广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终259号上诉人（原审原告）：朱小玲，女，汉族，1968年9月13日出生，住连州市。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑜，广东明典律师事务所实习律师。上诉人朱小玲因与被上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称“宜家公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱小玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金9385元（自2015年9月29日起至实际办妥不动产权证之日即2019年3月27日止，以265000元为本金按年利率1%的标准计算）；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案诉讼时效期间存在重新计算的情形，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。1、上诉人接收房屋后，以电话及上门的方式主张权利，催促被上诉人及时办理权属证书。2、涉案小区全体业主代表于2016年7月10日联合发出《名汇花园业主维权诉求书》主张权利。不管上诉人是否亲自签名，其要求办证并支付逾期办证违约金的意思表示已到达被上诉人处。3、被上诉人出具《回复说明函》向全体业主公开承诺补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并承担保修责任，同时承诺推进办证事宜。4、宜家公司于2018年4月2日出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》承诺尽快通过规划验收以办理证件，说明上诉人一直未放弃主张继续办证的权利。5、上诉人与其他业主在催促办证未果后，向连州市住建局信访。《协调会议纪要》、《答复意见书》证实被上诉人再次向全体业主作出同意履行义务的承诺。6、全体业主包括上诉人与被上诉人的矛盾是一步步升级的，维权之路从未停止，一直未放弃主张继续办证的权利。上诉人主张办证与逾期办证违约金是基于同一合同关系、被上诉人的同一违约行为，故上诉人主张办证的诉讼时效中断及于逾期办证违约金。因此，被上诉人持续违约，上诉人多次主张权利，无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效存在中断、重新计算的情形，故被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。二、根据涉案合同约定，被上诉人迟延履行办证义务，构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金是固定金额，不足以弥补上诉人的损失，故请求逾期办证违约金调整为以已付购房款为基数按每年1%的标准从违约之日起计算至办理权属证书之日止。综上，请求法院予以改判。宜家公司答辩称：涉案合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋的交付时间是2015年6月30日，即答辩人应于2015年9月28日前提交资料，请求支付违约金的诉讼时效起算时间为2015年9月29日，现早已过诉讼时效。《名汇花园业主维权诉求书》只是小部分业主的诉求，且后面的签名存在同一笔迹代签，不能认定是全体业主的意思表示。被答辩人没有在诉求书上签名，不能以此向答辩人主张权利。业主于2018年4月11日向连州市人民政府信访办、连州市住建局提交的诉求书并未主张支付逾期办证违约金，答辩人作出的回复、说明函亦未承诺支付逾期办证违约金。故被答辩人主张支付逾期办证违约金不存在中止、中断的情形，已过诉讼时效，请求法院驳回上诉，维持原判。朱小玲向一审法院提出起诉请求：1、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到朱小玲名下；2、判令宜家公司支付朱小玲逾期办证违约金13274元，并从起诉之日起以265000元为本金按年利率1%的标准计算违约金至朱小玲取得涉案房屋的权属证书之日止；3、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区xxx幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）小区xx9幢楼架空层公共区域地面不平，雨天易积水影响出行，要求整改；（3）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（4）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。4、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费；5、判令宜家公司退回已收取的套门费4000元；6、本案诉讼费由宜家公司承担。一审法院认定事实：2013年12月9日，朱小玲作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号201xxxxxxxxxxx3），合同约定：商品房为连州市xxxxxxxxxxxxxxxx*，总房价265000元。《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：2、出卖人在买受人提出要求30日内达到符合装饰设备标准，买受人不得以装饰设备不符合约定为由拒绝接受该商品房。”第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，朱小玲已向宜家公司付清房款总额265000元。2013年9月6日，朱小玲就已向宜家公司支付套门费4000元。2015年6月30日，宜家公司向朱小玲交付商品房，朱小玲收楼。庭审时，双方对此无异议。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名，但无朱小玲的签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期xxx栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，xxxx1#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xx楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕**]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕**]主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市xxxxxxx无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。2013年9月朱小玲与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。约定由连州市名汇物业管理服务有限公司对名汇花园楼宇公用部分、商场、休闲中心、停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）提供物业服务，包括对房屋建筑、设备设施（含供电配电系统、供水、排水系统、电梯、保安监控系统、门禁系统、消防系统、其他设备设施）、环境清洁、绿化、园林小品等提供物业服务。合同落款处由连州市名汇物业管理服务有限公司在乙方加盖公章，甲方由朱小玲签名。再查明，涉案连州市xxxxxxxxxx的权属人为朱小玲，不动产所有权登记时间是2019年3月27日。根据宜家公司补充提交《连州市xxxxx查询结果证明》（编号：20190xxxxxxxxx），显示：申请人连州市宜家房地产开发有限公司名下坐落于连州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx幢（新建商品房首次登记收件日期均为2018年9月27日）。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定忠实履行合同义务。