河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初1672号原告：朱仲谋，男，汉族，1979年8月17日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：杨海光，男，汉族，1970年8月20日出生，住河南省内乡县，系内乡县余关村民委员会推荐（特别授权）。被告：南阳炜烨置业有限公司，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道**楼****，统一社会信用代码914113025803284740。法定代表人：廉新玉，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘亚明，男，汉族，1982年7月15日出生，住河南省南阳市宛城区，系公司副总经理（特别授权）。委托诉讼代理人：吴学恒，男，南阳市内乡县方正法律服务所法律工作者，执业证号31613011100128（一般代理）。原告朱仲谋与被告南阳炜烨置业有限公司（以下简称炜烨置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱仲谋及其委托诉讼代理人杨海光、被告炜烨置业的委托诉讼代理人刘亚明、吴学恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱仲谋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告交房违约金22695元，并按照合同约定给原告交房。2、判令被告立即给原告办理房地产权属证书（不动产登记证书）的违约金53400元（暂按150天计算），并按照购房合同约定立即给原告办理不动产登记证书。3、判令被告承担责任立即支付房屋补贴款26734元。4、由此产生的诉讼费及其他合理费用由被告承担。事实及理由：被告于2016年开发了永和家园项目，并且宣称五证齐全，购买房屋在房管局备案后一年内（360日）就办理《不动产登记证书》，并且随之发放农村户口进城购房补贴款每平方200元，但是到现在都没有支付给本人补贴款。经证实，开发商的人防验收合格证（至今仍未办理）缘故，导致本人的补贴款没拿到。按照购房合同约定，开发商在给开具交房通知单的时候，就应该给我提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但至今一直没有给我提供这两样证书，按合同约定可以视为到现在没有交房。为了原告的合法权益得到保护，请求依法支持原告诉请。原告为支持其诉请成立，向本院提供如下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证实该商品房买卖合同第8条规定交房的期限是2017年12月31日，而被告实际交房是2018年12月14日至27日。合同第15条规定，被告交房360日内给原告办理产权登记证书，若逾期被告按已付房价的1‰向买受人支付违约金。2016年原、被告已签订商品房买卖合同，并在金融部门备案登记，因该房款系按揭房款，原告给付被告的全额房价是356000元，而不是11万元。该合同第3条已注明原告购买房的面积133.67平方米。2、五张图片及宣传内容，其中四张及信访事项处理意见书，是被告当时出售该商品房时向所有购房人发生的邀约宣传图片，信访事项处理意见书证实原告没有得到补偿款的原因，政府已明确规定该补偿款符合政府规定了政府补偿，不符合规定了是开房商的行为，应由开发商补偿。3、证人证言，证实购房者买房子时，他们曾问被告，被告也认可合同签订后，银行放款后得到补偿款。为该补偿款，他们也向内乡信访反映此事，得到的意见是原告出示第二组证据中的第五张信仿意见书。被告炜烨置业辩称，该房屋已经交付使用，逾期交付不到8个月时间，按首付房款的同期银行存款利率支付违约金，即每月38.5元×8个月=308元。原告按逾期1年零8个月计算违约金是错误的。被告在房屋交付原告后，并且在规定期限内在房产管理局已办理了产权登记备案。不动产登记证书正在办理中，按合同约定规定期限没有明期办理时间。即使违约，按合同第15条第2款规定，买受人不退房，出卖人按已付价款的0.1%支付违约金，即11万元计算是110元，原告按年356元计算1424元是错误没有依据。原告要求房屋补贴款26734元不成立，理由是双方的购房合同中没有明确约定，我单位不承担补贴责任。根据2016内乡政府办公室关于购买商品住房补贴实施办法的通知之规定，补赔款由政府购买，内乡县财政局支付。原告的诉请理由不能成立，望依法予以驳回。按照合同计算，我公司只承担违约金308元+110元=418元，本案诉讼费由原告负担。被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同书一份，证实双方买卖房屋的事实，并且我们已按合同约定在房管局办理备案手续，按合同要求已经履行义务。2、内乡县人民政府办公室关于印发内乡县城区购买普通商品住房补贴实施办法的通知，证实商品房的补贴系政府行为，该补贴款应当由政府支出，通知上明确显示该款由财政部门负责补贴发放。3、清华园项目方案整改报告一份、建设项目规则方案批复一份、内乡县城乡规划局行政许可变更决定书一份2020第1号、内乡县民访字2020第003号建设工程人访许可证一份，证实因清华家园的该项目南侧和高压走廊道路发生变化，提出整改后是政府行为，导致现在原告没有及时办理不动产的原因，属不可抗力的行为，责任被告不应当承担。