新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1379号 原告:乌鲁木齐市第四人民医院(新疆维吾尔自治区精神卫生中心)（新疆维吾尔自治区精神卫生研究所），住所地乌鲁木齐市碱泉一街**。法定代表人：徐向东，该医院院长。委托诉讼代理人：吴仲勇，新疆国通律师事务所律师。委托诉讼代理人：博莉，新疆国通律师事务所律师。被告：乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路**众惠大厦**。法定代表人：支天文，该公司董事长。委托诉讼代理人：白丽，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。原告乌鲁木齐市第四人民医院(新疆维吾尔自治区精神卫生中心)（新疆维吾尔自治区精神卫生研究所）（以下简称第四人民医院）与被告乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司（以下简称众惠公司）合同纠纷一案，本院依法立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第四人民医院的委托代理人吴仲勇、被告众惠公司的委托代理人白丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第四人民医院公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告置换土地的补偿款6013113.12元（长25.8米×宽16.8米=433.44㎡×13873元/㎡）。事实与理由：2013年4月1日，原、被告双方签订了《临界土地互换协议》，协议约定，原告将温泉分院锅炉房北侧空地390平方米与锅炉房东侧被告的土地390平方米进行互换，由于土地位置不同，利用价值有较大差距，故被告同意将所建的两个单元地上一层全部房屋作为补偿归原告所有（具体面积以实际可规划的建筑面积为准），并且地上一层两个单元为门面，即面向温泉分院的两个单元门面房归原告。协议签订后，被告在互换的土地上修建了楼房，楼房盖好后，原告发现地上一层没有门面房，全部是住宅，并且被告将房屋均售给他人，双方经多次协商被告至今未予解决。被告置换土地后严重违约无法交付房屋，原告因此无法得到地上一层两个单元的门面房，被告也实际无法履行，给原告造成了重大的经济损失，因此应以同地段门面房的价格和实际建筑面积，以现金方式进行补偿。故原告要求被告按诉讼请求数额赔偿置换土地的补偿款。被告众惠公司辩称，原、被告双方《临界土地互换协议》中约定的补偿条款属无权处分，且因违反法律规而无效，请求驳回原告的诉请。本案临界土地的置换，是在政府主导下，为了土地的有效利用而进行的土地置换。互换的两块土地，一块为原告第四人民医院以划拨方式无偿取得，一块由乌鲁木齐市水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室通过征收补偿的方式收回。两块土地均属国有划拨性质，土地面积相当，利用价值相当，原告所称土地利用价值有较大差距与事实不符。为了便于棚户区改造项目的开发利用，两款土地在政府主导下经批准进行置换，众惠公司作为政府委托的对接企业，于2013年4月1日与第四人民医院签订了《临界土地互换协议》。为完成土地置换批准手续，原、被告双方共同向规划部门提交了《棚户区改造企业与第四人民医院温泉疗养分院用地置换协议方案征求意见图》，因为置换土地的无偿划拨性质，根据该备案图纸，被告作为棚户区改造企业仅需要拿出约390平方米用地与原告进行同等面积置换即可，没有任何补偿性内容。用地置换方案确定后，原、被告双方又签订了《临界土地互换协议》，协议中第四人民医院要求进行土地置换补偿。本案置换的土地均属于国有性质，原告取得土地的方式为无偿划拨，因此，互换协议中除土地置换之外的其他内容也必须符合法律的规定，不能利用合同，以无偿取得的划拨土地牟利。本案《临界土地互换协议》补偿条款是否有效、以及是否能够履行，不是取决于合同双方的约定以及对合同的遵照执行，而是必须由市政府、市规划局、市土地管理局等相关部门获准规划，才能具备协议履行的前提条件。2013年4月1日《临界土地互换协议》签订时，土地规划尚未出台，这是双方都清楚的事实，双方对补偿的约定属于无权处分的情形。2013年5月14日乌鲁木齐市城乡规划局给乌鲁木齐市国土资源局出具《征迁蓝线通知书》，表明了规划的基本条件。2013年11月5日乌鲁木齐市城乡规划局出具《建筑用地红线说明书》，确定了建筑设计红线图。该设计红线图所设计的蓝线内面积，其中涉及第四人民医院与众惠公司互换的土地。本案从第四人民医院处互换取得的土地，土地性质确定为公房安置用地，属于政府机关事务管理局的公共用房，因此，由于政府文件的确立以及规划条件的要求，双方签订的土地互换协议的补偿条款违反了规划条件和法律的强制性规定，该《临界土地互换协议》补偿条款归于无效。