上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21561号原告：李栋，男，1991年11月6号出生，汉族，住上海市青浦区赵巷镇镇中路******。委托诉讼代理人：李关法(系原告父亲)，男，1967年7月3日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市东关街道新建庄村戚家娄**，现住上海市青浦区赵巷镇镇中路******。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王永亮，总经理。委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告李栋诉被告正荣御天(上海)置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告李栋及委托诉讼代理人张慧、被告正荣御天(上海)置业发展有限公司委托诉讼代理人孟庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李栋诉称：被告系徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX室房屋的开发商。2018年2月初，原告看房时，被告向原告介绍该房屋是精装修的样板房,房屋内配备全套家具，拎包入住，故原告决定购买该样板房。2018年2月3日，被告工作人员陆明梅带原告去验看房屋，陆明梅当场将双方能看到的需整改的质量问题记录下来,并表示会修复，同时表示会对所有下水道、中央空调、地暖进行检测，保证正常使用。原告在被告承诺下签订了《上海市商品房出售合同》，合同第二条约定：原告向被告购买位于青浦区徐泾镇徐和路x弄(正荣景苑)x号x层x室房屋；建筑面积为125.71平方米；合同第三条约定：房屋单价人民币(以下币种均同)37,328.96元，总价4,692,623元；同时，原被告又签订补充协议(二)约定：被告定于2018年5月3日前交房，因为原告购买的是精装修样板房，故实际房价款为7,228,806元，其中2,032,545.20元是精装修价款，503,637.80元是家具电器款。签订合同后，陆明梅于2018年2月5日将其打印成文的整改问题发给原告父亲，并表示派员维修。原告于2018年4月19日付清了所有房款7,228,806元。被告在对房屋修复过程中发现了卫生间抽水马桶未安装下水道的问题，这是原告在2018年2月3日验看时无法目测到的重大质量问题，后来被告将卫生间的地砖敲掉后排设下水道，因卫生间的一个地漏安装在墙体处，不能起到地漏的作用，被告又重新撬开地砖安装地漏，撬开地砖时又发现遗忘了在卫生间内安装地暖，又敲掉地砖瓷砖安装地暖。同时，被告发现房屋的弱电系统未接通电路，又掀开吊顶连接。其他需要整改的问题，被告也是拖拖拉拉不断的返工。2018年6月26日,原告父母去看房屋的维修状况，看到房屋内杂乱无章，地上都是碎石、垃圾，电线外露，许多损坏的部位均未修复，便拍了6张照片给陆明梅，并催促被告尽快修复。因为被告的维修不是集中力量、集中时间，而是三天打鱼二天晒网，拖延到2018年7月仍未修好，原告父亲发微信给陆明梅催促，陆明梅于7月28日要原告父亲与工程负责人王涛联系，原告父亲联系王涛催促后，被告于2018年8月15日上午才对卫生间贴第二次返工的瓷砖，而8月15日下午陆明梅却发微信给原告父亲说让他8月16日去交房。原告父亲于8月16日去看房，发现房屋还是在维修中，脱落的墙纸未贴好，地面有建筑工具和垃圾，柜门油漆都没修，空调口坏的没换，涂料未做好，完全还处于修复之中，没有修复完毕可以交房的迹象。因被告逾期交房，故原告于2019年3月10日第一次起诉至法院要求被告交房，诉讼期间被告仍在拖拉式的修复,至2019年4月1日陆明梅微信给原告父亲说近两天交房。4月17日，原告发现有部分质量未修复，且发现了软装有缺失和损坏，价值为56,310元。双方于5月9日协商交房细节及软装损失赔偿等问题未果。诉讼期间,经法院作双方工作,被告委托物业公司在2019年8月1日向原告交付了房屋的大门钥匙和质量保证书等资料。因房屋已交付,原告撤回起诉。之后,因被告负责人不愿与原告见面,故双方无法协商维修期间的空置费损失及家具电器损失的赔偿,故原告又诉至法院要求：一、被告赔偿空置费损失暂计114,986元(以市场月租金7,700元为标准，自2018年5月4日计算至2019年7月31日，计算14个月28天)；二、被告赔偿原告家具电器缺失的损失45,610元和家具电器损坏损失10,700元、更换5把室内房门锁费5,000元。