重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终1365号 上诉人（原审原告、执行案外人）：上海展放商业运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区东靖路****，统一社会信用代码91310115062590763B。 法定代表人：JIALINNIU，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭湖波，重庆美翎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆宇英盛卓实业有限公司，住所地重庆市北，住所地重庆市北部新区鸳鸯北路******码91500000MA5U7T7R63。 法定代表人：刘钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓章涛，重庆章川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵长寿，重庆章川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆戎御实业有限公司，住所地重庆市江**庆云路1，住所地重庆市江**庆云路**15-12105084686651Y。 法定代表人：蔡伟。 原审第三人（被执行人）：重庆市渝电汽车弹簧有限公司，住所地重庆市永川工业园区凤凰，住所地重庆市永川工业园区凤凰湖工业园91500118203792394K。 法定代表人：欧祖孝。 原审第三人（被执行人）：重庆市个人信用融资担保有限责任公司，住所地重庆市江**杨河一村7，住所地重庆市江**杨河一村**000028822。 法定代表人：陈伟，该公司董事长兼总经理。 原审第三人（被执行人）：欧祖孝，男，1963年1月9日出生，住重庆市永川区。 原审第三人（被执行人）：黄知萍，女，1965年6月6日出生，住重庆市永川区。 原审第三人：重庆四联投资管理有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路**9056480365T。 法定代表人：姜喜臣。 委托诉讼代理人：刘山川，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 上诉人上海展放商业运营管理有限公司（以下简称展放公司）因与被上诉人重庆宇英盛卓实业有限公司（以下简称宇英盛卓公司）、重庆戎御实业有限公司（以下简称戎御公司）、原审第三人重庆市渝电汽车弹簧有限公司（以下简称渝电公司）、重庆市个人信用融资担保有限责任公司（以下简称个人信用担保公司）、欧祖孝、黄知萍、重庆四联投资管理有限公司（以下简称四联公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日、2020年6月8日进行了询问审理。上诉人展放公司的委托诉讼代理人王雄，被上诉人宇英盛卓公司的委托诉讼代理人邓章涛、赵长寿，原审第三人四联公司的委托诉讼代理人刘山川、雷宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 展放公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持展放公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宇英盛卓公司、戎御公司承担。事实和理由：1.展放公司与戎御公司签订的《房屋租赁合同》首部已明确载明签订时间为2015年3月25日，展放公司法定代表人未在合同上签字、落款处未标注时间是展放公司对外签订合同时的一般惯常做法。2.展放公司与戎御公司签订的《房屋租赁合同》内容符合商业写字楼交易惯例，双方是在对重庆市进行充分调研的基础上达成的合作。为确定交易条件，展放公司花费了大量的人力物力。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，展放公司在人民法院依法查封案涉房屋之前已合法占有并使用案涉房屋，依法享有排除执行的实体权利。 宇英盛卓公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 四联公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。展放公司与戎御公司虚构租赁合同存在串谋行为，其主张排除案涉房屋的执行没有事实和法律依据。 戎御公司未发表答辩意见。 渝电公司、个人信用担保公司、欧祖孝、黄知萍未发表意见。 展放公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2018）渝01执异378号执行裁定书；2.判决依法排除对重庆市江北区房屋的执行；3.本案诉讼费由宇英盛卓公司和戎御公司承担。 一审法院认定如下事实：2017年1月17日，宇英盛卓公司以渝电公司、欧祖孝、黄知萍、个人信用担保公司、戎御公司为被告，以四联公司、重庆两江新区信联产融小额贷款有限公司（以下简称信联公司）为第三人，向重庆市第一中级人民法院提起诉讼。