广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初766号原告：深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司，经营场所：珠海市*********，统一社会信用代码：914************506。负责人：李合雪，经理。委托诉讼代理人：廖海涛，广东盛唐律师事务所律师。被告：珠海信养科技研发有限公司，住所地：珠海市香洲区***********厂房2层5208A号，统一社会信用代码：914***********751Q。法定代表人：张某1。被告：珠海亿泽发展有限公司，住所地：珠海市香洲区******溪工业区*******，统一社会信用代码：91440400MA4UTUD8XD。法定代表人：杨培,董事总经理。委托诉讼代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何启升，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司（以下简称“国能公司”）诉被告珠海信养科技研发有限公司（以下简称“信养公司”）、珠海亿泽发展有限公司（以下简称“亿泽公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国能公司的委托诉讼代理人廖海涛、被告信养公司法定代表人张某1、被告亿泽公司委托诉讼代理人黄义涛和何启升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国能公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告信养公司间的《房屋租赁合同》和《办公场地转租合同》并责令被告交还位于珠海市香洲区***********场地房屋；2.判令被告信养公司向原告支付2019年6月至2020年1月租金191277.94元；3.判令被告信养公司支付前述租金逾期违约金，按照逾期租金每日千分之五暂计至2020年1月13日为16413.49元；4.判令被告信养公司支付水电费2083.70元；5.判令被告亿泽公司对被告信养公司的前述债务承担连带责任；6.本案的全部诉讼费用由两被告承担。原告国能公司于庭审中变更诉讼请求为：1.判令被告信养公司向原告支付2019年6月至2020年4月租金263172.94元，同意减免2.5个月租金59912.5元即203260.44元；2.判令被告信养公司支付前述租金逾期违约金，按照逾期租金每日千分之五暂计至2020年4月30日；3.判令被告信养公司支付水电费3044.4元；4.判令被告亿泽公司对被告信养公司的前述债务承担连带责任；5.本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原告与被告亿泽公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于珠海市香洲区***********会议场地出租给亿泽公司使用，房屋租赁用途为教育培训和办公，租赁房屋面积共计439平方米；租赁期五年，自2018年6月20日至2023年6月20日；月租金为23267元，租金每一年度递增一次，2019年6月20日—2020年6月20日房屋月租金为23965元，2020年6月20日—2021年6月20日房屋月租金为24198元，2021年6月20日—2022年6月20日房屋月租金为24430元，2022年6月20日—2023年6月20日房屋月租金为24463元，被告每月20日前向原告交付下月租金；拖欠租金的，每逾期一天，按合同月租金的千分之五偿付违约金；逾期超过30天，原告有权解除合同，押金不退；经原告书面同意可以转租；发生纠纷可向甲方（原告）所在地的人民法院提起诉讼。合同还对房屋及设施的安全、维修、装修，房屋返还，合同变更解除，通知送达等进行了约定。租赁合同履行期间，被告亿泽公司提出转租要求，将房屋转租给信养公司，经原告同意后三方于2019年4月29日签署了《办公场地转租合同》，约定自2019年5月1日起由信养公司租用房屋并向原告交纳租金，租赁期限至2023年6月20日，亿泽公司与原告结清2019年4月30日之前的所有费用，并对信养公司在转租合同期内的全部义务承担连带责任。转租期内被告信养公司自2019年6月开始欠付租金及水电费，在原告催促之下至今仍未支付，欠付租金和水电费分别为191277.94元和2083.70元。可见，信养公司的上述行为违背诚信，构成违约，侵害了原告的合法权益；亿泽公司依约定须承担连带责任。此外，原告国能公司于庭审中补充事实和理由如下：2020年4月28日被告信养公司书面提出要求终止合同，5月1日开始不再租用，并且希望将租赁场所的物品暂存于涉案房屋，原告同意退租，租金和水电计算至4月30日，同意5月1日开始不再租用也同意租赁场所的物品暂时存放2个月。由于疫情原因，原告作为国资企业遵照国家政策要求，对租赁国有物业的客户优惠租金，本案当中原告的上级公司同意免收2.5个月租金。原告国能公司为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.