上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7601号原告(反诉被告)：吴洪泽，男，1978年2月28日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县白塔镇厚仁上街村坑下**。委托诉讼代理人：尹若凝，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：朱世杰，男，1945年9月26日出生，汉族，住上海市闵行区颛桥镇光明村西塘组**。委托诉讼代理人：朱妹华，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾志，上海儒君律师事务所律师。原告吴洪泽诉被告朱世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，朱世杰依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年4月16日、2020年5月11日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)吴洪泽的委托诉讼代理人尹若凝、张景以及被告(反诉原告)朱世杰的委托诉讼代理人朱妹华、贾志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪泽向本院提出诉讼请求：1、朱世杰向吴洪泽返还履约保证金人民币(币种下同)25,000元；2、朱世杰向吴洪泽赔偿装修及财产折价款853,000元【设备及装修材料的投入673,000元(仅指原告自行购买的材料、设备)+人工装修服务的投入180,000元(原告自行购买材料后由委托的施工方提供人工装修服务而向施工方支出的损失)】；3、本案诉讼费用由朱世杰承担。事实与理由：2016年8月1日，吴洪泽与朱世杰签订了《商铺租赁合同》，约定吴洪泽承租朱世杰所有的位于上海市闵行区石屏路XXX-XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2016年8月1日至2021年11月30日。合同签订后，吴洪泽按照合同如实履行。然朱世杰突然单方通知合同解除，并将承租的涉案房屋大门锁死、拆除了涉案房屋内外的部分设施。吴洪泽多次同朱世杰协商，均无果。故吴洪泽为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。吴洪泽为证明其本诉诉讼主张向本院提交以下证据材料：1、《商铺租赁合同》(首页承租方记载为吴洪峰，但尾页签署栏为吴洪泽)，旨在证明本案双方当事人之间存在房屋租赁关系。2、(2019)沪东证字第10198号公证书(内载上海市东方公证处工作人员经吴洪泽申请于2019年10月31日对涉案房屋的外部进行了拍照)，旨在证明朱世杰将涉案房屋大门锁死，并拆除了涉案房屋内外的部分设施。3、吴洪泽与案外人毛某某于2016年8月28日签订的《设备购销合同》(内载沙发、床、电器、电视、空调、空气能、装修材料等总价67.30万元，款到发货)以及收款收据三张(其中两张收款收据记载的收款单位为毛某某、客户名称为浴室石屏路、金额总计29.50万元；剩余一张收款收据记载的收款单位为上海沐昕建筑装饰有限公司、金额为12.68万元)、上海沐昕建筑装饰有限公司销货清单一张(无销货人员的签字或盖章，金额记载为129,745元)、送货单两张(送货单位均记载为刘姓人员、金额总计121,455元)、毛某某的身份证件，旨在证明吴洪泽于2016年对涉案房屋进行了装修，为此支付了673,000元。4、吴洪泽与案外人刘某某于2016年8月6日签订的《室内装修合同》(内载闵行区石屏路XXX-XXX号二层浴室室内装修，装修人工费18万元)、相关装修图纸、刘某某出具的收条(内载2016年9月30日收到吴洪泽浴室装修款和垃圾清理费总计18万元)以及刘某某的身份证件，旨在证明吴洪泽于2016年对涉案房屋进行了装修，为此支付了180,000元。