广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初540号 原告：防城港彰泰房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海小区。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：吴余焱，男，1976年11月27日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 原告防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）与被告吴余焱商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人李兰娟到庭参加诉讼，被告吴余焱经经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告配合原告到合同登记机关办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案手续；3.被告向原告支付违约金166249.50元（计算方式：合同总价款554165元×30%)、赔偿律师代理费13000元，合计179249.50元，并判决该笔款直接从被告已付购房款中扣除。诉讼过程中，原告变更全部诉讼请求为：1.被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告支付逾期付款违约金11160元（以逾期应付款为基数，按每日万分之二从被告逾期之日起计至2020年4月14日，共155天）；2.被告赔偿原告律师代理费13000元。事实与理由：2019年10月12日，原、被告在防城港市港口区签订了《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，约定由出卖人即原告将所属的位于防城港市港口区西侧彰泰观江海10号楼6层606号房预售给被告，合同第七条付款方式及期限约定：合同总价款为554165元，买受人即被告采取首付+贷款方式付款，首期款194165元应于2019年10月14日前支付，余款36万元向出卖人指定的合作银行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第七条对付款方式及期限作了补充约定：即买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动等原因而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。合同第八条逾期付款责任约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，则需支付日万分之二的违约金。补充协议第十九条第8款约定：若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等)均由买受人承担。该补充协议还约定，《商品房买卖合同（预售）》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。商品买卖合同及相关附件补充协议签订后，被告依约支付了首付款，剩余房款36万元被告向银行申请贷款支付，按合同约定，被告应于签订本合同之日即2019年10月12日起30日内将余款36万元支付至原告账户，但被告未能依约按期履行。在2020年4月14日，被告在原告起诉后才将36万元以银行贷款的方式支付给原告，但已经逾期155天。 被告吴余焱在庭审中通过电话辩称，其已支付了贷款，不应再由其支付律师费，其因为疫情原因无法去办理贷款，去年贷款办不下来，今年三月份才成功办理，所以不是其违约，违约金不应由其支付。 本院经审理认定事实如下：2019年10月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019114234），约定被告向原告购买防城港市港口区西侧彰泰观江海10号楼6层606号房，房屋建筑面积65.34平方米，单价为每平方米8481.25元，总价款计554165元。合同第七条约定买受人采取贷款方式付款，即买受人应当在2019年10月14日前支付首期房价款194165元，占全部房价款的35％，余款36万元向出卖人指定的合作银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同附件十一补充协议第七条对本合同第七条的补充约定（付款方式及期限）为：1、贷款购房的买受人声明：在签订本合同时，已经充分了解现行的购房政策、贷款政策（含银行贷款和公积金贷款，下同）、办理条件、贷款额度、贷款年限、贷款利率、程序及需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；2、买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。因任何事由导致与买受人签订《个人住房按揭贷款合同》（具体名称以买受人与按揭银行签订的合同名称为准，以下简称《按揭合同》）的按揭银行（或公积金中心）未能在上述约定期限内向出卖人支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立《按揭合同》或银行批准的贷款金额少于《按揭合同》约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，否则应按本合同有关约定向出卖人承担违约责任。银行（或公积金中心）未按时放款、未能订立《按揭合同》、银行批准的贷款金额少于《按揭合同》约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。补充协议第十九条第8款约定：若因买受人未按约支付本合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）。合同还约定了其他事项。同日，原告将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房和城乡建设局登记备案。 2019年10月2日，原告向被告开具了一份《收据》（编号：1506400），表明收到被告交来案涉商品房定金5万元。2019年10月9日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1506474），表明收到被告交来案涉商品房房款144165元。 2020年4月2日，原告为保证人与被告为借款人、中国光大银行股份有限公司钦州分行（以下简称光大银行钦州分行）为贷款人签订了一份《中国光大银行个人贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定被告向光大银行钦州分行贷款36万元用于购买案涉商品房，并约定了借款期限、利率等事项。同日，光大银行钦州分行出具了一份《贷款借据》，载明上述36万元贷款的发放日为2020年4月14日。 另查明，被告于2019年10月10日开始在银行办理案涉商品房的按揭贷款手续，但因其银行流水问题先后被农业银行、中国银行拒绝放贷，后才向光大银行钦州分行申请贷款。期间被告通过微信与原告置业顾问孙瑶、陆小燕交涉办理按揭贷款的事宜。其中2020年3月5日孙瑶向被告发送“如果您再没有处理这笔贷款，我们就要下一步动作了”，被告“你好，现在去不了呀”。2020年3月23日，陆小燕向被告发送了按揭贷款所需资料并问“您是周五上午去面签对吗，光大银行面签，要去钦州，您这边安排好车”，被告回复“好的，星期三我们就过去”。 再查明，2020年3月20日，原告（甲方、委托人）与广西迈泰律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的商品房买卖合同纠纷委托乙方的李兰娟、黄世军律师代理诉讼，律师服务费为13000元。2020年4月29日，广西迈泰律师事务所向原告开具了一份《增值税专用发票》，载明律师服务费为13000元并在备注处注明“防城港彰泰公司与吴余焱商品房买卖合同纠纷案代理费”。2020年5月8日，原告向广西迈泰律师事务所转账支付59000元，并注明“律师代理费”。2020年5月8日，原告向本院出具了一份《情况说明》，表明原告在与吴余焱、毛蓝青、董和友、董帅、陈景丽商品房预售纠纷的5个案件中，统一支付了5个案件的律师代理费59000元，其中与吴余焱案件的为13000元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，被告已依约向原告支付首付款，后又于2020年4月14日以按揭贷款的方式向原告支付完毕剩余购房款，现原告主张被告继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条及附件十一补充协议第七条的约定，被告应在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起30日内将剩余购房款支付给原告，逾期支付超过90天，原告选择继续履行合同的，被告应按逾期应付款每日万分之二的标准向原告支付逾期付款违约金。本案中，被告未能按照合同约定的时间即在2019年11月12日前向原告支付购房款确已构成违约，至原告实际收到剩余购房款之日即2020年4月14日，已逾期154天，应以逾期应付款36万元为基数，按每日万分之二的标准向原告支付违约金。但考虑到被告一直积极履行办理按揭贷款的义务，不存在恶意违约的情形，且合同附件十一补充协议第四条第2款约定的在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起30日内通过银行按揭贷款方式支付购房余款不符合以按揭贷款方式购买商品房的一般交易习惯，在现实中也较为难以实现。同时，本案确实存在被告所辩称的因受新冠××疫情影响无法及时到银行办理按揭贷款手续的情况，故综合被告的过错程度及被告逾期付款行为给原告造成的损失，从公平合理的角度出发，本院酌情予以扣减被告的违约天数50天，即被告的违约天数按104天计算，被告应向原告支付违约金7488元。 关于律师费的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条第8款的约定，被告应向原告支付原告为实现债权而支出的律师费。原告为案涉纠纷与广西迈泰律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费13000元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，结合本院已实际支持原告的诉请标的额，本院予以支持原告律师费1000元，对超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴余焱继续履行与原告防城港彰泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019114234）； 二、被告吴余焱在本判决生效之日起十日内向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付违约金7488元； 三、被告吴余焱在本判决生效之日起十日内向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付律师费1000元； 四、驳回原告防城港彰泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费404元，减半收取计202元（原告防城港彰泰房地产开发有限公司已预交），由原告防城港彰泰房地产开发有限公司负担132元，被告吴余焱负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费404元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 罗 茜 书 记 员 朱俊杰 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。