河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初351号 原告：杨浩宸，男，1984年11月16日出生，汉族，住保定市源盛嘉禾**。 被告：源盛城发房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市向阳北大街**，统一社会信用代码：91130605796585867D。 法定代表人：刘翠卿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢康乐，该公司员工。 委托诉讼代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。 原告杨浩宸与被告源盛城发房地产开发集团有限公司（以下简称源盛房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨浩宸，被告源盛房地产公司的委托诉讼代理人谢康乐、白福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨浩宸向本院提出诉讼请求：1、源盛房地产公司赔付逾期交房违约金4888.24元及自2017年2月起没有赔付违约金相应年利息7.125%直至赔付完毕止；2、源盛房地产公司依法协助办理房产证，并赔付自2017年5月10日至2020年3月10日逾期办证损失98681.35元，及直至办理下房本期间损失；3、源盛房地产公司退还其不具有收取资格而违法所收的税费、公维、办理房本、有线电视等各项费用共计20956.11元，并赔付自2017年3月收取后年利息损失7.125%直至赔付完毕止；4、依法出具购房、收取物业费用发票及完税证明；5、诉讼费用由源盛房地产公司承担。事实和理由：2014年4月21日，杨浩宸、源盛房地产公司签订《认购协议书》约定交房时间为2016年10月31日，首付支付232056元，贷款23万元。2015年12月16日，又重新签订新的《认购协议书》，变更首付为248824元，并完成贷款24万，共支付房款488824元。2017年2月9日交房，交房时又签订了《商品房买卖合同》，交房时间依旧为2016年10月31日；源盛房地产公司于2017年3月16日收取了交房相关税费和资料。根据《商品房买卖合同》，源盛房地产公司应支付逾期交房违约金4888.24元。因源盛房地产公司未支付，有违诚信并造成可以预见的逾期贷款年利息损失7.125%应予以赔偿，直至支付完毕止。交房后，源盛房地产公司至今没有为杨浩宸办下房本，根据《商品房买卖合同》约定情况及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，源盛房地产公司应赔付自2017年5月10日至2020年3月10日逾期办证损失98681.35元（488824×4.75%×（1+50%）÷12×（8+12+12+2）＝98681.35元），及直至办理下房本期间的损失。同时，源盛房地产公司违反《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》的规定，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托任何单位代征契税等法律规定。源盛房地产公司没有出具代收手续和文件，杨浩宸亦没有同源盛房地产公司签订任何代缴手续，源盛房地产公司非收费主体，在没有授权、没有公开收费标准及文件的情况下，以“欺骗”方式收取契税19552.96元、交易费218.23元、测绘费34.92元、工本费550元、有线电视费600元应予以退还，并支付年利息损失按4.75%×（1+50%）计算，应予以赔偿。杨浩宸多次要求出具缴纳费用发票及完税证明，而源盛房地产公司只出具自己填写的收据。出具发票属于法律规定的强制性义务，该义务属于合同的法定附属义务，从属于合同义务。源盛房地产公司违反我国《发票管理办法》第四章第十九条、第六章第三十五条规定。综上，请求支持诉请。 源盛房地产公司辩称，1、源盛房地产公司在双方房屋销售合同期限内，房屋已具备交付条件，源盛房地产公司也已经提前通知业主收房，不存在逾期交房的情况，无需承担违约责任；2、双方房屋销售合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，并应协商解决以上问题，没有约定违约责任，且办理房产证需要杨浩宸提交相关个人材料，源盛房地产公司已多次通知杨浩宸提交，但杨浩宸未配合，至今未向源盛房地产公司提交相关材料，因而房产证未办理不是源盛房地产公司原因，只要杨浩宸向源盛房地产公司提交本人的相关材料，房产证就可以办理；3、杨浩宸向源盛房地产公司支付了契税、交易费、工本费、有线电视费，事实上已经形成委托源盛房地产公司代办，针对费用中的有线电视费，源盛房地产公司已经向河北光电网络集团保定有限公司代缴，上述费用不应退还，另上述契税、交易费、工本费，由于杨浩宸为贷款买房，源盛房地产公司为杨浩宸提供了阶段性的担保，依照相关程序，必须由源盛房地产公司代为办理，将完成的房产证交给贷款银行，源盛房地产公司相应的保证金才能解封，如果杨浩宸要求将上述费用由源盛房地产公司退还，杨浩宸应将剩余贷款全部偿还完毕，解除源盛房地产公司提供的贷款担保责任；4、杨浩宸将费用全部交齐，我方可以提供完税证明和发票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对杨浩宸提交的2015年12月16日购房收据，《认购协议书》，《个人购房抵押借款合同》，《商品房买卖合同》，契税1952.96元、交易费218.23元、测绘费34.92元、工本费550元、有线电视费600元各项交纳费用的票据；对源盛房地产公司提交的商品房买卖合同（预售），入住手续书，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对杨浩宸提交的2014年4月21日购房收据，能够证实其交付房款的事实，本院予以采信。 