贵州省从江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2633民初772号原告：贵州鼎城置业有限公司，住所贵州省从江县洛贯开发区洛香街富泰铭苑**。法定代表人：林涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陆伟，贵州智晓律师事务所专职律师。被告：贵州富泰城镇开发有限公司，住所贵州省从江县丙妹镇丙妹路**。法定代表人：张义松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王才盛，湖北今天律师事务所律师。第三人：张邦玉，女，1972年9月23日出生，汉族，住所重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨绍先，贵州金峰律师事务所律师。原告贵州鼎城置业有限公司（以下简称鼎城公司）与被告贵州富泰城镇开发有限公司（以下简称富泰公司）及第三人张邦玉合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后,依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。上述诉讼参与人除了第三人张邦玉未到庭外，其余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎城公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告赔偿原告门面损失3885474元；2.诉讼费及鉴定费由被告负担。事实与理由：2015年，泸州中泸建设集团有限公司（以下简称中泸公司）负责承建被告位于贵州省洛贯经济开发区工程项目，由于被告拖欠施工单位的工程款及农民工工资约肆仟万元，导致上百农民工到从江县访，后由从江县政府组成由从江县政法委维稳办牵头的信访维稳领导小组，经过历时半年多协调工作，于2015年9月20日，在从江县，原、被告就被告拖欠工程款及农民工工资等事宜经过充分协商，达成《协议》，《协议》约定：（一）被告将富泰名苑已施工建设的土地使用权以每亩75万的价格转让给原告；（二）原告在转让地块上承建的所有建筑物所有权归原告所有....。《协议》签订后，原告积极履行协议，为被告支付了从江农商行1700余万元的贷款本息，剩余款项多次要求被告与原告进行对账结算后计实支付，但由于被告未能提供代付款1700余万元的发票以及未能提供财会账务与原告结算，同时，由于被告已将《协议》约定房屋（4个门面）出售给了第三人张邦玉，致使原告不能实现所有权人的利益，经原告多次要求被告解决返还出售门面问题未能如愿，从而导致原告不能及时支付被告剩余的土地转让款，为此，在被告提起的土地转让款诉讼中，原告要求以出售给第三人的门面款抵扣转让款不但符合协议约定，同时也得到原审法院的认可，但由于涉及到本案第三人张邦玉，因此，原审法院即黔东南州中级法院告知原告作为另案处理。故，为维护原告合法权益，特提起诉讼。富泰公司辩称,1.张邦玉与富泰公司签订购房合同的时间是2015年5月19日，张邦玉曾经分两次付款，第一次付款100万元是2015年5月18日，即合同签订前一天，富泰公司就这100万元开出了收据，张邦玉第二次付款是易忠利代为支付的，支付时间为2015年5月29日和31日，总共是25万元，即这25万元是易忠利代付的。张邦玉自己也付了一部分，富泰公司5月31日开出了收据，金额为34万元，总的来说张邦玉两次支付购房款为134万元。其中有易忠利代付的25万元，这说明易忠利对张邦玉购房的事情是清楚知道的。2.富泰公司与鼎城公司签订土地转让协议的时间是2015年9月22日，是将土地及土地上的建筑物现状移交给鼎城公司，是不包括已经出售给张邦玉的四个门面在内，当时是已经告诉鼎城公司了的。在（2019）黔2633民初493号案件中，文武作为证人已经将事情说清楚。3.易忠利在2015年间，既是中泸公司的负责人也是鼎城公司的负责人，所以易忠利从张邦玉购买门面开始到富泰公司把土地转让给鼎城公司这个过程中都是清楚的，也就是说富泰公司在土地转让的时候将土地及土地之上的建筑物转让给鼎城公司，易忠利是知道的。所以，我方认为原告起诉要回张邦玉购买的四个门面的价值，没有事实依据，请法庭驳回原告诉讼请求。第三人张邦玉述称，第三人善意取得购买的四间门面，现四间门面已经进行产权预售登记，善意取得了该四间门面的所有权。至于原告和被告之间的事情，第三人不清楚。原告为证明自己的主张提交如下证据：1.土地转让协议、协议书（均在2015年9月22日签订），证明原、被告土地转让的时间，及内容约定地上附着物的归属权属原告所；2.