故第四人民医院依据《临界土地互换协议》所提出的在同等面积划拨土地置换后，还要求众惠公司补偿600余万元的请求，于法无据。原告要求被告赔偿6013113.12元损失的计算缺乏依据，双方协议中没有所谓“门面”或者“商铺”或者“商业用房”的表述，更没有“面向温泉分院的两个单元”。协议也只是进行了约定，但是没有向规划部门报备和审批，只是原被告双方自行约定。原告请求数额计算的长和宽及面积只是自行计算的，并不是官方出的数据。评估报告给出的单价是在假设的情况下进行计算的，不能作为证据使用。综上请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告第四人民医院提交如下证据：1.2013年4月1日原、被告双方签订的《临界土地互换协议》、《乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司与第四人民医院温泉康复医院用地置换补偿协议方案征求意见图》（附件1）、《乙方给甲方补偿的两个单元地上一层全部房屋图》（附件2），证明双方约定进行土地置换及用门面房予以补偿的事实。被告对《临界土地互换协议》的真实性无异议，对房屋补偿条款的合法性、关联性不认可，认为土地置换得到了政府部门的确认，但双方各自签订的协议涉及的房屋补偿条款系无权处分，该条款违反了法律的强制性规定。对《乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司与第四人民医院温泉康复医院用地置换补偿协议方案征求意见图》的真实性、合法性均无异议，认为该方案已实际执行完毕，并表示被告作为棚户区改造企业，是政府指导下进行的同等面积置换，不含有补偿内容，原被告私下里签订的补偿条款未经行政部门的批准，双方是无权处分该土地。对《乙方给甲方补偿的两个单元地上一层全部房屋图》的真实性认可，关联性不认可，认为该图中没有所谓“门面”或者“商铺”或者“商业用房”的表述，图纸中房屋的朝向与现实房屋朝向不符。本院对该组证据的真实性均予以确认。2.照片4张，图一为楼房远景、图二为近景、图三为该小区名称、图四为被告给原告置换的土地，其量图一、二、三证明被告在互换的土地上修建的楼房己交付使用，并出售他人，该楼均住宅，地，地上**没有门面房明被告已违约无法向原告补偿门面房的事实。图四证明被告给原告置换的土地没有任何利用价值，给原告造成重大的经济损失。被告对该证据的关联性不认可，表示照片中的楼房所有权、使用权都不属于被告，无法确认图片的具体位置。其中图一、图二是开发用房，与本案无关。本院对该组证据的关联性不予确认。3.红蓝线图纸，证明原告已按照合同约定完成土地置换。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不认可，表示土地已置换完毕，双方是进行了同等置换，没有反映补偿的内容。本院该证据的真实性、合法性予以确认。4.《房地产司法鉴定估价报告》，证明案涉房屋按商铺评估的房屋单价为13873元/平方米。被告对该证据不予认可，认为本次鉴定的鉴定机构及鉴定人员不具备司法鉴定资格，估价对象实际不存在，估价前提均为假设，鉴定结论明显依据不足。本院对该证据的真实性予以确认。被告众惠公司提交如下证据：1.《棚户区改造企业与第四人民医院温泉疗养分院用地置换协议方案征求意见图》，证明用地置换协议方案得到乌鲁木齐市城乡规划管理局认可和备案，置换方案中没有任何补偿内容。原告对此证据的真实性、关联性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.《征迁蓝线图》，证明规划局同意原告与棚户区改造企业进行土地同等面积置换，政府规划将被告所换的土地定为棚户区改造项目建设用地而非开发性商业用地，无法建造商业门面。原告对该证据的真实性、关联性无异议，认为该土地已在被告的名下，开发、利用、获利都属于被告，现在已建成商品楼。本院认为，该证据与原告出示的证据内容一致，对此证据的真实性予以确认。3.《建筑设计红线图》，证明双方互换用地被城乡规划局规划为周转宿舍，不属于商业开发，不存在商业门面房。原告对该证据的真实性、关联性无异议。本院认为，该证据与原告出示的证据内容一致，对此证据的真实性予以确认。4.《建设用地批准书》复印件一份，证明该块土地的取得方式为划拨，土地用途为住宅。原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其所要证明的目的不认可，认为双方于2013年4月1日签订协议，签订协议后被告具体实施何种行为，原告无权干涉。本院认为，该证据显示该批准书的用地单位为乌鲁木齐市水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室，能够证明该土地用于棚户区改造的事实，故对该证据的真实性、合法性予以确认。5.《建设工程规划许可证》，证明本案中置换土地上所修建的建筑物（六层）为周转宿舍楼。