广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40146号原告：广州兰析商贸有限公司，住所地广州市天河区广州大道中******。法定代表人：林旭斌，职务总经理。被告：广州捷丽置业有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区中山五路**法定代表人：吕兆泉，职务董事长。委托诉讼代理人：杨晓芳，女，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：古俐敏，女，该公司职员，通讯地址。原告广州兰析商贸有限公司（以下简称兰析公司）与被告广州捷丽置业有限公司（以下简称捷丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰析的法定代表人林旭斌，被告捷丽公司及其委托诉讼代理人杨晓芳、古俐敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》于2019年5月14日解除；2.被告向原告一次性退还保证金71943元。事实与理由：原告因经营所需租赁商铺，多次与被告处工作人员通过微信进行沟通协商。后原、被告双方于2018年5月12日签订合同编号为：MAY-B1F-B105的《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），其中约定：原告租赁被告位于中国广州市越秀区中山五路68号的五月花商业广场负壹层B105号铺位（以下简称案涉商铺），该物业建筑面积约为76.13平方米；约定租赁期为叁年，自2018年5月15日至2021年5月14日止；2018年5月15日至2018年7月14日期间月租金为22839元/月，2018年7月15日至2020年5月14日期间月租金为45678元/月，2020年5月15日至2021年5月14日期间月租金为47962元/月；预付租金为45678元整，租赁保证金为143886元整。合同签订之后，原告如约及时足额向被告支付了相应费用，被告亦将案涉商铺实际交付原告使用。但在原告实际使用案涉商铺过程中，被告未依约对该案涉商铺进行管理维护，导致案外人多次对案涉商铺进行骚扰，影响原告的正常工作，导致原告无法正常营业，实际造成严重经济损失。同时，案涉商铺的消防通道一直被占用，由被告出租给其他商户存在巨大的安全隐患，实际危及到原告人身财产安全，且该商户距离案涉商铺非常近，对于案涉商铺客流量造成严重影响，间接影响到原告的经营。鉴于案涉商铺存在上述瑕疵,原告自2018年7月份起多次通过微信向被告的工作人员反映情况，希望其能够积极行使管理职责，为案涉商铺消除瑕疵。被告虽口头允诺尽快处理，实际并未采取任何措施消除影响，对于案外人一直听之任之，持不作为态度。原告多次向被告提出整改要求之后，案外人仍旧继续妨碍原告的正常经营，给原告以及原告作人员造成巨大困扰。后原告因不堪其扰，于2018年8月28日正式告知被告，欲与其协商解除合同，被告于2018年8月28日作出复函，同意在将案涉商铺出租或者转租之后解除合同。原告收到复函后积极协助被告进行招租，并多次与意向承租人协商一致，但均因被告原因无法完成招租。2019年5月14日，在明确通知被告要求解除合同之日起九个月后，原告因被告长期拖延招租、拒绝履行管理职责，不堪案外人骚扰，同时受到案外人商铺占用消防通道影响客流量的影响，无法继续维持经营，迫于无奈在提前3天通知被告接收交付的案涉商铺后正式搬离。综上所述，被告未履行出租人的义务，导致原告无法实现正常经营的合同目的，拒不依约履行合同义务己严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）及补充协议约定：由原告向被告承租案涉商铺作为经营鞋包配饰使用，租期自2018年5月15日至2021年5月14日止，原告向被告支付租赁保证金143886元做履约保证之用。上述协议是双方在平等、自愿、公平的情况下协商一致的意思表示，合同内容符合法律法规的规定且真实合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，原告应依约遵守并履行合同义务。二、原告在起诉状中对本案的案情描述与事实不符。具体如下：1.被告始终依照案涉合同的约定履行合同义务、对涉案商铺进行管理、维护，并未违反合同有关约定。原告所称案外人的“骚扰”，实为相邻商铺的员工派发传单进行宣传活动，如原告认为该行为影响到其正常经营的，则为原告与案外人之间的民事纠纷法律关系，与被告无关。2.原告于2018年8月28日向被告提交书面函件《退租申请书》申请终止案涉合同及补充协议后，被告于同日书面回复《有关：申请提前终止租赁合同的回复》，声明：原告无单方解除权，如原告能够将案涉商铺出租或转租的，被告方考虑其申请；且被告对原告申请终止租赁合同的事宜保留最终决定权。