辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0604民初485号原告：王创琨，女，1990年1月8日出生，满族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：曹长胜，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。被告：盖俊伟，男，1977年7月4日出生，汉族，个体业主，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王青山，辽宁圣权律师事务所律师。第三人：丹东优乐家房地产经纪有限公司，住所地丹东市振兴区桃铁路******。法定代表人：闫晓春，该公司经理。委托诉讼代理人：邢昊，男，1977年6月5日出生，汉族，丹东优乐家房地产经纪有限公司职员，住丹东市振兴区。原告王创琨诉被告盖俊伟，第三人丹东优乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告王创琨及其委托诉讼代理人曹长胜，被告盖俊伟及其委托诉讼代理人王青山，第三人丹东优乐家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人邢昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王创琨向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》；2、判令被告赔偿原告违约金80000元。事实与理由：2019年11月1日，第三人依据与被告签订的《限时包销协议》与原告签订《房屋买卖居间代理合同》。合同约定被告将坐落于丹东市振安区房屋出售给原告，约定价款为420000元，双方于2020年1月10日前办理过户手续，同时约定：甲方（被告）悔约应退还购房定金并支付乙方（原告）80000元违约金。原告于合同签订当日交付购房定金80000元，之后原告多次委托第三人与被告协商过户事宜，被告却以各种借口拒绝履行合同，造成原告无法正常购买案涉房屋。被告盖俊伟辩称，第三人在《限时包销协议》中违反“由买方垫付银行贷款约18万元”的补充条款，其未经被告授权与原告恶意串通签署房屋买卖合同，对被告不发生效力，原告起诉被告主体错误。原告及第三人涉嫌恶意串通、伪造证据提起虚假诉讼，该合同应认定无效。第三人丹东优乐家房地产经纪有限公司辩称，《限时包销协议》明确约定第三人有权代理被告进行房屋交易。第三人一直积极配合解决买卖中的问题，且早已在电话里明确告知被告房屋出卖的事实及成交价格，并多次催促被告履行协议，但被告拒接电话并推脱办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的房屋买卖居间代理合同、收款收据、限时包销协议、商品房买卖合同；被告提供的其与第三人的通话录音、收款收据；第三人提供的其与被告的通话录音。上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年10月1日，被告与第三人签订《限时包销协议》，协议主要内容：第三人为被告提供房屋独家销售装修委托区间服务，为被告房屋进行装修，被告自愿将其私有的位于丹东市振安区的房屋以不低于390000元的总价委托第三人代为出售，该房屋装修成交价高于被告定价部分归第三人所有。委托期限自2019年10月1日至2020年5月1日止。第三人可以与其他第三方合作完成被告的委托事项，包括收入、保管、转付款项，协助签署买卖合同等出售有关的事务。被告保证第三人出售房产后配合买方办理相关手续，按约定期限内交付房屋。被告承诺此房产无抵押，无查封等产权纠纷，同时需要全权配合第三人办理此房产的过户等交易事宜。被告保证签订委托协议后24小时内将房屋钥匙交给第三人，并保证钥匙的唯一性且可正常开启受委托房源的进户门。在委托期限内，被告不得解除对第三人的委托，也不得再委托其他机构或个人出售。如委托期限内不能成交，第三人以现金形式购买。另约定由于被告尚欠银行贷款约18万元，待房屋交易时需买方垫付，被告要确保房屋结清贷款后顺利交易，否则所产生的一切费用及后果均由被告负责。2019年11月1日，第三人以被告委托代理人身份与原告签订《房屋买卖居间代理合同》，合同主要内容：被告将其坐落于珍珠街3号1单元204室的房屋出售给原告，总房款420000元，原告于2019年11月1日前交付购房定金80000元，于2019年12月30日支付该房屋首付款200000元，余款220000元以贷款方式支付。被告于2020年1月10日前与原告办理该房屋的过户手续。被告承诺在原告无过错情况下保证2020年让原告先入住该房屋。若原告违约，原告不得向被告索要定金，若被告违约，被告应将定金退还给原告，并另支付违约金80000元。当日，原告即按约定向第三人交付定金80000元，第三人为其出具收据一份。合同签订后，第三人与被告多次电话协商关于该房屋贷款偿还及过户事宜，被告以各种理由拒绝出面办理房屋贷款及过户手续。在此期间，第三人曾将该房屋交付原告居住使用，但被告以煤气公司查表为由，擅自将该房屋门锁撬开并更换智能锁，至今被告未按约定履行合同义务。第三人于2020年3月1日将房屋定金退还给原告。本院认为，被告与第三人签订的《限时包销协议》已明确约定被告委托第三人对房屋进行装修并独家代为出售，双方之间的法律关系为委托代理关系。第三人依据此协议有权代理被告销售该房屋。因第三人与原告约定的房屋出售价格不低于被告所设定的房屋出售价格，因此，第三人以被告代理人身份与原告签订的《房屋买卖居间代理合同》，未侵犯原告的合法权益，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约支付80000元定金，但因被告拒绝履行合同，致使原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》无法履行，被告已构成违约，原告主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》有事实和法律依据，本院予以支持。现第三人已将购房定金退回给原告，按合同约定，被告应另向原告赔偿80000元违约金。关于被告主张第三人不履行《限时包销协议》中“由买方垫付银行贷款约18万元”的约定构成违约，其对原告与第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》并不知情，但在庭审中被告及第三人提供的多次通话录音证实，被告对于房屋出售的事实已经知晓，第三人也多次与其协商相关偿还房屋贷款事宜，故被告主张第三人违约以及《房屋买卖居间代理合同》无效缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告提出其对定金并不知情以及定金标准超出房屋价款市场定金标准的抗辩，因定金是保证合同履行的一种担保方式，其对签订合同的双方当事人均具有法律约束力。因此，第三人作为被告的委托代理人在签订房屋销售合同时约定定金条款并未损害被告的合法权益。同时，按照相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，第三人与原告签订的合同所约定的定金数额并未超过上述标准，因此，被告提出的抗辩理由于法无据，本院不予支持。诉讼中，被告以《房屋买卖居间代理合同》、《收据》系第三人与原告共同伪造为由要求对上述文书的形成时间进行鉴定，但其未在本院指定的期限内提交书面鉴定申请，故视为被告放弃该申请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告王创琨与被告盖俊伟及第三人丹东优乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间代理合同》；二、被告盖俊伟于本判决生效后10日内赔偿原告王创琨违约金80000元。如被告盖俊伟未按本院指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告盖俊伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  石战军二〇二〇年六月十七日书记员  侯国丽