广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1272号原告：黄丽，女，汉族，1986年3月1日出生，户籍地安徽省，公民身份号码********。原告：张荣国，男，汉族，1985年11月23日出生，户籍地安徽省，公民身份号码********。共同委托诉讼代理人：连家兴、陈胜元，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。被告：惠东县潮海房地产开发有限公司，住所地惠东县。法定代表人：芦保利。委托诉讼代理人：廖毅，男，汉族，1973年4月19日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码********，系被告的职员。第三人：胡国栋，男，汉族，1981年11月16日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码********。第三人：林进发，男，汉族，1965年10月1日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码********。原告黄丽、张荣国与被告惠东县潮海房地产开发有限公司（以下简称潮海公司）、第三人胡国栋、林进发商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄丽、张荣国的共同委托诉讼代理人连家兴、被告潮海公司的委托诉讼代理人廖毅到庭参加诉讼，第三人胡国栋、林进发经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽、张荣国向本院提出诉讼请求：1.判令被告为涉案房屋办理登记备案手续。2.判令被告支付逾期交房违约金，自2018年9月1日起至交房之日止按日支付房屋全价款700000元的万分之三计算，暂计至2019年12月19日为人民币：99750元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案商品房买卖合同因没有落款日期，且原告已无法想起具体日期，故无法准确确定合同的签订时间，但是可依据涉案合同所约定的付款期限推定签订时间在付款期限届满前。二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于惠东县平山镇XX山庄X号楼X单元X层X号房产一套，合同约定购房总价款590501元，约定由二原告在2107年12月8日前支付完成购房款，实际上原告黄丽于2017年10月18日通过某某银行分别向被告的原法定代表人林进发支付购房款603298元，向胡国栋支付购房款96702元，合计700000元付清了购房款，但被告仅开具623288元的收据。二原告与被告约定被告应于2018年8月31日前在涉案房产验收合格后向二原告交付，如出现逾期交房超90日后，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。现原告已按约支付全部购房款，但截至起诉前被告仍未按约定履行交房义务。为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院查明事实后依法判定支持原告所有的诉请。被告潮海公司辩称，我司没有收到这笔钱，至于原来的法定代表人收到业主的钱，我司是不承认的，因为签订买卖合同一定要经过房产局的监管账户的，我司实际上没有收到这笔钱。其他人收到这笔钱我司是不知情的。我认为公司违约的前提是不成立的，因为房款没有收到。至于其他的我不清楚，因为是股东和员工的个人行为。第三人胡国栋、林进发未应诉，未作答辩，未提交证据。原告围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.商品房买卖合同；2.中国银行流水明细单；3.收据；4.名片；5.涉案楼盘备案价登记表；6.涉案房屋信息（来源惠东县某某官网）。被告潮海公司未向本院提交证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：被告潮海公司系于2007年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发。第三人林进发系被告的原法定代表人（于2018年10月24日变更为芦保利），现林进发为被告股东，占股30%；第三人胡国栋系被告的员工。原告黄丽、张荣国作为买受人与被告潮海公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：“第二章，商品房基本状况。3.该商品房为第一条规定项目中的惠东县平山XX山庄X号楼X单元X层X号房。4.该商品房的房产测绘机构为惠东县某某测绘所，其预测建筑面积共125.45平方米。第三章，商品房价款。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4707.06元，总价款为590501元。第七条，付款方式及期限。买受人应当于2017年12月8日前支付该商品房全部价款。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管账户名称为惠东县潮海房地产开发有限公司，账号为********。第九条，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当2018年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”。