湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2194号原告:柏小红，女，1966年5月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：管小平，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜杰，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：湖南邵阳青禾房地产经纪有限公司，住所地邵阳市大祥区西湖村******。法定代表人：丁喜明。委托诉讼代理人：罗书娥，湖南云一律师事务所律师。被告：长沙市财众商务咨询有限公司，住所地长沙，住所地长沙市雨花区桃花塅路**德庆水韵山城****>法定代表人：刘鑫。被告：湖南旭威房地产营销策划有限公司，住所地长沙市岳麓区，住所地长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路**达美苑****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘威，总经理。委托诉讼代理人：毛雄杰，男，1961年7月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：长沙青禾房地产经纪有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谢和青。委托诉讼代理人：杨子英，湖南鉴庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍妮，湖南鉴庭律师事务所律师。原告柏小红诉被告湖南邵阳青禾房地产经纪有限公司（以下简称邵阳青禾公司）、长沙市财众商务咨询有限公司（以下简称财众公司）、湖南旭威房地产营销策划有限公司（以下简称旭威公司）、长沙青禾房地产经纪有限公司（以下简称长沙青禾公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员方群英独任审理，于2020年4月8日、2020年4月28日以及2020年6月10日三次公开开庭进行了审理。原告柏小红及其委托诉讼代理人管小平、李胜杰，被告邵阳青禾公司的委托诉讼代理人罗书娥、财众公司的法定代表人刘鑫、旭威公司的委托诉讼代理人毛俊杰以及长沙青禾公司的委托诉讼代理人刘珍妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏小红向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原告与邵阳青禾公司于2019年3月13日签订的《友谊路农贸市场商铺房屋买卖合同》。二、被告承担本案诉讼费用。2020年4月9日原告增加诉讼请求并明确诉讼请求：一、判令撤销原告与邵阳青禾公司之间签订的《友谊路农贸市场商铺房屋买卖合同》。二、撤销原告与财众公司之间于2019年3月15日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》。三、判令邵阳青禾公司向原告退还购房款定金40000元。四、邵阳青禾公司向原告退还购房款509574元。五、邵阳青禾公司向原告赔偿购房税费损失20283元、办证费1500元。六、判令邵阳青禾公司向原告支付上述款项利息（以571357元为基数,以同期贷款利率为标准,自2019年3月3日计算至2019年8月19日,此后按全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率计算至以上款项全部偿还之日止）。七、财众公司、旭威公司对以上诉讼请求承担连带责任;八、被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告变更第七项诉讼请求为要求财众公司、旭威公司、长沙青禾公司对以上诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告与邵阳青禾公司于2019年3月13日签订了《友谊路农贸市场商铺房屋买卖合同》,双方约定原告购买位于长沙市天心区房屋,约定购房款总价为509574元。同时原告与邵阳青禾公司的关联公司湖南三佳壹商业管理有限公司（以下简称三佳壹公司）签署《返租投资合同》。原告如约交付了全额购房款及相应契税。事后原告与房屋的实际所有权人财众公司在2019年3月15日签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》,约定上述房屋价款为220000元。原告认为,案涉房屋系财众公司所有,财众公司将涉案房屋出卖给旭威公司,后旭威公司将涉案房屋授权给长沙青禾公司进行出售，邵阳青禾公司接受长沙青禾公司的授权代理出售案涉房屋,原告所支付的购房款是由长沙青禾公司收取。邵阳青禾公司不仅隐瞒了其代理身份、未披露房屋所有权人以及房屋所有权人的出售价格,且邵阳青禾公司作出的房租投资、统一经营、打造高端市场的承诺均未履行。原告签订买卖合同之前缴纳的4万元定金,邵阳青禾公司既未冲抵购房款也未向原告返还。就案涉房屋邵阳青禾公司与原告签订的房屋买卖合同存在隐瞒、欺诈、虚假宣传行为，其代为出售的价格达到了评估价格的2.8倍，使得房屋的价值与价格严重不对等,严重扰乱了市场经济秩序,使双方的合同显失公正。