新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民 事 判 决 书                  （2019）新4028民初1595号 原告：唐福花，女，1949年2月4日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。委托诉讼代理人：张浩，新疆浩琼律师事务所律师。被告：刘光佑，男，1970年12月20日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。委托诉讼代理人：缪永建，新疆新尼律师事务所律师。被告：张新国，男，1948年4月1日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。原告唐福花与被告刘光佑、张新国返还原物纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告唐福花及其委托诉讼代理人张浩、被告刘光佑及其委托诉讼代理人缪永建、被告张新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐福花向本院提出诉讼请求：要求判令被告立即停止侵权，返还原告房院。事实和理由：1992年1月，原告和丈夫张来福一家四口从山东老家投奔居住在尼勒克县乌赞乡的妹妹，1992年10月15日购买尼勒克县乌赞乡阔勒迭能阔恰村许宝文的住房，土木结构房屋3间，砖木结构房屋2间，宅基地面积约3亩，以围墙为界。北至道路，西至河滩地，南至许宝文住宅，东至赛连胜住宅。张来福和许宝文签订卖房契约，中间人是被告张新国。原告陆续付清购房款7000元。原告的儿子、女儿结婚后都在该房居住生活。至1999年原告一家到伊宁市农科所打工，把房院交给亲家杨贵芝及妹妹唐秀芝种菜看管。后被告张新国强行霸占房屋，并自称以6800元价格出售给被告刘光佑。原告多年来一直要求二被告返还房屋无果，后张来福去世，现原告年老体弱多病无收入来源，有家不能回，为维护自身合法权益，保障房屋所有权不受侵犯，只得诉至贵院，要求判令二被告停止侵权，搬离房院，赔偿原告损失。被告刘光佑辩称，原告的诉讼请求不能成立，原告与我方之间并未形成任何法律上的权利义务关系，我方并非系本案的被告，因此原告起诉所列被告的主体不适格，违反法定程序。原告起诉的法律关系混乱，本案原告未依法确认房屋所有权的前提下主张侵权的诉讼事实不清，证据不足，法庭应当依法驳回原告对我方起诉。被告刘光佑管理使用涉案的房屋长达17年之久，在此期间原告从未向我方主张过任何权利，因此原告的起诉超过了向人民法院提起诉讼法定的诉讼时效期间。原告未向法庭举证证明其取得案涉房屋的所有权。综上，原告的起诉缺乏事实依据及法律依据，且违反法定程序，应依法驳回原告的起诉。被告张新国辩称，不认可原告的诉讼请求，我们在卖房时是征得原告一家人同意的，而且也有证据，房子卖了十几年了。2002年我把房子卖给了被告刘光佑。原告的亲家和妹妹并没有代管这个房子，如果我真的霸占了，原告也应该来找我，原告也可以去法院、派出所、村委会去反映这个事情，但是原告一直都没有。现在这个房子可能涉及国家要征收了，原告才起诉，原告是在2018年开始反映的，前面一直没有这个事情。原告女儿的孩子2013年上户口，另外原告想吃低保，原告的孙子想学汽车修理，三件事情都找我帮忙了，如果有这样的事情，原告不可能来找我。我之所以要卖房，是因为原告家人借我钱，具体借钱的情况是：原告在最初从许宝文处买房子时，向我借了首付款2000元；1993年4月份左右，原告的儿子买马车向我借了2000元；1993年9月份我打的口粮没有地方放，放在原告家，原告一家人经我同意吃了这些口粮，我们算了2000元；原告家想买蚕豆加工卖，又找我借款5000元左右；原告家买别人的地盘，向我借款500元，还有其他借款，合计下来算上利息，原告的儿子向我打了16,700元的两张欠条，说1997年春节前还。因原告没有钱还，春节后，原告家人说让我找人把房子卖掉，给我还钱，2002年我联系到了被告刘光佑，6800元将房子卖了，这个钱我拿上抵账了，剩余的钱原告至今也没有还。