宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1169号原告：贺兰祥龙物业服务有限公司，统一社会信用代码916401220835323004。法定代表人：赵某。被告：陈某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区青铜峡市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙物业公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告祥龙物业公司的法定代表人赵某、被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祥龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年2月28日至2019年12月31日的物业费2213元；违约金664元，两项合计：2877元。2、本案诉讼费有被告承担。事实与理由：2014年2月18日，贺兰物业管理中心下发（2014）004号批复；该批复同意由原告代管被告居安苑东区的物业服务。自原告入住以来，积极履行服务职责，使小区井然有序，被告系贺兰县居安苑东区21-1-302业主，房屋面积79.03㎡，物业费0.4元/月/㎡，原告向被告提供物业费服务和管理，依据物业管理条例第7条第5款之规定，被告应当向原告缴纳2014年2月28日至2019年12月31日的物业服务费2213元；经原告多次催要，被告总是以各种理由拒绝支付，由于被告的欠费使原告的合法权益受损，被告应当按照欠费总额的30%承担违约金664元，两项合计：2877元。现原告诉至法院，请求判如所请。被告陈某辩称：我们当时来的时候小区绿化面积比较大，现在小区绿化跟荒山野岭没有区别，小区到处居民种菜，小区绿化面积变成菜地。到现在为止一直没有解决。21号楼和21号楼东边的楼墙皮脱落比较严重，楼下都是小孩子活动区域，存在安全隐患，没有修缮。小区里有保安员，保安员只是每天在门口收费，监控室的监控设备由以前16台缩减为4台，全是瘫痪的。2015年7月25日，小区保安在凌晨5点多值班期间睡觉，导致我家电动三轮车价值8800多元被偷。当时已经报案，公安局也有备案。小区暖气管道漏水，供暖公司维修挖了个大洞，晚上我们回来比较迟，坑洞没有防护，导致我抱着小孩掉进去了。2018年，我们家小孩6岁，因为我们不在家，小孩抱着小狗从小区东门出去走丢，我们去物业调取监控，小区保安说下班了，让我们去找领导，小区的监控设备都是坏的，因为小孩抱着小狗，特征比较明显，保安说确实是从小区出去的，我们一直找4个小时才找到小孩，因为着急，也没有去找物业。小区楼道里晚上堆放自行车、电动车，存在极大安全隐患。小区设施设备坏了以后没人维修，小区单元门坏了没人修，导致所有的推销广告，在楼道张贴，导致小区环境比较差，而且受到骚扰。小区里面有收废品所有的东西堆放到窗下，存在安全隐患。小区公共区域设施坏了以后没法及时修复，只有彻底坏掉以后才能维修；小区里装修垃圾随处扔，装修垃圾没有人清理。施工时间段没有协调，小区树枝直接在小区焚烧。本院经审理认定事实如下：2013年下半年，居安苑东区原前期物业公司撤出，小区处于无人管理状态。2014年2月18日，贺兰县物业管理中心作出（2014）004号批复，委托原告代管居安苑东区物业管理，接管期限为2014年2月28日至2014年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2014年12月11日，贺兰县物业管理中心作出（2014）020号批复，同意原告继续接管居安苑东区物业服务，接管期限为2015年1月1日至2016年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2012年贺兰县经济发展和改革局作出贺经改发（2012）171号文件，通知居安苑等小区物业服务收费标准为0.34元每月每平方米，上下可浮动20%。2017年5月23日，原告在贺兰县行政审批服务局办理了营业执照，经营范围为物业服务，营业期限为2014年2月19日至2024年2月17日。2017年5月15日，贺兰县物业管理中心做出贺建发物合同备（2017）第016号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费标准为0.4元每月每平米等；2019年4月，贺兰县物业管理中心做出贺物合同备（2019）第021号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2019年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为住宅0.4元每月每平米等。2019年1月1日，原告（乙方）与宁夏宁房房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，约定的主要内容为：甲方选聘乙方提供前期物业服务事宜，约定物业服务内容为三级；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰、装修管理服务。8、物业档案管理。保修范围内物业及物业共用设施、设备的维修由甲方负责保修，保修期满，物业自用部分和自用设备的维修、更新费用，有业主承担，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修；服务费用为包干制，多层住宅为0.4元每月每平米；露天停车位的泊位费为每月每辆60元；乙方可采取规劝、告知等措施制止业主或物业使用人违反物业管理规章制度的行为；乙方的主要权利义务为：乙方必须依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，可以根据有关法律、法规和合同约定向业主收取物业服务费用，对收费项目实行明码标价，接受甲方和业主的监督；不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部位的用途，协助有关部门制止违法、违规行为，根据甲方授权对业主、使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻、制止，并向责任人追究赔偿；本合同期限为2019年1月1日起至2020年12月31日。原告在物业服务中对小区绿化进行了养护，对破损路面、落雨管进行了维修，对生活垃圾进行了清运，对化粪池进行清理，对地下电缆爆裂进行了维修。被告陈某系贺兰县居安苑东区21-1-302室业主。自2014年2月28日至2019年12月31日，被告一直未给原告缴纳物业服务费。经原告多次催要，被告拒绝支付，为此原告诉至法院，请求判如所请。以上事实由原告提交的贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、物业服务企业资质证书、贺兰县经济发展和改革局文件、照片、物业费催缴通知单，被告提交的照片十二张，原、被告当庭陈述予以证实。本院对上述证据予以采信。本院认为，2014年原告在原前期物业服务公司撤离的情况下经贺兰县物业管理中心委托对被告居住的××县提供物业服务，2019年宁夏宁房房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在××县成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区21-1-302室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务合同及贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为0.4元/月/㎡合法有据。原告主张的自2014年2月28日起至2019年12月31日期间，被告应交物业费为2213元（79.03㎡×0.4元/月/㎡×70个月）。对于被告的辩称意见，被告向本院提交了照片十二张，本院认为该证据能够证实原告在物业服务过程中确实存在服务上的瑕疵，故对原告要求被告支付物业费2213元的诉讼请求，本院依法予以扣减30%，支持1549元（2213元-2213元×30%）元。对于原告主张的违约金，原告没有举证证明双方约定了违约金责任，故本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈某向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付贺兰县居安苑东区21-1-302室房屋2014年2月28日至2019年12月31日期间的物业费1549元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰祥龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收)取25元，原告贺兰祥龙物业服务有限公司负担8元，由被告陈某负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 方 卉 二〇二〇年六月十八日书记员 崔黎明附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。