重庆市第一中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）渝01行初247号 原告朱可章，男，1939年7月24日出生，汉族，身份证住址重庆市江**，现住重庆市江**。 被告重庆市江北区人民政府，住所地重庆市江**金港新区****。 法定代表人代小红，区长。 委托代理人王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。 委托代理人蔡洪熙。 原告朱可章诉被告重庆市江北区人民政府请求撤销征收补偿决定一案，于2018年7月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本院依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2018年8月15日中止了本案诉讼，于2019年7月2日恢复了本案的审理，并于同日组织双方当事人进行了庭前证据交换。本院于2019年9月25日、2019年11月14日公开开庭审理了本案，原告朱可章，被告委托代理人王朝霞、蔡洪熙到庭参加诉讼。本院于2019年11月29日再次中止了本案诉讼。本案现已恢复审理并审理终结。 被诉行政行为：被告于2018年7月12日作出江北府国征决[2018]第35号《重庆市江北区人民政府房屋征收补偿决定书》（简称35号《征收补偿决定书》）。该《征收补偿决定书》主要决定如下：一、对被征收人朱可章名下的坐落于重庆市江北区电测村311号3单元9-4房屋实施征收，并按照《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收补偿方案》（简称《补偿方案》）的规定给予货币补偿或产权调换。（一）如被征收人选择货币补偿，房屋征收部门应支付被征收人货币补偿款1827219.28元，其中：1.被征收房屋价值补偿（按评估单价13060元/平方米补偿，不含装修及附属物）1565894元；2.搬迁费（发放1次）1000元；3.货币补偿补助费30000元；4.选择货币安置奖励187907.28元；5.被征收房屋装饰物和附属物补偿38368元；6.水电气等附属设施补偿4050元。以上如有差异，根据《补偿方案》按实结算。（二）如被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供一套洪恩·新天地小区2栋19-3号（三室一厅，框架结构，建筑面积87.52平方米，计价面积80.32平方米，计价面积单价5600元/平方米）房屋和一套洪恩·新天地小区4栋13-6号（单间配套，框架结构，建筑面积37.21平方米，计价面积37.21平方米，计价面积单价5600元/平方米）房屋安置被征收人，结清产权调换差价后，应支付被征收人补偿款971074元，其中：1.以被征收房屋价值（按评估单价13060元/平方米补偿，不含装修及附属物）1565894元与上述产权调换房屋总价658168元进行结算后，应支付被征收人差价款907726元；2.搬迁费（发放一次）1000元；3.被征收房屋装饰物和附属物补偿38368元；4.产权调换房屋装修补助23980元。以上如有差异，根据《补偿方案》按实结算。二、被征收人朱可章应在本决定书送达之日起十五日内与房屋征收部门完清房屋征收补偿安置和移交相关手续，并将重庆市江北区电测村311号3单元9-4房屋搬迁腾空。该《征收补偿决定书》亦载明朱可章不服决定时可提起行政复议、行政诉讼及期限。 原告诉称，被告在江北区静苑地块房屋征收补偿中故意压低评估价值，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定。一、被告违背“公开、公平、公正”原则，从未向被征收人公示过委托评估合同，使原告无从知道该合同中有无损害原告权益的内容，丧失对原告财产的监护权；二、原告房屋位于观音桥商圈环道外侧50米，而被告从未公布过观音桥商圈环道外侧50米左右商品房价格，还故意隐瞒“类似房地产”“可比实例”的“房地产状况和其价格的具体测算过程”。被告对比较基准的名称、地址，至今无文字告知，让原告无法核查，剥夺了原告的知情权。三、被告故意“批量评估”。原告所在静苑地块196户分户评估报告的单价都是13060元/平方米，未考虑楼层、朝向、采光、通风等影响单价的因素，严重损害原告合法权益。四、与静苑地块同步被征收的“国税地块”，其差价只有140元/平方米（13060元-12920元），而二者建筑年代相差十年，建筑结构差异很大，静苑地块小区空地很多，国税地块没有电梯，严重损害了原告的合法权益。