江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初592号原告：杨青，女，1981年4月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：江苏世茂房产开发有限公司，统一社会信用代码91321322663843607U，住所地沭阳县上海南路**。法定代表人：陶国彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。被告：李玉金，男，1974年12月12日出生，淮安市清河区人，居民，住淮安市清河区。被告：张桂香，女，1974年4月7日出生，淮安市清河区人，居民，住淮安市清河区。共同委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：顾丽丽，江苏瀛广达律师事务所律师。被告：秦敏，男，1956年4月29日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：徐曙芹，女，1955年11月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。共同委托诉讼代理人：霍如奎，江苏恒有律师事务所律师。第三人：庄银河，男，1964年11月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告杨青与被告江苏世茂房产开发有限公司（以下简称世茂公司）、被告李玉金、张桂香、秦敏、徐曙芹、第三人庄银河确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告杨青、被告世茂公司委托诉讼代理人张大双、被告李玉金、张桂香共同委托诉讼代理人路丹、顾丽丽、被告秦敏、徐曙芹共同委托诉讼代理人霍如奎、第三人庄银河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨青向本院提出诉讼请求：1.确认被告世茂公司与被告李玉金、张桂香签订的关于沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋买卖合同无效；2.确认被告李玉金、张桂香与被告秦敏、徐曙芹签订的关于沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋买卖合同无效。事实与理由：原告于2009年8月31日经庄银河介绍从世茂公司购买沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元10室及11号车库。世茂地产与庄银河约定：原告购房款以世茂公司欠沭阳县向明建筑安装工程有限公司（以下简称向明公司）在世贸公司工程项目的实际施工人庄银河的工程款抵充。世茂公司向原告出具房票及车库收款收据各一张，共计77677元，该笔款项在原告出具票据时已由庄银河与世茂公司办理了工程款抵扣手续，并约定此后购房余款仍由庄银河负责，由世茂公司从庄银河工程款中直接抵扣。2009年9月23日，涉案房屋具备交房条件，世茂公司通知原告办理上房手续，原告到世茂公司售楼部办理了房屋和车库的交接手续，同时世茂公司再次让庄银河承诺原告的余款从庄银河工程苦辣中扣除。原告与世茂公司履行了房屋交接手续后，原告凭世茂公司开具的上房通知单到世茂公司物业管理部门登记领取了房屋和车库钥匙及对讲门铃。原告上房后，曾多次要求世茂公司办理房产证等有关手续，世茂公司均置之不理。2019年12月9日，原告接到沭阳县人民法院传票，秦敏、徐曙芹起诉原告，要求排除妨害并腾空房屋。原告认为，原告与世茂公司签订的房屋买卖合同合法有效，世茂公司已于2009年9月23日将涉案房屋交付原告，原告也已经付清购房款。且原告已合法占有涉案房屋十多年，物业费、水电费一直由原告交付。李玉金系世茂公司开发项目的副总经理，一直知道涉案房屋为原告购买，世茂公司与李玉金、张桂香恶意串通，损害原告利益，他们之间签订的涉案房屋买卖合同应当无效。秦敏、徐曙芹在没有实地看房，没有房屋移交手续的情况下，家庭购置大额固定资产于理不合，其与李玉金、张桂香之间也存在恶意串通行为，双方之间的涉案房屋买卖合同也应无效。