广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5493号原告：黄国英，女，1985年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********，公民身份号码442************943。原告：王小军，男，1983年9月7日出生，汉族，身份证住址四川省阆中市***********，公民身份号码511************198。两原告共同委托诉讼代理人：杨燕芬，广东凯行律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：俞玮晴，广东凯行律师事务所实习律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告黄国英、王小军与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄国英、王小军的委托诉讼代理人杨燕芬、俞玮晴，被告富裕达公司的委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国英、王小军向本院提出诉讼请求：1.被告办理涉案房地产的房产证并交付给原告；2.撤销购房合同上的条款“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”和“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”；3.被告向二原告支付逾期交付商品房违约金10740元（以358000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年11月16日起计算至2017年4月30日止）【（0.005/月×358000元×6个月）=10740】；4.被告向二原告支付逾期办理权属登记的违约金（以358000元为基数，从2018年4月26日起计算至房产证交付二原告之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。暂计算至2019年11月26日约为34010元）【0.005/月×358000元×19个月=34010】；5.本案的诉讼费用和律师费2500元由被告承担。事实与理由：原告与被告共同签署了《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买涉案商品房，商品房地址位于中山市*********，总价款为358000元，原告已经按照合同约定支付全部购买款，且被告已将商品房交付原告使用。合同约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，办理权属登记备案事宜，但至今被告仍未按合同约定为原告办理好房产证，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延。现原告为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告黄国英、王小军对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房购买合同；2.住房证明和中山市商品房销售登记备案表；3.汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书；4.银行转账持卡人存根、收款收据、税收缴款书和发票联；5.法律服务代收费用收据和各项款项收据；6.发票。被告富裕达公司辩称，一、原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金、按中国人民银行同期同类贷款利率的标准的计算标准支付逾期交楼违约金缺乏事实与法律依据：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该两约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该两条款合法有效，该两条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的逾期办证违约金及逾期交房违约金计算标准应按该约定执行，即使逾期办证违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％，同理，即使逾期交房违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款、第九条第2款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十七条规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案商品房已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书及逾期交房所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金及逾期交房违约金低于被告实际造成原告的损失，且双方在签订《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，所以不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是“合同没有约定违约金”的情形，现原告以约定违约金过低为由要求按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金、按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据。二、原告请求富裕达公司支付提起本案诉讼三年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据民法总则第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告提起本案诉讼三年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，原告没有提供发生诉讼时效中止、中断的证据，原告请求逾期交房违约金缺乏依据，即使计算逾期交房违约金，也应从原告提起本案诉讼三年前的次日起计算。三、原告请求计算违约金的截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《附件六合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从原告实际收楼时间后360个工作日起计算，合同约定收楼时间为2016年11月15日，原告实际收楼时间为2017年4月30日，逾期办证违约金的起算时间应从2017年4月30日的次日起计算360个工作日后的次日即2018年10月10日起计算。2.按双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，违约金的截止计算时间应到被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，首先，原告请求逾期办证违约金计算至实际交付原告房地产权属证书之日缺乏依据；其次，根据双方签订的《附件六合同补充协议》第六条第3款约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，一审法庭辩论终结后，不排除出现该条款列举的一种或以上的情形，如原告未按时向银行偿还按揭贷款，导致被告承担保证责任等情形，一审法庭辩论终结后有可能出现被告不承担逾期办证责任或办证期限顺延的情形，如果一审判决将逾期办证违约金计算至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，则剥夺了被告对原告的违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，也应计算至法庭辩论终结之日。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，黄国英、王小军（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501066246），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园3期19幢903房的商品房，总房价款358000元；付款方式为银行按揭贷款。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向黄国英、王小军出具发票，确认黄国英、王小军已经足额支付购房款358000元，黄国英、王小军与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司与黄国英、王小军于2017年4月30日签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天向黄国英、王小军交付了商品房。黄国英、王小军还交纳了契税5370元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。黄国英、王小军与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在法律规定可撤销合同的情形，故本院对黄国英、王小军要求撤销购房合同上的条款“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”和“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的诉讼请求不予支持。黄国英、王小军已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在约定的期限内交付商品房，亦未能在交付商品房后360个工作日内为黄国英、王小军向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，《中山市商品房买卖合同》约定涉案房屋的交楼时间为2016年11月15日前，双方实际交楼时间是2017年4月30日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照补充协议的约定确定富裕达公司应从2017年4月30日起360个工作日内即2018年10月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为黄国英、王小军向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2018年10月10日。至于逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本院于2019年12月9日收到黄国英、王小军提起诉讼的立案材料，主张要求富裕达公司向其支付从2016年11月16日起算的逾期交房违约金，。现富裕达公司抗辩称逾期交房违约金已超过诉讼时效，而黄国英、王小军未举证证明具有诉讼时效中止或中断的事由，故本院对富裕达公司的抗辩意见予以采纳，因此本院对超过诉讼时效的部分逾期交房违约金不予支持，即支持从2016年12月9日起算的逾期交房违约金。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，本院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的360个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故本院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。至于逾期交房违约金的截止时间合同有明确约定为实际交付之日止，双方确认实际交楼时间是2017年4月30日，现黄国英、王小军请求逾期交房违约金计算至2017年4月30日，双方并无异议，本院予以支持。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”及第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的两种违约情形，双方已在《中山市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向黄国英、王小军支付违约金，黄国英、王小军未提交证据证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额，即无法认定合同约定的违约金低于逾期交房及逾期办证期间实际造成的损失。黄国英、王小军应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金以及逾期交房违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向黄国英、王小军支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与黄国英、王小军支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补黄国英、王小军的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张逾期办证违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。此外，虽然富裕达公司至今已经交付商品房给黄国英、王小军使用，但富裕达公司逾期交房时间从2016年12月9日至2017年4月30日共143天，本院确定富裕达公司应向黄国英、王小军支付逾期交房违约金5119元（358000元×0.0001×143天）。关于黄国英、王小军请求富裕达公司交付房产证的问题。首先，如前所述，本院认为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，即完成合同约定的办证义务，而非实际交付房产证，其次涉案楼盘为问题楼盘，因施工方的原因现阶段未能协助办理房地产权属登记备案手续，且办证手续的完成并非富裕达公司可独立完成的，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上履行不能的情形。此外，黄国英、王小军已主张的逾期办证违约金，足以弥补其损失并督促富裕达公司尽快履行相应义务。黄国英、王小军现阶段要求富裕达公司协助办理房地产权属登记备案手续于理无据，本院不予支持。但导致不能确定何时具备备案条件，责在富裕达公司。若履行不能的情形消除后，富裕达公司仍不履行的，黄国英、王小军可再另行主张权利。关于黄国英、王小军要求富裕达公司支付律师费2500元，因《中山市商品房买卖合同》未有明确约定，且黄国英、王小军已主张违约金，足以弥补其损失，故该诉讼请求于理无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄国英、王小军支付逾期交房违约金5119元。二、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄国英、王小军支付逾期办证违约金（以358000元为基数，从2018年10月10日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；三、驳回原告黄国英、王小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费981元，减半收取491元（原告黄国英、王小军已预交3689元，由本院退回3198元），由原告黄国英、王小军负担223元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担268元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告黄国英、王小军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇二〇年六月五日书记员  陈静翩书记员  简佩琳