广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初59号原告：惠州市好生活物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾雪滔，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。被告：吴红志，男，汉族，1975年8月9日出生，住址：湖北省武穴市******，身份证号码：422************117。被告：蔡凤娟，女，汉族，1979年10月21日出生，住址：湖北省武穴市***********，身份证号码：421************747。委托诉讼代理人：吴红志，被告蔡凤娟之夫。原告惠州市好生活物业管理有限公司（以下简称好生活物业公司）与被告吴红志、蔡凤娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日作出（2019）粤1303民初719号民事判决书，原告好生活物业公司不服提出上诉，惠州市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）粤13民终5774号民事裁定书，以原判认定事实不清、证据不足为由发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告好生活物业公司的法定代表人林某1及其委托诉讼代理人曾雪滔，被告蔡凤娟之委托诉讼代理人吴红志及被告吴红志本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市好生活物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告依照《前期物业服务合同》约定向原告支付截止到2018年12月拖欠物业管理费8973.12元；2、判令被告依照《前期物业服务合同》约定支付截止至2018年12月公共水电分摊费954.6元；3、判令被告依照《前期物业服务合同》约定支付截止至2018年12月违约金15450.46元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费、律师费、执行费等属于本案所需支付的关联费用。重审后原告变更第一项诉讼请求为：物业费从2014年9月至2020年5月，按1.5元/平方米/月计算，总计物业费11734.08元。事实与理由：一、原告是惠州市惠阳区汇星名庭小区的物业服务公司，被告是小区业主，原告于2012年1月与汇星名庭开发公司惠州市鸿益房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订《广东省前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费标准、时间等问题进行了约定：1、合同第2页第六条第1点：住宅物业服务费1.5元/平方米/月；2、合同第3页：物业管理区域内共用水电费按实际使用量向业主进行分摊；3、合同第3页第七条：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，好生活物业公司有权要求业主或承租人补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。二、根据《广东省商品房买卖合同》第6页第八条：开发公司应当在该商品房经验收合格后于2013年10月31日前将上述房屋交付被告，由于开发公司原因，直到2014年4月18日才最终通过政府部门综合验收。验收通过后，开发公司通过邮寄、电话、短信方式多次通知业主，但效果甚微，最终于2014年8月9日在惠州日报刊登《入伙通知书》，公告项目己达到交付标准，同时希望广大业主前来办理收楼手续。并根据《广东省商品房买卖合同》（证据二）第8页第十一条：1、交房日期按出卖方报纸公告或书面通知日期为准；2、买受人按交房日期起，向物业公司缴纳物业管理费及其它应摊费用，视为通知送达。但被告一直拒绝前来收楼并拖欠物业服务费，严重损害原告权益。为此，依据：1、《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”；2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；3、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发〔2011〕49号）》第6点：业主应自房屋交付之日起支付物业费。第8点：业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。特请求法院依法判处。原告好生活物业公司向本院提交如下证据：1、广东省前期物业服务合同；2、房屋买卖合同、产权证；3、开发商刊登《入伙通知书》公告；4、欠费明细表；5、催缴单图片；6、前期物业管理服务协议；7、工程竣工验收报告；8、照片；9、竣工验收备案表。