安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0222民初263号原告：繁昌县建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222713906312D。法定代表人：李宗海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。被告：繁昌县鑫山置业有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222584550005K。法定代表人：张寻，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦智，系该公司股东。原告繁昌县建设投资有限公司（以下简称繁昌建投公司）诉被告繁昌县鑫山置业有限公司（以下简称鑫山置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了两次审理。原告繁昌建投公司的委托诉讼代理人李大东、被告鑫山置业公司的委托诉讼代理人秦智到庭参加诉讼。2020年5月10日，被告鑫山置业公司以“另案起诉请求确认2016年2月签订的三份《商品房买卖合同》无效”为由，向本院申请中止本案审理，但未向本院提交已经立案受理的材料。本案现已审理终结。原告繁昌建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还所欠原告借款人民币5516220元及利息（自借款之日起至全部款项还清之日止，按同期银行贷款基准利率计算）；2、被告承担案件诉讼费用。事实与理由：2014年6月，因被告企业法定代表人涉嫌合同诈骗并携款外逃，导致被告开发鑫山家园工程出现工程烂尾、一房多卖等一系列问题。为妥善处理上述存在的问题，化解社会矛盾，经繁昌县鑫山家园项目领导组协调，并以繁昌县人民政府、繁昌县城乡规划建设委员会专题会议纪要的形式确定:由原告通过向被告出借部分款项及收购被告部分房屋（22套）款项的方式解决融资户借款本金及鑫山家园后期工程建设所需资金。为此，原告分别于2014年8月11日、2014年9月18日、2014年9月29日、2014年11月6日、2016年2月5日、2016年9月9日共向被告借款人民币13657116元。在原告收购被告房屋过程中，原告发现上述22套房屋中有4套房屋已备案至他人名下，原告无法收购，原告实际收购房屋18套。经原告核算，扣除上述已备案至他人名下的4套房屋外，原告实际收购房屋价值人民币8140896元，故被告尚欠原告借款人民币5516220元。为此，原告特诉至人民法院。原告繁昌建投公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、营业执照复印件、企业信用信息公示复印件，证明原、被告主体资格。2、专题会议纪要复印件，证明为解决鑫山家园后期工程建设资金及解决融资户本金，确定由原告出借部分款项的事实。3、借条原件、转账凭证原件，证明原告出借款项的事实（原告说明：2014年11月3日的300万元借条，实际借款为100万元）。4、备案通知书复印件、商品房买卖合同复印件，证明原告收购被告部分房屋的事实。5、函原件、资金拨付审批表复印件、非税收入一般缴款书复印件，证明涉案鑫山家园工期保证金在2014年4月11日被繁昌县国土资源局罚没，作为竣工违约金。被告鑫山置业公司辩称：1、繁昌建投公司所出具的借条，我公司均不认可，因为这个借条不是我公司人员出具的，借条上所有的公章也不是我公司人员印上去的，因为我公司法定代表人张寻于2014年涉嫌刑事犯罪以后，繁昌县经侦大队介入，公司的公章、法人章、财务章一系列的印章就一直由繁昌县经侦大队保管。2、我公司从主观意愿上从未想过，也从未主动找过繁昌建投公司借款，繁昌建投公司的借款也未汇入到我公司账户或我公司指定账户。该借款的实际操作人、使用者也并非我公司，具体的使用情况也从未和我公司商议过，所以这些所谓的借款我公司均不认可。3、关于借款中的214万元，该笔款项是我公司在繁昌县国土资源局的开发期限保证金，本就属于我公司，我公司在法定代表人涉嫌刑事犯罪之后，繁昌县鑫山家园项目处置工作领导小组接管我公司时，开发期限并未逾期，就算逾期了，也应由繁昌县国土资源局告知我公司申请延期报告，所以不存在所谓的没收该款项。根据繁昌县政府2014年第34号会议纪要，此款项214万元，用于鑫山家园C1号楼、C2号楼后续建设，C1号楼、C2号楼交付使用后，按退还我公司处理。