云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8379号上诉人（原审被告）：云南恒信屋业有限公司。住所：云南省昆明市经济技术开发区信息产业基地22-1-1#、22-2-1#地块。法定代表人：洪建森，董事长。委托诉讼代理人：李晓曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：代晨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘瑞宏，男，1954年3月20日出生，汉族，身份证登记住址：上海市静安区。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南恒信屋业有限公司（以下简称“恒信公司”）因与被上诉人潘瑞宏房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2471号民事判决，向本院提起上诉。呈贡区人民法院于2012年8月20日受理后，作出（2012）呈民初字第896－2号民事裁定书，潘瑞宏不服裁定上诉于本院，本院作出（2014）昆民一终字第314号民事裁定书，维持原裁定，潘瑞宏不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院作出（2014）云高民申字第585号民事裁定书，驳回再审申请。潘瑞宏向云南省人民检察院申诉，云南省人民检察院于2016年11月8日作出云检民（行）监[2015]530000000110号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。云南省高级人民法院作出民事裁定书，指令本院再审。本院作出（2017）云01民再51号民事裁定书，撤销（2012）呈民初字第896－2号、（2014）昆民一终字第314号民事裁定书，指令呈贡区人民法院对本案进行审理。呈贡区人民法院于2017年9月1日立案后，于2017年9月28日、2018年3月2日两次公开开庭进行了审理。本院于2019年10月25日受理此案后，依法组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人恒信公司的特别授权代理人李晓曦、代晨到庭参加诉讼，被上诉人潘瑞宏及其特别授权代理人田一闳到庭参加诉讼。本案经依法报请延长审限三个月，并获得批准。本案现已审理终结。上诉人恒信公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回潘瑞宏一审全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，本案一审程序存在重大错误。（一）一审法院滥用“释明权”，引导当事人变更诉讼请求。民事诉讼程序中，法院在诉讼程序中行使释明权只能是一种辅助和补充性的必要，这样的释明必须在司法解释明确的范围中。本案中，一审法院突破中立界限，未合理正当地行使释明权。其一，被上诉人潘瑞宏在庭审中变更诉讼请求，是一审法院不当行使释明权造成的。一审法院在潘瑞宏已经对民事权利作出明确处分，并对案件事实承认的情况下，仍对其反复说明和提示，诱导潘瑞宏变更诉讼请求，有违公正审判，危害程序正义。其二，本案中，潘瑞宏的声明和陈述并未提及预约还是本约的界定，在举证范围和方向上也仅局限于认定双方的民事法律关系的性质是商品房买卖合同法律关系。但一审法院在查明事实中多次不当释明，背离了民事诉讼辩论原则和处分原则，危及程序公正。（二）一审法院对于潘瑞宏变更诉讼请求，却没有给恒信公司举证期和答辩期限，侵害了恒信公司的诉讼权利。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条之规定，被告应在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见。因此，如原告变更诉讼请求，势必影响了被告责任的承担，应当给被告针对新诉求的举证期限和答辩期限。本案中，潘瑞宏的原诉讼请求是确认合同成立和继续履行，而在庭审中变更为解除合同、赔偿损失。但一审法院在诉请发生变更的情形下，没有依职权重新指定举证期限，更没有征询恒信公司是否放弃举证、答辩期的意见，严重侵害了恒信公司的诉讼权利，一审诉讼程序存在错误。（三）一审法院未厘清昆明市公安局的法律地位，其判决结果将影响其他同意涨价的近200户公安英模的稳定。本案系市公安局组织的团购项目，其身份为购房业主的代理人，然而，一审法院却不确认其法律地位，导致恒信公司与市公安局多轮磋商，变成了与案外人的交涉，若按一审判决执行，直接影响其他同意涨价的购买人的稳定。（四）一审判决存在超出诉讼请求的情形。潘瑞宏变更后的第3项诉讼请求为“请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”然而，不超过已付购房款的一倍不是明确的诉讼请求，在潘瑞宏未明确金额的情况下，一审法院按照已付购房款一倍进行判决，既是背离处分原则，也变相剥夺了恒信公司针对具体请求答辩的权利。第二，一审法院对实体认定错误。（一）一审法院错将“预约”认定为“本约”。其一，预约与本约的界限在于另行缔约意愿之有无以及条款的完备性。预约和本约在商品房买卖合同法律关系下的区别与认定以及是否可以转化，应当回归法条规定。从合同法规定来看，本约合同是否具备成立的条件，关键看是否具备合同必备要素。如合同必备要素缺失或双方约定尚待进一步磋商订立时，则合同关系仍停留在预约环节，各方的权利义务也就因约而异。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条已给出了商品房买卖合同的必备要素，即《商品房销售管理办法》第十六条中的12项。本案中，唯一能够直接印证双方达成意思合意的证据只有《住宅开发代购协议》、《“果林湖畔”商品房订金协议》以及《“果林湖畔”住宅确认书》，该些证据也是分析论证双方之间成立何种合同以及权利义务是什么的唯一依据。而从原审法院调取的《商品房购销合同》来看，其中包括房号、房屋价款和计算依据、户型结构、交房条件和交房约定等本约必备合同要素都未填写，该份合同已然不简单的分析恒信公司签章的问题，而是如何确定双方磋商内容才是关键。本案中定金协议、确认书的内容，已直观反映出12项合同必备要素在《商品房购销合同》中寥寥可数，双方之间根本无法成立《商品房购销合同》的本约关系，仅是停留在商品房预约合同关系中。其二，区分预约与本约，可结合“是否需要另行达成合同”，“是否直接发生交付、付款义务”等因素全面进行分析。本案中，根据《“果林湖畔”商品房订金协议》“（1）甲方在办理完预售房许可证五日内，即与乙方签订正式的《商品房购销合同》。”及《“果林湖畔”住宅确认书》“本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签定《商品房购销合同》的条款内容为准。”的约定，双方签订上述两份协议时的合意仅存在于完成预约阶段的商品房买卖合同法律关系，双方后续仍待商议后进入本约阶段。虽然法院调取了《商品房购销合同》，但是这份合同中仅有潘瑞宏的签名，恒信公司并未签章，难以说明双方对此达成了合意，更说明双方未就成立正式的商品房购销合同（本约）达成一致。综上，无论是缔约意愿还是条款完备性，在本案中均不具备，本案恒信公司与潘瑞宏仅建立预约合同关系，其产生的继续履行的后果为签署《商品房购销合同》，损害赔偿责任为信赖利益的损害，即不能订立本约的缔约过失责任。（二）一审法院采信情势变更的证据，却又认为证据不足，不认定构成情势变更自相矛盾。本案中，恒信公司提交的证据已证明在团购之后，交付之前，因诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的政策，导致涉案项目成本费用增加。一审法院采信了成本增加的证据，但却又认为证据不足以证明继续履行合同明显不公，对此认定严重错误。（三）存在情势变更的情况下，一审法院将恒信公司的涨价通知理解为“单方意思表示”错误，而被上诉人潘瑞宏亦未履行“再交涉义务”。本案的情况是，在确定商品房单价后，因政府一系列政策的变动，导致开发成本上升，此时，恒信公司通过现场交流、登报、邮寄函件等方式在两年时间里反复与业主进行磋商，然而，潘瑞宏既不同意退房，又不同意增加价款，使恒信公司陷入困境，若不发函催告并解除，自身将面临巨额融资成本的增加，继续履行合同对恒信公司明显不公。本案应认定潘瑞宏未履行“再交涉义务”，恒信公司在与对方订立了合同后，发生了一系列情势变更，在适用情势变更原则时，基于诚实信用原则，当事人首先应当履行“再交涉义务”，即进行协商变更或者改订合同，发生情势变更后，我方也积极履行再交涉义务，恒信公司在三年的时间里多次向对方履行了再交涉义务，而潘瑞宏在整个事件发生后，却一直拒绝再交涉，其行为已严重违背再交涉义务。（四）恒信公司已于2014年7月16日行使法定解除权，解除了涉案合同，潘瑞宏不能再向恒信公司主张合同权利。一审判决认定上诉人承担利息、差价损失及购房款一倍的损失错误。