广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6228号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗凤志，男，1976年12月8日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉东，广西民族律师事务所律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称“保利公司”）因与被上诉人罗凤志商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保利公司的委托诉讼代理人刘切标，被上诉人罗凤志的委托诉讼代理人覃远湘、黄玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗凤志的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审案件受理费均由罗凤志负担。事实与理由：一、一审判决保利公司支付违约金并协助业主办理房屋所有权证书属于认定事实有误。1、根据涉案《商品房买卖合同》的约定，由购房者自行办理房屋所有权登记，保利公司仅需办结《商品房现售备案证明》，并向相关部门提供办理房屋所有权登记需由保利公司提交的证件材料。保利公司延期办结涉案房屋《商品房现售备案证明》的主要原因是政府政策原因，以及业主委托保利公司对房屋花池和阳台、上空、露台等进行改造，进而造成房屋实际建造与规划审批不符。因此不能如期取得《商品房现售备案证明》以及保利公司不能提供办理房屋所有权证登记的相关证件材料的责任在于业主，而不在于保利公司。2、业主因委托保利公司对房屋花池和阳台、上空、露台等部分进行改造而获得了至少比合同约定多30%的面积，但保利公司却因此承担了巨额罚款。故保利公司在为业主享有的额外利益买单后，还要支付违约金，明显不公平。同时，业主未能证明其因此存在损失，故业主主张的违约金明显过高，违反了合同关于违约金最高不超过总房款0.5%的约定。二、即便要认定保利公司支付违约金，一审认定的违约金计算截止时间也与合同约定不符。保利公司在取得《商品房现售备案证明》后，己于2018年10月25日在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，但业主却没有到保利公司领取办理产权登记手续应由开发商提供的其他证件材料，该责任应由业主承担。同时，违约金的计算截止时间应为保利公司发出公告之日或者业主知道可以办理不动产权证之日。 罗凤志辩称，保利公司在商品房销售时以“赠送面积”诱骗业主高价购买涉案房屋，逾期办理产权登记后又胁迫业主补缴面积差价款和办证费用，故保利公司肆意违约并拒绝承担违约责任的上诉请求不应获得支持。一、延期办证完全是保利公司的原因所致。1、因保利公司擅自更改规划导致涉案商品房未通过验收，并被政府处罚而导致延期办证，这既非不可抗力，也非情势变更。且保利公司作为商品房开发商，应当知道涉案商品房开发违反法律法规，故该情形不应成为开发商不承担违约责任的理由。此外，保利公司称业主封闭开放阳台而导致逾期办证，却没有任何证据证实。2、保利公司称系业主委托其改造涉案房屋，以致逾期办理房屋所有权证不是事实。虽然业主在《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》中签字，但该协议书的签订时间和《商品房买卖合同》的签订时间相同，除所附图纸不同外，其他都是格式条款。说明涉案房屋在合同签订时就已变更规划设计，而业主想购买的也是变更规划设计后的房屋，因此《装修、改造委托协议书》和《商品房买卖合同》中关于面积改造的条款并非业主的真实意思表示，并不存在业主委托开发商改造涉案房屋。二、本案不存在业主可以自行办理房屋产权登记的情形，违约金计算的截止时间应为保利公司协助业主办理完房屋所有权证之日。在办结《商品房现售备案证明》后，还需保利公司提供办证所需的其他材料，这样业主才能自行办理房屋产权登记。故一审判决违约金计算至保利公司将房屋登记机构要求出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料提交给业主之日止是正确的。三、业主因涉案房屋没有办理产权证而无法转让、再购房屋无法贷款或被提高贷款利率、无法迁徙等，业主也会因此遭受损失。同时，合同中关于违约金封顶的约定实际上免除了保利公司继续履行合同主要义务，属于格式条款，是无效的。为避免保利公司无限期拖延办证，一审法院调整违约金的计算期限，也是合情合理的。四、涉案《商品房买卖合同》约定保利公司办结《商品房现售备案证明》后，向业主提供办证所需的其他材料，并由业主自行办理房屋所有权证，但在涉案房屋办证条件成就后，保利公司却以帮业主办证为借口，胁迫业主补缴面积差价款和办证费用，一审判决对保利公司的该行为予以制止是正确的，应予以维持。 罗凤志向一审法院起诉请求：1、保利公司在判决生效之日起15日内提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求保利公司提供的其他证件材料并协助办理房屋所有权登记；2、保利公司支付逾期违约金（以已付房款总额为基数，从2016年12月21日起每日按中国人民银行公布的金融机构同期逾期贷款利率为标准支付违约金至保利公司协助办理完结房屋所有权登记之日止）；3、诉讼费由保利公司承担。 一审法院认定事实，南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海13号楼由保利公司开发建设，保利公司已取得该项目13号楼的商品房预售许可证。2013年3月7日，罗凤志与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定罗凤志向保利公司购买保利·爱琴海13号楼1单元2104号房，购房总价为698262元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，罗凤志支付了全部购房款，并于2015年2月7日接收房屋。2018年10月25日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，通知各业主所涉项目已具备办理不动产权证条件，并于2018年10月23日取得商品房现售备案证明。2018年11月18日，罗凤志向保利公司交纳代办服务费。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2018年12月26日取得不动产权证，罗凤志于2018年12月29日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证。