广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1179号 原告:中国工商银行股份有限公司桂平市支行，所在地：桂平市西山镇大成路兴宁街**。统一社会信用代码:91450881MA5KBMGJ17。 法定代表人：李凤姬，该行行长。 委托诉讼代理人:原桂庆,男,该行员工。 委托诉讼代理人:陆一平，广西桂庭律师事务所律师。 被告:张海金，男，1988年10月4日出生，汉族，住，住桂平市/div> 被告:桂平市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大起村1、18队（污水处理厂旁）。统一社会信用代码：91450881MA5MYJL4XQ。 法定代表人:谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陆中华，男,该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行（以下简称工行）与被告张海金、桂平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告工行的委托诉讼代理人原桂庆、陆一平,被告碧桂园公司的委托诉讼代理人陆中华到庭参加诉讼。被告张海金经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告工行与被告张海金、碧桂园公司于2018年6月1日签订的编号为[个住]字[贵港]行[桂平]支行[2018]年[451]号的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告张海金立即归还尚欠的借款本金854623.70元给原告；3.判令被告张海金支付借款利息8418.32元及罚息、复利（暂计至2020年2月24日的利息为8418.32元，从2020年2月25日起至其清偿完毕之日止的借款利息、罚息、复利，按合同约定利率另计）给原告；4.判令被告张海金支付律师代理费37521元给原告；5.判令被告碧桂园公司对上述2、3、4项的债务承担连带清偿责任；6.判令确认原告对被告张海金所有的座落于桂平市的房屋[不动产登记证明（抵押权项预告登记）证号：桂（2018）桂平市不动产证明第0013316号]在拍卖或变卖时所得价款享有优先受偿权；7.本案诉讼费由两被告承担。庭审时，原告变更第2、3项诉讼请求为：判令被告张海金偿还尚欠的借款本金849013.26元及支付利息7383.3元（暂计至2020年5月29日，以后的利息、罚息、复利按合同约定的利率计至还清本息之日止）。 事实和理由：2018年6月1日，原告与被告张海金、碧桂园公司签订了编号[个住]字[贵港]行[桂平]支行[2018]年[451]号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定由原告向被告贷款876000元，贷款期限为300个月，贷款利率以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，还款方式为按月等额本息偿还。被告张海金以其所有的座落于桂平市的房屋为上述贷款提供抵押担保，并在不动产管理部门办理了不动产抵押权预告登记[不动产登记证明（抵押权项预告登记）证号：桂（2018）桂平市不动产证明第0013316号]。被告碧桂园公司作为保证人为借款人张海金提供连带责任担保。合同第十四条约定违约责任，其中第14.1条约定：发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…N、影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。第14.2条约定：发生第14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；（7）法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。合同签订后，原告依约将贷款资金876000元支付至借款人指定的户名为：桂平市碧桂园房地产开发有限公司的工行账户，账号为：21×××47。合同履行至2020年3月24日，被告连续违约3期，累计违约6期，尚欠原告贷款本金854623.70元，利息8418.32元。经原告多次催讨，被告均以种种理由推托不还。鉴于被告存在多次逾期不还本息的违约行为，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，原告有权解除合同，并有权要求被告提前清偿全部贷款本息和对被告提供的抵押担保财产享有优先受偿权。此外，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条费用的约定：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。被告碧桂园公司作为被告张海金的连带责任担保人，应对上述债务承担连带保证责任。为此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。另外，起诉之后，被告张海金归还了部分款项，截止至2020年5月29日，尚欠借款本金849013.26元及利息7383.3元。 被告张海金未作答辩，亦未提交证据。 被告碧桂园公司辩称，被告碧桂园公司与原告工行于2018年2月28日签订了《按揭业务担保合作协议》，该协议第六条第（八）项有约定，对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方（碧桂园公司）的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方（工行）向法院起诉的，甲方承诺先处置购房者所购房产，处置后不足以清偿的或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。该协议第十三条第（二）项约定甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本如作变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。因此，被告碧桂园公司认为双方的权利义务应以《按揭业务担保合作协议》约定为准，在现阶段碧桂园公司不需要承担保证责任，应由原告对被告张海金的房产先行处置。另外对于原告的律师费的真实有异议，原告不能单凭委托合同，还应提供收费发票、付款的银行流水等予以佐证，现原告没有提供付款流水亦没有相关的收款收据，原告提供的税票时间为2020年6月1日且亦无法证实已经真实支付，原告主张现金支付不符合相关行业规定，请求法院予以核实。综上，请求法院驳回原告对被告碧桂园公司的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告张海金为购房向原告申请按揭贷款，2018年6月1日，原告工行（贷款人）与被告张海金（借款人）、碧桂园公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同相关约定有：1.被告张海金向原告贷款876000元，贷款期限300个月，采取按月等额本息还款法；2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，当期执行的年利率5.88%；借款人逾期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在执行的贷款利率上加收50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。