广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初4784号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：蔡某1。原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市**************管理处，住所地：广东省东莞市********************。负责人：蔡伟林。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：刘新玉，女，汉族，1976年8月29日出生，住址：湖南省涟源市******石桥组，公民身份号码：432************541。委托诉讼代理人：梁勇，男，汉族，1974年5月18日出生，住址：湖南省涟源市******石桥组，公民身份号码：432************510，系被告丈夫。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处与被告刘新玉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，并于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处的共同委托诉讼代理人邓凤英，被告刘新玉的委托诉讼代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处诉称，两原告为东莞市***********提供物业管理服务，被告居住在该小区7座5B室，是小区的业主，该户物业管理费为120元/月、停车费为150元/月，截至起诉之日，被告总共欠原告水电费、管理费、停车占道费共计9866元，原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年1月至2019年7月水电费2096元；2017年6月至2019年7月管理费3120元、2017年1月至2019年7月停车占道费4650元，共计9866元；2、被告向原告支付逾期利息（以9866元为本金，按年利率6%自起诉之日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘新玉辩称，任何一项税费的产生，必须是有法可依。同理任何一桩买卖合同或服务契约，都必须遵循“等价有偿，对等公平”的原则。今天，顺景花园管理处与部分小区业主就相关服务和费用两个方面产生诉讼，现我方答辩请求如下：一、非法的“停车占道费”应依法立即停止，并保证今后不再无理取闹，自2015年8月15日起多收的部分必须——退还给所有业主，并就此道歉。二、管理与服务严重缺位，导致接受的服务与管理费不等，有失公平原则。亟待就此协商。具体在管理处提高管理，服务到位，并就先前之管理缺位期间的管理服务费作出部分免除。三、管理处至今天损害业主权益触目惊心，要求依法改正错误，恢复原状，并在管理费范围内对业主进行经济补偿。四、疫情期间不作为，并百般嘲讽业主。请求管理处作公开道歉。五：本案的诉讼费由原告承担。答辩依据的事实及理由如下：一、非法的“停车占道费”应依法立即停止，并保证今后不再无理取闹，自2015年8月15日起多收的部分必须一一退还给所有业主，并就此道歉。1.无证照，无资质。粤发改(2015)483号文件第一条：住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业，停车服务企业等停车场经营者与业主或者使用人通过合同或其它方式约定。同时，东发改(2015)410文件第六条明确指出，上述规定自2015指出，上述规定自2015年8月15日起执行，市发改局原核发的《广东省经营收费许可证》同时废止，相关经营者须将收费证明统一交回镇街（园区）经信部门。以往有关政策与本通知规定不一致的，以本通知为准。请注意，根据以上法规，蔡伟林为代表的花园管理处，是无证照，无资质收取停车管理费的。其提供的《广东省经营收费许可证》是无效文件，且自2015年8月15日起未经相关部门年审。2.无任何契约，且花园公共地面属全体所有。《东莞市机动车停放保管服务收费保管办法》第二条明确指出，公民，法人或其它组织，通过口头或者书面合同，协议，约定等形式向他人提供自有机动车停车位，依据本办法第六条规定施行。请注意，迄今为止，顺景花园的任何一位业主，均未与花园管理处通过合同或其它约定达成收取停车管理费的协议。