河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初293号原告王修林（反诉被告），男，汉族，1969年11月1日生，住镇平县。委托代理人苑幸，河南宛龙律师事务所律师，代理权限一般授权。委托代理人王涛，男，汉族，1993年8月2日出生。住镇平县。被告王书光（反诉原告），男，蒙古族，1979年3月18日生，住新野县。委托代理人宋汉生、张洁，河南佑邦律师事务所律师，代理权限特别授权。原告王修林（反诉被告）诉被告王书光（反诉原告）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王修林（反诉被告）的委托代理人苑幸、王涛、被告王书光（反诉原告）及其委托代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王修林（反诉被告）诉称,2019年9月2日，原、被告经协商签订房屋买卖协议，被告购买原告位于南阳市永安.尚城国际7幢2单元1603室房屋一套，被告支付定金5万元，剩余房款在协议签订后两月内付清，协议签订之日起若一方违约，违约方自愿以定金加一倍的方式向对方赔偿。约定的余款到期后，被告拒不支付，且一直也未向原告归还该房屋的钥匙和门禁卡。现为维护原告的合法权，请求依法判令解除原、被告的房屋买卖协议，判令被告支付原告违约金50000元。诉讼费由被告承担。被告王书光（反诉原告）辩称，《房屋买卖协议》截止起诉时效力待定。2019年9月2日，答辩人在网上看到一则房屋出售信息，按照平台留的联系方式联系到了原告的儿子王涛。王涛向答辩人表示可以代其父亲出售案涉房产，并与答辩人签订了《房屋买卖协议》。同日，答辩人按照约定将5万元定金打入王涛指定账户，王涛为答辩人出具5万元的收据，而后答辩人又支付了两个月按揭贷款共计4180元。本案中，案涉房屋权属登记人为原告，只有原告及其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同，王涛并没有原告为其出具的代为出售房屋的书面委托书，王涛没有代原告签订《房屋买卖协议》的代理权。答辩人多次要求原告对该合同的效力予以追认，至起诉日，原告一直未予追认。《中华人民共和国合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，故该份《房屋买卖协议》截止起诉时还处于效力待定状态。不能将原告的起诉视为对合同效力的追认；即便可以把原告起诉视为对合同效力的追认行为，亦应该给答辩人必要的准备时间以履行协议。故答辩人并未违约。1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十一条规定，根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。若将原告的起诉视为追认，则起诉时追认的意思表示未到达答辩人，故此时合同尚未生效，答辩人未履行协议内容不属于违约。2、原告对协议效力一直未予追认，原告未经追认却直接起诉答辩人违约，根本没有给答辩人留出履行协议的时间和机会，答辩人在客观上根本无法履行协议；违约行为是指当事人一方有能力履行但不履行合同义务，故原告起诉答辩人违约无事实依据和法律依据。原告对《房屋买卖协议》予以追认，应明确告知答辩人并在《房屋买卖协议》生效后给答辩人留出必要的准备时间，此时若答辩人不履行协议才属于违约。故不能将原告的起诉视为对合同效力的追认；《房屋买卖协议》截止起诉时仍处于效力待定的状态，答辩人未履行协议内容不属于违约。原告应向答辩人返还已支付定金及按揭款合计54180元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖协议》解除后，原告应将答辩人基于该协议已支付的5万元定金及4180元按揭款合计54180元全部返还。综上，原告的起诉无事实与法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。并提出反诉，请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖协议》。判令被反诉人返还反诉人已支付购房款54180元；3.本案本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。