上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13495号原告：复邦文化创意发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路******。法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海韩明志律师事务所律师。被告：欧阳予成，男，1983年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区德州路******。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。原告复邦文化创意发展(上海)有限公司(以下简称复邦公司)与被告欧阳予成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复邦公司的法定代表人蒋萍及其委托诉讼代理人高国治、被告欧阳予成及其委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加了诉讼。2020年3月10日至4月26日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案中止审理。本案现已审理终结。复邦公司向本院提出诉讼请求：1.被告搬离上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室、XXX室房屋(以下分别简称1129室、1133室)，清空屋内物品后将前述房屋返还原告；2.被告向原告支付2019年7月1日起的租金或房屋占有使用费，暂计算至2019年10月14日为87,623元，实际计算至被告返还租赁房屋之日止，1129室按每天每平方米4.452元(163平方米)计、1133室按每天每平方米3.0591元(33平方米)计；3.被告支付原告截止2019年9月30日的物业费8,181元。事实和理由：2015年12月31日、2016年3月8日原告与案外人康启堂分别就1129室、1133室房屋签订租赁合同及补充协议，租赁合同及补充协议分别对租赁期限、租金等各项事宜作出约定，并约定租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能履行或经济损失，甲乙双方同意终止合同、互不追究对方责任等。2018年2月6日，原告、康启堂、刘权签订《补充协议》，约定康启堂将涉案房屋的租赁权益转让给刘权，由刘权履行原租赁合同中的各项权利合同义务等。2018年7月26日，原告、被告、刘权签订《补充协议》，约定刘权将涉案房屋的租赁权益转让给被告，被告履行原合同中的各项权利与义务等。2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府(以下简称浦东区政府)发布浦府房征决字[2019]第007号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含涉案房屋。2019年4月26日起，原告分别通过园区张贴公告、发送电子邮件方式告知被告租赁房屋因被政府征用，根据合同约定合同解除、被告应返还房屋等。但被告予以拒绝，并且2019年7月1日起的租金及物业费未再支付。故原告诉至法院。审理中，原告表示第二项诉请租金及房屋使用费暂计至2019年10月8日，以后的租金或房屋使用费本案中暂不主张，原告保留诉权。欧阳予成辩称，不同意原告的诉请。涉案租赁合同一直正常履行，直至2019年6月21日原告在涉案房屋所属园区内张贴公告，被告才知道涉案房屋所属地块被政府部门征收。在征收报告、补偿等各事项未出具体细则时，原告发布的告知上显示，原告主动提出与其上家即产权人解除合同，有违常理。因就征收所获补偿款未知，被告拒绝搬离。被告的租金已支付至2019年6月30日，另有三个月租金的押金在原告处，双方协商时，原告提出用押金抵扣占有使用费。2019年10月1日开始原告对被告等各小租户采取断水、断电，10月14日封门。因此2019年10月1日以后的租金或占有使用费被告不应支付。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号(含涉案租赁房屋)登记的产权人是格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司(以下简称格来纳公司)。原告向格来纳公司承租上海市浦东新区康桥路XXX号1-4幢(建筑面积5164.22平方米)和5-12幢(建筑面积11632.36平方米)房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。2015年12月31日，原告(出租方、甲方)与康启堂(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，约定甲方将1129室、计租面积163平方米出租给乙方，乙方经营范围为火锅店；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，计租起始日自2016年5月1日起计，物业管理费的缴付起始日自2016年1月1日起计；月租金20,823元，自2018年1月1日起每2年作为一期，在上一期的基本租金数上递增6%，月物业管理费1,581元。支付方式付三押三，先付后租。租赁押金62,469元(相当于三个月租金)；《物业租赁合同》第二十条免责条款3、在租赁期间，如遇政府的行政行为致使本《合同》无法继续履行的，被提前终止的甲、乙双方互不追究违约责任；第二十六条合同的终止6、合同届满之日或提前终止之日，乙方需将租赁场地及甲方附属设备、设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方……。合同及协议另对其他事项作了约定。2016年3月8日，原告(出租方、甲方)与康启堂(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将1133室、计租面积33平方米出租给乙方，租赁用途办公；租赁期限自2016年3月8日起至2020年12月31日止，甲方给予乙方8天的装修期，自2016年3月8日至2016年3月15日止；保证金(相当于三个月租金)8,433元，甲方应在本合同履行完毕，乙方付清所有的租金、物业管理费、电费、车位费、电话费及其他应付费用、将房屋交回甲方后(以签署书面交接书为准)并将在此房间注册的公司营业执照注销后十个工作日内将保证金无息退还乙方；租金为每平方米每天2.8元，自第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增百分之三，2016年8月1日起乙方按三个月为一期支付租金，每期房租须提前十五日支付，先付后用；物业管理费每平方米每月13.8元，2016年1月1日至2017年12月31日甲方给予乙方物业管理费7折优惠，自2016年8月1日起乙方按三个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前十五日支付，先付后用；合同第十二条乙方的权利义务15、租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致甲方不能履行出租义务，甲方应提前通知乙方，乙方同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为甲方违约；合同第十四条不可抗力1、租赁期间内，如遇法定不可抗力情形(比如：自然灾害，如台风、洪水、冰雹等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如罢工、骚乱等)，造成合同不能继续履行或经济损失，甲乙双方同意终止合同、互不追究对方责任、各自损失自行承担。