成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初5952号 原告：邓启红，女，1974年12月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：韩冀平，四川中研律师事务所律师。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：贺**华，总经理。 委托诉讼代理人：梁猛，男，1992年11月21日出生，汉族，住内蒙古通辽市，系公司员工。 原告邓启红与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称“美一家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓启红的委托诉讼代理人韩冀平到庭参加诉讼，被告美一家公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓启红向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《物业委托管理合同》；2．判令美一家公司支付2019年11月22日应支付的房屋租金固定回报35558元（计算方式：应支付42840元，实际支付2×3641元＝7282元）；3．判令美一家公司承担违约金15120元（计算方式：总租金100800元×15％）；4．判令美一家公司支付剩余未履约期间的免租期间的房租4200元（计算方式；月租金2800元，补偿免租期45天，2800元÷30天×45天＝4200元）；5．判令美一家公司补偿3个月房屋空置期租金8400元（计算标准：2800元×3个月）；6．本案诉讼费、公告费及保全费用由被告承担。事实和理由：2018年7月23日，邓启红与美一家公司签订《物业委托管理合同》，约定邓启红将位于成都市金牛区（银杏华庭）房屋租赁给美一家公司，租期为3年3个月，自2018年8月22日至2021年11月22日止，其中90天为免租期，总租金100800元，月租金2800元，同时对租金支付方式和违约责任进行了约定。美一家公司于2018年8月22日、2018年9月15日分别支付了租金1260元、13860元。美一家公司应当在2019年11月22日向邓启红支付租金42840元，但其仅支付了7282元，剩余房租邓启红多次催收，仍未支付。美一家公司逾期支付房屋租金，已构成违约，应当按照总租金的15%支付违约金。同时，依据合同约定，邓启红向美一家公司承诺免租期150天，前提是双方能够履行五年委托合同，现合同目的已不能实现，美一家公司应当按照剩余租期比例向邓启红补偿免租期租金。 美一家公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月21日，邓启红（委托方）与美一家公司（受托方）签订《物业委托管理合同》（2018786），与本案争议有关的主要内容：1．邓启红将位于成都市金牛区（银杏华庭）房屋委托美一家公司全权管理并对外出租；2．委托期为3年3个月，自2018年8月22日至2021年11月22日止；3．双方协商，美一家公司管理邓启红房屋，美一家公司向邓启红支付固定租金回报，支付方式为年付，租赁期间总租金回报为100800元，具体支付日期和支付方式及金额以附表2付款日期和支付方式及金额为准；4．邓启红给美一家公司90日免租期，作为美一家公司寻找客户的时间，此期间邓启红不收取固定租金回报；5．合同期内，如因邓启红以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期仍需由邓启红承担；6．合同期未满，美一家公司要求提前终止合同的，赔偿邓启红租期内总租金的15%作为违约金。 合同附件2付款日期及金额载明：第一次付款2018年8月22日，付1,260元；第二次付款2018年9月7日，付13,860元；第三次付款2019年11月22日，付42,840元；第四次付款2020年11月22日，付42,840元；备注：美一家公司有权单方面按照单次节点月租价上浮2%分月支付固定租金回报。 上述合同签订后，邓启红向美一家公司交付了案涉房屋。 庭审中，邓启红自认：1．美一家公司于2018年8月22日支付了租金1,260元、于2018年9月7日支付了租金13,860元、于2019年11月22日支付了租金3,641元、于2019年12月22日支付了租金3,641元；2．邓启红已于2020年5月1日收回案涉房屋。 上述事实，有《物业委托管理合同》、转账凭证等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，邓启红与美一家公司签订的《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”之规定，邓启红将其所有的房屋委托美一家公司全权管理并对外出租以获取固定租金回报是合同的主要目的之一，现美一家公司未依照合同履行约定租金支付义务，以自己的行为表明不履行《物业委托管理合同》的主要债务，邓启红请求解除其与美一家公司之间签订的《物业委托管理合同》，具有事实和法律依据，对于邓启红的该项诉讼请求，本院予以支持。结合邓启红述称于2020年5月1日将案涉房屋自行收回的事实，本院确认双方签订的《物业委托管理合同》于2020年5月1日解除。邓启红自行收回房屋，根据合同第五条第六项“合同期内，如因邓启红以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期仍需由邓启红承担”约定，邓启红主张美一家公司按照剩余租期比例补偿免租期租金4,200元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。 关于应付租金的金额。因案涉租赁合同于2020年5月1日解除，邓启红于同日将房屋自行收回，故美一家公司应支付租金至2020年5月1日。根据《物业委托管理合同》约定，免租期为90天即3个月，期间不支付租金，则2018年11月22日至2020年5月1日，美一家公司应支付租金48,440元，扣除美一家公司已向邓启红支付的租金22,402元，美一家公司还应支付租金26,038元；邓启红超出此部分的租金主张，本院不予支持。 关于违约金，邓启红主张按合同“合同期未满，美一家公司要求提前终止合同的，赔偿邓启红租期内总租金的15%作为违约金”的约定，美一家公司应支付15,120元违约金。本院认为，该条约定系美一家公司提前终止合同所应承担的违约责任；因合同中未就美一家公司迟延支付租金、邓启红有权解除合同进行明确约定，故邓启红按该条约定主张美一家公司支付租期内总租金15%的违约金，本院不予采纳。但美一家公司迟延支付租金的行为，已构成违约，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定美一家公司支付违约金3,000元；邓启红超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 对于邓启红主张美一家公司补偿3个月房屋空置期租金8,400元的诉讼请求，因邓启红并未提供相关证据证明其房屋产生了空置期损失，邓启红的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除邓启红与成都美一家房地产经纪有限公司于2018年8月21日签订的《物业委托管理合同》； 二、成都美一家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓启红支付租金26,038元； 三、成都美一家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓启红支付违约金3,000元； 四、驳回邓启红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费691元，由成都美一家房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年六月二十九日 书记员 田媛媛