广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2048号 上诉人（一审被告）：广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，董事长。 委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙智君，广西欣和律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：朱某，女，2005年10月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 法定代理人：李某，女，1977年5月13日出生，汉族，住南宁市青秀区，系朱某之母。 被上诉人（一审原告）：朱文，男，汉族，1967年8月24日出生，户籍所在地南宁市青秀区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 上诉人广西金川阳光城实业有限公司（以下简称“金川公司”）因与被上诉人朱文、朱某商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初2294号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金川公司上诉请求：一、撤销一审第一、二项判决，改判驳回被上诉人的第一、二项诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间，一审判决事实认定不准确，导致错误认定上诉人逾期向被上诉人交付房屋并支付逾期交房违约金，上诉人实际不存在逾期交房行为。一、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同约定，房屋交付时间是“2015年10月30日”，一是认定被上诉人起诉时间为2018年11月7日，根据法律规定被上诉人应于2018年10月30日之前起诉。但原审判决却认为未超过诉讼时效。二、原审判决错误认定上诉人向被上诉人送达交房通知，且遗漏查明被上诉人拒收上诉人2019年1月8日邮件的情况，上诉人不存在逾期逾期交房，房屋未实际交付的原因是被上诉人拒绝收房，被上诉人应该承担逾期收房违约责任。三、原审判决错误认定上诉人可顺延交房的天数仅为11天，实际应为54天。合同约定出现高温和政府通知停工的情况下据以顺延交房日期43天。请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人朱文、朱某辩称：一、关于诉讼时效，商品房交付必须取得竣工验收备案表，其备案时间是2017年12月24日，诉讼时效应从这天起开始计算。二、被上诉人不存在拒绝收房情形，根据上诉人提交的短信内容，上诉人没有任何交付的意向，根本没有提到房屋交付。按照合同约定，上诉人于2015年10月27日向被上诉人邮寄通知书，交房时间为10月30日，相关部门已经认为是违法交房。2017年5月27日的交房通知根本没有邮寄。在我们2018年11月向法院主张实体权利后，对方这时候发任何通知都是无效的。 朱文、朱某向一审法院起诉请求：1.判令金川公司继续履行合同义务，交付朱文、朱某所购买的南宁市邕宁区房；2.判令金川公司支付逾期交房违约金832977元（以总购房款3800079元为基数，从2015年10月31日起按每日万分之二暂计到2018年10月31日，实际金额计算至金川公司实际交付房屋之日为止）；3.判令金川公司支付朱文、朱某聘请律师所产生的费用47000元；4.判令本案的案件受理费由金川公司承担。 一审法院经审理查明：2014年12月15日，朱文、朱某作为买受人，金川公司作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，主要约定：朱文、朱某作为买受人购买金川公司开发建设的南宁市邕宁区房屋，总价为3800079元。朱文、朱某已付清全部房款。双方在合同中对房屋交付约定如下：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力（包括但不限于战争、军事行动、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、台风、高温、干旱等自然原因，以及其他不可抗力原因）且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期，或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨暴雨导致工期受影响的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。双方在合同中对逾期交房约定如下：除合同规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方在合同补充协议中约定：双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方对于房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：....买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。双方对于通知送达的约定为：买受人的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。另外，双方在合同补充协议第九条第3款还约定，买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往商品房所在地办理房屋交接手续。否则视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。双方在《合同补充协议》中约定：本补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。 2015年10月26日，金川公司自行组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位进行五方验收，并于当天作出《建设工程质量竣工验收意见书》。 2015年11月20日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会出具《关于XXX项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》。