云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初2258号原告（反诉被告）：王某某，女，壮族，1987年9月26日生，初中文化，云南省马关县人，住文山市，个体工商户。委托诉讼代理人：张正星，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）：张某某，男，汉族，1987年6月15日生，大专文化，云南省西畴县人，自由职业，住文山市。委托诉讼代理人：张绍文，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）王某某与被告张某某（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某及其委托诉讼代理人张正星，被告（反诉原告）张某某的委托诉讼代理人张绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年2月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告支付的购房定金537777.76元（268888.88元ｘ2）；3.判令被告退还原告支付的购房款600000元，以上两项共计:113777.76元。事实和理由：原告于2018年年底委托中介帮忙买房，经中介介绍，原告认识了张某某，并在中介的组织下于2019年2月28日签订了《房屋买卖合同》，被告将其位于文山市出售给原告。双方签订购房合同后，原告按合同约定支付被告购房定金268888.88元及购房款60万元。并将购房贷款的事项委托中介代为办理，办理贷款期间，被告在未告知原告及中介的情况下，将房屋再次出售给了他人并办理了过户手续。在原告通过中介知道被告将房屋再次出售给他人后，找到被告要求被告返还已经支付的购房款，并按合同约定承担违约责任，遭到了被告的拒绝。综上所述，被告一房二卖的行为严重侵害了原告的利益并给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，依法向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。张某某答辩并反诉称，答辩部分，(一)王某某与张某某2019年2月28日签订的《房屋买卖合同》已经依法解除，王某某无权再次要求解除《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的:(五)法律规定的其他情形。”、第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”规定，当事人一方有《合同法》第九十四条解除情形，有解除权的另一方当事人依照《合同法》九十四条规定解除合同，并按《合同法》的九十六条规定履行了解除合同的通知义务，该合同自通知义务到达对方时解除。王某某与张某某买卖房屋并签订《房屋买卖合同》，因王某某未按《房屋买卖合同》约定支付购房款，经张某某催告，并且给予王某某3个月的宽限期限，同时告知王某某如不能按时付款，张某某即解除《房屋买卖合同》，有权将房屋另行出售。王某某未能在张某某催告后合理期限支付购房款项，因此，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。(二)王某某未按合同约定向张某某支付购房款，其行为已经构成违约，因此王某某主张双倍返还定金无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。根据张某某与王某某签订的《房屋买卖合同》约定，王某某应分四次向张某某付款，签订《房屋买卖合同》当天支付购房定金268888.88元;签订《房屋买卖合同》七日内(至2019年3月7日)支付第二次购房款400000元;签订《房屋买卖合同》100天内(至2019年6月9日)支付3900000元;张某某收到第三笔购房款当天，到银行办理该房屋还款并将该房屋产权变更到王某某名下，张某某配合王某某到房管部门办理完所有过户手续及双方到相关部门将该房屋消防证等相关证件变更到王某某名下，并办理好该房屋使用权交接当天，王某某向张某某支付房屋购房尾款760000元。而王某某的实际付款情况为，支付完第二次购房款400000元的时间是2019年4月11日，第三次支付时间届满，王某某未向张某某支付购房款3900000元，经张某某催告后，才于2019年7月5日向张某某支付了200000元此后，就未再向张某某支付过购房款。