宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初5307号原告：吴忠市盛源达酒店。经营者：席会宁，系该酒店经理。委托诉讼代理人：包某，系宁夏诺辰律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅。经营者：马骏骥，1973年4月15日出生，身份证号：×××，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区盛世开元小区****。委托诉讼代理人：李某，系宁夏怀远律师事务所律师，特别授权代理。被告：张某，住河，住河北省保定市安新县div>被告：王某，男，个体户，住陕，住陕西省榆林市div>原告吴忠市盛源达酒店诉被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅（以下简称食尚牧场餐厅）、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理。在审理过程中，原告吴忠市盛源达酒店庭审过程中向本院提出申请，请求追加王某为本案被告参加诉讼，本院审查后，依法通知王某作为本案的被告参加诉讼。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴忠市盛源达酒店的委托诉讼代理人包某，被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅的委托诉讼代理人李某，被告张某、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠市盛源达酒店向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告之间的《房屋租赁合同》关系；2.请求判决被告支付拖欠原告的各项费用367392元（2019年5月12日至2020年7月20日租赁费321750元；2017年制冷费5000元；2019年1月1日至2019年5月12日电梯费2904元、采暖费30250元、2月份电费6529元、水费959元）；3.请求判决被告缴纳的100000元保证金不予退还，归原告所有；4.请求判决被告向原告承担违约金63128.4元（酌情按照年20%综合计算）。事实与理由：2015年5月12日，原告与马骏骥、张某签订《房屋租赁合同》。约定：原告将位于吴忠市××区餐厅，占地面积1100㎡租赁给被告经营餐饮业，马骏骥注册成立了吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅；租赁期限为5年，自2015年5月12日至2020年5月11日，租赁费第一年为26万元，此后每年递增8%；被告向原告缴纳100000元保证金，如逾期支付租赁费，则保证金不予退还；租赁期间的物业费2元/月/平方米，电梯费1.2元/月/平方米，水费、电费、燃气费、空调费4.6元/月/平方米，采暖费5.5元/月/平方米，后厨设备使用费10000元/年，均由被告承担，如逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额1%收取滞纳金，超过七日，原告有权解除合同，并要求被告支付1000元/日违约金。合同生效后，原告如约履行了自己的合同义务，被告拒绝履行缴纳租赁费和其他费用的义务，给原告造成了巨大的损失，被告拖欠原告租赁费及其他费用的行为已经构成违约，故应当承担支付义务和违约责任。故诉至人民法院，请求判如所请。被告食尚牧场餐厅答辩称，一、被告在经营期间发生了严重的经营困难，一直处于亏损状态，无法实现签订合同经营餐厅的目的；就餐厅亏损的状态，被告于2019年3月26日、2019年5月1日、2019年7月3日以电话和微信的方式向原告及原告指定的席会峰进行过告知，原告在接收到被告的告知后未采取积极的措施防止损失扩大，被告认为2019年5月12日之后的费用性质系损失而非租赁费；二、100000元的保证金被告提出抗辩主张，应当向被告予以退还，原告违约金的主张没有合同依据，不应支持，经法庭庭审，如果认为应当承担，违约金过高，应予以下调；三、鉴于原告存在未积极采取措施的过错，故2019年5月12日之后的房屋损失应当由原告自行承担，退一步讲，假设经审理，法院决定判决由被告承担租赁费，则也只能由被告承担截止至2019年6月20日间的租赁费，2019年5月12日前的制冷费5000元、电梯费2904元、采暖费30250元、电费6529元、水费959元被告是认可的；四、2018年5月12日，被告与原告还签订过一份与本案租赁有关的新的房屋租赁合同，该合同被告找不到原件，原告手中持有该原件。