盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初173号原告：双台子区振雷小区业主委员会，住所地：辽宁省盘锦市双台子区振雷花园小区。负责人：高立秋，女，1967年10月4日出生，汉族，双台子区振雷小区业主委员会主任，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，双台子区振雷小区业主委员会执行秘书，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：田涛，男，1963年11月20日出生，汉族，双台子区振雷小区业主委员会副主任，住辽宁省盘锦市双台子区。被告：盘锦兴振物业有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区胜利街道风华委2-27-14-2-103。法定代表人：夏满玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵菲，辽宁锦城律师事务所律师。原告双台子区振雷小区业主委员会（以下简称“振雷小区业委会”）与被告盘锦兴振物业有限公司（以下简称“兴振物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振雷小区业委会的负责人高立秋和委托诉讼代理人杨光、田涛，以及被告兴振物业公司的法定代表人夏满玲、委托诉讼代理人赵菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振雷小区业委会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告出示2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供上述账目的费用清单、发票，供原告查阅并复印。2、被告移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交使用启动资金购置的办公设备、服务器具等；并移交物业管理资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料的安装、使用和维护保养等技术资料；（2）物业承接查验档案和物业使用说明文件；（3）物业管理区域证明；（4）房屋及建筑物面积清册；（5）业主名册；（6）支付使用公告设备的证明；（7）物业管理所必须的其他资料（包括但不限于垃圾消纳许可文件等）。3、被告排除妨害，立即退出盘锦市双台子区振雷花园小区；本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：双台子区振雷小区业主委员会于2016年10月25日正式成立，并按有关法律法规的具体程序呈报给双台子区住建局备案。经胜利街道办事处正式确认成立并于2017年1月13日双台子区住建局的严格审批并给予备案；双台子区振雷花园小区业委会是一个合法组织。由盘锦市公安局核准，同意刻制“双台子区振雷小区业主委员会”公章一枚。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》中“小区业主委员会在社会活动中，完全可以行使法定代表人的相应权力。”根据我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会选举业主委员会作为业主大会的执行机构。根据业主大会的决议对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，有权依法更换。我方已按照规定通知了被告。业主委员会代表全体业主要求被告兴振物业公司退出物业管理区域，诉讼主体适格。被告于2013年6月1日未经召开业主大会选聘和非法进入园区并不具备物业服务资质证书的情形下非法经营多年，被告破坏绿地修建停车位、违法收取公告收益款项等违法行为，依据物权法第七十三条、第七十六条之规定，被告应对入住小区开始到业主大会依法进行解聘之日的账目清单、发票给予提供。2019年9月1日振雷小区业委会张贴公告，定于2019年9月7日召开业主大会，业主大会事项包括（确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业）并于2019年9月16日振雷小区业委会进行公告，宣布依法解聘兴振物业，相关业主大会表决票双台子区住建局与街道办事处都有保留，业主大会程序合法，决议有效。