因此，王某某未能按约向张某某支付购房款，其行为已经构成根本违约。相反，张某某在履行《房屋买卖合同》过程中不存在任何违约行为，王某某无权要求张某某双倍返还定金。(三)根据《房屋买卖合同》约定，在合同履行过程中，任何一方违约，应由违约方按总购房价款(5328888.88元)20%的标准向守约方支付违约金。本案是王某某违约，应根据合同约定向张某某支付违约金，王某某向张某某支付的款项中，应当先扣减违约金，不足部分由王某某补足。综上所述，王某某未按合同约定支付购房款的行为已经构成违约，并经张某某催告后在合理期限内仍未履行支付购房款义务，张某某催告过程中已经告知合理期限不支付购房款的，即解除合同，房屋另行销售，双方签订的《房屋买卖合同》已经依法解除，王某某无权再次要求解除《房屋买卖合同》。合同履行过程中，张某某不存在任何违约行为，王某某无权要求双倍返还定金。王某某因其违约行为应向张某某支付违约金，王某某向张某某支付的款项中，应当先扣减违约金，不足部分由王某某补足。因此，王某某作为违一方，主张由张某某双返还定金、退还购房款无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。张某某向本院提出如下反诉请求：请求人民法院判令王某某向张某某支付1077776元违约金。事实和理由:2019年2月28日，王某某与张某某签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定:张某某将坐落于文山市的房产卖给王某某，房屋售价为5328888.88元，付款方式为:签订合同当天，王某某向张某某支付购房定金268888.88元，七日内王某某向张某某支付第二次购房款400000元，签订合同100天内王某某向张某某支付第三次购房款3900000元，张某某收到第三笔购房款当天，到银行办理该房屋还款并将该房屋产权变更到王某某名下，张某某配合王某某到房管部门办理完所有过户手续及双方到相关部门将该房屋消防证等相关证件变更到王某某名下，并办理好该房屋使用权交接当天，王某某向张某某支付房屋购房尾款760000元。并且双方约定，合同履行期间，如有一方中途违约，则由违约方按总房价20%的标准向对方支付违约金。在合同履行过程中，王某某支付了前两次购房款后，就未按照合同约定向张某某支付第三次购房款，经张某某催要并给予三个月宽限期限后，王某某仍然未在给子的宽限期内支付完毕第三次购房款3900000元。综上所述，王某某未按合同约定向张某某支付购房款，其行为已经构成违约，其违约行为损害了张某某的合法权益，给张某某造成了经济损失，张某某为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第五十一条的规定，向人民法院提起反诉，望人民法院判如所请。王某某对张某某的反诉答辩如下：1.根据合同约定，王某某不构成违约；2.王某某逾期支付购房款的行为时得到张某某的允许，是经过张某某的同意，不能算违约；3.违约金是一种损失补救，张某某在卖房的过程中的没有损失，在第二次卖房中还多卖出近40万元。故应驳回张某某的反诉请求。支持我方的诉讼请求。王某某为支持其诉讼请求及反诉辩解，向本院提供了如下证据：1.身份证复印件，证明：被告身份信息。2.房屋买卖合同，证明：（1）原、被告双方于2019年2月28日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告以贷款的方式向被告购买座落于文山市房屋；（2）根据签订合同违约条款，原告的行为并不构成违约。3.微信转款凭证、银行转账明细、收据，证明：（1）原告通过微信及银行转账的方式于2019年3月1日定金268888.88元支付给被告，被告收到款项后于2019年3月1日出具定金收据给原告;（2）原告分别于2019年3月10日、4月11日通过银行转账的方式支付了被告购房款40万元;4.收据、银行转款凭证，证明：原告于2019年7月5日提供银行转账支付被告购房款20万元，被告当日出具了收据给原告。5.房屋信息查询摘抄表，证明：被告将文山市房屋已经卖给周某某，并到房管部门办理了房产过户备案登记。6.微信聊天记录一页、中介公司出具的情况一份，证明：（1）双方2019年11月13日还在协商购买房屋房贷转由原告清偿，因购买的房屋系宾馆，原告还提出先经营宾馆，被告也同意去银行办理贷款手续；（2）就购买房屋应支付的第三笔款项，合同约定的付款时间到期后，双方约定由中介办理贷款事宜。