广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初21号原告（反诉被告）：禹文魁，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：430************65X。原告（反诉被告）：杨银业，女，1984年5月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：432************020。委托诉讼代理人：水运生，广东常成律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）禹文魁、杨银业与被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）禹文魁、杨银业及其委托诉讼代理人水运生及被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹文魁、杨银业向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年10月28日解除；2.判令被告返还原告支付的购房款3,245,945元、维修基金14,769元及利息282,603.37元（以501,661元为基数,自2017年6月25日至2017年12月22日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为14,748.83元；以988,553元为基数，自2017年12月23日至2018年6月22日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为29,224.92元；以1,637,742元为基数，自2018年6月23日至2018年7月13日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为5349.96元；以1,640,714元为基数，自2018年7月14日至2018年10月15日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为24,922.45元；以3,245,945元为基数，按国内同期同类贷款利率计算，自2018年10月16日至实际付清之日止，暂计至2019年11月13日的利息为208,357.21元。）；3.判令被告支付延期交楼违约金38,626.74元（以房款3,245,945元为基数，按日万分之一，自2019年7月1日计算至2019年10月28日）；4.判令被告支付原告办证费900元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月24日，两原告与被告签署《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》，明确认购恒大海泉湾花园45幢62栋102房，房屋总价款3,245,945元，以分期付款方式支付，分别为：签署认购书时支付定金10万元，2017年6月26日前支付386,892元并签署《商品房买卖合同》，2017年12月24日前付清486,892元，2018年6月24日前付清649,189元，2018年12月24日前付清649,189元，2019年6月24日前付清973,783元。被告同意上述分期款项可以按揭贷款形式支付。两原告签订认购书以后，严格按照双方约定履行全部付款及签约义务，但在2018年5月份，被告管理人员陈弘毅微信通知原告，恒大内部政策变化，要求有分期转按揭客户必须在收到通知1周内办理剩余房款的按揭贷款手续，否则此后不同意以按揭贷款方式支付房款。2018年6月23日，原告按认购书约定支付当期649,189元房款，累计已经支付全部房款的5成，因原告杨银业名下有一次贷款记录，被告业务员称需要支付6成房款，剩余4成立即办理按揭贷款。被告的单方政策变化，打乱了原告的计划，为配合被告，也为了整个交易的顺利进行，原、被告协商一致，最终用原告禹文魁一个人的名义办理了5成房款按揭贷款。2018年6月，原告曾查看涉案房屋，当时涉案房屋地下室积水，墙面浸水严重，将相关情况反馈被告工作人员，一直到2019年6月30日合同约定的交楼时间，全部问题都未整改，漏水依旧，涉案房屋内的质量问题数不胜数，被告也知悉存在很多问题，也一直未交楼。经过小区业主及原告的多次催促，被告至今都未能给出整改方案及交楼时间，在此期间还爆发小区业主到深圳恒大总部维权的恶劣事件，但是何时能够交付一个不漏水的房屋却遥遥无期。原告与被告沟通退房，2019年10月28日被告同意退房。原告催促被告尽快退款并清偿贷款及提前偿还违约金和利息，被告工作人员钟水庆称需要向公司申请，后不置可否，并且收取原告的房款何时退回到原告银行账号，被告也无法给出具体时间。两原告每月背负巨额房贷，全家6口蜗居在2房内，而被告持有原告房款却无返还期限，迫于无奈，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告禹文魁、杨银业向本院提交如下证据：1.珠海恒大海泉湾花园商品房认购书；2.广东银联持卡人存根；3.恒大地产集团收据；4.无理由退房承诺书；5.商品房买卖合同（预售）；6.杨银业与恒大主管陈弘毅微信聊天记录截图；7.珠海恒大海泉湾花园商品房认购书（编号：0011454）；8.商品房买卖合同（预售）（合同编号：1801025000）；9.恒大地产集团收据；10.个人房产抵押贷款合同；11.交通银行银行卡交易明细；12.禹文魁与恒大主管陈弘毅微信聊天记录截图；13.禹文魁与恒大销售钟水庆微信聊天记录截图；14.珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书；15.2019年10月12日沟通延期交楼录音转文本；16.房屋质量问题；17.2019年10月13日业主杨银业与恒大销售沟通退房录音；18.禹文魁与恒大销售钟水庆微信聊天记录截图；19.个人房产抵押贷款合同。