原告多次向被告发具交接函，被告都以原告不合法、不认可等理由进行拒绝交接并四处园区内贴公告诬陷业委会串通社会闲杂人员参与物业管理、业委会是自封的组织等不实言论。原告为了维护全体业主以及业委会的合法权益不受侵害，特向盘锦市双台子区住房和城乡建设局物业办主任崔鹤宇、副局长王毅、局长董鸿斌反映小区物业交接过程中出现的困难，经原告多次与双台子区住房和城乡建设局局长王毅沟通后，区住建局出具整改通知单，限期被告兴振物业于2019年10月26日进行相关材料交接并撤离物业管理区域。截止26日被告拒绝交接，双台子区综合执法局于26日下发整改通知单因综合执法局机构改革所以造成现在行政部门无法进行执法。目前，被告仍继续滞留小区，拒不移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房、监控室等业主共有房屋和公共设施。原告于2019年11月26日依法招标物业公司，并抄送胜利街道办事处和双台子区住建局，因盘锦市物业网招投标系统还没有正式上线，所以业委会采用业委会审核的方式进行招投标，相关流程都已经告知街道办与区住建局。招标与勘探项目，现场时间：2019年12月10日，地点：盘锦市双台子区振雷小区。已经有新的物业公司符合招标流程并进行了相关勘探振雷小区物业管理区域，开标时间：2019年12月23日10时。原告已经依法对被告进行解聘，并依法进行了招投标选聘新的物业公司。被告兴振物业公司拒绝整改撤离物业管理区域，此行为已经违反《辽宁省物业管理条例》第五十三条、第五十四条的相关规定，业委会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。根据《物权法》规定，业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权。被告已经被依法解聘没有资格滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场所、场地及其他公告设施。被告非法滞留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，被告应当立即撤离小区物业服务区域。被告违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对于业主对该资料共同共有权的侵犯，依法应当返还。被告非法控制配电室、高压水泵房等设施、设备以及维护资料，给业主的生活构成安全隐患，应当立即排除妨碍、消除危险。被告非法控制已经归业主共有的用房，已经构成非法侵占，应当立即排除妨害。依据以下法条：物权法第二百四十五条以及《民法总则》第一百三十二条、一百七十九条规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告盘锦兴振物业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、我公司于2013年与原告振雷小区业委会签订物业服务合同入住该小区，入住程序合法，并非原告诉状中称系非法进入该小区。我公司是依法成立、并根据相关法律规定取得三级物业服务资质的物业服务企业。2012年12月，原告所在小区业委会正式成立。2013年上半年，原告小区业委会相关代表找到我公司，声称其园区因没有物业服务企业，致使其园区内一直处于脏乱差的状态，经过其园区业主大会决定，原告代表振雷花园小区业主，聘请我公司进入该小区为全体业主提供物业服务。在此情形下，原告与我公司于2013年6月1日签订物业管理委托合同，期限由2013年6月1日至2023年6月1日。根据2007年国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；2008年《辽宁省物业管理条例》第十四条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会的决定的物业管理事项。业主委员会应当履行下列职责：（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。由此可见，原告振雷小区业委会与我公司签订物业服务合同，是代表振雷小区业主和业主大会行使选聘物业的权利。