长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0194民初510号 原告（反诉被告）：陆璐，女，汉族，1994年3月6日出生，现住长春市二道区。 委托代理人：张文举，吉林盛唯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺艳菊，女，满族，1978年9月20日出生，现住长春市。 原告（反诉被告）陆璐诉被告（反诉原告）贺艳菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆璐的委托代理人张文举、被告（反诉原告）贺艳菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆璐诉称，2019年11月24日原、被告签订房屋租赁意向协议书，协议只约定被告预将位于长春市净月开发区净月大街惠斯勒小镇别墅商业区5栋三楼出租给原告经营画室，待被告从租赁的房屋搬出后（意向书被告承诺2020年3月15日前搬出）再行签订正式的房屋租赁合同，原告当天通过微信交付预租金50,000元，被告当天出具收条。现因我们国家出现新型冠状病毒的疫情，根据法律规定此次疫情属于不可抗力，致使原告无法正常的租赁房屋，所以对于双方的房屋预租意向书，原告本身就具有随时的解除权，再加上不可抗力的因素，原告有合法的理由解除该意向书，经原告与被告协商无果，故原告诉至法院，请求判令：1、请求法院解除双方的房屋预租合同。2、请求法院判决被告返还原告交付的房屋预付租金50,000元。3、由被告承担本案的诉讼及相关费用。 被告贺艳菊辩称，我们签订的不是意向书，而是附期限的租赁合同，我不同意返还租金，不同意解除合同。 反诉原告贺艳菊诉称，依照《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被反诉人违约协议，属于完全过错方，给本人造成了直接的经济损失和间接伤害。反诉人贺艳菊与被反诉人陆璐于2019年11月24日签订了租房协议，付租金5万，约定2020年3月1日补齐剩余租金11万，反诉人已搬出大部分物品，搬家公司费用1,300元。余下的物品有书架，投影仪，投影布，桌子，茶台椅子20把，都是被反诉人陆璐强烈要求留用的。而且将其中之一的榻榻米屋子拆掉，也是应被反诉人陆璐与爱人要求决定拆除的，相关经济损失达8000左右。在2019年11月24日签订协议之前，出租的三楼轰趴会所一直在营业中，自签订之日后就处在停业状态，每个月近万元的损失，从2019年11月24日至2020年4月28日五个月经济损失近5万元。反诉人一再的用疫情说事，我租的是房子，至于做什么行业与本人无关，在2019年11月24日签定协议的时候并没有疫情，而且在2020年1月6日，被反诉人陆璐的爱人领着百合装饰的工程人员来三楼进行勘验，设计，排尺和装修，当时因为装修金高，又因为被反诉人陈述因为做生意回笼资金没到位，余下的11万租金有困难，用各种理由不想继续履行合同，而且被反诉人也于2019年的2月9日至2月12日之间用微信和打电话的方式一再要求与本人进行合作，因为没有钱不想再履行协议。在无奈的情况下，本人于2019年2月12日给被反诉人明确的告知函要求按合同履行，如果租金困难可以考虑按分期履行，国家疫情是在2020年1月24日开始，而且本人作为出租方也受到了影响和伤害，但即使在这种情况下，本人也一再和被反诉人陆璐一再重申可以减免三个月左右的租金或者延长租期，但是前提是在3月1日之前补齐租金。为了及时止损，本人也承诺可以分期履行或者双方同时出租，按租出的比例返还，但直到今日2020年5月13日止房子都没有租出去，在58同城上花了近3,000元做广告，在2020年4月29日又在吉林商务港花800元做广告，以票据为证。在2019年11月24日与被反诉人签订租房协议，就在2019年12月11日，还有人要租本人的房子，以微信截屏为凭证，就因为之前的租房协议，本人错过了租房的好时机，本人于2020年1月8日又与一二楼的承租方签订补充协议收回一楼的使用权，有协议为证，每月给付二楼1,700元，（本人之前已将一二楼租给其他人，有协议为证，在签订三楼租房协议之后，因本人要迁出，只能留下一楼备用）被反诉人依法应当承担反诉人的4个月经济损失6,800元整。我在2019年11月24日签订后，本人将三楼留给被反诉人租用，但是被反诉人无视合同的存在，无视合同的法律效力，不交租金，违约过错在先，由于签订的租房协议，本人也把精力放在了其他的生意上，于2019年的12月30日，在《这有山》做了甜品租店面做生意，每个月将近3,000元的费用。