浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1247号 原告周士良，男，1962年9月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人徐江陵、童骏，国浩律师（杭州）事务所。 被告杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会，住所地杭州市江干区机场路天城路**。 法定代表人钱国强，主任。 委托代理人周雪，浙江楷立律师事务所律师。 委托代理人姚逸晨，浙江楷立律师事务所实习律师。 被告杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室，，住所地杭州市江干区庆春东路** 法定代表人王**,主任。 委托代理人唐佳璐，浙江九恒律师事务所律师。 原告周士良诉被告杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会（以下简称“范家社区居委会”）及被告杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室（以下简称“江干农居建管中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2019年2月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张宏独任审判，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告周士良及其委托代理人徐江陵，被告范家社区居委会的委托代理人周雪、姚逸晨，被告江干农居建管中心的委托代理人唐佳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周士良诉称，基于杭州市委、市政府（2001）29号和（2003）75号文件的要求，为进一步加快多层农居公寓的建设步伐，对范家村旧居进行动迁改造。2004年7月5日，原告与被告范家社区居委会签订了《范家村旧区改造拆迁补偿协议》，其中明确说明了范家公寓系文件规划内的多层农居公寓，且约定了新房的分配方式及相应房款的支付系直接从拆迁补偿金中扣除。之后原告付清房款并入住。2001年12月17日，中共杭州市委、杭州市人民政府发布《中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》（市委[2001]29号），范家村正式撤村建居，原范家村村民委员会正式更名为范家社区居民委员会。其后根据《范家村旧区改造拆迁补偿协议》及《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市撤村建居农转居多层公寓房屋所有权登记发证暂行规定的通知》四“根据‘谁建设，谁领证’的原则，建管中心（建设单位）应按照规定向登记机关提交相关证件、证明等材料，并提出农转居多层公寓房屋所有权登记申请。”及《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》（市委办发[2002]80号文）16条之规定“农转非居民入住多层公寓后，区政府有关部门在确定原住房已拆除且符合《意见》和本办法规定要求后，开具办证证明，由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。市房管局、国土资源局参照经济适用房有关规定予以办理。”被告范家社区居委会作为建设单位，具有义务与责任为原告办理房屋产权证。但是自2004年至今，被告范家社区居委会却违背当初承诺和相关条文的约定迟迟未办理完成。期间，原告多次主动向被告范家社区居委会提出办理房屋产权证的要求，均以各种理由不予办理，对原告的生活、经济、心理等多方面造成了巨大的困扰，严重侵犯了原告的合法权益。被告江干农居建管中心具有管理及协调处理范家村撤村建居多层公寓项目的职能及责任。为此，原告请求判令：一、被告限期为原告办理所属范家公寓置换房（门牌号为范家公寓15幢2单元302室、15幢2单元101室、11幢1单元502室）产权证并交付原告；二、被告支付原告违约金人民币147148.62元（其中自2004年10月3日暂计至2018年10月19日止，此后以年利率5.76%计息，计算至权证办理完毕止）；三、被告承担本案诉讼费。 被告范家社区居委会辩称，首先，办理案涉房产产权证并非其之义务，其与原告签署的范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议中无任何条款约定其负有为原告办理安置房产权证的义务和责任。故原告主张其有责任与义务办理安置房房屋产权证并无合同依据。第二，其正在积极配合杭州市政府及相关部门妥善解决案涉农转居多层公寓项目房产证产权初始登记的历史遗留问题，并已完成办证所需消防排污、绿化等部门的验收。但案涉范家公寓多层农居项目还未完成初始登记，目前不具备将房产证办理至原告名下的条件。据相关法律法规和案涉拆迁安置补偿协议，均未对办证期限作出规定或约定。故原告要求被告限期办证的诉请于法无据。第三，针对原告要求其承担违约金之诉请，既无法律依据亦无事实依据，其并无违约行为，原告的诉请应予以驳回。其已经履行在范家村旧区改造拆迁安置补偿协议及安置协议项下的全部安置义务，并无违约情形，其已按照约定给付原告拆迁补偿金，并按批复面积分配新房，购房款在原告的补偿金内扣除，其在房款缴纳后移交新房，双方对上述协议所约定事项均无争议，上述义务其已履行完毕，原告业已实际安置到位。