江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初5178号 原告：华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道**，统一社会信用代码：91360800MA35HP198X。 法定代表人：廖宗添，董事长。 委托诉讼代理人:廖秉和，男，1975年3月26日出生，汉族，华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李建虎，江西均略律师事务所律师。 被告：江西省御美丽医疗科技有限公司，住，住所地：吉安市井冈山经济技术开发区创新大道**一社会信用代码：91360805ＭＡ35ＰＲ6Ｂ58。 法定代表人：荆继东，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳欣，男，1980年5月1日出生，汉族，江西省御美丽医疗科技有限公司综合部经理。 委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。 原告华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司与被告江西省御美丽医疗科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖秉和、李建虎及被告委托诉讼代理人欧阳欣、何福伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告2017年8月3日签订的《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》（合同编号：HXJHD-R-0021）及补充协议，并判令被告立即交回租赁商铺。2、判令被告支付原告租金、租金税、物业费、垫付广告费442871.93元[暂计算至2019年12月31日，其中：租金373257.5元（2019年2月4日至2019年12月31日）、租赁税26128.03元、物业费42904.4元（2018年5月4日至2019年12月31日）、垫付广告费582元]，并按银行同期贷款利率承担自起诉之日起至实际付清之日止的利息。3、判令被告支付原告违约金90552。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月3日，原、被告签订《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》（合同编号：HXJHD-R-0021），合同约定：被告承租原告运营的座落在江西省吉安市后河世界十三埠一北岸3埠1、2层西面3场地，面积为1078平方米，租赁期限为10年，商铺的标准租金按建筑面积35元/平方米/月计算，以上租金租赁税等相关税费由被告承担，亦每月租金为人民币37730元，租金交缴方式为每季度交纳一次，每次交纳三个月租金，交纳时间为每季度终止前一个月缴纳，以此类推直至合同期满。被告应向原告缴物业费人民币2元/月/㎡。被告有下列情形之一的，视为违约，原告有权单方终止合同，依违约责任处理并要求被告赔偿相应损失，即被告拖欠商铺租金达三十天及以上的。被告违约需给原告该年租金20%的违约金等（具体详见《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》）。合同签订后，原告即将商铺交付给被告装饰使用，但被告未按约交纳租金。虽经原告多次催讨，被告仍然拒付。被告的行为已构成根本违约，符合解除合同的条件，为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》第十七、十九条第一项之规定，原告要求解除租赁合同，并要求交清拖欠租金及物业费等费用，且被告应承担违约责任亦支付违约金。综上被告拖欠租金长达十个多月的行为已符合《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》第十九条第一项约定情形，原告特起诉至贵院请求解除原被告签订的《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议，并判令被告立即交回租赁商铺。同时要求被告支付拖欠的租金、物业费的费用，并按照合同约定要求被告承担违约责任。从2019年12月31日起至被告交回商铺期间应交租金、租金税费、物业费等费用，原告将另行主张权利。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告江西省御美丽医疗科技有限公司辩称：一、原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议无效。首先，原告无权对该租赁物进行处分即转租。其次，原告交给被告的租赁物无法正常使用，被告为了让该租赁物能够正常使用，就在原告默许下，投入了资金对该房屋进行改造、装修。被告要求原告赔偿装修损失。