广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初525号原告（反诉被告，下称原告）：叶胜权，男，汉族，1985年11月12日出生，身份证住址：广东省海丰县**************，公民身份号码：441************639。原告（反诉被告，下称原告）：叶志利，男，汉族，1989年11月3日出生，身份证住址：广东省海丰县**************，公民身份号码：441************616。共同委托诉讼代理人：朱重轮，广东穗江律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨仪，广东穗江律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：向金元，男，汉族，1967年5月27日出生，身份证住址：四川省达县*******6*，公民身份号码：513************299。原告叶胜权、叶志利诉被告向金元及被告向金元反诉原告叶胜权、叶志利租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人朱重轮，被告向金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶胜权、叶志利向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年3月20日签署的《千福大厦商铺租赁合同》无效，租赁期总租金108000元；2、被告立即退还东莞市*****************1*1、2、3号商铺、搬离并清空屋内物品；3、被告向原告支付2019年*月1日至搬离之日的占有使用费9000元（暂计至2019年8月31日）及滞纳金25200元（暂计至2019年12月）；4、被告向原告支付占有使用期间的水电费1335元（暂计至2019年*月1日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月20日，原告与被告签署《千福大厦商铺租赁合同》，被告承租原告位于东莞市*****************1*1、2、3号铺位，租期为2019年3月20日至2021年3月20日（延长至2021年5月1日），租金为每月3000元。合同约定被告每月5号缴纳当月租金，10号后仍未交足，原告有权收取每天10%的滞纳金，被告如一个月后不交租金，原告有权终止租约收回商铺，押金不退，被告在商铺内的资产归原告所有。因被告承租之后需要装修，原告给予其40天的免租期。2019年5月1日起被告才需缴纳租金。2019年5月被告缴纳了租金，但*月起被告拒不缴纳租金、水电费等各项费用。后原告多次以发信息、打电话、粘贴公告等方式催促被告缴纳租金，但被告不予理会，人也不在案涉房屋内，物品也不搬离。被告拒不缴纳占有使用费、水电费等各项费用，已达到双方约定的合同解除条件，被告应立即腾退房屋给原告并向原告缴纳占有期间的使用费、水电费至搬离之日。原告特诉至法院。被告向金元辩称，原告诉请不是事实，被告已经提起反诉，且原告长期停水停电。被告向金元向本院提出反诉请求：1、原告返还被扣押在店铺内被告的全部物品价值15050元；2、原告退还被告押金6000元；3、原告赔偿被告装修材料人工损失51132元；4、本诉及反诉受理费由原告承担。事实和理由：案涉房屋没有取得相应的证件，原告用于出租系非法经营，根据法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》视为无效合同。原、被告签订的租赁合同案涉商铺为“东兴路688号”，而该商铺实际位置为668号，导致被告无法办理营业执照，被告多次联系原告未果。因案涉商铺无法办理营业执照，无法办理消防认证，因此失去承租该商铺的目的，被告支付了一个月租金，且在免租期内装修，无需支付租金。2019年4月1日，原告强行要求被告停工并动手殴打被告，被告报警；2019年7月10日被告发现案涉商铺门锁被原告恶意撬掉并换锁，被告存放店内的物品被扣留，商铺在原告的实际控制之下。双方签订合同后，被告以为案涉合同依法签订并生效，于是组织装修施工，投入不少人力物力和财力，事后得知合同无效，无法办理工商登记和消防认证，并且原告将大门上锁并实际控制商铺，依据法律规定，原告应退还押金并赔偿被告因此造成的全部损失。