福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1531号 原告：卓辉，男，1993年5月4日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：庄再钰，福建邦司律师事务所律师。 被告：卢树标，男，1985年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜丹，福建通久律师事务所律师。 第三人：庄惠龙，男，1977年9月30日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 第三人：厦门工学院，住所地福建省厦门市集美区后溪镇孙坂南路**。 法定代表人：李德文。 原告卓辉与被告卢树标合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓辉的委托诉讼代理人庄再钰、卢树标的委托代理人姜丹到庭参加诉讼，第三人庄惠龙、第三人厦门工学院无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 卓辉向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令卢树标支付卓辉剩余转让费20000元整；2．请求法院判令卢树标赔偿卓辉违约金11000元；3．请求判令卢树标付清其经营期间的水、电、物业等费用；4．请求法院判令诉讼费由卢树标承担。诉讼过程中，卓辉变更第三项诉讼请求为：请求判令卢树标付清其经营期间的水、电、公摊水、公摊电，物业管理费计五项费用共1489元，其余诉讼请求不变。事实和理由：2019年2月21日，卢树标与卓辉签订《工学院店铺经营权转让协议》（以下简称“《转让协议》”），《转让协议》约定卓辉将位于集美区店铺“後街ＮＯ.29面包店”的经营权转让给卢树标使用。卢树标需在2019年7月28日前向卓辉支付转让费110000元。但卢树标在支付了90000元后拒不支付剩余的20000元转让费。经卓辉多次催讨，卢树标仍旧拒不支付剩余转让费。故为维护合法权益，卓辉起诉至法院，请求判如所请。 卢树标辩称：2018年5月25日庄惠龙与卓辉签订了《租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），其中第8.8条规定房屋未经两个第三人允许不能转租或者转让经营，否则甲方庄惠龙可以解除合同。卓辉和卢树标签订的《转让协议》第一条却约定，甲方卓辉保证乙方卢树标享有原租赁合同中有权利及义务。卢树标签订协议之前并不知情租赁合同禁止转租的约定，并且在经营期间未更改店铺名称及经营许可证，经营许可证还是卓辉所有。故在经营期间卢树标也不知第三人厦门工学院是否知晓卓辉转租的行为。第三人庄惠龙明确表示保留合同解除权，案涉租赁物随时有可能被庄惠龙收回，从而造成本案《转让协议》无法继续履行。卢树标在无法确认己方和卓辉的《转让协议》能否继续履行的前提下，有权行使不安抗辩权，暂不支付剩余转让费20000元。暂不支付该20000元的行为系卢树标行使不安抗辩权，且卓辉未提供担保消除风险，所以卢树标该行为非违约，也不该支付违约金。 第三人庄惠龙未到庭，向本院提交一份书面意见述称：2018年5月25日，庄惠龙确实与卓辉签订了《商业街店面租赁合同》，约定将位于商业街二期29号之商铺出租给卓辉使用，租期三年。卓辉和庄惠龙双方的权利义务关系以《租赁合同》为依据，一切按照合同约定执行。 第三人厦门工学院未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，庄惠龙与卓辉签订了《租赁合同》，约定将位于商业街二期29号之商铺出租给卓辉使用，租期三年，从2018年6月1日至2021年5月31日止。在《租赁合同》的第8.8条中明确约定了“乙方必须严格执行合同经营品项，不得擅自改变经营内容，未经甲方及校方的许可不得转租，店面不得私自转让或变相转让他人经营，否则，甲方有权单方面解除合同，并没收履约保证金。” 2019年2月21日，卢树标与卓辉签订《转让协议》。该协议约定了卓辉在2019年2月21日前将位于集美区店铺“後街ＮＯ.29面包店”转让给卢树标使用，使用期限道2021年5月31日止，并保证卢树标同等享有卓辉在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；店铺交给卢树标后，卢树标同意代替卓辉履行原有店铺租赁合同所规定的条款，并且定期缴纳租金和水电、物业等费用，本合同期满后，由卓辉向学校缴纳的30000元押金仍归卓辉所有；卢树标共需要向卓辉支付110000元转让费，分期支付，其中最后一期20000元须在2019年7月28日前支付完毕；卢树标若逾期交付转让费，卓辉有权解除合同，卢树标须按照转让费的10%向卓辉支付违约金；如由卓辉原因导致转让中止，卓辉同样承担违约责任，并向卢树标支付转让费的10%违约金等事项。合同签订后，卢树标接手经营该店铺至今并依照《转让协议》约定向卓辉支付了共计90000元转让费。时至今日，卢树标仍在经营该店铺，但仍旧未支付剩余转让费20000元，也未支付违约金。 另查明，德文教育物业厦门工学院分部曾三次向“D29后街面包房”发送缴费通知单，分别请求交纳2019年11月、12月、2020年1-5月的水、电、公摊水、公摊电、综合管理服务费325元、427元、737元，合计1489元。卓辉已向厦门工学院事务中心缴交了2019年11月-2020年5月间的上述费用1489元，并向本院提供了该事务中心的收据。 以上事实，有卓辉提供的《转让协议》、微信聊天记录、德文教育物业厦门工学院分部费用缴纳通知单3张，厦门工学院事务中心专用收据、卢树标提供的《租赁合同》，庄惠龙的书面陈述意见以及卓辉的委托诉讼代理人庄再钰、卢树标的委托代理人姜丹的当庭陈述为证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系店铺转让经营合同中转让方向受让方追索转让费而引起的合同纠纷。虽然卓辉和第三人庄惠龙就商业街二期29号店面签署《租赁合同》在先，且《租赁合同》约定未经厦门工学院和庄惠龙的许可卓辉不得转租店面，店面不得私自转让或变相转让他人经营，否则，甲方庄惠龙有权单方面解除合同，并没收履约保证金。