成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7153号 原告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地成都市双流区协和街道警校路一段**。 法定代表人：蔡**，总经理。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷道德，四川华晨律师事务所律师。 被告：赵梓岑，男，1992年6月4日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师。 第三人：左静，女，1986年11月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何东，四川明炬律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，营业场所成都市高新区芳草街28号。 负责人：曾海洪，行长。 委托诉讼代理人：廖杰，男，1970年6月11日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 委托诉讼代理人：冯毅，女，1979年12月27日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻公司”）与被告赵梓岑、第三人左静、中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称“工商银行高新支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，于2018年9月26日作出(2018)川0116民初2588号民事判决。双玻公司对该判决不服，提起上诉。2019年8月6日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终2097号民事裁定，以原审法院违反法定程序，事实认定不清为由，将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双玻公司的委托诉讼代理人吴宇、雷道德、被告赵梓岑的委托诉讼代理人罗东、第三人左静及其委托诉讼代理人何东、工商银行高新支行的委托诉讼代理人廖杰、冯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双玻公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双玻公司与赵梓岑签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》；2.判令赵梓岑协助双玻公司注销预购商品房登记证书；3.判令赵梓岑向双玻公司支付违约金122000元；4.判令赵梓岑支付双玻公司律师费5000元。事实和理由：双玻公司与赵梓岑于2014年7月30日签订《商品房买卖合同》，随后又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定赵梓岑购买双玻公司开发的位于双流区房屋，房屋总价款610000元，首付30%，剩余部分由银行提供贷款。合同签订后，赵梓岑为支付首付款，向左静借款122000元，双玻公司为该笔借款提供担保。同时赵梓岑承诺若未能按期归还借款，双玻公司有权解除合同并可要求赵梓岑承担购房总价款20%的违约金。现赵梓岑未能按期向左静偿还借款，已构成违约。为维护双玻公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 赵梓岑辩称，1.双玻公司应当于2015年12月28日交房，但至今双玻公司仍然拒绝交房。双玻公司诉称对赵梓岑与左静的借款提供担保，与本案不是同一法律关系。双玻公司所称的承诺书双玻公司至今没有以书面的形式或其他形式批准答复赵梓岑。双玻公司的担保义务担保期限是两年，担保关系现在已经解除。承诺书涉及的解除条款，违反了合同相对性原则，同时该承诺书证明双玻公司可以选择拒绝交房或者解除合同，双玻公司已经选择了拒绝交房，因此双玻公司既拒绝交房又要求解除合同没有依据；2.解除合同不符合法定及约定，要求解除登记违反物权法约定；3.关于违约金及律师费，双方无约定，于法无据。 左静述称，赵梓岑向左静借款后，根据三方约定，双玻公司履行了代还款义务后，赵梓岑应该承担相应的约定责任，本案中双玻公司已经替赵梓岑履行了还款义务，赵梓岑应该按照双方约定履行义务，承担相应的违约责任。 工商银行高新支行述称，我方不是左静和赵梓岑借贷合同以及双玻公司对他们进行担保的法律关系的当事人，赵梓岑在我行申请贷款，我们发放了420000元的住房贷款，并且贷款办理了预抵押登记，贷款现在是正常的，没有发生过欠息的情况，截至10月2日贷款余额是391319.54元。 本院经审理后认定事实如下：2014年7月30日，双玻公司与赵梓岑签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定赵梓岑购买双玻公司开发的南湖半岛4幢3单元28层2802号房屋，建筑面积94.39平方米，房屋总价款610000元。