内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1132号上诉人（原审被告）：杨冬梅，女，1957年8月20日出生。被上诉人（原审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。法定代表人：李燕杰。委托诉讼代理人：班彦龙。上诉人杨冬梅因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨冬梅的上诉请求：撤销一审判决，改判杨冬梅不交纳物业服务费。其上诉的事实和理由为：一审法院认定杨冬梅与维众物业之间存在合同关系错误，引用法律错误。一、百灵庙镇作为乡镇地区，所有小区一直没有业主委员会，居委会是知道此情况的。维众物业进驻小区时没有事先告知和公示，用欺骗的手段让小区业主签字。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条所规定的因客观情况未能选举产生业主委员会的情况是不存在的，是居委会擅自替杨冬梅做主签订了合同，其不能代表杨冬梅，双方当事人之间不存在合同关系。二、杨冬梅不认可一审判决认定的物业费、诉讼费的数额和计算标准。维众物业进驻小区后，承诺过服务到位，杨冬梅本着有物业进驻是好事的想法，默认了维众物业提供服务。但维众物业根本达不到其承诺的服务标准，一审法院也查明其物业服务不到位。一审判决书提到的《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了杨冬梅的知情权，没有得到杨冬梅的认可，是不合法的。维众物业答辩称，请求二审法院驳回杨冬梅的上诉请求，维持一审判决第一项，并改判支持维众物业一审关于违约金的诉讼请求。一、关于物业服务合同效力的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条及《包头市物业管理条例》第二十七条第一款的规定，未成立业主大会和业主委员会，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。达茂旗百灵庙镇解放街居民委员会与维众物业于2016年10月1日签订了《物业服务合同》，合同约定由维众物业为杨冬梅所在的瑞兴小区提供物业服务，并对合同履行期限、违约金的计算方法以及服务内容、服务项目和服务标准等事项作了明确约定。合同签订后，维众物业即于2016年10月1日入驻该小区，按照合同约定为该小区提供物业服务。二、关于物业服务费收费标准的问题。《包头市物业管理条例》第五十六条第一款规定：“住宅物业服务收费实行政府指导价”。2013年包头市人民政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》中包头市人民政府发改委价格部门测算的物业服务费收费的政府指导价标准为每月、每平米0.6元。2015年达茂旗人民政府责成百灵庙镇人民政府组织实施环卫物业统筹管理工作，达茂旗人民政府于2016年4月18日召开2016年第2次常务委员会研究并形成会议纪要，通过了百灵庙镇人民政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见，收费标准定为每月、每平米0.6元，同时还决定在物业服务企业入驻小区的前三年给予补贴。因此，维众物业并未按照合同约定的0.8元市场调节价收取物业费，而是按照2013年政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取，收费标准合理合法。三、关于一审法院认为维众物业存在物业服务不到位，也有违约情形，故不支持维众物业违约金主张的问题。维众物业与杨冬梅的物业服务合同是双方互负债务的合同，按照《物业服务合同》的约定，杨冬梅应当先交纳物业服务费，维众物业后进行服务。但本案杨冬梅未按照《物业服务合同》的约定先履行交费义务，其首先连续几年违约。由于大部分业主的违约行为导致维众物业无法按时支付员工工资，致使部分员工被迫辞职，所以才出现部分事项服务不到位的情形，同时也侵害了其他已交费业主的权益，也导致了物业服务工作恶性循环。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，杨冬梅作为负有先履行交费义务的一方未履行的，维众物业作为后履行义务的一方有权拒绝其履行要求，况且杨冬梅在长达三年多时间长期拖欠物业服务费，维众物业即使有服务不到位的情形，也完全是由于业主长期恶意欠费拒交的过错造成的，并不是维众物业的过错。维众物业向一审法院起诉请求：一、判决杨冬梅给付维众物业2017年10月1日到2017年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.4元/㎡×12个月＝112元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.5元/㎡×12个月＝562元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.6元/㎡×12个月＝674元，以上三项共计1348元。二、要求杨冬梅给付维众物业逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以674元（112元＋562元）为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年12月31日20个月为270元；以674元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算到2019年12月31日8个月为108元；以上二项违约金共计378元，以后的违约金分别计算到实际给付之日；三、诉讼费由杨冬梅承担。一审法院认定事实：本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。杨冬梅系瑞兴小区业主。2016年10月1日，维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会代表全体业主将瑞兴小区委托维众物业进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业在瑞兴小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但维众物业在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。另查明，杨冬梅位于××旗东户的房屋建筑面积为93.62㎡。