成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3006号 原告：朱红君，女，1969年12月10出生，汉族，户籍所在地：四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：林丹，四川律大律师事务所律师。 被告：卿兰英，女，1965年10月25日出生，汉族，户籍所在地：成都市金牛区。 被告：邓永秀，女，1948年7月22出生，汉族，户籍所在地：成都市金牛区。 被告：秦斌，男，汉族，1968年5月6日出生，户籍所在地：成都市武侯区。 原告朱红君与被告卿兰英、邓永秀、秦斌案外人执行异议之诉一案，本院2020年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2020年5月27日公开开庭进行了缺席审理。原告朱红君的委托诉讼代理人林丹、被告卿兰英到庭参加诉讼，被告邓永秀、秦斌经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱红君向本院提出诉讼请求：1、停止对成都市武侯区沙堰西二街19-20幢7号车库（权0983641，以下简称“案涉车库”）的强制执行，并解除（2019）川0106执2969号民事裁定书对该车库的查封；2、确认朱红君与潘广伦签订的《房屋买卖合同》合法有效；3、确认案涉车库归朱红君所有；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由卿兰英、邓永秀、秦斌承担。事实及理由：朱红君诉称，邓永秀与潘广伦系夫妻关系，于1990年5月16日登记结婚，秦斌与潘广伦系父子关系，潘广伦因病于2017年10月15日去世。2017年6月24日，在忠祥房产中介居间下，朱红君与案涉车库登记权利人潘广伦签订《房屋买卖合同》，约定将案涉车库以100,000元价格出售给朱红君。合同签订后，朱红君向潘广伦支付20,000元定金。2017年6月26日，在前往办理过户时，房管局告知车库办理过户必须在同小区有住房，中介告知办理公证也是一样的，并联系了公证处，朱红君与潘广伦、邓永秀在中介的陪同下前往蜀都公证处办理公证，并在办理公证后前往银行通过柜台转账方式向潘广伦支付80,000元余款，潘广伦当场出具收条并交付房产证原件。朱红君占有案涉车库后，对车库进行装修使用出租至今，并积极想办法在同小区购买房屋，但因限购政策等因素，未能在短期内完成，几经努力，朱红君已为儿子邓凯在2019年1月开始成功购买社保，待购买期满即可办理过户手续。综上，朱红君的异议理应成立，据此，朱红君诉至法院。 被告卿兰英辩称，一、朱红君所称与潘广伦签订的房产买卖合同系伪造，在卿兰英与邓永秀、秦斌等人被继承人债务清偿纠纷一案诉讼中，邓永秀并未向法庭举证证明案涉车库已出售给朱红君，且买卖合同上中介公司未加盖印章，合同未生效，合同上潘广伦的签名与另案诉讼中潘广伦的签名笔迹不一致，应系朱红君与邓永秀串通伪造，中介公司也未在2,000元中介费收据上加盖公章，朱红君向潘广伦的转账系二人其他经济往来，与本案无关；二、《公证书》同样系伪造，系朱红君虚假诉讼所制作；三、朱红君是案涉车库的实际使用人，但潘广伦才是案涉车库的所有权人，所有权和使用权可以分离，根据《中华人民共和国物权法》规定，案涉车库登记于潘广伦名下，归潘广伦所有。 被告邓永秀、秦斌未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：潘广伦、邓永秀于1990年5月16日登记结婚，秦斌系潘广伦之子，潘广伦于2017年10月15日去世，邓永秀、秦斌为潘广伦的继承人。 2005年1月19日，潘广伦登记为案涉车库所有权人；2006年3月16日，潘广伦登记为案涉车库土地使用权人。2017年6月24日中介方忠祥房产、销售方潘广伦（甲方）、购买方朱红君（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方现有20平方米的案涉车库，权证号0983641，自愿出售给乙方，甲乙双方委托忠祥房产提供中介协调服务工作，经协调，双方同意售价为100,000元；乙方第一次支付购房定金20,000元，第二次在市房产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或办理产权公证）乙方再付给甲方80,000元；甲乙双方约定2017年6月24日带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，产生的一切费用由乙方支付；甲乙双方签字盖手印生效的同时，由乙方支付中介费2,000元。郭忠祥作为中介方负责人在该合同落款处签字。