广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1604号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹佳莉，女，1990年12月26日出生，汉族，住四川省渠县***********。公民身份号码：513************426。委托诉讼代理人：麦子健，广东君高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何为，男，1996年11月1日出生，汉族，住湖南省资兴市******。公民身份号码：431************197。委托诉讼代理人:李绍雄，广东中古律师事务所律师。上诉人邹佳莉因与被上诉人何为房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2019)粤0703民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹佳莉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项判决，改判支持邹佳莉的反诉请求；2.判令何为承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定何为已缴清房屋占有使用费，认定事实不清。（一）何为所举证据不能证明其己付清2018年1月至2019年3月期间租金。根据何为所举证据以及一审庭审情况可以确定2018年1月至2019年3月期间何为的租金均是以银行转账、微信等方式向邹佳莉支付，何为也没有提供证据证明有现金支付租金的行为，即何为支付租金的所有数据均应具有相应的转账凭证，这些凭证是反映客观事实的证据。何为提供的证据反映在2018年1月至2019年3月期间，何为向邹佳莉共计支付了303000元，但2018年1月至2019年3月的应付租金为472500元(1、2018年1月-2018年10月，30000元/月×10个月=300000元；2、2018年11月-2019年3月，(30000元×15%+30000元)×5个月=172500元)，2018年1月至2019年3月应付租金与实际支付租金差额为169500元(472500元-303000元)。根据“谁主张、谁举证”原则，何为主张已付清全部租金，应承担举证责任，但其所举证据仅证明在2018年1月至2019年3月期间已支付了303000元，对尚余的169500元租金的支付仍应承担举证责任。（二）一审法院仅凭邹佳莉的微信催收内容，就认定何为已付清全部租金，过于武断，且违背客观事实。根据何为一审期间所举证据，邹佳莉每月均向何为催收，何为支付租金的时间、金额、付款人及付款账户均不固定，每催一次就支付一部分，时间长了邹佳莉根本无法区分何为支付的是哪个月的租金以及是否存在少缴的情况。一审法院也认定“根据何为提供的银行流水及微信转账记录显示，何为每月支付租金的时间及金额均不定，无法显示其支付的是哪段时间的租金，难以全面认定其是否已完全清缴租金”。邹佳莉在2019年3月5日催收2019年2月、3月的租金，是因为每月5日前何为需要支付当月的租金，所以邹佳莉当天催收能马上想起的当月及上月的租金，但该催收行为不代表邹佳莉确认何为已付清之前的租金。（三）根据2019年3月19日何某1与邹佳莉的聊天记录，何某1称“3月份租金已存贰万元到你建行卡”，但是邹佳莉没有收到该款项，何为既没有提供转账凭证，也没有提供其他的付款记录，一审法院仅凭一句话就认定邹佳莉已经收取了20000元，违背客观事实，有失公允。二、一审法院认定2018年11月之后的租金，邹佳莉以明示方式表明双方已变更约定为每月30000元，认定事实不清。根据邹佳莉与何某1的聊天记录，邹佳莉一直有向何为催讨递增部分的租金，只是何为一直不支付，还以各种理由拖欠非递增部分的租金，邹佳莉微信“房租二个月了，刚才收到一万，还差五万，麻烦你安排了”“这个月呢”，均是因为何为一直坚持不支付递增租金，邹佳莉无奈之下只能先催收非递增部分。在2019年3月15日何某1与邹佳莉的微信聊天记录中，何某1表示“如果你不想给我少房租的话，也不至于下这样的通知给我，就按以前的租金也没问题，我最主要是想和你把合同期改长一点，为了合作愉快，请你三思”，该信息内容可以反映出，邹佳莉没有同意何为不递增租金的请求，一审法院没有查清聊天的内容以及上下文的意思，导致认定事实不清。