山东省临沭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1329执异29号 异议人：张宝钦，男，汉族，居民。 异议人：官修丽，女，汉族，居民。 申请执行人：中太建设集团股份有限公司。 法定代表人：邓池良，董事长。 委托代理人：赵德强，上海维盈律师事务所律师。 被执行人：临沭县瓯龙置业有限公司。 法定代表人：汪国良，董事长。 本院在执行中太建设集团股份有限公司（以下简称：中太集团）与临沭县瓯龙置业有限公司（以下简称：瓯龙置业）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人张宝钦、官修丽向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张宝钦、官修丽称，2020年5月9日，贵院作出(2020)鲁1329执500号之一协助执行通知书，将申请人购买并使用的房屋办理了续封。现申请人依法提出异议，理由如下：临沭县XXX小区XXX号楼底层商铺楼XXX室)由张宝钦和官修丽夫妻共同购买并已使用7年半之久。2012年8月13日交首付款XXX元，同日，与临沭县瓯龙置业有限公司签订购房合同；2012年9月10日办理贷款XXX元，合计XXX元；2012年11月17日该处房产交付使用，并签订瓯龙现代城商铺管理制度，瓯龙现代城商铺管理公约，瓯龙现代城商铺门前三包责任书，瓯龙现代城商铺消防安全责任书。至此，该处房产已成为申请人个人不可侵犯的私人财产，与临沭县瓯龙置业有限公司的债务问题无关。为此特向贵院提出异议，望贵院查清情况，请求贵院撤销(2020)鲁1329执500号之一协助执行通知书。 异议人向本院提交下列证据证明自己的主张：1、异议人张宝钦、官修丽于2012年8月13日与临沭县瓯龙置业有限公司签订《商品房预售合同》，以XXX元的价格购买涉案房屋；2、临沭县不动产登记中心出具的预告登记信息，拟证明涉案房屋于2012年8月24日已办理预售商品房买卖预告登记；3、销售不动产统一发票，个人贷款支付凭证、还款凭证及贷款结清证明各一张，拟证明异议人已经支付完涉案房屋的价款；4、物业费、有线电视初装费、办证费及专项维修资金收据等一宗，拟证明异议人购买涉案房屋后已实际入住。 申请执行人中太集团辩称，被答辩人的异议不成立，请求裁定驳回被答辩人人的异议请求。事实及理由：一、被答辩人提起异议的时间已超出法定时效，因临沂市中级人民法院查封时间是2017年5月9日，被答辩人2020年年5月14日才提起执行异议，至今已过三年多，相关法律规定被答辩人应在一年内提起异议。二、被答辩人与临沭县瓯龙置业有限公司不存在真实的房产交易，系争房屋产权临沂中级人民法院查封时仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下，答辩人有权申请法院对其查封并执行。1、对被答辩人提交的“商品房预售合同”真实性、合法性不予认可，答辩人没有参与合同的签订，真实性无法核实也无法进行确认。该“商品房预售合同”第三条约定的面积22.4平米，单价为每平米XXX元，与被答辩人提交的发票联的面积22.68平米并不一致，单价每平米XXX元，存在明显弄虚做假的情形，并且被答辩人并未提交已向临沭县瓯龙置业限公司交付首付款的银行转帐的任何证据加以佐证，该合同并未实际履行。2、被答辩人提交的发票联的真实性不予认可，该发票不是答辩人所出，答辩人无法确认其真实性。被答辩人提交的发票上载明的面积22.68平米与”商品房预售合同”中的面积22.4平米并不相符，相互矛盾，不能达到其证明目的。被答辩人提交的2012年11月7日“维修资金代收收据”(编码XXX)、2012年11月7日收据金额XXX元、2012年11月7日收据办证费XXX元(编码XXX)，2012年11月7日收据XXX元有线电视初装费(编码XXX)，因被答辩人都未向法院出示或提交原件，对其真实性、合法性均不矛认可；首先维修基金应交由物业公司并由物业公司出具收据，办证费(比如：契税)应是政府职能部门收取，而并不是由瓯龙公司收取，关于有线电视初装费应由有线电视单位收取，由此可见被答辩人提交的这些收据不排除伪造的嫌疑！并且在同一天瓯龙公司出具的收据编码相差甚远，不符合交易习惯，不应采信。对于被答辩人提交的2020年5月14日“瓯龙现代城收款收据水电费，显示商铺XXX，并不是XXX号楼底层商铺XXX号，被答辩人弄虚做假企图混淆视听！对于被答辩人提交的2012年9月10日“个人贷款支付凭证”、2019年5月28日“结清证明”，因被答辩人并未提交原件，无法核实其真实性，即使真实也不能证明与涉案房屋存在关联，不能达到其证明目的。对于2012年9月10收据XXX元，被答辩人未提交原件，対其真实性有异议，并且被答辩人一直未能提交首付款的原件予以佐证!对被答辩人提交的“预售登记申请书”无相关单位签字盖章，对其真实性、合法性不予认可！3、临沭县瓯龙置业有限公司与被答辩人存在虚假交易逃避债务的可能。4、临沂市中级人民法院到临沭县不动产登记中心查封财产时，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，临沂市中级人民法院对其查封。