广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1195号 原告：黄某，男，1988年3月29日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，广西某律师事务所实习律师。 被告：广西某投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：毛某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋某，广西某律师事务所律师。 原告黄某与被告广西某投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人李某、陈某、被告广西某投资有限公司的委托诉讼代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的定金交纳协议；2.判令被告双倍退还原告投资款30000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告方招商人员招揽，与被告就南宁市江南区南建路36号“友谊食博汇”一层农贸市场摊位（1-12号）使用权转让事宜达成一致意见。2019年11月13日，原告签订由被告方提供的统一格式合同《使用权转让定金交纳协议》一份，合同书对原告投资的摊位位置、投资期限、投资金额、回报方式、违约责任等做了约定。签订合同后，原告通过刷卡支付方式向被告支付了投资定金15000元，被告向原告开具了公司盖章的收据。2019年12月中旬案涉位置建筑被南宁市江南区城市管理局以未取得相关规划和报建手续为由定性为违章建筑下令予以拆除，并在建筑上喷字明示，南宁市江南区那洪街道办事处亦公开张贴告示予以提示。原告得知后与被告方协商解除合同并退还相应投资款。被告以各种理由一再拖延，迄今未果。原告认为根据合同法关于定金返还的相关规定被告应承担双倍返还定金的责任。为维护原告合法权益免遭侵害造成不可挽回的损失，特向法院提起诉讼。 被告广西某投资有限公司答辩称,一、原告未按协议约定的时间与被告签订正式的《商铺使用权转让合同》，存在违约行为，原告所交纳的定金不予退还。二、如法院认定原、被告签订的《使用权转让定金交纳协议》为租赁合同定金协议，合同无效，则原告要求双倍返还定金缺乏依据。综上，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回其诉讼请求。 经庭审质证，被告对原告提交的证据《使用权转让定金交纳协议》、《收据》、告知书照片的真实性无异议，原告对被告提交的证据南宁集有（2014）第105139号《集体土地所有权证》及宗地图、《关于建设南宁某商贸城的答复意见》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《涉案场地现场拍摄视频》，被告对该证据的视频时间点不予认可，但对视频所拍摄的案涉现场予以认可。本院认为，原、被告之间的争议在于农贸市场现有状态，被告认可农贸市场在法庭辩论终结前未办理建设用地使用手续，未取得建设规划许可证，故此无论农贸市场是否处于征迁的状态，对本案合同的效力问题及权利义务负担不产生影响。2.关于被告提交的《土地承包协议》、《合作开发合同》、平阳村民委员会证明、登记信息单、《会议纪要》，原告对此不予认可。本院认为，上述证据的相对方、出具人未到庭参加诉讼，故上述证据的真实性无法核实，《会议纪要》只是考虑保留该农贸市场的可行性，且被告认可涉案农贸市场在法庭辩论终结前未办理建设用地使用手续，未取得建设规划许可证，上述证据的真实性对本案合同的效力及权利义务负担问题不产生影响。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院查明以下案件事实，2019年11月13日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《使用权转让定金交纳协议》，约定乙方自愿受让甲方位于南宁市南建路36号的《友谊食博汇》水果（业态区域）1-12号商铺，该商铺的使用权转让款为70000元；乙方在签订本协议时向甲方交纳15000元作为该摊铺使用权转让定金，乙方须在2019年11月20日前签订该摊铺《使用权转让合同》，并支付该商铺使用权转让费总金额的70%即49000元（含已付定金），第二次付款乙方须于2019年12月31日内交付该商铺使用权转让费总金额的30%即21000元；在乙方履行完本协议约定的情况下，甲方为乙方保留该商铺，如因乙方逾期支付本合同第一条所约定的付款方式的任何一款即视为单方面放弃该摊铺使用权转让资格，所交该摊铺使用权转让定金不予退还，甲方有权对该商铺的使用权进行重新安排。合同签订后，原告于当日向被告交付了15000元。2019年12月初，原告发现在“友谊食博汇”招商办公室门上张贴有南宁市江南区那洪街道办事处的《告知书》，主要内容有：友谊食博汇农贸市场未办理相关规划和报建手续，属无证小产权房，且该市场位于市土地储备中心白沙大道北侧收储地块红线内，现已开始开展征地拆迁工作，但目前市场仍然在销售（出租）摊铺，为了避免产生经济纠纷和遭受财产损失，希望广大群众相互告知，慎重购买或承租。基于此，原告未与被告签订《使用权转让合同》。此后，原告诉至本院，形成本案诉讼。 另查明，目前，被告开发的“友谊食博汇”未取得规划、建设的相关手续。 本案争议的焦点是，案涉合同的效力如何，原告主张解除定金交纳协议并双倍返还定金是否合法有据。 本院认为，关于合同效力。原、被告签订《使用权转让定金交纳协议》，约定原告向被告支付定金作为签订《使用权转让合同》的担保，符合立约定金的特征，故该合同的性质为立约定金合同。与解约定金、违约定金不同，立约定金不在主合同基础上设立，是为担保主合同的签订而设立，不为担保主合同履行、不轻易解除等目的而设，故立约定金合同的效力具有独立性，不受主合同效力的制约。《使用权转让定金交纳协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于解除合同、双倍返还定金。从《使用权转让定金交纳协议》的约定内容看，该立约定金担保签订的主合同是被告将约定商铺的使用权转让给原告，原告支付使用权转让费，主合同的性质为租赁合同。根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，由于涉案“友谊食博汇”目前未取得规划、建设的相关手续，《使用权转让定金交纳协议》担保签订的主合同无效，原告基于此未与被告签订主合同即《使用权转让合同》，并主张解除合同，于法有据，本院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因原告解除合同系可归责于被告的原因，被告应双倍返还定金给原告。本案中，合同约定的价款是70000元，被告支付的定金数额为15000元。根据法律规定，定金限额为主合同标的额的20%，故被告支付的15000元中，14000元是定金，原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院按实际金额28000元予以支持。超出法律规定的定金限额部分1000元被告应予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告黄某与被告广西某投资有限公司于2019年11月13日签订的《商铺使用权转让定金交纳协议》； 二、被告广西某投资有限公司双倍返还原告黄某定金28000元； 三、被告广西某投资有限公司返还原告黄某1000元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费550元，由原告黄某负担18元，由被告广西某投资有限公司负担532元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘媛媛 人民陪审员  王惠东 人民陪审员  陆 敏 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  陆秋玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 ——