广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5135号原告（反诉被告）：刘路路，男，1992年6月5日出生，汉族，住湖南省溆浦县*********。委托诉讼代理人：刘吴汉杰，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹友元，男，1966年2月15日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区********。原告刘路路诉被告邹友元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告收到本院送达的诉讼材料副本后向本院提出反诉申请，本院依法将两案合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘吴汉杰，被告邹友元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告保证金27000元及利息（从起诉之日起至保证金清偿完毕之日止，按银行LPR利率计付）。事实与理由：被告从业主何广通处承租的中山市*********尾厂房第一层靠电梯（一楼的一半面积450平方米）转租给原告，租赁期限自2019年10月10日起至2021年8月31日止，保证金为27000元，由于被告与业主何广通签订的租赁合同于2020年1月份到期，被告未能续租，便与原告解除合同，原告要求被告退回保证金27000元，后多次催讨，被告均无理拖延。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法裁判。被告答辩称：被告与原告签订的《厂房租赁合同》租期自2019年10月10日至2021年8月31日，原告自2019年12月起经常无故拖欠租金，2020年4月中断支付租金，经被告多次催促未果，且原告于2020年5月15日晚，在拖欠13500元租金及13481元水电费的情况下，偷偷搬走设备逃离现场。另外，被告与何通广签订的《厂房租赁合同》期限自2018年9月1日至2021年8月31日，并非原告所称已于2020年1月份到期，因此，原告诉称无事实依据，根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，原告无故拖欠租金，无理由主张被告返还保证金。原告无故拖欠租金、选择深夜负债逃跑的行为已构成违约，保证金不予退还。被告向本院提出反诉请求：判令原告支付拖欠的租金13500元以及从2019年10月10日至2020年5月份的水电费13481元。事实与理由：原告与被告于2019年10月10日签订《厂房租赁合同》约定原告承租中山市*********尾厂房第一层靠电梯处（450平方米左右），月租金20元/平方米，每月5日前缴纳当月租金，租期自2019年10月10日至2021年8月31日止，保证金27000元不计利息存放在原告处作为违约保证。从2020年1月开始，原告未按约定缴纳租金，经被告催收，原告才支付了2020年1月份、2月份及3月份的租金，自4月份开始，被告长期拖欠租金，2020年5月15日晚，原告在拖欠一个半月租金13500元及13481元水电费的情况下，偷偷搬走设备逃离现场，事后，原告又谎称被告与其解除合同，以返还保证金为由提起诉讼，原告的行为给被告造成经济损失，被告依法提起反诉。原告针对被告的反诉答辩称：1.房东已经在2020年2月份将被告承租的三层楼转租给了案外人蔡敏，被告和房东解除了租赁合同，原告和被告也解除了租赁合同，被告要求原告将2020年2月份、3月份的租金转交给新的承租方蔡敏，新的承租方也免除了原告4月份的租金，因此被告无权向原告起诉要求支付租金；2.关于水电费，2019年10月10日原告与被告订立的租赁合同，原告开始调试设备到10月底，到11月份开始正常生产不到半个月，2019年12月份原告已经回老家了，2020年1月份因为转租的问题，2月至4月因为搬厂的问题，原告都没有生产，因此不可能产生13410元的水电费，如果被告确有缴纳水电费，应当提交相应的单据，如前所述，2020年2月份时被告已不是承租人，也没有权利向原告主张水电费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2019年10月10日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告签订《厂房租赁合同书》约定甲方将位于东凤镇民乐村鸿基路尾的厂房第一层靠电梯出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年10月10日至2021年8月31日，租赁房屋面积450㎡，月租金单价为20元/㎡，合计月租金9000元，乙方须在每月5日前以现金缴纳当月租金，甲方收取租金时开具收款收据，如延期未缴纳租金的，经甲方催收，超过当月10日乙方仍未足额缴纳租金的，视为乙方单方违约；乙方应向甲方支付保证金27000元，该保证金不计利息存放在甲方处，租赁期满后如乙方不继续租赁，甲方将厂房及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有（租赁税及有关部门应收取的费用等）后，甲方将无息退保证金给乙方，如乙方造成甲方厂房及配套设施损毁的，则由乙方负责维修。