浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初4661号 原告：江山市旺祥房地产有限公司，住所地江山市双塔街道学府街**。 法定代表人：何子洪，执行董事。 委托诉讼代理人：黄增森，浙江虎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。 被告：孟丽兼，女，1971年10月26日出生，汉族，住江山市。 被告：陈卫波，男，1967年5月3日出生，汉族，住江山市。 两被告共同委托诉讼代理人：周辉，浙江开岚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吴玉林。 原告江山市旺祥房地产有限公司（以下简称江山旺祥）与被告孟丽兼、陈卫波确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月6日、6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄增森、刘志强到庭参加诉讼，两被告共同委托诉讼代理人吴玉林、周辉到庭参加诉讼，被告孟丽兼到庭参加了5月6日的诉讼。本案现已审理终结。 原告江山旺祥向本院提出诉讼请求：判决原、被告在2012年3月20日签订的编号为20120300221和20120300222号的2份《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2012年，因原告股东陈水旺、严伟强到陈卫波处借款约683万元，陈卫波为了保证其借款债权的实现，于2012年3月20日以二被告的名义与原告签订了2份《商品房买卖合同》，购买原告开发的坐落在江山市××乡××号××号楼××号楼，当月27日即进行备案。二被告未支付过任何购房款。2012年初，陈水旺、严伟强及原告发生债务危机，在江山市××组××室（以下简称协处办）的协助下，达成了变卖陈水旺、严伟强、原告及衢州市旺祥房地产有限公司（以下简称衢州旺祥）的资产来清偿债权人债务的《债务清偿决议》，后被告陈卫波的债权已通过处置衢州旺祥公司的房屋得到了相应的清偿。原告的在建工程则转让给何子洪，由何子洪完成在建工程，并以在建工程转让款清偿其余债权人的债权。现在建工程已竣工验收，原告多次通知被告注销《商品房买卖合同》的备案，被告均予以拒绝，致使不能及时清偿相关债权人的债务。原告认为，原、被告签订的2份《商品房买卖合同》是为陈卫波对陈水旺、严伟强民间借贷债权的担保，商品房买卖不是双方的真实意思表示，且双方所签《商品房买卖合同》损害其他债权人的利息，该合同应属无效。 被告孟丽兼、陈卫波辩称：1.2020年3月20日，原、被告签订了购买××乡××号楼××号楼的《商品房买卖合同》属实。2.在购买上述两栋房屋之前，被告曾向原告及原告的股东陈水旺、严伟强借款953万元，双方约定的借款利息按每月3%计算。其中2011年8月1日的60万元借款和2011年9月1日的130万元借款已作为本案诉争的购房款。3.原、被告签订《商品房买卖合同》的真实意思是购买房屋，而非保证借款的实现。被告除了应付购房款之外对原告及其股东还享有600多万元的债权。当月27日，双方办理的是房屋预登记手续而非原告所称的备案手续。4.截至2012年3月20日，被告共向原告及原告的原股东陈水旺、严伟强出借了953万元本金，利息为235万元，其中190万借款本金及该235万元利息已抵作购房款，双方约定在总债务清偿时作最终结算。因该两笔借款190万元作为购房款抵消，被告将相应的借条原件交还给了原告。协处办核实被告债权时也发现了该两笔借款的银行流水，处理人员向被告核实时，被告实事求是的说已作为购房款做了抵消，所以最终被告的实际出借资金确定为763万元，被告也是按照此债权金额参与分配的。5.在协处办介入处理之前，原告及陈水旺曾向被告归还了1408200元款项，虽然协处办认定该款项为本金，且认定被告的“实欠本金”为6221800元，然而最终被告从衢州旺祥公司实现的款项为4714343元，两者相加后，被告收回的本金为6122543元，扣除已经抵消购房款的190万元债权之外，尚有1507457元本金未收回。被告并未放弃该笔债权，原告作为共同借款人，理应归还该借款本息。6.如果房屋已经具备交房条件，被告要求原告按照合同约定交付房屋，同时协助被告办理相应的不动产登记手续。7.本案以房抵债行为合法有效。8.即便双方诉争的房屋预登记行为属于原告所称的让与担保，那么诉争的商品房买卖合同也合法有效，被告对诉争房屋享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提供了下列证据：1.商品房买卖合同2份、债务清偿决议8份、原告债务危机帮扶解困工作基本情况、补充协议1份、债权人、抵屋债权额清单、陈水旺、严伟强以房抵债房屋分配方案、债务清偿方案、协议书、陈水旺个人债务明细、严伟强个人债务明细、刑事判决书1份，证明本案债权已经通过衢州旺祥以房抵债得到清偿，陈水旺、严伟强积极配合协处办处置了财产，相关涉案的债权债务基本得到清偿；2.公安机关向孟丽娟、陈卫波做的询问笔录各一份，证明陈卫波的借款由孟丽兼的妹妹孟丽娟经手，2012年1月前的利息已支付；3.江山旺祥的审计报告，证明陈卫波未支付购房款；4.房屋抵偿权转让协议和付款凭证，证明陈卫波已根据《债务清偿决议》获得财产分配；5.原告与方平、孟丽娟以及祝志红、徐姿芬签订的商品房买卖合同，证明2012年3月20日，原告还与其他人签订了《商品房买卖合同》，陈卫波要求将房屋备案至其朋友祝志红、徐姿芬名下，祝志红、徐姿芬与陈水旺、严伟强不存在借款等债权债务；6.《关于旺祥公司债务危机帮扶解困工作后续事项处理会商会备忘录》，证明陈卫波不是实际购房人；7.