文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初28641号原告：唐春燕，女，1977年4月24日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：赵品强，系原告配偶。委托诉讼代理人：张兴翠，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**仙桃街道同辉路**附**，统一社会信用代码91500113565613605P。法定代表人：黄秀虹，总经理。委托诉讼代理人：杨可佳，公司员工。委托诉讼代理人：黄微，公司员工。第三人：重庆弘百利房地产经纪有限公司，住，住所地重庆市江**山水天成小区**11-5一社会信用代码91500105082408105Q。法定代表人：李能惠，总经理。委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。原告唐春燕与被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司（以下简称玉豪龙实业江麟公司）、第三人重庆弘百利房地产经纪有限公司（以下简称弘百利经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了第一次审理。原告唐春燕及其委托诉讼代理人赵品强、张兴翠，被告玉豪龙实业江麟公司的委托诉讼代理人杨可佳、黄微，第三人弘百利经纪公司的委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院依法由胡可萍担任审判长、与人民陪审员王先容、刘运祥组成合议庭，适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了第二次审理。原告唐春燕的委托诉讼代理人赵品强、张兴翠，被告玉豪龙实业江麟公司的委托诉讼代理人杨可佳、黄微，第三人弘百利经纪公司的委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。本院依法由胡可萍担任审判长、与人民陪审员刘昭容、李波组成合议庭，适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了第三次审理，原告唐春燕的委托诉讼代理人赵品强、张兴翠，被告玉豪龙实业江麟公司的委托诉讼代理人杨可佳、黄微，第三人弘百利经纪公司的委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告唐春燕的诉讼请求为：1、依法判决被告退还原告购房款共计847274.67元及资金占用利息；2、本案诉讼费、保全费、误工费、交通费等费用由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，唐春燕路过玉豪龙实业江麟公司销售中心，第三人向唐春燕介绍被告销售的目前暂定名为鹏润悦秀上东一期商品房门面，第三人保证可以取得贷款，并向原告收取了100000元的咨询服务费并要求原告向被告缴纳100000元的定金，称收取咨询服务费会向被告申请返300000元优惠购房款给原告。2017年4月25日原被告签订商品房买卖合同及附属合同，但并未享受300000元的优惠购房款，加之由于被告原因未按时替原告贷下来贷款，原告要求退房。被告玉豪龙实业江麟公司辩称：2017年4月25日与原告签订商品房买卖合同属实。原告在贷款过程中，由于其个人征信问题未获批贷款，玉豪龙实业江麟公司多次催告原告按合同约定继续履行合同，但原告拒绝补交余下的购房款。根据双方合同约定，原告的诉讼请求无合法依据，不同意其全部诉讼请求。第三人弘百利经纪公司述称：第三人作为渠道公司为原告购买案涉房屋提供了居间服务，收取原告100000元的服务费属实。案涉房屋备案价格2007101元，最终成交价1589453元，原告已按照与第三人的服务协议享受了购房优惠。同时，原告的按揭审批没有通过，是其自身原因造成，与被告和第三人均没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。唐春燕与玉豪龙实业江麟公司、弘百利经纪公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、委托服务协议、收据、照片、付款明细表等证据本院予以采信。经审理查明：2017年4月1日，唐春燕作为甲方，弘百利经纪公司作为乙方签订《委托服务协议》，约定甲方拟购买玉豪龙实业江麟公司开发的项目物业，甲方委托乙方提供项目咨询及购房优惠服务，该标的物经乙方审核，物业五证齐全，符合国家预售相关法律法规要求，该标的物业的相关信息如下：开发商玉豪龙实业江麟公司，项目名称鹏润悦秀上东，物业类别商业，房号同济路（临）x号附x号。甲方向乙方缴纳咨询服务费拾万元整，作为本次咨询服务费；乙方代甲方向标的物业的卖方玉豪龙实业江麟公司发出优惠购房申请，使甲方享受总房款优惠叁拾万元的优惠。若甲方最终未能购买上述标的物业，则乙方需在甲方提出书面退款（由甲方凭身份证原件、本协议书原件、乙方公司收据原件、开发商提供的退房证明）办理退还信息服务费（不计利息）事宜，提出申请起30个工作日内，原卡原退，乙方无任何理由拖欠，乙方如未能按时支付甲方，每逾期1天，须按应付款的1%向甲方支付违约金。同日，弘百利经纪公司向唐春燕开具了100000元的信息服务费收据。玉豪龙实业江麟公司向唐春燕开具了100000元的定金收据。2017年4月25日，唐春燕在鹏润悦秀上东-1期供款明细表中签名，表格内容为：客户信息唐春燕；房间信息G栋x号附15号，标准总价2007101元；成交信息付款方式：银行按揭付款（商业），签约时间2017年4月25日，最终折扣79.19%，成交总价1589453元，折扣说明：以标准总价为基准计算：（银行按揭付款（商业））100%*银行按揭优惠9.9折99%*及时签约优惠9.9折99%*经理优惠9.9折99%*特殊优惠9.9折99%*项目总经理9.9折99%=总价优惠300000元。签约付款合计847274元，代收费用51821.67元。同日，玉豪龙实业江麟公司作为甲方（卖方），唐春燕作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：商品房座落为重庆市渝北区仙桃街道同济路（临）15号附15号。总成交价1589453元。