河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5989号原告：朱邵斐，男，汉族，1986年5月12日生。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：孙建生，男，汉族，1968年9月22日生。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：石荃，河南诚然律师事务所实习律师，一般代理。第三人：朱晓静，女，汉族，1971年12月10日生。第三人：马千里，男，汉族，1975年6月3日生。第三人：符彼得，男，汉族，1989年8月7日生。第三人：洛阳千里置业有限公司。法定代表人：马千里。原告朱邵斐诉被告孙建生、第三人朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱邵斐及其委托诉讼代理人谌艳杰、被告孙建生委托诉讼代理人郭书铭、石荃、第三人朱晓静到庭参加诉讼，第三人马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱邵斐向本院提出诉讼请求：一、请求立即停止对原告购买的位于洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产、涧西区西苑路24号院3号楼1-402房产及西工区涧东路王城御府1-1802房产的强制执行，并解除查封；二、确认洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产、涧西区西苑路24号院3号楼1-402房产及西工区涧东路王城御府1-1802房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月20日，原告与第三人朱晓静签订《房屋买卖合同》，约定第三人朱晓静同意将其购买的坐落在洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产作价172万元、洛阳市西工区涧东路王城御府1-1802房产作价87.6万元、洛阳市××西区××路××号院3号楼1-402房产作价30.5万元卖与原告，原告同意购买上述房屋。房屋成交价格共计2091000元，原告于合同签订日一次性付清所有房款。合同签订后，原告依约支付了购房款，但由于洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产证正在办理之中，第三人朱晓静便先将三套房屋钥匙交给原告，待洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产证办下来后一块过户。之后原告联系第三人朱晓静询问过户事宜时，发现联系不上第三人朱晓静，也找不到第三人朱晓静了。直至2017年，原告才找到第三人朱晓静。原告与第三人朱晓静到房管局办理过户手续时发现上述三套房屋被查封了，第三人朱晓静解释称其购买世纪华阳5000多平米门面房被骗了，当时借了不少钱，债主到处追债，上述三套房屋可能因此被查封的，其之前也不知道，其因害怕债主追债躲起来了，才没和原告联系，并拿出洛阳市公安局调查笔录用以证明上述事实，原告才相信第三人朱晓静。第三人朱晓静承诺把购买世纪华阳门面房的事情一了结，便给原告办理过户手续。当时第三人朱晓静在外面租房子住，原告看其没钱挺可怜的，便让其先住在洛阳市××西区××路××号院3号楼1-402。2019年8月12日，原告在网上看到上述三套房屋的拍卖信息，才知道贵院将拍卖原告购买的房产。上述三套房屋是原告购买的，原告已签订房屋买卖合同，并支付全部房屋价款，第三人朱晓静已将上述三套房屋的钥匙交与原告，原告已实际占有上述三套房屋，且上述三套房屋未办理过户登记的原因不在原告，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对上述三套房屋的权利足以排除执行。因此，贵院查封拍卖上述三套房屋侵害了原告合法权益，现原告依法提起执行异议之诉，请求确认洛阳市涧西区丽新路41号街坊8幢1-2602房产、涧西区西苑路24号院3号楼1-402房产及西工区涧东路王城御府1-1802房产归原告所有，并要求立即停止对上述房屋的强制执行。