河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民再3号原审原告：徐金龙，男，1982年7月11日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：胡保建，河南锐创律师事务所律师。原审被告：中国银行股份有限公司安阳分行，住所地：安阳市北关区文峰大道西段。负责人：刘晓阳，职务：行长。委托诉讼代理人：李现锋，大沧海律师事务所律师。原审第三人：王荣绪，男，1964年11月12日出生，汉族，住安阳县。原审第三人：王会英，女，1965年5月6日出生，汉族，住安阳县。原审第三人：王剑，男，1986年4月4日出生，汉族，住安阳市北关区。第三人：靳风保，男，1967年6月15日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人:商青秀，安阳市关区曙光法律服务所法律工作者。第三人：中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行，住所地红旗路与人民大道交叉口东北角。负责人：闫征，职务：行长。委托诉讼代理人：郭媛，中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行行长助理，女，1990年4月17日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：马贵林，中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行员工，男，1962年8月14日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。原审原告徐金龙诉原审被告中国银行股份有限公司安阳分行（以下简称中国银行安阳分行）、原审第三人王荣绪、王会英、王剑案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）豫0503民初1320号民事判决书已经发生法律效力。2019年4月30日，安阳市北关区人民检察院提出安北检民（行）监[2019]41050300003号再审检察建议书，建议本案再审。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年12月26日作出（2019）豫0503民监3号民事裁定，再审本案。因第三人靳风保、中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行（以下简称工商银行行政区支行）与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告徐金龙及其委托诉讼代理人胡保建、原审被告中国银行安阳分行的委托诉讼代理人李现锋、第三人靳风保及其委托诉讼代理人商青秀、第三人工商银行行政区支行的委托诉讼代理人郭媛、马贵林到庭参加诉讼。原审第三人王荣绪、王会英、王剑经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告徐金龙诉称，要求维持原审判决。事实和理由：2015年3月中旬，徐金龙因急需购置自住房屋，在58同城网上看到登记的北关区洹上名门小区6号楼1201房屋出售信息，经与该房屋房主王荣绪、王会英联系协商，本着公平公正和双方信任的原则，徐金龙于2015年4月13日与王荣绪、王会英以及他们的儿子王剑签订了二手房屋买卖合同，约定徐金龙从王荣绪、王会英处购买其北关区洹上名门小区6号楼1201房屋，房产总金额75万元。合同签订后，徐金龙于2015年5月1日入住该房屋，随后办理了有线电视手续，并交纳了2015年、2016年的物业费、水电费等费用。截止2016年1月16日，徐金龙先后支付房款67万元，占房款总额的90%，并最终约定尾款于办理过户手续后付清。2016年10月8日下午3点23分，徐金龙及家人接到北关派出所电话要求配合说明北关区洹上名门小区6号楼1201房产具体情况，才得知北关区人民法院已于2016年9月13日作出（2016）豫0503执253-1号执行裁定书，查封了徐金龙购买的安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1××1号房产，查封期限为三年。徐金龙对执行房产向法院提出书面异议，2018年5月11日安阳市北关区人民法院向徐金龙送达了(2018)豫0503执异20号执行异议裁定书，驳回徐金龙的执行异议。徐金龙认为，法院以房屋仍然登记在被执行人王荣绪名下，徐金龙未取得所有权为由驳回徐金龙的执行异议是错误的，徐金龙的购房协议真实有效，且在法院查封前已经占有入住，房屋不能过户不是徐金龙的过错造成的，对徐金龙物权的期待权保护应当大于普通债权的保护，不应让诚实守信的徐金龙遭受损失，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定支持原告的异议请求。原审被告中国银行安阳分行辩称，服从原判决，该案件已经履行完毕。