广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4119号 原告：杨彩姣，女，1985年11月15日出生，壮族，住广西南宁市。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**，统一社会信用代码：91450100094637036J（1-1）。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，住南宁市青秀区，广西乡镇企业联合会推荐。 原告杨彩姣与被告广西中巽投资有限公司（以下简称“中巽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨彩姣、被告中巽公司的委托诉讼代理人孙文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨彩姣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效；2.被告退还已付1套房款人民币82000元整及资金占用费（计算方式：以102000元为基数，按年利率6％，从2018年2月6日起，计至实际清偿日）；3.被告按合同第七条第二项约定，逾期超90日后，并按原告累计已付款的1％向乙方支付违约金，（从2020年4月1日起，按每日万分之1.4计）；4．被告向原告支付补偿金5000元；5．本案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担 事实和理由：原、被告于2018年2月6日签订了《南宁云时代商贸城合作建房协议》。协议约定原告向被告支付合作建房款，同时享有南宁云付代商贸城的A栋906号房，建筑面积48.67平方米。按协议约定于2019年12月31日前将楼房交付原告使用。原告已按照协定的付款方式于2018年2月6日向被告支付合作建房款共计102000元。但直到2019年9月初房屋尚未打地基，无法实现交房承诺。经双方协商，双方同意解除《合作建房协议》，双方于2019年5月24日签订《承诺书》，被告承诺退还款项，但一直未履行；经双方多次协商，又于2019年9月4日签订《承诺书》约定：被告分二期退款：1、于2019年9月10日前退完；2、被告一次性给予原告5000元的经济补偿。但被告只于2019年9月10日退了20000元，之后被告再未退还剩余款项，为维护原告的合法权益，依据我国有关法律法规，特向贵院提起本诉。 被告广西中巽投资有限公司辩称：第一，被告与原告签订的《南宁云时代建房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效。合同第一条明确约定本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城，第十五条第六款明确约定本协议为合作建房协议，乙方仅获相关楼房的使用权，双方均已清晰认识，双方约定合作建房构成合作关系，共担风险。合同通篇涉及的款项皆为合作建房款，原告已确定合作的建房事实，现又主张是房屋买卖，请求法院确认无效。对于原告要求确认南宁云时代合作建房协议无效的诉讼请求，人民法院应予驳回。第二，合作建房协议系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方约定合作建房系合作建房关系，不是房屋买卖关系，也不是借贷关系，双方应继续履行合同义务，对于原告要求被告返还合作建房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予驳回。第三，如果法院认定案涉建房合同无效，那么被告也因为明知而应承担相应过错责任。原告既然诉请确认双方签订的合同无效，那么合同自始至终无效，不应再按合同约定请求支付违约金，原告该项诉讼请求没有法律依据，人民法院应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月6日，原告杨彩姣（乙方）与被告中巽公司（甲方）签订一份《南宁云时代商贸城合作建房协议》，约定：合作建房地块为广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地。甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组以合作投资经营的方式，取得该宗地块的合作使用权和特定房屋使用权。本案协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。乙方同意按分期付款方式向甲方支付合作建房款。同时享有相应一定面积的楼房位于本协议第一条南宁云时代商贸城的A号楼9层06号房，建筑面积共48.67平方米，属框架结构楼房。经双方约定，公摊面积（公共部位与公用楼房）【多功能综合楼】按22％、【酒店式公寓套间】按19％、【商铺】裙楼一层按20％、【商铺】裙楼二至五层按35％计算，（最终建筑面积以甲方交房时提供的有资质的部门实际测量的面积为准，按多退少补的方法计算合作建房款）。本楼房相关证件办理事宜，以国家相关的政府法规为准，届时甲方协助乙方办理，费用由乙方负责。乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。该楼房的合作建房款总金额为34万元。乙方同意按以下付款方式支付合作建房款给甲方的指定账户：（1）乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30％，合计102000元。（2）乙方须在该楼房建到地面正负零一周内（以甲方短信或电话通知时间为准）交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30％，合计102000元，（3）乙方须在楼房建设达到封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准），交纳合作建房进度款，为合作建房款总额40％，计136000元。甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用。双方还就其他事项进行了约定。此外，双方在主合同的补充协议中约定：甲方在交房五年协助乙方办理不动产登记证（相关费用由乙方负责），承诺时间内未能办理不动产证，乙方可以转让此物业予甲方，甲方于2025年7月无条件按合同原价回购。 