被告张某答辩称，2017年10月17日三被告之间达成协议，被告张某、王某从被告食尚牧场餐厅撤出来，2017年10月17日之后由马骏骥自己独自经营该餐厅，2017年10月17日之后的债务被告张某、王某不应承担。被告王某答辩称，2017年10月17日，被告王某、张某、马骏骥就该餐厅的情况进行商议，因该餐厅亏损严重，协议决定将该餐厅股份转让作价500000元转让至马骏骥名下。当时餐厅的亏损为708015元，后来由马骏骥出资500000元买断张某、王某的股份，食尚牧场餐厅吴忠店由马骏骥独立经营，自负盈亏，转让后产生的所有利润、债务均与王某、张某无关，剩余208015元的债务由马骏骥、张某、王某按比例共同承担，各自的债务自行负责，该餐厅的债务截止到2017年10月17日。2017年10月17日之前，该餐厅由马骏骥、被告王某、张某共同出资、经营，但自2017年10月17日之后，被告王某、张某再没有参与过该餐厅经营，故被告王某不承担责任，且2017年10月17日之后马骏骥又注册了一个食尚牧场吴忠店，此店和被告王某无关。原告吴忠市盛源达酒店为支持其主张提供证据如下：证据一、营业执照一份（复印件）、个体工商户信息查询单一份（复印件），以证明：吴忠市盛源达宾馆于2013年12月27日依法经批准成立，具有原告主体资格；2016年5月17日，原告盛源达酒店经吴忠市市场监督管理局利通分局批准变更经营范围，具备了房屋租赁的资质，经营者为席会宁。证据二、《房屋租赁合同一份》（原件），以证明：1、2015年5月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于吴忠市××区占地面积1100㎡的餐厅租赁给被告经营餐饮业，租赁期限5年，自2015年5月12日至2020年5月11日；2、合同第六条第一款约定若被告逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额的1%收取滞纳金，超过7日，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金1000元/日，且100000元保证金无条件全部归原告所有；3、合同第九条第二款约定空调使用费为4.6元/月/平方米，故2017年6月20日至2017年8月30日期间的制冷费为11806元（4.6元/月/平方米×1100㎡×2.3个月），目前被告仍拖欠原告5000元制冷费未支付。证据三、《房屋租赁合同》一份（原件），以证明：1、2018年5月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于吴忠市××区占地面积为1000㎡的餐厅租赁给被告经营餐饮业，租赁期为2年零68天，自2018年5月12日至2020年7月20日；合同第三条第三款约定第二年租金为270000元，故2019年5月12日至2020年7月20日期间的房屋租金为321000元（270000元+270000元/年÷12个月×2.2个月）；合同第九条第二款约定采暖费为5.5元/月/平方米，故2018年11月1日至2019年3月31日期间的采暖费为27500元（5.5元/月/平方米×1000㎡×5个月）；电梯使用费为7920元/年，故2019年1月1日至2019年5月12日期间的电梯费为2904元（7920元/年÷12个月×4.4个月）；第三款约定水费、电费每月按表收费，2019年2月份电费为6529元、水费为959元；合同第六条约定若被告逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额的1%收取滞纳金，超过7日，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金3000元/日，且100000元保证金无条件全部归原告所有；合同第三条第五款中约定原告以通知单为主，故原告具有催缴通知的义务；6、违约金酌情按照年20%综合计算为321000×20%=64200元。证据四、缴费通知2份、催费通知3份（均系原件），以证明：原告按照约定于2018年9月10日、2019年1月16日、2019年2月9日、2019年2月25日、2019年2月1日向被告通知应缴费用且被告均签字确认。证据五、济南申东设备技术有限公司《购销合同》一份（原件），以证明：被告张某购买啤酒糖化、发酵设备用于食尚牧场自助餐厅的经营，其为食尚牧场餐厅的共同经营人。