山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初1119号 原告：李莉，女，1980年8月19日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，本单位职工。 原告李莉与被告潍坊圣达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2014年1月1日至2016年3月29日期间（908天）逾期交房违约金44212.15元；2.被告立即交付商品房竣工验收备案表；3.被告承担误工费及交通费2000元；4.被告承担精神损失费1000元；5.被告立即整改南向主卧室空调机外机无法安装使用的设计缺陷；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月9日，原告购买被告位于潍坊市奎文区××路××西，桐荫街以北和扬·紫金名都北区1-1-104商品房一套，购房金额为467132元，储藏室金额为19786元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告从未收到过被告的收房通知书，原告因急于住房，多方打听得知可以交房并于2016年3月29日收房，但被告无法提供交付商品房竣工验收备案表，且南向主卧室无空调外机安装位，造成空调无法安装使用。交房至今依然未提供商品房竣工验收备案表。此为国家强制性规定。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条以及第6条规定，建筑工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房竣工验收合格的文件应该为《建筑工程竣工验收备案表》，这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，截止到现在，被告一直没有支付任何违约费用，原告长期联系被告承担违约责任，但被告光答应不执行，给原告带来金钱、时间、精神上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，判令被告立即支付各项费用47212.15元及本案全部诉讼费用。 被告潍坊圣达房地产开发有限公司辩称，第一，原告第一项对涉案房屋逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，于法无据，请法院依法驳回。原告所购房屋约定交付日期为2013年12月31日，其实际收房日期为2016年3月29日，即其诉讼时效按照《民诉法》相关规定，应从2014年1月1日起计算，至其起诉，其主张的2014年1月1日至2016年3月29日期间的逾期交房违约金早已过诉讼时效，期间也不存在任何时效中止或中断事由，其主张没有法律、事实依据。另外，原告在第一项诉求中将储藏室款项计入了涉案房屋总房款，作为违约金的起算基数，但根据原告与被告签订的《商品房预售合同》“附件五”第九条的约定“该房屋无附带地下室、阁楼、储藏室、车库”，原告主张储藏室作为附房，价格计入总房款，与事实不符，缺乏合同及法律依据。第二，原告的其他诉求没有事实及法律依据，请法院依法驳回。关于原告第二项诉求要求商品房竣工验收备案表，在其收房时被告已经按照合同约定予以展示，其认可后进行了收房，并由原告本人办理了相关收房手续。合同明确约定，若出卖人不出示上述相关文件，买受人有权拒绝收房，原告本人对文件及房屋情况认可后完成了收房手续，取走房屋钥匙，并且原告在事实理由中亦自述其已经在2016年3月29日收房，时隔多年，突然进行完全否认，认可收房，但又否认认可事实，前后矛盾，提起该诉求完全脱离实际，有恶意诉讼嫌疑。原告对误工费、交通费、精神损失费及设计缺陷等的诉讼主张缺乏事实及法律依据，被告不予认可。其对诉讼费的主张，被告亦不予认可，应由其自行承担。综上，原告对被告的诉讼没有法律和事实依据，事实及理由陈述中完全违背客观事实，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的2015年2月5日齐鲁网报道一份，虽被告对该证据的真实性不予认可，但因该报道能够从网上查询，故对该证据的真实性本院依法予以确认，但仅凭该报道不能证明原告的主张，故对该证据的证明力本院依法不予确认。2.对于原告提交的业主临时规约前期物业管理服务协议，因该证据与本案无关联性，被告认可原告主张的其系于2016年3月29日收房，故对该证据本院依法不予采信。3.对于被告提交的竣工验收备案表，虽该证据系复印件，被告对该证据的真实性无法确定，但在之前本院审理的类似案件中被告提交了原件，与该复印件核对无误，故对该证据的真实性本院依法予以确认，该证据加盖了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的公章，意见均载明同意通过竣工验收，故对该证据本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月9日，原告李莉作为买受人与被告潍坊圣达房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为ＹＳ00213196的商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区××街××号××号楼××单元××号房，房屋代码为602805，建筑面积94.37平方米，每平方米4950.01元，房款467132元整。