广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5248号上诉人（原审被告）：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区********。法定代表人：丁历。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游剑声，男，汉族，1987年7月23日出生，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************018。被上诉人（原审原告）：周洁华，女，汉族，1987年1月8日出生，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码440************725。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称“裕朗通公司”）因与被上诉人游剑声、周洁华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月13日判决：“一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付10040.51元予原告游剑声、周洁华；二、驳回原告游剑声、周洁华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费40.82元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”裕朗通公司不服上述判决，向本院提起上诉。一、原审判决认定《补充协议》关于交付条件变更的约定无效错误。根据《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）的补充协议第四条的约定，《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件已经变更为：“（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。上述交付条件的变更是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况，依法有效。1.竣工备案表以及测绘报告并非法定的交付条件，约定变更不违反法律法规强制性规定。根据相关法律规定，房屋验收合格才可交付使用，且房屋验收合格是指建设单位、设计单位、施工单位、监理单位以及勘察单位的五方验收合格，五方验收合格后将相关资料提交相关部门备案，相关部门仅是程序性的审查，不作实质的审查。交付使用条件是五方验收合格，竣工备案表以及测绘报告并非法定的交付使用条件。双方将竣工备案表以及测绘报告的交付条件变更为五方验收合格、消防验收合格以及电梯使用合格不违反法律法规强制性规定。2.裕朗通公司已对协议相关条款采取合理的方式进行提示，如有疑问的，也给予解释，且变更交付条件不存在免除裕朗通公司后续需取得测绘报告的义务。裕朗通公司已对协议相关条款已尽合理提示，变更交付条件是双方真实意思表示。《补充协议》前面（签写买受人姓名、地址、身份证、联系电话下面）明确：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。协议第十二条第10点（第9页最后三行，买受人签名处上方，接近合同最尾处）再次明确：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协议，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实的反映。签订《补充协议》时，裕朗通公司已在买受人容易看到的地方，且在协议前后都不断提示购房者对条款进行仔细阅读及了解内容，如有不明或可能存在免除或限制对方责任、权利内容的，裕朗通公司亦已尽到特殊解释说明。故裕朗通公司已采用合理方式对协议的内容进行提示，买受人亦再三确认如有不明或存在免除、减轻对方责任的，裕朗通公司亦予以解释并得到买受人的理解。《补充协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力。变更交付条件不存在免除裕朗通公司后续应取得测绘报告的义务。众所周知，测绘报告为办证所需资料，而非交付使用必须具备的证明文件，何时取得测绘报告并不影响业主使用商品房。《补充协议》变更交付条件不意味着开发商无须取得测绘报告，而是不将其作为交付条件，裕朗通公司后续履行协助办证义务前也会取得测绘报告。否则，未取得测绘报告将会影响办证，且应由裕朗通公司承担逾期办证的责任。测绘报告本身不属于交付的条件或会影响买受人正常使用商品房的因素，将测绘报告排除在交付条件之外，不损害买受人的任何权利或造成其任何损失，而且该行为也没有免除裕朗通公司应在办证前取得测绘报告的义务。原审法院认定双方关于变更交付条件的约定免除裕朗通公司需取得测绘报告的责任有误。3.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》关于交付条件的理解。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”上述指引仅是广东省高级人民法院对审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，不属于法律法规强制性规定。同时，如上所述，双方已对交付条件变更为五方验收合格、消防验收合格以及电梯合格。即使参照适用的，认为约定的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准，与测绘报告无关。二、应由游剑声、周洁华自行承担逾期不收楼的责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第（二）项，“买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋”。