山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初428号原告：陈绣壮，男，1987年11月1日出生，汉族，居民，住汶上县。原告：孟真真，女，1989年12月3日出生，汉族，居民，住汶上县。上列二原告共同委托诉讼代理人：王修生，山东济信律师事务所律师。被告：田野，男，1986年3月25日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：刘海峰，山东中都剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。被告：陈胜印，男，1960年11月19日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：何建民，山东圣泽律师事务所律师。原告陈绣壮、孟真真与被告田野、陈胜印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈绣壮及原告陈绣壮、孟真真的委托诉讼代理人王修生，被告田野及其委托诉讼代理人刘海峰、李兆萌，被告陈胜印的委托诉讼代理人何建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈绣壮、孟真真向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款及利息及因购买该房屋给原告造成的损失750000元；2.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。诉讼过程中，陈绣壮、孟真真明确诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款330000及利息【利息以330000元为基数自2017年4月22日起按同期银行贷款利率（后变更为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际付清之日止】、重置房屋产生的价格损失270000元及装修损失150000元，共计750000元；2.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。诉讼过程中，陈绣壮、孟真真变更诉讼请求：1.要求二被告返还原告购房款330000元，重置房屋损失为223441元，装修损失57495元，共计610936元；2.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。事实和理由：原告想买房屋，案外人路笃运的家属说被告田野有房屋卖，原告找到被告田野。被告田野将位于汶上县车库以330000元的价格卖给原告，被告田野说这个房屋是其买的被告陈胜印的房屋，过几天让原告与被告陈胜印直接签订合同。原告于2017年4月22日将10000元定金交给被告田野，后于2017年4月24日、25日又转账320000元给被告田野。2017年4月25日晚上，被告田野把被告陈胜印喊来在百合苑小区的车库内，被告田野把与被告陈胜印的房屋买卖合同撕毁，说让原告与被告陈胜印直接签订合同，随后原告与被告陈胜印签订一份房屋买卖合同协议书。后因该房屋的实际产权人与他人产生纠纷，汶上县人民法院、济宁市中级人民法院均作出判决，该房屋被汶上县人民法院强制执行。原告在不知情的情况下，购买了并非二被告所有的房屋，并且没有取得房屋的产权，故诉至法院。田野辩称，1.被告田野与二原告不存在买卖合同关系，（2019）鲁08民终4295号判决已经证实，故不应当列田野为被告。本案二原告在诉状中承认于2017年4月25日与被告陈胜印签订房屋买卖合同，根据合同法第25条、44条之规定，该合同已经成立并生效，所以涉案房屋买卖合同的当事人只有二原告与被告陈胜印两方，根本不涉及被告田野，根据合同相对性，被告田野与二原告没有买卖合同关系，不应当列田野为被告。2.被告田野与被告陈胜印已经解除房屋买卖合同，所以被告陈胜印有权向二原告出售涉案房屋。二原告自述被告田野与被告陈胜印撕毁原来的买卖合同已经合意解除了原来的房屋买卖合同关系，房屋所有权已经重回被告陈胜印手中，那么被告陈胜印将涉案房屋卖给二原告顺理成章。3.被告田野在二原告和被告陈胜印买卖房屋过程中仅是一个中间人，仅有介绍作用，且主观上没有过错。