转租申请书；3.办公场地转租合同；4.房地产权证；5.情况说明；6.房租水电费转账凭证；7.两份催款通知；8.通知及送达信息；9.欠租金明细表；10.欠水电费明细表；11.退租协商书。被告信养公司辩称：确认欠付截止至2020年4月30日前租金263172.94元和水电费3044.40元，由于被告信养公司有几个股东，内部关系需要理顺，所以暂时没有资金偿还。被告信养公司并未提交相关证据。被告亿泽公司辩称：第一，原被告之间的《房屋租赁合同》和《办公场地转租合同》已于2019年9月29日经原告的通知解除。依据《房屋租赁合同》11.3条第（1）项，被告信养公司拖欠租金等应付款项超过30天，原告即有权书面通知被告解除合同。依据《民法总则》第一百三十七条第二款，“以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”原告在2019年9月29日，因被告拖欠6、7、8、9月租金而发送催款通知时已有权书面通知解除合同。2019年11月28日，原告再次发送催款通知，通知载明“截至2019年9月27日原告已欠付租金143092元”，即原告已用其实际行为认可《房屋租赁合同》已于2019年9月27日解除，2019年9月27日往后的租金不应继续计算。第二，被告信养公司应支付租金为2019年6月至2019年9月，合同解除后的扩大损失因原告的怠于履行应由其自行承担。依据《合同法》第一百一十九条，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，原告自2019年9月27日原告欠付6、7、8、9月便应采取措施收回租赁房屋，不应放任其损失继续扩大。原告除在2019年9月27日、2019年11月28日发送两次催款通知后便无任何举动，因此原告请求租金计算至2019年1月没有事实和法律依据：一方面合同早已由原告的实际行为认可在2019年9月27日解除，原告请求支付的应系违约金，另一方面该违约金也是原告对其损失坐视不理任由其扩大的结果，依法应不予支持。第三，原告主张的违约金超过了其实际损失，应依法予以下调。依据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法司法解释二》第二十七条、第二十九条之规定，原告主张的违约金系为填补因被告信养公司欠付租金给原告造成的损失，而原告的损失实际系资金占用的损失，该损失可按照银行同期贷款利率计算。依据《中国人民银行公告》（公告[2019]第15号），自2019年8月20日起，贷款市场报价利率（LPR）按新的形成机制报价。最新一期的LPR报价在2019年5月20日计算得出，1年期为3.85%，而原告主张的违约金系每日千分之五，已显著高于LPR报价即原告的实际损失，依法应予以下调。第四，水电费原告举证不足应由其承担举证不能的不利后果。原告仅提交其单方制作的欠水电费明细表，不能说明被告信用公司实际产生了应付水电费、也不能说明原告实际支出了如其所述的水电费。根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应对此承担举证不能的不利后果。被告亿泽公司提交了一份贷款市场报价利率作为证据。本院经审理认定事实如下：珠海市香洲区*********（以下简称“涉案场地”）的产权人系深圳国能国际商贸有限公司，深圳国能国际商贸有限公司授权原告深圳国能国际商贸公司珠海酒店分公司全权独立经营管理涉案场地。2018年5月23日，原告国能公司和被告亿泽公司签署《房屋租赁合同》，约定被告亿泽公司向原告国能公司租赁涉案场地。租赁房屋面积共计439平方米。租赁期自2018年6月20日至2023年6月20日。押金46534元，租赁期限届满或合同解除后，结清应付租金、费用、违约金、赔偿金后押金可无息返还。月租金为23267元，租金每一年度递增一次（2019年6月20日—2020年6月20日月租金为23965元，2020年6月20日—2021年6月20日月租金为24198元，2021年6月20日—2022年6月20日月租金为24430元，2022年6月20日—2023年6月20日月租金为24463元），每月20日前向原告交付下月租金。被告亿泽公司拖欠租金的，每逾期一天，按合同月租金的千分之五支付滞纳金；逾期超过30天，原告有权解除合同、收回房屋并没收押金。2019年4月19日，被告亿泽公司向原告国能公司提交《转租申请书》，称因业务发展的原因，在结清2019年1至4月的租金及水电费后，2019年5月1日起拟向被告信养公司转租涉案场地。原告国能公司批示同意转租。2019年4月29日，原告国能公司与被告亿泽公司、被告信养公司签署《办公场地转租合同》，约定被告亿泽公司经原告国能公司同意将涉案场地转租给被告信养公司，转租期限自2019年5月1日至2023年6月20日。在转租期限内，而被告信养公司承诺遵守双方签订的原租赁合同项下房屋使用等全部权利和义务。被告亿泽公司对被告信养公司向原告国能公司承担责任并对合同约定的全部义务承担连带责任。根据中国建设银行单位客户专用回单显示，被告信养公司向原告国能公司转账情况如下：1.2019年5月29日23267元；2.2019年8月29日1668.13元。