文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初23833号原告：周阳，男，1958年9月25日出生，汉族，住广东省五华县。被告：余冬梅，女，1971年2月19日出生，汉族，住广东省兴宁县。委托代理人：李超本、刘凌峰，分别系广东定海针律师事务所律师、实习人员。原告周阳与被告余冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行审理。原告周阳，被告余冬梅的委托代理人李超本、刘凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周阳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租赁租金205600元（自2016年10月25日起计至2019年6月24日）及其利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月30日起计至2019年6月30日）、物业管理费16236.78元（自2016年9月1日起计至2019年6月30日）及其滞纳金16389.29元（按季度分期计算，每期滞纳金以该季度所欠物业管理费本金为基数，按照每0.2%的标准，自每个季度的第一个月的第11日起算，计算天数按照坤隆苑业主各项费用缴交情况登记表的逾期天数计算）；2.被告支付原告因被告无故拒绝退房导致原告无法重新出租房屋的损失6000元（自2018年12月1日起计至2019年6月30日）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告于2014年10月25日与原告签订房屋租赁合同，租赁地址为广州天河区粤垦路侨源大街9号504房（以下简称案涉房屋），合同约定从2014年10月25日起每月租金4000元，从2016年10月25日开始每月租金5600元，合同到期日为2018年12月25日。被告从未交租，并从2016年7月开始就不交物业管理费用。中途原告多次催促被告及时缴纳房租，被告分别在2017年6月30日及2018年3月29日签写了还款保证，至今为止分文未交。原告多次催促被告退房未果，因为屋内藏有被告私人财产。按照原租赁合同到期日为2018年12月25日，因被告无故拒绝退房，导致无法重新出租，按照市场租金价格现已涨到每月6600元，合同约定为5600元，原告每月损失1000元，至2019年6月为止，计算赔偿时间为6个月，被告须赔付损失6000元。被告在合同到期后拒交楼给业主，谎称屋内存放有价值的物品。综上，请求判如所请。余冬梅辩称：请求驳回原告的诉请。因为2015年4月15日原告的案涉房屋出租给了广东赋福投资管理有限公司，双方约定了租赁期开始的时间是2015年3月30日。而余冬梅之前在2014年10月23日与原告就案涉房屋签订过租赁合同，但租赁合同到期时间是2015年3月30日，余冬梅没有拖欠过2015年3月30日之前的房租。所以2015年3月30日原、被告之间的租赁合同已终止。现案涉房屋的租户是广东赋福投资管理有限公司，因此原告应该起诉广东赋福投资管理有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提交的证据《还款保证》《保证书》，原告当庭出示了上述证据的原件，被告确认上述证据中被告签名是真实的。被告虽辩称系原告用黑社会手段恐吓其签名的，但被告并未对此提供相应证据，在目前并无生效法律文书对上述《还款保证》《保证书》予以撤销的情况下，本院依法采信原告上述证据《还款保证》《保证书》。关于在2016年10月25日至2019年6月24日期间案涉房屋的承租人情况及被控制的情况。庭审中，原告称上述期间系被告在使用案涉房屋；因被告欠租欠物业费，所以原告在2018年6月30日在物业管理公司和保安同意的情况下对案涉房屋进行上锁锁门；但在当天锁门之前，被告委托了一个人到案涉房屋对房屋内的物品进行拍照，并且被告向原告表示房屋内的物品价值几百万，在原告锁门之前被告是想要将屋内她的物品搬走的，但由于被告拖欠物业费，所以保安不同意她搬走物品，除非她缴清物业费才同意她搬，而且被告拖欠原告租金，原告当时也不同意被告搬走物品，除非被告缴清欠租原告才同意她搬走物品，所以被告实际未能将案涉房屋内的物品搬走；而原告在案涉房屋上锁锁门之后就再也没有打开过该锁，原告也从未进入案涉房屋内。被告于庭审中称上述期间系案外人广东赋福投资管理有限公司在使用案涉房屋。被告还于2019年10月28日称被告已经付清2014年10月25日到2015年3月30日的租金，2015年3月30日开始到2016年3月30日由广东赋福投资管理有限公司交租，2016年3月30日合同到期后广东赋福投资管理有限公司又交了6万元给原告，原告不愿再签合同也不愿意去街道备案，广东赋福投资管理有限公司想搬物品离开，原告又动用物业公司及公安人员阻止公司搬东西，一直僵持至今，导致公司无法办公，又搬不了东西，导致公司一直无法经营。对此，本院认为，被告提交的证据《广州市房屋租赁合同》虽为复印件，但原告对该证据真实性无异议，故本院依法采纳该证据。该证据显示案涉房屋自2015年3月30日至2016年3月30日期间承租人是广东赋福投资管理有限公司，租金标准是4000元/月。