广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1193号 上诉人（一审原告）：陈华，男，1969年9月21日出生，汉族，住博白县。 上诉人（一审被告）：朱光松，男，1954年9月14日出生，汉族，住博白县。 上诉人（一审被告）：朱一秉，男，1980年10月8日出生，汉族，住博白县。 上诉人陈华因与上诉人朱光松、朱一秉居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区博白县人民法院（2019）桂0923民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 上诉人陈华上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判支持陈华的诉讼请求；2、本案诉讼费由朱光松、朱一秉负担。上诉理由及答辩称：1、本案双方对违约金的计算方法有明确约定，法院应根据双方的约定进行考量，本案中陈华的损失就是朱光松、朱一秉逾期支付报酬的利息损失，应适用合同法第114条、合同法司法解释二第28条、民间借贷司法解释第28条的规定，在年利率24%的基础上上浮30%计算利息，才公平，一审判决第二项对违约金的判决属于适用法律错误；2、2018年3月15日签订的《租地（商铺）委托居间协议书》中明确朱光松、朱一秉作为甲方与乙方陈华签订合同，同年6月19日在陈华的努力下签订了《商铺及地皮租赁合同》，朱光松、朱一秉也在该合同上签字，实际上朱一秉已默认自己作为甲方应尽的义务，因此朱一秉应承担《租地（商铺）委托居间协议书》作为甲方应承担的法律义务。综上，本案的居间合同成立、合法有效，对双方均有约束力，应按合同执行，陈华已经履行了居间合同的义务，促成朱光松、朱一秉与博白县宝中宝购物广场签订了《商铺及地皮租赁合同》，朱光松、朱一秉应当按居间合同约定支付佣金及利息损失给陈华。 上诉人朱光松、朱一秉上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、维持一审判决第三项；3、请求判决驳回陈华的诉讼请求；4、本案诉讼费用由陈华负担。上诉理由及答辩称：2018年3月15日签订的《租地（商铺）委托居间协议书》中明确约定委托陈华就博白县松旺镇大街207号二层砖混结构的旧房屋4间门面商铺（含铺面后面的所有地皮）进行出租，但陈华一直不能租出去，于是朱光松于2018年8月9日将这4间门面的旧房屋拆除。2018年6月19日朱光松与博白县宝中宝购物广场签订的《商铺及地皮租赁合同》中明确出租的标的物是新建好的两层框架结构的新房屋，且在该合同中既没有任何条款约定陈华的佣金，朱光松也没有任何书面形式委托陈华出租新房屋，委托居间协议中约定的标的物、承租主体与实际出租的标的物、承租主体均不相同，朱光松不应支付佣金给陈华，请求二审法院依法驳回陈华的诉讼请求。 陈华向一审法院起诉请求：1、判决朱光松、朱一秉支付中介佣金148438.67元给陈华；2、判决朱光松、朱一秉按照《租地（商铺）委托居间协议书》约定的违约金按佣金总额30%的人民币44531.60元支付给陈华，合计人民币192970.27元；3、本案诉讼费由朱光松、朱一秉承担。 一审法院查明的事实：朱光松、朱一秉作为甲方与乙方陈华于2018年3月15日订立《租地（商铺）委托居间协议书》，该协议书载明：“经甲、乙双方互惠互利的原则，甲方委托乙方就松旺镇朱光松名下，松旺镇大街207号4间门面含商铺后面所有地皮，委托乙方进行出租（约2000平方米），由乙方负责约客户洽谈，乙方介绍认识的客户，甲方不得单方面约谈含宝中宝超市，否则按签约成功处理，甲方按照要求合同出租、租金总额5%提给乙方作为佣金，甲方同客户签订合同成功后所收到第一笔租金就按时支付给乙方所有佣金，甲方违约按佣金每日3%支付给乙方违约金。”居间合同签订后，陈华依约居间与出租、承租双方洽谈房地租赁事由，在陈华的居间促成下，博白县宝中宝购物广场于2018年6月19日与朱光松签订了《商铺及地皮租赁合同》，该合同约定博白县宝中宝购物广场租朱光松房地租期共15年，租金和租金交纳期及条件为：商铺分段前18米的198平方米面积按每平方米月租金15元计算租金，商铺后18米的房屋116.6平方米和商铺后面的围园土地900平方米以及商铺二楼369.25平方米按每平方米月租金8元计算租金，租金每3年为一个提增期，提增一次为8%。按15年租期计算，合同租金总额为人民币2968762.09元。陈华、朱一秉在该合同见证人栏上签名。合同签订后，2018年6月27日朱光松收到博白县宝中宝购物广场汇入定金60000元，2018年10月30日朱光松收到博白县宝中宝购物广场汇入预付租金92000元。陈华认为按照《租地（商铺）委托居间协议书》约定，朱光松、朱一秉应在2018年10月30日收到博白县宝中宝购物广场的租金后就应支付居间所有佣金给陈华，经追索未果，陈华向一审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。