云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2326民初411号原告：孙海山，男，1980年5月3日生，汉族，高中文化，个体，住楚雄市。被告：大姚裕隆房地产开发有限公司；住所地：大姚县金碧镇校场路；统一社会信用代码：915323260752995961。法定代表人：张家洪，职务执行董事。委托诉讼代理人：黎春映，女，1984年5月24日生，汉族，大专文化，住大姚县（特别授权）。委托诉讼代理人：黄涛，云南南坤律师事务所律师（特别授权）。原告孙海山与被告大姚裕隆房地产开发有限公司（以下简称裕隆地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海山，被告裕隆地产的委托诉讼代理人黎春映、黄涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙海山向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告所签订的《金碧梦苑商住房定购协议》；2.判决被告退还原告所交的定金人民币一万元；3.判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告明确告诉被告自己有逾期记录，有可能贷不了贷款。被告为骗取原告购买商铺，口头承诺就算我征信有逾期他们也能帮我办理放下贷款。前提是要求我先交付他（开发商业务员张洋）一万元房款。等他们帮我与银行协调好贷款事项。银行同意批贷款后再去签《商品房购销合同》，交付尾款，交完尾款后由他们出具首付款发票，拿着首付款发票和《商品房购销合同》相关资料再去办理贷款。不然交了首付款，出了发票后贷款又批不下来，他们发票开出来后不好处理。在开发商业务员张洋口头承诺：“就算我征信有逾期，他们也能帮我办理贷款的情况下”。我才刷卡支付给被告一万元购房款。收据上也明确写明此款为房款一万元。过了几天，张洋联系我要求提供征信报告和银行流水。我按他们的要求带着全部相关资料交给了张洋。并与他和他的另一个同事去了建行。找到他们联系的相关人员，把我的全部资料给他看后。得到的答复是他们建行现在不批商铺贷款。张洋说他们老板跟信用社的关系更好。他们给我联系信用社的办理该商铺房贷款。后一直没有相关贷款的消息。2020年4月11日我问张洋要这一万房款时。张洋说：“那个退不到了，违约处理了，当时打过几次电话给你的，你不来签合同，一直拖着，也不配合办理贷款，后面我们还发了律师函给你了！”但事实是我根本就没有接到过他们所说的律师函。虽然《金碧梦苑商住房定购协议》对按揭贷款的后果没有约定，但依照《合同法》有关条款或者交易习惯确定。购房人与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。而根据商品房买卖交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。此外开发商有收取办理他项权证的费用项目，应推定为购房户代办按揭贷款是开发商应履行的义务。且此项目的房贷只能在建行或信用社办理贷款。因开发商只跟这两家银行签了相关办理贷款的合同，不能在除这两家银行以外的大姚其它家银行办理该项目贷款。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。我已提供过相关个人资料给张洋，并配合他们到过银行办理过贷款。最终没办成，应属因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。没办理下贷款不应归责于我的原因。因此，诉请人民法院依照《合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，支持原告诉讼请求，维护原告财产权利。被告裕隆地产辩称：一、被告单位不存在违约行为，不应向原告返还定金。1.2017年11月28日签订的《金碧梦苑商住房定购协议》第二条约定“乙方应在交纳定金后的10日内携带本定购协议和财务收据将首期全额房款缴纳给甲方，签订正式商品房购销合同”，该条约定已经明确，孙海山应在2017年12月2日，履行定购协议的约定义务，与被告单位签订《商品房购销合同》，但孙海山未按定购协议约定履行签订合同义务，已构成违约，据此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持的规定，原告作为签订合同义务主体应向被告单位举证证明，其已在合同约定期限内要求过与被告单位签订《商品房购销合同》的事实，否则应承担举证不利的法律后果。2.订购协议签订后，被告单位已于2017年12月19日、29日，2018年1月2日对孙海山进行了催告，要求其签订《商品房购销合同》，但孙海山均未与被告签订，且还拒听电话，据此，孙海山违约在先，所交纳的定金不应返还。