广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1038号原告：谭健华，男，汉族，1969年12月31日出生，住江门市蓬江区****************，公民身份号码440************817。原告：张景波，男，汉族，1975年12月20日出生，住江门市蓬江区***********，公民身份号码440************057。两原告共同委托诉讼代理人：郑少媛、麦闻文，均系广东东方大卫律师事务所律师。被告：曾润权，男，汉族，1987年8月12日出生，住广州市增城区**********，公民身份号码440************038。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彩兵，广东五邑律师事务所实习律师。原告谭健华、张景波诉被告曾润权租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭健华、张景波的委托诉讼代理人郑少媛，被告曾润权及其委托诉讼代理人梁超平、罗彩兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭健华、张景波向本院提出诉讼请求：1.确认涉案《商铺租赁合同》自2019年5月31日起解除；2.判令被告曾润权向原告谭健华、张景波支付自2019年3月10日至2019年5月31日的租金10249元；3.判令被告曾润权向原告谭健华、张景波支付自2019年6月1日至2019年6月20日的占用费4273.5元；4.判令被告曾润权向原告谭健华、张景波支付迟延履行违约金（按照14522.5元为基数按照每日千分之一的标准从起诉之日起计算至付清之日）；5.判令租赁保证金11100元不予返还，归原告谭健华、张景波所有；6.判令被告曾润权将该商铺地面高度恢复原状；7.判令被告曾润权缴纳该商铺租赁期间因租赁产生的房屋租赁税（纳税项目包括营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税、印花税、房屋租赁管理费）；8.判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：谭健华、张景波与曾润权签订《商铺租赁合同》，约定曾润权承租谭健华、张景波所有的位于江门***********商铺用作经营餐饮，租期自2017年11月10日至2022年5月9日；其中2017年11月10日至2019年5月9日租金标准为3700元/月，2019年5月10日至2020年5月9日租金标准为3885元/月，租金不含物业服务费、水电费、燃气费、装修费用等，均由曾润权另行承担，同时曾润权应承担该商铺因租赁产生的税费；每1个月为一个交租期，每个月10日支付下月交租期租金；逾期缴纳租金等费用，每逾期一日，应支付应付未付金额1%的迟延履行违约金；曾润权应事先将该商铺装修方案提交谭健华、张景波和物业服务公司审查同意方可实施装修；租赁保证金为11100元，若曾润权无法定或约定理由擅自提出解除合同，视为被告严重违约，谭健华、张景波有权不返还押金及其他己缴纳的款项，曾润权应在合同终止后7日内以清洁状态交还铺，每逾期一天，应向谭健华、张景波支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。在合同履行期间，曾润权未经同意，在装修时将商铺的地面高度加高数十公分，且多次逾期支付租金，欠付2019年3月10日后产生的租金，并于2019年5月31日在无法定或约定理由下向谭健华、张景波发出《解除租赁合同通知书》，其后一直占用该商铺直至2019年6月20日搬离。同时，合同履行期间，曾润权承诺将自行缴交该商铺因租赁产生的税费（纳税项目包括营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税、印花税、房屋租赁管理费），但至今仍未缴交。谭健华、张景波为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。原告谭健华、张景波为其诉请向本院提交了以下证据：证据1.原告身份证复印件；证据2.被告身份证复印件；证据3.不动产权证；证据4.商铺租赁合同、承租方变更声明；证据5.微信聊天记录、解除租赁合同通知书；证据6.撤场声明；证据7.商铺照片；证据8.律师函及EMS底单、送达详情单；证据9.微信转账截图；证据10.不动产登记信息证明。被告曾润权答辩称：第一，曾润权是基于谭健华、张景波对商铺强行上锁的违约行为才于2019年5月31日要求解除租赁合同。双方就退租一事友好协商，但谭健华、张景波在未经曾润权同意的情况下，通知物业公司在2019年5月13日强行上锁导致曾润权无法使用该商铺，租赁合同无法履行。第二，谭健华、张景波要求曾润权支付2019年3月10日至5月31日的租金10249元没有依据。