苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9116号原告（反诉被告）：沈霞，女，1988年12月4日生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：严华，江苏元融律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘卫红，女，1986年5月23日生，汉族，住苏州。被告（反诉原告）：龚洁，男，1986年6月29日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：丁永霞，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被告。原告沈霞诉被告刘卫红、龚洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序审理。后被告刘卫红、龚洁向本院提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序独任制于2020年5月25日公开开庭进行了审理。沈霞及其委托诉讼代理人严华，刘卫红及两被告共同委托诉讼代理人孙建荣、丁永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告沈霞向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行《苏州市存量房买卖合同》，交付房屋并配合原告办理房屋产权变更手续；2、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告明确诉请1中房屋为苏州工业园区津梁街133号15幢1005室。事实和理由：2019年3月15日，沈霞与刘卫红、龚洁签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定沈霞向刘卫红、龚洁购买位于苏州工业园区津梁街133号15幢1005室房屋，建筑面积119.57㎡，售价4239000元，支付方式为首付加贷款支付。签约当日，沈霞以支付宝转账方式向被告支付购房定金59000元，同年4月19日双方共同办理资金托管手续，沈霞于4月29日向托管账户支付首付款1260000元，6月3日沈霞将贷款所需资料提交至贷款银行，6月18日贷款银行审核通过并于7月1日发放贷款2920000元至托管账户，至此沈霞已足额支付全部购房款。但沈霞通知刘卫红、龚洁要求办理房屋交付及房屋产权变更手续时，遭到拒绝。为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。本诉被告刘卫红、龚洁辩称：双方签署的合同第4条明确约定，沈霞应于办理资金托管手续后5日内办理银行贷款，应于2019年6月1日前将剩余房款全额支付至资金托管账户。合同第5条明确约定，沈霞逾期超过15日，未能按上述条款支付相应房屋价款的，被告有权解除合同。双方合同签订于2019年3月份，沈霞有充足的时间办理相关手续确保按期履行合同，但是合同签订后，沈霞数次违约：1、违反合同约定的时间办理资金托管手续；2、违反合同约定的时间办理银行贷款；3、违反合同约定的时间支付首付款；4、违反合同约定的时间支付剩余房款。由于沈霞的多项违约行为，特别是逾期付款超过15日，被告行使了合同约定的解除权，解除了双方签署的合同。故，沈霞在本案中诉请继续履行合同不能成立，请求法庭驳回原告全部诉请。反诉原告刘卫红、龚洁向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的关于苏州工业园区津梁街133号15幢1005室房屋的《苏州市存量房买卖合同》解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金836000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年3月15日，刘卫红、龚洁与沈霞在居间方苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称苏州链家）的居间下签订了合同编号为100003314674的《苏州市存量房买卖合同》，约定沈霞购买刘卫红、龚洁名下位于苏州工业园区津梁街133号15幢l005室房屋。合同第四条约定，买受人采取贷款方式支付购房款，买受人应当在2019年4月13日前将首付款付至资产托管账户，在2019年6月1日前将贷款款项支付至资金托管账户。