以上证据经当庭举证、质证，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院作为有效证据予以采信，对有异议的证据认定如下：被告对原告证据1真实性无异议，但证明方向有异议，商品房买卖合同只能证明双方买卖合同的事实，但不能证明被告的证明方向。本院认为，结合被告提供的交房通知书，可以认定被告向原告交付房产的时间是2018年10月29日，故对此证明方向不予认可。对证据2真实性不持异议，对证明方向有异议，图片明确显示每平方购房款的补助是政府补助，并非开发商补助，对信访件的处理也是显示这笔款是政府补贴的，答复是县领导进行了汇报，按排财政部门筹集资金，针对符合条件的发放给购房人，原告称是开发商答复给其补贴款是错误的。对于两个证人证言，他们只能证明在清华家园购买房屋的事实，陈泽元也说到买房是政府给予补贴款，我们认为补贴款没有给付，责任在于政府，不在开发商。本院认为，依据原告的该份证据，其中一份上显示“凭购房合同可得政府每平方100元的补助”，同时结合原告提供的信访事项处理意见书及被告提供的证据2，可以认定该补助并非被告的承诺，故对以上两组证据的证明方向不予采信。原告对被告证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，从合同上并不能看出原告所诉请的三项被告能向原告作正确的解释，也就是被告不能向原告作合理的解释。本院认为，被告未提供其为原告在房管局办理备案手续的证据，故原告的异议成立，对其证明方向不予认定。对证据2的真实性无异议，但认为该文件系政府给被告下发的相关规定，对被告提出的相关要求，并没有提到原告的任何责任，该文件没有约定原告，与原告无任何关系。本院认为，该文件系政府部门下发的，可以证实被告的主张，应当作为有效证据使用。对证据3认为与原告无任何关系，系被告在开发时的规划设计、勘察等。本院认为，该证据证实的事实是客观存在的，应当作为有效证据使用。依据当事人的诉请及对证据的认证，本院对案件事实认定如下:被告南阳炜烨置业有限公司于2016年开发永和家园项目，其在售房宣传单上标明“凭购房合同可得政府每平方100元的补助”。2016年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于范蠡大街东侧、××南侧、××航路北××永××层××房，该商品房建筑面积为133.67平方米。合同约定：付款方式为按揭贷款：总房款356000元，首付金额110000元；交付期限为2017年12月31日，出卖人逾期交房的违约责任：自约定交付之日起到实际交房之日止，甲方按同期银行存款利率向乙方支付违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款价格的0.1%向买受人支付违约金。合同答订后，原告向被告支付了首付款110000元，后通过在银行办理按揭的方式向被告支付了全部房款。2018年10月29日，被告向原告交付了房产。2019年7月25日，因该小区南侧新航路的规划发生改变，2020年1月内乡县城乡规划局对被告开发项目作出变更，并作出许变决字（2020）第01号变更决定书。由于工程项目规划的变更，内乡县人民防空办公室于2020年5月6日向被告下发了《内乡县建设工程人防许可证》（内人防字（2020）第003号），批准了该小区的人防工程。原告入住小区后，因被告未能将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告不能办理相关产权证件，原告也未得到每平方米100元的补助，双方产生诉争。另，庭审中，被告认可的同期存款年利率为0.35%。本院认为，原告朱仲谋与被告炜烨置业签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告依据合同约定向被告支付了房款，已履行了合同的主要义务，被告未按照合同约定交付房屋，构成违约。原告按照合同约定要求支付逾期交房违约金的请求，符合法律及合同规定，对其合理请求部分，本院予以支持。依据被告认可的年利率0.35%，月利率计算为0.03%，根据被告交房时间，交房违约时间为10个月，则违约金为356000元×0.03%×10=1068元，应支付的逾期办证违约金为356000元×1‰=356元，两项合计1424元。对于原告主张的房屋补贴款，依据原、被告提交的证据可以证实该承诺并非被告作出的，故原告的该项请求无事实及法律依据，被告的辩称成立，对此诉请不予支持。对于原告要求判令被告立即办理房地产权属证书的请求，本院认为，由于规划部门对该小区南侧新航路的规划作出改变，致使内乡县人民防空办公室于2020年5月6日向被告下发了《内乡县建设工程人防许可证》，被告工程的人防工程无法按原来计划进行，而人防工程未经合格验收，则房管部门就不能办理相关房屋权属证书，故对原告的该项请求不予支持，待被告人防工程经验收合格达到办理相关权属证书时，由被告按照合同约定配合原告办理相关证件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告南阳炜烨置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱仲谋支付逾期交房和办理证件的违约金共计1424元。二、驳回原告朱仲谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2357元，减半收取为1179元，由原告朱仲谋负担500元，由被告南阳炜烨置业有限公司负担679元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇二〇年六月二十日法官助理吴阳书记员范江平