重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初555号原告：陈继，男，1968年10月11日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：毛咏，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛海龙，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被告：重庆市江津区第六建筑工程有限公司，住所地重庆市江津区李市镇商贸街**，统一社会信用代码91500116203550686A。法定代表人：黄培华，董事长。委托诉讼代理人：陈霞，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇，重庆津舟律师事务所律师。原告陈继与被告重庆市江津区第六建筑工程有限公司（以下简称江津六建）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈继的委托诉讼代理人毛咏、毛海龙，被告江津六建的委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈继向本院提出诉讼请求：1.判令江津六建支付陈继垫付的恢复房屋人工费、材料费共计5000元；2.支付2018年8月20日至2018年11月10日的违约金40000元。事实和理由：2018年3月10日，陈继、姜文兵签订了门市出租协议，约定姜文兵将位于潼南区桂林街道办事处世纪大道左岸春天项目的743、745号门市出租给陈继。由于陈继所租赁的房屋需要办理验收，需要占用陈继所租赁的房屋并做修改，江津六建（左岸春天项目的承建单位）于2018年7月20日向陈继出具了承诺书，承诺：1.就左岸春天743、745号商铺与车库隔墙在2018年8月20日内予以拆除并将建筑垃圾清理干净，恢复成2018年7月20日前的现状，逾期按500元/天予以赔偿；2.江津六建提供739、741两间商铺供陈继临时堆放板材使用，并将两商铺隔墙开门洞与743号商铺相连。在江津六建的承诺期限届满后，陈继多次催促其将门市恢复原状，但江津六建均以各种理由推脱。2018年11月10日，陈继自行将743、745号商铺恢复了原状，产生了人工费、材料费共计5000元。陈继认为，双方存在合同关系，该合同关系不违反法律法规的禁止性规范，具有法律效力，双方应当按照约定全面履行约定义务，江津六建存在未按期拆除隔墙的违约行为，应当承担相应的违约责任。被告江津六建辩称，双方所建立的协议存在恶意串通损害第三人利益的情形，应属无效，不同意陈继的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：姜方兵系左岸春天项目743、745号门市以及1-496、1-497、1-498、1-499号车位的所有人，该门市与车位相邻，中间设计有隔墙。2018年3月10日，姜方兵、陈继签订门市出租协议，约定姜方兵左岸春天743、745号商铺出租给陈继经营建材，租赁期限为2018年3月10日至2019年3月10日，年租金50000元。在签订该出租协议后，陈继使用租赁房屋经营建材。2018年6月22日，重庆盛聪再兴房地产开发有限公司（左岸春天项目的开发企业，以下简称盛聪公司）于2018年6月22日向江津六建发出通知，主要内容为：贵司承建我司开发的盛聪左岸春天项目，现已完工。我司在办理小区车库竣工验收备案手续过程中，因左岸春天743、745号门面与车库隔墙被拆除并被门面商户陈继私自占用（将496、497、498、499号车位及其周边公共通道用简易围挡另行围护封闭使用），导致我司车库不能验收。限贵司于五日内将该隔墙恢复原状（与原设计图一致）。如贵司拒不履行或推迟履行，我司将自行恢复墙体，并按双方签订的施工总承包合同约定，追究贵司每延期一天计5000元的违约责任，由此产生的费用以及给我司造成的损失等由贵司依法承担。2018年7月许，江津六建征得陈继同意后，将门市、车位间的隔墙砌起，并于7月20日向陈继出具了承诺书，主要内容：就左岸春天743、745号商铺与车库隔墙在2018年8月20日内予以拆除并将建筑垃圾清理干净，恢复成2018年7月20日前的现状，逾期按500元/天予以赔偿，提供739、741两间商铺供临时堆放板材使用，并将两商铺隔墙开门洞与743号商铺相连。