文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初22920号原告：傅姝萍，女，1963年11月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭欢，重庆思仁律师事务所律师。被告：重庆爱德华医院有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**，统一社会信用代码91500106774882115Y。法定代表人：杨春法，重庆爱德华医院有限公司董事长。委托诉讼代理人：王祖惠，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余方曦，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。原告傅姝萍与被告重庆爱德华医院有限公司（以下简称爱德华医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法由审判员蒙舟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅姝萍及其委托诉讼代理人罗仁栋、谭欢，被告爱德华医院的委托诉讼代理人王祖惠、余方曦到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，但和解未果，本案现已审理终结。原告傅姝萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告于2019年9月13日向原告发出的《解除租赁协议通知函》的行为无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年6月24日签订《房屋租赁协议》，约定原告将重庆市沙坪坝区***号房屋出租给被告，租期10年。2019年9月13日，被告向原告发出《解除租赁协议通知函》，以“租赁期间大多数业主对被告租赁案涉房屋作为办公使用强烈不满为由”，提出解除租赁合同。原告认为，被告解除合同的理由不符合合同约定和法律规定，被告解除通知无效。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告爱德华医院辩称，原、被告签订的《房屋租赁协议》明确约定了被告租赁房屋作为营销网络中心或医院办公室使用。合同签订后，被告按约履行了支付租金、押金、物管费用等全部合同义务。但自租赁案涉房屋以来，原野大厦部分业主对被告租赁物业作为办公场所存在异议。近年，由于大厦电梯多次出现故障，涉及维修的问题，大厦业主认为是由于被告工作人员众多，频繁上下电梯使电梯超负荷运行导致，业主多次阻止被告员工使用电梯。被告无奈通过公示方式征询业主意见，经业委会和物管配合，公示结果显示90%的业主明确表示不同意我方继续租赁房屋。此后被告多次通过书面及电话方式与原告沟通相关情况，并希望原告按照租赁合同第20条约定，出面进行沟通协商，确保被告的正常办公，以实现租赁合同的目的。原告对此不予配合，致使被告不能实现租赁合同之目的，被告根据《合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，提出解除合同，符合法律法规相关规定，合法有效。综上，被告主张于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查后认定事实如下：原告傅姝萍系沙坪坝区***号（原野大厦）房屋（以下称案涉房屋）登记产权人，该房屋建筑面积400.17㎡，房屋用途为成套住宅。2015年6月24日，原告傅姝萍（甲方）与被告爱德华医院（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，用于营销部网络中心或医院办公使用，租赁期限10年，2015年11月1日至2018年10月31日，每月租金20000元，2018年11月1日起至2025年10月31日期间，租金每年递增5%。合同还约定：乙方支付定金100000元，甲方收定金之后，进行装饰装修，房屋装修好后或者在装修过程中，若乙方反悔，不租该房屋了，此定金不予返还。该房屋为住房，现用于办公，乙方所交的物业管理费和本栋其他办公用户一样按住房的双倍缴纳给物管公司。若物管干涉乙方用于办公，甲方负责协调。其后，原告傅姝萍将案涉房屋交付给被告爱德华医院用作办公场地，期间未征求过其他业主的意见。2019年7月5日，洪泉物业管理有限公司给被告爱德华医院发函，称原野大厦部分业主多次就被告爱德华医院租用案涉房屋办公一事进行反映和投诉，强烈反对被告爱德华医院继续租用案涉房屋住宅办公，物业公司对此进行了调查核实，现要求被告爱德华医院积极应对和处理。2019年7月8日，被告爱德华医院在大厦张贴栏处张贴《公告》，载明“我院租用原野大厦***号房屋作为医院办公场地，肯定会给广大业主造成一定的影响和不便，为了征得业主们的支持、理解和谅解，现就相关情况公示如下：房屋建筑面积495.17平方米，办公人数100人左右，物业费按双倍标准缴纳。我院租用该房屋已及时缴纳了物管费、房租，不应另行承担其他额外费用，如电梯维护维修费等。如各位业主对该房屋租赁给我院办公场地存在不同意见，请在7月15日前在本公告附件处签字、致电、致信或通过业委会反映。”公告随附了征求意见调查表，每户业主可在相应房号处勾选是否同意并签名。2019年7月16日，原野大厦业主委员会出具《情况说明》，载明“2019年7月8日被告爱德华医院租赁案涉房屋为办公场地公开征询业主意见，并附有调查表让业主勾选。截止到7月15日晚，尚有20余户业主未在调查表上勾选意见。为了所有业主的意见能够体现，保护业主利益，原野大厦业主委员会委托重庆洪泉物业管理有限公司原野大厦管理处，致电未在调查表中表达意见的业主。该处受托后，电话联系未在调查表中表达意见的业主，并将业主意见代其在调查表中勾选。调查意见为90%以上业主不同意***号房屋作为办公房使用”。2019年7月24日，被告爱德华医院给原告傅姝萍邮寄《函告》，载明“因此前部分业主以阻止我院员工正常上下楼等方式表示不同意我院将前述房屋用作办公使用，且因我院经营需要，办公人员增加，租用案涉房屋已对大厦业主生活及出行造成严重影响和不便。