5、上海市闵行区洪泽保健按摩馆的档案信息，旨在证明租赁合同签订后，吴洪泽即以其自己的名字作为店名向市场监督管理局办理个体工商登记的许可，办理需要相关房产证等材料，必定需要朱世杰的协助，故朱世杰对于吴洪泽的真实身份和租赁事实应当是明知的，也证明吴洪泽系承租人和实际经营人。6、案外人曲某与吴洪泽、案外人崔某某于2016年8月7日签署的《转让协议书》(内载曲某将石屏路XXX-XXX号房屋以35万元一次性转让给吴洪泽、崔某某)、收条(内载2016年8月9日收到崔某某转让款35万元)，旨在证明吴洪泽于2016年8月自案外人处某让取得涉案房屋，为此吴洪泽支付了35万元。7、店铺经营账册、店铺支出记录，旨在证明吴洪泽系涉案房屋实际承租人并自承租起一直在此经营、负责日常经营和财务做账、日常收支工作。8、吴洪泽与顾某某的微信转账记录，旨在证明吴洪泽与顾某某之间存在合作关系，并定期进行涉案房屋成本和收益的计算。9、2020年5月15日，双方就涉案房屋内设施设备清点所作的清单、照片及视频。被告朱世杰辩称，就吴洪泽提出的各项诉请均不同意。朱世杰并不存在违约行为。1、当初合同的洽谈、租金和保证金的支付均是案外人顾某某负责。吴洪泽从未出现过。当时经营人顾某某称须办经营执照且使用吴洪泽的名字签订合同。故朱世杰签好名后将合同让顾某某带回给吴洪泽签。至于合同是否为吴洪泽本人签署，朱世杰并不清楚。涉案商铺实际经营、管理者均是顾某某。后因顾某某经营不善要求与朱世杰提前解除合同。为此顾某某与朱世杰签订终止协议，协议约定将可移动设施折抵一个月房租。朱世杰认为顾某某系实际经营人，且合同的洽谈、签订都是顾某某操作，相应的租金、保证金均是顾某某支付，朱世杰有理由相信顾某某有权代表吴洪泽签署终止协议。协议签署后，顾某某就将涉案房屋交付给了朱世杰，交付时涉案房屋是敞开的。朱世杰为防止涉案房屋内的东西丢失就于当日把门锁了。然之后吴洪泽一方又表示继续履行合同，当时朱世杰也是同意的，但吴洪泽一方之后又无诚意继续商谈。导致涉案房屋一直空关。2、对于固定装修设施是上一承租人遗留下来的，不是顾某某、吴洪泽自行添附的。合同中也明确吴洪泽若要另行装修需征得朱世杰同意，但朱世杰从未收到吴洪泽要求重新装修的书面通知及告知。故吴洪泽要求补偿装修等损失，并无依据。3、朱世杰从未拆除过涉案房屋的设施设备，是顾某某拆了空调外机并放在了涉案房屋内。朱世杰为证明其本诉的抗辩意见向本院提交以下证据材料：1、照片，旨在证明社区民警杨**的身份，双方于2019年10月27日去过派出所协商。2、照片(2020年3月14日现场拍摄)，旨在证明涉案房屋目前的状态，与顾某某返还涉案房屋时的状态一致。3、调取自工商部门的个体工商户档案机读材料及商铺租赁合同，旨在证明设立于涉案房屋且设立日期为2019年3月的个体工商户信息登记的经营者为陈统样，而用于该工商登记的租赁合同上朱世杰的字样并非朱世杰本人签署。4、2019年10月27日的录音资料一份，旨在证明吴洪泽得知顾某某将涉案房屋交还后，派了崔某某来问朱世杰要30万元合同解除的补偿款。5、通知，旨在证明2019年1月起，涉案房屋的物业费均未缴纳过。朱世杰同时向本院提出反诉请求：1、吴洪泽与朱世杰签订的商铺租赁合同于2019年11月26日解除；2、吴洪泽支付朱世杰自2019年9月21日起至2019年11月26日止的商铺租金67,986.60元；3、吴洪泽支付朱世杰违约金185,418元；4、吴洪泽支付朱世杰自2019年1月1日起至2019年11月26日止的物业管理费(按每年8,644.10元)；5、本案诉讼费用由吴洪泽承担。事实与理由：实际经营人顾某某因经营不善于2019年9月底停止营业，并要求与朱世杰协商解除租赁合同，为此双方于2019年10月11日签订了终止协议。当月22日，崔某某与朱世杰交涉，称终止协议无效，双方发生争议。10月27日，经民警杨**调解，双方未能协商一致，当时朱世杰一方表示既然吴洪泽一方认为终止协议无效，那么涉案租赁合同继续履行。