广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36151号原告：深圳市宝安松白公路有限公司，住所地深圳市宝安区宝城**公路管理中心**，统一社会信用代码91440300192486972W。法定代表人：杨石安。委托代理人：刘梅兴，广东育资律师事务所律师。委托代理人：梁金川，广东育资律师事务所实习律师。被告：深圳市万和城电器有限公司（以下简称万和城公司），，住所地深圳市光明区公明街道上村社区明环东路松白工业园****401统一社会信用代码91440300745183171B。法定代表人：姜宝成。委托代理人：彭安意，广东巨通律师事务所律师。被告：深圳市万世芳科技开发有限公司（以下简称万世芳公司），住，住所地深圳市光明新区公明办事处上村社区明环东路松白工业园********一社会信用代码91440300777177091F。法定代表人：余振芳。委托代理人：赖继新，广东创基律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告支付原告自2018年8月6日至2019年8月2日的房屋占有使用费425258元及利息（利息以425258元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计算至实际付清之日止）；2、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2005年8月19日，原告（原告系位于宝安区建筑物的登记权利人，房地产证号为深房地字第**，该宗地上有厂房6栋、宿舍4栋、办公楼1栋）与被告万世芳公司签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定原告将上述位于深圳市宝安区地产出租给被告万世芳公司使用，用途为工业及配套，租赁面积49098平方米，租赁期限自2005年11月1日起至2017年10月31日止；2005年11月1日至2008年10月31日期间，月租金为每平方米10.68元，租赁期间租金每隔三年递增5%；原告应于2005年9月30日前交付租赁房屋，可在交付时收取租赁保证金1048733.28元，如被告万世芳公司拖欠租金达30天以上则保证金不予退还；租赁期内如一方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行；合同还对违约责任等其他事项进行约定，同时约定若双方发生争议向深圳仲裁委员会申请仲裁。2006年6月13日，原告以被告万世芳公司欠付租金为由向深圳仲裁委员会申请仲裁，被告万世芳公司也提出了迟延交房违约金等反请求。2006年12月8日，深圳仲裁委员会作出[2006]深仲裁字第1561号《裁决书》。2007年9月3日，深圳市中级人民法院(2007)深中法民五初字第61号《民事裁定书》，裁定撤销上述《裁决书》。2008年8月13日，被告万世芳公司、原告因租赁纠纷均向本院提起诉讼，本院于2008年8月14日分别作出(2008)深宝法民三初字第1号、(2008)深宝法民三初字第23号《民事调解书》，双方争议达成调解。2008年8月15日，原告与被告万世芳公司签订《调解协议书》，就《民事调解书》达成的协议内容进行细化。双方确认原告已于2008年8月15日将涉案房产按现状移交被告万世芳公司，双方租赁关系延至2020年11月15日止；被告万世芳公司应于房产交付后15日内支付保证金1048733.28元，扣除已交纳的700000元，仍应于2008年8月30日前支付余款348733.28元；扣减3个月的免租期后，被告万世芳公司应自2008年11月16日起按原租赁合同约定交纳租金，租赁期间租金每隔3年递增5%，即2008年11月16日起月租金为每平方米10.68元、2011年11月16日起月租金为每平方米11.21元、2014年11月16日起月租金为每平方米11.77元、2017年11月16日起月租金为每平方米12.36元，被告万世芳公司应于每月15日前付清当月房租；被告万世芳公司未依约付清房租的，逾期部分按月息2%的标准向原告支付利息损失，逾期超过10日，原告有权对被告万世芳公司采取停水停电措施，直至被告万世芳公司交清款项止，由此造成的损失由被告万世芳公司自行承担，被告万世芳公司累计欠租达1000000元或逾期60日，原告有权解除合同并对被告万世芳公司的装修等不予补偿，被告万世芳公司应于收到原告解除合同的书面通知后5个工作日内撤出所有物品和工作人员，否则被告万世芳公司应按照当地指导租金标准的双倍支付租金；被告万世芳公司存在上述逾期付款事由，原告有权终止合同，被告万世芳公司无权要求返还租赁保证金，并应赔偿原告全部损失（包括但不限于清场费用、律师费用等）；租赁期间，被告万世芳公司对涉案房产进行改扩建应事先征得原告同意；调解协议书签订后，双方互不追究调解协议以外以及签订调解协议前的违约责任；双方以前签订的文件（含合同）与调解协议书不一致的地方，以调解协议书为准。