广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终888号上诉人（原审被告）：陈耀民，男，1956年8月13日出生，香港永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：吴达能，广东冈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁耀能，男，1963年4月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********。委托诉讼代理人：陈双仪，广东兼济律师事务所律师。原审被告：黎树晋，男，1952年11月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区************上诉人陈耀民因与被上诉人梁耀能以及原审被告黎树晋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈耀民上诉请求：1、撤销一审判决，驳回梁耀能的全部诉讼请求；2、诉讼费用由梁耀能承担。事实和理由：一、陈耀民没有收过梁耀能的120000元租金。梁耀能提供的《收据》是伪证，一审判决据此认定案件事实错误。陈耀民在一审期间没有申请鉴定，是因为不熟悉内地法律，以为黎树晋提出申请就可以。二、一审判决酌定房屋装修费用为14万元没有依据，梁耀能对涉案房屋最多投入了1万元装修费用；三、梁耀能明知涉案房屋产权存在争议仍然租赁并装修，存在明显过错，亦应当承担相应的责任。梁耀能辩称,陈耀民在一审期间没有申请鉴定，现在二审中提出，已经超过举证期限，人民法院不应准许。梁耀能为了使用涉案房屋，确实投入了二十多万的装修费用，并已经提交了相关证据。一审判决正确，请求予以维持。梁耀能向一审法院起诉请求判令：一、陈耀民、黎树晋退回梁耀能房屋租金38000元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自起诉之日计算至陈耀民、黎树晋退回款项之日止；二、陈耀民、黎树晋赔偿梁耀能装修工程费用288210元；三、本案诉讼费用由陈耀民、黎树晋承担。一审判决认定事实：2014年11月28日，黎树晋（作为甲方）与梁耀能（作为乙方）签订《租赁合同》，内容：甲方将位于江门市新会区大泽镇小泽管理区***口的大泽劳动管理所职工就业培训中心商铺（以下或简称“涉案房屋”）出租给乙方使用。租赁物总共有三层，其面积经双方认可确定为1206.2平方米；厂房租赁期为10年，即自2015年1月1日起至2024年12月31日止；经商定，每年租金为人民币12万元。签订合同日起，乙方预付半年的租金，并于每年的12月1日之前交付当年的租金给甲方。在租赁期的第六年开始，乙方每年递增5%的租金给甲方；甲方必须确保其所租赁的此租赁物为其本身所拥有的合法财产，并有租赁此房屋给乙方使用的租赁权，否则，因此而造成乙方损失的，由甲方全部补偿；在此合同正式签订生效之后（具体时间待定），甲方给予乙方两个月的免租期让乙方对该租赁物进行改造，一切改造费用由乙方负责，概与甲方无关。上述《租赁合同》，黎树晋在出租方处签名确认，梁耀能在承租方处签名确认。梁耀能表示在签订上述《租赁合同》时，黎树晋向其出示了陈耀民出具的《委托书》，该《委托书》的内容：本人陈耀民向新会区大泽镇房地产开发公司购买了坐落在大泽镇小泽管理区长湾路口职工就业培训中心的房产。因我居住在香港，不便亲自办理该房产的交易和权属登记手续及其他有关事宜，现我委托黎树晋为合法代理人，为我执行和处理下列委托事项，一、代为与开发商签订购房合同，支付购房款项；二、对上述房产进行管理、使用；三、到房地产管理部门、国土部门办理权属登记，领取新的房地产权证、土地使用权证；四、办理上述房产的装潢、水、电、电视、煤气管道、网络等相关设施的安装、过户手续；五、缴纳上述房产有关的税款和支付一切必要的费用。受托人在执行和处理上述事项的过程中依法签署的一切有关文件，我均予承认。受托人无转委托权。此委托书有效期从签署之日起至办妥上述委托事项止。落款日期为2014年11月5日。2014年12月30日，梁耀能（作为甲方）与案外人税国权（作为乙方）签订《装修工程承包合同》，内容：装修施工地点为涉案房屋；装修装饰房屋共三层，施工经双方认可确定为面积1206.2平方米。承包方式为包工包料；工期为2015年1月1日开工至2015年3月1日竣工，工期约60天；工程价款及结算的约定，工程总价款为406757元，本合同装修工程报价单包括①平整外地面，挖化粪池、下水道土方运走价款为42000元；②清理一、二、三层地面垃圾并运走价款为23800元；③清通一、二、三层厕所下水道的价款为8000元；④整理化粪池工料费价款为22000元；⑤安装300水泥管、下水道价款为32米×370元=11840元；⑥搭建外排栅价款为102米×15米高=1530㎡×25=38250元；⑦供电所拉电价款为42000元；⑧搭建面钢屋架价款为456㎡×220=100320元等；合同生效后，甲方按约定分三次向乙方支付工程款，第一次支付时间为2015年1月10日支付15万元；第二次支付时间为2015年2月10日支付15万元；第三次工程验收后15天，支付106757元。