河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初4041号原告：常保，男，1948年1月30日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：张万广，河南博联律师事务所律师。被告：陈丰产，男，1979年8月17日出生，汉族，住周口市太康县。委托诉讼代理人：聂军政，河南荣康律师事务所律师。原告常保与被告陈丰产合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，被告陈丰产在答辩期内提出管辖异议，要求将本案移送至太康县人民法院审理。本院于2019年11月8日作出（2019）豫0811民初4041号民事裁定书，裁定驳回被告陈丰产对本案管辖权提出的异议。被告陈丰产不服该裁定，提起上诉，焦作市中级人民法院于2020年2月14日作出（2020）豫08民辖终14号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常保及其委托诉讼诉讼代理人张万广、被告陈丰产委托诉讼代理人聂军政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常保向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告所签订的建房协议；2、依法判定被告立即搬出山阳区农科街47号；3、本案的诉讼费等相关费用均由被告承担。事实和理由：2015年5月4日原被告签订了建房协议一份，协议约定原告将坐落在农科街南第一排第二房出售给被告，协议约定建筑面积楼房三层东西8米，南北12米，共计360平方，房价每平方米为1700元，合计人民币612000元，付款方式为建房前一次性付清，办理地皮手续，规划手续，房证由原告负责，被告付款，现协议签订后被告只支付42万元的房款，余款多次打电话，发信息，被告拒不履行剩余房款，并强行将原告房屋门锁撬开，其行为严重侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼，判定被告履行其义务。被告陈丰产辩称：一、被告没有违约行为，涉案建房协议不应解除，应继续履行。2013年9月19日，被告陈丰产通过妻子王荣花向原告常保支付建房定金5万元，商定由被告陈丰产出钱给原告常保，由原告在焦作市山阳区农科街为被告陈丰产建设房屋一套。2015年5月4日，原告常保与被告陈丰产签订书面的《建房协议》，协议约定原告常保在农科路47号院南第一排第二房给被告陈丰产建楼房一套，并约定原告常保为被告办理地皮手续、规划手续和房证，建设房屋的价款为每1700元/平方，建房面积为三层，共计360平方。应原告常保要求，2015年5月16日，陈丰产妻子向常保妻子赵小娟转账支付85000元，虽然协议约定的付款方式为建房前一次把款付清，但由于原告常保不能确定实际建成的房屋面积是否与协议约定面积一致，双方协商按一千七每平计算按实际建成房屋面积结算，原告常保于2015年7月18日向被告陈丰产出具了按实际面积结算的书面凭证，被告陈丰产在当天拍照留存，被告应原告要求，在7月18日当天又让其妻子向原告常保的妻子赵小娟中国工商银行62×××34卡号汇款7万元。原告常保根据建房进度隔一段时间要求被告提前支付一部分建房款，截止到2016年9月7日，被告陆续按照要求向常保及其妻子支付共计41万元建房款，原告常保于2016年9月7日向被告出具了41万元收据并向被告交付了房屋钥匙。截止到2017年5月24日原告常保分两次要求被告支付了建房款3万元，此时被告已共计支付原告44万元建房款。原告并出具收据。根据以上付款时间、收款账号及两次手写收据可印证，原被告双方以多次支付和收取建房款的实际行为变更了建房协议，约定的一次性付清房款的约定予以变更，该条款归于消灭，更印证了双方约定的实际合同是以实际建房面积按固定的1700每平方米计算而不是直接以1700元乘以360平方米来计算的。由于原告在建房后多次拖延，并未委托权威的第三方检测机构测量建成房屋的实际面积进行结算。根据原告在诉讼中向法院提交的单方出具的房屋总结算中其估算的房屋面积292平方米，可知该292平方米与《建房协议》约定的360平方米相差甚远，更能印证双方的建房款总额应以实际测量的房屋建成面积计算，而不能直接以360平方米计算。原告以合同约定的360平方米乘以每平方米1700元要求支付612000元没有事实和法律依据，被告不存在违约行为。且原告一直拒绝被告委托权威机构对房屋面积进行测量，故建房协议不应解除，应继续履行。二、涉案房屋的占用使用即所有权应归被告陈丰产所有，原告常保无权要求被告搬出山阳区农科所47号。原被告双方签订的《建房协议》约定原告常保负责为被告陈丰产建设房屋，协议约定建成房屋所有权应归被告陈丰产所有。另外原被告并非买卖合同法律关系，根据民事诉讼法的解释规定的适用，本案属于不动产纠纷，是因履行建房合同引发的纠纷，涉及房屋权利确认，可证实原被告之间并非买卖合同法律关系，结合双方的协议约定，本案应为建设工程合同纠纷。