武川县人民法院民事判决书（2020）内0125民初269号原告：张彩霞，女，现住内蒙古武川县，下岗职工。原告：孟刚，男，职业住址同上（张彩霞丈夫）。委托代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。被告：王月清，女，现住内蒙古武川县，退休职工。被告：云昇，男，职业住址同上（王月清丈夫）。原告张彩霞、孟刚诉被告王月清、云昇房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月15日立案后,于2020年5月8日依法适用简易程序独任审判公开开庭对该案进行了审理,原告张彩霞、孟刚及其委托代理人祝东华到庭参加了诉讼,被告王月清、云昇到庭参加诉讼,该案现已审理终结。原告张彩霞、孟刚向本院提出诉讼请求:1.请求判令二被告将共同所有的的位××县开发行武川支行家属楼东单元5楼西户房屋产权证及国有土地使用权证变更过户登记为二原告所有权。2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告是夫妻关系，二被告也是夫妻关系，经原告、被告两个家庭协商一致，二被告将其共有的发行武川县支行家属楼东单元五层西户楼房一套出卖给原告方，2009年3月20日，被告王月清、云昇与原告张彩霞签订楼房买卖协议书，协议约定：房屋价款八万元，交款时间2009年3月20日一次性交清，王月清、云昇将房屋产权证、土地使用权证一并交给原告方，房屋更名过户费用由原告方负担。2010年4月25日，二原告一次性支付完毕二被告房屋及凉房价款12万元。之后被告方将房屋钥匙及被告方的身份证、房屋产权证和国有土地所有权证一并交给原告，原告方接收房屋后，对房屋进行装修占有使用至今。2019年10月24日原、被告协商一致，共同去登记机关办理该房屋及土地变更过户登记手续。被告提出让原告方再支付三万元，才配合办理更名过户手续，否则不配合办理更名过户。原告认为原告方已经将房屋买卖合同支付价款的义务履行完毕，但是被告要求再支付三万元价款没有任何的依据，现原告起诉至法院请求支持所诉。被告王月清辩称：2010年4月25日收到原告购房款12万元是事实，去年10月份去房屋登记机关办理变名过户手续没有完成是原告承诺再给付五万元一直未支付，才没有办理完成，当时双方口头约定的房屋价款是17万元。被告云昇辩称：我与被告王月清是夫妻关系，我们于2000年购买的的位××县发展银行武川支行家属楼东单元五层西户，该房屋是我们夫妻共同财产，2009年3月20日我妻子王月清在我不知情的情况下与原告签订楼房买卖协议书，将共有财产出售给原告，价款12万元，该价格明显低于市场价，另外，王月清在云昇不知情的情况下处分夫妻共同财产，侵害了云昇的合法财产权，该房屋买卖协议无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，2019年10月我去房屋管理部门与原告方办理过户手续，是原告承诺再给付我三万元购房款才去的，但后来原告不给付了，我才没有配合和原告办理更名过户的，如果现在原告方再给我五万元，我就同意配合原告办理更名过户原告向本院举示证据：证据（一）楼房买卖协议书，证据（二）收条、证据（三）房屋所有权证、国有土地使用权证权（复印件）、证据（五）不动产权籍调查表，以上四组证据原告将证明原告已经履行完支付购房款的义务，双方签订楼房买卖合同是合法有效的，另一个被告云昇也是知道并且同意该房屋买卖的成交，被告应当履行协助更名过户的合同义务的事实。被告王月清对原告的证据（一）认可，是自己签的名，八万元不清楚怎么回事。被告王月琴对原告证据（二）（三）均认可无异议，对证据（四）认为原告口头承诺再支付购房款五万元才有的去不动产管理中心更名过户。被告云昇对原告的证据（一）（二）不认可，认为不知情，对证据（三）认可无异议，对证据（四）真实性认可，是本人签名，但证明问题不认可，理由是原告方承诺再支付购房款三万元，本人才答应一起去办理房屋产权更名过户，原告不给购房款所以未办理完成。被告云昇围绕自己的主张意见向本院举示：证据（一）房屋买卖协议，证据（二）结婚证，被告云昇的两组证据以证明房屋买卖合同无效，云昇不知情的事实。被告王月清无证据。原告张彩霞、孟刚对被告的证据（一）、（二）的真实性合法性无异议，对证明的问题不认可，原告的第四组证据可以证明被告云昇是同意房屋买卖合同，合同是有效的。本院对原告张彩霞、孟刚，被告云昇证据的认证意见：对原告张彩霞、孟刚所举示的四组证据予以支持采信，因证据来源合法，内容真实客观，与本案具有关联性。对被告云昇的两组证据合法性真实性予以采信，对证明问题不采信，因事实上云昇在房屋交付原告时，2010年4月份就已经认可了楼房买卖协议及房屋买卖成交的事实，2019年10月24日原告夫妻、被告夫妻去不动产管理中心办理更名过户手续，被告云昇在不动产权籍调查表亲笔签名是对房屋卖买卖合同合法有效的进一步确认。