南昌铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）赣7101行初274号 原告吴平花，女，1970年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托代理人邓少杰（系原告丈夫），男，1971年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托代理人彭庆涛，江西坤豫律师事务所律师，执业证号13601201010623986。 原告罗文娟，女，1969年5月24日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被告南昌市自然资源局，住所地江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道**，统一社会信用代码1360100014510837K。 法定代表人陶志，该局局长。 委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师，执业证号13601199610714030。 原告吴平花、罗文娟因诉被告南昌市自然资源局不动产行政登记一案，于2020年3月19日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月1日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭审理了本案。原告吴平花及其委托代理人邓少杰、彭庆涛，被告工作人员吴勇、委托代理人陈建中到庭参加诉讼。原告罗文娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年4月，被告对原告吴平花、罗文娟所有的南昌市办理了换证登记，将洪房东共字第××号、洪房权证东字第××号《房屋所有权证》（以下简称《房屋所有权证》）换发为赣（2018）南昌市不动产权第0075008号、赣（2018）南昌市不动产权第××号《不动产权证》（以下简称《不动产权证》）。2019年4月，被告以土地存在登记异议为由，要求原告交回《不动产权证》，否则“公告”注销。原告提出异议，被告不予采纳，并于2019年4月1日刊登公告予以注销。原告认为，被告于2019年4月1日注销原告的《不动产权证》，违反法律规定，故请求法院确认被告于2019年4月1日对原告《不动产权证》作出的注销登记的行为违法，请求恢复《不动产权证》。 被告辩称：一、本案地块土地使用权人为江西江中置业有限责任公司（下称江中公司）。2004年，江中公司以出让方式取得了本案土地使用权，并于2004年10月29日取得土地使用权证。二、佳木斯德力西电器经销有限公司（以下简称德力西公司）转让给原告的房产未取得本案土地使用权。2008年3月，德力西公司通过法院拍卖竞买本案房产时，该房屋所占土地的土地使用权人为江中公司，其房产价值不包含土地使用权价值。德力西公司与原告明知该房产有瑕疵，而于2008年5月进行交易。三、2018年4月，原告申请换证登记错误。由于技术原因，原告申请换发证时，未能显示宗地使用权人为江中公司，故不动产登记中心错误地为原告换发不动产权证。四、被告注销《不动产权证》的行为合法。由于《不动产权证》的土地使用权登记错误，被告已告知原告交回不动产权证予以注销，但其未在规定时间内交回《不动产权证》，因此，被告通过公告的形式予以注销，并恢复其原房产登记状态。综上所述，本案土地使用权人为江中公司，而非原告，故被告注销登记行为合法。 经审理查明，案涉房屋位于江西省南昌市东湖区。2018年4月，南昌市不动产登记局（已变更为被告南昌市自然资源局）向原告吴平花、罗文娟颁发案涉房屋《不动产权证》，载明：案涉房屋属原告吴平花、罗文娟共同共有；权利类型为国有建设用地及房屋所有权，共有宗地面积与房屋建筑面积均为67.58平方米。2019年3月，被告以不动产证属重复发证为由要求原告吴平花、罗文娟交回《不动产权证》予以注销，因原告吴平花、罗文娟未在期限内交还，被告即于2019年4月1日刊登《不动产注销登记公告》，注销了案涉《不动产权证》，原告吴平花、罗文娟不服，遂将被告诉至法院，要求判如所请。 另查明，2003年起，因案涉房屋的原所有权人江西省轻工物资供销公司（以下简称供销公司）与德力西公司发生拖欠货款纠纷，经黑龙江省佳木斯市中级人民法院作出生效的（2003）佳民商初字第81号民事判决后，该院即作出（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》《协助执行通知书》，将案涉房屋在内的9套厂房及房屋从供销公司名下执行归德力西公司所有。2008年4月22日，德力西公司再与原告吴平花、罗文娟签订《存量房买卖合同》，将案涉房产以20274元卖给原告吴平花、罗文娟，原告吴平花、罗文娟于2008年5月办理《房屋所有权证》，该证载明建筑面积67.58平方米，用途为非住宅，无土地使用情况摘要。 又查明，2004年10月27日，江中公司与原江西省南昌市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，江中公司通过挂牌出让的方式以最高价13.6亿元取得了案涉房屋在内575亩土地使用权，并发放了国有土地使用证。 