西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0112民初11308号 原告（反诉被告）陕西港岸城置业开发有限公司。法定代表人张红兵，执行董事。委托代理人高社，陕西英博律事务所律师。委托代理人牛蓓，陕西英博律事务所律师。被告（反诉原告）陕西天丰房地产开发有限公司。法定代表人党军师，执行董事兼总经理。委托代理人仵宏，陕西同步律师事务所律师。原告陕西港岸城置业开发有限公司（以下简称港岸城公司）与被告陕西天丰房地产开发有限公司（以下简称天丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高社、牛蓓，被告委托代理人仵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月20日，其与被告签订《酒店房屋租赁合同》，约定其承租被告位于西安市XX环XX路XX号XX广场XX号楼XX单元的房屋1层、11-24层整层、25层部分面积用于酒店经营，合同签订后，其向被告支付保证金57.85万元及预付租金347.1万元，但被告并未履约向其交付房屋。故诉至法院，请求判令解除其与被告签订的《酒店房屋租赁合同》；被告向其返还保证金57.85万元及利息（以57.85万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月23日起计算至实际偿还之日止）、预付租金347.1万元及利息（以347.1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年5月23日起计算至实际偿还之日止）；被告承担其本案律师费6万元，并承担本案诉讼费及保全费。被告辩称，其同意解除《酒店房屋租赁合同》，但其已向原告交付了房屋，原告所称的“后原告得知租赁房屋为住宅性质”与事实不符；其实际收取的租金仅有1909050元。2018年5月23日，原告向其支付了347.1万元房屋租金，其于2018年5月24日向原告法定代表人张红兵返还1561950元作为租金折让优惠，后其开始办理二次消防手续。2018年7月30日，原告以承租房屋性质为住宅影响二次消防手续办理为由，要求延长免租期，被其拒绝，后原告未继续支付房屋租金。其认为原告的行为构成违约，给其带来巨大经济损失，故提起反诉，请求判令原告支付房屋租金950958元；原告赔偿其损失6189950元；反诉费用由原告承担。原告就反诉辩称，《酒店房屋租赁合同》签订后，其在办理相关手续时得知该房屋性质为住宅，无法满足其经营酒店的商业用途，被告向其出具建设工程竣工规划验收合格证，证实了该房屋性质为住宅，故其合同目的无法实现，被告构成违约。且合同约定交付房屋应在2018年7月31日前完成，但被告于2018年12月底才取得建设工程规划验收合格证，在此间被告无法向其交付房屋。故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2017年11月20日，原告港岸城公司与被告天丰公司签订《酒店房屋租赁合同》，约定被告向原告出租其位于西安市XX环XX路XX号XX广场XX号楼XX单元的房屋1层部分房屋（面积约300平方米）、25层部分房屋（面积约618.2平方米）、11-24层整层（面积约11988平方米）用于酒店经营及配套商业，以上面积按房地局实测报告为准；该房屋的装修、附属设施、设备状况等交付标准详见本合同附件2，双方同意以该标准作为验收房屋的依据；被告知晓原告将经营商务酒店及配套餐饮等各类商业用途，应配合并协助原告办理相应的经营类证照及审批、许可手续，如因被告原因例如土地属性等不能在2018年7月31日之前办理的，原告可以要求解除合同，被告无息退还原告支付的所有预付款和房屋租金；租赁期限自2018年3月15日至2033年3月14日，被告应于2018年3月15日按合同约定的标准将房屋交付原告，交付日如房屋不符合合同约定的交付标准的，原告有权拒绝接受交付，视为被告未交付房屋。如原告拒绝接受该房屋交付，被告应在5日内修复差异使该房屋符合交付标准规定，并再次进行交付，直至双方签署交付确认书之日作为租赁起算日；如被告在2018年7月31日前仍未完成交付的，应按照原告所缴纳款项银行同期存款利率的标准向原告支付违约金，或者双方可以选择终止该合同；原告自房屋交付之日起享有8个月免租期，从某某交付之日起每届满一年为一个租赁年度，第一至三年月租金为44.5元/平方米，年租金694.2万元；自合同签订之日起15日内原告支付1个月租金作为履约保证金，履约保证金在房屋返还被告后15日内无息退还，否则应按应退还金额日计1%的标准向原告支付违约金；并约定被告提供消防验收合格证明，原告负责实施二期消防验收，被告应当在2018年7月31日前自费申请并获得合法使用该房屋和公共设施的所有许可、证明、批准，若未按时获得上述许可、证明、批准，影响房屋使用的，原告有权终止合同要求退还履约保证金。2018年1月23日、2018年5月23日，原告分别向被告支付保证金57.85万元及租金347.1万元。2018年4月11日，西安市公安消防支队灞桥区XX大队向被告出具灞公消验字[2018]第0030号《建设工程消防验收意见书》，载明涉案房屋消防验收合格，其中1至4层为商业裙房，5至25层为住宅。2018年7月30日，原告向被告送达《关于“天丰东环广场”办理二次消防图审合格证明情况说明及要求免租期顺延的沟通函》，载明因涉案房屋性质及一次消防申报为住宅，故西安市XXXX大队不予办理二次消防手续，严重影响其进场施工，要求被告尽快办理完成二次消防图审合格证明，并提出免租期应从被告办理完成二次消防图审合格证明及竣工备案验收之日起算，被告于2018年8月1日回复认为原告自双方签订租赁合同之日起即知晓涉案房屋性质为住宅，合同并未明确二次消防手续由其办理，免租期应于2018年5月8日起计算。