广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终160号上诉人（原审原告）：孔德燕，女，1961年4月20日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：潘雪英，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何笑芬，女，1969年12月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱锦松，男，1965年1月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******1******。被上诉人（原审被告）：林丽琼（LIN,L*****G），女，1968年9月29日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，内地住址广东省中山市石岐区************。上诉人孔德燕因与被上诉人何笑芬、邱锦松、林丽琼（LIN,L*****G）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔德燕上诉请求：撤销一审判决，支持孔德燕一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院部分事实未认定清楚，适用法律严重错误。孔德燕于2006年6月20日取得**的房地产证，系邱锦松根据中山市处置问题楼盘领导小组办公室出具的《关于办理板芙镇联城花园产权证的通知》的要求，先确权办证到邱锦松名下，再通过二手房交易办证到孔德燕名下，一审法院未予认定上述事实，系本案的关键事实认定不清楚；二、本案的案涉车房未办理过户登记，非因孔德燕自身原因，邱锦松根据《关于办理板芙镇联城花园产权证的通知》的要求，将**的房地产通过二手房交易形式办证到孔德燕名下，但对于案涉车房，邱锦松一直未按通知要求办证到孔德燕名下，因此，案涉车房未办理过户登记的原因在于邱锦松，而非孔德燕。一审法院以“孔德燕明知案涉车房所在楼盘可办理房地产权证，却至今多年仍未办理案涉车房的过户手续，且孔德燕也未举证证明系非因其自身原因导致案涉车房未能办理过户”为由认定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的保护范围，系事实认定错误，适用法律错误，应予纠正。孔德燕提供了《关于办理板芙镇联城花园产权证的通知》，该通知充分有力证明了案涉车房的办证要求以及程序均需要邱锦松的配合，现邱锦松拒绝配合办证，案涉车房未办证原因在于邱锦松，而非孔德燕，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，孔德燕完成了系非自身原因导致案涉车房未能办理过户的举证责任；三、孔德燕对于案涉车房完全能够排除强制执行，依法应予支持孔德燕的全部诉讼请求。本案何笑芬与邱锦松、林丽琼存在金钱债务关系，邱锦松作为被执行人，孔德燕对登记在邱锦松名下的案涉车房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在人民法院查封案涉车房之前，孔德燕已经与中山市板芙镇联城商贸有限公司（以下简称联城公司）签订了合法有效的书面买卖合同，详见孔德燕提交的《中山市*******住宅、别墅房销售按揭协议书》（以下简称《联城花园销售协议书》），该份协议书，虽然车房使用手写形式予以注明，但根据本案重要证据，即证人郑焯权在一审庭审中有如实陈述，郑焯权代表联城公司进行销售房屋及车房，房屋与车房是一并销售的，其签名书写行为代表公司行为，该协议有联城公司的盖章及孔德燕的签名，为合法有效的书面合同。在人民法院查封之前孔德燕已经合法占有争议车房，孔德燕购买车房，在签署协议书后进行了交付，孔德燕一直使用案涉车房至今，在这期间，从未有任何人向孔德燕主张过任何权利。孔德燕已经支付车房的全部价款，具体详见孔德燕提交的《收据》，由于当时购买案涉车房时的手续不够完善，联城公司并未向孔德燕出具支付款项的发票，因此，《收据》为孔德燕支付款项的凭证。本案案涉车房未办理过户登记，原因不在于孔德燕，孔德燕在购买案涉车房时，联城公司就告知该车房不能办理产权登记，郑焯权在一审庭审中也明确表示当时确实有与买房者说明，所以孔德燕潜意识中就认为案涉车房无法办理产权登记，且联城公司并未通知过案涉车房办理产权登记的相关事宜，直至案涉车房被人民法院查封，孔德燕才得知案涉车房已办证至邱锦松名下，故由始至终，孔德燕对于办理过户登记事宜均不存在任何过错，办理产权登记责任在联城公司与邱锦松。何笑芬辩称，一、孔德燕提出的诉讼请求其实包含了两个方面，一是要求确认案涉车房归其所有，二是要求法院对案涉车房排除执行。