河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初29号 原告：张家口百谊物业服务有限公司，住所地：张家口经济开发区市府西大街**财富中心写字楼**，统一社会信用代码：91130701575541238R。 法定代表人：郑富滨，经理。 委托诉讼代理人：赵东生，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：唐彦妮。 被告：张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司，住所地：张家口市桥**明德北大街西山底小区**楼，统一社会信用代码：91130700695872285W。 法定代表人：王洪兵，董事长。 委托诉讼代理人：赵献春，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓军，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 原告张家口百谊物业服务有限公司与被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告张家口百谊物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵东生、唐彦妮、被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司的委托诉讼代理人赵献春、李晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家口百谊物业服务有限公司诉称，被告系高新区财富中心写字楼A9-01~20、A9-91~100、A10-01~20、A10-95~100、D3-65~66、B7-43~44、C8-64、66、68、D6-65~66房屋的实际使用人，房屋建筑面积总计6705.35平方米。2013年10月15日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务，双方就物业服务项目，收费标准等均作了明确约定。原告按约为被告提供了物业服务，截止目前，被告累计拖欠原告物业费、公摊能源费、采暖费、车位管理费、增容费共计2655854.35元。就上述欠款，原告多次向被告催要，被告至今未予给付。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告给付拖欠原告的物业费、公摊能源费、采暖费、车位管理费、增容费共计2655854.35元（截止到2019年8月29日）并承担由此产生的滞纳金6858211元，总计9514065元（之后滞纳金给付至上述欠款全部结清为止）。二、本案诉讼费由被告承担。 被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司未作书面答辩，在庭审中辩称，原告在诉状中所主张的物业费、采暖费、管理费、车位管理费、能源费，事实存在，主张的房屋面积6705.35平米符合事实，但是1.原告主张的从2013年到2019年8月29日前的物业费、公摊能源费，不能完全成立，因为原告2016年8月29日前，产生的物业费和公摊能源费没有及时主张，已过诉讼时效，只能主张2016年8月29日至2019年8月29日期间的物业费和公摊能源费；采暖费被告2016年至2019年一直足额给付，甚至超过本年度采暖费，2016年之前因为已过诉讼时效所以丧失诉讼权；车位管理费和增容费是在2016年8月29日之前的，已过诉讼时效，主张不能成立。2.合同中约定的滞纳金，明显超出了《合同法》的规定，法律规定不超过合同金额的30%，应该按照合同法规定来执行，所以我们只给付2016年到2019年的物业费、公摊能源费，以及3年期间未能及时给付形成的违约金。 原告张家口百谊物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《前期物业服务协议》1份，证明原、被告双方签订前期物业服务协议，由原告为被告提供物业服务，双方就物业费、能源费及滞纳金等作了明确约定；2.入住通知单1份，证明被告于2013年10月15日办理入住；3.张家口通泰房地产开发有限公司出具的证明2份，证明被告拖欠原告增容工程费34300元、车位管理费28800元，同时两笔费用被告同意划入新东亚开发商与被告的抵顶账务中；4.张家口高新盛华热力有限公司、张家口供电公司、张家口市政水务有限责任公司出具的证明三份，证明原告已代交采暖费、水费、电费、无任何拖欠；5.通泰欠费汇总一份，证明被告拖欠原告的费用总额，其中物业费1404874元、能源费915412元、采暖费272468元、车位管理费28800元，增容费34300元，合计2655854元，被告应支付原告滞纳金6858211元（截止到2019年8月29日），以上总计9514065元；6.2014年12月9日欠费催缴通知书1份、2015年10月16日采暖费催缴单1份、2017年3月22日物业费催缴单1份，2017年3月22日能源费催缴单1份，证明原告当时对这些费用催缴过；7.张家口通泰控股集团有限公司于2013年出具的欠条一张、百谊物业公司内部请示1份、河北新东亚房地产开发有限公司与被告土地使用权转让纠纷一案［案号分别为（2014）张商初字第121号、（2016）冀07民初30号］庭审笔录各1套、（2014）张商初字第121号、（2016）冀07民初30号民事判决书各1份及河北省高级人民法院（2018）冀民终694号民事判决书1份，以此证明关于本案的物业费及能源费等被告之前同意在与新东亚的账务中抵顶，但经过诉讼，被告与新东亚就原告的费用并未抵顶，而是另行处理，故此原告才提起诉讼，从而证明原告对上述欠款的主张未过诉讼时效。 被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司未向本院提交证据。 上述证据经当庭举证、质证，被告提出如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为合同中约定的滞纳金高于法律规定，要求予以调整，同时上述涉及的费用均已超过法律所规定的诉讼时效；对于原告提交的证据5计费面积、计费标准及数额均无异议，但就其滞纳金的数额有异议，认为明显偏高，同时已过诉讼时效；对于证据6的真实性无异议，但三次催缴并不连续，没有连续中断时效；对于证据7欠条是2013年的，请示系内部请示，均不能证明原告的证明目的。庭审笔录及判决书是被告与新东亚之间的纠纷，原告与新东亚是两个独立法人，不能互相替代，不能证明原告的证明目的。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7均真实、合法且与本案具有关联性，本院确认为有效证据。 依据上述有效证据及当事人一致陈述，可查明下列事实：2013年10月15日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务，双方就物业服务项目、计费面积、收费标准、交费时间等均作了明确约定，合同第一款第（2）项约定“交房之日预交12个月的物业服务费，之后提前一个月预交下一年度物业费，公共部位能耗提前一个月预交下月费用”，同时合同第七条第四项约定“甲方（被告方）不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（原告方）有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金”。