广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初928号原告：惠州市华舜实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：陈威龙，总经理。委托诉讼代理人：骆少文，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑鸿辉，广东铸铭律师事务所实习律师。被告：深圳市大商电子商务科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区*******************。法定代表人：孟庆文，总经理。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告惠州市华舜实业有限公司（以下简称华舜公司）与被告深圳市大商电子商务科技有限公司（以下简称大商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告华舜公司委托诉讼代理人骆少文、郑鸿辉，被告大商公司委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告返还预付款人民币702000元及利息；2、判令被告向原告支付违约金20万元；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。庭审中原告增加、变更诉讼请求，增加变更后的诉讼请求为：一、判令解除原告与被告于2018年12月11日签订的《铂金广场租赁合同》；二、判令解除原告与被告于2018年12月11日签订的《铂金广场经营管理合同》；三、判令被告向原告返还预付《铂金广场租赁合同》项下的225000元（含履约保证金150000元+2020年1月份租金75000元）及支付资金占用期间的利息（利息以225000元为基数，自2018年12月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月21日起暂计至2020年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，资金占用利息暂计合共11295.31元；2020年1月17日往后的资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；四、判令被告向原告返还预付《铂金广场经营管理合同》项下的477000元（含经营管理费押金78000元+2019年4月份管理费39000元+合同年限推广费360000元）及支付资金占用期间的利息（利息以477000元为基数，自2018年12月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月21日起暂计至2020年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，资金占用利息暂计合共23946.06元；2020年1月17日往后的资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；五、判令被告赔偿原告支付室内设计费用造成的损失200000元;以上请求合共暂计937241.37元人民币;六、本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2018年12月11日原、被告双方签订了《铂金广场租赁合同》，双方约定由原告承租位于惠州市惠阳区************L3-002号铺位用于经营量版式KTV，建筑面积为3000㎡，并于同月14日向被告支付了70.2万元的预付款（包括但不限于租金、押金、管理费、营销推广费等)。由于经营KTV，是需要办理《文化证》、《消防证》等经营所需的证件，是需要较长时间办理的，原告也多次找被告协助办理相关证件。因为必须要等《消防证》、《文化证》办下来才可以进行施工，故原告只是确定了装修方案，并没有具体施工。可是没过多久，原告得知被告已将位于惠州市惠阳区************L3-002号的铺位约为1000平方米的铺位另租他人，造成原告无法使用租赁物，被告的这种行为已造成违约，致使双方签订的《铂金广场租赁合同》的合同目的无法实现，按照相关法律规定及合同约定，需向原告承担违约责任。原告认为，被告的行为，属于严重违约行为，已严重损害原告合法权益，为维护原告之合法权益，特具状诉至贵院，请依法判决。诉讼请求变更后补充的事实理由：2018年12月11日申请人与被申请人签订《铂金广场租赁合同》，合同主要约定申请人租赁位于惠州市惠阳区*******“铂金广场”3楼L1-002号铺位，租赁面积为3000平方米，用途为经营量贩式KTV，租赁期限自2019年1月1日起至2027年12月31日止，月租金为75000元，租赁期限内租金每满两面递增5%。