文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12531号原告：何明蔚，女，1974年1月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：罗刚、李雪薇，分别系广东宏力律师事务所律师、实习律师。原委托代理人：李伟军、曾冰洁，分别系广东宏力律师事务所律师、实习律师。原委托代理人：朱光，广东宏力律师事务所实习律师。被告：广州市隽步物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区江怡路******。法定代表人：钟国文，总经理。委托代理人：陈昇，广东明思律师事务所律师。委托代理人：黎运朵，该司职员。第三人：中国建银投资有限责任公司，住所地，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**iv>法定代表人：仲建安，董事长。委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。第三人：广东建投金服投资有限公司（原名广东建银金服投资有限公司），住所地广东省，住所地广东省广州市越秀区东风中路**法定代表人：杨风华，经理。委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。第三人：广州天河高新技术产业开发区天建实业有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市天河区天河路472华龙大厦**A.**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周建华，经理。委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。第三人：广州天力建筑工程有限公司，住所地广东省广州市，住所地广东省广州市越秀区较场东路**第**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈量暖。委托代理人：张凯诚、唐瑜婕，均系该司职员。第三人：广州市天河科技园建设有限公司，住所地广东省广州市天河，住所地广东省广州市天河区天河北路国际科贸中心**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：钟汶辉，董事长。委托代理人：范志强，广东百思威律师事务所律师。原告何明蔚诉被告广州市隽步物业管理有限公司（简称隽步公司）第三人中国建银投资有限责任公司（简称建银公司）、广东建投金服投资有限公司（简称建投公司）、广州天河高新技术产业开发区天建实业公司（简称天建公司）、广州天力建筑工程有限公司（简称天力公司）、广州市天河科技园建设有限公司（简称科技园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，第一次公开开庭进行审理。原告何明蔚及其原委托代理人李伟军、曾冰洁，被告隽步公司的委托代理人陈昇，第三人建银公司、建投公司的共同委托代理人王美智到庭参加诉讼。后本院根据当事人申请，追加天建公司、天力公司、科技园公司作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告何明蔚的委托代理人罗刚、李雪薇，被告隽步公司的委托代理人陈昇，第三人建银公司、建投公司、天建公司的共同委托代理人王美智，第三人天力公司的委托代理人张凯诚，第三人科技园公司的委托代理人范志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明蔚诉称：因隽步公司于2015年1月13日参加了广东荣申拍卖行有限公司举办的拍卖会，成功拍下了广州市天河区广州市大道北五仙桥范屋村x号32套房产，原告遂于2015年6月4日与被告签署《商品房屋买卖合同》及其补充协议，约定由原告以660026元的价格向隽步公司购买上述32套房屋中的404房（简称404房）。上述合同签订后，原告依约支付了首期款198008元，隽步公司也将404房屋交付给原告使用。根据合同第四条约定，“买方同意委托卖方代为办理《不动产权证书》，卖方应当不迟于2015年9月30日前为买方办出本合同项下之《不动产权证书》，但买方应积极配合卖方并提供必要资料”，隽步公司应当承担为原告办理房产过户并取得不动产权证的合同义务。然而，原告在商品房交付使用后，多次向隽步公司提出办理房产证的请求，但隽步公司均以各种理由拒不配合办证，导致原告至今仍未取得不动产权属证书。同时，因为隽步公司未能在约定的期限办理不动产权证，故原告依法有权要求隽步公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以已付购房款为本金，按照银行逾期贷款利率支付逾期办证的违约金。鉴于隽步公司以涉案房屋与建银公司、建投公司存在权属纠纷为由，长期拒不为原告办理不动产权证,致使原告的合法权益长期处于被侵害的状态。另，房屋系由建银公司委托建投公司处置其托管的天建公司的资产，而该房屋权益又是天建公司通过《协议书》与天力公司分得，而科技园公司作为天力公司当时的总公司，将涉案房屋大确权登记科技园公司名下。