湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初500号 原告：钟昌志，男，1988年4月6日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：杜金林，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇永水路**。 法定代表人：程志刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓雄，男，1970年10月29日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。 原告钟昌志诉被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称“日月地产投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟昌志的委托诉讼代理人杜金林、被告日月地产投资公司的委托诉讼代理人邓雄、邓立新到庭参加诉讼，原告钟昌志因授权委托未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟昌志向本院提出诉讼请求：1、判决被告在补齐三证两书一表的情况下，立即交房；2、判决被告支付自2017年7月2日计算至2020年4月20日共计1004天的违约金208330元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年12月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定总房款415000元。在签订合同之前，原告分别交付意向金20000元、定金45000元，之后在签订合同时又支付了60000元，合计首付款125000元。剩余房款280000元按揭支付，原告按照合同约定完成了全部付款义务，完成了银行按揭还款。合同约定被告应当与2017年7月20日完成交房义务，当因被告的原因导致房屋一直无法交付。直到2019年12月30日，被告才通知原告收房。原告按时到达被告处准备收房，却发现被告没有提供包括三证两书-表在内的任何资料。根据《建筑法》、《合同法》、《商品房买卖合同》第十一条规定，原告拒绝收房。原告又等了被告4个多月，被告仍然无法补齐这些证书进行交房。根据合同第十条、第十一条的约定，原告有权要求继续履行合同，并要求被告自最后交付期限及2017年7月20日的第二天开始，每日按照已交房款的万分之五支付违约金。即自2017年7月21日开始计算违约金，计算至2020年4月20日共计1004天，总房款415000元，每日违约金为207.5元，计算至2020年4月20日共计违约金208330元。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告日月地产投资公司辩称：一、原告诉请要求被告支付违约金没有事实依据，理由如下：1.根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2017年7月20日，但在签订商品房买卖合同后，因2017年、2018年雨水天气过长，且在2018年被告的房屋被安徽省黄山市公安局关查封，查封至2019年12月26日，这些因素均属于被告不能掌控的，故这段时间应当不计算在交房期限内，在2019年12月26日公安局解封后，于2019年12月30日通知了原告收房，但原告没有来收房，故责任不在被告；二、原告诉请的违约金明显过高，且原告首付款给付了10多万元，剩余购房款通过银行按揭支付的，原告购买房屋总价为40多万元，而起诉要求赔偿违约金为20多万元，故被告认为原告诉请的违约金在过高的情况下，请求人民法院予以核减。且原告没有证据证明原告有什么具体损失，根据合同法的相关法律规定，双方签订合同的损失不能超过双方可预测的损失范围之内，违约金与利息不能并存。三、根据双方签订的合同第十一条，出卖人逾期180天违约金按万分之五支付利息，该条款是不公平的。合同约定，原告若逾期没有收房，也应当按每天200元向被告支付房屋管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告钟昌志提交的证据：证据1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告于2016年12月4日购买被告开发的位于双牌县××镇××小区××栋××单元××号房，双方就房价、交房时间、违约责任等达成合意，被告逾期交房，存在违约的事实；证据2.收款收据1张，拟证明原告于2016年12月4日交纳购房款6万元的事实；证据3.收楼通知书一份，拟证明被告逾期交房的事实；证据4.湖南省契税纳税申报表、中华人民共和国税收完税证明及申请发票及湖南增值税发票各一份，拟证明原告已付清房款的事实。被告对证据1的真实性无异议，对其关联性提出异议，即：违约金过高，根据双方签订的合同第十一条，出卖人逾期180天违约金按万分之五支付利息，该条款是不公平的。合同约定，原告若逾期没有收房，也应当按每天200元向被告支付房屋管理费；因该商品房买卖合同约定违约金每日万分之五过高，违反相关法律规定，本院对证据1的证明目的予以部分采信；被告对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对证据2、3、4的效力予以确认。 对被告日月地产投资公司提交的证据：证据1.查封通知书一份，用于证明被告日月星河湾住宅小区的部分商品房因“8.31集资诈骗”案件被查封，查封时间为2017年12月27日至2019年12月26日，房屋因查封事件无法交付的事实；原告对证据1的真实性无异议，对关联性提出异议，即：该查封原因是被告内部公司原因造成的，因此不能免去被告逾期交房的违约责任。因证据1的事实客观存在，本院对证据1的真实性予以确认，因查封事件不能影响合同的效力，本院对证据1的证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 被告日月地产投资公司开发建设的位于双牌县××镇××小区商品房××商品房预售许可证。