证据六、接处警登记表1份，以证明：2020年1月7日，案外人马某持钥匙将案涉餐厅大门打开，原告方安保人员发现后出面制止并报警，案外人马某自称系马骏骥的侄女，是马骏骥让其将房门打开拿东西，故涉案房屋仍由马骏骥占有使用，双方的租赁关系仍处于存续状态。被告食尚牧场餐厅对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一予以认可；对证据二、三的真实性、合法性及关联性没有异议，结合该两组证据能够证实100000元的保证金及约定的保证对象是房租租金的按时支付，合同中第六条第一项证实保证金的行使规则为迟延支付租金情况下的扣除规则，而不是不予退还，且按照证据二的合同，保证金的无条件归甲方所有的前提是甲方必须要提前终止本合同，在第二份租赁合同中，对该保证金100000元的扣除规则进行了变更，由无条件全部归甲方所有变成了迟延支付的租金从保证金中扣除，两份合同均赋予了被告的单方合同解除权，同时也对于原告的不同意解除的权利做出了明确的要求，即对于不同意应当有明确的意思表示，而不是默示的不同意，故原告的证明目的不能成立；对证据四予以认可，该组证据同时证实被告在经营期间发生严重经营困难，涉案房屋最基本的相关使用费用都已无力支付，被告经营困难的情况原告是明知的；对证据五，系被告张某签订的，被告并不知情，不予质证，但合伙关系属实，共同经营自助餐厅，被告张某、王某对于2017年10月17日签订股权转让的事实完全认可，但股权转让的具体内容与本案无关；对证据六的合法性、关联性予以认可，对其真实性不予认可。该证据仅仅是接处警的一个登记，从证据的内容来看，并没有原告所称案外人马某系马骏骥侄女的内容，也没有案外人马某手持钥匙开门的登记内容，故围绕该两部分内容，原告的证明目的不能成立；同时，根据登记表内容记载，是原告宾馆的负责人以原告将被告餐厅诉至法院，法院已经查封该餐厅为由，拒绝案外人马某进入，但事实上案涉餐厅根本未查封，恰好可以证实案涉餐厅已经处于原告实际控制之下，案外人马某确实系被告餐厅员工，其拿回的是其个人物品，和餐厅是否正常经营没有关系，故原告的证明目的不能成立，反而可以证实被告的证明目的。被告张某对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一、二无异议；对证据三被告张某不清楚；对证据四，关于2017年10月17日之后的缴费通知不清楚；对证据五，该合同系2015年7月19日案涉餐厅开业的时候购买的，且该合同属于内部协议，出现在原告的手里有问题；对证据六和被告张某无关。被告王某对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一无异议；对证据二，无被告王某本人的签字，对合同内容认可，签订合同之事被告知情；对证据三，和被告王某无关，且不知情；对证据四，关于2017年10月17日之前的缴费通知被告知情，但在2017年10月17日之后的事情不知道；对证据五、六，被告王某不知情。被告食尚牧场餐厅为支持其辩解向法庭提交以下证据：证据一、美团催款贷款单六页（打印件），以证明：被告在经营食尚牧场餐厅期间经济严重困难，向美团贷款并无力偿还的事实。证据二、吴忠市利通区人民法院执行案件结案通知书一份（原件），以证明：被告经营餐厅期间向案外人苏某借款后无力偿还，案外人苏某起诉至法院并申请执行，该案件执行费被告至今无力缴纳。证据三、2019年食尚牧场餐厅2019年1、2月工资表、拖欠工资明细1份，以证明：被告在经营餐厅生意亏损、拖欠职工工资的事实。证据四、录音资料一份、短信截屏一份，以证明：被告在经营餐厅时严重亏损，在合同届满前就已经提前告知被告收房，尽到了谨慎注意提示义务。证据五、执行通知书一份，以证明：2020年4月，马骏骥对涉案的（2019）宁0302民初4269号判决书的执行通知书进行签收，该判决书所涉及286924元债务形成于食尚牧场餐厅在2015年至2017年经营期间所欠案外人邸某海鲜批发部的调料款，被告的经营已经严重恶化。以上五组证据综合证明：马骏骥并非恶意违约，且在2019年5月12日租赁期满后，继续履行租赁合同对马骏骥而言显示公平，违反诚信原则。证据六、证人海某的证言，以证明：2016年至2019年2月期间，证人在食尚牧场餐厅上班，其离职的原因是餐厅关门，且餐尚欠证人工资未结清，餐厅营业期间有过原告断水、断电的情形。证据七、证人穆某的证言，以证明：2017年至2019年间，证人在食尚牧场餐厅上班，上班期间餐厅食尚牧场餐厅时常因为经营亏损拖欠证人工资，其离职的时候，工资尚未结清；餐厅经营期间有过原告断水、断电的情形。