河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1576号原告：姬星照，男，汉族，1989年5月2日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：王站伟、布浩雷，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。被告：吕行展，男，汉族，1965年4月13日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：刘孟孟，河南民天律师事务所律师，一般代理。原告姬星照诉被告吕行展合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行审理。原告姬星照的委托诉讼代理人王站伟，被告吕行展及其委托诉讼代理人刘孟孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姬星照的诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的关于汝阳县城南华家园3号楼第一门洞第五门的《房屋转让合同》；2、依法判令被告将上述房产腾空后交付原告；3、本案一切费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原告从侯建军手中购买位于汝阳县××家园××楼1门洞第五门的房产一套，面积128平方米，后原告将该房产以225000元的价格出售给本案被告，双方并签订有《房屋转让合同》，约定被告一次性付清全款，但在合同签订后，被告仅付款12.5万元，下欠10万元房款至今没有支付给原告，现上述房产原告已经交付给被告，被告的行为已表明不履行义务，被告该行为已经构成违约，故根据《中华人民共和国合同法》的规定，故向贵院提起诉讼解除合同，望依法裁判。被告吕行展辩称：原告之诉缺乏事实根据和法律依据，其请求应依法予以驳回。理由如下：1、原告所述与事实不符。在合同签订之前，因原告急需用钱，着急出售房屋，原告与被告协商先支付一部分房款，被告分两次给原告支付12.5万元房款，原告给被告出具收据两张。之后才签订了《房屋转让合同》，签订合同当天，被告向原告出具欠条一份，原告亦表示认可，未提任何异议。2、剩余房款尚未支付给原告系原告违约行为所致，违约方系原告，而非被告。被告一直表示同意支付剩余房款，被告主动与原告联系支付剩余房款，但是因原告表示不在家，致使被告一直无法支付该房款。合同签订后，由于联系不上原告，被告代为垫付了水、电入户费，电梯安装所需费用共计18500元。后原告与被告联系，被告亦始终表示同意支付剩余房款，但是，被告要求原告按照《房屋转让合同》的约定支付被告垫付的18500元，扣除垫付的费用后，将剩余款项支付给原告。但原告违反合同约定，不同意扣除该费用，双方因此未达成一致意见。后经多次协商，终于达成一致意见，但是接收房款时原告反悔，拒绝接收，才致使该房款一直未支付给原告。3、原告作为违约方，要求守约方解除合同，显然于法无据。并且由于房价飙升，若合同解除必然使违约方从中获取巨额利益，势必违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条关于不得使不诚信的当事人因合同解除而获益的观念。综上理由，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告姬星照举证：1、原告与侯军签订的《成品房买卖合同》一份，证明原告从侯军处购买了涉案房产；2、原、被告签订的《房屋转让合同》一份，证明合同约定付款方式为一次性付清；3、2019年1月29日被告出具的《欠条》一份，证明被告未按协议约定将房款一次性交付给原告，截止2019年1月29日被告吕行展尚欠10万元房款至今未付。被告吕行展质证意见：对上述证据真实性无异议，但上述证据并不能证明被告吕行展存在违约行为，被告一直表示同意支付房款，但原告拒绝接收，违约方为原告。该证明亦可证明水电入户、电梯安装所需费用由原告承担。原告接受《欠条》，未提异议，表明原、被告所签合同已经履行完毕，剩余10万元房款已经转化为新的债权债务关系，该欠条是否履行与本案无关。被告吕行展举证：1、原告姬星照于2019年1月19日及2019年1月27日出具的《收据》各一份，证明被告分两次支付房款，原告出具收据的事实；2、原、被告微信聊天记录截图一份，证明被告支付房款，原告不履行接收义务，拒绝接收房款的事实；3、2019年5月11日汝阳县润安房地产开发有限公司出具的水电入户费《收据》一份；4、2019年5月11日汝阳县润安房地产开发有限公司出具的电梯费《收据》一份。第3、4组证据证明原告违反合同约定，不支付水电入户费、电梯安装所需费用，被告垫付的事实，被告要求垫付费用应从房款中扣除。原告姬星照质证：对原告出具的《收据》无异议。微信截图刚好可证明，欲向原告缴纳房款是在2019年12月29日，但被告给原告出具的欠条时间是2019年1月19日，那么签合同应该是在2019年1月19日之前，被告没有按照约定将房款一次性付清，视为被告违约。对汝阳县润安房地产开发有限公司出具的两份《收据》存在异议，应出具发票。水电入户费、电梯安装所需费用应有开发商侯军承担。经审理查明，2018年7月6日原告姬星照与侯建军签订《成品房买卖合同》（加盖有汝阳县润安房地产开发有限公司印章），购得南华家园第3号楼第一门洞第五楼南门房屋一套，面积128平方米。后原告姬星照将该房屋出售给被告吕行展，并签订《房屋转让合同》，该合同载明：第三条付款方式：双方一直同意购房款由乙方一次性付清，甲方在收款时应向乙方出具收据……第五条甲方的承诺保证：甲方保障自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍；水电入户费，房屋入户门，电梯（因将来需要楼上各位业主共同出资安装）安装的所需费用由甲方承担。该《房屋转让合同》签订日期为空白。被告吕行展分两次支付房款共计12.5万元，原告分别于2019年1月19日和2019年1月27日向被告出具收到房款11.5万元和1万元的《收据》各一份。2019年1月29日被告吕行展向原告姬星照出具欠款10万元的《欠条》一份，欠条载明：今欠姬星照购房款100000元，大写：拾万圆整。2019年5月11日，被告吕行展支付水电入户费3500元，2019年12月2日被告吕行展支付电梯安装费15000元。就剩余房款的支付及该两项费用的负担问题双方产生争议，引发本案纠纷。本院认为，本案是房屋买卖纠纷。焦点是原告诉求是否满足法定合同解除的条件。对此，应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定予以判断。该法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中双方《房屋转让合同》未载明签订时间，也未约定具体的房款交付时间，因此无法从合同约定内容判断被告应履行支付房款的时间节点；也无法从合同约定判断被告已付的两笔款是在合同签订之前还是签订之后。若付款在书面合同签订之前，那么当事人明知实际付款情况非一次性付清，仍然作出“一次性付清”的约定，显然有失合同严肃性，该约定有悖于诚实信用原则；若该两次付款在书面合同签订之后发生，被告当即就构成违约，原告可以拒绝受领房款，拒绝交付房产，及时解除合同。但事实情况相反，原告不但受领了房款，交付了标的物，出具了《收据》，且接受了《欠条》。该行为可以视为当事人在合同履行中，以实际行为对合同约定内容的变更。本案中，原告未提供向被告催告履行合同义务的证据，没有向被告发出要求解除合同的通知；而被告的举证，显示了被告愿意继续履行合同的诚意，双方存在合同履行中，下欠房款应否扣除水电入户费、电梯安装费的争议。故，本院认为，原告姬星照解除合同的诉求不能满足法律规定合同解除的条件。双方应当依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，通过协商、签订补充协议等方式，完善合同约定内容，妥善处理合同履行中的争议。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条，第九十五条，第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告姬星照的诉讼请求。案件受理费2337元，由原告姬星照承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  杨朝幸二〇二〇年六月十二日书记员  李田娃