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、第三人科技园公司、天力公司协助办理将404房登记至天建公司名下的手续；2、在404房登记至第三人天建公司名下后，第三人天建公司、建银公司和建投公司立即协助办理将该房屋过户至被告隽步公司名下的手续；3、在404房登记至被告隽步公司名下后，被告隽步公司立即协助办理将该房屋过户至原告何明蔚名下的手续；4、被告隽步公司向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准，计至该房屋不动产权证办至原告名下之日止）；5、被告隽步公司承担全部诉讼费用。被告隽步公司辩称：一、本案属于房屋连环买卖而产生的纠纷，法院应依法追加连环买卖的相关案外人作为第三人参加诉讼，并判决各当事人依次办理房屋所有权转移登记。2015年1月13日，隽步公司参加广东荣申拍卖行有限公司举办的拍卖会，成功竞拍获得涉案房屋，但至今天力公司、科技园公司、天建公司仍未将涉案房屋过户至隽步公司名下。虽然隽步公司与原告于2015年6月4日签订的《商品房屋买卖合同》约定隽步公司应于2015年9月30日前将涉案房屋过户至原告名下，但隽步公司将涉案房屋过户至原告名下的客观前提是天力公司、科技园公司、天建公司将涉案房屋过户至隽步公司名下，隽步公司才能将涉案房屋过户至原告名下，本案明显属于房屋连环买卖产生的纠纷。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第二十五条规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。”由于本案属于房屋连环买卖产生的纠纷，按照该条规定，法院应追加天力公司、科技园公司、天建公司作为第三人参加诉讼，并判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。二、隽步公司并非如原告所述长期拒不为原告办理不动产权证，而是一直在积极履行合同义务。但在连环买卖的案外人未将涉案房屋过户至隽步公司之前，隽步公司无法将涉案房屋过户至原告名下，明显属于客观不能履行，而非拒不履行。隽步公司积极履行合同义务主要体现为：1、在合同签订前，隽步公司己明确告知涉案房屋为公开拍卖所得，隽步公司暂未取得涉案房屋的房产证，因此隽步公司无任何隐瞒和欺诈行为，也正因如此，合同约定尾期款462018元的支付时间为隽步公司取得涉案房屋房产证之日。2、在合同签订后，隽步公司亦按照合同约定完成涉案房屋的装修并已将涉案房屋交付给原告使用。3、由于隽步公司通过拍卖竞买购得涉案房屋，但至今天力公司、科技园公司、天建公司仍未将涉案房屋过户至隽步公司名下，为了尽快向原告履行过户手续，隽步公司需先取得涉案房屋房产证，因此隽步公司已另案起诉，请求判令连环买卖的案外人天力公司、科技园公司、天建公司按合同约定将涉案房屋转移登记至隽步公司名下。三、本案须以隽步公司与连环买卖的案外人天力公司、科技园公司、天建公司之间的诉讼审理结果为依据，在该诉讼未审结之前，本案应依法中止审理。第三人建银公司述称：一、1993年6月，天力公司前身广州市天河高新技术开发区建设总公司天力分公司将涉案房屋所在综合楼的三至九楼卖给天建公司。天建公司虽然是原中国建设银行的自办实体，在2004年中国建设银行重组分立后，建银公司仅是天建公司的上级主管单位，但天建公司仍是独立的民事主体，独立自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。天建公司目前的经营状态是歇业，虽然被工商行政管理机关吊销营业执照，但其法人资格还继续存在。建投公司协助中国建投公司处理在广东省地区的资产。因天建公司被吊销营业执照，中国建投公司作为天建公司的上级主管单位，比照财政部2008年7月9日颁布的《金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）》【财金〔2008〕85号】的相关规定，委托建投公司处置涉案房产合同权益，处置程序公开，处置行为合法有效。建银投资公司与原告之间没有签订任何形式的合同、协议，建银公司也从未与原告有关任何形式的接触、磋商或洽谈，未就涉案任何事项对原告作出过任何承诺或意思表示。原告要求建银公司承担涉案房屋的过户义务，没有任何的事实依据和法律依据。二、涉案拍卖行为发生后，被告之前手获得的仅仅是合同权益，因为拍卖房屋全部没有交付给被告之前手，拍卖后被告是否实际取得涉案房屋，我方对此并不清楚。如果在拍卖后被告已实际取得拍卖房屋才产生房屋买卖合同关系，在此之前均是合同的权利义务转让，并不涉及房屋买卖关系。因此，并不存在法院判决由房产开发商按交易合同秩序依次过户的事实和法律依据。第三人建投公司述称：一、建投公司已交付拍卖标的并履行完毕涉案房屋合同权利转让的通知义务。1993年6月，天力公司前身广州市天河高新技术开发区建设总公司天力分公司将涉案房屋所在综合楼的三至九楼卖给天建公司。天建公司虽然是原中国建设银行的自办实体，在2004年中国建设银行重组分立后，建银公司仅是天建公司的上级主管单位，但天建公司仍是独立的民事主体，独立自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。