因此该项收费无任何契约。且公共用地不是蔡伟林及管理处的自有停车位。谁同你蔡伟林有约定你向谁收去。3.未就汽车的停放管理提供事实上的管理与服务。花园管理处，从未就汽车的停放管理提供事实上的管理与服务。小区大门拦杆常年向天抬起，起码的人车分流都没有。管理处更无人员就车辆的序摆放做出指引。讽刺的是管理处的大门口，也经常被无序停放的机动车给堵门。经常有业主停放在公共小区地面（全体小区业主所共有，依据是《中华人民共和国物权法》73和74条）车辆，被莫名的刮花，被未经管理的树木残枝砸损。甚至某业主的汽车，短期内被人为的连放三次刹车油（有报警记录）。以上种种，管理处不管，不闻，不问，不赔偿，不解释，无说法。4.无事实上的缴交关系。自2015年8月15日起，广大顺景花园车主处于事实上的未缴停车费的状态，无事实上的缴交关系。5.无授权。顺景花园自收楼盘至今，由于种种原因从未开过业主大会，更无法成立有资质的业主委员会，因此更谈不上业委会授权给管理处收取停车费。也就是无授权。6.属重复收费。《广东省物业管理条例》第二章第7条明确解释，物业管理处提供管理服务的范围，含盖地面共有区域，在已交管理费的情况下，再收其它费用都属重复收费。第六章第53条明确指出，公共用地不能擅自改变用途，不得损害业主共同利益，经授权后取得的收益归全体业主所有。至于“占道费”，那是行政主体所收，顺景花园管理处更无主体资质了。依据以上法规和事实，我小区全体业主有权拒交非法的停车费，并要求蔡伟林退还自2015年8月15日之后少数业主被骗走的费用。把该非法所得还给受骗业主。额外多说一句：如果蔡伟林就此非法费用纠缠不清，不依法不依规行事，我们业主及业主代表愿奉陪到底，直至东莞中院，广东高院，绝不妥协。二、管理与服务严重缺位，导致接受的服务与管理费不等，有失公平原则。亟待就此协商。具体在管理处提高管理，服务到位，并就先前之管理缺位期间的管理服务费作出部分免除。当下的现实是：重收费轻管理，乱收费少服务或不服务。管理乱，服务差，安全问题突出。业主有权缓缴相关费用并要求管理处改进服务，提供等价服务，并就相关费用进行协商。其实这些问题，之前也在信访部门的见证下提出过，蔡伟林本人也答应整改，但迄今问题依旧，主要表现在以下方面：1.小区大门口恶臭的垃圾站，既毁形象又影响健康，必须移至它处。（蔡伟林任上同意并主动揽来的）；2.小区公共地面停车地锁需拆除；3.只供少数人使用的车棚需拆除，保证人人平等享有使用权；4.大门做到人车分流，而不是栏杆长期朝天抬起；5.小区绿化需定期修剪；6.小区卫生需保持干净，定期有专人清洁（大院，楼梯，垃圾桶等该清洁项目）；7.小区蓄水池需按规定有专人定期清洗；8.增加保安至少到之前的六名（目前为省人工只请了三名）；9.加强保安管理，业主租户以外的人车出入登记，每天定时巡查排除隐患；10.清查小区危险源，如某些店铺存放化工原料等，杜绝危险爆炸源等安全隐患；11.电房旁被砍伐的木棉树需还原；12.加强安全管理，控制直至杜绝偷盗事情发生；13.业主被盗财务损失，需做相关赔偿与正面回应；14.管理费需开具正规发票，不许偷税漏税；15.不许侵害业主权益，私自撬开业主物业出租盈利；16.小区路灯入夜后需保持明亮17.小区监控需恢复原状，做到24小时无死角记录；18.各座门铃需保持功能正常，不能坏了不管不问理不理睬；19.各楼梯天花需铲掉重新粉刷，杜绝天花砸落再次伤人（有伤过人）；20.下雨天各楼梯成瀑布的现状须彻底解决；21.下雨天楼梯廊灯泡在水里的重大安全隐患需彻底排除（会电死人的）；22.各座楼梯间蜘蛛网一样的电线需整理，排除重大安全隐患；23.不许私卖前期开发商留的任何物业；24.遵守物业管理条例，依法每年2-4次财务公开（有收支明细及票据的正规报表）；25.不许把下水道引入排水管；26.房屋以外的公共小修缮，不许向业主额外收取费用；27.加强正规物业管理，经理级需依法取得注册物业管理师资质；28.积极支持配合小区业主大会召开和成立业委会相关工作；29.积极回应业主正当诉求，不能不理睬不处理。不能只收费不干活；30.遵守法规，遵守与业主代表达成的整改协议，要用行动落实，不能只是空头文字回应；31.永远不许搞违建，侵占业主公共权益并为此谋私利；32.积极参与并支持花园建设管理，干系公共福祉的天然气马路等不能不管不闻不问；33.主要管理人员如经理级，须每个工作日都正常参与小区管理，不能一个月只来花园小区三四次。三、损害业主权益触目惊心。