山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初14037号原告：宋亮。委托诉讼代理人：楚建设（特别授权），山东盈广律师事务所律师。被告：山东滕建建设集团有限公司，统一社会信用代码：91370481169890715M，住所地：山东省滕州市莲青山风景区（景区广场**）。法定代表人：秦德伟，董事长。委托诉讼代理人：高庆军（特别授权），山东文思达律师事务所律师。第三人：山东欧隆投资置业有限公司，统一社会信用代码：91370811668094430A，住所地：山东省济宁市环城北路**。法定代表人：史军，总经理。原告宋亮与被告山东滕建建设集团有限公司、第三人山东欧隆投资置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告宋亮及其委托诉讼代理人楚建设、被告山东滕建建设集团有限公司的委托诉讼代理人高庆军到庭参加了诉讼，第三人山东欧隆投资置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋亮向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除对欧隆盛源小区8号楼1单元2403室房屋查封并中止执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月13日，原告宋亮与第三人山东欧隆投资置业有限公司签订了《欧隆盛源认购书》，认购了欧隆盛源8号楼1单元24层3号房屋，并于2015年6月13日支付房款526784元，房屋配套设施的价格16658元，履行了全部付款义务。2015年10月3日办理了上房手续并已居住至今。山东滕建建设集团有限公司与山东欧隆置业有限公司返还保证金纠纷一案，贵院于2016年6月22日将涉案房产查封。2019年7月30日，原告向贵院提出书面异议，请求解除对涉案房产查封并中止执行，贵院作出（2019）鲁0811执异997号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，特向贵院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。涉案房产在被查封前原告已合法有效的购房合同，已支付全部房款，且原告名下无其他用于居住的房屋，符合上述规定，故原告能够排除执行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告山东滕建建设集团有限公司辩称，1、原告不是该房屋的购房人，不具备诉讼主体资格；2、被告查封的涉案房产登记在第三人名下，其产权归第三人所有；3、根据物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让等，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力；4、被告申请对该房屋查封执行符合法律规定；5、任城区人民法院（2019）鲁0811执异997号执行裁定书认定事实清楚，使用法律正确。综上，原告的诉讼请求不成立，依法应驳回其诉讼请求。第三人山东欧隆投资置业有限公司未答辩。原告宋亮围绕其主张向本院提交如下证据：证据一、《欧隆盛源认购书》一份；证明：2015年6月13日，原告与第三人欧隆公司签订了《欧隆盛源认购书》，认购了涉案房屋，并约定了房屋价格等。证据二、收款收据两份、施工合同一份、财务支出报销单各一份；证明：原告于2015年6月13日以工程款抵房款形式交纳了全部购房款，并以现金形式交纳了配套费。证据三、房屋交付文表签收单、欧隆盛源房屋交接清单、房屋交付流程表各一份；证明：2015年10月3日，原告办理了涉案房屋交接上房手续。证据四、水、电费明细单各一份；证明：原告实际居住的事实。证据五、济宁市不动产登记查询证明一份；证明：原告名下无房屋。证据六、济宁鸿顺新型建筑节能材料有限公司出具的证明一份、山东欧隆投资置业有限公司出具的证明一份、山东欧隆投资置业有限公司财务支出报销单一份；证明：原告系挂靠济宁鸿顺新型建筑节能材料有限公司资质施工五洲22#、25#楼外墙保温工程，具体投资结算均由原告宋亮全权负责；故该工程投资结算均由原告个人承担。原告施工的上述工程工程款应予抵付山东欧隆投资置业有限公司开发的房产款，其中，涉案楼房抵付工程款526784元。被告山东滕建建设集团有限公司围绕其主张向本院提交如下证据：济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811执异997号执行裁定书一份；证明：被告于2016年6月22日申请人民法院对该房产进行了依法查封；同时证实，原告不是涉案房屋的购房人，原告不具备本案诉讼主体资格。第三人山东欧隆投资置业有限公司未向本院提交任何证据。本院依法组织各方当事人对原告及被告山东滕建建设集团有限公司提供的证据进行了证据交换和质证。被告山东滕建建设集团有限公司对原告宋亮提供的证据一，因本案第三人未到庭，对该证据是否真实我方不发表意见。