广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9827号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，营业场所广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄飞钒，男，该公司工作人员。被告：杨森平，男，土家族，1968年3月3日出生，居民身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张俊（被告杨森平配偶），本案被告之一。被告：张俊，女，汉族，1970年3月7日出生，居民身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：杨森平（被告张俊配偶），本案被告之一。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司与被告杨森平、张俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的委托诉讼代理人卢欣怡、黄飞钒，被告杨森平、张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付自2017年12月到2018年7月共八个月的物业管理费12096元（其中2017年12月到2018年3月，按每月4.3元/平方米的标准乘以合同约定的面积349.35平方米即1502元/月，共6008元；2018年4月到2018年7月，按每月4.3元/平方米的标准乘以实测面积354.0407平方米即1522元/月，共6088元）；2.两被告从逾期付款之日（当月物管费逾期付款之日为次月的1日）起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为607元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，两被告是该小区X房屋的业主，该物业的合同约定建筑面积为349.35平方米，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月4.3元/平方米，即两被告每月需向原告支付物业管理费1502元。自2017年12月到2018年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费8个月，共计12096元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求两被告尽快支付物业管理费，但两被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条约定，两被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的1‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为607元。综上所述，两被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，原告提起诉讼。被告杨森平、张俊共同辩称，除本案所涉及的八个月物管费外其他的物管费其已经缴清，原告本案诉请没有依据，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。理由如下：一、其购房时开发商承诺一年后交楼，但一年后其收楼时发现房屋存在严重的质量问题，对此其不断要求开发商维修，开发商断断续续维修了六七次仍未能解决房屋质量问题，后经番禺区建设局的督促，开发商又进行了维修，其于2015年4月17日收楼，但入住后其发现房屋质量问题还是没有解决，渗漏特别严重，影响正常的居住，经多次交涉，开发商明确了处理的大体原则为作为对工程瑕疵给业主造成影响的补偿，开发商同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业管理费，同时再根据各业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业管理费，据此其于2017年12月开始停交物业管理费。后经三次协商，其与开发商最终就房屋的质量问题达成赔偿30万元的协议，其于2018年7月20日收到赔偿款30万元后，次月重新开始缴交物业管理费，之后也一直按月缴交物业管理费，因此其并没有拖欠原告任何物业管理费，相反原告应该退还其维修期间已经缴交的2015年4月至2017年11月的物业管理费及相应的利息。二、原告诉请其支付物业管理费与事实不符，且违背了开发商对业主作出的庄严承诺，其根本不存在拖欠物业管理费的事实，故原告要求其支付滞纳金无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑X号不动产（下称涉案物业）的产权人为杨森平、张俊，建筑面积354.0407平方米，登记时间2011年9月29日，规划用途住宅。2015年4月17日，杨森平、张俊作为甲方与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司作为乙方签订《前期物业服务协议》。该协议第2.8条约定，协议依据的文件包括广州雅居乐北苑小区发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下称雅居乐房产公司）与乙方签订的《物业管理委托合同》。第4.3条约定，甲方所购涉案物业为住宅，《商品房买卖合同》约定建筑面积为349.35平方米。第5.1条约定，在《前期物业服务合同》中，发展商授权乙方管理广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）。第8.1.1条约定，乙方向甲方收取物业服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前甲方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。