贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4750号 原告：王远洪，男，汉族，1984年3月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：何端，女，汉族，1985年1月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：钱鸿。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91510500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告王远洪、何端与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称振华房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日登记立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告王远洪、何端的委托诉讼代理人钱鸿，被告振华房开的委托诉讼代理人周旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王远洪、何端向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金10,240.00元，逾期未办理不动产登记证违约金13,306.00元，两项违约金共计23,546.00元；2、诉讼费由被告承担。庭审中变更为：逾期交房违约金10,240.00元，从2016年8月31日计算至2017年7月2日，以购房总款为基数乘以304天乘以0.01%的标准计算；对逾期办证违约金，从2018年7月2日起，计算至2020年5月31日，共计698天，以总房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金为23,513.00元，两项共计33,753.00元。事实与理由：2015年9月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定交房时间为2016年8月31日，如逾期交房，被告逾期时间按每日支付总交房款的万分之一违约金赔偿原告。办理产权登记证合同约定，交房之日起的360个工作日内办理，逾期每日按购房款的万分之一支付违约金赔偿原告。被告实际交房时间逾期了304天，房屋产权登记证至今未办理，原告曾多次找被告要求支付违约金，至今无结果，为维护公民的合法权益，特诉讼至法院，请求依法判决支持原告诉求。 被告振华房开口头辩称：原告只有一个诉请，但是该诉请不明确，无具体的起止日期。超过诉讼时效的部分，请求法院依法驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市，房号为Ｂ-1-18-1号，建筑面积102.08平方米，套内建筑面积82.97平方米；房屋总价款336864.00元，交付时间：2016年8月31日前向买受人交付商品房。逾期交房责任：1、按照逾期的时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。补充协议2，因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日之内办理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准由买受人承担。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款336864.00元。并支付了契税，维修基金等相关税费。被告在双方合同约定的时间内将涉案房屋交付原告使用。但未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，于2019年8月13日取得振华商贸大厦Ｂ幢首次登记审查意见，载明：同意办理该项目不动产登记。 以上事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据为凭，这些证据，经庭审质证，与待证事实相符，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：1、被告是否应支付原告逾期交房违约金及计算的标准、起止时间，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的标准、起止时间。对双方争议的焦点1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2016年8月31日前向买受人交付该商品房。可被告未在该约定的期限内交付该商品房，被告于2017年7月2日才交付案涉商品房，已违反合同的约定，应依约承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，计算违约金的时间为被告违约的次日起至实际交付商品房之日止，即从2016年9月1日至2017年7月2日，又因原告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条三年诉讼时效的规定，本院从原告起诉之日2020年4月16日倒推3年即2017年4月16日止的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持，对被告的该抗辩意见，本院部分予以支持，逾期交房违约金的计算时间为2017年4月16日至2017年7月2日，共计77天，对违约金的计算标准，双方签订的合同约定：“逾期超过60日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金……”，故违约金的计算标准为按日支付已付房价款万分之一。因此，本案被告应承担原告逾期交房违约金为2,593.85元（336,864.00元×0.01%×77=2,593.85元），原告主张10,240.00元，超过部分，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，根据双方签订的合同约定：“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记……”，被告未在此期间为原告办理案涉房屋的不动产权证，被告于2019年8月13日取得案涉房屋楼幢的首次登记审查意见，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对违约金的计算起始时间应为被告违约的次日计算，即从2017年4月1日起计算，又因被告提出诉讼时效期间抗辩，按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条三年诉讼时效的规定，原告于2020年4月16日向本院提起诉讼，2017年4月16日之前确已超过诉讼时效，之后未超过。违约金的截止时间，因双方合同约定委托办证，被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务转化为通知原告提交相关资料，被告取得涉案房屋的办证条件后，应通知原告提交办理商品房转移登记的相关资料，本案中，被告于2019年8月13日取得办证条件后，应履行通知原告提交办证资料的义务，被告庭审中主张已履行了通知义务，但被告未提供有力证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被告承担对自己不利的后果。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳，本案于2020年6月18日开庭，视为被告在庭审之日履行了通知原告的义务，故逾期交房违约金可计算至2020年6月18日，又因原告只要求计算至2020年5月31日，本院予以支持。即逾期办证违约金的计算时间为2017年4月16日至2020年5月31日，共计1140天，违约金为38,402.50元（336,864.00元×0.01%×1140=38,402.50元），原告主张23,513.00元，本院予以支持。 综上所述，原告要求被告支付原告逾期交付违约金10,240.00元的诉讼请求，本院支持2,593.85元，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付原告逾期办证违约金23,513.00元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王远洪、何端逾期交房违约金2,593.85元（违约金以原告已付房款336,864.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月16日起至2017年7月2日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王远洪、何端逾期办证违约金23,513.00元； 三、驳回原告王远洪、何端的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人322.00元，由原告王远洪、何端负担82.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担240.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张朕一