一方面，根据合同约定和双方的意思表示，曾润权缴纳的11100元保证金已用于抵扣租金，谭健华、张景波要求支付租金没有依据；另一方面，谭健华、张景波于2019年5月13日对商铺强行上锁后不应再计收租金。第三，谭健华、张景波要求曾润权支付2019年6月1日至6月20日的占用费4273.5元没有依据。一方面，商铺强行上锁后曾润权已无法使用商铺；另一方面，根据合同约定，曾润权在合同终止后有7天的免租离场时间，谭健华、张景波直到2019年6月16日才解锁，曾润权于次日搬离物品，2019年6月18日清洁干净后将商铺交还谭健华、张景波，并未超出合同约定的7天搬离时间。第四，谭健华、张景波要求支付迟延履行违约金没有依据。曾润权支付的保证金足以抵扣租余，谭健华、张景波强行上锁，曾润权根本没有占用商铺，不存在拖欠租金和占用费。且，谭健华、张景波主张的违约金明显过高，假设曾润权有违约，违约金应以谭健华、张景波的实际损失即人民银行的同期存款利率计算。第五，谭健华、张景波请求没收保证金没有事实和法律依据。一方面，根据合同约定，没收被告押金的前提是由于曾润权违约导致合同解除，但本案的事实是由于谭健华、张景波违约而导致曾润权提出解除合同，因此谭健华、张景波主张没收保证金没有合同依据。另一方面，保证金已部分抵扣租金，部分保证金已不存在。第六，谭健华、张景波请求将商铺地面恢复原状没有依据。一方面，该地面是前手租户颜机良铺设，涉案租赁合同签订时已存在；另一方面，谭健华、张景波该请求也无合同依据。第七，谭健华、张景波请求曾润权缴纳所谓的房屋租赁税没有任何事实和法律依据。谭健华、张景波未提交税局的缴税通知或对应的完税凭证，其没有任何证据证明因曾润权租赁其房屋产生租赁税。综上所述，谭健华、张景波的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回谭健华、张景波的全部诉讼请求。被告曾润权为其答辩向本院提交了如下证据：证据1.曾润权与谭健华微信聊天记录及截图；证据2.曾润权与江门万达五邑老街运营中心微信聊天记录及截图；证据3.承租方变更声明及营业执照。本院根据原告谭健华、张景波的申请出具《律师调查令》向国家税务局江门市蓬江区税务局（以下简称“蓬江税务局”）调取涉案房屋在2017年11月10日至2019年6月20日期间房屋租赁缴纳税费明细，蓬江税务局经核查确认未查询到涉案商铺在该期间房屋租赁缴纳税费的相关信息。经审理查明，涉案坐落于江门万达广场室外步行街12幢138号商铺权属情况为谭健华、张景波共同共有，规划用途为商业服务。谭健华、张景波（甲方）与曾润权（乙方）签订《商铺租赁合同》约定曾润权租赁谭健华、张景波名下坐落于江门***********商铺，经营商铺类别为餐饮，租赁期限自2017年11月10日至2022年5月9日止；租金条款：2017年11月10日至2018年5月9日的租金标准为3700元／月；2018年5月10日至2019年5月9日的租金标准为3700元／月；2019年5月10日至2020年5月9日的租金标准为3885元／月；2020年5月10日至2021年5月9日的租金标准为4079元／月；2021年5月10日至2022年5月9日的租金标准为4283元／月。上述租金均不含物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等（均由乙方承担）。自计租日起，每1个月为一个交租期，之后应在每个月10日支付下月交租期租金。保证金及押金条款：作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方在原合同签订时己经向甲方一次性交纳相当于3个月的首年月租金11100元作为租赁保证金；如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租金或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。迟延履行违约金条款：乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额1%的迟延履行违约金。商铺使用条款：乙方应事先将该商铺装修方案提交甲方和物业服务公司审查同意方可实施装修，前述审查同意不产生甲方或物业服务公司的装修责任，不减免乙方的装修责任。商铺交还条款：本合同终止后7日内，以清洁状态交还甲方；乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、水电费、燃气费等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品，由此导致损失和责任全部由乙方自行承担；乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，且甲方有权采取封门、自行清离铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担；乙方交还商铺时需保持商铺内现有固定装修完好。