对于孔德燕要求确认案涉车房归其所有的这个请求明显不能成立，因为案涉车房目前的产权人是邱锦松，其物权具有公示效力，根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条的规定，案涉车房均登记在被执行人邱锦松名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，法院的执行措施正确。孔德燕对案涉车房不享有物权，故其起诉要求法院确认案涉车房归其所有的请求，不但不属于本案的审查范围，而且没有法律依据。二、孔德燕对案涉车房不享有足以排除执行的权利和条件。孔德燕不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件。首先，孔德燕在人民法院查封房产之前，没有就车房与车房的产权人邱锦松签订任何的买卖合同，孔德燕与邱锦松不存在任何的法律关系。其次，虽然孔德燕与联城公司签订了商住房的买卖合同，但没有就车房签订合法有效的书面买卖合同。然后，联城公司与案涉买受人建立的买卖关系无效，理由如下：1.联城公司向案涉买受人出售车房时，案涉车房并无取得商品预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，联城公司将车房出售给案涉买受人，买卖关系无效；2.联城公司将案涉车房出售给案涉买受人的行为，既未获得邱锦松的授权，事后亦未得到其追认，联城公司将案涉车房出售给案涉买受人应属无效。三、根据一审法院（2008）中三民一初字第718号民事判决及本院（2009）中中法民一终字第1361号民事判决查明的事实，案涉楼盘是珠海经济特区豫建工贸实业发展公司（以下简称珠海豫建公司）开发，由于珠海豫建公司欠郑州市商业银行贷款，珠海豫建公司位于联城公司的除该案所涉的13间商铺外的房地产被法院执行拍卖，邱锦松于2003年8月21日通过拍卖取得的联城花园房地产不包括该案所涉商铺在内的13间商铺，也就是说，案涉车房是邱锦松于2003年8月21日通过拍卖取得，产权人为邱锦松。邱锦松是个人，其与联城公司是两个独立的主体，按照法律法规，只有邱锦松才有权将其拍卖所得的房屋（包括车房）转让给他人，其他任何个人或单位（包括联城公司）均无权出售，否则属于无权处分，无权处分人与他人签订的出售合同，如果经邱锦松追认则有效，反之则无效，此前联城公司向案涉当事人出售的住宅合同，因经邱锦松追认，并且邱锦松协助办理了过户手续，所以有关出售住宅的合同有效，但对于案涉车房，既无证据证明邱锦松委托联城公司将案涉车房转让给案涉买受人，亦无证据证明邱锦松事后追认，故关于出售车房的买卖关系无效，不能享有排除执行的权利。四、中山市处置问题楼盘领导小组办公室于2005年4月21日作出的《关于板芙镇联城花园确权办证问题的会议纪要》只是一个建议性文件，并不具有强制性的法律效力，不能作为认定案涉买受人已就车房建立了合法有效的买卖关系的依据。同时该会议纪要第二条明确规定办证是有条件的，但本案中并无相关证据证明邱锦松必须将案涉车房办证到相关当事人名下。按会议纪要的内容，邱锦松办证到相关业主名下，必须是通过二手房交易的方式，即只有邱锦松同意与相关买受人进行二手交易的情况下才能完成，现邱锦松没有将案涉车房过户至相关买受人名下，那么物权仍归邱锦松所有，故不能就此认定孔德燕对案涉车房享有排除执行的权利。孔德燕对于其购买的车房未办理过户登记具有重大过错，已无权要求房地产交易管理部门再为其办理车房的确权办证手续。五、孔德燕滥用司法资源。本案所涉的房屋是车房，不属于住宅用途，孔德燕所购买的住宅均已办证入住，而案涉车房并非其必须使用之物业，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，车房不属于特别保护的范围。邱锦松、林丽琼拖欠何笑芬的债务合计不到10万元，而本系列案合共27宗，涉及车房28间，只要每个车房的买受人，每人拿出三千多元支付给何笑芬，此事就能解决，但由于他们不愿与何笑芬协商，而是直接提起诉讼，这不但浪费司法资源，且浪费大量金钱，法院应保护合法债权人，案涉购买车房者虽称向联城公司购买车房并使用多年，但却不积极向相对方主张权利，造成过户手续未能完成，是其对自身权利的放弃，相关责任应由其自行承担。六、孔德燕提交的《联城花园销售协议书》中，右下方“车房3号（第一幢）”的字迹是其自行添加上去，与其他协议书中关于车房的字迹不一致。孔德燕提交的证据2中，仅备注“车房3号”并未写明哪一幢的车房，故孔德燕的证据并不足以证明其购买的是1幢3号车房，而其只是就住宅签订了书面的买卖合同，没有就车房签订书面买卖合同，联城公司亦无权将车房出售给孔德燕，双方之间的车房买卖关系无效，对邱锦松无法律约束力，不符合排除执行的条件。邱锦松、林丽琼均未发表答辩意见。