广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1032号原告：区沛宇，男，1987年1月2日出生，汉族，住广东省高要市**************，公民身份号码441************194。被告：邓绮玲，女，澳门特别行政区永久性居民，1962年2月6日出生，现住广东省佛山市高明区*******与广安路交汇处恒威尚居，澳门身份证件号码***。委托诉讼代理人：严碧贤，系广东广宽律师事务所律师。原告区沛宇诉被告邓绮玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告区沛宇和被告邓绮玲的委托诉讼代理人严碧贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区沛宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月23日签订的《恒威尚居住宅认购合同》；2.被告自愿承担违约金20000元；3.被告返还首期房款345700元和办证服务费800元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：1.双方签订的认购合同约定2019年10月30日交楼，但原告一直没有收到收楼通知，都是原告10月30日之后找到被告的楼盘小区物管才知道，期间只上去看个房屋，后来得知能退房，就两次申请退房被拒绝并回复让原告走法律程序申请退房。2.因原告患强直性脊柱炎（近两年在佛山中医院医治），并于2019年9月检查出得重型乙性肺炎（检查得知后，一直在高明人民医院治疗至今），两种病均需要长期治疗，每月保守治疗费用也在2000元以上，再加上原告所在工作的佛山南海区宇高紧固件有限公司因经营状况不佳和新冠病毒疫情影响下为开源节流于2020年4月30日解雇了原告。原告失去经济收入来源，又患上述疾病，很难进工厂务工，家中有两老两少，生活困难，实在无能力承担按揭供楼。原告有病缠身，苦不堪言，在此原告恳求法院给一个生存机会，判决原告向被告提出的解除合同通过。被告邓绮玲辩称，1.双方交易的是二手房，在认购合同第1条第4款以及第6条第7款已经明确双方交易的是二手房，同时认购合同已经载明甲方（出售方）是被告，所以在签订认购合同时，原告已经知悉他本人是跟被告进行二手房买卖，被告不存在欺诈和隐瞒的行为。2.案涉房屋已经在2019年10月15日办理了竣工验收备案，被告也已经取得案涉房屋的不动产权证书，证明房屋的质量是符合相关标准。3.案涉房屋实际面积是105.15平方米，比合同约定103平方米大了2.15平方米，占比是2.08%，并非原告所称的超过3%，同时原告诉称的最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释是适用于房地产开发公司建设的商品房，不适用本案的二手房买卖。4.办证人员已经在2019年10月24日和11月22日向原告发出微信通知，通知原告验楼和提交资料办理按揭，原告也在2019年10月30日现场签收了收楼通知书，原告至今未提交相关资料，再结合原告申请退房，是原告单方不想继续履行合同，并非被告违约，被告不同意解除案涉合同。根据九民纪要第48条规定，原告作为违约方不享有单方解除合同的权利，故原告无权要求解除合同。5.原告在签订认购合同后，目前市场的房价可能有所下行，若原告坚持以自身原因解除合同的，根据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第40条规定，被告作为守约方可以要求原告赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失，故被告认为原告应该慎重考虑是否坚持解除合同，因为解除合同造成被告损失的，被告会向原告追偿。当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对无异议证据或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的有异议的证据认定如下：1.高明恒威尚居业主诉求书，被告对其三性不予确认，本院认为该证据真实性无法核实，即便真实也只能证明原告及其他业主曾通过相应渠道维权，并不能证明本案的待证事实，与本案没有法律上的关联性，本院不予采信。2.微信聊天记录（恒威退房群），被告对其三性不予确认，本院认为原告提交的业主群聊天记录截图无法确认聊天人员的真实身份，其他业主是否退房与本案纠纷没有法律上的关联性，本院不予采信。对被告提交的有异议的证据认定如下：1.竣工验收备案表、不动产权证，原告称对其不知情，本院认为原告能提供不动产权证原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以确认。2.恒威尚居收楼通知书、恒威尚居收楼通知书签收表、微信聊天记录（办证人员与原告之间的），原告称恒威尚居收楼通知书签收表是其本人签名，但同时也注明收的是验楼通知并非收楼通知，本院认为，恒威尚居收楼通知书上并无签收人的签名，且原告明确在签收表中注明是签收了验楼通知，故本院对恒威尚居收楼通知书的真实性不予确认。因原告确认在恒威尚居收楼通知书签收表上签名，以及确认办证人员发微信通知其准备资料，故本院对恒威尚居收楼通知书签收表、微信聊天记录的真实性予以确认。本院经审理查明：2018年4月23日，原告与被告签订《恒威尚居住宅认购合同》，甲方（出售方）为被告邓绮玲，乙方（认购方）为原告区沛宇，单价为建筑面积每平方米8405元，总价865700元，首期款365700元（含定金20000元）。合同第一条约定：“1.本认购合同的物业位于佛山市高明区*******与广安路交汇处恒威尚居A座1603号房（自编，如房号发生改变，不影响该存量房的特定位置，该房屋的平面图见附件），建筑面积约103平方米，公共部位与分摊面积约16.41平方米，套内面积约86.59平方米，（具体面积以不动产权证载面积为准，待该物业面积核定后，住宅建筑面积以本合同的认购单价（元/㎡）进行多退少补。2.乙方已对上述物业实地详细勘察过，对该物业的坐向、面积、楼层、间隔、质量、性质、装修等状况均予以认可，并愿意购买该物业。