广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初353号原告：王建群，男，汉族，1955年7月9日出生，住广东省*******，公民身份号码：***********。委托诉讼代理人：刘湘，女，由乐昌市******民委员会推荐。被告：珠海市三灶管理区，住所地：珠海市**********。负责人：周安江，党组书记。委托诉讼代理人：杨建军，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐敬忠，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告王建群诉被告珠海市三灶管理区（下简称三灶管理区）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告王建群及其委托诉讼代理人刘湘，被告三灶管理区的委托诉讼代理人杨建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令被告按照珠三区办复[1995]02号文件规定，支付珠海市**************延期交付给原告租金12.7万元，滞纳金9.5万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于1993年实行“一滴水换一桶油”政策吸引投资，原告集资购买地股，后因被告无法提供住宅建设用地，同意原告集三份集资股换房，向原告提供珠海市**********************，原告共支付购房款164,487元。在办理集资股换房手续后，房屋没有按期交给原告，延期长达十余年，至2009年才交房。根据被告下发的文件珠三区办复[1995]02号关于解决以围海造地集资股换房问题的批复，因延期交房，被告负责支付延期期间租金补偿，延期交房期为1994年11月21日至2009年4月29日，按文件规定应付租金7元/平方/月，共计应支付原告租金12.7万元，另滞纳金9.5万元，合计22.2万元。多年以来，原告多次从韶关到被告处追要租金，一直未果，原告强烈要求政府诚信为本，为民表率，尽快支付。原告向法院提交的证据有：1.珠三区办复[1995]02号《关于解决以围海造地集资股换房问题的批复》；2.房地产权证；3.楼房分配卡、收据；4.广东省珠海市转让（销售）房地产收入发票；5.商品房购销合同；6.情况说明；7.中院提交诉讼材料凭证；8.证明。被告辩称，一、原告的起诉已过诉讼时效，应当予以驳回其诉讼请求。原告声称2009年4月29日已交房，但一直没有向被告主张迟延交房的租金及滞纳金，直至2017年3月13日才向被告提交书面的《情况说明》要求支付租金及滞纳金。由此可见，原告的起诉已超过法定的诉讼时效（原法定的诉讼时效为两年），故应当驳回原告的诉讼请求。二、暂不论前述理由，仅就租金标准而言，原告要求按照7元/㎡计算近25年的租金也是缺乏依据的。1、根据2000年8月24日《关于用工程欠款、地股抵顶物业等问题的通知》，地股换房不能按时交房的返租金，从2000年1月1日起按市场价调为3-4元/㎡，其中5楼按4元/㎡计算。2、根据2004年5月26日《关于解决围海造地集资股换房问题的批复》（珠三党政办[2004]1号），对用围海造地集资股换房的返还租金再次进行了调整，从2004年6月1日起调整为1元/㎡.月（不分楼层）、铺位按100元/间.月（不计大小）计算，不再按照原标准计算。三、原告主张返还租金的计算期间从1994年11月21日至2009年4月29日，与其实际的购房及收房客观情况不符。1、原告并非第一手的购房人。案涉房产原购买人为赖**，原告是在1995年1月12日才从赖**手上购得房产，原告主张从1994年11月21日即开始计算返还租金，缺乏依据。2、事实上，原告也早已收楼。在交房之后，被告就不存在所谓的支付租金的责任，而原告却主张返还租金计算至2009年4月29日，与实际交房时间不符。四、原告主张滞纳金9.5万，没有任何合同约定、也没有相关文件规定，更何况原告已经实际收楼。原告关于滞纳金的诉讼请求明显缺乏法律依据，同样应予以驳回。被告向本院提交的证据材料有：1.关于用工程欠款、地股抵顶物业等问题的通知;2.珠三党政办[2004]1号关于解决围海造地集资股换房问题的批复；3.转让证明书、收据。经审理查明，1994年1月20日，珠海市三灶管理区围海造地划地报建办公室向编号“3000126、0005117、0000627”股东发放楼房分配卡（No.0042），载明：3000126、0005117、0000627股东在我区集资围海造地兴建居民新村，经查核手续齐全，我区以美都新村4栋2-502房，建筑面积99.73平方米，作为抵偿建房用地，凭此卡并带齐有效资料于1994年11月21日到我处办理房产移交手续。