广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5281号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914***********690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，行政经理。被告：朱红，男，1980年9月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码510************414。被告：李桂花，女，1987年10月3日出生，汉族，住四川省古蔺县***********，公民身份号码612************522。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告朱红、李桂花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告真诚公司的委托诉讼代理人童雪艳，被告朱红、李桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：朱红、李桂花向真诚公司支付2018年8月1日至2019年9月30日物业管理费及水电费1727元（按建筑面积0.7元/平方米计算）、违约金207元（以欠款金额的日千分之一计算违约金，暂计至起诉之日）。事实和理由：2014年10月1日，中山市***业主委员会与真诚公司签订物业管理合同，约定由真诚公司提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而朱红、李桂花是香晖园香泉阁3栋102房的业主，建筑面积92.01平方米，应当按照合同约定按0.7元/月/平方米向真诚公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。真诚公司依约提供了物业服务，但朱红、李桂花却未按时支付物业管理费，尚欠自2018年8月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费1727元。原告真诚公司向本院提交的证据有：1.中山市***商住小区物业服务合同、2014年度中山市***商住小区物业服务合同;2.催缴费用通知单;3.中山市不动产登记资料查询结果；4.关于香晖园小区地基下陷及消防设施管道断裂现象的整改的报告；5.通知2份；6.水表读数；7.2018年8月至2019年9月缴费通知书。朱红、李桂花辩称，真诚物业有限公司自进场服务香晖园小区期间在与业主签订的物业管理服务合同中甲乙双方都未签名确认，是否具备法律依据效力。合同中承诺的相关服务事项，与该公司实际服务过程中所做的相关物业服务工作不符，且该公司与香晖阁小区所有业主签订的物业管理服务合同中承诺的服务事项大部分未按照合同要求做到位过，具体情况如下：1.2018年3月前，朱红、李桂花曾多次反馈关于小区公共环境卫生及安全隐患问题，但真诚公司没有重视，连基本的园区清扫、垃圾清理都会相隔一周以上。2.小区监控故障坏掉后直接取消拆掉，未修复安装新的，直到全部没有监控，导致小区多起偷窃事件警察无法调取监控。本栋入户大门不能关闭，业主多次向真诚公司反映，安排人员维修后，不到半月故障复发，多次都不能彻底修好，期间我家有入室盗窃事件。3.本栋楼进门口右侧的化粪池盖损坏后粪口长期裸露，导致我家室内长期都有臭味。4.小区部分楼栋地基下陷严重，多次建议真诚公司安排工作人员进行填土处理，但该公司没有回应。后来多名业主拨打12345投诉反馈，才勉强安排处理一部分，至今仍有部分楼栋地基下陷悬空状态。5.小区内的绿化修剪清理工作未及时安排。6.安保工作松懈，非小区人员随意进出，从来不登记。7.小区内的楼梯路灯经常不亮，楼梯灯发生故障时反映后要3天左右才过来维修，维修后半个月左右又不亮，多次反复故障。8.小区内的摩托车停车棚损坏长期处于漏水状态，公共游乐、泳池、健身设施设备严重老旧损坏，没有安排维修保养修缮。9.部分楼栋楼顶，个别业主私自用来种菜，导致有厨房下水道经常堵塞，雨污排出缓慢，雨水浸泡顶楼和外墙太久导致外墙漏水问题。10.真诚公司的催款通知单没有费用明细单，各项费用依据明细没有资料，收费项目每月都一样（比如水费每月都是15吨）。综上，朱红、李桂花认为，在真诚公司解决上述问题后，才愿意支付管理费。朱红、李桂花向本院提交的证据有：1.照片；2.收款收据、缴费通知书。本院经审理认定事实如下：朱红、李桂花是中山市火炬开发区***************（楼梯房）的业主，案涉房不动产的建筑面积为92.01平方米。2016年10月，真诚公司与中山市***小区业主委员会签订香晖园物业管理服务合同，主要约定：由真诚公司为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅（指无电梯的步梯房）的管理费按建筑面积0.8元/月/平方米，小高层住宅（指1-12层的有电梯房）的管理费按建筑面积1.3元/月/平方米，以上管理费均包括0.1元/月/平方米物业代收代缴的物业专项维修基金；小区居民用水由真诚公司代收代缴，供水的收费标准按物价部门核准的标准收取；公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.50元/户，电梯房5.0元/户分摊收取；物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日前向真诚公司交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，真诚公司有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。朱红、李桂花不确认真诚公司提交的物业服务合同的真实性，认为该合同虽然有业主委员会盖章，但没有业委会成员签名。