孙建生辩称：驳回原告朱邵斐的诉讼请求。事实与理由：查封、执行朱晓静名下房产的事实经过。第三人朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司与洛阳金贵典当有限公司（后更名为洛阳锦贵商贸有限公司，以下均简称为“锦贵公司”）之间存在债权债务关系，锦贵公司于2014年对朱晓静、马千里、符彼得等人向洛阳市中级人民法院提起诉讼，并向法院申请了财产保全。洛阳市中级人民法院作出（2014）洛民立保字第5号保全裁定，在2014年1月16日对第三人朱晓静名下三套房产（位于洛阳市西工区涧东路**王城御府**1-1802、涧**九都路**院**1-2602、涧**西苑路**院**楼1-402）、第三人马千里名下一套房产（（位于西工区中泰新城********进行了查封，期限至2016年1月16日。洛阳市中级人民法院于2015年1月29日作出（2014）洛民一初字第28号判决，判决朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司向锦贵公司偿还借款本金及利息。因朱晓静对一审判决不服，上诉至河南省高级人民法院，河南省高院于2016年8月15日作出（2016）豫民终16号判决，驳回朱晓静的上诉请求。在二审期间，洛阳市中级人民法院于2016年1月12日对上述房产进行了续封，期限为三年，从2016年1月15日至2019年1月16日。因第三人朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司未履行上述判决书确定的义务，锦贵公司向洛阳市中级人民法院申请执行，2017年6月27日洛阳市中级人民法院指定该案由洛阳市洛龙区人民法院执行，洛龙区人民法院于2017年7月10日立案执行，执行案号为（2017）豫0311执1784号。2017年7月18日，洛龙人民法院作出（2017）豫0311执1784号执行通知书和报告财产令。案件执行过程中，锦贵公司于2017年7月28日申请注销公司登记，2018年2月答辩人孙建生向洛龙区人民法院提交了变更申请执行人的申请，洛龙区人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫0311执异19号执行裁定书，裁定变更孙建生为（2017）豫0311执1784号一案的申请执行人，朱晓静复议后，洛阳市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）豫03执复228号执行裁定，维持了（2018）豫0311执异19号裁定书。因朱晓静作为被执行人，洛龙区法院委托河南鑫睿房地产评估有限公司对朱晓静名下的上述三套房产合第三人马千里的上述一套房产，予以司法评估，并于2018年9月3日由鉴定人、执行员、司法技术鉴定人员、申请人的代理人共同在场进行了现场勘察。当日，找开锁公司对朱晓静名下位于洛阳市西工区涧东路2号王城御府1幢1-1802、涧西区九都路7号院8幢1-2602室、马千里名下位于西工区中泰新城二期06栋01单元1404室，进行开锁入内，朱晓静的该二套房屋均系毛坯房，未装修，空房无人居住。当日，除对朱晓静名下位于涧西区西苑路24号院现用于居住的房屋未进行封条查封外，对朱晓静名下的二套及马千里名下一套由开锁公司开锁的房屋，重新装锁后均张贴了封条查封和公告，重新上锁的钥匙由洛龙法院执行员保存。第三人朱晓静对此提出执行异议，洛龙区人民法院作出（2018）豫0311执异61号裁定书，驳回了朱晓静的异议。现马千里名下的上述房产挂网拍卖流拍后，洛龙法院作出（2017）豫0311执1784号执行裁定书，抵偿给了答辩人孙建生。2018年9月7日，河南鑫睿房地产评估有限公司对朱晓静名下的三套房产分别作出豫郑鑫睿评字【2018】SF09061A号、豫郑鑫睿评字【2018】SF09059A号、豫郑鑫睿评字【2018】SF09062A号房地产司法鉴定估价报告，朱晓静在收悉该三份报告后，认为评估勘验程序违反法律规定，向洛龙区法院提出了执行异议。经洛龙法院审查后，作出（2019）豫0311执异31号执行裁定书，驳回了朱晓静的异议请求。朱晓静对此不服，向洛阳市中级人民法院申请复议，市中院经审查后，作出（2019）豫03执复68号执行裁定书，驳回了朱晓静的复议申请。