河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6862号 原告（反诉被告）：郝某，女，1976年2月5日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘勇，河北纳达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常冬妹，河北纳达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市。 法定代表人：林某，总经理。 委托诉讼代理人：于某，男，1973年9月21日出生，汉族，系公司法务，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：王继光，河北冰溶律师事务所律师。 原告郝某与被告河北某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝某的委托诉讼代理人刘勇、常冬妹、被告某某房地产公司的委托诉讼代理人于某、王继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告郝某与被告某某房地产公司签订的《商铺租赁合同》；2、请求判决被告某某房地产公司返还履约保证金20000元、装修押金4500元、证件押金120元，并赔偿原告郝某装修损失500000元，合计524620元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原告郝某与被告某某房地产公司签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将开发的某某第一层第1F-16号商铺出租给原告郝某，合同期3年，自2017年9月28日至2020年9月30日，装修期自2017年8月1日至2017年9月27日。合同约定自2017年9月28日开始计收租赁费用。采用预缴费用制。原告郝某须在进场前15日内缴纳首期费用63000元。同时，原告郝某须在签订本合同七日内缴纳履约保证金30000元。因被告进行商场铺位调整，双方于2018年7月4日就《商铺租赁合同》进行变更。将原定商铺某某第一层第1F-16号变更成某某第一层第1F-22号。租期变更成2018年7月22日起至2021年7月21日止，履约保证金变更成20000元。合同签订后，原告郝某依约向被告支付了履约保证金20000元、装修押金4500元、证件押金120元。但某某迟迟未能开业，迫于压力，被告于2018年10月1日组织部分商户进行试开业，但由于被告当初在CA图上标注的**、**、**等具有影响力的品牌未能入住，导致商场人气极其冷淡。经被告某某房地产公司催促，原告郝某处于成本考虑，被迫于2018年10月15日试开业。但由于商场人气冷淡，生意一直处于萧条状态。事后，原告郝某向品牌商户了解，得知被告某某房地产公司未通过消防安全检查，不符合开业条件，品牌商户处于安全考虑未入住商场。同时，由于东区广场未开，冬天整个商场暖气并未正常运行，以及被告未组织促销及节庆活动等原因导致整个商场人气冷淡，使得原告郝某租赁的商铺一致不能正常营业，财务一致处于亏损状态，不能实现签订合同时预期利益的目的。2019年4月3日，原告郝某委托河北纳达律师事务所向被告某某房地产公司发出解除合同律师函。现被告拒不返还原告郝某履约保证金等费用，并拒绝赔偿原告装修损失，因调解未果，为维护原告合法权益诉至法院，请依法支持原告的诉求。 原告为支持其诉讼主张提交证据如下： 证据1、商铺租赁合同2份，证实原、被告之间存在租赁关系，原、被告在租赁过程中就第一份租赁合同进行变更，本案要解除第二份合同； 证据2、被告出具的收据，证实原告向被告缴纳履约保证金2万元、装修押金4500元、证件押金120元； 证据3、原告与装修工人签订的施工合同，证实原告对房屋进行装修，装修价款38万元； 证据4、银行流水，证实原告向施工方刘某支付22万元装修款； 证据5、银行流水及收据，证实原告的装修损失。其中装修费38万元、灯具10796元、定制的设备款64450元，共计455246元。 证据6、图片，证实某某营业状况及CA图中显示的**等品牌商铺尚未入住； 证据7、律师函、快递单及接收情况，证实在2019年4月3日，原告代理人经原告委托向被告发送解除合同的律师函； 证据8、原告与被告景某某、林某、益某的录音，证实被告至今拒不让原告将房屋内购置的物品拉走； 证据9、刘某证人证言。 