广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9082号原告：吴丽华，女，1987年7月23日出生，汉族，住广东省中山市。原告：吴嘉欣，女，1990年4月5日出生，汉族，住广东省中山市。两原告委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：高文浩，广东德先律师事务所律师。被告：吴婵欢，女，1952年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭惠茹，广东凯行律师事务所实习律师。被告：梁园容，女，1965年4月9日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：黄焯洪，男，1980年1月22日出生，汉族，住广东省中山市。原告吴丽华、吴嘉欣诉被告吴婵欢确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，原告吴丽华、吴嘉欣申请追加梁园容为本案被告，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。后本院依职权追加黄焯洪为第三人参加本案诉讼并转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告吴丽华、吴嘉欣及其委托诉讼代理人徐才、被告吴婵欢及其委托诉讼代理人梁友明、第三人黄焯洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效。事实和理由：被告梁园容是两原告的母亲，三人均是中山市东凤镇和泰村原第八经济合作社的村民。该社分配宅基地每人80平方米，被告梁园容和两原告合计分配到宅基地面积合计240平方米，两原告同意统一登记在其母亲被告梁园容的名下[中府集用（2003）字第031037号]。2008年8月9日，被告梁园容在两原告不知情的情况下，与被告吴婵欢签订《宅基地转让协议》，事实上两原告从未在该转让协议上签名和按指印。被告吴婵欢已在中山市东凤镇和泰村原第八经济合作社拥有一处宅基地且其原有宅基地面积加上违法受让宅基地总面积远超法律法规规定的范围，上述转让协议所约定转让宅基地使用权因违反法律的强制性规定而无效。其次，上述转让协议上所载的两原告签名及指印均非两原告本人所为，并非两原告的真实意思表示，系被告梁园容及被告吴婵欢恶意串通、隐瞒下签订，其行为严重侵害两原告的合法权益，属于无效的民事行为。为维护原告合法权益特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告吴婵欢答辩称，原告的诉求没有事实和法律依据。一、被告梁园容在2003年8月13日已经获得120平方米宅基地使用权，原中山市国土资源局颁发了《集体土地使用证》，符合法律规定，应当受到法律保护。二、原告及被告梁园容获得另外120平方米并转让本案的房地产符合法律规定。1.中山市和泰村民委员会（以下简称和泰村委会）在2007年8月8日就集体土地的固化方案公开征求意见并制定的《和泰村宅基地固化方案》，没有违反法律强制性规定，符合法律和相关政策规定。2.按《和泰村宅基地固化方案》的规定股东以户为单位使用宅基地，因此原告及被告梁园容三人须以户为单位使用240平方米。3.本案中，以“梁园容”为户单位，梁园容、吴丽华、吴嘉欣与吴婵欢于2008年8月9日签订《宅基地转让协议》，属于“本社内容流转”没有违反法律强制性规定。再者，该协议条款经双方充分协商一致达成，为双方真实意思表示，转让价格为350元/平方米，转让价格符合当时的土地市场价格，同时该协议亦提交中山市和泰股份合作经济联合社（以下简称和泰经联社）留存，审批交易程序合法。四人在签订《宅基地转让协议》前已向和泰经联社提交书面的申请书并有村委相关工作人员签署“同意转让宅基地”的审核批复意见。转让土地的事实经过村委会会议通过（原告及被告梁园容对此事均知情，村委会充分告知了原告及被告梁园容）。因此双方签订的《宅基地转让协议》为双方真实意思表示，符合和泰村委会制定的土地转让相关规定，程序合法。4.《广东省农村宅基地管理办法》第十七条规定：“鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。”。5.广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定“……1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以后农村村民将经依法取得的宅基地使权用连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”。