北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初22368号原告：北京鸿兆置业有限公司，住所地北京市东城区骑河楼北巷**。法定代表人：张龙，总经理。委托诉讼代理人：张永恒，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，北京市坤宇律师事务所律师。被告：北京兴盛合文化产业投资有限公司，，住所地北京市海淀区学院南路**北师大科技园孵化大厦******法定代表人：崔龙，总经理。委托诉讼代理人：刘兵奇，男，法务经理，住公司宿舍。第三人：北京华星擘达物业管理有限公司，住北京市朝阳区民族园路********。法定代表人：廖冬，总经理。委托诉讼代理人：王薇，该公司职员，住该，住该公司宿舍div>第三人：北京学创物业管理有限公司，住北，住北京市朝阳区民族园路********div>法定代表人：王之琦，总经理。委托诉讼代理人：孙守广，该公司法务经理，住该公司宿，住该公司宿舍>原告北京鸿兆置业有限公司（以下简称鸿兆置业公司）与被告北京兴盛合文化产业投资有限公司（以下简称兴盛合公司）、第三人北京华星擘达物业管理有限公司（以下简称华星公司）、第三人北京学创物业管理有限公司（以下简称学创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿兆置业公司之委托代理人王晶、张永恒，被告兴盛合公司之委托诉讼代理人刘兵奇，第三人华星公司之委托诉讼代理人王薇，学创公司之委托诉讼代理人孙守广均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿兆置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令兴盛合公司支付拖欠的超额租金分成（自2012年8月16日至2017年11月8日）；2、由兴盛合公司承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月16日，鸿兆置业公司与兴盛合公司就位于海淀区××房产的租赁事宜作出明确约定，其中合同第九条“乙方承租房屋经营期间，乙方经营租赁房屋所得年租金如超过6000万元，则超出部分甲乙双方按照5:5比例分成，税费各自承担”。但自合同签订至今，兴盛合公司从未向鸿兆置业公司如实报送转租合同，并拒绝支付超额租金分成，故诉至法院。被告兴盛合公司辩称，根据鸿兆置业公司、兴盛合公司与案外人王某、吉略公司签订的《借款合同》约定，在鸿兆置业公司逾期偿还王某、吉略公司借款时，王某、吉略公司有权代鸿兆置业公司享受《房屋买卖合同》中出租人权益，直接向兴盛合公司收取房屋租金以充抵欠款。该约定的实质是附条件的债权转让协议。因鸿兆置业公司逾期偿还王某和吉略公司的借款，债权转让协议所附的条件已经成就，王某和吉略公司亦明确表明将继续行使出租人权利，要求兴盛合公司以应付租金充抵欠款。在债权转让条件已经成就，王某、吉略公司的借款未清偿之前，兴盛合公司是否存在拖欠租金和具体金额无法确定。现就鸿兆置业公司与王某、吉略公司、兴盛合公司关于借款纠纷在朝阳法院诉讼，案件正在审理过程中，鸿兆置业公司应在欠款清偿后，另行向兴盛合公司主张支付租金。华星公司述称，2015年我公司为租赁地点提供物业管理服务，并不知晓鸿兆置业公司与兴盛合公司关于租金分成的约定。学创公司述称，我公司于2014年撤出租赁地点，此前仅提供物业管理服务，鸿兆置业公司所主张的租金分成与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2005年6月6日，北师大（甲方）与鸿兆置业公司（乙方）签订《合作开发建设北师大科技园区协议书》（以下简称《合作开发协议》），约定双方合作开发北师大科技园区项目，分三期开发建设，其中第一期拟建××大厦，建筑面积约5万平方米，拟于2005年9月1日正式开工，2007年3月30日竣工验收并使用。××大厦建成后，产权归甲方，乙方获得该大厦建筑总面积的70%使用权，使用期40年。2012年8月16日，鸿兆置业公司（出租方、甲方）与兴盛合公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》首先明确：1.甲方根据与北师大签署的《合作开发协议》对××大厦，其中地上建筑面积约4.6万平方米、地下建筑面积、地下建筑面积约1屋的70%的面积享有40年无偿使用权。2.租赁房屋工程施工至装修阶段，现状为已接近竣工，尚未通过竣工验收，无法立即交付使用。3.甲方同意将租赁房屋整体预租给乙方，乙方同意预付4000万元租金用于甲方对该房屋后期施工费用，直至房屋具备竣工验收条件并达到交付使用。关于租赁期限、租金、保证金和结算，《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限共十年（不含免租期），自房屋达到2.1款交付标准且双方办理完毕交接手续次日起算。自房屋交接完毕之日起6个月为免租期，免租期内不计租金。年租金4000万元，此价为甲方租金纯收入，税费由乙方全部承担。双方一致同意按照押一个半月付三个月方式支付租金，在每一期到期前3个工作日前向甲方支付下一期租金。押金及首期租金自双方办理完毕房屋交接手续之日的次日起交纳。《房屋租赁合同》第四条约定，房屋物业由乙方以北京万豪物业管理有限公司名义管理，乙方实际负责物业公司人员管理及日常运营，物业管理费不高于市场标准。物业公司派财务人员进行财务管理。物业管理公司独立收取物业管理费不受任何第三方干涉。本协议履行期间，就租赁房屋物业费净收益，双方按照5:5比例分成。第七条甲方权利和义务约定，7.7乙方与招租客户签署的租赁合同交甲方备案一份，甲方可直接指派一名会计参与乙方与本合同有关的日常财务工作。第九条特别约定，9.3乙方承租房屋经营期间，乙方经营租赁房屋所得年租金如超过人民币6000万元，则超出部分甲乙双方按照5:5比例分成，税费各自分担。