宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2041号原告：赵某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：黄某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张某1,宁夏鸣钟律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司，统一社会信用代码：9164000056410493XR。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某2，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司，统一社会信用代码：916405003441758242。负责人：张某3。委托诉讼代理人：魏某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640000715027426A。法定代表人：朱某。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司，统一社会信用代码：91640500344177360U。负责人：张某4。共同委托诉讼代理人：尹某，宁夏兴业律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：姜某。原告赵某与被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源房产分公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人黄某、张某1，被告瑞富山水分公司的委托诉讼代理人魏某，瑞富山水公司的委托诉讼代理人张某2，龙源房产分公司和龙源房产公司的共同委托诉讼代理人尹某到庭参加了诉讼。庭审结束后，原告变更诉讼请求，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人黄某、张某1，被告瑞富山水分公司的委托诉讼代理人魏某，瑞富山水公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼，被告龙源房产分公司、龙源房产公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。之后，因本案审理须以其他相关联案件的审理结果为依据，本案裁定中止审理，中止事由消除后，案件恢复审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令四被告向原告交付位于中卫市××区房屋（价值648960元），并与原告签订正式《商品房买卖合同，开具购房发票，办理房屋产权登记手续。如不能交付房屋则由四被告退还原告房款648960元，并赔偿经济损失115406.72元（按年利率6%自2017年1月13日计算至2019年12月16日），此后按照年息6%随本付清；2.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2010年宁夏龙源实业股份有限公司通过合法途径取得鼓楼东街与迎宾大道交汇处西北角的两块土地，总共98亩。龙源房产公司、龙源房产分公司开始拆迁建设中卫市香山财富广场一期工程（原为中卫市迎宾花园小区工程）。2012年龙源房产公司、龙源房产分公司与瑞富山水公司（曾用名宁夏庆华置业有限公司、宁夏庆华投资置业有限公司）、瑞富山水分公司（曾用名宁夏庆华置业有限公司中卫分公司）合作开发案涉工程。2017年1月13日，四被告因资金困难，通过他人介绍向原告提出以原告所有的宝马X6车辆置换香山财富广场小区8号楼2单元1401室房屋一套，原告与龙源房产分公司、瑞富山水分公司共同签订《顶房协议书》1份，协议约定：顶付价款为648960元。瑞富山水分公司代理人李莉在《顶房协议书》上签名。顶房协议签订后，原告依约向龙源房产分公司交付了置换车辆宝马X6，龙源房产分公司的经理于智洋接收了置换车辆。现案涉项目一期工程已建成，案涉房屋已交工。2018年9月份案涉楼盘房屋已售卖，但瑞富山水公司的工作人员告知原告该房屋已顶付他人，不能交付房屋办理房屋登记手续。原告遂于2018年10月份向中卫市公安机关报案，认为四被告涉及合同诈骗罪，经中卫市公安局沙坡头区分局经侦大队介入调查，四被告的实际控制人、法定代表人、负责人等均承认上述事实，但公安机关认为该案属民事案件，系合同纠纷，原告应通过诉讼处理，并向原告出具了沙公信处字【2019】53号《处理意见书》。原告认为，原告与龙源房产分公司签订的《顶房协议书》真实有效，原告实际按照双方约定向龙源房产分公司交付了置换车辆。龙源房产公司、龙源房产分公司、瑞富山水公司、瑞富山水分公司共同合作开发了案涉房屋的项目，李莉代表瑞富山水公司在《顶房协议书》签名形成表见代理，因此四被告应依约向原告交房、办理房产登记。