河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5551号原告：侯云霞，女，汉族，1983年8月21日出生，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王娟，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。被告：高俊红，女，汉族，1980年9月30日出生，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被告：焦作市幸福家房地产经纪有限公司，住所地：焦作市山阳区龙源湖国际广场**楼**商铺。法定代表人：冯涛，公司总经理。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。第三人：杨金平，男，汉族，1963年1月10日出生，现住焦作市解放区。第三人：段德花，女，汉族，1963年10月4日出生，现住焦作市解放区。系被告杨金平之妻。原告侯云霞与被告高俊红、焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称幸福家房地产经纪公司）、第三人杨金平和段德花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案，并依法适用简易程序进行了审理。后因案件案情复杂，本院将本案转为普通程序组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭审理了本案，原告侯云霞及其委托诉讼代理人王娟、被告高俊红及其委托诉讼代理人杨利冶、被告幸福家房地产经纪公司的委托诉讼代理人彭松、第三人杨金平和段德花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯云霞向本院提出诉讼请求：依法判令被告高俊红继续履行原、被告双方签订的房屋买卖（置换）合同;2、依法判令被告高俊红支付原告剩余房款310000元整；3、依法判令被告高俊红支付原告违约金60000元整；4、依法判令被告幸福家房地产经纪公司对上述请求承担连带责任；5、本案的诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人杨金平、段德花于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，第三人杨金平、段德花将其所有的位于焦作市解放区民主北路建安处8号楼1单元2号的房屋（房屋权属证书编号为：焦房权证解字第**，面积86.42㎡），以290000元的价格卖与原告，合同签订后，原告分三次向第三人杨金平、段德花交付了全部房款，第三人杨金平、段德花于2019年9月18日给原告出具了房款结清证明，但未办理房屋过户手续。原告购买该房后，因出现其他情况急需资金，不得不将该房再次出售。2019年10月14日，原告经被告幸福家房地产经纪公司居间介绍，与被告高俊红签订了《房屋买卖（置换）合同》，将该房卖与被告高俊红。合同约定：该房的实际成交价为450000元整，被告高俊红于2019年10月15日交付原告定金15000元，2019年10月31日前支付原告购房款105000元，剩余购房款330000元办理贷款，待银行放款后付与原告。并约定被告高俊红交清全款或贷款审批合格后，双方在3日内办理该房的过户手续。同时在合同第六条、第九条约定违约责任：贷款过程中，被告高俊红终止贷款行为，须以现金方式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。原、被告三方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方赔付另一方违约金60000元。合同签订当日，被告高俊红向原告交付定金15000元，于2019年11月1日、2019年11月22日向原告支付首付款125000元，原告于2019年11月22日当日，为被告办理了房屋过户手续。但被告高俊红却在贷款审批合格后，未按合同约定的时间到指定银行办理贷款手续，也未以现金方式向原告支付剩余房款。原告多次找被告高俊红，要求其尽快办理贷款或支付剩余房款，均遭到被告高俊红的无理拒绝，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。无奈之下，原告只得诉诸法院，请求人民法院依法查明本案事实，支持原告诉请。