湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初604号原告：杨正龙，男，1965年11月22日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨恒（系原告儿子），男，1988年5月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：伍淑芬，女，1954年12月30日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：邓玲娜，女，1976年5月7日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：邓玲芝，女，1978年5月4日出生，汉族，住江苏省常州市新**。三被告共同委托诉讼代理人：何荣昌，男，1973年8月6日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，三被告居住社区（单位）推荐（特别授权）。原告杨正龙与被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝合同纠纷一案，本院于2020年3月2号立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨正龙及其委托诉讼代理人杨恒、被告邓玲娜及三被告共同委托诉讼代理人何荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正龙向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即退还购土地款150,000元，支付利息304,200元（利息按每月一分二计算，从2006年1月8日起算至2020年2月8日止，以后的利息算至土地款给付完毕日止）；2.判令三被告给付补充协议所约定的违约金50,000元；3.判令三被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除土地买卖合同和补充协议。事实与理由：2006年1月8日，原告与邓明安签订《土地买卖合同》一份，该土地使用权证号为：永国用（20**）字第*******号。双方约定：邓明安将一宗土地以300,000元的价格卖给杨正龙，地址在*******，左邻王春生，右邻唐治民，地面平方（宽8米，深13.5米），甲方负责办理土地过户手续，但费用由乙方承担，甲方负责左邻右舍由于建房所造成的纠纷处理和费用，建房规划手续由甲方办理后，乙方才能建房，但最迟不能超过2006年8月。若属政府行为没能办出，时间顺延。乙方所购土地款在签订后预付50%，计150,000元整，余款在土地过户和规划手续办出后一次性付清。合同签订后，原告支付了150,000元购地款，但邓明安一直没有办理出土地过户手续。另外，原告于2015年3月8日与邓明安签订补充协议一份，约定：1、2006年元月8日预付给甲方的150,000元购地款如甲方违约，甲方必须按月息百分之一点二计算及本金150,000元退还给乙方。2.约定原大门口12平方米传达室和下面的两间瓦房，在政府征收拆除之前甲方不能转让或出售、转租给他人，否则赔偿给乙方赔偿金50,000元。15万元购地款的利息计算为：150,000×0.012×169个月＝304,200元。但邓明安出售给了他人开店，应当承担违约金50,000元。现邓明安已经过世，其继承人伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝继承了邓明安的财产，该土地已经征收，三被告领取了土地征收款，应当按照法律的规定履行其义务。为维护原告的合法权益特诉至法院请求依法公正判决。被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝辩称，一、合同有效但因为政策原因事实上履行不能。在前一个案件的判决书中，法院对此事实已确认。因合同事实上无法履行，请求法院判决双方之间的合同解除，原告将正在使用的两间房屋返还给被告。二、本案已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据法律规定，原告在知道权利被侵害之日起三年内应当向法院起诉。2006年1月8日双方签订《土地买卖合同》，直到2015年3月8日签订《补充协议》，在长达9年的时间里，原告在知道因政策原因无法过户的情况下未主张权利，早就过了诉讼时效，即使从2015年开始算，到现在也已经过了诉讼时效，不应再享有胜诉权。