湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2925号原告：王晓凤，女，1994年9月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谢文龙，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：湖南美林置业有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路体育新城美林景园******。法定代表人：喻磊，总裁。委托诉讼代理人：贺冬青，女，1992年12月8日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告王晓凤（以下简称原告）与被告湖南美林置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢文龙，被告的委托诉讼代理人贺冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认被告所售房屋未达到交付条件；2、被告依照合同约定赔偿原告截止至2019年10月31日逾期交房违约金7886元，要求赔偿至房屋符合交付条件日止；3、确认被告依据合同第二条约定封闭标的房屋其中一个阳台；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于长沙市雨花区房屋一套。合同约定房屋交付日期为2019年6月30日。在合同签订且原告依照合同履行付款义务后，被告因楼盘验收未通过，并未于2019年6月30日如期交房。后被告向原告发出《美林美寓收楼通知书》，通知原告于2019年8月29日接收房屋。原告在收房过程中发现该公寓并未按照法律规定完成竣工验收备案，消防等专项验收也未通过，相关政府部门亦确认该楼盘因专项验收未通过存在重大安全隐患不符合交房条件，不能交付业主使用。另，原告所购买房屋2个阳台均为开放式，不符合合同约定。因沟通协调无果，请求判如所请。被告辩称，一、被告开发建设的美林景园商住楼项目，已经五方责任主体单位竣工验收，符合设计及施工质量验收规范要求，并在确保无任何重大安全隐患的情况下才将房屋交付业主，该项目已符合交房条件。二、合同约定交付条件为“五方竣工验收合格”，竣工验收备案与消防验收非合同约定。原告以合同约定外的要求主张被告未达到交付条件交房，从而拒绝收房，根据合同第十一条第2点第（2）款约定，因买受人原因未能按期接受房屋的，视为出卖人已依约交付，且买受人认可交房验收。故被告2019年8月29日的交房行为是合法有效的。三、涉案项目因政府职能部门与消防部门之间职能切换导致消防验收推迟，且消防验收系管理性规定，非强制性规定。即使消防验收推迟，根据合同第九条（二）公共服务设施2约定，被告应自房屋交付之日起180日内采取补救措施，不承担逾期交房的违约责任。四、部分原告办理了收房手续，并实际装修使用房屋或用于出租，已经实现了房屋正常使用功能，消防验收推迟对原告未造成任何损失。被告愿意赔偿2019年6月30日至2019年8月29日的违约金，且已与224户业主达成赔偿协议，不应再承担除此之外的任何责任。五、商品房买卖合同补充协议第二条2.4款明确约定，“该商品房的阳台，依项目设计文件而建造，以实际交付为准”，被告交付给业主的房屋，系依设计并根据长沙市城乡规划局审批的图纸建造，合法合规。商品房的面积以房屋测绘机构出具的房屋建筑面积实测绘成果报告载明的面积为准，封闭性的阳台通常计全面积，开放式阳台计50%面积，被告没有对阳台进行封闭整改的义务。如果原告要求封闭一个阳台，需向被告补足阳台50%面积的房款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异议的《长沙市商品房买卖合同》、发票、业主关于美林美寓不具备交房条件无证交房的投诉信及长沙市住房城乡建设局的回复意见、律师函及被告的回函、建设工程消防验收意见书，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、商品房的基本情况。该商品房建筑层数33层，其中地上30层、地下、地下**人购买的商品房为坐落于雨花区房屋。该商品房有2个阳台，其中1阳台为封闭式，1阳台为非封闭式。二、计价方式及价款。按建筑面积计算，该商品房单价为8373.43元每平方米，总房价641237元。三、交付时间及条件。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付条件为：1、五方竣工验收合格；2、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1、供水、供电：2019年6月30日达到接通条件；2、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共绿地：详见规划（限交房区域内）；2、小区内非市政道路：按规划和消防等部门的审批要求设置（限交房区域内）；3、物业服务用房：详见物管用房批文。四、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日按已付款向买受人支付万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方另对其他权利义务进行了约定。案涉项目于2019年8月26日经五方责任主体单位竣工验收合格，被告于2019年8月29日通知业主收房。原告认为案涉工程未进行竣工验收备案，且未通过消防验收，认为被告交付房屋不符合法定条件，遂诉至本院，要求处理。另查明，1、2019年11月12日，长沙市住房和城乡建设局组织对美林景园商住楼新建工程进行消防验收，12月5日出具《建设工程消防验收意见书》[长住建消验字（2019）第137号]，载明案涉工程消防验收合格。2、原告于2020年3月28日办理了收房手续。庭审过程中，原告申请撤回请求确认被告所售房屋未达到交付条件的诉求请求。本院认为，被告是专门从事房地产开发的企业，将正在建设中的房屋预先出售给原告，由原告支付购房款，属于商品房预售行为。1、关于涉案房屋是否达到交付条件的问题⑴关于五方竣工验收合格后交房是否违法。商品房交付应符合合同约定与法律、行政法规的强制性规定。《建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在经建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范。本案中，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同约定商品房交付条件为五方竣工验收合格等，被告在涉案工程经上述五单位验收合格后向原告交付房屋，符合合同约定与法律规定。⑵关于消防验收是否为交付商品房的法定条件案涉工程地上30层、地下、地下**高度大于54米，属于一类高层民用住宅建筑。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（三）项规定，“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑…”，故涉案工程必须经竣工及消防验收合格后方能交付使用。被告主张案涉工程系政府职能部门与消防部门之间职能切换导致消防验收推迟，未提供证据证实，本院不予采纳。综上，按照合同约定，被告应于2019年6月30日前向原告交付商品房，案涉房屋虽于2019年8月26日经监理、建设、施工、设计与勘察五单位竣工验收合格，但2019年12月5日才通过消防验收，故本院认定案涉房屋于2019年12月5日达到交付条件。2、关于违约金的支付问题被告延迟交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告应以已付房款为基数，按日万分之一的标准支付自2019年7月1日起至2019年12月5日止的违约金。被告以《长沙市商品房买卖合同》第九条第（二）项约定主张不承担违约责任，但该项内容是对公共设施的交付使用条件的约定，与原告主张非同一事由，被告的该辩论意见，本院亦不予采纳。3、关于阳台是否应予封闭的问题《长沙市商品房买卖合同》约定该商品房层高为2.85米，有2个阳台，其中1阳台为封闭式，1阳台为非封闭式。而被告向原告交付的房屋两个阳中均是非封闭式的，原告因此主张被告封闭其中一个阳台。对被告的该主张，本院不予支持。理由有二：一、根据相关规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。案涉工程的设计图纸设计的阳台均为非封闭式，被告只能按照长沙市城乡规划局审批的设计图纸建造商品房。二、商品房的面积以房屋测绘机构出具的房屋建筑面积实测绘成果报告载明的面积为准，封闭性阳台按100%面积计入房屋面积，业主将按照房产证载明的面积补缴房款。被告交付的房屋阳台虽均为非封闭式，但只计算了50%面积，并未损害原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南美林置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告王晓凤支付逾期交房的违约金10132元（以641237元为基数，按日万分之一的标准自2019年7月1日起计算至2019年12月5日止）。二、驳回原告王晓凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告湖南美林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年六月八日书记员 王立欣附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。