福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1540号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄芸芸，女，1984年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴金龙，男，1984年4月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡谷兰，福建邦司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海堤，男，1958年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：李姬虹，女，1989年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：陈永生，男，1984年5月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：郭秋苹，女，1982年10月9日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：陈山科，男，1981年10月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：沈摘花，女，1958年2月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上述六被上诉人共同委托诉讼代理人：陈志斌，厦门市唯典法律服务所法律工作者。 原审第三人：厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部，住所地福建省厦门市翔安区新店镇宋坂一里**楼**。 经营者：陈水龙，男，1967年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上诉人黄芸芸、吴金龙因与被上诉人陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花以及原审第三人厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3791号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄芸芸、吴金龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：二上诉人与六被上诉人签订的《安置房预约买卖合同》及其《补充协议》于六被上诉人收到（2018）闽0213民初1123号案件的应诉通知书之日解除；2.撤销一审判决第二项，改判为：六被上诉人立即向二上诉人返还已付购房款150万元人民币，并支付已付购房款的资金占用损失费（资金占用损失费以已付购房款150万元为基数，按银行同期存款利率自2018年2月1日起计至实际还清款项之日止）；3.依法撤销一审判决第三项，改判为：判令六被上诉人向二上诉人支付违约金150万元；4.由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、《安置房预约买卖合同》及其《补充协议》的权利义务的承担人为六被上诉人，且六被上诉人已共同将收到的购房款处分了，若一审法院关于合同权利义务的承担人为陈海堤一人的枉法认定得到认可，将导致上诉人无法执行到判决款项，也将打破正常的市场交易秩序，成为社会不稳定的因素之一。二、陈水龙与六被上诉人具有利害关系，其陈述应当不予采信。三、六被上诉人在庭审中多次作出相互矛盾的虚假陈述，与吴金龙的短信截图应当不予采信。一审法院直接以常理推定短信内容存在，违背了证据规则。四、办理委托公证手续系单方法律行为，不需要当事人配合，六被上诉人以上诉人需配合办理委托公证手续而未配合为由主张上诉人违约，缺乏事实和法律依据。五、六被上诉人收到购房款150万元后未办理委托公证手续，便在上诉人不存在违约行为的情况下，将房屋转卖他人。六被上诉人的行为构成根本违约，上诉人有权依法单方解除合同。六、讼争合同的解除时间应为六被上诉人收到（2018）闽0213民初1123号案件的应诉通知书之日。七、讼争合同的解除时间为2018年2月份之前，故上诉人有权确认已付购房款的资金占用损失费的起算日为2018年2月1日。八、本案违约方是被上诉人，上诉人有权依据《安置房预约买卖合同》要求六被上诉人支付违约金150万元。 陈海堤答辩称：一、一审法院根据调取的房产登记情况，且结合合同文义的理解，并根据案涉购房款的收取人，综合认定陈海堤为案涉合同的权利义务承担人是正确的。二、一审法院认定沈程明转账给陈海堤的20万元为案涉购房定金有误。三、陈水龙的法律地位是中立的，陈述是客观公正的，应得到法律认可。四、办理委托公证需要受托人的身份、资格证明，且当日上诉人还需要支付第二笔款项116万元。