现为维护原告的合法权益向人民法院起诉。被告瑞富山水公司辩称：1.原告诉称其与龙源房产公司签订协议以车辆置换房屋的事实，瑞富山水公司对此不知情，也不认可，瑞富山水公司与原告没有任何经济往来。2.香山财富广场系瑞富山水公司申批开发建设的项目，与龙源房产公司无关。宁夏瑞富山水置业有限公司名称于2017年10月10日由宁夏庆华置业有限公司变更成立，瑞富山水分公司名称于2018年6月28日由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司变更成立。中卫市龙广实业有限公司系宁夏广电传媒集团有限公司下属宁夏广电综合开发公司100%的国有独资子公司。2000年中卫市龙广实业有限公司依法取得中卫市鼓楼东街以北、迎宾大道以西的37.35亩土地使用权一直没有开发建设。2010年10月19日龙源房产公司依法取得了与中卫市龙广实业有限公司毗邻的56.72亩建设用地使用权。龙源房产公司所有的56.72亩土地和中卫市龙广实业有限公司的37.35亩土地，经审批共同开发“迎宾花园项目”，但是在2012年9月初,龙源房产公司在没有对建设用地进行任何投资开发建设的情况下，宁夏庆华置业有限公司向中卫市中级人民法院提起诉讼向龙源房产公司主张受让于庆华小额贷款公司的债权和抵押权。2012年9月12日在中卫市中级人民法院主持调解下双方达成协议，中卫市中级人民法院作出（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源房产公司于2012年9月22日偿还借款本息合计1182万元，如龙源房产公司不能如期还款，宁夏庆华置业有限公司对其土地使用权享有优先受偿权。2012年10月16日中卫市中级人法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定龙源房产公司以面积为37812平方米的土地使用权【证号：卫国用（2010）第60046号】作价11872968元抵偿了宁夏庆华置业有限公司借款本息。2012年12月17日宁夏庆华置业有限公司将37812平方米的土地使用权登记在了自己名下,办理了【卫国用（2012）第60240号】建设用地土地使用权证书。之后瑞富山水公司向政府部门申报开发建设案涉项目，中卫市人民政府以2014年第81号、2016年第135号文件及2015年8月17日中卫市发展和改革委员会的企业投资项目备案审批通知书同意开发建设，确定建设项目名称为“中卫市香山财富广场A区”。2015年9月10日瑞富山水公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司签订《建设施工合同》，合同约定由中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司全额垫资建设香山财富广场1-11号楼。2018年8月份，政府主管部门审批瑞富山水公司开发建设“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#楼及地下车库项目”。综上，香山财富广场项目与龙源房产公司没有关系。3.龙源房产公司无权协议处分瑞富山水公司的财产。龙源房产公司协议处分瑞富山水公司的财产未经瑞富山水公司同意，现瑞富山水公司不认可，故该协议系无效协议，责任应由龙源房产公司承担。中卫市中级人民法院生效判决及宁夏回族自治区高级人民法院已经审核认定香山财富广场是瑞富山水公司独立开发建设的项目，与龙源房产公司不存在合作关系。2020年4月17日中卫中级人民法院审理的芮波、芮建宁诉讼一案中，龙源房产公司认可除了56.72亩土地使用权系其原始取得外没有向香山财富广场项目投资过一分钱这一事实。4.原告与龙源房产公司恶意串通签订协议，无权处分瑞富山水公司财产，其行为侵害了瑞富山水公司的权益。5.瑞富山水公司按照与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司签订的协议，已经将案涉房屋抵顶中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司工程款，实际抵顶给了实际施工人欧阳庆祥，原告诉讼要求交房已不能履行。综上，请求依法驳回原告要求瑞富山水公司承担责任的诉讼请求。被告瑞富山水分公司与瑞富山水公司的答辩意见一致，并认为瑞富山水分公司不是合同相对方，故不应承担责任。被告龙源房产公司、龙源房产分公司辩称：1.对原告起诉的事实基本无异议，但因抵顶协议中所列房屋登记权人瑞富山水公司不同意置换，该合同无法履行。如果法院认为置换协议存在无效情形或应依法解除，龙源房产公司及分公司积极协助退还置换车辆。2.香山财富广场项目前期名称为迎宾花园，是由龙源房产公司立项申请。后因龙源房产公司与宁夏庆华置业有限公司存在债权债务关系，为了消化该债权债务，双方就该项目抵消了部分债务，后龙源房产公司参与了该项目前期拆迁、后期大部分施工工作。