河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0929民初487号 原告：李全州，男，1955年1月3日出生，汉族，住献县。 被告：献县润辉房地产开发有限公司，住所地献县城内西关。 法定代表人：李文蕊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵俊英，女，1970年9月13日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：郝志东，男，1967年12月24日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 原告李全州与被告献县润辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告李全州及被告公司委托诉讼代理人赵俊英、郝志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李全州向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402房屋，支付违约金394481元；2.按照《商品房买卖合同》第九条第二款的约定继续支付自2020年4月8日起至交付房屋并付清违约金之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系被告开发的福源国际项目施工单位，截至2015年7月10日，被告欠付原告材料款。2015年8月16日，原告同意被告以被告开发的福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402房屋抵扣材料款，原告出具了《材料款置换房屋申请》，同时与被告签署备案了《商品房买卖合同》，三套房屋分别记在李某2、李某1、李全州名下。现福源国际小区早已建成并交付业主居住使用，但在原告多次要求之下，被告拒不交付上述房屋，故此，原告起诉，要求被告按照合同约定交付房屋并支付逾期交房违约金。 为证实自己的主张，原告提交如下证据：1、《三方协议》一份，拟证明被告公司代郭本奎给付原告工程款121万元；2.《材料款置换房屋申请》一份，拟证实被告同意将原告诉请的四套房屋折抵给原告，其中2-2-1402房屋已转让给解运川，所以本次诉讼原告只诉请了另外三套房屋；3.2018年8月24日《沧州日报》一份，拟证实原告登报声明已将涉案的三套房屋收据丢失；4.三份《商品房买卖合同》，拟证实被告与原告签订《房屋买卖合同》，并已作了网签；5.证人李某1、李某2出庭作证，拟证实二证人与原告公司签署的《商品房买卖合同》所涉房屋的所有权实际属于本案原告李全州，只是以二证人的名义签署合同；6.郭本奎与原告的对账欠条一张，拟证实郭本奎确认欠原告木方款121万元，并同意原告李全州就上述欠款直接与甲方（即献县润辉房地产开发有限公司）结算。 献县润辉房地产开发有限公司对原告提交的上述证据经质证称：1.《三方协议》的主要生效要件不存在，被告在该协议只盖章没有签字，郭本奎也没有盖他们公司的章，只有签字因此，该协议不能生效，且该三方协议与购房合同没有必然关系，跟本案也没有关系；2.被告没有同意原告的《材料款置换房屋申请》，也没有批准，郭本奎也没有在申请上签过字，该申请是原告的单方表示，不能成立；3.沧州日报所登声明只是涉及原告一套房子的声明，数量不对，也不能据此说明原告手续是合法的，全套手续除了收据还应该有发票；4.按照三份《商品房买卖合同》第六条规定，要一次性付清全部房款，但原告没有支付任何房款，因此原告没有任何发票，而且原告房款没有打到住建局的备案监管账户内，原告起诉的房屋在住建局没有备案，因此该三份合同是不成立的合同；5.对二证人的证言有异议，二证人是原告的近亲属，他们也不清楚原告与郭本奎的实际交易情况，因此，二证人的证言不应认定；6.该欠条是原告与郭本奎之间的欠条，没有被告公司盖章确认，该材料是否用在被告公司福源国际项目上，需要原告提供采购合同与原始收料单加以证明，该欠条没有献建公司的公章和被告公司的公章，不能说明任何问题，也是无效的，不能说明郭本奎欠原告121万元。 献县润辉房地产开发有限公司辩称，1.《商品房买卖合同》与工程债权债务不存在客观上的必然因果关系，原告提出交付三个房屋并交付违约金的诉请不能成立；2.原告提交的《三方协议》只体现了郭本奎欠原告木材款的事实，与本案诉讼没有必然的因果关系；3.原告所要求的2653560元房款没有依据；4.郭本奎作为三方协议的当事人，也是直接欠款人，应该到庭；5.原告应提供其与郭本奎的原始采购合同及原始的收料单，如果原告不能提供这样直接的证据，我们有理由认为原告与郭本奎采用串通的手段，利用被告公章管理的缺失加盖的公章，或盖上了有被告公司字样的印章；6.被告公司没有证据向法庭提交。 对于原告提交的证据本院认定如下：1.证人李某2、李某1的证人证言，能够证实以二证人名义与被告公司所签《商品房买卖合同》所涉房屋的实际权利人为原告李全州，二证人只是名义购房人；2.案外人郭本奎于2015年5月20日给原告出具的欠条、原、被告与案外人郭本奎三方于2015年7月10日所签订的《三方协议》，能够证实郭本奎欠原告木材款121万元，经三方协议，被告献县润辉房地产开发有限公司同意将郭本奎欠原告的该部分款项由该公司在所欠郭本奎的工程款中扣除后直接支付给原告李全州；3.