广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15299号原告（反诉被告）：贺金珠，男，1987年10月1日出生，汉族，住湖南省耒阳市*********。委托诉讼代理人：黄含馥，耒阳市灶市法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：中山旭日建材实业有限公司，住所地广东省中山市******。法定代表人：萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA），董事长。被告（反诉原告）：曾庆雄（TSANG,HINGHUNG），男，1965年7月8日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市**************************。被告（反诉原告）：萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA）,女，1965年11月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区**。三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：邱爱山，广东凯行律师事务所律师。原告（反诉被告）贺金珠与被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司（以下简称旭日公司）、萧顾敏、曾庆雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贺金珠及其委托诉讼代理人黄含馥、被告（反诉原告）曾庆雄及被告（反诉原告）旭日公司、萧顾敏、曾庆雄的共同委托诉讼代理人邱爱山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贺金珠向本院提出诉讼请求：1.判令解除贺金珠与旭日公司、曾庆雄签订的租房附加协议；2.判令旭日公司、曾庆雄、萧顾敏退还贺金珠租房订金48000元，并赔偿贺金珠违约金50000元、损失费200000元。事实和理由：2019年7月16日，贺金珠在中山市*************xxxxxx厂与旭日公司、曾庆雄签订了厂房租赁协议。约定旭日公司、曾庆雄将位于中山市*************xxxxxx厂厂房二、三、四楼租给贺金珠使用，每月租金48000元。2019年8月15日，贺金珠向旭日公司、曾庆雄交了48000元租金，后旭日公司、曾庆雄并未按约履行租赁协议的义务，造成贺金珠上百万的经济损失。萧顾敏作为旭日公司的法定代表人，理应对贺金珠298000元的诉求承担连带赔偿责任。旭日公司、曾庆雄、萧顾敏答辩并反诉称，1.曾庆雄是旭日公司的员工，萧顾敏是旭日公司的法定代表人，因此贺金珠将其二人列为被告不适格；2.旭日公司同意解除与贺金珠签订的租房附加协议；3.贺金珠向旭日公司支付的48000元不全是租房订金，其中有28000元属于租房订金，另外20000元是另案买卖合同的货款；4.贺金珠并未按期缴纳订金28000元，曾庆雄于2019年7月19日将环保批复的文件通过微信发给贺金珠，贺金珠于2019年7月23日才支付上述28000元。2019年8月1日，贺金珠搬入厂房，贺金珠在签订租赁协议后将厂房二楼租给案外人詹德海，四楼租赁给案外人向学平，并从8月份开始收取租金；5.关于搬迁问题。根据合同约定，搬迁人员应由贺金珠提供，贺金珠并未安排人员搬迁，故未及时搬迁的责任应由贺金珠承担；6.贺金珠从2019年8月1日至2019年12月4日一直占用租赁厂房进行生产，并未提出解除租赁合同。贺金珠自搬入厂房后没有向旭日公司支付押金、租金、水、电、人工费等，为此，旭日公司、曾庆雄、萧顾敏提起反诉，请求判令：1.贺金珠支付2019年8月至12月的租金240000元；2.判令贺金珠支付水、电、保安、保洁、垃圾费共计46895.23元。贺金珠辩称，1.2019年8月15日贺金珠向旭日公司、曾庆雄交付了订金48000元，履行了合同所约定的义务；2.贺金珠并未实际使用旭日公司的厂房，且于2019年10月初已经搬离厂房；3.旭日公司并没有按合同约定进行搬迁，而是在2019年8月20日才开始搬迁，导致贺金珠损失上百万元，旭日公司要求贺金珠支付2019年8月至12月的租金没有任何依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：旭日公司成立于1995年12月22日，企业类型为有限责任公司（台港澳自然人独资），法定代表人萧顾敏。2019年7月16日，旭日公司作为甲方，贺金珠作为乙方，双方签定租房附加协议，协议约定旭日公司将其公司使用的位于中山市*************的厂房二、三、四楼（独立整层）租给贺金珠，租金每月48000元。