重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初1242号原告：潘容，女，1966年11月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘华山，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈万明，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆小旋风房地产经纪有限公司龙水龙玉路分公司，住所重庆市大足区龙水镇龙玉路**，统一社会信用代码91500225MA5XERQL3T。负责人：李道芳，分公司经理。委托诉讼代理人：郭怀丹，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆小旋风房地产经纪有限公司，，住所重庆市双桥经开区双北路**统一社会信用代码91500111699252278C。法定代表人：苏一相，公司执行董事。委托诉讼代理人：苏峰，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：李道芳，女，1989年4月16日出生，汉族，住湖，住湖南省宜章县div>被告：李东梅，女，1987年12月21日出生，汉族，住重，住重庆市大足区div>第三人：重庆锐创置业有限公司，住所，住所重庆市大足区龙水镇龙水路**社会信用代码91500225574836974L。法定代表人：贺加全，公司执行董事。原告潘容与被告重庆小旋风房地产经纪有限公司龙水龙玉路分公司（以下简称小旋风龙玉分公司）、重庆小旋风房地产经纪有限公司（以下简称小旋风公司）、李道芳、李东梅、第三人重庆锐创置业有限公司（以下简称锐创公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。刘华山、陈万明、郭怀丹、苏峰、李道芳、李东梅到庭参加诉讼，锐创公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘容向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与小旋风龙玉分公司、李道芳、李东梅、锐创公司签订的《委托销售协议》中关于1栋17-2号房屋部分；2.判决小旋风龙玉分公司向原告支付解除合同违约金24269元；3.判决小旋风龙玉分公司支付自2019年6月29日起以194158元基数按每日千分之一计至协议解除之日止的逾期付款违约金；4.小旋风公司对前述债务承担补充支付责任；5.李道芳、李东梅对前述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年11月30日，原告与小旋风龙玉分公司、李道芳、李东梅、锐创公司签订《委托销售协议》，其中约定:1.原告委托小旋风龙玉分公司代为销售房屋;2.如未在协议签订后210日内未销售完的，应向原告支付剩余全部销售价款;3.逾期向原告支付销售价款的，每逾期一天应当按照应付款总额的0.1%支付违约金，原告可以解除合同，同时小旋风龙玉分公司应当向原告支付按商品房销售总价的10%违约金;4.李道芳、李东梅为小旋风龙玉分公司提供连带保证义务。截至起诉之日，小旋风公司仅向原告支付了1栋17-2号房屋首期20%的销售款项，剩余款项经原告多次催收依旧拒不支付。小旋风龙玉分公司辩称，《委托销售协议》系原告与第三人恶意串通，损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。2018年11月30日，小旋风龙玉分公司尚未刻公章，该协议上公章系假章。该协议非小旋风龙玉分公司的意思表示，小旋风龙玉分公司作为被告主体不适格，不应承担该协议责任。小旋风龙玉分公司未向原告支付任何款项，签订该协议系李东梅的个人行为，小旋风龙玉分公司不承担任何法律责任。小旋风公司辩称,小旋风公司不应承担补充支付责任。涉案协议系李东梅的个人行为，与小旋风公司无关。通过更改网签的方式，假借签订委托销售合同，逃避国家税收监管，损害国家利益；合同内容来看是炒房为目的，损害社会公共利益；不排除小旋风龙玉分公司、李道芳、李东梅恶意串通，通过假借签订合同以不实际履行的方式，损害小旋风公司利益的情况。该协议应属无效合同。如果该协议有效，小旋风龙玉分公司的行为也超越了小旋风公司作为房屋中介的授权经营范围，小旋风公司对买卖房屋的行为不担责。楼盘至今未通过验收，按揭贷款也不能办理，委托销售的根本目的无法实现，小旋风龙玉分公司可以行使不安抗辩权，不用在签订合同210天后支付剩余款项。李道芳辩称,李道芳不清楚此事。李东梅辩称,李东梅不应当再继续支付钱，房屋办不到证无法进行销售。锐创公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：小旋风龙玉分公司系小旋风公司的分公司，经营范围为房屋中介、楼盘销售代理、代办房屋抵押、按揭手续服务。