上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14355号原告：张忠良，男，1965年11月14日出生，汉族，住江苏省丹阳市皇塘镇XX村**。原告：黄培珍，女，1966年7月22日出生，汉族，，住江苏省丹阳市皇塘镇XX村**两原告共同委托诉讼代理人：计涵青，上海君澜律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。被告：上海德至教育科技有限公司，注册地上海市静安区汶水路********。法定代表人：曹臻岑，经理。委托诉讼代理人：刘迎新，北京市大安律师事务所律师。原告张忠良、黄培珍与被告上海德至教育科技有限公司(以下简称德至教育)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告张忠良、黄培珍的共同委托诉讼代理人计涵青，被告德至教育的委托诉讼代理人刘迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张忠良、黄培珍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的关于“上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX-XXX层”房屋的租赁合同于2019年9月25日解除；2.判令被告向原告支付2019年9月11日至2019年9月25日期间欠付的租金45,833.33元(人民币，下同，按月租金91,666.66/30×15)；3.判令被告向原告支付2019年4月11日至2019年7月10日免租期的租金274,999.98元；4.判令被告支付的保证金274,999.98元归原告所有；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月5日签订《租赁合同》，约定原告将“上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX-XXX层”房屋租赁给被告，租赁期间为2019年3月6日至2024年3月5日。合同实际履行过程中，双方确认房屋交付日期变更为2019年4月11日。但被告在支付押金和首期租金后，至今未按约支付第二期租金及全部物业费。为此，原告多次与被告沟通，但被告仍拒不履行支付义务。根据《租赁合同》第六条第(三)款：……如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止合同”，故原告提起诉讼。另补充，原告已于2019年11月18日至中介处取回被告退还的涉案房屋钥匙。被告德至教育辩称，不同意两原告的诉讼请求。双方《租赁合同》已于2019年6月23日解除，2019年6月初被告拟提前退租，因无法联系两原告，故委托中介公司代为沟通解约事宜并将部分钥匙转交中介公司以便于重新转租带看房屋。中介公司亦于2019年6月23日、27日通过微信送达了提前解约通知，故原告于2019年6月23日已可以实际控制房屋。2019年11月18日，两原告已经通过中介公司拿到了所有的房屋钥匙。被告从未收到过原告方要求支付第二期租金的任何形式的公告，且两原告已于2019年7月委托多家中介公司出租涉案房屋。两原告前次起诉被告时起诉状的具状时间为2019年9月2日，原告为何能在2019年9月2日即第二期租金支付日就能知晓被告“拖欠租金达十日”，显然原告已于2019年6月23日收到了中介公司代被告发出的提前解约通知。两原告要求被告支付2019年9月11日至2019年9月25日的租金45,833.33元的诉讼请求无事实及法律依据。本案所涉《租赁合同》系中介公司提供的格式合同，且合同中无免租期间内承租人提前解约如何处理的条款，被告共支付了5个月租金的保证金及首期租金，占用涉案房屋不到三个月，但实际从未使用过。结合原告已于2019年6月23日可实际控制涉案房屋，故两原告既主张免租期的租金，又不退还保证金，两原告的主张金额明显超过实际损失，故请求法院酌情认定免租期租金损失，并同意该损失在保证金中优先予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，在案外人上海恒居房地产经纪有限公司(以下简称恒居地产)的居间介绍下，原告张忠良、黄培珍(出租方、甲方)与被告德至教育(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定，被告德至教育承租原告张忠良、黄培珍位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋，租赁期限自2019年3月6日至2024年3月5日，共计60个月。免租期2019年3月6日至2019年6月5日。月租金91,666.66元，每2月支付一次，即183,333.32元，每次租金于到期日前七日支付，先付后租。保证金274,999.98元，乙方于2019年3月22日前交付甲方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，且需按相同房租标准向甲方支付免租期租金即取消免租期。甲、乙双方一致确定，乙方应于2019年3月22日前支付该租赁房屋的二个月房租183,333.32元和三个月的押金274,999.98元。合同签订后，被告向两原告支付了二个月房租183,333.32元及保证金274,999.98元。2019年4月11日，原、被告双方办理了房屋交接并签署了房地产交接书。2019年6月22日，案外人恒居地产的范冠华收取了涉案房屋的钥匙一套。2019年6月23日，被告告知恒居地产的范冠华要求解除与两原告之间的租赁合同，范冠华电话原告黄培珍转达被告的意见，原告黄培珍答复需等张忠良回来后再谈。之后，范冠华亦向原告黄培珍发送微信，但原告黄培珍未予回复。2019年8月，原告张忠良要求范冠华约被告商谈解约事宜，但因被告不在上海，未能约上。2019年11月18日，两原告要求范冠华至被告处取得涉案房屋钥匙，两原告亦于当日拿到了涉案房屋的所有钥匙。另查明，2019年9月2日，本案两原告曾具状起诉被告德至教育，诉讼请求与本案相同。本院于2020年1月14日受理该案后向本案被告发送了起诉状副本、证据副本、应诉通知书等诉讼材料，被告于2020年1月17日签收上述诉讼材料。嗣后，因两原告需进一步举证，故撤回了起诉。两原告于2020年4月重新提起诉讼，本院于2020年4月20日立案受理。以上事实，由两原告提供的《租赁合同》、房地产交接书、微信转帐截图、银行交易截图，被告提供的范冠华出具的2019年6月22日收据、证明函、2019年11月18日收据、(2020)沪0112民初2575号民事起诉状、微信截图等证据、证人证言及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。两原告将房屋交付被告后，被告应当按约支付租金。然被告在2019年9月应当交付新一期的租金之前，即向两原告表达了不再继续履行合同的意思表示，根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。两原告据此行使单方解除权于法不悖，本院予以支持。两原告要求解除租赁合同的诉讼材料于2020年1月17日送达被告，故双方之间的租赁合同于2020年1月17日解除。结合原、被告之间于2019年11月18日完成了房屋钥匙的交接、两原告于2019年9月向法院递交诉讼材料准备起诉等因素，两原告主张租金至2019年9月25日尚属合理，本院以支持。被告提前解约确实造成了两原告免租期内的损失，两原告根据合同约定向被告主张免租期内的租金损失符合法律规定，本院予以支持。因被告的原因导致租赁合同解除，两原告根据合同约定没收被告已支付的租赁保证金于法不悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下：一、确认原告张忠良、黄培珍与被告上海德至教育科技有限公司之间就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的租赁合同于2020年1月17日解除；二、被告上海德至教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张忠良、黄培珍欠付的截止至2019年9月25日的租金45,833.33元；三、被告上海德至教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张忠良、黄培珍2019年4月11日至2019年7月10日期间的租金损失274,999.98元；四、被告上海德至教育科技有限公司已支付的租金保证金274,999.98元由原告张忠良、黄培珍作为违约金予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收4,879.17元，由被告上海德至教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年六月十日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。