首先，一审法院判决了利息损失从交款之日计算，然而合同自判决生效之日解除，在合同未解除的情况下，判决上诉人支付自付款之日起的利息没有法律依据。其次，差价损失的认定已经明显超过合同双方在订立合同时可预见的损失；再次，一倍赔偿的适用前提是：1、双方当事人订立了本约合同；2、合同尚未解除；3、出卖人故意；4、买受人没有过错。同时，还要考虑出卖人的主观情况。本案中，一倍赔偿的上述条件显然都不具备，故一审判决恒信公司支付已付购房款一倍赔偿没有事实依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法将本案发回重审。被上诉人潘瑞宏答辩称：一、上诉人关于“本案人民检察院未出庭，则本案件应视为人民检察院撤回抗诉”，以及被上诉人变更诉讼请求没有给其答辩期，进而认为一审审理程序违法的上诉理由没有事实和法律依据。首先，云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出抗诉针对的是昆明市呈贡区人民法院作出的(2012)呈民初字第896-2号民事裁定及昆明市中级人民法院作出的(2014)昆民一终字第314号民事裁定，云南省高级人民法院裁定指令昆明市中级人民法院再审，昆明市中级人民法院裁定撤销(2012)呈民初字第896-2号、(2014)昆民一终字第314号民事裁定，指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。后一审法院适用普通程序审理了本案，本案不是适用审判监督程序审理，故一审法院无需通知检察院派员出庭参加庭审。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条及最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条的规定，本案案件受理后，被上诉人诉请：确认与被答辩人之间房屋买卖合同关系成立；判令被答辩人按双方购房合同约定履行交付答辩人所购住房的义务，并承担延期交房的违约责任等诉讼主张。然而，本案于2017年9月28日开庭法庭调查前，法庭向双方当事人出具了法庭调取的不动产权属登记信息，被上诉人根据所购房屋实际情况，变更诉讼请求，一审法院休庭，之后被上诉人于2017年11月向一审法院提交了变更诉讼请求的申请，而一审法院在被上诉人变更诉讼请求3个多月后，即2018年3月2日才进行了第二次开庭审理。因此上诉人主张因变更诉讼请求没有给其答辩期，进而程序违法的上诉理由没有事实和法律依据，不应当予以采信。二、上诉人关于与被上诉人之间不成立房屋买卖合同关系，双方之间属预约认购关系（即使买卖合同关系成立生效），且已经解除的上诉理由完全是诡辩。首先，根据我国《合同法》第三十六条、第三十七条、第三十九条、第四十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、我国《物权法》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（一）、（三）项、第七十五条的规定，本案中，上诉人与昆明市公安局签订住宅区开发协议后，于2007年12月就向被上诉人收取购房定金10万元，签订了《商品房定金协议》，至此双方就达成了购房意向合同。随后，2009年1月，被上诉人与上诉人恒信公司又签署了《果林湖畔住宅确认书》，与被上诉人约定了购房幢号、面积、户型，价格、付款方式、付款时间、签订《商品房购销合同》的时间、违约责任等，其后被上诉人亦按约定与上诉人恒信公司签订了《商品房购销合同》，向恒信公司交纳了全部购房款、购房契税、产权登记费用，以及合同工本费，上诉人恒信公司亦向被上诉人出具了相应发票和合同工本费收据。因此被上诉人与上诉人恒信公司之间房屋买卖合同关系已经依法成立。后被上诉人又收到了上诉人恒信公司的通知、果林湖畔小区交款明细表等，更进一步说明双方之间房屋买卖合同关系成立。另，上诉人恒信公司故意不提交或不提交自己盖章的合同，这并不妨碍双方买卖合同的成立。其次，上诉人主张已经过催告、公告方式解除预约合同关系亦无事实依据。本案中，自被上诉人得知上诉人恒信公司单方非法涨价，违背合同约定后，就一直通过法定程序依法维护自己的合法权益，但上诉人在双方房屋买卖合同纠纷尚未解决的过程中，单方制作一个要求被上诉人按其单方涨价要求履行接房的催告或解除合同的公告，就声称双方合同关系已经解除无事实和法律依据，不应得到采信。三、上诉人提交的公证书、经开区清理整顿土地市场秩序领导小组《审验通知书》、昆明市国土资源局函等证据证实，英模民警住宅项目251.36亩土地，上诉人于2005年5月以出让方式取得，原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元。该地块上诉人于2008年11月6日取得《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策上诉人补缴了4194.6661万元，最终该项目用地，上诉人仅交纳了土地使用费4600.8054万元，每亩土地价格仅为18.52万元。而在上诉人提交的《成本费用核算报告》中却声称：“涉及争议土地251.36亩土地取得价格为每亩44万元”与实际不符。且2009年1月双方签订《购房确认书》、《商品房购销合同》，上诉人依据合同约定收取全部购房款、购房契税、产权登记费、合同工本费，并且整个果林湖畔小区购房人在2009年1月或2月，上诉人均向购房人收取了不低于30%的购房款和购房所有契税、产权登记费、合同工本费，合计每户收费不低于45万元，然而上诉人却声称“本项目使用的是自筹资金，大部分来源社会融资，利息较高”；另外，《成本费用核算报告》与双方合同是否成立没有关联性，一审法院不予采信正确。四、昆明市公安局并非本案诉讼主体。在本案中，2007年，昆明市公安局与恒信公司签订的代购协议主要约定：由上诉人为市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅项目，项目占地面积251.36亩，使用面积167579.32平方米；认购价格为：双拼叠加（四户一幢）3480元/平方、联排双拼（二户一幢）3780元/平方、联排住房3480元/平方；交付日期：工单位进场开工之日起计算，二年内交付使用；协议签订后，每户收取定购房定金人民币10万元；恒信公司获得昆明市规划项目审批通知书后与购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款；项目开发建设完毕后，该协议自动终止。根据昆明市公安局与恒信公司的约定，上诉人恒信公司按照与昆明市公安局的约定事项和条件建设完成开发项目，与昆明市公安局认可的英模民警或者英模民警指定的特定购房对象签订购房合同后，昆明市公安局与上诉人之间的协议就自动终止，剩下的仅是购房合同相对方履行合同的问题。而本案事实是，上诉人恒信公司与被上诉人签订购房合同后，向被上诉人收取了全部购房款、购房契税、产权登记费、合同工本费后，单方毁约，非法要求涨价，并恶意实施“一房两卖”行为，致使被上诉人无法取得所购房屋所引起的诉讼，昆明市公安局不是商品房购销合同的相对方，与合同的履行没有任何利害关系，因此上诉人要求将昆明市公安局列为本案当事人，完全是无稽之谈。五、上诉人将其非法用地、违法涨价，单方毁约的非法行为，称之为情势变更无法律依据。本案事实是，上诉人伙同经开区管委会相关人员打着最大限度解决英模民警购房供求矛盾的幌子，采取先斩后奏的手段，擅自将未取得合法用地手续的53.28亩土地，混入果林湖畔英模民警住宅项目一并开发,造成违法用地，该违法用地被清理出来后，上诉人意图向昆明市人民政府及相关职能部门申请将非法整合的53.28亩土地按英模民警优惠政策补缴土地款后，高价出售给他人赚取巨额利益,延误英模民警建设项目相关手续的办理，上诉人关于情势变更不能履行合同的说法没有事实和法律依据。六、上诉人认为因情势变更最终解除商品房预约合同，其再次出售商品房的行为，并不构成“一房二卖”的上诉理由无事实依据。如上所述，依法成立的合同，当事人不得随意变更或解除。在本案中，双方之间的购房合同成立并生效，事实清楚，证据充分，于法有据。第一，本案中，双方于2007年12月25日签订的《定金协议》已经被双方于2009年1月15日签订《“果林湖畔”住宅确认书》、2009年1月18日签订的《商品房购销合同》所取代，双方之间形成的是商品房买卖合同关系；第二，被上诉人根据双方签订的住宅确认书约定，与上诉人签订了《商品房购销合同》，并交纳了全部购房款1232690元(按约定付清全款优惠了3%)，购房全部契税36980.7元，产权登记费90元，合同工本费30元，这是上诉人认可的事实。第三，购房人资格由昆明市公安局确定，而非上诉人确定。昆明市公安局并未禁止有购房者资格的英模民警转让购房资格，且英模民警转让购房资格的行为，上诉人亦已认可，并与英模民警转购的被上诉人直接签订了购房合同，收取了购房款，由此证明转让行为已得到各方认可，现上诉人对被上诉人的购房资格提出质疑无任何事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：⒈确认原告与被告之间房屋买卖合同关系成立；2.