北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36242号原告：李素贞，女，1957年2月5日出生。被告：北京领航家寓资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**楼****。法定代表人：王福臣。原告李素贞与被告北京领航家寓资产管理有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李素贞到庭参加了诉讼，被告领航公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李素贞向本院提出诉讼请求：1.请求撤销李素贞与领航公司于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同终止协议》；2.判令领航公司返还多支付的房租损失及违约金共计27800元及利息（以27800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年1月19日开始计算至实际付清之日止）。事实和理由：2018年1月23日，李素贞与领航公司签订房屋租赁协议，约定李素贞将位于北京市朝阳区某某室房屋出租给领航公司，租期2年，自2018年1月23日至2020年4月2日。2019年3月3日之前租金为9200元/月，2019年3月3日之后租金为9800元/月。因李素贞急需用钱，打算出售该房屋，故双方协商自2018年12月开始约租客配合看房，并提出在2019年3月3日收回房屋。2019年1月初，经领航公司原签订合同的代表郭某某同意，李素贞从浙江温岭到达北京。2019年1月12日李素贞与领航公司酒仙桥地区的负责人孙某、房管蔡某某签订了解约合同，约定2019年3月3日终止双方签订的租赁合同，李素贞支付两个月的租金作为提前收房的违约金。该解约合同生效后，李素贞到领航公司处要求领航公司履行合同盖章的正常手续，但领航公司的工作人员李某千方百计刁难，起初否认签字的孙某、蔡某某二人系其员工，后承认但仍恶意拖延盖章日期，并最终胁迫李素贞必须一次性支付违约金10万元才能盖章。2019年1月19日凌晨，领航公司的法人王福臣表示至少支付5个月的租金46000元作为违约金，否则不让李素贞提前收房，已经签订的合同也不认可，李素贞作为一名老人，身体健康欠佳，在北京需要住宾馆，开支很大，在领航公司的办公室又长达一天未进食，又冷又饿，身心备受折磨，而领航公司七八个人轮流施压，李素贞被迫重新签订协议，并于2019年1月19日被迫支付给领航公司46000元。2019年1月12日的合同是双方的真实意思表示，合法有效。而2019年1月19日的合同系领航公司采用胁迫手段迫使李素贞在违背真实意思的情形下订立，应当撤销，领航公司多收取的三个月的租金也应当返还，故李素贞诉至本院。领航公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，李素贞作为甲方，领航公司作为乙方，签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理资产，标的资产，朝阳区某某室，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人使用，乙方为甲方提供资产管理服务。管理期限自2018年1月28日起至2020年4月2日止。双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情实际委托收益为9200元/月，第一个管理周期合同期限自2018年1月28日至2019年3月3日，第二个管理周期合同期限自2019年3月4日至2020年4月3日。甲方违反合同约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益及合同期内未实现收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括但不限于如下赔付项目：装修损失费，新配置设施损失费、甲方向资产使用人支付的违约金，宽带损失费。乙方违反本合同导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方损失。同日，双方签订《补充协议》，约定此房屋起租日期为2018年1月28日，2018.1.28-2018.3.3日为第一年35天空置期，2018.3.4-2019.3.3为租期第一年，第一年租金9200元/月，年付款最迟2018年2月5日付款，总应付款110400元，扣除300第一年房屋维修基金，实付110100元。2019.3.4-2019.4.3为第二年30天空置期，2019.4.4-2020.4.3为租期第二年,第二年租金9800元/月，为季度付……租期第二年，乙方应配合甲方卖房、看房，如甲方在租期内将此房屋出售视为甲方违约。庭审中，李素贞表示在上述合同履行期内，因急需资金，需要卖房，故与领航公司协商终止合同，并表示当时与领航公司的员工就终止合同达成一致意见，即由李素贞赔付两个月的租金作为提前收房的违约金。李素贞表示其于2019年1月12日与领航公司的员工孙某和蔡某某签署了《房屋租赁合同终止协议》（以下简称1月12日的协议），根据李素贞提交的该协议显示：甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》及所有附件应于2020年4月3日到期正常解除，现因业主卖房要求2019年3月3日前终止合同，并于当日办理退租物业交验手续，即实际的租赁截止日：2019年3月3日。