宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2019）宁0106民初15651号   原告：银川建发集团股份有限公司，住址地：宁夏回族自治区银川市金凤区。   法定代表人：杨伟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曾嘉慧，宁夏合天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：温馨，宁夏合天律师事务所见习律师。   被告：乔文伟,住宁夏回族自治区银川市，身份证号×××   原告银川建发集团股份有限公司（以下简称建发集团公司）与被告乔文伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告建发集团公司诉讼代理人曾佳慧、温馨到庭参加诉讼，被告乔文伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告建发集团公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告间签订的《场地租赁合同》、《综合服务协议》已解除;2.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年9月10日期间的租金70350元,综合服务费70350元；3.判令被告向原告支付自2019年8月15日起至实际支付之日止的违约金(暂算至2019年11月30日计186980.25元);以上共计327680.25元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2018年8月6日,原被告签订《场地租赁合同》,约定原告将位于银川市××区、541号,面积670㎡的商铺出租给被告经营“阅食悦湘”品牌餐饮项目,租赁期间自2018年6月11日至2019年9月10日,租金45元/月/㎡,综合服务费45元/月/㎡,合同同时对费用支付时间及双方违约责任等进行约定。合同签订后,原告按约履行了出租义务,被告支付部分租金及综合服务费，自2019年2月起不能按时支付上述费用。经催收,被告仍欠缴2019年7月1日至2019年9月10日期间的租金及综合服务费。2019年9月25日,原告向被告送达律师函,正式解除双方签订的《场地租赁合同》及《综合服务协议》。原告认为，被告未按照约定及时交纳租金及综合服务费，已构成违约，为维护合法权益，故依法提起诉讼。   被告乔文伟未做答辩。   原告建发集团公司围绕诉讼请求依法提交《场地租赁合同》《综合服务协议》，《租金收据（发票）》《关于“阅食悦湘”费用催缴的函》、《关于“阅食悦湘”合同违约事宜的函》、《关于建发大阅城540-541号商铺托管经营到期事宜的函》、《律师函》等证据，经审查本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年8月6日，建发集团公司（甲方）、银川建发商业管理有限责任公司（以下简称建发商业管理公司）分别与乔文伟（乙方）签订《场地租赁合同》、《综合服务协议》各一份，其中租赁合同约定:甲方将银川市金凤区正源北街建发大阅城2号楼5层540.、541号商铺场地（合同附件一附位置平面示意图）出租给乙方经营“阅食悦湘”品牌餐饮项目，计租金面积670平方米；租赁期自2018年6月11日至2019年9月10日止，其中调整期3个月即2018年6月11日至9月10日由乙方负责该场地的经营，甲方进行财务及服务监督并承担盈亏；正式承包经营期为一年即2018年9月11日至2019年9月10日止，由乙方自主经营、独立核算、自负盈亏；乙方于本合同签订当日内向甲方支付履约保证金3万元，作为乙方承租甲方场地的保证，本合同期限届满,双方就租金、综合服务费结算完毕后,甲方在30日内向乙方无息返还履约保证金；场地租赁费标准为金45元/月/㎡；租金支付时间为：2018年9月11日至10月31日租金50574.19元，2018年11月15日前支付；2018年11月1日至11月30日租金为30150元，2018年12月15日前支付；2018年12月1日至12月31日租金30150元，2019年1月15日前支付；2019年1月1日至1月31日租金30150元，2019年2月15日前支付；2019年2月1日至2月28日租金30150元，2019年3月15日前支付前支付；   2019年3月1日至3月31日租金30150元，2019年4月15日前支付前支付；2019年4月1日至4月30日30150元，2019年5月15日前支付前支付；2019年5月1日至5月31日租金30150元，2019年6月15日前支付前支付；2019年6月1日至6月30日租金52017.28元，2018年7月15日前支付；2019年7月1日至7月31日租金30150元，2019年8月15日前支付前支付；   2019年8月1日至9月10日租金40200元，2019年9月20日前支付；以上租金合计362124.19元；场地综合服务费为45元/月/㎡,具体内容另行签订《综合服务协议》；乙方于2018年11月15日前支付第一期租金50574.19元后签署《场地移交确认书》(见附件二)办理场地交接手续进场装修；在合同期内,甲方有权对该场地处置或设置他项权利,但不得影响乙方正常的经营活动；租赁期满乙方继续承租该场地,应在租赁期满6个月前书面告知甲方,经甲方同意后,双方重新续签租赁合同,租金标准双方另行商定；该场地在租赁期内实际发生的水、电、天然气、网络、电视收视费等费用均由乙方按有关规定自行承担；乙方逾期30日未支付租金及其他服务费超10000元以上的，甲方有权单方解除合同,收回该场地；无论何种原因使本合同解除,乙方必须在合同解除后7日内返还该场地,并结清所有应交费用，乙方按该场地交付原状返还或由甲方书面同意在不损坏房屋内装修的前提下保留装修现状,甲方不做任何补偿，乙方自行购置的设施设备中可移动设备由乙方自行处理；双方特别约定,甲方按本合同约定行使合同解除权后,如乙方拒不退场,甲方有权在事先发出通知前提下,采取限制用水、用电、用气、用电梯等措施,勒令乙方退出场地；乙方除有权行使单方解除权,同时甲方还应向乙方支付当年租金的5%作为违约金；乙方违反合同约定,逾期返还场地的,每逾期一日,甲方按本合同日租金标准的2倍收取场地占用费直至场地返还；租赁期间,由于乙方违约导致合同解除,甲方除不子退还履约保证金外,乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金；乙方逾期支付租金,每逾期一日按未付额万分之五向甲方支付违约金。