浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10736号 原告张芳芳，女，1981年3月31日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。 原告吴振化，男，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 以上两原告共同委托代理人兰艳霞、章孜凡，浙江五联律师事务所律师。 被告浙江省广业钢铁实业有限公司，住所地浙江省杭州市新塘路**。 法定代表人马绍杰。 委托代理人周金泽，浙江几丰律师事务所律师。 委托代理人戴科荐，该公司员工。 被告杭州三叉股份经济合作社，，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**** 法定代表人李云建。 被告杭州新业大厦有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**> 法定代表人李云建。 以上两被告共同委托代理人王怡超，该公司员工。 原告张芳芳、吴振化诉被告浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业钢铁公司）、杭州三叉股份经济合作社（以下简称三叉经合社）、杭州新业大厦有限公司（以下简称新业大厦公司）所有权确认纠纷一案，原告张芳芳、吴振化于2019年11月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告张芳芳、吴振化诉称：案涉房屋系江干区三叉村村级留用地建设项目，由广业钢铁公司与三叉经合社于2005年5月25日共同合资设立新业大厦公司进行建设。2010年7月19日，案外人金冬斐、金洪兵与广业钢铁公司签订了《杭州市新业大厦房屋联建协议书》，约定由金冬斐、金洪兵向广业钢铁公司购买新业大厦10层并办理产权交割等事宜。2011年4月17日，金冬斐、金洪兵与两原告签订《房屋转让协议》，由两原告受让金冬斐、金洪兵所购买的新业大厦10层房产，并约定将原《联建协议书》中的乙方变更。2011年6月10日，原告张芳芳与广业钢铁公司重新签订《房屋联建协议书》，约定：双方联建房屋，建成后乙方取得联建的新业大厦第10层全部约890平方米房屋的使用权和所有权。还约定：双方按杭州市人民政府杭政函［2005］128号文件约定分割并办理产权证；自甲方通知乙方提供办理产权证完整相关资料之日起15日内乙方应将有关资料交甲方，由甲方将乙方按照本协议所取得房产权证办至乙方名下。后二原告于2011年4月至2011年11月期间与金冬斐、金洪兵结清涉案房屋全部房款。2011年11月，广业钢铁公司向原告交付了案涉房产。虽然二原告一直对新业大厦10层实际占有、使用并收益等，但广业钢铁公司一直未将涉案房屋的不动产证登记至二原告名下。据向土地管理部门初步了解，案涉房屋目前登记在新业大厦公司名下。另外，广业钢铁公司从2012年起开始有未结的执行案件，目前已经被列入失信被执行人名单。另据杭州市留用地政策，留用地建设项目与三叉经合社有关，且留用地建设项目房产不动产证办理需三叉经合社的配合，因此将三叉经合社列为本案被告。原告认为，依据现有事实，广业钢铁公司作为案涉房产的实际产权人已通过《联建协议》将案涉房产转让给原告。原告已向广业钢铁公司支付了全部款项，广业钢铁公司也向原告实际交付了相应房产，双方已履行了大部分合同权利义务。现案涉房屋已具备登记过户至原告名下的条件，但因广业钢铁公司经济恶化等各方面原因，一直未将不动产证登记于原告名下，故提起本案诉讼。诉讼请求：1、判令确认坐落于杭州市江干区的10层房产归原告张芳芳及吴振化所有；2、判令被告广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司协助原告将上述房产的不动产证登记至原告张芳芳及吴振化名下；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。 被告广业钢铁公司辩称：认可原告所称的《联建协议》，购房款是否已经付清需要核实。愿意配合原告进行过户，但是否符合政策需要核实。庭后广业钢铁公司补充书面意见：因公司内部管理层变动，公司账户因涉诉已被法院冻结，所以暂时无法查清应收款问题。本案应区分债权关系与物权关系，原告提起物权确认的请求不应得到支持。目前来看，被告协助原告将案涉房屋不动产证登记至原告名下的请求，没有履行的可能性。广业钢铁公司与三叉经合社尚未进行结算，也未进行析产。 被告三叉经合社、新业大厦公司共同辩称：确权需要一系列法律程序，能否进行过户要看广业钢铁公司的财务情况有无好转。在办理不动产权证前需要三叉经合社与广业钢铁公司现结算，再对新业大厦的产权进行析产。现结算、析产均未进行。对于联建协议的效力问题，由法院裁判。但三叉经合社、新业大厦公司均不是联建协议的当事人，原告的款项也是支付给广业钢铁公司，故与三叉经合社、新业大厦公司无关。 