广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初927号 原告房东，男，1966年10月18日生，汉族，住广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人黄健，广西培庭律师事务所律师。 被告甘华松，男，1962年11月16日生，汉族，住广西河池市。 被告广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司，住所地广西河池市金城江区文安路阳光嘉苑****。统一社会信用代码：914512006902013516。 法定代表人甘华松，该公司董事长。 被告广西腾辉建设集团有限公司，住，住所地广西河池市一社会信用代码：914512005615759479。 法定代表人甘华松，该公司董事长。 三被告共同委托诉讼代理人李建，广西桂臣工律师事务所律师。 原告房东诉被告甘华松、广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司（以下简称腾丰公司）、广西腾辉建设集团有限公司（以下简称腾辉公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房东及其委托诉讼代理人黄健，被告甘华松、腾丰公司、腾辉公司共同委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房东向本院提出诉讼请求：1、判令三被告履行与原告所签订的《国有土地使用权转让协议》，将案涉的地块交付给原告管理使用；2、判令三被告履行上述协议，为原告办理案案涉地块的国有土地使用证，并把产权证书交付给原告；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告甘华松原为河池市华宏房地产开发有限责任公司（以下简称华宏公司）的法定代表人，华宏公司之后已经注销。2004年7月26日，华宏公司在宜州市土地交易所通过竞拍取得宜州市国有土地使用权，之后于2006年1月8日与原告签订了《国有土地使用权转让协议》一份，约定将该ＹＡ-08号地块北面第二排靠龙降路从东向西第10间（面积4.2米ｘ14米）的国有土地使用权以单价85000元转让给原告，协议约定由华宏公司在收款后六个月内为原告办理《国有土地使用权证》。之后，被告甘华松将“河池市华宏房地产开发有限责任公司”名称变更为“广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司”，并注册成立了腾丰公司，注销了华宏公司。被告腾丰公司成立之后的股东及法定代表人依然保持不变。2010年1月份，被告甘华松及被告腾丰公司向宜州市国土局申请办理涉案地块ＹＡ-08号宗地的相关权属手续，将ＹＡ-08号宗地的《国有土地使用权证》登记到被告腾丰公司的名下。但是，被告腾丰公司承接了原华宏公司（已注销）的相关权利义务后，没有依约履行与原告签订的协议，未能依约将案涉地块交付给原告管理使用，也未办理相关的权属过户登记。经原告多次催促，被告甘华松及被告腾丰公司均以规划变更或者政府不作为为由拖延不办，故原告等四人无奈于2014年7月31日向宜州市人民政府及其信访局上访和信访要求解决。2014年9月16日，经宜州市信访办牵头组织，宜州市国土局、宜州市住建局参与，原告和被告甘华松、腾丰公司、腾辉公司共同参加的协调会达成了《关于处理广西腾辉建设集团与赵银萍等信访人购买宅基地纠纷的意向书》，被告腾辉公司以问题涉及股东需要待后答复为由再次搪塞拖延办理。之后，原告等人多次电话向被告催促办理，但是被告仍以各种理由拒不配合办理，且另将ＹＡ-08号宗地的部分地块以宅基地的形式转让给其他人。原告认为，被告之行为已构成违约，被告甘华松作为华宏公司的法定代表人和股东，被告腾丰公司、腾辉公司承接和接受了华宏公司的权利和义务，应共同承担相应的责任，故原告在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 被告甘华松、腾丰公司、腾辉公司共同辩称：1、甘华松和腾辉公司主体不适格，不应作为本案被告参加诉讼。本案合同订立的双方为原告和华宏公司，而实际取得争议地的使用权是腾丰公司，据法律的规定，腾丰公司具有独立法人资格，应当以其名义独立享有民事权利和承担民事义务，原告将公司法定代表人甘华松及腾辉公司作为被告起诉并要求承担连带责任，于法无据。2、案涉的《国有土地使用权转让协议》为无效协议。双方所签订的协议实际尚未发生效力，因为在签订协议之后到被告腾丰公司取得国有土地使用权证期间，宜州市规划部门及国土部门修订了规划，并发文禁止将案涉的土地分宗出让，文件符合土地管理法的第24条及第17条的规定，属于合法的行政行为，足以导致案涉的协议不具备法律效力，因此即便是被告获得了国有土地使用权证，也不能履行这份无效的协议，只能按照现行的合同法确认为无效合同。