安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0102民初4828号 原告：刘自荣，男，汉族，1963年3月29日出生，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：张跃环,安徽舒洲律师事务所律师律师。 被告：孙义华，男，汉族，1960年6月26日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王雄，安徽典兴律师事务所律师。 原告刘自荣诉被告孙义华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理.原告刘自荣及其委托诉讼代理人张跃环，被告孙义华及其委托诉讼代理人王雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘自荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告因不能交付位于四岗社区付岗居民组“中国合肥农产品国际物流园项目交房验收单第264号”房给原告造成的损失赔偿款784980元、向原告返还预付房款190000元及利息；2、依约承担违约金380000元；3、请求判令本案受理费、案件执行费、律师费等为实现债权发生的相关费用由被告承担。 事实和理由：2011年7月14日，原、被告签订《售房协议》一份，约定被告以252000元房价向原告出售现有预期拆迁回迁房90平方一套,原告依约先付房款190000元，被告向原告出据收到190000元现款收条一份；约定到18个月后交房再付余款，交房以开发商交房时日为准；到期被告不能交房愿承担向原告双倍付款违约金，原告不要房被告不退款。后原告依约多次向被告主张交付该房未果，被告因不能交付位于四岗社区付岗居民组“中国合肥农产品国际物流园项目交房验收单第264号”房给原告造成的损失赔偿款784980元（原、被告签约时房价2800元/平，现房均价11522元/平，90平房款损失计784980元）。为维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。 被告孙义华辩称：第一、《售房协议》系原告与《售房协议》中的见证人刘某恶意串通，欺诈被告而签订的，出售房屋并非被告真实意思表示，《售房协议》应属于无效合同。1、原、被告根本不认识，而原告与《售房协议》中的见证人刘某却是亲戚关系，被告是通过见证人刘某认识原告；2、见证人刘某当时在搞传销，被告也因见证人刘某而深受其害，是见证人刘某告诉被告可以出售房屋，搞活动资金，买受方由他来介绍，因此签订了《售房协议》，但是被告根本没有出售房屋的意思表示。3、被告根本没有收到《售房协议》中的19万元，当时就被见证人刘某拿走了，被告只是按照他们的要求签字、打收条。4、从《售房协议》签订之日至今，原告从来没有找过被告，要求被告履行合同，直到被告收到法院起诉材料才得知。根据售房协议的约定，乙方不要房屋甲方不退款，具体退款数额以甲方收到的为准，原告没有提交证据证明向被告要求履行合同的情况下，就要求解除双方签订的售房协议，根据约定被告不承担任何赔偿责任和退款责任。第二、原告主张的损失赔偿款605430元，无事实和法律依据。1、《售房协议》中已经明确约定了违约责任，即“如到期甲方不给房屋玖拾平方，甲方愿承担双倍付款违约金”并没有约定所谓的房屋差价损失。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，然而，本案合同履行时间较长，随后出现了房价涨速过快、涨幅较大的情形，远远超出了房地产行业经营的通常预期，此种情形，是订立合同时无法预见到或者应当预见的；三、原告主张的违约金380000元，被告认为违约金数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 经审理查明：2011年7月14日，原、被告签订《售房协议》一份，约定：甲方（孙义华）现有预期拆迁回迁房玖拾平方壹套，全房总价格为贰拾伍万贰仟元整（￥252000）出售给乙方（刘自荣），乙方须先付壹拾玖万元整（￥190000），到十八月后交房再付余款，交房时日以开发商交房为准。如到期甲方不给房屋玖拾平方，甲方愿承担双倍付款违约金，乙方不要房屋甲方不退款，具体付款数目以甲方收条为准。房址：合肥农产品国际物流园项目：四岗社区付岗居民组孙义华254号回迁证。甲方配合乙方无条件办理过户房产事宜，办证费用由乙方自行解决，其余费用由甲方承担，如有平方变动，正负5平方左右双方按原价扣付。原、被告双方及见证人刘某在上述协议落款处签名。协议签订当日，刘自荣向孙义华交付现金190000元，孙义华出具收条一张，刘某、王巧珍作为证明人在收条上签名。2018年8月13日，原告从大兴镇四岗社区居民委员会获知合同约定的房屋已交付被告，遂向本院提起诉讼，请求被告交付涉案房屋，后撤诉提起本案诉讼，请求被告赔偿因不能交付房屋给原告造成的损失。2019年9月24日，四岗社区居民委员会出具《情况说明》一份，说明内容为：“四岗社会辖区百大周谷堆国际物流园项目拆迁居民孙义华户在大兴新区分配了三套房屋，验收单号为264号，房屋分别是Ａ3-2401、Ａ3-3002、Ａ2-305，被儿子孙桐已领取，目前房产证未办理”。