根据梁园容、吴丽华、吴嘉欣与吴婵欢签订的《宅基地转让协议》，所转让的标的物包含已有梁园容所建住宅，即本案涉及转让的对象实际上为该宅基地的使用权与宅基地上房屋的所有权一并转让，转让合同合法有效。三、涉案土地在2011年7月6日已经交付给了第三人黄焯洪，黄焯洪已经在该土地上兴建了八层的房屋。原告至今为止没有提出任何异议，只是因为现在的土地值钱远远超出当时出让的价钱而产生了贪念而已。根据庭审调查事实，吴丽华陈述自己自出生开始至2017年长达30年也不知情“土地已经转让并兴建了建筑物”的事实，也没有到场涉案房屋，违背日常生活逻辑。其陈述缺乏理据予以支持。四、原告并未提交证据证实《申请书》、《宅基地转让协议》上签名非本人签名。退一万步就算不是原告签名的笔迹，但最起码“梁园容”的签名是属实的，土地转让只需以户为单位进行。原告与其母亲梁园容自己持有《宅基地转让协议》的原件，村委会也存档一份《宅基地转让协议》的原件。2008年8月9日被告吴婵欢已取得涉案房地产的权属，使用了涉案房屋至2011年7月6日转让给了第三人黄焯洪，梁园容、吴丽华、吴嘉欣长达20年没有提出任何异议，现在原告以“没有签名”为由要求确认合同无效，没有任何事实依据及法律依据，也不符合生活逻辑。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄焯洪发表意见称，不同意原告的诉讼请求，未建房前原告并未主张诉讼请求，现房屋已经建好原告才提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：被告梁园容为原告吴丽华、吴嘉欣母亲。证号为中府集用（2003）字第031037号的《集体土地使用证》记载以下用地信息：土地使用者梁园容、土地所有者和泰村委会、座落中山市东凤镇和××、用途住宅用地、使用权类型、××用宅基地、使用权面积120平方米。原告提供《申请书》复印件、《宅基地转让协议》复印件称2017年原告到和泰村委会询问建房事宜时发现原告建房宅基地份额已被被告梁园容出卖。《申请书》复印件记载内容为：“和泰村股份合作经济联合社：本人梁园容、系和泰村原第八经济合作社村民，本人及家庭成员（吴嘉欣、吴丽华），共3人，有分配宅基地240平方米，目前因家庭生活困难，需要有偿转让240平方米宅基地给本村原第八经济合作社村民吴婵欢，以解决生活急需，并保证本人及家庭成员转让宅基地后，不再向和泰村股份合作经济联合社申请宅基地，敬请批准。敬礼申请人：梁园容（指印）吴丽华（指印）吴嘉欣（指印）2008年8月9日”。除上述三个手写签名外，《申请书》上另有“同意转让宅基地”的手写文字和梁敬华、吴少芳等六个手写签名（部分签名因潦草看不清）。《宅基地转让协议》复印件记载，甲方梁园容、吴嘉欣、吴丽华，乙方吴婵欢就宅基地转让事项达成如下条款：“一、甲方拥有和泰经联社分配的宅基地240平方米，现通过有偿方式转让240平方米使用权给乙方，转让价格为每平方米人民币350元，其款（大写）捌万肆仟元整（￥84000.00元）；二、甲方将宅基地转让给乙方后，甲方承诺永不追讨，绝不反悔，一切责任自负；三、甲方与乙方签定本协议生效时，从甲方分配的宅基方数中划拨给乙方，交付使用时间为2009年1月1日，划拨后，甲、乙双方今后不能因政策改变、地价变化等因素而相互追讨，一切责任自负；……”。《宅基地转让协议》复印件上甲方确认签名处有”梁园容、吴丽华、吴嘉欣“的手写文字和指印，乙方确认签名处有“吴婵欢”的手写文字和指印，在场人签名处空白，落款日期也是2008年8月9日。到庭被告吴婵欢质证确认《申请书》复印件、《宅基地转让协议》复印件记载内容属实，称相关原件在和泰村委会有存档，当时双方交易的不仅是宅基地使用权，地上还有**两层半的房屋。被告吴婵欢另称2008年8月9日《宅基地转让协议》中所载明的84000元是宅基地转让价款，其另支付了15000元用于购买案涉土地上的房屋。被告吴婵欢提供《宅基地转让协议》1份、照片1张称被告吴婵欢在2011年已将案涉房地产以240000元价格转让给了第三人黄焯洪，黄焯洪已在案涉土地上重新兴建了1幢8层房屋。上述《宅基地转让协议》记载甲方为吴婵娟、乙方为黄焯洪，双方约定：“一、甲方将拥有和泰经联社分配的宅基地240平方米包含二楼一座（原来梁园容住宅），通过有偿方式转让使用权给乙方，转让价格240000元；二、甲方将宅基地转让给乙方后，甲方承诺永不追讨，绝不反悔，一切责任自负责；三、甲方现行将该楼房因出租给第三方，甲方限2011年7月31日前搬迁；四、甲方与乙方签订本协议生效时，从甲方宅基地方数给乙方交付使用时间为2011年7月6日，使用后，甲、乙双方今后不能因政策改变、地价变化等因素而相互追讨，一切责任自负，今后该楼房由乙方另行处理，如拆建等；……”。照片反映一幢7层房屋的外貌，该房屋已完成主体毛坯建设。