宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民初63号原告：杨某，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：吴某1，系宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴某2，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：黄某、陈某，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。第三人：宁夏汇埠投资置业有限公司。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：岳某，系该公司董事长。特别授权代理。原告杨某与被告吴某2及第三人宁夏汇埠投资置业有限公司（以下简称汇埠公司）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年10月10日立案后，因该案与（2019）宁03民初61号、62号两案的被告及第三人相同，当事人诉辩意见及事实理由基本一致，经当事人申请，本院依法组成合议庭公开开庭对三案进行了合并审理。原告杨某的委托诉讼代理人吴某1，被告吴某2及其委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼，第三人汇埠公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在审理过程中，原告杨某与被告吴某2申请庭外和解三十天。本案现已审理终结。原告杨某的诉讼请求：1.撤销宁夏吴忠市中级人民法院（2019）宁03执异8号《执行裁定书》；2.准予对第三人名下位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园H1号商网北12号、19号、20号、21号、22号房屋（共计5套）的执行；3.本案诉讼费用判由被告吴某2、第三人汇埠公司承担。事实及理由：原告杨某因与第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，于2016年11月向宁夏吴忠市中级人民法院提起诉讼，宁夏吴忠市中级人民法院审理后于2017年4月24日做出（2016）宁03民初90民事判决，后第三人汇埠公司不服一审判决向宁夏高级人民法院提出上诉并向最高人民法院提出再审申请，经宁夏高级人民法院及最高人民法院审理，均驳回上诉及再审申请，维持原判。判决生效后，原告杨某申请强制执行，宁夏吴忠市中级人民法院受理执行申请后裁定对本案原告诉请的第三人汇埠公司名下的上述房屋予以执行。2019年8月26日，被告吴某2对涉案5套房屋的执行提出异议，经宁夏吴忠市中级人民法院书面审理，于2019年9月25日作出（2019）宁03执异8号《执行裁定书》，裁定对涉案5套房屋中止执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，被告吴某2应提供充分证据，证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，否则应认定涉案5套房屋属第三人汇埠公司所有并应准予执行。但是，被告吴某2提出执行异议时，并未提交确凿的、具有排他性的证据材料，且本案存在被告吴某2与第三人汇埠公司共同造假、虚假诉讼的可能性，而法院在审查其异议时，未客观认真进行审理，匆匆做出裁定，损害了原告的合法财产权利。为此，根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告吴某2辩称，1.本案房屋买卖形成的基础原因是第三人欠被告款项，不存在双方虚构债务的情形，原、被告双方均是第三人的股东，对于涉及第三人相应的资产处置和以房抵债事项均是经过股东会决议落实的；2.被告对涉案5套房屋具有权利，并提交了权利的形成依据，在被告方提出执行异议的裁定中均进行了查证、认定，属合法有效；3.被告提出执行异议的原因是原告在对涉案5套房屋的执行过程中，被告已提出了书面异议并提交了证据，且公司的股东王某对于原告申请查封的房屋也提出了相应的执行异议和证据，但对被告提出的执行异议和房屋，部分没有进行拍卖和评估，而是予以了剔除，王某提出的同样异议没有予以执行，后由于执行局人员的更替造成被告提出的异议没有与王某、吕某等人提出的异议在同一时间予以同样处理。