广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤17民终706号 上诉人（原审被告）：阳江市阳东区亿达房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区***********。 法定代表人：罗子力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：林良军，男，1997年8月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区************。公民身份号码：4417************。 委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所律师实习律师。 上诉人阳江市阳东区亿达房地产有限公司（以下简称亿达房地产公司）因与被上诉人林良军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初2632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿达房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林良军的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林良军承担。事实与理由：一、一审适用《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定亿达房地产公司与林良军签订的合同附件十一《补充协议》无效不当。（一）附件十一《补充协议》是双方的真实意思表示，并经双方同意签章确认，是对《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交房责任的明确和细化，符合合同成立的法律特征，与合同具有同等法律效力，依法应予受保护。故本案违约金应按《补充协议》第四条第2项执行。（二）从《合同法》第四十条规定的情形来看，亿达房地产公司自始至终都不具有上述情形。（三）一审认为合同对“双方关于逾期违约金的约定是对等的，而附件十一《补充协议》第四条仅约定亿达房地产公司逾期交房需支付违约金以合同金额的1%为限，并未对林良军逾期付款的违约金上限进行对等约定”的事实查明不清。对比《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限和第八条逾期付款的约定与补充协议第四条第2项的约定，买受人逾期付款违约金在附件四中约定，且逾期付款按累计应付款的1%与逾期交房不超房屋总价的1%相对应，亿达房地产公司并未减轻或免除自身的责任，加重对方责任，反而减轻对方的责任，加重自身的责任。二、部分在阳江市住建部门统一备案的《商品房买卖合同（预售）》显示，在逾期交付的情况下，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据公平和诚实信用原则及《合同法》第一百一十四条第二款的规定，及结合本案的情况，原审调整违约金按每日万分之二计算错误。虽该案属阳东区管辖，但仍属阳江市区域范畴，且存在上下级关系，所以应参照阳江市区统一备案的《商品房买卖合同（预售）》内容来确定逾期交付责任，即按日支付全部房价款万分之一的违约金。综上所述，请二审法院采纳亿达房地产公司的上诉理由。 林良军辩称：一、亿达房地产公司称《补充协议》经林良军签名确认不属实。二、亿达房地产公司称《补充协议》已经在相关部门备案不属实。三、即使按照《补充协议》有关内容，也是减轻了亿达房地产公司的责任，根据合同约定和《合同法》规定，《补充协议》该补充条款也是属于无效条款，一审认定正确。四、亿达房地产公司对违约金的阐释显属偷换概念。五、亿达房地产公司主张参照阳江市住建部门统一备案合同的违约金标准来处理本案违约金不成立。综上，应驳回亿达房地产公司的上诉请求，维持原判。 林良军一审起诉请求：一、判决亿达房地产公司自2019年5月1日起每日按房价款416208元的万分之三支付逾期交房违约金给林良军（计至2019年12月5日违约金为27344.86元，2019年12月6日之后的违约金另行处理）；二、判决本案诉讼费由亿达房地产公司承担。 一审法院认定事实：亿达房地产公司是位于阳江市阳东区**********商品房的开发商，已取得涉案商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2017]第***号），获准销售涉案商品房。 2017年10月20日，林良军作为买受人与亿达房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号为：201*******]，该合同载明主要内容：一、林良军购买亿达房地产公司开发的位于阳江市阳东区**********，预测建筑面积共106.72平方米，其中套内建筑面积83.14平方米，分摊共有建筑面积23.58平方米；二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方5006.11元，总价款为416208元。三、付款方式及期限：买受人应当于2017年10月20日前支付首期房价款125208元，余款291000元向指定贷款银行申请贷款支付。四、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率不低于第（1）项的比率]的违约金。五、交付时间和手续。出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。六、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。六、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。林良军与亿达房地产公司在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。 诉讼期间，亿达房地产公司提交《商品房买卖合同（预售）》[合同编号为：201****]附件十一《补充协议》，亿达房地产公司主张该补充协议系其与林良军于2017年10月20日签订，属于《商品房买卖合同（预售）》的附件，《补充协议》第四条载明双方同意本合同第十二条补充如下：1、逾期在180日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。林良军对上述补充协议中签名真实性没有异议，但认为其是在未认真阅读了解该协议的内容的情况下，应亿达房地产公司的要求在该补充协议签名的，该补充协议对于逾期交房违约责任的条款减轻了亿达房地产公司的违约责任，应属无效。 合同签订后，林良军按合同约定支付了全部购房款416208元给亿达房地产公司，但亿达房地产公司至今未交付涉案商品房给林良军使用。 庭审中，亿达房地产公司确认涉案商品房因工程施工原因至今未能交付给林良军使用，同意支付逾期交房的违约金，但逾期交房的违约金应按照涉案商品房买卖合同中附件十一的《补充协议》第四条执行，即违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。林良军对此有异议，主张应按《商品房买卖合同（预售）》约定每日按购房价款万分之三计算违约金。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。林良军、亿达房地产公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。《商品房买卖合同（预售）》约定，亿达房地产公司应在2019年4月30日前向买受人交付涉案商品房。