北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初15170号原告：周丽明，女，1971年2月24日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王玉生，北京市旷博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广海，北京安朗律师事务所律师。被告：王水英，女，1983年2月26日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：向翠平，北京万圣律师事务所律师。被告：庞志奇，男，1974年11月5日出生，满族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：姚永会，广东泽正律师事务所律师。被告：吕金哲，男，1966年5月31日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：姜素强，北京百朗律师事务所律师。原告周丽明诉被告王水英、吕金哲、庞志奇确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈广海、被告王水英及其委托诉讼代理人向翠平、被告吕金哲之委托诉讼代理人姜素强、被告庞志奇之委托诉讼代理人姚永会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周丽明提出诉讼请求：一、请求判令被告王水英与被告吕金哲于2012年10月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、请求判令被告王水英与被告庞志奇于2018年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告吕金哲于1993年9月21日登记结婚，夫妻二人的婚姻状态一直维持至今。2006年12月份，原告与被告吕金哲共同购买了位于北京市房山区良乡镇北潞芳家园XX号楼X单元XXX号的房屋，该房屋为原告与吕金哲的婚内夫妻共同财产。2012年，被告吕金哲因其个人征信存在问题，不能在金融机构贷款，其为了满足借款需求，在原告不知情的情况下，和被告王水英串通，在中介公司的帮助下，以制作的虚假的离婚证为手续，制造了房屋为被告吕金哲个人所有的假象，将原告和被告吕金哲的共同财产出售给被告王水英，然后以被告王水英（其无不良记录）的名义，以诉争房屋做抵押，从中国建设银行获取贷款交给被告吕金哲使用。而在被告吕金哲、王水英所谓的房屋买卖过程中，被告王水英没有给付被告吕金哲一分钱。被告获知此事后，于2018年4月向房山区人民法院提出执行异议，要求法院中止执行。后于2018年6月27日向房山区人民法院提起了确认之诉，要求确认被告王水英与吕金哲签订的买卖合同无效。在整个过程中，被告王水英为非法占有原告的合法财产与被告庞志奇恶意串通，于2018年5月30日被告王水英与被告庞志奇签订了房屋买卖合同，以200万元的价格将涉讼房屋卖给了庞志奇。原告认为，被告王水英明知被告吕金哲卖房是假，使用贷款是真，获得房屋产权后与被告庞志奇串通将本不是她的房屋卖掉，其目的无疑是想非法占有原告的合法财产。二人违反了《合同法》第五十二条第二项关于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同的规定。故为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王水英辩称：不同意原告诉讼请求。关于本案原告说被告王水英与吕金哲签订的合同无效，我们在起诉书中没有见到原告所认为的法律依据，原告所说的是恶意串通，房屋交易在2012年10月17日就已经完成,并且在不动产中心登记过户，如果本案原告与被告吕金哲夫妻关系一直存在，原告不可能对房屋过户事实不明确。原告在起诉书中所述说王水英没有给付吕金哲一分钱与事实不符，起诉书中所述的从中国建设银行获取贷款交给吕金哲使用，与一分钱没给互相矛盾，买房款已经支付。被告王水英购买争议房产，交易过程中是以吕金哲授权委托的代理人发生的交易，双方之前根本不认识，所以没有恶意串通的可能。原告称以王水英的名义抵押贷款供吕金哲使用，意味着吕金哲应还该房屋产生的抵押贷款，而事实是因王水英无力偿还抵押贷款被银行起诉，如果是吕金哲自己的贷款只是以王水英的名义与事实不符，因为银行起诉的是王水英，没有起诉吕金哲，吕金哲对这个诉讼也不应承担任何义务。因王水英无力偿还所欠银行的贷款被西城法院强制执行。原告在起诉书中所说的2018年6月27日提起了确认之诉，对这个诉我们不清楚，至今我们没有接到法院的任何通知。