贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初409号原告：贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区翡翠大厦。法定代表人：王志娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师，一般代理。被告：周义峰，男，1980年6月18日出生，汉族，住贵州省瓮安县。被告：贵州艺港晶豪装饰工程有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路珠江商贸广场**附**。法定代表人：周义峰。被告：陈友慧，女，1974年6月22日出生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：罗德秀，女，1974年6月1日出生，布依族，住贵州省修文县，现住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司（以下简称贵合公司）诉被告周义峰、贵州艺港晶豪装饰工程有限公司（以下简称艺港公司）、陈友慧、罗德秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵合公司委托诉讼代理人吴定贵，被告陈友慧、罗德秀均到庭参加了诉讼。被告周义峰、艺港公司经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵合公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周义峰于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告周义峰从2018年12月1日起，按每月11759.92元的标准向原告支付房屋租金，直至租赁房屋返还原告之日止（暂算至2019年8月31日，9个月租金为105839.28元）；3.判令被告周义峰从2018年11月2日起每日按未付租金的0.1%向原告支付违约金，直至付清租金之日止（暂算至2019年8月31日，违约金为20288元）；4.判令四被告将位于贵阳市花溪区平方米房屋腾空后返还原告贵合公司；5.判令被告周义峰将位于贵阳市花溪区平方米房屋腾空后返还原告；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，原告与被告周义峰签订《房屋租赁合同》，约定原告将贵阳市花溪区平方米房屋和二层194.51平方米房屋出租给被告周义峰，租赁期自2018年10月1日起至2023年11月30日，第一年租金按每平方米每月34元计算，之后每年按5%递增，租金每3个月支付一次，第一次支付租金时间为合同签订之日起3日内，以后租金支付时间为下一次应付时间前的30日内。另外，合同第6.1条约定，被告周义峰擅自转租房屋的，原告有权解除合同；第7.1条约定，被告周义峰逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。上述房屋租赁合同签订后，原告交付了案涉租赁房屋，被告周义峰至今未支付任何房屋租金。且2019年8月20日原告在巡查案涉房屋时，发现被告周义峰通过其实际控股的被告艺港公司（周义峰持股70%）将案涉一层151.37平方米房屋转租给被告陈友慧和被告罗德秀，被告周义峰的前述行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定。为维护原告合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。被告周义峰、艺港公司未答辩。被告陈友慧、罗德秀共同辩称，1.对原告诉请没有异议，同意腾退房屋，但希望和原告协商后，继续租用涉案房屋。2.若不能与贵合公司续签租赁合同，装修费被告方找被告艺港公司要求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于贵州省贵阳市花溪区（建筑面积208.37平方米，商用）、二层（建筑面积194.51平方米，商用），原告系上述房屋所有权人。被告周义峰系被告艺港公司法定代表人。2018年10月29日，原告作为甲方与被告周义峰作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将其位于花溪区的房屋出租给乙方，一层建筑面积151.37平方米，二层建筑面积194.51平方米；2.租赁期限5年，自2018年10月1日至2023年11月30日止；3.第一年租金按每平方米34元计算，第二、三、四、五年按5%递增，第一年租金自2018年12月1日至2019年11月30日，月租金11759.92元；4.乙方租金每3个月支付一次，第一次支付租金时间为租赁合同签订之日起3日内，支付金额为3个月租金及押金，以后支付时间为下一次应支付时间前30日内，乙方须向甲方交纳押金11759.92元，租赁期满，乙方无违约责任，甲方退还乙方押金，不计利息；5.该房屋装修由乙方自行出资装修，具体装修方案必须征得甲方同意并接受甲方监督；6.在租赁期内，乙方不得擅自将该房屋部分或全部转租给他人，未经甲方书面同意擅自转租，视为违约，甲方有权收回所租赁房屋，不退还乙方押金和已缴纳租金，并有权解除合同；7.本合同租赁期限满或终止后，乙方所进行的所有与房屋配套的固定装修无偿归甲方所有，乙方不得破坏和拆走，可动产由乙方自行处理；乙方租赁期限届满或终止之日起三日内，将租赁房屋腾空并交还甲方；8.本合同租赁期满或终止后，乙方不存在不知去向或下落不明等无法联系情形的，视为乙方放弃租赁房屋内相关动产等的所有权，且甲方有权自动进入租赁房屋，并有权自行处置乙方遗留的动产等物品，将租赁房屋另行租赁给第三人；9.乙方未按合同约定时间缴纳应付租金的，甲方按照每天0.1%收取违约金，直到交清应付租金为止。双方还对其他事项进行了约定。原告在甲方处加盖公章，被告周义峰在乙方处签字。《房屋租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告，原告自述被告未支付过租金及押金。