广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2833号上诉人（原审原告）:广州市荔湾区怡乐实验幼儿园，住所地广东省广州市荔湾区*******，统一社会信用代码524***********824U。法定代表人：邓婉薇。委托诉讼代理人：梁兴，广东珠江律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹景盛，广东珠江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914***********558N。法定代表人：黄捷。委托诉讼代理人：李聪冲，男，系该司员工。上诉人广州市荔湾区怡乐实验幼儿园（以下简称怡乐幼儿园）因与被上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科中心城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初18822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怡乐幼儿园上诉请求：撤销一审判决，改判万科中心城公司将佛山**广场幼儿园房产过户到怡乐幼儿园名下。事实和理由:一、一审法院遗漏诉讼主体，佛山市自然资源局禅城分局（以下简称自然资源局禅城分局）应当作为有独立请求权第三人参与诉讼。在一审庭审过程中，关于案涉房屋能否过户至怡乐幼儿园名下，一审法院曾经去函自然资源局禅城分局询问，但自然资源局禅城分局通过复函表示其依据《佛山市国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：440601-2010-100420号)的约定，其对案涉房屋享有相应权利，故不同意办理转移登记至怡乐幼儿园名下的手续。自然资源局禅城分局该复函中，明确对案涉标的提出了权利主张，因此自然资源局禅城分局应属于本案的有独立请求权第三人，应当参与本案诉讼。怡乐幼儿园在一审过程中曾经书面向一审法院要求追加自然资源局禅城分局作为本案的第三人，但一审法院并未进行追加，因此一审法院存在遗漏必须参加诉讼的第三人，应当予以纠正。二、自然资源局禅城分局的复函及表态并不属于法律或者事实上不能履行，不导致怡乐幼儿园的诉讼请求无法支持。一审法院基于自然资源局禅城分局的复函，认为案涉房屋存在法律或者事实上不能办理转移登记至怡乐幼儿园名下的情况是错误的。首先在法律上，案涉房屋于2016年3月18日正式登记至万科中心城公司名下，依据物权法的相关规定，物权归属以登记为准，万科中心城公司作为案涉房屋的登记物权人，享有对案涉房屋的完整处分权，而根据2016年12月1日由佛山市禅城区人民政府办公室印发的【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》中，已经明确万科中心城公司交纳的土地出让金包含了案涉房屋的权益，同时在自然资源局禅城分局的复函中，亦未就无法转移提出任何法律依据，因此案涉房屋的转移并不存在法律上的不能办理。其次在事实上，自然资源局禅城分局在与本案相关的(2019)粤0606行初563号案中，已经明确表示自然资源局禅城分局向万科中心城公司主张取得案涉房屋所行使的权利是民事权利，而并非行政权利，同时在本案一审判决之前，自然资源局禅城分局亦同样提出民事诉讼，以《佛山市国有建设用地使用权出让合同》为依据要求将案涉房屋转移登记，可见案涉房屋的转移登记并不存在事实上的不能办理。在本案中，自然资源局禅城分局作为民事主体对案涉房屋提出主张，但又未参与本案的诉讼，同时还利用其作为负责不动产登记工作的行政机关身份，通过复函形式拒绝为怡乐幼儿园办理转移登记手续，属滥用行政职权，对怡乐幼儿园极其不公。而在该复函中，自然资源局禅城分局并未提出任何法律或者行政管理上不能办理的理由，而仅仅依据《佛山市国有建设用地使用权出让合同》这一民事合同作为理由，因此该复函并非自然资源局禅城分局作为行政管理机关依据职能作出，所以案涉房屋转移登记至怡乐幼儿园名下并不存在法律或事实上的不能办理，亦违背了佛山市禅城区人民政府办公室印发的【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》一文的内容，一审法院只简单依据地依据自然资源局禅城分局的复函就作出认定，明显存在错误，应当予以纠正。三、自然资源局禅城分局与怡乐幼儿园属于同等民事主体，怡乐幼儿园已经实际占有使用案涉房屋，有优先享有取得产权登记的资格。