广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5637号原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区住所地佛山市顺德区大良古鉴龙良路龙湖新城**康格斯花园******商铺。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务。委托诉讼代理人：黄韵诗，该公司法务。被告：曾慧兰，女，1971年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码************。被告：刘成雄，男，1974年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码************。原告广东金诺物业管理服务有限公司（以下简称金诺物业公司）与被告曾慧兰、刘成雄因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人罗翠鸣、黄韵诗，被告曾慧兰、刘成雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金诺物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告支付2014年3月1日至2019年10月31日拖欠的物业服务费14426.15元及违约金7376.68元（违约金按照日万分之五计算，暂计至2019年10月31日止，实际计至付款之日）、水泵电梯电费分摊费用543.40元，共计22346.23元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月29日，两被告与佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下称“哥顿房产公司”）签订了一份合同编号为****《商品房买卖合同》，两被告向哥顿房产公司购买了佛山市顺德区大良街道古鉴村委会良勒路康格斯花园红棉苑******。根据《商品房买卖合同》约定，哥顿房产公司应于2014年2月28日前将商品房交付两被告使用，由于买受人原因未能按期交付的，买受人同意自出卖人向买受人提供的联系地址发出书面通知日视为交付日，买受人应以上述视为交付日起缴纳物业管理费。康格斯花园红棉苑于2013年8月29日已取得工程竣工验收备案，哥顿房产公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2014年2月28日前办理收楼手续，但被告没有按《收楼通知书》通知限期内办理收楼手续，而延至2014年5月8日才办理收楼手续并同时申请装修。根据商品房买卖合同的上述约定，被告应自2014年3月1日开始向原告缴纳物业管理费。哥顿房产公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，但被告至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及前期物业管理服务协议，物业服务费按套内建筑面积1.8元/月/平方米计收，物业管理费不包含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前，若被告未能按时足额交纳物业服务费用的，被告应从逾期之日起按日千分之五的标准向原告支付违约金。两被告所购商品房套内建筑面积为117.86平方米，每月物业服务费为212.15元。被告自2014年3月起一直拖欠物业服务费等费用，暂计至2019年10月31日止，被告已累计拖欠物业管理服务费合计14426.15元及违约金7376.68元，以及水泵电梯电费分摊费用543.40元，共计22346.23元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。被告曾慧兰、刘成雄辩称，原告诉被告没有按《收楼通知书》通知的期限和《商品房买卖合同》约定的交付期限办理收楼手续书，与事实不符。被告并没有收到哥顿房产公司通知被告于2014年2月28日前办理收楼手续的《收楼通知书》，而是被告依《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限前于2014年2月23日到哥顿房产公司办理收楼手续的。原告诉称商品房未能按期交付是由于买受人的原因，与事实不符。2014年2月23日双方在商品房现场办理验收时，被告发现入户大门有刮花痕迹、门锁板松动及大门防震胶缺失现象，被告当时在现场提出整改要求，并双方约定整改完成验收后再继续办理收楼手续。