判令被告按双方购房合同约定履行交付果林湖畔F-2-3号住房的义务，并承担延期交房的违约责任；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。一审庭审中，原告潘瑞宏变更诉讼请求为：⒈请求确认原告与被告之间房屋买卖合同关系成立生效；2.请求解除双方房屋买卖合同关系，判令被告返还申请人已付购房款1269790.7元（含全部购房款、交纳的契税、产权登记费、合同工本费）及利息（从申请人交纳购房款之日起至被告返还购房款之日止，按照中华人民银行同期贷款利率进行计算）；3.判令被告赔偿损失费用1244023元（按照被告一房两卖的差价计算），并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；4.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。其中第三条约定了项目概况：项目名称为湖畔林苑（暂定名）；占地面积251.36亩；土地证号216-603-**；使用面积167579.32平方米；地理位置，距离昆明市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东接石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空住宅区用地、南对经开区电子科技园；建筑类型为低密度住宅，以政府规划审批为准；建筑结构为框架结构。第四条约定了交付日期：协议项目住宅区建设周期从恒信公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。第六条约定了住宅价格：双拼叠加（四户一幢）3480元／平方、联排双拼（两户一幢）3780元／平方、联排住房3480元／平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。第七条约定了缴费方法：1.协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前按每户收取订金人民币10万元；2.恒信公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款；3.恒信公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。第八条约定了房屋交换：住宅区开发建设完成后，由恒信公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。第十条约定了协议变更、终止及违约：本协议在履行过程中经双方协商一致可以变更或终止。第十一条约定本协议未尽事宜，双方可以协商后补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。被告认可，认购人按要求于2007年12月25日与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、住宅价格、交付日期、房屋交接及交费办法，其中交费办法（2）乙方已交纳的“果林湖畔”购房定金，如遇政策性等客观特殊原因，经乙方向甲方申请同意后，甲方负责全额退还，并向乙方支付银行同期活期利率所产生的利息，（3）如因政府政策性宏观调控导致该项目取消，乙方已交纳的“果林湖畔”购房定金，甲方同样负责全额退还，并向乙方支付银行同期活期利率所产生的利息。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。认购人按昆明市公安局发出的通知，于2009年1月15日与被告恒信公司签订了《“果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确了住宅房号为******，房屋性质联排，已交认购订金10万元，建筑面积374.07平方米，房屋总价1259120元，付款方式为一次性付款，契税37773.60元，产权登记费90元／户。住宅确认书特约条款约定：（1）确认人须在签订本确认书的5日内到开发商指定处办理《商品房购销合同》的相关事宜，携带认购书、认购金收据、本确认书及身份证前来办理合同签订手续，同时付清首付款，逾期视为确认人放弃购买住宅的权利，开发商有权处置所认购的住宅，请认真阅读住宅确认书，本确认书自签订后，即视为已认定房屋，已交纳的订金不退。（2）如果确认人采用一次性付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书、身份证及复印件壹份到开发商指定处一次性付清所购住宅全款，同时签订正式的《商品房购销合同》。一次性付款者，可享受首付款外的总款下浮3%的优惠。（3）如果确认人采用银行按揭付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书及银行按揭所需资料（包括身份证、户口册、婚姻证明、收入证明原件及复印件四份）到开发商处缴纳首付款（不低于住宅总价的30%），同时签订正式《商品房购销合同》，办理银行按揭手续。（4）本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签订的《商品房购销合同》条款内容为准。原告从认购人处获得房屋购买权后，向被告交纳了全部购房款1232690元（按约定付清全款优惠了3%），购房全部契税36980.7元，产权登记费90元，合同工本费30元，被告向原告开具了正规发票。2009年1月原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》，该商品房购销合同内容完整、约定明确，但原告签字后《商品房购销合同》由被告恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。2012年6月10日、19日被告恒信公司分别向昆明市公安局、昆明市工商行政管理局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房屋。其中恒信公司向昆明市公安局发出的通知中记载：“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日”。恒信公司2012年6月25日以登报方式发布交房公告，告知购房人于2012年6月30日至2012年7月30日办理交房手续；2012年12月13日，再次以登报方式发布通告，告知购房人至2012年12月25日下午5:00前，公司将继续按前期公布的办法和条件办理接房和退房手续,至2012年12月26日起,公司将对仍未按期接房、退房的意向购房人按自动放弃购房处理，届时公司将收回房屋另行处置，并一律按照退还购房预付款的方式处理；2014年7月第三次以登报方式发布公告，告知购房人至今仍未与公司办理正式购房手续的意向购房人须在本公告见报之日起至2014年7月15日（含本日）期间内，与本公司办理完毕相应的正式购房手续，办理正式购房手续相关事宜，按2012年6月10日公司发出的通知执行。逾期未办理正式购房手续的公司将取消意向购房人购房资格，所意向认购房源公司将自行处理，交纳的意向购房定金，公司将按同期银行利率加上本金退还。此后，恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载了房屋面积、增加单价、原房价、现房价、原交款金额、现交款金额、已交款项、已交契税、应补交契税、综合配套费、印花税、维修基金。另查明，被告与昆明市公安局约定开发的住宅项目地，土地地号为：216-603-31，用地面积为167579.32平方米，合计为251.36亩，被告2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元，该地块2005年5月31日取得建设用地规划许可证。根据完善用地相关政策，被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，土地管理部门明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成。”恒信公司与昆明市国土资源局签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让价款4194.6661万元，最终每亩土地价格为18.52万元。原土地证号昆国用（2004）第00823号变更为昆国用（2011）第008**国有土地使用权证。因土地整合，被告恒信公司2011年4月13日通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第××号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第××号，面积26059.58平方米，竞拍价为79067343元的两块土地。住宅项目于2008年12月开工，2009年底完成建设工作。