本院查明与认定的事实：原告张彩霞与被告王月清于2009年3月20日签订了楼房买卖协议书，协议约定：被告王月清将自己所有的的位××县发展银行武川支行家属住宅楼东单元五楼西户，建筑面积114.44平方米，房价格为八万元，房款交付时间2009年3月20日一次交清，被告将房产权证、土地证一并交付原告，并办理房屋交接，还约定更名过户所产生的费用由原告负担，被告需提供有关证明，另查明原告张彩霞于2010年4月25日交付给被告王月清的购房款12万元，被告王月清给原告出具收条：“今收到张彩霞购买王月清、云昇影视西街发行五楼西户，全部（包括凉房）房款12万元。收到房款后，被告将房屋交付给原告占有使用，在2010年五月份被告将房屋产权证、土地使用权证交付给原告。该涉案房屋从2010年4月25日至今一直由原告张彩霞、孟刚夫妻占有居住，被告云昇在长达八年的时间未向原告夫妻主张过房屋买卖合同无效。再查明：2019年10月24日原告张彩霞、孟刚，被告王月清、云昇共同去到不动产管理中心办理房权更名过户事宜，双方进行不动产权籍调查表、房屋调查表、界址签章表、不动产登记资料查询申请书，材料登记签字确认。因被告提出再支付购房款3-5万元，原告方拒绝给付，更名过户未办理完成。该案原、被告争议的焦点：一是房屋价款问题，二是房屋买卖合同是否有效，三是购房价明显低于市场价问题。本院认为房屋价款从2010年4月25日被告王月清给原告出具的收条，就可以查明确认房价为12万，因收条中明确表示收到全部房款12万（包括凉房）。也就是说原告已经将购房价款全部付清。第二个争议问题房屋买卖合同效力问题，被告云昇抗辩的房屋买卖协议他没有签字，他本人不知情，共同财产人王月清在共有人云昇不知情的情况下处分了共有财产房屋，因此合同无效。本院认为被告王月清与原告张彩霞所签订的房屋买卖协议是合法有效的合同，应该依法成立，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十二条：“无权代理人以被告代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”该规定可以得出被告云昇对协议书已经追认认可，因为云昇将自己居住多年的房屋在八年前交付给购房人原告居住占有是客观事实，2010年4月25日被告云昇收到原告支付的购房款12万元，将房屋交付给原告占有使用是在履行合同义务。另外，被告云昇于2019年10月24日与原告共同去到不动产登记中心办理涉案房产的更名过户，并在不动产权籍调查表签名确认，由此可以确认被告云昇是同意该房屋买卖合同成交，并且履行合同协助办理更名过户。未办理完成是另一个事实和法律关系另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的合同撤销权行使和消灭，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中的被告云昇将自己居住的住房交付给原告方八年之久，并未向原告方主张过撤销权，很显然其撤销权已消灭。双方争议的第三个问题明显低于市场价格的问题，本院认为被告人云昇抗辩2019年10月份许估还评价22万元，明显价款低于市场价的抗辩理由不成立，因为该房屋买卖成交是2009年，当年的价格是双方商定的，并非进行评估后再交易。另外十年前的房价与现行房价有上涨是正常现象，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：按照日常交易习惯确定是“货值当时价”。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条第一项、第二项、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条,最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十二条之规定判决如下：由被告王月清、云昇将位于××县西户住房一套的房屋所有权产权证、国有土地使用权证更名变户登记为原告张彩霞、孟刚户名，更名变户费用由原告张彩霞、孟刚支付，更名变户登记手续在判决生效后十个工作日内完成。二、案件受理费100元，由被告王月清、云昇负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份,副本一份,上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 梁利胜 二零二零年六月一日书记员 张培烨适用法律：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。第五十五条有下列情形之一，撤销权消灭：第一项具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第二项具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示以自己的行为放弃撤销权。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》无权代理人以被告代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。