广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4151号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914***********690K。法定代表人：张运清，该公司经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，该公司工作人员。被告：罗盛彪，男，1983年12月11日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码460************47X。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告罗盛彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告真诚公司的委托诉讼代理人童雪艳，被告罗盛彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年8月1日至2019年9月30日物业管理费及水电费1409元（按建筑面积0.7元/平方米计算）、违约金198元（以欠款金额的日千分之一计算违约金，暂计至起诉之日）。事实和理由：2014年10月1日，中山市***业主委员会与原告签订物业管理合同，约定由原告提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而被告是香晖园香泉阁1栋204房的业主，建筑面积89.69平方米，应当按照合同约定按0.7元/月/平方米向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。原告依约提供了物业服务，但被告却未按时向原告支付物业管理费，尚拖欠原告自2018年8月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费1409元。原告真诚公司向本院提交的证据有：1.物业服务合同;2.催缴费用通知单;3.关于维修香泉阁1栋04号房一侧烟道漏水付费方案确认函;4.关于香泉阁一幢排污管渗漏维修的处理意见；5.关于香晖园香泉阁一幢排污管渗漏水使用专项维修资金的征求确认书；5.香泉阁一幢04号单元排污管道整改工程费用分摊及专项维修资金的使用情况；6.修缮报价单罗盛彪辩称：我不同意支付物业管理费，我家的厕所水管漏水，墙壁脱灰、墙开裂了，通知原告来处理，原告只是来看一下，没有处理。罗盛彪向本院提交的证据有：照片。本院经审理认定事实如下：罗盛彪是中山市火炬开发区***************（楼梯房）的业主，案涉房不动产的建筑面积为89.69平方米。2016年10月，真诚公司与中山市***小区第三届业主委员会签订香晖园物业管理服务合同，主要约定：由真诚公司为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅（指无电梯的步梯房）的管理费按建筑面积0.8元/月/平方米，小高层住宅（指1-12层的有电梯房）的管理费按建筑面积1.3元/月/平方米，以上管理费均包括0.1元/月/平方米物业代收代缴的物业专项维修基金；公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.50元/户，电梯房5.0元/户分摊收取；物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日前向真诚公司交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，真诚公司有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。真诚公司向罗盛彪发出的催缴费用通知单载明：罗盛彪拖欠2018年8月1日至2019年9月30日期间的物业管理费1004.52元、代缴住宅水费及梯灯分摊费404.47元，滞纳金198元。真诚公司于庭后向本院补充提交的涉案房屋2018年8月至2019年9月的缴费通知书显示，涉案房屋每月应交物业管理费62.78元、物业专项维修资金8.97元、梯灯分摊2.5元，该期间的水费合计369.52元。罗盛彪确认有拖欠真诚公司的物业管理费，但不确认有收到催缴费用通知单，也不确认催缴费用通知单载明的欠费金额。罗盛彪主张其物业管理费已交到2018年10月份，之后没有交，但未向本院提交相关证据。罗盛彪不确认真诚公司提交的物业服务合同的真实性，认为该合同虽然有业主委员会盖章，但没有业委会成员签名。罗盛彪确认真诚公司主张的公共梯间电费（梯灯分摊）的收费标准。罗盛彪主张其不交物业管理费的理由是真诚公司未为其处理涉案房屋的漏水问题，为此提交照片为证。真诚公司确认罗盛彪所在整栋楼04房均有漏水情况，但主张漏水是整栋楼户型的问题，其曾协调该户型业主开会协商，为此，真诚公司提交修缮报价单、关于香晖园香泉阁一幢排污管渗漏水使用专项维修资金的征求确认书、香泉阁一幢04号单元排污管道整改工程费用分摊及专项维修资金的使用情况、关于香泉阁一幢排污管渗漏维修的处理意见、关于维修香泉阁一栋04号房一侧烟道漏水付费方案确认函拟证明其主张。经查，修缮报价单的出具日期为2018年1月30日，显示外墙排水管安装工程的报价为9672.5元。