广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12180号原告：肖秀影，女，1965年4月18日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人:张建业，男，1993年10月27日出生，汉族，住广州市番禺区，是原告肖秀影的儿子。被告：王伟权，男，1973年6月19日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：彭柳金，女，1971年11月11日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：王展鸿，男，1997年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区,三被告的共同委托诉讼代理人：陈龙，广东合富律师事务所律师。原告肖秀影与被告王伟权、彭柳金、王展鸿宅基地转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖秀影及其委托诉讼代理人张建业，被告王伟权、彭柳金、王展鸿的共同委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖秀影向本院提出诉讼请求：1.确认《宅基地租用协议书》无效；2.被告向原告退还购地款122400元并支付利息（自2012年1月1日至买地款项还清之日止，按年利率35%标准计算）。事实与理由：2011年经朋友介绍向三被告购买位于海心村××沙堤××街宅基地（名为租用，实为买卖），于2011年12月1日双方签订《宅基地租赁协议书》，购买前协商要求三被告提供权属证明与有效的四至图，证明该宅基地是被告所有，后以1000元/平方米购买了210平方米地，总金额21万元，先后向被告支付了106400元和16000元，共计122400元，要求被告提供权属证明及有效四至图线后付清剩余尾款，多次协商被告以各种理由推脱敷衍了事拒绝提供，后了解该土地为四兄弟所有，未瓜分权属关系，对宅基地买卖毫不知情，签订《宅基地租用协议书》无效，宅基地买卖不合法，原告多次与被告沟通要求退还买地款，被告均以无钱为由将买地款占为已有，拒绝退还。被告王伟权、彭柳金、王展鸿辩称，1、原告的起诉超过诉讼时效，请依法驳回原告的全部诉讼请求。本案中，宅基地租用协议书签订时间为2011年12月1日，原告最后一次支付租金的时间为2012年6月30日，根据当时有效的民法通则第135条以及现行有效的民法总则第188条的规定，原告于2019年9月20日提起诉讼均已经超过诉讼时效。2、宅基地租用协议书是原告与被告自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效，根据当时有效的土地管理法，被告有权出租涉案宅基地。3、原告声称宅基地租用协议书“名为租用、实为买卖”与客观事实不符。涉案宅基地是被告王伟权的母亲陈金根据祖辈留下来的宅基地于2011年10月19日平均分配给王伟权四兄弟的，从家族传承和感情角度，王伟权不可能将祖业出售，而只能是出租，以实现土地的经济价值。涉案宅基地位于番禺海鸥岛，岛内主要以种植和养殖业为准，是广州大都市郊区的一个重要的休闲旅游区。岛内至今未进行开发建设，岛内的土地也全部出租用于种植、养殖业以及休闲观光设施，不能买卖。根据当时有效的土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。签订新协议时原告的身份性质为广州市番禺大龙街石岗东村村民，其已经在其本村拥有宅基地，从法律上原告当时不可能向被告购买另外一处宅基地。4、根据合同法第三十九条以及四十一条的规定，宅基地租用协议书是原告提供的格式版本，应当按照通常理解予以解释。如果对该协议书的理解有不同的解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即也应当作出有利于被告的解释。5、被告无须退还租金。第一，根据宅基地租用协议第三条的约定，涉案宅基地租金标准为1000元每平方米，涉案宅基地面积为210平方米，租金总额为21万。又根据协议书第四条的约定，原告应在宅基地租用协议书签订后180天内付清租金，即原告至迟应在2012年5月29日付清租金，但是原告至今只支付了120400元，最后一笔支付时间为2012年6月30日，即原告违反协议书的约定在先，至今未付清租金，根据协议书第六条的约定，被告无需退还租金。第二，原告租用涉案宅基地已经长达8年2个月，原告已经支付的租金标准已经远远低于市场价，折合计算到今天每平方米租金仅仅为71.6元。