山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初121号原告：吕志华，女，1969年12月18日，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：冷奎亨，山东重诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓芳，山东重诺律师事务所律师。被告：李强，男，1976年11月20日出生，汉族，户籍地青岛市市**。被告：韩娟，女，1980年4月25日出生，汉族，户籍地青岛市市**。第三人：青岛住佳兴业不动产投资顾问有限公司，住所地青岛市市**兴隆路**甲。法定代表人：高向森，总经理。原告吕志华与被告李强、韩娟、第三人青岛住佳兴业不动产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕志华的委托诉讼代理人何晓芳到庭参加诉讼，被告李强、韩娟及第三人青岛住佳兴业不动产投资顾问有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吕志华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行编号为*的房地产买卖合同；2、被告涤除设定在青岛市户房屋（以下简称涉案房屋）上的全部抵押；3、被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下；4、被告支付违约金11.1万。诉讼中原告变更诉讼请求如下：1、确认原被告就涉案房屋签订的房地产买卖合同自被告收到变更诉讼请求申请书之日解除；2、被告向原告返还首付款65万元；3、被告向原告双倍返还定金2万元；4、被告赔偿原告中介费损失3.09万元、公共维修基金4030.52元；5、被告向原告支付违约金20.6万元、滞纳金41.46万元（自2016年8月16日至判决确定合同解除之日，按照每日300元计算，暂计算至2020年5月29日共计41.46万元），该违约金大于房屋差价损失以违约金为准，违约金低于差价损失，则以差价损失为准；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，原告与被告李强签订了合同编号为*的《房地产买卖合同》，第三人为该合同居间方。合同约定李强将其涉案房屋以103万元的价格(此价格包含房地产配套费)转让给原告，原告支付首付款66万元，李强应于2016年8月15日前还款撤押至完毕，此款项专款专用不得他用，应于2016年9月15日前办理过户，2016年9月30日前迁出户口。如未按照合同约定时间履行义务，每逾期一天，按人民币300元/天赔偿给对方作为滞纳金。如李强违约，则李强应退还原告已支付的房款，并赔偿双倍购房定金、支付滞纳金、违约金及中介佣金。此合同签署前的2016年8月7日，原告与被告韩娟(被告李强之妻)签署《定金买卖合同》，并向韩娟交付购房定金1万元。2016年8月9日，原告向李强付款65万元。2016年8月26日，原告缴纳涉案房屋专项维修基金4030.53元。但被告至今未按合同约定涤除房屋抵押、配合过户，导致原告合同目的无法实现，故依法要求判如所请。被告李强、韩娟未进行答辩。第三人青岛住佳兴业不动产投资顾问有限公司未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋原登记在被告李强名下，被告李强、韩娟于2016年7月登记离婚，约定涉案房屋归韩娟所有，剩余贷款由李强承担。2016年8月7日韩娟代李强与原告、第三人签订买卖定金合同，约定：第三人受原被告的委托,提供居间服务，原告愿意购买涉案房屋并支付定金1万元,以确立买卖关系,房屋买卖价格为103万元,原被告双方于2016年8月15日前至第三人通知的地点签订房地产买卖合同,定金合同签订后,如原告不履行该合同义务,已付定金不再退还,归被告所有,被告不履行该合同义务,被告需双倍返还定金,同时原被告需将所得违约金的50%支付给第三人作为服务佣金。2016年8月9日原告与被告李强、第三人签订房地产买卖合同，约定李强以103万元的价格将涉案房屋出售给原告，首付款66万元（包含定金1万元），余款35万元，由原告于2016年8月20日前向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付李强，原告知悉涉案房屋现有银行抵押贷款约50万元，李强用原告支付的首期房款全额偿还以上银行借款，此款专用不得他用，李强须在2016年8月15日前偿还银行贷款办理撤押，双方于2016年9月15日前办理房屋过户手续，2016年9月30日前交付房屋并迁出全部户口，原告在支付首付款时预留交房押金2万元。