该证据与原告证据2017年6月30日的《还款保证》（记载的内容：“本人余冬梅现欠广州天河区粤垦路侨源大街坤隆苑9号504房业主周阳先生的房租：①2016年4月份至2016年11月份计8个月，每月房租4000元；②2016年12月份至2017年5月份计6个月，每月房租5600元，6×5600=33600元……”）、2018年3月29日的《保证书》（“关于房租问题，坤隆苑504房拖欠房租本人保证不欠款。2018年6月份之前还……”）可以形成完整的证据链，说明在2016年4月1日后案涉房屋的实际承租人是被告而非广东赋福投资管理有限公司，且被告承租时间持续至2018年3月29日之后。而原告关于其在2018年6月30日在案涉房屋上锁且不允许被告搬离物品、上锁行为一直持续至开庭之日的陈述属于对己方不利事实的自认，且与《保证书》内容、被告陈述互相印证，故本院对原告该陈述予以采信。本院认为：从本案查明的事实看，在2016年10月25日至2019年6月24日期间，案涉房屋的出租人为原告，承租人为被告，双方虽然没有签订书面租赁合同，但成立了事实上的租赁合同关系，该合同关系是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。被告抗辩上述期间承租人为广东赋福投资管理有限公司，缺乏证据，与本院上述认定不符，本院不采纳该意见。被告作为承租人，交纳租金是其主要义务，其应当就此承担举证责任。本案中，被告未提交证据证明其向原告交纳了2016年10月25日至2019年6月24日期间租金，故被告应就此承担举证不能的不利后果，本院依法采信原告关于被告未支付该期间租金或占用费的陈述。原告作为出租人，提供适租的租赁标的物给承租人即被告使用是其主要义务，但原告自认自2018年6月30日起就在案涉房屋上锁至本案开庭之日即2019年10月24日都未解锁，原告该行为使被告无法实际使用案涉房屋，故根据公平原则，在原告上述上锁期间的租金，被告得以免除交纳义务。因此，根据《还款保证》显示的租金标准计算，被告现应向原告支付自2016年10月25日至2018年6月29日期间租金111116.56元（4000元÷31日×7日+4000元+5600元×18+5600元÷30日×29日）。关于原告要求被告支付租金利息的诉请，由于双方并未就此作出书面约定，本院根据公平原则和《还款保证》《保证书》的约定，综合本案案情酌情认定在本案中由被告向原告支付以下利息：1.2016年10月25日至2017年5月31日租金34503.23元（4000元÷31日×7日+4000元+5600元×6月）的利息以34503.23元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，自2017年5月21日起计至2019年6月30日；2.2017年6月1日至2018年3月31日租金56000元（5600元×10月）的利息以56000元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，自2018年7月1日起计至2019年6月30日。关于原告要求被告支付物业管理费16236.78元（自2016年9月1日起计至2019年6月30日）及其滞纳金16389.29元的诉讼请求，原告未提供证据证明其已经垫付该等费用，本院在本案中对原告该请求依法不予支持。关于原告要求被告支付原告因被告无故拒绝退房导致原告无法重新出租房屋的损失6000元（2018年12月1日起计至2019年6月30日）的诉请，原告自认于其自2018年6月30日起就在案涉房屋上锁至本案开庭之日即2019年10月24日都未解锁，原告亦承认系原告拒绝被告搬离房屋内物品的要求，因此，原告该请求明显欠缺理据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告余冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告周阳支付自2016年10月25日至2018年6月29日期间租金111116.56元；二、被告余冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告周阳支付2016年10月25日至2017年5月31日租金34503.23元的利息（以34503.23元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，自2017年5月21日起计至2019年6月30日）、2017年6月1日至2018年3月31日租金56000元的利息（以56000元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，自2018年7月1日起计至2019年6月30日）；三、驳回原告周阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4710元，由原告周阳负担2410元，被告余冬梅负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  伍建红人民陪审员  张丹丹二〇二〇年六月十五日书 记 员  梁雅芝梁炎梅            本判决书于2020年  月  日送达