在本案诉讼中朱光松递交其与博白县宝中宝购物广场于2018年11月20日商量要重新签订商铺及地皮租赁合同及《商铺及地皮租赁合同书声明作废》证据。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，作为房屋及土地租赁合同居间人的陈华，受朱光松委托为朱光松及第三人提供了订立该房屋土地租赁合同的媒介服务，促成了房屋及土地租赁合同的签订成立，陈华作为居间人请求支付约定的合法报酬，理由正当，依法应予支持。朱光松辩解其是在其将门面拆除重建然后租赁给宝中宝购物广场，居间合同所写的委托出租的原松旺镇大街207号商铺并没有直接租出给宝中宝超市，而且实际出租的地皮面积与协议也有较大差距，以此证明陈华居间介绍的签约不成功理由不充分，不予采纳。朱光松诉其在本案诉讼期间与博白县宝中宝购物广场声明租赁合同要重签和作废《商铺及地皮租赁合同书》属于履行过程中的问题，对陈华的诉请不构成妨碍，不予采纳和支持。双方在居间合同中约定按租金总额5%给乙方作为佣金，不违反法律规定，陈华请求作为出租房屋土地委托人的朱光松按照合同约定支付佣金报酬理由充分，该院予以支持，但请求的佣金数额计算不准确，不予照准。关于违约金，双方在合同中约定“甲方同客户签订合同成功后所收到第一笔租金就按时支付给乙方所有佣金，甲方违约按佣金每日3%支付给乙方违约金”，该约定每日3%过高，且已迟延较长时间，不应据此确定违约金，而应参照迟延付款相关规定分段计算支付给陈华。陈华对朱一秉的诉请，因并未促使朱一秉与第三方有效达成协议，诉请理由不成立，依法不予采纳和支持。综合上述，依照《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，作出判决：一、朱光松支付居间佣金148438.1元给陈华；二、朱光松以148438.1元为基数，从2018年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，又从2019年8月20日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金支付给陈华；三、驳回陈华对朱一秉的诉讼请求。本案案件受理费3211元，财产保全费1405元，合计4616元，由朱光松负担2308元，陈华负担2308元。此款陈华已预交，朱光松应负担的部分应于本案判决发生法律效力之日起十日内付还给陈华。 二审期间，上诉人陈华在举证期限内向法院提交的证据有：松旺店方案、双方洽谈方案、主要条款（松旺店），欲证实宝中宝法人代表委托陈华作为中间人洽谈租赁事宜，本案的租赁合同是由陈华促成的。经组织质证，上诉人朱光松、朱一秉对上诉人陈华提供的证据有异议，该证据与本案没有关联。 上诉人朱光松、朱一秉在举证期限内向法院提交的证据有：证据1、《租地（商铺）委托居间协议书》中的标的物（旧房屋）的图片，欲证实委托居间出租的标的物是四间旧商铺及空地皮；证据2、2018年8月2日《拆房协议》及图片，欲证实居间协议中的标的物已不存在，居间协议书应失效；证据3、2018年9月1日《承建房屋合同》及新建房屋的图片，欲证实居间协议约定的标的物与实际承租主体的标的物不同，空地皮也不存在了，已全部建成房屋；证据4、新建房屋的图片，欲证实出租的是新标的物；证据5、博白县宝中宝购物广场的《声明》及图片，欲证实朱光松与博白县宝中宝购物广场签订的《商铺及地皮租赁合同》与陈华无关联。经组织质证，上诉人陈华对上诉人朱光松、朱一秉提供的证据1真实性无异议，恰好证明对方已经开始履行2018年6月19日签订的《商铺及地皮租赁合同》的内容；对证据2、3、4恰好证明对方正在履行2018年6月19日签订的《商铺及地皮租赁合同》的内容；对证据5三性不合法，与本案无关。 对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为，上诉人陈华提交的证据无法证实博白县宝中宝购物广场委托陈华洽谈租赁事宜，也无法证实是陈华促成《商铺及地皮租赁合同》的签订；上诉人陈华对上诉人朱光松、朱一秉提供的证据1-4真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，证实出租给博白县宝中宝购物广场的是新建的标的物；上诉人朱光松、朱一秉提供的证据5经本院与博白县宝中宝购物广场核实，本院认定该证据的真实性，证实博白县宝中宝购物广场没有委托陈华洽谈租赁事宜，也没有收到房东委托的人与博白县宝中宝购物广场洽谈租赁事宜。 经本院审理查明，上诉人朱光松、朱一秉作为甲方与上诉人陈华作为乙方于2018年3月15日订立《租地（商铺）委托居间协议书》，该协议书载明：“经甲、乙双方互惠互利的原则，甲方委托乙方就松旺镇朱光松名下，松旺镇大街207号4间门面含商铺后面所有地皮，委托乙方进行出租（约2000平方米），由乙方负责约客户洽谈，乙方介绍认识的客户，甲方不得单方面约谈含宝中宝超市，否则按签约成功处理，甲方按照要求合同出租、租金总额5%提给乙方作为佣金，甲方同客户签订合同成功后所收到第一笔租金就按时支付给乙方所有佣金，甲方违约按佣金每日3%支付给乙方违约金。”