福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20711号 原告：陈桂华，女，1985年8月8日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：苏宾峰，福建厦成律师事务所律师。 被告：方丽，女，1978年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所实习律师。 第三人：吴志高，男，1987年12月6日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 原告陈桂华与被告方丽、第三人吴志高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂华及其委托诉讼代理人苏宾峰，被告方丽的委托诉讼代理人韦继升，第三人吴志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈桂华向本院提出诉讼请求：1．确认陈桂华与方丽签订的《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；2．方丽返还陈桂华租金66000元、押金22000元并支付违约金19800元。事实和理由：2019年7月26日，吴志高代方丽与陈桂华签订《房屋租赁合同》，约定方丽将厦门市思明区演武西路180号厦门世贸海峡大厦A塔3706单元房屋（以下均称案涉房屋）出租给陈桂华使用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金为22000元。合同签订后，陈桂华支付了方丽三个月租金66000元、押金22000元。2019年8月1日，厦门市公安局碧山派出所以无证经营旅馆为由查封了案涉房屋，导致方丽无法将案涉房屋交付给陈桂华使用，双方签订的《房屋租赁合同》无法履行。陈桂华多次要求方丽退还租金和押金，但方丽均予以拒绝。 方丽辩称，1．陈桂华并未在2019年8月1日通知方丽解除《房屋租赁合同》，双方当事人也没有协商一致解除合同。陈桂华没有单方解除合同的理由，不能行使合同解除权。2．合同签订后，陈桂华已于2019年7月27日接收案涉房屋，且至今未将房屋返还给方丽。即使合同解除，陈桂华也应支付相应的房屋占有使用费。而方丽不存在违约行为。因此，陈桂华要求方丽退还租金和押金并支付违约金，缺乏事实和法律依据。3．方丽同意与陈桂华解除《房屋租赁合同》，但不同意退还租金和押金。 吴志高述称，《房屋租赁合同》确实是吴志高以被代理人方丽的名义与陈桂华签订的。同意方丽的答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月26日，方丽（作为甲方、出租方）与陈桂华（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：方丽将案涉房屋出租给陈桂华使用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金为22000元，租金应每三个月支付一次；方丽应于2019年8月1日前将房屋按约定条件交付给陈桂华；陈桂华应支付押金22000元，合同期满或终止，如陈桂华在租赁期间确无违约行为且已结清租金、水电费、物业管理费和违约金等所有费用并按方丽交付时状态返还房屋且对有损失的部分进行赔偿后，方丽在收回房屋起十天内无息全额退还押金。该合同第九条约定：“（二）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定的，另一方有权提前解除合同，并以三个月租金为标准作为违约赔偿条件。（三）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并给予对方一个月租金为违约金。（四）租赁期内，甲方须提前收回的，应提前30日通知，甲方无需向乙方赔偿违约金。（五）合同签订后，甲方逾期交付租赁房屋，乙方履行期限可以顺延。”合同签订后，陈桂华支付了方丽租金66000元、押金22000元。 2019年8月1日，厦门市公安局碧山派出所在案涉房屋出入门张贴《公告》封条，内容为“此处违反经营无证旅馆，已被公安机关依法取缔”；并在墙壁上张贴《行政处罚告知公告》，告知案涉房屋未经公安许可擅自经营无证旅馆（于2019年7月31日被民警查获）拟进行处罚。 此后案涉房屋无法再正常使用，陈桂华多次与方丽协商退还租金等事宜，但未能达成一致意见。在双方当事人的商谈过程中，方丽曾表示：“我们这几天先缓一下，能做就继续做，这几天也不会让你们吃亏，如果真是逼的我们实在是就不能做，我们再来商量，我也不会让你们吃亏。” 审理中，方丽提交微信聊天记录作为证据（微信聊天内容显示案涉房屋在2019年7月30日就已由陈桂华在使用），并申请证人吴某出庭作证（证人吴某陈述：证人曾在飞猪等平台帮助世茂海峡大厦Ａ塔的业主销售房屋给客人居住以争取利润。案涉房屋一开始是方丽委托给证人，后更换对接人为陈桂华，方丽认识的人还让证人把案涉房屋交付给陈桂华；证人也有向陈桂华介绍过一两次的客人，但因客人退单就没有发生业务款项往来。方丽提交的微信聊天记录确实是证人与陈桂华之间的，证人因手机摔坏了就没办法再提供原件），拟证明方丽在2019年8月1日前已将案涉房屋交付给陈桂华使用，2019年7月31日陈桂华将案涉房屋用于接待客人而被公安机关查获，此后陈桂华仍将案涉房屋用于接待客人。陈桂华质证认为，微信聊天记录没有原件，故对其真实性不予认可；吴某的证言具有虚假性；陈桂华认识吴某，吴某是方丽安排的工作人员，其在2019年7月31日还有安排客人住在案涉房屋内，案涉房屋并未交付给陈桂华；微信聊天中的部分语音内容予以认可，因为对陈桂华有利，相应的内容可以证明2019年7月31日下午案涉房屋也没有交付给陈桂华使用。 本院认为，陈桂华与方丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。陈桂华主张《房屋租赁合同》已在2019年8月1日解除，缺乏依据；鉴于双方当事人现都同意解除《房屋租赁合同》，本院予以照准。充分考虑证人吴某的证言，陈桂华选择性确认微信聊天记录的真实，结合微信聊天记录所体现的内容，方丽主张其已在2019年8月1日前将案涉房屋交付给陈桂华使用，具有高度的可能性，本院予以采信。鉴于双方当事人均明知案涉房屋用于经营民宿系违法经营，对此均存在过错；方丽亦未及时采取适当措施处理公安机关的处罚事宜；结合陈桂华无法使用案涉房屋的情况，本院酌定方丽应退还陈桂华租金34000元、押金22000元。陈桂华主张的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈桂华与方丽于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、方丽于本判决生效之日起十日内退还陈桂华租金34000元、押金22000元； 三、驳回陈桂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5260元，减半收取计2630元，由陈桂华负担1264元，方丽负担1366元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年六月十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。