我公司是在与原告签订的物业服务合同之后进行振雷花园小区的，程序完全合法，不存在原告诉称的违法进入一说。入住振雷花园小区后，我公司积极履行了物业合同当中约定的各项义务，同时因为在进入该小区时，园区内部部分道路损毁严重、H1-H2之间、南大门至A楼与H1楼北、A楼南部都是土路，没有路灯、没有监控设施、没有门禁系统、没有大门、没有健身器材，绿化及其他设施设备不完善，为了更好的服务于该园区，在业主没有缴纳改造、建设及增加相关设施费用的情况下，我公司就自掏腰包前后累计投入100余万元为该园区修缮了道路、安装路灯、门禁系统、监控设施、安装大门、绿化、购置了建设器材，并更换添置其他的各种设施设备。同时，因为振雷花园小区业主拥有的私家车数量较多，原有的园区内部空间无法满足业主们的停车需求，故在振雷花园小区业主要求并表决通过的情况下，我公司将部分绿地改建成停车位。故原告在诉状中所称，我公司私自破坏绿地、修建停车位、违法收取公共收益款项并非客观事实。因此，基于以上两点，我公司认为，我方进入振雷花园小区从事物业服务工作程序合法，在履行服务过程中也不存在违法违规行为，原告诉状中所述内容违背客观事实。2、具我公司了解，原告声称其所在小区全体业主已通过表决方式，作出与我公司解除物业服务的决议，并不符合国务院以及辽宁省《物业管理条例》的规定。2018年修订的《物业管理条例》第十一条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内转由部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十一条、第二十四条、二十五条也对选聘物业、解除物业以及解聘物业应满足的条件进行了与上述内容一样的规定。通过上述规定可知，振雷花园小区业主虽然有权在物业合同未到期的情况下解聘物业公司，但必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意该决议才生效。同时，因原告所在小区业主在召开业主大会时，已经制定了业主规约，如在制定业主规约时已经对解聘物业作出了相应的制定，就应该按照该规约的规定解聘物业。而至今原告并未向被告出示符合条件的数量的业主签字材料，故我公司有理由相信，原告振雷小区业委会在未取得符合法定条件的业主签字的情况下，私自作出解聘物业的决定，该决定并不能代表符合法律规定数量的业主。3、原告诉状中要求我公司向业主公开公共收益账目，我公司随时配合查阅，而第二、第三项诉讼请求是基于振雷小区业主已经通过合法途径解聘物业的情况下，被告应履行的义务。但因原告没有相关证据证明其小区业主已解聘物业的事实，故本案中第二、第三项诉讼请求所依据的基础并不存在，我公司无履行上述义务之依据。故原告诉状中所称事实与客观情况不符，其所提出的第二、三项诉讼请求无事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、2019年9月1日振雷小区召开业主大会公告，证明原告于2019年9月1日张贴不少于7天的业主公告，告知召开业主大会，表决撤销2013年业委会与物业公司签约的物业合同，续聘和解聘物业公司。被告对证据的真实性无异议，但是认为该公告中公示的相关内容存在问题：1、在第3条中公示了建筑物的总面积为47033.9平方米，但根据我方核算该小区建筑的总面积为51283.68平方米；2、会议议程中撤销物业服务合同，行使撤销权应当在业主的权利被侵害一年内，所以该会议议程不符合法律规定；证据二、2019年10月13日振雷小区召开业主大会公告，证明原告于2019年10月13日张贴不少于7天的业主大会公告。告知广大业主召开业主大会，授权业主委员会选聘物业公司。被告对证据的真实性无异议，关于面积质证意见同证据一，关于会议内容第2款授权业委会选聘物业公司，被告认为选聘新的物业公司应以前一物业公司解除物业服务合同为前提，故在无证据证明与被告已经解除合同的情况下，选聘新的物业公司不符合法律规定，也严重侵害被告合法权益；证据三、2019年9月16日振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公告，证明业委会2019年9月16日张贴业主大会通过的决议，依法解聘物业公司的表决票为291票，户数和面积均过半数以上，业主大会的表决符合物权法和物业管理条例的要求。