广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1471号上诉人（原审原告）：冯晓平，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市搜房家商务服务有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：朱传龙，执行董事。被上诉人（原审被告）：陈默，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：朱传龙，男，汉族，住陕西省西安市莲湖区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：温通通，广东古柏律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。上诉人冯晓平因与被上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）、珠海市搜房家商务服务有限公司（以下简称搜房家公司）、朱传龙、陈默合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。冯晓平上诉请求，依法改判支持冯晓平一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、冯晓平与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》和所谓的更名费是应该联系在一起来看待，而不应该单独认定搜房家公司没有违反诚信原则。冯晓平支付给搜房家公司的团购费和更名费是建立在错误认为存在有优惠以及有人已经和开发商提前签订了购房合同的情形下。这两个虚假的事实恰恰是因为搜房家公司、晋和天庆公司的员工的虚假陈述才使冯晓平被成功误导。搜房家公司、晋和天庆公司默许或者是引导其员工互相配合，隐瞒事实真相，引导冯晓平多支付金额，事实上也是非法获利，使冯晓平无法真实获得优惠和遭受巨大经济损失。根据《合同法》第四十二条、第五十二条和第五十八条，搜房家公司、晋和天庆公司、陈默、朱传龙应当承担相应的法律后果。二、一审法院在证据采证方面存在错误。一审法院采纳认可搜房家公司提交的所谓的原购房人的相关证据。搜房家公司提交的《收据》没有和银行转账相对应，没有退回团购费8万元的记录，没有支付更名费给原购房人，晋和天庆公司没有与原购房人签订《房屋买卖合同》。这一系列的事实足以推断搜房家公司、晋和天庆公司虚构事实，非法获利。综上所述，为维护合法权益，冯晓平特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》及相关法律规定诉至二审法院，望判如所请。搜房家公司、朱传龙、陈默辩称：一、关于冯晓平认为其支付团购费及更名费是建立在搜房家公司引导员工相互配合、隐瞒事实真相，导致错误地认为是真实存在有优惠的问题。搜房家公司不存在任何虚构优惠非法获利的情况。房屋买卖合同中的交易价格作为合同的重大事项，足以影响合同的签订与否。冯晓平作为具备完成正常交易行为能力的完全民事行为能力人，若发现《商品房买卖合同（预售）》的交易价格没有16万元的折扣优惠，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，就应当提出异议或者拒绝签订。而不是在收楼后辩称没有享受折扣优惠，谎称遭受欺诈，这是明显不符合正常交易习惯。冯晓平在一审庭审中能清楚地说出当时售楼部的价格以及参与活动后的价格，足以证明冯晓平是经过考虑才选择参与优惠活动的。在签订购房合同前也已经对合同的内容进行了全面的了解。冯晓平亦明确其是通过认识的中介购买更名房的，冯晓平若不是经过确认支付更名费才能以合同约定的价格购得涉案房屋，其无需办理更为复杂的更名手续，更不会在已经明确注明购房价格的认购书和《商品房买卖合同（预售）》上签名确认。因此可以认定，冯晓平对于其为购买更名房而支付相应更名费用的行为一直都是接受并认可的。无论冯晓平是因为心仪涉案房屋而从原认购者手中购得更名房，或是因为支付一定的更名费用，从而能获得整体购房价格的优惠，对于是否购买更名涉案房屋，冯晓平一直是享有自主选择权的。本案的整个交易过程和方式均是清晰透明的，搜房家公司只有在收到经过冯晓平签字认可的《天庆晋海岸项目VIP申请表》及《珠海天庆晋海岸更名申请书》后才能收取相关的团购费与更名费。综上，冯晓平支付团购费与更名费完全是其真实意思表示，根本不可能存在搜房家公司、晋和天庆公司、中介共同虚构事实，欺瞒冯晓平的情况。二、关于冯晓平认为一审法院在证据采纳方面存在错误的问题。