一审法院认定上诉人未积极配合办理委托公证并履行相关交房手续并无不当。五、上诉人对讼争合同未履行存在过错，一审法院未支持其资金占用费损失及违约金是正确的。请求驳回黄芸芸、吴金龙的上诉请求。 厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部发表意见称，这个事情本来就是吴金龙、黄芸芸有错在先，合同签订后经过多次催促不办理公证手续，是上诉人违约在先。 黄芸芸、吴金龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除于2015年1月14日签订的《补充协议》及《安置房预约买卖合同》；2、判令陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花向黄芸芸、吴金龙返还购房款1599996元及并支付已付购房款的资金占用损失费(资金占用损失费以已付购房款1599996元为基数，按银行同期存款利率自2018年2月1日起计至实际还清款项之日止，暂计至2019年10月18日止的资金占用损失费为159999.6元);3、判令陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花向原告支付违约金1599996元。 陈海堤向一审法院提出反诉请求：一、请求确认陈海堤与黄芸芸、吴金龙于2014年1月11日签订的《安置房预约买卖合同》及2015年1月14日签订的《补充协议》已于2015年12月17日解除；二、请求判令黄芸芸、吴金龙支付的前期购房款1299996元归陈海堤所有；三、请求判令黄芸芸、吴金龙支付给陈海堤经济损失35万元；四、本案全部诉讼费用由黄芸芸、吴金龙承担。 一审法院认定事实:2014年1月11日，以陈海堤为甲方，以吴金龙为乙方，以厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部为丙方，各方签订一份《安置房预约买卖合同》，约定甲方将位于厦门市翔安区联体别墅的房产自愿出售给乙方。该房产为拆迁安置房，拆迁协议标注建筑面积为205.13平方米，现房产尚未办理房产证；成交价为甲方实收245万元。签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金80万元，若甲方在下述双方约定的公证日期当日前违约，则甲方应双倍赔付定金给乙方；若乙方在下述双方约定的公证日期当日前违约，则所付定金归甲方所有。双方约定于2014年5月30日前到公证处办理甲方全权委托公证至乙方名下，并在办理完公证当日乙方再向甲方支付116万元。在公证完毕并产权还没过户给乙方之前，如甲方中途违约双倍赔付乙方的已付房款（含定金）给乙方，如乙方中途违约则所付的房款（含定金）均不予退还。合同生效之日起，不论前后，甲方不得有将上述房产转让和赠与其他人或中途撤销公证委托书的行为，否则均视为甲方违约并承担责任。补充条款载明：陈水龙保证本协议中甲方的身份真实有效并对本房产真实拥有，并对此由陈水龙负责担保。合同的甲方处有陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花的签名并加盖指印。乙方处有吴金龙的签名并加盖指印，担保方处有陈水龙的签名并加盖指印。见证方处加盖有厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部的印章。2015年1月14日，陈海堤与吴金龙、黄芸芸签订一份《补充协议》，三方就宋板四里84号联体别墅的买卖达成补充协议：将买卖合同的买方由吴金龙变更为黄芸芸。自本协议签订之日起由黄芸芸享有该买卖合同项下的全部权利和义务。后续购房款由黄芸芸支付，陈海堤应配合将别墅过户到黄芸芸名下。 另查明，1、（2018）闽0213民初1123号查明厦门市翔安区马巷镇人民政府于2015年11月2日出具的《“国道324复线（马巷-小盈岭段）”建设项目房屋征收项目安置房源明细表》载明宋板四里84号的安置户姓名为陈海堤；2、2014年1月12日，吴金龙向陈海堤转账支付款项计60万元。2014年1月12日，沈程明代吴金龙向陈海堤支付20万元。2014年5月4日，吴金龙向陈海堤转账支付款项30万元。2014年5月15日，吴金龙向陈海堤转账支付款项20万元。黄芸芸于2014年12月28日向陈水龙转账支付10万元，同日，陈海堤向吴金龙出具一份收条，确认收到吴金龙购买翔安新城南区宋板四里84号别墅购房款10万元，付款人黄芸芸，由陈水龙代收转交业主陈海堤。2015年1月14日，黄芸芸向陈海堤转账支付99998元。吴金龙、黄芸芸共向陈海堤支付1499998元。 再查明，黄芸芸于2017年12月4日向一审法院起诉陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花以及第三人厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，一审法院经审理于2019年2月12日作出（2018）闽0213民初1123号民事判决，判决：一、解除陈海堤与吴金龙于2014年1月11日签订的《安置房预约买卖合同》，解除陈海堤与吴金龙、黄芸芸于2015年1月14日签订的《补充协议》。