重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初6231号原告：宋萍，女，1987年5月23日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：唐运，男，系原告配偶。被告：重庆长川置业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道****至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。法定代表人：俞尾银。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告宋萍与被告庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告宋萍及其委托诉讼代理人唐运，被告长川公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告房屋使用费损失136500元（按照300元/天的标准计算，计算期间为455天）；2.判令被告立即赔偿原告物业服务费5044元（其中，物业服务费按照2.25元/月/平米的标准、建筑面积为149.45平米的标准计算，计算期间为15个月）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月29日，原被告签订《重庆商品房买卖合同》，约定原告购买重庆市渝北区星光大道xx号x幢1-12号商品房一套。原告按约支付了购房款，2017年1月原告按照被告的安排前往接房查验，发现案涉房屋地下车库上方存在大面积漏水等问题，被告应按规定履行维修义务，但被告确拖延履行义务，为维护权益，特起诉来院。被告答辩称：1.案涉房屋确实有漏水问题，漏水部位是车库上方对应的室外花园，被告也按照合同约定多次进行整改，但是根据案涉房屋漏水部位，被告认为针对该质量瑕疵并不影响案涉费房屋的装修及使用，漏水部位不是在室内，该项诉请没有事实及法律依据，没有给原告造成损失；2.据我们了解，原告至今未交物管费，该项费用没有发生，物管费的服务内容是多方面的，包括安保、绿化、清洁、维护等多方面，仅以室外部分漏水瑕疵而要求被告承担物管费，该诉请不合理，不符合合同约定。综上，驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，重庆市商品房买卖合同、产权证、催告通知书及快递凭单、物业服务协议及物业费催告通知书、照片、光盘、竣工验收登记证，本院予以确认并在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，第4条约定：本商品房为清水房，总成交金额为1724976元；第5.3条约定：买受人于2015年10月29日支付首付款434976元，余款由银行提供按揭支付；第7.1.2条约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第18条约定：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。附件五补充协议第6条约定：乙方可拒绝办理交房手续之正当理由是指1.该商品房不符合本合同第7.2款约定的交付条件；2.甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自本合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自交付通知书规定的交付期限届满之次日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担；第7.3条约定：房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付，乙方自交付期限届满之日起承担物业管理费及其他杂费；第17.7条约定：乙方以贷款方式付款的，鉴于乙方在申请按揭贷款时，贷款银行是以甲方为乙方承担阶段性连带还款担保责任为前提的，故乙方承诺：如因乙方未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致甲方被贷款银行扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，乙方应自甲方被贷款银行扣划相应款项之日起10日内向甲方全额偿还甲方已被扣划的的款项，并从甲方代其还款之日起至乙方向甲方归还银行扣划相应款项之日止，每日按甲方代其还款金额千分之一的标准向甲方支付违约金……发生上述情况时，若乙方已经入住该商品房的，乙方应将房屋恢复原状，甲方不补偿装修费用，且乙方需在收到甲方解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，除承担总房款20%的违约金外，还须按日支付300元的房屋使用费；第19条约定：建设位置处于房屋下面的车位，甲方有权附赠给购买该车位（车库）上方房屋的乙方，对此，其余本项目乙方无异议。接受车位（车库）附赠的乙方应按照物业服务协议的约定交纳停车服务相关费用。2016年10月11日，案涉房屋所在组团取得了建设工程竣工验收备案登记。2017年7月5日，原告取得了案涉房屋的产权登记。2018年1月17日，原告向被告邮寄催告函，称案涉房屋交房日期已过一年有余，虽经多次催告，案涉房屋入户花园至车库收缩缝漏水等问题仍未解决，导致房屋迟迟不能交付使用。因迟延交付房屋，造成了经济损失，为防止损失进一步扩大，请加大督促力度，提高房屋质量问题整改效率，确保房屋早日交付使用。审理中，双方均认可原告至今未接房，未办理入驻装修，未支付物业费，案涉房屋漏水点系车库上方，对应的是入户花园。为证明原告向被告提出了漏水问题，以及修复的难度较大，原告举示了光盘予以证明，光盘显示2017年3月18日、2017年5月1日、2017年11月18日、2017年12月17日、2020年3月29日对案涉房屋入户花园进行了开挖，被告对光盘显示的内容无异议。原告陈述诉请中15个月的构成乃是2017年1月至2018年2月、2020年3月，因2017年整年被告对案涉房屋进行了多次维修，2018年1月原告再次催促被告修复，其主张修复合理期间2个月，2020年1月被告承诺对案涉房屋修复，基于疫情原因，原告酌情主张了1个月的修复期，至于漏水问题原告陈述被告反复维修了多次，但依然漏水，直到开庭前一日查看房屋才发现没有漏水，但之后是否漏水现不清楚。被告则陈述漏水系伸缩缝漏水，2017年1月1日，原告验房时发现漏水，遂要求被告整改，被告于2017年8月修复完毕通知原告验房，原告对整改方式不认可，并要求被告对整改方式的合理性及后期是否会漏水进行说明，2018年3月31日原告再次报告漏水，2018年4月27日被告通过开挖入户花园，增加引流管方式修复，然原告不予认可整改方式，并要求提供整改方案和标准，以及是否符合国家规范的说明，2019年12月18日原告再次要求被告对入户花园开挖，对伸缩缝进行防水处理，2020年1月4日原被告及物业等人员协商一致确定整改方式为入户花园开挖整改，因疫情2020年3月25日施工人员入场，2020年4月10日才完工。另查明：原告与重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积计收，标准为4.5元/月/平方米等。2020年3月15日，新东原公司向原告出具《关于催缴物业费的函》，称原告欠交2017年1月1日至2020年3月31日的物业费13086.06元、车位费7800元、水电公摊费590.09元及违约金9580元。本院于2019年5月28日对案涉房屋进行了现场勘验并形成了视频，现场情况为：案涉房屋所在小区为别墅区，房屋主体结构与入户花园层L型结构，进入房屋左侧一楼梯直通车位，车位正上方为案涉房屋入户花园及房屋室内一楼部分区域，另车位处于小区整体车库中。本院认为：原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方均应当按照合同约定履行权利、行使义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，双方均认可案涉房屋存在漏水问题，漏水部位为车库上方，对应的乃是入户花园。由于漏水影响部位为车库，并非房屋主体结构，该漏水问题属于质量瑕疵，并不严重影响原告接房使用，故原告主张房屋使用是损失缺乏充分依据。至于物业费，合同约定对质量有异议的，可要求被告整改，但原告应予以接房，并承担此后的物业管理费等。据此，原告要求被告赔偿房屋使用费损失及物业费损失缺乏充分依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋萍的全部诉讼请求。案件受理费3130.88元，减半计收1565.44元，由原告宋萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年六月十一日书记员  符 爽