西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14371号原告：西安中兴新软件有限责任公司，住所地：西安市高新区,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXxxxx。法定代表人：王喜瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：余国林，男，x族，xxxx年月x日出生，住广东省xxxxxxx，系该公司员工。被告：陕西中庄文化投资管理有限公司，住所地：西安市高新区xx，统一社会信用代码,xxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：王辉生，该公司总经理。被告：王辉生，男，x族，xxxx年x月xx日出生，住陕西省宝鸡市xxx，公民身份号码：xxxxxxxxxx********。以上二被告共同委托诉讼代理人：安亚东，陕西泽诚律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：邵乐奇，陕西泽诚律师事务所实习律师。原告西安中兴新软件有限责任公司（以下简称：西安中兴软件）与被告陕西中庄文化投资管理有限公司（以下简称：中庄投资）、被告王辉生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安中兴软件委托诉讼代理人余国林,被告中庄投资、被告王辉生及二被告的共同委托诉讼代理人安亚东、邵乐奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安中兴软件诉称，原告和被告于2017年3月30日签订了编号为XA-2017-0026的《房屋租赁合同》（以下称“租赁合同”），约定房屋租赁期限自2017年4月1日至2018年4月30日；每月租金为人民币61740元，每月物业管理费为人民币1955.1元，每月空调使用费为人民币9261元；付款周期为半年。根据租赁合同约定，被告应于2017年10月1日前支付自2017年10月1日至2018年4月30日期间共计六个月的房租人民币370440元和物业费（含空调费）人民币78512.7元，共计人民币448952.7元。但到目前为止，原告仍未收到上述款项。原告相关人员一直通过各种方式与被告沟通，但被告仍拒绝支付。2017年11月1日，由于被告仍未支付应交费用，原告发送《催款通知单》，告知于2017年11月3日仍不支付，将按照租赁合同约定采取暂停服务方式催缴，并于2017年11月7日暂停被告办公供电。2017年12月5日，被告仍未缴纳欠款，原告于该日张贴封条。2017年12月7日发送《解除合同通知单》，被告拒收。此后，被告将家具遗留在原租赁地，导致原告无法继续出租，损失巨大，经多次告知要求被告缴清所欠款项无果，诉至法院，请求：1、被告支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租133438元以及物业费（含空调费）24241元：此项共计157679元。2、被告支付所欠房租和物业费157679元的滞纳金共计502996.01元，从2017年10月1日起至实际支付之日止。3、被告支付与一个月租金等额的违约金61740元。4、支付因解除合同导致原告无法继续出租的损失共计477987.1元。5、被告承担本案诉讼费用。被告中庄投资辩称，1、被告与原告存在房屋租赁合同关系；2、原告所主张的2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租、物业费、空调费共计157679元没有事实依据，被告仅欠付房租、物业费共计82683.58元；3、原告并行主张滞纳金与违约金没有合同依据，根据合同约定，其在合同解除后，只能主张违约金；4、合同中约定的违约金过分畸高，应当予以适当调减；5、原告请求被告支付因解除合同而无法继续出租的损失477987.1元没有事实依据；综上，原告的主张缺乏事实及合同依据。被告王辉生辩称，被告不是本案适格被告，不应承担赔偿责任，中兴公司追加被告适用法律错误，没有事实依据。经审理查明，2017年3月30日，原告西安中兴软件（出租方、甲方）与被告中庄投资（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方所有的西安市高新区XX路XX号XX园研发大楼主楼A301房屋；第二条，乙方租赁该房屋自用经营；第三条，房屋租赁期限自2017年4月1日至2018年4月30日。免租金装修期为1个月，即自2018年4月1日至2018年4月30日。免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍应需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、空调费、电费、水费等相关费用；第四条，（一）房屋租金收费标准60元／㎡／月，合计61740元／月；（三）付款周期半年付；付款日期每付款周期前一个月的30日前；（五）1、物业管理费按1.9元／平方米／月计算，每月管理费1955.1元；2、空调使用费按9元／平方米／月计算，每月空调费9261元；第五条，（一）在本协议签署后5个工作日内，乙方向甲方支付两个月租金123480元人民币作为履约保证金；（三）在租赁期内，乙方不得以履约保证金冲抵资金、物业管理费等费用。