苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13859号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：亢越，总裁。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区韦博语言培训中心，住所地，住所地苏州工业园区天幕西街**106/**iv>法定代表人：高卫宇。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）与被告苏州工业园区韦博语言培训中心（以下简称韦博培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告圆融集团的委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予到庭参加诉讼，被告韦博培训中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告圆融集团的诉讼请求为：1.被告支付欠缴租金106518.14元、物业管理费41199.6元、推广费12676.8元、水电费5794元（计算至合同解除之日2019年10月31日）及逾期付款利息6937.06元（以所欠款项每日万分之五为标准，自应付款之日起暂计至2019年11月30日，应计算至实际付款之日）；2.被告立即将涉案房屋恢复原状返还原告，并支付迟延返还房屋期间的占用使用费73858.87元（以合同解除之日前一日的租金、物业管理费之和为标准，自2019年11月1日起暂计至2019年11月30日，应计算至实际返还之日）；3.被告支付违约金224716.12元（6个月的租金、物业管理费和推广费之和为481183.62元，抵扣履约保证金248544.5元及公用事业押金7923元）；4.被告支付律师费8968元；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉请为：被告支付迟延返还房屋期间的占有使用费73858.87元（以合同解除之日前一日的租金、物业管理费之和为标准，自2019年11月1日起暂计至2019年11月30日，应计算至实际返还之日）及原告自行将涉案房屋恢复原状的费用118191元。事实和理由：2019年5月，原告与被告签订《苏州时代广场租赁合同》，将苏州时代广场天幕西街区域21栋106+201号商铺出租给被告，计租面积为792.3平方米，租赁期共计2年，自2019年5月31日起至2021年5月31日止。租赁合同对租金、物业管理费、推广费、公用事业费(水、电费用)的计算标准、支付时间和方式、违约责任等事项均作了约定。自2019年8月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、推广费及水电费等款项，经原告多次催告，被告仍未按租赁合同约定履行付款义务。被告的行为严重违反了租赁合同约定，解除条件已成就，故原告于2019年10月31日向被告发送《租赁合同解除函》，依法解除租赁合同。租赁合同解除后，被告至今仍未支付拖欠款项，亦未将涉案商铺恢复原状返还原告，严重损害了原告合法利益。被告韦博培训中心未作答辩。经审理查明，2019年5月，圆融集团（甲方、出租方）与韦博培训中心（乙方、承租方）签订《苏州时代广场租赁合同》，主要内容如下：甲方将苏州时代广场N5区21号楼106+201商铺出租给乙方。计租面积为792.3平方米，租金、物业管理费、推广费、保证金、装修管理费、装修管理押金、水费、电费等公用事业费押金及其他费用以此为计算依据。租赁期共计2年，自2019年5月31日起至2021年5月31日止。乙方支付履约保证金248544.5元。租金以保底租金计算，2019年5月31日至2020年5月31日保底租金为53259.07元/月，2020年6月1日至2021年5月31日保底租金为55909.97元/月。保底租金采用先付后用原则按月支付，乙方每月20日或之前支付下月的保底租金，同时按照甲方或管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分(如有)。物业管理费20599.8元/月，采用先付后用原则支付，乙方每月20日或之前支付下月的物业管理费。推广费6338.4元/月，采用先付后用原则支付，乙方每月20日或之前支付下月的推广费。在租赁期内该单元所发生的水、电费用由乙方按照管理单位出具的账单支付。因使用公用设施所引起的一切费用均由乙方承担。乙方于每月10日或之前按照管理单位通知账单支付上月水费和电费给甲方。公用事业押金7923元。拖欠支付物业管理费、推广费、水、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足公用事业押金(如适用)超过十五日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方应按所欠款项每日万分之五标准向甲方支付违约金。乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将已恢复至交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿.同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述权利进入并收回该房屋且直到房屋恢复原状或甲方接受的可再行出租的状态为止，乙方须以合同终止(或解除)日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失，并支付从租赁期届满或提前终止之日到实际返还之日期间该房屋的推广费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、物业管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：(1)乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到1个月或以上的……乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：……(4)逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息。(5)向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金……诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。2019年10月11日，受圆融集团委托，上海市协力(苏州)律师事务所陈军杰律师向韦博培训中心寄送《律师函》，主要内容为：……截止至本律师函发出之日，贵司尚欠付圆融公司租金106518.14元(2019年9月-2019年10月)、物业管理费41199.60元(2019年9月-2019年10月)、推广费12676.80元(2019年9月-2019年10月)、电费4195.7元(2019年9月)、水费61.65元(2019年9月)，合计164651.89元。经圆融公司多次催告，贵司仍未按合同约定履行完毕全部付款义务……鉴于此，圆融公司特委托本律师郑重函告如下：请贵司于2019年10月15日16：00前将上述全部欠付款项一次性支付给圆融公司，并根据合同约定承担相应的逾期付款违约责任。2019年10月31日，圆融集团向韦博培训中心寄送《租赁合同解除函》，主要内容为：贵我双方于2019年5月就苏州时代广场N5区21号楼106+201房屋签订了《苏州时代广场租赁合同》(下称“租赁合同”)，该租赁合同约定租期至2021年5月31日止。同时租赁合同约定，如贵方出现约定的实质性违约行为的，我司有权解除租赁合同。现由于贵方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、水电费等费用的行为，已严重违反租赁合同约定，构成了实质性违约行为，且经我司多次催告后至今仍未予以改正，鉴于此，现我司正式通知贵方：1、我司现正式根据租赁合同约定解除双方之间的租赁合同及其相关附属协议(如有)，解除时间为2019年10月31日(即本函发出之日)……4、请贵方立即将租赁房屋内的贵方物品迁出并将房屋恢复原状后归还给我司，否则我司将依据租赁合同约定向贵方收取房屋占用费并保留追究贵方违约责任以及给我司造成损失的权利，同时贵方遗留于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由我司自由处置，且我司无须为此向贵方支付任何补偿……该函于2019年11月2日被退件，退回原因是“公司倒闭无法送达”。2019年11月21日，韦博培训中心向圆融集团发送《关于韦博英语圆融校区撤场申请》，内容为：鉴于我校受韦博闭校舆情影响，导致2019年10月14日开始闭校，在政府部门的帮助下，在各社会力量公益援助下，开启学员续读通道，目前学员情绪基本控制和平稳。我校将授权专人于11月30日前处理租赁房屋内的固定资产（包括但不限于办公家具、办公用品、电器设备等），以及其他文档类重要资料。希望贵司考虑我校实际困难，支持我校的请求。望贵司予以配合。2019年11月25日，圆融集团向韦博培训中心寄送《搬迁告知书》，函告韦博培训中心于2019年11月29日前将该房屋遗留物品迁出并将房屋恢复至《租赁合同》所列的附件四交付标准，将房屋归还，逾期则放置于房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，而被自有处置并无需给予任何补偿，同时，圆融集团有权自行完成搬出、拆除、恢复原状和补修工作，因此产生的费用由韦博培训中心承担。2019年11月27日，圆融集团与上海市协力(苏州)律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定后者为其代理本案诉讼，代理费8968元。后上海市协力(苏州)律师事务所为圆融集团开具8968元代理费发票，圆融集团支付了8968元。2019年12月26日，圆融集团向韦博培训中心寄送《代为搬迁及恢复通知》，函告韦博培训中心，圆融集团将于2019年12月30日上午10时起指派单位代为将房屋内遗留物品迁出，并随即开始将该房屋代为恢复至交付标准，全部费用由韦博培训中心承担。该函后被退件。另查明，圆融集团将时代广场委托苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司（以下简称圆融物业）进行管理。圆融物业结算日期2019年10月1日的结算通知单载明，韦博培训中心应付2019年9月的电费4195.7元、水费61.65元，该结算单由韦博培训中心确定的收件人李思莹于2019年10月10日签收。圆融物业2019年10月N5水表单反映韦博培训中心应付2019年10月的水费20.55元，2019年10月N5电费表反映韦博培训中心应付2019年10月的电费1516.10元。以上合计5794元。2020年1月3日，圆融物业与苏州园新企业服务有限公司（以下简称园新公司）签订《时代广场韦博英语装修拆除工程合同文件》，将时代广场韦博英语装修拆除工程发包给园新公司施工，价款118191元。