广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初5993号 本诉原告（反诉被告）：广西三美市场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市红碑路**红卫生产资料批发大市场**，统一社会信用代码91450200MA5L2J0J3G。 法定代表人：王德华。 委托诉讼代理人：李节，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 本诉被告（反诉原告）:王根勇，男，1971年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：陈翰翔，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔耀聪，广西广正大律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）广西三美市场管理有限公司（以下简称“三美公司”）与本诉被告（反诉原告）王根勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，于2019年3月28日作出（2018）桂0205民初4774号民事判决，王根勇不服该判决提起上诉，广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）桂02民终3075号民事裁定，撤销该判决并将本案发回本院重审。本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）三美公司委托诉讼代理人李节、本诉被告（反诉原告）王根勇委托诉讼代理人陈翰翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三美公司向本院提出本诉请求：一、判决被告向原告支付2018年1月到2018年6月门面、场地使用费28763元；二、判决被告从2018年7月1日起至门面、场地返还给原告之日止按每月11200元向原告支付逾期归还占用费；三、请求法院判决被告将租赁合同到期的柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面及场地返还给原告；四、案件受理费由被告负担。三美公司的事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订门面租赁合同，原告将柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面、场地租赁给被告，租赁期从2017年7月1日到2018年6月30日，合同约定费用每个月11200元，卫生费每个月60元，水电费按表收取，被告应在每月1到5日缴纳当月费用。但被告拖欠2018年1月到2018年6月的租金67200元、2018年1到9月电费455元、水费28元、卫生费1080元未交，原告扣除被告所交的40000元押金冲抵欠款后，被告至今还拖欠费用28763元未付。被告合同期满前未表示要续租，并且被告一直到合同期满都没有续租，也不搬离交还门面、场地和交费，原告多次沟通未果，故原告依法诉至法院，请求法院依法判决。 王根勇针对本诉答辩称：一、原告租赁给被告的门面分别于2017年11月22日和2017年12月15日被柳州市公安局柳北分局和柳州市公安消防支队柳北大队作出停止使用的行政处罚，原告提供给被告的门面并不符合约定的效用，被告依法无需向原告支付租金和场地占用费；二、原告租赁给被告的门面没有取得规划许可，根据法律规定，原、被告的租赁合同无效，综上所述，被告并没有使用到原告的门面用于经营，不应向被告支付租金和场地占用费；三、对原告主张的金额有异议，原被告之前签订的合同，将场地占用费约定为2240元，该费用是在租赁符合约定的效用的前提下双方约定的价钱，现被告无法用租赁物用于经营，不符合约定的效用，它就不值这个单价；四、三美公司交付的租赁物并不符合合同的租赁用途，王根勇自始没有能使用租赁物，合同目的也没有得到实现，三美公司违反了合同法第216条规定的出租人的基本义务，三美公司主张租金尚且不被法律所支持，更何况是在租赁合同无效的前提下主张场地占用费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 王根勇向本院提出反诉请求：一、请求法院确认反诉人与被反诉人于2017年7月1日签订的两份《租赁合同》无效；二、依法判令被反诉人赔偿反诉人的装修损失共计787228元；三、本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。王根勇的事实和理由：2017年7月1日，反诉人与被反诉人签订两份《租赁合同》，被反诉人将柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面租赁给反诉人用于经营建材装饰，租赁期从2017年7月1日到2018年6月30日。合同签订后反诉人依履约合同，并对租赁的门面进行了装修。由于被反诉人租赁给反诉人的门面没有任何的权属证书和规划许可证，于2017年12月15日，被柳州市公安消防支队对反诉人所租赁门面的整个红卫建材市场做出了柳北公（消）行政处罚决字[2017]第0039号行政处罚决定，并责令整个市场停止使用。反诉人也因此无法正常营业，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第一条规定，反诉人与被反诉人签订的合同违反法律强制性规定，应认定合同无效，被反诉人的行为已经造成反诉人的巨大损失，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 三美公司针对反诉辩称：请求法庭查明案件事实，依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依当事人申请准许了证人出庭作证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证人证言的真实性，本院予以认可，对证明目的在结合查明事实后再予以认定；对有争议的证据和事实，本院认定如下：三美公司的证据1.《场地租赁协议》与待查明事实具有关联性，作为定案依据；三美公司的证据2.两份《租赁合同》，系其与王根勇就案涉租赁物所签订的，与待查明事实具有关联性且与王根勇提交的证据1、证据2一致，本院予以采信；三美公司的证据3.照片、证据4.《通知》及邮寄回执、证据5.《通知》，均系其单方作出，无法证明已送达王根勇，不做定案依据；三美公司的证据7.发票、证据8.《建材市场收费通知单》，与本案不具关联性，不做定案依据；王根勇的证据8.《建材门面装饰装修合同书》、证据9.照片、证据10.《核实资产价值资产评估报告书》欲证明的装修造价，在其向法院申请鉴定后，以鉴定结论为准；王根勇的证据11.退还门面通知书邮寄单照片、证据12.快递单、证据13.照片，因其庭审时自认并未退还租赁物，故该组证据本院不予采信。 