上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初24409号原告：上海万群物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄竟成，总经理。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海三和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾建国，董事长。委托诉讼代理人：何晓瑜，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，上海市民生律师事务所律师。原告上海万群物业管理有限公司(以下简称万群公司)与被告上海三和房地产有限公司(以下简称三和公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告万群公司委托诉讼代理人邬叶弟，被告三和公司委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万群公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费16,341元(2013年4月至2019年12月)；2、被告支付滞纳金，以16,341元为本金，按日千分之三的标准自2020年1月1日起计算至判决生效之日止，滞纳金不超过本金16,341元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：万群公司系延平路123弄小区物业管理单位，三和公司系小区延平路XXX号、武定路XXX号、XXX号、XXX号XXX幢底层D商业房屋业主。上述房屋建筑面积为155.19平方米，物业服务合同约定物业管理费为1.30元/平方米/月。在万群公司实施物业管理期间三和公司共计拖欠万群公司物业管理费16,341元，经万群公司催讨，三和公司至今不愿支付拖欠费用。故万群公司起诉至法院要求判如所请。被告三和公司辩称，不同意万群公司的诉讼请求。首先，包括系争房屋在内的三和大厦办公楼是三和公司名下的办公楼，平时由三和公司自己进行管理，而且部分房屋与万群公司管理区域之间有铁门阻隔，万群公司未提供物业服务，无权收取物业费；其次，万群公司提出按照1.30元/平方米/月的标准收取物业费缺乏依据，对该标准亦不予认可，即便万群公司主张费用，需明确服务标准和服务范围。物业合同系双务合同，万群公司应履行合同义务，如其认为提供过服务，应当举证证明具体服务内容，但万群公司并未提供相应的服务；第三，按照此前生效判决的认定，万群公司收取物业费的区域应当限于公共部分，但现在万群公司提出收取物业费的面积已经远远超过实际的公共面积，存在不当得利的情况；第四，万群公司诉讼时效已过，即便万群公司发过律师函，从其内容来看也不应作为对本案曾经主张过权利的依据，其权利不应在本案中得到支持。对于万群公司主张的物业费的计算方式和时间不持异议，但认为滞纳金约定标准过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市静安区延平路XXX号、武定路XXX号、XXX号、XXX号XXX幢底层D房屋产权人系三和公司，建筑面积为155.19平方米，用途为商场。2013年1月11日下午，在三和大厦18楼三和公司会议室，召开了由静安区房管局、三和花园居委会、三和业委会和三和公司参加的三和花园小区管理工作会议，会议内容：一、户外停车场，因该地块尚未开发，属于待建工地，按规土局等相关部门的文件为准；二、“月亮湾”等小区车辆统一管理，按照兼顾各方利益、尊重历史进行科学管理；三、增补三和花园三和大厦业委会成员，暂缓考虑；四、三和大厦本体自行管理，本体以外的公共部位的物业管理费用，在一周内告知业委会。2013年2月6日晚，在三和大厦四楼多功能厅，召开由白亮、于准轶、卞敬国、包月文、袁海涛、陈建挺、冯新华、赵石军、周竟、林斌、罗孝昌出席的内容为“有关三和房产有限公司缴纳三和花园物业公司费用一事”的会议，形成《会议纪要》：一、缴纳费用按每月每平方米1.30元标准支付；二、按产证面积计算，按月缴纳。2013年3月18日，万群公司(乙方)与上海市静安区三和花园业主大会(甲方)签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：万群公司对上海市延平路XXX号XXX-XXX号、延平路XXX号、武定路XXX-XXX号(单)实施物业管理服务，委托管理期限自2013年4月1日至2015年3月31日。该合同第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)……办公楼：每月每平方米1.30元[仅指(按)主体之外的公共部位]。对业主和使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之三加收滞纳金。因双方对于物业费的收取范围和标准存在争议，三和公司拒绝向万群公司支付物业费。另查明，上海市静安区住房保障和房屋管理局曹家渡办事处出具《情况说明》一份，该情况说明载明：“在2013年2月6日会上，三和花园业委会与三和房产就三和花园管理形成以下会议纪要：三和公司按每平方米1.30元标准缴纳；费用按产证面积计算，按月缴纳。”