福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初464号 原告：西安谭家房地产开发有限公司（案外人），住所地陕西省。 法定代表人：马年虎，公司总经理。 委托诉讼代理人：姬英凡，陕西唐信律师事务所律师。 被告：林仁双（申请执行人），男，1976年10月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：汪义坂（被执行人），男，1971年10月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：林家锐（被执行人），男，1972年11月4日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告西安谭家房地产开发有限公司（以下简称“谭家公司”）与被告林仁双、汪义坂、林家锐案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭家公司委托诉讼代理人姬英凡到庭参加诉讼。被告林仁双、汪义坂、林家锐经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭家公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除严留芳名下位于西安市未央区房屋的查封；2.判令谭家公司对以上房屋拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月29日，谭家公司与严留芳签订合同登记号为Ｙ09081139号《商品房买卖合同》，约定严留芳购买谭家公司开发的位于西安市未央区房屋，总价款367381元，首付款77381元，剩余购房款290000元以严留芳在中国建设银行股份有限公司陕西省分行按揭贷款的方式支付。后因严留芳断供，中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2017年3月27日将严留芳及谭家公司诉至西安市碑林区人民法院，主张严留芳立即归还借款和利息，同时要求谭家公司承担连带担保责任。判决生效并被中国建设银行股份有限公司陕西省分行申请强制执行后，谭家公司代严留芳偿还了全部欠款253241.6元。后谭家公司将严留芳起诉至西安市未央区人民法院，2019年9月19日，西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112民初3009号民事判决，解除谭家公司与严留芳于2009年9月29日签订的合同登记号为Ｙ09081139号的《商品房买卖合同》，并办理注销手续。谭家公司在申请执行中发现严留芳名下房屋被永泰县人民法院以（2016）闽0125执1号之二执行裁定查封。2019年12月23日，谭家公司向永泰县人民法院提出执行异议，永泰县人民法院以（2019）闽0125执异34号执行裁定驳回谭家公司的异议请求。严留芳对上述房屋仅享有物权期待权，鉴于谭家公司与严留芳双方之间签订的商品房买卖合同已被西安市未央区人民法院判决确认解除并注销，严留芳就丧失了上述房屋的物权期待权，严留芳已经确定不能获得房屋所有权，故谭家公司对上述房屋享有足以排除执行的民事权益，为维护原告合法权益，望判所请。 谭家公司围绕本案诉讼请求向本院递交了以下证据：《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09081139）、西安市碑林区人民法院作出的（2017）陕0103民初3981号民事判决书、西安市碑林区人民法院作出的（2018）陕0103执2454号执行裁定书、西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初3009号民事判决书、西安市不动产信息档案管理中心出具的西安市不动产登记簿。 林仁双、汪义坂、林家锐未作答辩，也未在法定期限内向本院提交书面证据。 本院庭审时对以上证据进行了审查，林仁双、汪义坂、林家锐经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃进行举证、质证和抗辩的诉讼权利。对到庭当事人提供的证据、陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案主要事实作如下认定：本院于2015年11月16日就原告林仁双诉被告汪义坂、林家锐民间借贷纠纷一案作出（2015）樟民初字第1363号民事判决书，判决书生效后，汪义坂、林家锐未按判决书履行还款义务，2016年1月4日，林仁双向本院申请强制执行。2018年6月11日，本院作出（2016）闽0125执1号之二执行裁定， 查封严留芳所有的坐落于西安市未央区房屋（以下简称涉诉房屋）。上述执行裁定作出后，谭家公司提出执行异议。2019年12月30日，本院作出（2019）闽0125执异34号裁定书，裁定驳回谭家公司的异议请求。谭家公司对裁定不服，遂于2020年2月3日，以诉称理由诉至本院。 另查明，2009年9月29日，谭家公司与严留芳签订合同登记号为Ｙ09081139号的《商品房买卖合同》，约定严留芳购买谭家公司开发的位于西安市未央区房屋，并办理了商品房合同登记备案手续。该房屋总价款为367381元，首付款77381元，严留芳将涉诉房屋抵押向中国建设银行股份有限公司陕西省分行贷款290000元用于支付剩余款项。2017年9月26日，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告严留芳、谭家公司金融借款合同纠纷一案，西安市碑林区人民法院作出（2017）陕0103民初3981号民事判决书，判决：“一、被告严留芳于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金219893.55元、利息3072.69元、罚息49.5元、复利28.12元，合计223043.86元（截止2016年12月12日）及自2016年12月13日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利。二、被告西安谭家房地产开发有限公司对被告严留芳上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告严留芳追偿”。判决生效后，中国建设银行股份有限公司陕西省分行向西安市碑林区人民法院申请强制执行，执行过程中扣划谭家公司银行存款253241.6元，2018年8月23日，西安市碑林区人民法院作出（2018）陕0103执2454号执行裁定书，裁定:“本院（2018）陕0103执2454号案件执行完毕”。2019年9月19日，原告谭家公司与被告严留芳商品房销售合同纠纷一案，西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112民初3009号民事判决书，判决：“一、解除原告西安谭家房地产开发有限公司与被告严留芳于2009年9月29日签订的合同登记号为Ｙ09081139号的《商品房买卖合同》。二、被告严留芳于本判决生效之日起十日内配合原告西安谭家房地产开发有限公司到房屋管理部门办理合同登记号为Ｙ09081139号的《商品房买卖合同》的注销手续。” 本院认为，案外人执行异议之诉，指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案系因谭家公司对本案所涉执行标的—坐落于西安市未央区房屋的权属存在争议,认为其为该房屋的权利人,享有足以排除人民法院对该房屋强制执行的民事权利而提起的民事诉讼。商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为,即房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在,当事人享有的只是一种物权的期待权。本案中，涉诉房屋的所有权虽未登记在严留芳名下，但因系严留芳购买且办理了商品房预售合同登记备案手续，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，本院有权对涉诉房屋进行预查封。然而，在涉诉房屋预查封阶段，因西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初3009号民事判决书判令解除谭家公司与严留芳于2009年9月29日签订的合同登记号为Ｙ09081139号的《商品房买卖合同》，且该判决书已经生效，故谭家公司作为涉诉房屋的所有人享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定,判决如下: 一、不得执行位于西安市未央区房屋； 二、驳回西安谭家房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费6810元，由林仁双、汪义坂、林家锐负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  鄢行暖 人民陪审员  许小燕 人民陪审员  林荣雄 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  李冰琳 书 记 员  蒋晓静