上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92026号原告(反诉被告)：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路５４７号５１８室。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海盈田盈餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区羽山路******。法定代表人：李青，执行董事。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海范仕达实业发展有限公司(以下简称范仕达公司)与被告上海盈田盈餐饮有限公司(以下简称盈田盈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉、被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司的委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告范仕达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢底层中德平路XXX号房屋；2、判令被告支付房屋占用使用费：按照每日人民币(以下币种同)1,721.20元的2倍，自2019年1月1日起计算至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同书》及补充协议，约定将坐落于上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢底层中德平路XXX号房屋出租给被告使用，面积为260.19平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同第三条约定房屋年租金628,238元，一次性支付4个月租金即209,413元，每期提前10天支付下期租金。合同到期逾期返还房屋的按照每日租金的二倍支付房屋占有使用费。现原告合同期满，原告多次催促，被告仍拒不返还房屋，故诉至法院，要求判如所请。被告盈田盈公司辩称，不同意原告的诉请请求。2009年起，原、被告就系争房屋已经建立租赁关系。系争房屋属于商业用途，装修投入较大，且有翻新、翻修，之前双方都是三年或五年一签，在2017年年末续签合同时，原告提出2018年的合同先签一年，但是承诺后续至少可以续租3-5年。出于对原告的信任，被告签订了一年期租赁合同。基于原告续签的承诺，被告投入设备并翻新装修。2018年下半年，被告听闻原告与大房东之间发生矛盾，被告担心不能续租，找到原告工作人员王品玉和徐淑平沟通，他们明确表示会解决与大房东之间的租赁问题，不会影响被告的后续租赁。2018年11月，双方口头达成续租协议，被告继续使用房屋，正常支付物业费及电费，租金等双方补签书面合同后补交。故自2019年1月1日起，被告工作人员向原告发送电费、物业费单据，但未催讨租金，也没有要求被告搬离。由于房屋存在漏水，不能正常使用，故即使双方后续补签合同，租金也只能按原租金标准50%支付。综上，原告认为双方之间已经达成续租的意思表示，被告不存在逾期返还房屋问题，原告要求被告支付逾期返还房屋的使用费，缺乏依据，且原告主张的使用费标准过高，超过其实际损失。即使原告要求解除租赁关系，由于原告与大房东之间的租期于2018年12月31日届满，之后原告对房屋不享有权利，故即便返还房屋也是向大房东返还。另外，2019年6月，因系争房屋涉及违法搭建，被相关部门责令拆除，拆除面积为23.40平方米，该部分租金也不应计算。反诉原告盈田盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿房屋修缮费用2万元；2、判令反诉被告赔偿营业收入损失40万元。事实与理由：自2018年1月1日起，反诉被告将系争房屋出租给反诉原告使用，用于经营餐厅。反诉原告承租以来，房屋一直存在漏水问题，反诉原告多次提出，但反诉被告一直未予修复。渗漏水问题造成反诉原告的装修霉变受损，墙面多处开裂，受影响部位无法正常使用。反诉原告为经营所需，不得不自行修复，共计支付修复费2万元。由于渗漏水，部分面积无法正常使用，严重影响反诉原告餐厅营业，造成反诉原告收入减少。系争房屋还存在部分违章建筑，导致租赁面积不足。综上，原告提出如上反诉请求。反诉被告范仕达公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。关于修缮费用，合同租赁期间，反诉原告从未提出报修，反诉原告实际支付了租赁期间的全部租金、水电费，并未提出漏水修缮费用。反诉原告亦无证据证明实际发生了2万元修缮费用。关于营业收入损失，原告在租赁期间从未提出，且主张的金额亦缺乏依据，不予认可。关于违章，合同期内不存在拆违事宜，原告诉请的拆违造成的营业损失不予认可。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同书(续)》，约定原告将羽山路XXX号XXX幢底层中德平路XXX号房屋出租给被告，面积为260.19平方米，经营粥庄项目，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，总租金628,238元。一次支付4个月租金即209,413元，先付后用，每期提前10天支付下期租金。前合同押金顺延至本合同。合同第六条约定，租赁期间，如房屋结构发生重大自然损坏，由原告负责修缮，或在征得原告书面同意后由被告修缮。由被告代为修缮的，维修方案报原告同意批准后，修缮费用可凭有效单据另行结算。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，被告必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，被告应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有原告公司公章，下方手写部分载明“法人委托人：王品玉、徐淑平”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有原告公司公章及手写字样“法人委托人：王品玉、徐淑平”。2018年下半年，众多租户听说原告与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到原告工作人员徐淑平、王品玉沟通。原告工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”租期届满之后，原告向被告开具水电费及物业费的付费通知，被告交纳上述费用。2019年9月，原告诉至本院，要求被告返还房屋并支付房屋使用费。审理中，原、被告确认被告支付过保证金，但无需在本案中处理。关于违章，原告确认拆除面积为23.40平方米，拆除时间发生在租赁期限届满之后，对于拆除后的房屋使用费，原告主张按照实际使用面积236.79平方米租金的2倍计算。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但该租赁合同中涉及部分房屋为违章建筑，故双方之间就该部分房屋建立的租赁合同关系无效，但不影响有证部分租赁合同效力。合同约定的租赁期限届满后，原、被告未达成续租的合意，现原告诉请要求被告返还房屋，依法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，原告主张按照租赁合同第七条约定“未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，本院认为，租期届满之后，原告并未要求被告立即搬离房屋，而是继续向被告开具水电费及物业费付费通知，原告缴纳上述费用，可知被告是在原告授意下使用房屋，并非未经原告同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。关于房屋使用费，鉴于双方确认2019年6月违章建筑被拆除，故本院酌定2019年1月1日至2019年5月31日房屋使用费参照租金标准即每年628,238元计算，2019年6月1日起至房屋实际返还之日止的使用费，本院酌定按照每年571,738元的标准计算。关于反诉部分，反诉原告并未提供充分证据证明租赁期间发生漏水，且其已向反诉被告报修，反诉被告拒绝维修，反诉原告亦无充分证据证明其主张的相应修缮费用的实际支出。即使系争房屋存在局部漏水，也无充分证据证明影响其对房屋的正常使用，故反诉原告主张的修缮费用，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告主张的营业收入损失，亦缺乏依据，本院不予支持。关于保证金，原、被告均表示无需法院在本案中处理，故本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢底层德平路XXX号房屋；二、被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：自2019年1月1日起至2019年5月31日止按照每年628,238元的标准计算，自2019年6月1日起至房屋实际返还之日止按照每年571,738元的标准计算。三、驳回被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,189元，减半收取计6,594.50元，由原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司、被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司各半负担。反诉案件受理费(减半收取)3,800元，由被告(反诉原告)上海盈田盈餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年六月五日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。