江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终727号上诉人（原审原告）：李娟，女，1980年1月10日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：程珍秀，女，1956年6月22日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：李贤辉，男，1981年6月27日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系上诉人程珍秀的儿子。被上诉人（原审被告）：吉安市城市建设投资开发公司，住所地江西省吉安市吉州区吉安市行政中心（吉州区城南）****，统一社会信用代码91360800723903449K。法定代表人：肖鑫，系公司董事长。委托诉讼代理人：郑强强，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市花园房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南凤凰花园，统一社会信用代码913608007442774328。法定代表人：喻勇发，系公司总经理。委托诉讼代理人：温凌飞，系公司安置部部长。上诉人李娟、程珍秀因与被上诉人吉安市城市建设投资开发公司（以下除判决主文外均简称城投公司）、吉安市花园房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称花园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3746号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李娟、程珍秀上诉请求：撤销原审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实、适用法律错误。原审判决依据吉安市政府2008年发布的文件作出判决。上诉人的房屋拆迁时间是2014年，2014年8月22日签订“拆迁协议”、2014年10月27日签订“补偿协议”。2011年1月21日，国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）》，明确“房屋征收部门与被征收人按照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、拆迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，本案应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）》，而非2008年吉安市文件；二、一审判决对双方签订的协议理解有误。双方协商、签订协议时，明确拆迁补偿方案为产权置换房屋342.86㎡。城投公司的拆迁动员工作组进村协商房屋拆迁时，上诉人在外地打工，经电话沟通，工作组明确提前签字比后签字有特别奖励，双方能更好协商合同条款，上诉人与工作组达成产权置换拆迁方案。双方签订《赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，双方确认征收房屋总面积342.86㎡，并以房屋产权调换安置方式进行征收补偿。后双方又签订《农房征收补偿安置补充协议》，双方确认被征收房屋面积342.86㎡，产权调换安置面积342.86㎡。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、拆迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”双方签订的补偿协议中产权调换安置面积明确为342.86㎡，是双方协商结果，符合法律规定，认定有效。被上诉人城投公司答辩称：李娟、程珍秀的上诉请求和理由没有事实及法律依据，应予以驳回。一、一审法院适用法律正确。国务院2011年1月21日发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”该《条例》适用范围是国有土地上房屋征收与补偿，本案中李娟、程珍秀的房屋位于吉安市庐陵新区，是吉安市中心城区集体土地上的房屋，拆迁协议名称也是“集体土地上房屋征收补偿安置协议书”，本案应适用《吉安市中心城区农房拆近补偿安置实施方案》（吉府发［2008］7号）。二、一审法院认定事实清楚。1.签订《征收安置协议书》前，指挥部动迁组工作人员找到李娟、程珍秀协商，告知李娟、程珍秀家中5口人，超过置换面积，李娟、程珍秀已知情，动迁组成员也向李娟、程珍秀宣讲了拆迁政策，如其不知道政府拆迁补偿政策，不会签《征收安置协议书》。2.政府为了推进拆迁工作，对先签拆迁协议的拆迁户一般会给予物质奖励，动迁组履行了《征收安置协议书》第五条约定的89143.60元特别奖励承诺。《征收安置协议书》中确定征收房屋面积为342.86㎡，李娟与程珍秀选择的安置方式是：产权置换。这里表述的意思是李娟与程珍秀可以选择将342.86㎡拆迁房屋全部进行产权置换，城投公司也表示同意，但未表明同意全部按1430元／㎡计算产权置换面积。3.虽然《补充协议》第一条安置面积中载明“选择产权调换安置面积342.86㎡”，但是这在征收补偿协议的基础上就补偿、奖励等事项进行的补充约定，且该安置面积实际上是明确李娟、程珍秀有享受342.86㎡的选房资格，超过政策核定安置人口的产权置换面积需自行补差价。被上诉人花园公司答辩称：没有意见。被上诉人李娟、程珍秀向一审法院起诉请求：1.依法判处被告城投公司依法履行《赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》及《农房征收补偿安置补充协议》约定，对原告被征收的342.86平方米房屋拆迁安置按约定等额补偿342.86平方米安置房；2.