河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初13号 原告刘惠芳（反诉被告），男，1956年11月9日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人刘鹏霄（原告之女），1984年12月22日生，汉族，原籍平山县。 委托代理人杨文学，河北英汇律师事务所律师。 被告刘军海（反诉原告），男，1967年3月25日出生，汉族，住平山县。 被告刘军肖（反诉原告），女，1971年3月27日出生，汉族，住平山县。 被告刘军强（反诉原告），男，1975年1月20日出生，汉族，住石家庄市桥**。 上列三被告委托诉讼代理人王永新，河北乔烽律师事务所律师。 原告刘惠芳与被告刘军海、刘军肖、刘军强共有纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2019）冀0131民初1601号民事判决书后，原被告双方均不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年11月22日作出（2019）冀01民终11159号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）冀0131民初1601号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鹏霄、杨文学，被告刘军肖、刘军强及三被告的委托诉讼代理人王永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘惠芳向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告分割经营位于平山县粮食局直属二库后面石闫公路北侧的上、下五间，共计十间的房产，其中由原告经营东侧房产的上、下共计四间，被告经营西侧房产的上、下共计六间。二、判决确认原告对自己经营房产一侧的楼前、楼后院落土地享有正常的使用权且被告不得干预。三、判决被告赔偿因侵权给原告造成的租赁停业损失10000元。四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：三被告系亲兄妹关系。1994年1月，原告与三被告的父亲刘兰锁响应县、乡两级政府创建商品一条街的号召，协议合伙在平山县粮食局直属二库后、石闫公路北侧筹建上、下五间共计十间，楼后附带小院，南至公路的商品服务楼用于商业经营。商品服务楼于1995年开工，1996年10月建成完工。当年刘兰锁为甲方、原告为乙方的《合伙筹建经营商品楼协议书》中明确约定一、甲方以土地和资金入股，占股份的60%，乙方以资金入股，占股份的40%；二、筹建的建筑物归双方共同所有，甲方占60%，乙方占40%（其他内容详见协议书）。房屋建成后，刘兰锁未经原告同意，擅自将房屋所有权证办在自己名下，后经原告诉讼，法院一、二审判决确认位于平山县粮食局直属二库后面石闫公路北侧的房产，属于原告与刘兰锁按份共有，原告占40%的股份、刘兰锁占60%的股份。自2017年3月4日三被告母亲去世以来，被告在原告经营的40%股份门市前堆土、挖坑、聚众滋事干扰租户正常经营，导致原告的财产权益无法实现。另外，原告最近才知，刘兰锁将本案房屋所占土地未经原告同意，擅自过户至刘军海名下，且刘兰锁于2019年4月8日过世。为此将刘兰锁的三个法定继承人列为本案被告。参照上一年度原告经营份额楼房的房屋租赁费，原告特主张10000元的租赁费损失。原告认为，本案楼房及楼房前的土地、楼后院落均属于商品服务楼不可分离的一部分，且从建设至今，楼房的使用性质亦未发生过变更。 被告刘军海、刘军肖、刘军强辩称并反诉，一、认可原告占共有房屋的40%、被告占60%，但是不同意原告经营该房产。因为原告持有的40%仅限建筑物，但是双方积怨很深，共同经营不可能，楼前楼后的土地只归被告人享有，原告独立经营的条件不成就，应当驳回原告的诉求。二、原告对楼前楼后的土地没有使用权，其请求没有法律依据和事实依据。双方于1994年订立《合伙建房协议书》时约定了建筑物的所有权和使用权，当时被告父亲入股的土地只有建筑物占用的土地，不包括楼前楼后土地。楼前楼后土地是父亲兑换的土地，兑换时间距离双方达成《合伙建房协议书》已经八、九年了。2004年被告父亲办理了土地使用证，2013年父亲将土地使用证变更到刘军海名下，由三被告共同享有。双方没有发生纠纷时，父母允许原告使用房后土地，是基于原告是被告母亲的亲弟弟，一直楼房租赁费按四、六分成，只有2013年邢新兵租房时单独支付给父亲2500元土地租赁费。三、法院应当驳回原告要求被告赔偿10000元的诉讼请求，同时支持被告反诉要求原告赔偿停业损失10000元的请求。 经审理查明，三被告是刘兰锁、刘新琴夫妇的儿女，刘新琴是原告刘惠芳的亲姐姐。1994年原告与刘兰锁口头约定合伙筹建商品楼，1996年楼房完工。