税费条款：乙方应依法承担该商铺因租赁产生的税费，甲方协助提供办证有关资料。合同终止与解除条款：任何一方无法定或约定理由不得单方解除本合同；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方己交纳的其他款项；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费、水电费、燃气费等按实际发生租期结算，甲方应返还两个月的租金保证金并向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金；发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为，或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。发生有下列情形之一，视为甲方严重违约，乙方有权解除本合同：甲方逾期交付该商铺超过30日的；因甲方原因影响乙方使用该商铺累计超过15日的；如乙方按照约定解除本合同，甲方未在解除通知送达后15日内提出书面异议的，视为甲方无异议认可该解除通知，本合同于乙方书面解除通知确定日期终止。上述合同签订后，谭健华、张景波于2017年11月10日将涉案商铺交由曾润权使用，曾润权支付押金11000元并交纳租金至2019年3月9日，从2019年3月10日开始拖欠租金未能支付。2019年5月31日，曾润权向谭健华发出《解除租赁合同通知书》通知“我方在2018年12月25日已在微信提出不再租赁商铺，但后协商无果，根据《合同法》、《商铺租赁合同》规定，我方现书面补发解除《商铺租赁合同》通知，现我方决定自即日起解除双方的租赁合同。”2019年6月18日，曾润权通过微信向谭健华发送信息说明涉案商铺已于当日清理干净交还物业公司。2019年6月19日，曾润权出具《撤场声明》载明：“兹有***********商铺12幢138室，现申请2019年6月19日至2019年6月20日进行店内物件搬运工作”。庭审中，曾润权陈述其于2019年6月17日搬离涉案商铺，其承租涉案商铺时地面已经加高，其承租时上一租户也是经营餐饮生意。谭健华、张景波陈述其不清楚地面加高是何人所为，主张曾润权于2019年6月20日交还涉案商铺，谭健华、张景波确认其未向蓬江税务局缴纳涉案商铺在2017年11月10日至2019年6月20日期间租赁税费。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案《商铺租赁合同》是原、被告双方在在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。一、关于合同履行过程中双方是否存在违约行为的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，谭健华、张景波将涉案商铺交付曾润权使用，双方约定每个月10日支付下月交租期租金，曾润权从2019年3月10日开始未能依约交纳租金，构成违约。另，涉案《商铺租赁合同》约定租赁期限至2022年5月9日止，任何一方无法定或约定理由不得单方解除本合同。合同履行过程中，曾润权于2018年12月25日提出不再租赁商铺，在双方协商未果的情况下，曾润权于2019年5月31日单方作出解除合同的决定，违反合同上述约定，亦构成违约。曾润权抗辩认为双方协商以保证金自动抵扣租金，不存在拖欠租金的违约行为，解除合同的根本原因在于谭健华、张景波强行对商铺上锁导致合同无法继续履行，在谭健华、张景波对该抗辩意见不予确认的情况下，曾润权未能提交充足的证据证实双方在合同履行过程中就保证金自动抵扣租金的问题已达成一致协议，也未能提交充足的证据证实谭健华、张景波委托物业管理人员对涉案商铺进行上锁的事实，应承担举证不能的不利后果，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。二、关于涉案《商铺租赁合同》应否解除及合同解除后民事责任的承担问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，曾润权于2019年5月31日向谭健华发送解除合同的通知，涉案《商铺租赁合同》已不具备继续履行的条件，故，谭健华、张景波主张涉案《商铺租赁合同》自2019年5月31日解除，理据充足，本院予以确认。（一）关于租金支付的问题。如上所述，涉案《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除，合同约定2018年5月10日至2019年5月9日的租金标准为3700元／月，2019年5月10日至2020年5月9日的租金标准为3885元／月。曾润权从2019年3月10日开始未能依约交纳租金，拖欠2019年3月10日至2019年5月31日的租金共计10157元（3700元/月×2个月+3885元／月÷31天×22天），谭健华、张景波有权主张曾润权支付上述拖欠的租金，对于其超出上述金额的主张，本院不予支持。