江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初2216号原告：如皋市丁堰镇喜亨建材经营部，住所地：如皋市丁堰镇丁新西路**。经营者：刘加美，女，1973年8月27日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈永鹏，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。被告：南通泛亚休闲有限公司，住所地如皋市丁堰镇丁新路**。法定代表人：朱爱芳，总经理。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。原告如皋市丁堰镇喜亨建材经营部(以下简称喜亨经营部)与被告南通泛亚休闲有限公司(以下简称泛亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜亨经营部经营者刘加美及其委托诉讼代理人陈永鹏与被告泛亚公司委托诉讼代理人孙建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜亨经营部向本院提出诉讼请求：判令被告泛亚公司立即返还保证金60万元，并赔偿该款项的利息损失。事实和理由：原被告因酒店租赁事项协议解除租赁合同，双方于2019年1月10日签订解除《协议》，约定被告应于2019年6月30日返还原告租赁合同保证金60万元。履行期限届满后，被告未能返还。被告泛亚公司辩称：2019年1月10日双方就酒店租赁纠纷签订解除《协议》是事实，在签订时原告已经先行将酒店交付给被告，但酒店内其他资产原告未能按约于2019年1月15日前向被告交还。由于原告迟迟不与被告办理资产交接，为了重新开张，被告不得已自行修理被损坏的资产，重新投入了1203204.21元的资金。因此，原告的先合同义务尚未履行，则原告要求被告返还60万元保证金的条件尚未成就，其也无权主张利息损失，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年6月18日，泛亚公司将其位于丁堰镇丁新路79号物业中的酒店出租给喜亨经营部，并签订了《酒店租赁合同》。其中约定，泛亚公司提供的租赁物业以现状交给喜亨经营部，设备设施老化无法正常使用时，由喜亨经营部自行维修承担费用；租期10年，期满后喜亨经营部添置的设施设备归喜亨经营部，但须将酒店布局恢复原状，同时按租赁起初移交的清单保质完好的交还泛亚公司，不得影响房屋的正常使用；喜亨经营部缴纳100万元作为履约保证金，合同到期后交出承租房屋和屋内的全部物品且不欠任何费用的情况下，泛亚公司将保证金退还。上述合同签订后，泛亚公司编制了资产移交清单若干份，喜亨经营部予以签收。合同履行过程中，双方发生纠纷。2018年5月15日，喜亨经营部向本院起诉，要求解除合同。2018年7月4日，泛亚公司向本院起诉，要求继续履行合同。2018年12月，喜亨经营部将承租酒店退还泛亚公司，泛亚公司控制酒店后，对酒店资产进行了查看。2019年1月10日，喜亨经营部与泛亚公司签订《协议》一份，就解决纠纷达成一致，约定主要条款有：1.双方的租赁合同关系于2019年1月14日终止，喜亨经营部于2019年1月15日前向泛亚公司交还全部租赁财产；2.喜亨经营部在租赁期间给泛亚公司造成部分费用损失，自愿补偿40万元，该40万元从喜亨经营部此前交纳的100万元保证金中扣减；3.剩余保证金60万元(不计算利息)由泛亚公司分期返还给喜亨经营部，于2019年6月30日前陆续返还；4.双方分别起诉对方的租赁合同纠纷案件，在该协议签订之日起三日内撤诉；5.喜亨经营部自愿在60万元应由泛亚公司返还的资金中拿出10万元作为移交资产的完好保证，如泛亚公司经营30日内没有喜亨经营部负责的问题，则10万元由泛亚公司退还喜亨经营部；6.喜亨经营部在承租酒店期间的所有债权、债务均由喜亨经营部负责。