然此后吴洪泽并未向朱世杰支付租金。后同年11月15日、21日，朱世杰两次要求吴洪泽前来协商，但吴洪泽未联系朱世杰，也未支付租金。故朱世杰为维护自身合法权益，提起前述反诉请求。朱世杰为证明其反诉主张向本院提交以下证据材料：1、《商铺租赁合同》(首页承租方记载为吴洪峰，尾页签署栏为吴洪峰)，证明朱世杰所保留的合同上承租方记载的是吴洪峰。2、朱世杰与顾某某于2019年10月11日签订的《终止协议》，旨在证明2019年10月11日实际经营者顾某某与朱世杰签订终止协议，约定2019年10月20日租赁合同终止，因合同的承租人无法到场签字，顾某某作为代理人代为签了“吴洪泽”的名字，当天顾某某将涉案房屋交付给朱世杰。3、《告知函》张贴的照片、短信截图，旨在证明2019年11月15日，朱世杰在涉案房屋的门上张贴告知函，告知“承租人11月20日前联系朱世杰，若逾期不联系的，视为对顾某某签订的终止协议的默认，若不认可终止协议的，要求承租人按约支付租金，未按约支付租金的，应当承担违约责任”，当时朱世杰通过短信发送给社区民警杨**并要求杨**转发给承租人。4、《函》、EMS面单、快递查询截图，旨在证明2019年11月21日下午朱世杰收到吴洪泽发出的函件，要求朱世杰5日内与吴洪泽联系。5、《告知函》张贴的照片、短信截图，旨在证明2019年11月23日朱世杰张贴告知函，并将照片短信发送给吴洪泽于此前发送函件时预留在EMS快递单上的手机号，告知其11月26日之前来协商。6、建设银行交易明细，旨在证明自双方签订租赁合同起，履约保证金及所有的房租均由顾某某转账支付，吴洪泽从未支付过房屋租赁的相关费用。针对朱世杰提出的反诉请求，吴洪泽辩称，1、同意涉案租赁合同解除，但合同解除的责任在于朱世杰。2、就租金，吴洪泽确实支付租金至2019年9月20日。朱世杰与顾某某签订终止协议后，吴洪泽找到朱世杰协商，朱世杰当时要求吴洪泽支付违约金、并且涨租金，吴洪泽不愿意。2019年10月11日后的几天，吴洪泽的代理人崔某某与朱世杰口头协商达成一致由吴洪泽支付的保证金作为最近的租金予以冲抵，故吴洪泽不存在逾期支付租金的问题。吴洪泽主要委托崔某某与朱世杰沟通，故不存在找不到吴洪泽、无法沟通的情况。3、违约金不认可，是朱世杰违约。4、2019年9月21日，因吴洪泽拖欠几日房租，故朱世杰直接把大门上锁，当时吴洪泽的工作人员被锁在房屋内，并致使吴洪泽无法正常经营。经吴洪泽多次催促下，朱世杰仍不开门。后经杨**警官协调，协调过程中朱世杰提出吴洪泽每月支付租金6万元可继续承租，同时朱世杰提出因已将房屋出租给他人，故若吴洪泽继续承租，则需帮朱世杰向案外人支付违约金。因此吴洪泽有理由认为朱世杰已将涉案房屋出租给他人使用，租金可能是每月6万元。5、物业管理费确实自2019年1月1日起未支付，认可计算标准，但计算的截止时间不认可。审理中，本院经吴洪泽申请传唤证人姜某某、王某某到庭作证。证人姜某某陈述其自去年开始陆续帮吴洪泽工作，有时候干几个月、有时候干几天。帮吴洪泽在涉案房屋干活的时候，其是住在涉案房屋内的。2019年9月21日，其起床发现门被锁了，其就电联吴洪泽。到了中午一老人过来开门。吴洪泽让其走，其就走了。其不清楚其走后涉案房屋的门是开着还是继续上锁。之后吴洪泽与其结算了工资并称不开了，故其就没去涉案房屋工作了。其不认识顾某某、崔某某。具体浴室谁负责，其也不清楚。其是在浴区负责擦背，对于外面的事情不清楚。吴洪泽偶尔会来浴室。证人王某某陈述其与吴洪泽系老乡，2019年9月通过朋友介绍到吴洪泽的浴室工作。工作期间，其居住在浴室。一天姜某某起床发现门被锁了就告诉了其。锁门的人是个70多岁、矮个的老人。开门后，吴洪泽让其走，其就走了。其走的时候没看到门是否继续锁上。之后问吴洪泽还能做么，吴洪泽回复门锁了不能做了。之后其和姜某某也有联系，姜某某也告知其门被锁了。其不认识顾某某、崔某某。