三、根据一审法院的庭审记录，双方确认租金是通过微信、银行转账的方式支付的，即所有的支付均具有书面的数据，一审法院完全可以根据书面数据计算邹佳莉实际收取的租金，这是反映案件事实的客观存在的证据，根本无需推断。四、一审法院查明何为与陈某是承包关系，认定事实不清。陈某与何为之间的租赁合同纠纷仍在审理当中，其两人的关系应当由另案的终审判决去认定，不应于本案中判断何为与陈某之间的法律关系。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请二审法院依法查明案件事实，支持邹佳莉的诉讼请求。何为辩称，一、一审判决采信的证据是客观的，对事实的认定是清楚和充分的。在法律适用方面，何为除了对违约金的处理有不同看法，其他均无异议。因为按照一审的诉讼请求，并根据双方合同的约定，对合同无效存在责任的何为应当承担违约责任即赔偿200000元，而且邹佳莉并没有将何为投资的设施返还给何为，给何为造成了巨大的经济损失，因此本案不能“案结事了”，何为需要对邹佳莉给何为造成的损失另行起诉。二、对于邹佳莉所提何为缴纳租金的问题，2017年之前的租金都是由邹佳莉的代理律师直接收取的，从2018年以后是由何为通过微信转账的方式支付给邹佳莉。因为邹佳莉本人没有在江门而是在四川生活，所以一直没有出具相应的收据。在2018年4月、6月，何为都有注明是哪个月的租金，租金每月都结清，并且是当月结清，直到2019年2月由于过年的原因才没有按月支付，但是2月、3月的60000元租金已经通过微信转账的方式在3月份全部支付给了邹佳莉，不存在拖欠占用费的事实。三、邹佳莉在整个过程中有违诚信原则，何为对2019年3月份的租金是通过在ATM机上存款到邹佳莉的建行账号方式支付，虽然存款单不是很清晰，但是数字还是很清楚的，而且一审期间何为已经提交过该存款单的凭证。如果邹佳莉提供其银行账号的流水，其收款的事实是非常清晰的，但是邹佳莉故意不提供相应的证据，实际上已收款却否认收款。四、双方在微信中对于房租递增的问题已经有明确的方案，也就是由双方另行协商，而且双方已经达成不予递增的口头协议，双方在实际履行中也是按照原来的租金标准来交纳，邹佳莉并没有在何为缴纳租金时提出异议，而且在3月份邹佳莉已经违约解除了合同，所以邹佳莉主张递增的租金与事实不符。在微信聊天中，邹佳莉也已经确认租金已经完全支付了，邹佳莉在微信中说明“刚收到1万，还差5万”，证明了双方确认2019年的2、3月份的租金是60000元，随后何为已经通过微信和存款的方式支付了50000元，一审法院对2、3月份租金已交清的事实的认定是客观公正的，由于邹佳莉在3月份解除了合同，所以应该退还何为多交的租金。综上，请二审法院驳回邹佳莉的上诉请求。何为向一审法院起诉请求：1.判令邹佳莉立即退还何为所交保证金200000元；2.判令邹佳莉立即支付何为违约金200000元；3.判令邹佳莉立即退还2019年3月份租金30000元；4.判令本案的诉讼费用由邹佳莉支付。邹佳莉向一审法院反诉请求：1.判令何为立即向邹佳莉支付房屋占有使用费150000元；2.判令何为承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：何为与邹佳莉于2015年9月15日签订《房屋租赁合同》约定，甲方(出租方)邹佳莉，乙方(承租方)何为，甲乙双方在平等自愿的基础上，就乙方租赁甲方荷塘**酒店五、六楼房屋的现关事宜，签订本合同，共同遵守执行。甲方将其位于荷塘镇**酒店五、六楼，面积1680平方米的楼房出租给乙方作经营足浴使用。租金为30000元/月，乙方于每月5日前支付当月租金给甲方，甲方向乙方提供收款收据。前述租金未含税，如乙方需收款发票的，相关税费由乙方承担。2015年11月1日开始计算租金，2015年11月至2018年10月租金为30000元/月，以后每三年递增15%。本合同签订当日，乙方应向甲方交纳履约保证金200000元，租赁期满，乙方无欠租金、水电费等违约行为的，甲方于15日内将保证金无息退还给乙方；乙方于签约时支付100000元，2015年10月31日前支付100000元……在本合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定，造成合同变更、解除、终止或无效的，即为违约。