江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初1138号原告：江阴市鹏威金属制品有限公司，住所地江阴市陆瓠西路**。诉讼代表人：吴开琴。被告：江阴市华士镇华西新市村村民委员会，住，住所地江阴市华士镇华西村华**/div>法定代表人：吴协恩，该村委主任。委托诉讼代理人：金曹鑫，江苏滨江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶杨阳，江苏滨江律师事务所律师。原告江阴市鹏威金属制品有限公司（以下简称鹏威公司）诉被告江阴市华士镇华西新市村村民委员会（以下简称华西村委）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏威公司的诉讼代表人吴开琴，被告华西村委的委托诉讼代理人金曹鑫、陶杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏威公司向本院提出诉讼请求：1.判令华西村委补偿鹏威公司损失2056.61万元；2、本案诉讼费由华西村委承担。事实与理由:根据华西村委与鹏威公司签订的土地租赁合同约定，鹏威公司租赁华西村委土地40.91亩。在租赁期间，鹏威公司投资建造了不少于15797平方米的厂房及13484平方米的办公楼、住宅楼。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了鹏威公司的破产申请。华西村委向鹏威公司破产管理人申报了鹏威公司拖欠的土地租金债权。在破产管理人管理、处置破产财产期间与华西村委多次沟通，寻求破产财产处理方案，但华西村委于2019年11月明确告知破产管理人不再续签土地租赁合同。鹏威公司破产管理人认为，鹏威公司承租华西村委土地期间，在地上建造了大量的办公楼、厂房及配套设施，投入金额巨大。破产管理人要求华西村委对鹏威公司建造的建筑物按照市场价进行补偿。被告华西村委辩称：1.关于鹏威公司未经法定程序擅自建造的厂房、办公楼、宿舍、围墙等建筑或建筑物，属于土地附属物、添加物性质，不具有物权法所规定的产权概念，但华西村委认为上述土地附属物、添加物仍然具有其相应价值，因此华西村委同意按照建筑的材料款价值余额进行补偿;2.鹏威公司结欠华西村委借款本息及土地租赁费，鹏威公司的上述债务与华西村委对鹏威公司的补偿款债务应互相结算并抵销。本案经审理查明：鹏威公司于2003年10月31日起登记设立。设立之日起鹏威公司即租赁了华西村委的集体土地约40.91亩用于经营；鹏威公司亦在租赁的土地上建造了厂房、办公楼等建筑物。上述建筑物均无相关审批手续。2018年1月1日，华西村委与鹏威公司签署了私营园区土地租赁合同书，约定：鹏威公司向华西村委租赁土地40.91亩，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。租赁费合计286370元。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了鹏威公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为鹏威公司的破产管理人。审理中，经鹏威公司申请，本院委托无锡正大土地房地产估价咨询有限公司对鹏威公司建造在华西村委土地上的房屋价值进行了评估，估价方法为成本法，评估价分别为1926.45万元（评估时点为现场查勘之日2020年4月23日）、2056.61万元（评估时点裁定破产之日）。鹏威公司支付了鉴定费9万元。另查明，2014年6月4日，鹏威公司、华西村委、江阴市中能轨道器材科技有限公司（以下简称中能公司）签署借款协议一份，约定：鹏威公司向华西村委借款800万元，借款期限为2014年6月24日起至2014年6月26日，借款利率为年利率36%。若鹏威公司逾期未还款，则根据贷款利率上浮50%计算逾期付款利息。中能公司提供连带责任担保。2014年6月20日，鹏威公司与华西村委签署房屋买卖合同一份，约定：鹏威公司将其华西工业园区内的厂房15926平方米、办公楼及住宅8081.5平方米出售给华西村委，房屋交易总价为1222万元。合同签订之日起5日内支付800万元，余款于2014年9月30日前支付。2014年6月20日，甲方华西村委和乙方鹏威公司签署关于租赁土地的地上建筑物补充协议，约定：鉴于乙方租赁甲方私营工业园区非农集体建设用地，兴办企业，建造相关固定设施，进行生产经营活动。甲方为了支持乙方的发展，提供融资服务，为了明确双方的权利义务，本着平等、自愿原则，特订立如下补充协议：一、乙方向甲方租赁的非农集体建设用地位于江阴市区（租赁土地面积40.91亩）。乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。二、土地租赁期限内，甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。三、在土地租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费及其他各种费用乙方承担。四、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。若因甲方未及时处理，给乙方造成重大损失的，由甲方负责赔偿。五、自2014年6月20日至2015年6月20日，乙方建厂或生产经营中出现资金困难，可向甲方申请借款，甲方在确认乙方资信后，为乙方提供融资服务。六、甲方为乙方提供融资服务，签订借款合同，融入资金进行建厂或生产经营活动期间，双方约定：乙方租赁的土地上建筑固定设施为甲乙双方共同出资兴建，该地上建筑固定设施所有权为甲方所有（该地上建筑固定设施面积为24007.5平方米），在借款未到期前，乙方有权无偿使用。乙方与甲方解除借款合同后，该地上建筑固定设施的所有权由甲方无条件转至乙方。七、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、乙方开发利用租赁土地除按土地租赁合同约定交纳租金外，不再向甲方另行交纳费用。