但亿达房地产公司至今未向林良军交付涉案商品房，亿达房地产公司已构成逾期交房，应承担向林良军支付违约金的违约责任。林良军、亿达房地产公司分别在签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》中约定逾期交房违约金的计算标准，亿达房地产公司主张按附件十一《补充协议》第四条第2款约定计算违约金，林良军则主张按合同的约定计算违约金。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：涉案商品房买卖合同附件十一第四条第2款约定的效力及亿达房地产公司逾期交房应向林良军支付违约金的计算标准。 本案中，林良军与亿达房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，林良军逾期支付购房款，继续履行合同的则每日按逾期应付房款的万分之三支付违约金；亿达房地产公司逾期交房，继续履行合同的则每日按不低于全部购房款的万分之三支付违约金。双方关于逾期违约金的约定是对等的。而附件十一《补充协议》第四条仅约定亿达房地产公司逾期交房需支付违约金以合同金额的1%为限，并未对林良军逾期付款的违约金上限进行对等约定。附件十一《补充协议》的该条约定单方面减轻了亿达房地产公司的责任，排除了林良军的主要合同权利，《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，属无效约定。且双方在《商品房买卖合同（预售）》中也明确约定，补充协议中含有不合理的减轻免除合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以合同约定为准。故双方关于逾期违约责任的约定应按《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。 本案中，林良军与亿达房地产公司均未举证证明因亿达房地产公司违约行为给林良军造成的损失具体数额，故一审法院根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合亿达房地产公司的过错及本地区物价收入等实际情况，酌定调整违约金按每日万分之二计算。现林良军请求违约金暂计至2019年12月5日，理据充分，一审法院予以支持。故亿达房地产公司应以全部购房款416208元为基数，按日万分之二，从逾期交房之日即2019年5月1日起至2019年12月5日止期间的违约金18229.91元（416208元×0.0002×219天）给林良军。林良军请求上述期间违约金数额超出部分，理据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：亿达房地产公司在判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金18229.91元给林良军。一审案件受理费242元，由亿达房地产公司负担。 二审期间，亿达房地产公司提供三份编号分别为：201*******、201********、202**********的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明阳江市区统一备案的《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金计付标准为按日支付全部价款的万分之一，本案应参照该标准计付违约金。林良军质证认为该证据与本案无关。 林良军提供六份与本案属同一系列的一审生效判决及相应的申请执行受理案件通知书，拟证明同系列案件民事判决书已生效并执行完毕，本案应予适用同一裁判标准。亿达房地产公司主张其不认可该六份生效民事判决书，只不过该六个案件因适用小额诉讼程序致使其不能提起上诉。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。林良军与亿达房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。亿达房地产公司未按约定交付房屋给林良军使用，已构成违约，一审判决其向林良军承担逾期交房违约责任正确。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是亿达房地产公司应按什么标准支付逾期交房违约金给林良军。 关于《补充协议》对逾期交房违约责任约定的效力问题。本案中，林良军与亿达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及作为合同附件十一的《补充协议》均对逾期交房的违约责任作出了约定。其中合同第十二条约定除不可抗力外，亿达房地产公司逾期交房超过180天的，亿达房地产公司按日向林良军支付全部房价款万分之三的违约金，而《补充协议》第四条对此变更为该逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。根据《补充协议》第四条第一款约定，逾期交房180日内的，亿达房地产公司以全部购房款为基数按日万分之零点一支付违约金给林良军，按逾期180天计算，该违约金总数为749.17元（416208元×0.00001×180天）；根据《补充协议》第四条第二款约定，该违约金总数为4162.08元（416208元×0.01）。而对比合同第八条关于林良军逾期付款违约责任的设定，如果亿达房地产公司选择合同继续履行的，无论逾期付款时间的长短，林良军均应以全部购房款为基数按日万分之三支付违约金给亿达房地产公司，即每天为124.86元（416208元×0.0003），逾期180天为22474.80元（124.86元×180天），因此该两种违约责任的设定是不对等的。反观合同对林良军逾期付款的违约责任及对亿达房地产公司逾期交房违约责任的设定，两者是对等的，均为以全部购房款为基数按日万分之三支付违约金。因此《补充协议》对逾期交房违约责任的约定属于《合同法》第四十条免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形，一审认定该约定无效正确，本院予以维持。亿达房地产公司主张该约定不属于无效条款理据不足，本院不予支持。 由于《补充协议》对逾期交房违约责任的约定无效，在本案未有证据证实逾期交房给林良军造成实际损失的情况下，一审根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，参照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，结合亿达房地产公司的过错及本地区物价收入等实际情况，酌定调整该违约金以全部房价款为基数按日万分之二的标准计算违约金并无不妥，本院予以维持。亿达房地产公司主张**江市住建部门统一备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金是按日支付全部房价款的日万分之一给购房者，本案应受该约定约束。而住建部门提供多个购房合同版本仅是供开发商自由选择，并没有统一规定违约金标准，亿达房地产公司选择按日万分之三的标准计算违约金是其意思自治的结果，亿达房地产公司主张本案按日万分之一来计算违约金没有依据，本院不予支持。 综上所述，亿达房地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费256元，由阳江市阳东区亿达房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 广 审 判 员  姜玉华 审 判 员  施震宇 二〇二〇年六月九日 法官助理  李凤霞 书 记 员  陈 俭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。