安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初5160号原告（反诉被告）：滁州市菲尼克斯健身有限公司，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**（金鹏99城市广场）**商业**，统一社会信用代码91341100MA2MXMAN2D。法定代表人：左宏文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆圣威，系公司员工。被告：滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司，住所，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**社会信用代码913411005812822858。法定代表人：梅宏超，系该公司总经理。被告（反诉原告）：滁州市金久久商业管理有限公司，住所，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**（金鹏99城市广场）**酒店**社会信用代码913411003940473020。法定代表人：王海燕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭，系公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：华薇，安徽安泰达律师事务所律师。原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司（以下简称菲尼克斯公司）与被告滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司（以下简称金鹏公司）、被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司（以下简称金久久公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月29日作出（2019）皖1103民初1288号民事判决。滁州市金久久商业管理有限公司对该判决不服，提出上诉。滁州市中级人民法院于2019年10月17日作出（2019）皖11民终2543号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）菲尼克斯公司的委托诉讼代理人麻万鹏、陆圣威，被告（反诉原告）金久久公司的委托诉讼代理人张旭，作为被告（反诉原告）金久久公司、被告金鹏公司的共同委托诉讼代理人华薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菲尼克斯公司向本院提出诉讼请求：1.请求两被告继续履行双方签署的《委托租赁合同》；2.请求两被告赔偿原告的所有装修损失；3.请求两被告归还非法搬离的原告设备设施，并赔偿损失；4.请求依法判令两被告将原告存放财务数据的电脑归还给原告赔偿自非法搬离设备之日止恢复至可以经营状态期间的经营损失；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告和被告于2013年5月22日签署《委托租赁合同》（以下简称为合同），合同约定了双方的权利和义务，特别是约定了两被告的基本权利即租金的保障条款，其中约定被告计算租金的下线和按照原告的实际经营收入提取约定比例的租金的上线条款。按照该约定两被告的基本权利完全得到了保障。原告在保证两被告的租金在不低于下线时原告的基本义务就履行完毕了。在合同履行初期双方合作很顺利也无矛盾和纠纷，2018年8月17日被告书面告知原告解除双方的合同。原告当即回函不同意，但两被告不予理睬我行我素。更为严重的是两被告将出租给原告的位置又出租他人。两被告的行为导致原告巨大损失，包括装修损失、设备损失以及被非法停业至可营业状态期间的经营损失。鉴于以上请求贵院依法判决。金鹏公司辩称，原告起诉金鹏公司主体不适格，自2016年起租赁合同实际出租和管理人为金久久公司，2013年5月22日原告与金鹏公司签订了委托租赁合同，但是由于2016年该租赁物的所有权人变更为金久久公司，而金久久公司随后也与左宏文签订了合同变更协议，将上述委托租赁合同的出租方由金鹏公司变更为金久久公司，并由金久久公司对金鹏久久广场进行商业管理，原告的租金和其他费用在该合同签订后都是向金久久公司缴纳的，所以原告起诉金鹏公司主体不适格，请法庭查明事实。驳回原告对金鹏公司的全部诉讼请求。金久久公司辩称，1、原告与金鹏公司签订的委托租赁合同，租赁出租方主体已于2016年变更为金久久公司。2、案涉委托租赁合同已于2018年3月22日被金久久公司依法解除。3、原告要求继续履行合同实际已经不可能因为租赁物已经被金久久公司另行租赁给了郭晓明经营健身会所。