福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初872号 原告：颜劲贵，男，1973年10月15日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀丽，福建岱仙律师事务所实习律师。 被告：郭炳坚，男，1974年9月16日出生，汉族，住福建省德化县。 原告颜劲贵与被告郭炳坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜劲贵委托诉讼代理人周瑞珍、被告郭炳坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜劲贵向本院提出诉讼请求：1.确认颜劲贵与郭炳坚于2007年11月29日订立的《协议书》合法、有效；2.要求郭炳坚尽快办理“德化县龙浔镇瓷都大道5号楼第3-4开间第四层401室”房产的不动产权证，并协助配合将不动产权证过户至颜劲贵名下；3.要求郭炳坚支付违约金人民币5万元。事实与理由：2007年11月29日，颜劲贵与郭炳坚签订一份《协议书》，约定：甲方(郭炳坚)将德化县瓷都大道5号楼(毕石山下)第3-4开间的第四层套房及车库合计约136㎡转让给乙方(颜劲贵)，套房按3000元/㎡成交，车库按5000元/㎡成交；房款在协议签订当天支付2万元，2007年12月20日左右付18万元，2008年1月份起每月付3万元，乙方预留1.5万元待产权证、土地证办证转让时付清；甲方基建应在2007年11月左右负责完成所应完成的全部项目；甲方办好房产证和土地证后应及时协助乙方到有关部门办理过户手续，其过户的所有税费由乙方支付；甲方如违约应在10日内退还乙方所有交款，并赔偿乙方违约金5万元；乙方违约应赔偿甲方违约金5万元等。 协议签订后，颜劲贵按照协议约定履行支付房款义务，后双方于2010年5月24日经协商一致同意取消车库转让。嗣后，郭炳坚于2008年将转让的房产交付给颜劲贵使用至今。2011年期间，案涉房产整幢楼房已具备办理房屋产权证的条件，同幢楼的业主也陆续办理了房屋产权证。颜劲贵得知可以办证后曾多次要求郭炳坚尽快办理第一手产权证并协助变更过户，但郭炳坚以种种理由拖延至今。颜劲贵购房至今十几年，因郭炳坚怠于履行办证义务，致使颜劲贵至今无法取得房屋产权证，其行为严重侵害了颜劲贵的合法权益。郭炳坚的行为明显已构成违约，根据协议书的约定，应支付违约金5万元。 郭炳坚辩称，1.当初签订协议时是出于双方真实意愿，对于协议书的有效性不持异议。2.案涉房屋已于2008年交付使用，由于历史遗留拆迁问题以及配套费交付问题，至今无法办理产权证。案涉房屋系拆迁安置房，答辩人旧房与父亲的旧房一起拆迁安置，后来答辩人父亲不同意拆迁，项目办以此为由不给办证。县政府收取的综合配套费与福建省政府对于失地农民建设住宅减轻收费的规定不一致产生异议，答辩人曾多次与拆迁方沟通都无法取得一致，要求免收配套费利息的申请也未得到答复。办证非答辩人一人力所能及之事，在具备办理产权证时答辩人会尽快办理，并会尽快协助办理过户。答辩人不存在任何违约责任，无需承担所谓的违约金，请求法庭依法驳回颜劲贵关于违约金的诉讼请求。 为证实主张的事实，双方当事人分别提交了证据。颜劲贵提交了如下证据： 1.《协议书》一份，证明双方于2007年11月29日签订协议的事实，协议对房屋、车库的转让及转让价款、产权变更登记、违约责任等内容均作出了明确的约定。 2.《收条》八份，证明颜劲贵依照合同约定向郭炳坚支付购房款计34.8万元。 3.××号房屋所有权证书复印件一份，证明涉案房产的同幢楼房陈利俊已办理产权证，即涉案房产具备办理不动产权的条件。 郭炳坚提供如下证据： 1.验收单、税收通用缴款书、结算凭证各一份，证明郭炳坚兄弟郭炳发、郭炳成、郭炳春因父亲不同意拆迁，政府部门拒绝办理产权证，而同幢的其它业主已办证。 2.证明、函各一份，证明本案诉争房屋除了涉及应缴纳费用，还涉及到拆迁问题，需要一并解决才能够办证。 3.德化县瓷都大道两侧旧区改造房屋拆迁安置补偿协议书一份，证明案涉房产的来源。 4.申请报告一份，证明2020年4月20日，郭炳坚已向德化县大洋进城大道建设领导小组办公室申请免收规费的利息，但至今未收到回复。 5.东南早报新闻截图一份，证明政府收取相关配套费是没有道理的。 上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，颜劲贵提供的证据1、2、3经质证真实性无异议，证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信。