江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异32号 异议人（案外人）：徐州市普瑞康复医院，住所地：徐州市铜山区。 投资人：姚明忠，该院院长。 申请执行人：杨金柱，男，汉族，1956年7月1日生，户籍地徐州市泉山区，现住徐州市泉山区。 被执行人：徐州市鑫鹏公交客运有限公司，住所地：徐州市铜山经济开发区。 法定代表人：孙龙，该公司经理。 本院在执行杨金柱申请执行徐州市鑫鹏公交客运有限公司（以下简称鑫鹏公司）借款合同纠纷一案中，异议人徐州市普瑞康复医院（以下简称普瑞医院）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，杨金柱与鑫鹏公司借款合同纠纷一案，本院于2016年6月13日作出（2016）苏0311民初3019号民事调解书：一、被告鑫鹏公司于三年内还清拖欠原告杨金柱借款本金37055.14元，于2016年7月31日前偿还本金的15%即5558.27元，2017年1月27日前偿还本金的15%即5558.27元，2017年7月31日前偿还本金的15%即5558.27元，2018年2月15日前偿还本金的15%即5558.27元，2018年7月31日前偿还本金的15%即5558.27元，2018年12月31日前还清剩余本金9263.79元。原告放弃其他诉讼请求；二、如被告鑫鹏公司任一期不按照约定的期限和金额履行还款义务，期限已超过二个月的，原告有权按起诉标的向法院申请执行全部剩余案款；三、如在三年分期还款期间，被告变卖处理公司的资产，应将处理变卖的资金优先偿还拖欠原告的金额。案件受理费375元，由被告鑫鹏公司负担。 根据杨金柱等人的申请，本院于2015年7月28日作出（2015）泉商诉保字第3号民事裁定：一、查封被申请人鑫鹏公司名下价值30142236.2元的财产。并于同年7月29日，查封了本市铜山经济开发区××路东、××路北（权证号30××31）的不动产。 根据杨金柱的申请，本院于2020年4月3日立案执行，案号为：（2020）苏0311执813号。本院于2020年4月8日作出（2020）苏0311执813号之一执行裁定：评估、拍卖被执行人鑫鹏公司所有的本市铜山区××路东房地产（权证号30××31、土地证号5&tim**;×5）。 申请执行人杨金柱未提交意见。 被执行人鑫鹏公司未提交意见。 异议人普瑞医院提出异议称，请求贵院停止（2020）苏0311执813号之一裁定书的执行，停止对异议人从被执行人处实际购买的本市铜山区××路东用于开办医院的房地产（权证号30××31、土地证号5&tim**;×5），的评估、拍卖，并解除对上述房产的查封。事实和理由为： 一、普瑞医院系姚明忠个人投资的民营医院，2014年9月2日经徐州高新技术产业开发区行政审批设立，医院利用异议人购买的位于××路东（权证号30××31）这栋楼作为经营地点，至今已7年。2013年10月28日，在医院批准设立前，由于医院法人的行政审批手续尚未取得，不能以医院名义作为买受人签约，医院的投资人姚明忠便以女儿姚珊的名义与被执行人签订了该栋楼的《房屋买卖协议》，姚珊只是名义上的买受人，而实际的房屋买受人为普瑞医院。协议约定，房屋的交易价格为3000万元，付款采用分期方式，首期付款800万元，被执行人在收到房款后15日内配合办理房屋产权登记过户手续，而且被执行人保证出卖标的物没有任何权利障碍，不会影响正常交易。然而在异议人交清第一期房款800万元，准备到产权处办理房屋所有权转移登记手续时，方知所购房屋被徐州市云龙区法院诉讼保全查封（两个案件保全总标的为240万元，仅占交易标的额的8%）。由于所购房屋被云龙区法院保全查封，无法办理产权登记过户手续，异议人亦无法实现签订房屋买卖合同前双方议定的先办理过户登记，在由异议人从银行办理房屋抵押贷款偿付后两期房款的付款方式。考虑到被执行人系政府大力支持发展的民营公交企业，在行业内有较高的信誉度，且拥有大量优质资产，还有稳定的营业收入及政府对公用事业的补助资金，足以偿还被执行人对外尚欠债务，所以异议人医院设立后，在各项基础设施建设、设备添置、人才引进等众多事项都需要大量资金投入的情况下，仍然积极主动多方筹措资金支付房款，还主动替被执行人偿还其到期债权7884900元，协助法院扣划2904900元替被执行人还款，截止到2020年4月24日，异议人已结清全部购房款3000万元，异议人所购房产符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应停止评估、拍卖等执行措施，且解除查封。 