因朱光松委托陈华出租的房屋不适合承租人作商业使用，博白县宝中宝购物广场与朱光松于2018年6月19日签订《商铺及地皮租赁合同》，该合同主要内容约定：“朱光松将原商铺及后面地面房屋拆除，自建好两层框架结构楼房，第一层高5.38米，第二层楼高5米，后面空地面积由朱光松盖好铁皮瓦（钢架结构），要求滴水高度6米以上，并硬化地板。······博白县宝中宝购物广场租朱光松房地租期共15年，租金和租金交纳期及条件为：商铺分段前18米的198平方米面积按每平方米月租金15元计算租金，商铺后18米的房屋116.6平方米和商铺后面的围园土地900平方米以及商铺二楼369.25平方米按每平方米月租金8元计算租金，租金每3年为一个提增期，提增一次为8%。按15年租期计算，合同租金总额为人民币2968762.09元。”陈华、朱一秉在该合同见证人栏上签名。合同签订后，2018年6月27日朱光松收到博白县宝中宝购物广场汇入定金60000元，2018年10月30日朱光松收到博白县宝中宝购物广场汇入预付租金92000元。博白县宝中宝购物广场于2020年3月5日出具《声明》：“博白县宝中宝购物广场没有书面委托过除宝中宝员工外的任何人与松旺店房东洽谈合作事项；博白县宝中宝购物广场没有收到过松旺店房东任何书面形式的委托人来与宝中宝购物广场就松旺店事项的洽谈。”陈华认为按照2018年3月15日签订的《租地（商铺）委托居间协议书》约定，朱光松、朱一秉应在2018年10月30日收到博白县宝中宝购物广场的租金后就应支付居间所有佣金给陈华，经追索未果，陈华向一审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 本案的争议焦点：2018年6月19日朱光松与博白县宝中宝购物广场签订的《商铺及地皮租赁合同》是否是陈华所居间促成？ 本院认为：本案上诉人陈华与上诉人朱光松、朱一秉于2018年3月15日《租地（商铺）委托居间协议书》约定将松旺镇大街207号4间门面含商铺后面所有地皮委托陈华出租，而2018年6月19日朱光松与博白县宝中宝购物广场签订的《商铺及地皮租赁合同》第四条约定出租的标的物是新建好的两层框架结构房屋及盖好铁皮瓦的空地并硬化地板，根据《中华人民共和国合同法》第三十条：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”本案朱光松与博白县宝中宝购物广场于2018年6月19日签订的《商铺及地皮租赁合同》出租的标的物是对要约内容的实质性变更，属于新要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十条规定：“有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。”本案2018年3月15日朱光松与陈华签订的《租地（商铺）委托居间协议书》要约已失效，2018年6月19日朱光松与博白县宝中宝购物广场签订的《商铺及地皮租赁合同》是对2018年3月15日朱光松与陈华签订的《租地（商铺）委托居间协议书》要约的实质性内容变更，陈华和朱光松之间并没有对新要约签订有居间协议，况且陈华在2018年6月19日签订的《商铺及地皮租赁合同》也是以见证人的身份签名，并非以居间人的身份签字，博白县宝中宝购物广场已出具《声明》证实其没有委托他人洽谈本案租赁事宜，亦没有与房东委托的人员洽谈租赁事宜，陈华诉称其是博白县宝中宝购物广场法人代表委托其作为中间人洽谈租赁事宜与本院查明的事实不相符。综上，陈华提供的证据无法证实《商铺及地皮租赁合同》是其促成订立的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，陈华诉请朱光松、朱一秉支付居间费用没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定陈华促成了朱光松与博白县宝中宝购物广场签订《商铺及地皮租赁合同》不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人朱光松上诉理由成立，本院予以支持，一审判决不当，依法予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持博白县人民法院（2019）桂0923民初2318号民事判决第三项； 二、撤销博白县人民法院（2019）桂0923民初2318号民事判决第一、第二项； 三、驳回上诉人陈华对上诉人朱光松的一审的诉讼请求和上诉请求。 一审案件受理费3211元、财产保全费1485元，合计4696元（上诉人陈华已预交）；二审案件受理费6422元（上诉人陈华已预交3211元、上诉人朱光松已预交3211元）；一、二审诉讼费用合计11118元，由上诉人陈华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 伟 审 判 员  梁 凤 审 判 员  江永胜 二〇二〇年六月十一日 法官助理  陈桂全 书 记 员  许泰榕