就双方的举证，经质证，针对吴洪泽本诉提供的证据材料，朱世杰认为，证据1的真实性无异议；证据2的真实性无异议，因顾某某将房屋返还给了朱世杰，故朱世杰简单加了个锁，除顾某某拆了空调外机放在屋内外，里面的设施依然完整。证据3、4的三性均不予认可，吴洪泽从未就装修事宜通知过朱世杰。证据5的真实性无异议，但证明目的不认可，也与本案无关，实际经营者是顾某某，合同签订使用吴洪泽的名字就是为了办理营业执照需要，信息上面写的洪泽保健按摩馆和店招碧水一池没有任何关系，工商登记的注册证号与朱世杰提供的经营者为陈统样的注册证号不一致，可能吴洪泽滥用了双方之间的租赁合同。证据6，转让协议的真实性不予认可，且转让人非涉案租赁合同所载的原先的承租人，吴洪泽的签字看上去是后补的；收据的真实性不予认可，转让款35万元金额过大，吴洪泽应当提供银行转账凭证佐证，吴洪泽的签字看上去是后补的，且吴洪泽落款在收款方处显然不合理。证据7，真实性不予认可，无时间记载，无人员签字，无法达到吴洪泽证明目的。证据8，因吴洪泽未提供原始载体，故对真实性不予认可；该份材料上也未体现收款人、付款人的具体身份；即便材料为真且材料上记载的“老顾”为顾某某，顾某某转给实际收款人的金额计31万余元，当中的用途未明确，最终双方收入和支出的差额是22万余元，可见实际经营者就是顾某某。证据9的真实性无异议。针对朱世杰本诉提供的证据材料，吴洪泽认为证据1的真实性、合法性无异议，当时协调双方协商的就是杨**警官。证据2的真实性、合法性无异议。证据3的真实性、合法性无异议，但与本案无关，不清楚所谓的篡改。证据4的真实性不认可，吴洪泽当时未参与，崔某某称不是他的声音，但不申请鉴定。证据5的真实性、合法性无异议。针对朱世杰反诉提供的证据材料，吴洪泽认为证据1的证明目的不认可。上面的名字可能是吴洪泽的小名，但记载的身份证号码是一致的。证据2的三性不予认可，不是吴洪泽签字，顾某某的字样是否为顾某某签署，吴洪泽不清楚。吴洪泽起初并不知道终止协议，之后顾某某告知吴洪泽其签了终止协议，据顾某某称终止协议内容是朱世杰草拟的，并在朱世杰锁门后让顾某某签的。吴洪泽知道后就立即和朱世杰联系。顾某某未向吴洪泽提供与该份协议内容不一致的终止协议。证据3的真实性无异议，确实收到过的，但不认可证明目的。证据4、5、6的真实性、合法性认可。就两位证人的证言，吴洪泽表示均无异议。朱世杰认为，两位证人，姜某某是吴洪泽雇佣来的，王某某是吴洪泽的老乡，两人都是临时工，对涉案房屋的经营情况不了解，且和吴洪泽有利害关系，因此认为两位证人证言可信度不高。本院认为，就双方无争议的证据材料，本院予以确认。就双方有争议的证据材料，本院认证如下，1、就吴洪泽提供的有争议的本诉的证据材料，其中证据3，《设备购销合同》签署人系毛某某，而金额为12.68万元的收款收据记载的收款单位为上海沐昕建筑装饰有限公司且无客户名称记载，销货清单上亦无销货人员的签字或盖章，送货单两张记载的送货人也非毛某某，故该收款收据、销货清单、送货单均无法体现与本案的关联性，本院均不予采纳；至于该组证据中的《设备购销合同》、毛某某签署的收款收据两张及毛某某的身份证件，本院认为，该些材料涉及案外人毛某某，在毛某某未到庭说明的情况下，对该些证据材料的真实性，本院难以确认，且即便该些证据材料的形式真实性可确认，但毛某某收款金额高达29.50万元，而吴洪泽却称大多现金给付、无转账凭证可提供，有悖常理，故在吴洪泽仅提供收款收据、无其他证据佐证的情况下，本院对该些证据材料的内容的真实性不予认可。证据4、该些材料涉及案外人刘某某，在刘某某未到庭说明的情况下，对该些证据材料的真实性，本院难以确认，且即便该些证据材料的形式真实性可确认，但刘某某收款金额高达18万元，而吴洪泽却称大多现金给付、无转账凭证可提供，有悖常理，故在吴洪泽仅提供收款收据、无其他证据佐证的情况下，本院对该些证据材料的内容的真实性不予认可。证据6，该些材料涉及案外人曲某，在曲某未到庭说明的情况下，对该些证据材料的真实性，本院难以确认，且涉案租赁合同上载的上一承租人为顾峻岭、王石，而非曲某，故对于该组材料与本案的关联，本院亦不予确认，另收条所载的35万元，金额较大，吴洪泽表示系现金给付，有悖常理，在吴洪泽未提供相关凭证予以佐证的情况下，对该款的支付，本院亦不予认可。