2018年11月22日，被告艺港公司作为甲方与被告陈友慧、罗德秀作为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将案涉花溪区小河浦江路10号楼一层12号（建筑面积153平方米）商铺出租给乙方；2.租期三年从2018年11月23日至2021年11月23日；3.第一年月租金10000元，第二、三年月租金11000元；4.现交租金后使用，每次交付6个月租金；5.签订本合同时，乙方需向甲方缴纳11000元的押金；6.甲方给予乙方30天装修期（2018年11月23日至2018年12月23日）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。被告周义峰在甲方处签字，并加盖了被告艺港公司的公章，被告陈友慧、罗德秀在乙方处签名并按手印。该合同签订后，被告陈友慧、罗德秀自述向被告周义峰支付了6个月租金60000元及押金11000元，并对所承租的上述商铺进行了装修。为证实其陈述，被告陈友慧、罗德秀向本院提交了被告周义峰作为经手人、加盖案外人贵州爱美佳贸易有限公司的财务专用章的收款收据2张。庭审中，被告陈友慧、罗德秀还陈述，支付上述租金后，无法联系被告周义峰，故未支付此后的租金，但一直使用涉案一层商铺至今。原告陈述，被告周义峰未告知转租的事实，系其在巡查房屋时才知晓涉案房屋一层转租给被告陈友慧、罗德秀，同时还陈述涉案房屋一层至今由陈友慧、罗德秀使用，二层是锁上的，无人使用，里面没什么物品。被告陈友慧、罗德秀认可在原告巡查时才告知原告转租的事实。另，经本院释明，被告陈友慧、罗德秀表示，若法院判令解除原告与被告周义峰的合同，腾空返还房屋给原告，对其装修损失将另案进行主张。另查，原告及被告陈友慧、罗德秀均无法联系被告周义峰，本院在送达过程中，亦未能联系上被告周义峰、艺港公司，系公告进行送达。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、工商登记信息、《房屋租赁合同》《商铺租赁合同》《收款收据》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告周义峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。从原告举证来看，可以证明原告根据合同约定将案涉房屋交付给被告周义峰，但被告周义峰未按合同约定支付租金，并违反合同约定以被告艺港公司名义将涉案房屋一层转租给被告陈友慧、罗德秀，被告周义峰的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条规定，对原告诉请解除原告与被告周义峰于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。关于租金。被告周义峰签订合同至今未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对原告要求被告周义峰从2018年12月1日起，按月租金11759.92元标准支付租金的主张，本院予以支持，但租金支付截至时间应至本判决确定的腾房之日止。因本案被告周义峰、艺港公司已无法联系，无法确定其能及时出现并主动腾退房屋，现涉案房屋一层实际使用人被告陈友慧、罗德秀亦同意腾退房屋，二层已无人管理使用，本案判决生效后，原告应积极行使其权利，主动收回或向人民法院申请执行，以减小其损失，若在本案生效后，因腾退房屋遭受其他损失，如逾期腾房占有使用费等，可另案进行主张。关于违约金。自签订合同后，被告周义峰未向原告支付过租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法……”之规定，对原告要求被告周义峰支付租金的主张，本院予以支持，即按合同约定的标准向原告支付违约金至实际付清租金之日止，需要明确的是双方约定租金每3个月支付一次，第一次为合同签订之日起3日内为2018年11月2日，合同约定租金至2018年12月1日起算，故此第一次支付的租金付至2019年2月28日，此后第二次始的租金从2018年3月1日起，按3个月一个周期进行计算，第三次为2018年6月1日、第四次为2018年9月1日，以此类推。关于腾空并返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对原告要求被告周义峰、艺港公司、陈友慧、罗德秀腾空并返还贵阳市花溪区平方米房屋及要求被告周义峰腾空并返还贵阳市花溪区平方米房屋的主张，本院予以支持。被告陈友慧、罗德秀因腾退房屋造成损失的，可以另案进行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司与被告周义峰于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周义峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司租金（租金以每月11759.92元为标准，从2018年12月1日起计算至本案判决确定的腾房之日止的）；三、被告周义峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司违约金（违约金以每3个月租金35279.76元为基数，分次分段计算，从每次应付未付之日起计至实际付清之日止，其中第一次支付租金时间为2018年11月2日，此后按3个月为一个周期进行计算，第二次为2018年3月1日，第三次为2018年6月1日，第四次为2018年9月1日，以此类推）；四、被告周义峰、贵州艺港晶豪装饰工程有限公司、陈友慧、罗德秀于本判决生效之日起十日内腾空贵阳市花溪区平方米房屋后返还给原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司；五、被告周义峰于本判决生效之日起十日内腾空并返还贵阳市花溪区平方米房屋后返还给原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司；六、驳回原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1711元（已减半收取），由被告周义峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年六月九日书记员  杨杰