不仅因为被反诉人的一再违约，给本人的心理和经济造成了巨大的损失。综上所述，在2019年11月24日至2020年5月13日的日子里，耗费了本人大量的精力物力财力，身心也受到了巨大伤害，本人本着诚心做事，良心做人，以事实为依据，以法律为准绳的前提。为自己说的话，做的事负责任。对于被反诉人的违约给本人造成的经济损失，反诉人请求人民法院在判令其履行合同的同时赔偿反诉人经济损失共计171,100元。对于疫情给双方带来的伤害本人愿意减免租金三个月，并且延长租期，所有的前提是履行合同协议！反诉请求：1、请求法院判令被反诉人继续履行租赁合同协议，补齐余下的租金110,000元整。2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人（原告）承担。3、请求法院判令被反诉人承担违约造成的经济损失和间接损失，共计61,100元。 反诉被告陆璐辩称，反诉人所述的事实不符，不是真实的，其三楼开的私人会所在原告2020年2月16日解除合同时仍在营业，没有损失，该会所没有营业执照，谈不上合法经营，一楼二楼的损失与三楼的预租无关，也不是真实的损失，至于反诉人所述用于经营其他项目投入的资金与原告被告之间的的租赁合同没有因果关系，不应该支持，该损失有待法庭核实是否真实。 经审理查明，2019年11月24日，陆璐与贺艳菊签订《租房意向协议书》一份，约定陆璐租赁贺艳菊位于净月大街惠斯勒小镇别墅商业五栋三楼房屋，套内面使用面积为360平方米，年租金15万元，押金1万元，预付租金5万元，贺艳菊于2020年3月15日前整体搬出。同日，陆璐向贺艳菊支付了房屋租金50,000元。 另查明，2020年2月12日，贺艳菊向陆璐发告知函一份，要求陆璐继续履行协议补足租金等。2020年2月16日，陆璐给贺艳菊发微信称由于疫情来临其无法继续经营画室，并要求解除上述租房合同并返还租金。 又查明，案涉房屋在出租前由贺艳菊经营私人会所，房屋至今尚未交付。 上述事实，有《租房意向协议书》、收条、转账记录、告知函、微信截屏及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，首先，关于合同性质，《合同法》第二百一十三条规定：“租金合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，原、被告签订的《租房意向协议书》仅约定了租赁房屋的地点和年租金，租赁期限及租金的支付方式等重要内容都未进行约定，故上述协议从性质上应属于预约合同。其次，关于《租房意向协议书》是否应予以解除的问题，本案中，原告已于2020年2月16日明确告知被告要求解除协议，其已作出不再继续履行协议的意思表示，法律不能强制任何一方签订正式的租赁合同，故原、被告于2019年11月24日签订的《房屋租赁意向书》应予解除，对被告主张的要求原告继续履行协议并补齐剩余租金的诉请不予保护。虽被告主张租赁房屋已交付给原告，但其并未举证加以证明，本院不予采信，故本案中不涉及房屋返还问题。最后，关于租金是否返还问题，协议解除后，被告应当将预付租金退还给原告，但在原、被告签订协议前，租赁房屋一直由被告经营会所，签订协议后，根据约定，被告开始着手腾倒房屋，从协议签订至2020年2月16日原告通知被告解除合同时，已时隔三个月的时间，故本院综合考量，并适用公平原则，对原告主张退还租金的诉讼请求予以部分支持，即被告退还原告租金40,000元。关于被告主张的经济损失一节，因其并未举出有效证据加以证明，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陆璐与被告贺艳菊于2019年11月24日签订的《租房意向协议书》； 二、被告贺艳菊于本判决生效之日起五日内返还原告陆璐租金人民币40,000元； 三、驳回原告陆璐的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告贺艳菊的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,050元减半收取525元，由被告贺艳菊承担420元，由原告陆璐承担105元，反诉费1,861元（已减半），由反诉原告贺艳菊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘馨嵘 二〇二〇年六月二日 书记员  冯泳龙