被告对证据的真实性无异议，但认为该公告内容为第1项撤销与被告的物业合同，显然违法法律规定，关于第3项解聘物业服务企业，原告仅仅在公告内容中陈述了发出的选票数量和收回的选票数量，直接给出结论，仅仅是原告单方的意思表示。不能客观的证明其选票已经符合了法律对于人数以及面积的相关规定的事实；证据四、2019年11月5日振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公告，证明业委会2019年11月5日张贴业主大会通过的决议，授权业主委员会选聘物业公司的表决票为301票，本次业主大会赞同票住宅294户，商网7户，总赞同票301，住宅面积23884.8平方米，加商网643.2平方米，总面积24528平方米。被告对证据的真实性无异议，但认为对于业主的表决票是否符合法律规定的审查，需要原告确实的证据加以证明，而不是仅仅通过公告的方式加以证明。同时如果原告已经新选聘了物业公司，该行为是对被告合法权益的严重侵害；证据五、振雷小区业委会致双台子区住建局的函，证明振雷小区物业拒绝交接，业委会向区住建局行政部门发函求助。被告对于该份函件真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明原告所在园区的业主大会已经与被告解除了物业服务合同；证据六、双台子区住建局给予物业公司开具的限期整改通知书，证明区住建局出具了限期整改通知书，责令物业公司限期整改交接。我业委会召开业主大会的工作是得到区住建局行政机关的认同的。被告对文件的真实性无异议，但是对于住建局要求被告进行整改的内容有异议，其认为作出整改的依据是振雷小区业主大会通过合法程序及法定选票来解聘物业公司作为基础，但住建局仅在原告作出不实陈述的情况下作出该决定，依据就不合法，不能达到原告要证明的目的；证据七、市长邮箱举报信息、物业公司张贴的不实公告、民心网回复，证明原告对于被告干扰和破坏原告入户划票行为向市长邮箱进行投诉的回复内容。被告认为该市长邮箱回复只能证明原告投诉过的事实，不能证明本案解聘物业的程序合法、业主签名的数量符合相关法律规定。关于公告，仅能代表被告曾经向业主以公告的形式提示相关客观事实的问题，并不存在诬陷相关人员这样的问题。民心网回复与本案没有关联性；证据八，振雷小区业主大会公告解聘物业公告书，证明业主大会依法解聘物业公司的告知书，督促物业公司进行交接，并撤离物业管理区域。被告认为该公告内容应以业主投票的数量占全体业主一半以上且专有面积占总面积的一半以上为基础，如原告没有充分的证据证明上述问题，那么该解聘公告书就不具有任何的法律效力，故该公告书没有法律效力；证据九、双台子区住建局关于公开振雷花园小区首届业主委员会的答复、双台子区胜利街道办事处关于公开振雷花园小区首届业主委员会的材料申请的答复，证明被告一直以首届业委会已经与其签订物业合同而存在小区多年，但对振雷小区首届业委会具体如何产生，并如何召开的业主大会都不知晓。双台子区住建局的回复没有相关备案材料和组建材料，足以证明首届业委会的成立存在重大瑕疵。被告认为业委会的成立住建局是知晓的。即使因为没有备案材料而存在程序上的瑕疵，该责任也应由原告方承担，而不能以首届业委会成立过程存在瑕疵为由，而否认原告首届业委会作为合法主体聘用被告为该园区提供物业服务的事实。关于胜利街道的答复和住建局答复的质证意见一致。其中第二项已经明确振雷花园小区2013年度业委会与物业公司签订的物业合同是符合户数过半和面积过半的法律规定条件的；证据十、振雷小区业主委员会回函，证明原告向双台子区住建局发函，要求撤销2013年业主委员会违法的决定。双台子区住建局回函要求本届业主委员会召开业主大会撤销上一届业主委员会的违法决议。被告认为该证据对于第一届业委会的产生以及第一届业委会与被告签订物业服务合同，是否合法并未给予认定。该份回函只对2013年原告业委会与被告签订物业服务合同，同时该合同应在市住建委备案给予了说明，故均不能达到原告的证明目的；证据十一、表决名单、业主大会会议表决票2张，证明业主大会经过双过半以上业主同意，程序合法有效。被告认为从表决的内容上看，是要撤销合同，但根据合同法的规定撤销合同需满足特定条件，该决议的表决是在2019年显然超过了法律规定撤销合同的一年时效。且该撤销行为是原告的单方行为，并未经过被告的同意，也未经过法院的审判，故并不发生法律效力。关于解聘物业的表决名单，这只是一份名单而已，不能客观真实的体现出名单中的业主已通过合法的签字程序做出了解聘物业的决定；证据十二、振雷花园小区业主证明，证明被告并未经过业主大会也未召开业主大会，所签物业服务合同内容业主不知情，签名系他人伪造，并有业委会承认、按手印声明一份。