三、虽然是在2015年补充协议里才正式明确被告提供一间传达室和两间房屋给原告使用，但其实从2006年1月签订土地使用权买卖合同后，8月因为政策原因该土地一直无法过户，原告就和被告协商，要求被告将门口13.8平方米临街铺面（即补充协议当中所指的传达室）、2间房屋给原告使用来抵销被告应当承担的利息，于是被告将该铺面、2间房屋交付原告使用。而原告从2006年8月到2015年一直将门面和房屋转让给他人使用，并收取租金。原告多年来从不找被告要利息损失，被告也未要原告缴纳过房屋使用费，且有关房屋使用的条款是写在双方土地买卖合同里的，可以看出双方之间并非存在单纯的房屋租赁关系，综上可以认定双方事实上已经达成了用房屋使用来抵销利息损失的合意，故原告无权重复要求利息。四、2015年3月8日签订《补充协议》后产生的损失，被告不应当全部承担。根据《补充协议》第二条中的表述，“在政府征收拆除之前”，可以看出此时原告明确已经知道本协议因为政策原因不可能再履行。在之前漫长的九年时间里，原告早就知道政策原因土地无法过户，合同已经不能履行，此时应该向被告主张解除合同，返还购买土地的本金，被告亲属邓明安也多次跟原告说过不了户，要把购买土地的钱退给原告，但原告不接受，反而在被告亲属邓明安重病期间采取不正当手段签订补充协议要求继续履行合同，故意扩大自己的损失，实质上是想谋取被告的高额利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，对于2015年3月8日以后的利息损失，原告不能全部主张。五、本案系合同纠纷，而非民间借贷纠纷，即使有违约行为，也只会产生违约金。补充协议中，双方约定违约需支付利息，实际上约定的应当是违约金。根据合同法第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的损失其实就是其预付150,000元的按照中国人民银行同期贷款利率可以获得的利息收益（现银行贷款年利率为4.35%，依此计算，原告的实际损失只有90,720元），补充协议里按照月利率1.2%计息大大超过了原告的实际损失，违约金过高，请法院予以调整。同时，从《土地买卖合同》来看，合同中约定：若属政府行为未能办出，时间向后顺延。可以看出原告应该从一开始就知道土地可能无法过户，只是寄希望于被告亲属可以通过某些途径帮助其完成过户手续，因此，对于该合同事实履行不能，双方均有过错，应共同承担不能履行的责任，据此，被告只能承担利息损失45,360元。六、原告诉请被告给付因出售门面（即补充协议当中所指的传达室）给他人系违约，产生的50,000元违约金于法无据。从2006年8月开始，原告将门面和房屋转让给其妹夫使用，其妹夫又另外转租给他人获取租金。2015年3月8日，原告与被告亲属签订补充协议，协议中明确约定原告不能将门面和房屋转让、出租给他人，但原告仍然将门面和房屋转让给他人使用，被告无奈下才将门面收回。直到现在，两间房屋仍然由原告的妹夫在使用，此事实有政府征收补偿合同可以证明，补偿金也是由原告的妹夫领取的。因此是原告违反补充协议在先，被告才将门面收回再出租、出售给他人，被告没有违约行为，无需给付违约金。七、原告多年来使用被告提供的门面和房屋，从未支付过房屋使用费，原告应当自2006年8月至2015年5月间按照每年11,000元的标准（参照被告将门面租给他人收取的租金）支付房屋使用费，2015年6月至2020年3月按照每年3000元标准支付房屋使用费，为减少诉累，此款抵扣被告应承担的利息损失45,360元后，多余的部分原告应当给付被告。综上，基于本案诉讼时效已过，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，同时因合同事实上履行不能，请判决解除合同、原告返还正在使用的两间房屋、原告支付被告房屋使用费抵扣利息后多余的部分。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据，本院组织被告进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据五、合伙建房合同；证据六、邓明安和伍朝林、李志强的补充协议。上述两份证据与本案无关，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月8日，原告杨正龙与邓明安（已殁）签订了一份《土地买卖合同》，甲方：邓明安，乙方：杨正龙。合同约定：“现甲方有出让土地一综地址在*******左邻王春生，右邻唐治民，地面平方（宽8米，深13.5米）。经甲乙双方协商同意，以30万元价格卖给乙方，并达成如下协议：1、甲方负责办理土地过户手续，但费用由乙方负责。2、甲方负责左邻右舍由于建房所造成的纠纷处理和费用。3、建房规划手续由甲方办理后，乙方才能建房，但最迟不能超过2006年8月。若属政府行为没能办出，时间顺延。但必须从2006年8月起按银行同期贷款利息计息，至规划手续办出时，从甲方出售地款中扣出给乙方（规划手续费用归甲方负责）。