第三，假设宅基地租用协议书无效，被告也无需退还租金。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，假设宅基地租用协议书无效，该协议书是由原告制作并提供的格式合同，原告存在明显过错，原告也应当向被告支付租金或占用费。原告事实上占有使用涉案宅基地长达8年2个月，原告仍需向被告支付合理的占有使用费，占有使用费应参照双方约定的租金标准，故原告请求被告返还已支付的租金或占有使用费缺乏理据。6、被告王展鸿与本案无关，不涉及本案法律关系，不涉及任何法律责任和义务。签订本案宅基地租用协议书时被告王展鸿才14周岁，属于未成年人，是限制民事行为能力人。且涉案宅基地是被告王伟权的母亲根据祖辈留下来的宅基地于2011年10月19日平均分配给王伟权四兄弟的，涉案宅基地属于王伟权的个人财产，与被告王展鸿无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定事实如下：2011年10月19日，王伟权及其兄弟王伟添、王伟荣、王伟强签订一份书面材料，确定新围地的两侧分别为大头根及军佬辉，全长52.4m，新围地的划分决定从左往右分别为王伟权、王伟强、王伟荣、王伟添，每人占总长的四分之一面积。2011年12月1日，王伟权、彭柳金、王展鸿作为甲方与肖秀影作为乙方签订《宅基地租用协议书》，约定：经甲乙双方共同友好协商，甲方同意将位于海心沙××沙堤××海龙街宅基地租给乙方永久使用，面积长18.5米，宽14米，减路3.5米，如果甲方给乙方的方数不够，甲方要退给乙方钱。期限为2011年12月1日起至永久使用。租的宅基地按每方壹仟元计算，交付方式为分期付款。第一次交付的金额处为空白，剩余部分在180天内缴清。如乙方在180天有特殊情况确实不能完成剩余的款项，必须与甲方协商。经甲方同意，方可延期，否则甲方有权不退款，地归还甲方所有。以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违约，否则后果由造成方负责。如果甲方违约，需要赔偿给乙方的总额10倍。如乙方违约，则甲方不需退费。乙方租用的宅基地以后国家征收或者有什么利益产生，都与甲方无关，所有权利及费用归乙方所有。如乙方租用后，有他人说宅基地不是甲方的，甲方必须立即协助解决并证实甲方的宅基地已租给乙方永久使用。乙方需要甲方到村出具证明，证明他的宅基地已租给乙方永久使用，日后所有权利费用都归乙方所有。签订之日起生效，任何一方不得违约、违反、违规、违法，如有，由产生方承担责任费用。如乙方租用的宅基地堤围所有人都不准建房，又没有地补偿，甲方就退回乙方租宅基地的全部额给乙方。王伟权、彭柳金、王展鸿、肖秀影均签字确认。另有黎有胜在证人处签名。2012年1月1日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影番禺大龙街石岗东村万石大街二巷50号，租宅基地款拾万陆仟肆佰元整。2012年6月30日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影租用宅基地尾款共壹万肆仟元正。在案件审理过程中，原、被告双方均确认宅基地地址为海心村深沙堤围海龙街，原告实地看地时双方经丈量确认土地长18.5米，宽14米，减路3.5米，总面积为210平方米。此外，被告称由于涉案宅基地为被告祖辈留下来，没有办理备案及产权登记。关于合同履行情况。原告称被告丈量了面积后要求其支付部分款项，双方约定办好四至手续后再支付剩余款项，但被告一直未提供四至的资料，也没有提供涉案土地隔壁邻居及村委签名确认涉案土地是被告的材料，故原告没有支付剩余款项。原告曾通过电话、短信及当面协商的方式催促被告提供四至图等材料，最后一次沟通是在2019年7月31日，当时被告的兄弟也在场，并提供了被告王伟权的大哥王伟添与原告之间的对话予以佐证。原告没有使用过涉案土地，土地上种植的作物仍是被告当初种植的作物，后来土地因被政府收回做道路用途，相关的青苗补偿款由被告的兄弟领取了。被告认为，原告在签订协议时已经明知涉案土地没有办理产权登记，也没有经过有资质的单位出具四至图，而是约定在原告租用期间若有他人称宅基地不是被告的话，则由被告协助证实。且根据协议约定，双方之所以约定永久租用，目的是为了博取涉案土地后期的国家征收补偿，并非买卖土地。签订协议当天就已经将土地交付给原告使用，但未办理书面交接手续，不确认涉案土地被征收。另查明，原告肖秀影在签订《宅基地租用协议书》时不是海心村村民。彭柳金是王伟权的妻子，王展鸿是王伟权的儿子。