广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1153号原告：广东省华侨物业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路**光华大厦**，统一社会信用代码91440000190356584P。法定代表人：许建华，系该司董事长。委托诉讼代理人：邓维兴，系该公司职员。被告：陈君莉，女，1973年9月16日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：陈璐璐，女，1995年2月7日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告的女儿。委托诉讼代理人：王楠，系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州海峡医疗美容门诊部有限公司（已更名），住所地广州市，住所地广州市天河区天河北路**中座**07-10代码91440101MA59Q8DF32。法定代表人：王一斐，系该司执行董事。委托诉讼代理人：高小聪、赵双，分别系广东连越律师事务所律师、实习人员。原告广东省华侨物业发展有限公司（以下简称“华侨物业公司”）诉被告陈君莉、广州海峡医疗美容门诊部有限公司（以下简称“海峡美容公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华侨物业公司的委托诉讼代理人邓维兴，被告陈君莉的委托诉讼代理人陈璐璐、王楠，被告海峡美容公司的委托诉讼代理人高小聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华侨物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈君莉支付2011年3月至2019年12月的物业服务费379078.91元及违约金（2011年3月至2018年12月期间发生的物业服务费，自次月1日起每日按千分之一的标准计至实际付清之日止，以本金为限）；2、被告海峡美容公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈君莉于2010年4月7日购买了光华大厦××二楼东座商铺，于2011年3月租给被告海峡美容公司使用至今，原告作为光华大厦的物业管理公司，持续为两被告提供物业管理服务，然而两被告自2011年3月起一直拖欠物业管理费，自2018年起原告多次催促两被告催缴未果。被告陈君莉辩称：一、《光华大厦委托管理合同书》对我方没有约束力，原告要求我方支付物业管理费及违约金没有合同依据。1、合同签订主体不适格且未经合法程序。光华大厦并未成立业主委员会，《光华大厦委托管理合同书》中甲方“光华大厦业主联合会”并非经过法定程序依法选举并备案成立的业委会，且甲方落款仅有两人签字且身份不明，该业主联合会与原告签订的合同不能对我方产生约束力。2、《光华大厦委托管理合同书》约定的委托管理范围不包括涉案商铺。3、《光华大厦委托管理合同书》已因到期而终止。二、广东光华（粤港）房产有限公司与原告签订的合同并非物业服务合同，而是经营合作协议，原、被告之间不因上述合同产生物业服务合同关系。1、上述合同已因委托方广东光华（粤港）房产有限公司注销而终止，不再产生法律效力。2、上述合同的性质并非前期物业服务合同，对业主不产生约束力。三、原告从未向我方提供物业服务，原、被告之间不构成事实物业服务关系。我方自购买涉案商铺后，于2011年3月租给被告海峡美容公司使用至今，期间均由我方与海峡美容公司对该物业进行秩序管理和自我服务，因光华大厦为商住楼，涉案商铺与住宅小区分开各自管理，如有无法分割的共用设施需要维护，如排污管道等，均按照各自管理的部分由原告和我方分开承担各自的设备管理费，而不是由原告通过收取物业管理费的方式进行统一管理，因此原告实际上并无为我方提供任何具体的物业服务，无理由收取我方物业管理服务费。四、原告的物业管理费收费标准并未经过协商一致，对我方不发生效力。五、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，无权要求我方支付。即使双方之间存在物业管理服务费和违约金，原告在2018年8月29日之前亦从未催促过我方缴纳任何物业管理费或主张任何权利，直至2018年8月29日我方才第一次收到催缴通知。被告海峡美容公司辩称：同意被告陈君莉的答辩意见。经审理查明：广州市天河区××二楼东座（以下简称“涉案商铺”）的产权人为陈君莉，规划用途为商业，登记时间为2010年4月7日，建筑面积为851.48平方米。