江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14025号原告：李明，男，1979年4月20日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李中立，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清霞，上海汉盛律师事务所律师。被告：万金，男，1987年6月12日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。第三人：江娜，女，1976年12月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告李明与被告万金居间合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序。审理中，为查明事实，经当事人申请，本院依法追加江娜为第三人，并于2019年8月14日、2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告李明（仅参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人李清霞（仅参加第一次庭审）、李中立（仅参加第二次庭审）、被告万金及其委托诉讼代理人殷忠刚、第三人江娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告归还原告购房款549000元及相应银行利息（自2018年10月18日起，以549000元为基数，按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年9月以购房名义让原告打款给他，原告于2018年9月23日支付宝转给第三人20000元，第三人又将此款转给被告，被告又陆续以房源抢手名义让原告打款，原告又在10月先后用微信、支付宝、ATM机、柜台转账等方式共计支付被告529000元。后原告多次催促被告尽快办理房屋交易，被告以各种借口推脱，直到2019年5月28日，原告当面追问，被告才拿出一份并非原告签字确认的《员工内部福利购房协议》，原告对该协议并不认可。原告看到该协议后，通过网上查询了解到，购房协议中的出卖人江苏图骥网络数据有限公司（以下简称图骥公司）开发建设的信息大楼，推广名为“友文商务大厦”项目，用地性质为商业办公用地，因存在不符合商品房销售条件的情况下向买受人收取预订款性质的费用的情况，昆山市住建局于2018年9月3日对图骥公司作出了行政处罚，还因涉及纠纷，该信息大楼所涉土地使用权被法院依法查封，对于图骥公司开发建设的前述情况，昆山开发区规划建设局于2018年9月27日在昆山日报予以通告。此后，原告多次要求被告返还549000元，同时也要求被告提供549000元的真实资金流向凭证，被告拒绝提供。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告万金辩称：本案是原告委托第三人为其购房，由被告提供居间服务。在购房时，原告对于所购房屋的情况亲自到信息大楼售楼处进行过了解，之后由第三人代原告与图骥公司签订了购房协议并支付了购房款。由于原告和第三人是亲戚，之前也帮原告购买过2套房屋，所以在委托手续方面确有瑕疵，但从原告支付款项及双方聊天记录内容可以看出原告委托购房的意图，被告不存在欺骗。若原告没有授权委托购房，为什么会转款给被告及第三人，聊天记录也不会说要54万元购房。原告要求被告返还购房款没有依据，该款项已经全部支付给图骥公司。图骥公司虽有违约行为，但图骥公司不仅卖房给原告，还销售给其他很多户。被告作为居间人确实没有查询图骥公司的其他风险，但在日常的房屋买卖交易中，很少有中介会去查开发商的风险。原告也购买了多套房屋，作为购房人其也没有查询，不应以该理由作为被告在服务中存在过错。本案买房的代理行为已经完成，故原告要求返还购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人江娜述称：涉案房屋是我带我表弟（即原告）到售楼处看了房子后，到开发商处交了2万元定金，有相应的转账记录。签合同是原告打电话委托我代签的，因为他在河南，不方便签合同。如果没有交付定金，我是不会代签合同的。原告之前在我手上已经买了两套房子，本案中买的是第三套房子，用于投资。图骥公司的情况我并不知道，该公司类似纠纷也有很多，后来我才知道图骥公司出现了这种情况。全部购房款都是原告转给被告，再由被告支付的。