本案是被告陈丰产委托原告为自己建房并支付建房款，根据《建房协议》约定，原告常保仅享有实际建房面积乘以1700元/平方米支付建房款的请求权，不享有房屋所有权，涉案房屋所有权归被告陈丰产所有，故被告陈丰产基于为自己建成。故被告无权要求搬出房屋，应依法驳回原告诉讼请求。围绕争议焦点，本院组织当事人进行举证、质证。原告常保提供证据如下：1、原告身份证一份，证明原告主体适格。2、2015年5月4日原被告之间签订了建房协议一份，证明该协议体现了房屋的面积，房屋的价款等相关的权利和义务。3、通知一份，时间是2019年8月4日原告向被告履行了告知义务，告知内容是本案的陈丰产欠相关的房款，同时存在有违约行为，对房屋实施破坏的行为。4、房屋总结算清单一份，证明体现了房屋的单价、平方面积及总价款的数量。5、2007年9月3日墙南村委会向本案的原告出具的证明一份，证明该房产的使用权等应当归本案的原告支配和使用。6、现场照片一组，证明本案的被告对房屋的设备进行了损害的事实。被告陈丰产对原告证据质证如下：对原告证据1身份证真实性无异议。对证据2建房协议的真实性无异议，但是该房协议与原告向被告提供的有差异，原告在被告拥有的建房协议360平方米及合计612000元予以涂划，对其证据目的不予认可。对第3份证据通知真实性不予认可，首先该通知系打印件，没有任何原告常保的签字及其他证据能证明原告承包该通知送达给被告陈丰产，对其证明目的不予认可。对证据4房屋总结算真实性不予认可，该结算单不显示具体借款时间，上面未写有原被告的签字，不能证明原被告双方进行了总结算，对其证明目的不予认可。对证据5村委会证明的真实性不予认可，该证明显示的时间是1988年及1990年情况，该证明并未载明村西荒地与涉案房屋使用的宅基地双方属于同一块地，在2007年之前，涉案房屋并未建设，村委会向其出具的证明不涉房屋的产权，不能作为认定涉案房屋所有权归属的依据，具体权属归属应依据双方签订的建房协议，及双方对建房协议履行的情况，而建房协议约定的是原告为被告建楼房一套，并配合办理地皮手续、规划手续及权属证书，可知双方约定房屋权属为被告所有。对证据6其中两根电线杆粘有通知的真实性、关联性不予认可，两张照片并不显示具体制作时间，制作人及制作设备，也不能显示该通知粘贴的具体位置，更不能证明其向被告履行了所谓的通知，对其中照有人物的照片真实性无异议，该照片仅能证明被告及其亲属合法占有使用房屋，并不能证明达到原告所称非法占有的目的。对其门锁损害真实性无异议，但是照片不显示该门锁损坏人是谁及损坏时间，我方有证据证明该损坏人是原告妻子赵小娟代领李瑞香夫妇予以破坏，并且多次试图抢夺房屋。综上，原告以上证据并不能证明被告存在违约行为，另外根据其提交的不具有真实性房屋总决算中292平方米房屋面积及建房协议职工360平方米面积相差甚多，更能印证双方应共同委托权威测量机构对房屋实际面积进行测量结算，可知，在原告并未对房屋面积委托权威机构对其没有依据的1700元乘以360平方米进行结算，我方有合理理由可以进行拒绝，双方签订的建房协议不应当解除，更不应当要求被告搬离房屋。被告陈丰产举证如下：第一组证据，1、伍万元收据一份；2、《建房协议》一份1页；3、常保承诺书一份1页。以上证据证明目的是证明被告陈丰产通过妻子王花荣于2013年9月19日向常保支付5万元建房定金。2015年5月4日，原告常保与被告陈丰产签订建房协议约定被告出钱由原告常保为被告建设位于农科所47号院南第一排第二房楼房一套，按1700元每平方米计算，由原告常保负责办理地皮手续、规划手续、房证。而后，双方约定建房款最终以实际建成面积乘以每平方米1700元而不是直接以360平方米直接进行结算。第二组证据：1、中国工商银行汇款凭证一份7页VID-20190802-095426录像证明原告常保妻子赵小娟带领李瑞香夫妇寻衅滋事抢夺房屋，妨害被告妻子王花荣使用，原告妻子赵小娟一直不愿意实际测量房屋。VID-20190802-100015录像证明赵小娟带领李瑞香夫妇继续闹事，在6分、7分36秒至8分左右，李瑞香夫妇对民警说2018年6、7月份购买涉案房屋，原告常保妻子赵小娟自认是卖房的，可知常保夫妇恶意售卖被告陈丰产房屋存在严重违约行为。VID-20190802-111419录像证明赵小娟带领闹事后，被告陈丰产妻子王花荣物品被乱扔破坏后的情况。综上，能证明被告陈丰产按约履行双方约定，已支付建房款44万元，按照建房协议约定，房屋的占有使用及所有权归被告陈丰产所有。原告常保及妻子赵小娟故意不委托第三方权威机构测量房屋面积，并试图处分被告陈丰产的房屋卖给案外人李瑞香夫妇，并多次寻衅滋事妨害被告陈丰产及妻子占有使用涉案房屋，存在严重违约行为。原告常保无权解除双方签订的建房协议，无权要求被告陈丰产搬出涉案房屋。原告常保对被告证据发表如下质证意见：1、被告出示第一组证据建房协议有涂改的现象和事实，也就是说被告在隐瞒事实同时在欺骗法庭，在建房协议第一条写的是共计360平方米进行涂改。另外第三条合计612000元由被告进行涂改，所以我们要求法庭对被告的行为依法追究相应责任。