证据八、股东协议一份，以证明：食尚牧场餐厅系被告食尚牧场餐厅与被告张某、王某合伙开设的。原告吴忠市盛源达酒店对被告食尚牧场餐厅提交的证据发表以下质证意见：对证据一有异议，原告与被告并不存在共同经营的关系，所以被告经营期间所产生的费用与本案所诉的法律关系没有任何关联性，双方在合同当中也没有约定被告经营亏损的事实可以作为减免租赁费的约定事由；对证据二的关联性有异议，和本案无关；对证据三质证意见与证据一、二质证意见一致；对证四的真实性、合法性、关联性认可，席会峰在通话结束时明确告知被告合同于2020年才到期，被告也认可席会峰的说法，且也没有明确的意思表示要解除合同，席会峰也没有明确表示通电话的行为是解除合同的行为，所以本案在判决前，租赁合同是正常履行的；对于短信截图没有任何回复，属于单方行为，达不到被告的证明目的；对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。被告方陈述该执行款项系拖欠邸某2015至2017年期间的调料款，以证明被告经营困难且严重亏损的事实，原告方所出示的2018年5月12日的租赁合同系马骏骥本人所签，如果截至到2017年，马骏骥就已经发生严重亏损无法经营，则没有理由在2018年5月12日继续签订租赁协议，故该证据恰好说明马骏骥在2018年经营状况是良好的，同时在2019年仍然签收相关催费通知亦证明后续的经营状况达不到经济困难的程度，故证明目的不能成立；对证人证言有异议，证人证言所证实的事实与原告所诉事实没任何的关联性，也无法证实原告有符合约定减少租赁费的客观事实存在，其所证实的经营亏损即便存在也应由被告自行承担，原告作为出租方没有义务承担被告的经营亏损。同时，证人海某和穆某的职责均不负责直接管理食尚牧场的财务，没有资格证实食尚牧场的财务状况；对证据八无异议。被告张某对被告食尚牧场餐厅提交的证据无异议。被告王某对被告食尚牧场餐厅提交的证据无异议。被告张某为支持其辩解向法庭提交股权转让协议一份，以证明：2017年10月17日之后，被告张某与被告食尚牧场餐厅没有任何责任。原告吴忠市盛源达酒店对被告张某提交的证据不予认可，张某当庭对于被告食尚牧场餐厅第一次庭审中提交的股东协议完全认可且无异议；在第一次庭审中该股东协议系马骏骥认为张某与王某二人在本案中应当承担相应偿还义务的证据，在本次庭审中对该协议没有异议的情况下说明其认可马骏骥的证明目的。其所提交的证据认为双方已经达成股权协议，2017年10月17日之后的债务不应由张某和王某再承担，与其所认可的补充协议的内容相冲突，综上，我们认为马骏骥所主张的与张某、王某共同承担本案所涉义务系双方自认事实，故应当由三被告共同承担本案所涉债务，故被告张某出示的该证据达不到其所证明的目的。被告食尚牧场餐厅对被告张某提交的证据发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据名为股权转让协议，实为三被告作为合伙人就合伙事务达成的书面协议，其内容属于内部协议，店内债务截至2017年10月17日完全属实。被告王某对被告张某提交的证据无异议。被告王某为支持其辩解向法庭提交股权转让协议1份，以证明：2017年10月17日，被告王某将股权全部转让，转让之后的债务与被告王某无关，剩下的债务按照股权协议各自承担应负担的债务。原告吴忠市盛源达酒店对被告王某提交的证据不予认可，被告王某当庭对于被告食尚牧场在第一次庭审中提交的股东协议完全认可且无异议；在第一次庭审中该股东协议系被告马骏骥认为被告张某与被告王某二人在本案中应当承担相应偿还义务的证据，在本次庭审中对该协议没有异议的情况下说明其认可马骏骥的证明目的。其所提交的证据认为双方已经达成股权协议，2017年10月17日之后的债务不应由张某和王某再承担，与其所认可的补充协议的内容相冲突，综上，我们认为马骏骥所主张的与张某、王某共同承担本案所涉义务系双方自认事实，故应当由三被告共同承担本案所涉义务，故被告王某出示的该证据达不到其所证明的目的。被告食尚牧场餐厅对被告王某提交的证据发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据名为股权转让协议，实为三被告作为合伙人就合伙事务达成的书面协议，其内容属于内部协议，店内债务截至2017年10月17日完全属实。被告张某对被告王某提交的证据无异议。