重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2143号上诉人（原审被告）：屈明兴，男，1966年11月5日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵全胜，男，1965年1月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：洪永秀，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原审第三人：杨东，男，1966年12月2日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：付晓琴，女，系第三人配偶。上诉人屈明兴因与被上诉人邵全胜、原审第三人杨东房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初26734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年5月11日进行了询问。上诉人屈明兴的委托诉讼代理人蓝洋、被上诉人邵全胜的委托诉讼代理人洪永秀、原审第三人杨东的委托诉讼代理人付晓琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。屈明兴上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2005年2月28日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社、重庆市鑫灿金属热处理厂签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》（以下简称土地流转合同）;2005年6月21日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社、重庆市鑫灿金属热处理厂签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同的补充合同》；2007年1月1日，邵全胜与杨东签订《农村土地承包经营权流转协议》（以下简称土地流转协议）。一审法院虽然认定了以上合同的真实性，但未对以上合同的效力进行认定，上诉人与被上诉人之间的《厂房租赁协议》是在上述合同的基础之上形成，上述合同的效力问题对《厂房租赁协议》效力的认定有联系，系事实认定不清。同时，案涉土地系集体所有的农村土地，在农村土地上修建的厂房并不属于城市、镇规划区内的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条的规定，本案所涉及的租赁合同都应当是依法成立的有效合同。一审法院认定《厂房租赁协议》无效属于认定事实不清。2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确了关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定;2014年，中央和国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。国家的政策和法律法规都是鼓励农村土地使用权合法流转的，对于因流转产生的租赁合同法院应当依法认定其有效性。2、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定认定上诉人与被上诉人之间的《厂房租赁协议》是无效合同属适用法律错误。上述司法解释第一条规定，“但法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国土地管理法》对于土地使用权流转的合法性进行了明确规定，故本案不能参照该司法解释的规定进行处理。本案所涉《厂房租赁协议》并不违反法律强制性规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定评判本案属于法律适用错误。邵全胜辩称，1、屈明兴在一审答辩时认为厂房修建未取得规划许可证，故《厂房租赁合同》无效，这与邵全胜的诉请一致，一审法院也围绕厂房租赁合同进行了审理，查清了案件事实。2、本案只能适用合同法及相关司法解释的规定，不适用其他法律，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨东的答辩意见与邵全胜答辩意见一致。邵全胜向一审法院起诉请求：1.确认原被告2016年9月15日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告立即搬出位于重庆市渝北区社的1459平方米厂房并将其返还原告；3.被告以16049元／月为标准支付2019年7月7日至返还房屋时止的房屋占有使用费；4.被告支付2019年8月至9月的电费11022.43元，2019年8月至9月的清洁、电工工资、水费、除渣费1282元；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：第三人系重庆市鑫灿金属热处理厂的负责人，该厂系个人独资企业。2005年2月28日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》，第2条约定：流转土地位于回兴××长河村12社，土地名称连二院子，总计面积43.797亩，其中田27.26亩，土11.537亩，集体公路、荒地、地坝5亩；第3条约定：流转期限：在原承包合同期内，甲方将该宗地流转给乙方，从2005年6月8日至2025年6月7日；第4条约定：乙方将该宗地作为农业生产用地或开发经营特色农业。土地流转期内，乙方不得改变土地所有权或者使用权的性质，也不得改变土地的农业用途；第8.3条约定：乙方负责对该土地的生产经营和转租，实行自负盈亏。使用期内，不得改变土地所有权和使用权的性质，也不得改变土地的农用性质，原则上维持该土地的基本原貌。因生产需要的临时建筑，按农业生产用地对待，报街道国土所、村建所备案。2005年6月21日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同的补充合同》第3条约定：甲方同意乙方在流转土地的用途上，在土地的流转期内，乙方可以在该宗土地上改变用途，由乙方建厂房用地。