原告所选恒丰花园16栋2单元2402房83.13平方米应以单价1430元/平方米（金额118875.9元）与被告花园房地产结算，而不应按被告所提供价格186573.5元，涉及差额67697.6元不用原告支付；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2008年6月18日，吉安市人民政府吉府发﹝2008﹞7号文件《关于印发〈吉安市中心城区农房拆迁补偿安置实施方案〉的通知》中该方案明确“产权调换安置原则为：符合安置条件的被拆迁户，按其正房拆迁安置面积进行安置，但产权安置面积每人最多不超过60平方米，超过部分实行货币补偿安置，安置房超面积10平方米以内（含10平方米）享受安置价格；安置房超面积10平方米（不含10平方米）以上部分实施同地段同期商品房价格”等内容。2010年3月20日，吉安市人民政府办公室《关于吉州、青原两区咨询市中心城区农房拆迁补偿安置有关政策的答复意见》中载明“对安置房超面积10平方米（不含10平方米）以上部分销售价格，属国有土地安置房的按国有土地商品房市场最低价2500元／平方米执行”等内容。2011年11月5日，中共吉安市委办公室吉办发﹝2011﹞13号《市委办公室市政府办公室关于印发〈赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程土地房屋征收拆迁安置工作方案〉的通知》规定“其他房屋的拆迁及补偿安置仍按现行政策及标准执行”等内容。2012年5月1日，吉安市人民政府办公室抄告单（吉府办抄字﹝2012﹞60号）对市中心城区集体土地农房拆迁有关补偿标准抄告如下：国有土地安置房销售价格由原1400元／平方米调整为1430元／平方米；过渡补助费增至每月5元／平方米等内容。2012年8月20日，赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程建设指挥部（赣西堤开发﹝2012﹞4号文件《关于印发〈关于房屋征收有关问题的处理意见〉的通知》中明确“恒丰小区安置房的市场价为4500元／平方米）”等内容。2016年10月，赣江西堤指挥部征拆安置部印发的《农房拆迁安置补偿政策宣传单》在上述文件的基础上进一步明确安置房结算方式为：1.安置面积拆除正房面积人均大于60平方米的按60平方米核定安置面积，其安置价为1430元／平方米；2.超10平方米以内的面积可享受10平方米以内的安置价；3.超10平方米以上部分（限20平方米内）在享受了10平方米优惠后还可再享受10－20平方米的优惠价，其优惠价为2500元／平方米；4.超以上三段后的面积按被拆迁户所选安置小区安置房市场价的加权平均价计算，过渡补偿为每月5元／平方米，选择期房的给予18－36个月过渡补偿；关于货币补偿规定选择货币补偿的部分，按600元／平方米给予一次性补助，并确定了恒丰小区的市场价为4500元；且5栋系现房，2014年1月交房，21栋为现房，2014年11月交房，16栋为期房，2016年10月交房等内容。两原告系吉州区住户，其住所位于政府征收拆迁安置范围内。2014年7月30日，两原告（乙方）与被告城投公司（甲方）、原吉安市庐陵区禾埠乡（丙方）签订《征收安置协议书》，约定两原告被征收房屋地址在，项目名称：赣江西堤，总面积342.86平方米，人口数5人，乙方选择安置形式：产权调换，选择产权调换安置的，选择货币补偿的由甲方按乙方正房安置面积600元／平方米进行补助（过渡费不予发放）等内容。同年10月27日，原告程珍秀（乙方）与被告城投公司（甲方）、赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程吉州区指挥部（丙方）签订《补充协议》，在已签订的《征收安置协议书》的基础上，就乙方有关补偿、奖励等达成以下补充协议：原告征收房屋正房面积342.86平方米，正房中选择产权调换安置面积342.86平方米等内容。2014年8月22日，原告程珍秀、李娟（乙方）与被告花园房地产（甲方）签订《拆迁安置房交易协议书》，就乙方选择的拆迁安置房安置情况：安置地点恒丰花园安置房小区，房号5－1－804，建筑面积136.62平方米，土地产权类型国有产权，（总建筑面积136.62平方米，其中安置面积136.62平方米，单价1430元／平方米），购房款195366.6元等内容。2015年2月10日，原告李娟（乙方）与被告花园房地产签订《拆迁安置房交易协议书》，就乙方选择的拆迁安置房安置情况：安置地点恒丰花园安置房小区，房号21－4－1101，建筑面积127.09平方米，土地产权类型国有产权，（总建筑面积127.09平方米，其中安置面积127.09平方米，单价1430元／平方米），购房款181738.7元等内容。之后，负责拆迁工作人员出具了三张选房确认单给原告，其中上述两套均系现房，原告已收房。2018年，原告凭手中的《赣江西堤项目农房选房确认单》前往选房，该选房单载明安置小区：恒丰小区、栋号16、单元2、房号2402、面积79.5（后改为83.13），并注明实际应支付房款79.5平方米×1430元／平方米＝113685元。原告在选房过程中，工作人员告知其应以房屋最终确定面积83.13平方米并按相关政策规定补交相应房款，但原告未按程序进行结算及交纳相应房款，亦未进行选房收房。之后两原告向政府部门投诉此事后对投诉结果不满，于2019年8月1日，诉至法院。一审法院认为：原告与被告城投公司签订的《征收安置协议书》、《补充协议》及与被告花园房地产签订的《拆迁安置房交易协议书》系双方真实意思表示，合法有效，依法予以确认，双方均应依约履行。