湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1450号原告：长沙学士房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦科教产业园。法定代表人：刘忠建，系公司董事长。委托诉讼代理人：王霞林，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。被告：杨某，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：吴红艳，湖南湘民律师事务所律师。第三人：李某某，住湖南省望城县。第三人：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路**迪亚溪谷山庄会所**。法定代表人：彭立明，系公司总经理。委托诉讼代理人：钟舒昕，湖南弘一律师事务所律师。原告长沙学士房地产开发有限公司（以下简称“学士公司”）诉被告杨某、第三人李某某、第三人长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称“坪建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告学士公司的委托诉讼代理人王霞林，被告杨某的委托诉讼代理人吴红艳，第三人李某某，第三人坪建公司的委托诉讼代理人钟舒昕均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告学士公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院确认被告网签的位于长沙市岳麓区房屋的预售合同号为ＸＤ110191401《长沙市商品房买卖合同》未成立。2、请求人民法院判令被告立即办理撤销该房屋网签合同手续。3、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年，原告将位于长沙市岳麓区项目土地使用权转让给长沙先导置业有限公司，但未办理土地使用权过户手续，仍以原告名义开发建设。经相关部门批准于2010年7月开工建设。2011年10月31日，朱双文在未经我公司同意的情况下将位于长沙市岳麓区预售签约系统网签给被告，预售合同号为ＸＤ110191401，我公司未收到李某某及被告的购房款。朱双文非法集资及伪造我公司印章一案已由长沙市岳麓区人民检察院向长沙市岳麓区人民法院提起公诉，朱双文、李某某承认名为网签房屋实为非法集资。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，该网签实为朱双文与李某某的个人之间的借贷行为，而非原告与被告之间的商品房买卖合同关系，位于长沙市岳麓区房屋网签的，预售合同号为ＸＤ110191401《长沙市商品房买卖合同》双方未签字盖章，合同未成立。为了减少诉累原告委托长沙市望城区宏大法律服务所向被告发出催告函，要求被告配合原告办理上述房屋撤销网签手续。被告杨某辩称，1.朱双文为涉案房屋的实际开发人与所有人，有权自主对外融资用于项目开发及销售房屋。朱双文有权签订以房抵债协议，处置涉案房屋。朱双文与学士公司为合作开发关系，朱双文以长沙先导置业有限公司名义出资购买学士公司的土地，该土地系涉案房屋麓山里项目的建设用地，本案涉及的4000万用于麓山里佳园楼盘开发建设，并非朱双文个人债务。2.朱双文作为学士公司的授权委托人，有权代表学士公司对外融资和销售房屋。本案房屋买卖合同涉及以房抵债，朱双文为抵房债务相关款项接收人、签订人、手续经办人。3.债权处置协议系各方真实意思表示，合法有效，本案房屋购房款是间接交付。债权处置协议确定的以房抵债行为在朱双文刑事案件前，不属于也没有包含在非法吸收公众存款案件中。4.网签合同系各方真实意思表示，有部分抵债房屋加盖了学士公司公章。未加盖公章的合同系因为学士公司中途撕毁与朱双文之间的合作协议，后朱双文以伪造公司印章罪追究刑事责任，导致后续盖章及合同备案手续中断。第三人李某某的述称意见与被告杨某的答辩意见一致。第三人坪建公司述称，本案涉及的权利义务关系，与坪建公司无关。坪建公司的相关责任已在刑事案件中予以明确，本案涉及权利义务关系及发生主体均不是坪建公司。经审理查明，长沙市岳麓区项目系以原告学士房地产公司名义开发，并于2010年7月开工建设。2010年4月9日，学士房地产公司向朱双文出具《授权委托书》一份，授权内容为：授权朱双文全权开发经营现阶段合作开发的所有项目，代为办理项目的权证变更、报建、报批、规划设计、建设、销售、融资等。