而且在双方签订协议时，华宏公司尚未取得该地块国有土地使用权证，根据最高院关于审理土地使用权争议案件的司法解释规定，未取得国有土地使用权证的而进行土地使用权转让的合同应认定为无效，因此这份协议从订立开始就不具备法律效力。3、即使认定本案协议有效，但是因为现在涉案地块已经办理了抵押，且不能再分宗出让，故合同履行不能的过错不在于腾丰公司。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：河池市华宏房地产开发有限责任公司登记成立于2003年6月9日，法定代表人为甘华松，于2009年6月31日进行注销登记。2004年7月26日至2004年8月5日，宜州市国土资源局作为出让人在宜州市土地交易所公开挂牌出让国有土地使用权，河池市华宏房地产开发有限责任公司参与竞拍，并于2004年8月2日向宜州市国土局提交了《申请书》一份，注明内容为：“本人甘华松，为河池市华宏房地产开发有限责任公司法人代表，以河池市华宏房地产开发有限责任公司名义与宜州市鸿兴房地产开有限责任公司及广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司联合报名竞买贵局在宜州市宗地。如宗地能竞拍成功，先以河池市华宏房地产开发有限责任公司名义办理宗地成交后的相关手续，待本人另行成立新公司后再以新公司名义对本宗地进行共同开发建设。为此，特向贵局申请给予办理相关手续。”被告甘华松在申请人处加盖了华宏公司的公章并签字。 2004年8月5日，宜州市国土资源局作为出让方与竞得人河池市华宏房地产开发有限责任公司、广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司、广西宜州市鸿兴房地产开发有限责任公司签订《挂牌成交确认书》，注明出让人于2004年7月26日上午10时至2004年8月5日下午18时止，在市土地交易所交易大厅公开挂牌出让国有土地使用权，竞得人在本案国有土地使用权挂牌中竞得编号为中山大道YA-08号宗地，总面积为88128平方米，其中出让面积为66579.25平方米。 2006年1月8日，河池市华宏房地产开发有限责任公司（甲方）与原告房东（乙方）签订《国有土地使用权转让协议》一份，约定主要内容为：“甲、乙双方本着平等、互利的原则，就甲方拥有的宜州市中山大道旁编号为YA-08号宗地的使用权转让问题达成如下协议:1、甲方向乙方转让4.2×14㎡C户型国有土地使用权北面第二排靠龙降路从东向西第10间单价为￥85000.00元（捌万伍仟元整）。2、甲方负责办理《国有土地使用证》，代办《开工证》，代办一切手续费用由乙方自理。3、甲方收款后三年内办妥《国有土地使用证》和《开工证》。4、以甲方收到金额收据为推。5、以上条款甲、乙双方共同遵守，若遇特殊情况双方应协商解决。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。”协议加盖了华宏公司的公章，甘华松在法定代表人处签字确认。当日，原告向华宏公司支付了转让款85000元，华宏公司向原告出具《收款单》一张，确认收款的事实。 2006年12月14日，宜州市人民政府向华宏公司颁发了证号为宜国用（2006）第5283号国有土地使用权证，其中注明土地使用权人为河池市华宏房地产开发有限责任公司，坐落于宜州市，地，地类途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为7450㎡，其中所附的宗地（户地）图显示宗地分为九个地块，华宏公司享有使用权地块为三块，其中北面地块东面为龙降路，西面为广西鸿兴房地产有限公司地块，北面为中山大道，南面为广西鸿兴房地产有限公司地块；其中南面地块东面为广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司地块，西面为广西鸿兴房地产有限公司地块，北面为广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司地块，南面为西屏路；其中西面地块东面为广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司地块，西面为二桥路，北面为广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司地块，南面为广西鸿兴房地产有限公司地块。另根据原告所提供的整个地块（广西鸿兴房地产有限公司、河池市华宏房地产开发有限责任公司、广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司）宗地图显示，其中华宏公司上述北面地块面积为7450㎡，南面地块面积为7480㎡，西面地块面积为7395㎡。 2007年4月23日，宜州市人民政府向华宏公司颁发了证号为宜国用（2007）第5550号国有土地使用权证，其中注明土地使用权人为河池市华宏房地产开发有限责任公司，坐落于宜州市，地，地类途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为7395㎡。 