广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初21516号原告：深圳市创晖信息咨询有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码91440300MA5FP55X1T。法定代表人：钟燕明，公司总经理。委托诉讼代理人：和良辉，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师。被告：铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司，住，住所地深圳市龙岗区龙城街道建设路**一社会信用代码914403003595451509。法定代表人:王国富。被告：深圳市二五八实业有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区东门街道东门中路**东门天下**S5018单位社会信用代码91440300MA5EMDHU8A。法定代表人:银幸。两被告共同委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人，窦春蓉，广东深田律师事务所实习律师。原告深圳市创晖信息咨询有限公司与被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（以下简称“铂瑞纳斯公司”）、被告深圳市二五八实业有限公司（以下简称“二五八公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭审理了本案。原告深圳市创晖信息咨询有限公司的委托诉讼代理人和良辉、李峰，两被告的共同委托诉讼代理人江泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市创晖信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：原告深圳市创晖信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告铂瑞纳斯公司的《委托经营管理协议》；2.判令被告铂瑞纳斯公司向原告支付2020年1月至2020年4月间欠付的租金及逾期违约金（欠付租金共计人民币14000元；违约金以欠付租金为基数，按每日万分之三的标准计算，并应计至实际清偿之日）；3.判令被告铂瑞纳斯公司向原告返还位于深圳市罗湖区××东门天地大厦××楼Ｓ6029的房产,并支付租金至《委托经营管理协议》判令解除之日，同时按照约定的租金标准支付判令解除之日至房产实际返还之日的占有使用费；4.判令被告铂瑞纳斯公司向原告赔偿未按约定的装修标准返还房产的损失共计48888元；5.判令被告二五八公司对被告铂瑞纳斯公司上述第2项、第3项债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告二五八公司购买位于深圳市罗湖区××东门天地大厦××楼Ｓ6029的房产，并按约定向被告二五八公司支付了全部购房款和相应费用。《房地产买卖合同》第七条【租约现状】约定“该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务。”同日，原告与被告铂瑞纳斯公司就涉案房产签订了《委托经营管理协议》，约定原告将涉案房产委托被告铂瑞纳斯公司进行经营管理，期限为5年，即2019年7月1日起至2024年6月30日止（含免租期，免租期限自2019年7月1日至2019年9月30日止，共3个月）；同时约定，涉案房产自2019年10月1日起至2020年6月30日期间的租金标准为每月3500元，被告铂瑞纳斯公司应在每月5日前向原告支付当月租金。另，原告于2019年取得涉案房产的不动产权证。涉案房产在委托被告铂瑞纳斯公司进行经营管理期间，被告铂瑞纳斯公司按照酒店的标准对其进行了装修、改造，且改变了涉案房产的原始结构。《委托经营管理协议》约定的装修期为3个月，涉案房产应当在2019年9月30日前结束装修投入经营。但涉案房产至今未完成装修工作，也没有办理消防验收等手续。按照双方合同约定，被告铂瑞纳斯公司应当自2019年10月起向原告支付租金，但在委托经营管理期间，被告铂瑞纳斯公司仅向原告支付2019年10月至12月三个月的租金，后续租金拖欠至今未付。根据《委托经营管理协议》第九条第3款的约定，被告铂瑞纳斯公司未能按协议规定时间向原告支付租金，逾期超过三个月的，原告有权终止协议。现被告铂瑞纳斯公司拖欠原告的租金已超过3个月，经原告多次催促，仍拒绝履行支付租金的义务，被告铂瑞纳斯公司的行为已构成严重违约，原告有权要求解除上述协议。另外，在原告和涉案房产相邻物业的其他业主共同与被告铂瑞纳斯公司协商期间，被告铂瑞纳斯公司明确表示公司资金链断裂，将不再支付后续租金，且进一步明示在涉案房产装修及消防验收完成后，将不再继续管理经营涉案房产，被告铂瑞纳斯公司的行为已经构成根本违约，符合法定解除的条件。