广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1334号 原告：广西大都投资有限公司，住所广西南宁市良庆区平乐大道**广西建工大厦**楼第**，统一社会信用代码：9145010072975523XQ。 法定代表人：邓少新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎裕光，广西同望律师事务所律师。 被告：杨东明，男，1962年4月16日出生，汉族，住广西合，住广西合浦县v> 被告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市北部湾西路**，统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：蓝蔚，该银行行长。 委托诉讼代理人：吴瑜，女，1974年10月5日出生，汉族，，住所地广，住所地广西北海市海城区该银行职工v> 原告广西大都投资有限公司诉被告杨东明、中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎裕光、被告工行云南路支行的委托诉讼代理人吴瑜到庭参加诉讼，被告杨东明经本院依法传唤未到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：一、解除原告与被告杨东明签订的《商品房买卖合同》、以及原告与被告杨东明、被告工行云南路支行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告杨东明返还北海“景海豪庭”小区3幢1单元0803号房屋给原告；三、被告杨东明支付违约金50000元给原告；四、判决被告杨东明赔偿原告被工行云南路支行扣款的利息损失（利息计算：以每期被扣款为基数，2019年8月20日之前按同期银行贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至被告退还房屋屋为止，暂算至2020年1月20日,利息为12261.98元）；五、被告杨东明承担本案诉讼费用。 事实及理由：2009年4月10日，原告与被告杨东明签订《商品房买卖合同》（合同号3-1-0803）,约定：“被告杨东明向原告购买原告在北海市商品房，总价478545元，采用首付款加银行按揭贷款方式付款，其中首期款148545元由被告杨东明在签订合同当日直接支付给原告，其余房款33万元通过银行贷款支付。”合同签订后，被告杨东明支付首付款给原告。2009年6月15日，原告与被告杨东明、工行云南路支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：“被告杨东明向被告工行云南路支行借款33万元用于支付购房尾款，借款期限240个月，按月等额本息还款，原告为被告杨东明的连带责任保证人。”合同签订后，被告工行云南路支行已于2009年6月26日全额放款给被告杨东明，但被告杨东明从2014年12月起陆续拖欠贷款。从2015年7月至今,被告杨东明除偿还过2018年5月的贷款外，再也没有向被告工行云南路支行还款，导致被告工行云南路支行从原告的保证金帐户中扣划了108174.53元，给原告造成了较大经济损失。虽然原告已将房屋交付给被告杨东明使用，但房屋的所有权尚未过户给被告杨东明，仍属原告所有。被告杨东明没有真正按合同约定履行支付购房款的义务，已构成对原告的实质性违约，根据我国《合同法》第九十四条的规定以及涉案《商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同并要求赔偿损失，原告可将被告杨东明已付购房款余额向其返还。《商品房买卖合同》解除后，被告杨东明应将房屋交还原告，原告可将被告杨东明已付购房款余额返还给被告杨东明，并将按揭贷款余额189825.06元返还给被告工行云南路支行。并且，《商品房买卖合同》被解除后，相应的《个 人购房借款/担保合同》的合同目的已无法实现，也应解除。原告为此起诉，请求判如所请。 被告工行云南路支行辩称：1、答辩人认可被答辩人所称被告杨东明向答辩人贷款并且多年违约的事实；2、被答辩人作为借款保证人一直在履行保证责任，只要被答辩人对剩余的借款履行了保证责任，答辩人就同意解除三方合同；3、被答辩人其余的诉求与答辩人无关，不予答辩。 被告杨东明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨东明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2009年4月10日，原告（出卖人）与被告杨东明（买受人）签订《商品房买卖合同（销售合同编号：3-1-0803）》及补充协议，主要约定：“出卖人以出让方式取得位于国有土地使用权证号为北国用（2008）第Ｂ05915号的地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名景海豪庭（合同第一条）；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的3幢1单元0803号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3346.00元,总金额肆拾柒万捌千伍百肆拾伍元整；银行按揭方式付款：买受人须在签订此合同时即向出卖人支付占总房价款30%的首期房款计人民币壹拾肆万捌仟伍佰肆拾伍元整（¥148545.00），其余购房款计人民币叁拾叁万元整（¥330000.00）由买受人通过银行按揭方式付清给出卖人；出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；选择银行按揭付款方式的买受人须在签订本《商品房买卖合同》后30日内与银行签订《个人购房借款合同》并将借款转入出卖人账户作为购房款；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；按揭银行按《个人购房借款合同》发放贷款后，买受人须按时偿还银行贷款本息，否则造成银行追究出卖人的保证责任的，买受人须向出卖人支付违约金伍万元并赔偿出卖人实际经 济损失，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋（补充协议第三条）。”合同还约定了其他事项。合同签订后，被告杨东明支付房屋首付款148545元给原告。原告于2009年10月1日将北海市云南路107号景海豪庭3幢1单元0803号房屋交付给被告杨东明。 