其中《征收安置协议书》及《补充协议》系根据吉府发﹝2008﹞7号、吉府办发﹝2011﹞20号、吉府办抄字﹝2010﹞24号、吉府办抄字﹝2012﹞60号等文件规定精神达成的协议，即本案中两原告家人口5人，其征收房屋总面积为342.86平方米，可按5人补偿60平方米／人即300平方米进行产权调换安置，安置房超10平方米以内享受安置价1430元／平方米，另外还可享受超面积20平方米以内按国有土地商品房市场最低价2500元／平方米优惠政策，再超过部分的面积按恒丰小区市场价4500元／平方米计算，现两原告共选中三套安置房，其中两套面积为136.62平方米、127.19平方米安置房原告已收房，尚有一套坐落于吉州区.13平方米的安置房未收房，上述三套住房面积共计346.84平方米，则两原告应付房款总计569080元（310平方米×1430元／平方米＋20平方米×2500元／平方米＋16.84平方米×4500元／平方米），扣除其已交款收房的两套房款377105.3元，其应支付房款为191974.7元，且因原告可享受的安置面积最多为330平方米，故征收房屋面积剩余的12.86平方米只能按600元／平方米进行货币补偿，并不能享受180元／平方米（5元／平方米×36个月）的过渡费，即可领取货币补偿金额为12.86平方米×（600－180）元＝5401.2元，上述应付房款191974.7元核减货币补偿金额5401.2元后，原告尚应支付房款186573.5元。两原告主张应按《征收安置协议书》及《补充协议》约定，对征收的342.86平方米房屋拆迁安置按约定等额342.86平方米及按恒丰花园小区16－2－2402选房确认单载明的单价1430元支付83.13平方米的房款，涉及的差额67697.6元不用原告支付，一审法院认为，原告的主张系其对《征收安置协议书》、《补充协议》约定的曲解，其提出的选房确认单仅系对房屋面积及价格进行初步的核算，上面载明的实际应支付房款仍系按原79.5平方米及按1430元／平方米进行计算，未经最后结算，证明该选房确认单并非最终的结算依据，与《征收安置协议书》中按相关文件精神确定的征收人口数5人应享有的安置面积、安置价格相悖，不能作为原告诉讼请求的依据，原告提供的本案证据不足证明其主张，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告李娟、程珍秀的诉讼请求。案件受理费1492元，由原告李娟、程珍秀负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：原审法院适用法律是否存在错误，即本案拆迁征收补偿应当依照2008年吉安市文件还是2011年国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。李娟、程珍秀上诉称，其房屋拆迁时间是2014年，当年签订《拆迁协议》和《补偿协议》，根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，应适用国务院于2011年发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，不应适用吉安市政府2008年发布的文件。本院认为，李娟、程珍秀与城投公司签订的协议是《赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，李娟、程珍秀被征收的房屋位于吉安市庐陵新区，被征收拆迁的房屋所在的土地系集体土地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围是国有土地上房屋，适用范围不包括集体土地上的房屋。因此，李娟、程珍秀的该上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予采纳。李娟、程珍秀上诉还称，其与城投公司签订的协议和补充协议均明确拆迁补偿方案为产权置换房屋342.86㎡。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、拆迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”双方签订的协议中产权调换安置面积明确为342.86㎡，是双方协商结果，符合法律规定，应认定有效。本院认为，首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范的是国有土地上的房屋拆迁补偿，李娟、程珍秀的被拆迁房屋系集体土地上的房屋，其拆迁方案不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；其次，李娟、程珍秀与城投公司签订的《赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》及相应《补充协议》，以及李娟、程珍秀与花园公司签订的《拆迁安置房交易协议书》系双方真实意思表示，合法有效，依法予以确认，双方均应依约履行。双方签订的《征收安置协议书》及《补充协议》系根据吉府发﹝2008﹞7号、吉府办发﹝2011﹞20号、吉府办抄字﹝2010﹞24号、吉府办抄字﹝2012﹞60号等文件规定精神达成的协议，原审法院根据双方签订的协议，结合相应文件政策规定和精神，认为恒丰花园小区16－2－2402选房确认单并非最终的结算依据，且与《征收安置协议书》中按相关文件精神确定的征收人口数5人应享有的安置面积、安置价格相悖，认定并无不当。因此，李娟、程珍秀的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，李娟、程珍秀的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1492元，由上诉人李娟、程珍秀负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月五日书记员  罗 莎