另陈君莉自认涉案商铺实际购买时间为2007年，当时登记的产权人为其丈夫陈俊，涉案商铺是2010年通过析产的登记方式登记至陈君莉的名下。华侨物业公司主张其自1993年开始为光华大厦提供物业管理服务，对此提交《光华大厦委托管理合同书》【委托方为光华大厦业主联合会（甲方），受托方为华侨物业公司（乙方），内容为甲方将位于天河区××光华大厦的物业委托给乙方进行管理，委托管理期限自1997年7月1日起至2002年7月1日止，合同下方甲方签章为个人签名】、《委托管理及经营协议书》【广东光华（粤港）房产有限公司将其名下的座落于广州市天河北路82-108号光华大厦的有关产权、物权的经营及管理委托给华侨物业公司，委托期限为1995年元月1日起至2000年元月1日止】、《委托物业管理补充协议》【广东光华（粤港）房产有限公司将其开发**落在广州市天河**光华大厦商住楼委托给华侨物业公司进行物业管理】、《委托管理及经营协议书》【广东光华（粤港）房产有限公司将其名下的座落在广州市天河北路82-108号光华大厦的有关产权、物权的经营及管理委托给乙方，委托期限2000年元月1日起至2005年元月1日止】，陈君莉对上述证据的真实性均不予确认，并辩称华侨物业公司的委托管理范围并不包括涉案商铺，对此陈君莉陈述如下：《光华大厦委托管理合同书》显示委托管理的范围为“位于天河区××光华大厦的物业”，但涉案商铺地址为天河区××二楼东座，与住宅部分的门牌号不一致，并不在合同约定的委托管理范围内；光华大厦为商住楼，一至三楼为临街商铺，门牌号为××，其出入口为北向，住宅部分门牌号为××，是四楼以上，其出入口为南向，商业部分与住宅部分不是同一出入口，华侨物业公司只对住宅部分进行管理，没有对涉案商铺进行管理，我方无业主卡或出入证，无法进入该住宅小区，也无法使用住宅小区内部任何公用设施和享受小区内部物业服务。对此华侨物业公司陈述如下：我方从1993年开始为光华大厦整栋大厦包括住宅及商业部分提供物业服务，现仍由我方进行物业管理，涉案商铺物业地址为××，住宅部分门牌号为××，天河北路82-108号为光华大厦的整体地址，四楼平台及消防通道均可以进入住宅部分。本案中，华侨物业公司主张2011年3月至2019年12月的物业服务费379078.91元（4.2元/平方米/月，面积为851.48平方米，3576.216元/月）及违约金（从2011年3月至2018年12月期间发生的物业服务费，自次月1日起每日按未交物业服务费的千分之一的标准计算至实际付清之日止，以本金为限），并明确不予主张迟延缴纳2019年的物业服务费所产生的违约金，对此提交广州市物业管理服务收费标价牌（其上载明综合服务费住宅2.1元/月/平方米，办公用房、商铺4.2元/月/平方米，代收代缴水费1.5元/户/次，代收代缴电费1.5元/户/次，收费单位为华侨物业公司，物业地址为天河北路88号光华大厦，核发时间为1997年12月25日），陈君莉对该证据的真实性不予确认，辩称其从未按该标准向华侨物业公司支付过物业管理费，其在购买涉案商铺时中介告知无需缴纳，且当时也与光华大厦住宅区的物业管理处（即华侨物业公司）确认过无需缴纳物业管理费。海峡美容公司辩称其自2011年底开始承租涉案商铺，从未向华侨物业公司缴纳过物业管理费，其司的物业管理是由自行聘请的保安及保洁对涉案商铺进行管理，陈君莉对此予以确认。华侨物业公司提交缴费通知（其中2015年12月至2018年7月期间的并未加盖公章，催缴款项为水电费、绿化费、垃圾费、变压器年检费、设备维护管理费；2018年3月至2019年11月期间的加盖“光华大厦物业服务中心”公章，催缴款项为首层设备管理费）主张其自2015年起开始进行费用的催缴，陈君莉辩称其系首次于2018年8月29日收到华侨物业公司的催缴通知，在此前华侨物业公司从未向其主张过物业管理费，陈君莉确认涉案商铺的电费系通过华侨物业公司缴纳的，但水电系由华侨物业公司转售给陈君莉的，对此陈君莉提交广东增值税普通发票（其上载明服务名称为供电*转售电力），华侨物业公司确认两被告并未欠缴水电费，但认为其对于水电费为代收代缴的关系，对于陈君莉主张的转售水电不予确认。华侨物业公司并确认其在涉案商铺登记至陈君莉名下至2011年3月期间没有向陈君莉主张过物业管理费。海峡美容公司则辩称其第一次收到物业费缴费通知的时间为2018年3月26日。本院认为：华侨物业公司主张其自1993年起为光华大厦提供物业管理服务，但对此提交的《光华大厦委托管理合同书》、两份《委托管理及经营协议书》及《委托物业管理补充协议》中最早的委托期限系自1995年元月1日起，华侨物业公司对其在1993年至1994年12月31日期间的物业管理行为并未举证予以证明。