河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异42号 案外人：程瑞浩，男，汉族，1988年7月10日出生，住河北省邢台市南和县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京迅起律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，案外人对本院查封的邢台市高开区产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，申请执行人武大秀与被执行人福麟公司、被执行人贺志强，在河北省石家庄市中级人民法院执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决书的过程中，贵院查封了位于邢台市高开区产。案外人依法提出执行异议。请求法院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外人于2013年11月23日购买邢台恒科房地产开发有限公司开发的原锦江花园项目1-1-1602号房产，因开发商资金链断裂该项目成为烂尾项目，后福腾公司接盘开发建设并更名福麟小镇。福麟公司与原购房者重新签订《福麟小镇（高开区）认购书》，并出具了收据。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇1号楼1单元1602号房产。因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款120249元，剩余150000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。案外人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人程瑞浩没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外人程瑞浩没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人程瑞浩的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，程瑞浩的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，案外人于2013年11月23日购买邢台恒科房地产开发有限公司开发的原锦江花园项目1-1-1602号房产，并缴纳了112,709元购房款，因开发商资金链断裂该项目成为烂尾项目，经邢台市开发区管委会协调福麟公司负责项目手续办理、开发建设施工、支付原开发商拖欠的工程款、向原开发商已售房屋的购房业主交付房屋等。2017年4月28日邢台福麟公司与原购房者重新出具了收据及福麟小镇（高开区）认购书，案外人剩余购买款150000元准备办理银行按揭贷款，因查封未办理贷款。 案外人为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、福麟小镇（高开区）认购书； 证据二、房款收据二份。 武大秀针对上述证据提出以下质证意见： 对证据一真实性、合法性不予认可。该认购书不能排除案外第三人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人程瑞浩在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据二中邢台恒科房地产开发有限公司出具的收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是邢台恒科房地产开发有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对福麟公司出具的收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。2017年4月25日涉案房屋已经被石家庄市中级人民法院查封。 福麟公司、贺志强的质证意见为，福麟公司、贺志强对案外人提交的证据质证意见与答辩意见一致，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区房产。 另查明，2013年11月23日，案外人购买邢台恒科房地产开发有限公司开发的1-1-1602号房屋，向开发商支付了首付款112,709元，开发商出具了收款收据。福麟公司承接上述开发项目后，2017年4月28日，福麟公司与案外人签订了福麟小镇（高开区）认购书，约定案外人认购福麟小镇项目1号楼1单元1602号房屋，总房价270,249元。福麟公司出具了120,249元的房款收据。剩余房款案外人同意办理贷款后，交付人民法院执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人未提供证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，其异议不符合上述司法解释规定的情形。综上，案外人不享有排除执行的权益，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人程瑞浩的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年六月八日 书记员  陈 爽