山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0213民初3948号 原告（案外人）：青岛市市立医院，住所地山东省青岛市市**胶州路**。 法定代表人：宣世英，该医院院长。 委托诉讼代理人：张新博，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕译丹，山东琴岛律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛州威之家市场管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区青山路****楼****。 法定代表人：李昌州，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董文顺，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛工贸中心股份有限公司，住所地山，住所地山东省青岛市市**营口路**信用代码：。 法定代表人：张敦伟。 第三人（被执行人）：青岛市糖酒副食品总公司，住所地山东，住所地山东省青岛市市**河南路**用代码：。 法定代表人：万春萍。 第三人（被执行人）：青岛市糖酒副食品总公司沧口公司，住所地山东省，住所地山东省青岛市李沧区振华路** 负责人：王宝杰。 原告青岛市市立医院（以下简称市立医院）与被告青岛州威之家公司市场管理有限公司（以下简称州威之家）、被告青岛工贸中心股份有限公司（以下简称工贸中心）、第三人青岛市糖酒副食品总公司（以下简称糖酒总公司）、第三人青岛市糖酒副食品总公司沧口公司（以下简称糖酒沧口公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。市立医院委托诉讼代理人张新博、毕译丹，州威之家委托诉讼代理人董文顺到庭参加诉讼。工贸中心、糖酒总公司、糖酒沧口公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除本院对原告位于青岛市市北区埕口路19号七单元301、401、501、601户房屋的查封并不得予以强制执行；二、请求依法判决青岛市市北区埕口路19号七单元301、401、501、601户房屋归原告所有，被告二配合原告办理上述房屋的产权过户登记；三、本案诉讼费用全部由两被告共同承担。事实与理由：市立医院系青岛市市属事业单位，资产属于国有资产。1997年6月20日，市立医院与工贸中心签订《投资联建房屋合同书》，约定工贸中心自建房屋建成后，将青岛市市北区埕口路19号七单元301、401、501、601户四套房屋转让给市立医院。市立医院按合同约定于1997年向工贸公司支付了合同款、配套费、煤制气费、晾衣架及有限电视初装费等全部应付款项659467.34元。房屋建成后，工贸中心向市立医院交付房屋，并由市立医院使用至今。此后，市立医院多次联系工贸中心办理产权过户登记手续，但工贸中心因房屋产权登记迟延、国有企业改制、未找寻到原有房屋档案、企业非正常运行等理由迟迟未配合办理。市立医院近期得知涉案房屋因州威之家的强制执行申请，李沧法院作出（2002）李执字第1656号执行裁定，对房屋予以查封并拟强制执行。市立医院于2019年3月27日提出执行异议，请求法院停止执行、解除查封并终止对房屋进行评估、拍卖，不得强制执行。因工贸中心不出席听证会，不向法院提交证据和报告相关事实，法院作出（2019）鲁0213执异16号执行裁定书，裁定驳回异议请求并告知另行起诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条和《物权法》、《合同法》等法律规定，市立医院已获得争议房屋的所有权，遂提起本案诉讼。 被告州威之家辩称，涉案房屋登记在工贸中心名下，房屋权利人是工贸中心，而非市立医院；《投资联建房屋合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、十六条的规定，合同双方均不具备房地产开发经营资质，存在过错，所签合同为无效合同。涉案房屋的建设用地为划拨土地，未经批准，以该土地作为投资订立的合作开发房地产合同，亦为无效。合同无效，双方互付返还义务，市立医院不应获得房屋所有权，无权要求过户。《投资联建房屋合同书》并非书面买卖合同，市立医院不是买受人，即使存在买卖关系，市立医院对房屋未能办理过户登记也存在重大过错，房屋二十余年未办理过户手续，市立医院从未提起诉请，系因其明知合作开发行为无效、受让不合法，无法通过诉讼达到变更产权登记的目的。长期占有房屋而获得物权无法律依据，反而说明市立医院怠于以及放弃行使权利。本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，市立医院诉请应予驳回。 工贸中心未作答辩。 糖酒总公司未作陈述。 糖酒沧口公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案件由来：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行诉糖酒沧口公司、糖酒总公司、工贸中心借款合同纠纷一案，本院作出（2002）李民初字第959号民事判决：判决糖酒沧口公司偿还该案原告借款本金235万元及利息、诉讼费，糖酒总公司、工贸中心承担连带清偿责任。判决生效后，该案进入执行程序后，债权几经转让，最终由州威之家受让，并成为（2002）李执字第1656号案件的申请执行人。2018年3月19日，本院依法查封涉案房屋。后，市立医院提出执行异议，本院经审查，作出（2019）鲁0213执异16号执行裁定书，以不动产权属以登记为准、市立医院长期怠于行使权利为由，驳回市立医院的异议请求。市立医院不服，提起本诉。 二、原告据以排除强制执行的实体权利依据： 1994年9月28日，（94）青土管合字第74号国有土地使用权出让合同约定，青岛市土地管理局作为出让方、工贸中心作为受让方，出让地块位于，面积2471平方米，土地使用权出让金为865323.4元，土地管理费7420元。 