经当庭举证、质证，本院依据证据规则及本案案情对原、被告提交的证据综合认定如下：一、原告提交的证据一、二、三、四、五、六具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对上述证据的证明效力，本院予以确认；二、被告食尚牧场餐厅提交的证据一、二、三、五、六、七不能达到其证明目的，对被告食尚牧场餐厅提交的上述证据的证明效力，本院不予确认；被告食尚牧场提交的证据四、八具有真实性、合法性，与本案存在关联性，对该证据的证明效力本院予以确认；三、被告张某、王某提交的证据具有真实性、合法性，且和本案具有关联性，对该证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述及本院认定的证据，本院确认如下事实：2015年5月12日，原告吴忠市盛源达酒店（出租方、甲方）与马骏骥、张某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在吴忠市××区餐厅出租给乙方使用，房屋用途为餐饮业，房屋建筑面积为1100㎡，租赁期间为5年，自2015年5月12日至2020年5月11日止；房屋租金为26万元/年，租金每年递增8%，租金按年结算支付；合同签订后，乙方需缴纳保证金100000元；租赁期内，乙方应承担的费用为物业费、电梯费、水费、电费、燃气费、空调费、采暖费，除此之外的费用，由甲方承担。其中，物业费为2元/月/㎡、电梯使用费为1.2元/月/㎡、空调使用费为4.6元/月/㎡、采暖费为5.5元/月/㎡、后厨设备使用费为每年10000元；乙方如逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额的1%收取逾期滞纳金，逾期超过7日，即视为乙方根本违约，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付违约金1000元/日，并将乙方在签订合同时缴纳的保证金100000元无条件全部归甲方所有。租赁期间，如一方欲单方解除合同，需提前30日通知另一方，另一方同意解除的，违约方需向非违约方支付违约金年租金10%，另一方不同意解除的，合同应继续履行。以上条款中未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增设附加条款，或签订补充协议，其补充协议书经双方签章后与本合同具有同等效力。合同尾部甲方法定代表人处席会宁签字并加盖吴忠市盛源达酒店印章，乙方马骏骥签字。合同签订后，马骏骥按约向原告吴忠市盛源达酒店缴纳保证金100000元。2015年7月20日，被告张某、王某与马骏骥签订《食尚牧场吴忠分店股东协议》，协议约定：公司名称为食尚牧场吴忠分店，公司地址为吴忠市利通南路国贸对面盛源达酒店**。经营范围为特色西点、韩餐、火锅、烧烤、饮料、热菜、凉菜等特色系类菜品及小吃。马骏骥出资420949元，出资比例为23.5167%；张某出资659051元，出资比例为36.8185%；王某出资710000元，出资比例为39.6648%。截止2015年7月20日所有股东已将货币出资额出资到账，完成认缴手续，其入股资产和出资归公司所有。各股东推举马骏骥担任公司的法人并履行相应的职责。2015年7月27日，马俊骥与被告王某、张某在工商部门注册登记了字号为“吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅”的个体工商户，营业执照载明经营者为马骏骥，经营方式为个人经营，经营范围为餐饮服务。2017年10月18日，被告张某、王某与马骏骥签订《股权转让协议》，协议约定：由于经营问题出现708015元外债，现决定将食尚牧场吴忠店整体转让给马骏骥，由马骏骥出资500000元转让费买断张某、王某的股份，食尚牧场吴忠店由马骏骥独立经营，自负盈亏，转让以后所有产生的利润债务与王某、张某无关。剩余208015元的债务三人按股份比例共同承担，各自债务各自承担，店内账务截止2017年10月17日。2018年5月12日，席会宁（出租方、甲方）与马骏骥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。在合同中明确为保障租赁双方合法权益和明确双方的权利义务，根据相关规定，2015年双方签订的三楼餐厅（食尚牧场火锅）合同作废，经协商重新签订本合同，合同约定：甲方自愿将坐落在吴忠市××区餐厅出租给乙方使用，房屋用途为餐饮业，房屋建筑面积为1000㎡，租赁期间为2年零68天，自2018年5月12日至2020年7月20日止；房屋租金为26万元/年，租金每年递增8%。