被告高俊红辩称，第一，原告侯云霞与被告高俊红之间不存在房屋买卖的合同关系，故原告侯云霞并非本案适格原告，应当判决驳回原告的诉讼请求。理由是：首先，《房屋买卖（置换）合同》中明确显示，买方系被告高俊红，卖方是第三人杨金平。而原告侯云霞仅仅是杨金平的委托人，即原告是接受杨金平的委托与被告侯云霞签订《房屋买卖（置换）合同》，涉案合同的相对人一方为第三人杨金平，另一方为高俊红，侯云霞并不享有涉案合同中的权利与义务，故其不是本案的适格原告。其次，客观上，涉案房屋也是由杨金平直接过户给的高俊红，并非由侯云霞交付给的高俊红，这也印证了侯云霞并没有承担合同的相对义务，其无权向被告高俊红要求向其支付价款。最后，原告的第一项诉讼请求是要求被告高俊红继续履行《房屋买卖（置换）合同》，该合同第四条明确约定，购房款应由乙方（即高俊红）直接支付给甲方（即杨金平），而其第二项诉讼请求却要求被告高俊红向原告支付涉案房屋的价款。其诉讼请求不仅相互存在矛盾，而且其第二项诉讼请求与《房屋买卖（置换）合同》约定相冲突，侯云霞对高俊红不享有房屋价款支付请求权。综上所述，侯云霞并非本案适格原告，恳请法院驳回其诉讼请求。而且本案并非被告高俊红主动不履行合同义务，而是由于卖房者违约在先，卖方采用欺骗的方式，向被告高俊红承诺涉案房屋有10平方米的地下室，并且根据《房屋买卖（置换）合同》第一条第2款的约定，涉案不动产应当由86.42平方米的住宅以及10平方米的地下室共同组成，共计价款为45万元。而实际上，被告高俊红事后才得知，涉案房屋根本不存在10平方米的地下室，故卖方不可能向被告高俊红如约履行合同。为避免被告高俊红的损失进一步扩大，才采取了自救措施。被告幸福家房地产经纪公司辩称，我公司提供房屋买卖居间服务，涉案房屋买卖合同已经签订并已部分履行，我公司已履行合同义务，原告主张我公司承担连带责任，无事实证据和法律依据，请法院驳回原告对被告幸福家房地产经纪公司的诉请。第三人杨金平、段德花述称，我们的房子当时在2019年6月份已通过中介卖给原告侯云霞了，原告侯云霞已将房款全款29万元付清给了我们。因她当时讲是给她弟弟买的房，原告弟弟在外地打工不在家，所以我们约好付清房款以后去公证处公证，去办理房产过户手续我们就不用再去了；从公证处办理公证出来以后我们把公证过的土地证、房产证都给了原告侯云霞，以后原告侯云霞将房子转卖的事儿我们就不清楚了。因此原、被告之间发生的任何争议都与我们无关。原告侯云霞为支持自己的主张，提交如下证据：第一组证据：原告的身份证，证明原告的主体身份；第二组证据：段德花、杨金平的身份证复印件一份1页，房屋买卖合同一份6页，收据两份2页，房款结清证明一份1页，微信交易截图一份、支付宝交易截图一份、网银交易详情截图六份共1页，中信银行业务凭证/客户回单两份2页，证明原告与第三人杨金平、段德花于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，第三人杨金平、段德花将其所有的位于焦作市解放区民主北路建安处8号楼1单元2号的房屋（房屋权属证书编号为：焦房权证解字第**，面积86.42㎡），以290000元的价格卖与原告，合同签订后，原告分三次（1万元、19万元、9万元）向第三人杨金平、段德花交付了全部房款，第三人杨金平、段德花于2019年9月18日给原告出具了房款结清证明，但未办理房屋过户手续。第三组证据：房屋中介专用收据和POS签购单一份1页，证明原告购买诉争房屋向焦作市盛世管家不动产经纪有限公司支付了3000元房屋中介费。同时证明，原告是通过合法购房的途径购买的诉争房屋。第四组证据：焦作市众信公证处（2019）豫焦众证内民字第7483号公证书一份3页，证明因诉争房屋未过户，为便于原告办理房屋的相关手续，第三人于2019年9月18日给原告出具了委托书，并办理了公证。第五组证据：家庭居室装饰装修工程施工合同一份12页、收据五份、照片13张，证明原告从第三人杨金平、段德花处购买了诉争房屋后，便对诉争房屋进行了重新装修，共投入装修款123974.50元。购房款加上装修款、中介费，原告为该房一共支出了416974.50元。装修后，诉争房屋发生了翻天覆地的变化，被告高俊红也是在看房时，相中了该房装修才决定购买该房的。第六组证据：被告高俊红的身份证复印件一份1页，证明被告高俊红的主体身份。第七组证据：房屋买卖（置换）合同一份2页，证明2019年10月14日，原告经幸福家房地产经纪公司居间介绍，与被告高俊红签订了《房屋买卖（置换）合同》，将诉争房屋卖与被告高俊红。