长期以来，顺景花园以蔡伟林为首的管理处，无视物业管理条例，出卖业主公共用地，私卖开发商房产，私卖业主车位，撬开业主店铺私自出租，持刀要捅业主，报复业主，奴役员工，言而无信，敷衍塞责，为所欲为。其言令人呕吐，其行令人发指，无视国法，罔顾道德。大搞黑社会那一套。业主开心他不爽，业主烦恼他偷笑。其早已站在全体业主的对立面。1.9座底下两间车库四个车位，被蔡伟林私自出卖，擅自改变用途，在管理处的参与下明张胆搞违建，建成两间房屋出租谋利；2.11座底下的车位，也是如此搞成了违建（2019年2月20号，樟木头镇人民政府信访事项的答复意见书第1条，经查，顺景花园9座楼底违建地铺，11座洗手间违建地铺，11座楼顶违建洗手间和搭建停车棚的情况基本属实，由于物业管理处无法提供相应报批手续，镇城管分局执法人员向顺景花园管理处发出《责令限期整改通知书》，责令物业管理处自行补办相关报批手续，如无法补办，需自行拆除违建部分。但是一年过去了，报批手续没有，违建仍在，樟木头人民政府的明确意见在蔡伟林及管理处眼里是废纸一张）；3.之前不合法的每月十元公摊费，要永久停止并返还非法所得；4.主动招揽社会上营运车辆停进车位已饱和的小区，收取费用，损人利已，中饱私囊；5.永远不许在小区管控范围内焚烧垃圾；6.业主彭生停在小区的汽车，短期内被人为放掉刹车油三次，其中有一次的凌晨两点左右，蔡伟林本人来到花园，当晚所有监控探头被关掉，查无可查；7.蔡伟林为代表的管理处，私自圈占电房旁边的花园公共用地，要搞一个违建的“工具房”，被正义的主业制止时，他本人竟然拿刀要捅业主，事后他本人虽被公安局拘留，但影响极为恶劣，业主人人自危。完全是一幅黑社会黑物业的搞法。四、大疫期间，依然处不仅不作为，百般嘲讽业主。2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生一级响应，全社会行动起来，消毒，洗手，禁足，戴口罩，查体温，报行程。而顺景花园直到2020年2月5日，仍然大门拦杆高抬，人员车辆自由进出，没有任何措施。顺景小区的居民开始往各级职能部门打电话投诉，包括12345,记管局，镇疾控中心，甚至公安局（有微信为证），这时候的管理处仍然是无人上班，蔡伟林只在自己当群主的一个小的微信群里回复一下，玩文字游戏。而大多数业主组成的一个微信大群，则见不到他和管理处一个字的回复。他本人说，年前小区用水冲过，业主们还要消毒，肯定是脑袋进水了。他本人说，我们小区用农药消毒（农药好像是除虫害的，不是消杀病毒的吧？）随后几天，管理处的唯一一个文员在网上回复说，已订了一把额温枪，还需要几天到货（以上见微信为证）在此期间，幸亏有樟木头本地以及东莞市区的十多个职能部门频繁下来检查，蔡伟林才开始有些小行动，在此期间，每天都有十多个职能部门的人来到小区，早中晚十多趟来批评蔡伟林本人。甚至疫情紧急时，职能部门还派了两个辅警来帮助小区加强进出管理。五、本案的诉讼费由原告承担。本案之诉讼，因原告践行合同不到位，损害业主权益引起，理应由原告承担。被告刘新玉反诉称，被告在顺景花园的物业于2011年12月14日实行房管交易登记，东发改2015（410）第六条已明确废止其停车收费许可证，此后原告在无资质、无管理、无授权管理公共地面车辆的情况下，继续骗取停车费至2016年12月。原告管理服务严重失序，有重大缺位。原告一直违反《前期物业服务合同》规定的单价1元/月/平方，而是实收130元/月/套（其中120元为管理费，10元为电费公摊），被告的单位未108.49平方，理应收取108.50元/月。2018年6月，樟木头信访办组织业主、管理处、房管局、经信部等多部门联合协调会议，当时责令原告停止向业主收取10元公摊费，而原告就此费用从2011年11月14日起收至2016年12月为止共计60个月。此费用实为变相提高管理费，依前期物业合同第九章第35条之处罚标准，理应双倍退还。故此，请求法院判令：1、原告退回2015年8月16日至2016年12月（含）（共16.5个月，每月150元）停车费2475元；2、原告在花园管理不善、管理缺位，严重侵权期间（2017年1月至今），其请求的物业管理费按50%支付；3、原告双倍退还违反物业前期合同多收取的费用2580元；4、本案诉讼费用由原告承担。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处辩称，被告2011年12月已经是顺景花园的业主，原告提供了相应的物业服务，就应该按照物业管理合同支付相应的物业管理费、水电费及停车占道费。