4、原告要求赔偿其装修等损失没有事实和法律依据。5、原告要求返还健身器材的诉请不是金久久公司不还，而是多次要求其取回，但其至今未取回，原告可以随时取回，我们也希望其取回。金久久公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉人滁州市金久久商业管理有限公司与被反诉人于2013年5月22日签订的《委托租赁合同》已于2018年3月22日解除；2、被反诉人向反诉人滁州市金久久商业管理有限公司支付2018年3月房屋租金33132元和该期间水电费3469.8元（其中电费18.8元、水费3451元）；3、被反诉人向反诉人滁州市金久久商业管理有限公司立即支付擅自停业违约金7273元（按2018年2月每日租金标准242.4元的两倍自2018年2月10日计算至2018年2月24日，共15天）；4被反诉人向反诉人滁州市金久久商业管理有限公司立即支付逾期交还租赁物的租金23513元（按2018年3月每日租金标准1068.7元的两倍自2018年3月25日计算至2018年4月4日清场日，共11天）；5、被反诉人向反诉人滁州市金久久商业管理有限公司支付物品仓储费用388530元（暂按仓储面积719.5平方及40元/平方/月，自2018年4月8日计算至2019年5月23日，共13.5个月，实际应计算至物品被反诉人全部搬离之日止）；6、被反诉人立即支付接收会员的会费914874.97元；7、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年5月22日，滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司与被反诉人的法定代表人左宏文签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：左宏文承租位于滁州市龙蟠大道9号金鹏广场（金鹏99城市广场）四层商业4001室，面积为3000平方米，用作菲尼克斯健身会所，租赁期间为12年，从2013年8月15日到2025年8月14日，其中8.15款约定承租人参照出租人制定的购物中心经营时间，该时间将由出租人依据购物中心整体情况统一制定，并通过书面形式发送至承租人，若承租人经营时间与购物中心整体时间存在冲突的，可与出租人友好协商，进行适当调整；其中8.17款约定金鹏广场酒店客户均可凭住宿房卡及当日住宿押金单至菲尼克斯健身会所享受免费的健身服务；其中11.1约定租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期满或本合同提前终止当日或按出租人规定的期限将该单元交还出租人，由此发生的费用由承担人支付。出租人亦有权以该单元租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该单元而无须另作补偿，承租人应负责修补因将该单元恢复至提供给承租人时的状况而直接或间接对该单元以外或第三方造成的损害，修补费用由承租人承担，合同还对其他内容进行了相应约定。该合同签订后，原告左宏文进场装修，并设立了滁州市菲尼克斯健身有限公司。2016年5月23日，租赁物所有权人变更为反诉人，故反诉人随后与左宏文签订了一份《合同变更协议》，将上述《委托租赁合同》的出租方由滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司变更为反诉人滁州市金久久商业管理有限公司，并由反诉人滁州市金久久商业管理有限公司对金鹏九九广场进行商业管理。2017年12月27日，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司向金鹏99城市广场所有商户发放了《节日期间安全通知》，要求各商户春节期间营业时间需与商场同步，不得私自闭店。如有出现擅自闭店或未准时开门行为的，须承担200－500元/次的违约金，以此类推，情节严重者将单方面解除合同，由此所造成的一切损失由其自行承担。被反诉人委托经营和实际管理的左益章（左宏文父亲）签收了该通知，但是被反诉人却于2018年2月10日向所有会员发出通知，会所自2018年2月10日放假，至2018年2月23日正常营业，并擅自自2018年2月10日起闭店。反诉人滁州市金久久商业管理有限公司发现后，即于2018年2月13日通过短信方式函告左宏文及被反诉人，要求其必须于收到该函之日起3日内恢复正常营业，否则将终止合同，由此造成的一切损失由其自负。但是被反诉人原告置之不理，仍私自闭店长达12天。2018年3月21日，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司向左宏文及被反诉人原告发出了一份《解除合同通知书》，正式告知左宏文及被反诉人，解除2013年5月22日签订的《委托租赁合同》，同时要求其在接函之日起三日内退铺出场，并将房屋恢复原状后归还，否则将根据合同约定采取相应措施，强制收回房屋，由此造成的一切损失由其自负。