云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0428民初385号原告：元江县鸿泰物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市元江县红河街道办兴元社区金芒果家园小区******。法定代表人：刘致远，总经理。委托诉讼代理人：史居上，男，1966年3月7日出生，汉族，元江县鸿泰物业服务有限公司员工，户籍地上海市浦东新区，住云南省玉溪市元江县。代理权限：特别授权代理。被告：云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司，住所，住所地：云南省玉溪市元江县向阳路磨公路交叉口）。法定代表人：马银昌，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告元江县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称金珂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司的法定代表人刘致远及其委托诉讼代理人史居上、被告金珂公司的委托诉讼代理人吕莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2019年3月1日至2019年12月31日的物业管理费、公共分摊费、卫生费合计32143.30元；二、判决被告支付逾期1个月（未付2019年3月1日至2019年12月31日的物业管理费、公共分摊费、卫生费）1%违约金9964.30元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与元江县金珂花苑小区业主委员会签订《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》，合同期限自2019年3月1日起至2020年2月28日止。被告系小区未售房1-105、1-1901、1-1902、1-1903、2-103、2-105、2-1101、2-1107、2-1301、2-1303、2-1307、2-1501、2-1507、2-1701、2-1707、2-1901、2-1902、3-1902、3-1903室住房业主。原告自2019年3月1日起至今按照《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的约定服务于小区业主。自原告为小区提供物业管理服务期间，原、被告均应按《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的约定履行义务，被告享受原告提供的物业管理服务，但自2019年3月1日起至2019年12月31日，被告无故拖欠物业服务费及相关费用合计32143.30元，其中：1.物业管理费21594.30元；2.代收缴公摊费、卫生费用10549元；3.因逾期1个月而产生的按1%计算的违约金9964.30元（32143.30元×1%/日×31日）。上述被告所欠费用，经原告多方式多次催交，被告仍拖欠不交。综上所述，被告系小区业主，接受原告的服务，理应按《物业管理条例》和《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的约定向原告交纳物业管理服务费，但经原告多次催讨均未履行给付义务，依据《金珂花苑小区管理规约》第十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，诉至人民法院，望判如所请。在庭审中，原告陈述经其核实，被告已将2-1303室出售，该房业主已向其支付物业管理费，现其主张的未支付物业费用的房屋数量变更为17套，诉讼请求变更为：一、判决被告支付自2019年3月1日起至2019年12月31日止的物业管理费、公共分摊费、卫生费合计28383.82元；二、判决被告支付逾期1个月（未支付2019年3月1日至2019年12月31日的物业管理费、公共分摊费、卫生费）1%的违约金8798.98元；三、本案诉讼费用被告承担。被告金珂公司辩称，涉案的元江县金珂花苑小区系被告投资建设的小区楼盘，截止2019年3月1日，该小区未售房屋共计17套而非19套，原告诉请19套未售房屋相应的物业费是不符合事实的；被告要求支付的物业费是全部费用，但是作为被告的17套待售房屋，未产生相应费用应当予以扣除：1.未出售房屋，一直处于待售状态，故未装修，未入住，一直闲置，未消耗水电，未产生垃圾。被告的物业费明细表中所提到：（1）公共水电费；（2）二次加压供水系统、维保运行费；（3）备用电源维保、燃料费；（4）生活垃圾清运费；（5）电梯维保年检、效验、管理费等五种费用，应属于业主入住后享受被告提供的物业管理服务或因生产、生活在该小区而产生的各项费用。相对于被告的17套未出售房屋，在闲置待售期间并不会产生被告明细表中所提到的以上费用。因此，原告主张的该五项费用没有事实依据和法律依据，不符合生活常理，依法不应当支持。2.被告主张的公共水电费计算错误，根据原告提供的《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》附件中关于公共水电费收费标准每户160元/年，并依据该合同第五条第二款，被告不得擅自加价或多收服务费等相关规定，在原告管理的10个月期间，公共水电费应当按照每户133.33元计算。