被告吴红志、蔡凤娟辩称，一、被答辩人提供《广东省前期物业服务合同》仅是惠州市鸿益房地产开发有限公司（以下简称开发商）与被答辩人之间的合同协议且无第三方见证及监管不能作为约束答辩人依据。答辩人与被答辩人之间未签署有合同及协议不存在违约，违约金之说不存在。同时因开发商的原因导致答辩人迟迟不能正常收房入住，所以答辩人不应承担物业管理费。二、被答辩人起诉的事实与理由中第二条，根据《广东省商品房买卖合同》第6页第八条：开发公司应当在该商品房经验收合格后于2013年10月31日前将上述房屋交付被告与证据二不符。答辩人买该商品房的目的就是为小孩好在小区对面中山中学上学，所以收房意愿非常强烈，同时按合同上交房日期2013年5月31日来管理处收房，但由于开发商原因达不到交付标准，收房未成功同时已将2D-A1802房的问题点反馈物业处，要求开发商整改。为早收房入住，给小孩一个安定的学习环境，答辩人多次主动去收房，都迟迟未见整改，多次协商未果，开发商和被答辩人相互推诿根据《广东省商品房买卖合同》9页第十三条出卖人交付使用的商品房等装饰，设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人协商整改，由于出卖人迟迟不整改，导致答辩人不能正常收房装修入住，己给答辩人家庭及经济上造成不可弥补的伤害，由此可见收不了房的责任在于开发商。三、被答辩人提供证据催款单数据及欠费明细表存在篡改及伪造嫌疑与答辩人前期收到数据不符，与答辩人收到数据相比，被答辩人证据五应交费用没有滞纳金，被答辩人证据四与多出2014年9月至2015年4月管理费，同时明细中共摊水电费不符（2016年3月至2017年5月公摊水电费总额为388.2元而前期显示的2016年5月-2017年5月公摊电费用为388.5元），可见被答辩人在随意篡改伪造数据，证据不真实。四、被答辩人作为物业管理，未尽职责督促及协助业主让开发商将问题整改合格，只是一味要求物业管理费及滞纳金，多次找被答辩人协商让开发商把漏水问题解决，被答辩人就说这是工程事，让答辩人自己去找开发商，并坚持要收物业滞纳金，并通过其他途径不停骚扰恐吓答辩人，其行为极其恶劣，在答辩人不能正常收房入住过程中存在不可推卸责任。综上，被答辩人起诉答辩人不合适，诉讼请求没有任何证据支持，起诉显系滥用诉权，人民法院应予驳回。被告吴红志、蔡凤娟为其答辩向本院提交如下证据：1、交楼通知书；2、住宅楼遗漏工程记录表；3、房屋漏水等不良图片；4、广东省商品房购房合同；5、催款通知函；6、现场拍的漏水未处理图片；7、开发商用消防管代替饮用水管图片；8、好生活物业不作为及坑害广大业主图片。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠州市惠阳区*******惠阳·汇星名庭小区由开发商惠州市鸿益房地产开发有限公司（以下简称鸿益公司）建设。2012年1月1日，开发商鸿益公司与原告好生活物业公司签订《广东省前期物业服务合同》，约定由好生活物业公司为汇星名庭小区提供物业服务，物业费收费方式为包干制，由业主按起拥有物业的建筑面积交纳，每平方米收费标准为：高层住宅物业费1.5元/月，商业6元/月，会所3.5元/月；电梯运行费用按各楼层分摊，二次供水水泵电费按用户平均分摊，公共水电费按面积分摊；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，开发商鸿益公司不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的，其物业服务费用由开发商鸿益公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳等等。2013年4月4日，开发商鸿益公司作为出卖人与被告吴红志、蔡凤娟作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被告购买位于惠州市惠阳区淡水土湖松山下潘屋村汇星名庭2幢A单元18层02号房。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或与其委托的好生活物业公司签订《前期物业管理服务协议》；出卖人应在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续；如在规定日期内未达到使用条件的，双方协商解决；合同附件三约定交楼标准，其中厨房、卫生间地面和楼面均做防水等。被告吴红志、蔡凤娟均在与原告好生活物业公司的《前期物业管理服务协议》上签名捺印，约定物业费每月1-10日交纳，住宅按建筑面积每平方米1.5元/月收取，不含公共水电费及电梯电费；在开发商发出入伙通知书之日起按约定计收费用；如有违反，按逾期之日起每天0.2%交违约金或滞纳金等。合同签订后，两被告向鸿益公司支付了相应的购房款。涉案房屋已于2014年6月27日竣工验收合格。被告吴红志、蔡凤娟已2015年4月13日取得涉案房屋的《房地产权证》，房屋建筑面积115.04㎡。