广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9606号原告：中山市德智物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************，统一社会信用代码914************931。法定代表人：吴雄波，总经理。委托诉讼代理人:王叙杰，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋斌富，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市慈铭健康管理有限公司，住所地中山市火炬开发区**************之二，统一社会信用代码91442000MA4WB9RH9D。法定代表人：王媚，总经理。被告：中山美年大健康管理有限公司，住所地中山市火炬开发区**************之二，统一社会信用代码91442000MA4UPR6E4W。原告中山市德智物业管理有限公司（以下简称德智公司）与被告中山市慈铭健康管理有限公司（以下简称慈铭公司）、中山美年大健康管理有限公司（以下简称美年公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德智公司委托诉讼代理人王叙杰、宋斌富到庭参加诉讼；被告慈铭公司、美年公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德智公司向本院提出诉讼请求：1、慈铭公司、美年公司向德智公司连带承担2019年9月至2020年3月的物业管理费108500元及违约金（违约金计算方式：2019年9月至2020年3月产生的物业管理费违约金以该期间物业管理费15500元/月为本金，按日万分之五的标准计算，分别自次月1日起，计算至清偿债务之日止，暂计至2020年3月31日为4952.25元）；2、慈铭公司、美年公司向德智公司连带承担应付水费、电费、线损费及用电服务费：2019年9月应付41971.55元、10月38997.07元、11月37312.94元、12月25573.87元、2020年1月25108.36元、2月8161.99元、3月13756.72元及违约金（违约金计算方式：2019年9月至2020年3月产生的水费、电费、线损费及用电服务费的违约金以该期间当月应付水电费为本金，按日万分之五的标准计算，分别自次月1日起，计算至清偿债务之日止，暂计至2020年3月31日为11123.64元），合计202006.14元。3、慈铭公司、美年公司向德智公司连带承担因实现债权而产生的律师费20773元（其中前期费用5000元，后期费用15773元）。4、慈铭公司、美年公司向德智公司连带承担诉讼保全保险费损失600元。事实和理由：德智公司系负责管理中山市德仲广场物业服务的管理公司。2017年3月21日，德智公司作为甲方与慈铭公司作为乙方签订《中山德仲广场物业管理服务合同》，物业服务合同第一条第2款约定：物业地址：中山市火炬开发区******。第3款约定：乙方的租赁区域：德仲广场2幢5层、2幢6层之一写字楼，第5款约定：乙方应在签订租赁合同后的十个工作日内与甲方签订中山德仲广场物业服务合同（以下简称物业服务合同），物业合同期限应从乙方收楼/铺开始至租赁合同中约定的租约终止日止，即2017年3月21日起至2027年3月31日止。第二条第3款约定：物业管理费支付方式为每个月支付，第一个月物业管理费需在合同签订当日支付，其后月份乙方须于每月10号前支付到甲方指定银行账号。第7款约定：乙方须于每月10号前支付到中山市德仲健康医疗信息研发有限公司（以下简称德仲公司）指定银行账号。第8款约定：乙方每月应一次性足额缴纳当月的管理费、空调费、电费、水费等各项费用。乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴）视为乙方违约。从逾期之日前按每日欠费费用的万分之五交纳违约金，如欠费超过一个月，甲方有权单方面终止合同及要求乙方离场。第五条第6款约定：若乙方违反本合同之相关义务，另应向甲方承担起为实现债权的各项费用（包括但不限于诉讼及保全费、差旅费、律师费等）。合同还对其他事项进行约定。原告亦作为出租人（甲方）与被告美年公司作为承租人（乙方）签订物业服务合同，物业服务合同第一条第3款约定：乙方的租赁区域：德仲广场2幢6层之二写字楼。其他内容同上述物业合同基本一致，2019年8月22日，德智公司根据慈铭公司的申请，同意将租金的缴费时间由每月10日调整至每月30日。同日，在德智公司与慈铭公司签订物业服务合同前，德智公司作为出租人（甲方）与慈铭公司公司作为承租人（乙方）签订合同编号为德（2017）商办12号中山德仲广场写字楼租赁合同（以下简称12号租赁合同），合同第四条约定：1、签订租赁合同的同时，乙方应于甲方另行签订物业管理合同。