四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初1663号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：姚敏，董事长。 委托诉讼代理人：赵小娟，四川川粤律师事务所律师。 被告：敬勇，男，1963年4月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告：任丽，女，1987年7月13日出生，汉族，住四川省郫都区。 委托诉讼代理人：敬勇，男，1963年4月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，与任丽系夫妻关系。 第三人：成都金堂蓝光和骏置业有限公司，住所地成都市金堂县三中园区先锋村。 法定代表人：刘家冀，总经理。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下称蓝光嘉宝公司）与被告敬勇、任丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案，案号为（2019）川0121民初4395号，于2019年12月4日作出民事判决。敬勇、任丽不服判决提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）川01民终483号民事裁定，以原判事实不清为由撤销原判，发回本院重审。本院于2020年4月8日立案后，依法追加了成都金堂蓝光和骏置业有限公司（下称蓝光和骏公司）为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程，公开开庭进行了审理。原告蓝光嘉宝公司的委托诉讼代理人赵小娟，被告敬勇及被告任丽的委托诉讼代理人敬勇，第三人蓝光和骏公司的委托诉讼代理人魏源到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。 蓝光嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令敬勇、任丽支付物业管理费73774.20元，违约金22132.26元；2.本案诉讼费由敬勇、任丽负担。事实和理由：基于原、被告双方签订的物业服务协议，原告蓝光嘉宝公司提供了物业服务，但被告敬勇，任丽拖欠2013年12月16日至2019年9月30日期间的物业管理费73774.20元，并产生违约金22132.26元。 敬勇、任丽辩称，敬勇、任丽与开发商签订了前期物管协议，但开发商没有将房子交付给敬勇、任丽，没有交付房屋的主要原因之一系开发商承诺的优惠1.5%的契税不认可，双方协商未果的情况下，开发商拒绝交付房屋；原因之二系房屋质量存在问题，不符合交房条件。与开发商签订的关于物业费起止时间的约定系格式条款，显示公平，应认定为无效。请求法院驳回蓝光嘉宝公司的诉讼请求。 蓝光和骏公司述称，蓝光和骏公司与敬勇、任丽签订了商品房买卖合同，合同中对房屋的交付条件以及拒绝接房进行了约定，蓝光和骏公司严格按照合同约定，于2013年12月6日在成都晚报刊登了2013年12月15日集中交房的公告，敬勇于2013年12月15日前往蓝光和骏公司接房，但因敬勇的自身原因未办理相关接房手续，根据合同约定，蓝光和骏公司履行了交房义务，交房后的物业费应由敬勇、任丽负担。 本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，敬勇、任丽与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》，约定由敬勇、任丽购买蓝光和骏公司开发的位于金堂县，面积235.88平方米住房一套。同时约定，交房时间为2014年4月30日前，交房条件商品房已取得规划验收合格证等，达到交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房信息，具体交房时间以出卖人在报媒上公告通知的交房时间为准......，若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日已交付了房屋......，物业费自出卖人公告的交房期限届满之日起由买受人自行承担。 2013年10月10日，被告敬勇（甲方）与原告蓝光嘉宝公司更名前的四川嘉宝资产管理集团有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定：乙方为甲方所购的房屋【房屋销售（预售）合同编号：047－0807；建筑面积：235.88㎡】提供物业服务，物业服务收费标准：4.50元/月·㎡；房屋交付时，甲方首次应一次性预缴半年物业服务费，以后自首次交费期满之日起按季度收取，甲方应于上季度届满前15日内缴纳次季度的物业服务费用；甲方在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费自接房的次日起全额计收，甲方未在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起全额计收；甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所拖欠费用总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利；合同有效期“至业主大会依照国务院第504号令《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。 2013年12月6日，案涉房屋开发商蓝光和骏公司在成都晚报刊登公告，告知被告等业主所购房屋将于2013年12月15日正式办理交付手续。在庭审中，敬勇认可接到蓝光和骏公司交房的电话通知。2013年12月15日，敬勇按期前往办理接房手续，但因蓝光和骏公司是否应当优惠1.5%契税问题，蓝光和骏公司与敬勇发生争议，导致交房手续未办理。 2016年7月11日，本院受理了敬勇、任丽起诉蓝光和骏公司、蓝光嘉宝公司商品房销售合同纠纷一案（2016）川0121民初2319号，敬勇、任丽向本院提出诉讼请求包括判令被告将观岭国际社区香麓湾20-1号房屋交付给原告；判令被告按要约承诺支付1.5%的契税等。2016年12月26日，本院判决蓝光和骏公司于判决生效后30日内，在原告敬勇、任丽提供办理接房手续所应具备的证件后，为原告敬勇、任丽办理交、接房手续；位于“蓝光.