二、陈海堤应于本判决生效之日起十日内向黄芸芸返还购房款150万元。三、陈海堤应于本判决生效之日起十日内向黄芸芸支付违约金49万元。四、驳回黄芸芸的其他诉讼请求。判决后，双方均不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院经审理于2019年7月26日作出（2019）闽02民终2495号民事裁定书，裁定：一、撤销厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初1123号民事判决；二、本案发回厦门市翔安区人民法院重审。本院于2019年8月21日重新立案后，黄芸芸于2019年9月25日向一审法院申请撤回起诉，一审法院作出（2019）闽0213民初2846号民事裁定，裁定：准予黄芸芸撤回对陈海堤、李姬虹、陈永生、郭秋苹、陈山科、沈摘花以及第三人厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部、吴金龙的起诉。 一审庭审中，1、陈海堤举证短信记录、房产买卖协议，证明陈海堤多次催促吴金龙前来办理全权委托公证手续，中介方经营者陈水龙也曾多次催促吴金龙前来办理全权委托公证手续，但是吴金龙均以种种理由拒不到场配合办理公证手续。陈海堤因为急需资金迫不得已于2015年12月28日将房产卖与他人，并导致了35万元的差价损失。黄芸芸、吴金龙质证认为，陈海堤举证的陈海堤与吴金龙的短信记录及房产买卖协议没有原件，对真实性有异议。第三人厦门市翔安区永辉翔房屋中介服务部经营者陈水龙对陈海堤上述证据予以认可。同时陈水龙向一审法院举证手机短信记录，证明其亦多次催促吴金龙前来办理全权委托公证手续，但是吴金龙均以种种理由拒不到场配合办理公证手续。黄芸芸、吴金龙质证认为，陈海堤举证的陈海堤与吴金龙的短信记录不能证明该手机号码是吴金龙使用，对真实性有异议。2、吴金龙、黄芸芸确认在签订《安置房预约买卖合同》、《补充协议》时原系夫妻关系，后双方于2018年5月17日协议离婚。 一审法院认为：本案争议的焦点为：1、陈海堤等人与吴金龙、黄芸芸签订的《安置房预约买卖合同》、《补充协议》的效力；2、《安置房预约买卖合同》、《补充协议》是否应解除；3、吴金龙、黄芸芸、陈海堤对《安置房预约买卖合同》、《补充协议》的解除是否存在过错，应如何承担责任。 1、陈海堤等人与吴金龙、黄芸芸签订的《安置房预约买卖合同》、《补充协议》的效力 陈海堤等6人称《安置房预约买卖合同》作为甲方签名的是陈海堤等6人，陈海堤一人无法代表全部的被告签订任何形式的补充协议，因此该补充协议陈海堤以外的其他被告并不知情，又未得到其他被告的认可，且其中的内容也损害了其他被告的合法权益，故该份补充协议是无效的协议。一审法院认为，《安置房预约买卖合同》的卖方为陈海堤，厦门市翔安区马巷镇人民政府出具的《“国道324复线（马巷-小盈岭段）道路工程”建设项目安置房源明细表》载明宋板四里84号的安置户姓名为陈海堤。虽然《安置房预约买卖合同》的落款处有李姬虹等5人的签名，但合同的权利义务应以合同记载的文义来确定，应认定合同的权利义务的承担人为陈海堤。因此，一审法院认为陈海堤等人与吴金龙、黄芸芸等签订的《安置房预约买卖合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容并不存在无效的情形，因此应认定为有效合同。 2、《安置房预约买卖合同》、《补充协议》是否应解除 黄芸芸、吴金龙向一审法院提出诉讼请求要求判令解除原告与被告于2015年1月14日签订的《补充协议》及《安置房预约买卖合同》，并认为合同解除时间是从2018年黄芸芸、吴金龙起诉立案后送达给被告后即解除。陈海堤向一审法院提出反诉请求要求请求确认陈海堤与黄芸芸、吴金龙于2014年1月11日签订的《安置房预约买卖合同》及2015年1月14日签订的《补充协议》已于2015年12月17日解除。庭审中，双方均表示同意解除《安置房预约买卖合同》、《补充协议》，一审法院认为，双方均同意解除《安置房预约买卖合同》、《补充协议》，予以确认，应认为双方协商一致解除合同。 3、吴金龙、黄芸芸、陈海堤对《安置房预约买卖合同》、《补充协议》的解除是否存在过错，如何承担责任 吴金龙、黄芸芸认为陈海堤等6人未依约履行合同，并将案涉房产转让给他人，陈海堤等6人的行为已构成根本违约，要求陈海堤等6人承担违约责任。陈海堤认为签订合同当日，吴金龙应向陈海堤支付购房定金80万元，吴金龙支付的定金仅为60万元，合同签订后，陈海堤多次要求吴金龙办理全权委托公证手续，但由于吴金龙资金链出现问题，无法筹集资金支付购房款，故以种种理由拒不到场配合办理全权委托公证手续，吴金龙违约在先。一审法院认为，双方签订《安置房预约买卖合同》、《补充协议》后，应按合同约定去办理全权委托公证手续，在办理全权委托公证手续当日再支付部分购房款。