呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2744号原告：杨云飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦**。法定代表人：周渭岐，系该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古昊誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古昊誉律师事务所律师。第三人：董九斤，男，现服刑于呼和浩特第四监狱。原告杨云飞与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，后追加董九斤作为第三人参加诉讼，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨云飞的委托诉讼代理人温寓婷、邢雪彦、被告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、赵乾到庭参加诉讼，第三人董九斤中途退庭。本案现已审理终结。原告杨云飞向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除原、被告双方于2012年7月4日就大盛魁商业街第F区01号、02号和第E区02号、03号房屋签订的四份《商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告退还购房款12789164元并按银行同期贷款利率赔偿损失（按照银行同期贷款利率从2012年7月4日起计算至实际还款日暂算至2018年8月10日为4486811.76元），共计17275975.76元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2012年7月4日，原告通过被告大盛魁项目工程的实际施工人董九斤购买了被告抵顶工程款的顶账房，与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大盛魁商业街第F区01号、02号和第E区02号、03号房屋，并于合同签订之日一次性付清了全部购房款，被告应当于2012年12月31日前交付四套房屋。合同签订后，原告按照合同约定金额支付房款12789164元，完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋。截止起诉之日，被告仍未履行交付义务，已构成根本性违约，造成原告晚于约定房屋交房日近6年不能使用房屋的结果，严重侵害了原告的合法权益。《商品房买卖合同》第七条第2项约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同送达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，由于约定的违约金明显低于实际造成的损失，故按照银行同期贷款利率计算损失。综上所述，由于被告的根本违约，使得双方签订的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及合同约定，原告诉至本院，请求判如所请。被告富恒公司辩称，通过调取的证据，本案的基础法律关系不是房屋买卖，是抵押担保，应当驳回原告的诉讼请求。第三人董九斤述称，我想不起来了，不参与开庭，要求原被告本人到庭，才能把事情说清楚，包括我跟甲方算账或者等我刑满之后再解决纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告杨云飞向本院提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同》、收据四张，拟证明2012年7月4日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，被告向原告出具收据四张，原告履行了付款义务。合同约定被告应于2012年12月31日前向原告交付案涉四套房屋，但被告至今未履行交房义务，已经构成根本违约，合同解除条件成就。证据二：被告出具的《董九斤顶房明细表》、（2015）呼刑二终字第00066号刑事裁定书，拟证明在董九斤合同诈骗一案中，被告认可案涉四套房屋是抵顶给大盛魁项目实际施工人董九斤的顶账房，抵顶价款与收据价款一致，为12789164元。被告富恒公司的质证意见为，对证据一：真实性认可，证明问题不认可，本案基础法律关系为抵押担保，不是房屋买卖。对证据二：真实性认可，证明问题不认可，卷不全，实质上刑事卷有其他内容，能够显示本案其基础法律关系。第三人董九斤的质证意见为，我不看证据，也不发表质证意见。本院对上述证据综合全案予以认证。被告富恒公司向本院提交了以下证据：证据一：董九斤合同诈骗一审刑事判决书、董九斤合同诈骗二审刑事裁定书，拟证明本案涉及的房屋不是原告向第三人购买，而是第三人因借款而提供的担保房屋。故本案基础法律关系不是房屋买卖合同关系，而是抵押担保法律关系。根据相关司法解释的规定，应当驳回原告的起诉。原告杨云飞的质证意见为，真实性、合法性、关联性认可，证明问题不认可，证据二第5、6项对杨云飞所涉《商品房买卖合同》的认定为“已被董九斤2012年7月4日抵顶出售给杨云飞”因此被告这一证据证明了原被告是买卖合同关系。第三人董九斤的质证意见为，我不看证据，也不发表质证意见。本院对上述证据综合全案予以认证。第三人董九斤中途退庭，未提交证据。