广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异213号 案外人：杜海坚，男，1979年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市。 申请执行人：冯志威，男，1988年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑**裙楼办公室。 法定代表人：李长勇。 被执行人：陈始华，男，1953年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：陈启邦，男，1984年12月5日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：广东濠盈投资有限公司，住，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑**裙楼办公室之二/div> 法定代表人：陈启邦。 被执行人：袁孙媚，女，1954年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人冯志威与被执行人东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下均简称“濠兴公司”）、陈始华、陈启邦、广东濠盈投资有限公司、袁孙媚之间的（2015）东一法龙执字第116号案件过程中，案外人杜海坚向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人杜海坚称，法院在执行（2015）东一法龙执字第116号之一执行过程中，将异议人的财产东莞市XX镇XX路XX负一层-1020号车位（价格：人民币103800元）进行了查封。因该财产属于异议人所有，现提出书面异议，请求法院解除对该财产的执行。杜海坚为方便停车，于2009年10月8日与东莞市XX商住开发有限公司签署了《XX车位认购书》和交付定金人民币10000元，约定东莞市XX商住开发有限公司将X车位-20号（即X负一层车位-1020号）出售给杜海坚，面积为17.49平方米，总价格为人民币103800元。杜海坚按规定交付完车位全款后，东莞市XX商住开发有限公司于2009年12月27日给杜海坚出具了车位全额付款的《收据》，并将车位交付给杜海坚使用。杜海坚每月按时缴交车位管理费。后杜海坚多次催促东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司签定商品房买卖合同和办理产权转移手续，但东莞市XX商住开发有限公司一直以各种理由推脱还不能办理，让异议人等待其通知再前来办理手续。但直至今日，东莞市XX商住开发有限公司也未能协助杜海坚办理车位产权转移手续。杜海坚与东莞市XX商住开发有限公司签订了《XX车位认购书》后又按照约定支付了车位全款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，杜海坚与东莞市XX商住开发有限公司签订的《XX车位认购书》应当认定为商品房买卖合同，是合法有效的书面买卖合同。东莞市XX商住开发有限公司于2009年12月27日给杜海坚出具了车位全额付款的《收据》，并将车位交付给杜海坚使用，且在2011年东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司为杜海坚的车位贴挂“粤Ｓ×××××私有车位20”铁牌，可见，在法院查封异议人车位前，异议人已合法占有该车位。杜海坚在交付完车位全款后多次催促东莞市XX商住开发有限公司签定商品房买卖合同和办理产权转移手续，但东莞市XX商住开发有限公司一直以各种理由推脱还不能办理，让异议人等待其通知再前来办理手续，可见，直至今日杜海坚的车位还未办理过户手续，责任在东莞市XX商住开发有限公司。杜海坚认为上述车位完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应以排除执行的情况。为切实维护异议人的合法权益。请法院依法支持异议人的诉求。1.请求法院确认东莞市石龙镇龙升路XX负一楼-1020号车位不属于可供执行财产，依法应予以排除执行。2.请求法院解除对东莞市XX镇XX路XX负一楼-1020号车位的查封。在本案审查过程中，杜海坚向本院提交一份补充申请书，请求法院确认东莞市XX镇XX路XX负一楼-1020号车位归杜海坚所有，并判令濠兴公司依法履行协助杜海坚办理车位的产权过户手续。 申请执行人冯志威，被执行人濠兴公司、陈始华、陈启邦、广东濠盈投资有限公司、袁孙媚未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，申请执行人冯志威与被执行人陈始华、袁孙媚、陈启邦、广东濠盈投资有限公司、东莞市XX商住开发有限公司其他合同纠纷一案，本院作出的（2014）东一法民一初字第163号民事调解书已发生法律效力。根据申请执行人的申请，本院立（2015）东一法龙执字第116号案予以执行，并在执行过程中于2015年5月14日查封了案外人名下的“东莞市XX镇XX路XX地下室一层车位-1020”号车位（以下统称“案涉车位”）。根据不动产登记信息，案涉车库无抵押，产权登记日期为2009年11月，（2015）东一法龙执字第116号案件目前系首先查封，本院还有十余个执行案件对该车位进行了轮候查封。本院目前对案涉车位未进行拍卖处置。 案涉车位原有东莞市中级人民法院（2014）东中法执字第1178、1179号案件于2014年12月31日的首先查封，后东莞中院裁定该两案指定由本院执行，本院立（2015）东一法龙执字第184、188号案予以执行，东莞中院的首先查封依法转为（2015）东一法龙执字第184、188号案中的执行查封。（2015）东一法龙执字第184、188号案终结本次执行后，本院又立（2016）粤1971执恢1398、1399号案件恢复执行，并在该两案中于2016年12月31日继续查封了案涉车位。案外人曾于2016年针对上述查封提起执行异议，后又提出执行异议之诉，相关执行异议之诉历经一审、二审以及重审等程序。由于执行依据（2014）穗仲莞案字第4283号仲裁裁决已于2019年5月被东莞中院作出的（2018）粤19执异9、10、12-17、19-23号民事裁定书裁定不予执行，上述184、188号案件对案涉车位的查封于2019年12月30日解除，案涉五执行案遂转为首封。 案外人主张其为案涉车位的实际权属人，为此提交了《濠兴逸苑车位认购书》《收据》《证明》《情况说明》和车位管理费历年缴费流水查询表、照片、机动车行驶证、民事答辩状为证。