原告一直通过征收咨询活动、听证会、协调会等提出异议，但被告均未依法作出明确解释和说明，严重侵犯了原告合法权益。原告在庭审中补充以下事实和理由：一、《补偿方案》违法；二、35号《征收补偿决定书》中的补偿单价不是正常的市场交易价格；三、被告违反公开、公平、公正原则，滥用权力，隐瞒委托评估合同，严重侵犯原告知情权和减损原告财产权；四、原告要求的是“回迁安置”，被告没有提供，极不公平；五、被告在诉讼期间，作出损害原告生活、生存权益的新的行政行为，以非法方式强迫被征收人搬迁，应当同案审理。综上，请求：1、撤销被告作出的35号《征收补偿决定书》；2、被告承担诉讼费用；3、保障在未完成征收前原告的居住条件（不停水、不停气、不停有线电视、不停电话及光纤网络、不停电、不停电梯、不停小区安保服务、不停小区清洁卫生服务、不停进出小区道路维修、不停小区路灯照明、相邻权不被侵犯）。 原告向本院提交并当庭举示了以下证据： 1、35号《征收补偿决定书》。拟证明：被诉行政行为。 江房评估委字[2017]第7号《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收项目委托评估合同》。拟证明：（1）被告在14号案件前一直对原告保密，侵犯原告知情权。（2）被告违反公开、公平、公正原则，不向原告公示该公同，使原告无从知道该合同中有无损害原告利益的内容，侵犯原告对自己财产的监护权。（3）该合同违反评估办法第六条和评估管理办法第八条，损害了原告的合法权益。（4）该合同非法确定预评估时点，且刻意向原告隐瞒。（5）被告与评估公司恶意串通，用超低评估费欺诈被征收人。（6）该合同无住建部797号公告《房地产估价规范》7.0.5中约定内容，侵犯原告知情权。（7）原告系“静苑”业主，被告用“静园地块”的评估合同，无法条依据在。（8）被告不将院落空地的土地面积（使用权）、电梯纳入评估，减损原告财产权益。 《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收初步评估结果》。拟证明：（1）初步评估结果应该在2017年8月14日《征收补偿方案征求意见公告》中全部向被征收人公示，但除了第1、2部分公示外，第4部分没有公示，且该初步评估结果仅作为与被征收人沟通之用。（2）该文件隐去评估时点不是法定时点，而是现场查勘时点的事实。（3）交易实例违反住建部797号公告4.2的规定。 4、《重庆市商品房买卖合同》。拟证明：（1）案涉房屋是小高层电梯房。（2）是商住楼。（3）建成年代不是2000年。（4）“静苑地块”宗地面积4685平方米，除1至4单元建筑占地1492平方米外，有3193平方米空地，原告另有未确权土地使用权面积21.25平方米。就是从这个合同中记载的。原告确权面积是21.53平方米。（5）序号（2）与（4）结合，涉及“最高最佳利用”的评估原则问题。 5、2004年1月4日电梯费《收据》。拟证明：电梯是2003年11月至12月才建成投用的，静苑建成后的竣工验收只能是在2004年完成。 6、《设计说明》。拟证明：（1）本图应由被告举证。（2）静苑是商住楼。（3）建筑施工竣工图是2001年12月30日才完成的。（4）“静苑”土地面积4750平方，比购房合同多65平方。（5）征收调查评估报告荒谬。 7、《复核评估申请》、《关于重庆市江北区电测村311号3单元9-4（编号：渝天值ZS2017-015号-134）申请复核评估的回复意见》、《说明》。拟证明：两份文件应该由被告举证，被告对原告的申请未逐一回复，违反住建部建房[2011]77号第十九条的规定。 8、《重庆日报》2017年12月29日13版《渝中区新政后首台老旧住宅加装电梯使用》。拟证明：电梯的市场造价大于140元/平方米（建筑面积），原告房屋与相邻公房地块、国税地块上八、九十年代的非电梯住宅才相差140元/平方米（建筑面积），明显不合理。 9、《行政申诉书》。 10、（2018）渝01行初14号《行政裁定书》。 证据9、10拟证明：原告对中止本案审理有异议。 重庆市江北区人民政府（2019）江府催字第33号《履行房屋征收补偿决定催告书》。拟证明：被告在诉讼中违法作出新的行政行为，强制执行。 12、重庆市江北区人民法院（2019）渝0105行审110号《行政裁定书》。拟证明：该法院引用法律依据错误，混淆了征收决定和补偿决定。 13、重庆市江北区人民法院（2019）渝0105执8200号《执行通知书》及《公告》。拟证明：该法院引用法条错误。 14、网络截图：《区人民法院全力推进司法拆迁保障重点项目顺利推进》。拟证明：该法院违反法官行为规范。 15、《请依法保障我的居住条件的函》。 