合同第五条约定，买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照合同第三条约定房屋价款的20％向出卖人支付违约金。2019年6月1日，沈霞未能按照合同约定付清款项，刘卫红、龚洁以及苏州链家都一直在催告沈霞尽快支付款项。2019年6月17日，沈霞逾期支付购房款已超过15日，刘卫红、龚洁向苏州链家明确由于沈霞逾期支付款项超过15日，请苏州链家通知沈霞，刘卫红、龚洁解除合同。当日，苏州链家将刘卫红、龚洁解除合同的意思表示通知了沈霞。2019年6月26日，就解除合同的后续事项，双方约谈，刘卫红、龚洁再次明确告知，双方签订的合同已解除，解除合同的意思表示不会改变。2019年7月16日，沈霞委托律师发函给刘卫红、龚洁要求继续履行合同。2019年7月22日，刘卫红、龚洁委托律师回函，再次明确根据合同约定有权解除合同，要求尽快办理注销网签备案等相关手续。综上，反诉被告的严重违约行为已严重损害了反诉原告的合法权益，请求法院判如所请。反诉被告沈霞辩称：1、案涉合同并未解除，中介方并非是反诉原告的代理人，其仅作为居间方，居间方亦未能将反诉原告的意思正确表达，反诉原告的解除合同通知不符合规定，故本案合同尚未解除。2、反诉原告所主张的违约金明显过高，即使本案合同由法院认定解除，该解除行为导致反诉原告不仅没有经济损失，反而获利，根据合同法违约金弥补损失原则，反诉被告不应再另行支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，刘卫红、龚洁（出卖人、甲方）与沈霞（买受人、乙方）通过苏州链家（居间方）签订合同编号为100003314674的《苏州市存量房买卖合同》，约定甲方将位于苏州工业园区津梁街133号15幢l005室房屋出售给乙方，建筑面积119.57平方米，房屋价款418万元。合同第四条：买受人贷款支付，双方约定于2019年4月13日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年6月1日前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全）造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的，则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。合同第五条：买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定的交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；……本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额……。合同还就其他事项作出了约定。同日，刘卫红、龚洁（出卖人、甲方）与沈霞（买受人、乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2019年3月13日前支付甲方定金59000元，双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计4239000元。协议还就其他事项作出了约定。2019年4月19日，刘卫红、龚洁（卖方、甲方）与沈霞（买方、乙方）及苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定甲乙双方将存量房交易资金委托丙方管理，乙方将购房款418万元存入托管账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户。因房屋不具备登记条件或甲乙双方约定终止交易的，经甲乙双方协商一致，同时凭《苏州市存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理资金转账手续。如涉及银行贷款，乙方（借款人）委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续。协议还就其他事项作出了约定。另查明，2019年3月13日，沈霞通过支付宝支付定金59000元。2019年4月29日，沈霞向上述托管账户转账支付1260000元。2019年7月1日，中信银行将292万元贷款汇至上述托管账户。2019年7月16日，沈霞委托严华律师向刘卫红、龚洁发送律师函，称双方于2019年3月15日签订《苏州市存量房买卖合同》，房价418万元，沈霞已经按照合同约定支付了定金及办理了资金托管，并向银行申请了贷款，贷款也于2019年7月1日发放至托管账户，故所有款项已经支付完毕，但刘卫红、龚洁却未能按照合同约定进行房屋交付并办理房屋权属登记转移手续。