1997年原告与刘兰锁在康玉堂的主持下补签了《合伙筹建经营商品楼协议书》，该协议书落款时间1994年元月，主要内容：甲方刘兰锁，乙方刘惠芳，采用股份制形式，甲方以土地和资金入股，占60%，乙方以资金入股，占40%，建筑物甲乙双方共有，甲方占60%，乙方占40%，其中合同首部写明“甲乙双方议定合伙在平山县粮食局直属二库北侧筹建商品楼（二层上下共十间，付带小院一个）。2005年经刘兰锁申请，房管部门给刘兰锁核发了房屋所有权证，共有人一栏空白，原告提出异议并诉至本院，本院于2012年8月10日作出（2012）平民一初字第256号民事判决书，判决争议房产属刘惠芳、刘兰锁共有，其中刘惠芳占40%的股份、刘兰锁占60%的股份，刘兰锁上诉，石家庄市中级人民法院于2012年11月15日判决驳回上诉，维持原判。后争议楼房的房屋所有权证登记的共有人变更成了刘兰锁、刘惠芳。 对于争议楼房占用的土地，刘兰锁于1994年5月与中白楼村委会签订《占用非耕地协议书》，并向城建、土地行政主管部门申请办理审批手续。《占用非耕地协议书》显示刘兰锁占用中白楼村非耕地0.3亩做为经营场地，占地位置为二库北侧、石闫新公路北侧，东至郜增高，西至郜玉廷地，南至公路界，北至大同渠，东西宽12.5米，南北长16米。申请办理的行政批文载明刘兰锁占用的中白楼位于石闫公路新线北侧的土地面积为200平方米或者0.3亩。2004年9月15日刘兰锁办理了集体土地使用证，土地使用权人登记为刘兰锁，2013年9月11日，土地使用权人变更为刘军海，两本集体土地使用证均显示该土地南至公路（石闫路），北至大同渠，南北宽12.5米，东西长16米。2017年农历3月，刘新琴去世。同年5月22日刘兰锁诉至本院，要求确认刘惠芳所持的2011年11月15日的《协议书》无效，该协议书甲方刘兰锁、刘新琴，乙方刘惠芳，内容主要是商品楼及楼前空地及楼后院落由双方共同使用，厕所、楼梯、水管双方共同使用，对外租赁楼房必须双方签字认可。本院经审理认为，刘兰锁否认自己及刘新琴名字上的签名和指纹是本人所为，刘惠芳不能证明协议书上刘兰锁、刘新琴的名字及指印是刘新琴所为，刘惠芳又不申请鉴定，因此刘惠芳所持的《协议书》不成立，原告要求该协议书无效，不能支持，于2017年7月8日作出（2017）冀0131民初1326号民事判决书，判决驳回了刘兰锁的诉讼请求，刘惠芳上诉，石家庄中级人民法院判决驳回上诉，维持原判；刘惠芳又向河北省高级人民法院申请再审，被裁定驳回再审申请。 2004年5月8日，刘兰锁与大同渠签订协议书，约定刘兰锁在县面粉厂北边公路北侧建门市因面积不够需占下游红土岗段渠道一段，共计面积289平方米，刘兰锁每年出清淤误工费、占地使用费共计287元，只有临时占用权，所有权和使用权均属大同渠，大同渠何时使用刘兰锁无偿交还，绝不允许在此范围内搞固定建筑。该协议约定范围内的土地位于争议楼房以北，于协议签订之后被围墙围起，建有厕所和水管，原告称其在占用大同渠的土地上自2004年与大同渠签订协议至2017年给付大同渠的费用由刘兰锁按原告应付比例在租赁费中进行了扣除，且出资购买了砌墙用的所有砖块，并参与了扩建过程中的所有劳动，但未提供相关证据。刘兰锁于2019年农历3月4日去世。 争议楼房共两层，每层五间，上下两层共10间,每间之间有隔墙或者大梁，楼前即楼南隔一段空闲地方为石闫公路，楼后即楼北有一院落，通向二楼的楼梯在楼北院落的西侧。2015年前，一直由刘兰锁对外整体出租后，双方按各自所占房产的份额比例分配租金，但被告称是在首先扣除原告的土地使用费之后再分配租金，且2016年刘兰锁将东边两间和西边一间出租和原告分配了租金，原告自己出租了中间两间却拒绝分配租金，也不出土地使用费，所以2017年被告再次出租中间两间后，被告在这两间房屋门前挡过土，原告则称自己从来没有出过土地使用费，且仅在2017开始向外出租中间两间，却因为被告挡土挖坑被退租。现争议楼房从东往西数，第1间、第2间由被告对外出租，进行了吊顶、刮墙、贴壁纸、更换门窗等简单装修，第3、第4间由原告锁着，两间房屋中间无隔墙，向北留有出入后院的门，第5间由被告锁着。庭审中原被告均认可双方于1997年签订《合伙筹建经营商品楼协议书》所载“付带小院一个”是指争议楼房北边的院落，小院以北是占用大同渠的土地，但原告主张小院北至楼梯向北40公分处，被告则称仅是楼梯部分的区域。被告在对本院（2019）冀0131民初1601号民事判决书提起上诉时，在上诉状中写明，该判决书判决将最西边一间和最东边两间交给三被告经营必然会导致三被告以管理和经营上的不便，不利于双方和平共处，应当判决将最西边三间判决由被告经营，东边两间由原告经营，但发回重审期间，被告称上诉状内容仅适用于上诉期间，重审期间有权对之前的主张进行变更，要求依照历史现状和惯例继续由原告实际占用东数第三间、第四间房屋。 经本院勘验，现在争议楼房南边到石闫路北边20.56米，楼房南北宽8.1米，楼房北边到楼梯向北40公分处4.5米，到楼北院落的北边16.1米，双方控制的地基南北宽度共计44.76米。 