被告认为首先应当有相关的证据证明名单中签字按手印的人符合业主身份，但从证据上看并没有相应证据加以支持。其次，我方认为发表声明的业主未作为证人出庭接受问询，因此该份业主声明及不具有合法性，也不具有客观性，不能达到原告的证明目的。如按原告所称2013年业委会与被告签订的物业合同行为是违法的，且侵害了其业主的合法权益。业主应通过法律手段起诉原告维护自己的权益。而不能要求作为善意第三方的第三人来承担相应的责任。2013年原告园区全体业主是否召开业主大会并不是由被告来组织召开的，因此该责任不在被告，而2013年业委会作为经过审批的合法的自治组织，有代表原告园区全体业主行使相应权利的职能。因此双方签订的物业合同合法有效；证据十三、2019年修改后的业主规约、业主大会议事规则，证明该组证据是小区全体业主定制的内部规则，不违反法律规定。被告对证据形式上的合法性没有异议，但对内容是否合法不发表质证意见，且建筑面积应按照我公司提交的证据为准，将车库、仓库、阁楼面积记录进去；证据十四、录音光盘一张，证明：本届业主委员会人员与原双台子区住建局物业办负责人刘智杰谈2013年业委会组建过程中存在违法行为。被告认为该份光盘无法证明谈话人员的身份，原告2013年的业委会成立是否存在违反行为，不能仅通过一段对话来认定，所以说该份光盘不能达到原告的证明目的。被告提交如下证据：证据一、营业执照，证明被告是经工商部门核准成立的物业服务企业。原告认为2013年注册物业公司后必须具备物业服务证书，而被告并没有，故工商局注册的物业公司并不能确认具备物业服务资格；证据二、盘锦市住房和城乡建设委员会为被告颁发的证书，证明被告取得三级物业企业资质的事实，被告是具有物业服务资质的企业。原告对此提出异议，认为被告出示的资质证书颁发日期为2014年8月6日，而被告与2013年业主委员会签约的物业服务合同是2013年6月1日，即物业公司入驻小区是无资质的情况下进行入驻，违法法律法规的规定；证据三、物业管理委托合同，证明物业服务的时间为10年，其中也明确了原被告双方的各自的权利义务，进一步证明被告入驻园区程序合法。原告认为该证据并没有在市区住建局备案，且物业服务期限10年已经透支了下届业主委员会的合法权益。同时合同代表人签名非真实表达，是虚假签字；证据四、被告入驻原告园区后接收到的房屋及建筑面清册及业主名单，证明原告园区内专有面积和建筑面积计算的依据，和原始业主的身份情况。原告认为该名单户数和面积需要进一步验证；证据五、双台子城市建设保护局作出的关于成立振雷小区业委会的批复，时间为2013年3月15日，内容是2013年该届业委会至批准之日起成立，进一步证明业委会的成立合法。此外，还有双台子政府文件一份，证明相关单位名称以及职权的变更。原告认为批复不能证明业委会合法有效，需要在程序上实体上都要符合法律规定。而只有2013年业主委员会开始组建成立所有的公告性文件及双过半业主名单才能证明业委会的成立符合法律规定。同时，本院依法从盘锦市双台子区住房和城乡建设局调取了振雷花园小区业主委员会登记备案申请书、筹备工作情况、选举办法、换届批复、业主规约、议事规则、物业管理委托合同。原告认为上述证据系2011年业主委员会成立的相关文件，其合法性及真实性存在问题。被告对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。庭审后，原告提交如下证据：录音光盘文字整理材料，公告的照片、杨学军的业主大会表决票、业主大会会议表决票统计表、双台子区振雷小区业主大会公告（关于振雷小区追认车库、仓房选票的情况说明）。被告认为：1、录音光盘与原告业主大会是否通过合法的程序解聘物业没有任何联系，是否符合法定票据解聘物业没有联系，因此与本案无关联性；2、关于照片以及双台子区振雷小区业主大会公告（关于振雷小区追认车库、仓房选票的情况说明），我公司认为公告的内容不具有真实性、合法性。首先从公告的内容上看是关于追认小区的车库、仓房选票的情况进行说明，原告在该说明中声称车库及仓房可以办理产权，但是在本案第一次庭审之前，原告并未召开业主大会对车库仓房的选票进行追认，而是在庭审后才出具了追认的公告说明。可以说明这个公告说明并未经原告的全体业主大会进行认可，程序不合法。同时，第三届业委会在2020年1月13日已经到期，而第四届业委会并未在相关部门进行备案，二者均不具有召开业主大会的资格。