文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初9645号原告：方钰斌，男，1994年8月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：周进，重庆竞立律师事务所律师。被告：重庆永利置业有限公司，住所地重庆市北部新区湖红路****第**，统一社会信用代码91500000082431356K。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：杨明迪，公司员工。原告方钰斌与被告重庆永利置业有限公司（以下简称永利公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告方钰斌及其委托诉讼代理人周进，被告重庆永利置业有限公司的委托诉讼代理人杨明迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方钰斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告预付款140656元；2、判令被告双倍返还定金40000元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月11日，原被告签订《补充协议》（编号：CQHDYF2257268）。约定原告向被告认购重庆恒大御府楼盘1幢1-202号单元，总价款为1405564元。签订补充协议时原告支付了定金20000元。并约定于2020年1月15日前支付首期房款402564元（不含定金）的同时签订《商品房买卖合同》及补充协议，余款98.3万元由银行提供按揭贷款。2020年1月15日，原告因故不能按期支付首付款，与被告协商，被告同意原告首付款分期支付，并要求原告签署了一份空白《补充协议》（编号：CQHDYF2257288）,原告同时按被告要求预缴款项120556元，预缴契税20100元。2020年3月17日被告向原告出示该份补充协议时，原告才知道被告单方制作了全部房款按两年分期付款方式的房屋认购协议。该协议内容不是原告的真实意思表示，要求退款。遂起诉。被告永利公司辩称，1、原告的诉请无权利基础，原告诉请的退还预付款及双倍返还定金的前提都是双方签订的商品房认购协议补充协议解除，但本案原告才是本案的违约方，被告无任何违约行为，原告无权要求解除案涉补充协议，因此原告的诉请没有前提条件支撑，不应当得到支持；2、原告与被告于2020年1月15日签订的商品房认购协议补充协议系双方真实意思表示，合法有效，原告未按该协议履行相应义务，是本案的违约方，该协议上有原告签字及被告盖章，原告诉称的在其签订协议时为空白协议，无任何证据可以证明，根据合同法77条第1款的规定，当事人协商一致可以变更合同，双方于2020年1月11日签订了一份商品房认购协议补充协议，此后又于2020年1月15日签订了第二份商品房认购协议补充协议，后一份协议应当视为对前协议的变更，因此双方的权利义务关系应以后协议为准，而原告实际并未按该协议约定时间支付相应款项，故本案原告违约，被告无违约行为，原告无理由要求被告退款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告与被告举示的两份《补充协议》、两份收据、《身份信息承诺书》《购房承诺书》《重庆恒大御府认购须知》《重庆恒大御府签约须知》均与原件核对无异或双方认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明：2020年1月11日，永利公司（乙方，出卖人）与方钰斌（乙方，买受人）签订《补充协议》（编号：CQHDYF2257268），方钰斌向永利公司认购重庆恒大御府楼盘x幢xx2单元。合同约定：一、乙方同意签署本补充协议时，支付人民币贰万元整作为定金……二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年1月15日前支付首期房款402564元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议……三、乙方支付首期款的同时预缴税费13494元……。永利公司举示的协议中，别珍丽在协议右上角注明同意使用。秦方作为销售经理在甲方处签名。永利公司举示的《身份信息承诺书》《购房承诺书》《重庆恒大御府认购须知》《重庆恒大御府签约须知》，庭审中，方钰斌自认上述证据中“方钰斌”的签名属实，签名均形成于2020年1月11日。2020年1月15日，永利公司（乙方，出卖人）与方钰斌（乙方，买受人）签订《补充协议》（编号：CQHDYF2257228），方钰斌向永利公司认购重庆恒大御府楼盘x幢xx单元。合同约定：一、乙方同意签署本补充协议时，支付人民币贰万元整作为定金……二、乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2020年1月15日前支付首期房款120556元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年4月11日前付清120556元；于2021年1月1日前付清140556元；于2021年4月11日前付清140556元；于2021年7月11日前付清剩余款项140556元；……三、乙方支付首期款的同时预缴税费20100元……四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御府项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本补充协议义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再另行承担其他责任。方钰斌称其在协议上签名时协议内容为空白，故该协议系永利公司的单方意思表示，且双方在2020年1月15日未签订《商品房买卖合同》。同日，永利公司向方钰斌开具两份收据。收据（收据号码：N0288658），显示方钰斌向永利公司付款140556元，备注：含定金。