福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0723民初484号 原告：光泽县红锦物业管理有限公司，住所地福建省光泽县武林路**楼县有线电视台楼下。 法定代表人：张善亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢双燕，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴世乐，福建名仕（南平）律师事务所执业律师。 被告：光泽佳阳房地产开发有限公司，住所地福建省光泽县武林路**皇庭丹郡****店面。 法定代表人：李国恩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江天辉，福建宗法律师事务所执业律师。 原告光泽县红锦物业管理有限公司(以下简称“红锦物业公司”)与被告光泽佳阳房地产开发有限公司（以下简称“佳阳房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后,依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告红锦物业公司的委托诉讼代理人谢双燕、吴世乐，被告佳阳房地产公司的委托诉讼代理人江天辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红锦物业公司向本院提出诉讼请求：要求佳阳房地产公司支付2015年9月1日至2020年2月29日的物业费437060.26元及违约金131118元。事实和理由：光泽佳阳房地产公司系光泽县皇庭丹郡小区多个店面的业主，红锦物业公司系皇庭丹郡小区的物业管理服务公司，红锦物业公司分别于2015年9月1日、2018年9月1日与皇庭丹郡小区业主委员会签订二份《皇庭丹郡物业服务合同》，约定由红锦物业公司为该小区提供物业服务，其中非住宅房屋（商铺）的物业费如下：2015年9月1日至2016年8月31日期间按建筑面积每平方米1元计算，2016年9月1日至2018年8月31日期间按建筑面积每平方米1.1元计算，2018年9月1日至2019年8月31日期间按建筑面积每平方米1元计算，2019年9月1日至2021年8月31日期间按建筑面积每平方米1.3元计算物业费。合同还约定业主逾期缴纳物业费，从逾期之日起每日按应交费用的5%支付违约金。合同签订后，红锦物业公司按合同约定提供物业服务，佳阳房地产公司从2015年9月1日起未按合同约定支付物业管理费。 佳阳房地产公司辩称，1.佳阳房地产公司并不知道红锦物业公司与皇庭丹郡小区业主委员会签订物业服务合同，该合同是不真实的,本案应追加皇庭丹郡小区业主委员会作为第三人参加诉讼；2.红锦物业公司从未向皇庭丹郡小区的非住宅用户提供任何物业服务；3.红锦物业公司主张的部分物业费标准过高，且部分费用超过诉讼时效。 红锦物业公司围绕诉讼请求向本院提交了物业服务合同、不动产查询证明、催款函和签收单、商品房买卖合同、回复函、民事裁定书等证据，以此证明佳阳房地产公司欠物业费的事实。佳阳房地产公司对物业服务合同的真实性提出异议，认为合同中“皇庭丹郡小区业主委员会”的公章是否真实无法确认，即使该合同是皇庭丹郡小区业主委员会签订，该合同也仅有第六页加盖公章，未盖章部分是不存在的，该合同仅能代表住宅用户，不能代表非住宅用户，红锦物业公司也未按合同约定为非住宅用户提供物业服务。催款函并未收到，对不动产查询证明、商品房买卖合同、回复函、民事裁定书无异议。本院认为，红锦物业对不动产查询证明、商品房买卖合同、回复函、民事裁定书无异议，本院予以确认。对于物业服务合同，每页内容具体连贯性，合同落款处也加盖“皇庭丹郡小区业主委员会”的公章，并有相关业主的签名。另外，红锦物业公司于2019年5月20日向本院提起的（2019）闽0723民初601号物业服务合同纠纷一案中，红锦物业公司向本院提交了本案诉争的二份物业服务合同，该案本院已作出判决并生效，该生效法律文书亦对本案诉争的二份物业合同予以确认，佳阳房地产公司认为该合同不真实，但未举证证明，因此，对红锦物业提供的二份物业服务合同本院予以采信，佳阳房地产公司认为物业服务合同不真实的抗辩意见，依据不足，不予采纳。催款函和签收单无法体现红锦物业有效将催款函送达给佳阳房地产公司，对催款函不予采信。上述证据结合当事人的陈述，可以证明以下事实： 2015年9月1日，红锦物业公司与皇庭丹郡小区业主委员会签订《皇庭丹郡物业服务合同》，约定由红锦物业公司为皇庭丹郡小区提供物业服务，期限2015年9月1日至2018年8月31日，物业费标准如下：2015年9月1日至2016年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.4元（多层）、0.55元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元；2016年9月1日至2018年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.5元（多层）、0.65元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.1元。若业主逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的5%支付违约金。2018年9月1日，红锦物业公司再次与皇庭丹郡小区业主委员会签订《皇庭丹郡物业服务合同》，约定由红锦物业公司为皇庭丹郡小区提供物业服务，期限2019年9月1日至2021年8月31日，物业费标准如下：2018年9月1日至2019年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.5元（多层）、0.65元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元。2019年9月1日至2021年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）、0.75元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.3元。若业主逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的5%支付违约金。 佳阳房地产公司在皇庭丹郡小区的商业用房有60余套，其中截至2019年11月30日面积共计7734.15平方米，2019年12月1日起至2020年2月29日面积共计6907.1平方米。 在审理过程中，佳阳房地产公司提交了照片、视频及部分非住宅用户的书面证明并申请证人出庭，照片、视频反映皇庭丹郡小区存在垃圾无人清扫、消防设施破损等情况，证人证言反映业主未参与选举业主委员会，对签订合同的情况不了解，红锦物业公司也未向非住宅用户提供物业服务，红锦物业公司也从未主张物业费。 