中华人民共和国 山东省邹平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1626民初2020号 原告：邹平市鼎峰教育培训学校有限公司，住所地邹平市会仙一路北侧建宇商城A-27，统一社会信用代码91371626MA3EMWWP03。 法定代表人：孙锋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：明金星，山东年轮律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：张同泉，男，1967年3月9日出生，汉族，居民，住邹平市。 原告邹平市鼎峰教育培训学校有限公司（以下简称鼎峰教育）与被告张同泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告鼎峰教育委托诉讼代理人明金星与被告张同泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎峰教育向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告立即退还原告租金7500元及损失2500元，合计10000元；2.一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张同泉于2011年11月16日租赁了王某位于邹平市会仙一路北侧建宇商城A-27号的房屋，租赁期限至2020年11月15日。2019年5月15日，被告将上述房屋的2至3楼转租给原告，并收取了原告2019年5月15日至2020年5月15日的租金15000元，同时给原告出具收条一张。2019年11月15日被告与王某解除了房屋租赁合同，王某将房屋另行租赁给他人，因原告并未能完全按照约定期限使用，未使用时间的租赁费被告应依法退还，被告虽然口头承诺退还，但迟迟不履行。现为维护自身合法权益，原告特依法具状诉至贵院，望依法判处。 张同泉答辩称，其自2008年5月2日承租了张来宝建宇商城A-27号的房子，张来宝是房东，王某为房子的合伙人，也是房东。大约2013年左右，张同泉开始和王某签订租赁合同。2019年10月份经房东同意，张同泉将房子转租给了第三方张达。由于张同泉的租期未到期，且二楼的部分和三楼已经租给孙锋至2020年5月15日，所以房东同意由张达支付下年的租金。张达和房东同意孙锋无偿使用到2020年5月15日，有张达、房东的书面协议证实。原告所告的内容不实，原告所告被告承诺退款更是无中生有。被告是经房东同意将房子转租给张达的，而且保留了孙锋2020年5月15日前的无偿使用权，并和孙锋交接清楚（有录音和微信转账），是孙锋早已租了别的房子，自愿和张达协议放弃使用。整个过程全程没有和被告说。不存在被告承诺给原告钱的事情。孙锋是2019年12月15日左右自愿倒出房子。孙锋是成年人，自愿倒出房子应自己承担全部责任。望法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了以下证据：1.收条一份；2.证明一份；3.申请证人王某出庭作证。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议，对证据2有异议，被告转租是经过王某同意的，且转租给第三方张达的前提是让原告使用至2020年5月15日；对证据3有异议，被告与王某并没有签订书面的解除租赁合同，签订的是转租给张达的协议。 被告提交了以下证据：1.转租协议一份；2.通话录音一份共两段。 经质证，原告对被告提交的证据1，该协议并非转租协议，实质是一个转让协议，被告实际退出租赁关系，另外，该协议是张达、被告等人达成的协议，但因为张达后来与房屋出租人签了新的出租合同，并没有让原告继续使用房屋，实际张达构成了对被告的违约，因为该协议原告并不是当事人，所以原告无法追究张达的违约责任，只能追究被告的责任。对证据2对真实性无异议，但是对证明内容有异议，并不是原告要主动搬离，是因为张达与房主签订了新的租赁合同，要对2-3楼进行装修，要求原告搬离。原告的租赁权利是建立在被告与房主的租赁关系的基础上，既然被告已经退出与房主的租赁关系，那么原告的转租权利也失去了基础，张达要求搬离原告只能搬离。 为查明案件事实，本院于2020年7月23日对案外人张达制作笔录一份，并于2020年7月30日组织原被告对该笔录进行了质证。 原告质证称，对证据的真实性无异议，该证据能够说明被告与张达因为原告的使用房屋问题存在争议，后来被告让原告腾出房屋收取了案外人的转让费用8万元，因此原告未使用期间的租赁费用被告依法退还。 