贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3678号原告：李胜，男，1986年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：周菊，女，1987年3月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告李胜、周菊与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）、招商局蛇口工业区控股股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回了对招商局蛇口工业区控股股份有限公司的起诉。原告李胜、周菊之委托诉讼代理人吴敏、张競，被告招商商置公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第B7幢17层1号商品房转移登记的有关文书；二、请求人民法院依法判决被告以476135元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2018年3月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算为18294.16元；三、判决被告退还已收取的燃气开户费、有线电视入户费，共计2760元；四、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城第B7幢17层1号商品房(房号:B7-17-1)，商品房总价款为476135元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2017年12月30日，被告交付房屋给原告使用，但至今被告未给原告办理涉案房屋的《不动产权证书》。合同签订后，被告另行违规向原告收取燃气开户费、有线电视入户费，共计2760元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告并逾期交房的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：1.原被告双方已经签订商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及法规强制性规定，对双方有约束力，应当受到法律的保护；2.答辩人代收的三通费已经按照双方的约定全部缴纳给服务提供商，现原告已经实际使用了相关费用，无权要求被告退还。本院经审理查明：2016年3月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｂ7-17-1；该商品房总价款为476135元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款146135元，余款330000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。转移登记：（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付款的万分之一承担责任；四、双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款，被告出具的贵州增值税普通发票上载明涉案房屋房价款为476135.00元。2016年3月18日，被告收取了原告燃气开户费2500元，原告向贵州省广播电视信息股份有限公司缴纳了有线电视入户费260元。2017年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｂ7幢，于2018年5月23日取得商品房备案证明书；于2018年10月8日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年11月9日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，招商局地产（贵州毕节）有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，招商局地产（贵州毕节）有限公司的债权债务由被告继承。招商局地产（贵州毕节）有限公司已于2019年4月15日注销登记。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理商品房产权证书，但被告未按约定履行义务，应履行合同约定的为被告办理房屋产权证的义务，且涉案房屋已具备办证条件，故原告要求被告办理房屋产权证并交付的诉讼请求，本院予以支持；在被告为原告办证的同时，原告也应履行提供办证所需资料的义务，只有原告履行了相应的义务，被告才能为原告办理涉案房屋的权属证书。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2017年12月30日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2018年3月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2018年3月30日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金计算的截止时间。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属B7幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年11月19日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算至2018年11月19日止。《商品房买卖合同》约定：约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付款的万分之一承担责任。被告违约时间从2018年3月30日至2018年11月19日，违约时间在180个工作日内。综上，原告诉请的违约金计算方式为：476135元×1÷10000=47.61元。对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、有线电视入户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。原告诉请被告返还燃气开户费2500元符合法律规定，本院予以支持。原告提交证据有线电视入户费的票据盖章单位系贵州省广播电视信息网络股份服务有限公司，不能证明系被告收取，故原告诉请被告退还有线电视入户费，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告李胜、周菊缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告李胜、周菊办理涉案商品房不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李胜、周菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金47.61元；三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李胜、周菊燃气开户费2500元；四、驳回原告李胜、周菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币326元（已减半收取），由原告李胜、周菊负担301元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年六月十一日书记员  李治樱