云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1175号上诉人（原审原告）：刘斌，男，1982年6月24日出生，汉族，云南省昭阳区人，住昭阳区。上诉人（原审原告）：陈俊，女，1988年8月5日出生，汉族，云南省昭阳区人，住昭阳区。诉讼委托代理人：罗毅，云南天外天律师事务所律师。诉讼委托代理人：林如苗，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）。住所地：云南省昭阳区太平新区朱提大道地税小区住房********。法定代表人：潘永卓，公司总经理。诉讼委托代理人：王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师。上诉人刘斌、陈俊因与被上诉人昭通碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案，依法组成合议庭书面审理了本案。现已审理终结。刘斌、陈俊上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由被上诉人碧桂园房地产公司承担。其主要上诉理由是：一、证据采信错误。1.其提交的房屋户型图是确定商品房户型的最为重要的“直接证据”，一审不采信不当；2.微信选房截屏，是确定“户型图”的“直接证据”，能独立证明其选定房屋的“户型图”情况，它与其他证据能形成一个完整的证据链，一审不采信错误；3.户型放大图与“微信选房截屏”等证据完全吻合；4.房屋现场照片，本身就能看到房屋的具体情况，而且与被上诉人陈述的交付房屋情况一致，能清晰地证明房屋情况和房屋位置；5.其提交的情况说明一审予以采信，却又认定被上诉人交付的房屋符合合同约定，属于自相矛盾。因为被上诉人用了两套资料，一套提交相关部门备案、审批，另一套用来进行宣传和签订合同。二、原审判决事实认定错误。一审认为碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，总面积与合同一致，从而认定被上诉人交付的房屋符合合同约定属于事实认定错误。其通过手机“微信选房”选择了喜欢的“户型”确定房屋，“微信选房截屏”中确定的房屋，与其他证据一致，表明合同约定的房屋是：①赠送大约10平米的“私家电梯厅”；②阳台是封闭的，面积接近8平米；③私家电梯厅内赠送三个柜子。因为被上诉人报批的是一套图纸，宣传和签订合同的是另一套图纸，故一审认为被上诉人交付房屋与审批一致，分层平面图一致，总面积一致就认定房屋符合合同要求完全错误。三、被上诉人违反了民法诚实信用原则和公平原则。被上诉人交付的房屋与合同相比，缺少了大约10平米左右的“私家电梯厅”，“阳台变成了消防通道”导致阳台由“套内面积”变成了“公共面积”，使得“套内面积”实际减少了接近8平米。一审法院认为被上诉人交付的房屋符合合同要求，导致上诉人遭受的损失不能得到赔偿，有违“公平原则”。四、被上诉人交付的房屋与“微信选房截屏”及“户型图、“样板间”等不相同，与合同约定不符，应当承担逾期交房的违约责任。五、根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条之规定，宣传资料、微信选房截图及样板间关于房屋的说明和允诺具体明确，对合同的订立及房屋价格产生重大影响，应视为要约。根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，被上诉人设置样板房的售楼行为有法律约束力，如果购房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明，则视为交付标准应与样板间完全一致，而被上诉人交付的房屋与样板间、户型图和其承诺不符，这种销售骗局会扰乱商品房买卖市场秩序等。被上诉人碧桂园房地产公司未作答辩。刘斌、陈俊向一审法院起诉请求：一、依法判决被告自2019年4月9日起至2019年8月23日止，向原告支付违约金21210元（774098×137×2/10000=21210元）；二、依法判决被告向原告支付自2019年8月24日起至实际交房之日止的违约金，违约金按照合同约定，每日承担房屋总价的万分之二（2019年8月24日到实际交付房屋之日的违约金暂时无法计算）；三、依法判决诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月12日原告刘斌、陈俊（乙方）与被告碧桂园房地产公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买位于昭通碧桂园4幢2单元301号房，套内面积为120.01㎡，公摊面积为35.83㎡，合计面积为155.84㎡，总价为774098元。第七条约定：甲方应于2019年4月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［二］种方式处理：二、（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。