广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初441号原告：丰顺县合民物业有限公司，住所地：丰顺县。法定代表人：丘世纯。委托诉讼代理人：徐朝霞，公司员工。委托诉讼代理人：陈晓君，公司员工。被告：谢卫杰，男，1979年6月25日出生，汉族，住广东省丰顺县。原告丰顺县合民物业有限公司与被告谢卫杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年4月23日公开开庭进行审理。原告丰顺县合民物业有限公司的委托诉讼代理人徐朝霞、陈晓君和被告谢卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰顺县合民物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费3403.54元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1085.29元），水费1265.3元，公摊费用385.93元，卫生费230元，共计6370.06元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因购买位于广东省梅州市丰顺县********号房，被告签订的《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。但自2018年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2020年4月止共拖欠原告物业管理费3403.54元，水费1265.3元，公摊费用385.93元，卫生费230元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为保护原告的合法债权不受侵犯，特请求法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。被告谢卫杰辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告的行为违反《前期物业管理服务协议》，违约在先，主要有：1.原告签订的《前期物业管理服务协议》其中约定：外来小车临时停放费：4小时内免费，超过4小时不足12小时收取5元/辆，超过12小时不足24小时收取10元/辆。原告违反协议约定，没有经过业主的同意，私自提高收费标准：4小时内免费，超过4小时5元起步，每增加一小时增收1元，24小时上限20元。2.原告公司账目公布不明确，侵犯业主的知情权：（1）在小区的电梯里、门口处、道路旁常见各种广告，广告费收入和用途明细没有向业主公示和征求业主的意见，侵害了业主的知情权和业主的利益。（2）小区公用电费公示不详细，没有公示上月表底当月行止数，只公示当月用电数量，侵害了业主的知情权。其中答辩人2018年6、7、8月的公摊电费与2018年9、10月的公摊电费相差数倍。3.公共环境卫生方面存在瑕疵，脏、乱、差。地下负**到处是垃圾、积水和水迹，违反《物业管理委托合同》第五章第5条规定：公共环境整洁、无违章。4.安全问题。《物业管理委托合同》第五章第7条规定：本小区是24小时封闭管理。小区内多处门禁不能使用，例如天泽二单元、天瑞三单元负二楼等，外来者可以自由出入各楼层，比如外来者派发传单等，已经对业主造成了困扰和业主的安全得不到保障。二、因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为前，答辩人有权拒绝支付物业管理服务费用。本院经审理认定事实如下：2012年10月13日，广东皇轩房地产有限公司（出卖人）与黄爱军、黄孟花（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定黄爱军、黄孟花向广东皇轩房地产有限公司购买位于丰顺县*****房商品房，其中第三条约定：该商品房建筑面积共124.57平方米，其中套内建筑面积108.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.62平方米。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同时，在附件四合同补充协议第六点约定：“办理房屋交付使用手续时，买受人按《住户手册》缴纳各项款项（1）物业管理服务费：RMB1.2元每平方米/月。（此费用不包含公共水电费）。（2）住宅装修垃圾清运费：RMB5元每平方米/月。（装修前一次性交清）。（3）生活垃圾清运费：RMB10元每户/月。（4）小车固定场地停放租赁费：200元/月/车、车位停放管理服务费：80元/月/个，摩托车、电动车20元/月/车，自行车免费，外来小车临时停放费：4小时内免费、超过4小时不足12小时收取5元/辆、超过12小时不足24小时收取10元/辆。被告于2016年5月左右向黄孟花、黄爱军购买了涉案商品房，并2016年9月至12月进行室内装修，后入住至今。被告以原告擅自提高物业收费标准，对物业服务质量不满意，小区内的广告收入及用途未向业主公示等侵害业主的知情权及合法权益等为由，自2017年8月开始未按时向物业管理公司交纳相关的物业服务费等，遂原告以述称理由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告称，每个月当月的物业服务费应于下个月的20日前缴纳，并于每月的20日通过手机短信的方式将缴费信息发送至业主预留的手机号码上，并且也有向业主发出催费通知单。逾期交纳物业服务费的违约金的计算从2018年6月21日起至被告实际付清之日止，每日按应缴物业服务费总额0.1%的标准计算。按每平方米1.2元计算，被告应支付每月物业服务费为147.98元；水费1265.3元是指业主居民的住宅自用水，按被告实际用水量乘以每立方米2.8元计算得出；公摊费用385.93元指的是公摊的水电费，其中公摊水费每月1元，共23个月23元，公摊电费362.93元，计算方式为：（南方电网发票金额－物业应承担的电费金额）÷小区总建筑面积158800.45平方米×业主建筑面积，单价按每度0.635元计算；卫生费230元是按每月10元，共23个月计算。