八、甲方为乙方提供资金融资服务期间，乙方因经营需要等情形需转租该块土地使用权的，必须与甲方解除借款合同，并清偿所有债务后，该块土地上建筑固定设施所有权转至乙方名下后，乙方才有权转让，所得款项归乙方所有。九、土地租赁期内，乙方因各种原因导致破产、停业、倒闭的，若乙方尚未与甲方解除借款合同，所建固定设施由甲方处理；双方可就地上建筑固定设施评估，乙方必须清偿甲方所有借款、利息及其他费用。若地上建筑固定设施有未清偿工程款的，甲方有权扣除，直接支付工程承包方。2014年6月24日，华西村委通过银行转账向鹏威公司支付了800万元。鹏威公司破产后，华西村委就其借款本息及土地租金向破产管理人申报了债权。本院认为，华西村委将集体土地出租给鹏威公司进行非农建设，双方之间的租赁合同关系因违法了土地管理法的禁止性规定无效。本案的争议焦点是：一、华西村委是否需要支付鹏威公司补偿款；二、华西村委的债权债务能否进行抵销。对于第一个争议焦点：本院认为，物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，鹏威公司在华西村委租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然鹏威公司也不能取得相应的物权并进行流转。破产管理人要求华西村委对鹏威公司建造的建筑物按照市场价进行补偿的前提是确认鹏威公司对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于人民法院的受理范围，故本院不予理涉。但鹏威公司因租赁合同无效而导致其在案涉土地上添附的建筑物、构筑物无法继续使用，造成了一定的损失。上述损失系由鹏威公司履行无效的土地租赁合同过程中造成的，应由双方当事人进行分担。鹏威公司承租集体土地后，未取得合法的建设手续即进行建造行为，其主观过错较大；华西村委明知鹏威公司在土地上进行的建造行为，未提出异议，具有一定的过错。本院根据合同性质、当事人对合同的履行情况、当事人的过错，酌情判令华西村委承担鹏威公司损失的30%。对于第二个争议焦点：根据破产法第四十条的规定，“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。”华西村委主张，自鹏威公司建造之日起其建筑物即附着于华西村委的土地之上，华西村委即对鹏威公司附有债务，其对鹏威公司又享有借款本息及土地租金债权，上述债权债务均形成于破产裁定之前，可以抵销；鹏威公司认为，其破产之后，华西村委不同意继续出租土地，才需支付补偿款，该笔债务形成于破产裁定之后，且借款本息已过诉讼时效，无法抵销。本院认为，1.鹏威公司在华西村委出租的土地上修建构筑物后，已将其建筑材料、劳务物化在华西村委的土地上。因上述建筑未取得相应的建造审批手续，不属于合法建造行为，鹏威公司不能取得相应的物权。故一经建造，鹏威公司的损失就已经产生。2.鹏威公司建造完成后，一直占有、使用上述建筑物，上述建筑物也处于持续贬值状态中，损失金额无法确定，即华西村委对鹏威公司负有的债务一直处于不确定状态。直到裁定破产之日，鹏威公司失去了对其建造的构筑物的占有、使用。鹏威公司的损失最终确定。评估机构采用成本法对上述建筑物进行评定估算。其计算方式为建筑物重新构建价格-折旧，较为公允的反映了鹏威公司损失，本院依法予以采纳。故华西村委应赔偿鹏威公司损失617万元（取整）。综上，华西村委的赔偿款债务发生在破产受理之前，华西村委有权将其与鹏威公司结欠的借款、土地资金进行抵销。华西村委主张，其对鹏威公司具有土地租金及借款本息债权，鹏威公司庭审中对于结欠借款本金800万元的事实没有异议，但主张上述借款已过诉讼时效。本院认为，首先，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。鹏威公司与华西村委签署了房屋买卖合同、关于租赁土地的地上建筑物补充协议，上述合同约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人。上述合同从性质上看属于让与担保合同。因此，基于华西村委从形式上控制了让与担保物，不存在怠于行使其权利的情形，因此不存在已过诉讼时效的问题。其次，即使华西村委已过诉讼时效，债权人丧失了通过诉讼程序强制债务人履行的权利,但债权人的实体债权仍然存在,在《合同法》第九十九条关于法定抵销权规定中没有相反的禁止性规定的情况下，当事人可以以诉讼时效已经届满的债权与对方的等额债权进行抵销。综上，华西村委对于鹏威公司的借款本金债权800万元与华西村委应向鹏威公司赔偿的617万元相抵，华西村委已不结欠鹏威公司债务，故鹏威公司主张华西村委给付补偿款（赔偿款）的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国破产法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费144630.50元（江阴市鹏威金属制品有限公司已预交），由江阴市鹏威金属制品有限公司负担。鉴定费90000元由江阴市鹏威金属制品有限公司、江阴市华士镇华西新市村村民委员会各半负担，江阴市华士镇华西新市村村民委员会负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市鹏威金属制品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李  峰审 判 员 包  彬人民陪审员 顾 羽 鸣二〇二〇年六月十五日法官 助理 黄 静 宇书 记 员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国破产法》：第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。2.《中华人民共和国物权法》：第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。3.《中华人民共和国合同法》：第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。4.《中华人民共和国土地管理法》：第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。