河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异45号 案外人：邢台市教育建筑有限公司，住所地邢台市桥**新华南路长安巷**。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京迅起律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，案外人对本院查封的位于邢台市石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求法院依法中止对位于邢台市石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号房产的执行，解除对上述房产的查封。事实与理由：2014年6月10日，案外人承包建设由福麟公司开发的位于邢台市邢和公路以北、西外环以东的福麟小镇（南石门）1＃、2、3＃、4＃、5＃楼、Ｓ1、Ｓ2楼及地下车库工程，因福麟公司欠案外人工程款，2016年12月20日双方签订《协议书》，同意用部分欠款人民币2617160元购买福麟公司开发建设的福麟小镇（南石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号房产，并将上述房产登记在案外异议人名下。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇（南石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已实际购买了上述房产及车位，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议。请求贵院解除对该房产的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号房产的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人邢台市教育建筑有限公司没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人邢台市教育建筑有限公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人邢台市教育建筑有限公司仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人邢台市教育建筑有限公司的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人邢台市教育建筑有限公司不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，邢台市教育建筑有限公司的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，福麟公司已实际将涉案房产位于邢台市石门）1-2-1201号、1-1-101号、2-2-102号、2-2-501号、3-2-1801号、4-1-401号、5-2002号七套房产出售给案外人。2014年6月10日，案外人承揽了福麟公司开发的位于邢台县福麟小镇项目（南石门）工程施工建设，并与福麟公司签订河北省建设工程施工合同，因福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程施工款，2016年12月20日，经双方协商共同签订协议书，福麟公司用位于1-2-1201号、1-1-101号、2-2-102号、2-2-501号、3-2-1801号、4-1-401号、5-2002号七套房产抵付2617160元工程款，同时于2016年12月20日当天福麟公司向案外人出具上述七套房产的收据及福麟小镇（南石门）认购书，至此，涉案房产已实际出售给案外人。 案外人为证明其主张向本院提交了以下证据： 证据一、邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订的河北省建设工程施工合同； 证据二、福麟公司与邢台市教育建筑有限公司签订的协议书； 证据三、福麟公司与邢台市教育建筑有限公司签订的福麟小镇（南石门）认购书七份； 证据四、福麟公司出具的房款收据七份。 武大秀针对案外人提交的以上证据提出以下质证意见： 对证据一合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该合同不能证明邢台市教育建筑有限公司已经履行合同义务，也不能证明福麟公司欠邢台市教育建筑有限公司工程价款的事实。 对证据二协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明福麟公司与邢台市教育建筑有限公司之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益。 对证据三真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人邢台市教育建筑有限公司在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据四真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外异议人没有向福麟公司支付购房款。 福麟公司、贺志强的质证意见为，对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台县石门）的1-2-1201号、1-1-101号、2-2-102号、2-2-501号、3-2-1801号、4-1-401号、5-1-2002号七套房屋。 邢台市教育建筑有限公司称，2014年6月10日，案外人承包建设由福麟公司开发的位于邢台县石门）1＃、2、3＃、4＃、5＃楼、Ｓ1、Ｓ2楼及地下车库工程，因福麟公司欠案外人工程款，2016年12月20日双方签订协议书，约定福麟公司用开发建设的福麟小镇（南石门）1-2-1201号、2-2-501号、1-1-101号、3-2-1801号、5-2002号、4-1-401号、2-2-102号七套房产抵顶案外人工程欠款2617160元。福麟公司与案外人分别签订了七套福麟小镇（南石门）认购书，福麟公司给案外人出具了房款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人系基于以物抵债与福麟公司签订房屋认购书，案外人不属于房屋的买受人、商品房消费者，不能适用上述司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案案涉房产系由福麟公司开发，案外人不属于权利人，其权利不能够排除执行。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回邢台市教育建筑有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年六月九日 书记员  陈 爽