贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初1445号 原告（反诉被告）：丁锋，女，1979年9月21日生，住贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：郭成，贵州宇辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周兴娜，贵州宇辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄**小区****。 法定代表人：艾航。 委托诉讼代理人：杨敏，贵州佳信律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁锋与被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁锋及其委托诉讼代理人郭成、周兴娜、被告（反诉原告）全富房开公司之委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁锋向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2017年3月22日签订的东城国际智慧家居公园商铺租赁合同、于2017年4月1日签订的东城国际智慧家居公园商铺租赁合同；2、请求判令被告返还原告商铺租金、保证金及垃圾清运费等各项费用90270元；3、请求判令被告承担原告商铺装修款382300元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年被告为促进东城国际智慧家居公园的市场繁荣，以统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、划区经营理念对外招租。2017年3月22日，原、被告双方签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定被告承租东城国际智慧家居公园项目9-3-04#、9-3-18#商铺。又于2017年4月1日签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定被告承租东城国际智慧家居公园项目9-3-2#、9-3-3#、9-3-19#、9-3-20#商铺。两份合同签订后，原告向被告缴纳了商铺租金、保证金及垃圾清运费等各项费用90270元，并投入382300元对商铺进行装修。根据合同第八条甲方职责第2条“对市场进行统一的规划和编制，由商业运营公司统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传，商业运营管理过程中涉及收费标准以商业运营管理公司最终公布为准”之约定，被告的合同义务是要对商铺进行统一规划和编制，但至今商铺的外部环境混乱，路不通，建筑垃圾成堆，致使原告商铺至今无法开业。被告未按合同约定履行义务，已构成根本违约，并且亦因被告违约致合同目的不能实现。为维护原告合法利益，原告特提起诉讼。 全富房开公司辩称，案涉合同不具备原告诉称的解除条件，我方已履约将房屋交付原告使用，本案不存在约定解除或法定解除合同的情形，原告诉称的我方承担“对市场进行统一的规划和编制，由商业运营公司统一招商、统一运营、统一推广、统一管理、并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传，商业运营管理过程中涉及收费标准以商业运营管理公司最终公布为准”的义务在合同里是用斜杠划掉的，里边相关费用亦载明由原告承担，原告不能基于此要求解除合同，且我方已着手进行推广。考虑到疫情影响，原告经营困难，我方同意解除合同，但不应当向原告返还租金、经营保证金、装修保证金及垃圾清运费和承担装修费用，原告应当支付欠付租金并赔偿我方损失。 全富房开公司向本院提出反诉请求：1.判决丁锋向全富房开公司支付房屋租金82566元及利息（以该款为基数按6%计算，从2019年3月1日起至实际清偿之日止）；2.判决丁锋向全富房开公司赔偿剩余租期损失161829元；3.判决丁锋将案涉房屋腾空并恢复原状后返还给全富房开公司，还应支付至实际返还之日为止的占用费；4.反诉案件受理费由丁锋承担。事实和理由：2017年3月22日反诉原、被告签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定：反诉原告将东城国际智慧家居建材城项目9-3-2号、3号、19号、20号商铺出租给反诉被告，建筑面积166.8平方米，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，2017年9月1日至2020年8月31日租金为每月22元每平方米，2020年9月1日至2022年8月31日租金为每月24.2元每平方米。租赁期内，反诉被告不得提前退租，如提前退租，应赔偿损失。合同还就其他事宜进行了约定。2017年4月1日，反诉原、被告签订第二份《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》，约定反诉原告将东城国际智慧家居建材城项目9-3-4号、18号商铺出租给反诉被告，建筑面积83.4平方米，租赁期限和租金标准均与2017年3月22日签订的合同一致。合同签订后，反诉原告将约定房屋交付反诉被告使用，但反诉被告未按合同支付租金。根据合同约定，反诉原告选择一次性支付12个月租金，反诉原告给予其6个月优惠，即交纳12个月的租金后，其享受18个月的使用权，并注明使用权到期时间为2019年2月28日。后反诉被告对案涉房屋使用到期后，反诉原告多次要求支付继续使用房屋的租金，但反诉被告以各种理由予以拒绝。其中反诉被告拖欠的租金为：9-3-2号、3号、19号、20号商铺从2019年3月1日至2020年5月31日共计15个月，租金按每月22元每平方米计算为55044元，9-3-4号、18号商铺从2019年3月1日至2020年5月31日止共计15个月，租金按每月22元每平方米计算为27522元，共计为82566元，因反诉被告未履行该义务，还应再支付该款从2019年3月1日起至付清日止按年利率6%计算的损失。现反诉被告要求解除合同属提前退租，应当承担后期租金损失161829元。为维护我方合法权益，特提起反诉。 针对全富房开公司所提反诉，丁锋辩称，1.本案系反诉原告违约，致使合同无法履行，并非反诉被告违约造成，关于反诉原告要求反诉被告承担赔偿损失，无法律依据，与租赁合同相悖；2.