山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0911民初2747号原告：郑华春，男，1991年3月4日出生，汉族，住泰安市。原告：戚杰，女，1990年10月20日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：葛良，执行董事。委托诉讼代理人：李志娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓久义，男，该公司员工。原告郑华春、戚杰与被告泰安天房泰岳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告郑华春、戚杰的委托诉讼代理人王波，被告泰安天房泰岳置业有限公司的委托诉讼代理人李志娟、邓久义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑华春、戚杰向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告支付原告违约金（按照购房款958769元为基数，按照每日1?，自2018年8月18日起开始计算，截止到2020年5月7日为60211元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于泰安市天房美郡国际城28号楼1单元402室房产一处，并签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告依约支付了全部购房款，但被告未在合同约定的期限内如约为原告办理上述房产的产权转移登记手续，亦未按照合同约定支付原告违约金，原告多次与被告协商办证及支付违约金事宜，未达成一致意见，为此成诉。被告泰安天房泰岳置业有限公司辩称，一、对于原告未能取得房屋所有权登记证书，被告不存在着主观的过错。首先合同第二十条第（二）项约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。无论是从字面意思理解，还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。自商品房交付使用之日起90日内，这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权转移登记手续。其次，被告为买受人办理房屋所有权转移登记手续，履行过协助提供资料的义务，但是由于泰安市建设主管部门不予核发工程竣工验收备案证书和竣工验收备案表导致未能完成。综上，对于原告未能取得房屋所有权登记证书，被告不存在着主观上的过错。二、如果认定存在违约行为，违约金应从交房之日起456日开始计算。原告与被告签订的商品房买卖合同第二十条第（三）款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第一种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起，至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金，该条约定中的买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满，应当为从商品房交付使用之日起第455天，理由如下：首先双方签订的商品房买卖合同并未明确约定买受人完成房屋所有权登记的期限，属于约定不明。双方签订合同约定的第二十条第（二）款约定的是买受人办理房屋所有权登记手续的开始时间，而不是完成时间。其次，既然双方签订的合同约定不明，那么就应该按照法律规定来确定违约金的起算时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……，办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，为法律赋予买受人和出卖人办理房屋所有权登记的宽限期，若超过1年后因出卖人的原因导致买受人未取得产权证，则出卖人应该从商品房交付起的第456天开始计算违约金。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条，是山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的格式版中的具体条款，被告并未做修改。因此对该条款的理解应以山东省和泰安市相关行政主管部门解释为准，被告多次到泰安市住房和城乡建设等行政主管部门咨询得到的回复，均是逾期办理产权登记的违约金应从交房之日起在第456天开始计算。三、原告主张违约金过高，请求法院予以适当减少。原告已经将户口办理至诉争房屋内，且在房屋交付后已装修入住，故所有权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失，而日1?的标准高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，请求减少违约金，综上所述，请求依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2018年3月7日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市天房美郡国际28号楼1单元4层402室商品房一套，总价款为958769元，被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房；合同第二十条房屋（不动产）登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款958769元。2018年5月19日，被告将房屋交付给原告。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交接表、及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点为：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2018年5月19日办理完毕涉案房屋的交接手续。根据合同第二十条第（二）款约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告至今未完成涉案房屋初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权转移登记的初始条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”故系被告原因致使涉案房屋的不动产权证不能及时办理，被告应承担违约责任。因此，原告主张被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续的和逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理所有权转移登记条件时协助原告办理房屋所有权转移登记手续。二、违约金的计算标准及期间。合同第二十条第（三）款约定的每日1?的违约金，不超出法律规定，本院予以确认。关于违约期间的起算时间，原告主张为2018年8月18日即“商品房交付使用之日起90日”的次日，被告辩称为房屋交付后455天的次日，合同第二十条第（三）款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金”。按照上述合同约定，被告自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起承担违约责任。合同第二十条第（二）款约定，“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。故违约期间的起算时间应为房屋交付使用之日起90日的次日，被告辩称违约期间的起算时间为房屋交付之日起455天的次日，无事实和法律依据，本院不予采信。违约期间的截止时间为合同约定的实际完成房屋所有权登记之日。违约期间应自2018年8月18日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止。综上，被告应承担的违约金数额如下：2018年8月18日至2020年5月7日期间的违约金数额为：958769元×1?×626天＝60211元，2020年5月8日至被告实际协助原告办理完毕房屋所有权转移登记之日的违约金，应以958769元为基数按每日1?的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在泰安市天房美郡国际城28号楼1单元4层402室房屋具备办证条件时，协助原告郑华春、戚杰办理该房屋的所有权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告郑华春、戚杰自2018年8月18日至2020年5月7日逾期办理房屋所有权转移登记违约金60211元，并支付原告郑华春、戚杰以总房款958769元为基数，按每日1?标准计算的自2020年5月8日起至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告郑华春、戚杰办理完毕上述房屋的所有权转移登记手续之日止的逾期办理房屋所有权转移登记的违约金；三、驳回原告郑华春、戚杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计653元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇二〇年六月二十四日法官助理丁龙书记员王文哲