本案中，自然资源局禅城分局与怡乐幼儿园均为依据民事合同对案涉房屋主张权利，因此自然资源局禅城分局与怡乐幼儿园均为同等地位的民事主体，而案涉房屋已经登记在万科中心城公司名下，且案涉房屋不存在任何限制转移登记的情况，怡乐幼儿园已经实际占有使用案涉房屋长达数年，在怡乐幼儿园与自然资源局禅城分局同时对案涉房屋主张权利的情况下，怡乐幼儿园作为实际占有人应该对案涉房屋享有优先登记权利，并且佛山市禅城区人民政府办公室印发的【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》是由禅城区委区政府办公室、禅城区发展规划和统计局、禅城区国土城建和水务局、禅城区教育局、禅城区公资办、祖庙街道及万科中心城公司共同开会得出的统一意见，与会人员包含了《佛山市国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：440601-2010-100420号)的合同双方，该会议所达成的同意将案涉房屋确权给万科中心城公司的意见可以作为《佛山市国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：440601-2010-100420号)的相应补充，因此自然资源局禅城分局对案涉房屋实际上已经并无权利。现自然资源局禅城分局凭借其行政机关身份拒绝为怡乐幼儿园办理产权登记的行为明显侵犯了怡乐幼儿园的权利，恳请二审法院予以查明并纠正。四、【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》的撤销存在时间及效力等诸多问题，【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》仍然持续有效。万科中心城公司取得案涉房屋产权登记，是基于【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》对于案涉房屋归属的认定，同时怡乐幼儿园在开设幼儿园时亦是由于向教育管理部门提供了【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》才最终取得办学许可证。因此，【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》已经实际实施并且持续发生效力，现在自然资源局禅城分局单方面去函禅城区政府办公室申请撤销，而禅城区政府在未知会并听取当时与会各方意见的情况下，单方撤销【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》是没有任何依据，同时亦损害了怡乐幼儿园作为已经购买案涉房屋的善意第三人的权益，因此【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》的撤销存在诸多问题，所以案件应该继续以【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》作为审理依据，并且效力应大于自然资源局禅城分局的复函。退一万步来说，即使【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》被撤销，但其撤销时间为2019年1月24日，其撤销之前万科中心城公司已经依据此取得了案涉房屋，已经实际履行了【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》的内容，根据法不溯及既往的原则，【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》被撤销并不影响万科中心城公司对案涉房屋的权益及处分权利，亦不会导致案涉房屋存在法律或者事实无法转移登记的情况。五、自然资源局禅城分局单方面去函禅城区政府办公室申请撤销【2016】85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》的禅建【2018】966号《佛山市禅城区国土城建和水务局文件》第1页中，自然资源局禅城分局也确定了“...鉴于该地块属于《佛山市城镇新建住宅区配套教育设施管理暂行办法》(佛府办【2015】19号)实施前(2015年3月30日)已成交的地块，即不属于按规定须无偿移交配建幼儿园的项目。考虑到该宗地出让合同中并无明确界定该配套幼儿园权属归政府所有，且土地评估中介机构在公开交易前评估该地块市场价值，以及竞得人应缴付的土地出让和转让金中已包含该幼儿园权益……”。从自然资源局禅城分局的上述表述也可以看出，作为一审法院未依法追加的第三人，自然资源局禅城分局也是确认万科中心城公司具有对案涉房屋的权益及处分权利的。