但《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。该《租赁合同》并不影响卓辉与卢树标之间就厦门工学院商业街二期29号店面签订的《转让协议》的效力。卓辉与卢树标之间就厦门工学院商业街二期29号店面签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原被告双方均应按约定全面履行合同义务。合同签订后，卓辉已依约将店面转移给卢树标经营，卢树标也自认己方至今仍在经营。至本案开庭时为止，两个已被本院追加的第三人亦未联系卢树标要求搬出店铺或者解除合同。但卢树标不依约如期履行给付转让费20000元的义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。卢树标以《转让合同》受到《租赁合同》的影响，未来有不能再履行的可能为由主张己方可行使拒绝履行合同义务的不安抗辩权，拒绝支付卓辉转让费20000元，于法无据；以卓辉未经允许私自转租行为已给卢树标经营造成困扰为由主张己方可行使拒绝履行合同义务的抗辩权，亦未提交相应证据证明，应当承担举证不能的不利后果。故本院对其主张不予支持。现卓辉主张卢树标支付20000元转让费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于卓辉的11000元违约金诉讼请求。本案中，《租赁合同》和《转让协议》两份合同中均体现的当事人卓辉的身份证号码、姓名一致，也都针对厦门工学院商业街二期29号店铺签订，可见《租赁合同》是2018年5月25日本案原告卓辉与庄惠龙签订的。既然卓辉在该《租赁合同》的第8.8条中与庄惠龙明确约定了“乙方（卓辉）必须严格执行合同经营品项，不得擅自改变经营内容，未经甲方及校方的许可不得转租，店面不得私自转让或变相转让他人经营，否则，甲方有权单方面解除合同，并没收履约保证金”，就应知未经第三人庄惠龙许可而与卓辉签订转让店面经营权的《转让协议》有被解除《租赁合同》的风险，可能危及到卓辉在原有《租赁合同》中所享受到的权利和义务。所以卓辉也有违反《转让协议》第一条约定的违约行为。卢树标若要求卓辉负担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，可另行起诉，不在本案审理的范围内。在《转让协议》于去年2月签订后，卓辉依约交付了“後街NO.29面包店”，且至今该店铺仍被卢树标正常经营，两个已被本院追加的第三人至今亦未联系卢树标要求搬出店铺或者解除合同，卢树标也当庭自认现仍暂未因为卓辉原因导致《转让协议》第十条中的转让中止情形。但卢树标却早在2019年7月29日起即将《转让协议》所约定的应于2019年7月28日支付的20000元转让费一直拖欠至今，已近一年。卢树标主张己方是依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”行使不安抗辩权。但没有提供证据证明己方早在2019年7月28日即有确切证据证明卓辉有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，应承担举证不能的不利后果。对其主张，本院不予采信。故本院认为卢树标早在2019年7月29日后即拖欠20000元转让款的行为系卢树标一方没有确切证据而中止履行，应依法承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照《转让协议》第十条的约定，“若乙方（卢树标）逾期交付转让费，甲方（卓辉）有权解除合同，乙方须按照转让费的10%向甲方支付违约金；如由甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%违约金。”所以卓辉要求卢树标支付总转让款110000元的10%即11000元违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。 关于卢树标是否应当向卓辉付清2019年11月、12月、2020年1-5月的水、电、公摊水、公摊电、综合管理服务费325元、427元、737元，合计1489元的问题。《转让协议》第二条已经约定店铺交给卢树标后，卢树标同意代替卓辉履行原有店铺租赁合同所规定的条款，并且定期缴纳租金和水电、物业等费用。现卓辉提供的德文教育物业厦门工学院分部费用缴纳通知单3张，金额合计1489元。且卓辉并在本案开庭后次日向本院提交了厦门工学院事务中心收到卓辉已交1489元的收据原件，与上述三张缴费通知单原件一并已经过卢树标一方的质证。卢树标一方对三张缴费通知单的真实性、合法性、关联性无异议，但认为收据无公章，故无法确认真实性、合法性、关联性。结合上述证据和当事人陈述，本院认为，上述证据皆为原件，收据系机打并有财务签字，金额和项目能与三张缴费通知单互相印证，足以证明卢树标在（2019年11月-2020年5月）经营期间欠缴的水电物业费共计为1489元，且卓辉已代为缴纳的事实。故本院认为卓辉要求卢树标向卓辉付清水、电、公摊水、公摊电、综合管理服务费共计1489元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。庄惠龙、厦门工学院经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、卢树标应于本判决生效之日起十日内向卓辉支付转让费20000元和违约金11000元。 二、卢树标应于本判决生效之日起十日内向卓辉付清经营期间的水、电、公摊水、公摊电、综合管理服务费共计1489元。 三、驳回卓辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费587元，减半收取计294元，由卢树标负担，款项应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 王昊元 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张亚芬 代书记员 金建兵 代书记员 陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”