天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83165号原告：贺玉平，女，1968年10月30日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：叶昌明，天津明哲律师事务所律师。被告：万邦锦联（天津）有限公司，住所地天津市河**大沽南路与奉化道交口晶采大厦**。法定代表人：刘显亮，总经理。委托诉讼代理人：杨文志，该公司职员。原告贺玉平被告万邦锦联（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶昌明、被告委托诉讼代理人杨文志均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《联营协议》于2018年12月24日解除；2.判令被告向原告退还2018年12月24日至2019年10月10日的商铺租金及押金477000元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失358038元；4.诉讼费由被告承担。事实理由：2017年8月10日，原告与被告签订名为联营实为租赁的《联营协议》，约定由原告承租经营位于天津开发区××广场××楼××商铺用于开办孤独岛餐厅，期限自2017年10月11日至2025年10月10日。协议签订后，原告向被告支付了2018年10月11日至2019年10月10日的租金，并为该商铺的经营开始进行装修、购买设备及聘请员工的经营准备。2018年12月24日，案外人天津开发区鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）和案外人天津开发区鸿发物业管理有限公司（以下简称鸿发物业）向被告送达《解除租赁合同通知书》，解除了上述两公司与被告签订的《千佰汇场地租赁合同书》及《鸿泰千佰汇商场物业管理服务协议》，并要求原告腾空商铺，致使原告与被告签订的《联营协议》无法履行，孤独岛餐厅也无法经营。原告认为，由于被告的原因致使原告租赁商铺无法经营，给原告造成重大损失，被告应予赔偿，故呈诉来院。被告辩称，原告陈述的情况基本属实，因为被告欠付鸿发公司的钱，鸿发公司与被告解除了合同，后原告又与鸿发公司签订了合同。认可原告第一项请求主张的解除双方签订联营协议的时间和理由。认可原告第二项请求要求退还的租金和押金数额。对于第三项请求不认可，因为原告在与被告解除合同后又与鸿发公司签订合同，原告的经营没有断，因此原告没有损失。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《联营协议》，约定甲方投入自己拥有经营权的位于天津开发区××广场××楼房屋面积407平方米的使用权作为联营项目的经营场所，甲方投入上述房屋使用年限不少于10年，乙方负责联营项目所需全部经营资金投入，完成联营项目的工商登记注册、税务登记等手续。联营期限约定为8年，2017年10月11日至2025年10月10日止，其中2017年10月11日至2018年10月10日为免租期，2018年10月11日至2019年10月10日的租金已付清。协议有效期内，如乙方需要提前终止联营，应提前三十天提出书面通知对方，经双方协商一致在清结各项债权债务后可终止联营。提前终止本协议的，应当向守约方支付4.5万元违约金。合同还约定，甲方负责本联营项目的房屋坐在区域的服务管理，有权收取服务管理费用，服务管理费标准为每月45000元，每年540000元。对于保证金及承包费合同约定，乙方自本协议生效之日起3日内向甲方支付承包保证金45000元，保证乙方在经营期间合法经营，保证乙方在经营期间合法经营；本联营协议终止之日起30日后，且无因乙方经营产生债务纠纷和法律责任时，甲方将保证金无息退还乙方。前述合同签订后，原、被告依约履行。被告将涉案房屋交付原告使用，原告于2017年8月10日、2018年2月1日、2018年2月7日分三笔向被告转账支付585000元。2018年12月24日，案外人鸿发公司及案外人鸿发物业向原告送达《解除租赁合同通知书》，写明，上述两案外人于2018年12月19日向被告发出《催缴函》，要求被告支付2018年8月15日至2019年2月15日租金、物业费等，但被告未能在限定的2018年12月22日前支付，经计算，被告欠付租金、物业费等超过140余万元。鉴于被告的根本违约行为，两案外人依据合同约定，郑重通知被告：1.鸿发公司与被告签订的《千佰汇场地租赁合同书》于2018年12月24日解除；2.鸿发物业于被告签订的《鸿泰千佰汇商场物业管理服务协议》于2018年12月24日解除；3.从解除之日，两案外人收回商铺，并停止物业服务，包括停水停电等；4.两案外人将按照相关法律的规定继续追缴欠付的租金、物业费及违约金等。此后，原告与前述案外人鸿发公司签订《商铺租赁合同》，约定鸿发公司将涉案C区二层商铺使用面积407平方米出租给原告使用，期限自2019年1月1日至2025年12月31日，年租金为54000元等。庭审中，原、被告确认，双方之间《联营协议》与2018年12月24日解除，解除原因为被告与案外人鸿发公司已经于同日解除了商铺租赁合同，致使原、被告之间的联营协议的合同目的已无法实现。庭审中，原告另确认其自2018年12月25日起已与案外人鸿发公司实际履行前述商铺租赁合同，即原告继续承租涉案房屋，但主张因为被告未及时退还原告款项，因此导致原告没有钱再向鸿发公司支付租金，进而在2019年6月20日时由鸿发公司解除了与原告之间的商铺租赁合同，故被告应赔偿原告预期利润的损失。经计算，自2018年10月11日至2018年12月24日期间，被告应向原告支付的租金为111774.19元，被告已收取原告租金及押金585000元，扣除上述111774.19元后，被告尚应返还原告473225.81元。以上事实有当事人证据及陈述证明属实。本院认为，原告与被告签订的联营合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据该联营协议约定的双方权利义务，原、被告为房屋租赁法律关系，被告为出租人，原告为承租人。因被告不能履行其与案外人之间的合同导致原告与被告之间租赁涉案房屋的目的已无法实现，故，原、被告之间的合同已于2018年12月24日依法解除。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于原告要求被告退还多支付的租金及押金的主张，符合法律相关规定，经计算该数额为473225.81元，原告诉讼请求中超过部分本院不予支持。对于原告请求被告赔偿原告经济损失的主张，本院认为，首先，因被告原因导致原、被告之间合同无法履行，被告的行为构成违约，应就其违约行为承担违约责任。其次，原告与被告虽然解除了合同，但后续原告与案外人鸿发公司另行签订了租赁合同，原告基此可以继续使用涉案房屋，故原告主张因被告原因导致其无法继续经营餐饮店而产生2018年12月24日至2024年12月23日期间经营利润损失并未产生，其提出因被告未能及时退还已收取的租金剩余部分及押金而致使原告与鸿发公司合同无法继续履行的主张亦缺少事实和法律依据。综合以上两方面意见，鉴于合同中有违约金为45000元的约定及联营协议终止之日起30日内退还原告保证金的约定，故对于原告主张的因被告违约造成的损失，本院以被告逾期给付的款项数额473225.81元为基数，自2019年1月24至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告的损失，后按照前述损失130%的标准计算被告应支付的违约金，共计23199.66元；自2019年8月20日起，以逾期给付473225.81元为基数，参照全国银行业同期同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%后计算损失，并按照前述损失的130%计算被告应支付的违约金。被告应向原告赔偿的经济损失，以原告本案中主张的358038元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告贺玉平与被告万邦锦联（天津）有限公司签订的《联营合同》已于2018年12月24日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告房屋租金及押金473225.81元；三、被告本判决生效之日起十日内赔偿原告损失（损失计算方法为：2019年1月24至2019年8月19日为23199.66元；自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，以逾期给付473225.81元为基数，参照全国银行业同期同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%后计算损失，并按照前述损失的130%计算被告应支付的违约金。前述损失以358038元为限）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，由原告承担4738.50元，由被告承担7411.50元。被告应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛人民陪审员  高晓盼人民陪审员  陈 亮二〇二〇年六月二十四日书 记 员  樊丽梅