盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1812号原告：张静，女，1980年2月24日出生，汉族，居民，住盐城市滨海县。委托诉讼代理人：陈思文、梁旭，江苏传统律师事务所律师。被告：盐城市城市照明建设维护有限公司，住所地盐城市解放南路**。法定代表人：陈凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙信之，江苏大直律师事务所律师。第三人：洪波，男，1963年11月24日出生，汉族，居民，住盐城市阜宁县。原告张静与被告盐城市城市照明建设维护有限公司（以下简称照明建设公司）、第三人洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行审理。后依法追加洪波为本案第三人，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人陈思文、梁旭，被告照明建设公司的委托诉讼代理人孙信之到庭参加诉讼。第三人洪波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告装潢损失114830元、营业损失40000元，合计154830元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告从2008年开始实际承租被告位于盐城市解放南路150号150-6、150-7门面房（因被告说不好变更承租人）原告又于2013年9月份领取个体营业执照，2018年5月上述两门面房被被告强行收回，在承租期间，原告按被告要求足额缴纳房租，并对该门面进行了大量装潢，被告对此也明知，未提出异议。现被告将房屋收回应当赔偿原告的装潢及营业损失，原告多次与被告协商无果。据此，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告照明建设公司辩称：1、原告与被告之间没有房屋租赁的法律关系，涉案的门面是被告与第三人洪波签订的，且该协议已经到期，双方没有续签，所以被告不存在违约的情况。如果原告主张赔偿损失，应当向洪波主张，因为原告与洪波之间的法律关系，被告不清楚。2、被告已经于2017年1月23日书面通知洪波，该房屋要整体改造不再租赁，在2017年1月23日之前就已经多次口头告知合同期间后不再续签。3、原告的各项损失无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，于庭前向本院陈述：1、一开始是我在被告公司处租赁的房子，用于印刷，后来因为生意不好就不想经营了。张静当时找到我，她是从事印刷设计的，我们两个相当于合伙，但是没有签订任何书面协议，我将门店里所有的东西都转给了她，她每年给我三千元，用于冲抵我之前的店面投入，相当于我把整个店都给了张静。2、张静一直想更名租房合同，但是被告公司不同意。我一直与被告公司说还是我在租赁房屋，这个事情张静是知道的。那一排商铺以前是一年一签，后来为了拆迁都没有续签协议。一开始房租是我付的，后来张静就以我的名义支付。因为协议中已经约定，房屋不得转租。3、被告很早就已经通知我房屋将不再续租了，张静也给我说过。被告公司解除房屋租赁协议这件事情还是张静先告诉我的，后来才是被告公司打电话给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月1日，盐城市路灯管理处（甲方）与洪波（乙方）签订《租房协议书》一份，约定（摘要）：乙方自愿承租甲方位于解放南路路灯控制中心附楼门面房用于经营（楼下由南向北第6-7间，面积约50平方米）；租期为一年，从2008年10月1日起至2009年9月30日止；年租金为壹万贰仟元整；租用期间乙方不得将房屋转租给他人，装潢时必须征得甲方同意，不得随意改动房屋主体结构；使用期满后，在同等条件下，乙方可优先继续租用；如遇市政建设或其他原因本楼需拆迁的按月结算。该协议有盐城市路灯管理处在甲方处盖章，有洪波在乙方处签字。上述协议期满后，盐城市路灯管理处与洪波一直续签房屋租赁协议。直至2015年9月1日，双方签订《租房协议书》，约定（摘要）：乙方自愿承租甲方位于解放南路路灯控制中心附楼门面房用于经营（楼下由南向北第6-7间，面积约40平方米）；租期为一年，从2015年9月1日起至2016年8月30日止；年租金为贰万肆仟元整，2015年交清房租；租用期间乙方不得将房屋转租给他人，装潢时必须征得甲方同意，不得随意改动房屋主体结构；协议期满，乙方无条件让出经营场所，装潢等费用甲方概不补偿；如遇市政建设或其他原因本楼需拆迁的按月结算。该协议有盐城市路灯管理处在甲方处盖章，有洪波在乙方处签字。上述期间，案涉房租租金均以洪波名义缴纳。张静分别于2017年2月18日、2018年3月12日向洪波转账各3000元，计6000元，转账备注为中介费、房屋介绍费。本案审理过程中，当事人一致认可在约定的2016年8月30日房屋租赁期满后，未签订书面房屋租赁协议。案涉房屋租金一直缴纳至2017年9月1日。2016年12月20日、2017年9月13日，盐城市市政公用投资有限公司作出《通知》，载明：根据上级相关部门通知的指示精神，我司从10月份起对沿解放南路门面房及大楼进行全面改造，现有办公用房及租赁房屋整体搬出。现结合门面出租情况，现决定沿解放南路的房屋不再出租。请各承租户在10月10日前全部搬清出租房屋内的所有物件交还我司，并结清本通知之日前的房屋出租费用。上述《通知》已向洪波送达。2018年5月20日，案涉房屋内物品被搬出，房屋清空。