广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初624号原告（反诉被告）：黄世强，男，1953年9月2日出生，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码440************810。委托诉讼代理人:梁舒婷，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄荣恒，男，1984年1月23日出生，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码441************813，系原告儿子。被告（反诉原告）：许红香，女，1983年8月14日出生，汉族，住广东省中山市西区********************，公民身份号码440************666。委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市板芙镇雅馨房地产中介服务部，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码92442000MA4WA4XU40。经营者：梁燕红。原告（反诉被告）黄世强诉被告（反诉原告）许红香、第三人中山市板芙镇雅馨房地产中介服务部（以下简称雅馨中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄世强及其委托诉讼代理人梁舒婷、黄荣恒，被告许红香的委托诉讼代理人冯兆演到庭参加了诉讼。第三人雅馨中介经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄世强向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的中山市存量房屋买卖合同于2019年10月8日解除；2.被告向原告支付违约金人民币288000元。事实与理由：2019年3月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《中山市存量房屋买卖合同》，合同约定：乙方以1440000元的价格向甲方购买中山市*************的房屋。合同签订当日，乙方应支付50000元定金；双方在2019年7月3日前办理产权转移登记手续，办理手续当日乙方应向甲方支付100000元；甲方迁出户口当日，乙方应向甲方支付10000元；乙方应在2019年3月22日前向甲方支付140000元；余下房款，乙方向银行贷款1140000向甲方支付。合同还约定了贷款最后期限、违约责任等其他条款。合同签订后，原告按照约定收取被告50000元定金及140000元房款。被告因自身原因第一次申请贷款审批未获通过，往后被告迟迟未取得贷款批准书，直至2019年5月17日止，被告仍未取得银行贷款批准书。被告至今未按照合同约定时间取得银行贷款批准书，亦未自行筹资全款支付房款，被告存在不能向原告支付房款的风险，涉案房屋至今未过户。原告出售房屋主要是为了资金周转，被告迟迟未能向原告付款，造成了原告严重损失。原告眼看着房屋迟迟拖着无法交易，为了避免更大损失，于是在2019年10月7日单方解除了涉案合同。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.（2017）中山市不动产权第0129739号不动产登记证书；2.中山市存量房屋买卖合同；3.银行流水；4.解除合同通知书、快递单、快递单签收查询单；5.微信主体信息、微信聊天记录；6.微信主体信息、微信聊天记录；7.微信主体信息、微信聊天记录；8.微信聊天记录。被告许红香答辩称：原、被告及第三人于2019年3月18日签订《中山市存量房屋买卖合同》，约定：原告将其位于中山市**************地产转让给被告，转让价为144万元。合同签订后，被告按合同约定当天支付了定金5万元，在未到支付第二期房款时，原告提出追加支付房款，因此被告在2019年3月22日又向原告支付了房款14万元。自2019年3月18日起至2019年4月25日，被告多次要求原告和中介方办理银行按揭手续，但原告和中介方不予协助办理，2019年4月25日被告向原告和中介方发出《联络函》，请求给被告尽快办理按揭手续，中介方签收了《联络函》。2019年5月15日，原告委托中介方向被告发出《回复函》，说“银行按揭手续已在办理中，请耐心等待，估计前往办理的时间在一个月内，估计在2019年6月中旬，待确认时间后通知你方”。