广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5593号原告:张泽全，男，1975年9月24日出生，汉族，身份证住址四川省泸县**********，公民身份号码510************733。原告：蒋德英，女，1975年6月4日出生，汉族，身份证住址四川省泸县**********，公民身份号码510************680。两原告共同委托诉讼代理人：梁杰，广东德城律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告张泽全、蒋德英与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泽全、蒋德英委托诉讼代理人梁杰，被告富裕达公司委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽全、蒋德英向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年3月25日起至商品房产权登记手续完成之日止产生的逾期办证违约金,(以482897元为基数，按照每日万分之一的标准，自2017年3月25日起暂计至2020年1月13日为49448元)。事实与理由：原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，被告交楼后，一直未交付房产证给原告，应承担违约责任。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。原告张泽全、蒋德英对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.综合证据材料。被告富裕达公司辩称，一、原告涉案商品房在2019年1月28日已被法院查封，导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求富裕达公司支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。涉案商品房已于2019年1月28日被广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院查封，根据双方签订的《附件六合同补充协议》第六条第3款约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，富裕达公司不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，其中第(9)种情形为属于原告的其他原因导致其产权证迟延办理的，富裕达公司认为，涉案房屋被查封属于因原告的原因导致产权证迟延办理的情形，因该情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，富裕达公司应不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，因此，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求从2017年3月25日起计算违约金缺乏依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%，如法院认定违约金金额封顶为已付购房款总额的1%过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款的30%：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案商品房已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于被告逾期办证实际造成原告的损失，且双方在签订《中山市商品房买卖合同》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行。二、原告主张违约金的起止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《附件六合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从合同约定的收楼时间后720个工作日起计算，合同约定收楼时间为2013年11月15日，原告实际收楼时间为2014年5月12日，违约金的起算时间应从2014年5月12日的次日起计算720个工作日后的次日即2017年3月28日起计算。2.即使计算逾期办证违约金，原告涉案商品房在2019年1月28日已被法院查封，因此导致原告不能取得房地产权属证书的责任应由原告自行承担，被告不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限。被告富裕达公司向本院提交以下证据：中山市不动产登记资料查询结果。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，张泽全、蒋德英（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301013618），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园2期10幢1002房的商品房，总房价款为482897元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向张泽全、蒋德英出具发票，确认其已支付了全部购房款，双方并办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2014年5月12日，富裕达公司与张泽全、蒋德英汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天将商品房交付给了张泽全、蒋德英。根据中山市自然资源局2020年5月15日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2019年1月28日被广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院查封，查封申请人为案外人广西通盛融资租赁有限公司，查封期限为三年，尚未解封。富裕达公司交房后一直未能办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。张泽全、蒋德英与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。张泽全、蒋德英已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在涉案商品房交付后720个工作日内为张泽全、蒋德英向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2013年11月15日，双方实际交楼时间是2014年5月12日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2013年11月15日起720个工作日内即2017年3月28日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为张泽全、蒋德英向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年3月29日。关于计付违约金的截止时间，现涉案商品房已于2019年1月28日被查封，因此富裕达公司无法办理涉案商品房的产权转移登记备案手续，属于客观上履行不能，导致该情况出现的责任在于张泽全、蒋德英的过错，不应由富裕达公司继续承担违约责任，故本院认定逾期办证违约金计算至2019年1月27日。若查封情形解除后，富裕达公司仍然存在逾期办证情况的，张泽全、蒋德英可另行主张权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。现张泽全、蒋德英主张逾期办证违约金按已付房价款的万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间从2017年3月29日起至2019年1月27日止共670天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定具体何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与张泽全、蒋德英支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补张泽全、蒋德英的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即本院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。因此，本院认定富裕达公司应向张泽全、蒋德英支付逾期办证违约金32354元（482897元×0.0001×670天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张泽全、蒋德英支付逾期办证违约金32354元；二、驳回原告张泽全、蒋德英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取518元（原告张泽全、蒋德英已预交），由原告张泽全、蒋德英179元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担339元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告张泽全、蒋德英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇二〇年六月十日书记员  陈静翩书记员  陈 奇