昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初368号原告：昆明某某物业服务有限公司住所：云南省昆明市西山区委托诉讼代理人：郭胜连,女,系该公司员工，特别授权代理。被告：成都某某资产管理有限公司住所：成都市武侯区委托诉讼代理人：童雨深，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明某某物业服务有限公司（以下简称：某某公司）与被告成都某某资产管理有限公司（以下简称：某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序、独任制，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人郭胜连，被告某某公司的委托诉讼代理人童雨深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费302643.2元，并承担逾期支付物业管理费期间的违约金18133.27元（违约金按年息24%计算，暂计至2019年8月23日止）；2.判令被告支付电费44993.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月1日签订了《物业综合管理服务协议》，被告使用的物业面积为5354.4m2,合同约定由原告向被告所在的商业区提供物业管理服务，物业费按月缴纳，与其缴费的从逾期之日起按每日3‰的比例收取违约金。现被告欠付2019年3月23日至2019年7月31日的物业管理费302643.2元，产生违约金18133.27元，违约金按照年息24%即约日万分之六计算，电费44993.4元。期间，经原告多次催缴，被告仍未交纳，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告某某公司辩称，原告没有尽到合同约定的义务，在物业服务期间内，楼层都发生漏雨事故，同时原告还擅自对被告承租的物业进行停水、停电、锁门等措施，还禁止被告进入所租赁的物业，禁止被告开展正常的经营行为，包括对承租房屋内进行装修所需要的装修材料的搬进搬出以及对家具这些材料的转运拉走，所以对原告主张的物业管理服务费服务标准、服务期限，被告是不认可的。原告单方主张违约金被告亦不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2019年8月5日的物业费催缴通知单经被告质证对真实性没有异议，对据真实性予以确认，但对原告提交的快递单不予认可，认为没有邮寄投递记录，不认可已实际收到该物业费催缴单，对快递单的真实性予以确认，但对该份快递已投递并送达被告的事实不予确认。2019年5月30日的电费催缴通知单，经被告质证对真实性没有异议，认可电费催缴通知单上“徐某”的签名，但认为签字仅表明收到不作为认可内容的依据。原告提交的其它物业费催缴通知、电费催缴通知及相应的明细表不予确认。2.原告提交的电费发票、抄表记录，不能证明与被告的关联性，在本案中不予确认。3.原告提交的短信记录无其它证据佐证真实性及通信双方的身份，欠费本金及违约金明细汇总表系原告单方制作，对上述证据不予确认。4.原告提交的会议纪要、关于解除租赁合同并要求限时返还租赁物的函、限制经营通知书、强制撤场通知书、写字楼租赁合同解除通告、四份EMS快递单，经被告质证不予认可，以上证据涉及案外人，没有证据佐证真实性以及关联性，在本案中不作确认。5.工作对接函、EMS快递单、快递查询记录，经原告质证不予认可认为没有收到，但上述证据能够相互印证，证明被告向原告邮寄工作对接函的事实。6.案件受理通知书、电价表、告知函、EMS邮寄单、查询记录，未与其它证据形成证据链，证明与本案的关联性，本案中不作确认。关于成都某某资产管理有限公司与昆明某某管理有限公司终止租赁合同的告知函、限制经营通知书，经原告质证不予认可，且未提交原件予以核对，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，原告（甲方）和被告（乙方）签订物业综合管理服务协议，约定：乙方承租的昆明市西山区、建筑面积5354.4平方米房屋，就物业服务达成协议，物业费从2018年8月1日起开始计收，乙方应在签订《物业综合管理服务协议》的同时向甲方一次性预缴自2018年8月1日起至2018年8月31日至的物业服务费69607.2元，以后的物业服务费按月提前15日预付，物业服务费按建筑面积每月每平方米13元向乙方收取，乙方每月的物业费为69607.2元；乙方违反协议约定不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。2019年8月5日原告出具物业费催缴通知单，载明：22-25楼用户（某某公司），2019年3月23日至2019年7月31日期间的物业费为302643.2元，请于2019年8月15日前至物业服务中心进行交纳，您也可以通过转账方式转至我公司账户。该物业费催缴通知单于2020年8月23日邮寄给被告。2019年5月30日原告出具电费催缴通知单载明：22-25楼用户（某某公司），2018年8月1日至2019年5月31日期间电费金额29983.8元，请贵单位于2019年5月31日前至物业服务中心进行交纳，您也可以通过转账方式转至我公司账户。被告法定代表人徐某在该电费催缴通知单上签字，并写明日期:2019年5月30日。2020年3月26日被告出具工作对接函载明：致昆明某某管理有限公司、昆明某某物业有限公司，就贵方扣留我司存放在租赁房屋内的家具、座椅及装修材料一事，特向贵方发函，自昆明某某管理有限公司单方通知解除《写字楼租赁合同》后，某某公司对我司承租的写字楼无理由采取断水、断电、锁门等限制措施，为继续经营所需，我司就搬走家具材料一事多次与贵方联系协商，但贵方一直以各种理由拒绝配合，目前某某公司已经就物业合同纠纷向昆明市西山区人民法院提起事实，关于物业费缴纳等问题应当等待法院的判决；为避免双方产生更大损失，请贵方及时联系，协商确定屋内物品的搬走时间。该工作对接函于2020年4月9日邮寄给原告，2020年4月10日签收记录显示“他人代收：前台”。本院认为，原、被告签订《物业综合管理服务协议》，约定原告为被告承租的案涉房屋提供前期物业服务。本案争议的焦点是：合同履行期间原告是否尽到约定义务、是否存在损害被告权利的行为，以及原告主张支付的物业费及电费金额。关于被告认为房屋存在的漏雨等情况，没有提交证据予以证明。就原告是否停水、停电、扣留被告物品等问题，虽然被告在原告起诉后向原告发出过工作对接函，但该工作对接函系被告单方制作，且对象为原告及案外人昆明某某管理有限公司，就工作对接函上载明的情形是否属实以及是否存在造成损害后果等均未能予以证明。被告就其抗辩观点未能提交证据或形成完整证据链，承担举证不能的不利后果，对其观点不予确认。就欠付费用问题，经询问，被告认可欠付原告物业费的事实，但称实际欠付金额不能确定，结合本案证据，在被告没有相反证据的情况下，对原告主张被告欠付2019年3月23日至2019年7月31日期间的物业费为302643.2元的请求予以支持。2019年5月30日被告法定代表人在电费催缴通知单上签字，应视为对其上载明的欠付电费的确认，对被告应向原告支付电费29983.8元的请求予以支持，原告未能证明其主张的其余电费，不予支持。关于违约金，被告未按约定支付物业服务费，构成违约，约定滞纳金计算比例过高，结合本案案情、违约情形，被告向原告支付违约金18133.27元的请求尚属合理，不违反约定和法律规定，予以支持，该违约金为固定金额，不再继续计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成都某某资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明某某物业服务有限公司2019年3月23日至2019年7月31日的物业费302643.2元、电费29983.8元及违约金18133.27元，共计350760.27元；二、驳回原告昆明某某物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6786元，原告已预交，由原告昆明某某物业服务有限公司承担225元，被告成都某某资产管理有限公司承担6561元，被告承担部分与前款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 田 园二〇二〇年六月三日书记员 董琴文