原告需向第三人支付3.09万元服务佣金，合同签订后，任何一方不得悔约，若任何一方未按照合同约定的时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照每日300元赔偿对方作为滞纳金，逾期超过十五日后，违约方仍未履约的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的20%作为违约金，并承担第三人总房款3%的佣金费用。如原告违约，应承担赔偿责任，李强可以从原告已付款中扣除购房定金、滞纳金和违约款，剩余款退还原告，不足赔偿部分，原告应在接到书面通知之日起十五日内向李强支付。如李强违约，则应承担赔偿责任，李强应在收到书面通知之日起十五日内退还原告已支付的房款，并赔偿双倍购房定金，支付滞纳金、违约金及中介佣金。上述合同签订后，原告向李强支付了首付款66万元（含定金1万元）、房屋维修基金4030.53元，韩娟代李强出具了1万元定金收据，李强出具了66万元的房款收据，李强未办理还款撤押手续。2017年8月17日青岛市崂山区人民法院在执行王国良与李强借贷纠纷一案中，委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估，评估时点为2017年9月12日，评估结果为1512100元，2018年4月23日青岛市崂山区人民法院依法通过淘宝网公开拍卖涉案房屋，最终以1317680元成交。原告认为应以该评估结果作为计算房屋差价损失的依据。本院于2020年3月11日向被告公告送达了原告的变更诉讼请求申请。原告要求按照青岛市崂山区人民法院委托评估的结果作为计算房屋差价损失的依据。本院认为，原被告签订的定金合同和房地产买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。根据我国合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告在合同履行过程中未按约定涤除在涉案房屋上设定的抵押，并因被告与他人的借贷纠纷导致涉案房屋被司法拍卖，造成原被告就涉案房屋签订的买卖合同无法继续履行，被告已经构成违约，现原告要求解除合同，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持；对于合同解除时间，应以本院向被告送达变更诉讼请求申请书期满之日即2020年5月12日为合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告的违约，导致双方合同解除，原告要求退还已付房款并双倍返还定金，符合法律规定和双方合同的约定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告称合同中约定的滞纳金实质上是对违约金的不规范的表述，认为根据合同约定，违约金既包括按照每日300元计算的滞纳金也包括房屋总价款的20%作为违约金。原告的该请求不符合法律规定，由于被告违约，原告有权选择解除合同，根据合同约定，违约金应按照合同总价的20%计算，照此计算违约金为20.6万元，因被告的原因导致涉案房屋被司法拍卖，至此原被告签订的买卖合同从根本上无法继续履行，原告按照涉案房屋被拍卖时法院委托评估公司评估的价值作为房屋差价损失标准并无不当，照此计算，差价损失为48.21万元，该损失高于违约金，在该情况下，原告选择被告赔偿房屋差价损失，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告赔偿房屋维修基金损失4030.53元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告未实际支付居间费用，因此原告要求被告赔偿中介费损失3.09万元，没有事实依据，本院不予支持。被告韩娟与李强离婚时约定涉案房屋归韩娟所有，双方离婚后，韩娟代李强与原告签订定金合同，由此可确认被告韩娟对于出售房屋是知情并同意的，因此因该买卖纠纷产生的债务，韩娟亦应承担后果，故原告要求被告韩娟共同承担违约和赔偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吕志华与被告李强就青岛市户房屋签订的房屋买卖合同于2020年5月12日解除；二、被告李强、韩娟向原告吕志华返还购房款65万元；三、被告李强、韩娟向原告吕志华双倍返还定金2万元；四、被告李强、韩娟向原告吕志华赔偿房屋差价损失48.21万元；五、被告李强、韩娟向原告吕志华赔偿房屋维修基金损失4030.53元；六、驳回原告吕志华的其他诉讼请求。上述二至五项，由被告李强、韩娟于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11232元、财产保全费5000元、公告费450元，共计16682元（原告已预交），由原告负担144元、被告负担16538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  何冬梅人民陪审员  杨海霞二〇二〇年六月十一日书 记 员  林 洁