西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16031号原告：何小林，男，汉族，1981年4月21日出生，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙漫，女，汉族，1978年XX月XX日出生，住西安市周至县。委托诉讼代理人：张皓磊，男，汉族，1995年8月4日出生，住陕西省兴平市。被告：傅琛，女，汉族，1982年4月11日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：郭菲，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，陕西睿群律师事务所实习律师。原告何小林诉被告傅琛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何小林的委托诉讼代理人孙漫与被告傅琛及其委托诉讼代理人郭菲、王欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小林诉称：被告于2017年5月21日与原告签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于西安市雁塔区XX小区XX号XX楼东侧房屋（以下简称涉案房屋）作为商业经营使用，租赁时间为3年，租赁期间为2017年5月20日至2020年5月19日，租金第一年为每月11800元，第二年为每月12400元，第三年为每月12500元，房屋保证金11800元。合同签订后，原、被告双方均履行了合同义务。2018年9月，因原告准备使用租赁房屋加盟做京东便利店业务，需要长期使用租赁房屋，并将原有店面重新装修，再加之参照同地段商铺租金价格，双方之前约定的房屋租金明显过高，经双方协商一致，被告同意将租金下调至每月9800元。后原告依约完全履行了合同约定的付款义务，并花费十余万元对店面进行了装修。2019年4月30日，原告突然接到自称是房主的樊某某先生的收房通知，该通知表示涉案房屋是被告从樊某某处转租于原告，被告与樊某某签订的房屋租赁合同将于2019年5月10日到期，且到期后不再续租。同时，樊某某还向原告出示了被告与其关于解除合同的协议，协议表明被告已同意于2019年5月10日解除与樊某某签订的房屋租赁合同，因此其要求原告于2019年5月10日搬离。原告认为，原、被告之间签订的合同合法有效，双方均应依约严格履行。原告承租之房屋租赁期间未届满，被告同意解除其与樊某某之间房屋租赁合同的行为导致樊某某强行收房一事，已导致原告的业务经营受到严重影响，给原告造成严重经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还未租赁期间（2019年5月1日计算至19日）房租及物业费共6269.9元；2、被告向原告承担提前终止租赁合同违约金9800元；3、被告向原告返还合同保证金11800元；4、被告承担因其违约行为给原告造成的装修损失（41500元）及加盟损失（13023.24元）共54523.24元及特价处理库存商品损失30000元；5、被告承担延迟付款利息，自立案之日起计算至实际付款之日；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃对第5项诉讼请求的主张。被告傅琛辩称：一、原告本应于2018年10月19日支付第二年下半年租金74400元，但直至2018年10月25日原告才支付58800元，即使租金计算至2019年5月10日原告搬离之日，原告所支付的租金也未足额支付，因此不存在被告返还租金及物业费的情形。二、由于原告未足额向被告支付租金，导致被告也未能向原房东按时足额支付租金，原告违约在先。2019年5月10日，原告未与被告沟通即自行搬离涉案房屋，表明原告同意解除与被告之间签订的房屋租赁合同，因此被告不应承担违约金。三、原、被告之间签订的合同第六条（二）乙方责任第四款明确约定“乙方如需装修，需经甲方同意，并不得改变该房屋的结构部分”。原告在对涉案房屋装修前未经被告同意，已构成违约，对其装修损失应自行承担。至于原告主张的加盟损失、特价处理库存商品损失，合同并未有约定，且也是被告在签订合同时不能预见之损失，故原告的主张无事实及法律依据。退一步讲，即使被告违约，原告也不得就同一违约事实同时主张违约责任和损失赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2017年5月21日签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于西安市雁塔区XX小区XX号XX楼东侧房屋作为商业用途使用，租赁时间为3年，租赁期间为2017年5月20日至2020年5月19日；租金第一年为每月11800元，第二年为每月12400元，第三年为每月12500元，租金每半年交一次，下期租金提前一个月交付；房屋保证金11800元于签约当日交纳；任一方需提前终止合同，均需提前一个月通知对方，且违约方需向对方支付1个月的租金作为违约金；乙方（原告）如需装修，需经甲方（被告）同意，并不得改变房屋的结构部分。上述合同签订时，原告向被告交纳房屋保证金11800元。关于2018年11月19日之前的房租，原告均按合同约定支付。2018年9、10月，原告就其提出的降低租金问题多次与被告进行协商。