广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初867号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西灵川县八里街开发区****（三一〇医院对面），统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：叶继英，女，1938年5月5日生，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：朱袭林，男，汉族，1966年12月6日，住桂林市象山区，系叶继英的女婿。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告叶继英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告叶继英的委托诉讼代理人朱袭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日物业费2117.55元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费740.03元、2016年1月1日至2017年12月31日临时车位使用费1920元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为321元，共5090.58元人民币给原告。滞纳金2018年1月1日起按本金4777.58元，按每天千分之三实际计算至付款之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条，以及《中华人民共和国物权法》第八十条之规定，原告依法有权要求被告返还共用水电费、电梯维保、技术服务、年检费。2014年2月至2017年10月，原告在该小区支出共同水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水、电费3.77435669元。9栋和10栋（电梯楼）共有建筑面积22829.47平方米，每平方米应分摊设备维修费4.050247元。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。被告房屋面积为196.07平方米。现被告拖欠原告2016年1月1日至2017年12月31日物业费2117.55元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费740.03元、2016年1月1日至2017年12月31日临时车位使用费1920元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为321元，共5090.58元人民币给原告。滞纳金2018年1月1日起按本金4777.58元，按每天千分之三实际计算至付款之日）。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告叶继英辩称，原告起诉时已超过民事权利法律保护期限；原告作为南溪花园小区物业服务主体不合法，选聘原告作为南溪花园小区物业服务主体没有召开业主大会，系原业主委员会成员个人行为；案涉《物业服务委托合同》不合法，原告超过合同有效期的诉请不应得到支持；原告没有全面履行物业服务委托合同义务，如治安环境混乱、物业维修服务不到位、小区清洁服务不到位、业主监督权力得不到保障，没有公开财务收支等；原告诉请共用水电费没有法律依据，物业公司收取的公共物业服务费包括公共设施设备水电费。但本人愿意支付公共服务费2000元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，原告于2014年3月29日与被告叶继英签订《协议书》，约定由甲方（叶继英）占用公共场地规划15号停车位用来停私家车，停车位占用公共场地费用每月80元先由乙方代收，按物业委托合同规定属于全体业主的交给南溪花园业主委员会。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止；同意用车位费来补贴给物业公司发工资。 另查明，2014年2月至2017年10月期间，原告共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元、电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米。因此，该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米。 再查明，被告叶继英系桂林市象山区的业主，建筑面积196.07平方米。被告自2016年1月1日至2017年12月31日未交纳物业服务费及临时车位费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，被告亦未提交证据证实原告存在违反案涉合同约定的情形，故被告应当依约履行合同义务。对于被告辩称的已超过诉讼时效的问题，原告系于2017年12月撤出该小区，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故原告于2020年4月15日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效，对被告该辩称，本院不予采信。被告自2016年1月1日至2017年12月31日未交纳物业服务费及临时车位费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2117.55元（196.07平方米×0.45元/平方米/月×24个月）及临时车位费1920元（24个月×80元）。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，本院予以确认。该期间原告为涉诉小区垫支公共水电费共计178805.77元（17060.47元+161745.3元），由此计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米（178805.77元÷48994.94平方米），则被告应支付该期间的共用水电费715.55元（3.6494742元/平方米×196.07平方米）。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付。合同中仅对逾期缴纳物业服务费约定了违约金条款，而共用水电费、临时车位费并不属于物业服务费的收取范围，原被告双方亦未对逾期缴纳临时停车位费约定了违约金条款，故对原告该项主张，本院不予支持。故被告应自2016年1月1日起按每期应缴纳物业服务费为基数计付至实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 1、被告叶继英应于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2117.55元，并应支付逾期付款违约金（违约金以88.2315元为基数，从2016年1月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年2月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年3月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年4月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年5月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年6月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年7月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年8月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年9月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年10月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年11月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2016年12月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2017年1月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2017年2月1日起计算；违约金以88.2315元为基数，从2017年3月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年4月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年5月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年6月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年7月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年8月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年9月1日起计算违约金；以88.2315元为基数，从2017年10月1日起计算；以88.2315元为基数，从2017年11月1日起计算；以88.2315元为基数，从2017年12月1日起计算；上述违约金均按年利率6%标准计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告叶继英应于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间临时车位费1920元； 3、被告叶继英应于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费715.55元； 4、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告叶继英负担。 本判决为终审判决。 审判员 贺 亮 二〇二〇年六月十一日 书记员 侯政良