云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初974号原告：云南如新世纪物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市高新区滇景名筑小区A1地块******。统一社会信用代码：9153010056006116X7。法定代表人：周琳钧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐姚斌，男，1962年7月1日生，汉族，云南省禄丰县人，住，住禄丰县该公司员工。代理权限：特别授权代理。被告：杨兆萍，女，1976年2月8日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，个体户，住，住禄丰县/div>原告云南如新世纪物业服务有限公司（以下简称“如新世纪公司”）与被告杨兆萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告如新世纪公司的委托诉讼代理人徐姚斌、被告杨兆萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如新世纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费5136元（2017年9月15日起至2020年3月31日止）；2、本案诉讼费由被告负担。原告所诉事实和理由：原告于2015年4月1日和2018年4月1日与禄丰县浩龙佳园（公务员二期）小区业主委员会签订了二次《物业服务合同》，合同服务期限分别为2015年4月1日至2018年3月31日和2018年4月1日至2023年3月31日。我公司从2015年4月1日开始至2020年3月31日一直服务于小区业主，被告系坐落于禄丰县业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告应切实履行《物业服务合同》，但被告从2017年9月15日至2020年3月31日无故拖延缴纳物业管理费及相关费用，其行为构成违约。原告与浩龙佳园小区业主委员会《物业服务合同》约定“物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1元收取”，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2017年9月15日至2020年3月31日止，共拖欠30.5个月的物业管理费，考虑到被告难处，我方对被告应交物业管理服务费作了下调，一楼每月每平方米收取0.8元，一楼金额为3162元，二楼每月每平方米收取0.5元，二楼金额为1976元，合计5138元。被告在原告多次催要的情况下，均拒绝交纳。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，为维护诚信原则，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告杨兆萍口头辩称：1、答辩人是本案所涉房屋的租房使用人而非房屋产权人，本案所租的房地产为商铺而非住房，答辩人租用的商铺二层均面向街面开门进出，在居住小区内没有进出通道，也没有向小区内开展经营，答辩人从未享受到原告及小区公共卫生、公共环境、公共治安服务，原告向答辩人收取所谓的服务费没有合理性；2、答辩人租用商铺后，原告及小区并未提供对商铺的任何服务却收费没有法律依据，按照禄丰县发展和改革局禄发改字【2014】197号文件和【2011】309号文件之规定，商铺物业服务收费必须由物业服务企业与业主协商确定并报县发展和改革局备案后执行，本案中，原告及小区从未与答辩人的业主协商过、未与答辩人签过任何合约，答辩人也未收到物管书面协议或相关通知，没有任何人告知物管方的服务范围及双方的权利义务，原告所依据的收费标准从何而来答辩人不得而知；3、原告诉称其为答辩人提供服务，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》，原告应当提供其与答辩人之间存在合同关系，合同关系成立有效和其已履行的证据，提供双方之间认可的价格协议，但事实是原告并未向答辩人提供任何服务，答辩人的卫生间积水、回水长期无法正常使用，原告从未认真负责进行处理。2020年初，一楼的卫生间污水回渗，使整个商铺被污染，在整个疫情期间，答辩人每天都要到商铺把污水舀出去，期间疏通管道仅两天时间，污水又回渗，后答辩人自己处理，现商铺因污水流入地砖下层，无法挥发，滋生蟑螂、蚂蚁等，严重影响答辩人的正常经营、生活。2018年4月，二楼房间漏水，答辩人查明是因为旁边厨房墙体内水管漏水导致，亦是答辩人自己处理。答辩人租用商铺几年来，商铺内的物品如拖把、垃圾桶、花盆等多次被盗、丢失。2017年11月至12月期间，答辩人的摩托车偶尔停小区，几次轮胎被无故放气，原告没有给答辩人任何说法，并未做到安保义务，每到春、夏季节，因窗外为化粪池，苍蝇成群飞入商铺内，严重影响答辩人的正常生产、生活，原告至今未做过任何处理，商铺门口经常垃圾、树叶成堆，而原告从未认真清扫，所以原告并未向答辩人提供任何服务，现原告却主张服务费，于法无据；4、关于交物管费的问题，答辩人曾提出因商铺情况与院内住户不同，与原告两次进行过协商。综上，本案原告与答辩人之间提供物业服务的合同不成立，原告所诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求和主张的事实依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的二份物业服务合同，系小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，该证据真实、合法，并与本案相关联，本院予以采信。2、对被告提交的照片四张，不能确定其来源及摄取时间及地点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2016年10月，被告杨兆萍向杨学荣租用禄丰县浩龙佳园（公务员二期）1幢101号商铺，商铺二层建筑面积为259.22㎡（一、二楼各129.61㎡），双方约定由被告杨兆萍自行承担该商铺的物业管理费用。2015年5月22日，禄丰县公务员小区（二期）业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同与涉案有关的条款为：“第二条：委托服务期限自2015年4月1日至2018年3月31日止；第七条二项：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住、住宅物业0元／月／平方米；2、非住宅物业，车库不高于0.5元／月／平方米，商铺1元／月／平方米”。2018年3月31日，禄丰县业主委员会与原告续签订了《物业服务合同》，合同与涉案有关的条款为：“第二条：委托服务期限自2018年4月1日至2023年3月31日止；第七条二项：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住、住宅物业0元／月／平方米；2、住、住改商1元／月／平方米、商铺1元／月／平方米；第九条：自2018年4月1日起计物业服务费”。按合同约定，被告杨兆萍欠原告如新世纪公司2017年9月15日至2020年3月31日止的物业管理费应为7906.21元（259.22平方×30.5月×1元／平方）。本院认为：原告如新世纪公司与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当遵守执行。《物业服务合同》系以该小区业主委员会名义签订的，对小区的每一位业主包括被告杨兆萍在内均具有约束力，被告杨兆萍应当按照合同约定缴纳物业费，被告未能按时缴纳物业费，其行为显属违约，依法应承担违约责任。原告在合同约定的收费范围内，将物业管理费二楼下调至每月0.5元/平方米、一楼下调至每月0.8元/平方米，是对其正当权益的正确处分，因此，被告2017年9月15日至2020年3月31日支付的物业管理费应为5,139元【（129.61平方×30.5月×0.8元/平方）+（129.61平方×30.5月×0.5元/平方）】，原告诉请被告支付5,136元系对自己权利的处分，于法有据，本院予以支持。对被告提出“原告在提供物业管理服务过程中存在管理服务等不力行为”的辩解理由，因其未提交证据加予证实，不院不予采信；对被告提出“其未与原告签订过物业服务合同，不应承担缴纳物业管理费用”的辩解理由，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故被告的辩解理由亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告杨兆萍于本判决生效之日起十日内支付原告云南如新世纪物业服务有限公司2017年9月15日至2020年3月31日期间的物业服务费5,136元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨兆萍负担（因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张自华二〇二〇年六月三十日书记员  周真香