2015年11月18日，税国权出具《收据》一份给梁耀能：本人税国权今收到梁耀能交来的位于涉案房屋的装修工程款现金合共288210元，上述装修工程款主要包括以下工程量：①平整外地面，挖化粪池、下水道土方运走价款为42000元；②清理一、二、三层地面垃圾并运走价款为23800元；③清通一、二、三层厕所下水道的价款为8000元；④整理化粪池工料费价款为22000元；⑤安装300水泥管、下水道价款为32米×370元=11840元；⑥搭建外排栅价款为102米×15米高=1530㎡×25=38250元；⑦供电所拉电价款为42000元；⑧搭建面钢屋架价款为456㎡×220=100320元。税国权向一审法院出具的《证人证言》陈述，在完成1至8项工程量后，梁耀能告知本人因租赁物有纠纷就暂停继续施工，并于2015年11月与梁耀能结算已经完成的工程量费用，并收取了梁耀能工程款288210元。吴晓军向一审法院出具的《证人证言》陈述，本人听从税国权的工作安排，负责搭建排栅的工作。在施工过程中，完成搭建排栅工作，后来在工程还没完成的情况下，听税国权告知因租赁物有纠纷需要暂停继续施工。因此，本人就没有继续施工，并于2015年11月才收到税国权给我结算的工资38250元。另查明，陈耀民以江门市新会区大泽镇房地产开发公司、江门市新会区人力资源和社会保障局为被告，于2015年8月27日向一审法院提起诉讼，一审法院立案经审理于2017年8月3日作出（2015）江新法民一初字第190号民事判决书，该判决书认定的事实：陈耀民是香港居民，经原新会市会城劳动管理所所长何悦强的介绍，于1994年9月22日与原新会市大泽镇房地产开发公司（即现江门市新会区大泽镇房地产开发公司）签订一份《新会市大泽镇房地产开发公司出售房屋计划订购合同》，约定由大泽房地产公司将涉案房屋出售给陈耀民，房屋总价1954116元。1995年7月17日，江门市新会区大泽镇房地产开发公司、大泽镇建设委员会向陈耀林、陈耀民发出《长湾路口商住铺位移交通知书》，内容为涉案房屋已竣工移交，现交付给陈耀林、陈耀民使用，要求陈耀林、陈耀民接通知后按合同结算余下房款。陈耀民接手涉案房屋后，准备成立“新会市彩云酒楼”，并领取了营业执照。陈耀民为此对涉案房屋的一楼地面进行了铺石，石柱用石装饰等装修工程。后因支付房款及陈耀民在装修期间被江门市新会区人力资源和社会保障局制止，涉案房屋一直未完成装修，没有投入使用。为处理涉案房屋的后续事宜，陈耀民委托黎树晋进行处理。2014年11月28日，黎树晋与梁耀能签订租赁合同，将涉案房屋出租给梁耀能。梁耀能在涉案房屋楼顶加建钢棚时被江门市新会区人力资源和社会保障局制止，并于2015年1月15日在涉案房屋张贴一张告示及涉案房屋的产权证复印件，告示内容为涉案房屋是江门市新会区人力资源和社会保障局所有，不能违法占用，限令2015年1月26日前搬走所有物品。判决：一、解除陈耀民与江门市新会区大泽镇房地产开发公司（合同名称为：新会市大泽镇房地产开发公司）于1994年9月22日签订的《新会市大泽镇房地产开发公司出售房屋计划订购合同》；二、江门市新会区人力资源和社会保障局应自判决发生法律效力之日起十日内向陈耀民返还购房款人民币49.5万元；三、江门市新会区人力资源和社会保障局应自判决发生法律效力之日起十日内向陈耀民返还建审费800元及赔偿损失16万元；四、驳回陈耀民的其他诉讼请求。该判决书中对于陈耀民请求的赔偿损失的各项费用情况其中的装修款85000元及相应利息；花岗岩材料款30000元及相应利息；装修款572000元及利息认定的情况如下：陈耀民为证明其装修费用支出情况，提交了收据、发票、结算表、价格表等证明其装修支出情况，但其中2015年11月18日结算价格为288210元的结算清单的结算人签名为梁耀能，并非陈耀民；用石清单没有确认人签名，且用石情况与一审法院现场核查的情况并不一致；卡拉OK电脑点唱工程合同所确定的内容及相关的音响设备、其他设施、厨房工程清单的内容等均没有投入到涉案现场；装修款收据、花岗岩的收据均注明为“预付款”……陈耀民提交的上述证据不能充分证明其为装修而支出费用的情况，一审法院对上述证据的证明内容不予采纳。根据一审法院的现场核查，涉案房屋为三层楼房，其中第一层的地面已铺盖地砖，一层的石柱包裹石材，楼梯梯面亦已铺有石材，其他地方没有明显的装修痕迹。对于上述装修款的投入，陈耀民同意由一审法院根据现场情况酌定投入装修款的费用，江门市新会区人力资源和社会保障局对此没有提出异议。一审法院结合实际装修情况及当时物价水平，酌定涉案房屋陈耀民投入装修的费用为16万元。对于陈耀民主张的利息请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于陈耀民装修的投入，因附合无法与涉案房屋分离，或者分离后基本没有相应的价值，而江门市新会区人力资源和社会保障局取得涉案房屋的产权，为添附物的受益人，且其在合同履行过程中存在一定过错，故一审法院酌定由江门市新会区人力资源和社会保障局对陈耀民的上述装修损失承担12万元的赔偿责任。