旺祥公司债务危机帮扶解困工作组出具的《关于陈卫波、严书明债权清偿情况的说明》一份，证明陈卫波的借款总额是763万元，已经得到有效清偿；8.旺祥房地产有限公司融资纠纷稳控工作安排，证明当时政府成立一个工作小组，对江山、衢州旺祥的事情进行处理。被告孟丽兼、陈卫波向本院提供了下列证据材料:1.借条7份、转账凭条、银行明细流水、投资协议，证明被告陈卫波向陈水旺汇款60万元，被告陈卫波向陈水旺汇款130万元；2.收款收据2份、房屋预告登记证书2份，证明当时原告向被告开具了560万元的收据，当时是以房抵债的。本院于2020年6月10日依法对陈水旺制作谈话笔录一份。 经质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议，但认为原告提供的证据均不能否认被告在2011年8月1日和9月1日两次向原告及陈水旺出借190万元资金的事实，原告对被告提供的证据真实性没有异议，认为原告主张该190万元的，应当提供所有的交易记录进行核查。原告对本院对陈水旺的谈话笔录没有异议，被告对该笔录提出异议认为陈水旺并未否认190万元借款的事实，只是陈述记不清楚了。本院对原、被告没有异议的证据予以认定，就双方争议的190万元借款是否存在的问题，本院认为原告提供的证据与陈水旺的笔录相互结合，可以证明陈水旺、严伟强向陈卫波借款763万元的事实，被告提供的证据仅能证明陈卫波于2011年8月1日和9月1日向陈水旺账户转账190万元的事实，但不能证明该190万元系借款。 综上，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下： 2009年12月，陈水旺、严伟强共同出资注册成立了江山市旺祥房地产有限公司，法定代表人为陈水旺。2011年3月，陈水旺、严伟强又共同出资注册成立了衢州市旺祥房地产开发有限公司。 2012年1月20日，由陈水旺出具借条，许诺以2分月息，向陈卫波借款共80万元，支付利息25.35万元，本金80万元未归还。上述事实由本院（2013）衢江刑初字第454号刑事判决书第15页第15-17行中予以认定。2011年4月22日、2011年6月28日、2011年8月22日、2011年8月18日、2011年9月5日、2011年10月24日，由陈水旺出具借条，严伟强作为担保人，许诺以3分月息，向陈卫波借款共683万元，支付利息115.47万元，本金683万元未归还。上述事实由本院（2013）衢江刑初字第454号刑事判决书第22页第20-24行中予以认定。2014年7月8日，本院作出（2013）衢江刑初字第454号刑事判决，判决：陈水旺犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年；严伟强犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年等。 2012年3月20日，被告孟丽兼、陈卫波与原告江山旺祥签订《商品房买卖合同》2份，约定被告孟丽兼、陈卫波购买原告江山旺祥开发的预售商品房：坐落在江山市××乡××号××号楼××号楼，房屋总价均为280万元。被告孟丽兼、陈卫波未支付购房款。 2012年初，陈水旺、严伟强及原告发生债务危机，衢州、江山两级市委、市政府高度重视，于2012年4月15日成立了旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组处理陈水旺、严伟强以及衢州、江山旺祥两公司的债务危机帮扶解困工作。2012年10月22日，经债权人代表会议充分协商，达成以陈水旺、严伟强、原告及衢州旺祥现有资产扣除利息后实欠本金比例清偿等内容的《债务清偿决议》，其中陈卫波实欠本金按照7630000元－1408200元＝6221800元计算。陈卫波的债权经其确认偿还方式为“按实欠本金九折抵衢州楼盘房屋”，陈卫波备注“陈水旺个人借款80万元不同意划到衢州楼盘房屋偿债”。2013年2月20日案外人吴乐芝与陈卫波达成《房屋抵偿权转让协议》一份，约定陈卫波将其5599620元（6221800元九折价值）涵碧园商品房房屋抵偿权以现金4479696元转让给吴乐芝，陈卫波于同日从吴乐芝处领取了4479696元。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间虽然达成了《商品房买卖合同》，但并无被告支付购房款的事实，双方的买卖关系未成立。陈水旺、严伟强多次与原告发生借贷关系，还款履行期限自2012年1月20日至2012年10月23日不等，双方于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》2份时，到期债权仅有一笔80万元，且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，以及陈水旺、严伟强所欠陈卫波款项已经旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组处理后，陈卫波于2013年2月20日从案外人吴乐芝处领取了4479696元款项偿还其债权的事实，应当认定原、被告之间于2012年3月20日签订的《商品房买卖合同》无效。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 确认原告江山市旺祥房地产有限公司与被告孟丽兼、陈卫波于2012年3月20日签订的编号为20120300221和20120300222的2份《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告江山市旺祥房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐素风 二〇二〇年六月十八日 书记员  徐琪涵 ??4? ??1?