2019年7月1日，被告向原告和中介方发出《联络函》，说明：“2019年6月19日，我方与你方到建设银行签名办理了贷款申请手续，但至今没有任何信息，请尽快跟进，如果建设银行不同意贷款，我方可选择其它银行办理，我方也可以一次性支付其余购房款给你方”。2019年8月10日，原告委托中介方向被告发出《回复函》，说：“不好意思啊！我方和业主还在2019年8月9日去建设银行面签贷款手续，请等待银行通知”。2019年8月15日，被告得知建设银行不批准办理按揭，即向被告向原告和中介方发出《联络函》，说：“今日，得知建设银行不批准我贷款，我请求另找银行办理，或一次性付款给你方，请尽快给我一个答复。谢谢！”。在收到2019年8月15日《联络函》后，2019年8月18日，原告委托中介方向被告发出《回复函》说“收到你方《联络函》，我方同意按合同规定另找银行（邮政银行）办理贷款，我方会尽快协助你方申请按揭手续，因银行还没有把评估报告没出来。所以要等待通知才能去面签”。2019年9月6日，原告协助被告到邮政银行办理了贷款按揭签名手续，后被告向中介方发《联络函》，请求中介方查询银行按揭贷款进度。之后，原告不愿意转让涉案房地产，不愿意配合被告办理银行按揭贷款，不同意被告一次性付款，并认为被告已违约，称解除房屋买卖合同，于是，在2019年9月30日，中介方向被告发出《回复函》，向被告说明情况，并建议被告通过法律途径解决。从上述合同履行情况可以得出以下事实：l.被告与原告就本案的交易，均委托中介方进行，中介方既代理被告，又代理原告，中介方的行为对本案双方均有法律约束办。2.被告已按合同约定支付第二期购房款给原告。3.在合同签订之后，原告没有及时履行协助被告办理银行按揭手续，原告在被告多次要求下才提供相关资料，被告在2019年6月19日到银行办理贷款签名，导致被告迟延了三个月办理银行按揭贷款。之后，原告仍不履行协助义务，在2019年8月9日才到建设银行协助办理贷款签名。4.根据合同第五条约定，在无法取得银行贷款审批后，被告可以再次贷款申请或选择一次性付款。于是，被告在2019年8月15日得知建设银行不同意贷款时，向原告提出另找银行办理贷款或同意一次性付款。经协商，2019年8月18日，原告和中介方同意被告找邮政银行办理贷款，并与中介方于2019年9月6日一起到邮政银行签名办理贷款手续。2019年9月30日，被告得知原告不同意协助贷款，不同意一次性付款，提出解除合同。5.根据合同第九条约定“甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转让登记手续…”，即约定房屋权属转移登记的时间止于2019年6月17日。但是，原告不履行协助义务，在2019年8月9日才到建设银行协助办理贷款签名手续。这也表明，原告对合同约定的房屋权属登记时间及付款时间的相关约定同意了变更。6.在合同履行过程中得知，被告一直积极履行合同义务，相反，原告一直怠于履行合同、不积极履行合同义务，原告存在违约行为，导致合同不能履行。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告许红香向本院提供了以下证据：1.被告身份证；2.居间服务合同；3.中山市存量房屋买卖合同；4.收款证明；5.收据；6.不动产权证；7.初评报告；8.联络函、回复函；9.微信聊天记录。第三人雅馨中介未到庭应诉，在庭审后本院向第三人调查了解，第三人述称：买家一直都有配合，但是卖家一直不配合，一直拖延办理手续，卖家的小儿子想没收定金，认为是买家违约。第三人认为在整个交易过程中，是卖家原因导致合同无法履行，合同里面对第一次按揭审批不通过之后的处理原则进行约定，若审批不通过可以换银行或者一次性付款。被告许红香向本院提出以下反诉请求：1.原告向被告双倍退回定金100000元；2.原告向被告退回购房款140000元；3.原告向被告支付违约金288000元；4.原告向被告赔偿中介费损失20000元。事实与理由：原、被告及第三人于2019年3月18日签订《中山市存量房屋买卖合同》，约定：原告将其位于中山市**************地产转让给被告，转让价为144万元。合同签订后，被告按合同约定当天支付了定金5万元，在未到支付第二期房款时，原告提出追加支付房款，因此被告在2019年3月22日又向原告支付了房款14万元。