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据能证明原告已经按照协议履行完毕。本院认为，该证据显示建设单位为乌鲁木齐市水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室，建设项目工程名称为住宅楼（安置楼）、周转宿舍楼，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。6.《水磨沟区温泉东路疗养院片区棚户区改造项目安置房和周转宿舍楼委托建设合同》，证明该块土地的性质为划拨用地,建筑物为回迁周转宿舍楼，且被告在项目回迁周转宿舍楼建设的过程中的角色仅为代建单位，无权处分案涉房屋。原告对该证据的真实性认可，关联性及所要证明的问题不认可，认为该协议是被告与棚改办签订的，其行为不能对抗双方签订的互换协议。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原、被告双方签订《临界土地互换协议》，原告第四人民医院为甲方，被告众惠公司为乙方。协议约定：根据《乌鲁木齐市棚户区改造项目核准书》文件的精神，经水磨沟区人民政府第14次常务会研究决定，《关于委托乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司对温泉东路疗养院针织楼片区棚户区改造项目进行规划的函》函字[2009]3号文件精神，经双方友好协商达成如下协议：1.乙方该宗地拆迁范围南侧与甲方锅炉房北侧空地相邻处界限呈刀把形，依据市规划局的整体规划和建议，甲方同意将院锅炉房北侧空地约390平方米与甲方锅炉房东侧与乙方相连的乙方土地约390平方米由乙方拆除后净土地与甲方互换。由于土地位置不同，利用价值有较大差距，土地置换后乙方同意将所建的两个单元地上一层全部房屋（面向温泉分院的两个单元）作为补偿归甲方（具体面积以实际可规划的建筑面积为准）;办理该房屋的土地证和产权证的税费由甲方按国家规定缴纳（见附件2)。且甲方所置换的土地内、锅炉房北侧空地上有燃气调压阀一座，乙方负责出资将该调压阀移置到甲方的区域内，甲方同意。2、该工程开工前乙方须将第一次土地置换协议中的土地拆除后的净土地交予甲方，否则本次合同不予执行……。附：1、乌鲁木齐众惠房地产开发有限公司与第四人民医院温泉康复医院用地置换补偿协议方案征求意见图叁份。2、乙方给甲方补偿的两个单元地上一层全部房屋图。庭审中，原告认可上述协议中用以置换的土地系以划拨方式取得，至今仍登记于原告第四人民医院（温泉疗养医院）名下。被告认可上述协议中用以置换的土地由乌鲁木齐市水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室通过征收补偿的方式取得，未登记于被告众惠公司名下。截止目前，原被告双方均取得本案涉及土地的权属登记凭证。审理中，原告申请对案涉《临界土地互换协议》中约定的房屋按商铺价格进行评估，本院委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估，该公司于2020年1月20日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为单价13873元/平方米。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中原告提出补偿款的诉讼请求所依据的《临界土地互换协议》中约定：“土地置换后乙方同意将所建的两个单元地上一层全部房屋（面向温泉分院的两个单元）作为补偿归甲方（具体面积以实际可规划的建筑面积为准）”的内容，能够认定进行补偿的前提是完成建设用地的置换。而建设用地置换的本质涉及土地使用权转让，因此应当严格依法进行。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”的规定，案涉土地置换的完成，并不以原、被告双方是否认可置换完成为要件，而应当以建设用地使用权登记为依据，原告认可其未取得置换后土地的使用权登记，应认定双方未能最终完成土地置换，由此原告无权向被告提出补偿的诉讼请求。至于本院委托评估事项，系原告确定请求数额的程序性要求，在本院向其告知相应法律后果后，原告仍坚持申请，故评估风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告乌鲁木齐市第四人民医院(新疆维吾尔自治区精神卫生中心)（新疆维吾尔自治区精神卫生研究所）的诉讼请求。案件受理费99819.2元（原告预交），原告减少诉讼请求数额后应收案件受理费53891.79元，由原告自行负担，多收部分由本院退还。评估费2000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   穆 丹人民 陪 审员   郭新霞人民 陪 审员   霍存芳二 〇 二 〇 年 六 月 十 五 日书  记  员   安 丹