常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初5101号原告：常州骏龙商业管理有限公司，住所地常州市钟楼区宝龙广场**。法定代表人：许华琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：施倍飞，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄陈，江苏博爱星律师事务所实习律师。被告：陈翠琴，女，1980年8月20日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市蚌山区。原告常州骏龙商业管理有限公司（以下简称骏龙公司）与被告陈翠琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骏龙公司委托诉讼代理人施倍飞到庭参加诉讼，被告陈翠琴经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告骏龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2019年1月30日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的自2018年10月1日至2019年1月30日期间的租金44405.28元，及违约金12444.58元（违约金按照每日千分之一计算）；并按照每日千分之一的标准计算自2019年4月1日起至实际付清之日止的违约金；3、判令被告向原告支付自2019年2月1日至2019年3月30日的占用费44405.28元；4、判令被告向原告支付拖欠的自2018年10月1日至2019年3月30日期间的物业费7011.36元，及违约金1805.43元（违约金按照每日千分之一计算），并按照每日千分之一的标准计算自2019年4月1日起至实际付清之日止的违约金;5、判令被告支付赔偿金22202.64元；（以上合计132274.57元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月14日签订了一份合同编号为ＳＹＣＺＺＺ16259的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，合同约定原告作为出租人将坐落于常州宝龙城市广场Ｃ区的编号为4、5、6的商铺出租给被告，租赁场所面积为292.14平方米，租赁期限为两年九个月零七天，并约定了租金、物业费的金额及支付方式，此外合同13.7条约定了占用费，合同14.5条约定了赔偿金。2017年9月22日，原告与被告签订《补充协议》，双方对租赁期限、租金及物业费重新进行了约定。现原告已全部履行完合同约定的出租方义务，被告也已正式营业，但被告拒绝支付2018年10月1日至2019年1月30日期间的租金、物业费。原告多次催要，被告依然置之不理，原告根据合同约定向被告发出《催款函》要求于2019年1月15日清缴拖欠原告的所有款项及相应的逾期付款违约金，被告无回应，原告于2019年1月30日发函解除双方之间的合同，被告仍未付清各项费用，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求向法庭提供了以下证据：1.宝龙城市广场商业街商铺租赁合同、宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议，证明原、被告签订租赁合同，约定租赁期限、租金、物业费标准、违约金计算标准、赔偿金条款、合同解除条件等事实；2.催款函及邮政快递凭证，证明被告拖欠租金、物业费、违约金等款项，原告要求被告清缴的事实；3.合同解除函及邮政快递凭证，证明双方之间租赁合同已于2019年1月30日解除的事实；4.委托管理协议，证明产权人与原告签订了委托管理协议，委托原告对案涉房屋进行招商及相应管理等服务，原告基于该委托与被告签订了房屋租赁合同及补充协议；5.租金缴费明细清单，证明被告租金的缴纳情况；6.其他费用缴费明细，证明被告向原告缴纳保证金等费用的情况。被告陈翠琴未作答辩，亦未提供证据。本院对原告提供的证据予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了宝龙城市广场商业街商铺租赁合同一份，约定甲方将位于江苏省常州市宝龙城市广场C区（期）52号楼第1-2层编号为4、5、6商铺（共叁间）出租给乙方；租赁场面积暂计292.14平方米；租赁期限为两年九个月零七天，租赁起始日自2016年6月24日开始计算；第1年租金标准19.00元/平方米/月，月租金额5550.66元，年租金额66607.92元，第2年租金标准38.00元/平方米/月，月租金额11101.32元，年租金额133215.84元，第3年租金标准38.00元/平方米/月，月租金额11101.32元，年租金额102465.18元，合计302288.94元；乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一自然季度的租金；乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在合同生效后5日内向甲方支付人民币24539.76元作为履约保证金，合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下事项后三十日内将履约保证金或其余额无息退还给乙方：（1）乙方应于合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所，（2）乙方应于合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；乙方同意在合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元；若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方；如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的……；双方同意，合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，原告于2016年6月14日将租赁房屋交付给被告，但原、被告双方因故未能按上述租赁合同履行。