广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1675号原告：开平市佑一城市场服务管理有限公司，住所地：广东省开平市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司员工。被告：开平市长沙逛购精品专营商店，住所地：广东省开平市******************************铺位。经营者：刘国胜，男，1977年11月1日出生，汉族，住广东省开平市***********。公民身份号码：440************210。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司与被告开平市长沙逛购精品专营商店租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司（以下简称“佑一城公司”）的委托诉讼代理人李丹，被告开平市长沙逛购精品专营商店（以下简称“逛购商店”）的经营者刘国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佑一城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金11520元；2、判令被告向原告支付2017年11月7日至2019年9月30日的租金71253元，管理费用14570元；3、判令被告在支付各项费用后注销其营业执照；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告佑一城公司放弃判令被告在支付各项费用后注销其营业执照的诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2017年10月7日签订《商位租赁经营合同》，租期为两年，租金为3200元／月，管理费为640元／月。被告不及时缴纳租金，原告多次向其催缴租金，被告均不积极按约履行，也不积极配合与原告协商处理，现因被告的违约行为，导致原告的生产经营受损，严重侵害了原告的合法权益。根据租赁合同约定，被告的违约行为依约应支付原告当年度租金总额30%的违约金：11520元（3200元×12个月×30%），支付拖欠租金：71253元[3200元×（22个月＋23天÷30天）-1600],管理费用：14570元[640元×（22个月＋23天÷30天）]。现因合同期限已届满，原告准备再次招商引资，因此被告必须尽快注销其营业执照，原告才能进行招商事宜。被告逛购商店辩称，（一）确认与原告存在租赁合同关系，但对租金及管理费等有异议。双方口头约定租赁期间前两个月免租，但没有约定是否免除前两个月的管理费。（二）被告支付了13000元押金及于2018年12月22日支付了1600元租金。后来原告表示因被告在涉案铺位装修时间较长，原告不同意免除前两个月的租金。被告认为后续的租金可用押金抵减。（三）另外原告在2019年5月份采取停电措施导致被告无法正常经营。2019年9月30日双方已经结束租赁合同。2020年2月20日，原告曾要求被告腾空涉案的铺位，被告以为原告重新招租，被告向原告表示有意继续租赁涉案铺位及结清之前的租金，因为据被告了解，原告重新招租，租金是原来的三分之一左右，管理费便宜了一半，但不清楚原告后续的计划如何。被告于2020年2月23日搬空涉案的铺位。（四）被告认为违约金过高，请求调整为按一年总租金的10%计算。原告佑一城公司、被告逛购商店围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日，佑一城公司（甲方）与刘国胜（乙方）签订一份《商位租赁经营合同》，约定由刘国胜向佑一城公司租赁农贸市场第27号铺位，面积32平方米，租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，租金为3200元/月，管理费为640元/月。每月5日支付当月租金和管理费。合同约定“六、乙方在甲方场地经营期间，产生的相应的电费、水费、物业管理费统一交纳到市场管理处，并根据市场实际使用情况每月承担相应的市场公共部分的公摊费，及其他所有费用由乙方自行承担交纳……十四、违约责任：在合同期内，双方应严格履行本合同，若有违约，违约方应支付当年度租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，以实际损失为限……有下列情况之一，乙方应承担违约责任且甲方有权立即收回铺位或摊位并不予退还当年各项已经缴纳的费用：……5、未按时缴纳租金的，未在规定时间内补足租赁保证金的……十八、管理费按20元/㎡计算（含清运垃圾费用、保安费）；水电费公共部分公共分摊。”签订合同后，佑一城公司于2017年10月7日交付铺位给刘国胜使用，刘国胜以租赁的铺位设立了“开平市长沙逛购精品专营商店”，注册日期为2018年1月24日，至今登记状态为“在营（开业）企业”。租赁期间，刘国胜于2017年10月7日交纳了保证金9600元，首月租金及管理费3840元，于2018年12月22日支付租金1600元，及支付了租赁期间的部分水电费。另查明，佑一城公司于农贸市场张贴2018年5月7日的《通知》，内容为“原定于2018年2月份开始正常收取租金，现根据实际情况从2月份至今每月收取租金的50%（即一半），管理费、水电费正常收取，未缴清费用的请求物业缴清，详情请到物业处咨询……”另张贴了2020年2月18日的通知，内容为“一、请各位租户于2020年2月20日前结清所欠的租金、水电费、管理费及搬离物品后将商位交还我司。二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回商位并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品作废品处理……”再查明，因逛购商店未按时缴纳租金及管理费，佑一城公司曾于2019年5月对铺位采取停电措施。庭审中，佑一城公司确认双方租赁期间协商免除租金两个月，2018年2月至4月（含）的租金减半收取，及同意以刘国胜缴交的9600元押金抵减租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。佑一城公司与刘国胜在平等、自愿、协商一致的情况下于2017年10月7日签订了《商位租赁经营合同》，该租赁合同关系合法有效，本院依法予以确认。双方应按合同约定享有权利及履行义务。佑一城公司已依法交付了涉案的商铺给刘国胜使用，刘国胜以涉案的铺位设立了“开平市长沙逛购精品专营商店”（个体工商户），因此，佑一城公司主张由逛购商店履行支付租金等义务，理据充分，本院依法予以支持。佑一城公司于2017年10月7日交付了铺位，租赁期间计至2019年9月30日止，合共租金为76266.7元（3200元/月÷30天/月×25天+3200元/月×23月），扣减刘国胜已支付的14400元（3200+1600+9600），以及佑一城同意免除两个月租金及2018年2月至4月减半收取的租金11200（3200+3200+1600+1600+1600），因此，逛购商店仍结欠的租金为50666.7元（76266.7-14400-11200）；管理费为14613.3元（640元/月÷30天/月×25天+640元/月×23个月-640元），佑一城公司主张管理费14570元，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。至于逛购商店抗辩因未能按时缴交租赁费及管理费，佑一城公司曾于2019年5月对涉案铺位采取停电措施，故无需缴纳停电后的租金。对此，本院认为，逛购商店自使用涉案的铺位以来，仅缴纳了一个半月的租金，即使佑一城公司采取了停电的措施，逛购商店完全可以通过补缴租金以恢复用电，但逛购商店既未补缴租金又未提前解除租赁合同、及时搬离涉案的铺位，而且佑一城公司仅请求逛购商店支付至租赁期限（2019年9月30日）届满前的租金，而未请求逛购商店支付租金至搬离之日（2020年2月），因此，逛购商店的上述抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。至于涉案的违约金是否过高,应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然租赁合同第十四条约定，若租赁方未按时缴纳租金的，应支付当年租金总额30%的违约金，逛购商店一直未依约缴纳租金，佑一城公司未及采取适当措施防止损失的扩大，从兼顾公平的原则考虑，结合逛购商店对于违约金的抗辩意见，本院酌定逛购商店应支付3500元违约金给佑一城公司。综上，逛购商店应支付租金、管理费、违约金合计68736.7元（50666.7+14570+3500）给佑一城公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百四十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：被告开平市逛购精品专营商店应于本判决生效之日起十日支付68736.7元给原告开平市佑一城市场服务管理有限公司；驳回原告开平市佑一城市场服务管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1116.79元（此款原告已预交），由原告开平市佑一城市场服务管理有限公司负担327.79元，被告开平市逛购精品店专营商店负担789元。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司多预交的案件受理费789元，由本院予以退回；被告开平市逛购精品店专营商店应向本院补缴一审案件受理费789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年六月二十八日书记员  邝小娴