吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初177号 原告：王成顺，男，1955年6月7日出生，汉族，退休工人，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：王琳，系王成顺之女，1987年9月4日出生，汉族，长白山保护开发区池北区日日红物流员工，现住吉林省白河林业局。 委托诉讼代理人：邸富科，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。 原告：牛玉英，女，1954年8月14日出生，汉族，退休工人，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：王琳，系原告牛玉英之女，1987年9月4日出生，汉族，长白山保护开发区池北区日日红物流员工，现住吉林省长白山池**。 委托诉讼代理人：邸富科，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。 被告：王毅，男，1980年11月13日出生，汉族，无职业，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：郭玉红，系王毅之妻，1980年10月14日出生，汉族，无职业，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。 被告：刘伟，男，1984年8月24日出生，满族，医生，现住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：王玮，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：安图县凯龙房地产开发有限责任公司，住所地吉林省安图县。 法定代表人：丁勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔著伟，男，1968年5月20日出生，汉族，安图县凯龙房地产开发有限责任公司员工，现住吉林省安图县。 原告王成顺、牛玉英诉被告王毅、刘伟、安图县凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称凯龙公司）所有权纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王成顺、牛玉英及其委托诉讼代理人王琳、邸富科、被告王毅委托诉讼代理人郭玉红、韩万欣、被告刘伟及其委托诉讼代理人王玮、被告凯龙公司委托诉讼代理人崔著伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王成顺、牛玉英向本院提出请求：1.确认用王毅的名字与凯龙公司进行产权调换的5套房屋（其中包括已经销售给刘伟的2套房屋）和一个车库的具体房号和面积；2.确认上述产权调换的房屋和车库已经交付使用；3.确认上述产权调换的房屋和车库所有权人为王成顺和牛玉英。其事实与理由：王成顺、牛玉英与王毅系父母儿子关系，2012年安图县松江镇进行旧城改造，凯龙公司拆迁王毅的位于安图县松江镇医院附近364平方米旧房。2012年6月27日，王毅在没有告知王成顺和牛玉英的情况下，与凯龙公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，确定将王成顺和牛玉英的364平方米旧房产权调换为某小区5套房屋和一个车库，但房屋所有权人写的名字是王毅，王成顺和牛玉英失去了产权调换后的房屋所有权，为此王成顺和牛玉英于2017年7月31日诉至法院请求对该5套房屋和一个车库的所有权予以确认（当时房屋尚未交付使用），贵院支持了王成顺和牛玉英的诉请。但是王毅上诉之后二审法院认为：因拟回迁房屋尚未办理验收及初始登记手续，目前尚不属于法律意义上“房屋”，且存在多份房屋产权调换协议，王成顺和牛玉英等亦未与凯龙公司协商明确具体回迁房屋位置及面积，在此情况下王成顺和牛玉英提出确认回迁房屋所有权归属的主张，尚不具备条件，本院暂不予支持。二审法院撤销了一审判决，驳回了王成顺和牛玉英的诉讼请求。