太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3290号原告郑志强，男，1994年10月14日出生，汉族，住太原市。委托代理人刘洋，北京盈科(太原)律师事务所律师。被告山西芮恒房地产开发有限公司，住所地山西省综改示范区太原学府园区佳华街**山西帅科化工研发大楼****，统一社会信用代码×××。法定代表人谭国锋，总经理。被告太原乐居天下文化传媒有限公司，住所，住所地太原市迎泽区桃园南路********社会信用代码×××。法定代表人肖利君，总经理。原告郑志强诉被告山西芮恒房地产开发有限公司、太原乐居天下文化传媒有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑志强的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼，被告山西芮恒房地产开发有限公司、太原乐居天下文化传媒有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑志强向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告一于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告一返还原告已付房款及截止2020年6月1日的利息损失共计302462.27元，其中房款273323.00元，利息损失29139.27元，以及从2020年6月1日起至房款全部返还之日止的利息损失(利息损失以已付房款273323.00元为基数，按人民银行同期同档次贷款基准利率计算)；3、判令被告二返还原告团购费及截止2020年6月1日的利息损失共计22148.06元，其中团购费20000.00元，利息损失2148.06元，以及从2020年6月1日起至团购费全部返还之日止的利息损失(利息损失以已付团购费20000.00元为基数，按人民银行同期同档次贷款基准利率计算)；4、判令被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、担保费、公告费等)。事实与理由：2018年3月10日，原告认购由被告一开发的《滨河华庭》小区住宅楼一套，并向被告一缴纳1万元定金，向被告二支付2万元团购费。2018年3月16日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告一应于2018年9月30日前交付房屋，原告按约向被告一支付了房款273323元，但至今，被告一仍未按约交房，且被告一开发的项目至今未取得商品房预售许可证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应取得预售许可证，被告在未取得预售许可证的情况下，与原告签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，被告二据以提供房屋买卖中间服务的合同目的也无法实现。特根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》《中华人民共和国合同法》之相关规定，提出上述诉讼请求，望判如所请。被告山西芮恒房地产开发有限公司、太原乐居天下文化传媒有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交有关证据及答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，原告郑志强因购买被告山西芮恒房地产开发有限公司开发建设的“滨河华庭”2号楼西单元26层A2层住宅，向被告支付了定金10000元、向被告太原乐居天下文化传媒有限公司缴纳了团购费20000元，并签订房屋认购预定书一份；该两家公司分别给原告出具了收款收据对原告付款一事予以确认。2018年3月16日，被告山西芮恒房地产开发有限公司为出卖人与原告郑志强为买受人签订滨河华庭商品房买卖合同一份，主要约定：买受人购买的房屋位于北中环文兴路暂定名滨河华庭项目中2幢西单元26层A2号房屋；该房屋的用途为住宅，合同约定建筑面积为111.39平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋总价款，该房屋单价为每平方米7930元，总金额883323元。买受人采取按揭付款，于2018年3月16日付清该房屋总价款30%的首付款，即273323元；该房屋剩余的房价款610000元，买受人通过向银行按揭贷款支付。交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人承诺，出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人主观过错原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任。合同还约定了其他内容。落款处有被告芮恒房地产在出卖人处盖章，原告郑志强在买受人处签字捺印。并附有附件二：装饰、设备标准......附件三：商品房买卖合同补充协议，约定：在项目未取得预售证前，买受人无理由要求退房，出卖人应给予买受人无条件退房。买受人提出退房书面申请后20个工作日内，买受人将合同约定购买人的已付购房款打至本人账户，并按银行同期活期利率支付利息。项目取得预售证后，房屋所有权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按已付房款的10%向对方承担违约责任。协议还约定了其他内容。被告在上述合同上加盖公章，原告签字并捺印。合同签订当天，原告通过POS刷卡的方式向被告支付了购房款263323元，被告向原告出具了收到购房款263323元、加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。上述合同签订后，被告未按时向原告交付涉案房屋，至今涉案房屋也未取得房屋预售许可证。就交房或退款事宜，原告称多次与被告协商无果，故诉至本院。上述事实，有原告提交的房屋认购预定书、商品房买卖合同、银联POS签购单、收据3份及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告郑志强与被告山西芮恒房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同所指向的标的物为北中环文兴路暂定名滨河华庭项目中2幢西单元26层A2号房屋，截至原告起诉之日，被告仍未取得该项目的商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定，该商品房买卖合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告提供的银联POS签发单、收据，可以证明原告向被告山西芮恒房地产开发有限公司支付购房款273323元的事实，故被告山西芮恒房地产开发有限公司应向原告返还购房款273323元。本案商品房买卖合同无效的原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明，且被告存在逾期交付房屋的行为，故被告在本案中存在明显过错，对原告主张由被告支付其按照已支付购房款273323元计算的利息损失的诉讼请求，本院予以支持，酌定为由被告山西芮恒房地产开发有限公司支付原告按照273323元为基数、自2018年3月16日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜。关于原告主张由被告太原乐居天下文化传媒有限公司返还涉案房屋团购费20000元的诉讼请求，收据显示该费用为团购费，但本案所涉认购书及房屋买卖合同中对团购事项并没有任何体现，也没有被告太原乐居天下文化传媒有限公司与被告山西芮恒房地产开发有限公司之间关于收取该项费用的合理依据的相关证据，故从本案案情分析，被告太原乐居天下文化传媒有限公司收取该项费用并无合理收费依据，在本院依法解除本案所涉《商品房认购合同》的情况下，该公司应当返还原告该笔款项20000元；对原告要求的此笔款项产生利息损失，因无合理依据，本院不予支持。被告山西芮恒房地产开发有限公司、被告太原乐居天下文化传媒有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郑志强与被告山西芮恒房地产开发有限公司于2018年3月16日所签订的商品房买卖合同（所涉房号为2幢西单元26层A2号房屋）无效。二、被告山西芮恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑志强购房款273323元，并支付原告以已支付的购房款273323元为基数、自2018年3月16日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、被告太原乐居天下文化传媒有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑志强团购费20000元。四、驳回原告郑志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3135元（原告已预交），由被告山西芮恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年六月二十三日书记员 崔婧