本院经审理认定事实如下：1992年10月15日，本案原告唐福花的丈夫张来福在被告张新国的介绍下，购买许宝文长子的五间房屋即本案案涉房屋，形成《卖房契约》一份，该合同明确约定房屋四至及价款，合同内容由张新国书写，落款的卖方人许宝文、买房人张来福、中间人张新国三人签名也均为张新国一人书写。原告唐福花与被告张新国均认可该房屋原地址为××乡，现地址为××县。后原告一家人离开该村前往伊宁市农科所打工，该房屋闲置。关于离开时间，原告自述为1999年，被告张新国主张为1998年。2002年3月26日，被告张新国与被告刘光佑将该房屋出售给被告刘光佑，买卖价款为6800元。双方签订《卖房合同》，张新国、刘光佑均在该合同上签字。刘光佑购买该房屋后，对房屋进行了部分改造，具体改造项目：对倒塌的墙体进行了修缮；更换了檩条、屋面板；在院内种了杨树；因房屋漏水，将屋顶更换成彩钢；因前墙与后墙的土块墙墙体倒塌，又重新建造了砖墙；建造了水泥地坪及屋顶浇油。原告自述2017年起主张案涉房屋权利，向有关部门反映情况。另查，被告刘光佑曾用名覃光佑，其签订《卖房合同》时署名覃光佑。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交的《卖房契约》、常住户口登记表、被告刘光佑提交的《卖房合同》、户口登记簿证实，本院予以确认。关于张来福的去世时间，原告提交姜庄镇李仙庄村民村委会证明，该证明记载的2008年3月4日与原告表述的2007年不一致，因无有权机关证明，对该时间本院不做确认，但双方均认可张来富已去世。关于该房屋第二次交易价是否合理，本院于2020年5月20日与尼勒克县乌赞镇阔勒迭能阔恰村村民小组长李景禄谈话，形成调查笔录一份。李景禄表述，该地段的其他房屋多次交易买卖，2002年左右，根据类似房屋的交易情况，案涉房屋价值应在5000元至6000元左右。综合考虑该次交易的时间、地段、房屋状况，该价款未见明显不合理之处。双方对被告张新国是否有权处分案涉房屋有争议，原告唐福花提交被告张新国发送给原告之子张建的短信息截屏打印件一份，并申请证人唐秀芝出庭作证。短信息拟证明被告张新国以6800元价款将原告家的房子出售给刘光佑。证人唐秀芝证言如下：原告1992年从老家到尼勒克县投奔证人，经证人介绍，购买了许宝文的房子。1999年原告一家人去伊宁市农科所打工，将房屋交给证人管理。起初，经证人同意，由原告的亲家杨贵芝种地，种了两年后种不了了，被告张新国提出要种，证人也同意了。到2002年左右，张新国也不想种了，主动提出让刘光佑住该房屋并种地，证人同意的同时也向张新国说明，房子是唐福花的，她如果回来要把房子还掉。2017年，原告要求刘光佑返还房屋，才得知刘光佑从张新国处购得该房屋。被告刘光佑不认可该证人证言，认为其从未见过证人，证人是原告的妹妹，证明力由法院判断。被告刘光佑本人买房子有证明人，且支付了购房款，从未种过地。被告张新国不认可该证人证言，认为买房子时刘光佑不在场，是刘光佑的舅舅在场，刘光佑买上该房屋时并未居住，房子塌了一点。被告刘光佑申请证人赵修才出庭作证，其证言如下：2001年冬天证人在乌赞乡买了房子，因其系被告刘光佑的舅舅，其也帮刘光佑打听房子，张新国表示有房子要卖，经过协商，被告刘光佑就买了这套房子，这套房子有一间塌了，被告张新国拉了一车砖，给了两颗杨树，后刘光佑对房屋进行了修理。签完合同后关于房屋情况张新国让证人询问杨贵芝，杨贵芝的回答是“这个房子是唐福花欠张新国的钱，用房子顶账”。原告唐福花认为证人与被告刘光佑是亲属关系，在交易房屋时，被告张新国隐瞒事实，并未向刘光佑告知房屋所有权人是原告。被告张新国认可该证人证言。被告张新国提交欠条两份、《承诺协议书》一份、并申请证人徐所成、马学坤出庭作证，以证明原告家人欠其16,700元欠款，同意将自家房屋卖掉，以房款抵账。证人徐所成陈述：一九九几年，张新国与其从霍尔果斯回来后去往伊宁市农科所，找张来福主张债权，张来福说“无钱偿还，把房子卖了”，于是张新国写了一份材料，张来福签了字。张新国提交的《承诺协议书》正是当时形成。该协议书以张来福的口吻书写，载明：张来福家庭多次向张新国借款，张来福之子张建分别于1997年11月10日、11月26日出具两份欠条，载明的欠款金额分别为16,000元、700元，合计16,700元。