河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初316号 原告：王桂荣，女，1931年1月15日出生，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 第三人：陈养民，男，1977年10月20日生，汉族，户籍地黑龙江省集贤县笔架山农场场部发展区。 原告王桂荣与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人陈养民商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日、6月16日公开开庭进行了审理。原告王桂荣的委托诉讼代理人徐桂华，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人陈养民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理中国红色公寓12A层21号（13A21）房屋的不动产权证。2、判令被告承担本案一切费用。事实和理由：2011年10月6日，原告儿子购买由被告瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）开发的坐落在南戴河中国红色公寓的12A21(13A21)号商品房，并签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告儿子，出卖方为被告瑞龙地产。购买的12A21(13A21)号房屋建筑面积66.26平方米，单价15092.06元/平方米，总房款100万元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。被告瑞龙地产出具证明，13这个数字在西方不吉利，引发买受人介意，出于销售考虑将13层写成12A。2011年10月6日原告儿子通过现场刷卡向被告瑞龙地产交付涉案房屋的100万元，同时付清公共维修基金3976元、配套费510元、代办费700元、契税40000元。2011年10月7日被告瑞龙地产为原告儿子开具销售不动产统一发票。2011年10月6日被告瑞龙地产交付了上述房屋并出具房屋交接证明,秦皇岛丽都龙泽物业为原告儿子出具了验房签字文件及物品明细表。2011年10月6日原告儿子、被告瑞龙地产、丽都物业签订委托租赁协议将该涉案房屋委托给秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）经营三年，自2011年11月15日起至2014年10月15日止，委托收益为6000元/月，并且原告每年享有20天免费居住权。2014年11月9日因委托协议即将到期，原告儿子续签委托经营协议两年，委托经营期限从2014年10月16日起至2016年10月15日止，其他内容详见协议。2014年11月21日原告与儿子的家庭内部因素将该涉案房屋更名至原告名下，被告瑞龙地产为原告出具销售不动产统一发票。同一天王桂荣、被告瑞龙地产、丽都物业三方重新签订委托经营协议，协议内容同上。2019年秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异312号执行裁定书，中止对秦皇岛抚宁南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）12A21号房屋相对应的土地使用权的执行。依据上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价和相关费用，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权处分权。二、现涉案房屋已经具备办理产权手续，但是被告以种种理由不予办理。被告拒不履行合同约定办理产权手续义务，违反合同法第60条规定。 原告当庭增加诉讼请求并补充事实理由：请求确认原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，第三人与被告瑞龙签订的商品房买卖合同无效。原告在购买涉案房屋后，被告迟迟不为原告网签及办理不动产权证手续，后原告从抚宁县建设部门得知，该套房屋已经备案在第三人陈养民名下，并因为这个原因原告无法办理网签手续及房屋产权手续，原告申请法院调取的宋云霞诉被告及张起案中在秦皇岛市经济犯罪侦查中心调取的相关文件可以证实，被告与第三人之间不存在房屋买卖合同关系，其与瑞龙签订并备案在建设局的房屋买卖合同并不是第三人与被告之间的购买房屋的意思表示。 瑞龙房地产辩称，原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的买卖合同是无效合同。 第三人没有陈述意见。 原告提供了以下证据：证1、《商品房买卖合同》一份。2011年10月6日原告儿子、被告签订《商品房买卖合同》。证明房屋买卖合同成立并生效。证据2、银行业务凭证、收据、发票。证明原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、公共维修基金、代办费、配套费等，被告瑞龙地产为原告出具发票。证明原告履行合同支付房款以及履行购买房屋纳税义务。证据3、房屋交接证明、验房签字及物品明细表。2011年10月6日被告瑞龙地产和丽都物业向原告儿子交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据4、委托经营协议。2011年10月6日原告儿子、被告瑞龙地产、丽都物业三方签订的委托经营合同，约定将该涉案房屋委托给丽都物业经营，原告儿子享有涉案房屋的收益权。证据5、原告与被告变更后的《商品房买卖合同》、购房发票。2014年11月21日原告与被告瑞龙地产签订涉案房屋买卖合同，因原告与儿子家庭内部因素变更合同并为原告开具销售不动产统一发票。证明原告与被告瑞龙地产涉案房屋买卖合同成立，所有权转移给原告，原告履行购买房屋纳税义务。证据6、委托经营协议。2014年11月9日原告、被告瑞龙地产、丽都物业三方签订的委托经营协议，约定将该涉案房屋委托给丽都物业经营，现原告享有涉案房屋占有、使用、收益权。证据7、证明。被告瑞龙地产出具证明，证明13层和12Ａ是同一层。证据8、（2019）冀03执异312号执行裁定书。证明原告享有该涉案房屋相对应土地的使用权已经中止执行，现在房屋具备办理产权证的相关条件，同时也享有房屋所有权。证9、宋云霞诉瑞龙地产（2016）冀0392民初484号案件中法院调取的胡玉龙案的经侦材料。包括借款合同、胡玉龙的笔录等，主要内容为胡玉龙与瑞龙之间存在借款合同关系，并且在借款合同中明确约定用中国红色公寓的房屋进行担保。第三人的出具的证明，明确表述了其名下备案的房屋是替胡玉龙代为持有的，本身与瑞龙房地产之间并不存在房屋买卖关系。胡玉龙笔录说借给瑞龙借款4000余万元，31套公寓进行担保，找的都是他的亲戚朋友，31套公寓在建设局备案的都是在他的亲戚朋友名下。证10、郭旭睿案件中出庭证人徐某的证人证言。主要内容为，其是中国红色公寓被抵押出去的房子的业主代表，共七八个代表，其是主要代表，负责上访、起诉等。3年前债权人代表来占房子，其和债权人代表以及两个备案人见过（不记得备案人是谁了），谈过给备案人点钱，解除备案，但因要的钱多后来没谈成，其也和债权人公司负责人见过。后来约定业主可以自己住，不能对外出租。陈养民与瑞龙地产签订房屋买卖合同的行为并不是其真实意思表示，是为胡玉龙与瑞龙之间的民间借贷的担保行为。 被告的质证意见：对证1-8真实性、合法性、关联性均认可。原告的证据充分证明该房屋买卖合同已经实际履行完毕，交易也已经完成。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。