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是按照住建部和工商总局联合制定的示范文本签署，其“郑重提示”页已突出明确的提醒：“为保障开发企业和购房者的合法权益，请在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项，并遵守合同相关约定：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责”。双方签订的补充协议首条特别注明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十二条第11款以加粗加黑字体明确约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议为其真实意思的反映。”因此，双方签署的商品买卖合同及补充协议完全是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，原告对该协议的内容均完全清晰及理解，有关条款被告均已尽合理提示及作详细说明的义务，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。二、原告不具备合同约定的解除权，被告即便同意解除涉案房屋买卖合同和补充协议，被告也不应当承担违约金责任，原告主张的同期贷款利息和违约金无事实和法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款约定:“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”但涉案房屋在合同约定的交付日前已经满足法律规定和合同约定的交付条件，被告不存在逾期交付行为，更没有逾期交付超过180日以上，原告前述约定的解除权条件并不成就。其次，原告所依据的《无理由退房承诺书》，一方面并非被告所作出，另一方面，所针对的也只是原来原告杨银业、禹文魁两人共同签订的《商品房买卖合同（预售）》，并非目前成立生效的涉案合同，涉案合同签订后并没有重新订立《无理由退房承诺书》；再一方面，根据承诺书的内容来看，需要原告履行合同各项义务无违约行为，且需要签《无理由退房协议书》才能生效，没有证据其满足承诺书的条件签署了《无理由退房协议书》，该承诺书对被告没有任何效力，原告不享有无理由解除权。最后，根据补充协议第十二条第3款约定:“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。因此，原告不享有条件成就的合同解除权，假设有也因未在约定期限内行使而丧失，在此基础上，唯一的解除途径应为协商一致达成的解除，双方未对解除后的事宜达成任何约定，被告若同意确认涉案房屋买卖合同和补充协议自2019年10月28日解除，也仅需退还全部购房款，而无需承担合同约定逾期180日以上才需要承担的同期贷款利息支付责任和总房款1％的违约金责任。三、原告要求解除合同并要求被告按照同期贷款利率支付利息并按照日万分之一支付违约金，无事实和法律依据，应予驳回。1.原告未实际发生任何损失，被告交付的房屋满足交付条件，不存在地基基础或主体结构严重影响正常居住使用的情形，原告连入住的事实都没有，更无从讨论损失的问题，原告要求被告赔偿同期贷款利息损失，严重违反了诚实信用和公平原则。2.原告既主张同期贷款利息赔偿又主张逾期交付违约金，既不符合合同的约定，也不符合合同法的基本原则，是明显的重复求偿。违约损害赔偿其功能本身在于弥补守约方的损失，合同法对于违约金存在调整规则。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”立法原意即违约金和损失赔偿属于选择关系而非并列关系，更何况被告并不存在任何违约行为。3.被告不存在180日以上的逾期交付行为，原告无合同解除权，更不能依据合同关于180日以上逾期交付的约定主张解除合同和利息赔付，也不能依据合同关于逾期90日以上逾期交付的约定主张继续履行合同和每日万分之一的违约金。原告主张解除合同、利息赔付及逾期交付违约金，三者均没有任何依据，三者更不可能得以同时主张。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司向本院提交如下证据：1.房屋测绘报告首页；2.竣工验收备案表；3.建设工程消防验收意见书或建设工程竣工验收消防备案受理凭证；4.使用说明书和质量保证书；5.收楼通知书、EMS底单及查询记录；6.涉案房屋的照片；7.预告登记证明。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告协助被告注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续；2.判令原告承担注销涉案商品房预告登记手续及撤销网签备案手续所发生的费用；3.本案反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，被告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年8月18日，被告与原告禹文魁签署了《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议，约定原告向被告购买平沙镇海辰路77号62栋102房。根据补充协议第十二条第5款约定：“出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。”因此，根据合同约定及法律规定，原告要求解除合同的本诉诉讼请求若得到法院支持，法院应当判决原告先行履行注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续的义务。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司提供的反诉证据与本诉证据一致。原告禹文魁、杨银业辩称：原告自始至终愿意配合被告注销网签手续，因被告不予退还原告已支付的购房款，本诉判决如支持原告的诉求，原告会全力配合办理相关手续。