重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初4698号原告：傅治容，女，1966年1月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴光银（傅治容丈夫），1964年12月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：吴明兰，女，1981年8月20日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧泉村5社，统一社会信用代码915002275567847441。法定代表人：黄春成，董事长。委托诉讼代理人：赵祎，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖友谊，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。原告傅治容、吴明兰与被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司（以下简称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅治容的委托诉讼代理人吴光银、原告吴明兰、被告天正公司的委托诉讼代理赵祎、廖友谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅治容、吴明兰向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2013年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2．判令被告立即将案涉房屋交付原告，并办理产权过户登记；3．判令被告支付原告未按约定交房的违约金54000元（从2016年7月16日到2019年7月15日，按照每日50元计算），并从2019年7月16日起按日支付违约金50元到被告实际交房为止；4．判令被告赔偿原告经营损失180000元，并从2019年7月16日起按月赔偿原告经营损失5000元到被告实际交房为止；5．被告支付前期物业费2492元。6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年5月31日签订的重庆市商品房买卖合同，原告购买由被告在璧山区开发的天正·璧城中央项目商业门面，购买价格为100万元人民币。合同约定被告于2015年6月30日前交房。被告未按合同约定交房，原告于2017年向贵院提起民事诉讼，要求被告支付未按时交房的违约金每天50元到被告实际交房为止。贵院判决后被告不服提起上诉，2018年该案经重庆市第一中级人民法院审理后，以（2018）渝01民终1494号民事判决审结此案。二审法院认为被告案涉工程项目在2016年6月已经综合竣工验收，并于2016年6月28日向原告发出接房通知。该通知原告未收到被退回，但依据补充协议约定认定被告已履行送达义务，判决被告从2015年7月1日起按每天50元计算逾期交房违约金到2016年7月15日止。原告收到二审判决后，于2018年6月27日向被告发出要求接房和地址变更的书面通知，要求接房并由被告赔偿原告经营损失等内容，被告未按通知要求将房屋交付给原告，也未答复赔偿事宜，证明被告工程项目虽然已经竣工验收，但一直未交付原告使用。2018年12月14日，双方又在执行和解协议中约定交房时间为2018年12月31日前，但被告仍未按约定向原告交付房屋，后原告及代理人多次与被告代理人联系交房事宜未果。2019年6月4日，原告再次书面向被告发出要求接房通知，要求接房并由被告赔偿原告经营损失等内容，被告于2019年6月5日签收，但被告至今未将原告购买的商品房交付给原告，原告不能接房并经营，给原告造成了重大经济损失，导致其与他人签订的房屋租赁合同不能履行，且至今未给原告办理商品房买卖合同的网签和备案登记。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求依法判决。被告天正公司辩称：针对原告诉讼，合同约定的是2015年交房给原告，的确是在约定时间没有交房，违约金只能计算到2016年，被告给原告发出了接房通知书，是原告自己没有来接房，违约金只能是中院认定了的19050元，被告认可。本院经审理，查明事实如下：2013年5月31日，天正公司作为甲方（卖方），吴明兰、傅治容作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市璧山区房屋。房屋为预售商品房，用途为商服用房，总成交金额100万元整，建筑面积单价为10836.58元/平方米，套内面积单价为11750.88元/平方米。合同第六条面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算，多退少补。第七条（一）交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）详见本合同附件五第五条。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条，关于办理产权登记的约定。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第二十一条，物业管理条款。甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。第二十二条，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。第二十三条，已付房价款是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金）。