第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）于2017年4月25日支付房款795453元，余款794000元办理银行按揭，按揭年限及金额以银行审批为准。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并能签订补充协议。甲方或乙方也可单方面解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到到之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第五条的补充约定。……3、如果乙方需要办理按揭贷款的，乙方应于签订主合同当日，开始办理贷款手续，乙方已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在指定的时间提交齐全银行所要求的各项资料，如逾期7日内仍未开始办理，须按照未付房款万分之一/日的标准向甲方支付逾期违约金。……8、甲方为乙方提供与甲方有合作关系的按揭银行办理按揭贷款，贷款资格、金额、利率等由银行确定，甲方不承担任何责任。乙方也可以自行寻找可向其提供按揭贷款的商业银行，但对于乙方自行提供的按揭贷款银行的，甲方无义务为乙方提供抵押担保。如乙方自行寻找贷款银行的，乙方保证自商品房主合同签约之日起60日内将按揭款金额向甲方支付，每延期1日，按欠款金额万分之五/日向甲方支付违约金。合同签订后，玉豪龙实业江麟公司开具了首期款695453元的收据和代收费51821.67元的收据。2019年3月25日，唐春燕的丈夫赵品强向玉豪龙实业江麟公司提出退房申请，内容为：本人妻子唐春燕于2019年4月1日订购你公司渝北区xx街道x路x号附x号鹏润悦秀上东商铺，并于2017年4月25日网签合同。但由于我妻子唐春燕患有精神病，我在知道购房后一直要求过贵司退房，也请过相关领导协调，但都未果。现前段时间妻子病情加重入院，药物量也加大很多，医药费用增加，经济负担更加加重。并且因本人信誉原因也不能办理购房贷款。再加上现在我哥哥已确诊患了肝癌，急须换肝救命，需要大量的钱，现在我已实在等不起了，急需退房用钱。赵品强称其是向玉豪龙实业江麟公司写过退房申请，是玉豪龙实业江麟公司承诺退房后按其要求书写。唐春燕另向本院举示了如下证据：1、重庆医科大学附属第一医院住院病案首页，载明唐春燕于2018年12月29日至2019年1月15日期间因双相情感障碍（躁狂发作）在该院精神科住院治疗；2、重庆市渝北区xx街道x路社区居民委员会证明，内容为：唐春燕属于其辖区重精人员；3、唐春燕的特病证，载明病种为精神病；以上证据拟证明唐春燕系精神病患者，属于无民事行为能力人。玉豪龙实业江麟公司、弘百利经纪公司对上述证据的质证意见为：对证据的真实性、关联性不予认可。唐春燕购房时间为2017年4月，其住院为2018年12月，不能证明签订《重庆市商品房买卖合同》时，唐春燕是无民事行为能力人。本院认为：上述证据唐春燕提供的是原件，故对真实性本院予以采信。唐春燕认为其为无民事行为能力人，故与玉豪龙实业江麟公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是无效合同。由于唐春燕未向本院举示其经法院判决确认其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的证据，故本院依职权向其释明，其与玉豪龙实业江麟公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》应当为有效合同。唐春燕同意增加诉讼请求要求解除与玉豪龙实业江麟公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》，理由为玉豪龙实业江麟公司未按约定为其办理按揭贷款，且其交付的房屋存在质量问题。本院认为：唐春燕与玉豪龙实业江麟公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。唐春燕作为购房者，应当承担向玉豪龙实业江麟公司支付房价款的义务。虽然双方对未能办理按揭贷款的原因说法不一致，唐春燕认为系玉豪龙实业江麟公司未为其办理按揭贷款；玉豪龙实业江麟公司认为系其按揭贷款未通过审批导致。但结合唐春燕的丈夫赵品强在2019年3月25日的退房申请中的表述，应当认定是由于唐春燕的原因导致未取得银行的按揭贷款，其应当是合同不能继续履行的违约方。由于唐春燕的违约行为导致合同不能继续履行，其本没有合同解除权。但基于以下理由，本院认为其与玉豪龙实业江麟公司的合同应予解除。1、既使没有认定其为无民事行为能力或限制民事行为能力人的生效判决，但唐春燕是精神病患者是事实。2、唐春燕并不存在恶意违约行为；3、从玉豪龙实业江麟公司收取唐春燕的丈夫赵品强书写的退房申请来看，其应当考虑过允许其退房。加上唐春燕现无法取得按揭贷款，继续履行合同必将对其经济和精神造成压力。在唐春燕不能继续履行合同的情况下，双方形成合同僵局，对双方均不利。故合同应当解除为宜。对于合同解除的时间点，本院以玉豪龙实业江麟公司收到本院送达的起诉状副本之日，即2019年11月24日来确定。双方合同解除后，玉豪龙实业江麟公司应当退还已向唐春燕收取的定金100000元、首期款695453元及代收费51821.67元。在唐春燕存在违约行为的情况下，即使本院解除了双方之间的《重庆市商品房买卖合同》，玉豪龙实业江麟公司向唐春燕收取房款和代收费是合法行为，不存在违法占用资金，故对唐春燕要求的资金占用损失的请求本院不予支持。同理，唐春燕也不是胜诉方，本案的诉讼费用应当由其承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告唐春燕与被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在2017年4月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年11月24日解除；二、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告唐春燕购房款795453元、代收费51821.67元；三、驳回原告唐春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19106元，由原告唐春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡可萍人民陪审员  刘昭容人民陪审员  李 波二〇二〇年六月十日书 记 员  许 迪