福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1516号 上诉人（原审原告、执行案外人）：郑训杰，男，1970年8月1日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：冯宇春，福建润税律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚正贵，福建润税律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 负责人：刘必辉，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈范，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：陈峰，男，该行工作人员。 原审第三人（被执行人）：张功莺，男，1970年1月13日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人郑训杰因与被上诉人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称建行福清分行）、原审第三人张功莺案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑训杰上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判郑训杰对福清市音西街道融侨城17号楼XX房产有优先购买权及承租权或发回重审；2.一、二审案件受理费均由建行福清分行承担。事实和理由：郑训杰与张功莺存在租赁关系，且郑训杰已经履行付款义务，依法享有优先购买权及租赁权，一审判决认定租赁关系不成立没有事实和法律依据。1.《房屋租赁合同》打印出来后，具体租赁日期待双方确认后于签订当天做了修改，主要时间点并未修改，郑训杰向法院提交的是真实原件，不存在造假行为。2.关于房屋租金支付问题，本人离异，常年到处奔波，在福清没有房产，故在案外人张功振的介绍下，承租张功莺的房屋。由于郑训杰有资金存放于张功振处做投资，故有部分租金是张功振帮忙支付的，张功莺亦出具了收条，该租金标准未脱离福清的租赁市场价，双方租赁关系合法有效，郑训杰依法享有承租权和优先购买权。 原审第三人张功莺述称，案涉《房屋租赁合同》及收据等都是其本人签订、出具的，如有虚假陈述，愿意承担法律责任。 被上诉人建行福清分行未作答辩。 郑训杰向一审法院起诉请求：1.请求停止执行位于福清市；2.请求判令郑训杰对福清市享有优先购买权；3.请求判令郑训杰对福清市享有承租权；4.本案诉讼费由建行福清分行承担。 一审法院认定事实：一审法院于2015年12月18日立案受理建行福清分行与东泰公司、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇金融借款合同纠纷一案［以下简称“（2015）融民初字第7354号案”］。建行福清分行于2016年3月21日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年3月22日作出（2015）融民初字第7354号民事裁定，裁定对东泰公司、中德公司、张功莺、施晓海的财产采取保全措施，并于同年3月依法查封张功莺名下的坐落于福清市宏路镇石门村融侨城（三期）17号楼XX单元套房一套，查封期限为三年。2016年9月7日，一审法院作出（2015）融民初字第7354号民事判决，判决：一、东泰公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还建行福清分行借款本金人民币14690897.58元、329368美元，并支付相应的利息、罚息（分别按编号为2014年建闽东福贸额字1号《贸易融资额度合同》、《融资业务特别约定》及其附件《出口订单融资申请书》、《短期出口信用保险项下借款额度提款通知书》以及编号为2014年建闽福流贷字132号《人民币流动资金贷款合同》约定的贷款利率及计息方式计算至款项还清之日止）以及支付律师代理费人民币30000元；二、中德公司以最高保证金额人民币10000000元为限对判决第一项确定的借款本金承担连带清偿责任；三、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇各以最高保证金额人民币33000000元为限对判决第一项确认的编号为2014年建闽东福贸额字1号《贸易融资额度合同》、《融资业务特别约定》及其附件《出口订单融资申请书》、《短期出口信用保险项下借款额度提款通知书》项下的债务承担连带清偿责任；四、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇各以最高保证金额人民币29000000元为限对判决第一项确认的编号为2014年建闽福流贷字132号《人民币流动资金贷款合同》项下的债务承担连带清偿责任；五、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇承担保证责任后，均有权向东泰公司追偿；六、驳回建行福清分行的其他诉讼请求。2016年10月29日，建行福清分行申请强制执行。2018年9月18日，一审法院作出（2016）闽0181执3340号《限期履行义务通知书》与《查封公告》，责令被执行人东泰公司、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇限期履行已生效法律文书确定的义务。逾期不履行的，一审法院将依法委托有关机构对相关财产进行处置。2019年3月1日，一审法院作出（2016）闽0181执3340号之六执行裁定，依法将诉讼过程中采取的财产保全措施自动转为执行措施，并预查封张功莺向福清融侨房地产开发有限公司购买的坐落于福清市宏路镇石门村融侨城（三期）17号楼XX单元房产（融房预ＱＲ字第××号）。