广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1860号上诉人（原审被告）：潘俊局，男，汉族，住广东省新丰县*************，现住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码440************014。被上诉人（原审原告）：李琼芝，女，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码440************440。委托诉讼代理人：林振能，系李琼芝丈夫。委托诉讼代理人：招见开，系李琼芝母亲。被上诉人（原审原告）：伍彩琼，女，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码440************642。委托诉讼代理人：招见开，女，住广东省广州市越秀区***********。上诉人潘俊局因与被上诉人李琼芝、伍彩琼相邻损害防免关系纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘俊局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回李琼芝、伍彩琼的第二项诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判驳回李琼芝、伍彩琼第四项诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由李琼芝、伍彩琼承担。事实和理由:一、一审判决潘俊局应向李琼芝、伍彩琼赔偿租金损失缺乏事实依据，违反公平原则。1.李琼芝、伍彩琼将案涉房屋改建为“房中房”的出租行为违反了《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，其所谓的租金收入不具有合法性，潘俊局无须对李琼芝、伍彩琼的违法收入进行赔偿。即使潘俊局应赔偿租金损失，也只应按过错比例承担。据悉，城管部门曾责令李琼芝、伍彩琼拆除案涉房屋违法改建后才允许其出租，即李琼芝、伍彩琼主张的因房屋无法出租而产生的租金损失，并非仅仅因潘俊局损坏所致，还包括其自身的过错原因。2.一审判决酌定潘俊局应向李琼芝、伍彩琼赔偿2017年1月1日至2019年12月31日的租金损失缺乏事实依据。根据李琼芝、伍彩琼提交的租赁合同，租期均于2017年年中结束，在李琼芝、伍彩琼未有其他证据证明房屋损坏发生后至租赁期届满前，租客均因房屋损坏原因而全部退租，并事实上对李琼芝、伍彩琼造成了租期届满前租金损失之事实的情况下，判令由潘俊局承担租赁期届满前的租金损失，缺乏事实依据。另，李琼芝、伍彩琼起诉时要求潘俊局支付金钱赔偿损失而非恢复原状，即便因需确定因果关系前不适宜自行修复并出租，但完全可以在鉴定机关最后一次完成现场勘察（2018年11月8日）后，及时对案涉房屋进行修复并出租以减少损失的扩大。但李琼芝、伍彩琼却一直怠于采取止损措施，一直空置案涉房屋并放任其租金损失扩大，损失扩大部分应由李琼芝、伍彩琼自行承担。即使潘俊局需赔偿租金损失，损失也应计算至2018年11月8日，且应按过错比例承担，而非由潘俊局全部承担。二、一审判决认定潘俊局承担全部鉴定费、修复方案费及造价咨询费是认定事实不清。1.《房屋安全鉴定报告》中第六条“损坏检查情况”所列示案涉房屋的损坏情况中，既包含了潘俊局造成的损坏项目，也包含了与潘俊局无关的损坏项目，显然，上述鉴定报告是对案涉房屋全部损坏项目进行了鉴定，但鉴定结果只有部分损坏项目是由潘俊局施工造成，根据公平原则，潘俊局只应对与其施工造成损坏的部分负责。故一审法院认定潘俊局全额支付鉴定费25000元认定事实不清，应由双方按鉴定结果比例承担结构鉴定的费用。2.《房屋修复方案（图纸）》中修复方案所列示的30项修复内容中包含第2-4、6-10、13、17-22、26、30共17项修复内容明显属于《房屋安全鉴定报告》第七条“原因分析”中第3、4点与潘俊局施工无关的项目，故一审法院认定潘俊局全额支付修复方案费8000元认定事实不清，应由双方按鉴定结果比例承担结构鉴定的费用。3.《工程造价鉴定意见书》“分部分项工程和单价措施项目清单与计价表”中第2-4、6、9、13-17、21项分别对应《房屋修复方案（图纸）》的第2-4、9、13、17、19-22、26项，属上述与潘俊局施工无关的情形，不应计入计价项目并由潘俊局承担鉴定费用。三、基于上述，一审判决潘俊局承担全部诉讼费违反公平原则。被上诉人李琼芝、伍彩琼答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。李琼芝、伍彩琼向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘俊局赔偿李琼芝、伍彩琼修复受损房屋费用30000元，赔偿李琼芝、伍彩琼家私家电损坏重新购买的费用2000元；2.判令潘俊局赔偿因野蛮装修导致李琼芝、伍彩琼房屋租赁的经济损失10000元；3.判令潘俊局支付李琼芝、伍彩琼因诉讼导致的误工费5000元；4.本案诉讼产生的所有费用由潘俊局承担。