宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初713号原告（反诉被告）：王永栋，男，1987年9月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：周学全、彭正婷，宁夏宁银律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏德融房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：丁铮，北京大成（银川）律师事务所律师。原告王永栋诉被告宁夏德融房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，被告宁夏德融房地产开发有限公司于2020年3月27日提起反诉。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永栋委托诉讼代理人周学全、彭正婷，被告宁夏德融房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永栋向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告向原告支付延期交房违约金7456.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月24日与被告签订“金域蓝湾限价商品住房买卖合同”，约定原告贷款购买被告开发的位于金凤区xxx室，合同第九条约定交房时间为2016年12月31日前，第十条约定逾期后原告不退房，被告应当按照总房款每日万分之一的标准向原告支付违约金；第二十三条约定争议解决方式为诉讼。合同签订后，原告向被告交付首付款，95042元、贷款350000元、POS机刷卡3万元、实测面积补差款2488.84元、12%产权补缴土地出让金19565.78元，如约履行了497096.62元的付款义务。但被告却未能按照《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》的规定在约定的时间取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》并向原告交付房屋，直至2017年5月31日才取得上述使用证并在2017年6月1日向购房业主公告可交付房屋，违约延期150天，按照合同约定应当向原告支付违约金497096.62×0.1‰×150=7456.45元。为此，现原告依照相关法律和司法解释的规定依法诉至贵院，望判如所请。被告宁夏德融房地产开发有限公司辩称，对原告的诉请不予认可，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、案涉房屋迟延交付，非答辩人单方原因所致。答辩人在办理新建商品房配套设施交付使用证以前，出现了小区业主需要办理产权回购以及变更限价商品房性质的新情况，因原告同意为其提前办理产权回购及商品房性质的变更，而该手续必须先行完成才能办理交付使用证，从2017年1月至2月15日答辩人均在加紧协调此事，因此无法及时办理《新建商品房交付使用证》而逾期交房的违约责任不应由答辩人承担；2、即便应当计算违约金，原告违约金的计算期间也应当从2月16日起算，因为原告补交产权回购款，政府行政部门直至2017年2月15日方才完成商品房性质变更，即2月16日起，答辩人才能申请办理《新建商品房交付使用证》，如该期间违约金也要答辩人承担于法无据，极不公平;3、无论是从经济上节约成本还是时间上简便手续，答辩人出于维护业主利益最大化的考虑，依原告请求帮原告代为办理相关手续，现原告执意要求答辩人支付违约金，答辩人将不再协助原告办理产权回购相关手续，答辩人也没有相关合同义务，其后产权回购由原告自行解决。4、原告计算违约金的购房款基数应当减去12%的产权补缴土地出让金，因为该部分金额是交由国土部门收取的，被告只是代收代缴，该金额不是购房款。综上所述，恳请贵院全面综理本案事实，依法驳回原告全部请求。反诉原告宁夏德融房地产开发有限公司提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金980元;2.反诉费用由被告承担。事实与理由:反诉被告购买反诉原告开发的商品房，未能依约支付购房款，应承担逾期付款的违约责任。反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，提出反诉，望依法审理，判如所请。反诉被告王永栋辩称，对反诉请求不予认可，理由是双方在合同中原约定是公积金贷款38万元，但事后查明原告的公积金不能贷款，所以原告与被告重新达成合意，用商业贷款的模式解决了贷款35万，原告又另行交了3万元的现金，所以双方是合意且在被告方的协助下办成了商业贷款。原告并未违约，所以不应承担违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月24日，原、被告经协商签订了《银川市金域蓝湾限价商品住房买卖合同》及《银川市金域蓝湾限价商品住房共有产权补充协议》，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于金凤区十三街以西、金凤九路以北金域蓝湾一期1-4号楼2单元2902室，建筑面积127.9平方米；单价每平方米3714.17元，总金额475042元；买受人于2016年3月24日前支付购房款95042元，于2016年5月24日前用贷款付清剩余房款38万元；买受人如未按合同约定时间付款，逾期在60日内（含本数在内），自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当于2016年12月31日前将约定的限价房交付买受人使用，出卖人如未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用，出卖人应自本合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付款项万分之一的违约金；金域蓝湾限价商品住房政府应享有产权的份额比例为12%，买受人享有产权的份额为88%。合同签订后，原告向被告于2016年3月24日支付购房款95042元，于2016年6月18日支付购房款3万元，于2016年7月1日支付购房款35万元。后房屋实测建筑面积128.57㎡，原告于2016年12月24日向被告支付面积差价款2488.84元，实际交易金额为477530.84元。后银川市住房和城乡建设局、银川市国土资源局、宁夏回族自治区石油总公司、宁夏德融房地产开发有限公司签订《金域蓝湾一期项目土地出让金补缴协议》，约定补缴土地出让金小区为金域蓝湾一期住宅小区，土地出让金补缴价格为每平方米补缴152.18元，土地出让金补缴完成后，政府不再占有产权，房屋性质相应变更为完全产权的商品住房。协议签订后，被告通知原告回购12%产权，回购费用为19565.78元，回购单价152.18元/㎡。原告于2016年12月24日向被告支付19565.78元，被告向原告出具收据载明“今代收王永栋交来4#-2-2902号房12%产权补缴土地出让金（大写）壹万玖仟伍佰陆拾伍元柒角捌分小写19565.78元”。被告于2017年5月31日取得涉案房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，于2017年6月1日通知业主收房。原告遂以被告延期交付房屋为由，引起诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同，具有法律约束力，双方均应自觉全面履行合同约定的义务。被告未按合同约定按期向原告交付房屋，应承担违约责任。依据合同约定，被告应支付自2017年1月1日至2017年5月31日按已付购房款477530.84元每日万分之一的违约金，即7210.72元（477530.84元×151日×万分之一）。被告辩称小区业主因需要办理回购产权以及变更限价商品房属性而导致政府延期到2017年2月15日后才办理交付使用证，并非被告单方所致的抗辩理由，本院不予采纳。反诉被告未按合同约定按期支付购房款，亦应承担违约责任。依据合同约定，反诉被告应支付自2016年5月25日至2016年7月1日逾期应付款按每日万分之一的违约金，反诉原告主张980元，符合法律规定，本院予以支持。反诉被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告宁夏德融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王永栋逾期交房违约金7210.72元；二、反诉被告王永栋于本判决生效后十日内支付反诉原告宁夏德融房地产开发有限公司逾期付款违约金980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宁夏德融房地产开发有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告王永栋负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇二〇年六月十九日书记员 刘震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。