山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初1030号原告：庞瑞，男，1980年6月30日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。原告：周琰，女1984年8月9日出生，汉族，住山西省侯马市。二原告共同委托诉讼代理人：赵凯，天津吉贤律师事务所律师。被告：威海广澳旅游投资有限公司，住所地乳山市银滩长江路**。法定代表人：徐建卫，任经理。委托诉讼代理人：高进华，山东北斗星辰律师事务所律师。原告庞瑞、周琰与被告威海广澳旅游投资有限公司（以下简称广澳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞瑞、周琰共同委托诉讼代理人赵凯、被告广澳公司委托诉讼代理人高进华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞瑞、周琰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告所签订的编号为(乳)W1012123号商品房买卖合同；2.请求依法判决被告向原告退还房款929363元及相关税费25697元；3.请求依法判决被告向原告赔偿贷款利息139828.8元；4.请求依法判决被告向原告赔偿资金占用利息（以329754元为基数按年6%利息计算自2010年1月2日至实际给付之日止）；5.依法判决被告再向原告返还定金2万元。事实和理由：2009年原告参加被告组织的购房团赴乳山看房，准备购买被告开发的859-6幢2层2053号商铺，并支付定金20000元。2010年1月经双方协一致，该房屋以售价929346.15元购入，同时原被告签署《福如东海文化园商铺售后包租合同》，约定由被告包租涉诉房屋五年，年租金为总房款的7%，原告于当天支付了284075元，剩余款项中30万采取贷款方式支付，其余款项与租金抵消。贷款后，原告一直按时还贷，直至2016年7月租期届满，原告赴物业现场准备收房，发现房屋状态与合同约定完全不一致，合同中的房屋隔墙根本不存在，两间房屋实际为一间，根本不是独立的房屋，遂要求开发商退房并赔偿损失，遭到拒绝，无奈之下诉至贵院，望判如所请。被告广澳公司辩称，一、原告所诉请的事实与理由不存在。原被告于2009年12月20日签订了《商品房认购书》，2010年1月2日签订了《福如东海文化园商铺售后包租合同书》，2010年11月3日签订了《商品房买卖合同》。包租合同中的商铺，商品房买卖合同中第三条所约定的859-6幢2层2053商铺，以及商品房买卖合同附件一房屋平面图，均显示2053商铺是开放性商场的一部分。该附图并没有商铺之间的隔墙，合同也没有约定有隔墙。原告所出售的商品房均办理了产权证书，证明其规划、施工符合要求，被告交付给原告的商铺与合同约定一致，原告所诉请的事实不存在。2、原被告合同履行已终结，无需解除。原告所购买的2053商铺，已于2014年1月15日办理了房屋所有权证，2014年3月17日办理了土地使用权证，即到2014年3月17日，原被告之间的商品房买卖合同已全部履行完毕，对于已履行终结的合同，没有解除的法律依据，即法律没有规定已履行完毕的合同可以解除。从办证之日至原告2018年1月11日第一次立案之日，已超过3年的诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过时效期间，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月20日，原告庞瑞、周琰与被告广澳公司签订《商品房认购书》（福如东海·百花长廊），约定原告定购被告开发的福如东海·百花长廊商铺一套，房产基本情况：6号楼2层2053号，面积：56.71㎡，成交单价：原价16385元/㎡，包租后定价10652元/㎡，总价604075元，定金交纳方式：定房人签订本认购书时必须交纳人民币2万元整。定金必须存入开发商指定账户。本认购书对定房人所定房产总价款的付款方式作出如下约定：签订《预售合同》时按总价款的50%一次性交纳首付款。其余款项采用银行按揭方式。首付款304075元（含定金2万元）须于签订本认购书后十日内交齐，银行贷款30万元。销售部审批：首付款于2010年11月9日前付齐，总房款为五年租金一次性全部返还给购房人后余款……”。当日，原告向被告支付定金2万元，被告向原告开具收据一份，载明收到原告定金2万元。2010年1月2日原告（乙方）与被告（甲方）签订《福如东海文化园商铺售后包租合同书》一份，载明：“乙方已购买甲方开发建设的乳山银滩旅游度假区福如东海文化园商铺，现甲、乙双方经友好协商，就此商铺确权给乙方后，由甲方承租的有关事宜，在平等自愿的基础上达成以下协议：一、商铺概况：1、乙方购买甲方的商铺位于乳山银滩旅游度假区，房屋建筑面积、单价及总价款、付款方式、交付期限等具体见《商品房买卖合同》。2、甲方对乙方购买的上述商铺在按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，在2011年6月30日前具备出租条件并对该商铺由甲方承租。