山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0685民初989号 原告（反诉被告）：方军田，男，1946年9月19日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 委托诉讼代理人：方绍华（系原告女儿），1973年3月27日生，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：栾少辉，招远金都法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：招远市罗峰街道南关西村村民委员会。地址：招远市。 法定代表人：李明军，该村村委主任。 委托诉讼代理人：仲伟泉（该村村民），男，1969年7月8日生，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：邓秉臣，招远温泉法律服务所法律工作者。 原告方军田与被告招远市罗峰街道南关西村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告方军田的委托诉讼代理人方绍华、栾少辉，被告委托诉讼代理人仲伟泉、邓秉臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方军田向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告因房屋整改和院落铺垫所造成的损失81945元；3、退还租房押金5000元；4、退还房租10万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月7日，原告租赁被告位于招远市金城路西（原暖通设备厂）办公楼及西面由北向南两排（四处厂房38间共计1216平方米）及办公楼北面伙房（8间共计152平方），期限2016年10月7日至2022年10月6日，租金约定前三年每年5万元，后三年每年10万元，原告已交前两年房租10万元。2016年11月，被告经与原告协商将原告出入的大门在院落中用墙阻隔，并口头承诺给原告路边开东门，让原告独门独院，但一直未履行，在几次与被告协商开门无果之下，原告无奈，经与被告协商在其同意的情况下，在被告原定开门的地方开了一个门，又遭到联合执法大队处罚，责令原告花钱将门堵死，恢复绿化带原貌。原告认为被告未按双方合同约定履行合同，导致原告无法正常使用所租厂房，因所租的厂房现无门通行，原告多次找被告要求赔偿损失，被告一拖再拖至今达三年之久。 被告辩称，1、原告无证据证实出现了合同无法履行需要解除的情况；2、原、被告签订的房屋租赁合同中，没有原告在东面开门的约定，被告无违约事实；3、原、被告所签订的合同中明确约定维修费由原告负担，原告请求被告赔偿维修费，无事实和法律依据；4、到目前为止，原告所租赁的房屋仍在原告的使用管理中，请求退还房租不符合法律规定；5、合同中约定交租房押金5000元是约定原告完好无损的退还房屋后押金退还，现在双方的合同还在履行中，不存在退还押金的情况；6、被告提起反诉，主要诉求是（1）判令原告给付被告2019年度房屋租金5万元；（2）判令反诉被告将拆除所租赁房屋的门窗及损坏的房屋恢复原状或者折价赔偿损失，具体价格双方协商或者鉴定后确定。 本院认为，反诉原告的第一项反诉请求符合法律规定，第二项反诉请求不符合相关法律规定，依法不予准许。 反诉被告辩称，由于反诉原告在与反诉被告签订租赁合同以后，反诉原告在反诉被告租赁院落内未经与反诉被告协商私自垒了一堵高墙，阻隔了反诉被告正常通行的道路，属于私自改变租赁合同约定的租赁物和环境，导致反诉被告无法正常使用所租赁的房屋，此期间曾多次找反诉原告的法定代表人李明军，反诉原告一直没有给解决，导致无法正常使用，故不应该给付其2019年租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织双方进行庭审证据交换和质证，对双方无异议的证据：1、房屋土地所有权证复印件、房屋租赁合同，证实原告租赁涉案房屋的情况。2、收据，证实原告缴纳了2017年、2018年两年的房租每年5万元，并交纳押金5000元；3、照片，证实租赁的合同没有大门。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 双方有争议的证据如下：1、手写的相关费用证明，证实原告租赁房屋后进行装修的费用及平大院的费用，其中2018年5月31日的费用是因为原告要开东门，将东门的墙扒倒一部分，被综合执法大队处罚，按照处罚要求恢复原状花费了一部分钱，还有再次平院子的钱，被告认为，2018年5月31日手写的证明是原告在未经有关部门允许的情况下，擅自开门，即使损失真实，被告也不存在过错，所以原告主张被告赔偿，无法律依据，有关平大院及维修费用，无论数额多少，也无论真伪，因为合同约定是由原告自行承担，被告无赔偿义务。2、原告和被告法定代表人李明军的短信聊天记录，证实双方签订租赁合同的内容及原告和李明军关于合同履行情况的沟通，被告认为短信聊天记录主要是原告的自我陈述，没有被告的任何回复，不能作为认定案件事实的依据。本院认为，该证据中原告向被告发送信息后，无被告关于相关内容的回复，不能证实被告认可原告的主张。 经审理查明：2016年9月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：出租人招远市罗峰街道办事处南关西居民委员会。承租人：方军田。第一条：租赁房屋坐落在.....金城路西（原暖通设备厂）办公楼及西面由北向南两排（四处厂房38间共计1216平方米）及办公楼北面伙房（8间共计152平方）。