阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1954号原告：周林，男，1989年9月16日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区*******阳江市********集体户；确认的送达地址：阳江市江城区***************（联系人：蔡伟航）。公民身份号码：500************212。委托代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房；确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托代理人：赵雪婷，该公司员工。原告周林与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周林的委托诉讼代理人蔡伟航到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告周林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行协助原告办理阳江市江城区**********************不动产权证的义务；*、判令被告支付逾期办证违约金3887元给原告；*、判令被告向原告退还办证税费45580元并支付利息（以办证税费为基数，按年利率6%自2015年*月25日起计至退清时止）；*、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告阳江丰怡房地产发展有限公司是坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭楼盘的开发商。2015年*月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买丰怡豪庭***13*****房，总房价为777317元，原告依约付清了全部房款。2016年10月21日，被告向原告交付涉案商品房。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在交房后90日内为原告办妥商品房不动产权证。现被告逾期未办妥权证，构成违约，应当承担违约责任，原告有权要求其继续履行合同并支付逾期办证违约金3887元（777317*0.5%)，同时有权要求被告退还全部办证税费45580元并支付占用资金期间的利息。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。因此，对原告涉案商品房至今仍未办理不动产权证，被告表示遗憾；二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2015年5月31日前交付，在2015年8月29日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近五年时间。其提出要求办证、退还办证费、支付办证费占用利息以及逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。经审理查明，2015年2月26日，原告（买受人）周林与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*********************房出售给原告，合同约定建筑面积共170.32平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为777317元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的36%即277317元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款500000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。2015年2月24日，原告支付了代收代缴办证税费共45580元给被告。2016年3月14日，原告按合同约定付清了购房款共777317元给被告。原告周林于2016年10月21日签订《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》，确认其已验收该商品房。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2015年10月29日取得了商品房房屋产权权属证明书，编号为商房证字第NO.00033177，权利人为阳江丰怡房地产发展有限公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金12689元、初始登记费80元及银行抵押登记费80元、房产测绘分摊费用80元、房产测绘分摊费用160元，共13089元，原告认为上述费用不是为办理房产证而支出的相关费用。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告协助办理不动产权证书。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条规定，房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。被告辩称原告请求办证的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证书，合法合理，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。涉案商品房约定最迟交付时间为2015年5月31日，则被告应在商品房交付使用后90日内即2015年8月29日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为二年，原告于2020年3月12日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共45580元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。涉案商品房约定最迟交付时间为2015年5月31日，即约定的90天办证期限为2015年6月1日至2015年8月29日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2015年8月30日起向原告支付占用该款项的利息。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，被告提交的房屋初始登记费票据、银行抵押登记费票据、房产测绘费票据80元、物业维修资金存折上均载明缴费人为原告周林，故本院认可被告已支付的必要合理费用为物业维修资金12689元、初始登记费80元及银行抵押登记费80元，房产测绘费80元，共计12929元。至于被告主张的房产测绘分摊费用160元，被告未能提供证据证明该支出为本案房产办理登记所需支出的合理费用，本院不予认可。故本案扣减被告已支付的必要合理费用12929元，被告应返还剩余办证税费32651元（45580元-12929元）给原告，故被告应以32651元为基数，自2015年8月30日起至实际付清之日止按照年利率6%计算利息给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告办理不动产权证、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告周林到相关部门办理位于阳江市江城区***********************屋的不动产权证；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费32651元及利息（利息以32651元为基数，自2015年8月30日至实际付清之日止按照年利率6%计算）给原告周林；二、驳回原告周林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元（已减半收取，原告已预交），由原告周林负担295元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年五月十五日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。