冯晓平与原认购人周金龙于2016年8月23日签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，确认晋和天庆花园项目7栋2205房变更由冯晓平购买，而原认购人周劲龙的购房团购费已于2016年7月15日支付完毕。收据及款项收付的情况均能证明周劲龙早于冯晓平认购涉案房屋。搜房家公司已根据中介的要求向对应的账户支付更名费。本案事实及证据能相互印证，故一审法院在证据采证方面并无不当。综上，搜房家公司认为一审法院认定事实清楚，理据充分，适用法律正确，程序合法。冯晓平的请求没有事实及法律依据，恳请二审法院驳回冯晓平的全部上诉请求，依法维持原判。晋和天庆公司称其答辩意见与搜房家公司基本一致，同时补充如下：关于VIP款和更名费的合同，不是晋和天庆公司与冯晓平所签订，晋和天应公司也未收取相关款项，所以上述款项与晋和天庆公司无关的，不应当由晋和天庆公司退回。冯晓平向一审法院起诉请求：一、判决冯晓平与搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》服务合同无效并返还冯晓平人民币20万元及损失8万元（共合计28万元）；二、判决晋和天庆公司对上述请求承担连带责任；三、判决陈默及朱传龙在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任；四、本案诉讼的所有费用由晋和天庆公司、搜房家公司、陈默、朱传龙负担。一审法院认定事实：2016年6月25日，晋和天庆公司与案外人珠海中原物业顾问有限公司签订《天庆晋海岸项目二期7号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同》，就独家策划销售代理天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。2016年6月27日，案外人珠海中原物业顾问有限公司与搜房家公司签订《合作协议》就合作销售天庆晋海岸项目二期7号楼进行约定。双方约定代理服务费全部由搜房家公司直接向成交客户收取，收取标准为房价在100万元以下（含100万元）按照每套7万元，房价在100万元以上的，每套8万元。搜房家公司派遣工作人员在项目现场驻场，负责办理收款相关业务等。2016年7月15日，搜房家公司向案外人周劲龙出具购买7－2205房团购费8万元的《收据》（编号830025），经手人处由李月签名，搜房家公司陈述该两份《收据》是存根，所以没有盖章。一审庭审中搜房家公司陈述，案涉7-2205房产在冯晓平购买前已由周劲龙认购，由赖吴锐代付周劲龙的团购费。搜房家公司提交银行流水显示2016年7月18日赖吴锐转账支付20万元。搜房家公司主张赖吴锐与周劲龙购买合伙炒房，该20万元是购买包括案涉7－2205房产在内的3套房产，由于更换了业主，所以与周劲龙、赖吴锐签订的VIP申请表就没有保留了。晋和天庆公司表示没有与周劲龙、赖吴锐签订正式合同书。还查明，搜房家公司作为甲方、冯晓平作为乙方签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，约定优惠项目名称：天庆晋海岸，意向面积7-2205，优惠额度：在优惠期限内，先交纳本项目优惠服务费8万元，可享受本项目购房优惠8万抵16万元。购房优惠条款说明：1.只有在乙方签署本申请并付清本次优惠服务费后，方能享受本申请项下购房优惠及服务，乙方享受的购房优惠仅限于乙方（拟）购买意向面积单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。……3.当乙方成功购房后，可凭最终购买房源签署的《商品房买卖合同》及本申请表办理开具VIP优惠服务费发票事宜。……5.乙方签署《商品房买卖合同》，视为甲方服务完成，已收取的优惠服务费将作为服务报酬支付给甲方。甲方处由搜房家公司盖章，并注明置业顾问为刘位强，收款确认人李月，冯晓平在乙方处签字，落款时间为2016年7月15日。2016年8月19日，搜房家公司向冯晓平出具《收据》（编号830289），确认收到冯晓平支付的团购费8万元，《收据》由搜房家公司盖章，经手人李月。针对《天庆晋海岸项目VIP申请表》落款时间“2016年7月15日”，搜房家公司陈述除本案外，其他在8件相同案由的系列案件中VIP申请表上的落款时间也都是倒签的，统一签的落款时间“2016年7月15日”，冯晓平实际支付VIP费用的时间是在2016年8月19日。2016年8月23日，案外人周劲龙作为原购房人、冯晓平作为变更后新购房人签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，载明周劲龙购买了案涉7-2205房，现申请变更购房人名称，变更后由新购房人，即冯晓平履行合同规定的条款。合同由销售经办：刘位强、李丹、何淼等人签名，集团公司销售管理部处由王文勇（宝）签署同意意见。