对被告王书光（反诉原告）的诉请，原告王修林（反诉被告）答辩如下：本案中房屋买卖合同已生效，在双方签订合同后，反诉人向被反诉人的儿子王涛，支付定金5万元，在此期间反诉人与被反人多次联系协商，在本合同继续执行的情况下，除定金外的剩余房款，可分两次支付，约定的支付日期届满后，反诉人明确向被反诉人表示，无法继续履行该房屋买卖合同，本合同在反诉人与被反诉人联系中，已得到被反诉人的王修林的追认，那么在买卖合同已生效的情况下，被告已构成违约，请求人民法院依法驳回反诉人的请求。原告（反诉被告）为支持自己的主张出示证据如下：第一组，原告身份证复印件及房屋买卖协议，证明原告主体资格，以及证实原、被告双方签订合同的事实，第二组证据，一份短信记录，证明在被告在合同约定的履行期届满后明确表示不再履行该合同，第三组证据，一份情况说明，证明该房屋买卖合同是原告及配偶授权其儿子。被告（反诉原告）质证如下：对第一组真实性无异议，对证明方向有异议，该组证据证实了王涛代王修林签订合同是无权代理，该协议效力待定，短信记录真实性经过当事人确认，信息内容真实性认可，证明方向不认可，因为被告一直未见该房屋所有权人王修林，该证据也不能证明是王修林本人与王书光聊天，也不能排除王涛冒充王修林进行聊天，王修林的身份无法确认。情况说明，真实性、证明方向不认可，被告从未见过情况说明王涛也从未向被告出示情况说明，该情况说明不能证实是王修林出具被告（反诉原告）出示证据如下：第一组证据：《房屋买卖协议》；证明方向：1、该协议并非房屋所有权人王修林本人与王书光签订，而是王涛与王书光签订的；2、王涛没有授权委托书，无权代王修林出售案涉房屋；3、《房屋买卖协议》效力待定。第二组证据：王书光与王涛的微信聊天记录及通话记录，证明方向：1、协议签订后，王书光多次与王涛沟通，要求王修林对协议进行追认；2、王涛拒绝王书光要求王修林亲自回南阳补签协议的提议，并一直催促王书光先将所有购房款付清；3、截止到起诉日，王修林没有任何对协议进行追认的表示，《房屋买卖协议》仍处于效力待定状态。第三组证据：1、银行流水；2、收据；3、转账记录。证明方向：1、王书光已按照协议约定将定金5万元汇入王涛指定账户，王涛为王书光出具了5万元收据；2、王书光又按照王涛指定账户又支付房款4180元，王书光已支付案涉房产2个月按揭款项共计4180元；3、《房屋买卖协议》解除后，王修林应将基于该协议取得的54180元全部返还给王书光。原告（反诉被告）质证如下：对一组买卖协议对真实性无异议，证明方向有异议，该协议中已经显示甲方代理人为王涛，且在签订协议时，也提供了户口本、购房手续，情况说明，均交于被告，对第二组真实性无异议，证明方向有异议，在该购房协议当天以及在以后的多天内，王修林王书光多次联系，如果像被告所说未见到王修林的追认，那么原告在第二组提交的聊天记录就能说明，王修林针对购房买卖的事宜，多次于王书光沟通，对第三组银行流水，收据，转账记录都无异议。经审理查明，2019年9月2日，案外人王涛代原告王修林（反诉被告）与被告王书光（反诉原告）签订《房屋买卖协议》，该协议显示：“甲方：（××）王修林，身份证号。甲方代理人（带【代】签协议）王涛，身份证：。乙方（××）王书光，身份行号：。甲、乙双方经协商，就房屋买卖的有关事宜达成以下协议：一、房屋位置：甲方自愿将自己所有的位南阳市永安尚城国际、7幢二单元1603室，建筑面积100.55平方米。二、房屋价格，大写壹佰壹拾伍万元整，小写1150000元。三、(1）付款办法自本协议签订之日起，乙方一次性支付甲万购房款订金50000元整（五万元整），甲方给乙方提供收据。(2）乙方应在协议签订两个月内付清余下全款。期间不得装修改造，如果乙方违约甲方不承担相关装修费用。(3）甲方应在收到定金后两个月内不得处置此房。四、违约责任，自本协议签订之日起若一方违约，违约方自愿以定金加一倍向对方赔偿损失。五、后期房屋办理所需费用都由乙方承担，甲方不承担任何费用。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自双方签字按指印之日起生效。甲方：王修林。甲方授权签字：王涛。乙方：王书光。”上述协议签订后，同日，被告王书光（反诉原告）依据该协议通过中国农业银行卡（账户名：62×××71）向代签协议人王涛（账户62×××43）转款50000元，王涛给原告出具收款《收据》，注明系收购房定金。后王书光按王涛指示又通过上述账户分别于2019年9月18日、10月20日分两次转入王修林账户共计4180元，用于偿还该房的按揭贷款。