郭炳坚提供的证据1、2、5均为复印件，真实性无法确认；证据3拆迁安置补偿协议书虽为复印件，但颜劲贵未予否认，与其它证据能够相互印证，证实案涉房屋的来源，予予采信；证据4申请报告，真实性予以确认，能够证实郭炳坚与郭炳兴、郭炳发、郭炳成、郭炳春于2020年4月20日共同申请免收配套费利息的事实。 根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本案事实认定如下： 郭炳坚将位于德化瓷都大道××楼（毕石山下）第3-4开间第四层拆迁安置的房屋转让给颜劲贵，双方协商后于2007年11月29日签订《协议书》，约定：1.转让给乙方（颜劲贵）的房屋所处的层次为第四层（不包括地下室层次），面积约121㎡，地下室（车库）约15㎡，合计约136㎡。2.套房按3000元／㎡计算，车库按5000元／㎡计算。3.本协议签订时，乙方当日付款2万元，2007年12月20日左右付18万元，2008年1月份起至2008年7月止每月支付3万元，待甲方完成外墙装修、楼梯台阶石板材、不锈钢扶手等约定项目，乙方预留1.5万元待产权证、土地证办证转让时付清。4.甲方（郭炳坚）办好房产证和土地证后应及时协助乙方到有关部门办理过户手续，其过户的所有税费由乙方支付。5.甲方如违约应在十日内退回乙方所有交款并赔偿乙方违约金5万元；乙方如违约应赔偿甲方违约金5万元；等等。经双方于2010年5月24日协商，颜劲贵取消购买协议书中的车库。《协议书》签订后，颜劲贵依约8次向郭炳坚支付购房款计34.8万元，余款1.5万元待过户时付清。郭炳坚至今尚未办理案涉房屋初始产权证，但已于2008年将案涉房屋交付给颜劲贵居住使用。审理中，郭炳坚与郭炳兴等人于2020年4月20日向德化县瓷都大道建设领导小组办公室提交《申请报告》，因历史遗留问题至今尚未缴交各项规费401126.70元及利息，申请要求免收401126.70元的利息，以便办理产权证。但截止法庭辩论终结时，郭炳坚等人尚未收到申请报告的回复，也未缴清相关规费。 另查明，与郭炳坚同期接受安置的案外人陈利俊，其房屋安置在郭炳坚相邻的4号楼，已于2011年6月27日办理了房屋产权登记。 本院认为，郭炳坚与颜劲贵因房屋转让签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，受法律保护，双方应按协议约定全面履行各自的义务。案涉房产已建好并交付颜劲贵居住使用，同期相邻的安置房已于2011年6月27日取得房屋产权证，故可认定案涉房产也已具备办理相关权属证书的条件，因此，颜劲贵请求郭炳坚尽快办理案涉房产的不动产权证并协助配合办理过户登记到其名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。郭炳坚辩称案涉房屋涉及其他房屋拆迁的历史遗留问题，以及经济困难无法缴纳数额较大的规费及利息，造成至今未能办理相关权属证书，辩解的理由并非法定免责事由，并不能因此免除其依合同约定应履行的义务。案涉房屋早在2008年建成并交付颜劲贵使用，而郭炳坚在本案审理期间才向相关部门提出免收规费逾期利息申请，主观懈怠是未能主动及时申请办理的主要原因，故对郭炳坚的辩解不予采纳。虽然协议未约定初始产权证、产权过户登记的截止时间，但房屋建成交付使用至今已12年，依据诚实信用原则及协议书的相关约定，郭炳坚至今未能办理初始产权登记以及过户登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任，即向颜劲贵支付违约金5万元。郭炳坚认为其不存在违约行为，无需支付违约金的辩解意见，不能成立，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、颜劲贵与郭炳坚于2007年11月29日签订的《协议书》合法有效； 二、郭炳坚应于本判决生效之日起六十日内办理址在德化县龙浔镇瓷都大道5号楼第3-4开间第四层401室的房屋产权登记，并协助过户登记至颜劲贵名下； 三、郭炳坚应于本判决生效之日起十五日内支付给颜劲贵违约金5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由郭炳坚负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员  林  清  源 二〇二〇年六月四日 法官助理  兼书记员黄炜杰 附：一、判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续发行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。