西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  （2020）陕0116民初1328号 原告（反诉被告）：陕西大道无疆信息服务有限公司。统一社会信用代码：91610131MA6WEGG174。住所地：陕西省西安市高新区XX街XX路XX号XX栋XX层XX号房。法定代表人：桂斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文会，该公司员工。委托诉讼代理人：祁媛，陕西哲尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：李佳林，男，汉族，1978年7月27日出生，住西安市长安区。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西大道无疆信息服务有限公司（以下简称“大道无疆公司”）诉被告李佳林土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告大道无疆公司委托诉讼代理人李文会、祁媛、被告李佳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年5月28日签订的《土地租赁协议》；二、被告向原告退还原告支付的3万元租金；三、被告赔偿原告的损失14万元并按照约定支付4.2万元的违约金；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月28日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定被告将位于西安市沣峪口转盘西北角面积约捌亩土地租赁给原告，租期20年，自2019年6月1日开始计算，租金每年5万元，每三年递增10%，被告应在2019年5月30日前将已完成地平覆土平整且已清空除原告同意保留的附属设施或财产的合格土地交付给原告，被告还应保证交付土地上附属设施完备合格，并与土地持有人及管理部门沟通，保障原告对土地的使用。租地后地面设施均由原告负责投资建设，后续投资的地面设施所有权和处分权归原告所有。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却未如约按时将合格土地交付原告，为继续合作，经协商，被告同意由原告对土地进行平整并开始进行投资建设。后被告在未提前通知原告的情况下擅自关闭场地大门、截断道路，阻止原告相关车辆进入租赁土地，导致原告无法使用该租赁土地。被告辩称，合同无法履行的原因由原告导致，因原告承诺的赔偿款迟迟不付，且未经被告允许，擅自拆除被告设施并于2019年7月26日擅自向涉案场地倾倒大量渣土。被告关闭租赁场地大门是在履行不安抗辩权，不存在违约行为。现表示同意解除双方签订的《土地租赁协议》，但原告已付租金不同意退回原告，不承担违约责任。反诉原告李佳林向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告于2019年5月28日签订的《土地租赁协议》；二、反诉被告恢复场地设施原状、清运出渣土；三、反诉被告赔偿反诉原告损失、消除影响、具体包括以下几项：1、赔偿因履行合同拆除集装箱房子（两所）造成的损失共计5.3万元；2、因被告倒土行为导致场地被政府查封，需被告消除影响；四、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告签订协议前，反诉原告已通知原租户搬离，由于天气等原因造成延误，双方及时协商并得到反诉被告同意。协议签订后，原租户清场完毕后反诉原告第一时间将钥匙交给反诉被告，随后反诉被告更换钥匙，其积极协助反诉被告接通场内水电，展开施工。经双方协商，反诉被告提出分两次支付其8000元补偿，由其自行拆除单层集装箱房，其拆除后，反诉被告至今未按约定支付剩余的4000元。之后，反诉被告提出拆除养殖棚舍，其拒绝后又提出在不破坏原有结构的前提下对棚舍进行改造和提升，但反诉被告未经其同意擅自拆除棚舍。2019年7月26日晚，反诉被告擅自在场地内倾倒大量渣土。综合考虑反诉被告违约、私自拆除设施和倒土的严重后果，其用车堵住门口约一周，后双方未达成一致协议。2019年9月23日，其发现场地遭政府封禁并告知反诉被告，反诉被告至今未予答复和说明。反诉被告大道无疆公司辩称，其与反诉原告签订的《土地租赁协议》第十条第2款规定：合同期内，反诉原告出现重复流转该土地或擅自断电、断水、断路等违反合同第五条约定的交付条件等情形，反诉被告有权解除合同，该土地租赁协议已由其按照约定解除，且解除原因是反诉原告存在协议约定的违约行为，反诉原告无权再解除合同。反诉被告对场地设施进行修整是按照合同约定为实现合同目的的正常履约行为，不存在违约。合同因反诉原告的违约行为解除，反诉原告无权要求反诉被告恢复场地内设施原状并清运出渣土。集装箱是反诉原告自己拆除的，与反诉被告无关，反诉原告拆除集装箱的行为是为达到土地交付条件而进行的履约行为，是反诉原告应尽的义务，即使双方对拆除集装箱达成合意，损失也无法达到5.3万元。场地查封时间在反诉原告无故用车堵门并擅自关闭场地大门之后，且相关部门未向反诉被告说明查封原因，故反诉原告无权要求反诉被告赔偿5.3万元损失及消除查封的影响。经审理查明：2019年5月28日，原告大道无疆公司与被告李佳林签订《土地租赁协议》，约定将被告承租的位于西安市沣峪口转盘西北角面积约捌亩土地租赁给原告用于培育房车营地花草，期限20年，自2019年6月1日起开始计算，租金每年5万元，每三年递增10%，第一年租金分两次支付，第一次地租在没有政策性及其他人为干预影响土地正常使用的情况下，在2019年7月1日付清叁万元，第二次在2020年1月份付清贰万元；被告应于2019年5月30日前将土地地平覆土平整后交付原告，逾期应承担年租金日千分之一的违约金，逾期超过十日，原告有权单方解除本合同，并要求被告承担三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权继续追偿；土地向原告交付前已被清空（原告同意保留的附属设施或财产除外）；合同期内，被告出现重复流转该土地或擅自断水、断电、断路等违反合同约定的交付条件等情形，原告有权解除合同，被告应承担合同租赁期内总租金价款一倍的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权继续追偿。