广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终2243号 上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。 法定代表人：温少松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱丽珍，女，1993年6月20日出生，汉族，住广东省电白县**************。 委托诉讼代理人：王胜，广东保信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。 原审第三人：邱那，男，1968年9月4日出生，汉族，住广东省电白县**************。 委托诉讼代理人：王胜，广东保信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。 原审第三人：广东永盛建筑工程有限公司中山分公司，住所地广东省中山市****************卡，统一社会信用代码914***********428J。 法定代表人：梁庆宏，该公司经理。 上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人邱丽珍、原审第三人邱那、广东永盛建筑工程有限公司中山分公司（以下简称永盛中山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 永怡公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱丽珍的起诉或诉讼请求。事实和理由：一、永怡公司与永盛中山分公司签订的以房抵债协议是邱丽珍主张权利的来源，否则便没有永盛中山分公司与邱丽珍的转让关系。法院应将永盛中山分公司及挂靠人邱扩、邱那作为共同被告，否则法院仅可审理邱丽珍认为与永怡公司有关系的《收款收据》及2014年12月31日的《转让协议书》。永盛中山分公司及邱那是房屋出让人，邱丽珍是受让人，房屋出让人不作本案被告而作第三人是错误的。永怡公司以房抵债与本案民事关系不同，邱丽珍对永怡公司无请求权。在永盛中山分公司未就以房抵债协议起诉永怡公司的情况下，一审作出相关判决属不诉先判，违反了不诉不理制度，本末倒置地由二手房转让合同的履行来决定以房抵债协议的履行，侵害了永怡公司就以房抵债协议提起诉讼的自由权利。处理邱丽珍起诉为物权性质，其变更诉讼请求使案件性质变为合同债权，诉讼请求变更导致案件性质改变，二者已非同案。如邱丽珍不撤诉，法院应审理物权纠纷。一审准许其变更诉讼请求是适用法律不准确。一审程序存在严重错误。二、永怡公司就《收款收据》及2014年12月31日的《转让协议书》提出诉讼时效抗辩。诉讼时效自知道权利被侵害之日起计算。邱丽珍于2019年1月16日向永怡公司寄发《律师函》，此时距2014年12月31日早逾三年时效期。永怡公司于2019年1月21日回复《律师函》所称的内容无法解读为邱丽珍权利受侵害，一审法院以2019年1月21日作为诉讼时效起算日期是错误的。三、以房抵债是以物抵债的形式之一。最高人民法院关于以物抵债的裁判观点认为：债务清偿期届满后约定以物抵债，其本质是代物清偿。代物清偿属实践性法律行为，若仅有代物清偿合意而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，实际履行物权转移后，原债务同时消灭。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议但未实际履行的，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。最高人民法院上述观点中的当事人系以物抵债协议的当事人，邱丽珍没有向永怡公司行使请求权的资格，永怡公司并非本案适格被告。永怡公司与永盛中山分公司在2008年11月15日签订补充协议时就明确约定了以房屋楼宇抵债。双方在工程款债务还未形成时就已经达成以物抵债协议，并非一审认为的债务届满才以物抵债。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，只有房屋办理过户登记才产生物权变动效力，才能排除法院强制执行。永盛中山分公司没有取得涉案房屋物权，其与邱丽珍签订的转让协议充其量是预购合同。 邱丽珍辩称，永怡公司与邱丽珍有直接的权利义务关系，永怡公司是适格被告。邱丽珍起诉时并未请求对办证费进行裁决，一审对该费用进行裁决违反不告不理原则。永怡公司应根据永盛中山分公司提供的产权人名称，直接将涉案房产登记在邱丽珍名下，过户费用应按法律规定各自承担，而不应由邱丽珍独自承担。本案并非连环买卖。一审认定为连环买卖会产生高昂税费，增加当事人的负担，有违各方当事人订立协议初衷，一审法院适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》错误。商品房买卖合同是属不动产登记中需依法提供的材料之一，邱丽珍诉请与永怡公司签订商品房买卖合同，是为了实现不动产物权。一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误。 邱丽珍于2019年4月8日向一审法院起诉请求：1.确认聚豪园峰晴苑第5栋1304房的所有权自2014年12月31日起归邱丽珍所有；2.判令永怡公司立即协助邱丽珍办理聚豪园峰晴苑第5栋1304房不动产登记证明。