新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书                        （2020）新4002民初2093号 原告：刘敏，女，汉族，1975年12月9日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：陈继峰（系刘敏丈夫）。被告：伊犁易欧商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华东路**德源大厦**。法定代表人：鲁健，该公司总经理。被告：伊犁佳源房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区青海路**佳源新天地**楼****商铺法定代表人：鲁伊，该公司董事长。委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。第三人：伊犁众意房地产开发有限责任公司，住所地新疆，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市滨河路斯大林街一巷**>法定代表人：马秀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：马学林，男，系该公司员工。原告刘敏与被告伊犁佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）、伊犁易欧商贸有限公司（以下简称：易欧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘敏委托诉讼代理人陈继峰，被告佳源公司委托诉讼代理人任勇刚，第三人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称：众意公司）委托诉讼代理人马学林到庭参加诉讼，被告易欧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告伊犁易欧商贸有限公司于2015年12月24日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告伊犁易欧商贸有限公司和被告伊犁佳源房地产开发有限公司向原告退赔房租费150,000元；3、依法判令被告伊犁易欧商贸有限公司向原告赔偿违约金24,000元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年3月26日，第三人众意公司与被告佳源公司签订协议书，约定：被告佳源公司将所属产权的××路上玻璃橱窗（36平方米）交给第三人众意公司长期使用及对外经营，使用费每年27,500元。伊犁州法院出具《协议备忘录》对上述协议予以确认。2007年4月26日，原告与第三人众意公司签订租赁合同，约定：自2007年6月1日至2010年6月1日，第三人众意公司将该36平方米橱窗出租给原告经营使用，租金每年80,000元。2010年1月1日原告又与第三人续签了租赁合同，租期自2010年5月1日至2020年4月30日，租金每年80,000元，支付方式为：由原告以第三人众意公司名义向被告佳源公司每年交纳27,500元，即以此替第三人众意公司向被告佳源公司履行众意公司与佳源公司间租赁合同的付款义务，另由第三人众意公司从拖欠原告刘敏的工程款总额中每年扣除525,00元，即以此抵扣第三人众意公司拖欠原告的工程款。原告与第三人一直按此合同正常履行义务，截至2014年原告每年都以第三人名义向被告佳源公司交纳275,00元。2015年，原告以第三人众意公司名义向被告佳源公司交纳275,00元时，被告佳源公司欺骗原告称其与第三人众意公司就涉案橱窗使用权协议已经解除，如果原告要继续使用，需要和现橱窗产权人即被告易欧公司签订租赁合同。于是原告与易欧公司签订租赁合同，并于2015年12月24日向被告易欧公司法定代表人鲁健账户转账125,000元，其中含2015年6月1日至2016年12月30日房租费120,000元，押金5,000元。2016年9月8日原告又向被告易欧公司法定代表人鲁健账户转入房租费80,000元。2019年1月23日，上述情况被众意公司发现，以佳源公司、易欧公司为被告，以刘敏为第三人诉至伊宁市法院，经开庭审理出具（2019）新4002民初417号民事判决书，据此，请人民法院查清事实，维护原告的合法权益。