陈耀民、江门市新会区人力资源和社会保障局不服一审判决，上诉至江门市中级人民法院，江门中级人民法院于2018年8月2日作出（2017）粤07民终3555号民事判决书驳回上诉，维持原判。又查明，在2014年8月2日，陈耀民出具《收据》一份：今收到梁耀能交来大泽商铺租金人民币12万元整（一年租金）时间由2014年起至2015年拾月，此据为凭。梁耀能陈述在涉案房屋装修被江门市新会区人力资源和社会保障局勒令停止后，与陈耀民达成解除涉案《租赁合同》的协议，分别于2015年1月17日、2017年7月8日收到通过案外人方耀钦退回的涉案商铺的租金分别为50000元、32000元。诉讼中，黎树晋提出对陈耀民出具的《收据》进行笔记鉴定。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。陈耀民是香港居民，本案属涉港房屋租赁合同纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。陈耀民经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。本案的争议焦点问题：一、涉案《租赁合同》是否已解除；二、租金38000元是否应当退回；三、梁耀能主张的装修工程费用的损失是否应当得到支持；四、黎树晋是否需要承担责任。一、关于第一个争议焦点涉案《租赁合同》是黎树晋以自己的名义在委托人陈耀民的授权范围内与梁耀能订立的，梁耀能在订立涉案《租赁合同》时知道黎树晋与梁耀能之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称《合同法》）第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉案《租赁合同》直接约束陈耀民与梁耀能。梁耀能在涉案房屋楼顶加建钢棚时被江门市新会区人力资源和社会保障局制止，并于2015年1月15日在涉案房屋张贴一张告示限令2015年1月26日前搬走。陈耀民以江门市新会区大泽镇房地产开发公司、江门市新会区人力资源和社会保障局为被告，于2015年8月27日向一审法院提起诉讼，一审法院立案经审理于2017年8月3日作出（2015）江新法民一初字第190号民事判决书判令解除陈耀民与江门市新会区大泽镇房地产开发公司（合同名称为：新会市大泽镇房地产开发公司）于1994年9月22日签订的《新会市大泽镇房地产开发公司出售房屋计划订购合同》。梁耀能被勒令离开涉案房屋，致使涉案《租赁合同》目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，梁耀能有权解除涉案《租赁合同》。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案房屋被勒令停止装修后梁耀能已经向陈耀民主张解除涉案《租赁合同》，此后陈耀民在（2015）江新法民一初字第190号案件中提出要求赔偿的装修费用的诉讼请求中包含了梁耀能承租涉案房屋后的装修费用更进一步印证了陈耀民已经收到梁耀能要求解除涉案《租赁合同》的通知，且未对涉案《租赁合同》的解除提出异议，因此，一审法院确认涉案《租赁合同》已经解除。黎树晋提出涉案《租赁合同》未解除的抗辩，一审法院不予采纳。二、关于第二个争议焦点在2014年8月2日，陈耀民出具《收据》确认收到梁耀能交来涉案房屋的租金120000元。陈耀民对该《收据》的真实性未提出异议。黎树晋提出对该《收据》是否由陈耀民书写进行笔迹鉴定，没有法律依据，一审法院不予准许。梁耀能承认已经收到退回的租金合计82000元。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，梁耀能在免租期内被勒令停止装修且要求搬走，梁耀能主张陈耀民退回租金38000元（120000元﹣82000元），并要求按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自起诉之日（即2019年1月23日）计算占用租金期间的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。但是自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。因此，自2019年8月20日之后的利息应以尚欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。三、关于第三个争议焦点根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定，涉案《租赁合同》已经解除，梁耀能有权就涉案房屋的装修损失请求陈耀民赔偿。至于装修损失的数额，一审法院对梁耀能主张的装修损失288210元不予采信。理由如下：首先，对于装修支出仅提供了税国权、吴晓军的证人证言以及税国权出具的一份《收据》，没有工程施工的内容、施工原始记录、没有账本记录、采购单等原始凭证予以佐证；而且，税国权、吴晓军的当庭陈述与梁耀能提交到法庭的税国权、吴晓军《证人证言》的表述有不一致的地方，可信度不高，如税国权庭上陈述的收到现金28万元整，在《证人证言》表述为收到现金288210元，吴晓军庭上陈述在涉案房屋装修时是负责钢结构加层，收到工程款是10多万元，在《证人证言》表述是负责排栅工作，收到现金38250元；另外，梁耀能与税国权的结算仅有一张《收据》，不符合一般工程的结算习惯，不合常理。