2019年7月5日，红锦物业公司曾向本院提起诉讼，要求佳阳房地产公司支付物业费，后以重新搜集证据为由撤诉，本院于2020年1月6日作出（2019）闽0723民初767号民事裁定，准许红锦物业公司撤诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中皇庭丹郡小区业主委员会与红锦物业公司签订的《皇庭丹君物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，佳阳房地产公司作为皇庭丹郡小区非住宅用户（商铺）的业主，上述合同依法对其具有约束力。 关于佳阳房地产公司辩称的“红锦物业公司从未向非住宅用户（商铺）提供物业服务，因此不需要支付物业费”的问题，向本院提供了相关照片、视频，并申请证人出庭作证，该照片、视频以及证人证言能够客观反映皇庭丹郡小区部分区域在公共部位、消防设施设备、环境卫生等方面存在瑕疵，可以确认并推断红锦物业公司在日常工作中存在物业管理服务不到位的情形，对此，本院在裁判时将予以考虑这一因素。但是，本院同时认为，物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于业主共有权利，如果业主均以物业服务企业未提供物业服务或服务不满意而拒交物业费，则物业服务正常所需经费将无法得到保障，物业服务区域内的“交费”与“提供保质保量服务”将陷入恶性循环之中，最终受害的仍是该区域内的所有业主，物业管理服务中的一般性瑕疵不能成为拒交物业费的事由。因此，佳阳房地产公司应向红锦物业公司支付物业费。 关于本案佳阳房地产公司欠交物业费的金额，依合同的约定，佳阳房地产公司拖欠的物业管理费计算为：1、佳阳房地产公司所有的店面截至2019年11月30日面积为7734.15平方米，2019年12月1日起至2020年2月29日的面积为6907.1平方米，合同约定2015年9月1日至2016年8月31日非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元；2016年9月1日至2018年8月31日，按建筑面积每月每平方米1.1元，2018年9月1日至2019年8月31日，按建筑面积每月每平方米1元，2019年9月1日至2021年8月31日，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.3元。截至2020年2月29日的费用计算为：7734.15平方米×1元×12个月（2015年9月1日至2016年8月31日）+7734.15平方米×1.1元×24个月（2016年9月1日至2018年8月31日）+7734.15平方米×1元×3个月（2018年9月1日至2018年11月30日）+6907.1平方米×1元×1个月（2018年12月1日至2018年12月31日）+6907.1平方米×1元×8个月（2019年1月1日至2019年8月31日）+6907.1平方米×1.3元×6个月（2019年9月1日至2020年2月29日）=436233.09元。 关于本案是否超出诉讼时效的问题，诉讼时效是当事人向人民法院请求保护民事权利的期间，因权利人向义务人提起履行请求或义务人同意履行义务之日起中断。本案中皇庭丹郡小区业主委员会与红锦物业公司签订的物业服务合同中约定“每季度的第一个月为缴费时间”，可见本案物业费属于继续性债务，分别以季和月为单位独立形成债权，应分别计算诉讼时效。具体来说，佳阳房地产公司从2015年9月1日开始拖欠物业费，《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效期间为二年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效期间为三年，本案中佳阳房地产公司否认红锦物业公司向其催讨过物业费，红锦物业公司认为其于2019年6月3日以书面形式向佳阳房地产公司邮寄催款函，但邮局查询单无法体现红锦物业公司有向佳阳房地产公司有效送达该催款函，对红锦物业公司提出2019年6月3日催讨物业费的意见，应不予支持。本案中2015年10月开始产生的物业费，在《中华人民共和国民法总则》施行时尚未满二年，可适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，红锦物业公司曾于2019年7月5日向本院提起诉讼，后撤诉，2019年7月5日可以认定为红锦物业公司主张物业费，2016年7月5日前产生的物业费已超过诉讼时效期间。2016年7月前的物业费金额为：7734.15平方米×1元×10个月（2015年9月1日至2016年6月30日）=77341.5元。 综上所述，本案中红锦物业公司为皇庭丹郡小区提供了物业服务，佳阳房地产公司作为小区业主应按合同约定向红锦物业公司履行支付物业管理费用的义务，佳阳房地产公司拖欠物业服务费，是造成本起纠纷的原因，应承担相应的民事责任。佳阳房地产公司拖欠的2015年9月1日至2020年2月29日期间的物业管理费共计436233.09元，其中2016年6月30日以前的物业费77341.5元已超过诉讼时效，2015年7月起至2020年2月29日期间所欠的物业管理费为358891.59元。因红锦物业公司在提供物业管理服务过程中，确实存在一定的服务瑕疵，为促进物业服务企业与业主之间的和谐关系，本院酌定佳阳房地产按约定标准的90%支付物业管理费，即佳阳房地产公司应支付物业管理费323002.43元（358891.59元×90%）。对红锦物业公司主张的违约金131118元，本院认为，鉴于红锦物业公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，导致业主未能及时交纳物业费，故红锦物业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、光泽佳阳房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向光泽县红锦物业管理有限公司支付物业管理费323002.43元； 二、驳回光泽县红锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9481.7元，减半收取计4740.85元，由光泽佳阳房地产开发有限公司负担2695元，光泽县红锦物业管理有限公司负担2045.85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 员 涂建国 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 罗 娟 书 记 员 范剑锋 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。