河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1739号 原告：刘某，男，汉族，1993年8月30日生，住址：河北省石家庄市正定县。 被告：王某某，男，汉族，1999年2月22日生，现住址：河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：孙东国，河北冀凯律师事务所律师。 原告刘某诉被告王某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告王某某及其委托诉讼代理人孙东国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约损失60000元，并赔偿租金76500元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年8月1日，原、被告订立《商铺租赁合同》，由被告承租原告所有的位于石家庄市长安区，该商铺建筑面积为133.44平方米，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日止，每月租金8500元。合同签订后，被告即租赁使用该商铺，但其仅缴纳了三个月的租赁费，之后未再支付，违反了合同约定。为维护合法权益，故诉至人民法院，请求判若所请。 被告王某某辩称：一、本案事实经过：2019年7月初，答辩人与被答辩人经过协商达成口头协议，约定：由被答辩人将其所有的位于石家庄市长安区出租给答辩人，每月租金为8500元，因该商铺为毛坯房，由答辩人出资对该商铺进行基础装修（包括铺设地砖、改水电、卫浴设施安装、刮腻子等），装修期限为一个月，装修期不包括在租赁期限内，租赁期限从2019年8月1日开始计算，租期为一年。答辩人与被答辩人达成口头协议前后，答辩人向被答辩人支付了前三个月的租金25500元以及房屋使用保证金8500元，并向被答辩人交付了一年的物业费3226元，随后，答辩人对该商铺进行了装修，连基础装修在内共花去装修费用八万余元。房屋装修完毕后，答辩人与被答辩人于2019年8月1日正式签订了《商铺租赁合同》，答辩人开始使用此商铺，但由于答辩人经营不善，并出现严重亏损，在租赁商铺三个月期满后，答辩人于2019年11月初提出解除合同并搬空了自己的物品，被答辩人没有明确表态，只是以答辩人违约为由，向答辩人提出违约金的要求，后答辩人为了将损失降到最低，欲将此商铺转租出去，被答辩人仍未同意，仍然一再主张违约金，但一直未提出具体的违约金数额，后因种种原因，商铺也未转租出去，被答辩人于2019年11月10日明确告知答辩人：被答辩人已向法院起诉，并对房屋现状进行了保全，并告知答辩人不要再动用该商铺，所以该商铺一直闲置。直到2020年4月24日，被答辩人才向答辩人邮寄《商铺租赁合同解除通知书》一份，通知答辩人正式解除双方签订的《商铺租赁合同》。 二、被答辩人要求答辩人赔付九个月的租金76500元，没有事实根据和法律依据。答辩人实际使用此商铺仅仅三个月的时间，答辩人也支付了前三个月的租金，并向被答辩人交付了8500元的房屋使用保证金。因经营出现亏损原因，2019年11月初答辩人即向被答辩人表达了要解除合同的意思表示，被答辩人既不拒绝，也没同意，只是告知答辩人不要再动用该商铺，致使商铺闲置长达五个多月，对于商铺长时间闲置造成的损失，被答辩人负有不可推卸的责任，被答辩人要求答辩人独自承担商铺闲置期间的租金损失，与事实不符，于法无据，也不符合情理。2020年4月24日，被答辩人向答辩人邮寄《商铺租赁合同解除通知书》一份，通知被告正式解除双方签订的《商铺租赁合同》，并决定收回商铺，对于此后的租金，被答辩人更无权要求答辩人支付。三、被答辩人要求答辩人赔付违约损失60000元，没有事实根据和法律依据。答辩人在租赁期限未满前，于2019年11月初即提出了要求解除租赁合同的意思表示，被答辩人应当及时收回商铺并及时另行出租，以避免损失的扩大，但被答辩人没有及时收回，只是告知答辩人不得再动用该商铺。尽管答辩人存在一定的违约，但损失是可以预见的，也是完全可以避免的，由于被答辩人不及时采取另行出租的措施，致使损失扩大，被答辩人就扩大的损失应自行承担。四、答辩人因租赁涉案房屋，对涉案房屋进行了基础装修，并花费了大量费用，尽管答辩人违约在先，但被答辩人房屋客观上产生了一定的增值，望法院综合考虑实际情况，对涉案房屋因答辩人装修形成的增值，予以折价或予以冲抵违约造成的损失。五、答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》第八条对迟延支付房租以及因违约造成终止合同的违约金的相关约定，明显过分高于实际造成的损失，为此，请求人民法院予以调整并适当减少。