重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16687号原告：刘飙，男，1980年8月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘仁昌（原告之父），住重庆市江**。委托诉讼代理人：张先秀（原告之母），住重庆市沙坪坝区。被告：重庆东海房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇涂山路**，统一社会信用代码915001082028398752。法定代表人：胡洋宁，董事长。委托诉讼代理人：王飞飞，女，系被告公司员工。原告刘飙与被告重庆东海房地产开发（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飙的委托诉讼代理人刘仁昌、张先秀，被告重庆东海房地产开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘飙向本院提出诉讼请求：1．判令被告修复原告购买的重庆市江北区北滨一路X号附X层X号房屋至不漏水；2．判令被告赔偿损失，损失以每月租金1960元为基数，从2019年7月1日起计算至房屋不漏水为止。事实及理由：2018年7月12日，原告购买了被告位于重庆市江北区北滨一路X号附X层X号商铺。后案涉商铺开始漏水，被告派人整修后仍然漏水，原告要求被告继续整修，遭到拒绝，原告遂诉至法院，请求判如所请。重庆东海房地产开发（集团）有限公司辩称，1．根据双方签订的商品房买卖合同附件五第9条第2款的约定，房屋的保修期开始时间是以甲方取得竣工验收备案登记的时间为准，案涉房屋已经于2009年1月22日竣工验收，取得了竣工验收备案登记证，房屋已经过了保修期；2.被告本着化解矛盾出发，已委托施工单位于2019年6月份对案涉房屋进行整改；3．案涉房屋在正常对外租赁，现房屋已经不存在漏水情况，原告一直将房屋对外出租，收取租金，不存在经济损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于重庆市江北区北滨一路X号附X（商铺X）号现房出售给原告，房屋总成交价371523元；《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，被告商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保险期限内的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。合同附件五《补充协议》约定，在保修期内发生的属保修范围的质量问题，被告保证按照《重庆市新建商品房质量保证书》所约定的内容履行保修义务；保修按《重庆市新建商品房质量保证书》约定执行，保修期的开始时间以被告取得竣工验收备案登记的时间为准。合同签订后，被告于2018年7月12日将房屋交付原告。案涉房屋于2009年1月22日竣工并经验收合格。另，为查明事实，本院于2020年5月26日通知原、被告到案涉房屋现场，组织进行现场勘查。现场勘查情况如下：案涉房屋天花板靠近门外招牌侧中部及面向房屋右侧有渗水痕迹；案涉房屋外顶部有一“何姐美食馆”店面招牌，招牌面积较大，其顶部与案涉房屋二楼平台相连；招牌以上系一户外平台，对应案涉房屋天花板上方大部分系水泥地面；二楼平台与水泥地面相邻处系绿化带，种有绿植。原告还向本院举示了以下证据：1．照片6张，原告拟证明案涉房屋经被告修复后仍然漏水。被告认为该照片只是对小区道路、商铺外部环境的拍摄，不能证明案涉房屋内部存在漏水，不能达到原告的证明目的。本院认为，对于原告出示原始载体予以核对的1、2、3、4、6号照片，本院予以采信。原告未提供原始载体予以核对的5号照片，因无法核实其真实性，本院不予采信。但1、2、3号照片无法反映漏水情况，达不到原告证明目的。4号照片拍摄于2019年6月16日，显示案涉房屋外部“何姐美食馆”招牌被拆除后，招牌背后墙面有渗水痕迹、且有青苔。6号照片显示案涉房屋进门处地面有水痕，但无法看出水的来源。2．2019年6月17日东海开发公司客服部员工出具的承诺书。该承诺书载明：“在此向东海岸负3层52号门面业主作出以下承诺：承诺其所购买门面的漏水问题，在此次维修整改后，原漏水点在质保期内不再出现同样的漏水情况，如在合同约定质保期内出现其他的漏水整改问题，开放（发）公司在收到反馈后1个月内进行处理”。原告拟证明被告承诺要对案涉房屋进行维修，被告质证认为该承诺书只有工作人员签名，对真实性不予认可，本院认为该承诺书虽系复印件，但与被告陈述其于2019年6月份对案涉房屋进行了整改及原告举示的照片相互印证，本院予以采信。诉讼中，原告向本院申请了证人何荣平出庭。证人在庭审中陈述：2018年4月1日开始其从原告处承租了案涉房屋，租金1815元/月；案涉房屋从2018年9月份开始漏水，进行修整后不漏了；2019年5月开始又漏，如果下雨大的话，外面招牌上的水就会渗透到屋里面；其从2018年4月至2019年10月一直在案涉房屋做餐饮，无间断；因为案涉房屋漏水，故其从2019年5月开始未向原告交纳房屋租金。原告认为证人证言真实可信，能够证明案涉商铺一直漏水。被告认为证人证言可以证明案涉房屋内不存在漏水，证人仍在使用，没有停止经营。本院认为，证人系案涉房屋的承租人，其关于房屋漏水情况的陈述与本案其他证据可以相互印证，本院予以采信。诉讼中，原告陈述：案涉房屋天花板与二楼平台中间有一空心地带，漏水原因系二楼平台绿化带往下渗水并在案涉房屋顶部存积，下雨后房屋顶部存积大量雨水无法排出，遂从外沿部分往下渗水；被告对案涉房屋进行修整的时间为2019年6月16日。本院认为，原告与被告于2018年6月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告于2018年7月12日方交付案涉房屋，案涉房屋于2009年1月22日即已竣工验收备案，至被告交付案涉房屋给原告已近10年。而《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》约定，保修期的开始时间以被告取得竣工验收备案登记的时间为准。如前述补充协议之约定，原告在购买案涉房屋时保修期早已届满。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，前述《补充协议》系被告在销售房屋过程中提供的格式文本，其有关案涉房屋保修期的开始时间以被告取得竣工验收备案登记的时间为准之约定，免除了被告应承担的房屋保修责任，应归于无效。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”故，本院认定，被告应自案涉房屋交付原告之日起承担保修责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案证据显示，案涉房屋在保修期内存在漏水，且由被告进行过修复，应由被告举证证明其已完成修复义务。现被告主张修复后不再漏水，原告不予认可且就本案向本院提起诉讼，故，应由被告承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋在保修期内存在漏水，应由被告负责修复。本院对原告要求被告修复案涉房屋至不漏水的诉请予以支持。关于原告主张的损失赔偿。原告以承租人不支付租金造成其损失为由，要求被告以1960元每月赔偿损失。首先，经承租人出庭作证陈述，承租人每月应付租金为1815元每月；其次，房屋漏水只是在下大雨的时候发生，期间承租人并未中断经营，房屋漏水是否给承租人造成了损失有待考证；再次，承租人因漏水遭受损失并不必然免除其租金支付义务，原告可依法向承租人主张租金，也即原告主张的租金损失非必然发生，且损失金额无法确定。因原告未能举证证明其损失大小，故原告以1960元每月为标准要求被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告重庆东海房地产开发（集团）有限公司将原告刘飙购买的重庆市江北区北滨一路X号附X层X号房屋修复至不漏水；二、驳回原告刘飙的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告重庆东海房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年六月二日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清