被告正荣御天(上海)置业发展有限公司辩称：诉请一，请求驳回。原告在签订购房合同时提出的20多项问题及整改意见，被告从未确认，因原告购买的是样板房，已经销售了一段时间，存在合理损耗，所以应该以现状交付，原告不能以存在问题要求被告维修。2018年4月份，因为双方已经办理了房地产权证，所以交接手续已经办理了，原告有密码锁，是可以自由出入房屋的，在被告的再三催促下，原告都没有办理手续。原告提出的问题没有证据证明。2018年7月，在被告没有任何维修义务的前提下，对卫生间进行了处理。之后，原告又提出种种质量问题都没有任何依据，故被告有权拒绝原告的不合理请求，拒绝维修不能认定为被告拖延维修。被告维修都是零星的维修，且维修时间很短，不影响原告使用房屋。诉请二，家具家电缺失的费用被告同意赔偿，但要求考虑折旧和原告是否实际使用。家具家电损坏的费用不同意赔偿，因为是合理损耗，根据合同约定是按照现状交付，被告已经房价款中已经给予优惠。经开庭审理查明，2018年2月3日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《上海市商品房出售合同》，原告向被告购买位于青浦区徐泾镇徐和路x弄《正荣景苑》x号x层x室房屋。合同第三条约定不包含房屋全装修价格为4,692,623元。第七条约定甲方在收到乙方全部房款之日起90天内向乙方交房。合同补充条款一第七条约定如甲方不能在本合同第七条规定期限前具备该商品房交付条件交房的，乙方同意给予甲方90天的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房，乙方同意宽展期内继续履行合同，甲方不承担违约责任。第八条第一款约定乙方按交房通知书规定的交付期限到指定地点办理交付手续的，双方签署完成房屋交接单视为甲方将房屋交付给乙方；第八款还约定商品房达到约定的交付期限与条件的情况下，乙方应按甲方交房通知书载明的交付日期办理房屋交接手续。乙方不得以合同约定的交付期限与条件之外的其他任何理由(包括但不限于存在地面、天棚、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、门窗刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵)为依据拒绝办理交接。对于地面、天棚、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、门窗刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，甲方仅承担维修责任，乙方不能据此拒绝交房。第十四条约定本合同中商品房的交付标准和条件以合同约定为准，本合同未做约定的以该商品房交付时现状为准。同日，双方签订补充协议二，约定如下：一、甲乙双方共同确认，在签订原合同前甲方已明确告知乙方该房屋曾作为虹桥正荣府项目样板间展示使用，乙方认可并接受：1、因该房屋实施装修而导致该房屋的室内空间结构发生的变化；2、随该房屋一并交付使用的家电、家具、装修设施设备等已过保修期间；3、该房屋使用过程中存在合理损耗。针对以上情况，甲方已在销售价格中作充分折让，双方对此均无异议。甲方无需对此承担责任，乙方也不得就此向甲方赔偿损失退房等要求。二、…三、该房屋装修总价为2,536,183元(含设计费、软装费和硬装费)。四、原合同附件三装饰、设备标准中仅约定了毛坯交付标准，现双方一致同意在本补充协议中增加装修部分的交付约定：乙方已查验并接受所购房屋的装修现状、同意该房屋以现状交付，详见本协议附件清单、照片。五、甲方对房屋质量进行保修管理，相关质量责任将依据《住宅质量保证书》的相关约定执行。保修期内，甲方对本房屋出现的质量问题履行保修责任的工作，但因乙方或使用人使用不当、第三人造成的除外。本协议附件所列交付标准中关于抽油烟机、燃气灶、橱柜、洁具等家用电器及厨房、卫生间配套设施，均由生产厂家提供有偿的售后维修服务。同时甲方无需向乙方提交上述物品的厂家保修单及发票。厂家(商家)所应承担的法律责任非本合同所约定之范围，由乙方与厂家(商家)协商解决。六、甲方定于2018年5月3日前将房屋交付给乙方。七、本补充协议作为原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力。本补充协议未尽之事宜以原合同约定为准，本补充协议与原合同有不一致之处以本补充协议约定为准。