云南省弥渡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2925民初331号 原告：祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司。 住所：祥云县祥城镇佳和广场****。 法定代表人：郭希宏，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王莉莉，云南正圣律师事务所律师。特别授权代理。 被告：弥渡河边文化娱乐有限公司。 住所：弥渡县弥城镇建设西路华兴商业城内）。 法定代表人：蒋正林，系该公司总经理。 被告：弥渡华瑞物业管理有限公司。 住所：弥渡县弥城镇毗江社区建设西路** 法定代表人：付春明，系该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。 原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司与被告弥渡河边文化娱乐有限公司、弥渡华瑞物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司的法定代表人郭希宏及其特别授权委托诉讼代理人王莉莉，被告弥渡河边文化娱乐有限公司的法定代表人蒋正林、弥渡华瑞物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人邬仕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除二被告签订的《物业租赁合同》。2、判令被告弥渡河边文化娱乐有限公司立即搬出弥渡华兴商业城A-1-402、A-1-403、A-1-412、A-1-502、A-1-504，将上述房屋交还原告，并向原告支付自2018年12月25日起至交还房屋之日止的房屋租金（2018年12月25日-2019年4月30日租金按114359.52元/年计算，2019年5月1日-2022年4月30日租金按122364.69元/年计算）；【租金暂计算至2020.4.1为154232.82元】。３、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与弥渡华兴房地产开发有限公司、祥云双华房地产开发有限公司、黄梦潇建设用地使用权转让合同纠纷一案，经人民法院审理作出判决。因弥渡华兴房地产开发有限公司、祥云双华房地产开发有限公司、黄梦潇不履行生效判决，原告向法院申请强制执行，2018年11月8日，法院将黄梦潇名下位于弥渡华兴商业城1幢（A幢）1单元1层110室、111室，4层402室、403室、412室，5层502室、504室，6层610室、611室9套房屋交付给原告抵偿执行标的1755440元，同年12月25日，上述房屋的产权过户至原告名下。原告了解到，在房屋过户之前，黄梦潇就将上述房屋提供给其出资设立的被告弥渡华瑞物业管理有限公司对外出租。案涉的A幢4层402室、403室、412室，5层502室、504室共计433.18m2已由被告弥渡华瑞物业管理有限公司在2014年5月1日出租给被告弥渡河边文化娱乐有限公司，二被告签订的《物业租赁合同》约定，租期为15年，2014年5月1日-2019年4月30日租金22元/m2/月，2019年5月1日-2022年4月30日租金上增7%即23.54元/m2/月，物业管理费、市镇设施使用费、电梯使用及维护费由被告弥渡河边文化娱乐有限公司承担，承租方逾期14天未缴纳租金、管理费等，出租方有权解除合同，同时违约方应按总标的执行剩余部分的15%向守约方支付违约金。原告取得上述房产后，已将产权变更情况告知了二被告，并多次要求被告弥渡河边文化娱乐有限公司向原告缴纳自2018年12月25日起的房屋租金，但时至今日，二被告未向原告交过任何租金。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求为谢。 被告弥渡河边文化娱乐有限公司辩称，弥渡华兴房地产开发有限公司在开发“华兴商业城”时，设计中包括了数字电影放映室、室内娱乐活动等数字规划。为此，我公司于2014年2月24日成立，并于同年5月1日与弥渡华瑞物业管理有限公司签订了《物业租赁合同》，合同期限为15年，承租面积2310.73平方米，租金前五年以每月22月每平方米计算，实际支付3年租金，签订合同时一次性付清。第二阶段为2019年5月1日-2022年4月30日，租金上涨7%，一年一付。我公司已支付第二阶段的租金500000元。因受新冠肺炎疫情影响，弥渡县所有文化娱乐项目自2020年1月25日关闭，5月13日恢复营业。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，所有权人虽然有变动，但不影响二被告之间签订的《物业租赁合同》的效力，根据合同相对性原则，原告不是该合同当事人，无权要求解除该合同。因发生新冠肺炎疫情属不可抗力，在计收我公司的租金时应予以免除108天的租金。请人民法院查明案件事实，依法处理。 被告弥渡华瑞物业管理有限公司辩称，弥渡华兴房地产开发有限公司于2012年开发了“华兴商业城”，在销售该楼盘1栋时，针对2一6楼的业主，采取回租15年的方式销售，前5年的租金在销售时已从房款中予以扣除，即2014年5月1日至2019年4月30日的租金已经支付。我公司于2013年6月21日设立，从事物业经营，专门为华兴商业城业主、租户服务，代收、代付水电费、租金，并与承租户签订《物业租赁合同》。