湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2785号原告：干得民，男，1969年5月6日出生，汉族，住所湖北省浠水县。原告：李海潮，男，1964年8月2日出生，汉族，住所湖北省浠水县。原告：夏宗贵，男，1971年7月25日出生，汉族，住所湖北省浠水县。三原告共同委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号为14211200310695909，代理权限为一般代理。被告：周武斌，男，1968年9月6日出生，汉族，住所湖北省浠水县。第三人：周成，男，1990年5月23日出生，系被告周武斌之子，汉族，住所湖北省浠水县。委托诉讼代理人：陈学东，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号14211200910334968，代理权限为特别授权：即代为应诉，收集、提供证据，质证，参与调解，代收法律文书等。第三人：黄冈市君城房地产开发有限公司，住所黄冈市黄州区体育路**，统一社会信用代码91421100706987492T。法定代表人：余阳春，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋友元，湖北中鑫律师事务所律师，执业证号14211200910540832，代理权限为一般代理。原告干得民、李海潮、夏宗贵与被告周武斌建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，原告申请追加第三人周成、黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城公司）参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告干得民、夏宗贵及其三原告共同委托的诉讼代理人贺国兵，第三人周成的委托诉讼代理人陈学东，第三人君城公司的委托诉讼代理人宋友元到庭参加诉讼。被告周武斌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：1.依法解除三原告与被告周武斌签订的《国有建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书》；2.判令被告周武斌向三原告返还支付的转让款600万元，并按照日0.7‰利率标准自2018年1月31日起向三原告支付资金占用利息损失至转让款全部返还之日，赔偿三原告因履行合同遭受的损失164800元；3.由被告周武斌承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月份，三原告、周成与被告协商转让位于浠水县清泉镇红烛路（××）××号地块的国有建设用地使用权事宜。2018年2月1日，三原告、周成与被告周武斌签订了《国有建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书》，合同约定，被告将其位于浠水县红烛路、十月村、白果树村面积为6269.7平方米的国有建设用地使用权转给三原告，转让价款为1600万元，分两期支付，本合同签订之日起5日内支付600万元，剩余1000万元，周成以作为投入30%后期房产开发股份投资，多退少补；合同还约定，因被告原因，导致所转让的土地使用权不能开发经营的，自受让人通知涤除之日起逾期90日未解决的，受让人可以解除合同，由被告周武斌赔偿损失并支付约定转让总价款30%的违约金。合同订立之前，三原告就已经向被告周武斌支付了此转让款600万元。合同订立之后，原告干得民、李海潮、夏宗贵开始就转让的土地使用权与相关职能部门进行沟通，国土资源部门以被告周武斌取得的土地使用权不符合转让条件为由，拒绝办理相关手续。2019年7月9日，黄冈市公安局对涉案地块的土地使用权予以查封，导致合同订立至今，原告干得民、李海潮、夏宗贵等仍然无法取得受让的土地使用权，订立合同的目的不能实现。为依法维护三原告的合法权益，特依法起诉，望判如所请。第三人周成辩称，1.不要求解除本案的转让合同；2.案涉地块因涉嫌刑事犯罪被公安机关扣押，该地块是否涉及刑事犯罪未经人民法院的判决，涉及刑事诉讼，依照刑事优于民事的原则，本案应中止审理，待周武斌经刑事判决后再进行处理；3.关于被告是否适格的问题，周武斌作为代理人，本案承担责任应当是委托人而不是代理人。第三人君城公司辩称，1.民事诉讼第三人应当是与案件处理结果有法律上关系，而不是基于查明案件事实的需要，原告申请追加君城公司参加诉讼不符合民诉法的规定；2.由于本案原告在诉讼请求中并没有要求第三人承担责任或者诉请与君城公司有法律上的利害关系，同时在事实与理由部分，与第三人所涉及到的事实，表述上也无法律上的利害关系；3.