解除协议签订后，泛亚公司经办人徐某,4与喜亨经营部经办人刘加美对酒店内的承租资产以及喜亨经营部在承租期间所添置的资产进行了清点。其中，喜亨经营部添置资产仍放置在酒店内，并未搬出，由徐某,4在“承租方仓库自有物品统计表”上签名确认接受，但对原承租资产清点后，双方并未形成交接清单。被告接受酒店后，内部重新维护、并更新部分设施后，于2019年12月再次出租经营。2020年3月12日，喜亨经营部向本院起诉，要求判如所请。庭审中，双方的主要争议焦点是喜亨经营部有无向泛亚公司完好返还全部租赁资产。喜亨经营部称，双方于2019年1月16日实际办理了租赁资产的清点交接，对清点有差异的部分资产，在酒店内找到后全部交付给了对方的经办人徐某,4，此后泛亚公司未要求喜亨经营部再办理交接手续或提出移交资产的要求；泛亚公司因为酒店门禁卡的读卡器问题确实找过刘加美，刘加美遂找到在经营期间曾经安装门卡的南通一家维修公司派人到现场查看原因，但到现场后遭到泛亚公司拒绝，刘加美为此还额外支付了该维修公司交通费1000元，因此泛亚公司主张承租资产至今未办理交接不是事实。泛亚公司称，2019年1月10日的《协议》，约定了泛亚公司返还保证金的前提是喜亨经营部须完好交还全部租赁资产。泛亚公司2018年12月控制酒店后，仅对酒店资产进行了查看，发现酒店内电器设备、空调、电脑、门锁损坏情况严重，双方并未办理资产交接手续。刘加美曾于2019年1月派人上门对读卡器进行维修，由于维修人员不具备维修资质，且泛亚酒店需要对酒店进行维护及运营，故未同意其进入酒店。2019年4、5月份，泛亚公司曾向刘加美提出维修要求，但刘加美没有理睬。泛亚公司为了减少损失，不得已重新投入金钱购买相关资产设备，特别是客房中央空调因无法使用，只得重新购入了挂壁式空调。因此，本案不具备返还保证金的前提。喜亨经营部对其主张事实提交了：1、刘加美与泛亚公司实际控制人张亚明的2018年12月至2019年11月30日手机短信1组，以证明：刘加美向泛亚公司催要保证金，张亚明回复表示有时间后联系刘加美，从未提及资产未移交以及资产需要喜亨经营部负责的异议。2、2019年1月16日《承租方仓库自有物品统计表》2页，以证明：在协议签订后，双方对对方的资产均办理了资产的清点移交手续，但泛亚公司没有将交接手续盖章并交付给喜亨经营部，而喜亨经营部所添置资产的统计表由泛亚公司的徐某,4签收，故没有理由仅对承租方的资产进行清点移交而不对出租方的资产进行清点移交。泛亚公司对证据1认为，真实性无异议，但张亚明作为实际控制人并不参与经营，且短信联系时因涉及刑事案件不在本地，被限制人身自由，故未能作出及时回应。对证据2申请了证人徐某,4出庭作证，证人陈述称：泛亚公司仅要求其对承租资产进行清点，没有交接，盘点之后形成了盘点差异报表，没有让原告签字，仅对承租方自行添置的资产予以确认。盘点后承租资产丢失的印象中大件是灶台、读卡器等，这些承租方没有解决。读卡器，承租方找人来维修，维修人员说需要购买他们的读卡器，就没同意。由于证人在作证过程中，泛亚公司旁听人员曾引导证人陈述，喜亨经营部对证言效力质证认为泛亚公司员工对证人进行了暗示，不排除证人对相关事实做出了有偏袒泛亚公司的陈述，比如内部的盘点清单记载了相应的问题，故不予认可。泛亚公司对其反驳主张，提交了2020年3月25日《重新开业费用统计明细表》1页以及没有落款时间的《盘点差异表》2页、《盘点发现需维护项目列表》4页，以证明：泛亚公司重新开业所需费用以及喜亨经营部未移交承租的资产清单以及需要维护的资产清单。喜亨经营部质证认为，根据协议约定，泛亚公司经营30日内如没有问题，即需要返还保证金，在约定的期限内，泛亚公司从未向喜亨经营部提出过资产差异以及需要维护的情况，故《盘点差异表》、《盘点发现需维护项目列表》不具有真实性；《重新开业费用统计明细表》，只能证明泛亚公司相关资产的购置费，没有喜亨经营部的确认，有理由相信是泛亚公司因自己经营目的而添置或更换的资产。经审查，泛亚公司提交的《重新开业费用统计明细表》《盘点差异表》《盘点发现需维护项目列表》，均没有喜亨经营部签名确认，属于自行制作的表格。