河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终522号 上诉人（原审被告）：三河市信裕房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场******2701，统一社会信用代码91131082MA08A3FG3M。 法定代表人：靳岩。 委托诉讼代理人：边文娟，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白国凤，女，1989年11月11日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。 原审被告：靳岩，男，1987年2月17日出生，汉族，住河北省三河市。 上诉人三河市信裕房产经纪有限公司（以下简称信裕公司）因与被上诉人白国凤、原审被告靳岩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信裕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误、程序违法、判处不公。上诉人没有返还房款的义务，房款已经打给了鑫宏房地产开发公司（以下简称鑫宏公司），不应由上诉人返还。上诉人与鑫宏公司是房屋销售代理关系，依据法律行为的后果应由鑫宏公司承担。上诉人亦不应返还服务费，上诉人作为居间人，已经促成了被上诉人与鑫宏公司签署认购书，居间合同已经履行完毕，服务费不应返还。被上诉人支付的金额是266,710元，不是诉请的286,710元。根据被上诉人提交的账单显示被上诉人所述款项中有20,000元支付给了朱明生，此款与上诉人无关，上诉人没有退还义务。上诉人认为本案不涉及支付利息问题，一审判决支付利息是错误的。上诉人未参加庭审系因未收到一审法院关于开庭的电话通知或传票。 白国凤辩称，不认可上诉人的上诉请求。上诉人的陈述不属实，上诉人是案涉房屋的代理商，根据代理协议的约定，上诉人无权向被上诉人收取居间费，故不存在上诉人所述居间服务费。一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 靳岩述称，收白国凤的钱以收款票据为准。 白国凤向一审法院起诉请求：1、判令被告一返还原告购房款244,710元，返还原告团购服务费42,000元，共计286,710元；判令被告一自2017年7月24日起以286,710元为基数按年利率6%支付原告利息至被告一实际还清欠款之日止（利息至起诉之日暂为35,347元）；2、请求判令被告二对被告一的上述返还购房款244,710元、团购服务费42,000元及以286,710元为基数按年利率6%支付原告利息至被告一实际还清欠款之日止的利息的义务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月，原告白国凤通过被告三河市信裕房产经纪有限公司介绍，购买了位于辽宁东戴河新区房屋。原告于2017年4月24日分两笔通过本人招商银行账户通过刷卡形式向被告支付100000元，于2017年4月24日向被告支付5000元，于2017年4月26日通过支付宝账户向被告处工作人员朱明生转款20000元，于2017年7月3日向被告支付50000元，另于2017年7月24日向被告支付111710元，以上原告共计向被告支付286710元，其中鑫宏盛世项目9-1805室房屋的首付款244710元，团购服务费42000元。被告三河市信裕房产经纪有限公司于2017年7月24日向原告白国凤出具《鑫宏盛世9-1805房款244710元收据》。另查明，被告三河市信裕房产经纪有限公司系2017年3月14日核准登记成立的有限责任公司（自然人独资），注册资本300万元，被告靳岩系该公司法定代表人，出资比例100%，该公司目前处于存续状态。2017年4月10日，被告三河市信裕房产经纪有限公司与鑫宏房地产开发公司签订《鑫宏盛世项目独家代理销售协议》，鑫宏房地产开发公司委托被告三河市信裕房产经纪有限公司销售位于辽宁东戴河新区，委托时间从2017年4月10日至2017年7月31日。原告白国凤主张，被告三河市信裕房产经纪有限公司向其口头承诺2017年年底前可促成原告与开发商（鑫宏房地产开发公司）签订正式的商品房买卖合同，并在2017年年底交付房屋，但被告三河市信裕房产经纪有限公司至今未促成原告与开发商签订正式的商品房买卖合同。 一审法院认为，鑫宏房地产开发公司委托被告三河市信裕房产经纪有限公司销售涉案房屋，被告三河市信裕房产经纪有限公司收取原告白国凤支付的购房款及团购服务费后，未将该款项交付鑫宏房地产开发公司，亦未促成原告白国凤与鑫宏房地产开发公司就涉案房屋签订商品房买卖合同或其他书面协议，故原告白国凤请求被告三河市信裕房产经纪有限公司返还购房款及团购服务费286,710元，具有事实及法律依据，一审法院予以维护。