第十三条第五项：合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。同日原、被告又签订《补充协议》，第四条关于商品房交接约定：（二）《商品房购销合同》第十条约定的“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面的形式通知乙方办理交接手续。”的内容交更为“甲方在《商品房购销合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房购销合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理房屋交接手续。乙方如逾期办理房屋交接手续，视为甲方按期交房。”合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款。2019年3月5日昆明康正测绘服务有限公司昭通分公司对昭通碧桂园1期4幢进行了房屋面积测绘，并作出《房屋面积实测报告书》，该报告标明了2-28层房屋分层平面图，2-301号面积为155.05㎡。2019年3月31日该房屋竣工验收。同年4月8日竣工验收备案。被告于2019年4月5日通过短信的方式向原告发出通知于2019年4月7日接房。原告至今未与被告办理房屋交接手续。2019年5月8日昭阳区城市规划管理委员会办公室出具情况说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。合同附件作为合同的组成部分与合同具有同等法律效力。规划部门说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，且《房屋面积实测报告书》所标明的2-28层房屋分层平面图与合同附件一：标明的房屋分层平面图也一致，因此原告交付的房屋符合合同约定。合同约定交房时间为2019年4月8日前，2019年4月5日被告已发出通知办理交房手续，于2019年4月7日接房，原告至今未接房。根据《补充协议》约定原告如逾期办理房屋交接手续，视为原告按期交房。原告拒绝接房的行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，故被告不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，于2019年12月2日判决驳回原告刘斌、陈俊的诉讼请求。案件受理费330元,由原告刘斌、陈俊负担。本院二审期间，本院根据上诉人刘斌、陈俊的书面申请，于2020年6月16日向昭阳区市场监督管理局调取以下证据：1.昭阳区市场监督管理局于2017年11月28日作出的昭区市监罚（2017）53《行政处罚决定书》及17份相关证据材料。该处罚决定书的主要内容为：碧桂园房地产公司未取得项目预售许可证擅自发布项目宣传广告行为，违反了《房地产广告发布规定》等相关法的规定，决定责令碧桂园房地产公司立即停止《昭通碧桂园》售房项目宣传活动，并处罚9000元上缴国库；2.昭阳区市场监督局于2019年7月30日作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》。该处罚决定书的主要内容为：碧桂园房地产公司广告内容功能、用途与实际情况不符，存在引人误解的内容欺骗、误导消费者，已经造成事实后果，构成虚假广告宣传行为等，决定处以罚款80万元人民币，上缴国库；3.昭阳区市场监督管理局对碧桂园房地产公司不服该局作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》，于2019年10月17日作出的《行政复议答复书》；4.昭阳区人民政府于2019年12月2日作出的昭区行政复决字（2019）17号《行政复议决定书》。该复议决定书的主要内容为：昭阳区市场监督局作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》适用依据正确，程序合法，处罚恰当，决定维持。本院于2020年6月19日组织双方当事人，围绕上述证据进行了质证。上诉人刘斌、陈俊对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为碧桂园房地产公司的宣传与其愿意花那么多钱买碧桂园的房子是有关联性的。被上诉人碧桂园房地产公司对上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。其认为，行政处罚的对象是碧桂园房地产公司构成虚假宣传，该行政处罚决定涉及的内容不能成为约束本案房屋买卖合同双方当事人权利义务的依据，若以该行政处罚决定作为民事审判参考依据，违背了商品房买卖合同司法解释第三条的规定。宣传册为要约邀请，是向不特定的对象进行宣传，不能以此认定构成要约。行政处罚决定已经对碧桂园房地产公司宣传作出罚款，不应再以此进一步追究碧桂园房地产公司在民事部分的责任。本院认为，上述证据系昭阳区人民政府、昭阳区市场监督管理局针对被上诉人碧桂园房地产公司虚假广告宣传行为等所作出的行政处罚，与本案刘斌、陈俊主张的逾期交房违约金之间没有关联性，对以上证据本院不予采信。