广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7421号原告：廉文娟，女，1983年11月3日出生，汉族，身份证住址河南省汝南县*************,公民身份号码412************823。委托诉讼代理人：李洋，男，1988年3月27日出生，身份证住址河南省汝南县*************,公民身份号码412************910，系原告的配偶。被告：阮凤伦，女，1971年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市沙溪镇龙头环三队**，公民身份号码442************64X。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所实习律师。原告廉文娟与被告阮凤伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告廉文娟及其委托诉讼代理人李洋，被告阮凤伦的委托诉讼代理人郭嫦娟、苏春庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉文娟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约赔偿金18569元；2.被告减免原告2020年2月份租金5690元，并退还给原告。事实与理由：原、被告双方于2019年11月1日签订《转租协议》，约定：甲方（被告）将其承租的位于中山市东区*******卡（建筑面积28.93平方米）转租给乙方（原告），租赁期限自2019年11月l日起至2020年11月30日止共13个月。转租协议还约定租赁期间双方不得单方面变更或解除合同，如需变更或解除合同须经双方同意，双方确须解除合同的，按本合同约定处理。2020年2月11日起，被告单方提出解除《转租协议》，原告不同意解除。此后，双方通过电话、微信等方式就转租协议解除及违约赔偿事项多次进行协商，但未能达成一致意见。被告于2020年2月26日向原告发了《关于解除转租协议、限期搬迁事宜的通知书》，要求解除《转租协议》，后又于2020年2月29日再次向原告发送了《限期搬迁的再次通知》，强制要求原告搬离店铺，否则采取对店铺大门上锁、关闭店铺水电开关等措施。因被告坚持单方解除涉案协议，且明确表示将采取的上述措施，故原告只能于2020年3月2日搬离商铺，当日被告向原告支付了13200元违约金。原告在承租该店铺时按商业习惯向该店铺原次承租人支付了36800元“转让费”，且对店铺进行装修花费了4500元。原告是考虑到租赁期限以及退租前可按商业习惯向下一个次承租人收取“转让费”等因素才愿意承租涉案店铺。现被告提前解除合同，导致原告既未能收取“转让费”，也未能将“转让费”及装修费分摊到全部租赁期间，且原告重找铺位还需要时间成本和另行支付转让费、装修费等，给原告造成较大损失。虽被告按协议约定支付了原告违约金，但违约金金额显著低于原告的实际损失，因此，根据相关法律规定，被告仍应赔偿原告损失。此外，2020年1月23日，因防控新型冠状病毒疫情需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。自此，原告承租的店铺完全关闭无法营业，直至搬离店铺仍无开门营业，导致原告在此期间无营业收入。原告在交纳被告2020年2月份租金前曾请求被告减免相应期间的租金，但被告未予同意。原告承租店铺目的是通过对外经营获取经营利润，现因疫情防控导致经营无法进行。根据公平原则，被告应减免原告部分租金。原告为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告阮凤伦辩称，一、原告逾期向答辩人交纳2020年2月租金，原告存在违约行为，被告与其解除涉案合同符合相关法律规定和双方约定。根据原、被告签订的《转租协议》第三条约定原告于每月5日前向被告支付当月租金。而被告迟延支付2020年2月租金已构成违约，直至双方解除租赁合同、原告搬离租赁商铺时，原告仍未向被告缴纳2020年2月租金。2020年3月3日，被告才从原告已缴纳的租赁保证金中扣减2020年2月租金、2020年1月及2月水费、2019年12月至2020年1月电费。