经审理查明，东莞市樟木头镇物业管理公司是于1992年12月26日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业，东莞市樟木头镇物业管理公司与东莞市**************管理处共同对樟木头镇顺景花园进行物业管理服务。东莞市樟木头镇物业管理公司（顺景花园管理处）于2010年8月10日取得广东省经营服务性收费许可证，小车月费为150元/辆/月。2015年4月1日，东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，签订《前期物业服务合同》，期限五年，该合同第六条约定，多层住宅按每月每平方米1元的标准收取物业管理费，物业管理费用主要用于以下开支…（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第十条约定，按150元每月的标准收取停车费。另，上述合同第三十五条约定，原告违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；原告已经收取的，业主和物业使用人有权要求原告双倍返还。顺景花园至今未召开业主大会，未成立业主委员会。原告未与小区内业主单独签订物业管理或者停车管理方面的合同。顺景花园7座5楼B室房产于2012年1月登记在被告刘新玉名下，被告刘新玉称其系购买的二手房，其于2011年12月开始向原告缴纳物业管理费。原告确认在2017年12月前（含此月）有收取每月10元的公摊电费，后经与业主协商一致停止收取该部分费用。另，被告刘新玉确认有在小区内停放车辆。被告提交了樟木头人民政府信访事项答复意见书，证实案涉小区管理缺失、停车乱收费等诸多问题；被告提交了业主征集意见表，证实小区诸多业主对小区物业管理不满；被告提交了图片，证实小区存在诸多违建和管理缺失的情形；被告提交了东莞市发改委和广东省发改委的文件，证实原告收取小区停车费无依据。被告提交了通知，该通知显示原告于2019年8月6日通知决定对业主的第一部车辆暂时不收取停车费，对业主的第二部车辆和所有租户的车辆进行统一收费管理，并定于2019年8月1日进行统一收费标准。以上事实，有广东省经营服务性收费许可证、收据、《前期物业服务合同》、缴费通知单、追缴费通知、房产证、樟木头人民政府信访事项答复意见书、业主征集意见表、图片、东莞市发改委和广东省发改委的文件、通知及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉顺景花园至今未召开业主大会、未成立业主委员会，因此东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》并无不当，该合同对顺景花园的全体业主具有约束力。案涉房产面积为108.49平方米，按照《前期物业服务合同》约定，案涉物业每月的物业管理费为108.49元，被告从2017年6月开始未缴纳物业管理费，被告应按照上述标准向原告支付至2019年7月的物业管理费2820.74元。至于被告提出的小区公共设施老化、车辆乱停、小区环境等问题，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，原告是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的全体业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运作所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提出的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，也可以向物业所在地的行政主管部门申请协调处理。业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，被告主张原告在提供物业服务时存在瑕疵，但被告提供的证据不能充分证明原告在物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的程度，故在原告实际履行物业服务后，被告仍应履行缴纳物业服务费的义务。物业服务费是公共性服务收费，有物业管理区域清洁费用、绿化养护费用、秩序维护费用、共用设备维护费用等方面的费用构成，原告履行了主要合同义务，并不构成根本违约，被告仍应依据双方的约定缴纳物业管理费。