《铂金广场租赁合同》第四条第1款约定，甲方承诺并保证该租赁场地符合国家租赁的相关要求。合同签订后申请人于2018年12月14日向被申请人支付履约保证金150000元、预付2020年1月份租金75000元，合计款项225000元。同日，申请人、被申请人双方就上述租赁的铺位还签订一份《铂金广场经营管理合同》，合同主要约定申请人租用位于惠州市惠阳区*******“铂金广场”3楼L1-002号铺位，租赁面积为3000平方米，用途为经营量贩式KTV，经营管理期限自2019年1月1日起至2027年12月31日止，经营管理费总额为人民币39000元/月，合同期限内经营管理费每满两年递增5%。合同签订后，申请人已依约向被申请人支付合计477000元。合同签订后，申请人便积极就经营“量贩式KTV”前往相关部门申请办理经营所需证照和经营许可；同时，申请人还委托惠州市皇匠装饰工程有限公司对租用铺位就拟经营“量贩式KTV”出具设计装修方案，并已支付室内设计费用200000元。但被申请人在没有与申请人达成一致，且没有通知解除或变更原租赁合同的情况下，将涉案惠州市惠阳区*******“铂金广场”3楼L1-002号铺位另行出租给第三人。为此，被申请人与申请人协商拟调整惠州市惠阳区*******“铂金广场”2楼的铺位给申请人使用。但在申请人向惠州市惠阳区文化广电旅游体育局领取办理歌舞娱乐场所设立所需的证明材料时，发现拟调整的惠州市惠阳区*******“铂金广场”2楼有部分区域为住宅，不符合设立歌舞娱乐场所的物业所需商业用途的要件；同时，拟调整的铺位也达不到申请人原承租铺位时足够大间豪华房间使用的设计目的。所以，拟调整给申请人的惠州市惠阳区*******“铂金广场”2楼的铺位根本无法实现申请人的合同目的。被申请人在没有与申请人达成一致，且没有通知解除或变更原租赁合同的情况下，将涉案的惠州市惠阳区*******“铂金广场3楼L1-002号铺位另行租赁给第三人已构成违约，致使申请人的合同目的无法实现。因被申请人过错和违约行为导致涉案的两份合同无履行，合同依法应当解除，被申请人为此依法应当承担合同解除的违约责任，并向申请人返还已支付款项702000元及资金占用期间的利息；同时，赔偿申请人为涉案惠州市惠阳区****77*“铂金广场”3楼L1-002号铺位支付室内设计费用造成的200000元损失。综上，被申请人违约行为已严重损害申请人的合法权益，申请人为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，提出请求如上，恳请贵院在查明事实的基础上依法判允申请人提出的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、原告营业执照；2、被告企业机读资料；3、《合同》收据；4、室内设计委托合同、设计费报价表、平面布置图、收据；5、业务凭证、客户回单；6、建设工程规划验收合格证；7、文体局关于华舜公司拟设立营业场所的情况说明；7、涉案L1-002号铺位现场图;8、微信聊天记录。被告大商公司辩称，一、被答辩人承租涉案场地经营KTV前提是办理文化经营许可证，被答辩人未履行办证义务违约在先，导致租赁合同无法履行，答辩人无需承担违约责任。依据答辩人与被答辩人签署的《租赁合同》，该合同合法有效，各方应履行合同约定义务。合同约定，被答辩人缴纳租赁履约保证金15万元、一个月租金7.5万元，商铺限于经营量贩式KTV，合同第五条第二款约定：“乙方应自行负责办理经营所需的各项审批手续，所有费用均有乙方承担”、合同第六条第一款约定未经甲方书面同意、擅自改变租赁场地用途”，合同第六条第一款约定：“租赁期间，由于乙方原因导致本合同提前终止或解除的，甲方已收取的各种款项（包括履约保证金）不予退还”。自2019年1月1日起，答辩人便积极配合被答辩人办理经营量贩式KTV所需的文化经营许可证。答辩人并不清楚具体办证条件，且答辩人在2019年1月2日便向被答辩人告知商铺现状并提供规划许可证等证照，已履行告知义务。被答辩人作为经营KTV的专业机构对于是否能够办理有充分的认识，直至2019年10月份，被答辩人并未能办理文化经营许可证，被答辩人应自行承担无法办证的不利责任。双方合同已经限定商铺用于经营量贩式KTV，被答辩人未能办理文化经营许可证导致租赁合同无法履行，被答辩人违约在先，答辩人将三楼商铺部分对外出租与否，并不影响答辩人与被答辩人的租赁关系。因此，被答辩人应自行承担其无法办证导致的违约责任，答辩人有权没收已收取的租金7.5万元、履约保证金15万元。二、被答辩人未依约支付经营管理费，依照合同约定，被答辩人违约在先，答辩人有权自行处置商铺，被答辩人无权诉请本案。