对杨浩宸提交的物业收据，因其证明目的与本案不具关联性，该证据本院不予采信。 对杨浩宸提交的验房单，能够证实当前交房情况，该组证据本院予以采信。 对杨浩宸提交的预售证，能够证实本案所涉项目当时预售情况，该组证据本院予以采信。 对杨浩宸提交的房管局调查信息，能够证实目前房屋未办理房产证情况，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的停工通知，能够证实相关部门下达停工通知的事实，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的电谷中央时区交房照片及宣传报道，能够证实其交房情况，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的装饰装修承诺书，因有杨浩宸本人签字，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的杨浩宸房屋视频光盘一张，无法证据该视频拍摄方式、时间及地点，该组证据本院不予采信。 对源盛房地产公司提交的“关于尽快提交房产证办理相关材料的通知”，能够证实源盛房地产公司通知杨浩宸办理房产证的事实，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的河北广电有线数字电视接入网工程施工协议、付费凭证，能够证实源盛房地产公司已将相关费用交付案外人的事实，该组证据本院予以采信。 对源盛房地产公司提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》及按揭贷款业务合作协议，能够证实杨浩宸贷款情况，该组证据本院予以采信。 本院根据当事人陈述和经质证认定的上述证据，认定本案事实如下： 2015年12月16日，英利源盛房地产开发集团有限公司（后更名为源盛城发房地产开发集团有限公司，以下简称为源盛房地产公司）与杨浩宸签订《认购协议书》，约定杨浩宸购买坐落于保定市，建筑面积为87.29平方米，房屋价款为488824元，首付款248824元，贷款240000元等内容。 2017年2月9日，源盛房地产公司（出卖人）与杨浩宸（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨浩宸购买上述房屋，其中第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意协商解决。第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。 2018年7月23日，兴业银行股份有限公司保定分行（贷款人、甲方）与源盛房地产公司（开发商、乙方）签订按揭贷款业务合作协议，双方约定为促进电谷中央时区项目销售，甲方在2450万元的贷款总额度内向借款人提供个人商用房按揭贷款，由乙方提供保证担保等内容。兴业银行股份有限公司保定分行（债权人）与杨浩宸（债务人）、源盛房地产公司（保证人）签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定杨浩宸向兴业银行股份有限公司保定分行借款240000元，源盛房地产公司为杨浩宸的借款承担连带责任担保等内容。 上述协议及合同签订后，杨浩宸向源盛房地产公司交纳了购房款488824元（首付款248824元，贷款240000元），契税19552.96元、交易费218.23元、测绘费34.92元、工本费550元、有线电视费600元。 2017年2月9日源盛房地产公司将上述房屋交付杨浩宸使用。 2014年10月29日，保定国家高新技术产业开发区建设局出具高建字（2014）033号关于亚太经合组织会议期间全区在建工程停工的紧急通知，该通知载明自2014年10月30日至2014年11月12日期间，全市范围所有工地全部停止施工等内容。2015年8月12日，保定国家高新技术产业开发区建设局出具高建字（2015）025号转发关于采取超常措施保障北京田径世锦赛和抗战胜利70周年纪念活动期间空气环境质量的通知，该通知载明自2015年8月20日至9月4日期间，全市范围所有工地全部停止施工等内容。2016年11月15日，保定国家高新技术产业开发区建设局出具停工通知，该通知载明自2016年11月15日至12月31日期间，施工现场全部停止施工等内容。 2016年4月15日源盛房地产公司（甲方）与河北广电网络集团保定有限公司（乙方）签订有线数字电视接入网工程施工协议，约定甲方中央时区B、C区项目共1287户办理有线数字电视和宽带整体入网手续，甲方按照优惠后的收费标准交予乙方1287户的有线数字电视收视及宽带费共772200元等内容。2016年6月30日源盛房地产公司向河北广电网络集团保定有限公司通过银行转账的方式支付了772200元。 2019年12月20日源盛房地产公司向杨浩宸邮寄送达了关于尽快提交房产证办理相关材料的通知，该通知载明杨浩宸应向源盛房地产公司办理房产证相关材料，包括杨浩宸本人、配偶的身份证原件及复印件、杨浩宸本人、配偶及未成年子女的户口本原件及复印件、结婚证原件及复印件等材料。2019年12月30日，杨浩宸收到了上述通知。庭审过程中，杨浩宸表示，公共维修基金、印花税等收据不能提供，本人的材料可以提供，但配偶和子女的有关材料及结婚证不能提供。