综上，被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条是关于业主对于建筑物专有部分之外的共有部分的权属作出的规定，但共有部分的权属问题并非本案的争议所在，原告也并非基于权属而主张收益。我国已经放开住宅小区停车保管服务收费，依据广东省《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格【2015】483号）之文件精神，东莞市住宅小区等配套停车场机动车停放保管服务收费实行市场调节价，停车场经营者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准，原告在本案是基于对小区内业主的车辆出入秩序、停放安排、安全保障等提供了相应的管理服务，可以自主确定收费标准，被告主张广东省经营服务性收费许可证已失效而拒不缴纳停车费的抗辩理由，本院不予采信。原告主张使用人应当支付相应的停车管理费，符合民事活动和市场经济对等公平、等价有偿的原则，被告作为车辆使用人，在日常生活中使用车辆，将车辆停放在小区业主共有的公共区域，应当支付相应的对价。依据上述物业管理费的理由，《前期物业服务合同》中对停车费进行了约定，按照《前期物业服务合同》约定，停车费为每月150元，因此，被告应按照此标准向原告支付停车费。虽然原告于2019年8月6日发出通知暂时对业主的第一部车不收费，但该通知并未说明免除了业主之前所应缴纳的停车费，因此，按照《前期物业服务合同》约定，停车费为每月150元，因此，被告应按照此标准向原告支付2017年1月至2019年7月的停车费4650元。庭审中，被告确认从2017年1月开始未缴纳水电费，原告主张被告尚欠2017年1月至2019年7月期间的水电费2096元，被告未举证证明有支付上述期间的水电费，因此，本院对原告诉请被告支付上述期间的水电费2096元，予以支持。至于逾期利息，原告已向被告发出了追缴费通知，被告在起诉后并未缴纳上述费用，原告诉请利息从起诉之日即2020年3月9日起，按年利率6%的标准计至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。但利息应以拖欠费用的本金为限。至于被告的反诉，首先，被告反诉原告退回已缴纳的停车费，据上所述，该部分费用应由被告承担，被告提出的反诉，本院不予支持。其次，关于被告反诉的减半收取物业管理费的请求，前面已有论述，不再赘述。再次，被告从2011年12月开始向原告缴纳物业管理费，其中包含了每月10元的公摊电费及多缴纳的每月物业管理费11.51元，至2016年12月（被告反诉主张的时间）合计缴纳公摊电费610元及多缴纳物业管理费702.11元，合计1312.11元。按照《前期物业服务合同》第三十五条约定，被告有权要求原告双倍返还，被告诉请原告双倍返还2580元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘新玉在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处支付2017年1月至2019年7月水电费2096元、2017年6月至2019年7月管理费2820.74元、2017年1月至2019年7月停车费4650元，共计9566.74元及利息（以9566.74元为本金，按年利率6%从2020年3月9日起计至实际清偿之日止,利息以上述本金为限）；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处的其他诉讼请求；三、限原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处在本判决发生法律效力之日起七日内向被告刘新玉双倍返还2580元；四、驳回被告刘新玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处负担1元，被告刘新玉负担24元。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处已预交了上述费用。反诉案件受理费25元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处负担10元，被告刘新玉负担15元。被告刘新玉已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年六月九日书记员 张楚妍附判决相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。