此外，这份证据也不符合民事诉讼法中关于一审新证据的规定。很显然这个公告是为了使其选票达到符合相关规定的数目而作出的虚假的证据；3、关于业主大会会议表决票统计表，该表是对于撤销2013年振雷小区业主委员会与兴振物业公司物业管理合同的表决，与本案无关联性。且从内容上看，这个并不是对车库仓房的追认选票；4、关于杨学军的表决票，该表决票上没有时间，对其真实性提出异议，也无法明确杨学军是否是原告小区内的业主，且杨学军也仅能的代表其个人的意愿，不能代表所有人的意愿。被告庭后提交如下证据：租赁合同、不动产权属证书，证明物业用房系租赁案外人夏振房屋以及振雷小区车库是具有独立产权的。原告对不动产权属证书无异议，但认为租赁合同中的案外人夏振没有提交相关房屋所有权证明。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2013年6月1日，盘锦振雷花园小区业主委员会（甲方）与盘锦兴振物业有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将振雷花园小区委托于乙方实行物业管理，期限10年，自2013年6月1日至2023年6月1日，同时约定服务事项、权利义务以及违约责任等问题。此后兴振物业公司进入涉案小区并提供相关物业服务。2019年9月1日，振雷小区业委会在涉案小区内张贴《关于召开业主大会的公告》，拟定于同年9月7日召开业主大会，议程：（1）撤销2013年业委会与物业公司签约的物业合同；（2）审议通过《业主大会议事规则》、《管理规约》；（3）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；（4）授权业委会对于共有部位、共有设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用。2019年9月16日，振雷小区业委会张贴《振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公告》，内容如下：“经过全体业主的共同努力，本次业主大会会议于2019年9月15日圆满结束。本次业主大会会议依法采取书面形式，共发出选票291张，收回选票291张，其中有效票291张，弃权票0张，废票0.其中同意对四项内容的票数占全体业主总投票的50%以上，专有建筑面积占建筑总面积的50%以上，同意人数及面积均超过总人数及总面积的二分之一以上，符合国务院《物业管理条例》等的有关规定，会议结果合法有效。本小区业主投票权数住宅面积46154.7平方米，商网面积879.2平方米，总面积47033.9平方米。本小区业主投票权数住宅534户，商网10户，总户数544户。本次业主大会赞同票291户，面积住宅23212平方米+商网615.3平方米，总23827.3平方米。”2019年10月13日，振雷小区业委会再次在涉案小区内张贴《关于召开业主大会的公告》，拟定于同年10月20日召开业主大会，议程：（1）振雷小区业主委员会换届选举；（2）授权业主委员会选聘物业公司；（3）授权业主委员会聘用业主委员会执行秘书。同年11月5日，振雷小区业委会张贴《振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公告》，内容如下：“经过全体业主的共同努力，本次业主大会会议于2019年11月3日圆满结束。本次业主大会会议采用现场会议或入户，征求意见的形式均采用“书面征求意见”的形式，业委会共发出选票301张，收回选票301张，其中有效票301张，弃权票0张，废票0，公告非当面送达票243张、其中同意对四项内容的票数占全体业主总投票的50%以上，专有建筑面积占建筑总面积的50%以上，同意人数及面积均超过总人数及总面积的二分之一以上，符合国务院《物业管理条例》等的有关规定，会议结果合法有效。本小区业主投票权数住宅面积46154.7平方米，商网面积879.2平方米，总面积47033.9平方米。本小区业主投票权数住宅534户，商网10户，总户数544户。本次业主大会赞同票294户、商网7户、总赞同票301，住宅面积23884.8平方米+商网643.2平方米，总24528平方米。”2019年10月11日，盘锦市双台子区住房和城乡建设局对兴振物业公司作出《限期整改通知书》，内容为“你单位盘锦兴振物业服务有限公司，经抽查发现存在以下问题：根据业主委员会到我局物业办反映的情况，小区业主大会已召开，决定解聘现物业公司，公司不配合业主委员会办理移交手续。