故该组证据材料，本院不予采纳。证据7，无任何人员的签字、盖章，故对该材料的真实性、关联性以及证明目的，本院均不予认可。证据8，鉴于吴洪泽未能提供该组证据的原件，且从现有材料中亦无法看出内容的来源，及所谓“老顾”的微信号与顾某某的关联，即便该微信内容来源于吴洪泽的微信、所谓“老顾”的微信号属于顾某某，也无法看出吴洪泽与顾某某往来的账务与本案的关联，故本院对该组证据不予采纳。2、就朱世杰提供的有争议的本诉的证据材料，即证据4、录音资料，本院认为，庭审时吴洪泽表示其与朱世杰沟通主要通过崔某某进行，且亦认可曾于10月27日在杨**警官协调下进行协商，现在朱世杰提供了初步证据的情况下，吴洪泽否认其中崔某某的声音，但又不申请对录音内容进行鉴定，由此产生的不利后果应由吴洪泽承担，现在吴洪泽未提供足以反驳该份证据材料真实性的情况下，本院对该份证据的真实性予以确认，且与本案相关联，本院予以采纳。3、就朱世杰提供的有争议的反诉的证据材料，即证据2、《终止协议》，本院认为，吴洪泽虽否认其真实性，但其庭审时陈述顾某某告知其签署过终止协议，而顾某某并未向吴洪泽提供与该份协议内容不一致的终止协议，鉴于此，在吴洪泽未提供足以反驳该份证据材料真实性的情况下，本院对该份证据的真实性予以确认，且与本案相关联，本院予以采纳。4、就两位证人证言，本院认为，两位证人均反映9月21日涉案房屋曾被锁门，对于该节内容，朱世杰并未否认，但对于9月21日当天朱世杰开门后是否仍然对涉案房屋加锁，两位证人均表示不清楚。至于朱世杰于该日锁门的行为是否构成根本违约，将于下文“本院认为”中予以论述。对于吴洪泽是否是实际经营人、负责人，本院认为两证人的证言尚无法达到此证明目的。根据双方当事人提供的证据以及庭审陈述，本院确认事实如下：2016年8月1日，朱世杰(出租方，甲方)与吴洪泽(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方将涉案房屋租赁给乙方作为休闲足浴经营使用，建筑面积为423.73平方米，商铺内的装修及设施系乙方从商铺的上一承租人顾峻岭、王石处转让取得，装修与设施的安全保障与甲方无关。第二条，租期自2016年8月1日起至2021年11月30日止。第三条，合同第一个月租金为26,695元。自2016年12月1日始租金每年较上一年度递增5%，即2016年12月1日至2017年11月30日的月租金应为28,030元，2017年12月1日至2018年11月31日的月租金为29431元，以后年度以此类推，至合同到期。每月的水电煤等公用事业费、物业费等因乙方经营产生的费用，乙方应依法自行缴纳。第四条，乙方按合同缴纳租金及其他费用。第五条，双方约定采用先付后用的方式，甲方给予乙方2个月免租期。在签订合同时乙方付给甲方25,000元为履约保证金，在2016年9月30日之前支付甲方第一月的租金26,695元。第二、三个月的租金，乙方应当在上月的月底前支付。2017年1月1日起，每期支付三个月的租金，即2016年12月31日前支付2017年1月至3月的租金80,085元，2017年3月31日之前支付2017年4-6月的租金。乙方向甲方支付的租金及相关费用可采用银行转帐、现金等方式。第六条，乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。合同到期或因乙方原因导致合同提前终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造添附的固定设施全部归甲方所有。第八条，经双方协商达成一致意见后可以提前终止合同及相应补充合同。甲方可立即终止合同的情形：……4)乙方未按期支付租金超过一个月的；5)乙方未支付水电煤、物业管理费等正常经营应支付的费用一个月的;6)其他法律法规规定可单方行使单方终止合同的情形。