二、未能办理银行按揭不属于不可归责于当事人双方的事由。本案合同为预约合同，是对未来欲购买房屋签订的意向性合同，该合同只约定孙海山需定购的房屋、价格和签订正式商品房购销合同的时间，对按揭贷款等涉及房屋买卖的具体事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，按揭贷款等条款应属于在《商品房购销合同》应当明确约定的事项，据此，无法办理按揭贷款不是孙海山拒绝签订《商品房购销合同》的免责事由，反而，因孙海山未与被告单位签订正式《商品房购销合同》，致使孙海山在不满足办理按揭贷款的条件及孙海山在未能办理按揭贷款情况下，双方不能依照《商品房购销合同》关于按揭贷款的约定，处理不能办理按揭贷款的后果，致使本案的发生，本案的违约责任应归责于孙海山未签订《商品房购销合同》的行为，而非不能办理按揭贷款。综上，被告单位已完全履行了定购协议的权利和义务，不存在违约行为，孙海山的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了本人的身份证复印件，《金碧梦苑商品住房定购协议》，收据及打款凭条，原告与张洋的微信聊天记录，欲证明其诉讼主张。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。被告围绕答辩理由提交了营业执照及法定代表人身份证明，张洋与被告的手机通话记录及张洋出庭证言，欲证明原告违约，拒不按时与原告签订购房合同的事实。经质证，原告除认为张洋没有如实陈述自己向其提交过银行征信不合格的记录外，其余无异议。本院对原、被告所提交的证据综合予以采信，并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的公司。2017年11月28日，原告在被告置业顾问张洋的接待下，作为乙方与被告甲方签订了《金碧梦苑商品住房定购协议》，协议约定：乙方定购甲方的商业房5幢1022号房屋（建筑面积46.42平方米，总价440990元），乙方向甲方支付定购该房屋的定金10000元，甲方出具财务收据，乙方应在缴纳定金后的10日内携本协议和财务收据将首期全额房款缴纳给甲方，签订正式商品房购销合同。协议第三条2项约定：若乙方违反协议约定条款或未按时缴付上述房款时，视为乙方放弃定购该房屋，甲方不予退还已交全部定金，并有权在不通知乙方的情况下将该商品房另行处置，该商品房处置后本定购协议自动失效。协议签订的同日，原告向被告交纳10000元，被告出具了收据给原告。协议约定的签订购房合同时限内，原告没有来与被告签订购房合同。此后，被告公司的员工张洋在2018年6月1日之前，多次打电话联系原告到公司办理签订购房合同的相关事宜，原告均未到被告处办理。2018年7月，被告对原告所定购的房屋做了另行处置，原告没有过问也未向被告提出退还定金的请求。2020年4月开始，原告与被告公司员工张洋在微信聊天中，向被告提出退还定金的要求，张洋给予不退还定金的答复。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金”。本案中，原告与被告签订订购房屋协议并交付购房定金给被告后，未按双方约定的时间与被告签订主合同即购房合同，经被告多次催告也未履行签订主合同的义务，已违反订购协议的约定。双方在协议中约定的不退还定金的条件已经成就，被告另行处置房屋后，按协议约定该订购协议已自动失效。原告在诉讼中一再强调，因自己银行征信不良，无法办理购房按揭贷款且将该情况告之了被告，才没有按时与被告签订购房合同属于免责事由，被告应退还定金，原告未提交任何证据对该事由确实存在予以证明，且原告自己的银行征信不良属于可归责的事由，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条所规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，故本院对原告的该主张不予采纳。按商品房屋的交易习惯，原告在签订房屋订购协议并交付定金后，若出现特殊原因不能按期签订购房主合同时，则应本着诚实信用原则，及时告之被告，并主动与被告协商延期或者解除订购协议的事宜。原告采取放任的态度，不按约定与被告签订主合同也不及时与被告协商，其违约行为给被告销售房屋的预期利益造成了损失。原告要求解除的《金碧梦苑商品住房定购协议》按约定已自动失效，依法无权要求返还定金，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条的规定，判决如下：驳回原告孙海山的诉讼请求。案件受理费25元，由原告孙海山负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  范继平二〇二〇年六月一日书记员  杨春艳