重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初516号原告：重庆江涵物业管理有限公司，住所地重庆市渝**财富大道，统一社会信用代码：91500000590526589Q。法定代表人：陈廷英。委托诉讼代理人：王滟，系重庆俊采律师事务所律师。被告：九龙坡区谢家湾江畔餐馆，住重庆市渝中区李子坝正街，统一社会信用代码：92500107MA5UP7C3XR。经营者：何曲。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆李子坝餐饮管理有限公司，住所地：渝中区李子坝正街，统一社会信用代码：9150010309123133X0。法定代表人：何曲。委托诉讼代理人：叶林，系被告重庆李子坝餐饮管理有限公司公司员工。原告重庆江涵物业管理有限公司（以下简称：“江涵物业”）诉被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆（以下简称：“江畔餐馆”）、重庆李子坝餐饮管理有限公司（以下简称：“李子坝餐饮公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭审理了本案。原告江涵物业委托诉讼代理人王滟，被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆委托诉讼代理人李中辉、唐超，被告重庆李子坝餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人叶林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江涵物业的诉讼请求为:1、请求判令被告江畔餐馆支付从2019年8月26至2019年11月29日所欠物业服务费19052.25元（10元每月每平方米×601.65平方米×95天/30天）。2、请求判令被告江畔餐馆支付逾期付款违约金，以14944.21元为基数，按月息百分之二计算，从2019年7月20日起至付清日止支付违约金，以4011元为基数，按月息百分之二计算，从2019年10月20日起至付清之日止支付违约金。若法院认定原被告之间的物业服务合同已解除，则请求被告赔偿损失（计算标准为：参照合同约定的物业服务费标准计算六个月）。3、请求被告李子坝餐饮公司对上述两项中被告江畔餐馆的偿付承担连带责任。4、本案的诉讼费由二被告连带承担。经庭审举证质证，本院认定如下事实：1、2017年5月8日，原告江涵物业（甲方）与被告重庆李子坝餐饮管理有限公司（乙方）签订《九龙滨江商业广场物业服务合同》，合同约定：鉴于重庆升伟乐成资产管理有限公司与乙方签订了租赁合同，乙方承租使用九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场8号楼1层的部分区域，现甲方受资产管理公司委托及甲乙双方依据相关法律规定，由甲方向乙方提供物业服务，物业服务面积为601.65平方米，服务期限为2017年5月10日至2022年11月9日止，每月物业服务费标准为10元/平方米，如第一个月和最后一个月不足一个月的，按照实际天数除以30日乘以每月物业费计算；物业费按季度支付，乙方须在每个缴费期前20日向甲方交纳当期的物业服务费，若乙方违约延迟支付物业费超过十日的，每迟延一日需向甲方支付欠付款项的万分之八作为逾期违约金，如果乙方违约延迟支付物业费超过30日的，乙方有权利解除合同；若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此遭受的相应损失。2、2017年10月30日，原告（甲方）与被告重庆李子坝餐饮管理有限公司（乙方）、被告江畔餐馆（丙方）签订了《权益义务概括转让之三方协议》，协议约定，三方确认，乙方向甲方支付了截止2017年11月9日期间的全部物业费，本协议签订后，包括2017年11月9日之后的物业费等全部合同项下的全部义务和权利均由丙方承继，丙方作为合同主体继续履行合同，乙方就丙方履行《物业服务合同》向甲方承担连带保证责任。三方同意本协议签订前乙方履行合同所涉或相关的一切权利和义务均由丙方享有和承担，但乙方对此承担连带保证责任。原告主张的欠费期间内，原告向被告提供了物业服务，2019年8月26日至2019年11月19日期间物业服务费共计19252.8元（10元/月/平方米×601.65平方米×96天/30天），经原告催收，被告江畔餐馆未向原告交纳。2019年8月27日，被告江畔餐馆原告致《解除合同通知书》，要求解除《九龙滨江商业广场物业服务合同》。本案争议的要素为：被告江畔餐馆是否应当向原告支付所欠物业服务费、违约金及相应金额；被告重庆李子坝餐饮管理有限公司是否应当承担连带责任。本院对原被告争议的要素评述如下：原告与被告重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《物业服务合同》及原告与被告江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《权益义务概括转让之三方协议》，系原被告之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，在原告主张的欠费期间内，原告向被告江畔餐馆提供了物业服务，被告应当按照合同的约定支付相应的物业管理费，因被告江畔餐馆已将物业服务费支付至2019年8月25日，故对于2019年8月26日至2019年11月19日期间物业服务费共计19252.8元，应当由被告江畔餐馆依约支付给原告江涵物业，原告自愿主张上述费用为19052.25元，本院予以尊重。对于被告江畔餐馆辩称其已通过发解除函的方式将物业服务合同于2019年8月27日解除的抗辩意见，本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，本案中，被告江畔物业并未举示证据证明其享有法定或者约定的合同解除权，且原告予以否认，故其向原告发解除函的行为，并不产生原被告之间的物业服务合同解除的法律后果，故对被告的该抗辩意见，本院依法不予支持。被告江畔餐馆逾期未支付上述物业费，已构成了违约，原被告之间违约金标准约定过高，原告自愿按照月利率2%的标准计算，本院予以尊重。但对于原告关于违约金的其他计算标准及起止时间节点的主张，因二被告均无异议，本院予以尊重，故本院认定违约金为：以14944.21元为基数，从2019年7月20日起按月利率2%计算至付清日止；以4011元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止。3、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，原告与被告江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司签订的《权益义务概括转让之三方协议》明确约定，被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告江畔餐馆在履行物业服务合同中的义务承担连带担保责任，故原告要求被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告江畔餐馆承担的上述责任承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆江涵物业管理有限公司支付2019年8月26日至2019年11月19日期间的物业服务费19052.25元及相应违约金（以14944.21元为基数，从2019年7月20日起按月利率2%计算至付清日止；以4011元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止）。被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆上述支付义务承担连带责任。三、驳回原告重庆江涵物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费155元，由被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司连带负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 王 浩二〇二〇年六月十八日书记员 何亦舒