广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初648号原告：劳勤香，女，1982年9月30日出生，汉族，住广东省台山市***********,公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：詹振雄，男，广东星辉律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司,住所地：开平市长沙区**********兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强。委托诉讼代理人：房海滨，男，广东方尚律师事务所律师。原告劳勤香与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称“富琳裕邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告劳勤香的委托诉讼代理人詹振雄、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人房海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳勤香向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对被告享有债权32000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告认购被告坐落于开平市三埠区*******************(以下简称涉案房屋)房屋。2016年月日，原、被告双方就被告逾期交付房屋达成《补充协议(1、2幢)》，被告应付违约金67000元给原告。2018年11月21日，原告与被告签订合同编号：0202928《商品房买卖合同》，房款577456元已付清。因被告破产重整，原告申报债权后，被告于2019年3月8日以2018(裕邦)破管字2112号《债权审核复议意见通知书》回复“逾期交楼违约金67000元，其中3万元抵扣车位费，贵方已领取5000元，即应付违约金为32000元，是普通债权”。但被告至今未付。现提起诉讼，请求贵院如诉下判。被告富琳裕邦公司辩称：2014年，被告与原告签署商品房买卖合同，约定原告购买裕邦新外滩1幢3座901房。2016年双方签署《补充协议（1、2幢）》，约定房屋交付延期至2016年1月31日。由于被告于2018年10月8日被贵院裁定受理破产申请，后原告前往被告处申报债权，编号：2018（裕邦）破申546号，经管理人审核意见为：“根据贵方与富琳公司签订的《补充协议》，逾期交楼违约金为67000元，其中3万元抵扣车位费，贵方已领取5000元，即应付违约金为32000元，确认债权金额为32000元，是普通债权。”被告的答辩意见如下：管理人已确认其债权，并于2019年10月6日将上述32000元支付给原告。现请求贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，劳勤香与富琳裕邦公司签订了《广东省商品房买卖合同》，劳勤香向富琳裕邦公司购买位于开平市*************************商品房，建筑面积为131.64平方米，房屋总价款为577456元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。签订合同后，劳勤香通过银行按揭贷款方式向富琳裕邦公司付清了全部购房款577456元。房屋建设过程中，富琳裕邦公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给劳勤香使用。2016年，富琳裕邦公司作为甲方、劳勤香作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（一）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：……补偿方案（一）：1、购买车位补偿（抵扣30000元）：（1）乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿……。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅产品的可获得不同的返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。三、乙方同意选择补偿方案（一）作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。2016年1月30日，富琳裕邦公司与劳勤香就开平市*************************车位签订《新外滩车位认购书》，认购价为98000元。2016年2月18日，双方就该车位签订《广东省商品房买卖合同》，购买价为98000元。劳勤香于2015年5月23日、2016年1月30日、2018年12月13日分别支付富琳裕邦公司车位款10000元、10000元、78000元。另查明，本院于2018年10月8日作出（2018）粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对被申请人富琳裕邦公司的重整申请。后劳勤香向富琳裕邦公司的管理人申报债权（编号：2018（裕邦）破申546号），经管理人审核意见为：“根据贵方与富琳公司签订的《补充协议》，逾期交楼违约金为67000元，其中3万元抵扣车位费，贵方已领取5000元，即应付违约金为32000元，确认债权金额为32000元，是普通债权。”富琳裕邦公司于2019年10月6日将上述32000元支付给劳勤香。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。劳勤香与富琳裕邦公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对劳勤香已全额交付购房款、富琳裕邦公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给劳勤香使用等事实无异议，本院予以认可。富琳裕邦公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，劳勤香请求富琳裕邦公司支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。对于2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。商品房买卖合同中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳裕邦公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。因此，富琳裕邦公司应按补充协议约定支付上述延长交房期限内的违约金67000元给劳勤香，由于富琳裕邦公司已支付5000元补偿款给劳勤香，且抵扣车位费30000元，故富琳裕邦公司应按补充协议约定支付上述延长交房期限内的违约金32000元给劳勤香。另，富琳裕邦公司已于2019年10月6日将上述32000元支付给劳勤香，故本院对劳勤香要求确认其对富琳裕邦公司享有债权32000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告劳勤香的诉讼请求。案件受理费600元（已由原告劳勤香预交），由原告劳勤香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄安民审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇二〇年五月二十八日书 记 员  陈绮琪