黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0606民初339号原告：大庆市德安富达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区大同镇同深街**楼14门。法定代表人：原国学，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵景玉，男,1979年10月21日出生，汉族，该公司工作人员，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：古艳鸣，男，黑龙江铭辞律师事务所律师。被告：刘建华，女，1976年9月27日出生，汉族，工人，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：关兴海（系被告刘建华的丈夫），男，汉族，工人，住黑龙江省大庆市大同区。原告大庆市德安富达房地产开发有限公司与被告刘建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市德安富达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵景玉、古艳鸣到庭参加诉讼,被告刘建华及其委托诉讼代理人关兴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大庆市德安富达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘建华给付拖欠的购房款340115.81元、利息41905元(自2017年6月14日至2020年4月13日，共计34个月，按照中国人民银行现行一年期贷款利率4.35%计算)，合计382020.81元；2、要求被告刘建华承担本案诉讼费用。事实和理由：被告刘建华在原告处购买的xx室房屋，该房屋建筑面积为307.07平方米（含车库），每平方米售价为人民币3583元，房屋总价款为人民币1100231.81元（当时未签订书面合同）。被告在2016年7月16日、2016年7月21日、2016年8月16日分别向原告交纳购房款50000元、150000元、400116元后，即开始迟延给付购房款，经原告多次催交后被告于2017年6月14日再次向原告给付购房款160000元，被告四次共计交纳购房款760116元整，在此期间，原告曾多次要求与被告签订书面的《商品房买卖合同》，但被告却一直不予配合，原告自2017年6月14日开始要求被告给付拖欠原告购房款340115.81元，被告刘建华以各种理由推脱拒绝给付，为此，原告诉至法院。被告刘建华辩称，此笔欠款确实存在，因为原告违约，供热管线是后改的、房子漏雨、刚开始自来水管线没有,后来重新挖的、房产证没下来，道路也没有按照规划图纸设计，规划图上园子前都有路，但现在根本没有路，如果原告能解决上述问题就能立即给付剩余的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的建设规划许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、土地证（复印件）、建筑工程施工许可证（复印件）、商品房预售许可证（复印件），欲证明大同区温舒园小区全部建设施工手续齐全、合法。被告刘建华认为该组证据系复印件，对真实性不清楚，经本院核实原告提交该组证据的复印件与原件核对无异议，本院对该组证据真实性及要证明的问题予以确认。2.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的建设工程竣工验收备案证书复印件一份（与原件核对无异议），欲证明被告购买的xx室房屋已通过竣工验收备案，房屋符合法律规定的交付条件。被告刘建华对该证据的真实性无异议，对该证据要证明的问题有异议，认为我家这里没有路。本院对该证据真实性及要证明的问题予以确认。3.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的照片一张，欲证明原告原有的设计通向被告花园的室外道路均已按照规划铺设完毕，且完全处于贯通状态，房屋出售后被各业主自行封闭，导致被告从金贝儿幼儿园方向无法通行。被告刘建华对该证据要证明的问题有异议，认为照片与开发商的规划图纸不符，照片红线处是开发商的绿化带，绿化带北侧的路没有修，图片里栅栏也是开发商装的，不是邻居。从原告提交的温舒园小区总平面图看不出红线处是绿化带，本院对该组证据要证明的问题予以确认。4.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的照片两张，欲证明照片2红线处被xxx室业主私自扩建封闭，围入自家院中，照片3黄线区域即为直通被告花园的室外道路，照片显示，道路进入被告花园处已被被告自行封闭，结合两张照片，能证明原告原有设计及建设的直通花园的室外道路已被xxx室业主侵占，以及被被告自行封闭。被告刘建华认为开发商没有修路，跟我和邻居没有关系，实际与规划不符，要是修了路，也不能有人占，邻居占了也是开发商默许的。本院对该组证据要证明的问题予以确认。5.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的收据存根复印件4张（与原件核对无异议），欲证明xx房屋出售面积为307.07平米，每平米单价3583元，房屋总价款为1100231.81元，被告已经给付760116元，尚欠340115.81元。被告刘建华对该组证据的真实性无异议，认为拖欠的购房款为340000元。本院对该组证据的真实性及要证明的问题予以确认。6.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的房产测绘技术报告书复印件一份（与原件核对无异议），欲证明经大庆市龙江庆房测绘有限公司勘测xx室房屋含车库建筑面积为307.13平米。被告刘建华对该证据的真实性无异议。本院对该证据真实性及要证明的问题予以确认。7.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的协议书复印件一份（与原件核对无异议），欲证明被告提出的xx室房屋供热系统存在问题的事项，原告已经对供热系统进行了改造，并通过了供热单位的验收，予以接收，35A号楼目前供热系统已完全符合供热需求，不存在任何问题。被告刘建华认为该证据与本案无关联。