合同约定：该房的实际成交价为450000元整，被告高俊红于2019年10月15日交付原告定金15000元，2019年10月31日前支付原告购房款105000元，剩余购房款330000元办理贷款，待银行放款后付与原告。并约定被告高俊红交清全款或贷款审批合格后，双方在3日内办理该房的过户手续。同时在合同第六条、第九条约定违约责任：贷款过程中，被告高俊红终止贷款行为，须以现金方式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。原、被告三方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方赔付另一方违约金60000元。第八组证据：幸福家房地产经纪公司的POS机交易明细小票一份1页，焦作中旅银行账户交易明细一份1页，网银交易明细截图四份2页，证明合同签订当日，被告高俊红向原告交付定金15000元，于2019年11月1日、2019年11月22日共向原告支付首付款125000元。第九组证据：豫（2019）焦作市不动产权第0033407号不动产权证书一份4页，证明原告于2019年11月22日，为被告办理了房屋过户手续，被告取得了诉争房屋的不动产权证书。第十组证据：被告幸福家房地产经纪公司出具的情况说明一份1页，证明原告与高俊红签订二手房买卖合同、被告高俊红交付定金、首付款，以及原告为高俊红办理房屋过户手续，幸福家房地产经纪公司为被告高俊红预约办理抵押贷款，但被告高俊红却在预约办理抵押贷款成功后，未按约定和中旅银行工作人员前往行政服务中心办理抵押手续，致使抵押贷款无法继续办理，被告高俊红先行违约的全过程。第十一组证据：光盘一张（被告高俊红与幸福家房地产经纪公司店长史宏亮的电话录音），录音文字材料一份1页，证明幸福家房地产经纪公司为被告高俊红预约办理抵押贷款，但被告高俊红却在预约办理抵押贷款成功后，未按约定和中旅银行工作人员前往行政服务中心办理抵押手续，致使抵押贷款无法继续办理，被告高俊红先行违约的事实。第十二组证据：光盘一张（内容是：：地下室储藏室实际状况视频，车房及地下室、储藏室测量照片8张，平面图一份），证明地下室、储藏室和车房的真实状况，经原告方现场查勘测量，，地下室储藏室的面积达18.36㎡，而不是被告高俊红所说的地下室、储藏室就不存在的说法。被告高俊红对原告提供的证据质证后，发表质证意见如下：对原告第一组证据真实性无异议，关联性有异议，因涉案房屋买卖合同是由第三人杨金平卖于被告高俊红的，在该合同中明确载明原告侯云霞仅仅是代理人，接受杨金平的委托与被告高俊红签订合同，其并非买卖合同的权利义务人，故其不应当是本案的适格原告。对第二组证据中的身份证复印件真实性无异议，对房屋买卖合同真实性、关联性均有异议，首先对于第三人杨金平与侯云霞之间是否存在房屋买卖关系以及是否签订房屋买卖合同我方并不清楚，故对于其真实性我方不予认可，结合原告提交的第七组证据房屋买卖置换合同可以看出两份合同进行对比，在第三人与侯云霞之间签订的买卖合同中，全文都没有关于地下室的描述以及约定，而房屋买卖置换合同中却明确约定了十平方米的地下室，这样可以看出其与我方签订的合同存在明显的欺诈行为，同时如果杨金平真的与侯云霞签订了买卖合同，那说明本案的第二被告幸福家房地产经纪公司没有对涉案房屋的交易情况以及权属进行核实，进而说明第二被告没有尽到居间服务的审核义务。对于第二组其余证据，我方的质证意见同第二组的买卖合同质证意见，我方并不知情。对于第三组证据，我方认为与本案无关。对于第四组证据，真实性无异议，关联性有异议，首先该公证书，我方在整个房产交易过程中均没有看到，其次公证书并非产权证明，不起到物权变动的效力，再其次根据公证书的内容可以看出，第三人杨金平等人叙述，涉案房屋是由两个第三人所有，二人仅仅是委托侯云霞买卖房屋，而根据该公证书的出证时间为2019年9月18日，是晚于原告提交的杨金平与原告之间的房屋买卖合同的落款时间（2019年6月30日）的，我方认为应以时间在后的为准，最后客观上产权证书也是由杨金平直接过户给被告高俊红的，印证了原告并非是本案的适合主体。对于第五组证据真实性、关联性均有异议，与本案无关。对于第六组证据无异议。对于第七组证据真实性无异议，关联性有异议，根据该合同的第一条第二款的规定，涉案房屋建筑面积86.42平方米，，地下室面积10平方米根据合同约定涉案房屋的卖方，有义务向被告高俊红交付86.42平方米的住房以及10平方米的地下室，至今我方未见到10平方米的独立地下室，所以涉案合同并非高俊红不履行义务而是由卖方先行违约造成的。对于第八组证据无异议。对第九组证据，真实性无异议，关联性有异议，涉案房屋的产权证书一直没有在被告高俊红手里。