孔德燕向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对中山市************1***车房的强制执行，并解除对该车房的查封[执行案号：（2016）粤2071执10838*]；2.确认中山市************1***车房归孔德燕所有；3.判令邱锦松协助孔德燕将位于中山市************1***车房的产权过户到孔德燕名下。一审法院认定事实：关于何笑芬与邱锦松、林丽琼委托合同纠纷一案，一审法院经审理作出（2015）中一法民三初字第159号民事判决，判决：“邱锦松、林丽琼于判决生效之日起七日内连带向何笑芬返还申办医院许可证的委托款项5万元及利息（利息的计算方法：以尚欠本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年4月27日计算至清偿之日止）……。”判决生效后，因邱锦松、林丽琼未按生效判决履行确定的义务，何笑芬向一审法院申请执行,执行案号为（2016）粤2071执10838号。执行过程中，一审法院于2018年8月30日查封邱锦松名下联城花园1幢3号车房，并作出裁定拍卖邱锦松名下的上述案涉房地产。孔德燕以其是案涉车房所有权人为由向一审法院提出执行异议，一审法院受理案号为（2018）粤2071执异384号，一审法院经审查裁定驳回孔德燕的异议请求。孔德燕不服该裁定，遂提起本案诉讼。位于中山市***********的联城花园由发展商中山市地产公司及珠海经济特区豫建工贸实业发展公司（以下简称珠海豫建公司）于1992年兴建，联城花园有商铺14间、商品房36套以及别墅19幢。后因珠海豫建公司拖欠郑州商业银行贷款，被河南省郑州市中级人民法院裁定将珠海豫建公司位于中山市*******************别墅、高层建筑楼三十二套、门面房十四间以及所属土地25.7亩交申请执行人郑州市商业银行抵偿债务，并进入执行程序。2003年*月21日，邱锦松通过拍卖取得中山市***********联城花园的房地产（占地面积约16938.78平方米，总建筑面积约7437.53平方米，含商铺一间，商品房32套，别墅19幢）。2004年6月7日，河南省郑州市中级人民法院向中山市国土资源局发出协助执行通知书，要求中山市国土资源局将由邱锦松通过拍卖取得的25.7亩土地及地上房产由中山市房地产公司过户至邱锦松名下。2003年11月3日，孔德燕与联城公司签订《联城花园销售协议书》，约定孔德燕购买**，房屋建筑面积109.58平方米，购房款及设施费合计94643元。孔德燕按约定支付相应款项，联城公司出具《收据》，收据上显示“今收到孔德燕购**交款50%47143元，交设施费1000元，交购车房款10000元车房3号”，合计收款58143元。孔德燕于2006年6月20日取得中山市****************的房地产权证。联城公司成立于2003年10月13日，法定代表人为邱锦松，股东邱锦松、刘锐明各持股80%、20%，联城公司于2007年1月29日被吊销营业执照。2005年4月19日，中山市处置问题楼盘领导小组办公室出具了《关于办理板芙镇联城花园产权证的通知》，该通知明确同意联城花园进入确权办证程序，先确权办证至邱锦松名下，再通过二手房产交易办证到业主名下。孔德燕称前述收据中所载的“交购车房款10000元”即为本案所争议联城花园1幢3号车房的购房款，其与联城公司未签订书面购房合同，其交款后联城公司即将车房交付其占有使用至今。为证明其主张，孔德燕申请证人郑焯权出庭作证。郑焯权作证称：联城花园是由邱锦松买回来后，由邱锦松、刘锐明、刘北元、李耀坤等人成立联城公司，并用联城公司的名义去销售，邱锦松是大股东，所以房子的产权就登记在邱锦松名下；其系联城公司工作人员，负责销售联城花园楼房；孔德燕购买的**及联城花园1幢3号车房均经由其销售，孔德燕购车房的款项是以现金方式交付的，销售方用收据的方法写了收取了客户多少钱；孔德燕所提交的《联城花园销售协议书》上手写的“车房3号（第一幢）”不一定是证人书写，但《联城花园销售协议书》《收据》上其余手写内容均是证人本人书写的；**房屋原来登记在邱锦松名下，但车房出售时没有签订合同也没有办证，当时买卖不是很规范，联城公司自行将每一栋车房进行编号，车房是在一楼的。根据中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉联城花园1幢3号车房登记坐落：板芙镇芙中一横路18号联城花园1幢3号车房，权利人为邱锦松，房产证号为C4**6，土地证号为国（2005）3**2，登记时间为2005年9月12日。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。