左宏文于2018年3月22日回函，确认收到上述通知书，因左宏文及被反诉人未按时退铺清场，故2018年4月4日，在龙蟠社区派出所相应警员、龙蟠街道相关办事员的见证下，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司强制收回了租赁房屋，并将被反诉人相应物品搬至仓库储存。2018年4月4日，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司向被反诉人发出一份《告知函》，要求其在接函起3日内取回健身器材等物品，逾期未取回造成的一切损失由其自行承担，被反诉人原告停业后，由于其会员多方投诉，相关行政机关介入处理，2018年5月28日，在龙蟠社区派出所、龙蟠街道、开发区市场监督管理局相关人员见证下，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司与被反诉人共同解封了存有菲尼克斯健身会所会员数据的电脑，所属数据导出两份，开发区市场监督管理局及反诉人滁州市金久久商业管理有限公司各留存一份，被反诉人原告对该数据没有异议，被反诉人委托经营和实际管理的左益章并于当日取回了该电脑，以及营业执照、卫生许可证各一本、公司公章两枚、POS机2个，根据导出的数据计算，涉及会员1439名，涉及的会员费折算后为914874.97元。为了安抚菲尼克斯健身会所会员，并减少损失，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司积极寻找可以经营健身会所的公司，条件就是必须全盘接收菲尼克斯健身会所所有会员。2018年3月27日，反诉人与郭晓明签订了一份《租赁及商业管理合同》，由郭晓明对涉案房屋进行重新装修。2018年5月29日，郭晓明以涉案房屋为住所地设立“滁州逆风奔跑体育文化有限公司”并开始对外营业，后被反诉人遗留的会员陆续到逆风健身会所换卡消费。2018年8月19日，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司再次向左宏文及被反诉人发出一份《告知函》，再次要求其将物品取走，逾期未取走的将收取存放费用，且不承担保养责任，物品因疏于保养而损坏的由其自行承担，但是时至今日，左宏文及被反诉人原告仍未取回其物品，反诉人滁州市金久久商业管理有限公司将被反诉人可拆除物品分别存放于三层、四层仓库，占用的建筑面积合计为719.5平方米，根据反诉人金久久公司与其他商户分别签订的仓库租赁合同，仓库租赁费平均为40元/平方米/月。综上所述，由于被反诉人违反了双方签订的《委托租赁合同》中的相关约定，该合同已被反诉人金久久公司于2018年3月22日解除，被反诉人原告应当根据合同约定承担相应违约责任，并支付相应违约金以及赔偿相关损失。为此反诉人滁州市金久久商业管理有限公司特根据民诉法的相关规定，特提起反诉。菲尼克斯公司针对反诉辩称，1、反诉原告没有第一项诉讼请求没有事实与法律依据，2018年3月22日反诉原告认为双方的合同于该日解除，反诉原告的解除理由违背了法律规定，同时也违背了合同的约定，没有法律基础，我们不认可双方合同于2018年3月22日解除，反诉原告非法解除行为；2、反诉原告的第二项第三项及之后的诉讼请求没有事实依据，也没有合同约定依据，完全是反诉原告浪费司法资源，请求驳回反诉原告诉讼请求。菲尼克斯公司为证明其诉讼请求及反诉抗辩理由，提交如下证据：证据一、2018年3月21日，被告滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司、被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司向原告出具解除合同通知书复印件一份，拟证明滁州市金久久商业管理有限公司以双方签订的合同第14.1.3条要求解除双方租赁合同，我方认为该解除理由不合理不合法，该合同的15.5条对合同履行过程中可能出现的违约情形进行了约定，具体约定为如承租人或其代理人雇佣人员违反本合同其他任何条款，承租人应当在收到出租人书面通知后15天内予以纠正，如因此给出租人造成损失的，承租人应予以赔偿，故系被告滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司、被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司的单方非法行为。证据二、2018年3月22日原告向滁州市金久久商业管理有限公司回函复印件一份，拟证明原告对滁州市金久久商业管理有限公司2018年3月21日解除合同的通知书不予认可。