2018年12月17日，被告就涉案房屋取得《建设工程竣工规划验收合格证》，证件中载明涉案房屋性质为住宅。庭审中，双方均表示同意解除《酒店房屋租赁合同》，原告称在合同签订后发现房屋性质为住宅，不能实现其合同目的，房屋至今未交付。被告称因原告未进场装修，原告起诉后其已经将房屋另行出租给他人。被告称涉案房屋未办理交接手续，但已实际交付，并提交2018年5月8日《天丰东环广场酒店房屋交房会议纪要》，其中载明“三、除了待确定事项，其余均符合租赁合同中约定的交付标准；四、双方尽快确定待定事项，完成房屋交付工作”，原告认为该文件无其法定代表人张红兵的签字，无法证明涉案房屋已实际交付。经法庭询问，双方称合同载明的附件2交付标准并不存在。被告称其已向原告退还部分租金，并提交转账凭证一组，显示2018年5月24日其向原告法定代表人张红兵转账1561950元。原告对证据予以认可，但称该款与本案无关。经询，原告未举证证明其法定代表人与被告存在其他业务往来。被告明确其主张的租金为自2019年7月8日至2019年8月27日的租金；损失6189950元的计算方法为8个月免租期的月租金462.8万元，加之其给予原告的租金优惠1561950元之和。以上事实，有《酒店房屋租赁合同》、《租赁合同》、《消防验收意见书》、《建设工程竣工规划验收合格证》、银行转账凭证、函件、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告与被告已实际解除租赁关系，且被告对涉案房屋已另行出租，故原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉请与法有据，予以支持。合同解除后，被告应向原告返还房屋保证金57.85万元。被告称涉案房屋已于2018年5月8日交付原告，但被告提交的该日会议纪要中载明“双方尽快确定待定事项，完成房屋交付工作”，说明当日涉案房屋交付未完成，其后被告未再通过其他方式向原告进行交付；合同约定以双方签署交付确认书之日作为租赁起算日，但双方并未签订交付确认书，故被告关于其已将涉案房屋交付原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因房屋未交付，被告应向原告返还已收取的房屋租金347.1万元，现被告已退还租金1561950元，原告亦未就双方存在其他经济往来提供相应证据，故下余房屋租金1909050元被告仍应返还原告，被告反诉要求原告支付租金的主张与法无据，不予支持。被告未及时退款，应向原告承担上述保证金及租金在资金占用期间的利息，但利息的起算点应自原告起诉之日即2019年7月2日起计算。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故被告应承担的利息损失分别为，以57.85万元、1909050元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。就被告主张的房屋损失一节，因双方在合同中未明确交付标准，涉案房屋性质为住宅，不具备经营酒店的条件，而被告在明知原告租赁用途的情形下将涉案房屋向原告出租，导致原告订立合同的不能实现，存在过错，但原告在签订合同前未清楚了解房屋性质，在2018年7月已明知涉案房屋不具备经营酒店的条件时，原告仍在主张被告继续履行合同，产生纠纷后原告未及时主张己方权利，亦存在一定过错，现涉案房屋出现空置，给被告造成损失，原告应承担一定的法律责任。故依据公平原则并考虑双方的过错程度，酌情由原告按2个月租金金额向被告赔偿损失115.7万元为宜。原告主张的律师费没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陕西港岸城置业开发有限公司与被告陕西天丰房地产开发有限公司于2017年11月20日签订的《酒店房屋租赁合同》。二、被告陕西天丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西港岸城置业开发有限公司返还保证金57.85万元并支付利息（以57.85万元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告陕西天丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西港岸城置业开发有限公司返还房屋租金1909050元并支付利息（以1909050元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、原告陕西港岸城置业开发有限公司自本判决生效之日起十日内向被告陕西天丰房地产开发有限公司赔偿损失115.7万元。五、驳回原告的其余诉讼请求。六、驳回被告的其余反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41288元（原告已预交），由原告负担1.7万元，被告负担25288元，与上款一并给付原告；反诉费30893元（被告已预交），由被告负担23893元，原告负担7000元，与上款一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。            审  判  长      张  彦审  判  员      汶  辉审  判  员      付  蕾   二○二○年六月八日 书  记  员      陈  芳 1