第一次庭审后，邱丽珍变更其诉讼请求为：判令永怡公司继续履行工程协议书、补充协议书及转让协议书的约定义务，就中山市火炬开发区********************与邱丽珍签订商品房买卖合同并协助办理相应的过户手续。 一审法院认定事实：2014年5月14日，永盛中山分公司（乙方）与永怡公司（甲方）签订工程协议书一份，一致确认：中山永怡聚豪园东苑4-14幢住宅楼工程总造价198152726元，除去甲方已支付工程款，乙方的剩余工程款约为14344882元（实际数额以双方财务的对数为准）；双方同意甲方以聚豪园东苑的8个地下车位（共1023000元，按9.5折车位金额971850元）及熙园第63幢别墅（作价7700000元）抵付甲方未付的约14344882元工程款；如乙方的剩余工程款不足支付的，由乙方负责补足购房款；如甲方的售房款不足抵乙方的工程款的，由甲方一次性付清给乙方；甲方承诺在2014年6月30日前办妥本合同第四条约定的商品房买卖合同手续给乙方；在本协议书签字后，如乙方需办理车位、商品房预告登记等法律手续，甲方应当无条件协助办理，费用由乙方承担。但该协议签订后，永怡公司未依约履行上述协议书约定的将聚豪园熙园第63幢别墅按770万元作价抵付工程款给永盛中山分公司的义务。 2014年12月31日，永怡公司与永盛中山分公司签订补充协议书，主要约定：鉴于2014年5月14日双方签订的工程协议书中第四点“剩余工程款由甲方以其开发的聚豪园熙园第63幢别墅按售楼总价770万元抵付”的条款已无法实际履行，现双方协商订立补充条款，同意变更为永怡公司以聚豪园西苑峰晴第5栋8套（房号分别为：804房、157.49㎡；904房、157.49㎡；1004房、157.49㎡；1104房、157.49㎡；1204房、157.49㎡；1304房、157.49㎡；1604房、157.49㎡；1804房、157.49㎡）和第6栋4套（房号分别为：1303房、104.75㎡；1304房、157.65㎡；1503房、104.75㎡；1504房、157.65㎡）商品房作价约9815960元（按单价5500元/㎡计算）抵付永盛中山分公司承建的东苑4-14栋土建工程结算款；如永盛中山分公司的剩余工程款不足抵付房款支付的，由永盛中山分公司负责补足购房款；如永怡公司的售房款不足抵永盛中山分公司的工程款的，由永怡公司一次性付清给永盛中山分公司；永盛中山分公司提供的房屋产权人仅限于邱那三兄弟及其子女等近亲属，永怡公司必须根据永盛中山分公司提供的房产权人名称，办理购房合同、交易备案以及产权登记等一切必要手续，确保永盛中山分公司指定产权人依法领取房产权证；如商品房未按上述要求转到其他人名下，则永怡公司有权在统一售价的基础上收取7%的费用；签订协议三天内，永盛中山分公司开具收到工程款的收据，永怡公司须按永盛中山分公司提供的名字开具购房款的收款收据；如永怡公司将上述商品房再出售，永怡公司须一次性付清工程款及逾期罚息（按欠款总额，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年5月15日起计至付清工程款之日止）。同日，邱那代表永盛中山分公司与邱丽珍、永怡公司签订转让协议书，主要约定：永盛中山分公司同意转让聚豪园峰晴苑第5栋1304房给邱丽珍，该房建筑面积为157.49㎡，总房款为866195元；邱丽珍清楚了解上述房屋的转让与永怡公司无发生任何直接买卖关系；永怡公司为转让上述房屋之见证人；永盛中山分公司、邱丽珍同意按永怡公司发出通知书之日起七日内签署商品房买卖合同。2014年12月31日，永怡公司向邱丽珍开具收据，载明“今收到邱丽珍交来聚豪园峰晴苑第5栋1304房款。与永盛中山分公司工程款对数，金额866195元”的内容。永怡公司出具收据后，拒绝与邱丽珍签订商品房买卖合同。 2019年1月16日，邱丽珍委托诉讼代理人向永怡公司发出律师函，要求永怡公司与其签订商品房买卖合同、为邱丽珍办理不动产登记证明。永怡公司收到律师函后，于2019年1月21日复函称：鉴于永盛中山分公司与我司之间存在应付工程结算款与我司实付工程款（包括抵楼部分）存在较大差异，以及广东永盛建筑工程有限公司（以下简称永盛公司）存在的未足额开具建安发票给我司的问题，我司因此暂停了邱华康等10人的商品房买卖合同；请转达委托人，并知会永盛公司委托派人到我司计财部核对财务情况和处理未了事项后，另行协商处理。 后邱丽珍以永怡公司拒绝履行签订商品房买卖合同且未协助办理涉案房屋不动产权属证书为由，诉至一审法院，主张前述权利。诉讼中，邱丽珍明确其本案诉因为房屋买卖合同纠纷。 另查，根据邱丽珍的财产保全申请，一审法院依法查封了涉案房产价值866195元的份额。涉案商品房已办理大确权[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0197184号]，权利人为永怡公司，该商品房除本案诉讼保全的查封外，名下没有其他查封或抵押。 再查，邱那与永盛公司于2012年3月6日签订承包经营合同书，约定由邱那承包经营永盛中山分公司，承包经营期限为2012年3月15日至2015年3月14日。2015年4月16日，永盛公司出具授权委托证明书，授权邱那代办出售永怡聚豪园西苑峰晴5幢804、904、1004、1104、1204、1304、1604、1804,6幢1303、1304、1503、1504房签约和收款手续。永盛中山分公司成立于2008年3月25日，根据工商登记信息显示永盛中山分公司的负责人在2018年4月23日由邱那变更为梁庆宏。邱那当庭陈述，上述房屋的购买人分别是邱那的子女或其兄弟的子女。 