君城公司对于被告与原告之间签订的合同不知情，也没有委托周武斌转让案涉的建设用地使用权；4.本案被告周武斌原取得了案涉建设用地使用权，与君城公司也曾有合作协议，但没有实际履行。被告周武斌未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及提交证据材料。三原告为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告干得民、李海潮、夏宗贵及被告周武斌身份证，第三人君城公司企业信用信息公示报告，拟证明原、被告及第三人的主体身份信息情况。2.浠水县公证处（2010）浠证字第1055号公证书、周武斌与浠水县国土局订立的《浠水县（2010）-11号地块国有建设用地使用权出让合同》，拟证明：2011年11月18日，周武斌通过挂牌出让的方式受让了位于浠水县××镇红烛路南侧十月村、白果树村面积为6269.7平方米的国有建设用地使用权，出让年限为70年。3.《建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书》，拟证明：2018年2月1日，三原告及周成与周武斌签订一份《建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书》。合同约定，周武斌将位于浠水县××镇红烛路南侧，十月村、白果树村面积为6269.7㎡的国有建设用地使用权转让给三原告及周成，转让价款为1600万元，分两期支付，本合同签订之日起5日内支付600万，剩余1000万元，周成以作为投入30%后期房地产开发股份投资，多退少补。合同还约定，如因被告原因，导致其所转让的土地使用权不能开发经营的，自受让人通知涤除之日起逾期90日未解决的，受让人可以解除合同，由被告周武斌赔偿损失并支付约定转让的总价款30%的违约金。4.银行交易明细单、周成收条，拟证明：三原告向周武斌及其亲属转款600万元，周成出具收据证实其父周武斌收到转让款600万元的事实。5.浠水县自然资源和规划局证明、黄冈市公安局协助查封通知书，拟证明：①周武斌转让给三原告的国有建设用地使用权因未办理权属证书和未进行投资建设，依照相关法律规定不能转让；②该宗土地使用权被黄冈市公安局查封，查封期两年，不允许转让，三原告与被告订立合同的目的不能实现。6.原告干得民与黄冈东方工程勘察设计院浠水分院的收条及设计图，拟证明原告因履行该合同遭受的设计损失164800元。证据材料4中周成的收条及证据材料5、6均为三原告超过举证期限提交的证据材料，经审判人员当庭向两第三人询问，其均表示同意本院组织质证。经当庭质证，第三人周成认为：对证据材料1无异议。对证据材料2中公证书的真实性有异议，其缺乏完整性，中间有撕掉的，缺了十几页。对周武斌与国土资源局签订的合同无法辨明真伪，不发表质证意见。对证据材料3的转让合同书真实性无异议，对主体资格提出异议，甲方是君城公司非周武斌个人。对证据材料4的关联性有异议，汇款人是马金枝，收款人是周满。银行汇款的收款人是周武斌不是周成。对周成收条，周成本人确认了，但不代表周成收款，是作为周武斌的儿子起证明作用，款项打到周武斌了。对证据材料5的真实性无异议。浠水县自然资源和规划局证明与原告提供的转让合同的受让方不一致。黄冈市公安局协助查封通知书，查封了涉案地块，说明该地块涉及刑事犯罪，应中止本案，等待涉案地块的定性依法作出后再审理。对证据材料6的真实性无异议，关联性由法庭核对确定。经当庭质证，第三人君城公司认为：对证据材料1请法庭依法查明，对第三人君城公司信息真实性无异议，但君城公司是否应该作为第三人，请求法庭依法查明。对证据材料2，认为该公证书有明显撕毁，请求法庭责令原告提交全面的公证书。对证明目的、对象无法确认，但对周武斌取得了案涉地块使用权的事实无异议。对证据材料3的事实不清楚。对同一地块不知道为何同时在周武斌及君城公司名下。君城公司已向国土资源局作出了说明。对证据材料4的转款事实不清楚，对收条也不清楚。对证据材料5中的浠水县自然资源和规划局出具的证明，认为应当有经办人的签名，证据效力请合议庭依法审查。对黄冈市公安局协助查封通知书的查封事实无异议。对关联性与周成委托诉讼代理人的质证意见相同。对证据材料6不清楚。第三人君城公司为了证明其抗辩意见成立，向本院提交了以下证据材料：7.君城公司于2018年8月7日向浠水县国土资源局作出的说明，拟证明：第三人君城公司在得知案涉地块被国土资源局登记在第三人君城公司名下之后提出的异议。认为被告周武斌与第三人君城公司合作开发协议没有履行的情况下就办到了第三人的名下，违反法律规定，并将事实情况向浠水县国土资源局进行了反映，要求其撤销错误的登记，将案涉地块恢复到周武斌名下。8.浠水县公证处的（2011）浠证字第026号公证书、第三人君城公司与本案被告周武斌签订的联合开发协议书，拟证明：周武斌取得了案涉地块的国有建设用地使用权后，与君城公司有联合开发的协议，但是该协议没有实际履行。