广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1439号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区***********，统一社会信用代码914***********007J。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天桂，广东豪盛律师事务所实习律师。被告：谭苗，女，汉族，1988年9月9日出生，住湖南省常宁市********曾家组，公民身份号码430************301。被告：佛山市皇朝房地产发展有限公司，经营场所广东省佛山市高明区杨和镇大沙水库旁，统一社会信用代码914************311。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：黄泽强，该司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告谭苗、佛山市皇朝房地产发展有限公司（以下简称“皇朝房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人潘汝炽，被告皇朝房地产公司的委托诉讼代理人黄泽强到庭参加诉讼。被告谭苗经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.被告谭苗立即偿还原告贷款本息1891078.26元（其中本金1828655.05元、利息59252.01元、罚息3171.2元，利息、罚息暂计至2020年5月29日止，2020年5月30日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；2.被告谭苗赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失78275元；3.原告对被告谭苗提供的位于佛山市高明区*******************89*在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告皇朝房地产公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告谭苗签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告谭苗提供贷款1980000元，该笔贷款用于购买位于佛山市高明区*******************89*，借款期限为120个月；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮15%，合同签订时月利率为4.69583‰，该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本金还款法，还款日为每月首日。合同约定：被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件或未能按约定办妥涉案房屋的所有权证、他项权证的抵押登记手续等的违约行为，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。合同约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告谭苗承担。合同约定：被告谭苗以其名下位于佛山市高明区*******************89*为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了预告抵押登记。合同签订后，原告于2019年4月1日履行了划款义务，向被告谭苗指定的账户划款1980000元，但被告谭苗却不履行按期还款的义务和未能按约定办理涉案房屋的所有权证、他项权证的抵押登记手续，自原告提起诉讼之日止，被告谭苗累计拖欠还款5期，拖欠逾期本息93833.79元，至今仍未偿还逾期本息。2016年12月20日，原告与被告皇朝房地产公司就佛山市高明区************“美的鹭湖森林度假城”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》。《合作协议》约定，被告皇朝房地产公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告皇朝房地产公司的银行账户之日起，至购房人就该笔抵押贷款对应的抵押物办妥《房地产权证》和《他项权利证》交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告谭苗所购房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故被告皇朝房地产公司应按照《合作协议》约定，对被告谭苗欠原告的借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证清偿的责任。被告谭苗未向本院提交书面答辩意见和书面证据。被告皇朝房地产公司辩称，被告谭苗拖欠原告的款项金额由法院依法核实。关于原告主张的律师费不予认可，律师费金额过高。被告谭苗已就案涉房屋向原告提供了预告抵押登记，按照担保法及物权法相关规定，被告谭苗提供了物的担保，因此原告应当就实现案涉房屋拍卖后所得款项优先偿还原告的债权，答辩人仅就物的担保不足清偿的部分承担清偿责任。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，被告谭苗作为借款人，与原告建设银行签订一份编号为440667436-201*******323692《个人住房（商业用房）借款合同》。该借款合同约定：借款人向贷款人借款1980000元用于购买位于佛山市高明区***********************产，借款期限为120个月即2018年12月28日至2028年12月28日；贷款利率为月利率并执行浮动利率，即在基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平上浮15%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限内足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息16500元，利息逐月结算还清。前述合同另约定抵押财产为位于佛山市高明区**********************，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人卷入重大诉讼对其偿债能力造成不利影响，借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于家庭财务状况恶化、拖欠其他债务等）对其偿债能力造成不利影响，抵押财产被查封、拍卖而借款人未提供符合贷款人要求的新的担保；当借款人出现上述任一违约情形，贷款人有权行使一项或几项权利：宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关方费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。签订前述合同后，原告依约发放贷款1980000元。2019年3月28日，原告与被告谭苗在佛山市高明区国土城建和水务局对前述房产办理预购商品房抵押权预告首次登记。2016年12月20日，原告建设银行（乙方）与被告皇朝房地产公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》。该合作协议约定：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区************的经批准命名为“美的鹭湖森林度假城”的商品楼宇进行抵押贷款合作；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款数额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；保证范围包括：抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复利、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托律师代理本案诉讼，具体代理事项为代理参加诉讼、申请执行、参与分配等，律师费约定为78275元。本院认为，原告作为合法金融机构，依法可以从事金融借贷业务。原告与被告谭苗签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告谭苗从2019年12月起数期逾期还款，原告有权依照上述借款合同第十六条、第十七条之约定有权宣布全部贷款到期。原告现以起诉方式作出宣告，故涉案全部贷款在被告谭苗收到起诉状副本之日即2020年5月15日届满还款期限。原告主张贷款本金余款1828655.05元、利息59252.01元、罚息3171.2元（暂计至2020年5月29日），被告谭苗应予清偿；原告主张从2020年5月30日起至实际清偿之日止的罚息，应以1828655.05元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%再上浮50%计算。关于律师费的问题。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）规定的广东省律师服务政府指导价，涉及财产的民事诉讼收费标准为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。原告委托的律师事务所计收律师费78275元，明显过高，本院酌减为60000元；借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，涉案律师费为被告能够预见的因违反合同可能造成的损失，故被告应当承担律师费60000元。关于原告对涉案房产主张优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，原告作为房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对房产已享有抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故涉案房产抵押权并未设立。原告要求实现抵押权没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告皇朝房地产公司承担连带清偿责任的问题。本案讼争房产尚未办理抵押权登记，被告皇朝房地产公司作为保证人尚在保证期限内，应当对被告谭苗的前述债务承担连带责任，承担保证责任后有权向被告谭苗追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告谭苗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还贷款本金1828655.05元、利息59252.01元、罚息3171.2元（利息、罚息暂计至2020年5月29日）共计1891078.26元；自2020年5月30日起至实际清偿之日止的罚息，以1828655.05元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%再上浮50%计算给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行；二、被告谭苗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行支付律师费60000元；三、被告佛山市皇朝房地产发展有限公司对前述判项确定被告谭苗承担的债务承担连带责任，承担保证责任后有权向被告谭苗追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22387元，减半收取11193.5元，财产保全费5000元，合共16193.5元（原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担151元，由被告谭苗、佛山市皇朝房地产发展有限公司负担16042.5元。被告谭苗、佛山市皇朝房地产发展有限公司负担的16042.5元，由被告谭苗、佛山市皇朝房地产发展有限公司支付判项确认的款项时一并支付给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二〇年六月十二日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