广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32817号原告韦建平，男，汉族，1977年1月30日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人胡维刚，杨珊娜，均系广东深大地律师事务所律师。被告魏海港，男，汉族，1980年11月18日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告关子骏，男，汉族，1990年4月1日出生，身份证住址湖南省临澧县。委托诉讼代理人樊书印，广东桥智律师事务所律师。原告韦建平与被告魏海港、关子骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告韦建平委托诉讼代理人胡维刚，被告关子骏及其委托诉讼代理人樊书印到庭参加诉讼，被告魏海港经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韦建平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告所签署的《物业使用合同书》；2、判令没收被告所支付的保证金人民币94500元；3、判令被告向原告支付拖欠的物业使用费及管理费人民币78750元（自2018年12月6日起算，计至2019年1月20日）及滞纳金人民币18112.5元（按拖欠金额的千分之五每日计，直至清偿完毕，暂计至2019年2月21日）；水费及电费人民币600元及迟延履行违约金人民币234元（按拖欠金额的千分之五每日计，直至清偿完毕，暂计至2019年2月21日）；4、判令被告向原告支付因本案支出的律师费人民币15000元；5、判令被告向原告赔偿经济损失人民币53827元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。事实和理由：2018年7月15日，原告与被告关子骏签署了关于深圳市福田区单位物业的《物业使用合同书》及相关附属文件，实际使用人为被告魏海港。合同签署后，二被告作为承租方屡次拖欠承租物业之租金及管理费等费用，原告多次电话催促及发送函件催促，但至今仍未支付。二被告仍拖欠多月房屋租金及物业管理费。原告于2019年1月2日发函解除了与二被告的租赁合同，二被告于2019年1月6日搬走部分物品，但仍拒绝移交物业。无奈之下，原告于2019年1月20日收回该物业。被告魏海港于2019年1月21日擅自暴力切割锁具强行进该物业，并纵火毁损该物业的门、桌椅、空调等，给原告造成巨大的经济损失。被告的上述行为损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，并祈判如所请。被告关子骏辩称，一、原告依已解除的租赁合同起诉原承租人承担合同责任，是被告主体不适格，应依法驳回对答辩人的起诉及全部诉讼请求。1、根据合同纠纷的案由和举证责任的法律规定，原租赁合同虽是答辩人签署，但答辩人在使用初始的一个月内，因合作的金融机构政策变更，无法继续经营，只得提前解约，忍痛含弃巨额租赁投资，答辩人在撤场时已通知原告经租公司的分支机构负责人邹XX，答辩人搬迁后也跟邹XX电话确认过已搬迁退租的事实；从举证责任上讲，原告与第一被告魏海港已成就新的租赁关系，这是不争的事实，答辩人与魏海港是两个独立的民事主体，没有代理、代表的关系，后一租赁关系已成立，答辩人签署的合同当然已经解除，答辩人尽到了合同签订后已解除的举证责任。2、原告在诉状中陈述答辩人签约，实际使用人是魏海港，这明显违背事实，更没有证据支持：(1)在答辩人租用的一个月内，都是答辩人及经营的投资公司在使用，与魏海港没有关系。(2)魏海港作为独立的民事主体，答辩人从未授权其代表或代理答辩人行使原合同权利，答辩人承租后是自己的投资公司在办公使用，答辩人退租后是魏海港一两个人从事足球推广，使用形式和人员多少都不一样。(3)答辩人退租撤场后，并没有授权魏海港以答辩人的名义继续履行合同、缴纳租金，是原告与魏海港独立履行了他们之间的租赁关系。(4)答辩人已通知原告退租的事实，和以后租赁与答辩人没有关联的主张，原告如何与魏海港签约、接收他支付的租金都是原告自己的事情，答辩人退租撤场后，原告也从没有再联系答辩人后续的问题，直到纠纷形成和诉讼后。(5)答辩人退租撤场时不拖欠原告的租金，连带装修、办公家私家电、租赁押金在内的50多万元利益都没取回，答辩人不存在拖欠费用问题。