宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15985号原告：张健龙，男，1982年1月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川建发集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：杨伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖维振，男，该公司法务工作人员。委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。原告张健龙与被告银川建发集团股份有限公司（以下简称建发集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健龙及被告建发集团公司的诉讼代理人肖维振、武鸿焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张健龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金21314.85元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月26日原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告已按合同约定支付全部房款，但被告未依照合同履行约定，按照合同约定，被告应于2017年10月1日之前提供商品房手续并完成房屋所有权证书的办理。但事实上本人的不动产证办证日期为2019年5月15日（被告全权代办不动产证书），所有办证资料手续和契税办证费等全部由被告控制。自原被告完成商品房交付之日起计算即2016年12月27日起至2019年5月15日办好不动产权证书之日共898天，减去合同约定的270日，被告违约628天，按照合同约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金共计21314.85元人民币。综上所述，依据《合同法》相关规定，被告应承担违约责任，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。建发集团公司辩称，一、逾期办证系由政府违约所致，原告未向被告提出书面催告，不符合合同约定支付违约金的前置条件。二、原告诉请的违约金数额计算错误。依据《补充协议》第七条约定，其将约定的90日催告期计入违约天数，与合同约定不符。三、原告诉请的违约金金额过高，不应得到支持。本案被告逾期办证并未对原告造成损失，原告诉请的违约金与其遭受的实际损失不符，故不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）经协商一致签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，双方合同约定：原告购买被告开发的宁夏回族自治区银川市金凤区××号商品房一套，建筑面积119.51平方米，单价5680元/㎡，总价款678816.8元；出卖人于2017年6月30日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；如因出卖人的原因，买受人不能在合同约定的该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期，期满后买受人仍不能取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，张健龙按约支付了房款678816.8元。被告于2016年12月28日向原告交付房屋。2019年1月28日，被告取得案涉房屋的不动产权登记证书，案涉房屋具备办理不动产权登记条件。本院认为，原被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务，因出卖人逾期取得初始登记证导致办证迟延，故被告应依约定向张健龙支付逾期办理房屋所有权登记期间的违约金。本案的争议焦点为：逾期办证违约金的计算起止时间。本案中，案涉合同约定违约金起算日应为合同约定的商品房交付之日即2017年6月30日而并非自房屋实际交付之日起算，自2017年6月30日后顺延270日即进入催告期，催告90日期满后的次日起计算至案涉房屋具备办理不动产权登记条件即2019年1月28日，此期间为违约金的计算期间，逾期共计216天。按照日万分之零点五计赔违约金，被告应当向原告赔偿违约金7331.22元（678816.8元×0.00005×216天）。被告辩称逾期办证系由政府违约所致，其未提供充足证据证明，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。原告以房屋价款为基数，按照日万分之零点五计赔违约金，该计算标准未明显过高，符合合同约定，故对于被告请求调整违约金的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告银川建发集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告张健龙支付逾期办证违约金7331.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，由原告张健龙负担218元，被告银川建发集团股份有限公司负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 常云超人民陪审员 翁一君人民陪审员 温永红二〇二〇年六月三日书记员 汪 娟判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。