河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1996号原告：王素宁，女，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张明朝，河南华融律师事务所律师。被告：余跃海，男，汉族，住郑州市。被告：谢晓冉，女，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯淑玉，河南隽秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晨，河南隽秀律师事务所实习律师。第三人：郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第六分公司，住所地郑州市中原区淮河路。法定代表人：王介波。委托诉讼代理人：李志梅，女，汉族，，住郑州市中原区，系该公司员工。原告王素宁与被告余跃海、谢晓冉、第三人郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第六分公司（以下简称环宇世纪）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈宏图独任审判，公开开庭进行了审理。原告王素宁及其委托诉讼代理人张明朝、被告谢晓冉及其委托诉讼代理人冯淑玉、胡晨、第三人环宇世纪委托诉讼代理人李志梅到庭参加诉讼，被告余跃海经本院合法传唤，拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王素宁诉称，2019年9月28日经第三人介绍，原、被告签订《郑州市存量房（二手房）居间房屋买卖合同》（合同编号NNZZ000346）一份，合同约定二被告将其共有的位于郑州市××路××院××楼××单元××房屋转让给原告，由原告预付定金5万元，二被告于签订合同15日内办理房屋解押手续，（原告）以按揭方式支付房款，（双方）并就房屋交付、立契过户及争议管辖事项予以约定。后原告按约履行合同义务交付了定金、佣金及服务费等费用，但合同履行期限内被告因两次抵押，需解押款120余万元，因资金紧张逾期仍未能办理解押手续。期间原告及第三人多次催促被告尽快履行，但被告一直借故拖延，导致合同无法实际履行，构成根本违约，故原告依法提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告于2019年9月28日签订的《郑州市存量房（二手房）居间房屋买卖合同》；2、判令二被告赔偿原告定金50,000元、佣金损失16,000元及代办费2,000元计68,000元；3、判令第三人返还原告定金50,000元；4、本案诉讼费用由被告负担。被告余跃海未到庭，亦未提交书面答辩状。被告谢晓冉辩称，1、案涉买卖合同上“谢晓冉”的名字不是被告谢晓冉所签，应属无效合同。因二被告之间一直在闹离婚，2020年3月26日双方办理了离婚手续，被告谢晓冉对该买卖合同并不知情。有关法律规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。共有房地产，未经共有人书面同意的，不得转让。2、即使合同有效，原告合同目的尚未达到不能实现，其要求赔偿无事实根据和法律依据。因为案涉合同没有约定被告应在合同签订15日内办理房屋解押手续，而根据被告谢晓冉了解，被告余跃海目前正在想办法办理抵押注销，原告合同目的未达到不能实现。3、案涉买卖合同签订过程中，原告、被告余跃海、第三人均有过错，原告主张的赔偿责任应由原告、被告余跃海、第三人共同承担。因为原告及第三人明知案涉房产所有权人为被告余跃海和被告谢晓冉二人，第三人作为专业的房屋买卖中介机构，在被告谢晓冉未到场明确表示愿意出售本案所涉房屋情况下，仍然撮合原告与被告余跃海签订买卖合同并收取佣金和定金，第三人和原告均存在过错。本案中被告谢晓冉才是受害者。综上，对原告的诉请，被告谢晓冉不应承担赔偿责任。第三人环宇世纪述称，（被告）余跃海在签订合同时，我方明确告知，因房屋是共有的，需经谢晓冉同意，余跃海明确表示知情，已告知。在我方到被告家中拿房产证时，是谢晓冉把房产证拿给我方的，到银行办理手续时，是二被告共同到场办理的。根据原、被告诉、辩称意见及第三人述称，结合相应证据，本院认定以下事实：第三人系依法登记成立的合法房地产中介公司。位于郑州市××路××院××楼××单元××房产，系被告余跃海与被告谢晓冉夫妻共同共有，该房产设有抵押。被告余跃海与被告谢晓冉原系夫妻关系，于2020年3月26日办理了离婚登记。2019年9月18日，原告委托其父亲王传永与被告余跃海在第三人环宇世纪处签订编号为HNZZ000346的《郑州市存量房（二手房）居间房屋买卖合同》一份，主要内容为：二被告余跃海、谢晓冉作为甲方，将位于郑州市××路××院××楼××单元××房产以156万元卖给原告王素宁，原告在本合同签订时作为乙方支付购房押金5万元，由第三人作为丙方保管；该房屋有抵押登记的，由甲方负责解押，甲方应在乙方通过银行审批或壹拾伍个工作日内办理抵押注销手续；因任何一方或不积极履行本合同约定义务致本合同目的不能实现按照下列方式处理：1、因甲方的原因导致本合同不能继续履行的，且乙方支付定金的，由甲方双倍返还定金及赔偿乙方所有损失2、……合同末尾签名处，甲方位置除被告余跃海本人签名外，余跃海代替被告谢晓冉签名。