湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初2655号 原告：湖南长沙宇明实业有限公司。 法定代表人：黄润崎，董事长。 委托诉讼代理人：肖斌，湖南湘达律师事务所律师。 被告：朱双铭。 被告：曹文星。 两被告共同委托诉讼代理人：李丽，湖南三湘律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。 被告：龙珑。 原告湖南长沙宇明实业有限公司（以下简称宇明公司）与被告朱双铭、被告曹文星、被告龙珑债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宇明公司法定代表人黄润崎及其委托诉讼代理人肖斌，被告朱双铭以及被告朱双铭与被告曹文星的共同委托诉讼代理人李丽、饶路林，被告龙珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇明公司向本院提出诉讼请求：一、判令撤销被告曹文星与被告龙珑签订的关于坐落于长沙市芙蓉南路二段88号绿地名邸12栋406号房产的《不动产买卖合同》和转让行为。二、判令被告龙珑在限期内将案涉房产恢复登记至曹文星名下。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告宇明公司与被告朱双铭等人之间房屋租赁合同纠纷于2015年11月在长沙市雨花区人民法院立案。2016年5月，长沙市雨花区人民法院一审依法作出（2015）雨民初字6109号民事判决书，长沙市中级人民法院终审后作出（2017）湘01民终6364号民事判决书，判决被告朱双铭等人于判决生效之日起15日内支付原告房屋租金、违约金和后续房屋占用使用费等共计约500万元（计算至申请执行时）。被告朱双铭未履行生效判决确定的义务，案件进入强制执行程序后，发现被告朱双铭已无财产可执行。在该案诉讼期间，特别是2016年5月9日长沙市雨花区人民法院作出一审判决后，被告朱双铭明知需要向原告承担民事责任，为了逃避巨额债务，而与被告曹文星协议离婚，并于2017年6月9日将夫妻共同财产即位于长沙市**********房以明显不合理低价61.1万元转让给被告龙珑，损害原告债权至今无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第74条规定，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告朱双铭、曹文星转移财产的行为实属合谋恶意逃避债务，严重侵犯了原告的合法权益。 被告朱双铭辩称：本案中，原告宇明公司行使撤销权必须同时满足以下两个条件：首先，必须是被告朱双铭必须以不合理低价将*************房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给被告龙珑；其次，被告龙珑对被告曹文星、被告朱双铭对原告宇明公司负债、且被告曹文星出售涉案房屋损害原告宇明公司权益的情况是知情。但是，就本案而言，原告宇明公司行使债权人撤销权的理由并不能成立，具体理由如下：一、被告曹文星并非是债权人撤销权中所指的债务人，不符合债权人撤销权的主体要件。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，债权人行使撤销权必须针对的债务人以不合理的低价转让财产的行为。但是根据（2015）雨民初字6109号、（2017）湘01民终6364号民事判决书，需要向原告宇明公司支付租金的主体并不包括被告曹文星，被告曹文星并不是该案中的债务人。并且《房屋买卖业务签约文件合订本》的出售主体均为被告曹文星，并非是被告朱双铭。因此，原告宇明公司以不是上述案件的被告曹文星出售涉案房屋要求行使撤销权，不符合法律规定。二、被告曹文星出售涉案房屋的实际价格为1120000元并非是611000元，不存在以明显不合理的价格将涉案房屋出售给被告龙珑的情形。首先，2017年5月13日，被告曹文星通过长沙链家立业房地产经纪有限公司的中介就涉案房屋的买卖与被告龙珑签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》，该买卖合同明确约定了涉案房屋的出售价格为1120000元，并且约定了付款方式。被告龙珑于合同签订之日向被告曹文星支付了50000元定金，于2017年6月10日向被告曹文星支付了455000元购房款，剩余610000元由被告龙珑的贷款银行中国建设银行股份有限公司于2017年7月17日向被告曹文星支付。因此，被告曹文星实际上是以1120000元将涉案房屋的出售给被告龙珑，而并非是610000元。该价格符合涉案房屋买卖时的市场价格，并非是不合理的低价。其次，被告曹文星、被告朱双铭与被告龙珑并非是亲戚、朋友等亲密关系，被告曹文星也不可能以不合理的低价将涉案房屋出售给被告龙珑。在涉案房屋买卖之前，被告朱双铭、被告曹文星与被告龙珑之间并不认识，双方的认识完全是通过长沙链家立业房地产经纪有限公司的介绍。因此，如认定被告曹文星以不合理的低价将涉案房屋出售给龙珑，明显不符合常理。三、被告龙珑对被告朱双铭的负债情况以及被告曹文星出售沙案房屋损害原告字明公司权益并不知情。