搜房家公司陈述销售经办刘立强、李丹是珠海中原物业顾问有限公司员工，何淼是晋和天庆公司工作人员，王文勇（宝）也是晋和天庆公司工作人员。一审庭审中，冯晓平陈述在签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》时没有见过已认购的前手业主，申请书上面的内容是中介已经弄好的，冯晓平签名。冯晓平陈述，购买房时需要签很多资料，当时中介人员催促冯晓平签字，冯晓平没有详细了解所签文件内容。一审法院询问晋和天庆公司在签署《珠海天庆晋海岸更名申请书》如何是否核实确定原购房人的信息，晋和天庆公司陈述会要求中介人员将原购房人下定的收据、身份信息提交给晋和天庆公司核实，晋和天庆公司陈述其全权委托中介公司进行销售，与原购房人是否建立房产买卖合同关系是以支付认筹金为准，晋和天庆公司确认曾与原购房人周劲龙建立过房产买卖合同关系。2016年8月23日，冯晓平与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产单价为14,271元，总价为1,294,237元。2018年7月17日，晋和天庆公司向冯晓平开出总额为1,294,237元的购房发票。关于购房过程。在一审法院审理的包括本案在内的9件案件中，原告陈述基本一致，即冯晓平当时去到售楼部处，由中介来接待，中介介绍有8万元抵扣16万元的优惠折扣。除(2019)粤0402民初8398号案件（原告林娟）和(2019)粤0402民初8340号案件（原告班谦）外，其他7件案件均存在更名费。关于更名费，7件案件的原告陈述基本一致，即当时销售人员告知冯晓平在开发商处没有房源，但中介说有其他人已经认购的房子，即更名房可以出售，但是买更名房需要12万元不等的更名费。冯晓平陈述当时售楼部的价格大概是1.7万元左右，中介给冯晓平的价格是1.6万元左右。然后冯晓平与中介签订了《天庆晋海岸项目VIP申请表》和《珠海天庆晋海岸更名申请书》，8万元团购费和12万元更名费是通过刷卡方式向售楼部人员支付的，团购房是由搜房家公司出具收据，更名费的没有正式收据，只有中介人员代签名的白条收据。但在本案中，冯晓平并未向法庭提交支付更名费的凭证或收据。搜房家公司陈述，中介的角色和负责接待都是珠海中原物业顾问有限公司来进行，而搜房家公司仅仅是负责楼盘的广告推广以及促销，比如8万元抵扣16万元的促销活动。另外，根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向冯晓平收取相关费用，一般的交易流程是购房者由珠海中原物业顾问有限公司进行接待，洽谈房屋交易及价格事宜并向购房者推荐8万元抵扣16万元的促销活动。若购房者要购买的房屋已经存在已有认购的购房者情况，则会向购房者释明，若要购买该房屋还需要向已认购的购房者支付更名费，搜房家公司是没有参与该交易的洽谈过程，而只是根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向冯晓平收取相关费用，并出具收据给冯晓平。关于团购优惠是如何体现。晋和天庆公司陈述珠海中原物业顾问有限公司直接与客户沟通谈好的价格，直接抵扣之后再将业主转交给晋和天庆公司。《商品房买卖合同》因为是格式合同，房地产交易中心有一份固定版本，所以现今所有的楼盘房产销售合同都不会体现优惠价格，都是直接计入洽谈好的总价。在交易过程中，团购协议签订的时间在前，团购款支付的时间和签订预售合同的时间在后，如果冯晓平不想、不接受各方的收费，那么冯晓平有充分的时间进行考虑，从整个流程和时间上，冯晓平不可能存在被欺诈的可能，冯晓平陈述没有享受优惠是不符合常理的。搜房家公司对于晋和天庆公司的陈述予以认可。一审庭审中，冯晓平陈述首付支付了26万多元，按揭103万。晋和天庆公司确认冯晓平支付完毕全部房款。法庭询问冯晓平在签订商品房买卖合同时，有无发现合同总价没有扣除优惠款，为何当时会签订商品房买卖合同？冯晓平陈述在签订正式的《商品房买卖合同》时，冯晓平曾主张129万元房款总价是没有抵扣16万元的，当时说签订合同后返回冯晓平16万元，是口头约定。晋和天庆公司表示双方没有关于返还款项的约定，129万元是抵扣16万元之后的价款，抵扣前的价款是1,454,237元。晋和天庆公司表示《天庆晋海岸项目VIP申请表》约定的购房时是指珠海中原物业顾问有限公司与冯晓平接洽时确定的交易价格，已经进行了16万元的折扣，因为合同条款已经明确写了是一次性扣除，不再另外抵扣房款，也不是返还房款。另查明，2016年9月12日，搜房家公司向赖吴锐转账支付354,000元，注明为劳动报酬。搜房家公司主张在收到冯晓平支付的12万元更名费后，已经将更名费支付给周劲龙（由赖吴锐代收），由于银行系统对私转账不支持备注“认筹款”的款项转账，只能将更名费备注为“劳务报酬”，但是实际上周劲龙或赖吴锐与搜房家公司不存在劳动关系或劳务关系。