贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异276号案外人：周江林，男，1964年3月21日出生，汉族，住贵州省黄平县。案外人：孙用笔，女，1963年6月23日出生，侗族，住贵州省黄平县。申请执行人：北方联合铝业(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝城**宝民路鸿景园**201。法定代表人：安巍，该公司总经理。委托代理人：刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师，执业证号13101200110796816。被执行人：曾超前，男，1982年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。被执行人：深圳市曾氏宏大铝业有限公司，住，住所地广东省深圳市福田中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4808/div>法定代表人：曾超毅，该公司董事长。被执行人：深圳市联美达投资发展有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区滨河大道深业泰然水松大厦10D/div>法定代表人：罗海能，该公司执行董事。被执行人：贵州省安顺黄果树铝业有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区蔡官镇青山工业园/div>法定代表人：曾超毅，该公司董事长。在本院执行北方联合铝业（深圳）有限公司（以下简称北铝公司）申请执行曾超前、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地公司）、深圳市曾氏宏大铝业有限公司、深圳市联美达投资发展有限公司、贵州省安顺黄果树铝业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人周江林、孙用笔向本院提出书面异议，请求本院中止对位于贵州省凯里市X路127号大地春城X-8栋2-11-2号房产查封和拍卖的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周江林、孙用笔称，本人于2016年8月4日到贵州省凯里市X路127号大地春城售楼部预定了大地春城X-8栋2-11-2号房产，并于当日向大地公司预付了第一笔购房定金10000元；于2016年9月1日向大地公司交纳了第二笔购房款280000元；于2016年9月3日向大地公司交纳了第三笔购房款310000元；于2016年12月2日向大地公司交纳了第四笔购房款53110元并于当日签订了该套房购房合同。本人四次共向大地公司交纳凯里市X路127号大地春城X-8栋2-11-2号房产全部房款653110元，以上所有交款均有收据为证，同时大地公司于2016年12月14日向本人提供了该套房的销售发票。以上均能证明本人已向大地公司购买该套房屋并付清所有款项。至此该房子已经是本人的财产了。大地公司于2017年5月1日将该套房交付给本人，本人在接到房屋后便装修入住至今。期间我反复向售房部咨询何时能够办理房屋备案登记和办理相关产权登记事宜，得到结果是告诉我：“等一下！快了！”、“网签系统还没有开通”之类。谁知道这一等就等了4年，如果不是大地公司的原因，我的房子应该早在2016年就应该办理了相关备案登记，也就是说凯里市X路127号大地春城X-8栋2-11-2号房早在2016年就已经是我的个人财产了。北铝公司答辩称，案外人是从房地产开发商大地公司购买房屋，其请求排除答辩人的申请强制执行，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：执行异议规定）第二十九条的规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合案外人的执行异议申请书和提交的证据材料，北铝公司经过分析认为，周江林提出的执行异议申请不能成立，理由如下：其一，在深圳市中级人民法院2017粤03民初1525号案中，北铝公司申请对“大地春城”进行诉讼保全查封，期限为2017年8月28日至2020年8月27日。虽然案外人提交了一份签约时间为2016年8月4日的《大地春城商品房认购协议书》复印件，但这并不是《执行异议规定》第二十九条规定的“书面买卖合同”，反倒是提交的《商品房买卖合同》复印件没有载明签约时间，恰恰足以证明案外人在查封“大地春城”前没有与大地公司签订合法有效的书面买卖合同。其二，案外人在执行异议申请书中没有表示涉案房屋是其用来居住且名下无其他居住房屋，说明案外人购房有可能用来出租获益或者名下还有其他居住房屋，从提交的身份证复印件也能看出，案外人的户籍地在黄平县，意味着案外人的户籍地应该有居住房屋。综上，北铝公司认为案外人提出的执行异议申请，目前看来，案外人提交的证据尚不足以排除执行，应驳回其异议申请。本院查明，北铝公司申请执行曾超前、大地公司、深圳市曾氏宏大铝业有限公司、深圳市联美达投资发展有限公司、贵州省安顺黄果树铝业有限公司买卖合同纠纷一案，本院依据已经发生效力的广东省深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民初1525号民事判决书，于2019年1月25日立案执行，执行案号为（2019）黔01执88号。该案在诉讼期间，广东省深圳市中级人民法院于2017年8月30日以（2017）粤03民初1525号之十八民事裁定书及协助执行通知书保全查封了大地公司名下位于凯里市X路127号大地春城5-8栋2-11-2号房产。本院于2020年4月16日作出（2019）黔01执88号《拟评估、拍卖公告》拟对前述房屋启动拍卖程序。案外人周江林、孙用笔遂向本院提出异议，异议请求如前。另查明，案外人周江林2016年8月4日与大地公司签订了《大地春城商品房认购协议书》，周江林认购大地公司开发的位于凯里市迎宾大道X号大地春城6栋1102室，建筑面积196.72㎡，总价653110元。周江林应在签订该认购协议书时，一次性支付定金1万元，在2016年8月31日前到大地春城售楼中心支付100%的总房款653110元，签署该房的《商品房买卖合同》。大地公司分别于2016年8月4日、2016年9月1日、2016年9月3日、2016年12月2日大地公司收到了周江林交来的大地春城6-1102号房房款10000元、280000元、310000元、53110元。2016年9月3日周江林、孙用笔填写了《黔东南州商品房预售合同登记备案表》，载明：凯里市X路127号6幢1102号房无抵押、查封、重复预售等情况，预售价653110元等内容，案外人周江林作为购房人、案外人孙用笔作为共有人在该备案表上签字按手印。大地公司在该备案表上加盖有公章。后案外人周江林、孙用笔与大地公司签订了《商品房买卖合同》。2016年12月14日大地公司向周江林出具了《贵州省增值税普通发票》，载明：周江林，大地春城购房款，商品房，6-1102，平方米196.72，金额622009.52元，税款31100.48元，价税合计653110元。2016年11月26日周江林向大地公司交纳了大地春城Ｂ-83号车位定金10000元，2016年12月2日向大地公司交纳了大地春城Ｂ-83号车位款70000元。2017年5月1日案外人与贵州乾唐物业服务有限责任公司签订了《物业服务合同》，同日案外人周江林交纳了大地春城6-1102号房天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元，合计2994元。2019年6月15日大地春城物业服务中心出具《证明》一份，载明：兹有-大地春城6栋1102业主周江林，身份证号码5226221964********,于2017年5月1号到大地春城物业服务中心办理接房手续，并物业费已交至2020年11月01日。此外，周江林还向本院提交了2016年10月13日凯里市新能源有限公司入户安检工作单，其2018年5月交纳的物业费收据、2018年12月15日交纳的水费收据，2019年5月、11月交纳的物业费收据，2019年5月、2019年10月交纳的水费、生活垃圾处理费的收据、2020年1月12日交纳的物业费收据、2017年6月17日的《钥匙发放记录表》以及2018年3月以来交纳电费收据等证据，以证实其已入住案涉房屋。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人针对执行标的提出排除执行异议，同时符合上述四个条件的，人民法院应予支持。本案中，案外人周江林、孙用笔在法院查封案涉房产前已与被执行人大地公司签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房价款，且实际、合法占有案涉房产，且没有证据证明其对于未办理过户登记存在过错，故案外人周江林、孙用笔所提异议请求及理由符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对贵州大地联创房地产开发有限公司名下位于贵州省凯里市X路大地春城127号X-8栋2-11-2号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙雪梅审判员  朱小龙审判员  张世海二〇二〇年六月十九日法官助理李肇星书记员明远帆