湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初343号原告：杨跃强，男，1979年1月1日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。委托诉讼代理人：凌键军，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。被告：王雷，男，1973年7月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：颜凯，湖南百舸律师事务所律师。第三人：湘潭经开区帮帮房产中介服务部，住所地湘潭经开区和平街道宝马路**湘台国际花园******。经营者：张富，男，1986年11月22日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告杨跃强与被告王雷、第三人湘潭经开区帮帮房产中介服务部（以下简称帮帮房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告杨跃强及其委托诉讼代理人凌键军、被告王雷的委托诉讼代理人颜凯、第三人帮帮房产中介经营者张富到庭参加诉讼。因该案案情复杂，本院于2020年4月10日将该案转为普通程序审理，并于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨跃强及其委托诉讼代理人凌键军、被告王雷的委托诉讼代理人颜凯到庭参加诉讼。第三人帮帮房产中介经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨跃强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王雷签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告王雷返还定金20000元；3判令被告王雷承担违约责任及违约金96360元；4、判令被告王雷向原告赔偿居间服务费及代办费损失12636元；5、判令被告王雷赔偿原告损失（律师费）19350元；6判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，被告王雷经第三人帮帮房产中介作为居间方，新环境房地产经纪有限公司作为管理方，将被告名下位于湘潭市九华经开区房屋出售给原告杨跃强。四方于当天签订了《房屋买卖合同》。协议中约定，该房屋产权面积为124.62平方米，成交价为481800元整，原告需在协议签订后向被告王雷支付购房定金20000元，第三人向原告收取居间费9360元及代办费3000元，购房款采用“购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款”方式，被告在签订合同后在下单20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交居间方，并约定了相应的违约责任条款。协议签订后，原告开始办理相应的贷款手续，但被告按约定必须提交的该房屋过户及贷款所需的一切资料的最后期限已过多日，原告及居间方多次催告，被告仍拒绝履约提交该房屋过户及贷款所需的一切资料，导致原告的入住权利无法实现。经原告及居间方多次与被告沟通，被告表示不会再继续履行合同。原告认为，因被告明确表示不再继续履行合同，已经构成根本违约，对原告造成了诸多经济损失，原告遂诉至本院。庭审过程中，原告要求被告和第三人对定金承担连带责任，代办费和居间费由被告承担。被告王雷辩称：1、针对原告提出的定金问题。原告缴纳的20,000元定金是由居间方帮帮房产中介进行托管的，而非交给被告本人。2、针对原告提出的“被告在签订合同下单后20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交居间方”的问题，诉争房产是被告在湘潭市农商行通过商业贷款购买的，在签订合同时被告尚未拿到房屋不动产证，因此被告在签订合同时，特别在合同条款中约定“在签订合同后在下证后20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交居间方”，而非原告在起诉状中表述的“合同下单后的20日内”。3、针对原告在起诉状中提出“被告已构成违约”的问题，合同条款中约定“在签订合同后在下证后20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交居间方”，这里的“下证后”指的是被告拿到房产不动产证之后，为了尽快拿到房屋不动产证，被告多次联系湘潭市农商行询问房屋不动产证的办理情况，后来因工作繁忙委托居间方协助尽快拿到不动产证以履行完本合同并获得居间方的同意，但由于居间方帮帮房产中介管理混乱，工作人员经常变动且责任心不强，未能协助被告拿到不动产证，从而导致本合同延期履行至今。4、针对原告起诉状中提出“原告和居间方多次催告，被告仍拒绝履约”的问题，被告从未接到原告的催告电话或函件，原告也从未催告被告要求一起去银行办理面签事宜。被告于2019年5月24日接到居间方帮帮房产中介通知2019年5月25日去银行办理面签，因被告工作原因约定改期到2019年6月1日，但由于居间方帮帮房产中介管理混乱，工作人员经常变动且责任心不强，2019年6月起被告再未收到通知。5、针对原告起诉状中提出“经原告及居间方多次与被告沟通，被告表示不会再继续履行合同”，被告从未接到原告的沟通电话和信函，被告从未向原告和居间方表示不会再履行合同。第三人帮帮房产中介述称，合同是2019年4月份签的，当时房产证还没有下来，2万元定金是经被告同意托管在我公司，7-8月房产证已经下来了，被告说服务不到位，还说房子不愿意卖了，还有房子还有银行贷款。之后又说按合同约定办，原告到我们门面去过，我们也当原告的面跟被告打电话，被告也是说按合同办。原告杨跃强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件。2.帮帮房产中介企业登记信息。3.购房合同。4.收据。5.代理费发票。6.证人戴某证言。被告王雷质证认为，对证据1.2.4无异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，购房合同里写的是“下证后20天”而非“下单”；对证据5与本案无关，按道理还应有合同来佐证。对证人戴某的证言不予认可。第三人帮帮房产中介对证据1.2.3.4.6均无异议，但认为证据5与本案无关。被告王雷为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.收款收据；2.微信记录；3.房屋买卖合同。原告杨跃强质证认为，对证据1无异议；对证据2均是复印件，没有看到原始的聊天记录，真实性不予认可，通过证据来看，房产证早就下来了；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，根据合同约定，该房屋必须由被告解除抵押，而被告一直没有到银行办理抵押手续。被告也没有在签订合同下证后20日内将所有的过户手续交付给第三人，房产证下来后，但被告拒不履行合同约定，未能将房产证交付给第三人，被告违约。第三人帮帮房产中介对证据1.2.3均无异议。第三人帮帮房产中介为支持自己的主张向本院提交微信聊天记录。原告杨跃强对证据的真实性无异议，但从证据来看，房产证早在2019年5月24日就已经下来了，这个房产证只需要交给第三人就可以了。