再次，被告多次向原告反映房屋漏水事宜，原告不予修缮，导致被告无法正常使用租赁物。并且原告多次协助有关部门刁难被告，让被告感到租赁权受到威胁，导致被告被迫关门歇业，被告行使不安抗辩权，并不存在违约行为。二、因双方签订的合同无效，原告要求被告支付房屋租金、租金税、物业费、垫付广告费无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律效力”。因原告无权对该房屋对外进行转租，无权处分，所签的合同没有法律约束力，故原告要求被告支付房屋租金、租金税、物业费、垫付广告费无法律依据。原告也没有向被告开出任何房屋租金的税务发票，要求被告承担租金税无事实和法律依据。根据交易习惯，一般税点都是提供发票方承担，不可能是由接受方承担，也不符合日常生活经验法则。原告没有为被告的业务投入任何广告也未向被告提供任何物业服务，要求被告承担广告费、支付物业费无事实和法律依据。被告向原告缴纳的押金226380元和装修保证金20000元应充抵房屋租金。综上所述，请求依法驳回原告对被告的诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告的营业执照、被告企业信用信息；2、华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同、补充协议各一份、催收租金、物业费通知三份；3、说明一份、打印照片四张。被告依法提交了装修费用票据及装修合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据2中租赁合同及补充协议的证明目的有异议，认为原告对该租赁物无处分权，该合同为无效合同，自始就不发生法律效力，不存在解除合同，被告也不存在支付物业费等相关费用；催收通知书三性均有异议，催款通知书发往的对象并非被告，催缴通知是否送达被告无相关证据佐证。对证据3中说明的合法性、关联性有异议，情况说明无经办人及相关单位负责人签名确认，说明的内容真实性也有异议，吉安市庐陵文化旅游开发建设发展有限公司是否是该租赁物的所有人有待核实，据被告了解，该房屋的所有者是吉安市城投公司，并非出具说明的公司，说明人不能证明房屋漏水处理相关事宜；对照片的证明目的有异议，这个只是被告告知顾客的，与本案没有关联。原告对被告提供的证据三性均提出异议，首先被告如要主张该费用应依法提出反诉，该费用是否实际发生不得而知，没有相关转账凭证，被告所主张的损失并非原告提出解除租赁合同所致，其停业是其自身原因，原告不存在承担被告相关的装修费及损失。本院认为，原告提供的证据2中租赁合同及补充协议系原、被告自愿签订的，租赁合同中已明确租赁的房屋系原告运营管理的，催收租金、物业费的通知，原告提供了邮寄送达的凭证，通知书的发往的对象是被告的法定代表人，故对原告提供的证据2予以确认有效。证据3中说明只加盖了公章，无相关人员签名，对说明不予以确认；证据3中照片予以确认。被告提供的证据均为复印件，且被告未提起反诉，故对被告提供的证据不予评判。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，原告（甲方）华夏天地市场运营管理（吉安）有限公司与被告（乙方）江西省御美丽医疗科技有限公司签订《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议各一份，合同约定：甲方将自己运营的座落在江西省吉安市后河世界十三埠北岸3埠1、2层西面3场地出租给乙方，该场地的建筑面积总计1078平方米，乙方依照合同条款，仅限从事医疗健康美容对外经营，品牌为御美丽女性健康理疗院（具体方案规划设计以乙方送审之方案经甲方认可为准）；租赁期限为10年，自2017年8月4日起至2027年8月3日止，因乙方进驻后需前期市场培育，甲方同意给12个月的免租期（含装修期），依据缴6个月租金使用12个月方式使用免租期，即2017年8月4日至2018年2月3日与2018年8月4日至2019年2月3日；签订合同时缴纳226380元作为租赁押金，签定合同后，乙方缴纳装修保证金20000元，通过甲方装修验收合格后，无损害公共设施并清理建筑垃圾完毕，甲方7个工作日内无息退还给乙方；商铺的标准租金按建筑面积35元/平方米/月计算，以上租金租赁税等相关税费由被告承担，租金起算自2017年8月4日至2027年8月3日止，共计120个月（免租期内除外），单月租金即35元/平方米/月，该期单月总租金为人民币37730元；租金每季度交纳一次，每次交纳3个月租金，交纳时间为每季度终止前一个月缴纳，以此类推直至合同期满；物业费即营运期间含保全、人员管制、公共区域清洁、照明等费用，乙方应缴费用暂定2元/月/㎡，为确保园区商户高度信用，本公司统一管理，乙方租赁甲方的房屋，必须租用甲方提供的POS系统及每月预付甲方水电费。