第二十四条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，2、依法向人民法院起诉。第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还约定其他内容。在该合同尾部落款处，天正公司在甲方处加盖合同专用章，于柯凡在甲方委托代理人处签名，吴明兰、傅治容在乙方处签名并捺印。合同签订日期载明为2013年5月31日，签于天正璧城中央售房部。合同附件五为《合同补充协议》，第一条，本合同房地产由甲方办理房屋房地产权证。第五条，对本合同第八条作如下补充：1、非因甲方违反本合同第七条或第八条的约定，乙方未能按照甲方发出的交房通知中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，或乙方逾期未签署该商品房的房屋交接清单的，视同甲方按时交房，甲方有权不承担逾期交付的责任。自交房通知书规定的交付期限届满之次日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它杂费）即转由乙方承担。因此造成甲方损失或给甲方增加的其它费用，也应由乙方承担。2、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、前述房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托甲方代缴的物业维修基金和税费、乙方被贷款银行扣划相应该款项及其它费用，否则乙方未按前述约定履行完毕全部义务前，甲方有权推迟将该商品房交付乙方，且甲方无须承担任何违约责任。并且，乙方应自交房通知书规定的交付期限届满之次日起，承担与该商品房有关的财产风险及费用，并承担因此给甲方造成的损失或给甲方增加的其他费用。4、乙方因乙方未收到甲方的交房通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接该商品房的日期，乙方有义务在该日前往该商品房所在地接收该商品房，甲方有义务在该日应乙方的要求向乙方交付商品房。第十条、物业服务实行有偿服务，乙方应向物业服务公司缴纳物业服务费，物业服务费按每户建筑面积计收，建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积作为计算依据。该房屋的物业服务费暂定1.4元/㎡，不包括电梯、路灯、公共设施维护费。项目达到条件后，物业管理费用以物价部门对该项目审定的物业管理费用标准执行，由乙方每月支付给物业公司。第二十条，本合同及补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式或以手机或传真或留置送达的方式送达。双方均需保证其所提供的上述资料的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均视为已被送达：如以邮递形式（应挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投递该文件五日后。在《合同补充协议》尾部落款处，天正公司在甲方处加盖合同专用章，于柯凡在甲方委托代理人处签名，吴明兰、傅治容在乙方处签名并捺印。合同签订日期载明为2013年5月31日。2013年5月31日，吴明兰、傅治容向天正公司交付了购房款100万元、印花税500元、维修基金2768元、契税3万元，天正公司分别出具了收据。因天正公司原因，天正公司未能在合同约定的2015年6月30日以前向傅治容、吴明兰交付房屋。2016年6月28日，天正公司向傅治容、吴明兰发出中国邮政特快专递，并列写明收件人为吴明兰、傅治容及两人的电话号码和两人的地址，该邮件中有《接房通知书》，主要载明的内容为4号楼全体业主分两批接房，7月4日、5日1-5户型正式接房，6-7日6-10户型正式接房。2016年7月19日，该特快专递被退回，载明原因为无人认领。2017年8月17日，傅治容、吴明兰为原告，天正公司为被告，向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年6月30日至2017年8月17日期间的逾期交房违约金38950元，并从2017年8月17日起按日向原告支付逾期交房的违约金50元到实际交房为止。2、判决被告向原告支付2013年6月11日到2017年8月17日期间逾期办理合同备案登记的违约金76400元，并从2017年8月18日起按日向原告支付逾期办理合同备案登记的违约金50元到该合同备案登记为止。3、本案诉讼费由被告承担。本院于2017年12月12日作出（2017）渝0120民初5807号民事判决书，判决如下：一、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付原告吴明兰、原告傅治容迟延交房违约金，该违约金按50元/天计付自2015年7月1日起至被告实际交房之日止……。天正公司不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）渝01民终1494号民事判决书，判决如下：一、维持重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初5807号民事判决第二项；二、撤销重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初5807号民事判决第一项、第三项；三、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付傅治容、吴明兰自2015年7月1日起至2016年7月15日止，按50元/天计付的迟延交房违约金19050元；四、驳回傅治容、吴明兰的其他诉讼请求。