服务协议约定：建发商业管理公司为乔文伟经营的银川市××区、541号商铺场地提供综合服务，计费面积670平方米；水电气等能源费为16元/月/㎡，电梯、安保、公共区域保洁、公用设施设备维护、公共区域管理等服务费为29元/月/㎡，综合服务费合计45元/月/㎡；服务期限(计费期间)为自2018年9月11日至2019年9月10日止。双方对综合服务费交纳的标准和支付时间节点进行了约定。   2018年8月10日，乔文伟经市场监管部门核准登记领取“银川市金凤区阅食悦湘茶餐厅”个体工商户营业执照投入经营“阅食悦湘”品牌餐饮项目；2018年11月5日、11月23日，乔文伟向建发集团公司交纳首笔租金30150元、20424.19元，合计50574.19元。   上述租赁协议签订后，乔文伟向建发集团公司交纳了租金，其中：2018年12月30日交纳30150元；2019年3月24日交纳30150元，3月31日交纳30150元，5月13日交纳30150元，5月29日交纳30150元，6月21日交纳2150元，6月28日交纳30150元，7月16日交纳28000元，7月24日交纳30150元；以上合计支付租金291774.19元。乔文伟欠付建发集团公司2019年7月至9月10日期间租金70350元。   2018年8月30日、2019年9月2日、9月6日，建发商业管理公司分别向乔文伟书面发出《关于“阅食悦湘”费用催缴的函》、《关于“阅食悦湘”合同违约事宜的函》、《关于建发大阅城540-541号商铺托管经营到期事宜的函》，通知乔文伟按期交纳租金、综合服务费用、提交续租申请，提示乔文伟逾期支付租金累计超10000元以上出租方有权单方解约收回场地等租赁合同到期处置事宜。   2019年9月25日，建发集团公司委托宁夏合天律师事务所发出《律师函》，向乔文伟催收限期交付租金70350元及综合服务费，并通知解除《场地租赁合同》《综合服务协议》，收回了涉案场地租赁物。   2020年6月8日，乔文伟向建发集团公司支付了拖欠的租金70350元。   另查，建发商业管理公司系2015年7月由建发集团公司全额出资设立、独立核算的企业法人，其为建发大阅城商圈等商户提供水电气等能源，电梯、安保、公共区域保洁、公用设施设备维护等服务和商业管理。   本院认为，承租人乔文伟与出租人建发集团公司、租赁物管理人建发商业管理公司对于涉案商铺场地所签订的租赁合同、综合服务协议及其补充协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人之间分别形成租赁合同、服务合同法律关系。本案为租赁合同纠纷。建发商业管理公司是建发集团公司全额出资设立的有限公司，系独立核算的企业法人，具有独立承担民事责任的资格。建发集团公司诉请承租人乔文伟清偿综合服务费用系基于服务合同产生的债权债务关系，与租赁合同纠纷不属同一诉讼主体、同一法律关系，其诉请的综合服务费用以及违约责任，本院在本案中不予调整，建发商业管理公司可另案主张。   《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的租赁合同届满日期为2019年9月10日，在租期内承租人乔文伟累计欠付租金超10000元以上的，出租方有权单方解除合同,收回该场地；承租人未在租赁期满6个月前书面告知出租方同意后重新续签租赁合同，现租期限已届满，故双方间因租赁产生的权利义务关系终止，出租方诉请《场地租赁合同》已解除，本院予以确认。   《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。围绕原告诉讼请求，本案焦点是违约责任如何承担。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。承租人乔文伟在租赁合同履行期间逾期30日未支付租金超10000元以上，构成违约，出租人建发集团公司收回场地并无不当。乔文伟对欠付的租金应当承担清偿责任。诉讼中，乔文伟于2020年6月8日履行了租金给付义务，建发集团公司关于支付租金的诉讼请求已经实现，本院予以确认。双方虽在合同中约定：“乙方违约导致合同解除,甲方除不予退还履约保证金外,乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金；乙方逾期支付租金,每逾期一日按未付额万分之五向甲方支付违约金”，但该条款明显加重了承租人的责任。综合本案合同履行情况和过错，乔文伟所承担的违约责任应与建发集团公司遭受的实际损失以及预期利益相一致。发集团公司并未对其损失举证证明，本院以实际损失填平原则衡量，审查认为该违约金过高，依职权酌定调整支持违约金以欠付租金70350元为基数，按照每日万分之五，自2019年8月15日计至欠款实际支付之日即2020年6月8日止。乔文伟应向建发集团公司支付违约金10482.15元（70350元×5/10000×298日），其其它损失本院不予支持。乔文伟经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院可以依法缺席判决。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决如下：   一、被告乔文伟于判决生效后五日内向原告银川建发集团股份有限公司支付违约金10482.15元；   二、驳回原告银川建发集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。   案件受理费6216元，公告费600元，合计6816元，由原告银川建发集团股份有限公司4000元，被告乔文伟负担2816元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 史建文   人民陪审员 赵凌云   人民陪审员 翁一君     二〇二〇年六月十六日   书记员 王 娇   判决书附页：本案适用的法律、司法解释条文   1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。   3.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。