电费暂定为1.1元/度，水费暂定为3.5元/吨；签订合同前乙方支付226380元的押金，余款于合同执行完毕扣除须代支付款项后由甲方无息退还给乙方，若乙方在租赁期间给甲方造成实际损失（如建筑结构体、水电、消防系统设施系统等）其费用在押金中扣除，余款在合同期终止时返还乙方；双方提前终止均视为违约，双方违背合同之约定条款视为违约，甲方违约需给乙方该年租金20%的违约金，乙方违约需增给甲方该年租金20%的违约金。乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权单方面终止合同，依违约责任处理并要求乙方赔偿相应损失：乙方拖欠商铺租金达三十天及以上的……。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告装修使用，被告依约向原告交纳了租赁押金226380元、装修保证金20000元。2018年4月3日，被告向原告缴纳了2017年8月4日至2018年5月3日的物业费19404元；2018年4月3日、4月19日，被告分别向原告缴纳了2018年2月4日至2018年5月3日的房屋租金及税金122811.15元，2018年5月4日至2018年8月3日的房屋租金及税金122811.15元。2019年2月4日后的租金，被告未按期给付，原告多次向被告催收，被告于2019年9月18日向原告缴纳了2019年2月4日至2019年3月3日的房屋租金及税金40371.1元。2019年11月3日，被告在其店面张贴公告，载明：“尊敬的顾客们：本店由于政府规划，要搬迁地址，11月3号现在地址就会停水停电，近期内您需要做服务的话，就请到我们的城南人文谷加盟店康情店做服务或者等我们搬迁后再来继续服务，不便之处敬请谅解，谢谢！”。因被告未按期交纳房屋租金及物业费，原告多次向被告催收未果，遂诉至法院。 本院认为，原、被告签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被告应按照合同的约定及时交付房屋租金及物业服务费。被告自2019年2月4日起未按约缴纳房屋租金，物业费仅支付至2018年5月3日，经原告催收，被告于2019年9月18日向原告缴纳了一个月租金，其余租金及物业费一直拖欠未付，根据双方合同约定，被告拖欠商铺租金达三十天及以上的视为违约，原告有权单方面终止合同，故原告主张要求解除原、被告签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》及补充协议，并要求被告支付自2019年3月4日至2019年12月31日的租金373257.5元、2018年5月4日至2019年12月31日的物业费42904.4元依法予以支持。被告要求将其缴纳的租赁押金226380元、装修保证金20000元抵扣房屋租金应予准许。原、被告签订的租赁合同约定，租金租赁税等相关税费由被告承担，该约定不违反法律规定，前期被告向原告缴纳房屋租金时亦交纳了相关税金，且税率为8.5%，现原告主张要求被告按7%的比例支付租赁税26128.03元依法予以支持。原告主张要求被告支付垫付的广告费582元，因原告未提供相关证据，故该项诉请不予支持。被告拖欠原告房屋租金属违约，根据双方签订的合同约定“乙方违约需增给甲方该年租金20%的违约金”，该约定不违反法律规定，故原告主张要求被告支付违约金90552元依法予以支持，原告主张要求自起诉之日起按银行同期贷款利率计算租金、物业费、税凭税、垫付广告费的利息,因双方对此并无约定，且原告已主张了违约金，故对该项诉请不予支持。被告辩称，原告无权对该租赁物转租，原、被告签订的租赁合同及补充协议无效，且被告多次向原告反映房屋漏水问题，原告不予以修缮，导致被告无法正常使用租赁物。本院认为，原、被告签订的租赁合同中明确载明该商铺是原告运营的，被告应该知晓，原告有权将其运营管理的商铺出租，原、被告双方签订的《华夏天地-后河世界十三埠商铺租赁合同》不存在合同无效的情形，被告亦未提供证据证明因房屋漏水，原告不予修缮，导致被告无法使用租赁物，故被告的抗辩不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年8月3日签订的《华夏天地后河世界十三埠商铺租赁合同》（合同编号：HXJHD-R-0021）及补充协议，限被告江西御美丽医疗科技有限公司于判决生效后五日内将租赁的商铺交回给原告； 二、被告江西御美丽医疗科技有限公司支付原告华夏天地市场运营管理有限公司租金373257.5元、物业费42904.4元、租赁税26128.03元，扣除被告缴纳的租赁押金226380元、装修保证金20000元，被告应支付原告租金、物业费、租赁税共计195909.9元，限判决生效后五日内付清； 三、被告江西御美丽医疗科技有限公司支付原告华夏天地市场运营管理有限公司违约金90552元，限判决生效后五日内付清； 四、驳回原告华夏天地市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38837元，由被告江西御美丽医疗科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长 曾 晔 人民陪审员 俞 珑 人民陪审员 胡友林 二〇二〇年六月五日 书 记 员 刘爱兰