广东省台山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0781执异54号 案外人：罗建，男，1985年10月1日出生，汉族，住广州市天河区。 申请执行人：彭涛，男，1966年3月14日出生，汉族，住台山市。 被执行人：台山市合成旅游服务有限公司。住所地：台山市三合温泉开发区。 法定代表人：黄长游。 在本院执行申请执行人彭涛与被执行人台山市合成旅游服务有限公司（以下简称合成公司）租赁合同纠纷一案中，案外人罗建对本院（2019）粤0781执恢73号《通知书》有异议，请求确认其在（2013）江台法执字第807号案件中对拍卖标的物享有优先购买权资格。本院于2019年11月18日作出（2019）粤0781执异37号执行裁定。罗建不服该裁定，向广东省江门市中级人民法院申请复议。广东省江门市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）粤07执复153号执行裁定，发回重新审查。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗建称，请求确认其在（2013）江台法执字第807号案件中对拍卖标的物享有优先购买权资格。事实和理由：1.罗建于2019年10月12日向法院提交了《执行异议申请书》，请求法院确认罗建在（2013）江台法执字第807号之九执行案件中的优先购买权资格以及提供优先竞买代码、参拍密码，并在拍卖公告中更正优先购买权的相关说明。2019年10月18日，罗建收到（2019）粤0781执恢73号《通知书》，并对该《通知书》作出的不予确认优先购买权的决定不服，再次提起书面异议。2.被执行人合成公司是独立的有限责任公司，法定代表人是黄长游，台山市合成旅游服务有限公司星泉温泉度假酒店（以下简称星泉酒店）是合成公司的分公司，负责人是黄长游。依据法律规定，星泉酒店不具有独立主体资格，不能以其自身名义对外承担法律责任。3.由于星泉酒店是合成公司的分公司，对外不能以自身名义取得不动产权证，故罗建与合成公司于2013年3月18日签订《租赁合同》约定的租赁物为位于星泉酒店的全部建筑物和在用空地，当然包括了（2013）江台法执字第807号案件中法院组织拍卖的台国用（2013）第05526号的土地。4.关于《租赁合同》中约定的租金为1000元／月低于市场价格的问题。因罗建与黄长游一直存在经济纠纷和股权转让纠纷，为保证纠纷有效解决，双方经协商于2013年3月18日共同签订《租赁合同》，以此作为保证经济纠纷和股权转让纠纷处置的一项措施，故约定的租金低于市场价格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十九条规定，申请法院确认罗建在（2013）江台法执字第807号案件中对拍卖标的物享有优先购买权资格及提供优先竞买代码、参拍密码，并在拍卖公告中更正优先购买权说明。 申请执行人彭涛称，1.涉案土地是登记在合成公司名下的财产，不是罗建所主张的星泉酒店财产，星泉酒店无权对合成公司的土地进行处置。2.案外人罗建不是合成公司的法定代表人，罗建所提执行异议不能代表黄长游个人意见，也不是合成公司的真实意思表示。3.涉案《租赁合同》明显是虚假、显失公平，不符合市场交易价格。4.罗建故意妨碍执行，伪造《租赁合同》，构成刑事犯罪，法院应对合同笔迹进行鉴定或移送公安部门侦查处理，追究案外人罗建的刑事责任。 被执行人合成公司称，合成公司与罗建于2013年3月18日签订的《租赁合同》合法有效，涉案《租赁合同》约定罗建租赁合成公司名下的全部建筑物和在用空地，包括（2013）江台法执字第807号案件中所拍卖的在用空地。罗建所提交的《执行异议申请书》所述内容属实。 本院查明，2012年9月5日，彭涛以合成公司拖欠补偿款为由诉至台山市人民法院，请求判令合成公司支付补偿款1179433.19元，并按银行同期同类贷款利率，从欠款之日起计付逾期付款违约金。台山法院于2013年1月5日作出（2012）江台法民一初字第1147号民事判决，判决：“一、被告台山市合成旅游服务有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告彭涛补偿款1179433.19元及逾期付款利息（利息从2012年9月4日起计至本院确定的清偿日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利息计付）；二、驳回原告其他诉讼请求”。合成公司对上述判决不服提起上诉，江门市中级人民法院于2013年6月6日作出（2013）江中法民一终字第206号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。（2012）江台法民一初字第1147号民事判决书于2013年7月20日生效后，彭涛以合成公司拒不履行生效判决确定的给付义务为由向本院申请强制执行[执行案号：（2013）江台法执字第807号]。2018年4月18日，台山法院作出（2013）江台法执字第807号之八执行裁定，查封合成公司名下的位于台山市温泉开发区的土地[不动产权证号：台国用（2013）第05526号]。执行过程中，因合成公司没有可供执行财产，该案被裁定终止本次执行。2019年1月19日，彭涛申请该案恢复执行[执行案号：（2019）粤0781执恢73号]。台山市人民法院于2019年3月21日作出（2019）粤0781执恢73号执行裁定，裁定“拍卖登记在被执行人台山市合成旅游服务有限公司名下位于台山市温泉开发区[不动产权证号：台国用（2013）第05526号]的土地使用权，所得款项用于清偿债务”。2019年10月12日，罗建以其与合成公司存在租赁关系为由，向本院申请确认其对上述标的物具有优先购买权。本院于2019年10月15日向罗建发出《通知书》，不认可其具有优先购买权的资格。 另查明，台山市合成旅游服务有限公司星泉温泉度假酒店经工商行政管理部门登记，系有限责任公司分公司。 本院认为，罗建以其在法院查封之前已签订租赁合同并占用、使用涉案财产为由，主张对涉案土地使用权享有优先购买权资格，属于案外人对执行标的享有租赁权而提出的异议，本院对罗建对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益进行审查。根据罗建提交的《租赁合同》载明，罗建承租合成公司位于台山市温泉旅游开发区的“台山星泉温泉度假酒店”，包括全部建筑物和在用空地，罗建整体承租上述租赁物后，仍然使用台山星泉温泉度假酒店的牌照，按照酒店的经营范围进行经营；租金从2013年3月20日开始计收，月租金为1000元，租赁期限为20年，从2013年3月20日起至2033年3月19日止。本案在执行过程中，裁定拍卖的地块登记在合成公司名下，与《租赁合同》关于由罗建承租“台山星泉温泉度假酒店”的全部建筑物和在用空地的约定不符。此外，罗建主张合同约定的建筑物面积为5188平方米与在用空地为716.22平方米，但《租赁合同》约定的月租金仅为1000元，明显属于不合理的低价。综上，罗建提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的权益，罗建请求确认其在（2013）江台法执字第807号案件中对拍卖标的物享有优先购买权资格，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗建的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谭文威 审判员  朱新怡 审判员  陈一飞 二〇二〇年六月二十三日                                                                                                                                                      法官助理  邱星新                                                                                                                                                      书记员  陈翠珍