江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1230号 原告：吉安房江湖科技有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场北路********，统一社会信用代码：91360802MA388GEF9D。 法定代表人：黄小平，总经理。 委托诉讼代理人：何春园，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被告：吉安新悦力创房地产开发有限公司，住所地江西，住所地江西省吉安市吉州区恒丰花园**用代码：91360802ＭＡ3821ＤＰ09,联系电话：159××××6724。 法定代表人：吕卓萌，总经理。 委托诉讼代理人：周军燕，江西帝衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴达嵩，江西帝衡律师事务所律师。 原告吉安房江湖科技有限公司与被告吉安新悦力创房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告吉安房江湖科技有限公司的委托诉讼代理人何春园、被告吉安新悦力创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴达嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉安房江湖科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、 请求判令被告向原告支付佣金8555761.38元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、请求判令被告向原告支付违约金（以1547765元为本金，自2020年1月9日起按照日万分之三计算至实际履行之日止）；3、本案受理费、财产保全费等诉讼相关费用由被告负担。事实和理由:原告与被告于2019年4月1日起陆续签订四份《新力·帝泊湾项目渠道服务合同》，被告将自己开发的新力帝泊湾项目委托给原告实行独家销售渠道服务。合同签订后，原告按照合同约定履行了推介销售服务，但被告却未按照合同约定向原告支付销售佣金。截止起诉日，被告仍欠原告销售佣金8555761.38元，原告多次向被告催要，被告却拒不支付，其行为已经构成根本违约，为维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。 为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：第一组证据：1、原告营业执照复印件；2、法定代表人身份证明；3、法定代表人身份证复印件；4、被告营业执照信息复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；第二组证据：5、《新力·帝泊湾项目渠道服务合同》复印件肆份；6、《项目通知书》复印件四份；7、《通知》复印件一份，证明原、被告之间的合同关系及权利义务约定的事实；第三组证据：8、2019年12月10日开票未回款明细1547765元（对账单及发票复印件）；9、《新力帝泊湾项目2019年4月-2019年10月成交细表（房江湖公司）》复印件一份；10、《新力帝泊湾项目未回款明细表》复印件一份；11、39户客户的《推介客户确认单》、《推介客户成交确认单》、《商品房认购书》、《签约审批表》，证明原告已履行合同义务及被告欠付原告佣金8555761.38元的事实； 被告吉安新悦力创房地产开发有限公司辩称，1、原告提供的费用结算表和成交明细表中有39户是虚假客户，该39户客户并非原告带看客户，该39户中有15户佣金已付清，已付金额为442726元，15户已付一半，已付金额为203612.5元，剩余一半未付，9户为全部未付，未付金额为266511元。故上述已付金额应当予以返还，未付金额应当在本案原告诉讼请求金额中扣减。佣金比例是按照每月认购房屋数量确定的，因该39户是虚假客户，需排除该39户客户后重新计算每月的认购套数，然后重新计算每月佣金计提比例，经核算7月份的提点比例应降为2.85%。2、房江湖提交的成交明细表中有8户是已经办理了退房手续，该8户退房客户涉及的佣金223736.8元，应从本案诉争的未付佣金总额中扣减。3、房江湖提交的成交明细表中，有2户是未网签的，房江湖也未举证证明该2户已经完成网签，故未达到合同约定的支付佣金条件，涉及佣金73516元，应从本案诉争的未付佣金总额中扣减。4、房江湖成交客户中有18户未放款客户，房江湖也未举证证明该18户银行已经放款，未达到合同约定的支付一半佣金的条件，涉及佣金273729元，应从本案诉争的未付佣金总额中扣减。