吴金龙、黄芸芸虽然主张系陈海堤违反《安置房预约买卖合同》、《补充协议》的约定将房产出卖给他人，应承担违约责任。但吴金龙、黄芸芸在2015年初签订《补充协议》并支付部分款项后，经陈海堤及中介方陈水龙的多次催促，吴金龙、黄芸芸未能与陈海堤一起去办理公证手续并支付后续的款项。且直至2017年底吴金龙、黄芸芸才向一审法院起诉主张权利，吴金龙、黄芸芸亦未能提供证据证明在签订《补充协议》后近3年的时间有向陈海堤主张过权利，应认为吴金龙、黄芸芸怠于行使自己的权利。庭审中，吴金龙、黄芸芸提出陈海堤没有通知其办理公证手续违反合同约定，但本一审法院认为，陈海堤提交相应的短信，而中介方陈水龙除提交相应短信还到庭证实有多次通知吴金龙。吴金龙、黄芸芸在签订《补充协议》后接近3年的时间没有要求办理公证或要求交付房屋，实属不符合日常生活经验法则。因此，对于吴金龙、黄芸芸该抗辩意见，不予采纳。一审法院认为吴金龙、黄芸芸对《安置房预约买卖合同》、《补充协议》未能履行，存在过错，应承担相应的责任。陈海堤在通知吴金龙、黄芸芸办理公证而吴金龙、黄芸芸未能来一起办理公证手续后，陈海堤有权通知吴金龙、黄芸芸解除《安置房预约买卖合同》、《补充协议》并将讼争房产另行处理。但陈海堤未能明确地通知给吴金龙、黄芸芸解除《安置房预约买卖合同》、《补充协议》，在未明确通知解除合同情况下即将讼争房产出售给他人，亦存在过错，应承担相应的责任。因此，一审法院认为，吴金龙、黄芸芸及陈海堤双方对《安置房预约买卖合同》、《补充协议》未能按约履行均存在过错，应各自承担相应的责任。 综上，一审法院认为，陈海堤等人与吴金龙签订的《安置房预约买卖合同》以及陈海堤与吴金龙、黄芸芸签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应严格履行合同约定。庭审中，双方均同意解除《安置房预约买卖合同》、《补充协议》，予以确认，应认为双方协商一致解除合同。吴金龙、黄芸芸已实际向陈海堤支付购房款1499998元。故吴金龙、黄芸芸主张陈海堤等人返还购房款1599996元的诉讼请求，部分符合法律规定，对返还购房款1499998元予以支持，超过部分不予支持。吴金龙、黄芸芸在按约定向陈海堤支付购房款1499998元后，经陈海堤及第三人陈水龙催促后，一直不与陈海堤办理公证手续并支付剩余款项，存在相应的过错，应承担相应的过错责任。吴金龙、黄芸芸要求陈海堤等人支付违约金1599996元的依据不足，不予支持。陈海堤在未通知吴金龙、黄芸芸解除案涉合同的情况下，将该房产转让给案外人，违反了合同的约定，亦存在过错，也应承担相应的过错责任。陈海堤要求确认黄芸芸、吴金龙支付的前期购房款1299996元归其所有并赔偿经济损失35万元的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈海堤等人与吴金龙于2014年1月11日签订的《安置房预约买卖合同》，解除陈海堤与吴金龙、黄芸芸于2015年1月14日签订的《补充协议》；二、陈海堤应于判决生效之日起十日内向吴金龙、黄芸芸返还购房款1499998元；三、驳回吴金龙、黄芸芸的其它诉讼请求；四、驳回陈海堤的反诉请求。一审本诉案件受理费26400元，减半收取计13200元，由吴金龙、黄芸芸共同负担5118元，由陈海堤负担8082元；反诉案件受理费19650元，减半收取计9825元，由陈海堤。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、《安置房预约买卖合同》的落款处有李姬虹等5人的签名，但抬头载明卖方仅为陈海堤一人，结合讼争房屋的权属情况、陈海堤与李姬虹等5人的关系，以及《补充协议》签署及之后的履行情况，一审法院认定合同权利义务的承担人为陈海堤并无不当。二、根据合同约定，办理全权委托公证需双方到公证处办理，并非陈海堤单方义务，且吴金龙、黄芸芸还应在办理公证之日支付购房款116万元。吴金龙、黄芸芸上诉主张被上诉人可自行办理委托公证手续缺乏依据，不予采信。从一审相关证据和中介陈述，足以认定陈海堤曾通知吴金龙办理相关手续，而吴金龙、黄芸芸在近三年时间未联系陈海堤一起去办理公证手续并支付后续款项。故而，一审法院认定吴金龙、黄芸芸对《安置房预约买卖合同》、《补充协议》未能履行亦存在过错正确。三、本案中双方在合同履行过程中均存在违约行为，在一审中均同意解除合同，一审法院系以判决方式确认解除讼争合同。吴金龙、黄芸芸上诉主张被上诉人应向其支付资金占用费及违约金缺乏依据，不予支持。 综上，吴金龙、黄芸芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费26400元，由吴金龙、黄芸芸负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （江伟） 二〇二〇年六月三日 代书记员（ 巫粤峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。