2011年10月31日，案外人朱双文以原告学士公司的名义通过长沙市商品房预售签约系统，将位于长沙市岳麓区房屋网签给被告，网签合同编号为ＸＤ110191401，杨某与学士公司未在网签的电子商品房买卖合同上签字或盖章，也未就案涉房屋签订书面的《长沙市商品房买卖合同》。案涉电子《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：买受人按一次性付款的方式按期付款。买受人于合同签订之日一次性付清总房款424215元整。杨某未提供其已向学士公司支付案涉房屋购房款的交款收据或者销售发票等相关交易凭证。另查明，2011年11月1日，第三人李某某（乙方）与学士公司（甲方）、坪建公司（甲方）共同签订《债权债务处置协议》，协议载明：经甲乙双方确认，甲方先后向乙方共计借款人民币6800万元。第一条、甲方同意以长沙学士房地产开发有限公司开发的麓山里项目面积为9421平方米的房屋对上述部分借款进行抵偿，抵偿金额共计为人民币4240万元。第二条、房屋抵偿价格为每平方米4500元。第三条、甲方应于本协议签订后2日确定抵偿房屋的房号、面积等相关资料（房屋具体明细附后）。第四条、甲方应于本协议签订后7日内为乙方及乙方指定的购房者办理好网签手续。第五条、甲方同意乙方以甲方的名义对乙方所购房屋进行再次销售。第六条、甲方代乙方收取房款的，不得擅自挪用代收的房款。第七条、乙方对房屋自行销售的，甲方应积极配合收款，开具房屋销售发票，协助签订乙方与其买受人的网签合同，由乙方及乙方的买受人办理银行按揭，同时由乙方做好进窗备案，甲方应无条件配合。……第九条、房屋抵偿后的余款为人民币2560万元部分甲方同意于2011年12月31日前偿还，此期间不计算利息。如逾期偿还，甲方同意从2011年11月1日起按约定利息计算。朱双文在甲方栏签名，李某某在乙方栏签名。坪建公司在甲方栏加盖公章，学士公司未签字盖章。该《债权债务处置协议》附件《麓山里房号清单》中载明，案涉房屋对应的姓名为杨某。因李某某和朱双文涉嫌犯罪，长沙市公安局岳麓分局刑侦大队分别对李某某和朱双文进行了讯问。李某某在2012年10月16日15时的讯问笔录中陈述：“……我还借给朱双文大量资金，这些钱包含了朱双文借了钱又还给我，还了后又找我借的情况，除了他转账还给我2265万元以外，剩余的欠债我跟朱双文签了一份《债权处置协议》，内容大概为：朱双文欠我的6800万元中，朱双文用麓山里佳园77套房子以4500元/平米，作价4200多万元抵押给我”。李某某还在2012年11月20日9时的讯问笔录中陈述：“因我借款给朱双文的次数很多，我无法准确记得借给他的总数。我算了一下，大约累计借给朱双文7000余万元。朱双文用麓山里佳园77套房子以4500元/平米，作价4200多万元抵押给我”。朱双文在2012年11月16日10的讯问笔录中陈述：“我欠李某某的6800万元中，我用麓山里佳园77套房子，面积为6147.88平方米，均价4500元/平米，作价4200多万元抵押给李某某，另外，我还给他出具了一张2560万的欠条，具体数字见我和李某某签的债权处置协议。”2017年4月28日，长沙市岳麓区人民法院作出(2015)岳刑初字第483号刑事判决书，认定被告人朱双文以被告单位坪建公司、其本人以及被告人赵金菊等的名义，在2007年至2011年11月期间，以高息为回报，向社会不特定人员融资，共计非法吸收资金4.68亿余元，已还本金及以息抵本后尚欠集资参与人本金1.95亿余元。在该案中，法院采信的证据有长沙市公安局岳麓分局委托湖南湘楚司法鉴定事务所出具的《关于对朱双文、赵金菊非法吸收公众存款罪所涉及的借款金额、还款金额的情况的司法鉴定报告》（湘楚司鉴字［2013］第002号）及附件《朱双文、赵金菊非法吸收公众存款明细表》。前述附件载明：2009年12月19日至2011年6月间，朱双文、赵金菊共向第三人李某某非法吸收存款7050万元，已经还款金额为4740万元，尚欠2310万元未归还(其中朱双文于2011年3月向李某某借款500万元；于2011年4月向李某某借款1050万元；于2011年5月向李某某借款1400万元；于2011年6月向李某某借款1200万元，共计4150万元)。(2015)岳刑初字第483号刑事判决书判决主文第四项为：“四、责令被告单位长沙坪建房地产开发有限公司、被告人朱双文、赵金菊向相关集资参与人继续退还本金(详见附件一)。”该刑事判决书附件一《退赔明细清单》中第41项列明：应当退还李某某(熊国祥)2310万元。