广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执复43号 复议申请人（案外人）：中山市中山广场开发建设有限公司，住所地广东省中山市**升华路****办事处**，统一社会信用代码914420007977028508。 法定代表人：杨建湘，总经理。 委托诉讼代理人：邓敬文，广东刘志均律师事务所律师。 申请执行人：蓝俊德，男，1970年7月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。 被执行人：郭集宏，男，1971年10月5日出生，汉族，住广东省中山市**。 被执行人：卢慧，女，1976年9月9日出生，汉族，住广西横县。 复议申请人中山市中山广场开发建设有限公司（以下简称中山广场公司）不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤2071执异8号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人蓝俊德与被执行人郭集宏、卢慧民间借贷纠纷一案[（2018）粤2071执320号]中，中山广场公司对执行标的郭集宏、卢慧名下位于中山市西区爱琴湾3期1区X幢X座XX卡（以下简称爱琴湾3期1区X幢X座XX卡）的房地产提出书面异议，执行法院于2019年2月27日作出（2019）粤2071执异8号执行裁定，裁定驳回中山广场公司的异议申请。 执行法院查明，关于蓝俊德与郭集宏、卢慧民间借贷纠纷一案，执行法院经审理作出（2016）粤2071民初16403号民事判决，郭集宏不服提起上诉，本院经审理作出（2017）粤20民终3301号民事判决，判决：“一、撤销（2016）粤2071民初16403号民事判决第二项；二、变更（2016）粤2071民初16403号民事判决第一项为郭集宏、卢慧于判决发生法律效力之日起七日内向蓝俊德偿还借款本金1057354元及利息……；”案件在诉讼过程中，执行法院根据蓝俊德诉讼保全的申请，于2016年8月24日以（2016）粤2071民初16403号民事裁定查封备案登记在郭集宏、卢慧名下爱琴湾3期1区X幢X座XX卡的房地产（合同业务编号：HTN201505XXX）。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向执行法院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执320号。 执行过程中，执行法院于2018年11月25日10时至2018年11月26日在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案爱琴湾3期1区X幢X座XX卡进行公开拍卖，最终由买受人刘元华以808000元的最高价拍卖成交。2018年12月13日，执行法院作出（2018）粤2071执320号之二执行裁定，裁定：“一、位于爱琴湾********XX卡的房地产[合同业务编号：HTN201505XXX;预售许可证号：中建房（预）字第2015134号]的合同权利及相应的其他权利归买受人刘元华所有，上述房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人刘元华承担。合同权利及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移……”，刘元华于2018年12月17日收取（2018）粤2071执320号之二执行裁定、协助执行通知书。中山广场公司于2019年1月7日向执行法院提出执行异议称，郭集宏、卢慧未按时支付购房款，经中国广州仲裁委员会审理，已于2017年10月24日作出（2017）穗仲中案字第1142号仲裁裁决，裁决：“（一）解除中山广场公司与郭集宏、卢慧于2015年6月25日签订的《商品买卖合同》；（二）郭集宏、卢慧在本裁决书送达之日起十五日内配合中山广场公司办理注销爱琴湾3期1区X幢X座XX卡销售登记备案手续；……”。上述裁决书生效后，郭集宏、卢慧拒不履行相应义务，中山广场公司向本院申请强制执行。2018年10月8日，本院向中山市国土资源局出具协助执行通知书[（2018）粤20执391号之一]，要求“解封并强制注销爱琴湾3期1区X幢X座XX卡的房地产的备案登记。”在中山广场公司申请强制执行期间，法院受理（2018）粤2071执320号案对上述房屋拍卖并已成交。涉案房产并未在不动产登记簿上予以记载，不属于物权法所规定的权属登记，即该备案登记不发生物权效力，被执行人郭集宏、卢慧并未实际取得上述房屋的所有权，该房屋仍属中山广场公司所有。为此，请求：撤销（2018）粤2071执320号之二执行裁定，中止对爱琴湾3期1区X幢X座XX卡房地产的执行。 执行法院另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案执行标的爱琴湾3期1区X幢X座XX卡，登记座落：西区爱琴湾3期1区X幢X座XX卡（现权属座落：广丰工业大道50号爱琴湾3期1区X幢X座XX卡），买方姓名：郭集宏、卢慧，合同业务编号：HTN201505XXX，预售许可证号：中建房（预）字第2015134号。执行法院（2016）粤2071民初16403号案于2016年8月24日查封为第一查封。 执行法院再查，中山广场公司与郭集宏、卢慧商品房买卖合同纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2017年10月24日作出（2017）穗仲中案字第1142号裁决书，裁决“解除中山广场公司与郭集宏、卢慧于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》；郭集宏、卢慧在裁决书送达之日起十五日内配合中山广场公司办理注销爱琴湾3期1区X幢X座XX卡销售登记备案手续……”，中山广场公司于2018年6月20日向本院申请执行。 执行法院认为，本案焦点系案外人中山广场公司主张涉案执行标的为其所有，申请撤销（2018）粤2071执320号之二执行裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”，本案中，涉案执行标的爱琴湾3期1区X幢X座XX卡于2018年11月26日拍卖成交，买受人并于2018年12月17日收取涉案执行标的拍卖成交裁定及协助执行通知书，涉案执行标的物权属于送达之日移转于买受人。