3.原告主张的生活垃圾清运费每户60元/年系超标准计算，根据元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定每户3元/月，故垃圾清运费应当按照每户30元（3元/月×10个月）计算，且原告未售的17套房屋并不产生垃圾清运费。4.原告主张的电梯维保、年检、效验、管理费属于代收代缴，按实际分摊，原告应提交该管理期间相应的发票相互印证，否则被告不予认可。关于未出售房屋相关房屋物业费的计算，因原告当庭变更诉讼请求，对原告当庭提交物业费明细表中对未出售房屋的数量、房号和面积无异议，但因被告在该小区物业管理期间存在诸多未完全履行义务的情况，并参照昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知的相关规定，被告空置房应支付的物业管理费应按照正常物业费的50%收取。关于违约金，原告在提供物业管理服务期间，被告未曾收到原告催要未售房屋物业管理费的通知，并且双方在前期物业管理过程中曾经协商过未售房屋是不收取物业管理费的，因此其公司并不存在违约的情况。另外，被告主张的违约金按日1%计算，该主张严重违法，远远超过法律规定不得超过造成损失的30%的规定，因此被告对于原告主张的违约金，认为依法不应当支持。综上所述，根据未售房屋的实际情况及原、被告签订的《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的相关规定，被告未售房屋应当支付给原告的物业管理费用仅为9522.80元（2930.09m2×0.65元/m2/月×10月×50%），而非原告所诉请的全部费用。因此，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，并依法作出公平公正的判决。结合原、被告的陈述、举证、质证，本院认定事实如下：被告系元江县金珂花苑小区的建设单位。截止2019年3月1日该小区未售房屋共计17套，房号为：1-105、1-1901、1-1902、1-1903、2-103、2-105、2-1101、2-1107、2-1301、2-1307、2-1501、2-1507、2-1701、2-1707、2-1902、3-1902、3-1903，总面积为2970.09平方米。2019年2月20日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的元江县金珂花苑小区业主委员会签订了一份《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对位于元江县进行物业管理服务，总建筑面积53944.91平方米，物业类型高层住宅、商铺；服务事项：1.房屋建筑本体共用部位面的维护和管理，包括内外墙、走廊通道、公共区域、道路、设备机房;（小于壹平方米的墙、地面、地面维修、维护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备{共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备（不含消防控制系统、主机设备）、电梯、门禁系统等}的维修、维护、运行服务；包括公共部位的利用，收益补充物业管理服务成本；3.公共区域的清洁卫生、垃圾的清理；机动车与非机动车的疏导、管理，所收管理费补充物业管理服务成本；4、进行安全监控和巡视等秩序维护工作，不含业主或物业使用人及非业主人身、财产的意外责任（除专项签约）;5.配合业主委员会做好小区宣传活动；6.保管现有物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司有偿管理服务的其他事项。合同期限为：自2019年3月1日起至2021年12月31日止；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付额的日百分之一逾期滞纳金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴（交）催改措施；本物业的管理服务费：按双方协商标准（详见附件），综合服务服务费：高层住宅0.65元／平方米／月；……甲方协助，乙方向业主收取，业主须在合同期内每年1月15日之前缴付本年度物业服务费、停车费等；业主公摊费用按实际产生费用代收缴，内容：电梯维保费、年检费、效（校）验费、电费；发电机柴油费、维修费；发电机操作费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共垃圾清运费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共水、电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。分摊支付代收缴方式：委托乙方与各相关维保公司协商价格为准：电梯维保费／元／年，电梯年检费／元／台／年，减速器效（校）验费费／元／台／年，按各单位元户数均摊；二次加压设备运行电费，按100元／户／年收取；代收环卫站垃圾清运费按60元／户／年收取；柴油发电机费用按30元／户／年收取；车位卫生等费／元／车位／年；公共设施设备的维修，由甲乙双方共同确定后，按实际产生费用，甲方向业主公示，按各单元户数均摊（达到使用维修资金的，由甲方负责申请住房维修资金的使用分摊）；等（详见附件）。