呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初833号原告：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区锡林南路恩和小区**楼****。法定代表人：吕宝,该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：修晋荣,女,1957年10月17日出生,汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区健康街**院**楼****。委托诉讼代理人：张建国（系被告修晋荣配偶），男，1957年8月9日出生，汉族，无固定职业，住，住呼和浩特市新城区健康街**院**楼****/div>原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）与被告修晋荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天玺公司的委托诉讼代理人曹东海，被告修晋荣的委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天玺公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《闻都世界城商铺认购书》;2、判令被告支付原告违约金共计15633元（以房屋总价款20％作为违约金）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日原、被告签订了《闻都世界城认购书》，由被告购买了原告开发的位于呼和浩特市玉泉区“闻都世界城”A馆6号楼4层4509号商铺，面积8.38平方米，单价为9327.57元，房屋总价款为78165元。被告分两次向原告交纳了房款共计39165元，尚欠39000元未交纳。按照双方的合同约定，剩余房款预备办理银行按揭贷款。认购协议签订的同时被告与第三方签订了《委托经营合同》并同时进行了交付。2015年7月3日原告与金谷银行签订了《个人按揭贷款合作协议》即开始办理按揭贷款手续，被告提交了按揭所需材料后经银行审查被告超年龄，银行不予放贷。由于上述原因，被告未获准银行贷款，原告工作人员通知被告要求按照合同的约定交纳剩余购房款，但被告收到通知后却置之不理。依照双方签订的认购书第二条第二款之约定，若银行批准的按揭款不足剩余房款时，乙方应在接到银行或甲方通知后的柒日内将上述不足部分的款项支付给甲方，或银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应在接到银行或甲方通知后柒内一次性交付全部剩余房款，超出期限仍未支付的，视为乙方放弃购买，甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20％作为违约金。第九条约定，若被告延期付款超过30天，则原告有权单方面解除本《认购书》,将该商铺另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。综上，被告即不交付原告剩余的购房款，也不与原告协商解决，无奈，依据双方的合同约定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。修晋荣辩称，原告所述与案件事实不符，2014年签订合同价款为78165元，已经缴纳39258元，前期购房款约定，剩余购房款按照银行按揭贷款缴纳，被告也前往办理按揭手续，银行回复不予原告合作，不予办理，被告无奈将38907元交付原告，但原告拒绝，提出只有签署委托经营合同，每年返还被告租金400元，且经营一整年，所以被告拒绝签订委托经营合同，以上有录音为证。且被告2014年购买至今，未交付商铺也没有返还租金，被告认为，原告强制缔约的行为违反法律原则，鉴于原告的违法行为，被告同意解除合同。基于上述原告违约在先的事实，被告不应向原告支付任何违约金，保留我们请原告支付违约金的请求，原告应当向被告退还本金，根据我国合同法，我方认为本案违约金过高，38907元尚未交，原告也未向被告交付商铺，被告应当承担不超过原告损失的30%，本案涉及众多业主，强迫业主签订各种不合理合同，答辩人所知，迫不得已已经与原告签署了不合理合同，请求法院将本案涉案事实移交贵院扫黑除恶领导小组，以便打击房地产开发商乱象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年8月1日就涉案房屋签订《闻都﹒世界城认购书》，约定由被告修晋荣购买原告天玺公司开发建设的呼和浩特市玉泉区“闻都世界城（闻都城市广场）A馆（6）号楼4层4509号”商铺，建筑面积均为8.38平方米，每平方米单价9327.57元，房屋购房总款为78165元，双方约定的付款方式为按揭贷款，买受人于签订《认购书》之日支付首期房价款39165元，剩余39000元申请贷款支付，根据原告与被告签订的《闻都﹒世界城认购书》》第二条第二款的约定，以按揭贷款的方式支付的若银行批准的贷款不足剩余方式的，乙方应当在接到银行或甲方通知七日内将上述不足部分款项支付给甲方；若银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应当在接到银行或甲方通知后七天内一次性支付全部剩余购房款。超出七日未支付的，视为乙方放弃购买。甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。交房日期定于2014年9月30日。违约责任约定为：买受人逾期付款的，自逾期之日起，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，该商铺首期房价款39165元已由被告修晋荣两次向原告天玺公司进行了交纳，剩余房价款39000元由被告修晋荣办理按揭贷款，但后一直未办理完成。2019年4月2日、2019年8月6日，原告天玺公司曾向被告修晋荣发送短信告知支付违约金以及购房款。被告修晋荣曾于1538981****的号码协商房款缴纳事宜，但是该号码无法核实具体通话人员以及通话时间。以上事实有《闻都﹒世界城认购书》、收据、短信截屏、及电话录音等证据予以证实。本院认为，被告修晋荣与原告天玺公司签订的《闻都﹒世界城认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告天玺公司诉请解除合同，被告修晋荣在庭审阶段对于该项诉讼请求亦予以表示认可，同意解除《认购书》，本院对此予以认可，本院依法确认原被告签订的《闻都﹒世界城认购书》已于庭审之日2020年6月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故对于原告天玺公司请求赔偿违约金的诉讼请求予以支持，关于原告天玺公司主张逾期付款违约金15633元，根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑被告修晋荣违约行为的情节、过错程度以及原告天玺公司可能获得的逾期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，本案中约定的购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据原告天玺公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为按照累计应付款的20%作为违约金即,39000元×20%=7800元，故被告修晋荣应该支付原告天玺公司违约金7800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、确认原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告修晋荣于2014年8月1日签订的《闻都﹒世界城认购书》已于2020年6月8日解除。二、被告修晋荣于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司违约金7800元。三、驳回原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担45元，被告修晋荣负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王琳二〇二〇年六月二十四日书记员 苏钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。