2、如租赁合同提前终止，则物业合同于租赁合同终止之日同时自动终止。第十二条第10款约定：慈铭公司与美年公司同意对2幢5层、6层之一和2幢6层之二所发生的一切费用和相关合同义务及责任向甲方承担连带责任，若在履行合同中发生违约行为，甲方有权向任何一方追索或采取合同约定的制裁措施。本合同于2幢6层之二租赁合同为同一整体，随2幢6层之二租赁合同的签订、解除、终止而签订、解除、终止，反之亦然。因乙方原因导致2幢5层、6层之一和2幢6层之二任一单元合同解除或终止，而根据本条款另一单元的合同亦随之解除或终止的，慈铭公司和美年公司亦须对随之解除或终止的单元承担连带的合同违约责任。德智公司亦作为出租人（甲方）与美年公司作为承租人（乙方）签订合同编号为德（2017）商办13号中山德仲广场写字楼租赁合同（以下简称13号租赁合同），内容与12号租赁合同基本一致。慈铭公司拖欠了2019年9月至2020年3月的物业管理费、水费、电费、线损费、用电服务费及相应的违约金未付，按物业服务合同第五条第6款约定，慈铭公司应当向德智公司支付因实现债权而产生的律师费20773元，诉讼保全费600元。另外，物业服务合同是依赖写字楼租赁合同而存在，按租赁合同约定，美年公司应当对慈铭公司的上述债务承担连带清偿责任。原告德智公司向本院提交的证据有：1.中山市慈铭健康管理有限公司企业信用公示报告；2.中山美年大健康管理有限公司企业信用信息公示报告；3.中山德仲广场物业管理服务合同；4.中山德仲广场写字楼租赁合同；5.关于调整德仲广场用电电价的通知；6.回复函；7.收费通知单；8.2019年9月至2020年3月慈铭健康欠费明细表；9.律师函、快递单；10.民事案件委托代理合同、律师费发票；11.诉讼财产保全责任保险费用发票；12.不动产权证；13.中山市前期物业服务合同（中山市德仲广场前期物业服务协议）。被告慈铭公司、美年公司未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：德仲公司是中山市火炬开发区******德仲广场2幢5层、6层的所有权人。德仲公司（甲方，房地产开发公司）与德智公司（乙方，物业服务公司）签订了前期物业服务合同，约定由德智公司为德仲广场提供前期物业管理服务，管理期限自2013年7月1日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月21日，德智公司（甲方，出租人）与慈铭公司（乙方，承租人）签订12号租赁合同，约定甲方将德仲广场2幢5层、2幢6层之一写字楼以现状出租给乙方使用，写字楼合计建筑面积为3100平方米，租赁期自2017年3月21日起至2027年3月31日止；物业管理费为5元/月/㎡，即共15500元/月，自2017年3月21日起由乙方支付；在签订租赁合同的同时，乙方应与甲方另行签订物业管理合同，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日同时自动终止；除本合同另有规定外，在整个租赁期限内，除交付日开始的第一个月租金、物业管理费须于本合同签署之日支付外，乙方应于每月10日前向甲方支付当月应付租金、物业管理费；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的万分之五向甲方支付违约金，乙方逾期二十天仍不全部支付应付款项的，视为租赁合同自动终止，甲方有权收回租赁写字楼；应乙方的分租要求，2幢5层、6层原计租面积3452.52平方米，现由慈铭公司（2幢5层、6层之一：共3100平方米）和美年公司（2幢6层之二：共352.52平方米）两家关联公司共同承租；慈铭公司与美年公司同意对2幢5层、6层之一和2幢6层之二所发生的的一切费用和相关合同义务及责任向甲方承担连带责任，若在履行合同中发生违约行为，甲方有权向任何一方追索或采取合同约定的制裁措施。本合同与2幢6层之二租赁合同为同一整体，随2幢6层之二租赁合同的签订、解除、终止而签订、解除、终止，反之亦然。因乙方原因导致2幢5层、6层之一和2幢6层之二任意单元合同解除或终止，而根据本条款另一单元的合同亦随之解除或终止，慈铭公司和美年公司亦须对随之解除或终止的单元承担连带的合同违约责任；商品房使用交接书作为该合同的附件，双方确认德仲广场2幢5层、2幢6层1号写字楼已于2017年3月21日交付给乙方使用；该合同还约定了其他事项。同日，德智公司（甲方，出租人）与美年公司（乙方，承租人）签订13号租赁合同，约定甲方将德仲广场2幢6层之二写字楼以现状出租给乙方使用，写字楼合计建筑面积为352.52平方米，租赁期自2017年3月21日起至2027年3月31日止；物业管理费为5元/月/㎡，即共1762.6元/月，自2017年3月21日起由乙方支付；商品房使用交接书作为该合同的附件，双方确认德仲广场2幢6层2号写字楼已于2017年3月21日交付给乙方使用。