2017年9月22日，原、被告签订补充协议，将租赁期限变更为2个租赁年度2个租赁月度26天，自租赁起始日起算（租赁年度指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度，租赁月度指自租赁起始日向后推算，每满一个月为一个租赁月度），租赁起始日自2017年1月5日（即2019年3月30日届满）；租赁合同第4.1.2条变更如下：第1年租金标准28.5元/平方米/月，月租金额8325.99元，年租金额99911.88元，第2年租金标准38.00元/平方米/月，月租金额11101.32元，年租金额133215.84元，第3年租金标准38.00元/平方米/月，月租金额11101.32元，年租金额31710.74元，合计264838.46元；甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准，第一个租赁年度期间的租金支付不适用第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币11101.32元，自第二个租赁年度开始，乙方按照第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。合同还约定了其他事项。租赁合同及补充协议签订后，被告向原告预交33303.96元租金，并缴纳了24539.76元履约保证金、质量保证金3000元、装修保证金10000元，其中装修保证金10000元在被告装修完毕后已退还被告，留存在原告处的保证金合计尚有27539.76元。被告给付原告2017年4月5日至2018年9月30日期间（2017年1月5日至同年4月4日期间租金减免）的租金198343.58元，被告预交的33303.96元租金已抵充被告应交租金，此后被告未再缴纳租金。原告向被告催要租金无着，于2019年1月10日向被告发出书面催款函，言明截止到2019年1月10日，被告拖欠从2018年10月1日起至2019年3月30日的租金，共计人民币66607.92元，截止2019年1月10日共计产生逾期付款违约金21481.05元，要求于2019年1月15日前清缴所有款项及相应的逾期付款违约金。后该催款函被退回。2019年1月30日，原告向被告发出解约函，后该解约函亦被退回。嗣后，被告于2019年3月30日搬离租赁房屋，同日将钥匙交付原告。另查明，坐落于常州市产权人分别为魏士祥、刘利；王徐飞、江长华；杨荣明、邵凤燕。2016年，魏士祥、王徐飞、杨荣明、邵凤燕与原告签订委托管理协议，言明将其房屋委托原告进行招商及相应管理，委托管理期限分别自2016年6月24日起至2019年6月23日止、2016年3月31日起至2019年3月30日止、2016年9月16日起至2019年9月15日止。2019年9月4日，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告申请撤回第四项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原、被告签订的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依法按约履行。原告按约将租赁房屋交付被告使用，但自2018年10月起被告未再按约支付租金，原告催告后仍未支付，原告可按约解除合同，鉴于原告发出的解约函未能有效送达给被告，考虑被告于2019年3月30日搬离了租赁房屋，原告亦于同日予以接收，故应认定原、被告之间的租赁关系于2019年3月30日租期届满时终止。原、被告签订的租赁合同终止前，被告结欠原告的租金66607.92元应予给付，扣除被告已缴纳尚在原告处的保证金合计27539.76元，被告尚需给付39068.16元。鉴于合同约定承租方应于每个自然季度末月的25日或之前向出租方支付下一自然季度的租金，故被告应于2018年9月25日前支付2018年9月30日后的租金，被告未履行付款义务，应承担由此产生的逾期付款违约责任，但原告主张被告拖欠的租金按每日1‰计算的逾期付款违约金过高，本院调整为按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算逾期付款违约金。鉴于原、被告双方签订的租赁合同、补充协议约定的租赁期限于2019年3月30日届满，被告亦于同日交付了房屋，故原告要求被告给付赔偿金的诉请，本院不予支持。原告放弃部分诉讼请求，系其权利处分，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告诉请中符合法律及合同约定部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此引起的不利后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈翠琴于本判决生效之日起十日内给付原告常州骏龙商业管理有限公司拖欠的租金39068.16元，并支付以39068.16元为基数自2018年9月25日起至实际给付之日止（其中2018年9月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍；2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算的逾期付款违约金。二、驳回原告常州骏龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元、公告费900元，合计3846元（原告已预交），由原告负担1456元，被告负担2390元（被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  过家华人民陪审员  倪建芬二〇二〇年六月二日法官 助理  张春美书 记 员  杨 红