山西省大同市中级人民法院民事裁定书（2020）晋02民再1号再审申请人（案外人）：古某，住大同市。委托诉讼代理人：李某，北京百鸟律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋某，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：崔某，山西若谷律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于某，住山西省大同市。蒋余峰因与于某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）晋02民终1261号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。古某提出执行异议，大同市城区人民法院于2018年6月16日作出裁定，裁定驳回案外人古某的执行异议，后古某又提起执行异议之诉，被裁定驳回起诉。古某对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2019年9月17日作出（2019）晋02民申39号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人古某及其委托诉讼代理人李某、被申请人蒋余峰的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼，被申请人于某经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。古某申请再审称，依法撤销大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2627号和大同市中级人民法院（2017）晋02民终1261号民事判决。事实和理由：一、有新的证据足以推翻原判决。大同市城区人民法院作出的（2016）晋0202民初2627号民事判决和大同市中级人民法院作出的（2017）晋02民终1261号民事判决，损害了再审申请人的合法权益，申请人有新的证据足以推翻原判决，故申请再审。再审申请人依法并善意取得原审案件中诉争的大同市××区房屋，为该房屋的物权所有权人，已经实际占有并居住该房屋，大同市城区人民法院及大同市中级人民法院不应当再行判决二被申请人之间所签订的以物抵债协议有效，并判决被申请人于某配合蒋余峰办理房屋过户手续错误。上述事实有双方所签订的房屋买卖合同及申请人已经实际入住该房屋的证据为证，足以证实申请人为该房屋的物权所有人。申请人和被申请人于某之间本身存在债权债务关系，被申请人于某多次向申请人借款，截止2016年时已经拖欠本息达190余万元，为解决该纠纷，经双方协商，被申请人于某夫妇二人将涉案房屋卖于申请人，价款为35万元，购房款从欠款中折抵，之后，被申请人于某向申请人交付了涉案房屋，现申请人实际占有并使用该房。2016年10月在办理房屋过户手续时，根据房管部门的要求，申请人和于某夫妇又于10月15日在大同市御诚公证处办理了用于房屋过户使用的专门的、规范的房屋买卖公证合同，为了配合申请人及时过户，被申请人于某又为其朋友祁宾办理了代办房屋过户、补正的公证委托书，用以配合申请人办理过户登记，双方积极办理房屋过户手续。但在办理登记时，忽然发现于某房本丢失，根据房管部门规定，必须先补办新证后才能办理过户，补办新证需要进行登报公告。丢失也要登报声明，同时，在办理手续期间，被申请人蒋余峰向城区法院提起诉讼，于2016年10月21日对涉案房屋进行保全查封。故此，房本长期无法办理。基于上述事实，申请人认为本人已经依法取得被申请人诉讼中的涉案房屋，并且该取得行为是基于善意而取得，且已经实际占有、入住，同时交纳了物业费等相关费用，只是在办理房本过户时非因本人原因至今未办理过户登记，依据物权法及物权司法解释规定，涉案房屋当属于申请人所有。大同市中级人民法院（2017）晋02民终1261号民事判决却判决于某和蒋余峰之间所签订的合同有效，并要求被申请人于某配合蒋余峰办理过户手续，此判决严重地侵犯了申请人的合法权益，故其认定事实，适用法律错误。依据最高人民法院相关规定，如果出现一房多卖且各买卖合同均为有效的情形的，如何确认物权归属？规定，已经办理产权变更登记的要优于未办理产权登记的；当事人均未办理产权登记的，已经实际入住的，要优于未实际入住的；各方当事人均未入住的，合同签订在前的优于合同签订在后的。因此，依据法律规定，申请人为该房屋的权利人，法院的判决直接损害了申请人的合法权益，故其判决错误。二、原判决认定的事实缺乏证据证明。申请人于2016年10月15日与被申请人于某夫妻双方签订房屋买卖合同并且公证，蒋余峰于10月21日办理了保全查封。在此前，因被申请人于某房本丢失，无法立即办理产权过户，申请人于9月申请法院对涉案房屋进行查封。蒋余峰在明知道涉案房屋已经被查封，在于某不到庭的情况下，故意向一、二审法院隐瞒上述事实真相，骗取法院对其陈述的信任。三、原判决适用法律确有错误。原审案件是对一个以房抵债合同纠纷进行的判决，一审法院判决案件中的以物抵债协议有效，二审法院又增加判决被申请人于某配合办理过户手续，此判决显然适用法律不当。