山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2857号上诉人（原审被告）：王利，女，1968年3月2日出生，汉族，安徽省界首市砖集镇王绍行政村段庄居民，住太原市。委托诉讼代理人：常凌云，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴乐乐，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西景苑物业管理有限公司，住所地太原市小店区长治路百万庄园****。法定代表人：樊健彬，总经理。委托诉讼代理人：刘贵林，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹃，山西弘韬律师事务所实习律师。上诉人王利因与被上诉人山西景苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王利上诉请求：1、撤销太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初750号民事判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，案外人太原市中心医院无权委托被上诉人负责滨西花园小区的物业服务，双方签订的《滨西花园小区物业管理服务协议》应当认定无效。案外人太原市中心医院与山西金房子建业发展有限公司就太原市滨西花园小区项目于2005年12月21日签订《合作建房合同书》，并于同年12月26日进行公证，在合同书第七条款第五条中注明“甲方即太原市中心医院负责小区物业管理”。但该合同书第十三条款中注明“乙方即山西金房子建业发展有限公司为住户办完产权后，本合同失效”。金房子建业发展有限公司已在2016年为上诉人办理了产权证，因此《合作建房合同书》已然失效，太原市中心医院在《合作建房合同书》失效后已无权管理滨西花园小区的物业，也无权委托被上诉人负责滨西花园小区的物业服务，双方签订的《滨西花园小区物业管理服务协议》应当认定为无效，因此，上诉人有权拒绝缴纳物业费且无需支付相应利息。被上诉人没有提供符合标准的物业服务，上诉人不应当向被上诉人支付物业费。一审法院判决上诉人向被上诉人支付暖气费2401.4元，无事实和法律依据。被上诉人与案外人太原市中心医院签订协议对上诉人没有约束力，并非是前期物业合同，被上诉人与案外太原市中心医院签订服务合同之前曾有其他两任物业公司，故上诉人认为不符合最高院的规定，房屋在2009年至2013年之间有其他物业管理公司，基于此情况，建设单位不应当与其他物业公司签订合同，即使签订也不属于前期物业合同。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院维护上诉人的合法权益。山西景苑物业管理有限公司辩称，答辩人不同意上诉人的上诉请求以及事实理由，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据。答辩人与案外人太原市中心医院签订协议合法有效，上诉人应当按时支付物业费。山西景苑物业管理有限公司向一审法院起诉请求：王利依法向其支付物业费、取暖费共计6483.74元，以及自应付款项之日至款项实际付清之日止的同期银行贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：位于太原市恒源路**的太原市“滨西花园”小区由案外人太原市中心医院与山西金房子建业发展有限公司合作开发，双方约定由太原市中心医院负责小区的物业管理。自2013年起太原市中心医院与山西景苑物业管理有限公司签订《滨西花园小区物业管理服务协议》，由山西景苑物业管理有限公司担任太原滨西花园小区的物业管理公司并服务至今。物业服务合同约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅，0.85元／月／平方米；商业物业，1.5元／月／平方米；电梯0.3元／月／平方米。还约定业主应于物业公司进驻本小区并开始实施管理服务工作之日起交纳物业服务费用。王利为滨西花园小区C座2单元1层西户业主，房屋建筑面积133.41平方米。山西景苑物业管理有限公司自2013年起至今向“滨西花园”小区业主收取取暖费后统一交付至太原市热力公司第二供暖分公司。王利没有交纳从2015年至今的物业费，没有交纳2018年的取暖费。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，太原市“滨西花园”小区由案外人太原市中心医院与山西金房子建业发展有限公司合作开发，太原市中心医院与山西金房子建业发展有限公司均为该小区的建设单位，双方在《合作建房合同书》中约定由太原市中心医院负责该小区的物业管理，并且在为业主办理产权证后山西金房子建业发展有限公司并未对太原市中心医院委托山西景苑物业管理有限公司负责该小区的物业服务提出异议，太原市中心医院与山西景苑物业管理有限公司签订的《滨西花园小区物业管理服务协议》对业主具有拘束力，山西景苑物业管理有限公司向王利提供物业服务，王利即应按照协议第六条、第七条的约定按时支付物业费，现山西景苑物业管理有限公司向王利主张2015年物业费1360.78元、2016年物业费1360.78元和2017年物业费1360.78元、2018年取暖费2401.4元，共计6483.74元（0.85元／月／平方米×133.41平方米×12个月×3年+2401.4元=6483.74元），符合法律规定，应予以支持。王利未按期交纳物业费、取暖费，经催告后仍未交纳，现山西景苑物业管理有限公司要求王利支付利息，应予以支持。王利辩称山西景苑物业管理有限公司没有达到基本的服务要求，所以暂缓缴纳物业费、取暖费，王利提供了照片予以佐证，照片只能反映拍摄时的状况，无法证明山西景苑物业管理有限公司长期的管理水平，王利认为山西景苑物业管理有限公司存在违约行为，应当按照法律规定和合同约定主张权利，王利以拒绝交纳物业费的方式行使权力，没有法律依据和合同依据。综上，一审法院判决：“一、被告王利在判决书生效后十日内支付原告山西景苑物业管理有限公司物业费、取暖费6483.74元；二、被告王利从2016年1月1日起按照本金1360.78元支付原告山西景苑物业管理有限公司利息至2016年12月31日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；三、被告王利从2017年1月1日起按照本金2721.56元支付原告山西景苑物业管理有限公司利息至2017年12月31日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；四、被告王利从2018年1月1日起按照本金4082.34元支付原告山西景苑物业管理有限公司利息至4082.34元付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；五、被告王利从2018年4月1日起按照本金2401.4元支付原告山西景苑物业管理有限公司利息至2401.4元付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王利负担。”本院二审期间，上诉人王利提交证据如下：太原市中心医院滨西花园物业办公室针对C座203业主出具的2012、2013年的三份收据，证明在2012年、2013年与其他物业公司签订过合同；选聘新物业公司业主签名表，证明多数小区业主对物业公司服务不满意，要求更换物业公司。被上诉人质证认为，证据均不属于新证据，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对上诉人提交的证据审核认为，三份收据不属于新证据，业主签名表系复印件无法确定其真实性，故证据的证明力本院不予认定。一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人山西景苑物业管理有限公司依据其与案涉“滨西花园”小区的建设单位之一太原市中心医院签订的物业管理服务协议对案涉小区进行物业管理服务，上诉人虽主张在案涉房屋办理产权登记后太原市中心医院无权与被上诉人签订小区的管理服务协议，但客观事实是在产权登记后作为案涉小区的另一建设单位并未对被上诉人作为“滨西花园”小区的物业管理主体提出异议，且小区的业主也未委托其他物业公司对小区进行管理服务，被上诉人至今仍是案涉小区的实际物业管理主体。综上，上诉人提出被上诉人无权对小区进行物业管理，其有权拒绝缴纳物业费的主张不能成立。上诉人主张被上诉人的物业管理服务没有达到服务质量标准，但就其主张并未提供充分有效的证据予以证明，一审未予认定并无不当。关于上诉人提出的取暖费问题，上诉人实际享用了供热服务，应缴纳相应的费用，被上诉人代为收取后交付有关单位并无明显不当，一审法院对此问题的认定无误。综上所述，王利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元整，由上诉人王利自行负担。本判决为终审判决审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年六月十二日书记员 王 唯