云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2822民初51号 原告：罗华志，男，1955年10月1日出生，汉族，退休职工，住勐海县。 被告：曹建斌，男，1975年10月10日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省新化县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：周澜，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：西双版纳新供销房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532822568810233A。 住所地：勐海县象山路**。 法定代表人：彭长远，总经理。 原告罗华志与被告曹建斌、第三人西双版纳新供销房地产开发有限公司（以下简称新供销公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告罗华志，被告曹建斌及其委托诉讼代理人周澜，第三人新供销公司的法定代表人彭长远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗华志向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告申请执行第三人处的“新供销·双塔国际”F1-904号房屋的所有权归原告所有，并停止对上述房屋的执行；2.判决第三人协助原告办理房屋网签手续；诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为1.判决停止对“新供销·双塔国际”F1-904房屋的查封执行；2.判决确认“新供销·双塔国际”F1-904号房屋的所有权归原告所有；3.判决第三人协助原告办理房屋网签备案手续；4.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年12月24日，原告收到勐海县人民法院送达的（2019）云2822执异13号执行裁定书，原告认为该院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据，理由为：1、涉案F1-904号房屋是原告与第三人于2013年4月5日签订《协议书》及2013年4月7日签订《承诺书》后，并于2016年11月21日选好的房屋，被告申请执行的财产为原告所有，而不属于被告、第三人所有。2、2015年10月勐海县人民政府棚户区改造项目，原告已是被作为改造安置人员。3、2018年10月8日被告与第三人商品房预售合同纠纷一案与原告无关，房屋被查封时原告并不知情，该案查封的F1-904号房屋损害了原告的利益。4、原告选好房后要求第三人网签备案，第三人告知房屋未验收合格无法网签，2019年3月原告接房，2019年4月才被告知房屋已被查封。综上，原告与第三人签订的《协议书》、《承诺书》是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，协议合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记。另外，原告选定房屋以后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依法占有标的物至今，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律有关规定，或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告取得房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此，人民法院不得查封，扣押、冻结该财产。 被告曹建斌辩称，被告是为了维护本人的合法利益，提供了相关部门出具的证据，申请人民法院依法查封F1-904号房屋，但其并不是行使查封权力的裁定机关，原告将被告诉至人民法院不适当；原告申请人民法院查封时，勐海县住房和城乡建设局提供了相应的证明，证实F1-904号房屋未备案、未查封、未出售的情况下，被告委托保险公司提供了相应的担保，经人民法院审核通过后，按照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律的规定，人民法院依法查封具有法定的确定力和排他性，原告与第三人签订的《协议书》、《承诺书》不能对抗被告向人民法院申请的对所诉房屋的查封；原告与第三人将F1-904号房屋列为回迁登记户后，并没有在房地产管理部门进行网签备案，也没有取得具有物权证明的产权证书，原告与第三人签订《协议书》、《承诺书》，并不能等同于当时F1-904号房屋在第三人经办下就已经具备了“商品房”的合法性质可以销售、转让、回迁的条件，禁止人民法院的依法查封，协议只能证实原告与第三人签订过回迁F1-904号房屋，只能代表原告对第三人具有合法的债权，但对人民法院的依法查封不具有排他性，也不享有物权的优先权，不能对抗人民法院查封、相关法律规定的确定性、排他性；原告在人民法院查封前与第三人签订的《协议书》、《承诺书》不是针对特定的F1-904号房屋，且第三人销售房屋存在恶意欺骗，一物二卖的情形，属无处分权的行为，不在于购房者与之购房的先后顺序决定归谁所有；原告不是该不动产合法的权利人，其所提供的证据可以证实其对第三人具有债权，但对其主张的不动产提出执行异议，其权利不能够排除执行，原告提出的执行异议理由，没有法律依据，不能排除，应予以驳回。原告请求第三人协助办理房屋网签备案手续，与本案无关联性；第三人没有返还被告购房款，被告不同意解除查封房屋归还原告，要求人民法院将房屋拍卖之后将所得款支付给被告。综上，请求人民法院支持被告的答辩主张，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人新供销公司述称，第三人对原告的诉讼主张无异议，第三人欠被告购房款是事实，但不能查封拍卖原告已购买所得的房产，被告可与第三人协商或者由第三人以分期付款的方式将购房款退还给被告。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告罗华志提交的证据1.《回迁户置换名册》1份，欲证明F1-904房屋为原告罗华志所有；证据2.《协议书》1份，欲证明原告罗华志房屋已做置换；证据3.《承诺书》1份，欲证明置换承诺的事实；证据4.《收据》1份，欲证明原告罗华志已支付相关价款。 经质证，被告曹建斌对原告罗华志提交的证据1、2、3、4的真实性，合法性、关联性均不认可，认为对事实部分不清楚。第三人新供销公司对原告罗华志提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认为，原告罗华志提交的证据1、2、3、4均为原件，该4组证据相互印证，能证实案件的待证事实，被告曹建斌虽有异议，但未提供反驳证据，故对该4组证据本院予以采信。 被告曹建斌提交的证据1、《收据》1份，欲证明被告曹建斌购买F3-109号商铺的事实；证据2、《账户交易明细》1份（复印件），欲证明被告曹建斌以转账的方式支付给第三人新供销公司购房款的事实；证据3、《诉讼保全责任保险保单》1份（复印件），欲证明被告曹建斌委托保险公司提供相应的财产担保的事实。