宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初625号原告：蓝山雅居业主委员会。负责人：常某。委托诉讼代理人：郗某，宁夏大潮人律师事务所律师，特别授权代理。被告：石嘴山市情雅物业服务有限公司。法定代表人：崔某。委托诉讼代理人：孙某，特别授权代理。委托诉讼代理人：孟某，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。原告蓝山雅居业主委员会（以下简称蓝山业委会）与被告石嘴山市情雅物业服务有限公司（以下简称情雅公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蓝山业委会的主任常某及委托诉讼代理人郗某、被告情雅公司委托诉讼代理人孙某、孟某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蓝山业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害行为，从原告小区物业办公用房及配套用房中搬出；2.被告将小区业主信息、物业收费台账、车辆信息、小区相关图纸资料、房屋及空置房屋信息、固定设施及资产、办公用品、自行车棚、消防设备、监控设备、小区大门车辆牌照识别系统、空置房、公共部分及公用部分的水、电卡移交给原告；3.被告将小区的水、电、电梯户名变更为新中标的物业公司；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告自2018年1月1日至2018年12月31日为大武口区蓝山雅居提供物业服务，并与业主委员会签订了物业委托服务合同。但是被告的服务没有达到小区大多数业主的满意。因此在一年的服务期届满后，蓝山雅居召开业主大会重新招聘物业公司时，被告未能中标。此后，原告多次发函或口头或电话告知被告，要求及时与新的物业公司进行交接，以免影响小区业主的权益。但是被告置之不理，既不进行交接，也不退出物业用房,导致中标的物业公司无法正常开展工作，工作受到被告的阻碍,给小区业主造成诸多不便和影响。在多次协商无果的情况下，原告依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。情雅公司辩称，原告作为业主委员会其成立及运行不符合法律规定，不是本案适格诉讼主体，请求驳回其全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据认定如下：照片三张，客观真实，本院予以确认。2019年5月22日物业服务合同到期续聘洽谈函及送达回执一份、2019年5月29日告知函一份、2019年7月31日关于蓝山雅居小区物业选举结果的公示一份、2019年8月5日告知函一份，这些证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。2018年4月27日致情雅物业服务责任有限公司的信函及2018年4月28日收条一份，该证据与本案无实质关联性，本院不予确认。介绍信复印件一份，客观真实，本院予以确认。照片两张，该证据缺乏真实性，不能达到原告的证明目的，本院不予确认。关于蓝山雅居小区物业选举结果的公示复印件1份、蓝山雅居小区征求物业服务意见表复印件1套（117张，包括许多空白意见表），这些证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提交的证据认定如下：商品房买卖合同复印件一份（5页），与本案无实质关联性，本院不予确认。大武口区青山街道蓝山社区居委会出具的告知书复印件一份（1页），该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认。为查明案件事实，本院依据被告申请，调取了以下证据：向石嘴山市大武口区综合执法局调取蓝山雅居业主委员会成立在该局备案材料（该局出具“蓝山雅居业主委员会成立后未在我局备案”的回执）、××区居民委员会调取蓝山雅居业主委员会选举材料及2019年11月16日蓝山雅居物业问题征求意见会议记录、在石嘴山市××区办事处调取2019年9月6日下午青山街道信访事项协调会记录。这些证据均是法院依法调取，本予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本案经审理认定事实如下：2019年8月6日以前，大武口区蓝山雅居小区由被告情雅公司提供物业服务工作。2019年4月17日，××区居民委员会的主持下，该小区业主进行了新一届业委会换届选举，常某、包大维等7位业主当选为业主委员会的成员，经成员内部推荐常某担任业主委员会主任，系负责人。原告蓝山业委会系通过业主选出的新一届业委会。2019年5月22日，原告向被告情雅公司提交了《关于通知贵司物业服务合同到期续聘洽谈函》，载明：被告情雅公司的物业服务合同于2019年5月25日到期，告知被告在一星期之内答复续签事宜，被告情雅公司的员工王娟签收该洽谈函。2019年5月29日，原告向被告提交《告知函》，告知被告在2019年5月31日前与原告商谈续签合同事宜，否则被告退出蓝山雅居小区，原告与新的物业公司签订新的物业服务合同并办理交接事宜，被告情雅公司的员工王娟签收该洽谈函。2019年7月份，原告就选聘新的物业公司及终止与被告的合同向小区业主发放意见表征求业主的意见。2019年7月31日，原告作出《关于蓝山雅居小区物业选举结果的公示》，载明：经统计票，按照得票情况，石嘴山市宜禾物业服务有限公司当选蓝山雅居小区物业公司。2019年8月5日，原告蓝山业委会向被告出具告知函，告知蓝山雅居小区不再聘用被告情雅公司为小区提供物业服务，被告在2019年8月6日前与原告或新聘用的物业公司进行交接。2019年8月6日，原告蓝山业委会与石嘴山市宜禾物业服务有限公司签订了《物业委托服务合同》，合同约定：合同服务期限为3年，自2019年8月6日至2022年8月5日止。2019年8月6日，石嘴山市宜禾物业服务有限公司进入蓝山雅居小区提供物业服务工作，但被告情雅公司对小区外围商铺提供物业服务工作。另查明，2019年4月18日，大武口区青山街道蓝山社区居民委员会出具介绍信，载明“兹有辖区蓝山雅居成立业主委员会，需刻公章一枚。特此证明。”，为此，原告办理刻制蓝山雅居业主委员会的公章。原告蓝山业委会成立后，未在石嘴山市大武口区综合执法局进行备案。