湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初220号 原告暨反诉被告：王某，男，汉族，湖南省常宁市人。 委托诉讼代理人：王秋云，系王某之父，汉族，湖南省常宁市人。 被告暨反诉原告：贺某甲，男，汉族，湖南省常宁市人。 被告暨反诉原告：贺某乙，系贺某甲之子，汉族，湖南省常宁市人。 被告暨反诉原告：张某某，系贺某甲之妻，汉族，湖南省常宁市人。 上述三被告共同委托诉讼代理人：邓承标，湖南功崇律师事务所律师。 原告王某与被告贺某甲、贺某乙、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，于2019年9月10日作出了民事判决，驳回原告王某的诉讼请求。原告王某不服本院判决，向衡阳市中级人民法院上诉，衡阳市中级人民法院以一审法院对于案涉合同是否有效，当事人双方是否存在违约行为，案涉合同应当继续履行还是予以解除等基本事实未予查清，且在王某坚持要求解除合同的情况下，仍然认为案涉合同是可以履行的，并且判决驳回王某的诉讼请求，显属不当，应裁定发回重审。本院于2020年1月9日对该案重新立案，被告贺某甲、贺某乙、张某某于2020年3月18日提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告王某及其委托诉讼代理人王秋云，被告暨反诉原告贺某甲、贺某乙，张某某及其委托诉讼代理人邓承标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告贺某甲、贺某乙、张某某签订的《门面租赁合同》；2、判令三被告退还原告押金13500元，返还原告预交租金13500元；3、判令三被告因违约赔偿原告损失64000元和营业收入损失240000元；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月24日，被告贺某乙代替其父贺某甲、其母张某某与原告签订《门面租赁合同》，合同约定，被告将其所有的六间门面房屋租赁给原告经营汽车维修、美容，月租金4500元，租赁期限为2019年9月1日至2025年8月30日，合同签订的当日，原告向被告交纳押金13500元，并预交房屋租金13500元。同年7月15日，原告进行门面装修，被告却不许原告装修，导致原告的汽车修理所需要的基本设备和办公的基本条件无法完成，原告因此花费人工工资和材料费15000元，购买设备交付押金40000元，另原告租赁被告隔壁邻居四间门面原告亦预交押金9000元，由于被告不履行合同，该租赁合同也得解除，押金亦不能收回。另被告的房屋未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条规定，原被告签订的《租赁合同》系无效合同。为维护原告的合法权益，故依法起诉，请求判如所请。 为证明其主张，原告王某向法庭提供了下列证据：1、《门面租赁合同》二份及押金收据二张和房屋租金收据一张，证明原告王某分别与原告贺某甲、贺某乙、张某某和易某某签订了《门面租赁合同》，并分别交付押金13500元、租金13500元和押金9000元的事实；2、证人欧阳某某的调查笔录一份，证明易某某表示不同意退还押金9000元，她在合同履行中没有过错的事实；3、营业执照一份，证明原告王某向常宁市市场监督管理局申请成立常宁市华洋天成名车维修服务有限公司的事实；4、《购销合同》一份及收据一张和说明一份，证明常宁市华洋天成名车维修服务有限公司与衡阳友腾贸易有限公司签订了《购销合同》，并交了40000元押金，衡阳友腾贸易有限公司表示不愿退还押金40000元的事实；5、费用报销单四张、收据二张和收据一张，证明造成原告王某经济损失14632元；6、照片11张，证明原告已进场施工的现状；7、接报案登记表一份、贺某乙、张某某的询问笔录和证人欧阳某某、李某某的证言，证明被告方干扰、阻工而引发纠纷的事实；8、证人夏某某、阳某某、唐某某的证言，证明被告方干扰、阻工的事实；9、录音U盘一个，证明因被告方干扰、阻工与被告贺某甲协商内容及双方在派出所处理过程；10、照片一张，证明被告污蔑原告父亲涉黑。 被告贺某甲、张某某辩称，被告因建房欠债资金紧张，急需出租房屋来缓解资金压力，被告欢迎原告承租被告的房屋，且按原告的要求耗资37000元被告用水泥硬化房屋前坪。原、被告之间的纠纷，不是被告阻挠原告装修，而是因为原告要求共用被告的化粪池，被告认为原告洗车的废水中有废油，不能用于菜地施肥，被告愿出资为原告再建一个化粪池；原告准备打的广告牌将会影响被告房屋二楼的通风、采光，被告因此提出异议并不为过，现被告希望原告继续承租被告的房屋并同意按原告要求安装广告牌。现原告执意要求解除租赁合同，被告同意解除租赁合同。 被告贺某甲、贺某乙、张某某向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告违约、所付押金13500元不予退还，并支付至提起反诉之日止共10个月租金45000元、恢复房屋原状或赔偿损失3000元和误工费及车费；2、反诉被告王某承担反诉费用。事实和理由：2019年5月24日，反诉原告贺某甲、贺某乙、张某某与反诉被告王某签订的《门面租赁合同》。反诉原告按约履行了义务，现反诉被告要求解除租赁合同，应承担民事责任。故依法反诉，请求判如所请。 为证明其主张，被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙向法庭提供了下列证据：1、《集体土地使用权证》一份，证明被告所发租的房屋具有产权的事实；2、照片四张，证明原告在租用房屋中挖沟、拆彻墙及被告硬化屋前禾坪的事实；3、《公安行政处罚决定书》一份，证明王某之父王秋云殴打贺某乙的事实；4、考勤表十页，证明被告因租房及纠纷，贺某甲、张某某分别请假20多天和三个多月的事实；5、调查笔录一份，证明手续正在补办中。 