福建省仙游县人民法院执 行 裁 定 书（2020）闽0322执异12号案外人：刘建庭，男，1955年1月26日出生，汉族，住福建省仙游县。申请执行人：仙游县仙财国有资产投资营运有限公司，住所地仙游县财政局，统一社会信用代码91350322683094340N。法定代表人：杨秋武。被执行人：福建省鑫港城粮食物流配送有限公司，住所地仙游县枫亭镇公园路**，统一社会信用代码91350300671941602A。法定代表人：朱泽明。被执行人：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地仙游县枫亭镇工业路**，统一社会信用代码91350300705343134U。法定代表人：朱泽明。被执行人：朱建峰，男，1971年4月8日出生，汉族，住仙游县。被执行人：朱慧梅，女，1978年6月24日出生，汉族，住仙游县。被执行人：郑一冰，男，1982年9月10日出生，汉族，住仙游县。被执行人：林梅红，女，1974年8月18日出生，汉族，住仙游县。被执行人：朱建平，男，1973年5月16日出生，汉族，住福建省仙游县。被执行人：薛丽霞，女，1977年10月12日出生，汉族，住仙游县。在本院执行申请执行人仙游县仙财国有资产投资营运有限公司（以下简称“仙财国有资产投资公司”）与被执行人福建省鑫港城粮食物流配送有限公司（以下简称“鑫港城公司”）、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称“建峰公司”）、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞借款合同纠纷一案中，案外人刘建庭对本院查封被执行人朱建峰名下两处房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人刘建庭称，请求撤销（2017）闽0322执1905号执行裁定书及协助执行通知书，并解除对其所有的坐落于仙游县［房权证号：仙游房权证鲤字第**；国有土地使用权证：仙国用（2011）第163811号］、仙游县枫亭镇公园路8号第1号楼靠西2层202［房权证号：仙游房房权证鲤字第**；有土地使用权证：仙国用（2011）第163812号］房地产的查封。事实和理由：2016年4月11日，案外人与被执行人朱建峰签订《房屋买卖协议书》一份，约定朱建峰将其所有的位于仙游县两处房地产以1069.5138万元转让给案外人，并约定2016年4月11日案外人先行支付购房款939.5138万元，尚余130万元等朱建峰将房产全部手续过户至案外人名下时一次性付清等内容。合同签订后，其依约向朱建峰支付了相应的购房款，朱建峰也将上述两处房产交由其占有、使用。至此，法院所查封的朱建峰所有的上述房地产已完全属于案外人所有，案外人也已完全占有、使用、收益该房产，并于2017年1月6日将上述房产出租、收益。直到法院2020年6月1日继续查封上述房地产时案外人才知悉其购买的上述房地产被查封。执行法院查封行为侵犯其合法权益，也不符合法律关于执行的规定，应予解除。申请执行人仙游县仙财国有资产投资营运有限公司称，案外人刘建庭的异议不能成立，应予以驳回。被执行人朱建峰在2015年1月20日已将案涉房地产用作抵押物设定抵押担保，（2017）闽0322民初4310号调解书也约定抵押权人有权将包括朱建峰所有的案涉房地产在内的设定抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。案外人刘建庭主张的房屋买卖不成立，不能对抗抵押担保。本院查明，2015年1月20日，建峰公司、朱建峰、林梅红、朱建平和薛丽霞分别与中国农业银行股份有限公司仙游县支行签订《最高额抵押合同》一份，约定：建峰公司、朱建峰、林梅红、朱建平和薛丽霞自愿为抵押权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行自2015年1月20日起至2018年1月19日止与债务人鑫港城公司办理约定的各类业务所形成的债权提供最高额抵押担保。其中，朱建峰以其所有的坐落在仙游县地产［房权证号：仙游房权房权证鲤字第**；土地使用权证：仙国用（2011）第163811号］、坐落于仙游县地产［房权证号：仙游房权证房权证鲤字第**；地使用权证：仙国用（2011）第163812号］作为抵押物设定抵押，并于2015年1月20日办理了抵押登记手续。2015年7月23日，朱慧梅、郑一冰、朱建峰与中国农业银行股份有限公司仙游县支行签订《保证合同》一份，约定朱慧梅、郑一冰、朱建峰自愿为债权人中国农业银行股份有限公司仙游县支行按《商业汇票银行承兑合同》与债务人鑫港城公司形成的债权提供连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。同日，中国农业银行股份有限公司仙游县支行与鑫港城公司签订《商业汇票银行承兑合同》，约定承兑人中国农业银行股份有限公司仙游县支行同意承兑鑫港城公司提交的编号为3503012015000163101、3503012015000163102的《商业汇票银行承兑清单》所列的商业汇票。