浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初3218号原告（反诉被告）：黄可仁，男，1982年12月15日出生，汉族，住乐清市（原岩前村）。原告（反诉被告）：王媛媛，女，1982年8月15日出生，汉族，住乐清市（原岩前村）。共同委托诉讼代理人：何笑珍、仇硕苑，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州万盛置业开发有限公司，住所地温州市瓯海区梧田街道前牌路**第**，统一社会信用代码9133030478568849XD。法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡君，女，1990年2月11日出生，汉族，住温州市鹿城区，系公司员工。原告黄可仁、王媛媛与被告温州万盛置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日予以立案受理。诉讼过程中，被告温州万盛置业开发有限公司向本院提起反诉，本院审查后予以受理，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了合并审理，双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄可仁、王媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告将乐清市乐成街道湖上岙村西锦园2幢2301室商品房交付给原告，并协助原告办理产权转移登记手续；2.判令被告立即支付原告逾期交房违约金（以2780000元为基数按日万分之一自2019年4月1日起计算至实际交付之日止，暂算至2019年11月20日为64774元）；3.判令被告立即支付原告逾期交付权属证书违约金（以2780000元为基数按日万分之一自2019年6月30日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2019年11月20日为39754元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月23日，原告与被告签订合同编号为×××81的《商品房买卖合同》。合同约定：1.被告以出让方式取得位于乐清市××街道××号××的地块的建设用地使用权，土地使用权出让合同号为3303822011Ｂ01237，建设项目名称为西锦园。2.被告出售的商品房为预售商品房，预售许可证号为乐售许字（2017）第12号。3.原告购买的商品房为第2幢2301号房，建筑面积共221.34平方米，房款总金额为2740000元。4.被告应当在2019年3月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用，如被告未按照合同约定时间将商品房交付原告使用，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。5.被告承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，逾期未交付的，被告自约定日期至实际交付权属证书止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未能交付房屋及权属证明已构成违约，故原告提起诉讼。被告温州万盛置业开发有限公司答辩称：1.逾期交房属实，但因恶劣天气、中高考、疫情防控等不可抗力造成的停工期共178天应在逾期交房期限中予以扣除。2.逾期交房违约金计算的截止日期应为2020年1月20日。根据工程质量监督验收报告可见，2020年1月14日涉案工程项目已经满足交付条件，且售楼人员已经通知于2020年1月19日至2020年1月20日期间办理收房手续，原告也已于2020年1月20日确认收房。3.逾期交付权属证书违约金应从2020年1月20日往后满3个月即2020年4月21日开始计算，这与《商品房买卖合同》约定的交房期限、交付权属证书期限相隔3个月相符，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项关于商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定相符。又因疫情给办理不动产权证书造成的影响，故违约金应从2020年5月20日开始计算。4.违约金标准过高，应当按照原告实际损失予以调低。原告购房系用于自住，且已经办理了抵押贷款，因此并无实际损失。即使存在损失，也仅能要求给予补偿，而不能获利过高。经被告向中介机构了解所知，同地段220平方米精装修房年租金标准为80000元，扣除四个月的装修期折算下来租金为53333元，现原告主张的违约金过分高于可能存在的租金损失，故恳请法院予以调低。5.违约金的计算基数应按商品房买卖合同约定的房价款来进行确定。反诉原告温州万盛置业开发有限公司向本院提出反诉请求称：1.反诉被告立即支付反诉原告逾期办理按揭贷款手续的违约金（以购房款2740000元为基数自2018年7月10日起按日千分之一计算至2018年12月25日止计460320元）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第一条第二款约定：反诉被告应当于签订合同当日支付首付款1100000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向反诉原告指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。