江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初6684号原告：薛芹，女，1976年11月24日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：丁宇（曾用名丁小厂），男，1975年3月18日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：常州宴记餐饮有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇府东路**，统一社会信用代码91320412MA1MTCKA9J。法定代表人：许荣国，系公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：曹兆飞，江苏尚朴律师事务所律师。第三人：常州新城房产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区，统一社会信用代码91320412716899074N。法定代表人：唐云龙，系公司总裁。委托诉讼代理人：刘雅静，女，1985年7月23日生，住江苏省常州市武进区。系公司员工。第三人：西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇鸣新西路******，统一社会信用代码91320412572585630Q。法定代理人：袁某，系公司总经理。委托诉讼代理人：汪光跃，男，1990年6月16日生，户籍地安徽省池州市东至县。系公司员工。原告薛芹诉被告丁宇、常州宴记餐饮有限公司（以下简称“常州宴记公司”）占有物返还纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理。在审理过程中，依法通知常州新城房产开发有限公司（以下简称“新城房产公司”）、西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司（以下简称“新城悦物业公司”）作为第三人参加诉讼，分别于2019年10月15日、2020年1月14日两次开庭进行审理，并于2020年3月18日组织双方进行听证。原告薛芹及两被告共同委托诉讼代理人曹兆飞、第三人新城房产公司委托诉讼代理人刘雅静、第三人新城悦物业公司委托诉讼代理人汪光跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛芹向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告腾退位于常州市武进区二层房屋616平方米（建筑面积）、车位45个；并将616平方米（建筑面积）房屋恢复原状；2、判令被告向原告支付占用上述房屋及车位期间的占用使用费1754866元（暂计算至2019年8月20日，实际主张至被告向原告腾退之日止）；3、本案诉讼费、财产保全保险费由两被告承担。事实与理由：2014年原告购买了位于常州市武进区房屋，房屋所有权证号00××09号、00××16号，产权证面积为4214.6平方米，同时，原告向新城公司租赁了位于常州市武进区二层616平方米（建筑面积）的房屋及45个车位，即本案所涉房屋及车位。2016年5月初，原告老乡朱彦松找到原告，称与被告丁宇要租赁原告前述房屋（有产权证部分）开办饭店，由被告丁宇与原告签订了租赁合同，约定租赁面积为4021平方米。因原告使用本案所涉的616平方米（建筑面积）房屋及45个车位经营武进区湖塘丰盛形象咨询工作室，故租赁合同中并未包含本案所涉的616平方米（建筑面积）房屋及45个车位。被告一租赁房屋后开办了常州宴记餐饮有限公司。后原告因身体原因在家休养，被告擅自侵占了原告租赁的616平方米（建筑面积）房屋及45个车位，对616平方米（建筑面积）的房屋进行非法拆除、改造，造成原告开办的公司财产巨大损失以及财务资料、财产丢失。原告得知情况后，找被告理论，要求赔偿，但被告态度恶劣，拒不理赔。截至起诉之日，两被告仍占用原告房屋及车位拒不腾退，且未向原告支付过任何占用使用费。原告认为，二被告未经其允许，擅自占用及破坏其租赁房屋及车位，给原告造成严重的经济损失。现为维护自身的合法权益，特向法院起诉，望查明事实判如所请（公司财产及经营损失另行主张）。被告丁宇、常州宴记公司辩称，原告的诉请没有基本的事实依据，应当驳回。我方承租的是建筑物整体的面积，不存在原告主张的侵权事实。如果建筑物不能整体使用，我方也不会承租。第三人新城房产公司述称，新城房产公司开具的45万元的发票，对应的是地下负一层车位，且与测绘报告、房屋权属证书及原告当时购买房屋时缴纳的契税和印花税是对应的。第三人新城悦物业公司述称，案涉房屋对应的是测绘报告的平面图里面标注的201物业，是原告向我公司租赁的。该房屋没有产权证，但有规划和建设许可证。原告薛芹围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》两份、本院（2016）苏0412民初5564号民事判决书一份、录音、照片、营业执照等证据，被告丁宇、常州宴记公司围绕抗辩意见向本院提交了《补充协议》，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，第三人新城悦物业公司作为出租人（甲方），原告薛芹作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方将坐落于新城公馆菜场第二层，建筑面积约616平方米（建筑面积）的房屋出租给乙方。租赁期限为20年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止。合同还对权利义务、违约责任等进行了约定。