广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初543号 原告（反诉被告）：防城港彰泰房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海小区。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董和友，男，1966年7月6日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：黄映彬，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁少彬，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）与被告（反诉原告）董和友商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后。本案审理过程中，董和友向本院提起反诉，本院于2020年5月7日立案受理了董和友的反诉后依法对两案进行合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彰泰公司的委托诉讼代理人李兰娟，被告（反诉原告）董和友的委托诉讼代理人黄映彬、梁少彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）彰泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除彰泰公司与董和友之间的《商品房买卖合同（预售）》；2.董和友配合彰泰公司到原合同登记机关办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案手续；3.董和友向彰泰公司支付违约金206683.50元（计算方式：合同总价款688945元×30%)、赔偿律师代理费13000元，合计219683.50元，并判决该笔款直接从董和友已付购房款中扣除。事实与理由：2019年9月24日，彰泰公司和董和友在防城港市港口区签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人即彰泰公司将所属的位于防城港市港口区西侧彰泰观江海12号楼3层301号房屋预售给董和友，合同总价款为688945元，买受人即董和友采取分期付款的方式，首期款345945元应于2019年9月5日前支付，第二期房款206000元应于2019年12月17日前付清，第三期房款137000元应于2020年3月17日前付清。合同第八条约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。双方同时签订了本合同的补充协议，该合同附件十一补充协议第十九条关于合同解除或终止第1、3、8款约定：若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房并将其另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），并从买受人已付房款中扣除违约金、损失、费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人；若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用(包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等)均由买受人承担。该补充协议还约定，《商品房买卖合同》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。商品买卖合同及相关附件补充协议签订后，董和友依约支付了首期款，但随后董和友在合同履行过程中没有按约定的期限内支付后期房款。截至2020年3月20日，董和友第二期应付房款206000元已逾期94天，逾期付款超过了90天，彰泰公司多次以各种方式催促董和友履行合同付款义务，但至今仍未能履行。同时，合同签订后，彰泰公司已经到有关机关办理了《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。按照合同补充协议第十九条第3款买卖合同经买卖双方协商或根据合同约定、法律规定解除的处理方式第(2)项约定：双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。另外，合同还约定争议解决方式，双方履行合同中发生争议后可向房屋所在地人民法院起诉。 被告（反诉原告）董和友辩称，1.其对彰泰公司的第一、第二项诉讼请求没有意见；2.《商品房买卖合同（预售）》及补充协议关于双方违约责任的权利义务严重失衡，补充协议不合理地加重买受人的责任，限制了买受人的权利，不应该根据补充协议的约定确定买受人的违约责任；3.补充协议约定的30％的违约责任明显高于因合同解除给彰泰公司造成的损失，应按《商品房买卖合同（预售）》的约定计付违约金；4.彰泰公司主张的律师费没有证据证明，应当不予支持。 被告（反诉原告）董和友向本院提出反诉请求：彰泰公司向董和友退还购房款335655元。事实与理由：2019年8月，董和友通过中介购买彰泰公司开发的彰泰观江海12号楼3层301号房，并支付了首期购房款345945元，余款因未能及时办理按揭贷款未支付。2020年3月20日，彰泰公司以董和友未按时支付剩余房款为由向法院起诉，要求判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、董和友配合办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案手续、支付违约金206683.50元并承担律师费13000元。董和友对彰泰公司要求解除合同无异议，但认为违约金应按《商品房买卖合同（预售）》约定，以累计应付款343000元的3％计算为10290元，在扣除董和友应承担的违约金后，彰泰公司应将剩余的购房款退还给董和友。 原告（反诉被告）彰泰公司对董和友的反诉辩称，董和友要求其退还购房款335655元依据不足，其只应退还购房款121533.36元。1.董和友主张按《商品房买卖合同（预售）》的约定以累计应付款的3％计算违约金，由于与补充协议约定的按合同总价的30％计算的条款相抵触，违约金应以补充协议的为准；2.导致合同解除是董和友的原因，董和友应按合同总价的30％支付违约金206683.50元并承担诉讼费4728.14元、律师费13000元，三项合计224411.64元，在董和友已付购房款中扣除上述费用后，剩余部分将退还给董和友；3.其在本诉中已主张从董和友的已付购房款中扣除上述费用，剩余款项将退还给董和友，应退回的数额法院会在本诉中作出判决，董和友没有必要另行提起反诉主张，因此反诉费用应由董和友承担。 本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，彰泰公司（出卖人）与董和友（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019112435），约定董和友向彰泰公司购买防城港市港口区西侧彰泰观江海12号楼3层301号房，房屋建筑面积为89.95平方米，单价为每平方米7659.20元，总价款计688945元；出卖人应当在2022年3月15日前向买受人交付该商品房。合同第七条约定买受人采取分期付款的方式支付房款，即买受人应当在2020年3月17日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款345945元，应当于2019年9月5日前支付；第二期房价款计206000元应于2019年12月17日前付清；第三期房款计137000元，应于2020年3月17日前付清。合同第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同第十二条约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第十九条第1款约定：……若出卖人同意买受人退房要求解除合同的，或因买受人原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房并将其另行出售给第三方，买受人应按合同总价款30％向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失）。