又查，2013年因双方就延平路XXX号、武定路XXX号、XXX号、XXX号XXX幢底层C室的物业服务合同产生争议，万群公司曾起诉来院，2014年9月22日，本院作出(2013)静民一(民)初字第3325号民事判决，认定双方争议的实质是对于2013年3月18日签订《物业服务合同》第七条中关于办公楼收费条款的理解问题。对此，对于诉争条款的内容，签订合同的双方当事人即万群公司和上海市静安区三和花园业主大会均表达了同一的认识，即收费标准是按照三和公司所有房屋的建筑面积计算物业管理费，该条款后括号内添加的文字是对于万群公司服务范围的表述。现三和公司对此提出不同于合同双方当事人的意见，亦即是三和公司与万群公司以及上海市静安区三和花园业主大会对于合同条款的理解发生了争议。在此情形下，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现结合在案证据以及双方的陈述，可以看到，首先，在诉争小区内，办公楼性质的房屋主要是三和公司所有，而2013年3月18日的《物业服务合同》的签订，特别是合同第七条中关于办公楼物业管理费的确定，是在三和公司、三和花园小区业委会、静安区房管局等共同参与的两次三和花园小区管理工作会议的会议纪要的基础上所确定的，按照该两次《会议纪要》的内容，非常明确地确认了三和公司交付物业管理费的标准是每月每平方米1.30元，按照产证面积计算。该纪要内容并不存在歧义，对此，三和公司亦是明知的。现虽然在前述物业服务合同中争议条款后添加了“仅按主体之外的公共部位”的字样，但如按照三和公司的理解方式，该内容是关于收费标准的解释，本身亦存在两种理解，一种即是三和公司的理解，另一种亦可理解为是指三和小区所有的公共面积，故三和公司的理解本身并不具有合理性，同时该理解显然也有悖于前述《会议纪要》的精神；其次，从整个物业服务合同以及前述《会议纪要》的内容看，《会议纪要》中涉及到了万群公司在物业服务中有别于通常情况的情形，即三和公司所在的三和大厦本体虽然属于三和花园小区的范围内，但由三和公司自行管理的问题，关于该情形，在物业服务合同的其他条款中并无表述，现万群公司解释为：争议条款后添加了“仅按主体之外的公共部位”的字样是对于服务范围的确定，万群公司的该解释具有合理性，且较之以三和公司之解释更符合实际情况；再次，按照现有的物业管理的通常情形以及收费方式看，物业管理费的收费均为按照房屋的建筑面积收取，故若按三和公司的理解收取物业管理费，也有悖于行业习惯和通常情形。法人的合法权益受法律保护。万群公司接受上海市静安区三和花园业主大会的委托，在合同履行期限内对上海市延平路XXX号XXX-XXX号、延平路XXX号、武定路XXX-XXX号(单)实施物业管理服务，其效力及于每位业主，故三和公司作为涉案房屋业主，与万群公司之间的物业服务合同关系是依法成立的，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。三和公司作为业主应当支付物业管理费。三和公司自2013年4月至2013年9月期间拖欠万群公司物业管理费3,426.31元，其欠付行为已构成违约，应承担由此产生的法律后果。故万群公司要求三和公司支付物业管理费3,426.31元的诉讼请求，符合有关法律规定，依法应予支持。本院判令三和公司向万群公司支付2013年4月至2013年9月的物业管理费3,426.31元。三和公司不服提起上诉。2015年8月6日，上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第2397号民事判决，认定上海市静安区三和花园业主大会与万群公司签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，应予确认。该合同的效力及于包括三和公司在内的三和花园小区业主。对于三和公司与万群公司所争执的合同第七条所特别添加的“(仅按主体之外的公共部位)”条款究竟是指收费区域还是服务范围，原审法院按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确认系服务范围是适当的，据此所作的判决亦无不当。三和公司上诉坚持认为上述《物业服务合同》第七条特别添加的“(仅按主体之外的公共部位)”条款是指收费区域等，依据不足，本院难以采信。二审判决驳回上诉，维持原判。三和公司不服，向上海市高级人民法院申请再审，2016年3月25日，上海市高级人民法院作出(2015)沪高民一(民)申字第1632号民事裁定，驳回三和公司的再审申请。三和公司不服，向检察机关申请监督。上海市人民检察院于2016年9月20日作出沪检民(行)监[2016]XXXXXXXXXXX号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2016年10月12日作出(2016)沪民抗46号民事裁定，提审该案。并于2017年7月25日作出(2016)沪民再40号民事判决，维持上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2397号民事判决，本判决为终审判决。