违约方须向守约方支付200000元的违约金及补偿守约方受到的损失…....邹佳莉、何为均在上述合同上签名、捺指模确认。一审庭审中，邹佳莉确认已收到何为交的200000元押金。另查明，位于江门市蓬江区荷塘镇********的房屋为自建的三层建筑物，该房屋及其所在土地的权属人为李某。涉案租赁物是在该房屋基础上加建而成，即江门市蓬江区荷塘镇********的五-六层(原**酒店五、六楼)。据邹佳莉陈述，该五-六层是其和案外人崔某一起出资搭建的，当时有办理搭建临时建筑的批文，但没有相关产权证明。邹佳莉还提供了一份由案外人崔某出具的授权委托书记载“委托邹佳莉代理本人处理**酒店五、六楼的租赁事宜”。还查明，何为租赁涉案租赁物用于经营江门市蓬江区***沐足健康中心(以下简称**沐足中心)，且**沐足中心另行由案外人陈某承包经营。据企业信用信息资料显示，**沐足中心为个体工商户，经营者为何为。再查明，邹佳莉于2019年3月16日出具《通知》记载：“江门市蓬江区****沐足中心：根据本人与何为于2015年5月19日签订的租赁合同，江门市荷塘镇********(即原**酒店)五、六楼由本人出租给何为使用，合同第五条约定未经许可不得转租。现何为未按合同约定支付租金，经我多次催收仍拒不支付，今日发现何为擅自转租上述租赁物业给你们使用，何为的行为已严重违反合同约定，现向你们作出通知如下：1.我已发通知何为，自2019年3月16日解除双方于2015年5月19日签订的租赁合同。2.限你们在2019年3月20日前撤场搬离，我于当天收回租赁物，若你们到期拒不搬离，视你们放弃处理，对留置物我有权当废物处理，所产生的费用由你们承担；若因此导致损失的，你们自行负担。特此通知。”何为另提供了一份《汉**酒店五、六楼清偿手续》显示：一、2019年3月20日何为把汉**酒店(五、六楼)交还给邹佳莉。二、2019年3月20日之前五、六楼的所有债权债务由何为全权承担。三、何为欠邹佳莉的租金另行结算。四、场所内所有的设备设施均属以前邹佳莉交给清单内的和按双方签定的协议执行。房东签字处注明“李某2代邹佳莉”，租赁房签字处注明“陈某代何为”，落款时间为2019年3月20日。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物即位于江门市荷塘镇*********屋上加建的五-六层，邹佳莉虽声称该建筑办理了临时建筑，但其无法提供相关的书面材料或产权证明，因此，一审法院确认，该租赁物为违法建筑，涉案签订的《房屋租赁合同》无效。二、关于何为请求返还押金及支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条第一款：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定”的规定，如前所述，一审法院确认涉案租赁合同为无效合同，庭审中，邹佳莉亦确认收悉何为所交的押金200000元。因此，何为请求邹佳莉返还押金200000元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。对于何为请求支付的违约金问题，由于涉案租赁合同无效，双方约定的违约条款及相关规定亦无效，故对于何为请求支付违约金200000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。三、关于涉案房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但何为实际占有并使用租赁物，应当参照双方约定的租金支付占有使用费。关于何为是否已缴清房屋占有使用费的问题。何为主张已清缴至2019年4月15日，并要求退回一个月的租金30000元；邹佳莉则抗辩称何为尚拖欠150000元并反诉要求支付占有使用费150000元。一审法院经审理认为，首先，双方签订的《房租租赁合同》中明确约定从2015年11月1日开始计算租金，而何为、邹佳莉双方在庭审中均已确认涉案租赁物在2019年3月20日已由邹佳莉收回。因此，在无其他相反证据的情况下，一审法院确认，何为应支付租金的所属期为2015年11月-2019年3月20日；其次，根据何为提供的银行流水及微信转账记录显示，何为每月支付租金的时间及金额均不定，无法显示其支付的是哪段时间的租金，难以全面认定其是否已完全清缴租金。