陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                                         （2020）陕0102民初1559号原告：西安爱家超市有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：徐健，该公司董事长委托诉讼代理人：张钦，男，1986年11月3日出生，该公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：王卫心，男，1992年4月22日出生，该公司员工，住甘肃省武山县。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：符鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦，北京市盈科（西安）律师事务所（实习）律师。原告西安爱家超市有限公司（以下简称：爱家公司）与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称：亚特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱家超市委托诉讼代理人张钦、王卫心，被告亚特体育委托诉讼代理人黄慧、王梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告2019年8月租金81200元；2、请求被告支付原告水费、电费共计23231.06元；3、请求被告支付原告迟延支付费用的滞纳金73101.74元；4、请求被告支付原告电梯安装费420000元；5、请求被告支付原告场地空置期费用297733.3元；6、请求被告承担违约金50000元；7、依据合同约定将场地恢复至可重新出租状态；8、本案诉讼费由被告承担；以上费用合计945266.1元。事实和理由：原被告于2017年12月5日签订《场地租赁合同》，约定被告租赁原告位于西安市编号为3001，面积为2030平方米的场地，用于经营健身馆，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日止；双方约定装修免租期至2018年7月，被告实际于2018年8月起开始经营，租金标准为每月人民币81200元，自2018年1月1日起每三年调整一次，每次在上年的基础上递增5%。合同签订后，原告按照约定交付租赁场地，被告进场进行装修，2018年6月25日，双方签订《补充协议》约定，由原告按照被告经营需求为被告加装直梯一部，若被告提前终止合同或在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，被告除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯的安装费用420000元。被告自2019年8月起再未向原告支付任何费用，拒绝履行合同义务，已构成根本违约，且被告单方解除与原告签订的《场地租赁合同》，并长期占用场地至今尚未返还。依据双方《场地租赁合同》的约定，被告已拖欠原告各项费用共计945266.1元，据此，为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告亚特公司辩称，1、被告欠付原告租金81200元、水电费23231.06元的情况属实，对于原告的第一项、第二项诉讼请求，被告予以认可；2、《场地租赁合同》约定的迟延支付滞纳金计算标准过高，被告请求人民法院依法予以减少，被告认为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜。《场地租赁合同》第十条第一款第一项约定了迟延支付的违约责任，按照此标准计算，迟延支付滞纳金相当于借款年利率182.5%，远远高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据《合同法》第113条的规定，违约金应当以损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。被告延迟支付款项给原告造成的损失为资金占用损失，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金已足以弥补原告的损失，且被告是受经济大环境的不良影响经营困难实在无力支付才出现拖欠的情况，绝非恶意拖欠。此外，《场地租赁合同》系原告提供的、不允许被告修改的制式合同，关于滞纳金的格式条款明显对被告不公平，有违民事法律的公平和诚实信用原则，人民法院应予以纠正；3、原告安装的电梯已形成其固定资产且处于正常使用状态，却要求被告承担安装费用，明显有违公平正义原则。电梯安装在原告的租赁场所内，已形成原告的固定资产，原告在其剩余使用年限内享有合法的使用收益权，且目前处于正常使用状态，并未拆除，原告要求被告承担安装电梯的全部费用显然有违公平正义原则，应当予以驳回；4、原告场地空置并非被告所致，场地空置损失应由原告自行承担；5、原告要求被告支付50000元违约金的诉请缺乏事实依据。根据《场地租赁合同》第十条第一款第3项的约定，被告不存在任何违反上述条款约定的情况，因此原告要求被告支付50000元违约金无任何事实依据；6、被告多次致函原告，要求腾空租赁房屋，但原告均以各种理由阻挠，致使到开庭之日仍未腾空，并非被告过错，只要原告配合，被告愿意立即搬离物品、腾空房屋。综上所述，原告的多项诉请均缺乏事实依据和法律依据支持，为维护法律之公平正义，请法院查清事实，被告愿意积极筹措资金，及时支付欠付的租金和水电费，并承担合法合理的滞纳金，恳请贵院依法减少原告诉请中不合理的滞纳金额度，驳回原告的第4项、第5项、第6项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年12月5日，爱家公司作为甲方与被告亚特公司作为乙方签订《场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于西安市，租赁区域编号为3001，实用面积为2030平方米，用于经营健身房，乙方经营的品牌为亚特。租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日止；乙方开业日为2018年6月1日，租赁费标准为每月81200元，租赁期内的2018年1月1日起，每月租金按每三年调整一次，每次在上期基数上递增5%，直至本合同期满为止。2017年12月5日，爱家公司作为甲方与被告亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定甲方加装直梯，如后期乙方独家使用则由乙方单独承担电梯维保费用，如因经营需要增加商户使用则由多家商户共同承担直梯维保费用。2018年4月4日，爱家公司作为甲方与被告亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定因甲方加装直梯完成报检手续繁琐，甲方加装直梯由2018年5月31日保证乙方正常使用调整为：2018年7月31日保证乙方正常使用（乙方2018年8月1日开业）；因电梯完成加装时间调整导致乙方装修优惠期增加两个月：由2018年1月1日至2018年5月31日免租期调整为：2018年1月1日至2018年7月31日免租；首批租金于2018年1月10日前交纳（2018年6月1日至2018年6月30日）期间租金调整为2018年4月20日前交纳（2018年8月1日至2018年8月31日）租金，此条款执行日期从2018年1月1日开始。