以上事实有：原告提交的原告身份证复印件、《不动产权证》、（2003）佳立商字第27号《民事裁定书》、查封财产清单、（2005）佳法执字第20-3号《协助执行通知书》《国有土地使用权出让合同》《关于原江纸股份公司已出让地块上遗留拆迁问题协调会议纪要》，被告提交的房产交易情况明细单、审批表、收件收据、收费收据、洪房权证东字第××号房屋产权证、完税凭证、领证确认单、不动产登记申请表、《房屋所有权证》《告知函》、档案挂接函、网上不动产注销登记公告，原、被告提交的《不动产注销登记公告》《存量房买卖合同》，以及当事人陈述等证据证实。上述证据均经法庭质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 本院认为，不动产登记中的依职权注销登记是指不动产登记机构依据职权自主启动登记程序，对已记载于登记簿中的权利进行注销的行为。因不动产登记秉持依申请登记，故依职权注销应当严格把控。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：……（四）依职权注销登记……”据此，上述规定赋予了行政机关在一定的情况下，可依法注销登记的职权。 根据原、被告的诉辩意见及审理情况，本案争议焦点为被告注销案涉不动产权证是否符合法律规定，原告受到侵害的权益将如何保护，作如下分析： 首先，我国实行建设用地使用权与地上物一并处分的原则。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权的转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，案涉房屋于2003年起因生效裁判文书及执行裁定发生了所有权的转移，虽案外人德力西公司仅办理了房屋所有权登记，未办理土地使用权证，但该房屋项下的土地使用权依据上述法律规定应当归德力西公司所有。同理，若没有2004年政府将案涉土地出让的行政行为发生，德力西公司于2008年将案涉房屋流转给本案原告，按照房地一致的原则，即意味着原告本可获得案涉房屋项下的土地使用权。 其次，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，案涉房屋的土地使用权于2004年10月经公开挂牌程序出让给了江中公司，案外人江中公司属于善意的第三人，其获得的土地证包含案涉房屋的土地。因此，被告作为不动产登记部门，在发现原告获得的案涉房屋的土地登记后，造成案涉土地上存在两个没有共有关系的使用权人，根据时间先后和土地出让的情况，有权作出纠正的注销决定。再次，2018年4月，被告向原告吴平花、罗文娟颁发案涉房屋《不动产权证》，载明案涉房屋权利类型为国有建设用地及房屋所有权，共有宗地面积与房屋建筑面积等内容与客观事实不符。 最后，行政机关作出影响行政相对人权益的行政行为，必须遵循正当法律程序，包括事先告知相对人，向相对人说明行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供相应的救济途径等。虽然现行法律对于行政注销行为相关程序规定中，没有相关的具体要求，但行政机关实施具体行政行为时仍应遵循程序正当原则，充分保障行政相对人的知情权、陈述权及申辩权。本案中，被告在出具的《告知函》及《不动产注销登记公告》中，已经说明了注销的事实、理由及给予申辩权利的期限，已经保证了原告吴平花、罗文娟的相关权利，被告于2019年4月1日对原告《不动产权证》作出的注销登记的行为符合法定程序。 应当提出的是，正是由于政府及行政机关在给江中公司出让该宗土地时，未尽到充分审查义务，忽视了案涉土地的现状和地上房屋所有权登记在他人名下的情况，导致土地登记过程中未妥善解决案涉土地使用权争议问题，造成了房地分离状况，损害了原告的合法权益。对此，原告可对出让土地时未解决房屋权属问题另行主张权利。 综上，被告依职权注销案涉《不动产权证》符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，原告吴平花、罗文娟请求确认被告对原告吴平花、罗文娟《不动产权证》作出的注销登记的行为违法，请求恢复《不动产权证》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为监督行政机关依法行政，保障当事人合法权益不受侵害。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告吴平花、罗文娟的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告吴平花、罗文娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。 审 判 长 叶 青 人民陪审员 朱 曼 人民陪审员 胡春花 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理 甘丹丹 书 记 员 闵文峰 附：相应的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼。