上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初22019号原告：上海胜邦房产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路******。法定代表人：卞嘉荣，执行董事。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。被告：雷根实业集团有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区秦家港路******>法定代表人：李海龙，董事长。委托诉讼代理人：杨莹毅，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智丽，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海胜邦房产经纪有限公司与被告雷根实业集团有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高雨，被告委托诉讼代理人杨莹毅、陈智丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海胜邦房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告赔偿金人民币263,215.19元；2、判令被告赔偿原告以263,215.19元为基数、自2019年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付至2019年8月19日的利息损失3,498.57元；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际支付之日止的利息损失。事实与理由：2018年6月，被告通过安居客找原告为其在浦东新区范围内寻找办公用房，面积在1,000多平方米，被告非常看重风水，对于房屋要求较高。原告接受委托后，先后带被告看过多处房屋，但均未看中。2018年8月底，原告带被告负责租赁的张莹女士看了陆家嘴环路XXX号华能联合大厦2600室房屋，被告比较满意，有意租赁，但表示最终需公司领导复看再确认，该房屋的权利人为上海益海商贸有限公司。2018年9月17日，原告带被告公司的张莹及其他领导复看了上述房屋，当场表示满意，于是当场签订了《租赁委托看房确认书》及《居间代理委托书》。随后于2018年9月27日被告在《居间代理委托书》上加盖公章，明确表示由原告独家代理上述房屋租赁事宜，且明确若违约同意赔偿原告损失。2018年9月27日，原告根据被告具体要求拟定了租赁意向书，交由被告加盖公章，后经原告转交给上海益海商贸有限公司负责出租事务的负责人杜连福。可是，被告在2018年10月欺骗原告称被告已经找到了其他房源，决定不租赁上述房屋。2019年4月，原告发现被告已经实际入住上述房屋，经调查得知被告于2019年2月与出租人签订了租赁合同，现被告对于租赁事实予以确认。被告的行为违反了双方之间的合同约定，应依法承担违约责任。据此，原告起诉至法院。被告雷根实业集团有限公司辩称：被告不存在违约行为，无需向原告支付赔偿金及利息。第一，被告没有跳单的行为，根据双方协议约定，被告系在六个月期满之后与业主方签订的租赁合同，没有原告所谓的跳单行为。第二，被告没有跳单的必要，根据写字楼租赁市场交易惯例以及原告提供的委托书内容，被告作为写字楼的承租方，接受原告提供的居间服务，是不需要向原告支付任何费用的。第三，原告没有按照协议完成居间服务，被告提出居间需求后，原告未就涉案房产核心条款取得业主方的认可。综上，被告请求法院驳回原告的所有诉请。本院经审理认定事实如下：2018年9月17日，原告与被告签订《租赁委托看房确认书》，载明被告经由原告居间介绍，已于看房之日上门察看下列房屋的基本情况，被告确认是从原告第一次获取下列房源信息；物业名称华能联合大厦、物业地址陆家嘴环路XXX号2600室、建筑面积1370㎡、租金7(元)/㎡/日；原告应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适的标的物，早日促成被告委托的交易；居间介绍成功，被告或被告之委托人或与被告有关联的其他人，无需支付原告任何服务或中介费用；3、被告、被告之委托人或与被告有关联的其他人，不得于上述看房时间六个月内私自与出租方(业主方)及其有关联的人达成交易，或者利用原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方(包括其他房产经纪公司)签订上述物业的租赁合同，否则愿意支付原告按上述物业租赁成交月租金的100%作为赔偿金，同时被告需承担原告为处理该纠纷而支付的律师费；本确认书经双方签字生效。2018年9月27日，原、被告签订《居间代理委托书》，约定兹有被告独家委托原告为被告租赁浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦26整层的代理经纪机构，协助并完成本公司租赁该物业的项目推荐、实地看房、议价、条款谈判、合同谈判及签订等具体事宜；以上委托针对浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦26层委托期限至该物业已出租为止；被告不得与业主或其代理人在未成交前交换通讯方式，否则视为被告违约，由此造成的原告损失由被告负责赔偿，被告不得私下与业主或其他房产中介公司对此房产进行交易，否则视为被告违约，由此造成的原告损失由被告负责赔偿；本协议一式一份，由原告保留，以备后用，双方签字盖章后即生效。审理中，原告称独家代理被告承租案涉物业，但原告没有与业主方签订居间合同。