广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初985号原告：邝浩新，男，1969年8月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区****************。公民身份号码：440************713。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区********翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：凌金水，男，1990年2月23日出生，汉族，住广东省信宜市**********。公民身份号码：440************436。该公司员工。委托诉讼代理人：李洪波，男，1993年10月10日出生，汉族，住湖南省衡山县******松山组。公民身份号码：430************818。该公司员工。原告邝浩新诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（下称俊鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邝浩新、被告委托诉讼代理人凌金水、李洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝浩新向本院提出诉讼请求：1、俊鑫公司继续履行合同；2、俊鑫公司支付逾期交房违约金(从2009年3月24日起以总房价870719元为基数，按每日万分之一计至实际交付之日，至2020年3月24日为349305元)；3、俊鑫公司负担本案的诉讼费。事实和理由：2009年3月12日，与俊鑫公司【原恒大盛宇(清新)置业有限公司】签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买俊鑫公司开发位于清远市清新区恒大金碧天下(又名恒大世纪生态城)锦绣五街138号01单元，购房款为870719元；出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人从即日起须缴纳物业服务费；双方验收楼时，出卖人应当出示证明文件，并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志；该商品房的风险责任自交付之日或视为交付之日起出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。合同签订后，依约于2009年3月24日支付全部房款，却没收到俊鑫公司的收楼通知书，从没有进行验收交楼，也没有签收《准予入住通知书》，在查楼时不断发现所买房屋存在建筑质量问题，分别于2010年7月4日、11月28日，2011年10月1日、2012年7月14日、2013年6月15日、8月17日、10月20日，2015年11月26日，2019年12月30日，2020年3月28日向金碧物业有限公司清新分公司反映质量问题，敦促给予维修，并希望维修后办理验楼收楼手续，时至今日仍未落实维修，双方仍未办理验楼收楼手续，权益受损。被告俊鑫公司答辩称，2009年3月12日，双方签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，2010年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志。该约定并未违反合同签订时的法律法规，合法有效。2010年7月4日，涉案房屋进行验收交楼工作，邝浩新提供的《楼宇情况反馈表》（20100704）可相互印证，足以证明邝浩新在收到通知后，已办理涉案房屋的验收及收楼工作。《楼宇情况反馈表》（20100704）反馈的问题都是一些商品房的装饰、设备问题，如拱形窗、玻璃门等，合同约定，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，并且买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。没有对涉案商品房是否满足合同约定交付条件提出异议，更没有明确不收楼。综上，涉案商品房在满足合同约定条件后按约尽到了提醒邝浩新验收楼的义务，也与邝浩新办理了验收交楼，涉案商品房按合同约定已完成交付。邝浩新认为未按合同约定交付涉案商品房，应承担逾期交楼的违约责任。涉案商品房应于2010年6月30日前完成交付。邝浩新认为存在逾期交楼应承担违约责任的情形，应从次日起2年内提起诉讼主张其权利。邝浩新自2010年7月4日起至今已近十年，邝浩新办理涉案商品房的交接手续后既不入住，也从未就商品房的交付提出异议并主张逾期交楼违约金，仅不定期的简单查看涉案商品房并填报简单、细小的装饰、装修问题。