被告恒信公司2005年3月31日取得建设用地规划许可证，因土地整合，此证于2012年4月25日重新办理建设工程规划许可证；恒信公司2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证，2012年6月14日取得商品房预售许可证。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元，原告不接受房屋涨价，而引发了本案纠纷。收到被告关于接房及涨价的通知后，原告分别于2012年7月4日、2012年7月23日、2012年8月14日采取公证送达的方式向被告发出三份函，提出了相应的异议。另，2010年12月28日昆明市人民政府出台《的通知》（昆证办〔2010〕220号）明确，对新建和改补交的土地出让款，不得转移给购房人承担。呈贡区人民法院就该问题征求过昆明市人民政府、昆明市土地局的意见，昆明市人民政府答复补缴的土地出让价款是不能转移给已签订商品房购销合同并备案的购房者。本案所涉房屋现已登记于案外人名下。一审法院认为，关于双方当事人之间的买卖合同关系是否成立生效。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告签订的商品房定金协议及住宅确认书，明确了住宅房号、房屋性质、面积、房屋总价、付款方式等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，商品房定金协议及住宅确认书虽形式上为预约但也具备预约转化为本约的条件。其次，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。”本案中，原、被告约定签订书面的商品房购销合同，原告作为买受人向被告履行了支付购房款的主要义务，被告接受并开具了发票，根据上述法律规定，即便被告在合同上未加盖公司印章，亦不影响双方签订的商品房购销合同的成立。第三，一审法院向被告调取的原告所签字的《商品房购销合同》条款齐备，内容完整、明确，原告在《商品房购销合同》上按被告要求签字、摁印后将购销合同返还给被告，是基于对被告的信赖，也符合交易惯例，至于被告没有按照住宅确认书中约定，取得《商品房预售许可证》五日内在原告已签的《商品房购销合同》上签字，是其主观因素所致，并非有客观原因而不能，故被告抗辩其未签字合同不成立的主张，一审法院不予支持。第四，被告于2012年6月通过登报、书面通知、电话等方式告知原告接房，并向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，双方建立了完整的商品房购销合同关系，明细表中再次确认原合同内容，载明了原告所支付的首付款（或全款金额）、契税、产权登记费、合同工本费等，同时注明涨价后应补交的金额，即被告在履行其交付义务，只是在交付时附加了一个涨价的条件，被告对涉案房屋增加价款系单方变更合同的行为，该单方意思表示不能否定双方的商品房买卖合同关系已成立并生效的事实。第五，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，双方当事人的商品房买卖合同关系已依法成立并生效，不存在解除预约的问题，故对被告关于双方签订的商品房定金协议及住宅确认书已解除的主张一审法院不予支持。综上所述，原告主张双方房屋买卖合同关系成立并生效的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于被告是否应当向原告承担损失赔偿责任。首先，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立生效。经庭审查证，涉案房屋已登记在第三人名下，原告的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故，对原告解除双方房屋买卖合同关系的诉请，一审法院予以支持。其次，被告是否应当向原告赔偿损失的关键点在于被告是否违约。原告在2009年向被告支付了全部购房款，并按国家政策规定交纳了契税、产权登记费、支付了合同工本费，被告在2012年6月要求原告重新办理购房手续系变更合同的行为，被告要求房屋涨价的单方意思表示原告并不接受，双方对合同的变更未达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在没有达成新的合意情况下，合同双方应当按照合同的约定履行自己的义务。被告抗辩双方房屋买卖合同不能履行的原因系诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行该预约合同对于被告明显不公平。一审法院认为，第一，原、被告在形成合法的商品房买卖合同关系后，被告作为独立承担民事责任的企业法人，其在开发房地产项目时的运作结果，应由其独立承担，而不是将责任转嫁给购房者，且昆明市人民政府出台《的通知》（昆证办〔2010〕220号）明确，对新建和改补交的土地出让款，不得转移给购房人承担。第二，被告未提交有效证据证明继续履行购房合同将对被告会产生何种明显不公平。第三，房地产开发经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。本案中，被告未举证证明房屋销售价格已依法向相关部门报备。综上，被告单方涨价合法的抗辩主张一审法院不予支持，被告未按合同约定向原告交付房屋的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告返还已付购房款1232690元、交纳的契税36980.7元、产权登记费90元、合同工本费30元，合计1269790.7元及利息的诉请，一审法院予以支持。本案中，原告在收到被告关于接房及涨价的通知后，原告采取公证送达的方式先后向被告发出三份函，提出异议并要求被告按合同履行交房义务。被告2017年5月将涉案房屋的所有权转移给第三人潘国英时，涉案房屋处于涉诉过程中，被告在双方合同未解除的情况下，将涉案房屋出售给第三人并办理了所有权转移手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”经查证，被告将涉案房屋卖给第三人的价格为2503143元，原告要求被告按照一房两卖的差价计算损失赔偿费1244023元，以及诉请被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。案件保全费，因被告违约引发诉讼，依法由被告恒信公司承担。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：“一、原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效；二、原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系自本判决生效之日起解除；三、被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏返还购房款、契税、产权登记费、合同工本费共计1269790.7元，并支付自2009年1月20日起至被告返还购房款之日止按照年利率4.35%计算的利息；四、被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏赔偿损失1244023元，并承担1232690元的赔偿责任，共计2491810元。”二审期间，上诉人恒信公司为证实其上诉主张，向本院提交以下新证据：第一组：1、情况说明（2008年12月31日）；2、关于昆明市纠纷一事协调的会议纪要（2014年4月17日）；3、昆明市公安局就情势变更事宜向相关行政部门发函文件汇总表；4、公安局作为代理人身份的证据汇总表；5、张圣连与郴州市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉案（案号：【2017】湘民申3836号）。以上证据欲证明，昆明市公安局系包括潘瑞宏在内的团购人的代理人，其法律行为对被代理人发生法律效力。第二组：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（最高人民法院【2013】民提字第90号民事判决书）（载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第57辑，人民法院出版社2014年版，第206～210页），欲证明上诉人恒信公司与潘瑞宏之间系预约合同，而非本约合同，双方之间明确了另行订立商品房买卖合同本约的意思表示，且双方未就《商品房销售管理办法》中的主要条款达成一致，双方亦明确房屋销售价格以《商品房购销合同》为准，其中涉及因政府政策调整的费用由购房者另行支付。第三组：1.“果林湖畔”项目情事变更大事记；2.情势变更对应政府文件汇总表；3.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2009-11-26）；4.