一审法院查明：李琼芝、伍彩琼是位于佛山市南海区********************（以下简称201房）的房屋登记权属人，建筑面积89.7平方米。潘俊局是位于佛山市南海区********************（以下简称301房）的房屋登记权属人。301房与201房上下相邻。李琼芝、伍彩琼把201房改建成5间小房出租给他人居住。从2016年10月左右，潘俊局对301房进行了拆墙、重新铺设地板砖等装修，导致对应下方的201房天花板底及墙体出现不同程度损坏现象。在施工过程中因打穿天花造成掉落的水泥块砸伤了承租李琼芝、伍彩琼房屋的一个租客的脚，潘俊局赔偿了3000元给该租客。潘俊局装修完工后，李琼芝、伍彩琼与潘俊局双方就房屋受损的赔偿及修复问题进行多次协商未果，遂向一审法院提起诉讼。广东稳固检测鉴定有限公司根据一审法院的委托，对201房屋现时的安全程度及该房屋损坏与301房屋装修施工行为之间的因果关系进行鉴定，作出《建筑结构检测鉴定报告》，鉴定结论为：1.评定201单元房屋为“一般损坏房”，主体结构可安全使用，但对房屋损坏部位应作修缮处理；2.301单元房屋装修施工导致201单元房屋五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶出现不同程度受潮、发霉痕迹，并引起部分天花板底抹灰层出现空鼓现象。广州市南粤珑图建筑设计有限公司根据一审法院的委托出具了相应的修复方案。广东飞腾工程造价咨询有限公司根据一审法院的委托对李琼芝、伍彩琼所有的201单元房屋的修复费用进行鉴定，并作出《工程造价鉴定意见书》，认定工程造价为16137.87元，此费用不包含李琼芝、伍彩琼家私家电损坏费用，并说明工程量均按照现场实际测量计算，并根据《建筑结构检测鉴定报告》说明，其中房屋处理统计表中的第⑥⑦⑧⑩等共七项不属于潘俊局造成的损失，不应计算。李琼芝、伍彩琼为此支付了鉴定费25000元、修复方案费8000元和造价咨询费3000元。庭审中，潘俊局认为其房屋装修好后出租的租金大概每月1800元左右，并明确表示无法按照李琼芝、伍彩琼诉请的修复方案对李琼芝、伍彩琼的房屋进行修复，只同意按照工程造价鉴定结果赔偿属潘俊局赔偿的部分。一审法院认为，本案是相邻损害防免关系纠纷。李琼芝、伍彩琼、潘俊局作为上下层房屋的权属人，应当按照团结互助、公平合理的精神，正确处理双方之间的相邻关系。一方给对方造成损失的，应当赔偿损失。本案中，根据广东稳固检测鉴定有限公司依法出具的《建筑结构检测鉴定报告》，鉴定意见为潘俊局的301单元房屋装修施工导致李琼芝、伍彩琼的201单元房屋五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶出现不同程度受潮、发霉痕迹，并引起部分天花板底抹灰层出现空鼓现象。可见，潘俊局的301单元房屋装修施工行为与李琼芝、伍彩琼的201单元房屋所造成的损坏之间存在因果关系，李琼芝、伍彩琼对此并没有过错，故潘俊局依法应对李琼芝、伍彩琼房屋所造成的损坏进行修复并赔偿李琼芝、伍彩琼因此所造成的全部损失。结合李琼芝、伍彩琼的诉请，一审法院分析如下：一、关于李琼芝、伍彩琼要求潘俊局按修复方案修复房屋的问题。因李琼芝、伍彩琼的201房所造成的损坏确实因潘俊局对301房进行装修施工所致，故李琼芝、伍彩琼要求潘俊局按修复方案对201房因潘俊局所造成的损坏进行修复的主张，符合法律规定。但根据《建筑结构检测鉴定报告》和修复方案显示的房屋处理统计表，有七项需维修的项目与潘俊局的侵权无关，且潘俊局也已明确表示无法按照该修复方案对李琼芝、伍彩琼的房屋进行修复。此外，如由潘俊局进行修复，必须进入李琼芝、伍彩琼屋内施工，只要其中一方没有积极配合，或者双方对修复的验收标准产生争议，均会使双方的纷争难以妥善及时解决，不利于定纷止争，也会进一步扩大双方的损失。考虑到李琼芝、伍彩琼所造成的损失，为确保其房屋能得以尽快修复使用，减少双方的诉累，一审法院确定由李琼芝、伍彩琼自行修复，修复所需的费用由潘俊局承担。根据《工程造价鉴定意见书》显示，认定工程造价为16137.87元，潘俊局应赔偿给李琼芝、伍彩琼。如李琼芝、伍彩琼因修复房屋合理产生的费用超出该费用的，由李琼芝、伍彩琼另案主张。二、关于租金损失的问题。虽然经鉴定显示201房主体结构可安全使用，但该房屋有五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶也出现不同程度受潮、发霉痕迹，已严重影响李琼芝、伍彩琼的正常使用，故李琼芝、伍彩琼要求潘俊局赔偿租金损失的主张，一审法院予以支持。因潘俊局从2016年10月装修期间才造成李琼芝、伍彩琼房屋损坏，且李琼芝、伍彩琼也未举证证明其房屋从何时开始空置，故李琼芝、伍彩琼要求从2016年9月开始计付租金损失的主张，一审法院不予支持。对于每月租金的标准，李琼芝、伍彩琼要求按每月租金2500元标准计算损失，缺乏依据，一审法院亦不予采纳。因李琼芝、伍彩琼房屋的损坏在确定因果关系前以及修复前确实难以出租使用，考虑到李琼芝、伍彩琼房屋面积位置、市场环境等因素，结合李琼芝、伍彩琼自行修复所需时间、潘俊局的过错程度以及其所作的“潘俊局房屋装修好后出租的租金大概每月1800元左右”陈述等实际情况，为了减少双方的诉累，根据公平合理的原则，一审法院酌定租金损失应从2017年1月1日开始计算至2019年12月31日止按每月1600元的标准计算租金损失为57600元，潘俊局应赔偿给李琼芝、伍彩琼。