事实上，虽然案涉房屋至今没有办理验收及初始登记手续，但根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，凯龙公司与王成顺和牛玉英等拆迁户的回迁房屋在2017年年末已经转移占有，交付使用，本应属于王成顺和牛玉英的财产权被王毅占有。故王成顺、牛玉英诉讼来院，要求依法判决。 本案庭审期间，王成顺、牛玉英变更诉讼请求：1.确认用王毅的名字与凯龙公司进行产权调换的3套房屋和一个车库的具体房号和面积（原来为5套房屋和一个车库，其中2套房屋已经销售给刘伟，该2套房屋不作为本次诉请范围）；2.确认上述产权调换的3套房屋和车库已经交付使用；3.确认上述产权调换的3套房屋和车库所有权人为王成顺和牛玉英；由王毅、刘伟、凯龙公司负担本案诉讼费用（含保全费用）。 王毅辩称，自2005年12月20日，王毅支付3.5万元购买了涉案房屋，是原房主金京林的女儿与王毅交易的。 刘伟辩称，1.本案不符合立案标准，属于一事不再理；2.王成顺和牛玉英的诉讼请求不明确，诉讼请求的第一项，请求确认房屋、车库的房号和面积，根据法律规定，原告不明确房屋的位置、面积，应承担不利责任；第二项请求，确认房屋和车库已经交付使用，交付和使用属于法律事实状态，并不能经过法院进行确认，在民法请求权范畴之内，并不包括确认不动产的交付使用状态；第三项请求，确认房屋所有权，因为具体的房号和面积，王成顺和牛玉英都不清楚，无法进行确权；3.在（2017）吉2426民初850号民事案件中，王成顺和牛玉英已经自认明知王毅与其共同出售给刘伟2套房子，房款已经收到，且不再主张权利。本案中再次起诉刘伟违背了客观事实，有违民事交易中的诚实信用原则。刘伟因王成顺和牛玉英的起诉而遭受压力，聘请律师参加诉讼的费用，刘伟将另案起诉王成顺和牛玉英对刘伟进行赔偿；4.案涉楼盘为凯龙公司开发，目前并没有产权登记，也就是说不是真正意义上的房屋，根据物权法的规定，房屋只有办理了产权登记之后才可以进行确权之诉。开发商建好房屋需要经过验收，通过验收才可以办理产权证照。如果房屋质量存有问题，可能需要整改，亦或扒倒重建。法院在办理产权之前进行了确权，属于越权，代政府部门行使了行政职权。开发商如不能交付房屋，可以进行调换，所以本案的诉请没有实际意义；5.物权法规定，确权之诉明确产权登记与实际权利状态不符的可以提起确权之诉。本案目前尚不具备起诉条件；6.王成顺和牛玉英自认在2012年6月27日，王毅签订拆迁协议，王成顺和牛玉英对王毅签订协议的事实是明知的，至今时隔7年之久，已经完全的丧失了申请法院撤销该协议的时效；7.刘伟购买的2套房屋已经再次卖给了刘凤兰，另一位不清楚姓名，是由刘伟的父亲转卖的。本案中已经涉及到了另外两位买房者，涉及其利益，现向法庭提出申请追加两位第三人参加诉讼；8.王成顺和牛玉英自认至今案涉楼盘仍没有办理验收及初始登记手续。9.房屋确权之诉一旦成立，该楼房即取得了合法的所有权，如果开发的房屋在不能办理验收登记的基础上，各位业主均会参照本案提起确权之诉，拥有了所有权在市场上转卖，价值会远高于无产权登记的房屋。安图县人民法院辖区内有很多的拆迁房屋没有产权登记，如果本案成立，当地民众都是效仿到安图法院提起确权之诉。综上，王成顺和牛玉英的起诉没有明确的诉讼请求，应当裁定驳回其请求。如果法庭认为可以继续审理，在本辖区内，拟将提起无数的与本案相同的诉讼案件。 凯龙公司辩称，2012年，凯龙公司在安图县松江镇进行开发，凯龙公司征收范围内涉及到安图县松江镇松江街3-5-1号房屋、安国用（土）字第xxxxxx号产权证及土地证使用者为金京林。凯龙公司征收房屋时以公平公正为原则，以事实为依据，合理合法征收地址为月芽胡同3-1号房屋，征收时王毅提供了产权为金京林所有的房屋产权证、土地证，而实际居住人为王毅和他的家人，王毅当时所述是王毅在金京林处购买的房屋，所以凯龙公司在拆迁征收时与王毅签订了产权调换协议。当时签订协议时，王毅家人王成顺、牛玉英并未提出异议；1.凯龙公司在没有房屋所有权人授权的情况下，凯龙公司为保证房屋所有权人的利益及隐私，无权向他人透露房屋所有权人的产权资料；2.凯龙公司正在验收和测绘，政府为保障回迁户的利益，同意部分回迁户的要求，让部分回迁户已入住；3.凯龙公司征收时，是由王毅所提供的资料，他的家人也同意调换房屋的产权人用王毅的名签订，并未提出异议。综上所述，王成顺和牛玉英把凯龙公司列为被告，实属不合理、不合法，希望法庭撤销本案中凯龙公司，不要把凯龙公司列为被告。 