被告质证称，张达说被告与房东的合同还有十几天到期是不对的，因为被告与房东的合同还有一年才到期，从张达租赁房子时被告就与张达说让原告免费使用至房屋到期，另外8万元的费用并不是房屋租赁费，是被告一楼超市的损失费用。 本院经审查认为，原被告提交的证据来源合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关，本院予以确认。本院对张达所做的调查笔录本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张同泉租赁位于邹平市会仙一路北侧建宇商城A-27号的房屋一套（共三层），张同泉向张来宝交纳房租一段时间后，约从2013年开始，张同泉开始向王某交纳房租。张同泉称张来宝与王某均为房主。后张同泉又将该房屋的二楼一部分及三楼转租给鼎峰教育，租赁期限为2019年5月15日至2020年5月15日，张同泉收取了鼎峰教育租赁费15000元。2019年10月27日，张同泉作为乙方（承租方）与张达以及甲方（出租方）签订协议一份，约定：甲方同意乙方将承租的甲方商铺转租给张达使用，并由张达交付租金；张达同意转租乙方承租的甲方商铺并接受甲方和乙方签订的合同；张达同意承接本合同（并和甲方另行协商好本合同中的各项事宜）；甲方和张达都同意合同终止后让鼎峰教育无偿使用到2020年5月16日（水电费除外），让乙方无偿使用到2019年11月15日；自协议签订之日起本合同中的一切费用和乙方无关；以上协议若无异议立即生效，谁若反悔谁就承担一切责任。张达、张来宝在协议上签订。后张同泉电话通知鼎峰教育，其已经将案涉房屋出租给他人但允许鼎峰教育使用至2020年5月16日等事宜，鼎峰教育在通话中未提出异议。王某出庭作证称，2019年11月15日张同泉与其解除了所有房屋的租赁合同，其于2019年12月1日将全部房屋另行出租给了张达，现在张达向其交纳租赁费。后鼎峰教育电话通知张同泉，称因张达需要装修，其提前搬离了案涉房屋，但张达未支付其相应款项，且张达已经不接其电话，要求张同泉与张达进行交涉，否则其将走法律程序。2020年7月23日，本院对张达做调查笔录时，张达称，其因案涉房屋的转租问题与被告有过不同意见，但后来于2019年10月27日与张来宝签订了协议，约定同意让鼎峰教育使用房屋到2020年5月16日，2019年12月1日其又与王某签订了一份《铺租赁合同》，约定其从王某处租赁案涉房屋。张达还称，鼎峰教育未使用到2020年5月16日就自己提前搬走了。2020年6月2日，鼎峰教育诉来本院，要求依法判令张同泉立即退还租金7500元及损失2500元，合计10000元；一切诉讼费用由张同泉承担。 本院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中张来宝与张达、张同泉签订协议及王某出庭作证过程中均未表示对张同泉将案涉房屋转租给鼎峰教育一事提出异议，且鼎峰教育转租张同泉承租的案涉房屋，是鼎峰教育与张同泉的真实意思表示，鼎峰教育与张同泉之间的转租合同合法有效。张同泉与张来宝、张达签订的协议，虽称系张同泉将案涉房屋转租给张达，但是根据该协议中“甲方和张达都同意合同终止后让乙方无偿使用到2019年11月15日；自今日起本合同中的一切费用和乙方无关”的约定，及庭审中王某出庭所作的“张达现在向我交纳房租”的证言，可证明张达系承租了案涉房屋。虽然在鼎峰教育租赁期限到期前，张同泉与张来宝及王某解除了案涉房屋的租赁合同，但张同泉与张来宝及后位承租者张达约定了由鼎峰教育无偿继续使用案涉房屋至2020年5月16日，并电话通知了鼎峰教育，鼎峰教育的租赁期限得以保障，张同泉与房主解除租赁合同并未侵犯鼎峰教育的合法租赁权益。鼎峰教育起诉张同泉的理由是张达与房主签订了新的租赁合同，张达要求其搬离，但未提交张达要求其搬离的证据，并且张达对鼎峰教育所述理由不予认可；而从鼎峰教育与张同泉的电话通话中可知，鼎峰教育提前搬离案涉房屋是因为其与张达达成了协议，因张达后来不支付其相应款项，要求张同泉与张达进行交涉，可见鼎峰教育要求张同泉返还剩余租金及损失的理由，证据不足。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对鼎峰教育的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告邹平市鼎峰教育培训学校有限公司的诉讼请求。 案件受理费25元，申请费120元，共计145元，由原告邹平市鼎峰教育培训学校有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于滨州市中级人民法院。 审判员  殷凤庆 二〇二〇年六月三十日 法官助理 李伟 书记员 明盼