广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1417号原告：佛山安盈房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市禅城区******岭南天地商业大厦第17层1711，1712室，统一社会信用代码：914***********797N。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：戴辉勇、张柳青，均系广东格林律师事务所律师。被告：黄富荣，男。原告佛山安盈房地产开发有限公司诉被告黄富荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张柳青及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付欠付的租金、推广费、物业管理费、水电费共计81988.73元及其滞纳金（滞纳金从2019年7月31日起按日息0.1%计算，暂计至2020年1月3日为12790.24元，以后另计）；2、被告支付已享受的2018年6月15日至2018年8月14日期间的优惠租金差额59097.15元（即56283元×1.05）；3、被告注销或迁移以佛山市禅城区**************为注册地址的工商、税务、食品卫生各类注册登记；被告支付逾期办理注销或迁移以佛山市禅城区**************为注册地址的工商、税务、食品卫生各类注册登记的违约金（按照500元/天计算，从2019年7月31日起，暂计至2020年1月3日为78000元，以后另计）；4、被告按合同终止时三个月保底租金标准支付违约金194399.10元（64799.70元/月×3个月）；5、被告支付原告前期支出的律师费10000元及后期律师费（按法院判决金额的8%计付）；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月28日，原、被告签订《佛山岭南天地租赁合同》（合同编号：LNE-L-2018007），约定由原告将涉案佛山市禅城区**************出租给被告使用，租期为2018年6月15日至2020年6月30日。上述合同签订后，原告依约交付该商铺给被告使用，并从2018年6月15日至2018年8月14日给予被告租金优惠共计56283元及其对应的增值税【合同第13.3（1）条列明】。后被告于承租期间向原告申请提前退回商铺，原告本着诚信友好的原则同意了被告的申请，双方于2019年7月26日签订了《终止协议》，并约定如下：1.双方签订的合同于2019年7月31日提前终止;2.被告应于2019年9月15日前清缴至提前终止日的租金、推广费、物业管理费、水电费及滞纳金等欠款共计81988.73元；3.被告应于2019年8月15日前将商铺按照合同附表三的标准恢复原状返还给原告；4.被告应在合同提前终止日后30天内办理注销或迁移以佛山市禅城区**************为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记，逾期办理的，应承担500元/天的违约责任；5.若被告未履行《终止协议》的各项义务，则按照原合同及《终止协议》的约定累加地向原告支付相关违约金（包括且不限于承担合同第十三条约定之全部违约责任）。《终止协议》签订后，被告按期返还了商铺，但没有履行缴纳欠款及注销或迁移各类注册登记证照等义务。根据双方合同第十三条及《终止协议》的约定，被告除应支付欠付的租金、推广费、物业管理费、水电费等共计81988.73元及滞纳金12790.24元（滞纳金从2019年7月31日起按日息0.1%计算，暂计至2020年1月3日，以后另计）外，还应承担以下违约责任：1.根据合同第13.3（1）条之约定，应向原告支付2018年6月15日至2018年8月14日期间的优惠租金差额59097.15元（56283元×1.05计算）;2.根据《终止协议》第五条之约定，被告应支付逾期办理注销或迁移以佛山市禅城区**************为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记的违约金78000元（以500元/天为标准，从2019年7月31日起，暂计至2020年1月3日，以后另计）；3.根据合同13.3（3）条之约定，被告应向原告支付相当于剩余租赁期间（即2019年8月1日至2020年6月30日）保底租金总额之款项作为违约金计712796.70元。考虑公平原则，原告仅主张被告按合同终止时三个月保底租金标准支付违约金计194399.10元;4.根据合同第13.3（4）条之约定，被告应承担原告支出的前期律师费10000元及后续律师费（按法院判决金额的8%计付）。原告多次催促被告清缴欠款及办理注销或迁移工商登记事宜，均被拒绝。原告特诉至法院，恳请法院速审速决，维护原告的合法权利。被告辩称：一、被告仅拖欠一个月租金，但此前已经按三个月租金金额支付了押金，押金可以抵扣欠租，抵扣后被告仅需向原告支付水电欠费。二、被告不同意支付原告主张的滞纳金、违约金及律师费，但同意自行注销或迁移各类证件注册登记。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《不动产权证》。证明涉案商铺已办理《不动产权证》，双方签订的租赁合同合法有效。3.《佛山岭南天地租赁合同》。证明2018年5月28日，原、被告签订合同，约定由被告承租涉案商铺，租期为2018年6月15日至2020年6月30日。4.《终止协议》。证明原、被告双方于2019年7月26日签订《终止协议》，约定提前终止合同，被告应清缴欠款及返还商铺等。5.《民事委托代理合同》、律师费发票。证明原告因向被告追讨欠款支出律师费10000元。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取以下证据：1.