河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初51号 原告梁转华，女，1974年5月12日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人王江魁，男，河北驰峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人赵海峰，男，河北驰峰律师事务所律师。 被告孙卓，女，1977年2月11日出生，汉族，住北京市东城区。 被告李凌慧，女，1991年6月6日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人束招美，女，汉族，1965年4月5日出生，住北京市东城区，系被告李凌慧母亲。 原告梁转华与被告孙卓、李凌慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁转华及其委托诉讼代理人王江魁,被告孙卓,被告李凌慧的委托诉讼代理人束招美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁转华诉称，2017年3月9日，原、被告在大厂回族自治县产经纪有限公司的居间服务下，原告将其名下位于大厂县房屋出卖给二被告，房屋面积为75.81平方米，房屋总价款为1900000元，房屋首付款（含定金）850000元，剩余房款1050000元通过银行贷款方式支付。二被告依约支付了首付款850000元，原告在收到首付款当日将房屋交付给二被告。2019年9月，原告取得涉案房屋不动产产权登记，后积极告知第三人督促二被告进行产权过户事宜，但二被告怠于办理过户。原告于2019年11月23日向二被告邮寄履行通知书，书面督促被告履行合同义务并以现金方式向原告支付剩余购房款，二被告亦不履行合同义务，故原告诉至法院，要求：1、请求法院依法确认原、被告于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效；2、请求法院依法判令二被告协助原告办理原告名下位于大厂县房屋{不动产产权证号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0022226号}的过户手续，过户至二被告名下；3、请求法院依法判令二被告给付原告剩余购房款1050000元、物业费2092.36元，共计1052092.36元并承担违约责任；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告孙卓辩称，首先在确认原、被告之间的房屋买卖合同的效力之前，应先确认我方是否具备购房资格；其次对于产权过户和尾款支付方式要按照合同约定履行；第三，被告没有违约，因为房产没有办理过户，无法做贷款，而且经评估贷款数额达不到1050000元，其无力以现金方式支付尾款；第四，对于物业费的主张不认可，另原告应自行承担诉讼费。 被告李凌慧的答辩意见与孙卓意见一致。 经审理查明，2017年3月9日，原告梁转华与被告孙卓、李凌慧在大厂回族自治县产经纪有限公司的居间服务下，签署了《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：原告将自己名下位于大厂回族自治县房屋出售给二被告。房屋成交总价1900000元，首付款（含定金）850000元，剩余房屋尾款1050000元通过银行贷款方式支付。因买受人自身原因未获取银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。出卖人应当在收到首付款850000元当日将涉案房屋交付买受人。2017年3月17日，二被告孙卓、李凌慧按约向原告梁转华支付了房屋首付款，原告亦按约将案涉房屋交付二被告。2018年6月23日原告缴纳涉案房屋2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2092.36元。 另查明，原告于2019年7月14日取得涉案房屋不动产权证书，产权证号为冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0022226号。后经大厂回族自治县产经纪有限公司与二被告协商过户事宜未果。2019年11月12日，原告梁转华向二被告邮寄催告履行通知书，要求二被告于收到通知之日起五日内协助原告梁转华办理涉案房产过户手续，并向银行办理房屋贷款手续；逾期未办理的，剩余房屋尾款以现金方式支付。经查询，该履行通知书于2019年11月14日由李凌慧本人签收。但二被告并未就上述履行通知作出明确回复。2019年11月19日，二被告向原告邮寄催告办理过户通知。 上述事实，有原告提交的大厂回族自治县不动产权证书、房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、物业费票据、被告提交的商品房买卖合同、房屋买卖合同、买卖定金协议书、补充协议书、履约通知书及原、被告当庭陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告梁转华与被告孙卓、李凌慧在大厂回族自治县产经纪有限公司居间服务下签订的《房屋买卖合同》及补充协议均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同缔约方应依约履行合同义务。本案中，二被告已经向原告支付了房屋首付款，原告亦将房屋交付给二被告。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书，具备办理产权变更登记手续的条件后，二被告应积极配合原告办理产权过户手续并向银行申请贷款，给付原告剩余房屋尾款1050000元。但是二被告在大厂回族自治县产经纪有限公司与其协商且原告发送催告履行通知书后，仍未协助办理过户手续及办理尾款贷款，怠于履行合同义务；二被告主张不具备购房资格，但未就此提交充分证据，对该抗辩，本院不予采信。对原告诉请要求二被告继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至二被告名下的诉讼请求予以支持；原告于2019年11月12日向二被告邮寄的履约通知书中载明，“要求二被告办理产权过户并向银行办理剩余购房款贷款事项，如未按期办理则需现金支付购房款。”该履约通知书二被告均已收悉，在二被告的回复函中未对原告主张的尾款支付方式表示异议，亦未实际去银行办理贷款。基于房屋买卖合同，出卖人的主要合同义务为依约交付房屋，买受人的主要合同义务为支付房屋价款。贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，否则有违公平原则。故对于原告要求二被告给付购房尾款1050000元的主张予以支持。因原告于2017年3月17日已将涉案房屋交付二被告实际使用，物业费应由二被告承担，故对原告诉请要求二被告支付2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2092.36元，予以支持。对于原告要求二被告按照日万分之五给付违约金的诉讼请求，因原告未就被告违约行为及违约损失提交充分证据予以证实，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告梁转华与被告孙卓、李凌慧于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效。 二、被告孙卓、李凌慧于本判决生效之日起十五个工作日内，协助原告梁转华将位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋产权变更登记至被告孙卓、李凌慧名下。 三、被告孙卓、李凌慧于本判决生效之日起二十个工作日内给付原告梁转华剩余房屋尾款1050000元、物业费2092.36元，两项合计1052092.36元。 四、驳回原告梁转华其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7135元，由被告孙卓、李凌慧负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审判员 顾 崴 二〇二〇年六月二十二日 书记员 李新培