上述事实，有开庭笔录，本院（2012）平民一初字第256号民事判决书、（2017）冀0131民初1326号民事判决书，石家庄市中级人民法院民事判决书，河北省高级人民法院裁定书，房屋所有权证，集体土地使用证等材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，三被告是原告的亲外甥、外甥女，属于很近的亲属关系，应当妥善处理财产关系。生效判决书和房屋所有权证均可说明，对争议楼房原告享有40%的份额，被告享有60%的份额，现在双方产生矛盾，不能共同出租分割房屋租金，原告要求分开经营，可以支持。虽然被告曾在上诉期间表示可以由被告方经营争议楼房从东往西数第1间和第2间，这样分割也便于今后双方对楼房的使用和管理，但该两间房屋已经由被告实际管理并向外出租，由租房户使用，且进行了简单装修，原告也实际掌管着从东往西数第3间和第4间房屋，如改变使用现状，容易给租房带来不便，也容易因是否装修等情况导致房屋价值折抵等诸多麻烦，所以仍以不改变使用现状为房产分割原则为宜，继续由原告经营从东往西数第3、4间、上下四间为宜，由被告经营第1、2、5间上下共计六间。 虽然对原被告共建楼房占用土地的多个行政批文所载南至为石闫路北边，但因同时也标明了土地的南北长度，故对争议楼房所占土地的范围应综合四至及四边的长度来确定。双方共建楼房之初所签协议约定的建筑范围是“商品楼（二层上下共十间，付带小院一个）”，因双方均认可附带小院在争议楼房以北，但对北边边界均无证据证实，故以原告所主张的楼梯向北40公分处为北边界，又因行政审批文件及集体土地使用证所载合法使用的地基南北宽16米、东西长12.5米，本院实际勘验查明争议楼房南北宽8.1米，楼房北边到楼梯向北40公分处4.5米，所以本院认定，争议楼房北边向北4.5米往南、楼房向南3.4米（16-4.5-8.1）向北及楼房东西长12.5米范围内的地基系双方当初共建楼房时刘兰锁作为土地投资的，但因争议楼房由原被告共同建设按份共有，双方对该范围内的土地应均享有使用权。 因双方争议的控制范围内土地南北长达44.76米，综合争议楼房位置及本院现场勘验结果，上述范围之外的土地可分为两块。第一块即楼房以北刘兰锁通过协议占用大同渠的土地，南北长应为16.1米-4.5米=11.6米，该范围内的土地由刘兰锁在原被告共建楼房建起后单方以协议方式从大同渠取得，双方对该块土地的使用权并未另行约定，原告也未提供证据证实继续进行了投资，故对其主张的被扣除部分租金抵顶了应付大同渠的使用费及出资购买了砖块不予认定，同时基于双方很近的亲属关系，在日常生活中相互帮忙也在情理之中，故即使刘惠芳参与了扩建过程中的劳动，也不能由之而自然获得土地使用权。第二块是争议楼房向南3.4米处至石闫路北边的土地，南北长20.56米-3.4米=17.16米，双方对该块土地的使用权也未进行约定，刘惠芳也无证据证实其对该块土地享有使用权。但因争议楼房系双方共建，刘惠芳又分得了从东往西数第3间和第4间上下共四间房屋，而出入通行必须经过争议楼房向南3.4米处至石闫路北边的土地，故被告应向原告提供使用该块土地的便利，又因原告不享有该块土地的使用权，本院对被告要求原告支付土地使用费的请求予以支持，综合考虑酌情认定以每年2000元为宜。由于双方对如何经营门市没有分割或约定，故原告要求被告赔偿未能出租从东往西第3间和第4间门市损失10000元的主张，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失10000元，没有提供证据证实，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、八十七条、九十四条、九十六条和九十九条的规定，判决如下： 一、原告刘惠芳经营争议楼房从东往西数第三间、第四间，上下共四间，被告刘军海、刘军肖、刘军强经营争议楼房从东往西数第一间、第二间和最西边一间，上下共计6间； 二、允许原告刘惠芳通行争议楼房以南的土地，允许原告刘惠芳通行争议楼房以北院落的楼梯，允许原告刘惠芳使用争议楼房北边向北4.5米往南至楼房北边范围内的土地(但不得在该范围内搞任何建筑)，原告刘惠芳不享有争议楼房北边向北4.5米处以北所占用大同渠土地的使用权； 三、从本判决生效之日当年开始，原告刘惠芳每年给付刘军海、刘军肖、刘军强土地使用费2000元，第一年的土地使用费于判决生效后20日内付清，以后的土地使用费于每年的3月1日前付清； 四、驳回原告要求被告赔偿10000元损失的诉讼请求； 五、驳回被告要求原告赔偿10000元损失的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，原告负担90元，三被告各负担40元（判决生效后五日内交纳），反诉费25元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长 杨新华 陪 审 员 韩亚楠 陪 审 员 肖兆辉 二〇二〇年六月十七日 法官助理 刘 伟 书 记 员 齐 笑