贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1290号 原告：罗涵穗，女，汉族，1986年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，系贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：孟元元，系贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告罗涵穗与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告罗涵穗的委托诉讼代理人彭晓洁、孟元元、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗涵穗向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丰房地产公司为原告办理“瑞丰铭城”第X商品房不动产权证书并交付原告；2、判令被告瑞丰房地产公司支付逾期办证违约金，暂计：40000.00元（该违约金以原告已支付总房款300850.00元为基数，自2017年7月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金）；3、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年3月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积为99.58平方米的房屋出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款总计300850.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰房地产公司应该在2017年5月31日前为原告办理商品房不动产权属转移登记。但至今，被告没有履行其合同义务，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费（包括但不限于契税、维修基金等）后，原告可协助其办理权属登记：1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告承担的相关办证费用，故原告诉讼支付违约金无事实和法律依据，应予驳回；2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证义务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的贵任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余已经办理不动产权证书的购房业主。同时，被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行其缴纳相关资料进行办证的义务。三、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、即便在真实履行的商品房买卖合同关系中，办理房屋权属转移登记的前提条件是：买受人依法缴纳完毕办证所须的契税、维修基金等费用，而原告未缴纳上述费用，其房屋依照国家税务相关法律法规及《住宅专项维修资金管理办法》第九条等法律规定，在法律程序上不可能申请办理不动产权转移登记；2、虽然原告未履行《商品房买卖合同》，但其依照该合同向被告主张违约金，而依照合同第十四条：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。因此，即便该合同实际履行，则原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务，被告可获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请被告为其办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响，逾期办证不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。违约条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因被告违约而给造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，被告无支付违约金义务。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担违约责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1,000.00元至2,000.00元补偿或将违约金计算标准调减至日万分之0.2才具有合理性。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、房屋征收安置补偿协议、房屋征收补偿明细表、办证费收据、开户费发票、交房清单。证明目的：1、原、被告之间成立商品房买卖合同关系，被告应按合同支付违约金；2、原告被征收的房屋位于碧阳社区，3、原告已付清案涉房屋办证费及开户费等税费，4、交房清单由被告制作。被告质证意见：1、对交房清单三性不认可，2、对商品房买卖合同，真实性予以认可，但达不到证明目的，该合同并未实际履行，原告向被告支付合同的房价款、契税、维修基金等费用，被告不存在违约行为，不应支付违约金，3、对房屋征收安置补偿协议，真实性予以认可，但与本案无关，要办理房屋权属证书，原告应当提供相关依据至税务部门，由税务部门出具完税证明后方可办理，原告未履行该义务，造成办证滞后应由其自行承担责任，4、对房屋征收补偿明细表三性不认可，且与本案无关联性，5、对办证费、开户费收据无异议。经本院审查认为，该组证据能证实原、被告形成商品房买卖关系，双方合同约定相关权利义务，原告已支付房款、办证交易费、开户费等事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2：团购安置房协议、毕威高速互通项目房屋回迁安置决算明细表。证明目的：被告与高速路指挥部签订团购协议，涉案房屋在该团购明细表中，明确维修基金等事项。被告质证意见：真实性不认可，即使真实，也达不到证明目的。经本院审查认为，该证据能证实相关事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据3：关于请求拨付团购房款的报告、付款收据、委托协议。证明目的：购房款已付清，被告应承担违约责任。被告质证意见：真实性不认可，即便真实也达不到其证明目的，该房屋房价款付款主体并非原告，也由此证明双方并未实际履行商品房买卖合同，故而关于办证，被告仅具有协助义务，且2018年11月29日涉案房屋已可办证，原告未履行其自身的义务致使办证滞后，该责任应由其自行承担。经本院审查认为，该证据能证实待证事实，其证明力，本院予以确认。 二、对被告所举证据：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证（黔20**毕节市不动产权证第0004228号、黔20**毕节市不动产权证第0003532号）。证明目的：涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且已为他人办理不不动产权证书，原告未取得不动产权证书系原告未履行缴纳契税、维修基金等费用、提供资料、出具委托书等义务所致被告不应担责。原告质证意见：对首次登记确认书，达不到其证明目的，被告现在并没有取得不动产初始登记，是否能够办证要经过原告实际取得不动产登记为准，对产权证，与本案无关。