被告某某房地产公司辩称，同意解除，但解除的前提是原告违约。一、双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告所诉无理。双方所签订的合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，手续完备。原告订立合同后擅自解除合同，属于严重违约，其违约行为表现在拖欠租金、物业费、资产使用费，欠费总额已达数十万元。其起诉是建立在自己不履行合同义务的基础上要求解除合同，应当依法驳回其诉讼请求。二、原告拒不履行合同义务，属于违约而导致合同解除。原、被告双方于2017年4月14日签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租某某第一层第1F-22号商铺。合同签订后，双方开始执行本合同，同时进行了场地和收取租赁费等的交接，某某于2018年9月15日开门营业。商场营业后，原告迟迟不开业，经被告多次催促，原告于2018年10月1日营业。2019年1月，原告应当按照合同约定缴纳第二期租赁费和物业费，但经被告多次催要，原告拒不交纳费用。基此，被告于2019年1月21日、2月1日向原告发出了《交费通知》、《租金催缴函》。但原告仍拒不交纳所欠费用。原告的行为已经违反了合同第八条的约定，构成违约。被告于2019年2月10日、3月4日向原告发《解约函》、《清偿通知函》，正式解除了双方所签订的《商铺租赁合同》，通知原告撤走放置在承租区域内的个人物品。原告已经将自己的物品拉走，至此被告认为双方的合同已经解除。三、原告所诉消防工程未验收与事实不符。被告于2014年8月1日整体工程验收合格，其中包括消防工程的建设也已经竣工。四、按照法律规定，原告承租商铺后，如需进行装修改造，必须自行到消防部门申请，得到批准后自行进行安装和到消防部门审核及验收，此事必须由承租人亲力亲为，被告无法越俎代庖。按照消防法规定，具体消防工作由公安部门负责，具体内容由国务院规定。我市公安局的派出所负责区域的消防工作的监督审验等。经询问原告所承租的商铺隶属的派出所，原告从未向派出所进行过商铺装修消防的申请。也就是说原告的装修并未经消防部门的审核，当然也就不会取得消防验收合格证书。石家庄市消防支队的消防验收意见书，该意见书对整个工程已经验收合格，但此次验收不包括商业中餐、电影院、银行等，这些单位需要改建的、装修的要自行到消防部门申请审核，取得验收合格书。这是因为原告所经营的是餐饮，其入店后必须要按照自己的经营需要和风格进行装修。而其所选用的装修材料是否属于防火材料，其所用的消防器材是否合格，其装修装饰是否符合消防要求等，这些均是原告自己向消防部门报批的，其必须经消防部门审核后方可施工装修。这些必须是原告自己亲力亲为，被告无法代替原告实施，这也是消防部门特别要求的，如今本应需要原告自己实施的而没有实施的，如今却说被告没有取得消防工程验收，所以说起诉求毫无道理。被告提交了承租某某电影院的验收报告，就是证明原告需要自己将装修方案和所使用的装修材料等报给消防部门，取得消防部门审核后方可进行施工，工程竣工后最终由消防部门出具验收意见书。五、关于原告所提出的赔偿问题，造成原告的装修损失的责任完全是由原告自己经营不善导致，双方所签订的《商铺租赁合同》第8.2款约定，被告因上述原因与原告解除合同的，原告应按被告的要求对承租的房屋进行清理、交接。履约保证金及剩余的预交租金，均作为原告提前解除合同的违约金支付给被告，同时双方视为装修、装饰折旧完毕。合同第8.5款约定，如合同期满或者双方协商一致解除合同的，原告须在合同解除之日，所属物品无条件全部搬离租赁区，并将租赁区域按照甲方要求恢复毛坯，经原告验收合格。如因搬迁造成租赁物损坏的，应承担赔偿和修复责任。因原告的擅自解除合同，已构成违约，对其违反合同之处，应该严格按照双方所签订的合同执行。该条款还约定“逾期超过20日的，则视为乙方同意以现有租赁状况将租赁物交付甲方，并同意以无偿方式将租赁物内装修、物品所有权转让给甲方，甲方有权对租赁物及所属装修、物品自行处置”。如今距离双方所确定解除合同的时间早已超过20天了，原告所遗留在现场的装修物等应当按照本合同的约定无偿交给被告，无权再对遗留物品提起任何主张。