广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9615号原告：周伟南，女，1973年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区****************，公民身份号码360************043。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告周伟南与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周伟南，被告富裕达公司委托诉讼代理人钟其安、谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟南向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款中出卖人承担违约责任内容无效；2.被告向原告赔偿逾期交房违约金，以购房总房价款819000元人民币为计算标的，按中国人民银行同期短期贷款基准利率4.35%计算违约金约为每月2457元，从2018年11月15日至2020年1月3日逾期交房的违约金约33988.5元。事实与理由：原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，该商品房位于大涌镇汇泰都城花园小区。原告已履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应当于2018年11月15日前将商品房交付买受人使用，但被告未按时交付商品房，因此，被告应当依约按日向原告支付违约金，并不以总房价1%的封顶条款为限。现原告为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告周伟南对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.发票。被告富裕达公司辨称，一、原告主张中国人民银行同期短期贷款基准利率4.35%即每月2457元标准计算逾期交房违约金缺乏事实和法律依据：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第九条第2款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六买卖合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按总房价款的1%的封顶条款没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的情形：原告并未举证证明因被告违约交房造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期交房违约金低于被告逾期交房实际造成原告的损失，原告要求调高违约金缺乏依据，且《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的约定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于实际损失”，如果违约金总额超过房价的30%，应认定为过分高于实际损失，因此，逾期交房违约金金额房顶应不超过商品房总房价款的30%。二、原告请求逾期交房违约金计至正式交楼时间2020年1月3日的缺乏依据。1.原告请求逾期交房违约金计至正式交楼时间2020年1月3日缺乏依据，参照中山市中级人民法院同类案件的判例，逾期交房违约金截止时间应表述为：逾期交房违约金的截止计算时间应计至被告办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止。涉案商品房属被告开发兴建的汇泰都城花园四期项目，四期项目被告已于2019年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告已于2019年12月28日向原告发出收楼通知书通知原告办理收楼手续，因此，本案逾期交房违约金应计算至被告向原告发出收楼通知书之日即2019年12月28日。2.涉案商品房的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当被告合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付原告使用，并向原告发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于原告选择的具体收楼时间与被告无关，因此，被告发出书面收楼通知书后至原告实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，被告不应承担此期间的逾期交房违约金。3.被告向原告发出的《收楼通知书》写明，汇泰都城花园四期项目全体业主的正式交楼时间为2019年12月28日，因考虑到四期业主有704户，为避免业主在同一时间前来收楼造成混乱，因此，被告通知各业主分期分批前来办理收楼手续，该通知书同时注明如在编排的收楼日期内，业主需安排改期的，可以提前预约，收楼时间可作调整，因此，收楼通知书安排的收楼时间不能作为实际交房的时间，收楼时间应为富裕达公司向原告发出收楼通知书之日即2019年12月28日。被告富裕达公司向本院提交以下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.EMS快递单、快递签收记录。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，周伟南（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1701016143），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市**********************的商品房，总房价款819000元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。周伟南与富裕达公司签订的合同补充协议还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交房责任。富裕达公司开具发票，确认周伟南已支付了全部购房款。周伟南与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2019年12月23日，中山市住房和城乡建设局向富裕达公司颁发汇泰都城花园四期住宅小区工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。后富裕达公司确定了收楼时间，并于2019年12月28日向周伟南邮寄了收楼通知书，通知周伟南按时办理收楼手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。周伟南与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在法律规定的无效情形，故本院对周伟南主张合同第九条第二款无效的诉讼请求不予支持。周伟南已依约履行了支付购房款的义务，合同约定的收楼时间为2018年11月15日，富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下未按时交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任，逾期交房违约金应从2018年11月16日起算。关于计付违约金的截止时间，虽然《中山市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但本院认为涉案商品房的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付周伟南使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于周伟南选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至周伟南实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。本院认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日即2019年12月28日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”。现周伟南主张以中国人民银行同期短期贷款基准利率4.35%的标准计算逾期交房违约金，本院不予支持。同时，本院认定逾期交房违约金应按合同约定，以交付的购房款为基数，按每日万分之一的标准计算。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述约定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，本案中，富裕达公司逾期交房行为从2018年11月16日起至2019年12月28日止共408天，该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，如果无论富裕达公司逾期交房的行为延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与周伟南支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补周伟南的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予支持。因此，本院认定富裕达公司应向周伟南支付逾期交房违约金33415元（819000元×0.0001×408天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周伟南支付逾期交房违约金33415元；二、驳回原告周伟南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元（原告周伟南已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告周伟南）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇二〇年六月二十八日书记员  陈静翩书记员  陈 奇