被告质证认为，聊天内容是真实的，贷款不还完是不可能给证的。对于原、被告、第三人提交的上述证据，本院根据双方当事人的当庭陈述及举证、质证意见，认定如下：对原告提交的证据1.2.3.4.5.6予以认定。对被告提交的证据1.2.3的真实性予以确认，对证明目的部分确认。对第三人所提交的证据予以确认。第二次庭审中，被告提交湘潭市农商银行板塘支行情况证明一份；原告质证认为，对该份证据的三性均不予认可，房产证的下发机构是房产局而非银行，证据上也没有经手人的签名；第三人未到庭，未发表质证意见；本院对该份证据不予认定。同时，庭审后，本院调取了涉案房产的房屋产权信息，原告及第三人对真实性、合法性无异议，但认为不能达到被告证明自己未违约的证明目的。本院对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告杨跃强（乙方）与被告王雷（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同居间方丙方为第三人、合同管理方丁方为湘潭新环境房地产经纪有限公司）。该合同约定，1.甲方自愿将坐落于湘潭市九华经开区房屋出售给乙方。2.该房产现在状况为抵押给银行，抵押金额约240000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3.房屋售价为481800元，双方约定付款方式为“购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款”；双方约定付款步骤为乙方于2019年3月28日支付甲方购房定金20000元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收据，甲乙双方要求丁方指定帐户托管，购房首付款乙方在产权过户进窗后缴税前以第三方银行监管，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款360000元，办理贷款所属费用由乙方承担，此房款由乙方的贷款银行或者第三方直接放款至甲方指定帐户的方式支付，购房款乙方在产权过户进窗扣缴税前手续办理之时支付甲方购房款91800元，交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，乙方自行支付给甲方。4.签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方（即第三人帮帮房产中介）为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用；甲方应向丙方支付居间费4818元，乙方应向丙方支付居间服务费9636元；甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，违约方除向守约方支付违约金外还应承担守约方的居间服务损失费。5.甲方在下证后20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。6.本次交易应按国家规定所缴纳的税、费及其他费用经双方协商由乙方承担，甲、乙双方相互配合。7.合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一天违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同还对其他进行了约定。2019年3月29日，原告向第三人帮帮房产中介支付代办费3000元；居间服务费9636元。2019年4月1日，被告王雷出具收条，“今收到杨跃强购买湘潭市九华经开区江南大道6号九华春天里1栋1单元0501004号房定金贰万元”。该定金由第三人帮帮房产中介托管，并由第三人向被告开具两张收款收据。一张为收取王雷居间服务费4818元；一张为收取王雷定金托管费15182元。之后，因被告王雷未能及时办理案涉房屋解除抵押手续，双方产生争议，在双方沟通过程中，王雷表示不再出卖房产给原告。原告诉至本院。另查明，1.涉案房产发证日期为2019年8月12日，同年的8月6日办理了不动产登记证明，标明抵押债务履行期限为2017年6月12日至2032年12月12日。2.因涉案纠纷，原告杨跃强委托湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者作为本案的代理人，并支付了代理费19,350元。3.涉案房产并未就房产的过户产生代办费用。本院认为，一、原告杨跃强与被告王雷签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因在于被告王雷未及时办理案涉房屋解除抵押手续，原告杨跃强依据合同约定支付了定金、居间服务费、代办费,而被告王雷未按合同约定积极履行合同，被告王雷构成违约，应当承担违约责任。因此，原告杨跃强请求解除《房屋买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于已经产生费用的承担问题。因合同解除，被告王雷托管在第三人帮帮房产中介由原告支付的20,000元定金应当予以返还。依据双方合同约定，被告应承担双方的居间服务费用，现该20,000元定金已由第三人收取居间服务费4818元，故此，该20,000元定金，由被告向原告返还4818元，由第三人返还15,182元较为适宜。同理，被告应承担因违约造成原告已支付的居间服务费用9636元。代办费3000元在双方的合同中并没有明确的约定，且该笔费用并未实际产生，该款项由第三人收取，依据公平原则，应由第三人返还给原告较为适宜。故此，本院对原告提出由被告返还其代办费3000元的诉讼请求不予支持。三、关于律师费的承担问题。双方合同约定违约方应承担守约方应支付的律师费，鉴于原告有实际委托他人代理的行为，本院参照湖南省律师收费办法调整为由被告承担代理费7740元（128,996×6%）。四、关于原告要求被告支付违约金的问题，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，并且以赔偿非违约方之损失为主要功能。违约金的数额除按照双方的约定以外，还应当以实际损失为基础，兼顾公平、诚实的原则予以确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本案中原告要求被告承担案涉房屋总价20%的违约金明显过高，考虑到原告实际损失等因素，本院酌情认定为12,000元。综上所述，本院对原告杨跃强的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨跃强与被告王雷签订的《房屋买卖合同》；二、由被告王雷返还原告杨跃强定金4818元；第三人湘潭经开区帮帮房产中介服务部返还原告杨跃强定金15,182元（上述费用均在本判决生效后十日内付清）；三、由被告王雷在本判决生效后十日内赔偿原告杨跃强居间服务费9636元、代理费7740元、违约金12,000元，共计29,376元；四、驳回原告杨跃强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2130元，由原告杨跃强负担130元，由被告王雷负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  左 斌审 判 员  田 园人民陪审员  赵冰穗二〇二〇年六月十八日书 记 员  谢艳廷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。