2009年6月15日，被告工行云南路支行（贷款人）与被告杨东明（借款人、抵押人）、原告（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，主要约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置贷款330000元；本合同项下贷款用于购买／自建第一套住房，房屋坐落于北海市海城区景海豪庭3幢1单元0803号，建筑面积143.02平方米，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用；抵押人提供房产抵押，抵押物为北海市海城区107号景海豪庭3-1-0803号房屋；本合同项下贷款期限为240个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上／下）浮30%，据此确定年利率为4.158%.并按下列公式换算：月利率＝年利率／12,日利率＝年利率／360（合同第四条）；借款人授权贷款人将贷款分一次划入下列账户（户名：广西鸿建房地产开发有限责任公司，账号：21×××28，开户行：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行），贷款利息自实际放款日起计算；经协商一致，借款人按每月等额本息还款方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵狎人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿（合同16.2条）；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件（Ａ、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；Ｂ、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期 借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。”合同还约定了其他事项。 2009年6月26日，被告工行云南路支行向被告杨东明发放33万元贷款，被告工行云南路支行根据《个人购房借款／担保合同》的约定将上述贷款作为被告杨东明的购房款直接存入原告账户（户名：广西鸿建房地产开发有限责任公司，账号：21×××28，开户行：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行）。贷款发放后，被告杨东明从2014年12月起出现拖欠贷款的情况，从2015年7月至今仅归还了2018年5月的贷款本息。被告工行云南路支行因此从原告的保证金账户中进行扣款，截至2020年4月27日共扣划76548.71元贷款本金、39471.35元利息，合计116020.06元（原告保证金账户被扣划的具体情况详见附件1）。被告杨东明尚欠被告工行云南路支行贷款本金184157.19元 2010年11月23日，原告的企业名称由“广西鸿建房地产开发有限责任公司”变更为“广西大都投资有限公司”。 另查明，原告称愿意在涉案《商品房买卖合同》解除后将被告杨东明的购房贷款余额返还给被告工行云南路支行。被告工行云南路支行称只要原告履行了剩余的保证责任，就同意解除涉案《个人购房借款/担保合同》。 再查明，北海市自然资源局于2020年6月4日出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：“广西同望律师事务所：您（单位）申请查询位于云南路107号景海豪庭3幢1单元0803号不动产（房屋）的抵押、查封登记信息，经核查，截止2020年6月4日9时3分，上述所查不动产已办理预购商品房合同备案，预购人与您（单位）提供的杨东明一致，于2009年6月16日办理抵押登记，抵押权人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，有查封登记如下：于2016年7月01日北海市海城区人民法院来文预查封；于2017年1月10日辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院来文轮候预查封；于2018年8月23日北海市海城区人民法院来文轮候预查封。” 庭审中，经本院释明，被告工行云南路支行表示不提出独立请求权。 本院认为，原告与被告杨东明于2009年4月10日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、以及原告与二被告于2009年6月15日签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题，涉案《商品房买卖合同》签订后被告杨东明向银行申请购房贷款并由原告作为贷款保证人，贷款发放后被告杨东明从2014年12月起陆 续拖欠贷款，导致银行对原告的保证金账户进行扣划，依据《商品房买卖合同》补充协议第三条“ 按揭银行按《个人购房借款合同》发放贷款后，买受人须按时偿还银行贷款本息，否则造成银行追 究出卖人的保证责任的，买受人须向出卖人支付违约金伍万元并赔偿出卖人实际经济损失，出卖人 有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋”之约定，此时合同约定的解除条件已经成就，原告有权要求解除合同，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 关于涉案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题，本院认为，涉案《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或 者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同 的，应予支持”之规定，原告要求解除涉案《个人购房借款/担保合同》的诉求合法有据，本院予以支持。在该借款担保合同解除后，原告作为被告杨东明的贷款保证人愿意履行保证责任将被告杨东明的购房贷款余额返还给银行，被告工行云南路支行虽未提出独立请求，但其作为债权人在答辩中亦同意在原告履行保证责任后解除涉案《个人购房借款/担保合同》，为此，为了减少当事人的诉累，本院在此一并进行处理，原告须归还剩余贷款本金184157.19元及支付利息[利息从2020年4月28日起按涉案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准，计至实际清偿之日止]给被告工行云南路支行。 关于被告杨东明应否返还涉案房屋给原告的问题，本院认为，涉案房屋已被本院采取司法预查封措施，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。