但自1995年7月17日，陈耀民接手涉案房屋后，进行简单装修后就一直未完成装修，没有投入使用直至2014年11月28日才出租给梁耀能，相隔将近十年，梁耀能接收涉案房屋后确实需要对涉案房屋进行清理，而且（2015）江新法民一初字第190号民事判决书认定的事实中查明梁耀能在涉案房屋楼顶加建钢棚时被江门市新会区人力资源和社会保障局制止，可知梁耀能确实对涉案房屋进行装修工程，一审法院结合实际装修情况及当时物价水平，酌定梁耀能对涉案房屋投入清理装修的费用为140000元，对于梁耀能主张超过的部分，一审法院不予认可。四、关于第四个争议焦点根据第一个争议焦点的论述，根据《合同法》第四百零二条以及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，没有证据证实涉案《租赁合同》只约束梁耀能和黎树晋的情况下，涉案《租赁合同》只约束陈耀民与梁耀能。因此，梁耀能要求黎树晋承担退回租金、赔偿装修损失的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、陈耀民应自判决发生法律效力之日起十日内向梁耀能返还租金38000元并支付占用租金期间的利息（利息以尚欠的租金为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2019年1月23日计算至2019年8月20日，之后的利息应以尚欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、陈耀民应自判决发生法律效力之日起十日内向梁耀能赔偿装修损失140000元；三、驳回梁耀能的其他诉讼请求。一审案件受理费6193.16元，由梁耀能负担2813.8元，由陈耀民负担3379.36元。二审期间，双方没有向本院提交新的证据。一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕陈耀民的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于陈耀民是否收取了梁耀能12万元租金的问题。梁耀能主张其已经向陈耀民交纳了涉案房屋一年的租金12万元，并提供了陈耀民在2014年8月2日出具的《收据》，以证明其主张的事实。陈耀民在一审期间并未对该《收据》的真实性提出异议，一审法院认定陈耀民已经收取梁耀能12万元的房屋租金，并无不当，本院予以维持。陈耀民在二审期间方主张该《收据》并非其本人签名，并向本院申请对该《收据》是否由其本人书写进行笔迹鉴定，不符合法律的规定，本院不予准许。陈耀民称其没有收到梁耀能交付的12万元租金，但无提供证据证明其主张的事实，理应承担举证不能的不利后果。关于梁耀能装修涉案房屋的费用问题。首先，双方当事人均对梁耀能接收涉案房屋后进行了装修改造的事实无异议；其次，双方当事人在一审期间均无要求对梁耀能的装修改造费用进行价格鉴定，一审法院经现场勘察，结合双方当事人提交的证据，对装修费用进行酌定，符合法律的规定；再次，陈耀民在（2015）江新法民一初字第190号案的诉讼中，主张梁耀能装修投入为288210元，并向人民法院提交了相关的证据。虽然人民法院在审理（2015）江新法民一初字第190号案过程中，认定陈耀民提交的上述证据与该案无关，但陈耀民在本案中主张梁耀能的装修费用不超过10000元，与其在前案中的主张相差甚远，明显有违当事人诚实诉讼的原则。综上，一审法院结合实际装修情况及当时物价水平，酌定梁耀能对涉案房屋投入清理装修的费用为140000元并无不当，陈耀民并不能举证证明一审法院认定错误，本院对其该上诉请求不予支持。至于陈耀民称梁耀能明知涉案房屋产权存在争议仍然租赁并进行装修，存在明显过错，应当承担相应的责任的上诉理由。双方当事人在涉案《租赁合同》中明确约定：“甲方（出租人）必须确保其所租赁的此租赁物为其本身所拥有的合法财产，并有租赁此房屋给乙方（承租人）使用的租赁权，否则，因此造成乙方损失的，由甲方全部补偿”，故此，因涉案房屋产权存在问题给承租人造成的损失应由出租人陈耀民承担。再者，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”此为关于缔约过失的法律规定，陈耀民并不能举证证明梁耀能存在法律规定的应当承担缔约过失损害赔偿责任的情形。综上，陈耀民上诉称梁耀能明知该涉案房屋的实际情况，仍然进行租赁，应当承担缔约过失责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈耀民的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元（已由上诉人陈耀民预交），由上诉人陈耀民负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年五月二十一日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