执行中，在朱晓静向法院提出了三个执行异议，均被洛龙法院驳回，复议后并经市中院维持的情况下，朱晓静为了继续拖延及阻却法院的强制执行，又想出了与案外人朱邵斐串通，倒签日期，签订案涉《房屋买卖合同》的主意。原告朱邵斐作为案外人对该执行案提出异议，洛龙区人民法院于2019年8月27日作出（2019）豫0311执异156号裁定书，驳回了异议人朱邵斐的异议请求。故原告朱邵斐提起了本案的诉讼。二、原告起诉所述理由不是事实，更不符合常理。出现案涉的《房屋买卖合同》，系第三人朱晓静为了阻却法院对其名下三套房产的执行，而与原告串通，倒签日期，签订了该合同。1、朱晓静名下的三套房产，被洛阳市中级人民法院于2014年1月16日首次查封至2019年之前，没有人提出过任何异议，直至朱晓静在执行中用尽了所有的救济权利后，原告在2019年才提出案涉异议。2、原告在执行异议申请书中称，在2017年已知道案涉房屋被查封的事实，但却没有在2017年向法院提出异议，也未诉讼主张朱晓静办理房产过户手续。3、案涉朱晓静名下的三套房产，涧西区西苑路24号院3号楼1-402室一直由朱晓静居住使用，而位于洛阳市西工区××、涧西区××院××室房产，一直由朱晓静控制并使用，该事实在（2018）豫0311执异61号案件中，朱晓静予以认可。即，该三套房产中，除朱晓静本人居住的一套外，其他两套至法院封条查封之日，均由朱晓静控制，并没有他人占有。三、现有的证据不能证明原告系案涉房产合法性、真实性的权利人，对其诉讼请求，依法应当予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的执行异议被驳回后，提起了执行异议之诉，其目的是为了阻却、排除法院对登记在被执行人朱晓静名下的三套房产的强制执行，据此，法院在审理中应当严格按照该规定的第二十八条规定，作为定案法律依据，且该条中的四项条件是并列使用的，须完全具备符合，缺一不可。而原告所主张的事实及依据，没有一项是符合的。1、案涉的《房屋买卖合同》是原告与第三人朱晓静、符彼得串通后，依据在先于2013年5月20日已存在的符彼得银行账户有290.1万元进账的事实，而倒签日期，签订了该《房屋买卖合同》，据此可认定该合同不是合法有效的合同。2、案涉三套房产，在法院查封前及至今原告从未占有过。3、仅凭原告提供的第三人符彼得的《借记卡账户历史明细清单》，不能证明其已支付了全部的价款。且该清单中仅显示2013年5月20日的一笔交易记录，不符合常理，证明该清单在从银行打印时回避了其他的交易记录。答辩人有理由认为，该清单中显示的对方账户62×××79，与第三人符彼得的卡号62×××15（账号：17×××10）还存在其他的交易记录。为此，答辩人申请法院调取符彼得卡号62×××15（账号：17×××10）在2013年3月1日至今的全部银行交易记录，用于查明尾号7779的银行账户与符彼得的银行卡存在其他的关联交易，更可以证明原告与第三人朱晓静倒签合同日期的事实。4、2013年距原告提起执行异议时，已达六年之久，原告没有合法占有过房屋，没有房产过户，而原告却没有诉讼主张朱晓静交付房屋和办理过户手续，仅以找不到朱晓静为由，显然理由牵强，不足为信。该行为也表明了，原告怠于行使权利，因自身的原因未办理过户手续。综上所述，原告朱邵斐的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能阻却、排除法院的执行，故应当依法驳回其诉讼请求。朱晓静辩称：房屋买卖是真实的，原告朱邵斐向我支付了房屋价款，我向被告孙建生借款事实真实存在。马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司未到庭，也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司未到庭，未对原告提交的证据发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：洛阳锦贵商贸有限公司诉朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司民间借贷纠纷一案，河南省高级人民法院做出的(2016)豫民终16号民事判决书，维持洛阳市中级人民法院于2015年1月29日做出的(2015)洛民一初字第28号民事判决，判决主要内容为:一、被告朱晓静、马千里、符彼得于判决生效后十日内偿还原告洛阳锦贵商贸有限公司借款本金13810716元及利息(利息按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率的四倍计算，从2014年8月14日起算至本判决限定的履行期限届满日止)。