广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初3957号 原告：邹世斌，男，1962年12月21日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所律师。 被告：东方建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道环城东路**，统一社会信用代码：91330681146214036M。 法定代表人：斯友锋。 被告：广西南宁市远洋物业服务有限责任公司，住，住所地南宁市青秀区思贤路****一社会信用代码：91450103672488416Y。 法定代表人：陈国徽。 委托诉讼代理人：李玉堂，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西战之战房地产营销策划有限公司，住所地南宁市，住所地南宁市新竹路**新竹大厦******代码：91450103056009653L。 法定代表人：冼土培。 委托诉讼代理人：李玉堂，广西天狮灵动律师事务所律师。 原告邹世斌与被告东方建设集团有限公司（以下简称东方公司）、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司（以下简称远洋公司）、广西战之战房地产营销策划有限公司（以下简称战之战公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹世斌的委托诉讼代理人龙启林，被告远洋公司、战之战公司的共同委托诉讼代理人李玉堂到庭参加诉讼。被告东方公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹世斌诉请判令：一、解除原告与被告东方公司、远洋公司于2014年11月13日签订的《创投中心物业租赁合同书》（合同编号：[创投中心商铺租字2014]2005、2006、2007、2008、2009号）；二、解除原告与东方公司广西南宁市分公司、战之战公司于2014年11月14日签订的《创投中心物业承包合同》（合同编号：[创投中心商铺承字2014]2005、2006、2007、2008、2009）；三、被告东方公司、远洋公司、战之战公司共同偿还原告借款本金156000元；四、被告东方公司、远洋公司、战之战公司共同支付原告利息（利息计算：以156000元为本金，从2015年8月16日起按年利率20%计算至借款本金还清之日止，按此方法计算的利息减去32240元）；五、本案诉讼费由三被告共同承担。 被告远洋公司、战之战公司共同辩称：关于原告的诉请，二被告认为原告对三被告的纠纷理解错误，导致诉请错误，原告所有诉讼请求应予驳回。对于解除《创投中心物业租赁合同书》的诉请，因双方全面履行义务，不存在解除情形。原告拥有20年的商铺承租权，原告已签订的租赁合同第8条约定解除合同，依据该合同约定被告远洋公司及东方公司需支付16000元，且原告不再拥有该物业的使用权。对于解除《创投中心物业承包合同》的诉请，目前尚不足以认定被告战之战公司和东方公司存在根本违约，应予以驳回，若未经原告催告而确定为根本违约，二被告认为诉讼时效期限至2018年8月，现已超过诉讼时效。对于偿还借款本息、承担诉讼费用的诉请，二被告认为没有事实和法律依据，所谓的借款毫无事实依据，原被告签订的合同以及原告交付款项明确约定为租赁款，所谓的借贷不符合要约的规定，双方无此合意，应驳回原告诉讼请求。 被告东方公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告东方公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月13日，东方公司广西南宁市分公司、远洋公司（甲方、出租方）与邹世斌（乙方、承租方）签订《创投中心物业租赁合同书》（合同编号：［创投中心商铺租字2014］2005、2006、2007、2008、2009号），约定：乙方向甲方认租位于南宁市创投中心2层2005、2006、2007、2008、2009号商铺；租赁期限为20年（含建设期），自2014年2月22日至2034年2月21日止，租金总额为156000元，乙方在签订本合同之日起须向甲方一次性交纳全部租金；远洋公司代理东方公司广西南宁市分公司收取有关本项目的租金等涉及租赁的费用，同时完成收款、开具收据、相应退款等工作；如乙方在物业交付使用后因乙方原因中途退租、终止或解除合同的，乙方未使用年限租金部分甲方不予退回；自本合同签订之日起第366日至1825日内，乙方享有提前解除或终止本合同的权利，乙方行使该权利需提前一个月书面向甲方提出申请，且符合以上条件的甲方须同意乙方提前解除或终止本合同的要求，但甲方有权向乙方扣除承租总价的15%即23400元作为违约金之后，再退还乙方剩余租金。 2014年11月14日，邹世斌向远洋公司银行账户存入156000元，远洋公司向邹世斌出具《收据》,载明:今收到邹世斌交来美丽城创投中心2005、2006、2007、2008、2009商铺租金156000元。 2014年11月14日，邹世斌（甲方、出租方）、战之战公司（乙方、承包方）及东方公司广西南宁市分公司（丙方、担保方）签订《创投中心物业承包合同》（合同编号：［创投中心商铺承字2014］2005、2006、2007、2008、2009），约定：乙方向甲方承包位于南宁市创投中心2层2005、2006、2007、2008、2009号商铺，租赁期限为5年，自2014年11月15日起至2019年11月14日止，乙方每月15日向甲方支付承包费2600元，承包费总计156000元；乙方在承包期间内向甲方支付完毕全部承包费义务的，甲方应按156000元的约定价格将甲方剩余15年的租赁权转让给乙方；乙方未能按合同约定支付承包费给甲方的，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，如逾期超过15日的，甲方应书面要求丙方代乙方支付拖欠的承包费；如乙方未履行承包费支付义务超过60日的，视为乙方完全违约，甲方有权单方面解除、终止本合同，乙方须一次性向甲方支付拖欠的承包费，且其违约造成甲方的损失由丙方承担连带责任。 