上述《调解协议书》签订后，被告万世芳公司依约全额付清租赁保证金，并支付了部分租金。被告万世芳公司陆续于2011年4月2日、2012年5月29日、2013年1月14日、2014年12月23日向原告出具《还款承诺书》、《还款计划》、《确认书》，确认欠付原告2010年度、2011年度租金本金及利息，承诺于2016年4月30日前付清2011年度租金6331432.59元、于2016年12月31日前付清2010年度租金1963159.76元，并承诺如不能按期付款愿按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2015年8月5日，被告万世芳公司向原告支付租金100000元。原告主张被告万世芳公司欠付2010年租金1863159.76元、2011年租金6331432.59元，并欠付自2016年7月起的租金，欠付月租金分别为2010年8月75439.84元、2010年9月至11月每月471929.98元、2010年12月371929.98元、2011年1月至10月每月524366.64元、2011年11月537377.61元、2011年12月550388.58元、2016年7月至今每月577883.46元；被告万世芳公司对上述欠付2011年度及2016年7月起的租金数额无异议，但主张其还支付了2010年租金20000元，实际欠付2010年租金1843159.76元，但未提供证据佐证，原告不予认可。自2009年4月起，被告万世芳公司未办理合法报建手续，擅自对涉案租赁房屋进行加改建，且对建筑功能进行改造，将厂方改为办公楼，被告万世芳公司主张其加改建面积逾30000平方米。2009年4月至2014年7期间，原告数次函告被告万世芳公司要求停止建设行为并拆除违章加建部分，并发函深圳市光明新区公明行政执法队请求对违建行为进行查处。2009年12月16日，深圳市光明新区公明行政执法队向原告出具《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》，要求叫停改建工程，避免扩大经济损失及发生重大安全事故。另外，涉案房屋交付使用后，被告万世芳公司已将绝大部分租赁面积转租他人使用。2016年6月30日，被告万和城公司和被告万世芳公司签订了《房地产租赁合同》，被告万世芳公司将坐落于深圳市光明新区公明办事处明环东路松白工业园B区A1号四楼房地产出租给被告万和城公司使用，房地产总面积2000平方米，配套宿舍506-511房共六间，面积300㎡。被告万和城公司承租被告万世芳公司的房地产用于商业，宿舍用于员工生活居住。同时，被告万和城公司声明其在签署本合同前已经现场视察过该场地，对该场地面积大小及用途表示满意并同意接受。被告万和城公司使用出租房地产的期限自2016年7月1日至2019年7月30日止。合同期满后，如被告万世芳公司出租该房屋，在市场同等价格的基础上，被告万和城公司享有优先承租权，但被告万和城公司须于合同期满三个月向被告万世芳公司提出续约申请，否则视为被告万和城公司自动放弃优先承租权，合同期满后被告万世芳公司有权不承租给被告万和城公司。计租时间从2016年7月1日起计收租金。房地产的租金每年43万元（包括B栋宿舍5楼6间宿舍），被告万和城公司每年应付租金43万元给被告万世芳公司。第一次被告万和城公司须于2016年7月1日前先预交43万元租金给被告万世芳公司，第二次须于2017年1月向被告万世芳公司预交43万元，第三次被告万和城公司须于2017年6月向被告万和城公司已交清到2019年7月全部租金43万元。本合同属于续签不再收取保证金（原被告万和城公司于2011年向被告万世芳公司交付保证金66100元作为租房保证金），合同期满被告万和城公司付清所有应付费用及将该场地完好交回给被告万世芳公司，被告万世芳公司将原租金保证金无息退回给被告万和城公司。如被告万和城公司在合同期内中途违约，或违反国家消防等有关规定提前终止合同的，租赁保证金不退回给被告万和城公司，作为赔偿被告万世芳公司的经济损失。2017年3月29日，本院作出（2016）粤0306民初29391号民事判决书，裁判结果确认原告与被告万世芳公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于2016年12月29日解除。