2017年6月26日，潘广伦（委托人）、邓永秀（委托人）向朱红君（受托人）出具《委托书》，记载：“案涉车库为我们夫妻（1990年5月16日结婚）共同所有，现因我们夫妻事务繁忙，故委托朱红君为代理人，代为办理出租房屋，查询房屋信息、代为申请办理不动产权证书，代为出售房屋，协助买方办理不动产过户手续，办理房屋维修资金过户、缴纳相关税费，办理房屋物业交接及水、电、气更名缴费事宜，处理拆迁事宜，等。”同日，四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》，证明：“潘广伦、邓永秀于2017年6月26日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”同日，朱红君通过银行向潘广伦转账80,000元。潘广伦向朱红君出具《收据》，记载：“收到朱红君购买案涉车库总价100,000元，全部房款清。” 2020年5月24日，成都忠祥置换出具《证明》，记载：“兹证明潘广伦、邓永秀委托忠祥房产出售案涉车库，忠祥房产郭忠祥在2017年6月24日促成潘广伦与朱红君签订《房屋买卖合同》，2017年6月26日前往办理过户时才得知车库过户必须在同小区有住房才可以，所以就建议和陪同买卖双方在成都市蜀都公证处办理了公证，待条件具备后再办理过户。在取得公证书后，朱红君支付了剩余款项80,000元和中介费2,000元，潘广伦、邓永秀也当场将房产证和土地使用证原件交付给了朱红君。”郭忠祥在经办人处签名。 朱红君为证明案涉车库由其占有使用，向法庭提交2017年9月13日至2020年5月25日期间成都市中央花园物业有限责任公司出具的物业费专用收据，以及成都市中央花园物业有限责任公司中央花园二期客户服务中心于2020年3月30日出具的《证明》，该《证明》记载：“中央花园二期19栋至20栋之间附7号车库，从2017年9月1日办理装修手续和水电安装、交物业服务费和水电费起至今都是朱红君交纳的费用。” 另查明，2018年11月26日，本院作出（2018）川0106民初6042号民事判决书，判决：“一、邓永秀、秦斌于继承潘广伦遗产之日起十日内，在继承潘广伦遗产范围以内偿还卿兰英借款100,000元；二、驳回卿兰英的其他诉讼请求”。该民事判决书生效后，卿兰英向本院申请执行。在执行过程中，本院于2019年7月2日作出（2019）川0106执2969号之二执行裁定书及协助执行通知书，对案涉车库进行查封。查封后，朱红君提出执行异议，本院于2020年3月5日作出（2020）川0106执异25号执行裁定书，裁定：“驳回案外人朱红君的异议请求。” 本案审理过程中，朱红君申请对案涉车库进行保全，并提交由中煤财产保险股份有限公司四川分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单》，朱红君为此支付保险费1,000元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，朱红君在本院查封案涉房屋之前已与潘广伦签订《房屋买卖合同》；成都市中央花园物业有限责任公司中央花园二期客户服务中心出具的《证明》证明朱红君自2017年9月1日起已实际占有案涉车库；潘广伦出具的《收条》证明朱红君已向其支付全部价款；成都忠祥置换出具的《证明》证明潘广伦、邓永秀、朱红君在办理案涉车库过户手续时方得知小区车库只能登记于小区业主名下，故朱红君未能办理案涉车库过户登记手续的原因并非其自身造成。因此，本案查明的事实符合上述条文规定中能够排除执行的条件，朱红君提出的执行异议符合法律规定，对朱红君要求停止执行解除查封的诉请，本院予以支持。对朱红君要求确认《房屋买卖合同》合法有效，确认案涉车库归朱红君所有的诉请，本院认为，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务，故本院对朱红君的上述诉讼请求予以支持。关于朱红君要求卿兰英、邓永秀、秦斌承担保全保险费的诉请，本院认为，该费用并非必然发生的费用，其该项主张于法无据，本院不予支持。邓永秀、秦斌未到庭应诉，视为放弃其诉讼请求。 综上所述，本院对朱红君的部分诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对成都市武侯区沙堰西二街19-20幢7号车库（权0983641）的执行，解除（2019）川0106执2969号之二民事裁定书对该车库的查封； 二、确认朱红君与潘广伦于2017年6月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 三、确认成都市武侯区沙堰西二街19-20幢7号车库（权0983641）归朱红君所有； 四、驳回朱红君的其他诉讼请求。 案件受理费2,300元，保全费1,020元，由卿兰英、邓永秀、秦斌承担（该费用朱红君已垫付，卿兰英、邓永秀、秦斌在本判决生效之日起十日内向朱红君支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 果 人民陪审员  罗顺菊 人民陪审员  杨 军 二〇二〇年六月八日 书 记 员  孟思嘉