因此，对于同样的事实和房屋形成的原因，其他股东的异议均成立且原告没有提出异议，进一步证实了涉案房屋在第三人处以房抵债的真实性和合法性。综上，被告对涉案房屋具有排除执行的权利，原告的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。第三人汇埠公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，视为对自身答辩权利的放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，为充分保证各方的举证、质证权利，本院先后在庭前会议、开庭审理及庭后分别组织双方进行了证据交换和质证。原告杨某提交证据如下：证据一：杨某诉汇埠公司民间借贷纠纷一案的民事判决书2份。证明目的：原告与汇埠公司民间借贷纠纷一案经人民法院生效判决，予以确认，属于合法债权。证据二：宁夏吴忠市中级人民法院执行裁定书1份、高院保全裁定书1份。证明目的：民事判决生效后原告提出执行申请，宁夏吴忠市中级人民法院以裁定的方式将涉案5套房屋划归杨某所有。另外，杨某在民间借贷纠纷二审上诉过程中还将涉案3套房屋申请宁夏高级人民法院裁定予以保全。证据三：宁夏吴忠市中级人民法院（2019）宁03执异8号执行裁定书1份。证明目的：被告吴某2就涉案5套房屋提出执行异议，宁夏吴忠市中级人民法院作出的上述裁定书认定事实不清、适用法律不当，原告依据相关法律规定提起本案诉讼，符合相关程序规定。对于原告的上述证据，被告吴某2质证认为:对原告证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，但需要说明的是，因为原告不同意以物抵债，转为借款纠纷起诉，宁夏高级人民法院的判决涉及的是债权纠纷，只是执行依据，与本案没有关联性；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，执行裁定没有把涉案5套房屋通过裁定的方式确认给原告，对于原告杨某申请宁夏高级人民法院保全的3套房屋，经过被告在房管局查询，宁夏吴忠市中级人民法院仅在之前的执行中进行过查封，并没有进行拍卖和抵顶；对证据三的真实性、合法性没有异议，对原告主张的关联性及证明目的不能成立。被告吴某2提交的证据如下：证据一：借款合同3份、中国银行交易凭证3份、银行进账单1份、石嘴山银行交易凭证2张、承诺书1份、收据1张、企业信息1份。证明目的：1.2013年11月22日，汇埠公司向吴某2借款200万元，约定借款期限自2013年11月22日至2014年2月22日，借款月利率2%。同日吴某2通过吴昊账户向汇埠公司支付借款200万元；2.2013年9月23日，汇埠公司向吴某2借款100万元，约定借款期限自2013年9月23日至2013年12月23日，借款月利率2%。同日吴某2通过吴忠市国喜摩托车有限公司账户向汇埠公司支付借款100万元；3.2013年11月26日，汇埠公司向吴某2借款300万元，约定借款期限自2013年11月26日至2014年2月26日，借款月利率2%。同日吴某2通过吴昊账户向汇埠公司支付借款300万元；4.2014年1月6日，汇埠公司向吴某2借款500万元；5.2014年12月22日，汇埠公司向吴某2借款50000元，并向其开具收据。综上，自2013年至2014年，汇埠公司向吴某2借款本金共计1105万元。证据二：汇埠公司《关于处置公司部分资产的方案》的通知1份、房屋买卖合同2份、交接情况说明1份、商品房买卖合同共计24份、收据24份、入园通知单24份、业主钥匙交接单24份。证明目的：1.2015年5月20日，汇埠公司为优化公司财务结构并清偿债务，经董事会决议下发《关于处置公司部分财产的方案》的通知，以其所有的位于汇埠金属物流园东区部分两层、三层及三、四层商铺抵顶处置所欠股东的债务；2.2015年6月8日、2015年7月17日，按照《关于处置公司部分财产方案的通知》要求，吴某2与汇埠公司签订《房屋买卖合同》，汇埠公司以位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园H2号商网北4号、10号、11号、13号、14号、15号、16号、17号、20号、21号、22号、23号、24号、25号等共计35套（包含本案5套）房屋抵顶下欠吴某2的债务；3.2016年10月9日，汇埠公司就上述抵账房屋与吴某2分别签订《商品房买卖合同》，向吴某2出具收据，并于2016年10月10日将上述房屋交付吴某2占有使用。