河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异37号 案外人：刘志敏，女，1980年8月26日出生，汉族，现住河北省新河县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京迅起律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，案外人对本院查封的位于邢台市高开区产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘志敏称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对上述房产的查封。事实与理由：邢台市教育建筑有限公司承建福麟公司开发建设的位于邢台经济开发区工程，因福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程款、邢台市教育建筑有限公司拖欠邢台市政建设集股份有限公司南石门分公司货款，2016年11月20日，三方签订《协议书》约定用福麟公司开发建设的福麟小镇（高开区）1-2-1002号房产及-196号地下室抵顶474987元的货款（部分工程款）。2017年4月25日，邢台市政建设集团股份有限公司南石门分公司将上述房屋转让给了王泽河（身份证号码1305031969××××××××），案外异议人以480000元的价格从王泽河手中购买该房产并支付全部购房款，被执行人福麟公司配合办理了房屋更名手续并更换了收据和协议书。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终72号民事判决过程中，查封了福麟小镇（高开区）1-2-1002号房产，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已实际购买了该房产，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产及车位的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人刘志敏没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外异议人不是合法权利人。案外异议人刘志敏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外异议人刘志敏仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外异议人刘志敏的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外异议人刘志敏不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，刘志敏的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司称，案外人所述属实，福麟公司已实际将涉案房产位于福麟小镇（高开区）1-2-1002号房产出售给刘志敏。刘志敏向王泽河购买该房产，并于2017年3月24日共同到福麟公司配合办理更名手续，并于2017年3月24日向刘志敏出具收据及认购书，刘志敏于2017年3月25日向王泽河支付了剩余480,000元购房款。至此，涉案房产已实际出售给刘志敏。 案外人为了证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订的河北省建设工程施工合同； 证据二、福麟公司与邢台市教育建筑有限公司、邢台市政建设集股份有限公司南石门分公司签订的《协议书》； 证据三、邢台市政建设集股份有限公司南石门分公司与王泽河签订的抵账协议书； 证据四、刘志敏与福麟公司签订的福麟小镇（高开区）认购书； 证据五、刘志敏的中国农业银行个人账户明细； 证据六、福麟公司给刘志敏出具的房款收据三份； 证据七、物业费收款收据三份、燃气费收据二份、水费收据二份； 证据八、房屋交易与产权管理信息查询证明。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 证据一合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该合同不能证明邢台市教育建筑有限公司已经履行合同义务，也不能证明福麟公司欠邢台市教育建筑有限公司工程价款的事实。 证据二协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明福麟公司与邢台市教育建筑有限公司、邢台市政建设集团股份有限公司南石门分公司之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外异议人已经取得涉案房屋的合法权益。 证据三协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明邢台市政建设集团股份有限公司南石门分公司已经取得涉案房屋的所有权，也不能证明案外异议人已经取得涉案房屋的合法权益。 证据四真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人刘志敏在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据五明细的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该明细不能证明案外人已经向福麟公司支付购房款。 证据六的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。 根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外异议人没有向福麟公司支付购房款。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区房产。 另查明，2016年2月23日，邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订建设工程施工合同，由邢台市教育建筑有限公司承建福麟公司开发建设的位于邢台经济开发区工程。2016年11月20日，福麟公司与邢台市教育建筑有限公司、邢台市政建设集股份有限公司南石门分公司签订协议书，约定用福麟公司开发建设的1号楼2单元1002室及其-196号地下室抵顶福麟公司债务。2017年4月25日，邢台市政建设集团股份有限公司南石门分公司将上述房屋又抵债给了王泽河，案外人从王泽河手中购买该房产并支付全部购房款，福麟公司与案外人签订了福麟小镇（高开区）认购书。2017年3月24日，福麟公司给案外人出具了房款收据。2017年6月17日，刘志敏交纳了物业管理费。截至2020年4月2日，刘志敏名下在邢台市无住宅房屋登记信息。案涉房屋系住宅。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封之前与福麟公司签订了房屋认购书，并支付了全部房款，所购房屋系住宅，并且现案外人名下在邢台市无房屋登记信息。综上，案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人系案涉房屋权利人，其权利能够排除执行。综上，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台高开区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年六月八日 书记员  陈 爽