河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)豫1502民初459号 原告:信阳市中医院。 法定代表人：宋进良，该院院长。 委托代理人：吴海燕，信阳市浉河区金牛山街道法律事务所法律工作者。 被告:杨跃武，男，汉族，1968年1月27日生，住信阳市浉河区。 被告:信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司。 法定代表人:张玉凤，该公司经理。 被告:张玉凤，女，汉族，1964年2月26日生，住信阳市平桥区。 被告:张学明，男，汉族，1965年1月8日生，住信阳市浉河区。 上述五被告共同委托代理人：郭伟，河南文开律师事务所律师。 原告信阳市中医院诉被告杨跃武、被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司、被告张玉凤、被告张学明租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市中医院委托代理人吴海燕，被告杨跃武、被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司、被告张玉凤、被告张学明委托代理人郭伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告信阳市中医院诉称，2012年4月6日，被告杨跃武通过转租方式从原承租人王**手里承接了原告位于河区民权路××号临街综合楼房屋并受让取得了王**开办的锦和快捷酒店，同日原、被告及王**三人签订了《房屋转租协议》一份。2012年6月28日，被告杨跃武、信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司又与原告签订了《房屋租赁协议》一份。该协议第十六条特别约定2012年4月6日签订的《房屋转租协议》继续有效。原告将位于河区民权路××号临街综合楼全部出租给被告用于开办快捷酒店。租赁期限7年，自2012年7月1日至2019年6月30日。年租金:前3年37.4万元，后4年40.8万元。合同同时对租金交付方式、违约责任、合同期满后自然终止等事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付原告。合同期满前，原告因用房紧张决定合同期满后收回房屋自用，为给被告充足的准备时间，特派医院工作人员于2018年3月8日向被告送达了书面《告知函》，告知被告于2019年6月30日合同期满前搬迁完毕。被告不仅不予理睬，且自2018年7月1日始，拖欠租金、水费且拒绝腾退、搬出租赁房屋。期间，原告分别于2019年1月18日、2019年7月13日向被告送达有《催款通知》、《房屋租赁到期收回通知函》，并多次派员与被告沟通、协调。但被告不仅拒不支付拖欠的租金且毫无腾房的诚意。无奈，原告于2019年9月将承租人杨跃武诉至浉河区法院。庭审中，被告杨跃武趁原告当时未找到2012年4月6日签订的《房屋转租协议》之机，无视客观事实，以自己不是租赁主体无由竭力辩解，同时举证证明信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司及股东才是被告主体。原告不得已撤回起诉，重新起诉。请求判令，1、被告腾退并搬出位于河区民权路××号临街综合楼（房屋）。2、支付拖欠租金暂计算至2019年12月1日为578000元（按年租金408000元计算，从拖欠之日2018年7月1日起计算至付清之日止）。3、被告支付原告为其垫付的水费18083.85元（该数据的截止日期为2019年7月31日，实际欠费金额以最终核算数据为准）。4、被告按合同约定的日租金一倍支付违约金（滞纳金）1173788元（按日租金1133×2×518天。从欠租金之日2018年7月1日起计算至2019年12月1日止），若损坏财产另作价赔偿。5、被告承担本案诉讼费。 被告杨跃武辩称，我不是本案适格被告。我是锦和宾馆的工作人员，租赁合同是和锦和宾馆订立。锦和宾馆具备独立法人资格，相关的权利义务应当由锦和宾馆承担。 被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司辩称，2019年9月原告将杨跃武诉至法院，通过庭审，我公司得知原告不是本案出租房屋的产权人，根据合同法的规定，原告与锦和宾馆签订的合同无效。所以，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。 被告张玉凤的答辩意见与被告杨跃武一致。 被告张学明的答辩意见与被告杨跃武一致。 经审理查明，2012年4月6日，甲方、出租方（信阳市中医院）与乙方、原承租方（王**）、丙方、现承租方（空白）签订《房屋转租协议》一份。主要内容为：甲、乙、丙三方就原乙方租赁甲方房屋办理的锦和快捷酒店转让给丙方达成协议。甲方同意乙方将原租赁甲方房屋转让给丙方，具体转让事宜和转让金额由乙方和丙方自行协商解决。丙方代表签字盖章处有被告杨跃武书写的签名。在该转让协议签订前，原锦和宾馆已经与被告张学明签订转让协议，并支付了相应的转让费用。