针对被告向金元的反诉，原告叶胜权、叶志利辩称，第一、案涉房屋虽然没有取得房产证，但是合法报建的，可以合法经营；第二、租赁合同中“668号”写成“688号”是笔误，并不会导致无法办理营业执照，且原告多次向被告表示可以为其进行更正，但被告一直未更正，案涉房屋一直被被告占有，被告拒不搬走一直占用，因此对于被告反诉请求第一项事实不成立，被告未支付租金违约在先，对于反诉请求第二项原告应扣押其押金，对于反诉请求第三项因被告过错导致违约，应由其承担装修费用及人工损失，不应当由原告承担。经查，2019年3月20日，叶胜权作为甲方，向金元作为乙方，签订一份《千福大厦商铺租赁合同》，约定叶胜权将位于常平镇木棆村东兴路688号千福大厦1楼1、2、3号铺位出租给向金元使用，租用期从2019年3月20日至2021年3月20日，每月租金3000元，向金元在租房前预付押金6000元。叶志利提供租赁合同、授权委托书主张案涉租赁物为钟山玉等人与东莞市常平房地产开发实业公司在上述地块合建千福大厦，叶志利从钟山玉处承租得来，并出具授权委托书委托叶胜权代表叶志利与向金元签订案涉《千福大厦商铺租赁合同》。向金元则主张与向金元签订《千福大厦商铺租赁合同》的是叶胜权，收取押金的也是叶胜权，与向金元存在租赁关系的是叶胜权，叶胜权并未向向金元出示授权委托书，也没有告知向金元其代表叶志利与向金元签订合同。叶胜权、叶志利主张向金元未按时缴纳租金，在2019年6月、7月间以告知函及短信的方式向向金元进行催收；向金元对此不予确认。向金元主张案涉商铺内的物品价值15050元，装修及工人花费51132元，并提供了金额共计50812元的收据、送货单为凭。另案中，叶胜权到庭接受调查，叶胜权主张其与叶志利为朋友关系，受叶志利的委托将案涉租赁物出租给向金元，签订合同时并未出示授权委托书给向金元，曾口头告知向金元其受叶志利委托签订合同的事实，确认叶志利为案涉合同的实际出租人。本院据此作出（2019）粤1973民初13947号民事裁定书，认定叶志利并非案涉合同的当事人，叶志利以案涉合同出租人向向金元主张权利，缺乏依据，依法裁定驳回叶志利的起诉。该裁定已于2019年12月20日生效。庭审过程中，双方确认：向金元交纳了6000元押金，并支付了2019年5月份的租金，5月份之前是免租期；案涉商铺交付时是毛坯，双方对装修的费用均不申请鉴定；案涉商铺内的现有物品都是被告所有的；双方在2019年7月10日发生冲突，并报警。叶胜权、叶志利主张案涉租赁物被向金元占用，2019年7月10日双方发生冲突，经公安机关协商未果，向金元将案涉商铺重新锁住。向金元主张由于叶胜权、叶志利将其物品搬走，其进行报警，后双方一起把门锁住，有两把锁，钥匙各自持有，其锁的是里面的玻璃门，叶胜权、叶志利锁的是外面的铁闸门。向金元提供照片一张，显示有人将铁闸门锁住，但是无法识别锁门人员的身份。叶胜权、叶志利对该照片真实性确认，但主张是2019年7月初双方发生纠纷时拍摄的，并不是叶胜权、叶志利控制案涉商铺。叶胜权、叶志利主张签订合同时有告知向金元案涉商铺是由叶志利占有并使用，叶胜权代为管理；向金元主张签订合同时要求查看案涉商铺相关权属证明，但叶胜权、叶志利未出示。诉讼过程中，本院于2020年5月20日组织双方一起到案涉商铺现场进行调查。到达现场东莞市*************千福大厦，案涉商铺共三间，铁闸门均关闭，后将三道铁闸门拉开，发现铁闸门并未锁住。铁闸门打开后三间商铺玻璃门均被锁住，其中第1、3间商铺的玻璃门从外用铁链及锁锁住，第2间商铺的玻璃门从里面用铁链锁住，第1、2间商铺是打通的。向金元用钥匙将第1、3间商铺的锁打开，进入现场。现场物品状况与本院所拍摄照片一致，主要有桌椅、冰箱、展柜、消毒柜、灶、沙发等。双方确认：案涉商铺内的物品全是向金元所有。向金元主张案涉商铺的墙面瓷砖、吊顶天花、墙面刮白、墙体隔断、小阁楼的铺板、楼梯、3号商铺的钢结构、招牌、水电、玻璃门、排水、门槛、门槛边都是向金元所做。叶胜权、叶志利对此予以确认。但向金元不同意在法庭的组织下对商铺内物品进行交接。后双方各自提供铁链及门锁对第1、3间商铺进行重新锁住并拍照确认。向金元确认商铺里面的东西都不要，只要求叶胜权、叶志利赔钱。另查，案涉商铺未办理建设工程规划许可证或其他权属证明。本院认为，关于本案原告的主体是否适格。本案系租赁合同纠纷，《千福大厦商铺租赁合同》是叶胜权与向金元签订的，叶志利并非案涉租赁合同的相对人，叶志利以案涉合同出租人向向金元主张权利，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于《千福大厦商铺租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，不符合出租条件，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《千福大厦商铺租赁合同》无效。