本院认为被告刘建华在答辩中称，供热管线是后改的，是原告违约中的一项，原告提交的该份证据，能直接证明X号楼目前的供热系统符合供热需求，本院对该证据要证明的问题予以确认。8.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的邮件交寄单一张，欲证明被告拖欠房款及不配合签订商品房买卖合同的行为，原告一直都在采取各种方式进行催告。被告刘建华对该证据无异议。本院对该证据真实性及要证明的问题予以确认。9.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的XX房屋不动产权证复印件一份，欲证明温舒园小区一直都具备办理不动产权证的条件，该XXX业主全额缴纳房款并与原告签订书面买卖合同后，已经顺利申办并领取了不动产权证。被告刘建华对该证据的真实性有异议，并认为我和这个业主不是一栋楼。结合2020年5月28日本院的调查笔录，本院对该组证据予以确认。10.原告大庆市德安富达房地产开发有限公司提交的温舒园小区总平面图复印件一份（与原件核对无异议），欲证明被告室外直通花园的道路原告已经按照图纸进行施工，而且在图纸上没有被告说的绿化带的规划及设计，原告建设的道路目前已经被其他业主及被告封闭侵占。被告刘建华辩称图纸上前后左右都有路，与原告说的不符。从图纸上看不出来有绿化带的规划和设计，被告也认可室外直通花园的道路被邻居占用，本院对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：大庆市德安富达房地产开发有限公司于2005年1月4日成立，经营范围为房地产开发，房地产信息咨询服务，销售等，大庆市德安富达房地产开发有限公司开发的大同区温舒园住宅小区XX#楼于2015年10月21日符合商品房预售条件，准予公开预售。被告刘建华在原告大庆市德安富达房地产开发有限公司处购买的xx室房屋，该房屋建筑面积为307.07平方米（含车库），每平方米售价为人民币3583元，房屋总价款为人民币1100231.81元，原告与被告并未签订书面的商品房买卖合同。被告在2016年7月16日、2016年7月21日、2016年8月16日、2017年6月14日分别向原告交纳购房款50000元、150000元、400116元、160000元，被告四次共计交纳购房款760116元整，2020年4月17日原告大庆市德安富达房地产开发有限公司给被告刘建华发告知函，内容为“截止目前您尚拖欠我公司房款340000元整，请您于本函送达之日起5日内缴清剩余房款”，截止现在被告拖欠原告购房款340115.81元一直未给付。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中原告大庆市德安富达房地产开发有限公司与被告刘建华没有签订书面的商品房买卖合同，原告大庆市德安富达房地产开发有限公司已将位于大庆市××区××室房屋交付给被告刘建华，被告刘建华已给付原告大庆市德安富达房地产开发有限公司大部分购房款并对该涉案房屋进行装修已经入住，原告大庆市德安富达房地产开发有限公司与被告刘建华的商品房买卖合同成立。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告大庆市德安富达房地产开发有限公司已将位于大庆市××区××室房屋交付给被告刘建华，房屋总价款为1100231.81元，被告刘建华分别于2016年7月16日、2016年7月21日、2016年8月16日、2017年6月14日分四次共向原告支付购房款760116元，因此对原告大庆市德安富达房地产开发有限公司要求被告刘建华给付拖欠的购房款340115.81元的诉讼请求本院予以支持。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2020年4月17日原告大庆市德安富达房地产开发有限公司给被告刘建华发告知函，内容为“截止目前您尚拖欠我公司房款340000元整，请您于本函送达之日起5日内缴清剩余房款”故原告大庆市德安富达房地产开发有限公司要求被告刘建华支付利息的时间起算点应为2020年4月23日，因原告大庆市德安富达房地产开发有限公司要求利息的期间为2017年6月14日至2020年4月13日，原告主张的期间在2020年4月23日之前，故本院对原告大庆市德安富达房地产开发有限公司要求利息41905元的诉讼请求，本院不予支持。原告大庆市德安富达房地产开发有限公司向本院提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程竣工验收备案证书的复印件（与原件核对无异议），能够证实涉案房屋在建设、销售、交付时已经具备交付条件，被告刘建华辩称供热管线是后改的、房子漏雨、刚开始自来水管线没有，后来重挖的，庭审中经向被告刘建华核实，以上三个问题原告已经解决了，故对被告刘建华的该辩解意见本院不予采纳。涉案房屋无法办理不动产权登记证是因为被告刘建华拖延与原告大庆市德安富达房地产开发有限公司签订书面的商品房买卖合同。并不是原告缺少不动产登记部门要求的证件，要办理不动产登记，必须有符合要求的书面的商品房买卖合同，被告刘建华以原告未按约定办理不动产登记为由不支付剩余的购房款，本院不予采纳。被告刘建华辩称涉案房屋与规划不一致，涉案房屋园子前没有路，与规划设计图不一致，涉案房屋园子前没有路并不是原告大庆市德安富达房地产开发有限公司交付的房屋与规划设计不符，而是该路被被告刘建华及其邻居占用（圈起来），与本案无关联，故对被告刘建华辩称道路也没有按照规划图纸设计，规划图上园子前都有路，但现在根本没有路的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉》的解释第十七条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市德安富达房地产开发有限公司购房款340115.81元。二、驳回原告大庆市德安富达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告刘建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  赵雪平二〇二〇年六月十五日法官助理郭建龙书记员李秀玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉》的解释第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。