广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异258号 案外人:东莞市宝地投资有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇西溪村金兴路**松湖大厦，统一社会信用代码：9144190032326684XW。 法定代表人：唐云枢。 委托代理人：唐建华，男，系该公司员工。 申请执行人：苏燕琴，女，1972年1月15日出生，汉族，住广东省东莞市。 委托代理人：王璐，广东佑德律师事务所律师。 被执行人：东莞市广源实业有限公司，住，住所地：广东省东莞市寮步镇海悦花园/div> 法定代表人：曾汉容。 被执行人：东莞市海悦实业投资有限公司，住，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**第一国际汇一城**办公楼**/div> 法定代表人：曾汉容。 本院在执行申请执行人苏燕琴与被执行人东莞市海悦实业投资有限公司（以下简称“海悦公司”）、东莞市广源实业有限公司之间的（2020）粤1971执409号案件过程中，案外人东莞市宝地投资有限公司（以下简称“宝地公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人宝地公司称，宝地公司因东莞市第一人民法院所作出的（2019）粤1971执409号查封公告得知，法院将东莞市××海××花园××小区××仕××商铺××号（房产证号：18××55）进行查封，并拟对该房产进行评估拍卖。宝地公司认为法院所查封的上述房产，不属于可以采取执行措施的财产范围。理由如下：一、宝地公司与被执行人东莞市海悦实业投资有限公司于2017年12月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定宝地公司向被执行人购买9套房产，总转让款为15000万元。后于2018年5月25日双方签订了《委托管理协议》，合同约定被执行人将东莞市寮步镇XX临街2处房地产一楼二楼商铺全部委托移交给宝地公司出租，收回来的租金用于归还异议人本金100万元及利息，直到还清本金为止。又于2018年6月13日转帐支付30万元重新分割办预售证业务，现宝地公司已按合同约定支付保证金、借款100万元本金、30万元分割预售证以及相关装修招商费用。实际上宝地公司与被执行人关于东莞市寮步镇XX整体6栋房地产一楼二楼商铺包括雅仕阁在内，全部是以租代售方式进行交易，实属于宝地公司所有的物业。二、现法院将该房产进行查封并拟对该房产进行评估拍卖的行为已严重损害宝地公司的合法权益。为此，宝地公司作为有利害关系的第三人提出异议，请求撤销广东省东莞市第一人民法院所作出的（2020）粤1971执409号通知书执行行为，请求解封东莞市××海××花园××小区××仕××商铺××号（房产证号：18××55）的房产。请求法院撤销广东省东莞市第一人民法院所作出的（2019）粤1971执409号通知书关于东莞市XX镇富竹山XXX商住小区雅仕阁101号（房产证号：18××55）的执行；2、请求法院解除对东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区雅仕阁101号（房产证号：18××55）的查封。 在本案审查过程中，宝地公司根据本院调查要求，提供一份情况说明，主张：一、关于雅士阁101购房款是100万元还是包括在15000万元中的问题。就海悦广场临街两栋名仕阁、雅仕阁一楼、二楼商铺，包括雅仕阁101号商铺，也是以1.5亿元购卖的，同样支付了100万元，就是已提交的借款100万元作为保证金。双方公司的负责人约定并于2018年5月25日签订了简单的《委托管理协议》，临街两栋名仕阁、雅仕阁一楼、二楼商铺，包括雅仕阁101号商铺，全部委托交由宝地公司经营招商管理。因宝地公司起初与海悦公司在2017年12月28日签订了《房地产买卖合同》，转让XXX名下的4栋怡心阁、怡海阁、君悦阁、君豪阁的一、二楼商铺及停车场，转让价格为15000万元，签约即支付了100万元保证金，剩余房款为招商出租后每月分期支付即租金及购房款，广源集团XXX公司大股东尹锐勋是在知道宝地公司具备相应实力并具备可行性之后，将临街两栋名仕阁、雅仕阁一楼、二楼商铺全部委托交由宝地公司经营管理。所签订的两份合同，《委托管理协议》实际为《房地产买卖合同》的补充合同，均为以租代售的方式进行交易，宝地公司实际为XX公司的整体6栋商住楼一楼、二楼商铺进行经营招商出租出售。详见证据1至11页。二、关于张柱标、尹锐勋的身份问题。