重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初9711号原告：重庆大鼎物业服务股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街****，统一社会信用代码91500107699255639Y。法定代表人：李向龙，总经理。委托诉讼代理人：王伟军，重庆兴胜律师事务所律师。被告：邓红，女，1969年11月14日出生，汉族，住重庆市江**。被告：罗启义，男，1952年2月23日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆大鼎物业服务股份有限公司与被告邓红、罗启义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆大鼎物业服务股份有限公司的委托诉讼代理人王伟军及被告邓红到庭参加了诉讼。被告罗启义经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆大鼎物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告2011月5至2020年3月期间的物业服务费35470.5元及逾期支付物业服务费的违约金500元（以35470.5元为基数，从2011年6月1日起按日千分之三计算至2020年3月31日止）；2.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2008年6月3日，重庆皇洋房地产开发有限公司与重庆助友创美物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由重庆助友创美物业管理有限公司为XX小区一期提供物业服务。2010年11月21日，被告同重庆助友创美物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2011年5月18日，原告与重庆皇洋房地产开发有限公司签订《XX前期物业服务合同》，约定由原告继受重庆助友创美物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。因此，被告与重庆助友创美物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定的权利义务，同样适用于原、被告双方。该协议约定被告应于每月1日至10日前交纳物业服务费，计费面积为184.18平方米，收费标准为1.8元/平方米/月。原告按约履行了物业服务合同约定的义务后，被告未向原告支付2011年5月至2020年3月期间的物业服务费。原告经多次催收未果，故诉至法院。被告邓红辩称，其未交纳物业服务费的原因为：被告从2015年起就没有在案涉房屋居住，案涉房屋在2018年左右就已经被人民法院查封，原告也一直没有向被告催收过物业服务费。因案涉房屋漏水，原告至今未联系开发商进行维修。被告的车辆也因公共通道上的玻璃破碎、掉落而受损，原告未予赔偿。原告未尽安全管理职责，导致小区业主家里时常被盗。原告也未清理业主生活产生的垃圾，小区环境脏乱差问题明显。此外，原告主张被告从2011年5月开始拖欠物业服务费，在这么长的时间里，原告的部分诉讼请求也已超过诉讼时效。被告罗启义未作答辩。本院经审理认定案件事实如下：被告罗启义、邓红系位于重庆市渝**XX街道XX路****2-2-2房屋产权人，其房屋建筑面积为184.18平方米。该房屋于2010年6月登记于罗启义、邓红名下。2008年6月3日，涉案小区的建设单位重庆皇洋房地产开发有限公司与案外人重庆助友创美物业管理有限公司签订《重庆XX一期前期物业服务合同》，约定由重庆助友创美物业管理有限公司为XX小区一期提供物业服务，物业服务收费标准为1.8元/平方米/月，服务期限为2008年6月1日至2009年5月30日。2009年7月6日，重庆皇洋房地产开发有限公司与重庆助友创美物业管理有限公司签订《重庆XX一期前期物业管理委托服务合同补充协议》，约定将上述前期物业服务合同约定的服务期限延期至2010年5月30日止。2011年4月14日，双方再次签订《补充协议》，就双方解除物业服务相关事宜进行了约定。2011年4月16日，重庆皇洋房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为XX小区提供物业服务，别墅住宅的物业服务费标准为3元/平方米/月，按建筑面积计算。合同期限为三年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。庭审中原告陈述，该合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今，且原告实际系按1.8元/平方米/月向被告收取的物业服务费。另查明，原告为证明其向被告催收了案涉物业服务费，分别向本院举示了其于2012年10月、2013年5月、2015年5月、2015年6月、2019年2月及2019年3月单方出具并加盖其印章的缴费通知书、催款通知书等，并举示了其于2016年4月、2016年11月、2019年8月、2019年10月及2020年4月通过邮政专递向被告案涉房屋地址寄送的催费通知单、律师函及EMS邮寄单等证据。上述事实，有不动产登记查询结果、《重庆XX一期前期物业服务合同》重庆XX一期前期物业管理委托服务合同补充协议》《补充协议》、前期物业服务合同、缴费通知书、催款通知书、律师函、EMS邮寄单及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与案涉小区建设单位重庆皇洋房地产开发有限公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对包括被告在内的小区业主均具有法律约束力。在原告提供基本的物业服务后，被告应向原告交纳物业服务费。被告提出原告提供的物业服务存在安全管理、清洁卫生不到位等瑕疵，不足以成为其拒交物业服务费的理由。至于被告提出的房屋漏水、车辆受损等问题，与本案不属同一法律关系，被告可另循合法途径解决。关于被告提出的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的，人民法院不予支持。本案中，原告虽向本院举示了其在2012年10月至2019年3月期间多次单方出具的缴费通知书及催款通知书，但无证据证明其实际向被告送达了上述缴费通知书及催款通知书，故原告举示的上述证据不能作为其向被告主张物业服务费的依据，亦不能引起诉讼时效的中断。但原告另通过邮政专递方式分别于2016年4月、2016年11月、2019年8月、2019年10月及2020年4月向被告案涉房屋地址邮寄了催交物业服务费的通知单或律师函。无证据证明原告在2016年4月以前以合理方式向被告催收了物业服务费，故原告诉请被告支付2011年5月至2014年3月期间的物业服务费，已超过民法总则实施前民法通则规定的两年诉讼时效期间，本院不予支持。此后期间诉请请求的诉讼时效期间，因原告于2016年4月以合理方式向被告进行催收而中断，故原告诉请被告支付2014年4月至2020年3月期间的物业服务费，未超过法律规定的两年或三年的诉讼时效期间，本院予以支持。物业服务费收费标准，原告自愿按1.8元/平方米/月收取，本院予以确认。被告房屋建筑面积为184.18平方米，2014年4月至2020年3月期间被告应向原告支付物业服务费23870元（1.8元/平方米/月×184.18平方米×72个月，四舍五入，保留至整数）。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系原告处分自身民事权利的行为，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邓红、罗启义于本判决生效后三日内支付原告重庆大鼎物业服务股份有限公司2014年4月至2020年3月期间的物业服务费23870元；二、驳回原告重庆大鼎物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，因适用简易程序审理，减半收取计349元，由被告邓红、罗启义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年六月二十四日书记员  李玉洁