2018年8月25日，重庆宇明物业管理有限公司向江津六建发出通知，主要内容为：因贵司拟拆除左岸春天743、745号门面与车库隔墙，现我司作为本小区的物业服务企业，为依法维护业主权益，特通知贵司，建筑物的外墙依法属于全体业主共有，贵司不得对外墙部分擅自自行拆除。否则，因此造成的法律后果由贵司自行承担。之后，江津六建未按照承诺拆除隔墙，陈继自行将隔墙进行了拆除。陈继在本案中提交了领款人为张文宽、落款日期为2018年11月10日的领条复印件一份，领条主要内容：领到打墙1000元、拉垃圾1500元、搬板子回原位2000元、做卫生间500元，共计5000元。江津六建质证认为，该领条系复印件，真实性不予认可。以上事实，有不动产权证、商品房买卖合同、租赁协议、承诺书、通知（2018年6月22日）、通知（2018年8月25日）、竣工验收备案登记证等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，从本案所查明的事实来看，可以认定双方基于车库的竣工验收，存在关于一方临时占有、利用另一方的租赁房屋，另一方给予一定经济补偿的口头协议。该协议的主要内容包括：1.由江津六建将门市与车位间的隔墙砌起；2.江津六建提供739、741两间商铺供陈继临时堆放板材，并将两商铺隔墙开门洞与743号商铺相连；3.江津六建最迟于2018年8月20日将砌起的隔墙拆除并清理建筑垃圾；4.江津六建未按期拆除隔墙的，每逾期一天赔偿500元。关于协议的效力问题，江津六建提出案涉协议存在恶意串通，损害第三人利益的情形，主张无效。本院认为，案涉隔墙位于门市和车库之间，并非属于业主个人所有的专有部分，而是具有建筑物区分共有的性质，该隔墙的拆除客观上损害了区分共有人利益。以合同无效效果的范围为标准，合同无效可以分为合同的绝对无效和相对无效，恶意串通损害第三人利益属于合同相对无效的情形，不属绝对无效，原则上仅在利益受损的第三人主张时，法院才予以审查。除此之外，案涉协议也不存在其他合同无效的情形。因此，本院认为，双方所达成的协议系有效协议，各方应当按照约定履行各自的权利义务。按照约定，江津六建应于2018年8月20日前履行拆除隔墙并清除建筑垃圾的约定义务，每逾期一天的还应赔偿500元。从宇明物业向江津六建发出的通知来看，江津六建已于2018年8月25日收悉了关于物业管理企业不准予其拆除隔墙的要求，结合江津六建在本案中的答辩意见分析，可以认定江津六建存在拒绝履行约定的违约行为，江津六建作为存在违约行为的一方，应当承担相应的违约责任。陈继在本案中提出人工费、材料费的主张，结合隔墙已经拆除的事实，可以认定因拆除隔墙、清理垃圾陈继实际产生了相关的人工费、材料费的事实，但陈继除提交有无法与原件核对的领条外，并无其他证据予以证明费用的具体数额。陈继作为主张该项事实的一方，应当承担相应的不利后果。本院考虑确需产生费用的客观实际，综合案件墙面大小、当地经济水平等因素，酌情认定为2000元。关于陈继所提出的违约金主张，本院认为，双方协议所约定的500元/天的损失计算方法，本身具有违约金性质，江津六建应予负担。但具体的违约金数额，还需结合违约期间、损失情况等综合判断。陈继主张于2018年11月10日由其自行拆除，但并无足以证明其拆除日期的证据证实，本院就违约期间无法确定。鉴于客观上确实存在逾期拆除的情形，本院综合江津六建为陈继提供了其他门市堆放板材、租赁协议的租金数额、2018年8月20日前未专门约定占用费等因素，就江津六建关于违约金调整的主张予以采纳。具体数额，酌情认定为4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市江津区第六建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈继支付人工费、材料费2000元；二、被告重庆市江津区第六建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈继支付违约金4000元；三、驳回原告陈继的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.5元，由原告陈继负担437.5元，被告重庆市江津区第六建筑工程有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 周致余二〇二〇年六月二日法官助理 王议晨书 记 员 李 星