贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2702民初1282号 原告唐昭明，男，1991年3月1日出生，汉族，贵州省开阳县人，现住贵州省开阳县。 原告张兴梅，女，1993年12月16日出生，汉族，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。 二原告共同委托诉讼代理人刘正远，系贵州望江律师事务所律师。 被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州福泉市城北渔村，统一社会信用代码：91522702587298677F。 法定代表人张承洋，系该公司经理。 委托诉讼代表人胡仁贵，系贵州仁贵律师事务所律师。 原告唐昭明、张兴梅与被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司（以下简称“润嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐昭明、张兴梅共同委托诉讼代理人刘正远，被告润嘉公司委托诉讼代理人胡仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐昭明、张兴梅向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款30034.03元；2、判令被告自2016年3月30日起至取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金（暂计至2020年6月1日，违约金：342132.00元×0.1‰×1524天≈52140.91元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年，原告欲购买被告开发的“山水北苑”小区房屋向被告支付了20000元房屋认购金。2014年8月4日双方签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买“山水北苑”1号楼1单元4层1-4-01号房，房屋建筑面积122.19平方米，套内面积108.63平方米，单价3577元/平方米，购房总价格388570元。被告承诺于2016年3月30日前取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方另就逾期办理商品房转移登记、面积不符等违约情况作了约定。合同签订当日，原告向被告补交了98570元首付款，此后，双方又另行签订了《退款协议书》，约定原告按2880元/平方米的价格重新计算原告所购房屋价款，重新计算后房屋总价款342132元，差额部分46438元退还给原告，2014年8月27日，原告支付了尾款270000元，合同签订后，原告依约支付了购房款，被告至今未将案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，且所交付的房屋套内面积仅有101.79平方米，与约定套内面积相差6.84平方米。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决如前诉请。 被告润嘉公司辩称：原告请求退还购房款已经超过诉讼时效；原告诉请的“有关文书”不明确，无法履行，被告早已将房屋交付给原告使用，并没有给原告造成损失，违约金是按日计算，超出三年诉讼时效的不应当支持，且违约金约定过高，请求进行调整。 本院经审理认定的事实如下：2013年原告向被告交纳购房定金20000元，2014年8月4日，原告唐昭明、张兴梅与被告润嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以套内面积单价为3577元／㎡，房屋总价388570元购买被告开发的位于福泉市房屋（建筑面积为122.19㎡，套内建筑面积为108.63㎡），且对面积差异的处理进行了约定，即套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比＝［（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积］×100%。双方约定于2015年12月30日前交付该房屋，于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告补交首付款98570元，所交定金20000元转为首付款，原告共向被告交纳首付款118570元，2014年8月27日原告采用银行贷款方式向被告交纳剩余房款270000元。合同签订后，原告唐昭明与被告签订《退款协议》，约定被告按2880元／平方米给原告重新计算原房屋房款，差额部分退还给原告，原合同总金额388570元，现房屋总金额342132元。被告向原告交付房屋移交证书上载明涉案房屋套内面积为101.79㎡，建筑面积为114.76㎡。之后被告将房屋交付原告，原告已实际入住，截止原告起诉，被告尚未取得涉案房屋所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 另查明，房屋移交证书签发时间为2015年7月31日，移交证书上房屋面积测绘报告复核时间为2017年11月17日。 上述事实，经当事人当庭陈述，并有原告提供的身份证、户口本、商品房买卖合同、房屋移交证书、收款单、银行贷款支付凭证、退款协议、房屋首付款交费收款单在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，应当受到法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《退款协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务,在原告按照合同约定履行交纳购房款的义务后，被告应当按照合同约定，按期履行交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未交付，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已构成违约，故原告主张被告承担违约金的请求，有事实及法律依据，本院予以支持，具体计算标准，因双方在合同中对违约责任已进行约定，且该约定不违反法律规定，故本院予以支持，被告辩称原告起诉已超法定诉讼时效，且违约金计算过高的意见，因被告的违约行为呈持续状态，不存在超过诉讼时效，故对被告的辩解意见，本院不予采信。原告诉请被告退还差额购房款，根据《商品房买卖合同》约定按套内面积计算房屋总价，房屋套内面积为108.63㎡，但实际交付套内面积为101.79㎡，相差6.84㎡，面积误差比为6.3%，按照双方合同约定的面积误差计算，被告应退还原告购房款30034.03元，故对原告诉请被告退还购房款30034.03元，本院予以支持。被告辩称原告要求返还购房款已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案中，双方合同约定交房时间为2015年12月30日前，而房屋移交证书上签署时间为2015年7月31日，明显不符合逻辑，同时作为房屋移交证书附件的房屋分户平面图上房屋面积测绘报告复核时间为2017年11月17日，故原告的诉讼时效期间应当从2017年11月17日起至2020年11月16日，原告2020年6月10日起诉，未超诉讼时效，对被告超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐昭明、张兴梅购房款三万零三十四元零三分（￥30034.03元）； 二、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内以购房款342132元为基数按照日万分之一的标准支付原告唐昭明、张兴梅2016年3月30日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1854元，减半收取927元，由被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王瑞萍 二〇二〇年六月二十八日 书记员  习 悦