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《广东省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的公用设施设备、社区建设等因素划定，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域。根据华侨物业公司提交的与广东光华（粤港）房产有限公司签订的《委托管理及经营协议书》、《委托物业管理补充协议》，上述合同中的委托范围虽对于门牌号的陈述并不一致，但其实质委托管理的内容均是针对光华大厦整体，陈君莉、海峡美容公司多年来亦是通过华侨物业公司进行水电费的缴纳，华侨物业公司主张光华大厦的商业部分和住宅部分属于同一个物业管理区域，由华侨物业公司实施物业管理，本院予以采纳。虽华侨物业公司在《光华大厦委托管理合同书》、《委托管理及经营协议书》、《委托物业管理补充协议》约定的合同期限届满后未有续签，但其一直为光华大厦提供事实上的物业管理服务至今，综上所述，本院认定华侨物业公司自1995年元月1日起至今为光华大厦整体包括商业部分和住宅部分提供物业管理服务。陈君莉作为涉案商铺的所有权人，负有向华侨物业公司支付物业管理费的义务。华侨物业公司主张涉案商铺的物业管理费单价为4.2元/平方米/月，对此提交广州市物业管理服务收费标价牌予以证明，本院予以采纳，即涉案商铺每月的物业管理费应为3576.216元【4.2元/平方米/月×851.48平方米】。华侨物业公司主张其自2015年开始对涉案商铺进行物业管理费的催收，对此并未提交充分证据予以证明，陈君莉自认系2018年8月29日首次收到华侨物业公司的催缴通知，海峡美容公司自认系2018年3月26日首次收到华侨物业公司的催缴通知，而涉案商铺系由陈君莉出租给海峡美容公司，综合本案，本院认定陈君莉及海峡美容公司系于2018年3月26日首次收到华侨物业公司的催缴通知，造成诉讼时效的中断，则华侨物业公司主张的2011年3月至2015年9月期间的物业管理费已超出法律规定的诉讼时效。陈君莉应向华侨物业公司支付2015年10月至2019年12月的物业服务费共计182387.016元（3576.216元/月×51个月）。对于华侨物业公司诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。陈君莉迟延支付物业管理费，造成华侨物业公司的损失，华侨物业公司明确不予主张迟延缴纳2019年的物业服务费所产生的违约金，属其对权利的自主处分，本院予以照准。从公平角度，本院酌情判令陈君莉向华侨物业公司支付逾期支付2015年10月至2018年12月期间物业管理费的利息，各期利息均以3576.216元为本金，分别自欠费之月的次月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付，各期利息均以本金为限。对于华侨物业公司诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。海峡美容公司作为涉案商铺的承租人，华侨物业公司诉请要求其承责缺乏依据，本院对此不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十三条，《广东省物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈君莉自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省华侨物业发展有限公司支付2015年10月至2019年12月的物业服务费共计182387.016元。二、被告陈君莉自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省华侨物业发展有限公司支付逾期支付2015年10月至2018年12月期间物业管理费的利息（各期利息均以3576.216元为本金，分别自欠费之月的次月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付，均以本金为限）。三、驳回原告广东省华侨物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11275元，由原告广东省华侨物业公司发展有限公司负担4504元，被告陈君莉负担6771元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年六月二十九日书记员 谢丽军梁昭仪