天建公司目前的经营状态是歇业，虽然被工商行政管理机关吊销营业执照，但其法人资格还继续存在。建投公司协助中国建投公司处理在广东省地区的资产。因天建公司被吊销营业执照，中国建投公司作为天建公司的上级主管单位，比照财政部2008年7月9日颁布的《金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）》【财金〔2008〕85号】的相关规定，委托建投公司处置涉案房产合同权益，处置程序公开，处置行为合法有效。2015年1月，建投公司委托广东荣申拍卖行有限公司公开拍卖“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产（包括涉案房产）的房产权益”，由本案被告隽步公司竞得。在隽步公司支付拍卖成交价款后，建投公司已将涉案房产合同权益的权源文件——《协议书》、《补充协议书》移交给隽步公司，已将拍卖标的交付给隽步公司，并向天力公司、科技园公司发出《关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产权益”转让告知函》和《关于要求配合办理过户手续的函》，代天建公司履行了《合同法》第八十条所规定的合同权利转让的通知义务，并未为我国法律、法规所禁止。《民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”建投公司与原告之间没有签订任何形式的合同、协议，未就涉案的任何事项对原告作出过任何的承诺或意思表示。原告要求建投公司协助将涉案房产过户到原告名下没有事实依据和法律依据。二、被告隽步公司通过拍卖取得的是涉案房屋买卖合同的合同权利，不是物权。广东荣申拍卖行有限公司的《拍卖标的目录》明确拍卖标的是“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产权益”，结合《标的移交确认书》的“移交资料或物品名称”，只有天建公司与第三人天力公司签订的《协议书》、《补充协议书》以及《关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产权益”转让告知函》三份文件的原件各一份，除此之外，没有移交房产权利证书，也没有进行过实体房屋的移交。由此可见，隽步公司取得的仅仅是涉案32套房产的合同权利，尚未涉及到房产所有权的转移。而涉案32套房产，除已经被广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第277号民事判决确认归案外人广州市沙东有利集团有限公司所有的3套房产外，其余29套房产的权利状态目前尚无法确定，仍有可能被天力公司或科技园公司实际处分导致涉案《协议书》和《补充协议书》无法继续履行，原告或隽步公司最终无法实际取得涉案房产的情形。因此，原告或隽步公司在未取得天力公司、科技园公司对剩余的29套房能否交付进行确认的情况下，即涉案《协议书》和《补充协议书》是否可以继续履行尚未查实清楚前，原告要求将房产过户到其名下尚不具备客观现实条件。三、原告权利受到《拍卖标的说明》中相关特别条款的约束。隽步公司取得涉案房产合同权益系通过拍卖方式竞得，《拍卖成交确认书》的附件《拍卖规则》、《拍卖标的说明》和《拍卖标的目录》是拍卖文件的组成部分，不能分割。隽步公司在参与竞买前“已阅读并清晰理解【备注：此指《拍卖标的说明》】，同意接受并遵守上述条款”，并在《拍卖标的说明》中盖章确认，说明隽步公司在参与竞买时已经明确表示接受《拍卖标的说明》中对买受人的约束条款。原告自隽步公司受让其中一套房屋的合同权利，则原告权利亦应受上述条款的约束，原告权利不得超过其前手隽步公司。上述约束条款中与本案原告诉讼请求有关的“拍卖要求”条款如下：1、该标的所涉土地、房产存在可能尚不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险；存在可能灭失、毁损、丧失权益、丧失使用价值、所占用土地的使用权期限即将到期或无法续展等其他减损不动产价值的风险，该等风险均由买受人承担。2、委托人不承担产权过户责任和不代办该标的的产权过户手续，拍卖成交后买受人需自行办理该标的的产权过户手续，承担多次过户或无法过户的风险，一经成交确认，委托人、合同权利人均不应拍卖标的的瑕疵和可能存在的瑕疵承担任何责任。委托人、合同权利人对拍卖标的是否能办理产权过户手续不作任何保证。3、委托人对拍卖标的的有效性、合法性等影响资产价值的因素已向买受人作出必要的说明，但委托人不保证拍卖标的不具有其他未说明的瑕疵，委托人根据拍卖标的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中已予以折扣，买受人参与竞买行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险。4、该标的权益实现的所有过户手续由买受人自行办理，委托人只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务（如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件），相关文件交付即为拍卖标的的交付义务完成。