特函告刘卫红、龚洁需向沈霞交付房屋并配合办理房屋权属转移登记手续，需向沈霞偿付逾期履行的违约金，要求刘卫红、龚洁收到律师函之日起一周内交付房屋并配合办理权属转移登记，否则追究相应的法律责任。2019年7月22日，刘卫红、龚洁委托孙建荣律师向沈霞发送律师函，称双方于2019年3月15日签订《苏州市存量房买卖合同》，合同第四条明确双方应于2019年4月13日前共同办理资金托管手续，沈霞的贷款应于2019年6月1日前直接支付至资金托管指定账号，如因沈霞的原因导致贷款不足，沈霞应在上述贷款银行付款截止日期前补足，否则按合同第五条承担违约责任。合同第五条明确约定，逾期超过15日后，刘卫红、龚洁有权解除合同，并要求沈霞承担房屋价款20%的违约金。同日，双方签署《补充协议》，确认房屋总价4239000元。合同签署后，沈霞的贷款未能按照合同约定于2019年6月1日前支付至资金托管指定的账号，沈霞也未能在上述日期前补足房款，已构成违约。2019年6月17日，由于沈霞逾期支付相关款项超过15日，刘卫红通过中介明确告知沈霞解除合同，沈霞也承认收到该通知。2019年6月26日在刘卫红与沈霞见面时仍当面再次确认，由于沈霞的违约行为，解除合同的决定不做任何改变。孙建荣律师认为：双方签署的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》均合法有效，沈霞有按照合同约定支付房款的义务，逾期履行的，沈霞应当承担逾期付款的法律责任，根据合同约定，逾期付款超过15日的，刘卫红、龚洁有权解除合同并要求沈霞承担房屋价款20%的违约金，因此刘卫红、龚洁不再将房屋出售给沈霞完全合法有据。特书面回复及通知沈霞：1、沈霞2019年7月16日向刘卫红、龚洁寄发的律师函完全不认可；2、沈霞在收到本律师函后，尽快与刘卫红、龚洁办理解除合同后的相关手续，包括但不限于注销网签备案合同等相关事宜；3、沈霞在收到本函后5日内向刘卫红、龚洁按房屋总价款20%支付违约金。严华律师于2019年7月23日收到该律师函。以上事实，由《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《存量房交易资金托管协议》、支付宝转账凭证、银行交易明细、个人借款凭证、短信截图打印件、律师函及邮寄凭证等证据予以证实。沈霞针对其诉请主张，还向本院提交如下证据：1、微信聊天记录一组，以证明沈霞自2019年4月16日起就委托贷款中介办理相关贷款事宜，不存在故意怠于履行义务的情形，沈霞一直努力敦促相关人员及时推进贷款进度。另外，沈霞为了及时办理贷款业务，向多家银行进行咨询，试图以最快速度办理贷款，沈霞已尽最大努力，不存在主观怠于履行义务情形。主要内容有：2019年4月16日，沈霞向黄芳发微信“亲，我们贷款打算办那个银行的”；黄芳回复“平安、渤海或兴业，暂定这3家”。2019年4月22日，沈霞询问黄芳“亲，我们上周五资金托管办理完了，然后接下来就是贷款的事情，我这边具体需要提供哪些材料”；黄芳回复“买方：身份证、户口本、离婚证、离婚协议、12个月真实流水、收入证明、成交确认书、资金托管协议……”。2019年4月26日，刘福治向沈霞发送微信验证消息“我是刘福治，在帮你理材料！有点问题麻烦你加一下我的微信私聊”；同日，刘福治询问沈霞“有一钱，顾水贤转给你，你和他是？”；沈霞回复“我母亲”；刘福治称“哦，房东的户口本不对，他们夫妻的户口本能重新复印吗”；沈霞回复“我得问他们要”。2019年4月28日，沈霞在“析产+按揭进度群（5）”中向刘福治发微信“房东的户口本已重新复印好”；次日，沈霞在该微信群中询问“现在贷款到哪个程序了，我们贷款具体办哪个银行，定了吗，按照292贷”。2019年5月11日，刘福治询问沈霞“你的首付能3.5成吗”；沈霞回复“付不了那么多啊”；刘福治称“3.5把握大点，最近审批比较烦，离婚的我们报3成的都要加首付”；沈霞回复“可是我们拿不出来那么多啊，要有的话你上次和我说的时候我肯定就答应了”；刘福治称“你可以让王总把农行的那套房子抵押点，不就可以解决了吗”；沈霞回复“不瞒你说，我们把所有的积蓄都拿出来了，毕竟我们也工作没多少年，没那么多积蓄”。2019年5月13日，沈霞询问黄芳“亲，确认下今天下午去签字吗”；黄芳回复“我再来确认下，要去签的哦”，并向沈霞发送微信定位“兴业银行（朗庭乐享汇）”。次日，黄芳询问沈霞“亲爱的，你补的材料好了吗”；沈霞回复“我现在去拿下房东的户口本，下午寄给你们”并在当日询问黄芳“预估月底前能放款吗，昨天问房东要户口本复印件，已经在问我现在还在审核材料，合同约定时间能放款嘛”。2019年5月20日，刘运娇询问沈霞“你是沈霞？在兴业银行做房贷的？”；沈霞回复“是的，有什么问题吗？”