广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初239号 原告（反诉被告）：广西农垦西江农场有限公司，住所地贵港市城西狮子岭。统一社会信用代码：91450800200451922N。 法定代表人：李蔚，董事长。 委托诉讼代理人：陆如积、吴春梅，均系广西君望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋鹏，男，1981年10月6日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：唐礼武、文霞，分别系广西道森律师事务所律师、实习律师。 原告广西农垦西江农场有限公司（以下简称西江农场公司）、广西贵港市西江置业有限公司（西江置业公司）诉被告蒋鹏租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理，蒋鹏提出反诉一并审理，并于2019年8月9日作出（2019）桂0802民初1306号民事判决，蒋鹏不服，向贵港市中级人民法院提起上诉。贵港市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）桂08民终1608民事裁定，撤销本院（2019）桂0802民初1306号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。西江置业公司因注销登记申请退出本案诉讼，本院予以准许。原告（反诉被告）西江农场公司的委托诉讼代理人陆如积、吴春梅、被告（反诉原告）蒋鹏及其委托诉讼代理人唐礼武、文霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西江农场公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋鹏将其承租原告的位于贵港市角地块福田小区的场地［不动产证号：桂（2017）贵港市不动产权第××号，面积：15824.68㎡，折合23亩，划拨价款约278万元］腾空并交还给原告；2、判令被告支付租赁合同期满后实际继续占用租赁场地的占用费14422元（自2019年4月1日起暂计至2019年4月30日止的占用费为14422元，以后的占用费按每月14422元计至被告实际交还租赁场地之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：西江置业公司是原告西江农场公司的全资子公司。2017年5月22日，西江置业公司与被告蒋鹏签订《场地租赁合同》，约定被告租赁西江农场公司交付西江置业公司经营管理的位于贵港市角地块福田小区的场地，场地的租赁期间自2017年4月1日起至2019年3月31日止，还约定合同期满后被告必须将场地完整交回给原告等权利和义务。该合同签订后，原告依约将上述租赁场地交付给被告经营管理使用。在租赁合同即将届满之际，原告分别于2018年12月13日、2019年2月26日提前告知被告在租赁合同期限届满后不再续租，并要求被告将上述场地腾空并交还原告开发建设使用。现合同约定的租赁期限已届满，原告曾多次要求被告将上述场地腾空并交还给原告，但被告至今仍继续占用租赁场地经营，拒不交还，明显违反租赁合同的约定和诚实信用原则。综上，原告有权要求被告将其承租的场地交还给原告，并要求被告支付租赁合同期满后实际占用租赁场地的占用费。原告为了维护自身的合法权益，特具状起诉，望法院判如所请。 被告蒋鹏辩称：1、原告要求返还场地不符合双方约定。原告曾承诺每两年签订一次租赁合同，合同到期会继续续签。原告请求返还场地不符合双方之前达成的合意，故被告不同意将场地交还给原告。2、被告一直是按约定如期缴纳租金，合同期满，原告表示不再同意接受被告支付的租金，或又因为在诉讼期间，租户不安，导致收租困难，且诉讼结果不定，因为之前是一季度交一次，即一次性支付三个月的租金。被告现虽未如期支付租金，但是会补足期间欠缴的租金。请求作为国有企业的原告，响应国家发改委出台的关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业、个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，给予被告一定的租金优惠，按该指导意见，申请免除2020年上半年三个月的租金。3、诉讼费按判决结果承担。4、被告要求继续租赁合同场地，同意按合同约定的租金支付。 蒋鹏提出反诉请求：1、判令反诉被告支付5606739元赔偿款给反诉原告；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年1月21日，反诉原告与西江置业公司签订《场地租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告位于贵港市亩场地，用于经营停车场等业务，租赁期限为2016年4月1日至2017年3月31日。