湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初436号 原告：刘四龙，男，1988年11月6日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：唐文莉，湖南湘律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雄英（系原告刘四龙之妻），女，1987年11月11日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 被告：湖南新祥房地产开发有限公司，住所地双牌县泷泊镇紫金中路**。 法定代表人：黄晒，该公司经理。 原告刘四龙与被告湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称“新祥房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘四龙委托诉讼代理人唐文莉、刘雄英及被告新祥房地产公司法定代表人黄晒到庭参加诉讼，原告刘四龙因授权委托未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘四龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2017年7月30日至2020年5月8日的逾期交房违约金108796.2元;以及自2020年5月9日起至涉案房产依法通过验收并实际交付之日止，按已交付房款万分之三的标准计算违约金。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年1月18日，原告与被告签订了《双牌县商品房买卖合同》(合同编号:20160007908)。合同约定原告购买被告开发的滨江明珠项目中第2栋9层908号房，房屋总价款为358000元。合同第十条约定:“出卖人应当在2017年7月30日前验收合格且符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付给买受人”。此外，合同第十一条约定:“由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限交付房屋的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原、被告签订合同后，原告依约履行了向被告支付合同价款的全部义务。但由于被告的单方原因，被告仍不能向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋。截止2020年5月8日，被告已经逾期1013天，原告多次与被告沟通交房事宜，但被告始终没有交房。为保障原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持全部诉讼请求。 被告新祥房地产公司辩称，一、违约金过高；二、公司已经达到了交房条件，自2018年6月起公司已经陆续交房，很多购房用户已经装修入住，物业已经给购房户打电话通知收房，原告自己购买的房屋何时入住由原告自己决定；三、请求法院公正判处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告刘四龙提交的证据：证据1.《双牌县商品房买卖合同》一份，拟证明：原、被告之间存在房屋买卖关系，原告购买了滨江明珠项目中的第2栋9层908房，房屋总价款为358000元；合同第十条约定了交房日期为2017年7月30日，第十一条约定了逾期交房的违约责任；证据2.相关付款凭证一份，拟证明原告依约向被告支付了358000元总价款的义务；证据3.（2018）湘1123民初855号民事判决书一份，拟证明该份判决书同是业主起诉被告公司，判决时间为2018年11月26日，且上诉二审，被告在2018年-2019年并没有履行交房义务，不符合交房条件。被告对证据1的真实性无异议，对其关联性提出异议，即：合同约定的违约金过高，违反了法律相关规定，给原告造成的实际损失没有事实依据；因该商品房买卖合同约定违约金每日万分之三过高，违反相关法律规定，本院对证据1的证明目的予以部分采信；被告对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，本院对证据2的效力予以确认。被告对证据3的真实性无异议，对其关联性提出异议，即：2018年交房虽然没有办理正式手续，但并不影响房屋的实际使用情况。因被告对证据3的真实性无异议，本院对证据3的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月18日，原告刘四龙与被告新祥房地产公司签订了《双牌县商品房买卖合同》(合同编号:20160007908)。该合同第十条约定:“出卖人应当在2017年7月30日前验收合格且符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付给买受人”。该合同第十一条约定:“由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限交付房屋的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告刘四龙购买被告新祥房地产公司建造的位于双牌县泷泊镇滨江明珠项目中的第2栋9层908号商品房，该房成交价为358000元，同日，原告支付首期房价款158000元给被告。原告以按揭贷款的形式于2017年5月9日开始每月按揭支付2483.34元，现原告购房按揭贷款继续每月支付给被告； 另查明，被告在滨江明珠项目建设的商品房已经达到了交房条件，于2018年6月起被告已经向各购房户陆续交房，被告通过其物业已经给各购房户打电话通知收房。现大多数购房用户已经装修入住。原告以商品房未经验收合格等理由而拒绝收房。 还查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。 本院认为，本案的争议焦点为：争议焦点为1.双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.逾期交房的违约金应当如何计算。 对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告新祥房地产公司与原告刘四龙签订的《双牌县商品房买卖合同》系双方合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 对焦点2，违约金的数额应当如何计算。被告没有按合同约定时间交付商品房给原告使用的事实存在，被告不履行合同义务，逾期交房构成违约。关于违约金的计算期限，被告已于2018年6月已经向各购房户陆续交房，被告物业已经给各购房户打电话通知收房。现鉴于大多数购房用户已经装修入住的客观事实的存在，可以视为被告交付涉案房屋的时间为2018年7月1日，故逾期交房的违约金的计算期限应从2017年7月31日计算至2018年7月1日止。原告要求被告给付逾期交房违约金108796.2元;被告辩称其按合同约定计算违约金，其内容违反有关法律规定，这是对原告要求赔偿违约金提出的抗辩异议，该抗辩意见可以作为被告申请调整违约金的主张。由于原告未提供证据证实因被告违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告已交付房价款162309元为基数（即：首付款158000元+按揭款1个月零22天为4309元），以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至交房之日（即2018年7月1日）的利息，即：2017年7月31日至2018年7月1日利息为9198元（162309元×6.175%÷365天×335天）。以原告实际损失9198元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，本院认为原告主张被告支付违约金108796.2元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告要求被告给付108796.2元违约金的诉讼请求，本院酌情考虑支付违约金4000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南新祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘四龙逾期交房违约金4000元； 二、驳回原告刘四龙其他诉请请求； 案件受理费2475元，减半收取计1237元，由原告刘四龙负担1187元，由被告湖南新祥房地产开发有限公司负担50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  袁凌波 二〇二〇年六月十五日 书记员  蒋蕙兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。