2015年7月23日，鑫港城公司交付了汇票的开证保证金后，中国农业银行股份有限公司仙游县支行依约签发汇票6张。2016年1月23日，汇票到期，鑫港城公司未按期足额交存。2016年1月25日，中国农业银行股份有限公司仙游县支行按约依票付款，为此垫款1290万元。2016年4月11日，案外人刘建庭与朱建峰签订《房屋买卖协议书》一份，约定：朱建峰自愿将其坐落在仙游县枫亭镇公园路8号第1号楼2层201、202房屋出卖给刘建庭，买受人于签约当日先行支付给出卖方部分购房款共计人民币9395138元，尚余人民币1300000元，待出卖方将房产全部手续过户到买受人名下当日，由买受人一次性支付余款；因出卖方将该两处房产抵押给银行，故出卖方承诺在2018年4月11日前办妥银行贷款关系，为买受人办理产权过户手续；出卖方因房产抵押给银行等其他原因，造成本合同未能履行的，出卖方应在合同中断之日退还买受人先行支付的购房款，并向买受人支付已付款50%的违约金等内容。朱建峰于同日出具内容为“今收到刘建庭交给本人的建福小区1号楼2层购房款，人民币玖佰叁拾玖万伍仟壹佰叁拾捌元整。（该款项系以前借款和利息。）”的收条交刘建庭收执。2017年5月8日，因鑫港城公司尚欠垫款1276.7560万元，中国农业银行股份有限公司仙游县支行诉至本院请求处理。中国农业银行股份有限公司仙游县支行与鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞借款合同纠纷一案，本院经审理后依法作出（2017）闽0322民初4310号民事调解书。中国农业银行股份有限公司仙游县支行于2017年5月17日向本院申请强制执行。因被执行人鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞未能自觉履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年5月17日作出（2017）闽0322执1905号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封被执行人建峰公司名下编号为仙政房权证Ｇ房权证ＧＹ字第**、2003）第150093、150094号的房地产、被执行人朱建峰名下编号为仙游房权证鲤字房权证鲤字第××、2号、仙国用（2011）第163811、163812号房地产、被执行人朱建平、薛丽霞名下编号为仙政房权证ＦＴ房权证ＦＴ字第**、共字第××号、仙国用（2003）第0152227号的房地产。本院于2018年11月21日根据仙游县仙财国有资产投资营运有限公司的书面申请作出（2017）闽0322执1905号之二执行裁定书，裁定变更仙游县仙财国有资产投资营运有限公司为本案申请执行人。2020年5月15日，本院依法作出执行裁定书，继续查封被执行人朱建峰上述抵押房地产等。以上事实，有朱建峰与中国农业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》，房地产抵押清单，仙游房权证鲤字第房权证鲤字第**、11）第163811号、仙游房权证鲤字第×房权证鲤字第**仙）第163812号房地产的房屋所有权证、国有土地使用权证，（2017）闽0322民初4310号民事调解书，（2017）闽0322执1905号执行裁定书等证据证实。本院认为，涉案异议标的物于2011年5月19日登记在被执行人朱建峰名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，应认定朱建峰是该不动产的权利人。案外人现提供《房屋买卖协议书》和收条各一份，主张无过错不动产买受人物权期待权。从朱建峰出具的收条的内容和案外人的自认事实看，已付房款实为借款本息，双方的基础关系是借贷关系，而非买卖关系。另外，案外人与朱建峰签订房屋买卖协议前，朱建峰已将异议标的物设定抵押，并办理了抵押物登记手续，法院的生效法律文书也确定抵押权人对该抵押物享有优先受偿权。因此，本案这种抵押在前，买受人签订合同、付款、占有在后的情况，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件，无过错不动产买受人物权期待权并未成立，不存在对抗抵押权的情形。本案主债务人未履行裁判义务，本院裁定查封抵押人朱建峰的抵押房地产，符合法律规定。案外人刘建庭的异议请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘建庭的执行异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。审判长  郑新潮审判员  鲍巧新审判员  郑凌琳二〇二〇年六月二十九日书记员  庄美岭附：相关法律规定《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。