江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5126号原告：昆山市锦发富民合作社（普通合伙），统一社会信用代码91320583787654808M，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路（锦溪镇经济服务中心内）。执行事物合伙人：昆山市锦溪镇张家库村农村社区股份专业合作社。委托诉讼代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏六典律师事务所实习律师。被告：昆山市康楠电子有限公司，统一社会信用代码9132058378339544XR，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦东路****房。法定代表人：徐华明，该公司总经理。原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）（以下简称“锦发富民合作社”）与被告昆山市康楠电子有限公司（以下简称“康楠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黎月嫦、被告法定代表人徐华明到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告锦发富民合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的厂房租赁合同于2020年3月31日解除并判令被告向原告返还涉案出租厂房；2、判令被告向原告支付欠付租金97911元、电费38905.35元；3、判令被告向原告支付延期支付租金违约金54578元(暂算至2020年4月1日，要求自2017年12月11日起按照年利息24%计算至实际支付之日止)；4、判令被告于2020年4月1日起按照每平米每月18元标准向原告支付房屋占用使用费10386元(暂算至2020年5月1日，要求支付至实际搬出之日止)；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告明确延期支付租金违约金按照以欠付租金97911元为基数，自合同解除之日即2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。事实和理由：原被告于2016年10月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告所有的位于锦溪镇锦东路X号X厂房（即为锦溪镇锦东路X号X厂房），租赁面积577平方米。租赁期限自2016年12月10日至2019年12月9日。约定付款方式为先付后租。被告在合同期内未按照约定支付租金，经原告多次发函催告后仍不予支付。综上所述，被告至今不向原告支付房租及电费的行为严重违反了合同法相关规定，使原告遭受巨大经济损失，因此为了维护自身的合法权利，原告具状起诉，请求人民法院判如所请。被告辩称，对原告陈述的事实没有什么意见，但是对原告诉请中提到的电费38905.35元，我认为已经付清。原告围绕诉讼请求提供了房产证、房屋租赁合同、电子回单、电费询证签收单、律师函、律师函签收单、情况说明、税务局出具的发票认证结果等证据材料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，原告锦发富民合作社（出租方）和被告康楠公司（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“租赁房屋位于建筑面积577平方米。租赁期限从2016年12月10日至2019年12月9日。租金的支付期限与方式为：2016年12月10日支付72702元，2017年12月10日支付72702元，2018年12月10日支付72702元。合计总金额为218106元。承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁合同，并无偿收回该房屋。(一)承租方擅自将房屋转租、转让或转借；(二)承租方擅自以房入股，合资联营；(三)承租方利用承租的房屋进行非法活动损害公共利益；(四)承租方累计三个月不交租金；(五)承租方无正当理由将承租的房屋空关三个月以上不用。(六)三个月内继续作为仓库使用的。承租方逾期交付房金的，除应及时如数补交外，承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方。合同还约定了其他双方的权利义务。合同签订后，被告向原告支付部分租赁费用。原被告之间的租赁系续租，故本案厂房租赁合同签订时，租赁厂房实际已交付被告使用。另外在2014年1月15至2016年11月29日期间，原告为被告代付电费176118.73元，被告仅向原告支付137213.38元，尚有38905.35元未付。2019年11月11日，原告委托江苏六典律师事务所尤宏波律师向被告发送律师函，律师函载明：“昆山市康楠电子有限公司：江苏六典律师事务所接受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托，指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市房屋，建筑面积577平方米。依据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，责公司应当于每个租赁期间开始时支付当年租金。合同签订后，贵公司未按照合同约定支付租金，截至发函之日，贵公司尚欠2018年12月10日至2019年12月9日期间租金75404元、电费38905.35元，严重违反了合同约定。根据双方的合同第十条第四款约定：承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任。如果委托人所述情况属实，基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：请贵公司于收到此函后15日内向委托人支付2018年12月10日至2019年12月9日期间拖欠租金75404元、电费38905.35元。