六、依据土地出让合同中规划设计审批表要求的第7条包含物业管理用房、电房、菜市场等公共设施及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》，审批表中第7条中注明的物业管理用房、电房、菜市场等设施产权都属于小区全体业主，不属于移交政府的公共设施。一审法院仅凭审批表中包含了案涉房屋就认定案涉房屋需要无偿移交政府是混淆了配套公共设施和需要无偿移交政府的公共设施的两个概念。根据怡乐幼儿园二审提交的禅建【2018】966号佛山市禅城区国土城建和水务局关于收回万科怡乐幼儿园有关问题的请示，该份不公开文件中佛山市自然资源局已承认案涉幼儿园不属于无偿移交给配套幼儿园的项目，且案涉幼儿园已经向政府交纳了出让金，土地出让合同中也无明确界定案涉房产权属归政府所有，自然资源局禅城分局一审时做出的复函与上述不公开文件互相矛盾，一审法院依据自然资源局禅城分局的复函认定案涉房屋不能确权至怡乐幼儿园名下是错误的。被上诉人万科中心城公司答辩称，案涉房屋至今是由怡乐幼儿园占有使用，未能办理产权登记手续是因自然资源局禅城分局违反2016年12月做出的《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》要求万科中心城公司移交案涉幼儿园所致，此属于万科中心城公司在与怡乐幼儿园签订买卖合同时以及履行过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，最终的产权归属需要法院根据事实及相关法律关系进行明确。怡乐幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1.万科中心城公司履行合同，将佛山**广场幼儿园房产过户到怡乐幼儿园名下；2.诉讼费由万科中心城公司承担。一审法院查明：2014年12月15日，怡乐幼儿园（买受人）与万科中心城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，其中约定怡乐幼儿园向万科中心城公司购买其开发的佛山**广场幼儿园房屋（以下简称涉案房屋），该房屋的用途为幼儿园；房屋总价款为37170683元，买受人应于2014年12月15日之前支付18585341.5元、于2015年2月10日之前支付完毕购房款，购房款由买受人存入出卖人指定的银行账户；出卖人应于2015年6月30日前将涉案房屋交付买受人使用；出卖人应在2015年12月30日前办理房屋初始登记，并在2016年6月30日前，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因买受人原因和政府政策导致无法办理产权登记的除外。合同还就双方其他的权利义务事项作了约定。上述《商品房买卖合同》签订后，怡乐幼儿园依约于2015年2月9日前向万科中心城公司支付了购房款共计37170683元。2017年6月30日，万科中心城公司（甲方）、怡乐幼儿园（丙方）、案外人佛山市南海**投资有限公司（乙方）和案外人吕某1、韦某1、麦某1、韦某2、李某1、赵某1（六人共同作为丁方）四方共同签订《协议书》，其中约定“……一、甲方与丙方确认，因政府政策原因导致‘佛山**广场幼儿园房屋’未能按合同约定期限办理房屋初始登记，现正在办理初始登记的合理期限之中，故甲方无须对此承担逾期办理初始登记的违约责任。现甲方、丙方一致同意办理‘佛山**广场幼儿园’房屋初始登记的期限延长至2017年12月31日。……七、幼儿园房地产证的办理问题，按原合同约定执行。……九、……原合同内容与本协议不一致的，以本协议约定为准。……”2018年2月12日，万科中心城公司（甲方）、怡乐幼儿园（丙方）、案外人佛山市南海**投资有限公司（乙方）和案外人吕某1、韦某1、麦某1、韦某2、李某1、赵某1（六人共同作为丁方）四方共同签订《协议书（二）》，其中约定：“鉴于：1.甲方与丙方于2014年12月15日就‘佛山**广场幼儿园房屋’签订《商品房买卖合同》一份，乙方与丁方于2016年11月3日就‘**花园幼儿园房屋’签订《商品房买卖合同（预售）》一份，各方当事人在相关合同中对各自的权利义务作了约定。2.甲方、乙方、丙方、丁方于2017年6月30日签订《协议书》一份，就‘佛山**广场幼儿园房屋’、‘**花园幼儿园房屋’买卖合同相关履约事宜进行了约定和处理。现各方当事人就上述两份《商品房买卖合同》及《协议书》履行过程中出现的问题，各方当事人在平等、自愿的基础上，经各方友好协商，达成如下补充协议：一、甲方与丙方确认，因政府或政策原因导致‘佛山**广场幼儿园房屋’未能按《协议书》约定期限办理房屋初始登记，故甲方无须对此承担逾期办理初始登记的违约责任。现甲方、丙方一致同意办理‘佛山**广场幼儿园’房屋初始登记的期限延长至2018年6月30日。