四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再580号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：唐晓东，男，1968年3月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王晓林，四川省法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：李星颖，四川省法律援助中心律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：成都金科双翼置业有限公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺西路**。 法定代表人：陈**平，执行总经理。 委托诉讼代理人：杨洁，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雄，四川明炬律师事务所律师。 再审申请人唐晓东因与被申请人成都金科双翼置业有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终10608号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月9日作出（2019）川民申746号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐晓东及其委托诉讼代理人王晓林、李星颖，被申请人成都金科双翼置业有限公司委托诉讼代理人杨洁、崔雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐晓东再审请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终10608号民事判决；2.因金科公司停水、停电导致唐晓东无法经营，案涉房屋租赁合同因合同目的不能实现而解除，故不应支付案涉租赁房屋租金、欠付租金违约金及自2016年3月28日起产生的占用费；3.金科公司支付违约金200万元。4.金科公司承担本案所有诉讼费。事实及理由：（一）原审判决唐晓东支付2016年3月28日到2017年10月25日租金及之后的占用费的事实错误，证据不足。1.租赁合同约定的应当支付租赁费用的条件是唐晓东实际控制使用的租赁房屋连续不间断供水供电.而2016年3月28日起，唐晓东已失去对租赁房屋的控制，超市被停水停电，该条件没有满足，唐晓东不应支付租赁费用及占用费。（二）原审判决唐晓东继续承担租赁费用及年利率18%的逾期违约金错误。1.混淆了书面合和合同履行的关系。2.金科公司应承担举证责任，房屋空置期间租赁费用应当由金科公司自行承担。3.物业公司与金科公司应当承担连带责任。（三）金科公司存在根本性违约，应当支付200万元违约金。1.四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初1685、1686、1687号民事判决已认定金科公司对隆青公司超市停电关门的事实。2.金科公司根据合同约定有对超市连续不间断供电供水的义务，否则要承担违约责任。金科公司未交付合格的租赁场地、未保证连续供电供水、单方停电停水、不按时交付发票等多重违约才导致双方的租赁合同无法履行的原因，金科公司应承担主要的违约责任。唐晓东依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 金科公司答辩称，其未对唐晓东经营的超市实施停水、停电行为，唐晓东恶意占据房屋应当支付租金及房屋占用费，因金科公司在本案不存在违约行为，故不应承担违约责任，请求维持二审判决。 金科公司于2017年11月6日向四川省成都市金牛区人民法院起诉请求：1.请求确认金科公司、唐晓东于2013年2月27日签订的《租赁合同》于2017年10月25日已经依法解除;2.请求判令唐晓东将位于成都市成华区华泰路、龙港路金科•天籁城的房屋腾空并返还给金科公司（需腾退的物业为××2栋负一楼1469号共计4950平方米的物业，以及同一地址一楼出入口共计82平方米的物业）;3.请求唐晓东支付拖欠的租金4374216元（暂计算至2017年12月31日，请求支付至实际返还房屋之日止；解除合同前为租金，2017年10月26日合同解除后，按房屋租金标准计算房屋占有使用费），违约金354055.86元（暂计算至2017年11月18日止，请求支付至实际付清租金之日止，）;4.请求唐晓东承担本案的全部诉讼费用。 唐晓东于2017年12月29日提出反诉，请求：1.判令金科公司向唐晓东退还合同履约保证金40万元;2.判令金科公司向唐晓东支付违约金200万元;3.本案诉讼费由金科公司承担。 一审法院查明，2013年2月27日，金科公司与唐晓东签订《租赁合同》，其中约定由金科公司将位于成都市成华区华泰路、龙港路金科•天籁城（具体门牌号由甲方在乙方装修进场前提供由当地派出所出具的证明，各层红线平面图见附件）（注：现房屋门牌号为××2栋负一楼1469号）的房屋出租给唐晓东。