5、房江湖提交的成交明细表中，有10户的成交总价并非最终的成交总价，而且按照合同约定的计提比例确定方法，10月份认购套数为98套，佣金计提比例应为2.85%，而不是3%。 综上所述，原告房江湖公司提交的费用结算表和成交明细表中的客户存在退房，未网签、未放款以及虚假客户的情形，需扣减该客户相应的佣金，原告计算的佣金金额有误，应按被告的核对意见重新计算确定佣金金额，因双方在本案起诉前未按合同约定进行结算，未达到合同约定的付款条件，被告无需支付违约金和利息，故请法庭依法确认欠付佣金金额。 为证明其主张，被告向本庭提交了以下证据：第一组证据：1、新力帝泊湾项目渠道服务合同，证明合同中明确约定了佣金提点比例的确定标准及结算条件，结算条件为一次性付款的，付清全款后结算全部佣金，按揭贷款的签署完《商品房买卖合同》（即完成网签）付一半佣金，完成放款付剩余一半佣金，而且原告须先开具等额发票后被告才付款。第二组证据：1、商品房买卖合同（预售），证明该10户客户的最后成交总价应以商品房买卖合同约定的合同总价为准，原告提交的佣金计算表格中该10户的成交总价并非最后成交总价，故佣金应重新计算。第三组证据：1、客户退房（退款）申请表；2、退房客户名单。证明该8户客户已经退房，按照合同约定被告无需支付退房客户的佣金，已支付的应返还给被告，需从原告主张的佣金金额中扣减。第四组证据：1、电话录音刻录光盘（内含39个录音文件）及录音内容文字材料；2、新力费用结算表；3、佣金付款凭证；4、虚假客户名单。证明该39户客户并非原告带看的客户，按合同约定被告无须支付该39户的佣金，排除该39户后每个月的认购套数相应减少，从而每个月的佣金提点比例也会变动，经核对，7月份的提点比例应降为2.85%。另外，该39户相应已付的佣金和未付佣金均应从原告主张的佣金总额中扣减。 庭审中，被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据4份合同、前3份项目通知书和通知的真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，第4份项目通知书是原告与他人签订的，与被告无关联，对三性不予确认。对第三组证据真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。原告的这些客户中有39户并非原告带看的客户，该39户的成交确认是原告弄虚作假骗取被告成销确认负责人的签字，应予以排除。还有8户已办理退房、2户未网签、18户未放款按约定未达到结算佣金的条件，被告无需付款。还有10户的成交总价不是最终成交总价，应以商品房买卖合同最终确认的总价为准。对39户客户的《推介客户确认单》、《推介客户成交确认单》、《商品房认购书》、《签约审批表》三性均有异议，这是复印件，经过我们回访确认这39户客户明确表示并没有通过任何中介来购买房子的，这是原告骗取被告负责人签字的材料，因为我们会定期回访客户是否真实。 原告对被告提供的证据提出以下质证意见：第一组证据：新力帝泊湾项目渠道服务合同；证明目的有异议，关于先开发票后付款的问题，开具发票仅为收款方的附随义务，由于被告一直未与原告进行结算，未给付相应的开票金额，才致使原告无法提交发票。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应视为付款条件已成就。被告不得以未收到发票为由拒绝付款。第二组证据：1、商品房买卖合同（预售）。认可最终成交总价以商品房买卖合同合同总价为准。第三组证据：1、客户退房（退款）申请表；2、退房客户名单。对方提供的8个客户退房明细，原告确认属实，均已退房。但该名单中除客户“梁爱华”外，剩余7组客户原告诉讼请求中是按照退房口径计算的，故原诉讼请求金额中只需按正确佣金点位额外扣除客户“梁爱华”的成交佣金。第四组证据：1、电话录音刻录光盘（内含39个录音文件）及录音内容文字材料；2、新力费用结算表；3、佣金付款凭证；4、虚假客户名单。对其第1项、第4项三性均有异议。首先，仅凭该光盘，在证人本人未到庭，亦没有其他证据相佐证的情况下，难以认定通话人即为客户本人。其次，退一步讲，即使该电话录音是客户本人的表示，亦难以仅凭该录音否认39户客户系原告推介的客户。根据合同约定，原告带领推荐客户参观项目前须先向被告进行客户身份确认，确认该客户在此之前未曾到访过，才可带访，带访时，需要签署各方签字确认的推介客户确认单，同时被告在客户到访后24小时内对客户信息进行审核，经过上述严格的审核程序后，此客户才认定为原告有效客户。本案中，我方提交了39户客户的《推介客户确认单》、《商品房认购书》、《签约审批表》、《推介客户成交确认单》、成销人员确认的《成交明细表》、被告提供的《费用结算表》能够有效证明这39户客户系原告成功推介客户，故，即使被告和这39户客户现在否认，也难以推翻由原告首次向被告提供了这39户客户资料的事实。