被告世茂公司辩称：1.原告陈述与事实不符。2009年8月21日，原告、世茂公司及向明公司协商一致，以世茂公司欠向明公司的工程款抵扣涉案房屋30%首付款59407元及11号车库款18270元，合计77677元。世茂公司向原告出具了收款收据，并未约定此后购房款仍由第三人庄银河负责。因双方未签订正式商品房买卖合同，原告也未交齐所有购房款，世茂公司也未通知原告办理上房手续，原告之后也从未找答辩人要求签订商品房买卖合同，办理房产证手续，也未交纳剩余购房款，世茂公司也无法联系原告，原告诉称世茂公司早已从庄银河工程款中结清购房余款也不是事实。2.世茂公司与原告之间只是达成了关于涉案房屋购买意向，双方之间的买卖合同未成立，更谈不上合同的履行。3.世茂公司与李玉金、张桂香之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。因世茂公司与原告之间的商品房买卖合同尚未订立，世茂公司将涉案房屋出售给李玉金、张桂香系双方真实意思表示，不存在原告所称的恶意串通，损害原告利益的情形。被告李玉金、张桂香辩称：1.二被告购房房屋的行为符合法律规定，二被告与世茂公司签订了《商品房买卖合同》，并取得了不动产权证。2.二被告作为涉案不动产所有权人，有权处分自己的财产。3.二被告与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上签订的，是真实的意思表示，并且答辩人支付了合理价格，不存在恶意串通情形。二被告将涉案房屋转让给秦敏、徐曙芹是自由处分财产的表示，秦敏、徐曙芹支付了合理价格，双方之间的交易真实，没有恶意串通的意思，不违反法律规定。被告秦敏、徐曙芹辩称，2019年8月13日二被告以650000元的价格从被告李玉金、张桂香处合法购买房屋，且完成产权过户，不存在恶意串通行为，请求驳回原告对二被告的诉讼请求。第三人庄银河陈述，对原告在诉状中陈述的首付款和车库款是以世茂公司欠第三人工程款予以抵扣无异议。经当事人举证和庭审质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.关于原告提交的证据1《购房优惠特批单》和证据2《借款借据》，被告世茂公司庭审质证时对该两份证据真实性未予以否认，称庭后核实该两份证据的真实性，但并未向本院提交书面核实意见。该两份证据虽系复印件，但结合其他证据来看，该两份证据中均有相关经手人员签名，且签名人员基本相同，本院对该两份证据真实性予以确认。2.关于原告提交的证据4《承诺书》，被告世茂公司对该证据不予认可。但结合各方当事人庭审陈述及其他证据来看，该份证据应当系第三人庄银河出具给被告世茂公司的，且该证据下方签名与证据1和证据2基本相同，因此，本院对该证据真实性予以确认。3.关于原告提交的（2012）宿中民终字第1095号民事判决书，被告李玉金、张桂香、秦敏、徐曙芹质证称该证据与本案无关联性，本院认为，该份判决能够证明世茂公司与向明公司之间确实存在建设工程施工关系及被告李玉金系世茂公司员工，与本案争议焦点存在关联性。4.关于原告提交的证据7《工程建设项目发包初步方案》，被告世茂公司及李某1、张桂香对该证据真实性不予认可，本院认为，该证据系复印件，且无其他证据予以印证，该证据真实性无法认定。5.关于原告提交的钥匙和门铃，被告世茂公司不予认可，称没有向原告交付房屋。本院认为，原告已实际占有、使用涉案房屋，被告世茂公司作为涉案房屋开发单位，截止庭审之日，从未向原告主张过权利，应当认定涉案房屋系被告世茂公司向原告交付。且被告世茂公司没有提供充分证据证明原告提交的钥匙和门铃不是涉案房屋的。因此，本院对该证据予以认定。6.关于被告李玉金、张桂香提交的商品房买卖合同，原告质证称对其真实性无异议，但认为合同是无效的。本院认为，该证据应当作为定案依据，本院予以认定。该合同的效力问题系本案主要争议焦点之一，下文另行阐述。7.关于被告秦敏、徐曙芹提交的《房屋买卖协议》，原告对该证据真实性不予认可，被告李玉金、张桂香未予以否认，称庭后核实，但未向本院提交书面核实意见。本院认为，该协议尾部“李玉金”的签名与李玉金签署的授权委托书上的签名基本一致，且该协议内容与其他证据能够相互印证，本院对该证据真实性予以认定。