重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1400号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡******,统一社会信用代码915001067530821352。法定代表人：李明华，重庆永乐物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：余定华，男，1958年3月21日出生，汉族，退休职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈忠（系余定华女婿），男，住重庆市沙坪坝区。被告：刘忠玉，女，1957年10月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈忠（系刘忠玉女婿），男，住重庆市沙坪坝区。原告重庆永乐物业管理有限公司（以下简称永乐物业公司）与被告余定华、刘忠玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永乐物业公司的委托诉讼代理周香利，被告刘忠玉及余定华、刘忠玉的共同委托诉讼代理人陈忠到庭参加了诉讼。审理中依法扣除审限，本案现已审理终结。原告永乐物业公司向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付物业服务费3201.6元(65.72㎡/月*0.84元/㎡*58月）、公摊费223元（据实分摊累计），均为2014年7月至2019年4月欠缴的费用。并以每月应付（欠付）物业服务费为本金，按日千分之三的标准从当月的26日分别支付原告违约金直至付清时止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的重庆沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号（汇东汇景雅居）****房屋（下称涉案房屋）的业主。原告分三次与重庆市沙坪坝区汇东汇景雅居业主委员会签订了《物业服务合同》，并按约提供了物业服务，但被告未按约交纳相应物业服务费等费用。故向法院提起诉讼。被告余定华辩称，重庆市沙坪坝区工农坡80号****房屋确实是刘忠玉和余定华的，房屋建筑面积为65.72㎡，被告方自2011年9月左右接房后一直由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费的收取标准为0.84元/㎡/月。但不同意支付物业费。理由主要如下：1.原告诉请的事实不属实，被告是从从2018年11月起没有交纳物管费的，因为原告提供的物管服务缺失导致被告的房屋在2018年12月发生盗窃事件；2.原告提供的物管合同应当无效，物管合同未通过全体业主三分之二以上大会讨论通过，且原告未向全体业主公示签订的三份合同，程序违法，应当依法无效；3.原告没有通过招标程序进入到涉案小区；4.原告的行为严重损害了全体业主的合法权利，大部分业主无可奈何，故导致部分业主不缴纳物业费是倒逼原告履行职责，实属无奈，但被告2018年11月之后的物业费应当通过协商解决抵扣部分或全部减免费用；5.2014年7月-2018年10月期间的物业费原告没有证据证明被告拖欠的事实；6.原告陈述的2014年7月-2018年10月之间的物业费是原告编造的，没有可靠的证据证明被告拖欠2014年7月-2018年10月之间的物业费的事实。被告刘忠玉的辩称意见同余定华的辩称意见。原告围绕诉讼请求提交了物业服务合同3份、不动产登记信息查询结果1份、缴费通知单、律师函、韵达快递快递单、快递回执、（2020）渝0106民初1413号民事判决书作为证据。被告提交了供13张照片、光盘一张（内含123张照片）、重庆市沙坪坝区人民医院住院病案首页作为证据，本院经进行开庭质证及审查，结合原被告在庭审中的陈述，认定事实如下：2012年10月24日、2014年10月24日、2017年10月24日，原告（乙方）与汇东汇景雅居小区业主委员会（甲方）签订了三份《物业服务合同》，合同期限都为两年。物业服务中均合同约定：甲方委托乙方为位于重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号（物业名称为汇东汇城雅居）提供物业服务，合同期限连续计算自2012年10月25日起至2019年10月24日止。乙方的权利义务：1、物业共有部分的日常维护、养护和管理。2、物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公共设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的修为、养护和管理。4、公共场所、房屋共有部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护与车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。实施后公示。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。还约定了物业服务费，住宅：0.84元/月·平方米；办公用房或住宅改为包公用房：2.40元/月·平方米；商业门面或住宅改为经营性质：3.00元/月·平方米。第二十四条约定：甲方应协助乙方督促业主（或物业使用人）于每月10日-25日期间，到“汇东·汇景雅居”物管处（五号楼一楼）向乙方缴纳（或预交）物业管理费及其他应缴费用；此外，还约定业务（或物业使用人）未按时缴纳物业服务费等应缴费用的，乙方有权按每日3‰的标准向业主（或物业使用人）收取违约金。