上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初8538号原告(反诉被告)：张国刚，男，1957年8月12日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区横林镇莲蓉村委灰沟圩**。被告(反诉原告)：徐小娥，女，1969年8月4日出生，汉族，户籍户籍地浙江省泰顺县罗阳镇贝谷村三贵岩。div>委托诉讼代理人：夏晓明，温州市龙湾区罗东法律服务所法律服务工作者。本院在审理原告张国刚与被告徐小娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，被告徐小娥于2020年4月21日提起反诉，本院予以受理并适用简易程序于2020年5月11日就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张国刚、被告(反诉原告)委托诉讼代理人夏晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国刚向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的商铺租赁合同于2019年4月17日解除；2.判令徐小娥退还押金人民币10,000元(以下币种相同)；3.判令徐小娥退还租金8,638元；4.判令徐小娥退还物业费1,800元。事实和理由：2017年4月24日，张国刚与徐小娥就上海市闵行区银都路XXX弄XXX幢XXX室XXX号签订《商铺铺位租赁合同》,合同第4.16条约定铺位租金第一年和第二年铺位年税后租金合计为115,000元整;第10.1条铺位租赁期间,水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费等由乙方支付和承担;合同签订生效当天，原告付清了租金115,000元并支付押金10,000元。后双方对于115,000元究竟是一年租金还是两年租金理解不同引发争议,双方亦无法就租金金额达成一致意见。故张国刚认为其对于合同存在重大误解，想与徐小娥协商解除合同，但徐小娥置之不理。张国刚遂于2019年4月17日退房并解除合同。张国刚认为合同已经解除，徐小娥应退还其已付押金10,000元。另，张国刚已支付至2019年5月14日止的租金以及至2019年6月30日止的物业费，其认为其于2019年4月17日搬离讼争房屋，徐小娥应对其超付部分的租金、物业费予以退还。张国刚为维护其自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。徐小娥辩称，(2018)沪0112民初25695号案件的民事判决书已确认双方所签订的合同有效并判令张国刚向其支付自2018年5月15日起至2019年5月14日止的租金115,000元，该判决亦经过上海市第一中级人民法院终审并予以维持。现张国刚不履行合同显属违约，故对于其诉请均不予认可。另，徐小娥认为张国刚应按约于2019年5月1日前向其给付2019年5月15日至2020年5月14日止的租金，但在徐小娥多次催讨下，张国刚却至今仍未支付相应租金。故其认为，张国刚未按约履行合同，而逾期不支付租金的行为属于严重违约。综上，徐小娥提出反诉并主张：1.判令张国刚向徐小娥支付2019年5月15日至2020年5月14日租金126,500元；2.判令张国刚承担违约金12,650元；3.判令张国刚承担租赁期间的物业费7,890元；4.判令没收张国刚支付的押金10,000元；5.由张国刚承担反诉诉讼费用。针对徐小娥的反诉诉请，张国刚辩称如下：其不同意所有反诉诉请，认为反诉诉请不符合实际情况。其已于2019年4月17日搬离了讼争房屋，故认为不需要支付此后的租金和物业管理费。对于违约金，其认为不存在违约，故不需要支付违约金。又基于不存在违约行为，也不认可徐小娥没收其押金的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日,徐小娥作为出租人(甲方)与张国刚作为承租人(乙方)签订了《商铺铺位租赁合同》,约定徐小娥将位于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺出租给张国刚经营,产权面积为54.49平方米，租赁期限为三年,自2017年5月15日起至2020年5月14日止。合同第4条约定，第一年和第二年铺位年税后租金合计为壹拾壹万五千元整；第三年铺位年税后租金，比第一年递增10%。乙方应向甲方支付壹万元作押金。乙方每年度的5月1日为房租支付日。租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费和物业管理费等费用均由乙方支付和承担。合同第12条约定，有下列情形之一的，视为违约：……拖欠交付租金10天以上的；……违约金按年度租金的10%计算，同时甲方没收押金，并有权提前解除合同和收回商铺。合同另对双方其他权利义务作出约定，双方于合同落款处签名、捺印。合同签订后，张国刚向徐小娥支付租金115,000元、押金10,000元。徐小娥亦将讼争商铺交付张国刚使用。2018年8月13日，本院受理(2018)沪0112民初25695号房屋租赁合同纠纷一案。徐小娥为该案原告，张国刚为该案被告。徐小娥于该案提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺铺位租赁合同》有效；2.判令张国刚支付2018年5月15日至2019年5月14日的租金115,000元；3.判令张国刚承担违约金11,500元；4.判令张国刚承担2017年5月15日至判决生效之日止的物业费，按每月753元计算。审理中，徐小娥撤回要求张国刚支付物业费的诉讼请求。本院经审理于2018年10月29日作出一审判决：“一、确认原告徐小娥与被告张国刚于2017年4月24日就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》有效；二、被告张国刚于本判决生效之日起十日内给付原告徐小娥2018年5月15日起至2019年5月14日止的租金115,000元；三、对原告徐小娥的其余诉讼请求不予支持。”后，张国刚不服一审判决，遂于2019年2月13日上诉于上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)，案号为(2019)沪01民终2138号。一中院于2019年3月29日作为“驳回上诉，维持原判”的终审判决。另查明，张国刚曾于2019年4月1日、同年4月5日、同年4月6日、同年4月13日多次通过微信联系徐小娥，希望徐小娥可以降低租金，协商解决其所认为的租金金额误解问题后继续履行合同，对此徐小娥均未予以回复。