西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6229号原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区房。法定代表人：汪楠钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚宏，陕西秦岳律师事务所律师。被告：赵美玲，女，1951年1月26日出生，回族，住西安市新城区。委托诉讼代理人:丁建民，男，1949年2月22日出生，回族，住西安市莲湖区，系赵美玲配偶。委托诉讼代理人：陈鑫涛，系陕西菲格律师事务所律师。原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告赵美玲物业服务合同纠纷一案,本案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人李亚宏、被告赵美玲及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业诉称，2010年8月1日原告与西安万科恺洲置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，2018年5月25日原告与西安金域曲江小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定：小高层物业管理服务费2.6元／月／平方米，车位管理费150元／月。合同签订后，被告名下西安万科金域曲江026-3-902房产从2014年4月起至2019年9月未按照约定支付给原告物业管理服务费等，12F-0177号车位从2015年8月起至2019年9月未按照支付给原告车位管理服务费等，经原告多次催缴，被告仍未履行支付义务，该行为已构成违约。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付给原告物业管理服务费46463.11元，并支付迟延履行期间的滞纳金572.68元，车位管理费7500元，共计54535.79元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告赵美玲辩称，一、被告主体不适格，依法应当驳回起诉。法律规定，已竣工但尚未出售或者出售了尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。涉案房屋的开发商西安万科恺洲公司未按合同约定向被告交付房屋，该物业费应当由建设单位承担。二、原告起诉程序违法，依法应当驳回原告的起诉。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费....。该司法解释明确规定，原告在主张物业费应当履行相应的程序，即书面催交系原告提起诉讼的前置程序。被告自始至终未接受到原告书面催交服务费的通知。三、西安万科恺洲置业有限公司未向被告交付合同约定及法律规定的商品房，由此产生的服务费应当由万科恺洲公司承担。被告未收房，也未与原告签订物业服务合同，根据合同相对性原则，原被告之间未建立物业服务合同关系。四、原告的部分诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，应当依法驳回。经审理查明，2010年8月，西安万科恺洲置业有限公司（甲方，以下简称恺洲公司）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定万科物业为万科·金域曲江提供前期物业服务。合同第十一条约定：物业服务费标准为小高层住宅（11层以下含11层）2.6元／月／平方米，电梯费标准7层及以上每月0.5元/平方米，生活垃圾清运费每月6元／户，采暖费市政供暖由供给单位+二次转换成本；合同第十三条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。恺洲公司曾与被告赵美玲签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14099938），购买了恺洲公司位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积186.57平方米，该商品房建筑层地上9层，地下**。同时，赵美玲还购买了恺洲公司位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号车库。2018年6月6日，西安金域曲江小区业主委员会（甲方）与万科物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；该协议第十条约定:物业服务费：住宅**楼2.6元／月／平方米，电梯费26栋楼7层以上为每月0.5元/平方米，车位服务费车库车位每月150元／个，，住宅生活垃圾处理费为每月6元/户公摊电费0.116元分摊，采暖费执行政府公布的基准价加二次转换成本；第十三条约定：业主或物业使用人在签订本协议时应预付一个季度的物业服务费，此后物业费按季缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（或者物业服务资金）由开发建设单位按前款收费标准全额交纳。业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，违约金每逾期一日，按欠费总额的万分之五向乙方支付。自上述合同签订后，被告未向原告缴纳过物业费及车位管理费。原告于2019年9月16日向本院递交了本案诉讼材料。另查明，关于恺洲公司是否向赵美玲交付涉案房屋的问题，本院作出了（2017）陕0113民初9761号民事判决书，该判决书的本院认为部分载明：“本案中，赵美玲形式上未接收房屋，但赵美玲持有涉案房屋的钥匙，并对涉案房屋的部分装修进行了改变，实际上万科恺洲公司已将涉案房屋转移赵美玲占有，故涉案房屋万科恺洲公司已向赵美玲交付。本案中，万科恺洲公司与赵美玲签订的商品房买卖合同未约定具体的交房日期，万科恺洲公司作为商品房买卖合同交付房屋的债务人，其可随时履行债务，赵美玲未提供证据证明其要求万科恺洲公司向其交付房屋的证据，故赵美玲要求万科恺洲公司向其支付自2014年11月18日至维修加固重新装修验收合格交房之日期间违约金的诉请，依法不予支持。”后该案经陕西省西安市中级人民法院二审，并作出了（2018）陕01民终8354号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：“原审判决认定涉案房屋恺洲公司已向赵美玲实际交付，并无不当，赵美玲请求恺洲公司支付2014年11月18日起至验收合格交房之日止的逾期交房违约金，证据不足，不予采信。”上述事实有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《商品房买卖合同》、（2018）陕01民终8354号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与建设单位西安万科恺洲置业有限公司、西安金域曲江业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告系该小区业主，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同及物业服务合同均对被告具有法律约束力，原、被告之间已形成物业服务合同关系。现原告依约向被告提供了物业服务，被告理应按时向原告支付相关费用，被告拒不缴纳相关费用构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于恺洲公司是否已经向原告交付了涉案房屋的问题，本院作出的（2017）陕0113民初9761号民事判决书、西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终8354号民事判决书均是发生法律效力的裁判文书，该两份判决书均认定了房屋交付的事实，并对赵美玲主张的2014年11月18日之后的逾期交房违约金未予支持。由此来看,恺洲公司将涉案房屋交付给被告的时间不晚于2014年11月18日。关于原告是否经过书面催交程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。原告有权依据上述规定提起民事诉讼，催告确实有其合理的价值，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，还可以为业主提供一定的宽限期和准备期，但并不能以书面催交做为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。关于诉讼时效是否经过的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时期间为三年。原告提供的证据未能证明其于起诉前向被告主张过权利，故原告要求被告向其支付2014年至2019年9月的物业管理服务费、车位管理费的诉请，本院依法予以支持原告起诉之日2019年9月16日倒推三年即2016年9月16日至2019年9月16日止的物业管理费、车位管理费。经本院计算，该期间产生物业服务费17462.88元、电梯费3358.44元、住宅垃圾费216元、公摊电费779.04元，固定供暖费3876元，车位管理费5400元。原告主张的滞纳金572.68元，不违反合同约定及法律规定，本院依法予以支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定，判决如下：一、被告赵美玲于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付自2016年9月16日至2019年9月30日拖欠的物业服务费17462.88元、电梯费3358.44元、住宅垃圾费216元、公摊电费779.04元，固定供暖费3876元，车位管理费5400元及滞纳金572.68元，共计支付31665.04元；二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1163元，减半收取计581.5元，由原告负担244.5元，由被告负担337元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 静打印：相丽华校对：刘婷婷2020年月日送达1