综合有争议的证据和事实，本院查明：2012年7月4日，出卖人富恒公司与买受人杨云飞签订《商品房买卖合同》四份，编号分别为大盛魁商业街E02，约定买受人杨云飞购买房屋分别为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第E区02号商业房，初测面积72.8平方米，单价21420元，总价1559376元，一次性付款，第E区03号商业房，初测面积72.8平方米，单价21336元，总价1553261元，第F区01号商业房，初测面积228.98平方米，单价21210元，总价4856666元，第F区02号商业房，初测面积221.96平方米，单价21715元，总价4819861元，一次性付款，房屋交付期限为2012年12月31日前。富恒公司于2012年7月4日出具收据四张，写明收到杨云飞大盛魁商业街E区02号房款1559376元、E区03号房款1553261元、F区01号房款4856666元、F区02号房款4819861元。合同第七条第2项约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。庭审中，经核实，上述房屋未交付。另查，席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街第E区02号商业房、第E区03号商业房、第F区01号商业房、第F区02号商业房系富恒公司抵顶于第三人董九斤。实系由原告通过被告大盛魁项目工程实际施工人董九斤购买被告富恒公司抵顶工程款的顶账房，在董九斤的要求下，房屋由被告富恒公司直接将用于抵顶董九斤工程款的房屋对应的买卖合同签订于原告名下，富恒公司出具的收据金额是抵顶董九斤工程款的金额。呼和浩特市公安局赛罕区分局的刑事侦查笔录中，杨泽峰（杨云飞哥哥）称，董九斤当时讲过，富恒公司以1200万元价格给他抵顶工程款，董九斤和我借款600万元，也和我讲明他还我的600万元后，他把这四套房拿回，如果还不了，就以这四套房偿还。现在这600万元还没有偿还，当时约定借款期限为半年，每月以4分利息支付，空白合同是以我弟弟杨云飞名字登记的。经与杨泽峰核实，实际借款金额为644万元，借款时间为2012年5月期间。经查阅刑事案卷笔录，杨泽峰在笔录中有过借据及利率约定的陈述，但并未交相应借据，且在本次诉讼中也系以银行同期贷款利率主张利息。被告富恒公司庭审中认可该案也系抵押借款关系。本院认为，通过在案证据，可以认定董九斤与原告杨云飞哥哥杨泽峰之间存在民间借贷关系。因借款尚未偿还，故董九斤将上述四套房屋抵顶，并约定如无法偿还借款，以这四套房偿还，同时通过富恒公司将房屋买卖合同签订于原告杨云飞名下，并出具了收据，且杨泽峰对该权利由杨云飞主张并无异议，可见，涉案《商品房买卖合同》实际系富恒公司以合同为董九斤的借款所提供的一种担保，且权利已转移至杨云飞名下，故合同应属有效，具有担保性质。然至今，被告富恒公司既未交房，也未以担保方式向实际权利人杨云飞偿还借款，故本案以抵押为由签订的《商品房买卖合同》已无法履行，具备解除条件，现原告杨云飞要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。针对退还购房款12789164元并按银行同期贷款利率赔偿损失的诉讼请求，被告富恒公司作为担保方，应当对上述债务承担偿还责任，退出合同约定的部分购房款，但退出部分应以房屋实际价值为限，若房屋价值未达到借款本息之和的，可由原告杨云飞向董九斤另行主张权利。庭审查明，董九斤尚欠借款本金为644万元，故被告富恒公司退还的房款数额应为董九斤所欠的借款本金644万元及相应利息为限。此外，针对利息，双方借款时间为2012年5月期间，且庭审查明董九斤一直未偿还上述借款，故应当从2012年5月开始结算，但原告主张自2012年7月开始计算，并不违反法律规定，本院予以支持，应以银行同期贷款利率从2012年7月起计算至2019年11月，2019年11月以后的利息，因2019年11月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年11月20日以后的逾期利息，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际还款日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告杨云飞与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于2012年7月4日签订的编号分别为大盛魁商业街E02四份《商品房买卖合同》。二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨云飞644万元退还相应利息（以644万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基本利息自2012年7月起计算至2019年11月20日止，并继续以644万元为本金自2019年11月21日起按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为准计算实际还款日止，此外上述本息之和应以不得超过2012年7月4日签订的编号分别为大盛魁商业街E02四份《商品房买卖合同》所涉房屋实际价值为限，若房屋价值未达到借款本息之和的，可由原告杨云飞向董九斤另行主张权利）。三、驳回原告杨云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费125456元、保全费5000元，由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权审 判 员 刘万华人民陪审员 刘万锁 二〇二〇年六月一日书 记 员 岳凤龙附：相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期限利息的，人民法院应予支持。（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。