如不能维修的，乙方要照价赔偿，该部分费用在保证金中扣除，余下款项由甲方归还给乙方，如保证金不予以支付赔偿费用，则超出部分由乙方支付给甲方；甲方按照现状厂房结构及现有完好设施（包括现有用电不少于70千瓦符合，如乙方用电量超过30千瓦以上需要实行“自变”等费用由乙方负责）提供水电设施到厂房门口（即表前），而表后的一切设施（包括厂内外水电线路等）由乙方自行出资建设，到租约期满后无偿归甲方所有；租赁期间，乙方租赁厂房所发生的一切税费，包括：水电费、电话费、环境卫生费、治安费、租赁税及其他工商税收等政府部门收费，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方负责承担；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需要提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且需向甲方交回厂房，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，方可提前解约；甲方违约，保证金归还乙方，并退还自违约之日起乙方已缴纳部分的租金，本合同终止，乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并收回厂房，没收保证金，乙方已缴纳的租金不予退回，同时，甲方有权对该厂房进行搬迁处理，乙方也自愿及同意甲方该处理方法，如乙方未缴清租赁厂房相关费用的，甲方有权留置乙方厂房内财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；合同还对装修条款、物业管理、维修保养等作了约定。2019年9月17日，原告通过微信转账10000元给被告，2019年9月22日，原告通过网上银行向被告银行账户转账23000元，2019年10月10日，被告出具《收据》表示收到原告交来的押金27000元。原告另提交微信聊天记录截图2组，拟证明房东何广通与被告邹友元在2020年1月份已经解除租赁合同，并在2020年2月份已将涉案房屋租给了案外人蔡敏，原告也已将2020年2月份及3月份的房租交给了蔡敏，同时，蔡敏免除了原告4月份的房租，原告已于2020年4月底搬离了涉案厂房。第一组微信聊天记录截图显示备注名称为“百为电商决战团--团长”的微信号（原告称是蔡敏使用的微信号）与原告使用微信号发生聊天对话，其中2020年2月25日“百为电商决战团--团长”：你好老板，房东已经把一楼、二楼、三楼全部租给我了，如果一楼你继续还租，重新签合同，不签，我尽快招租，超3月1号，我就不等您了原告：等我过来再说2020年3月5日原告向对方微信转账2020年4月14日“百为电商决战团--团长”我们地上要划线、刷地漆，跟那边做注塑的隔开，你先租个地方把设备搞走，最晚26号，我还需要两天画线装修，4月租金我也不要你的原告：感谢理解2020年4月27日“百为电商决战团--团长”：三月份房租原告：2020年4月30日向对方微信转账。被告质证称原告与蔡敏的对话被告不清楚，但确认是将二、三楼转租给蔡敏，一楼被告仍在收租。第二组微信聊天记录截图是昵称“何先生”（原告称是何通广使用的微信号）与原告手机使用的微信号之间的对话，其中2020年3月23日“何先生”：老板不明亚邹现在同你收租他同我2020年1月底无租我同现在老板租5年原告：他和你的合同是什么时候到期的“何先生”：他无同你说原告：他说到2021年8月31日“何先生”：我有个朋友同你一样租二手以后租一定要同房东啊老板原告：恩他之前跟你签的合同是什么时候到期的“何先生”：他比反张合同我同安金我收据新租老板在当时的合同已经当场撕烂了原告：那他是到期不续租了还是你不给他租了“何先生”：我五识字老板写锚源湸。被告质证称上述聊天记录不能反映其与何通广的合同已解除。被告在诉讼过程中提交《厂房租赁合同》2份、电表水表照片、微信聊天记录截图。其中2018年8月9日《厂房租赁合同》显示被告于2018年8月9日与何通广签订的被告承租何通广位于民乐村濠通路68号厂房第一、二、三层，租期自2018年9月1日至2021年8月31日止，合同还对其他内容进行了约定。另一份是被告与张文越签订的《厂房租赁合同》称其将案涉厂房一楼部分出租给张文越，至今仍收取张文越的租金，不存在与业主何通广解除合同。电表水表照片拍摄时间为2020年6月4日上午10时48分和49分，电表显示用电量为468KWh，水表显示308m3。被告与原告的聊天记录截图显示原告于2020年1月9日向被告支付房租9000元。另外部分微信聊天记录截图为“百为电商决战团--团长”发给被告的微信聊天截图，该截图与上述原告提交的微信聊天记录截图内容相符，显示原告向“百为电商决战团--团长”微信转账租金两次各9000元，时间分别为2020年3月5日，2020年4月30日。原告发表质证意见认为不清楚合同是否何通广所签，原告亦不认识张文越，故对合同的真实性不予确认；确认原告对被告以及“百为电商决战团--团长”（蔡敏）微信转账的真实性，但不确认是在被告督促下向蔡敏转账；水电表拍摄时间为2020年6月4日，不是合同解除时间，对其真实性、合法性、关联性不予确认。庭审中，原告称被告在2019年10月20日左右将涉案厂房交付原告使用，不清楚厂房有无独立电表，原告一共交了33000元给被告，最后一次直接交租金给被告是在2020年1月份，被告与房东解除合同后，房东将整个厂房租给了蔡敏，2020年2月份及3月份的租金都交给了蔡敏，原告于2020年4月26日已经搬离了涉案厂房。被告确认已直接收取原告的33000元，被告另称与何通广承租了第一、二、三层，原本自用第二、三层，第一层一半转租给张文越，另一半转租给原告，2019年9月份将厂房交给原告装修，因此没有收取9月份的租金，约定自2019年10月10日开始收租，原告租用厂房后安装了水电分表，电费0.98元/度，水费2.88元/m3，包括污水处理费，被告并未与房东解除合同，被告于2020年1月份将第二、三层转租给了蔡敏，但是没有签合同，2020年2月及3月份的租金是被告委托蔡敏代收后交给房东，原告在搬厂前没有通知被告，蔡敏说原告在2020年5月15日搬走的。