合同第六条付款方式及期限中约定买受人一次性付款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；5.说明：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收并且验收合格。该合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以报纸公告或ＥＭＳ等形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2013年4月9日，原告向被告交纳房款共计467132元、地下室款19786元、手续费80元及维修基金8493元。和扬·紫金名都北区1#住宅楼竣工验收备案表载明建设单位盖章时间为2015年2月8日，施工、设计、勘察单位盖章时间为2月9日，监理单位盖章时间为2月10日。 原告于2016年3月29日接收了涉案房屋,并在房屋接收认可书上签字确认，房屋接收认可书载明：本人李莉身份证号码370705198008××××为紫金名都小区1号楼1单元104室房屋之业主，本人经过验收对该房屋的建筑质量和初装情况表示满意。本人现正式接收该房屋，并已收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并已查阅住宅工程分户验收表。被告认可原告主张的实际收房日期为2016年3月29日。 庭审中，关于被告抗辩的诉讼时效问题，原告认为根据民法总则的规定诉讼时效是三年，其提交材料的时间是2018年1月2日，并未超过诉讼时效。原告并未提供证据证明其主张的误工费及交通费，并称精神损失主要是象征性主张，涉案房屋确实没有地方安装空调外机，目前只能在外墙上打铁架子安装空调，不符合规范而且不安全。原告主张逾期交房违约金以储藏室和房款的总价值486918元为基数按照合同约定的日万分之一自2014年1月1日至2016年3月29日计算908天。被告称空调外机安装并非无法解决，不属于设计缺陷，其在售房时均已经告知设计规划方案。被告对违约金的主张及计算方式均不予认可。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点问题有两个，一是原告要求被告支付2014年1月1日至2016年3月29日期间（908天）逾期交房违约金是否超过诉讼时效，即被告是否应支付逾期交房违约金44212.15元；二是原告要求被告交付商品房竣工验收备案表，承担误工费、交通费和精神损失费并立即整改南向主卧室空调机外机无法安装使用的设计缺陷有无事实和法律依据。 针对第一个焦点问题，根据原、被告签订的商品房预售合同的约定，被告应当于2013年12月31日前交付涉案房屋，被告实际于2016年3月29日向原告交付涉案房屋，涉案房屋竣工验收时间为2015年2月10日，故被告交付的系经过竣工验收合格的房屋，符合商品房预售合同第八条约定的交房条件。原告向本院提交诉讼材料的时间为2018年1月2日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和第二百零六条的规定：“本法自2017年10月1日起施行”，原告主张的2014年1月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金已超诉讼时效，本院依法不予支持。2015年10月1日至2016年3月29日的逾期交房违约金未超过诉讼时效，本院依法予以支持，因原告已实际支付房价款和储藏室价款共计486918元，故对于原告主张以房价款和储藏室的总价值为基数计算逾期交房违约金，合法有据，本院依法予以支持。根据商品房预售合同第九条的约定，被告应以该价款为基数支付原告逾期交房违约金8813元（486918元×0.0001/天×181天）。 针对第二个争议焦点，因庭审中被告已经提交和扬·紫金名都北区1#住宅楼竣工验收备案表，该备案表已经相关部门盖章确认，故涉案房屋已经符合商品房销售合同第八条约定的交付条件，原告亦已经接收涉案房屋，并签字确认领取了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时规约前期物业管理服务协议》，故原告要求被告再行交付商品房竣工验收备案表无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告支付误工费、交通费、精神损失费并立即整改南向主卧室空调机外机无法安装使用的设计缺陷无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李莉2015年10月1日至2016年3月29日期间的逾期交房违约金8813元； 二、驳回原告李莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费905元，减半收取计452.5元，由原告李莉负担362.5元，由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  姜 浩 二〇二〇年六月十五日 法官助理  刘晓彤 书 记 员  马明彤