广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初462号原告：王小兰，女，1984年7月15日出生，汉族，住广东省台山市****办事处侨雅花苑侨星阁一梯804房。公民身份号码：440************384。被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码：914***********210B。法定代表人：吕翼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，系该司职员。委托诉讼代理人：杨栩锋，系该司职员。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市*************，统一社会信用代码：914***********186J。法定代表人：刘某1。第三人：中国建设银行股份有限公司台山支行，住所地：广东省台山市*********，统一社会信用代码：91440781MA4UM2A35B。负责人：吴庆麟，系该行行长。原告王小兰与被告台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称为台山颐和地产）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，于2020年3月29日公开开庭进行了审理。原告王小兰、被告台山颐和地产的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼，第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院依职权通知中国建设银行股份有限公司台山支行（以下简称为建行台山支行）作为无独立请求权的第三人参加诉讼。2020年6月16日再次公开开庭进行了审理。原告王小兰到庭参加诉讼，被告台山颐和地产、第三人建行台山支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小兰向本院提出诉讼请求：1.解除王小兰与台山颐和地产签订的《商品房买卖合同》，台山颐和地产向王小兰返还购房款424762元并支付从2016年6月24日起至款项实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息（该利息暂计至2020年1月15日为88457元）；2.判令台山颐和地产赔偿契税损失8495.24元；3.判令台山颐和地产向王小兰支付逾期办证违约金8495.24元（自2016年5月27日起每日按总房价424762元的万分之一累计至2020年1月20日止，即按总房价2%计，最多200日）；4.本案诉讼费由台山颐和地产承担。事实和理由：2015年10月2日，王小兰与台山颐和地产签订《台山颐和温泉城认购书》（编号000253），拟以总价款424762元认购位于台山市*****************产。自当天至同年10月中旬，王小兰分两次向台山颐和地产付清114762元的预付购房款（2016年4月26日广州颐和地产策划代理有限公司台山分公司开具广东省地方税务通用发票）。2015年11月17日，王小兰与中国建设银行股份有限公司台山支行签订《个人住房组合借款合同》，向该银行抵押借款31万元以支付购房款余额。2015年11月27日，王小兰与台山颐和地产正式签订《广东省商品房买卖合同》购买前述不动产，合同编号为“2015-005871”。双方并约定：1.台山颐和地产应当在不动产交付使用（2019年9月30日前交房）后的550日（截止于2018年3月26日）内向台山市产权登记机关备案（2015年12月1日台山市台城房管所进行签约备案，但非权属登记备案）。2.如因台山颐和地产的责任没有按期办理权属登记备案，致使王小兰同意给予台山颐和地产180日工作日（实际为266日）的宽限期办理。3.台山颐和地产在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，台山颐和地产自宽限期届满之日（2016年5月27日）起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王小兰支付违约金，但违约金总额不超过总房价款。2015年12月2日，王小兰通过向中国建设银行股份有限公司台山支行抵押借款方式，委托后者即时向台山颐和地产付清购房款余额31万元（2016年6月24日台山颐和地产重开具广东增值税普通发票）。至2019年9月30日，台山颐和地产仍未将位于台山市****************的不动产交付给王小兰占有使用，亦未办理相关产权证书。2019年10月15日，王小兰向台山颐和地产发出《催告函》，限期交付房产，但逾期后仍未交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催收后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人依法请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，请求解除原告与被告签订的房屋买卖合同，并退回房款和赔偿损失。王小兰据此提出本案诉讼。2020年3月29日本案第一次庭审中，王小兰撤回对第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司的起诉，要求其与台山颐和地产之间的商品房买卖合同自本案结案之日解除。台山颐和地产辩称，不同意王小兰的诉讼请求。合同附件四第七条约定，如果有逾期交房的违约，双方不解除合同的履行，按照总房价万分之一由其方向王小兰支付违约金，但违约金的总额不超过总房价的百分之二。王小兰在起诉状中提到合同法第九十四条的规定，当中写明“当事人另有约定的除外”。所以不存在起诉状中说明的合理期限的三个月。二、契税已经交给税管部门，并已经开具发票，无法退回。三、按照合同对逾期交房的违约责任的约定，违约金应从合同约定的交房时间的第二天起算计至原告起诉的时间。按照合同约定总房价的万分之一，每日的计算标准从2019年10月1日起计至原告的起诉时间2020年1月20日，并未达到合同约定的逾期交房违约金的上限总房价的百分之二。故违约金应按实际天数计算。建行台山支行未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。下列证据，经质证，本院予以确认并在卷佐证：《王小兰身份证》原件一份、《台山颐和温泉城认购书》原件一份、《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议原件一份、《2016年4月26日发票联》复印件一份、《契税纳税申报表》原件一份、《发票联N002044555》原件一份、《税收缴款书（税务收现专用）》原件一份、《个人贷款支付凭证》复印件两份、《快递返单》原件两份、《催告函》原件一份。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月2日，王小兰与台山颐和地产签订编号000253《台山颐和温泉城认购书》，当中约定：王小兰向台山颐和地产认购台山市*****************住宅；认购价格424762元；该房地产在乙方（王小兰）履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年9月30日前交付乙方使用。同年11月27日，台山颐和地产作为出卖人（甲方）与王小兰作为买受人（乙方）签订合同编号2015-005871《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城颐秀街6号301室......