张柱标为海悦公司法人曾汉容、大股东尹锐勋的授权代理人，双方于2018年4月28日签订了两份《授权委托书》，授权内容为：代为出售出租海悦公司位于XX花园商住小区共12处物业，包括雅仕阁101号商铺在内。尹锐勋为XX公司的大股东，公司职务为监事，与海悦公司股东以及法人曾汉容为夫妻关系。也是海悦公司的持股的全部股东，造成无法招商、出售房产，宝地公司与海悦公司法人曾汉容、授权出租代理人张柱标重新签订《租赁合同》。三、关于雅仕阁101是否只交过10万押金，还有没有交租记录的问题。受业主闹事影响，宝地公司于2018年6月19日拿到装修施工许可证，对雅仕阁101号商铺进行装修施工，上面业主强烈投诉，寮步镇房管所、公安住建局、消防等部门责任停工，要求宝地公司找鉴定公司鉴定是否有拆除承重墙和是否危及上面业主的房屋安全。之后于2019年8月宝地公司向相关东莞市住建部门就装修自有物业拆除非承重墙进行鉴定申请，至2019年11月27日东莞市住房和城乡建设局对海悦新都会项目改造工程的情况的复函进行回复，证明宝地公司拆除的不涉及主体或承重结构变动。宝地公司于2019年12月24日《关于限期提出裂缝申请维修的声明》，对于是宝地公司的问题造成业主损失，愿意负责维修赔偿处理。宝地公司要求房管所解除责令停工通知书至今没有下文。从2020年1月份之后至今，加上疫情冲击，宝地公司损失惨重。四、关于宝地公司提交的第三方租赁合同中，没有一份合同是表述为出租雅仕阁101房屋的问题。雅仕阁101房屋实际为整一层商铺，其中分割为40间铺面，面积为2440.55平方米，宝地公司分别将雅仕阁101号商铺分别出租给租户罗关生、李飞飞、李若飞、黄魁和陈丽等，海悦公司确已实际将雅仕阁101交付给宝地公司，宝地公司均对本商铺分割分租分售，并进行了大量装修占有使用，详见2020年6月15日补交的证据。但由于受到业主闹事及疫情影响，再加上还不能装修、租金顺延、减收。 申请执行人苏燕琴辩称：1、宝地公司无证据证明东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区雅仕阁101号（房产证号：18××55）（以下简称“雅仕阁101号”）为宝地公司所有。第一，宝地公司与被执行人东莞市海悦实业投资有限公司于2017年12月28日签署的《房屋买卖合同》第一条中，宝地公司受让9套房地产范围并不包括（2020）粤1971执异409号执行的标的物雅仕阁101号。第二，在宝地公司提交的《委托管理协议》中，其一，被执行人公司无盖章确认。其二，该协议名为委托管理，实则约定了尹锐勋向乙方借款的内容，双方为借贷关系。其三，该协议中约定:“甲乙双方对海悦广场香市路边两栋物业的委托管理做出约定”，何为“路边两栋物业”？这并不能说明该协议中所谓的“路边两栋物业”包含了雅仕阁101号。其四，案外人支付保证金和借款、分割预售证和相关装修招商的费用并非支付购买房屋的对价。其五，雅仕阁101号包含了多个商铺，异议人支付的部分费用除性质不属于购房款外，更是不可能以如此低的对价以租代售，作为商铺交易款，明显不符合常理。2、宝地公司提供的证据材料中，被执行人并未授权苏燕琴管理雅士阁101号物业，且部分证据材料真实性存疑。宝地公司提供2018年4月28日签署的两份《授权委托书》中，委托人曾汉容授权出租的范围不包含代为出租雅仕阁101号，张柱标无委托人的授权，无权将雅士阁101号租赁给苏燕琴。其次，两份《授权委托书》中“张柱标”的签名明显不一致，是否同为张柱标本人签名，苏燕琴对此无法确定，该份证据的真实性存疑。此外，宝地公司提交的《房地产买卖合同》中骑缝章并不完整，也无法确认其证据的真实性。综上，宝地公司并无任何证据可证明雅仕阁101号商铺属于宝地公司所有，无权要求撤销东莞市第一人民法院做出（2019）粤1971执409号通知书，更无权要求解除查封，宝地公司的行为实属拖延时间、浪费司法资源。故请求法院依法驳回苏燕琴的异议，依法对（2020）粤1971执409号标的物雅士阁101号进行评估拍卖，以维护苏燕琴的合法权益。 被执行人海悦公司、东莞市广源实业有限公司未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，北海国际仲裁院案审查的（2019）北海仲字第2-69号苏燕琴与东莞市广源实业有限公司、海悦公司因民间借贷纠纷案件，苏燕琴向北海国际仲裁院提出保全申请，北海国际仲裁院将该申请提交本院，本院立（2019）粤1971财保536号案件【执保案号：（2019）粤1971执保5162号】予以保全。本院于2019年7月19日首先查封了海悦公司名下单独所有的东莞市××海××花园××小区××仕××商铺××号（房产证号：18××55，以下简称“雅仕阁101房产”），查封期限3年，本院另有（2019）粤1971财保959号案件对案涉房产进行第二顺位轮候查封。