金科公司保证该租赁房屋用途为商业用房，唐晓东承租租赁房屋后作为“ｌａｖｉｅ.购”超市经营场所使用。租赁期限为12年，即从2015年1月1日到2026年12月31日。唐晓东于合同签订之日起5个工作日内向金科公司缴纳40万元合同履约保证金。租赁期限届满或合同提前解除之日起15日内前将保证金一次性无息退还给唐晓东，如违约产生损失或欠付租赁费用，金科公司在扣除上述款项后仍有剩余的情况下，应一次性退回保证金。关于租赁费用及支付方式，双方约定如下：一、租赁费用含应缴纳的租金、物业服务费、设备设施使用费、公共能源费等所有费用，唐晓东使用的能源使用费（水、电、气）及垃圾清运费由唐晓东自行承担。2015年1月1日至2015年6月31日，月租金5032元；2015年7月1日至2015年12月31日，月租金142020元；2016年1月1日至2017年12月31日，月租金146751元；2018年1月1日到2020年12月31日，月租金156222元；2021年1月1日至2023年12月31日月租金165690元。二、支付方式：唐晓东按季度（3个月）支付租赁费用给金科公司，租金的支付方式为先付费后使用。金科公司应于上季度末25日之前向唐晓东提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票（其中物业服务费由物业服务公司出具），唐晓东在收到上述发票后，应在上季度届满前5日内将下季度租赁费用交付给金科公司（遇节假日顺延）。如因金科公司未能及时提供租赁费用发票，唐晓东有权顺延支付租赁费用，直至金科公司补齐租赁发票。（第一次租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租赁费用）。三、本条所指租赁费用为唐晓东按本合同约定使用租赁房屋应支付给金科公司的全部费用（含消防控制中心人员管理费用），除此之外，金科公司不得再以任何名目向唐晓东收取其他任何费用。因政府调价、物业服务公司变更或其他任何原因，上述物业服务费、设备使用费及公共能源费有所上调，增加的费用由金科公司承担。唐晓东按本合同约定使用租赁房屋，若金科公司要求支付超出本协议约定标准的费用，则唐晓东有权拒付。关于合同的变更或解除，双方约定如下：一、经双方协商一致，可变更或解除本合同。二、在本合同期内，租赁房屋因政策或其他原因需被拆迁，唐晓东有权解除本合同或进行产权调换，金科公司同意唐晓东作为房屋承租人与法定的被拆迁人共同和拆迁部门进行拆迁谈判，唐晓东完全享有房屋承租人的权利，并完全享受房屋承租人的拆迁安置补偿费用（包括但不限于装修补助费、唐晓东设施安装费、临建设施的补偿费、临时过渡补偿费及拆除唐晓东的财产等补偿费归唐晓东所有）。租赁房屋面临拆迁时，金科公司无权单方解除本合同。三、合同有效期内如唐晓东亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，经金科公司确认属实后，唐晓东在提前二个月书面通知金科公司后方可解除本合同，此种情况不视为唐晓东违约，但应缴清解除前应付的租赁费用，同时唐晓东补偿金科公司不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）3个月的租赁费用，解除后唐晓东应在15日内退还租赁房屋给金科公司，且唐晓东投入的装饰装修及设施设备除可以移动的外，全部无偿移交给金科公司。违约责任约定：金科公司保证在合同履行过程中，不得以任何借口干涉唐晓东正常运营。如金科公司违反第十条的各项承诺，承担全部法律责任，如因此导致唐晓东不能正常营业的，乙方有权延付租赁费及其他各项费用，并免除不能正常营业期间租赁费用及其他各项费用，并有权解除合同，造成经济损失的，还应当承担全部赔偿责任。除另有约定外，若乙方唐晓东无故未能按时向甲方缴纳租赁费用，自逾期8个工作日起，每迟延一日应按拖欠的租金费用总金额的每日万分之五向甲方支付滞纳金；逾期超过90日的，金科公司有权解除合同，唐晓东应赔偿甲方的全部经济损失。任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方赔偿对方所遭受的损失。一方违约导致合同无法继续履行，违约方应向对方支付贰佰万元人民币作为惩罚性违约金，本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定，没有约定的，适用本条其他款的约定，其他款亦无约定的，适用本款的约定。租赁期限届满或提前终止后，唐晓东应于15日内搬迁完毕并交还租赁物业。在该期间内乙方无须支付租赁费用或其他任何费用给甲方，乙方未按本合同约定按时交还租赁物业的，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担逾期占用费。合同附件“租赁房屋交付条件”第二条约定“供电系统要求”，其中第一款第二项约定“甲方（金科公司）需在租赁场地给乙方（唐晓东）单独设表计量并保证按约定的容量通电，乙方按照实际使用及相关政府部门的收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费”；第三项约定“甲方应在乙方营业时间内连续、不间断供电。”