广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5107号原告：林红，女，1967年1月11日出生，汉族，住陕西省襄垣县*****************26室。公民身份号码140************427。被告：骆星权，男，1973年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************。公民身份号码440************352。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关依琳，广东泽康（顺德）律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路**保利商务中心****。统一社会信用代码914406066681740199。法定代表人：郭文峰。委托诉讼代理人：袁云飞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚宁，女，1995年1月16日出生，系公司员工。原告林红与被告骆星权、佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林红，被告骆星权的委托诉讼代理人刘知航、关依琳，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）的委托诉讼代理人袁云飞、张楚宁均庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告多交的159591元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月25日在佛山市顺德区保利东瑞广场售楼中心购买公寓一套，房号是2号公寓1401，购买合同价格是383381元，但实际收了原告542972元，多收原告159591元。当时，销售人员解释说该159591元是优先购买权转让金，是都要交的，原告当时也是有点疑惑，但因为是外地人也不了解情况，以为这里买房可能就是这样的，而且又是在保利售楼中心购买，应该不会骗人，于是就将信将疑地签订认购书。随后，销售人员让原告在售楼部的POS机现场刷卡先交了20000元定金，剩余的30000元定金让原告配偶第二天到银行汇款到被告骆星权的银行账户，还有109591元也是销售人员让原告直接支付到被告骆星权的账户，有收据、银行流水、承诺书为证。2019年8月，原告接到通知去佛山新城办理房产证才发现159591元没有发票，只有房产证上383381元有发票，这才意识到被坑了。被告骆星权辩称，一、案件情况。佛山市林硕贸易有限公司（现已注销，以下简称林硕公司）与被告保利公司签订了一份《商品房买卖合同（现售）》，约定被告保利公司将其开发建设的保利东瑞广场2座1401房出售给林硕公司。2017年4月25日，原告与林硕公司签订一份《保利东瑞广场认购书》，约定由原告认购保利东瑞广场2座1401房，确认优先购买权对价为159591元，购房款为383381元。《保利东瑞广场认购书》签订后，原告于2017年4月25日、4月26日、5月15日分别向林硕公司汇款共计159591元，其中139591元林硕公司委托当时的股东，即被告骆星权收取。2017年6月15日，林硕公司向被告保利公司发出《指定签约人确认函》，确认原告为案涉房屋的指定签约人，被告保利公司按383381元价格向原告销售案涉房屋。同日，原告与被告保利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2019年8月，被告保利公司亦已经按合同约定向原告交付了案涉房屋，该《商品房买卖合同》已经履行完毕。二、原告与林硕公司之间的优先购买权转让关系是经双方平等协商达成的民事合同关系，对双方具有法律约束力，林硕公司有权收取159591元优先购买权转让对价。1.被告骆星权受林硕公司委托收取了优先购买权款项，相应的法律后果应当有委托人林硕公司承担。在原告与林硕公司签订《保利东瑞广场认购书》时，林硕公司委托被告骆星权收取优先购买权款项139591元。事实上，原告在签订《保利东瑞广场认购书》并通过POS机刷卡方式向林硕公司支付优先购买权款项时，已经明确知悉其从林硕公司受让案涉房屋。林硕公司委托被告骆星权向原告收取余下价款后，向原告开具了相应的收据，且向被告保利公司发出函件，指定原告与被告保利公司签约购买案涉房屋。林硕公司是与原告之间的优先购买权转让关系的相对人。同时，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，被告骆星权作为代理人，以林硕公司名义事实的民事法律行为，后果由林硕公司承担，原告无权要求被告骆星权退还优先购买权款项。