重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初18034号 原告：陈和云，男，1987年3月16日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告：张娟，女，1988年11月18日出生，汉族，住重庆市巴**。 二原告共同委托诉讼代理人：宋飞祥，重庆炜林律师事务所律师。 被告：重庆彩巍物业发展有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞新兴路**，统一社会信用代码915001137500628095。 法定代表人：林马。 诉讼代表人：重庆志和智律师事务所，，住所地重庆市渝中区 委托诉讼代理人：邹晓妍，重庆志和智律师事务所律师。 原告陈和云、张娟与被告重庆彩巍物业发展有限公司（以下简称彩巍公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告张娟及二原告共同委托诉讼代理人宋飞祥，被告彩巍公司委托诉讼代理人邹晓妍到庭参加诉讼。2020年1月10日，因案情复杂，本案转为普通程序。2020年4月2日，本案第二次公开开庭审理，原告张娟及二原告共同委托诉讼代理人宋飞祥，被告彩巍公司委托诉讼代理人邹晓妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈和云、张娟向本院提出诉讼请求：1.确认被告应支付二原告的房款400324元、契税12009.72元、违约金4003.24元和退房起诉费4035元在重庆市巴南区X号房屋拍卖所得款范围内享有优先权；2.确认被告应支付二原告的利息85160.15元在重庆市巴南区X号房屋拍卖所得款范围内享有优先权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月13日，两原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定:两原告按揭购买被告开发建设的位于重庆市巴南区房屋。合同签订后，两原告向中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行办理按揭贷款将购房款已全部支付给被告。因被告延期交房，两原告遂向重庆市巴南区人民法院解除案涉买卖合同及补充协议，并请求退回房款。2015年11月6日，重庆市巴南区人民法院判决自2015年7月28日解除案涉商品房买卖合同及补充协议，被告退还二原告购房款、契税等款项并支付二原告违约金、受理费、利息等。被告不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。后，该院维持原判。2018年6月14日，重庆市第五中级人民法院受理被告的破产申请。被告破产清算中拍卖重庆市巴南区X号的房款应优先退还原告的购房款及其他费用。现中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行就案涉房屋的按揭贷款向被告的破产管理人申报了债权，申报数额同（2019）渝0113民初11243号民事判决书。案涉房屋在2019年11月29日至2020年4月2日期间已在淘宝上被成功拍卖，过户手续尚未完毕。案涉房屋所在楼栋在2015年7月20日前封顶，在2015年7月25日之前竣工验收合格。2015年7月25日，被告通知二原告在2015年7月30日接房。2015年8月，二原告提起诉讼要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，即（2015）巴法民初字第06227号案。二原告名下除案涉房屋外，没有其他房屋。 被告彩巍公司辩称，被告于2018年6月14日进入破产清算程序，二原告与被告之间商品房买卖合同于2016年3月29日经法院生效判决确认解除，原、被告之间的商品房买卖合同在破产受理前解除，破产管理人在核查其债权时，未确认其对相应房屋的拍卖款享有优先受偿权，对于原告的诉讼请求，请求法院依法判决。现中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行就案涉房屋的按揭贷款向被告的破产管理人申报了债权，申报数额同2019渝01**民初11243号民事判决书。案涉房屋在2019年11月29日至2020年4月2日期间已在淘宝上被成功拍卖，过户手续尚未完毕。案涉房屋所在楼栋在2015年7月20日前封顶，在2015年7月25日之前竣工验收合格。2015年7月25日，被告通知二原告在2015年7月30日接房。2015年8月，二原告提起诉讼要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，即（2015）巴法民初字第06227号案。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。双方对以下证据真实性无异议：原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、（2015）巴法民初字第06227号民事判决书、（2016）渝05民终1554号民事判决书、（2019）渝0113民初11243号民事判决书、不动产登记信息查询结果、关于更正债务核查情况的通知、（2016）渝0113民初8011号民事判决书、生效证明、护士执业证书、工作牌、陈某某幼儿园交费收据、居住证明、暂住登记凭证、租赁合同、重庆市个人房屋登记信息查询证明、重庆星特龙实业有限公司证明、重庆市南岸不动产登记中心住房登记信息查询证明、重庆市万州区不动产登记中心档案查询结果。本院对双方无异议的证据审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月13日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定:两原告购买由被告开发建设的案涉房屋；总价款400324元，合同签订之日二原告支付首付款120324元，余款280000元银行按揭；被告于2015年3月30日前交房。2014年4月16日，二原告支付被告案涉房屋购首付款120324元。2014年5月28日，中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行将案涉房屋的按揭贷款280000元支付给被告。后，被告逾期交房。二原告遂于2015年8月向本院提起诉讼。该案庭审过程中，原、被告确认 2015年7月30日起解除案涉商品房买卖合同及补充协议。2015年11月6日，本院作出（2015）巴法民初字第06227号民事判决：二原告与被告于2014年4月13日签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议自2015年7月30日起解除；被告退还二原告房款400324元、契税12009.72元；被告支付二原告利息（自2014年4月16日起至2014年5月27日止，以120324元为基数；自2014年5月28日起至付清房款之日止，以400324元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；被告支付二原告违约金4003.24元；驳回二原告的其他诉讼请求。被告不服前述判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2016年3月29日，该院作出（2016）渝05民终1554号民事判决：驳回上诉维持原判。2018年6月14日，重庆市第五中级人民法院做出（2018）渝05破申44号民事裁定：受理被告的破产清算申请。2019年10月，被告破产管理人向二原告发出《关于更正债务核查情况的通知》载明：二原告对被告享有债权金额505532.11元均为普通债权。现二原告名下除案涉房屋外，没有其他房屋。 庭审中，原、被告认可案涉房屋所在楼栋在2015年7月20日前封顶，在2015年7月25日之前竣工验收合格；2015年7月25日，被告通知二原告在2015年7月30日接房；案涉房屋在2019年11月29日至2020年4月2日期间已被成功拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。此为商品房消费者权利保护的例外规定，根据该规定，商品房消费者的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但，商品房消费者的权利优先是为保护消费者生存权而作出的例外规定，是特定范围和特定条件下的优先，并非买受人权利一律优先于建设工程价款的请求权和抵押权。房屋交付请求权和购房款返还请求权本质上仍是债权，房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未建成情况下的购房款返还请求权因涉及到生存权可以优先于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权。但随意扩大优先债权的范围将动摇物权优先于债权的基本原则。本案中，二原告虽已交付全部房款，同时在破产前已与被告签订合法有效的书面买卖合同，现二原告名下也没有其他用于居住的房屋。但案涉房屋在二原告提请解除案涉商品房买卖合同及补充协议时已建成，二原告基于案涉商品房买卖合同及补充协议解除而产生的被告返还房款400324元的债权形成时间在房屋建成后。故，本院不能确认案涉房款400324元返还的优先。二原告主张的契税、违约金等其他债权的优先亦欠缺法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈和云、张娟的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈和云、张娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 杰 人民陪审员  喻启平 人民陪审员  谢光碧 二〇二〇年六月二日 法官 助理  王小凤 书 记 员  唐幸鋆