鉴于原、被告双方均举证与案外人蔡敏的微信聊天记录，本院于2020年6月10日依法向案外人蔡敏调查作了《询问笔录》，案外人蔡敏陈述称其向产权人何通广承租了东凤镇鸿基路68号厂房第1-3层用于经营中山市百为电器有限公司，大概于2020年1月20日左右搬入，当时原告使用一楼，但是已于2020年5月14日搬走了，因为原告占用了其承租的一楼，所以其收取了原告2月份及3月份租金共13500元，其在2月份接手厂房的时候，原告没有开工，所以没有产生电费，但是不清楚原告此前有无产生水电费，此前原告有独立的电表，但是因为邹友元转租了三个租户，其中两个（包括原告）搬走了，邹友元就将电表过户给了剩下的那个租户，现在剩下的那个租户也是由蔡敏收取租金。过程中，蔡敏出示其与房东何通广签订的《厂房租赁合同》显示2020年1月6日蔡敏租用何通广位于民乐村濠通路68号，面积约2800平方米的厂房第一、第二、第三层，租赁期限五年，自2020年2月1日至2025年1月31日止，该合同还约定了其他事项。原告质证称确认《询问笔录》及蔡敏与房东签订的《厂房租赁合同》，被告与房东已于2020年1月份解除了合同，被告无转租权利，原告与被告的合同也于2020年1月份解除，被告应当返还原告租金，原告实际生产不到半个月，被告未提供原告使用的水电数据。被告质证称蔡敏是从被告处转租的，当时口头协商蔡敏租赁第二和第三层，如果蔡敏要用第一层，需和第一层的另外两个租客协商，但是被告没有与蔡敏签订书面合同，目前被告还在收取一楼租客张文越的租金及水电费，被告与房东没有解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于被告称其与出租人何通广仍存在租赁关系，被告于2020年1月份把涉案厂房第二、三楼转租给了案外人蔡敏，但涉案厂房第一层的租金仍由被告收取，所以原告应当向被告支付2020年4月份至搬离之日止的房租13500元的意见。虽然被告提交其与何通广的租赁合同显示租期自2018年9月1日至2021年8月31日止，但并未提交相关证据证明其与何通广仍在继续履行该租赁合同，应承担举证不能的不利法律责任后果。被告称曾与案外人蔡敏口头协商达成租赁涉案厂房协议，但双方并未签订书面租赁合同，该陈述明显与之前被告转租厂房给原告签订书面合同的交易习惯不符。另外本院向案外人蔡敏调查过程中，案外人蔡敏出示其与出租人何通广于2020年1月6日签订的《厂房租赁合同》明确载明何通广将民乐村濠通路68号厂房第一、第二、第三层租赁给蔡敏，租期自2020年2月1日起至2025年1月31日止，蔡敏陈述自己已于2020年1月20日左右搬入涉案厂房，且原告也已将2020年2月及3月的占用费交给了蔡敏，被告虽辩称是其催促原告将租金交给蔡敏再转交给出租人何通广，但从案外人蔡敏的陈述以及提供的合同所见，案外人蔡敏实际是从何通广处承租涉案厂房第一、二、三层。自2020年2月份开始，涉案厂房第一层的占用费实际已由蔡敏收取且蔡敏并不认同是受被告委托收取上述款项，现被告所称仍租赁案涉厂房的事实，既得不到出租人何通广认可，又得不到厂房实际控制人蔡敏认可，故被告实际从2020年2月1日已丧失对涉案厂房的控制，被告要求原告支付2020年4月份至搬离之日止的租金13500元无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告返还保证金27000元及逾期利息的问题，被告确认已收取原告交纳的保证金27000元及2020年1月份的租金9000元，本院予以确认，如上所述，因被告在转租期间对租赁物丧失控制权，已无法向原告提供案涉厂房，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》无法继续履行，故原告诉请被告返还保证金27000元于法有据，本院予以支持。另被告占用原告资金未予以反还，理应支付利息，故原告要求被告自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率支付利息，本院予以支持。关于被告要求原告支付2019年10月10日至2020年5月份的水电费13481元。被告提交的水电表照片拍摄时间为2020年6月4日上午10时48分和49分，虽然原、被告对原告搬离厂房时间陈述各不相同，原告陈述为2020年4月26日，被告陈述为2020年5月15日，但可明确原告最迟肯定已于2020年5月中旬前搬离了涉案厂房，故原告在2020年6月4日拍摄的水电表所示用水及用电量并不能证实是原告搬离时的度数，且该水电表照片并未显示拍摄地点，故并不能证实该水电表就是原告租赁厂房时所用的水电表，再者被告亦未提供原告搬入案涉厂房时的水电表度数，也未提交其已向水电部门缴交原告租赁期间水电费的单据，故被告主张原告已产生水电费13481元真实性存疑，该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邹友元于本判决生效之日起七日内向原告刘路路返还租赁保证金27000元及逾期利息（以27000元为基数，自2020年4月23日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回被告邹友元全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取计238元，由被告邹友元负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)；反诉受理费237元，由被告邹友元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年六月二十三日书记员  冯艺柱何盈香