2018年10月24日，被告表示对于原告要将店面改成京东便利店无意见并表示愿意配合原告办理相关证照手续，双方同时一致同意将每月租金降至9800元。2018年10月25日，原告向被告支付2018年11月20日至2019年5月19日期间租金58800元。此后原告对涉案房屋进行装修并开始经营京东便利店，在此期间被告也曾前往便利店，但对于原告的装修并未提出异议。2019年4月30日，被告因其提前要求解约与原房主的代表樊某某就涉案房屋等房屋租赁合同的解除达成一致意见，约定合同解除时间为2019年5月10日，房主应优先考虑出租给被告之前的合作伙伴。2019年5月3日，樊某某向原告出具收房通知，通知原告于5月10日搬离。2019年5月5日，原告向被告发出告知函，告知被告其因被告提前解除合同的行为损失严重，并要求被告审慎处理提前解除合同事宜，否则要追究被告的违约责任。审理中，原、被告一致确认双方签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除。原告为证明其装修损失，向本院提交证据如下：1、原告与案外人黄某某签订的《装饰装修合同》及装修项目附件表（83076元），证明装修合同期限为2018年10月25日至11月30日共35天，合同总价款83000元，如有变更按实另计；2、原告与黄某某签订的京东便利店工程结算说明，说明工程已于2018年12月6日完结，合同价款83076元已给付67000元，由于门头交由他人制作，故总价中扣除11000元，剩余5000元月底支付；3、收条及银行交易明细，证明黄某某已收到原告及其合伙人支付的工程款60000元，原告称其余的12000元系微信支付，由于其已删除与黄某某的微信，故无法提交支付凭证；4、原告与门头制作方的聊天记录，显示门头的制作费为10800元。另外，经本院前往涉案房屋与现任租客朱彬及房主樊某某了解得知，原告搬离涉案房屋时已将可搬走的物品均搬走，现场遗留硬装部分均无法搬走。本院将原告提交的《装饰装修合同》及装修项目附件表（83076元）交由现任租客朱彬及房主樊某某辨认，朱彬称附件表上的物品除了南边门木制造型（1225元）及监控（2650元）未见，其余装修物品均基本遗留在现场，樊某某称除了监控（2650元）未见，其余物品均基本遗留在现场。关于原告主张的物业费、特价处理库存商品损失及加盟损失，原告未提交证据证明。以上事实，有《租赁合同》、《装饰装修合同》、装修项目附件表、调查笔录、银行转账凭证等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。原告作为承租人应足额支付租金，被告作为出租人也应保证原告在合同约定的租赁期内能正常使用租赁房屋。《租赁合同》约定的租赁期从2017年5月20日至2020年5月19日，其中2018年11月20日至2019年5月19日的租金虽按合同约定应为74400元，但该数额已经双方协商一致下调至58800元，被告也已于2018年10月25日收取了该58800元，现因被告提前解除其与房主的房屋租赁合同，导致房主于2019年5月10日收回涉案房屋，原告与被告签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除，故被告应对原告承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告未租赁期间（2019年5月11日至19日）的租金2845.16元，被告应当向原告返还。关于合同保证金11800元，因双方合同已解除，被告继续占有保证金已无合法依据，应当予以返还。关于违约金9800元，合同有明确约定，本院予以支持。关于装修损失，租赁合同原约定的租赁期限至2020年5月19日止，原告在2018年10月对涉案房屋进行装修并于12月装修完毕，考虑到装修的折旧及原告搬离时遗留装修的情况，本院酌定原告的装修损失为30000元。关于原告主张的物业费、特价处理库存商品损失及加盟损失，原告未提交证据证明，本院不予支持。至于被告辩称原告不得就同一违约事实同时主张违约责任和损失赔偿一节，因原告的损失除了由于被告突然解约导致原告需重新租赁其他房屋所需要的合理期限的损失外，还有装修损失等，两者并不冲突，故在违约金不足以弥补原告损失的情况下，本院判令被告承担原告的装修损失并无不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林返还未租赁期间的租金2845.16元。二、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林支付违约金9800元。三、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林返还合同保证金11800元。四、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林支付装修损失30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告何小林其余诉讼请求。本案案件受理费1247元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    梁  梦  艺人民陪审员    李  新  茂人民陪审员    蒋      漪    二〇二〇年六月二十七 日  书  记  员    史  丽  娜 打印：相丽华        校对：贺倩         2020年  月  日送达 1