合同签订当日被告办理了入住，原告按约为被告提供了物业服务。 又查，被告自入住至今，截止至2013年12月23日欠原告增容工程费34300元、车位管理费28800元，此两笔费用被告于2013年12月23日出具证明，对两笔费用进行了确认，并明确表示两笔费用一并划入新东亚开发商与通泰控股的抵顶账务中。采暖费被告亦有拖欠，分别为2013.11.1-2014.3.31欠费250924元，2014.11.1-2015.5.31欠费6749元，2015.11.1-2016.3.31欠费10094元，2016.11.1-2017.3.31欠费6749元，2017.11.1-2018.3.31欠费6749元，2018.11.1-2019.3.31欠费6749元，共计欠费288014元。因部分房屋有面积差，扣除差额后，被告实欠原告采暖费为272468元。截止至2019年8月29日，被告共计欠原告物业费1404874元，能源费为915412元。 再查，2014年12月9日，原告向被告送达了欠费催缴通知书，就截止2014年12月9日被告所欠物业费、能源费、采暖费及车位管理费进行了催缴，被告员工杨晓慧于当日进行了签收。2015年10月16日原告向被告送达了2015年采暖催缴单，就2015年11月1日到2016年3月31日的采暖费进行了催要，被告员工杨晓慧于当日进行了签收。2017年3月22日原告向被告送达了物业费及能源费催缴单，就2013年10月15日至2017年10月14日被告所欠原告的物业费及能源费进行了催要，被告员工冯燕于当日进行了签收。 另查，被告与案外人新东亚房地产开发有限公司就土地使用权纠纷产生诉讼，在诉讼中双方均提到了被告所欠原告增容工程费、车位管理费及物业费等费用的抵顶问题，至2018年12月河北省高级人民法院终审判决出具，就上述问题双方并未抵顶。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2013年10月15日签订的物业服务协议系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该合同为有效合同，对此本院予以确认。本案的争议焦点主要为1、原告所主张的2016年8月29日之前的欠费是否已超过法律所规定的诉讼时效；2、原、被告合同中所约定的滞纳金是否应予调整。就此本院分析如下：首先，本案原告所主张的2016年8月29日之前的欠费并未超过法律所规定的诉讼时效。1、增容工程费34300元、车位管理费28800元的时效问题。依据法律规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。该两笔费用均产生于2013年12月前，对于此两笔费用的支付方式，被告明确表示一并划入与新东亚抵顶账务中，而直至2018年12月，被告在与新东亚的诉讼案件终审判决后，双方也未就此笔费用进行抵顶，至此，原告才知道自己的权益受到了损害，故诉讼时效应从2018年12月起计算，并未超过法律所规定的诉讼时效，被告的抗辩本院不予支持；2、关于采暖费、物业费及能源费的时效问题。依据法律规定“权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算”。在被告出现拖欠物业费、采暖费及能源费后，原告分别于2014年12月、2015年11月进行了催要，被告在2016年8月前也在履行给付义务，2017年3月原告又就该费用进行了催要，并非怠于行使权利，其催要具有连续性，故物业费及能源费的诉讼时效起算时间应从2017年3月计算，至原告起诉之日，并未超过法律所规定的诉讼时效，被告抗辩理由不成立；其次，原、被告合同所约定的滞纳金违反了法律强制性规定，应予调整。滞纳金是行政惩罚性手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金。双方所约定的滞纳金实质是对合同一方因违约给守约方造成的违约金，应适用法律关于违约金的规定。依法律规定“违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失”，现原、被告依所约定的滞纳金的计算方法计算，滞纳金数额达所欠物业费、采暖费及能源费的近三倍，明显过分高于造成的损失，被告要求调整的主张本院予以支持。原告损失为被告所欠物业费、采暖费、能源费期间的利息损失，调整的原则应当以实际损失为基础，综合当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则诚实信用原则予以衡量。本院认为原告的实际损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发51号）“逾期贷款利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，故对原告的实际利息损失本院确认以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计息，从拖欠之日起至本判决做出之日止（2020年6月30日），经计算该利息为760663.23元（详见计算清单）。因被告从2013年起即拖欠原告物业费、采暖费及能源费，主观存在过错，且拖欠数额巨大，其中部分采暖费、水电费均是由原告垫付，给原告经济上造成损害，依据公平原则，应在原告实际损失的基础上再上浮30%作为被告应付的违约金，即760663.23元＋760663.23﹡30%=988862.2元。综上，该违约金被告予以承担。综上，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告实际提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，故被告应按物业服务协议约定的规定履行给付义务，被告未依约履行给付义务，已构成违约，除应即时履行给付义务外，还应承担相应的违约责任。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口百谊物业服务有限公司增容工程费34300元、车位管理费28800元，合计63100元。 二、被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口百谊物业服务有限公司物业费1404874元、采暖费272468元、能源费915412元，合计2592754元。 三、被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口百谊物业服务有限公司违约金988862.2元。 四、驳回原告张家口百谊物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78398元，由原告张家口百谊物业服务有限公司承担42400元，由被告张家口通泰伟业地产投资集团股份有限公司承担35958元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  董利平 人民陪审员  田秀琴 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。