广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初493号原告：梁丽萍，女，1976年1月16日出生，汉族，住广东省怀集县*****************。公民身份号码:441************360。被告:怀集县亿达实业发展有限公司。住所地：怀集县怀城镇横洞（广佛肇经济合作区A区D26地块）。统一社会信用代码:441********7223。法定代表人:伍尚愿。委托诉讼代理人：林焕朋，男，该公司职员。被告：邓翠玲，女，1986年2月6日出生，汉族，住广东省怀集县******委会四队。公民身份号码：441************323。原告梁丽萍与被告怀集县亿达实业发展有限公司（以下简称亿达公司）、邓翠玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁丽萍，被告亿达公司的委托诉讼代理人林焕朋，被告邓翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽萍向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告亿达公司签订的《怀集中小微企创业中心商铺返租合同》（以下简称《商铺返租合同》）。2.判令被告亿达公司立即清走怀集县怀城镇广佛肇经济合作区A区D26地块的“亿达建博汇”第A2栋首层xx号商铺里(以下简称21商铺)的可移动物，还给原告该商铺钥匙和使用权。3.判令被告亿达公司支付2015年4月1日至2020年2月29日租金104400元，逾期未付租金利息54351元(按合同约定逾期日利息0.5‰计算至2020年2月29日，以后的租金和利息收取直到交还该商铺和付清租金利息为止)，拖欠租金及利息合计158751元。4.判令被告邓翠玲立即清走该商铺的可移动物，还给原告该商铺钥匙和使用权。事实和理由:原告于2013年11月19日与被告亿达公司签订了《商铺返租合同》，租赁时间从2014年4月1日起至2024年3月31日止，约定每年的租金于当年的1月20日由被告亿达公司通过转账一次性支付给原告。至今为止，被告亿达公司只付给原告2014年4月1日至2014年12月31日的租金，余下的租金未有支付。原告一直追讨被告亿达公司支付租金，被告亿达公司一直在推说迟点，目前资金较紧，筹集够资金再付，一直在拖。2019年1月份开始，原告要求被告亿达公司将该商铺的钥匙和使用权还给原告，解除合同。被告亿达公司以被告邓翠玲没有退出该商铺为由，不退还该商铺的钥匙和使用权，也不愿意支付原告租金。根据原告与被告亿达公司双方签订的合同约定，被告亿达公司逾期支付租金的，逾期部分按日息0.5‰计息;超过30天的，原告有权解除合同。经了解，被告亿达公司将该商铺转租给被告邓翠玲，租赁截止日期为2018年12月31日，也早已过了转租截止时间。综上所述，原告认为，被告亿达公司和被告邓翠玲严重侵犯了原告的合法权益，故原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告亿达公司答辩称，一、答辩人同意与原告解除2013年11月9日签订的《商铺返租合同》。二、答辩人自2015年4月1日至2020年2月29日拖欠原告的租金总额是97875元，而非原告诉称的104400元，逾期利息是49726.57元而非54351元。三、答辩人已经将商铺转租给被告邓翠玲，原告也知道答辩人将商铺转租给邓翠玲的事实，答辩人已不再是实际控制、占有、使用商铺的权利人，答辩人不再负有直接返还商铺给原告的义务，而且答辩人已经提起诉讼要求被告邓翠玲腾退返还商铺，答辩人已经尽到协助原告要回商铺的义务。综上所述，请法院在查明事实的基础上，依法作出公正裁判。被告邓翠玲答辩称，一、原告主张答辩人立即清走“亿达建博汇”第A2栋首层xx号商铺的可移动物，并归还商铺钥匙和使用权，不合理，不合法，对答辩人严重不公平。答辩人与亿达公司签订了《商铺租赁合同》，租赁期限是2015年6月12日至2018年6月11日，但是根据《商铺租赁合同》第三条，3.3款“双方约定该商铺的开业日期为2015年8月1日，如甲方项目不能如期开业，免租日期则顺延”，事实上因项目招商受阻，亿达建博汇至今从未开业，答辩人店铺装修后也未曾开张经营，根据合同规定本人与亿达公司签订的租赁合同的有效期应顺延至亿达建博汇实际开业起三年后，因此目前租赁合同仍未到期。而且亿达公司长期不给店铺通电、店铺建筑缺陷漏水导致答辩人货物损毁、装修损毁、装修押金到现在都没退给答辩人，并且长期拖欠答辩人灯饰货款，无故扣押答辩人租金押金，答辩人损失惨重，答辩人已就租赁合同纠纷与亿达公司展开诉讼。