河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3059号原告：郑州绿锦置业有限公司，住所地郑州市管城区十八里河宇通工业园****。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：杨显，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：徐胜利，女，1990年2月21日出生，汉族，住河南省中牟县。原告郑州绿锦置业有限公司（以下简称绿锦公司）与被告徐胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿锦公司的委托诉讼代理人杨显到庭参加诉讼。被告徐胜利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。绿锦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐胜利于2018年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6841号）；2.判令被告配合原告办理注销编号为180××××****的《商品房买卖合同》的备案合同登记、房屋预告登记及抵押权预告登记；3.判令被告向原告支付违约金143167.5元;4.判令被告向原告支付律师费损失4000元;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××、××房，建筑面积105.27㎡，总房款1431675元，首付429675元，余款1002000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第四条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第3项约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；××没有按照上述约定付清全部款项延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，构成严重违约，出卖人有权立即解除合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。2018年11月7日，被告向中国银行股份有限公司郑州自贸区分行贷款1002000元用于支付购房款。上述合同签订后，因被告未按期履行贷款还款义务导致该行起诉徐胜利及原告，要求被告结清贷款，原告承担保证责任。郑州高新技术产业开发区人民法院经审理，于2019年12月2日依法作出（2019）豫0191民初31179号民事判决书，判决徐胜利结清剩余贷款及利息，原告对上述款项承担连带保证责任。现因被告违约导致按揭银行起诉解除贷款合同并要求原告承担保证责任，被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院。徐胜利缺席，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，绿锦公司（出卖人）与徐胜利（××）签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及附件，主要约定：1××购买的商品房位于管城××区××、××楼××3004，建筑面积105.27㎡，总房款1431675元，首付429675元，余款1002000元以商业贷款方式支付；2.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金；3.××没有按照上述约定付清全部款项延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任的，构成严重违约，出卖人有权立即解除合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。2019年，中国银行股份有限公司郑州自贸区分行诉至郑州高新技术产业开发区人民法院要求徐胜利偿还借款、利息、罚息，绿锦公司对上述债务承担连带保证责任，并就徐胜利提供的抵押房产予以折价或者拍卖、变卖，并对抵押房产变现所得价款享有优先受偿权。2019年12月2日，该院作出（2019）豫0191民初31179号民事判决：一、徐胜利于该判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司郑州自贸区分行贷款本金996897.96元、利息15858.26元、罚息157.42元，共计1012911.64元（暂计至2019年8月11日），之后的利息。罚息按合同约定计算至实际清偿之日止；二、绿锦公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回中国银行股份有限公司郑州自贸区分行的其他诉讼请求。2020年6月28日，绿锦公司代徐胜利向中国银行股份有限公司郑州自贸区分行代偿银行贷款本息44377.12元。诉讼过程中，绿锦公司表示涉案房屋《商品房买卖合同》已经办理了合同备案登记及抵押预告登记。经本院释明，绿锦公司表示合同解除后退还徐胜利的购房款优先偿还剩余银行抵押贷款。绿锦公司提交《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋坐落于管城××区××、××楼××3004；该房产于2018年11月20日设立预售商品房买卖预告登记，权利人：徐胜利；该房产于2019年1月18日设立预售商品房抵押权登记，权利人：中国银行股份有限公司郑州自贸区分行。本院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，因被告未按约偿还贷款本息，导致贷款银行向法院申请强制执行要求原告承担保证责任，截止2020年6月28日，被告代偿共计44377.12元。依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，故原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋在贷款银行办理有抵押登记手续，原告表示愿意将被告已经支付的购房款优先用于偿还剩余银行抵押贷款。因此，本院酌定涉案房屋抵押预告登记注销后解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。关于原告主张违约金为总房款的10%，该标准明显过高，本院酌定被告支付违约金为代偿款的5%即2219元，原告主张过高部分，本院不予支持。原告要求被告支付律师费4000元，但未向本院提交相应证据证明上述费用系合理支出且已实际发生，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。被告缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于管城回族区花溪东路南、霞飞西路西3号楼30层3004房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州绿锦置业有限公司与被告徐胜利于2018年10月29日签订的编号为1800447****的《商品房买卖合同》；二、编号为1800447****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告徐胜利协助原告郑州绿锦置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、被告徐胜利于本判决生效之日起十日内支付原告郑州绿锦置业有限公司违约金2219元；四、驳回原告郑州绿锦置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3443元，减半收取计1722元，由原告郑州绿锦置业有限公司负担1597元，被告徐胜利负担125元。本判决为终审判决。审判员  康月婷二〇二〇年六月三十日法官助理路静书记员李敏