被告承认未缴纳2018年5月至2020年3月的物业服务费、水费、公摊费用及卫生费，对物业服务费的收费标准有异议，认为应按每平方米0.8元计算，对水费的计算标准无异议，但表示不清楚每月的用水情况，对公摊电费的单价无异议，但对计算方式有异议，认为应按业主（当月实际表底数－上个月表底数）×0.635元÷小区总建筑面积163232平方米，对卫生费无异议。原告向本院提交的《前期物业服务协议》第一条双方的权利和义务第一项甲方（即原告）的权利义务第1点载明：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，第11点载明：“可根据需要在公共区域的适当位置设置广告，收益用于补贴管理费的不足部分”。第二项乙方（业主即被告）的权利义务第4点载明：“依据本协议向甲方交纳物业管理费用”。第四条物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）第二项载明：“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（不含水电公摊）……”。第三项载明：“交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，应每个月缴纳管理费”。第五条其他有偿服务费用第一项车位及其使用管理服务费用第一点载明：“机动车：车位的物业管理费为280元/月/车位：其中车位租金200元，车位管理费80元；其它车位（含公共道路）费按物价部门规定执行，其中物业管理服务费为80元/月/车位；临时车位分时间段计算，参照政府规定停车收费标准或参考市场价格”。第十一条违约责任第四项载明：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。2018年5月1日，广东皇轩房地产有限公司（委托方甲方）与原告丰顺县合民物业有限公司（受托方乙方）签订了《物业管理委托合同》，其中第二章委托管理事项第十三条约定：“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共水电分摊费用；3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费、水电周转金、装修管理费等）”。第三章委托管理期限第十七条约定：“委托管理期限为2018年5月1日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止”。第四章双方权利义务第十九条第6点约定：“每12个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目”。第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理服务费第1点约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；商场由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用收取；生活垃圾清运费由乙方按每户/月10元向业主或物业使用人收取；住宅小区业主有产权地库停车位每个/月80元向业主或物业使用人收取，摩托车、电动车位每个20元/月向业主或物业使用收取”。第4点约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金”。第二十四条约定：“乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人分摊收取；2、小区公共水电费按实结算，由乙方向业主或物业使用人分摊收取；3、其他有偿服务，由乙方向业主或物业使用人收取（按市场价标准）”。原告向本院提交了一份《丰顺县物业管理项目备案收件回执》，并加盖丰顺县住房和城乡规划建设局的印章，备案时间为2018年9月13日。上面记载的内容主要有：“丰顺县合民物业有限公司资质等级为三级，合同期限从2018年5月1日起至长期，物业管理费为每平方米1.2元（该费用不含公共水电分摊，并根据当地物价局或市场调节价收取），公共水电按每月水电表实际读数分摊收取（移交南方电网，按南方电网每月读数及扣费金额进行分摊）等”。另，原告还向本院提交了城市家合作协议及小区内灭蚊灯箱、电子屏用途的照片、丹尼影城合作协议及观影活动通知、照片、向南方电网交缴电费的发票、业主群里发送的手机微信、短信、每月公用电抄表明细等，用于证明其已按《前期物业服务协议》的规定向业主提供了相应的物业服务，被告不应以属于开发商应承担的责任及开发商应承担的维修义务，拒绝缴纳物业管理费。另查明，丰顺县合民物业有限公司于2018年5月22日成立，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。庭审中，双方均确认涉案小区未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点主要是原告按每平方米收取物业服务费1.2元是否合理、合法。本院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然被告购买的涉案房产并非从开发商处直接购买而来，属于二手商品房，其并未与物业管理公司即原告签订《前期物业管理服务协议》，但双方均确认涉案小区至今尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在小区依法成立业主委员会之前，建设单位有权代理业主的物业服务购买，且双方签订的物业服务合同内容明确且并不违反法律的禁止性规定，故广东皇轩房地产有限公司与原告于2018年5月1日签订的《物业管理委托合同》为有效合同，该合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告作为一家依法成立的物业管理公司，且提供了与其收费标准相符的物业管理服务，故有权向业主收取相应的物业服务费，被告应当按照该合同约定，按时交纳物业服务费、公摊水电费等合同约定的费用。被告辩称原告没有收费许可证，不具备收取物业服务费的资格的意见，没有法律依据，本院不予采纳。