鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民686号原告：鞍山海诺物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山路**。法定代表人：于洋，系该公司总经理。委托代理人：马海燕，系物业经理。委托代理人：王晓杰，系辽宁树家律师事务所律师。被告：童威，男，汉族，1975年8月27日出生，住址：鞍山市高新区。被告：王淼，女，汉族，1979年1月23日出生，住址：鞍山市高新区。原告鞍山海诺物业服务有限公司与被告童威、王淼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人马海燕、王晓杰，被告童威、王淼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山海诺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付物业费8416.08元及利息，利息暂定1元（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告作为“海诺首府”小区的物业服务公司与被告签订《物业管理服务合同》，被告为“海诺首府”小区519栋2层3号的业主，房屋建筑面积为102.1平方米，月物业费1.8元/平。原告按照上述《物业管理服务合同》为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业费（电梯费1800元），共计8416.08元。经原告多次催缴被告拒不支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告童威、王淼答辩称：1、原告诉请的物业费部分无事实和法律依据。海诺首府于2015年11月1日交房，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。2、被告未缴纳物业费系因原告不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。消防系统整体瘫痪、地、地下室消防箱破损较多火器无年检；无巡查日记、消防管道无压力、消防管线上压力表等设备未按标准检定，严重危害到业主的人身安全。申请法庭责成有关部门对园区内所有压力表及稳压储水罐进行查验。请求法庭依法调取园区内所有消防用压力表检定证书。车库内多数电闸裸放、园区电线裸露等。（图片证据图42，图44-46，图54），全区电路无弱电保护装置。3、园区后期维护达不到要求：卫生不及时清理、监控多数损坏、保安玩忽职守，大门形同虚设、园区内车辆乱停乱放、各种公共设施损坏、绿地得不到维护干枯、园区内电梯多次水淹、电梯内监控模糊、五方对讲已坏、各楼道漏水、车库漏水。4、园区违规乱建。5、第三方收入账目从未公开。申请法院责成有关部门对其账目进行审查审计。6、原告只公示了收费标准，其余均未公示。7、业委会与其多次约谈拒不整改。8、房屋面积及地址对，欠款时间也对。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。经审理查明：原告鞍山海诺物业服务有限公司为“海诺首府”小区的物业服务公司，被告童威、王淼系该小区519栋2层3号的业主，该房屋的建筑面积为102.1平方米。原告与二被告签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为高层住宅每平方米1.8元/月，电梯费50元/户/月。甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，二被告自2017年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、前期物业管理服务合同一份、催费单一份。二被告提交的证据有：照片一组、文件材料及公开信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与二被告签订的《前期物业服务合同》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为“海诺首府”小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，二被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。二被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对二被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为高层每平米1.8元/月、电梯费50元/户/月，二被告欠缴物业费时间为2017年1月1日起至2019年12月31日，二被告应缴纳物业费为1.8元/月/平×102.1平×36个月=6616.08元，应缴纳电梯费为50元/户/月×36个月=1800元，故本院对原告要求二被告缴纳物业费6616.08元、电梯费1800元，合计8416.08元的主张予以支持。关于原告主张二被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于二被告辩称合同期限不得超过三年、原告诉请的物业费部分无事实和法律依据等问题一节，本院认为原、被告签订的前期物业服务合同约定物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，被告庭审中明确表示海诺首府于2015年11月1日交房，被告欠缴物业费的期间并未超过合同约定服务期限，且原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，故本院对被告该项辩称不予采信。关于二被告辩称各楼道漏水、车库漏水、园区违规乱建一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的各楼道漏水、车库漏水、园区违规乱建问题，如被告有证据，应向实际侵权人或主管行政部门另行主张权利。关于二被告辩称消防、车库管理、卫生保洁、绿地维护、账目从未公开等物业服务不到位一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告童威、王淼于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山海诺物业服务有限公司的自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费6616.08元、电梯费1800元，合计8416.08元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告童威、王淼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年六月二十四日书记员 高广君