证据三、2018年8月17日，被告滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司向原告出具了告知函复印件一份，拟证明滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司已单方认定2018年3月20日原告与被告委托的租赁合同解除并强行将店铺内原告所有物品非法搬离。证据四、原告统计的健身会所器材清算表复印件一份，拟证明原告在会所中已经购置了大量的器材设备，被告应当将清单范围内的设备如数归还给原告。证据五、原告的装饰装修及水电消防工程结算表复印件一份，拟证明原告为开设该休闲会所实际装饰装修及水电消防支付。金久久公司为支持自己的抗辩理由及反诉请求主张，提交下列证据：证据一、被反诉人的营业执照一份，拟证明被反诉人的主体情况。证据二、《委托租赁合同》一份、房产登记信息《查档证明》一份、不动产权证复印件一份、《合同变更协议》一份，拟证明2013年5月22日，滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司与被反诉人的法定代表人左宏文签订了一份《委托租赁合同》，合同约定左宏文承租位于滁州市龙蟠大道9号金鹏广场（金鹏99城市广场）四层商业4001室，面积为3000平方米，用作菲尼克斯健身会所，租赁期间为12年，从2013年8月15日到2025年8月14日；合同8.15款约定承租人参照出租人制定的购物中心经营时间，该时间将由出租人依据购物中心整体情况统一制定，并通过书面形式发送至承租人，若承租人经营时间与购物中心整体时间存在冲突的，可与出租人友好协商，进行适当调整；合同8.17款约定金鹏广场酒店客户均可凭住宿房卡及当日住宿押金单至菲尼克斯健身会所享受免费的健身服务；合同11.1约定租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期满或本合同提前终止当日或按出租人规定的期限将该单元交还出租人，由此发生的费用由承担人支付，出租人亦有权以该单元租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该单元而无须另作补偿，承租人应负责修补因将该单元恢复至提供给承租人时的状况而直接或间接对该单元以外或第三方造成的损害，修补费用由承租人承担；合同14条约定出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权终止合同并要求承租人交还该单元，合同14.1.3款约定承租人未经出租人事先书面同意，擅自停止营业连续三天或非正常营业，且在出租人发出书面通知后三天内仍未恢复正常营业；合同14.2款约定当发生本条第一款的情况时，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即时终止；合同14.3款约定本合同依照本条提前终止时，承租人应按照出租人规定的时间交还该单元，如承租人不按照出租人规定的时间交还该单元，出租人有权按本合同第十一条规定自行收回该单元，并要求承租人承担违约责任；合同15.2款约定承租该物业商场之承租人未经出租人事先书面同意，擅自停止营业的，出租人可提前终止本合同，还有权就承租人不营业的期间，收取按当月租金水平计算的平均日租金的两倍作为每一日停业的违约金；合同15.3款约定租赁期满或因承租人违约而导致出租人提前终止合同，承租人均应按元宝或出租人要求的时间交还该单元，如承租人未按期交还该单元，在其逾期交还期间内，出租人有权收取双倍的租金；合同还对其他内容进行了相应约定。该合同签订后，左宏文进场装修，并设立了滁州市菲尼克斯健身有限公司，即被反诉人，后反诉人正式开业经营；后期，2016年5月23日租赁物所有权人变更为反诉人，故反诉人金久久公司随后与左宏文签订了一份《合同变更协议》，将上述《委托租赁合同》的出租方由滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司变更为反诉人金久久公司，并由反诉人对金鹏九九广场进行商业管理；证据三、情况说明一份，拟证明租赁关系的主体变更情况和主体情况。证据四、《节日期间安全通知》一份、《节日期间安全通知》签收表一份、原告停业通知一份、闭店照片16张、《告知函》一份、短信截屏一张，拟证明2017年12月27日，滁州市金久久商业管理有限公司向金鹏99城市广场所有商户发放了《节日期间安全通知》，要求各商户春节期间营业时间需与商场同步，不得私自闭店，如有出现擅自闭店或未准时开门行为的，须承担200－500元/次的违约金，以此类推，情节严重者将单方面解除合同，由此所造成的一切损失由其自行承担，被反诉人委托经营和实际管理的左益章签收了该通知，但是原告不顾滁州市金久久商业管理有限公司上述通知的要求，于2018年2月10日向所有会员发出通知，会所自2018年2月10日放假，至2018年2月23日正常营业，并擅自自2018年1月10日起闭店，私自闭店长达12天，滁州市金久久商业管理有限公司于2018年2月13日通过短信方式函告左宏文及原告，要求其必须于收到该函之日起3日内恢复正常营业，否则将终止合同，由此造成的一切损失由其自负。