观岭国际社区”四期20栋1号房屋权属证书的契税，由敬勇、任丽和蓝光和骏公司各承担一半等。该案本院判决后，各方当事人均提起上诉，四川省成都市中级人民法院（下称市中院）于2017年5月10日作出（2017）川01民终2058号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2018年2月24日，蓝光和骏公司再次向敬勇发出通知要求其办理交、接房手续，但敬勇去办理接房手续时，以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。该房屋的钥匙至今保管在蓝光嘉宝公司处。 2013年12月6日，包含案涉房屋的建设工程经竣工验收合格。 提起本案诉讼前，原告以邮寄的方式向被告多次送达了《物业催缴通知书》，但被告至今仍未向原告交纳物业费。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、2013年12月6日成都晚报中关于交房通知、《物业催缴通知书》及邮寄凭证、《准予变更登记通知书》、通知交房的邮寄单、成都商报中关于优惠契税的内容、借钥匙登记表、竣工验收资料以及当事人的陈述等证据在案证实。至于敬勇、任丽提供的案涉房屋质量相关证据，与本案不具有关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，蓝光嘉宝公司与敬勇签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。敬勇辩称的该合同系格式条款不生效的问题，因其无法律依据，本院不予支持。该合同约定缴纳费用的期限及时间为房屋交付时，系双方约定的缴纳物业费的条件和开始缴纳物业费的时间，双方应依此约定履行。在本案中，双方争议的主要焦点为房屋的交付时间，也就是物业费的起算时间，根据审理查明的案件事实，本院评述如下： 1.案涉房屋在2013年12月6日经竣工验收合格，已具备了房屋的交付条件。 2.根据敬勇、任丽与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2014年4月30日前。2013年12月6日及其后期，蓝光和骏公司通过媒体公告和电话通知的方式，通知敬勇、任丽于2013年12月15日办理交、接房手续，敬勇也如期前往办理接房手续，可以证明双方交、接房的意愿一致，但因契税优惠问题双方出现争议，导致双方未办理交、接房手续，对此，蓝光嘉宝公司和蓝光和骏公司均认为，依据《商品房买卖合同》约定，蓝光和骏公司履行了交房的通知义务，敬勇拒绝接受房屋，应视为交付了房屋；但敬勇不予认可，认为系因契税优惠问题双方发生争议，且协商未果，蓝光和骏公司拒绝向其交付房屋。根据《商品房买卖合同》关于“若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日已交付了房屋”的约定，敬勇如期前往办理交、接房手续，不存在因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续的情形，至于是否存在因买受人原因导致出卖人拒绝交房的情形，蓝光和骏公司、蓝光嘉宝公司并无证据证明买受人敬勇、任丽存在何种原因可以导致出卖人拒绝交房或得出唯一的结论即是买受人敬勇拒绝接收房屋，相反，具体到双方办理交、接房手续过程中发生的契税优惠争议问题上，在上述本院和市中院的判决中已确定由敬勇、任丽和蓝光和骏公司各承担一半，表明蓝光和骏公司不认可契税优惠事实存在过错，为此，2013年12月15日蓝光和骏公司未向敬勇交房，不能归责于买受人敬勇的原因。在本案中，蓝光和骏公司作为交付房屋主动履行义务的一方，未提供已交付房屋有效证据的情况下，本院不能确认2013年12月15日蓝光和骏公司向敬勇交付了房屋。 3.在上述本院和市中院的判决中，判决蓝光和骏公司于判决生效后30日内，在原告敬勇、任丽提供办理接房手续所应具备的证件后，为原告敬勇、任丽办理交、接房手续。在上述判决生效后的2018年2月24日，蓝光和骏公司向敬勇发出通知要求其办理交、接房手续，但敬勇因存在房屋质量问题拒绝接收。对此，如前所述，该房屋经竣工验收合格符合交付条件，如房屋交付后存在质量问题，系出卖人蓝光和骏公司的保修责任或按合同其他约定进行处理，但这并不构成敬勇、任丽拒收房屋的事由。 综上，在2013年12月15日双方的交、接房过程中，蓝光和骏公司无证据证明已向敬勇、任丽完成了交、接房手续；2018年2月24日蓝光和骏公司又通知敬勇、任丽办理交、接房手续，敬勇、任丽以房屋质量问题拒绝接收房屋，其理由不足，应视为出卖人蓝光和骏公司完成了交房义务，但双方在庭审中未明确时间为2018年2月24日通知后的某一日，本院基于通知后应在短期内完成交房之常理推断并酌定交房时间为2018年3月1日，依据《前期物业服务协议》约定，敬勇、任丽具体支付物业费的起算时间为2018年3月1日，每月为235.88平方米×4.5元/平方米=1061.46元，至蓝光嘉宝公司主张的2019年9月30日止，合计19个月为20167.74元。敬勇、任丽未按《前期物业服务协议》关于首次预付半年、以后按季度缴纳物业费的约定支付物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。蓝光嘉宝公司依据《前期物业服务协议》约定的违约金标准，即从逾期之日起按所欠费总额每日5‰，主动调整违约金标准为欠费金额的30%，符合法律规定，本院予以支持，即20167.74元×30%=6050.32元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告敬勇、任丽于本判决生效后十日内，支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司物业费20167.74元及违约金6050.32元； 二、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2198元，由原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司负担1099元，由被告敬勇、任丽负担1099元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  廖文孝 人民陪审员  贺灿红 人民陪审员  叶忠英 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  罗 雷