在隽步公司盖章确认的《标的移交确认书》中，亦注明“向本公司移交的标的现状情况与现场看样及广东荣申拍卖行有限公司主持拍卖会时告知的一致，本公司无异议。自移交之日起标的发生的所有税、费、风险、责任及义务均由本公司承担。其他未尽事宜参照双方签订的竞买协议。隽步公司在拍卖标的移交时再次阐述了拍卖标的自移交之日起发生的所有税费、相关风险、责任及义务均由隽步公司自行承担的意思表示。至于在取得涉案房屋买卖合同权利后，隽步公司自行与原告签订《商品房屋买卖合同》，建投公司不是该合同的当事人，隽步公司应承担的合同项下所有房产出卖人的义务均与建投公司无关。建投公司不负有协助原告办理涉案房产过户的义务。第三人天力公司述称：因原告诉请未涉及我方，我方不发表意见。第三人科技园公司述称：第一，本案是商品房买卖合同，出卖方是被告，我司作为第三人不是合同相对方，对于涉案房屋买卖的全过程既没有参与，也毫不知情。我司从未跟原告或被告或第三人签订过房屋买卖合同，签订合同主体是天力公司，且我司与天力公司或案外人沙东集团公司均不是房屋买卖合同关系，且涉案房屋只是初始登记，因此本案不能适用广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第25条。第二，根据已生效的（2015）穗天法民四初字第277号民事判决书第17页、第19页、第20页法院查明部分，涉案房屋的真正建设方、产权人是天力公司，且天力公司与天建公司签订买卖合同，我司不是涉案房屋所有权人，无权处分该房屋，该房屋所有资料均由天力公司持有，客观上我司也无法办证。经审理查明：关于主体问题：1、1998年10月6日广州市天河区机构编制委员会以穗天编字【1998】47号《关于更改天河科技园直属公司名称问题请示的批复》同意广州天河高新技术产业开发区建设总公司（简称高新建总公司）更名为广州高新技术产业开发区天河科技园建设总公司（简称科技园建总公司）。2001年8月23日，科技园建总公司申请更名为现名广州市天河科技园建设有限公司（即科技园公司）。2、1990年4月16日，广州市天河区科学技术委员会出具《关于同意成立“广州经济技术开发区天力新型材料厂”的批复》，同意高新建总公司开办具有法人资格的直属企业“广州经济技术开发区天力新型材料厂”，该厂属集体所有制企业，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。1992年2月12日，高新建总公司出具《关于接收广州经济技术开发区天力新型材料厂的批复》，同意接收广州经济技术开发区天力新型材料厂为高新建总公司属下直属子公司，从1992年1月1日起，由高新建总公司享有作为主管部门有关的债权及承担作为主管部门有关的债务。1992年5月3日，高新建总公司出具《关于“广州经济技术开发区天力新型材料厂”变更的批复》，同意广州经济技术开发区天力新型材料厂名称变更为广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司（简称“高新建总天力分公司”）。1993年2月22日，高新建总天力分公司申请更名为广州天河高新开发区天力建筑公司（简称“高新开发区天力建筑公司”）。2000年7月25日，高新开发区天力建筑公司申请更名为现名广州天力建筑工程有限公司（即天力公司）。3、2016年11月15日，广东建银金服投资有限公司（简称建银金服公司）更名为广东建投金服投资有限公司（即建投公司）。4、工商信息资料显示天建公司的经营状态为“吊销企业”。5、建投公司、建银公司表示：天建公司是属于中国建设银行设立的公司，已被吊销营业执照；在2004年中国建设银行重组分立之后，建银公司是天建公司的上级单位，建投公司协助建银公司处理在广东省地区的资产，因此代表中国建银投资有限责任公司处理天建公司的剩余资产，天建公司委托建投公司处置涉案房产。1993年6月14日，高新建总天力分公司（甲方）与天建公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就共同经营沙河广从路西侧范屋村陶庄地段住宅楼协商订立条款如下：一、甲方把上述地段的住宅楼一座（D栋楼）三楼至九楼面积约4450平方米卖给乙方，每平方米（按建筑面积计算）为3500元，合计约15575000元，今后按实际建筑面积结算。二、甲方负责征地，办理土地使用证及因此而产生的一切费用及税收，负责土地有偿使用费及三通一平费，协助乙方办理房屋产权证，并按政府规定各自承担费用……四、乙方按合同规定付清应付款后，有权销售房屋，销售房屋所得利润归乙方；乙方因销售房屋所发生的费用和税收，全部由乙方负责承担。五、付款方式：本合同签订之日起三十天内，甲方给乙方建筑设计方案图一份，乙方向甲方预付房款；第二期一九九三年八月份支付；第三期一九九三年十二月支付；第四期一九九四年三月支付；第五期一九九四年六月支付；第六期一九九四年九月份支付；余款待工程竣工验收合格，甲方交楼给乙方后二十天内一次付清。六、上述住宅楼于1994年12月31日前交付乙方使用，自住宅交付乙方之日起，土地使用费由乙方负责……九、1、甲方按市房管部门的规定为乙方办理产权登记手续，并按规定各自承担费用，产权归乙方所有；2、乙方所购住宅楼，如发生抵押、转让、赠与、继承等法律行为，按中户人民共和国法律有关规定办理等。