合同约定双方签订合同时贺金珠预付订金28000元，旭日公司收到预付订金2天内开始搬迁，将四楼清空，三楼腾出一半空间，一周内搬完。2019年8月15日将二楼腾出一半空间，9月前搬完。如有违约，旭日公司无条件退还贺金珠28000元，并支付50000元违约金。旭日公司在二楼留一间办公室使用，但必须确保贺金珠正常生产，不能参与贺金珠的经营事宜。旭日公司于2019年9月1日前搬完所有库存，开始计算租金，贺金珠于9月5日前交纳当月租金，2019年8月30日前支付押金32000元（共收押金80000元）。如贺金珠支付押金与房租后反悔不租，所有押金和房租一律不退。贺金珠超过一月未交租金，旭日公司有权终止合同。关于电费。电费按二、三、四楼的实际电表数收费，每度0.95元，贺金珠超过一个月不付电费，旭日公司有权收回厂房，并退还80000元押金。关于搬迁。贺金珠提供四人给旭日公司搬迁，每天150元，实际搬迁情况视贺金珠要求而定，旭日公司合理安排增加人员搬迁。关于环评手续。旭日公司必须确保所提供的环评手续及设备真实可用，若手续导致无法正常生产，旭日公司承担贺金珠20万元损失。旭日公司必须协助贺金珠在8月30日前办理好新公司所有流程手续，完成新公司注册。上述租房附加协议甲方由曾庆雄签字，乙方由贺金珠签字。2019年8月5日，旭日公司向贺金珠出具收据，该收据载明“今收到贺总房租部份订金48000元，经手人曾庆雄”。旭日公司主张上述48000元中仅有28000元是租房订金，另20000元是另案买卖合同的货款，贺金珠对旭日公司的上述陈述不予确认。旭日公司出具詹德海、向学平声明3份、张铁锁证明1份，用于证明贺金珠于2019年8月至10月期间，将旭日公司的二楼、四楼分别转租给詹德海、向学平。贺金珠对上述证据不确认，认为无法确认上述证据真实性，且詹德海、向学平并未出庭作庭。旭日公司出具中国南方电网客户欠费停电通知书、用户用水清单，证明旭日公司至2019年9月24日欠电费7912.24元，至2019年10月25日欠电费14443.21元，至2019年11月29日欠电费5514.61元。旭日公司2019年8月至12月的实用水量及金额。旭日公司出具保安黄根成、清洁冯连桂的工资表，证明其公司2019年8月至12月黄根成的基本工资每月1900元，共计9500元；清洁冯连桂基本工资每月650元，共计3250元。本院认为，本案是涉港租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，贺金珠选择适用内地法律作为解决本案争议的准据法，旭日公司、曾庆雄、萧顾敏没有异议，且本案租赁合同的签订地、履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。关于合同的签订的主体。涉案租赁合同系旭日公司作为甲方，贺金珠作为乙方而签订租房协议，曾庆雄代表旭日公司在租房协议上签字属履行职务行为，故贺金珠将曾庆雄列为被告要求其承担返还订金并承担违约责任，本院不予支持；因曾庆雄、萧顾敏并非租赁合同的签订主体，其二人以个人名义要求贺金珠支付租金及水电等费用并提起反诉主张，本院亦不予支持。因涉案租赁附加协议未明确约定租赁期限，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，贺金珠主张解除与旭日公司签订的租房附加协议，旭日公司在庭审中明确表示同意解除该协议，双方达成一致，可以解除合同。本案争议焦点在于旭日公司与贺金珠签订租赁合同之后，双方是否存在违约及责任承担问题。首先，合同约定双方于2019年7月16日签订租赁合同后两天内，贺金珠向旭日公司支付订金28000元，根据双方提供的证据可见，旭日公司于2019年8月5日向贺金珠开具收据，证明向其收取订金48000元，贺金珠并未提供相关证据证明其按合同约定的时间如期支付订金，履行合同不符合约定，致使合同迟延履行，迟延履行责任应由贺金珠承担；其次，贺金珠未按合同约定于2019年8月30日前足额支付押金32000元，旭日公司在庭审中陈述因贺金珠未按合同约定支付押金，故其亦未按约定将厂房全部搬空，贺金珠未按约定履行合同义务，旭日公司行使其同时履行抗辩权拒绝履行相应的合同义务符合法律规定；再次，贺金珠主张旭日公司未能提供环评手续，致使其无法正常生产，造成其公司损失20万元，贺金珠未能提供证据证实因旭日公司未提供环评手续致使其损失，亦未证明其上述损失情况，应承担举证不能的不利后果。综上，贺金珠以旭日公司存在违约为由，要求旭日公司赔偿违约金50000元，并赔偿其经济损失200000元，理据不足，本院不予支持。关于收据载明订金48000元的性质。根据合同约定，贺金珠向旭日公司支付订金28000元，如旭日公司存在违约，则退还贺金珠28000元，并支付违约金50000元。