福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1007号 原告（反诉被告）：福州橙仕房产服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人:余养根，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈加梅，男，1980年12月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告（反诉原告）：魏万菊，女，1979年7月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈加梅，系被告魏万菊的丈夫，本案被告。 福州橙仕房产服务有限公司（以下简称橙仕房产服务公司）与陈加梅、魏万菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，陈加梅、魏万菊在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。审理过程中，经橙仕房产服务公司申请，本院裁定对陈加梅、魏万菊名下坐落福州市晋安区茶园街道桂山路55号桂山公寓2#楼702单元房屋采取保全措施。橙仕房产服务公司的委托诉讼代理人陈小海及陈加梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告橙仕房产服务公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2018年4月14日签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》于2020年2月13日解除。2.二被告共同向原告赔偿相当于一个月房屋租金的违约金2600元。3.二被告共同向原告赔偿房屋装修费用以及预期投资损失共计150000元。4.二被告共同向原告退还房屋租赁及设备押金2600元。5.二被告向原告退还冰箱两台、洗衣机两台、热水器两台、床四张、衣柜两个。6.本案诉讼费、诉讼保全费及相应保全保险费由两被告承担。事实和理由：原告与二被告于2018年4月14日签订《橙仕公寓房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定由原告承租二被告坐落于福州市晋安区新店镇桂山公寓2#702单元的房屋，租赁期限为8年，自2018年4月16日至2026年6月5日止，房屋租金前三年每个月2600元，后期每年递增100元，租金每个月20日之前付清，遇国家法定节假日顺延，房屋租赁押金为2600元。合同还约定租赁期间，若甲方提前终止合同，则应提前三个月告知对方，除应赔偿对方一个月租金作为违约金外，还需另外赔偿乙方在该房内100%的装修费用以及预期投资损失，折算成人民币150000元。协议签订后，原告依约支付了房屋押金与房屋租金。2020年2月11日，二被告在未提前告知原告的情况下，擅自将原告所承租房屋大门的锁具更换，阻碍原告正常使用房屋，并告知原告合同解除收回房屋。原告为此向公安机关报警并多次与被告沟通均无果。原告认为，原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，被告单方解除合同的行为已构成根本违约，应依据合同第五条之约定承担违约责任。 被告陈加梅、魏万菊辩称：1.违约方是原告而非被告，原告诉请的第二项、第三项没有任何法律依据。被告已经向原告的代理人张承镇进行多次的房租催收，但张承镇除了表示因疫情可以不缴纳房租外，不给予任何理睬。缴纳房租是原告的根本义务，原告延迟履行根本义务经被告催告后，在合理期限内仍然未履行，根据《合同法》第九十四条第（三）款的规定，被告有权解除合同。被告无奈提出解除合同，主要目的是督促原告履行合同，改变被动状态。且因原告违规改造房屋，现政府已向被告发出书面整改通知。2.关于原告主张的设备问题，房屋出租给原告的时候，里面已经有冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、床三张、固定的衣柜两个。原告添置了哪些东西被告不清楚。3.原告2020年2月15日付给被告的2600元不是租金，是拖欠的水、电、物业费及被告更换门锁及电表的费用。 反诉原告陈加梅、魏万菊向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔付反诉原告损失合计31318.57元（装修定金20000元、代退押金10600元、代缴电费489.42元、物业费及水费229.15元）。2.反诉被告支付违约金合计2600元（5200元-已支付违约金2600元）；3.反诉被告支付逾期租金693.83元。4.导致反诉原告的其他损失（包含但不限于后期为了整改房屋需要装修费、加固费等）待损失实际发生后另行主张。5.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告向租户收取租金后迟延向反诉原告支付租金，另外租赁房屋存在严重安全隐患，反诉原告为此通知租户不再向反诉被告缴纳房租，并已同意反诉被告默示的解约行为。因反诉被告拒绝向租户退还押金（其中一户合同已到期），反诉原告被迫代反诉被告退还租户冯善学、肖林清押金10600元，代缴电费489.42元，物业费及水费229.15元（一个季度合计为458.3元）。3月中旬反诉原告先后接到小区物业、晋安区茶园街道凤山社区、城市执法局通知，要求拆除讼争房屋的隔离并排除安全隐患。基于政府的要求，同时也考虑到安全问题，2020年4月6日，反诉原告与福建圣贝佳装饰工程有限公司签订装修合同，并支付定金20000元，合同总价初步估计137139.62元（不含加固承重墙）。