目前该案件仍在审理当中，答辩人损毁的货物仍在店铺存放，装修损毁也需店铺现场勘察，因此为保留证据，维护答辩人正当权益，在案件结案且亿达公司赔偿答辩人损失前，答辩人不应搬离店铺，否则将导致答辩人血本无归。综上所述，原告的诉讼请求不合理不合法，也没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告梁丽萍为证明其主张，向本院提交如下证据：怀集中小微企创业中心商铺返租合同、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、见证书。被告亿达公司在本案中未提交证据。被告邓翠玲为反驳原告梁丽萍的主张并证明其主张，向本院提交如下证据：合同补充协议、亿达建博汇公司拿货单、租金和押金票据、收据、交电费收据、店铺装修押金收据、漏水造成货物损坏货款清单。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院对与本案有关联的证据另在本院认为部分论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，甲方亿达公司与乙方梁丽萍签订《商铺租赁合同》与《商铺租赁合同补充协议》，《商铺租赁合同》约定乙方租赁甲方位于创业中心的21商铺，租赁期限为20年，自2014年3月31日起至2034年3月30日止，期满后可续租十年，甲方不再收取租金，20年租金合共270000元。租金首期于2013年11月9日前支付140000元，第二期于2013年12月31日前支付30000元，第三期于2014年5月31日前支付100000元。2014年3月31日前，甲方须将具备达到约定装修标准的商铺交付乙方。乙方在租赁该商铺后，在本市场开业后的前十年，乙方可选择将该商铺返租给甲方租赁经营，双方另行签订《商铺返租合同》等等。《商铺租赁合同补充协议》约定该商铺租赁期限为十年，自2034年3月31日起至2044年3月30日止，甲方不再收取租赁期间的租金等等。上述合同签订后，梁丽萍为甲方与乙方亿达公司于当日又再签订了《商铺返租合同》，约定甲方将21商铺出租给乙方，租赁期限为十年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止。第一年租金为13500元，第二年租金为16200元，第三年租金为18900元，第四年租金为18900元，第五年租金为21600元，第六年租金为24300元，第七年租金为27000元，第八年租金为29700元，第九年租金为32400元，第十年租金为35100元。租金按年支付，第一次支付时间在2014年7月20日之前，以后每年的租金在当年1月20日前一次性支付给甲方。乙方如逾期支付租金，逾期部分按日利息0.5‰计息，逾期不得超过30天，若超过30天则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金等等。合同签订后，亿达公司依约支付了第一年的租金。2015年6月12日，怀集亿达建博汇经营管理有限公司为甲方与乙方邓翠玲签订了《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租亿达公司开发的“亿达建博汇”21商铺与22商铺用以经营灯饰，商铺的租赁期限从2015年6月12日起至2018年6月11日止合共三年。双方约定商铺的开业时间为2015年8月1日，如果甲方的项目不能如期开业，免租日期则顺延，如果乙方商铺开业逾期超过30天，则甲方有权终止本合同并有权没收乙方已交付的租赁保证金及其他款项。第一年度2015年6月12日至2016年6月11日每月租金429元，综合服务费1714元，不满整月的按日平均收取费用，第二年度2016年6月12日至2017年6月11日每月租金429元，综合服务费1714元，不满整月的按日平均收取费用，第三年度2017年6月12日至2018年6月11日每月租金429元，综合服务费1714元，不满整月的按日平均收取费用。签订本合同时，乙方须向甲方支付三个月租金及综合服务费共6429元作为商铺的租赁保证金。租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且付清全部费用后，甲方在乙方撤场之日起30日内将保证金无息退还乙方。签订本合同时，乙方须向甲方支付三个月租金及综合服务费共6429元，乙方其后各月的租金按季度支付，即在每个季度尾的20日前支付下一季度的租金。乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用，包括未补足租赁保证金不足部分的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金等等。