贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初18号原告：何杰清，男，土家族，1986年10月3日出生，住贵州省毕节市。原告：朱芳，女，汉族，1988年9月4日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：彭芸（特别授权代理），系贵州辰胜思速律师事务所律师。执业证号15205201911079993。二原告委托诉讼代理人：石界（一般授权代理），系贵州辰胜思速律师事务所实习律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。执业证号15205200910912294。委托诉讼代理人：付甜（特别授权），系贵州创驰律师事务所实习律师。证号230713012110709。原告何杰清、朱芳与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人彭芸、石界及被告碧阳置业之委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何杰清、朱芳向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币41,033.96元(以上违约金以393,800.00元为基数按日万分之一计算，从2016年12月8日起计算至2019年10月16日止);二、请求判令被告退还原告不应承担却已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费合计4,542.00元。三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2013年7月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于碧阳国际城22幢1单元27层4号房，该房号为22-1-27-4。合同约定房屋总价款为393,800.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。合同约定2015年6月30日交房，并在补充协议的第八条对房屋登记作了约定，交房后360日内提供产权过户的相关手续，逾期向买受人提供相关文书的，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。但被告从2015年6月30日交房后直至2019年10月16日才给原告办理涉案房屋权属证书交付给原告。同时，补充协议第四条第一项对水，电、闭路电视，燃气开户的费用约定由原告承担，且原告已经如约向被告支付，原告承担了不该承担的费用，被告应退还该费用。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行行买卖、转让，致原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院依法公判。原告在庭审时补充：变更第一项诉讼请求起算日期从2016年6月24日开始计算，第二项诉讼请求4,542.00元变更为3742.00元。被告碧阳置业书面辩称，一、关于各项开户费、交易费及利息问题，被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也来提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的(2020)黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。二、关于被答辩人主张逾期办证问题，答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，但被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。故，在答辩人履行通知义务后，不提交资料的责任不在于答辩人，答辩人依法不承担违约责任。原告在被告张贴通知后才就办理不动产权证事项向被告进行委托，被告未能办证系其怠于履行义务所致，其逾期办证违约金不应得到法院支持。原告看到通知且被告于2019年3月8日再次以短信告知办证信息后，于2018年6月29日开具发票，2019年7月9日才完税，2019年9月7日向被告出具委托书提交资料;该楼栋在被告具备办证条件后，被告于2018年1月15日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，后进行报纸公告，因此该楼栋的办证违约金截止至2018年1月15日止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中确以得到大部分业主的确认。根据合同的约定1、买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。2、被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。故，根据合同约定，原告办证时间并未逾期，其逾期办证诉请不应得到法院支持。退而言之如法院最终认定被告逾期办证违约，则:原告逾期办证起止时间应为自起诉之日起倒推三年至2018年1月15日。原告主张三年之前的时间已经超过诉讼时效，不应支持，同时在被告通知后，原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书的，应由其承担被告通知之后的责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算;基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知被答辩人即完成，答辩人无法为其办证系因被答辩人未按时向答辩人提交办证资料，故其后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持被答辩人诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此、目前小区仍有多数业主在答辩人以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定、在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见:二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整栽量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在原告并未将办证资料提交被告，出具委托办证的委托书，被告在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，被告已完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。被告的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。被告碧阳置业口头辩称，涉及本案业主主张的逾期办证和逾期交房违约金过高，应予调整，根据贵州省高级人民法院裁定书中对逾期交房和逾期办证违约金中，其支持的为日万分之零点零二五，因此，涉案原告所主张的违约金均应当比照贵州省高级人民法院的裁定予以调整为日万分之零点零二五；涉及三通费中的具体金额，水表开户费800元和燃气费2500元，电表开户费520元，闭路开户费350元，如在票据中注明退多收闭路开户费则所退金额为85元，交易费是按照建筑面积每平方米3元予以收取，以上费用已经缴纳到相关部门，并非被告占用和使用，同时，以上费用原告主张已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，原告何杰清、朱芳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为1-27-4，建筑面积124.07平方米，套内建筑面积104.76平方米；按套内建筑面积计算，该商品房每平方米3759.07元，总房款393800.00元；出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；该合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，何杰清、朱芳向被告支付完毕购房款393800.00元，被告于2013年7月4日向原告收取了代收各项开户费及交易费共4542.00元（包括水表开户费800.00元、电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元），后被告退还原告水表开户费800.00元，剩余3742.00元未退。被告于2015年6月30日前按时将房屋交付给原告。2018年6月29日，被告向原告出具了购房款发票（金额为393800.00元）。涉案第22栋房屋于2015年3月1日竣工验收，于2016年10月24日取得《商品房备案证明书》，被告于2018年1月15日在被告所住单元电梯口张贴办证通知。2019年3月8日，被告以短信告知的方式通知原告办证。被告已于2019年10月16日将涉案房屋的不动产证办理完毕。因被告至今仍未向原告支付逾期办证违约金及退还多收取的上述费用，原告诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；二、被告是否向原告退还其已收取的代收各项开户费及交易费共3,742.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。关于第一个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期办证违约金问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，因双方未举证证明何时办理入住手续，双方表示按时交房，故本院以约定交房日即2015年6月30日涉案房屋交付时间，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋现在仍不具备办证条件，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。但被告应在涉案房屋具备办证条件后告知原告。综上，违约金的起点以交房之日（2015年6月30日）起360日后即2016年6月25日开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金应计算至被告通知原告之日即2018年1月15日。故其逾期办证违约金以原告已交购房款393,800.00元为基数，原则上按日万分之一的标准从2016年6月25日起计算至被告通知原告之日即2018年1月15日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，故本院从原告起诉之日即2020年1月1日倒推3年2017年1月1日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予保护。该违约天数自2017年1月1日起至2018年1月15日共计380天，计算为14,964.40元（393,800.00元×0.1‰×380天）。关于第二个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的各项开户费及交易费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年有5月1日起实施，但被告收取上述费用无法律依据，如果原告认为被告要求原告缴纳上述费用的行为不符合法律的规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月1日起诉，并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。对于原告要求被告赔偿上述费用利息的诉讼请求，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何杰清、朱芳支付逾期办证违约金14,964.40元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告何杰清、朱芳各项开户费及交易费3,742.00元。三、驳回原告何杰清、朱芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413.00元（已按简易程序减半收取），由何杰清、朱芳负担262.40元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年六月八日书记员  王 贵