2016年12月4日，原告钟昌志与被告日月地产投资公司签订了《双牌县商品房买卖合同》，合同约定总房款为415000元。在签订合同之前，原告分别向被告交付意向金20000元、定金45000元，在签订合同时又向被告支付了购房款60000元，合计首付购房款为125000元，预购被告位于双牌县××镇××小区××栋××单元××层××号房。剩余购房款于2017年1月起每月通过银行按揭支付2500元左右，连续支付至今。该合同约定：出卖人即被告应当在2017年7月20日前将作为本合同约定的商品房交付买受人即原告使用；逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人即被告从最后交房交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之五的违约金。由于日月星河湾小区商品房项目的建设进度缓慢和查封事件等原因，导致被告没有按《商品房买卖合同》约定的时间向原告交房。被告在2017年7月20日交房前，原告共付给被告购房款142500元（即：125000元＋2500元＊7个月＝142500元）。被告通过公告交房时间为2019年12月30日，逾期交房至2019年12月30日，期间为892天。现原告以该商品房没验收合格等理由没有与被告办理相关收房手续。现有部分业主入住了日月星河湾小区电梯楼房。 另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《双牌县商品房买卖合同》是否有效；2.违约金的数额如何计算；3.如合同有效，确定在何时交房。 对焦点1，双方签订的《双牌县商品房买卖合同》是否有效。本院认为，原告钟昌志具有完全民事行为能力人，被告日月地产投资公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，被告取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《双牌县商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《双牌县商品房买卖合同》的约定履行。 对焦点2，违约金的数额应当如何计算。本院认为，原告钟昌志要求按照《双牌县商品房买卖合同》的约定，被告日月地产投资公司应于2017年7月20日前向原告交付该商品房，现被告已逾期交房，应按购房款415000元每日万分之五计算违约金，原告除提供《双牌县商品房买卖合同》外没有提供其他证据证明原告的损失情况，被告日月地产投资公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。被告不履行合同义务，逾期交房构成违约，原告要求被告给付违约金208330元，被告辩称按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金过高，其内容违反有关法律规定，这是被告对原告要求赔偿违约金208330元提出的抗辩，该抗辩意见可以作为被告申请调整违约金的主张。关于违约金计算期限的问题，考虑到本案的实际情况，违约金的计算期限应从2017年7月20日起计算至2019年12月30日止。由于原告未提供证据证实因被告违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告已交付房价款142500元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，即：2017年7月20日至2019年12月30日利息为21504元（142500元×6.175%÷365天×892天）。根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，本院认为原告主张被告支付违约金208330元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形；综上，本院对原告要求被告给付208330元违约金的诉讼请求酌情予以部分支持，酌情考虑支持违约金6451元即21504元*30%。 对焦点3，如合同有效，确定在何时交房。因双方签订的《双牌县商品房买卖合同》是有效的，被告提供的交房公告能够证明其具有交房的条件，被告开发的日月星河湾小区虽未取得房屋验收合格证，并不等于日月星河湾小区是非法建筑，不存在合同应当解除的情形，被告已承诺于2019年12月30日前交房，但其没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给原告使用的事实存在。因此，本院对原告要求被告将经过验收合格的商品房交付给原告使用的诉讼请求予以支持。被告应当对日月星河湾小区商品房进行验收合格，需要合理期限，在2020年7月1日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用是合理的。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，第一百三十五条，第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效之日起30日内将位于双牌县××镇××小区××栋××单元××层××号商品房交付给原告钟昌志使用； 二、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告钟昌志违约金6451元； 三、驳回原告钟昌志的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4424元，减半收取计2212元，由原告钟昌志负担2162元，由被告永州市日月地产投资有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  袁凌波 二〇二〇年六月十六日 书记员  蒋蕙兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证并转移标的物所有权的义务。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。