湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民再1号 再审申请人（原审原告、执行案外人）：向伟文，男，1973年5月4日出生，汉族，韶山市人，住韶山市。 委托诉讼代理人：汤亮，女，1974年4月2日出生，汉族，韶山市人，住韶山市。系再审申请人向伟文之妻。 被申请人（原审被告、被执行人）：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，韶山市人，住韶山市。 被申请人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地韶山市英雄路。 负责人：朱潜，系该支行行长。 委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹葵，湖南力攻律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：韶山市红日建筑安装有限责任公司，住所地韶山市创业服务中心创业大厦办公楼****。 法定代表人：彭明辉，系该公司执行董事。 被申请人（原审第三人、申请执行人）：唐觉，男，1982年9月15日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 被申请人（原审第三人、申请执行人）：周建华，男，1967年4月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：戴铁辉，湘潭市岳塘区正邦达法律服务所法律工作者。 再审申请人向伟文因与被申请人杨树奎、中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮储银行韶山支行）、韶山市红日建筑安装有限责任公司（以下简称红日公司）、唐觉、周建华案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）湘0382民初758号民事判决，向本院申请再审。2020年5月6日，本院作出（2020）湘0382民申1号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。2020年6月9日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人向伟文及其委托诉讼代理人汤亮，被申请人邮储银行韶山支行的委托诉讼代理人冯湘杰、尹葵，被申请人周建华的委托诉讼代理人戴铁辉，到庭参加诉讼，被申请人杨树奎、红日公司、唐觉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 向伟文申请再审称：1、请求撤销原判，判决不得对韶山字第00009932号韶山市如意镇集镇开发D栋-1106、1108号房屋（以下简称D栋韶山字第00009932号房屋）执行；2、确认D栋韶山字第00009932号房屋归向伟文所有；3、判决杨树奎立即协助将登记在其名下的D栋韶山字第00009932号房屋产权过户至向伟文名下；4、案件受理费由被申请人承担。 杨树奎向本院提交书面答辩状辩称：1、请求法院判决D栋韶山字第00009932号房屋归向伟文所有，请求法院协助将该房屋产权过户至向伟文名下。 邮储银行韶山支行辩称：1、邮储银行韶山支行是基于抵押物权申请执行，而非基于金钱债权执行，向伟文申请再审不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前置条件；2、向伟文与杨树奎签订的合同无效，向伟文支付的价款数额不明；3、请求法院驳回向伟文的再审申请。 红日公司向本院提交书面答辩状辩称：1、红日公司是建筑企业，没有商品房开发资质；2、红日公司从未授权任何人成立如意分公司及如意集镇开发项目部，更不存在委托任何人买卖房屋；3、如意集镇开发项目是杨树奎个人行为，向伟文是与杨树奎交易买卖房屋，购房款由杨树奎收取，与红日公司没有关系。故请求驳回向伟文对红日公司的诉讼请求。 唐觉未答辩。 周建华答辩称：原判认定事实清楚，请求依法驳回向伟文的所有诉讼请求。 向伟文向本院起诉请求：1、判决不得对D栋韶山字第00009932号房屋执行；2、依法确认D栋韶山字第00009932号房屋归向伟文所有；3、判决杨树奎立即协助将D栋韶山字第00009932号房屋产权过户至向伟文名下；4、案件受理费由杨树奎等被告承担。 本院原审认定事实：杨树奎承建如意集镇开发Ｄ栋房屋，因个人无相关资质，使用红日公司名义建房并使用没有依法成立、登记的红日公司如意项目部名义进行房屋买卖。2014年2月28日，双方签订《如意镇开发项目商品房买卖合同》，该合同出卖人为红日公司如意项目部（杨树奎作为出卖人签名），向伟文作为买受人签名。合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于韶山市如意镇如意村S208东西两侧，编号为韶国用（2011）第11273号的地块的土地使用权……；第二条买受人所购房屋的基本情况，该商品房合同约定建筑面积共119.69平方米……手写注明：该门面号码1114；第三条计价方式及价款，合计房屋总价40.8万元；第四条付款方式及期限：一次性付款，首付款（含定金）20万元于本合同签订之日一次性支付；及其他约定事项。同日，向伟文通过银行向杨树奎账户转账16万元。2014年3月8日，向伟文再向杨树奎转账5万元，杨树奎对向伟文出具“今收到向伟文购房1114门面资金30.8万元，是实”的收条。2014年3月17日，杨树奎对向伟文出具“今收到向伟文售楼款5万元，是实”的收条。以上共计35.8万元。