被告佳源公司辩称，2014年被告易欧公司已经与被告佳源公司进行了财产分割，本案争议的财产分给了被告易欧公司，故易欧公司对其租赁物具有处分权，原告主张的款项均为易欧公司收取，并且原、被告诉争的合同系原告刘敏与被告易欧公司2015年签订的，被告佳源公司不是合同的签订主体，自然也不是合同的责任主体。依据（2019）新40民终1815号已生效判决：原告刘敏与被告易欧公司签订的合同合法有效，故原告主张解除合同没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人众意公司述称，我公司与被告佳源公司2007年签订的租赁合同效力已经过生效的判决确认。我公司欠付原告刘敏工程款，因此将该房屋租给原告刘敏，每年租金为80,000元，其中525,00元抵销我公司欠原告的工程款，剩下27,500元由原告刘敏以我公司名义直接支付给被告佳源公司，代我公司向被告佳源公司履行2007年签订的租赁合同义务。其后被告易欧公司欺骗原告刘敏，称我公司和被告佳源公司签订的合同已解除。我公司与被告佳源公司签订的合同、与原告刘敏签订的合同的签订时间，都在被告易欧公司与原告刘敏签订租赁合同之前，被告易欧公司一房两租，其与原告刘敏签订的租赁合同是无效的，因此原告要求被告退还租金的请求合理合法，应当退还。被告易欧公司未到庭，未作答辩。原告提供（2019）新4002民初417号和（2019）新40民终1815号，拟证明第三人众意公司和被告佳源公司签订的合同合法有效，被告易欧公司与原告刘敏签订的合同系无效合同。被告佳源公司质证：对该两份证据三性均予以认可，但是生效的判决书是（2019）新40民终1815号民事判决书，该判决书确定了原告与易欧公司签订的和合同是合法有效的，故原告的起诉没有法律依据。第三人众意公司质证：对该两份证据三性均予以认可。该组证据系已生效判决书，可以证明该案中的两份合同合法有效，对该组证据的客观性、合法性和关联性，本院予以确认，对其证明效力将在本院认为部分予以说明。原告为证实其主张，提供以下证据：2010年1月1日原告刘敏与第三人众意公司签订的《伊宁市××门口通道玻璃橱窗租赁合同》、2015年12月24日原告刘敏与被告易欧公司签订的《租赁合同》、原告刘敏向被告易欧公司法定代表人鲁健账户转账支付80,000元租金的银行电子回单、被告易欧公司出具的120,000元房租收据和被告易欧公司出具的5,000元押金收据并该125，000元的银行转账回单，拟证明原告刘敏向被告易欧公司支付了205,000元租金和押金。被告佳源公司质证：对于被告易欧公司与原告刘敏签订的合同三性予以认可，但原、被告双方按照该合同履行，没有违约情形，不存在解除的条件；对于第三人众意公司与原告刘敏签订的合同三性均不予认可，在2015年以前被告佳源公司认定原告刘敏交纳租赁费是代第三人众意公司交纳，并非以原告刘敏自己的名义交纳；对于原告刘敏支付给被告易欧公司的款项三性予以认可，说明了从合同签订到合同履行均是原告刘敏与被告易欧公司发生的关系，被告佳源公司不是合同的签订主体，不承担该合同的相关责任。第三人质证：对原告刘敏提供的两份合同三性均予以认可，对原告刘敏与被告易欧公司签订的租赁合同我公司不予认可，是被告易欧公司欺骗原告刘敏签订的。因被告佳源和第三人众意公司对该组证据中转账凭证三性均认可，且该组证据中的两份合同的效力是经（2019）新4002民初417号并（2019）新40民终1815号判决书生效判决确认的，对该组证据的客观性、合法性和关联性，本院予以确认。被告佳源公司，第三人众意公司未提交证据。通过以上举证、质证、认证，查明事实如下：被告佳源公司于2012年1月1日存续式分立为佳源公司和易欧公司，涉案橱窗的所有权自此归属于被告易欧公司。本案共涉及三份合同，依签订的时间排序依次为：2007年3月26日第三人众意公司与被告佳源公司签订《协议书》（以下简称：众意与佳源《协议书》），约定被告佳源公司将×××地下通道上玻璃橱窗出租给第三人众意公司使用，租期：规划部门许可年限，租金：27,500元/年。2010年1月1日原告刘敏与第三人众意公司签订《伊宁市×××门口通道玻璃橱窗租赁合同》（以下简称：刘敏与众意《租赁合同》），约定第三人众意公司将涉案橱窗转租给原告刘敏使用，租期：自2010年5月1日至2020年4月30日，租金:80,000元/年，支付方式:原告刘敏以第三人众意公司名义向被告佳源公司每年交纳27,500元，即以此替第三人众意公司向被告佳源公司履行2007年《协议书》支付租金的义务，另由第三人众意公司从应向原告刘敏支付的工程款总额中每年扣除525,00元，即以此抵销其应向原告刘敏支付的工程款。