再查，万群公司于2013年6月9日通过发送律师函的方式对包括涉案房屋在内的物业费向三和公司进行过催讨。2015年8月亦向三和公司进行过催讨，三和公司于2015年9月28日回函给万群公司，收到上述函件并不同意支付，同时提出已就二审判决向上级法院提出再审申请，并经上级法院受理。2016年6月，万群公司就延平路XXX号、武定路XXX号、XXX号、XXX号XXX幢2层办公房屋的物业费向三和公司进行催讨。本院于2016年8月8日立案受理了该案，并于2016年9月13日公开开庭进行了审理。庭审中，三和公司委托诉讼代理人答辩称包括涉讼房屋在内的整幢房屋的物业费均未支付，希望与万群公司就全部房屋的物业费问题一揽子协商解决，后因上海市人民检察院提起抗诉，2016年11月7日，万群公司撤回了该案的起诉，本院口头裁定予以准许。2018-2019年间，万群公司亦就涉案房屋所在小区的物业服务合同纠纷向三和公司提起多起诉讼，后以补充证据为由陆续撤回了起诉，本院亦裁定予以准许。本院认为，本案的争议焦点为：一、三和公司是否应当向万群公司支付物业费，以及物业费的面积应当如何计算；二、万群公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，此前双方已有过诉讼，且已通过一审、二审、再审等程序经生效判决予以确认，三和公司作为涉案房屋业主，与万群公司之间的物业服务合同关系是依法成立的，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务,三和公司作为业主应当支付物业管理费。三和公司在本次诉讼中的观点表述以及提交的证据均未超出前述案件审理过程中其辩称及举证的范畴，本院对此不再赘述，三和公司应当按照合同约定的标准向万群公司支付物业管理费，万群公司表示涉案房屋为商业用房，合同约定的物业费标准为1.72元/月/平方米，其自行调整为按照1.30元/月/平方米的标准计算，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以确认，万群公司主张按照建筑面积计算物业管理费，本院予以支持。鉴于三和公司对万群公司主张的欠付费用的事实、时间节点以及计算方式均不持异议，本院对此予以确认。关于争议焦点二三和公司的时效抗辩，本院认为，万群公司此前通过起诉、发送律师函的方式向三和公司追偿，已经引起了诉讼时效中断，而三和公司在2016年9月的庭审中就包括涉案房屋在内的全部物业费未曾缴纳并希望一揽子解决纠纷的陈述亦产生诉讼时效中断的效果，此外万群公司于2018-2019年间亦通过起诉的方式向三和公司主张权利，万群公司的上述催讨行为，应当评价为其自2013年起至本案起诉之前多次以不同的方式向三和公司行使债权请求权，鉴于该项请求权的行使未超过法律规定的诉讼时效，故对于三和公司的时效抗辩，本院不予采信。万群公司另向三和公司主张逾期付款的滞纳金，鉴于三和公司迟延支付物业管理费，已构成违约，万群公司依约收取违约金的诉请有合同依据，本院予以支持，鉴于三和公司认为违约金标准过高，请求法院予以调整，本院酌定按照每日万分之五的标准计算违约金，万群公司表示其主张的违约金金额以本金16,341元为限，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，三和公司应当向万群公司支付2013年4月至2019年12月期间的物业管理费16,341元，并以16,341元为基数，按照每日万分之五的标准，向万群公司支付自2020年1月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金(以16,341元为限)。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第(一)项、第(二)项、第(三)项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、被告上海三和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市静安区延平路XXX号、武定路XXX号、XXX号、XXX号XXX幢底层D房屋向原告上海万群物业管理有限公司支付自2013年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费16,341元；二、被告上海三和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内，以16,341元为基数，按照每日万分之五的标准，向原告上海万群物业管理有限公司支付自2020年1月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金(以16,341元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233.5元，减半收取计116.75元，由被告上海三和房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二〇年六月三十日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。