但哥顿房产公司和原告对被告的整改要求一直未予处理，乃至收楼手续一直被搁置，由此可见交楼失败完全是由哥顿房产公司和原告的原因。原告诉称被告于2014年5月8日才办理收楼手续并同时申请装修，也与事实不符。从2014年2月23日交楼失败后到2014年5月8日哥顿房产公司和原告对被告的整改要求一直没有处理，期间被告多次提醒原告要对房屋进行装修，要求原告快点处理完整改，继续办理剩下的收楼手续，以便被告对房屋进行装修。直到2014年5月8日被告对房屋申请装修时，原告也没有对整改要求予以处理，只回复被告可先提交装修申请资料，原告会在装修申请的审批期间，会同哥顿房产公司完成整改要求，可直到装修申请审批通过时，整改项目还是被搁置，之后被告进场装修施工等环节都向原告提出要求整改的处理，再后还发生过原告关停被告房屋水电乃至警方调查等事件，此刻整改仍被搁置。自从2014年2月23日收楼失败后，被告一直反复多次催促哥顿房产公司和原告处理整改要求，但哥顿房产公司和原告依然拒绝整改，乃至收楼手续一直被搁置。由此可见，交楼失败完全是由哥顿房产公司和原告原因造成的。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。并且原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法人代表身份证明、两被告身份证复印件、红棉苑竣工验收备案表、逾期未交物管费及违约金计算表、商品房买卖合同及补充协议、律师函及邮单、装修申请表及装修管理责任书、房屋报建名称与对应房屋门牌地址的情况说明等证据，两被告就其反驳的事实理由提交了收楼流程表及收楼证明、原告出具的物业住宅验收交接书、供用水及居民用电受理表等证据。原、被告对证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。另外，为查明案件事实，本院依法查询了被告涉案房屋的不动产登记信息。根据采信的证据，结合当事人的陈述意见，本院确认案件事实如下：位于佛山市顺德区大良街道古鉴村良勒路的康格斯花园是哥顿房产公司发展的商住物业小区，由原告金诺物业公司提供前期物业管理服务。其中康格斯花园红棉苑是哥顿房产公司报建开发的三期项目，红棉苑报建时由四座共16栋楼宇组成，一座1-4栋、二座5-9栋、3座10-13栋、四座14-16栋。被告是康格斯花园红棉苑*****房屋（不动产登记地址为康格斯花园*****）的业主。该房产是由被告于2013年6月29日向哥顿房产公司购买，双方签订了商品房买卖合同，合同约定房屋交付时间为2014年2月28日前。2013年8月29日，康格斯花园三期红棉苑全部四座共16栋楼宇办理完成了竣工验收备案（其中，被告所购房屋对应为红棉苑*****），房屋符合商品房交付条件。2014年2月23日，被告到哥顿房产公司办理房屋的交付手续，哥顿房产公司出具收楼证明，指引被告向原告办理收楼签收手续。被告现场检查时发现房屋入户大门有刮痕、大门锁扣松动和门框密封胶条缺短，要求原告和哥顿房产公司整改后再办理收楼签收手续。2014年5月8日，被告向原告申请对房屋装修时仍未整改，原告承诺在办理装修审批期间完成整改。2014年5月16日，原告同意被告的装修申请，但原告仍未完成整改，6月被告进场施工。在装修过程中又发现屋内部分墙体批荡空鼓，被告向原告提出要求一并整改，但都未能得到整改处理，被告在装修期间自行对大门门框密封胶条缺短和墙体批荡空鼓问题进行了处理。2015年3月，被告办理了房屋的供水供电。2015年8月14日，被告房屋办理了不动产权证登记，登记房屋建筑面积为139.45平方米、房屋套内建筑面积为117.86平方米。2015年10月，被告房屋完成装修，2016年春节前后入住。2020年5月19日，本院到被告房屋现场查看，被告在装修房屋时因门框密封胶条缺短已进行了更换，对墙体批荡空鼓部分进行了处理后不再有空鼓现象，但大门刮痕、大门锁扣松动问题仍未进行过维修处理，大门正面右上方有一处刮痕，大门锁扣松动及所在门框边缘变形，导致关门时锁舌不能顺利进入锁扣，需要转动锁把才能将大门关上。本院在现场建议双方协商处理遗留问题，原告同意为被告维修好大门刮痕和锁扣松动问题，但被告未予同意。因原告和哥顿房产公司一直未对原告提出的整改问题予以处理，故被告一直未办理收楼签收手续，也未签订前期物业管理服务协议，亦一直未向原告支付物业服务费。原告与哥顿房产公司签订的委托前期物业管理服务协议约定红棉苑的物业服务费按房屋套内建筑面积1.8元/平方米/月的标准收费。