2014年11月至2015年7月，战之战公司向邹世斌支付了共计8个月的承包费20800元；2015年8月至2019年1月，战之战公司向邹世斌支付承包费共计32240元。 另查明，东方公司广西南宁市分公司系东方公司的非法人分支机构，该分公司于2018年9月14日注销登记。 2019年3月13日，邹世斌以东方公司、远洋公司及战之战公司应偿还借款为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。审理中，本院于2019年4月18日、19日向东方公司、远洋公司分别直接送达了诉状、证据、传票等诉讼材料，于2019年5月31日向战之战公司送达了诉状、证据、传票等诉讼材料。 本院认为，关于案涉合同性质及效力问题。根据案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》，邹世斌与东方公司广西南宁市分公司、远洋公司、战之战公司之间的交易模式是邹世斌向东方公司广西南宁市分公司、远洋公司支付租金，东方公司广西南宁市分公司不实际交付商铺，而由战之战公司对商铺进行承包经营，邹世斌无权参与经营或者自主经营，无论商铺盈亏与否均由战之战公司向邹世斌支付承包费。从该交易模式可知，邹世斌与东方公司广西南宁市分公司、远洋公司、战之战公司签订的合同虽名为《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》，但无论商铺是否盈利甚至于即使商铺未投入使用，战之战公司均需按月向邹世斌支付固定金额的承包费，东方公司广西南宁市分公司为此还承担连带责任，即邹世斌、东方公司广西南宁市分公司、远洋公司、战之战公司之间的权利义务为邹世斌出借本金，东方公司广西南宁市分公司、远洋公司、战之战公司收取本金并偿还本息。同时，《创投中心物业承包合同》还约定“乙方在承包期间内向甲方支付完毕全部承包费义务的，甲方应按156000元的约定价格将甲方剩余15年的租赁权转让给乙方”，该约定实质为5年借款期限届满后，东方公司广西南宁市分公司、战之战公司以收回剩余期限的租赁权的形式向邹世斌返还借款本金。因此，邹世斌与东方公司广西南宁市分公司、远洋公司、战之战公司签订的合同名为商铺租赁承包，实为借贷，双方之间形成借款合同关系。案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》系各方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。 关于解除案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》的问题。邹世斌与东方公司广西南宁市分公司在合同中约定的租金156000元实质系借款本金，战之战公司承诺每月支付的承包费2600元实质为借款利息，借款月利率为年利率20%（2600/156000×12）。在案涉合同履行过程中，战之战公司未按约定支付利息，东方公司广西南宁市分公司注销了登记，借款人以自己的行为表明不履行合同义务，已构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百零八条之规定，邹世斌有权要求解除案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，案涉合同自通知到达对方时解除，而作为东方公司广西南宁市分公司民事责任承担者的东方公司及远洋公司、战之战公司分别于2019年4月18日、4月19日、5月31日收到本院送达的诉讼材料，故本院确认案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》解除。远洋公司、战之战公司关于邹世斌诉请已过诉讼时效的辩解意见无事实依据，本院不予采信。 关于合同解除后的借款本息问题。东方公司广西南宁市分公司系东方公司依法设立的分支机构，因东方公司广西南宁市分公司于2018年9月14日注销登记，故其民事责任应由东方公司承担。案涉《创投中心物业租赁合同书》、《创投中心物业承包合同》解除后，邹世斌要求东方公司、远洋公司、战之战公司返还借款本金156000元，有事实依据及法律依据，对该诉请本院予以支持。对于利息，根据案涉合同约定借款利率为年利率20%，未超出法律规定的最高标准，符合法律规定。现邹世斌主张以156000元为基数，按年利率20%，自2015年8月15日起计至款项清偿之日止，上述利息计算后扣除战之战公司已支付的32240元，该诉请有合同依据及事实依据，本院亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告邹世斌与东方建设工程有限公司广西南宁市分公司、被告广西南宁市远洋物业服务有限责任公司签订的《创投中心物业租赁合同书》解除； 二、确认原告邹世斌与东方建设工程有限公司广西南宁市分公司、被告广西战之战房地产营销策划有限公司签订的《创投中心物业承包合同》解除； 三、被告东方建设工程有限公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司、广西战之战房地产营销策划有限公司共同向原告邹世斌偿付借款本金156000元及利息（计算方法：以156000元为基数，按年利率20%，自2015年8月15日起计至款项清偿之日止，上述利息计算后扣除32240元）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4863元，由被告东方建设工程有限公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司、广西战之战房地产营销策划有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁芳燕 人民陪审员  郭玉荣 人民陪审员  李燕婷 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  覃丽芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。