广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1255号原告：广东和佳智慧园区产业孵化有限公司，住所地：广东省东莞市**********树熙大厦（南城科技大厦）二楼。法定代表人：李某1。委托代理人：钟华军，广东鹏日律师事务所律师。被告：陶永庆，男，汉族，1988年2月2日出生，住湖南省邵东县***********，身份证号码：430************137。原告广东和佳智慧园区产业孵化有限公司与被告陶永庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟华军、被告陶永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告解除《物业租赁合同》；2.被告向原告支付2019年7月房租5775元、电费5556.59元、水费1421.82元、物业管理费750元、违约金34650元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月17日原被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告租赁东莞市南城区******树熙大厦（南城科技大厦）食堂（以下简称案涉租赁物），还约定了租期、租金和物业管理费数额。2019年７月初被告在合同没有到期，也不告知原告解除合同，强行将食堂内的物品搬走，存在违约。根据《物业租赁合同》第三条约定，被告应在当月的5号前缴纳当月的所有费用，如逾期缴纳，被告应向原告支付逾期费用每日千分之五的滞纳金。被告在约定的时间内未支付2019年7月份的租金5775元、物业管理费750元、电费5556.59元、水费1421.82元。依据《物业租赁合同》第七条，被告应向原告赔偿半年的租金34650元。被告辩称，原被告自2015年签订合同后，被告投资近二十万元装修和购买设备才正常营业，四年多来被告一直按照交费，遇到小问题都是自己解决。但因案涉租赁物的屋顶材料是塑料和铝制材料，从2017年初已经老化，屋顶防水做的非常差，且下水管设置不合理，一下雨屋顶漏水严重，屋内水涝严重，下水道堵塞，电路短路，渗水到隔壁小区，邻居打政府电话投诉，导致政府部门多次到店检查，严重影响被告营业。被告和原告沟通上述问题，但原告推三阻四没有实际解决问题。因为原告严重过错导致被告无法正常营业，被告被迫于2019年7月搬离。搬离前已多次口头通知原告管理人员，如果不解决问题就将搬离，已支付的押金10000元用于抵扣2019年7月租金、水电费、物业管理费。被告搬离时案涉租赁物状况良好，留下设备价值三万元左右，他人继续租赁使用。被告是原告屡次不配合维护房屋，导致被告无法经营，被迫搬离，因此原告要求被告赔偿半年租金没有事实依据，且该违约条款属于格式条款、霸王条款，没有法律效力，不符合诚信、公平原则。原告虚报损失，7月水费是642元，电费是2388元。被告拒收律师函的原因是以为是信用卡诈骗。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实和证据存在争议：关于案涉租赁物是否存在漏水。被告主张案涉租赁物存在漏水，并提交了被告和原告员工之间的微信聊天记录、《东莞市环境保护局环境监察现场检查（勘察）记录》（无原件）、被告和科技大厦维修水电员工万南权的电话录音等予以证明。原告质证如下：对于被告和原告员工之间的微信聊天记录，该记录是2019年4月的，内容只是说漏水和跳闸，与本案没有直接关系，租赁期间发生小问题是正常的，原告有进行修缮和解决；对于《东莞市环境保护局环境监察现场检查（勘察）记录》，没有原件，真实性不确认，该证据是手写的，没有相关政府部门的公章；对于被告和科技大厦维修水电员工万南权的电话录音，不予确认，被告无法确认万南权的真实身份。关于被告尚欠原告水电费数额。原告主张其起诉的水电费是2019年6月底至7月初的。原告对其起诉的水电费没有提交相关证据证明。被告主张原告起诉的水电费过高，并提交了2019年7月的缴费通知单予以证明。原告对上述缴费通知单真实性确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据原告提交的（2018）粤1971民初34963号民事判决书及生效证明书、建设工程规划许可证，本院认定原被告签订的《物业租赁合同》合法有效。