综上所述，原告承租的商铺进行消防审核是原告自己的义务，原告的行为已经违反了合同约定，存在重大违约行为，双方合同早已解除，应驳回原告的诉讼请求。 被告对原告提交的证据质证意见如下： 证据1、真实性无异议，第一份租赁合同未实际履行，第一份租赁合同调换租赁场所为第二份合同。证明目的有异议，合同对双方权利义务有明确约定，但原告未按合同约定及时开业、缴纳租金、物业费等其他费用，其行为构成违约； 证据2、真实性无异议； 证据3、真实性、关联性、合法性不认可； 证据4、真实性不认可，不能证实刘某是实施装修的人员，不能证实往来项目是装修款； 证据5、真实性、关联性、合法性不认可； 证据6、不能证实原告的证明目的，不知道是上班还是下班时间拍摄的； 证据7、真实性无异议，证明目的有异议，因为被告在2019年2月已经向原告发了解约函及清场通知； 证据8、真实性、关联性、合法性不认可。双方是因为清场进行的通话； 证据9、证人证言存在虚假，原告提供的合同是拍照打印件，证人说事打好的文件上签字。证人认定合同价款38万元，但其中22万元是原告自己的钱，应从装修款中扣掉，报价38万，实际发生38万有蹊跷。买的材料不能证实用到某某商场的原告商铺，原告购买的大部分设备已自己拉走； 被告提交证据如下： 证据1、商铺租赁合同即原告提交的第二份租赁合同，证实原、被告双方租赁关系成立，合同中双方对违约行为的标准及处置的依据在条款中进行了约定，证实原告存在严重违约； 证据2、缴费通知，证实按照合同约定原告应于2019年1月25日交租赁费，被告于2019年1月21日向原告发出通知。 证据3、租金催缴函，证实原告未如期缴纳租金，被告于2019年2月1日向原告发出催缴函，原告已经收到该催缴函，但始终未缴纳； 证据4、解约函，证实原告未如期缴纳租金，按合同约定原告构成违约，达到解除合同的条件，因此被告于2019年2月10日向原告发出解约函，要求其限期履行合同义务； 证据5、清场通知函，证实原告拒不履行合同义务，被告于2019年3月4日向原告发出通知函，通知原告其行为构成违约，达到解除合同的条件，正式解除合同，限期清场。 证据6、特快专递票据、函件签收回执单，证实原告收到清场通知书； 证据7、建设工程消防验收意见书，证实此次验收不包括餐饮、电影院、银行等； 证据8、石家庄市某某影城有限公司消防意见书复印件，证实内容同证据7； 当庭提交：证据9、建设工程验收报告、建设工程消防验收申报表，证实某某工程均验收合格； 证据10、现场照片，证实原告在某某商铺无设备，设备已经拉走。 原告对被告提交的证据质证意见如下： 证据1、商铺租赁合同即原告提交的第二份租赁合同，真实性无异议，证明目的有异议，被告未通过消防验收，导致租赁物不能正常使用，不应当支付租赁费； 证据2、证据3真实性无异议，证明目的有异议，不符合收取租赁费的规定，租赁物不能正常使用； 证据4、证据5、证据6真实性有异议，原告未收到上述两函，签字非原告所签。对证明目的有异议，即便按照解约函的时间来算，原告在2019年4月3日向被告提出解除函，同时在4月22日向法院提起诉讼，符合合同法司法解释2，第24条规定的三个月期限，故被告的解除函不产生法律效力； 证据7、真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，该证据是东区商业消防验收意见书，非本案西区商业。涉案租赁房屋在西区。该证据不能证明是由承租人向消防支队申报消防审核及验收； 证据8、因无原件，不予质证。即便被告提供了原件，也与本案无关； 证据9、真实性无异议，证明目的有异议，该证据能够充分证明某某分东、西区，在表格的单体建筑名称中有显示，本案被告提供的消防意见书也是表格中东区商业的消防，非西区； 证据10、真实性无异议，照片中的沙发、铜拉丝、灯具都是定制的，原告陈述的设备均是在照片右下角围挡墙内并没有拉走。 被告（反诉原告）某某房地产公司向本院提出反诉请求：一、依法确认原告与被告商铺租赁合同已经解除；二、依法判令原告偿还所欠被告租赁费47250元及欠款利息直至付清之日止（暂且计算至2019年1月25日至2019年4月共计850元）；三、依法判令原告支付逾期付款违约金20万元。事实与理由：原告与被告2017年4月14日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告承租被告位于石家庄某某，后因商场商铺位置调整，将原告承租的铺位调整为1Ｆ-22，租期调整为自2018年7月22日至2021年7月21日。