反诉被告必须在银行或反诉原告发出通知后7日内到反诉原告指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为反诉被告违约，反诉原告有权要求反诉被告自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金……反诉原告于2018年7月2日将《商品房买卖合同》原件及首付款发票交付给反诉被告，同时告知应在7日内到指定银行办理完成按揭贷款手续。反诉被告本应在2018年7月9日前完成商业贷款的办理，但直到2018年12月26日才与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房担保借款合同》。因此，反诉被告已构成逾期办理按揭贷款，应当承担如反诉原告诉讼请求的违约责任。反诉被告黄可仁、王媛媛答辩称：1.反诉被告已按合同约定办理完成银行贷款手续，不存在反诉原告诉称的违约情形。根据《商品房买卖合同》附件八第一条第二款之规定，反诉被告的义务是在接到反诉原告的通知后在约定时间内前往指定地点办理按揭贷款手续。在签订《商品房买卖合同》后，反诉被告一直询问办理按揭贷款的时间，在接到反诉原告通知后即在约定期限内申请办理按揭贷款，并于2018年12月26日签订贷款合同、完成贷款手续。2.反诉原告主张反诉被告承担违约责任，则应当承担其已履行通知义务的举证责任。根据《商品房买卖合同》附件八第十二条之规定，反诉原告可以选择书面、短信、报纸公告、电话通知等方式，向反诉被告送达合同所涉及的通知。反诉原告诉称其已于2018年7月2日通知反诉被告办理银行贷款手续并非事实，该时间仅是反诉被告收到《商品房买卖合同》原件及首付款发票的时间，反诉原告应当进一步举证证明何时通知反诉被告办理贷款、如何通知以及通知内容，否则应承担举证不利的后果。综上，恳请驳回反诉原告的诉请。本院经审理查明：2018年5月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××81，备案登记号：20181003859），约定：1.原告向被告购买位于乐清市××街道××号××幢××号××商品房，建筑面积为221.34平方米，单价为12379.15元／平方米，房款总金额为2740000元。2.买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款1100000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。买受人必须在银行或出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。3.出卖人应当在2019年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。4.出卖人如逾期交房的，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。6.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告交齐1100000元首付款。2018年12月26日，原告与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为1640000元，被告作为保证人在该合同上盖章确认，该笔贷款系用于支付购房尾款。因被告未能按期交付涉案商品房及不动产权证书，故而引发本案诉讼。另查明：1.西锦园项目于2020年1月14日竣工验收合格，于2020年3月31日办理竣工验收备案登记。2.被告通知广大业主于2020年1月19-20日办理入户交房手续。原、被告于2020年1月20日办理房屋交接手续。3.受新冠肺炎疫情影响及防控需要，乐清市人民政府规定全市各类企业不得早于2020年2月17日24时复工复产。2020年2月22日，乐清市各类企业（除负面清单行业外）开始复工复产。以上事实，由两原告的身份证、结婚证、被告企业基本信息、商品房预定协议书、商品房买卖合同、POS签购单、收款收据、银行卡交易明细、个人购房担保借款合同、浙江增值税普通发票、工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表、交房流转表、乐清市企业复工复产和疫情防控工作方案，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。被告违反合同约定，未按期向原告交付符合条件的商品房及不动产权初始登记证明，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截至本案庭审辩论终结时，被告尚未办理涉案商品房的不动产权初始登记并交付给原告，以致原告无法办理商品房的产权转移登记，故原告诉请被告协助其办理涉案商品房的产权转移登记手续，符合合同约定，本院予以支持，被告应积极履行办理不动产权初始登记的合同义务并协助原告取得不动产权转移登记。商品房买卖合同明确约定了逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约责任和违约金的计算方法，被告的行为已构成逾期交房和逾期交付不动产权证书双重违约，故原告分别诉请主张逾期交房违约金、逾期交付不动产权证书违约金，合法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，被告提出违约金计算基数、逾期天数和违约金计算标准三方面的抗辩意见。