因该《千福大厦商铺租赁合同》无效，叶胜权与向金元基于《千福大厦商铺租赁合同》取得的财产，应当互相返还。向金元应将案涉租赁物返还给叶胜权，叶胜权应将押金返还给向金元。关于案涉租赁物内的物品，向金元有权取回。由于向金元已经明确不要求商铺内的物品，属于对其自身权益的处分，其据此要求叶胜权赔偿商铺内物品损失，没有事实和法律依据。叶胜权与向金元双方确认已经收取的押金金额为6000元，该款应由叶胜权返还给向金元。关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，案涉《千福大厦商铺租赁合同》无效，向金元对案涉商铺进行了装修，已经形成附合的装饰装修物，叶胜权明确不同意继续利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因叶胜权在案涉商铺未取得建设工程规划许可证的情况下对外出租，对案涉《千福大厦商铺租赁合同》的无效应承担责任，而向金元在签订案涉《千福大厦商铺租赁合同》时未对租赁物的规划情况履行合理的注意义务，因其缺乏必要的审慎、贸然签约导致在案涉《千福大厦商铺租赁合同》无效的情况下对案涉商铺进行装修而造成相关装修损失的发生，应当承担一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌定叶胜权承担50%的过错责任，向金元承担50%的过错责任。本案中，由于双方均不申请对装修损失进行鉴定。本院依据现场状况及向金元提供的收据、送货单，酌定装修损失为36000元。故叶胜权应承担装修损失的50%即18000元，向金元应承担装修损失的50%即18000元。关于租赁物的占有使用费。虽然案涉《千福大厦商铺租赁合同》无效，但向金元实际占有使用了案涉租赁物，合同约定的“租金”实际上转化成了因向金元占有使用叶胜权的租赁物而需赔偿叶胜权损失的“占有使用费”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，向金元应当参照约定的租金标准向叶胜权支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。叶胜权主张向金元拖欠2019年6月1日至今的占有使用费，但双方在2019年7月发生冲突，向金元主张从2019年7月10日开始并未正常使用案涉商铺并提供照片为凭，该照片显示确有人员对案涉商铺进行了锁门处理。叶胜权主张未进行锁门但未提交任何证据证明，对叶胜权该辩解意见，本院不予采信。故占有使用费计算至2019年7月10日止，共计4000元。由于《千福大厦商铺租赁合同》无效，叶胜权要求向金元支付逾期支付占有使用费的滞纳金，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于占有使用期间的水电费。叶胜权提供的证据不足以证明向金元使用案涉商铺期间的水电费金额，叶胜权诉请向金元支付水电费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告叶胜权与被告向金元于2019年3月20日签订的《千福大厦商铺租赁合同》无效；二、限被告向金元在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶胜权返还案涉租赁物并清空案涉租赁物内物品；三、限被告向金元在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶胜权支付占有使用费4000元；四、限原告叶胜权在本判决发生法律效力之日起五日内向被告向金元返还押金6000元；五、限原告叶胜权在本判决发生法律效力之日起五日内向被告向金元赔偿装修损失18000元；六、驳回原告叶胜权的其他诉讼请求；七、驳回被告向金元的其他反诉请求；八、驳回原告叶志利的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3170元，由原告叶胜权负担3085元，被告向金元负担85元；反诉受理费802元，由原告叶胜权负担245元，被告向金元负担557元。本诉受理费原告叶胜权、叶志利已预交，反诉受理费被告向金元已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  熊艳萍审判员  李淑花审判员  杨 欢二〇二〇年六月十一日书记员  尹小玲杨燕怡附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。