同时根据原告与被告铂瑞纳斯公司达成的交楼标准约定，委托经营管理期限届满后，被告铂瑞纳斯公司应将涉案房产恢复组合家具（上下铺，衣柜，书桌，楼梯）后按交楼标准交还给原告。涉案合同系由于被告铂瑞纳斯公司的根本违约行为导致解除的，被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司在返还涉案房产时未履行按约定标准交楼的义务，应向原告赔偿相应的损失。根据合同条款内容和实际交易情况，涉案的《房地产买卖合同》与《委托经营管理协议》为捆绑式销售合同，原告购买房产后，房产直接由被告二五八公司交付给被告铂瑞纳斯公司，且约定由被告铂瑞纳斯公司完成房产装修达到最终交付条件，并由其支付涉案房产的租金。被告二五八公司虽不是《委托经营管理协议》的签约主体，但从两个合同的主从关系及内容关联性、以及目前租金支付的情况上看，其与被告铂瑞纳斯公司存在委托代理关系，《委托经营管理协议》实际是被告铂瑞纳斯公司依据被告二五八公司的委托与原告签订的，被告二五八公司作为委托方，应对该协议的履行后果承担相应责任。而且，该协议约定应由被告铂瑞纳斯公司支付的返租金，就目前已支付的情况来看，实际是由被告二五八公司的实际控制人陈道鹏支付的，被告二五八公司也有对该协议的履行进行负责的意思表示。因此，《委托经营管理协议》对被告深圳市二五八实业有限公司具有法律约束力，其应对该协议的履行承担法律责任。被告铂瑞纳斯公司辩称：被告铂瑞纳斯公司因疫情影响经营不善，已向原告寄送了要求免除2020年1-6月份租金的申请函，原告应酌情免除全部或者部分租金；原告关于按装修标准返还房产损失48888元的请求，没有相关证据予以支持。被告二五八公司辩称：被告二五八公司不是委托经营管理协议的当事人，根据合同相对性原则，被告二五八公司不需要对被告铂瑞纳斯公司的债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，原告与被告二五八公司签订了《房地产买卖合同》，向被告二五八公司购买位于深圳市罗湖区××东门天地大厦××楼Ｓ6029的房产，并按约定向该公司支付了全部购房款和相应费用。《房地产买卖合同》第七条租约现状约定“该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务。”同日，原告与被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司就涉案房产签订了《委托经营管理协议》，约定原告将涉案房产委托被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司进行经营管理，期限为5年，即2019年7月1日起至2024年6月30日止（含免租期，免租期限自2019年7月1日至2019年9月30日止，共3个月）；2019年10月1日起至2020年6月30日期间每套房租金为每月3500元，2020年7月1日至2021年6月30日的每套房租金为每月3938元。被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司应于每月5日前向原告支付当月租金。如被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司未按照约定支付房租的，每逾期一天，按到期应付而未付租金的万分之三计违约金，逾期超过三个月的，原告有权终止协议。原告同意被告对物业进行装修，委托经营期满后，如被告不再续租，被告按照委托期满房屋现状交回原告，原告不再要求被告恢复原状。上述协议签订后，原告于2019年取得涉案房产的不动产权证，其上记载“买卖合同签订日期2019年8月20日”。被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司向原告按照3500元每套房的标准支付了涉案房产2019年10月至12月的租金，此后再未支付租金。庭审中，原被告双方一致确认涉案房产尚未装修完毕，更未投入经营。原、被告双方对于租赁期间及租金标准均无争议，双方均同意解除《委托经营管理协议》。被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司提出因经营不善及疫情原因要求原告减免2020年1月至6月的租金，原告认为被告在疫情发生前即已存在拖欠租金的违约行为，且被告尚在装修并未开业，不存在因疫情影响涉案房产酒店经营的问题，不同意减免被告租金。关于房屋装修标准，原告提交了一分表格复印件，其上载明“附件一”，但不能证明该表格为原、被告所签订合同的附件，两被告对该证据均不认可。经审查，该证据为不能提供原件核对的复制件，本院亦不予确认。