至于办理房屋产权证，则不属于协议约定事项，非其方之义务，因此其不存在任何违约情形。双方也并未约定相关违约责任条款。故原告要求其支付违约金无事实依据。且原告诉请其承担违约金的主张无法律依据，案涉范家公寓多层农居项目属于城中村改造集体土地征收项目，其已获得由国土部门颁发的拆迁许可证。因此，案涉项目并非商品房买卖项目，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，因此不能根据该司法解释第十八条规定计算逾期办证违约金。原告存在法律适用错误，而与农转居多层公寓相关的法律法规均无限期办证及逾期办证应支付违约金之规定。综上所述，其方认为案涉范家公寓多层农居项目的性质为城中村改造集体土地征收项目，不适用商品房买卖司法解释。据相关法律法规和案涉拆迁安置补偿协议，均未对办证期限作出规定和约定，其方不存在违约情形，不应承担违约责任，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。 被告江干农居建管中心辩称，第一，其方作为江干区人民政府设立的事业单位，于2002年7月8日成立，主要负责对全区城中村改造、安置房建设工作进行统筹、协调及政策指导，但不具有为案涉范家公寓办理不动产权登记证书的职责。案涉范家公寓由被告范家社区居委会立项、建设及实际管理，不存在其方成立后由其方管理的事实。根据《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》市委办发（2002）80号第五条、《杭州市撤村建居农转居多层公寓房屋所有权登记发证暂行规定》杭政办（2004）22号第四条的规定，产权登记由建设单位向登记机关提交相关证明材料，故被告范家社区居委会作为案涉范家公寓的建设单位，产权办理应由该单位负责；上述政策文件明确规定了办证流程，办理不动产权证由建设单位直接向发证机关办理，相关材料既无需通过其方转交，亦无需其方盖章审核。因此，案涉范家公寓产权证的办理应由被告范家社区居委会负责，与其方无关。第二，案涉范家公寓由于建造时未按照报批的设计规划施工，造成超面积建房，需到相关部门补办手续、处置好遗留问题，产权证才能及时办理，至于产权证为何拖延至今，应由被告范家社区居委会负责解释。为此，其方作为全区农居建设管理的牵头协调部门，已多次牵头联系市、区相关职能部门，帮助被告范家社区居委会召开协调会，协调处理办证过程中产生的各类问题。现据其方所知，案涉范家社区的办证事宜，已获得市主要部门的支持，办证所需资料都在完善之中，初始登记工作正在有序推进中，希望原告也全力配合工作，争取尽快完成安置房屋的产权初始登记。第三，原告主张的违约金既没有事实依据，也没有法律依据。综上，其方认为案涉范家公寓产权证的办理事宜与其方无关。 原告周士良为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1、范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议公证书一份，拟证明原告与被告范家社区居委会签订拆迁补偿及安置协议的事实。 2、浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据一份，拟证明原告支付被告范家社区居委会安置新房房款的事实。 3、笕桥镇范家村建房报告一份，拟证明原告所属范家公寓系杭州市政府文件规划内的多层农居公寓的事实。 4、笕桥街道范家社区居民委员会出具的证明一份，拟证明原告所属范家公寓住房系原告个人所有房屋的事实。 5、杭州市区住房情况查询记录一份，拟证明原告所属范家公寓住房未办理房屋产权证的事实。 6、建设工程规划许可证一份。 7、建设用地规划许可证一份。 8、建设用地批准书一份。 9、建设用地项目呈报材料一份。 证据6-9拟共同证明被告范家社区居委会为案涉范家村农居拆复建项目的建设单位及用地单位的事实。 10、（2005）年浙规验第01000132号验收合格证书一份，拟证明案涉范家村农居拆复建项目已通过杭州市规划局验收合格的事实。 11、关于范家公寓拆迁安置政策的补充文件（草案）一份，拟证明被告范家社区居委会至2008年5月30日仍负责处理范家公寓部分拆迁户安置工作的事实。 被告范家社区居委会为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1、《中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》，拟证明被告范家村被列入杭州市第二批撤村建居改革试点的事实，进而证明案涉项目属于撤村建居改造项目的事实。 2、《市扩大撤村建居改革试点推行农转居多层公寓建设领导小组办公室关于开展城中村改造试点工作的实施意见》，拟证明被告范家村农转居多层公寓项目二期列入首批“城中村”改造试点的事实，进而证明案涉项目属于城中村改造集体土地征收项目的事实。 3、《房屋拆迁许可证》一份，拟证明案涉范家村撤村建居农转居多层公寓项目属于征用集体土地项目，被告已获得由杭州市国土资源局颁布的拆迁许可证的事实。 4、《杭州市城乡建设委员会关于范家村农居点初步设计的批复》，拟证明案涉范家村撤村建居农转居多层公寓项目属于拆复建项目的事实。 5、《杭州市规划局公文处理简复单》，拟证明案涉范家村撤村建居农转居多层公寓项目在江干区农居建设管理中心设立后由其管理的事实。 