重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初2155号原告：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路**附**，统一社会信用代码：915001097935470567。法定代表人：彭振华，总经理。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱文，男，汉族，1971年6月30日出生，系重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司员工，住重庆市江**。被告：叶昌容，女，汉族，1968年3月8日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：王欣，男，汉族，1991年5月22日出生，住重庆市北碚区。原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司与被告叶昌容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司的委托诉讼代理人蒋宜均、朱文，被告叶昌容及其委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告自2015年8月起至2019年11月拒缴物业服务费2717元，故请求判令被告支付物业费2717元，本案诉讼费由原告承担。被告叶昌容辩称，涉案房屋产权面积66.52平方米。我不缴纳物业费的原因如下：一、原告未做好小区消防设施的维护、维修管理以及日常消防安全巡查，不能排除消防安全隐患。二、物业收费与其服务水平不匹配，且原告没有将财务向业主公开。三、小区管理不到位，小区环境脏乱差，绿化维护差、小区设施损坏、车辆停放缺乏秩序、安保工作不规范。四、被告居住的房屋未取得所有权证，不具备适格的业主主体资格，原告起诉被告主体资格不成立。五、原告上任之前，在周义硕任职期间所欠物业费已过三年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年2月4日，重庆兴旺物业发展有限公司（甲方）与重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（乙方）签订《XX前期物业委托服务合同》，该合同约定由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为高川所有的位于重庆市北碚区XX镇XX路的XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：多层住宅：0.6元/月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以下，含二层）：0.65元/月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以上，不含二层）：0.85元/月.平方米（含电梯费，不含公共能源），商业门面：1元/月.平方米，，地下停车库管理费50元/月.车位；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算；未经过2/3以上的业主（或业主委员会）的同意，不得动用公共维修基金。双方还约定了其他的权利义务和违约责任等。该合同到期后并未从新签订物业服务合同，仍由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为该小区提供物业服务至今。另查明，2018年7月19日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司因擅自停用消防设施、器材等消防管理违规行为，北碚区公安消防支队对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司作出碚公（消）行罚决字（2018）0141号行政处罚决定书，对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司处以5000元的行政处罚。2019年6月17日，重庆市北碚区消防救援支队对该小区进行消防监督检查，发现楼梯间和合用前室自然排烟窗被占用、杂物堆放、消防报警主机瘫痪、消防车道被占用、无维保单位等消防隐患，并作出《责令立即改正通知书》（碚公消即字（2019）第F175号）以及《责令限期改正通知书》（碚公消限字（2019）第0383号），要求重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司进行整改。2019年2月22日、2月25日、8月27日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于XX小区消防整改情况的报告》，表示已对楼梯间杂物进行清理、消防器材检修、防火门关闭、疏通消防通道，排除消防隐患，但消防控制室何地下管网等问题需要动用专项维修资金，需要业主签字。2020年5月20日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于XX小区消防整改延期的报告》，表明因签字业主未达到2/3，不能动用专项维修基金，加上新冠疫情影响，需要延期至10月进行整改。原告在庭审中陈述：关于公共收益问题，我方每年六月对收益进行公示，但最近两年没有产生公共收益；关于小区安保问题，现物业已协同公安机关在小区内安装刷卡和人脸识别设备；关于外来车辆占用应急车道，物业已经对车辆进行管理、道路划线，但车库是开发商的产权，并没有给物业公司管理。关于诉讼时效问题，被告欠付物业费后，物业公司每年两次上门催收，贴通知在门上及电话通知。原告还陈述，叶昌容住的房屋为一楼，没有使用电梯，物业费按0.6元/月.平方米收取。还查明，叶昌容系重庆市北碚区XX镇XX路******房屋的实际使用人，该房屋产权面积为66.52平方米。叶昌容共欠付2015年8月起至2019年11月的物业管理费2075.32元。现重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司与叶昌容因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司遂于2020年4月8日起诉来院。上述事实，有《XX前期物业委托服务合同》、催费通知单、房产信息查询单、消防检查记录、行政处罚决定书、《责令限期改正通知书》、《关于XX小区消防整改情况的报告》、消防整改业主签字意见表、小区现场照片、视听资料等以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供物业服务之后，叶昌容应当依照《XX前期物业委托服务合同》的约定支付物业服务费。对叶昌容辫称其不是适格的业主，作为被告的主体资格不符的抗辩理由，本院认为，叶昌容虽未取得涉案房屋的所有权证，但系该涉案房屋的长期实际居住使用人，该涉案房屋在原告的物业服务区域，作为该涉案房屋的实际使用人应该支付相应的物业服务费。故本院对叶昌容的抗辩理由不予采信。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供的物业服务虽存在消防隐患等问题，但也在积极整改中，且大修基金的使用决定权也不在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。叶昌容提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故本院对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司要求叶昌容缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。现叶昌容以重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司违反物业合同约定，降低物业服务标准为由拒不缴纳物业费，本院根据权利义务对等原则，根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费，其调整比例为实际应当缴纳物业费的90%。关于叶昌容提出的诉讼时效问题，经查，原告于2019年8月15日向叶昌容发出书面催收函催缴物业费，故诉讼时效应该从此时起算，往前推算三年至2016年8月15日，超过该时段（2015年8月至2016年8月14日）因原告未举示相关证据证明其已就所欠款项主张权利，本院认定为已超过诉讼时效不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条之规定，判决如下：由被告叶昌容于本判决生效之日起三日内支付原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2016年8月至2019年11月物业管理费1436元。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。(此页无正文)审 判 员  冉 渝二〇二〇年六月九日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