安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初477号 原告（反诉被告）：周美生，男，1964年1月8日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：宋运文，铜陵市枞阳县横埠镇法律服务所法律工作者。（一般代理） 被告（反诉原告）：章小琴，女，1976年10月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：钱一礼，铜陵市枞阳县周潭镇法律服务所法律工作者。（特别授权） 原告（反诉被告）周美生与被告（反诉原告）章小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周美生及其委托诉讼代理人宋运文、被告章小琴（反诉原告）及其委托诉讼代理人钱一礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周美生向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即给付原告购房尾款260000元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年原告承建枞阳县美晨置业有限责任公司在周潭镇明星商贸城开发建筑的房屋，因美晨公司(简称)欠原告工程款，故美晨公司将其部分房屋折抵原告工程款，折抵的房屋所有权均属原告所有。2019年2月3日原告将与美晨公司折抵的部分房屋出售给被告，双方签订了份“购房协议”，协议条款明确约定购房总价为66万元，协议签订日首付40万元，一、二层建筑物交付后付款10万，余款16万在2019年底28日之前付清。协议签订后，被告只交付首付房款40万元，后期房款26万元至今未付。被告已于2019年年底进房住居生活，并在购房内经营饮食行业，但被告仍拖欠26万元房款拒付。请求法院判令被告支付购房尾款260000元。 被告章小琴辩称，原被告于2019年2月3日自愿达成《购房协议》，其中第二款约定由原告将位于铜陵市郊区“明星商贸城”第16栋房后面空余地建筑楼梯房（底层约19平方米、二层约20平方米，备注：购买价4万元），建筑质量由双方协商，建筑期限在2019年7月底之前交给被告使用。其他条款详见《购房协议》。协议签订后被告依约交纳首付款40万元，截至2019年7月30日止，原告周美生未能按照约定将案涉楼梯房建成并交付给被告章小琴使用。为此，双方多次交涉或调解无果。原告在不能向被告先履行交付楼梯房的情况下，被告章小琴有权拒绝其要求给付房款的诉讼请求。 被告章小琴同时提出反诉，要求一、被反诉人周美生继续履行《购房协议》第二条，即将位于16栋房屋后面空余场地建筑楼梯房（底层约19平方米、二层约20平方米）建成交付给反诉人。二、被反诉人周美生自2019年7月30日起由于未建成交付楼梯房给反诉人章小琴造成的各项损失113784元，并自2019年2月3日起按反诉人章小琴已付购房款40万元的30％支付违约金12万元。三、案件受理费由被反诉人周美生负担。事实和理由:反诉人章小琴长期从事餐饮业，在铜陵市郊区租赁房屋经营“鑫缘酒家”。为解决固定经营场所，2019年2月3日双方自愿达成《购房协议》，其中约定:1、甲方周美生将位于铜陵市郊区“明星商贸城”第16栋房201、203、204室三套住宅房出卖给乙方章小琴;2、甲方提供16栋房后面空余地建筑楼梯房（底层约19平方米、二层约20平方米，备注:购买价4万元），建筑质量由甲乙双方协商，建筑期限在2019年7月底之前交给乙方使用。3、以上三套住宅房及建筑物（一、二层约40平方米）共计人民币陆拾陆万元整（66万元，备注:含楼梯房购买价4万元）6、付款方式:（1）甲乙双方自签约之日，乙方首付40万元给甲方。（2）一、二层建筑物甲方交付给乙方使用后，乙方付款给甲方10万元。（3）余款在2019年底29日之前付清。7、双方不得违约，造成一切经济损失，后果由违约方自负。其他条款详见《购房协议》。协议签订后反诉人章小琴依约交纳首付款40万元。截至2019年7月30日止，被反诉人周美生一直未能按照约定将案涉楼梯房建成并交付给反诉人章小琴使用。为此，双方多次交涉或调解无果。基于上述事实，反诉人章小琴需求楼梯房的建筑目的是用于酒店厨房和楼梯通道，否则反诉人章小琴购买的二楼三套住宅房就丧失了作为酒店经营场所的根本价值，此后果将意味着反诉人章小琴辛辛苦苦投资的100多万元毫无意义。为了不影响酒店正常开业，避免和减轻损失的扩大，反诉人章小琴只好在16栋房屋后面临时架设楼梯走道，继续租赁他人房屋做厨房用地，被反诉人周美生的违约行为，不仅给反诉人章小琴造成了巨大的经济损失，而且厨房及楼梯走道亟需解决。被反诉人周美生构成违约，应当继续履行合同并赔偿反诉人经济损失，承担违约责任。 对于章小琴的反诉，周美生认为，一、反诉人要求被反诉人继续履行《购房协议》第二条建筑楼梯房交付反诉人，不符合本案客观实际情况，不符合法律规定。其理由:《购房协议》第二条虽然约定反诉人提供16栋房后面空余地建筑楼梯房于2019年7月底之前交付反诉人，但被反诉人于2019年4月12日雇佣小工严某等人，开始正式对楼梯房建筑进行施工，施工过程中遭到反诉人强行阻止，不许反诉人继续施工，要求自己承建，被迫反诉人停止建筑楼梯房施工，故而解除《购房协议》第二条约定条款，该条款解除后，双方凭中间人谢某在场商定一条新协议内容，即楼梯房由反诉人承建，楼梯房作价4万元，在主合同总价款66万元中扣除。为此，双方达成的新协议条款具有法律约東力，已解除的协议条款均属无效。所以被反诉人没有继续履行合同第二条款的法定义务。二、反诉人自建楼梯通道，租用厨房等损失并非反诉人诉称数额113784元之大，这些费用与本案没有关联性，要求被反诉人赔偿无事实根据和法律依据。三、双方签订《购房协议》后被反诉人向反诉人按约交付了房屋，反诉人已在房屋内装修，并进房住居，且经营饭店，至于楼梯房的情况，答辩已经做了解释，为此，被反诉人没有违约行为，反之反诉人没有如期支付购房款，其行为构成违约。