。《租赁房屋交付条件》第三条第一款第二、三项约定，甲方负责乙方进场装修起30日内把水表过户给乙方，乙方按照实际使用量及相关供水部门的收费标准直接向供水部门缴纳水费。甲方应在乙方营业时间内连续、不间断的供水。 合同签订后，唐晓东向金科公司缴纳了40万元履约保证金，金科公司将涉案房屋交付于唐晓东。2015年3月25日，唐晓东与其他股东设立了四川隆青商贸有限公司（以下简称隆青公司）经营“lavie.购”超市，并曾任公司法定代表人，之后法定代表人变更为何丽琼，现唐晓东已不是该公司股东。 租赁期间，因唐晓东仅缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的租金，并未缴纳之后的租金。金科公司于2016年1月向唐晓东发出《租赁合同解除函》，要求解除双方签订的租赁合同。2016年3月18日，金科公司向唐晓东发出通知，要求唐晓东于2016年3月23日前，向金科公司缴纳租金，否则按合同约定解除合同，并在2016年3月25日前自行搬离租赁房屋内货品及其他道具返还物业，若逾期未搬离，金科公司将采取措施收回物业（包括但不限于停电、停水、锁门等）。2016年3月28日，唐晓东所经营的超市被停水、停电，超市停止经营，但相关物品至今仍存放在租赁屋内。2016年4月11日，唐晓东向一审法院提起诉讼，要求确认金科公司出具的解除合同函无效。2017年7月14日，四川省成都市中级人民法院认为金科公司未先行按约定向唐晓东提供发票，其单方解除合同不符合合同约定。终审判决金科公司出具的解除合同函无效。本案审理中，金科公司否认2016年3月28日的停水、停电行为是其实施。唐晓东申请其公司员工张红等四证人出庭证实停水、停电情况，但四证人中只有张红证实好像是金科公司，其余三证人有一人称是物业，有两人称具体不清楚谁停的水、电，且唐晓东在与金科公司上述诉讼中的陈述也称不知道是谁停的水、电。 一审法院另查明，2017年5月10日，金科公司向唐晓东送达四张租赁费发票，发票金额共计3230376元，唐晓东拒绝收取。2017年10月25日，金科公司向唐晓东发出解约函，要求与唐晓东解除于2013年2月27日签订的租赁合同，并要求唐晓东在收到解约函后7日内返还所涉物业，同时支付未付租金、水电气费、物管等费用并承担违约责任。 一审法院又查明合同签订后，金科公司为唐晓东单独设立了电表，但未满足唐晓东直接按相关政府部门的收费标准计算电价并直接向供电部门缴纳电费的合同约定。其电费由物业公司即重庆市金科物业服务有限公司成都分公司收取。 唐晓东反诉主张200万元的违约金，金科公司抗辩唐晓东主张的违约金没有损失证明，其主张违约过高，应当予以减轻。一审法院询问唐晓东其损失依据，唐晓东陈述其损失为装修和不能拆迁货架及货物的损失，还有外租区商户赔偿金损失，上述损失将由隆青公司另案起诉主张。 一审法院认为，金科公司于2017年10月25日向唐晓东发出解除合同函主张解除双方于2013年2月27日签订的《租赁合同》，唐晓东对此无异议，同意解除合同。唐晓东辩称解除合同的时间应为超市停水停电时间即2016年3月28日。一审法院认为，金科公司于2016年1月向唐晓东发出解除合同函，2016年3月28日，唐晓东虽被停水、停电致营业停止，该行为涉及合同履行是否违约、合同相对方或案外人是否侵权的认定，唐晓东之后因此提起确认解除合同函无效的诉讼，经终审法院判决已确认该次解除合同无效，唐晓东辩解2016年3月28日已解除合同不当。2017年5月10日，金科公司向唐晓东送达租赁费发票，唐晓东不但拒绝接收，也未向金科公司缴纳租金，其行为违约，金科公司在唐晓东逾期支付租金90日之后于2017年10月25日向唐晓东发出解约函，要求与唐晓东解除于2013年2月27日签订的租赁合同，符合法律规定和合同约定，其主张解除合同并依法履行了通知义务，唐晓东收到解除合同通知后未提出异议，故应当确认双方解除合同时间为2017年10月25日。合同解除后，唐晓东应当按合同约定将其租赁的房屋即成都市××2栋负一楼1469号共计4950平方米的物业及一楼出入口共计82平方米的物业返还给金科公司，若未及时返还，还应当按合同约定支付占用费。故金科公司主张确认金科公司、唐晓东于2013年2月27日签订的租赁合同于2017年10月25日已经依法解除并要求判令唐晓东将租赁的房屋腾空并返还给金科公司、同时支付未付租金及房屋占用费的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 租赁合同约定：2015年1月1日至2015年6月31日，月租金5032元；2015年7月1日至2015年12月31日，月租金142020元；2016年1月1日至2017年12月31日，月租金146751元；2018年1月1日到2020年12月31日，月租金156222元；2021年1月1日至2023年12月31日月租金165690元。唐晓东仅缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的租金，2015年7月1日至2017年10月25日解除合同时的租金共计4052238.58元（142020元/月×6月+146751元/月×21月+146751元/月÷31天×25天）未支付。