；刘运娇称“首付126万，房总价418万，贷292万，等额本息，30年，360月，有问题吗”；沈霞回复“没问题呀，你是？”；刘运娇称“做房贷的，兴业银行吴中”；沈霞询问“现在进展如何”；刘运娇回复“审批中”。次日，沈霞询问刘运娇“你好，我问你下审批什么时候出结果呀”；刘运娇回复“快好了会跟你说”。2019年5月27日，沈霞询问黄芳“今天能问到结果吗，房东已经来催了”；黄芳回复“我一直在催，在盯，今天让他问”；同日18:39分，刘运娇询问沈霞“你好，你的流水什么时候可以补过来？”；当日18：48分，沈霞将其与刘运娇的聊天截图发送黄芳，并询问“这次审批为何需要这么长时间啊”；黄芳回复“政策原因，好多银行都收紧了”。2019年5月29日，沈霞向黄芳发微信“今天都29号了，到现在为止我都不知道具体结果是什么样，行还是不行，总归得有个说法，不行的话要另外想办法，不能总是这么拖着啊”；黄芳回复“是的，中午我跟你一起去”；沈霞称“兴业能做下来是最好的”；黄芳回复“3月份政策没有收紧，完全没有问题的”；沈霞称“但是我逾期只能15天的时间，2100一天的违约金，超过15天，房东有权解除合同，并且我要付总价20%的违约金”；黄芳回复“这个房东有点过分了，政策原因导致的银行贷款收紧”；沈霞称“合同上就是这么签的，万一房东到时候只认合同，那就彻底完了，所以你说我能不急吗”；黄芳回复“我也着急呀，天天睡不着觉，政策原因导致了我们这边很多的客户贷款都要撤”；沈霞称“当时就应该考虑江南银行，我宁愿花4万多去做这个上浮10%的贷款”；黄芳回复“就是收费高，其他都还好，我小姐妹在里面，所以这家银行我都没跟你提”；沈霞称“刘总要我转中信银行，利率上浮20%，你能把江南银行的号码或者微信推送给我么，我先咨询下”；黄芳回复“亲爱的，你这个还不能走江南，因为江南银行他们是要求首付款托管是放在按揭贷款的银行的，老刘说转到中信做的话，多久能出来”；沈霞回复“他说中信的话，差不多月初吧，5、6号样子”。2019年5月30日，黄芳询问沈霞“贷款怎么考虑的呀”；沈霞回复“转中信吧”；黄芳称“我在兴业银行这里把你的材料拿回来，在刘运娇手里拿”。2019年6月3日，黄芳向沈霞发送微信定位“中信银行（金鸡湖路支行）”并告知沈霞“亲爱的，下午我们去这家银行去签，我把你的材料带上啊”；沈霞询问“几点去”。2019年6月17日，沈霞将刘卫红与苏州链家员工齐行成的微信聊天中刘卫红让齐行成通知沈霞解除合同的微信截图发送黄芳；黄芳回复“不可抗力因素”；沈霞询问“银行那个怎么说，能给个时间么，因为我这边一直和房东说一周一周，几个一周过去了，房东发飙了”。2019年7月1日，黄芳向沈霞发送微信“不出意外，安排在明天”；沈霞询问“明天就放款？”；黄芳回复“是的”。2、中信银行个人贷款申请表复印件，以证明沈霞于2019年6月3日向中信银行提交贷款申请，相关申请手续及其他材料已于2019年6月3日提交给中信银行，贷款过程中，沈霞应尽义务已于2019年6月3日履行完毕。刘卫红、龚洁质证意见：证据1真实性没有异议，经审查原始载体发现：（1）沈霞离婚前夫妻名下在吴中区有住房，沈霞夫妻为了取得首套房购房资格，夫妻双方离婚，将原有住房归属男方，后由于析产需要归还银行贷款及办理相关换证手续，取得无房证明，导致沈霞未能按照合同约定的时间办理资金托管手续。（2）沈霞确实与兴业银行沟通办理贷款事宜，但通过聊天记录能反映，截至2019年5月29日，由于沈霞的银行流水问题未能解决，沈霞一直不具备申请银行贷款的条件。此外，由于沈霞是刚离婚，银行要求提高首付款比例，银行流水又不够，沈霞又不能按照银行的要求提高首付比例，也是导致银行贷款未能办理下来的因素。（3）沈霞申请中信银行的银行贷款，虽然申请于2019年6月3日，事实上沈霞与中信银行签订借款合同的时间为2019年6月20日，也就是沈霞在明确收到我方解除合同通知后，在这种情况下，沈霞完全可以不签署借款合同，却依然签订借款合同造成贷款发放，是沈霞恶意的人为的造成贷款发放的事实。在聊天记录中，原告在起诉后，试图向银行申请撤回原签署的借款合同，改为在先的时间，被银行拒绝。（4）沈霞收到我方的解除通知后，也将该解除通知转发给银行相关人员，所以沈霞对于我方的解除通知是明确清楚收到的。另外，该组证据恰恰可以证明沈霞是在规避苏州市的相关政策进行购房，本身对于购房需求是没有的。沈霞代理人所述的没有主观上的怠于履行合同，其实沈霞应该清楚其刻意规避苏州政策购房的行为就存在着购房的不确定性，包括银行贷款政策的不确定性。沈霞应按照签署的合同约定的时间办理相关手续，并且合同约定的是最迟付款日期而非办理银行贷款的日期。证据2真实性由法院核实，关联性上，该份申请表落款时间是2019年6月2日，就填写该申请的时间而言已经晚于合同约定的最迟付款时间。