原告于2018年9月5日签收该函件。被告认为，合同的解除必须以双方达成一致意见为前提，上述申请及复函仅为双方解除合同的协商过程，并不能认定为双方对合同的解除达成最终一致意见，且被告在复函中己明确解除合同应达至一定的条件，但并无证据证明该条件己达成，因此并不能证明双方合同经己解除，或者己达成一致意见，因此案涉合同及补充协议并未解除，原告仍需履行上述合同。3.原告称“收到复函后亦积极协助被告进行招租，并多次与意向承租人达成协商一致，后均因被告原因无法完成招租”。被告认为，为维持五月花商业广场的良好运营，被告必须对商场的层级定位、受众群体等多方面进行考虑，比如承租的面积，可承受租金及品牌效果等方面进行筛选。原告未能提供己达成协商一致的意向承租人的相关信息及资料，被告认为原告并未积极协助被告进行招租，此为其一。其二，原告在合同租赁期间提出退租申请，其单方违约在先，被告在其提出退租申请后积极协调，承诺在达至一定条件后可双方解除合同，并在该期间一直寻求合适客户。但被告非违约方，寻求合适客户的主要责任不应当由守约方承担。其三，原告无相关证据证明无法完成招租系被告原因，因此在原告无证据证明的情况下，认为因为被告原因导致无法完成涉案商铺的招租是不合理、不妥当的。三、原告未经被告同意停止经营、擅自离场，是违反了案涉合同及补充协议的约定，被告可依约没收保证金。原告于2019年5月11日向被告提交书面的《撤场解约通知书》，要求解除案涉合同及补充协议并通知被告其将于同月13日撤离案涉商铺。被告于同月15日发出书面的《有关：申请提前终止租赁合同的回复》，再次明确声明被告考虑解除合同的条件及要求。2019年5月14日，原告在未征得被告同意、也并未办理任何手续的情况下，擅自停止经营并撤离五月花商业广场。其后以邮寄方式将涉案商铺钥匙寄至被告的联系地址。被告认为，在双方未依法解除合同的前提下，原告的上述行为不能视为己完成涉案商铺的交还手续。根据补充协议附件二第二部分关于营业期“……未经出租人书面同意营业期内承租人不得无故中断营业……”的约定，原告未经被告同意或许可即停止营业、擅自离场，已属违约，应承担违约责任。根据补充协议第十七条第二款的约定，被告有权依约没收保证金。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年5月15日，原告（为承租人，乙方）与被告（为出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路68号负壹层B105号铺位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积76.13平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下：自2018年5月15日至2018年7月14日止期间月租金为22839元/月；2018年7月15日至2020年05月14日期间月租金为45678元/月，2020年5月15日至2021年5月14日期间月租金为47962元/月；等。同日，原告（为承租人）与被告（为出租人）签订《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》。其中约定：补充协议是案涉合同的补充，合同主文与补充协议不一致的，以补充协议为准；原告向被告承租案涉商铺仅限于用作经营鞋包配饰用途；承租人于签署本合同的同时，须向出租人缴纳保证金作为承租人忠实履行本合同各项条款的担保，其中包括租赁保证金143886元；如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约，若经敦促，承租人仍不履行本合同规定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项及/或应赔偿出租人的损失；承租人应按时缴付租金、管理费、宣传推广费、保证金、设施费用及本补充协议规定的其他任何费用；承租人如若欲将自用的物品带离五月花商业广场，应事先向出租人发出书面通知，经出租人书面批准后，按五月花商业广场物业管理人或其在五月花商业广场设立之管理处指定的时间、路线进行操作；租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期届满日或提前终止日将该物业交还出租人，由此发生的费用（若有）由承租人承担；租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应将该物业恢复至提供给承租人时的原来状况并交还出租人，并承担因恢复原状而直接或间接对该物业以外第三方造成损害的赔偿责任；如承租人未将该物业恢复原状，出租人有权自行恢复，由此产生的一切费用应由承租人承担；出租人亦有权按租赁期届满日或提前终止日该物业的现状收回该物业而无须向承租人另作补偿；租赁期届满日或本合同提前终止日，出租人与承租人应当共同验收该物业及其附属设施，如有损坏（自然磨损者除外）承租人须承担赔偿责任；承租人应向出租人归还该物业的所有钥匙；承租人未按本合同约定交还该物业的，应承担相应的违约责任，且出租人有权自租赁期届满日或提前终止日自行收回该物业。