至于该协议的效力，属于本案主要争议焦点之一，下文另作阐述。8.关于被告秦敏、徐曙芹提交的情况说明和银行账户交易明细，原告及被告李玉金、张桂香对该证据关联性均不予认可。本院认为，该证据与本案待证事实和争议焦点无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系第三人庄银河亲戚。案外人李某2系被告世茂公司总经理。原告欲购买被告世茂公司开发的沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋。2009年8月27日，被告世茂公司出具“优惠特批单”，载明涉案房屋面积109.48平方米，原单价1916元/㎡、现单价1821.36元/㎡，原总价209764元、现总价199402元。该优惠单上注明原告杨青系“庄总舅老娘”，被告世茂公司总经理李某2、营销总监张某、销售人员杨某在该优惠特批单上签字。2009年8月29日，原告与被告世茂公司、第三人庄银河及案外人向明公司协商一致，以世茂公司欠付向明公司工程款抵扣涉案房屋30%首付款59407元和11号车库款18270元，共77677元，在被告世茂公司的借款借据中注明了“杨青购房款”，并载明“75%、95%付款中各扣1/2”。2009年8月31日，被告世茂公司向原告杨青出具收款收据两张，其中一张载明收到明月苑3幢2单元101室首付款59407元，另一张载明收到11#车库款18270元。2009年9月23日，第三人庄银河出具承诺书一份，载明“杨青购买的明月苑3号楼二单元101室、车库3-2-11现已交由业主使用，业主保证2009年10月底银行按揭手续办好，否则，所欠款项将有庄银河负责，从其工程款中扣除。（还包括代收代缴各种费用）”。被告世茂公司总经理李某2、营销总监张某在该承诺书上签字。被告李玉金系被告世茂公司员工（副总经理），其在被告世茂公司与案外人向明公司建设工程施工合同纠纷一案中作为被告世茂公司委托诉讼代理人参加诉讼。2012年5月10日，被告李玉金、张桂香与被告世茂公司签订商品房买卖合同，约定以1821.36元/平方米价格购买涉案房屋，该合同备案时间为2015年9月11日。2016年9月7日，被告李玉金缴纳了涉案房屋契税，载明税款所属时期为“15-09-11至15-09-11”，随后办理了涉案房屋不动产权证，证号为：苏（2016）沭阳县不动产权第0020662号。2019年8月13日，被告秦敏、徐曙芹与被告李玉金、张桂香签订房屋买卖协议，约定将涉案房屋以6500000元价格出卖给被告秦敏、徐曙芹。同日，被告秦敏、徐曙芹通过案外人周东某向被告李玉金支付650000元，被告李玉金、张桂香香被告秦敏出具收条，载明收到上述购房款。另查明，涉案房屋目前由案外人庄其军居住，案外人正常缴纳水电费和物业费。被告秦敏、徐曙芹陈述其在购房前看房时，也发现涉案房屋有人居住，被告李玉金、张桂香未将涉案房屋钥匙交付给被告秦敏、徐曙芹。第三人庄银河陈述涉案“房屋当时除了首付款和工程款，涉案房屋剩余的款项与被告世茂公司约定在付工程款75%和95%时从我工程款中扣除，涉案房屋所有款项都已经从我的工程款中扣除了。”又查明，根据安居客APP统计数据显示，涉案浦东国际小区2019年8月平均房价为9548元，整个沭阳县沭城镇平均房价为7965元。争议焦点一，原告杨青与被告世茂公司之间是否存在房屋买卖合同，该合同是否合法有效？本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。虽然被告世茂公司辩称其与原告未签订正式商品房买卖合同，双方之间关于涉案房屋买卖合同尚未订立。但根据被告世茂公司出具的优惠特批单和收款收据，本院能够确定双方当事人名称或者姓名、标的和数量，本院依法认定双方之间关于涉案房屋的买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告世茂公司之间的买卖合同系双方真实意思表示，不存在《合同法》规定的合同无效的情形，应当认定合法有效。争议焦点二，被告李玉金、张桂香与被告世茂公司之间的《商品房买卖合同》是否有效？本院认为，综合各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定被告李玉金、张桂香与被告世茂公司之间存在恶意串通情形，双方签订的商品房买卖合同无效。