成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2043号 原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司。住所地：成都高新区天顺路********。 负责人：蓝航军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李智慧，女，1995年2月21日出生，汉族，住四川省仁寿县，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年3月3日出生，汉族，住四川省梓潼县，系公司员工。 被告：周能强，男，1991年4月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司（以下简称“北大资源物业公司”）与被告周能强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。北大资源物业公司的委托诉讼代理人李智慧、陈勇，被告周能强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决周能强向北大资源物业公司支付自2016年12月1日至2019年9月30日期间的全部物业服务费5399.2元，违约金3032.29元，费用共计8431.49元；2、判令诉讼费用由周能强承担。事实和理由：北大资源物业公司与周能强于2015年11月30日签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业公司为周能强所使用的房屋提供物业服务，房屋建筑面积80.20平方米，物业费单价为1.98元/月/平方米，合同期限为2015年11月30日起至该小区业主大会成立并与其选聘的物业公司签订物业合同之日止。北大资源物业公司按约提供了物业服务，但周能强未按照约定向北大资源物业公司支付物业费，经北大资源物业公司发送《缴费通知单》催缴，后仍未缴纳，应当按照《前期物业服务协议》第十条的约定承担违约责任，故北大资源物业公司诉至法院。 周能强辩称，物业费认可，但不交纳物业费是因为物业公司未尽到其责任，停车场乱停乱放，没有人管理。物业公司滥用职权、违法乱纪、贪污受贿，小区内存在偷盗行为，电瓶车的电瓶经常被盗。 本院经审理认定事实如下：周能强购买了成都立辉地产有限公司开发的位于东升街道航都大街二段756号“北大资源·燕楠国际”2幢4单元13楼1303号房屋，建筑面积80.2平方米，并于2014年5月8日进行了商品房买卖合同签约备案。 2015年11月30日，北大资源物业公司与周能强签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业公司为“北大资源·燕楠国际”小区提供前期物业服务；物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；北大资源物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费自房地产开发单位应当交付所购房屋之日计起，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.98元；按季度交纳，周能强应当在每年的12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前向北大资源物业公司交清下一季度的物业服务费；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北大资源物业公司有权从逾期之日起每天按1‰计收滞纳金。 北大资源物业公司为案涉小区提供了前期物业服务，但周能强自2016年12月1日起即未交纳物业费。2017年11月19日，北大资源物业公司向周能强发微信催费；2018年6月7日，北大资源物业公司向周能强电话催费；2019年6月12日，北大资源物业公司在周能强的案涉房屋门口张贴缴费通知单。 另查明，2019年8月6日7时40分，周能强因案外人唐德运将其车辆停放在案涉小区地下停车场周能强的车位前方，挡住周能强停于其车位上的车辆，周能强联系北大资源物业公司移车未果后，遂用其车上装修用的铁锤将唐德运的车辆右侧反光镜砸坏。后周能强被处以行政拘留五日的处罚。2019年12月5日，本院就唐德运与周能强因损坏车辆的财产损害赔偿纠纷作出民事判决。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同摘要、前期物业服务合同、缴费通知单张贴照片、微信记录、电话记录、欠费明细、房屋维修告知函、维保照片、车辆出入记录、民事判决书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，北大资源物业公司与周能强签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 关于北大资源物业公司要求周能强支付自2016年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5399.2元，周能强辩称北大资源物业公司未尽到物业的责任，造成车辆损失。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，周能强认为北大资源物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实依据和法律依据，且周能强所举证据不能证明其主张，车辆受损系周能强故意损坏他人车辆造成，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。北大资源物业公司按约向周能强提供了物业服务，周能强理应按约支付物业服务费，故对于北大资源物业公司要求周能强支付自2016年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5399.06元（1.98元/平方米×80.2平方米×34个月）的诉讼请求本院予以支持。 关于北大资源物业公司主张的违约金，本院认为，周能强拒不缴纳物业服务费的行为属违约，应当支付违约金。《前期物业服务合同》约定了“业主逾期未交纳物业服务费的应当按照逾期每日承担欠付物业服务费总额1‰的违约金”，但该约定的违约金过高，本院酌情调整为年利率24%为宜，即周能强应当向北大资源物业公司支付的违约金分段计算为：以2016年12月1日至12月31日应缴纳物业费158.8元(1.98元/平方米×80.20平方米）为基数，按照年利率24%的标准从2016年9月26日起计算至2019年9月30日止；以每季度应缴纳物业费476.39元(1.98元/平方米×80.20平方米×3个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2019年3月26日、6月26日起计算至2019年9月30日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告周能强于本判决生效之日起十日内支付原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司2016年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5399.02元； 二、被告周能强于本判决生效之日起十日内支付被告周能强于本判决生效之日起十日内支付原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司违约金（以158.8元为基数，按照年利率24%的标准从2016年9月26日起计算至2019年9月30日止；以476.39元为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2019年3月26日、6月26日起计算至2019年9月30日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告周能强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年六月十八日 法官助理  周春蕾 书 记 员  盛 娇