第（五）项，“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋”。《商品房买卖合同》第十一条第（三）款的约定，“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。”本案，双方关于交付条件变更合法有效，裕朗通公司已在2019年6月30日前向游剑声、周洁华交付验收合格(即取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》)的商品房。游剑声、周洁华已查验房屋，在房屋不存在地基基础和主体机构问题的情况下，拒绝收楼，应当以合同约定的最后交付时间即2019年6月30日作为房屋实际交付的时间，并由游剑声、周洁华承担逾期收楼的责任。关于已经收楼的业主，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。部分业主已经办理了收楼手续又主张逾期交楼的责任，不应予以支持。综上裕朗通公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回游剑声、周洁华的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由游剑声、周洁华承担。针对裕朗通公司的上诉，游剑声、周洁华答辩称：裕朗通公司的所有上诉请求无事实依据和法律依据。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条约定是综合交付条件，缺一不可。涉案房屋在2019年6月30日未能满足交付条件体现三个方面：1.涉案房屋在2019年6月30日前未能办理竣工验收备案表，该备案表是国家法律规定的，根据相关法律规定，涉案房屋必须竣工验收合格才能交付房屋，而裕朗通公司通过所谓补充协议将竣工备案表调整为竣工验收记录，竣工验收记录不能证明完成所有备案手续，所以该调整不具有法律效力。2.涉案房屋未能办理测绘报告，测绘报告也是开发商交付房屋的必备条件，而裕朗通公司也是通过补充协议的方式免除相关责任，也是不具备法律条件。3.涉案房屋在最后时间未能满足燃气供应的约定，刚才裕朗通公司在补充意见中提到，所提到的补充意见完全是对合同条款的错误理解，合同第十条有相关规定保证燃气供应，根据原审查明的事实，裕朗通公司不具备相关燃气供应条件，根本无法保证燃气供应，一直到2019年8月30日才开通燃气。从以上三个方面可充分反映裕朗通公司不具备相关竣工验收条件。裕朗通公司强调逾期不收楼的责任应由游剑声、周洁华承担不合理，在房屋不符合交楼的条件下，游剑声、周洁华当然有权利不收楼，并且裕朗通公司是2019年8月1日之后才出具收楼通知书，不可能在之前要求游剑声、周洁华收楼。裕朗通公司的上诉理由不成立。另外对原审判决的意见，游剑声、周洁华作为被上诉人，在原审判决中以游剑声、周洁华所谓的实际收楼时间日万分之一计算违约金，收楼之后按日万分之0.5计算违约金也是不符合法律规定，在2019年8月30日之前根本不具备交楼条件，游剑声、周洁华即便是收楼了也无法正常入住，原审法院按该日期计算违约金不合理。而且原审按照装修违约金计算折抵违约金不合理，应当由裕朗通公司另行起诉主张该笔费用。在办理收楼手续时裕朗通公司并没有明确告知业主不具备收楼条件的情况下业主进行了收楼，业主不签名就不让看房，才会出现有些业主签名的情况。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩及本案查明的事实，本院对本案二审期间争议的问题综合分析认定如下：关于涉讼商品房交付标准及逾期交楼违约金标准问题。裕朗通公司上诉主张应按补充协议的约定确定房屋交付标准及计算逾期交楼违约金，对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第四条、第六条分别约定了涉案商品房的交付标准及逾期交楼违约金的计算标准，由裕朗通公司提供。与《商品房买卖合同（预售）》合同内容相比较，补充协议的第四条约定下调了房屋的交付标准，免除了裕朗通公司按时办理房屋测绘报告的义务，第六条约定则减轻了裕朗通公司逾期交付房屋的违约责任。两条约定均明显减轻了裕朗通公司自身责任、加重对方义务，根据上述法律规定，两条约定应当为无效的格式条款。故此，应视为双方对《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付条件及逾期交房违约金的计算方式未作变更。原审法院按照《商品房买卖合同（预售）》的约定确定房屋交付标准及计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。裕朗通公司该项上诉主张不成立，本院不予采纳。关于裕朗通公司是否应支付逾期交楼违约金及金额计算问题。根据双方合同约定，涉讼房屋应于2019年6月30日交付，交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。根据本案查明的事实，涉案房屋于2019年8月1日通过竣工验收备案，于2019年8月30日开通燃气，于2019年9月10日取得测绘报告，故涉案房屋直至2019年9月10日才符合约定的交付条件。裕朗通公司已构成逾期交楼，逾期交楼违约金应从2019年7月1日起算，计算至符合交付条件之日即2019年9月10日。原审判决对此认定正确，本院依法予以维持。同时，原审判决将裕朗通公司逾期交付涉案房屋的违约金与游剑声、周洁华逾期付款的违约金进行抵扣，裕朗通公司在原审中已经明确提出该项抗辩，原审判决的处理方式并无不当，本院依法予以维持。综上所述，裕朗通公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51.01元，由上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔景诚审 判 员 张雪洁审 判 员 张 莹二〇二〇年六月五日法官助理 李晓霖书 记 员 朱夏嬙