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-8-1）；5.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-11-8）；6.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-12-8）；7.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2011-8-10）；8.昆明市控制性详细规划调整；9.关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知（昆明市国土资源局作出，2009-10-29）；10.关于“果林湖畔”项目整合用地方案的请示（昆经开【2010】415号，经开区政府作出，2010-12-16）；11.投资备案证（2007-12-7）；12.投资备案证（2011-6-27）。以上证据欲证明预约合同签订后，发生了完全改变合同成立基础的政府政策性调整，即：昆明市政府、昆明市国土资源局要求针对本案涉案项目土地使用权进行“二次”清非，因昆明市控制性详细规划调整，经开区人民政府、昆明市国土资源局、昆明市政府均要求恒信公司将零星土地（合计53.231亩）整合开发。在要求恒信公司整合开发期间，昆明市政府出台了《关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知》，昆明市国土资源局将原初次确认的34万元/亩，直接调整为202万元/亩，出让价格翻了数倍。第四组：1.关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发〔2004〕71号）；2.昆明市治理整顿土地市场秩序完善用地手续缴费通知书【完费字（2005）第（0358）号】；3.《关于印发〈昆明市清理整顿土地市场秩序工作方案〉的通知》（昆办通〔2008〕42号）；4.法院调查令调取的回复。以上证据欲证明2004年12月2日，昆明市治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组办公室向恒信公司下发《缴费通知书》，要求恒信公司补缴土地出让金4640455元，且在2011年再次被要求补缴41946661元的土地出让金，上述费用是在订立预约合同时无法预见的非商业风险，理应属于“果林湖畔”小区项目每套房屋的成本之一，双方按照原合同履行对恒信公司严重不公平。第五组：1.土地缴款情况说明；2.昆明市规划局关于征收地下部分城市基础设施配套费有关事项的通知（昆规通【2010】84号，昆明市规划局作出，2010-11-5）；3.城市基础设施配套费收款收据；4.证明（经开区财政分局作出，2012-4-23）；5.昆明市规划局关于“果林湖畔”小区项目补办《建设工程规划许可证》的复函（昆规函【2012】60号，昆明市规划局作出，2012-3-19）。以上证据欲证明恒信公司因政策要求受让了两块零星土地使用权后，为了领取涉案项目的建设工程规划许可证，根据昆明市规划局的要求，恒信公司增加支付了城市基础设施配套费用共计52098909.6元，上述新增费用是针对变化后的整个果林湖畔项目取得相关证照及顺利推进必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔每套房屋的成本之一。第六组：1.建设工程施工合同；2.中国银行进账单、收据（债权人：安宁市金恒商贸有限责任公司）；3.银行支付系统专用凭证（债权人：云南刚坚投资发展有限公司）；4.中国农业银行股份有限公司委托贷款合同、借款凭证（债权人：昆明中荣智融资担保有限公司）；5.华夏银行转账支票存根（债权人：安宁祥丰小额贷款有限公司）；6.委托贷款单项协议、借款凭证（债权人：昆明中荣智融资担保有限公司）；7.中国银行网上银行电子回单（债权人：云南民族茶文化大观园有限公司）；8.借款协议书、华夏银行支付系统专用凭证（债权人：张蓓蓓）；9.银行进账单（债权人：云南省文化产业投资有限公司）；10.华夏银行对公明细对账单（债权人：中国东方资产管理公司云南经营部）；11.银行系统专用凭证（债权人：昭通市创盛房地产开发有限责任公司）；12.借款协议（债权人：姜方平）；13.富滇银行借款借据、收据、富滇银行对账单、商品房买卖合同登记备案表（债权人：昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司）；14.借款合同补充协议、汇兑来账凭证（债权人：昆明银滩体育有限公司）；15.富滇银行公司类委托贷款合同（债权人：昆明经济技术开发区企业融资服务有限公司）；16.借款合同（债权人：中信商业保理有限公司昆明分公司）；17.委托贷款借款合同（债权人：昆明经济技术开发区企业融资服务有限公司）；18.借款协议（债权人：郑兴红、孙忠新、李志敏、保云海、孙岗）；19.关于果林湖畔商铺销售合同的补充协议（债权人：昆明烟机投资有限公司）。以上证据欲证明因政府政策调整导致涉案项目开发周期中，交房节点由原本预计的2010年初延期至2012年7月，导致恒信公司在该节点本应收回剩余购房款约221942766元，以覆盖部分建设成本的开发安排成为泡影。该期间，恒信公司为了支付农民工工资、补缴土地出让金、税费、城市基础设施配套费等费用，对外融资1207130400元。这些费用产生的融资成本均是恒信公司签订代购协议时无法预见的费用，如无法公平分担这些费用，构成利益分配的严重失衡。第七组：1.昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅的《建设工程施工图设计文件审查》的函（昆明市公安局作出，2012-4-27）；2.案涉房屋数量占比图。以上证据欲证明因政府政策调整，潘瑞宏的代理人昆明市公安局对此予以确认，并同意情势变更后新增费用未涵盖在原商定的购房款中，而恒信公司对拟订立的商品房购销合同本约内容有权要求重新谈判，被上诉人潘瑞宏负有再交涉义务，在昆明市公安局表示同意成本增加系政策调整的情况下，近90%的买受人与恒信公司重新达成合意，但仍有包含被上诉人在内的10%的买受人拒不接受加价或退房，造成僵局，其拒绝再交涉产生的后果应由被上诉人承担。第八组：1.昆明市呈贡区人民法院受理通知书、举证通知书；2.恒信公司无主观故意的示意图；3.商品房购销合同（与潘国英签订，2016-7-12）；4.F-2-3号房屋不动产权证书（2017-6-23）。以上证据欲证明潘瑞宏有悖诚实信用与公平交易之原则拒绝磋商，导致恒信公司欲磋商订立正式商品房买卖合同的目的已经无法实现，恒信公司通过销售房屋获取公允对价的合同目的落空。据此，双方之间的预约合同因恒信公司书面通知行使法定解除权，于2014年7月16日解除，恢复了再行出售房屋的自由，恒信公司不存在一房二卖的情况，被上诉人潘瑞宏的诉讼主张无合同及法律依据。第九组：1.云南省昆明市呈贡区人民法院调查令（回执）；2.关于协助整合解决昆明市公安局经开区民警住宅建设用地的函（昆公函【2007】15号，昆明市公安局，2007-11-7）；3.关于“果林湖畔”英模民警住宅小区建设用地情况说明的函（昆公函【2008】23号，昆明市公安局，2008-8-6）；4.昆明市公安局关于支持“果林湖畔”英模民警住宅区建设零散用地整合的请示（昆公后发【2009】92号，昆明市公安局，2009-10-21）；5.关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅区零星用地地价的请示（昆公后发【2010】19号，昆明市公安局，2010-3-1）；6.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地的函（昆公后函【2010】11号）。以上证据欲证明：1、涉案项目确实因新发生的政府政策调整，导致恒信公司按原认购协议约定的成本价格销售房屋的基础已发生重大变更；2、作为被上诉人代理人的昆明市公安局确认，情势变更导致建设新增的费用并未涵盖在原商定的购房款中，恒信公司是按照34万元/亩核定的购房价格。因此昆明市公安局代表认购人多次向各行政主管部门请示，争取政策变化下的土地价格不再增加；3、发生争议后，昆明市公安局代表团购人与恒信公司沟通，最终恒信公司与大部分购房人达成退还购房款或补交购房差价的方案。被上诉人潘瑞宏对上诉人恒信公司二审提交的新证据发表以下质证意见：1、对第一组证据1的三性无异议，对证明目的不认可，该证据进一步证明生效判决认定的事实。证据2.3.4的三性及证明目的均不认可，该证据为上诉人单方制作，没有其他单位部门和个人的签字进行确认。证据5与本案审理无关，与本案的事实也不同，真实性不清楚，关联性和证明目的不认可。2、对第二组证据与本案的审理无关，与本案的事实也不同，真实性不清楚，关联性和证明目的不认可。3、对第三组证据1.2的三性和证明目的不认可。该证据为上诉人单方制作，没有其他单位部门和个人的签字进行确认。证据3.4.5.6.7的三性及证明目的不认可。