广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26651号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。被告：欧扬军，男，1983年7月24日出生，汉族，住广东省连州市******************，公民身份号码441************910。被告：欧映云，女，1981年6月9日出生，汉族，住广东省连州市******************，公民身份号码441************944。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市**************，统一社会信用代码914***********811U。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：梁嘉琪，公司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告欧扬军、欧映云、中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行中山分行的委托诉讼代理人何洁瑜、被告雅建公司的委托诉讼代理人黎诗媛到庭参加诉讼，被告欧扬军、欧映云经由本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行中山分行因借款人逾期还款，提出诉讼请求：1.解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.欧扬军向建行中山分行偿还借款本金1254674.38元、利息19422.3元、罚息254.43元（暂计至2019年9月3日），之后的利息、罚息按合同约定计算至清偿之日；3.欧扬军支付律师费56231元；4.建行中山分行对抵押物即广东省中山市*********期105幢2座2201房（抵押登记备案编号：易房抵字DY201604295）折价或者以拍卖、变卖等方式处置所得价款享有优先受偿权；5.欧映云、雅建公司对上述债务承担连带清偿责任；6.被告承担诉讼费用。雅建公司辩称，1.其应当承担的保证责任仅为阶段性连带保证责任，而且是补充清偿责任；2.根据合同的约定，建行中山分行应当先行使抵押权处置抵押物，行使抵押权后仍不足以清偿借款部分要求雅建公司承担补充清偿责任；3.判决优先适用物的担保实现债权符合效率优先、兼顾公平的原则，有利于减少司法资源浪费；4.不同意承担律师费、诉讼费等额外费用；5.请求法院一并判决确定若雅建公司承担了保证责任后有权向欧扬军行使追偿权。欧扬军、欧映云经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未在法定答辩期间提交书面答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：欧扬军。抵押人：欧扬军。保证人：欧映云。签约情况：2016年1月18日，各方签订《个人住房（商业用房）借款合同》。贷款金额：1326000元。贷款期限：360个月，2016年2月1日至2046年2月1日。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整。罚息计收标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。解除合同、提前收贷依据：借款人未按约定按时足额偿还借款，构成违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际产生的全部费用，包括律师费，由借款人承担。建行中山分行委托广东朗锐律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付律师费56231元。广东朗锐律师事务所开具了相应金额的律师费发票。贷款发放情况：2016年2月1日，建行中山分行向欧扬军指定银行账户发放贷款1326000元。欠款情况：庭审中，建行中山分行确认起诉后借款人有还款，截止至2020年6月1日，尚欠本金1247209.36元、利息57893.05元、罚息2684.21元。抵押担保情况：合同约定欧扬军向建行中山分行提供位于广东省中山市*********期105幢2座2201房作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2016年1月19日，建行中山分行与欧扬军办理了该房产的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字DY201604295）。保证担保情况：关于欧映云的保证。合同约定由欧映云承担保证责任，保证方式为连带责任保证。保证范围与上述抵押担保范围一致。关于雅建公司的保证。建行中山分行提交了签署时间为2016年9月9日的《商品房销售贷款合作协议书》、补充协议、补充协议二用于证明雅建公司应当为涉案债务承担连带清偿责任。雅建公司提交了签署时间为2013年9月9日的《商品房销售贷款合作协议书》及补充协议，该合同约定合同期限为三年，结合本案贷款合同的签署时间为2016年1月18日，本院认为本案应当适用2013年9月9日签署的《商品房销售贷款合作协议书》及补充协议。但无论是上述那一份补充协议，均约定如下：3.第四条第四项第贰种方式修改为：甲方（即雅建公司）同意在乙方（即建行中山分行）承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供阶段性保证担保，保证金额为乙方向购房人发放的贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他执行费用）。保证期限从乙方为购房人审批按揭贷款放款之日起，至甲方为购房人领取《房地产权证》、《国有土地使用权证》和《他顼权证》之日止。在担保期间，如购房人连续三期未按时偿还借款本本息时，乙方同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，并且：1）若抵押物处置后拍卖价款不足以清偿，甲方对乙方就受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他合法执行费用）承担连带清偿责任，双方同意由甲方在乙方开立的上述第二条的账户中直接扣收有关款项。2）若抵押物在法院执行过程中拍卖无人购买，双方同意由甲方依法律程序按最后一次拍卖底价购买。甲方对乙方受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他合法执行费用）承担连带清偿责任。另查，现有材料显示欧扬军身份证已过期，其在合同中预留的地址为香港九龙尖沙咀广东道33号中港城第3座12楼1209A室。本院认为，本案属于涉港金融借款合同纠纷。