1997年4月18日，高新开发区天力建筑公司（甲方）与天建公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方在1993年7月2日签订了购房协议书，由乙方购买甲方兴建位于沙东范屋住宅楼D栋四至九楼，面积约3660平方米。现该商住楼已完工可交付使用，经双方友好协商达成如下协议：一、甲方将该商住楼交付给乙方后，该楼的产权归乙方所有，有关产权人的名称由乙方提供给甲方，甲方并负责办理有关购房人的签约和鉴证等手续。二、甲方将已完工的商住楼交付使用后，有关该商住楼结尾工程及手续包括永久用水、用电，房屋的测绘，办理产权等，甲方负责尽快办理。三、经过计算和复查，双方同意先暂按建筑面积3800平方米办理结算（最后以房管部门测绘面积为准）；自签订本协议后，乙方将剩余的房款一次性付给甲方等。2015年1月，隽步公司在委托人建银公司于2014年12月26日出具的《拍卖标的说明》上盖章确认。该《拍卖标的说明》显示：拍卖标的为广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产权益，“该32套房产位于广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼，建筑物为一栋9层楼梯房，具体房号为404、403、408、503、504、505、506、507、508、603、605、606、607、701、703、704、705、706、707、708、801、803、804、805、806、807、808、903、904、905、907、908，总建筑面积为2670.12平方米”。“可提供资料”中包括：“1、协议书（原件）2、补充协议书（原件）”。“拍卖要求”：1、该标的按现状公开拍卖。在本次拍卖交易及之后，该标的所涉土地、房产登记（包括初始登记、变更登记等）到买受人名下涉及的所有环节、所有关联主体需要缴纳的税、费金及其他过户相关费用，包括但不限于最终过户到受让人名下进行的多重过户中各方应缴交的交易手续费、登记费、印花税、营业税及附加税、房产税、土地使用税、契税、土地出让金、土地增值税、评估费及名类历史欠费（包括但不限于历史欠营业税及附加税、房产税、土地使用税、物业管理费、水电费、滞纳金、罚金）等一切需缴款项，不论根据国家法律法规政策和地方法规政策的规定、司法文件的裁决、有关协议合同的约定等来判断由谁承担，均由买受人承担，委托人、合同权利人无需为买受人代垫任何款项。2、该标的所涉土地、房产存在可能尚不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险；存在可能灭失、毁损、丧失权益、丧失使用价值、所占用土地的使用权期限即将到期或无法续展等其他减损不动产价值的风险，该等风险均由买受人承担。3、委托人不承担产权过户责任和不代办该标的的产权过户手续，拍卖成交后买受人需自行办理该标的的产权过户手续，承担多次过户或无法过户的风险。一经成交确认，委托人、合同权利人均不因拍卖标的的瑕疵和可能存在的瑕疵承担任何责任。委托人、合同权利人对拍卖标的是否能办理产权过户手续不作任何保证。4、委托人对拍卖标的的有效性、合法性等影响资产价值的因素己向买受人作出必要的说明，但委托人不保证拍卖标的不具有其它未说明的瑕疵，委托人根据拍卖标的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中己予折扣，买受人参与竞买行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险。5、如杲标的所涉土地、房产的面积与国土房管部门最终核定的有差异，委托人、拍卖人对成交价款、拍卖佣金不多退少补；如果拍卖标的涉及的土地、房产无法办理过户登记或者不能办理相关权证的，委托人、拍卖人不退成交价款、拍卖佣金……7、该标的权益实现的所有过户手续由买受人自行办理，委托人只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于必须且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务（如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件），相关文件交付即为拍卖标的交付义务完成。8、该标的所涉土地、房产被他人占用的，买受人需自行负责清场，清场所需的一切费用及责住均由买受人承担。委托人交付相关权源、权属文件即为本次交易交付履行完毕。9、买受人在拍卖成交后7个工作日内，必须将拍卖价款划至委托方指定账户。30天内凭与拍卖机构签订的《拍卖成交确认书》、付清价款凭证与委托人联系办理拍卖标的权益的权属或权源文件等相关资料的移交手续。买受人逾期不办理资料的移交手续的，视为资料已移交。2015年1月13日，隽步公司（买受人）与广东荣申拍卖行有限公司（拍卖人，简称荣申拍卖行公司）签订《拍卖成交确认书》，双方确认成交的拍卖物为广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村x号楼32套房产权益，成交价1138.19万元，拍卖标的的相关情况见委托方提供的《拍卖标的说明》等。