2019年9月29日，原告国能公司向被告信养公司出具《催款通知》，载明：“贵公司至2019年9月27日已欠我司6、7、8、9月份租金94055元，欠租金、滞纳金22484.04元；欠8月水电费664.6元。由于贵司欠款，影响了上级公司对本公司的考核，请贵公司务必于10月8日前结清所有款项，今后每月1日之前必须结清当月租金，否则由公司的法律顾问发函催款。为了以后双方良好的合作关系，请贵公司给予高度配合。”2019年11月28日，原告国能公司向被告信养公司出具《催款通知》，载明：“……贵公司至2019年9月27日已欠我司6个月租金143092元，欠租金、滞纳金52439.15元，欠水电费1464.6元，欠水电费滞纳金469.71元，共计欠款197465.46元。由于贵司欠款，影响了上级公司对本公司的考核，请贵公司务必于2019年12月3日前结清所有款项，否则公司将履行法律程序。为了以后双方良好的合作关系，请贵公司给予高度配合。”同日，原告国能公司向被告亿泽公司出具《通知》，称因被告信养公司拖欠租金，被告亿泽公司应对被广告信养公司的债务承担连带责任。2020年4月28日，被告信养公司向原告国能公司递交《退租协商书》，称因公司欠租无法正常运营，决定从5月1日开始不再租用涉案房屋。因没有场地存放家具等物品无法办理，需将物品暂存原告处。同日，原告国能公司回复同意被告信养公司的退租要求，租金和水电费截止至4月30日，违约金按照合同执行，允许免费存放家具2个月。被告信养公司的法定代表人于庭审中陈述，确实在2019年6月1日后没有付过租金。被告在2019年8月29日支付的水电费1668.13元是支付2019年7月之前的水电费，在2019年8月至2020年4月欠付水电费3044.4元。本院认为，原告与两被告签署的《房屋租赁合同》和《办公场地转租合同》系各方的真实意思表示，该协议条款对合同签署方有约束力，各方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。被告信养公司于合同期限内未如约向原告支付租金、水电费等费用，违反了合同的相关约定，原告主张被告信养公司支付2019年6月至2020年4月的租金（扣减原告主动减免的59912.5元后）203260.44元和水电费3044.4元有合同约定，被告信养公司于庭审中对于其欠付的租金及水电费金额予以认可，本院予以支持。至于违约金，原告与被告亿泽公司于《房屋租赁合同》中明确约定逾期支付租金需要承担违约金，其后被告信养公司于《办公场地转租合同》中明确认可《房屋租赁合同》的效力，现原告主张被告信养公司支付违约金有合理依据，本院予以支持。但合同约定的违约金计算标准过高，且综合考虑2020年新冠疫情影响的因素，本院将被告信养公司应支付违约金的标准酌情予以调整为以被告信养公司欠付租金203260.44元为基数，按照日万分之五计算、自2020年5月1日起计至还清之日止。至于被告亿泽公司的责任问题，被告亿泽公司辩称原告与被告信养公司之间的合同已于2019年9月29日经原告的通知解除。本院经审理后认为，2019年9月29日原告发给被告信养公司的通知内容仅为催交租金，并未表达解除双方租赁合同的意思表示，被告亿泽公司该抗辩理由并不成立，本院对此不予采纳。被告亿泽公司在《办公场地转租合同》中明确认可其就被告信养公司的合同义务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条规定，应对还款承担连带责任。现原告主张被告亿泽公司就被告信养公司以上还款义务承担连带责任的主张有合同依据，本院予以支持。被告亿泽公司承担连带责任后，有权向被告信养公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告珠海信养科技研发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司支付欠付租金203260.44元；二、被告珠海信养科技研发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司支付欠付水电费3044.4元；三、被告珠海信养科技研发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司支付违约金（以203260.44元为基数，按照日万分之五计算、自2020年5月1日起计至还清之日止）；四、被告珠海亿泽发展有限公司对被告珠海信养科技研发有限公司以上债务承担连带清偿责任，被告珠海亿泽发展有限公司承担连带责任后有权向被告珠海信养科技研发有限公司追偿；五、驳回原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15134元，由原告深圳国能国际商贸有限公司珠海酒店分公司负担1134元，被告珠海亿泽发展有限公司、珠海信养科技研发有限公司负担14000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  吴宗达二〇二〇年六月二十八日书 记 员  梁 縉李洁仪