宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民撤2号原告：张红彦，男，1977年11月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明北路**。法定代表人：刘美兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。被告：杨国清，男，1959年3月15日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市。原告张红彦因石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）与杨国清房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）宁02民终563号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红彦及其委托诉讼代理人蔡树志，被告华欣房产公司的委托诉讼代理人马新城到庭参加诉讼，被告杨国清经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张红彦向本院提出诉讼请求：1.判令撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院作出的（2018）宁02民终563号及宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2018）宁0202民初736号民事判决书；2.案件受理费由华欣房产公司与杨国清负担。事实和理由:2015年1月20日，张红彦从华欣房产公司订购位于石嘴山市××区房屋一套，双方约定房屋价款为466395元，张红彦于当天向华欣房产公司支付购房款400000元。2015年5月28日，张红彦与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》。2015年6月2日，张红彦向华欣房产公司支付下剩购房款66395元。张红彦在华欣房产公司交付房屋后进行装修后居住使用至今。2019年10月中旬，杨国清的委托诉讼代理人郑某梅到案涉房屋出示了（2018）宁02民终563号民事判决书，称该房屋归其所有并要求张红彦搬离。张红彦才得知2018年华欣房产公司与杨国清因案涉房屋买卖合同纠纷曾向宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院提起诉讼，后经宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院判决华欣房产公司协助杨国清办理案涉房屋产权证书。华欣房产公司与杨国清之间实际为民间借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》仅为让与担保性质，并非真实的买卖合同关系。杨国清未向华欣房产公司支付购房款，杨国清和郑某梅针对其借贷行为与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》不止一份，杨国清在未占有案涉房屋情况下，不要求交付房产仅诉请办理房产证与生活常理不符。杨国清要求办理房产证的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。张红彦购买案涉房屋入住至今，其已合法取得案涉房屋的占有使用权和享有办理房屋产权证书的物权期待权，因华欣房产公司的原因导致案涉房屋所在小区不能办理产权登记证书。张红彦有权参与华欣房产公司与杨国清之间的诉讼，但华欣房产公司与杨国清未要求张红彦参加诉讼，原审法院未通知张红彦参加诉讼，现判决结果严重错误，损害了其民事权益，故张红彦诉至法院，请求判如所请。华欣房产公司辩称，1.华欣房产公司与杨国清之间存在民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系；2.华欣房产公司虽与杨国清签订《商品房买卖合同》并出具了收据，但杨国清没有交纳购房款。收据上潘某荣特意写了“融资用”字样显然华欣房产公司并无卖房之意，只有借款之意；3.《中华人民共和国反洗钱法》明确规定，房地产开发公司在房屋买卖过程中绝不允许收取现金，买受人只能通过账户转账。杨国清在一天之内买了三套房屋，其不可能拿着共计880000元的现金去华欣房产公司交纳购房款；4.商品房买卖合同纠纷案件中出现的一房多卖，法院在审理中主要考虑保护善意取得的买房人和在先实际占有使用人的利益。张红彦签订合同和实际居住时间均早于杨国清，从《中华人民共和国物权法》角度考虑，张红彦已对案涉房产取得所有权；5.杨国清、郑某梅、杨某贺一家在与华欣房产公司的民间借贷关系中，实际利益并未受损，他们实际占有的几套房产已足以抵偿借款本息；6.华欣房产公司与杨国清一家涉及的十二套房产的房屋买卖合同是对借款的抵押，因借款人迫于急于用钱的压力签订《商品房买卖合同》，销售房价与市场价相差很大。综上，杨国清与华欣房产公司之间的《商品房买卖合同》是虚假的。2015年夏天，张红彦对案涉房屋已经进行装修，杨国清未去案涉房屋进行实地查看就签订《商品房买卖合同》不符合常理。华欣房产公司同意张红彦的诉讼请求。被告杨国清未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。（2018）宁0202民初736号民事判决书认定事实如下：2015年12月14日，华欣房产公司与杨国清签订了《商品房买卖合同》，约定华欣房产公司将其开发的位于石嘴山市××区房屋以总价款451350元出售给杨国清。当天，杨国清向华欣房产公司交付房款451350元，并在房管部门对《商品房买卖合同》进行了备案登记，登记记载案涉房屋买受人为杨国清。案涉房屋已建成，因华欣房产公司拒绝为杨国清办理案涉房屋过户事宜，双方纠纷成诉。