广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1013号原告：恩平金辉煌旅游开发有限公司，住所地：广东省江门市恩平市*****。统一社会信用代码：914**********319X4。法定代表人:梁世景。委托诉讼代理人：易翠，公司职员。被告：黄业美，女，汉族，1969年2月27日出生，住海南省琼海市*************。身份证号码：460************02X。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司与被告黄业美商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司的委托诉讼代理人易翠到庭参加诉讼，被告黄业美经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2018年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018-007488，商品房预售合同备案号2019-02167，商品房总价款262398元）于2019年8月10日解除；2、请求判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同（预售）》违约金人民币78719.4元（商品房总价款262398元×30%），该违约金78719.4元与被告已支付购房款人民币30000元等额抵销，剩余部分48719.4元由被告补足;3、请求判令被告于本案判决生效之日起十日内协助原告到恩平市不动产管理部门办理撤销《商品房买卖合同（预售）》网签及备案登记；4、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年12月30日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为：2018-007488，以下简称“合同”），合同约定被告购买原告开发的枫景湾11栋17层1704号房，房屋总价款为262398元，被告应于2019年6月30日前一次性付清总房款。但截止目前，被告只支付部分房款30000元（2018年12月23日支付10000元，2018年12月26日支付20000元），剩余房款自2019年6月30日起逾期未支付。原告于2019年7月23日按合同约定送达地址发函被告，限其合理期间内支付房款并告知相应后果，被告未理会亦未采取其他行为。原告又于2019年8月3日寄发《解除商品房买卖合同通知书》，明确合同解除条件已成就，通知正式解除合同，被告应当承担合同总金额30%的违约金即78719.4元并配合办理注销网签备案登记手续等，该解除通知书于2019年8月10日退回至原告。原告认为根据中华人民共和国最高人民法院工作指引，按被告确认的送达地址邮寄文书，但文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日，因此合同自视为送达被告时解除。根据合同的约定，被告已严重逾期超过30日，原告有权单方解除合同，并且要求被告承担总房价30%的违约金78719.4元，扣除原告已支付部分房款30000元，不足48719.4元由被告予以补足。合同解除后被告有配合原告办理注销合同网签、备案登记手续的附随义务。原告据此起诉到庭。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司为其陈述在举证期间提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明原件3份，证明原告主体资格适格；2、被告身份证复印件1份，证明被告主体资格适格；3、认购书、《商品房买卖合同》、预告登记原件3份，证明原、被告商品房预售合同关系；4、已交房款凭证证据，证明被告已交房款金额；5、《催交房款通知》、《解除商品房买卖合同通知书》及相应邮寄签收信息，证明被告逾期支付房款，原告经催收无果通知被告解除合同事实。被告黄业美没有出庭应诉，也没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，原告恩平金辉煌旅游开发有限公司与被告黄业美签订合同编号为2018-007488的《商品房买卖合同》（预售）（商品房预售合同备案号：2019-02167），合同约定被告购买原告开发的枫景湾11栋17层1704号房，房屋总价款为262398元，付款方式及期限为：1、签订合同前，被告向原告支付定金30000元，该定金于2018年12月30日合同签订时抵作商品房价款；2、被告于2019年6月30日前一次性付清总房款262398元。合同第二十五条约定送达“出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以补充协议约定的方式送达对方……”。合同出卖人（签章）处盖有“恩平金辉煌旅游开发有限公司”公章，法定代表人处盖有“梁世景”，买受人（签章）处签有“黄业美”并按指模。合同附件四第三条约定“买受人未按照本合同约定时间付款的，每逾期一日，按商品购房款总额的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应当按照该商品房总价款的30%向出卖人支付违约金”。合同附件十一第十一条关于送达的补充约定第（三）项约定“出卖人以本合同约定的联系方式发出的任何通知、文件、催告等在下列情形均被视为已经送达……按照买受人提供的通信地址发出书面通知的，则自发出书面通知之日起第5日（中国大陆境外的为第15日）视为送达”。2018年12月23日、2018年12月26日，被告分别向原告支付10000元、20000元房款，原告依次向被告出具NO.3511792号《收据》、NO.4494912号《收据》。2019年3月23日，被告黄业美向原告申请将其送达地址由“海南省琼海市***************”修改为“江门市江海区****************”。另查明，粤（2019）恩平市不动产证明第0010049号房地产权证记载：恩平市************************为预告登记，权利人（申请人）为被告黄业美，义务人为原告恩平金辉煌旅游开发有限公司，登记时间为2019年7月16日。原告按照被告修改后送达地址向被告寄出催交房款通知，快递显示收件时间为2019年7月23日。2019年8月3日，原告向被告寄出《解除商品房买卖合同通知书》，寄件于2019年8月10日退回原告。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的合同效力问题；二、合同解除后被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售）网签及备案登记手续的问题；三、被告黄业美应否支付原告违约金及数额的问题。一、原、被告签订的合同效力问题。原、被告于2018年12月30日签订合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同已生效，对双方均具有法律约束力。二、合同解除后被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售）网签及备案登记手续的问题。被告共支付原告房款30000元（10000元+20000元），剩余房款232398元未付。合同附件四约定在被告应于2019年6月30日前付清房款，逾期超过30日未付清房款的情况下，原告有权单方解除合同。被告于2019年7月23日收到原告的《催交房款通知书》，经原告催交，仍未履行付款义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告未能在约定时间内即2019年7月30日前支付完毕剩余房款，原告有权解除合同。原告于2019年8月3日寄出《解除商品房买卖合同通知书》，虽然《解除商品房买卖合同通知书》于2019年8月10日退回原告，但该通知书的送达符合原、被告双方约定的送达方式，应当视为该通知书于2019年8月10日有效送达至被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原、被告签订的合同已于《解除商品房买卖合同通知书》送达之日即2019年8月1日解除，原告现请求解除该合同，本院对此不作调整。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“第合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原告现请求被告协助原告办理撤销预售合同网签及备案登记，理据充分，本院予以支持。三、被告黄业美应否支付原告违约金及数额的问题。合同约定被告在逾期超过30日支付完毕房款的情况下，应当支付房款总价的30%作为违约金给原告作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，被告应支付违约金78719.4元（262398元×30%）给原告，扣减被告已支付的房款30000元，被告仍应支付违约金48719.4元给原告。被告黄业美经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄业美应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金48719.4元给原告恩平金辉煌旅游开发有限公司；二、被告黄业美应自本判决生效之日起十日内协助原告恩平金辉煌旅游开发有限公司办理撤销编号为2018-007488号《商品房买卖合同》（预售）网签及备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2617.99元（已由原告恩平金辉煌旅游开发有限公司预交），由被告黄业美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 郝登荣二〇二〇年六月十九日法官助理 陈胜妹书 记 员 吴惠胜