证据材料7、8为第三人君城公司超过举证期限提交的证据材料，经审判人员当庭向原告及第三人周成询问，其均表示同意质证。经当庭质证，原告认为：对证据材料7真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。国土资源局并未将该地块登记在君城公司名下，至今该地块尚未办理权属证书，只是签订了两份出让合同。我们认为依照相关法律规定，该地块是周武斌通过竞买方式取得的，合同相对方应当是周武斌个人而不是君城公司，故君城公司与国土资源局签订的合同是无效的，应当以我方向法庭提交的出让合同作为依据。对证据材料8无异议。经当庭质证，第三人周成认为：证据材料7、8请法庭依法进行核定，不发表具体意见。第三人周成未向本院提交证据。本院认证意见为：证据材料1、8，第三人表示无异议，本院均予以采信。证据材料3、4、5、6、7及证据材料2中的转让合同，第三人表示对真实性无异议，或者表示不清楚，本院对真实性予以确认。证据材料2中的公证书，第三人表示无法确认，对证明目的亦有异议，本院认为该公证书的部分内容虽有缺失，但与其他的有效证据及当事人庭审陈述能相互印证，故本院对该公证书的真实性亦予以确认。根据以上原告、第三人举证、质证以及本院认证意见，结合各方当事人庭审陈述，本院确认案件主要事实如下：2010年11月29日，被告周武斌与浠水县国土资源局签订合同编号为鄂HG（XS）-20国有建设用地使用权出让合同。双方约定出让方浠水县国土资源局将宗地编号为（2010）-11、总面积为6269.7㎡、坐落于清泉镇红烛路南侧十月村、白果树村的居住用地以458万元出让给受让方周武斌用于住宅楼建设开发（出让年期为70年）；并约定受让人同意项下宗地建设项目在2011年12月31日之前开工，在2013年12月31日之前竣工，延建时间不得超过一年。同日，双方在湖北省公证处对上述合同的订立进行了公证，该公证处作出了（2010）浠证字第1055号公证书进行了确认。2010年12月10日，甲方君城公司与乙方周武斌签订联合开发建设协议书，约定乙方将上述（2010）-11号地块与甲方进行联合开发建设房地产项目。联合开发建设的主要内容为：1.甲方负责为乙方提供该项宗土地竞得及项目开发建设中涉及需要提供的相关文书和资料。2.甲方授权委托乙方以甲方名义签订土地出让合同、办理国有土地使用权证、建设规划许可证、工程建设许可证及其它相关证件。甲方并委托乙方作为甲方代表人办理上述证件和手续。3.该宗土地竞得及其项目建设开发和销售由乙方全部负责，并承担全部资金筹措，乙方自负盈亏。4.该项目工程建设施工发包由乙方组织以甲方名义发包。5.乙方对该宗土地竟得及其项目建设开发销售承担全部法律责任。该宗土地项目建设开发管理和责、权、利等有关事项，甲方与乙方另行签订协议。2011年1月10日，双方对该联合开发建设协议书的订立在湖北省公证处进行公证，该公证处出具（2011）浠证字第026号公证书进行了确认。同日，周武斌向君城公司出具承诺书，承诺双方签订及经公证的联合开发建设协议书，仅作为该地块（2010）-11办理相关证件及相关部门备案之用，对协议双方不具有实际法律约束力，双方合作仍以2010年10月21日所签订的《投资开发管理协议书》为准。2018年2月1日，被告周武斌以第三人君城公司（甲方，即转让方）委托代理人的名义，与干得民、李海潮、夏宗贵及第三人周成作为共同乙方（即受让人），签订国有建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书一份，约定甲方将自己已经依法取得的宗地面积为6269.7㎡国有建设用地使用权转让给乙方。转让款共计人民币1600万元，分两期以人民币方式支付：在本合同签订之日起5日内，支付600万元；剩余1000万元，乙方周成以作为投入30%后期房产开发股份投资，多退少补。其中第4.1条约定“因甲方债务导致该宗地被查封、扣押或第三人主张该宗地国有土地使用权的，乙方可以解除合同，由甲方赔偿损失……”第4.3条约定“因甲方不提供营业资质许可证书、项目委托手续等原因导致乙方不能开发经营该宗地的，自乙方通知甲方予以解除或涤除之日起计算，甲方5日内未解决或涤除的，自第6日起至解决或涤除之日止，以第一期支付价款600万元基准按日0.7‰的利率支付违约金。逾期90日未解决或涤除的，乙方可以解除合同，由甲方赔偿损失并支付约定转让总价款30%的违约金。”在该合同订立之前的2017年12月23日，原告干得民通过其妻马金枝从邮政储蓄银行转账100万元到周武斌之女周满账户。2018年1月31日，原告干得民通过中国建设银行转账500万元至周武斌账户。基于此两笔转账汇款的事实，2018年1月31日，第三人周成向三原告出具收条1份，载明“收条，收到李海潮、干得民、夏宗贵购地款（清泉镇十月村白果树（2010）-11号地块）共计陆佰万元圆整。