山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初2603号 原告：桓台新世界装饰材料城业主委员会。住所地：桓台新世界装饰材料城。 负责人：马祖国，业委会主任。 委托诉讼代理人：宋立会，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被告：刘方龙，男，1967年4月11日生，汉族，现住桓台县。 委托诉讼代理人：张伟，山东法德利律师事务所律师。 原告桓台新世界装饰材料城业主委员会（以下简称新世界业委会）与被告刘方龙恢复原状纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世界业委会的委托诉讼代理人宋立会、被告刘方龙及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新世界业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告退出场地、恢复原状；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告处业主。2015年起私自占用业主共有的土地两宗（面积200平方米，四至范围：新世界材料市场南侧，市场配电室东侧，市场9#棚西侧，市场南院墙北侧）搭建临时建筑用于经营。2019年7月23日前向桓台新世界装饰材料城（以下简称新世界材料城）原物业交纳租金，后未再交纳。为此原告全体业委会成员研究决定收回被告所占土地用于全体业主公用，但被告拒不迁出。被告所占土地系全体业主共有，被告的行为严重侵害了全体业主的合法权益，原告为此提起诉讼。 被告刘方龙辩称：原告诉求被告私自占用共有面积要求退出场地不能成立，理由是被告自2009年5月20日起与新世界材料城原物业公司淄博天齐物业有限公司签订场地临时租赁合同，被告合法使用涉案共有面积。此后，每年签订一次合同，合同日期一直延续到2019年7月31日，被告按期交纳每年的租金，原告诉称侵权不成立；原告系新世界材料城业主委员会，其职权仅限于代理全体业主行使权利。根据物权法及司法解释规定，业主委员会做出涉及公共区域的重大决定应召开全体业主并经过全体业主人数或面积一半以上的多数表决通过。因此，被告要求原告提供经过全体业主召开大会并对此次收回共有面积进行合法决议的书面会议记录，否则该项决议依法不成立；原告在诉状中加盖的业主委员会印章并非经过负责人马祖国加盖，对印章真实性提出异议；因租赁合同于2019年7月31日到期，故被告在到期前的2019年7月24日，与该材料城204户业主其中的162户业主协商后，同意将租赁的共有面积继续租赁，租赁时间自2019年8月1日至2020年7月31日。 本案中，原告为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据： 证据一、桓台县住房保障中心备案的业主委员会成立备案表一份，证实原告主体合法，具有代表全体业主行使诉讼权利的主体资格。 证据二、不动产登记中心存档的新世界材料城土地平面图一份，证实被告占有的土地属全体业主共有的新世界材料城规划的公用部分。 证据三、2019年7月28日的会议纪要一份，证实原告诉求系经过业主委员会表决一致通过，该诉求足以代表新世界材料城业主的意志，是为维护业主利益做出。 证据四、淄博市消防支队2019年1月23日做出的“应急淄消（防）[2019]1号”文件一份，证实被告占有共有土地上的违章建设是违章建筑，消防部门曾对此进行过执法。另，材料城所在的索镇人民政府也曾会同各部门对包括被告违建在内的情形做出过整改的执法行为。 证据五、被告占用共有土地搭建违章建筑的现场临时照片二张，证实被告违法占用业主共有土地的情形。 证据六、通知一份，证实2019年7月28日原告曾经明确告知被告退出占有的业主共有部分的场地。 被告刘方龙的质证意见：证据一、真实性有异议，该备案表属于复印件，应经主管部门盖章确认。对证明问题有异议，该备案表仅载明了业主委员会七名成员的姓名及信息，并未提交该七名成员经材料城204户业主召开大会选举业主委员会成员的会议记录，不能证实该七名成员构成合法的业主委员会，更不能代表全体业主。该备案表也未对起诉状中加盖的业主委员会印章备案，不能证明起诉状中印章的真实性；证据二、真实性无异议；证据三、真实性有异议，业委员会参会人员不全，没有主任马祖国的签名及到场，仅有6名成员签字，不符合物权法的规定，应当召开全体业主大会，并经过全体业主人数和面积双过半数同意，才能认定不再继续租赁决议的合法性；证据四、真实性无异议，不能证明被告租赁的公共面积系违章建筑。