对于《物业租赁合同》已经解除，被告尚欠原告2019年7月租金5775元、物业管理费750元的事实，原被告均无异议，本院依法予以确认。本案争议焦点在于：一、被告尚欠原告水电费数额；二、原被告在履行合同过程中是否存在违约；三、原告起诉的违约金是否过高。关于争议焦点一。因为原告对其起诉的水电费没有进行举证，应承担举证不能的法律后果。原被告确认被告于2019年7月搬走，故被告提交的原告确认真实性的2019年7月缴费通知单可以证明被告所欠水电费数额。根据2019年7月缴费通知单载明的欠款本金数额，本院认定被告尚欠原告电费2093.81元、水费592.02元、供电服务费865.21元，合计3551.04元。关于争议焦点二。被告主张案涉租赁物严重漏水，原告没有尽到维修义务，并提交了被告和原告员工之间的微信聊天记录、《东莞市环境保护局环境监察现场检查（勘察）记录》（无原件）、被告和科技大厦维修水电员工万南权的电话录音予以证明。对于微信聊天记录，聊天时间是2018年11月和2019年4月，而被告搬离时间是2019年7月，两者时间相距较远，无法证明被告是因为漏水而搬离的。对于《东莞市环境保护局环境监察现场检查（勘察）记录》，一是没有原件，真实性本院不予确认；二是该证据显示的是被告没有办理环保手续，无法反映案涉租赁物存在漏水。对于电话录音，因为原告没有提交证据证明万南权的身份，故该证据无法证明案涉租赁物存在严重漏水。综上，本院认为被告提交的证据不足以证明被告是因为案涉租赁物存在严重漏水且原告拒不维修而提前搬离的。因为被告无正当理由提前解除合同并搬离案涉租赁物，被告存在违约，应承担相应的违约责任。关于争议焦点三。被告主张押金10000元应用于抵扣尚欠的租金、水电费、物业管理费，原告起诉的违约金过高，原告在2019年10月就将案涉租赁物租给别人了，且被告将设备和装修留给了原告。被告对其主张提交了押金收据、照片、订餐员和新承租人之间的录音予以证明。原告对押金收据无异议，对其他证据均不确认。原告主张被告将设备搬走了，原告对饭堂也进行了装修，被告搬走半年后原告再将案涉租赁物出租给别人。本院认为，《物业租赁合同》第五条第3款约定在被告拖欠半个月租金的条件下，原告有权不经被告同意自行收回出租物及没收被告缴纳的定金，同时被告承诺不对其自行装修投入的财产主张权利；第七条第1款约定任何一方如需提前终止本合同，应提前三个月书面通知对方，必须经对方同意，否则由终止本合同的一方向另一方按违约期租价赔偿半年租金（包含押金在内）。在本案中，被告提交的照片没有显示时间，无法证明其搬离时该设备留在案涉租赁物。被告没有提交证据证明其有装修。被告没有提交证据证明录音中相关人员的身份。综上，被告提交的证据不足以证明其主张。被告未经原告同意提前解除合同，应向原告支付相当于半年租金（包含押金在内）的违约金即24650元=5775元/月×6个月-10000元。因为押金已从原告起诉的违约金中扣除，被告无权用押金抵扣尚欠的租金、水电费和物业管理费，故被告还应向原告支付2019年7月租金5775元、物业管理费750元、水电费3551.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告广东和佳智慧园区产业孵化有限公司与被告陶永庆签订的《物业租赁合同》已经解除；二、被告陶永庆于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东和佳智慧园区产业孵化有限公司支付2019年7月租金5775元和物业管理费750元、水电费3551.04元；三、被告陶永庆于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东和佳智慧园区产业孵化有限公司支付违约金24650元；四、驳回原告广东和佳智慧园区产业孵化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费501.92元，由原告负担167.92元，由被告负担334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴勇洲二〇二〇年六月十一日书记员  赖琳娴