朱红、李桂花确认真诚公司主张的公共梯间电费（梯灯分摊）的收费标准。双方确认2018年3月之前朱红、李桂花均有缴纳物业管理费及水电费。真诚公司向朱红发出的催缴费用通知单载明：朱红、李桂花拖欠2018年8月1日至2019年9月30日期间的物业管理费1030.51元、代缴住宅水费及梯灯分摊费696.33元，滞纳金345.36元。朱红、李桂花对催缴费用通知单的真实性予以确认，但认为真诚公司所列费用没有提供明细。真诚公司于庭后向本院补充提交的涉案房屋2018年8月至2019年9月的缴费通知书显示，涉案房屋每月应交物业管理费64.41元、物业专项维修资金9.2元、梯灯分摊2.5元，该期间的水费合计625.8元（44.7元/月×14个月）。朱红、李桂花没有在本院指定期间内对真诚公司补充提交的证据发表质证意见。朱红、李桂花主张其不交物业管理费的理由是真诚公司未能提供符合合同标准的物业服务，并提供照片拟证明其主张。真诚公司确认小区存在地基下陷、主体被拉断的情况，认为由于维修费用大，需要全体业主投票表决才可以进行维修，并提交关于香晖园小区地基下陷及消防设施管道断裂现象的整改的报告，拟证明其针对小区地基下陷的问题曾开展相关工作。该报告显示2017年2月12日，真诚公司向中山市住房与城乡建设局开发区分局、中山港社区居委会提出针对小区地基下陷导致部分建筑主体柱、墙体拉断，消防管网、生活供水管以及各类排污管易断、爆裂等现象，建议在整改小区消防设施时，采用“小区生活网管与消防设施网管公用一套网管的方法，即在每栋楼梯间的水表后设置消防表的做法”的请示，但后续处理情况真诚公司没有提供相应证据。朱红、李桂花没有在本院指定期间内对真诚公司补充提交的证据发表质证意见。朱红、李桂花主张水费的费用计算不准确，应以其水表为准，并提交水表的照片1份拟证明其主张。真诚公司对该照片的真实性予以确认，称曾要求朱红、李桂花更换水表，但其一直没有更换，无法查看正确读数，故按照往年标准收费。真诚公司向本院提交通知2份及2017年至2019年水表读数表，拟证明因朱红、李桂花的水表读数看不清，通知其更换水表。通知显示，真诚公司曾于2017年3月26日、2018年11月8日，向包括朱红、李桂花在内的几户业主发出通知，通知其因水表读数看不清，为了不影响正常使用用水，请尽快购买6分规格水表前往服务中心，由真诚公司安排工程师傅进行更换。朱红、李桂花没有在本院指定期间内对真诚公司补充提交的证据发表质证意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。真诚公司主张的物业管理费、梯灯分摊费的收费标准及水费的缴纳方式与其提交的物业服务合同的约定相同。虽然朱红、李桂花不确认真诚公司提交的物业服务合同的真实性，但其确认有向真诚公司交纳过物业管理费，且确认真诚公司主张的公共梯间电费的缴纳标准。朱红、李桂花实际已按照物业服务合同的约定履行部分交费义务，本院采纳该物业服务合同。朱红、李桂花作为涉案房屋的业主，应当按物业服务合同的约定缴纳各项费用。对于涉案房屋2018年8月1日至2019年9月30日期间的水电费问题。真诚公司提交的催缴费用通知单显示的代收缴住宅水费及梯灯分摊费为696.33元，朱红、李桂花对上述催缴费用通知单的真实性予以确认，对水费的计收提出异议，认为水费应以水表读数为准，且真诚公司没有相关的费用明细。但朱红、李桂花提交的证据并不能证明2018年8月1日至2019年9月30日期间的水费的具体金额。真诚公司提交的缴费通知书已显示了涉案物业2018年8月至2019年9月期间每月的代收水费及梯灯分摊费的金额，也提交的通知书证明曾通知朱红、李桂花其水表读数不清，要求朱红、李桂花购买水表由真诚公司更换，朱红、李桂花未举证证明有按真诚公司的要求更换水表，也未对真诚公司提交的缴费通知书提出异议，由此，本院采纳真诚公司提交的缴费通知书认定朱红、李桂花拖欠真诚公司2018年8月1日至2019年9月30日期间的水电费为660.8元（625.8元+2.5元/月×14个月），该费用朱红、李桂花应向真诚公司支付。对于涉案房屋的物业管理费问题。根据物业服务合同约定的收费标准，涉案房屋2018年8月1日至2019年9月30日期间的物业管理费为901.70元（0.7元/月·平方米×92.01平方米×14个月）。双方均确认涉案小区存在地基下陷的问题，真诚公司提交关于香晖园小区地基下陷及消防设施管道断裂现象的整改的报告，拟证明其就小区地基下陷问题进行过处理工作。从该份报告显示，真诚公司只就相关问题向中山市住房与城乡建设局开发区分局、中山港社区居委会提出请示，但后续维修工作是否有进行，真诚公司没有提交相关证据。本院认为，真诚公司未完全尽到其管理的义务，故对真诚公司关于违约金的主张，不予支持，朱红、李桂花应该支付给真诚公司的物业管理费的本金也应作相应的扣减，由此，本院酌情认定朱红、李桂花应按90%的比例向真诚公司支付2018年8月至2019年9月期间的物业管理费811.53元（901.70×90%）。综上，对真诚公司的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对朱红、李桂花的答辩意见中的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱红、李桂花于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2018年8月至2019年9月期间的物业服务费811.53元及水电费660.8元；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市真诚物业管理有限公司已预交），由原告中山市真诚物业管理有限公司负担46元，被告朱红、李桂花负担19元（被告朱红、李桂花于本判决生效之日起七日内将该21元迳付原告中山市真诚物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年六月二十八日书记员 何浚欢孙永辉