原告主张在商品房买卖合同约定的总房价款2740000元之外另有支付团购服务费40000元，故要求以实际支出的2780000元作为计算违约金的基数。由于商品房买卖合同未有将团购服务费纳入违约金计算基数的约定内容，原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持，故逾期交房违约金的计算基数应以商品房买卖合同约定的总房价款2740000元为准。涉案商品房买卖合同订立时间为2018年5月23日，被告在订立合同时未将在此前已经发生的可能影响工期的情形告知原告并协商顺延交付日期，而在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减的主张毫无依据，本院不予支持。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。被告提供的证据不足以证明存在因大风大雨、台风等恶劣天气以及期末考、中高考期间施工管控的需要确有造成其停工并因此导致逾期交房的事实，且未有履行告知义务的充分证据，故本院对其主张的在涉案商品房买卖合同订立后发生的恶劣天气、期末考、中高考、G20峰会等影响施工的期限在逾期交房天数中作相应扣除的意见不予支持。虽被告逾期交付商品房的行为构成违约，但考虑商品房买卖合同履行的延续性，结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，本院确定疫情防控期间即2020年1月31日起至2020年2月22日共23天在逾期交房天数中作扣除处理。尽管被告已通知广大业主于2020年1月19-20日期间办理交房手续，但被告于2020年3月31日办理竣工验收备案登记才符合商品房买卖合同约定的商品房交付条件，原、被告虽于2020年1月20日办理房屋交接手续，但逾期交房违约金仍应计算至商品房符合交付条件之日即2020年3月31日止。故，逾期交房天数应认定为343天。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按日万分之一标准计算违约金，被告提出按实际损失予以调低。本院认为，商品房买卖合同系被告提供的格式条款，被告自身构成违约的情况下要求调减违约金标准，有违诚实信用，且被告提出的租金损失缺乏相应的证据予以佐证，故被告要求调低违约金的抗辩理由不成立，本院对原告诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金予以支持。根据以上分析，本院认定逾期交房违约金为2740000元*0.01%*343=93982元。关于逾期交付不动产权证书违约金，根据合同约定应从2019年6月30日开始计算，被告提出从2020年5月20日开始计算该违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，且逾期交付不动产权证书违约金应计算至被告实际交付之日止。考虑新冠肺炎疫情给被告造成的办理不动产权证书的影响，本院认定疫情防控期间的23天不计算逾期交付不动产权证书违约金，为计算方便，将违约金的起算日期直接调整自2019年7月23日开始计算。关于反诉部分，反诉原告主张反诉被告应于2018年7月9日前办妥贷款手续，但反诉被告于2018年12月26日才完成贷款手续的办理，故应承担逾期办理按揭贷款的违约金。根据商品房买卖合同附件八中的相关约定内容，反诉被告应在反诉原告发出通知后7天内到指定的银行办理完成按揭贷款手续，即反诉原告负有办理贷款的通知义务。反诉原告在本案诉讼过程中提供的客户资料签收表仅能证明反诉被告于2018年7月2日收到《商品房买卖合同》原件与购房首付款发票的事实，反诉原告未举证证明其已履行通知义务的情况下，结合其关于贷款办理流程等细节的陈述内容，其诉请反诉被告支付2018年7月10日至2018年12月25日期间按照日千分之一标准计算的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告温州万盛置业开发有限公司应于本判决生效后十日内办理西锦园2幢2301号商品房的不动产权初始登记、交付给原告黄可仁、王媛媛，并协助原告黄可仁、王媛媛办理西锦园2幢2301号商品房的产权转移登记手续。二、被告温州万盛置业开发有限公司应赔偿原告黄可仁、王媛媛逾期交房违约金93982元。三、被告温州万盛置业开发有限公司应赔偿原告黄可仁、王媛媛逾期交付不动产权证书违约金（以总房款2740000元为基数，自2019年7月23日起按每日万分之一计算至实际交付不动产权证书之日止，暂计算至2020年5月31日为86036元）。上述第二、三项确定的款项于本判决生效后十日内交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告黄可仁、王媛媛的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告温州万盛置业开发有限公司的全部反诉请求。本诉受理费3900元减半收取计1950元、反诉受理费8205元减半收取计4102.5元，合计6052.5元，均由被告温州万盛置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年六月十八日书记员  於丹建