广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4842号原告：林小青，女，1974年6月21日出生，汉族，住广东省中山市**朗晴轩******，公民身份号码441************029。委托诉讼代理人：陈文强，男，1968年10月22日出生，汉族，住，住广东省中山市**朗晴轩******民身份号码442************211。与原告林小青系夫妻关系。被告：宋燕玲，女，1990年4月4日出生，汉族，住广东省化州市************，公民身份号码440************245。第三人：中山市嘉兰医疗有限公司，住所地广东省中山市******灯都华廷A型10号D14卡，统一社会信用代码91442000MA51NEMD76。法定代表人：胡生强，执行董事。原告林小青与被告宋燕玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，本院依法追加中山市嘉兰医疗有限公司（以下简称嘉兰公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小青，被告宋燕玲到庭参加诉讼，第三人嘉兰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小青向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年9月和10月的物业管理费481元、电费295.35元、电梯公摊费3.71元与拖欠的滞纳金；2.被告支付2019年9月和10月的水费111.54元、煤气费289.8元，以及拖欠水费、煤气费的滞纳金；3.由于被告没有履行合同续签和承诺，拖欠一周后才交回部分钥匙且恶意拖欠上述费用，影响原告房子在2019年11月至2020年2月的出租收益损失责任分摊。事实与理由：2019年10月7日，原告与被告签订朗晴轩租赁合同，同意被告从2019年10月1日至2019年10月30日承租原告位于朗晴轩6栋1座202房给被告及服务员居住，月租金3100元，先付后住，水电费、煤气费、物业管理费及公摊费均由被告负责；租金每延迟一天按总租金1%计收滞纳金，逾期15天不付原告有权收回房屋，并按实际迟付天数计罚金。原告在2019年11月多次到被告工作处催缴，也多次电话或微信发送账单催缴，但被告找各种理由不支付。诉讼中，原告林小青明确诉求中的物业管理费、公摊费系2019年9月1日至同年10月31日产生的相应费用，煤气费系2019年5月28日至同年11月7日产生的相应费用，电费系指2019年10月1日至当月31日产生的费用，水费系2019年9月3日至同年11月5日产生的相应费用；诉求1中滞纳金的计算方法为以1181.4元（物业管理费481元+电梯公摊费3.71元+电费295.35元+水费111.54元+煤气费289.8元）为基数，从2019年11月1日起按每日1%计算至清偿之日止；撤回诉求2中的滞纳金；明确诉求3为被告按照3100元的月租金标准支付2019年11月至2020年2月共计4个月的租金损失12400元。被告宋燕玲辩称，原告与第三人嘉兰公司就涉案房屋签订租赁合同，租赁至2020年6月30日。2019年8月28日，第三人将雅居乐熹玥9栋16卡商铺转让给被告经营，考虑到人员招聘需要宿舍，第三人一并将涉案房屋转租给被告用作员工宿舍，被告于当天支付了9300元作为涉案房屋三个月的租金，但第三人一直没有约原告与被告签订合同。2019年9月17日，第三人交付了一把涉案房屋的大门钥匙给被告。次月7日，原告到被告经营场所询问交租，且当天原告切断了涉案房屋内的水电设施，要求被告搬离涉案房屋，被告表示同意搬离，原告又提出与被告签订一个月的租赁合同，如第三人退还被告押金，则被告再与原告续签合同。但第三人并未退还被告押金，被告与第三人沟通无果后，于2019年10月27日搬离涉案房屋，并在次日将涉案房屋钥匙放在经营场所前台，通知原告前往收回钥匙。被告实际使用涉案房屋只有一个月，合同约定租金也只有一个月，其同意支付2019年10月的水电费、煤气费、电梯公摊费、物业管理费，但具体产生了多少费用，不清楚。第三人嘉兰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见或提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.位于中山市东区朗晴轩6栋1座202房的涉案房屋，权利人为林小青及陈文强、案外人陈钊荣。2018年6月30日，林小青、陈文强、陈钊荣（出租方）与嘉兰公司（承租方）就前述房屋出租事宜签订房屋租赁合同，约定：由嘉兰公司承租前述房屋的租赁期间为2018年7月1日至2020年6月30日；月租金为3100元，每月30日前支付租金；押金为6200元；每月的物业管理费、煤气、水电等杂费均由承租方承担；承租方未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人，出租方有权单方解除合同，没收由押金自动转化的定金。