上述证据综合证实，登记在汇埠公司名下的涉案5套房屋实际属被告吴某2所有，不属于汇埠公司的财产，宁夏吴忠市中级人民法院执行裁定书查封冻结吴某2所有的上述5套房屋错误。证据三：执行裁定书3份、拍卖信息7份（淘宝网司法拍卖平台打印）、不动产登记查询结果单24份。证明目的在宁夏吴忠市中级人民法院强制执行原告与汇埠公司民间借贷纠纷一案过程中，其中17套房屋被查封，查封期限自2017年11月17日至2020年11月16日，另外7套房屋经评估后进行第一次拍卖，有2套房屋因吴某2提出异议而中止，有5套房屋处于流拍状态。证据四：执行异议申请书3份、执行异议信息表3份（从宁夏吴忠市中级人民法院执行局复印调取）。证明目的：2017年，被告吴某2已对涉案5套房屋提出执行异议，但因贵院工作人员调动，未对被告的执行异议申请作出处理。证据五：收据6份，银行转账单1份，房屋买卖合同及房屋买卖明细表各3份、商品房买卖合同5份，入园通知单5份，初始登记证书25份（案外人王某持有的5份，被告吴某2持有20份)。证明目的：1.案外人吕某、王某作为汇埠公司的股东，因汇埠公司向其借款无法偿还，以房抵债，与被告吴某2一致，均与汇埠公司签订《房屋买卖合同》，且未办理不动产产权登记；2.涉案房屋虽初始登记在汇埠公司名下，但证件已交付于被告吴某2和王某。证据六：税务事项通知书1份、中共吴忠市委员会（2012）10号专题会议纪要一份。证明目的：1.2015年10月28日，汇埠公司欠税5931167.51元，至今未缴纳完毕，致使抵顶给吴某2的涉案房屋无法办理不动产变更登记手续；2.2012年5月24日，中共吴忠市委员会为规范市场建设和经营管理，要求除国际汽车城外，其他专业市场非主体功能的外部配套商业房，根据测算标准缴纳预售保证金后，原则上按照一期已完成建筑面积30%以内的比例销售。该30%是针对股东以外的社会人员购买房屋所设定的比例，股东不能够办证，但可以经营，涉案房屋因政府限购政策导致办理产权登记存在障碍，被告吴某2不存在过错。证据七：汇埠公司其他应付款个人明细账4张。证明目的：汇埠公司包括被告吴某2在内的股东，因抵顶房屋无法办理不动产产权登记均未做下账处理。原告杨某对于被告吴某2的上述证据质证认为:对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议；对证据二中汇埠公司《关于处置公司部分资产的方案》的真实性、合法性、关联性没有异议，但对商品房买卖合同、交接情况说明、收据、入园通知单及业主钥匙交接单的真实性有异议，由于这类证据材料形成的过程存在随意性，不能充分、确凿的证实本案被告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系；对证据三执行裁定、不动产登记查询结果单、拍卖信息单的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议；对证据四执行异议申请书、执行异议申请表的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，在宁夏市吴忠中级人民法院和宁夏高级人民法院分别采取强制查封过程中，作为第三人高管的被告，没有提出异议的书面材料，法院执行机构也没有通知原告就被告提出的异议进行询问，因此该份证据需要配合本案其他证据综合认定；对证据五中的收据、银行转账单的真实性无异议，对2014年1月23日王某通过石嘴山银行向汇埠公司转账的事实不否认，但反映的是王某或中晨工贸有限公司与汇埠公司之间的民间借贷关系，不能反映王某或中晨工贸有限公司与汇埠公司之间就这一笔借款采取以物抵债的方式形成的房屋买卖合同关系，而对之后王某或中晨工贸有限公司与汇埠公司之间形成的房屋买卖合同关系的真实性，由于原告目前与王某、吕某没有诉的纠纷，对房屋买卖合同及房屋买卖明细表、商品房买卖合同、入园通知单的真实性不发表质证意见，对初始登记证书的真实性不表异议，但从查明的事实来看，目前涉案房屋仍然在汇埠公司名下，因此被告提交的该组证据不能达到其证明目的；对证据六的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，汇埠公司拖欠税务部门的税款，并不必然导致案涉房屋在买卖合同形成过程中买卖双方所履行合同义务的障碍；对证据七的真实性没有异议，由于该组证据专业性比较强，对关联性不能发表明确的质证意见。