对这组证据认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1321号房屋的与第三人签订的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同一致，能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。陈养民作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向陈养民交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，第四条约定，甲方胡玉龙收到乙方返还的欠款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组电子回单只是部分的银行还款凭证，还款协议书虽然也只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人陈养民的房屋买卖合同只是担保合同，第三人也没有向我公司支付过任何的购房款。胡玉龙可以替这些备案人和他的员工做主来签订还款协议，真正的事实就是跟胡玉龙的借款。证3、（2018）冀0392民初733号判决书，该判决书已判决吴亦楠的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人陈养民和吴亦楠一样都是胡玉龙公司的员工。 原告的质证意见：对证据真实性无异议，上述证据证实了被告与胡玉龙是借款关系，涉案房屋备案在第三人名下，只是因为第三人是胡玉龙单位的员工，是胡玉龙授意第三人签订买卖合同为借款担保的行为，第三人与被告之间并没有真实的房屋买卖关系意思表示。 本院调取了第三人陈养民与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是陈养民，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓13层21号房，签订日期2012年7月13日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月16日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年10月6日，原告儿子徐杰与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，徐杰购买瑞龙房地产开发的坐落在南戴河的中国红色公寓12A层21号商品房(13层21)，房屋建筑面积66.26平方米，单价15092.06元/平方米，总房款100万元。瑞龙房地产出具证明，13这个数字在西方不吉利，引发买受人介意，出于销售考虑将13层写成12A。当日徐杰现场刷卡交付房款100万元，瑞龙房地产把房屋交付给徐杰使用，并出具房屋交接证明。秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（后更名秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）为徐杰出具了验房签字文件及物品明细表。徐杰与丽都物业签订委托租赁协议将该房屋委托给丽都物业经营三年，委托收益为6000元/月，徐杰每年享有20天免费居住权。瑞龙房地产担保。2014年11月9日双方续签委托经营协议两年。2011年10月7日，瑞龙房地产为徐杰开具销售不动产统一发票。2014年11月21日，上述房屋购房人变更为原告王桂荣，双方重新签订了《商品房买卖合同》，瑞龙房地产重新开具了销售不动产统一发票。2014年11月9日，王桂荣另行与丽都物业签订《委托经营协议》，协议内容与之前徐杰签订的相同。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，王桂荣提出执行异议。2019年3月22日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异312号执行裁定书。查明2011年10月6日徐杰与瑞龙房地产正式签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓12A21号房屋，当日徐杰支付了购房款100万元，瑞龙房地产将房屋交付给徐杰。2011年10月7日徐杰与丽都龙泽物业服务有限公司签订委托租赁合同，将涉案房屋委托丽都龙泽物业经营，期限三年，双方约定徐杰每年按月收取委托经营收益。2014年11月21日，王桂荣与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购房人姓名变更为王桂荣，当日瑞龙房地产为王桂荣出具不动产统一销售发票。王桂荣与徐杰系母子关系。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，徐杰已经与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。王桂荣在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。王桂荣对中国红色公寓12A21号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓12A21号房屋相对应的土地使用权的执行。 本案在立案时起诉的被告还有陈养民、胡玉龙两人，诉讼请求为：1、请求确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓12A21（13A21）号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓12A21（13A21）号房屋《商品房买卖合同》无效。3、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由部分还有：二被告之间订立的房屋买卖合同远远低于市场价，是虚假合同，没有真正的交易，名为买卖实为担保，瑞龙房地产、陈养民、胡玉龙之间签订并经过备案的房屋买卖合同无效。二被告已经将房屋在管理部门备案，导致原告无法备案。后原告变更诉讼请求，确定为现在的诉请。本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭，在变更主办人之前，原独任庭已经当庭同意原告撤回对陈养民、胡玉龙的起诉，变更诉讼请求。新合议庭当庭释明撤掉被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示坚持变更后的诉请，不起诉其他被告，不同意审理备案合同。 本院依职权追加陈养民为本案第三人，陈养民没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓12A层21号商品房(13层21)，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异312号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓12A层21号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人陈养民与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓12A层21号(13层21号)《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告王桂荣办理中国红色公寓12A层21号(13层21号)商品房不动产登记。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  陈爱林 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  赵晶晶