2012年6月28日，被告杨跃武（协议中承租方、乙方）与原告（协议中出租方、甲方）签订了《房屋租赁协议》，协议中与本案相关的内容包括，原告将位于河区民权路××号临街综合楼全部出租给被告用于开办快捷酒店。租赁期限7年，自2012年7月1日至2019年6月30日。年租金:前3年37.4万元，后4年40.8万元。房屋租金均在租赁年度之前的一个月内一次性付清，即每年的7月1日前付清下一年度的租金。租赁期满合同自然终止。租赁期满后，如不再续租，乙方可将其添置的可移动的附属设施、设备自行处置，附属于房屋不可移动的设施、设备和装修、装饰及灯具归甲方，可移动的物品归乙方。乙方如逾期支付租金、每逾期一日，按日租金的1倍支付滞纳金。协议第十六条约定2012年4月6日签订的《房屋转租协议》继续有效。《房屋租赁协议》乙方处加盖了被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司的公章，签约代表处有被告杨跃武的手书签名。合同履行期间，被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司支付了2018年6月30日前的租金。被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司希望和原告续签合同，原告以租赁期满后准备收回房屋自用为由不再续签合同，被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司从2018年6月30日后未支付租金。同时查明，原告出租的房屋在1995年8月取得施工许可施工，建设项目为门诊楼，但一直未办理相应产权证书。 本院认为，关于被告提出原告对出租房屋没有所有权合同无效问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告的房屋经过了主管部门批准建设，该租赁合同有效。2012年6月28日，被告杨跃武、信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司与原告签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗，为有效合同。合同内容应当作为确认双方权利义务关系的依据。从该合同的内容看，被告杨跃武在签约过程中均是以代表人的身份签字。合同履行过程中，是被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司在支付租金，因此，该租赁合同的相对人为被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司，其应当承担相应的责任。依照合同约定，2019年6月30日租赁合同期满，在双方未签订新合同的情况下，被告应将租赁房屋返还给原告。同时应当支付2018年7月1日至2019年6月30日租的租金408000元，合同期满后，被告仍未返还租赁物，原告请求按原租金标准支付2019年12月1日前的租金应予支持。关于原告请求被告按日租金一倍支付违约金（滞纳金）问题。被告未按合同约定支付租金，构成违约。该违约行为造成的损失为同期银行贷款利息，该损失被告应予赔偿。但原告请求的违约金显然高出损失30%以上，应当应予调整。虽然被告未直接提出违约金过高的抗辩，但被告提出合同无效的抗辩，在本院不支持其无效抗辩的情况下，应当对违约金进行调整，以达到与违约造成的损失相当。根据本案的情况，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中408000元租金从2018年7月1日开始计息、170000元租金从2019年7月1日开始计息。原告的其他诉讼请求没有提供相应证据，本院不予支持。原告要求与其没有合同关系的其他被告承担责任没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司于本判决书生效后二十日内向原告信阳市中医院交付2012年6月28日《房屋租赁协议》合同项下的房屋。 被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司于本判决书生效后二十日内向原告信阳市中医院支付2018年7月1日至2019年6月30日租的租金408000元、2019年7月1日至2019年12月1日的租金170000元并赔偿相应的损失（408000元租金从2018年7月1日开始计息、170000元租金从2019年7月1日开始计息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际清偿之日止）。 三、驳回原告信阳市中医院的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取10364元，原告信阳市中医院负担5464元，被告信阳市浉河区锦和宾馆服务有限公司负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本。 审判员  张金强 二〇二〇年六月十七日 书记员  刘 迟