理由如下：1.被告李玉金、张桂香与被告世茂公司在答辩中均陈述，双方之间签订商品房买卖合同系真实意思表示，因此，双方对于签订合同的相关情形和目的均不存在误解。2.原告杨青与被告世茂公司之间的商品房买卖合同已经生效，原告杨青也向被告世茂公司支付了购房首付款及车库款。被告世茂公司认为双方之间合同未成立，但并没有向原告返还已支付的购房款和首付款；被告世茂公司认为其没有向原告交付涉案房屋，但截至本案诉讼时止，被告世茂公司也未曾向原告主张产权；被告世茂公司认为原告没有支付剩余购房款，但未曾向原告催告购房款。另外，被告世茂公司也未曾向原告杨青主张合同不成立或者解除。在上述种种不合理情形之下，被告世茂公司将涉案房屋出卖给本公司员工李玉金，明显存在恶意。3.被告李玉金系被告世茂公司员工，并曾作为委托诉讼代理人参加被告世茂公司与案外人向明公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼，被告李玉金对被告世茂公司与案外人向明公司之间工程款结算及以工程款抵购房款等情形应当明知。被告世茂公司对于原告杨青购买涉案房屋及车库，并交纳房屋首付款和车库款均予以认可。被告李玉金也应当对此情形系明知。被告李玉金明知涉案房屋已出卖给原告杨青，仍然与被告世茂公司签订涉案商品房买卖合同，明显存在恶意。4.被告李玉金与被告世茂公司签订的商品房买卖合同载明涉案房屋单价为1821.36元，但从原告提交的“优惠特批单”来看，该价格并非市场价格，而是因第三人庄银河系涉案小区部分工程的实际施工人，被告世茂公司“特批”的优惠价格。而被告李玉金以此价格购买涉案房屋，更能够证明被告李玉金知道原告杨青与被告世茂公司之间存在买卖合同关系。5.被告李玉金与被告世茂公司签订的商品房买卖合同记载的签订日期为2012年5月10日，但备案时间却是2015年9月11日，两者间隔三年多，明显不合常理。争议焦点三，被告李玉金、张桂香与被告秦敏、徐曙芹之间签订的房屋买卖协议是否有效？本院认为，综合各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定被告李玉金、张桂香与被告世茂公司之间存在恶意串通情形，双方签订的商品房买卖合同无效。理由如下：1.被告秦敏、徐曙芹作为完全民事行为能力人，而购买房屋属于购置家庭大额资产，应当持审慎态度。二被告陈述在购房前看房时，涉案房屋中有人居住，其应当进行必要的询问和调查，以确定涉案房屋产权是否明晰，是否存在产权纠纷，否则，应当承担相应的不利后果。2.被告秦敏、徐曙芹以650000元的价格购买涉案房屋，涉案房屋面积为109.98平方米，折合单价为5910.17元/平方米。而此时该小区房屋均价为9548元/平方米，沭城镇房屋均价为7965元/平方米。二被告购买该房屋的价格比该小区房屋均价低38.1%，比沭城镇房屋均价低25.8%。可以看出，二被告购买该房屋价格明显不合理。3.被告秦敏、徐曙芹庭审陈述，被告李玉金、张桂香未向其交付涉案房屋钥匙，因此，被告秦敏、徐曙芹并未实际占有该房屋，且被告秦敏、徐曙芹明知该房屋已被他人占有，仍然继续支付购房款并办理不动产权证。明显不符合常理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认被告江苏世茂房产开发有限公司与被告李玉金、张桂香签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告李玉金、张桂香与被告秦敏、徐曙芹签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费4288元，由被告江苏世茂房产开发有限公司、李玉金、张桂香、秦敏、徐曙芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4288元。审 判 长  徐 品人民陪审员  徐利芹人民陪审员  张 泽二〇二〇年六月十六日书 记 员  仲 震书 记 员  赵丹丹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。