四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3188号 原告：张文浩，男，1982年7月8日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：刘扬，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都晨川实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区莲桂西路**。 法定代表人：潘冠晔，公司董事长。 委托诉讼代理人：秦瑶，女，公司工作人员。 委托诉讼代理人：曾竟，男，公司工作人员。 原告张文浩与被告成都晨川实业有限公司（以下简称晨川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告张文浩的委托诉讼代理人刘扬、被告晨川公司的委托诉讼代理人秦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文浩向本院提出诉讼请求：1．确认张文浩与晨川公司于2016年12月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已于2019年4月22日解除；2．判令晨川公司退还张文浩已支付的购房款1381947元；3．判令晨川公司向张文浩支付已付购房款的利息（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2016年12月25日起计算至晨川公司实际退还购房款之日止，暂计至起诉日为213472.95元）；4．判令晨川公司支付违约金138097.35元；5．判令晨川公司承担本案诉讼费、公证费、保全费等费用（庭审中明确，公证费为2200元）。事实与理由：张文浩与晨川公司于2016年12月25日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定张文浩购买晨川公司开发的位于成都市锦江区，商品房总价款为2761947元。张文浩已于商品房买卖合同签订之日支付了案涉商品房的首付款并按照晨川公司的要求提交了贷款资料，但晨川公司未按《商品房买卖合同》约定的交付时间在2018年6月30日前向张文浩交房。由于晨川公司逾期交付商品房已超90日，张文浩根据商品房买卖合同的相关约定通知晨川公司解除合同，并按照晨川公司的要求填写了《退款申请书》和《退房审批单》，并于2019年4月22日将《退款申请书》和《退房审批单》的原件送达晨川公司。截至张文浩起诉之日，晨川公司仍未依据《商品房买卖合同》的约定向张文浩退还商品房价款以及履行任何的支付义务。鉴于上述，由于晨川公司的违约行为，张文浩依法解除了《商品房买卖合同》，晨川公司应就此向张文浩返还其已支付的商品房价款并承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，张文浩特提起诉讼。庭审中，张文浩补充陈述，其主张解除合同的理由是晨川实业公司逾期交房，而非逾期备案。《商品房买卖合同（预售）》约定的“按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”是指按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，而不是不适用该条；双方约定利息的目的是为了补偿买受人资金利息损失，体现的是违约责任的补偿性；约定违约金则是为了惩罚出卖人未能按期履行合同的交房义务，体现的是当事人在意思自治原则下对违约行为规定的惩罚。本案张文浩的损失包括资金占用利息、房屋差价损失、转售利益以及诉讼产生的律师费等损失。全部房款5%不足以涵盖上述损失，故同时主张了合同约定的利息及违约金。 晨川公司辩称，1．对于张文浩具有单方解除权不持异议，但不认可张文浩的第一项诉讼请求。2019年4月22日的《申请退款书》及《退款审批表》是张文浩申请退房，不能认定为解除合同通知，且双方并未对解除合同达成合意。根据合同第19.1条的约定，买受人解除合同的书面通知需要送达出卖人。因此，应以律师函送达晨川公司之日作为合同解除之日。2．如法院依法判决双方的合同解除，同意退还商品房价款。3．合同约定“按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，因此应视为双方对给付利息没有约定。4．对于第4项诉讼请求，该条是根据双方合同的约定，晨川公司予以认同。5．对于第5项诉讼请求，诉讼费的承担依据法院判决，公证费、保全费等费用晨川公司不予承担。 本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，张文浩与晨川实业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件。《商品房买卖合同（预售）》约定：张文浩购买晨川实业公司开发的位于成都市锦江区。该商品房预测建筑面积为60.82平方米，其中套内46.81平方米，分摊共有建筑面积14.01平方米。该商品房单价为每平方米59003.35元，总价款为2761947元。付款方式为贷款方式付款，即张文浩于2016年12月25日前支付首期房价款1381947元，余款1380000元，向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。张文浩未按约定时间付款的，逾期在90日内，按日计算向晨川实业公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，晨川实业公司有权解除合同，晨川实业公司解除合同的，书面通知张文浩，张文浩自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向晨川实业公司支付违约金，同时晨川实业公司退还已付全部房价款。晨川实业公司在2018年6月30日前向张文浩交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款约定：除不可抗力外，晨川实业公司未按照约定时间交付商品房的：（1）逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向张文浩支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期在90日后，张文浩有权解除合同，张文浩解除合同的，书面通知晨川实业公司；晨川实业公司自解除合同通知书送达之日起15日内退还张文浩已付全部房价款，并自张文浩付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，晨川实业公司按照全部房价款的5%向张文浩支付违约金。 