1995年1月12日，珠海市三灶管理区围海造地划地报建办公室出具转让证明书（No.008），载明：兹有赖**用3000126、0005117、0000627编号的珠海市三灶管理区围海造地集资股，外加现金29,487元，在珠海市三灶管理区围海造地划地报建办公室办理了换购美都花园（新村）4栋2-502号房手续，现将该换购的房屋（房产卡编号：0042；收据编号：0001830、0001831）转让给王建群，以后产权归王建群所有。赖**在出让人处签名，原告在承让人处签名，经办单位珠海市三灶管理区围海造地划地报建办公室在经办单位处盖章。原告于1995年1月12日缴纳了房屋转让费1000元。1995年4月30日，被告向区围海造地划地报建办公室作出《关于解决以围海造地集资股换房问题的批复》（珠三区办复[1995]02号），载明：房屋没有按期交付使用的，从逾期之日起按每月每平方米6至8元的租金偿还给投资者，租金按房屋楼层分别计算：三、四层楼8元/㎡/月，五、六层楼7元/㎡/月，一、二、七层楼6.5元/㎡/月，铺位按300元/间/月计算租金。应付租金待房屋、铺位正式交付使用时一次性结算付清。2000年8月24日，珠海市三灶管理区党政办公室发布《关于用工程欠款、地股抵顶物业等问题的通知》，通知载明：地股换房不能按时交房的返租金，从2000年1月1日起按市场价调为3-4元/㎡，三至六层为4元/㎡/月，一、二、七、八层为3元/㎡/月。2004年5月26日，珠海市三灶管理区党政办公室发布《关于解决围海造地集资股换房问题的批复》（珠三党政办[2004]1号），载明：对围海造地集资股换房的返还租金，从2004年6月1日起调整为1元/㎡/月（不分楼层）、铺位按100元/间/月（不计大小）计算。2000年12月26日，原告与珠海市三灶城市建设综合开发总公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买金海岸美都新村4-2幢5层502号房，该房售价为164,487元。原告于2000年12月26日缴纳了金海岸美都新村Ⅰ组团4-2幢502的房款164,487元；合同中关于房屋交付期限、逾期交付的违约责任处内容均为空白，未作约定。珠海市三灶城市建设综合开发总公司向珠海市西区房地产登记交易管理中心作出楼层变动说明，因金海岸美都新村1组团3栋一、二单元，4栋一、二单元房产的首层为车库，故将楼层房号顺升，4-2幢502房变为602房。原告于2009年4月29日取得珠海市****************的产权，建筑面积为102.67㎡。本院认为，案外人赖**将涉案的地股换房所涉及的房屋、相关合同权利与义务已经转让给了原告，虽原告是在1995年1月12日从赖**处受让，但原告系债权主体身份、合同权利和房屋权益的继受者，因此原告有权主张涉案房屋逾期交房的责任。《楼房分配卡》中约定双方于1994年11月21日办理房产移交手续，但被告未能按时交房，因此逾期时间应为1994年11月22日。双方在《楼房分配卡》及《商品房购销合同》中均未约定逾期交房的违约责任，但被告自愿支付给原告的租金补偿，不违反法律、行政法规的强制性规定，视为被告的真实意思表示，本院予以确认。因原告于2009年4月29日取得涉案房屋的产权，因此租金补偿应计算至2009年4月28日止。涉案房屋的租金补偿按照被告自愿支付的标准计算：从1994年11月22日至1999年12月31日共61个月10天，按照7元/㎡/月计算，面积102.67㎡，共44,079.65元；从2000年1月1日至2004年5月31日共53个月，按照4元/㎡/月计算，面积102.67㎡，共21,766.04元；从2004年6月1日至2009年4月28日共58个月28天，按照1元/㎡/月计算，面积102.67㎡，共6050.69元。上述合计71,896.38元。关于滞纳金，如上所述，双方在《楼房分配卡》及《商品房购销合同》中均未约定逾期交房的违约责任，也未约定租金补偿的支付期限，因此原告主张被告支付滞纳金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效。原告于2017年3月13日向被告提交书面的《情况说明》要求支付租金及滞纳金，从此时起诉讼失效期间重新计算，至原告起诉时未超过三年，因此原告的起诉未过诉讼时效。被告的抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告珠海市三灶管理区于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王建群支付租金补偿71,896.38元；二、驳回原告王建群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序受理费减半收取2315元，由原告王建群负担1565元，由被告珠海市三灶管理区负担750元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈立涛二〇二〇年六月十二日法官助理 吕扬扬书 记 员 张志锋