双方一致同意乙方以及乙方租户放弃此房“某某”的优先购买权，乙方及乙方租户在即日起到2019年3月3日之间不得刻意损害房屋构造以及原始格局。甲方与乙方2019年3月3号当日物业交接，退乙方押金9200元，扣除水电燃气，具体按合同表底数和截止日表底数为准。甲方应在2019年3月1号前赔付乙方两个月房租作为违约金，即18400元，其中一个月为赔付客户违约金。该份协议中李素贞在甲方处签字，乙方名称显示为领航公司，但是没有加盖领航公司的公章，签有孙某和蔡某某两个名字。庭审中，李素贞表示在签署1月12日的协议时，领航公司的员工孙某和蔡某某表示公章不在，需要等公章回来后才能加盖公章，故李素贞于2019年1月18日到领航公司的店里要求加盖公司。到了店里后领航公司负责人李某开始不认可1月12日的协议系其员工所签，后来调取监控后发现确实是员工签订，但是拒不认可1月12日的协议中的内容，并坚持要求李素贞赔付10万元作为违约金，李素贞不同意并与对方交涉。后领航公司的法定代表人王福臣到场，要求李素贞赔付5个月的租金作为违约金，并要求重新签订协议，李素贞亦不同意。领航公司的工作人员就威胁表示如果不在重新拟定的协议上签字就别想收房，李素贞在领航公司办公处滞留了一个晚上，对方仍然要求重新签署协议并吓唬李素贞。李素贞表示当时是孤身一人，又冷又饿，在被胁迫之下只好于2019年1月19日在协议上签字。根据李素贞提交的1月19日的《房屋租赁合同终止协议》（以下简称1月19日协议）显示：甲方与乙方签订为朝阳区某某室的《房屋资产管理合同》及所有附件于2019年1月19日终止履行，并于2019年2月15日办理退租物业交验手续，实际的租赁截止日期：2020年4月3日。因甲方出售房屋单方违约造成乙方经济损失，甲方应赔偿乙方房屋损失以及违约金46000元，以及剩余房屋租金，2019年2月15日至2019年3月3日共计租金为4600元，房屋内租户居住到2019年2月15日（如客户没有搬走我司负责清退客户）并且客户押金9000元由甲方退还客户。该协议甲方处有李素贞的签字，乙方处有领航公司的盖章。庭审中，李素贞表示因受领航公司的员工胁迫，于2019年1月19日当日将协议中约定的违约金46000元支付给了领航公司。庭审中，经询，李素贞表示在签署1月19日的协议前，其于2019年1月18日一人前往领航公司店里，没有其他人陪同。在与领航公司沟通过程中，因担心被埋怨，也没有告诉家人和朋友，且在当时也无法联系他人。在领航公司店内沟通期间，李素贞向派出所报警，18号晚上11点多警察过来了，警察让其去派出所做笔录，其坚持要求在领航公司店内做笔录，不同意去派出所，后来警察就走了。关于是否被限制人身自由，李素贞表示在领航公司的店里一直有人员跟着，而当时是晚上没有地方去，没法走，并表示领航公司的员工当时威胁说如果不给违约金，房子别想卖成，考虑到已经和买受人签订了购房意向书，故李素贞也不敢走。关于签订协议一节，李素贞表示领航公司的员工一直吓唬她说不签该协议别想卖房，而当时已经经过了一个晚上，其本人长达一天未进食，身体不适，精神有点崩溃，在没有办法的情况下只能于1月19日在协议上签了字。李素贞据此主张领航公司采用了非法手段，其行为构成胁迫，并据此要求撤销1月19日的协议。庭审中，李素贞表示1月12日的协议系双方当事人的真实意思表示，应当支付的违约金数额为18400元。1月19日的协议系被胁迫签订，46000元的违约金也是被胁迫支付，该份协议应当撤销，故要求领航公司退还两份协议中违约金的差额部分及利息。关于为何按照27800元主张，李素贞表示无法记清楚额外200元款项的性质，但坚持主张27800元。本院认为：按照法律规定，一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李素贞表示其与领航公司于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同终止协议》系被胁迫签订，违背其真实意思表示，并要求撤销该协议。根据李素贞提交的证据及本院查明的事实来看，签署1月19日协议之前系李素贞自行前往领航公司的店内，在领航公司店内期间其亦可以实施报警的行为，但在警察要求回派出所做笔录时其本人不同意。在签署1月19日的协议时，李素贞虽表示领航公司采用非法手段威胁其不按要求赔偿违约金就别想卖房，但是，作为一名具有完全民事行为能力的成年人，领航公司的话语和行为不足以使李素贞失去自由意志和选择权，李素贞仍可以自行决定是否签署该协议，亦可以另行通过合法途径维护自己的权益。根据上述情况，本院难以认定领航公司的行为构成法律意义上的胁迫。故李素贞以受胁迫为由要求撤销1月19日的协议的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李素贞要求领航公司返还多支付的27800元及其利息的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。领航公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李素贞的全部诉讼请求。案件受理费495元，由原告李素贞负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  柯 岩二〇二〇年六月二十四日书记员  张 晨