被告无须再向原告支付任何赔偿金。二、若被告提前解除租赁合同存在违约，被告都已向原告支付了两个月的租金即13200元作为赔偿金，无须再承担其他责任。三、原告按现状承租商铺，不存在任何装修投入，被告无须向原告支付装修补偿。根据《转租协议》显示，原告的承租期限自2018年7月5日起至2020年11月30日止。事实上，原告系2019年11月1日开始使用租赁商铺，租赁商铺内的装饰装修系由前次承租人投入。而根据租赁合同的约定，前承租人提前解除合同遗留的装饰装修已归被告所有。被告按现状向原告出租涉案房屋，原告无须再投入装修即可直接使用租赁商铺。因此，原告不存在任何装修投入。四、原告向前次承租人支付转让费属于另一法律关系，与被告无关。该转让费显然包括商铺内可移动的设施设备、厨房用具、餐具以及技术等项目的转让，明显属于原告与前次承租人的交易关系，不属于本案租赁合同关系。五、被告无须向原告退还2020年2月租金5690元。被告作为租赁商铺的承租人，业主从未因新新冠疫情而减免被告租金。如非新冠疫情导致经济萧条，被告自身陷入经营困境，亦不至于与业主解除租赁合同退出经营。原告受新冠疫情影响造成的经营困境或损失，不得转嫁给被告。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人何鹏是广东省中山市东区*******地产（套内建筑面积为277.8平方米，下称****屋）的产权人。201*年11月*日，阮凤伦（甲方，转租方）与廉文娟（乙方，承租方）签订《转租协议》，约定：甲方将19号房屋1卡（建筑面积为28.93元平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2018年7月5日起至2020年11月30日止；每月租金为6600元，乙方于每月5日前以现金或转账方式将当月租金汇入甲方指定银行账号内；为保证乙方全面履行本租赁合同，乙方于本合同签订当日向甲方缴交13200元租赁保证金；租赁期间，该租赁物发生的一切费用包括水电费、管理费、电话费、卫生费、治安费及工商税收等政府部门收费，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方承担；租赁期间，甲方双方不得单方面变更或解除合同，如需变更或解除合同须经双方同意；甲方如在合同期满前提出收回租赁物，需提前一个月通知乙方，并在乙方如期搬离租赁物并缴清所有费用完好交还租赁物后，除按合同规定退回乙方租赁保证金外，甲方需额外支付乙方相当于两个月的租金的违约赔偿金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止本合同，无条件收回租赁物，并没收乙方已交付的保证金：……（3）乙方拖欠租金达15天的。……；乙方清楚甲方出租的商铺甲方没有所有权，是甲方向何鹏承租后，经其同意转租给乙方，甲方保证履行本合同约定的义务承担相应的法律责任；因不可抗力因素造成本合同变更、解除或租赁物损毁或承租方损失的，双方互不承担责任。合同还约定了其他事项。廉文娟、阮凤伦分别在甲方、乙方处签名、按捺指模确认。签订上述合同后，阮凤伦依约向廉文娟交付****屋1卡商铺，廉文娟依约向阮凤伦交纳租赁物的租金并缴纳租赁保证金13200元。廉文娟承租后在上述商铺经营花甲粉、螺蛳粉。廉文娟与阮凤伦于庭审中确认双方的实际租赁期限为2019年11月1日起至2020年11月30日止，涉案合同是使用阮凤伦与原次承租人所签租赁合同模板，未有更改。廉文娟从2020年2月起未缴纳租金及费用，阮凤伦于2020年2月25日向廉文娟发出《关于解除转租协议、限期搬迁事宜的通知书》，内容载明：鉴于我方与原出租方租赁合同终止，需与贵方解除双方于2019年1*月1日签订的《转租协议》。我方已于2020年2月10日通过微信、电话方式与阁下洽谈解除协议、搬离中山市东区*******卡商铺之事宜，阁下亦同意解除前述协议并搬离商铺，但至今阁下仍未搬离商铺。因此，现我方再次以书面形式通知阁下：l.解除双方于2019年11月1日签订的《转租协议》：2.阁下应于2020年2月29日前将商铺内的所有物品搬离，并将完好无损的商铺及附属设施交还给我方。阁下逾期来搬离的，视为阁下放弃商铺内物品的所有权，我方将自行进行清理，由此产生的一切责任均由阁下承担，与我方无关；3.