合同对其他内容也进行了约定。合同签订后，原告于2019年5月29日向被告支付租金30000元，被告于2019年5月27日向原告出具收条一张，被告拆除双层集装箱房子，未对场地地平覆土平整，于2019年7月初将土地交付原告。土地交付之后，原告进场进行部分前期准备工作。后双方因地面平覆问题产生矛盾，为此，2019年7月10日，原告公司员工路某某与被告通过微信聊天进行协商，被告未同意原告意见。2019年7月26日，原告拉土进场进行土地平整，被告次日用车将租赁土地大门堵住，时间持续一周左右，原告停工并从场地退出。后双方协商未果，原告于8月19日向被告发送律师函告知被告的堵门行为已构成违约，要求被告停止违约行为并继续履行合同，被告收到后未回复。9月23日，涉案场地被查封，原、被告均不知查封原因。庭审中，原、被告均认可，涉案土地交付前场地内有单层集装箱房、机井、厕所、废弃厨房、鱼池、狗舍、玻璃房、亭子、马棚、大小坑各一，场地内树木情况与被告离场后状况一致，大门西边约有二分之一没有围墙，除狗舍与玻璃房在使用外，其余建筑物及物品多年无人使用；原告进场后，清理狗舍卫生、拆除狗舍、用加气砖在大门西边修建了长度约15米的围墙、修整树木、推平土包、拉土进场、填坑、重新回填鱼池、对亭子进行刷漆、修复机井致正常出水；原告进场后被告自行拆除单层集装箱房。原告主张场地内除树木保留外，其余建筑全部拆除。被告李佳林予以否认，主张除厕所、小厨房、双层集装箱房外，玻璃阳光房、亭子、马棚、狗舍、单层集装箱房均应保留。对于保留的设施及财产，双方并未在合同中明确约定。现原告以被告交付土地不平整，原告自行拉土平整时被告堵门，导致原告无法继续施工并使用该土地，双方之间合同无法继续履行为由，诉至本院。被告以原告随意向场地倾倒渣土导致合同无法履行，且原告拖欠其拆除单层集装箱赔偿款4000元未支付为由，以反诉诉请诉至本院。庭审中，促其调解，因双方分歧较大，均不同意调解，本案未能调解。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、现场勘验照片、谈话笔录、收条、土地租赁协议、微信聊天记录、律师函、封条照片等在卷为凭，予以佐证。本院认为，原、被告签订的土地租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定行使权利、履行义务。协议约定，除原告同意保留的附属设施及财产外，被告应将涉案土地清空后于2019年5月30日前将土地地平覆土平整后交付原告，但根据原、被告共同认可的事实证明，被告向原告交付土地时，并未对土地地平覆土平整，涉案土地仍有大小两个坑未填平，为继续使用该土地，原告在自行拉土进场平覆土地过程中，被告用车将场地门口堵住，导致原告无法进场施工，双方合同无法继续履行，被告已构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除租地协议，被告表示同意，并在反诉诉请中要求解除协议，对此本院予以准许。合同解除后，因原告并未实际使用该土地种植花草，原告要求被告退还土地租金30000元，应予支持。对于原告要求被告赔偿损失14万元一节，原告虽提交其与案外人签订的《工程分包协议》、《丰裕口工费确认单》及收款收据，但其提交的收款收据非正式票据，本院不予认可。其提交的管理人员工资单及转账记录无法证明与本案具有关联性，依法不予采信。根据本案查明的事实，结合原告具体施工情况，对原告产生的机械租赁费及运输费共计20600元，有原告提交的《挖掘机租赁协议》及发票、运输费发票予以佐证，依法予以支持。另外，原告进场后修建围墙约15米、清理了场地，对钢结构平台进行刷漆、打扫玻璃房卫生、修复机井等，该部分费用系原告实际损失，但其并未提交充分证据证明该部分损失具体数额，故对原告主张的损失，本院酌情认定30000元。关于原告主张4.2万元违约金的诉请，其以主张的14万元损失的30%计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告恢复场地设施原状、清运渣土一节，因被告违约在先，导致合同无法继续履行，被告该主张于法无据，本院不予支持；对于被告要求原告赔偿因拆除两个集装箱房子给其造成的损失共计5.3万元一节，因原、被告合同约定，除原告同意保留的附属设施及财产外，被告应将涉案土地清空后交付原告，且被告主张的两个集装箱房子均系被告拆除，被告虽主张原告承诺支付8000元集装箱赔偿款，但原告予以否认，被告亦未提交证据对此予以证明，故对被告要求赔偿5.3万元之诉请，依法不予支持；对于被告要求原告消除影响一节，原告于2019年7月底已退出场地，封条日期为2019年9月23日，查封事由是否由原告导致被告并未提供证据予以证明，对其该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、解除原告陕西大道无疆信息服务有限公司与被告李佳林2019年5月28日签订的《土地租赁协议》；二、被告李佳林于本判决生效后10日内返还原告陕西大道无疆信息服务有限公司土地租金30000元并赔偿损失30000元；三、驳回原告陕西大道无疆信息服务有限公司其余诉讼请求及反诉原告李佳林第二、三项反诉请求。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，原告已预交，由原告承担2700元，被告承担1000元，反诉受理费562.5元，反诉原告已预交，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员      李亚茹   二O二O 年  六 月 二十九 日书  记  员      刘  宁    1