对原告宋亮提供的证据二中收款收据真实性因第三人未到庭，对其真实性不发表意见，该收据中明确载明了缴款单位为宋亮，但是注明中五洲祥城22号楼、25号楼外墙保温工程转款。对1.6万元的收据应当提交银行的转款凭证。对原告宋亮提供的证据二中施工合同的真实性无异议，施工合同的甲方为山东欧隆投资置业有限公司，乙方施工单位为济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司，该合同盖有以上两单位的公章，该份证据证实了五洲祥城22号楼、25号楼的施工主体、施工人不是本案原告，原告不具备本案诉讼主体资格。对原告宋亮提供的证据二中财务支出报销单系复印件，根据民事诉讼证据规则的规定，我方不予质证。对原告宋亮提供的证据三因系复印件，根据民事诉讼证据规则的规定，我方不予质证。对原告宋亮提供的证据四水费明细真实性无异议，但该证据明确标明了用水时间为自2017年至2018年，从而证实被告查封该房产的时间为2016年6月22日，早于本案原告接收该房屋的时间。对电费明细真实性无异议，电费支付的时间为2017年，质证意见同上述质证意见一致。对原告宋亮提供的证据五真实性无异议，不能证明原告名下只有此一套房屋。对原告宋亮提供的证据六中、山东欧隆投资置业有限公司出具的证明、山东欧隆投资置业有限公司财务支出报销单均不予认可，根据最高法院的解释出具证明的为企业法人的，虽盖有企业法人的公章，没有出具证明人的签字的不能作为证据使用。对证据六中的济宁鸿顺新型建筑节能材料有限公司出具的证明先由原告确认债权债务关系，方可认定为实际施工人，原告原审向法庭提交的工程施工合同是山东欧隆投资置业有限公司与济宁鸿顺新型建筑节能材料有限公司签订的，根据合同相对性的原则，该权利应当由济宁鸿顺新型建筑节能材料有限公司享有。结合原告向法庭提交的用水情况查询清单以及用电情况查询清单实际用水和用电的时间为2017年6月份开始，原告诉称2015年已占有该不动产与事实不符，用水用电的供应单位有明文的规定，用水、用电不可空月，即便是没有使用也应交付一定的费用。原告提交的该两份证据均明显的证实，原告占有该房屋的时间，关于被告申请查封的时间，该房屋查封在先，被告占有使用在后，原告的诉讼请求不成立，应依法驳回原告的诉讼请求。原告宋亮对被告山东滕建建设集团有限公司提供的真实性无异议，但不能证明被告的证明观点，该裁定原告认为认定事实错误，故原告在规定期限内向贵院提起执行异议之诉。第三人山东欧隆投资置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告及被告山东滕建建设集团有限公司提供的证据进行质证的权利。上述证据均已记录在案，在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月24日，第三人山东欧隆投资置业有限公司（甲方）与案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司（原告宋亮作为该公司的委托代理人）签订了《五洲祥城项目商品住宅楼外墙保温施工合同》，案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司五洲祥城商业住宅楼22#、25#楼的外墙保温、外墙涂料工程。双方对工程的承包范围、承包方式、合同的承包价格及工程款的付款方式均做了约定。合同签订后，双方均如约履行了合同。第三人山东欧隆投资置业有限公司2015年6月7日的财务支出报销单显示，工程竣工后，双方对案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司施工的五洲祥城商业住宅楼22#、25#楼的外墙保温、外墙涂料工程的工程款进行了结算，结算工程款为1927671.86元，扣除预借款、已付款、材料款、质保金、税金等，尚欠972291.31元。且在财务支出报销单最下面显示“收到526784元，抵欧隆盛源8-2403房款，宋亮”。2015年6月13日，原告宋亮与第三人山东欧隆投资置业有限公司签订了《欧隆盛源认购书》，该认购书约定：宋亮认购了欧隆盛源8号楼1单元24层3号房屋（房屋面积约105.78㎡，房屋单价为4980元/㎡），房屋总金额为526784元，共计认购金526784元。宋亮须于甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》之日7日内全款付清并签署《商品房买卖合同》。该物业的最终面积以房管局测绘面积为准。本认购书一式三份，甲方两份、乙方一份。自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署《商品房买卖合同》后，本认购书即时作废。该认购书签订后，原告宋亮于2015年6月13日向第三人山东欧隆投资置业有限公司缴纳了案涉房屋的工程款（以第三人山东欧隆投资置业有限公司欠付部分工程款抵付了案涉房屋的房款526784元），并向第三人山东欧隆投资置业有限公司支付了房屋配套设施的价款16658元。