一审法院认为，根据各方当事人的举证及庭审陈述，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.冯晓平是否已经实际享受8万抵16万元的优惠；2.案涉房产是否存在需要更名情况。分析如下：首先，关于冯晓平是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。冯晓平主张案涉《商品房买卖合同》载明的房产价格不是抵扣16万元以后的价款。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在整个购房过程中，冯晓平是先签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，在冯晓平支付团购费后，再与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。房屋买卖作为家庭重要财产交易行为，购房者应当对房产楼层、户型、面积、总价等重要应当谨慎审核，冯晓平在签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》和签订《商品房买卖合同》时对购买案涉房产所需支付的对价应当是明知且认可的，冯晓平享有通过团购优惠购买案涉房屋的选择权，也有签订《商品房买卖合同》前退出团购活动的权利。冯晓平主张在与晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》时，发现合同载明房价没有体现16万元优惠时，晋和天庆公司口头约定将返回冯晓平16万元，但是冯晓平对于上述情况没有提交证据予以证明。对此晋和天庆公司也不予确认。因此，冯晓平上述主张明显不符合常理。从双方交易的过程分析，冯晓平没有证据证明案涉房产在抵扣前总价金额，也未提交证据证明晋和天庆公司曾承诺会在签订《商品房买卖合同》会返还抵扣款。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，16万元抵扣款是在购房时从所购房屋总价中一次性扣除，本案中冯晓平已经按照《商品房买卖合同》载明的房价足额支付1,294,237元，也未见冯晓平在支付首付或办理按揭贷款过程中，对上述房款金额提出异议。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。冯晓平不能证明《商品房买卖合同》载明的房价没有抵扣16万元款项，也不能证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。冯晓平选择接受房屋的报价与搜房家公司签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》是其真实意思表示，《天庆晋海岸项目VIP申请表》已经依法成立并生效，双方构成居间合同关系，搜房家公司的行为不构成欺诈或胁迫，冯晓平不享有合同解除权。对于冯晓平主张与搜房家签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》无效并返还8万元及赔偿8万元损失的请求，一审法院不予支持。其次，关于案涉房产是否存在需要更名情况。冯晓平主张案涉房产并非二手房交易，不存在需要更名的情况。冯晓平主张未见过周劲龙本人，案涉更名费是支付给搜房家公司，且搜房家公司没有提供周劲龙认购案涉房产的《天庆晋海岸项目VIP申请表》或《商品房买卖合同》。搜房家公司主张案涉房产在冯晓平购买前已被认购，搜房家公司提交的落款时间为2016年7月15日原认购人周劲龙认购案涉房产团购费8万元（编号830025），并提交2016年7月18日赖吴锐支付团购费的银行流水记录。冯晓平提交的团购费《收据》（编号为830289），落款时间为2016年8月19日。从两份《收据》的编号和落款时间上分析，冯晓平购买案涉房产是在周劲龙支付团购费之后，晋和天庆公司提交的银行流水记录载明了收取团购费和支付给周劲龙（由赖吴锐代收）更名费的记录。针对2016年8月23日冯晓平、周劲龙、中介人员和开发商四方签订的《珠海天庆晋海岸更名申请书》，一审庭审中晋和天庆公司明确表示在签订上述更名申请书时，对原认购人的身份以及是否认购案涉房产进行了核实，晋和天庆公司确认已经和原认购人建立了房屋买卖合同关系。上述已查明的事实能够相互印证，搜房家公司主张周劲龙和赖吴锐是职业炒房人员，通过支付团购费的形式认购案涉房产的可能性较高，相关《收据》载明的信息和款项的收付情况能够证明案涉房产在冯晓平购买前已被周劲龙所认购。冯晓平对于上述搜房家公司的主张予以否定，但未能提交证据予以推翻该主张。