该案判决做出后，被告人上诉，长沙市中级人民法院于2018年6月14日作出(2017)湘01刑终636号刑事判决书，对原一审判决认定的事实予以确认，对原一审判决主文第四项予以维持。李某某曾于2017年以学士公司、坪建公司、朱双文、赵金菊为被告向长沙市中级人民法院起诉，诉讼请求为：1、判令学士公司、朱双文、赵金菊连带共同偿还李某某借款人民币4240万元及利息12545288.8元(按中国人民银行同期同类贷款利率自2011年11月23日计算至实际清偿日止,暂计算至2017年12月7日);2、判令坪建公司、朱双文、赵金菊共同偿还李某某借款人民币2560万元及利息21000533.3元(按月息1分自2011年11月1日计算至实际清偿日止,暂计算至2018年7月30日);3、判令四被告承担全部诉讼费。长沙市中级人民法院于2019年4月10日作出（2017）湘01民初4677号民事裁定书，该院经审查认为，根据(2017)湘01刑终636号刑事判决,因长沙坪建房地产开发有限公司、朱双文、赵金菊向李某某等人非法借款,构成非法吸收公众存款罪,已经岳麓区人民法院一审、长沙市中级人民法院二审,对被告单位和两被告人分别科以刑罚,并责令被告单位与两被告人向相关集资参与人继续退还本金,现上述判决已经发生法律效力。故本案不属经济纠纷案件而系经济犯罪(嫌疑)案件,不属于人民法院受理民事诉讼的范围，遂裁定驳回李某某的起诉。上述事实，有当事人的当庭陈述和向本院提交的规划许可证、施工许可证、不动产登记证、长沙市商品房户室信息表、长沙市公安局岳麓分局对李某某、朱双文的讯问笔录、湘楚司鉴字[2013]第002号司法鉴定报告、(2015)岳刑初字第483号刑事判决书、(2017)湘01刑终636号刑事判决书、质押房屋明细表、长沙市商品房买卖合同、长沙市中级人民法院（2017）湘01民初4677号民事裁定书、授权委托书、《债权债务处置协议》等予以证实，本院予以认定。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”签订合同系民事法律行为，合同的成立以当事人双方意思表示达成一致为前提和基础。本案中，案涉《债权债务处置协议》第一条约定“甲方以麓山里项目房屋对朱双文的借款进行抵偿”，第五条、第七条均约定“李某某对抵偿房屋可以进行销售”，结合李某某、朱双文在公安机关讯问时均明确表达案涉房屋是朱双方对其借款的抵押担保。可知案涉房屋是为李某某与朱双文之间的借款进行抵押担保，李某某对抵债过来的案涉房屋并非用于使用，而是用于再次销售，所得房款用于归还其债款。又因朱双文等向李某某所借相关债务的行为已由生效刑事判决书认定为非法吸收公众存款的性质。另学士公司向朱双文出具的《授权委托书》的授权内容只有“销售、融资等”，并未授权朱双文可以用学士公司的房产对外进行抵押担保，故朱双文做出以案涉房屋进行抵押担保的行为效力不能及于学士公司。杨某系案涉《债权债务处置协议》所附的“麓山里房号清单”中载明的案涉房屋对应的购房合同签订人，即李某某指定的案涉房屋购买人。学士公司与杨某网签商品房买卖合同时，学士公司是卖房(销售)的意思表示，而杨某的实际目的是将案涉房屋作为李某某的债务提供抵押担保，加之双方在案涉合同上均未签字或盖章，被告也未提供证据证明学士公司收到了其支付的案涉购房款。综上双方就案涉房屋买卖的意思表示未能达成一致，故案涉的商品房买卖合同未成立。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019年11月8日)第32条规定：《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定。本案所涉商品房买卖合同不成立，应当参照合同无效的法律后果进行处理。故本案被告应当协助原告办理案涉《长沙市商品房买卖合同》的网签撤销手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙学士房地产开发有限公司与被告杨某网签的编号为XD110191401的《长沙市商品房买卖合同》未成立；二、限被告杨某在本判决生效后十日内协助原告长沙学士房地产开发有限公司办理合同编号为XD110191401的《长沙市商品房买卖合同》的网签撤销手续。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年六月二十七日法官助理成功书记员陈莎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。