第3款约定：本合同经买卖双方协商或根据本合同约定、法律规定解除的，双方应按下列方式处理……（3）自双方履行完毕上述义务、该商品房返还出卖人且出卖人另行出售后30日内，出卖人在买受人已付房款中扣除买受人应承担的违约金、出卖人再次出卖该房时所受的差价损失及相关费用、欠付出卖人受让债权/垫付或代偿款项（若有）、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金的、损失和费用的，则买受人还应予以补足。第8款约定：若因买受人未按约支付本合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）。合同附件十一补充协议第二十二条第4款约定：《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议构成双方关于买卖该商品房单位的全部协议内容，内容如与之前签署的认购书等有抵触的，以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议为准；《商品房买卖合同》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。补充协议结尾处买受人特别声明：合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受。合同还约定了其他事项。同日，彰泰公司将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房和城乡建设局登记备案。 2019年8月23日，彰泰公司向董和友出具了一份《收据》（编号：1505457），表明收到董和友交来案涉商品房房款148619元。2019年8月29日，彰泰公司向董和友出具了一份《收据》（编号：1505718），表明收到董和友交来案涉商品房房款80326元。2019年9月23日，彰泰公司向董和友出具一份《收据》（编号：1506266），表明收到董和友交来案涉商品房房款117000元。 2019年12月21日，彰泰公司向董和友出具了一份《催促履行通知函》（以下简称《通知函》），表明董和友与彰泰公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商品房，截止至2019年12月21日，董和友已缴纳首付款345945元，按照约定，董和友应于2019年12月17日前缴足第二期房款206000元。现发函给董和友，望董和友于2019年12月26日前携带相关资料到彰泰公司公司缴纳房款，避免损失的扩大。2019年12月31日，彰泰公司向董和友出具了一份《关于催交房款的律师函》（以下简称《律师函》），表明董和友未能依约支付第二期房款206000元，彰泰公司多次催促未果，截止发函之日已逾期付款达14日，根据合同约定彰泰公司有权追究董和友的违约责任，请董和友在收到律师函后5天内前往彰泰公司公司支付拖欠的购房款并与彰泰公司协商处理逾期付款责任事宜。 另查明，2020年3月20日，彰泰公司（甲方、委托人）与广西迈泰律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定彰泰公司就与董和友的商品房买卖合同纠纷委托乙方的李兰娟、黄世军律师代理诉讼，律师服务费为13000元。2020年4月29日，广西迈泰律师事务所向彰泰公司开具了一份《增值税专用发票》，载明律师服务费为13000元并在备注处注明“防城港彰泰公司与董和友商品房买卖合同纠纷案代理费”。2020年5月8日，彰泰公司向广西迈泰律师事务所转账支付59000元，并注明“律师代理费”。同日，彰泰公司向本院出具了一份《情况说明》，表明彰泰公司在与吴余焱、毛蓝青、董帅、董和友、陈景丽商品房预售纠纷的5个案件中，统一支付了5个案件的律师代理费59000元，其中与董和友案件的为13000元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行义务。现彰泰公司主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，董和友亦同意解除合同，属双方合意解除，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，董和友应协助彰泰公司办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，董和友对此无异议，故本院予以支持彰泰公司该项诉讼请求。 关于彰泰公司诉请的违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，董和友仅向彰泰公司支付了首期房款345945元，剩余购房款未能按照合同约定的期限向彰泰公司支付，董和友的行为已构成违约，应向彰泰公司支付违约金。现彰泰公司主张按照合同附件十一补充协议第十九条第1款的约定请求董和友支付合同总价款30％即206683.50元的违约金，董和友对彰泰公司主张的违约金计付标准提出异议。本院认为，违约金设立的目的在于弥补守约方的损失，综合本案的情况来看，因彰泰公司未能举证证明董和友逾期付款的行为及解除合同给其造成的实际损失，从公平合理的角度出发，本院酌情将违约金调整为58000元。 关于彰泰公司诉请的律师费的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条第8款的约定，董和友应向彰泰公司支付彰泰公司为解除合同或实现债权而支出的律师费。彰泰公司为案涉纠纷与广西迈泰律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费13000元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，彰泰公司诉请的律师费13000元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于董和友反诉主张退还购房款的问题。根据合同附件十一补充协议第十九条第3款第（3）项的约定，彰泰公司请求将上述违约金及律师费在董和友的已付购房款345945元中扣除，本院予以支持。在扣除上述费用后，彰泰公司应将剩余购房款274945元（345945元-58000元-13000元）退回给董和友，对董和友超出该剩余购房款部分的反诉请求，本院不予支持。对彰泰公司辩称董和友反诉部分的案件受理费问题，因彰泰公司在诉讼请求中主张案涉违约金、律师费直接从董和友已付购房款中扣除，故扣除后的剩余购房款应予返还给董和友。本案中，在生效判决所支持的违约金及律师费数额尚未确定且未发生彰泰公司怠于返还剩余购房款的情况下，且前述本院已认定系董和友违约导致合同解除，故董和友提出反诉请求所产生的案件受理费应由其本人承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）董和友于2019年9月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019112435）； 二、被告（反诉原告）董和友在本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019112435）备案手续； 三、被告（反诉原告）董和友向原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司支付违约金58000元； 四、被告（反诉原告）董和友向原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司支付律师费13000元； 五、上列第三、第四项款项合计71000元，原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内从被告（反诉原告）董和友已付购房款345945元中扣除； 六、原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）董和友剩余购房款274945元； 七、驳回原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）董和友的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9456.29元，减半收取计4728.14元（防城港彰泰房地产开发有限公司已预交），由原告（反诉被告）防城港彰泰房地产开发有限公司负担1242.14元，被告（反诉原告）董和友负担3486元。反诉案件受理费减半收取计3167.41元，由被告（反诉原告）董和友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费15791.11元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 罗 茜 书 记 员 朱俊杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。