因为被告不配合退款及解除银行抵押，相关费用不应当由原告承担。原告禹文魁、杨银业提供的反诉证据与本诉证据一致。经审理查明，2017年6月24日，二原告与被告签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090），约定二原告向被告认购恒大海泉湾花园楼盘别墅A1地块45幢62栋102单元，建筑面积为210.98平方米，总金额3,245,945元。原告签署本认购书时，支付定金100,000元。支付方式为分期付款：2017年6月26日前支付首期房款386,892元，并签署《商品房买卖合同》；于2017年12月24日前付清486,892元；于2018年6月24日前付清649,189元；于2018年12月24日前付清649,189元；于2019年6月24日前付清973,783元；原告需在签署《商品房买卖合同》前缴纳专项维修资金14,769元。该认购书上注明被告的经办人为陈弘毅、钟水庆。原告称被告同意分期付款方式可转为按揭贷款。同日，恒大地产集团有限公司向二原告出具《无理由退房承诺书》，内容为：二原告所购买的涉案房屋，若二原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自二原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。被告称该承诺书并非以被告法人主体身份作出，且其仅针对二原告于2017年6月24日共同签订的《商品房买卖合同》，并非针对后来原告禹文魁重新签订的《商品房买卖合同（预售）》，故该承诺书对被告无效。二原告提供持卡人存根及收据显示，二原告向被告付款情况如下：2017年6月24日支付100,000元，2017年6月25日支付14,769元，2017年6月25日支付386,892元，2017年12月23日支付486,892元，2018年6月23日支付649,189元,2018年7月14日支付2972元。原告杨银业与微信名称为“陈弘毅恒大主管”的聊天记录显示，2018年5月19日，“陈弘毅恒大主管”告知原告杨银业，如原告将分期付款转为按揭贷款，需马上申请变更。2018年7月14日，原告禹文魁与被告签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011454），双方约定购房款支付方式为按揭付款，原告禹文魁于2017年6月26日前支付不含定金首付款1,525,945元，余款162万元由银行提供按揭贷款，其余内容与《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090）约定一致。该认购书上注明被告的经办人为陈弘毅、钟水庆。2018年10月10日，原告禹文魁与案外人交通银行股份有限公司珠海分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告禹文魁为涉案房屋向交通银行股份有限公司珠海分行贷款162万元。2018年10月16日，原告禹文魁向被告支付款项162万元。2018年8月18日，原告禹文魁与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定原告禹文魁购买被告位于平沙镇海辰路77号62栋102房，预测建筑面积210.98平方米，总价款3,245,945元,付款方式为商业贷款，原告禹文魁应当于2017年6月26日前支付首期房价款1,625,945元，余款162万元向银行申请贷款。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）被告应当在2019年6月30日前向原告禹文魁交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告禹文魁……（三）1.办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；2.原告查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告禹文魁支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，原告禹文魁有权解除合同。原告禹文魁解除合同的，应当书面通知被告。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告禹文魁已付的全部房款（含已付贷款部分），同时按照全部房价款的1%支付违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。合同还约定了其他条款，其中原告在合同中留了通讯地址和联系电话。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第十二条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定原告禹文魁可以行使解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若原告禹文魁未在三十天内行使该项权利的，视为原告禹文魁自愿放弃该项合同解除权；第5款约定：被告依据合同约定或法律规定解除合同的，原告禹文魁应无条件配合、协助被告办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由原告禹文魁承担。双方办理完毕全部手续后，被告向原告禹文魁支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等原告禹文魁全部应付费用后的剩余房款。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。原、被告均认可以该合同及补充协议确定双方的权利义务。