2018年5月30日王水英在西城法院多次催促下为了避免房屋被拍卖损失更大，于是在中间人的帮助下找人卖了该房屋，并非与谁恶意串通。原告既然与被告吕金哲是夫妻，那么吕金哲在外欠大量外债的事情原告应是知晓的，本案争议房产证一直不在吕金哲的控制之下，原告对外债漠不关心，也不予理睬，所以吕金哲用共同的财产偿还共同的外债是理所当然的，原告不能以房产是自己的，让一个外人来偿还的情节是说不通的，请求法院驳回对原告的诉讼请求。被告吕金哲辩称：同意原告的诉讼请求。我和王水英认识，王水英是我朋友柳会新的小姨子，柳会新的媳妇是王水英的亲姐姐，王水英的丈夫我也认识。从建行借的两笔钱，一笔钱全部还给中介公司了，另一笔钱20万王水英一分没还，是我还的，王水英还到9万的时候就走了，剩下的20万全部都是我还的，王水英去台湾躲了三年，建行找不到她，找到我了。关于房子是我自己犯的错误，中介公司找了一帮人押着我到北京方正公证处作了公证，证明夫妻双方离婚，女方放弃房屋，制作了一个假的离婚证，让我拿着假的离婚证照了一张照片。王水英2016年从台湾回来跟她老公在北潞园我们见了两次面，我说慢慢的去还她的钱，王水英也同意了。2017年9月20日房价上涨，王水英的老公就动了歪心思了。王水英同意我分期还她钱，2017年9月8日后，王水英让我给她1万元，王水英同意我慢慢还她钱，但中间出现了一件事，我有一个朋友去世了，我没给她钱，所以王水英就反悔了，说再也不跟我私自了这件事了，她找人处理这个房。当时王水英找了一家房山的中介公司，但那个人知道是我的房子就没有接受王水英的建议，那个人就不想买涉案房屋了。王水英跟我非常熟，不是不认识。庞志奇说去看房了不是事实，我的母亲一直住在涉案房屋内，没有人去看过房。2018年8月庞志奇找了八个人强行的将我母亲从涉案房屋内拽了出来，当时我妹妹报警了，王水英和庞志奇说我母亲是那里的租户，从2006年12月我们就搬进去了，我们家所有人身份证的地址都是涉案房屋的地址。被告庞志奇辩称：一个诉讼中不能同时处理两份合同的法律纠纷，原告提出的第一、第二项诉讼请求分别涉及两份不同的合同，当事人不同，合同签订时间跨度六年，合同当事人的权利义务也并不相同，因此，我方认为原告的两项诉讼请求不应在一个诉讼中同时处理，也不具备合并审理的条件，请求法院按照民事诉讼法的规定，要求原告重新确认其诉讼请求，若原告坚持诉讼请求，确认2012年合同无效，那么庞志奇在本案中不是适格的被告，若原告坚持诉请确认2018年的合同无效，我方认为原告非房屋买卖合同的主体，根据合同相对性原则，合同的效力仅作用于当事人之间，合同以外的第三人不受合同效力的约束，无权就合同的效力提出主张，突破合同相对性必须有明确的法律规定。本案原告认为王水英取得房屋所有权无效，且与庞志奇串通侵害了其合法权益，但是根据（2017）京0111民初347号生效判决中已经查明且认定了王水英从吕金哲处购得房产的行为合法有效，王水英依法享有对房屋的占有、使用、处分、收益等权利，那么无论原告与吕金哲夫妻二人之间有任何矛盾和误会都无法对抗王水英对于房屋的所有权，更无权干涉王水英对于房产的后期处置。因此我方认为原告不具备请求确认王水英与庞志奇之间房屋买卖合同无效的主体资格。庞志奇对于诉争房产属于善意取得，王水英与吕金哲之间的房屋买卖经过及后续纠纷，庞志奇并不知情。在房屋买卖之前，王水英与庞志奇也并不相识，是经朋友介绍才了解到本案争议房产的出售信息，庞志奇在购房前于2018年3月25日实地看房，与王水英本人议定房价，后双方于2018年5月30日办理的网签，随后庞志奇申请过户，当天即2018年6月7日向王水英支付了全部购房款。庞志奇与王水英在进行房屋买卖行为时，王水英是诉争房产的合法所有权人，持有房产证书原件。根据物权法106条规定，庞志奇受让该不动产符合善意取得的要件，庞志奇履行了全部必要的行政手续，支付了全额购房款并最终取得了房屋产权证书，于2018年8月初实际控制房屋、入住房屋，庞志奇依法取得的房屋所有权应收到法律的保护。本案中王水英的所有权的合法性已经在（2017）京0111民初347号生效判决书中得到了确认，那么王水英就不存在所谓的恶意，进而原告指控庞志奇串通也是空中楼阁，无任何事实和法律依据。根据吕金哲当庭所述，中介公司被迫其作公证、假离婚，截止开庭当日未见公证机关出具的撤销公证决定，因此无法证明原告对房屋买卖及民间借贷的事情毫不知情，另外，吕金哲所述王水英在2016年与其面谈协商房屋事宜，并达成了一定的处理方案，但我们所了解到的是2016年王水英向吕金哲提起了返还原物纠纷之诉，所以我们认为他们之间并未达成吕金哲所述的处理合意，吕金哲所述其与王水英家人的亲朋关系不能代表王水英个人意思表示。吕金哲说王水英躲了三年建行找不到她才找他，我认为意思就是房子就是王水英的，他们之间只属于一个债权债务的关系，不属于房屋所有权的争议。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合本院依法调取证据，本院认定如下：1.