广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初135号原告（反诉被告）：张蓝福，男，汉族，1947年1月18日出生，广州市人，身份证号码：441************019,户籍地：广州市番禺区**********************，现住连州市*****天伦宾馆。被告：何俊杰，男，汉族，1970年10月18日出生，连州市人，身份证号码：441********018573,户籍地址：广东省清远连州市******************。委托代理人：成辉华，系广东北湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：连州市观成地产中介有限公司，统一社会信用代码：91441882MA4WCBGXON，地址：连州市***********。法定代表人：黄某1。原告原告（反诉被告）张蓝福与被告何俊杰、被告（反诉原告）连州市观成地产中介有限公司（下称：连州观成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案。2020年4月1日，本院依法作出民事裁定书，本案依法转为普通程序审理。2020年6月9日，本案依法公开开庭审理，原告张蓝福、被告委托代理人成辉华、被告观成中介法定代表人黄某1到庭参加诉讼。原告张蓝福向本院提出诉讼请求：1、要求被告何俊杰退还原告购房定金20000元，并按中国人民银行两年期贷款标准利率5%计算追加占用此款两年四个月的利息2300元，合计22300元。2、被告连州观成公司负连带责任。事实与理由：2017年9月23日，本人通过连州市观成地产中介有限公司推介，与何俊杰和中介三方签订了购买何俊杰拥有的连州市***************住房的买卖合同即《定金协议》：交易总价为28万元，签订协议当天买方支付卖方定金2万元，余款26万元定于年底前支付。付清房款后到公证处办理委托公证，（因为我是打算帮侄儿张荣景购买，我送他30%购房款，侄儿负担70%购房款，凭委托公证由我亲自过户到侄儿张荣景名下）。同时，买方付清中介代理费5600元。如果因为买方原因导致该房产不能买卖，则卖方没收2万元定金作为补偿，买方赔偿中介费用8400元。如果因为卖方的原因导致该交易不成，卖方需退回买方定金人民币2万元，并赔偿2万元给买方，卖方赔偿中介费用8400元。《协议》签订后一个月，本人带侄儿夫妇去中介公司取钥匙看房，但中介说房主把钥匙拿回去了。之后经中介联系房主要其开门，但开门的是房主姐姐，且她一开门马上向摆在靠近房门墙边桌上的一张一尺左右方长的黑白男老头的遗像上香烛、纸钱。由于大厅光线很暗，显得阴森森的，很恐怖。后来我问中介公司是不是有老人在里面死过，中介说是在医院死的，不是在该房。我要求中介公司通知房主将遗像移走。2017年12月30日上午11点，我们一行人又去看房，房里有两位六十多岁的老阿婆，其中一位自称是房主母亲的阿婆说房子是其丈夫买给儿子的，但其儿子嫌客厅窗户里隔壁楼房太近，光线照不进，厅黑，又嫌其父亲是在这房子死的，不中意才卖的。我们听说后，再看大厅墙边摆放的遗像，都不想看了。最后我侄儿夫妇就不想要了。当天上午11点50分我到中介公司与公司经理说明情况并要求退回2万元定金，该经理即时拨打被告的电话并告知其买主不要房子并要求退回定金，但被告不同意。直至现在已经两年了，被告都不肯退回定金给我。为此，特向人民法院提起上述诉求。被告何俊杰答辩称：一、《定金协议》合法有效，是原被告在公平、自愿、诚实信用的基础上签订的，且由中介公司参与协商和签订，是各方真实意思表示。二、原告张蓝福违反《定金协议》的约定，何俊杰具有充分的法律依据没收原告的定金。按照《定金协议》约定，原告应当于2017年12月30日前支付剩余购房款26000元，但是，原告在不存在不可抗力的情况下违约，何俊杰依照《担保法》关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，没收原告支付的20000元定金合法有据。三、原告虚构事实。被告何俊杰的父亲是因病救治无效在连州市人民医院病逝，有《死亡医学证明书》证明是自然因病去世的。而非发生凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。四、原告物权对《定金协议》行使撤销权，《定金协议》不属于可撤销合同。退一万步说，即使原告享有撤销权，也因为原告超过除斥期间而消灭。原告在起诉状中确定其于2017年12月30日知道出售的房产为“凶宅”（假使是凶宅），原告也应在2018年12月30日之前提出行使撤销权，但时至今日已过去二年多时间，早已超过一年的除斥期间，原告已经丧失行使撤销权的权利。被告连州观成公司答辩：观成公司在本案中没有任何过错，不应承担连带责任，请求法院依法驳回张蓝福的全部诉讼请求。反诉原告（被告）连州观成公司向原告张蓝福提起反诉，诉请：判令反诉被告张蓝福支付违约金8400元给反诉原告连州观成公司。反诉事实与理由：何俊峰授权何峰与反诉被告和反诉原告三方于2017年9月23日签订《定金协议》，该协议中约定违约责任“如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则卖方没收贰万元的定金作为补偿，买方赔偿中介费用捌仟肆佰元整（￥8400元）”。《定金协议》是一份有效合同，签订合同的各方当事人任何一方违反《定金协议》约定，均应承担相应的法律后果。协议约定反诉被告应当于2017年12月30日前将剩余购房款260000元支付给何俊杰，但是，反诉被告张蓝福在不存在不可抗力的情况下违约，至今没有按约定交付剩余购房款，反诉被告违约应当按照《定金协议》关于违约责任的约定，支付违约金8400元给反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、2017年9月23日，连州市观成地产中介有限公司为中介方、张蓝福为买方、何俊杰【何峰（代签名）】为卖方签订一份《定金协议》，就产权人为何俊杰的位于连州市******************的房产达成买卖意向。