2015年1月23日，建投公司（移交方）、隽步公司（接收方）、荣申拍卖行公司（监交方）签订《标的移交确认书》，移交资料或物品名称为《协议书》（高新建总天力分公司与天建实业公司于1993年6月14日签订）（原件）一份、《补充协议书》（高新开发区天力建筑公司与天建实业公司于1997年4月18日签订）（原件）一份、关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋x号楼32套房产权益”转让告知函（原件）一份。2015年6月4日，隽步公司（卖方、甲方）与何明蔚（买方、乙方）签订《商品房屋买卖合同》，约定：卖方向买方出售位于广州市天河广州大道北五仙桥范屋村x号【x】层【x】号房屋（简称涉案房屋），该房产使用性质为住宅，建筑面积约为64.0802平方米，实际房屋建筑面积（含公摊和套内面积）以房地产权证记载为准。该房产所在国有土地之使用权年限以房地产权证记载为准。买卖双方经协商一致，商定房产交易价格以建筑面积出售并计价，如若在签署该商品房买卖合同时的建筑面积与测绘所所测出的实际建筑面积存在相差是，买卖双方均同意多除少补来计算面积差额部分的楼款并于《不动产权证书》（《或房地产权证》，下同）核发后十个工作日内进行结算。交易单价10300元/平方米，总价660026元。其中房产过户价为275545元，装修价为384481元。买方确认并同意卖方将与其签署的房管局网签合同上将填写房产过户价而非房产交易价，且卖方仅向买方提供房产过户价金额的发票，其余款项仅提供收款收据。双方协商一致，买方分期付款：1、首期款：买方于签署本合同前已支付的诚意金5000元于签署本合同之日自动转为定金，买方应于签署本合同之日再向卖方支付定金50000元。买方在签署本合同之日起七日内应向卖方指定银行账户支付首期款198008元。首期款一次性支付。2、尾期款：买方应于取得卖方办出的房地产权证之日向卖方指定的银行账户支付尾期款462018元。尾期款一次性支付。卖方应当不迟于2015年7月1日前将符合本合同约定的房产交付给买方占有使用。买方同意委托卖方代为办理《不动产权证书》，卖方应当不迟于2015年9月30日前为卖方办出本合同项下之《不动产权证书》，但买方应积极配合卖方并提供必要的资料。上述房产风险自该房产交付之日起转移给买方。房产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由买卖双方各自交缴等。同日，何明蔚向隽步公司支付涉案房屋定金50000元。2015年6月10日，何明蔚向隽步公司支付涉案房屋首期款148008元。隽步公司将涉案房屋交付何明蔚。2019年7月26日，隽步公司向本院提起诉讼，要求天力建筑公司、天河科技园公司、天建实业公司将包括涉案房屋在内的的广州市天河区广州大道北五仙桥范屋x号楼29套房的所有权转移登记至隽步公司名下[案号（2019）粤0106民初29023-29051号，简称29023-29051号案。其中涉案房屋所涉案号为（2019）粤0106民初29023号，简称29023号案]。后隽步公司向本院申请撤回对上述29023-29051号案的起诉，本院裁定予以准许。29023-29051号案审理过程中：1、隽步公司与天建公司、建投公司均确认双方只签订了《标的移交确认书》，除此以外双方没有签订买卖合同或其他书面合同。2、隽步公司提交了2银行转账凭证（金额分别为34x70元、7967330元），以证明其已付清了购房款11381900元。天建公司、建投公司确认确认隽步公司已将购房款11381900元支付给建投公司。3、天力公司表示：由于《协议书》和《补充协议书》的签订时间已太久，其公司人员变动很大，其不清楚该两份协议的履行情况，如果天建公司可提供证据证明其已支付了《协议书》及《补充协议书》约定的全部房款，其可以确认涉案29套房屋产权归天建公司。4、天建公司、建投公司表示：其拍卖的32套房产的权益属于不良资产，产权不清晰、资料不齐全，所以其才会以低于市场价很多的价格拍卖上述房产，且其拍卖转让的是上述房屋的合同权益，而不是所有权。5、隽步公司称涉案29套房屋在拍卖时是空置的，竞拍成功后其自行到现场重新安装门锁，并将房屋分别出售。天建公司、建投公司确认拍卖成交之前涉案29套房屋均是空置的，但其没有交付房屋的义务，房屋也不是其交付给隽步公司的。天力公司、科技园公司表示不清楚房屋的使用情况，其没有控制使用涉案29套房屋。6、隽步公司提交广州市公安局天河区分局沙东派出所于2019年12月6日出具的《证明》，内容：该所辖区范屋路的富力大厦（自编）地下负一层、地上九层，四层至）地下负**、地上**址为广州市天河区范屋街x号，x号，x号。7、本院向广州市规划和自然资源局调查涉案29套房屋的权属等问题，该局函复本院称：来函查询房屋涉及“富力大厦”项目，以富字71230号案登记在广州市天河区沙东街沙东村民委员会（下简称沙东村委会）、高新建总公司名下，登记地址为天河区沙河镇范屋村x、x、x号、x号之1、x号之2；根据双方分成，来函查询的天河区沙河镇范屋村x号4x等29套房屋属高新建总公司所有；该项目三至就曾规划用途为住宅，高新建总公司占有部分已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1994年3月30日起；暂无“广州大道北五仙桥范屋村x号楼403号房”或“沙河镇范屋村x号4x房”等29套房屋的预告登记（预售合同备案）、抵押、查封及转移登记信息；经调阅富力大厦部分已登记房产的档案资料，天河区沙河镇范屋村x号对应富力大厦D梯（1梯），由于门牌设立、管理不属该局职能范围，上述内容仅供参考，建议你院实勘或征询富力大厦物业管理处意见。