对于原、被告提交的上述证据，第三人汇埠公司在庭前会议及庭后质证环节分别发表如下质证意见：对原告提交证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，但是宁夏高级人民法院的保全裁定是2017年做出的，宁夏吴忠市中级人民法院的执行裁定是2019年做出的，但是对涉案房产的分配方案，汇埠公司三分之二的股东在2015年就以股东会决议的形式予以分配，原告因为当时没有认购涉案房屋，所以没有参与到那次的分配，故对涉案房屋没有所有权；对证据三的真实性、合法性没有异议，宁夏吴忠市中级人民法院对涉案5套房屋核实后做出中止执行的裁定正确；对被告提供的上述证据均没有异议。2014年1月3日，从石嘴山银行以汇埠公司8名股东包含吴某2的名义贷款4000万元，用于汇埠公司经营，2015年1月3日贷款到期后，没有人偿还，8名股东各自偿还了500万元，这就是汇埠公司与吴某2借款的形成过程。2013年到2014年，汇埠公司向吴某2借款350万元，对于其他的借款的事实均予以认可。在借款到期后无力偿还，汇埠公司欠款1亿余元，经股东会和董事会决议，对股东欠款以房抵债，通知所有股东参与，公司有债权的直接抵顶，没有债权的补缴30万元，认购房价每平米2500元，原告杨某虽然没有交钱，但是通过其他人将账务抹平，涉案5套房屋，已于2015年6月10日通过股东会形式抵顶给了被告吴某2。第三人汇埠公司经本院合法传唤未到庭参加庭审活动，在庭前会议及庭后组织的证据交换环节也未提交证据，视为对自身举证、质证权利的放弃。另外，依原告申请，本院依法调取了被告吴某2（包含吴忠市国喜摩托车有限公司和吴昊）与第三人汇埠公司借款个人往来明细账及其他应付款明细账4份，房款收据24份，房产移交协议、房产使用安全协议、物业费收取协议、房屋买卖明细表、房屋名单、已转让房屋名单各1份。同时，为进一步查明案件事实，本院就涉案房屋买卖的形成过程及房屋的具体交付使用情况向第三人汇埠公司的财务主管高万云、出纳王淑芳进行了调查核实，并依法制作了询问笔录。对于本院依职权调取的证据及制作的询问笔录，各方当事人发表质证意见如下：原告对个人往来明细账、收据的真实性不予认可，认为从汇埠公司的记账情况看，被告吴某2在汇埠公司享有的因借款发生的债权并没有消失，双方所谓的房屋买卖财务账目中也没有显示，表明被告吴某2主张其与汇埠公司因债权产生的借款不存在；对涉案房屋的移交手续不予认可，从移交的过程中发现，涉案房屋到2019年签订移交协议之前，并没有完整的交付给被告吴某2，同时涉案房屋自2016年对外出租至今，租金一直由汇埠公司收取，这表明本案中被告吴某2出具的相关证据和法院调取的证据存在矛盾之处和瑕疵，原告认为涉案房屋的移交证据系事后补做的；对两份询问笔录的真实性均不予认可，因高万云与王淑芳均系汇埠公司员工，和汇埠公司之间存在利害关系，其陈述内容不具有真实的效力。王淑芳在笔录中陈述其于2016年到汇埠公司上班，涉案房屋收据的出具时间也是2016年，原告怀疑王淑芳的签字是事后补签。被告吴某2质证认为，个人往来明细账证实汇埠公司欠吴某2的借款没有偿还，因汇埠公司对于以房抵债的房屋不能够办理房产证，无法下账，故处于暂时记账，其他股东也是同样的状况；对收据没有异议，与被告提供的收据内容一致，也与双方以房抵债的其他证据能够相互印证；对于房屋移交手续的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，2016年双方签订以房抵债协议后，汇埠公司为统一招商将已交付的房屋整体代租，除了本案5套房屋外，其他13套房屋与公司其他股东的房子同时抵顶，有的股东是个人行为出租，有的股东是公司代为出租，且移交协议第五条约定的很清楚，对移交前的租金、物业费及相关费用由公司财务统一核算，之前是由汇埠公司代租，并不是说房屋从2019年9月19日才移交给被告，只是之前房屋的使用方式是被告同意由汇埠公司代为出租；对高万云询问笔录中涉及到本案争议的5套房屋已经全部交付给被告，高万云的笔录认可了涉案房屋是以抵顶协议交付给了被告，证实了房屋是以汇埠名义代被告出租，从公司内部记账角度而言，是因为房产证没有办理，不能够下账；对王淑芳询问笔录中部分房屋进行交付的内容不认可，所有房屋已交付，之所以在2019年办理移交手续，是因为公司代为出租，同时该笔录中王淑芳对于房屋在2015年已经交付给被告的事实进行了确认。