杨树奎将Ｄ栋韶山字第00009932号房屋交付向伟文后，向伟文于2014年5月1日至2015年5月1日租赁给蒋永明开店，租赁到期后又转租他人，现该房产因杨树奎与当地村民的纠纷，导致不能出租，现做仓库使用。 另查明，2014年9月17日，房产部门对D栋韶山字第00009932号房屋进行产权登记，其房屋所有权人为杨树奎，房屋坐落为韶山市如意镇集镇开发D栋-1106、1108号。 再查明，在本院执行邮储银行韶山支行诉李跃军、杨树奎、欧类的（2016）湘0382民初124号民事判决中，对D栋韶山字第00009932号房产进行了查封，并拟进行拍卖。因杨树奎与唐觉的民间借贷纠纷，D栋韶山字第00009932号房产被湘潭市雨湖区人民法院查封，查封时间为2016年4月1日至2018年3月31日，续查封时间至2021年3月30日。因杨树奎与周建华的民间借贷纠纷，该房产又被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封，查封时间为2016年11月17日至2019年11月16日。 本院原审认为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，及《中华人民共和国合同法》第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，杨树奎在其缺乏商品房销售资质的情形下，以并不存在的红日公司如意项目部的名义将D栋韶山字第00009932号房屋出卖给向伟文，因红日公司缺乏出卖商品房的资质，双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，对向伟文请求认定合同有效的主张，本院依法不予支持。同理，对向伟文请求确认D栋韶山字第00009932号房屋由其所有及由杨树奎协助过户至其名下的请求，因合同无效而不予支持。二、关于杨树奎对D栋韶山字第00009932号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，虽然向伟文对诉争房屋实际占有使用，并按2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》支付了大部分价款，但是因双方签订买卖合同无效，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，而不能排除人民法院的执行，故对向伟文主张判决不得对D栋韶山字第00009932号房屋执行的请求，不予支持。 本院原审判决：驳回向伟文的全部诉讼请求。案件受理费7420元由向伟文负担。 本院再审查明的基本事实与原审查明事实一致,依法予以确认。本院补充查明以下事实： 2010年6月25日，韶山市发改局下发《关于如意集镇开发建设项目立项的批复》给韶山市如意镇人民政府（2015年12月因乡镇区划调整改革，清溪镇、如意镇、永义乡合并成立“新清溪镇”，现为韶山市清溪镇人民政府），同意如意集镇开发建设。项目选址为S208原如意亭收费站两厢，项目占地20亩（按国土部门审核确定），期限至2012年7月。2010年7月26日，如意镇人民政府（甲方）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（以红日公司如意镇分公司名义，乙方）签订《如意镇集镇开发意向协议》，约定：开发位置S208原如意亭收费站两厢（见红线图）；由甲方协助国土部门征收土地后，通过合法的程序交乙方整体开发建设；甲方负责通过国土部门办理好土地征收相关手续，取得规划审定的红线图内国有土地使有权证，且土地使用权证按乙方要求分发到户。协议上没有加盖如意镇人民政府的公章，只有时任如意镇人民政府负责人签字，协议上也无韶山市红日建筑公司如意镇分公司公章（经查，该分公司没有依法成立），由杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明签字。协议签订后，杨树奎等四人通过招拍挂方式取得上述土地。2011年11月8日，韶山市国土资源局（出让人）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以630万元受让韶土网挂（2011）01号项下6080平方米的上述土地及其他事项。 2012年9月5日，韶山市城乡规划局向杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明下发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，准予杨树奎等四人在韶山市如意镇如意村S208以东建设如意集镇开发Ｄ栋（商住楼）。2012年9月10日，杨树奎等人以红日公司名义向建设行政主管部门提出《建设工程施工许可申请表》，载明建设单位为韶山市如意镇政府，工程名称韶山市如意集镇开发Ｄ栋，预计竣工日期为2013年9月23日。以上行政审批手续完成后，杨树奎等四人将土地分块，各自负责所分土地的开发，其中杨树奎负责建设Ｄ栋商住楼，并使用没有依法成立的红日公司如意分公司项目部名义对外出售房屋。但红日公司否认公司有上述行为，现查明红日公司没有设立分公司、项目部。 另查明，杨树奎于2014年3月17日将门面交付向伟文后，向伟文于同年5月1日租赁给蒋永明开店，至2015年5月1日租赁到期后又转租他人。2017年10月，因杨树奎与当地村民的纠纷导致该门面不能出租，向伟文将门面作为仓库使用至今。现向伟文同意支付剩余购房款。 2014年7月18日，杨树奎作为自然人股东设立韶山市如逸房地产开发有限公司，该公司营业执照载明：法定代表人为杨树奎，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2014年8月6日，韶山市城乡规划局向杨树奎发出如意镇集镇开发商住楼D栋的0000028号《城乡规划途径核实证书》。 