经本院审查认为，该证据能证实案涉房屋具备办证条件，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月21日，原告罗涵穗的父亲罗后虎为乙方（被征收人），毕节市七星关区房屋征收管理局签订签订《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》，约定：“因毕威高速西互通工程建设的需要，甲方经上级部门批准，在七星关区流仓村桂花组实施西互通项目建设，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条件》等的规定，双方按照批准的征收安置补偿方案，协商订立以下协议共同遵守：一、征收范围内涉及乙方流仓村桂花村民组建筑面积为395.75㎡的房屋需拆除。二、甲方以水电技校斜对面安置房第一号楼……与乙方进行产权调换或安置。乙方原房屋面积按1,650.00元/㎡与乙方结算。甲方应付乙方原房补偿款949,534.58元，各类设施补偿及各类补助、奖励费100,033.24元，共计1,049,567.82元。乙方应付甲方安置房及门市（摊位）款共计968,772.00元。甲方应补乙方80,796.82元。甲方应付负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行。此外协议还约定其他相关事项。《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿明细表》载明相关补偿项目及金额、并注明罗后虎有房屋7套。罗后虎自愿将其中一套房屋赠送与原告罗涵穗。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部（甲方）与被告瑞丰房开公司（乙方）签订《团购安置房协议》，约定：由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块、3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺），总建筑面积约20000㎡用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户。3、安置过程中，根据安置房面积付付安置房款总价的70%；4、安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；5、乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付购房余款。特别约定：1、对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。此外协议还约定其他相关事项，协议签订后，男方向乙方（被告）支付了相关款项。《毕威高速西互通项目房屋回迁安置决算明细表》载明相关补偿项目及金额，并注明产权调换。2015年3月9日，原告罗涵穗为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程第X号房的房屋一套，该房号X，该房建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积99.58平方米，购房款为300,850.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2015年1月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告于2015年3月10日向被告支付办证费691.00元、开户费829.00元，被告将案涉房屋交付原告管理使用，履行完毕交房义务。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》，具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款（实为征收单元代交），被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已向缴纳了涉案房屋的办证费和开户费。庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于瑞丰铭城第X号商品房不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持，对原告要求被告将案涉房屋的不动产权属证书交付给原告的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权属证书尚未办理完毕，被告将办证的相关文书提交到办证部门，何时能办证，不是被告所能掌握和控制的，故只有办证部门办好不动产权属证书后，被告才能将不动产权属证书交付给原告，因现交付条件还不具备，故原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对被告以双方不具备买卖关系为由，其无义务为原告办证的抗辩理由不成立，本院不予以支持；对被告以原告未缴纳相关税费为由不为原告办证的抗辩意见。从本案的相关合同约定来看，因案涉房屋系拆迁安置、产权置换，相关房款、税费、维修基金等不应由原告缴纳，故对被告的该抗辩意见，本院也不予以采纳。在被告为原告办理案涉房屋产权证书时，原告也应提交应由其提供的相关资料，被告才能履行为原告办理案涉房屋的不动产权证。对双方争议的焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；对被告主张原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务问题，从本案合同的约定认定，该费用不应为原告缴纳，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，从2017年6月1起计算至被告实际交付房屋权属证书之日止，原告主张从2017年7月31日起计算，本院予以支持。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，且被告收取了原告的办证费，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年6月4日）通知原告提交相关文书为原告履行办证，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年6月4日。因此，本院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款300,850.00元为基数，原告要求以300,850.00元为基数，本院予以支持，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算，从2017年7月30日起计算支付至2020年6月4日止，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年7月30日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至2020年6月4日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过部份，原告不能提供证据证明，本院不予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告罗涵穗提交完毕应由自己提交的办证所需相关文书之日起九十日内为原告办理涉案房屋不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗涵穗逾期办证违约金（违约金以300,850.00元为基数，从2017年7月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至2020年6月4日止，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告罗涵穗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元，由原告罗涵穗负担200.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月九日 书记员 张朕一