后原告薛芹在上述房屋内开办武进区湖塘丰盛形象咨询工作室。庭审中，原告薛芹与第三人新城悦物业公司一致确认案涉616平方米（建筑面积）房屋所对应的房屋系测绘报告平面图二层中标注为201物业的房屋（建设工程规划许可证编号：建字第320400201050098号）。同时确认租金710400元，物业费369600元，合计是1080000元。另查明，2014年8月16日，第三人新城房产公司作为出卖人，原告薛芹作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的，施工编号菜场，该商品房的用途为商业，属框架结构，该商品房所在建筑层数地上2层，地下1，地下**房（合同约定）建筑面积共2356.15平方米，其中，套内建筑面积2188.43平方米。合同还对计价方式与价款、付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告薛芹向新城房产公司支付了部分购房款。2014年10月11日，新城房产公司向原告薛芹开具了13450000元的菜场房屋和450000元的车库销售发票。其中450000元的发票对应的是新城公馆菜场面积为1664.96平方米中负一层的车库款。2014年10月16日，原告薛芹申领了房屋所有权证书和国有土地使用权证书。土地使用权证号为：武国用（2014）第xxx号。房屋产权证号为常房权证武字第**，房屋状况为2（-1）建筑面积为2356.15；2（-1）建筑面积为1664.96平方米。2016年5月21日，原告薛芹作为出租方（甲方），被告丁宇作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，由原告薛芹将上述4021平方米出租给被告丁宇，后一直由被告常州宴记公司实际使用。2019年4月15日，本院以（2017）苏0412执352号之二执行裁定书裁定原薛芹名下的坐落于常州市武进区产（房屋产权证号：00××**）和坐落于常州市武进区车库（房屋产权证号：00××**）经拍卖后，归买受人黄某所有。后原告薛芹以两被告占有使用其所承租的616平方米（建筑面积）办公用房及45个车位为由，诉至法院，要求判如所请。本院认为，公民合法权益受法律保护。本案的争议焦点主要为：一、原告薛芹是否有权要求被告丁宇、常州宴记公司返还占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋；二、原告薛芹是否有权要求被告丁宇、常州宴记公司返还45个地上车位。关于争议焦点一，即原告薛芹是否有权要求被告丁宇、常州宴记公司返还占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋问题。本院认为，原告薛芹从第三人新城悦物业公司处承租案涉616平方米（建筑面积）房屋，已经取得该房屋的使用权。而原告薛芹与被告丁宇签订的《房屋租赁合同》中明确约定了所租赁房屋的所有权证号及土地使用证号，案涉616平方米（建筑面积）房屋并不在内。在原、被告签订租赁合同时，原告薛芹已经承租并实际使用案涉616平方米（建筑面积）房屋。因此，被告丁宇、常州宴记公司不具有使用案涉616平方米（建筑面积）房屋的法律依据或合同依据，属于无权占有，原告薛芹有权要求被告丁宇、常州宴记公司恢复原状、返还占有物。此外，被告丁宇、常州宴记公司的无权占有行为，导致原告薛芹的合法利益受到损害,薛芹要求两被告赔偿其实际损失，本院予以支持。赔偿标准应按照原告薛芹实际支付的租金、物业费标准计算，即按照147.95元/天（1080000元/20年/365天）计算。对于起算日期，因被告认可其系将该616平方米（建筑面积）与租赁房屋整体使用，故本院认定以原、被告双方之间租赁合同的标的物起租日作为支付原告616平方米（建筑面积）房屋损失的起算日期。关于原告薛芹单方签名的《补充协议》的效力问题，因仅有一方签名、主要条款存在多处人为改动、页面下方被撕毁等因素，且30000元补偿显然不合理，被告丁宇、常州宴记公司也未提交实际支付30000元的依据，因此，对该证据本院不予采信。关于争议焦点二，即原告薛芹是否有权要求被告丁宇、常州宴记公司返还45个地上车位问题。庭审中，原告薛芹称2014年其与第三人新城房产公司签订《商品房买卖合同》后所支付的450000元即为地上的45个车位的使用费。经查，原告薛芹所支付的450000元，系负一层面积为1664.96平方米车库的购房款，在第三人新城房产公司向薛芹开具的销售发票中有明确的面积标注，与地上车位无关。因此，原告薛芹不具有地上车位的合法使用权，其要求被告丁宇、常州宴记公司返还45个地上车位，无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁宇、被告常州宴记餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋（测绘报告平面图二层中标注为201物业的房屋）腾空并恢复原状后返还给原告薛芹。二、被告丁宇、被告常州宴记餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛芹支付案涉616平方米（建筑面积）房屋的占有使用费（每天147.95元，自2016年6月1日至实际返还之日止）。三、驳回原告薛芹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20674元（其中免交受理费10337元），保全费5000元，合计15337元。该款由被告丁宇、被告常州宴记餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  张兴大人民陪审员  胡婷玉二〇二〇年六月二十四日书 记 员  黄晓彤附：测绘报告平面图