第十条，一、双方应按照本合同约定履行，任何一方违约，违约方应支付年租金的50%赔偿守约方的损失。二、在本合同租赁期内甲方违反约定导致合同终止的，乙方在承租商铺内装修及财产的残值由甲方折价赔偿，赔偿后的财产所有权归甲方。反之，在本合同租赁期内乙方违反本合同约定导致合同终止的，在租赁商铺内的属乙方的财产全部归甲方所有，甲方不给予乙方任何的赔偿或补偿或抵扣所欠的租金等。三、任何一方单方面终止、解除合同，需提前三个月通知对方,未提前通知的，违约方应按照第一项的约定承担违约责任。四、本合同在双方均未违约的情况下终止，在租赁商铺内属乙方的财产由乙方自行处置，双方互不担责。五、除甲方同意乙方续租外，合同到期后的3天内乙方归还房屋并办理交接手续，未经甲方同意逾期归还的，每逾期一天，参照日租金的3倍向甲方支付房屋占有使用费。六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。该份合同签署时，案外人顾某某在场。后顾某某向朱世杰支付了履约保证金25,000元。租赁期内，涉案房屋的租金、物业管理费均由顾某某支付。因吴洪泽一方未按期缴纳租金、物业管理费，朱世杰曾于2019年9月21日将涉案房屋锁门。2019年10月11日，朱世杰(甲方)与案外人顾某某(乙方)签署《终止协议》。协议记载，甲乙双方于2016年8月1日签订的石屏路XXX号-XXX号商铺出租合同(到期2021年11月30日)因乙方经营发生困难提前终止合同，经协商如下：一、按原合同乙方付给甲方押金2.50万元归甲方。二、2019年9月1日至20日房租费20,602元由乙方付给甲方。三、乙方付清2019年9月30日前水费、电费、物业管理费等。四、商铺的装修内外设备全部归甲方，作为未付的房租费(2019年9月21日至10月20日的房租费)。五、经合同双方协商《商铺出租合同》于2019年10月20日前终止，乙方在商铺经营期间相关部门的行政处罚等由乙方承担与甲方无关。当日顾某某向朱世杰转账20,603元，并将涉案房屋归还于朱世杰。后吴洪泽一方委托案外人崔某某与朱世杰的代理人朱妹华交涉。2019年10月27日，双方协商时，崔某某表示“终止协议非吴洪泽签署，是姓顾的人签的，一开始是问小吴拿的，姓顾的在经营，朱世杰同意，姓顾的人就打给朱世杰，姓顾的亏了60、70万，确实也难做。我跟朱世杰谈了，朱世杰说你租得起吗？”。朱妹华表示“认为终止协议无效的，那吴洪泽要付租金，前面租金不收，今天你就进去”。崔某某表示“还是算了，现在小吴讲也难做，不做了，什么东西都不要”。朱妹华表示“你们把东西都搬掉，我给你3万，姓顾的说要把东西搬掉”。崔某某表示“你说3万我们说30万，谈不拢的”。朱妹华称“到底谁违约，吴洪泽认为终止协议无效，那你付租金”。崔某某表示“18号和你父亲谈好，22号晚上说不租了”。朱妹华表示“今天我表态，这段时间租金不收，从今天开始你进去，继续租给你，现在房东表态，你可以继续履行合同”。崔某某表示“不租了，空调也拆了”。朱妹华表示“不是我们拆的”。朱妹华表示“你最终给个方案，我们这里就是3万”。崔某某表示“谈不拢的”。2019年11月15日，朱世杰通过张贴及短信的方式向吴洪泽出具《告知函》，函中记载“因实际承租人顾某某经营困难，其于2019年10月11日与出租人签订了《商铺租赁合同》的终止协议，约定租赁合同于2019年10月20日终止。出租人曾通过多种方式联系您，而您至今未给予出租人答复，故发函通知您，请您于2019年11月20日之前联系出租人，如逾期未联系的，视为对实际承租人签订的终止协议的默认，出租人将于2019年11月21日开始清理店铺设施、设备，腾空房屋。如您否认终止协议的效力，您应当按照《商铺租赁合同》约定支付租金，因您未按约支付租金，已构成严重违约，依据合同相关约定，出租人可单方解除租赁合同，商铺租赁合同于2019年11月20日解除，出租人依约将追究您的违约责任”。该函中附有朱世杰的联系方式和地址。2019年11月20日，吴洪泽通过EMS向朱世杰邮寄了《函》，函中记载“承租期间，我方均按约履行合同，未存在违约情形。