自2019年3月18日起至2019年4月25日，被告多次要求原告和中介方办理银行按揭手续，但原告和中介方不予协助办理，2019年4月25日被告向原告和中介方发出《联络函》，请求给被告尽快办理按揭手续，中介方签收了《联络函》。2019年5月15日，原告委托中介方向被告发出《回复函》，说“银行按揭手续已在办理中，请耐心等待，估计前往办理的时间在一个月内，估计在2019年6月中旬，待确认时间后通知你方”。2019年7月1日，被告向原告和中介方发出《联络函》，说明：“2019年6月19日，我方与你方到建设银行签名办理了贷款申请手续，但至今没有任何信息，请尽快跟进，如果建设银行不同意贷款，我方可选择其它银行办理，我方也可以一次性支付其余购房款给你方”。2019年8月10日，原告委托中介方向被告发出《回复函》，说：“不好意思啊！我方和业主还在2019年8月9日去建设银行面签贷款手续，请等待银行通知”。2019年8月15日，被告得知建设银行不批准办理按揭，即向被告向原告和中介方发出《联络函》，说：“今日，得知建设银行不批准我贷款，我请求另找银行办理，或一次性付款给你方，请尽快给我一个答复。谢谢！”。在收到2019年8月15日《联络函》后，2019年8月18日，原告委托中介方向被告发出《回复函》说“收到你方《联络函》，我方同意按合同规定另找银行（邮政银行）办理贷款，我方会尽快协助你方申请按揭手续，因银行还没有把评估报告没出来。所以要等待通知才能去面签”。2019年9月6日，原告协助被告到邮政银行办理了贷款按揭签名手续，后被告向中介方发《联络函》，请求中介方查询银行按揭贷款进度。之后，原告不愿意转让涉案房地产，不愿意配合被告办理银行按揭贷款，不同意被告一次性付款，并认为被告已违约，称解除房屋买卖合同，于是，在2019年9月30日，中介方向被告发出《回复函》，向被告说明情况，并建议被告通过法律途径解决。从上述合同履行情况可以得出以下事实：l.被告与原告就本案的交易，均委托中介方进行，中介方既代理被告，又代理原告，中介方的行为对本案双方均有法律约束办。2.被告已按合同约定支付第二期购房款给原告。3.在合同签订之后，原告没有及时履行协助被告办理银行按揭手续，原告在被告多次要求下才提供相关资料，被告在2019年6月19日到银行办理贷款签名，导致被告迟延了三个月办理银行按揭贷款。之后，原告仍不履行协助义务，在2019年8月9日才到建设银行协助办理贷款签名。4.根据合同第五条约定，在无法取得银行贷款审批后，被告可以再次贷款申请或选择一次性付款。于是，被告在2019年8月15日得知建设银行不同意贷款时，向原告提出另找银行办理贷款或同意一次性付款。经协商，2019年8月18日，原告和中介方同意被告找邮政银行办理贷款，并与中介方于2019年9月6日一起到邮政银行签名办理贷款手续。2019年9月30日，被告得知原告不同意协助贷款，不同意一次性付款，提出解除合同。5.根据合同第九条约定“甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转让登记手续…”，即约定房屋权属转移登记的时间止于2019年6月17日。但是，原告不履行协助义务，在2019年8月9日才到建设银行协助办理贷款签名手续。这也表明，原告对合同约定的房屋权属登记时间及付款时间的相关约定同意了变更。6.在合同履行过程中得知，被告一直积极履行合同义务，相反，原告一直怠于履行合同、不积极履行合同义务，原告存在违约行为，导致合同不能履行。综上，请求法院支持被告的反诉请求。诉讼中，被告变更其上述反诉请求为：1.被告双倍返还定金38万元；2.被告赔偿原告中介费损失20000元。被告在反诉中提供的证据与本诉证据一致。原告针对被告的反诉答辩称：1.不同意双倍返还定金，依据合同约定，我方并未违约，合同是2019年3月18日签订，根据合同第5条约定第1项第2点，被告再次申请获批时间不得超过合同签订后60日，即2019年5月17日，但3月18至5月17日期间，被告并未通知原告协商办理按揭手续，也未获得贷款批准，2019年8月9日原告协助被告到建行办理相关手续，并不是变更合同约定，而是为了尽快完成本次交易，可见原告一直积极履行合同义务，另原告出售涉案房屋是为了资金周转，不可能不同意被告一次性付款，不符合原告本意、常理。2.关于中介费，本案的买卖合同并未对中介费约定，原告不同意支付。3.被告举证的联络函，第三人从未通知原告，被告也未单独通知原告，原告从不知情，不可能委托第三人进行回复。原告在反诉中提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：位于中山市*************登记的产权人为原告黄世强。