为了解决双方遣留的债权债务关系，因此又在香山财富广场项目所在地注册成立了龙源房产分公司。为了解决债务问题而与原告签订的名为施工顶房协议书实为车辆置换房产的置换协议，后来房屋的产权人瑞富山水公司不认可置换协议，该合同已经不能履行且不能履行系原告与被告的共同过错，龙源房产公司也在积极解决该问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.龙源房产公司、龙源房产分公司《企业信用公示报告》各1份，瑞富山水公司、瑞富山水分公司《企业信用公示报告》各1份（均为打印件），经审查，上述证据能够证明四被告登记注册情况，本院对其证明的事实予以确认。2.《顶房协议书》（协议编号：0188）1份，龙源房产公司及其分公司质证后认为《顶房协议书》约定抵顶的房屋系原告与龙源房产分公司用车辆进行置换签订的。经审查，该证据系书证原件，结合原告陈述及龙源房产公司及其分公司的质证意见，能够证明原告与龙源房产分公司协议以车辆置换房屋并于2017年1月13日双方签订《顶房协议书》抵顶香山财富广场小区8号楼2单元1401室房屋，房屋价格为648960元，李莉以经办人在协议上签名的事实。3.①《被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司业务处理报告单》，经审查，该证据系复印件，证据的内容为原告以车辆置换抵顶案涉房屋，业务处理报告单是龙源房产分公司向原告置换抵顶案涉房屋的批示依据，本院对其证明的事实予以认定。②顶房明细1份，宁夏庆华置业有限公司中卫市分公司顶房协议原件签收表1份，因上述证据均为复印件，被告对其证明的事实不予认可，原告又没有提交其他证据印证该证据内容的真实性，故本院对其证明的事实不予确认。4.中卫市公安局沙坡头区分局《关于赵某反映其用车与龙源房地产开发公司置换一套住房又被庆华房地产卖出去的信访事项处理意见书【沙公信处字（2019）53号】1份，经审查，该证据系公安机关处理原告赵某信访问题的处理意见，该证据证明原告用一辆宝马X6置换案涉房屋，该事实与当事人陈述和原告提交的证据可以相互印证，本院予以认定。该证据能否达到证明龙源房产公司与瑞富山水公司共同开发建设“香山财富广场”项目的待证目的，本院结合其他证据在判决书论理部分进行论证。5.《合作投资协议》系复印件，被告质证后认可该证据的真实性，本院对其证明的事实予认定。该证据能否证明龙源房产公司与瑞富山水公司合作开发香山财富广场项目的待证目的，本院结合其他证据在判决书论理部分进行论证。6.中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初1430号民事判决书1份，中卫市中级人民法院（2018）宁05民终557号民事判决书1份，经审查，上述证据印证证明李莉自2016年3月15日至2017年10月30日在瑞富山水分公司任销售部经理一职。李莉任职期间在《顶房协议书》上签名的法律后果，应依据法律规定结合其他证据予以认定。7.《扫黑除恶举报线索核查结果告知书》，张鹏笔录1份、姜新生笔录3份、曾新建笔录1份、张某3笔录1份、李莉笔录1份、于智洋笔录1份，经审查，该证据系公安机关根据举报人举报龙源房产分公司老总姜新生开发香山财富广场出现“一房多顶，一房多卖”的线索，向张鹏、姜新生、曾新建、张某3、李莉、于智洋等调查核实，并将核查结果告知举报人，该证据证明姜新生不存在“一房多顶，一房多卖”的事实。原告依据该组证据能否达到证明“香山财富广场”由瑞富山水公司与龙源房产公司共同开发建设，两公司项目部在一起办公而且存在龙源房产公司建设案涉项目缺乏资金与多人以房屋置换财物等方式进行融资的待证目的，本院结合其他证据在判决书论理部分进行论证。二、对被告瑞富山水公司提交证据的认证：1.瑞富山水公司和瑞富山水分公司的企业信息各1份，当事人质证后没有异议，该证据能够证明二被告的注册登记情况，本院对其证明的事实予以认定。2.卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书1份，该证据系公文书证，其内容能够证明被告瑞富山水公司之前身宁夏庆华投资置业有限公司在2012年12月17日取得中卫市城区二十五街坊37812平米土地使用权的事实，本院对其证明的事实予以认定。3.中卫市人民政府专题会议纪要（2014年6月9日第81号）、（2016年10月31日第135号）各1份，中卫市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书【卫发改备案（2015）75号】1份，以上证据均属公文书证，与本案有关联性，本院对其证明效力予以认定。4.宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号不动产权证书1份，建设用地规划许可证1份，建设工程规划许可证1份，建筑工程施工许可证1份，以上证据均属公文书证，与本案有关联性，证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定。