关于违章建筑的认定应由城市规划部门做出行政确认，消防大队仅是对业主消防使用出现的问题进行监督管理。且原告提交的文件没有针对被告及任何一个行政相对人，与本案无关；证据五、真实性无异议；证据六、被告收到该通知后第二天就向原告回复，意见是当时被告收到的通知没有加盖业主委员会印章，原告提交的通知中的章是后加盖的，且该章也不是原公章。通知中的物业服务公司在此前没有和材料城签订物业管理合同，被告此前因没有新物业公司接管，所以就组织全体业主征求意见，162户业主签字收取被告延期一年的租金，也就说明延期一年事出有因。没有召开业主大会，被告不认可通知的合法性。 为反驳原告诉求，被告刘方龙提交了如下证据： 证据一、场地临时租赁合同（2009年、2019年）两份、平面图一份、租金收据10份，证明被告租赁共有面积系与新世界材料城物业公司签订租赁合同后合法使用，不构成侵权，租赁时间截至2019年7月31日。 证据二、2019年7月24日新世界材料城162户业主签字确认表一份。证实根据物权法规定已经过双半数以上的业主同意被告按照原合同价格继续租赁，期限自2019年8月1日至2020年7月31日止。该162户业主签字，效力远大于原告提供的6位业主的签字。 证据三、2019年7月25日被告在新世界材料城所有业主微信群中发出的全体业主告知一份，证明被告按照原价格继续租赁使用一年的意思表示，是征求全体业主意见后，有80%的业主即162户业主签字认可。 证据四、被告与业主委员会主任马祖国通话录音一份，证明马祖国对本次起诉不知情，起诉状加盖的印章也不是马祖国手中持有的合法有效的印章。 证据五、2019年7月28日的通知一份、复函一份，证实原告解除合同没有合法依据。 原告新世界业委会的质证意见：证据一、真实性无异议，但物业公司无权将业主共有的土地租赁给被告使用，协议内容本身违反物权法等法律规定。另，该合同的时间截止日期也早已届满，材料城物业公司自2019年变更为山东和合创业服务有限公司。因此，该证据不能证实被告所称的合法占用土地。但该合同中载明的土地两宗合计面积343平方米及相应平面图确系被告占用土地，原告认可要求被告返还的土地以该合同中的土地为准；证据二、有异议，被告所称的签字业主未到庭作证的情况下该签字真实性无法确认。另，业主的意思表示应依法由业主委员会形成书面文件并做出，被告私自与单个业主就土地违法使用问题接触，本身违反法律规定；证据三、真实性无异议，但该通知系被告单方做出的告知，因告知内容本身不符合法律规定，因此不能证实所证明的问题；证据四、真实性不清楚，录音内容不能否认原告诉讼的合法性。经庭前了解，马祖国与被告存在冲突，在此情况下马祖国出于自我保护，录音中的通话内容属人之常情；证据五、真实性无异议，原告知道被告回复的事实，但该回复恰是被告继续实施损害共同业主利益的表现。 本院认为，被告称原告提交的证据一系复印件，对该证据的真实性存有异议，进而认为该备案表也未对起诉状中加盖的业委会印章备案，不能证明起诉状中印章的真实性。为此本院到相关部门调取了原告成立时的相关材料，并对该印章的真实性进行了核实。被告对本院调取的原告成立时相关材料的真实性表示无异议，对原告成立的合法性亦予以认可，但对原告出具的证明有异议，认为该业委会主任是马祖国，公章在马祖国手中，原告提供的公章不是马祖国提供的，而是经非法程序刻制的公章。对此本院认为，原告系合法成立的业主委员会，该业主委员会成员中已经有六名成员出具证明证实该印章的真实性，故本院对该印章的真实性予以确认；被告对原告提交的证据二、五、六的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对原告提交的证据三的真实性有异议，但该证据盖有原告印章，且有该业主委员会六名成员的签字，对该证据的真实性，本院予以确认；被告对原告提交的证据四的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认，但该证据从证据形式及证明内容上均与本案不存有关联性，故原告提交该证据证明的问题，本院不予采信。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，本院予以确认；被告提交的证据二、三，业主确认收款表并非发生于原、被告之间，原告亦不予以认可，且被告并不能证实该业主确认收款表及告知内容存在合法性及有效性，故被告提交该两份证据证明的问题，本院不予采信；被告提交的证据四系通话录音，因马登国未出庭作证，本院无法核实该证据的真实性，故不予采信；原告对被告提交的证据五的真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新世界材料城原聘用的物业公司为淄博天齐物业服务有限公司，刘方龙系该材料城业主。