合同中还约定：按季度（3个月）支付租赁费用，金科公司应于上季度末25日之前向唐晓东提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，唐晓东在收到上述发票后，应在上季度届满前5日内将下季度租赁费用交付给金科公司。金科公司于2017年5月10日向唐晓东送达3230376元的租金发票，唐晓东拒绝收取构成违约，应当就上述租金的给付承担违约责任即自逾期8个工作日起，每迟延一日应按拖欠的租金费用总金额的每日万分之五向金科公司支付滞纳金，其滞纳金的起算时间为2017年5月22日，违约金的计算应以开具发票的金额即3230376元予以计算，计算至实际给付为止。因双方均同意解除合同，故金科公司主张唐晓东支付租赁期间的全部租金及按照双方约定的租金标准支付实际返还房屋之止的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋占有使用费从2017年10月26日算至实际返还房屋为止，合同约定占用费为日租金的1.5倍累计计算，金科公司在本案中仅主张按租金标准计算，一审法院予以支持，2017年10月26日至2017年12月31日的占有使用费每月按146751元计算，2018年1月1日之后的的占有使用费按每月156222元计算。 双方解除合同，唐晓东反诉主张金科公司退还40万元履约保证金请求正当，一审法院予以支持。 关于唐晓东要求金科公司支付违约金200万元的问题。唐晓东认为金科公司存在以下违约事实，给唐晓东发起成立的隆青公司造成极大损失，故应承担惩罚性违约金：1.金科公司未按照该约定向唐晓东提供租赁发票，而在2016年1月底出具租赁合同解约函解除双方签订的租赁合同；2.金科公司在2016年3月28日对涉案房屋采取单方面停电、关门行为，致使唐晓东经营的超市无法正常营业；3.金科公司违反合同约定，未给唐晓东单独设立电表并让其独立向供电部门缴纳电费。一审法院认为，1.虽然金科公司在未向唐晓东开具租金发票的情况下，而以唐晓东拒付租金为由要求解除合同，但该解除合同函最终被依法确认无效，该行为至始无效，双方事实上也未因该解除函而解除合同，即未产生法律和事实上的后果，不能将此前已作出司法认定的无效行为，认定为此次金科公司解除合同的违约行为。2.虽然金科公司曾通知唐晓东称将采取停水、停电等措施收回物业，但金科公司在审理中否认实际实施了上述行为，唐晓东提供的证据又不能充分证明系金科公司采取了停水、停电措施，故唐晓东据此认为金科公司违约的证据不足，一审法院不予以支持。3.合同附件“租赁房屋交付条件”中约定“甲方（金科公司）需在租赁场地给乙方（唐晓东）单独设表计量并保证按约定的容量通电，乙方按照实际使用及相关政府部门的收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费”。但合同履行中，金科公司虽能满足唐晓东单独电表计量，但未能履行唐晓东按照实际用电及相关政府部门的收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费，金科公司违约。同时，一审法院认为，1.违约金具有填补损失及惩罚违约的双重功能，其中最重要的功能为填补因违约造成的损失，且金科公司未能满足唐晓东按照实际用电及相关政府部门的收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费，并不实质影响租赁合同目的的实现，不构成根本违约。2.在审理中，一审法院询问唐晓东其主张违约金的损失依据是什么，唐晓东称其损失为装修和不能拆迁货架及货物的损失，还有外租区商户赔偿金损失，上述损失将由隆青公司另案起诉主张。金科公司也因唐晓东未能提供损失证据抗辩唐晓东主张的违约金过高请求调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。本案中，唐晓东并未能举证证明其实际损失，其主张金科公司违约现有证据仅能证明金科公司未能满足唐晓东按实际用电向供电部门直接缴纳电费，但该违约不影响租赁合同目的的实现即不影响租赁合同的继续履行，根据合同约定，适用惩罚性违约金的前提是合同不能继续履行，故唐晓东反诉主张的违约金明显过高，金科公司的抗辩理由成立，一审法院予以支持。根据上述规定及查明的事实，一审法院酌情认定金科公司因未履行合同中约定的由唐晓东按照实际用电及相关政府部门的收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费的约定，向唐晓东支付违约金5万元。 