如该房屋已经进行了预购商品房预告登记，则临沂市中级法院无法进行查封。三、被答辩人提交的商品房预售备案，不是预购商品房预告登记，不能对抗答辩人的司法查封及执行。1、商品房预售备案和预购商品房预告登记不是同一概念，预售备案不等于预购商品房预告登记。2、二者的法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行；而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。3、二者登记的职能及部门不同《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。另外，两者的登记机关也不一定是同一个，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。4、二者适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。5、被答辩人也可以自行预售商品房的预告登记。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据该规定，预售合同备案的申请主体为商品房预售人。第六十九条的规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”根据这个规定，预售人和预购人均可以申请预售商品房的预告登记。由此可见，登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。被答辩人也可以自行预售商品房的预告登记，其不申请的后果有其自行承担。6、商品房预售合同的登记备案只是预购商品房预告登记的前提条件。根据《房屋登记办法》第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)已登记备案的商品房预售合同；(四)当事人关于预告登记的约定；(五)其他必要材料。根据上述的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。综上所述，被答辩人的执行异议不成立，请求裁定驳回被答辩人的异议请求。 本院查明，中太集团与瓯龙置业建设工程施工合同纠纷一案，临沂市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）鲁13民初73号民事裁定书查封了包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗。临沂市中级人民法院于2018年6月5日作出(2017)鲁13民初73号民事判决：一、被告临沭县瓯龙置业有限公司偿付原告中太建设集团股份有限公司工程欠款XXX元并支付利息，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告临沭县瓯龙置业有限公司向原告中太建设集团股份有限公司支付拖欠工程进度款利息XXX元。三、驳回原告中太建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。2018年7月31日，临沂市中级人民法院根据申请执行人的申请立案执行，案号为(2018)鲁13执301号，2018年9月3日，临沂市中级人民法院作出（2018）临执指字第364号裁定书将该案指定本院执行。本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执500号。在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）鲁1329执500号执行裁定书，于2020年5月8日续查封了被执行人临沭县瓯龙置业有限公司所有的包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗；查封期限自2020年5月8日至2023年5月7日。 2012年8月13日异议人张宝钦、官修丽与被执行人临沭县欧龙置业有限公司签订商品房预售合同，房屋总价XXX元，首付款XXX元，余额XXX元办理了商业贷款。异议人于2019年5月28日付清房屋的商业贷款。同时该房屋于2012年8月24日在临沭县不动产登记中心办理了预售商品房买卖预告登记，另，异议人购买房屋后交纳了房屋维修基金、有线电视初装费、燃气费等用于居住生活的费用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，被执行人临沭县欧龙置业有限公司已将涉案房屋出售给异议人张宝钦、官修丽，异议人支付全部价款，并实际入住至今，虽未办理过户登记，但其原因并非异议人自身原因。综上，依法应当确认异议人张宝钦、官修丽对涉案房产享有的权利能够排除执行，因此，异议人的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于山东省XX县××号楼××层商铺××层××室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 姚   宇 审判员   李玉会 审判员 王 艳 妮 二〇二〇年六月十二日 书记员    高歌