经质证，张某某对王某某提供的证据发表如下质证意见：对1组证据三性及证据观点均无异议；对第2组证据三性无异议，对证明观点有异议，从合同内容来看，并不能证明原告行为不构成违约，相反从合同内容第三条付款方式可以得知，原告应该在签订购房合同100天内即2019年6月9日向被告支付390万元，原告未按约定支付390万元，其行为已经构成违约，应当按照合同第五约定承担违约责任；同时也证明被告不存在违约行为，不应当向原告双倍返还定金和退还购房款；对第3组证据三性无异议，但是对证明观点有异议，原告是分五次向被告支付购房定金的，而不是2019年3月1日一次性支付，原告未按照合同约定时间支付定金；第二、三期原告也同样没有按照合同约定的时间支付，经过被告催告后，原告也没有按照合同约定的时间支付；对第4组证据三性及证明观点均无异议，同时也证明原告2019年7月5日转款的20万元，是经被告催告后在合理期限内支付的，但是也没有按照合同约定支付第三期的390万元，原告的行为构成违约；对第5组证据三性及证明观点均无异议，但是说明一点，该房屋是经合理催告原告，原告未在合同期限内支付第三期购房款，被告已告知原告，不在合理期限内支付房屋，被告即将房屋另行出售，被告的行为不构成违约。对第6组证据质证意见为：对微信聊天记录的三性及证明观点均不认可，双方的身份无法核实，且内容也未体现出双方对购房买卖的事宜进行协商，而仅是只是贷款、退钱、租金方面的问题；对中介情况三性及证明观点都不认可，从其内容看，2020年3月8日该公司才收到办理贷款的手续，并当天提交到市农村信用社，提交按揭贷款时间严重超过双方约定的第三次付款时间，并且该情况说明仅只是中介公司单方出具，无原被告双方的签字认可。张某某为支持其答辩及反诉主张，向本院提供了如下证据：双方签订的《房屋买卖合同》一份、王某某与张某某的通话录音音频及代理人整理的录音文字摘录，证明：（1）王某某未按合同约定向张某某支付购房款，经张某某催告，并且给予其3个月宽限期，王某某仍然未支付逾期款项。张某某在给予王某某宽限期时已经明确告知王某某若三个月内再不支付，则另行出卖房屋，三个月的宽限期限届满后王某某仍然未向张某某支付购房款；（2）王某某未能在张某某催告后合理期限内支付购房款项，且张某某已经履行解除《房屋买卖合同》的告知义务，双方签订的《房屋买卖合同》已经依法解除。《房屋买卖合同》未能履行完毕，是因为王某某未能按约支付购房款，王某某的行为已经构成根本违约，而张某某不存在任何违约行为，王某某无权要求张某某双倍返还定金、退还购房款，相反，王某某应按《房屋买卖合同》约定向张某某支付违约金；（3）王某某应当按照《房屋买卖合同》约定向张某某支付违约金，支付违约金的金额按房屋总价款的20%计算。经质证，王某某对张某某提供的证据发表如下质证意见：对通话内容的真实性无异议，但不认可证明观点，因为这是原告在得知被告将房屋卖给第三人后，与被告的通话内容，且通话内容不能证实双方约定原告逾期付款三个月后，被告可以将房屋另行出售，也不能证明被告已经履行解除合同的告知义务，所以双方签订的合同并未实际解除。该通话内容还可以证实被告认可其已经将房屋卖给第三人，并同意退还原告已支付的所有购房款。对购房合同真实性、关联性无异议，但不认可被告的证明观点，原告逾期支付是得到张某某的允许，逾期支付的行为不构成违约，到本案结束之前合同都是未解除的，本案中是张某某违约，应双倍返还定金给王某某。本院对当事人提供的证据作如下分析认证：王某某提供的第1、3、4、5组证据，能够反映案件真实情况，与待证相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以采信。王某某提供的第2组证据，证据材料本身真实，能证实《房屋买卖合同》所约定的内容，但在合同履行过程中王某某是否违约本院将结合其他证据综合认定。张某某提供的证据，证据材料本身真实、合法，与本案具有关联性，其证明力本院结合其他证据综合认定。经过庭审、举证、认证并结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：2019年2月28日，王某某与张某某签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定:张某某将坐落于文山市的房产卖给王某某，房屋售价为5328888.88元，付款方式为:签订合同当天，王某某向张某某支付购房定金268888.88元，七日内王某某向张某某支付第二次购房款400000元，签订合同100天内王某某向张某某支付第三次购房款390万元，张某某收到第三笔购房款当天，到银行办理该房屋还款并将该房屋产权变更到王某某名下，张某某配合王某某到房管部门办理完所有过户手续及双方到相关部门将该房屋消防证等相关证件变更到王某某名下，并办理好该房屋使用权交接当天，王某某向张某某支付房屋购房尾款760000元。