《国家税务总局佛山市禅城区税务局关于回复禅城区人民法院调查的函》；2.《佛山市禅城区**监督管理局关于（2020）粤0604民初1417号调查函的回复》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第4组证据，有原件核对，且与本案相关联，被告虽予否认签名真实性及部分协议内容，但并无有效证据予以佐证，且经本院依法询问后拒绝申请笔迹鉴定和指模鉴定，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第5组证据，有原件核对，且与本案相关联，故本院予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告不持异议，本院均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：包含涉案商铺在内的佛山市禅城区**********物业由原告单独所有，建筑面积为7321.43平方米，不动产权证号为粤（2018）佛禅不动产权第0017754号。2018年5月28日，原、被告签订《佛山岭南天地租赁合同》（合同编号：LNE-L-2018007），约定由原告将涉案佛山市禅城区**************位出租予被告作为经营茶饮使用，经营品牌为THEALLEY鹿角巷，合同主要约定：一、租赁期限暂定为2018年6月15日（暂定起始日，同时为约定交付日）至2020年6月30日（合同到期日）。二、租赁优惠期第一阶段自2018年6月15日至2018年7月14日止；如暂定起始日提前或延迟的，租赁优惠期第一阶段相应提前或顺延。保底租金为（不含增值税）：租赁优惠期第一阶段：自2018年6月15日至2018年7月14日（包括该两日），保底租金为28571元；租赁优惠期第二阶段：自2018年7月15日至2018年8月14日，保底租金为28572元/月；自2018年8月15日至2019年5月14日，保底租金为57143元/月；自2019年5月15日至2020年6月30日，保底租金为61714元/月。提成租金为（不含增值税）：自2018年7月15日至2020年6月30日，按当月营业额7.62%计算提成租金。为免歧义，自2018年7月15日至2018年8月14日，被告除按本合同支付该房屋当月应付租金28572元/月以及对应的增值税外，还应以该月提成租金与57143元相比较后的数值于次月支付该月提成租金：若该月提成租金大于57143元，则被告按提成租金与57143元的差额以及对应的增值税支付；若该月提成租金小于57143元，则被告无需额外支付该月提成租金；自2018年8月15日起，该房屋每月应付租金为：上述第1条和第2条二种租金中较高者。租金不包括物业管理费、推广费、公用事业费及被告因使用该房屋而需支付的其他费用。三、被告应于合同签署时预付租赁优惠期和租赁优惠期届满之次月的全部保底租金以及对应的增值税，并应从租赁优惠期届满后第二个月开始，在每个历月的第一天缴付该月的保底租金以及对应的增值税。四、被告应向原告支付保证金，即相当于第二租赁年度三个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和，以及前述总和费用之相应的增值税，共计218446.26元；被告应于本合同签署同时向原告全额支付上述保证金。租赁期结束或本合同提前终止时，原告从公用事业费押金中扣除被告根据本合同约定应支付之水电费、滞纳金等费用后，押金如有剩余的，原告应在被告按本合同约定返还该房屋、提供公用事业费押金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续、付清该房屋的煤气（如有）、电话（如有）等费用并办理相关账户的注销手续后的三十天内无息返还被告。另，上述合同第十三条就违约责任约定如下：1、若被告拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，被告应向原告或商场管理公司支付滞纳金（该滞纳金从被告应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。2、在被告拖欠本合同约定的租金、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金或其他合同约定应付费用的，原告或商场管理公司催讨后仍不支付时，无论被告是否已支付该房屋水、电、煤气（如有）费用或物业管理费，在不影响原告其他权利的前提下，原告有权在通知被告后立即停止向该房屋提供水、电、煤气（如有）及其他物业管理服务直至被告付清拖欠费用及滞纳金。由此造成对被告营业的影响，原告无需承担任何责任。同时被告应承担原告采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费、推广费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水电供应的费用。在不影响原告其他权利的前提下，若被告仍不能付清欠款导致本合同终止的，则被告同意原告有权以原告认为合适的方式处置该房屋内所有物品以抵偿欠款（若因此造成任何纠纷的，由被告承担全部责任），若不足抵偿，原告保留追偿权。