山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2607号 上诉人(原审原告):滨州市胜滨企业管理咨询有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区渤海八路**佳泰家居******。 法定代表人：于梅生，该公司经理。 委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李长林，男，1965年10月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 上诉人滨州市胜滨企业管理咨询有限公司（以下简称胜滨公司）因与被上诉人李长林侵权纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020)鲁1691民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 胜滨公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为：“上诉人并未提交证据证实李长林对于抵押事实明知或者租赁双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通他人利益以及其他无效的情形。崔蔚与李长林签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。”上诉人认为该项事实认定错误理由如下:1.依据抵押人崔蔚与原抵押权人滨城信用社签订的《抵押合同》第4.2条可以证明在崔蔚将房产抵押给滨城农信社时涉案房产没有被出租，及4.3条、8.2条、8.3条约定如若出租需经抵押权人书面同意否则即构成侵权，上诉人作为合同的债权受让人，对该抵押财产所获得的租金赔偿具有受偿权。2.在抵押合同签订后崔蔚于2013年9月13日在滨州市房地产管理局办理了抵押登记，登记中明确载明涉案房屋的他项权利人为滨城信用社，作为承租人在承租房屋时应当查明租赁房屋是否有权属争议，是基本义务也是基本常识。而被上诉人在一审开庭中自认其在2014年1月1日与崔蔚签订《租房协议书》时仅看了崔蔚提供的房产证复印件并未审查房产证原件也没有到房产局查询涉案房产的登记事宜便草率租赁了房屋可以证实被上诉人存在重大过失，并未尽到基本的谨慎注意义务，足以证明被上诉人并非善意第三人。3.假如认为被上诉人交租给崔蔚即为善意,那么任何抵押物在抵押给银行之后,经过两次甚至三次非法转租，最后一个承租人即是善意的话,则严重侵害了抵押权人的利益，抵押权人的合法权益得不到维护，有违国家法律强制性规定也不符合常理。二、一审法院适用法律错误。上诉人认为一审法院依据合同的相对性原则认定被上诉人不存在对上诉人的侵权行为适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”且被上诉人并非善意相对人其侵占房屋牟利的行为严重侵害了上诉人的合法权益，并不能依据合同的相对性来判断被上诉人不存在对上诉人的侵权行为。综上,上诉人认为一审法院认定事实错误,适用和理解法律错误。上诉人请求二审法院查清事实,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”。 李长林辩称，我是三月中旬接一电话，说我有一法院传票，我当时就说你是电信诈骗的吧，经再次沟通真拿到了传票，从看过传票的这一刻起，我感觉一场真实的、加强版的诈骗正在上演。因为，作为被告的我与原告并不相识，也无任何的交集，本人遵纪守法，恪尽职守，竟被人索要10万元，真是天下之大无奇不有。我的租房经历：2013年11月下旬家庭要开一家药店，在寻找店面路经长江二路时，发现该房屋门上贴有招租广告和联系方式，便对这里的商铺进行调查了解，了解到崔蔚在此处共有7间房子，西面的4间在租赁营业中，租金为每间每年13000元。东面一间在我租赁3个月后也进行了出租。2014年12月3日，我与家属潘秀芹来到黄河二路渤海十路的山东蔚利科技信息有限公司(属崔蔚的公司)，与崔蔚房屋代办人王金华(也是招租广告的联系人)见面洽谈合同，洽谈时我们提到了房屋是否存在问题，对方表示房屋无问题，提供了房产证的复印件，表示原件在崔蔚家里，崔蔚本人在外地不好提供，我们看复印件上房屋信息正常，便鉴定了租赁合同，当即缴纳了2014年房租和保证金。合同签订、上缴费用时我家属潘秀芹均在场见证。随后，王金华验证房租收据后，和我们一起来到出租房验房交给钥匙。2014年8月，崔蔚公司办公室的路灿苏电话联系我，要求我提前缴纳2015年度的房租费，于是8月11日按要求交付了2015年房租。2014年、2015年我在房屋经营使用中无任何个人和单位提出过异议。再此期间我按时缴纳了数额较高的物业费。以上事实表明我是一名遵纪守法，讲究诚信的普通公民。