2017年9月8日，该院作出（2017）渝01民终58号民事判决如下：一、渝电公司于本判决生效之日起十日内偿还宇英盛卓公司委托贷款2000万元，并支付利息、复利和逾期利息（利息以2000万元为基数从2016年2月3日起至2016年8月2日止按年利率16％计算；复利以2016年2月3日至2016年3月20日的应付利息、2016年3月21日至2016年6月20日的应付利息为基数，分别从2016年3月21日起和2016年6月21日起，按年利率24％均计算至2016年6月30日；逾期利息以2000万元为基数从2016年8月3日起至付清时止按年利率24％计算；已付利息1235555.56元从中扣除）；二、宇英盛卓公司在上述第一项所定债权范围内对戎御公司位于重庆市江北区房屋（房地产权证号分别为：ＸＸＸ房地证2014字第××号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号、ＸＸ××ＸＸ号）享有优先受偿权；三、欧祖孝、黄知萍、个人信用担保公司对渝电公司的上述第一项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回宇英盛卓公司的其他诉讼请求。该案的立案时间为2017年1月17日。 宇英盛卓公司依据上述生效判决向重庆市第一中级人民法院申请执行，该院于2018年2月23日以（2018）渝01执304号案受理该申请。并于同年5月30日裁定查封戎御公司所有的位于重庆市江北区房屋。 2018年6月25日，展放公司以其于案涉房屋被抵押之前就合法承租并使用案涉房屋为由，向重庆市第一中级人民法院提出书面异议。经审查，重庆市第一中级人民法院以展放公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，于2018年7月27日作出（2018）渝01执异378号执行裁定，驳回展放公司的异议请求。 2018年8月12日，展放公司对上述裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院另查明，2016年7月18日，戎御公司以侵权为由向重庆市第一中级人民法院起诉重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）、成都天府时代广场物业管理有限公司重庆国金中心分公司（以下简称天府公司国金分公司）、成都天府时代广场物业管理有限公司（以下简称天府公司）。戎御公司在起诉时陈述，2015年5月6日，其正式发函要求嘉益公司交房，嘉益公司未作回复。2015年7月3日、7月14日等，戎御公司为减少损失，先后三次到天府公司国金分公司要求接房。 一审法院还查明，2016年1月31日，信联公司受四联公司委托，与戎御公司签订了《委托贷款抵押合同》，戎御公司以案涉房屋为渝电公司向四联公司的2000万元借款本金、利息、违约金及实现债权的费用提供抵押担保，并于合同签订后在相关登记机关办理了抵押权登记手续［登记号为：渝（2016）江北区不动产证明第ＸＸＸＸＸＸ××ＸＸ号］。2016年2月3日，信联公司向渝电公司发放了2000万元委托贷款。2016年10月11日，四联公司、信联公司与宇英盛卓公司签订《债权转让合同》，将四联公司拥有的对渝电公司的上述债权转让给宇英盛卓公司。 2017年6月15日，原重庆市江北区房屋管理局出具重庆市房屋租赁合同登记备案证明，字号：合同登记备案江（2017）字第商号，载明：出租人戎御公司，承租人展放公司；出租人向承租人出租位于重庆市江北区房屋，房屋证明号为ＸＸＸＸＸ，用途为办公用房，租赁期限为2015年3月25日至2030年3月24日等内容。 2013年3月15日至2017年7月28日期间，陈德强担任展放公司董事。2013年12月11日至2016年5月4日期间，陈德强担任戎御公司执行董事、法定代表人。戎御公司的两股东分别是上海夏威颐物业管理股份有限公司、烟台金盈沣实业有限公司，陈德强担任该两公司董事，牛嘉林（JIALINNIU）担任烟台金盈沣实业有限公司的董事长、法定代表人，并担任上海夏威颐物业管理股份有限公司董事，同时也是展放公司的现任法定代表人。展放公司系烟台金盈沣实业有限公司的股东之一。 一审法院认为，本案的争议焦点为：展放公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。就此，一审法院认为，展放公司对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，理由如下： 首先，宇英盛卓公司提起包含对案涉戎御公司的房屋优先受偿诉讼请求在内的诉讼案件的立案时间为2017年1月17日，而房屋租赁合同登记备案的时间为2017年6月15日，在前述立案时间之后。展放公司既然早在2015年即与戎御公司签订了房屋租赁合同，其为何在租赁合同签订后长达两年的时间都没有到房产登记部门进行备案，而是在宇英盛卓公司对戎御公司提起上述诉讼之后才到房产登记部门进行备案？展放公司并未就此作出合理的说明。 其次，展放公司认为其与戎御公司签订房屋租赁合同的时间是2015年3月25日，但其举示的房屋租赁合同中，签署日期为空白，且无法定代表人签字。根据戎御公司在其起诉嘉益公司、天府公司国金分公司侵权案件中的陈述，至少在2015年7月14日之前，其尚未接收涉案房屋。如上所述，双方在租赁合同中约定房屋的起租日期为2015年3月25日，但戎御公司于此时尚未接收房屋，其如何将房屋出租给展放公司使用？结合展放公司与戎御公司系关联公司之事实，存在二者互相串通，伪造房屋租赁合同或将房屋租赁合同日期提前的可能。鉴于展放公司与戎御公司系关联公司，对于双方租赁合同的真实性，理应课以更加严格的证明义务。因双方签订的租赁合同存在上述疑点，一审法院认为其举示的证据尚不足以证明双方在涉案房屋被抵押之前即签订了合法有效的房屋租赁合同。 再次，展放公司举示的证据材料亦不足以证明其在涉案房屋办理抵押登记之前即对房屋进行了合法占有。