云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4938号原告：史双利，女，1964年11月4日出生，汉族，住山西省大同市矿区。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理亿城房地产经纪有限公司，住所地云南省大理市大理经济开发区石房子村（东南海景酒店旁）。统一社会信用代码：91532900MA6MWJ3897。法定代表人：王全兴。被告：高金永，男，1976年5月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：高伟梁，男，1986年10月29日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：王全兴，男，1990年5月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被告：高国林，男，1981年8月20日出生，汉族，住河南省清丰县。原告史双利与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）、大理亿城房地产经纪有限公司（以下简称亿城公司）、高金永、高伟梁、王全兴、高国林商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人虞怀兴、被告轩远公司的委托诉讼代理人刘甫到庭参加诉讼。被告亿城公司、高金永、高伟梁、王全兴、高国林，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告史双利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告轩远公司签订的十四份《大理山海云著项目购房意向协议》，以及原告与被告亿城公司签订的《协议》；2.判令被告轩远公司、亿城公司连带返还原告188万元，并承担该款自2018年7月1日起至偿还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令被告轩远公司、亿城公司承担本案的诉讼费用；4.判令被告高金永、高伟梁、王全兴、高国林分别对被告轩远公司、亿城公司对原告的债务承担连带清偿责任。事实及理由：2018年6月1日，原告看到轩远公司、亿城公司关于大理楼盘的广告宣传，想在大理买房置业，后通过广告电话联系到亿城公司的销售员，销售员向原告推荐了轩远公司开发的“大理山海云著”楼盘，承诺可于2019年6月底交房。2018年6月16日，原告丈夫到大理，在亿城公司工作人员的带领下到轩远公司售楼部看了楼盘沙盘。2018年6月18日，原告委托丈夫和轩远公司签订了十四份《大理山海云著项目购房意向协议》，并按照协议约定支付十四套房屋的预付款合计174万元，其中12套为12万元/套，另外两套为15万元/套。轩远公司、亿城公司还要求原告缴纳团购费1万元/套。原告委托丈夫于2018年6月18日支付轩远公司42万元，支付亿城公司团购费14万元，2018年6月30日，原告支付轩远公司132万元，轩远公司给原告出具了收到174万元定金的收据，亿城公司给原告出具了收到14万元团购费的收据。因原告在山西，只有通过电话询问楼盘情况，得知该楼盘一直没有动工。2019年7月2日，原告再次来到大理，看到楼盘没有动工建设，于是要求退房，轩远公司和亿城公司均同意退房，原告在轩远公司提供的《退房申请单》上填写了申请内容，该公司销售总监袁金刚和项目总经理邱海军在《退房申请单》上承诺在2019年10月1日前退款并签字。但到了10月1日，该二公司仍未退款，原告多次与公司负责人电话联系及沟通均无果。2019年11月11日，轩远公司承诺在2019年12月31日前复工，如不复工则补偿房款5％的补助金，但原告认为该承诺虚假不可信。双方签订的相关协议是双方真实意思表示，但对方没有开工建设房屋，导致原告购买房屋的目的无法实现，故原告起诉请求解除合同并返还原告已付款。高金永、高伟梁作为轩远公司的股东，未足额实缴注册资本，导致公司四处欠债，王全兴、高国林作为亿城公司的股东，未实际出资，在经营过程中滥用公司独立法人地位，根据公司法第二十条第三款的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》的规定，公司股东未全面履行出资义务及抽逃出资，滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益，四人应分别对轩远公司、亿城公司欠原告的债务本息承担连带清偿责任。被告轩远公司辩称，轩远公司依法开发经营大理山海云著项目，已取得土地使用权证和建设许可证，其他证照正在办理中。轩远公司与原告签订的协议是预约合同，具有法律约束力，不得随意解除。轩远公司不存在违约行为，解除条件不具备，原告单方提出解除合同，不符合合同法关于法定解除的规定。原告要求轩远公司股东承担连带责任无依据，原告主张不成立。