第8.1.2条约定，物业管理服务费收费标准，涉案物业属于别墅，收费标准为每平方米4.3元/月。第8.3.1条约定，发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。第8.3.2条约定，甲方须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业服务费。乙方每月6日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。第22.5条约定，本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。上述《前期物业服务协议》还对其他事项进行了相关约定。同日，杨森平、张俊收楼并签收涉案物业的钥匙及相关文件资料。2017年9月20日，雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司经核准变更名称为原告。原告的经营范围包括物业管理等，主营项目类别为物业管理。2019年3月2日，原告根据杨森平、张俊在上述《前期物业服务协议》中确认的通讯地址向杨森平、张俊邮寄催款函，向杨森平、张俊催缴涉案物业截止至2019年2月27日的物业管理费15140元、水费55.65元、公摊水电费35.55元、滞纳金419元，共计15650.20元。该邮件于2019年3月3日投递在丰巢。杨森平、张俊在庭审中主张其没有收到上述催款函。后因杨森平、张俊未缴清涉案物业管理服务费，原告诉至本院，请求如上。庭审中，双方确认除2017年12月至2018年7月共八个月的物业管理服务费未交之外，涉案物业其他物业管理服务费已经缴清，并确认上述八个月物业管理服务费合计12096元。杨森平、张俊主张因涉案物业存在严重的质量问题，经多方与雅居乐房产公司多次协商处理，最终于2018年7月左右就房屋质量问题达成赔偿协议，在处理房屋质量问题过程中，雅居乐房产公司承诺代其缴交房屋维修期间的物业管理费，故物业管理费应由雅居乐房产公司向原告缴交。对此，杨森平、张俊提交了广州市番禺区建设局信访复函、业主收楼验收表、收楼工程问题记录表、现场验收记录表、番禺区建设工程质量监督站协调谈话会议记录、会议签到表、《雅居乐北苑御郡小区四街32号、36号、八街5号、九街33号等36户业主关于房屋质量缺陷投诉处理的回复》、《番禺区住房和建设局关于反映房屋质量问题投诉的回复》、联名维权信访业主名单、回复函、集体维权业主名单、赔偿款支付凭证、微信聊天记录加以证明。其中，回复函显示是雅居乐房产公司于2017年12月6日发给包括杨森平、张俊在内的37户业主的回复，其中第四点记载处理大体原则如下：一、作为对工程瑕疵给业主造成影响的补偿，雅居乐房产公司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费；二、同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费；三、对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给予业主补偿。此外，杨森平、张俊称，其曾将上述情况告知了原告前台工作人员，以解释其没有缴交物业管理服务费的原因。对此，原告予以否认。原告称，其没有收到雅居乐房产公司表示同意代杨森平、张俊缴交涉案物业管理服务费的信息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告是从事物业管理的企业，并为涉案物业所在小区提供物业管理服务，杨森平、张俊为涉案物业的产权人，并已接收涉案物业至今，杨森平、张俊接受了原告提供的物业管理服务，双方已签订《前期物业服务协议》，故双方之间已形成物业管理服务合同关系。原告在履行相应的义务后，有权向物业服务相对人即杨森平、张俊收取物业服务费。现原告主张涉案物业欠付2017年12月至2018年7月合计8个月物业管理服务费共计12096元，未超出双方的约定，且双方无争议，本院予以确认。虽然杨森平、张俊享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，杨森平、张俊除应支付拖欠物业管理服务费外，本还应支付逾期付款滞纳金给原告。但考虑到杨森平、张俊因涉案物业存在严重的质量问题而与物业开发商协商，并因此而拒缴涉案物业的物业管理服务费系事出有因，故本院酌情确定杨森平、张俊免予支付逾期付款滞纳金。对于杨森平、张俊主张开发商同意代其缴交涉案物业管理服务费用，此属开发商的单方意思表示，开发商与本案原告是不同的民事主体，在本案原告不认可开发商代缴的情况下，并不发生原告同意免除杨森平、张俊缴纳涉案物业管理服务费责任的法律后果，杨森平、张俊以此作为拒缴物业管理服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于杨森平、张俊与开发商之间的商品房买卖合同纠纷与本案物业服务合同纠纷是不同的法律关系，开发商也并非本案的当事人，本院对杨森平、张俊与开发商之间的纷争在本案中不宜处理，杨森平、张俊可在向原告缴清涉案物业管理服务费后，另循途径解决。综上，原告请求杨森平、张俊支付涉案物业2017年12月至2018年7月合计八个月物业管理服务费共计12096元，本院予以支持。原告其余诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨森平、张俊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付涉案物业2017年12月至2018年7月合计八个月的物业管理服务费12096元。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担6元，被告杨森平、张俊共同负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年六月十二日书 记 员  何佳玲