3.交楼日期：2019年10月30日前交楼，甲方可根据工程完成进度和手续办理完成程度提前通知乙方收楼，乙方应接到收楼通知当日起五个工作日内办理收楼手续，乙方的收楼条件是甲方必须收到乙方的全额购房款（包括按揭贷款）。4.此物业属于二手交易。”合同第三条约定付款方式以及期限：“认购方按下列第一种方式付款：（一）银行按揭方式。……3.余款：人民币500000元（大写伍拾万元整）向银行申请楼宇按揭。乙方应于收到甲方通知后10日内向银行提交办理楼宇按揭所需的全部资料。如因乙方个人征信原因而引起不能办理银行楼宇按揭的房款，乙方必须在办理过户手续前在甲方约定时间内一次性向甲方付清该房款。”合同第六条第4点和第7点约定：“4.物业过户所需缴纳的税费（含所得税、营业税、土地增值税）均由甲方负责支付。契税、交易费及办理不动产权证的工本费及须办理银行按揭的手续费由乙方支付。甲方只开具不高于当地税务部门规定物业最低基准交易额的转让发票。注：（另收取一次性办证劳务费每户人民币800元）。……7.乙方应在甲方取得整幢楼的房产证（一手证）之日起10个工作日内与甲方签订《存量房买卖合同》及办理相关的手续，具体时间以甲方通知为准。乙方未在约定的时间到甲方的销售中心与甲方签约、或因乙方违反本认购合同任一约定、或因乙方的其他任何原因导致上述《存量房买卖合同》等文件在本认购合同约定的时间没能签署的，甲方不返还乙方已支付的定金，并有权在无须通知乙方的前提下将本认购合同约定的认购物业另行出售。”认购合同落款处甲方位置盖了“邓绮玲印”，委托代理人处盖了“佛山市高明区****合同专用章”，乙方位置有原告区沛宇签名。2018年4月23日，原告与被告签订《恒威尚居住宅认购合同补充协议》，对首期款的支付日期进行了调整。认购合同签订后原告按照合同约定分多次共向被告支付购房款365700元（含定金20000元），向佛山市高明区孖宝房地产代理荷城分公司（以下简称孖宝公司）支付了办证劳务费800元，被告庭审中确认其委托孖宝公司协助原告办理过户手续。2019年10月24日以及2019年11月22日，孖宝公司办证人员告知原告办理银行按揭贷款所需的资料。2019年10月31日，原告到在恒威尚居收楼通知书签收表中签名，并确认收到验楼通知。2019年11月14日，原告向被告提交恒威尚居特殊要求申请表，要求退房。2019年12月31日被告取得佛山市高明区*******138号1座1603房的不动产权证书，原被告确认该房就是双方签订的认购合同上的恒威尚居A座1603号房，该证书记载房屋建筑面积105.15㎡，专有建筑面积83.97㎡，分摊建筑面积21.18㎡，权利性质为自建房。另查明，原告患有乙型病毒性肝炎，需要长期服药治疗和避免过度疲劳。同时，原告患有强直性脊柱炎，在2020年5月12日到佛山市中医院复查，仍未好转，需要卧床休息和服药等相关治疗措施。此外，因社会竞争、新冠肺炎疫情以及公司资金周转问题等原因，原告被佛山市南海区宇高紧固件有限公司于2020年4月27日辞退。本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。因被告邓绮玲为澳门特别行政区永久性居民，故本案具有涉澳因素,属于涉澳民事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原被告没有协议选择合同适用的法律，而双方买卖的房屋位于佛山市高明区，内地法律是与本案房屋买卖合同有最密切联系的法律，且原告和被告在庭审中明确选择适用内地法律，故本院依法确定内地法律作为处理本案纠纷的准据法。虽然原被告之间签订的《恒威尚居住宅认购合同》，名义上是住宅认购合同，但该认购合同具备了房屋买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，因此该认购合同应当认定为房屋买卖合同，案涉合同上有原被告的签名和签章，是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于认购合同能否解除。《中华人民共和国合同法》一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”从上述规定可以看出，有违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但继续履行不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，原告患有长期需要服药治疗的疾病，且已无工作来源，无法承担每月归还按揭款的责任，如果让原告继续履行合同，原告也无法达到银行按揭的条件，也无法一次性支付剩余的房款，也无法达到被告要求继续履行合同的目的。从衡平双方当事人目前利益状况和今后长远利益出发，尽管双方当事人之间存在的房屋买卖合同关系合法有效，尽管被告在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的房屋买卖合同也应当解除，故原告诉请解除合同的主张，本院予以支持。关于合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，被告应返还原告首期购房款，但鉴于原告是违约方，根据案涉合同的约定，被告可不返还原告已支付的定金20000元，故被告应向原告返还首期房款345700元。因办证劳务费并非被告收取，故被告不应返还办证劳务费，原告可向权利人另行主张。关于诉讼费的负担。原告自愿负担诉讼费用，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，判决如下：一、解除原告区沛宇与被告邓绮玲于2018年4月23日签订的《恒威尚居住宅认购合同》；二、被告邓绮玲于本判决生效之日起十日内向原告区沛宇返还首期房款345700元；三、驳回原告区沛宇的其他诉讼请求。案件受理费7397元，减半收取3698.5元，由原告区沛宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 吴方敏二〇二〇年六月八日法官助理 薛韵莹书 记 员 薛韵莹附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。