综上，一审法院判决：一、确认金科公司与唐晓东2013年2月27日签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除;二、唐晓东于判决生效之日起五日内将其租赁的位于成都市××2栋-1楼1469号4950平方米的物业及一楼出入口处82平方米的物业腾空并返还给金科公司;三、唐晓东于判决生效之日起五日内向金科公司支付2015年7月1日至2017年10月25日的租金共计4052238.58元；四、唐晓东于判决生效之日起五日内向金科公司支付逾期违约金，该违约金以3230376元为基数，从2017年5月22日起按每日万分之五计算至实际付清上述第三项所欠租金中的3230376元为止；五、唐晓东于判决生效之日起五日内向金科公司支付从2017年10月26日起至实际返还房屋为止的房屋占用费：2017年10月26日至2017年12月31日的占有使用费为321905.42元，2018年1月1日之后的的占有使用费按每月156222元计算；六、金科公司于判决生效之日起五日内退还唐晓东履约保证金40万元；七、金科公司于判决生效之起五日内向唐晓东支付违约金5万元；八、驳回金科公司的其他诉讼请求；九、驳回唐晓东的其他反诉请求。 唐晓东不服，上诉请求：1.依法撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7799号民事判决第一项，依法改判确认唐晓东与金科公司签订的《租赁合同》于2016年3月28日终止；2.依法撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7799号民事判决第二项，依法改判确认唐晓东于2016年3月28日和金科公司办理了物业腾空及返还租赁房屋；3.依法撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7799号民事判决第四项，依法改判唐晓东不向金科公司支付租金及所谓租金的违约金；4.依法撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7799号民事判决第五项，依法改判唐晓东不向金科公司支付自2016年3月28日起至实际返还房屋之日的房屋占用费；5.依法撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7799号民事判决第七项，依法改判金科公司向唐晓东支付违约金200万元；6.本案一审、二审诉讼费用由金科公司承担。事实和理由：1.金科公司未按《租赁合同》的约定履行案涉房屋交付条件，在电表设置、供电供水排风等方面均未按约定履行义务，给唐晓东带来巨大损失，应当承担违约责任。2.案涉房屋2016年3月28日至今的停水停电、关门等停业行为系金科公司所为。首先，一审诉讼中，唐晓东提交了成都市成华区人民法院已生效民事判决书（2016）川0108民初1685号、（2016）川0108民初1686号、（2016）川0108民初1687号，三份判决书中均确认金科公司对案涉房屋发起停电、关门的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第九十条的规定，唐晓东对金科公司发起对案涉房屋停电关门的事实无需再证，金科公司未提供相反证据推翻前述三份生效判决，应当承担举证不能的后果；其次，《租赁合同》中约定金科公司有为唐晓东提供永久供电供水且提供连续、不间断供水供电的义务，现又否认其发起停水停电的事实，前后矛盾。3.2016年3月28日金科公司单方面停水停电之后，唐晓东主动腾退房屋并交付给金科公司，但遭金科公司拒绝并阻挠唐晓东搬离货物。故唐晓东认为，《租赁合同》应于2016年3月28日终止，且唐晓东不应承担之后的租金及房屋占用费。4.金科公司的停水停电行为给四川隆青商贸有限公司（以下简称隆青公司）带来货品损坏等多项损失，一审法院只支持5万元的违约金与事实不符，并且金科公司还存在未严格按照约定提供符合要求的租赁场地，包括没有提供制冷系统、排风系统、排污管道接口等设施。5.隆青公司系唐晓东与何丽琼为经营LAVIE.购连锁超市设立的经营主体，隆青公司的损失即唐晓东的损失，且唐晓东系《租赁合同》一方当事人，其有资格代表隆青公司向金科公司主张赔偿损失。 金科公司辩称，1.《租赁合同》于2017年10月25日解除。金科公司于2017年5月10日向唐晓东公证送达了发票，唐晓东收到后仍拒绝支付租金长达160余天，根据《租赁合同》的约定，金科公司有权解除合同。金科公司于2017年10月25日向唐晓东公证邮寄了《解约函》，《租赁合同》就此解除，唐晓东认为《租赁合同》于2016年3月28日解除无事实和法律依据。2.唐晓东至今仍占用案涉房屋，经金科公司多次催促，拒不腾退，给金科公司造成巨大损失，唐晓东应当依法支付占用费。3.金科公司已履行完毕《租赁合同》中所约义务，并无违约。而唐晓东拒不支付租金，构成违约。4.金科公司从未对案涉房屋进行停水停电，根据《租赁合同》的约定，水电气等能源不在金科公司收取的租赁费用范围内，金科公司也未在《租赁合同》中承诺为唐晓东单独开户。一审中唐晓东从未提出金科公司未提供不符合约定的场地问题，唐晓东在二审中提出金科公司交付的场地不合格，不是二审的审理范围。5.唐晓东未提供任何证据证明其实际损失，案外人隆青公司与其他案外人的租赁纠纷建立在隆青公司无权转租的基础上，人民法院未从隆青公司执行到任何钱款。案外人何丽琼代隆青公司缴纳的100元执行费，也并非唐晓东的实际损失。6.陶晓东明确表示所谓“损失”由隆青公司主张，系放弃其自身的赔偿主张。 二审中，唐晓东提交以下证据：1.