被告万世芳公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付租金12817660.03元（暂计至2017年2月，2017年3月起的租金按照每月577883.46元的标准计付至被告万世芳公司实际返还房屋之日止），并支付逾期利息损失（利息以每月欠缴租金为基数，按照月利率2%的标准，自各期租金应付款次日（即当月16日）起计付至该期租金实际清偿之日止）；被告万世芳公司应于本判决生效之日起三十日内向原告支付律师费30000元；被告万世芳公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还位于深圳市宝安区宗地上的11栋租赁房屋，并拆除其擅自加改建的违章建筑，以恢复上述租赁房屋原状；驳回原告的其他诉讼请求。其后被告万世芳公司对裁判结果不服，上诉至深圳市中级人民法院。2017年11月14日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9043号民事判决书，作出了驳回上诉，维持原判的裁判结果。2018年5月28日，本院向原告场所内的所有房屋占用人发出搬迁通知书，要求包括被告万和城公司在内的各房屋占用人在2018年6月30日之前搬离涉案场地。2018年8月6日，经本院执行，已将深圳市光明新区公明街道环东路松白工业园B区交付给了原告。此时原告接收上述场地并进行管理。2018年10月30日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民抗171号民事裁定书，省高院指令深圳市中级人民法院再审，再审期间，中止原判决的执行。2019年8月2日（被告万和城公司和被告万世芳公司双方签订的租赁合同到期后的第三天），被告万和城公司搬离承租的涉案场地。2019年10月25日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民再255号民事判决书，作出了维持（2017）粤03民终9043号民事判决书的裁判结果。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点为：1、被告万和城公司是否向被告万世芳公司支付了房屋租金；2、被告万和城公司是否应向原告缴纳房屋租金。一、关于争议焦点一的问题。被告万和城公司和被告万世芳公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，本院予以确认。按照该合同的约定，被告万和城公司应当按照43万元/年的标准向被告万世芳公司支付租金。被告万和城公司提交收款收据和银行转流水证明其已按照合同约定向被告万世芳公司支付了租金，但是该银行流水模糊不清，金额等具体信息均无法辨识，致使本院无法核实该份证据的真实性，因此被告万和城公司提交的银行流水，本院不予采信；被告万和城公司仅凭收款收据和被告万世芳公司的自认，不能证明其已向被告万世芳公司支付了承租期间的所有租金。二、关于争议焦点二的问题。根据上述查明事实，原告与被告万世芳公司之间的房租租赁合同关系解除之后，于2018年8月6日起接收了松柏工业园B区并开始管理。作为房屋实际承租人的被告万和城公司在无法证明已向被告万世芳公司租金的情况下，应当按照43万元/年的标准向原告支付2018年8月6日起至2019年8月2日的房屋占有使用费426465.75元（43万元/年÷365天×362天），原告仅主张425258元符合法律规定，本院予以支持。另，原告主张的利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日（2019年10月16日）计算至上述租金实际付清之日止。判决结果综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告深圳市万和城电器有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市宝安松白公路有限公司自2018年8月6日至2019年8月2日的房屋占有使用费425258元及利息（利息以425258元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年10月16日开始计算至实际付清之日止）。案件受理费3839元，由被告深圳市万和城电器有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌    平二〇二〇年六月二十二日书记员 王东东（兼）书记员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。