证据五、解除合同通知书一份、短信截屏一张、EMS快递详情单一份、退回快递一份，拟证明2018年3月21日，滁州市金久久商业管理有限公司向左宏文及原告发出了一份《解除合同通知书》，正式告知左宏文及原告2013年5月22日签订的《委托租赁合同》解除，同时要求其在接函起三日内退铺出场，并将房屋恢复原状后归还，否则将根据合同约定采取相应措施，强制收回房屋，由此造成的一切损失由其自负，左宏文于2018年3月22日通过微信回函，确认收到上述通知书，滁州市金久久商业管理有限公司向其发出的快递被其拒收退回。证据六、清场视频一份、照片6张，拟证明因左宏文及原告未按时退铺清场，故2018年4月4日，在龙蟠社区派出所相应警员、龙蟠街道相关办事员的见证下，滁州市金久久商业管理有限公司强制收回了租赁房屋，并将原告相应物品搬至仓库储存；证据七、告知函一份、短信截屏一张、EMS快递详情单一份、退回的快递一份，拟证明2018年4月4日，反诉人通过EMS快递及微信向原告发出一份《告知函》，要求其在接函起3日内取回健身器材等物品，逾期未取回造成的一切损失由其自行承担，滁州市金久久商业管理有限公司向原告发出的快递被其拒收退回。证据八、《备忘录》一份、被反诉人收条一张、原告菲尼克斯健身会所会员数据一份，拟证明原告停业后，由于其会员多方投诉，相关行政机关介入处理，2018年5月28日，在龙蟠社区派出所、龙蟠街道、开发区市场监督管理局相关人员见证下，滁州市金久久商业管理有限公司与原告共同解封了存有菲尼克斯健身会所会员数据的电脑，所属数据导出两份，开发区市场监督管理局及金久久公司各留存一份，原告对该数据没有异议，当天原告委托经营和实际管理的左益章并于当日取回了该电脑，以及营业执照、卫生许可证各一本、公司公章两枚、POS机2个，根据导出数据计算，涉及会员1439名，涉及的会员费为914874.97元。证据九、《租赁及商业管理合同》一份、营业执照复印件一份、莱昂健身会所2019年价格表，拟证明为妥善处理原告遗留会员，并减少损失，滁州市金久久商业管理有限公司积极寻找可以经营健身会所的公司，条件就是必须全盘接收被反诉人遗留会员，2018年3月27日，滁州市金久久商业管理有限公司与郭晓明签订了《租赁及商业管理合同》，由郭晓明对涉案房屋进行重新装修并经营。2018年5月29日，郭晓明以涉案房屋为住所地设立“滁州逆风奔跑体育文化有限公司”并开始经营，后原告遗留会员陆续到逆风公司换卡消费。证据十、告知函一份、短信截屏一张、EMS快递详情单一份、退回的快递一份，拟证明2018年8月19日，滁州市金久久商业管理有限公司再次向左宏文及原告发出一份《告知函》，再次要求其将物品取走，逾期未取走的将收取存放费用，且不承担保养责任，物品因疏于保养而损坏的由其自行承担，滁州市金久久商业管理有限公司向其发出的快递被其拒收退回，但是时至今日左宏文及原告仍未取回其物品；证据十一、仓库平面图四张、仓库租赁合同两份、收据两份，拟证明原告可拆除物品分别存放于三层、四层仓库，占用的建筑面积合计为719.5平方米，根据金久久公司与其他商户分别签订的仓库租赁合同，仓库租赁费为40元/平方米/月，故按上述标准计算至2019年5月23日，被反诉人的仓储费用为388530元。证据十二、徽商银行《业务通知单》1份、《商户房租结算通知单》1份，拟证明原告于2018年3月9日向滁州市金久久商业管理有限公司支付了2017年12月1日-2018年2月28日房屋租金21819元、水电费22500元，其后租金及水电费未再支付。证据十三、原告2018年3月营业额统计表，拟证明原告2018年3月份营业额，此为计算其2018年3月租金的依据。证据十四、原告向金久久公司缴纳的房租银行转账凭证二张、刷卡存根一张，滁州市金久久商业管理有限公司向原告开具的收据一张，拟证明原告直接向滁州市金久久商业管理有限公司履行《委托租赁合同》约定的房屋租金缴纳义务。被告金鹏公司提交的证据同被告（反诉原告）金久久公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，金鹏公司与菲尼克斯公司的法定代表人左宏文签订了一份《委托租赁合同》，合同主要约定：一、租赁物位于滁州市龙蟠大道9号金鹏广场（金鹏99城市广场）四层商业4001室，仅限用于菲尼克斯健身会所，建筑面积为3000平方米。二、租赁期间为12年，即从2013年8月15日到2025年8月14日。三、承租人参照出租人制定的购物中心经营时间，该时间将由出租人依据购物中心整体情况统一制定，并通过书面形式发送至承租人。若承租人经营时间与购物中心整体时间存在冲突的，可与出租人友好协商，进行适当调整。四、金鹏广场酒店客户均可凭住宿房卡及当日住宿押金单至菲尼克斯健身会所享受免费的健身服务。五、租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期满或本合同提前终止当日或按出租人规定的期限将该单元交还出租人，由此发生的费用由承担人支付。