2014年5月1日，我公司与被告弥渡河边文化娱乐有限公司签订了《物业租赁合同》，合同期限为15年，承租面积2310.73平方米，前5年租金以22元/m2/月计算，实际支付3年租金，一次性付清。第二阶段为2019年5月1日-2022年4月30日，租金上涨7%，一年一付。弥渡河边文化娱乐有限公司在履行了第一阶段租金后，因市场原因，仅交付租金500000元，受新冠肺炎疫情影响，弥渡县所有文化娱乐项目自2020年1月25日关闭，至今未恢复营业，致使该收租金无法收取。原告取得不动产所有权后，确实于2019年6月向我公司进行了告知，但没有与我公司签订代管合同。针对原告的诉请，我公司认为，根据合同相对性原则，原告不是合同当事人，无权要求解除合同。至于其主张的租金，只能从2019年5月1日计算至2020年1月24日，25日至今因发生不可抗力的原因，娱乐行业被依法暂时关闭，租赁合同无法履行。请人民法院查明案件事实，依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，原、被告提供的证据真实、合法、内容与本案有关联，本院均予以确认。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：被告弥渡华瑞物业管理有限公司于2013年6月21日成立，系自然人投资或控股的有限责任公司，成立时黄梦潇为自然人股东之一。2014年5月1日，该公司与被告弥渡河边文化娱乐有限公司签订了《物业租赁合同》，该合同约定：弥渡河边文化娱乐有限公司向弥渡华瑞物业管理有限公司承租弥渡华兴商业城1栋四、五层，建筑面积为2310.73平方米，租期为15年；第一阶段，从2014年5月1日-2019年4月30日的租金为22元/m2/月，5年租金于2014年4月30日前一次性缴付3年，使用5年；第二阶段，从2019年5月1日-2022年4月30日，租金在第一阶段基础上增7%，并于每年4月30日前缴付当年租金，一年一缴；第三阶段……；租金不包括物业管理费、市镇设施使用费、电梯使用及维护费。合同还对双方的其它权利义务进行了详细约定。弥渡华兴商业城1幢1单元1层110室、111室，4层402室、403室、412室，5层502室、504室，6层610室、611室9套房屋原属黄梦潇所有。2018年11月8日，原告合法取得了上述房屋的所有权，同年12月25日，上述房屋的产权过户至原告名下。本案涉及的1幢4层402室、403室、412室，5层502室、504室建筑面积共计433.18m2。弥渡河边文化娱乐有限公司已按约定向弥渡华瑞物业管理有限公司支付了第一阶段的租金。2019年5月10日，弥渡河边文化娱乐有限公司又向弥渡华瑞物业管理有限公司支付了租金500000元。2020年1月25日，因疫情防控工作需要，弥渡县关闭了所有网吧、KTV等文化旅游行业。原告取得房屋产权后将产权变更情况告知了被告，并向被告催收租金未果，原告遂向本院起诉。 本院认为，二被告于2014年5月1日签订的《物业租赁合同》合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的权利和义务。在租赁期间，本案涉及的1幢4层402室、403室、412室，5层502室、504室的所有权合法变动至原告名下，并不影响租赁合同的效力，且因在租赁合同履行过程中发生疫情致承租人弥渡河边文化娱乐有限公司营业收入明显减少，承租人未按约定限期支付租金不应成为解除租赁合同的理由，故原告要求解除二被告签订的《物业租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，原告从合法取得涉案房屋所有权时起，即对出租房屋的租金享有收益的权利，承租人应按租赁合同约定交付相应租金，被告弥渡河边文化娱乐有限公司已向被告弥渡华瑞物业管理有限公司交付的租金中，原告享有房屋租金应由弥渡华瑞物业管理有限公司支付给原告。具体应交付原告的租金数额为：2018年12月25日至2019年4月30日的租金为24206.10元（433.18m2×22元/m2/月×36个月÷60个月÷30天×127天）；2019年5月1日至2020年4月30日的租金为122364.69元［（22元/m2/月×7%+22元/m2/月）×433.18m2×12个月］。合计146570.79元。被告弥渡华瑞物业管理有限公司辩解其收取的第一阶段的租金已转交他人，无证据证实，其辩解本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、由被告弥渡华瑞物业管理有限公司支付给原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司房屋租金146570.79元（限期判决生效之日起30日内付清）； 二、驳回原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限 公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1692元，由原告祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司承担692元（已交），由被告弥渡华瑞物业管理有限公司承担1000元（限期判决生效之日起30日内交清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判员 甘 志 二〇二〇年六月五日 书记员 罗文举