河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终296号上诉人（一审原告、案外人）：王滨，男，1974年11月11日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：杨仙芝，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史俊涛，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：郑州市正岩建设集团有限公司。住所地：河南省郑州市**兴华南街**。法定代表人：王俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师及实习律师师亚州一审被告（被执行人）：河南六合置业有限公司。住。住所地：河南省郑州市金水区索凌路****楼**附**/div>法定代表人：李兆辉。上诉人王滨与被上诉人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）及一审被告河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王滨及其委托诉讼代理人杨仙芝、史俊涛，被上诉人正岩建设公司的委托诉讼代理人赵红魁、师亚州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王滨的上诉请求：撤销一审判决，判令王滨对郑州市金水区索凌路1号1号楼9层36号房屋享有所有权；二、停止对郑州市金水区索凌路1号1号楼9层36号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封。事实与理由：原告与六合公司于2013年10月24日签订的《商品房认购协议书》内容合法真实有效，原告占有、使用涉案房屋长达六年时间。自房屋交付以后，六合公司作为开发商未履行合同义务，一直未给原告办理房屋相关所有权证书，涉案房产未能办理过户登记手续并非原告存在过错。原告购买涉案房屋与六合公司签订购房合同以及实际占有、使用涉案房屋均在法院查封之前，且原告已支付了全部购房款，经向房屋管理部门查询，原告名下无任何其他住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告的居住权、生存权应得到优先保护，故原告对涉案房产享有合法权利，足以排除执行。正岩公司辩称，被答辩人王滨与六合公司的会计王丹丹具有亲属关系，王丹丹也涉嫌犯罪，王滨与六合公司签订的《商品房认购协议书》不具有合法性和真实性。王滨提交的《商品房认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故该合同不属于商品房买卖合同。王滨提交的证据不能证明其在法院查封前已占有涉案房屋。王滨提交的支付房款的证据只有收据没有转账凭证佐证，不能证明其已支付了房屋价款。按王滨自述其从2013年购得涉案房屋至法院查封，在长达五年的时间没有办理房产证存在过错。王滨不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应驳回其诉讼请求。六合置业公司未答辩。王滨的一审诉讼请求：判令王滨对郑州市金水区××1号××号楼××层××号房屋享有所有权；二、停止对郑州市金水区×××1号××号楼××层××号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封。一审法院查明：正岩建设公司诉六合置业公司建设工程施工合同一案，一审法院作出的（2016）豫01民初1098号民事判决已发生法律效力。正岩建设公司申请强制执行，2018年8月7日，一审法院依法立案执行，执行案号为（2018）豫01执1216号。在执行过程中，于2018年11月2日作出（2018）豫01执1216号之三执行裁定书，裁定查封被执行人六合置业公司名下位于郑州市金水区××楼××号房屋（不动产权证号110××26）。后案外人王滨依据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议申请，一审法院于2019年6月26日作出（2019）豫01执异523号执行裁定书，裁定驳回了案外人王滨的异议请求。另查明：2013年10月24日，王滨与六合置业公司签订一份《商品房认购协议书》，主要载明:出卖人为六合置业公司，买受人为王滨；认购房屋为1号楼9层东北户，建筑面积为190.67平方米，单价5000元/平方米，总房款共计953350元，六合置业公司向王滨出具了收到涉案房款的收据。2013年11月10日，王滨与河南轩合物业服务有限公司签订一份《六合苑小区前期物业管理服务协议》载明：王滨所购的物业位于1幢1单元9层东北户，物业交付时间为2013年11月10日前。王滨另提交有水电费交付凭证等证据以证明其在涉案房屋被查封前已占有涉案房屋。王滨提交郑州市个人房屋权属信息表显示王滨名下无住房，查询时间为2019年6月12日。王滨在本案审理过程中认可其与王丹丹系姐弟关系。一审法院认为，因（2018）豫01执1216号执行案件申请执行人正岩建设公司主张的是工程价款，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查本案王滨对涉案房屋是否享有消费者物权期待权，及其享有的权利是否能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，是否应认定王滨与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第16条规定“……商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。而本案王滨与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》缺失关于涉案房屋的交付条件及日期、办理产权登记的相关事宜等事项。故该《商品房认购协议书》缺失商品房买卖合同成立的基本要件，不能认定王滨已与六合置业公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。关于王滨房款交付的问题，王滨虽提交有六合置业公司出具的付款收据，但六合置业公司与本案有利害关系，且王滨与六合置业公司的财务负责人王丹丹系姐弟关系，故对该收据的证明效力不予认可。王滨提交的王丹丹交通银行个人客户交易清单显示王丹丹账户在2013年10月24日收到993285元的转账，但该款项和王滨与六合置业公司在《商品房认购协议书》约定的购房款数额不符，且王滨也不能提交转账凭证等证据证明该笔房款系其本人或委托他人代付的房款，故不能认定王滨已交付涉案房屋的购房款。因王滨不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的对房屋消费者物权期待权的保护条件，不能认定其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，对其相应的诉讼请求不予支持。综上所述，王滨的诉讼请求不能成立，不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回王滨的诉讼请求。一审案件受理费13334元，由王滨负担。除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：二审中，王滨称其使用严峰的银行卡刷卡支付了993285元。证人六合置业公司原销售人员王某称严峰系六合置业公司的实际控制人。严峰涉嫌集资诈骗罪、合同诈骗罪，王丹丹涉嫌非法吸收公众存款罪等一案，河南省郑州市人民检察院已向一审法院提起公诉，一审法院2019年1月24日作出（2018）豫01刑初74号刑事判决，认定严峰犯集资诈骗罪、犯合同诈骗罪，执行无期徒刑，并处没收个人财产1000万元；王丹丹犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金25万元等。目前该案正在本院二审审理中。本院认为，本案的争议焦点为王滨是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。两条款均规定案外人应当与出卖人签订合法有效的商品房买卖合同，并支付相应的价款。然而王滨仅与六合置业公司签订了《商品房认购协议书》，未签订《商品房买卖合同》。王滨称其使用严峰的银行卡向六合置业公司支付了全部价款993285元，而严峰系六合置业公司的实际控制人，该款项的收款人系王滨之姐王丹丹，严峰与王丹丹均涉嫌经济犯罪被提起公诉，在此情况下，一审法院未认定王滨支付案涉房屋的购房款并无不当。故王滨的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，王滨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13334元，均由王滨负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年六月二十八日书记员  李嘉慧