后本院依苏燕琴的强制执行申请，立（2020）粤1971执409号案件予以执行，上述保全查封转为执行查封。根据房产登记信息，雅仕阁101房产为海悦公司单独所有，建筑面积2440.55平方米，用途“商业服务”，一名抵押权人为林田仔，抵押债权金额1900万元，抵押登记于2018年10月29日，另一名抵押权人为苏燕琴，抵押债权金额900万元，抵押登记于2018年11月23日。除上述查封、抵押情况外，不动产查询结果显示该房无其他查封、抵押信息。本院目前已对雅仕阁101房产进行询价并拟进入拍卖阶段。在执行过程中，宝地公司向本院主张其系雅仕阁101房产等海悦公司名下多处房产的实际承租人。后本院于2020年6月5日向宝地公司出具通知书，认定宝地公司提供的材料不能证明其主张的与海悦公司存在租赁关系、不予支持其相关请求，如有异议限期提出，否则去除宝地公司主张的租赁后进行拍卖。 宝地公司遂提出案涉执行异议，主张其为案涉雅仕阁101房产实际权属人，宝地公司与海悦公司采取以租代售方式进行交易，交易标的包括案涉雅仕阁101房产在内的东莞市寮步镇XX花园XX栋房地产一楼、二楼商铺整体。宝地公司举证与主张情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况 宝地公司提交了一份《房地产买卖合同》，合同落款为2017年12月28日，内容为海悦公司向宝地公司转让东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区内九处房产，但该九处房产并未包括案涉雅仕阁101房产。合同主要内容为：1、九处房产转让价为15000万元，在付清转让款后三十日内双方办理过户；2、付款方式为以租代售，合同签订之日由宝地公司向海悦公司支付保证金100万元，此后海悦公司向宝地公司交付九处房产，宝地公司自行装修改造招商等；3、2018年1月1日至2019年3月30日为装修免租期，2019年3月30日起至转让款15000万元付清之前，宝地公司每月向海悦公司支付转让款利息90万元；4、2022年3月30日前宝地公司需向海悦公司付清全部转让款15000万元，其中包括保证金100万元，款项支付完毕后所有房地产归宝地公司；5、如果宝地公司提前向海悦公司支付全部转让款15000元，则双方房地产使用权权利提前转让完成；6、上述所有款项付至曾汉容相关账户。 宝地公司主张：虽《房地产买卖合同》未包括案涉雅仕阁101房产在内，但海悦公司与宝地公司后续补充签订了《委托管理协议》、两份《授权委托书》、《租赁合同》等，采取以租代售方式交易，宝地公司系案涉雅仕阁101房在内“雅仕阁商铺一层除广发银行以外的全部商铺”的实际承租人，宝地公司承租后又转租。为此宝地公司提交了《委托管理协议》、两份《授权委托书》、《租赁合同》、收条等为证，主要内容为： 1、《委托管理协议》有“唐云枢”与“尹锐勋”签名字样，无公司印章，落款于2018年5月25日，主要内容为：“海悦公司向宝地公司借款100万元用于资金周转，月利息3%，海悦公司的一、二楼商铺全部委托宝地公司管理，租期租金经海悦公司同意，除了银行招商处和已租的物业外，其余移交宝地公司管理，收回来的租金除了支付上述利息外，其余归海悦公司所有，直到还清本金为止。双方约定将借款100万元转账至深圳市光明新区公明冠鹏瓷砖店的相关账户。……”宝地公司主张：该协议是宝地公司、海悦公司签订的以租代售协议，尹锐勋为海悦公司的大股东、监事，系曾汉容配偶，该协议系《房地产买卖合同》的补充合同，协议中“海悦公司的一、二楼商铺”实质包括案涉雅仕阁101房产，涵盖了海悦公司名下在该小区所有六栋商铺、每栋两层（即临街两栋名仕阁、雅仕阁一楼、二楼商铺），共12个房产证，尹锐勋全部委托宝地公司经营管理。 2、两份《授权委托书》落款于2018年4月28日，有“曾汉容”和“张柱标”签名字样，无公司印章，主要内容为海悦公司法定代表人曾汉容委托张柱标代为出租东莞市XX镇富竹山XX花园XXX商住小区内房产。两份授权委托书中的标的物房产存在重复，但均未包括雅仕阁101房产。宝地公司主张：雅仕阁101房产实质上已包括在两份《授权委托书》内，因为当时海悦公司笔误所以没将雅仕阁101房产列入，并主张张柱标系海悦公司委托管理房产的人员，是曾汉容、大股东尹锐勋的授权代理人，张柱标有权代表海悦公司将雅仕阁101房产出租给宝地公司。宝地公司未提交证据证明张柱标与海悦公司的关系。 3、《租赁合同》有“唐云枢”、“张柱标”签名字样，无公司印章，合同落款于2018年6月5日，张柱标作为甲方，唐云枢作为乙方，主要内容为甲方将案涉雅仕阁101房产出租给乙方使用，乙方有权进行全部或部分转租，租期16年（自2018年6月5日至2034年6月4日），免租期一年，租金根据乙方向第三方转租的面积收取，每月每平方米25元，每三年递增3%，双方对租金、物管费、押金及相关支付时间等进行了约定。