原告出具形成于2018年9月27日的《租赁意向书》，约定房屋坐落于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号华能联合大厦26整层、建筑面积约1370平方米；租金每日每平方米单价为6.5元整、租赁保证金相当于2个月的租金、租赁期限3年、装修免租期出租方提供2个月的时间、租金支付方式为每1个月支付一次；补充条款可提供给旗下保险经纪公司办理工商注册；本意向书经三方签字确认后即生效，意向书壹式叁份，由甲、乙、丙三方各执一份。审理中，原告称该份意向书由被告盖章后，其将盖章原件交付出租方，原告只保留了仅有被告盖章的意向书的复印件。被告确认在该份意向书上盖章，但该意向书未经三方签字确认生效。审理中，原告出具由出租方上海益海商贸有限公司与承租方上海中鹏保险经纪有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》复印件，该合同约定出租房屋权利人为上海益海商贸有限公司、房屋坐落于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号26层、建筑面积1395.75；该房屋于2019年4月1日前交付，房屋租赁期限自2019年4月1日起至2020年6月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.20元、月租金为263,215.19元、租金支付方式为押一付三、保证金为一个月的租金；补充条款约定给予免租期三个月等。原告称该份合同是由被告关联公司通过其他中介与业主方于2019年2月签订的，另提供三张照片则证明目前被告已入住使用该房屋。被告确认其关联公司通过其他中介与业主签订该份合同，但签订时间为2019年3月19日，从上海益海商贸有限公司盖章处可见“0319”，目前被告确实承租使用该房屋。原告还提交了其员工与被告人员的微信聊天记录，证明原告为被告提供了居间服务，该聊天记录自2018年10月10日至2018年12月26日期间，载明2018年10月10日原告说“我这边在跟进业主呢”，被告回复“事情确实不少，和业主沟通怎么样了”，原告说“下午约跟他见面呢”，被告说“好的，有什么情况随时和我联系”；2018年10月17日原告说“你放心吧！业主这边放的条件都是一样的！到时都可以当面谈的，我会尽力多争取的！”，被告问“50%的装修补贴你们中介公司能有吗？”，原告回复“您看我们也相处这边久了，我们合作共赢吧！之前我没有遇到这样的情况，只有业主方给的装修期极少的情况下，到时我会跟公司申请的，您看我们先跟业主那边谈怎么样！其实我们是全程免费帮客户服务的，除非业主方很垃圾变相不给中介费，一般情况下业主都好谈的呢。业主在开会，我问好回复您。业主回复的4个月不可能呀。嗯嗯！放心吧！同等条件下我不会比别人差的！”……2018年10月23日原告问“早，世界广场的1000平看了吗”，被告回复“华能联合的办公楼洽谈有问题？”，原告说“什么问题呀？”，被告说“我以为这块有问题，你要推其他楼给我”，原告回复“等法务出差回来就安排我们见面细节谈妥，就可以订下了”，2018年12月26日被告说“不租了”。被告对此真实性无异议，但认为原告未促成被告与业主间就主要条款达成一致，致使租赁合同无法签订，被告已单方解除了该委托。本院认为，原告与被告签订的《租赁委托看房确认书》属于居间合同性质，其中第3条的约定，属于居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止一方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司租赁房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量被告是否“跳单”违约的关键，是看被告是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果被告并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。结合本案，案涉物业业主方没有与原告签订过居间合同或独家代理委托书，而是被告独家委托原告作为承租案涉物业的代理经纪机构，对于委托期限双方存有争议，被告认为于2018年12月26日告知原告“不租了”即单方解除委托关系，原告认为委托期限至该物业出租为止。本院认为，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，被告的意思表示明确，且原告此后也未再提供任何居间服务，据此可以认定原、被告间签订的居间代理委托书于2018年12月26日解除。原告称被告在租赁意向书上盖章，该意向书也已交付业主方，因此原告已促成案涉物业租赁交易的达成。被告称该意向书未经三方签字确认生效，原告并未促成交易。本院认为，该意向书仅有被告盖章，未有业主方盖章，被告未提供证据证明业主方接受意向书载明的租赁条件，故现有证据无法证明原告已促成被告与业主方达成预约合同。相反，结合原告提交的微信聊天记录，原告于2018年10月10日至12月26日期间还与业主方协调、沟通租赁条件，因此，对于被告的抗辩本院予以采信，原告并未促成案涉物业租赁交易的达成。综合前述，被告已单方解除独家委托，原告也非案涉物业业主方的独家代理机构，被告当然可以通过其他中介公司获取系争物业的情况、交易机会等信息，事实上被告也是通过其他中介促成了租赁交易的达成，其最终交易的租赁条件也优于原告的条件。故本院认为被告的行为并不构成“跳单”，原告主张被告违反《居间看房确认书》的约定，承担违约金的诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海胜邦房产经纪有限公司的全部诉请。案件受理费5,398元，减半收取计2,699元，由原告上海胜邦房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 胡铁红二〇二〇年六月三十日法官助理 陆 琳书 记 员 陈燕华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。