出租人有权以向承租人发出自行收回该物业的通知书而无须实际进入该物业的方式收回该物业，也有权以在该物业的大门上加锁或更换该物业原锁的方式自行收回该物业。本补充协议所述的交还必须满足下列全部条件：1、承租人已将该物业恢复至提供给承租人时的状况，（或在出租人同意的情况下，可维持租赁期届满日或本合同提前终止日的现状，）并将该物业归还出租人；2、承租人已与出租人共同验收了该物业内附属设施，并对损坏部分（自然磨损者除外）进行了必要的修缮或赔偿；3、承租人已将该物业的所有钥匙交还出租人；4、出租人与承租人已签署了书面的交接单；出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权提前终止本合同并要求承租人交还该物业：1、承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后十四天内仍未交付该等应付款项……6、承租人连续3天未营业或一个月内累计停止营业的时间达40小时……当发生本条第一款的情形时，本合同自出租人将终止合同的通知书送达承租人之日起即行终止，出租人也可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期；除租赁开始第一个日历月外，承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；租金保证金143886元，相当于该物业租赁期最后一年月租金标准的3倍，承租人应于签署本合同前缴清；承租人无故要求提前终止本合同，或出租人依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金，出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利；等。案涉合同及补充协议签订后，原告向被告支付租金保证金143886元，被告将案涉商铺交付原告使用。2018年8月28日，原告向被告提交《退租申请书》，其中载明：我司于2018年5月15日承租了案涉商铺用于经营鞋包配饰，现因我司经营亏损原因，正式向贵司提出退租申请。同日，被告向原告发送《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，认为租赁合同及补充协议并没有赋予原告提早解约撤场或转让之条文，经考虑，同意原告如能履行下列条款，方能考虑特准其申请：1、原告能物色一新租户代替原告租用上述铺位，并与被告签订为期二年的租赁合同，新租赁合同之租金及其他详情，均需先征求原告同意；2、原告于新租户签订新租赁合同后，须与业主签订提早迁出及终止租赁合同之协议文件；3、原告须负担一切有关新租赁合同及提早迁出协议文件之费用（包括但不限于律师费、备案登记费等）；4、原告须负担业主因其提早迁出之一切损失（如：中介代理费、新租户之免租期及新旧租金之差额等）；5、原告须还原上述单位之装修，以期达到被告或新租户的要求；6、被告将没收原告的一切保证金及押金作为赔偿；7、原告须在退租前缴清包括迁出日在内之一切欠款，包括租金、管理费、推广费、水电费等。就原告提出之提早解约的要求，被告保留最后之决定权；等。2019年5月11日，原告向被告提交《撤场解约通知书》，载明：由于经营亏损严重，故我司于208年8月份向贵司发函《退场申请书》与贵司协商退场事宜，贵司表示需要有新租客签约才可以解除合同，但9个月时间依然没有任何租客与贵司签约，目前我司因为经营严重亏损已经无力再继续维持经营，万不得已通过此函明确通知贵司，我司将于2019年5月13日晚上10点正式撤离商场，停止运营，望贵司安排相关人员来店铺对接撤场事宜，与贵司的合同于2019年5月13日正式解除。2019年5月15日，被告再次向原告发送《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，其上所载内容与其于2018年8月28日所发出的复函基本一致。本案庭审过程中，双方一致确认：被告已向原告付清2019年4月30日前的租金，此后的租金尚未支付；原告实际搬离案涉商铺的时间为2019年5月14日，被告于同日收到原告寄送的案涉商铺钥匙；原告搬离后，在案涉商铺所剩余的装饰装修物均已形成附合。被告称，其在收到原告的发函后已开始积极对外招租，但直至2019年10月1日才与案外人就案涉商铺达成临租协议，为此被告向本院提交了《商铺短期租赁协议》一份，其中载明：案外人广州星野文化传媒有限公司于2019年10月1日起至2019年10月31日止向被告租赁案涉商铺，租金为45678元。