2.原告与林硕公司之间的优先购买权转让关系合法有效。2017年4月25日，原告与林硕公司签订了一份《保利东瑞广场认购书》，并向林硕公司支付了优先购买权价款。经林硕公司与原告平等协商，原告已知悉、同意有偿受让林硕公司对案涉房屋的优先购买权，签订的《保利东瑞广场认购书》明确约定了优先购买权金额。该《保利东瑞广场认购书》是双方的真实意思表示，双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，也不存在任何重大误解、显失公平、欺诈、胁迫的情形，依法对双方均具有法律约束力。3.林硕公司有权向原告收取优先购买权转让对价。《保利东瑞广场认购书》是真实有效的民事合同，原告与林硕公司应当遵守《保利东瑞广场认购书》的约定，《保利东瑞广场认购书》中，原告确认了其认购的房屋以及应支付的对价款（包括向林硕公司支付的优先购买权转让款、向保利公司支付的购房款），那么林硕公司有权向原告收取优先购买权转让对价。客观上，原告也实际支付了优先购买权转让款。最终，林硕公司亦据此向被告保利公司发出《指定签约人确认函》，指定被告保利公司将案涉房屋出卖给原告。之后，原告与被告保利公司亦签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告按约定付清了购房款，被告保利公司也向其交付了房屋，原告有偿受让林硕公司对案涉房屋的优先购买权之目的已经实现。《保利东瑞广场认购书》约定的优先购买权转让行为已经履行完毕。林硕公司作为《保利东瑞广场认购书》实际上的签订主体，按约定履行了案涉房屋的优先购买权转让，依法有权收取相应对价159591元。三、被告保利公司非《保利东瑞广场认购书》的合同当事人，原告无权要求被告保利公司退还159591元。《保利东瑞广场认购书》系原告与林硕公司签订的合同，如前所述，原告与林硕公司就《保利东瑞广场认购书》所约定的优先购买权转让已经履行完毕。现原告起诉要求被告保利公司退还的159591元是原告与林硕公司明确约定的优先购买权转让对价，该款项已经由林硕公司依约定合法收取。被告保利公司并非合同关系的适格当事人，更未收取转让对价款，无论从收款事实以及合同相对性来看，原告均无权要求被告保利公司退还。综上所述，被告保利公司并非《保利东瑞广场认购书》的合同当事人，亦未收取原告的优先购买权转让款，更为违反法律、行政法规的强制性规定，原告无权要求被告保利公司向其退还159591元。林硕公司收取原告优先购买权转让款有合法合理的事由，有明确的合同约定依据，双方均受合同约束，被告骆星权（林硕公司）亦不应向原告退还优先购买权转让款。请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告保利公司辩称，一、被告保利公司并未收取原告所称的159591元优先购买权转让金，被告保利公司也未授权任何第三方收取该类款项，被告保利公司非本案的适格被告。1.被告保利公司从未要求原告支付优先购买权转让金。原告与被告保利公司于2017年6月15日的签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》中，未约定任何关于优先购买权转让金的内容。被告保利公司从未要求原告支付优先购买权转让金。2.被告保利公司未授权任何第三方收取优先购买权转让金。被告保利公司已向原告发出告知函（原告于2017年6月15日签字确认），明确告知，被告保利公司严禁相关人员通过不法手段赚取不正当利益，如果相关人员在原告购房过程中以承诺保留单位、额外折扣等方式为由收取费用的，均不代表被告保利公司行为，与被告保利公司无关。3.原告所称多付的159591元优先购买权转让金从未汇入被告保利公司账户。被告保利公司注意到，该笔款项系基于2017年4月25日，原告与案外人签订的《保利东瑞广场认购书》，该款项均汇入被告骆星权即案外人公司的账户，与被告保利公司无关，被告保利公司对此并不知情，更未收取该款项。二、原告向被告保利公司收款账户汇入的款项金额、被告保利公司开具的发票金额与合同约定的商品房总价款金额三者完全一致，被告保利公司未多收取原告款项。三、原告对房屋买卖合同价款之外向他人支付款项是知情的、自愿的，并非其所讲的事后得知。原告作为成年的理性人，在涉及到购买不动产等重大资产时，更应当小心谨慎。原告在诉状中自认知悉购买房屋的合同价为383381元，却听从他人的安排，在明知道收款人并非被告保利公司的情况下，当场及于事后连续分多笔向他人转账。原告收到的款项收据清楚载明其所谓多支付的款项为优先购买权转让金，收款单位及收据出具单位均非被告保利公司。被告保利公司在原告签订买卖合同时已向其作出书面的告知，买卖合同亦清楚载明房屋购买总价款、收款账户开户行及账号，原告在当时从未向被告保利公司提及向他人付款的情形。