反诉被告王某辩称：双方签订租赁合同后，反诉被告根据合同约定，向反诉原告交付了押金和租金，履行了合同约定的义务。在反诉被告对租赁房屋进行装修时，反诉原告多次无理取闹，干扰、阻止装修施工，导致租赁合同无法继续履行，反诉被告要求解除双方签订的租赁合同，应退还反诉被告押金、返还租金，并赔偿经济损失。建议法院驳回反诉原告的反诉请求。 被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙及其委托代理人邓承标对原告暨反诉被告王某提交的证据1、3、6无异议；证据2、7的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，造成纠纷的原因，其责任在本诉原告；证据4、5、9的真实性、合法性、关联性均有异议；证据10与本案无关。 原告暨反诉被告王某对被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙及其委托代理人邓承标提交的证据1、3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；证据2无异议；证据4、5的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院对原告暨反诉被告王某提供的证据1、3、6和被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙及其委托代理人邓承标提供的证据2，双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙及其委托代理人邓承标提供的证据3，系公安机关的生效法律文书，可以作为本案的有效证据予以认定。 对原告暨反诉被告王某提供的证据2、7、8、9，反映了证人证言之间可以相互印证本案纠纷产生的原因、发生的经过以及在派出所处理过程等事实，可以作为本案的有效证据予以认定。 对原告暨反诉被告王某提供的证据4、5，符合证据的客观性、合法性、关联性，可以作为本案的有效证据予以认定。 对原告暨反诉被告王某提供的证据10和被告暨反诉原告贺某甲、张某某、及其委托代理人邓承标提供的证据1、4、5，与本案有关联性可以作为本案的参考。 根据当事人的陈述和本院采信的证据，本院确认案件事实如下：贺某甲与张某某系夫妻关系，贺某乙系贺某甲与张某某之子。2019年5月24日，原告暨反诉被告王某（乙方）分别与易某某、被告暨反诉原告贺某甲（甲方）签订《门面租赁合同》各一份，合同均约定：甲方分别将位于兰江乡南枫村粟山组各自所有的门面房屋，同意租赁给乙方经营汽车维修美容及配套产业服务；该门面以现状毛坯房，前坪水泥硬化至马路边，交由乙方装修或者改造，改造时不得对门面内大梁结构进行改变，……租赁结束时乙方保持门面内装修前的设施完好；租赁期限为2019年9月1日至2025年8月30日止；……在租赁期内甲方必须保证乙方正常生产，生活用电、用水，甲方不得以任何形式干扰乙方的生产经营；易某某的房屋租金每月3000元，押金9000元；被告暨反诉原告贺某甲的房屋租金每月4500元，押金13500元等内容。合同签订后，原告暨反诉被告王某于2019年5月24日向易某某和被告暨反诉原告贺某甲分别支付房屋押金9000元和13500元。2019年6月14日，原告暨反诉被告王某向被告暨反诉原告贺某甲支付三个月门面租金13500元。2019年6月21日，原告暨反诉被告王某向常宁市市场监督管理局申请成立常宁市华洋天成名车维修服务有限公司，并领取了营业执照。2019年7月8日常宁市华洋天成名车维修服务有限公司与衡阳友腾贸易有限公司签订《购销合同》，缴纳设备订金40000元。2019年7月上旬，原告暨反诉被告王某开始组织人员装修施工，购买水泥等材料，支付工资、购买材料共花费14632元。在施工过程中，被告暨反诉原告张某某、贺某乙因对施工方式、方法，渣土堆放，排水及广告安装等阻拦原告暨反诉被告王某方的施工人员进行施工，双方多次发生争执。2019年7月29日，被告暨反诉原告张某某、贺某乙因阻止施工，被告暨反诉原告贺某乙与原告暨反诉被告王某之父王秋云发生争执，相互撕扯打架。报警后，双方在兰江派出所接受处理。2019年8月21日，原告王某向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，返还租金、押金并赔偿损失。 另查明：衡阳友腾贸易有限公司不同意退还设备订金40000元。同时，在庭审过程中，双方当事人同意解除租赁合同。2020年5月13日，原告暨反诉被告王某将租赁房屋八个钥匙退还给被告暨反诉原告张某某。 对本案争议焦点的评判: 一、原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙各自损失如何认定。双方当事人在约定的装修期限内发生纠纷解除租赁合同，承租人尚未获得财产性收益。原告暨反诉被告王某的经济损失认定如下：已经支付的租金13500元、押金13500元、购买材料和人工工资14632元、房屋租金从2019年9月1日至2020年5月12日止，共计8个月计币37800元，共计65932元。对于易某某押金9000元和设备订金40000元不作为本案损失，原告王某可以另行处理。同时营业收入损失系间接损失，且没有证据支持，本院不予以认定。被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙的经济损失认定如下：房屋租金从2019年9月1日至2020年5月12日止，共计8个月计币37800元，恢复房屋原状或赔偿损失3000元，当事人提出误工费和车费损失，但没有提供车票和具体赔偿数目，不予支持该诉请，共计40800元。 