2015年12月24日原告刘敏与被告易欧公司签订《租赁合同》（以下简称：刘敏与易欧《租赁合同》），约定被告易欧公司将涉案橱窗出租给原告刘敏使用，租期：自2015年6月1日至2016年12月30日，租金：80,000元/年。合同签订后，原告刘敏于2015年12月24日向被告易欧公司法定代表人鲁健账户转账125,000元，其中含2015年6月1日至2016年12月30日租金120，000元，押金5,000元。2016年9月8日原告续租了涉案橱窗，租期自2017年1月1日至2017年12月30日，并向被告易欧公司法定代表人鲁健账户转账80,000元。本院认为，本案焦点为：一是被告佳源公司是否系刘敏与易欧《租赁合同》的权利义务主体；二是原告刘敏能否以被告易欧公司违约为由，依法享有其与被告易欧公司签订合同的法定解除权。关于争议焦点一，被告佳源公司于2012年1月1日存续式分立为佳源公司和易欧公司，刘敏与易欧《租赁合同》签订于2015年12月24日，该《租赁合同》签订时被告易欧公司已取得法人资格，该合同签订双方为原告刘敏和被告易欧公司，与被告佳源公司无关。故对被告佳源公司关于其不是刘敏与易欧《租赁合同》相对人的抗辩意见，本院予以采纳。关于争议焦点二，解决该争议的关键系探明原告刘敏对涉案出租物的承租权来源于被告易欧公司的出租权，还是来源于第三人众意公司的转租权。律者所以定分止争也。外观上，分别观察原告刘敏与第三人众意公司签订的《租赁合同》和原告刘敏与被告易欧公司签订的《租赁合同》，第三人众意公司和被告易欧公司都向原告刘敏交付了出租物，与此同时，原告刘敏也分别向第三人众意公司和被告易欧公司支付了租金，两个合同的三位当事人都按照合同约定履行了合同义务，貌似原、被告和第三人都没有违约的行为；实质上，第三人众意公司和被告易欧公司向原告刘敏交付的出租物为同一玻璃橱窗，即“一物两租”，只有一方能实际向原告刘敏交付租赁物，另一方则必然因履行不能而违约。经（2019）新4002民初417号并（2019）新40民终1815号判决书确认：第三人众意公司自2007年至2017年12月30日从未间断的享有涉案橱窗的转租权，并从未间断每年向原告刘敏抵销55,000元工程欠款；原告刘敏自2010年至2017年12月30日从未间断每年以第三人众意公司名义，向被告易欧公司或被告佳源公司支付涉案橱窗使用费27,500元。可见，2015年6月1日至2017年12月30日期间，原告刘敏对涉案橱窗的承租权，来源于第三人众意公司对该出租物从未间断的转租权，即实际是由第三人众意公司向原告刘敏交付了涉案橱窗。被告易欧公司因履行不能而不可能向原告刘敏交付出租物。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，因违约方违约行为致使合同目的无法实现的，守约方可以解除合同。故对原告刘敏解除其与被告易欧公司2015年12月24日签订的《租赁合同》的请求，本院予以支持。合同解除后被告易欧公司应当返还原告刘敏支付的租金，但原告刘敏向被告易欧公司支付的205,000元中，有68,750元系履行刘敏与众意《租赁合同》中代第三人众意公司向被告易欧公司支付涉案橱窗的使用费，剩余的136,250元才是原告刘敏履行其与易欧公司签订的《租赁合同》，向被告易欧公司支付的租金。故对原告刘敏要求被告易欧公司返还房租费150,000元的要求，本院予以部分支持。根据原告刘敏与被告易欧公司2015年签订的《租赁合同》第十条第（二）项“甲方（易欧公司）无故解除合同，退还乙方未履行完租期的租金和押金，并向乙方（刘敏）支付年租金30%的违约金”，可见，原、被告在合同中约定被告易欧公司向原告刘敏支付违约金的条件为“甲方（易欧公司）无故解除合同”，该条件尚未达成。故对原告刘敏要求被告易欧公司向其赔偿违约金24,000元的主张，本院不予支持。被告易欧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告刘敏与被告伊犁易欧商贸有限公司2015年12月24日签订的《租赁合同》；二、被告伊犁易欧商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘敏返还租金136,250元；三、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,780元，减半收取1,890元，由原告刘敏负担410.04元，被告伊犁易欧商贸有限公司负担1,479.96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   李晓燕 二〇二〇年六月十一日 书  记  员   潘梦君