陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕0404民初432号 原告：周某，女，汉族。委托诉讼代理人：侯皓均，陕西学进律师事务所律师。被告：咸阳某某房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区法定代表人：杨某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚娟，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：李勃涛，男，汉族，该公司员工。原告周某诉被告咸阳某某房地产开发有限公司（以下简称：某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人侯皓均、被告咸阳某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈亚娟、李勃涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿16086.8元逾期交房违约金（暂计至起诉之日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月9日签订了《咸阳市商品房买卖合同》（以下简称“合同”，签约备案号：2136515），合同约定：原告在被告处购买位于咸阳市渭城区东风路东侧某某某某1幢1单元17层11703室房屋，房屋价值为398098元；付款方式为贷款%；房屋交付时间为2018年12月31日前，逾期交房在90日之内时被告按日计算向原告支付已交房价款的万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向原告支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款0.001%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。原告于2018年4月9日向被告支付270元预告登记费及298098元首付款，被告均出具收据。原告在被告指定的兴业银行股份有限公司咸阳支行办理了按揭手续。至此，原告已履行了支付房款义务。被告于2018年12月20日向原告出具承诺函，内容载明：被告不能按照合同约定的交付日期交付，对于逾期交付的将进行现金赔付，同时承诺于2019年9月30日达到交房条件。被告于2019年1月15日出具会议协商备忘录，内容载明：被告承诺2019年9月30日按期交房，若因被告原因未按时交房，被告每月每户赔付业主5000元现金，按月支付；关于网签合同约定的2019年1月1日至2019年9月30日期间违约赔付标准按网签合同赔付标准执行。原告等人就交房问题将被告投诉至咸阳市住房和城乡建设局，该局于2019年3月29日出具答复意见书，关于赔偿事宜与被告出具的会议协商备忘录基本一致。截止起诉之日，被告仍未向原告交付涉案房屋，也未进行赔付。被告的行为已严重违约，故诉至法院，望判如所请。被告某某公司辩称，对被告未按期交房的违约事实及合同约定的逾期交房承担违约金的事实不持异议；但原告所诉被告承诺2019年9月30日前未交房将承担每户每月5000元的赔偿款，作为员工对此事不清楚。原告周某为支持其诉请，向本院提交如下证据：    1、《咸阳市商品房买卖合同》。欲证明被告应当按照合同约定的交房时间履行交房义务，但被告至今仍未履行，应当承担违约责任。2、收款收据（首付款）、《个人购房抵押借款合同》。欲证明原告已履行了合同中的付款义务，按时办理了按揭手续，合同履行程序中剩下的交付房屋和办理产权证的义务被告至今未履行。3、延期交房补偿协议、咸阳市住建局批复、被告公司会议纪要及补偿方案。欲证明按照住建局的行政批复，2019年10月1日后被告应按照每月5000元向原告支付违约金。原告分段计算主张违约金应当予以支持。经质证，被告某某公司对原告周某提交的证据1、2真实性、证明目的均予以认可。对证据3中的延期交房补偿协议真实性及证明目的均不认可，其他的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，其辩称关于每月5000元的违约金的约定某某公司未与业主签订协议，对此事不清楚。被告某某公司未提交证据。以上证据经本院审查后，认定如下：原告周某提交的证据1-2符合证据真实性要求，能够证明被告存在违约及被告承诺向业主进行赔偿的事实。证据3的延期交房补偿协议被告不予认可，而原告亦未提交原件供核对，本院不予确认，对其他证据予以确认。根据有效证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：原、被告于2018年5月9日签订了《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于咸阳市渭城区东风路东侧某某1幢1单元17层11703室房屋一套，房屋建筑面积为95.33平方米，价值为398098元；付款方式为贷款；房屋交付时间为2018年12月31日前，逾期交房在90日之内时被告按日计算向原告支付已交房价款的万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向原告支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款0.001%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。原告于2018年4月9日向被告支付298098元首付款，并办理了按揭手续。被告于2019年1月15日出具会议协商备忘录，内容载明：被告承诺2019年9月30日按期交房，若因被告原因未在约定日期交房，被告每月每户赔付业主5000元现金，按月支付；关于网签合同约定的2019年1月1日至2019年9月30日期间违约赔付标准按网签合同赔付标准执行。原告等人就交房问题将被告投诉至咸阳市住房和城乡建设局，该局于2019年1月15日出具“关于群众投诉某某项目延期交房问题的答复意见书”，答复意见书载明“近年来我局通过现场督导开发企业，对开发企业进行约谈，下发整改通知书等措施，要求企业从思想上高度重视，全力保证施工进度，全力维护业主权益。责令该企业加紧施工，加班加点，赶进度，并要求开发企业成立领导维稳小组，制定应急预案，积极主动与业主沟通，最大程度上满足业主诉求，取得业主谅解；开发企业承诺2019年9月底按期交房，若不能交房，每户每月赔付业主5000元现金，按月支付；网签合同约定2019年1月至2019年9月交房的，严格按照合同约定赔付；网签合同约定2018年12月底交房的赔付问题双方进一步协商中。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，体现了双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性效力规定，应为有效合同。按合同约定“房屋交付时间为2018年12月31日前，逾期交房在90日之内时被告按日计算向原告支付已交房价款的万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向原告支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款0.001%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”本案中，原告依约履行了付款义务，被告未按照合同约定履行交房义务，已违约，故原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉求本院予以支持。关于原告要求被告自2019年10月1日起按每户每月赔付5000元的诉求，结合被告的会议协商备忘录及咸阳市住房和城乡建设局相关答复意见，应认定为被告的真实意思表示，故对原告的该项请求本院予以支持。关于原告在庭审中要求调整违约金计算标准，无证据支撑，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告咸阳某某房地产开发有限公司向原告周某支付2019年1月1日至2019年9月30日按照日万分之0.1，以398098元为基数的逾期损失；向原告周某支付2019年10月1日至实际交房之日，每月5000元逾期损失。二、驳回原告周某其他诉讼请求。案件受理费203元，由被告咸阳某某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  长  刘  岩 人民陪审员  李晓东         人民陪审员  王朋侠                                 二0二0年六月二十四日     书  记  员  魏  彤   附:相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条  民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   1