二、租赁期限及租赁费的交纳：1、租赁期限为5年，自本协议第一条第2款约定的时间起算。2、在承租期内，甲方每年按总房款的7%(不含税)向乙方支付租金。3、乙方在购房时甲方一次性在总房款中扣除五年租金返还乙方来作为甲方预先支付给乙方的五年包租租金总和。签订此合同时五年租金乙方已收齐。三、其他约定：1、甲方承租后，有权自行经营，也可另行转租给他人经营。……3、合同到期后，甲方将以上商铺交于乙方。……6、承租期间或承租期满，乙方转让该房产，同等条件下甲方有优先购买权。四、违约责任：任何一方未能履行本合同的约定，给相对方造成损失的，所造成的损失由责任一方承担；甲、乙双方若欲提前解除本合同的，违约方需向对方支付本合同存续期的租金作为违约金。五、特别约定：本合同为附条件生效合同，乙方按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付购房款并全款到位，对应交纳的维修基金及其它相关费用足额缴纳后，此合同生效，否则，本合同无效……”。当日原告向被告支付房款284075元，被告向原告开具收款收据一份，载明收到原告房款284075元。2010年11月3日，原被告签订《商品房买卖合同(商品房预售文本)》（合同编号为乳W1012123），合同约定：“……第二条商品房销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：乳山市房产管理局，商品房预售许可证号为：2009039。第三条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房为第859号项目中的第859-6【幢】2【层】2053铺。该商品房的用途为商业，属钢混结构，层高为4.2米，建筑层数地上2层，该商品房合同约定建筑面积共56.71平方米，其中套内建筑面积39.7935平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.9204平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米10652元，总金额(人民币)604075。第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……签合同时已交首付款叁拾万肆仟零柒拾伍元（￥304075），其余房款叁拾万元（￥300000）根据国家政策办理银行贷款。……第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房经验收合格。……第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所附商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按0.02%利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件四)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……2.按实际装修标准协商解决。第十九条约定……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决：……2.依法向人民法院起诉。……附件一房屋平面层图（粘贴并加盖骑缝章，表明尺寸、轴线）显示涉案商铺是编号2053处,商铺的平面形状为长方形，右侧为2054号商铺，对面为2105、2104号商铺，商铺之间为公用通道。附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定，有关公共部位与共用房屋分摊建筑面积构成，按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。……附件四装饰、设备标准约定，1.外墙干挂花岗岩。2.内墙抹灰，挂两遍腻子，刷乳胶漆。3.顶棚吊顶。4.地面贴地面砖。5.门窗：外门玻璃门，塑钢中空玻璃窗。6.厨房：×。7.卫生间：墙地贴砖、吊顶、安装蹲便、洗手盆、化妆镜。8.阳台：×。9.电梯：上海三菱电梯。10.其他：一、二、三、四层为低温式中央冷热式空调。2011年4月15日，原告庞瑞（借款人、抵押人）与乳山市农村信用合作联社城区信用社签订了编号为（城区）农信房按字（2011）第60号《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告庞瑞向乳山市农村信用合作联社城区信用社贷款30万元，用于购买位于房屋，购房合同编号为乳W1012123，借款期限自2011年4月15日起至2021年4月14日止，共计120个月。由山东仁合担保公司为上述借款提供连带责任保证，被告广澳公司为上述借款提供阶段性保证担保，原告以涉案房产为上述借款提供抵押，2014年3月28日办理了抵押登记。