内容如下：1、《XX车位认购书》显示，案外人与濠兴公司于2009年10月8日签订该认购书购买了案涉车位，价格103800元，案外人需于2009年12月20日缴齐全款并签署《商品房买卖合同》，并约定了购买人未按时付款时的违约条款。2、《收据》落款日期为2009年12月27日，内容为濠兴公司确认收到案外人缴交的案涉车位购车款103800元。案外人提交《情况说明》，主张其已付清购车款，当时是系现金支付和银行流水共同支付，因时间久远无法提供银行流水了。3、两份开具于2016年11月的《证明》盖有东莞市安讯物业管理有限公司XX管理中心的印章，内容为：案外人所购买的-20号车位即为编号-1020号车位，该车位自2010年1月至2017年1月共85个月的物业管理费都由案外人缴清。车位管理费历年缴费流水查询表显示杜海坚从2010年初至今持续缴纳“1020”车位的管理费。4、照片和机动车行驶证显示案外人名下车辆的车牌号粤Ｓ×××××铁牌张贴于一车位上“粤Ｓ×××××私有车位20”，案外人主张该车位即为案涉车位。民事答辩状为濠兴公司曾在本院审理的其他案件中认可案外人已缴清车位购买款并占有使用案涉车位至今等。 案外人主张其于2009年12月27日向被执行人濠兴公司购买了案涉车位，濠兴公司此时便交付车位并由案外人使用至今，该车位上挂有案外人名下车辆的车牌号铁牌，双方未签订购买案涉车位的买卖合同，案外人购买案涉车位后多次催促濠兴公司办理合同签订和产权登记手续，但濠兴公司均以各种理由推辞不能办理，一直拖延办理签约及过户，案外人认为非因其自身原因未办理过户登记。 本院在审理（2018）粤1971民初21101号原告林经宇诉被告冯志威、东莞市XX商住开发有限公司，第三人陈始华、陈启邦、广东濠盈投资有限公司、袁孙媚案外人执行异议之诉纠纷一案中，向东莞市XX镇房管部门发函调查：“……二、东莞市石龙镇XX苑首层、地下车、地下车位层、地下车、地下车位共有多少个？已经进行合同备案或产权登记的有多少个？2008年起至今，每半年为统计节点，统计首层、地下车、地下车位所有车位办理合同备案以及办理产权登记的情况备案时间与办理产权登记时间不一致的，请分别统计）。3、未办理合同备案的车位有多少个，未办理的原因如何？未办理合同备案的车位何时开始具备网签、合同备案及办理房产证的条件？”石龙房管所回函及相关不动产登记信息查询结果显示：一、案涉濠兴逸苑小区首层和地下车位于2009年11月办理了初始确权登记；二、对于车位，在没有查封等限制性登记事情的情况下，签定网签合同后三十日内，买受人可到房管部门申请办理商品房买卖合同备案手续，在办理完商品房买卖合同备案手续及开发商办理商品房确权手续后，买受人提供相关资料即可办理不动产权证；三、XX首层和地下车位共有514个，于2007年9月、2007年10月、2011年3月办理了商品房预售许可证和商品房现售备案证书，已办理合同备案车位236个，已核发私人名下产权证车位226个。车位合同备案时间分布于2007年12月至2014年5月，产权登记时间分布于2012年2月至今。未办理合同备案车位278个，具体原因不详。 另查明，濠兴公司在本院有十余宗执行案件，在东莞市两级法院涉案总执行申请金额已达数亿元。 以上事实，有案外人提交的《XX车位认购书》《收据》《证明》和车位管理费历年缴费流水查询表、照片、机动车行驶证、《情况说明》、民事答辩状等，以及（2018）粤1971民初21101号调查函及东莞市石龙镇房管所回函、本院相关执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人对案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉车位是否同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 一、案涉车辆认购书的相关条款已具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定合同通常应包括的条款内容，且相关内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定为合法有效。东莞中院于2014年12月31日首先查封了案涉车位，故案外人主张于人民法院查封前已签订合法有效的购房合同的事实，本院予以确认。 二、案外人主张于2009年底开始占有使用案涉车位，并提交了相应证明、照片及机动车行驶证等为证。案外人对物业费等缴纳情况亦能作出合理解释，其提交的证据可以相互印证，申请执行人也未举证予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，对案外人主张其在人民法院查封前已合法占有案涉车位的事实，本院予以认定。 三、案外人主张其已向XX公司支付完毕车位购买款，本院认为其提交的付款证据，以及其主张的付款方式等符合车位交易的常规情况，申请执行人也未举证予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，并认定案外人已支付全部车位购买款。 四、根据本院在审理（2018）粤1971民初21101号中对XX小区首层及地下车位产权登记情况的调查，该小区首层及地下共计514个车位中办理了产权证的车位226个，可见有半数以上的车位没有办理权属登记。结合濠兴公司濠兴公司资金链断裂、在法院有多宗执行案件、总执行申请金额已达数亿元、公司财产被法院查封等情况，案外人对车位无法办理产权登记的原因能作出合理解释，申请执行人也未举证予以反驳，故案外人主张非因其自身原因未办理过户登记的事实，本院予以认定。 此外，对于案外人请求法院确认案涉车位归案外人所有并判令濠兴公司依法履行协助案外人办理车位的产权过户手续，该请求不属于执行异议案件审查范围，案外人可另寻其他途径解决，对于其该项请求，本院在本执行异议案件中予以驳回。 综上，案外人购买案涉车位符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，故应认定其享有的权利可以排除本院的执行，对其主张中止对案涉车位的查封的异议请求，本院予以支持。对于案外人请求车位确权、请求濠兴公司协助办理车位过户手续的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 一、中止对异议人杜海坚名下的“东莞市XX镇XX路XX地下室一层车位-1020”号车位的执行。 二、驳回异议人杜海坚的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年六月十二日 书记员  王 红