苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1557号原告：张豪，男，1995年10月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司总经理。原告张豪与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年5月13日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告张豪的委托诉讼代理人王蕴琦到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金暂计501265.88元（以1309238元为基数，自2018年7月3日起计算至实际办证之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.95倍计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；分别以1020765元、569940元、478277元为基数，自2018年1月4日起计算至实际办证之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.95倍计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》3份，合同编号为Y2017006482、Y2017006484、Y2017006488，该三份合同分别约定：原告向被告购买位于吴江财智金鹰商业中心2、3幢2单元2102室、2103室、2105室，面积分别为139.75平方米、74.24平方米、62.49平方米，价款分别为1014305元、569172.8元、481048元的三套房屋。该三份合同的第十五条均约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照约定实际支付了房款分别为1020765元、569940元、478277元，被告于2017年7月7日向原告交付了上述房屋。按照约定，被告最迟应当于2018年1月3日前为原告办理不动产权证书。截至立案当天，被告已逾期735天，若按照双方订立的合同约定，上述三处房产因逾期办证被告仅向原告支付违约金合计206.89元。2017年6月30日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》1份，合同编号为苏房商吴江合同201706300462，合同约定：原告购买吴江财智金鹰商业中心2、3幢2单元2101室的房屋一处。建筑面积184.76平方米，价款合计1305000元。合同第二十二条约定“如因出卖人的责任，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”。2017年7月7日，被告向原告交房，原告实际向被告支付购房款1309238元。按照合同约定，被告应于2018年7月2日前完成办证手续，截至立案当天，被告已逾期555天，按照合同约定被告应支付逾期办理产证的违约金36331.35元。上述四份合同中违约金约定明显过低，不能实际体现被告的违约程度，也难以体现违约金的惩罚性甚至补偿性，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金“适当”立法意图相悖，因此请求人民法院依法进行调整。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告诉请。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与张豪作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》3份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2102、2103、2105号房，房屋价款分别为1014305元、569173元、481048元。三份合同均约定，房屋交付日期为2017年6月30日前；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2017年6月30日，财智公司作为出卖人与张豪作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》1份。合同约定，张豪向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2101室商品房，房屋价款为1305000元。该合同约定，房屋交付日期为2017年9月30日前；合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理，即出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，张豪实际向财智公司支付了2101号房购房款1309238元、2102号房购房款1020765元、2103号房569940元、2105号房478277元。案涉4套房屋均于2017年7月7日交付，张豪向财智公司支付了办证所需的税费。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、房屋交验记录单、开发公司代收代缴费用明细表以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告张豪与被告财智公司签订的4份商品房买卖合同依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉4套房屋于2017年7月7日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后180日内，即在2018年1月3日前将2102号、2103号、2105号办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案；被告财智公司应在双方实际交接之日起360日内，即在2018年7月2日前为原告办出2101号房的不动产权证书。原告张豪向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告张豪委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告张豪至开庭时仍未能取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。原告张豪与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金分别为总房款的万分之一和万分之0.5，违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，经核算，共计303196.20元，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金计算至本案不动产权属登记至原告张豪名下之日止。在财智公司办理权属登记过程中，应当由原告提供的办证资料，原告应当按时提供，原告迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告张豪支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计303196.20元；分别以1309238元、1020765元、569940元、478277元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8812元，由原告张豪负担2937元，被告吴江财智置业发展有限公司负担5875元，被告吴江财智置业发展有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××63）。原告预交的应由被告承担的诉讼费用5875元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年六月五日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。