(6)合同约定不允许承租人转租，只允许在出租人同意条件下的整体转让，实际上，答辩人撤场时，也没有转租给魏海港，因为答辩人与魏海港没有任何转租的合同和约定，更没有约定从魏海港处取得任何合同利益，当然，也不应对魏海港的后续租赁使用承担任何责任；至于原告与魏海港问签没有签合同、交没有交押金，为什么接收魏海港继续使用和缴纳租金，只有原告说的清楚。3、在一份租赁合同中出现两个承租入主体，在一个租赁诉讼中出现两个租赁人被告本身就是奇怪的，原告对其法律事实和法律关系的解释是有问题的，答辩人认为自己已退出，不应是承租人和被告。二、对原告诉讼请求的意见：1、如果原告以答辩人中途退租请求没收相应租赁押金，答辩人没有异议，但与魏海港的租赁违约和合同被解除没有关系，也说明答辩人早已经不是承租人，不再对后续租赁承担法律后果。2、站在公正的角度上，每月租金从12日起算，5日预交，原告主张和实际是2019年1月6日收回，拖欠租金的可认定的期间是2018年12月12日至2019年1月6日间，而不应是原告主张的78750元，另外原告的损失只是局限于银行利息，以同期银行贷款利率为计算依据足矣，诉讼请求标准明显过高而显示公平。3、律师费和损失不应得到支持，理由不再赘述。4、鉴于答辩人没有拖欠费用，且已承担投资失误的60万元损失，答辩人对被告魏海港的合同责任也没有过错，答辩人不是适格被告，答辩人同意罚没租赁押金，建议原告变更诉讼请求。减去对答辩人的诉讼主张，本案仅就魏海港的租赁责任予以判决。被告魏海港未到庭参加诉讼，亦未作答辩。经审理查明，2018年7月10日，被告关子骏向原告韦建平分两笔总转账支付141750元，被告关子骏称该金额为三个月的租金加管理费。2018年7月15日，案外人邹XX以原告韦建平的名义与被告关子骏签订了《物业使用合同书》，约定将坐落于深圳市福田区物业交予被告关子骏用于办公用途。该物业使用面积约为630平方米，合同期限为2018年8月12日至2023年5月31日止。每月物业使用费为45360元，管理费1890元。自第二年起每年使用费及物业费递增6%。合同签订当日，被告关子骏向原告韦建平交纳了相当于两个月的使用费和管理费94500元作为合同履约保证金，邹XX向被告关子骏出具了保证金收据。2018年8月11日，原告韦建平向案外人深圳市平方空间运营管理有限公司、邹XX出具《授权委托书》，委托上述二人运营、管理、出租涉案房屋，并向承租人收取租赁保证金、房屋租金、租房押金等。委托代理期限为2018年8月12日至2023年5月31日止。2018年9月21日，被告魏海港向原告韦建平转账两笔，金额分别为651.98元、15000元；2018年10月18日，被告魏海港向原告韦建平转账两笔，金额分别为10000元、40000元；2018年11月20日，被告魏海港向原告韦建平转账支付47893.19元。原告韦建平提交了一份落款日期为2018年12月20日，由案外人深圳市平方空间运营管理有限公司发送的《履约催告函》，要求在2018年12月27日前支付涉案物业租金。该函首部“关子骏、魏海港”字样为手写内容，被告关子骏对该函首部“关子骏”字样不予确认，认为是原告韦建平为诉讼而添加。原告韦建平称该函尾部“魏海港2018.12.20”为被告魏海港本人所签署。原告韦建平提交了一份落款时间为2018年12月28日的《承诺书》，记载：“致Ｍ2空间及韦建平先生：本人魏海港（身份证号：4104231980********）通过关子骏承租了贵司八卦岭XXX栋X楼XXX物业。本人作为该物业实际使用人，因资金周转困难暂未支付该物业2018年12月份租金及其他费用。现本人承诺在2019年1月2日前支付该物业的全部欠付款项，并保证以后按时支付每月租金及其他费用。尽情贵司及阁下予以理解。此致。承诺人：魏海港。”2019年1月5日，原告韦建平向被告魏海港邮寄送达了《律师函》，通知被告魏海港，解除2018年7月15日签署的《物业使用合同书》，要求于2019年1月6日搬离。原告韦建平提交了与被告魏海港的短信及微信聊天记录，其中2018年9月21日、9月25日、10月10日、10月13日、10月15日、11月17日向被告魏海港发送催缴租金短信息；2018年12月13日通过微信向被告魏海港发送催缴租金信息。本院认为，原告韦建平虽与被告关子骏签订《物业使用合同书》，被告魏海港虽未与原告韦建平签订书面合同，但从《物业使用合同书》中约定的条款及实际履行情况来看，原告韦建平提供涉案房屋，被告关子骏、魏海港使用涉案房屋并在每月固定交纳物业使用费和管理费，原告韦建平与被告关子骏、魏海港之间应属于房屋租赁合同关系，故本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点主要为：一、原告韦建平与被告关子骏之间的租赁合同关系是否存续；二、被告关子骏与被告魏海港之间是否属于转租关系；三、违约金责任如何承担。