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，2017年2月9日，源盛房地产公司（出卖人）与杨浩宸（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务；依据该合同约定第十一条，源盛房地产公司应于2016年10月31日前将本案所涉房屋交付杨浩宸使用，现源盛房地产公司于2017年2月9日将房屋交付杨浩宸，源盛房地产公司主张不应向杨浩宸支付逾期交房的违约金，其提交了三份保定国家高新技术产业开发区建设局出具的停工通知，证实了延期交房是因为不可抗力的原因不能履行合同，但依上述《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方”的内容，源盛房地产公司未能提交证据证实已及时将延期交房的原因通知杨浩宸，故源盛房地产公司该主张，本院不予以支持。杨浩宸主张源盛房地产公司应支付其逾期交房违约金4888.24元及自2017年2月起的利息，依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任中约定，未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意协商解决，杨浩宸与源盛房地产公司双方没有明确约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，杨浩宸主张源盛房地产公司应支付其逾期交房违约金4888.24元，并未超出同地段同类房屋租金标准，该主张本院予以支持，源盛房地产公司应向杨浩宸支付逾期交房违约金4888.24元及利息（以4888.24元为基数，自2017年2月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，源盛房地产公司（出卖人）与杨浩宸（买受人）于2017年2月9日签订了《商品房买卖合同（预售）》，依据该合同第二十条约定双方未对办理房屋所有权登记的期限、违约金或者损失数额作出明确约定，依据上述法律规定情形，源盛房地产公司应于合同签订日2017年2月9日次日起90日内，即2017年5月10日前为杨浩宸办理房屋所有权登记；源盛房地产公司主张杨浩宸未提交相关个人材料，导致无法办理房屋所有权登记，其提交了2019年12月20日向杨浩宸邮寄送达“关于尽快提交房产证办理相关材料的通知”的邮件，且该邮件杨浩宸于2019年12月30日收到，杨浩宸未提交相关证据证实已将个人相关材料交由源盛房地产公司，故2019年12月30日之后，未办理房屋所有权登记原因不应由源盛房地产公司承担。综上，源盛房地产公司应向杨浩宸支付逾期办理房产登记的损失，损失计算方法为，以购房款488824元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年12月30日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，杨浩宸主张源盛房地产公司退还其交纳的契税19552.96元、交易费218.23元、测绘费34.92元、工本费550元，依据兴业银行股份有限公司保定分行（债权人）与杨浩宸（债务人）、源盛房地产公司（保证人）签订个人购房抵押（保证）借款合同约定，源盛房地产公司为杨浩宸向兴业银行股份有限公司保定分行借款240000元的债务承担连带责任担保，源盛房地产公司主张不同意退还上述款项，其理由为若无法将本案所涉房屋房产证交给贷款银行兴业银行股份有限公司保定分行，源盛房地产公司相应的保证金就无法解封，庭审过程中杨浩宸表示不能提供办理房产证的部分相关材料，因此确实存在本案所涉房屋无法办理房产证，从而导致源盛房地产公司所承担保证金无法解封的情形，因此源盛房地产公司拒绝退还上述款项，有利于杨浩宸与源盛房地产公司履行个人购房抵押（保证）借款合同所约定的各自权利义务，故不宜将上述款项退还杨浩宸，杨浩宸该主张本院不予支持。杨浩宸主张源盛房地产公司退还其交纳的有线电视费600元，因依源盛房地产公司（甲方）与河北广电网络集团保定有限公司（乙方）签订的有线数字电视接入网工程施工协议及银行转账凭证，可证实源盛房地产公司已将该有线电视费用支付给了河北广电网络集团保定有限公司，故源盛房地产公司已履行了代付义务，杨浩宸要求退还有线电视费600元的主张，本院不予支持。 杨浩宸主张源盛房地产公司出具房款发票，因杨浩宸已将房款交付源盛房地产公司，故该主张本院予以支持。杨浩宸主张源盛房地产公司出具物业费发票及完税证明，因无证据证实源盛房地产公司收取该费用，故杨浩宸该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下： 一、源盛城发房地产开发集团有限公司支付杨浩宸逾期交房违约金4888.24元及利息（以4888.24元为基数，自2017年2月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清; 二、源盛城发房地产开发集团有限公司向杨浩宸支付逾期办理房产登记的损失（以购房款488824元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年12月30日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清; 三、源盛城发房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨浩宸所涉房屋房款发票; 四、驳回杨浩宸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1395元，由杨浩宸负担705元，由源盛城发房地产开发集团有限公司负担690元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员  徐超 二〇二〇年六月二十三日 书记员  平静