关于香晖园香泉阁一幢排污管渗漏水使用专项维修资金的征求确认书出具日期为2018年5月29日，内容为真诚公司告知香晖园香泉阁一幢104-604的业主，真诚公司于2018年1月接到香泉阁1幢业主反映厨房墙面、卫生间有渗漏水情况后，已于2018年1月14日组织香泉阁一幢104-604房的业主进行会议讨论维修方案及费用分摊等（404住户未参与），并邀请了专业做防漏工程到现场查看及报价。因整改管道工程只能申请使用本幢楼04号单元的专项维修资金，使用后剩余部分的工程费用由本幢楼104-604六户业主平摊，暨此征求本幢楼全体业主意见，并在本征求函及附件1分摊明细处签名确认。关于香晖园香泉阁一幢排污管渗漏水使用专项维修资金的征求确认书的附件1是香泉阁一幢04号单元排污管道整改工程费用分摊及专项维修资金的使用情况，该证据的“业主签名确认”处没有香泉阁1幢的业主签名。关于香泉阁一幢排污管渗漏维修的处理意见的出具日期是2018年6月17日，内容为真诚公司告知香晖园一幢04单元的业主，截止至2018年5月本幢业主共收缴的专项维修资金为2358.81元，本次维修报价为9672.5元，差额为7313.7元，分别由6户业主以现金缴费共同分摊，由于个别业主对于本次是否需维修的方案及分摊金额持有异议，意见难以统一，故本次维修方案不再进行。关于维修香泉阁1栋04号房一侧烟道漏水付费方案确认函的出具日期为2019年1月1日，内容为告知香泉阁104-604业主，2019年1月1日上午真诚公司与104-604业主现场协商（404业主缺席），维修香泉阁1栋04号房一侧烟道漏水产生的费用由香泉阁104-604六户业主共同分摊，具体分摊金额以防漏公司报价为准。该确认函有除1栋404号房的业主外的5户业主签名。罗盛彪确认关于维修香泉阁1栋04号房一侧烟道漏水付费方案确认函的真实性，但主张真诚公司一直拖延未处理，新的物业管理公司已经为其处理好漏水的问题，所以其有缴纳物业管理费。真诚公司称有推荐几家公司给业主，但他们对报价不认可，不同意分摊费用，就一直拖着，但真诚公司未就该主张向本院提交相关证据本院认为，本案系物业服务合同纠纷。真诚公司主张的物业管理费、梯灯分摊费的收费标准及水费的缴纳方式与其提交的物业服务合同的约定相同。虽然罗盛彪不确认真诚公司提交的物业服务合同的真实性，但罗盛彪已确认有向真诚公司交纳过物业管理费，且确认真诚公司主张的公共梯间电费的缴纳标准。罗盛彪实际已按照物业服务合同的约定履行部分交费义务，本院采纳该物业服务合同。罗盛彪作为涉案房屋的业主，应当按物业服务合同的约定缴纳各项费用。对于涉案房屋2018年8月1日至2019年9月30日期间的水电费问题。真诚公司提交的催缴费用通知单显示的代收缴住宅水费及梯灯分摊费为404.47元，与真诚公司提交的2018年8月至2019年9月的缴费通知书显示的梯灯分摊与代收水费的金额404.52元（369.52元+2.5元/月×14个月）相近。虽然罗盛彪不确认真诚公司提交的催缴费用通知单上代收缴住宅水费及梯灯分摊费的金额，但未提交相应的证据予以反驳，本院采纳真诚公司的催缴费用通知单的代收缴住宅水费及梯灯分摊费的金额，认定罗盛彪拖欠真诚公司2018年8月1日至2019年9月30日期间的水电费404.47元，该费用罗盛彪应向真诚公司支付。对于涉案房屋的物业管理费问题。罗盛彪主张其已缴纳截至2018年10月的物业管理费，但未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。本院采纳真诚公司的主张，认定罗盛彪缴纳物业管理费到2018年7月份。根据物业服务合同约定的收费标准，涉案房屋2018年8月1日至2019年9月30日期间的物业管理费为878.96元（0.7元/月·平方米×89.69平方米×14个月）。罗盛彪的举证显示，涉案房屋确实曾存在漏水问题。真诚公司的举证显示，2019年1月1日，真诚公司就已经召集香晖园香泉阁1栋104-604共6户业主现场开会商议处理香泉阁1栋04单元的漏水问题，除404房的业主缺席外其他5户业主均签名同意平均分摊维修费用，但维修工作并没有进行。真诚公司主张有找过几家维修公司报价，因为业主不认可维修公司报价，不同意分摊费用导致维修工作拖延，但其未就此进行举证，对该主张本院不予采纳。真诚公司显然未完全尽到其管理的义务，在此情况下，对真诚公司关于违约金的主张，应不予支持，罗盛彪应该支付给真诚公司的物业管理费的本金也应作相应的扣减，由此，本院酌情认定罗盛彪应按90%的比例向真诚公司支付2018年8月至2019年9月期间的物业管理费791.06元（878.96元×90%）。综上，对真诚公司的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对罗盛彪的答辩意见中的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗盛彪于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2018年8月至2019年9月期间的物业服务费791.06元及水电费404.47元；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市真诚物业管理有限公司已预交），由原告中山市真诚物业管理有限公司负担6元，被告罗盛彪负担19元（被告罗盛彪于本判决生效之日起七日内将该19元迳付原告中山市真诚物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年六月二十日书记员 何浚欢孙永辉