出租人亦有权以该单元租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该单元而无须另作补偿。承租人应负责修补因将该单元恢复至提供给承租人时的状况而直接或间接对该单元以外或第三方造成的损害，修补费用由承租人承担。六、出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权终止合同并要求承租人交还该单元：……承租人未经出租人事先书面同意，擅自停止营业连续三天或非正常营业，且在出租人发出书面通知后三天内仍未恢复正常营业……；当发生本条第一款的情况时，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即时终止；本合同依照本条提前终止时，承租人应按照出租人规定的时间交还该单元，如承租人不按照出租人规定的时间交还该单元，出租人有权按本合同第十一条规定自行收回该单元，并要求承租人承担违约责任。七、承租该物业商场之承租人未经出租人事先书面同意，擅自停止营业的，出租人可提前终止本合同，还有权就承租人不营业的期间，收取按当月租金水平计算的平均日租金的两倍作为每一日停业的违约金。八、租赁期满或因承租人违约而导致出租人提前终止合同，承租人均应按元宝或出租人要求的时间交还该单元，如承租人未按期交还该单元，在其逾期交还期间内，出租人有权收取双倍的租金。合同还对其他内容进行了相应约定。2016年6月23日案涉租赁物所有权人变更为金久久公司，金久久公司随后与左宏文签订了《合同变更协议》一份，将案涉《委托租赁合同》的出租方由金鹏公司变更为金久久公司，并由金久久公司对金鹏九九广场进行商业管理。2017年12月27日，金久久公司向包括菲尼克斯公司在内的数十家商户发放《节日期间安全通知》，该通知第四条载明：“在春节期间，各商户须服从甲方的统一管理、统一规划，统一的营业时间安排（节假日或春节期间同样遵守商场的规定时间），如有出现擅自闭店或未准时开门行为的，乙方须向甲方承担200-500元/作为违约金，以此类推，情节严重者我方将单方面解除合同，由此所造成的一切损失由贵方自行承担”，菲尼克斯公司对此通知予以签收。菲尼克斯公司于2018年2月10日至2018年2月23日以春节放假为由闭店12天。金久久公司于2018年2月13日通过手机短信方式告知菲尼克斯公司及左宏文在收到该通知之日起3日内恢复正常经营，否则将终止合同，由此造成的损失由其自行承担。2018年3月21日，金久久公司向菲尼克斯公司及其左宏文发出《解除合同通知书》一份，以原告私自闭店12天违反双方合同约定以及书面通知，故解除双方签订的案涉《委托租赁合同》，并要求原告在接到通知起三日内退铺出场，将房屋恢复原状予以归还，否则将按双方合同约定采取强制措施，强制收回租赁房屋，由此造成的损失由其自行承担。菲尼克斯公司于2018年3月22日通过微信回复，确认已收到上述解除合同通知，称不同意对方单方解除合同的要求。2018年4月4日，金久久公司在当地相关部门见证下将菲尼克斯的相应物品搬出案涉租赁房屋至仓库存储。2018年5月28日，在相关部门见证下金久久公司与菲尼克斯公司共同解封了存有菲尼克斯健身会所会员数据电脑，并将其数据导出备份留存。金久久公司就案涉租赁房屋与第三人签订相关租赁管理合同，双方约定由第三人租赁案涉房屋从事经营活动。2018年8月17日，金久久公司再次向左宏文及菲尼克斯公司发出《告知函》，告知其将所有物品取回及逾期取回的责任后果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，金鹏公司（出租人）与菲尼克斯公司（承租人）于2013年5月22日签订《委托租赁合同》，后双方一致同意将案涉《委托租赁合同》出租人变更为金久久公司，并共同出具《合同变更协议》1份，约定原《委托租赁合同》的条款对菲尼克斯公司、金久久公司均具有约束力。上述租赁合同及变更协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，并无歧义，对签约双方均有法律约束力，双方均应按合同内容全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方签订的《委托租赁合同》第十四条约定“承租人未经出租人事先书面同意，擅自停止营业连续三天或非正常营业，且在出租人发出书面通知后三天内仍未恢复正常营业，出租人有权终止合同并要求承租人交还该单元”，菲尼克斯公司于2018年2月10日未经金久久公司同意擅自停止营业，金久久公司于2018年2月13日通过手机短信方式告知菲尼克斯公司及左宏文要求其在收到该通知之日起3日内恢复正常经营，菲尼克斯公司并未按照金久久公司要求恢复正常经营，而是停业至2018年2月23日。