而且，从戎御公司与展放公司签订的房屋租赁合同内容来看，包括租赁期限、租金给付、免租期等约定，明显更加有利于展放公司，而不利于戎御公司，如双方按此租赁合同实际履行，显然也会影响戎御公司债权人对戎御公司主张权利。据此分析，亦不能排除对展放公司与戎御公司之间存在互相串通，采取相关措施以规避强制执行的合理怀疑。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，如上所述，因展放公司未举示充分证据证明其在涉案房屋被抵押之前即已与戎御公司签订了合法有效的租赁合同，故其与戎御公司签订的租赁合同不能对抗抵押权人行使优先受偿权，其对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，其要求撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执304号执行裁定，解除对涉案房屋的查封等强制执行措施，一审法院不予支持。 综上，案外人展放公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决：驳回展放公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由展放公司负担。 二审中，展放公司于2019年10月24日向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对展放公司与戎御公司签订的案涉《房屋租赁合同》的形成时间进行司法鉴定。本院启动鉴定程序后，展放公司于2020年4月28日向本院申请撤回前述鉴定申请，本院予以准许。 二审中，展放公司向本院提交以下证据：1.国金中心办公楼交接清单（复印件），拟证明2015年7月3日戎御公司办理了接房手续；2.交接清单（复印件），拟证明2015年7月15日，展放公司与戎御公司办理了交接手续。本院认为，因展放公司提交的以上证据均为复印件，宇英盛卓公司、四联公司对其真实性有异议，本院不予采信。 本院二审查明：在本案一审庭审中，展放公司委托诉讼代理人陈述戎御公司向展放公司实际交付案涉房屋的时间为2016年10月。渝（2016）江北区不动产证明第ＸＸＸＸＸＸ××ＸＸ号不动产登记证明载明案涉房屋办理抵押权登记的时间为2016年2月1日。 本院认为，展放公司对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，具体评述如下： 本案中，展放公司以承租人的身份请求排除对案涉房屋执行的诉讼请求实质为请求对案涉房屋进行带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。据此，同一财产上租赁权与抵押权并存时，应当根据其设立的时间确定何者具有优先效力，只有租赁关系设立在抵押权之前的，承租人才享有带租拍卖的权益。同时，前述法律规定中的租赁关系设立在先不仅是指在抵押权设立之前已签订合法有效的租赁合同，还必须实际占有使用房屋。 结合本案查明的事实，首先，展放公司委托诉讼代理人在一审庭审时陈述戎御公司向其实际交付案涉房屋的时间为2016年10月，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认”的规定，展放公司委托诉讼代理人作出的这一事实陈述应当视为展放公司的自认，虽然展放公司在二审中向本院提交《交接清单》（复印件），拟证明2015年7月15日展放公司与戎御公司已经对案涉房屋办理了交接手续，但该证据系复印件，宇英盛卓公司、四联公司对其真实性有异议，本院不予采信。因此展放公司提出的证据不充分，不能撤销对该事实的自认。此外，在重庆市第一中级人民法院2016年7月18日立案受理的戎御公司起诉嘉益公司等的侵权纠纷民事判决书中载明“同年（2015年）7月3日，戎御公司办理了案涉房屋的交接手续，未取得相应钥匙。至本案法庭调查结束时，戎御公司未取得案涉155套房屋钥匙。”因此，至少在2016年7月18日之前戎御公司未取得案涉房屋的钥匙，没有实际占有案涉房屋，从而展放公司作为承租人也不可能在此时间前实际占有案涉房屋。现有证据不能证明展放公司在抵押权设立之前已占有使用案涉房屋。其次，展放公司与戎御公司签订的《房屋租赁合同》抬头注明“本《房屋租赁合同》由以下各方于2015年3月25日在中国重庆市签署”，但在该合同签章处只加盖了展放公司和戎御公司的印章，签字处和签署日期均为空白，且双方于2017年6月15日才向原重庆市江北区房屋管理局办理了重庆市房屋租赁合同登记备案证明，如若租赁合同签订时间为2015年3月25日，在长达两年的时间之后才办理登记备案证明不符合一般交易习惯，不能证明展放公司在抵押权设立之前已经签订了合法有效的租赁合同。即使展放公司与戎御公司签订《房屋租赁合同》的真实时间在抵押权设立之前，但如前所述展放公司在抵押权设立之前未占有使用案涉房屋，也不能对案涉房屋享有进行带租拍卖的权益。最后，展放公司也未提交任何其向戎御公司支付案涉房屋租金的证据以佐证其在抵押权设立之前已经签订了租赁合同以及占有使用案涉房屋。综上，现有证据不足以证明展放公司和戎御公司在抵押权设立之前已经就案涉房屋成立租赁关系，不能对抗抵押权，亦不能排除对案涉房屋的执行。 综上所述，展放公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由上海展放商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭振亚 审 判 员 姜圆圆 审 判 员 廖晓莹 二〇二〇年六月三十日 法官助理 周 琪 书 记 员 庞雪梅