5.中卫香山财富广场总平面规划图1份，经审查，该图纸是香山财富广场项目的平面设计图，本院对其证明的事实予以认定。6.建设工程施工合同示范文本1份，经审查，该合同是2015年9月10日由瑞富山水公司前身宁夏庆华置业有限公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定。7.债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华投资置业有限公司、龙源房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案无关联。8.合作投资解除协议书1份，拟证明龙源房产公司与宁夏庆华投资置业有限公司签订的《合作投资协议》没有履行，2012年6月14日双方协议解除的事实。经审查，本院在审理多起与本案相关联的案件过程中，瑞富山水公司均没有向本院提交过该份证据，不排除协议书上“龙源房产公司”印章系瑞富山水公司加盖的可能性，故本院对该证据证明的事实不予确认。9.中卫市沙坡头区文昌镇人民政府《关于庆华苑建设项目存在问题的报告》【文政发（2017）178号】1份，经审查，该证据系文昌镇人民政府向中卫市沙坡头区人民政府报告庆华苑建设项目存在问题的文件，没有证据印证其内容与“香山财富广场”项目之间存在的关联性，本院对其证明的事实不予确认。10.中卫市中级人民中院（2020）宁05民终13号民事判决书1份，（2019）宁05民终697号民事判决书1份，宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民申134号民事裁定书1份，经审查，上述生效裁判文书认定了龙源房产公司和瑞富山水公司在香山财富广场项目开发中的法律关系，并且对李莉在《顶房协议书》上签字的法律后果进行的认定，因本案当事人争议的部分事实与上述裁判认定的事实有关，故本院对上述裁判文书认定的事实予以确认。被告瑞富山水分公司、龙源房产公司及其分公司没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定如下事实：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。龙源房产公司于2010年6月8日依法取得中卫市城区二十五街坊面积37813平米（56.72亩）土地使用权【土地使用权证：卫国用（2010）第60046号】。2010年9月26日龙源房产公司向宁夏庆华小额贷款有限公司借款1000万元并签订《借款协议》，该借款由龙源房产公司提供上述土地作抵押担保。龙源房产公司没有按期还款，2011年11月16日原债权人宁夏庆华小额贷款公司、债务人龙源房产公司和宁夏庆华投资置业有限公司三方达成《债权转让协议》由宁夏庆华投资置业有限公司行使债权人的各项权利。因龙源房产公司没有向宁夏庆华投资置业有限公司还款，该公司向中卫市中级人民法院提起诉讼，经中卫市中级人民法院主持调解双方达成协议，2012年9月12日中卫市中级人民法院作出（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源房产公司于2012年9月22日偿还宁夏庆华投资置业有限公司借款本息合计1182万元，如到期不能偿还，宁夏庆华投资置业有限公司对龙源房产公司抵押的土地使用权【卫国用（2010）第60046号】享有优先受偿权。龙源房产公司没有履行调解书确定的义务，宁夏庆华投资置业有限公司向中卫市中级人民法院申请强制执行。2012年10月16日中卫市中级人法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定龙源房产公司以面积为37812平方米的土地使用权【证号：卫国用（2010）第60046号】作价11872968元抵偿宁夏庆华投资置业有限公司借款本息。2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司将龙源房产公司原37812平方米的土地使用权办理了变更登记取得了土地使用权证【卫国用（2012）第60240号】对该块土地享有使用权。2014年6月9日中卫市人民政府专题会议（第81号）研究并同意了迎宾花园项目规划设计方案，鉴于项目土地属毛地出让，按照有关程序办理土地出让金补交手续后开工建设，由宁夏庆华投资置业有限公司负责，按规范要求配足安置住房停车位。之后宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，该项目在2015年8月27日经中卫市发展和改革委员会备案【卫发改备案（2015）75号】。2016年10月31日中卫市人民政府专题会议（第135号）研究了《关于宁夏庆华投资置业有限公司、中卫市龙广实业有限公司补交土地出让金的请求》决定由宁夏庆华投资置业有限公司补交37813平米（56.72亩）地价款2536.429万元。