乙方必须实事求是，不允许弄虚作假，如发生一次作假行为，财务不实行为即为乙方违约，乙方应向甲方双倍赔偿作假金额。2012年9月6日至2014年2月18日，王某（甲方）与鸿兆置业公司（乙方）、兴盛合公司（丙方）先后6次签订《借款合同》，6份合同约定鸿兆置业公司向王某借入款项共计4450万元。6份《借款合同》约定的借款期限均为1年，前3份合同到期后又签订补充协议延长了借款期限，6份合同的借款期限最晚到2015年5月30日。鉴于乙方与丙方于2012年8月16日签订《房屋租赁合同》，《借款合同》专门约定了还款保证：若乙方违反《借款合同》约定，逾期偿还甲方借款，甲方即有权代乙方享受《房屋租赁合同》中出租人权益，直接向丙方收取房屋租金以冲抵乙方欠款。自本协议借款期限届满之日起，甲方随时要求行使乙方出租人权利，以丙方租金冲抵乙方欠款，丙方租金冲抵乙方欠款后即视为乙方已经收取了丙方的相应租金，丙方无需再向乙方交纳上述租金。2012年12月21日，吉略公司（甲方）与鸿兆置业公司（乙方）、兴盛合公司（丙方）签订《借款合同》，约定鸿兆置业公司向吉略公司借款1000万元，借款期限1年。《借款合同》专门约定了还款保证，还款保证内容与上述王某《借款合同》中的约定一致。现鸿兆置业公司已就与王某、吉略公司之间的借款纠纷向本市朝阳区人民法院提起诉讼。本案审理过程中，王某、吉略公司分别向法院提交书面意见，均表明鸿兆置业公司尚未清偿借款，将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利，要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款，法院不应判决兴盛合公司给付鸿兆置业公司租金。同时均表示知悉一审诉讼，不申请参加一审诉讼。庭审中，鸿兆置业公司表示即使案外人王某、吉略公司行使出租人权利亦只能要求兴盛合公司以应付租金充抵欠款，而不能对《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成主张权利。兴盛合公司表示《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成亦是租金的一部分，因双方签订合同时对每年4000万租金金额未能达成一致意见，故协商以租金分成方式支付一部分租金。本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。王某、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》以及吉略公司、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》中均专门约定了还款保证：即若鸿兆置业公司违反《借款合同》约定，逾期偿还借款，王某及吉略公司即有权代鸿兆置业公司享受《房屋租赁合同》中出租人权益，直接向兴盛合公司收取房屋租金以冲抵欠款。该约定的实质是附条件的债权转让协议。本案中，关于《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成是否属于租金的一种转化形式，在债权转让协议条件成就时，债权人能否根据《借款合同》中的保证条款对租金分成行使出租人权利，鸿兆置业公司与兴盛合公司各执一词。对此，本院认为，鸿兆置业公司与兴盛合公司之间系租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的基本义务是将租赁物交付承租人，并保证租赁物可正常使用；承租人的基本义务是按照约定的方法使用租赁物，并按照约定支付租金。现双方签订的《房屋租赁合同》中约定兴盛合公司可就租赁房屋向外招租、收取租金，而双方就向外招租一事并无合作经营的约定，兴盛合公司作为承租人，其主要义务即为依约使用租赁物、依约支付租金。故而《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成应认定为兴盛合公司向鸿兆置业公司所支付租金的一种转化形式，即双方在固定租金之外，另行约定了若兴盛合公司所收取租金达成一定金额时按照一种标准向鸿兆置业公司另行支付的租金。鸿兆置业公司虽主张《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成系兴盛合公司所收取的租金，与应支付的租金本质不同，但即使此处是兴盛合公司收取的租金，亦应理解为是在固定租金的基础上，是否需要额外支付租金的一种考量标准、以及需要额外支付租金金额的计算方式。故，《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成亦应属于租金的一部分。现因鸿兆置业公司逾期偿还王某和吉略公司的借款，债权转让协议所附的条件已经成就，王某和吉略公司明确表示将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利，要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款。在债权转让条件已经成就，且王某、吉略公司的借款未清偿之前，兴盛合公司是否应支付租金分成和具体金额无法确定。现鸿兆置业公司已在朝阳法院提起对王某、兴盛合公司关于借款纠纷的诉讼，鸿兆置业公司可在借款清偿确定后，另行向兴盛合公司提出支付租金分成的主张。基于上述情况，本院对鸿兆置业公司在本案中提起的支付租金分成的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告北京鸿兆置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币70元，由原告北京鸿兆置业有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  任军鹰人民陪审员  王向红二〇二〇年六月五日书 记 员  孟盼盼