大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1263号原告：大连维湾广场商业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区长江东路******。法定代表人：姚梦璐，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炜，辽宁智库律师事务所实习律师。被告：秦殿斌，男，1977年6月9日出生，汉族，无职业，住，住大连市中山区/div>委托诉讼代理人：邢天鸿（系其妻子），1981年3月17日出生，满族，系大连嘉汇中学教师，住，住大连市中山区/div>原告大连维湾广场商业管理有限公司与被告秦殿斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连维湾广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈茹、赵炜、被告秦殿斌及其委托诉讼代理人邢天鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连维湾广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付欠付的综合费用78762元（自2019年3月1日暂计算至合同解除终止之日2019年11月15日）及逾期支付违约金（自每季度综合费用支付日之日起至实际付清之日止，按照合同约定日0.5%即千分之五计算）；二、请求判令被告向原告支付违约金共计31504.8元；三、请求判令被告向原告支付60日免费期租金11814.3元及物业管理费9188.9元，合计21003.2元；四、请求判令被告按日租金三倍（590.72元）标准向原告支付展位逾期返还的占用费12405.12元，自2019年11月16日起计算至展位实际返还之日即2019年12月6日止，共计21天；五、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月15日，原、被告双方签订《展位租赁合同》，约定被告承租原告位于大连市中山区的展位，租赁面积为131.27㎡，租赁期限为1年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，展位租金按每月45元/㎡收取，物业管理费按每月35元/㎡收取，租金及物业管理费即综合费用按季支付，先付后用。同时，2018年10月15日，原、被告双方另行签订《补充协议》，协议约定原告同意给付被告租赁期内共计60日的免费期，其中免展位租金11814.3元、免物业管理费租金9188.9元。另，因被告参加商场活动，原告同意被告活动费抵扣租金3600元。根据租赁合同第九条第3款约定，被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第一季度的综合费用即租金、物业管理费；以后每期综合费用（租金、物业管理费）于下个结算期开始之日前15日一次性结清。另，根据租赁合同第十八条第（e）、（n）项约定，被告延期支付的，每迟延一日，应按照延迟支付款项的0.5%（即千分之五）向原告支付违约金，直至被告实际付清之日止。且原告有权提前解除本合同收回该展位，并取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向甲方补交装修期的综合费用。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金。如被告未按照租赁合同第二十一条之约定延期交还展位的，根据租赁合同第十八条第（h）项约定，被告每延期一日，应向原告支付相当于届时每日基本租金三倍的占用费。此外，根据《月星家居广场商场管理合同》第六条约定，被告若在合同有效期内撤场、解除合同属于被告的违约行为，在撤场、解除合同之前，被告应当全额返还原告已经给予被告的所有优惠条件所涉及的款项。《补充协议》第三条约定，如被告提前解除或因被告原因导致原告提前解除租赁合同的，被告应补交本协议免费期间的租金及物业管理费用。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，被告已占用并经营使用。但截至原告起诉之日，被告仅支付了第一季度的综合费用（含抵付租金及免一个月的综合费用）。因被告拒不支付剩余综合费用的行为已构成严重违约，原告根据租赁合同的约定向被告发送《解除合同通知书》，案涉租赁合同已于2019年11月15日解除，但是被告却拒绝腾退并实际占有展位至2019年12月6日。原告认为，被告租赁并使用案渉展位但拒绝支付综合费用以及逾期交还展位的行为，属于严重违约，根据合同约定及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告作为承租人应向原告支付欠付的综合费用并承担相应的违约金。根据租赁合同第二十七条约定：“在展位租赁合同履行过程中，如发生争议的，合同各方可以平等协商解决；协商不成的，任何一方均可向承租展位建筑物所在地的人民法院提起诉讼。”综上所述，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告秦殿斌辩称：不同意原告的诉讼请求。我因身体原因住院治疗，无力经营此店，于2019年4月29日向原告提交了退场申请，双方之间的租赁合同应于2019年4月29日就此解决，我只欠付原告2019年3月、4月两个月的租金。在此期间我一直提出拿出货物的请求，但原告不同意，滞留我的货物。因为货物属于2018年的新样品，故导致了我很大的经济损失。另外，我缴纳了装修保证金5000元及质量保证金10600元，我保留向原告另行起诉的权利。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，原告与被告签订《展位租赁合同》，约定被告承租原告开设的位于大连市中山区港月星家居广场内编号为C072-2的展位，用于萱宝品牌经营。展位交付日为2018年12月1日，展位租赁期限为1年，自交付日起至2019年11月30日止，自2018年12月1日起计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费，展位租金每月5907.15元，物业管理费每月4594.45元。综合费用按每季为一个结算期，先付后用。被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第1期的综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。为保证被告的商品及服务质量，被告必须在本合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金10600元。租赁期满，从被告退场之日起满1年或完成最后一单送货之日满1年，被告无售后遗留问题则由原告通知被告在商品三包期结束后10个工作日内无息退还被告交存的质保金。第十八条违约条款约定，被告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过7日的，原告有权提前解除本合同，收回该展位，并取消被告的装修期。在这种情况下，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的综合费用。