2018年8月，瑞富山水公司取得香山财富广场规划、建设、施工许可证。2018年8月28日宁夏瑞富山水置业有限公司将中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权申请办理在其名下【土地使用权证号：宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号】。因宁夏庆华置业有限公司与龙源房产公司之间存在债权债务关系，香山财富广场建设项目前期由龙源房产公司及其分公司负责。龙源房产公司曾以自己名义与案涉项目的总承包、分包单位签订施工合同对香山财富广场建设项目进行施工建设。龙源房产分公司在建设案涉项目过程中，没有经过宁夏庆华置业有限公司同意确认便将在建的部分楼房与他人签订《顶房协议书》置换车辆或抵债，为此引发了诸多问题。后经协商，龙源房产公司于2017年退出施工，瑞富山水公司收回龙源房产公司对外签订的协议，以自己名义重新签订施工合同对项目继续建设。龙源房产分公司在建设香山财富广场项目过程中，就原告的一辆宝马X6车辆置换香山财富广场小区8号楼2单元1401室房屋协商一致，原告向龙源房产分公司移交了宝马X6车辆。2017年1月13日龙源房产分公司（甲方）与原告（乙方）签订《顶房协议书》一份，协议书的主要内容：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区8#楼2-1401室以每平米4800元，房款总价648960元抵付乙方工程款。2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期办理造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉、于智洋在甲方经办人位置签名，赵某在乙方位置签名。龙源房产分公司还在2017年2月23日对原告以车辆置换房屋事宜签批业务处理报告单，业务处理报告单处理的内容：赵某申请顶住宅房一套，8#楼2-1401室，面积135.2平米，总价648960元，用于车辆置换。公司领导在业务处理报告单上签名。后因香山财富广场小区处于在建状态时龙源房产分公司退出建设，瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后不承认龙源房产公司及其分公司与原告签订的《顶房协议书》置换抵顶香山财富广场8#楼2-1401室的事实，为此原告向人民法院起诉。另查明：1.龙源房产公司（甲方）曾与瑞富山水公司之前身宁夏庆华投资置业有限公司（乙方）签订过一份《合作投资协议》，协议约定：开发项目名称为中卫迎宾花园住宅工程，项目总占地150亩；合作方式，甲方提供用地并负责整个项目开发建设，乙方提供建设资金17000万元；经双方协商，甲方明确向乙方保证后，乙方同意2013年2月底向甲方支付1100万元，2013年8月底前向甲方支付6000万元;前期工作安排均有甲方负责；本协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目部进行工程管理；财务管理，项目合作周期为3年，自合同签字生效起，乙方将得到投资额25%的回报率。因合同未记载签订时间，龙源房产公司提出协议签订于2013年2月，瑞富山水公司陈述协议签订于2010年年底。2.李莉自2016年3月15日至2017年10月30日在瑞富山水分公司任售房部经理一职。本院认为：本案双方争议的主要问题为龙源房产公司与瑞富山水公司就案涉香山财富广场项目的开发建设是否系合作关系。对此，原告和龙源房产公司及其分公司均认为龙源房产公司与瑞富山水公司就案涉项目开发建设系合作关系，并称龙源房产公司实际履行了案涉项目的前期开发建设工作及两公司在案涉项目中存在人员混同管理的情况，并向法庭提交龙源房产公司与瑞富山水公司签订的《投资合作协议》主张上述事实，而瑞富山水公司对其与龙源房产公司合作开发案涉项目予以否认。经审查，案涉项目的立项、审批均由瑞富山水公司办理，案涉项目所占用土地也系瑞富山水公司享有使用权，瑞富山水公司为案涉项目的开发人，原告与龙源房产公司及其分公司认为龙源房产公司就案涉项目与瑞富山水公司合作开发应承担举证责任。根据原告和龙源房产公司及其分公司提交的具有证明效力的相关证据分析:1.《投资合作协议》，对该协议的签订时间双方各执一词，即使按照龙源房产公司所述协议签订于2013年2月，《投资合作协议》约定龙源房产公司提供建设用地，在2013年2月协议签订时，案涉项目的建设用地已转移至瑞富山水公司名下，龙源房产公司无法履行协议的出地义务，也无证据证实瑞富山水公司履行了协议约定的出资义务，双方在协议中约定合作周期为3年，与案涉项目的建设时间不相符合，协议双方也未在后期签订补充或其他协议，故不能以该协议认定双方对案涉项目系合作开发关系；2.