在二审诉讼中，上诉人对一审未采信上诉人提交的户型图和选房截屏等证据有异议，对一审认定本案争议的房屋符合合同约定的条件有异议，对一审认定的其余案件事实无异议。对双方无争议的事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点：一、对于上诉人提交的房屋户型图、微信选房截屏，房屋现场照片原审未采信是否正确；二、被上诉人是否存在未按合同约定的条件交付房屋和逾期交房的违约行为，上诉人请求被上诉人承担违约责任的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下:一、关于上诉人提交的房屋户型图、微信选房截屏，房屋现场照片原审未采信是否正确的问题；在一审诉讼中，上诉人提交了《房屋户型图》、《微信选房截屏》、《户型放大图》、《房屋现场照片》。本院认为，《房屋户型图》《微信选房截屏》《户型放大图》在一审庭审质证中被上诉人未提出实质异议，同时该部分证据的面积和房型，除上诉人认为前阳台变成了消防通道，没有了私家电梯厅的争议部分外，均与实际交付的房屋现场照片及面积等吻合，被上诉人虽然对此部分证据提出异议，但其未提交涉案项目宣传彩页，故可以认定上诉人提交的该部分证据系涉案项目的销售宣传彩页和上诉人根据该户型选房的事实。一审法院对上诉人提交的此部分证据不予采信不当，上诉人对此的上诉理由成立，本院对此予以纠正。二、关于被上诉人是否存在未按合同约定的条件交付房屋和逾期交房的违约行为，上诉人请求被上诉人承担违约责任的理由是否成立的问题。1.关于是否按合同约定条件交付房屋的问题。被上诉人碧桂园房地产公司作为甲方与上诉人刘斌、陈俊作为乙方于2018年1月12日签订《商品房购销合同》，合同对上诉人向被上诉人购买的第4幢2单元301号房面积、付款方式、交房期限、乙方逾期付款的违约责任，甲方逾期交房的违约责任等进行了约定,其中交房期限定于2019年4月8日前。同日双方签订了《补充协议》其中第六条“关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，从而影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在变更确立之日起10日内，书面通知乙方。乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计以及由此引起的房价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在受买人提出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）”。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同中对户型图一栏无粘贴上的实际户型图的内容，对于所购户型是否赠送前阳台和私家电梯厅合同中并未约定。结合双方签订的补充合同中的上述约定可见，设计变更影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方可以通知乙方，乙方可以做出是否退房选择。虽然被上诉人未在补充协议约定的时间内通知上诉人对于宣传彩页户型图上的前阳台和私家电梯厅有所变更，但在被上诉人通知上诉人接房时，上诉人已明知而未按照补充协议约定选择退房，应视同接受规划、设计以及由此引起的房价款的变更。而本案的涉案工程已经竣工验收，昭阳区城市规划管理委员会办公室于2019年5月8日出具的《关于昭通碧桂园4幢Y012户型规划审批的情况说明》能证明碧桂园4幢建设现状与规划审批一致。故上诉人主张被上诉人承诺赠送私家电梯厅及前阳台而未按照合同约定条件交付房屋存在违约的理由不能成立，本院不予支持。关于本案争议房屋面积是否与合同约定面积相符的问题。因本案的上诉人对于碧桂园房地产公司交付的房屋面积是否符合合同约定，已经另案主张权利，故在本案中本院不予审查。2.关于被上诉人是否存在逾期交房的问题。本院认为，双方合同约定的交房日期为2019年4月8日前。根据《补充协议》第四条第（二）项“甲方在《商品房购销合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，除此之外，乙方应按《商品房购销合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理房屋交接手续。乙方如逾期办理房屋交接手续，则视为甲方按期交房。”一审庭审中，上诉人的特别授权代理人认可被上诉人在2019年4月5日已发出过上诉人接房的通知，根据上述协议约定应视为被上诉人按期交房。故上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，刘斌、陈俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330.00元，由上诉人刘斌、陈俊负担。本判决为终审判决。审判长 唐 丽审判员 王宇波审判员 宋明涛二〇二〇年六月二十四日书记员 马殿豪