本院经审理查明如下事实：2004年12月20日，案外人黄玉淑与王成顺、牛玉英签订《房屋买卖合同》，其主要内容为：“受金京林委托，与王长（成）顺夫妇协商议定，现将金京林的房屋及周围土地一起卖给王长（成）顺夫妇，售价为四万五千元。王长（成）顺夫妇首付五千元定金，剩下的四万元来年三月份之前一次性还清。”该合同签订后的当日，王成顺、牛玉英向黄玉淑支付5,000元定金，于2005年3月11日通过黄玉淑向金京林女儿金红梅支付剩余购房款40,000元的同时从金红梅手中取得金京林的涉案《房产执照》（吉房执城字第xxx号）及《国有土地使用证》（安国用土字第xxxxxx号）。并由王成顺、牛玉英及王毅一家入住该房屋至该房屋被拆迁。由于金京林一直在韩国联系不上，故未能及时办理房屋转籍过户手续。 2012年6月27日王毅以自己的名义在与凯龙公司签订了3份《房屋拆迁产权调换协议》当中约定凯龙公司以其在安图县松江镇人民政府旧址开发建设的某小区的5套房屋及1个车库调换位于安图县松江镇松江街（产籍卡号325）建筑面积364平方米的房屋。调换的5套房屋及1个车库的具体房号及面积分别为：5栋1单元202室（77.32平方米）、301室（66.69平方米）、302室（77.32平方米）、401室（66.69平方米），4栋2单元302室（66.3平方米）及3号楼车库25.4平方米。 凯龙公司将其开发的某小区的楼房建成后，根据《房屋拆迁产权调换协议》，实际交付给王毅产权调换后的房屋经安图县房屋产权管理中心乡镇房屋登记总站确认，该房屋位于某小区X02区，具体房号及建筑面积分别为：4号楼304室，68.02平方米、5号楼301室，67.47平方米、5号楼302室，47.88平方米、5号楼401室，67.47平方米、5号楼308室，80.15平方米、3号楼106室车库，25.97平方米。王成顺、牛玉英对此予以认可。 2012年7月，王毅经王成顺、牛玉英同意将X02区5号楼301室建筑面积为67.47平方米和X02区5号楼308室建筑面积为80.15平方米两套房屋出卖给刘伟。王成顺、牛玉英从刘伟支付的部分购房款中拿出10万元在安图县松江镇文昌村购买了一幢平房供房屋拆迁后居住。后因案涉调换后房屋的产权归属问题，王成顺、牛玉英和王毅发生争执。王成顺和牛玉英于2017年7月31日向本院起诉，本院于2017年12月12日作出（2017）吉2426民初850号民事判决：坐落于安图县松江镇人民政府旧址的某******(77.32平方米)、401室(66.69平方米)、302室(44.32平方米)的房屋及3号楼25.4平方米车库归王成顺、牛玉英所有。案件受理费100元，由被告王毅负担。王毅不服提出上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院认为：因拟回迁房屋尚未办理房屋验收及初始登记手续，目前尚不属于法律意义上“房屋”,且存在多份房屋产权调换协议，王成顺、牛玉英、王毅等亦未与安图县凯龙房地产开发有限责任公司协商明确具体回迁房屋位置及面积，在此情况下，王成顺、牛玉英提出确认回迁房屋所有权归属的主张，尚不具备条件，本案暂不予支持。一审未审查拟回迁房屋实际状态，判决拟回迁房屋归属有误，本院予以纠正。遂于2018年9月27日作出（2018）吉24民终545号民事判决：撤销吉林省安图县人民法院(2017)吉2426民初850号民事判决驳回王成顺、牛玉英的诉讼请求，审案件受理费100元，由王成顺、牛玉英负担；二审案件受理费100元，由王毅负担。 延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终545号民事判决书下发前，凯龙公司依据其与王毅签订的《房屋拆迁产权调换协议》已将案涉3套房屋和一个车库交付给了王毅。现王成顺、牛玉英再次诉讼来院，要求依法判决。 另查明，王毅自2012年7月租房与王成顺、牛玉英分开居住，2016年8月结婚。 凯龙公司所开发建设的安图县松江镇某小区（棚户区改造项目）于2019年7月8日通过安图县自然资源局城乡规划验收，于2019年11月5日通过延边州住建工程质量检测鉴定中心结构安全性鉴定，判断为结构基本安全。关于该小区房屋不动产权证，安图县无籍房问题领导小组办公室正在按无籍房规定的程序进行登记办理中。 本案在审理期间，王成顺、牛玉英于2020年6月24日向本院提出申请并经本院准许，撤回了对被告刘伟、凯龙公司的起诉。 