2018年11月30日，潘容与李道芳、李东梅、锐创公司就大足区龙水镇新时代天街项目签订了主体为甲方潘容、乙方小旋风龙玉分公司、丙方锐创公司、丁方李道芳、丁方李东梅签订《委托销售协议》，其中约定：因丙方在开发项目中急需资金，甲方为了支持丙方工作而团购了丙方的商品房；现甲方需收回资金，乙方有销售渠道，……，甲方委托乙方销售商品房事宜达成协议；商品房目前已由丙方出售（网签）给甲方，丙方同意配合委托销售；乙方按以下销售单价、总价向甲方支付房屋净收价款，超出部分由乙方享有，低于部分由乙方向甲方补足，乙方或乙方的客户承担交易产生的全部税费，1.1栋17-2号房屋单价、总价分别为3443元、242697元，2.1栋15-3号房屋单价、总价分别为3433元、241992元，3.1栋10-8号房屋单价、总价分别为3453元、335022元；乙方每销售一套房屋，均应在收到销售价款之时立即将甲方应收取的价款全部支付给甲方；本协议签订90日内，乙方销售价款未达到约定总价的20%的，乙方应于本协议签订第91日向甲方支付价款至总价的20%即163942元；本协议签订210日内，乙方尚未完成销售的，乙方应于本协议签订后第211日内向甲方支付剩余价款至总价819711元；甲方同意乙方自行组织资金对以上房屋进行精装修，相关一切费用由乙方自行承担，甲方同意乙方在本协议签订210天内销售房屋超过本协议约定单价、总价的部分归乙方所有；乙方按约定向甲方支付完毕价款后，乙方可以持有该房屋，……；乙方逾期向甲方支付销售价款的，每逾期一天应当按照约定应付款总额的0.10%支付违约金；乙方逾期付款甲方可以立即解除本协议，……，同时乙方在房屋中的装修、添附物均归甲方所有，且向甲方支付该房屋销售总价10%的违约金；丁方同意为乙方向甲方承担连带保证义务，保证期间从本协议约定履行期限届满之次日起计算2年。该协议落款处乙方加盖了名称为重庆小旋风房地产经纪有限公司龙水分公司印章，该印章系李东梅找人私自雕刻并加盖在该协议上，小旋风龙玉分公司负责人李道芳在乙方处签字捺印。2019年3月4日，李东梅向潘容转账163942元。2019年10月9日，潘容向小旋风龙玉分公司出具《解除合同通知书》，提出解除前述协议。小旋风龙玉分公司收到该通知书。截止2020年4月27日，案涉项目未办理竣工备案登记。庭审中，潘容代理人陈述李道芳作为分公司负责人在协议上签字，加上文字极为类似的印章，足以使潘容相信李道芳能够代表分公司，《委托销售协议》中约定的房屋已完成两套销售。小旋风龙玉分公司陈述协议上的印章是假的，印章名称与分公司名字不一致，协议内容超越经营范围，李道芳的行为不构成表见代理。小旋风公司陈述其从未设立龙水分公司，系李东梅个人行为。李道芳陈述其应李东梅要求在协议上签字捺印，不清楚协议内容，虽系小旋风龙玉分公司工商登记的负责人，并非实际负责人，不知晓亦未使用过协议上的印章。李东梅陈述如下：李东梅与小旋风龙玉分公司、小旋风公司没有关系，与李道芳系朋友；潘容未告知其与第三人的关系；案涉协议由潘容提供，协议内容与实际情况不一致，事实上是潘容委托李东梅在装修后再销售房屋；签订协议时在场人有潘容、廖本明、邹建平、李东梅；李道芳系在事后签的字；案涉协议落款处乙方印章是李东梅加盖的；潘容让李东梅将款项转账给邹建平，由邹建平转给潘容；李东梅对约定的三套房屋进行了装修，其中1栋17-2号房屋产生装修费81675元；潘容称在大足工行可以按揭贷款，后潘容又拒绝按揭，银行也否认可以按揭贷款；潘容让李东梅与客户协商分期付款，因第三人的账户不安全无法办理贷款，已销售房屋也无法办理产权证，房管所、建委称因欠税太多且很多证件未办；后来李东梅找到潘容，潘容称网签合同约定的时间能下证，但一直未下证；不能办按揭、产权证，导致无法销售。潘容举示银行回单显示李东梅于2019年11月21日向邹建平转账201416元，邹建平随即转给潘容193595元并备注1-15-3购房款，潘容以此证明被告仍在履行本案协议；潘容举示银行回单李东梅于2019年12月19日向邹建平转账三笔合计242697元，邹建平随即转给廖本明242697元并备注1-17-3购房款，潘容以此证明被告仍在履行类似合同，不存在无法销售的情况。小旋风龙玉分公司、小旋风公司对此认为与其无关；李道芳陈述其不知情；李东梅陈述均系之前的销售款项，1-15-3房屋卖出去了但不是全款，系李东梅垫付给潘容的。本院认为，《委托销售协议》中小旋风龙玉分公司落款处所盖的公章虽然系李东梅伪造的，但在签订该协议时李道芳系小旋风龙玉分公司负责人，足以使原告相信李道芳的行为系代表小旋风龙玉分公司作出，且无证据证明原告知道或者应当知道李道芳超越权限；《委托销售协议》中主合同方面的内容涉及委托销售、委托销售过程中的装修、附条件即不能完成委托销售情形下的买卖，其中买卖系在不能完成委托销售的情况下由小旋风龙玉分公司向原告购买约定房屋，即便装修、买卖超越经营范围，但未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定；小旋风龙玉分公司作为分支机构以自己的名义对外签订买卖合同，未违反法律规定。小旋风龙玉分公司、小旋风公司辩称该协议无效，缺乏依据。《委托销售协议》依法成立，合法有效。原告并未举示证据证明其在该协议签订后向小旋风龙玉分公司交付房屋钥匙等作为委托人应履行的行为；双方所举关于销售价款支付的银行凭证，系李东梅与原告之间或李东梅、邹建平、原告之间的款项往来，并无小旋风龙玉分公司、李道芳实际参与履行的证据；原告亦未举示证据证明李东梅系代理小旋风龙玉分公司履行；李东梅自认其接受原告委托将房屋进行装修后再销售。故能够认定原告、小旋风龙玉分公司均未实际履行《委托销售协议》。原告与李东梅事实上的民事法律关系不属于本案处理范围。小旋风龙玉分公司收到潘容出具的《解除合同通知书》，且在庭审中表示若《委托销售协议》被认定为有效，则认可该协议于2019年10月9日解除。故该协议已于2019年10月9日解除，本院对原告的第1项诉讼请求不予支持。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回潘容的诉讼请求。案件受理费1144元，减半收取572元，由潘容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陶 艾二〇二〇年六月十七日书记员 杜汶伶