宝地公司主张：该合同实际上是宝地公司、海悦公司签订。 二、关于购房款的支付情况 宝地公司主张其已支付《委托管理协议》约定的保证金100万元，并主张该100万元包括在双方以租代售的1500万款项中，为此提交银行电子回单、收条等为证。1、银行电子回单显示宝地公司法定代表人唐云枢于2018年5月25日向深圳市光明新区公明冠鹏瓷砖店转账两笔款项共计100万元，备注为“支借海悦投资公司尹锐勋借款”。宝地公司主张：此款项原先用于出借给尹锐勋的借款，后与海悦公司协商将100万元变为《委托管理协议》约定的保证金100万元，其他剩余房款为招商出租后每月分期支付即租金及购房款。2、收条显示张柱标确认2018年6月5日收到“宝地公司唐云枢XXX花园商住小区名仕阁和雅仕阁商铺租赁押金10万元”。3、宝地公司主张其与海悦公司系租代售关系，但因小区业主闹事和疫情影响等，宝地公司损失惨重，还没有交过租金给海悦公司。 三、关于占有使用情况 宝地公司主张海悦公司在2017年12月签订《房地产买卖合同》后就已经将包括案涉雅仕阁101房产等所有商铺交付给宝地公司使用，宝地公司进行了招商策划、委托分割产权办证、装修改造、招商转租，中途因房屋安全问题等被小区业主反对，导致招商转租受阻，但已开始转租。宝地公司为此提交了招商代理合同、收条、收据、房地产物品交接清单、房地产租赁合同、广告设计合同、招商推介委托协议、房屋安全鉴定合同、招商支出明细表、现金支出证明单、销售清单、五金建材收款收据、东莞农商行电子回单、装修许可证、照片、网页截图、微信截图等为证。上述证据显示，唐云枢或宝地公司于2018年3月开始支付招商办策划费、2018年6月支付“海悦广场6栋铺位”产权分割服务费，并从2018年开始产生了装修、办公、招商等各类费用支出，但上述大部分证据并未显示相关费用是否用于案涉雅仕阁101房，部分证据未显示付款人，租赁合同中显示宝地公司将“雅仕阁1层”、“海悦广场A2”相关房产出租给案外第三方。宝地公司主张：上述费用包括雅仕阁101房的费用在内，雅仕阁101房屋为整一层商铺，分割为40间铺面出租给租户罗关生、李飞飞、李若飞、黄魁和陈丽等人。 以上事实，有宝地公司提交的《情况说明》、房地产买卖合同、《委托管理协议》、两份《授权委托书》、《租赁合同》、银行电子回单、收条、招商代理合同、收条、收据、房地产物品交接清单、房地产租赁合同、广告设计合同、招商推介委托协议、房屋安全鉴定合同、招商支出明细表、现金支出证明单、销售清单、五金建材收款收据、东莞农商行电子回单、装修许可证、照片、网页截图、微信截图等，以及（2020）粤1971执409号案执行笔录、查封清单等案件材料、不动产登记查询结果等附卷为证。 本院认为，雅仕阁101房产至今登记在海悦公司名下，本案焦点问题为异议人宝地公司对案涉雅仕阁101房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，宝地公司提交的《委托管理协议》、两份《授权委托书》、《租赁合同》不符合商品房买卖合同法定要件，也未显示海悦公司、宝地公司之间存在出售、购买雅仕阁101房产的合意，本院认定其不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。 其次，宝地公司主张其已支付《委托管理协议》保证金100万元，以其他债权抵顶了其应向海悦公司支付的15000万元购房款中的100万元保证金。即便海悦公司、宝地公司之间存在宝地公司主张的“以租代售”关系或买卖房屋合意，但宝地公司无法举证雅仕阁101房产的出售金额，更无法证明其已支付完毕15000万元全额房款。故本院认定宝地公司不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。 再次，宝地公司主张已在查封前对雅仕阁101房产装修改造、招商引资等，支出了相关费用，但其提交的证据大部分并未显示费用发生的对象或付款人，无法证明与雅仕阁101房产的关联性，不足以形成完整证据链，无法有效证明其主张的在查封前已合法占有雅仕阁101房产的事实，故本院认定宝地公司不符合“在人民法院查封之前已合法占有不动产”的情形。最后，宝地公司也未举证证明雅仕阁101房产不能过户的原因。 综上所述，宝地公司未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人东莞市宝地投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王 红