对于第十组证据我们认为这属于当事人陈述并不属于法定的证据类型，对于关联性有异议，理由同第七组证据质证意见。对于第十一组证据的录音，该录音内容中史宏伟亮说“像现在有好些有煤球房的房主不给你说，煤球房拆开卖的多哩”。第一，从这段话可以看出在订立涉案的房屋买卖置换合同中，10平方米的地下室是作为独立于住房的一部分，一并出售给了涉案高俊红；第二，同样从史宏亮的表述中“这个东西有钥匙你可以用”也表明了在订立合同之时，买方和卖方明确约定有地下室的存在。对于第十二组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据未在举证期限届满前提交，其本身丧失证据效力，关于真实性，因为我方未前往地下室无法核实该录像与合同约定的地下室是否一致；对关联性，该录像既不能证明涉案地下室是由涉案房屋所有人单独所有，也不能证明地下室的面积符合合同约定的10㎡，不能证明原告的证据指向。被告幸福家房地产经纪公司对原告提供的证据质证后，发表质证意见如下：对于原告所提交的证据第一组到第十组的真实性均无异议，我公司作为他们之间的房屋买卖合同的居间人履行了相关义务，并且也协助办理了房产的过户手续，整个居间服务无任何过错，房屋买卖合同现无法履行是因被告高俊红不配合前往银行办理抵押放款手续所导致的，我公司不应承担任何责任。对于第十一组证据相关情况需要向工作人员史宏亮核实。被告幸福家公司居间介绍买卖的房屋不存在任何权利瑕疵，房屋也已经办理了过户手续，被告高俊红代理人主张被告幸福家公司未尽到审查义务于法无据与事实不符。对于第十二组证据无异议。第三人杨金平、段德花对原告提供的证据质证后，发表质证意见如下：对第一、二、三、四组和第十二组证据无异议。对第五组到第十一组证据我们都不清楚，我们就没有和高俊红见过面，也不知道这个人。。地下室是公用的当时我们卖给原告侯云霞房子时就对她说了，这个地下室是我们家占的楼梯间的一部分，然后安的防盗门，但是和楼上的住户是共享共用的。被告高俊红为支持自己的主张，提交如下证据：第一组证据：被告高俊红与被告幸福家房地产经纪公司工作人员史宏亮的微信聊天记录一份，该聊天记录证明卖方在订立合同时，称地下室和车房是卖方自己的，史宏亮也微信回复并认可。第二组证据：涉案房屋现场录像光盘一份，证明涉案房屋不存在独立的10平方米地下室和车库的事实。第三组证据高俊红的起诉状一份、焦作网上法院诉讼平台截屏一份，证明因卖方在房屋买卖合同中存在欺诈行为，我方已向解放区人民法院提起诉讼，要求撤销合同。原告侯云霞对被告高俊红提供的证据质证后，发表质证意见如下：对于第一组证据有异议，该微信聊天记录不能证明是与幸福家房地产经纪公司史宏亮真实的聊天记录，更不能证明被告高俊红的证据指向，高俊红称该证据能够证明卖方在订立合同时说地下室和车房是他自己的，史宏亮微信回复认可，但从该聊天截图来看均是高俊红自己的陈述，史宏亮并未有任何明确认可的回复。对于第二证据有异议，该录像的拍摄、时间、人员均不明，根据侯云霞与高俊红所签订的房屋买卖置换合同第一条第一款以及第九条补充约定，高俊红对涉案房屋已实地看房，对该房屋已做充分了解，对该房现状认同无异议，也就是说高俊红不仅对具有产权证的住宅房屋的情况进行了看房并了解，也对侯云霞承诺留给其使用的地下室的情况也是充分了解的，而且该房屋买卖置换合同从未明确约定地下室系独立的地下室也未约定地下室和车房是在产权证登记的面积之内，并不在房屋成交价格之内，而是在高俊红购买涉案住宅房之后承诺将地下室车房留给高俊红使用，因此被告高俊红所举证据均没有事实依据。对于第三组证据，被告高俊红另案起诉，是其享有的诉讼权利，与本案无关。被告幸福家房地产经纪公司对被告高俊红提供的证据质证后，发表质证意见如下：对于证据一，需要向史宏亮核实后再补充质证意见，就其内容而言被告幸福家提供居间服务，对于买卖双方的权利义务由他们自行约定，幸福家无权代为约定和确认。对于证据二视频的真实性无异议，但从视频中可以显示，小区内是有相关的储藏室和车房可供使用的。对于证据三真实性无异议。第三人杨金平、段德花对被告高俊红提供的证据质证后，发表质证意见如下：对于第一组证据不清楚，不发表意见。对于第二组、第三组证据无异议，需要说明的是：本案诉争原房屋是在二楼，一楼是门面房，门面房的后面有一个一楼到二楼的楼梯间。当初我们1997年搬过去后，把楼梯间封住安了个防盗门，楼上的人几家合用，放杂物、煤球等，我们当时卖房给侯云霞时只是对她说过，在放自行车的地方可以使用，包括放杂物的地方她也可以用。至于后期侯云霞跟高俊红怎么说的，我们就不清楚了，因我们始终没有向任何人说过，这个房屋有独立的地下室和车房。