2019年9月6日，在××区信访事项协调会，蓝山雅居居民代表、原告蓝山业委会的委员代表常某、包大维，被告情雅公司代表孙某、朱绪雄，石嘴山市住建局、大武口区信访局、青山街道办事处、青山司法所、蓝山社区均派人参加了协调会。经各方商讨，达成四项一致性意见，其中第二项意见是：“针对新旧两家物业换届问题。情雅公司自愿在一个月时间内，对整个小区下水管网堵塞问题进行维修。维修资金由情雅公司自筹解决。一个月后再次通过召开业主大会，征求大多数居民的意见后，再决定是否续签合同一事。”。被告情雅公司已经按照上述达成的第二项意见在一个月内自筹维修资金对小区下水管网进行了维修，现下水管网堵塞问题已经解决。2019年11月16日，在蓝山社区大会议室召开了蓝山雅居物业问题征求意见会，蓝山雅居广大业主、社区民警、城管物业办、青山街道党工委书记、街道办主任参加了会议，会议记录了部分业主的意见，但是该会议最终没有达成一致性意见。此后，没有召开业主大会，征求大多数居民的意见，以便决定是否与被告情雅公司续签合同一事。原告蓝山业委会认为，被告情雅公司应与石嘴山市宜禾物业服务有限公司进行交接，被告既不交接，也不退出物业用房，导致石嘴山市宜禾物业服务有限公司无法正常开展工作，工作受到被告的阻碍，给小区业主造成诸多不便和影响。为此，将被告诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案争议的焦点是：1.原告的成立是否符合法律规定，其是否具有本案的诉讼主体资格；2.原告的各项诉讼请求能否得到支持。关于原告的成立是否符合法律规定，其是否具有本案的诉讼主体资格的问题。从本院向大武口区青山街道蓝山社区居民委员会调取蓝山雅居业主委员会选举材料来看，选举材料较为完备，在选举前对业委会委员的候选人以公告方式进行公示、对业委会换届选举的时间地点进行公告、确定换届选举居民代表名单，在选举过程中对到场的居民代表进行统计并发放选票、投票、唱票、计票等并对业委会委员候选人的得票数进行了详实记录，选举后对当选的业委会委员以公告方式进行公示，并向原告出具介绍信用于办理刻制蓝山雅居业主委员会的公章。可见，原告的成立符合法律规定。虽然《物业管理条例》第十六条第一款规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”，而且本案中原告蓝山业委会成立后未向相关部门进行备案系客观事实，但是业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以便行政主管部门对业主委员会进行监督和管理，业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可也不是行政确认行为，更不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或否定，业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，本案中原告蓝山业委会已经有效成立，原告未备案不影响其成立的有效性。显然，本案中原告具有诉讼主体资格。关于原告的各项诉讼请求能否得到支持的问题。针对被告情雅公司的物业服务合同于2019年5月25日到期，原告曾先后两次向被告提交函件，要求被告与原告协商续签事宜，被告工作人员均签收函件，但是被告没有及时与原告协商续签事宜，2019年7月份，原告就选聘新的物业公司及终止与被告的合同向小区业主发放意见表征求业主的意见，经统计票，按照得票情况，石嘴山市宜禾物业服务有限公司当选蓝山雅居小区物业公司，为此，原告与石嘴山市宜禾物业服务有限公司签订了《物业委托服务合同》。2019年8月6日，石嘴山市宜禾物业服务有限公司进入蓝山雅居小区提供物业服务工作，此时，被告应按照法律规定配合原告蓝山业委会、石嘴山市宜禾物业服务有限公司完成相关交接工作，被告自行退出对蓝山雅居小区的物业服务。但是，2019年9月6日，原告、被告及相关部门在××区信访事项协调会，经各方商讨，达成四项一致性意见，其中第二项意见是针对新旧两家物业换届问题。这是原、被告的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应严格按照约定履行各自义务。被告情雅公司已经按照上述达成的第二项意见在一个月内自筹维修资金对小区下水管网进行了维修，现下水管网堵塞问题已经解决。经法庭调查，2019年11月16日，在蓝山社区大会议室召开了蓝山雅居物业问题征求意见会，但是该会议最终没有达成一致性意见，此后，没有召开业主大会，征求大多数居民的意见，以便决定是否与被告情雅公司续签合同一事。可见，上述第二项意见中关于“一个月后再次通过召开业主大会，征求大多数居民的意见后，再决定是否续签合同一事。”的约定没有实际履行。原告的负责人常某及原告的成员包大维参加了青山街道信访事项协调会，常某当庭陈述自己是原告蓝山业委会主任、包大维是副主任，二人应当知晓原告已经与石嘴山市宜禾物业服务有限公司签订《物业委托服务合同》的事实，在此种情况下，二人仍然对新旧两家物业换届问题即上述第二项意见与参会各方达成一致性意见，虽然常某、包大维是为解决信访事宜并且维护蓝山雅居小区业主的权益积极参与协调会，但是二人认可上述第二项意见的行为是导致石嘴山市宜禾物业服务有限公司与被告情雅公司争抢为小区提供物业服务及被告情雅公司不配合原告、石嘴山市宜禾物业服务有限公司完成相关交接工作的原因之一。常某、包大维系作为原告蓝山业委会的委员代表参与协调会，但是鉴于二人在原告任职负责人及主任、副主任的客观实际，而且从达成的第二项意见的约定内容来看，二人的行为实际上是履行职务的行为系代表原告蓝山业委会作出，该行为的法律后果应当由原告蓝山业委会承担。因此，在没有召开业主大会，征求大多数居民的意见，以便决定是否与被告情雅公司续签合同一事的前提下，原告要求被告承担相应的法律责任缺乏事实及法律依据，本院对原告的各项诉讼请求均不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告蓝山雅居业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由蓝山雅居业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘佳 二〇二〇年六月九日书记员 王伟本案适用法律条款如下：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。