2019年3月18日，原告黄世强（卖方）与被告许红香（买方）及第三人雅馨中介（中介方）签订一份中山市存量房屋买卖合同，约定：1.原告将上述房屋以144万元的价格出售给被告；2.被告应在签定合同当日支付定金5万元，在2019年3月22日支付另外14万元定金，在办理房屋所有权转移登记当天（2019年7月3日前）支付10万元，在户口迁出当天支付1万元，余款114万元通过办理银行按揭贷款的方式支付；3.如被告因自身原因无法获得货款机构批准贷款的，双方同意由被告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后60日；4.如被告因个人原因导致贷款机构未对被告批准贷款，有以下情形的，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任：（1）被告选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权登记申请之日未能筹集并支付给原告；（2）被告选择继续贷款超过本合同签订之日起超过60日未获得批准贷款的；5.如任何一方违约的，应向守约方支付房屋总价款20％作为违约金。合同还约定了其他条款。同日，原、被告及第三人签订一份居间服务合同，约定居间服务费为25000元，由被告承担，任何一方违反房地产买卖合同的约定，如支付居间服务费的为守约方，其有权向违约方追偿该居间服务费。上述两份合同签订后，被告于签订合同当天向原告支付的定金5万元，原告向第三人支付了中介服务费1万元。2019年3月22日，被告又向原告支付了定金14万元，原告又向第三人支付了中介服务费1万元。2019年10月7日，原告以被告未按合同约定的时间支付购房款为由向被告发出一份解除合同通知书，要求解除双方签订的上述合同。2020年1月8日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则在诉讼中提出上述反诉请求。诉讼中，原、被告双方均确认以下事实：1.被告实际向原告支付了20万元，其中1万元由原告的小儿子收取，未写收款收据；2.原、被告之间的交易及沟通都是通过第三人进行，原、被告双方之间很少直接沟通；3.被告第一次向建设银行申请办理按揭贷款，原告于2019年8月9日到建设银行签名协助被告办理按揭贷款手续，后建设银行于2019年8月15日通知未批准被告的贷款申请；4.建设银行拒绝被告的贷款申请后，被告于2019年9月份拟向邮政银行再次申请办理按揭贷款，原告拒绝到邮政银行签名协助被告办理贷款手续。另外，原告主张签定合同后，被告或第三人一直没有通知原告到银行签名协助办理贷款手续，一直到2019年8月9日才第一次通知原告到银行签名，至于后来原告没有到邮政银行签名协助被告办理贷款手续，是因为被告已经违约，逾期的时间已经太长，故原告拒绝协助被告再向邮政银行申请办理贷款。被告则主张以下事实：1.签定合同后先向建设银行申请贷款，要求原告到银行签名协助，但原告一直拖延不肯签名，一直到2019年8月9日才肯到建设银行签名协助；2.建设银行拒绝被告的贷款申请后，被告曾向原告提出可以一次性付款，或另换一家银行继续申请办理贷款，原告同意被告另找邮政银行办理贷款后又拒绝到邮政银行签名协助办理。被告为此提供了2019年4月25日至2019年9月30日期间的多份联络函及回复函，其中三份联络函的发函人为被告，收函人为第三人并加盖了第三人的公章，抬头为“致：雅馨低产、黄世强”。其中2019年4月25日的联络函的内容为被告要求原告尽快协助办理贷款手续；2019年7月1日的联络函的内容为被告告知原告，被告已于2019年6月19日到建设银行签名办理贷款手续，要求原告尽快跟进处理，如建设银行不同意贷款，被告可以选择其他银行办理，也可以一次性支付剩余购房款；2019年8月15日的联络函的内容为被告告知原告，得知建设银行不批准贷款，被告请求另找银行办理，或一次性付款给原告，要求原告尽快答复。原告称从未收到第三人转发的上述联络函，也未委托第三人回复被告。又查：庭审后，本院向第三人调查了解原、被告双方的交易情况，第三人向本院陈述以下事实：1.原、被告双方签定合同后，被告一直积极办理贷款手续，但原告一直不配合办理；2.第三人在2019年4月底多次到原告家里，要求原告到建设银行签名协助被告办理贷款手续，但原告一直不配合，直到2019年8月9日才到建设银行签名，期间被告一直有通过发联络函的方式催促原告协助办理贷款手续；3.