文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初4697号原告：张万福，男，1950年3月28日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。原告：张果，男，1974年9月10日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。原告：张长模，男，1970年12月6日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被告：渠县鹏博房地产开发有限公司，住所地渠县渠江镇渠光路**，统一社会信用代码915117257422817295。法定代表人：刘建飞，执行董事。委托诉讼代理人：庹传华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李显国，四川银桥律师事务所律师。原告张万福、张果、张长模与被告渠县鹏博房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日、2019年11月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告张万福、张长模，原告张万福、张果、张长模的委托诉讼代理人夏雪春，被告渠县鹏博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庹传华、李显国到庭参加诉讼；第二次开庭时，张万福、张果，原告张万福、张果、张长模的委托诉讼代理人夏雪春，被告渠县鹏博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庹传华、李显国到庭参加诉讼。2019年12月20日，因本案案情复杂，当事人争议较大，本院作出（2019）渝0152民初4697号民事裁定书，将本案转为普通程序。2020年4月23日，本院依法适用普通程序，对本案进行了公开开庭审理。原告张万福、张长模，原告张万福、张果、张长模的委托诉讼代理人夏雪春，被告渠县鹏博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庹传华、李显国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万福、张果、张长模向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还原告购买价款1,800,000元；3.判令被告自2014年6月21日起至购买价款全部退还之日止，按20,000元/月向原告给付违约金；4.判令被告支付原告对房屋装修、修缮费用50,000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其所有的位于潼南区小渡镇茂源街的房屋（原峡石村五社德泰酒店）和后面整块空坝出售给原告。双方同时在合同中约定：该不动产售价为1,800,000元；被告应于2013年9月20日前将不动产交付原告，且于2014年6月20日前将不动产产权证交付原告，否则被告应按月承担违约金20,000元。协议签订后，原告积极履行了付款义务，但被告在向原告交付不动产后，并未将所涉不动产过户给原告。原告多次找到被告及相关部门要求办理过户登记未果后，向潼南区人民法院提起诉讼。之后，潼南区人民法院以合同目的不能实现为由驳回了原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告渠县鹏博房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不同意解除原告与被告签订的买卖合同；原告诉讼请求相互矛盾，第一项诉讼请求要求解除合同，但第三项诉讼请求又要求被告给付违约金；因原告解除合同不应得到支持，故原告主张的第二至四项诉讼请求亦不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院结合全案事实综合进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，原告张万福、张果、张长模与被告渠县鹏博房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“乙方（张万福、张果、张长模）自愿购买甲方（渠县鹏博房地产开发有限公司）在潼南县小渡镇茂源街（原峡石村五社德泰酒店）和后面整块空坝及临时设施三处以现状出售给乙方，房屋面积1,152㎡，土地面积以国土房管局实测为准（见208房地证2009字第0XXX5号）”。双方同时在合同中约定：“乙方所购房总价为壹佰捌拾万元。签订合同后，乙方于2013年4月18日交付房款计陆拾万元；2013年6月20日前交付房款计陆拾万元；余下房款计陆拾万元，待甲方交付乙方所购房屋前付清。甲方订(定）于2013年9月20日交付乙方所购房屋。”该合同第六条“产权办证”载明：“乙方在付清房款，办理《房屋交接书》后，税、费按国家相关规定自行负责缴纳。