上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20953号原告：陈奇华，男，1962年12月24日出生，汉族，住上海市。原告：何黔，女，1967年6月14日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：韦芳，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海豪浦资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：潘欣昇，职务董事长。委托诉讼代理人：陈珏，上海市沪一律师事务所律师。原告陈奇华、何黔与被告上海豪浦资产管理有限公司排除妨害纠纷一案。本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何黔及两原告共同委托诉讼代理人韦芳，被告上海豪浦资产管理有限公司的委托诉讼代理人陈珏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈奇华、何黔向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告返还位于上海市长寿路892、898号4136室的房屋(以下简称“系争房屋”);2.被告支付占用两原告房屋的使用费，自2012年4月28日起至实际返还至日止，占用使用费按产权证面积28.46平方米*人民币4.8元(以下币种均为人民币)每平方米每天计，暂计至2019年8月27日，暂计2677天，暂计金额365699元;3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月17日，两原告与案外人上海希盟企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案在上海市普陀区人民法院主持调解下达成协议，并出具了(2011)普民三(民)初字第554号民事调解书，确认上海市长寿路892、898号4136室房屋的产权归两原告共同所有。2019年4月3日，经上海市普陀区人民法院执行，两原告取得了系争房屋的产权证。2012年4月27日，被告以上海市长寿路892、898号401号作为公司注册地，并将包括系争房屋在内的整幢建筑全部占为己有，现在包括系争房屋在内的部位由上海宜必思酒店管理有限公司用于酒店经某。原告作为系争房屋产权人，被告应当将系争房屋返还两原告，并按照市场租金标准，向两原告偿付系争房屋被占有期间的使用费。被告上海豪浦资产管理有限公司辩称，第一，根据物权法的规定，原告自侵占发生之日起1年内未主张，失去了返还原物请求权的权利。原告没有办理过入住手续。2017年8月，被告和案外人签订合同，自2017年8月1日起租，之前系争房屋是空关的，并未经某，2018年1月1日起算租金。业主可以收取租金，但前提是要与案外人物业公司结清物业管理费。假设原告去物业管理处缴纳了之前的物业费用，办理了入住手续，就可以按照每天每平方米4.3元扣除10%的管理费和税金的标准收取租金，该计算方式与其他的小业主一同签定过协议，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2011年3月17日，原告陈奇华、何黔与上海希盟企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案在我院调解中，原告陈奇华、何黔向我院表示清楚该案仅审理房屋的权利交付，并不涉及实体交付，等到实际交付条件成就之后，原告再另行主张。后我院根据双方达成的调解协议出具(2011)普民三(民)初字第554号民事调解书如下：“一、原告陈奇华、何黔应于2011年3月25日前支付被告上海希盟企业发展有限公司房屋余款180000元；二、被告上海希盟企业发展有限公司应于2011年3月25日前协助原告陈奇华、何黔办理上海市长寿路892、898号4136号房屋的产权过户手续，相关契税等费用依国家有关规定负担；三、本案受理费人民币7272元，减半收取，计3636元，由被告负担，该款应于2011年3月25日前支付原告。”2011年5月17日，原告将176364元交至我院代管款账户。2012年4月27日，被告将公司注册到上海市长寿路892、898号401-402室。2018年9月4日，我院作出(2011)普执字第1469号《执行裁定书》：“上海市长寿路892、898号4136号房屋产权过户至陈奇华、何黔名下。”2019年5月8日，系争房屋产权登记在原告陈奇华、何黔名下。审理中，关于系争房屋使用情况，被告提供被告与案外人上海弘翊物业管理有限公司于2017年7月签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落上海市普陀区长寿路XXX-XXX号豪浦商场4楼整层商铺以及1层A31室，建筑面积为3626.95平方米；由于乙方租赁部位涉及小业主(目前尚有14户小业主自有小产权)纠纷事宜，由甲方及物业管理方出面与小业主协商处理；租赁期限自2017年8月1日起至2029年12月31日止；装修期为五个月，自2017年8月1日起至2017年12月30日止，正式计租日自2018年1月1日起；该房屋4层第一年租金标准为每日每平方米4.3元，年租金总计XXXXXXX元，租金前二年不变，第三年起租金每二年起递增6%等。系争房屋目前仍由被告出租，用于经某宜必思酒店。被告还提供了部分上海市长寿路892、898号4层房屋产权人与被告签订的《房屋租赁合同》，租期均自2017年8月1日起算，正式计租日自2018年1月1日起；该部分房屋产权人确认被告将房屋转租给第三方经某，并签订《租赁合同》，被告收取该部分房屋的第三方租赁费在扣除5%税金、5%的经某管理费后的金额为被告向房屋产权人支付费用的标准。被告还提供了向该部分产权人支付租金的付款回单若干。本院认为，不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，原告是系争房屋所有权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时请求排除妨害。系争房屋现由被告占有并进行统一经某管理，而原、被告之间并无租赁合同关系，被告也未能提供获得原告授权出租系争房屋的依据，故原告有权要求被告返还系争房屋。由于原告请求排除妨害不适用诉讼时效的规定，故对被告认为原告起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。然根据(2011)普民三(民)初字第554号案件审理情况以及原告在本案中的陈述，原告在经生效民事调解书确认其享有所有权时，即未取得系争房屋的完全占有，原告在主张系争房屋产权时已经明知系争房屋所在商铺是要进行整体出租，且实际上系争房屋所在楼层经多数业主同意已经整体出租给案外人经某，单独将系争房屋区域进行返还，不仅仅涉及到个别业主的房屋要从目前的整体安排中分离出来，而且很多公用设施的恢复存在困难，势必影响目前的整体经某，现原告主张排除妨害，既存在客观障碍，又有损害其他业主的整体利益的可能性，故原告要求返还系争房屋的条件尚未成就，故本院对原告要求排除妨害、返还系争房屋的诉讼请求难以支持。但原告对被告侵害其权利的行为可主张通过赔偿损失等其他方式承担民事责任，被告长期占用系争房屋经某出租经某，应当向原告支付相应的占有使用费，对原告认为被告在他处房屋注册登记之日为占用房屋的起始之日，缺乏相应依据，在原告未能举证证明被告实际占有使用系争房屋的情况下，按照被告向系争房屋同楼层其他业主支付的租金期间与标准计算，较为合理，现庭审中原告同意按照被告与其他小业主达成的租金标准即4.3元每日每平方米乘以28.46平方米计算，并无不妥，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，判决如下：一、对原告陈奇华、何黔要求被告上海豪浦资产管理有限公司向两原告返还位于上海市长寿路892、898号4136室的房屋的诉讼请求，不予支持；二、被告上海豪浦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈奇华、何黔支付占有使用费，自2018年1月1日起算至实际返还上海市长寿路892、898号4136室的房屋之日止，按28.46平方米乘以人民币4.3元每平方米每天计算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币6785元，由被告上海豪浦资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  张凤珠二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。