湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0407民初582号 原告：郭桂卿，男。 委托诉讼代理人：肖卫，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。 被告：衡阳市三富房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区中山北路金虹大厦**。 法定代表人：谢军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王振刚，上海建纬（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住，住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江中路**/div> 法定代表人：王中标，该公司理事长。 委托诉讼代理人：洪长河，该公司资产保全部负责人。 委托诉讼代理人：罗国栋，该公司英陂支行行长。 原告郭桂卿与被告衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称“三富公司”）、湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称“衡州农商行”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告郭桂卿及其委托诉讼代理人肖卫，被告三富公司委托诉讼代理人王振刚、被告衡州农商行委托诉讼代理人洪长河、罗国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭桂卿诉讼请求：1、请求确认湘水左岸Ｂ栋111号门面所有权归原告所有；2、请求确认被告三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】无效。3、本案诉讼费由两被告承担。理由是2007年9月16日原被告签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告将其坐落于草后街××号房屋交予三富公司拆除，三富公司于2009年2月9日前以产权调换形式原地安置地层门面和住宅给原告。2010年7月13日，三富公司向原告交付了湘水左岸Ｂ栋1号门面（测绘中心编号为Ｂ栋111号），由原告占有、使用、收益至今，但三富公司一直未为原告办证。2016年三富公司将湘水左岸Ａ、Ｂ、Ｃ三栋一层所有门面分别办理初始登记，全部登记在三富公司名下。三富公司在原告不知情的情况下于2018年3月22日与衡州农商行签订《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】，将湘水左岸Ｂ栋107、108、111号三个地层门面抵押给衡州农商行，为借款人何某的银行贷款申请提供担保，并办理了抵押登记。2019年5月原告才从石鼓区遗留办获悉上述抵押事实。湘水左岸Ｂ栋111号门面产权依法归原告所有，三富公司将该门面用于抵押贷款，违反了法律强制性规定，应认定抵押合同无效。故诉至本院，望依法判决。 被告三富公司答辩要点：案涉门面登记在三富公司名下，属于三富公司的合法财产，所有权并未转移给原告；三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》未违反法律强制性规定，合法有效，原告主张对案涉门面的权利优先于抵押权无事实和法律依据；本案系市政府变更规划，导致当初另划拨一块地用于安置的承诺未能兑现而引发的纠纷，三富公司愿意与原告一起同市政府协商解决安置问题。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告衡州农商行答辩要点：原告起诉的主体错误，我行未与原告签订合同，不是适格被告；三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】是双方真实意思表示，并且在衡阳市不动产登记中心办理了抵押登记，该合同合法有效；抵押财产不是原告的拆迁安置资产。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2007年，三富公司经衡阳市政府批准，在石鼓区草后街126号至182号地段进行旧城改造，需要拆除郭桂卿所有的草后街××栋房屋（产权证号：衡市所字第××号），建筑面积38.98平方米。同年9月16日，双方签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定“郭桂卿同意于2007年9月19日将草后街××号房屋交三富公司拆除，三富公司同意于2009年2月9日前以产权调换形式在草后街原地安置郭桂卿地层45平方米左右门面一间，多出或者少于45平方米，郭桂卿和三富公司按市场价互相找补差价”。协议还对拆迁安置费、水电表的安装费用作了约定。协议签订后，郭桂卿按照约定履行了自己的义务，将自有的房屋交三富公司拆除，三富公司在拆除地段开发建设湘水左岸项目。 2010年7月13日，三富公司与郭桂卿签订《商品房预订合同》，合同确认将湘水左岸B栋1号门面预售给郭桂卿，该门面建筑面积40.64平方米。合同约定“郭桂卿还要向三富公司支付房屋差价款37824元、其他费用8454元，共计46278元。其中当日交纳30000元，余款16278元在办理产权证时付清。”郭桂卿当日即向三富公司交纳了房屋差价款30000元，三富公司亦向郭桂卿交付了湘水左岸B栋1号门面。但三富公司一直没有为郭桂卿办理房屋所有权证。郭桂卿接收该房产后，将该房出租给他人使用。 2017年3月13日，三富公司向衡阳市不动产登记中心申请办理房屋产权登记，衡阳市房产测绘中心将湘水左岸B栋1号门面编号为B栋111号，三富公司将包括B栋111号门面在内的全部门面登记在三富公司名下。 2018年3月22日，三富公司与衡州农商行签订《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】，将湘水左岸B栋107号、108号、111号门面抵押给衡州农商行，为借款人何某的700000元的银行贷款提供担保，并在衡阳市不动产登记中心办理了抵押登记。2019年5月，郭桂卿从石鼓区房屋产权办证历史遗留问题处理办公室获悉涉案房产被抵押的情况。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭桂卿与被告三富公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。郭桂卿将自己所有的房屋交给了三富公司拆除兴建房地产项目，并向三富公司缴纳了房屋差价款，已经履行了《城市房屋拆迁补偿协议》约定的全部义务，三富公司就应当按照合同的约定向郭桂卿移交相应的置换房屋，并办理相关的房屋产权登记手续。三富公司虽然向郭桂卿交付了置换的房屋，但将该房屋的产权登记在自己的名下，侵害了郭桂卿的合法权益。郭桂卿根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，请求确认湘水左岸B栋111号门面所有权归其所有的诉讼请求，有事实和法律依据，符合法律规定，本院予以支持。三富公司、衡州农商行辩称依照房屋产权登记，诉争房屋归三富公司所有的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采信；衡州农商行与三富公司签订的《最高额抵押合同》时，三富公司已经取得了湘水左岸B栋111号门面的房屋产权证书，并办理了不动产抵押登记，且郭桂卿未在不动产登记中心办理不动产异议登记，衡州农商行有理由相信抵押的房屋不属于“所有权、使用权不明或有争议的财产”，衡州农商行已经按照合同约定向三富公司足额发放了贷款，该合同在诉争房产产权证未被撤销之前合法有效。郭桂卿诉请确认《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。三富公司、衡州农商行认为《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】没有违反法律效力性规定，合法有效的抗辩意见，于法有据，本院予以采信。郭桂卿基于涉案房产依法应归其所有，三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》侵害了自己的合法权益，因而将衡州农商行列为被告起诉，符合法律规定，衡州农商行认为郭桂卿起诉主体错误的抗辩意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。三富公司所称市政府规划变更导致无法安置拆迁户，案涉房产属于三富公司所有的抗辩意见，与法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下： 一、坐落于衡阳市石鼓区的湘水左岸****门面归原告郭桂卿所有； 二、驳回原告郭桂卿的其他诉讼请求。 本案诉讼费40元，由被告衡阳市三富房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审判员  罗建业 二〇二〇年六月三十日 法官助理刘婉 书记员贺白平 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国担保法》 第三十七条下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）依法不得抵押的其他财产。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。