《商品房买卖合同》约定：“……第五条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都高新支行借款支付，期限30年……第十条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房……”《商品房买卖合同》上载明的赵梓岑的通讯地址为：成都市高新区中和镇，联系电话：187××××1328。 《商品房合同补充协议》约定：“……七、关于主合同第十四（交接手续）、十五条（商品房质量、装饰、设备标准）的补充约定：1、乙方按本协议规定的期限支付完毕相应房款且商品房达到交付条件后，甲乙双方约定甲方以电话或邮寄通知书或者报纸公告等方式通知乙方领取《交房通知书》。无论甲方的通知在客观上是否能送达乙方，乙方均有义务在本买卖合同约定的交房日期届满前前往甲方处领取《交房通知书》并办理房屋交付手续。非因甲方原因导致乙方未收到甲方发出的交房通知，而造成乙方未按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续时，甲方不承担逾期交付的责任。若乙方在甲方《交房通知书》中确定的交房日期届满15天后仍未验收房屋，则视为甲方已于交房日期届满之日起将合同项下的商品房交付乙方。自房屋交付之日起，合同项下商品房的风险责任转移给乙方，乙方全面承担因未按时收房造成的费用及损失。因不可抗力因素导致延迟交房的，交房时间以甲方发出的书面交房通知为准……十四、合同解除与变更1、甲方因乙方违约原因行使合同解除权而导致合同被解除的，乙方应自行承担全部损失并赔偿甲方因此而受到的全部损失。2、甲乙双方中任何一方依照法律规定、合同或补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，乙方应于合同解除后5日内协助甲方到双流区房管局办理合同备案登记的撤销手续。乙方逾期未会同甲方到双流区房管局办理合同备案登记的撤销手续的，每逾期一日，由乙方向甲方支付房屋总价款万分之五违约金，逾期达到15日时，甲方有权要求乙方支付房屋总价款20%的违约金……” 2014年7月30日，左静作为甲方，赵梓岑作为乙方，双玻公司作为丙方签订了《借款担保合同》，约定:“一、乙方于2014年7月30日向甲方借款人民币122000元（大写：壹拾贰万贰仟元整）。资金支付方式为现金或转账。乙方提供2014年在南湖半岛购买的4栋3单元28楼2号房屋作为担保。乙方指定甲方或甲方的委托人将借款人民币122000元转入以下账户，户名：赵梓岑，账号：62×××58，开户行：中国工商银行眉山市彭山县凤鸣镇步行街支行。二、乙方借款一次还清。还款应于2014年12月30日前归还甲方122000元（大写：壹拾贰万贰仟元整）的借款。乙方逾期归还借款的，每逾期一日向甲方支付未还借款金额每日千分之叁的违约金，并按银行同期借款利率的4倍向甲方支付借款利息，直至还清该笔借款止。三、担保为保证乙方依约还款，丙方自愿向甲方提供如下担保：1、丙方向甲方提供连带责任保证担保。若借款到期后，乙方未按照约定归还借款，则甲方有权要求丙方代为支付。2、担保范围：借款本金、利息、违约金、以及甲方为实现债权的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、执行费等相关费用。担保期限于乙方还款期限届满之日起两年。该笔借款本息还清后，相关担保责任自动解除……” 同日，赵梓岑向双玻公司出具《承诺书》，载明“四川省双玻实业集团有限公司：本人赵梓岑，身份证号码：5130301992××××××××，购买贵公司开发的‘南湖半岛’项目4栋3单元28楼2号房屋。本人采用银行按揭贷款方式支付该套房屋的房款，该房屋总房款为610000元，银行按揭首付款为190000元，因本人资金紧张，特申请在签署《商品房买卖合同》当日先支付68000元，余下的首付款122000元向左静借款，四川省双玻实业集团有限公司为本人本次借款做担保，如本人在承诺时间内没有还清此笔借款，贵公司有权拒绝交房或者有权单方面解除购房合同，本人承诺自解除通知送达之日起15日内按照该套房屋总价款的20%向贵公司支付违约金，并且贵公司有权将解除合同后的房屋出售给第三方。望贵公司批准。” 2014年7月30日，左静通过其平安银行成都天府软件园支行账户（账号：62305820000********）向赵梓岑中国工商银行彭山县支行账户（账号：62×××58）转账122000元，赵梓岑出具《借款收据》，载明“左静与赵梓岑于2014年7月30日签订的借款担保合同，今收到借款人民币122000元”。 随后，赵梓岑就案涉房屋在工商银行高新支行处办理了按揭贷款，工商银行高新支行为赵梓岑购买案涉房屋提供银行按揭贷款420000元，此后工商银行高新支行按照约定履行了放款义务，赵梓岑亦按照合同约定履行还款义务。2015年2月6日，工商银行高新支行在该房屋上设立了预抵押登记。 2016年3月15日，双玻公司在《成都商报》上刊登《公告》，载明“项目业主：我公司在华阳街道南湖××号建设的‘南湖半岛’二期项目已建设竣工，现已进入规划核实公示阶段，公示内容张贴于该项目主入口处，公示时间为2016年3月15日至2016年3月25日。” 另查明，《借款担保合同》到期后，赵梓岑未按照约定归还左静借款。