报警记录，曾永坤员工关系证明和曾永坤工资明细表，拟证明曾永坤系金科公司员工，唐晓东多次希望搬离，但被曾永坤阻挠。2.联名书，拟证明2016年3月28日停水停电，唐晓东向金科公司要求过办理腾退，但被金科公司拒绝，且之后唐晓东的超市即未再经营。3.三份判决书，拟证明生效判决认定案涉房屋的停水停电是金科公司造成的，还给案外人造成了损失。4.缴纳水、电费的票据，拟证明其不差欠水电费。5.照片和视频，内容是2018年10月9日查看案涉房屋的情况，证明案涉房屋已经被金科公司实际掌控。 金科公司质证认为，1.报警记录是真实的，但与本案没有关系，且不属于二审新证据。事实上，报警记录恰好说明是物管公司与隆青公司或唐晓东之间因电费发生了纠纷，与金科公司的陈述是吻合的。曾永坤的员工关系证明和工资表明细的三性没有异议。2.联名书的三性不予认可。3.判决书真实合法，但与本案没有关联，因为生效判决并未审理停电原因。4.水、电费均没有缴至2016年3月。5.对照片和视频的三性均不认可。 金科公司申请法院调取（2016）川0108号民初1685号、1686号、1687号以及（2016）川01民终8848、8849、8850号案庭审笔录，上述庭审笔录记载，隆青公司在上述案件中未提交任何证据，拟证明唐晓东没有证据证明系金科公司停电。 唐晓东对上述证据的三性没有异议，但认为隆青公司在诉讼中已经陈述系金科公司停水停电的事实，也印证了是金科公司实施的停水停电行为。 二审法院经审查认为，唐晓东提交的报警记录、曾永坤的员工证明、判决书、水费票据以及金科公司申请法庭调取的庭审笔录真实、合法，能否达到证明目的将在后文予以认定。联名书上的真实性无法确认，不予采信，视频和照片不能体现拍摄时间和地点，不予采信。 二审法院另查明，（2016）川0108号民初1685号、1686号、1687号案的当事人为隆青公司和三名案外人，金科公司未参加诉讼。三名案外人均因承租隆青公司LAVIE.购超市中的商铺与隆青公司发生纠纷，并诉至法院，在上述三案的一审程序中，隆青公司未提交任何证据。隆青公司出庭应诉的系何丽琼，当时其与唐晓东为夫妻关系。上述案件庭审中，何丽琼陈述同意解除合同，关门的原因是金科公司不提供发票租金及水电的发票，并称唐晓东当时作为合同相对方正在起诉金科公司。上述三案判决后，隆青公司不服，提起上述，二审以（2016）川01民终8848、8849、8850号案立案受理后，隆青公司亦未在二审中提交证据，只是何丽琼陈述房屋被金科公司锁住。 另查明，二审法院于2017年3月31日受理了另案金科公司上诉唐晓东租赁合同纠纷一案，案号为（2017）川01民终5230号，在该案诉讼过程中，关于停水停电的问题，唐晓东明确陈述，其不知道是谁关掉了水电。 二审法院查明的其他事实与原审查明的事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，（2017）川01民终5230号生效判决已经确认金科公司2015年1月27日向唐晓东出具的《租赁合同解除函》无效，故《租赁合同》依然对双方当事人发生效力，根据双方的诉辩意见，二审争议焦点是：1.金科公司是否有权解除合同；2.如果金科公司享有合同解除权，本案《租赁合同》的解除时间如何认定；3.唐晓东差欠金科公司的费用如何认定；4.金科公司应当承担的违约责任如何认定。二审对此依次评述如下： 关于金科公司是否有权解除合同的争议焦点。根据《租赁合同》的约定，金科公司向唐晓东提供租赁费发票后，唐晓东应当支付房租。金科公司已经举证证明其向唐晓东提供了发票，但唐晓东并未履行相应的租金支付义务，故金科公司享有合同解除权。 关于本案《租赁合同》的解除时间如何认定的争议焦点。唐晓东主张《租赁合同》于2016年3月28日即已经事实上解除，理由是从2016年3月28日至今，案涉商铺一直被金科公司停水停电，唐晓东也未在使用商铺。对此二审认为，如前所述，唐晓东在金科公司发出解除《租赁合同》的通知后，唐晓东于2016年4月以诉讼的方式请求确认该行为无效，法院亦作出生效判决，故《租赁合同》继续对双方产生效力。 而在2016年案外人起诉隆青公司的诉讼中，隆青公司并未提交任何证据证明金科公司停水停电。2017年的诉讼中，即唐晓东与金科公司已经发生纠纷的情况下，唐晓东亦陈述不清楚是谁停水停电。本案诉讼中，唐晓东提交的报警登记表记载，小区业主与物业因水电气费发生纠纷，其申请出庭作证的证人亦未陈述是金科公司停电；唐晓东也不能提交证据证明其足额缴纳了截止2016年3月的水电费。因此，即使唐晓东提交了生效判决，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，不能认定唐晓东关于停水停电系金科公司实施的主张成立。 一审庭审中，唐晓东对《租赁合同》解除时间节点没有异议，二审亦认定金科公司有权解除合同，故一审认定判决确认合同解除时间是2017年10月25日并无不当。 唐晓东主张案涉房屋由金科公司实际占有，但其并未提交证据证明该主张，且唐晓东在诉讼中也承认有货架等物品存放在商铺内。当前，唐晓东并未与金科公司办理交接手续，故唐晓东负有向金科公司腾退房屋的义务。 关于唐晓东差欠金科公司的费用如何认定的争议焦点。