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应照实赔偿。涉及支付义务的，每延迟一日，向被告收取延迟支付款项0.5%的违约金。涉及交回该展位义务的，每延迟一日，向被告收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告同意在被告承租期间向被告提供60日的免费期，即免展位租金费用11814.3元，免物业管理费用9188.9元。如被告提前解除《展位租赁合同》，或因被告原因导致原告解除《展位租赁合同》的，被告应补交本协议免费期期间的展位租金费用和物业管理费用。2018年11月27日，原告与被告签订《抵租金补充协议》，约定C072-2的展位于2018年11月参加双十一活动，经与本广场协商一致，活动费抵租金3600元。2018年11月29日，原告向被告支付了综合费用17403.2元。2019年11月8日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为截止本通知发出之日，您已累计欠缴租金48898.08元、物业费29863.43元，您的行为已经构成严重违约，我公司通知你自2019年11月15日起，解除我公司与您签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，因合同的解除而产生的违约责任及损失由您自行承担。另查，2019年11月26日，被告与商场内其余商户共同向原告发出《关于大连维湾广场2019年度租金事宜的知会函》，内容为因原告就大连月星家居东港店的项目推广、运营不利，对场内商户造成了极大困扰，现就2019年度租金事宜，知会原告：2019年度租金增加优惠期，缴纳6个月租金。未缴纳满6个月的商户补足6个月。本院认为，原告与被告签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，合法有效，双方均应恪守。本案争议的首个焦点是被告以患病无法继续经营店铺为由于2019年4月29日向原告提交的退场申请，是否产生合同解除的效力。被告虽辩称自己生病属于不可抗力，可以依约解除合同，但本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告在生病期间完全可以委托他人对店铺进行经营，被告生病显然并不属于不可抗力的情况，其以此为由提出解除合同并不产生合同解除的效力。另外，关于被告辩称合同约定可以提前三个月提出退场申请而解除合同的意见，本院认为在《月星家居广场商场管理合同》附件2管理规定中关于退场程序的约定为“提前三个月书面申请，由招商部审核，总经理（或第一责任人）签字”，填写退场程序表，交清欠费（综合费用、电费、空调费、电话费、税款等）、交足商品服务质量保证金等，凭审批完毕的退场申请表撤出商品货物。即被告在提前三个月提出退场申请后，只有在原告审核完毕通过也就是经过原告同意后，租赁合同才可以解除，该条款仅是对双方协商解除合同的相关程序性约定，显然并未赋予被告单方面解除合同的权利。且在2019年11月26日商场内的商户联名向原告发出的知会函中，被告亦在该知会函中签字，而知会函的内容是要求原告减免2019年6个月的租金。通过该知会函的内容亦可证明被告在提出退场申请而未得到原告的审核同意后，双方之间的租赁合同一直在实际履行。关于本案实际的合同解除时间，因被告自2019年3月起一直欠付原告租金，已达到了合同约定的解除条件，原告享有合同解除权，原告于2019年11月8日向被告发出合同解除通知，通知被告案涉合同于2019年11月15日解除，本院确认案涉合同于2019年11月15日解除。关于原告要求被告支付欠付的自2019年3月1日至合同解除之日即2019年11月15日的综合费用78762元的诉求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告既要求被告按照逾期支付款项的每日0.5%支付违约金，又要求被告支付三个月综合费用之和的违约金，其主张显然过高，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，综合考虑在合同确认解除之日剩余租期仅有半月，被告确因身体原因在提交退场申请后所租赁展位未能正常营业及案涉展位所处商场的实际经营状况等因素，本院酌情确定被告应以应付管理费为基数，自款项应付之日起（下一个结算期开始之日起前15日一次性支付）至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。即被告应以一季度综合费用31504.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年2月14日、2019年5月17日分别计算至2019年8月17日，分别为765元、382元，合计1147元；以78762元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年8月18日计算至2019年8月19日，为21元；以上合计1168元（1147元+21元）。自2019年8月20日起至款项付清之日止，以78762元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告在合同解除之后仍占有使用案涉房屋，故原告要求被告支付自2019年11月16日至房屋实际腾退之日即2019年12月6日的占有使用费，符合法律规定。但在合同解除后，应给予被告合理的腾房期间，被告在2019年12月6日将房屋腾退给原告，并无恶意拖延，原告要求被告按照日租金的三倍支付占有使用费显系过高，本院调整为被告应按照合同约定的标准向原告支付占有使用费4135元。关于原告要求被告支付60日免租期内的租金及物业管理费即综合费用合计21003.2元的请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告秦殿斌向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付综合费用78762元；二、被告秦殿斌向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付截至2019年8月19日的违约金1168元；三、被告秦殿斌自2019年8月20日起至款项付清之日止，以78762元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付违约金；四、被告秦殿斌向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付60日免租期内的综合费用21003.2元；五、被告秦殿斌向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付占有使用费4135元；上述一至四项确定的被告秦殿斌应支付原告大连维湾广场商业管理有限公司之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告大连维湾广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2930元，减半收取1465元，由原告大连维湾广场商业管理有限公司负担276元，由被告秦殿斌负担1189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张加兴二〇二〇年六月三十日书记员  袁秀娜