房屋租赁合同还约定了其他内容。2.2019年10月7日，甲方（出租方）林小青与乙方（承租方）宋燕玲签订朗晴轩租赁合同，主要约定：租赁期限2019年10月1日至2019年10月30日；每月租金3100元，乙方应在每月1号之前（含1号）提前一次性支付租金3100元，每延迟一天按总租金1%计罚，若超15天未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金及押金；水、电、煤气、网络费用、有线电视费、物业管理费均由乙方支付。3.林小青称，其于2019年10月7日到涉案房屋现场查看，发现嘉兰公司将涉案房屋转租，故到嘉兰公司经营的店铺询问，发现嘉兰公司已将该店铺转租，且得知嘉兰公司将涉案房屋转租给了宋燕玲；因宋燕玲没有说要向其支付租金，故通知物业管理公司切断了涉案房屋的水电，并要求宋燕玲搬离；后经双方协商，决定先由宋燕玲承租涉案房屋一个月，并由宋燕玲与嘉兰公司交接清楚该房屋的水电等费用，故双方签订了前述朗晴轩租赁合同；不清楚宋燕玲搬离涉案房屋的时间，宋燕玲没有在2019年10月28日通知其取回房屋钥匙，宋燕玲只在2019年11月2日表示给予一周时间让其转租给其他人，确认已在2019年11月8日收回涉案房屋，之后其房屋空置了四个月；其尚未与嘉兰公司解除合同，也没有退回嘉兰公司支付的押金。宋燕玲陈述，2019年8月28日，嘉兰公司向其转让了位于雅居乐熹玥9栋16卡的商铺，并转租涉案房屋作为其员工宿舍，其于当天转账9300元作为涉案房屋三个月的租金，但嘉兰公司一直没有约涉案房屋的权利人与宋燕玲就转租事宜签订合同，嘉兰公司于2019年9月17日交付了1把大门钥匙，次日其即入住使用涉案房屋；2019年10月7日，林小青与宋燕玲协商后，林小青提出可先签订一个月的租赁合同，如嘉兰公司退还宋燕玲押金，则可续签合同；因与嘉兰公司沟通无果，其于2019年10月27日搬离涉案房屋，并于次日通知林小青到商铺内取回钥匙，但林小青直到2019年11月8日才取回钥匙，对通知林小青取钥匙一事并无证据证明。4.林小青就涉案房屋物业管理费、水电费等相关费用提交了以下单据：中山市基信物业管理有限公司东区分公司出具的发票，反映涉案房屋2019年9月、10月共计2个月的物业管理费为481元、共计2个月的电梯公摊电费3.71元；用户用水清单反映，涉案房屋2019年9月3日至2019年11月5日的水费为111.54元；广东电网有限责任公司中山供电局出具的广东增值税电子普通发票反映涉案房屋2019年10月1日至2019年10月31日的电费共计295.35元；中山港华燃气有限公司的抄表详情反映，涉案房屋2019年5月29日至2019年7月7日的煤气费113.85元，2019年7月8日至2019年9月10日的煤气费37.95元、2019年9月11日至2019年11月7日的煤气费138元。前述费用已由林小青结清。林小青称，嘉兰公司支付了2019年9月30日之前的租金，但没有支付水电费、物业管理费、电梯公摊费、煤气费。5.宋燕玲就其向嘉兰公司预付了3个月涉案房屋的租金9300元以及向林小青支付涉案房屋2019年10月的租金3100元，分别提交了银行电子回单、微信转账记录予以佐证。6.宋燕玲提交了其与嘉兰公司黎松菲的微信聊天记录，反映：2019年9月17日，宋燕玲要求嘉兰公司约房东洽谈转租事宜，提出可由房东与宋燕玲一方签订合同或由宋燕玲一方继续履行嘉兰公司原有的租赁合同，黎松菲于同月30日表示其已离职由其他人接手。林小青起提交了其与嘉兰公司财务人员黎松菲微信聊天记录，反映：2019年9月30日，黎松菲告知于当天离职，方丽接手其后续工作；2019年10月7日，林小青表示“你们已经转租给别的公司了，又没有交接好，干嘛要撒谎”等内容，黎松菲未予回复，后林小青询问黎松菲有关宋燕玲使用涉案房屋的时间，黎松菲回复“应该是9月”。林小青与方丽的微信聊天记录反映：2019年10月8日，方丽表示“物业管理费我们已经交过了……”，林小青回复“9月份谁交”，方丽回复“应该是他们交吧，九月份他们已经入住了”，林小青表示“你和他们沟通好”，方丽表示“那咱们把这些事情处理好的话，是不是就可以签合同了呢”，林小青表示“你们先把所有事情都处理好”；2019年11月2日，林小青询问“住得好好的，搬啥东西啊”等内容，表示“如果不租了，请交回钥匙和房卡。