3.被告张海金以其购买的位于桂平市作抵押担保[预售商品房抵押权预告登记证号：桂（2018）桂平市不动产证明第0013316号]。4.被告碧桂园公司为张海金的上述贷款提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债权免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。5.被告连续违约三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同项下的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用。6.如借款人或担保人违约，应承担贷款人为实现本合同项下债权所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用等。合同还约定了其他的事项。 合同签订后，原告依约于2018年8月29日将贷款876000元发放给被告张海金。而被告张海金在合同的履行过程中，于2019年11月份开始出现逾期归还贷款本息给原告，截至2020年5月29日止，被告张海金已经累计六次以上未按时足额还款，尚欠合同项下的借款本金849013.26元、利息7383.3元未归还。经原告催收未果，为此，原告诉至本院。 另查明，原告所实现本案的债权委托了律师参加诉讼，为此支付了律师代理费37521元。 再查明，2018年2月28日,原告工行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）另签订有一份《按揭业务担保合作协议》，协议约定原告为购买碧桂园公司开发的位于桂平市的购房者提供相关的抵押贷款业务。碧桂园公司同意为购买该项目房产的所有符合贷款条件的购房者向原告提供本协议约定的连带责任保证，保证的范围为购房者所欠的贷款本息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以法院最终裁决生效的费用为准）；协议第六条第八款约定，对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向法院起诉的，甲方承诺先处置购房者所购房产，处置后不足以清偿的或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。涉案的房产被告碧桂园公司至今尚未交付给被告张海金，亦尚未办妥的正式抵押登记手续。 本院认为，关于合同应否解除，被告张海金应否偿还尚欠的全部贷款本息给原告的问题。原告工行与被告张海金、碧桂园公司签订的《个人购房借款/担保合同》以及原告工行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原告已经依约向被告张海金发放了贷款876000元，而被告张海金已经累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，按照合同的约定，原告有权解除借款合同，宣布借款全部提前到期，并要求被告张海金予以全部清偿合同项下尚欠贷款本息。因此，原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告张海金归还尚欠合同项下的贷款本金849013.26元、利息7383.3元（此数据暂计至2020年5月29日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定的利率计至还清本息之日止），符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告张海金应否承担原告律师费的问题。由于被告张海金违约行为导致原告为实现本案的债权起诉至法院，并委托了律师出庭参加诉讼，为此支出了律师代理费37521元，原告请求该费用由被告张海金承担，符合合同的约定及行业的收费标准，本院予以支持。 关于原告是否对被告张海金涉案的房产享有抵押优先受偿权的问题。涉案的房产至今尚未交付使用，亦尚未办理房产权属证书；被告以预售的商品房仅是办理了抵押权预告登记，但至今尚未办妥正式的抵押登记手续。而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，依法不产生物权的效力。在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故原告主张对被告张海金以其抵押的位于桂平市桂平市碧桂园7#-901号房享有抵押优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。 关于被告碧桂园公司应否对被告张海金的本案债务承担连带责任保证的问题。被告碧桂园公司自愿为被告张海金的本案借款提供阶段性连带责任保证担保，现由于被告张海金未按照合同约定履行债务，根据合同的约定，被告碧桂园公司应在保证范围内承担连带保证责任。保证范围包括了贷款本息及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括了律师费）。因此，被告碧桂园公司应对被告张海金所欠原告本案的债务承担连带清偿责任。至于被告碧桂园公司辩称应按其与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定由原告应先处置被告张海金涉案的房产，不足部分再由碧桂园公司承担连带清偿责任。而涉案的房产在抵押预告登记未变更为抵押权设立登记之前，原告对抵押物不享有优先受偿权，被告碧桂园公司所约定的承担担保责任的顺序的条件不成就，故被告碧桂园公司仍应对被告张海金所欠原告的本案债务承担连带清偿责任。因此，对碧桂园公司的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，被告张海金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行与被告张海金、桂平市碧桂园房地产开发有限公司于2018年6月1日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告张海金应偿还尚欠的借款849013.26元及支付利息7383.3元（此数据暂计至2020年5月29日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计至还清本息之日止）给原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行； 三、被告张海金应支付原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行的律师代理费37521元； 四、被告桂平市碧桂园房地产开发有限公司应对被告张海金的上述第二、三项的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。 本案受理费6402元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行负担47元，被告张海金、桂平市碧桂园房地产开发有限公司负担6355元。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12804元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄君玉 二〇二〇年六月十七日 书记员  罗睎文