3、被告在此明确同意及声明：原告有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及原告提供之设备，本合同亦随即终止，被告已经交付的保证金不予退还，且被告还应另行向原告承担如下违约责任：（1）按本合同约定的租赁优惠期届满后第二个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向原告支付2018年6月15日至2018年8月14日期间租金的差额计56283元及其对应的增值税；（2）按本合同租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向原告补足被告已经享用的租赁期间的其它优惠金额；（3）向原告支付相当于被告剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补原告之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如原告之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则被告所需支付之赔偿额亦相应减少。（4）向原告支付原告因向被告追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件包含若被告拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公共事业费及其他应付费用超过七天等。2019年7月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案《佛山岭南天地租赁合同》提前终止事宜签订《终止协议》，协议主要内容如下：“一、甲乙双方同意：该合同于【2019年07月31日】提前终止（下称‘提前终止日’），同时甲方无需就该合同提前终止承担任何责任，而乙方同意就此承担如下责任：1.乙方同意甲方没收其所缴纳的该房屋保证金、公用事业费押金合计226460.26元；2.乙方承诺于【2019年09月15日】前缴清截止至提前终止日的租金、推广费、物业管理费、水电等公用事业费、滞纳金等共计81988.73元（下称‘该等费用’）。二、乙方须于【2019年08月15日】下午17：00前将该房屋按照该合同附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方，同时与甲方办理该房屋返还的手续：若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿。因将该房屋按该合同附表三的标准恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。三、若乙方未能按本协议约定履行各项义务（包括且不限于未按本协议第一条的约定支付该等费用或未按本协议第二条的约定将该房屋恢复原状并经甲方书面确认后按期返还甲方）的，则乙方应按照该合同及本协议的约定累加地向甲方支付相关违约金（包括且不限于承担该合同第十三条约定之全部违约责任），且甲方有权进入该房屋，届时该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。四、乙方应承担截止至提前终止日该房屋的租金、物业管理费、推广费（如有）及其他该合同约定之费用，并应于该房屋实际返还甲方之日承担并结清截止至该房屋实际返还甲方之日的公用事业费。五、乙方应在该合同提前终止后及时注销或迁移以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证（包括新公司以该房屋为注册地址办理的各类注册登记证），付清该房屋的电话（如有）等费用并办理相关帐户的注销或迁移手续，如乙方在提前终止日后的30天内仍未能办理前述注销或迁移手续的，则乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用由乙方承担：若乙方未在前述约定的期限内办理注销或迁移手续，则甲方有权自提前终止日起按【500】元/天的标准要求乙方承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。六、鉴于甲乙双方协商提前终止该合同，甲方将另行安排该房屋的使用事宜，如因乙方未能按本协议第二条的约定返还该房屋或未能按本协议第五条的约定及时办理相关注销手续，致使甲方无法按期向新承租方交付该房屋或新承租方无法按期办理其经营所需具备的各类批文（包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等）而被新承租方索赔的，乙方必须赔偿甲方因此遭受的损失，且甲方有权采取适当措施，自行收回该房屋及/或该房屋地址，并有权按第五条约定代为办理相关注销手续及要求乙方承担相应的违约责任。……”2020年3月27日，经本院依职权询问，国家税务总局佛山市禅城区税务局向本院出具《国家税务总局佛山市禅城区税务局关于回复禅城区人民法院调查的函》，内容为：“一、注册地址为佛山市禅城区**************的税务登记信息：纳税人名称为东莞市***餐饮管理有限公司祖庙分店，法定代表人为李宇狄，登记状态为正常。二、根据《税收征收管理法》第十六条、《税务登记管理办法》第十九条、第二十八条的有关规定，迁移、注销税务登记事项属于依纳税人申请办理的事项。”2020年3月28日，经本院依职权询问，佛山市禅城区**监督管理局向本院出具《佛山市禅城区**监督管理局关于（2020）粤0604民初1417号调查函的回复》，内容为：“一、因我局系统查询功能限制，查询条件须精确录入，经查我局登记许可业务信息，均无黄富荣在佛山市禅城区**************位作为注册地址的工商、食品卫生登记。按照所提供的不动产权证地址‘佛山市禅城区**********’以相近似的表述录入排查，查有一家‘东莞市***餐饮管理有限公司祖庙分店’（营业执照：91440604MA51YK1J92）经营场所为‘佛山市禅城区**************’。该企业于2018年7月6日核发《营业执照》，经营范围为：餐饮管理、餐饮服务；销售：预包装食品（不含冷藏冷冻食品）、散装食品、初级农产品（不含活禽）、服装、首饰、纺织品、针织品、日用品、文化用品、体育用品（工商登记前置审批项目除外）、电子产品、工艺品（不含象牙制品）；零售：书报刊；经济信息咨询服务，企业管理咨询；商务信息咨询：企业营销策划；文化活动策划；展览展示服务；货物或技术进出口（国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）（详见附件1）；并于2019年4月23日核发《食品经营许可证》，经营项目：自制饮品（不含自酿酒）制售。