该组不是新证据，一审已经质过证，且从该请示办文中可以看出英模民警根本不知情，上诉人是通过市公安局保护伞编造了整合土地是为了解决英模民警住房困难的谎言。请示报告当中也没有说我们合同不成立，和我们合同成不成立是没有任何关系的，和本案无关，也不是国家政策行为。证据8的三性及证明目的不认可。没有编制单位的名称和规划人员的签字印章，不具备证据的属性。证据9真实性、合法性不确认，关联性及证明目的不认可，该通知没有涉及到英模民警项目用地的价格，英模民警项目251.36亩土地，政府给予了优惠，最终每亩价格仅为18.52万元，自始至终没有变，我方认为也不是新存在的证据，是2009年就形成了，且与本案无关。证据10的三性及证明目的不认可。请示报告都是编造的。如果和一审相同，以一审质证意见为准。证据11.12的三性及证明目的不认可。是上诉人单方估算，不是实际投资数额，且恰好证实上诉人赚取英模民警的暴利。4、对第四组证据1的三性不予评价，是网上下载，没有加盖任何单位印章。关联性及证明目的不认可，与本案无关。证据2的三性无异议。证明目的不认可，该通知进一步证实上诉人于2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价格为每亩1.83万元，总价款460.1393万元的事实，该份证据不能否定上诉人于2008年11月6日取得完善用地手续。证据3的真实性及合法性不确认，没有加盖单位印章不清楚是否和原件是否一致，证明目的不认可。证据4一审已提交过。对三性认可，但证明目的不认可。该证据与我方提交的证明目的应当是一致的。5、对第五组证据1的三性及证明目的不认可。缴费和英模民警缴费不是一回事。证据2的三性和证明目的均不认可。该批示不仅仅是对城市规划调整，昆明市城市基础设施配套费标准的批复不是具体实施意见，而且和双方的合同成立并解除没有关联性。证据3的证明内容和目的不认可。该证据不但不能证明上诉人要求每平方米涨价1656元的合理性和合法性，反而证明上诉人后期有其他非法利益，且和本案争议焦点也无关。证据4的三性及证明目的不认可。交款时间和原始票据所证明的时间是相冲突的。证据5的三性及证明目的不认可。该批复是建立在经开区管委会与上诉人相互勾结，将经开区管委会位于信息产业基地的53.28亩土地，打着最大限度满足英模民警供需矛盾的幌子，拿到没有任何完善用地手续的土地，并纳入到有用地手续的英模民警项目中，该土地被清理整顿出来。6、对第六组证据1-19的真实性、合法性、关联性都不予认可，证明目的不予认可，因为上诉人提交的建设成本的问题和实际不符。7、对第七组证据1的三性及证明目的均不认可，该请示的陈述是虚假的，一开始上诉人就将英模民警注册项目的290套房屋向工商系统出售，整合土地是昆明市公安局、经开区管委会与上诉人相互勾结，打着满足英模民警需求的幌子达成的合意，对被上诉人不发生效力。证据2的三性及证明目的不认可。该占比图是上诉人违背客观事实单方制作的，与本案实际情况不符，该图表的数字是虚构的，没有任何事实依据，整个小区只有小部分是英模民警购买。8、对第八组证据1的三性及证明目的不认可，是上诉人编造的。我方在一审法院已提出质疑，该案是不应该受理的，而且它仅仅是一个受理通知书，不能证明上诉人要证明的事实。证据2的三性及证明目的不认可，是上诉人单方制作的，属于孤证，不能作为定案的依据。证据3的合法性不认可，上诉人明知道有纠纷的情况下，还进行“一房二卖”，对于“一房两卖”行为的真实性我方是认可的。证据4的真实性、关联性认可，但证明目的、合法性不认可。该证据进一步证明了房屋还在争议的过程中上诉人便进行了“一房二卖”。9、对第九组证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不认可；证据2、3、4、5、6、的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，被上诉人对第一组证据1的真实性无异议，本院予以确认；证据2仅有上诉人公司印章，无证据证实会议纪要的真实性，本院不予确认；证据3.4系上诉人为证明涉案项目存在情势变更、昆明市公安局系被上诉人购房的代理人而制作罗列的目录，并非因本案形成的证据，本院不予确认。证据5与本案审理无关，本院不予采信。第二组证据与本案审理无关，本院不予采信；第三组证据1.2系上诉人为证明涉案项目存在情势变更而罗列制作的目录，并非本案形成的证据，本院不予确认。证据4.5.6.7系昆明市政府相关事务处理公文，本院对真实性予以确认，至于证明效力，本院将结合本案其他在案证据予以综合评判。证据8系云南省委、省政府、昆明市委、市政府针对昆明市信息产业发展实际做出的详细规划，本院对真实性予以确认，至于证据效力和证明目的，本院将结合在案其他证据予以评判。证据9.10.11.12均系有关行政机关出具的文件，本院对真实性予以确认。第四组证据1系现行有效的部门规章，本院对真实性予以确认；被上诉人对证据2的真实性无异议，本院予以确认；证据3、4系昆明市政府发布的规范性文件，本院对真实性予以确认；被上诉人对证据5的真实性无异议，本院予以确认。第五组证据1系由昆明市财政局昆明经济技术开发区财政分局出具，本院对真实性予以确认。证据2系昆明市规划局的规范性文件，本院对真实性予以确认。证据3.4已加盖了收款单位印章，本院对真实性予以确认。证据5系昆明市规划局依法出具，本院对真实性予以确认。第六组证据1至19均系上诉人与案外人形成的债权债务关系，与本案审理无关，本院不予采信。第七组证据1系昆明市公安局后勤部向昆明市住房和城乡建设局发出的，且加盖了昆明市公安局后勤部印章，本院对真实性予以确认。证据2系上诉人单方制作，与本案审理无关，本院不予确认。第八组证据1系呈贡区人民法院依法作出的法律文书，本院对真实性予以确认；证据2系上诉人单方制作，本院对真实性不予确认。被上诉人对证据3.4的真实性无异议，本院予以确认。第九组证据1系呈贡区人民法院依法出具，本院对真实性予以确认，证据2、3、4、5、6系昆明市公安局发出的相关文件，本院对真实性予以确认，至于证明目的本院将结合在案其他证据综合评述。被上诉人二审期间提交以下新证据：1、《云南恒信屋业有限公司代购商品房纠纷一事协商处理意见》；2、《“果林湖畔”35购房户针对恒信公司非法涨价延期交房篡改合同等行为提出以下协商处理意见》。以上证据欲证明上诉人主张被上诉人不愿意接受调解完全是无中生有，双方不能达成调解的原因是：上诉人在所谓调解方案中，不但对自己非法涨价的要求没有做出半点让步反而变本加厉的提出更加无理的要求，被上诉人坚持走到今天完全是上诉人逼出来的。上诉人恒信公司对被上诉人潘瑞宏提交的证据发表以下质证意见：1、对云南恒信屋业有限公司代购商品房纠纷一事协商处理意见的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的；2、对《“果林湖畔”35购房户针对恒信公司非法涨价延期交房篡改合同等行为提出以下协商处理意见》的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证明目的不予认可。本院认为，1、上诉人恒信公司对《云南恒信屋业有限公司代购商品房纠纷一事协商处理意见》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2、《“果林湖畔”35购房户针对恒信公司非法涨价延期交房篡改合同等行为提出以下协商处理意见》系被上诉人一方单方制作，且上诉人对真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。二审期间，上诉人恒信公司对一审认定以下事实有异议：1、“2009年1月原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》，该商品房购销合同内容完整、约定明确，……，被告恒信公司并未实际签章。”错误，认为恒信公司与潘瑞宏并未签订《商品房购销合同》，且购销合同中未载明商品房预售许可证号，亦未载明装饰装修、设备标准、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容。2、“被告与昆明市公安局约定开发的住宅项目地”错误，认为是“昆明市公安局与恒信公司约定由公安局代购恒信公司开发的住宅区项目”。3、“被告2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元。”错误，认为是“恒信公司根据昆明市治理整顿土地市场秩序完善土地手续领导小组办公室的要求，缴纳完善用地手续费用460.1393万元。”4、“恒信公司与昆明市国土资源局签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让款4194.6661万元，最终每亩土地价格为18.52万元。”错误，认为是“恒信公司与昆明市国土资源局签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让款4194.6661万元，缴纳税款1258399.83元。”5、“2009年底完成建设工作。”错误，认为是“2010年3月31日前完成基础建设工作。”