原告于2015年8月16日出具的《材料款置换房屋申请》、原告以自己及李某1、李某2的名义于2015年8月16日与被告公司签订的三份《商品房买卖合同》原告以自己及李某1、李某2的名义于2018年8月24日在沧州日报所刊登三份声明，能够证实原告向被告公司申请以被告公司开发的福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402等房屋顶抵被告公司应该支付给原告的材料款，同日，原告以自己的名义与被告公司签署了2-2-402房屋的《商品房买卖合同》，以李某2的名义签署了3-2-702房屋的《商品房买卖合同》，以李某1的名义签署了3-2-1102房屋的《商品房买卖合同》，现三份《商品房买卖合同》已做网签。通过签署《商品房买卖合同》的方式，被告公司以其开发的包括上述商品房在内的房屋顶抵了应支付给原告的材料款，被告公司给原告出具三份房款收据（票号分别为5113576、5113577、5113578），后原告李全州不慎将收据丢失，故予以登报声明。 结合原、被告的诉辩及本院认定的证据，本院认定本案事实如下： 被告献县润辉房地产开发有限公司系献县福源国际小区的开发商，案外人郭本奎承包了该小区的部分工程，郭本奎在施工时向原告李全州购买了部分木材。2015年5月20日，郭本奎给原告出具一张欠条，确认尚欠原告李全州木材款121万元，并表示同意原告李全州就以上欠款与被告公司结算。2015年7月10日，原、被告与郭本奎签订一份《三方协议》，约定：献县建筑工程有限公司福源国际项目部（郭本奎）在本工程中欠李全州木材款121万元，此款由献县润辉房地产开发有限公司在郭本奎工程款中扣除代为支付（三方签字盖章后生效），原告李全州与郭本奎在协议上签字并捺印，被告公司在协议上加盖了公章。2015年8月16日，原告向被告公司出具《材料款置换房屋申请》，申请以被告公司开发的福源国际小区包括3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵被告公司应付原告的木材款。同日，原告李全州以自己的名义与被告公司签署了2-2-402房屋的《商品房买卖合同》，以女儿李某2的名义与被告公司签署了3-2-702房屋的《商品房买卖合同》，以儿子李某1的名义与被告公司签署了3-2-1102房屋的《商品房买卖合同》。该三份《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；合同第九条约定：……出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用……，逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……。合同签订后，被告公司就该三份合同给原告出具了三份房款收据（已丢失）。该三份《商品房买卖合同》已做网签。现合同约定的交房时间已过，但被告公司至今未向原告交付该三处房产。 本院认为，虽然涉案三份《商品房买卖合同》中仅有一份合同中标注的购房者为原告李全州，但另外两份合同中所标注的购房者李某1、李某2均认可该两套房屋的实际购买者是原告李全州，也同意李全州以自己的名义向被告公司主张权利，故此，李全州作为本案原告主体适格。原、被告与郭本奎签订一份《三方协议》明确约定，由被告公司直接支付原告李全州121万元木材款，该协议是三方真实意思表示，并不违反法律规定，原告李全州依据该协议取得对被告公司的债权请求权。《三方协议》签署后，原告李全州向被告公司申请以被告公司开发的福源国际小区包括3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵被告公司应付原告的木材款，被告公司在原告向其提出申请的当日即签订了涉案三份《商品房买卖合同》，被告公司以包括福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵了所欠李全州的121万元木材款。被告公司以其开发的商品房顶抵所欠原告李全州的工程款，是该公司清偿债务的方式，该种清偿债务的方式并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的民事行为，所以涉案三份《商品房买卖合同》合法有效。原、被告之间的法律关系由普通的债权债权关系变更为商品房买卖合同关系。由于本院从其他案件中了解到福源国际小区2、3号楼已有部分业主入住，因此，对于原告李全州要求被告公司交付福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402房产的诉讼请求本院予以支持。另外，由于被告公司未按合同约定时间交付房屋，已构成违约，应按合同约定向原告李全州支付相应违约金（以三套房产的总价值348697元×3＝1046091元为基数，以日万分之3为标准，给付期限自2016年10月30日起至房屋实际交付之日止）。被告公司关于涉案《三方协议》不生效及该协议与《商品房买卖合同》无关的辩解，没有事实及法律依据，本院对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告献县润辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将福源国际小区2座2单元402号房、3座2单元702号房、3座2单元1102号房交付原告李全州。 二、被告献县润辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李全州相应逾期交房违约金（以1046091元为基数，以日万分之3为标准，给付期限自2016年10月30日起至实际交付房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15592元，由被告献县润辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员  巩新建 二〇二〇年六月三十日 书记员  杨胜勇