因此，产生争执，张静诉至本院。另查明，2009年7月30日盐城市国资委向盐城市建设局作出盐国资复[2009]11号《关于将路灯控制中心资产无偿划拨给市政公用投资有限公司的批复》，载明：同意将路灯空置中心位于市办公楼（建筑面积7193.65㎡，土地面积5854.5㎡）以及位于城郊耿伙村六组境内的公共设施用地（面积2057.4㎡）一并划归市政公用投资有限公司，财物入账依据为最后一次的资产评估结果。资产划拨后，市路灯管理处的隶属关系、管辖权、单位及人员性质保持不变。该文件下方有（根据批复意见，申请将该资产进行调减账务处理，请领导审批。周泉红2018.3.6），“同意，该处有盐城市路灯管理处加盖印章”。再查明，张静与盐城市公安局城南新区分局、盐城市人民政府撤销治安行政处罚暨行政复议一案，盐都区人民法院于2018年12月27日作出（2018）苏0903行初492号行政判决书，该案中盐都区法院认定事实如下：洪波租用照明建设公司两间门市，张静系实际使用人，合同到期后，双方未续签合同，张静亦未搬离该门市。盐城市新景源建设集团中标该门市的装修工程后，通知张静搬离，张静要求出租人对门市装修进行补偿，但出租人不同意。2018年5月20日下午，盐城新景源建设集团工作人员将案涉门市门锁打开并将门市内物品搬出，张静阻拦时双方发生纠纷，张静报警。城南公安分局接警并予以受理。城南公安分局调查后得知双方系因房屋租赁引发矛盾，遂告知张静房屋租赁纠纷问题通过诉讼等途径解决，又于2018年6月21日作出城南公（黄）行罚决字〔2018〕902号行政处罚决定书，对王卫殴打他人的行为给予行政拘留三日的处罚。张静不服，认为城南公安分局未全面履行职责，对王卫等人造成的财物及人身损害未作出处理，向盐城市人民政府申请行政复议。盐城市人民政府于2018年10月9日作出〔2018〕盐政行复第59号行政复议决定书，维持城南公安分局作出的行政处罚决定书。盐都区法院判决：驳回原告张静的诉讼请求。该判决作出后张静不服该判决上诉于盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）苏09行终118号行政判决书，该判决书认定事实与（2018）苏0903行初492号行政判决书一致，并判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依据双方当事人庭审陈述，本案争议焦点主要为：1、张静是否为本案适格原告；2、被告照明建设公司对张静损失是否承担责任，及责任认定。（一）关于张静是否为本案适格原告的问题。本院认为，案涉房屋租赁协议均由洪波与照明建设公司签订，但该房屋的实际使用人为张静。虽然无法直接认定张静与照明建设公司之间存在房屋租赁合同关系，但是基于张静与洪波之间、洪波与照明建设公司之间存在着相互关系，由于上述两者关系之间具有连续性，且案涉房屋的实际使用人为张静。如在诉讼程序中严格遵循合同相对性，则会产生名义承租人与实际承租人不一致，实际承租人若要维护自身合法权益，需经名义承租人主张，再由名义承租人向实际承租人返还的情况。为避免上述情形的发生、节约司法资源、减少当事人的诉累，故本案中应当认定张静为适格原告。（二）关于被告照明建设公司对张静损失是否承担责任及责任认定的问题。本案中虽然可以认定张静为适格原告，但其所享有的实际承租人的权利继受于洪波与照明建设公司之间的房屋租赁合同。易言之，张静所享有的权利不得超出洪波所享有的权利。鉴于无论是相关租赁合同的签订亦或是房租的缴纳均是以洪波名义进行的。为了保护合同相对人的信赖利益保护，照明建设公司向洪波作出的意思表示应当及于张静。依据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，2015年9月1日签订的《租房协议书》到期后，当事人之间后续未签订书面租赁合同，因此，各当事人之间的租赁关系视为不定期租赁关系。依据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”照明建设公司已经向洪波送达了解除租赁合同的通知，双方之间房屋租赁关系随之解除，且张静于庭审中认可案涉房屋不再续租。又因张静享有的相关权利继受于洪波，故在照明建设公司与洪波之间解除房屋租赁关系之时，张静亦无权继续占用案涉房屋。1、关于装潢损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，虽然洪波与照明建设公司之间的租赁合同关系是因满足法定解除条件由照明建设公司单方予以解除，但该解除发生在租赁期满之后。在此情形之中，张静装饰投入已经在先前的租赁期内通过经营行为得以分摊。此外，《租房协议书》中亦明确约定，协议期满，承租人无条件让出经营场所，装潢等费用出租人概不补偿。故，对原告张静主张装潢损失依法不予支持。2、关于经营损失，如上所述，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，照明建设公司已在合理期限内向洪波、张静作出通知。故，张静主张的经营损失，无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张静的诉讼请求。案件受理费3396元，由原告张静负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  施 悦审 判 员  陈红霞人民陪审员  陈连荣二〇二〇年六月三十日法官 助理  王得志书 记 员  王 妮附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。