二审中，唐晓东并未举证证明其另行支付过租金，一审根据合同的约定和唐晓东实际支付租金的情况，计算得出的租金数额并无不当。对于房屋占有使用费，由于已经认定唐晓东未交还房屋给金科公司，故《租赁合同》解除后唐晓东仍应支付占有使用费，一审根据合同约定结合金科公司的自认，予以认定并无不当。 关于金科公司应当承担的违约责任如何认定的争议焦点。前文已论述，唐晓东不能举证证明金科公司实施了停水停电的行为，且唐晓东不能举证证明其足额缴纳了2016年3月28日之前的水电费，故其主张金科公司停水停电构成违约不能成立。二审中，唐晓东提出金科公司交付的铺面不符合合同约定，多项设施不符合要求，但其在一审中并未进行主张，二审中也未提交任何证据。一审根据合同关于提供电表和支付电费的约定，结合金科公司未能使唐晓东按照实际用电及相关政府部门收费标准计算并直接向供电部门缴纳电费的事实，认定金科公司构成违约，酌定违约金5万元并无不当。唐晓东与隆青公司是不同的主体，唐晓东以金科公司给隆青公司造成损失为由，在本案中请求金科公司承担违约责任没有依据。 综上所述，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审查明事实与一、二审基本一致，本院予以确认。 本院另查明，另案四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终5230号房屋租赁合同纠纷一案，唐晓东向一审法院起诉请求确认金科公司于2015年1月27日出具的《租赁合同解除函》无效。 该案中，人民法院认定事实为“合同签订后，金科公司将涉案房屋交付于唐晓东。唐晓东在缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的租金后，并未缴纳之后的租金。金科公司于2015年1月27日向唐晓东发出《租赁合同解除函》一份，其中载明：“截止2015年12月30日唐晓东尚未缴纳2015年7月1日至2016年3月31日期间的租金款项，故金科公司正式通知唐晓东：1、自2016年2月15日起金科公司解除与唐晓东签订的关于成都天籁城.金科金街负一层及一层主入口部分物业之《租赁合同》；2、金科公司有权不退还合同约定之履约保证金，同时将保留追究唐晓东违约责任的权利（含追收惩罚性违约金200万元整）；3、请唐晓东于2016年2月15日前，向金科公司缴纳所欠租金，并于2016年2月29日前向金科公司返还租赁的成都天籁城.金科金街负一层及一层主入口部分物业并恢复物业原状；若逾期仍未缴纳租金，金科公司将收回该物业”。 一审法院认为，金科公司解除合同的理由是由于唐晓东没有按照合同约定支付租金。双方在《租赁合同》第四条租赁费用及支付方式第二款就租金支付方式进行了明确约定。虽然根据约定租金的支付方式为先付费后使用，但是随后双方还就具体的缴费流程进行了详细约定，即金科公司应于上季度末25日之前向唐晓东提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票（其中物业服务费由物业服务公司出具），唐晓东在收到上述发票后，应在上季度届满前5日内将下季度租赁费用交付给金科公司（遇节假日顺延）。如因金科公司未能及时提供租赁费用发票，唐晓东有权顺延支付租赁费用，直至金科公司补齐租赁发票。从本款的约定来看，唐晓东缴纳租金的前提和条件是明确的，即金科公司出具相应的发票。而金科公司并未按照约定向唐晓东提供发票，已属于违约行为，其单方面解除合同的理由不成立，其出具的《租赁合同解除函》应属无效。判决金科公司于2015年1月27日出具的《租赁合同解除函》无效。金科公司上诉后，二审法院于2017年7月14日判决驳回上诉，维持原判。 本院另查明，金科公司与案涉商铺物业管理单位金科物业服务集团有限公司四川分公司均为“金科系”公司。再审庭审中，金科公司亦承认“LAVIE.购连锁超市”被停水、停电系物业公司所为，现案涉租赁房屋已被强制收回，另租给他人使用。 经再审审理，本院确认双方的分歧在于：（一）唐晓东所经营“LAVIE.购连锁超市”于2016年3月28日起被停水、停电、锁门致无法经营，应由谁承担责任。（二）唐晓东应否支付租赁费用及租赁期间如何确认。（三）案涉房屋租赁协议的解除应由谁承担违约的问题。 （一）关于唐晓东所经营“LAVIE.购连锁超市”于2016年3月28日起被停水、停电、锁门致无法经营，应由谁承担责任的问题。 本院经审理查明，金科公司于2016年1月27日作出《租赁合同解除函》后，又于2016年3月18日发出通知，要求唐晓东于2016年3月23日前缴纳租金，否则按合同约定解除合同，并限期唐晓东在2016年3月25日前自行搬离租赁房屋内货品后返还物业，若逾期未搬离，金科公司将采取包括但不限于停电、停水、锁门等措施收回物业。而在该通知最终期限届满后，唐晓东所经营“LAVIE.购连锁超市”即于2016年3月28日起被停水、停电、锁门致无法经营。上述事实表明，唐晓东所经营超市自2016年3月28日起被停水停电锁门系金科公司或其授意物业管理公司所为具有高度盖然性，且根据案涉房屋租赁合同第九条第三款第4项“因物业公司不履行上述物业责任或违反本合同约定的，则应由甲方（金科公司）承担连带责任”，金科公司应就该侵权行为所致法律后果承担责任。