甲方应办理产权证书的各种手续和相关资料，于2014年6月20日之前办好房产证交付乙方。如没办好甲方每月支付乙方违约金贰万元正”。2013年4月17日、2013年4月18日、2013年6月23日、2013年9月21日，三原告先后向被告付款50,000元、550,000元、600,000元、600,000元，共计人民币1,800,000元。之后，被告向三原告交付涉案不动产。另查明，重庆市原潼南县小渡镇峡石村五社6,137.6平方米的城镇混合住宅用地原登记在重庆市德泰商贸有限公司名下。该地块上的食堂、宿舍楼、1号楼（德泰酒店）、手工车间、机动车间分别办理有房屋所有权证。其中，食堂对应的房屋所有权证号为潼县字第7XXX1号，宿舍楼对应的房屋所有权证号为潼县字第7XXX9号、潼县字第7XXX6号，1号楼对应的房屋所有权证号为潼县字第7XXX0号，手工车间对应的房屋所有权证号为潼县字第7XXX7号，机动车间对应的房屋所有权证号为潼县字第7XXX8号。2008年5月28日，本院针对潼南县农村合作信用社与郑德亮、重庆市德泰商贸有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2008）潼法民初字第803号民事调解书，该民事调解书调解协议载明：“一、重庆市德泰商贸有限公司于2008年8月底前向潼南县农村合作信用社偿还借款本金486万元及所欠利息（2008年5月28日之前的利息为186万元，之后利息按合同约定计算至本金还清之日）；二、案件受理费64,860元，减半收取32,430元，财产保全费5,000元，合计37,430元，由重庆市德泰商贸有限公司负担。其中，潼南县农村合作信用社已预缴案件受理费13,704元，财产保全费1,500元，合计15,204元，此款由重庆市德泰商贸有限公司支付给潼南县农村合作信用社”。2008年12月17日，本院委托潼南县价格认证中心对登记在重庆市德泰商贸有限公司名下的地产进行了评估（含重庆市原潼南县小渡镇峡石村五社6,137.6平方米的城镇混合住宅用地及该地块上的食堂、宿舍楼、1号楼、手工车间、机动车间）。2009年2月18日，本院在潼南县价格认证中心评估后，委托重庆华信拍卖有限公司对上述地产进行了拍卖。之后，上述地产在两次流拍后，本院依法以81.136万元的价格将上述地产变卖渠县鹏博房地产开发有限公司。2009年4月30日，本院作出（2008）潼法民执字第366号执行裁定书，裁定内容如下：“原属重庆市德泰商贸有限公司所有的位于潼南县小渡镇工业开发区的房地产（包括建筑面积480㎡的原食堂、建筑面积514㎡的原宿舍楼、建筑面积1,152㎡的1号楼、面积约6,137.6㎡的土地使用权等）归渠县鹏博房地产开发有限公司”。2009年5月8日，本院作出（2008）潼法民执字第366号协助执行通知书，要求重庆市原潼南县房屋和国土资源管理局协助执行以下内容：“一、解除对重庆市德泰商贸有限公司名下的‘潼县字第7XXX0号’房屋（建筑面积1,150㎡）、‘潼县字第7XXX9号’房屋（建筑面积118㎡）、‘潼县字第7XXX6号’房屋（建筑面积396㎡）、‘潼县字第7XXX1号’房屋（建筑面积480㎡）、‘208D房地证2005字第0XXX5号’土地（使用权面积6,137.6㎡）的查封；二、对以上房屋及土地的权利证书予以注销；三、将以上房屋及土地确权至渠县鹏博房地产开发有限公司名下”。2009年6月16日，被告取得了位于重庆市原潼南县小渡镇峡石村五社6,137.6平方米的城镇混合住宅用地的房地产权证书（产权证号：208房地证2009字第0XX**）。同年9月25日，被告在上述地块上取得“鹏博雅居”项目的《建设用地规划许可证》。2010年4月27日，被告取得了“鹏博雅居A、B、D栋”项目的《建设工程规划许可证》。2010年12月2日，四川省渠县鹏博房地产开发有限公司取得了“小渡鹏博雅居一期（A、B栋）”工程的《建筑工程施工许可证》。2016年1月7日，重庆市潼南区国土资源和房屋管理局向潼南区人民政府作出《潼南区国土房管局关于柏梓镇中心卫生院职工集资房等七户解决办理房地产权证遗留问题报告》，该报告第五项“小渡镇‘鹏博雅居’办证存在的问题”载明：“（一）基本情况：小渡镇‘鹏博雅居’小区位于小渡镇峡石村三组，系四川省渠县鹏博房地产开发有限公司于2009年6月开工建设，2011年全部竣工。小区占地面积711.7平方米，建筑面积为11,181平方米，建成房屋97套。目前，该小区已有66户业主入住。（二）存在的问题：一是该小区A幢、B幢楼梯间改变规划设计；二是C幢未取得规划许可、施工许可即开工建设；三是各购房户急于办证，长期多次到小渡镇政府和区相关部门上访集访，严重影响社会秩序”。2016年12月13日至2017年8月30日，中共重庆市潼南区委重庆市潼南区人民政府信访办公室、重庆市潼南区城乡建设委员会、重庆市潼南区规划局、重庆市潼南区公安局消防支队、重庆市潼南区地方税务局、重庆市潼南区国土资源和房屋管理局、重庆市潼南区财政局、重庆市潼南区人民政府作出审批，同意“鹏博雅居”项目作为房地产遗留问题进行处理。2017年11月13日，被告在对208房地证2009字第0XXX5号房地产权证书对应的不动产进行分割后，取得了渝（2017）潼南区不动产权第00XXXXX19号不动产权证书，该证书中“面积”载明：“共有宗地面积2,109.18㎡/房屋建筑面积1,152㎡”。