2007年1月1日，原告（乙方）、第三人（甲方）签订《农村土地承包经营权流转协议》，约定甲方将渝北区回兴街道办事处长河村12社租用地5000平方米的经营权和使用权转让给乙方，转让期限截止日期为2025年6月7日，5000平方米内的整个钢结构工程由甲方统一施工修建，单价为85元／平方米，按地平方丈量，质量由乙方验收合格后交付使用（钢结构面积由乙方自行安排）等。2016年9月15日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，第1条约定：乙方租用甲方位于渝北区回兴××长河村12社的厂房；第2条约定：租期从2016年9月16日至2021年9月15日；第3条约定：租赁面积为1459平方米，租金16049元／月。审理中，双方认可被告将1459平方米区分为了两个车间，一车间659平方米，租金7249元／月，被告已支付租金至2019年7月6日，二车间800平方米，租金8800元／月，被告已支付租金至2019年6月13日。对于案涉厂房的状况，双方均认可被告现仍占有案涉厂房，2019年8月12日之后案涉厂房断了水电，现未在案涉厂房四周看到征收公告。原告与第三人均陈述第三人系将推平的空地移交原告，案涉厂房由第三人同意修建，原告支付相应费用，至于修建厂房时二者均未报批取得建设规划许可。另查明：被告向重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处反映其承租案涉厂房未获得铁路枢纽东环线建设搬迁费及员工解散补偿费。重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处于2019年9月6日回复称“1.停工损失费及赔偿、设备搬运费、安装调试费等问题应按你与房东（即原告）签订的有关协议约定执行，如有争议，可依法进行诉讼仲裁解决；2.与员工解除劳动合同关系是企业行为，不存在企业解除劳动关系要求街道补偿的问题”。一审法院认为，因案涉厂房未取得建设工程规划许可，故原被告就案涉厂房签订的租赁合同应属无效，一审法院对此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原被告双方就案涉厂房形成的租赁合同关系无效，原告有权要求被告搬离并返还其占有的案涉厂房，法院对此项诉讼请求予以支持。被告称未获得搬迁补偿等无法搬迁，因案涉厂房现是否处于征收范围仍未确定，且即使处于征收范围，被告是否能获得搬迁补偿等与本案审理无关，被告可另案主张，一审法院对此项辩称意见不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条约定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。被告仍占有案涉厂房，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，案涉厂房于2019年8月12日断水电，此前无证据证明被告存在使用房屋的障碍，故此前的房屋占有使用费被告应当负担。至于2019年8月12日之后的房屋占有使用费，因断水电之后被告确无法正常经营使用厂房，基于公平原则，之后的房屋占有使用费被告本无需缴纳。然由于案涉厂房已断水电，案涉租赁合同确属无效，一审法院亦依法认定了合同无效，并判决被告返还厂房，故在法院指定期限内被告应当搬离并返还厂房，如指定期限届满后被告仍未搬离并返还，其已无占有厂房的合理合法依据，此时即使其无法正常使用厂房，基于公平原则，也应由其承担占有房屋的费用。据此，一审法院对原告请求判令被告以16049元／月为标准支付2019年7月7日至2019年8月12日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。至于之后的房屋占有使用费，如被告未在一审法院指定期限返还厂房，应自一审法院指定返还期限届满之次日以16049元／月为标准支付房屋占有使用费至实际返还厂房之日止。至于水电、清洁、电工工资、除渣费等费用，因原告并未举示充分证据予以证明，一审法院对此项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、原告邵全胜与被告屈明兴于2016年9月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告屈明兴于本判决生效之日起30日内搬离位于渝北区平方米厂房并将其返还原告邵全胜；三、被告屈明兴于本判决生效之日立即支付原告邵全胜房屋占有使用费，计算方式为：以16049元／月为标准从2019年7月7日计算至2019年8月12日；四、如被告屈明兴未按第二项履行义务，则被告屈明兴应自本判决生效之日起第31日按16049元／月为标准向原告邵全胜支付房屋占有使用费至实际搬离并返还厂房之日止；五、驳回原告邵全胜的其他诉讼请求。案件受理费7800元，减半收取3900元，由被告屈明兴负担。二审中，屈明兴举示了其个体工商户营业执照及其与邵全胜签订的《房屋租赁合同》复印件，拟证明屈明兴于2008年即在案涉地址租赁房屋、注册经营。邵全胜、杨东质证认为，对营业执照的真实性无异议，但达不到其证明目的；屈明兴以个人名义租赁邵全胜的房屋，与本案的处理无关。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中已查明，涉案厂房使用的土地系农业用地，没有转变为建设用地，厂房修建未取得建设工程规划许可，屈明兴租赁厂房用于工业生产，其在一审答辩时也以改变土地用途和修建厂房未取得规划许可为由主张租赁合同无效，故邵全胜与屈明兴于2016年9月15日签订的《厂房租赁合同》违反了法律强制性规定，应属无效，一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定租赁合同无效并无不当。至于重庆市渝北区回兴街道办事处长河村12社与重庆市鑫灿金属热处理厂签订的《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》和《补充协议》，以及邵全胜与杨东签订的《农村土地承包经营权流转协议》，因重庆市渝**回兴街道办事处长河村12社并非本案当事人，且上述合同及补充协议只对签订合同和补充协议的双方具有约束力，对其效力本院不作评判。综上所述，屈明兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由屈明兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年六月十日法官助理  江满意书 记 员  程 容