广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6104号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，社会统一信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张彩莲，女，1973年11月4日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉东，广西民族律师事务所实习律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人张彩莲商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初4053号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人保利公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，应予以改判。1、上诉人不应支付违约金，一审法院判决上诉人支付违约金属于认定事实有误。涉诉房屋延期提供《商品房现售备案证明》主要原因在于政府政策的原因、部分业主私自将开放式阳台封闭及因被上诉人委托上诉人对房屋花池和阳台、上空、露台等部分进行改造，造成房屋实际建造与规划审批不符，导致《商品房现售备案证明》逾期办理，因此不能如期取得现售备案证明及房屋登记机构要求上诉人提供的其他证件材料的责任在被上诉人。因被上诉人委托上诉人对房屋花池和阳台、上空、露台等部分进行改造获得了至少比合同约定多30%的面积，但上诉人却因此承担了巨额罚款，上诉人在为被上诉人享有的额外利益买单后，还要被主张违约金，而且被上诉人并未能证明其存在损失，其主张的违约金过高，超过了合同约定的总房款的0.5%，明显对上诉人不公平。2、即使要认定上诉人支付违约金，一审认定的违约金截止时间也不符合双方约定。上诉人在获得《商品房现售备案证明》后已于2018年10月25日在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》或者在所在小区贴公告告知或短信电话告知办理不动产权证的情况，被上诉人却没有到上诉人处领房屋登记机构要求上诉人提供的其他证件材料办理房产证，责任在于被上诉人，因此违约金的截止时间也仅到上诉人公告之日或者被上诉人知道可以办理不动产权证之日止。 被上诉人张彩莲辩称：保利公司作为知名商品房开发商在商品房销售时以“赠送面积”诱骗业主高价购买涉案房屋，逾期办理产权登记后又胁迫业主补缴面积差价和办证费用胁要业主高额费用，肆意违约拒绝承担违约责任的上诉请求不应获得支持。1、延期办证完全是保利公司的责任所致。因为更改规划会导致验收不通过，乃至被政府处罚导致延期相关规定一直存在，保利公司作为开发商，有能力也应当知道相应规定，不应成为其不承担违约责任的抗辩。其称答辩人封闭开放阳台导致相应逾期，没有任何证据证明。2、本案不存在答辩人可以自行办理产权登记之情形，违约金计算截止时间当然应该以被答辩人协助答辩人办证完结之日为止。3、国家禁止期房交易，答辩人因涉案房屋无法转让、再购房屋无法贷款或者利率上涨、无法迁徙等存在损失。一审调整违约金避免被答辩人无限期违约而承担责任固定情形出现，督促合同履行，维护公平正义，应予以维持。4、商品房买卖合同约定是保利公司提供手续给答辩人办证，但本案在办证条件成就后，以帮业主办证为借口，胁迫业主补缴面积差价和办证费用胁要业主高额费用，一审判决对此予以制止应予以维持。 张彩莲向一审法院提出诉讼请求:1、保利公司在判决生效之日起15日内提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求保利公司提供的其他证件材料并协助张彩莲办理房屋所有权登记；2、判令保利公司向张彩莲支付逾期违约金（以张彩莲已付房款总额为基数，从2017年10月31日起每日按中国人民银行公布的金融机构同期逾期贷款利率为标准支付违约金至保利公司协助张彩莲办理完结房屋所有权登记之日止）；3、诉讼费由保利公司承担。 一审经审理查明：南宁市保利·爱琴海X号楼由保利公司开发建设，保利公司广西保利置业集团有限公司已取得该项目X号楼的商品房预售许可证。2013年12月28日，张彩莲与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定张彩莲向保利公司购买保利·爱琴海X号楼X单元X号，购房总价为727915元，该合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，张彩莲支付了全部购房款，并于2015年11月1日接收房屋。2018年12月19日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，通知各业主所涉项目已具备办理不动产权证条件，并于2018年10月23日取得商品房现售备案证明。2018年10月29日，张彩莲向保利公司交纳代办服务费。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2018年12月19日取得房产证，张彩莲于2018年12月29日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证。张彩莲以保利公司逾期提交办理房屋权属证书登记所需资料为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经一审法院释明，张彩莲明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 另查明，张彩莲（甲方委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交房时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。张彩莲同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 一审法院认为：张彩莲、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 一、关于张彩莲诉请保利公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助张彩莲办理房屋所有权登记的问题，由于保利公司已为张彩莲办理了涉案房屋的不动产权证且张彩莲已从保利公司处领取了该证，说明保利公司已履行了相应的合同义务，现张彩莲在本案中仍要求保利公司履行该合同义务，一审法院不予支持。 二、关于保利公司应否承担违约责任问题，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，保利公司应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。保利公司在2015年11月1日将上述房屋交付张彩莲使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，保利公司基于商品房预售合同关系，在已向张彩莲交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2017年10月21日前完成上述合同义务，并同时履行协助张彩莲办理房屋所有权登记的合同附随义务。2、从2018年1月29日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因对原批阳台、花池、上空、露台等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而张彩莲已就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托保利公司对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由张彩莲享有，故张彩莲对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，又系改造成果的实际享有者，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》并影响房屋所有权证办理的后果亦负有一定责任。