根据《合同法》的相关规定应予以撤销。被告邵阳青禾公司辩称：一、邵阳青禾公司与原告之间既没有隐瞒也没有欺诈，更不存在显失公平情形，邵阳青禾公司以代理人身份与原告签订《友谊路农贸市场商铺房屋买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均有约束力。二、涉案房屋早已交付，产权早已办理，邵阳青禾公司与原告之间权利义务已全部按约履行，合同已终止、涉案商铺购房款不是由邵阳青禾公司收取，原告要求退还购房款无事实法律依据。三、邵阳青禾公司没有收取原告的定金，其4万元是其参加新环境“团购”的名义交给了新环境指定的长沙新绘声网络科技有限公司（以下简称新绘声公司），新环境以及新绘声公司并没有将4万元转交给邵阳青禾公司。四、关于原告要求赔偿税费损失20283元、办证费1500元没有事实和法律依据，不应赔偿。五、原告于2020年3月16日向天心区法院提起撤销其2019年3月13日与邵阳青禾公司签订的买卖合同，以及2020年4月9日提出申请撤销其2019年3月15日与财众公司签订的买卖合同，明显超过1年除斥期间，撤销权消灭。六、原告与三佳壹公司签订的《友谊农贸市场商铺房租及委托投资经营合同书》，这是另外一个独立的法律关系，且合同已在履行。原告因三佳壹公司返租存在纠纷，应另案主张权利，不应作为撤销买卖合同的理由。被告财众公司辩称：一、财众公司为房屋所有权人，根据旭威公司的要求签订二手房买卖合同并将涉案房屋过户至原告名下，根据相关法律规定，双方之间的买卖合同不应予以撤销。二、财众公司对于原告交付的购房定金以及购房款均不知情，对于原告主张的返还定金以及赔偿损失的诉讼请求，财众公司不应承担连带责任。被告旭威公司辩称：一、旭威公司未与原告发生直接买卖合同关系，同时旭威公司将整体商铺购入再转让给长沙青禾公司系正常经营业务，故旭威公司不是适格的被告。二、旭威公司收购整体商铺再析产出售系有益于社会的商业活动，本案中的6宗商铺源于财众公司从法院拍卖取得，旭威公司将商铺析产为56间小商铺，扣除旭威公司其他运营开支以及人工成本，旭威公司商业活动盈利较少。请求法院驳回原告对旭威公司的诉讼请求。被告长沙青禾公司辩称：一、原告要求撤销双方签订的房屋买卖合同并不符合显失公平的法律规定。二、原告的撤销权已过除斥期间，其撤销权也已随之消灭。三、原告的主张并不符合《民法通则》中承担连带责任的相关情形，无需对原告所提出的购房款及利息承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2019年3月13日，原告与邵阳青禾公司（代理方）签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于长沙市天心区，房号132号出售给原告，该房屋建筑面积15.69㎡；房屋产权证明文件编号：房权证：湘字（2018）长沙市不动产权证第04305**。双方约定上述房屋总成交价为509574元，付款方式为一次性付款，原告以及邵阳青禾公司应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易契税由原告承担交易金额的4%。此次交易原告于2019年3月13日签订《商铺认购合同》，并交纳购买商铺定金40000元给邵阳青禾公司。原告以及邵阳青禾公司双方应当于2019年4月10日前至房屋权属登记部门办理过户手续，并于2019年1月1日前向原告交房。同日，原告与三佳壹公司签订《友谊农贸市场商铺返租及委托投资经营合同书》，约定原告同意将所持有商铺租权接受三佳壹公司对商铺统一进行经营管理，三佳壹公司定期向原告支付租金，返租及委托期限为2019年1月1日至2029年12月31日。2019年2月21日，原告向新绘声公司支付商铺认购金10000元。2019年2月23日，原告再次向新绘声公司支付商铺认购金30000元。2019年2月23日，被告邵阳青禾公司向原告出具收据，载明收到原告肆万元认购金认购7号铺，并加盖公章。2019年3月13日，邵阳青禾公司出具收据载明，收到原告7号铺房款509574元，税费20283元，办证费1500元，合计收到531457元。2019年3月15日，原告与财众公司签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定财众公司将天心区韶山南路168号星语林1栋132不动产出售给原告，转让价格为220000元。同日财众公司与原告根据该合同在产权登记部门为原告办理产权过户手续。另查明，2018年5月19日，财众公司与旭威公司签订《二手商铺买卖合同》，约定财众公司将其从人民法院拍卖取得的位于天心区房产转让给旭威公司，房屋建筑面积约为1050平方米。总共为六本房产证。2018年9月20日，财众公司与旭威公司签订《二手商铺买卖合同补充协议》，约定因财众公司名下五本房产证全部抵押在银行，在旭威公司析产手续完成后，财众公司需要将房产证从银行赎楼解押出来配合旭威公司完成析产程序。因析产过后房产证数量过多，过户交易影响财众公司资金回笼，所以双方约定按所有房产证分批过户以缓解财众公司赎楼资金压力。并约定财众公司应在每次约定的过户时间当日收到旭威公司相应面积的购房款后配合旭威公司将房屋过户至旭威公司指定人名下。2018年12月11日，财众公司向长沙市不动产登记中心申请就坐落于韶山房屋，其中包括涉案房屋。