福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1143号 原告：张克兵，男，1976年12月10日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：陈桂花，女，1976年3月6日出生，汉族，住福建省沙县。 以上二原告委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，该公司员工。 原告张克兵、陈桂花与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张克兵、陈桂花的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张克兵、陈桂花向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司支付逾期办证违约金9053.99元（从2018年6月1日起计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。诉讼过程中，张克兵、陈桂花减少诉讼请求为：1.判令万豪公司支付逾期办证违约金9053.99元（从2018年6月1日起计至2019年2月15日）；2.本案诉讼费由万豪公司承担。事实和理由：2016年9月13日，张克兵、陈桂花与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼13A05室商品房，购买总金额为696461元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为张克兵、陈桂花办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致张克兵、陈桂花未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向张克兵、陈桂花支付违约金。然而，在张克兵、陈桂花付清所有购房款后，万豪公司未按照《商品房买卖合同（预售）》约定的时间，为张克兵、陈桂花办理不动产权证书，而是于2019年9月12日才为张克兵、陈桂花办理好不动产权证书，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。为支持其诉讼请求，张克兵、陈桂花向本院提交了身份证、《商品房买卖合同（预售）》、备案信息表、销售不动产统一发票等证据证明。 万豪公司辩称：1.非因万豪公司原因导致张克兵、陈桂花所购房屋至今才办理不动产权证，其已于2016年向沙县城乡规则勘测设计室提交了房地产测量计算委托书等相关材料，但因该设计室人手不够等原因，直至2018年10月16日其才收到该设计室出具的总确权房屋权属证附图。而该设计室系沙县住建局开办的事业单位。因此，未能及时办理不动产权属登记是由于行政部门拖延办理所致，其不应承担违约责任。同时，因办理不动产权证系双务合同，案涉房屋在已具备办证条件时，其已及时通知了张克兵、陈桂花需配合办理。但张克兵、陈桂花未予配合，亦导致了办证期限的延长，该期限应予扣除。2.《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”，即使法院判决应支付违约金，其总额也不应超过商品房总价的1%。综上，请求依法驳回张克兵、陈桂花的诉讼请求。为支持其主张，万豪公司向本院提交了公司营业执照、竣工验收报告、测量说明、房地产测量计算委托书、房屋现场勘测图、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县住建局机构设置、中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知、沙县政府部门管理事业单位截图等证据。 根据双方当事人提交的证据及其当庭陈述，本院确认事实如下： 1.2016年9月13日，张克兵、陈桂花与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：张克兵、陈桂花向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼13A05室商品房，总价款696461元。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，张克兵、陈桂花按约向万豪公司支付购房款696461元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付张克兵、陈桂花使用。张克兵、陈桂花于2019年9月12日取得案涉商品房的不动产权证书。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。 3.2019年5月24日，万豪公司向张克兵、陈桂花邮寄《通知书》，书面通知其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理金古明珠商品房结算手续及办证手续。同日，张克兵、陈桂花收到该《通知书》。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1．万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 张克兵、陈桂花认为，万豪公司主张“逾期办证主要是由行政部门造成的”，但张克兵、陈桂花不知万豪公司与行政部门的关系，且二者之间的关系亦与张克兵、陈桂花无关。张克兵、陈桂花依约支付了购房款，万豪公司应当依约履行合同义务，否则应承担相应的责任。 万豪公司认为，案涉房屋所有权转移登记的逾期系沙县城乡规划勘测设计室造成的，沙县城乡规划勘测设计室实地测绘开始到完成整整花了25个月时间，是造成逾期办理房屋所有权转移登记的原因，不应由万豪公司去承担行政监管部门造成延误逾期的责任，否则，对万豪公司是极其不公平的。其次，万豪公司于2018年11月1日取得不动产登记中心首次登记（总确权）的证明文件，在具备办理房屋所有权转移登记条件下，万豪公司即通过EMS通知张克兵、陈桂花办理房屋所有权转移登记义务。但张克兵、陈桂花接到通知不去办理，逾期办理房屋所有权转移登记系因张克兵、陈桂花原因，应由张克兵、陈桂花自行承担该逾期责任。 本院认为，万豪公司认为其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门拖延所致，这是万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》一方当事人所应履行的合同义务。万豪公司提供的证据也不足以证明其逾期办理房屋权属登记是由于行政部门拖延办理所致。根据合同约定，万豪公司应在2018年5月30日前为张克兵、陈桂花办理不动产权证书，但万豪公司于2019年5月24日才通知张克兵、陈桂花办理房屋权属登记，万豪公司已构成违约，应承担逾期办证违约责任。 2．逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 张克兵、陈桂花认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”，该条款免除、限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，系无效的格式条款。该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。 万豪公司认为，该条款加注下划线作为特殊标识并予以说明，已采取合理的方式提示并说明，该条款没有免除万豪公司的责任，也不存在无效的其他情形，应认定为合法有效的条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明，且该条款并未完全免除万豪公司责任、加重张克兵、陈桂花责任、排除张克兵、陈桂花主要权利。其次，万豪公司已为张克兵、陈桂花办理了相关不动产权登记，不存在无限期拖延办证的情形，故该条款合法有效。 综上所述，本院认为，张克兵、陈桂花与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前为张克兵、陈桂花办理不动产权证书，但万豪公司于2019年5月24日才通过EMS快递通知张克兵、陈桂花履行办理房屋所有权登记，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款696461元的1%为6964.61元。张克兵、陈桂花主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院不予支持。张克兵、陈桂花申请减少诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张克兵、陈桂花逾期办理房屋权属证书的违约金6964.61元； 二、驳回张克兵、陈桂花的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 黄晓文 二〇二〇年六月十七日 法官助理 王彩霞 书 记 员 卢 加 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。