陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民初2109号 原告（执行案外人）：王美玲，女，1959年12月4日出生，汉族，住西安市未央区。 被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路**恬静园小区**门面。 法定代表人：郭晨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。 第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住，住所地西安市未央大道**中登大厦**/div> 法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。 原告王美玲与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王美玲，被告永联公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱到庭参加了诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王美玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行中登大厦第2幢1单元28层2803号房屋;2.本案的诉讼费由永联公司负担。事实与理由:永联公司与中登公司之间房产抵押典当合同纠纷一案，（2015）陕证经字00804号公证书及（2015）陕证执字第280号执行证书已经发生效力，西安市中级人民法院立案执行，并已进入抵押房屋评估拍卖程序，涉案房屋即中登大厦第2幢1单元28层2803号房屋在抵押房产中一并被评估拍卖。2010年6月17日，王美玲与中登公司签订《商品房买卖协议》，以456733元购买涉案房屋，并于2010年6月全额支付购房款、契税等，中登公司向王美玲出具了相关收据，且王美玲已实际居住使用涉案房屋，王美玲多次要求中登公司为其办理不动产登记，均未果，故王美玲至今未取得涉案房屋的不动产登记并非王美玲自身原因。涉案房屋办理他项权利登记时间晚于王美玲与中登公司签订《商品房买卖协议》，王美玲占有使用涉案房屋及支付购房款、契税等时间均早于法院查封时间，且未能取得涉案房屋的不动产登记亦属中登公司原因，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形。 被告永联公司辩称，王美玲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。王美玲主张房屋系自贺志军处购买，并非与中登公司签订商品房买卖合同，王美玲无权排除执行。王美玲提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，永联公司对涉案房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案王美玲并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，其系与前房主贺志军签订二手房交易合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，王美玲亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故王美玲主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因王美玲与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。 第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。 经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12803-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12703-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12704-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12603-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12502-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12503-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12504-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12404-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12403-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12304-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12101-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12001-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，王美玲以前述房产中的12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12803-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2019年10月25日作出（2019）陕01执异983号执行裁定，驳回案外人王美玲的异议请求，王美玲即提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2010年6月17日，王美玲与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人王美玲；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第2幢１单元28层12803号房；该商品房的用途为住宅；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2678元，总价456733元；关于付款方式及期限载明房款已付清。另外，前述合同项下房屋原系贺志军购买，王美玲自贺志军处受让权利后，中登公司与王美玲签订了前述合同。2020年4月10日，西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明“中登大厦B座28C（西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12803室）业主王美玲自2010年6月办理入住，一直由王美玲占有适用，一直按期缴纳物业管理费及其他相关费用，不存在欠费”。 再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。 以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2019）陕01执异983号执行裁定书,（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、《商品房买卖协议》、收据、情况说明、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为王美玲就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，王美玲与中登公司签订书面买卖合同且该房屋价款已全部支付，王美玲提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明等亦可证实王美玲已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系王美玲购买房屋之后所设定，故王美玲购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给王美玲后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人王美玲的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案王美玲异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12803～1）房屋的强制执行。 案件受理费8151元（王美玲已预交），由陕西永联典当有限公司负担（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付王美玲）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  刘 琪 审 判 员  秦燕燕 审 判 员  师 婷 二〇二〇年六月十二日 法官助理  同江龙 书 记 员  程 姣