原审以无法证明具体操作者是谁而否定金科公司的法律责任，导致“LAVIE.购连锁超市”被停水、停电、锁门的后果由唐晓东自行承担不当，本院予以纠正。 （二）关于唐晓东应否支付租赁费用及租赁期间如何确认的问题。 本院认为，根据案涉房屋租赁合同约定，因金科公司未能提供租赁费用发票，唐晓东有权顺延支付租赁费用，直至金科公司补齐租赁发票，一般情形下，该顺延支付义务不意味着租赁费的免除，唐晓东本应在金科公司于2017年5月10日提供了租赁发票后，按合同约定缴纳房屋租赁费用。但本案存在的问题在于，金科公司于2017年5月10日向唐晓东送达被拒收的四张租赁费发票，发票金额共计3230376元，即金科公司并未将其违法对“LAVIE.购连锁超市”被停水、停电、锁门致不能经营的期间予以扣减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，因金科公司在本就存在被生效判决认定为有未开票违约行为的情况下，于2016年3月28日即自身或通过“金科系”关联公司金科物业服务有限公司四川分公司对唐晓东所经营的“LAVIE.购连锁超市”停水、停电、锁门，致其无法经营，该期间不能作为唐晓东租赁期间计算租赁费用，应当予以扣减。唐晓东虽根据案涉房屋租赁合同约定，有权在金科公司未提供租赁费用发票的情形下，顺延支付2015年7月1日至2016年3月27日的租赁费用，但其在金科公司于2017年5月10日向其送达租赁费发票时，并未以合理的方式对发票金额提出异议，而是直接拒收，其存在一定的过错，其除缴纳2015年7月1日至2016年3月27日的租赁费用1273437元（月租金142020元×6个月+月租金146751元×2个月+127815.39元）外，还应自2017年5月11日起承担该租赁费用的逾期支付责任。 （三）关于案涉房屋租赁协议的解除应由谁承担违约的问题。 本院认为，金科公司在自身先合同义务未完成，存在违约行为的情形下，却以唐晓东后合同义务不履行为由主张解除租赁合同，并以侵权的方式对唐晓东所经营的“LAVIE.购连锁超市”停水、停电、锁门，致其无法经营，应认定为系因出租人违约及侵权行为导致租赁合同解除，金科公司应承担合同解除的违约责任，并依据《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条的规定承担赔偿责任。鉴于唐晓东个人租赁之后，系另行成立了隆青公司进行实际经营，故该损失赔偿责任可由隆青公司另案主张，本案不作处理。唐晓东于本案中主张金科公司承担违约责任200万元，经查，双方的房屋租赁合同对该部分约定为“任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方赔偿对方所遭受的损失。一方违约导致合同无法继续履行，违约方应向对方支付贰佰万元人民币作为惩罚性违约金，本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定，没有约定的，适用本条其他款的约定，其他款亦无约定的，适用本款的约定。”该约定虽表明200万元违约金为对一方违约致合同不能履行而解除的惩罚性质违约金，但并未对损害赔偿及合同解除违约责任进行区分，鉴于“LAVIE.购连锁超市”受到的损失可另行主张，故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，酌情判决金科公司承担违约致合同不能履行而解除惩罚性违约金40万元。 综上，原审认定事实存在疏漏，未正确认定金科公司违约责任不当，唐晓东的再审事由部分成立，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终10608号民事判决及四川省成都市成华区人民法院(2017)川0108民初7799号民事判决。 二、确认成都金科双翼置业有限公司与唐晓东2013年2月27日签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除。 三、唐晓东于判决生效之日起十五日内向成都金科双翼置业有限公司支付2015年7月1日至2016年3月27日的租金1273437元及逾期利息（逾期利息以该租金为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、成都金科双翼置业有限公司退还唐晓东履约保证金40万元。 五、成都金科双翼置业有限公司于本判决生效之起十五日内向唐晓东支付惩罚性违约金40万元。 六、驳回成都金科双翼置业有限公司其他诉讼请求。 七、驳回唐晓东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44626元，反诉案件受理费13000元，二审案件受理费44626元，共计102252元，由成都金科双翼置业有限公司负担81800元，唐晓东负担20452元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 军 审判员 高向阳 审判员 郭张锋 二〇二〇年六月二十八日 书记员 卫 威