再说反诉人要求被反诉人支付已付购房款40万元的30％违约金，缺乏事实根据和法律依据，涉案40万元的价款是针对主合同房屋价款，而不是合同违约内容，被反诉人如果没有交付涉案的房屋，可视为被反诉人违约，但不是如此，故反诉人要求已履行合同义务的事实承担支付违约金，显然不符合法律规定,请求驳回章小琴的反诉请求。 经审理查明，枞阳县美辰置业有限责任公司系案涉房屋所在的明星商城商住楼的建设单位，2017年2月18日，原告周美生承包安徽省铜陵市枞阳县周潭明星商城综合楼施工。2018年10月31日，枞阳县美辰置业有限责任公司股东左志兵将案涉房屋201室抵作工程款给周美生；2019年1月31日，左志兵将案涉房屋203室抵作工程款给周美生；2019年2月3日，周美生从左志兵处购买明星商贸城16栋301室房屋，并与案外人王恩姐置换了案涉房屋204室。 2019年2月3日，原告周美生与被告章小琴签订一份房屋买卖合同，合同约定：1、甲方周美生将位于铜陵市郊区“明星商贸城”第16栋房201、203、204室三套住宅房出卖给乙方章小琴。2、甲方提供16栋房后面空余地建筑楼梯房（底层约19平方米、二层约20平方米，备注:购买价4万元），建筑质量由甲乙双方协商，建筑期限在2019年7月底之前交给乙方使用。3、以上三套住宅房及建筑物（一、二层约40平方米）共计人民币陆拾陆万元整（66万元）。4、乙方在住宅房装修等不得破坏主体建筑，乙方装修一切装潢材料、费用等与甲方无关。5、甲方必须保证乙方以上房屋水、电通畅（自来水入户费由乙方承担）。6、付款方式:（1）甲乙双方自签约之日，乙方首付40万元给甲方。（2）一、二层建筑物甲方交付给乙方使用后，乙方付款给甲方10万元。（3）余款在2019年底28日之前付清。7、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人谢某一份，签字生效，双方不得违约，造成一切经济损失，后果由违约方自负。合同签订后，章小琴支付周美生首付房款40万元，周美生交付三套住宅房。后章小琴对住宅房进行装修并于2019年年底进房居住生活，并在所购房内进行饮食行业经营。2019年4月12日，原告周美生雇佣小工严某等人建筑楼梯房，因施工过程存在争议，后原、被告双方协商楼梯房由章小琴承建，楼梯房作价4万元。由于楼梯房施工会造成邻居通风采光问题受到邻居阻拦未能建成，双方多次协商无法解决建筑楼梯房问题，章小琴一直未支付购房尾款。 2020年4月14日，周美生诉至本院，要求章小琴支付购房尾款26万元。在诉讼过程中，2020年5月25日章小琴提起反诉，要求周美生继续建筑楼梯房并赔偿未按时交付楼梯房造成其自建楼梯通道、租赁厨房等各项损失113784元以及违约金12万元。 上述事实，有原、被告身份情况、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程承包合同书、协议、证明、收条、购房协议、证人严某、谢某的证言以及双方当事人的陈述等证明材料收集在卷，这些证明材料已经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，案涉房屋虽未办理所有权证，但建设该房屋的规划许可证、土地使用证、施工许可证等已取得，原告周美生从建设单位枞阳县美辰置业有限责任公司股东处购得案涉房屋,后与被告章小琴在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。合同签订后，章小琴依约支付首付款。后周美生交付案涉房屋，但未建筑楼梯房，章小琴即开始对案涉房屋进行装修并于2019年底进入居住经营饭店。由于楼梯房建筑可能会造成邻居采光通风问题，原、被告双方也未能与邻居做到友好协商，建筑楼梯房已实际不能，故协议第二款事实无法履行，原、被告双方均具有违反合同情况，应当分别承担责任。因双方约定楼梯房作价4万元，该笔费用应当在购房尾款中扣除。 至于反诉原告章小琴提出因楼梯房未建成交付导致其经营饭店不便,需要另行租赁厨房使用,造成自建楼梯通道、租赁厨房等各项经济损失要求周美生赔偿113784元，该反诉事实与理由并不充分，提供证据不足，本院依法不予支持。另外,其提出违约金12万元的赔偿，因合同未有约定，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零九条、第一百一十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）章小琴于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）周美生扣除楼梯房建筑费用的购房尾款220000元。 二、驳回原告（反诉被告）周美生的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）章小琴的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告周美生负担400元、被告章小琴负担2200元。 反诉案件受理费2403.5元，由反诉原告章小琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  张涓娟 二〇二〇年六月三十日 书记员  陶 頔 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条——依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第七十七条——当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条——当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 第一百二十条——当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。