合同签订后不久，2016年4月26日农融市长、2016年5月10日黄星荣副市长分别到涉案场地现场指示农贸市场建设事宜，市政府领导指示尽快开工建设，要求2016年5月底前投入使用。反诉被告根据市政府的指令，要求反诉原告出资建设所租赁的场地，反诉原告根据市政府的指示和反诉原告的指令，即斥资投入近1000万元巨额资金对场地进行道路硬化和排水排污工程及铺面工程建设，2016年6月建成投入使用。2017年3月，第一期租赁合同即将到期，西江置业公司仅提供一份租期两年的租赁合同要求反诉原告签署，反诉原告希望签署长期租赁合同保障农贸市场长期稳定运作，却得不到西江置业公司认可，双方对续租事宜迟迟达不成共识。2017年5月中旬，由于场地内的商铺需要租赁合同办理营业执照，反诉原告迫于无奈与西江置业公司在2017年5月22日签订第二期《场地租赁合同》，合同约定租赁时间从2017年4月1日至2019年3月31日止。2018年12月13日，反诉原告收到《合同终止通知》，西江置业公司告知反诉原告第二份租赁合同到期后不再续租。反诉原告认为，反诉原告2016年按照市政府新华农贸市场建设规划的指示和反诉被告的指令，为长期租赁涉案场地斥资投入近1000万元巨额资金对场地进行道路硬化和排水排污工程工程及铺面工程建设，却因被反诉人违背商业合同目的、违背商业道德、违背诚实信用原则行为，致使反诉原告投入高达近1000万的资金投入建造的农贸市场以及租赁合同不能实现应有的对价，反诉原告因反诉被告不再续租而面临倾家荡产的困境。反诉原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提出反诉，请求判令因反诉被告不续租给反诉原告造成的经济损失。 针对蒋鹏的反诉，西江农场公司辩称：1、西江置业公司与被告于2017年5月22日签订的《场地租赁合同》所约定的租赁期限已经到期，西江置业公司无意将租赁场地继续出租给被告，根据合同的约定，被告应在租赁期满后腾空场地并交还给西江置业公司；2、被告在市政府要求做临时农贸市场项目前，未经西江置业公司同意擅自搭建的钢结构棚，双方已经在合同中明确约定，西江置业公司对被告投入该部分的资金757947.94元不作任何赔偿；2016年4月28日市政府同意将租赁场地作临时农贸市场后被告搭建钢棚所投入的资金794823.08元，西江置业公司可按合同约定的5年折旧额补偿给被告，临时农贸市场于2016年6月建成投入至今已使用3年，扣除3年折旧费后（每年的折旧费为158964.616元），原告同意向被告支付补偿款317929.232元；3、即使被告在2017年5月22日签订合同后投入了资金建设农贸市场，也是没有经过原告的同意，更不在合同约定的范围内，根据相关法律的规定，被告应自行承担此后的费用。 本院经审理认定事实如下： 2016年1月21日，西江置业公司（甲方）与被告蒋鹏（乙方）签订了一份《场地租赁合同1》，约定乙方租赁甲方位于贵港市角地块福田小区的场地（面积23亩）经营停车场及临时烧烤城；乙方租赁该场地后，不可以在租赁场地上建造钢结构棚和建水泥结构的房屋等任何建筑物，如确需搭建钢棚，则乙方必须经得甲方同意并办理相关承建手续方能搭建；场地租赁时间从2016年4月1日起至2017年3月31日止，月租金12458元；合同还约定了租金、违约责任以及双方的权利义务等。 合同签订后，西江置业公司依约将上述租赁场地交付给被告经营使用。2016年4月26日农融市长、2016年5月10日黄星荣副市长分别到涉案场地现场指示农贸市场建设事宜，市政府领导指示尽快开工建设，要求2016年5月底前投入使用。西江置业公司根据市政府的指令，要求被告出资建设所租赁的场地，为此，被告根据市政府的指示和西江置业公司的指令，即投入约1000万元资金对新华临时农贸市场的场地进行道路硬化、排水排污工程及铺面工程建设，2016年6月建成新华临时农贸市场并投入使用。 2016年6月12日，贵港电视台对新华临时农贸市场进行播报，主要内容：2016年4月，贵港市启动了新华临时农贸市场的建设，这个市场总面积23亩，建筑面积5500平方米，预计总投资300万元，开工建设以来，市领导高度重视，多次现场办公，协调解决存在问题。该市场建成后大大改变周边农贸市场不足和居民购物环境差的局面，缓解周边十万居民买菜难等问题。西江置业公司总经理吴新旦表示现在正在完善建设中，预计是六月底完善交付使用。 2017年3月，《场地租赁合同1》即将到期，西江置业公司提供《场地租赁合同2》要求被告签订，被告对该合同约定租金的计付等内容无异议，但对该合同租期约定两年有异议，被告希望签署长期租赁合同保障农贸市场长期稳定运作；同时，被告对该合同约定“投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚；投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚”有异议，认为约定的投资额是西江置业公司单方核算，不是客观真实的。