4、繁昌建投公司在诉状中所提及的收购我公司22套住宅，并没有征求我公司同意，政府的会议也未通知我公司人员参加，繁昌建投公司所出具的购房合同，并非我公司所出具，合同上没有我公司负责人的签字，合同上的公章也非我公司所印，我公司公章一直由繁昌县经侦大队保管，公章具体是谁印上去的，繁昌县经侦大队应该有记录可以查阅。所以繁昌建投公司对我公司住宅的收购及收购单价，我公司均不认可，恳请人民法院撤销繁昌建投公司未经我公司允许在繁昌县房管局备案的房屋。5、根据政府2016年第42号会议纪要，繁昌建投公司所谓的借款应于我公司鑫山家园二期开发后归还，现二期尚未动工。6、对此借款合同纠纷及繁昌建投公司未经我公司同意，以不合理的价格收购我公司住宅，我公司保留追究有关部门以行政权干预我公司经营的权利。被告鑫山置业公司为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：1、办公物品移交单复印件、委托书复印件，证明我公司的印章我于2020年3月26日才从繁昌县住房和城乡建设局领回，原告提交的所有材料中的印章，均不是我公司盖的（说明：2014年因为我公司法定代表人张寻涉嫌刑事犯罪，我公司的公章、发票专用章、财务专用章、法定代表人私章均被繁昌县经侦大队保管，直至2019年繁昌县经侦大队将这些章交给繁昌县住房和城乡建设局，这两个单位之间有交接手续）。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，繁昌县国土资源局向县土地储备中心作出《关于要求将FT1118地块建设工期保证金转为竣工违约金的函》，函告县土地储备中心将鑫山置业公司缴纳的建设工期保证金214万元转为竣工违约金。2014年4月16日，鑫山置业公司的法定代表人张寻在开发鑫山家园工程过程中，涉嫌合同诈骗并携款外逃，被繁昌县公安机关决定刑事拘留。为妥善处理鑫山家园工程出现工程烂尾、一房多卖等一系列问题，化解社会矛盾，2014年6月19日，繁昌县鑫山家园项目处置工作领导小组相关人员、南天建设公司人员及鑫山置业公司股东秦智召开“关于鑫山家园项目后期处置工作商谈专题会议”，会上确定由繁昌建投公司以出借启动资金方式回购鑫山置业公司开发的部分房源。2014年6月20日，该款项以罚没收入名义由繁昌县国土资源局缴纳至繁昌县非税收入征收管理局账户。之后繁昌县鑫山家园项目处置工作领导小组分别于2014年7月28日、2016年1月27日、2016年8月19日召开会议对相关事宜进行确定。繁昌建投公司于2014年8月11日出借214万元、2014年9月18日出借100万元、2014年9月29日出借100万元、2014年11月6日出借100万元、2016年2月5日出借6517116元、2016年9月9日出借200万元，合计出借款为13657116元，上述款均汇至繁昌县房地产管理局处置鑫山家园项目专户。加盖鑫山置业公司公章的借条有：2014年8月8日金额为214万元、2014年9月16日金额为200万元、2014年11月3日金额为300万元、2016年2月5日金额为6517116元、2016年8月23日金额为200万元，借条金额合计为15657116元。繁昌建投公司以房屋备案价拟回购鑫山置业公司房源共有22套，具体房号为：C1-1004、1204、1205、1303、1305、1401、1403、1405、1501、1505、1603、1605、1701、1702、1703、1704、1705，C2-1101、1102、1103、1104、1105，因C1-1204、1305、1501、1605计4套房屋备案在他人名下，繁昌建投公司实际回购房屋有18套，具体为：C1-1004、1205、1303、1401、1403、1405、1505、1603、1701、1702、1703、1704、1705，C2-1101、1102、1103、1104、1105，所回购房屋价款为8140896元。现繁昌建投公司认为鑫山置业公司还欠借款人民币5516220元，为此向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点包括：一是原、被告之间是否形成了真实有效的借款关系及房屋买卖合同关系；二是涉案的214万元借款，是被告缴纳的工期保证金还是原告的出借款；三是借款利息问题；四是《商品房买卖合同》约定的房屋单价是否合理；五是已满足还款条件的金额。一、原、被告之间形成了真实合法的借款关系及房屋买卖合同关系。首先，2014年6月19日《关于鑫山家园项目后期处置工作商谈专题会议纪要》显示，繁昌县鑫山家园项目处置工作领导小组与南天建设公司及鑫山置业公司股东秦智等进行了商谈，会议决定拨付资金对鑫山家园项目进行扫尾，并在有可能的情况下，可由繁昌建投公司对鑫山家园一期抵押、剩余房源和二期项目房源进行适当适价回购。