关于争议焦点一，首先，原告韦建平与被告关子骏签订的《物业使用合同书》中约定每月物业使用费及管理费合计47250元，被告关子骏在2018年7月10日向原告韦建平转账支付了141750元，该金额与合同约定的三个月的租金管理费之和相符，而被告魏海港于2018年9月21日开始向原告韦建平转账，且此后一直由被告魏海港向原告韦建平转账；其次，原告韦建平提交的《履约催告函》中仅有被告魏海港签署，被告关子骏并未签收；再次，原告韦建平提交的微信和短信记录以及2019年1月5日发送的解除合同的律师函均显示，原告韦建平主张欠缴租金的对象为被告魏海港。从前述三个方面可以看出，原告韦建平清楚知道在2018年9月21日以后由被告魏海港实际承租涉案房屋，且已经直接向被告魏海港收取租金，故本院采信被告关子骏关于其已经于2018年9月不再承租涉案房屋的陈述。因原告韦建平与被告关子骏未就不再承租涉案房屋签订书面协议，亦未对履约保证金、违约金等作出书面约定，故应视为双方已经协商一致解除了原《物业使用合同书》。关于争议焦点二，被告关子骏虽在庭审时陈述认识被告魏海港，但无证据显示被告关子骏向被告魏海港收取了房屋租金或其他费用，亦无证据显示被告关子骏与被告魏海港签订了转租涉案房屋的协议，故被告关子骏与被告魏海港之间不存在转租关系。被告魏海港实际使用涉案房屋，且直接向原告韦建平支付租金，原告韦建平亦向被告魏海港催缴租金，故原告韦建平与被告魏海港形成了新的房屋租赁关系。原告韦建平起诉要求被告关子骏承担本案违约责任，本院不予支持。关于争议焦点三，被告魏海港未按时足额支付租金和管理费，原告韦建平经催告后，被告魏海港仍未及时支付，已构成根本违约，依据合同法相关规定，原告韦建平可以行使合同解除权，并要求被告魏海港承担违约责任。原告韦建平于2019年1月5日向被告魏海港送达了解除合同的律师函，本院依法确认原告韦建平与被告魏海港的房屋租赁关系于2019年1月5日解除。现有证据显示被告关子骏在承租涉案房屋时向原告韦建平交纳了保证金94500元，但无证据证明被告魏海港在承租涉案房屋时缴纳了保证金，而本案因被告魏海港承租期间违约所致，与被告关子骏无关，故原告韦建平要求没收被告关子骏所交纳的保证金，不属于本案审理范围，本院对此不予审理。而被告魏海港并未交纳保证金，故原告韦建平要求没收亦无事实依据，本院不予支持。双方合同于2019年1月5日解除，而被告魏海港从2018年12月起未支付租金及管理费，故被告魏海港还应支付2018年12月6日至2019年1月5日的租金及管理费47250元。至于2019年1月5日至20日期间的租金及管理费，原告韦建平主张被告魏海港实际于1月20日锯断门锁搬出，且提交了报警回执，被告魏海港下落不明，未出庭亦未提交答辩意见，依法应承担对其不利的法律后果，故本院采信原告韦建平关于被告魏海港于2019年1月20日搬出的陈述，被告魏海港还应支付2019年1月5日至20日的租金及管理费22862.9元（47250×15/31）。原告韦建平主张被告魏海港应支付2018年12月6日至2019年1月20日的物业使用费及管理费为78750元，该金额高于本院计算金额的部分，本院不予支持。因原告韦建平与被告魏海港之间并未签订书面合同，故原告韦建平要求支付滞纳金的请求，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于水费、电费及延迟履行违约金，因原告韦建平并未提交相关证据，本院对此不予支持。律师费不属于原告韦建平必要支出，且原告韦建平与被告魏海港之间并无就此约定，本院对此不予支持。原告韦建平提交的证据不足以证明其为涉案房屋装修或购买家具，本院对原告韦建平要求赔偿损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告韦建平与被告魏海港于2019年1月5日解除房屋租赁关系；二、被告魏海港应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告韦建平支付物业使用费70112.9元及滞纳金（滞纳金以70112.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月21日计算至实际清偿之日）；三、驳回原告韦建平其他诉讼请求。本案案件受理费5215.35元（原告韦建平已预交），由被告魏海港负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  邱卫华二〇二〇年六月三日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。