该商品房合同约定建筑面积共90.6平方米，其中，套内建筑面积78.17平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5434元，总金额424762元。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式见附件四《商品房买卖合同》补偿协议第四条。第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。......第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条。附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条：甲方同意乙方按下列第3中方式支付房款：3.按揭方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起当日内（不超过5日）支付全部房价款的25%，金额114762元，除首期款外，剩余房款金额31万元应于2015年10月12日前办妥银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是建设银行。第七条甲方逾期交房的违约责任第一款：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十一条：对《商品房买卖合同》第十五条约定乙方不能按期取得权属证书的处理，双方同意变更为：如因甲方未能按《商品房买卖合同》第十五条约定期限将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，而造成乙方不能取得权属证书的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未办理的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。前述合同签订后，王小兰以涉案房屋作抵押向建行台山支行贷款31万元，先后向台山颐和地产支付房款共计424762元。台山颐和地产于2016年6月24日向王小兰开具前述金额的购房发票。2016年5月3日，王小兰向台山市地方税务局广海税务分局缴纳涉案房产买卖的契税8495.24元。至2019年9月30日，台山颐和地产尚未向王小兰交付涉案房屋。王小兰遂于2019年10月16日通过邮政快递向台山颐和地产寄送《催告函》一份，催告台山颐和地产在3个月内交房并按总房价万分之一每日支付违约金，逾期不交房的，将向法院提起诉讼，请求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求退还全部房款并赔偿损失。台山颐和地产未在该3个月期限内交付房屋。王小兰遂于2020年1月21日向本院提起本案诉讼。本案庭审中，王小兰主张双方的商品房买卖合同自本案结案之日解除。截至本案法庭辩论终结，台山颐和地产仍未向王小兰交付房屋。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。双方当事人之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，台山颐和地产未能按约定日期履行交付房屋的义务，经王小兰催告在三个月内仍未履行，王小兰享有法定解除权，其请求解除双方之间的商品房买卖合同，理据充足，应予支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失。本案中，双方的商品房买卖合同解除后，台山颐和地产收取王小兰424762元购房款已无合同基础，王小兰诉求台山颐和地产返还购房款424762元及支付自购房款发票开具之日即2016年6月24日起按中国人民银行同期贷款利率的资金占用期间的利息，予以支持。但中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，自2019年8月20日起标准相应改为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。经核算，截至2020年1月15日止的利息为70899元（以424762元为基数，2016年6月24日至2019年8月20日1152天按年利率4.75%计算，2019年8月20日至2019年9月20日31天按年利率4.25%计算，2018年9月20日至2019年11月20日61天按年利率4.2%计算，2019年11月20日至2020年1月15日56天按年利率4.15%计算）。王小兰主张截至2020年1月15日止的利息88457元，其中70899元予以支持；超出部分，不予支持。关于8495.24元契税应否赔偿的问题。该契税系王小兰为履行涉案商品房买卖合同而支出的合理费用，亦属可预见的费用支出，合同解除后，该项费用为王小兰的损失，台山颐和地产应予赔偿。关于逾期办证违约金诉求应否支持的问题。双方合同约定:“......如因甲方未能按《商品房买卖合同》第十五条约定期限将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，而造成乙方不能取得权属证书的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未办理的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。依照该约定,台山颐和地产按总价款万分之一标准且总额不超过总房价款2%向王小兰支付违约金的前提是双方当事人继续履行合同。现双方当事人的合同解除,台山颐和地产逾期办证违约责任的确定不应适用该合同条款的约定。双方未约定合同解除情况下的逾期办证违约金，而根据双方合同约定，台山颐和地产应当在商品房交付使用后的10日内办理商品房权属登记报送备案，不能在此期内办理的，王小兰同意给予180个工作日的宽限期，现台山颐和地产的办证义务尚未到期。故王小兰要求台山颐和地产按前述条款支付逾期办证违约金,无事实和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王小兰与被告台山颐和温泉城地产开发有限公司于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议于本判决生效之日解除；二、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还购房款424762元，并支付资金占用期间的利息（该利息以424762元为基数，自2016年6月24日起计至购房款实际返还之日止，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。暂计至2020年1月25日止的利息为70899元）给原告王小兰；三、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内赔偿契税损失8495.24元给原告王小兰；四、驳回原告王小兰的其他诉讼请求。如被告台山颐和温泉城地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9102.09元、保全费3171.05元（已由原告王小兰预交），由原告王小兰负担案件受理费260.53元、保全费130.27元，由被告台山颐和温泉城地产开发有限公司负担案件受理费8841.56元、保全费3040.78元。原告王小兰多预交的案件受理费8841.56元、保全费3040.78元，由本院予以退回；被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费8841.56元、保全费3040.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  刘民强人民陪审员  黄灼荣人民陪审员  李福林二〇二〇年六月二十三日书 记 员  苏欣欣