你方单方违约，致使我方无法正常使用承租房屋，经营受阻，造成我方重大损失。我方多次同你方沟通，望你方在本函发出之日起五日内给出明确的回复，并同我方协商赔偿事宜，如逾期，我方将依法维护我方权利”。该函于2019年11月21日送达朱世杰。2019年11月23日，朱世杰通过张贴及短信的方式向吴洪泽出具《告知函》，函中记载“收到本函后请电话联系房东约定当面商谈时间，并于吴洪泽签字的函件约定的2019年11月26日前，由您本人至石屏路XXX-XXX号当面商谈租赁合同事宜，房东不接受非您本人的其他人商谈。在告知的有效期内您未联系房东约定时间见面商谈的，房东将按照签订的租赁合同的约定处理商铺租赁的后续事宜”。审理中，就吴洪泽与顾某某的关系，吴洪泽陈述双方系合作关系，共同经营，双方会对账，有收益分配等；吴洪泽负责承租、装修、做账、经营，顾某某负责执行具体事宜、租金和押金的支付，顾某某也参与一些人员管理。本院认为，吴洪泽与朱世杰签署的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。现吴洪泽与朱世杰均同意涉案租赁合同解除。但就合同解除的责任及《终止协议》的效力，双方存有争议。吴洪泽认为系因朱世杰于2019年9月21日擅自锁门并拆除涉案房屋内外的部分设施，导致吴洪泽履行不能，因此合同解除的责任在于朱世杰；而《终止协议》无吴洪泽的签字，即便顾某某的签字为真，顾某某也无权代表吴洪泽签署该份协议，因此该协议无效。朱世杰认为系因吴洪泽逾期不支付租金导致合同解除；而《终止协议》上顾某某的签字行为构成表见代理，协议应属有效。本院认为，首先，就吴洪泽所称的朱世杰自2019年9月21日起即对涉案房屋锁门至今的意见，本院不予认同，理由：1、吴洪泽并未向本院提供充分有效的证据材料证明该意见；2、从顾某某签署的《终止协议》内容来看，若吴洪泽自2019年9月21日即丧失了对涉案房屋的控制权，顾某某仍同意用装修、设备折抵自2019年9月21日起至2019年10月20日止的租金，显然不合理。其次，对于租金的给付方式和时间，涉案租赁合同明确约定先付后用、每三个月支付一次，虽然在实际履行中，实际付款人顾某某系两月一付，但“先付后用”系不争的约定，故对于2019年9月1日起的租金，作为承租人的吴洪泽应当于2019年8月31日前支付。然吴洪泽未按约支付。对于吴洪泽逾期付款的行为，朱世杰于2019年9月21日当日通过短暂的锁门的方式督促吴洪泽支付租金，并无不妥。至于吴洪泽所称的“已与朱世杰达成一致意见将吴洪泽已付的租赁保证金冲抵租金”的意见，因吴洪泽并未就此提供相应的证据材料，本院对此不予采纳。再次，现朱世杰自认于2019年10月11日取得涉案房屋的钥匙，对于此次收回涉案房屋的依据，朱世杰表示系基于其与顾某某签订的《终止协议》及与顾某某的约定。对于该份《终止协议》的效力，本院认为，虽然涉案租赁合同记载的承租人系吴洪泽，但在合同的签订过程中，据吴洪泽庭审陈述，顾某某亦参与其中；合同的实际履行过程中，押金、租金也均系顾某某支付；涉案房屋的实际经营过程中，吴洪泽也表述顾某某参与部分经营；且就吴洪泽与顾某某的关系，吴洪泽表述为双方系合作关系。鉴于前述情况，本院认为，朱世杰有理由相信顾某某可代表吴洪泽签署该份《终止协议》。因此该份《终止协议》真实有效，效力及于吴洪泽。朱世杰基于此收回涉案房屋，并不违反双方约定及法律规定。最后，退一步说，即便《终止协议》无效，朱世杰收回涉案房屋时，吴洪泽逾期支付9月1日起的租金的行为也已达朱世杰可单方要求解除合同的条件。综上，本院认为，导致涉案租赁合同解除的责任在于吴洪泽。至于涉案租赁合同的解除时间，鉴于顾某某代吴洪泽与朱世杰签署的《终止协议》有效，而终止协议明确约定涉案租赁合同解除时间为2019年10月20日，故本院确认，吴洪泽与朱世杰就涉案房屋签署的租赁合同于2019年10月20日解除。至于合同解除后的后果处理问题，《终止协议》已对此作明确约定，双方应按此协议履行。