合同签订后，原告即支付定金5万元，交由第三人保管；并于2019年9月28日向第三人交纳佣金18,000元。因被告迟迟办理不了涉案房产的解押，被告余跃海于2020年1月6日，在第三人见证下，给原告出具书面承诺一份，内容为甲乙双方友好协商，甲方承诺2020年元月12日之前完成交易房产的解押手续，甲方自愿赔偿伍仟现金给乙方，最多等到25号之前完成解押手续，客户继续按照合同进行过户。如果完成解押手续客户银行再签费用由甲方承担，如完不成解押手续，甲方自愿按合同约定处理。末尾处由被告余跃海签名外，还代替被告谢晓冉签名。逾期后，被告仍未完成涉案房产的解押手续，原告遂来院起诉，要求解决。本院认为，根据原告自己提供的合同及定金收据，其定金收据时间为2019年9月18日，合同末尾处时间2019年9月28日的“2”存在明显的改动痕迹，该合同第四条约定，“本合同签订时，乙方支付购房定金伍万元”，故此本院认定原告起诉书所称的签订合同时间应为2019年9月18日而非2019年9月28日；同时合同编号应为HNZZ000346（河南郑州），而非NNZZ00034。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该规定主要意义就在于维护代理制度的信用和稳定，保护善意的无过失的相对人合法权益，保障交易安全。本案二被告虽然现在已经登记离婚，但在2019年9月份签订合同时双方仍系夫妻，虽说涉案买卖合同末尾处“谢晓冉”名字是余跃海所代签，但从在合同履行过程中被告谢晓冉亲自将涉案房屋的产权证书交给第三人、亲自到银行办理涉案房屋解押（尽管没有办成）的事实来看，可以推断出谢晓冉对余跃海卖房是知情的，在被告谢晓冉知情的情况下，被告余跃海代理谢晓冉签名，合乎情理。故此，本院认定该涉案房屋买卖合同有效，对被告谢晓冉合同无效的辩称，不予采信。合法有效的合同，当事人各方均应自觉履行。一方不履行合同义务的，另一方有权要求对方承担违约责任。本案被告余跃海在与原告签订了涉案房屋买卖合同后，未能及时、确切了解涉案房屋解押流程，未能正确认识自身解押能力，最终导致涉案房屋迟迟不能解押。在2020年1月6日作出承诺后，被告余跃海仍未将涉案房屋解押，使原告无法买房，合同目的无法实现，被告余跃海已构成违约。故原告来院起诉，要求被告承担违约责任、予以赔偿的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。同时，因被告谢晓冉对被告余跃海卖房是知情的、明知的，因买卖房屋时双方仍系夫妻，不能因为现在双方解除了婚姻关系而免除其赔偿责任，故此，被告谢晓冉应当与被告余跃海共同承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中的涉案买卖合同约定的定金为50,000元，由第三方代被告保管，根据合同相对性，在被告违约不履行合同义务的情况下，该赔偿责任应由合同相对人即二被告承担，第三人不承担赔偿责任。本案中，原告作为买方，充分相信专业买卖房屋的合法中介公司进行房屋买卖，自始至终给予被告相当宽泛的期限来让被告对涉案房屋进行解押，力促交易达成，充分表现出来善意和真心买房的意思表示，不存在过错。第三人在该房屋买卖交易中，没有认真审查涉案房屋可能存在的交易困难，未能提前预料可能出现的履约不能的风险，未能提供其力所能及的应有的帮助义务，其对该合同无法履行，存在过错；未促成该交易，未能履行完该业务，不符合涉案合同第六条约定的收取佣金的条件，不应收取佣金。故原告请求的佣金16,000元，应予退还。在第三人退还佣金后，原告不存在佣金损失，则就不存在请求被告赔偿问题。原告请求的代办费2,000元，未能提供代办费2,000元的相应证据，且第三人为促成该笔业务，毕竟付出了一定的劳动，故此，原告请求的代办费2,000元，没有证据，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余跃海、谢晓冉于本判决生效后十日内返还原告王素宁定金50,000元并赔偿原告王素宁50,000元，共计100,000元（定金50,000元在第三人处保管，第三人在判决生效后十日内直接退还原告）；二、第三人郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第六分公司于本判决生效后十日内返还原告支付的佣金16，000元；驳回原告王素宁其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由被告余跃海、谢晓冉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈宏图二〇二〇年六月二十二日书记员  吕青青