无论是关于涉案商品房的交付、还是关于其违约金的主张，一直怠于行使其权利，明显已过法定诉讼时效，应驳回其起诉，诉讼费应当由邝浩新承担。原告邝浩新围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、《广东省商品房买卖合同》，拟证明房屋买卖关系成立；2、用款通知书、中国银行清远分行借款借据、销售不动产统一发票，拟证明2009年3月24日，向中国银行清远分行借款付清房款870719元给俊鑫公司；3、现场拍照照片，拟证明所购房产质量存在问题；4、楼宇情况反馈表（20100704），楼宇情况反馈表（20101128）、楼宇情况反馈表（20111001）、楼宇情况反馈表（20120714）、楼宇情况反馈表（20130615）、楼宇情况反馈表（20131020）、楼宇情况反馈表（20151126）、《关于缴交物业费的意见》（20130817）、楼宇情况反馈表（20131020）、信函（20151126）、信函（20191230）、《楼宇查验情况》（20200328），拟证明从2010年7月4日至2020年3月28日多次向俊鑫公司反映所购房产质量存在问题；5、企业查询资料，拟证明原恒大盛宇(清新)置业有限公司，现为清远市俊鑫房地产开发有限公司；6、证人证言，拟证明妻子邹娴云在2016年至2019年到楼盘现场与俊鑫公司交涉；7、房地产权证，拟证明涉案房屋已取得房地产权证。被告俊鑫公司提交证据：金碧天下准予入住通知书，拟证明2010年6月30日，与邝浩新办理了验收工作。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告邝浩新提交的证据1、2、4之楼宇情况反馈表、关于缴交物业费的意见、信函（20151126）、楼宇查验情况、5、7，被告俊鑫公司提交的证据。本院予以确认并在卷佐证。被告俊鑫公司对原告邝浩新提交的其他证据的意见：1、证据3，无拍摄时间、地点，否认真实性；2、证据4之信函（20191230）三性有异议，不是原件；3、证据6，证人没有出庭作证，否认真实性。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告邝浩新提交的证据3，没有拍摄时间、地点以及其他证据予以佐证，不予采纳；2、原告邝浩新提交的证据4之信函（20191230），没有原件，不予采纳；3、原告邝浩新提交的证据6，证人没有出庭作证，不予采纳。经审理查明，本院认定事实如下：俊鑫公司曾用名为恒大盛宇（清新）置业有限公司。2009年3月12日，邝浩新与俊鑫公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，邝浩新购买位于清远市清新区恒大金碧天下(又名恒大世纪生态城)锦绣五街138号01单元房屋为预售商品房，房屋总金额870719元；俊鑫公司应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格【是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量峻工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》】的商品房交付邝浩新。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人从即日起须交纳物业服务费。该商品房的风险责任自交付之日或视为交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，俊鑫公司按日向邝浩新支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。合同签订后，邝浩新按约定支付俊鑫公司购房款870719元。2010年7月4日，俊鑫公司提供《住宅质量保证书》等与邝浩新办理房屋交接，双方签订《楼宇情况反馈表》确认，1、外墙渗水，没完工，石片没安装；2、门前树木未种直立；3、大门后侧门没有安装好；4、二楼卧室拱形门窗变形；5、二楼墙体（衣帽间）渗水；6、三楼栏杆未接到墙体；7、三楼阳台渗水；8、玻璃门窗没安装好；9、花园围墙、栏杆没做好。邝浩新在俊鑫公司（物业公司）保留的《金碧天下准予入住通知书》上注明：情况见《楼宇情况反馈表》。2010年11月28日，邝浩新与俊鑫公司（客服中心）签订《楼宇情况反馈表》确认，1、一楼大厅天花有五处渗水；2、二楼主次卫生间有钢根（筋）突出；3、三楼露台门锁未装，石柱上方未上漆，阳台地面有个洞，主卧落地窗右侧锁把关不上；4、外墙多处有水泥点。