罗凤志以保利公司逾期提交办理房屋权属证书登记所需资料为由诉至法院，并提出前述诉讼请求。 一审庭审时，经一审法院释明，罗凤志明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 罗凤志（甲方委托人）就涉案房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交房时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。罗凤志同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上述罚款。 一审法院认为，罗凤志与保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 一、关于罗凤志诉请保利公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助办理房屋所有权登记的问题。由于保利公司已为罗凤志办理了涉案房屋的不动产权证且罗凤志已从保利公司处领取了该证，说明保利公司已履行了相应的合同义务，现罗凤志在本案中仍要求保利公司履行该合同义务，不予支持。 二、关于保利公司应否承担违约责任的问题。该问题应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，保利公司应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。保利公司在2015年2月7日将上述房屋交付罗凤志使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，保利公司基于商品房预售合同关系，在已向罗凤志交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2017年1月27日前完成上述合同义务，并同时履行协助罗凤志办理房屋所有权登记的合同附随义务。2、从2018年1月29日的《行政处罚决定书》的内容可知，涉案房产至今尚未能办证的原因，系因对原批阳台、花池、上空、露台等部位的改造而导致涉案房产不符合建设工程规划许可证的要求；而罗凤志已就涉案房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托保利公司对涉案房屋进行前述改造，其改造成果亦由罗凤志享有，故罗凤志对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，又系改造成果的实际享有者，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》并影响房屋所有权证办理的后果亦负有一定责任。3、虽然罗凤志对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但保利公司并非可以无限期延后履行其合同义务；由于保利公司已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》进一步延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于罗凤志，应由保利公司负责。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给罗凤志的违约金。如前所述，未能通过规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除，保利公司理应即时办理《商品房现售备案证明》并将办证所需的其他材料一并交给罗凤志，故在保利公司缴清罚款后办证资料交付时间仍进一步延后的违约责任应由其自行承担。由于保利公司实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使保利公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故保利公司应向罗凤志支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算；对于违约金计算的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，保利公司作为出卖人负有在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》以及将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人共两项合同义务，同时该合同条款约定双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，保利公司于2015年2月7日交付房屋后，罗凤志于2018年11月18日向保利公司交纳代办服务费以委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故从罗凤志交付代办服务费之日起，保利公司所负的合同义务变更为为罗凤志办理产权证，而并非向罗凤志提交办理产权登记所需的资料，但并未免除保利公司应在约定期限内办结商品房现售备案证明的合同义务，结合该合同条款约定的违约金对应的违约行为系违反上述两项合同义务的内容，且罗凤志系在涉案房屋的商品房现售备案证明取得之后交纳代办服务费的情况，罗凤志依据该合同条款主张的违约金应计至罗凤志交纳代办服务费之日。 至于保利公司辩称罗凤志已因“偷面积”而获利、保利公司无需再支付违约金。一审法院认为，保利公司作为专业的房地产开发企业，其在报送规划设计材料、签订商品房买卖合同时应较普通买受人负有更为审慎的注意义务，对于可能导致无法通过正常规划验收并影响办理现售备案证明的“偷面积”等销售行为理应避免或提请买受人注意。同时，保利公司因“偷面积”等销售行为而获取的售房红利亦不可忽视，故保利公司以罗凤志因“偷面积”获利为由主张完全免除其违约责任，理据不足，不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给罗凤志的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现罗凤志主张保利公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证应承担违约金计算标准的规定承担违约责任，由于双方已明确约定违约金的计算标准，罗凤志未对其主张的其他损害后果产生的事实予以举证，罗凤志以“损失数额难以确定”为由按上述司法解释规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，不予支持，违约金应按双方合同约定的标准计算。