第二条租赁期限从2016年10月7日至2022年10月6日。第三条租金：前三年每年5万元，后三年每年10万元。第四条租金的支付期限及方式：每年9月6日一次性交付本年租金。第十条交房屋押金5000元。承租人在房屋租赁合同期满后，保持房屋及设施良好，卫生整洁，没有任何费用退还押金。第十一条合同解除条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的.......原告于2016年9月27日交押金5000元，于2016年9月30日和2018年1月5日分别交纳租金50000元。2016年11月，双方经协商均同意在原告乘租院落与原告南邻租户间垒上一堵墙，被告为原告另开一个门。原告称，其租赁房屋是为了给烟台一个即将成立的公司当宿舍，但是烟台的那个公司后来没成立起来。 关于另开门问题，原告认可被告提出过开北门，一方面是开北门厕所的位置太小了，要想开大门需要扒房子，而且开北门出去以后还是一条小路，然后被告同意帮原告协助开东门，原告还称院墙垒上以后，因为另外一个门没开开，原告租赁的房屋一直没用，被告书记提出让原告退租，原告称“又觉得有利润可图不愿退租”，被告口头承诺给原告开东门，让原告独门独院，但一直未履行，在几次与被告协商开门无果之下，原告征得被告同意后在被告原定开门的地方开了一个门，但遭到联合执法大队处罚，责令原告花钱将门堵死，恢复绿化带原貌，为此，原告遭受一定损失；被告称原告为了经营方便，经原、被告及另外一个租房人协商，在原告和他人租赁的房屋的中间垒墙，被告同意在房屋厕所的位置开北门，原告提出开东大门，被告同意予以协助，但是在还没有协商好的情况下原告便自行开东门，原告在完全可以开北门的情况下而不开，过错不在于被告，经被告实际测量，原被告协商开北门的位置两房之间宽5.9米，并且经测量一辆翻斗车的车斗宽度不足2.5米，开大门后大门外是水泥路，完全可以保证人车的正常通行，不影响原告的经营，也不存在原告主张的需要扒房的问题，且原告在开东门不成后，再没有和其沟通开大门的事，因为原告要投资的公司没有成立，所以原告将租赁的厂房一直闲置到起诉时，2018年被告提出过解除合同，原告表示因有利可图不同意解除，且原告在房屋东山头张贴了招租广告，如果招租成功，转租的价格会远远高于原告从被告处租赁的价格，被告表示原告如果要求开门（北门或者南门），他们会全力协助。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，依法认定合同有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点是：经双方协商同意在原告和他人租赁的房屋中间垒墙后，原告租赁的房屋处于没有大门的状态，双方关于开门问题各执一词，但双方均承认被告承诺给原告开北门，但原告认为开北门不方便，坚持要开东门，双方为此没有达成一致意见，且原告称“租赁房屋是为了给烟台一个即将成立的公司当宿舍，但是烟台的那个公司后来没成立起来”，被告称他们同意原告开北门，原告在完全可以开北门的情况下而不开，过错不在于被告，经被告实际测量，原被告协商开北门的位置两房之间宽5.9米，一辆翻斗车的车斗宽度不足2.5米，开大门后大门外是水泥路，完全可以保证人车的正常通行，不影响原告的经营，也不存在原告主张的需要扒房的问题，原告在庭审中明确自认“我另外一个门没开开，我已交了两年房租，但房子一直没用，然后被告书记提出让我退租，我又觉得有利润可图，不愿意退租”，也就是说在原告开东门不成的情况下，其仍然知道即使不开东门，可以开北门，其仍然有路可走，合同仍然可以履行，其仍然有利可图，所以即使被告提出退租、原告也不愿意退租，更进一步证明原告主张的因租赁的房屋没有东门，致使无法履行合同的主张无事实依据，原告请求解除合同的真正原因不是无路可走，而是原定的投资项目未成功，原告投资未成功不能成为解除合同的法定理由。本院认为，被告的上述辩解理由与本院查明的事实不相违背。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致的，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告诉请解除合同，被告不同意，且不存在上述第九十四条第（一）至（三）项任何一项事由，至于是否出现了第九十四第（四）项事由，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的问题，被告称一直同意为原告开北门，原告如果要求开门（北门或者南门），他们都会全力协助，而开了北门后并不影响原告的正常通行，故现有证据不能证实本案存在法定解除合同的事由，原告主张与被告解除《房屋租赁合同》本院不予支持；原告称从2017年11月份就开始要求开大门，2016年11月份垒的院墙，李明军口头承诺什么时候给开大门，什么时候算租金，但是表示确实没有证据，故根据现有证据，在合同履行期间，原告应按约定向被告支付租金，被告主张原告支付尚欠的2019年租金50000元依法予以支持，原告主张被告退还其交纳的租金10万元、退还押金5000元、赔偿其损失等均不符合事实和法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告方军田的诉讼请求。 二、反诉被告方军田于本判决生效后十日内支付反诉原告招远市罗峰街道南关西村村民委员会2019年房屋租金50000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告方军田负担。反诉费525元由反诉被告方军田负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  杨桂清 二〇二〇年六月十九日 书记员  张凌凯