以上事实表明，原告对向被告保利公司之外的他人付款是有明确认知的，并非其诉状所述作为外地人不了解本地情况，领取购房发票才意识到多付款。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告骆星权的人口信息查询表、被告保利公司的企业信息打印件、签购单、收据、工商银行支付凭证打印件、工商银行支付凭证、借记卡账户历史明细清单、商品房销售合同、发票、承诺书、连祖伟的身份证复印件、原告的身份证复印件、企业机读档案等级资料、企业机读档案变更资料、催告函，对于两被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于两被告有异议的证据，本院作如下认定：原告提交的承诺书、连祖伟的身份证复印件，因连祖伟本人并未到庭接受询问，该组证据的真实性及与本案的关联性无法确认，本院不予采信；原告的身份证复印件，并不足以证明校对人“李思敏”与收据上“李”字签名人员为同一人，原告应承担举证不能的不利风险，对该组证据本院不予采信；原告提交的催告函，系原告单方制作，也并无相关的投递记录，不能证明已送达给被告保利公司，本院对该证据不予确认。被告骆星权向本院提交了保利东瑞广场认购书、解除合同确认函复印件、指定签约人确认函复印件，原告对认购书真实性无异议，本院予以确认；解除合同确认函复印件、指定签约人确认函复印件可以与被告保利公司提交的解除合同确认函、指定签约人确认函对应，本院予以确认。被告保利公司提交了合同编号为2017030921401的《商品房买卖合同》、指定签约人确认函、解除合同确认函、告知函、购买商品房须知、商品房认购书、增值税普通发票，原告及被告骆星权对真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，保利公司作为出卖人，佛山市林硕贸易有限公司作为买受人，双方共同签订编号为2017030921401的《商品房买卖合同（现售）》一份，约定佛山市林硕贸易有限公司向保利公司购买坐落于乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路109号保利东瑞广场项目中的2座1401室；该商品房的房产测绘机构为佛山市城市规划勘测设计研究院，其实测建筑面积共45.21平方米，其中套内建筑面积33.29平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11516.4元，总价款为383381元等内容。骆星权作为佛山市林硕贸易有限公司的委托代理人亦在上述《商品房买卖合同（现售）》中签字确认。据骆星权在庭审中陈述，《商品房买卖合同（现售）》签订之后，佛山市林硕贸易有限公司即委托房产中介公司为其销售案涉房产。2017年4月25日，林红作为认购方，与销售代表“信保”（骆星权在庭审中陈述“信保”为佛山市林硕贸易有限公司委托的房产中介公司）签订《保利东瑞广场认购书》一份，约定认购方认购广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会佛山新城裕和路109号保利东瑞广场2座1401号单位（下称该物业），该物业的建筑面积为45.21平方米，套内建筑面积约为33.29平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）；认购价542972元，其中优先购买权金额159591元，定金20000元于2017年4月25日支付，余款139591元于2017年5月10日前支付、合同价383381元，首期款：合同价50%即193381元须于2017年5月30日买卖合同打印前付清；以顺德区保利房地产开发有限公司开具的收据为准，其他票据一律无效、按揭款：合同价的50%即190000元，办理银行按揭（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）等内容。双方还对交楼时间、装修标准、认购方责任内容也进行了约定。上述认购书签订后，林红于2017年4月25日通过刷卡方式向佛山市林硕有限公司支付了20000元，又分别于2017年4月26日和2017年5月15日通过银行转账的方式向骆星权的银行账户支付了30000元和109591元。2017年6月15日，佛山市林硕贸易有限公司向保利公司发出《指定签约人确认函》，载明“根据贵我双方之间于2017年3月9日签订的《保利东瑞广场2座及3座买卖合同》，我司指定保利东瑞广场2座（1401）的签约人为林红；该商品房预售建筑面积为45.21平方米，套内面积为33.29平方米，合同总价款为383381元；付款方式为一次性：首期款83381元于2017年6月15日支付、二期款100000元于2017年8月31日支付、余款200000元于2017年10月31日支付。