广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终911号上诉人（原审被告）：阳西怡和投资有限公司。住所地：广东省阳西县新圩镇新正街**办公大楼。法定代表人：赖永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁平，男，1951年9月27日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：朱文锋，男，1990年9月18日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人阳西怡和投资有限公司（以下简称怡和公司）因与被上诉人朱文锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡和公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回朱文锋的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由朱文锋承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.朱文锋于2011年12月7日与怡和公司签订《怡和新新家园认购书》，于2013年1月21日与怡和公司正式签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）及《补充协议》。《补充协议》第四条对房屋交付、第六条对产权登记进行了约定。2.《补充协议书》约定：“出卖人仅承诺将相关资料提交予政府部门，具体取得《广东省房地产权证》的时间由政府部门确定，出卖人对此不负任何责任。”出卖人无从干预政府部门办证的期限，一审法院判令怡和公司支付逾期办证违约金错误。二、朱文锋签订《补充协议书》后就已装修好房屋并入住至今，使用了怡和公司的土地和房屋，已获得利益，法院判令怡和公司承担年利息6%违约金不合理。朱文锋占有使用怡和公司的房屋，却还因此获得违约金，违背了公平原则。综上所述，请支持怡和公司的上诉请求。朱文锋答辩称：第一，根据《商品房买卖合同》第15条的约定，结合怡和公司于2013年8月28日将房屋交付朱文锋使用的事实，怡和公司应当在2015年8月28日之前为朱文锋办妥房屋产权登记。第二，怡和公司基于补充协议第6条要求免除其违约责任，不符合法律规定。首先，怡和公司由始至终未能提供任何证据证明其已经在约定期间内将办理产权登记的材料递交给产权登记部门，更无法证明其递交的材料符合办证要求，对此其应承担举证不能的法律后果。其次，该条款属合同法第三十九条规定的格式条款，且怡和公司作为提供格式条款的一方，免除其责任加重朱文锋责任，该条款是无效的。截至目前为止，怡和公司仍未能为朱文锋办妥涉案房屋的产权登记，已经构成严重违约，应当向朱文锋承担全部违约责任，支付违约金。因双方所签订合同条款未约定逾期办证违约金的计算方式，朱文锋主张根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同的指引》第三十八条的规定，以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金合理。综上，请驳回怡和公司的上诉请求。朱文锋向一审法院起诉请求：一、判令怡和公司立即协助将阳西县新圩镇xxx房的产权登记至朱文锋名下。二、判令怡和公司立即向朱文锋支付逾期办理房产证的违约金67933.54元（违约金以所支付房款311,146元为本金，自2015年8月29日计至怡和公司协助朱文锋办妥房屋产权登记证之日止，按年利率6%的标准计付，暂计至2019年3月31日止）。三、怡和公司承担全部本案诉讼费用。一审法院查明事实：2011年12月7日，朱文锋与怡和公司签订《怡和新新家园认购书》，朱文锋认购怡和公司位于阳西县新圩镇xxx房房产，房价总额为人民币311146元。2011年12月14日，朱文锋依据《怡和新新家园认购书》的约定向怡和公司支付首期房款94146元。2013年1月21日，朱文锋与怡和公司正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：2xxx）。《商品房买卖合同》约定朱文锋应于合同签订当天支付总房款30%即94146元，余款217000元通过向银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》另约定怡和公司应当于2013年8月28日前把符合约定的商品房交付给朱文锋使用，且应当在商品房交付之日起730日内（即2015年8月28日前）将办理权属登记需由怡和公司提供的资料报送产权登记机关备案，协助朱文锋向相关部门办理产权登记证书。合同签订后，朱文锋按照《商品房买卖合同》的约定向怡和公司支付了首期房款，且剩余房款也通过在中国农业银行阳西支行办理银行按揭贷款的方式全部支付给怡和公司。同时，在合同签订当天，应怡和公司的要求，朱文锋向阳西怡和物业管理有限公司支付了办理该房屋产权登记费用人民币24000元。另，一审法院于2019年9月23日向阳西县不动产登记中心查询xxx房房产登记的相关情况，经查询结果为怡和公司至查询日止未向该中心递交该房产的办证登记申请资料。一审法院认为，朱文锋与怡和公司双方签订的《商品房买卖合同》，未违反有关法律法规的规定，应属合法有效。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，拿到房地产权属证书是朱文锋最重要的合同目的之一，怡和公司未按合同约定为朱文锋办理相关房屋的房地产权属登记，应已违约，依法应承担相应的违约责任。怡和公司主张无法为该房屋办理产权登记是相关行政主管部门的原因，但未能提供相关的合法有效的证据证明，不予采信。现朱文锋要求怡和公司协助将阳西县新圩镇xxx房的产权登记至其名下，合理合法，予以支持。虽然《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条约定“出卖人仅承诺将相关资料提交予政府部门，具体取得《广东省房地产权证》的时间由政府部门确定，出卖人对此不负任何责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，鉴于该免责条款实际为免除怡和公司方责任、加重朱文锋方责任及排除朱文锋方主要权利的条款，且怡和公司未能提供证据证明其对该免责条款已采取合理的方式提请相对方注意及已按照对方的要求作了明确说明的义务，故该免责条款应无效。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，朱文锋要求怡和公司从约定办证期限逾期之日即2015年8月29日起至协助办理房屋的产权登记证之日止以房屋价款为本金按年利率6%的标准计算违约金，亦无不当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第一百三十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款的规定，作出判决：一、限怡和公司于判决生效后十五日内协助朱文锋将位于阳西县新圩镇xxx房的产权登记至朱文锋名下；二、限怡和公司从2015年8月29日起至协助办理上述房屋的产权登记证之日止以该房屋价款为本金按年利率6%标准计算违约金给朱文锋。一审案件受理费1498.33元，由怡和公司负担。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。朱文锋与怡和公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反有关法律法规的规定，是合法有效的，双方应按照合同的约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是怡和公司是否构成逾期办证违约，应否承担逾期办证违约责任。本案双方在《商品房买卖合同》中约定怡和公司应当于2013年8月28日前把符合约定的商品房交付给朱文锋使用，且应当在商品房交付之日起730日内（即2015年8月28日前）将办理权属登记需由怡和公司提供的资料报送产权登记机关备案，协助朱文锋向相关部门办理产权登记证书。而一审法院去函阳西县不动产登记中心时，怡和公司尚未向该中心递交涉案房产的办证登记资料，怡和公司的行为已构成逾期办证违约，应承担违约责任。一审根据本案的实际情况判令怡和公司从2015年8月29日起至办出涉案房屋产权登记证之日止以该房屋价款为本金按年利率6%标准计算违约金给朱文锋并无不妥，本院予以维持。交付房屋与协助买受人办理房产证均属房屋出卖人的义务，怡和公司主张朱文锋已占有使用涉案房屋而不应支付逾期办证违约金没有法律依据，本院不予支持。综上所述，怡和公司的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5967元，由阳西怡和投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年六月二十二日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。