原告对《商铺短期租赁协议》的真实性、合法性及关联性均不予确认。原告就其主张因被告未依约对该案涉商铺进行管理维护、对外出租消防通道导致其经营受影响，以及因被告原因导致未能重新招租的事实，还提供了微信聊天记录若干。被告对上述证据的质证意见为：1.对真实性、合法性及关联性均不予确认；2.确认其工作人员何芷茵曾以微信方式就原告退租撤场问题多次与原告的法定代表人林旭斌沟通，并反复声明如原告能将案涉商铺出租或转租的，被告可考虑其退租申请，但应由原告承担由此产生的一切费用；但认为二人之间的微信记录不应视为代表被告公司的立场与态度，应以被告向原告发出的两次书面函件的回复意见为准；3.确认案涉商铺门口通道有设置临时摊位，但认为该摊位没有超过2米不影响消防通道功能，且原告在签订案涉合同前查看现场时该临时摊位已经设置，故原告以此为由解除合同无事实依据。为此，被告提交了《商铺短期租赁协议》《解除租赁合同协议》各1份，其中载明：案外人聂万**与原告约定于2017年11月1日起至2018年10月31日止向被告租赁B1H5柜位场地；后双方于2018年9月1日解除前述协议。原告回应称，承租案涉商铺前有查看现场，当时通道上并没有设置临时摊位；而且从其拍摄的视频看，至少2家商铺在消防通道违规经营，但其并未向有关消防部门投诉，只是向被告反映临时摊位的经营影响到其正常经营。被告又回应称，其为了提升商场整体气氛在通道设置柜位出租给案外人经营餐饮零售业，原告确实曾向其反映有关问题，其也曾要求商场的物业管理部门人员通过微信及口头方式与案外人进行沟通，案外人称会妥善解决。原告确认其每次向被告反映，被告均答复会与临时摊位人员沟通，但问题仍未得到解决。关于案涉商铺重新招租的过程。被告确认原告于2019年3月18日曾向原告提供意向承租人，被告于次月15日经审核答复通过，但该意向承租人表示不承租了。被告又确认，其于2019年4月告知原告已找到意向承租人故无需原告提供的该承租人了，此举是出于商场对客户的择优选择；但后来被告所称的该意向承租人又表示不承租了。本院认为，《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。概言之，被告作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；原告作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。本案的争议焦点是，被告将通道位置出租给案外人作临时经营是否造成案涉商铺不适租？原告提前解除案涉合同是否违约？首先，原告提供的证据未能证明通道位置出租给案外人作临时经营导致其经营受损。而从原告多次发函的内容可见，其要求提前解除合同的原因均为“经营亏损”，函件中并未对其在本案中提出的解除合同事由进行陈述。因此，原告以此为由解除合同，缺乏事实和法律依据。其次，被告已按租赁合同的约定将案涉商铺交付原告使用，原告于2019年5月14日撤场，但现有证据表明被告在原告撤场前后均一直以书面形式明确表示不同意解除双方的租赁关系。原告作为违约方，不享有单方面的合同解除权。其向被告发出解除通知并撤场，不发生合同解除的效果。因此，原告要求确认案涉合同于2019年5月14日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，原告现也未有证据证明其撤场时已符合补充协议明确约定的以下交还条件：1.已将物业恢复原状并交还原告；2.双方已共同验收了该物业内附属设施；3.被告已将该物业的所有钥匙交还原告；4.双方已签署书面交接单。故被告于2019年5月14日撤场的行为不能视为已将商铺交还给原告。因此，原告在未与被告协商一致解除合同的情况下擅自撤场，已构成违约，理应承担违约责任，被告有权单方面解除租赁合同并没收租金保证金，故本院对原告要求被告一次性退还50%保证金的诉讼请求，不予支持。需要指出的是，被告作为案涉商铺的出租人，其在2019年5月14日知悉原告已退场并收到原告寄送的案涉商铺钥匙后，应在合理期限内收回案涉商铺。此外，被告在庭审中亦表示，其在2019年10月1日已将案涉商铺重新出租，故原、被告签订的案涉合同及补充协议事实上已经解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州兰析商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费1599元，由原告广州兰析商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  江 琼人民陪审员  王 勇二〇二〇年六月五日书 记 员  李洁茹邓鸿明