2、伍万元收据被告至今没有向我方提供原件，无法确认其真实性，同时印证了本案被告的证明目的所陈述的内容完全是颠倒黑白，办理相关费用应当由被告承担，而证明目的体现了前期自己的权利，但是没有体现自己应当相应的义务，被告是逃避法律的制裁。关于第二组证据是否被告支付给了41万元，需要被告向法庭提交原件，否则无法确认其真实性。3、第三组证据录像光盘来源不合法，与本案不具有关联性，同时不具有真实性，被告提供的录像光盘仅仅证明是一种民事侵权行为，对于被告的民事侵权行为，原告方保持主张追加被告民事的权利。补充，原告2015年5月4日与被告签订了建房协议。4、对银行流水是复印件，无法确认其合法性。关于录像有原始载体。被告对证据的补充意见，关于5万元收据和41万元收据均被原告常保收走，现在我们有44万元建房收据，而关于这两份收据有照片可供核实。关于常保的承诺，因为时间久没有找到原件，我方有手机于2015年7月18日拍摄的照片可供法庭核实，照片显示2015年7月18日拍摄，可印证其证据的真实性。另外关于录像光盘我方均有原始载体。经审查，本院对原告常保提交的证据效力认定如下：被告陈丰产对原告常保证据一、证据二的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对证据三的真实性有异议，因该通知仅有复印件，且没有任何证据证明被告收到这份通知，本院对其证据的真实性不予认可；对证据四的真实性有异议，因结算单上并未显示具体借款时间，上面也没有原被告签字证明双方进行了总结算，本院对该证据真实性不予确认；对证据五的真实性有异议，但被告并未提供证据证明其异议，本院对该证据的真实性予以确认；被告对证据六的真实性有异议，但并未提供证据证明其异议成立，本院对证据六的真实性予以确认。对被告陈丰产提交的证据效力认定如下：原告对被告出具的第一组证据的真实性有异议，因为被告出示第一组证据建房协议有涂改的现象和事实，也就是说被告在隐瞒事实同时在欺骗法庭，在建房协议第一条写的是共计360平方米进行涂改。另外第三条合计612000元由被告进行涂改，所以原告要求对被告的行为依法追究相应责任。且原告提供证据证明其异议成立，本院对被告建房协议的真实性不予确认；对第二组证据原告提出异议，其中收据41万元由于仅有复印件没有原件，本院对其真实性不予认定，44万元收据被告提供了原件且原告并未提供证据证明其异议，本院对该证据的真实性予以确认；中国工商银行汇款凭证一份原告也未提供证据证明其异议，对该证据的真实性本院也予以确认。原告对第三组证据的真实性有异议，但并未提供证据证明其异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对双方当事人的证据指向结合本案案情综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2015年5月4日，原告常保与被告陈丰产签订了建房协议一份，协议约定原告将坐落在农科街47号院南第一排第二房建成楼房后出售给被告，协议约定建筑面积楼房三层东西8米，南北12米，共计360平方米。房屋为砖混结构，全现浇，三层平楼。房价每平方米为1700元，合计人民币612000元。建房包括楼外门、窗，不包括内门、水电，内墙为毛墙毛地面。水电由原告负责联系，被告付款。付款方式为建房前一次性付清，扣除总造价的壹万元，办好房证后付给，办理地皮手续，规划手续，房证由原告负责，被告付款。院墙大门另行计算，晾台按半面积计算。而后，被告陈丰产陆续向原告常保支付房款，截至2017年5月24日，被告共计向原告付款44万元，有被告提供的收据作为证明。现被告拒不支付剩余款额且已搬进涉案房屋居住，原告遂诉至本院要求解除双方合同，让被告方搬离涉案房屋。另本院查明，涉案房屋宅基地属于墙南村集体土地，原告常保并未取得人民政府颁发的土地使用证或宅基地使用证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原被告签订的合同形式上是建房协议，实质上是房屋买卖协议，被告陈丰产并非集体经济组织成员，没有购买涉案房屋的资格，其签订协议损害了村集体的利益，双方订立的《建房协议》应当自始无效。原告常保并未取得该土地的使用权证或宅基地使用证，所建房屋没有合法物权，不能证明自己是涉案房屋的合法权利人，原被告双方签订的合同因违反行政法规的强制性规定，应当认定双方都有过错。因原被告双方签订的建房协议为无效合同，原告要求解除该建房协议的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告常保要求的被告陈丰产搬离涉案房屋，理由不当，于法无据，本院不予支持。原被告双方的纠纷应向当地人民政府反映解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告常保的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告常保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张春雷人民陪审员  王燕平人民陪审员  尚 翀二〇二〇年六月三十日书 记 员  李丽霞