一审法院认为，根据邱丽珍明确其本案诉因为房屋买卖合同纠纷主张权利，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。结合当事人各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.邱丽珍能否变更或增加诉讼请求问题；2.涉案工程协议书以及补充协议书、转让协议书效力认定问题；3.涉案房屋应否办理产权过户登记手续问题；4.邱丽珍诉讼请求有无超过诉讼时效问题。 关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，第一次开庭庭审结束后，因案情复杂，依法转为普通程序继续审理，后邱丽珍于诉讼中第二次开庭前提交变更诉讼请求申请书，符合前述法律规定，故一审法院依法予以准许。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”根据前述法律等规定，当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。以房抵债是指债务人不能清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，应当以尊重当事人意思自治为基本原则；建设工程合同当事人就工程款支付问题，建立房屋买卖合同关系，将部分工程款转化为已付购房款经对账结算的，不存在《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“流质抵押”禁止的情形以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，应属于合法有效合同。本案中，永怡公司与永盛中山分公司为消灭建设工程合同关系事实形成的部分债权债务关系，永怡公司自愿以其开发建设的自有房地产转让价款抵偿部分工程款，双方签订工程协议书以及补充协议书；而永怡公司与永盛中山分公司就邱丽珍受让涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋问题三方签订转让协议书，永怡公司并向邱丽珍开具收据，明确收到邱丽珍涉案房屋购房款（与永盛中山分公司工程款对数，金额866195元），永盛中山分公司、邱丽珍同意按永怡公司发出通知书之日起七日内签署商品房买卖合同。前述工程协议书以及补充协议书、转让协议书内容明确具体，均是当事人各方的真实意思表示，且不存在恶意损害第三人合法权益等情形，内容未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。 关于焦点三。如前所述，永怡公司与永盛中山分公司就邱丽珍受让涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋签订转让协议书合法有效，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍三方之间形成房屋买卖合同关系。本案中，作为开发商的永怡公司大产权证也已经办出，具备给永盛中山分公司与邱丽珍依次办理产权证的条件，永盛中山分公司与邱丽珍只需要支付相关的契税就可以办理产权证，而永怡公司拒不协助办理涉案房屋产权过户登记手续，属于不正当的阻止条件成就的行为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故永怡公司不予协助办理涉案房屋产权过户登记手续行为构成违约。而作为受让人的邱丽珍并已实际履行交付涉案房屋购房款义务，永怡公司亦应当按照约定继续履行自己的协助办理涉案房屋产权过户登记手续义务。 关于邱丽珍主张永怡公司签订涉案房产商品房买卖合同问题，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，虽然邱丽珍有权基于当事人各方签订的转让协议书要求永怡公司与其签订涉案房产的商品房买卖合同，但因该合同尚未正式签订，且永怡公司作为签订商品房买卖合同的主体明确表示不同意按转让协议书与邱丽珍签订商品房买卖合同，因此，法律上无法强迫平等民事主体之间签订书面买卖合同，且“签订合同”这一行为亦无法通过申请强制执行的方式实现。因此，邱丽珍诉请判令永怡公司与其签订商品房买卖合同，有悖于合同订立的自愿原则，一审法院不予支持。 关于涉案房屋连环买卖办理产权过户登记手续问题，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”本案中，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍就涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋三方之间形成连环买卖合同关系，永怡公司与永盛中山分公司为以房抵债合同关系，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍为房屋买卖合同关系，按照交易规则，永怡公司对涉案房屋应依次办理房屋所有权转移登记，由永怡公司将涉案房屋过户登记至永盛中山分公司名下，再由永盛中山分公司将涉案房屋过户登记至邱丽珍名下，永怡公司并将涉案房屋交付给最终买受人邱丽珍。虽本案邱丽珍未主张依次办理产权证的诉讼请求，但根据诉讼经济原则，为减少当事人诉累，一审法院一并判令相关当事人依次办理房屋所有权转移登记手续。 