若贵公司接函后逾期不予支付，委托人将解除双方签订的《房屋租赁合同》，并通过法律途径追究贵公司的违约责任。请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆山市黑龙江北路88号沪士会馆四楼。”2020年3月19日，原告又委托江苏六典律师事务所尤宏波向被告发送律师函，律师函载明：昆山市康楠电子有限公司：江苏六典律师事务所受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托、指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市房屋，建筑面积577平方米、委托人与贵公司于2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》己于2019年12月9日到期，合同期内，贵公司违反合同约定拖欠租金、电费，委托人分别于2019年9月2日和2019年11月11日向贵单位发函，要求支付拖欠租金及电费，部分租金和电费至今尚未支付。根据双方的合同第十条第四款约定，承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任如果委托人所述情况属实，基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：双方租赁合同于2020年3月31日起解除，请贵公司收到本函后迅速寻找新的厂房并搬离委托人厂房，若2020年3月31日后仍未搬离，委托人将按照董事会于2019年3月13日作出的决议，按照每平米每月18元的标准向贵公司收取厂房占用使用费。请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆止市黑龙江北路88号沪士会馆四楼。附：2019年3月13日《公司董事会决议》”。被告收到上述律师函，但并未按律师函支付欠付租金等费用及归还租赁房屋。故原告诉至本院。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效。被告未在合同约定的期限内支付租赁费，按照合同约定，承租方累计三个月不交租金，出租方有权解除合同。原告催促后，被告仍未履行。原告主张解除租赁法律关系符合合同约定及法律规定，故原告要求解除合同，本院予以支持。本案中，原告律师函明确了解除合同的意思表示，并表明了解除的时间为2020年3月31日，故本院认定解除原被告房屋租赁关系的时间为2020年3月31日。经核算，2018年12月10日至2020年3月31日期间的租赁费为97911元。该未付租金，被告应向原告支付。另外，2014年1月15至2016年11月29日期间，原告为被告代付电费176118.73元，由电费询证签收单、电力公司情况说明、增值税发票为凭，原告自认被告支付电费金额为137213.38元，尚有38905.35元未付。被告认为该电费其已经付清，但未能提供确实证据佐证，本院对被告该辩称难以支持，对原告主张电费38905.35元的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当将原承租房屋返还原告。被告未能返还原承租房屋，继续占用房屋，影响了原告的经营活动，对于被告继续占用使用房屋造成的原告损失，被告应当赔偿。原告主张占用使用费用自2020年4月1日起按照每平米每月18元标准。本院认为，原告主张该计算标准未能提供充分证据佐证，被告也不予认可，本院参考《房屋租赁合同》约定之租金，即72702元/年之标准，认为该价格属于合理范围，支持被告支付原告因占用房屋而产生的使用费用，自2020年4月日起，以年使用费72702元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止。至于违约金，原被告《房屋租赁合同》约定：“承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方”。被告认为违约金约定过高。审理中，原告同意调整违约金以欠付租金97911元为基数，自合同解除之日即2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。本院认为，在双方就逾期付款导致的具体损失未能进行明确及举证的情况下，过高的逾期付款违约金，本院酌情调整按照年利率11.7%计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）与被告昆山市康楠电子有限公司2016年12月23日签订的关于昆山市锦溪镇锦东路X号X号房的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。二、被告昆山市康楠电子有限公司于本判决生效后十五日内迁让出其占用的原告昆山市锦溪镇锦东路X号X号房屋。三、被告昆山市康楠电子有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）房屋租赁费97911元。四、被告昆山市康楠电子有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）违约金（以欠付租金97911元为基数，自2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率11.7%计算）。五、被告昆山市康楠电子有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）因占用房屋而产生的使用费用（自2020年4月1日起，以年使用费72702元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，减半收取2163元，被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李志辉二〇二〇年六月二十九日书记员  朱晓磊