（详见附件2）二、依据最高人民法院发布的《关于印发的通知》第十七条‘工商行政管理部门应当协助人民法院查询有关企业的设立、变更、注销登记等情况；依照有关规定，协助人民法院办理被执行人持有的有限责任公司股权的冻结、转让登记手续。对申请注销登记的企业，严格执行清算制度，防止被执行人转移财产，逃避执行。逐步将不依法履行生效法律文书确定义务的被执行人录入企业信用分类监管系统。’我局暂未能通过人民法院裁判文书形式予以强制执行营业执照和食品卫生登记的注销或地址迁移业务。”另查明，原告与案外人广东格林律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由原告委托案外人广东格林律师事务所律师处理原、被告房屋租赁合同纠纷一案争议。案外人广东格林律师事务所于2020年2月18日向原告开具发票，确认收取原告支付的律师费10000元。诉讼中，原告确认东莞市***餐饮有限公司祖庙分店的注册地址即为涉案商铺地址，并明确其第1项诉讼请求所涉金额81988.73元包含计至《终止协议》签订当日的滞纳金。被告陈述：被告确以涉案商铺地址办理过工商、税务、食品卫生证等登记手续，现尚未注销或迁移。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《佛山岭南天地租赁合同》及《终止协议》，均系原、被告双方真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于原告主张被告支付至2019年7月31日欠付租金、推广费、物业管理费、水电费、滞纳金合计81988.73元的诉请。依据《终止协议》第一条的约定，被告应于2019年9月15日前向原告支付上述费用。原告于诉讼中主张被告欠付上述费用，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对原告上述欠费主张予以采信，并依法支持原告上述诉请。关于原告主张的2018年6月15日至2018年8月14日期间的优惠租金差额（含增值税）59097.15元及律师费。依据双方租赁合同及《终止协议》的约定，如被告逾期支付相关欠费，则其应依据双方租赁合同第十三条约定承担违约责任，故原告有权依据该相关约定主张被告承担上述期间优惠租金差额（含增值税）合计59097.15元（56283元×1.05）。同理，原告亦有权主张被告承担原告已实际支出的律师费10000元；至于原告诉请的其他律师费，因尚无法确定，亦未实际支出，故本院于本案中不予支持。关于原告主张被告履行注销、迁移相关注册登记义务及支付逾期履行上述义务所产生违约金的诉请。依据《终止协议》的约定，被告确应履行上述义务，然经本院依职权发函询问，注销或迁移相关注册登记不具备强制执行可能，均应由当事人自行申请办理，故本院于本案中对原告上述相关诉请不予支持，但被告仍应就其逾期履行上述义务的违约行为向原告承担违约责任。依据《终止协议》约定，被告应按500元/天的标准计付上述违约金，然该协议亦约定原告可采取由被告授权委托形式自行办理上述手续，即其负有避免损失扩大之义务，故本院综合案件事实及双方约定，酌定被告向原告支付违约金15000元。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款后续滞纳金及三个月保底租金标准违约金。如上分析所述，被告逾期支付《终止协议》所约定之欠费已构成违约，依法依约应承担相关违约责任。然原告主张的上述违约责任明显过高，被告亦持异议，且本院已支持原告的优惠租金差额及律师费主张，故在原告无其他有效证据证明其因被告违约行为存在其他重大损失的情形下，本院酌定被告以欠费81988.73元为本金，按年利率24%自逾期之日即2019年9月16日起向原告计付滞纳金至被告实际支付完毕上述本金之日止，对原告诉请之三个月保底租金标准违约金则不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄富荣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付至2019年7月31日欠付租金、推广费、物业管理费、水电费、滞纳金合计81988.73元及后续滞纳金（以81988.73元为本金，按年利率24%自2019年9月16日起计至被告黄富荣实际支付完毕上述本金之日止）；二、被告黄富荣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付2018年6月15日至2018年8月14日期间优惠租金差额（含增值税）59097.15元；三、被告黄富荣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付律师费10000元；四、被告黄富荣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付逾期注销、迁移工商、税务、食品卫生各类注册登记违约金15000元；五、驳回原告佛山安盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告黄富荣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3922元，由原告佛山安盈房地产开发有限公司负担2375元，由被告黄富荣负担1547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年六月二十三日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。