刘方龙自2009年7月起租赁位于该材料城的土地两宗，并与淄博天齐物业有限公司签订了租赁合同。合同签订后，刘方龙在该临时场地上建设了临时建筑设施，并一直交纳租金。2018年7月20日刘方龙（乙方）与淄博天齐物业有限公司（甲方）重新签订场地临时租赁合同一份，合同主要内容“乙方临时租赁甲方位于桓台县桓台大道1603号新世纪装饰材料城的土地3处，分别为：（1）、配电室西侧场地一处，经双方实测面积43㎡；（2）137#营业房南侧场地一处，经双方实测面积472㎡；（3）191#仓储房南侧场地一处，经双方实测面积8㎡.共计523㎡（附：临时场地租赁平面图），租赁期限：自2018年8月1日起至2019年7月31日止。年租金由乙方一次性交给甲方。合同期满前20日内，双方可共同协商续租事宜，同等条件下，乙方可优先承租该场地。若甲乙双方未续签合同，乙方必须在承租到期日清理完临时场地上所有地上附着物，倒出场地交甲方。因该场地属临时租赁，若甲方对该场地有其他需要或者根据国家政策必须拆除地上建筑物的，甲方需提前30日书面告知乙方，乙方向甲方承诺一定在甲方通知期限内无条件拆除地上附属物、转移货物、倒出场地，甲方退还乙方自双方办理交接手续之日起剩余期限的租金。经查，该临时租赁场地系桓台新世界装饰材料城公共用地，属全体业主共有。后淄博天齐物业服务有限公司退出新世界材料城，被告刘方龙租赁的土地减少至240平方米左右（位于新世界材料城**营业房南侧空地减少至200平方米，位，位于新世界材料城配电室西侧空地面积约为43平方米 2018年8月份，新世界材料城更换了物业公司，并于2018年底成立了业主委员会，该业主委员会主任为马祖国，委员7人，分别为马祖国、袁辉富、巩向同、郑国栋、宋立军、张海波、毛宇。 2019年7月28日上午，袁辉富、巩向同、郑国栋、宋立军、张海波、毛宇召开了业主委员会委员会议。该会议纪要内容为：1、经过两次书面通知，刘方龙未签订场地租赁协议，未交纳场地租赁费。并在市场散播反面言论，经业委会和市场物业管理部共同决定：收回刘方龙所占南侧市场临建地皮，并书面下发通知。2、业委会通过最终通过法律途径收回该场地，不接受法院调解。同一天，原告和山东和合创业服务有限公司给刘方龙送达通知一份，内容为“市场南侧临建刘方龙商户：市场物业管理部门通知你在期限内签订《场地租赁协议》并缴纳场地租赁费，截至2019年7月27日最后期限内仍未配合签订《场地租赁协议》并缴纳场地租赁费；经市场业主委员会和物业管理部门共同决定，将你在市场南侧独立临建位置占用场地予以收回，并于2019年8月3日前结清前期租赁费，交还场地。刘方龙收到上述通知后，出具回复函一份，内容为”山东和合创业服务有限公司新世纪材料市场管理部：你部7月28日关于市场南侧我处临建场地收回事宜的通知已收到。现本人做出的回复如下：一、就本通知而言，没有业委会印章。二、你部是否有权做出决定。三、本人认为全体业户才有权力决定此事。注：本人已于全体业户协商，同意本人按照上一年的租赁费标准继续使用此处空地，并已有百分之八十的业户收取了2019年8月1日至2020年7月31日的租赁费。 本院认为，业主委员会对业主损害业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。本案中，被告刘方龙与新世界材料城原物业公司签订的临时场地租赁合同到期后，未能签订新的租赁合同，应当依约清理完临时场地上建设的设施及货物，并倒出场地。因涉案场地属新世界材料城公共用地，属全体业主共有，原告为维护新世界材料城全体业主的共同利益，诉求被告退出租赁场地、恢复原状，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款之规定，判决如下： 被告刘方龙在本判决生效后三十日内恢复其与淄博天齐物业服务有限公司于2018年7月20日签订的临时场地租赁合同中剩余占用的临时场地（位（位于桓台新世界装饰材料城**营业房南侧空地约200平方米于桓，位于桓台新世界装饰材料城配电室西侧空地面积约为43平方米并退出场地。 案件受理费50元，由被告刘方龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  陈强 二〇二〇年六月十九日 书记员  张倩