对原告周丽明提交的公证材料、结婚申请书、物业费收据、公证的委托书、抵押贷款合同、北京市房山区住建委住房保障科证明、执行裁定书、执行异议书、水电煤气卡、存量房屋买卖合同的真实性均予以确认。对其提交的录音录像光盘（芮战、柳会新）及文字材料、芮战证人证言，对证据本身的真实性无异议，本院予以确认，可以结合其他证据佐证相应的事实情况。2.对被告王水英提交的存量房屋买卖合同（吕金哲与王水英）、存量房屋交易结算资金自行划转声明、（2016）京0102民初8811号民事调解书、（2016）京0102执10635号执行通知书和报告财产令、（2016）京0102执10635号执行决定书和限制消费令、（2017）京0111民初347号民事判决书、北京市存量房屋买卖合同（王水英与庞志奇）及归还银行贷款（案款）、收取卖房款明细等证据的真实性，予以确认。3.对被告吕金哲提供的（2009）西民初字第9540号民事判决书、中国建设银行贷款材料（借款合同、借款支用单、还款计划表、支付凭证）、银行账户转账情况、等证据的真实性予以确认。对刘树文的证人证言，真实性予以确认，但该证言系其自己的判断，并未实际参与其中，证明效力较低。4.对被告庞志奇提交的《北京市存量房屋买卖合同》（王水英与庞志奇的买卖合同）、收条及付款凭证、购房发票及完税凭证、不动产权证书、（2017）京0111民初347号民事判决书、照片（看房）等证据真实性予以确认；对链家交易记录网站页面打印件的真实性不予确认。经法院审理认定事实如下：原告与被告吕金哲系夫妻关系，婚内期间，双方共同购买了位于北京市房山区良乡镇北潞芳家园XX号楼X单元XXX号的房屋。2012年8月31日，吕金哲因为资金需求，向案外人张海树借款，并由他人伪造了与周丽明的离婚证，以涉案房产作为抵押担保，并由北京方正公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2012年10月17日，被告吕金哲与被告王水英签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至王水英名下，该合同约定的房屋价款为565000元。房屋过户过程中，王水英并未实际支付该房款。2013年1月23日，王水英与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《中国建设银行个人消费普通借款合同》，借款70万元，借款期限为60个月，即2013年2月7日至2018年2月7日，扣款日为借款发放日后的每月对应日，每月还款额为13874.05元，扣款账户为王水英建行账户×××。2013年2月7日，贷款发放。当日，王水英委托中国建设银行将该70万元贷款转存至北京凯力宏润装饰有限公司（现为北京市凯力宏润科有限公司）在平安银行北京东城支行的账户中，账号为×××。2013年3月4日，王水英与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《中国建设银行个人消费普通借款合同》，借款20万元，借款期限为12个月，即2013年3月4日至2014年3月4日。扣款日为借款发放日后的每月对应日，每月偿还利息1136.66元、1100.00元、1136.67元不等，应于2014年3月4日一次偿还201026.67元，扣款账户为王水英建行账户×××。根据我院调取的王水英银行记录（卡号×××）（结合吕金哲提供的自己的银行转账记录）显示：2013年3月4日收到200000元，2013年3月7日，转账给柳会新1500**元，2013年3月24日，ATM取款7次，取走15500元。2013年5月4日，显示ATM存款10000元，同日，柳会新向王水英账户转账2000元；2013年6月5日、6月13日，柳会新各汇款15000元；2013年8月5日、8月7日，柳会新分别汇款2000元、4700元；2013年9月4日，吕金哲汇款1200元，2013年9月7日，吕金哲汇款13000元、1000元；该账户显示，2013年10月、11月，无贷款还款记录；2013年12月1日，柳会新汇款31000元，2013年12月4日，柳会新汇款1000元；2013年12月8日，柳会新汇款14000元；该账户显示2014年1月、2月，贷款逾期；2014年3月3日，柳会新汇款31000元；之后，贷款逾期；2014年8月8日，吕金哲汇款100000元，2014年8月18日，吕金哲汇款30000元，2014年8月25日，吕金哲汇款30000元；2014年11月1日，吕金哲汇款150000元。审理中，被告王水英主张，其与吕金哲之间的房屋买卖价款，系以贷款形式支付。2016年，因向中国建设银行贷款70万元的偿还利息逾期，王水英被起诉，现原告的委托诉讼代理人陈广海代理王水英参加了诉讼，后双方达成调解，约定如果到期未偿还，以诉争房屋变卖、拍卖后的所得价款优先支付。