2019年3月7日，一审法院向福清市不动产登记和交易中心送达了《协助执行通知书》，请求福清市不动产登记和交易中心继续预查封上述房产。2019年4月24日，一审法院立案受理了郑训杰以案涉房产由其承租并享有承租权、优先购买权等理由提出的书面异议。一审法院于2019年4月29日作出（2019）闽0181执异45号执行裁定，驳回郑训杰的异议请求。2019年5月22日，郑训杰提起本案执行异议之诉。 另查明，在（2015）融民初字第7354号案中，一审法院根据建行福清分行的财产保全申请，同时查封了东泰公司名下坐落于福清市车位与施晓海名下坐落于福清市洋埔村中联天御一期3号楼801单元房产。2019年4月24日，一审法院除受理郑训杰提出的书面执行异议外，还同时受理了由林厚孚与福建省泰诚典当有限公司提出的针对一审法院查封的施晓海与东泰公司名下上述不动产的书面执行异议。在一审法院依法驳回林厚孚与福建省泰诚典当有限公司的异议请求后，林厚孚与福建省泰诚典当有限公司均以案外人身份与本案郑训杰于同日提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，关于郑训杰与张功莺之间是否存在真实的房屋租赁关系问题。一、郑训杰提交的《房屋租赁合同》中涉及租赁日期、落款日期、租金支付方式等关键部分存在篡改现象，而且作为出租方张功莺无法提供其持有的《房屋租赁合同》原件或者复印件予以核查，故该《房屋租赁合同》签订的真实时间无法确认。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，双方签订的租赁合同理应向有关部门登记备案以公示其租赁权。特别是在一审法院依法对案涉房产采取保全措施时，双方亦未披露或者告知本院一审法院或者建行福清分行其租赁关系。故在没有其他充分证据予以佐证以及合同落款时间存在篡改情形下，仅凭租赁合同上记载的落款时间，无法证明双方之间存在真实的房产租赁关系或者租赁合同签订于一审法院查封案涉房产之前。三、郑训杰支付租金的方式不仅存在现金支付，还存在通过案外人张功振支付，在郑训杰自认其并无实际交付款项给案外人张功振情况下，郑训杰有无实际支付租金存疑。四、双方约定的租赁期限长达20年，且年租金金额不变，不仅有违租赁市场的正常交易方式，而且明显不符合正常市场主体的理性判断。五、经核查，郑训杰提出书面执行异议以及提起本案之诉所委托的律师事务所及诉讼代理律师、提供诉讼材料均由作为被执行人张功莺在协助，并且案件受理费亦由其代为交纳。五、案涉房产在2016年3月即被一审法院依法查封，而郑训杰直至案件进入执行阶段的2019年4月方才提出异议，其阻止案件执行的主观意图明显。综上所述，郑训杰提供的现有证据无法证明其与张功莺之间存在真实的房屋租赁关系。故，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”郑训杰诉请人民法院停止对案涉房产的执行并主张对案涉房产享有租赁权等民事权益，缺乏事实与法律依据，不予支持。 一审判决：驳回郑训杰的诉讼请求。案件受理费7300元，由郑训杰负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为郑训杰是否确系案涉房产的承租人，其享有的租赁权是否可以阻却执行。 首先，关于租金支付问题。郑训杰主张与张功莺之间成立房屋租赁合同关系，租金系其本人部分现金支付，部分通过案外人张功振代为支付的，虽然张功莺予以认可，但仅为双方之间的主观意思表示，缺乏合法有效的客观证据予以佐证，且张功振亦未确认其相关转账行为系代郑训杰向张功莺支付案涉租金，故郑训杰主张其已全额支付了案涉20年的租金不能成立。 其次，关于实际占有使用案涉房产的问题。郑训杰一审诉讼中提供的用于证明其为租赁房屋支出相关税费的物业费发票、租赁税发票均形成于2019年，不能体现在法院查封之前其已实际占有使用案涉房产，并对包括建行福清分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观。 最后，关于租赁合同是否在一审法院查封案涉房产之前成立的问题。郑训杰提供的《房屋租赁合同》的落款时间虽然体现为2015年3月30日，但其对与张功莺之间房屋租赁关系是否形成于一审法院查封案涉房产之前仍负有提供其他证据予以佐证的义务。郑训杰既未根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，向房产管理部门登记备案，也未依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条的规定，向税务部门披露租赁事实，按照租金收入计税，并且在一审法院依法对案涉房产采取保全措施时，郑训杰亦未披露或向法院、建行福清分行积极主张租赁权，另结合上述租金支付方式与案涉房产占有使用情况来看，现有证据不足以证明郑训杰与张功莺在一审法院查封案涉房产之间已成立了合法有效的房屋租赁合同关系。 综上所述，郑训杰与张功莺之间的租赁合同关系不具备在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同及占有使用该不动产的两个条件，郑训杰主张对案涉房产的租赁权不能排除案涉执行，其上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各7300元，均由郑训杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 徐 晶 审判员 王燕燕 二〇二〇年六月五日 书记员 陈 林 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。