因邱锦松、林丽琼经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，并视为各方均同意适用内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案案外人执行异议之诉应适用内地法律作为准据法进行裁决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据不动产物权公示原则，联城花园1幢3号车房登记在被执行人邱锦松名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广东省中山市第一人民法院查封、拍卖联城花园1幢3号车房执行措施并无不当。关于孔德燕就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”;第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即符合法定条件的占有请求权亦可产生阻却人民法院强制执行之效力。本案中，孔德燕主张其于2003年11月3日向联城公司支付车房购房款，根据其提交的证据及证人证言，对其主张予以采信，认定其已向联城公司支付车房购车款并已占有使用该房产。但根据孔德燕于2006年6月20日取得**的房地产权证可知，孔德燕明知案涉车房所在楼盘可办理房地产权证，却至今多年仍未办理案涉车房的过户手续，且孔德燕也未举证证明系非因其自身原因导致案涉车房未能办理过户。故本案情形也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的保护范围。孔德燕与联城公司之间的买卖合同关系仅具有债权效力，孔德燕并未取得案涉车房的物权。故对孔德燕主张其对执行标的享有足以排除强制执行的权利，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，缺席判决：驳回孔德燕的全部诉讼请求。案件受理费50元（孔德燕已预交），由孔德燕负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉澳案外人执行异议之诉。因案涉房产位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，一审法院适用内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。结合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是:一、孔德燕主张立即停止对联城花园1幢3号车房的强制执行，并解除对该车房的查封，理据是否充分；二、孔德燕主张确认联城花园1幢3号车房归其所有并主张邱锦松协助其将联城花园1幢3号车房的产权过户到其名下，理据是否充分。关于焦点一。经审查，孔德燕已支付完毕车房购房款，并已占有使用该车房，邱锦松虽于2005年取得案涉车房的房产证，但该车房因历史原因，中山市处置问题楼盘领导小组办公室出具的《关于办理板芙镇联城花园产权证的通知》已明确履行协助办理产权证的义务人为邱锦松，且邱锦松亦未举证证明其已通知孔德燕办理车房过户。故案涉车房未能及时办理车房过户手续并非孔德燕自身原因所致，一审判决将车房未办理过户手续归责于孔德燕，有失公允，本院予以纠正。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护范围，故孔德燕主张立即停止对联城花园1幢3号车房的强制执行并解除对该车房的查封，有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，我国对不动产物权是以登记作为享有权利的依据。案涉车房现登记的权利人为邱锦松，孔德燕以已支付车房款并占有该车房为由，要求确认产权归其所有，与上述法律规定不符，其理由无法对抗不动产登记内容所具有的公示、公信效力。孔德燕可依据合法的证据和理由向不动产登记机关请求变更登记其为案涉车房权利人，但该请求是否能够实现尚处于不确定状态，故孔德燕在本案中要求确认其为案涉车房权利人尚不具备基础和条件，对其请求确认案涉车房归其所有并将车房产权过户到其名下，本院不予支持。综上所述，上诉人孔德燕的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22587号民事判决；二、不得执行被上诉人邱锦松所有的位于板芙镇芙中一横路18号联城花园1幢3号车房[房产证号：C4**6，土地证号：国（2005）3**2]并解除对该车房的查封；三、驳回上诉人孔德燕的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，共计100元（上诉人孔德燕已预交），由上诉人孔德燕负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年六月十九日书记员  何冠涛