另查明，被告刘忠玉、余定华系重庆市沙坪坝区工农坡**附**4-10的所有权人，该房屋建筑面积为65.72平方米，原告为涉案房屋所在小区提供物业服务。2019年5月18日，原告向被告发出催款函，催收诉请费用。庭审中，被告认可2018年11月至2019年4月未交物业费的事实。同时主张已经交纳2014年7月至2018年10月期间的物业费，被告认为，虽然原告向被告提供了交纳费用的票据，但被告没有保管义务，原告也没有提示被告保管票据，被告还认为原告应当举证证明被告没有交纳2014年7月至2018年10月期间的物业费。庭审中，被告还辩称之所以自2018年11月起拒交物业费用，是因为被告的家在2018年10月发生被盗事件，被告认为原告疏于管理、不认真履则。同时，被告还认为原告未尽职服务，故不应该支付相关费用，并提供13张照片、光盘一张（内含123张照片）证明其主张。原告对被告举示的证据材料不予认可，认为照片的内容仅能显示一时状态，不能达到被告的证明目的；同时，原告只有管理权，没有执法权，被告陈述的部分问题不是原告的责任范围。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告经与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守，被告抗辩《物业服务合同》无效，没有依据，本院不予支持。《物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主，应当受《物业服务合同》的约束，按时交纳物业管理费及相关费用。对被告所欠费用期限、欠费金额、能否减免、是否应当承担违约责任分项评述如下：关于被告欠费期限的问题。被告自认未交2018年11月至2019年4月未交物业费，对此事实，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人一方反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案被告陈述其已交2014年7月至2018年10月期间的物业费，应当提交相应证据交纳了物业费。本案被告陈述若交纳物业费，则原告会提供相应票据，但被告未向法院提交其已经交纳2014年7月至2018年10月期间的物业费的票据，故从现有的证据来看，无法认定被告已交纳2014年7月至2018年10月期间的物业费。此外，本院认为，若被告未交纳相应费用，则被告交纳费用的原始票据根本不存在，故被告在未举示任何交纳依据的前提下要求原告提交2014年7月至2018年10月期间的物业费收据原件没有理由。综上，被告所欠物业费期限为2014年7月至2019年4月。关于被告所欠费用数额的问题。本案被告自述其所住房屋自2011年9月入住后的物业费收费标准一直是0.84元/㎡/月，结合被告所欠物业费的期限是2014年7月至2019年4月的事实，故被告所欠费用数额为物业服务费3201.60元(65.72㎡/月*0.84元/㎡*58月）。关于原告提出的要求被告支付公摊水电费的主张，因物业服务合同对公摊水电费并无约定，且原告提供的证据亦不能反映出被告在2014年7月至2019年4月期间实际应当分摊的水电费，故本院对该主张不予支持。关于被告所欠费用能否减免的问题。原告与涉案房屋所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告应依照《物业服务合同》的约定提供物业服务，被告作为接受物业服务的接受者，应当按约足额支付服务费用。本案中，被告认为原告存在疏于管理、不认真履责的情形，并提交了照片若干张，但被告提出的问题或不属于原告物业服务范围，或未举示充分证据证明原告的物业服务未达相关标准。故被告据此要求减免物业管理费的抗辩主张不能成立。但需要指出的是，原告应当采取合理、高效的方式对小区进行管理，及时对存在的部分问题进行整改，在职责范围内将可能对业主造成的不便降到最低。小区业主也应当配合、协助物业公司尽快完成相关工作，共同构建和谐美丽的小区。关于原告诉请的违约金的问题。依照《物业服务合同》的约定，结合被告拖欠物业费用的事实，被告应当从逾期支付之日起向原告支付违约金。考虑原告的损失情况以及被告欠交相关费用的原因，应适当降低合同约定违约金的计收标准。同时，《物业服务合同》约定物业费的交纳时间为当月10日至25日。故本院酌定违约金以2014年7月至2019年4月期间应交未交物业服务费为基数，从当月26日起，按年利率6%标准分别计算至付清之日止。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告余定华、刘忠玉于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2014年7月至2019年4月期间的物业服务费3201.60元。被告余定华、刘忠玉于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2014年7月至2019年4月期间应交未交物业服务费为基数，分别从当月26日起，按年利率6%的标准分别计算至付清之日止。三、驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告余定华、刘忠玉负担,限于本判决发生法律效力后五日内支付给原告重庆永乐物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 胡宇音二〇二〇年六月二十日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