2020年4月20日，工程经竣工验收合格。后圆融物业将工程款118191元支付园新公司。以上事实，由苏州时代广场租赁合同、律师函、租赁合同解除函、邮寄凭证、关于韦博英语圆融校区撤场申请、搬迁告知书、法律服务委托合同、发票、网上银行电子回单、代为搬迁及恢复通知、公共区域授权委托书、结算通知单、代为签收函件委托书、N5水表单、N5电费表、时代广场韦博英语装修拆除工程合同文件、单位工程竣工验收证明书等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，圆融集团与韦博培训中心签订的《苏州时代广场租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。原告诉请被告支付欠缴2019年10月31日前（2019年9月份、10月份）的租金106518.14元、物业管理费41199.6元、推广费12676.8元、水电费5794元，被告未举证证明其支付过相关费用，且经本院核算无误，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告支付以所欠款项每日万分之五为标准计算至实际付款之日的逾期付款利息，虽有合同约定为据，但违约金过高，宜作相应调整，本院酌情调低至年利率11.7%，结合被告逾期金额、逾期时点情况，酌定被告支付逾期付款利息（分别以80197.27元为基数自2019年8月21日起，以80197.27元为基数自2019年9月21日起，以4257.35元为基数自2019年10月11日起，以1536.65元为基数自2019年11月11日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。原告诉请被告支付以73858.87元/月、自2019年11月1日起计算至实际返还之日的迟延返还房屋期间的占有使用费，尽管原告《租赁合同解除函》尚无证据证明已送达被告，导致解除合同的时点可能晚于2019年10月31日，但毕竟原告已于2019年11月提起本案诉讼，相关诉讼材料也已公告送达被告，故合同解除的效果已经达到，且原告诉请的该占有使用费标准并未超过合同履行期间被告应支付原告的各项费用标准，故认定被告支付以73858.87元/月、自2019年11月1日起计算的费用，未增加被告负担，应予支持。鉴于原告已自行委托他人恢复原状，工程已于2020年4月20日经竣工验收合格，故该费用宜计算至2020年4月20日为止，经核算金额为418533.60元。原告诉请被告支付房屋复原费用118191元，既有合同约定为据，又有损失实际发生的事实为凭，本院予以支持。原告诉请被告支付按6个月的租金、物业管理费和推广费之和计算的违约金，其依据的是合同约定的合同解除违约金条款，结合原告实际损失等各种因素，本院视情酌定被告支付约定的违约金的一半，即240591.81元。原告诉请被告支付律师费8968元，有合同约定为凭，且损失已实际发生，本院予以支持。综上所述，被告应赔付原告租金、物业管理费、推广费、水电费、占有使用费、房屋复原费用、合同解除违约金、律师费合计952472.95元及逾期付款利息（分别以80197.27元为基数自2019年8月21日起，以80197.27元为基数自2019年9月21日起，以4257.35元为基数自2019年10月11日起，以1536.65元为基数自2019年11月11日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。被告已付的履约保证金248544.5元、公用事业押金7923元，宜与被告应赔付的金额抵扣结算。经抵扣，被告应赔付原告租金、物业管理费、推广费、水电费、占有使用费、房屋复原费用、合同解除违约金、律师费合计696005.45元及逾期付款利息（分别以80197.27元为基数自2019年8月21日起，以80197.27元为基数自2019年9月21日起，以4257.35元为基数自2019年10月11日起，以1536.65元为基数自2019年11月11日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告苏州工业园区韦博语言培训中心于本判决生效之日起十五日内向原告苏州圆融发展集团有限公司赔付租金、物业管理费、推广费、水电费、占有使用费、房屋复原费用、合同解除违约金、律师费合计696005.45元及逾期付款利息（分别以80197.27元为基数自2019年8月21日起，以80197.27元为基数自2019年9月21日起，以4257.35元为基数自2019年10月11日起，以1536.65元为基数自2019年11月11日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）；二、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15632元、公告费600元，合计16232元，由被告苏州工业园区韦博语言培训中心负担。此款原告苏州圆融发展集团有限公司已预交，本院退还其15632元，由被告苏州工业园区韦博语言培训中心于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司600元并向本院交纳15632元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审判员  刘洋二〇二〇年六月二十二日书记员  袁婷拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。