依据答辩人与被答辩人双方签署的《经营管理合同》，被答辩人自2019年4月1日起至2019年12月31日，每月应向答辩人缴纳36000元经营管理费。依据合同第五条第三款约定：“未按照合同规定缴纳经营管理费、水电费等合同约定款项费用的”，被答辩人仅缴纳2019年4月份的经营管理费用，未缴纳此后的任何经营管理费，被答辩人实际早于2019年5月1日起便单方面违约，答辩人有权解除租赁合同及经营管理合同，收回出租的商铺，没收其所缴纳的两押一租租金225000元、经营管理费押金78000元、经营管理费39000元、年度推广费36万元。因此，从2019年5月起，答辩人有权处置涉案的三楼商铺，三楼商铺是否出租给案外人，被答辩人无权就此诉请本案。三、答辩人与被答辩人双方早于2019年4月已就商铺场地变更达成一致，由三楼变更至2楼商铺，三楼商铺是否租赁给案外人，并不影响商铺的交付。被答辩人早于2019年5月18日便得知答辩人将3楼商场部分商铺出租给案外人，且案外人陆续于2019年6/7月份装修，被答辩人自始至终并未提出异议，实际双方已就商铺场地变更达成一致，案外人是否租赁三楼商铺并不影响双方租赁履行。自2019年1月1日租赁起至2019年10月份，因被答辩人租赁商铺用于开办KTV，被答辩人需向惠阳区文化广电旅游体育局申办文化经营许可证，答辩人多次与被答辩人的负责人、大股东林瑞宏沟通配合办证事宜。在办证过程中专业测绘发现原三楼商铺距离土湖小学不足200米，不符合办理文化许可证的需求。在2019年4月份，被答辩人要求将三楼的场地更改至二楼的商铺场地，二楼商铺调整后，较之原三楼场地离土湖小学延长46米的距离，有助于被答辩人办证，答辩人同意配合，并提供相应的平面图等图纸、证照用于被答辩人办证。直至2019年10月23日，被答辩人确认办证失败后，为推卸自身责任，向答辩人发函称早于2019年5月18日得知答辩人将3楼L3-002号商铺租赁给案外人，以为此由提出解除租赁合同。2019年1月至2019年10月，被答辩人均未对商铺的交付问题提出任何疑问。被答辩人向答辩人已缴纳数十万元，如成功办证，后续投资高达近千万，且因办证需要，时常自行到现场或带惠阳区文化广电旅游体育局的工作人员到达现场勘查，被答辩人是充分了解商铺情况。况且案外人承租3楼商铺后，于2019年6月起陆续装修，被答辩人时常勘查现场，对此知情。被答辩人作为专业经营KTV的公司，在此项重大投资中，倘若如被答辩人所称，因答辩人于2019年5月18日将商铺租赁给案外人导致被答辩人无法使用商铺，被答辩人早在2019年5月18日得知后便会向答辩人要求解决或解除租赁合同，那么被答辩人不可能于2019年6、7、8、9月继续与答辩人沟通办证进度。这充分说明被答辩人在2019年5月18日得知案外人租赁后，答辩人与被答辩人已就商铺租赁的位置进行变更，事实上即是从三楼变更至二楼商铺。案外人是否租赁商铺，对于被答辩人并没有任何实际影响。四、答辩人为被答辩人于商场2、3楼均保留足够使用面积的商铺，随时可供交付，案外人是否租赁3楼商铺并不影响答辩人交付商铺给被答辩人。根据被答辩人所提供的《皇匠装饰设计费报价》证据所显示，被答辩人自认可项目使用面积为2150平方米，答辩人至今仍保留三楼空置商铺2150平方米，仍可以满足被答辩人使用。而二楼整层商铺空置，空置的使用面积达6000平米以上，也可以用于向被答辩人交付出粗。自被答辩人与答辩人签署租赁合同后，答辩人一直积极履行合同义务，配合办证，变更场地等，现商场仍为被答辩人保留足够的面积使用，随时可供交付。因此，被答辩人以案外人租赁三楼商铺导致交付的面积不够为由诉请本案，没有任何事实及合同依据。五、被答辩人所主张的20万元违约金无法律及合同依据。答辩人与被答辩人双方签署的租赁合同中并未对于被答辩人所谓的装修设计费损失违约金有任何约定，依据合同法，违约金是基于双方存在合同约定基础前提下方才产生，被答辩人诉请违约金没有任何法律及合同依据，应予以驳回诉请。而从实际损失角度讲，如果按照被答辩人所称的商铺无法使用，在场地现状无法确认的情况下，设计无从谈起。而依据被答辩人所提供的证据，仅有设计合同及报价单，双方并没有实际的工作成果，没有业务往来，该业务仅为意向合同，并未履行。答辩人不清楚该20万元设计费是否符合行业标准、是否为市场价格、有无虚高，且被答辩人并未提供发票，说明未实际支付款项，被答辩人并不存在损失。综上所述，被答辩人未能办理文化许可证、未及时缴纳经营管理费违约在先，导致答辩人无法履行租赁合同，答辩人有权单方面解除合同并没收已收取的各项费用，而是否租赁三楼商铺给案外人并不影响租赁合同的实际履行，至今，答辩人随时可交付足够的使用面积的三楼商铺或二楼商铺给予被答辩人使用，因此，被答辩人诉请答辩人退还各项费用及索要违约金并无事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。