保利公司抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，故对保利公司的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然罗凤志与保利公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在保利公司履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对罗凤志行使物权必将造成障碍，使罗凤志为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，对于罗凤志主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款698262元为基数，自2018年2月14日起计至罗凤志向保利公司交纳代办服务费之日即2018年11月18日止，按每日万分之一计付，上述违约金共计19411.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、保利公司向罗凤志支付违约金19411.7元；二、驳回罗凤志的其他诉讼请求。一审案件受理费606元，由保利公司负担。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦均未提交新的证据。但一审判决查明的事实“2018年10月25日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》”错误，应为“2018年10月23日，保利公司在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》”。故本院除对一审判决查明的该事实不予确认外，对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于保利公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，开发商应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。本案中，保利公司于2015年2月7日交付涉案房屋，故保利公司至迟应于2017年1月27日办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料交给罗凤志。但保利公司直至2018年10月23日才取得《商品房现售备案证明》，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。虽然罗凤志于2018年11月18日委托保利公司代为办理房屋所有权证，但这并不能改变保利公司之前违约的客观事实，且罗凤志亦没有表示放弃追究保利公司之前的违约责任，因此保利公司应对其在委托之前的违约行为承担违约责任。保利公司称，因罗凤志委托保利公司对涉案房屋进行装修、改造，导致房屋实际建造与规划审批不符而无法按时通过规划审核，无法及时办理《商品房现售备案证明》，该责任应由罗凤志承担。本院认为，罗凤志就涉案房屋改造与保利公司签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由保利公司对房屋进行装修、改造施工，故罗凤志对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果负有一定责任。但因房屋改造导致无法办证的事由于2018年1月29日因保利公司补交罚款而消除，为此保利公司应在合理期限内办理《商品房现售备案证明》，并将办证所需的其他资料提交给罗凤志。此外，罗凤志委托保利公司代为办理房屋所有权证时双方未明确代办期限，应视为双方对此约定不明，故对罗凤志要求保利公司承担委托后的违约责任的主张，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题。根据《行政处罚决定书》的要求，罚款应在决定书送达之日起十五日内缴清。为此，一审认定保利公司承担的违约责任自行政处罚履行期限届满之次日，即2018年2月14日起计算正确，本院予以支持。对于违约金计算的截止时间。保利公司于2018年10月23日取得《商品房现售备案证明》后即可提交办证材料费给买受人，而保利公司在受托后不承担违约责任，故违约金的计算截止时间应为2018年10月23日。综上，本案违约金应从行政处罚履行期限届满之次日2018年2月14日起计至2018年10月23日止。此外，根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给买受人的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，最高不超过总房款的0.5%。本案中，保利公司已交付涉案房屋及其所有权证，罗凤志称约定的违约金计算标准及违约金上限过低，但罗凤志不能举证证明逾期办证给其所造成的实际损失；保利公司则辩称违约金计算标准过高，但其亦未能举证予以反驳。故本院对罗凤志、保利公司的上述主张均不予支持，本案违约金应依照《商品房买卖合同》第十七条的约定计算。一审判决取消违约金最高不超过总房款0.5%的上限不当，本院予以纠正。因此，本案保利公司应付违约金的计算方式为：以已付购房款698262元为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月23日止，保利公司负担的违约金上限额为3491.31元（698262元×0.5%）。 综上所述，保利公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1148号民事判决第二项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1148号民事判决第一项为“广西保利置业集团有限公司向罗凤志支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金（计算方式：以已付购房款698262元为基数，按照每日万分之一，自2018年2月14日起计至2018年10月23日止，广西保利置业集团有限公司负担的违约金上限额为3491.31元）”。 一审案件受理费606元，由广西保利置业集团有限公司负担303元，由罗凤志负担303元；二审案件受理费1212元，由广西保利置业集团有限公司负担606元，由罗凤志负担606元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。