2019年4月17日，张国刚通过微信向徐小娥发送讼争商铺清空后的照片一组，并称“我已搬出商铺，退房”。2019年4月18日，张国刚再次向徐小娥发出讼争商铺清空的视频以及拍摄有钥匙、物业人员名片的照片一张，对此徐小娥仍未予以回复。2019年9月29日，张国刚又通过微信向徐小娥发出信息：“我已在2019年4月17日搬出商铺并退房了，卷帘门的钥匙和充电卡4月18日都缴(交)给上海景瑞物业部。请你退押金10,000元；退物业费2个半月×753元/月≈1,882元(物业费已缴到6月30日)；退房租金接近一个月(减去三天)租金？2019年9月23日在闵行区法院款子全部缴清，为什么还把我的银行卡冻结呢？”徐小娥于2019年9月30日回复：“一切按合同办事”。又查明，张国刚已支付至2019年6月30日止的物业费，徐小娥于2020年4月20日支付了自2019年7月1日起至2020年5月14日止的物业费7,890元。另，张国刚已向徐小娥支付至2019年5月14日止的租金。以上无争议的事实，由双方均提交的《商铺铺位租赁合同》、民事判决书两份，由张国刚提交的微信记录四页、押金收据、上海增值税普通发票一组，由徐小娥提交的物业费催缴欠费通知单以及物业费的增值税发票及双方当庭陈述所证实。至于张国刚提交的案外人之间商铺租赁合同、其与案外人叶某某之间的商铺租赁合同，本院认为该两份证据的证明目的与本案无关，对上述两份证据不予采用。另，对于张国刚提交的《搬出商铺退房并终止合同说明》，系其自行制作的情况说明，故本院对于该证据的证明目的亦不予认可。本院认为，张国刚与徐小娥签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，在此前诉讼中法院已对其效力进行确认，双方均应依约行使权利、履行义务。而张国刚于2019年4月17日擅自搬离讼争房屋的行为，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，其搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力。在张国刚以其实际行为作出其不愿继续履行租赁合同的意思表示后，本院询问徐小娥对于合同解除的意见时，徐小娥仍坚持认为合同在继续履行中。对此，本院认为，虽然张国刚不享有单方解除合同的权利，但承租人继续履行租赁合同的义务性质属于非金钱义务而无法强制履行，因此在承租人不愿继续履行租赁合同的情形下，合同已确实无法履行，租赁合同目的亦无法实现。据此，本院判决双方之间签订的《商铺铺位租赁合同》于2020年3月16日(该日为本案受理日期)予以解除。基于讼争合同已然解除，本院遂结合双方本、反诉的诉讼请求对于解除后果进行处理。首先，基于张国刚的擅自搬离行为系属违约，故其主张的要求徐小娥向其退还押金、租金、物业费的诉讼请求无法律依据，本院均予以驳回。其次，依据双方合同之约定，张国刚基于其违约行为应承担的相应违约金为12,650元。同时，张国刚已缴纳的押金按约亦应由徐小娥予以没收。最后，对于张国刚应承担的租金以及物业费的问题双方存在较大争议。张国刚认为其已于2019年4月17日搬离讼争商铺并于2019年4月18日向物业管理人员交还钥匙，故对于此后的租金及物业费均不应承担。徐小娥则认为其并未与张国刚交接房屋亦未收回钥匙，故张国刚应支付租金、物业费至合同期满的2020年5月14日止。对于该争议，从双方提供的证据来看，在张国刚多次表达不再承租讼争房屋、解除合同、向物业部门管理人员交回钥匙的情况下，徐小娥并没有和其就交接房屋、明确违约责任等事宜进行协商的意思表示，而是在长达一年的期间内均未去收回房屋。徐小娥的行为造成损失的过分扩大，显有不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，该法条的实际依据为减轻损失规则，通常简称为减损规则，目的在于限制赔偿权利人可获得的赔偿数额，其功能在于通过设定减损义务，达到激励受害方按促进经济效益的方式去处理，增进社会整体效益，对于减少财产浪费和有效利用资源均具有重要意义。而减损规则同时也是依据诚实信用原则而产生的，就本案而言徐小娥未能尽到减轻损害的义务，实际构成了对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，徐小娥在张国刚违约后未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也存在过错，应对其过错行为所致的后果负责。故对于徐小娥主张要求张国刚支付自2019年5月15日起至2020年5月14日止的租金请求，本院酌定由张国刚支付自2019年5月15日起至2019年7月14日止的租金21,083.3元更为公平、合宜。对于徐小娥主张要求张国刚支付自2019年7月1日起至2020年5月14日止的物业费请求，本院酌定由张国刚支付自2019年7月1日起至2019年7月14日止的物业费340.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张国刚与被告(反诉原告)徐小娥于2017年4月24日签订的《商铺铺位租赁合同》于2020年3月16日予以解除；二、原告(反诉被告)张国刚于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐小娥支付自2019年5月15日起至2019年7月14日止的租金人民币21,083.3元；三、原告(反诉被告)张国刚于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐小娥支付自2019年7月1日起至2019年7月14日止的物业费人民币340.06元；四、原告(反诉被告)张国刚于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐小娥支付违约金人民币12,650元；五、被告(反诉原告)徐小娥没收原告(反诉被告)张国刚已付的押金人民币10,000元；六、驳回原告(反诉被告)张国刚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币155.48元，由原告(反诉被告)张国刚负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,720.4元，由原告(反诉被告)张国刚负担人民币482.83元，由被告(反诉原告)徐小娥负担人民币1,237.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年六月十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。