二审法院在该判决书中载明裁判理由：本院认为，傅治容、吴明兰与天正公司均认可，在合同约定的交房时间2015年6月30日，因房屋没有修好，没有交、接房。因此，天正公司未按合同约定的2015年6月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的房屋交付傅治容、吴明兰，应当自2015年7月1日起向傅治容、吴明兰承担迟延交房违约责任。依据傅治容、吴明兰与天正公司签订的合同附件五《合同补充协议》第二十条约定，本合同及补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式或以手机或传真或留置送达的方式送达；双方均需保证其所提供的上述资料的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担；若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均视为已被送达：如以邮递形式（应挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投递该文件五日后。本案，天正公司当庭举示并拆封，2016年6月28日发出的特快专递，2016年7月19日被退回，快递上收件人的电话和地址与傅治容、吴明兰合同所留相同，载明退回原因为无人认领。该特快专递中装有《接房通知书》，主要载明的内容为4号楼全体业主分两批接房，7月4日、5日1-5户型正式接房，6-7日6-10户型正式接房。因此，按合同约定，天正公司寄出的接房通知书因傅治容、吴明兰的原因被退回，责任应由傅治容、吴明兰承担，应视为投递五日后的2016年7月3日已送达傅治容、吴明兰。但本案房屋的《新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》中载明，该房屋于2016年7月15日取得工程竣工验收备案登记，此时才具备合同约定交房条件，则天正公司逾期交房违约责任的截止时间应为2016年7月15日。之后傅治容、吴明兰仍未接房，则应由傅治容、吴明兰自行承担未交房的责任。庭审中原告当庭举示并拆开一邮件，该邮件内装有接房通知和通信地址变更通知书。原告称其于2018年6月28日向被告发出上述要求接房通知和通信地址变更通知书，该通知书是通过天天快递向被告寄送的，文件没有被签收被退回。对此，被告质证称不清楚。2018年10月14日，傅治容、吴明兰与天正公司达成执行和解协议，协议约定：一、现傅治容、吴明兰同意由重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于2018年12月31日前一次性给付申请执行人傅治容、吴明兰迟延申请办理合同登记备案违约金人民币8万元、案件受理费1748元共计81748计。其余费用申请执行人傅治容、吴明兰自愿放弃，（2017）渝0120民初5807号民事判决书和（2018）渝01民终1494号民事判决确定的义务履行完毕。二、被执行人未能在2018年12月31日前交房给申请执行人傅治容、吴明兰，申请执行人傅治容、吴明兰将会继续申请执行迟延申请办理合同登记备案违约金，该备案违约金自2018年6月31日起，按50元/天付至备案登记日止。三、被执行人重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司交案涉房屋时由申请执行人吴明兰办理相关交接案涉房屋事宜。四、本案执行费1100元，由重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司承担。庭审中，原告举示快递单、邮件查询结果及要求接房通知书，拟证明2019年6月4日，原告向被告寄送要求接房通知书，要求被告于2019年6月9日前交房给原告，邮件投递查询结果显示被告于2019年6月5日签收。对此被告质证称其没有收到原告寄送的接房通知书，被告办公地址已搬迁，原告明知被告新办公地址还往公司成立时的地址邮寄致使被告未收到该邮件。2019年6月18日，原告到重庆卓雅物业管理有限公司办理接房手续。被告同日向重庆卓雅物业管理有限公司发出通知，载明同意将天正四号楼五号门面一层交给原告。同日重庆卓雅物业管理有限公司向原告开具了物业费说明，载明涉案门面自2016年7月1日至2019年6月30日的前期物业费共36期，减半收取计2492元，需要原告缴纳。原告不同意缴纳此物业费，未办理接房手续，同日向本院提起诉讼。庭审中被告称卓雅公司是被告的前期物业，且已经备案，前期物业费的缴纳是有规定的，计算的金额是有标准的。原告办理了接房、缴纳了费用等后才能安装水电表。庭审中，原告举示光盘以及通话记录、短信记录、出租合同，拟证明其多次与被告方代理人廖友谊联系要求被告方交付房屋；原告将涉案房屋出租并与案外人签订租赁合同，租赁期限为2019年6月18日至2022年6月18日，租金前两年为60000元每年，第三年为65000元，因被告方未交房，原告只能解除租赁合同，因此遭受租金损失。针对上述证据，被告质证称对原告与廖友谊之间的对话被告不发表意见。租赁合同与被告无关。庭审中，被告举示商品房买卖合同、户室详细情况、房屋结算及房屋移交程序表、不动产登记申请书、房屋面积竣工报告书、财政部国家发改委财税（2017）20号文件、重庆市财政局物价局渝财宗（2017）24号文件、璧山区财政局璧财发（2017）73号文件、通知书一份。拟证明不是被告不交房，是原告自己不来签字，拒不接房，原告不去补交转移登记费，就无法办理备案登记证。原告未在不动产登记申请书中签字，就无法办理产权转移登记。房屋实际竣工套内面积为86.95平方米，房屋买卖合同中约定套内面积为85.10平方米，原告不愿意交纳多出面积的房款，所以不想接房。