本案中，物业管理费按每平方米1.2元的价格，公共水电按每月水电表实际读数分摊的标准等收费标准，原告已在丰顺县住房和城市规划建设局进行备案登记，根据《物业服务收费管理办法》第四条第二款、第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四十条规定，应予认可。被告辩称原告擅自提高物业收费标准，收取的物业服务费标准未经当地物价部门的批准及经丰顺县发展和改革局备案登记，不符合法律规定，应无效及应按之前的物业公司经物价部门批准后的每平方米0.8元的价格收取的意见，没有法律依据，本院不予采纳。另，对于被告辩称原告未按合同约定向业主提供物业服务，提供的物业服务不到位，应在物业管理公司进行整改后才缴纳相应的费用的意见，本院认为，物业服务合同的服务对象是特定范围内的多数业主，由于小区内业主各自生活水平、文化水平、生活习惯、个人喜好等均存在巨大差异，而物业合同对于服务质量不可能作出等齐划一、细致入微的约定，更不可能满足每一个业主的具体要求，故物业服务质量是否符合要求，应以业主大会决议的形式来代表合作业主的服务诉求，而不能以某一具体业主的好恶标准来评价，故法律规定建设单位、业主委员会、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。本案中，根据原告提供的一系列证据可见，其已尽到了相应的日常管理义务，尽力为业主提供质价相符的服务，在管理及服务上并未出现重大过错，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。业主如对现有的物业服务机构不满意，依法只能通过业主自治机制，形成业主大会决议，并通过依法成立的业主委员会解聘、变更新的物业服务机构。而业主对物业服务企业的行为对其个人造成的损失有权主张损害赔偿，但不得以此抗辩依法依约应该承担的物业服务合同义务，更无权以不知晓物业服务合同内容等来抗辩其应承担的合同义务。至于小区内的广告收入未进行公示及小区公用电费公示不详细的问题，本院认为，未有小区内广告收入的证据，且与被告未缴纳的物业服务费等费用不属于同一法律关系，不能直接予以抵消。对于公用电费公示不详细的问题，原告亦有组织具有一定专业知识的业主进行参观用电房并于事后在业主群里发布了相关的反馈信息，也作出了合理的解释，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。自2018年5月至2020年3月，被告以上述等各种理由未按时依约缴纳物业服务费，经原告多次催收后仍拒绝缴纳物业服务费，被告的行为已构成违约，根据《物业服务收费管理办法》第十五条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对原告要求被告支付2018年5月至2020年3月的物业服务费3403.54元，本院予以支持。因此，被告主张原告不履行其管理职责、物业服务存在不到位，原告应先进行整改，否则其有权拒缴物业服务费和公摊水电费等费用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于原告要求被告自逾期之日起，每日按应缴物业服务费总额的0.1%计算违约金的问题，本院认为，虽然涉案《物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》并未明确约定物业服务费用的缴纳时间，但根据原告提供的证据，其于每月20日会通过手机短信的方式向被告发送缴费催收信息，且被告作为小区业主，其欠费时间已有两年，被告知道且应当知道物业服务费用的缴纳时间，被告抗辩其不清楚缴纳时间的意见，本院不予采信，同时被告亦未提出对违约金进行调整的意见，因此，原告的该项请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。对于水费及公摊费用的收取金额，原告每月均会通过手机短信的方式告知被告，自2018年5月，原告接管涉案小区的物业后，被告对原告发送的收费短信金额一直未向原告提出书面异议，且未向本院提供可以推翻原告事实的证据，而原告的计价方式并无不当，同时被告对原告按每月收取每户收取10元卫生费无异议，故对原告要求被告交纳2018年5月至2020年3月的水费1265.3元、公摊费用385.93元及卫生费230元，合计1881.23元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《物业服务收费管理办法》第二条、第四条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十四条、第十五条第一款、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、第二十一条、第二十六条、第三十二条第一款、第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告谢卫杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告丰顺县合民物业有限公司支付2018年5月至2020年3月的物业服务费3403.54元及违约金（从2018年6月21日起计至被告付清上述物业服务费止，以被告当月欠付的物业服务费为基数，按每日0.1%的标准计算）；二、被告谢卫杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告丰顺县合民物业有限公司支付2018年5月至2020年3月水费1265.3元，公摊水电费385.93元，卫生费230元，合计1881.23元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告谢卫杰负担。本判决为终审判决。审判员  吴如棣二〇二〇年六月十八日书记员  王锋浩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《物业服务收费管理办法》第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条第一款业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。