我司特此确认以上签约人由我司指定，且我司已对指定签约人的购房资格等进行审查。若因我司审查不严造成贵司损失的，我司自愿按照补充协议的约定向贵司支付违约金”等内容。同日，佛山市林硕贸易有限公司还向保利公司发出《解除合同确认函》，载明“我司与佛山市顺德区保利房地产有限公司于2017年3月9日就购买位于乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路109号保利东瑞广场2座1401号物业（下称该商品房）签订了商品房买卖合同及其补充协议（下称买卖合同），该商品房购房款为383381元，建筑面积45.21平方米，套内建筑面积33.29平方米。现我司确认买卖合同解除，佛山市顺德区保利房地产有限公司有权将商品房另行销售”。保利公司作为卖方，林红作为买方，双方于2017年6月15日签订《商品房认购书》，约定买方自愿认购卖方保利东瑞广场（2座）项目的第2座1401室，套内建筑面积33.29平方米；按照套内建筑面积计算，本房地产单价为每平方米11516.4元，总价款为383381元；付款方式为分期付款，签订本认购时，买方应向卖方支付订金30000元；自签订本认购书之日起1日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同等内容。同日，保利公司作为出卖人，林红作为买受人，双方签订了合同编号为X197277号的《商品房买卖合同》，约定林红向保利公司购买坐落于乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路109号保利东瑞广场2座1401室，建筑面积为45.21平方米，其中套内面积为33.29平方米，该商品房单价为每平方米11516.4元，总价款为383381元；买受人采用分期付款的方式付款，首期房价款83381元于2017年6月15日前支付，二期款100000元于2017年8月31日前支付，余款200000元于2017年10月31日前支付等内容。《商品房买卖合同》签订后，林红依约向保利公司支付了全部购房款383381元，保利公司亦依约向林红交付了案涉商品房。另查明，根据工商登记信息显示，2017年3月6日至2018年8月1日期间，骆星权为佛山市林硕贸易有限公司的股东。本院认为，根据《保利东瑞广场认购书》的约定，原告购买案涉商品房所需支付的对价，即认购价包括优先购买权金额159591元及合同价383381元，本案存在争议的系优先购买权金额159591元。对于该优先购买权金额，原告在签订《保利东瑞广场认购书》时系明确知悉且同意支付的，原告在庭审中亦陈述销售人员曾向其解释优先购买权金额的相关情况，以及其在选择商品房考虑每平方米单价时亦是以认购价作为参考。又根据被告骆星权的陈述及被告保利公司提交的其与佛山市林硕贸易有限公司之间签订的《商品房买卖合同（现售）》可以证明，收取优先购买权金额159591元的主体系佛山市林硕贸易有限公司（其中20000元直接支付至佛山市林硕贸易有限公司账户，另外139591元由佛山市林硕贸易有限公司委托被告骆星权收取），而佛山市林硕贸易有限公司在原告购买案涉商品房前已与被告保利公司就案涉商品房签订《商品房买卖合同（现售）》，且被告保利公司系基于佛山市林硕贸易有限公司的指示才与原告签订后续的《商品房买卖合同》，鉴于被告保利公司与佛山市林硕贸易有限公司之间存在约定，如原告不同意支付优先购买权价格，其也无法从被告保利公司处直接购得案涉商品房。因此，案涉合同的标的物及价格是双方自愿选择的结果，该优先购买权金额的约定是原告与佛山市林硕贸易有限公司双方之间的真实意思表示。原告通过向佛山市林硕贸易有限公司支付优先购买权金额后取得案涉商品房的购买权，亦实际与被告保利公司签订《商品房买卖合同》并取得案涉商品房的所有权，原告与佛山市林硕贸易有限公司之间的权利义务终结，现其又起诉要求被告骆星权、保利公司退还优先购买权金额159591元并无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告认为优先购买权金额的约定违反了《商品房销售明码标价规定》第十三条、第十五条，《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，但其并未提供相关证据证明被告保利公司在销售案涉房屋时存在违反上述规定的行为，应承担举证不能的不利风险，对于原告的该项主张，本院不予采纳。综上所述，原告林红的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告林红的全部诉讼请求。案件受理费3491.82元，减半收取计1745.91元，由原告林红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年六月十一日书记员  霍惠梅