2008年3月17日，宜州市建设局向河池市华宏房地产开发有限责任公司、广西鸿兴房地产有限公司、广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司发送了宜建规[2008]12号《关于批准宜州市立华家苑小区规划（调整）的通知》，通知注明以广西鸿兴房地产有限公司、河池市华宏房地产开发有限责任公司、宜州市伟业房地产开发有限责任公司3家公司为代表的8家施工企业（华宏公司、北流四建、宜州三建、伟业公司、河池市建、鸿兴房产、河池市建、五鸿市政分公司）中标竞拍取得的中山大道YA-08宗地（立华家苑）的使用权，并委托宜州市城乡建设规划设计室对该地块进行规划设计，经审批，宜州建设局于2004年11月3日以宜建规[2004]88号文件批准了该小区规划。现因铁路南移，新火车站站前路（迎宾大道）路网有所改变，影响该小区原有规划，为此，2007年10月业主委托宜州市城乡建设规划设计室对原规划重新进行设计调整，经宜州市建设局规划评审小组论证及领导批准，同意按此规划实施。2007年12月29日，为协调好立华家苑土地纠纷问题，市人民政府办公室召集协调小组及上述施工企业负责同志召开相关问题工作协调会，并形成调处意见上报市府审定，市政府于2008年1月17日召开常务会议，并作出决定：“原则同意此调处意见，不同意分宗出让，可由具有开发资质的开发商按规划统一建设，以商品房的方式处置。”根据上述要求，宜州市建设局于2008年3月13日召集8家企业业主会议，会上各业主对地块分割进行签字确认，为此，特下此文。在办证前必须完善规划用地界限内的征地等工作，建筑方案需经规划评审小组审核批准后方可办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，实施过程中严格按照经审核的规划图、建筑平面、立面进行统一建设管理：统一勘察设计、统一办证、统一施工、统一验收等，自本文下发之日起，原宜建规[2004]88号文及附图同时作废。 2010年1月6日，被告甘华松向宜州市国土局提交了《申请书》一份，注明内容为：“本人甘华松，为河池市华宏房地产开发有限责任公司法人代表，2004年8月5日以河池市华宏房地产开发有限责任公司名义与宜州市鸿兴房地产开发有限责任公司及广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司联合竞买得中山大道YA-08号宗地。在竟拍前已向贵局申请竞得后另行成立公司开发建设本宗地，现新公司成立手续已办理完善，名称为河池市腾丰房地产开发有限责任公司，特申请贵局给予办理相关手续。”被告甘华松作为申请人签字。 2010年1月22日，被告腾丰公司向宜州市国土局提交了《申请报告》一份，注明内容为：“我公司于2004年8月5日以公司旧名称“河池市华宏房地产开发有限责任公司”与宜州市伟业房地产开发公司、宜州市鸿兴房地产开发公司联合竟买得中山大道ＹＡ-08号宗地，出让面积为66579.25平方米（2008年3月建设局规划调整后面积为67093.36平方米），经协议我公司分割得该宗地三地块22325.00平方米，其中1地块7450.00平方米已转让，现剩余2、3地块14875.00平方米（规划调整后的2、3地块面积为15139.35平方米）。2009年5月25日我公司新名称“河池市腾丰房地产开发有限责任公司”注册手续已完善，新成立的公司法人及股东成员与原“河池市华宏房地产开发有限责任公司”不变，并于2010年1月19日与你局补签了该宗地《土地出让补充合同》，现为日后方便管理和使用公司剩余的2、3地块土地使用权，特向你局申请给予办理我公司剩余2、3地块（15139.35平方米）面积、名称变更登记手续。”申请报告加盖了被告腾丰公司的公章。之后，宜州市人民政府向被告腾丰公司颁发了证号为宜国用（2010）第0130号国有土地使用权证，其中注明土地使用权人为广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司，坐落于宜州市，地，地类途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为7468.95㎡。 之后，因被告腾丰公司未能将相应地块交付给原告，亦未能办理相关权属变更登记手续，赵银萍、韦远彤、汪志杰、房东等四人向宜州市人民政府及信访局反映要求解决，宜州市信访局于2014年9月16日组织双方进行协调并形成《关于处理广西腾辉建设集团与赵银萍等信访人购买宅基地纠纷的意向书》，注明的内容为：“赵银萍等四位信访人因与广西腾辉建设集团与赵银萍等信访人购买宅基地问题产生纠纷，以信访形式于2014年7月31日向政府反映并要求政府出面协调处理，经宜州市信访局组织信访人、广西腾辉建设集团、市国土局、市住建局于2014年9月16日召开协调会，达成如下解纠纷的意向:一、双方选择以折价方式处理信访人于2005年12月31日、2006年1月8日所签订的《国有土地使用权转让协议》中所涉及的宅基地纠纷。