上述问题，违反了以下法律法规、标准规范或规范性文件的规定：《辽宁省物业管理条例》第五十四条，请你单位对上述问题立即进行改正。整改完毕后，请将整改完成的相关资料于2019年10月26日前报送我单位。”另查明，盘锦市双台子区城市建设环境保护局于2011年12月23日作出《关于成立双台子区振雷花园小区业主委员会的批复》，批准成立双台子区振雷花园小区业主委员会。后因政府机构改革，原盘锦市双台子区城市建设环境保护局职能由盘锦市双台子区住房和城乡建设局行使。2017年1月13日，盘锦市双台子区住房和城乡建设局作出《关于双台子区振雷小区业主委员会换届的批复》，批准振雷花园小区业主委员会委员组成人员换届。本院认为，被告方同意出示原告第一项诉讼请求中的2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供费用清单、发票以供原告查阅并复印，本院予以确认。综合全案，本案原、被告双方的争议焦点如下：一、2013年6月1日签订的《物业管理委托合同》是否真实有效；二、本案是否符合法定或者约定的解聘兴振物业公司条件；三、如果解聘兴振物业公司，物业公司搬离小区时应返还的具体资料、财物问题。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。对于本案的第一个争议焦点，通过盘锦市双台子区住房和城乡建设局存档备案的相关材料可知，涉案小区业主委员会成立于2011年，其自成立之日起即有权利对外代表业主从事与小区管理事务相关的活动。2013年6月1日，小区业委会与兴振物业公司签订《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且该合同在盘锦市双台子区住房和城乡建设局存档并已实际履行多年，现原告认为此前业委会所签订的上述合同为虚假合同，但未提交充足的证据，对于其该项主张本院不予支持。对于本案的第二个争议焦点，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，关于业主大会投票的过程，原告陈述其依据花名册核查参与投票的业主身份，并未查验当时投票人员的身份证、房产证或者房屋买卖合同，且业主大会的召开以及验票、计票并无相关无利害关系的第三方监督见证。现被告对原告所提交的业主大会决议是否符合法律规定的业主人数、面积双过半条件产生争议，并要求出示参与投票的所有业主选票以备查验。经查，该份证据现存于原告处，且原告庭审中以其作为核算全体业主意见的依据。基于该证据系本案的基础性、关键性证据，缺失将导致本院无法查清本案具体事实。现原告未提交该基础性证据，经本院依法告知后仍拒绝提交，基于举证责任原则，应当承担举证不利的后果。原告关于业主大会决议符合业主人数、面积双过半条件的主张，本院不予支持。鉴于此前原告方与兴振物业公司签订《物业管理委托合同》中约定的物业服务期限尚未届满，原告亦未能提交充足的证据证明业主大会决议符合法律规定的条件，在物业服务合同尚未被依法解除、撤销或者被确认无效的前提下，其诉求被告排除妨害、撤离小区，不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告移交相关物业服务用房、设施以及资料的诉讼请求，即本案的第三个争议焦点，因该诉求与原告主张的被告撤离涉案小区之诉讼请求在法律处理结果上存在关联性，而上述诉求并未得到本院支持，故该项诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告盘锦兴振物业有限公司于本判决生效后十日内向原告双台子区振雷小区业主委员会出示2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供相关费用清单、发票以供原告查阅、复印；二、驳回原告双台子区振雷小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告双台子区振雷小区业主委员会负担50元，被告盘锦兴振物业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  刘晓侠人民陪审员  陶 莹人民陪审员  裴 亮二〇二〇年六月五日书 记 员  李博文