建设银行拒绝被告的贷款申请后，第三人通知被告另找邮政银行申请贷款，被告也在2019年9月6日到邮政银行办好手续，但原告一直拒绝到银行签名协助；4.在被告得知建设银行拒绝其贷款申请后，被告曾向原告表示可以一次性支付剩余购房款，但原告的小儿子说不想卖了，要没收被告的定金，故未继续履行。庭审中，被告明确表示有能力也同意一次性支付剩余购房款以继续履行合同，原告则明确表示不同意继续履行合同。本院认为：原告与被告及雅馨中介签订的中山市存量房地产买卖合同是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。被告已向原告支付购房款20万元（其中定金19万元、购房款1万元）及被告已向第三人支付中介服务费2万元的事实，有原告提供的收款收据为证，本院予以认定。根据原、被告之间的诉辩意见，现双方争议的焦点为在合同履行过程中到底谁违约，谁应承担违约责任。被告已依约支付了购房定金，根据合同约定，剩余购房款114万元由被告通过办理按揭贷款的方式支付。虽然支付购房款作为买方主要的合同义务，但在约定采取办理按揭贷款的方式付款的情况下，买卖双方应密切配合，积极履行协助义务，任何一方不配合都可能导致贷款手续无法办理成功，导致合同无法继续履行，如因买卖任何一方不配合办理贷款手续导致合同无法继续履行的，应认定其构成违约行为。本案中，原告主张被告一直未通知原告协助办理贷款手续，被告则主张原告一直拖延协助被告办理贷款手续。根据第三人的陈述，合同签订后，被告一直积极履行合同，积极办理贷款手续，相反，原告一直不配合被告办理贷款手续，被告第一次向建设银行申请贷款时，原告经多次催促一直拖延至2019年8月9日才到银行签名协助，被告第二次向邮政银行申请贷款时，原告则拒绝到场签名配合协助，以致被告的贷款手续未能办理成功，甚至在被告同意一次性付款时，原告仍拒绝继续履行合同。第三人雅馨中介作为原、被告双方的中介方，原、被告双方也确认主要是通过第三人进行沟通联系，第三人雅馨中介对于原、被告双方在履行合同过程中所发生的行为的陈述具有可信性。因此，根据第三人的上述陈述，结合庭审过程中，在被告明确表示有能力也同意一次性支付剩余购房款以继续履行合同的情况下，原告仍拒绝继续履行合同，本院认定原告在履行合同过程中存在违约行为。在原告存在违约行为的情况下，其于2019年10月7日向被告发出解除合同通知的行为不产生单方解除合同的效力，故其要求确认双方签订的合同已于2019年10月8日解除的诉讼请求，本院不予支持，并且其要求被告支付违约金288000元的诉讼请求，理据也不充分，本院不予支持，予以驳回。对于被告的反诉反诉请求，正如前述，由于原告违约，应承担相应的违约责任，故被告反诉要求原告双倍返还定金38万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于被告要求原告赔偿中介费2万元的诉讼请求，被告已实际向第三人支付了中介费2万元，而且根据原、被告及第三人三方签订的居间合同“任何一方违反房地产买卖合同的约定，如支付居间服务费的为守约方，其有权向违约方追偿该居间服务费”约定，该中介费2万元应由原告承担，原告应返还给被告。对于被告另外支付给原告的未写收据的1万元购房款，被告未主张返还，故本案对此不作处理，被告可另案主张解决。综上，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。被告的反诉请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告黄世强应在本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还定金38万元给被告许红香；二、原告黄世强应在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿中介费损失2万元给被告许红香；三、驳回原告黄世强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5620元（原告已预付），由原告自行承担；反诉案件受理费4640元（被告已预交），由原告承担，原告应在返还上述款项时一并将应承担的反诉案件受理费4640元支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  章 枢人民陪审员  周武笔二〇二〇年六月二十一日书 记 员  卢芷琪陈**龙