租金按年结算支付，由乙方在上一结算周期届满前（即下一结算周期开始）3个工作日付给甲方。合同终止剩余68天按月收取租赁费。本合同签订后，乙方将首期租金，即年租金26万元，乙方支付租金分两笔，第一笔5月12日前支付100000元，第二笔7月12日之前付16万元，以后每年按此条款付款。2015年乙方所交保证金继续有效，逾期不及时缴纳各种费用，乙方所交的保证金100000元不退；房屋租赁费、水费、电费等各种费用不交视为乙方违约。租赁期内，乙方应承担的费用为电梯费、水费、电费、燃气费、空调费、采暖费等经营费用。其中，电梯使用费为7920元/年、空调使用费为4.6元/月/㎡、采暖费为5.5元/月/㎡，水费、电费、燃气费按月按表收费；乙方如逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额的1%收取逾期滞纳金，逾期超过7日，即视为乙方根本违约，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付违约金3000元/日，并将乙方签订合同时所缴纳给甲方的保证金100000元里扣除。租赁期间，如一方欲单方解除合同，需提前30日通知另一方，另一方同意解除的，违约方需向非违约方支付违约金年租金10%，另一方不同意解除的，合同应继续履行。以上条款中未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增设附加条款，或签订补充协议，其补充协议书经双方签章后与本合同具有同等效力。2018年9月10日，原告吴忠市盛源达酒店向被告食尚牧场餐厅发出交纳制冷费5000元的通知，姚金凤代收；2019年1月16日，原告向被告食尚牧场餐厅发出交纳物业电梯费2904元的通知，海珍代收；2019年2月1日，原告向被告食尚牧场餐厅发出交纳房屋租金270000元的通知，海珍代收；2019年2月9日，原告向被告食尚牧场餐厅发出交纳取暖费30250元的通知，王慧代收；2019年2月25日，原告告向被告食尚牧场餐厅发出交纳2月份电费6529元、水费959元的通知，海珍代收。庭审过程中，被告食尚牧场餐厅对原告主张的2019年5月12日前的制冷费5000元、电梯费2904元、采暖费30250元、电费6529元、水费959元表示认可。另查明，在合同履行期间，被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥分别于2019年3月26日、2019年5月1日通过电话的方式向原告表示不再租赁案涉房屋，要求向原告交回案涉房屋。2019年7月3日，被告被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥向原告的经营者席会宁发出短信，告知因经营状况发生困难，严重亏损，无法继续经营，要求解除合同，收回房屋。本院认为，原告与被告食尚牧场餐厅经营者马骏骥签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在《房屋租赁合同》履行过程中，被告食尚牧场餐厅未按照合同约定履行支付房屋租金及缴纳其他各项费用的义务，经原催要后，被告食尚牧场餐厅仍未履行合同义务，已违约，故对原告要求解除《房屋租赁合同》及要求支付拖欠房屋租金及其他各项费用的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据庭审查明的事实，被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥分别于2019年3月26日、2019年5月1日通过电话的方式向原告表示不再租赁案涉房屋，要求向原告交回案涉房屋。2019年7月3日，被告被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥向原告的经营者席会宁发出短信，告知因经营状况发生困难，严重亏损，无法继续经营，要求解除合同，收回房屋。在2018年5月12日的房屋租赁合同中，原告与被告食尚牧场餐厅约定：“租赁期间，如一方欲单方解除合同，需提前30日通知另一方，另一方同意解除的，违约方需向非违约方支付违约金年租金10%，另一方不同意解除的，合同应继续履行”。原告于2019年7月29日提起诉讼要求解除合同并要求被告支付拖欠的各项费用，原告提起诉讼要求解除合同的行为表明原告同意解除合同。故根据房屋租赁合同的约定及合同法规定，案涉房屋租赁合同解除之日为2019年7月29日。被告食尚牧场餐厅应当按照合同约定的，以年租金270000元为基数，支付2019年5月12日至2019年7月29日期间的房屋租金。