综上所述，答辩人认为，被答辩人要求赔付违约损失60000元并赔付租金76500元的诉讼请求，与事实不符，于法无据，诉求明显不合理，法院应依法驳回其诉讼请求或者直接驳回其起诉。 当事人围绕诉讼请求依法交换了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：原、被告双方经过协商达成口头约定：由原告将其所有的位于石家庄市长安区出租给被告，每月租金为8500元，装修期不包括在租赁期限内，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，租期为一年。双方达成一致后，被告向原告分三笔支付了28000元房款房租，5500元房款房租和3226元物业费。并于2019年8月1日双方签订《商铺租赁合同》，约定租金每三个月一次性付清，以后每月租金均在当月7日前一次性付清。迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的1%向乙方支付违约金。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的100%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2019年11月5日，原告通过微信向被告催收租金。被告表示因公司原因店铺连续亏损三个月，决定搬家。并表示在帮原告转租但未能成功。2019年11月10日，原告通知被告房屋现状已经进行保全不要再动。新型冠状病毒感染的肺炎疫情（下称疫情）产生后，河北省人民政府为有效应对疫情于2020年1月24日启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月24日，原告向被告邮寄《商铺租赁合同解除通知书》，通知被告解除《商铺租赁合同》，2020年4月30日，河北省人民政府将重大突发公共卫生事件一级响应级别调整为二级。原告的损失为合同解除前原告应当缴付的房屋租金。 以上事实有双方提交的证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约交付房屋后，被告到期应支付租金。被告未支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。2019年11月5日被告仅向原告表达了自身困难但双方并未就解除合同达成一致。2019年11月10日，原告通知被告房屋现状已经进行保全不要再动，被告未交付租金但也未再使用。2020年4月24日，原告向被告邮寄《商铺租赁合同解除通知书》，《商铺租赁合同》解除。期间，我国大规模爆发新冠肺炎疫情，疫情的爆发具有不可预见性，在这场全民参与的防疫战争中任何单位、组织和个人都不能避免。同时，在人民政府及行政主管部门为保护人民群众生命安全，防范疫情蔓延而采取禁止开门营业等疫情防控措施的客观情形下，被告亦不能克服疫情的影响正常使用案涉房屋，但若完全免除被告在疫情防控期间的租金支付义务也有违公平。综上，被告本应支付自2019年11月1日至2020年4月24日期间的租金，但考虑双方各自情况以及疫情影响，根据公平原则从平等保护民事主体合法权益角度出发，本院认为按照四月（按每月30天计算，总计为120天）计算租金和违约金为宜。关于租金，被告支付第一季度款项时，曾通过微信付过一笔28000元房款房租和一笔5500元房款房租，扣除三个月租金25500元后剩余8000元。现被告应付的租金为8500元*4个月=34000元，抵扣后为34000元-8000元=26000元，则被告应向原告支付租金应为26000元。关于违约金，原告主张根据合同约定计算两项违约金，共计51595元。但原告的损失为租金损失，计算时未考虑疫情期间带来的影响，被告亦认为违约金过高请求调减，故本院按照8500元*1%*120天计算违约金为10200元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 被告王某某于判决生效后二十日内给付原告刘某租金26000元，违约金10200元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3030元，由原告刘某负担2225元、被告王某某负担805元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费3030元及缴费票据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。 审 判 长 周 健 人民陪审员 李 静 人民陪审员 李淑利 二〇二〇年六月十五日 书 记 员 冀 佳 ——