截止2012年9月15日原告向被告支付维修基金、担保费、契税、房产证登记费、印花税、土地证登记费、工本费、贷款抵押费等各项税费合计25697元。2014年1月15日乳山市住房保障和房产管理局为涉案房产填发了《房产所有权证》（乳山房权证银滩字第**），载明：房屋所有权人周琰；共有情况：按份共有，周琰50%，庞瑞50%；房屋坐落于，幢号859-6，房号2053；规划用途为商业，总层数4层，建筑面积56.7㎡，套内建筑面积39.79㎡，竣工时间2012，建筑结构钢混；乳山市农村信用合作联社城区信用社按揭2014年3月28日。所附房屋分户平面图载显示商铺平面形状为长方形，长10米，一侧宽3.91，一侧4.05米。乳银国用2014第1100号土地使用权证载明：土地使用权人周琰、庞瑞，地类用，地类用途商业类别出让，终止日期2052年9月27日。案件审理过程中，承办人对涉案商铺进行了实地勘查。福如东海文化园百花长廊两侧均为临街商铺，涉案2053号商铺位于百花长廊地上一层，属临街商铺，与2054号商铺相邻，二商铺各有独立的临街玻璃门以供出入。现2053、2054商铺及楼内与二者相对的2105、2104商铺，由案外人“香奈儿”皮草经营者一并租赁。为经营需要上述四个商铺已被“香奈儿”皮草经营者用板材装修成一个商铺，楼内商铺之间的公用通道现已经被阻。涉案商铺所在楼层顶棚已经吊顶并设有中央空调出风口。楼层内设有公用卫生间及电梯。楼内地面上标有明确点位以标明每个商铺的长宽四至。另查明，2018年1月11日本院受理二原告诉被告广澳公司房屋买卖合同纠纷一案，该案中原告的诉讼请求与本案相同，2018年12月28日二原告向本院提出撤诉申请，本院作出（2018）鲁1083民初221号民事裁定书，准予原告撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。关于焦点一，原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。原告主张被告所售房屋为期房，在签订涉案房产认购书、包租合同及商品房买卖合同时，涉案商铺尚未竣工，原告无法收房。同时因原告与被告之间存在包租合同，所以原告一直没有到现场看房，直到2016年7月因租赁期限届满后准备收房时才发现房屋与约定严重不符。法庭审理中，被告未提交证据证实在2016年7月之前已经向原告交付涉案房屋，故对原告的上述主张，本院予以采纳。本案应当以2016年7月作为诉讼时效的起算点，原告已于2018年1月11日向本院提起诉讼。故按照上述法律规定，诉讼时效已经中断，本院于2018年12月28日作出（2018）鲁1083民初221号民事裁定书准许原告撤回起诉后，二原告又于2020年3月26日向本院提起诉讼，故原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效，对被告广澳公司主张原告的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》是否应当解除，现评析如下：第一、原告主张涉案2053号商铺没有独立的门口出入，且无法与相邻商铺准确区分，无法对涉案商铺形成专属的占有、使用权益。根据现场调查，原告商铺有独立的临街玻璃门，并不存在原告所称与相邻2054号商铺共用一个门口的问题。同时涉案商铺地面标有明确的点位以确认商铺的四至，房屋买受人可依照标明的点位进行分割。原告庞瑞、周琰现场查勘后对商铺的面积并无异议。第二、原告主张涉案商品房买卖合同所附房屋平面图以实线标注，因而相邻商铺之间应当有实墙分割。原告提交的福如东海文化园宣传册显示百花长廊的商铺之间并没有实墙。同时涉案商品房买卖合同附件一已经对房屋平面图中实线的含义作出说明，即实线标明的是尺寸和轴线，原告据此主张相邻商铺之间存在实墙没有事实依据。第三、原告主张涉案商铺所在楼宇的规划、设计已经发生变更，直接影响到原告的使用功能。根据现场调查，涉案2053号商铺与相邻2054号商铺及与二者相对的2104、2105商铺，现由名为“香奈儿”的皮草经营店一并租赁。为经营需要上述四个商铺被“香奈儿”皮草经营者用简易板材装修成一间大的商铺使用，导致楼内公用通道被封闭。但装饰装修造成的改变是租赁者为经营之需而做出的临时性改变，并未改变商品房的结构形式、户型、空间尺寸，原告亦未提交证据证实涉案楼宇的规划、设计已经发生变更。四、本案原告主张商铺内应当配置独立卫生间和空调。但涉案商品房买卖合同所附房屋平面图、房屋产权证书所附宗地图以及房屋分户平面图均未显示涉案商铺内存在卫生间。根据现场调查涉案商铺所在楼层内设有公用卫生间，原告商铺所在位置亦设有中央空调出风口。综上原告主张与事实不符合，原告要求解除合同并返还房款及承担相关损失的诉讼请求，无事实和法律，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告庞瑞、周琰的诉讼请求。案件受理费8042元，由原告庞瑞、周琰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 郝 强二〇二〇年六月三日书记员 崔楠楠