上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13502号原告：复邦文化创意发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路******。法定代表人：蒋萍，董事长。委委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海韩明志律师事务所律师。被告：许晓芬，女，1982年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇新苗村**。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。原告复邦文化创意发展(上海)有限公司(以下至本判决主文前简称复邦公司)诉被告许晓芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月3日因疫情影响中止审理，于2020年6月17日恢复并公开开庭进行了审理。原告复邦公司的法定代表人蒋萍及委托诉讼代理人高国治和被告许晓芬及其委托诉讼代理人陈洪亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复邦公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告搬离并清空位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋和8幢201、202、203、205室房屋(以下简称系争房屋)内的物品后返还原告；2.判令被告支付原告租金及使用费【租金和使用费的计算方式为：自2019年4月19日起暂计至2019年10月8日原告断水、断电之日止，2019年4月19日起至2019年5月19日期间按照月租金人民币(以下币种相同)113,760元标准计算，2019年5月20日至2019年10月8日期间按照月租金117,173元计算】；3.判令被告支付原告2019年7月19日至2019年9月30日期间的按每月每平方米物业管理费13.8元、总计面积1,100.6平方米计算的物业费36,452元；4.诉讼费由被告承担。原、被告在庭审过程中均确认：2019年7月19日之前的租金及物业管理费已经全部用保证金予以抵扣。故原告将诉讼请求2调整为：要求被告支付自2019年7月20日起暂计至2019年10月8日止、按月租金标准计算的租金和使用费；将诉讼请求3调整为：被告支付2019年7月20日至2019年9月30日按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费；并增加一项诉讼请求为：要求确认原、被告之间的租赁合同于2019年6月30日解除。事实和理由：2015年2月10日,原告作为承租方与作为出租方的格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司(以下简称格来纳亚洲公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告向出租方承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX-XXX幢(建筑面积5,164.22平方米)和5-12幢(建筑面积11,632.36平方米)房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日。2016年5月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：租赁房屋为上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室，计租面积469平方米；8幢201室、202室、203室、205室，计租面积为631.6平方米,总计租面积为1,100.6平方米；租赁期限自2016年5月20日至2023年5月19日；6幢101室房屋租金标准为每平方米每天为4.15元,月基本租金为59,201.5元；201室、202室、203室、205室房屋租金标准为每平方米每天计2.5元,月基本租金为48027.9元,合计月租金为107,230元；自第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增百分之三，即自2019年5月20日至2020年5月19日该房屋月租金为117,173元；房屋的物业管理费为每平方米每月计13.8元；租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致原告不能履行出租义务，原告应提前通知被告，被告同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为原告违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。原、被告双方租赁合同约定的租赁房屋所在地块因康桥镇御桥社区02单元NH12-04地块配套小学新建工程项目需要，2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含双方租赁合同约定的房屋。原告自2019年4月26日起通过多种方式发出通知，告知被告租赁房屋因政府征收需要解除合同、腾空物品、交换房屋并及时办理交房手续等，但被告拒绝配合原告办理交房手续，至今仍然占用所租的房屋。被告租金已支付至2019年4月19日，至2019年10月14日欠付房屋租金及占用费682329元(按月租金标准计算)。物业费已付至2019年7月19日，至2019年9月30日欠付物业费36452元。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告许晓芬辩称：不同意原告的诉请。因原告的行为会损害被告利益，故被告不同意搬离。2019年4月25日发出征收公告，征收工作进展缓慢，2019年6月21日原告张贴了解除合同通知前，原告与被告之间没有任何协商，解除合同通知上不但有原告盖章还有征收部门的盖章。被告据此认为既然有征收部门的盖章，应该对小商户予以补偿。当时，有人出现要评估，在原告的安排下也确实有人来过，但未表明是否是正式的评估。直到开庭也没有一个评估结果。基于征收原告提解除合同是可以的，但双方的租赁合同关系有相对性，应当给予被告补偿。被告也投入了装修费用。原告却声称原、被告之间的租赁合同没有任何补偿，政府的补偿有就有没有就没有。双方在协商过程中，用押金抵扣租金到2019年7月19日。被告承租房屋用于开设幼教，因征收启动，会员纷纷退款，至2019年7月20日时幼教部分就停止，涉及面积665.6平方米。原告要求被告搬离，补偿事宜与被告避而不谈。征收决定也在行政诉讼中，目前尚未结论。原告的诉请1不具备条件。关于租金及使用费。根据在案证据可以显示4-7月用押金抵扣租金的方式支付租金的，从2019年7月20日开始按照双方的协商，被告愿意将房屋返还原告，但需要原告给予被告补偿，遭到原告拒绝，双方无法达成一致意见。轻餐饮部分涉及面积413.2平方米，因受到征收影响，2019年7月19日双方协商未成，2019年10月1日原告强行将断水断电并封门，空关至今。2019年7月20日至2019年10月1日期间被告轻餐饮部分营收锐减，对该期间的租金被告愿意承担25%。2019年7月19日至2019年9月30日期间的物业管理费只愿意承担25%。