河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初23号 原告：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省南通市海门市狮山路**。 法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李东，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘孟媛，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：潘玉某，女，1965年8月30日出生，汉族，住，住所地石家庄裕华区/div> 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 被告：河北晞骜房地产开发有限公司，住，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街**/div> 法定代表人：牟道忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张志卫，男。 委托诉讼代理人：李东圆，女，该公司职员。 原告江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）与被告潘玉某、河北晞骜房地产开发有限公司（以下简称晞骜公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告南通三建公司委托诉讼代理人李东、刘孟媛，被告潘玉某委托诉讼代理人裴雪莲、于亚楠，被告晞骜公司委托诉讼代理人张志卫、李东圆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南通三建公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令对位于石家庄市继续执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告晞骜公司建设工程施工合同纠纷执行一案，石家庄市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）冀01执685号执行裁定书，裁定查封河北晞骜房地产开发有限公司开发建设的位于石家庄市，面积约为1776.73㎡。案外人对执行标的提出异议。石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异211号执行裁定书，裁定中止对河北晞骜房地产开发有限公司开发建设的位于石家庄市的执行。原告认为，本案被告（案外人潘玉某）对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中列举的其权利能够排除执行的情形。本案标的应被继续执行，具体理由如下：首先，案外人并非涉案房产所有权人，案外人主张其购买了涉案房产，但未进行物权登记，不发生物权变动的效力，案外人主张的权利不具有合法性。其次，案外人不具有排除执行的合法真实的权利。其在人民法院查封之前，并未与晞骜公司签订合法有效的书面买卖合同，也未就涉案房产向晞骜公司支付购房价款。另，涉案房产未办理过户登记有案外人自身原因，案外人对该房产无法办理过户登记的结果是明知的，存在过错。此外，案外人所提供的已占有涉案房产的证据并不充分，尤其其提供的出租及缴纳各项费用的证据与本案关联性不足，真实性无法确定，不能认定其已在人民法院查封之前合法占有该房产。况且，案外人所购涉案房产为商铺，并非用于居住，且案外人未提供其名下无其他用于居住的房屋相关证据。因此，案外人不具有排除执行的合法权利，人民法院裁定查封涉案房产并无不当，应对涉案房产继续采取各种执行措施，以维护原告的合法权益。 潘玉某辩称：一、原执行裁定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应当中止对查封房屋的执行，并解除查封措施。二、答辩人在法院查封之前已经签订了房屋买卖合同，支付了全部房屋价款，已经实际占有上述房屋，并对外出租，收取房租，交纳水电费、物业费，未办理房产证并非答辩人的原因。所以答辩人所购房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的要求，可以排除法院的强制执行。 晞骜公司辩称:一、潘玉某与答辩人签订了房屋买卖协议，支付了全部的购房款，然后答辩人向潘玉某履行了交付房屋的义务，且房屋交付时间在法院查封之前。潘玉某与答辩人签订了房屋买卖协议，协议约定了购买房屋的位置、单价、总价、违约责任等，协议签订后，潘玉某向答辩人（委托潘美玲收款）支付了全部的购房款，案涉房屋建成后，答辩人将案涉房屋交付给潘玉某使用，并且交付时间远远早于法院查封时间。二、潘玉某一直在占有、使用案涉房屋。答辩人将案涉房屋交付潘玉某后，潘玉某一直占有、使用案涉房屋，将房屋出租，收取租金，并按时缴纳水电费及物业费等费用。三、本案案涉房屋的相关手续正在办理中。本案案涉房屋的相关手续正在积极办理中，目前绿家小区部分住宅的不动产权证已经颁发，案涉房屋的手续办理期限指日可待。综上，潘玉某与答辩人签订了房屋买卖协议，并支付了全部的购房款，且案涉房屋早于法院查封前交付使用，潘玉某一直占有使用该案涉房屋，所以，贵院应当解除对案涉房屋的查封。 被告潘玉某提交如下证据：1、2014年5月19日潘玉某与晞骜公司签订的《绿家小区商业用房买卖协议》，证明潘玉某购买了晞骜公司开发的绿家小区商铺3号楼xxx号。2、2014年5月19日晞骜公司出具的收据1张，证明被告潘玉某已交付了692480元。3、被告潘玉某与石家庄天久物业服务有限公司于2014年5月19日签订的《商业物业管理服务合同》，并交纳物业费的收据，证明晞骜公司已将房屋交付给被告潘玉某。5、授权委托书、《房屋出租合同》及交纳水电费的凭证，证明被告潘玉某对房产已经占有使用。 原告对被告潘玉某提交证据予以质证，质证意见如下：1、对买卖协议的真实性、合法性均存在异议，涉案商铺没有预售或者预售许可证，该协议无效，不能作为定案依据。2、对收据的真实性、合法性、关联性均有异议，对交款行为不予认可。3、对交付行为，包括物业费等，真实性不予认可，不能证实与本案关联性。 晞骜公司质证意见为，对被告潘玉某提交证据的真实性、合法性、关联性均认可，潘玉某已经向本公司交纳全部购房款，并实际占有使用案涉房屋，其也并无任何过错，应当解除查封。 本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告南通三建公司与被告晞骜公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月4日作出（2016）冀01民初367号民事判决，判决：一、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司剩余工程款7158734.45元及利息（利息按中国人民银行规定同期逾期贷款利率，从2010年1月11月日起计算至工程款付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司工程质量保证金2275457.97元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。在执行过程中，潘玉某主张对石家庄市房屋享有权利，要求排除执行。本院于2019年10月28日作出（2019）冀01执异211号执行裁定书，裁定：“中止对河北晞骜房地产公司开发建设的位于石家庄市的执行。”南通三建公司不服该裁定，于2019年12月10日提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2014年5月19日，潘玉某与晞骜公司签订了《绿家小区商业用房买卖协议》，协议中约定：潘玉某购买晞骜公司开发的绿家小区商铺3号楼xxx号（以上房屋建筑面积共计54.10平方米），房屋总价款692480元，合同签订后，潘玉某交纳了全部购房款，晞骜公司出具收据。2014年5月20日，晞骜公司向潘玉某办理了交房手续，潘玉某签署并领取了《商业物业管理服务合同》，交纳了房屋的物业费，同时收取了关于房屋的钥匙和资料。潘玉某购买商铺后，将房屋出租，收取租金，并交纳物业费、水费、电费等费用。 上述事实，有当事人陈述、《绿家小区商业用房买卖协议》《商业物业管理服务合同》、收据、银行明细以及《房屋出租合同》、水电交费凭证、庭审笔录等在案证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点是被告潘玉某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告潘玉某与被告晞骜公司于2014年5月19日签订《绿家小区商业用房买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。协议签订后，被告潘玉某于当日以转账的方式交纳购房款692480元，晞骜公司向潘玉某开具收据，并加盖公司财务专用章，被告提供证据能够认定潘玉某已交付了案涉房产的全部购房款。原告主张潘玉某没有实际交付购房款，没有充足的相反证据予以反驳，本院不予支持。2014年5月20日案涉房屋交付于潘玉某，潘玉某提供的《商业物业管理服务合同》、交纳物业费的收据以及房屋租赁合同、电费水费交费凭证等证据，能够证明其自交房后一直占有、使用案涉房产。未办理房屋过户登记手续，属于非因潘玉某所能控制的原因，应当认定潘玉某对此并无任何过错。故被告潘玉某享有排除强制执行的民事权益，原告诉请理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  冯增辰 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年六月三日 书记员  杨 岚 ——