青岛市城市建设综合开发管理处于1993年出具证明一份，内容为“青岛工贸股份有限公司已取得房地产开发用地。根据青岛市政府的有关政策、规定，该公司可以设立房地产开发项目公司。目前，该公司正在办理设立房地产开发项目公司的有关手续。特此说明”。 涉案房屋于1996年9月15日竣工，登记产权人为工贸中心名下，土地来源为划拨。 1997年6月20日，工贸中心作为甲方、市立医院作为乙方，双方签订《投资联建房屋合同书》一份，约定甲方在本公司院内进行旧房改造，建设网点及宿舍住宅楼，乙方投资与甲方联合建房，并取得部分房屋。乙方工程投资总额为640000元，应分配房屋为涉案4套房屋，建筑面积共446.92平方米。1997年6月20日，市立医院支付工贸中心房款640000元。1997年6月24日，市立医院支付工贸中心涉案房屋煤制气集资费12000元、有线电视初装费1400元及晾衣架费300元；其后，陆续支付水电费、治安费等。市立医院基于上述缴费情况主张房屋已于1997年6月获得房屋。2016年、2017年，市立医院直接向青岛能源热电有限公司缴纳涉案房屋的暖气安装费和供热费。 三、原告主张未办理产权变更登记的原因是工贸中心经营不正常，后经过改制、被托管，无法正常办理业务： 市立医院提交的工商登记材料显示工贸中心经改制，成为国有控股企业，并于2013年停止经营，由青岛市企业托管中心托管。 2013年3月12日，工贸中心出具情况说明，称公司因经营不善停业，正在清理债权债务，短时间内无法清算结束。 2014年1月20日，工贸中心向市立医院出具证明一份，内容为“青岛市市立医院财务：因青岛工贸中心股份有限公司改制埕口路19号宿舍楼因公房出售单位的宿舍一直没有售完所以电业部门不给更名，特此证明……”。市立医院据此主张曾多次联系工贸中心，但因后者原因未办理房屋过户手续。 州威之家公司主张，1997年至2013年，市立医院与工贸中心长期未办理房屋产权过户手续，上述证据无法证明市立医院积极主张权利以及过错方为工贸中心。 原告在庭审中提供孙科（市立医院从事物业五福的物业公司工作人员）、徐统友（市立医院从事安保服务的安保公司工作人员）、孙丽（市立医院总务科员工）书面证言三份，证明市立医院向工贸公司及代管单位青岛市企业托管中心要求办理房屋产权登记过户，因工贸中心运营和财务资料保管不善须继续查找、企业改制、公房房改等原因未能配合办理的事实。因上述证人与原告存在利害关系，本院对原告提供的上述证据不予采信。 四、其他事实： 市立医院提交（2019）鲁02执异91号执行裁定书一份，该裁定书主要内容为，青岛市中级人民法院查封登记在工贸公司名下的位于青岛市市北区户房屋，案外人陈某对此提出执行异议。经查，青岛市中级人民法院认为，该房屋属于政策性分房，在公有住房改革过程中，已获批准向陈某出售，双方签订公有住房买卖合同，陈某缴纳了住房基金，后因涉案房产被法院查封，未缴纳购房款及办理房产证的责任不在陈某。故，裁定中止执行。 关于本案所涉《投资联建房屋合同书》的性质问题，市立医院主张实为买卖合同，州威之家公司主张合同双方意思表示为联建合作开发，即使为买卖合同也因违反法律法规强制性规定而无效。双方以联建名义订约，实为规避法律强制性规定，不应得到法律保护。 市立医院主张根据当时的法律规定，即《中华人民共和国民法通则》（1987年）第七十二条、《中华人民共和国合同法》（1999年）第一百三十三条，物权所有权从交付起发生法律效力，故市立医院已获得房屋所有权。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告的诉请得以满足的前提是其在涉案房屋上具备足以排除强制执行措施的实体权利。 关于案涉《投资联建房屋合同书》的性质问题，根据双方签订的合同，其内容主要为原告出资，获得工贸中心建设的四套房屋，合同中未有任何关于合作开发、双方共享收益、共担风险的约定，且双方合同签订时，涉案房屋业已建成，因此，本院认定该合同应为房屋买卖合同，而非房地产合作开发合同或双方命名的联建合同，该合同依法有效，本院予以确认。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定赋予一般房屋买受人以高于普通金钱债权的物权期待权，满足一定条件后，即可排除法院的强制执行。原告已满足该条规定的前三项条件，关于未办理过户的原因，考虑原告与工贸中心签订合同时，我国物权法与统一的合同法尚未颁布，当时的民法通则中对不动产物权变动的登记生效原则、不动产物权登记的公信效力没有明确规定，法律对当事人的行为指引规范效用并不彰显。物权法颁布后的一段时间，又因工贸中心经营出现异常被托管，办理正常业务受限，所以本案中原告未能及时办理过户手续以宣告权利存在客观的合理原因。 另外，本案所涉房屋系由工贸中心建造而来，原告从房产的原始取得人处购买房屋，其物权期待权实际上更接近于商品房消费者的期待权，而州威之家在本案中权利仅为普通人的金钱债权，不能对抗原告的权利，结合原告占有涉案房屋已长达20多年的事实，本院准予原告排除本院对涉案房屋的强制执行行为。 关于原告提出的判决青岛市市北区埕口路19号七单元301、401、501、601户房屋归原告所有的诉讼请求，因基于双方的合同关系，只产生债权请求权，即原告可享有合同标的物的登记请求权或交付请求权，原告主张所有权，缺乏法律依据，本院不予准许。至于原告要求被告工贸中心协助其办理上述房屋的产权过户登记请求，系债权请求权，不属于本案的审理范围，原告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除本院对原告青岛市市立医院位于青岛市市北区埕口路19号七单元301、401、501、601户房屋的查封，并不得予以强制执行； 二、驳回原告青岛市市立医院的其他诉讼请求。 案件受理费61855元，公告费450元，共计62305元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  肖立田 人民陪审员  杨 红 人民陪审员  张本奎 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  张 静