第三人靳风保称，1、徐金龙要求停止对涉案房产的执行并解除对该房产的查封措施没有事实及法律依据，该涉案房产设有预告抵押登记，起始日期为2012年3月31日，预告抵押权利人为工商银行行政区支行，且工商银行行政区支行与王荣绪、王会英、安阳市城建房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，经安阳市北关区人民法院于2018年7月19日作出判决，该判决认定工商银行行政区支行对案涉房屋享有优先受偿权，且该房屋由工商银行行政区支行进行查封。2、2016年12月10日安阳市北关区人民法院判决靳风保与王荣绪追偿权纠纷，判决王荣绪偿还靳风保24万元及利息，2016年10月26日靳风保已经向安阳市北关区人民法院提出财产保全，请求查封涉案房产，安阳市北关区人民法院于当日做出裁定，查封该房产。因此，徐金龙的第一项诉请在已有的预告抵押登记和两轮查封的情况下没有就抵押权及查封做出裁决之前，无权裁定停止执行并解除对该房产的查封措施。3、徐金龙的第二项诉求是属于确权，该房屋有明显的预告抵押，徐金龙的诉求违反法律规定，不应予以支持，综上，应当驳回徐金龙的诉求。根据《城市房地产管理法》与《合同法》有关规定，在二手房买卖签约时出卖人未取得房产证的房屋买卖合同无效。第三人工商银行行政区支行称，王荣绪在工商银行行政区支行抵押贷款购买涉案房产，工商银行行政区支行于2012年在房管局预告登记抵押。因逾期还款，工商银行行政区支行在2018年7月份起诉王荣绪，且于2018年7月19号领取了（2018）豫0503民初1745号判决书，该判决书判决工商银行行政区支行对涉案房产享有优先受偿权，工商银行行政区支行于2019年2月18日申请强制执行，2020年3月11日工商银行行政区支行再一次申请法院拍卖涉案房产。根据（2018）豫0503民初1745号判决书，涉案房产应该由工商银行行政区支行享有优先受偿权。王荣绪未经工商银行行政区支行同意私自将涉案房产出卖给徐金龙，双方的买卖合同无效。原审第三人王荣绪未到庭，未答辩。原审第三人王会英未到庭，未答辩。原审第三人王剑未到庭，未答辩。原审原告徐金龙向原审法院起诉请求：1、要求依法停止对安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1××1号房产（房产证号：安阳市房建安阳房管字第00050064）的执行并解除对该房产的查封措施。2、要求依法确认安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1201房屋归徐金龙所有。本院原审认定事实：在中国银行安阳分行诉王荣绪、郭素婷、靳风保金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年10月12日作出(2015)北民金初第53号民事判决，判决一、王荣绪于本判决生效后十日内向中国银行安阳分行偿还借款本金230770.87元，并支付截止到2015年3月26日的罚息40160.92元(2015年3月27日之后的利息、罚息按照贷款合同的约定计算至债务人偿还借款本金之日止);二、王荣绪在履行期限届满未清偿上述第一项债务的，中国银行安阳分行有权以郭素婷、靳风保所提供抵押物安阳市文峰区文明大道三角湖人家3号楼1层13号和6号楼4单元2层西户拍卖、变卖所得的价款优先受偿;在中国银行安阳分行实现押权后，郭素婷、靳风保有权向王荣绪追偿。该判决生效后，因王荣绪未按判决履行义务，中国银行安阳分行向本院申请强制执行，本院于2016年9月13日作出（2016）豫0503执253-1号执行裁定，裁定查封王荣绪名下位于安阳市××人民大道与××交叉口西南角洹上名门6号楼1单元12层1××1号房屋（房产证号：安阳市房建安阳房管字第**，面积:138.95平方米)。对该房的查封期限为3年。在执行期间，徐金龙对涉案房产提出案外人异议申请，2018年4月27日，我院作出（2018）豫0503执异20号执行裁定，驳回徐金龙否认异议请求。另查明，2015年4月13日，徐金龙与王荣绪、王会英签订二手房屋买卖合同，后于2015年6月19日、2016年1月16日签订二手房买卖合同补充协议：约定徐金龙从王荣绪、王会英处购买其北关区洹上名门小区6号楼1××1房屋，房产总金额75万元。王剑系王荣绪、王会英之子，作为王荣绪、王会英代理人参与签订合同，徐金龙于2015年4月14日付款5万元、2015年4月15日付款34万元、2015年6月20日付款26.3万元（包含一个月的银行房贷0.3万元），2016年1月16日付款2万元，徐金龙先后支付房款67.3万元，占房款总额的90%，并最终约定尾款于办理过户手续后付清。合同签订后，徐金龙于2015年5月1日入住该房至今，该房的物业费、水费、天然气费、有线电视费等费用一直由徐金龙缴纳。王荣绪在中国银行安阳分行贷款时担保人郭素婷、靳风保提供的抵押物安阳市文峰区文明大道三角湖人家3号楼1层13号和6号楼4单元2层西户同时被本院执行局作为执行标的物依法查封。本院原审判决：一、确认安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1201室房屋所有权归徐金龙所有；二、停止对安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1××1号房产的执行并于本判决书生效之日起十日内解除对该房产的查封。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。