二、甲方应在办理完毕约定的‘佛山**广场幼儿园房屋’初始登记即取得《商品房首次登记确权清单》之日起三日内将《商品房首次登记确权清单》交付给丙方，如因甲方原因导致未能在第一条约定的期限内完成房屋初始登记的，由甲方按甲、丙双方于2014年12月15日就‘佛山**广场幼儿园房屋’签订的《商品房买卖合同》的约定承担逾期违约责任。如因甲方之外的原因（包括政府或政策原因）导致未能在第一条约定的期限内完成房屋初始登记的，则甲方不承担逾期违约责任。三、甲、丙双方确认，在本协议书签订之前，丙方已全额支付‘佛山**广场幼儿园房屋’的价款。乙、丁双方确认，在本协议签订之前，丁方尚欠乙方‘**花园幼儿园房屋’房款390万元未支付。四、现甲、乙、丙、丁四方确认并同意由甲方直接将390万元划转至乙方指定账户，视为甲方退还丙方‘佛山**广场幼儿园房屋’房款中的390万元（即退还后丙方尚欠甲方购房款390万元未支付），用于丙方代丁方支付丁方尚欠乙方的390万元房款，在乙方收到甲方划转的390万元款项(即丙方代丁方支付的390万元房款）后，即视为乙方收齐丁方购买‘**花园幼儿园房屋’的全部房款。乙方应在收到款项后5个工作日内为丁方开具‘**花园幼儿园房屋’相应的购房发票。丙、丁两方之间因前述390万元款项产生的权利义务关系，由双方自行解决，与甲、乙两方无关。……六、甲、乙、丙、丁四方按本协议第四条约定履行后，丙方在接到甲方已完成‘佛山**广场幼儿园房屋’初始登记的通知后的60日内一次性向甲方支付尚欠的390万元的购房款。如丙方未按约定时间支付款项的，则按甲、丙双方之间签订的《商品房买卖合同》中关于丙方逾期付款违约责任的约定承担违约责任。……”现怡乐幼儿园以万科中心城公司未履行合同约定的房屋产权转移登记义务为由诉至一审法院请求解决。另查明，涉案房屋于2016年3月18日办理了房屋首次登记，登记权利人为万科中心城公司，登记的房屋坐落为佛山市禅城区*********。再查明，涉案房屋位于佛山市禅城区*********的宗地内，该宗地由佛山市****置业有限公司在佛禅（挂）2010-016地块国有建设用地使用权挂牌交易中竞得，后该公司根据该宗地交易文件的规定，与佛山市禅城区*********股份经济合作社（以下简称**经济社）成立了项目公司即万科中心城公司作为该宗地的受让方。根据**经济社（转让方）和万科中心城公司（受让方）于2010年9月27日签订、并经佛山市禅城区******鉴证的《国有建设用地使用权转让合同》［交易编号：佛禅（挂）2010-016］的记载，该地块的详细规划条件参照挂牌文件所附的编号为Y100302A01的《佛山市城乡规划局禅城分局规划设计条件审批表》。案卷编号为Y100302A01的《佛山市城乡规划局禅城分局规划设计条件审批表》载明，上述宗地规划设计要求包括须同时配套的公共设施包括一处用地面积不小于5400㎡、建筑面积不小于3200㎡的幼儿园（托儿所）等。2011年1月4日，就上述宗地的土地使用权补办出让手续事宜，佛山市国土资源局（出让人）与**经济社（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2010-100420）。该合同第六条约定“本合同项下的宗地由受让人转让给佛山市万科中心城房地产有限公司……佛山市万科中心城房地产有限公司从本合同受让人处受让本宗地后同样受本合同条款的约束。”、第十五条约定“受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：（一）地块须与周边捆绑交易的出让地块统筹建设，按规划设计条件审批表（案卷编号：Y100302A01）要求配套相关公共设施”。2016年12月1日，佛山市禅城区人民政府办公室印发［2016］85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》，其中第三条载明“三、本着实事求是的原则及基于惯例的考虑，会议同意将**广场幼儿园确认给万科公司。……”2018年4月27日，原佛山市禅城区国土城建和水务局向万科中心城公司发出《关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》，通知要求万科中心城公司办理涉案房屋的移交手续和转移登记手续。2019年3月29日，自然资源局禅城分局也作出《关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》，通知称根据前述两份《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案房屋属于合同约定建成后须无偿移交给政府的公共配套设施，且经批准，禅城区政府决定撤销［2016］85号《**广场幼儿园确权问题工作会议备忘》，收回幼儿园，故要求万科中心城公司办理无偿移交涉案房屋手续以及转移登记手续。