庭审中，永利公司自认该款项系方钰斌支付的首期房款和定金。收据（收据号码：N0288660），显示方钰斌向永利公司付款20100元，备注：契税。庭审中，永利公司自认，未按照协议在2020年1月15日签订商品房买卖合同及补充协议的原因是，按照重庆市房屋管理机构的相关规定，达成正式网签的条件必须为付款金额达到房屋总价款的20%，当时双方并不具备达成网签的条件。因方钰斌自身原因在当时无法支付足额房款，才导致双方未能办理网签，并非因永利公司原因导致。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、方钰斌举示的《重庆公司恒大世纪城项目退房审批表》照片，载明：已交房款140556元；申请退款金额120556元；是否退定金，否；……因家里母亲出现重大变故，检查出患有胃癌，无法支付剩余房款，现购房人申请退房并退款……。经办人签字处为敬泉君、秦方、别珍丽；地；地区公司财务部审批意见处落款时间020.3.17。永利公司的质证意见为：真实性不予认可，原告提供的仅为复印件，且审批表上并无被告任何具有效力的签章。该证据虽为照片，但由于秦方、别珍丽在审批表中签名，秦方和别珍丽也在2020年1月11日协议上签名，故对照片的真实性予以采信，认定方钰斌曾向永利公司提出过退房申请。2、方钰斌举示的《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，永利公司的质证意见为：真实性不予认可，方钰斌提供的仅为复印件，催告函所载明的内容亦与本案的核心争议内容无关。因方钰斌未提供原件，本院对该证据不予采纳；3、方钰斌举示的2020年3月17日录音，录音中，方钰斌提出按协议约定应当在2020年1月15日签订《商品房买卖合同》，敬泉君称：你这个根本还没达到。方钰斌：我们始终就还只是一个协议。永利公司的质证意见为：真实性无法确认，仅通过录音无法判断录音中与方钰斌对话的人是否为我司工作人员，另外，通过录音的内容，与方钰斌对话的人也始终未承认双方于2020年1月15日签订的商品房认购协议补充协议为空白，达不到方钰斌的证明目的。本院对该证据不予采纳。方钰斌认为，2020年1月11日双方签订《补充协议》因双方于2020年1月15日签订《补充协议》，对协议内容进行了变更，故2020年1月11日的协议不再履行。但2020年1月15日协议方钰斌是在空白协议上签字，故该协议不是其真实意思表示，应当为无效协议。如果法庭认定为有效，方钰斌也认为该协议是可撤销的合同，涉嫌欺诈，合同约定应该在2020年1月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，但永利公司明知当时无法签订合同及补充协议。庭审后，方钰斌明确其是以解除《补充协议》为前提。永利公司要求继续履行合同。本院认为，永利公司与方钰斌签订的两份《补充协议》，均是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。方钰斌主张于2020年1月15日与永利公司签订的《补充协议》系空白合同，不是其真实的意思表示，但其未举示相应的证据予以证明，本院不予支持。永利公司与方钰斌就同一标的订立了两份不同的合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，应当认定为后订合同变更了先订合同的意思表示，结合方钰斌举示的两份收据，其实际履行的亦是第二份《补充协议》，第一份《补充协议》的权利义务已经终止。从性质上看，两份《补充协议》均属于预约合同。方钰斌于2020年3月已向永利公司作出不再继续履行协议的意思表示，无论其是否违约方，永利公司均无权要求继续履行。故双方的协议应认定已无法继续履行，已于方钰斌提出不再继续履行时解除。根据2020年1月15日的《补充协议》（编号：CQHDYF2257228）第二条第3款约定，乙方须于2020年1月15日前支付首期房款120556元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议。结合方钰斌举示的收据及永利公司的自认，方钰斌于2020年1月15日已依约履行支付首期房款120556元的义务，未签订《商品房买卖合同》及补充协议的原因，系永利公司认为钰斌付款金额未达到房屋总价款的20%，不具备达成正式网签的条件。本院认为，重庆市房屋管理机构关于网签条件的规定，属于行政法上的其他规范性文件，不能成为阻止签订《商品房买卖合同》及补充协议的正当理由。未依约签订正式的商品房买卖合同的过错不在于方钰斌，其不是违约方，永利公司无权依据2020年1月15日《补充协议》第四条的约定将所收款项不予退还，而应当返还方钰斌首期房款120556元和契税20100元。关于双倍返还定金的问题。根据方钰斌举示的《重庆公司恒大世纪城项目退房审批表》，方钰斌系因自身原因申请退房，而非基于永利公司未与其签订《商品房买卖合同》及补充协议的违约行为而提出退房申请，故双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。故本院认为以永利公司将收取的20000元定金返还方钰斌为宜，对方钰斌要求双倍返还定金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十六条、第九十七条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆永利置业有限公司在本判决生效后立即返还原告方钰斌首期房款120556元和契税21000元，共计140656元；二、被告重庆永利置业有限公司在本判决生效后立即返还原告方钰斌定金20000元；三、驳回原告方钰斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元，因适用简易程序减半收取1955元，由原告方钰斌负担220元，被告重庆永利置业有限公司负担1735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年六月十五日书记员  许 迪