阁下搬离商铺当日我方退回租赁保证金给阁下，未尽事宜请阁下与我方联系。同年2月29日，阮凤伦又向廉文娟发出《限期搬迁的再次通知》，内容载明：我方于2020年2月26日向阁下发出《关于解除转租协议、限迁事宜的通知书》，阁下亦于2月27日确认收到。因此，我们双方于2019年11月1日签订的《转租协议》已经解除，而阁下至今仍未搬离中山市东区*******卡商铺。为此，我方再次郑重函告阁下：l.阁下立即于2020年3月2臼前将商铺内的所有物品搬离，并将完好损的商铺及附属设施交还给我方及业主：2.阁下逾期搬离，我方将采取强制搬离措施（包括但不限于自行清理商铺内所有的物品、对商铺大门关闭商铺水电开关等），由此产生的一切责任乏及损失由阁下自行承担，与我方无关；2.阁下经我方本次通知后仍未搬离商铺的，我方将保留追究阁下法律责任，追偿由此产生费用及损失；……。2020年3月1日，廉文娟向阮凤伦交还了涉案商铺。同日，廉文娟与阮凤伦签订《铺位交收凭证》，载明：……铺位内已无有价格物品，出租方可任意支配铺位内剩余的所有物品而无需知会承租方。……承租方对违约赔偿金额不予认可，保留继续向出租方追索的权利。同年3月3日，阮凤伦向廉文娟退回租赁保证金6803.14元，该款已扣除廉文娟2020年2月租金以及尚欠的水电费。廉文娟认为阮凤伦提前解除涉案合同、收回商铺以及收取2020年2月新冠疫情期间租金不当，造成其损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，廉文娟为证明其向前次承租人彭娟缴纳了转让费36800元，提交了手机转账记录、收据。阮凤伦认为收据与转账记录的收款人不一致，不确认廉文娟有支付过前次承租人转让费。廉文娟又提供送货单及手机转账记录，以证明其为制作涉案商铺的招牌支出了4500元，其称之所以转账记录为4500元，而送货单金额为4600元，系由于老板打了折扣。阮凤伦认为该单据不能证明廉文娟转账给袁江龙的4500元系用于招牌制作，就算制作了招牌亦不能证明用于涉案商铺。廉文娟为证明阮凤伦违约解除涉案合同，提供录音及同步文字材料、《关于解除转租协议、限期搬迁事宜的通知书》等证据。其中录音反映廉文娟让阮凤伦向业主申请减少租金，阮凤伦称业主比较难沟通，且业主身在湖南还未能解禁回来，廉文娟称向阮凤伦的财务反映2月份没有营业，相关的费用要到11、12号算出来，一起转款，但财务没有回应廉文娟，阮凤伦称其很少管这些事，都是其财务管的，廉文娟表示其还想继续承租涉案商铺经营下去，还询问阮凤伦“你退租了，我二月份的钱还给您转吗？”，阮凤伦称“看一下，看一下你决定怎样”，廉文娟称其想接着做，重新签订合同，阮凤伦称“你决定做，我就等18号过来我们，你在转这个什么吧。”，阮凤伦还称“你顶回来多少钱”，廉文娟称“五万元”。廉文娟称阮凤伦于2020年2月11日通过电话方式向廉文娟提出解除涉案合同，后又于同月15日至16日期间双方加了微信沟通，其一开始同意解除涉案合同系基于阮凤伦答应其可以让其与业主方直接签订租赁合同、继续由其承租涉案商铺，但到了18日左右阮凤伦又称不能让其继续经营，要强制解除合同。阮凤伦称其与廉文娟系协商一致解除涉案合同，并不存在其单方违约。又查，阮凤伦为证明廉文娟同意解除涉案合同，提供了微信聊天记录，聊天记录系廉文娟的丈夫与阮凤伦的工作人员的聊天，内容反映：2020年2月5日，廉文娟方要求阮凤伦方减免2020年2月的租金，但阮凤伦方称因业主没有减免其租金，故不同意减免廉文娟2020年2月租金，阮凤伦方于2月11日询问廉文娟方是否缴交了租金，廉文娟方称没有转，因阮小姐称18号要撤场，之后再协商。2月18日，廉文娟的丈夫询问阮凤伦方是不是要清理这边的铺位，为什么现在没人来这边的铺？是不是要恢复铺位现状？恢复现状的时候，想知道房东怎么安排其铺位，有没保留其这边铺位的可能性？阮凤伦给其推荐的铺位不合适，要求见一下房东争取一下。廉文娟对上述微信记录予以确认，但认为阮凤伦对其说18号让其与业主重新签订租赁合同，不能证明其同意解决涉案合同。再查，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，廉文娟响应号召未在涉案商铺营业。