另查明，原告已向被告付清房屋及装修款共计7,228,806元，其中根据软装报价清单记载的软装价值为503,637.80元。签订合同当天，原告查验房屋后提出20多项瑕疵问题并要求整改，被告出具整改方案后进行维修。因原告认为被告始终未能修复完毕故拒绝收房，原告认为被告构成逾期交房，故于2019年6月诉至本院要求被告交房并赔偿逾期交房违约金，后原告撤回起诉。2019年8月1日，原被告双方办理房屋交接手续。审理中，原告申请对涉案房屋的租金标准进行司法评估。2019年12月27日，上海信衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告，载明2018年5月4日至2019年7月31日期间市场租金价值为月7,700元。原告为此支付评估费11,000元。审理中，双方当事人根据软装报价清单及缺失损坏物品清单一致确认，缺少物品如下：F03双人沙发缺失(10,400元)、F09餐椅缺两个(8,600元)、F23休闲椅缺失(2,500元)、F24缺失脚凳(1,500元)，DL01玄关台灯少了两个(3,920元)、AR020304三块地毯(15,710元)，上述物品价值合计42,630元；损坏物品如下：F04单人沙发(5,900元)、DL10老人房台灯两台(4,800元)，上述物品价值合计10,700元。以上事实，由原被告的陈述、上海市商品房出售合同、补充协议二、微信聊天记录、评估报告及发票、钥匙资料签收表、交房验收记录表、软装报价清单、缺失及损坏物品清单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张除被告确认的物品缺失之外，还缺失了CA-3、CA-6、CA-11百叶帘，上述物品价值2,980元。被告对此不予确认，认为百叶窗帘没有灭失。根据庭审查明的事实，本院认为双方就涉案房屋签订的出售合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。本案中，原告按约支付了房款，被告应向原告交付符合合同约定的房屋。被告交付的房屋系精装修的样板房，在交付原告之前已经使用，故存在一定的损耗或瑕疵，原告对于损耗及瑕疵明知，理应容忍。但被告对于影响居住使用的质量问题仍负有修复义务。本案中，根据双方的陈述及在案证据，本院确认原告主张卫生间及弱电系统问题及被告修复的事实存在，且被告已经修复完毕，因双方对修复完毕的时间存在争议，而双方均未就此提供充分的证据予以证明，故本院对修复完毕时间难以确认。鉴于上述问题在修复期间一定程度上影响了原告的居住使用，故本院考虑到系争房屋的实际情况及修复期间对原告的影响程度，酌定被告赔偿原告空置费损失10,000元。关于双方无争议的缺失物品及损坏物品的赔偿费用，原告主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张百叶窗帘缺失，根据原告提供的缺失和损坏物品清单，未载明百叶窗帘缺失，故本院对原告的主张不予采信。原告要求赔偿百叶窗帘的费用，本院不予支持。关于原告主张被告未向其交付室内房屋的钥匙，故要求被告赔偿原告更换室内门锁的费用，本院认为合同约定按现状交房，并未约定被告应向原告交付室内钥匙，故原告要求被告赔偿更换门锁的费用，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告正荣御天(上海)置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李栋空置费损失10,000元；二、被告正荣御天(上海)置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李栋物品损失53,330元；三、驳回原告李栋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,825.92元，减半收取计1,912.96元，由原告负担1,221.36元，被告负担691.60元；评估费11,000元(原告预付)，由原告承担10,000元，被告承担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年六月二十四日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条…交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。