2015年10月3日，双方办理了案涉房屋交接手续，原告宋亮居住案涉房屋至今。本院因山东滕建建设集团有限公司与山东欧隆置业有限公司返还保证金纠纷一案于2016年6月22日将涉案房产查封。2019年7月30日，原告宋亮向本院执行机构提出书面异议，请求解除对本案涉案房产查封并中止对案涉房产执行，本院作出（2019）鲁0811执异997号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，提起了本次诉讼。被告山东滕建建设集团有限公司认为案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司及第三人山东欧隆投资置业有限公司出具的证明形式上有瑕疵，且认为两份证明的出具时间应为本案第一次庭审后所出具而非2015年，认为该证据为虚假伪证，故向本院对该证明出具的时间进行鉴定以证明该证明内容的虚假。本院认为，本案的焦点问题为：原告宋亮是否为案涉房屋的权利人？其对案涉房屋享有的该权利是否能够排除被告山东滕建建设集团有限公司申请的执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的50%。”。在上述两条款中，第二十八条为普适性条款，第二十九条为特别条款。针对本案，案涉房产尚登记在山东欧隆投资置业有限公司，而该公司既为被执行人又为被执行的房地产开发企业，存在法律适用上的交叉和竞合，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式、总价款、付款方式、付款的时间…（十二）违约责任。（十三）其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第五条规定：商品房的认购订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告宋亮与第三人山东欧隆投资置业有限公司就案涉房屋买卖签订的《欧隆盛源认购书》具备了《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的基本特征，应视为原告与第三人山东欧隆投资置业有限公司就案涉房屋签订了合法有效的书面合同。第三人山东欧隆投资置业有限公司（甲方）与案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司（原告宋亮作为该公司的委托代理人）签订的《五洲祥城项目商品住宅楼外墙保温施工合同》，结合案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司出具的证明，不排除原告宋亮以案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司承接了五洲祥城商业住宅楼22#、25#楼的外墙保温、外墙涂料工程的可能性，为该案设项目的施工人。即便原告宋亮为案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司在该案涉项目上的工作人员，也不能排除原告宋亮与案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司通过交易以第三人山东欧隆投资置业有限公司所欠案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司部分工程款抵付其案涉房屋购房款的事实。第三人山东欧隆投资置业有限公司对此亦无异议。且案外人济宁市鸿顺新型建筑节能材料有限公司亦未就此主张权利。基于原告提供的证据和本院各证据的分析意见，被告山东滕建建设集团有限公司对该证明出具的时间进行鉴定以证明该证明内容的虚假的主张不能成立，故对其提出的两份证明出具时间进行鉴定的申请，本院不予采纳。第三人山东欧隆投资置业有限公司已于2015年10月3日就案涉房屋为原告办理了上房手续，且原告宋亮已居住至今。第三人山东欧隆投资置业有限公司至今未与原告宋亮签订书面的《商品房买卖合同》，未对案涉房屋办理网签备案，原告对此没有过错。综上，原告宋亮在人民法院查封之前已就案涉房屋与第三人山东欧隆投资置业有限公司签订合法有效的书面合同，已在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已就案涉房产通过抵付工程款的方式缴纳了案涉房款；非因其自身原因未办理过户登记。上述特征符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。原告宋亮的诉求正当，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于济宁市的房屋。案件受理费7646.80元，由被告山东滕建建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  于发春人民陪审员  房兆庆人民陪审员  王玉潇二〇二〇年六月十二日书 记 员  逯新颖