至于过户税费用（工本费、税费等）承担问题，根据转让协议约定，应由邱丽珍与永盛中山分公司自行承担，永怡公司无需承担。为便于办理涉案房屋过户手续，递件过户过程中产生的过户税费可先由邱丽珍承担，邱丽珍承担后可自行与永盛中山分公司协商解决该费用的具体负担问题，如协商不一时可另行主张权利。 关于焦点四。本案邱丽珍变更后的诉讼请求为要求永怡公司履行相关协议约定义务，即与其签订涉案房屋的商品房买卖合同并协助办理相应的过户手续。而转让协议约定，关于签订合同的履行期限为永怡公司发出通知书之日起七天，但关于通知书的寄发时间双方没有约定，永怡公司至今未向邱丽珍寄发关于签订合同相关事宜的通知书。邱丽珍曾于2019年1月16日向永怡公司寄发律师函催办前述事项，永怡公司于2019年1月21日明确回复称因永盛中山分公司与其存在工程款的争议，因此暂停邱华康等10人的商品房买卖合同手续。因此，本案的诉讼时效应从2019年1月21日开始起算，邱丽珍于2019年4月8日起诉，没有超过法定诉讼时效。 综上所述，邱丽珍诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。永怡公司抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。永盛中山分公司主张合理之处，一审法院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、永怡公司于一审判决发生法律效力之日起七日内协助永盛中山分公司办理位于中山市火炬开发区*********************屋［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第*******号］的过户登记手续，将前述房屋过户登记至永盛中山分公司名下；二、永盛中山分公司取得上述房屋产权登记在其名下的不动产权证书之日起七日内协助邱丽珍办理该房屋的过户登记手续，将该房屋过户登记至邱丽珍名下；三、上列判项依次办理房屋所有权转移登记过中产生的所有税费均由邱丽珍负担；四、驳回邱丽珍的其他诉讼请求。一审案件受理费12462元，财产保全费4851元，合计17313元（该款邱丽珍已预交），由永怡公司负担。 二审期间，永怡公司向本院提供补充协议一份，拟证明工程施工前双方已经通过该协议约定以房屋抵债，并非一审认定的债务届满才形成以物抵债。邱丽珍质证意见为：2008年11月15日签订该补充协议，待将来结算时以楼宇款抵减部分房款，并约定永怡公司有向电白公司到期支付工程款的义务。2014年5月14日工程结束后，又通过签订工程协议书对该补充协议进行再次明确，不存在债权未形成的情形。 本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。永怡公司上诉的主要焦点问题为：一、邱丽珍能否直接以永怡公司为被告提起本案诉讼；二、永怡公司在2014年12月31日签订转让协议书并出具收款收据，邱丽珍对此提起诉讼是否超过诉讼时效；三、邱丽珍一审诉讼中能否变更诉讼请求。 关于焦点一，永盛中山分公司承建永怡公司开发的涉案楼盘，永怡公司应向永盛中山分公司支付工程款。2014年5月14日，永盛中山分公司与永怡公司签订工程协议书一份，约定约为14344882元的剩余工程款，双方同意以聚豪园东苑的8个地下车位及熙园第63幢别墅抵付上述工程款，以货币方式多除少补。上述协议签订后，因永怡公司未将聚豪园熙园第63幢别墅抵付给永盛中山分公司，双方又于2014年12月31日签订补充协议书，约定以包括涉案房屋在内的8套房屋作价抵付工程款，永怡公司必须根据永盛中山分公司提供的房产权人名称，开具购房款的收款收据，办理购房合同、交易备案以及产权登记等一切必要手续，确保永盛中山分公司指定产权人依法领取房产权证。双方在该补充协议中再次约定以货币方式多除少补。上述协议内容表明，永盛中山分公司作为工程款债权人，其同意债务人永怡公司以特定房产作价交由其处分的方式支付对价工程款，该支付方式不违反法律法规强制性规定，合法有效。永盛中山分公司依据约定，指定邱丽珍为涉案房产产权人，永怡公司也以见证人身份与永盛中山分公司、邱丽珍签订转让协议书，至此邱丽珍已受让案涉房屋，永怡公司拒不履行协议约定，邱丽珍为此以永怡公司为被告提起本案诉讼并无不当。 关于焦点二，2014年12月31日，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍签订转让协议书，并向邱丽珍出具收款收据。转让协议书约定永怡公司发出通知书七日内签署商品房买卖合同，但永怡公司至今未向邱丽珍寄发关于签订合同相关事宜的通知书。邱丽珍于2019年1月16日向永怡公司寄发律师函催办前述事项，永怡公司于2019年1月21日明确表示暂停办理相关商品房买卖合同手续。一审法院从2019年1月21日开始起算诉讼时效并无不当。邱丽珍于2019年4月8日起诉，没有超过法定诉讼时效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。邱丽珍一审法庭辩论终结前变更诉讼请求符合法律规定，一审法院准许其变更并无不当。 综上所述，上诉人永怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12462元（上诉人广东永怡集团股份有限公司已预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李少民 审判员  张群立 审判员  吴碧英 二〇二〇年六月十二日 书记员  何思雯