广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10786号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道**之二。法定代表人：梁镇江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭绮晴，女，该公司工作人员。被告：叶良花，女，汉族，1962年9月5日出生，户籍住址广州市番禺区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告叶良花物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加诉讼。被告叶良花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付从2015年4月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费4693.08元，及从2015年4月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超过本金为限为4693.08元），暂总计9386.16元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区X房业主，该小区自2005年9月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2015年4月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴，未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。被告叶良花未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据。被告未向本院提交证据。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证权利。在无相反证据足以推翻的情况下，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：领荟翔公司提交的广州市不动产登记查册表（查册时间2019年8月27日）记载，坐落于广州市番禺区**（以下简称案涉房屋）的产权人为叶良花和周某（共同共有），该房屋为住宅，建筑面积105.70平方米，房屋所有权取得方式为2003年2月向广州市番禺洛溪新城地产有限公司购买。广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）是具有从事物业管理资质的企业法人。2005年9月1日，广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为委托方（甲方），与洛城公司作为受托方（乙方）签订《物业管理合同》一份，该合同约定：甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区B区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；；住宅管理服务费标准为12元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天应按管理费的千分之一交纳滞纳金。等等。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》一份，证实洛城公司自2005年9月1日进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（B区）之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2017年4月，洛城公司委托律师事务所通过挂号信向叶良花寄送律师函，向叶良花催收案涉房屋2015年4月至2016年12月31日止欠付管理费2664元和滞纳金879元，收件地址为案涉房屋地址，信件因“逾期无人领取”于2017年6月11日退回。2018年6月26日，领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》一份，该协议约定：双方一致同意，洛城公司将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约700万元转让给领荟翔公司行使，抵消洛城公司负有领荟翔公司的借款本息2055000元债务；洛城公司承诺和保证其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在领荟翔公司主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知领荟翔公司；双方确认的业主欠费明细清单作为本协议附件，是本协议不可分割的一部分。上述协议的附件欠费明细记载，案涉房屋欠费时间自2015年4月至2018年4月，欠费金额为4694.40元（1.2元/平方米/月×105.73平方米×37个月）。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》上发布债权转让公告，并于2018年12月6日通过挂号信、于2019年7月30日通过EMS向叶良花和周某邮寄《债权转让及催缴费通知书》，收件地址均为案涉房屋地址，上述邮件均被退回。案涉房屋所在小区业主委员会于2017年5月27日成立，2018年5月选聘了新的物业管理公司。领荟翔公司称，因其受让本案债权，其不清楚案涉房屋的实际使用情况，其起诉前到公安机关查询无法查到周某户籍信息，故其没有列周某为被告。诉讼中，经本院向公安机关查询周某户籍信息，查询结果显示周某于2014年11月14日因死亡注销户口。本院认为，洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》为前期物业服务合同，对叶良花具有法律约束力。叶良花接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司根据案涉房屋地址向叶良花寄送《债权转让及催缴费通知书》，虽邮件未被签收，但本院在诉讼中向叶良花送达了民事起诉状副本等诉讼材料，可视为领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，故叶良花负有向领荟翔公司支付拖欠物业管理服务费的义务。案涉房屋建筑面积为105.70平方米，每月应交纳物业管理服务费126.84元（1.2元/平方米/月×105.70平方米）。2015年4月1日至2018年4月30日，共计37个月，应交纳物业管理服务费为4693.08元（126.84元/月×37个月）。领荟翔公司请求叶良花向其支付案涉房屋2015年4月1日至2018年4月30日止物业管理服务费4693.08元，本院予以支持。关于滞纳金。《物业管理合同》未约定交纳物业管理服务费的具体时间，视为应在每月月底交纳当月的物业管理服务费，故应从次月1日开始计算上月物业管理服务费的滞纳金。但是，滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了叶良花负担，且《债权债务抵偿协议》附件反映案涉房屋所在小区拖欠物业管理服务费的房屋及费用庞大，根据领荟翔公司起诉的其他业主欠付物业管理服务费案件中，大多数业主出庭均抗辩洛城公司服务质量差，结合洛城公司确实已被案涉小区业主委员会解聘的事实，本院确认洛城公司存在提供物业服务质量较差的情况，基于公平原则，本院确认叶良花无需支付拖欠物业管理服务费的滞纳金。叶良花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告叶良花于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付案涉房屋2015年4月1日起至2018年4月30日止物业管理服务费4693.08元。二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告广州市领荟翔物业管理有限公司已预交），由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担25元，被告叶良花负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  李明宗人民陪审员  何飞云二〇二〇年六月十日书 记 员  何佳玲