反诉原告认为，反诉被告经多次催促仍拒绝缴纳租金，应该承担违约责任及相应损失。同时因为反诉被告违规隔离房屋导致反诉原告损失，理应赔偿。 反诉被告橙仕房产服务公司辩称：一、反诉被告不存在构成合同解除的根本违约行为，反诉原告无权要求反诉被告支付违约金。二、反诉被告对讼争房屋进行改造与转租已获取反诉原告的同意。三、反诉被告在2020年2月15日已将房屋租金2600元支付给原告，已没有拖欠反诉原告租金。四、反诉原告无权要求反诉被告承担损失赔偿责任。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求向本院提交了证据，陈加梅、魏万菊对橙仕房产服务公司举证的《橙仕公寓房屋租赁合同》(2018年4月14日)、身份证复印件、产权证复印件、微信聊天记录、110报警短信回复的真实性无异议。橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的信用代码公示信息、《橙仕公寓房屋租赁合同》（2018年10月21日、2019年6月15日）、陈加梅与张承镇的通话记录截屏、微信聊天记录、短信记录、张承镇给陈加梅发的通知、房屋照片及房屋录像光盘、省政府关于房屋结构安全隐患大排查整治文件、整改通知的真实性无异议。本院对以上双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的冯善学、肖林清与张承镇的聊天记录的真实性无异议，但该组证据与本案租赁合同纠纷无直接关联，不能作为本案定案依据。 对于当事人有争议的证据，本院予以分析认定如下： 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的冯善学书面证词及身份证复印件、肖林清书面证词及身份证照片有异议。本院认为，冯善学、肖林清未出庭作证，且书面证词内容与本案租赁合同纠纷无直接关联，不予采信。 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的装修合同、定金支付记录复印件真实性有异议。本院认为，被告提供装修合同原件核对，该合同真实性可以认定。被告虽未提供定金支付记录原始载体进行核对，但结合装修合同关于定金支付时间和金额的约定，该定金支付记录复印件的真实性亦可以认定。 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的物业费、水费收据及支付记录、电费支付记录复印件真实性无法确认。本院认为，被告提供物业费、水费收据及支付记录原件核对，该组证据的真实性可以认定。被告未提供电费支付记录原始载体进行核对，电费支付记录复印件亦未载明所付电费的期间及对应房屋，该证据的真实性、关联性不能认定，不予采信。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年4月14日，陈加梅、魏万菊作为甲方与作为乙方的橙仕房产服务公司签订《橙仕公寓房屋租赁合同》，约定由陈加梅、魏万菊将二人共有的福州市晋安区新店镇桂山公寓2#702单元房屋（以下简称讼争房屋）出租给橙仕房产服务公司用于公寓出租，双方约定租赁期限自2018年4月16日起至2026年6月5日止，租赁期内双方未经协商一致均不得提前解约，签订合同前三年月租金为2600元，后期租金每年递增100元，甲方同意自签订本合同至2018年6月5日止作为乙方的装修期，并同意在装修期内甲方不收取乙方租金，装修期满后次日起开始计收租金。租金于每月度20号前支付，如遇国家法定节假日顺延。合同第二条第三项约定乙方应依约缴纳租金及其他费用，如有无故逾期，超出十五日起甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%每日（每月的租金总额计算）。甲方收取乙方房屋及设备押金2600元（含水、电等押金）。合同第四条第二项约定，在租赁期内，乙方有权依据经营需要对讼争房屋进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等但不得改变该房产的承重结构。乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊等实际使用的费用，若乙方未及时缴纳上述相关费用，由此产生的滞纳金由乙方承担。合同第五条约定，租赁期间，若甲方提前终止合同，则应提前三个月告知对方，除赔偿对方一个月租金作为违约金外，还须另行赔偿乙方在该房内100%的装修费用及预期投资损失计150000元。 上述合同签订后，原告向被告支付了押金2600元，被告将讼争房屋交付给原告。原告将讼争房屋进行改造，分隔装修成两套后出租给他人。因原告未在约定的期限内（2020年1月20日前）支付2020年1月6日-2020年2月5日期间的租金，被告陈加梅多次向原告催收，原告表示有困难并提出减免租金，被告陈加梅不同意。2020年2月13日，被告陈加梅通过短信通知原告解除《橙仕公寓房屋租赁合同》。2020年2月14日，被告陈加梅将讼争房屋门锁更换，自行收回房屋，同时要求次承租人冯善学、肖林清今后直接向其交租。2020年2月15日，原告向被告支付2020年1月6日-2020年2月5日期间的租金2600元。 2020年3月，被告陈加梅支付讼争房屋水费136.4元及2020年1月至3月期间的物业费321.9元（每月107.3元）。 2020年3月份，讼争房屋所在辖区政府开展房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动。2020年4月6日，被告陈加梅与福建圣贝佳装饰工程有限公司签订合同，对将讼争房屋隔间两套恢复为一套三房的改造工程作出预算，被告陈加梅向该公司支付定金20000元。