2015年12月14日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会作出《关于XXX项目X区X期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》。上述两份文件主要内容为：2015年10月26日金川公司作出的五方验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向金川公司下达了《责令重新组织竣工验收的通知》，通知明确指出XXX项目一期工程未按设计图纸内容完成施工，责令金川公司立即改正，完成设计图纸内容，对质量问题整改完成后，才能按照相关规定重新组织竣工验收，在重新组织竣工验收前，不得擅自交付使用。之后，金川公司作出整改方案并进行整改。2016年10月13日，金川公司再次组织五方验收并验收合格。2017年4月24日，广西五象新区建设工程质量安全监督站在竣工验收备案表盖章，对讼争房屋此次验收进行备案。截止一审辩论终结前，没有证据表明金川公司已按合同约定的方式向朱文、朱某送达了书面的收房通知。至今，朱文、朱某亦尚未接收涉案房屋。 另查明：1.2017年3月22日，中澳物业（合同约定的物业服务企业）工作人员向朱文在合同中预留的手机号码发送短信，内容为：“XXX朱先生，您好，我是XX湾小李。针对您提出的整改问题已经整改完毕，您看什么时候方便过来收房？”2017年8月7日、2017年8月9日，2017年9月26日、2018年9月10日，金川公司客服人员数次向上述手机号码发送短信与朱文沟通房屋及物业费等事宜。 2.双方签订合同之日（2014年12月15日）至应当交房之日（2015年10月30日）期间，大雨或暴雨以上天气共计9天，停电超8小时共2天，以上共计11天。 3.根据南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》规定，2014年“两会一节”、世锦赛期间涉及土方施工、产生扬尘和噪音污染的在建工地需要停工共34天（2014年9月10日至10月13日）。根据南建质安[2014]20号《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》规定，部分在建工地需要暂停土方施工、拆除等扬尘作业共31天（2014年9月15日至10月15日）。根据南建质安[2015]108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》规定，2015年9月12日至9月22日期间（共计11天），五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。南宁市气象局科技服务中心提供的地球大气探测资料卡显示2014年6月1日至2015年10月31日期间，高温天气为62日。2014年7月18日至20日，台风“威马逊”给南宁市造成较严重的风雨影响。2014年9月16日至18日，台风“海鸥”对广西有明显的风雨影响。 再查明：2019年8月7日，金川公司按约定地址给朱文、朱某邮寄一份《通知》，告知因其逾期收房金川公司决定解除《商品房买卖合同》，朱文于2019年8月9日签收该邮件。金川公司将该《通知》及ＥＭＳ邮寄回单、送达证明作为证据于2019年8月12日向一审法院提交，但未在本案中提出反诉。朱文、朱某以金川公司逾期举证为由，拒绝质证。 一审法院认为：朱文、朱某与金川公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于朱文、朱某主张违约金是否超过诉讼时效期间的问题。合同第九条约定出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，该条不仅约定了房屋交付时间，还约定了房屋交付的条件，两者缺一不可，涉案房屋在约定的交付时间并未达到交付条件，故逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应从房屋具备交付条件之日起计算。涉案房屋于2016年10月13日经五方验收合格，于2017年4月24日进行竣工验收备案。朱文、朱某于2018年11月7日向法院起诉并未超过诉讼时效期间，金川公司的辩解不予采纳。 关于朱文、朱某主张金川公司履行交房义务的问题。双方在合同中对房屋交付的条件约定为五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，金川公司于2015年10月26日组织五方验收并作出的《建设工程质量竣工验收意见书》，但该验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，已经被主管部门认定无效且被责令整改后重新组织五方验收。故金川公司辩称讼争房屋在2015年10月26日后符合交付条件，并在2015年10月27日完成书面通知交房义务，不予采纳。2016年10月13日，金川公司再次组织五方单体验收并验收合格，且已经主管部门备案，该验收合法有效，讼争房屋已具备交付条件。根据双方对于房屋交接的约定，金川公司在房屋达到交付使用条件后，应当书面通知朱文、朱某办理交付手续。金川公司未能提交证据证明其已书面通知朱文、朱某收房,且朱文、朱某也并未实际接收涉案房屋，故朱文、朱某诉请金川公司履行交房义务，予以支持，金川公司应在本判决生效后十日内将涉案房屋交付朱文、朱某。 关于金川公司是否存在逾期交房行为以及违约金如何计算的问题。本案涉案房屋已具备交付条件，但金川公司尚未履行书面通知朱文、朱某收房的义务，朱文、朱某起诉要求金川公司履行交房义务，金川公司的庭审答辩，可视为当庭履行了通知义务，完成了合同约定的交付义务。故金川公司逾期交房的期限应自2015年10月31日计算至本案庭审之日，即2019年3月1日，共计1218天。根据双方在合同中可以延期交房的约定，金川公司可以顺延交房共计11天，金川公司应承担违约责任的天数为1207天。金川公司辩称应扣减政府责令停工的天数，但“两会一节”是众所周知、惯例式重大活动,金川公司对其具体影响完全可以预见,因此而延误工期的,不应予以扣除。世锦赛期间产生扬尘和噪音污染的部分在建工地部分施工项目才需停工，金川公司未提供证据证实该期间本案所涉房屋受影响而停工，因此不能作为顺延交房的事由。金川公司辩称应扣除高温、台风天气的影响天数。