我对原告没有欺骗行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于各方对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于各方有异议的证据，本院认定如下：对被告万金提交的2018年9月25日的支付宝转账记录，经本院核实，对其真实性予以确认；对第三人江娜提交的转账记录、微信群聊记录，与本案无关，本院不予确认。经审理查明，李明通过网络了解到图骥公馆小区的房屋出售信息后，由其表姐江娜陪同看了前进路上的施工现场，李明回到河南后于2018年9月23日向其表姐江娜转账20000元作为购房定金，江娜于2018年9月25日将20000元转账给万金。此后，李明分别于2018年10月1日向万金转账40000元，于2018年10月3日向万金转账45000元，于2018年10月9日向万金转账440000元，于2018年10月18日向万金转账4000元，共计转账549000元。双方一致确认该款项中包括李明支付给万金的居间费4000元。万金收到款项后，于2018年9月26日向图骥公司尾号为7174的银行账户转账20000元；于2018年10月18日向图骥公司尾号为7174的银行账户转账399615元。图骥公司出具加盖有公司财务专用章的《收据》两张，交款人均为李明，备注均为“购房款（万金代付）”，金额分别为20000元和399615元。万金陈述，除转账支付给图骥公司的购房款419615元及其收取的居间费4000元外，其余款项125385元均转给了“中间人王道凯”。2018年10月18日，江娜代李明（乙方）与图骥公司（甲方）签订了《内部员工福利购房协议》一份，该协议载明：一、李明预定图骥公司建设开发的信息大楼项目，位于腊梅路路北侧，/座/单元****，建筑面积44.17平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准），房屋价格9500元/平方米，总房款419615元。二、本协议签订时，乙方向甲方支付419615元（指定账号：账户：江苏图骥网络数据有限公司；账号：32×××74；开户行：中国建设银行昆山支行），乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。三、甲、乙双方约定一次性付款方式，再与甲方签定《商品房买卖合同》……五、甲方承诺：1.自本协议签订后，为乙方签署该房屋期间内，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还购房款，同时本协议自动失效。2.乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。3.房屋在保留期间内抵押、质押、担保等时，甲方具有优先回购权……十、本协议经甲、乙双方签字或盖章生效，协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议落款处甲方有图骥公司盖章，乙方有江娜手写的“江娜代（李明）”字样。另查明，江娜与万金的微信聊天记录显示：2018年9月27日，江娜向万金发送李明身份证照片，并告知万金：李明在电话中表示今天不过来了，要明天上午过来。李明手机中对万金微信号的备注名为“卖房子的万金158××××****”，两人的微信聊天记录显示：2018年9月28日，李明：下午小娜姐一起去了吗，怎么商量，并附上标题为“昆山图骥公馆城东在售复式4.5精装户型首付25万……”的网页链接；万金：等你明天到再说吧；李明：好的……2018年10月9日，李明：我已经说了54万元，中介费5千也是我一人出的，你尽力往下搞，你说本身说的44平方，后来又换成47平，钱不好凑；万金表示尽量去谈；李明：明天过去；万金：你明天过来啊，你这个是一会一个主意啊，行啊，你过来呗，反正有时间的话过来呗，昆山人民欢迎你呀；李明：我不过去，你们俩过去；万金：好，可以呀，我以为你明天过来了……2018年10月18日，万金：转过来，现在过去了；李明分两笔微信转账给万金4000元，并询问：小娜姐去没去；万金：肯定去的呀，一起呀；李明：好的……2018年12月18日，李明：老表，何时去签合同；万金：不是跟你说了吗，都问过了，他说这边的话弄好会提前通知的，反正年前会弄好的，到时候我会提前，你小娜姐会提前跟你讲的喔……2019年1月4日，李明：写我哥的名字可不可以，就是出资人；万金：这个到时候我跟人家商量一下；李明：得催一下马上年关了……2019年5月30日，江娜将前述《内部员工福利购房协议》及《收据》原件交给李明。李明于当日给万金发微信，称万金是知道12多万元的去向，要求万金将钱还给他，并且表示如果万金不将12多万元给他，他会将12多万元连同40多万元一并起诉万金。李明与江娜的微信聊天记录显示：2018年10月17日，江娜问李明总共给万金转了多少钱？