买卖合同书及票据，证明被告与原告在2015年9月22日签订协议的时候，已将尚未进行预售登记以及未成形的门面出售的事实；3.商品房预售许可证，证明在2015年10月20日被告转让给原告的土地的建筑物在此时间才能进行预售的事实；4.（2018）黔26民初77号民事判决书，证明被告不同意抵扣导致另行起诉的事实；5.价格评估结论书，证明被告处分的四个门面价值为3885474元。经质证，被告及第三人对原告的证据2、4、5无异议，本院予以确认；第三人对证据1以不清楚为由不发表质证意见，对证据3无异议。被告对证据1、3的真实性无异议，对证明目的有异议。该协议只能证明富泰公司与鼎城公司签订协议时仅转让现有所有权的地上附着物的所有权，而不包括已经处理的部分附着物的所有权，即张邦玉已购买的四个门面已经不属于富泰公司的产权就无法转让给鼎城公司，此次转让不包括这四个门面。并认为办理预售许可证之前已经出售给张邦玉的四个门面事实是不能否认的。本院认为，被告对该证据真实性无异议，故对该证据予以确认。富泰公司为反驳原告的主张提交的证据：1.（2019）黔26民终2772号案件开庭询问笔录，证明（1）2015年间，易忠利是中泸公司的代表；2.张邦玉2015年5月19日购买富泰公司的门面房，是经易忠利介绍购买的，而且其中有一笔购房款还是易忠利直接支付给富泰公司的，这说明易忠利当时作为中泸公司的负责人，对张邦玉的购房事宜是知道了的。（2）2015年9月22日原、被告签订的协议书，证明该协议第一条证明了鼎城公司是以中泸公司的名义与富泰公司签订的施工合同，该合同约定的中泸公司的权利与义务由鼎城公司无条件承担。易忠利当时在中泸公司负责，这说明易忠利既是中泸公司的代表，也是鼎城公司的管理人员且是股东。3.（2018）黔26民初77号民事判决书1、12、13、17页、委托支付书及有关支付单据，证明易忠利系鼎城公司的管理人员，受富泰公司委托，鼎城公司支付给杨通荣借款及智晓律师事务所法律顾问费，均有易忠利的签字，进一步说明易忠利是鼎城公司的管理人员。4.借据、费用报销单[（2019）黔2633民初493号案件中原告提供]，证明2015年11月2日、2015年12月4日易忠利作为鼎城公司管理人员在借据、费用报销单上签字。说明易忠利是鼎城公司管理人员。5.贵州鼎城置业有限公司公示栏图片两张，证明易忠利系鼎城公司总经理。6.（2019）黔2633民初493号庭审记录中文武的证词，证明张邦玉4个门面不在移交范围之内，当时鼎城公司是同意的。经质证，第三人对被告提交的证据1、3、4、5、6的真实性予以认可，对证据2表示不清楚，对被告提交的所有证据均不发表质证意见；原告对被告的证据1、2、3、4、5真实性无异议，对证据6的三性有异议。认为证据1，易忠利代表中泸公司和鼎城公司从事民事活动均要有公司的委托和授权，未经授权，易忠利的行为就属于个人行为，与公司无关；证据2，在协议书里面均体现了公司行为，两个公司均盖有公章，与易忠利个人无关；证据3、4，易忠利的签字行为是受公司委托授权的行为；证据5，认为与本案无关，且都是在签订土地转让协议之后易忠利才是管理人员，也是签订协议之后才制作的公告栏；证据6，认为文武是当时富泰公司的法定代表人，与本案有着利害关系，同时在2015年9月22日的协议书里并未有文武证明内容的约定。本院认为，当事人对真实性无异议被告的证据1、2、3、4、5本院予以确认；对证据6，系本院的庭审记录，对真实性予以确认，但文武是当时富泰公司的法定代表人，与本案有着利害关系，故本院对证明目的不予确认。第三人张邦玉未向法院提交证据。本院依职权调取的证据:贵州鼎城置业有限公司工商登记信息。经质证，原告鼎城公司及第三人张邦玉无异议，被告富泰公司对真实性无异议，但认为该证据只能证明鼎城公司成立时间、法定代表人、公司成立时的股东发起人等工商信息，以及证明2016年11月1日鼎城公司股东人员进行变更时易忠利持有鼎城公司31%的股份，但不能证明易忠利在2015年下半年不是鼎城公司的实际管理人员。本院认为，各方当事人对真实性无异议，对该证据予以确认。经审理查明，富泰公司为了化解与中泸公司等人的债务纠纷及农民工上访问题，决定将其依法取得从土国用（2014）第004号土地（位于贵州省从江县）使用权进行部分转让，于2015年9月22日与鼎城公司签订《土地使用权转让协议》及《协议书》，《土地使用权转让协议》约定：为解决四川蜀恒劳务有限公司农民工工资及泸州中泸建设集团有限公司的工程款事宜，甲（富泰公司）、乙（鼎城公司）双方在平等自愿的基础上经过协商达成如下协议：一、甲方通过招拍挂的方式，依法取得从土国用（2014）第004号土地使用权。并于2014年6月进行商业开发，现已完成总投资规模25%的工程量。