再查明，2015年2月15日，杨树奎、欧类与邮储银行韶山支行签订《个人最高额借款合同》，并以D栋韶山字第00009932号房屋在内的多套房产为李跃军在邮储银行韶山支行处借款提供抵押担保，进行了抵押登记。2016年5月16日，本院作出了（2016）湘0382民初124号民事判决，判决李跃军偿还邮储银行韶山支行借款本金2625654.4元及利息和罚息；如未按期偿还，邮储银行韶山支行可以请求人民法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿，所得大于清偿债务的部分，由杨树奎、欧类所有。上述判决生效后，邮储银行韶山支行向本院申请执行。 2018年8月6日，雨湖区人民法院将唐觉、周建华申请执行杨树奎案件移送本院执行。同年8月20日，本院贴出公告，拟对杨树奎名下D栋的多套房产进行评估、拍卖。同年10月29日，本院作出（2018）湘0382执恢87号执行裁定，拍卖D栋韶山字第00009932号房屋等房产。2019年4月1日，本院对D栋韶山字第00009932号等房屋进行查封。案外人向伟文得知情况后，对本院执行D栋韶山字第00009932号房屋的执行行为不服，向本院提出执行异议。经现场查看并经向伟文、杨树奎核对，D栋韶山字第00009932号房屋即本案向伟文购买的1114号门面。2019年9月，本院作出（2019）湘0382执异16号执行裁定书，驳回向伟文的执行异议。2019年10月，向伟文提出执行异议之诉。2019年11月，本院作出（2019）湘0382民初758号民事判决，驳回向伟文诉讼请求。向伟文在上诉期内没有提出上诉，但多次信访要求解决问题，并向本院提出申诉。 还查明，杨树奎在多起案件中以红日公司或红日公司如意分公司或项目部申报审批事项或从事经营，并使用了相关公章，而红日公司均不予认可。2016年11月，本院以杨树奎涉嫌伪造公司印章罪为由移送公安机关侦查，在公安机关侦查期间，杨树奎承认私刻公章行为。2017年1月，检察机关出具说明，认为犯罪嫌疑人杨树奎涉嫌伪造公司印章罪的犯罪事实不清、证据不足，不予起诉。2017年7月6日，公安机关对杨树奎涉嫌合同诈骗进行立案侦查，同年11月14日，公安机关以杨树奎不构成犯罪为由下达撤销案件决定书。 上述事实，有房屋产权证、公安、检察机关相关文书、证人证言等证据及当事人陈述证实。 本院再审认为，本案争议焦点为向伟文对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条和第三百一十二条规定,本案为案外人执行异议之诉纠纷,应当对争议房屋所有权的归属问题进行实质审查。一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》等相关法律、法规规定，房地产开发经营者应当具备企业法人条件及相应的资质。但如意镇集镇开发没有严格依法进行，本案所涉房屋经政府部门批准同意，由杨树奎取得土地使用权并出资建设和销售，红日公司自始至终没有出资、建设和销售、收取购房款。二、杨树奎在销售时虽以红日公司如意项目部名义，但红日公司没有成立如意项目部，且对杨树奎的上述行为一直不予认可。本案所涉房屋买卖合同名为红日公司如意项目部与向伟文签订，实为杨树奎自愿将其出资建设的本案所涉房屋出卖给向伟文，双方买卖房屋的意思表示真实，内容不损害国家利益、集体利益、社会公共利益或者第三人利益，故可以认定双方的房屋买卖合同有效。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中杨树奎自愿将本案所涉房屋出卖给向伟文，在购房人向伟文支付了大部分购房款和房屋交付使用后，杨树奎又将该房屋登记在自己名下并办理银行贷款抵押手续，杨树奎存在民事欺诈行为，但向伟文在房屋买卖合同签订和履行过程中没有过错，杨树奎的民事欺诈行为并不影响其与向伟文签订的房屋买卖合同的效力，向伟文作为真实权利人依法有权主张该房屋的物权，并在补交剩余购房款的情况下申办房屋产权手续。 综上，向伟文对本案所涉房屋享有实际权利,足以排除邮储银行韶山支行等申请执行人提出的强制执行。对向伟文提出确认本案所涉房屋归向伟文所有并由杨树奎协助办理过户手续、不得对本案所涉房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 一、撤销本院（2019）湘0382民初758号民事判决; 二、不得对韶山字第00009932号韶山市如意镇集镇开发D栋-1106、1108号房屋执行； 三、确认韶山字第00009932号韶山市如意镇集镇开发D栋-1106、1108号房屋归向伟文所有； 四、由杨树奎在本判决生效后十五日内协助将登记在其名下的韶山字第00009932号韶山市如意镇集镇开发D栋-1106、1108号房屋过户至向伟文名下。如杨树奎逾期不予协助，向伟文可持本判决书到韶山市不动产登记中心办理该房屋的过户手续。 本案案件受理费7420元由杨树奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判长  曾朝阳 审判员  周建国 审判员  张志祥 二〇二〇年六月十九日 法官助理朱姣 书记员潘文海 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;…… 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； …… 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。