6、《杭州市建设委员会公文处理简复单》，拟证明案涉范家村撤村建居农转居多层公寓项目（一期、二期）虽因早于江干区农居建设管理中心成立而存在自建情况，但后续已由江干区农居建设管理中心管理并协调处理相应问题的事实；及该项目存在因村民要求未经批准变更规划而需补办相应手续的情况。 7、《江干区人民政府关于要求补办范家社区农转居多层公寓（一期）有关手续的函》，拟证明案涉范家村撤村建居农转居多层公寓项目存在因村民要求未经批准变更规划而需补办相应手续的情况，影响产权证办理的事实。 8、杭州市江干区人民政府网站公示信息，拟证明江干区农居建设管理中心的机构职能中包含负责全区“城中村”改造试点工作的事实。 9、《关于讨论产权初始登记相关事宜的会议通知》。 10、《关于召开我市拆迁安置房办证问题座谈会的通知》。 11、照片一份。 证据9-11拟共同证明目前案涉范家村撤村建居农转居多层公寓产权证办理的条件未成就，市级、区级相关职能部门多次就产权登记中存在的问题召开会议讨论的事实。 12、《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》。 13、《杭州市公安局消防支队》。 14、《城镇污水排入排水管网许可证》。 15、《杭州市区建设项目配套绿化确认单》。 证据12-15拟共同证明被告范家社区居委会正在积极配合杭州市政府及相关部门妥善解决案涉农转居多层公寓项目房产权初始登记的历史遗留问题，并已完成办证所需消防、排污、绿化等部门的验收。 16、《杭州市发展和改革委员会公文处理简复单》（杭发改简复【2006】12号），拟证明2006年4月30日经由杭州市发改委发文确认，将案涉范家村农转居多层公寓项目建设主体调整为被告二的事实，结合该公文简复单所援引的市委办发【2002】80号文，可以得出案涉范家村农转居多层公寓项目应由被告二承担办证义务的结论。 被告江干农居建管中心为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1、《杭州市撤村建居农转居多层公寓房屋所有权登记发证暂行规定》杭政办（2004）22号。 2、《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》市委办发（2002）80号。 证据1、2拟共同证明安置房的产权登记由建设单位径直向发证机关办理，并明确规定了办证流程及办证所需的相关材料等内容的事实。 3、江发改（2006）54号文件一份，拟证明范家社区计划立项调整系针对杭计投资（2002）281号计划立项等内容的事实。 对以上证据，本院依法组织了举证质证，具有真实性，本院予以认定。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2004年7月5日，原告与范家村村民委员会签订了《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》，协议说明了范家公寓系文件规划内的多层农居公寓，且约定了新房的分配方式及相应房款的支付系直接从拆迁补偿金中扣除等内容。之后原告付清房款并入住。2001年12月17日，中共杭州市委、杭州市人民政府发布《中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》（市委[2001]29号），范家村正式撤村建居，原范家村村民委员会正式更名为范家社区居民委员会。2004年3月18日，杭州市江干区人民政府向杭州市规划局发出江政函[2004]6号《江干区人民政府关于要求补办范家社区农转居多层公寓（—期）有关手续的函》，说明案涉农居公寓因一期工程的建设由社区组织实施，由于缺少经验，社区仅根据村民的要求，未经过有关部门的批准，就对总平布置作了调整，因此需要补办有关手续的事实。2019年9月24日，杭州市清理解决拆迁安置房办证遗留问题专项工作领导小组印发《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，要求拆迁安置房产权证申请主体为项目原开发建设单位。因案涉范家公寓产权证未能得到办理，原告提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为两被告是否有限期办理案涉范家公寓房屋产权证的义务，以及案涉范家公寓引发的纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）。针对第一个争议焦点，本院认为，无论是相关法律法规，或是当事人签订的《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》，都未规定被告范家社区居委会具有限期办理房屋产权证的义务。针对第二个争议焦点，本院认为，本案争议的房屋是拆迁安置房，拆迁安置房的对象并未向社会公开出售，而是特定的分配予被拆迁人，它不等同于商品房，不能适用解释第十八条关于逾期办理房屋权属证明的违约金条款。故原告要求被告承担逾期办证违约金缺乏法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周士良的全部诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币1621.5元，由原告周士良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  张 宏 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  郭卓君 代书记员  姜 玲