合同双方未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，因涉案的房地产位于我国大陆，原告的住所地以及涉案合同的签订地、履行地亦均在我国大陆，故我国大陆法律与本案有最密切联系，根据前述规定，本案借款合同纠纷应适用我国大陆法律作为准据法进行裁决。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。关于解除合同、提前收贷及欠款金额。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，欧扬军作为借款人，应当全面履行还款义务。但欧扬军未按时足额偿还借款本息，双方约定的解除合同、提前收贷的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同、提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。关于欧扬军截止至2020年6月1日的欠款数额，建行中山分行举证借款借据、银行流水及系统截图予以证明，欧扬军亦未提供相反证据推翻，故本院确认建行中山分行主张欠款金额。建行中山分行已诉请提前收贷，故贷款期限内的利息应计至判决发生法律效力之日止，提前收贷后不再计算利息，转为计算罚息。关于利率问题。2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。中国人民银行公告（2019）第30号文《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》第二条载明：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准利率只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换……”；第三条载明：“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”；第四条载明：“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”；第五条载明：“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，故本案借款利率应当按照上述文件的规定进行转换。关于律师费。合同约定因债务人未按时还款，导致债权人为实现债权而发生的律师费由债务人承担，现建行中山分行提交了委托代理协议及律师费发票证明本案已实际产生律师费56231元，该费用并未超出律师费收费标准，本院予以支持。关于抵押担保问题，涉案房地产已办理抵押登记备案手续，当欧扬军不履行债务时，建行中山分行有权以涉案抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款按抵押顺位在本案债权范围内优先受偿。关于欧映云的责任问题。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定由欧映云对涉案债务承担连带清偿责任，故建行中山分行主张其对涉案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于雅建公司的责任问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，2013年9月9日建行中山分行与雅建公司签署的《商品房销售贷款合作协议书》及补充协议已明确约定如购房人连续三期未按时偿还借款本息时，建行中山分行同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，不足清偿部分再由雅建公司承担连带清偿责任，故雅建公司应当对建行中山分行行使抵押权后不足清偿部分承担连带清偿责任。被告欧扬军、欧映云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告欧扬军于2016年1月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告欧扬军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金1247209.36元及利息57893.05元、罚息2684.21元（暂计至2020年6月1日）。自2020年6月2日起判决发生法律效力之日止，利息、罚息分别以未到期本金、逾期本金为基数，按涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定及中国人民银行相关规定计算；判决发生法律效力之次日起至债务实际清偿之日止，罚息以实欠本金为基数，按涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定及中国人民银行相关规定计算。三、被告欧扬军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费56231元。四、被告欧扬军逾期履行上述第二、三债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对抵押物即位于广东省中山市*********期105幢2座2201房（抵押登记备案编号：易房抵字DY201604295）的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款按抵押顺位在本案债权范围内享有优先受偿权。五、被告欧映云对被告欧扬军上述债务承担连带清偿责任；被告中山市雅建房地产发展有限公司对抵押物即广东省中山市*********期105幢2座2201房（抵押登记备案编号：易房抵字DY201604295）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款不足以清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告欧映云、被告中山市雅建房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告欧扬军追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16775.24元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告欧扬军、欧映云、中山市雅建房地产发展有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行、被告中山市雅建房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告欧扬军、欧映云可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  魏立明人民陪审员  林利根人民陪审员  张 华二〇二〇年六月十日书 记 员  陈 盈阮嘉琪