重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1228号原告（反诉被告）：郑定芳，女，1961年5月7出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：崔周平，重庆瀛永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，重庆瀛永律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭妮娜，女，1981年5月8日出生，回族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：彭浩，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰艳，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）郑定芳与被告（反诉原告）彭妮娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后。依法适用简易程序于2020年3月27日、2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郑定芳的委托诉讼代理人崔周平、王熙，被告（反诉原告）彭妮娜及其委托诉讼代理人兰艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.解除原被告就渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢2楼房屋的租赁关系；2.被告支付租金，计算方式为：以5000元/月为基数，自2019年10月1日计算至租赁关系解除之日；3.被告支付房屋占有使用费，计算方式为：以5000元/月为基数，自租赁关系解除之日计算至返还房屋时止；4.被告立即返还房屋；诉讼费用由被告负担。事实和理由：双方就案涉房屋建立了租赁关系，被告确拖欠租金。为维护权益，起诉来院。被告答辩称：1.案涉租赁合同已于2019年3月1日解除；2.合同解除后原告应当返还保证金及资金占用损失；3.原告要求被告支付2019年6月至8月的租金及2019年10月1日之后的房屋占有使用费不成立；4.2019年9月被告获悉租赁房屋即将征收，原告也表示希望被告尽早搬离，但恰逢春节和新冠肺炎疫情期间，应向被告搬迁，故应当免除2019年11月至新冠肺炎疫情期间的租金。请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提起反诉请求：1.请求确认《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；2.请求判令原告立即返还被告保证金1万元；3.请求判令原告立即向被告支付保证金1万元的资金占用损失（以1万元为基数，自2019年3月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%（1-3年期）的标准计算；仍然以1万元为基数，自2019年8月20日至2020年2月19日按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%（1年期）的标准计算；继续以1万元为基数，自2020年2月20日至全部款项付清之日止按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%（1年期）的标准计算）；诉讼费由原告负担。事实和理由：2019年1月，被告提出解除房屋租赁合同，双方协商一致同意解除，被告支付租金至2019年3月1日。合同解除后，被告结清了水电费等，原告同意于2019年5月返还保证金，但至今未返还。为维护合法权益，特提起反诉。原告答辩称：双方租赁合同确于2019年3月1日解除，因被告违约保证金不应退还。请求驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，房屋租赁合同、产权证、微信聊天记录、民事起诉状，本院予以确认并在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1-2层房屋系重庆市渝北区氏忠机械配件加工厂（以下简称氏忠加工厂）所有。氏忠加工厂系个人独资企业，原告系唯一投资人。2017年3月15日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第3.1条约定：租期自2017年3月15日至2020年3月25日，第一、二年租金为27000元/季度，第三年租金为30000元/季度；第3.2条约定：乙方签订本合同时向甲方缴纳保证金10000元，保证金在合同到期，且乙方无违约行为，并结清所有费用时退回（不计利息），如乙方在本合同约定期间违约，此保证金甲方不予退还；第3.3条约定：本租赁关系实行先交租金后使用原则，签订本合同时乙方向甲方交付一季度租金，以后乙方应于每一季度到来之前15日以上按甲方的要求或指定的方式向甲方缴纳租金；第3.5条约定：本合同租赁期间如国家征用或开放商开发及其他甲方不能控制的原因需要收回房屋，双方无条件解除合同，乙方无条件搬出该房屋，甲方不给予任何补偿或费用。