徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0312民初9547号原告（反诉被告）：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市坝子街弘辉大厦****。法定代表人：于健，该公司董事长。委托诉讼代理人：王守虎，该公司员工。委托诉讼代理人：赵帅，江苏彭城律师事务所律师。被告：刘惠芳，女，1977年3月23日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告（反诉原告）：张鱼，女，1990年10月12日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳琳，江苏淮海正大律师事务所实习律师。原告（反诉被告）徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房第壹公司）诉被告刘惠芳、被告（反诉原告）张鱼居间合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。美房第壹公司委托诉讼代理人赵帅、王守虎，张鱼及其委托诉讼代理人孟秋、王琳琳、被告刘惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美房第壹公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告刘惠芳支付佣金3375元及利息（以3375元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至实际给付之日止）；2、请求法院依法判令被告张鱼支付佣金3375元及利息（以3375元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由被告刘惠芳、张鱼承担。事实和理由：2018年1月19日，原告作为中介方介绍张鱼（甲方）与被告（乙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，该协议约定，张鱼将位于久隆凤凰城山河水H2-2608室约71.74平方米的房屋，以总价450000元的价格出卖给被告。在该协议第七条约定，佣金共计6750元，合同签订后，二被告通过法院调解，双方协商解除该合同，根据协议第11条第6款约定，甲乙双方自愿解除协议的，则甲乙双方各承担50%的佣金，因此二被告应按照约定向原告支付佣金。因二被告迟延履行合同义务，应自2018年1月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付利息，直至实际付清之日止。被告刘惠芳辩称，美房第壹公司起诉要求支付佣金，合同本身就是无效合同，因为此合同存在欺诈行为。在2018年1月19日签订合同时，美房第壹公司告知被告刘惠芳，张鱼的这套房产是在徐州市房屋，可以正常出售，所以被告刘惠芳才同意购买此房屋，签订了存量房买卖协议并支付了定金2万元。事实上是张鱼拥有两套徐州市范围内的住宅，不具备出售的条件，导致被告刘惠芳因为购买此房屋损失惨重。所以此合同无效，被告刘惠芳无需向美房第壹公司支付任何佣金。被告（反诉原告）张鱼辩称，依据《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要、审慎的审查、核实义务。原告在明知张鱼在铜山区人民法院竞买了久隆凤凰城山河水H2号楼0-2608、0-3008号两套房屋，还没有办理房产证，明知徐州市政府规定“在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。”的情况下，却建议张鱼将房屋进行交易。故美房第壹公司的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回张鱼的诉请。反诉原告（本诉被告）张鱼向本院提出诉讼请求：1、判令美房第壹公司赔偿张鱼支付的违约金70000元；2、诉讼费由美房第壹公司负担。事实和理由：2017年12月26日，张鱼在铜山区人民法院竞买了久隆凤凰城山河水H2号楼0-2608、0-3008号两套房屋。2018年1月张鱼到美房第壹公司去咨询，美房第壹公司说可以将两套房屋卖掉，于是张鱼将两套房屋挂到网上了。挂在网上时，张鱼还没有拿到房证。通过美房第壹公司的联系，2018年1月19日，张鱼与刘惠芳签订了合同，2018年1月24日张鱼与卓建康签订合同，张鱼在2018年4月才拿到房产证。2018年8月15日，刘惠芳起诉张鱼至铜山法院，要求解除合同并支付违约金，张鱼在案件败诉的情况下，为了减少损失，与刘惠芳达成了调解，支付刘惠芳违约金70000元，根据《合同法》第四百二十五条的规定，美房第壹公司作为专业的房屋中介公司，知道徐州市政府的政策，明知在徐州市范围内户籍家庭拥有**住房以上的不得上市交易的政策，即明知张鱼有两套房屋，还积极牵线搭桥，让张鱼分别与刘惠芳、卓建康签订合同，致使张鱼赔偿了刘惠芳70000元，故美房第壹公司应赔偿张鱼支付给刘惠芳的70000元的违约金损失。反诉被告（本诉原告）美房第壹公司辩称，张鱼的陈述与事实不符，实际上是张鱼通过法院拍卖竞买了两套房屋后通过其弟弟张旭挂在美房第壹公司寻找买家，张旭也曾是美房第壹公司的员工，对于徐州市限售政策也是相当清楚的，美房第壹公司业务经理周齐齐当时也明确告知了限售政策。