综上所述，被告陈胜印与被告田野解除原来的房屋买卖合同之后与二原告签订新的房屋买卖合同，涉案房屋就是由被告陈胜印卖给二原告，被告田野不是买卖合同当事人不应当成为本案被告，请求依法驳回二原告对被告田野的起诉。陈胜印辩称，请求判决驳回原告的诉讼请求。1.关于房屋买卖的基本事实。涉案房屋原系同村村民陈玉英的，陈玉英先是卖给被告陈胜印，被告陈胜印又卖给被告田野，被告田野又转卖给本案原告陈绣壮。具体情况是：被告陈胜印于2016年9月27日将房屋出卖给被告田野并全额收取田野购的房款（定金现金10000元+网银打款300000元），被告陈胜印把房屋钥匙交付给被告田野，并将房屋选房单、入住单、与物业公司办理的房屋交接单、住宅装修管理明细单、物业服务合同、装修押金条、垃圾清运费单据等入住手续交给被告田野。2017年4月22日，被告田野又将房屋转卖给了原告陈绣壮。因为涉案房屋经过多次转卖，原告陈绣壮不放心，怕以后再起纠纷，所以要求在其和被告田野的房屋买卖合同之外，让被告陈胜印和其再签一份合同；其实被告陈胜印和原告之间并没有房屋买卖关系，签的这份合同只是为了应承原告的要求让其放心而已，并没有履行。这两份合同就是所谓的“黑白合同”。履行的是被告田野和原告之间的合同，原告陈绣壮将购房款交付给了被告田野，被告田野将房屋交付给了原告陈绣壮。接手房屋后，原告陈绣壮即开始装修，2017年5月下旬，基本装修完毕。因系回迁房，全村所有房屋至今均未办理产权登记，故涉案房屋未办理过户登记。2.原告诉称不属实的地方。原告称“在不知情的情况下购买了并非二被告所有的房屋”与事实不符。事实是陈绣壮、陈胜印、陈玉英都是同村人，原告陈绣壮自己明知购买的涉案房屋是同村陈玉英的。签订合同时，被告陈胜印又明确告知原告陈绣壮房屋原是陈玉英的；原告陈绣壮为了安全起见，亲自查看了房屋，找出卖人陈玉英和居委会人员作了了解，陈玉英、贾存法夫妇认可已将房屋出售，已经由被告陈胜印办理了全部的入住手续。陈绣壮为了安全起见，又让把陈玉英添加为出卖人。上述事实，是陈绣壮在（2019）鲁08民终4295号案件中的亲自陈述，详见（2019）鲁08民终4295号民事判决书第2、3、4页。3.被告陈胜印在本案中无违约行为和过错，依法不应承担责任。在这份“白”合同中，出卖方除被告陈胜印外，还包括陈玉英，合同出卖方有陈玉英签名；被告陈胜印早就于2016年9月27日将房屋交付给买受人田野，田野交付给陈绣壮是2017年4月22日，陈绣壮也实际占有了房屋（基本装修完毕）；未办理过户登记的原因不在于被告陈胜印。至于涉案房屋被法院执行，被告陈胜印认为法院执行涉案房屋是错误的，（2019）鲁08民终4295号判决的依据是“陈绣壮未提交委托田野支付房款或田野认可为陈绣壮支付案涉房款的证据”,该事实认定是错误的，该判决也是错误的，上述事实的证据见（2017）鲁0830民初4818号案件中陈绣壮举证的证人田野的证言和缴纳电费的收据、购买装修材料的合同及单据，证明陈绣壮在涉案房屋被查封前就装修房屋，与其他证据相印证证明陈绣壮实际合法占有涉案房屋的事实。请法院调取（2017）鲁0830民初4818号案件的庭审笔录予以核实。综上，原告应对（2019）鲁08民终4295号案件提起再审，而不应该提起本案诉讼。本院经审理认定事实如下：原告陈绣壮与原告孟真真系夫妻关系。原告陈绣壮于2017年12月12日以蔚志勇为被告，以陈玉英、贾存法为第三人向汶上县人民法院提起案外人执行异议之诉，经审理，汶上县人民法院于2018年4月4日依法作出（2017）鲁0830民初4818号民事判决，判决作出后，原告陈绣壮不服提出上诉，济宁市中级人民法院于2018年8月10日依法作出（2018）鲁08民终2484号民事裁定，裁定撤销（2017）鲁0830民初4818号民事判决，发回汶上县人民法院重审。汶上县人民法院重审后，于2019年7月15日依法作出（2018）鲁0830民初4439号民事判决，以“不能认定陈胜印已经支付了涉案房屋价款，继而取得房屋所有权，陈胜印没有取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋不享有处分权，签订房屋买卖协议属无权处分，陈绣壮无论是否向陈胜印支付了全部购房款，均不能排除本院的执行”等为由，判决驳回原告陈绣壮的诉讼请求，原告陈绣壮不服提出上诉，济宁市中级人民法院于2019年11月26日依法作出（2019）鲁08民终4295号民事判决，以“陈绣壮提供的证据不足以认定其对涉案房屋享有阻却法院强制执行的权利”等为由，判决驳回上诉，维持原判，该判决现已发生法律效力。