首先，涉案房屋的不动户登记所有权人为被告曹文星。被告龙珑在购买涉案房屋时，根本无须清楚被告朱双铭是否对原告宇明公司的负债情况，其只要了解被告曹文星是否对外负债的情况。在（2017）湘01民终6364号民事判决书中，被告曹文星并不是债务的承担者或者偿还者。因此，被告曹文星将涉案房屋出售给被告龙珑时对外并不负任何债务，被告龙珑根本无法知道涉案房屋的出售会损害原告宇明公司的权益。综上所述，被告朱双铭认为原告字明公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。 被告曹文星辩称：与被告朱双铭的辩论意见一致。 被告龙珑辩称：被告龙珑不能同意原告宇明公司撤销房产买卖合同和转让行为的要求，理由有三：一、被告龙珑与被告曹文星（朱双铭代签），链家房产中介在2017年5月13日在链家门店签订的三方房屋买卖合同（链家合同编号****）中确认真实房产转让价格为112万元，并在合同中约定留存物业交割费0.5万元。并于当日交给被告朱双铭定金5万元。被告龙珑于2017年6月9日将首付款45.5万元交给被告曹文星，并于当日缴纳税款和办理二手房过户。被告龙珑于2017年6月29日与被告曹文星，建设银行签订三方61万元借款合同（建设银行合同编号4********），目前仍在履约还款中，以上交易金额总计112万元，均可通过银行流水与上述合同查询得到。因此在客观上，被告龙珑已支付合理对价并履行上述合同，不存在不合理价格转让房产之说。且上述转让交易和合同都是被告朱双铭、被告曹文星和被告龙珑的双方真实意思表示。二、被告龙珑方于2017年6月9日与被告曹文星在不动产登记中心签订的以61.1万元价格转让房产的不动产交易合同是为减少税费签订的合同，61.1万元这一价格不是双方真实意思表示。三、在2017年5月13日房产中介介绍之前，被告龙珑并不认识被告曹文星，对于被告朱双铭的债务情况完全不知情。被告龙珑没有侵犯原告债权的主观意愿和客观条件。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 本案原告宇明公司诉本案被告朱双铭、及李俊伟、湖南伟铭轩酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2015年11月11日立案，2017年5月9日作出了（2015）雨民初字6019号民事判决，判决：一、宇明公司与李俊伟、朱双铭于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，于2015年11月11日解除；二、李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司于本判决生效之日起15日内支付宇明公司2015年11月1日起至2016年4月30日止的房屋租金1150000元，及后续房屋占用使用费（自2016年5月1日起以每年2300000元的标准支付至本案所涉房屋全部腾空之日）；三、李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司于本判决生效之日起15日内支付宇明公司违约金（以欠付租金1150000元为基数，自2015年10月1日起按每日万分之三标准计算至上述租金清偿之日）；四、驳回宇明公司的其他诉讼请求。李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2018年2月1日作出了（2017）湘01民终6364号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序，长沙市雨花区人民法院于2018年8月13日作出（2018）湘0111执2106号执行裁定，裁定：冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司银行存款或其他收入5641805元，如上述措施不能执行，则查封、扣留被执行人相应价值的财产。 本案原告宇明公司诉本案被告朱双铭、本案被告曹文星、肖若鹏债权人撤销权纠纷一案，长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105民初360号民事判决。判决：一、撤销朱双铭与肖若鹏签订的关于长沙市开福区*********房屋的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》和行为；二、撤销2018年1月9日被告朱双铭与被告曹文星签订的《离婚协议书》中约定“夫妻共同所有的位于长沙市********的房屋原登记为男方所有，现可由女方自行处理”的处分行为。肖若鹏上诉后，中院维持原判。 2017年5月13日，被告龙珑（乙方）与被告曹文星（甲方）在链家门店签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：***）。该《房屋买卖合同》约定，甲方将位于长沙市***卖给乙方。该房屋建筑面积为100.28平方米，所有权证号为长房权证天心字第****号，成交价格为1120000元（包含维修基金，但不包含税费）。