庭后，被告大商公司补充答辩意见如下：1、原告提交的证据证明双方已就涉案租赁场地从三楼变更至二楼，被告已履行完毕交付义务；2、原告无权行使解除合同的权利；被告有权行使解除合同权利且同意解除合同。被告大商公司向本院提交如下证据：1、经营管理合同；2、微信聊记录；3、函；4、微信聊天记录；5、铂金广场进场装修通知单；6、商函及视频；7、23楼商场平面图。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，原告华舜公司与被告大商公司签订《铂金广场租赁合同》，约定：原告承租被告所有的位于惠州市惠阳区*******铂金广场裙楼3楼层L3-002号铺位；经营范围为租赁该铺位限于经营量贩式KTV；建筑面积为3000㎡；租赁期限为9年，即从2019年1月1日至2027年12月31日；本合同签订时，原告应向被告支付履约保证金150000元；租金每月25元/㎡，月租金75000元，租赁期内每两年递增5%；每月20日前，被告将应缴费的单据提供给原告，原告在每月25日前以转账方式向双方约定的账户转款，交纳下月租金；履约保证金在合同期满解除且原告结清所有应付费用后10个工作日内被告无利息退还给原告；被告逾期退还的，应按拖欠金额的日息0.5‰向原告支付违约金，直至履约保证金退完之日止；被告承诺并保证该租赁场地产权清晰，符合国家租赁的相关要求，并负责一次消防验收合格；原告必须处理自身隔音、音震，在经营期间处理楼上业主（住户）、进驻商户的关系，对经营过程中造成业主、商户的不满和投诉，由原告负责处理；如被告向原告交付场地后原告在15日内不进场装修或原告未按合同约定足额缴纳相关费用逾期5日及以上等情形之一的，被告有权单方解除合同，没收履约保证金并提前收回场地；如被告超过45天未能交付商铺，违约1天按已收原告款项总额的3‰计付违约金，超过60天仍未交付商铺，原告有权解除合同，由被告返还原告交纳的所有款项并支付违约金；租赁期间，由于原告原因致使本合同提前终止或解除的，被告已收的各种款项包括履约保证金不予退还等等。同一天，原告华舜公司与被告大商公司签订《铂金广场经营管理合同》，约定：租赁场地、面积、用途、租赁期限与《铂金广场租赁合同》约定的一致；本合同签订时原告应向被告支付经营管理费押金78000元；合同签订时交纳经营管理费39000元/月，但装修期2019年1月1日至3月31日为装修期，免经营管理费；2019年4月1日至12月31日，每月经营管理费36000元；2020年1月1日至12月31日，每月管理费39000元，合同期内每两年递增5%，以后类推；年度推广费每年40000元，合计360000元，签合同时按合同年限一次性支付；并约定了水电费标准等。合同签订当天及至2018年12月14日，原告依约陆续向被告交纳押金150000元、管理费押金78000元、营销推广费360000元、预交2020年1月租金75000元及2019年4月管理费39000元，以上合计70.2万元，有被告向原告出具的收款收据及银行流水佐证。2018年12月23日，被告大商公司书面催促原告对案涉商铺装修。由于约定经营KTV，原告与案外人签订装修设计合同；但按照规定，经营KTV需要办理《文化经营许可证》、《消防证》等经营所需的证件，因证件未果，故案涉商铺至今未进行装修施工。2020年4月16日，惠州市惠阳区文化广电旅游体育局出具《关于惠州市华舜娱乐有限公司拟设立营业场所的情况说明》，称原告华舜公司曾于2019年5月28日向该局咨询设立歌舞娱乐场所的有关规定和条件，对照《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》“娱乐场所不得设立在居民楼等建筑物内”的规定，对业主提供的材料进行审核，同时对拟设立的地点铂金商业裙楼建筑物属性核查，发现该建筑物中含有住宅属性，综合后得出结论，该建筑物不符合设立歌舞娱乐场所的条件，故该局不受理原告华舜公司的申请。在被告配合原告办证过程中，被告在2019年5月18日前将出租给原告的三楼商铺中的500㎡以上面积的商铺重复出租给案外人，并称原告已在该日前得知，并称因原告迟迟未办入场手续进场装修，按合同约定他方有权提前收回租赁场地；如原告诚心继续租赁，可以兑换二楼商铺。原告称被告并未告知其将涉案出租给原告的三楼商铺中的一部分已另出租给案外人；事后于2019年5月18日得知后曾于2019年10月23日向被告发函称被告重复出租的行为已构成根本违约，建议由被告支付违约金并解除合同。2019年10月29日，被告复函给原告，如原告有诚意租赁，租赁位置优化到二楼指定区域，要求原告在2019年11月1日前到场办理入场装修手续，逾期视为单方违约等。期间，原被告双方一直在联系、沟通，共同为办理《文化经营许可证》努力。