2020年4月3日，梁丽萍向本院提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。梁丽萍与亿达公司案涉签订的《商铺返租合同》系双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。梁丽萍基于亿达公司拖欠租金而请求解除《商铺返租合同》，亿达公司答辩同意解除合同，视为双方对解除合同协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，案涉《商铺返租合同》应予解除。邓翠玲作为次承租人主张其与亿达公司签订的租赁合同未到期，不同意腾退租赁的21商铺。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”根据该规定，邓翠玲在本案中并未请求代亿达公司支付欠付的租金，其不能抗辩梁丽萍的合同解除权。次承租人邓翠玲对21商铺的占有基础和合法依据是转租合同，在案涉《商铺返租合同》解除后，转租合同从而失去了继续履行的基础条件，即次承租人邓翠玲对21商铺就从有权占有转变成为无权占有。梁丽萍作为21商铺的权利人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”规定，其请求邓翠玲腾退21商铺返还商铺使用权及钥匙并清走商铺的可移动物件，理据充分，本院予以支持。邓翠玲与上手出租人之间由此发生的纠纷，应当由双方通过另案诉讼等途径解决，本案不做处理。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同解除视为租赁期满，亿达公司作为承租人在返租合同解除后应向出租人梁丽萍返还租赁物即21商铺，这属于租赁合同中承租人的基本义务，故此，梁丽萍请求亿达公司腾退21商铺返还商铺使用权及钥匙并清走商铺的可移动物件，合法有据，本院予以支持。关于租金及利息问题，梁丽萍在本案中主张亿达公司自2015年4月1日至2020年2月29日欠付租金104400元及54351元，亿达公司对该期间拖欠租金的事实予以认可，对此，据案涉《商铺返租合同》约定的租金计算，该期间的租金应为97875元（16200元+18900元+18900元+21600元+22275元），对于利息，双方合同约定，第一次支付时间为2014年7月20日前，以后每年租金于当年1月20日前支付，逾期支付租金的逾期部分按日息0.5‰计付利息，经核算，自2015年1月21日计至2020年2月29日共1866天，逾期利息计为15114.60元（16200元×0.5‰×1866天），自2016年1月21日计至2020年2月29日共1501天，逾期利息计为14184.45元（18900元×0.5‰×1501天），2017年1月21日计至2020年2月29日共1135天，逾期利息计为10725.75元（18900元×0.5‰×1135天），2018年1月21日计至2020年2月29日共770天，逾期利息计为8316元（21600元×0.5‰×770天），2019年1月21日计至2020年2月29日共405天，逾期利息计为4510.69元（22275元×0.5‰×405天），逾期利息合计为52851.49元，梁丽萍请求支付该期间逾期利息共54351元，部分没有事实依据，对超出本院核实部分的逾期利息，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、解除梁丽萍与怀集县亿达实业发展有限公司于2013年11月9日签订的《怀集中小微企创业中心商铺返租合同》；二、怀集县亿达实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内腾退怀集中小微企创业中心A2栋首层xx号商铺及清走商铺内的可移动物件，并向梁丽萍返还商铺使用权及钥匙；三、怀集县亿达实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付梁丽萍自2015年4月1日起至2020年2月29日的租金97875元及利息52851.49元，自2020年3月1日起按《怀集中小微企创业中心商铺返租合同》约定支付计至腾退商铺之日止的租金及利息；四、邓翠玲在本判决生效之日起十日内腾退怀集中小微企创业中心A2栋首层xx号商铺及清走商铺内的可移动物件，并向梁丽萍返还商铺使用权及钥匙；五、驳回梁丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3475.02元，减半收取计1737.51元，由亿达公司负担1687.51元，邓翠玲负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 阳二〇二〇年六月二十九日书记员 谭燕琼