根据生效判决，本院确认以下事实：1.案外人贾存法与陈玉英系夫妻关系，被告陈胜印系案外人陈玉英之兄。2012年4月26日，汶上县汶上镇人民政府（征收部门）与陈玉英（被征收人）签订房屋征收补偿安置协议，以产权调换方式对陈玉英的房屋实施征收。2016年9月19日，陈玉英取得位于汶上县合苑回迁安置房3套（除此3套外，尚有1套未建），其中包含涉案12号楼3单元202室（含储藏室3-106）一套。被告陈胜印作为陈玉英的代表人参与了选房，但选房通知单、入住通知单上所载明的回迁户姓名均为陈玉英。涉案房屋至今未办理房屋所有权证。2.原告陈绣壮及案外人陈玉英、贾存法主张，2013年8月25日，陈玉英（甲方）与被告陈胜印（乙方）签订房屋买卖协议，约定陈玉英将今后欲取得的位于汶上县回迁房（面积根据回迁协议分别为：120平方米、90平方米、90平方米、70平方米；车库、储藏室面积未定）出卖给被告陈胜印，总计房款1000000元，签订合同时一次性付清。2013年8月25日，被告陈胜印通过其农行卡转账至贾存法农行卡中800000元；同日，被告陈胜印通过信用社转账向贾存法转款200000元。3.案外人蔚志勇诉贾存法、陈玉英民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2015）汶民一初字第1499号民事判决书，蔚志勇不服该判决申请再审，本院于2016年10月13日作出（2016）鲁0830民再5号民事判决书，判决贾存法、陈玉英共同偿还蔚志勇借款2320000元及利息。贾存法、陈玉英不服该再审判决，提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）鲁08民再125号民事判决书，判决驳回上诉，维持汶上县人民法院（2016）鲁0830民再5号民事判决。2017年3月23日，案外人蔚志勇依据本院（2016）鲁0830民再5号民事判决和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民再125号民事判决书申请执行，本院于当日立案执行，案号为（2017）鲁0830执1055号。在该案的执行过程中，本院于2017年5月23日作出（2017）鲁0830执1055号执行裁定书，查封了贾存法、陈玉英名下位于汶上县。原告陈绣壮于2017年5月27日以“陈玉英将涉案房屋卖给了陈胜印，陈胜印又将涉案房屋卖给了陈绣壮，涉案房屋实际是陈绣壮的房屋”为由对涉案房屋向本院提出执行异议，本院于2017年11月28日作出（2017）鲁0830执异21号执行裁定书，驳回陈绣壮的异议。2016年9月27日，被告陈胜印将涉案房屋以310000元的价格出售给被告田野，被告田野于2016年9月27日通过其在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××81号银行账户向被告陈胜印在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××85号银行账户转账300000元，被告陈胜印自认另收取被告田野交付的现金（定金）10000元，即被告陈胜印认可已全额收取了被告田野支付的购房款共计310000元；被告陈胜印称房屋买卖合同签订后已并将选房通知单、入住单、装修押金条等交付被告田野，被告田野自认二被告签订房屋买卖合同后，已收到被告陈胜印交付的房屋钥匙和回迁单。原告陈绣壮、孟真真主张被告田野于2017年4月22日以33万元的价格将涉案房屋出售给二原告，二原告与被告田野之间系买卖合同关系，被告田野于2017年4月22日向原告陈绣壮出具收到条一份，载明“收到条今收到百合苑12#楼房屋定金10000元（壹万元正）总房款为330000.00定金2017年4月25号有效过期作废。”原告孟真真分别于2017年4月24日、25日分三次通过其在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××09号银行账户向被告田野在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××81号银行账户转账160000元、80000元和80000元，足额履行了支付全部购房款的义务，被告田野收取二原告支付的购房款后，将涉案房屋的钥匙、回迁单等手续交付二原告，二原告接收涉案房屋后，一直居住使用至今。