本院再审过程中还认定以下事实：2011年9月8日，王荣绪、王会英与安阳市城建房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，购买位于安阳市××人民大道与××交叉口西南角洹上名门6号楼1单元1××1号房屋，并于2011年9月9日在房管部门办理备案登记，合同编号为（YS00022467），并于2011年10月9日缴纳契税11505.06元。2012年3月31日，王荣绪、王会荣与工商银行行政区支行签订《个人购房借款／担保合同》，以其上述房屋作为抵押向工商银行行政区支行借款40万元，借款期限为20年。同日，双方在安阳市房管局办理预购商品房抵押权预告登记，房屋预告登记编号为安阳市房预安阳房管字第00050065号。借款期限内，王荣绪、王会英没有按照合同要求履行还款义务，工商银行行政区支行向我院提起诉讼。2018年7月19日，本院作出（2018）豫0503民初1745号民事判决，判决一、王荣绪、王会英于该判决生效后九十日内偿还工商银行行政区支行借款本金334029.13元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2018年3月24日起，按照借款合同的约定计算至付清借款之日止）；二、工商银行行政区支行对王荣绪、王会英位于安阳市北关区人民大道与彰德路交叉路口西南角洹上名门6号楼1单元12层1××1号抵押房屋享有优先受偿权；三、安阳市城建房地产开发有限责任公司对判决第一项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向王荣绪、王会英追偿。王荣绪、王会英逾期未履行还款义务，工商银行行政区支行向本院申请强制执行，在执行过程中，本院对该房屋进行了查封。另查明，靳风保作为担保人承担24万元的担保责任后，以追偿权为由向本院提起诉讼。诉讼过程中，其向本院申请财产保全，申请查封本案诉争房产。本院于2016年10月26日作出（2016）豫0503民初1764号民事裁定，裁定查封本案诉争房屋。2016年12月20日，本院作出（2016）豫0503民初1764号民事判决，判决一、王荣绪于该判决生效后十日内偿还靳风保24万元及利息（利息自2016年10月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至王荣绪偿还完毕之日止）；二、驳回靳风保的其他诉讼请求。再查明，庭审中，徐金龙向本院提交安阳市城建房地产开发有限责任公司通知3份，上述3份通知显示安阳市城建房地产开发有限责任公司于2015年11月19日通知办理购房大票，于2016年7月1日通知办理土地证，于2016年7月2日通知办理房产证，拟证明非因徐金龙自身原因未办理过户登记。2018年8月31日，徐金龙将剩余8万元房款交付执行。2018年10月23日，本院裁定解除中国银行安阳分行对诉争房屋的查封。上述事实，有徐金龙提供的二手房屋买卖合同、二手房买卖合同补充协议、二手房买卖合同补充协议（2）、商品房预售合同、契税完税凭证、销售不动产统一发票、安阳市住宅专项维修资金交存凭证、中国银行历史交易明细清单、转账汇款单2份、房屋出售广告、安阳市华润燃气有限公司居民用户安全检查及隐患整改通知书、徐金龙有线电视查询单、洹上名门物业证明、洹上名门业主资料表、前期物业协议、水费票据、徐金龙结婚证，办理房产证通知、（2018）豫0503执异20号执行裁定书及送达回证、执行款物四联单、转账凭证，靳风保提供起诉状、（2016）北民金初字第53号民事判决书、（2016）豫0503民初1764号民事判决书、（2016）豫0503民初1764号民事裁定书、工商银行行政区支行提供的《个人购房借款／担保合同》、安阳市房屋预告登记证明、（2018）豫0503民初1745号民事判决书，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，本案争议焦点是徐金龙对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然徐金龙购买及占有涉案房屋的时间在法院查封之前，但其在明知涉案房屋预告抵押登记未消灭的情况下仍然购买涉案房屋，且其在与王荣绪、王会英签订房屋买卖合同后未消灭抵押权，导致其未能办理该房屋的过户登记，故徐金龙对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。且在抵押期间，徐金龙未经抵押权人工商银行行政区支行同意转让该涉案房产，故徐金龙要求确认安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元12层1201房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原审判决未查清诉争房屋的权属状况，认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0503民初1320号民事判决；二、驳回原审原告徐金龙的诉讼请求。案件受理费5364元，由原审原告徐金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  纪静静人民陪审员  刘亚玲人民陪审员  刘 娜二〇二〇年六月二十日书 记 员  刘佳敏