当乙方违约应向甲方支付本合同约定的各项费用的，或违约金、赔偿金，或因乙方责任造成他人损失应予赔偿时，甲方可以从履约保证金中扣除，但乙方必须在扣除后5日内补足履约保证金。乙方在约定的期限内不予补足的，甲方有权按照第十一条（二）的相应约定处理；第十条，（五）乙方不按合同约定支付租金逾期超过40天的，甲方有权单方解除合同，不予退还乙方的履约保证金，并由乙方赔偿甲方因此造成的全部损失；（六）乙方因自身原因解除合同或甲方因乙方原因解除合同，甲方不退还乙方履约保证金；（七）出现第（五）、（六）项情形时，乙方已使用免租金装修期的，应按解除合同后的未履行合同时间占约定期限的比例补交免房屋租金装修期的租金；乙方未使用免房屋租金装修期的，则甲方按乙方已履行合同时间占约定合同期限的比例退还乙方相应的免房屋租金装修期的租金；第十一条，（一）若乙方在合同期内因自身原因解除合同必须提前2个月书面通知甲方，并且甲方不予退还履约保证金；若未提前2个月通知，则需要向甲方支付1个月租金的违约金，并且甲方不予退还履约保证金。若甲方因自身原因提前解除合同，甲方向乙方双倍返还履约保证金。（二）乙方拖欠租金、空调使用费、物业管理费、水电费等，应支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠费总额的5‰。拖欠任一费用，甲方有权停电、停止提供服务和解除合同。甲方因此解除合同的，乙方除补交拖欠费用外，还应向甲方支付1个月租金的违约金，并且甲方不予退还履约保证金。2017年12月26日，原告西安中兴软件向被告中庄投资发出《解约通知函》载明：“现我司郑重向你司通知解除租赁合同，其他说明如下：1、根据合同第六条的约定，由于你司原因提前解除合同，你司所付保证金我司不予退还；2、请你司于2017年12月30日前向我司指定账户转入2017-10-1—2017-12-5期间租金共计157679.31元；滞纳金共计92天72532.48元；3、若你司至2017年12月30日仍未向我司缴纳所欠租金和滞纳金，我司将采取法律手段追缴上述款项。”2017年12月26日，被告中庄投资向原告西安中兴软件发出《关于解约通知函有关问题的商议书》载明：“同意以下请求：（1）租金费用截止到2017年9月30日以前；（2）我公司愿意将已交付的履约保证金，作为违约金补偿贵公司的损失……我公司恳请贵公司能协商解决此事……”2018年2月11日，原告西安中兴软件向被告中庄投资发出《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》载明：“我司要求贵司在2018年2月15日之前向我司支付：1、2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租133438元；2、2017年10月1日至2017年12月5日期间的物业费（含空调费）24241元；3、及与一个月租金等额的违约金61740元。以上三项共计219419元。”2018年7月25日，原告向被告出具《关于催促陕西中庄清空原租赁场所物品的通知载明：“长期以来你司以各种理员拒绝支付我司包括房租在内的各项费用，并且遗留各类家具和办公物品在原租赁场所，导致我司长期以来不能对外出租……请务必在收到此通知后一周之内（最迟在8月7日前）前清理完毕遗留在中兴产业园301室内家具及相关办公物品……”。2018年7月28日，被告出具《携带办公物品及办公设备出门证明》载明：“我公司员工张锦程带出办公设备桌椅货架，会议椅等办公设备，特此证明，请予以方便出行。”2018年7月28日张锦程手写了一份办公物品《清单》，原告在该清单上盖章确认。另查，2017年3月29日、2017年4月25日，被告中庄投资分别向原告西安中兴软件招商银行账户汇入（办公场所租赁费用）61740元，共计123480元。2017年6月8日被告中庄投资向原告西安中兴软件招商银行账户各汇入（物业费）11216.10元，2017年6月9日被告中庄投资向原告西安中兴软件招商银行账户各汇入房租61740元，2017年7月24日，被告中庄投资向原告西安中兴软件招商银行账户汇入（房租费）364780.50元，2017年7月25日被告中庄投资向原告西安中兴软件招商银行账户各汇入（物业费）56080.5元，原告就上述2017年6月8日至2017年7月25日期间的费XX庄XX号为10350555、10350556的增值税发票。原告于2017年11月7日暂停被告中庄投资办公供电。2017年12月5日，被告仍未缴纳欠款，原告于该日张贴封条。庭审中，被告中庄投资辩称，合同于2017年12月5日解除，其除补缴拖欠的房租、物业费外，只需承担一个月租的违约金和两个月租的履约保证金，再无其他；要求扣减免租期月租。原告当庭提交《解约通知函》及快递拒收短信，证明在被告经多次催告拒不缴款的情况下，原告邮寄该《解约通知函》及函件所载明内容、该函件被拒收，被告对该《解约通知函》及快递拒收短信的真实性、合法性、关联性认可，认为被告的欠付期间为2017年11月1日至2017年12月5日，合同解除后没有请求滞纳金的权利。