``江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1008号原告：郭琳，女，1977年11月15日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。委托诉讼代理人：梅文飞，男，1972年10月17日出生，系原告配偶。被告：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，该公司总经理。原告郭琳与被告横店集团九江东磁房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告郭琳委托诉讼代理人梅文飞到庭参加诉讼，被告横店集团九江东磁房地产有限公司经本院电子送达、合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭琳向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2020年05月11日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），违约金共计28500元。事实与理由：原告于2018年6月4日与被告横店集团九江东磁房地产有限公司签订合同，购买被告所开发的位于九江市濂溪区，购房金额为570000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照购房合同第十一条规定，被告应于2018年12月28日前依照国家和法律有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书。原告认为，被告迟延交房长达17个月之久甚至更长，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。请求判令被告按照每日万分之一的比例，支付违约金28500元（贰万捌仟伍佰元整）。庭审中经本院依法释明，本次诉讼中原告确认违约金由2018年12月29日计算至2020年5月11日。被告横店集团九江东磁房地产有限公司经法庭电子送达、依法传唤未到庭应诉答辩、举证、质证，但于庭后向本院提交书面答辩状称：一、考虑疫情对企业的影响，合理平衡各方利益。疫情当下，企业状况堪忧，合法权益应予以平衡。疫情当下，企业面临交房压力，各方面资金紧张，延期交房违约责任压力不断增加。同时，企业面临着工人工资、员工就业等多方面问题。答辩人一直努力着手解决交房，维护包括被答辩人在内的合法权益。包括被答辩人在内的全体购房人急于维权，主张违约金，导致企业（答辩人）压力陡增，一方面要应付交房负担，另一方面要应付各种诉讼，更要为此承担经济负担。因此，企业生存堪忧，法院应从维护社会稳定，支持复工复产大局，让企业活下来的角度予以平衡。讲法理更要讲情理，答辩人认为，主张合法权益本无争议，但是落井下石，为了追究违约金之较小利益而不顾房屋交付这一重大关键问题，实属不应该。答辩人在过去积极主动赔付违约金，是社会责任和违约责任的应有之义，理所当然，但却让广大购房人认为违约金得之容易，反而形成抱团诉讼，看似合法公平，却少了人情与温度，还请全体购房人注意，你们的房屋质量好坏，能够有今天的家园，不仅有你们自己的经济付出，更有一个企业的良知与责任，即使当前压力剧增，答辩人仍努力争取，确保房屋的质量，确保尽早交房。疫情属于不可抗力因素，依法对疫情期间不予计算违约金。答辩人虽然存在延期交房事实，但答辩人于2019年11月7日就已经提出了验收申请，因疫情原因导致2020年5月27日才通过验收手续，并非答辩人过错，属于不可抗力因素。九江市九府办字［2020］12号文已对不可抗力进行了规定。二、违约责任约定过高，恳请法院根据被答辩人实际损失依法下调违约金。违约金虽有合同约定，但是疫情当下，既有不可抗力对违约状态的扩大，更有不可抗力对经济形势的影响。恳请贵院在考虑违约责任时，酌情考虑被答辩人损失与答辩人赔付能力，确保责任承担仍有序推进，切不可一纸判决后，形成的是执行难的困局。三、答辩人项目已通过验收。答辩人于2020年5月27日取得《江西省建设工程档案预验收意见书》，后续工作已有序开展。综上，恳请法院综合考虑维护交易秩序和社会稳定，考虑疫情对企业、社会带来的影响，考虑复工复产的大趋势，考虑中央让企业活下来的精神等角度，依法平衡各方利益。答辩人也愿意主动适当承担相应责任，希望全体购房人理智维权，双方以和解的方式做到案结事了，毕竟让企业破产不是全体购房人的愿望，毕竟拿到部分违约款比申请执行变卖企业资产既能体现温度，又能实现合理利益。以上，请驳回被答辩人相应诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），原告以单价5,159元/㎡，总价463,536元购买被告建设的丽景家园9栋1单元3002号房屋。合同第七条约定，原告应当于2018年5月4日支付首期房价款263,536元，余款向银行申请贷款支付。合同签订后原告已支付首付款。2018年5月16日，原告应被告要求通过其配偶账户又支付106,464元商品房加价款。合同第十一条约定，被告应当在2018年12月28日前向原告交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房不论是逾期在60日内，还是逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，2020年1月24日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作调度会在南昌召开，江西启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月12日，江西省对应急响应级别进行调整，全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应。以上事实有原告郭琳提供的《商品房买卖合同》（预售）、首付款发票、加价款入账汇款业务凭单、结婚证、《九江市按月委托提取住房公积金还贷业务受理单》《九江市住房公积金中心个人贷款本息还款凭单》（以上证据复印件存档，原件当庭复核并退回）及其当庭陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）不违反法律强制性规定，是双方真实、一致、有效的意思表示，依法受法律保护。原告在合同签订后付清首付款，其后通过公积金贷款方式履行支付房款的合同义务，被告负有按约交房、逾期交房支付违约金的责任。合同约定逾期交房按全部房价款万分之一计算日违约金，是双方一致的意思表示，参照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第4点【逾期交房违约金的调整】规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。故对被告认为违约金过高的书面辩称本院不予采纳。自2018年12月28日之次日起，至2020年5月11日止，被告逾期交房总天数为500天。但2020年春节以来，新冠××疫情暴发实属不可抗力。原告认为被告逾期交房违约在前，新冠××疫情暴发不可抗力在后，故不能免除责任。被告提出疫情属于不可抗力因素，依法对疫情期间不予计算违约金的书面辩称。本院认为，抗击新冠××疫情是全民责任，全民为抗疫做出了巨大牺牲，疫情期间让被告设法完成房屋验收实属客观不能，考虑企业受疫情影响复工复产面临的重重压力，以及保障原告尽快收房的终极目标，故应扣除该期间被告的违约责任。至于应扣除的期间如何计算，参照《九江市有效应对疫情促进建筑业和房地产业健康发展的若干措施》第4点：……不能如期竣工验收和交付的房屋和市政工程项目，交付期限顺延，顺延时间以重大突发公共卫生事件一级响应起止时间为准，不计违约责任。自2020年1月24日江西启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月12日全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应，历时48天。故被告逾期交房应支付违约金天数为500天－48天=452天。关于原告购房款总数的计算问题，原告合同约定463,536元，与其提交的首付款发票、公积金贷款资料相印证应予确认。对于加价款106,464元，原告提交银行转账业务凭单，汇款人梅文飞与原告系夫妻关系，其转账可以视为原告付款，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告该证据予以确认，即原告郭琳总购房款为463,536元＋106,464元=570,000元。即被告应向原告支付违约金为570,000元×0.1‰×452天=25,764元。被告书面答辩认为讲法理更要讲情理，法院要考虑被告的赔付能力进行判决。审理过程中，本院多次做调解工作，被告一再消极处理，也未到庭参加诉讼，且其违约逾期交房远非疫情暴发才开始，作为有责任、有担当的企业，应当及时积极寻求化解矛盾纠纷的途径，主动担当，提出具体方案，而不能以偿还能力不足来消极应对。被告横店集团九江东磁房地产有限公司经本院电子送达未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭琳支付违约金25,764元（由2018年12月29日计算至2020年5月11日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币256元，由原告郭琳承担25元，被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担231元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  韦莉芬二〇二〇年六月十六日书记员  郭婧雯