朱小玲向宜家公司购买预售商品房，已依约支付全部购房款265000元；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据朱小玲的诉讼请求依次作如下分析。一、关于朱小玲诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到朱小玲名下的问题。根据本案查明的事实，朱小玲诉请的连州市xxxxxxxxxxxxxxxxx《不动产权登记证》已于2019年3月27日出证（缮证），权属人为朱小玲。即涉案房屋产权证书已办理完毕，房屋所有权已登记在朱小玲名下，故朱小玲诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。二、关于朱小玲诉请宜家公司支付逾期办证违约金13274元的问题。朱小玲诉请宜家公司支付逾期办证违约金，属于债权请求权。在宜家公司提交的答辩状以及庭审期间，宜家公司对逾期办证违约金提出了诉讼时效的抗辩，一审法院依法予以审查。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。涉案商品房于2015年6月30日交付朱小玲使用，按照上述约定90日内出卖人提交资料报产权登记机关备案以办理产权证书，故逾期办证违约金的诉讼时效起算日应为2015年9月29日。按照《民法通则》的规定，该项债权请求权应适用两年的诉讼时效规定，即至2017年9月29日涉案逾期办证违约金的诉讼时效届满。在此期间，朱小玲并未向宜家公司方主张过逾期办证违约金，未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故朱小玲诉请宜家公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，依法不享有胜诉权，一审法院依法予以驳回。朱小玲在质证阶段称宜家公司在答辩状作出同意履行的承诺和意思表示，但宜家公司在答辩状仅引用合同约定，且其答辩状中以及庭审中均已表明请求驳回朱小玲诉讼请求，因此不能视为宜家公司同意履行。朱小玲称其小区业主向宜家公司主张过办证事宜，但其提供的均是多名业主诉求书，未有其本人的签名；即使是住建局协调业主与开发商之间的纠纷，其作出的答复意见书也是针对“名汇花园多名业主联名信访……”，朱小玲未举证证明其也向宜家公司主张过权利，或者向住建局信访，或者其是否向业主代表委托授权向开发商主张逾期办证违约金等，朱小玲应承担举证不能的不利后果。宜家公司作出的《回复说明函》、《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》亦未对“逾期办证违约金”作出承诺。该项诉请不存在诉讼时效中止、中断的情形，故于2017年9月30日该诉请的诉讼时效已过。朱小玲于2019年5月28日向一审法院起诉要求宜家公司支付逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效，一审法院依法驳回朱小玲该项诉讼请求。三、朱小玲诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，朱小玲购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，朱小玲称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但朱小玲未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且朱小玲该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。四、朱小玲诉请宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费。朱小玲与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案朱小玲与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，朱小玲亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。五、关于朱小玲诉请宜家公司退回套门费4000元。该套门费是在签订《广东省商品房买卖合同》之前就已经收取，合同附件三约定“住宅入户门为优质高级入户门（收费另计），出卖人保留同品质、同档次的材料及设备更换的权利”，故双方已明确约定入户门需另收费及出卖人有更换同等品质设备的权利，朱小玲也支付了该费用。朱小玲于2015年6月30日收楼，收楼日朱小玲即明确知晓宜家公司安装的入户门的款式、型号等，虽双方对入户门的款式、型号约定不够具体明确，但朱小玲应在明确知晓入户门之日起合理期限内提出异议，要求出卖人在30日内达到符合装饰设备标准（按合同第十三条执行）。一审法院认为合理期限应为一个月为宜，即朱小玲应在收楼之日起一个月内应对入户门提出异议。现入户门已安装并由朱小玲使用长达四年，朱小玲未在合理期限内对此提出异议，应视为双方以自身行为表明对合同内容的变更作同意履行。故双方已完全履行入户门的缴费、安装的合同权利义务，该项合同条款已履行完毕。现朱小玲提出退还套门费4000元，已无事实依据，一审法院依法予以驳回。判决：驳回朱小玲的诉讼请求。案件受理费231.86元，由朱小玲负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：业主的请求是否超过诉讼时效。本案的主要争议是诉讼时效的争议，本院围绕诉讼时效的起算点、是否中断、是否放弃诉讼时效抗辩权等角度对业主的请求是否超过诉讼时效作出判断。首先，根据查明的事实，业主收房的时间是2015年6月30日，依照合同约定，宜家公司应当在交房后的90日内提交办证资料，也就是说，逾期办证违约金的诉讼时效应当从2015年9月29日起算。其次，2016年7月10日，名汇花园的部分业主作为业主代表向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》，该诉求书明确对逾期办证违约金提出请求，从而导致逾期办证违约金诉讼时效的中断。业主代表在其后又多次通过信访等方式主张权利，导致诉讼时效再次中断。以上诉求书以及信访协调会虽然只有部分业主的签名，但内容明确指向全体业主，签名的业主也只是作为业主代表。再结合宜家公司的复函，也是针对全体业主作出的回复，故一审判决以是否签名作为是否提出主张的判断依据，不符合本案的基本事实，本院予以纠正。结合以上两点可以看出，逾期办证违约金诉讼时效因业主多次主张权利导致中断，宜家公司以诉讼时效提出抗辩理由不成立。鉴于业主的请求并未超过诉讼时效，则不存在诉讼时效抗辩权的放弃问题，一审判决该节处理欠妥，本院予以纠正。而关于逾期办证违约金的标准问题，涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，该违约金为固定数额，在宜家公司长期不履行办证义务的情形下并不足以弥补业主因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故业主主张将该标准调整为按年利率1%计算并无不当。据此，违约金应当从2015年9月29日起计算至宜家公司提交办证资料之日即2018年9月27日止，共计1093天。违约金数额为265000元×1093天÷365天/年×1%=7935元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初974号民事判决。二、连州市宜家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱小玲支付逾期办证违约金7935元。三、驳回朱小玲的其他诉讼请求。一审案件受理费231.86元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担150元，由朱小玲负担81.86元；二审案件受理费231.86元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担150元，由朱小玲负担81.86元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年六月五日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。