结清所有费用，按合同办事”；方丽回复不清楚，询问“那我们要结多少费用给您们”，林小青表示“如果不租，押金是不能退还的，而且还要交清物业水电等费用，损耗弄坏的东西还要赔偿哦”，方丽表示“押金用来抵消这些费用和损耗”，林小青表示不同意；2019年11月8日，林小青表示“还有四间房间的钥匙，现在只有一间房间的钥匙可以打开，其他三间都打不开”，方丽回复“我问一下她们”，林小青表示“昨天我去丽妍国际，只拿回一张门禁卡，管理处显示你们开了12张卡”，方丽回复另有两张门卡在其手上，并表示“我让滴滴把钥匙送过去吧，今天没时间”等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林小青与宋燕玲签订的朗晴轩租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。朗晴轩租赁合同约定租赁期限为2019年10月1日至2019年10月30日，宋燕玲主张其已在2019年10月27日搬离涉案房屋，并于次日通知林小青收回该房屋钥匙，但未能就此提交证据予以证明，现林小青自认其于2019年11月8日收回涉案房屋，本院认定宋燕玲向林小青返还涉案房屋的时间为2019年11月8日。宋燕玲未及时返还涉案房屋，应承担相应的违约责任，但双方未就延迟返还房屋的违约责任进行约定，林小青要求宋燕玲赔偿四个月的租金收益依据不足，综合宋燕玲的违约程度以及公平原则的考量，本院仅支持宋燕玲按照朗晴轩租赁合同的约定的租金标准赔偿林小青20**年11月1日至2019年11月8日的租金损失共计826.67元（3100元÷30天×8天）。关于水电费等费用的问题。（1）因2019年9月30日之前林小青系与嘉兰公司存在房屋租赁合同关系，现并无证据反映嘉兰公司与宋燕玲约定由宋燕玲承担2019年9月及之前产生的水费、电费、煤气费、物业管理、电梯公摊费，宋燕玲亦不同意支付该部分费用，根据合同的相对性原则，林小青主张宋燕玲支付2019年9月的水费、电费、煤气费、物业管理费、电梯公摊费依据不足，本院不予支持。（2）朗晴轩租赁合同约定租赁期限的水费、电费、煤气费、物业管理费均由宋燕玲承担，宋燕玲亦同意2019年10月水费、电费、煤气费、物业管理费、电梯公摊费，林小青主张宋燕玲应支付2019年10月水费、电费、煤气费、物业管理费、电梯公摊费的诉求，本院予以支持。发票反映2个月(2019年9月、10月)产生的物业管理费、电梯公摊费分别为481元、3.71元，本院认定2019年10月的物业管理费、电梯公摊费分别为240.5元、1.86元。2019年10月的电费共计295.35元，有增值税电子普通发票予以佐证，本院予以确认。现因无法认定水费、煤气费在2019年10月的具体金额，而用户用水清单反映2019年9月3日至2019年11月5日共计64天的水费111.54元、煤气抄表详情反映2019年9月11日至2019年11月7日共计58天的煤气费138元，结合前述已认定宋燕玲于2019年11月8日返还涉案房屋，以及水费、煤气费的实际计费周期，本院酌情认定宋燕玲应支付水费62.74元[111.54元÷64天×36天(2019年10月1日至2019年11月5日共计36天）]、煤气费90.41元[138元÷58天×38天（2019年10月1日至2019年11月7日共计38天）]。前述物业管理费、电梯公摊费、水费、电费、煤气费共计690.86元（240.5元+1.86元+295.35元+62.74元+90.41元），宋燕玲未及时结清，应承担相应的违约责任，但合同未就该违约责任的承担方式进行约定，林小青主张自2019年11月1日起按每日1%计算没有合同依据，且合同约定每日1%的滞纳金标准是指欠付租金时违约责任的承担方式，故结合有关费用的账单出具时间，本院酌情调整为自林小青收回涉案房屋之日即2019年11月8日起按年利率6%计算。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宋燕玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林小青支付2019年10月的物业管理费240.5元、电梯公摊费1.86元、电费295.35元，2019年10月1日至2019年11月8日期间的水费62.74元、煤气费90.41元，以及滞纳金（计算方法：以690.86元为基数，自2019年11月8日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告宋燕玲于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告林小青租金损失826.67元;三、驳回原告林小青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（原告林小青已预交），由原告林小青负担15元，被告宋燕玲负担125元（被告宋燕玲负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告林小青）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  施丽辉人民陪审员  蔡少琼二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘尉婷冼日飞