一审法院认为，作为理性的购房者应在购房时应认真核实有关房产的情况，对意向购买的房产是否已为其他人员所购买应当向中介人员、开发商和不动产网签备案部门进行核实确认，对更名费的数额、支付对象和支付过程进行全面细致的了解。本案中冯晓平选择在中介人员的介绍下与原认购者签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，且在对更名费金额没有任何书面约定的情况下向搜房家公司支付更名费用，显然在作出购买更名房的决定时，冯晓平是明确知晓更名费的存在和具体的收付方式，以及支付更名费后获得的权利。关于冯晓平支付更名费后获得的权利。综合庭审中查明的情况，原认购人通过支付团购费的形式获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，冯晓平以支付更名费的形式从原认购人手中获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，否则原认购人不退出购买交易，冯晓平不能与开发商签订后续合同，无法购买案涉房产。在实践中，房产网签备案登记是公开的，冯晓平可以主动查询了解，在案涉房产不存在网签备案情况下，冯晓平仍选择支付更名费，其实质是取代原认购人获得与开发商签订合同的机会，否则在原认购人已经认购案涉房产的情况下，冯晓平无法进入交易成为房屋买卖合同的相对方。从上述交易模式可以看出，冯晓平选择签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》、支付更名费的形式获得签约权利，冯晓平在已经和开发商正式签订合同的情况下，认为《珠海天庆晋海岸更名申请书》存在欺诈的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。对于冯晓平要求退还更名费的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，若冯晓平认为搜房家公司、晋和天庆公司在销售案涉房产时存在违反《商品房销售管理办法》或其他行政法规的违法违规行为，可以向相关政府职能部门反映。搜房家公司、晋和天庆公司应当规范自身的销售行为，避免做出引人误解的宣传，主动公开房屋各项重要信息，接受政府职能部门与社会公众的监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：驳回冯晓平全部诉讼请求。一审案件受理费5500元，由冯晓平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实部分无误，本院予以确认。另查明，冯晓平于2019年5月31日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，冯晓平主张搜房家公司和晋和天庆公司存在欺诈行为，导致其违背真实意思支付了团购费更名费，故请求确认合同无效。然而，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，属于可撤销的民事法律行为，而非无效的民事法律行为。冯晓平以对方当事人存在欺诈为由，径行请求确认合同无效并返还款项，于法相悖，应予驳回。至于冯晓平能否通过行使撤销权，使相关民事法律行为自始失去法律约束力，从而实现请求对方当事人返还款项的诉讼目的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项之规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。关于更名费是否存在的问题。如一审法院所分析，购买房屋系普通家庭重大资产配置行为，冯晓平理应审慎为之。冯晓平于2016年8月23日在签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》之前，即应核实原购房人是否真实存在。而且，冯晓平完全可以通过要求与原购房人直接联系，向开发商、不动产网签备案部门核实等方式，确认原购房人是否真实存在。关于团购费的优惠问题，冯晓平自2016年8月23日与晋和天庆公司签订合同时即应知道优惠是否属实。换言之，冯晓平自2016年8月23日即应知道对方当事人是否存在欺诈行为，撤销权行使期间自当日开始计算。冯晓平于2019年5月方提起本案诉讼，远远超过了法定的撤销权行使期间，本院对其返还更名费、团购费的上诉请求予以驳回。综上所述，冯晓平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实基本清楚，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5500元，由上诉人冯晓平负担。本判决为终审判决。审判长  徐烽娟审判员  孙永红审判员  马翠平二〇二〇年六月二十九日书记员  景园园