被告幸福家房地产经纪公司未向本院提交证据。第三人杨金平、段德花未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告侯云霞所举证据，被告幸福家房地产经纪公司对第一组至第十组真实性无异议；第三人对第一组至第四组无异议，其余证据不清楚；被告高俊红对原告第一组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认定；对原告第二组、第三组证据，被告高俊红虽有异议，但第三人无异议，能够证明原告侯云霞通过焦作市盛世管家不动产经纪有限公司与第三人于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，以290000元的价格购买涉案房屋并履行了交付购房款的事实，本院予以认定；对原告第四组证据，被告高俊红对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定；对原告第五组证据，被告高俊红有异议，第三人不清楚，该组证据可以说明原告从第三人处购买了诉争房屋后进行了重新装修的情况；对原告第六组证据高俊红身份证复印件，被告高俊红无异议，本院予以认定；对原告第七组、第八组、第九组证据，被告高俊红对其真实性不持异议，故本院对证据的真实性予以认定；对原告第十组证据情况说明，被告高俊红有异议，该证据应属于当事人的陈述；对原告第十一组证据，被告高俊红对证据的真实性未明确提出异议，本院对证据的真实性予以认定；对原告第十二组证据，被告高俊红有异议，被告幸福家房地产经纪公司和第三人无异议，该组证据可以反映涉案房屋地下室、储藏室和车房的现状情况。关于被告高俊红所举证据，对第一组证据微信聊天记录，原告侯云霞有异议，被告幸福家房地产经纪公司认为须待核实，第三人不清楚，该证据不能证明其证明指向，本院不予认定；对被告高俊红第二组、第三组证据，原告侯云霞对证据真实性未明确持有异议，被告幸福家房地产经纪公司对证据真实性无异议，本院对该两组证据真实性予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：涉案位于焦作市解放区民主北路××楼××单元××号的房屋，原系杨金平与段德花的夫妻共有财产，登记在杨金平名下。2019年6月30日，杨金平、段德花与侯云霞双方在焦作市盛世管家不动产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定杨金平、段德花以290000元的价格将涉案房屋（房屋权属证书编号：焦房权证解字第**，建筑面积86.42平方米）出售给侯云霞。侯云霞于合同签订当日向杨金平、段德花交付购房定金10000元，后于2019年8月4日向杨金平、段德花支付190000元，杨金平、段德花按合同约定于2019年8月4日将涉案房屋交付给侯云霞，侯云霞对涉案房屋进行了装修。2019年9月18日侯云霞将余款90000元支付给杨金平、段德花，杨金平、段德花向侯云霞出具了房款结清证明，但双方未办理房产过户手续，而是于同日到焦作市众信公证处办理了杨金平、段德花将出售涉案房屋的事宜委托给侯云霞办理的公证。2019年10月14日，经幸福家房地产经纪公司居间服务，侯云霞依据公证书，以杨金平的名义与高俊红就涉案房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同主要内容为：售房人：杨金平、侯云霞（代）（以下简称甲方），身份证号码：（系侯云霞身份证号码）；购房人：高俊红（以下简称乙方），身份证号码：；中介方：焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称丙方）。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、互相信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在解放区民主北路建安8号楼的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。甲方必须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人杨金平，产权证号0031117687，房型3-1-1，建筑面积86.42平方米，以实测面积为准，，地下室/储藏室面积10平方米《国有土地使用证》编号：20383。楼层：二楼，总层数：七层；使用性质：住宅。