二、信访人一方提出以宜州市龙降路周边的当前地价15000元/平方米的价格折算宅基地价格。三、广西腾辉建设集团的与会代表甘华松(法人代表)因涉及股东承诺2014年10月10日前答复公司这一方的折算宅基地价格。四、等待双方折算价格达成一致后再签订协议书。”赵银萍、韦远彤、汪志杰、房东四人及甘华松在意向书中签字确认。之后，因被告未能就意向书的内容与原告等人达成协议，故原告在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 上述事实，有原告提供的原告身份证复印件一份、被告甘华松的身份证复印件一份、企业信息查询单三份、2006年1月8日《国有土地使用权转让协议》一份、2006年1月8日《收款单》一份、2004年8月5日《挂牌成交确认书》复印件一份、2004年8月2日《申请书》复印件一份、2010年1月6日《申请书》复印件一份、2010年1月22日《申请报告》复印件一份及宜国用（2010）第0130号国有土地使用权证复印件一份、宗地图复印件一份（广西鸿兴房地产有限公司、河池市华宏房地产开发有限责任公司、广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司）、出让地界址（注明边长米）复印件一份、现场图片二张、2014年7月31日《信访申诉书》复印件一份、2014年9月16日《关于处理广西腾辉建设集团与赵银萍等信访人购买宅基地纠纷的意向书》复印件一份、通话录音光盘一张、宜国用（2007）第5550号国有土地使用权证复印件一份、宜国用（2006）第5283号国有土地使用权证（付宗地图）复印件一份，被告提供的2008年3月17日宜建规[2008]12号《关于批准宜州市立华家苑小区规划（调整）的通知》复印件一份和本案的庭审笔录一份予以证明。 根据原告方的陈述及被告方的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、原告与华宏公司所签订的《国有土地使用权转让协议》是否合法有效？2、如协议合法有效，现协议是否能够继续履行？原告请求继续履行协议是否有事实和法律依据？ 一、关于案涉的《国有土地使用权转让协议》的效力问题。 本院认为，原告房东和河池市华宏房地产开发有限责任公司所签订的《国有土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，协议采用书面合同书的形式签订，并不属于附条件生效或者附期限生效的合同，故应自双方签字或者盖章时成立并生效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定，故据此不能当然得出起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意转让的情况下合同无效的结论。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”结合到本案中，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，华宏公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。综上，案涉协议是当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，协议合法有效，被告关于协议未生效或者无效之辩解，本院不予采纳。 关于协议的履行问题及原告的诉请是否有事实和法律依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。经查明，宜州市建设局已经于2008年3月17日向河池市华宏房地产开发有限责任公司、广西鸿兴房地产有限公司、广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司发送了宜建规[2008]12号《关于批准宜州市立华家苑小区规划（调整）的通知》，通知注明经业主委托对原规划重新进行设计调整，案涉地块不再进行分宗出让，之后应统一统勘察设计、统一办证、统一施工。本院认为，上述情况属于法律上或者事实上不能履行的情形，故原告请求继续履行协议并要求办理相关权属登记手续，本院无法予以支持。至于本案所涉的《国有土地使用权转让协议》是否应当依法予以解除及其法律后果承担问题，当事人可依法另行解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告房东的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告房东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄志木 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 韦兰情 书 记 员 罗文智