广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17121号原告：郑惠琼，女，1962年11月17日出生，汉族，住中山市火炬开发区。原告：何素虹，女，1968年5月17日出生，汉族，住中山市**。原告：郑婉贞，女，1963年11月19日出生，汉族，住中山市石岐区。上列三原告共同委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地中山市**彩虹村彩虹花园**98卡和99卡，统一社会信用代码91442000617987474B。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，该公司员工。委托诉讼代理人：周水兰，该公司员工。原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞与被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐雍景园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞共同委托诉讼代理人张秀洪，被告雅居乐雍景园公司委托诉讼代理人刘梦超、周水兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金108295元；2.被告向原告支付租金损失380040元以及利息（利息从起诉之日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）。庭审中，原告称如果法院经过审理认为原告的两项诉讼请求存在重复，原告坚持第二项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2014年12月6日签订了《中山市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于中山市西区剑桥郡花园3区8幢44、45卡商铺，约定交付的时间为2016年6月30日前。合同签订后原告按照约定履行义务，但被告在规定的时间内并没有将合格的商铺交付给原告。原告在规定的时间内前去办理商铺的收楼手续时，发现45卡二层被铺设大型的消防管以及安装大型的抽风系统，导致45卡的二层根本无法使用。原告发现上述问题后立即向被告以及物业管理公司反映情况，要求立即整改，但被告没有及时整改。原告在收取商铺前，已经与中国银行签署租赁合约，44卡、45卡连在一起出租给中国银行，但因45卡在收楼时存在上述问题导致无法使用，中国银行要求马上整改，因被告整改不及时，中国银行终止合约。为了减少损失，原告被逼无奈将两卡商铺分开出租，因此在2017年1月办理了44卡的收楼手续。45卡商铺经过原告多次催促，被告于2017年10月才整改完毕，原告于2017年10月份办理收楼手续。涉案的商品房为商铺，主要用途为出租，被告违约迟延交付商铺，必然导致原告租金损失。按照原告在收取商铺后与他人所签订的租赁合同，44卡商铺最低不含税的月租金为14000元，从2016年7月1日至2016年12月31日共迟延交付6个月；45卡商铺最低的不含税的月租金为19736元，从2016年7月1日至2017年9月30日为15个月。被告应当按照上述租金标准赔偿原告的租金损失，44卡商铺为14000元每月×6个月为84000元，45卡商铺为19736元×15个月为296040元，合计为380040元。另，根据《中山市商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当以原告所支付的购房款为基数，按照每日万分之0.5向原告支付逾期交房的违约金，44卡从2016年7月1日至2016年12月31日共逾期184天，违约金为：2486999元×0.00005×184＝22880元，45卡从2016年7月1日至2017年9月30日共逾期452天，违约金为3779425元×0.00005×452＝85415元，合计为108295元。现原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，特向法院提出上诉请求，恳望批准。被告雅居乐雍景园公司辩称，一、被告交付的房屋符合法定条件与合同约定条件，不存在房屋质量问题。本案所涉及的商品房坐落于中山市西区剑桥郡花园3区8幢44卡、45卡，于2015年11月27日通过消防验收（详见《建设工程消防验收意见书》，编号：山公消验字［2015］第0216号），2015年12月30日通过竣工验收备案（详见《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，登记证号：中建验字2015年第**），被告交付的涉案房屋符合法定条件与合同约定条件，原告称“交楼时45卡商铺正在铺设大型消防管及安装大型抽风系统导致无法使用”与事实不符。二、被告按约定时间交付了房屋，不存在迟延交付。2016年6月17日，被告向原告发出《收楼通知书》,通知原告于2016年6月25日至2016年7月7日办理收楼手续，原告未在约定期限内办理收楼，根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十一条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，原告无正当理由未能在上述期限内办理收楼手续的，该商品房视为已实际交付原告使用，原告称被告迟延交楼与事实不符。