除此之外，13号租赁合同约定的其他条款与12号租赁合同的约定一致。同日，德智公司（甲方）与慈铭公司（乙方）签订物业服务合同，约定由甲方为乙方租赁的德仲广场2幢5层、2幢6层之一写字楼提供物业管理服务，租赁面积3100平方米；本合同期限与12号租赁合同有效期相同；物业管理费为5元/月/㎡，即共15500元/月，自2017年3月21日起由乙方支付；物业管理费支付方式为每个月支付，第一个月物业管理费需在合同签订当日支付，其后月份乙方须于每月10号前支付到甲方指定银行账号；水电费由德仲广场业主德仲公司直接收取，乙方须于每月10号前支付到德仲公司指定银行账号；乙方每月应一次性足额缴纳当月的管理费、空调费、电费、水费等各项费用，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约，从逾期之日起按每日欠费费用的万分之五交纳滞纳金，如欠费超过一个月，甲方有权单方面终止本合同及要求乙方离场;德仲广场现行的电费的收费标准为1.0041元/度，水费收费标准为3.65元/立方，该标准随物价部门调整价格而作相应调整。若乙方违反本合同之相关义务，另应向甲方承担起为实现债权的各项费用（包括但不限于诉讼及保全费、差旅费、律师费等）；该合同还约定了其他事项。同日，德智公司（甲方）与美年公司（乙方）签订物业服务合同，约定由甲方为乙方租赁的德仲广场2幢6层之二写字楼提供物业管理服务，租赁面积352.52平方米。除此之外，该合同约定的其他条款与德智公司及慈铭公司签订的物业服务合同约定的其他条款一致。2018年12月12日，德仲公司向德仲广场的租户发出关于调整德仲广场用电电价的通知，称因经营管理的需要，定于2019年1月1日起，对德仲广场各企业租户的用电价格构成变更调整为电费、线路损耗、用电服务费三部分。2019年8月22日，德仲公司向慈铭公司发出关于扶持慈铭体检的回复函，同意慈铭公司每月的缴费时间由每月10日调整至每月30日。2019年10月29日，德智公司委托广东凯行律师事务所向慈铭公司发出律师函，告知慈铭公司其已拖欠德智公司2019年9月和10月租金279930元、物业管理费31000元、水电费80968.62元，以上合计391898.62元。慈铭公司无正当理由拒绝按期支付租金及物业管理费、水电费，属于严重的违约行为，应当依法承担相应的法律责任，请慈铭公司在收到本律师函5日内支付欠缴租金、物业管理及水电费391898.62元及违约金。广东凯行律师事务所于同日通过邮政EMS快递向慈铭公司的住所地寄出该律师函，收件人为慈铭公司的法定代表人王媚。投递信息显示该快递于2019年10月31日投递成功。德智公司（甲方）与广东凯行律师事务所（乙方）签订了民事案件委托代理合同，约定乙方接受甲方的委托，指派律师在甲方与慈铭公司、美年公司物业服务合同纠纷一案的一审、二审(如有)程序中担任甲方的代理人；甲方在签订本合同之日起三日内向乙方支付基础律师代理费5000元，除基础律师代理费外，若甲方胜诉或部分胜诉的（包括调解、和解和撤诉），甲方还应按实际获得偿付金额（或抵债财物价值）的5%另行向乙方支付律师代理费，支付时限为甲方取得偿付钱物之日起3日内。该合同还约定了其他事项。2020年4月7日，广东凯行律师事务所向德智公司开具了金额为5000元的律师费发票。德智公司向本院提出申请，请求保全慈铭公司、美年公司价值336831.39元的财产，阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司出具保函以其财产提供担保。本院依德智公司的申请，依法保全了慈铭公司、美年公司的部分财产。德智公司为此向阳光保险股份有限公司广东省分公司支付了诉讼保全责任保险费600元。诉讼中，德智公司向本院提交了2019年9月至2020年3月的电子版收费通知单、2019年9月-12月及2020年1月-3月慈铭健康欠费明细表拟证明慈铭公司、美年公司拖欠的物业管理费、水电费、线路损耗费、用电服务费及违约金的金额。德智公司称2020年3月之前的收费通知单均有直接交付给被告负责人，2020年4月之后邮寄给被告的负责人。2019年9月-12月及2020年1月-3月慈铭健康欠费明细表显示截止至2020年3月慈铭公司已拖欠德智公司物业管理费108500元、代收电费138704.79元、代收水费5237.70元、代收线损费20805.73元、代收用电服务费26134.28元，其中2019年9月至2020年3月期间每月代收的水费、电费、线损费、用电服务费分别为41971.55元、38997.07元、37312.94元、25573.87元、25108.36元、8161.99元、13756.72元。