综上，根据上述证据、事实，有理由认定这39户客户系原告推介的客户，请求法院予以确认。 综合诉辩双方意见，本院确定本案争议焦点之一为：1、黄智伟等39户是否属虚假客户是否属原告的代看客户？是否应当支付该39户的佣金？被告主张该39户不属于原告所带客户不应支付相应的佣金。其提供了第四组证据1、电话录音刻录光盘（内含39个录音文件）及录音内容文字材料；2、新力费用结算表；3、佣金付款凭证；4、虚假客户名单。拟证明其主张。原告主张该39户系其所带客户应当支付相应的佣金。原告提交了39户客户的《推介客户确认单》、《推介客户成交确认单》、《商品房认购书》、《签约审批表》。本院注意到根据合同约定，对客户的确认，不仅需要各方签字确认的客户确认单，同时还应提前24小时将客户信息以电子邮件的方式告知被告，且该客户在此之前未曾到访过。被告在客户到访后24小时内对客户信息进行审核，经过上述严格的审核程序后，被告才有可能支付推介服务费。现原告提供的证据足以证明这39户客户系原告成功推介客户。被告仅提供光盘及文字整理稿，在该39户人员未到庭作证且没有其他证据相佐证的情况下。难以认定通话人系客户本人属39户人员。其次退一步讲，即使该电话录音系39户本人的表示，已亦难以仅凭该录音，否认该39户系原告推荐的客户。如前所述，根据合同的约定，被告支付相关服务费之前，必然已经审查过客户资料系原告提供，且该客户在此之前未曾到访过，即使39户否认，也难以推翻原告首次向被告提供了相关39户客户资料的事实，因此本院认为，该39户系原告推荐的客户具有相应的依据，本院予以确认。 2、本案的争议焦点之二：被告提出原告提交的成交明细表中有谢根泉等8户是已经办理了退房手续，该8户购房户的佣金应当扣减。其提供了1、客户退房（退款）申请表；2、退房客户名单。原告认可8个客户退房，但认为该名单中除客户“梁爱华”外，剩余7组客户原告诉讼请求中是按照退房口径计算的，故原诉讼请求金额中只需按正确佣金点位额外扣除客户“梁爱华”的成交佣金。经本院核对属实，故应只在原告诉讼请求金额中扣减“梁爱华”购房户的佣金。 3、本案争议焦点之三：被告提出原告提交的明细表中有阮轶伦、吴桂姬和杨日根两户未网签，因此应当扣减相应佣金。原告庭审中认可并同意扣减相应佣金，本院予以确认。 4、本案争议焦点之四：被告提出原告提交的明细表中有李海玲等18户购房户系未放款客户，未达到合同约定的支付剩余一半佣金的条件，应当扣减相应佣金。现因无证据证明该18户购房户银行是否放款，因此该18户购房户的佣金暂不予计算，待证据充分时，原告可另行主张。 5、本案争议焦点之五：被告提出原告提交的明细表中有10户的成交总价并非最终的成交总价，应当按实际成交价计算佣金，其提供了第二组证据：1、商品房买卖合同（预售）拟证明。另10月份的认购套数为98套，依照约定佣金计提比例应为2.85%而不是3%。原告认可李丽红等10户应按实际成交价计算佣金，故应当核减相应佣金。原告亦认可10月份认购房屋套数为98套，依约应当按2.85%计算佣金。故此10月份佣金计提比例应当按2.85%计算。 综上，本院对以下事实予以确认：2019年4月1日。原告吉安房江湖科技有限公司（乙方）与被告吉安新悦力创房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《新力·帝泊湾项目渠道服务合同》约定：乙方向甲方提供新力·帝泊湾项目独家销售渠道服务事宜。委托服务期限至2019年4月1日至2019年5月31日止。项目推广名称：新力帝泊湾。项目情况整个项目。销售范围全国。……第5条推荐客户确认制度。1、乙方带领推荐客户参观项目前须先向甲方进行客户身份确认。报备推荐客户，将推荐客户的信息发到甲方项目负责人、渠道经理、客服人员，由甲方统一对推荐客户进行客户登记和接待分配。客户到现场，当日甲乙双方签署《新力·帝泊湾项目“推荐客户”信息确认单》便双方进行核对，确认。2、乙方介绍的客户必须满足以下条件才可被确认有效：（1）该客户到访该项目，以登记客户系统中到访登记为准，若乙方在报备客户前1个工作日内甲方自有客户系统中已存档则属于甲方客户，此报备无效，对于无效客户，甲方需向乙方提供相关证明文件。若未在乙方报备后的12小时内反馈乙方，则默认此客户为乙方有效客户。……。第6条成功销售的界定。1、成功销售的界定。（1）推荐客户需与甲方在吉安市建委网上完成《吉安市商品房现房买卖合同》的签约手续，该套房屋才视为成功销售，若合同终止之前乙方已经完成客户确认，但是尚未达到成功销售的条件，在合同终止之后达到成功销售条件时，甲方仍应按照本合同约定向乙方支付所对应的佣金。（2）乙方推荐客户与甲方正式签订《吉安市商品房现房买卖合同》的，甲方需在其签订《吉安市商品房现房买卖合同》后当日内按要求与乙方签署《新力·帝泊湾项目“推荐客户”签约确认单》。