（6000000.00）。此条作为购地收款凭证。此款通过2018年1月31号汇入。周成2018.01.31。”2018年5月25日，设计人黄冈市东方工程勘察设计院浠水分院与原告干得民签订合同编号为GF-2000-0209建设工程设计合同，约定对案涉浠水县红烛路地块开发建设的湖滨花园项目进行设计，并约定设计的住宅楼层数14层，建筑面积14304.5㎡，设计阶段及内容为初步设计方案，估算设计费用为164800元。2018年6月，设计人出具收条一张，载明收到湖滨花园设计费用164800元整，待项目施工图图审后兑换正式发票。后设计人设计了项目施工图（未图审）共计8张。君城公司于2018年8月7日作出向浠水县国土资源局递交的《情况说明》，载明：君城公司于2010年12月10日与周武斌订立的联合开发协议书实际是周武斌借其公司资质进行建设开发，浠水县国土资源局于2011年1月10日与君城公司签订了编号为GF-2008-2601的《国有建设用地使用权出让合同》，将已出卖给周武斌的同宗地块再次出让给第三人君城公司。该再次出让行为并未按照规定缴纳相关税费，损害国家利益，应为无效合同，请求浠水县国土资源局予以废止。2019年7月1日，黄冈市公安局向浠水县自然资源和规划局出具黄冈市公安局封通字［2019］80号协助查封通知书，载明：根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十一条之规定，请予以协助查封姜华等人组织、领导、参加黑社会性质组织案中犯罪嫌疑人的下列财物：即位于浠水县，登记机关为浠水县自然资源和规划局的（2010）-11土地地块，权利人为周武斌，权利人身份号码为。查封时间为2019年7月11日起至2021年7月11日止，在解除查封之前对查封对象不予办理出售、转让、抵押等手续。浠水县自然资源和规划局于2020年1月16日证明：周武斌于2010年11月18日通过挂牌竞价的方式取得了案涉地块编号为（2010）-11号的国有建设用地使用权，同日其与周武斌签订了《国有建设用地使用权出让合同》，未办理土地权属证书。由于该宗土地使用权周武斌受让后，未进行投资开发，且未取得权属证书，其国有建设用地使用权不得转让。本院对本案争议焦点及法律适用问题分别论述如下：焦点一、周武斌是否是本案适格被告。本院认为，周武斌与君城公司于2010年12月10日签订联合开发建设协议书，但该联合开发协议并无双方共同出资、共享利润、共担风险的约定，仅约定周武斌自筹全部资金，自负盈亏。且2011年1月10日，周武斌向君城公司出具承诺书，承诺双方签订及经公证的联合开发建设协议书，仅作为该（2010）-11地块办理相关证件及相关部门备案之用，对协议双方不具有实际法律约束力，双方合作仍以2010年10月21日所签订的《投资开发管理协议书》为准。基于该事实，本院认定案涉联合开发协议书实为借资质开发合同。在案涉土地使用权转让合同中，周武斌作为转让方君城公司名义上的委托代理人，其实质为合同当事人，即甲方（转让方）应为周武斌，乙方（受让人）为干得民、李海潮、夏宗贵、周成，故周武斌是本案适格被告。第三人周成对该转让合同主体资格提出异议，认为甲方是君城公司而非周武斌个人的抗辩意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。焦点二、案涉国有建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同书的效力如何确定；原告主张解除案涉转让合同，是基于有效的合同关系，其该主张是否与本案查明的法律关系一致。本院认为，上述焦点一已论述案涉联合开发协议书实质为借资质开发合同。在土地使用权转让合同中，周武斌作为君城公司委托代理人，其实际为合同当事人，即转让方（甲方）为被告周武斌。该转让合同尾部甲方栏目处由周武斌签名、捺印，乙方栏目处由干得民、李海潮、夏宗贵、周成分别签名、捺印。该转让合同的订立是双方当事人真实的意思表示，内容不违背法律法规的效力性强制性规定（被告周武斌对案涉地块未办理权属证书不影响土地使用权转让合同效力的认定），依法成立并生效。因此，原告基于有效的合同关系，主张解除案涉转让合同，与本案查明的法律关系一致。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉转让合同第4.1条约定“因甲方债务导致该宗地被查封、扣押或第三人主张该宗地国有土地使用权的，乙方可以解除合同，由甲方赔偿损失……”对案涉地块，黄冈市公安局向浠水县自然资源和规划局出具协助查封通知书，该宗地从2019年7月11日起至2021年7月11日止被查封，解封之前该土地使用权不得转让。按照案涉转让合同的约定，解除权人即原告可以解除合同。