收费通知单显示客户为慈铭公司，其中备注“1、缴纳费用可转账到以下账户：账户名称：德仲公司，账号：……，开户行：……；2、请于合同约定缴费日期前将应缴纳的费用转到以上账户或到德智物业收费处缴纳费用，逾期缴费将依约计收违约金；3、……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。德智公司与慈铭公司、美年公司签订的物业服务合同、租赁合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。德智公司对其诉讼请求已提交了相关的证据，慈铭公司、美年公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面的答辩、质证意见及证据，应视为其放弃抗辩、质证的权利，本院对德智公司提交的证据予以采纳。根据德智公司与慈铭公司、美年公司签订的租赁合同的约定，慈铭公司、美年公司需对涉案房产发生的一切费用和相关合同义务及责任向德智公司承担连带责任。慈铭公司、美年公司拖欠了德智公司自2019年9月起的物业管理费未付，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。德智公司要求慈铭公司、美年公司支付2019年9月至2020年3月期间的物业管理费108500元（15500元/月×7个月）及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。德智公司自愿从次月1日起计算每月逾期缴纳物业管理费的违约金，不违反法律规定，本院予以准许，根据各方签订的租赁合同及物业服务合同的约定，违约金的计算方法为：以每月的物业管理费15500元为基数，按日万分之五的标准分别自次月1日起计算至实际清偿之日止。对德智公司主张的水费、电费、线损费、用电服务费及相关违约金的诉讼请求。因各方签订的中山德仲广场物业服务合同约定水电费由德仲公司直接收取，关于调整德仲广场用电电价的通知由德仲公司发出，收费通知单显示水费、电费、线损费、用电服务费的收款账户为德仲公司的账户，无证据显示德仲公司授权由德智公司代收代缴慈铭公司、美年公司的水费、电费、线损费、用电服务费，德智公司也未举证证明有替慈铭公司、美年公司垫付上述费用，因此德智公司该项主张没有事实依据，本院不予支持。对德智公司主张的律师费的诉讼请求。根据德智公司的举证，其现阶段实际支出的律师费为5000元。因本院已认定慈铭公司、美年公司的行为违反了物业服务合同的约定，根据该合同的约定，德智公司已支出的律师费应由慈铭公司、美年公司负担。对德智公司主张的超出5000元部分的律师费，因德智公司未举证已实际支出该费用，其该部分主张没有事实依据，本院不予支持。对德智公司主张的诉讼保全保险费的诉讼请求。根据德智公司的举证，其为本案的诉讼保全申请向担保人支付了诉讼保全保险费600元。因本院已认定慈铭公司、美年公司行为违反了双方签订的物业服务合同的约定，根据该合同的约定，德智公司已支出的诉讼保全保险费应由慈铭公司、美年公司负担。德智公司该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。慈铭公司、美年公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市德智物业管理有限公司支付2019年9月至2020年3月的物业管理费108500元及违约金（计算方法：以每月的物业管理费15500元为基数，按日万分之五的标准分别自次月1日起计算至实际清偿之日止）；二、被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市德智物业管理有限公司支付律师费5000元；三、被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市德智物业管理有限公司支付诉讼保全保险费600元；四、驳回原告中山市德智物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6352元，减半收取3176元，诉讼保全费2205元，以上合计5381元（原告中山市德智物业管理有限公司已预交），由原告中山市德智物业管理有限公司负担3558元，由被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司负担1823元（被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内将该1823元迳付原告中山市德智物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二〇年六月三十日书记员 何浚欢王静