附件十一《补充协议》，约定：“五、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求“统一规划、统一验收”，受买方同意交付商品房的时间延长至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内，但根据买受方的需求，出卖方可以于2018年8月31日前将房屋交付给业主使用”。出卖人处加盖被告潮海公司合同专用章及林进发印章。2017年10月18日，原告向第三人林进发转账支付603298元，附言：往来款。第三人林进发向原告出具《收据》，载明：“今收到黄丽交来XX山庄（X期）X号楼X单元X号房房款623288元”。诉讼期间，原告称该623288元包含现金支付的定金20000元，实际支付给林进发购房款623298元，可能是林进发开具收据时存在笔误，少写了10元。同日，原告向第三人胡国栋转账支付96702元，附言：往来款。本院询问，原告主张其支付给第三人林进发603298元、第三人胡国栋96702元均为涉案房产房款，涉案房产的总价款为700000元；被告潮海公司主张未收到购房款，第三人林进发、胡国栋收款行为并非我司授权，是其个人行为，与我司无关，原告与一手预购人成交或者转手所出现的差额与我方无关。原、被告确认截止至2020年6月30日，因消防、电梯等其他附属设施尚未完工，所以未达到竣工备案的标准，涉案房屋尚未竣工验收备案。诉讼期间，本院就涉案楼盘竣工验收备案情况发函向惠东县住房和城乡建设局调查，惠东县住房和城乡建设局于2020年6月23日向本院复函[惠东住建函〔2020〕XX号]，复函为：关于查询位于惠东县平山黄排禁山地段XX山庄竣工验收备案情况。该项目报建名称为碧玉新城，未在我局办理竣工验收备案事项。2020年3月12日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，关于原告有无支付购房款的问题。虽然原告将购房款付至第三人林进发个人账户，但第三人林进发时任被告潮海公司的法定代表人，在涉案《商品房买卖合同》出卖人处加盖其印章，并向原告出具购房收据，被告潮海公司辩称未收取购房款，但未提交相反证据予以反驳，故林进发以个人账户收取购房款603298元的行为应认定为公司行为。至于林进发出具的《收据》与收取的款项不一致的问题，若按原告所说，收据记载的623288元包含原告现金支付的2万元定金，原告转账、现金支付共计72万元与原告所称实际成交价70万元不符，故本院认为林进发收取的购房款为603298元。关于第三人胡国栋收取的“转让费”96702元是否购房款及被告应否为涉案房产办理登记备案手续的问题。首先，被告认为收款系胡国栋的个人行为，该96702元系涉案房产的购房资格转让费；其次，原告将该96702元交给第三人胡国栋而非被告或第三人林进发，转账备注为往来款，胡国栋出具的收据载明该款项性质为转让费而非购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，对原告该主张本院不予支持，原告支付给第三人胡国栋的转让费96702元，原告可另行主张。《商品房买卖合同》（预售）约定涉案房产的总价款为590501元，原、被告双方为了减少交税而虚报房产交易金额，损害了国家利益，《商品房买卖合同》（预售）的相应价格条款应认可为无效，实际成交价应认定为603298元。但《商品房买卖合同》的其他条款不违反法律规定，继续有效。原告诉请被告为涉案房产办理登记备案手续，理由充分，本院予以支持。被告潮海公司未按照合同约定的期限向原告黄丽、张荣国交付涉案房屋，已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1.（2）“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。”、附件十一第五条第3款“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。”约定，被告确认不存在不属于其过错造成延期的事实，因涉案商品房尚未竣工验收备案，原告亦未实际收房，被告潮海公司应以房屋总价款603298元为基数，按照日利率万分之三，自2018年9月1日起暂计至本案辩论终结之日即2020年6月30日止向原告支付逾期交房违约金。后续逾期交房作为新违约事实，原告可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下：一、被告惠东县潮海房地产开发有限公司为涉案房屋办理登记备案手续。二、被告惠东县潮海房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告黄丽、张荣国支付违约金（以603298元为基数，按照日利率万分之三，从2018年9月1日起计算至暂计至2020年6月30日止）。三、驳回原告黄丽、张荣国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元(原告黄丽、张荣国已预交)，由原告黄丽、张荣国共同负担321元，由被告惠东县潮海房地产开发有限公司负担1973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  杨天赐人民陪审员  刘火荣二〇二〇年六月三十日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