三、退一步讲，即使假设涉案房屋存在质量瑕疵问题，被告应承担的是保修责任，不是逾期交房违约责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”。据此，除非买受人有证据证明在交付时，所购商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题（买受人承担举证责任），买受人是不能拒绝接收商品房的，且在商品房买卖合同的附件六第九条也明确约定“对商品房交付时存在不影响正常使用的瑕疵的，买受人不收楼的，出卖人不承担逾期交楼责任”。其次，根据原被告双方签署的《认购书》第13条及商品房买卖合同的附件六第十四条均明确约定，因设计需要在买受人购买的商品房室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人不能以此为由拒绝收楼或索赔。再次，本案被告交付的房屋已办理工程竣工验收备案手续，且依约告知原告办理查验收楼，该商品房应视为已实际交付原告占有、使用，且事实上原告已使用涉案房屋并出租，房屋符合交付条件且不存在质量瑕疵问题，被告没有理由承担逾期交房违约责任与其他责任，原告的诉讼请求依法应予驳回。四、原告诉称“租金损失”与本案无关联。被告已将符合交付条件的房屋按时交付给原告，按照法律法规的相关规定已完成交付义务，交付后由买受人自行决定占有、支配及使用等行为。原告是否将涉案房屋出租、出租给谁以及租金标准多少均是由原告自行决定，且即使原告决意出租，是否能够顺利出租也需依据当时市场行情，与被告无关，被告不知晓，更不应就原告的租赁行为承担任何责任。综上，原告诉讼请求无事实与法律依据，依法应予驳回。本案诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年12月6日，原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞（买受人）与被告雅居乐雍景园公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市**剑桥郡花园****44卡，建筑面积150.7平方米，商品房出售总价款为2486999元，买受人分期付款，于2014年11月7日以现金方式支付746100元,于2014年11月30日以现金方式支付1740899元;出卖人应当在2016年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单；买受人逾期收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。商品房买卖合同还约定了其他事项。同日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞与雅居乐雍景园公司就涉案商品房签订合同补充协议（剑桥郡花园），就一些权利义务进行了补充约定，其中约定因设计需要不排除买受人购买的商品房室内天花有樑、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔。协议还约定了其他事项。2014年12月18日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞与雅居乐雍景园公司就涉案商品房签订的商品房买卖合同办理了备案登记。同日，原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞（买受人）与被告雅居乐雍景园公司（出卖人）又签订另一份商品房买卖合同以及合同补充协议。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市**剑桥郡花园****45卡，建筑面积234.96平方米，商品房出售总价款为3779425元，买受人分期付款，于2014年11月7日以现金方式支付1133827元,于2014年11月30日以现金方式支付2645598元;出卖人应当在2016年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该商品房买卖合同以及合同补充协议的内容与前一份合同（案涉3区8幢44卡）的内容基本一致。2014年12月11日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞与雅居乐雍景园公司就涉案商品房签订的商品房买卖合同办理了备案登记。2015年12月30日，中山市住房和城乡建设局出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，内容为：建设单位：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，工程名称：中山剑桥郡花园三区，工程地址：中山市西区地块六，建筑面积315732.61平方米（14幢38层）。2.2017年1月6日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞（甲方）与满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将座落在中山市西区剑桥郡花园3区8幢44卡商铺出租给乙方，租期为2017年1月10日至2021年12月31日，免租期2017年1月10日至2017年2月24日；不含税租金，2017年2月25日至2017年2月28日租金2000元，2017年3月1日至2018年12月31日，月租金14000元，第三年起每两年递增5%。