由此可见，原告繁昌建投公司是在各方协调的会议纪要基础上，将款项出借给被告鑫山置业公司的，并再以适价对房屋进行回购，从而形成借款关系和房屋买卖合同关系。其次，借款共计13657116元经专用账户处置用于鑫山置业公司经营开发的鑫山家园项目扫尾工程和解决鑫山置业公司一房多卖等问题，确实用于被告公司经营业务和事务当中。最后，由于鑫山置业公司法定代表人涉及刑事犯罪，无法履行相关的借款及签订房屋买卖合同的手续，原告繁昌建投公司将借条及房屋买卖合同等交鑫山家园项目处置工作领导小组办公室，由鑫山家园项目处置工作领导小组办公室将鑫山置业公司印章盖好后取回，从而顺利办理借款及房屋收购事宜，不违反法律规定，本院予以认可。二、涉案的214万元借款是原告出借款，不是被告交纳到繁昌县国土资源局的工期保证金。虽然2014年7月28日的会议纪要中，“同意将项目建设工期保证金214万元暂借鑫山置业（汇入县房管局处置的鑫山家园项目专户），用于后续有关工程建设，县建投公司牵头，现财政局、国土局配合，7月30日前完成；鑫山家园在2014年12月底前将一期C1、C2号楼交付使用后，该笔资金按照退还处理”。但根据繁昌县国土资源局（繁国土资秘〔2014〕93号）《关于要求将FT1118地块建设工期保证金转为竣工违约金的函》，要求县土地储备中心将鑫山置业公司交纳的建设工期保证金214万元转为竣工违约金。之后，繁昌县国土资源局将该214万元款项以罚没收入名义上缴繁昌县非税收入征收管理局。由此可见，2014年7月28日的会议纪要中的建设工期保证金214万元并不存在，原告繁昌建投公司也没有收到繁昌县国土资源局转入的鑫山置业公司的建设工期保证金214万元，其出借给鑫山置业公司的214万元，应当认定为出借款，而非建设工期保证金。至于被告鑫山置业公司对繁昌县国土资源局将其建设工期保证金罚没是否合法合理，不属于本案审理范围。三、关于借款利息问题。首先，对于借款期限内的利息，由于双方没有约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，对于借款期限内的利息不予支持。其次，对于逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，无论是会议纪要还是借条中，均未约定借款期限和借款利率，原告可自起诉之日起主张逾期利息；由于原告主张的同期银行贷款利率，现已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），低于法律规定的6%，因此本院对原告主张的利率标准予以支持。四、《商品房买卖合同》约定的房屋单价在合理范围之内。首先，原告繁昌建投公司出借款项时间是自2014年8月份开始，原告繁昌建投公司以3200元/平方米的价格收购房屋，该价格与被告鑫山置业公司房屋预售备案价格相差无几。其次，虽然原告收购房屋的时间在2016年，涉案房屋的市场价格已经上涨，但涉案房屋的价格上涨是建立在原告出借资金将楼房收尾的基础上，因此即使房屋上涨带来一定的溢价，根据公平原则，也应当由出资方享有。最后，对于原告的借款，自起诉之前，亦未支持其借款利息主张。五、已满足还款条件的借款金额为3516220元。原告繁昌建投公司总共借款13657116元，扣除原告收购房屋的价值8140896元，剩余借款5516220元。根据2016年8月19日的会议纪要及2016年8月23日的借条的记载，该笔借款200万元注明了还款时间条件,即在鑫山家园二期项目开发利润中偿还，而被告则辩称鑫山家园二期项目尚未动工，原告并未举证证明鑫山家园二期项目已经开发完毕且没有利润或二期开发已经不能实现，因此该笔200万元借款尚未达到归还的条件。原告可在条件成就后，另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告繁昌县鑫山置业有限公司于本判决生效后十日内向原告繁昌县建设投资有限公司归还借款人民币3516220元及逾期利息（以3516220元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，自2020年1月16日起至借款还清时止）；二、驳回原告繁昌县建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费57609元（原告预交），由被告繁昌县鑫山置业有限公司负担30953元，由原告繁昌县建设投资有限公司负担26656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审 判 长  叶进财人民陪审员  姚 玲人民陪审员  朱其涛二〇二〇年六月十七日书 记 员  余灵蓉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。