鉴于此，吴洪泽要求返还履约保证金，不符合双方约定，本院不予支持。吴洪泽要求赔偿装修及财产折价款损失，本院认为，导致合同解除的责任在于吴洪泽，而涉案租赁合同约定“在本合同租赁期内乙方违反本合同约定导致合同终止的，在租赁商铺内的属乙方的财产全部归甲方所有，甲方不给予乙方任何的赔偿或补偿或抵扣所欠的租金”，故本身吴洪泽要求赔偿该部分损失并无依据，但鉴于朱世杰自愿于《终止协议》中就装修及遗留财产给予吴洪泽补偿并同意折抵2019年9月21日至10月20日的房租费，此系朱世杰处分自身的权利，本院予以准许。本院同时注意到，虽然涉案房屋于2019年10月11日由朱世杰实际控制，但从吴洪泽于庭审时表述的“顾某某告知其终止协议系朱世杰锁门后让顾某某签的”内容来看，即便朱世杰所称的“顾某某表示之后还想带人看能否转租，若10月20日前能转手，就让新的承租人和朱世杰签约；若转手不成，则合同终止”内容并非事实，吴洪泽所获补偿折抵实际未能使用的2019年10月12日至2019年10月20日期间的租金也系顾某某代表吴洪泽所作的选择以及对自身权利的放弃。故吴洪泽主张的该项诉请，本院不予支持。就朱世杰主张的自2019年9月21日起至2019年11月26日止的租金，本院认为，鉴于《终止协议》已约定2019年9月21日至10月20日的租金用吴洪泽遗留在屋内的装修内外设备予以折抵，故在本院不予支持吴洪泽提出的装修等损失赔偿之诉请的情况下，朱世杰再行主张该部分租金，显然违反《终止协议》的约定，本院不予支持。就2019年10月21日起至2019年11月26日止的租金，本院认为，鉴于朱世杰已收回涉案房屋，而吴洪泽于该期间内并未使用涉案房屋，且吴洪泽虽否认《终止协议》的效力，但其代理人崔某某于协商中已告知朱世杰不承租了，在此情况下，朱世杰应当及时止损，若未止损，由此产生的扩大损失应由朱世杰自己负担，故就该期间的租金，本院不予支持。就朱世杰主张的违约金，本院认为《终止协议》已约定“乙方付给甲方押金2.50万元归甲方”，而押金的没收本身也是一种违约责任的承担方式，现，在本院不予支持吴洪泽提出的押金返还的诉请的情况下，朱世杰再行主张违约金，显然违反《终止协议》的约定，本院不予支持。就朱世杰主张的物业管理费，鉴于吴洪泽自2019年1月1日起未支付物业管理费，又依据《终止协议》的约定“吴洪泽应当负担2019年9月30日前的物业管理费”，根据双方所确认的计算标准即每年8,644.10元，故吴洪泽应向朱世杰支付自2019年1月1日起至2019年9月30日止的物业管理费6,483.07元。至于朱世杰主张的自2019年10月1日起的至2019年11月26日止的物业管理费，不符合双方约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴洪泽与被告(反诉原告)朱世杰于2016年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月20日解除；二、原告(反诉被告)吴洪泽于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱世杰支付自2019年1月1日起至2019年9月30日止的物业管理费6,483.07元；三、驳回原告(反诉被告)吴洪泽的全部本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)朱世杰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,185.38元，由原告(反诉被告)吴洪泽负担。反诉案件受理费2,550.54元，由原告(反诉被告)吴洪泽负担25元，由被告(反诉原告)朱世杰负担2,525.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年六月十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。