广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1838号原告：陈文郁，男，1975年10月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。被告：邓永康，男，1969年11月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：欧阳丰茂，广东法初律师事务所律师。原告陈文郁与被告邓永康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文郁的其委托诉讼代理人张烈勤、被告邓永康及其委托诉讼代理人欧阳丰茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文郁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年10月8日签订的《餐厅租赁合同》，被告向原告退回合同押金30000元；2.判令被告向原告支付违约金147840元；3.判令被告向原告支付经济损失161270元及利息（从起诉之日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告支付诉讼担保保全费1000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2011年5月19日在江门市新会区******开设了新会区双水镇葵趣生态休闲农庄（下称“餐厅”），经营范围是餐饮服务，并办理了营业执照及食品经营许可证，之后一直经营。2018年10月8日，被告将餐厅出租给原告，并订立了《餐厅租赁合同》，约定由被告将餐厅出租给原告用于餐饮经营，租赁期间自2018年10月1日至2028年12月29日，租金每月5500元，2023年10月1日起每月租金6600元。合同还约定，被告应当保证餐厅能够正常使用，租赁期间的产权税由被告承担。如被告不能提供合同约定的餐厅而解除合同的，视为违约，被告应支付违约金。双方还约定，违约金按照合同总租金的20%支付。合同签订后，被告向原告交付了餐厅的营业执照、食品经营许可证及公章等。原告自承租餐厅后，投入了大量的资金进行升级改造及装修，包括对厨房、独立房间，以及对餐厅内的天花、墙体及地面进行全新改造。为了更好地经营餐厅，还购置了全新的厨房炉具、空调及台凳。自装修完毕后，原告一直正常经营。2019年12月13日，原告在经营餐厅期间，双水镇国土所的工作人员到餐厅，提出该餐厅的建筑物属于违章建筑，口头要求原告停止经营。为此，原告立即联系被告，但被告既没有给出任何的解释，也不同意做出任何的赔偿。现被告没有为原告提供能够正常经营的餐厅，已构成违约，且被告的行为已造成原告严重的经济损失。故提起诉讼。邓永康辩称，首先，本案讼争的租赁合同实际是营业执照及食品经营许可证证照的租借，违反法律强制性规定，是无效合同。双方对于该方面情况都是明知的，因此各自承担各自的过错，各自损失由各自承担。被告同意退还押金。第二，原告诉求的损失赔偿以及违约金没有事实和法律依据，其所依据的合同除无效外，还有以下情形：合同第十二条第二款明确约定因政府要求拆除的，原告无权要求赔偿损失或要求被告承担责任。第三，原告在承租涉案餐厅时，被告已明确告知餐厅的经营场所的建筑并非依法报建的正式建筑物，而是临时搭建的。这从原告提交的证据照片也可以看出，其所租赁的餐厅的建筑物实际上是简易房屋，极其简陋，而且属于田野间，不可能有报建手续。原告明知这种情况而予以承租，并且在合同中确认对于政府要求拆除的，不追究对方责任，这就更进一步说明原告在承租时是愿意承担政府拆除的风险的。第四，原告同时主张违约金及经济损失的赔偿，而且两项主张叠加请求，是不符合合同约定的。合同的第十一条第一款约定，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方继续赔偿直至达到全部损失为止。同一条的第三款也是对于违约责任的处理也是同样约定，即违约金是以弥补损失为限，而并非违约金及经济损失赔偿同时叠加。第五，原告诉求的损失金额依据不足，十分不合理。因此请求驳回原告退回押金以外的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于原告主张的经济损失，原告向本院提交了收据、送货单、销售单、微信转帐记录、损失清单等证据，用以证明原告自承租餐厅后，投入了大量的资金进行升级改造及装修，产生161270元的损失。被告认为原告主张的经济损失不合理，原告承租餐厅前，原告自行经营了多年，被告交付餐厅时，餐厅用具是可以使用的。损失清单中，改造厕所、宿舍及建板房等工程，属改变原建筑物结构和加建，未经过被告同意。本院认为，原告在承租餐厅后，为改善经营环境，自行对餐厅进行了改建和装修，现餐厅因属违章建筑又被拆除，在双方事先未确定原告具体投入范围的情况下，仅凭原告的上述证据，难以确定具体的损失。考虑原告确实对餐厅进行了建设投入，结合相关证据以及餐厅的使用情况，本院酌定原告因餐厅拆除所受的直接财产损失为100000元。本院认为，原告承租的餐厅等建筑物属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认为，违章建筑虽然本身是违反法律、法规规定的，但由于违章建筑具有一定的特殊性，即其违法性可因一定的条件而转化为合法，故以违章建筑物为标的发生的合同属于效力待定合同。即只要在合同订立之后，违章建筑物的占有人补办了相关审批手续，违章建筑物也就从违法转为合法，因此，合同效力得以补正而有效。但是，如果不能补办合法手续的，合同应归属无效，按照合同无效的处理原则进行处理，合同自始无效。具体本案，本案餐厅等建筑物在一审法庭辩论终结前已被政府部门通知自行拆除，即客观上已不具备补办合法手续的前提条件。因此，前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款对城镇房屋租赁中临时建筑的合同效力尚且如此规定，而本案属于农地上的临时建筑租赁，相较于城镇建设用地利用方式而言，我国法律对农业用地利用方式的限制更为严格，举轻以明重，参照该法条规定，本案农地上的临时建筑租赁效力亦可以认定为无效。故原、被告签订的《餐厅租赁合同》应属无效合同，原告请求解除合同并要求被告支付违约金及利息，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告请求返还押金，本院予以支持。关于原告因合同无效所受到的损失，原告主张被告在签订合同时未告知餐厅等建筑物属违章建筑，且还在合同中约定被告应当保证餐厅能够正常使用，租赁期间的产权税由被告承担，被告应承担全部的过错。本院认为，原告属完全民事行为能力人，其在与被告签订合同时对餐厅等建筑物的状况应存在一定的知晓，即使合同中约定了上述内容，也不能免除原告在承租时对餐厅等建筑物的注意审查义务。因此，本院根据原、被告双方各自的过错大小，认定被告承担原告损失的七成责任，原告自行承担三成责任。据此，被告应赔偿原告损失70000元。关于诉讼保全担保所产生的费用，根据上述过错比例，原告承担300元，被告承担700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告邓永康于本判决生效之日起十日内归还原告陈文郁押金30000元；二、被告邓永康于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈文郁损失70700元；三、驳回原告陈文郁的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6774.05元（已减半，原告已预交），诉讼保全费2220.55元，合计诉讼费8994.60元，由原告陈文郁负担6294.60元，由被告邓永康负担2700元。原告陈文郁多预交的诉讼费2700元，由本院予以退回；被告邓永康应向本院诉讼费2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  熊永尧二〇二〇年六月十日书记员  赵燕华