2017年9月23日、10月19日、11月10日，左静分别向双玻公司出具三张金额为80000元、100000元、63512元的《收条》，载明共计收到双玻公司代赵梓岑归还的借款本金及利息243512元；2018年1月15日，左静出具《情况说明》一份，载明“赵梓岑于2014年7月30日从我处借得人民币122000元，该笔借款期限届满后，赵梓岑未能按期向我归还借款本息”。 再查明，双玻公司至今未向赵梓岑交付本案诉争房屋。案涉房屋于2015年2月6日办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为赵梓岑。 庭审中，为查明案件事实，本院通知赵梓岑到庭接受询问，但其拒不到庭。 经向工商银行高新支行释明，其明确表示由于赵梓岑还贷正常，故不在本案中提出解除贷款担保合同的主张。 本院在受理本案后，于2018年4月10日送达了双玻公司主张解除合同的民事起诉状副本。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》《承诺书》《借款担保合同》《借款收据》《情况说明》《收条》、银行转款凭证等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，双玻公司与赵梓岑签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于赵梓岑抗辩称承诺书所涉及的内容已经超过诉讼时效，本院认为，诉讼时效适用于对债权请求权提出的抗辩，本案中双玻公司提出的主张系基于解除权及合同解除后应承担的违约责任，而解除权属于形成权，不适用诉讼时效的抗辩，故对赵梓岑的该项抗辩本院不予采纳。本案的争议焦点为：一、双玻公司是否享有解除权；二、赵梓岑是否应当承担违约责任。本院结合庭审查明的事实，对以上争议焦点综合评议如下： 一、关于双玻公司是否享有解除权的问题。2014年7月30日，赵梓岑向双玻公司出具的《承诺书》，该承诺书未违反法律的禁止性规定，亦由赵梓岑的签字，应属有效，对赵梓岑具有法律效力。按照《借款担保合同》约定，赵梓岑应在2014年12月30日前归还借款122000元，赵梓岑至今未偿还借款，且在本院通知其到庭以便查明事实的情况下仍拒不到庭说明情况，其行为有违诚实信用原则。《承诺书》载明赵梓岑因购买本案诉争房屋向左静借款122000元，双玻公司为本次借款做担保，如赵梓岑未在承诺时间内归还借款，双玻公司有权拒绝交房或有权单方面解除购房合同。现因赵梓岑事实上未按照《借款担保合同》约定的期限向左静归还借款，赵梓岑系违约方，双玻公司有权按照《承诺书》的约定主张解除购房合同。虽然赵梓岑在承诺书中载明的是双玻公司“有权拒绝交房或者有权单方面解除购房合同”，而双玻公司未向赵梓岑交房，但该承诺载明的内容并非表明在双玻公司选择其中拒绝交房后不能选择解除合同，两种承担违约责任的方式不具有排他性，在双玻公司未交房的情形下其仍然有权选择解除合同。同时，该承诺书的内容表明一旦赵梓岑未按照约定期限向左静还款，即享有解除权，并未要求需双玻公司在承担保证责任后才享有解除权，故双玻公司是否在法律规定的时间内履行担保责任并不影响双玻公司享有解除合同的权利。综上，双玻公司主张解除其与赵梓岑签订的《商品房买卖合同》及其补充协议符合法律规定，本院予以支持，双方签订的合同于本院向赵梓岑送达民事起诉状即2018年4月10日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因双方签订的商品房买卖合同已经解除，故赵梓岑应当协助双玻公司注销商品房预告登记。 二、关于赵梓岑是否应当承担违约责任的问题。赵梓岑未按照履行时间履行还款义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。双方在合同中约定按照案涉房屋总价款的20%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而双玻公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、赵梓岑的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定违约金为30000元。 关于律师费的问题。双方在合同中并没有对律师费进行约定，故对双玻公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川省双玻实业集团有限公司与被告赵梓岑签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2018年4月10日解除； 二、被告赵梓岑于本判决生效之日起七日内协助原告四川省双玻实业集团有限公司注销位于华阳街道南湖××单元××房屋××商品房预告登记； 三、被告赵梓岑于本判决生效之日起七日内向原告四川省双玻实业集团有限公司支付违约金30000元； 四、驳回原告四川省双玻实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，由被告赵梓岑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  叶元方 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  喻鸿凯