上述合同签订后，被告于合同签订当日向原告出具了《云时代商贸城收据》，载明：收到杨彩姣支付A栋906号的首付款102000元，付款方式为“刷卡”。 2019年5月24日，原告杨彩姣（乙方）与被告中巽公司（甲方）签订一份《承诺书》，约定：经双方友好协商，乙方其名下位于广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城的物业：Ａ-906，面积：48.67平方米。总投资款为340000元，已付投资款102000元。甲方承诺于2019年8月30日前，甲方将该物业的首付款102000元打到乙方指定账户。逾期按每日万分之1.4赔付违约金。乙方收到已付投资款时自动终止《南宁云时代商贸城合作建房协议》。双方签字确定生效。 2019年9月4日，原告杨彩姣（乙方）与被告中巽公司（甲方）再次签订一份《承诺书》，约定：经双方友好协商，乙方在其名下位于广西南宁市兴宁区东面路边（即金桥市场东面）南宁云时代商贸城的物业：Ａ-906，面积：48.67平方米。总投资款为340000元，已付投资款102000元。甲方承诺分二期退还乙方，将款项打入到乙方指定账户上，首期25000元于9月10日前把款项打入乙方指定账户，二期余款于2019年10月30日前把款打到乙方指定账户上。另外广西中巽投资有限公司承诺乙方在退付投资款时一次性给予5000元的补偿金。付清款项后原2019年8月30日退款的承诺书终止。 因原告认为其与被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告自认被告已经于2019年9月10日退还其2万元。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。 本案中，原、被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》虽然名为合作，但从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，其实质并不属于合作建房的性质，应认定涉案合同为房屋买卖合同。虽然被告抗辩其仅系向原告转让的是一定期限的房屋使用权而非所有权，但结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、交付房屋、房屋保修等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故本院对被告的前述抗辩不予采信。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得《南宁云时代商贸城合作建房协议》所涉讼争房屋的预售许可证明，故原、被告于2018年2月6日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付资金占用费、违约金及补偿金的问题。 由于原、被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款。现原告提供《云时代商贸城收据》及《承诺书》用于证明其实际向被告支付购房款102000元，被告对此予以认可，本院对此予以确认。现原告自认被告已经退还2万元，故被告尚应向原告返还82000元。 由于涉案合同自始无效，被告基于涉案合同收取原告购房款而产生的孳息亦属于原告因涉案合同而受到的损失，因此被告应向原告支付相应的资金占用费。现原告要求自2018年2月6日起计付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求按照年利率6％支付资金占用费没有事实及法律依据，本院酌情按照中国人民银行公布的贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。具体计算为：以82000元为基数，从2018年2月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 对于原告要求被告支付的违约金及补偿金。首先，由于《南宁云时代商贸城合作建房协议》自始无效，原告要求被告仍按照该协议约定支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，原、被告之前签订的两份《承诺书》均系双方对退款问题达成的协议，并不涉及《南宁云时代商贸城合作建房协议》具体合同义务的履行，故该两份《承诺书》在性质上属于原、被告双方对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，且其内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。但根据原、被告2019年9月4日签订的《承诺书》约定来看，被告承诺支付的一次性补偿金5000元实际是以被告按照该《承诺书》履行完毕且不再履行双方2019年5月24日签订的《承诺书》约定的逾期付款违约金为前提的，现被告并未按2019年9月4日签订的《承诺书》约定履行全部义务，因此该份承诺书不能发生终止和替代2019年5月24日签订的《承诺书》的效力，在原告未明确表示放弃主张2019年5月24日签订的《承诺书》约定的违约金的情况下，原告不能直接要求被告按照2019年9月4日签订的《承诺书》约定支付一次性补偿金，故本院对原告的该项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告杨彩姣与被告广西中巽投资有限公司于2018年2月6日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司向原告杨彩姣返还购房款82000元并支付资金占用费（资金占用费计算方式：以82000元为基数，从2018年2月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 三、驳回原告杨彩姣的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费988元，由原告杨彩姣负担63元，被告广西中巽投资有限公司负担925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 聂 凯 二〇二〇年六月二十八日 书记员 滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。