2018年3月30日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2018）宁0202民初736号民事判决，判决：华欣房产公司于判决生效后十日内协助杨国清办理位于××区房屋的产权登记证书。华欣房产公司不服，向本院提出上诉。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院于2018年7月13日作出（2018）宁02民终563号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张红彦提交证据一：《商品房买卖合同》、石嘴山银行个人账户交易明细、黄河农村商业银行个人业务交易凭证、中国建设银行转账凭条、收据，证明2015年1月20日，张红彦从华欣房产公司订购位于石嘴山市××区房屋一套，双方约定房屋价款为466395元，张红彦于当天向华欣房产公司支付购房款400000元，2015年5月28日，张红彦与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，2015年6月2日，张红彦向华欣房产公司支付下剩购房款66395元，购房款全部付清后华欣房产公司向张红彦出具收据的事实。购房款均是张红彦的父母通过银行转账给潘某荣的。华欣房产公司质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。刘美兰与张红彦的母亲是同事关系，张红彦当时是以较低的价格购买的案涉房屋。张红彦提交证据二：户口簿，证明张红彦与张某国系父子、张红彦与王某霞系母子，案涉购房款均是通过张红彦父母的账户转账支付的。张红彦提交证据三：《天然气管道供用气合同》、采暖费发票、水电费收据、照片，证明张红彦购买案涉房屋后进行装修并居住至今的事实。华欣房产公司质证意见：对证据二、三的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，认可张红彦的父母自2015年在案涉房屋内居住至今的事实。张红彦提交证据四：（2018）宁0202民初736号民事判决书和（2018）宁02民终563号民事判决书，证明1.以上判决涉及的标的物即位于石嘴山市××区房屋系张红彦购买并居住至今，以上案件的当事人即华欣房产公司与杨国清。华欣房产公司与杨国清及人民法院均没有通知张红彦参加诉讼，损害了其民事权益，张红彦提起本案诉讼符合法律规定；2.华欣房产公司在以上案件中明确主张其与杨国清之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是为双方之间的民间借贷提供担保，杨国清并没有实际支付购房款；3.杨国清在以上案件中没有提交支付购房款的凭证，45万余元的购房款以现金方式交付不符合交易习惯；4.杨国清在未实际占有使用房屋的情况下，仅提出办理房屋过户登记的诉讼请求不符合生活常理，以上案件未对房屋的实际占有使用情况进行审查导致错误判决；5.以上案件有证据证明杨国清的妻子郑某梅与华欣房产公司法定代表人刘美兰以及潘某荣之间存在借贷抵押关系，但对于该借贷抵押合同与双方签订的《商品房买卖合同》之间的关系没有进一步审查，导致法律关系认定错误。华欣房产公司质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。以上案件中华欣房产公司在庭审时向人民法院说明涉及的房屋已经有人居住，会牵扯到二次诉讼的问题。为查明本案事实，本院依职权从（2018）宁0202民初736号案件卷宗中调取《商品房买卖合同登记备案证明》。张红彦对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明华欣房产公司与杨国清对《商品房买卖合同》进行过备案，并没有进行物权登记。合同备案是依据中华人民共和国住房和城乡建设部的部门规章而实施的行政管理行为，其目的是为了避免出现一房二卖，并不产生物权登记的效力。华欣房产公司该对证据的真实性不表异议，对其合法性及关联性不予认可。杨国清经营房地产开发公司，其清楚房屋买卖的操作流程，因此其与华欣房产公司达成民间借贷以房抵债的合意后完成签合同、出收据、办备案登记的一系列行为，否则杨国清不向华欣房产公司出借资金，华欣房产公司均是被迫办理以上手续的。该证据系房地产交易过程中出现的融资备案登记，款项还清后再将融资备案登记撤销。融资备案登记可以撤销的出发点是针对民间借贷行为，其效力不能对抗张红彦购买并实际占有案涉房屋的物权效力。本院对上述证据的认证意见：张红彦提交的上述证据与其诉讼请求及陈述的事实一致，证据之间可以相互印证，故本院对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对本院依职权调取的证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年1月20日，张红彦的父亲张某国向潘某荣转账200000元；同日，张红彦的母亲王某霞向潘某荣转账200000元。2015年5月28日，张红彦与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，华欣房产公司将其开发位于石嘴山市××区的位于石嘴山市××区的位于石嘴山市××区房屋以391170元的价格出售给张红彦，单价为2600元/平方米，建筑面积为150.45平方米。2015年6月2日，张红彦的父亲张某国向潘某荣转账66395元。当日，华欣房产公司向张红彦出具收据两张，内容分别为“今收到王某霞（张红彦）房款12-102人民币400000元”和“今收到张红彦房款12-102人民币66395元”，收据上加盖了华欣房产公司财务专用章。《商品房买卖合同》第六条付款方式、时间和迟延付款的责任中写明“一、乙方（张红彦）应按下列方式和时间向甲方（华欣房产公司）支付合同价款：分期付款乙方于2015年1月20日交房款400000元，余款将于2015年5月31日前一次性付清。”