张鱼当时通过法院拍卖竞买了两套房屋，也咨询了拍卖法院可以分别将两套房屋登记在张鱼和其父亲名下，符合唯一住房的过户条件后，美房第壹公司才居间了涉案房屋。美房第壹公司并非竞买人，对于这种法院竞拍的房屋及登记情况也无法落实是否分别登记也没有这个能力去查明，只能基于对张鱼的信任，张鱼也是明确告知可以分别登记，如若张鱼没有告知，美房第壹公司肯定不会同意，更何况协议约定是买方来支付佣金，所以答辩人不可能在没有张鱼承诺过可以将房屋登记成唯一住房的情况下仅仅因为6750元的中介费而促成双方签订买卖协议；二、张鱼在办理房屋登记时发现不能将两套房屋拆分登记，并不能归责于美房第壹公司，首先张鱼是涉案房屋的竞买人，也曾向美房第壹公司出具竞买成功的证明，美房第壹公司在审核该权属证明时并不存在过错并告知张鱼当时的限售政策及符合交易的条件。综上，美房第壹公司对于此次交易已经明确告知相关的限售政策要求，并未隐瞒任何情况，在此居间过程中不存在过错，故请求驳回张鱼的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2017年12月26日，张鱼在铜山区人民法院竞买了久隆凤凰城山河水H2号楼0-2608、0-3008号两套房屋。后张鱼将上述两套房屋委托给美房第壹公司出售，2018年1月19日，以张鱼为甲方（出卖方）、刘惠芳为乙方（买售方）、美房第壹公司为丙方（居间方），三方签订徐州市存量房买卖协议一份，合同第三条约定，待售房屋坐落于久隆凤凰城山河水H2-2608，建筑面积约为71.74平方米，房屋用途为住宅；第四条约定房屋成交总价为450000元；第五条约定乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2018年待甲方办理完上述房产不动产证及一切能够出售的手续五日内，支付首付款180000元整，于2018年待甲方办理完上述房产不动产证到产权处受理完20日内；第七条约定，佣金共计6750元，乙方承担6750元，在签订本协议时一次性支付给丙方；第十一条第6款约定，甲、乙双方签订本协议后，即视为丙方居间完成。甲、乙双方均认可丙方提供的居间服务，本协议履行期间若发生任何情况下的违约、解除协议等行为，仍需向丙方全额支付佣金。若乙方违约，则佣金照常收取。若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方的佣金损失。若甲、乙双方自愿解除协议，则甲、乙双方各承担50%的佣金。2018年1月22日，张鱼取得了关于其竞买的久隆凤凰城山河水H2号楼0-2608、0-3008号两套房屋的拍卖成交确认书。2018年1月24日，张鱼在美房第壹公司居间下又与卓建康签订了徐州市存量房买卖协议一份，约定张鱼将位于久隆凤凰城山河水H2号楼0-3008号房屋出售给卓建康。2018年4月张鱼取得了涉案房屋房产证。2018年5月13日，张鱼向美房第壹公司员工周齐齐转款15000元，用于协调办理涉案房屋的过户手续，因未能办成过户，2018年5月29日周齐齐又将该15000元退给张鱼。因涉案房屋无法过户，2018年8月15日，刘惠芳起诉张鱼至本院，2019年3月14日，在法院的主持下双方达成调解协议，内容为：“一、解除原被告之间签订的存量房买卖协议；二、被告于2019年4月1日前支付原告违约金7万元；三、双方纠纷一次性了结。”在刘惠芳与张鱼签订涉案徐州市存量房买卖协议后，美房第壹公司认为被告刘惠芳及张鱼未按照协议约定履行支付中介费的义务，故起诉至本院。张鱼认为其支付刘惠芳70000元的违约金系因美房第壹公司的过错导致，故提出反诉，要求美房第壹公司赔偿张鱼70000元。以上事实，有原告（反诉被告）提供的徐州市存量房买卖协议、（2018）苏0312民初7698号庭审笔录、被告（反诉原告）张鱼提供的竞价成功确认书、拍卖成交确认书复印件、（2018）苏0312民初7698号民事调解书复印件、周齐齐转账记录、张鱼银行卡交易记录、刘惠芳提供的房地产经纪管理方法及原被告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。涉案被告（反诉原告）张鱼在铜山区法院同时竞拍了位于久隆凤凰城山河水H2号楼0-2608、0-3008号两套房屋后，将该两处房屋交给原告（反诉被告）美房第壹公司进行出售，原告（反诉被告）美房第壹公司及被告(反诉原告）张鱼明知出售上述两套房屋不符合徐州市政府下发的：“在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。”的限售政策，仍与被告刘惠芳就涉案房屋签订徐州市存量房买卖三方协议，其目的在于突破现有房屋买卖政策，攫取利益。民法保护的是公民的合法权益，故原告（反诉被告）美房第壹公司向被告（反诉原告）张鱼及被告刘惠芳主张中介费的诉请于法无据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）张鱼向反诉被告（本诉原告）美房第壹公司主张70000元损失的诉请亦于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）张鱼的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司负担，反诉案件受理费1550元，由反诉原告（本诉被告）张鱼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 舒人民陪审员  杨道平人民陪审员  周书珍二〇二〇年六月二十四日法官 助理  孔庆宇书 记 员  郭 颖