刘卫红、龚洁针对自身主张，亦向本院提交如下证据：1、律师函及邮寄凭证，以证明2019年7月16日，沈霞不顾自身的违约行为，反而委托律师向刘卫红、龚洁发函，律师函所载的内容与客观事实不符。2019年7月22日，刘卫红、龚洁委托律师回函沈霞，明确不认可沈霞的律师所发律师函，且要求沈霞尽快办理解除合同后的相关手续，并要求沈霞支付违约金。回函一份寄给了沈霞的代理人，沈霞的代理人予以签收；一份寄给了沈霞，但由于沈霞不在指定位置，快递予以退回。律师函也再次明确了合同解除的意思，是对双方之前解除事宜的再次明确，不存在沈霞的代理人所说的合同解除意思不明确的情况。2、公证书一份，以证明合同履行过程中，沈霞存在多次违约行为，中介也多次催促其尽快办理相关手续，并多次告知超过15日出卖方有权解除合同，刘卫红也多次明确沈霞应在合同规定的最迟期限内付款。2019年6月17日，由于沈霞的违约行为，刘卫红行使合同约定的解除权，并通过中介通知沈霞，中介通知了沈霞，沈霞也明确收到了通知。主要分布的页码及说明如下：公证书第32页，由于沈霞析产事宜耽误，沈霞在办理资金托管手续时存在违约行为。第43、48、52、56页，沈霞面临违约情形，中介多次向沈霞明确超过15日，出卖方有权解除合同，并建议沈霞友好积极与出卖方沟通，但是沈霞始终未能积极沟通，恶意违约。第72-79页，由于沈霞未能按期付款，刘卫红行使合同解除权，并通过中介通知沈霞，中介通知了沈霞，沈霞收到通知。第96-99页，收到解除合同的通知后，沈霞个人单方意愿想继续办理银行贷款，并咨询中介，中介多次明确沈霞应先行与出卖方沟通确认是否同意继续履行，再考虑是否申请银行贷款，沈霞没有听取中介的意见。第141-142页，对于解除合同的意思，出卖方一直没有改变过。第150-153页，沈霞一直未能发放贷款的原因系由于其自身原因，包括假流水的问题。第156页，刘卫红了解到沈霞在办理银行贷款手续上违约了，明确要求沈霞在合同规定的期限内付款。第157-161页，沈霞明知贷款不能按期发放，未按照合同约定的以自有资金补足，甚至都未和出卖方做过任何沟通，导致出卖方原本为了出卖房屋解决资金问题的合同目的不能实现。第172-177页，出卖方行使合同约定的解除权。沈霞质证意见：证据1真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，该证据并没有确认原购房合同的确切解除时间，反诉原告委托律师寄送的律师函发出日期是2019年7月22日，本案购房贷款于2019年7月1日支付至资金托管账户，此时沈霞的逾期付款的违约情形已经消失。证据2真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。公证书第77页，出卖方委托中介工作人员转达解除合同的意思表示，但中介工作人员并非出卖方的代理人，中介人员不能将出卖方解除合同的意思表示送达。第128页，在中介人员与沈霞的聊天中，中介人员仍认为出卖方的本意是要求沈霞支付房屋上涨的差价。反诉被告认为，本案买卖合同，出卖方想解除，应当采取书面通知的方式，或者由其通过手机短信、微信直接向反诉被告提出，不应当通过中介来转达。信息的传递经过多次的转换容易产生意思表示的不真实，反诉被告不能明确得出出卖方的真实意图是解除合同还是以此来要求反诉被告支付房屋价格上涨导致产生的差价。第166、167页，沈霞认为双方可以就合同的履行继续进行协商，甚至价格的磋商，不能明确出卖方解除合同的真实意思。第154页，沈霞未能及时提交贷款资料，也是由于出卖方未能将贷款银行所需资料及时提供导致，并非沈霞故意恶意拖延。综合以上证据及当事人举证、质证意见，就贷款迟延发放，沈霞是否存在过错的问题。本院认为，沈霞在办理资金托管前离婚并进行析产以达到首付三成的行为，增加了贷款下放的难度；4月19日签订资金托管协议，直至5月13日才完成贷款的准备材料并至兴业银行签字，在5月30日未能等到兴业银行贷款下发后又私自从兴业银行取回贷款材料并于6月3日临时向中信银行提出贷款申请，一定程度上延长了贷款发放的期间；贷款中介建议沈霞提高首付比例至3.5成或4成以便贷款尽快下放以及建议沈霞抵押房屋多凑首付，沈霞未采纳；综上，沈霞在贷款迟延发放上是存在过错的。就出卖方合同解除的意思表示是否明确以及是否到达买方的问题，本院认为，刘卫红在合同约定的付款时间超过15日后沈霞仍未付款的情形下，于2019年6月17日明确告知中介齐行成解除合同并委托其转告沈霞，齐行成亦于当日将解除合同的意思表示转达沈霞，沈霞向齐行成表达不想放弃并请求齐行成帮忙调解，沈霞于当日将该意思表示转达贷款中介黄芳以催促贷款下放，故出卖方合同解除的意思表示是明确的且已到达买方沈霞处并为沈霞所知晓。结合庭审查明事实及上述分析，本院认为，沈霞与刘卫红、龚洁签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。