二、被告洛阳千里置业有限公司对本判决第一项中被告朱晓静、马千里、符彼得的借款本息承担连带清偿责任。被告洛阳千里置业有限公司承担保证责任后，有权向被告朱晓静、马千里、符彼得追偿。三、驳回原告洛阳锦贵商贸有限公司的其他诉讼请求。朱晓静、马千里、符彼得、洛阳千里置业有限公司未履行生效判决书所确定的义务，洛阳锦贵商贸有限公司向洛阳市中级人民法院申请执行，洛阳市中级人民法院于2017年6月27日作出裁定，指定该案由本院执行，本院于2017年7月10日立案执行，执行案号为(2017)豫0311执1784号。本院于2017年7月18日作出(2017)豫0311执1784号执行通知书和报告财产令，于2018年5月21日作出(2018)豫0311执异19号执行裁定书，裁定变更孙建生为(2017)豫0311执1784号案件的申请执行人。朱晓静不服(2018)豫0311执异19号执行裁定书提出复议，洛阳市中级人民法院于2018年12月25日作出(2018)豫03执复228号执行裁定书，裁定维持(2018)豫0311执异19号执行裁定书。河南省洛阳市中级人民法院于2014年1月16日将登记在朱晓静名下位于洛阳市西工区涧东路2号王城御府1幢1-1802号房产、洛阳市××西区××路××院××楼××房产、洛阳市涧西区丽新路41号街坊8撞1-2602号房产予以查封。朱邵斐作为案外人提起执行异议。异议过程中，朱邵斐为证明本案事实向本院提交下列证据：证据一、落款日期为2013年5月20日的、卖方（甲方）为朱晓静与作为买方（乙方）的朱邵斐签订的《房屋买卖合同》一份。合同中约定，朱晓静将位于洛阳市涧西区丽新路41号街坊8撞1-2602室以172万元、洛阳市西工区涧东路王城御府1-1802室以87.6万元、洛阳市××西区××路××号院3号楼1-402室以30.5万元出卖给朱邵斐，合计价款2901000元。合同第三条约定，合同签订当日一次性付清所有房款，收款账户为符彼得的工商银行62×××15；证据二、户名为符彼得的工商银行卡号62×××15的《借记卡账户历史明细清单》一份。该明细清单中显示，在2013年5月20日，对方为62×××79的账户通过网上银行向符彼得的上述银行账户内转入2901000元。2019年8月27日，本院作出（2019）豫0311执异156号执行裁定书，裁定驳回异议人朱邵斐的异议请求。朱邵斐不服该裁定，遂诉至本院，请求判如所诉。另查明：案涉三套房产均未办理房产过户手续，其中位于洛阳市××西区××路××院××楼××房产现仍由朱晓静居住使用。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房产仍登记在朱晓静名下，故人民法院作出的查封行为符合法律规定。朱邵斐虽然提交有其与朱晓静签订的《房屋买卖合同》，但在该《房屋买卖合同》中却将购房款约定打入非房屋产权人符彼得的银行账号而非卖房人朱晓静的银行账号，双方的房屋买卖行为明显不符合常理及正常的交易习惯。且朱邵斐提供的证据不能排除其与符彼得之间存在其他经济往来的可能。结合：一、案涉房产均未办理过户手续；二、朱邵斐未能举证证明非因其自身原因未办理过户登记；三、有一套出卖房产仍由朱晓静居住使用；四、朱邵斐在两套所购房产内仅堆放一些杂物尚不能构成法律意义上的占有等事实，本院认定朱邵斐提供的证据不能证实在人民法院查封之前其已经签订有合法有效的房屋买卖合同且支付了相应合理的对价，其证据不能形成有效的证据链条且达不到高度盖然性的证明标准，本院均不予采信。朱邵斐的异议请求不能成立，不能排除对涉案房产的执行。故本院对朱邵斐的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告朱邵斐的诉讼请求。案件受理费23528元，由原告朱邵斐负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛继光人民陪审员  王亚卫人民陪审员  张火钦二〇二〇年六月十日书 记 员  牛玉凤