第三人汇埠公司对于个人往来明细账、收据的证据效力予以认可，对房产移交的整套手续认可，涉案房屋2015年就已经交付给了被告吴某2，吴某2提交的证据能够证实双方办理了移交手续，但是房屋仍然由汇埠公司代为出租，租金由物业公司收取，交付汇埠公司使用。之所以双方2019年9月19日重新签订移交协议，是因为吴某2不愿意让汇埠公司代租，所以让物业将房屋交给吴某2；对高万云询问笔录中陈述的部分房屋交付给吴某2，部分房屋仍由汇埠公司出租的内容有异议，对其他内容无异议，涉案房屋已全部交付吴某2；对王淑芳询问笔录中陈述的内容不认可，汇埠公司在2015年将房子交付给吴某2之后，考虑整体招商又将房屋收回，公司采取“租五免三”的政策整体出租，2019年由于公司招商完成，官司太多，各股东将各自的房屋全部收回。经审查，本院对于原、被告双方提交的证据效力做如下认定：原告杨某提交的证据均系人民法院的生效判决和裁定，除不能证明涉案房屋的权属问题外，对原告主张的其他证明目的依法予以确认。被告吴某2提交的证据均系书证，其中证据一、证据三、证据四、证据七因原告及第三人汇埠公司均无异议，故对该四组证据的证据效力依法予以确认；证据二中汇埠公司《关于处置公司部分资产的方案》的通知，原告及第三人汇埠公司无异议，对其证据效力予以确认。证据二中的其他证据能够相互印证，证实第三人汇埠公司已于2016年10月10日将涉案房屋交付被告吴某2的事实，对其证据效力予以确认；证据五虽反映的是案外人王某、吕某与第三人汇埠公司以房抵债的事实，但上述两人与被告吴某2同为汇埠公司的股东，均是基于汇埠公司的董事会决议履行以房抵债的内容，对其证据效力予以确认；证据六虽原告存有异议，但该组证据能够证实涉案房屋不能办证的客观原因系第三人汇埠公司欠缴税款及政府限购所致，对其证据效力依法予以确认。另外，在本院审理过程中，原告申请对被告吴某2提交的商品房买卖合同中手写部分及收据中“王淑芳”签字的形成时间予以司法鉴定。本院认为，对于上述两组证据的真实性结合本案其他证据能够予以认定，没有司法鉴定的必要性，对于原告的鉴定申请依法不予准许。根据当事人提交的证据及陈述内容，本院综合认定事实如下：原告与被告吴某2均系第三人汇埠公司的股东。2013年9月23日，被告吴某2与第三人汇埠公司签订借款合同，约定汇埠公司向吴某2借款100万元，借款期限自2013年9月23日至2013年12月23日，借款月利率为2分。同日，被告吴某2通过吴忠市国喜摩托车有限公司账户向汇埠公司支付借款450万元（吴某2自认汇埠公司已偿还350万元）。2013年11月22日，被告吴某2与第三人汇埠公司签订借款合同，约定汇埠公司向吴某2借款200万元，借款期限自2013年11月22日至2014年2月22日，借款月利率为2分。同日，被告吴某2通过其儿子吴昊账户向汇埠公司支付借款200万元。2013年11月26日，被告吴某2与第三人汇埠公司签订借款合同，约定汇埠公司向吴某2借款300万元，借款期限自2013年11月26日至2014年2月26日，借款月利率为2分。同日，被告吴某2通过其儿子吴昊账户向汇埠公司支付借款300万元。2014年1月6日，吴忠市国喜摩托车有限公司向石嘴山银行吴忠分行贷款500万元。同日，汇埠公司向吴忠市国喜摩托车有限公司出具承诺书，载明：“贵公司于2014年1月6日从石嘴山银行吴忠分行贷款伍佰万元（?5000000元），全额由宁夏汇埠投资置业有限公司（本公司）借用。本公司承诺：将按照石嘴山银行吴忠分行贷款利率、计息天数，按月将贷款利息转入贵公司银行账户。贷款到期，提前将贷款本金（?5000000元）及利息全额转让贵公司银行账户。确保贵公司贷款本息按时清付，绝不影响贵公司的银行信誉”。2014年1月23日，汇埠公司向吴某2出具收据，载明：“收到吴忠市国喜摩托车有限公司转账借款500万元”。2014年12月22日，汇埠公司向吴某2出具收据，载明：“收到吴某2儿子吴昊转账借款5万元”。2015年1月5日，吴忠市国喜摩托车有限公司向石嘴山银行吴忠分行归还贷款本金500万元及利息546000元。2015年5月20日，汇埠公司召开临时董事会（扩大会议），通过了《关于处置公司部分资产的议案》及《关于授权董事会选任房产处置小组的议案》。