被告亿城公司、高金永、高伟梁、王全兴、高国林未作答辩。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，以证明原告身份信息；2.被告轩远公司、亿城公司的企业信用信息公示报告、被告高金永、高伟梁、王全兴、高国林的身份证复印件各一份，以证明六被告身份信息；3.《大理山海云著项目购房意向协议》原件十四份，以证明原告与轩远公司签订协议，对预付款作了约定；4.《协议》原件一份，以证明被告轩远公司、亿城公司要求原告交纳1万元/套房的团购费，原告与亿城公司签订《协议》对团购费进行约定；5.预付款收据原件28份，以证明原告向被告轩远公司付款后，轩远公司向原告出具收款174万元的收据；6.团购费收据原件十四份，以证明原告向被告亿城公司付款后，亿城公司向原告出具收款14万元的收据；7.《退房申请单》原件十四份，以证明被告轩远公司、亿城公司同意原告提出的退房申请后，原告在轩远公司提供的《退房申请单》上填写了申请内容，轩远公司销售总监袁金刚和项目总经理邱海军在《退房申请单》上承诺在2019年10月1日前退款并签字；8.被告轩远公司、亿城公司工商登记档案，复印于大理市市场监督管理局，以证明该二被告的股东基本情况，以及公司章程规定了轩远公司股东出资时间是2017年5月30日，亿城公司股东出资时间是2017年11月20日，但股东均未实际出资。经质证，被告轩远公司对第1、2、3、4、5、6、8组证据三性均无异议，但说明高伟梁说已实际出资；对第7组证据有异议，认为无公司印章。被告轩远公司向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件各一份，以证明轩远公司身份信息；2.不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各一份，以证明轩远公司对涉案土地取得国有建设用地使用权，用地项目符合城乡规划要求，建设工程符合城乡规划要求；3.停工通知复印件一份，以证明政府通知案涉工程暂停施工，施工许可证及商品房预售许可证在办理过程中。经质证，原告对第1组证据三性无异议，对第2、3组证据三性不认可。本院认为，被告亿城公司、高金永、高伟梁、王全兴、高国林未到庭质证，亦未提交证据，视为放弃举证及质证的权利。原告提交的证据中，第1、2、3、4、5、6、8组证据真实合法，与本案有关联性，均予以采信；第7组证据，轩远公司认可袁金刚系其销售经理，邱海军系其项目总经理，并认可该二人在《退房申请单》上签名的事实，本院对该组证据予以采信。被告提交的证据中，第1组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；第2组证据不符合证据法定形式，本院不予采信；第3组证据虽系复印件，但原告认可停工的事实，本院予以采信。经本院审理查明：被告轩远公司开发了大理山海云著项目。经中介被告亿城公司介绍，原告欲认购被告轩远公司大理山海云著项目公寓14套。2018年6月18日，原告与被告亿城公司签订《协议》一份，约定：原告认购河北轩远集团开发的大理山海云著项目3号楼1单元14套公寓，应一次性缴纳团购费1万元/套，共计14万元，团购费已全部缴纳；被告亿城公司应协助原告办理以上购房过程中的一切手续，原告应按照项目的规定按期及时缴纳房款及办理房贷。当日，原告向被告亿城公司刷卡支付了团购费14万元，被告亿城公司向原告出具了收款金额为1万元的收据十四份。2018年6月29日，原告与被告轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》十四份，约定：原告认购被告轩远公司大理山海云著项目公寓14套（房号分别为：3号楼1单元901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、914号房，总房款分别为502511元、336924元、338260元、339597元、340933元、342313元、343650元、351714元、353094元、354430元、355767元、357104元、358484元、538802元），原告须于本意向协议签订之日一次性缴纳房屋预付款（其中901、914号房为15万元/套，其余12套房均为12万元/套），该款在协议有效期内不予退还，有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告、被告轩远公司及被告亿城公司置业顾问分别在该协议上签字、盖章。协议签订后，原告分别于2018年6月18日、30日向被告轩远公司转账支付42万元、132万元，合计174万元，被告轩远公司向原告出具了收款收据。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。因被告未取得该项目的预售许可证，原告与被告未能签订《商品房买卖合同》。