广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6116号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，社会统一信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦晨晖，男，1986年3月4日出生，仫佬族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉东，广西民族律师事务所实习律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人韦晨晖商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1101号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人保利公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，对当事人之间的法律关系审查不清。1、根据《不动产登记暂行条例》的规定，房屋登记机构要求开发商直接提供给被上诉人的材料仅为增值税发票（购房发票），该发票上诉人早在双方约定的办证期限届满前即已开具给被上诉人。一审未查明，判决上诉人再次提供显属错误。2、合同约定由被上诉人自行办理权属登记，上诉人仅需提供上述资料即可，但一审超出约定，增设上诉人协助办理义务，有失公允。3、涉案房屋出现与规划审批不符的改造行为是被上诉人委托上诉人进行装修、改造。在双方签订装修、改造委托协议书后，即形成了独立于商品房买卖合同关系的装饰装修合同法律关系，由此可获取的全部利益和不利后果均应由被上诉人承担。该不利后果当然包括无法通过规划审核及时办理现售证的后果。一审以商品房买卖合同关系中上诉人的合同主体地位，判决由上诉人承担装饰装修合同法律关系中应由被上诉人承担的不利后果是错误的。4、现售证、办证所需资料的办理须按流程逐一提交大量资料和申请，须花费大量时间，一审武断认为上诉人不需任何合理期限，从行政履行期限届满次日起支付逾期违约金，显失公平。二、被上诉人没有提供任何证据证明其因迟延办证受到的损失高于合同约定的违约金，一审适用法律错误。1、被上诉人单方授权进行装修改造的不利后果上诉人无需承担。2、涉案房屋早已交付被上诉人占有使用，不因逾期办证对其行使物权造成障碍，也未导致被上诉人为获得产权而支付的对价日益增加，一审主观臆断，推测因上诉人的原因已导致被上诉人损失，且损失数额难以确定，错误判决上诉人承担超出双方约定标准的违约金，没有事实与法律依据。 被上诉人韦晨晖辩称：保利公司作为知名商品房开发商在商品房销售时以“赠送面积”诱骗业主高价购买涉案房屋，逾期办理产权登记后又胁迫业主补缴面积差价和办证费用胁要业主高额费用，肆意违约拒绝承担违约责任的上诉请求不应获得支持。1、延期办证完全是保利公司的责任所致。因为更改规划会导致验收不通过，乃至被政府处罚导致延期相关规定一直存在，保利公司作为开发商，有能力也应当知道相应规定，不应成为其不承担违约责任的抗辩。其称答辩人封闭开放阳台导致相应逾期，没有任何证据证明。2、本案不存在答辩人可以自行办理产权登记之情形，违约金计算截止时间当然应该以被答辩人协助答辩人办证完结之日为止。3、国家禁止期房交易，答辩人因涉案房屋无法转让、再购房屋无法贷款或者利率上涨、无法迁徙等存在损失。一审调整违约金避免被答辩人无限期违约而承担责任固定情形出现，督促合同履行，维护公平正义，应予以维持。4、商品房买卖合同约定是保利公司提供手续给答辩人办证，但本案在办证条件成就后，以帮业主办证为借口，胁迫业主补缴面积差价和办证费用胁要业主高额费用，一审判决对此予以制止应予以维持。 韦晨晖向一审法院提出诉讼请求:1、保利公司在判决生效之日起15日内提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求保利公司提供的其他证件材料并协助韦晨晖办理房屋所有权登记；2、判令保利公司向韦晨晖支付逾期违约金（以韦晨晖已付房款总额为基数，从2018年3月18日起每日按中国人民银行公布的金融机构同期逾期贷款利率为标准支付违约金至保利公司协助韦晨晖办理完结房屋所有权登记之日止）；3、诉讼费由保利公司承担。 一审经审理查明：南宁市保利·爱琴海项目由保利公司开发建设，该项目地下室一层车位已办理商品房预售许可证。2016年4月18日，韦晨晖与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定韦晨晖向保利公司购买保利·爱琴海南区地下室XXXXXX号车位，购房总价为151584元，该合同第九条约定：出卖人应当在2016年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，韦晨晖支付了购房款151584元，于2016年4月6日接收涉案车位。至今，韦晨晖尚未向保利公司交纳代办服务费，涉案车位未取得《商品房现售备案证明》，亦未取得不动产权证。韦晨晖以保利公司逾期提交办理房屋权属证实登记所需资料为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经一审法院释明，韦晨晖明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 另查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 一审法院认为：韦晨晖、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于韦晨晖诉请保利公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助韦晨晖办理房屋所有权登记的问题。 根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，保利公司应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。保利公司在2016年4月6日将上述车位交付韦晨晖使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，保利公司基于商品房预售合同关系，在已向韦晨晖交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2018年3月27日前完成上述合同义务，并同时履行协助韦晨晖办理房屋所有权登记的合同付随义务。保利公司对韦晨晖该项诉讼请求提出的抗辩理由均针对涉案小区的住宅部分，未能说明关于涉案车位至今未能办理《商品房现售备案证明》的合理原因并对此举证，一审法院对保利公司的该抗辩主张不予采纳。 