合同还约定其他事项。2017年1月6日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞与满堂红（中国）置业有限公司中山分公司签订补充协议，约定：租期为2017年1月1日至2021年12月31日，免租期2017年1月1日至2017年2月14日；含税租金，2017年2月24日至2017年2月28日租金2352元，2017年3月1日至2018年12月31日月租金16420元，第三年起每两年递增5%。2017年12月13日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞（甲方）与徐旭富（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将座落在中山市西区剑桥郡花园3区8幢45卡商铺出租给乙方，租期为2017年12月13日至2021年12月31日，免租期2017年12月13日至2018年2月28日；不含税租金，2018年3月1日至2018年12月31日，月租金16725元，第二年起每年递增5%。合同还约定其他事项。2017年12月13日，郑惠琼、何素虹、郑婉贞与徐旭富签订补充协议，约定：租期为2017年12月13日至2021年12月31日，免租期2017年12月13日至2018年2月28日；含税租金，2017年3月1日至2018年12月31日，月租金19736元，第二年起每年递增5%。合同还约定其他事项。郑惠琼、何素虹、郑婉贞补充提交了客户名称为ＺＨＥＮＧＷＥＩＤＯＮＧ（郑伟东）的中国建设银行个人活期账户在2017年2月6日至2019年6月12日期间的交易明细，拟证实上述两份商铺租赁合同有实际履行。郑惠琼、何素虹、郑婉贞陈述，郑伟东与郑惠琼、何素虹、郑婉贞系亲戚和朋友关系，涉案房屋的出资人系郑伟东，故租金亦系郑伟东收取。经核，活期账户交易明细中显示的月租金收入数额、收取时间与前述两份商铺租赁合同基本吻合。雅居乐雍景园公司认为郑惠琼、何素虹、郑婉贞主张的租金过高，向本院提交剑桥郡03区53卡商铺的租赁合同及中山市住建局网上公布的租金参考标准，拟证明涉案商铺片区2018年租金标准为每月每平方米35元。3.2016年6月17日，雅居乐雍景园公司向郑惠琼、何素虹、郑婉贞邮寄收楼通知书，主要内容为：雅居乐雍景园公司通知郑惠琼、何素虹、郑婉贞购买的剑桥郡3区商铺8幢44卡、45卡可收楼，收楼时间为2016年6月25日至2016年7月7日，若郑惠琼、何素虹、郑婉贞未能在上述期限内办理收楼手续的，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，该商品房视为已实际交付使用。郑惠琼、何素虹、郑婉贞确认收到该通知书。郑惠琼、何素虹、郑婉贞向本院提交了“剑桥郡03区8幢44卡、45卡商铺工程问题跟进记录”复印件，其中44卡跟进记录内容记载：“据业主郑先生（代表）反馈：44/45卡商铺在收铺前已与中国银行签订协议，当收铺时发现45卡商铺二楼存在正压风管严重影响使用空间时，中国银行要求整改，故郑先生当时与售楼部沟通协商处理。故44卡因45卡的问题未能一起收铺交付给中国银行。直到中国银行确认不租他们商铺时，马上与‘链家’签下租赁合同，故44卡商铺在2017年1月10日办理了收楼手续，但拒交2017年1月份之前的物业管理费。”45卡跟进记录内容记载：“据业主郑先生反馈2016年12月份前，向售楼部反映了门面（广告牌）顶上不锈钢压边松且缝隙较大，二楼正压送风机槽影响使用空间，要求协助处理，售楼部在2016年12月份把相关信息告知物业公司，物业公司着手跟进，广告牌的铝材问题已在2017年1月11日维修完毕；正压风机机槽在多次沟通下，，地产工程部最终在2017年3月15日完成拆除物业公司回复业主完成情况。”“业主4月6日验收时发现2楼消防栓后墙空鼓，红阳施工单位第一次维修直接用水泥汕批一下，5月份业主验收时碰一下自然就脱落了。直到2017年6月4日使用挂网的形式，最终维修完成，业主验收通过”以上两份问题跟进表附有图片，并有物业公司、、地产工程部以及经办人的签名郑惠琼、何素虹、郑婉贞确认44卡商铺在2017年1月10日办理交接手续，45卡商铺在2017年10月30日办理收楼手续，对此雅居乐雍景园公司在2019年9月30日书面予以确认。4.雅居乐雍景园公司向本院提交了雅居乐中山剑桥郡花园三区T5A-2型7幢，T5B-4型8幢高层住宅报建设计文件、高层民用建筑设计防火规范、建设工程消防验收意见书等材料，拟证明在45卡商铺安装的机械加压送风的防烟设施，符合消防设计和验收规范要求，并通过了消防局的验收。郑惠琼、何素虹、郑婉贞质证认为：商品房买卖合同的附件即平面图没有显示房屋内要安装排风系统，但三原告在办理收楼手续时发现涉案商铺的二楼安装了排风系统及消防栓，导致二楼无法使用。庭审中，双方确认45卡商铺的抽风系统已拆除。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑惠琼、何素虹、郑婉贞与被告雅居乐雍景园公司签订的两份《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。郑惠琼、何素虹、郑婉贞已按合同约定向被告支付购房款，雅居乐雍景园公司应当按合同约定的期限将符合质量标准的商铺交付郑惠琼、何素虹、郑婉贞使用。