2018年6月25日，爱家公司作为甲方与被告亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定甲方按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项目工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产。但直梯达到可使用状态后，从乙方开业日起，在甲乙双方租赁合同存续期间，直梯的管理责任及相应的费用均由乙方承担。同时，因甲方加装直梯投资巨大，甲乙双方一致确认，若乙方提前终止合同或者在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用420000元和电梯拆除费用等。庭审中，原被告均认可租赁合同于2019年8月31日解除。2019年8月26日，亚特公司向爱家公司发出解除《场地租赁合同》通知书，通知书中写明，因亚特公司受市场经济影响，经营过程中面临暂时性困难，欠付爱家公司1个月场地租赁费，爱家公司即于2019年8月20日对亚特公司涉案门店采取了断水断电措施，导致无法正常经营。亚特公司通知爱家公司于2019年8月20日起场地租赁合同自行解除。基于合同解除对应的清场、结算事宜双方友好协商，妥善解决。自本通知发出之日，爱家公司应另行组织对外招租事宜，因爱家公司怠于对外招租引发的经济损失由爱家公司自行承担，与亚特公司无关。2019年9月11日，亚特公司向陕西华润万家生活超市有限公司发送回函一份，该回函第五条写明，合同解除后，被告按照双方于2018年6月25日签订的补充协议的约定，着手清理并撤出承租区域，但贵司工作人员以各种理由阻止被告搬离设备及物品，致使被告无法撤场。以上事实，有《场地租赁合同》、《补充协议》、解除《场地租赁合同》通知书、回函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原被告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。原被告对于被告欠付的租金81200元、水电费23231.06元无争议，故原告要求被告向其支付租金81200元、水电费23231.06元的诉请，本院依法予以支持。基于爱家公司与亚特公司的诉讼理由及辩称理由，本案的主要争议焦点为：原被告合同约定的滞纳金是否过高？电梯安装费420000元是否应由被告承担？2019年9月11日至2019年12月31日期间的场地空置费297733.3元是否应由被告承担？被告是否应当承担违约金50000元？是否应将涉案场地恢复至可重新承租状态？    首先，原被告合同约定的滞纳金是否过高？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案原被告约定滞纳金标准为5‰/日，被告主张该滞纳金的支付标准过高要求予以减少，因5‰/日的滞纳金计算标准明显过高，且原告未提供证据证明实际损失，根据公平原则，本院酌定被告按照年利率6%的标准向原告支付滞纳金。因原告主张滞纳金期间为2019年8月11日至2019年12月31日，故对于原告主张的滞纳金73101.74元的诉请，本院依法予以支持2377.27元（101131.06×6%÷365天×143天）。其次，电梯安装费420000元是否应由被告承担？原被告签订的《补充协议》约定：“若乙方提前终止合同或者在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用420000元和电梯拆除费用”，但是合同中还约定“甲方按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项目工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产”，从该约定中可知涉案电梯是原告爱家公司的固定资产，且庭审中原告未明确拆除该电梯，可推断原告继续利用该电梯，其要求被告承担该电梯的相关费用，显失公平，故原告要求被告支付电梯安装费420000元的诉请，本院依法不予支持。再次，2019年9月11日至2019年12月31日期间的场地空置费297733.3元是否应由被告承担？本案中，原被告均认可涉案合同已于2019年8月31日解除，原告在收到被告的解除通知后需要合理的期限将涉案场地再次出租，本院给予原告合理期限2个月（2019年9月1日至2019年10月30日）。原告明知其与被告间的合同解除，2个月后仍未采取适当的措施防止损失扩大，应自行承担扩大部分的损失，因原告在诉讼时扣减2019年9月1日至9月10日期间的空置费用，故原告要求被告支付空置费297733.3元的诉请，本院依法予以支持132626.66元（2019年9月11日至2019年10月30日）。第四，被告是否应当承担违约金50000元？原被告签订的合同多处约定违约责任，但因原告的第三项诉请已主张了逾期支付租金及水电费的滞纳金，原告又依据双方合同约定第十条第一款第三项要求被告承担违约金50000元，被告并无合同约定的违约行为，故原告要求违约金50000元的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。第五，是否应将涉案场地恢复至可重新承租状态？    根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原被告合同约定租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将租赁区域恢复至提供给乙方时的状况并交还甲方，并与甲方共同验收租赁区域及其附属设施。原告以毛坯状态将场地出租于被告，但被告亚特公司经原告爱家公司同意对租赁场地进行装修装饰，原告爱家公司根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权，对于该物如何处分，均应由原告爱家公司决定。被告亚特公司返还的场地符合其正常使用收益后合理损耗的状态即可，不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，即使双方有恢复原状的约定，因违背公共秩序，该约定条款应属无效，故原告要求被告将场地恢复至毛坯状态，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付租金81200元；二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付水电费23231.06元；三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付滞纳金2377.27元；四、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付空置费132626.66元；五、驳回原告西安爱家超市有限公司其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费13253元，由原告西安爱家超市有限公司9000元，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司承担4253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     陈洪宾审  判  员     刘  娜人民陪审员     周燕玲                             二0二0年六月二十七日 书  记  员    叶欢欢  1