合同另对其他事项作了约定。2018年1月1日起，涉案租赁房屋物业管理费调整至13.8元/㎡/月。2018年2月6日，原告、康启堂及刘权签订《补充协议》，协议约定就1129室、1133室房屋的承租人由康启堂变更为刘权等事项。2018年7月26日，原告(甲方、出租人)、刘权(乙方、租赁人)、被告(丙方、租赁人)签订《补充协议》，协议约定就1129室、1133室房屋的承租人由刘权变更为欧阳予成，丙方继续履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中的乙方发生的债权和债务；丙方须于2018年7月31日之前向甲方支付租赁押金75,163元等事项。该协议签订后，被告使用1129室、1133室房屋，支付原告租金至2019年6月30日，另付押金75,163元。2019年4月25日浦东区政府作出浦府房征决字[2019]第007号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含涉案租赁房屋。2019年4月26日起原告发出通知，告知被告等租户租赁房屋因政府征收需要解除合同、腾空物品、交还房屋并及时办理交房手续等。2019年6月21日，原告在园区内张贴《合同解除及离场通知》，告知园区内各租户，复邦公司将于2019年6月30日解除与格来纳公司的租赁合同、将房屋交还格来纳公司。各租户与复邦公司的租赁合同于2019年6月30日解除，希望各租户于2019年7月31日前配合离场。9月30日再发通知，告知未搬离的小租户自2019年10月1日起复邦公司不再提供物业服务、10月8日起采取停水、停电措施等。另查明，2019年5月5日，原告通过邮件方式向创意园区内各租户发送就若干拆迁问题的回函。2019年9月24日、9月30日，原告向被告发送电子邮件，要求被告2019年9月30日前搬离租赁房屋，并重申2019年10月1日起原告不再提供物业服务、10月8日起停水、停电。被告确认前述三份邮件已收到，但并非第一时间获取。又查明，格来纳公司因对浦东区政府的征收决定不服，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼，案号(2019)沪01行初186号，请求撤销浦东区政府作出的征收决定。一审经审理后驳回了格来纳公司的诉请。格来纳公司提起上诉，二审于2020年5月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。另被告向本院提交上海市浦东新区建设和交通委员会2019年10月29日出具的征收初步评估结果公示(影印件)，该公示系张贴在园区内，被告认为6月21日原告张贴解除通知时征收工作还未全部展开，对于原、被告的租赁合同应选取合理时间点解除，并且就征收补偿的具体方案也未出台。经庭审质证，原告对评估结果公示真实性无异议，对被告陈述的证明目的不予认可，原告认为与被告间的租赁合同已于2019年6月30日解除。审理中，被告称其实际经营至2019年9月底，2019年10月1日或2日涉案房屋处曾断电几小时，10月8日涉案房屋正式断电，屋内尚有被告的物品；对原告诉请的物业费金额无异议。原告表示，产权人格来纳公司已于2019年7月向原告发函，要求交还租赁物；对被告的已付押金，原告同意在占有使用费中抵扣。本院认为，2018年7月26日的三方补充协议签订后，原、被告间就涉案租赁房屋确立了租赁关系，双方间履行的租赁合同及补充协议内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。涉案租赁合同中对房屋遇政府行为(征收)原因造成合同不能继续履行的情况已作出相应约定，即合同提前终止。现涉案租赁房屋所属板块已纳入政府征收范围，合同所约定的提前终止条件已经成就，原告据此行使合同解除权，并无不当。2019年6月21日原告已在园区内张贴解除合同的通知，通知涉案租赁合同于2019年6月30日解除，符合合同约定及法律规定，故本院确认，原、被告之间的房屋租赁合同于2019年6月30日解除。合同解除后，被告应将涉案租赁房屋返还原告并支付使用期间的租金或房屋占有使用费。被告已支付原告截止2019年6月30日止的租金，自2019年7月1日起至10月8日期间，被告仍占有涉案房屋未返还，该期间的占有使用费，原告参照合同租金标准计付，本院予以支持。2019年7月1日至9月30日的物业费，被告对欠付金额无异议，应予支付。2019年10月8日后的占有使用费，原告表示在本案中暂不主张，系其对权利的自由处分，并无不当。被告以未取得征收利益为由拒不腾退涉案租赁房屋，与双方的合同约定有悖，本院不予采纳。原告同意退还被告租赁押金，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告欧阳予成于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室、XXX室房屋，将前述房屋返还原告复邦文化创意发展(上海)有限公司；二、被告欧阳予成于本判决生效之日起十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司2019年7月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费，上海市浦东新区康桥路XXX号5幢1129室(163平方米)房屋按每天每平方米4.452元计、上海市浦东新区康桥路XXX号5幢1133室(33平方米)按每天每平方米3.0591元计；三、被告欧阳予成于本判决生效之日起十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司2019年7月1日至9月30日的物业费8,181元；四、原告复邦文化创意发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告欧阳予成押金75,163元(在被告欧阳予成应支付原告的应付款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,196元，减半收取计1,098元，由原告复邦文化创意发展(上海)有限公司负担98元，被告欧阳予成负担1,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年六月三十日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。