最高人民法院民一庭意见：债务清偿届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债权人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵债之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求，但经过释明，当事人要求继续履行债权债务合同的，人民法院应当继续审理。据此规定，一二审判决在被申请人于某未履行以物抵债协议的情形下，判决抵债协议有效，并判决继续履行，其适用法律明显错误，应当依法撤销。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）（二）（六）项及二百二十七条的规定，请求人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。为证明上述事实,古某提交了房屋买卖合同及委托公证书材料、照片及收据、还款保证书、查档信息、公告、缴费单据等证据。被申请人蒋余峰辩称，一、（2017）晋02民终1261号民事判决事实清楚、证据充分，适用法律正确。二、申请人也是为了抵顶借款才与被申请人于某签订房屋买卖合同，并未办理过户登记，申请人不是法律意义上的房屋所有权人。三、被申请人于某在签订《以房抵债协议》后，就向被申请人蒋余峰交付了房屋，被申请人蒋余峰已经占有房屋，然后认为有人民法院的判决书，就没有经常居住，在被申请人蒋余峰申请执行后，才发现有申请人因借款纠纷进行的保全才无法办理过户。后发现，案涉房屋不知何时已经被他人换了锁占了房屋。四、对于申请人陈述的办理房屋过户期间，被申请人蒋余峰提起诉讼是与事实不符的。被申请人蒋余峰于2016年9月13日向大同市城区人民法院提起诉讼，而申请人与被申请人于某是在2016年10月15日办理房屋买卖的公证，显然是在被申请人起诉后，申请人才与被申请人于某办理的房屋买卖。五、对于申请人在被申请人蒋余峰起诉前已经善意取得案涉房屋，被申请人蒋余峰不予认可。申请人与被申请人于某之间的房屋买卖是在被申请人向人民法院提起诉讼之后，缴纳物业、税费也是在2016年10月16日补交的，申请人与被申请人于某的一系列买卖行为都是在被申请人蒋余峰提起诉讼之后，是否是恶意串通损害被申请人蒋余峰的合法权益，也是极有可能的。为何被申请人于某在2016年7月9日与被申请人蒋余峰签订《以房抵债协议》后，在2016年10月15日又与被申请人签订房屋买卖协议，这明显是不合理的，也是极有可能申请人与被申请人于某恶意串通的。六、对于申请人陈述的非因本人原因无法办理过户的理由，被申请人蒋余峰也不予认可。为何就在被申请人蒋余峰起诉后，申请人与被申请人于某进行房屋买卖时，房屋房本就丢了呢？任何人卖房都会了解房屋手续，申请人是成年人，当然会了解房屋手续，为何明知没有房本还要购买房屋呢？被申请人蒋余峰认为，案涉房屋房本丢失的事实是不真实的，是申请人为了本次诉讼而如此陈述的。七、原审一审、二审法院以事实为依据，结合被申请人蒋余峰提交的证据依法作出的判决。八、（2017）晋02民终1261号民事判决适用法律完全正确。九、本案案涉房屋，被申请人蒋余峰与被申请人于某先签订的房屋权利转让合同，被申请人蒋余峰当然性的享有在先的权利保护顺位。十、本案再审的主要问题是（2017）晋02民终1261号民事判决是否合法的问题，并不是本案案涉房屋在执行中是否可以被查封的问题。申请人在2016年9月8日向大同市城区法院提出的保全申请，这个保全申请是以申请人与被申请人于某之间的民间借贷案件为基础进行的，根本不是申请人与被申请人于某之间的房屋买卖诉讼，与本案是根本没有关联的。申请人对于未办理过户登记手续存在严重的过错，申请人提供的新证据仅仅只是对于涉案房屋是否应当查封的新证据，并非是推翻被申请人蒋余峰与被申请人于某之间的（2017）晋02民终1261号民事判决的新证据。综上，申请人申请再审无任何法律与事实依据，本案应驳回再审申请人的再审请求。本院再审认为，被申请人蒋余峰在一审请求法院判令其与于某签订的《以房抵债协议》合法有效，判令于某按照协议约定履行房屋交付义务并协助蒋余峰办理房屋产权登记，一审法院判决蒋余峰与于某签订的《以房抵债协议》为有效合同，但以因以物抵债行为为实践性法律行为，在未办理物权转移登记手续之前清偿行为尚不成立，对蒋余峰要求于某继续履行《以房抵债协议》的诉讼请求不予支持。二审法院根据蒋余峰上诉，认为《以房抵债协议》为有效合同，双方均应全面履行合同义务，于某在交付房屋后未按约定时间办理所有权变更登记手续，亦未明确表示反悔并提供证据证明其有能力履行原债务，故蒋余峰要求于某继续履行《以房抵债协议》符合法律规定，予以支持，判令于某按照《以房抵债协议》约定履行房屋交付义务，协助蒋余峰办理房屋产权登记。案外人古某再审称已依法善意取得上述房屋，且已实际占有居住。因古某在第一、二审程序中不是本案的当事人，本院在审理本案过程中，调解不成。依照相关规定，应将该案发回原审人民法院重审，重审时为便于查清事实，化解纠纷，古某应作为第三人参加到本案的诉讼中。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条、第四百二十三条的规定，裁定如下：一、撤销本院(2017)晋02民终1261号民事判决及大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2627号民事判决；二、本案发回大同市平城区人民法院重审。审判长 宋任国审判员 白海叶审判员 王文娟二〇二〇年六月十一日书记员 卢竹沛