龙源房产公司前期对案涉项目进行了开发建设工作，其上述行为与瑞富山水公司构成债权债务关系，不能以此认定双方就案涉项目系合作开发关系；3.龙源房产公司与瑞富山水公司人员混同管理，李莉确系龙源房产公司招聘至案涉项目售房部的工作人员，后由瑞富山水公司管理使用，上述行为能够证明两公司在人员管理方面存在混乱情形，无法证实两公司对案涉项目系合作开发关系。综合，原告与龙源房产公司及其公司认为案涉项目由龙源房产公司与瑞富山水公司合作开发证据不足，原告要求瑞富山水公司及其分公司与龙源房产公司及其分公司以上述事由共同承担民事责任本院不予支持。瑞富山水公司是香山财富广场项目的开发建设单位，其对香山财富广场开发建设的房屋享有所有权，非经其同意他人无权处分。龙源房产分公司对香山财富广场项目前期施工建设过程中，就原告宝马X6车一辆置换“香山财富广场小区”8号楼2-1401室双方协议一致后，原告向龙源房产分公司交付了车辆即履行了协议，龙源房产分公司为了向原告履行置换房屋义务，以原告承包香山财富广场工程抵付工程款的方式将香山财富广场8#楼2-1401室住房抵顶给原告并签订《顶房协议书》，因该《顶房协议书》涉及瑞富山水公司在香山财富广场建设的房屋所有权，龙源房产分公司的上述行为未经瑞富山水公司同意或追认，故应认定抵顶房屋的行为无效，无效合同自始无效，因此原告要求四被告向其交付香山财富广场小区8号楼2单元1401室房屋并签订正式商品房买卖合同、开具购房发票、办理房屋产权登记手续的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，但龙源房产分公司收取了原告车辆并与原告在《顶房协议书》中确定了房屋价值，其无法向原告交付房屋应当向原告返还财产。《顶房协议书》中确定的房屋价值视为龙源房产分公司对其收取的原告车辆价值进行的确认，现在房屋无法交付的情况下，原告要求龙源房产分公司按照《顶房协议书》约定的房屋价值648960元退还款项，符合双方的约定和法律规定。龙源房产分公司系龙源房产公司的分支机构，不具有对外承担民事责任的能力，龙源房产分公司的行为产生的法律后果应当由龙源房产公司承担，因此原告要求龙源房产公司退还648960元款项本院依法予以支持。关于原告要求龙源房产公司赔偿利息损失的诉讼请求，经审查，原告用车辆置换香山财富广场的房屋，双方签订的《顶房协议书》中却约定用房屋抵付工程款，该约定与事实不符，原告在签订《顶房协议书》时未尽到审慎义务，签订了与事实不相符的协议，应当承担一定的责任，故对原告主张利息的诉讼请求本院不予支持。原告认为李莉代表瑞富山水分公司在《顶房协议书》上签字，瑞富山水公司及其分公司应承担民事责任的意见，经审查，1.瑞富山水公司向法庭提交的已经生效的（2019）宁05民终697号民事判决书、（2020）宁民申134号民事裁定书已明确认定李莉的签字行为不是职务行为，无权代表瑞富山水公司，而上述两份裁判文书认定李莉在《顶房协议书》上的签字情形与本案案情一致，故应以生效裁判文书做出的认定作为本案裁判依据。2.本案《顶房协议书》签订时，李莉身份虽为瑞富山水分公司售房部经理，但《顶房协议书》的甲、乙双方当事人为龙源房产分公司、赵某，瑞富山水公司及其分公司并不是协议当事人，且顶房相关对价由龙源房产分公司收取，李莉的签字可理解为代表个人、代表瑞富山水分公司或龙源房产公司，李莉的行为如系履行瑞富山水分公司工作职务行为，其应代表瑞富山水分公司收取相关对价，李莉在协议签订后未收取相应对价，其行为不应理解为代表瑞富山水分公司履行工作职责行为，该协议对瑞富山水分公司来说也未履行，故李莉在本案《顶房协议书》上签字的行为不应认定为履行瑞富山水分公司工作职务的行为。3.李莉在《顶房协议书》上的签字，并非以瑞富山水分公司名义所签，即使李莉的行为足以使人相信其可以代表瑞富山水分公司，但其未以瑞富山水分公司名义进行活动，故本案中不构成表见代理。综上，原告诉称李莉代表瑞富山水分公司在《顶房协议书》上签字没有充分证据证实，其以此为由要求瑞富山水公司及其分公司承担民事责任本院不予支持。本案第二次开庭审理，被告龙源房产公司及其分公司经传票传唤未到庭，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁夏龙源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告赵某返还置换车辆款648960元；二.驳回原告赵某的其他诉讼请求。如被告宁夏龙源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11445元，由原告赵某负担1728元，被告被告宁夏龙源房地产开发有限公司负担9717元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王希刚人民陪审员 郭秀玲人民陪审员 赵新文 二〇二〇年六月三十日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。