二、申请执行人杨金柱等人依照生效法律文书，在泉山法院申请执行被执行人的财产，以实现他们的债权，是他们行使正当权利的手段。对外借款一直没有收回，法院一天不解决，对每一个权利人都是负担，也是每个权利人的一件心事，作为异议人对此深表同情和理解。但作为被法院裁定拟评估、拍卖资产的买受人，面对法院准备对倾其大半生所有（包括举巨额外债）购置的财产进行拍卖，来偿还还包括杨金柱在内申请人债权，相较于申请人而言，对异议人的打击更是致命的，而且打击范围更广、伤害更重。因为这栋建筑用于开办康复医院，服务于广大患者，主要面对低收入失能患者人群，他们大多是社会的底层人群，需要优质低廉的医疗服务，通过医务人员康复训练使他们能过上正常人的生活，这也是造福于社会的功德之事。异议人为此投入的巨额支出，可能因法院的执行行为而打水漂一文不值。如果法院强行要求康复医院从这栋楼中迁出进行拍卖，不仅使正在进行康复治疗中的医护人员及患者权益受损，这又涉及到多少家庭心神不安，同时也是对异议人财产权的严重侵犯，更要逼投资人跳楼。如果说申请执行是要债，拍卖大楼就是要命。 三、2019年12月16日，最高法院颁布施行《关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，该意见对于强化善意文明执行理念，要求法院在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。意见强调法院执行工作，应把强制力聚焦到对规避执行、逃避执行、抗拒执行的被执行人处，而不对所有的被执行人都要用最严厉的执行手段来实现债权人的债权，更不是以不惜牺牲案外人的合法权益来执行案件。《意见》第3、4条规定，严禁超标的查封、合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。显然，拍卖异议人购买的大楼，单从此栋大楼市场价值看，远高于法院负责执行的到期债权，在整栋大楼为一个产权证的情况下，为了一个较小的利益，而牺牲一个更大的利益，明显存在利益失衡的问题；而且拍卖活动对异议人医疗救治病患会造成重大影响。在当前医疗资源严重短缺的背景下，好多病人会因为不能得到及时医治而延误病情，必然会对不特定的众多家庭造成进一步伤害。况且，被执行人又有其他财产可供执行的情况下，依照最高法院的意见，是可以选择对被执行人经营影响较小的财产执行，应停止执行异议人所购房产的评估、拍卖。 四、依照徐州市中院今年3月31日出台的《关于进一步贯彻落实善意文明执行理念的具体措施》，也应当停止对异议人所购房产的评估拍卖。今年4月8日徐州中院又发布了善意文明执行十大典型案例，其中第三个典型案例对本案的执行有着直接的借鉴意义。在这个案例中，法院执行理念明显能让异议人感受到了多一点的谅解与宽容，感受到了法律的温情和善意，更感受到司法的公平和善意。执行不是杀鸡取卵，竭泽而渔，而是蓄水养鱼，培育企业发展壮大，让被执行人全身心投入经营之中，以实现更大经济效益，从而也带来申请执行人权益的尽快实现。本案中，被执行人和异议人所从事的公交线路运营以及康复医院，都是政府鼓励发展和帮扶的企业，也承担着社会公益责任，如果法院能让企业正常运作起来，让申请执行人、被执行人、异议人实现相互信任、良性互动，则是对申请人最大的权利保障，也是实现法律效果和社会效果统一的良方。 五、异议人所购房屋目前仍是云龙法院保全在先，虽然申请保全人李华、权淑琴起诉被执行人民间借贷的两起案件已两审终审，法院并未支持二人的诉讼请求，但在该房屋的权利负担并未涤除前，泉山法院无权先进行评估拍卖，更不存在云龙法院将处置权移送泉山法院执行的权利。因为云龙法院对泉山法院《商请移送执行函》的复函日期为2020年4月15日，而泉山法院早在云龙法院复函发出前的2020年4月8日已作出拟对异议人所购大楼进行评估拍卖的（2020）苏0311执813号之一执行裁定书，很显然，作为轮候查封的泉山法院，在云龙法院商请函回复前或保全查封裁定撤销前，无权对异议人所购房产进行处置，其程序违法。 