建投公司另提供：1、落款日期2015年1月23日向高新建总公司、高新建总天力分公司发出的《告知函》。该函内容：天建公司是原中国建设银行自办实体，根据银监会银监复[2004]144号文，中国建设银行重组分立，原中国建设银行自办实体全部由中国建银投资有限责任公司承继；受中国建银投资有限责任公司委托，天建公司由我司负责管理和处置其所有资产；天建公司于1993年6月14日及1997年4月18日与高新建总天力分公司签订《协议书》及《补充协议书》，约定购买高新建总天力分公司开发的富力大厦（即广州市天河区广州大道北五仙桥范屋x号楼）3至9层约4450平方米的房产；后天建公司陆续销售了部分房产，尚余32套房产未销售（房号分别为：4x、4x、4x、5x、5x、5x、5x、5x、5x、6x、6x、6x、6x、7x、7x、7x、7x、70x、70x、7x、80x、8x、8x、8x、8x、80x、80x、9x、9x、9x、9x、9x）；我司于2015年1月13日委托荣申拍卖行公司公开拍卖上述32套房产权益，由隽步公司最终竞得，获得上述房产权益；现告知高新建总公司、高新建总天力分公司：原天建公司与高新建总天力分公司签订的《协议书》及《补充协议书》中乙方的相关权利义务由隽步公司享有和承担，请高新建总公司、高新建总天力分公司配合隽步公司办理上述32套房产的产权手续，并将32套房产的《房地产权证》办理至隽步公司指定的买受人名下。2、落款日期2017年3月8日向高新建总天力分公司（天力公司）发出的《关于要求配合办理过户手续的函》。主要内容：我司于2015年1月13日委托荣申拍卖行公司向社会公开拍卖上述32套房产权益，由隽步公司最终竞得，获得上述房产权益。拍卖成交后，我司已向高新建总公司及贵司出具了《转让告知函》通知贵两公司协助隽步公司办理范屋村x号楼32套房产的产权过户手续。后广州市沙东有利集团有限公司对其中三套房产（房号分别为：505、506、605）提出产权异议并诉讼至法院，至今未结案。有鉴于此，请贵司除上述三套有产权争议的房产外，其余29套房产，根据贵司与天建公司签署的《协议书》及《补充协议书》中乙方相关权利义务的约定配合办理拍卖标的产权过户手续，并将产权过户至隽步公司指定的买受人名下。针对上述证据，天力公司表示：对证据1真实性、合法性无法确认；对证据2真实性、合法性不予确认。科技园公司表示：我司没有收到证据1、2，故真实性、合法性、关联性不予确认。何明蔚表示：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议。关于涉案房屋过户所涉税费负担问题。第一次庭审中，何明蔚表示：根据我方与隽步公司之间的合同，涉案房屋过户至隽步公司之前的税费应全部由隽步公司自行承担；隽步公司过户至我方名下税费，双方合同无明确约定，应按法律规定各负各税。隽步公司表示：每个交易环节都应各负各税。建银公司、建投公司、天建公司表示：在隽步公司之前手均没有发生实际的房屋买卖合同关系，因此不产生相应税费的负担；根据拍卖标的说明，所有过户税费均应由隽步公司承担。第二次庭审中，何明蔚表示：我方只同意承担隽步公司将涉案房屋过户至我方名下我方应承担的交易税费。另查明：本院受理原告广州市沙东有利集团有限公司（下简称沙东有利公司）诉被告科技园公司、被告天力公司、第三人隽步公司、第三人天建公司、第三人建银公司所有权确认纠纷一案［案号：（2015）穗天法民四初字第277号］，沙东有利公司起诉要求确认广州市天河区沙河镇范屋村x号楼5x、5x、6x房（简称“5x、5x、6x房”）三套房屋产权归属沙东有利公司等。本院经审理后作出（2015）穗天法民四初字第277号民事判决（简称“277号判决”），一审判令确认上述5x、5x、6x房产权归沙东有利公司所有。科技园公司不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院（2017）粤01民终9003号民事判决，二审判令驳回上诉，维持原判。一、277号判决查明事实部分其中载明：1993年6月2日，广州市天河区沙河镇沙东村民委员会（甲方，沙东公司确认广州市天河区沙河镇沙东村民委员会为沙东村委会的前身，简称“沙东村委会”）与高新建总天力分公司（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方就共同开发沙河广从路西侧范屋村，面积约4600平方米土地，合建综合楼；甲方把上述地点的自用地（面积约4600多平方米）与乙方共同开发，并负责征地的一切费用，负责三通一平的工作和费用；乙方负责上述建筑工程所需的全部费用；甲、乙双方以建筑面积计算，实行五五分成，甲方要车库、首、二、三层作经营之用，余下楼层的选择，乙方有优先选择权；乙方占有的建筑房屋，用于商品房销售，需要办理转换土地使用性质，其土地有偿转让费由乙方负责等。