山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初2147号 原告：戴建海，男，1981年8月14日生，汉族，住潍坊市奎文区。 被告：张照军，男，1971年11月17日生，住潍坊高新技术产业开发区。 被告：刘翠莲，女，1972年10月22日生，住潍坊高新技术产业开发区。 被告：潍坊中信房产咨询中心，住所地潍坊市虞河路与福寿街交叉口南50米路西。 原告戴建海与被告张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告戴建海到庭参加了诉讼，被告张照军、刘翠莲经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告潍坊中信房产咨询中心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴建海向本院提出诉讼请求:1、判令解除戴建海与张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心于2014年5月11日签订的房屋买卖合同；2、判令张照军、刘翠莲按合同约定支付戴建海定金2000元并承担相应损失；3、判令潍坊中信房产咨询中心归还戴建海交纳的房屋买卖中介费用2900元，并承担相应损失；4、诉讼费用由张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心承担。事实和理由：戴建海与刘莉（张照军、李翠萍的共同委托人）于2014年5月11日在潍坊中信房产咨询中心介绍和见证下签署二手房买卖合同，约定张照军、刘翠莲将位于潍坊高新技术开发区北宫东街189号5号楼2-602号房屋以29万元卖于戴建海，并现场收取戴建海定金2000元。合同还约定戴建海与刘莉于2014年5月19日到银行办理贷款手续。如一方违约七日内双倍返还定金，并负责赔偿对方损失。2014年5月19日，戴建海将中介费2900元交与潍坊中信房产咨询中心，后与刘莉到银行办理相关手续，当时刘莉承诺马上提供相关房屋手续，但直到现在刘莉仍未提供相关手续。后经了解涉案房产处于起诉纠纷中。因刘莉违约，戴建海多次向刘莉提出终止合同并退还相应费用和补偿未果。诉至法院，请求法院支持戴建海的诉讼请求。 张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心均未答辩。 戴建海围绕其诉讼请求依法提供了证据，因张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，对于戴建海陈述的事实和提交的证据本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月11日，甲方张照军、乙方戴建海、丙方潍坊中信房产咨询中心签署房屋买卖合同，约定甲方将位于潍坊高新技术开发区北宫东街189号5号楼2-602号房屋出售给乙方，房屋成交价格为29万元。该合同第三条约定，乙方于2014年5月11日付甲方购房定金2000元，甲乙双方于2014年5月19日去银行办理申请贷款手续，等银行批款后双方办理过户手续，房款由银行一次性付与甲方。合同第五条约定，乙方违约，甲方不退还定金；甲方违约，自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。该合同第八条约定，中介代理费按上述房屋成交价格的1%由乙方在签订合同时一次性支付给中介代理方，如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方除按本合同第五条规定赔偿对方外，还要在违约之日起七日内按上述房屋面交价格的1%支付中介代理费。合同还约定了其他事项。2014年5月11日，刘莉收到戴建海关于涉案房屋的购房定金2000元。2014年5月19日，戴建海向潍坊中信房产咨询中心交纳中介费2900元。 2015年本院受理了戴建海与刘莉房屋买卖合同纠纷一案，2016年2月22日，本院作出（2015）开民初字第1445号民事裁定，认为刘莉接受张照军及其妻子刘翠莲的共同委托，为其办理涉案房屋（潍坊高新技术开发区北宫东街189号5号楼2-602号房屋）的卖房事宜，该委托行为经依法公证，具有法律效力，刘莉以张照军的名义与戴建海签订房屋买卖合同，该行为系刘莉依据委托合同在受托权限内行使受托人权利的行为，根据相关法律规定，相应的法律后果应由张照军承担，戴建海起诉的被告主体不适格，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定驳回戴建海的起诉。 关于第2项诉讼请求涉及的相关损失，戴建海主张，根据房屋买卖合同第五条的约定，张照军、刘翠莲自2014年5月19日违约，后退7日计算违约金，要求张照军、刘翠莲支付自2014年5月26日至2020年5月9日，按照每日290元标准计算的滞纳金。关于第3项诉讼请求涉及的相关损失，戴建海主张，潍坊中信房产咨询中心作为中介方，应支付自2014年5月26日至2020年5月9日，按照每日290元标准计算的滞纳金。 本院认为，根据（2015）开民初字第1445号民事裁定，刘莉接受张照军及其妻子刘翠莲的共同委托与戴建海签订涉案的房屋买卖合同，故戴建海与张照军、刘翠莲存在房屋买卖合同关系。戴建海与张照军、刘翠莲于2014年5月11日签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，戴建海履行了相应的合同义务，张照军、刘翠莲未按照合同约定履行，应承担相应的违约责任。戴建海要求解除戴建海与张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心于2014年5月11日签订的房屋买卖合同，并要求张照军、刘翠莲返还定金2000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，戴建海为购买涉案房屋产生的中介费损失2900元，应由张照军、刘翠莲赔偿戴建海。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”戴建海在要求张照军、刘翠莲返还定金2000元的情况下，要求张照军、刘翠莲承担的相应损失（自2014年5月26日至2020年5月9日，按照每日290元标准计算）明显高于因违约造成的损失，本院不予支持。综合考虑戴建海的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定，张照军、刘翠莲除返还戴建海定金2000元并赔偿戴建海中介费损失2900元外，还应赔偿戴建海如下经济损失（自2014年5月26日至张照军、刘翠莲返还定金2000元之日止，以2000元为计算基数，按照年利率24%计算）。戴建海要求潍坊中信房产咨询中心归还中介费用2900元，并承担相应损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下： 一、解除戴建海与张照军、刘翠莲、潍坊中信房产咨询中心于2014年5月11日签订的房屋买卖合同； 二、张照军、刘翠莲返还戴建海定金2000元，并赔偿戴建海如下损失（自2014年5月26日至张照军、刘翠莲返还定金2000元之日止，以2000元为计算基数，按照年利率24%计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、张照军、刘翠莲赔偿戴建海中介费损失2900元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回戴建海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由张照军、刘翠莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  王法明 二〇二〇年六月二日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