关于租金，现因反诉原告已经构成违约，合同无法履行，反诉被告才没有继续支付租金给反诉原告，并且本诉中，原告已诉请要求返还租金。综上，反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。对反诉原告腾退房屋的诉讼请求，我方同意搬出房屋，返还房屋，但是，装修系双方约定，反诉原告同意反诉被告装修，我方无义务恢复原状； 本院经审理认定事实如下：2017年3月22日丁锋作为乙方与全富房开公司作为甲方签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》（以下简称合同1），约定：1、甲方将东城国际智慧家居公园项目9-3-2#、3#、19#、20#商铺（建筑面积合计166.8平方米）出租给乙方用于经营，乙方经营模式为自主投资、自主经营、自负盈亏；2.租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，共计60个月；3.该商铺采取“先缴费、再使用、费完期满”的原则，乙方一次性向甲方交纳12个月租金，可享受18个月使用权，该物业租金为每月22元每平方米，12个月租金为44035元，该租金于合同签订日付清，租赁期限五年一签，前3年租金不变，后2年租金递增10%，该物业所交租金使用权到期截止时间至2019年2月28日；4.乙方在签约时一次性缴纳经营保证金共计人民币10000元，此保证金是为了保证乙方遵循市场统一管理、合法经营和按时缴纳水电物业费用等方面正常运行，在租赁期满后乙方不违约或不欠费的情况下，房屋经甲方验收合格后60日内无息退还；5.在租赁期限内乙方不得提前退租或未经甲方书面同意擅自将物业转给给第三方；6、在乙方履行相关手续并交清费用的情形下甲方在2017年6月1日将本铺面交付乙方使用；7、乙方必须按约缴纳租金、水电费、物业管理费和其他费用，如超过30天，甲方有权收回房屋，不予退还乙方的经营保证金，不足部分甲方有权另行追偿；8、乙方如需对房屋进行装修，须书面报甲方同意，并支付装修保证金3000元，垃圾清运费800元；9.乙方必须在合同期满后5日内将租赁房屋在清洁、完好状况下交还甲方；10.其他。合同1签订当日，丁锋向全富房开公司支付租金44035元、经营保证金10000元、装修保证金3000元、垃圾清运费800元。2017年4月1日丁锋作为乙方与全富房开公司作为甲方另行签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》（以下简称合同2），约定：1.甲方将东城国际智慧家居公园项目9-3-04#、18#商铺（建筑面积合计83.4平方米）出租给乙方用于经营；2、其他与合同1相同。合同2签订当日，丁锋向全富房开公司支付租金22018元，经营保证金10000元，垃圾清运费417元。合同1、2签订后全富房开公司将案涉标的物交付丁锋装修使用，在丁锋占有使用案涉标的物过程中，因全富房开公司经营纠纷致丁锋在一定时间内不能正常使用房屋（具体时间丁锋未举证予以证明），现丁锋已能正常使用案涉标的物，丁锋未再向全富房开公司支付其他租金。 本院认为，丁锋起诉要求解除合同1、2，全富房开公司同意解除，故对丁锋所提第一项诉讼请求，本院予以支持。本案丁锋并未举证证明全富房开公司因经营纠纷致其长时间内不能经营，且其在诉状诉称的全富房开未履行其义务构成根本违约部分在合同1、2中均用斜杠划掉，丁锋亦未实际支付相关费用，故对其关于全富房开公司根本违约的诉称，本院不予采信，对其基于此提出的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，丁锋应将案涉房屋在清洁、完好状况下返还全富房开公司。因丁锋已实际装修房屋，垃圾清运费已实际产生，不应予以退还或折抵。结合全富房开公司经营纠纷、疫情致丁锋在一定期间内不能正常经营使用房屋的事实，本院酌情扣减6个月租金，在2019年3月1日至2020年5月31日合计15个月期间丁锋因支付租金（166.8+83.4）×22×9＝49539.6元，扣减丁锋缴纳经营保证金、装修保证金为49539.6-23000=26539.6元。因全富房开公司存在致丁锋不能正常经营的违约行为，对其主张的资金占用费本院不予支持。现案涉房屋已能正常使用且由丁锋占有，从2019年6月1日起至丁锋实际返还清洁、完整的房屋日止，丁锋还应按每月（166.8+83.4）×22＝5504元的标准支付租金或占用费。丁锋提前解除合同确会给全富房开公司造成经济损失，如另行招租期间的租金损失，且丁锋举证不能证明全富房开公司构成根本违约，故丁锋还向全富房开公司赔偿损失，本院酌情计算损失为5504×3＝16513.2元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）丁锋与被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2017年3月22日、2017年4月1日签订的《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》； 二、由原告（反诉被告）丁锋在本判决生效之日起十日内将东城国际智慧家居公园项目9-3-2#、3#、19#、20#、9-3-04#、18#号商铺在清洁、完好的状况下返还被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，如有损坏由原告（反诉被告）丁锋在本判决生效之日起五日内修复； 三、由原告（反诉被告）丁锋在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司支付截至2020年5月31日租金26539.6元，支付2020年6月1日起至原告（反诉被告）丁锋实际返还东城国际智慧家居公园项目9-3-2#、3#、19#、20#、9-3-04#、18#商铺日止的租金或房屋占用费每月5504元，支付损失16513.2元； 四、驳回原告（反诉被告）丁锋的其他诉讼请求，被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 案件受理费4195元（已减半收取），由原告（反诉被告）丁锋负担，反诉案件受理费1740元（已减半收取），由原告（反诉被告）丁锋负担640元，由被告（反诉原告）遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担1100元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 赵峰 二〇二〇年六月五日 法官助理 王庆 书 记 员 杨斌