合同约定高温天气影响施工的，金川公司应履行告知义务，但没有证据证明高温天气实际影响了施工进度且金川公司也未履行告知义务，故高温天气不能作为顺延交房的事由。台风“威马逊”“海鸥”对南宁市造成的风雨天气影响，在双方签订合同之前，也不能作为顺延交房的事由。 双方在合同补充协议中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。金川公司辩称违约金计算比例过高，应按每日房价款的万分之一计算，不符合合同约定，不予采纳。涉案房屋于2016年10月13日验收合格，在此之前逾期交房的责任在于金川公司，故2015年10月31日至2016年10月13日期间的违约金应由金川公司全部承担。对于2016年10月13日之后的违约金。因涉案房屋已经验收合格，金川公司未按合同约定的方式履行通知义务，存在过错。同时，金川公司的客服及物业人员也多次通过手机短信通知朱文、朱某前来协商相关房屋整改及交付事宜，虽然手机短信通知不属于合同约定的通知方式，但可以据此判断金川公司一直就房屋的整改及交付问题与朱文、朱某进行沟通，朱文、朱某对房屋是否已经具备交付条件应是知情的。而且，双方签订的补充协议第九条也约定，如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往商品房所在地办理房屋交接手续。虽然该约定针对的是合同约定的交房期限，但其目的是为了促使买受人积极主动的履行合同权利、义务，应体现在合同履行的整个过程之中。朱文、朱某应对房屋的交付情况保持高度关注，积极与金川公司协商交房事宜或主动行使相应权利，努力实现购房目的，但朱文、朱某自房屋符合交付条件起至今，怠于行使上述权利，本身亦存在过错。故根据双方的过错比例，酌情认定2016年10月13日之后至本案庭审之日的违约金，金川公司按50%比例向朱文、朱某支付。综上，本案房屋总价为3800079元，金川公司应当支付的逾期交房违约金为587112元［3800079元×（349天-11天）×万分之二／天］＋（3800079×869天×万分之二／天）×50%。关于律师费的问题。双方未在合同中约定因出卖人逾期交房，买受人提起诉讼而产生的律师费由谁负担，故朱文、朱某主张律师费，没有合理依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金川公司于本判决生效后十日内向朱文、朱某交付朱文、朱某所购买的南宁市邕宁区房；二、金川公司支付朱文、朱某违约金587112元；三、驳回朱文、朱某其他诉讼请求。案件受理费12600元，由朱文、朱某负担2929元，金川公司负担9671元。 本案二审争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、上诉人是否逾期交房，逾期交房违约金应如何计算。 上诉人提交《合同解除通知》，证实合同已经解除，被上诉人无权主张交付房屋。被上诉人质证认为，该证据是上诉人在诉讼中发出邮件，不产生解除合同效力。 本院认为上诉人在二审提交的上述证据系双方在诉讼中发出，不产生合同解除效力，本院不予采纳。 一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》合法有效，合同双方应按合同约定履行各自义务。合同中对房屋交付约定“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，涉案房屋2015年10月26日第一次验收系上诉人自行组织的验收，已被规划建设管理部门认定无效，此后上诉人依照法定程序于2016年10月13日再次组织验收合格，并经主管部门备案，该次验收有效，至此时房屋符合交付条件，故本案诉讼时效应从此时开始计算，被上诉人于2018年11月7日向法院起诉未超过三年诉讼时效，上诉人主张以第一次验收时间作为诉讼时效起算时间，即不符合双方合同约定，也不符合法律法规强制性规定，本院对其主张不予采信。上诉人主张存在合同约定的高温和政府通知停工的情况，据以顺延交房日期43天，但上诉人未提交证据证实因高温和政府通知造成停工，故其主张扣除43天本院不予支持。虽然合同约定上诉人应当书面通知被上诉人办理房屋交付手续，但根据上诉人提交的手机短信通知可证实其自2017年3月22日起多次要求向被上诉人交付房屋，被上诉人自此时即明知房屋具备交付条件却拒不配合办理接收手续，故被上诉人对此后违约金损失扩大存在过错，扣除七天的合理接收期限，此后的违约金上诉人不应承担，即上诉人不承担2017年3月30日起的逾期交房违约金。根据双方合同约定的违约金计算标准，上诉人逾期交房自2015年10月31日计至2017年3月30日，扣除一审判决认定的11天，逾期504天，房屋总价3800079元，上诉人应支付的逾期交房违约金为383048元（3800079×万分之二×504）。上诉人的上诉请求部分合法有据，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但对违约责任的分担不当，本院予以部分调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初2294号民事判决第一、三项； 二、变更南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初2294号民事判决第二项为：上诉人广西金川阳光城实业有限公司支付被上诉人朱文、朱某违约金383048元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费12600元，由上诉人广西金川阳光城实业有限公司负担5796元，由被上诉人朱文、朱某负担6804元。二审案件受理费41898元，由上诉人广西金川阳光城实业有限公司负担14664元，被上诉人朱文、朱某负担27234元。广西金川阳光城实业有限公司已预交诉讼费41898元，本院退回27234元。 上述诉讼费用，义务人应于本判决生效之日起十日内分别向一、二审法院缴纳完毕。二审诉讼费用，义务人应至南宁市中级人民法院诉讼服务中心缴纳或汇入以下指定账户（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28，网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。拒不缴纳的，人民法院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年六月十二日 书记员 陆 娜