其中《关于处置公司部分资产的议案》中第二部分待处置资产为吴忠金属材料现代商贸物流园东区部分两层、三层及三、四层商铺；第三部分处置价格及资产总额为两层商铺2500元/平方米、三层商铺2300元/平方米，处置资产总额为1.316亿元；第四部分认购对象限定为缴款截止日持本公司出资的现有股东；第五部分处置（认购）办法第（二）项载明：“有意参与认购的现有股东应在缴款截止日前将认购资金存入公司指定账户，曾向公司提供借款（包括每股53763元）的股东可以填写《认购确认函》，在不超出自己认购额度的范围填写愿意以债务抵顶认购款的数额在截止日前送至公司财务部即可，逾期缴款或发送《认购确认函》的视为放弃”。2015年6月8日、2017年7月17日，被告吴某2与第三人汇埠公司分别签订两份房屋买卖合同（附房屋买卖明细表），约定吴某2购买汇埠公司所有的坐落于吴忠金属材料现代商贸物流园东区的房产共37套（包含涉案5套房屋在内），房屋总价款为11019225元，在房屋买卖合同后面同时附有房屋买卖明细表，载明具体的房号、楼层、建筑面积、单价、总价等内容，被告吴某2与第三人汇埠公司分别在房屋买卖合同及房屋买卖明细表尾部签字捺印并加盖公司印章。2016年10月9日，被告吴某2与第三人汇埠公司分别签订了24份商品房买卖合同，约定了房屋的基本情况、付款方式、交付期限及违约责任等内容，其中付款方式及期限中载明“房款已清”。在签订上述合同后，第三人汇埠公司向被告吴某2出具24份收据，载明每套房屋的房号及价格。同日，双方签订交接情况说明，具体内容为:“2016年10月9日，甲（汇埠公司）、乙（吴某2）双方签订了24份房屋买卖合同，约定甲方将位于吴忠市金属物流园H2北-4、H2北-10、H2北-11、H2北-13、H2北-14、H2北-15、H2北-16、H2北-17、H2北-18、H2北-19、H2北-20、H2北-21、H2北-22、H2北-23、H2北-24、H3北-3、H3北-4、H3北-5、H3北-6、H3南-8、H1北-19、H1北-20、H1北-21、H1北-22房产出售给了乙方，现双方对房屋查看后，甲方特向乙方交付以上房屋，同时甲方向乙方交付了上述房屋的钥匙、房卡、电卡。自本日起上述房屋占有、使用、收益、经营权归乙方，待房屋达到交付条件时，甲方为乙方办理过户手续。上述房屋交付日期为2016年10月9日”。2016年10月10日，吴忠市金属材料现代商贸物流园物业公司就上述房屋向被告吴某2出具入园通知单，被告吴某2在业主钥匙交接单上签字，确认收到涉案房屋的入户门钥匙及电表卡。2016年11月15日，原告杨某因与吴忠市物资流通协会（简称吴忠物流协会）、宁夏汇埠物流股份有限公司（简称汇埠物流公司）及本案第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判令汇埠公司偿还原告借款12279813元，利息6721119.6元（利息计算至2016年11月1日），并由吴忠物流协会、汇埠物流公司对上述借款本息承担连带支付责任。本院审理后，于2017年4月24日作出（2016）宁03民初90号民事判决，判决由汇埠公司偿还原告借款9303813元，利息6415840元，驳回原告对吴忠物流协会、汇埠物流公司的诉讼请求。原告及汇埠公司均不服判决提出上诉，宁夏高级人民法院审理后于2017年9月14日作出（2017）宁民终150号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月16日，本院受理原告申请强制执行第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，作出（2017）宁03执111号执行裁定书并向吴忠市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，依法查封包含涉案5套房屋在内的第三人汇埠公司名下的位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流工业园的共计133套房屋，并依法委托相关机构对上述房屋进行评估拍卖。2017年10月24日，被告吴某2向本院提出执行异议申请，请求对涉案5套房屋予以解封，本院在执行过程中就被告吴某2提出异议的涉案5套房屋在拍卖名单中予以剔除。