2000年2月25日，高新建总公司与沙东村委会签订《楼层面积认定书》，约定双方经友好协商对广从公路西侧范屋村x号、x号之一、之二、147号、149号楼层面积分配达成共识，特订立本认定书；范屋村x号、x号之一、之二的四至九层、147号的五至九层及4x套间、149号的五至九层及4x套间，测绘面积为12132.5136平方米，归高新建总公司所有；范屋村x号至149号的地下室、首层、二层、三层及x号的4x、4x、4x套间、1x号的4x、4x、4x、4x、4x、4x、4x套间，测绘面积为11724.1307平方米，归沙东村委会所有；本认定书为高新建总公司与沙东村委会于1993年6月2日所签订的合同书的补充等。2000年8月，沙东公司（甲方）与高新建总天力分公司（乙方）签订《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》（以下简称《补充协议》），约定沙东大厦是由沙东村委会（现改为沙东公司）与高新建总天力分公司1993年6月2日共同开发；现经市房管局测绘所测定总建筑面积为23856.6平方米；根据双方合建拟定房屋分配各占建筑面积50%的原则，双方应各得建筑面积11928.3平方米，现甲方实际所得房屋建筑面积为11929.08平方米（具体分配详见附表）；本协议与原签订的协议具有相同法律效力。二、277号判决本院认为部分其中载明：505、506、605房所在大楼由沙东村委会与高新建总天力分公司实际合作开发建设，因高新建总天力分公司没有相应资质因此以高新建总公司名义登记等予以合理采信。本院认为：本案为涉及连环交易的房屋买卖合同纠纷，何明蔚作为最后一手买受人起诉要求办证至其名下。首先，关于涉案房屋由来及交易流转情况。根据已生效的277号判决认定的事实，涉案房屋所在大楼由沙东村委会与高新建总天力分公司（即天力公司）早在上世纪九十年代初实际合作开发建设，因高新建总天力分公司没有相应资质故以高新建总公司（科技园公司）名义登记，即天力公司虽是涉案房屋所在大楼的合作开发方但大楼建成后房屋权属并非登记在天力公司名下，且天力公司与沙东村委会双方之间围绕合作开发事宜亦遗留了相关问题导致后续诉讼，涉案房屋存在诸多历史遗留问题。至于涉案房屋交易流转情况，按查明的事实，先系由天建公司于1993年至1997年期间与高新建总天力分公司分别签订《协议书》、《补充协议》，高新建总天力分公司将包括涉案房屋在内的涉案房屋所在大楼三至九楼合计4450平方米整体出售给天建公司，但多年来因故一直无办理相关产权过户手续。至2015年1月，隽步公司通过竞拍购得涉案房屋在内的多套房产。其后，隽步公司在涉案房屋未过户至其名下的情况下又将涉案房屋出售给何明蔚。以上事实表明，一方面涉案房屋本身存在当时历史背景下的合作开发遗留问题，另一方面在此基础上又存在层层转让但均未交易过户的情形。其次，作为隽步公司而言，基于天建公司在出售上述资产时已充分告知涉案房屋相应交易风险等情况，隽步公司也明知天建公司根据双方合同对其不负有办证义务，其应自行承担相应交易风险，隽步公司在未妥善解决此前历史遗留问题并将涉案房屋过户至其名下的情况下，出于盈利目的又将涉案房屋转让给何明蔚，且本案没有证据表明隽步公司在出售时告知何明蔚有关涉案房屋有关历史由来、此前层层转让均未办理产权过户手续及可能涉及层层交易而导致的多重税费缴纳等情况，还在双方合同中“巧妙”约定“乙方委托甲方办证”，隽步公司应对自身民事法律行为承担相应责任。再次，作为何明蔚而言，二手房买卖为大宗交易，涉及当事人重大切身利益，其作为完全民事行为能力人，在涉案房屋的交易对价显著低于同地段正常商品房的情况下，理应对涉案房屋的历史由来及产权登记情况等详细了解清楚后再予购买，但其未尽审慎审查义务，仍然购买涉案房屋，何明蔚对自身民事法律行为亦应承担相应责任。最后，关于交易税费问题，本案为何明蔚与隽步公司之间的房屋买卖合同纠纷，何明蔚要求各交易主体层层过户的诉请必然涉及层层转让的税费负担问题，一方面何明蔚对此无相应诉请，另一方面何明蔚与隽步公司的合同对双方交易之前的交易税费如何负担无相关约定，本案中何明蔚明确表示其只愿承担其与隽步公司双方合同的己方应付税费，隽步公司也表示各交易环节应各负各税，即隽步公司拒绝按其与天建公司的合同承担此前的相关交易税费，在税费负担问题上如按何明蔚、隽步公司所述处理，将额外加重其他当事人负担，显然有违隽步公司、天建公司双方合同约定，有违公平合理原则。综上，何明蔚要求层层办证并最终将涉案房屋产权过户至其名下，理据不足，本院不予支持。本案为二手房买卖合同纠纷，何明蔚与隽步公司的合同并无约定相关逾期办证的违约责任，且隽步公司在何明蔚只支付部分房款的情况下已交付房屋，合同还约定剩余房款在隽步公司办妥产权证后再付，现何明蔚要求隽步公司向其支付逾期办证违约金，亦理据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何明蔚的全部诉讼请求。本案受理费10400元，由原告何明蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  吴旭英人民陪审员  王琼锋二〇二〇年六月三十日书 记 员  梁怡筠邱莉晶秦爽陈世彬            判决书已于2020年   月   日送达