本院认为，2019年1月10日的《协议》，是双方就终止2017年6月18日《酒店租赁合同》以及合同终止后进行清理结算所签订的协议。根据协议约定，双方均负有向对方返还相关财产的义务，履行有先后顺序。其中，被告泛亚公司应于2019年6月30日前陆续返还剩余保证金60万元，目前泛亚公司并未按约返还，其抗辩因原告喜亨经营部未按约先行完好返还全部租赁资产所致，系行使的后履行抗辩权。结合庭审调查及双方举证情况，本院认为泛亚公司的抗辩不能成立。首先，泛亚公司接受酒店后，与喜亨经营部对店内资产进行清点，应视为对资产的交接。一是在签订《协议》前，喜亨经营部已经将酒店返还给泛亚公司，泛亚公司也对酒店内资产进行了初步查看，即酒店已经由泛亚公司控制；二是在签订《协议》后，双方组织人员对酒店内原承租资产、喜亨经营部自行添置资产进行了清点，属于履行《协议》的行为。清点之后，在确认了喜亨经营部添置的财产的同时，也应确认了泛亚公司所控制酒店内的原承租资产，否则不符常情；三是泛亚公司接受酒店之后，对酒店重新进行了装修、更新了资产设施，且又出租经营，即对喜亨经营部原承租资产进行了处分。故资产交接不应以交接书面手续作为认定的唯一凭证，应以泛亚公司有无实际接受资产为依据，因此泛亚公司称仅是对承租资产进行了清点，未进行资产交接的观点，与事实不符。其次，泛亚公司无证据证明其可按《协议》约定不予返还保证金的情形。《协议》约定，喜亨经营部自愿在60万元中拿出10万元作为移交资产的完好保证，如泛亚公司经营30日内没有喜亨经营部负责的问题，则10万元予以退还。据此，即使泛亚公司可以不退还保证金，也仅是其中10万元。但从现有证据看，泛亚公司于2019年12月将酒店出租经营后至喜亨经营部提起本案诉讼之日止，已经超过30日，并未向喜亨经营部主张要求其负责的问题。从喜亨经营部经营者刘加美与泛亚公司实际控制人张亚明的手机短信交流内容来看，在刘加美向其主张要求返还保证金时，张亚明也没有提出承租资产需要喜亨经营部负责的异议。虽然，泛亚公司庭审中对其抗辩主张提交了《盘点差异表》《盘点发现需维护项目列表》两表格，以证明喜亨经营部返还的承租资产存在丢失以及损坏的情形，还提交了《重新开业费用统计明细表》，以证明其重新开业支出的费用，但是这些表格并未得到喜亨经营部确认，其证明力本院不予认定。另外还申请了证人出庭作证，由于作证过程中泛亚公司人员存在引导作证行为，喜亨经营部提出异议，故其证明力难以认定。退一步讲，泛亚公司在接受酒店后的前提下，组织人员清点资产时，若原承租资产存在丢失以及损坏的情形，应及时向喜亨经营部提出异议并保留证据；在没有得到对方确认的情况下，泛亚公司即对酒店内相关资产进行了维护和更新，已经无法认定是否存在需要喜亨经营部负责的问题，对此应由泛亚公司承担举证不利的后果。至于酒店内门禁卡读卡器问题，喜亨经营部确认需要维修，但泛亚公司拒绝喜亨经营部委派的人员上门维修，另行重新购买安装门禁系统，对其更换的必要性未提供证据。因此，读卡器损坏不能构成拒付保证金的理由。综上，泛亚公司应按约返还保证金60万元，并承担自逾期之日起的利息损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告南通泛亚休闲有限公司返还原告如皋市丁堰镇喜亨建材经营部保证金60万元，并承担逾期返还利息(以60万元为本金，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至本判决确定给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决确定的上述期间履行给付金钱义务，还应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由泛亚公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  肖剑飞二〇二〇年六月二十八日书记员  陆周颖