4.乙方所购土地款在签订后预付50%，计15万元整，余款在土地过户和规划手续办出后一次性付清。……6、在合同签订之时起双方不得违约，甲方在收取乙方定金后不得另外高价出售给别人，如有违约甲方应付给乙方总价20%的违约金。乙方如至土地过户后还没付清购地款同样付给甲方20%的违约金。……”。合同签订当天，原告通过转账的方式支付了购地款150,000元给邓明安，并由被告伍淑芬出具了收款凭证。之后，由于政策因素导致土地过户手续不能办理，原告与邓明安及被告伍淑芬于2015年3月8日针对《土地买卖合同》签订了一份《补充协议》，协议约定：“关于2006年元月8日，邓明安转让给杨正龙的零陵区*******的100平方米土地的转让合同中仅第三条。经双方协商同意修改，达成以下补充协议：1、2006年元月8日预付给甲方的15万元购地款，如果甲方违约，甲方必须按月息百分之壹点贰计息及本金15万元退还给乙方。2、原大门口12平方米传达室和下面两间瓦房，在政府征收拆除之前，甲方不能转让或出售、出租给其他人（否则赔偿给乙方违约金伍万元），租给乙方使用每年付给甲方叁千元房屋租金，如政府要拆迁，乙方无条件搬出。乙方不能转让出租给其他人，否则同样赔给甲方违约金伍万元。……4、如后面杨正龙所购土地报建通过开工时，此《补充协议》中第二条即失效。……”。另查明，邓明安出卖给原告的土地在《土地买卖合同》签订时的土地使用权证号为：永国用（20**）字第*******号，土地使用者为邓明安，土地用途为综合用途，使用权类型为出让地，权利有效期至2052年1月，使用权面积为541.9㎡。邓明安出让给原告的土地至今为空地，地上未建有房屋。邓明安于2017年5月去世，其财产的法定继承人为其妻伍淑芬、女儿邓玲娜、邓玲芝，即本案三被告。涉案土地为空地，未办理出土地过户手续。本院认为，原、被告均同意解除《土地买卖合同》及《补充协议》，故对原告要求解除合同及协议的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，原告向邓明安购买涉案土地用于建房，但双方签订合同后，邓明安一直未能按照合同约定办理出建房规划手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请主张返还土地款150,000元并支付利息，被告亦表示同意，但双方就利息的起算时间、标准如何计算存在分歧，这在本院（2019）湘1102民初4578号案件中亦有体现，因原告与邓明安、伍淑芬签订的补充协议，不违反法律规定，该补充协议变更了利息的计算标准及起算时间，但未约定返还款项的具体时间，被告亦未提交证据证实邓明安违约的具体时间节点，现原告依据补充协议的约定要求被告返还土地款并自2006年1月8日起以150,000元为基数按月利率1.2%计算利息，符合协议约定，本院依法予以支持，被告提出的“违约金过高、已过诉讼时效”等抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。关于原告根据补充协议第2条要求被告支付违约金50,000元的诉讼请求，庭审中，原、被告均认可补充协议中约定的传达室、瓦房实际由案外人使用，补充协议签订后邓明安未将传达室、瓦房交付原告，经过了原告的同意，原告亦未交纳租金，故双方实际已经口头变更了该项条款，因此，原告该项诉请不能成立，本院依法不予支持，被告据此要求原告支付租金、抵扣利息的抗辩意见亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨正龙与邓明安于2006年1月8日签订的《土地买卖合同》及原告杨正龙与邓明安、被告伍淑芬于2015年3月8日签订的《补充协议》；二、限被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝在本判决生效后十日内返还原告杨正龙土地款150,000元并支付2006年1月8日至2020年2月7日期间的利息304,200元（之后的利息以150,000元为基数，按月利率1.2%自2020年2月8日起计算至土地款给付完毕日止）；三、驳回原告杨正龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8842元，由原告杨正龙负担877元，由被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝负担7965元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李豆豆人民陪审员  罗荣杰人民陪审员  周海花二〇二〇年六月三十日法官 助理  何 帅书 记 员  文红莲附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。