对于除涉案5套房屋以外的其他执行房屋，因房屋流拍原因，原告同意以流拍价格接受以物抵债，本院于2019年7月11日作出（2017）宁03执111-2号执行裁定，裁定将流拍房屋的所有权及相应的其他权利转移给原告，由原告持裁定书到财产管理机构办理相关财产权过户登记手续。2019年8月26日，被告吴某2就涉案5套房屋的查封向本院提出书面异议，本院审查后，作出（2019）宁03执异8号执行裁定，裁定中止对涉案5套房屋的执行，解除对上述房屋的查封。原告在收到上述执行裁定后，向本院提出申请执行人执行异议之诉。2019年9月19日，被告吴某2（乙方）与第三人汇埠公司（甲方）签订《房产移交协议》、《房产使用安全协议》，约定由汇埠公司将包含涉案5套房屋在内的共37套房屋移交给吴某2，移交前所有的租金、物业费及相关费用由公司财务统一计算，移交后的房屋所产生的物业费正常由物业公司收取，租赁或者买卖由吴某2自行决定，如在房屋出租中需要汇埠公司代租，汇埠公司在每承租一套商铺第一年租金总价的25%作为代租费。同日，被告吴某2与吴忠市科峰达物业管理公司签订《物业费收取协议》，约定具体的物业费收取时间和标准。另查明，2012年5月24日，针对包含现代商贸物流园在内的“十大市场”建设问题，中共吴忠市委员会作出（2012）10号专题会议纪要，其中第二部分“关于业态培育问题”第（二）项载明：“除国际汽车城外，其他专业市场非主体功能的外部配套商业房屋，根据测算标准交纳预售保证金后，原则上按照一期已完成建筑面积30%以内的比例销售”。2015年10月28日，吴忠市利通区税务局向第三人汇埠公司出具《税务事项通知书》，载明截止2015年10月28日，汇埠公司欠税合计5931167.51元。再查明，从第三人汇埠公司的财务账目明细表显示，包含被告吴某2的借款在内，汇埠公司对于未办理房屋不动产登记手续的所有股东的借款或者投资款均做挂账处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，认定本案的关键在于案外人即本案被告吴某2对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。同时，按照上述法律规定，被告吴某2作为涉案房屋的买受人，必须提供证据证明其买受行为同时符合上述四个条件，且证据达到高度盖然性的证明标准，方能排除对涉案房屋采取的执行措施。本院认为，被告吴某2对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由是：首先，被告吴某2与第三人汇埠公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从被告吴某2提交的证据来看，汇埠公司为优化公司财务结构，清偿债务，2015年5月20日召开临时董事会会议，决议以汇埠公司的房产抵顶各股东的出资和借款，基于该董事会决议，被告吴某2在2015年6月8日、7月17日与第三人汇埠公司签订《房屋买卖合同》，约定就包含涉案5套房屋在内的共计37套房屋抵顶双方的借款，在合同后同时附有具体的房屋买卖清单。2016年10月9日，双方又分别签订了24份《商品房买卖合同》，对房屋的位置、面积及单价等进行了明确约定。本院认为，被告吴某2与汇埠公司为抵顶借款签订上述买卖合同，合同内容约定明确，系双方真实意思表示，符合房屋买卖合同的成立要件，为有效合同，且合同签订时间早于2017年涉案房屋被人民法院查封之前。原告对24份《商品房买卖合同》的真实性持有异议，申请对合同中手写部分予以鉴定。本院经审查，24份《商品房买卖合同》中涉及的房屋均包含在2015年吴某2与汇埠公司所签订的《房屋买卖合同》及房屋买卖清单内，《房屋买卖合同》系双方签订的总合同，《商品房买卖合同》则对双方的权利义务等内容进行了明确约定，应当视为《房屋买卖合同》的附件。原告作为汇埠公司的股东，对于与汇埠公司的出资或者借款，也是采取与被告吴某2同样的方式解决，即依据汇埠公司的董事会决议内容，与汇埠公司签订《房屋买卖合同》，达成以房抵债协议，在对2015年《房屋买卖合同》的真实性没有异议的情形下，应当认定24份《商品房买卖合同》的真实性，故对于原告的抗辩理由及鉴定申请依法不予支持和准许。其次，被告吴某2在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。从被告吴某2提交的证据来看，汇埠公司已于2016年10月10日向被告吴某2下发入园通知单，并将涉案房屋的初始登记证书、钥匙及电表卡交付吴某2。