综上，韦晨晖要求保利公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求保利公司提供的其他证件资料并协助韦晨晖办理房屋所有权登记的诉讼主张，于法有据，一审法院予以支持。至于交付的期限，韦晨晖主张保利公司自本案判决生效之日起15日内完成该交付义务，符合案件的客观实际，一审法院予以支持。 关于保利公司应否承担违约责任问题。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给韦晨晖的违约金。根据该合同条款约定，保利公司应在商品房交付使用后720日办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给韦晨晖，但保利公司至今未完成相应合同义务，故应自房屋交付之日即2016年4月6日起720日届满之日即2018年3月27日起算逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金，韦晨晖主张自2018年3月18日起算该违约金，一审法院不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给韦晨晖的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现韦晨晖主张保利公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证应承担违约金计算标准的规定承担违约责任，由于双方已明确约定违约金的计算标准，韦晨晖未对其主张的其他损害后果产生的事实予以举证，韦晨晖以“损失数额难以确定”为由按上述司法解释规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，一审法院不予支持，违约金应按双方合同约定的标准计算。保利公司抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，一审法院对保利公司的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在保利公司履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对韦晨晖行使物权必将造成障碍，使韦晨晖为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，一审法院对于韦晨晖主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款151584元为基数，自2018年3月27日起计至保利公司将房屋登记机构要求出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料提交给韦晨晖之日止，按每日万分之一计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、广西保利置业集团有限公司于本案判决生效之日起15日内为韦晨晖提供关于南宁市保利·爱琴海南区地下室XXXXXX号车位房屋登记机构要求出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料并协助韦晨晖办理房屋所有权登记；二、广西保利置业集团有限公司向韦晨晖支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金（以已付购房款151584元为基数，自2018年3月27日起计至广西保利置业集团有限公司将房屋登记机构要求出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料提交给韦晨晖之日止，按每日万分之一计付）。案件受理费25元，由广西保利置业集团有限公司负担。 二审查明的事实与一审查明的一致,本院予以确认。 本案焦点问题：上诉人逾期办证是否构成违约，应否承担违约责任，如要承担，违约金应如何计算。 一审法院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料交给买受人。上诉人未在合同约定期限内履行上述义务，应当承担违约责任。一审根据合同约定，从车位交付之日2016年4月6日起720日届满之日即2018年3月27日起算逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金，并无不当。上诉人主张被上诉人委托上诉人进行装修改造导致不能通过规划审批无法办理现售证，而本案上诉人购买的系车位，不存在委托装修改造问题。违约金的计算应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“每逾期一日，违约金按已付购房款的每日万分之一计算至取得商品房现售备案证明之日止，最高不超过总房款的0.5%”的约定计算，本案违约金从2018年3月27日按已付购房款的每日万分之一持续计算至起诉，将超过总房款的0.5%，故应按总房款的0.5%计算违约金，即违约金应为758元（151584元×0.5%），一审判决未按双方合同约定标准计算违约金欠妥，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1101号民事判决第一项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1101号民事判决第一项为：上诉人广西保利置业集团有限公司向被上诉人韦晨晖支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金758元； 一审案件受理费25元，由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人韦晨晖各负担12.5元。二审案件受理费50元，由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人韦晨晖各负担25元。 上述应付款项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 上述案件受理费，义务人应于本判决生效之日起十日内缴纳完毕。二审案件受理费，义务人应至南宁市中级人民法院诉讼服务中心缴纳或汇入以下指定账户（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28，网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。拒不缴纳的，人民法院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年六月十八日 书记员 王 杰