案外人中山广场公司在标的物权属移转于买受人后，即执行终结之后提出案外人异议，依据上述规定，应不予受理，已经受理的，驳回异议申请。而且，本院涉案标的物的公开拍卖并未存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定应予撤销拍卖的情形。对案外人中山广场公司异议申请，执行法院不予支持。2019年2月27日，执行法院作出（2019）粤2071执异8号执行裁定，裁定驳回中山广场公司的异议申请。 中山广场公司不服，向本院申请复议，请求：一、撤销（2019）粤2071执异8号执行裁定；二、终止对爱琴湾3期1区X幢X座XX卡房地产的执行。主要理由为：一、（2019）粤2071执异8号执行裁定中认为拍卖买受人签收涉案执行标的的拍卖成交裁定及协助执行通知书属于“涉案执行标的物权属于送达之日转移于买受人”及“执行终结”错误：（一）涉案执行标的物权属于复议申请人,并未发生转移。本案拍卖的涉案房地产系预售商品房，登记备案至两被执行人名下，但尚未办理产权过户登记手续。因此预查封房产的执行对象是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。因此，法院在作出（2018）粤2071执320号之二执行裁定书中裁定：“涉案房地产的合同权利及相应的其他权利归买受人所有”、“合同权利及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移”。据此，拍卖买受人对该预售商品房仅拥有过户请求权，且（2018）粤2071执320号之二协助执行通知书中内容仅为请求中山市国土资源局协助买受人办理涉案房地产的过户手续，并未涉及涉案房地产物权的设立、变动，故涉案房地产的所有权人仍属于开发商（即复议申请人）。（二）涉案执行标的并未执行终结。如前所述，（2018）粤2071执320号之二执行裁定书中仅就涉案房地产的合同权利作出处分，未涉及物权变动。虽然买受人签收涉案执行标的的拍卖成交裁定及协助执行通知书，但仍需要买受人向不动产登记部门申请办理过户登记手续，在变更登记完成前，不应认定为执行标的已执行终结，截止复议申请人提出执行异议时，涉案房地产尚未变更登记至买受人名下（买受人已在国土局办理了过户资料撤回封存手续），因此，涉案执行标的未执行终结，复议申请人提出执行异议符合法律规定。二、涉案房地产仅办理商品房买卖合同销售登记备案至被执行人名下，在产权未过户登记到被执行人名下之前，所有权仍归属于开发商（复议申请人），执行法院在预查封期间不得对该房产进行评估、拍卖，执行法院在被执行人仅支付部分购房款的情况下对涉案房地产进行拍卖处理损害复议申请人的财产权益。复议申请人系涉案房屋的开发商，经规划、报建施工，合法建造该商品房，根据《物权法》第三十条规定[因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力]的规定，复议申请人系该商品房的所有权人。另一方面，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项有关“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及第十六条有关“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”的规定，执行人得以请求对涉案商品房进行查封，并非因为被执行人系该商品房的所有权人，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权，执行标的物不是被执行人的责任财产。因此，本质上讲登记备案的对象为合同债权，不发生物权变动的效力，涉案房地产的所有权仍归属于原权利人开发商，而预查封的对象亦为合同债权，亦非财产本身，在产权未过户登记到被执行人名下之前，执行法院不得对登记备案的财产采取评估、拍卖等处分措施，执行法院在被执行人仅支付部分购房款的情况下对涉案房地产进行拍卖处理严重损害申请人的财产权益。三、涉案房地产已经生效裁决解除合同及注销备案，协助注销备案的执行通知书送达中山市国土资源局的时间先于执行法院对涉案房地产公开拍卖时间，且中山市中级人民法院已将相关执行情况函告执行法院，被执行人已丧失对涉案房地产的权利基础，执行法院继续对涉案房地产进行拍卖程序错误。四、被执行人仅向复议申请人支付了小部分购房款，复议申请人也一直没有将涉案房地产交付被执行人占用使用，执行法院未依法履行通知义务、未将评估报告送达复议申请人、未对拍卖涉案房地产的权属、占有使用情况进行必要调查，导致对预售合同已解除，复议申请人完整取得涉案房屋所有权不知悉，进而错误拍卖了复议申请人所有的房产。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，案外人中山广场公司针对执行法院已查封的不动产或不动产相关权益主张阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出案外人异议。本案复议申请人中山广场公司在爱琴湾3期1区X幢X座XX卡房地产被执行法院拍卖前，未依上述程序向执行法院提出案外人异议，而是在上述房地产被查封之后，另行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，对其排除执行异议不应予以支持。中山广场公司未依法律规定的程序主张其合法权益，在执行法院拍卖本案执行标的后，即执行标的已执行终结后提出案外人异议，执行法院驳回其申请并无不当。 综上，中山广场公司的复议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项、第二十六条第二款规定，裁定如下： 驳回中山市中山广场开发建设有限公司的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071执异8号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘 勇