16、《请依法保障征收中不中断供电的函》。 17、《9.30静苑电梯动力电缆盗割案催办申请书》。 证据15-17拟证明：原告提出的申请，到现在都没有得到回复。 网络截图：《区房管局四举措力促征收棚改见成效》。 重庆市江北区人民法院（2019）渝0105行审110号之一《行政裁定书》。拟证明：该法院撤销（2019）渝0105行审110号《行政裁定书》。 经庭审质证，被告对原告举示的证据发表以下质证意见：对证据1无异议。证据2、3是复印件，真实性无法核实，即使真实也与本案无关联性，对证明目的不认可。证据4至8是复印件，真实性无法核实，原告对评估结果有异议，可以申请复核评估和鉴定。对证据9-14的真实性予以认可，对证明目的有异议。对证据15-18的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的有异议。对证据19真实性予以认可，对证明目的不认可。 被告辩称，第一，被告作出的35号《征收补偿决定书》事实清楚、适用法律、法规正确，符合法定程序。第二，《补偿方案》所制定的征收补偿和安置内容符合法律规定。在庭审中补充以下答辩意见：征收决定与征收补偿决定是两个不同的行政行为，征收决定已经重庆市高级人民法院生效判决确认合法。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交并当庭举示了以下证据和依据： 第一组证据： 1、江北府发[2017]104号《重庆市江北区人民政府关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收的决定》（简称104号《征收决定》）。 2、江北府国征[2017]14号《重庆市江北区人民政府关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收的公告》（简称14号《征收公告》）及张贴照片一张。 3、《补偿方案》及附表。 第一组证据拟证明：江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收项目征收程序符合法律、法规规定。 第二组证据： 身份证。 5、103房地证2011字第××号《房地产权证》。 第二组证据拟证明：江北区电测村311号3单元9-4的产权人为朱可章。 第三组证据： 6、《关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）协商选定房屋征收评估机构的公告》及《国有土地上房屋征收评估机构行为规范》。 7、《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）协商选定房屋征收评估机构结果公示》。 8、《关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）投票确定房屋征收评估机的公告》及投票须知。 9、《关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）投票确定房屋征收评估机构投票结果公示》。 10、《公证书》及相关照片。 第三组证据拟证明：评估机构确定合法。 第四组证据： 《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）初步分户评估结果明细表》13页及张贴照片1张。 12、渝天值ZS2017-015号《房地产估价报告》。 13、渝天值ZS2017-015号-197号《房地产估价报告书》。 14、渝天值ZS2017-015号-134《房地产估价报告》及送达回证。 第四组证据拟证明：被征收房屋及产权调换房屋价格经过客观公正、科学合法地评估，符合法律、法规的规定，且送达给产权人。 第五组证据： 15、《房屋征收价值计算情况表》。 16、《重庆市江北区国有土地上房屋征收协商谈话笔录》。 17、江北房管文[2018]34号《关于江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）国有土地上房屋征收补偿决定的请示》及附件。 18、江北府发[2013]124号《重庆市江北区人民政府关于授权区房管局等实施国有土地上房屋征收与补偿工作有关事项的通知》。 19、江房征听字[2018]第21号《重庆市江北区房屋管理局听取被征收人房屋征收补偿安置意见通知书》及送达回证。 20、谈话笔录2页。 21、江北府国征决[2018]第35号《重庆市江北区人民政府房屋征收补偿决定书》及送达回证、张贴照片2张。 第五组证据拟证明：被诉35号《征收补偿决定书》符合法律、法规规定，且依法送达给产权人。 