张新国索要该欠款，因张来福暂时经济困难，无现金，其家庭再不会去尼勒克生活，为还借款，张来福代表全家自愿将乌赞乡基建队河坝房产交由张新国出售，价款以物抵债，不够还的，以后慢慢还清。张新国主张该《承诺协议书》尾部落款处的“承诺人张来福”、“1998年3月6日”系张来福本人书写。因证人徐所成对主张债权的具体年份记不清，在原告向其出示了《承诺协议书》后，证人认可应当是1998年3月6日。证人马学坤陈述：1998年或是1999年的六七月间，张新国与其去伊宁市办事，找到正在给玉米授粉的一个老乡，张新国告知那个老乡房子卖不掉，老乡说实在卖不掉我发了工资给你。原告唐福花认为欠条与原告无关，张建是完全民事行为能力人，张新国应当向张建主张权利；张来福不会写字，且已去世，对《承诺协议书》不认可；不认可证人徐所成的证言，张来福是1999年春天才去的伊宁市农科所；不认可证人马学坤的证言，其家庭从未有买房子的打算，在农科所也没有种过玉米。被告刘光佑认为上述证据均与其无关。上述证据之间相互否定，所有证据争议的核心问题是被告张新国是否有权处分原告家的房产，张新国的处分依据是原告家人向其借款未还。张新国提交的由原告之子张建签名的两份欠条，其表述分别形成于1997年11月10日、11月26日，但欠条分别显示的时间为1977年11月10日、1977年11月26日，张建不认可签字，当事人未就此申请笔迹鉴定，因张新国尚未就该债权提起诉讼，该债权债务关系本院在本案中不做认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》于2007年施行，案涉房屋两次交易行为的时间均发生在该法施行之前。依据法不溯及既往原则，本案涉及的民事法律行为不应适用该法加以调整。关于被告提出的诉讼时效抗辩，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。根据该法条之规定，原告主张的权利遭到侵害之日应当是案涉房屋在本案的第二次交易时间即2002年，距今尚不满20年，故本案诉讼时效未过。关于案涉房屋在本案的第一次交易行为，虽然订立的买卖协议存在瑕疵，但买卖行为系买卖双方真实意思表示，履行后无他人对该行为提出异议并诉讼，故该民事行为有效，张来福取得该房屋所有权。关于案涉房屋在本案的第二次交易行为，案涉房屋所在的乌赞镇阔勒迭能阔恰村没有完备的房地产登记管理制度，同片区的其他房屋多次被交易，交易方式基本为买卖双方订立买卖合同。在没有有效的权属登记的情况下，占有成为重要的公示方式。原告家人长期不在该村居住，且对自己的财产疏于管理，其对案涉房产的所有权因缺乏公示形式失去公信力。而被告刘光佑用合理价格购置该房屋后，出资对该房屋进行修缮，尤其是屋顶、院墙等较为明显的改造，并一直居住至今。由于该村不动产登记制度的不完善，案涉房产未进行不动产登记，故可以转移占有作为权属转移的公示方式。被告刘光佑占有使用该房产多年，距原告自述的主张权利的2017年已15年，距原告起诉的2019年已17年。在此期间，原告或其家人应当发现房屋状况有明显改善，而相关改善需要投入一定资金，但无人就被告刘光佑的处分行为提出异议。综上，应当认定该房屋的权属转移已完成。案涉房产第二次交易时，不动产善意取得制度尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，应当遵循保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和社会经济秩序的宗旨。综上所述，原告的主张无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则法》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告唐福花的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告唐福花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   陈佳佳二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日书  记  员   骆丹丹