庭审中，被告孙义华认可开发商于2016年6月30日向其交付上述房屋，其中Ａ3-2401室面积约100平方米、Ａ3-3002室面积约80平方米、Ａ2-305室面积约100平方米。 本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托安徽省金和房地产土地价格评估有限公司评估上述房屋中面积约90平方米的房屋在2018年11月18日的市场价格。评估公司于2020年3月21日出具皖金和房估字（2020）007号房地产估价报告，估价结果为：位于合肥市瑶海区“中国合肥农产品国际物流园项目”交房验收单第264号Ａ3-2401成套住宅用房【建筑面积为99.37㎡】在价值时点的市场价值为:总价946698元，单价9527元／㎡。本次评估发生评估费2144元。原告据此变更其诉讼请求为：1、请求解除双方签订的售房协议；2、被告赔偿原告90平方房屋差价损失：（9527-2800）元／平方×90平方＝605430元；3、被告返还原告已经支付的190000元购房款；4、被告承担违约金3800000元（190000元预付房款×2）；4、被告承担诉讼费及评估费。 以上事实，有原告身份证复印件、被告身份证复印件、售房协议、收条、“中国合肥农产品国际物流园项目交房验收单第264号”交房单证、《情况说明》、证人证言、皖金和房估字（2020）007号房地产估价报告及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：被告孙义华与原告刘自荣签订《售房协议》，对拟售房屋的位置、面积、总价、付款方式、付款期限、交房期限、违约责任等均作明确约定，具备房屋买卖合同的主要条款，合同约定的购房预付款190000元，原告也于协议签订当日交付给了孙义华，孙义华亦向原告出具了收款收条，故双方之间成立房屋买卖合同法律关系。被告主张售房协议是原告与案外人刘某恶意串通、欺诈被告而签订，提交刘某的借条及证人万某的证言为证，但该借条载明的借款人为刘某，出借人为孙义华，证人当庭亦陈述其并不认识原告刘自荣，上述证据不能证明被告的主张，本院不予采信。案涉售房协议是当事人双方自愿签订，亦无违反法律之情形，应属有效，双方应遵循诚实信用原则履行合同义务。根据本案查明的事实，2016年9月被告已从开发商处取得三套安置房，售房协议约定的交房条件业已成就，但被告至今未向原告履行交房义务，且当庭表明不愿意交房，构成根本违约，依法、依约应承担违约责任，故原告请求解除售房协议，有合同及法律依据，本院予以支持。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此主张被告返还其支付的购房款190000元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的房屋增值差价损失，根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告占用原告19万元购房款近10年，却在合同约定的交房条件已成就的情况下，明确表明不再履行合同约定的交房义务，致使原告订立合同的目的不能实现，且因为近10年来房地产市场价格大幅上涨的原因，原告现已不能再以订立合同时的价格购买到同类房屋，房屋增值差价确属被告违约给原告造成的实际损失，且被告若因其违约行为而获利却令合同相对人遭受损失，有违诚实信用及公平原则，故原告主张被告赔偿房屋增值的差价损失，本院依法予以支持。经评估，案涉房屋在2018年11月18日的市场价为9527元/㎡，根据合同约定的房屋价款及面积计算合同约定的单价为2800元/㎡，按90平方米计算得出的房屋增值部分差价为605430元【（9527-2800）元/90平方米】，考虑到原告履行合同尚需支出相关税费等成本应予扣减，且原告未支付的购房款亦应扣减相应的损失，综合考量以上因素，本院酌定被告赔偿原告房屋增值差价损失450000元。 关于原告主张的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，当事人主张的损失和违约金总和不应超过违约方造成的实际损失，本院已判令被告赔偿原告房屋增值差价损失450000元，超出了合同约定的违约金金额，原告再主张被告赔偿违约金380000元，于法相悖，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第 二十八条之规定,拟判决如下: 一、原告刘自荣与被告孙义华签订的《售房协议》； 二、被告孙义华于本判决生效后十日内返还原告刘自荣购房款190000元； 三、被告孙义华于本判决生效后十日内赔偿原告刘自荣房屋增值差价损失450000元； 四、驳回原告刘自荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15530元，由刘自荣负担7030元，孙义华负担8500元；鉴定费2144元，由孙义华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  牛 蕾 人民陪审员  文晓玲 人民陪审员  陆荣华 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  陈晓薇