合同对于房款的支付时间、行使解除权的条件以及逾期付款的违约责任等进行了明确约定，该约定对双方当事人具有法律约束力，当事人应按约履行。沈霞虽辩称参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，解除房屋买卖合同的合理期限通常为催告之后的三个月，本案合同约定的期限仅为到期之后的15天明显不当，但该解释第十五条第一款存在但书“当事人另有约定的除外”，而本案就属于当事人另有约定的情形。沈霞虽辩称参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，合同约定的解除条件成就时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，而本案沈霞的违约行为并不严重，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的诉求不应得到支持。本院认为，在认定约定解除条件是否成就时，应根据诚实信用原则，综合考量以下因素：1、违约方的过错程度；2、违约行为形态；3、违约行为的后果。本案中，银行贷款政策缩紧导致贷款下放难度增大的原因确实存在，但沈霞就贷款迟延发放自身亦存在过错，具体分析承前，不再赘述；另外，按约支付房款系房屋买卖合同中买方的主义务，本案中，一方面合同对逾期付款超过15日守约方有权解除合同进行了明确约定，另一方面沈霞迟延履行支付房款的主义务较合同约定晚了1个月；二手房买卖合同中出卖方获得房款后或者立即购买新的房屋，或者解决资金需求，本案中，出卖方出卖房屋的合同目的亦是为了解决资金问题，且本案房屋价款超400万元，沈霞的违约行为对守约方造成了相应不利后果。沈霞虽辩称出卖方未催告其以自有资金补足，但一方面合同中对此有明确约定，如贷款未能在2019年6月1日前支付至资金托管账户，沈霞需以自有资金补足；另一方面合同约定或法律规定中未明确出卖方有相应的催告义务，相反按约足额支付房款系房屋买卖合同中买方的主义务。综上，沈霞未能在合同约定的2019年6月1日前将贷款部分支付至资金托管账户，也未能在该日期前以自有资金补足，且在逾期15日后仍未将款项支付到位，也无相关证据证实双方就沈霞延期付款达成新的书面合意，故刘卫红、龚洁依据合同并通过中介将解除合同的意思表示送达沈霞以要求解除合同，有事实和法律依据，本院对刘卫红、龚洁要求确认合同解除的诉请予以支持。因双方的房屋买卖合同已解除，沈霞要求刘卫红、龚洁继续履行合同、交付房屋、配合过户的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因沈霞违约付款导致合同解除，刘卫红、龚洁主张沈霞支付违约金，有相应的事实和法律依据，但违约金金额应当以实际损失为基础，本院结合合同约定、沈霞违约情节、案涉房屋在签订合同后趋于上涨以及刘卫红、龚洁未提供相应证据证明其损失等因素，本院酌情支持沈霞赔偿刘卫红、龚洁45000元违约金。合同解除后，刘卫红、龚洁收取沈霞的59000元购房款应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉原告刘卫红、龚洁与反诉被告沈霞于2019年3月15日就苏州工业园区津梁街133号15幢1005室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》已解除；二、反诉被告沈霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘卫红、龚洁违约金45000元；三、反诉原告刘卫红、龚洁于本判决生效之日起十日内退还反诉被告沈霞购房款59000元；四、驳回本诉原告沈霞的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告刘卫红、龚洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40712元，由本诉原告沈霞负担；反诉案件受理费减半收取20356元，由反诉原告刘卫红、龚洁负担6356元，反诉被告沈霞负担14000元。反诉案件受理费反诉原告刘卫红、龚洁已预交，本院不予退还，由反诉被告沈霞于履行上述判决时将其应负担的反诉案件受理费一并支付反诉原告刘卫红、龚洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 谢淑敏二〇二〇年六月二十四日法官助理 方 瑜书 记 员 马金叶杨洋拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。