二、根据从江县人民政府会议纪要精神，甲方自愿将从土国用（2014）第004号土地使用权（面积57.3793亩）中的37.34亩的土地使用权转让给乙方。三、转让价格按每亩75万元计价，土地使用权转让款共计人民币2800.5万元，由甲、乙双方在签订本协议之日起30日内付清，此款由乙方代甲方支付从江县农商行借款本息。《协议书》约定：甲（鼎城公司）、乙（富泰公司）双方就中泸公司与富泰公司之间产生的“施工合同纠纷”，甲、乙双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成如下协议，供双方共同遵守：一、甲方以泸州中泸建设集团有限公司（以下简称中泸公司）的名义与富泰公司于年月日签订的“施工合同”约定中泸公司的权利义务由甲方无条件承担中泸公司全部的合同权利与义务，对此，乙方无异议。二、乙方所欠中泸公司全部工程款，甲方与中泸公司承诺乙方无需向中泸公司和甲方支付任何工程款。三、乙方已支付给中泸公司的元工程款由甲方于土地使用权变更登记完成之日起7日内返还给乙方。四、中泸公司在乙方8号地块上建房所使用的土地使用权面积约25亩（按规划部门和国土部门实测面积为准），由乙方以每亩75万元的价格转让给甲方，该土地使用权转让款乙方用于偿还从江县农商银行贷款本息（由甲方直接按委托支付的方式汇入从江县农商行指定账户，付款期限从本合同签订之日起30日内）。五、中泸公司在乙方八号地块上的全部建筑物（1号、2号、3号楼）在甲方付清乙方土地转让款及返还乙方已付工程款后，其地上建筑物产权归甲方所有，甲方有占用、使用、收益和处分权。六、乙方积极配合甲方办理约25亩（以国土及规划部门确认的面积为准）土地使用权的转让变更登记手续及规划等一切手续。办理上述变更手续所产生的一切费用由甲方承担。七、中泸公司所欠四川蜀恒劳务有限公司的全部工程款（含农民工工资）由甲方在办理土地使用权变更登记之日一次性付清四川蜀恒劳务有限公司。八、乙方所支付8号地的设计费、地勘费、建设配套费等费用（以乙方实际付款凭证为准），由甲、乙双方按实际建筑面积和占地面积据实分摊。九、若甲方不能如期支付乙方应收款项，甲方承担违约金人民币200万元。若乙方不积极配合甲方办理土地变更登记及规划更改等相关手续，乙方承担违约金人民币200万元。十、本协议未尽事宜，由双方自行协商，如有争议，协商未果向合同签订地法院提起诉讼。十一、本协议一式两份，从甲、乙双方签字盖章之日起生效。富泰公司在与鼎城公司签订上述两份协议书之前，富泰公司于2015年5月19日与第三人张邦玉签订了商品房买卖合同，约定将由富泰公司将位于贵州省从江县第一层9、10、11号及1号楼第一层3-1号四个门面出售给第三人张邦玉，四个门面预测建筑面积168平方米，每平方米单价10000元，总价168万元。张邦玉分别于2015年5月18日（付款100万元）、2015年5月29日和31日又支付34万元（其中有25万元是张邦玉转款给易忠利代为支付），至庭结束时张邦玉已支付的购房款为134万元。富泰公司的商品房预售许可证显示其在2015年10月20日以后才能进行合法出售。张邦玉至今尚未能办理该四个门面的产权登记手续，尚欠的部分房款张邦玉至今也未支付完毕。诉讼中，该四间门面经评估价值为3885474元，鉴定费25000元。另查明，鼎城公司于2015年7月30日登记成立，曾文才是企业法定代表人，持股75%，股东姜皓持股25%；2016年11月1日经变更，企业法定代表人由曾文才变成易忠利（持股31%），2019年3月1日经变更，企业法定代表人由易忠利变成陶丰华，2019年7月10日经变更，企业法定代表人由陶丰华变成林涛。2019年7月10日以前易忠利是鼎城公司股东，也是管理人员；2019年7月10日以后的股东则无易忠利。再查明，因易忠利挂靠中泸公司并以中泸公司名义与富泰公司于签订的“施工合同”承建富泰公司涉案建筑物，所以庭审中富泰公司称易忠利既是中泸公司的负责人，也是鼎城公司的负责人、管理人员和股东。本案的争议焦点：1.原、被告签订的转让协议及协议书时，被告是否已经明确告知原告所转让的地上建筑物已经有四个门面在此前已经转让给第三人张邦玉。2.易忠利既是中泸公司的负责人也是鼎城公司的管理人员，易忠利已经知道四个门面已经转让给了张邦玉，是否代表了鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实。3.原、被告所签订的土地转让协议书及协议书中所转让的土地上所有建筑物是否包括被告已经转让给第三人张邦玉的四个门面在内。本院对本案的争议焦点评判如下：一、关于鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实问题。