广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11517号原告：于亚男，女，1981年12月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱雪峰，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫红梅。被告：何发伟，男，1974年9月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告于亚男与被告何发伟租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日、2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告于亚男及其委托诉讼代理人朱雪峰到庭参加诉讼，被告何发伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。于亚男向本院提出诉讼请求：1.确认于亚男、何发伟签订的土地租赁合同无效；2.判令何发伟返还己收取的租金、押金等费用共计231800元；3.判令何发伟支付于亚男洗车场停业期间的营业损失60000元。事实和理由：于亚男经营自助洗车生意。2017年3月间，于亚男经朋友介绍认识何发伟，何发伟称其有土地可以租给于亚男用于经营洗车场，于亚男得知何发伟夫妻均在镇政府工作，便非常信任何发伟。2017年5月28日，于亚男、何发伟双方签订土地租赁合同，于亚男向何发伟交了押金及五年的租金后便投资入场经营。2018年5月开始，中山市菊城房地产开发有限公司接连发两份通知给于亚男，要求于亚男停业并收回土地，于亚男才得知何发伟没有土地使用权，于亚男无法经营，要求何发伟退回租金及押金，但何发伟拒不理会。何发伟未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月28日，于亚男与何发伟签订土地租赁合同，约定由何发伟将位于小榄镇××号的土地（面积717平方米）出租给于亚男用于经营洗车场。租赁期限自2017年5月28日至2019年5月28日，装修期2个月，2017年8月1日起收租金，每月租金为5000元，全年租金为60000元。双方在合同上备注两年租金一次性付清，共计37000元。于亚男应向何发伟支付10000元保证金，在合同期满后没有违约，土地完好无损，经验收后无问题，保证金无息退还给于亚男。合同还约定，于亚男出资3000元给何发伟在水电管理所接水电，何发伟承诺在2017年6月5日前通水电，如违反双倍赔偿于亚男场地押金、租金，并终止合同。2017年12月6日，于亚男与何发伟再次签订土地租赁合同，约定何发伟将位于小榄镇东生路××号的土地（面积709平方米）出租给于亚男用于经营洗车场。租赁期限自2019年5月29日起至2022年5月29日。每月租金5000元，年租金60000元，于亚男应向何发伟支付10000元保证金，双方在合同备注：三年租金一次性付清，共计66000元（含押金20000元整）。于亚男在庭审中陈述上述地块何发伟已交付其使用，并主张上述两块地块实际是同一地块，签订的第二份土地租赁合同为第一份土地租赁合同的续签合同。于亚男提交了何发伟向其出具的收据5张，上述收据载明：2017年6月13日，何发伟收取于亚男租金12000元整（收取2017年9月1日至12月31日）；2017年10月26日，何发伟收取于亚男东生路82号租金35000元整（2018年2月至2019年5月），上述款项共计47000元；2017年12月6日，何发伟收取于亚男押金10000元整（小榄镇东生西路78号土地717方续签2019年5月29日－2022年5月29日），合同终止时退还押金。且备注同一土地2017年5月28日至2019年5月28日合同期押金10000元，合同终止时，押金抵2个月租金；2017年12月23日，何发伟收取于亚男租金20000元整；2018年1月25日，何发伟收取于亚男东生路82号地块租金46000元整（2019年5月29日－2022年5月29日三年租金），上述款项共计76000元。2018年1月25日，于亚男与何发伟再次签订土地租赁合同，约定何发伟将位于小榄镇民安北路的土地（面积460平方米）出租给于亚男用于经营自助洗车业务。租赁期限自2018年5月1日起至2021年5月1日。每月租金1110元，年租金14000元，双方在合同备注：三年租金一次性付清，共计40000元。于亚男在庭审中陈述上述民安北路土地何发伟未向其交付使用，并提交了何发伟向其出具的收据2张，上述收据载明2018年1月18日，何发伟收取于亚男民安北路地块租金20000元整；2018年1月25日，何发伟收取于亚男民安北路地块租金20000元整。2018年5月7日，中山市小榄房地产投资开发有限公司发出通知，通知内容为要求使用东升西路XX号旁约270平方米土地的用户，于2018年5月15日前清走上述范围所有障碍物，交还土地给该公司。2018年6月8日，中山市菊城房地产开发有限公司发出通知，通知内容为要求使用东升西路88号旁约397.6平方米土地的用户，于2018年6月15日前清走上述范围所有障碍物，交还土地给该公司。为查明涉案土地权属，本院依法向中山市小榄房地产投资开发有限公司、中山市菊城房产开发有限公司调取涉案土地的权属资料，中山市小榄房地产投资开发有限公司出具复函，该公司复函称中山市小榄镇东生路××号旁面积306.9平方米的土地使用权人为该公司，该土地未领取土地使用权证，中山市小榄镇东区社区居民委员会出具证明，证明上述土地权属为中山市小榄房地产投资开发有限公司所有。该公司于2016年4月27日与陈惠英签订土地租赁合同，租赁期限从2016年6月1日至2017年12月31日止。2018年1月15日，该公司与新租户梁桂芬签订土地租赁合同，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，梁桂芬签订合同后，发现该土地被第三人占用，因此该公司于2018年5月7日在租赁现场张贴通知告知无权占用人限期清理障碍物并将土地返还该公司，梁桂芬因未能如期使用土地，与该公司协商一致解除土地租赁合同。2018年8月，该公司将上述土地重新对外招租，新租户为于亚男，双方于2018年8月31日签订土地租赁合同，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。