认定上述事实的证据有：王成顺、牛玉英向本院提供的身份证、安图县人民法院（2017）吉2426民初850号庭审笔录、民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终545号民事判决书、黄玉淑与王成顺和牛玉英签订的《卖房协议》及《收据》、4份《借条》、凯龙公司与王毅签订的《房屋拆迁产权调换协议》3份、《产权调换协议书》一份、安图县人民法院（2019）吉2426财保3号民事裁定书、2015年11月4日凯龙公司房源信息、证人黄玉淑、陈继兰、牛玉珍、王春林、牛玉秋出庭证言。 本庭依职权调取的《王毅拆迁具体房号》《房屋基本数据表》、本院向安图县国土资源局《调查笔录》、关于金京林下落的相关调查共4页、与案涉房屋产权调换合同相关联的被拆迁房屋的相关材料、（2017）吉2426民初850号案件中的《房屋拆迁产权调换协议书》3份、《产权调换协议书》一份、（2017）吉2426民初850号案件中的《房源信息》一份、案涉被拆迁房屋的《国有土地使用证》和《房产执照》复印件一组（原件均在凯龙公司档案中）、安图县自然资源局下发的《城乡规划验收合格通知书》、延边住检（结）字第（xxxx-xxx）号《鉴定报告》等材料、经过安图县房屋产权管理中心乡镇房屋登记总站确认的具体《房屋基本数据表》一份，证明凯龙公司依据《房屋拆迁产权调换协议书》的约定，分给王毅的房屋的具体位置及面积（五套房屋、一个车库）、《证明》等。 被告王毅、刘伟、凯龙公司未向本院提供证据。 本院认为，关于王成顺、牛玉英和王毅谁是被拆迁房屋的所有权人的问题，王毅在本院审理（2017）吉2426民初850号案件及本案庭审期间，主张被拆迁房屋是王毅自己出资购买，但未向本院提供相关有效证据予以证明。王成顺、牛玉英则向本院提供了证人陈继兰、牛玉珍、牛玉秋、王春林出庭证实王成顺、牛玉英为购买被拆迁房屋借款29,000元的事实。王成顺、牛玉英提供证人黄玉淑作为被拆迁房屋的所有人金京林的委托人，出庭证实了王成顺、牛玉英为购买被拆迁房屋，与黄玉淑签订《房屋买卖合同》的过程及接收王成顺、牛玉英交付的购房款以及在支付剩余购房款后从金京林女儿金红梅手中取得金京林《房产执照》及《土地使用证》的经过。以上证据能形成完整的证据链条证明2004年王毅与王成顺、牛玉英共同生活期间，买下案外人金京林的房屋，买房款均为王成顺、牛玉英夫妻共同财产。由于金京林一直在韩国联系不上，故未能及时办理房屋转籍过户手续。王成顺和牛玉英是被拆迁房屋的实际购买者、所有权人。 本院为确权案件，由于王成顺、牛玉英本案在审理期间，于2020年6月24日向本院提出申请并经本院准许，撤回了对被告刘伟、凯龙公司的起诉，故本院对刘伟、凯龙公司在本案中的辩解不予评判。 王毅的辩解证据不足，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，王毅与凯龙公司签订《房屋拆迁产权调换协议》的行为应认定其代表王成顺、牛玉英签订合同的行为，房屋被拆除后原有房屋物权消灭，产权调换后的房屋新的物权产生，其所有权应归王成顺、牛玉英所有。王成顺、牛玉英要求确认王毅通过与凯龙公司签订《房屋拆迁产权调换协议》所取得的房屋，该房屋位于安图县松江镇某小区X02区具体房号及建筑面积分别为：4号楼304室（建筑面积68.02平方米）、5号楼302室（建筑面积47.88平方米）、5号楼401室（建筑面积67.47平方米）、3号楼106室车库（建筑面积25.97平方米）的产权归王成顺、牛玉英所有的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下： 安图县凯龙房地产开发有限责任公司依据其与被告王毅签订的《房屋拆迁产权调换协议》交付给被告王毅名下的位于安图县松江镇某小区X02区4号楼304室（建筑面积68.02平方米）、5号楼302室（建筑面积47.88平方米）、5号楼401室（建筑面积67.47平方米）、3号楼106室车库（建筑面积25.97平方米）的产权归王成顺、牛玉英所有。 案件受理费100元，财产保全费2,270元，合计2370元由被告王毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  高万斌 人民陪审员  王继艳 人民陪审员  张新华 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王晓松