后因原、被告所签订的《房屋买卖协议》系案外人王涛代王修林签订，王修林认为案涉房屋权属登记人为原告，只有原告及其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同，王涛并没有原告为其出具的代为出售房屋的书面委托书，王涛没有代原告签订《房屋买卖协议》的代理权，从而提出要求王修林出面签订房屋买卖协议，剩余房款未支付，从而双方发生纠纷，王修林诉至本院，以上事实，有王书光、王涛于2019年9月17日、10月20日、21日、11月5日微信聊天记录为证。案件在审理过程中，本院要求原告王修林出庭，王修林未出庭，庭审中，经质询其代理人河南宛龙律师事务所律师苑幸，苑幸称“王修林今天没有到，没有见过王修林，案件是王涛找我的，王涛是王修林的儿子。我与王修林的委托方式是网上和邮件的方式签订的，我看过王涛给我提供的王修林与王书光微信聊天记录，另外王涛给我看过他父母的结婚证及购房手续。”并提交了《情况说明》，内容显示：“关于南阳市永安尚城国际7幢2单元1603室房屋买卖一事，因本人身在外地，无法及时处理，特委托本人儿子王涛，男，身份证号：）全权处理，其意见本人全部认可。说明人：王修林、刘建茹。2019年8月1日。”综上所述，本院认为，1、房产买卖合同是××将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同，是诺承双务有偿合同，合同的标的物为不动产，其所有权必须办理登记手续，属法律规定的要式法律行为，其构成要件是卖方必须具有房屋的所有权和使用权，非房屋所有权人不得出卖他人的房产；买卖双方当事人必须具有完全民事行为能力人；意思必须真实可信；内容必须合法，且形式符合有关法律规定。本案中，王修林与王书光所签订的《房屋买卖合同》虽约定了房屋坐落位置、定金及价款的支付，但对该房产的产权证明、过户程序的办理等细节均未约定。且委托代签合同的委托手续的真实性也无相关证据予以证明，因此该合同只能认定是对房屋买卖初步形成的约定，双方未就交易细节达成一致，尚不具备房屋买卖合同成立的条件，故反诉原告王书光在上述合同履行过程中要求反诉被告被告王修林面签合同，并对之前所签合同的授权确认，否则不履行约定价款，符合法律规定，也符合交易习惯，本院予以支持。2、关于定金及违约责任。定金合同具有从属性，定金如何处理要依据主合同即房屋买卖合同成立与否及效力而定，因原被告所签订的《房屋买卖合同》不具备房屋买卖合同成立要件，王书光所交的50000元定金仅仅是房屋买卖的预约行为，不符合正式的房屋买卖合同，即此时的定金是为订立主合同担保的，收取定金的一方保留该房屋，保证双方签订合同之前不能卖与他人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，即付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方所签合同只所以不能继续履行，是因为王修林未能面签合同，就房屋买卖的合同细节达不成一致意见，而卖房屋的目的是取得房屋的所有权，面签合同作为合同签订的主要构成要件，在该要件未达成一致意见的情况下，买卖合同并未成立。因此就不存在合同拒绝履行的情形，庭审中，原告代理律师虽出示了王修林、刘建茹的情况说明，但本院要求王修林出庭，王修林仍未到庭，且其代理律师也未面见王修林本人；再次说明王书光要求面签合同的合理性。庭审中双方均要求解除所签合同，本院依法照准。双方对合同成立达不成一致意见，合同未成立，收取定金的一方应将定金予以返还，而交付定金一方无权要求双倍返还。故原告王修林（反诉被告）称被告王书光违约，诉请被告（王书光）支付原告违约金50000元，本院不予支持。被告王书光（反诉原告）要求原告王修林（反诉被告）返还定金50000元及予交房款4180元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定判决如下：一、解除原告王修林（反诉被告）与被告王书光（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》。二、原告王修林（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告王书光（反诉原告）所付定金50000元及预付房款4180元，总计54180元。如果未按本判决指定期限履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1050元、反诉费1100元，总计2150元，由原告王修林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年六月二十九日书记员  龚 正