因该房屋及附属物、添加物等所有补偿归甲方素有，乙方不得提出任何要求；第7条约定：乙方应严格按照本合同执行，不得有任何违约行为。如乙方拖欠包括但不限于租金、水电费、物管费等费用，乙方除支付应支付的部分外，还应向甲方每日支付本合同约定租赁期间租金总额的百分之三的违约金，直至付清时止。同时甲方有权采取停水电等相应措施督促乙方缴纳。任何一项费用拖欠达十五天的，甲方有权单方解除合同，保证金不退还。合同签订后，被告支付了10000元保证金，双方均认可被告承租的乃是渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢2层房屋。被告表示案涉房屋系用作库房。审理中，被告陈述2017年12月1日至2019年3月1日租金调整为20000元/季度，2019年3月1日解除了租赁合同，归还了钥匙，2019年3月至5月被告未承租，后原告重新协商被告继续租赁，被告遂于2019年6月1日再次租赁案涉房屋，此时租金标准即为15000元/季度。原告陈述中途双方确调整过租金标准，第一次调整为20000元/季度，调整时间记不清楚了，2019年6月1日起租金调整为15000元/季度，被告从未归还钥匙，案涉房屋一直由被告占有使用，现要求解除的乃是2019年7月1日之后双方的租赁关系。2019年1月18日至2019年4月26日原被告微信聊天记录如下：2019年1月18日，被告表示“这个季度结束，楼上我们想退租了，确实用不了这么大的地方，实在养不起”；原告回复“不得行……你们可以租出去，个人意见……帮申请减租金一年不到又不租了我楞个说”；被告则回复“还是不止一年……到3月1日的嘛”。2019年2月25日，被告表示“我是1月中旬给你讲的……你说春节不得退，所以这个月我也没说啥还是把2月的房租交了的撒”。2019年2月27日，原告表示“你们决定要不”；被告回复“不要”；原告表示“好，我就交他们，第二方案，3月30日结账”；被告回复“不是说了嘛，就到这个月底”；原告则回复“马上说不行，我帮你2000，为这事争了几天”；被告回复“我是1月份就讲了的……一直都说不租”；原告表示“他们就说一会降价一会退，我还遭决了……不说了，退他们也行……调下来一年没得，又不租了，理解你”。2019年3月7日，原告表示“把水电费房租费转过来”。2019年3月14日，被告表示“一回到办公室，有好多先转好多”，原告回复“这周把水电费房租费转过来，二楼押金在申请给你是要退的”。2019年4月22日，原告表示“这周麻烦把房租费和水电转过来，二楼押金五一节侄儿回来签了字退你”。被告回复“好的”。根据微信聊天记录，被告表示1.其仅支付租金至2019年2月28日，且根据2019年2月27日的聊天记录可知双方就合同解除达成了一致，并就水电费缴纳及押金退还形成了合意；2.微信记录中的“3月30日结账”系原告想多收一个月租金。原告则表示1.从未形成解除租赁合同的合意，2019年2月27日的聊天记录只能证明原告同意减租；2.因被告表示经营困难，原告遂同意免除2019年3月至5月的租金，微信记录中“3月30日结账”是指同意被告另行寻找新承租人，如果找到了原被告就3月30日结账，没找到被告就继续租赁；3.微信记录中的“二楼押金退……押金五一节侄儿回来签字退你”系被告表示押金条不见了，担心原告不认账且资金困难，多次要求原告退押金，原告遂表示同意退，后因双方就减租达成一致，被告未再继续要求退押金，故原告就未退还押金。对于案涉房屋的现状，被告认可现案涉房屋钥匙仍由其掌握，房屋里面没有物品，也没有实际使用案涉房屋。被告另陈述2019年9月得知案涉房屋即将拆迁，被告积极与原告协商，亦寻找新仓库搬离，然因春节长假及疫情原因，被告无法及时搬离，故原告亦应免除2019年11月至疫情结束期间的租金。另查明，郑定芳起诉了彭妮娜房屋租赁合同纠纷两案，分别为本案及（2020）渝0112民初1227号案，郑定芳另起诉了肖鸣房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）渝0112民初1227号案，肖鸣与彭妮娜系夫妻关系。2019年8月22日至2019年9月28日被告支付了租金40000元，被告表示其中有12000元系1226号案2019年9月份的租金，18000元系1227号案2019年9月份的租金，5000元系本案2019年9月的租金，剩余5000元系本案2019年10月的租金。原告认可收到该笔款项，也表示如该笔款项扣除郑定芳三案2019年9月的租金外还有剩余，同意在本案中予以抵扣。还查明：原告立案时诉讼请求为解除租赁合同，被告支付租金等。后原告变更了诉讼请求，要求解除租赁关系，本院于2020年4月23日向被告送达了变更诉讼请求申请书等文书材料。本院认为：原被告就案涉房屋形成的租赁关系真实、合法、有效，双方均应依照法律规定及约定履行自身义务。