经核算，该期间的租金为57698.6元。关于原告要求被告食尚牧场餐厅支付制冷费5000元、采暖费30250元、电梯费2904元、电费6529元、水费959元的诉讼请求，被告食尚牧场餐厅当庭对原告的主张予以认可，故对原告吴忠市盛源达酒店该项诉讼请求，本院予以支持。关于吴忠市盛源达酒店要求对被告食尚牧场餐厅交纳的100000元保证金不予退还的诉讼请求，经审核，在2018年5月12日的房屋租赁合同中虽约定2015年乙方所交保证金继续有效，逾期不及时缴纳各种费用，乙方所交的保证金100000元不退。但同时约定，乙方如逾期支付房屋租金，每逾期一日，按年租金总额的1%收取逾期滞纳金，逾期超过7日，即视为乙方根本违约，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付违约金3000元/日，并将乙方签订合同时所缴纳给甲方的保证金100000元里扣除。结合上述约定来看，保证金是为了保证被告能够按时缴纳各项费用及租金，如逾期，被告应向原告缴纳违约金，违约金从保证金中扣除，而非违约金另行支付，保证金径直归原告所有。故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告食尚牧场餐厅按照逾期未支付房屋租金的20%支付违约金的诉讼请求，经查，被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥在租赁合同期间，按照租赁合同的约定，在合同履行期间，分别于2019年3月26日、2019年5月1日通过电话的方式向原告表示不再租赁案涉房屋，要求向原告交回案涉房屋。2019年7月3日，被告被告食尚牧场餐厅的经营者马俊骥向原告的经营者席会宁发出短信，告知因经营状况发生困难，严重亏损，无法继续经营，要求解除合同，收回房屋。被告食尚牧场的行为已明确表明其不再履行合同义务，而原告确不积极及时的收回房屋，以防止损失扩大，原告对此存在过错，故对于原告主张的违约金本院不予支持。关于原告要求被告张某、王某承担连带清偿责任的请求，经查，根据被告张某、王某提交的《股权转让协议》，该协议明确约定原属被告张某、王某的股份全部作价装让给被告食尚牧场餐厅经营者马骏骥，之后经营自负盈亏和被告张某、王某无关，被告食尚牧场餐厅对该事实予以认可，且在该协议签订之后，马骏骥以其个人名义与原告重新签订了《房屋租赁合同》，该合同开篇即说明2015年签订的《房屋租赁合同》作废，故该合同的权利义务应有签订合同的签约人享有、承担，原告要求被告张某、王某承担责任的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对于被告食尚牧场餐厅所缴纳的保证金100000元，可从被告食尚牧场餐厅欠付原告的租金及应缴的各项费用中扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴忠市盛源达酒店与被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅向原告吴忠市盛源达酒店支付房屋租赁费57698.6元；三、被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅向原告吴忠市盛源达酒店支付制冷费5000元、电梯费2904元、采暖费30250元、电费6529元、水费959元；四、以上二、三项共计103340.6元，扣减原告吴忠市盛源达酒店应向被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅退还的保证金100000元外，下剩款项3340.6元，限被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅于本判决生效后十日内向原告吴忠市盛源达酒店付清；五、驳回原告吴忠市盛源达酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费9106元，由原告吴忠市盛源达酒店负担4553元，由被告吴忠市利通区食尚牧场自助餐厅负担4553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 谢丰丞人民陪审员 石 平人民陪审员 杨美霞 二〇二〇年六月八日书记员 郭菲菲附：本案适用相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。