后中山市新冠肺炎疫情防控指挥部决定，自2020年2月24日12时起，将中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，绝大部分企业开始复工复产。庭审中，阮凤伦称19号房屋是一个商铺，层高比较高，里面进行了分隔出租，其承租是其中两层；其在廉文娟搬走后已将涉案商铺交还给业主，基于业主没有减免其租金，故其亦不同意减免廉文娟2020年2月租金，就算要平摊不可抗力损失亦应由原、被告共担损失，而不能只由其一人承担。廉文娟称违约赔偿金18569元系其缴交的36800元转让费加上4500元招牌制作费用以及阮凤伦提前解除合同导致其余下10个月无法经营的损失，三项合计31769元，再扣减阮凤伦已支付的13200元赔偿金后的余额；其搬离涉案商铺时将可移动的物品搬离；2020年2月因疫情原因，其并没有开门营业；36800元转让费就是俗称的顶手费，系接收商铺的使用期限，包含了设备款，不包含装饰装修款。廉文娟及阮凤伦均明确不对廉文娟主张的招牌费用申请评估。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。廉文娟与阮凤伦于2019年11月1日签订的《转租协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。阮凤伦已依约向廉文娟交付19号房屋1卡商铺使用，廉文娟亦应按合同约定支付阮凤伦相应的租金及水电费。本院查明廉文娟于2020年3月1日将涉案商铺交还给阮凤伦，故涉案合同已实际解除。关于是否存在一方违约问题。虽廉文娟未依约于当月5日前向阮凤伦缴交2020年2月的租金及费用，但根据双方合同约定，阮凤伦在廉文娟拖欠租金达15日时方能解除涉案合同，但阮凤伦于2020年2月10日已通知廉文娟解除涉案合同、收回商铺，并明确若不交还商铺则实施相应的停水停电措施，根据廉文娟提供的微信记录显示，其同意解除涉案合同的前提是阮凤伦协助其与业主重新签订租赁合同，在其得知阮凤伦无法协助其签订新的租赁合同时已明确不同意解除涉案合同，故本院认为，涉案合同的解除是因阮凤伦单方违约解除，阮凤伦应对其违约解除涉案合同承担相应的违约责任。廉文娟、阮凤伦均确认阮凤伦已向廉文娟支付违约赔偿金13200元即两个月租金，符合双方合同约定，于法无悖。现廉文娟认为该款并不能弥补其因解除涉案合同造成的损失，要求阮凤继续支付其赔偿金18569元。本院认为，廉文娟于庭审中称该损失包括其缴交的36800元转让费加上4500元招牌制作费用以及阮凤伦提前解除合同导致其余下10个月无法经营的损失，其中36800元是购买涉案商铺的余下使用期限及商铺内设备，因廉文娟在搬离涉案商铺时已将可移动的物品一并搬离，现有证据未反映其损失大于阮凤伦已支付的违约金13200元，故本院对廉文娟该主张不予采纳。关于2020年2月租金是否应减免问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”规定，2020年我国爆发的新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。廉文娟在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后于2020年2月未有对涉案商铺进行营业，令其营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，根据公平原则，应减少廉文娟该月租金，故廉文娟要求阮凤伦退还其该月租金的一半即2845元，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。综上，廉文娟的诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告阮凤伦于本判决生效之日起七日内向原告廉文娟退还租金2845元；驳回原告廉文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取为203元（原告廉文娟已预交），由原告廉文娟负担153元，由被告阮凤伦负担50元（被告负担的部分被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  仇丽君二〇二〇年六月五日书记员  林文丽杨慧娴