广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1126号 原告：李莹，女，1986年12月10日出生，壮族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：李莉萍，广西君从律师事务所律师。 被告：广西华东房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区平安路**迎龙苑小区会所。组织机构代码：91451000690219439R。 法定代表人：李少图，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（平果）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王京宝，广西中名（靖西）律师事务所律师。 原告李莹与被告广西华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李莉萍、被告委托诉讼代理人韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金95355元（违约金从2017年10月20日起计至2020年3月31日止，共893天，355937元×0.0003×893天，违约金应当支付至原告取得不动产权证书为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋总价为356165元，原告已交清房款。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》规定，出卖人应当在2015年10月30日之前将商品房交付给买受人，出卖人应该在该商品房交付买受人之日起720日内，将办理该商品房房屋所有权证所需文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限内未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月15日向被告支付了首付款107165元，住宅专项维修资金6998.3元，原告向中国银行百色分行办理公积金贷款249000元，将余款交清给被告，并交纳契税5339.06元，后经实际测量房屋面积为124.89平方米，被告实际收取的房款为355937元。被告至今仍未办理房屋转移登记手续，被告应向原告支付逾期办证违约金。因协商未果，原告起诉提出如上诉请。 原告就其主张提交的证据有：1、原告身份证；2、企业信用信息公示报告；3、商品房买卖合同；4、现金缴款单；5、销售不动产统一发票；6、住宅公积金个人住房委托贷款借款合同；7、借款借据；8、广西增值税普通发票；9、商品住宅使用说明书；10、商品房买卖合同登记备案证明。 被告华东公司辩称，一、被告在双方合同约定的时间内已将相关材料向政府部门提交，但由于B7栋在建设规划审批的时间，房产局还没有独立成立不动产登记局，而在向政府部门提交相关材料申请办证的时候，不动产登记局从房产局独立出来，因此对于房产的测绘面积有不一样的理解，从而导致本案涉案房产至今仍未能办理首登，违约的原因并不是被告造成，因此被告不应承担支付逾期违约金的责任。二、双方约定的违约金过高，华东公司难以承受，请求法院依法予以调整。综上，涉案商品房至今未办理房产权不是被告的原因造成，被告不承担违约责任。 被告就其辩解提供的证据有：1、建设工程规划许可证审批单；2、建设工程规划条件核实意见书；3、住宅楼面积的情况说明；4、百色市城市规划管理技术规定；5、华东销售经理与员工张守莉的工作聊天记录；6、测绘中心石丽香的笔录；7、不动产中心黄基石、农友敏的笔录；8、不动产权籍调查收件单；9、百色市自然资源局关于印发百色市不动产登记历史遗留问题处理意见的通知书；10、中国银行领取迎龙苑小区抵押证详单。上述证据证明被告已在双方约定的时间内向有关政府部门提交材料，涉案房产未能办理房产证的原因并不是被告造成的。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，认为按合同约定被告只是有协助办证的义务，被告已于合同约定的时间将材料向办证部门提交，已履行完合同义务。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为被告提供的证据与本案无关，无法证实涉案房产未能办理房产证不是被告的原因。本院对双方无异议的证据予以认定。对有争议的证据,本院分析认定如下:被告提供的证据不足以证明逾期办证系行政部门原因而非被告原因所致，故本院不予认定。 综合全案证据，本院认定事实如下:2014年12月15日，原告李莹（买受人）与被告华东公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：B7-1-1008）,约定原告购买被告开发的位于百色市右江区房屋,建筑面积124.97平方米，总价款356165元。关于房屋交付时间，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。关于房屋登记时间，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2条规定，具体办理房屋产权证手续由出卖人负责向房产管理部门办理。出卖人应该在该商品房交付买受人之日起720日内，将办理该商品房房屋所有权证所需文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限内未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同中还约定了其他事项。 合同签订后,原告向被告支付了全部购房款。被告于2015年11月1日将房屋交付原告。但被告至今未为原告办理涉案房屋的权属证书。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订时,原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均做了明确约定。原告已按合同约定交付了全部房款,但原告未能在约定的期限内取得该房屋不动产权属证书，现原告要求被告继续履行合同,协助办理涉案房屋不动产权证符合法律规定，且被告无异议，本院予以支持。 本案争议焦点为：一、被告是否对逾期办证承担违约责任。在本案中，被告辩称系由于政府相关部门的原因导致未能如期办理房屋产权证，但被告提供的证据未能证实不是被告的原因导致涉案房屋未能办理房屋权属证书，故被告违约的事实客观存在。本院对被告的抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任。 二、原、被告合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点约定的逾期办证违约金为按商品房价款的日万分之三支付。被告认为合同约定的逾期办证违约金过高并要求予以调整。被告销售该小区商品房已逾五百套以上，均存在逾期办理商品房房屋所有权登记手续的现象，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境。原告购买涉案房屋用于居住，该房屋已交付原告使用，原告的合同目的已实现，原告也未就被告原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，故对被告提出的违约金过高而请求调整的抗辩意见，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”，本院综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素,从公平合理角度出发,将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。关于本案被告支付逾期办证违约金起算时间的确定问题。涉案房屋交付时间为2015年11月1日，庭审中双方确认房屋所有权证应在交房后的720日内取得，故本案逾期办证起算时间为2017年10月22日，现原告主张逾期办证违约金计算至2020年3月31日，则逾期891天，逾期办证违约金为891天×0.01%×356165元=31734.3元。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告广西华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李莹办理位于百色市右江区房屋的不动产权属证书; 二、被告广西华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李莹支付逾期办证违约金31734.3元； 三、驳回原告李莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2184元，减半收取计1092元，由被告广西华东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 黄 婷 二〇二〇年六月二十八日 书记员 黄木铎