广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1811号 原告：蔡冬仲，女，苗族，住桂林市七星区。 原告：章坤，男，汉族，住桂林市七星区。 以上二原告的委托代理人：陆叶，广西桂强律师事务所律师。 被告：桂林科创置业有限公司，住所：桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**。统一社会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛，该公司总裁。 被告：桂林高新技术产业开发总公司，住，住所：桂林市七星区高新开发大厦一社会信用代码：91450300282698135D。 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 委托代理人：杨万柳，该公司员工。 被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住，住所：桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦**一社会信用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 委托代理人：杨万柳，该公司员工。 被告：桂林福龙房地产开发有限公司，住所：桂，住所：桂林市七星区骖鸾路**信用代码：91450300687782925M（1-1）。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所：桂林，住所：桂林市七星区漓江路******商场用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托代理人：王钦，该公司员工。 原告蔡冬仲、章坤与被告桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡冬仲、章坤共同的委托代理人陆叶，被告高新公司、高科公司共同的委托代理人杨万柳，被告竣为公司的委托代理人王钦到庭参加诉讼。被告科创公司、福龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡冬仲、章坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司限期将需要由其提供的办理桂林市七星区某房屋权属登记所需的资料报送至桂林市房地产行政主管部门；2、判令五被告共同支付原告违约金65684.51元（计算方式：以364581元为基数，自2017年5月18日起按年利率6%暂计至2020年5月18日，之后另计至五被告报送涉案房屋权属登记所需资料之日止）；3、判令五被告共同负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月30日，原告与五被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1201012779），约定原告向五被告购买其开发建设的、位于桂林市七星区的住宅，建筑面积共93.33平方米，其中套内建筑面积81.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.21平方米，总金额人民币364581元。合同签订后，原告通过首付款加贷款的方式已全额付清了购房款。房屋竣工验收后，被告桂林科创置业有限公司登报通知业主于2014年5月29、30日正式交房。原告收房后，为该房屋向被告委托的前期物业服务公司交纳了物业费，已履行完买受人应尽的合同义务。五被告在交房后90日内，未将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，因其内部问题长期不履行出卖人应尽的报送办理房屋权属登记所需资料的义务，导致原告至今无法取得涉案房屋的不动产权证书，其行为已构成严重违约，依法应共同承担向原告支付违约金的责任。原告为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告高新公司、高科公司辩称，原告出具的发票等证据表明该房屋是被告科创公司一家独揽，与被告高新公司、高科公司无关，对原告提出的违约金不认可。 被告福龙公司提交书面答辩意见，与被告竣为公司共同辩称，一、出卖人向房屋登记机关提供办证资料的时间尚未达成。根据《商品房买卖合同》第十五条第3点的约定，双方已经对出卖人向登记机关提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后，2018年7月27日高新区住建局给业主们出具的《不予受理告知书》载明“规划尚未验收”也证明了小区未通过验收，那么出卖人向房屋登记机关报送资料的时间尚未达成，未报送办理资料并不构成违约。二、原告的部分诉请已经超过诉讼时效，且违约金不应持续计算。原告主张的违约金大多从2014年起算，至今已超过3年，明显超过诉讼时效。并且提供办证资料是一次性行为，违约金不应持续计算，违约金只应计算至法院判决规定的履行期限的最后一日。部分原告存在逾期付款行为，出卖人有权追偿违约金或者解除合同，有权拒绝履行或者推迟履行后交付办证资料义务，相应的逾期天数应从逾期提供办证资料天数中扣除。三、原告要求按年利率6%计算逾期报送办证资料违约金于法无据。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅适用于逾期办理产权证书的情形，并不适用于逾期提供办证资料的情形。四、被告福龙公司、竣为公司并未参与原告所购房屋的开发建设，客观上无法履行报送办证资料的义务，原告明知所购房屋是被告科创公司一家单独开发、各方责任是分开的，被告福龙公司、竣为公司没有享受到任何合同权利，并且四公司所享有的土地份额已从PO37-A-2号地块中分出，对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，所以被告福龙公司、竣为公司不应与被告科创公司共同承担责任和义务。综上，被告福龙公司与竣为公司不应与被告科创公司共同承担或者连带承担提供办证资料及逾期提供办证资料违约责任，请法院驳回原告对被告福龙公司、竣为公司的诉讼请求。 被告科创公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：2012年11月30日，买受人（原告蔡冬仲、章坤）与出卖人（被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于桂林市英才科技园内编号为Ｐ037-Ａ-2的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名科赛·智汇城；买受人购买的商品房为位于桂林市七星区；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币364581元；出卖人应当在2013年6月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。上述合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2014年5月29日收房。但五被告一直未向房屋行政主管部门报送办理房屋登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。 另查明，桂市国用（2011）第0XXXX3号土地使用权证记载的土地使用权人、地字第**建设用地规划许可证记载的用地单位、建字第450XXXX437号建设工程规划许可证记载的建设单位、编号4503XXXX0301建筑工程施工许可证记载的建设单位均为五被告。 本院认为，本案争议焦点为：一、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；二、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，原告与五被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。故本案所涉房屋办证的时间并未届至，因为小区并未全面验收。但本院认为，因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料。本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故本院对被告福龙公司、竣为公司的上述观点，不予采纳。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任。但本院认为，因五被告之间就土地开发的权责利约定，均属于五被告之间的内部约定。五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》之时知晓五被告之间的内部约定，故五被告的内部约定对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担应负有的合同义务。五被告系涉案房屋的出卖人，至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送房屋主管部门，构成违约，故对原告要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年5月29日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，根据上述法律规定可知，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付违约金。原告主张按年利率6%计算违约金未超过上述标准，故本院对原告要求五被告按年利率6%支付违约金的观点，予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2020年5月20日向本院递交起诉状，故2017年5月20日之前的违约金已经超过诉讼时效。原告可要求五被告从2017年5月20日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%支付违约金。此后如产生违约金，当事人可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂林市房地产行政主管部门报送办理桂林市七星区某号的商品房权属登记所需资料； 二、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向原告蔡冬仲、章坤支付违约金（违约金计算：以364581元为基数，从2017年5月20日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计算）； 三、驳回原告蔡冬仲、章坤的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费1442元，因适用简易程序，减半收取案件受理费721元（原告已预付本院），由被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1442元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋西凤 二〇二〇年六月二十二日 书记员  胡 翀