六、本案被执行人一直主动向法院履行债务，无逃避、规避法院执行行为，尽最大努力履行被执行债权，已经配合泉山法院执结近100起案件，正在办理终结手续，这其中的执行款绝大多数都是异议人贡献的，尚余1000余万元债权，被执行人也在积极筹措中。综上，异议人、被执行人一直配合法院的执行行为，贵院拟拍卖的房产，异议人已付清全部购房款，依照最高人民法院和徐州市中院有关善意文明执行的有关规定，贵院应停止对异议人所购房产的评估拍卖行为，并解除对该房产的查封措施。 又查明，2008年5月10日，鑫鹏公司（甲方）与焦山居委会（乙方）签订《客运站合作建造协议书》一份，约定：“为了繁荣公共交通事业，方便群众出行，甲乙双方在平等互利、协商一致的基础上，就甲方在乙方区域内建造客运站相关事宜达成协议如下：一、总占地面积21.15亩，该土地由乙方提供，甲方负责办理相关报批手续，费用由甲方负担。二、甲方应支付给乙方补偿费355320元（16800元/亩、安置费211500元、10000元/亩）地面附着物桃树50棵、每棵150元，计158550元。三、工程前期乙方投入平整土地、垫土所用的机械费用52955元。基础设施包括围墙、花墙、大门投入128964元。二、三项费用合计907289元，该笔费用作为乙方投入资金合作建造客运站款项。四、甲方红线内附着物由乙方负责清理，施工前清理完毕。五、甲方将客运站建成后，应当按照施工图将北边一至二层的建筑物（门面一和二层面积约650平米），抵付给乙方作为偿还投资款，并协助办理产权手续。六、在施工过程中，乙方负责协调地方关系，保证正常施工。七、该协议双方签字后生效，甲乙双方不得以法定代表人易人而终止合同履行。八、甲乙双方不得以任何理由违约，否则应承担法律责任，给对方造成损失的予以赔偿。九、本合同未尽事宜，双方另行商订，与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式三份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。” 2010年11月，鑫鹏公司取得案涉土地的土地使用权证书，载明使用面积为13098平米，土地使用权类型为出让，地类（用途）为交通设施用地。 2011年4月8日，鑫鹏公司取得案涉房产所有权证书，载明：房屋性质为公产，房屋状况为四层，建筑面积6941.51平米。 另查明，2013年10月28日，鑫鹏公司（卖方）与姚珊（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方在徐州市铜山××路拥有房产一处，房屋所有权证号为30××31、土地使用权证号为5××5，甲方自愿将其中房产中的一部分、建筑面积约为10000平米一座楼（共四层局部五层为框架结构），该楼占用范围内的土地使用权及楼内装饰、楼内附属设备随该房屋一并转让给乙方，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同如下：第一条、上述房产的交易价格总计为3000万元。过户所产生的相关手续费、税费等过户费用（包括甲方应交的税费）全部由乙方承担，甲方不承担任何过户费用。第二条、双方一致同意付款方式为乙方分期支付，首次付款日期为乙方应于本合同签订之日起十日内向甲方付款800万元，同时甲方向乙方交付房屋全部钥匙。第二期付款乙方应于2014年11月30日前向甲方支付现金1200万元，第三期乙方应于2015年11月30日前向甲方支付现金1000万元。如果乙方在第二期付款时资金紧张的情况下，第二期乙方应付款中的200万元可以推迟在第三期中一并付清。第三条、甲方收到乙方第一笔房款时，甲方同时将房屋及该房附属物完整交予乙方。第四条、甲、乙双方同意，甲方在收到乙方第一期房款后15日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，乙方办理该房屋《房屋所有权证》登记在乙方名下。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理房屋土地使用权变更登记手续…….”。 2013年10月29日鑫鹏公司向姚珊出具收条一张，载明：今收到姚珊购买鑫鹏公司房款10万元，以银行转账为准。