2019年7月2日，原告向被告轩远公司提出退款申请，并在该公司提供的十四份《退房申请单》上分别填写了客户信息、房源信息、退款金额等内容，被告轩远公司项目销售经理袁金刚、项目总经理邱海军分别在“销售总监意见”“项目总经理意见”栏签字，袁金刚在“退房原因”栏备注2019年10月1日前退款。后原告未收到退款，故诉至本院。另查明，被告轩远公司注册资本为8000万元，公司股东为公司法定代表人被告高金永和被告高伟梁。公司章程载明被告高金永认缴出资6400万元，持股比例80%，被告高伟梁认缴出资1600万元，持股比例20%，该二股东承诺的出资到位时间为2018年3月21日。被告亿城公司注册资本为100万元，公司股东为公司法定代表人被告王全兴和被告高国林。公司章程载明被告王全兴认缴出资70万元，持股比例70%，被告高国林认缴出资20万元[企业公示信息及公司登记档案“股东（发起人）出资情况”记载高国林认缴出资30万元]，持股比例30%，该二股东承诺的出资到位时间为2017年11月20日。被告轩远公司、亿城公司的企业信息公示报告中无股东实缴出资的记载。本院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司通过与原告签订“意向协议”的形式收取原告预付款12万元/套（或15万元/套），约占约定房款的28%-36%不等，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。被告亿城公司明知被告轩远公司所实施的行为违反了预售许可制度，仍为其提供中介服务，应承担相应的法律责任，双方签订的《协议》亦应认定无效。故本院对原告请求解除《大理山海云著项目购房意向协议》及《协议》的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告轩远公司返还已交预付款174万元及该款自2018年7月1日起至实际返还之日止的利息，请求被告亿城公司返还服务费14万元以及该款自2018年7月1日起至实际返还之日止的利息于法有据，本院予以支持，但2019年8月20日后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告轩远公司及被告亿城公司分别对服务费、预付款承担连带还款责任无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案原告据此要求被告高金永、高伟梁以及被告王全兴、高国林分别对被告轩远公司、亿城公司对原告的债务承担连带清偿责任，原告应当举出盖然性的证据证明该四股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害的结果，如举证证明该四被告存在滥用公司“人格”的外部表象、公司运营过程中存在明显瑕疵等，原告的举证应达到合理怀疑的程度，但原告并未就此举证，故原告据此主张被告高金永、高伟梁、王全兴、高国林承担连带责任证据不足。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行出资义务或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。本案中，被告高金永、高伟梁、王全兴、高国林承诺的出资到位时间均已届满，原告提交的被告轩远公司、亿城公司的工商登记档案及企业信息公示报告中无四被告实缴出资的信息，四被告均未举证证明已足额缴纳所认缴的出资，该四被告应在各自未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告史双利预付款174万元以及该款自2018年7月1日起至实际返还之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、如被告大理轩远房地产开发有限公司不能清偿本判决主文第二项确定的债务，则由被告高金永、高伟梁在各自未出资本息范围内对不能清偿部分承担补充赔偿责任。三、被告大理亿城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史双利服务费14万元以及该款自2018年7月1日起至实际返还之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、如被告大理亿城房地产经纪有限公司不能清偿本判决主文第四项确定的债务，则由被告王全兴、高国林在各自未出资本息范围内对不能清偿部分承担补充赔偿责任。五、驳回原告史双利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21725元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担20107元，被告大理亿城房地产经纪有限公司负担1618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 王 娟审判员 杨建文审判员 字荣芳二〇二〇年六月四日书记员 杨 清