三方约定：此房总交易价人民币贰拾捌万元整（小写￥280000元整），过户产生的税费、手续费、评估费等费用由买方负责。买方应于定金协议当天内支付卖方定金人民币贰万元（￥20000元整）。第一期的付款为（定金充当房款）人民币贰万元（￥20000元整）。第二期房款贰拾陆万元整（小写￥260000元整）最迟2017年12月30日前支付。付清房款后到公证处办理委托公证。同时，买方付清中介代理费伍仟陆佰元整（小写￥5600元整）。违约责任：如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则卖方没收贰万元的定金作为补偿，买方赔偿中介费用捌仟肆佰元整（小写￥8400元整）；如果因为卖方的原因导致该交易不成，卖方需退回定金人民币贰万元整（小写￥20000元整）并赔偿贰万元整给买方（小写￥20000元整），卖方赔偿中介费用捌仟肆佰元整（小写：8400元整）。合同落款处各方签名盖指模或公章，买方：张蓝福，中介方：观成地产中介公司（公章）。卖方：何锋（代）日期：2017-9-23。当日，张蓝福支付了定金20000元给何锋并由何锋立下内容为“今收到张蓝福交来连州市*****************的定金贰万元，经手人何锋”的《收据》一张交张蓝福收执。同时被告提交了一份权属人何俊杰的产权证号为粤房地证字第C4502847号的《房地产权证》复印件交张蓝福。根据证明人廖幼珍、蔡海莲以及江右珍2019年12月25日、26日所作的《证明信》内容，均证明2017年12月30日张蓝福代其二人夫妇及证明人三人等一同去看房，进屋看到一位自称房主妈妈的老阿婆说他儿子嫌她父亲在这套房死的，加上大厅光线不够，很黑，不喜欢，准备卖掉它的事实以及看到大厅靠近大门处的一张桌子上供奉着一张大大的黑白老人相的事实。从被告何俊杰提供的连州市人民医院出具的《死亡医学证明书》可见，被告何俊杰父亲死亡地点是医院。本院认为：原、被告三方所签《协定金议》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，各方应当依约履行《定金协议》所约定的权利义务。根据《定金协议》约定，原告最迟应于2017年12月30日前支付第二期房款260000元，同时付清连州观成公司中介代理费5600元。违约责任约定：如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则卖方没收贰万元定金作为补偿，买方赔偿中介费用8400元整；如果因为卖方的原因导致该交易不成，卖方需退回买方定金人民币20000元整，并赔偿20000元整给买方，卖方赔偿中介费用8400元整。从本案查明的事实看，2017年9月23日双方签订《定金协议》后，原告即日支付了定金20000元给被告何俊杰，双方此时已经形成了房屋买卖关系，双方应当依照《定金协议》的约定履行各自权利义务。但原告在约定的2017年12月30日前期间并无按约履行支付260000元房款的义务，最终导致房屋买卖合同不能履行，其行为构成违约，应当依法承担违约责任。而且从原告的起诉状的事实理由里，原告自认以下内容：“其中一位自称房主母亲的对我们说房子是我那位老头子买给我儿子的，儿子嫌客厅窗户离隔壁楼房太近，光线照不进，厅很黑，加上现他父亲在这房子死的，不中意，要卖掉它”；“既然是凶屋，我们决定不要了”，从中证明被告何俊杰一方并没有隐瞒住在涉案房屋的住户曾有老人居住的事实，庭审中，被告何俊杰也提供了其父亲在连州市人民医院死亡的《死亡医学证明书》证实了其父亲不是在涉案房屋内死亡的。因此，并不存在如原告所说的“死人屋”或“凶屋”的事实，导致涉案房屋不能买卖的原因并不能归责于被告何俊杰以及观成地产公司。被告可以没收原告已经支付的定金20000元。故，原告要求被告何俊杰退回其已付的定金20000元的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告是否赔偿观成地产公司中介费8400元问题，由于双方签订《定金协议》明确约定如果因为买方的原因导致该房不能买卖，则卖方没收20000元定金并赔偿中介费8400元，同理，导致涉案房屋不能买卖是因为原告认为涉案房屋是“死人屋”或“凶屋”而决定不要的，是原告的原因造成涉案房屋没有交易成功。而且原告作为完全民事行为能力人，在签署《定金协议》之前应尽审慎义务去了解将购买的房屋，原告张蓝福在签署协议之后，仅凭其单方认为的“凶屋”而要求解除合同，并不属于法定解除合同的事由也不属于合同约定解除的事由。故原告在2017年12月30日决定不购买涉案房屋，属于其自行违反定金协议的约定，其应对自己的违约行为承担合同约定的违约责任。故原告应赔偿中介费8400元。反诉原告观成地产公司主张反诉被告张蓝福赔偿8400元，事实依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张蓝福应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）连州市观成地产中介有限公司支付中介费8400元。二、驳回原告（反诉被告）张蓝福的其他诉讼请求。本案受理费357.5元，反诉费25元，合计382.5元，由原告张蓝福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  孔日照人民陪审员  谢耀东人民陪审员  潘利银二〇二〇年六月十七日法官 助理  谭建聪书 记 员  陈雪梅附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。