李琼芝、伍彩琼主张的租金损失超出一审法院核准部分，缺乏依据，一审法院不予支持。三、关于家私家电损害和折旧费问题。因潘俊局的装修施工行为并没有直接损坏李琼芝、伍彩琼的家私家电，且一审法院已支持李琼芝、伍彩琼的租金损失，故李琼芝、伍彩琼要求潘俊局赔偿家私家电损失5000元的主张，一审法院不予支持。四、关于鉴定费25000元、修复方案费8000元和造价咨询费3000元的问题。因本案纠纷确实因潘俊局装修施工不当而引起，且鉴定结论显示潘俊局的301单元房屋装修施工导致李琼芝、伍彩琼的201单元房屋五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶出现不同程度受潮、发霉痕迹，并引起部分天花板底抹灰层出现空鼓现象。故因本案产生的鉴定费25000元、修复方案费8000元和造价咨询费3000元依法应由潘俊局承担，该费用已全部由李琼芝、伍彩琼垫付，故潘俊局应支付给李琼芝、伍彩琼。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、潘俊局应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋修复费用16137.87元予李琼芝和伍彩琼；二、潘俊局应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失57600元予李琼芝和伍彩琼；三、潘俊局应于判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费25000元、修复方案费8000元和造价咨询费3000元予李琼芝和伍彩琼；四、驳回李琼芝和伍彩琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（李琼芝和伍彩琼已预交487.5元），由潘俊局负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系潘俊局应否向李琼芝、伍彩琼赔偿租金损失、支付鉴定费、修复费和造价咨询费及具体数额如何确定。潘俊局是案涉301房的权利人，李琼芝、伍彩琼是案涉201房的权利人，双方形成上下的相邻关系。根据法律规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，根据广东稳固检测鉴定有限公司作出的《建筑结构检测鉴定报告》可知，潘俊局的301单元房屋装修施工导致李琼芝、伍彩琼的201单元房屋五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶出现不同程度受潮、发霉痕迹，并引起部分天花板底抹灰层出现空鼓现象。故潘俊局应承担相应的赔偿责任。一审法院委托了广东飞腾工程造价咨询有限公司对案涉201房的修复费用进行鉴定，并依据广东飞腾工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》认定潘俊局应向李琼芝、伍彩琼赔偿房屋修复费用16137.87元符合事实和法律规定，本院予以维持。李琼芝、伍彩琼的201房因潘俊局的301房屋装修施工导致出现五处天花板底出现明显破损现象，天花板底及梁侧、墙顶出现不同程度受潮、发霉痕迹，并引起部分天花板底抹灰层出现空鼓现象，已严重影响李琼芝、伍彩琼的正常使用，导致案涉201房无法正常出租，故潘俊局应向李琼芝、伍彩琼赔偿租金损失。因现有证据未能显示案涉201房何时开始空置，而案涉201房的损坏在确定因果关系前及修复前确实难以出租使用，故一审法院综合201房的面积位置、市场环境，结合李琼芝、伍彩琼自行修复所需时间、潘俊局的过错程度及其所作的陈述等实际情况，酌定潘俊局应向李琼芝、伍彩琼赔偿租金损失57600元（自2017年1月1日始至2019年12月31日止，按每月1600元的标准计算）并无不当，符合公平合理原则，本院予以维持。潘俊局上诉主张租金损失的扩大是李琼芝、伍彩琼一直空置房屋所导致的，租金损失应计算至现场勘查日即2018年11月8日止缺乏依据，本院不予支持。潘俊局还上诉主张案涉201房无法出租有李琼芝、伍彩琼自身的过错原因，但其未能举证证明，其应承担举证不能的法律后果。关于本案鉴定费、修复费和造价咨询费的问题。因本案纠纷系因潘俊局装修施工不当而引起，且经鉴定案涉201房在本案中所认定的损坏部分确实因潘俊局对301房进行装修施工所致，故本案产生的鉴定费25000元、修复方案费8000元和造价咨询费3000元依法应由潘俊局承担。潘俊局上诉主张其不应承担全部的鉴定费、修复费和造价咨询费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。潘俊局的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人潘俊局负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年六月十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