在房屋查 封未解除的情况下，应对房屋的权属及占有状况维持现状，因此涉案房屋暂不符合返还条件，故对于原告要求被告杨东明返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告杨东明应否支付扣款利息损失给原告的问题，本院认为，本案中被告杨东明作为债务人未按时向债权人偿还贷款，原告因此承担了保证责任，向银行代偿了本应由被告杨东明归还的贷款，原告代被告杨东明偿还贷款给银行后，被告杨东明不能及时向原告偿还代垫款项，必然会给原告造成利息上损失，为此，被告杨东明须支付利息损失[利息损失计算：均以原告每期代扣款为基数：均从扣款之日起，在2019年8月19日前均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；从2019年8月20日开始，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，均计算至被告杨东明实际返还之日止（原告保证金账户被扣划的具体情况详见附件1）]给原告。 关于被告杨东明应否支付5万元违约金给原告的问题，本院认为，虽然涉案《商品房买卖合同》约定了5万元的违约金，但原告因被告杨东明违约而遭受的实际损失已通过要求对方支付保证金扣款利息损失的诉求得到补偿，在此情况下原告要求对方继续支付5万元违约金缺乏事实依据，故本院对于原告要求被告杨东明支付5万元违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西大都投资有限公司与被告杨东明于2009年4月10日签订的《商品房买卖合同（销售合同编号：3-1-0803）》； 二、解除原告广西大都投资有限公司与被告杨东明、中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2009年6月15日签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、原告广西大都投资有限公司应归还剩余贷款本金184157.19元及支付利息[利息从2020年4月28日起按涉案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准，计至实际清偿之日止]给被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告杨东明应支付扣款利息损失给原告广西大都投资有限公司[利息损失计算：均以 原告每期代扣款为基数：均从扣款之日起，在2019年8月19日前均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；从2019年8月20日开始，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，均计算至被告杨东明实际返还之日止（原告保证金账户被扣划的具体情况详见附件1）]； 五、驳回原告广西大都投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1356元，减半收取678元，由原告负担624.73元，被告杨东明负担53.27元（该费用原告已向本院预交，被告杨东明应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1356元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 温 柠 书 记 员 熊谋华 附件1 截止2019年12月30日，原告保证金账户被扣划的具体情况 序号 扣款日期 扣款本金 扣款利息 2014.12.31 1077.36元 967.35元 2015.02.28 1109.8元 921.35元 2015.07.31 1129.85元 792.1元 2015.09.29 2271.83元 1865.96元 注：2015年8、9月一起扣了 2015.10.30 1142.06元 921.49元 2015.11.30 1146.15元 917.4元 2015.12.29 1150.27元 912.91元 2016.01.29 1217.56元 754.78元 2016.02.29 1233.78元 720.55元 2016.03.29 1237.31元 717.02元 2016.04.30 1240.84元 713.77元 2016.05.30 1244.39元 710.22元 2016.06.30 1247.95元 706.65元 2016.07.31 1251.51元 703.37元 2016.08.30 1255.09元 699.52元 2016.09.29 1258.68元 695.65元 2016.10.31 1262.28元 692.6元 2016.11.29 1265.88元 688.44元 2016.12.30 1269.5元 685.11元 2017.02.28 2549.9元 1366.85元 注：2017年1、2月一起扣了 2017.03.28 1280.42元 673.63元 2017.04.28 1284.08元 669.97元 2017.05.31 1287.75元 667.14元 2017.06.28 1291.43元 662.62元 2017.07.31 1295.12元 659.77元 2017.08.30 1298.82元 655.78元 2017.09.29 1302.54元 651.79元 2017.10.30 1306.26元 648.35元 2017.11.28 1309.99元 644.05元 2017.12.27 1313.74元 640.03元 2018.01.29 1317.49元 636.83元 2018.02.27 1321.26元 632.51元 2018.03.28 1325.04元 629.01元 2018.04.28 1328.82元 625.23元 2018.06.28 1336.43元 583.98元 注：杨东明自己交了2018年5月的 2018.07.30 1340.25元 614.36元 2018.08.28 1344.08元 609.96元 2018.09.28 1347.92元 606.13元 2018.10.30 1351.78元 602.82元 2018.11.30 1355.64元 598.96元 2018.12.27 1359.51元 594.25元 2019.01.30 1363.4元 591.21元 2019.02.27 1367.3元 586.47元 2019.03.31 1371.21元 583.68元 2019.04.30 1375.12 579.49元 2019.05.31 1379.05元 575.84元 2019.06.27 1383元 570.77元 2019.07.31 1386.95元 567.93元 2019.08.28 1390.91元 563.14元 2019.09.30 1394.89元 559.72元 2019.10.30 1398.88元 555.73元 2019.11.30 1402.88元 551.73元 2019.12.30 1406.89元 547.72元 2020.03.23 2825.85元 1104.34 2020.04.27 2842.02元 1073.32元 本金利息分别合计 76548.71元 39471.35元 本金加利息合计 116020.06元