双方约定的收楼时间为2016年6月30日前，雅居乐雍景园公司已于2016年6月17日通知收楼，郑惠琼、何素虹、郑婉贞在接到收楼通知后，亦已于指定期间内前往现场收楼，因对涉案商铺设计及质量提出异议，遂未完成收楼。后经双方协商处理，44卡商铺在2017年1月10日办理交接手续，45卡商铺在2017年10月30日办理收楼手续。郑惠琼、何素虹、郑婉贞在本案中主张的实质为逾期交楼违约损失。因此，三人以涉案房屋存在设计及质量问题为由拒绝收楼理据是否充分为本案争议的焦点之一。本院分析如下：第一，雅居乐雍景园公司认为商铺虽然存在质量问题，但不会导致买受人订立合同的目的不能实现，可以通过维修期内的保修义务加以解决。商铺已经符合了交付条件，买受人应当先接受房屋，由开发商承担保修义务，且开发商一直在积极履行维修义务，买受人拒绝接收房屋没有法律依据，已视为在2016年7月7日完成交楼手续。本院认为，上述观点混淆了“交付前的修复责任”和“交付后的保修义务”。实务中，根据房屋质量问题性质和对居住使用的影响程度，可以将房屋质量问题分为严重质量问题和质量瑕疵，如果买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，是可以拒绝收楼的。原告提出的质量问题主要为45卡商铺内被铺设大型的消防管以及安装大型的抽风系统，其次为45卡商铺门面（广告牌）顶上不锈钢压边松且缝隙较大、消防栓后墙空鼓，对于45卡商铺门面（广告牌）顶上不锈钢压边松且缝隙较大、消防栓后墙空鼓应属于质量瑕疵，不构成拒绝收楼的条件，有争议的是45卡商铺内被铺设大型的消防管以及安装大型的抽风系统的安装的性质认定。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是有权解除合同和要求赔偿损失的。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外……”本案中，购买者的用途是商业经营，且涉案的44卡、45卡商铺为两层结构，购买者的初衷当然是希望两层共同出租以赚取更高的租金收益，从现场照片以及“剑桥郡03区8幢44卡、45卡商铺工程问题跟进记录”两份证据相互结合分析可知，大型排风系统确实给二层的使用带来很大障碍，属上述法律中“严重影响正常居住使用”的条件。郑惠琼、何素虹、郑婉贞因此拒绝接收45卡铺位合理，雅居乐雍景园公司应承担起开发商交付前的修复责任，并在修复后再次通知买方收楼，现双方均确认排风管问题已经处理妥当，三原告亦在2017年10月30日办理收楼手续，故45卡商铺的实际收楼时间应确认为2017年10月30日。但45卡商铺与44卡商铺分属不同的买卖合同，属不同的标的物，郑惠琼、何素虹、郑婉贞以45卡商铺存在设计及质量问题而拒绝接收44卡商铺的行为不当，以商品房买卖合同的约定，对44卡商铺应以出卖人制定的交楼期限届满之日（即2016年7月7日）视为已实际交付郑惠琼、何素虹、郑婉贞使用。雅居乐雍景园公司认为其无需承担逾期交楼违约责任的另一个主要理由为商品房买卖合同的附件六第十四条均明确约定，“因设计需要在买受人购买的商品房室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人不能以此为由拒绝收楼或索赔。”但该商品房买卖合同的附件并非官方通用版本，而是卖方的格式合同，该第十四条明显属免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利的条款，郑惠琼、何素虹、郑婉贞主张该条款无效符合法律规定，本院予以采纳。如前所述，雅居乐雍景园公司存在逾期交楼情形，郑惠琼、何素虹、郑婉贞有权主张逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金的计算方式是双方的另一争议焦点。郑惠琼、何素虹、郑婉贞在本案中既主张按商品房买卖合同约定的违约条款计算违约金，又主张雅居乐雍景园公司赔偿其逾期交楼期间的租金损失。本院认为，违约金是以补偿为原则，以惩罚为例外。且不应该超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郑惠琼、何素虹、郑婉贞主张因不能按时收铺而导致中国银行退租因此有租金损失，首先，中国银行是否租赁该44卡、45卡商铺缺乏事实证据，其次，郑惠琼、何素虹、郑婉贞在未收楼的情况下就对外出租，忽视了商铺可能不能按时交付等因素，本身具有过失，亦超出了雅居乐雍景园公司预见的范畴。因此其主张租金部分损失本院不予支持。因此，本院仅支持根据商品房买卖合同约定的违约条款计算的违约金，即按日向其支付已付房价款的万分之0.5计算违约金。其中44卡商铺逾期7天，违约金为870元（2486999元×0.00005/天×7天）；45卡商铺逾期452天，违约金为85415元（3779425元×0.00005/天×452天）。两项合计86285元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞支付逾期交楼违约金86285元；二、驳回原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8626元（原告已预交），由原告郑惠琼、何素虹、郑婉贞负担7102元，被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担1524元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  梁素轼人民陪审员  马碧琳二〇二〇年六月十六日书 记 员  梁楚英冼日飞