河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0638民初807号 原告（反诉被告）：陈茹，女，1987年4月1日出生，汉族，现住河北省雄县。 委托代理人:陈钖，男，汉族，1982年9月27日出生，住保定市莲池区，系原告丈夫。 委托代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高中敏，女，1971年2月6日出生，汉族，住河北省雄县。 委托代理人：黄东风，北京市爱义律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈茹与被告(反诉原告)高中敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈茹及其委托代理人陈钖、周贺林，被告（反诉原告）高中敏及其委托代理人黄东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈茹诉称，2017年2月28日，经雄县雄州镇胜友信息服务部中介，原被告签订房屋买卖合同，被告将雄县盛唐国际105号楼1单元1102室房屋以680000元转让给原告，房屋所有权证证号为15××84号，合同签订当日，原告向被告支付了首付款220000元，剩余460000元约定申请办理银行按揭贷款。2017年2月28日，原被告共同前往中国工商银行办理了申请银行按揭贷款手续。2017年3月13日，原被告到雄县房产管理所办理了房屋买卖网签登记，缴纳了契税，办理了房屋转移登记申请。雄县房产管理所收回被告的房产证，并作废处理。2017年3月22日,雄县通和测绘有限公司出具原告房产分户图。2017年3月29日，原告向雄县房产管理所缴纳房屋交易费。2017年4月5日，原被告到雄县房产管理所办理了房产转移登记，经审查符合转移登记条件，确认同意办理转移登记，并出具雄县房产转移登记交办单。房产管理部门的房产转移登记审批及登记手续已经完成，只差被告去签名领取原告的不动产权证书。之后原告多次要求被告协助办理，但被告总以种种借口推脱。为此，原告提出起诉，请求法院依法判决被告履行房屋买卖合同义务，限期协助原告办理完转移登记，并依约定承担违约责任，望依法裁判。诉讼请求：1、判决被告继续履行合同义务，限期协助原告办理转移登记领取不动产权证；2、判决被告向原告支付违约金68000元；3、判决由被告承担本案诉讼费用。 被告高中敏辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。1、在原被告双方签订以及履行合同过程中因雄县人民政府全面管控等政府行为及政策原因致使原告银行按揭贷款无法进入审批流程，房屋过户交易根本无法完成，被告当时是在急需资金的情况下才出售房屋，但原告并未按期支付尾款，因此在原告银行按揭贷款以及批贷函没有下来的情形下，原告也未通过其他方式支付剩余尾款46万元，故被告根本不可能将涉案房屋过户至原告名下。2、在合同履行过程中被告并没有任何违约行为及事实，根本无需支付原告违约金。 被告高中敏反诉称，2017年2月28日反诉原告、反诉被告双方签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将位于雄县盛唐国际105号楼1单元1102室房屋以680000元价格出售给反诉被告。签订合同当日，反诉被告支付反诉原告首付款（含定金）220000元。2017年4月2日雄安新区出台新政策，停止一切住房销售交易、冻结所有房地产交易过户，导致反诉原告、反诉被告双方签订的《房屋买卖合同》根本无法继续履行，涉案房屋无法进行过户交易。虽经多次沟通协商，但反诉被告拒绝解除《房屋买卖合同》，拒绝配合反诉原告撤销网签手续。故反诉原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起民事反诉，望判如所请。反诉请求：一、判令解除双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、判令反诉被告配合反诉原告撤销网签手续；三、诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告陈茹辩称，反诉原告的反诉请求不成立，法庭应予以驳回。2017年2月28日，双方房屋买卖合同签订当日，反诉被告按约支付首付款220000元，下余房款460000元按约在银行办理完毕按揭贷款手续，因反诉原告不配合，至今未能全部办理完转移登记，房地产管理机关尚未发证，银行是没房产证不能抵押不给放款。反诉被告承诺将合同中约定的余款按揭贷款，变更为一次性现金支付。到2017年3月31日，反诉被告先后交纳全部税费中介费，双方办理了房屋买卖网签，反诉原告的房产证交回雄县房产管理所，并作废处理，办理了所有权人为反诉被告的房产分户。2017年4月5日，雄县房产管理所对涉案房屋审查办理了房产转移登记，出具受让人为反诉被告的雄县房产转移登记交办单。2017年4月6日，在国土局办理了涉案房屋买卖受让人为反诉被告的土地落宗。因此，反诉原告反诉所称“《房屋买卖合同》根本无法继续履行，涉案房屋无法进行过户交易”，完全不属实。房地产管理部门的转移登记手续已基本完成，只差反诉原告完善手续签名，领取产权人为反诉被告的不动产权证书。反诉被告多次要求协助办理，但反诉原告总以种种借口推脱。所以，本案房屋买卖合同不存在解除的情形，反诉原告主张解除房屋买卖合同，没有事实和法律依据，站不住脚，望法庭公正裁判。 经审理查明，2017年2月28日，经雄县雄州镇胜友信息服务部中介，原告（反诉被告）陈茹与被告（反诉原告）高中敏签订《房屋买卖合同》一份，被告（反诉原告）将其所有的坐落于雄县盛唐国际105号楼1单元1102室房屋（房权证号15××84号）出售给原告（反诉被告）。《房屋买卖合同》约定:房屋总面积106.16平米，房屋总款68万元；签订合同当日，原告（反诉被告）方一次付给被告（反诉原告）22万元人民币，剩下的46万元，办理银行按揭贷款；如因水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、政府行为或法律规定等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，互不承担违约责任。签订合同当日原告（反诉被告）通过银行转账方式向被告（反诉原告）一次性支付房款22万元人民币。