被告同时认可原告的《解除通知》已收到。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、付款通知书、情况说明、催款通知单（2份）、合同解除通知、解约通知函、《关于解约通知函有关问题的商议书》、洽谈表、《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》、关于催促陕西中庄清空原租赁场所物品的通知、携带办公物品及办公设备出门证明及清单、陕西中庄文化投资管理有限公司合同付款清单、增值税专用发票等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告西安中兴软件与被告中庄投资签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告于2017年12月5日，在涉案房屋张贴封条。庭审中被告中庄投资亦表示其拖欠租金期间为2017年11月1日至2017年12月5日、租金等费用应根据实际占有使用房屋的期限计算，且认可合同已于2017年12月5日解除，对此本院予以认可。根据原告西安中兴软件与被告中庄投资提交的付款清单、增值税专用发票等付款凭证，被告中庄投资2017年3月29日、2017年4月25日向原告西安中兴软件招商银行账户汇入的（办公场所租赁费用）123480元应为合同约定的押金，被告中庄投资已支付原告房租426520.5元，剩余77357.5元未付，并应按照本案《房屋租赁合同》第十条（七）的规定，扣除免房屋租金装修期的租金35543.4元，即剩余租金41814.1元。被告中庄投资已支付原告物业费、空调使用费67296.6元，原告诉请被告中庄投资支付剩余物业费（含空调费）24241.25元，应予支持。故被告应向原告支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租41814.1元以及物业费（含空调费）24241.25元，共计66055.35元。关于原告诉请的滞纳金一节，租赁合同明确约定了“乙方拖欠租金、空调使用费、物业管理费、水电费等，应支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠费总额的5‰。”，该约定虽是双方当事人的真实意思表示，但滞纳金实际上是约定被告违约时应承担的违约责任，属违约金，应与违约金一并处理。关于原告诉请的违约金，被告中庄投资逾期支付租金及物业费已构成违约，应向原告支付违约金。因原告与被告中庄投资签订的《房屋租赁合同》中关于违约金的部分约定过高，本院酌情调整为相当于一个月租金的押金61740元。同时，对于原告诉请的被告支付所欠房租和物业费157679元的滞纳金共计502996.01元，从2017年10月1日起至实际支付之日止之诉讼请求不予支持。关于原告诉请的支付因解除合同导致原告无法继续出租的损失共计477987.1元的问题。守约方应采取合理措施，避免损失扩大，原告于2017年12月5日在涉案房屋张贴封条后，除2018年2月11日向被告中庄投资发出《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》外，并未采取其他积极措施催告被告付款，或在被告未及时付款时其作为出租人亦未采取将被告遗留在涉案房屋内的物品搬出等措施，致涉案房屋一直处于空置状态至2018年7月被告搬离，造成损失扩大。因为非违约方不当行为扩大的损失，不属于其可期待的利益损失。原告自己存在扩大损失的过错，应自行对损失扩大部分承担相应的责任。本院已酌情认定由被告中庄投资支付相当于一个月租金的违约金61740元，足以弥补原告所受损失，故对原告的该项请求不予支持。因被告王辉生并非涉案《房屋租赁合同》的相对方，原告诉请将王辉生作为本案被告向原告承担赔偿责任的请求无事实及法律依据，故驳回原告对被告王辉生的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告西安中兴新软件有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租41814.1元以及物业费（含空调费）24241.25元，共计66055.35元。二、被告陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告西安中兴新软件有限责任公司支付违约金61740元。三、驳回原告西安中兴新软件有限责任公司对被告王辉生的起诉。四、驳回原告西安中兴新软件有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15604元，由被告陕西中庄文化投资管理有限公司承担1451元，由原告自行承担14153元。保全费5000元，由被告陕西中庄文化投资管理有限公司承担700元，原告自行承担4300元。上述费用因原告已预交，故被告陕西中庄文化投资管理有限公司将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘静人民陪审员  朱梅人民陪审员  朱成二〇二〇年六月十七日书 记 员  周玄打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1