虽然本院调取的证据显示，吴某2与汇埠公司在2019年9月19日方签订《房产移交协议》和《房产使用安全协议》，涉案房屋亦由汇埠公司对外出租，收取租金，但考虑到涉案房屋位于汇埠公司经营的吴忠市××区内，其产权仍然登记在汇埠公司名下，由汇埠公司整体出租更能实现房屋的价值和用途。另外，因吴某2与汇埠公司除本案外，还存在其他债务纠纷，双方在《房产移交协议》中亦明确约定对于移交前收取的房屋租金、物业费及相关费用由公司财务统一计算，故吴某2与汇埠公司当庭关于2016年交付房屋后，因整体招商原因由汇埠公司将房屋代为出租，2019年招商完成后予以收回的陈述内容符合客观事实和汇埠公司经营理念，应当认定被告吴某2在人民法院查封之前即2016年10月10日已合法占有涉案房屋。再次，被告吴某2已支付涉案房屋的全部价款。本案吴某2提交的借款协议及转账凭证显示，其与汇埠公司的借款为1105万元，24份《商品房买卖合同》及汇埠公司出具的房款收据显示，包含涉案5套房屋在内的24套房屋总价款为860余万元。如前所述，被告吴某2与第三人汇埠公司之间系以房抵债协议，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，房屋价款对应的借款即视为已经清偿，汇埠公司亦以出具收据的形式认可收到购房款，应当认定被告吴某2已经支付涉案房屋的全部价款。原告对于收据的真实性有异议，认为收据系事后补填，并申请对收据中汇埠公司出纳“王淑芳”的签字予以鉴定。本院认为，收据系吴某2与汇埠公司2016年10月9日签订《商品房买卖合同》时出具的，收据中载明的房号、面积、房价与2015年《房屋买卖合同》中的房屋买卖明细表及《商品房买卖合同》中约定的内容一致，作为涉案房屋的出卖人，汇埠公司及公司负责人在庭审过程中亦对该事实表示认可。即使收据系事后补填，但收据中载明的款项是汇埠公司在2013年至2014年期间向被告吴某2的借款，并非是在双方签订《商品房买卖合同》后补交的房款，故原告关于对收据进行鉴定的申请，不予支持。原告认为汇埠公司对于被告吴某2的借款仍做财务记账，不应认定房款已支付，经本院调取汇埠公司的财务账目明细表显示，包含吴某2在内，汇埠公司对于已达成以房抵债协议但不能办理产权登记手续的其他股东的投资或者借款均做记账处理，不能因公司的整体行为来否定本案房款的支付问题，原告关于涉案房款未支付的主张亦不能成立，不予支持。最后，被告吴某2对于涉案房屋不能办理产权登记手续并不存在主观过错。本案中，从被告吴某2提交的中共吴忠市委员会所做的专题会议纪要及吴忠市利通区税务局出具的税务事项通知书来看，涉案房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及汇埠公司欠缴税款所致，吴某2对此没有过错。另外，对于原告杨某关于撤销本院（2019）宁03执异8《执行裁定书》的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款关于“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，被告吴某2提供的证据能够达到高度盖然性，证明其在人民法院查封之前已与第三人汇埠公司签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋并支付了全部房屋价款，对于不能办理产权登记手续也不存在过错，其对于涉案房屋享有的民事权益能够排除原告的强制执行，原告主张准许执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费21664元，由原告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 李 坤审判员 王祺祺审判员 马 媛 二〇二〇年六月二十三日书记员 苗晓荣附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备以下条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告、被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定时效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。