6、“2012年8月14日采取公证送达的方式向被告，发出三份函，提出了相应的异议。”错误，认为是“2012年8月14日采取公证送达方式向被告，发出三份函，要求恒信公司在2012年7月30日前按照买卖双方早已确定的约定让原告顺利接房。”7、“被告恒信公司2005年3月31日取得建设用地规划许可证。”错误，认为是“被告恒信公司2005年3月31日取得251.33亩土地的建设用地规划许可证。”另外，上诉人恒信公司认为，一审判决遗漏认定以下法律事实：1、《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》第九条约定的内容；2、《“果林湖畔”商品房订金协议》住宅价格中第（2）、（3）项约定的内容；3、对不愿意购房者，公司将给予购房者一定补偿，计算公式如下“1.补偿金额=已交房款总额×（6.9%+6.9%×10%）×缴款年限（按照中国人民银行2011年7月7日发布的贷款利率三年至五年期利率标准6.9%/年计算）；2.退款时间：2012年7月15日至2012年7月30日。”4、未载明《审验通知书》要求恒信公司可持本通知书到规划、国土等部门依法办理抵押、转让、规划健身等后续手续。5、因昆明市控制性详细规划调整，政府部门要求恒信公司将零星用地（53.231亩）整合开发，后因政策调整，昆明市国土局将土地由最初确认的34万元/亩，直接最终变更为202万元/亩；6、未认定《关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知》关于四级区域土地最低出让标准及相关工作要求；7、因政策调整，恒信公司又于2014年4月23日，向昆明市经开区财政局缴纳52098909.6元的“城市基础设施配套费”；8、一审判决未载明本案审理的来由。9、由于“清非”、“土地整合”“土地地价级差调整”、“城市基础设施配套费的新增”等政策调整，导致恒信公司涉案项目建设周期加长，建设成本、融资成本增加。10、恒信公司于2011年7月8日，取得整合后两块土地对应的建设用地规划许可证。11、涉案房屋已由恒信公司与潘国英于2016年7月12日签订《商品房购销合同》，并于2017年6月23日将房屋所有权变更至潘国英名下。本院认为：（一）关于上诉人所提一审判决认定事实错误。对于异议1，根据被上诉人申请，由上诉人提交的《商品房购销合同》就涉案房屋的买卖双方当事人、房号、面积、价款、付款方式、房屋交接、违约责任等进行了详细约定，符合商品房买卖合同的基本构成要件，且该商品房购销合同系云南省建设厅及云南省工商行政管理局共同监制，该合同内容完整，一审法院对此认定并无不当，上诉人恒信公司的该项异议不成立。异议2，《湖畔林苑（暂定名）住宅开发代购协议》第二条约定为由甲方（上诉人）为乙方（昆明市公安局）开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目，故上诉人恒信公司的该项异议亦不成立；异议3，根据缴费通知【完费字（2005）第0358号】载明内容，一审判决对此认定并无不当；异议4，一审判决根据《土地使用权转让合同》、缴费通知书及发票认定该项事实并无不当。对于上诉人主张缴纳税费1258399.83元，根据上诉人提交的完税证明可以证实其于2011年12月16日向昆明市地方税务局缴税的事实，故本院对上诉人主张缴纳税费1258399.83元的异议予以确认。上诉人所提异议5无证据予以证实，本院不予认定；异议6，三份公证函不仅载明要求交付房屋，还就其他事项提出了异议，故一审判决对此认定并无不当。异议7，本院更正认定“被告恒信公司2005年5月31日取得建设用地规划许可证【昆规地证（2005）0035号】，用地面积：总用地251.36亩（用地性质：居住用地）”。（二）对于上诉人所提遗漏认定事实。遗漏1、2均系《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》及《“果林湖畔”商品房订金协议》载明内容，一审判决已对上述协议进行认定，未逐条列明条款内容并无不当。遗漏3，上诉人有《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》予以证实，本院在二审查明事实部分予以认定。遗漏4，一审法院已对《审验通知》进行认定，未逐条列明内容并无不当。遗漏5，系上诉人的抗辩意见，本院不作为事实认定。遗漏6，系昆明市国土资源局发布的规范性文件的内容条款，无需作为本案事实进行认定。遗漏7，有收款收据、证明予以证实，本院在二审查明事实部分予以认定。遗漏8，一审法院已在判决“案件由来和审理经过”部分予以载明，本院不再认定。遗漏9，系上诉人抗辩观点，非审理查明事实，本院不予认定。遗漏10、11，有建设用地规划许可证、商品房购销合同、不动产登记证书予以证实，本院在二审查明事实部分予以认定。被上诉人潘瑞宏认为一审判决认定事实存在部分错误，认为一审认定交费情况与签订确认书的顺序错误，事实是潘瑞宏先将相关款项交完后，签署《商品房购销合同》。并认为一审判决遗漏认定：1、本项目开发建设完毕后，该协议自动终止。2、未列明商品房购销合同第十三条第7项内容。3、遗漏认定恒信公司发出《关于果林湖畔项目代购房事项的通知》的内容。4、未明确《果林湖畔小区交款明细》中明确表述潘瑞宏为主合同人。5、遗漏认定涉案房屋在潘瑞宏维权期间，被登记在案外人潘国英名下。6、遗漏认定恒信公司除向英模民警售房外，还向工商系统出售了290套左右的房源，双拼均价为4750元/㎡、联排均价为4450元/㎡，上诉人专门规定认购金交付后，认购者自行放弃认购权或未按照原方案按时交付房款，上诉人不予退还定金；若因上诉人的原因导致认购者无法购到上诉人承诺之房源，则按照认购者交付定金总额的200%退还认购者定金等事实。7、一审法院未载明本案的缘由及过程。8、遗漏认定潘瑞宏交款后，上诉人向潘瑞宏开具了国家正式发票，被上诉人向上诉人交纳了合同工本费，上诉人向被上诉人开具了收款收据等事实。本院认为，（一）一审判决已认定潘瑞宏交付相关款项、签订《商品房购销合同》的事实，并非认定潘瑞宏是在签订《商品房购销合同》后，交付相关款项。因此，本院对被上诉人的该项异议不予确认。（二）对于被上诉人主张遗漏认定事实：遗漏1.2系《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》、《商品房购销合同》载明内容，一审判决未逐项列明并无不当。遗漏3，对于恒信公司发出《关于果林湖畔项目代购房事项的通知》的事实，本院在二审查明事实部分予以认定。遗漏4无需进行明确，本院不再认定。遗漏5，对于涉案房屋登记至案外人名下的事实，本院在二审查明事实部分予以认定。遗漏6，恒信公司是否向工商系统出售房屋与本案处理结果无关，本院不予认定。遗漏7，一审法院已在判决“案件由来和审理经过”部分予以载明，本院不再认定。遗漏8，一审法院已认定恒信公司向潘瑞宏开具了正规发票，本院不再认定。本院对双方无异议的事实予以确认，经二审审理另查明：（一）2011年7月8日，昆明市规划局向恒信公司颁发《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为云南恒信屋业有限公司、用地项目名称为果林湖畔小区、用地面积为86.92亩。（二）2012年4月23日，昆明市财政局昆明经济技术开发区财政分局出具“证明”，载明云南恒信屋业有限公司已将“城市基础设施配套费”52098909.6元缴入我局账户。昆明市财政局昆明经济技术开发区财政分局于2014年8月28日向恒信公司出具《云南省非税收入收款收据》。（三）2012年6月10日，恒信公司向昆明市公安局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，就交房时间、交房所需材料、交房地点等进行了说明，并对不愿购房者，公司给及购房者一定补偿，并明确了计算公式为：补偿金额=已交房款总额×（6.9%+6.9%×10%）×缴款年限（按照中国人民银行2011年7月7日发布的贷款利率三年至五年期利率标准6.9%/年计算）；退款时间：2012年7月15日至2012年7月30日。通知还对其他事项进行了说明。（四）2016年7月12日，恒信公司与案外人潘国英签订《商品房购销合同》及补充协议，约定案外人潘国英以2503143元的价格购买涉案房屋，2016年7月13日，涉案房屋备案登记至案外人潘国英名下，2017年6月23日，潘国英取得涉案房屋的不动产权证书【产权证号：云（2017）呈贡区不动产权第0058686号】。归纳双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：1、一审判决是否违反法定程序；2、上诉人与被上诉人之间形成的是预约还是本约合同关系；3、双方合同关系是否解除；4、本案是否构成情势变更；5、上诉人恒信公司是否存在违约，应如何承担相应责任。关于一审判决是否违反法定程序的问题。一、上诉人恒信公司认为一审法院滥用“释明权”，引导当事人变更诉讼请求，且未给予举证期和答辩期，违反法定程序。本院认为，被上诉人潘瑞宏变更诉讼请求系其对自身权利的处分，上诉人亦无证据证明原审法院存在滥用权利引导被上诉人潘瑞宏变更诉讼请求的情形。