3、虽然张彩莲对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但保利公司并非可以无限期延后履行其合同义务；由于保利公司已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》进一步延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于张彩莲方，应由保利公司负责。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给张彩莲的违约金。如前所述，未能通过规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除，保利公司理应即时办理《商品房现售备案证明》并将办证所需的其他材料一并交给张彩莲，故在保利公司缴清罚款后办证资料交付时间仍进一步延后的违约责任应由其自行承担。由于保利公司实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使保利公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故保利公司应向张彩莲支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算；对于违约金计算的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，保利公司作为出卖人负有在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》以及将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人共两项合同义务，同时该合同条款约定双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，保利公司于2015年11月1日交付房屋后，张彩莲于2018年10月29日向保利公司交纳代办服务费以委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故从张彩莲交付代办服务费之日起，保利公司所负的合同义务变更为为张彩莲办理产权证，而并非向张彩莲提交办理产权登记所需的资料，但并未免除保利公司应在约定期限内办结商品房现售备案证明的合同义务，结合该合同条款约定的违约金对应的违约行为系违反上述两项合同义务的内容，且张彩莲系在涉案房屋的商品房现售备案证明取得之后交纳代办服务费的情况，张彩莲依据该合同条款主张的违约金应计至张彩莲交纳代办服务费之日。 至于保利公司辩称张彩莲已因“偷面积”而获利、保利公司无需再支付违约金。一审法院认为，保利公司作为专业的房地产开发企业，其在报送规划设计材料、签订商品房买卖合同时应较普通买受人负有更为审慎的注意义务，对于可能导致无法通过正常规划验收并影响办理现售备案证明的“偷面积”等销售行为理应避免或提请买受人注意，同时，保利公司因“偷面积”等销售行为而获取的售房红利亦不可忽视，故保利公司以张彩莲因“偷面积”获利为由主张完全免除其违约责任，理据不足，一审法院不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给张彩莲的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现张彩莲主张保利公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证应承担违约金计算标准的规定承担违约责任，由于双方已明确约定违约金的计算标准，张彩莲未对其主张的其他损害后果产生的事实予以举证，张彩莲以“损失数额难以确定”为由按上述司法解释规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，一审法院不予支持，违约金应按双方合同约定的标准计算。保利公司抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，一审法院对保利公司的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在保利公司履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对张彩莲行使物权必将造成障碍，使张彩莲为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，一审法院对于张彩莲主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款727915元为基数，自2018年2月14日起计至张彩莲向保利公司交纳代办服务费之日即2018年10月29日止，按每日万分之一计付，上述违约金共计18780.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、广西保利置业集团有限公司向张彩莲支付违约金18780.2元；二、驳回张彩莲的其他诉讼请求。案件受理费132元，由保利公司广西保利置业集团有限公司负担。 二审查明的事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。 本案焦点问题：上诉人逾期办证是否构成违约，应否承担违约责任，如要承担，违约金应如何计算。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料交给买受人。上诉人未在合同约定期限内履行报备案义务，直至2018年10月23日才取得《商品房现售备案证明》。至于逾期办结商品房现售备案证明的责任，上诉人主张迟延办理的过错在于被上诉人委托上诉人对涉案房屋进行装修、改造，应由被上诉人承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。被上诉人就案涉房产改造与上诉人签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由上诉人对房屋进行装修、改造施工，故被上诉人对因改造导致无法通过竣工验收，以致于逾期办理商品房现售备案证明存在过错，但房屋改造导致无法办证的事由于2018年1月29日因上诉人补交罚款而消除，上诉人应在合理期限内将房屋登记机构要求出卖人提供的全部证件资料提交给被上诉人，一审判决认定该合理期限为15天并无不妥，本院予以维持，上诉人在超出合理期限未履行上述义务，此后的违约责任应由上诉人承担，违约金的计算应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“每逾期一日，违约金按已付购房款的每日万分之一计算至取得商品房现售备案证明之日止，最高不超过总房款的0.5%”的约定计算，本案违约金从2018年2月14日起按已付购房款的每日万分之一计算至商品房现售备案证明之日止，将超过总房款的0.5%，故应按总房款的0.5%计算违约金，即违约金应为3639.6元（727915元×0.5%），一审判决未按双方合同约定标准计算违约金欠妥，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初4053号民事判决第二项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初4053号民事判决第一项为：上诉人广西保利置业集团有限公司向被上诉人张彩莲支付违约金2639.6元； 上述应付款项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 一审案件受理费132元，由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人张彩莲各负担66元。二审案件受理费264元（上诉人广西保利置业集团有限公司已预交），由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人张彩莲各负担132元，由一审法院退回广西保利置业集团有限公司132元。 上述案件受理费，义务人应于本判决生效之日起十日内缴纳完毕。二审案件受理费，义务人应至南宁市中级人民法院诉讼服务中心缴纳或汇入以下指定账户（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28，网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。拒不缴纳的，人民法院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年六月十八日 书记员 王 杰