广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3252号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区*******************办公室02、06、07号。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈金妹，该公司员工。委托诉讼代理人：李极，该公司员工。被告：邓珍星，女，1982年12月8日出生，汉族，住清远市清城区*****************，公民身份号码420************04X。委托诉讼代理人：钟逸华，男，1974年8月12日出生，住清远市清城区*****************，公民身份号码441************016，系被告丈夫。原告清远市荣泰物业管理有限公司与邓珍星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹、李极、被告邓珍星的委托诉讼代理人钟逸华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付锦江豪苑A3栋2706房自2011年7月1日至2020年2月29日的物业管理费16800.16元，违约金14063.03元；2、自2011年7月1日至2020年2月29日公摊水、电费分别为140.04元、3679.84元，水费2199.92元，公摊维修费872.48元，垃圾处理费1040元。以上费用共38795.47元。违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1计算，暂时计至2020年3月5日止，实际计至清偿之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑一期、二期并与清远市樵顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2012年8月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催繳仍不交纳物业管理费。被告邓珍星辩称：一、原告所谓事实物业服务自始至终未得到多数业主的愿意，属于违法的强行服务；二、原告与开发商清远市樵顺房地产开发有限公司签订的委托服务合同没有按规定与答辩人公开、公平重新签订，应视为无效，自原告和开发商及前期物业清远市汇业物业管理服务有限公司擅自删改《锦江豪苑前期物业管理服务协议》收费标准与原告签订委托合同起，该服务协议已失效，违约方是开发商及前期物业公司，而不是答辩人；三、原告与开发商签订委托合同无按法定程序，更改收费标准没有取得三分之二以上业主同意，其修改物业服务协议的行为已损害答辩人的合法利益；四、原告的物管收费与服务水平不相符，物业服务费属于包干制，应对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护；五、物业费超出诉讼时效，直至原告起诉后，答辩人才知道原告主张权利；六、滞纳金计算标准不合理；七、收取垃圾费缺乏依据；八、开发商与答辩人签署了赠送1年的物业管理费用，答辩人收楼日期为2009年10月31日，即2010年11月11日起答辩人才需支付物业管理费。2010年2月起，原告利用答辩人委托银行扣费之便乱扣答辩人费用，答辩人才取消代扣服务，答辩人不存在违约行为。本院经审理查明确认以下事实：2009年10月11日，被告邓珍星与清远市汇业物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按照物业的建筑面积交纳，住宅1.20元/月/平方米，车位维护费小车50元/车位/月，代收水费等的收费标准按政府规定执行。公用水电费分摊标准按规定由所有业主按建筑面积分摊，物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前缴交。逾期交纳物业服务费的，按日1‰计滞纳金。此外，还约定了物业管理服务的内容、质量，要求保安24小时值班巡值、小区路面整洁等。2009年12月30日，小区开发商清远市樵顺房地产开发有限公司与原告清远市荣泰物业管理有限公司在清远市汇业物业管理服务有限公司的参与下签订《委托函》一份，决定将其开发的位于清远市清城区****的锦江豪苑物业，自2010年1月1日起委托原告提供物业服务，按照清远市樵顺房地产开发有限公司与清远市汇业物业管理服务有限公司签订的《物业管理委托合同》进行管理。原告从2010年1月1日起至今，依约履行了对锦江豪苑小区进行物业服务的义务。被告邓珍星为锦江豪苑商住小区3座27层06号房的业主。2009年11月2日，被告已完成收楼手续；原告主张被告从2011年7月1日至2020年2月29日，拖欠物业管理服务费16800.16元、公摊水费140.04元（至2014年2月48.26元）、公摊电费3679.84元（至2014年2月997.23元）、水费2199.92元（至2014年2月633.63元）、公摊维修费872.48元（至2014年2月41.71元）、垃圾处理费1040元（至2014年2月320元）。诉讼中被告对于原告主张的欠费时间段没有异议，对于具体金额有异议。对于公摊水电费、水费、公摊维修费、垃圾处理费等，原告提供了相应的发票、用水读数明细及维修项目明细及收费说明予以佐证。被告主张原告服务不合格提供了视频光盘予以证明；主张开发商赠予物业费提供了代付物业管理费协议书；主张电梯维修费应由原告在已收物业费中支付提供了宣传图片。另查明，涉案房屋的建筑面积为134.62平方米（应交物业管理服务费161.54元/月），产权人系被告邓珍星。2016年3月8日、19日、2016年6月3日、2018年1月31日、2019年12月23日，原告多次向被告发出函件，要求被告缴交拖欠的物业管理等费用。原告就物业服务合同纠纷此前曾多次提起诉讼，相关生效判决已确认原告与业主存在事实上的物业服务关系，权利义务按被告与原物业签订的《前期物业管理服务协议》执行。本院认定，原被告之间存在物业服务合同关系并按被告与原物业签订的《前期物业管理服务协议》执行有生效裁判文书予以认定，本院予以确认。双方主要争议焦点：1、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效；2、原告提供的物业服务是否存在瑕疵，是否应当扣减物业服务费；3、违约金是否过高；4、各项公摊费用及垃圾费是否合理。对于诉讼时效问题，本案中被告方从2011年7月1日未缴物业服务费，而原告分别于2016年3月8日、19日、2016年6月3日、2018年1月31日、2019年12月23日多次以律师函的形式向被告方进行催收，故其2014年3月前的诉讼时效已超过，为此本院认为原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，对其超过诉讼时效的诉讼请求本院不予支持。相关费用可从2014年3月起计算，至2020年2月29日止共72个月，被告欠付原告物业管理费11630.88元。至于被告抗辩开发商赠送物业管理费问题属于另一法律关系，被告可另行主张权利。对于原告提供的物业服务是否存在瑕疵，是否应当扣减物业服务费问题。物业服务公司除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务，并且物业服务是一种持续性的服务活动，某一时刻的垃圾未清扫、设施未维修不能反映物业公司根本违约，只有在合理期限内仍未提供相应的、合理的物业服务，物业公司方承担相应的违约责任，而被告在本案中未能举证证明原告在合理期间内仍未维修设施或未提供清洁、安保等服务，为此对于被告的该项答辩意见本院不予采纳。对于违约金是否过高问题。本院认为根据原告在诉请中计算的违约金的标准过高，且被告在诉讼中抗辩不同意支付，故本院对违约金计算标准予以调整，本案违约金标准可参照中国人民银行同期贷款利率计付。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故2019年8月20日后的违约金可按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率确定。对于各项公摊费用及垃圾费是否合理问题，原告提供了每月的收取公摊费用的相关数据及相应发票，在无相反证据证明原告数据造假的情况下，其提供相应的数据已足以证明其收取公摊费用及代垫垃圾费的事实，为此对于被告方的该项意见本院不予采纳。至2020年2月29日止，被告欠付公摊水、电费、水费、公摊维修费、垃圾处理费等合计5891.45元（核减超诉讼时效部分）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓珍星在本判决生效之日起7日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2014年3月至2020年2月期间的物业服务费11630.88元及违约金（2014年3月开始，每期的滞纳金应当从逾期的次月1日开始计算，以161.54元/月为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率为标准，自2019年9月后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准，分段计算违约金至费用实际支付之日止）；二、被告邓珍星在本判决生效之日起7日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2014年3月至2020年2月期间的公摊水、电费、水费、公摊维修费、垃圾处理费等共计5891.45元；三、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为385元，由原告负担25元，由被告邓珍星负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇二〇年六月二十三日书记员  潘婉仪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。