中山市菊城房地产投资开发有限公司出具复函，该公司复函称中山市小榄镇东生路××号旁面积397.6平方米的土地使用权人为该公司，该土地已领取国有土地使用权证【中府国用（2006）第XXXXX号】，上述土地使用权人为中山市菊城房地产投资开发有限公司所有。该公司于2017年6月28日与杜燕宽签订土地租赁合同，租赁期限从2017年7月1日至2020年6月30日止。租赁期限因杜燕宽自2018年1月1日起至2018年5月10日拖欠租金，该司催缴租金无果，按合同约定收回土地处理。2018年5月19日，该公司与新租户梁桂芬签订土地租赁合同，梁桂芬签订合同后，发现该土地被第三人占用，因此该公司于2018年5月7日在租赁现场张贴通知告知无权占用人限期清理障碍物并将土地返还该司，梁桂芬因未能如期使用土地，与该公司协商一致解除土地租赁合同。2018年8月，该公司将上述土地重新对外招租，新租户为于亚男，双方于2018年8月31日签订土地租赁合同，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。2018年8月31日，中山市小榄房地产投资开发有限公司与于亚男签订土地租赁合同,合同编号LF-065(2018)，约定中山市小榄房地产投资开发有限公司将小榄镇东生东路面积为306.9平方米的土地租给于亚男用于种植花木。该地未领国有产权证，为建设用地。租期五年，自2018年9月1日至2023年8月31日。租赁保证金为5525元。于亚男提供了向中山市小榄房地产投资开发有限公司交纳保证金5525元的收据。2018年8月31日，中山市菊城房地产投资开发有限公司与于亚男签订土地租赁合同，合同编号JF-063(2018),约定中山市菊城房地产投资开发有限公司将小榄镇东生路397.6平方米的土地租给于亚男用于种植花木、放置杂物。该地已领国有产权证，为建设用地。租期五年，自2018年9月1日至2023年8月31日。租赁保证金为7157元。于亚男提供了向中山市菊城房地产投资开发有限公司交纳保证金7157元的收据。另查明，2018年2月12日，何发伟向于亚男出具借条1张，由何发伟向于亚男借款20000元。在庭审中，于亚男陈述何发伟是以急用为由向其借钱。再查明，于亚男主张其通过微信向何发伟转账，并提交了与何发伟的微信聊天记录，于亚男主张何发伟使用微信号×××,微信名为伟朗，其中于亚男的微信共转账16笔，数额从100元至3000元不等，共计13200元，转款理由不明，在微信聊天中有提到于亚男需要对方帮助去解决“地”、“水电”问题，对方承诺会帮忙解决“通水”问题。于亚男主张其通过房国文的微信共向何发伟转账13笔，数额从100元至20000元不等，共计45600元，转款理由不祥，于亚男主张何发伟是以各种理由为借口，向其收取费用。中山市车尔美汽车服务有限公司成立于2018年3月12日，法定代表人为原告于亚男，住所地位于中山市，经营范围是机动车维修，汽车租赁服务，代办机动车车辆登记、过户、年审及保险业务等。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，于亚男应对其主张的双方之间为土地租赁关系的基本事实承担举证证明责任，何发伟应对其对涉案土地享有处分权的基本事实承担举证证明责任。具体到本案。于亚男提交了其与何发伟签订的土地租赁合同，并提供了何发伟收取涉案土地租金的多份收据，上述证据能证明其与何发伟之间存在土地租赁关系。何发伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交相应证据证明其对涉案土地享有出租权，视为放弃质证、抗辩的权利。且根据本案查明的事实，涉案小榄镇东生路××号旁土地（面积约700平方米）中，部分土地（面积约397.6平方米）权属中山市菊城房地产开发有限公司，部分土地（面积约306.9平方米）未领取土地使用权证，中山市小榄镇房地产投资开发有限公司称上述土地权属归其所有，并出具了中山市小榄镇东区社区居民委员会的证明，在无相反证据足以推翻上述事实的情况下，再根据何发伟对涉案民安北路的土地并未实际交付给于亚男使用的事实，本院对于亚男主张何发伟对涉案土地不享有处分权予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，何发伟的无权处分行为未得到相关权利人的追认，故其与于亚男签订的土地租赁合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案三份土地租赁合同无效，何发伟应退还相应租金及押金，于亚男已经实际租赁并使用了涉案小榄镇东生路××号旁土地，其实际使用涉案土地时间本院认定为2017年5月28日至2018年5月15日，租金自2017年8月1日起收取，故于亚男实际使用涉案土地期间的租金15979元（37000元÷22个月×9.5个月）应不予退还，其余租金、押金共计147021元（163000元－15979元）应由何发伟予以返还。关于于亚男主张何发伟向其支付洗车场停业期间营业损失60000元的意见，本院认为，涉案土地租赁合同被确认无效后，有过错的一方需承担损害赔偿的责任，但上述损失并不包括于亚男所主张的预期利益的损失，且于亚男作为承租方在签订土地租赁合同过程中亦存在相应过错，未对何发伟是否对涉案土地享有处分权尽到谨慎注意义务，故对于亚男的上述主张，本院不予支持。关于于亚男主张何发伟退回微信转账的款项及借条所载明的借款20000元的意见，经查，上述借款20000元不属于本案处理范围，于亚男可另案主张何发伟归还其借款；于亚男未提供充分证据证明微信转账的款项与涉案土地租赁合同有关，属于租金或押金的一部分，故于亚男主张何发伟退回上述微信转账，理据不足，本院不予支持。何发伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十一条的规定，判决如下：一、确认原告于亚男与被告何发伟于2017年5月28日、2017年12月6日、2018年1月25日签订的土地租赁合同无效；二、被告何发伟于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告于亚男租金、押金147021元；三、驳回原告于亚男的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5678元，由原告于亚男负担2817元，被告何发伟负担2861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李肖霞人民陪审员  何智建人民陪审员  蔡苑玲二〇二〇年六月十七日书 记 员  韦 彤