（二）关于占用费的问题。涉案《商铺租赁合同》约定“本合同终止后7日内，以清洁状态交还甲方。乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。”本案中，谭健华、张景波主张曾润权支付2019年6月1日至2019年6月20日期间的占用费，曾润权抗辩认为涉案商铺2019年5月13日被强行加锁，直至6月16日解锁后其于6月18日搬离，未超过合同约定的搬离时间，不应计算占用费。对此，本院经审查认为，第一，曾润权没有提交充足的证据证实谭健华、张景波存在对涉案商铺强行加锁的行为，涉案租赁合同于2019年5月31日解除，曾润权在合同约定的7天搬离期届满后仍未搬离，依约应从2019年6月8日开始支付占有使用费至交还商铺之日；第二，对于涉案商铺交还日期的确定，曾润权主张其于6月18日交还涉案商铺，谭健华、张景波主张曾润权于6月20日交还涉案商铺，曾润权未能提交商铺退还交接资料证实其主张，且其于6月19日出具《撤场声明》确认于6月20日搬离涉案商铺，综合考虑双方的举证情况，本院对于谭健华、张景波主张曾润权于6月20日交还涉案商铺的事实予以确认。据此，谭健华、张景波有权主张曾润权支付2019年6月8日至2019年6月20日的占有使用费共计3367元（3885元/月÷30天×13天×2），对于谭健华、张景波超出上述金额的主张，本院不予支持。（三）关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，曾润权未能按期支付租金，其行为已构成违约，涉案《商铺租赁合同》约定逾期交纳租金等费用的每日以未付金额1%支付迟延履行违约金，本院经审查，该违约金约定标准明显过高，本院调整为按月利率2%计算，谭健华、张景波主张从起诉之日即2019年11月5日开始计算违约金，没有超过合同约定，本院予以支持。据此，曾润权应以所欠租金10157元为基数，按月利率2%的标准向谭健华、张景波支付违约金至实际付清之日止。对于谭健华、张景波主张对曾润权迟延支付占用费计收违约金的意见，本院已支持其按照合同约定租金标准2倍计收占用费，对曾润权占用涉案商铺造成的损失已经得到弥补，其再行主张违约金，理据不足，本院不予支持。（四）关于保证金的问题。本院经审查，一方面，涉案《商铺租赁合同》同时约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方己交纳的其他款项”以及“如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。”原、被告双方确认合同约定的保证金和押金是同一款项，但对于上述约定的理解和适用存在分歧，本院经审查认为，租赁合同保证金的功能在于促使承租人及时履行给付租金、返还租赁物等合同约定义务，在承租人不履行合同义务时，出租人可从保证金中优先受偿。在涉案租赁合同中关于保证金适用有不同解释的情况下，根据合同目的及诚实信用原则，对合同约定保证金的适用理解为保证金先行抵扣承租人所欠租金及包括占用费、违约金在内的损失赔偿金，剩余部分，出租方有权不予返还为宜。另一方面，本院已判令曾润权承担租金、占用费及违约金等，足以弥补谭健华、张景波租金损失，根据诚实信用原则，谭健华、张景波主张涉案保证金11000元予以没收的意见，本院不予支持。谭健华、张景波已收取的保证金11000元，应用于扣减曾润权应支付的租金、占用费及违约金等费用。（五）关于商铺地面加高恢复原状的问题。因谭健华、张景波未能举证证明商铺出租时地面高度情况，也没有提交证据证实商铺地面加高行为系曾润权所为，故，对于其该项主张，理据不足，本院不予支持。（六）关于税费的问题。谭健华、张景波确认未向税务部门缴纳涉案商铺租赁税费，税务部门也确认未能查询到涉案租赁期内商铺租赁税费情况，谭健华、张景波未能举证证明其该部分具体损失，故，对于其该项主张，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告曾润权应于本判决生效之日起十日内向原告谭健华、张景波支付拖欠的租金10157元及违约金【违约金以拖欠租金10157元为基数，从2019年11月5日起按月利率2%计算止清偿之日止】；二、被告曾润权应于本判决生效之日起十日内向原告谭健华、张景波支付占有使用费3367元；三、被告曾润权缴纳的押金11000元应从上述第一项、第二项判项中予以扣除。四、驳回原告谭健华、张景波其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费802.62元，减半收取401.31元，由原告谭健华、张景波负担266.12元，被告曾润权负担135.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 朱仲灼二〇二〇年六月十一日法官助理 李 华书 记 员 何淑婉