原告与业主签订的期物业管理服务协议也约定按此标准收取物业服务费，电梯和二次供水电费按量由业主分摊，如未按期支付物业服务费，则按每日5‰支付违约金。参照上述收费标准计算，被告房屋应付每月物业服务费为212.15元（117.86平方米×1.8元/平方米），但被告一直未予支付，且拖欠原告代为垫付的2014年3月1日至2019年10月31日期间的电梯和二次供水电费543.40元。原告分别于2016年7月1日、2018年6月29日向被告发出过催收费用律师函，但被告一直未予支付，故向本院提起诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，房地产开发商发展的商品房，依法经竣工验收后即视为整体工程质量符合交付条件，发展商可向购房业主交付房屋，业主应配合发展商或其委托提供前期物业服务的物管公司办理房屋交付手续，检查房屋是否符合合同约定，如发现存在主体结构以外的其他质量瑕疵等问题时，发展商或者物管公司有责任及时采取维修、更换等补救措施予以处理，但业主不应以房屋存在一定质量瑕疵而未办理收楼手续为由拒交物业服务费。康格斯花园三期红棉苑已于2013年8月29日通过竣工验收备案，具备向业主交付商品房的条件，符合在商品房买卖合同约定交付时间2014年2月28日前交楼，被告也于2014年2月23日自行到哥顿房产公司办理收楼手续，只因对房屋验收时发现房屋入户大门存在门面有刮痕、锁扣松动变形、密封胶条短缺等问题，被告未即时办理签收手续，而是提出要求整改验收后再办理签收手续，后因哥顿房产公司和原告一直未作任何处理，故至今被告仍未办理收楼签收手续和签订前期物业服务协议。被告虽未办理房屋收楼签收手续，但并不影响房屋的实际交付使用，被告在未办理收楼签收手续的情况下，实际已进行了装修并入住，房屋亦办理了不动产权证，应视为哥顿房产公司已按合同约定时间2014年2月28日向被告交付了房屋，被告应从2014年3月1日起支付物业服务费，故原告主张被告从2014年3月1日起支付物业服务费，证据确实，理由充分，本院予以支持。被告辩称房屋至今未交付无需支付物业服务费，理由不成立，本院不予采纳。原告作为物管公司，已为业主提供了同等的物业管理服务，原告要求被告参照同一物业小区的收费标准支付物业服务费、分摊电梯和二次供水电费，理由充分，本院予以支持。但哥顿房产公司和原告对被告房屋出现的质量问题一直未予处理，哥顿房产公司或原告有责任继续对房屋瑕疵问题进行维修、更换或折价补偿，至今被告在装修中已自行对大门密封胶条进行了更换、对房屋内的墙体空鼓进行了处理，而大门刮痕和锁扣松动变形问题至今未作处理，本院征询原告意见时其表示可以进行维修，但被告明确表示不同意维修，因此，本院对被告房屋出现质量瑕疵问题统一作价补偿，并在物业服务费中予以抵扣。鉴于原、被告在诉讼中，均未能提供证据证明房屋因质量瑕疵问题的维修或更换所需的实际费用，故本院根据现场查看的情况综合判断，酌情确定因房屋质量瑕疵问题所需的维修或更换费用抵减5个月物业服务费，故被告可从2014年8月1日起向原告支付物业服务费。因哥顿房产公司和原告没有及时对被告房屋的质量瑕疵问题作出处理，致使被告至今没有办理收楼手续和签订前期物业服务协议，被告未有支付物业服务费事出有因，并非无故拒交物业服务费，故原告要求被告承担逾期支付物业费的违约金，理由不成立，本院不予支持。关于被告提出原告起诉已超过诉讼时效的问题，被告应从2014年3月1日起支付物业服务费，原告已于2016年、2018年分别两次向被告发出律师函催收物业服务费，催费行为由此发生诉讼时效的中断，且被告应按月支付物业服务费，欠费是连续的不间断的，因此，原告起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曾慧兰、刘成雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付拖欠2014年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费13365.32元（117.86平方米×1.8元/平方米/月×63个月）、2014年3月1日至2019年10月31日电梯和二次供水电费543.40元；二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为179.33元（原告已预交），由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担68.15元、被告曾慧兰、刘成雄负担111.18元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年五月二十八日书记员 杨金凤