广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初443号 原告：韦红，女，1976年3月26日生，壮族，原住广西壮族自治区来宾市兴宾区八一铁合金总厂厂部****，现住广西壮族自治区来宾市。 委托诉讼代理人：傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金春，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：宁兆寿，男，1983年4月29日生，汉族，住，住广东省广州市白云区/div> 委托诉讼代理人：韦金秋，广西典哲律师事务所律师。 第三人：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**欧雅明珠**，统一社会信用代码：91450200348559737E（1-1）。 法定代表人：刘飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雁，该公司职工。 原告韦红与被告宁兆寿、第三人柳州市世华房地产中介有限公司（以下简称：世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告韦红及其委托诉讼代理人黄金春，被告宁兆寿的委托诉讼代理人韦金秋，第三人世华房地产公司的委托诉讼代理人朱雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦红向本院提出诉讼请求：1.解除韦红与宁兆寿及世华房地产公司于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》；2.宁兆寿双倍返还定金91200元；3.宁兆寿赔偿韦红中介服务费损失2280元；4.本案诉讼费（包括：案件受理费、公告费、保全费等）由宁兆寿承担。诉讼过程中，韦红变更诉讼请求为：1.解除韦红与宁兆寿及世华房地产公司于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》；2.宁兆寿双倍返还定金91200元；3.宁兆寿返还购房款22400元；4.宁兆寿赔偿韦红中介服务费损失2280元；5.本案诉讼费（包括：案件受理费、公告费、保全费等）由宁兆寿承担。事实与理由：2017年12月30日，韦红、宁兆寿及世华房地产公司签定《房屋买卖合同》，合同约定：宁兆寿自愿出售位于柳州市房屋一套给韦红，建筑面积：27.13平方米，权属为全产权房，房屋总成交价为228000元。韦红与宁兆寿签订本合同时支付68000元作为定金，定金自动转为房款。韦红通过银行按揭方式向宁兆寿付清剩余购房款160000元。三方约定于2018年1月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续。签定合同的当日，韦红即向宁兆寿支付68000元的定金，并按照约定办理银行积极按揭贷款手续，以便将剩余尾款尽快支付给宁兆寿。但宁兆寿则以种种理由拒绝配合韦红及世华房地产公司办理该房屋过户手续。因宁兆寿的行为已经构成违约，为了维护韦红的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 宁兆寿辩称，不同意韦红的诉请。理由：1.本案第三人依照约定出资解押涉案房屋即可办理房屋过户手续，双方签订的房屋买卖合同是可以履行的，不同意韦红要求解除合同的诉请；2.宁兆寿并没有收到诉状中称的定金，收到的是世华房地产公司支付给宁兆寿的代收房屋款11000元，所以不应支付韦红称的定金，且三方约定的定金已经超过主合同20%，违反担保法第91条规定，定金的约定是无效的，该款应认定为预付购房款；3.韦红的第3、4、5项诉请无法律和合同依据。综上，请求驳回韦红的诉请。 世华房地产公司辩称，第三人同意解除房屋买卖合同，对诉请第2项不知道韦红是怎么计算的，第3项、第4项由法院认定，另外合同约定解押事情是宁兆寿自行解押，而宁兆寿已经在签订合同当天确认收取购房定金并出具相关收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行证据交换和质证。对于韦红提交的证据，宁兆寿、世华房地产公司对证据的真实性均认可，对于宁兆寿提交的证据，韦红、世华房地产公司亦认可证据的真实性，本院经审查，认为韦红及宁兆寿提交的证据真实有效，与案件具有关联性，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，韦红、宁兆寿、世华房地产公司三方签订《房屋买卖合同》，韦红为合同的买方，宁兆寿为合同的卖方，世华房地产公司为合同的经纪方，合同约定：宁兆寿将其所有的位于房屋出售给韦红，房屋成交价为228000元，于签订合同时支付定金68000元，房价余款160000元按银行按揭付款的方式支付；物业的交付：三方约定于2018年1月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续；还约定合同三方的权利义务与违约责任：1.卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证办理交易过户完成时买方无需对上述事项负责。卖方保证对该物业享有完整的处分权以及由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任等；2.经纪方世华房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付2280元作为咨询及中介服务费，如买方或者卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询费及中介服务费等；3.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金等。同日，韦红将合同约定的68000元交付给宁兆寿，宁兆寿出具《收款收据》给韦红收执，言明：宁兆寿是跃进路40号之三百草新都3-18号之业主，现约定该房产售价228000元，现收到买方韦红交来上述单位之购房定金和部分购房款项，金额为68000元。世华房地产公司亦于当日收到韦红支付的中介服务费2280元。后因跃进路40号之三百草新都3-18号房产存在抵押情况，故无法办理房屋过户手续。现韦红认为因宁兆寿未及时配合韦红及世华房地产公司办理房屋过户手续，宁兆寿已构成违约，故韦红诉至法院成讼。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，韦红与宁兆寿、世华房地产公司于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》，系三方的真实意思表示，该合同未违反法律法规或强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，本案中，三方约定于2018年1月31日前到房产交易中心办理过户手续，现因宁兆寿所出售的房产存在抵押，导致无法办理过户，经韦红多次督促宁兆寿配合办理房屋过户手续的情况下，宁兆寿仍未采取补救措施履行合同，故韦红要求解除韦红与宁兆寿、世华房地产公司于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。 关于定金及购房款，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，购房款总价为228000元、合同约定的定金为68000元，韦红关于双方约定的定金过高，其于2017年12月30日交付给宁兆寿68000元中定金为45600元（房屋总价228000元×20%）、购房款为22400元的主张本院予以支持。韦红要求宁兆寿双倍返还定金计91200元及购房款22400元，符合法律规定，本院予以支持。关于中介服务费，根据韦红、宁兆寿、世华房地产公司签订的《房屋买卖合同》约定：“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询费及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”，现韦红已向世华房地产公司支付中介服务费，因宁兆寿未能为韦红办理过户手续，给韦红造成损失，故宁兆寿应向韦红赔偿中介服务费2280元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除韦红、宁兆寿、柳州市世华房地产中介有限公司于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告宁兆寿于本判决生效之日起十日内向原告韦红双倍返还定金91200元； 三、被告宁兆寿于本判决生效之日起十日内向原告韦红返还购房款22400元； 四、被告宁兆寿于本判决生效之日起十日内向原告韦红赔偿中介服务费损失2280元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6122元（原告韦红已预交），由被告宁兆寿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  韦黎黎 人民陪审员  叶 青 人民陪审员  王丽敏 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  廖彦慧 书 记 员  黎 清