在2020年3月我收到该传票才知道此处房屋有抵押行为。根据国家“物权法”190条规定房屋抵押不影响出租，对我无法律效力。况且房东没有告诉我有抵押行为，我无过错，更无支付第二遍房租费的义务。四、综合一、二、三条，我本人严格遵守合同约定的，遵守法纪。房屋属个人财产，应受法律保护的，我是签到合同，交付费用才具有使用权的，没有破门入户，强取强占的行为。而看原告，事情过了六年之后来跟我要钱，实属恶意讨债。我由此认定这是一起有预谋的钱财诈骗案，请求法院提交警方和检查机关立案侦查，找出真凶和帮凶，严厉打击不发行为，还人民公道。五、我的房屋保证金还没有退还，要求作为接受房屋的原告代替崔蔚退还。根据事件发生的真实经历回顾，我认为这是一起有组织、有预谋计划的犯罪诈骗团伙，包括崔蔚、滨城信用社员工、胜滨公司，证据有三个方面：1.崔蔚以公开招租、出租的广告方式欺骗租房者，出租违反自身签订的抵押合同收受房屋租金，已经构成诈骗罪。2.我在2014、2015年的租赁房屋使用中，无任何个人和单位对此提出过异议。说明一是滨城信用社对其抵押物缺失有效监管和玩忽职守，二是内部员工假公济私，配合崔蔚骗取租金实施了犯罪。3.当崔蔚和滨城信用社完成骗租后，来了个金蝉脱壳之计将债权转给第三方，一家专业讨债公司一“滨州胜滨”。这个第三方再打时间差，等时间过了六、七年后，一般家庭会把过去用不上的凭证丢弃、遗失，甚至连银行都难以出具一份完整的交易记录时，开始出击再次索要高额的租金。整个过程精心策划、分工细致、行事诡异(崔蔚已消失)，在此请求法庭报警，请警方和检察机关立案侦查，找出真凶及帮凶，还滨州一片青天。同时，追缴我的租金和质保金。 胜滨公司向一审法院起诉请求：1.判令李长林向胜滨公司支付自2014年1月1日至2016年1月1日的房屋占有使用费100000元。2.诉讼费、保全费等费由李长林承担。 一审法院认定事实：2013年9月14日，蔚利公司与滨城信用社签订《流动资金借款合同》，蔚利公司向滨城信用社借款700万，借款期限自2013年9月14日至2014年9月13日止。同日，崔蔚与滨城信用社签订《抵押合同》，为上述700万元借款提供抵押担保，抵押物为包括坐落于滨州市滨城区××路××号上海世家房屋（房屋所有权证号为××、2010071080、2010071081、2010071082、2××6、2011060957、2××8、2011061100）在内的多套房产。同时约定在合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押财产做出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分；抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或被征收的，抵押人所获得保险金、赔偿金或补偿金应用于清偿债务人在主合同项下的债务。2013年9月13日，上述抵押房产在滨州市房地产管理局办理抵押登记，房屋他项权利人为滨城信用社，房屋所有权人为崔蔚。 2015年3月23日，滨城农信社将其对蔚利公司享有的740万元（700万元、利息470538.32元）转让给家悦公司，并在《山东法制报》刊登债权转让通知。因债务人未向家悦公司履行还款义务，2015年11月30日，家悦公司提起诉讼。2016年4月26日，滨州市滨城区人民法院作出（2015）滨民三初字第1506号民事判决，判决蔚利公司偿还家悦公司借款700万元及利息815677.92元并支付逾期利息；蔚利公司赔偿家悦公司支付的律师代理费210911元；家悦公司对崔蔚、赵杰抵押的包括坐落于滨州市滨城区××路××号上海世家房屋（房屋所有权证号为××、2010071080、2010071081、2010071082、2××6、2011060957、2××8、2011061100）在内的多套房屋享有优先受偿权。2019年2月14日，家悦公司与胜滨公司签订的《债权转让协议》约定，1.依据已生效的滨州市滨城区人民法院（2015）滨民三初字第1506号民事判决，家悦公司将依法享有的债权和优先受偿权一并转让于胜滨公司。2.家悦公司已就生效法律文书向抵押财产的首封法院马鞍山市中级人民法院申请优先受偿，胜滨公司受让债权后可向马鞍山市中级人民法院依法申请优先受偿。山东省滨州市鲁滨公证处对上述《债权转让协议》进行公证，作出（2019）鲁滨州鲁滨证民字第155号公证书。家悦公司于2019年2月19日在《山东法制报》刊登公告，通知债务人向胜滨公司偿还债务。2019年2月17日，胜滨公司向马鞍山市中级人民法院申请优先受偿。