第六组证据： 《保留房源承诺书》。 第六组证据拟证明：被告承诺房源保留到二审结束。 依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章、渝办发[2011]123号《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第三章。拟证明：被告有权作出被诉行政行为，被告适用法律正确。 经庭审质证，原告对被告举示的证据及依据发表以下质证意见： 对第一组证据，原告有异议。认为案涉项目审批机关不明确，没有立项批文，不清楚项目业主，总投资额不清楚，没有可行性研究报告。案涉项目是编造的，因为电测村总项目不存在，所以静园地块分项目也不存在。原告没有看到过规划红线。公告的张贴照片上见证人是征收辅助工作人员，不合法。《补偿方案》中的预评估单价没有评估时点。建筑年代是2000年不合法，侵犯了原告的利益，静园地块土地是出让，不是划拨。“静园”应当是“静苑”，违背了地名管理规定。征收实体违法。 对第二组证据，原告对证据4无异议，对证据5真实性无异议，但认为房地产权证附图最下角有分摊面积9.94平方米的记载，被告提交的证据复印件上没有。 对第三组证据，原告有异议，认为形式合法，实体不合法。认为只有四家评估机构的名称，不符合渝国土房管法（2012）589文第十六条的规定。参选评估机构的选票是发红包才投的，不合法。“静园”地;地名不合法以公证书无效。 对第四组证据，原告对证据11有异议，该表是12月7日公布的，应与征收公告同时公布，初步分户评估是预评估，没有注明评估时点，也没有其他说明。价格都是13060元，是批量评估，没有按照房子朝向、楼层分别评估，损害了被征收人利益，不符合评估的相关规定。对证据12有异议。估计报告应该对外公开。估价报告内容不完整，不能作为有效证据使用。估价报告没有实行最高最佳利用原则，违反了住建部797号公告，侵害了原告的权益。报告中第十三页第九项，只有比较法，违反了资产评估法第二十六条。根据住建部建房[2011]77号文第十三条第二款规定，应当选用收益法评估。报告中缺住建部797号公告规定的实地勘察情况和相关照片，可比实例位置图和外观照片。“静园”地;地名错误场勘察不合格。土地级别、建筑年代、距离商业中心距离、环境基础设施状况、建筑实物状况、静园宗地面积及利用情况、电梯情况，全是虚构或者遗漏。报告中的估价结果不分楼层、朝向，估价结果一样，违法。证据13与本案无关。证据14，原告已收到，但“静园”地;地名错误场勘察不合格。土地级别、建筑年代、距离商业中心距离、环境基础设施状况、建筑实物状况、静园宗地面积及利用情况、电梯情况，全是虚构或者遗漏，土地使用面积未记载。第四组证据能证明评估时对原告的土地分摊面积（确权和未确权的空地）、电梯和院落的空地（有停车经营项目）存在重大遗漏，区位建成年代、房屋结构等多项内容虚假，违反了资产评估法第二十条第三款、第六款和第二十六条以及住建部797号公告、最高人民法院2012行他字第16号文的规定；评估不客观、不公正、不合法，故意混淆市场价值和市场价格，报告名称不规范用语，也没按委托合同执行。 对第五组证据，原告对证据15有异议，认为违反住建部797号公告，补偿不合法，遗漏了电梯、院落的空地（有停车经营项目）等固定资产，以及不锈钢栅栏、玻璃雨棚、宽带、饮水器等的补偿。对证据16，认可原告去谈过，但认为该协商笔录记载内容不真实，是选择性的，原告在笔录上确实没有签字，见证人是辅助工作人员，有利害关系，其签字不合法，原告要求原址回迁。对证据17有异议，地，地名违法证据是内部公文，对原告没有约束力，没有五户人家不签字的文字说明。征收决定未宣判时，江北区房管局作出请示是违法的。对证据18有异议，授权发生在2013年，但本次征收是2017年，征收工作管理混乱。对证据19，原告收到也去参加了的，但地名违法。对证据20有异议，谈话不合法，不叫协商，记载内容不真实，是选择性的，没有记载原告的全部意见，所以原告拒绝签字。见证人是辅助工作人员，有利害关系。地。地名违法证据21有异议，原告收到了35号《征收补偿决定书》，但公示地点与征收公告公示地点不同，原告也没有看到过该公示。地。地名违法/div> 对第六组证据，原告称不需要保留房源。 原告对被告享有作出被诉35号《征收补偿决定书》职权依据无异议，对法律依据认为只要合法都无异议。 经审查，本院对双方当事人举示的证据认证如下：被告举示的证据与本案有关联，来源合法且客观真实，本院予以采信。原告举示的证据1和证据7，与本案有关联，来源合法且客观真实，本院予以采信。原告举示的其他证据与本案无关，本院不予采信。 