因《文化经营许可证》未办成而酿成纠纷。此前后原被告双方未就租赁位置变更或合同解除达成一致。另查，涉案商铺位于铂金广场裙楼3楼L3-002号铺位，该裙楼共4层，工程规划为商业，与住宅相连，有单独办证；其建设用地规划为居住、商业服务用地。本院认为，原告华舜公司与被告大商公司签订的《铂金广场租赁合同》和《铂金广场经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原被告均应全面履行合同义务。本案争议的主要焦点是合同无法继续履行的责任问题。合同明确约定租赁的铂金广场三楼商铺的经营范围，限于经营量贩式KTV，但经原告咨询KTV的行政主管部门惠州市惠阳区文化广电旅游体育局，该局明确答复，租赁商铺所在的建筑物中含有住宅属性，不符合设立歌舞娱乐场所的条件，该局不受理原告华舜公司的申请。被告提交的《建设用地规划许可证》的用地性质明确为“居住、商业服务用地”印证惠州市惠阳区文化广电旅游体育局的答复，由此本案租赁合同丧失继续履行的条件，不能实现合同目的。原告请求解除上述两合同，被告同意解除合同，故本院支持原告请求解除上述两合同的诉请。导致本案租赁合同不能履行的根本原因在于租赁商铺所在的建筑物中含有住宅属性，不符合设立歌舞娱乐场所的条件，而《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》规定设立歌舞娱乐场所的条件是公开的，租赁物现状也早于原被告合同签订前存在，且合同中明确约定原告“必须处理自身隔音、音震，在经营期间处理楼上业主（住户）、进驻商户的关系，对经营过程中造成业主、商户的不满和投诉，由乙方（原告）负责处理”，证实原被告均明知涉案商铺的商用用房与住宅相连，应认定原被告应该知道涉案商铺不符合《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》规定设立歌舞娱乐场所的条件，原被告对本案租赁合同的解除负有同等的责任，应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。原告要求被告返还其已支付70.2万元及资金占有期间的利息，理由充足，本院应予支持。利息计算，应以已支付款项70.2万元为基数，自2018年12月14日至付清之日止按中国人民银行定期存款利率标准计算（以支付时的年限确定定期年限的利率标准）。原告请求按贷款利率支付，依据不足，本院不予支持。理由如下：被告在履行合同中，将出租给原告的商铺重复出租给案外人，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。但原告于2019年5月18日已得知被告将出租给原告的商铺重复出租给案外人，直至2019年10月23日才书面向被告提出异议，期间5个月的时间，原被告双方一直在联系、沟通、共同努力去办理《文化经营许可证》，因该证未办成而酿成纠纷。被告重复出租的行为虽构成违约，但不是原告请求解除合同的根本原因，故原告请求被告承担违约解除合同后的已付款项按贷款利率计算的经济损失，理由不充分，本院不予支持。原告为经营歌舞厅与案外人签订装修设计合同，但原告提交的《室内设计委托合同》及设计费报价表、20万元的收款收据，不足以证明原告已向设计方支付设计费20万元，依照证据规则，原告举证不能，应承担不利后果，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告大商公司在诉讼中申请追加惠州市惠阳区文化广电旅游体育局为本案第三人，因该局既对本案没有独立请求权，本案处理结果也与该局没有法律上的利害关系，不符合第三人要件，故本院未同意被告大商公司的申请，并已口头告知。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市华舜实业有限公司与被告深圳市大商电子商务科技有限公司于2018年12月11日签订的《铂金广场租赁合同》和《铂金广场经营管理合同》；二、被告深圳市大商电子商务科技有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告惠州市华舜实业有限公司返还已付款项702000元及利息[利息计算，以已支付款项702000元为基数，从2018年12月14日至付清之日止，按中国人民银行定期存款利率标准计算（以支付时的年限确定定期年限的利率标准）]；二、驳回原告惠州市华舜实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6500元（已减半），由被告深圳市大商电子商务科技有限公司负担5400元；原告惠州市华舜实业有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年五月十八日书记员  郭晓燕