并发送一张户型图，上面手写“44.17”、“22层”、“2206”等信息；2018年10月18日，江娜向李明发送两段语音。另查明：2018年9月27日，昆山开发区规划建设局发布通告，内容如下：图骥公司开发建设的“信息大楼”（推广名为友文商务大厦）项目，位，位于开发区总部园区腊梅路北侧地性质为商业（办公）用地，该项目可销售部分尚未取得预售许可证。又因纠纷“信息大楼”所涉土地使用权已被人民法院查封，违规销售被市住建局予以处罚。为此，特通告如下：“信息大楼”因开发商与案外人存在纠纷、“信息大楼”所涉土地使用权已被人民法院查封及尚未取得预售许可证等原因，请广大人民群众在未消除上述问题前，切不可预定或认购或购买，否则由此造成法律后果，自行承担。上述事实，有原告李明提交的银行交易明细、转账记录、内部员工福利购房协议、收据、昆山日报通告、微信聊天记录、被告万金提交的微信聊天记录、银行交易明细、转账记录、第三人江娜提交的微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，被告万金通过第三人江娜接受了原告李明的委托，按照原告李明的指示，为原告李明提供购买房屋提供媒介机会，双方之间形成事实上的居间合同关系。原告李明主张被告万金和第三人江娜存在欺骗、隐瞒行为，未经授权擅自代其签署涉案《内部员工福利购房协议》，其亦未对协议进行追认，该协议对其不发生法律效力，被告万金理应归还其支付的所有款项549000元。对此，本院认为，从协议约定内容来看，协议所涉房屋为图骥公司开发的“信息大楼”项目，房号为22层06号，建筑面积为44.17平方米，该房屋具体信息与第三人江娜于协议签订前一日通过微信发送给原告李明的户型图手写内容一致，可见江娜在协议订立前告知过李明协议所涉房屋相关信息；从协议签订过程来看，2018年10月18日签约当天，万金通过微信告诉李明“现在过去了”并要求李明转款，李明询问万金“小娜姐去没去”被回复“肯定去的呀，一起呀”，可见李明对于签订协议当天万金和江娜一起去开发商那里的情况是清楚的；从原告李明取得协议及收据后的反应来看，其并未对第三人江娜的代签行为提出异议，亦未否认协议内容及效力，仅是要求被告万金立即返还根据协议实际多支付的购房款。综上以上因素，本院认为，原告李明对于所购房屋具体信息应该是明确知晓的，被告万金及第三人江娜不存在故意欺骗、隐瞒行为。结合原告李明与第三人江娜之间存在亲戚关系，曾委托第三人江娜购买过两套房，以及原告李明亦当庭自认委托第三人江娜购买图骥公司房屋的事实，本院认定第三人江娜替原告李明代签《内部员工福利购房协议》的行为并未超出代理权限。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。现诉争款项中的419615元已支付给图骥公司，有转账凭证及收据为证，原告李明理应向图骥公司主张返还，其主张由被告万金返还款项，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告李明主张返还的125385元，系被告万金收取款项金额与支付图骥公司购房款之间的差额，该款项并非协议约定的购房款，也未实际支付给图骥公司，双方亦未明确约定作为购买房屋的其他费用，故被告万金应予返还。涉案《内部员工福利购房协议》于2018年10月18日签订，即自2018年10月18日起，被告万金丧失对该笔资金占有的法律依据，应予以返还，现被告万金未予以返还，故对于原告李明主张的相应利息损失，本院予以支持。至于被告万金收取的居间费4000元是否应返还的问题。如前所述，原被告之间形成事实上的居间合同关系。被告万金积极寻找房源，促成原告李明与图骥公司签订《内部员工福利购房协议》，其已为原告李明提供了居间服务。但被告万金作为居间方，负有就有关订立合同的事项向委托人如实披露及报告的法定义务，现被告万金在促成协议签订前，未核实涉案房屋相关情况，导致协议未能最终履行，损害了委托人原告李明的利益。考虑到被告万金为促成涉案协议签订而支出的劳务及必要费用，本院酌情确定被告万金向原告李明返还居间费3000元，但对相应的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告万金于本判决生效之日起十日内返还原告李明128385元，并支付利息损失（以125385元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9290元，由原告李明负担7118元，由被告万金负担2172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  吴晓蕾人民陪审员  孙凤泉人民陪审员  高毅文二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘思聪