二原告称其原计划按揭贷款三成，在《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090）履行期间，被告提前要求原告分期付款转按揭贷款，因原告杨银业名下有贷款记录，根据珠海市贷款政策，必须支付六成首付款，但如果以原告禹文魁的名义贷款，则支付五称首付款，故以原告禹文魁的名义与被告重新签订合同，涉案房屋实际由二原告共同购买。被告提交的不动产登记证明显示，涉案房屋预告登记权利人为原告禹文魁。被告提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：142#住宅）于2018年6月22日取得竣工验收备案表。被告提交珠海市公安消防局于2018年3月27日作出的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》显示，该局根据《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》进行了复查，142#住宅竣工验收消防备案复查合格。被告提交涉案房屋的《住宅使用说明书》，内附住宅部位的使用说明和注意事项。被告提交涉案房屋的《住宅质量保证书》，内附商品住宅保修范围与保修期限等，质量保修部门为金碧物业有限公司珠海分公司。2019年9月28日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2019年9月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的原告禹文魁通讯地址并附上原告禹文魁的联系电话，向原告禹文魁邮寄上述收楼通知书，原告禹文魁于2019年10月1日签收该通知书。二原告提交微信聊天记录显示，2018年8月18日，原告告知“陈弘毅恒大海泉湾”涉案房屋地下室进水严重，“陈弘毅恒大海泉湾”称已反映了该问题。2019年4月19日，原告询问微信名称为“钟水庆”的收楼时间，“钟水庆”回复称需完全整改后再通知原告收楼。2019年10月28日，“钟水庆”告知原告：“禹先生，你那个退房批复了”。被告对“钟水庆”的身份及微信内容不予认可，无法确认即为钟水庆本人，虽然钟水庆系其委托的房屋销售公司的工作人员，销售公司就销售被告的房屋退房时，需征得被告同意，被告与钟水庆及其公司就涉案房屋退款并未达成一致意见。二原告另提供地产咨询有限公司于2018年8月18日出具的收款收据，内容为：今收到恒大海泉湾业主禹文魁别墅A1-62-102人民币900元，摘由为代收费。原告称该900元费用用于办理房产证，被告对此不予认可，称其未收取原告该费用，原告也无合同依据。二原告提交的视频及照片显示，涉案房屋存在围栏变形、大理石染色等瑕疵。被告对照片及视频的三性不予认可，认为照片无法证明实际拍摄时间，也无法证实是涉案房屋，不能证实涉案房屋在交付时存在问题。被告提供涉案房屋的客厅、卧室、卫生间、厨房、楼梯及地下室已经过被告整改，照片拍摄日期为2020年1月17日。原告称即使照片真实，说明原告起诉前质量问题未处理完毕。以上事实有原、被告提供的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、关于合同主体的问题。二原告称其与被告于2017年6月24日签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》，购房款亦由二原告共同支付，基于贷款政策因素，后以原告禹文魁的名义与被告于2018年8月18日重新签订《商品房买卖合同（预售）》，实际上涉案房屋由二原告共同购买。由于2018年8月18日的《商品房买卖合同（预售）》及其附件显示，合同双方为原告禹文魁及被告，虽然该合同签订前部分购房款由原告杨银业支付，但上述合同系二原告与被告经协商后自愿以原告禹文魁的名义与被告签订，合同主体应为原告禹文魁和被告，且该合同内容没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，原告禹文魁与被告均应依合同约定行使权利、履行义务。原告杨银业主张被告对其承担责任，无合同依据，本院不予支持。一、本诉部分1.关于涉案合同解除的问题。2017年6月24日，恒大地产集团有限公司向二原告出具《无理由退房承诺书》，承诺二原告在无违约行为的情况下，可无理由退房,二原告据此主张享有合同解除权。被告认为该承诺书并非由被告作出，且承诺书对应的是二原告于2017年6月24日共同签订的《商品房买卖合同（预售）》，并非针对原告禹文魁于2018年8月18日重新签订的《商品房买卖合同（预售）》，故原告不能根据该承诺书享有合同解除权。首先，虽然《无理由退房承诺书》由恒大地产集团有限公司作出，但恒大地产集团有限公司与被告系关联公司，在房屋买卖过程中，原告禹文魁基于对“恒大”品牌良好信誉及资质的信任，按照善意相对人的认知标准，相信该承诺书对被告具有约束效力亦属合理，故被告负有履行该承诺书的义务。其次，虽然涉案房屋买受人由二原告变更为原告禹文魁，但纵观整个合同的签订及履行，二原告的买受行为与原告禹文魁的买受行为均针对同一房屋，前后具有一致性、连续性，不存在买受行为的中断或变更，故原告禹文魁基于买受涉案房屋享有《无理由退房承诺书》约定的权利。再次，《无理由退房承诺书》约定，如二原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自二原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，可无理由退房。原告禹文魁按合同约定履行了付款义务，故原告禹文魁主张解除涉案合同，有事实依据，本院予以支持。至于合同解除时间，原告禹文魁提交微信聊天记录，主张被告委托的房屋销售公司工作人员“钟水庆”于2019年10月28日告知其退房申请已审批，被告对“钟水庆”的身份及微信内容均不予认可，原告禹文魁未进一步举证证明“钟水庆”的身份情况，亦未证明已通知被告解除涉案合同，故原告禹文魁主张涉案合同于2019年10月28日解除，无事实依据，本院不予支持，涉案合同应于原告禹文魁起诉之日即2020年1月2日解除。2.关于违约金的问题。关于违约金。