根据已采信的证据及庭审笔录，本院认定以下事实： 2017年12月5日，被告作出104号《征收决定》。次日，被告发布了14号《征收公告》，并将《补偿方案》作为附件一并在征收范围内张贴公示。原告的江北区电测村311号3单元9-4房屋，证载用途住宅，建筑面积119.9平方米，套内建筑面积105.66平方米，公摊系数13.48%，在此次征收范围内。 重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司（简称天值评估公司）系案涉征收项目的评估机构。2017年12月7日，天值评估公司作出并在征收范围内张贴公示了《江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）初步分户评估结果明细表》。2017年12月13日，天值评估公司作出渝天值ZS2017-015号《房地产估价报告》，对“江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）”国有土地上房屋征收片区内的住宅房地产及其分摊的土地使用权进行了评估，价值时点为2017年12月6日。同日，天值评估公司作出渝天值ZS2017-015-197号《房地产估价报告书》，对“江北区电测村片区旧城改造项目（静园地块）”用于产权调换的住宅及其分摊的土地使用权进行评估，价值时点为2017年12月6日。同日，天值评估公司作出渝天值ZS2017-015号-134号《房地产估价报告》，对案涉房屋进行评估，评估单价为13060元／平方米，评估总价为1565894元，价值时点为2017年12月6日。原告于2017年12月15日收到该《房地产估价报告》后，向天值评估公司提出了《复核评估申请》，该公司于2017年12月20日对原告作出《关于重庆市江北区电测村311号3单元9-4（编号：渝天值ZS2017-015号-134）申请复核评估的回复意见》，维持了原评估结果。原告收到后，未再申请鉴定。江北区城市房屋征收中心与原告经协商，在规定的签约期限内未达成房屋征收补偿协议，江北区房屋管理局遂报请被告作出征收补偿决定。2018年7月10日，江北区房屋管理局受被告委托，再次听取了原告的意见，但仍未就征收补偿事宜达成协议。2018年7月12日，被告作出35号《征收补偿决定书》。2018年7月19日，被告向原告送达该《征收补偿决定书》并在征收范围内张贴公示。原告不服该《征收补偿决定书》，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。 另查明，原告对104号《征收决定》不服，曾向本院提起行政诉讼，本院已作出（2018）渝01行初14号行政判决，驳回了原告的诉讼请求，原告不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，该院于2019年4月15日作出（2018）渝行终807号行政判决，维持了上述一审判决。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条第一款的规定，被告具有作出征收补偿决定的法定职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条规定：“被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。”本案中，案涉房屋公摊系数13.48%，不足15%,根据《重庆市国有土地房屋征收与补偿办法》第二十五条的规定，应当按15%的公摊系数计算应补偿的住宅面积并进行补偿。但是，被告作出的35号《征收补偿决定书》中，未查清案涉房屋的公摊系数，计算案涉房屋补偿款时，亦未按15%的公摊系数计算应补偿的住宅面积并计算相应的补偿款，该补偿决定显属事实不清，依法应当判决撤销。原告请求撤销35号《征收补偿决定书》的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销被告重庆市江北区人民政府于2018年7月12日作出的江北府国征决[2018]第35号《重庆市江北区人民政府房屋征收补偿决定书》； 二、由被告重庆市江北区人民政府在本判决生效后六十日内对原告重新作出房屋征收补偿决定书。 案件受理费50元，由被告重庆市江北区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  李雪莲 审 判 员  李 宜 人民陪审员  王传清 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  刘子昊 书 记 员  王尊怡