另查：广东省于2020年1月23日对新型冠状病毒感染的××防控启动省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，焦点为：一、合同的解除问题；二、被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司的租金和违约金减免问题；三、房屋现状与交房标准差距的装修赔偿问题；四、两被告是否应承担连带责任的问题。关于第一个焦点，本院认为，原告与被告铂瑞纳斯公司之间签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同履行期间，原告因被告铂瑞纳斯公司迟延支付租金请求解除合同，被告铂瑞纳斯公司于2020年6月28日庭审时亦同意解除合同，属于双方协商一致解除合同，合同解除时间为2020年6月28日。合同解除，被告铂瑞纳斯公司应将涉案租赁房产返还原告，并自合同解除之日起按委托经营协议约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。关于第二个焦点，本院认为，《委托经营管理协议》合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。原告依约交付房屋后，被告铂瑞纳斯公司拖欠租金，原告有权依约要求其支付拖欠租金及违约金。关于被告铂瑞纳斯公司辩称受疫情影响要求减免租金的答辩意见，本院认为，虽然涉案房产尚未装修完毕，但新冠疫情及疫情防控措施，导致施工工期延误，对被告铂瑞纳斯公司的经营造成影响，继续按照《委托经营管理协议》支付租金对承租人明显不公平，故本院根据公平原则减免被告铂瑞纳斯公司2月份租金及违约责任。被告铂瑞纳斯公司尚应支付2020年1月、3月至6月未付的租金。关于未付租金的违约金，本院认为，被告自疫情发生前已经拖欠了2020年1月的租金，其违约行为发生于疫情产生之前，依照合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故其应当承担未支付2020年1月租金的违约金。对其后未付的租金，考虑到受疫情及疫情防控措施影响，2020年3月至5月8日期间未付租金违约金本院不予支持，但2020年5月9日起未付租金应当按照合同约定支付违约金。经计算，被告应当支付原告1月、3月至6月租金共计17500元（3500元/间×5个月），截至开庭日即2020年6月28日的未付租金违约金？元（计算经过详见附表）。关于第三个焦点，本院认为，房屋买卖合同约定的交房标准为按被告铂瑞纳斯公司运营现状交付；而委托经营协议仅在第十三条约定原告同意被告铂瑞纳斯公司对物业进行装修，委托经营期满后，如被告铂瑞纳斯公司不再续租，应按照委托期满房屋现状交回原告，原告不再要求恢复原状。《委托经营管理协议》并未明确约定向原告交付房屋的装修标准。而原告提交的装修交楼标准复印件亦不能证明是两被告的交楼标准承诺，故原告请求两被告按照其主张的交楼标准交付房产或赔偿差额，证据不足，本院不予支持。关于第四个焦点，本院认为，被告二五八公司并非《委托经营管理协议》的合同主体，也未有为铂瑞纳斯公司保证的意思表示或存在其他依法应当承担连带责任的情形，原告请求被告二五八公司对被告铂瑞纳斯公司在《委托经营管理协议》项下的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告与被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司于2018年9月6日签订的《委托经营管理协议》；二、被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内将位于深圳市罗湖区东门中路东门天地大厦裙楼S6029房产返还原告深圳市创晖信息咨询有限公司；三、被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市创晖信息咨询有限公司支付2020年1月及3－6月租金人民币17500元；四、被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市创晖信息咨询有限公司支付逾期支付2020年1月及3－6月租金的违约金人民币元；五、被告铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市创晖信息咨询有限公司支付房屋占有使用费3500元（暂计至2020年7月31日，其后按每月3500元计付至返还房屋之日止）；六、驳回原告深圳市创晖信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，由原告负担元，被告铂瑞纳斯公司负担元。前述案件受理费原告已预交，本院退回元，被告铂瑞纳斯公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳诉讼费用？元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇二〇年六月二十八日书记员  许 爵