本院经审理，由原、被告对原告与格来纳亚洲公司签订的房屋租赁合同、房地产权证、关于同意在康桥路XXX号建设文化创意产业园的函、原、被告之间签订的租赁合同、公告、国有土地上房屋征收决定、2019-4-26通知、2019-5-20通知、合同解除及离场通知、关于合同解除后续事项通知、关于康桥路XXX号配合政府征收的交房通知、关于康桥路XXX号配合政府征收交房的再次通知、关于广大业主就近期创智良仓园区出现若干拆迁问题请物业作明确答函及回复、电子邮件、2019.10.29浦东新区建交委国有土地上非居住房屋征收初步评估结果公示、被告发给原告的两份申请书及原告回函、关于使用租赁保证金冲抵租金及物业管理费的协议书等证据进行举证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：2015年2月10日,原告作为承租方与作为出租方的格来纳亚洲公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向出租方承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX-XXX幢(建筑面积5,164.22平方米)和5-12幢(建筑面积11,632.36平方米)房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日。2016年5月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：租赁房屋为上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室，计租面积469平方米；8幢201室、202室、203室、205室，计租面积为631.6平方米,总计租面积为1,100.6平方米；租赁期限自2016年5月20日至2023年5月19日；6幢101室房屋租金标准为每平方米每天为4.15元,月基本租金为59,201.5元；201室、202室、203室、205室房屋租金标准为每平方米每天计2.5元,月基本租金为48,027.9元,合计月租金为107,230元；自第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增百分之三，即自2019年5月20日至2020年5月19日该房屋月租金为117,173元；房屋的物业管理费为每平方米每月计13.8元；租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致原告不能履行出租义务，原告应提前通知被告，被告同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为原告违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。原、被告双方租赁合同约定的租赁房屋所在地块因康桥镇御桥社区02单元NH12-04地块配套小学新建工程项目需要，2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含双方租赁合同约定的系争房屋。原告自2019年4月26日起通过多种方式发出通知，告知被告租赁房屋因政府征收需要解除合同、腾空物品、交换房屋并及时办理交房手续等。其中，原告于2019年6月21日出具《合同解除及离场通知》，通知被告于2019年6月30日解除租赁合同，并要求被告于2019年7月31日前搬离房屋。后被告未与原告办理交房手续。原、被告在庭审过程中均确认：被告2019年7月19日之前的租金及物业管理费已经全部用保证金予以抵扣。原告确认2019年10月8日对系争房屋停水、停电。被告称原告自2019年10月1日起停水、停电并封门至今，但未举证予以证明，故对被告的上述辩称意见不予采信。本院根据原告的自认，认定原告自2019年10月8日起对系争房屋停水、停电。格来纳亚洲公司因对浦东区政府的征收决定不服，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼，案号(2019)沪01行初185号，请求撤销浦东区政府作出的征收决定。一审经审理后驳回了格来纳亚洲公司的诉请。格来纳亚洲公司提起上诉，二审于2020年5月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告之间关于系争房屋的租赁合同关系，系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。双方所签的《租赁合同》约定：租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致原告不能履行出租义务，原告应提前通知被告，被告同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为原告违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。现因上海市浦东新区人民政府2019年4月25日发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》、征收系争房屋，原告于2019年6月21日通知被告自2019年6月30日解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，故本院确认双方的《租赁合同》于2019年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当腾空并返还原告系争房屋，故原告要求判令被告搬离并清空系争房屋的物品后返还原告系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告租金已经支付至2019年4月19日，原、被告庭审中均确认已用被告所付的保证金抵付了被告2019年7月19日前的租金、使用费和物业管理费。被告尚未支付自2019年7月20日起的房屋使用费及物业管理费。现原告要求被告支付2109年7月20日起至原告停水、停电日即2019年10月8日止参照月租金117,173元计算的房屋使用费及要求被告支付2019年7月20日起至2019年9月30日止按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告复邦文化创意发展(上海)有限公司与被告许晓芬之间关于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋和8幢201、202、203、205室房屋的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告许晓芬于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告复邦文化创意发展(上海)有限公司上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋和8幢201、202、203、205室房屋；三、被告许晓芬于本判决生效之日起十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司支付2019年7月20日起至2019年10月8日止参照月租金117,173元计算的房屋使用费及2019年7月20日至2019年9月30日按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,987.81元，减半收取计5,493.91元，由原告复邦文化创意发展(上海)有限公司负担115.91元，由被告许晓芬负担5,378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年六月二十九日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。