2013年5月31日，开发商鸿益公司向原告发出《交楼通知》:“兹有客户吴红志在我公司购买的汇星名庭第2幢A1802房，建筑面积115.04㎡，现已符合办理入住手续。正式通知交付使用日期为2013年5月31日。物业管理费用从2013年7月1日开始计收。请予办理入住手续”。2013年6月1日，被告在查看涉案房屋时填写了《住宅楼遗漏工程记录表》，在“业主提出遗漏工程内容”一栏中写明“入户花园下水管漏水、外墙渗水、阳台到厅有渗水现象、阳台排水上没有装下水管”“厨房没有地漏排水口、未做防水实验”“卫生间未放水做防水实验”，表格下方标注“若有遗漏工程，请业主填妥此表并于收楼之日起七日内交回管理处方为有效。为使维修工程顺利进行，管理处建议业主将大门钥匙交予管理处及填写《钥匙托管承诺书》，以便管理处跟进维修工程并于完成遗漏工程后再通知业主验收”。因房屋存在漏水问题，两被告未收楼。两被告提出异议未办收楼手续后，原告反馈给开发商，开发商对涉案房屋维修整改。2014年8月8日，开发商鸿益公司在惠州日报上刊登《入伙通知书》，告知汇星名庭各业主，汇星名庭商品房于2013年5月16日具备正常交付使用条件，2014年4月18日通过了政府部门的验收，符合交房条件，现再次通知业主到销售中心办理收楼手续，如在公告后7日内仍不收楼，视为业主在楼房符合交房标准时已收楼。《入伙通知书》刊登后，两被告仍未前来办理收楼手续，亦未交纳物业费，经原告书面催收后仍未缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。开发商与被告吴红志、蔡凤娟签订的《前期物业服务协议》约定，被告吴红志、蔡凤娟应按住宅建筑面积缴纳物业费，该协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该款引申的意思是如果物业未交付，业主无需向物业公司交纳物业费，本案被告认为涉案房屋存在漏水等质量问题，开发商未交付房屋；而原告则认为涉案房屋已经通知被告收楼，应视为被告已收楼并应交纳物业费，故争议焦点为涉案房屋是否达到交付条件，是否可视为交付。根据建设部《房屋接管验收标准》的规定，新建房屋接管验收应具备以下条件：1、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；2、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；3、房屋幢、户编号业经有关部门确认；4、房屋资料齐全。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。本案包括涉案房屋在内的小区房屋均已办理竣工验收备案，开发商第一次在2013年5月31日通知被告收楼时，涉案楼盘未经验收合格，且原被告双方均确认涉案房屋存在漏水问题，故两被告无需从2013年5月31日开始交纳物业费。后经开发商维修后，开发商再次于2014年8月8日以报纸公告的方式通知两被告办理收楼手续未果。即便涉案房屋仍存在漏水质量问题，也属于可以修复范围，没有证据证明涉案房屋存在主体结构安全的质量问题或达到严重影响正常使用的程度，故应认定涉案楼盘经验收合格并经开发商维修后的涉案房屋符合交付条件。两被告经开发商书面通知后虽未办理收楼手续，但应视为涉案房屋已经交付；况且被告所提的房屋漏水问题，系其与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案无关，应另行解决。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当按照物业服务合同的约定，从涉案房屋视为交付之日即2014年8月16日起至2020年5月交纳物业服务费用及公摊水电费。原告请求从2014年9月至2020年5月的物业服务费11734.08元（115.04/㎡×1.5元/㎡/月×69月）及至2018年12月止的公摊水电费954.6元，未超出本院核定数额，本院应予支持。被告未及时足额缴纳物业费等费用，构成违约，依法应承担违约责任，但涉案房屋因漏水引发纠纷，故原告请求滞纳金，理由不充足，本院不予支持。被告以漏水拒不收楼从而拒付物业费的主张，本院不予支持，如尚存在漏水问题，被告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴红志、蔡凤娟于本判决发生法律效力之日支付原告惠州市好生活物业管理有限公司物业管理费11734.08元（已计算至2020年5月）、公摊水电费954.6元（已计算至2018年12月）；二、驳回原告惠州市好生活物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费434元，由被告吴红志、蔡凤娟负担100元，原告惠州市好生活物业管理有限公司负担334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  黄小强人民陪审员  赖官正二〇二〇年六月十五日书 记 员  郭晓燕