双方约定，原告进场前15日内需向被告交纳首期租赁费63000元及履约保证金20000元。合同签订后，双方开始执行本合同，同时进行了场地和收取租赁费等的交接。某某于2018年9月15日开门营业，商场营业后，原告迟迟不开业，在被告的多次催促下，原告于2018年10月1日营业。时值2019年1月时，原告应当按照合同约定交纳第二期租赁费和物业费，但是经被告多次催讨，原告拒不交纳，因此被告于2019年1月21日、2月1日向原告发出《交费通知》、《租金催缴函》，但是原告仍拒不交纳所欠租金。因原告的行为已经违反了合同约定，被告于2019年2月10日和3月4日向原告发出《解约函》、《清偿通知函》，正式解除了双方签订的《商铺租赁合同》，通知原告撤走放置在承租区域内的个人物品，原告将自己的物品拉走。根据我国《合同法》第九十三、九十四、九十六条的规定，被告具有法律赋予的合同解除权，被告于2019年2月10日给原告所发的《解约函》和3月4日向原告发的《清场通知函》，原告已经收到上述通知。按照本案的事实和法律规定，被告通知原告后，双方租赁合同已经解除，但是原告所托欠的租赁费和物业费应当予以偿还。为维护被告合法权益，特提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）辩称，某某分东西商业区，东区含CD栋，西区含AB楼，原告租赁房屋属于西区，因被告西区未经消防安全检查，按照消防法第13、15条，原告租赁的场地，不得投入使用及营业，被告提供的租赁物不能正常使用，故其向原告主张支付租赁费及违约金无事实依据，应依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租被告某某第一层第1F-16号商铺,作为经营场所经营某某品牌面包、西点、甜品、饮品类商品，后因商场铺位调整，该合同未履行。2018年7月4日，双方重新签订《商铺租赁合同》，约定：一、被告以有期租赁方式将某某第一层第1F-22号商铺（属于西区B座）出租给原告郝某，套内建筑面积90平方米，作为经营场所经营某某品牌轻餐类商品，以某某为店铺名称对外营业。二、合同期三年，自2018年7月22日起至2021年7月21日止（具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时间）。三、自2018年7月22日开始计收租赁费用（计费以购物中心实际整体开业时间为准）,自2018年7月22日至2020年7月21日，租金130元/平方米/月；自2020年7月22日至2021年7月21日，租金136元/平方米/月；采用预缴费用制，逐月冲抵租赁费用；原告需在免租期届满前15日内，向被告缴纳首期（自2018年10月22日至2019年1月21日）预缴费用35100元，预缴费用为季付。四、原告须在签订本合同7日内，向被告交纳履约保证金20000元，履约保证金不用于抵扣各项费用。如原告在租赁期间内完全履行本合同，被告在本合同履行完毕3个月后无息退还原告。如原告违反法律法规、本合同约定或物业管理法律关系项下应尽的义务，导致被告受损失或发生履约保证金扣减情形的，被告有权直接扣减损失金额的履约保证金……八、拖欠应交款项超过十个工作日的、每自然月内擅自停止营业三天以上（含三天）的，被告出具改正通知书，限期三日内改正，如原告未能按期改正，被告有权自违约行为发生之日起，以每日各项租赁费用总额的三倍向原告计收违约金，自违约行为发生之日起10日内仍未改正，被告有权解除合同，且无须向原告承担赔偿损失等任何责任，但该解除不影响被告向原告请求支付应付款项及损害赔偿；被告因上述原因单方解除合同时，原告应按被告要求对承租房屋进行清理、交接，履约保证金及剩余的预缴费用均用做为原告提前解除合同的违约金支付给被告；如违约金不足以补偿原告解除合同给被告造成的实际损失，原告仍应承担赔偿责任，同时双方视为装修、装饰折旧完毕；原告如需提前终止合同，须提前60天提出书面申请，并须按被告要求将剩余租期原告应缴纳的预交费用如数支付到被告账户，原告解约申请经被告书面同意后，方能终止合同；履约保证金及剩余预缴费用均做为原告提前解除合同的违约金支付给被告。如该部分违约金不足以弥补原告违约给被告造成的经济损失。包括但不限于被告因此发生的费用及可得利益损失，原告仍应承担全额赔偿责任。