福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0304执异10号 案外人：梅昊，男，1986年9月13日出生，汉族，居民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 申请执行人：徐建生，男，1980年2月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被执行人：许金美，男，1977年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被执行人：郑丽容，女，1986年4月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 本院在执行申请执行人徐建生与被执行人许金美、郑丽容民间借贷纠纷一案中，案外人梅昊对本院作出的（2018）闽0304执109号之二《执行裁定书》中关于查封新疆乌鲁木齐市沙依巴克区的房产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 梅昊异议称，请求中止对位于新疆乌鲁木齐市沙依巴克区的房地产的执行。事实与理由：梅昊于2014年4月底通过房屋中介得知位于乌鲁木齐市沙依巴克区一处房屋要出售，经与房屋产权人许金美、郑丽容取得联系后到现场进行看房，同时在房产交易中心调取了该房屋的房产信息核实了该房屋的产权人确系许金美、郑丽容夫妻二人所有，以及该房产并不存在被法院查封的情形。双方经商谈后于2014年5月27日签订《房屋买卖协议》，由该房屋产权人许金美、郑丽容将坐落位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋一套转让给梅昊，该房屋建筑面积为142.55平方米。5月27日梅昊通过银行转账给许金美17.4万元作为该房屋转让的定金，因该房屋系银行按揭贷款购买，双方商定房屋转让的现金价款44.85万元，剩余银行贷款由梅昊负责偿还，双方于2014年8月11日共同到乌鲁木齐市亚心公证处办理了公证授权委托书，公证授权梅昊作为许金美、郑丽容的授权委托代理人，持有该公证书到农行办理变更按揭银行卡号扣款手续，此后该房屋的剩余银行按揭款项从梅昊的银行卡内扣划，直至按揭款及银行还款偿还完毕后梅昊可随时过户该房产。合同签订完毕后梅昊于2014年8月11日当日通过银行转账向许金美、郑丽容支付房屋转让尾款27.45万元，许金美、郑丽容二人给梅昊出具收条一份。同时将该房屋的钥匙、单元门禁卡、水电卡、燃气卡交付给梅昊，此后该房屋也一直是由梅昊实际居住、管理使用至今，该房屋剩余银行按揭款项均是由梅昊的银行卡向银行缴纳，至今已向银行缴纳了40多万元按揭款项。梅昊于2016年8月得知该房屋已被乌鲁木齐市新市区人民法院查封，经核实才知道许金美欠因借款纠纷被他人诉至法院并采取了保全措施将该房屋进行了查封，乌鲁木齐市新市区人民法院于2019年1月3日作出（2016）新0104民初350号之四《民事裁定书》，解除对案涉房屋的查封。梅昊到乌鲁木齐市不动产登记局查询得知，莆田市荔城区人民法院于2018年6月28日对该房屋进行了轮候查封，致使梅昊对该房屋的产权无法办理正常过户手续。现请求法院依法审查裁定，中止该执行该房屋并解除对该房屋的查封措施。 徐建生、许金美、郑丽容未作答辩。 经审查查明，徐建生与许金美、郑丽容民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因许金美名下有坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区的房产，本院于2018年6月15日作出（2018）闽0304执109号《执行裁定书》，查封登记在被执行人许金美名下的坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区的房地产（所有权证号乌房权证沙依巴克区字第××号）一套。本院委托新疆乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2018年6月30日实施上述查封。 另查明，2014年5月27日，案外人梅昊与被执行人许金美、郑丽容签订《房屋买卖协议》，约定许金美、郑丽容将自己名下坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区室房屋一套转让给梅昊，转让价款为现金448500元及该房屋剩余银行按揭款项。梅昊于2014年5月27日向许金美银行转账174000元，于2014年8月11日向许金美银行转账274500元。许金美向梅昊出具《收条》，确认收到梅昊的购房款448500元。双方办理了公证，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市亚心公证处于2014年8月11日向梅昊与许金美、郑丽容出具（2014）新亚证内字第5725号《公证书》，证明许金美、郑丽容对梅昊涉房屋过户相关事项的授权委托属实。梅昊于2014年8月11日接收许金美名下坐落于新疆乌鲁木齐市沙依巴克区及相关附属资料，并占有、管理使用至今。梅昊在中国农业银行变更该房产抵押贷款的还款账户，以梅昊的银行账户每月按期还款至今。 再查明，坐落于新疆乌鲁木齐市沙依巴克区，该房产于2013年7月12日登记至许金美名下，并于2013年7月25日办理抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐友好路支行，抵押债权700000元，约定履行期限为2013年7月19日至2035年7月18日。其抵押借款合同中约定：“借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。……借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。”乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2016）新0104民初350号《民事裁定书》，于2016年7月5日查封上述房产。乌鲁木齐市新市区人民法院于2019年1月3日作出（2016）新0104民初350号之四《民事裁定书》，解除对上述房产的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人梅昊于2014年5月27日与被执行人许金美、郑丽容签订《房屋买卖协议》，购买案涉房产，并已支付全部价款。案外人梅昊于2014年8月11日接收案涉房产，并占有使用至今。其未办理过户登记，系受银行政策及法院诉讼保全措施限制，非因买受人自身原因。故案外人梅昊的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下： 中止对坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区的房地产（所有权证号乌房权证沙依巴克区字第××号）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘 芳 二〇二〇年六月三十日 法官助理 李北雁 书 记 员 沈丽思 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。