2019年6月18日，原告才来办理接房手续，前期物业费可以减半收取，从2019年6月18日开始就是全款收取。对此原告质证称，对被告举示的户室详细情况表的真实性没有异议，但与本案无关。对除房屋买卖合同外的其他证据均不予认可。被告没有将不动产登记申请表拿给原告签字。原告方不应缴纳转移登记费及其他税费，房款100万元应当是包干价。另查明，涉案房屋实际竣工套内面积为86.95平方米，原告尚未向被告支付多出房屋面积对应的房款，尚未与被告办理结算手续，对此原告称系被告从未通知其补差以及办理结算手续。庭审中，原告称被告虽然在2016年7月取得了综合竣工验收，但并不能证明被告具备了交房的条件，到2019年6月18日案涉房屋仍未安装水电表，这违反了补充协议的约定，不具备交房条件。被告称被告方具备了交房的条件，是原告自己不来接房。被告可以马上交房给原告，被告的物管、财务等今天都在场，可以现场接房，但是要办理手续。还有原告要求办理产权登记，还必须缴纳转移登记费以及办理相关手续。对此原告称转移登记费被告自己提供的文件上规定转移登记费已经取消了。被告称这个是你在取消前就应该缴纳的但你们未缴纳。庭审中，原告仍拒绝接房。经原、被告双方庭后协商，原告于2019年9月25日接房，并缴纳了2019年7月至9月的物业费。被告未再要求原告缴纳原告诉讼请求中的前期物业费2492元。原告同时撤回第一项、第五项诉讼请求。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、（2018）渝01民终1494号民事判决书、要求接房和地址变更通知书、快递单、执行和解笔录、快递查询结果、光盘及通话记录、短信记录、租赁合同、同意接房通知书，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、户室详细情况、房屋结算及房屋移交程序表、不动产登记申请书、房屋面积竣工报告书、财税（2017）20号文件、渝财宗（2017）24号文件、璧财发（2017）73号文件、同意接房通知书、物业费交费收据等在卷佐证。本院认为，关于原告要求判令被告交付房屋以及过户的诉讼请求。因被告已经将房屋交付原告，故原告请求被告交房的诉讼请求已经缺乏事实依据，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，“本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”原告于2019年9月25日接房，被告应当于2019年11月25日前，按照合同约定，协助原告办理房屋产权证。故原告要求被告将涉案房屋过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求判令被告支付原告逾期交房违约金的诉讼请求。本院认为，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终1494号民事判决书中对逾期交房违约金已作出如下判决“三、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付傅治容、吴明兰自2015年7月1日起至2016年7月15日止，按50元/天计付的迟延交房违约金19050元”其裁判理由为：天正公司未按合同约定的2015年6月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的房屋交付傅治容、吴明兰，应当自2015年7月1日起向傅治容、吴明兰承担迟延交房违约责任……按合同约定，天正公司寄出的接房通知书因傅治容、吴明兰的原因被退回，责任应由傅治容、吴明兰承担，应视为投递五日后的2016年7月3日已送达傅治容、吴明兰。但涉案房屋的《新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》中载明，该房屋于2016年7月15日取得工程竣工验收备案登记，此时才具备合同约定交房条件，则天正公司逾期交房违约责任的截止时间应为2016年7月15日。之后傅治容、吴明兰仍未接房，则应由傅治容、吴明兰自行承担未交房的责任。综上原告向本院起诉被告支付从2016年7月16日起至实际交房止，按照每日50元计算违约金已无依据，本院不予支持。关于原告要求判令被告赔偿原告经营损失的诉讼请求。原告庭审中举示其与案外人涉案房屋的租赁合同，该租赁合同起始日期为2019年6月18日。原告拟证明因被告未向其交付房屋，故原告产生了经营损失每月5000元。本院认为，原告于2019年6月18日因拒交2492元的物业费，从而拒绝接房。但其明知涉案房屋不存在出租条件，又于2019年6月18日签订租赁合同，且该租赁合同下方载明“注：因甲方未能接到该房，经双方协商终止本合同履行，双方互不追究违约责任”。故本院认为，原告举示的证据尚不能证明其实际产生了上述损失，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内履行合同义务，协助原告吴明兰、傅治容办理房地产权过户登记手续。二、驳回原告吴明兰、傅治容的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7964.21元，由原告吴明兰、傅治容负担4000元，被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司负担3964.21元（限于本判决生效后五日内向本院立案庭缴纳）。原告多预交的案件受理费于本判决生效后本院予以退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员  吴 丰二〇二〇年六月二十四日法官助理  孙海月书 记 员  王明静