宁夏回族自治区宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初179号原告（执行案外人）：徐昌，男，1974年12月27日出生，满族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（申请执行人）：王薇，女，汉族，1972年11月29日出生，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：牛爱珍，宁夏宁人律师事务所律师。第三人（被执行人）：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：全勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：鄢香玲，女，该公司员工。原告徐昌与被告王薇、第三人银川尚质房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐昌、被告王薇的委托诉讼代理人牛爱珍、第三人银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鄢香玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐昌向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令停止对三沙源16区6-1-303号房屋强制执行，解除对上述房屋的查封、冻结；2.请求人民法院依法确认原告对上述房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依法对涉案房屋享有排除强制执行的权利，贵院应当停止对涉案房屋的强制执行。被告与第三人银川尚质房地产有限公同商品房买卖合同纠纷一案中，贵院作出(2019)宁0121执753号执行裁定书及协助执行通知书，查封、冻结了永宁县三沙源16区6-1-303号商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(-)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据此规定及本案事实，可明确原告对涉案房屋享有能够排除执行的权利。首先，贵院作出关于查封涉案房屋决定的(2019)宁0121执753号执行裁定书的时间为2019年9月23日，而第三人给原告出具涉案房屋及车位全款收款收据的时间为2019年9月3日，时间在贵院查封涉案房屋之前，且原告已全额支付了涉案房屋价款，已满足上述规定的第一款、第三款的要求。其次，2018年10月原告与郑州森林苑园林绿化工程有限公司口头达成协议，就三沙源16区的道路混泥土、大理石、面包砖等项目进行施工。2019年6月工程完工后，双方协议商定将三沙源16区6-1-303号房屋顶账给原告，因需要发人工工资，便于出售，当时就没有办理相关手续，但经过几个月的时间仍无人问津。后原告决定将涉案房屋用于自己居住使用，并开始对涉案房屋进行装修。由此可见，涉案房屋系用于原告居住使用，符合上述规定的第二款要求。综上所述，涉案房屋虽登记在第三人名下，但原告已于人民法院查封之前向第三人交清全额房款，且涉案房屋用于原告自己居住，并已经对涉案房屋进行装修，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因此原告依法对涉案房屋享有排除强制执行的权利，贵院应当停止对涉案房屋的强制执行。王薇辩称，一、原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的三个要件，其停止执行的诉请才能得到法院支持。本案中，根据原告诉状陈述的事实及提交的证据可知，涉案房屋系原告承包案外第三人郑州森林苑园林绿化工程有限公司工程通过抵顶工程款所得，原告与被执行人银川尚质房地产开发有限公司未签署书面的买卖合同。涉案房屋原告是用于出售，并非用于居住，而且原告提交的证据不能证明原告名下无其他用于居住的房屋，原告提交的收款收据不足以证明已支付房款的事实。综上，原告所述的事实及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十九条规定的任何一个要件，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回原告的诉请。二、银川尚质房地产开发有限公司为涉案房屋的开发商，且涉案房屋登记在银川尚质房地产公司名下，房屋的所有权人应是银川尚质房地产公司，原告对涉案房屋不享有所有权。第三人银川尚质房地产开发有限公司述称，就涉案房屋原告与我公司已签订合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部房价款且被告查封房屋已超出自己所诉的标的额，被告申请强制执行金额为49万，但查封我公司名下房屋共计89套以及土地两块，以上查封远超出被告所诉标的，因房屋备案需要时间，原告涉案房屋在备案途中被法院予以查封、冻结。案涉房子我们没有卖，是顶给了郑州绿化，流程都已走完。徐昌围绕诉讼请求提交了如下证据，顶房协议一份、收款收据二份，证明郑州森林苑园林绿化工程有限公司将案涉房屋顶给原告，第三人给原告出具了收款收据。王薇的质证意见是：对证据的三性及证明目的均不予认可，顶房协议是案外第三人郑州森林苑园林绿化工程有限公司与原告所签，被告并非该协议的当事人，对顶房协议和收据的真实性无法判断。银川尚质房地产开发有限公司的质证意见是：对证据的三性及证明目的均予以认可。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司向银川尚质房地产开发有限公司出具委托付款书，同意将案涉房屋以347777元出卖给王丽霞，2019年1月11日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司向银川尚质房地产开发有限公司出具购房抵款申请，同意由王丽霞与银川尚质房地产开发有限公司签订案涉房屋商品房买卖合同，2019年9月3日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司与原告签订顶房协议，又将案涉房屋以347777元抵顶给原告，该顶房协议无王丽霞的签字。同日银川尚质房地产有限公司给原告出具收据两份，收到原告和原王丽霞房款和车位款397777元。本院在执行被告等11人与第三人银川尚质房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，本院于2019年9月10日作出(2019)宁0121执753号之一执行裁定书及协助执行通知书，分批次查封、冻结了第三人未进行备案的永宁县三沙源16区6-1-303号商品房等房产过户交易手续及备案。因所查封、冻结的房屋不具备评估拍卖处置条件，本院告知申请执行人后终结本次执行程序。2019年12月13日，原告向本院提出了执行异议申请，请求解除对三沙源16区6-1-303室房屋的冻结。本院于2019年12月25日作出了（2019）宁0121执异36号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告提起诉讼。本院认为，对本院查封、冻结的涉案房屋，虽然原告与案外人郑州森林苑园林绿化工程有限公司在查封、冻结前签订了《顶房协议》，但至今未能与第三人签订合法有效的书面买卖合同，亦未办理不动产预告登记或房屋产权登记手续，且原告不能证明该商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，故对原告要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封、冻结的诉讼请求，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本院不予支持。对原告提出确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋最先出卖给王丽霞，王丽霞也未在《顶房协议》上签字，故存在权属不明，原告的该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告徐昌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 高宇翔人民陪审员 伍文奇人民陪审员 陈 怀 二〇二〇年六月八日书记员 丁永侠附本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。