据此，在被告明确否认而原告并无充分证据证实双方就提前终止合同达成一致的情况下，原告应承担提前解除合同的责任。涉案租房协议约定“如租期未满合同年限，出租人不退押金”，此约定实际为合同解除后原告重新寻找承租人的空档期损失赔偿，合同所约定的9200元押金赔偿标准系2个月租金，此标准并不过高，被告辩称原告违约在先押金不予退还之意见有充分依据，本院予以采纳，故原告要求被告訚林退还押金的请求，本院不予支持。 关于房屋租金。如前所述，原告主张涉案房屋不因未使用管道煤气缺乏基本使用条件要求被告退还房租的意见，依据不足，本院不予采纳。原告已向被告交付2019年10-11月房租计9200元，原告自述其使用房屋1个月零十四天，如前所述，原告系承租房屋第二个月中途自行退租，而双方合同中约定房屋月缴而非日缴，在合同中未约定、被告也未表示同意按日计租的情况下，原告租赁房屋第二个月虽未完全用满30天，其亦应自行承担月中自行退租的责任，故其要求被告訚林退还房租9200元的诉讼请求，本院不予支持。 原告亦要求被告訚林拆装两台空调人工费、材料费及搬家运输费用，以及支付经济损失、违约金的诉讼请求，均无充分事实、合同及法律依据，本院均不予支持。 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，涉案房屋产权人系被告訚林，被告周金凤系作为其代理人与原告签订涉案租赁协议，此行为后果对訚林发生效力。原告经本院释明后坚持要求周金凤共同与訚林承担涉案责任，并无充分依据，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李兴农与被告訚林的代理人被告周金凤于2019年9月26日签订的《租房协议书》； 二、驳回原告李兴农的其他诉讼请求。 本案案件受理费482元，因适用简易程序减半收取241元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费482元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 廖 诺 二〇二〇年六月二十八日 书记员 何静琳