又查明，诉讼中，一审法院就涉案房屋能否过户至怡乐幼儿园名下问题向自然资源局禅城分局去函询问。该局复函称“根据《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2010-100420号）约定，该幼儿园属于建成后须无偿移交给政府的公共配套设施，故不能办理转移登记至广州市荔湾区怡乐实验幼儿园的手续”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。包括怡乐幼儿园、万科中心城公司在内的合同各方所签订的《商品房买卖合同》《协议书》《协议书（二）》均系各方的真实意思表示，无法律法规所规定的无效或可撤销的情形，合法有效，对合同各方具有约束力。关于怡乐幼儿园要求万科中心城公司继续履行《商品房买卖合同》，将涉案房屋过户给怡乐幼儿园的诉求。怡乐幼儿园要求继续履行合同，应当符合合同法关于继续履行的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，自然资源局禅城分局作为负责涉案房屋所在辖区内不动产登记工作的行政机关，其向一审法院回函明确表示涉案房屋不能转移登记至怡乐幼儿园名下，故怡乐幼儿园要求万科中心城公司办理房屋过户手续的诉求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求。怡乐幼儿园经一审法院释明后也不变更诉讼请求。故一审法院对怡乐幼儿园提出的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回怡乐幼儿园的诉讼请求。案件受理费227653元（怡乐幼儿园已预交）,由怡乐幼儿园负担。二审期间，怡乐幼儿园向本院提交了如下证据：证据1.（2019）粤0604民初25668号民事起诉状、案件应诉通知书、传票，拟证明佛山市自然资源局以合同纠纷起诉怡乐幼儿园、万科中心城公司，要求移交幼儿园及确权至政府。证据2.禅建[2018]966号佛山市禅城区国土城建和水务局关于收回万科怡乐幼儿园有关问题的请示，拟证明佛山市自然资源局已承认土地出让合同中无明确界定案涉房屋权属归政府所有。经审查，本院对怡乐幼儿园提交的上述证据的真实性予以确认。二审期间，万科中心城公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉房产能否过户至怡乐幼儿园名下。本案中，双方当事人于2014年12月15日签订《商品房买卖合同》，该合同约定怡乐幼儿园向万科中心城公司购买其开发的案涉房屋，房屋价款为37170683元。怡乐幼儿园已依约支付相应购房款。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对各方当事人具有法律约束力，合同相对方应本着诚实信用的原则严格履行己方合同义务。现怡乐幼儿园诉请万科中心城公司将案涉房产过户至怡乐幼儿园名下。一般情形下，作为出卖人的万科中心城公司理应按照合同约定将案涉房产过户至怡乐幼儿园名下，但在本案中，自然资源局禅城分局作为负责案涉房屋所在辖区不动产登记工作的行政机关，已向一审法院回函明确表示案涉房屋不能转移登记至怡乐幼儿园名下，基于此，怡乐幼儿园要求继续履行案涉商品房买卖合同，并将案涉房屋过户至怡乐幼儿园名下的诉求，已存在事实上的履行障碍，故一审法院在怡乐幼儿园经法院释明后仍不变更诉讼请求的情况下，驳回其关于要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，本院予以维持。怡乐幼儿园二审要求追加自然资源局禅城分局作为本案有独立请求权第三人参与诉讼的问题，因本案所涉法律关系系怡乐幼儿园与万科中心城公司之间形成的商品房买卖合同关系，自然资源局禅城分局是否参与本案诉讼对本案不具有实体性的影响，故怡乐幼儿园在二审期间申请追加自然资源局禅城分局为本案第三人，没有事实和法律依据，本院不予准许。需要说明的是，作为买受人的怡乐幼儿园，若认为其就案涉商品房买卖合同不能履行造成其合法权益受到损害的，可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。怡乐幼儿园的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227653元，由广州市荔湾区怡乐实验幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月二十九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