为此，双方对签订《场地租赁合同2》事宜迟迟达不成共识，2017年5月中旬，由于场地内的商铺需要租赁合同办理营业执照，被告迫于无奈与西江置业公司签订《场地租赁合同2》。 2017年5月22日，西江置业公司（甲方）与被告蒋鹏（乙方）签订《场地租赁合同2》，约定乙方租赁甲方位于贵港市角地块福田小区的场地（面积23亩）作临时农贸市场使用，乙方租赁该场地后，必须按政府和农场的规划要求搭建钢结构棚,否则如遇政府有关部分干涉，乙方自行解决，一切损失由乙方自己负责，与甲方无关；场地的租赁期间自2017年4月1日起至2019年3月31日止；2017年4月1日起至2018年3月31日止的月租金为13082元，2018年4月1日起至2019年3月31日止的月租金为13735元；乙方同意采取先交租金后使用场地的原则，租金按季度交付，第一季度的租金在签订本合同时交付，其余季度的租金，乙方必须在每季度末前五天内一次性交清下一个季度的租金给甲方，逾期5日不交付租金的，甲方有权向乙方追收所欠款项，并按乙方实欠金额每日追收万分之五的违约金；在租赁期间，因政府或农场建设需要使用到被告租赁场地的，拆迁处理方法如下：（一）乙方所投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚，因是在市政府要求做临时农贸市场项目前自行建设的，所以无任何补偿；（二）乙方所投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚，因是在市政府要求做临时农贸市场项目后搭建的，按5年折旧额给予补偿，每年折旧额为158964.616元；（三）如政府或农场在乙方租赁时间超过5年后才开发建设使用该地块的，则无任何补偿。合同期满，乙方必须将场地完整交回甲方，原乙方投入的设施如开设路口、场地硬化等不得损坏，否则押金不予退还。如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%。合同还约定了双方的其他权利和义务。 合同签订后，被告继续使用租赁场地。西江置业公司分别于2018年12月13日、2019年2月26日向被告发出通知，告知被告在租赁期限届满后不再续租。《场地租赁合同2》约定的租赁期限已届满，被告继续使用租赁场地。 另查明，涉案场地于2016年5月13日办理了临时建设工程规划许可证，于2016年7月19日办理了规划定点通知单，于2016年11月28日办理了建设用地批准书。 广西农垦国有西江农场于2018年11月23日名称变更为广西农垦西江农场有限公司。西江置业公司于2013年6月26日成立，系西江农场公司的全资子公司，涉案的租赁场地坐落于贵港市角，登记在西江农场公司名下，由西江农场公司委托西江置业公司经营管理、出租。西江置业公司于2019年11月27日注销登记。 2020年3月3日，蒋鹏申请对涉案场地上的建筑物、构造物、基础设施等附着物及人工成本的价值进行评估。 以上事实，有双方当事人陈述，原告提交的《场地租赁合同2》、不动产权证书、《合同终止通知》、《通知》、营业执照、国家企业信用信息公示系统页面，身份证、临时建设工程规划许可证、规划定点通知单、建设用地批准书，被告提交的《市长调研决定事项督办单》、《黄星荣副市长调研议定事项督办单》、《场地租赁合同1》、《场地租赁合同2》、《新华农贸市场项目工程预算书》、2016年6月12日贵港新闻视频（光碟及文字版内容）、新华农贸市场的白天与夜晚情况（照片）、铺面工程投资建设中的部分单价的汇总表及单据类的原始凭证、收租期间的投入资金汇总表及单据类的原始单据、被告与租户签订的合同等证据证实，足以认定。 本院认为，西江农场公司委托西江置业公司对涉案场地进行管理、出租，西江置业公司以自己的名义与蒋鹏于2016年1月21日签订《场地租赁合同1》、于2017年5月22日签订《场地租赁合同2》，西江置业公司在西江农场公司的授权范围内以自己的名义与蒋鹏签订合同，由此产生的法律后果应由西江农场公司承担。 被告蒋鹏承租原告西江农场公司的场地，双方构成租赁合同关系。西江置业公司与蒋鹏于2016年1月21日签订《场地租赁合同1》，是意思表示真实，内容合法有效，对双方均产生法律约束力，且双方已依约履行完毕。 关于西江置业公司与被告蒋鹏于2017年5月22日签订《场地租赁合同2》。被告对该合同约定“投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚；投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚”有异议，本院认为该约定投资757947.94元建设的南、北两面的钢棚，投资794823.08元建设的东、西两面及中间的钢棚，是原告内部机构“建设部”单方面核算，不是双方合意，故该条款不是被告蒋鹏真实意思表示，对被告蒋鹏不具法律约束力。 被告蒋鹏对《场地租赁合同2》约定租期两年有异议。