2018年12月30日，旭威公司与长沙青禾公司签订《二手商铺买卖合同》，约定将旭威公司所买受的位于长沙市天心区房产转售给长沙青禾公司，房屋总建筑面积为1050平方米。总共为56本房产证。并约定旭威公司收到长沙青禾公司购房款当日内，协助长沙青禾公司将所对应的房屋过户至长沙青禾公司指定人名下，并视为旭威公司将相应房屋交付给长沙青禾公司使用。还查明，2019年1月1日，长沙青禾公司出具《同意代售声明书》，载明长沙市天心区的友谊路农贸市场一楼房产办理过户登记手续前，邵阳青禾公司有权将上述房产代售给第三方，长沙青禾公司将协助配合办理相关房产的过户登记手续直至过户登记手续完成或长沙青禾公司另行终止授权。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告提出的撤销两份买卖合同是否在知道、应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，是否已经超出除斥期间；二、两被告与原告签订的买卖合同是否存在欺诈以及显失公平的情形，是否应予撤销；四被告是否应承担连带清偿责任。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”的规定，原告行使本案的撤销权期间为1年，该期间为除斥期间。原告与邵阳青禾公司在2019年3月13日签订房屋买卖合同，并支付购房款，后在房产部门办理过户登记时于2019年3月15日与财众公司签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，应当知道其购买房屋价格为220000元，房屋所有权人为财众公司，此时原告应当知道其与邵阳青禾公司签订的《房屋买卖合同》可能存在欺诈、显失公平的情形，原告应当依法在2020年3月15日前提起撤销权之诉。原告主张因2020年3月14日、3月15日为双休日，故应顺延至2020年3月16日起诉。本院认为，除斥期间是法定的权利存续期间为不变期间，不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。但根据《中华人民共和国民法总则》第二百零三条规定“期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日”，原告于2020年3月16日提出撤销《房屋买卖合同》的诉讼，并未超过一年除斥期间。原告于2020年4月9日增加诉讼请求要求撤销原告与被告财众公司于2019年3月15日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，该合同系向房产部门办理过户手续时提交的备案合同，双方实际履行的系2019年3月13日签订的房屋买卖合同，原告在除斥期间就同一买卖行为已行使撤销权，原告与涉案房屋所有权人签订的备案合同的撤销权亦未超过除斥期间。故对于被告提出的原告行使撤销权已超过除斥期间的意见，本院不予支持。二、原告与邵阳青禾公司于2019年3月13日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。长沙青禾公司依照合同约定为原告办理涉案房屋的过户登记，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。现原告以邵阳青禾公司在签订合同过程中存在虚假宣传、隐瞒房屋所有权人以及销售价格远高于市场价格等欺诈、显失公平行为为由，请求撤销两份合同。经本院审查，原告在购买涉案商铺时对商铺的经营情况进行查看，知晓所购商铺用于整体农贸市场的经营，在签订房屋买卖合同的当日与三佳壹公司签订《商铺返租及委托投资经营合同》，委托三佳壹公司对其所购商铺进行整体经营、管理，原告收取固定的租金，原告基于对所购商铺未来增值的认识，与邵阳青禾公司签订房屋买卖合同对房屋价款予以确认。从原告所举证来看，被告邵阳青禾公司就涉案商铺进行宣传时，没有作出具体确定的允诺或说明，其宣传资料仅为要约邀请。虽然涉案房屋的所有权人为财众公司，涉案房屋经过两次转售后由长沙青禾公司委托邵阳青禾公司出售给原告，其各被告转售房屋的行为不影响原告与邵阳青禾公司之间的买卖合同效力，原房屋所有权人已协助配合原告办理产权过户登记，原告签订买卖合同的合同目的已实现。结合上述事实以及原告提供的证据，不足以认定被告邵阳青禾公司在签订上述合同过程中存在欺诈、显失公平的情形，亦不构成导致商铺买卖合同被撤销的充足理由。原告主张各被告内部之间签订的房屋买卖合同存在避税的情形，关于交易行为中的税费问题，应由税务行政部门处理。故原告要求撤销《房屋买卖合同》以及《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，并要求各被告共同承担返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告柏小红全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取4812元，由原告柏小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方群英二〇二〇年六月十二日法官助理胡锦睿书记员杨柳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第二百零三条第一款期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。