山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终507号上诉人(原审原告)：贠桂荣，女，1971年7月14日出生，汉族，住大同市云冈区口泉乡米庄**。被上诉人(原审被告)：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，，住所地大同市矿区恒安新区****。法定代表人：朱加强，总经理。委托诉讼代理人：刁鸿婕，山西民仁律师事务所律师。上诉人贠桂荣因与被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贠桂荣、被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刁鸿婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贠桂荣上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案中，在房屋价款中扣减三年租金并不能证明被上诉人已经完成了交付,上诉人要求被上诉人交付商铺的请求有事实和法律依据；二、交付房屋应该具备何种标准，被上诉人作为开发商具有告知释明义务，未告知系产权式商铺、故意隐瞒房屋实际状况的，应由其承担责任，且地上划线不具备构造上的独立性，更没有使用上的排他性，设立隔断区分商铺才具有合理性；三、上诉人认为被上诉人已涉嫌刑事犯罪，应以非法吸收公众存款罪追究其刑事责任。如被上诉人既不交房又不退还房款,应中止审理该案，移交公安处理；四、被上诉人出售房屋是假,实质是以售后包租、返租的形式行非法集资之实，双方签订的合同无效。山西佳家玛房地产开发有限责任公司辩称，原判正确，应予维持。一、上诉人与被上诉人签订的买卖合同系双方自愿达成，商铺工程质量合格、各项手续齐备，不存在法律规定的无效情形；二、被上诉人已按照《商铺租赁合同》将商铺交付给案外人京都商贸公司，商铺占有人并非被上诉人，上诉人要求被上诉人交付商铺、支付违约金于法无据；三、被上诉人未实施变相包租返租及非法吸收公众存款行为，且被上诉人无义务交付有隔断、门的商铺。四、案外人京都商贸有限公司已经履行交铺义务，由于上诉人拒绝收铺，因此所造成的损失应当由过错方上诉人自行承担。五、本案中个别业主手续不全，如没有签订买卖合同、没有增值税专用发票等，这是由于业主没有足额缴纳购铺款、按照相关规定或者拒不签订、领取相关文书所造成的，过错和违约责任应当由业主承担。在没有补齐相关费用和手续之前，对其无法办理产权登记，应当由自身承担全部责任。贠桂荣向一审法院起诉请求：判令被告向原告交付使用位于京都国际广场第1号楼2378号商铺房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金30965.89元（以基数188357元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止）。一审法院认定事实：2017年5月19日,原告与大同市京都商贸有限公司签订《京都国际广场商铺租赁合同》,合同约定:原告将位于大同恒安新区京都国际广场A座2层2378号,建筑面积20.46平方米的房屋出租给大同市京都商贸有限公司,租赁期限为三年,自2015年5月1日起计算。2017年7月17日,原告与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,合同约定,原告购买被告第A座2层2378号房,建筑面积20.46平方米,套内建筑面积10.42平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.04平方米,房屋每平方米9206.11元,打折以及折抵返还三年房租款后实际成交总房款为188357元。2017年5月19日,原告与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司签订《承诺协议》,协议约定:原告可以用现持有的认购协议和收据去被告售楼部换回第一次购铺时的认购协议和收据,在办理产权登记时,网签合同的面积与产权登记面积不一致,如有差异,产权登记面积比网签合同面积大的,被告承诺原告无需补交差价,产权登记面积比网签合同面积小的,被告在30个工作日内双倍退还因面积减少形成的差价给原告,网签合同的附件一已经标明商铺的位置、铺号,此附件与产权证上的位置、铺号将会一致,原告与大同市京都商贸有限公司租赁合同到期后,如不再续约,由被告在30个工作日到实地标注地标、商铺位置,原告的产权证书是一户一本,三年租约到期后,原告如不继续租赁给大同市京都商贸有限公司,原告可选择自己经营或租赁,产权证办下后,原告有权出售自由产权商铺。2017年5月19日,原告与大同市京都商贸有限公司签订《承诺协议》,协议约定:原告将自有位于大同市恒安新区D区京都国际广场A座的商铺出租给大同市京都商贸有限公司,在此期间原告同意大同市京都商贸有限公司将该商铺再行转租,以实现大同市京都商贸有限公司对整体商业的统一管理,双方约定商铺租金按照购房总价乘以年租金百分比的方式计算,被告对大同市京都商贸有限公司的承诺承担保证义务。一审法院认为，本案的争议焦点是被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务及被告所交付的商铺的物理形态是否合适。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付房屋的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付房屋的义务，原告再次要求被告交付房屋的诉讼请求没有事实及法律依据。对于原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格的问题。本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。一审法院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座2层2378号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十六条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：驳回原告贠桂荣其他的诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，由原告贠桂荣负担。本院二审期间，被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司提交了业主选择商铺现场照片、商铺沙盘照片、商场实际照片及商铺交接书，欲证明业主购买的商铺是非独立空间的商铺，且被上诉人已将商铺按照《“京都国际广场”商铺租赁合同》出租给案外人大同市京都商贸有限公司。上诉人对业主选择商铺现场照片、商铺沙盘照片、商场实际照片予以认可，对商铺交接书不予认可。对一审判决中双方均无异议的事实，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1.本案《大同市商品房买卖合同》是否有效？2.被上诉人是否应当交付商铺？3.被上诉人是否应当承担违约责任？关于合同效力的问题，本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《大同市商品房买卖合同》意思表示真实，无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效。上诉人主张被上诉人以出售房屋为名、行非法集资之实，双方签订的合同无效，但并未提供充分证据证明其主张，其该项上诉理由不能成立，对其该项上诉请求本院不予支持。关于是否应交付商铺的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有规定的除外。”本案中，上诉人与案外人大同市京都商贸有限公司于2017年5月19日签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，约定将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年，从2015年5月1日起计算，并约定上诉人全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被上诉人办理商铺验收及交付等相关手续。被上诉人已按照约定将商铺交付给案外人大同市京都商贸有限公司，上诉人基于租赁合同法律关系已实际上对涉案商铺间接占有，被上诉人已履行了“房屋交付使用”的义务，故上诉人要求被上诉人再次交付涉案商铺的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任的问题，上诉人主张涉案商铺无隔断墙、无门、无独立使用性，被上诉人应承担违约责任。本院认为，对于交付商铺应该具备何种标准，双方签订的认购协议书和商品房买卖合同中均未作出约定。且本案涉讼商场作为一个整体，在物理上虽没有隔断，但在法律上是完全能够划分为不同的单元空间并标明其具体所在区域位置的。这样的特点表明，每个产权单元虽无固定独立的构造予以实际隔断区分，但并不妨碍产权人采用简便的构造自行隔断区分，其在法律和物理上都存在独立使用性。故上诉人主张涉案商铺缺乏独立使用性，无事实和法律依据。综上，被上诉人已履行合同约定的交付义务，且交付的商铺形态合适，不存在违约行为，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，贠桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由贠桂荣负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 智绪鲁审判员 王利东二〇二〇年六月十二日书记员 段诗静