但根据何为另行提供的其父亲何某1与邹佳莉的微信聊天记录显示，邹佳莉每月都会进行催收租金，且何某1亦有陆续的转账记录。邹佳莉在微信中曾提及“怎么每个月都要拖啊，我有急事，本来五号就该打的”。2019年3月5日邹佳莉在微信中还说“房租二个月了，刚才收到一万，还差五万，麻烦您安排了”。后何某1于3月8日留言“刚存两万到你卡里，请查收!”邹佳莉回复“这个月的呢”，后何某1于3月19日通过微信微信转账10000元并留言“2019年**足浴3月份租金已存贰万元到你建行卡，转微信一万元，请查收”。根据微信聊天记录的内容及上下文意思，一审法院采信何为已缴纳租金至2019年3月。对于邹佳莉抗辩称，双方在合同中约定“2015年11月至2018年10月租金为30000元/月，以后每三年递增15%”，即2018年11月开始租金按34500元/月计算的抗辩理由，由于邹佳莉在微信中明确说道“房租二个月了，刚才收到一万，还差五万，麻烦您安排了”，即其以明示的方式表明双方已变更租金的约定为每月30000元。因此，对于邹佳莉反诉要求何为支付占有使用费150000元的诉请，证据不足，一审法院不予支持。关于何为请求退还一个月的租金30000元的问题。双方在租赁合同明确约定“每月5日前支付当月租金”且一审法院确认何为已缴纳租金至2019年3月，又由于邹佳莉已于2019年3月20日收回涉案租赁物，因此，邹佳莉应返还何为租金10000元(30000元÷30天×10天)。对于何为请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邹佳莉应于判决发生法律效力之日起十日内向何为返还押金200000元；二、邹佳莉应于判决发生法律效力之日起十日内向何为返还房屋占有使用费10000元；三、驳回何为的其他诉讼请求；四、驳回邹佳莉的所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7750元、反诉受理费1650元，合计9400元，由何为负担3952.5元，由邹佳莉负担5447.5元。二审期间，邹佳莉提交以下证据：1.邹佳莉与何某1的微信聊天记录，第1页拟证明邹佳莉提示何为2018年11月开始递增租金，第2-6页拟证明邹佳莉一直有向何为催讨递增部分的租金，邹佳莉没有变更租金递增的约定，仅是何为租金支付混乱，导致邹佳莉对追讨金额一时无法理清，何某1于2019年3月19日称存20000元到邹佳莉账户也不属实；2.（2019）粤0703民初7769号民事判决书，拟证明何为与陈某就涉案场所是租赁关系，并非承包经营。何为质证认为，对证据1的真实性予以确认，但对关联性不确认，只能证明了何为已将租金全部缴清给了邹佳莉，微信聊天记录中对交租的事实有完整的记录；证据2的判决仍未生效，何为与该案陈某双方均提起上诉，不能作为定案的证据，何为与陈某签订的是承包合同，至于法庭为何认定为租赁合同不得而知。何为提交以下证据：《汉**酒店五、六楼清场物品清单》，拟证明邹佳莉于2019年3月20日解除合同后，就没有退回何为在经营期间添置的物品，物品价值约200000元，由于何为于一审期间要求邹佳莉承担200000元的违约责任，就没有要求其退还相应的物品，因为一审认定涉案合同无效、违约条款也无效，所以该200000元的物品邹佳莉是必须要返还给何为的，何为将另案提起诉讼。邹佳莉质证认为，对该证据的三性均不予确认，不属于新证据，因何为当庭提交，无法核实其真实性，该证据与何为一审期间提交的证据《汉**酒店五、六楼清场手续》的内容互相矛盾，与本案无关。经审查，邹佳莉提交的前述证据1与本案有关，对其证明力情况将在下述的本院认为部分一并予以分析；邹佳莉提交的前述证据2以及何为提交的前述证据与本案基本事实的认定无关，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案租赁物为房屋，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对邹佳莉的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于邹佳莉的上诉意见，本院具体分析如下：一、关于涉案合同效力问题。经查，根据邹佳莉的陈述，涉案租赁物是在位于江门市蓬江区***********的三层房屋上所加建而成，在案并无证据能够证实加建人就该租赁物取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《房屋租赁合同》无效。