被告（反诉原告）于当日向原告（反诉被告）出具收据一张。2017年2月28日，原被告还共同前往中国工商银行申请办理银行按揭贷款。2017年3月13日，原被告到雄县房产管理所办理了房屋买卖网签登记。原告（反诉被告）代被告（反诉原告）缴纳房屋买卖个人所得税4500元，原告（反诉被告）缴纳商品住房买卖契税6750元。2017年3月22日，雄县通和测绘有限公司出具原告（反诉被告）房产分户图。2017年3月29日，原告（反诉被告）向雄县房产管理所缴纳房屋商品住房买卖交易税318元。2017年4月5日原被告到雄县房产管理所办理了房产转移登记，雄县房产管理所收回被告（反诉原告）的房产证，并作废处理。雄县房产管理所出具雄县房产转移登记交办单，交办单载明，出让人：高中敏，受让人：陈茹。房屋坐落：雄县雄州路东，盛唐小区105-1102。所有权证号：15184。住宅建筑面积95.53平米，其他建筑面积10.63平米。房屋管理部门意见：符合转移登记条件同意办理转移登记。2017年4月6日国土资源局测绘队对涉案房屋进行了不动产权籍进行了调查，涉案房屋的权利人为陈茹，宗地代码130638010004ＧＢ00038。该部门出具落宗交换单，宗地图，不动产权籍调查表。 另查明，本案审理中，被告（反诉原告）另出示双方网签《房地产转让合同》一份，用于证实反诉被告应在2017年3月6日之前将银行贷款的尾款支付给反诉原告。原告（反诉被告）提出该网签合同与原被告之间交易的实际价格、付款的时间及方式都是不一致的，应当以双方实际签订的合同为准。 再查明，雄安新区设立以后，雄县人民政府发布通告，自2017年4月1日起全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续。 原告（反诉被告）陈茹现已将房款46万元以履约保证金方式自愿交到法院。 上述事实，有雄州镇字第15××84号房权证，当事人双方签订的房屋买卖合同，中国工商银行转账凭证、房款收据一份，中国工商银行股份有限公司雄县支行办理个人住房贷款业务调查问卷一份，陈茹委托中国工商银行股份有限公司雄县支行转账付款授权书，高中敏承诺书，个人所得税完税证明，契税完税证明，房屋交易费发票，雄县雄州镇胜友信息服务所受到陈茹中介费用收据，雄县通和测绘有限公司制定的陈茹房产分户图，雄县房产管理所出具的雄县房产转移登记交办单，雄县房产管理所存档的高中敏已经作废的房产证以及房屋分户平面图，雄县国土资源局测绘队出具的陈茹落宗交换单、宗地图、不动产权籍调查表，雄县人民政府通告及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案中原被告之间签订了两份关于买卖房屋的合同，一份是《房屋买卖合同》，一份是网签《房地产转让合同》，两份合同的交易价格、付款时间及方式等都不一致，但通过双方实际履行情况来看，原被告都确认最终成交价为68万，首付22万元一次性支付，剩余46万元银行贷款方式支付等，据此可以确认原被告是以《房屋买卖合同》的约定实际履行的，此合同系双方当事人的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告（反诉原告）主张因为雄安新区设立无法再另行购买房屋而不想再卖涉案房屋，但被告（反诉原告）的卖房目的，不能影响被告（反诉原告）在签订房屋买卖合同时卖房的真实意思表示，故被告（反诉原告）主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，理据不足，本院不予支持。原被告签订的《房地产转让合同》与上述签订的《房屋买卖合同》属同一买卖行为，应以《房屋买卖合同》约定为准。原被告均应严格按照《房屋买卖合同》合同约定全面履行各自义务。原告（反诉被告）已经按照合同约定向被告（反诉原告）支付了购房首付款22万元，并已经按照合同约定向银行申请办理房屋按揭贷款等事实，有原告提交的中国工商银行转账凭证、房款收据一份予以证实，中国工商银行股份有限公司雄县支行办理个人住房贷款业务调查问卷一份，陈茹委托中国工商银行股份有限公司雄县支行转账付款授权书，高中敏承诺书予以证实，本院予以认定。原告（反诉被告）未能办理银行按揭贷款并支付剩余房款是因为不可归责于双方的事由导致，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）提交的个人所得税完税证明，契税完税证明，房屋交易费发票，雄县通和测绘有限公司制定的陈茹房产分户图，雄县房产管理所出具的雄县房产转移登记交办单，雄县房产管理所存档的高中敏已经作废的房产证以及房屋分户平面图，雄县国土资源局测绘队出具的陈茹落宗交换单、宗地图、不动产权籍调查表，客观真实合法，本院予以认定，据此可以认定，原被告正在履行房产转移登记的手续，房屋已经变更到原告（反诉被告）的名下，只是因为新区政策对房地产交易中心的管控未能下发房产证书。为维护当事人的合法权益，维护市场秩序，原被告应继续履行《房屋买卖合同》。现原告（反诉被告）同意将剩余款项给付给被告（反诉原告），且已自愿将房款46万元以履约保证金方式交到法院，以证明自己有履行能力。被告（反诉原告）应当在收到原告（反诉被告）剩余房款同时将房屋交付给原告（反诉被告）。关于原告（反诉被告）主张办理产权证书因现在房管部门暂停办理房屋过户登记手续，故原告（反诉被告）此主张暂不具备条件，本案暂不处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 1原告（反诉被告）陈茹与被告（反诉原告）高中敏签订的《房屋买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）陈茹于本判决生效后十五日内将剩余购房款46万元支付给被告（反诉原告）高中敏。（该款原告已交至法院）。 2被告（反诉原告）高中敏于本判决生效后十五日内将涉案房屋交付给原告（反诉被告）陈茹。 3驳回原被告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉及反诉案件受理费合计3000元，由原被告各负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  庞永生 审 判 员  张德桥 人民陪审员  张 鹏 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  刘 琴