《商品房买卖合同（预售）》附件四即《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条第二款、《商品房买卖合同（预售）》附件十三即《＜商品房买卖合同＞补充协议》第十七条第四款约定：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，双方嗣后均不再以“违约金过分高于/低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的乙方亦无需举证具体损失。 2016年11月30日，晨川实业公司开具收据，载明：收到张文浩购买艺术公寓1-1-2608号房的定金100000元。2016年12月26日，晨川实业公司开具收据，载明：收到张文浩购买艺术公寓1-1-2608号房房款1281947元。 2017年12月26日，案涉商品房的《商品房买卖合同（预售）》及附件进行了合同备案。 前述合同签订后，晨川实业公司未能按时交付房屋。张文浩将晨川实业公司工作人员通过微信发送的退房审批单和退款申请书（房款）打印后填写，并邮寄至该工作人员指定地址。2019年4月22日，前述退房审批单和退款申请书（房款）送达至晨川实业公司。退房审批单上，张文浩填写的申请原因为“出卖人未按合同原因交付商品房”。退款申请书上，载明“本人张文浩因放弃购买阿玛尼艺术公寓房号的认购权益及相关优惠，现申请将房款退回……” 2020年1月19日，张文浩委托北京大成（成都）律师事务所向晨川实业公司发送律师函。该律师函载明：张文浩现依法解除与晨川实业公司签署的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》自本《律师函》送达晨川实业公司之日起解除。该律师函于2020年1月20日到达晨川实业公司。 2020年4月23日，张文浩申请上海市闵行公证处对其与晨川实业公司工作人员的两次聊天记录进行了保全证据公证，为此支付公证费2200元。 以上事实，有张文浩提交的当事人身份信息资料、《商品房买卖合同（预售）》及附件、收据、网签合同信息查询记录、公证书、公证费发票、律师函、EMS运单、送达记录等证据以及张文浩、晨川实业公司的陈述在案为证。 本院认为，晨川公司与张文浩于2018年7月签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方因合同解除相关问题发生纠纷导致本案诉讼。 关于案涉合同的解除时间。张文浩于2019年4月22日向晨川实业公司送达的退房审批单和退款申请书，虽然载明了其退房原因系因晨川实业公司未按时交房，但从文书名称、文书内容及具体办理流程上看，是晨川实业公司向张文浩提供文书模板、张文浩按模板填写申请并递交晨川实业公司、最终是否同意张文浩的退房退款申请需要晨川实业公司予以决定。因此，提交申请书应系双方友好协商解除合同过程中的一个磋商环节，性质上不属于合同一方行使单方解除权而向对方发出的解除合同通知书。本案中双方通过申请、审批的方式协商解除合同未果，其后张文浩向晨川实业公司发送律师函明确表明其行使单方解除权。晨川实业公司对该解除合同通知书不持异议。故本院认定案涉合同于律师函到达晨川实业公司之日即2020年1月20日解除。 关于张文浩主张的返还已付购房款1381947元，因该项诉讼请求有合同和法律依据，且晨川实业公司予以认可，故本院对该项诉讼请求予以支持。 关于张文浩主张的利息和违约金。因《商品房买卖合同（预售）》明确约定按全部房价款的5%支付违约金且晨川实业公司对此予以认可，故对张文浩要求晨川实业公司支付138097.35元违约金的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》约定“按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，双方就该条约定的理解发生分歧。从该约定在合同文本中所处位置来看，该约定位于“退还已付房款”及“按全部房款5%支付违约金”之间，与该两项并列为解除合同的后果，结合“并”、“同时”等文字表述可见，合同文本并没有将利息这一约定排除不适用之意。括号注明的“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”，表明双方可以在高于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利率范围内自行协商确定一个固定利率，但本案中，“×%”表明双方未另行约定固定利率，在故在双方未另行确定利率标准的情况下，应视为双方均认可按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。因此，应认定双方就利息进行了约定。双方关于利息和违约金的约定，均是对晨川实业公司违约导致张文浩损失的一种约定。本院认为，综合考虑张文浩的实际损失情况、双方合同履行情况、违约持续时间等情况，本案中约定的违约金和利息之和，并未明显高于张文浩的实际损失，故本院对违约金和利息均予以支持且不作调整。故对于张文浩关于利息的诉讼请求本院予以支持。 关于张文浩主张的公证费。公证费并非必要发生的费用，并非晨川实业公司违约导致张文浩的必然损失，且本案已支持张文浩关于违约金、利息的诉讼请求，已能弥补张文浩的损失，故对张文浩请求的公证费本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张文浩与被告晨川实业公司2016年12月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年1月20日解除； 二、被告晨川实业公司于本判决生效之日起15日内向原告张文浩返还购房款1381947元； 三、被告晨川实业公司于本判决生效之日起15日内向原告张文浩支付违约金138097.35元及利息（以已付房款1381947元为基数，自2016年12月25日起计算至实际退款之日止，其中，2016年12月25日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际退款之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告张文浩的其他诉讼请求。 案件受理费20402元，减半收取计10201元，由被告成都晨川实业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年六月十五日 书记员 徐嘉源