贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1448号 原告：吉红，男，汉族，1975年12月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吕萍，女，汉族，1971年6月18日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吉红、吕萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告吉红、吕萍、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉红、吕萍本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告退还已收取的开户费829.00元；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，具体为：（1）以原告已付购房款222,618.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年11月1日起计算至2020年1月14日共805天的违约金53,762.25元：（2）以原告已付购房款222,618.00元为基数，按日万分之三的标准从2020年1月15日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋权属登记之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建的毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目第一期工程（即：贵州省毕节市七星关区瑞丰铭城）第贰幢8层803号房屋（即2-803号房））并对具体房屋面积、房号、购房款金额、交房时间等进行了约定。双方还约定，被告应在2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告按照合同约定通过交付首付款和按揭贷款的方式向被告支付全部购房款222,618.00元，并于2014年2月11日向被告交了契税2,226.00元、维修基金6,580.00元、电开户费529.00元和闭路电视开户费300.00元及办证费554.00元。1、基于双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于转移登记的约定，及原告已向被告交了办证费，契税、维修基金等实际情况，原告与被告之间已形成委托办证的关系，合同约定的被告应将办理转移登记的有关文书交付给原告的义务已转化为被告应于2017年11月1日前为原告办理涉案房屋权属转移登记并将房屋权属证书交付给原告的义务。但被告至今仍未履行该义务，造成涉案房屋的权利处于不完整状态，严重影响了原告对涉案房屋的权利和涉案房屋的市场交易价值，应根据合同约定承担违约责任。结合合同约定和实际情况，原告自愿将违约金下调为日万分之三，即要求被告从2017年11月1日起，至被告实际交付涉案房屋权属证书给原告之日止，每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，违约金分段计算为：（1）以原告已付购房款222,618.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年11月1日起计算至2020年1月14日共805天的违约金53,762.25元；（2）以原告已付购房款222,618.00元为基数，按日万分之三的标准从2020年1月15日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋权属登记之日止的违约金，如该违约金截止日期人民法院不予认可，则请求认定被告承担违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；2、被告代收取的电开户费和闭路电视无法律和事实依据，应退还原告。综上所述，原告为维护自身合法权益，因此诉至人民法院，请求判如所诉。 被告瑞丰房开公司辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的约金标准调整为日分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期：1、就办证过程中各方权责问题，依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内；2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担；3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。五、原告无权诉请退还“开户费”829.00元：1、原告该项诉请已超过诉讼时效；2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。另外，在被告未代收该费用的其他买受人要使用相关设施的，其也自行到相关部门缴纳完毕上述费用，故被告代收代缴，判决被告返还有失公平原则。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证、结婚证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、商品房卖计税（费）交房清单2张、商品房认购书1张、收据4张，收房通知单，开户费收据。证明目的：原告主张的逾期办证违约金有合同约定，应予支持，原告已履行完毕义务，被告应承担违约责任和退还原告开户费。被告质证意见：对加盖了瑞丰公司公章的证据真实性予以认可，对未加盖公章的真实性不予认可；二、对商品房买卖合同，该合同第14条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳电开户费、水表费、闭路电视开通费等费用，并在签订合同之日起，30日内将上述费用交给出卖人，因此上述费用是按照合同约定，原告应当承担的费用，其诉请退还不具有事实依据。同时，原告的诉请也已超过诉讼时效。三、合同约定的违约金过高，即便被告承担责任，违约金计算标准也应调减至参照1,000.00-2,000.00元予以补偿，至少应参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计算才具有法律依据。经本院审查认为，该组证据能证实相关事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书，证明，不动产权证书。证明目的：原告于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，原告未提供资料、出具委托书，故2018年11月29日以后逾期办证是原告造成，违约金计算截止日期为2018年11月29日。原告质证意见：对真实性不认可，未收到任何通知。经本院审查认为，该组证据能证明案涉房屋具备办证条件等事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月28日，原告吉红、吕萍为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢8层803号房，该房建筑面积为87.73平方米，套内建筑面积71.61平方米，购房款为222,618.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书：第十二条：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户：7、宽带网络：交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、水表费、闭路电视开通费。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款222,618.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2014年2月11日，被告收取了原告开户费829.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城第9幢首次登记审查意见，载明：同意办理该项目（瑞丰新城第9幢）不动产登记，案涉房屋具备已办证条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；2、被告是否应退还原告开户费。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋在双方签订的合同约定期限内未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”以及因××引起办证滞后，应免除或扣除责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。被告也不能举证证明其违约办证系××引起。因此，被告的该抗辩意见，本院不予以采纳，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求计算违约金的诉讼请求为“按日万分之三的标准计算”，对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告已付购房款222618.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算，对违约金的起止日期问题，原告违约金时间为2017年10月31日，故从其次日起开始计算，即从2017年11月1日起计算，违约金支付的截止日期为，被告取得办证条件后，应履行通知义务，故计算违约金的时间为被告履行通知的时间，被告不能举证证明其已履行了通知义务，本案开庭的时间视为被告履行通知的时间，即2020年6月4日。故计算违约金的时间截止日期为2020年6月4日。即该违约金以原告已付房价款222618.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年11月1日起计算至2020年6月4日，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年11月1日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至2020年6月4日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持；对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费［2010］99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费［2015］281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字［2015］15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费［2014］1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费［2017］1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月15日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，原告收取被告的各项开户费829.00元。根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。故原告于2020年1月15日才提起诉讼催告被告退还开户费829.00元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉红、吕萍逾期办证违约金（违约金以222,618.00元为基数，从2017年11月1日至2020年6月4日止，从2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至2020年6月4日止，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吉红、吕萍开户费829.00元； 三、驳回原告吉红、吕萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费582.00元，由原告吉红、吕萍负担182.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一