本案经审理查明的事实如下： 2010年7月19日，广业钢铁公司（甲方）与金冬斐、金洪兵（乙方）签订《房屋联建协议书》一份，约定：甲方与乙方合作联建开发，取得地块位于杭州市江干区新塘路东侧，江干法院北面，编号为04-003-001-00013地块的土地使用权，甲方经批准，在上述地块上建设商业用房的建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证01000584号，施工许可证号为（2005）年浙规用证01000482号；建成后乙方取得联建的杭州新业大厦第拾层，全部约900平方米房屋的所有权和使用权，确切面积以竣工后有关部门实际测量为准，并以此为结算联建房款的依据，同时联建房款必须在交房前结算清；由于联建房屋建设的不确定因素比较多，为了使该项目顺利建设开发，实行包干开发承建，按建筑面积计算造价，价格为8000元/平方米，由甲方承包该项目的建设开发；乙方取得约定的房屋面积以上述约定计价，乙方予交纳甲方联建房款共计总价款约720万元；本合同签订之日起5个工作日内支付至总价款的30%即2160000元；第二期自结顶之日起以甲方通知书为准，15个工作日内付至总价款的70%；余款自竣工验收合格后付款，依实际余款结算（即付清总价款的所有价款）；甲方交付乙方使用前，乙方必须与房屋管理部门签订本大楼统一《物业管理合同》，物业管理费由乙方自行承担，同时必须按本协议约定付清最终结算房款；联建房屋验收合格后，甲方应书面通知乙方接收房屋，并办理书面交接手续；甲乙双方共同将本协议项下的联建房屋按杭州市人民政府杭政函[2005]128号文件约定分割并办理产权证，包括土地使用证和房产所有权证；自甲方通知乙方提供办理产权证完整相关资料之日起15日内乙方应将有关资料提交甲方，由甲方将乙方按照协议所取得房产权证办至乙方名下；土地证、房产证原则按一户一层一证执行，时间约1年内（自房屋交付之日起计算）；如相应推迟时间办证，双方不作违约处理；在双方办证分割过程中发生的费用等，按政府有关规定各自承担；如由于国家政府政策等原因，暂时无法将联建房屋产权证作证至乙方名下，双方应妥善处理好相关事宜；甲方承诺，按照本协议约定乙方取得的房屋面积使用权和所有权归乙方所有并无偿使用，使用期限为40年；在政府允许的情况下，将该房屋所有权证转入乙方名下，该房屋过户至乙方名下产生的综合费用等，甲方承担60%，乙方承担40%；等等。 2011年4月17日，甲方金冬斐、金洪兵与乙方吴振化、张芳芳签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将其拥有的新业大厦第10层房屋，建筑面积总计931.02平方米（测绘部门已测定并已发文），双方同意以18581.78元/平方米的价格转让给乙方；房屋总价为1730万元；等等。双方对价款支付时间及方式等同时作了约定，并约定甲方负责与广业钢铁公司签订三方协议，并变更原联建合同的合同签订主体为乙方。 原告提供甲方广业钢铁公司，乙方金洪兵、金冬斐，丙方张芳芳签订的《三方债权债务转让协议》复印件一份，确认：甲方与乙方于2010年7月19日签订房屋联建协议书，约定乙方出资7448160元取得联建的新业大厦第10层全部的931.02平方米房屋的所有权和使用权，乙方已全部付清房款；乙方、丙方于2011年4月17日签订乙方与甲方房屋联建所拥有的931.02平方米房屋转让协议，乙方以1730万元将上述房屋转让给丙方；经协商，三方同意对其债权债务进行相互转让，乙方已支付给甲方的7448160元（即全部付清房款）由丙方直接向乙方支付，甲方无须退还乙方；乙方、丙方除上述款项以外的款项结算由乙方、丙方自行结算。广业钢铁公司对该份协议复印件的真实性有异议，但未能在庭后核实其真实性。 2011年6月10日，广业钢铁公司（甲方）与张芳芳（乙方）签订《房屋联建协议书》一份，约定内容与上述广业钢铁公司与金冬斐、金洪兵签订的《房屋联建协议书》一致。 2011年6月10日，原告张芳芳签署《写字楼入驻公约》，开始使用案涉新业大厦第10层至今。 另查明，位于江干区（双号）新业商务大厦系三叉经合社利用10%留用地与广业钢铁公司合作开发并成立项目公司新业大厦公司投资建设。目前土地使用权人登记为新业大厦公司。江干区（双号）（新业商务大厦）10层不动产登记权利人为新业大厦公司，登记日期为2018年9月29日。 以上事实有原告提供的《房屋联建协议书》、《写字楼入驻公约》、房屋信息查询记录，及各方当事人的陈述为证。原告提供的案外人金冬斐等人的银行明细及收条，与本案争议缺乏直接关联，又涉及案外人利益，本院不予确认。原告提供的《三方债权债务转让协议》系复印件，且与本案纠纷缺乏直接关联，本院不予确认。 本院认为，本案原告起诉案由为所有权确认纠纷，属于物权纠纷，标的为新业大厦不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议不动产目前登记在新业大厦公司名下，原告要求确认其对争议不动产享有所有权，但并无不动产登记支持，故其主张缺乏依据，本院不予支持。 原告据以主张权利的基础系《房屋联建协议书》，其若认为依据该协议享有相应权利，应当另行主张合同上的权利，即依据债权纠纷主张。 对于原告主张要求三被告协助办理不动产权登记至原告名下的诉讼请求，其系基于认为自身对案涉不动产享有所有权而主张，同上论述，在本案所有权确认纠纷中缺乏依据，本院不予支持。且案涉不动产系留用地引发纠纷，在留用地建设双方，即广业钢铁公司与三叉经合社进行结算析产之前，也无另行过户的客观基础，原告的诉讼请求亦不能得到支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下： 驳回原告张芳芳、吴振化的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告张芳芳、吴振化承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年六月二十六日 代书记员 肖忆敏 ??? ??6?