（3）由于非甲方原因造成推荐客户签约后退房或《吉安市商品房现房买卖合同》解除的，甲方需在解约后的7个工作日内，将解约证明文件发送至乙方并书面通知乙方退还该房屋已经支付的服务费，乙方在收到解约证明文件及书面退款通知并确认无异议后的10个工作日内无息退还给甲方。第7条服务费结算标准及结算方式。1、服务费结算标准。在合同有效期内，乙方推荐客户与甲方完成网签，该房屋实现成功销售。成销确认由甲方指定的负责人签字即生效。甲方同意给予乙方服务费为：认购房源套数（X）1≤X≤20佣金提点为当月成交总房款*2%；认购房源套数（X）20≤X≤30佣金提点为当月成交总房款*2.25%；认购房源套数（X）31≤X≤49佣金提点为当月成交总房款*2.5%；认购房源套数（X）50≤X≤79佣金提点为当月成交总房款*2.7%；认购房源套数（X）80≤X＜100佣金提点为当月成交总房款*2.85%；认购房源套数（X）X≥100佣金提点为当月成交总房款*3%。结算方式（1）结算条件，一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并支付全款后结算全部佣金；按揭付款客户交纳齐首付款签署《商品房买卖合同》后结算50%佣金，办理好按揭手续且银行放款结算剩余50%佣金。服务费按套结算，乙方在每个自然月的15日和25日以《新力·帝泊湾项目“推荐客户”签约确认单》为依据书面向甲方详列结算账目，甲方于收到结算账目后完成乙方报送结算金额的审定并由甲方指定负责人签字确认后再通知乙方开具等额发票。成销确认后。次月5日前乙方开具发票，甲方收到发票后20个工作日内向乙方付清应付之服务费。若因乙方未能及时向甲方提供等额发票造成甲方未能在约定时间支付销售佣金的，甲方付款期限可相应顺延，反之则视为甲方逾期付款，应承担逾期付款违约责任，每逾期一日甲方需向乙方支付应付未付佣金万分之3的违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同。……第11条违约责任1、甲、乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成之经济损失应由违约方承担。2、甲方未按约定支付服务费的，每迟延一日，按应支付佣金万分之3的金额作为违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同。3、合作期间内，若乙方每个自然月度未能完成承销认购总单量20套，则乙方一次性赔付甲方人民币共计3万元整，该赔偿金额直接从乙方未结承销佣金中扣除。双方还就合同其他事项进行了约定。后2019年6月1日双方陆续续签该渠道服务合同三份，期限至2019年12月31日止。合同签订后，原、被告开始履行合同义务，期间，原、被告对部分佣金进行了结算，原告于2019年12月10日开具发票共计金额为1547765元，该款未能支付。现因双方为结算佣金产生争议成诉。诉讼中，本院组织双方进行核算，双方确定最终佣金金额为8014621元（含被告认为的39户虚假客户佣金金额）。 本院认为，原、被告签订的《新力·帝泊湾项目渠道服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应确实履行。原告为被告提供了销售服务，被告应当支付佣金。现经双方确认，佣金总额为8014621元，本院予以确认，被告应当支付。被告认为其中有黄智伟等39户非原告带看客户相应的佣金应当返还或扣减，因被告提供的证据不足支持其主张，本院对其主张不予采信。原告主张要求被告支付佣金利息，因双方对付款金额尚有争议，对原告报送结算金额的时间及被告是否审定等事实没有相关证据证明，因此原告主张要求被告支付利息的请求，本院不予支持，但其中有佣金1547765元原告于2019年12月10日开具了发票，被告未能付款，依约应当承担违约责任。因此原告主张以该金额为本金，自2020年1月9日起按照日万分之三计算违约金至实际履行之日止的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吉安新悦力创房地产开发有限公司支付原告吉安房江湖科技有限公司佣金8014621元，限在本判决生效后10日内付清； 二、被告吉安新悦力创房地产开发有限公司支付原告吉安房江湖科技有限公司违约金（以本金1547765元为本金，自2020年1月9日起按照每日万分之三计算至实际支付之日止）限在本判决生效后10日内付清； 三、驳回原告吉安房江湖科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71690元，减半收取计35845元，财产保全费5000元，合计40845元，由被告吉安新悦力创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  杨子江 二〇二〇年六月二十三日 书记员  易美凌