河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初697号原告：王云龙，男，汉族，1976年1月14日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王玉明，男，汉族，1981年10月14日生，系原告弟弟，特别授权。被告：艾嵩枝，女，汉族，1957年12月7日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：苑成伟，河南王城律师事务所律师，特别授权。原告王云龙诉被告艾嵩枝租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王云龙委托诉讼代理人王玉明，被告艾嵩枝委托代理人苑成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失35036元；2、判令被告退还房租30000元，定金5000元，转让费5000元,合计40000元；3、判令被告赔偿经营损失15000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年9月8日签订租房合同，被告将位于洛阳市中州东路154号房屋出租给原告，合同租赁期自2019年9月15日至2020年12月31日，共计14个月，租金每月4200元，付款方式为押一付六。为弥补上一租赁户的损失，被告让我给上一个租户5000元装修钱。2019年9月6日，原告即交付给房东10000元整，其中5000元为定金，5000元为上一租赁户的损失。2019年9月15日，原告再次交付30000元房租给被告。后又花费35036元对店铺进行了装修。2020年3月15日，原告在巡视店铺安全时，突然发现工商银行在店铺大门上张贴了限期3月31日腾房的通知，跟工商银行交涉后才知道被告根本没有房屋使用和出租权，被告之前向我出示他跟工商银行签订的合同也是自己伪造的。被告刻意隐瞒房屋真实情况的行为，致使我损失惨重，已无法继续经营下去的可能性。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告艾嵩枝辩称，原被告之间不存在任何的租赁合同关系，被告将房屋租赁的对象是案外人王玉明，后期所有的付款、沟通均是与王玉明进行，与原告无关。只是因为王玉明申请经适房时其名下不能有个体工商户信息，所以被告与王云龙签订了一份租赁合同，该份合同只是配合王玉明进行个体工商户信息登记，并未实际履行，本案存在阴阳合同，应当以实际履行的合同关系审查。另外，原告诉求的装修费用是用于其垫付的经营准备工作，损失由其自行承担。涉案房屋自2019.9.15日至今一直由王玉明经营的烟酒超市占有使用，其交付的6个月租金已经使用完毕，且有3个月的房租未交。此外转让费是王玉明与案外人之间的关系，与被告无关。经营损失没有任何法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以记录并佐证在卷。本院确认以下事实：1、原告王云龙（乙方）与被告艾嵩枝（甲方）于2019年9月8日签订租房合同，被告将位于洛阳市中州东路154号房屋（65平方米）出租给原告。其中主要约定事项如下：合同租赁期自2019年9月15日至2020年12月31日，租金每月4200元，付款方式按年度支付。原告给付被告定金5000元。2、庭审中被告代理人否认收到原告3万元租金，庭审后被告艾嵩枝于2020年6月11日自认收到原告3万元租金，本院予以确认。3、原告承租案涉房屋时通过王玉明给上一租户孙晓峰5000元装修款；4、原被告双方提交的承租方耿天鹏（乙方）与出租方工商银行（甲方）签订的《中国工商银行河南省分行自有房屋租赁合同》复印件关于合同编号、租金、租赁期限约定不同，原告称其提交的合同是被告提供给他的。艾嵩枝提供的合同编号为洛阳老城支行租出2013-1号，合同第五条约定房屋租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，共计1年0个月。合同第六条约定租金标准为7.15元/月平方米。租金500元/月，租金总计6000元/年。租金支付时间为2013年7月31日前。合同第十二条第四款第五项约定乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订时间为2013年1月1日。但原告提交的耿天鹏与工商银行签订的房屋租赁合同复印件的合同编号为201501号，合同第五条约定房屋租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日，共计6年0个月。合同第六条约定租金标准为20元/月平方米。租金1400元/月，租金总计16800元/年。租金支付时间为2015年7月31日前。合同第十二条第四款第五项约定乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订时间为2015年1月1日。5、原告承租房屋后，对房屋进行了装修并开始营业。2020年3月，工商银行责令原告限期腾房，原被告因此发生矛盾，原告要求被告赔偿相应损失。另查明，耿天鹏与被告艾嵩枝系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故非法转租的租赁合同属于无效合同。原告提供的与工商银行签订的《中国工商银行河南省分行自有房屋租赁合同》复印件第十二条第四款第五项约定“乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。”表明案涉房屋不允许转租。承租人擅自将占有使用权转让他人，属于无权处分，被告艾嵩枝亦未提供工商银行对其转租行为表示追认的证据。且按照被告自身提供的合同显示，案涉房屋租赁期为2013年1月1日至2013年12月31日，其与原告转租合同为2019年签订，超出原合同租赁期限，因此艾嵩枝的转租行为无效，其与原告签订的租赁合同无效。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人，将高于原租金的差额予以返还。在房屋租赁合同被确认无效时，原告对租赁房屋已实际使用一定的时间，因工商银行要求原告于2020年3月31日前限期腾房，因此原告对案涉房屋实际使用时间计算至7个月（原定租期一半）为妥，故租金差额为（4200-500）元×7=25900元。原告主张装修损失35036元，则应按装饰装修折价后的现值确定。其中门头制作15996元、雷霆广告设计工作室装饰制作费13600元有证据证明，本院予以采信。洛龙区哲优办公用品店开具的清单3440元和刘斌手写的收条2000元，作为装修费用证据不足，本院不予采信。原告给付上一租户孙晓峰5000元装修费的事实，有孙晓峰的收条、微信转账记录、通话录音予以证明，本院予以采信，作为装修的先期支出，对于原告要求被告赔偿5000元装修费的主张，因考虑到原告使用折旧后现值，本院予以部分支持。故装修现值应为（15996元+13600元+5000元）/2=17298元。关于原告主张被告返还定金5000元的请求，由于被告违法转租造成合同无效，原告要求返还定金于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿经营损失15000元的请求，因其并无证据证明其主张，原告要求以可能产生的利润作为认定经营损失的依据，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告艾嵩枝自本判决生效之日起十日内支付原告王云龙租金25900元，装修费17298元，定金5000元，共计48198元；驳回原告王云龙的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1025元，由被告艾嵩枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  孔佩佩二〇二〇年六月二十四日法官助理何晨杰书记员韩彩虹