该合同附件1金珂花苑收费标准载明：综合服务服务费，收费标准0.65元／ｍ2／月，高层住宅；生活用水二次加压预收费，收费标准100元／户／年，代收缴（5楼至5楼以上）；电梯维保、年检、电费等费用代收缴（按实际分摊）；柴油发电机费用，收费标准30元／户／年,代收缴;生活垃圾清运费，收费标准60元／户／年，代收缴；公共水、电费，收费标准160元／户／年等。合同签订后，原告自2019年3月1日起为金珂花苑小区提供物业管理服务。原告于2020年1月15日通过邮政局（挂号信形式）向被告送达了物业费催收通知书,但被告仍未向原告支付物业费。原告至今仍为元江县金珂花苑小区提供物业管理服务。本院认为，原告与元江金珂花苑小区业主委员会经协商一致在平等、自愿的基础上签订的《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告均有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”原告根据《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的约定对金珂花苑小区提供物业管理服务，小区未售房屋也是原告提供物业服务的范畴，被告作为未售房屋的建设单位，也享受了原告提供的物业服务，因此被告应对未售17套房屋向原告交纳物业费。对被告提出原、被告间已口头约定过未售房屋不收取物业费的辩解，其未能提供证据予以证实，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。对被告提出未出售的17套房屋未入住、未消耗水电、未产生垃圾，不应交付1.公共水电费；2.二次加压、供水系统维保运行费；3.备用电源维保、燃料费；4.生活垃圾清运费；5.电梯维保、年检、效验、管理费的辩解，不符合法律规定，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》把物业服务费用分为：综合服务费和业主公摊费两部分。业主公摊费由原告按业主实际产生费用代收缴，包括：电梯维保费、年检费、效（校）验费、电费；发电机柴油费、维修费；发电机操作费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共垃圾清运费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共水、电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。其中,未售17套房屋的基础物业费为19305.59元(2970.09m2×0.65元/m2/月×10月)。原告作为物业管理公司在对金珂花园小区提供物业管理服务期间，该小区必定产生一定数额的公摊费用，该部分公摊费用应按双方合同的约定由业主按实际产生金额进行分摊支付。然而，原告未提供证据证实已产生且其支付金珂花区小区2018年3月1日至2018年12月31日间实际产生上述公摊费用的金额，本院现无法计算确认被告针对未售17套房屋应承担的公摊费用金额，应由原告承担相应的举证责任后果。故，原告在本案中要求按合同约定的预收标准向被告主张其提供物业服务期间的业主公摊费9078.23元（1.公共水电费2266.61元；2.二次加压、供水系统维保运行费1166.62元；3.备用电源维保、燃料费425元；4.生活垃圾清运费850；5.电梯维保、年检、效验、管理费4370元），不符合合同的约定及法律的规定，其主张不能成立，本院不予采纳。对于被告提出因原告在该小区物业管理期间存在诸多未完全履行义务的情况，以及要求参照昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知，对17套未出售房屋应支付的物业服务费应按正常物业费的50%收取的辩解，无事实和法律依据，其辩解理由不能成立,本院不予采纳。故，被告应向原告支付17套未售房的物业费为19305.59元（不含该17套未售房的公摊费用分摊部分）。原告提供已产生且其支付上述公摊费用的证据后，有权对公摊费用的分摊部分按合同约定另行主张权利。被告未按约定履行交纳物业服务费的义务，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求按合同约定的日1%标准支付违约金的诉讼主张，因该约定标准过高，且被告也不同意支付该违约金，本院调整为按19305.59元的30%标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司给付原告元江县鸿泰物业服务有限公司自2019年3月1日至2019年12月31日止的物业费19305.59元(仅含基础物业费，不含业主公摊费用待分摊部分)，于判决生效之日起五日内一次性付清；二、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司给付原告元江县鸿泰物业服务有限公司违约金5791.68元，于判决生效之日起五日内一次性付清；三、驳回原告元江县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取计365元，由原告元江县鸿泰物业服务有限公司负担119元，被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  宗春明二〇二〇年六月二十二日书记员  李 维