呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初730号原告:史志谦,男,住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：秦艳欣（系史志谦妻子）,女,住内蒙古呼和浩特市。原告:秦艳欣,女,住内蒙古呼和浩特市。被告:内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，所在地:呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区**办公楼**。法定代表人：薛荣跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨琪，内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司职工。委托诉讼代理人：邬浩东，内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司职工。原告史志谦、秦艳欣诉被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦艳欣并作为史志谦委托诉讼代理人、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘雨琪、邬浩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史志谦、秦艳欣向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告协助原告办理位于:呼和浩特市××区房屋权属证书；2.请求判决内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司自2018年4月25日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿原告延期办理房本违约金直至办理完房屋权属证书止;截至起诉之共计701天,共计100787元，(1056316*4.9%*701/360=100787元)；3.请求判决内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司返回收取的房屋产权费21216.32元,以上合计:122003元；4.判决被告承担本案法律费用。事实与理由：2013年10月12日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定购买位于呼和浩特市××区房屋一套,建筑面积147平方米,总金额1056316元整并以完成贷款及付款。截至到2020年3月,在长达七年的时间中,被告未按约定为原告办理房产证。根据合同第12条的约定:因出卖人的原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,开发商办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书。应承担违约责任,赔偿损失。2019年11月29日,内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司又以办理房屋产权登记为由,向原告收取房屋产权费21216.32元。根据国家法律规定,内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司无权收取以上费用。并且在收取以上费用后,原告仍然无法获得不房屋产权证书。致房屋无法正常交易,给原告造成巨大经济损失。为保护自身权益特诉至法院,请求法院维护原告合法权益。内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司辩称，原告主张逾期办证违约金无事实法律依据，房屋产权的办理并非开发商即被告的单方义务，需要原告及时缴纳契税及维修基金，并将相关文件递交不动产管理部门进行办理，而原告一直未按合同约定缴纳相关维修基金，无法办理产权证之因不在被告；被告于2019年11月3日取得标的的房屋大产权证，2019年11月6日被告通知原告提交资料办理分户产权证，原告在接到相关办证通知后，被告已经履行了全部的合同义务，被告不需要再承担相应违约责任；双方对办理房屋产权证期限及违约金计算方式已有明确约定；被告已按合同约定于2016年10月31日完成了交付的义务。原告要求被告退还办理产权费用没有事实依据和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月12日,原告史志谦、秦艳欣与被告签订商品房买卖合同,该合同约定购买位于呼和浩特市××区房屋一套,房款总价为1056316元；因出卖人的原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，在买受人履行义务的前提下，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；合同附件约定双方同意以2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书。合同签订后，原告史志谦、秦艳欣按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告于2016年10月31日向原告史志谦、秦艳欣交付涉案房屋。另查明，2019年11月3日被告取得涉案房屋所属项目的大房本，2019年11月29日,内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司向原告收取办理房产证所需契税及工本费21216.32元。截至目前，被告仍未为原告史志谦、秦艳欣办理涉案房产的房屋所有权证书。再查明，本案原、被告均当庭表示可以由原告史志谦、秦艳欣自行前往房地产主管部门自行办理涉案房屋的所有权证书申领手续，被告同意退还原告已经缴纳的契税及工本费21216.32元及并在原告史志谦、秦艳办理所有权证书申领手续时提供协助。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：被告是否应当自2018年4月25日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿原告延期办理房本违约金直至办理完房屋权属证书止。针对本案争议焦点，经查明，原、被告之间商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守合同约定，《中华人民共合同合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书。被告逾期未能办理权属登记，原告史志谦、秦艳欣不能在规定期限内取得房屋产权证，被告构成违约，使史志谦、秦艳欣房屋所有权中的处分权能持续处于悬空状态，遭受了潜在的转让不能的损失，按照合同约定计算本案的逾期办证违约金仅为1620.6元，在过去几年房地产几个上行的社会背景下，显著低于五年未取得房产证的潜在可得利益的损失，故本院认为双方约定逾期办证违约金过低，综合考虑被告逾期办证的情节，过错程度及史志谦、秦艳欣的损失程度，根据公平原则，将被告承担违约金的数额调整为以史志谦、秦艳欣已付购房款1056316元为基数，以年利率4.9%计算（史志谦、秦艳欣主张违约金计算利率未超出同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院予以支持），自2018年4月25日（2016年11月1日起计满540日之日）起至2020年6月23日（原、被告双方均同意由原告方自行办理产权登记，取得房产证书，自本案判决之日，被告即不在负有为原告办理房产证书的义务，仅需提供必要协助即可，故不再计算违约责任），即112027.38元。故原告相关诉讼请求本院予以部分支持。关于原告史志谦、秦艳欣提出被告协助原告办理位于呼和浩特市××区房屋权属证书及请求判决内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司返回收取的房屋产权费21216.32元的诉讼请求，因原、被告双方当庭均表示原告史志谦、秦艳欣欲自行前往不动产行政主管部门办理产权登记及房产证申领手续，另被告同意退还史志谦、秦艳欣契税及办证费21216.32元，并为原告办理房产证提供必要协助，故原告上述诉讼请求本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告史志谦、秦艳欣违约金112027.38元；二、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告史志谦、秦艳欣契税及办证费21216.32元；三、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司需在原告史志谦、秦艳欣办理呼和浩特市回民区成吉思汗大街恒大雅苑6号楼2单元603房屋的房屋产权证书时，予以协助；四、驳回原告史志谦、秦艳欣其他诉讼请求。案件受理费1370元，本院已减半收取，由被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘振中 二O二O年六月二十三日书记员 陶 礼附：《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。