第二条、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾伍万元整，该房屋产权或租赁权过户的相关税费由乙方承担（该房屋产权或租赁权过户税费的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方确定的实际成交价），该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担。第四条、付款约定（本条各款项均不计利息）：乙方交款约定：贷款（1）乙方于2019年10月15日交付甲方定金人民壹万伍仟元整；（2）乙方于2019年10月31日前向甲方支付购房款人民币拾万零伍仟元整，剩余房款人民币叁拾叁万元，乙方委托丙方向银行办理贷款，待银行放款后付与甲方；（3）乙方按约定缴清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在三日之内办理该房屋的过户手续并将房屋本领证单交于丙方保管。第五条、相关事宜：1、乙方需要贷款时则以银行认可的评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方须向丙方支付相应的服务费，办理贷款的相应费用由乙方自知负担。2、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询、并协助甲、乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于款齐三日内腾出房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜，甲方承诺将该房屋中的所有人口的户口全部迁出，否则视为违约。第六条、违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此办理影响过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，另一方须以现金方式补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）甲、乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因证明不属实或其征信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。（3）甲、乙双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条（1）（2）（3）违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。如未进行首付款或全款交接赔偿则定金作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条、免责条款：如因洪水、、地震火灾和法律、金融机构、政府政策等变化不可抗拒因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议，其补充协议双方签章与本合同有同等法律效力。第九条、约定其他事宜：1、双方均已实地看房，乙方认同该房屋现状，甲方承诺保持该房屋现状。2、该房屋涉及到的附属设施，水、电、气、暖、物业费，腾房前由甲方承担，腾房后由乙方承担。3、本合同第四条涉及的定金壹万伍仟圆整包含在首付款内。4、丙方留存甲方房屋产权证原件一份，编号为0031117687。5、甲方承诺该房屋产权清晰，无不良债务纠纷，无抵押，乙方承诺无不良征信或被银行作为禁贷群体，以家庭为单位。6、甲方承诺固定在墙体上的家具、家电、洁具、灯具一并全部留给乙方，包含全部家具，一并全部留给乙方。7、该房屋所产生的税费以税务部门出票为准。8、签署本合同，甲、乙双方不得违约，如有一方违约，则赔付对方违约金陆万元（￥60000元）。9、总房款不变的情况下，能多贷款，首付以贷款金额为准。10、甲方承诺把地下室、车房一并留给乙方。第十条、其他：1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份一页，甲、乙、丙三方各执一份，各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。”在该合同落款甲方处由侯云霞签字按指印，乙方处由高俊红签字按指印，丙方处加盖了幸福家房地产经纪公司的合同专用章及潘云涛的手章。