2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，杨冬梅至今未交。一审法院经审理认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，杨冬梅是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。第一、维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对杨冬梅是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中瑞兴小区未成立业主委员会，维众物业在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的杨冬梅具有约束力；第二、杨冬梅是否应当交纳物业服务费问题。维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，杨冬梅作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故杨冬梅应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费；第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，本院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元,2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元,2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元,即杨冬梅应当支付维众物业瑞兴小区4号楼2单元2楼东户的2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费449元（93.62㎡×12个月×0.4元）、2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费561元（93.62㎡×12个月×0.5元）、2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费168元（93.62㎡×3个月×0.6元），共计1178元。维众物业在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故维众物业要求杨冬梅支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告杨冬梅支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共1178元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告杨冬梅负担。二审中，杨冬梅提交三份证据：证据一是《关于包头市维众物业服务有限公司进驻瑞兴小区情况调查表》，共22页，该调查表是业主委员会成员和业主代表做的，欲证明一审时维众物业提供的瑞兴小区引进物业公司开展物业服务工作民意调查表不实。维众物业质证称，对证据真实性和证明目的均不认可，该表上的业主都不愿意交费，小区业主是利益共同体，他们想推翻物业公司，以此达到不用再交纳之前物业费的目的。证据二是照片九张，其中一张是2018年11月拍摄，其余均是2020年4月拍摄，欲证明维众物业收费标准不合理，收费太高，管理不合理，把绿地改成了平地。维众物业质证称，对该证据的真实性认可，但是第一张鹿鸣山庄不是案涉小区，而且鹿鸣山庄物业也是被赶出去的。对于绿地变成平地，这不是物业公司变的，维众物业是按照物业服务合同进行管理的。证据三是维众物业进驻老旧小区的相关文件三份，欲证明维众物业以进驻老旧小区的方式进入案涉小区是不符合规定的。维众物业质证称，对该份证据真实性认可，证明目的不认可。维众物业是经政府引进而对案涉小区进行服务的。二审经审理查明，一审法院对于物业服务合同的内容、案涉房屋的位置、面积以及杨冬梅欠付物业服务费的期间认定准确，本院依法予以确认。另查明，2020年1月23日，达茂旗百灵庙镇解放街瑞兴国际小区业主委员会成立，并在达茂旗住房和城乡建设局备案。该事实有本院同时期审理的（2020）内02民终1078、1081、1133、1138号案件中业主出示的业主委员会备案证在案佐证。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款规定，对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。因此，虽然杨冬梅本人与维众物业未签订书面的物业服务合同，但维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对杨冬梅同样具有约束力。二审庭审中，杨冬梅提交了《关于包头市维众物业服务有限公司进驻瑞兴小区情况调查表》与维众物业进驻老旧小区的相关文件，但是这些证据并不能否认维众物业为杨冬梅所在的瑞兴小区提供了物业服务的事实，杨冬梅作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，所以本院认定双方当事人之间已于2016年10月1日起形成了物业服务合同关系，故杨冬梅应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。杨冬梅提出的双方当事人之间不存在合同关系的上诉主张，与事实相悖，本院不予支持。又因一审法院对杨冬梅尚欠物业服务费的数额计算无误，因此，杨冬梅应向维众物业支付物业服务费1178元。杨冬梅上诉提到维众物业存在物业服务不到位的问题，并提交照片等证据予以证明，一审法院已考虑到该问题并综合考量驳回了维众物业关于违约金的诉讼请求，故杨冬梅提出的其不应向维众物业支付物业服务费的主张，没有证据佐证，本院不予支持。杨冬梅提出的“《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，达茂联合旗人民政府剥夺杨冬梅知情权”的上诉主张无事实和法律依据，依法不能成立。关于维众物业在答辩中提出的要求支持其一审违约金的诉讼请求，因其并未提出上诉，不属于二审审理范围。综上所述，杨冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年六月八日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。