并且双方约定，合同履行期间，如有一方中途违约，则由违约方按总房价20%的标准向对方支付违约金。在合同履行过程中，王某某支付了前两次购房款后，就未按照合同约定向张某某支付第三次购房款，经张某某催要并给予三个月宽限期限后，王某某仍然未在给予的宽限期内支付完毕第三次购房款3900000元。2019年3月1日，王某某通过微信及银行转账的方式向张某某支付定金268888.88元；2019年3月10日、4月11日王某某通过银行转账的方式共向张某某支付了购房款40万元;2019年7月5日，王某某通过银行转账支付张某某购房款20万元。因银行贷款未办妥，王某某未能按期支付第三次购房款390万元；经张某某给予三个月的宽限期后，王某某仍未能支付390万元购房款。张某某将案涉房屋以560万元的价格另卖给他人后，王某某于2019年12月16日致电张某某，与张某某商量退购房款事宜，双方协商未果，张某某在电话中说其给予王某某的三个月宽限期已满，合同已作废，王某某不认可合同作废的说法。本院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除；二、张某某是否有违约行为；三、王某某是否有违约行为；四、张某某应如何返还王某某已支付的款项；五、王某某是否应按双方约定的违约金承担违约责任。针对上述争议焦点，本院一一评述如下：一、关于双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除的问题虽然王某某迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，张某某可以解除合同；但张某某并未依法解除合同，而是在其将案涉房屋另外出售给他人后，才告知王某某其与王某某签订的《房屋买卖合同》已作废，本院认为，张某某未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定依法解除合同，其在将案涉房屋另行出售给他人后提出其与王某某签订的《房屋买卖合同》已作废，不能产生合同解除的法律后果，故双方签订的《房屋买卖合同》并未解除。二、关于张某某是否有违约行为的问题既然双方签订的《房屋买卖合同》未解除，张某某将案涉房屋另外出售给他人，导致王某某的合同目的不能实现，张某某存在违约行为。三、关于王某某是否有违约行为的问题王某某迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，而收取购房款是张某某的主要权利，王某某未能按时支付购房款的行为构成违约。四、关于张某某应如何返还王某某已支付的款项的问题因本案中双方均存在违约行为，从违约程度上看，张某某的违约程度大于王某某的违约程度，故张某某应退还王某某的购房定金本金，王某某也存在违约行为，故其关于双倍返还定金的诉请不予支持。五、关于王某某是否应按双方约定的违约金承担违约责任的问题根据上述四的分析，既然双方均存在违约行为，且张智中的违约程度较王某某的大，故王某某不应支付张某某违约金，张某某也不应双倍返还王某某定金，但王某某已支付的定金应退还。综上，王丽明的诉讼请求和反诉答辩部分予以支持，张某某的答辩及反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张某某与王某某于2019年2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、张某某于判决生效之日起三十日内退还王某某购房定金268888.88元、购房款600000元，合计868888.88元；三、驳回王某某的其他诉讼请求；四、驳回张某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15040元，由张某某负担11485元，由王某某负担3555元；反诉受理费14390元，由张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王 娟审 判 员  王洪元人民陪审员  邓 霞二〇二〇年六月十九日书 记 员  钱光玉