本案中，双方在《委托租赁合同》中明确约定金久久公司经营的金鹏广场酒店客户可凭住宿房卡及当日住宿押金单至菲尼克斯健身会所享受免费的健身服务，故金久久公司于2017年12月27日向包括菲尼克斯公司在内的数十家商户发放《节日期间安全通知》，告知菲尼克斯公司等商户在春节期间不得擅自闭店，否则构成违约且情节严重者有权单方面解除合同，菲尼克斯公司对此通知予以签收且未提出异议。综上，菲尼克斯公司于2018年2月10日至2018年2月23日未经金久久公司同意擅自闭店12天，其行为已构成违约，解除合同的条件已成就，金久久公司享有合同解除权，故其于2018年3月21日向菲尼克斯公司及左宏文发出的《解除合同通知书》的行为合法有效，菲尼克斯公司于2018年3月22日收到该通知时双方合同已解除。菲尼克斯公司虽对金久久公司解除合同提出异议，但其于2019年3月24日才向本院提起诉讼，已超过三个月，故对菲尼克斯公司请求双方继续履行合同的诉请，本院依法不予支持，金久久公司请求确认案涉《委托租赁合同》已于2018年3月22日解除的反诉请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）规定，因菲尼克斯公司违约导致合同解除，故其应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，鉴于金久久公司已将租赁物租给第三人继续使用，故视为金久久公司同意利用装饰装修，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。原告主张其装饰装修费用180万元，并提供了装饰装修工程结算明细佐证，本院予以确认。案涉租赁合同约定租期为12年，合同实际履行5年后解除，则摊销费用为750000元（1800000元÷12年×5年），未摊销费用为105万元（1800000－750000），故本院酌情认定金久久公司应补偿菲尼克斯公司105万元。案涉《委托租赁合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，金久久公司应将从菲尼克斯健身会所搬离的相应设备设施归还于菲尼克斯公司。案涉《委托租赁合同》约定“本合同依照本条提前终止时，承租人应按照出租人规定的时间交还该单元，如承租人不按照出租人规定的时间交还该单元，出租人有权按本合同第十一条规定自行收回该单元，并要求承租人承担违约责任”，金久久公司已告知菲尼克斯公司在接到《解除合同通知书》起三日内退铺出场，将房屋恢复原状予以归还，否则将按双方合同约定采取强制措施，强制收回租赁房屋，由此造成的损失由其自行承担。故对菲尼克斯公司主张金久久公司因搬离其设备设施赔偿损失的诉请，本院不予支持。菲尼克斯公司实际经营至2018年4月4日，案涉房屋租金及水电费交至2019年2月28日，故金久久公司主张菲尼克斯公司支付2018年3月租金33132元、水电费3469.8元的诉请，本院予以支持。关于金久久公司主张的第三项、第四项反诉请求，分别符合案涉《委托租赁合同》第15.2、第15.3条约定，故本院对该两项反诉请求予以支持。金久久公司主张的其他反诉请求，没有事实依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司与被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司于2013年5月22日签订的《委托租赁合同》于2018年3月22日解除；二、被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司补偿款105万元；三、被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司搬离的设备设施；四、原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司房屋租金33132元、水电费3469.8元、停业违约金7273元、逾期交还租赁物租金23513元，合计67387.8元；五、上述二、四项合并冲抵后，被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司支付982612.2元；六、驳回原告（反诉被告）滁州市菲尼克斯健身有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）滁州市金久久商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司负担；反诉案件受理费8569元，由滁州市金久久商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  盛 军人民陪审员  朱龙霞人民陪审员  田 蓉二〇二〇年六月十日书 记 员  姜丽国附本案适用法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。