2019年5月24日，安徽省马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05执恢7号之二执行裁定，将抵押房屋交付抵押权人胜滨公司抵偿部分债务，其中涉案上海世家所有权证号为2××6的房屋作价439616元、所有权证号为2××8的房屋作价433472元，房产所有权自裁定送达胜滨公司起转移；胜滨公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 2013年12月3日，崔蔚与李长林签订《租房协议书》，约定，李长林租用崔蔚位于滨州市××路××路××西上海世家南门827-21（所有权证号为2××6）、827-22号（所有权证号为2××8）商铺作为药房门诊使用。商铺租用期限为8年，租期从2014年1月1日至2021年12月31日止。商铺年租金26000元，租金在拿钥匙时一次交清一年租金，并缴纳4000元履约保证金，每年12月1日前交纳下一年租金。 2013年12月3日，李长林向蔚利公司交纳保证金4000元。2013年12月4日，李长林向蔚利公司交纳上海世家南门827-21、827-22商铺租金（2014年1月1日至2014年12月31日）26000元。2014年8月11日，李长林向崔蔚中国工商银行6222××××6499账户转账支付2015年商铺租金22000元，案外人路灿苏向李长林出具收据。 一审法院认为，李长林依据与崔蔚签订的租赁合同向崔蔚支付了案涉上海世家827-21（房权证号2××6）、827-22号（房权证号2××8）商铺2014年和2015年的租金。崔蔚在将案涉房屋出租之前已将房屋抵押于滨城信用社，并办理了抵押登记。胜滨公司于2019年作为债权受让人，实现了上述房屋的抵押权。本案争议焦点为：李长林2014年至2015年租赁期间是否侵犯了抵押权人胜滨公司的权利，应否向胜滨公司支付房屋租赁期间的占用费。首先，原告胜滨公司依据崔蔚与滨城信用社抵押合同中禁止出租的约定，主张案涉租赁合同无效。但胜滨公司并未提交证据证实李长林对于抵押事实明知或者租赁双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害他人利益以及其他无效的情形。崔蔚与李长林签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，案外人崔蔚与滨城信用社存在抵押合同关系，与李长林存在租赁合同关系。根据合同的相对性原则，抵押人崔蔚应履行抵押合同约定，非经抵押权人同意不得将房屋出租，否则应以其获得的租金等清偿债务。李长林应按照与崔蔚的租赁合同履行支付租金等合同义务。崔蔚将房屋出租，违反了抵押合同的约定，应向抵押权人承担违约责任。而被告李长林并非抵押合同当事人，且崔蔚与李长林的租赁合同合法有效，李长林在胜滨公司取得抵押权之前，已按照合同约定履行了支付2014年和2015年租赁费的合同义务，不存在对胜滨公司的侵权行为。在此情况下，胜滨公司因抵押人违反合同约定造成的损失归结于李长林的侵权行为，要求李长林向其支付取得抵押权之前的房屋占用费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决:驳回胜滨公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由胜滨公司负担。 本院二审期间，被上诉人李长林围绕上诉请求提交房屋租赁书原件及王金华书面证言各一份，用以证实王金华签字代办涉案的租赁合同。上诉人胜滨公司质证称，对证人证言的真实性有异议，没有公司开具的身份证明及身份证，对其身份不予认可；对租赁合同王金华的签名时间有异议，怀疑事后补签。上述证据证明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人李长林在2014年、2015年占有使用涉案房产的行为是否构成侵权，应否承担侵权责任。崔蔚与李长林签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，不违反公序良俗；李长林占有房屋期间，无相关权利人向其主张权利，其不知晓涉案房产存有他项权利人，且对于不知晓本身无重大过失，无证据证实崔蔚与李长林存在恶意串通损害第三人利益的情形，故《租房协议书》合法有效。李长林按照《租房协议书》约定，足额按时交纳了房屋租赁费，崔蔚将涉案房屋交付于李长林占有使用，《租房协议书》亦实际履行。李长林基于合同约定占有房屋，属于合法占有。况且，胜滨公司取得涉案权属的时间晚于李长林占有使用涉案房屋的时间，胜滨公司取得产权后，李长林已经不再占有涉案房屋。胜滨公司主张李长林侵犯其物权权利并请求损害赔偿，于法无据。综上，胜滨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人滨州市胜滨企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张秀峰 审 判 员 吴金魁 审 判 员 王 琳 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 杨群群 书 记 员 韩 静