1.富泰公司主张其在与鼎城公司签订协议时明确告知鼎城公司所转让的所有地上建筑物中有四个门面已经转让给了张邦玉的事实，但该主张并无证据证明，本院不予采信。从富泰公司庭审中提交的第6组证据（2019）黔2633民初493号法庭审理笔录来看，文武是富泰公司的法定代表人，其说“我参与了（转让协议的签订），这是多次协商的结果不是一次性拍板的，鼎城公司是知道该四间门面已经转让给张邦玉的事实。在转让的时候张邦玉的门面款项没有全部付清，与鼎城公司说好了余款交给鼎城公司，由鼎城公司继续履行与张邦玉的合同”。这一说法不成立：（1）因文武系富泰公司的法定代表人与富泰公司有利害关系，文武的这一说法不予采纳；（2）既然签订协议时谈得这样详细，且还涉及到张邦玉的合同继续履行问题，张邦玉买的是哪四间门面，已经交款多少钱，余款是多少钱，双方应当在协议书中予以注明，双方没有将这一情况写入协议书不符合常理；（3）富泰公司与张邦玉签订合同的时间是2015年5月19日，至2015年5月31日时张邦玉已经支付了134万元（4个门面总价168万元），余款只有34万元（168-134=34），如果鼎城公司知道和同意富泰公司将该四间门面以168万元转让给张邦玉的事实，鼎城公司只要34万元余款而不要134万元已付款也是不符合常理。2.关于易忠利问题。易忠利是鼎城公司的管理人员，但同时，易忠利也是富泰公司所转让的涉案地上建筑物的实际承包人，其挂靠中泸公司名下并以中泸公司名义与富泰公司签订施工协议，易忠利此时则是富泰公司所转让的案涉地上建筑物的实际受益人，而中泸公司只是名义上的承包人和受益人，所以，易忠利在原、被告签订协议之前虽然确实是知道四个门面已经转让给了张邦玉，不能代表鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实，双方签订协议期间，易忠利并不是鼎城公司的法定代表人。（1）易忠利是鼎城公司的管理人员，但此际其更加是中泸公司的代表人，易忠利是富泰公司所转让的案涉地上建筑物的实际承包人和实际受益人，为了其自身的利益，不能排除易忠利在原、被告签订协议时有意不将之有四个门面已经转让给了张邦玉的事实告知鼎城公司之嫌疑；（2）无证据证明双方签订协议时易忠利在现场，协议书是双方公司及法定代表人所签订，不能证明鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实；（3）易忠利无将转让给张邦玉四个门面的事实告知鼎城公司之法定义务，富泰公司无证据证明易忠利已告知了鼎城公司四个门面转让的这一事实；（4）富泰公司的商品房许可预售的时间是2015年10月20日之后，原告与被告签订协议的时候被告未将其已经出售给第三人四个门面进行预售登记，不能证明鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实。二、原、被告所签订的土地转让协议书及协议书中所转让的土地上所有建筑物是否包括被告已经转让给第三人张邦玉的四个门面在内。协议书第五条约定“中泸公司在乙方八号地块上的全部建筑物（1号、2号、3号楼）在甲方付清乙方土地转让款及返还乙方已付工程款后，其地上建筑物产权归甲方所有，甲方有占用、使用、收益和处分权”，因富泰公司已经转让给了张邦玉的四个门面正是在八号地块上（1号楼、B栋楼也是2号楼），所转让的是该地上的全部建筑物，在不特别注明的该四个门面不在转让范围内的情况下，该转让全部建筑物应当包括已经转让给了张邦玉的四个门面在内。三、四个门面价值168万元（现经评估四个门面价值为3885474元）数额较大，富泰公司以已经口头告知鼎城公司为由未写入合同不符合常理。因此，原告的诉讼有事实和法律依据，应予支持；被告的辩解与本院查明的事实不符，该辩解理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：贵州富泰城镇开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付贵州鼎城置业有限公司四个门面款3885474元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38160元，由贵州富泰城镇开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。权利人在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期视为放弃权利。审 判 长  陆胜红审 判 员  姚梅珍人民陪审员  杨青荣二〇二〇年六月九日法官助理杨珊书记员梁兴礼