为征得广大业主谅解及支持，我院于2019年7月8日通过张贴公告方式对租用房屋相关事宜进行说明公示并公开征询业主意见。自我院张贴公告以来，众多业主通过口头及公告上留言方式表达强烈不满，并通过填写后附的《关于是否同意原野大厦***出租为办公场地意见的调查表》明确表示不同意我院租用您房屋作为办公使用”。被告爱德华医院要求原告立即与物管和利害关系业主及原野大厦业主委员会进行协商沟通并征得物管、利害关系业主同意。邮政投递记录显示因信件投递至速递易中一直未被领取，后被退回。2019年8月6日，被告再次给原告傅姝萍邮寄上述函告，邮政投递记录显示被告拒绝签收。被告爱德华医院的工作人员遂于2019年8月13日给原告傅姝萍发送短信，称“EMS快递员陈述您拒绝签收函件，要求面谈，特征求您的意见，约定面谈时间”。2019年8月23日，被告工作人员给原告傅姝萍及其丈夫肖某某再次发送短信，称周三下午已与肖某某针对案涉房屋租赁问题进行过初步的面谈沟通，现因三次致电未予接听，通过短信方式再次要求原告傅姝萍给业主做沟通工作。2019年8月27日，被告爱德华医院给原告傅姝萍邮寄《解除租赁协议通知函》，载明“在租赁期间大多数业主对我院租用你方房屋作为办公使用强烈不满。根据《物权法》第77条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。鉴于上述情况我院已多次与你方进行沟通，要求你方能尽快做好利害关系业主的沟通工作，但时至今日未得到妥善处理。2019年8月24日在沟通中你方提出如不租，需做好交接工作。现我院迫于无奈，特此向您正式函告如下：自2019年9月1日起，双方于2015年6月24日签订的《房屋租赁协议》正式解除；关于房屋的交接工作你方确定好日期后，可通过书面（电联）方式告知我院，我院工作人员将全力配合进行交接。”邮政记录显示，原告傅姝萍拒绝签收。被告爱德华医院工作人员遂于2019年8月30日给原告傅姝萍及其丈夫肖某某发送短信要求解除租赁合同（未表示解除原因）并办理房屋交接。2019年9月10日，原告傅姝萍的丈夫肖某某通过微信给被告爱德华医院工作人员发送了损失赔付表及报价单。2019年9月12日，被告爱德华医院将《解除租赁协议通知函》当面送达给了原告傅姝萍。审理中，原告傅姝萍申请本院向原野大厦物业管理处调查原野大厦有哪些房屋被用于经营性、办公场所用途；物业公司是否参与爱德华医院征求全体业主意见的协助工作。本院遂于2020年4月13日到原野大厦物业管理处走访，工作人员告知原野大厦存在部分业主出租房屋用于办公经营的情况，未遭到其他业主的强烈反对。但被告爱德华医院承租案涉房屋用作网络中心，日常工作人员近百人，上下班使用电梯频繁，甚至会排10米的长队，给其他业主出行造成了严重的影响，业主反应强烈。为此，物业公司与原告傅姝萍、被告爱德华医院进行过沟通协调，被告爱德华医院实行过错峰上下班，但未能实际解决电梯使用问题。为此，被告爱德华医院在公告栏处张贴了征求业主意见表，物业公司也参与做了一些调查工作，并给部分业主打了电话，90%以上的业主均不同意被告爱德华医院租用案涉房屋办公。原告傅姝萍质证认为接受询问的物业公司工作人员并非物业公司负责人，可能不清楚实际情况，且均是其个人陈述，没有书面证据予以佐证，对物业公司工作人员陈述的内容不予认可，同时称原野大厦存在大量房屋出租用于办公使用的情形，不存在业主强烈反对并阻挠被告爱德华医院使用电梯的情况。被告爱德华医院申请了证人余某某出庭作证，证人陈述其为被告信息部负责人，此前一直在原野大厦30楼办公，最开始部门员工有五六十人，后来有一百人左右。2018年开始业主对我们乘坐电梯上下班表示了强烈的不满，对被告的工作人员有谩骂和阻挠。2018年下半年起，电梯甚至还经常被设置为28-30楼只能进入1人，为此我们有时候不得不走楼梯，员工的意见也很大。原告傅姝萍认为证人系被告爱德华医院的员工，要求对其证言不予采信。上述事实，有原告傅姝萍提供的《房屋租赁协议》、《解除租赁协议通知函》，被告爱德华医院提供的公告及调查表、业委会情况说明、函件及快递记录、短信和微信聊天记录、报价及损失赔付表、物业公司出具的函件、证人证言及本院依原告申请的走访笔录。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告傅姝萍与被告爱德华医院签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原告傅姝萍与被告爱德华医院均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。依据该规定，原告傅姝萍将案涉房屋出租给被告爱德华医院用作办公用房，应征得利害关系业主的同意。原告傅姝萍否认租赁合同履行过程中存在业主阻挠被告爱德华医院使用电梯并强烈反对的情况，被告爱德华医院提供的征求意见表、证人证言虽不能单独作为认定案件事实的证据，但结合业委会的说明，物业公司出具的函件以及本院到物业公司走访的记录，上述证据能形成完整的证据锁链，可以认定被告爱德华医院承租案涉房屋遭到了利害关系业主的强烈反对，甚至影响了被告爱德华医院对案涉房屋的合理使用。被告爱德华医院要求原告傅姝萍与业主进行协商，原告傅姝萍未予反馈，也未就业主意见进行补强，被告爱德华医院据此提出解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项及《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定。原告傅姝萍要求确认被告爱德华医院发出《解除租赁协议通知函》的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告傅姝萍的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告傅姝萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 蒙 舟二〇二〇年六月二十九日书记员 胡秋怡