二、关于涉案押金应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，涉案《房屋租赁合同》无效，邹佳莉即应向何为返还因该合同收取的200000元押金。一审法院判决邹佳莉向何为返还200000元押金，并无不当，应予维持；邹佳莉上诉主张应驳回何为该项诉讼请求，理据不足，应不予支持。三、关于占有使用费是否欠缴、应否退回的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但何为实际占有并使用了租赁物，双方关于“租金”的本诉及反诉请求均应按“占有使用费”予以审查。首先，对于2018年1月至2019年2月占有使用费的支付情况，本院认为，结合在案证据审查，何为自租赁开始即以银行转账、微信转账、银行存款等形式支付租金，支付频次虽非完全每月一结，但亦非逾期过长，且在案证据亦未显示截至2019年3月5日，邹佳莉仍向何为主张2019年1月以前的欠缴租金。结合双方以上交易习惯，何为提交的绝大部分期间的支付凭证以及邹佳莉于2019年3月5日向何为父亲何某1发送的“房租二个月了，刚才收到一万，还差五万，麻烦您安排了”，何某1于2019年3月8日19时53分向邹佳莉发送的“刚存两万到你卡里，请查收”，邹佳莉于2019年3月8日20时38分向何某1发送的“这个月的呢”等微信内容分析可知，何为已向邹佳莉支付了2018年1月至2019年2月期间的租金，一审法院相关认定并无不当，本院予以确认。邹佳莉仅以何为未能提供该期间的所有支付凭证为由上诉主张尚存欠缴租金，依据不足，本院不予支持。其次，对于2019年3月占有使用费的支付情况，本院认为，何某1于2019年3月19日向邹佳莉微信转账10000元，并同时发送“2019年**足浴3月份租金已存贰万元到你建行卡，转微信一万元，请查收”等微信内容，在案证据并未显示邹佳莉对本次20000元存款的接收情况提出过异议。何为虽未能提交此次存款凭证，但根据账户收款查收常识，如果收款人未查收到款项必然会向付款人提出异议，在案证据仍不能显示邹佳莉曾对此次存款接收情况提出过异议，再结合前述何某1于2019年3月8日19时53分向邹佳莉微信告知存款查收后，邹佳莉收到款项后亦未作出收到与否回应的惯例，故可认定何为对其已支付2019年3月租金30000元完成了举证责任，一审法院对该项事实予以认定，并无不当，本院予以确认。邹佳莉在本院释明其提交其收款账户流水记录予以核对的情况下坚持以何为应承担举证责任为由拒不提供，故其上诉主张何为未曾支付2019年3月其余20000元租金，依据不足，本院不予支持。再次，对于2018年11月至2019年3月占有使用费计算标准的问题，本院认为，双方于涉案《房屋租赁合同》中约定租金自2018年11月起每三年递增15%，邹佳莉亦于2018年11月12日向何某1发送了“这个月开始递增哦，是34500”的微信内容，但邹佳莉于2019年3月5日又向何某1发送了前述“房租二个月了，刚才收到一万，还差五万，麻烦您安排了”的微信内容，双方针对催收、缴交2019年3月租金的交流记录中亦未对30000元/月的租金标准提出过异议。对此，何为主张双方已另外协商变更了合同原约定内容，邹佳莉同意按原标准计付租金，与双方前述微信交流内容逻辑相符，可予采信。一审法院据此认定以上期间租金仍为30000元/月，何为并未欠付上述期间租金，并无不当，本院予以确认。邹佳莉上诉主张何为尚欠以上期间应递增的租金，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定何为已向邹佳莉支付租金至2019年3月，并结合邹佳莉于2019年3月20日收回涉案租赁物的事实，判令邹佳莉向何为返还占有使用费10000元(30000元÷30天×10天)，驳回邹佳莉关于何为向其支付房屋占有使用费150000元的反诉请求，亦无不当，本院予以维持。综上所述，邹佳莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由邹佳莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年六月十八日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