其中，定金50000元，于甲乙双方交接房款时冲抵购房款。乙方于本合同签订之日支付定金50000元。甲方同意乙方以商业贷款的方式支付购房款，贷款金额为610000元，乙方应在签订合同10个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲方须配合乙方提交申请银行所需全部资料，并按相关规定签署所需法律文书。乙方以银行贷款或市公积金贷款支付购房款的，过户当天将首付款455000元支付给甲方。乙方留存物业交割保证金5000元，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方定于收到全部房款后3日内正式交付该房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 2017年5月13日，被告龙珑（乙方）、被告曹文星（甲方）与案外人长沙链家立业房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订一份《居间服务合同》。约定，甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于长沙市*****房屋签订了《房屋买卖合同》，居间行为已经完成，于合同签订当日支付居间代理费。甲方支付11200元，乙方支付22400元。当日，被告龙珑（乙方）、被告曹文星（甲方）与案外人长沙链家立业房地产经纪有限公司（丙方、代理人）签订了《过户、按揭代理合同（权证业务）》，约定甲乙双方同意，委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续及相关事宜。 另查明，上述三份合同（即《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》）中被告曹文星的名字均由被告朱双铭代签。 上述合同签订后，2017年5月13日，被告朱双铭收到被告龙珑定金50000元并出具收条。2017年6月10日，被告龙珑向被告曹文星中国工商银行账户转账455000元。2017年6月29日，被告龙珑与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商务用房）借款合同》贷款金额610000元，该合同记载涉案房屋“成交价：1120000元；评估价：941600元”。2017年7月17日，被告曹文星中国建设银行账户收到从“个贷系统平账专户”汇入的附言为“给龙珑的贷款”的款项610,000元。2017年6月9日，被告曹文星与被告龙珑办理了涉案房屋的过户手续。2017年6月22日，涉案房屋的权利人变更为被告龙珑。 2017年6月9日，被告曹文星与被告龙珑曾在不动产登记中心签订《不动产买卖合同》，卖方为被告曹文星，买方为被告龙珑，出售房屋为***的不动产（不动产权证书号为***），面积为100.28平方米，成交总价为611000元，并约定签订《不动产合同买卖》后5日内办理转移登记手续，被告曹文星应于不动产转移登记完成之日起15日内将不动产交付给被告龙珑。 另查明，被告朱双铭与被告曹文星于1999年10月15日在开福区人民政府婚姻登记处结婚，于2018年1月9日协议离婚。被告曹文星于2014年8月29日取得本涉案房屋的所有权证。审理过程中，被告曹文星对被告朱双铭在本案涉案房屋买卖行为予以认可。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中《房屋买卖合同》由被告朱双铭代被告曹文星签订，被告曹文星对此予以认可。虽然原告主张的其对被告朱双铭的债权尚在二审期间，但是被告朱双铭与被告曹文星将夫妻共同所有的位于天心区的房产以112万卖给了被告龙珑，其成交价高于银行按揭中对该房屋的评估价，符合当时房屋交易的市场价。且被告龙珑履行了《房屋买卖合同》中约定的付款义务（购房款112万元）并办理了过户，已经合法取得了涉案房屋的所有权。被告曹文星与被告龙珑在《不动产买卖合同》约定的房屋成交价60万并非实际成交价。本案审理过程中，被告朱双铭、被告曹文星、被告龙珑均称在购房前不认识对方，且原告未举证证明被告龙珑与被告朱双铭有其他利害关系，被告龙珑购房的行为是善意的。曹文星和龙珑的房屋转让行为是基于履行在链家门店签订的《房屋买卖合同》发生的，并不是基于在不动产登记中心备案的《不动产买卖合同》。综上，原告宇明公司要求撤销被告曹文星与被告龙珑签订的关于坐落于长沙市芙蓉南路二段88号绿地名邸12栋406号房产的《不动产买卖合同》和转让行为的诉讼请求，不符合《合同法》第七十四条的构成要件，故本院对原告的第一、二项诉讼请求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下： 驳回原告湖南长沙宇明实业有限公司全部的诉讼请求。 本案案件受理80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告湖南长沙宇明实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴 宏 二〇二〇年六月二十八日 代理书记员  邝艳芳