本院经审理查明：2016年12月14日，原告三美公司的法定代表人王德华作为乙方、案外人广西柳州物资储运贸易总公司作为甲方签订《场地租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于柳州生产资料批发大市场三区货场用于家居建材装饰经营，占地面积10725平方米，其中包括4000平方米钢构活动棚，租赁期限自2017年1月1日至2020年3月31日。该协议签订后，三美公司将场地上的门面分租给不同的客户。 2017年7月1日，三美公司作为甲方、王根勇作为乙方签订了两份《租赁合同》，约定：王根勇向三美公司租用位于柳州市共计280平方米的门面，门面前场地租赁由另外协议（合同）约定；租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止；每月租金11200元（其中门面6720元／月、场地4480元／月），每月卫生费120元，每月水电由甲方提供和抄表计量（电费每度1.5元、水费每吨按3.5元计收，根据有关部门调价而具体调整），上述三项费用，乙方应于每月初1-5日交纳；合同签订5个工作日内，乙方应缴纳40000元租金作为押金；房屋如需装修，乙方应书面报告甲方及辖区消防部门同意后方可进行。此外，合同还就违约金等其他权利义务进行了约定。三美公司在该合同签订前已向王根勇交付了租赁物。王根勇向三美公司交付了押金、垃圾清运费、2017年的租金，并对门面进行装修。 2017年7月31日，因租赁物所在的市场未经消防验收擅自投入使用，被柳州市公安消防支队柳北区大队处以责令停止使用并处30000元罚款的行政处罚；同年12月15日，因该市场存在火灾隐患，被柳州市公安消防支队柳北区大队处以责令停止使用并处100000元罚款的行政处罚。 三美公司自认自2017年12月底至2018年3月期间，对租赁物所在市场停电整改，2018年4月份恢复供电。王根勇自认直至庭审当日，未将租赁物交还三美公司。 另查明，案涉门面未办理任何规划建设审批手续；依据王根勇的申请，经司法鉴定，正意价格评估集团有限公司出具国正价桂估字【2020】169-117号《门面装修价格鉴定意见书》，认定门面采用钢结构搭建为上下两层，装修造价评估为787228元。 本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、两份租赁合同的效力问题；二、王根勇是否应向三美公司支付租赁期内及此后的租金或占有使用费；三、装修损失应由谁负担。 关于争议焦点一合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”可知，因案涉门面至今未办理任何规划建设审批手续，所以当事人在租赁合同中关于门面租赁事宜的约定应属无效，而合同部分无效的，不影响其他部分的效力，所以关于场地租赁的约定应属有效。 关于争议焦点二租金或占有使用费是否应支付的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，三美公司作为出租人负有向承租人交付符合约定用途的租赁物的义务，而本案租赁物所在市场由于未通过消防检验，被行政机关处以两次责令停止使用并处罚款的行政处罚，三美公司又未能证明此后该市场达到消防标准获批准恢复营业，其申请出庭的三位证人的证言仅能证实证人自身的经营情况，并不能以此否认行政处罚的强制力，亦无法证明王根勇在2018年1月到2018年6月期间使用了租赁物用以经营，因此三美公司的第一项诉请缺乏依据，本院不予支持。 虽王根勇自行政机关首次作出行政处罚决定之后一直未能正常使用租赁物，但其在约定的租赁期限届满后至今未将租赁物返还给三美公司，因此按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王根勇应积极履行腾空门面返还租赁物的义务，并按合同约定的租金标准支付门面及场地占有使用费直至归还租赁物之日止，故对三美公司的第二项、第三项诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三装修损失的负担问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，三美公司作为出租人，未履行向承租人王根勇交付合法租赁物的基本合同义务，对合同中门面租赁的无效负主要责任；王根勇作为完全民事行为能力人，在签订合同时未对租赁物的权属状况尽到审慎注意义务，对门面租赁的无效承担次要责任。 由于涉及门面租赁的合同条款无效，因此合同中关于装修须书面报送三美公司及消防部门同意的约定亦无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，王根勇装修时应取得三美公司的同意即可。由于租赁物在交付时是毛坯状态，不装修装饰无法用于正常经营使用，因此三美公司对王根勇的装修行为是有预期的；又因为双方到庭证人均表示签订租赁合同后便自行开始装修门面，未提交过书面报告，而三美公司亦会在装修期间派人巡查并叮嘱用材、消防等事宜，且在王根勇的装修过程中也未曾制止，由此可见三美公司同意商户装修的意思表示是以默示作出，所以关于三美公司认为装修系未经其同意的辩称，本院不予采信；但王根勇擅自将门面分隔为两层进行装修的行为，一定程度上扩大了装修投入，亦超出三美公司对装修造价的合理预期范围，存在一定过错，因此王根勇应在承担门面租赁条款无效的次要责任基础上进一步分担装修损失。 所以根据双方过错程度，本院认为应由三美公司与王根勇分别按60%、40%的比例分担装修损失较为适宜，即三美公司向王根勇支付装修损失472336.80元（787228元×60%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下： 确认广西三美市场管理有限公司与王根勇于2017年7月1日签订的两份《租赁合同》关于门面租赁的部分无效，关于场地租赁的部分有效； 王根勇将柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面及场地返还给广西三美市场管理有限公司； 王根勇按照11200元/月的标准向广西三美市场管理有限公司支付从2018年7月1日起至上述第二项义务履行完毕时止的占用费； 广西三美市场管理有限公司向王根勇支付装修损失472336.80元； 驳回广西三美市场管理有限公司的其他诉讼请求； 驳回王根勇的其他诉讼请求。 上述债务，债务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6563元（其中广西三美市场管理有限公司已预交本诉受理费663元、王根勇已预交反诉受理费5900元）、鉴定评估费15745元（王根勇已预交），合计22308元，由广西三美市场管理有限公司负担13506元，由王根勇负担8802元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  蒋柳艳 人民陪审员  黄月兰 人民陪审员  周建英 二〇二〇年六月二十日 法官 助理  韦欣怡 书 记 员  陈 东