再查明，“鹏博雅居D栋”项目未行修建，该项目对应的土地在渝（2017）潼南区不动产权第00XXXXX19号不动产权证书载明的土地范围内。在上述不动产权证书附图红线范围内除规划有D栋建筑外，另规划有公厕、垃圾收集点、绿化、小区道路。又查明，2018年1月19日，原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告立即将所涉不动产过户登记在原告名下；2.被告自2013年6月21日起至原告实际取得产权证之日止，按月向原告支付违约金20,000元；3.诉讼费由被告承担。2018年8月18日，针对原告要求办理过户登记的诉讼请求，本院向重庆市潼南区国土资源和房屋管理局出具了咨询函。同年9月27日，该局向本院复函，具体复函内容如下：该地块属“鹏博雅居”项目建设用地的一部份（分），第一期已开发完毕，未开发的含有“鹏博雅居”项目规划未建的道路、共有建筑物等小区共有设施，涉及小区其他业主共有权利，该地块土地使用权不可单独分割转让，可按“鹏博雅居”房地产开发项目整体转让，我局可对应“鹏博雅居”项目转让时按相关法律进行土地转让。2019年4月22日，本院作出（2018）渝0152民初646号民事判决书，以原告第一项诉讼请求在事实上不能履行，且在原告坚持主张继续履行合同，并要求以“原告实际取得产权证之日”作为违约金计算的截止时间为由，判令驳回了原告的诉讼请求。庭审中，原告陈述第三项诉讼请求为解除合同前的违约金以及解除合同后的损失，损失参照违约金计算。本案在审理中，本院于2019年8月10日向被告送达了起诉状副本等应诉材料。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告张万福、张果、张长模与被告渠县鹏博房地产开发有限公司于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告以1,800,000元的价格将涉案不动产出售三原告，且被告于2014年6月20日前办好房产证交付三原告。因被告至今未将涉案不动产过户登记至三原告名下，且本院已于2019年4月22日作出（2018）渝0152民初646号民事判决书，认定双方合同目的不能实现，故本院对于三原告主张解除双方于2014年6月20日签订的《商品房买卖合同》予以支持。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然三原告至今未向被告送达解除合同的通知，但本院于2019年8月10日向被告送达起诉状副本之日，可以视为解除合同通知到达被告之日。故此，本院认定三原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2019年8月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年8月10日解除，故本院对于原告主张要求被告返还购房款1,800,000元予以支持。原告主张要求被告按照《商品房买卖合同》的约定，向原告支付解除合同前的违约金以及解除合同后的损失，但违约金与补偿性法定损害赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的重合型决定了二则原则上不能并用，故本院对原告上述主张不予支持。因原、被告双方未约定解除合同违约金的计付方式，且原告在本院作出判决前未申请对可期待利益进行鉴定，故本院结合全案情况，对于原告主张解除合同后的损失以1,800,000元为基数，自2019年8月10日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，原告主张另产生房屋装修及修缮费50,000元，但在本院作出判决前，原告并未举示充分的证据证明上述事实，故本院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张万福、张果、张长模与被告渠县鹏博房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年8月10日解除；二、被告渠县鹏博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张万福、张果、张长模返还价款共计人民币1,800,000元；三、被告渠县鹏博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张万福、张果、张长模给付资金占用损失（以1,800,000元为基数，自2019年8月10日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告张万福、张果、张长模的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，由被告渠县鹏博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  侯镇川人民陪审员  郑雪松人民陪审员  张贤品二〇二〇年六月十日书 记 员  李沁洁