2011年10月1日，邝浩新与俊鑫公司（客服中心）签订《楼宇情况反馈表》确认，1、一楼大厅天花西南角、大厅西南角墙身有渗水，大厅落地窗西侧锁扣需要调适；2、北露台玻璃门缺锁扣、有积水、疑排水堵塞，南露台沉箱打开未恢复，主卧西南角地面打开未恢复。2012年7月14日，邝浩新与俊鑫公司（客服中心）签订《楼宇情况反馈表》确认，1、一楼怀疑厨房烟道渗水致地面积水；2、二楼卧室烟道渗水，天花有水印；3、三楼北阳台烟道口未回填，南阳台沉箱未恢复。2013年6月15日，邝浩新与俊鑫公司（物业公司）签订《楼宇情况反馈表》确认，三楼主卧阳台西边柱子开裂。2013年8月17日，邝浩新致函俊鑫公司及金碧物业有限公司清新分公司：1、要求在办理收楼手续后才计算物业管理费；2、卖房人应赔偿逾期交房违约金约100485元（至2013年8月30日）；3、卖房人应在30日内协商解决，明确答复。由物管公司签收。2013年10月20日，邝浩新与俊鑫公司（物业公司）签订《楼宇情况反馈表》确认，三楼阳台后门未装锁把，大厅天花渗水。2015年1月6日，邝浩新取得房地产权证。2015年11月26日，邝浩新致函俊鑫公司及金碧物业有限公司清新分公司：自2010年7月4日开始验楼，到2015年11月26日，仍没达到收楼条件，天花及外墙等仍渗水，外墙爆裂严重，一直没有收楼。不缴纳物管费，待一切整改完毕（验收合格后）才开始计算物管费。同日，邝浩新与俊鑫公司（客服中心）签订《楼宇情况反馈表》确认，1、大厅外墙爆裂；2、大厅天花渗水；3、三楼阳台后门未装锁扣；4、三层阳台、屋檐漏水；5、二楼北面房间天花渗水；6、一楼大厅天花渗水。2020年3月28日，邝浩新与俊鑫公司（物业公司）签订《楼宇情况反馈表》确认，三楼南阳台西柱有爆裂；2、一楼南东柱装饰条有爆裂；3、三楼北阳台东柱装饰条有爆裂；4、一楼、二楼屋顶墙面有几处渗水痕迹。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。俊鑫公司与邝浩新签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的履行及逾期交楼违约金。1、违约责任。俊鑫公司没有依合同约定交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。2010年7月4日、11月28日，2011年10月1日、2012年7月14日、2013年6月15日、8月17日、10月20日，2015年11月26日，2019年12月30日，2020年3月28日，邝浩新与俊鑫公司（客服中心、物业公司）在《楼宇情况反馈表》等确认房屋存在不完善之处，影响房屋的使用，尽管邝浩新在2015年1月6日取得房地产权证，邝浩新主张俊鑫公司没有交付房屋使用，予以支持。邝浩新主张俊鑫公司继续履行合同（交付房屋使用），予以支持。2、诉讼时效。2010年6月30日，俊鑫公司没有按《商品房买卖合同》约定交付房屋，邝浩新已知道权利受到损害，2013年8月17日邝浩新致函俊鑫公司及金碧物业有限公司清新分公司要求赔偿逾期交房违约金，诉讼时效中断。合同约定按日计算逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，人民法院保护的诉讼时效期间为从2013年8月17日倒推2年即2011年8月17日；从2013年8月17日至邝浩新提起诉讼，邝浩新没有提交证据存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定人民法院保护的诉讼时效期间为从2020年4月2日倒推3年。邝浩新请求俊鑫公司支付逾期交付房屋违约金超过诉讼时效期间的部分，应不予保护。综上，俊鑫公司应付邝浩新逾期交楼违约金(从2017年4月2日起至实际交付之日，以总房价870719元为基数，按每日万分之一计)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区俊鑫房地产开发有限公司应继续履行合同，于本判决生效之日起60日内向原告邝浩新交付房屋；二、被告清远市清新区俊鑫房地产开发有限公司应付原告邝浩新的逾期交付房屋（楼）违约金（从2017年4月2日起以870719元为基数按日万分之一计付至交付房屋之日止），于本判决生效之日起10日支付应付部分，以后每6个月支付一次；三、驳回原告邝浩新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3269.79元（原告邝浩新已预交），由被告清远市清新区俊鑫房地产开发有限公司负担893.31元，原告邝浩新负担2376.48元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇二〇年五月二十八日书记员  曾志扬附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。