原告陈绣壮、孟真真主张二原告与被告田野之间系买卖合同关系，被告陈胜印系涉案房屋的产权担保人，并提交了载明的签订日期为2016年9月27日的《房屋买卖合同协议书》一份。另查明，2019年12月30日，汶上县人民法院制作发出《通知》，载明“陈玉英、贾存法：我院受理蔚志勇诉你借款合同纠纷[案号为（2018）鲁0830执恢64号一案，限你于7日之内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，根据申请人的申请，法院将依法处置拍卖已查封的被执行人贾存法、陈玉英所有的位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套。特此通知。]”汶上县人民法院于2020年3月20日作出（2017）鲁0830执1055号司法询价委托函，委托山东产权交易中心有限公司为位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套进行询价，山东成达土地房地产资产评估有限公司接受山东产权交易中心有限公司委托后于2020年4月13日作出鲁成（2020）估字A057号拟拍卖房产询价报告，其中对涉案的12号楼3单元202室（含储藏室3-106）房屋询价总价为453900元（包含储藏室价值并假定询价对象内部为简单装修）。诉讼过程中，原告陈绣壮、孟真真申请对涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产的房屋价值和装修价值进行司法鉴定，根据各方当事人的意见，本院依法指定济宁鹏程价格评估有限公司对二原告申请的事项进行了司法鉴定，济宁鹏程价格评估有限公司于2020年6月3日作出济鹏价评字【2020】第119号价格评估结论书，鉴定结论为房屋评估价格为5600元/㎡，共计538608元；车库（储藏室）评估价格为700元/㎡，共计14833元；装修价值为57495元，以上合计为610936元。原告陈绣壮、孟真真申请司法鉴定，共支出评估费15000元。济宁鹏程价格评估有限公司作出的济鹏价评字【2020】第119号价格评估结论书济鉴定费发票，经原、被告各方质证，对证据本身的真实性均无异议，本次鉴定系本院依据当事人申请指定中介机构作出，委托鉴定程序合法，济宁鹏程价格评估有限公司具有从事房地产价格评估的资质范围，鉴定人马某、刘某持有价格鉴证师执业注册证书，该价格评估结论书济鉴定费发票，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信。本院认为，被告陈胜印辩解称2016年9月26日与被告田野达成房屋买卖协议，以310000元的价格将涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套出售给被告田野，被告陈胜印已收取了被告田野支付的现金（定金）10000元及被告田野通过银行转账方式支付的购房款300000元，被告田野提供的2016年9月27日的银行转账凭证亦能证实其已足额向被告陈胜印支付了购房款，在庭审过程中，被告田野自认已收到了被告陈胜印交付的涉案房屋的钥匙和回迁单等手续，应当认定被告陈胜印与被告田野之间就涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套存在房屋买卖合同关系且已履行完毕，被告田野关于2017年4月25日被告陈胜印将二被告之间的房屋买卖合同撕毁，应认定二被告解除房屋买卖合同的意见，没有事实根据和法律、合同依据，本院依法不予采纳。因涉案房屋的实际产权人为案外人陈玉英、贾存法，根据已发生法律效力的济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终4295号民事判决，在被告陈胜印无法取得涉案房屋所有权和处分权的情况下，被告陈胜印与被告田野签订的房屋买卖合同属于无权处分，被告田野亦不能取得涉案房屋的所有权和处分权。