后，王水英未能履行民事调解书，中国建设银行申请强制执行。2017年，王水英以返还原物为由起诉吕金哲，经我院审理后，作出（2017）京0111民初347号民事判决书，以原告已取得涉案房屋所有权证书为由判决吕金哲腾退房屋给王水英。2018年5月20日，王水英与庞志奇签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），将房屋出卖给庞志奇，约定房屋成交价格为250万元。2018年5月30日，王水英与庞志奇签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），将房屋出卖给庞志奇，房屋价格约定为200万元。根据王水英提交的银行转账记录看，庞志奇共向王水英分50次，每次5万元，转账250万元。根据庞志奇提交的收条看，王水英曾给庞志奇出具250万元的收条。审理中，王水英主张其通过熟人介绍，认识了京广金融服务外包（北京）有限公司，该公司将诉争房屋的贷款处理了，然后将房产过户给庞志奇，扣除各项费用，实际得到1484975元（含银行贷款）。审理中，原告主张该京广金融服务外包（北京）有限公司与本案有利害关系，认为王水英与庞志奇之间房屋买卖合同存在虚假交易。审理中，我院依法向北京方正公证处调取了吕金哲申请的具有强制执行效力的债权文书公证书的材料，该公证材料中，具有吕金哲与周丽明的离婚协议书；依法向北京市房山区民政局制作的调查笔录；以上证据显示吕金哲与周丽明的离婚协议书系伪造。我院依法向中国建设银行调取了王水英的账户信息。本案立案受理后，2018年9月3日，我院曾向王水英制作谈话笔录，王水英表示，当初用涉案房屋贷款70万都给了吕金哲，当时都是我姐夫柳会新弄的，当时作的是买卖。我没有出钱，就是用房子贷款70万给吕金哲，其他的我姐夫弄得，具体我不知道。本案审理过程中，原告主张离婚证系伪造，离婚协议上的签字非其本人签字，其不知道房屋抵押、买卖的事实，并申请对签名进行鉴定。因无法查找离婚证的原件，致使鉴定无法继续。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据查明事实，本案中吕金哲与王水英之间虽然签署了经纪成交版的房屋买卖合同并完成了房屋过户，但王水英在房屋过户交易过程中并未支付购房款，而王水英主张的房屋过户之后，将另行申请的房屋抵押贷款充当了购房款，但是该笔贷款总额为70万另加20万元，相应数额与买卖合同中约定的房款并不匹配，王水英对此亦未作出合理解释；王水英并未提供其他证明房屋买卖合同相关条款及履行的证据，关于王水英主张的法律生效判决文书确定了其为房屋所有权人的主张，因该判决系基于王水英系登记权利人而形式的物权权利，并未涉及合同效力问题，故该判决并不当然影响本案关于合同效力的认定；另结合各方当事人陈述，以及证人证言、柳会新的录音录像，并结合王水英、吕金哲账户之间的交易明细等状况，周丽明、吕金哲主张的通过柳会新借用王水英资质进行贷款具有高度盖然性；故本院认定吕金哲与王水英之间房屋买卖合同系以虚假的买卖合同意思表示签订的，主要目的是为了借用王水英的资质从银行贷款，故该民事法律行为应当无效，诉争的房屋买卖合同应属无效。对于王水英与庞志奇之间的房屋买卖合同，与吕金哲与王水英之间的房屋买卖合同关系属于不同主体之间的法律关系，双方虽然存在一定的关联，但属于独立的法律关系，通过法庭调查可知，王水英与庞志奇之间的房屋买卖交易存在一个中间人，即京广金融服务外包（北京）有限公司，且根据王水英与庞志奇的陈述，双方对房屋买卖合同的款项存有争议，出卖人收到的款项与买受人交付的款项存在巨大差异，故诉争房屋买卖合同的审理牵涉案外人，为了查明事实，另案解决为宜，本案不再予以一并处理。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决，原告关于王水英与庞志奇之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院另案继续处理。综上，原告合理请求予以支持，不合理部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、确认被告王水英与被告吕金哲于2012年10月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、驳回原告周丽明的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告王水英、吕金哲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  崔 东人民陪审员  殷海然二〇二〇年六月三十日书 记 员  孙震颐