广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020)粤2071民初8205号原告：肖书良，男，1978年3月20日出生，汉族，住河南省唐河县************，公民身份号码412************433。原告：唐丁兰，女，1987年6月12日出生，侗族，住湖南省会同县**********，公民身份号码431************22X。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告肖书良、唐丁兰与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖书良、唐丁兰委托诉讼代理人叶小桃、李淑仪，被告富裕达公司委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖书良、唐丁兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金11284元（违约金的计算方法：以494917元为基数，按照每日万分之一的标准计算，从2014年8月16日起计至2015年3月31日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：以494917元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2018年2月12日起计至取得房地产权属证书之日止）。事实与理由：原告与被告共同签署了《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买涉案商品房，商品房地址位于中山市*********房屋，总价款为494917元，原告已经按照合同约定支付全部购买款，且被告于2015年3月31日已将商品房交付原告使用。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，办理权属登记备案事宜，但至今被告仍未按合同约定为原告办理好房产证，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延。现原告为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告肖书良、唐丁兰对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书；4.购房发票；5.完税证明。被告富裕达公司辩称，一、逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该两约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该两条款合法有效，该两条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的逾期办证违约金及逾期交房违约金计算标准应按该约定执行，即使逾期办证违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％，同理，即使逾期交房违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款、第九条第2款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十七条规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案商品房已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书及逾期交房所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金及逾期交房违约金低于被告实际造成原告的损失，且双方在签订《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，所以不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是“合同没有约定违约金”的情形二、关于计算逾期办证违约金的起算点及截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《附件六合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从原告实际收楼时间后720个工作日起计算。2.违约金的截止计算时间应到富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非商品房产权登记手续完成之日。庭审中，被告补充答辩意见：被告认为逾期办证违约金只能计算至法庭辩论终结之日止，从明天起违约行为并没有发生，可能出现双方在《附件六合同补充协议》第六条第3款的约定情况，出卖人可以不承担责任并有权相应顺延办证期限，若逾期办证违约金计算至被告持办理权属登记所需的资料到备案登记机关之日止，违约行为并没有发生或是出现《附件六合同补充协议》第六条第3款中的情形，所以被告认为违约金应计算至实际发生的期限即法庭辩论终结之日止；三、超过原告提起本案诉讼的时间往前推三年的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告也没有证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，肖书良、唐丁兰（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301062027），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********房屋，总房价款494917元；付款方式为银行按揭贷款。出卖人应当在2014年8月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向肖书良、唐丁兰出具发票，确认已经足额支付购房款494917元，肖书良、唐丁兰与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2015年3月31日，富裕达公司与肖书良、唐丁兰签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，确认富裕达公司当天交付了商品房。中山市自然资源局于2019年10月9日已核准同意二期项目办理不动产首次登记，富裕达公司已在2019年12月3日向中山市自然资源局提交资料办理涉案商品房的不动产登记并取得不动产登记受理通知书。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。肖书良、唐丁兰与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。肖书良、唐丁兰已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在约定的期限内交付商品房，亦未能在交付商品房后720个工作日内为肖书良、唐丁兰向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间。《中山市商品房买卖合同》约定涉案房屋的交楼时间为2014年8月15日前，双方实际交楼时间是2015年3月31日.虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照补充协议的约定确定富裕达公司应从2015年4月1日起720个工作日内即最迟2018年2月13日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。富裕达公司已于2019年12月3日向中山市自然资源局提交资料办理涉案商品房的不动产登记并取得不动产登记受理通知书则逾期办证违约金的起止时间应为2018年2月13日至2019年10月9日止，共659天。被告应支付逾期办证违约金32615.03元（494917元×0.0001×659天）。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，本院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的720个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故本院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”及第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的两种违约情形，双方已在《中山市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向肖书良、唐丁兰支付违约金，肖书良、唐丁兰未提交证据证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额，即无法认定合同约定的违约金低于逾期交房及逾期办证期间实际造成的损失，肖书良、唐丁兰应对此承担举证不充分的法律后果。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与肖书良、唐丁兰支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补肖书良、唐丁兰的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张逾期办证违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。然而，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效为三年。原告提起本案诉讼的时间为2020年3月27日，且原告未提交证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形,故2017年3月28日前的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖书良、唐丁兰支付逾期办证违约金32615.03元；二、驳回原告肖书良、唐丁兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取508元（该款原告肖书良、唐丁兰已预交），由原告肖书良、唐丁兰负担201元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担307元（该款由被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告肖书良、唐丁兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇二〇年六月二十五日书记员  陈静翩陈奇