二、原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙各自过错责任如何认定。原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲签订租赁合同后，原告暨反诉被告王某向被告暨反诉原告张某某支付押金，并提前支付三个月租金，原告暨反诉被告王某履行了合同约定的义务，表明其有租房的诚意。在原告暨反诉被告王某组织人员装修施工过程中，被告暨反诉原告张某某、贺某乙因对施工方式、方法，渣土堆放、吊顶、排水及广告安装等阻止施工，与原告暨反诉被告王某及王秋云发生争执、打架。根据合同“对该门面以现状毛坯房，前坪水泥硬化至马路边，交由乙方装修或者改造，改造时不得对门面内大梁结构进行改变，……租赁结束时乙方保持门面内装修前的设施完好”的约定，原告暨反诉被告王某组织人员装修施工中没有证据证明违反合同的约定，擅自对承重大梁结构的改变施工行为。被告暨反诉原告贺某乙、张某某在兰江派出所处理时，分别陈述“……在装修过程中因沟通不到位，王某与我母亲张某某发生一些争执……”。“……在装修过程中因为我不太了解合同相关内容，以为他们装修的时候不会对房子进行改造，所以在他们装修过程中与他们发生了一些争执……”。被告暨反诉原告张某某、何广华不应以上述理由作为阻拦施工的事由。故被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙在本案中承担主要责任。原告暨反诉被告王某在发生争执后，不能正确对待和处理矛盾，应承担次要责任。 本院认为，原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲签订的《门面租赁合同》是合法有效的。双方应按合同约定的义务履行，在装修期限内双方发生争执酿成纠纷，在庭审时，双方均表示解除《门面租赁合同》，是当事人对自己民事权利的处分，本院予以支持。造成合同解除的主要责任在被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙方，应承担60%的责任，原告暨反诉被告王某承担40%的责任。租赁合同解除，承租人尚未获得财产性收益，原告暨反诉被告王某要求返还租金和押金各13500元的主张予以支持。原告暨反诉被告王某主张的经济损失：购买材料、人工工资14632元和房屋租金从2019年9月1日至2020年5月12日止，共计8个月计币37800元，共计52432元。由被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙共同承担60%责任，52432×60%，即31459.2元，上述合计58459.2元。被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙要求支付房屋租金的主张，以实际租赁的时间为准，即从2019年9月1日至2020年5月12日止，共计8个月计币37800元，本院予以支持。由被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙主张的经济损失：恢复房屋原状或赔偿损失3000元。由原告暨反诉被告王某承担40%的责任，3000×40%即1200元，上述合计39000元。原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙的经济损失相抵，由被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙共同赔偿原告暨反诉被告王某的经济损失19459.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、一百零七条和一百二十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、准予原告暨反诉被告王某与被告暨反诉原告贺某甲自愿解除门面租赁。 二、被告贺某甲、张某某、贺某乙共同返还原告王某的租金和押金27000元，赔偿原告王某的经济损失31459.2元，共计58459.2元。 三、反诉被告王某支付反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙房屋租金37800元，赔偿反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙经济损失1200元，共计39000元。 四、上述二、三项相抵，由被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙共同返还及赔偿原告暨反诉被告王某的经济损失19459.2元，此款限本判决生效后30日内一次性付清。 五、驳回原告王某的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5401元、反诉费1338元，共计6739元，由原告暨反诉被告王某负担4859元，被告暨反诉原告贺某甲、张某某、贺某乙共同负担1362元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  谷文军 人民陪审员  雷桂洋 人民陪审员  胡 红 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  王 婷 代理书记员  张轩铭                            打印责任人：张轩铭 校对责任人：谷文军                附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。