解除权为形成权，合同约定可行使解除权的当事人的解除通知到达对方时即发生相应的法律后果，本案起诉状副本送达至被告的时间即2019年12月28日为解除通知到达被告的时间。第三人周成主张案涉地块涉及刑事犯罪，应中止本案审理，等待刑事案件对案涉地块定性后再继续审理。但本院认为，本案民事法律关系与第三人周成所主张的刑事法律关系即使有一定的牵连，但对本案认定事实、适用法律无影响，无论该宗地因何种原因被查封，均不影响案涉转让合同订立生效的法律效果及原告依约解除合同的效力，民事案件可与被告周武斌的刑事案件分别进行审理。故对第三人周成的抗辩意见不予采信，本案应继续审理。焦点三、原告主张由被告周武斌支付自2018年1月31日起，按照日0.7‰的利率标准向三原告支付资金占用利息损失至转让款全部返还之日止的理由是否成立。本院认为，上述焦点二已论述案涉转让合同的目的不能实现，本院可以根据原告的申请，解除合同，终止合同的权利义务关系，但是不影响被告赔偿损失等违约责任的承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，如合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。案涉转让合同第4.3条约定“因甲方不提供营业资质许可证书、项目委托手续等原因导致乙方不能开发经营该宗地的，自乙方通知甲方予以解除或涤除之日起计算，甲方5日内未解决或涤除的，自第6日起至解决或涤除之日止，以第一期支付价款600万元基准按日0.7‰的利率支付违约金”。故本院认定在具备如双方约定的第4.3条的情形下，资金占用利息损失为日利率0.7‰，即月利率20‰，年利率24%，但在合同第4.1条约定的解除合同条件已成就，且原告已依据该条款的约定行使解除权的情形下，该赔偿损失的利率标准并未有明确约定，应视为双方约定不明。应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定计算资金占用期间的利息损失。2017年12月23日，干得民通过其妻马金枝的账户从邮政储蓄银行转账100万元给周武斌，三原告主张该100万元从2018年1月31日起支付资金占用利息，是对其民事权利的自由处分，本院予以支持。2018年1月31日，干得民通过中国建设银行转账500万元至周武斌，故三原告主张该500万元由被告周武斌从2018年1月31日起支付资金占用利息的理由成立，本院予以支持。本院核定被告周武斌应支付的利息为84万元，计算经过如下：以600万元为基数，从2018年1月31日起，按照年利率6%，亦即月利率5‰的标准计算至2020年5月31日止，28个月，为84万元。以后的利息以600万元为基数，按照年利率6%的标准，顺延计算至全部款项实际付清之日止。原告主张由被告周武斌按照日0.7‰的利率标准支付利息损失的标准过高，超出的部分本院不予支持，相应的请求予以驳回。焦点四、原告主张由被告周武斌赔偿因履行合同遭受的损失计164800元的理由是否成立。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案三原告主张由被告周武斌赔偿其因履行案涉土地使用权转让合同而支出了设计费用164800元，但其仅提交设计单位黄冈市东方工程勘察设计院浠水分院出具的收条证实，未提交正式发票佐证；其提交了与设计单位订立的设计合同，但该设计合同载明设计费是估算的。故本院对原告主张的该损失164800元不予认定。被告周武斌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，由此可能造成的不利后果，由其自行承担，不影响本院在依据查明事实的基础上依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除被告周武斌借用第三人黄冈市君城房地产开发有限公司的名义于2018年2月1日与原告干得民、李海潮、夏宗贵、第三人周成订立的国有建设用地使用权及周武斌红烛路445号房产一栋转让合同；二、被告周武斌于本判决生效之日起十五日内向原告干得民、李海潮、夏宗贵返还建设用地使用权转让款600万元，并支付资金占用期间的利息损失84万元（利息已从2018年1月31日起，按照年利率6%的标准计算至2020年5月31日止。以后的利息以600万元为基数，按照年利率6%的标准，顺延计算至全部款项实际付清之日止）；三、驳回原告干得民、李海潮、夏宗贵其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59680元（三原告已预交），由被告周武斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  罗爱东审 判 员  张 乔人民陪审员  夏瑶瑶二〇二〇年六月三十日法官助理朱丽萍书记员鲁敏