2015年8月27日，张红彦与石嘴山市星泽燃气有限公司签订《天然气管道供用气合同》。张红彦为案涉房屋交纳了水费、采暖费等并占有使用至今。2.2015年12月14日，华欣房产公司与杨国清签订了《商品房买卖合同》，约定华欣房产公司将其开发的位于石嘴山市××区房屋以总价款451350元的价格出售给杨国清，当天案涉房屋合同备案登记在杨国清名下。同日，华欣房产公司向杨国清出具房款451350元收据一张。2018年3月1日，杨国清向宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院提起诉讼，要求华欣房产公司为杨国清办理石嘴山市××区房屋产权登记证。3.张红彦购买的××区房屋与杨国清名下的××区房屋系同一套房屋。本院认为，一、关于张红彦是否为适格原告的问题。本案的案由为第三人撤销之诉。本案中张红彦从华欣房产公司购买诉争房屋，在仅有杨国清和华欣房产公司参加的诉讼中，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2018）宁0202民初736号民事判决，判决华欣房产公司协助杨国清办理案涉房屋的产权登记证。华欣房产公司不服向本院提出上诉，本院作出（2018）宁02民终563号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案件处理结果同张红彦有法律上的利害关系，张红彦作为有独立请求权的第三人未参加上述案件审理并非由于其自身过错，本案中张红彦陈述因杨国清的配偶郑某梅前往其家中出示了已经生效的判决，从2019年10月张红彦知道其民事权益受到损害至2019年12月12日向本院提起诉讼符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，张红彦是适格的原告。二、张红彦、杨国清享有的民事权益发生冲突如何优先保护的问题。首先，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张红彦提交的证据可以证实其已基于华欣房产公司的交付行为实际占有、使用案涉房屋。华欣房产公司在明知其与张红彦就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并将房屋交付张红彦，却不积极履行为张红彦办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒张红彦与杨国清签订两份《商品房买卖合同》，又于2015年12月14日与杨国清签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋合同备案登记在杨国清名下。华欣房产公司的行为侵犯了张红彦所享有的合法权益，最终导致张红彦、杨国清各自对案涉房屋所享有的民事权益发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。张红彦已经支付了购房款，张红彦提交的交纳案涉房屋的水费、采暖费收据、发票以及《天然气管道供用气合同》、照片可以证实其是基于居住需求购买房屋，并且在2015年8月已经占有使用案涉房屋，未办理房屋登记手续并非张红彦的过错，故张红彦对案涉房屋享有物权期待权。其次，2015年12月14日，杨国清与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并于当天备案登记在其名下，华欣房产公司向杨国清出具了购房款收据。杨国清与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》时，张红彦已占有使用案涉房屋，杨国清购买案涉房屋时未前往案涉房屋了解现状未尽到审慎注意的义务。杨国清在（2018）宁0202民初736号和（2018）宁02民终563号案件中陈述其购买房屋为资产的保值增值，显然并非用于居住的消费需求购房，其不具有法律保护的消费者物权期待权中消费者购房人的身份。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，杨国清与华欣房产公司在签订《商品房买卖合同》的同一天办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，故杨国清对案涉房屋不享有物权期待权，仅享有华欣房产公司普通债权请求权。综上，张红彦已就案涉房屋支付了购房款且已经取得华欣房产公司交付并实际占有使用，张红彦对案涉房屋享有的物权期待权，该权利优先于杨国清的普通债权请求权，张红彦与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》应当优先得到履行。依据《最高人民法院关于的解释》第三百条第一款规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。”华欣房产公司隐瞒张红彦和杨国清，且在（2018）宁0202民初736号和（2018）宁02民终563号案件中未全面客观真实陈述案件事实，导致（2018）宁0202民初736号和（2018）宁02民终563号判决结果错误，应当予以纠正，张红彦的诉讼请求本院予以支持。被告杨国清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条第一款之规定，判决如下：撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初736号民事判决和本院作出的（2018）宁02民终563号判决。案件受理费100元，由被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二十三日书记员 李 彤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第二百九十五条民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。