被上诉人潘瑞宏变更诉讼请求后，原审法院亦于2018年3月2日就本案重新组织开庭，并未存在侵害上诉人享有的诉讼权利，故上诉人恒信公司的该项上诉理由本院不予采信。二、关于上诉人所提昆明市公安局在本案中的法律地位。本院认为，本案购房者并未向公安局出具委托授权材料，在与恒信公司签订定金协议或确认书时，系购房者与恒信公司进行自愿协商，恒信公司提交的证据并不足以证实昆明市公安局与购房者之间存在委托代理关系，本院对上诉人恒信公司主张昆明市公安局系被上诉人的委托代理人的上诉理由亦不予采信。三、上诉人认为一审法院超出诉讼请求判决。本院认为，被上诉人诉请上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，诉讼请求明确，一审判决对此项诉讼请求依法进行了审理，并进行裁判，并未超出潘瑞宏的诉讼请求，上诉人恒信公司的该项上诉理由不成立。关于本案双方当事人之间形成的是预约合同还是本约合同关系。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的商品房订金协议及住宅确认书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人作为出卖人已按照约定收受被上诉人支付的全部购房款，因此，商品房订金协议及住宅确认书虽形式上为预约，但已具备预约转化为本约的条件，进而上诉人恒信公司主张被上诉人潘瑞宏负有“再交涉义务”的主张不成立。二、根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定。本案中，上诉人与被上诉人约定签订书面的《商品房购销合同》，被上诉人作为买受人向上诉人履行了支付全部购房款的主要义务，上诉人接受并开具了发票，根据上述法律规定，即便上诉人在合同上未加盖公司印章亦不影响双方签订的《商品房购销合同》的成立。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，双方当事人并未对合同成立要件作出特别约定，依据商品房订金协议、住宅确认书、《商品房购销合同》的约定及明确的内容，已可以对合同的房号、面积和房款等作出认定，故双方之间的商品房买卖合同关系依法成立。至于双方对合同主体、标的、数量以外的合同条款存有争议的，可以根据相关法律规定予以解决，不影响合同的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，双方当事人的商品房买卖合同关系已依法成立并生效。综上，本案上诉人恒信公司与被上诉人潘瑞宏之间形成商品房买卖合同关系，双方签订的订金协议、住宅确认书、《商品房购销合同》合法有效，应当得到诚实履行。上诉人恒信公司主张双方之间仅形成预约合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。关于双方合同是否已经解除的问题。本院认为，如前所述，双方之间在2009年1月，双方的商品房买卖合同关系已成立并生效，上诉人在2012年及2014年向被上诉人发出果林湖畔小区交款明细，对涉案房屋增加价款、要求被上诉人重新办理购房手续并进行公告系要求变更合同的行为，该单方意思表示不能视为双方还在合同缔结的磋商阶段，被上诉人在对方2012年通知接房时即已积极要求合同继续履行并要求交房，即使上诉人在2014年公告认为合同已解除，但此公告的行为并不产生合同已经解除的法律后果。故上诉人认为双方签订的商品房订金协议及住宅确认书已解除的理由，本院不予支持。关于本案是否构成情势变更的问题。上诉人恒信公司认为，诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的政策变化属于“情势变更”。本院认为，上诉人恒信公司的主营业务是房地产开发，开发用地的规划发生改变、土地出让款的缴纳均属于房地产开发应当预见的风险，风险程度并未超出一般的合理预期，恒信公司作为房地产开发商，负有防范和控制经营风险的义务，故恒信公司以补缴土地出让款及城市基础设施配套费，项目开发成本增加为由主张本案构成“情势变更”的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人恒信公司是否存在违约，应如何承担相应责任的问题。本院认为，一、上诉人恒信公司在与被上诉人潘瑞宏的商品房买卖合同关系未解除的情况下，又将涉案房屋出售给案外人潘国英，并办理了不动产登记，致使被上诉人潘瑞宏的合同目的不能实现，无法取得涉案房屋，上诉人显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本案中，涉案房屋已经出卖给案外人并办理房屋过户手续，被上诉人潘瑞宏的合同目的已不能实现，潘瑞宏作为买受人要求解除合同，应予以支持。二、如前所述理由，上诉人显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被上诉人已向被告支付了全部购房款，并按国家政策规定交纳了契税、产权登记费、合同工本费。被上诉人有权按照上述法律规定向上诉人恒信公司主张权利，故一审判决上诉人恒信公司返还被上诉人潘瑞宏购房款、契税、产权登记费、合同工本费共计1269790.7元并无不当，本院予以维持。被上诉人潘瑞宏主张的利息系上诉人恒信公司占用资金导致的损失，一审法院支持自上述款项交清之日（2009年1月20日）至上诉人恒信公司返还款项之日为止的利息并不违反法律规定，本院予以确认。但一审判决确定的利息标准不当，本院予以更正。另，一审法院参照上诉人恒信公司与案外人潘国英就涉案房屋签订《商品房购销合同》约定的价款计算被上诉人潘瑞宏因不能取得涉案房屋造成的差价损失并不违反法律规定，被上诉人在诉讼中仅主张损失价差为1244023元，对此金额本院予以确认，一审对此的处理本院亦予以维持。本案中，双方成立《商品房购销合同》时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经实施，因此，上诉人恒信公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，即除对方当事人所受损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。故一审判决由恒信公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上，上诉人恒信公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但一审法院判决第三项确定的利息标准、第四项的总计金额计算有误，本院予以更正。其余判项本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2471号民事判决第一、二项，即“原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效”、“原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系自本判决生效之日起解除”；二、变更昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2471号民事判决第三项“被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏返还购房款、契税、产权登记费、合同工本费共计1269790.7元，并支付自2009年1月20日起至被告返还购房款之日止按照年利率4.35%计算的利息”为“被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏返还购房款、契税、产权登记费、合同工本费共计1269790.7元，并支付以1269790.7元为基数，自2009年1月20日起至被告返还购房款之日止的利息（2009年1月20日起至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）”；三、变更昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2471号民事判决第四项“被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏赔偿损失1244023元，并承担1232690元的赔偿责任，共计2491810元。”为“被告云南恒信屋业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告潘瑞宏赔偿损失1244023元，并承担1232690元的赔偿责任，共计2476713元。”；四、驳回上诉人云南恒信屋业有限公司的上诉请求。二审案件受理费36892.8元，由上诉人云南恒信屋业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年六月九日法官助理李德江书记员王希辰