根据双方提供的收据，旭日公司与贺金珠合同实际支付订金为48000元，鉴于双方并未明确约定贺金珠额外支付的20000元性质为押金，且旭日公司主张上述额外支付的20000元的性质为另案买卖合同的货款无充分证据证实，故本院认定贺金珠向旭日公司支付订金48000元，旭日公司主张将上述20000元视为贺金珠支付的押金，在合同解除后不予退还，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中未明确约定贺金珠存在违约时上述订金如何处理，故合同解除后应由旭日公司将上述收取的订金48000元返还贺金珠。关于租金。旭日公司主张贺金珠应支付2019年8月至12月共5个月的租金，首先，根据合同约定贺金珠应于2019年9月起开始支付租金，旭日公司要求贺金珠支付2019年8月份租金，理据不足；其次，旭日公司主张贺金珠占用厂房至2019年12月，贺金珠在庭审中辩称其2019年10月初搬离厂房，鉴于双方对贺金珠搬离厂房日期陈述不一致，旭日公司应承担相应的举证责任，旭日公司出具詹德海、向学平声明3份、张铁锁证明1份证明贺金珠实际占有厂房的时间，但上述人员均未作为证人出庭作证，其出具的声明本院不予采信，旭日公司未提交相应证据对其主张的搬厂日期予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院基于贺金珠自认采信其于2019年10月初搬离承租厂房，为免诉累，酌定贺金珠应向旭日公司支付2019年9月份、10月1日至10日租金共计63484元（48000元+15484元）。关于电费。合同约定贺金珠应按承租楼层的实际电表数缴纳电费，在庭审中旭日公司提交了广东电网有限责任公司中山东升供电分局出具的客户欠费停电通知书，上述通知书载明客户名称为旭日公司，未载明贺金珠所承租的厂房二、三、四楼实际使用电表数，故旭日公司依此主张贺金珠缴纳电费的金额，证据尚不充分。关于水费、保安费、保洁费、垃圾费。旭日公司与贺金珠所签订租房附加协议并未约定上述费用应由贺金珠承担，且旭日公司亦未举证双方对上述费用的承担另有约定，故对旭日公司主张贺金珠支付水、电、保安、保洁、垃圾费共计46895.23元，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”旭日公司系一人有限责任公司，萧顾敏系该公司的股东，萧顾敏应当对旭日公司的财产独立于股东自己的财产承担举证责任，萧顾敏未提交证据证明其财产独立于公司财产，故其应当对旭日公司所负担的上述涉案债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺金珠与被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司签订的《租房附加协议》于本判决生效之日解除;二、被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）贺金珠返还订金48000元;三、原告（反诉被告）贺金珠于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司支付租金63484元;四、被告（反诉原告）萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA）对被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）贺金珠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司、曾庆雄（TSANG,HINGHUNG）、萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5770元，由原告（反诉被告）贺金珠负担4841元，被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司、萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA）负担929元（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另作收退）。反诉案件受理费2802元，由被告（反诉原告）中山旭日建材实业有限公司负担2182元，原告（反诉被告）负担620元（该款被告已预交，原告于本判决生效之日起七日内返还给被告，本院不另作收退）如不服本判决，贺金珠、中山旭日建材实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，曾庆雄（TSANG,HINGHUNG）、萧顾敏（SIU,KUMANBELINDA）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李肖霞人民陪审员  何杰发人民陪审员  凌慧怡二〇二〇年六月十六日书 记 员  吴文达