在案件审理过程中，本院组织原、被告双方到涉案场地查看，双方确认原交易土地长18.5米（从竹棚开始计算至河边），宽14米。现交易土地部分被海堤路拓宽被占用，剩余土地上现种植有香蕉树，还长有很多杂草。双方确认蕉树由被告王伟权在多年前种下。另外，王伟权的兄弟王伟荣、王伟强也有到场，王伟荣、王伟强确认祖辈留下的土地确实是按照王伟权提供的划分图来划分，划分之后也有到村里面去登记，村里面对此是清楚的。至于王伟权与肖秀影之间的交易关系，王伟荣、王伟强均认为土地是四兄弟各占四分之一，无论是否知情都与其无关，王伟权经济条件不好，他要如何处理都可以。王伟荣确认土地上有青苗补偿款，但其只领取了整块土地的四分之一补偿款即9000多元。王伟强确认土地上有青苗补偿款，但其只领取了整块土地的四分之一补偿款即6000多元，金额不一致是由于上面种植的东西不一样。肖秀影则称王伟荣及王伟强把整块土地的青苗补偿款都领完了而非只领取了四分之一，王伟权也因此曾经到村里面去闹过。村里面登记了王伟权四兄弟的名字，但没有区分具体的份额，购买的时候王伟权也没有提供四兄弟的划分材料，签订协议前肖秀影及王伟权曾一起到土地上看过，王伟权告诉肖秀影从哪里到哪里，但问及具体哪块归属于何人，王伟权说还没分好。王伟权不予认可，并称已经分好且已告知肖秀影。本院另向广州市番禺石楼镇海心村民委员会调查取证，该村委会至今未回复。本院认为，首先，关于《宅基地租用协议书》的效力问题。原、被告双方签订的协议虽然名为《宅基地租用协议书》，但从协议内容来看，该协议名为租赁，实为土地使用权转让。据原、被告双方当事人陈述，涉案土地是王伟权祖辈留下来的宅基地，而宅基地属于农民集体所有，农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的是宅基地使用权，而非所有权，故其不能行使处分权，对宅基地进行非法买卖及以其他形式非法转让。本案原告肖秀影不是海心村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此肖秀影与王伟权签订的协议因违反了国家强制性规定，应属无效。关于诉讼时效问题。本院认为，合同无效的确认是对客观事实的确认，不属于时效制度对权利限制的范畴，对其适用诉讼时效制度则与合同无效制度的立法目的相悖。且合同无效是法律规范对合同的否定性评价，其本质在于合同的违法性，是国家为维护社会公共利益的需要而运用公权力对民事行为所进行的主动介入和干预。若规定合同无效需受诉讼时效制度限制，将会使违法的合同因时间的经过而取得合法性。从权利性质来看，当事人要求确认合同无效，应属于实体法的形成权。而诉讼时效的客体应为债权请求权，所以要求确认合同无效的诉讼请求，不属于诉讼时效的客体。因此，对被告关于诉讼时效经过的抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王伟权未有证据证明已将土地交付给原告肖秀影使用，涉案土地在签订协议后又因海堤扩宽被占用部分，剩余土地一直维持签订协议时的状态。原告肖秀影在支付120400元后，也未依照协议约定在180天内付清剩余款项，故双方签订的协议并未得到完全履行，双方对此均存在过错。因此，被告应向原告肖秀影退还款项120400元。关于原告肖秀影主张的利息问题。本院认为，被告明知涉案土地为集体土地性质的宅基地，不可转让，仍将其对外出售给对方。原告肖秀影明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向被告购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。原告肖秀影向被告支付120400元后，既未催促被告交付土地，也未向被告支付余款，更未向被告主张返还款项，原告肖秀影怠于行使权利期间产生的利息损失，属于自身原因导致扩大的损失，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告肖秀影与被告王伟权、彭柳金、王展鸿于2011年12月1日签订的《宅基地租用协议书》无效；二、被告王伟权、彭柳金、王展鸿应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖秀影退还款项120400元；三、驳回原告肖秀影的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告肖秀影负担2225元，由被告王伟权、彭柳金、王展鸿负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  付小俐人民陪审员  李敏宁二〇二〇年六月十八日书 记 员  邬敏秋