对被告吴婵欢提供的上述证据，到庭原告、第三人均确认真实，另原告称上述建设房屋属于违法建筑，至今未办理房产证，且报建手续不齐全，第三人确认其在案涉土地上的新建建筑无办理相关规定审批及报建许可手续，现建设的房屋共为7层，总建筑面积约1700平方米，已将240平方米土地全部使用完毕。本案诉讼过程中，针对原告称并未在2008年8月9日《宅基地转让协议》签名、捺印，被告吴婵欢称，两被告是在和泰村委员签订该协议，后被告梁园容把协议书带回家给原告签订后再把签好的协议书带回给被告吴婵欢，至于被告梁园容带回家之后实际由谁在协议上签名被告吴婵欢不清楚。鉴于上述情况，原告申请对《宅基地转让协议》上落款“吴丽华”、“吴嘉欣”签名上笔迹及指模进行鉴定。因原告以及被告吴婵欢均称落款时间2008年8月9日的《宅基地转让协议》复印件在和泰村委会保存有原件，本院向该村委会发函询问，和泰村委会书面回复称安排工作人员多次查找资料室、档案室，未有发现上述原件及复印件。后被告吴婵欢将其保存的一份2008年8月9日的《宅基地转让协议》原件提交法院用作司法鉴定检材。本院随机从鉴定机构名录中选取广东南天司法鉴定所作为鉴定机构。上述鉴定机构经检验后向本院书面回复称：“贵院委托书编号（2020）中二技鉴字第35号《司法鉴定委托书》，委托本所对《宅基地转让协议》上‘吴丽华’、‘吴嘉欣’签名处的指印进行鉴定，经本所痕迹室鉴定人员对上述指印进行检验，发现上述指印均捺印模糊、稳定的细节特征少，故上述指印均不具备鉴定条件。”。另外，针对签名字迹，该所出具粤南[2020]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》提供鉴定意见为：“1.检材《宅基地转让协议》落款甲方确认签名处‘吴丽华’签名字迹与吴丽华签名样本字迹不是同一人书写。2.检材《宅基地转让协议》落款甲方确认签名处‘吴嘉欣’签名字迹与吴嘉欣签名样本字迹不是同一人书写。”。该次鉴定的鉴定费7200元已由原告预交。另查明，原告吴丽华、吴嘉欣与被告梁园容户籍登记在同一家庭户，户号为576000367，该户户主为杜执好、梁园容、吴丽华、吴嘉欣、吴泳琳（2014年2月4日出生）等人。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。2004年8月28日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。……”，2019年8月26日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区、县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。……”。从上述新旧法律条款规定表述可知：一、宅基地的安排使用是以户为单位，故证号为中府集用（2003）字第031037号的《集体土地使用证》登记使用人为梁园容的120平方米集体土地使用权应属于家庭集体所有，若需连同地上所建房屋转让给本村村民，应征得其他家庭成员一致同意；二、案涉协议中协议转让的并未取得权属证书的另外120平方米土地使用权即使如原告以及被告吴婵欢所述属于当地村集体组织按《和泰村宅基地固化方案》补充安排给原告以及被告梁园容使用，但新旧法律条款规定虽然对政府审批的级别作了调整，但需经过人民政府审核批准的用地程序始终没变，上述协议签订时至本院作出判决时止，人民政府均未批准上述另外120平方米土地归原告以及被告梁园容使用，故原告以及被告梁园容均无权处分该部分土地使用权。现鉴定机构提供鉴定意见认为2008年8月9日的《宅基地转让协议》上“吴丽华”、“吴嘉欣”的签名字迹均非本人所书写，被告吴婵欢亦未举证证明被告梁园容在签订上述协议时已征得包括原告吴丽华、吴嘉欣在内的其他家庭成员的同意，故应当认定2008年8月9日的《宅基地转让协议》仅为两被告之间达成的协议。被告梁园容无权利单独处分家庭成员共有的宅基地使用权，更无权利处分超出《集体土地使用证》确权范围以外的其他土地使用权，原告要求确认2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效，本院予以支持。被告梁园容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法进行裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认被告吴婵欢与被告梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效。案件受理费100元由被告吴婵欢负担，鉴定费7200元由被告梁园容负担（上述两项费用原告均已预交，本院及鉴定机构不另收退，两被告分别按各自负担数额于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖 雪二〇二〇年六月十八日书记员  冯艺柱何盈香