十二、补充协议条款：如遇被告开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同；经营免租期3个月。 原告于2018年7月4日向被告缴纳履约保证金2万元，向石家庄某某物业服务有限公司缴纳装修押金4500元、证件押金120元。原告于2018年10月15日试营业，营业期间缴纳水、电费用，2019年1月21日、2019年2月1日，被告向原告发出《缴费通知》、《租金催缴函》，要求原告交纳租金及物业费，并告知原告逾期交纳的后果。2019年1月30日，因原告不交纳物业费、租赁费，被告对其停水、停电，从而停业。 2018年7月1日，原告郝某与刘某签订《施工合同》约定对某某一层1Ｆ-16号，某某某某店进行店面装修，工程造价38万元整，根据工期和使用需要，商定工程总工期为45天。原告申请证人刘某出庭作证，证人刘某证实其只装修过原告的空中花园某某店铺，其他没装修过，只维修过，后证人刘某又称给原告装修过建华百货某某，由于时间长了图纸和施工方案没有保存。原告于2019年7月22日申请对被告给其造成的装修损失进行鉴定，但因原告的申请鉴定的内容不明确，本院于2019年7月26日告知原告需列明鉴定范围、鉴定项目及鉴定基准日，但原告未在规定的期限内向本院明确上述内容，视为其放弃鉴定申请。 2018年9月27日，石家庄市公安消防支队作出石公消验字（2018）第***号《建设工程消防验收意见书》，对被告的东区商业综合评定消防验收合格，但此次验收不包含商业中餐饮、电影院、银行以及CD座办公楼内的装修工程，该工程如需扩建、改造（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向该支队申报建设工程消防设计审核和验收。 以上事实有商铺租赁合同、收据、施工合同、刘某中国农业银行流水、原告银行卡流水、收款收据、手机付款截图、照片、律师函、录音、缴费通知、租金催收函、特快专递票据、函件签收回执单、建设工程消防验收意见书、证人证言等及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，商场在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可开业使用。石家庄市公安消防支队对被告出租的商场东区商业工程进行消防验收合格，原告承租的商铺位于西区B座，尚未进行消防验收。租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案原告以被告未进行消防验收、未组织促销及节庆活动原因，主张解除租赁合同，被告反诉主张确认租赁合同已解除，故对双方解除租赁合同，本院予以准许。 被告作为出租人其向原告出租的商铺未进行消防验收，被告存在过错，原告未对被告工程消防验收情况进行核实了解与被告签订了租赁合同，其亦应承担涉案商铺潜在的法律风险，且涉案商铺虽未经消防验收，但原告对涉案商铺进行了装修并实际经营使用，原告停业是基于被告因其欠缴租金、物业费，而对其停水、停电。原告作为承租人应按合同约定向被告支付租金而未支付租金，构成违约。况且投资经营本身就存在商业风险，商场客流量少的状况，更多的属于经营风险，投资者本身既应当预见又应承担其风险。鉴于原、被告双方均存在过错，双方的损失应各自承担。履约保证金是基于合同的履行约定的，由于合同已解除，履约保证金2万元应当由被告返还原告。原告的装修押金4500元、证件押金120元，并未交付给本案被告，故对原告主张被告返还上述款项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，判决如下： 解除原告郝某与被告河北某某房地产开发有限公司于2018年7月4日签订的《商铺租赁合同》； 被告河北某某房地产开发有限公司与本判决生效之日起10日内返还原告郝某履约保证金2万元； 驳回原告郝某的其他诉讼请求； 驳回被告河北某某房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9046元，由原告郝某负担；反诉费2505元，由被告河北某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩立芹 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  樊立成 二〇二〇年六月五日 书 记 员  李 婷