《补充协议》约定，房屋交付条件为出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》。被告提交的证据显示涉案房屋具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证证》，涉案房屋于2018年3月27日经珠海市公安消防局复查，消防备案复查合格；于2018年6月22日取得竣工验收备案表，此时涉案房屋已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条和《补充协议》第四条约定的房屋交付条件。合同约定涉案房屋于2019年6月30日前交付，原告禹文魁于2019年10月1日收到被告出具的《收（验）楼通知书》。被告未在合同约定的交付期限向原告禹文魁交付房屋，显然构成违约，应当承担违约责任。关于逾期交房天数。合同约定涉案房屋应于2019年6月30日前交付，故逾期交房违约金自2019年7月1日起计算。合同第十一条第（二）项约定被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告禹文魁，因此，本案交房时间应以房屋达到交付条件后被告通知原告禹文魁收楼为节点并给予原告10天时间收楼。二原告提交视频及照片，主张涉案房屋存在严重影响居住和使用的质量问题，由于该视频及照片未显示拍摄时间，故原告禹文魁以此主张房屋未达到交付条件依据不足，本院不予采纳。原告禹文魁于2019年10月1日收到被告发出的《收（验）楼通知书》，故本院以2019年10月1日为节点，认定涉案房屋交房时间为2019年10月11日，故逾期交房时间为2019年7月1日至2019年10月11日,故原告禹文魁主张逾期交楼时间自2019年7月1日至2019年10月28日，无事实依据，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，被告按日向原告禹文魁支付全部购房款万分之一的违约金。故被告逾期交房违约金以总房款3,245,945元为基数，按日万分之一标准，自2019年7月1日至2019年10月11日共103天，违约金计为33,433.23元。3.关于返还购房款、维修基金及利息问题。二原告向被告支付购房款情况如下：2017年6月24日支付100,000元，2017年6月25日支付386,892元，2017年12月23日支付486,892元，2018年6月23日支付649,189元,2018年7月14日支付2972元，2018年10月16日通过银行按揭支付162万元，共计3,245,945元。2017年6月25日，二原告支付维修基金14,769元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告禹文魁要求被告返还购房款3,245,945元及维修基金14,769元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息。本案认定合同解除，是基于原告禹文魁依《无理由退房承诺书》享有的合同解除权，非因违约行为导致合同解除。而原告禹文魁所主张的利息，实质上是基于违约导致合同解除，违约方应承担的损害赔偿责任。因此，在合同未依违约行为导致解除的情况下，原告禹文魁要求被告支付合同期限内的利息，无法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告应在合理期限内返还购房款及维修基金，否则被告应就其占用原告的资金所造成的损失向原告承担赔偿责任，即该部分赔偿数额以利息的方式计算。但是违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，如上所述，被告应向原告支付违约金33,433.23元，该违约金能够足以涵盖原告利息损失，原告禹文魁另行主张赔偿其利息损失，本院依法不予支持。4.关于返还办证费的问题。原告禹文魁称其为办理房产证向被告支付费用900元，但原告提供的收据并非由被告出具，且原告亦未提供向被告支付办证费的转账记录等证据，故原告禹文魁要求被告支付办证费900元，无事实依据，本院不予支持。二、反诉部分原告禹文魁与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，故被告要求原告禹文魁协助其办理注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）禹文魁与被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月2日解除；二、被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）禹文魁返还购房款人民币3,245,945元及维修基金人民币14,769元；三、被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）禹文魁支付违约金人民币33,433.23元；四、原告（反诉被告）禹文魁协助被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司办理注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续；五、驳回原告（反诉被告）禹文魁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币17,749元，保全费人民币5000元，共计人民币22,749元，由原告（反诉被告）禹文魁负担人民币2045元，由被告（反诉原告）珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担人民币20,704元；案件反诉受理费人民币100元，由原告（反诉被告）禹文魁负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年六月十六日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