上述《房屋买卖（置换）合同》签订次日，高俊红向侯云霞交付定金15000元，向幸福家房地产经纪公司支付中介费10000元。2019年11月1日，高俊红向侯云霞支付购房款50000元，2019年11月22日，高俊红向侯云霞支付购房款75000元。为了办理房屋抵押贷款，2019年11月25日，经侯云霞的协助，涉案房屋被过户登记至高俊红名下（不动产权证书号：豫（2019）焦作市不动产权第0033407号，建筑面积91.35平方米）。高俊红为办理房屋过户手续，支出测绘评估费1333元、交易契税4122.94元、个人所得税2061.47元，不动产登记费及土地收益金304元，合计7821.41元。就涉案房屋，幸福家房地产经纪公司为高俊红提供服务，向焦作中旅银行股份有限公司申请了抵押贷款，但在银行批准了抵押贷款申请，涉案房屋过户至高俊红名下，已具备办理抵押贷款条件的情况下，当幸福家房地产经纪公司通知高俊红去办理抵押贷款手续时，高俊红以《房屋买卖（置换）合同》约定的10平方米地下室及车房均不存在，更没有相关的产权证书为由拒绝办理，并拒绝继续履行合同。故侯云霞于2019年12月提起本案诉讼。后高俊红又于2020年1月9日向本院起诉杨金平、侯云霞、幸福家房地产经纪公司提起本案诉讼，要求撤销高俊红、侯云霞签订的《房屋买卖（置换）合同》，并要求判令杨金平、侯云霞退还已付购房款和支付违约金等。另查明，高俊红与侯云霞双方所争议的涉案房屋所谓的“车房”与“地下室”的实际情况为：涉案房屋所在的焦作市民主北路建安8号楼一楼为临街门面房，二楼以上为住宅房。该楼非临街一面二楼住户的阳台下与一楼形成了开放式的空间，楼上住户用彩钢板将该部分空间予以封闭并加锁，用于存放车辆及杂物，该部分即所谓的“车房”。该楼1单元一楼与二楼楼梯拐角处有一门（该门被楼上住户安装了一铁门），可以通向该楼的地下部分，在一楼楼梯下的空间又被杨金平进行封闭并安装了铁门，该部分空间区域即所谓的“地下室”。事实上，上述所谓的“车房”、“地下室”均为该楼住户共有共用部分。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同，仅从涉案《房屋买卖（置换）合同》的外观来看，合同双方的当事人表现为杨金平与高俊红，但本案涉案房屋实际经历了两次买卖过程，即杨金平、段德花将涉案房屋出售给侯云霞，之后侯云霞又依据杨金平、段德花经公证的委托，以杨金平的名义将涉案房屋出售给了高俊红，两次房屋买卖合同关系的真实的相对人应分别为杨金平、段德花与侯云霞，侯云霞与高俊红。该两次房屋买卖合同，均系双方当事人经协商后自主自愿签订，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益的情形，且涉案房屋已过户至高俊红名下，杨金平对涉案房屋的整个交易过程及结果也不持异议，故涉案《房屋买卖（置换）合同》合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告侯云霞已按合同约定协助将涉案房屋过户登记在高俊红的名下，被告高俊红应当按约继续履行原、被告双方签订的房屋买卖（置换）合同，其以《房屋买卖（置换）合同》约定的10平方米地下室及车房均不存在等为由拒绝继续履行合同构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。故原告侯云霞要求被告高俊红支付剩余购房款310000元并支付违约金60000元的请求本院予以支持。原告侯云霞要求被告幸福家房地产经纪公司对本案承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。被告高俊红关于原告侯云霞并非本案的适格原告的辩解意见不能成立，本院亦不予采信。现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高俊红须在判决生效后十日内支付原告侯云霞购房款余款310000元。二、被告高俊红须在判决生效后十日内支付原告侯云霞违约金60000元。三、驳回原告侯云霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费6950元、保全费2370元共计9320元，由原告侯云霞负担320元，被告高俊红负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗晓霞人民陪审员  赵 莉人民陪审员  吴 斌二〇二〇年六月二十八日书 记 员  常晨丽附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。