2020年4月20日，茶园街道清理整治违法建设办公室就讼争房屋发出限期整改通知书，认定讼争房屋存在改变房屋结构布局、其他改变房屋使用功能的情形，限期清退租户并拆除恢复房屋原状。 2020年5月27日，原、被告协商一致，将讼争房屋内原告添置的电器、家具等设施、设备折价2000元卖给被告。 本院认为： 一、本诉部分 原告与被告签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》依法成立，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 被告于2020年2月13日通知原告解除合同，原告主张确认合同于被告通知之日解除，本院予以照准。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案中，截至2020年2月13日，原告虽逾期支付租金24日构成违约，但综合《橙仕公寓房屋租赁合同》第二条第三项逾期支付租金十五日后才加收滞纳金的约定，及原告已支付2600元押金在被告处、原告因履行合同实际投入资金对房屋进行改造装修后租赁期限尚余六年多的客观情况，不宜认定原告的逾期行为属于“经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，被告行使单方合同解除权不当。被告提前终止合同、收回房屋，原告请求其支付相当于一个月租金的违约金2600元，有合同依据，可以支持。被告行使合同解除权确有不当，但原告违约在先，其在合同履行没有客观障碍的情况下本可通过主张继续履行的方式减少损失，但却直接选择解除合同、终止履行，扩大了自身的损失，同时政府部门已经认定原告对讼争房屋的改造违法，并限期整改恢复原状，因此不能认定原告主张的装修费用及预期投资损失系因被告不当解除合同导致，原告主张被告赔偿装修费用及预期投资损失150000元，不予支持。被告提前终止合同，原告请求其退还押金2600元，可以支持。原、被告一致同意将原告添置的设备、设施折价2000元卖给被告，本院予以照准。原告请求被告支付保全保险费没有依据，不予支持。 二、反诉部分 反诉原告允许反诉被告对讼争房屋进行装修分隔出租并调整房屋布局在先，不当解除合同、提前收回房屋在后，应自行承担因恢复房屋原布局产生的损失。案外人冯善学、肖林清的押金退还事宜属于其二人与反诉被告之间的租赁合同纠纷，不属于本案审理范畴，本院对反诉原告关于反诉被告赔偿其代为退还押金的损失10600元的诉请不予处理。反诉原告主张反诉被告支付代缴的物业费，应按反诉被告实际租赁天数计算，从2020年1月1日-2月12日止，共计151.7元（107.3元+107.3元÷29天×12天）。水、电费系使用房屋必然产生的费用，租赁双方应在租赁关系终止时一并结算，现反诉原告提供的证据无法证明反诉被告租赁期间所欠水、电费的确切金额，反诉被告亦未举证证明其已经缴清该费用，鉴于水电费金额不大且无法按日明确，本院酌定反诉被告应支付反诉原告水、电费360元。反诉原告请求反诉被告支付违约金2600元（实际为5200元，反诉原告诉请中自行以押金抵扣2600元）没有依据，不予支持，但反诉被告逾期支付租金，反诉原告可以请求反诉被告支付2020年2月5日至2020年2月14日期间的逾期支付租金违约金（即滞纳金）260元（2600元×1%×10日）。《橙仕公寓房屋租赁合同》履行至2020年2月13日解除，反诉被告尚欠反诉原告2020年2月6日至2020年2月12日期间的租金627.59元（2600元/月÷29日×7日），反诉原告诉请反诉被告支付该部分租金，可以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告福州橙仕房产服务有限公司与被告陈加梅、魏万菊于2018年4月14日签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》于2020年2月13日解除。 二、被告陈加梅、魏万菊应于本判决生效之日起十日内向原告福州橙仕房产服务有限公司退还押金2600元，支付违约金2600元。 三、被告陈加梅、魏万菊应于本判决生效之日起十日内支付原告福州橙仕房产服务有限公司设备、设施折价款2000元。 四、反诉被告福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈加梅、魏万菊租金627.59元。 五、反诉被告福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈加梅、魏万菊违约金（滞纳金）260元。 六、反诉被告福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈加梅、魏万菊物业费151.7元，水、电费360元。 七、驳回原告福州橙仕房产服务有限公司的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告陈加梅、魏万菊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3504元，减半收取计1752元，由原告福州橙仕房产服务有限公司负担1640元，被告陈加梅、魏万菊负担112元。反诉案件受理费333元，由反诉原告陈加梅、魏万菊负担320元，反诉被告福州橙仕房产服务有限公司负担13元。财产保全申请费1321元，由原告福州橙仕房产服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年六月四日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。