现针对诉讼请求分析如下：一、针对被告的反诉请求。第一、对于2017年3月15日的《房屋租赁合同》的解除问题，审理中原告亦认可该合同于2019年3月1日解除，故本院对此项反诉请求予以支持。第二、对于保证金返还问题，根据微信记录，原告表示保证金在五一节予以退还，被告也表示同意，可以认定双方已达成了退还保证金的合意。故本院对被告要求原告返还保证金10000元的诉讼请求予以支持。第三、对于资金占用损失，根据双方合意，原告应当于2019年5月1日返还保证金，现其未返还，应当支付资金占用损失，资金占用损失的计算方式为：以10000元为基数，从2019年5月2日计算至付清时止，标准为：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。二、针对原告的诉讼请求。第一、审理中，被告陈述自2019年6月1日起再次承租案涉房屋，由于双方此时并未重新签订书面合同，故双方此时就案涉房屋形成的新的不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，原告有权要求解除租赁关系，现原告通过起诉的方式要求解除，本院于2020年4月23日将此意思表示送达被告，故双方的租赁关系于2020年4月23日即告解除。第二、租赁关系解除后，被告应当返还案涉房屋，故本院对原告请求判令被告返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。第三、租金和房屋占有使用费。现无证据证明被告已归还案涉房屋，故其占有期间应当支付租金和房屋占有使用费。据庭审查明，租金标准为5000元/月，被告亦支付了2019年10月的租金，故2019年11月1日至2020年4月23日的租金28833元（5000元/月×5个月＋5000元/月×23天÷30天）被告应当支付。至于此后的房屋占有使用费，被告应以5000元/月为标准，从2020年4月24日支付至返还房屋时止。被告辩称因拆迁和新冠肺炎疫情因素，被告无法及时搬离，原告应免除2019年11月至疫情结束期间的租金。因案涉房屋用作库房，现无证据证明拆迁、疫情导致了被告无法正常使用房屋，且如被告所述，2019年9月之后即开始计划搬迁工程，然其至今仍未搬离，审理中也未举示证据证明被告实施搬离时因疫情原因阻碍了进程，故其要求免除租金无事实和法律依据，本院不予采纳。被告另称原告应另行起诉，据此本院认为因原被告就同一房屋形成了租赁关系，系相同法律关系，具有关联性，为免当事人讼累，在同一案件审理并无不当，本院对此意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑定芳与被告（反诉原告）彭妮娜于2019年6月1日后就重庆市渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢2层房屋形成的租赁关系于2020年4月23日解除；二、被告（反诉原告）彭妮娜于本判决生效之日起十日内将重庆市渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢2层房屋返还原告（反诉被告）郑定芳；三、被告（反诉原告）彭妮娜于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）郑定芳2019年11月1日至2020年4月23日的租金28833元；四、被告（反诉原告）彭妮娜于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）郑定芳房屋占有使用费，计算方式为：以5000元/月为标准，从2020年4月24日计算至返还案涉房屋时止；五、原告（反诉被告）郑定芳与被告（反诉原告）彭妮娜于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；六、原告（反诉被告）郑定芳于本判决生效之日立即返还被告（反诉原告）彭妮娜保证金10000元；七、原告（反诉被告）郑定芳于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）彭妮娜资金占用损失，计算方式为：以10000元为基数，从2019年5月2日计算至付清时止，标准为：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；八、驳回原告（反诉被告）郑定芳的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）彭妮娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1528元，减半收取764元，由被告（反诉原告）彭妮娜负担；反诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）郑定芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年六月三日书记员  符 爽