本院认为，1、从时间上分析，租赁期间自2017年4月1日起计，但合同是2017年5月22日签订，蒋鹏与西江置业公司迟延签订合同，双方对租期两年确实存在分歧；2、从投资上分析，蒋鹏建成新华临时农贸市场即使没有1000万元，大概也需要投资几百万元，不可能在2年内收回成本，建设农贸市场为长期投资性质，一般为10年左右的经营期。所以，该合同约定租期两年不符合常理，不是蒋鹏真实意思表示，也违反公平原则，故对被告蒋鹏不具法律约束力。 原、被告对《场地租赁合同2》中约定租金的计付等内容无异议，是双方意思表示真实，对双方产生法律约束力。 关于原告请求被告蒋鹏将其承租的场地腾空并交还。本院认为，1、承租的场地已建成新华临时农贸市场，是被告根据贵港市政府的指示和原告的指令下而建的，且该市场的建成投入使用缓解周边居民买菜难等问题，如腾空并交还，则造成周边居民买菜难等问题；2、如被告将其承租的场地腾空并交还，被告已投资的几百万元将因没有合理的经营期而造成巨大损失，明显对被告显失公平，违反公平原则；3、《场地租赁合同2》约定“如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%”，被告明确要求继续租赁该场地并同意按约定支付租金。本院认为，关于该场地的租赁，涉及长期投资，遵循公平原则，为保护投资人的合法权益，双方宜签订长期的租赁合同，因此，该场地的租赁双方应继续履行，所以，原告请求被告蒋鹏将其承租的场地腾空并交还，证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 《场地租赁合同2》约定“2017年4月1日起至2018年3月31日止的月租金为13082元、2018年4月1日起至2019年3月31日止的月租金为13735元”、“如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%”，根据约定按年度递增月租金在原租金基础上递增5%，被告明确同意按此约定支付租金，故2019年4月1日起至2020年3月31日止的月租金应为14422元、2020年4月1日起至2021年3月31日月租金应为15143元。所以，原告请求被告支付租赁合同期满后实际继续占用租赁场地的占用费14422元（自2019年4月1日起至4月30日止的占用费为14422元，以后的占用费按每月14422元计至被告实际交还租赁场地之日止），本院支持自2019年4月1日起计至2020年5月30日止的占用费：14422元×12个月+15143元×2个月=203350元。 关于被告申请免除2020年上半年三个月的租金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本院根据被告经营的市场受疫情实际影响情形，酌定免除2020年2、3月的租金共28844元。203350元扣减28844元，余下174506元，被告蒋鹏应予以支付。 反诉部分。蒋鹏以西江农场公司不再续租涉案场地为由提出反诉请求西江农场公司支付5606739元赔偿款。本院认为，该场地的租赁涉及长期投资，遵循公平原则，为保护投资人的合法权益，该场地的租赁双方应继续履行，且蒋鹏也明确要求继续租赁该场地并同意按约定支付租金，本院认为该场地的租赁双方应继续履行，所以，蒋鹏以西江农场公司不再续租涉案场地为由提出反诉请求西江农场公司支付5606739元赔偿款，理由不成立，不予支持。 被告蒋鹏于2020年3月3日向本院提交对涉案场地上的建筑物、构造物、基础设施等附着物及人工成本的价值进行评估的申请，本院认为该场地的租赁双方应继续履行，没有评估必要，故，对被告评估的申请，不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋鹏向原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司支付自2019年4月1日起至2020年5月30日止的占有使用费174506元； 二、驳回原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）蒋鹏的反诉请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费29156元，减半收取计14578元，由原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司负担13378元，被告（反诉原告）蒋鹏负担1200元；案件反诉受理费51046元，减半收取计25523元，由被告（反诉原告）蒋鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费29156元／51046元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡盛赋 人民陪审员  陈 凤 人民陪审员  欧严芬 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  张蓝月