根据原告陈绣壮、孟真真的陈述及二原告提交的被告田野出具的收到定金10000元的收到条、原告孟真真向被告田野转账支付购房款320000元的转账凭证，应当认定原告陈绣壮、孟真真与被告田野之间就涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同关系形成后，原告陈绣壮、孟真真已依约向被告田野足额支付了购房款330000元，被告田野已依约向二原告交付了涉案房屋并由二原告实际管理、居住、使用至今，因被告田野未依据其与被告陈胜印签订的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权和处分权，故被告田野与二原告之间形成的房屋买卖合同亦属无效合同，且因涉案房屋的实际产权人即案外人陈玉英、贾存法与案外人蔚志勇存在经济纠纷，涉案房屋面临被人民法院强制执行，而原告陈绣壮提起的案外人执行异议之诉已被汶上县人民法院和济宁市人民法院驳回，无法达到阻却执行的效果，原告陈绣壮、孟真真与被告田野签订房屋买卖合同所要达成的目的亦无法实现，故被告田野应当返还已收取的原告陈绣壮、孟真真支付的购房款330000元。原告陈绣壮、孟真真已经对涉案房屋进行了装修，经济宁鹏程价格评估有限公司评估，涉案房屋装修价值为57495元，被告田野应当对二原告的装修费用予以补偿，故二原告提出由被告田野支付其装修损失57495元的请求，事实清楚，证据确实充分，依法应予支持。关于原告陈绣壮、孟真真提出由被告田野赔偿重置房屋损失223441元的请求。原告陈绣壮、孟真真提出的鉴定事项是涉案房屋的价值，而非重置房屋的损失，涉案房屋的价值与重置房屋的损失并非同一概念，原告陈绣壮、孟真真亦未提供其他证据佐证重置房屋损失的数额，依法应当由二原告承担举证不能的不利的法律后果，故原告陈绣壮、孟真真提出由被告田野赔偿重置房屋损失223441元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。关于被告陈胜印应否承担本案责任的问题。1.合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。被告陈胜印与原告陈绣壮、孟真真之间不存在房屋买卖合同关系，不是涉案房屋买卖合同关系的相对方主体；2.庭审过程中，虽然原告陈绣壮、孟真真主张被告陈胜印系涉案房屋买卖合同的房屋产权担保人，但未提交相应证据予以证实，依法应当由二原告承担举证不能的不利的法律后果，故原告陈绣壮、孟真真提出由被告陈胜印承担本案责任的请求，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。庭审过程中，原告陈绣壮、孟真真自愿放弃购房款的利息不再主张，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，本院依法予以准许。、原告陈绣壮、孟真真申请司法鉴定支出的鉴定费15000元，系为明确本案的责任承担及数额支出的必要且合理的费用，依法应当由各方当事人进行分担。被告田野与被告陈胜印之间的房屋买卖合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，二被告可另案解决，本院在本案中不予处理。综上所述，原告陈绣壮、孟真真提出由被告田野返还购房款33万元并赔偿装修损失57495元的请求，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。原告陈绣壮、孟真真提出由被告田野赔偿重置房屋损失223441元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，本院依法不予支持。原告陈绣壮、孟真真提出由被告陈胜印承担返还购房款、赔偿损失的请求，没有事实根据和法律、合同依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告田野于本判决生效之日起十日内返还原告陈绣壮、孟真真购房款330000元；二、被告田野于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈绣壮、孟真真装修损失57495元；三、驳回原告陈绣壮、孟真真对被告陈胜印提出的诉讼请求；四、驳回原告陈绣壮、孟真真提出的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告陈绣壮、孟真真负担2094元，由被告田野负担3556元；保全费4270元，由被告田野负担；鉴定费15000元，由原告陈绣壮、孟真真负担13588元，由被告田野负担1412元（原告陈绣壮、孟真真已预交的部分，待执行时一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张涛二〇二〇年六月三十日书记员  郭晨