同年11月28日，鑫鹏公司向姚珊出具收据一张，载明：收姚珊转账房款790万元。 2014年1月27日，鑫鹏公司向姚明忠（姚珊之父）出具借据一张，载明：今借到姚明忠现金20万元；同年3月26日，鑫鹏公司向姚珊出具收据一张，载明：收姚珊转账购房款200万元；同年11月5日，鑫鹏公司向姚明忠出具收条一张，载明：今收到姚明忠付房款48万元（该款直接付给翟全喜）。 2016年1月21日，鑫鹏公司向姚珊出具收条一张，载明：今收到姚珊购买鑫鹏公司房屋所有权证号为30××31、土地使用权证号为5××5的房屋以及未办房产证部分的整体综合楼（约10000平米）部分房款295.49万元。注：如姚珊、姚明忠不能还王洪淑、魏静、侯静、沙晓凤四人款，此收条作废。 2016年2月4日，鑫鹏公司向姚珊出具收条一张，载明：今收到姚珊购买鑫鹏公司房屋所有权证号为30××31、土地使用权证号为5××5的房屋以及未办房产证部分的整体综合楼（合计约10000平米）部分房款10万元。同年3月21日、4月29日、5月26日、7月16日、7月26日，鑫鹏公司分别出具给姚珊收条，载明分别收姚珊付房款40万元、20万元、65万元、380万元、10万元。 还查明，2017年12月5日，徐州市铜山区国土资源局向焦山居委会作出复函一份，载明：“经查询，铜国用（2010）第5××5号的不动产权利人为徐州市鑫鹏公交客运有限公司，位于焦山村××××东。该宗地用途为交通设施用地；根据铜发改经贸投核【2007】426号文件，该宗地项目未客运站项目，属于整体项目。按照不动产登记有关政策规定宗地一经确认不予办理分割。我局认为客运站项目不属于商业开发项目，为保持项目完整性不予分割转让，可以整体转让。” 涉案房产早于2012年8月15日被徐州市铜山区人民法院首次查封，且此后该房产一直处于被查封状态，又因多起案件被多家法院轮候查封；2020年4月2日，本院就涉案不动产的处置权问题再次致函徐州市云龙区人民法院（此时首封法院），商请该院将处置权移交我院；同年4月15日，徐州市云龙区人民法院复函我院：同意将涉案的不动产移交我院处置。 本院认为： 一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等从相关证据判断。本案中涉案不动产所有权证号为30××31、土地使用权证号为5××5号均登记在被执行人鑫鹏公司名下，由此得出异议人普瑞医院非案涉不动产的权利人。同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房产虽系异议人与鑫鹏公司签订购买，但该房产早于2012年8月15日被徐州市铜山区人民法院首次查封，且此后该房产一直处于被查封状态，又因多起案件被多家法院轮候查封；异议人虽实际占有该房产但在法院查封之后。其次，虽然异议人已按买卖协议向鑫鹏公司支付首期800万元房款，但并非在协议约定期限内支付，且剩余房款也未按期足额支付。 二、关于异议人普瑞医院提出本院执行程序违法问题，本院在2020年4月2日就涉案不动产的处置权再次致函徐州市云龙区人民法院，商请该院将处置权移交我院，4月15日云龙区人民法院复函同意我院处置；我院虽于当月4月8日制作执行裁定，但在取得云龙区法院的复函前我院尚未启动该裁定书的涉及的评估、拍卖程序。因此，异议人普瑞医院提出本院执行程序违法的主张，不能成立。 三、徐州市铜山区国土资源局于2017年12月5日向焦山居委会作出复函载明：“经查询，铜国用（2010）第5××5号的不动产权利人为徐州市鑫鹏公交客运有限公司，位于××××东。该宗地用途为交通设施用地；根据铜发改经贸投核【2007】426号文件，该宗地项目未客运站项目，属于整体项目。按照不动产登记有关政策规定宗地一经确认不予办理分割。我局认为客运站项目不属于商业开发项目，为保持项目完整性不予分割转让，可以整体转让。”该涉案不动产为属于不属于商业开发、不予分割办理登记的整体项目。 综上，异议人普瑞医院提出异议排除执行之请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人普瑞医院提出的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年六月五日 书 记 员  李为卿