证据4、《（2018）云2822民初1328号民事裁定书、（2019）云2822执448号执行裁定书》各1份（复印件），欲证明F1-904号房屋被查封，查封期限分别为一年、三年的事实。证据5、《勐海新供销.双塔国际未销售的房屋》1份（复印件），欲证明F1-904号房屋未销售的事实；证据6、《（2019）云2822执异13号执行裁定书》1份（复印件），欲证明人民法院已经依法驳回原告罗华志的执行异议请求的事实。 经质证，原告罗华志对被告曹建斌提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告曹建斌购买的是商铺，原告罗华志置换的是住房。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与原告罗华志无关。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为人民法院不应当查封原告罗华志的房屋。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告罗华志于2016年就已选定了F1-904号房屋，没有进行房屋备案的原因在于开发商。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，认为原告罗华志是回迁户，2016年已选定F1-904号房屋为置换房屋，该房不应查封。第三人新供销公司对被告曹建斌提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认为，被告曹建斌提交证据1、2，系被告曹建斌向第三人新供销公司支付购买商铺款项的有效凭证，真实，合法，本院予以采信。证据3，系保险公司出具的书面信用担保凭证，本院予以采信。证据4、6，系人民法院生效的裁判文书，本院予以采信。证据5系住建部门出具的2018年10月17日“勐海新供销·双塔国际”未销售的房屋情况，本院予以采信。 第三人新供销公司提交的证据1.回迁户的《房产证》、《土地证》各1份（复印件），欲证明回迁户的产权；证据2.《回迁户房屋置换签到表》1份，欲证明回迁户的房屋已置换确认的事实；证据3.《回迁户房租补贴表》1份，欲证明回迁户房屋拆迁后的补贴的事实。 经质证，原告罗华志对第三人新供销公司提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告曹建斌对第三人新供销公司提交的证据1的真实性无异议，但不认可证据的合法性、关联性。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认为，第三人新供销公司提交的证据1，是政府相关职能部门颁发的有效产权证书，本院予以采信。证据2、3，真实，合法，能证明案件的待证事实，本院予以采信。 经本院审理查明：本院在审理曹建斌诉新供销公司商品房预售合同纠纷一案中，作出（2018）云2822民初1328号民事调解书，协议由新供销公司于2019年5月13日前向曹建斌支付购房款66万元及资金占用利息28215元，调解书生效后，新供销公司未履行调解书确定的给付义务，2018年10月18日曹建斌向本院申请财产保全，请求本院对新供销公司所有的“新供销·双塔国际”F1-904号、F1-1104号、F1-2303号房屋采取保全措施，本院于2018年10月22日作出（2018）云2822民初1328号民事裁定书，查封新供销公司所有的“新供销·双塔国际”的房产（房号F1-904号、F1-1104号、F1-2303），原告罗华志于2019年12月16日向本院提交执行异议申请，要求人民法院中止对“新供销·双塔国际”F1-904号住房的执行，本院于2019年12月23日作出（2019）云2822执异13号执行裁定书，裁定驳回原告罗华志的执行异议请求，原告罗华志不服，向本院提起执行异议之诉，2020年1月6日本院立案受理。 另查明，原告罗华志系“新供销·双塔国际”项目的回迁户，2013年4月5日，第三人新供销公司与原告罗华志签订《协议书》，约定第三人新供销公司回迁户每户一次性补偿搬迁费3000元，租住户一次性补贴14400元，2013年4月7日，第三人新供销公司向原告罗华志出具的《承诺书》载明：根据第三人新供销公司与被告石油公司订立的土地及房屋置换协议书中的约定，被告新供销公司利用新建的“新供销·双塔国际”大厦房屋置换原告罗华志的土地建房，待房屋竣工验收后向原告罗华志提供一套置换给被告石油公司的置换房，房屋使用面积不低于80平方米，且不向原告罗华志收取任何费用，公司还将向原告罗华志补贴柴房费3000元。2016年11月5日，原告罗华志选中“新供销·双塔国际”F1-904号房屋为置换房，2016年11月26日，原告罗华志向第三人新供销公司交纳了置换房的相关费用28686元。 本院认为，案外人执行异议之诉成立的基础，在于案外人对执行案件中待执行的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的实体权利，因此，判断原告罗华志的诉讼请求是否成立，关键在于考量原告罗华志就案涉房屋是否享有所有权或者其他实体权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，第三人新供销公司与原告罗华志签订《协议书》，并向原告罗华志出具《承诺书》，承诺以涉案房屋与原告罗华志原有的房屋进行置换，并进行搬迁补贴，可以确认拆迁人与被拆迁人已签订了合法有效的拆迁安置协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。涉案房屋是原告罗华志以置换方式取得，原告罗华志已按约定交付了原房产的手续，应视为已履行了全部价款支付义务，虽然争议房产未办理产权证，但不影响原告罗华志对争议房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，况且，原告罗华志作为被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利是一种特种债权，具有物权的优先性，原告罗华志作为被拆迁人对拆迁房屋拥有的期待权利往往涉及生存利益，与被告曹建斌对房屋金钱债权相比，更具有保护的优先性，应认定原告罗华志对争议的房屋享有实体权利，因此，本院确认位于“新供销·双塔国际”F1-904的房屋归原告罗华志所有，对原告罗华志诉请停止对案涉房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。原告罗华志是以置换方式取得F1-904的房屋，第三人新供销公司应协助原告罗华志办理房屋网签备案手续。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、确认位于“新供销·双塔国际”F1-904的房屋归原告罗华志所有； 二、停止对“新供销·双塔国际”F1-904房屋的查封执行； 三、第三人西双版纳新供销房地产开发有限公司协助原告罗华志办理“新供销·双塔国际”F1-904房屋的网签备案手续。 案件受理费100元，由被告曹建斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判长 李 格 审判员 阿 芳 审判员 杨光昌 二〇二〇年六月三日 书记员 明 说