被告三河市信裕房产经纪有限公司未促成原告白国凤与鑫宏房地产开发公司在2017年12月31日前就涉案房屋签订商品房买卖合同或其他书面协议，占用房款及团购服务费无法律依据，故被告三河市信裕房产经纪有限公司应以286,710元为基数，按照年利率6%的标准向原告支付自2018年1月1日起资金占用期间的利息，一审法院予以维护。被告三河市信裕房产经纪有限公司系一人有限责任公司，被告靳岩作为该公司股东，未到庭证明其公司财产独立于其个人财产的，应对被告三河市信裕房产经纪有限公司的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告三河市信裕房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告白国凤人民币286,710元，并以286,710元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息（自2018年1月1日至实际退还之日）；二、被告靳岩对被告三河市信裕房产经纪有限公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费6,130元，减半收取计3,065元，由被告三河市信裕房产经纪有限公司负担。 本院二审期间，信裕公司提交：1、商品房预销售许可证复印件一份，拟证明案涉房屋符合法定的销售条件。2、鑫宏公司工商登记信息、银行交易流水、鑫宏公司收取上诉人代收的房款后欠收据的欠条各一份，拟证明上诉人代理鑫宏公司销售房屋，收取房款后，将房款交付给了鑫宏公司，一审判决上诉人退还房款错误。3、鑫宏盛世项目独家代理销售合同及补充协议各一份，拟证明上诉人是鑫宏公司的销售代理，代理销售行为的后果应由鑫宏公司承担，房款退还义务应由鑫宏公司承担。白国凤质证认为，证据1为复印件，真实性无法核实；证据2转账的性质不明，欠条未显示与本案存在关联，不能证明白国凤的购房款已转入鑫宏公司；对证据3真实性认可，代理合同中明确约定信裕公司不直接收取客户房款，可以证实信裕公司违反该约定，且未将房款交给鑫宏公司。本院经审查认为，上述证据能够证实信裕公司代理鑫宏公司销售房屋，但相关转账记录及欠条未体现与本案房款存在关联，鑫宏公司也未开具相应的收款凭证，不能证实将收取白国凤的房款转交了鑫宏公司。 本院经审理查明：白国凤于2017年4月26日通过支付宝账户向朱明生转款20,000元。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，信裕公司代理鑫宏公司销售案涉房屋，双方签订的《鑫宏盛世项目独家代理销售协议》约定，信裕公司的销售代理费由鑫宏公司支付，客户应交纳的购房款项均应由鑫宏公司人员收取，信裕公司无权直接向客户收取费用。而信裕公司违反上述合同约定直接收取白国凤的购房款，且不能证实已将该房款转交鑫宏公司。另，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。信裕公司向白国凤收取团购服务费无法律依据。信裕公司应返还收取的购房款及团购服务费。白国凤交纳的款项中，有20,000元转给了朱明生，信裕公司否认朱明生系其工作人员，白国凤提交的视频资料亦无法确认朱明生的身份，对此20,000元，白国凤可另行向朱明生主张权利。故信裕公司应返还白国凤购房款及团购服务费共计266,710元。对于占用资金利息问题，一审判决的认定符合法律规定，本院予以维护。 综上所述，信裕公司的上诉请求部分成立，相应的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8166号民事判决第二项； 二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8166号民事判决第一项为三河市信裕房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还白国凤人民币266,710元，并以266,710元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息（自2018年1月1日至实际退还之日）； 三、驳回白国凤其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。 一审案件受理费减半收取3,065元，由三河市信裕房产经纪有限公司负担2,850元，白国凤负担215元；二审案件受理费5,600元，由三河市信裕房产经纪有限公司负担5,210元，白国凤负担390元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二十三日 书记员 牛紫薇