陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终477号上诉人（原审被告）：刘世艳，女，1990年11月15日出生，汉族，农民，住陕西省紫阳县。委托诉讼代理人：苏彩兰，女，1953年12月21日出生，汉族，居民，住西安市临潼区。系刘世艳婆婆。上诉人（原审被告）：武蒙，男，1985年8月5日出生，汉族，居民，住西安市临潼区。系刘世艳丈夫。被上诉人（原审原告）：李攀，男，1988年11月13日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。上诉人刘世艳、武蒙与被上诉人李攀因合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年1月20日，李攀通过西安市临潼区建新南路优居房屋中介服务部（以下简称：优居房屋中介部）选购房屋。2019年1月23日，李攀（乙方）与刘世艳、武蒙（甲方）及优居房屋中介部（丙方）签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，该合同部分条款约定如下：一、房屋基本情况（一）甲方所售房屋坐落于：西安市临潼区。（二）该房屋建筑面积102.33平方米（以房屋所有权或购房合同面积为准）。二、交易价格（一）该房屋交易价位为580,000元。其中购房定金为20,000元于2019年1月23日前已由乙方实际支付给甲方。（二）上述交易价为甲方净房价。（三）该房屋的交易价格包含甲方应交或已交的该房屋附加费用及基础设施、设备等费用（包括但不限于房屋专项维修基金、甲方购房时已交纳之税费、初装费、入住费用、已发生之物业及相关费用）、前述费用乙方不再承担。五、交屋约定（一）三方约定，交屋时间按以下【B】种进行：【B】甲方收到全部房款当日，甲方向乙方交付该房屋。（二）交屋前，该房屋已经发生的费用包括但不限于物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费等所有物业及相关费用由甲方承担；交屋后的上述费用由乙方承担。交屋时，甲方应将燃气卡、电卡、房屋内外所有钥匙等物件一并交付给乙方。（物业交割项目，以实际情况为准。）（三）该房屋内固定设施设备、房屋结构、管线及厨房和卫生间的固定设施应保持原状，房屋内现有装饰、装修、入墙（固定）家具、普通灯具由甲方随房赠送给乙方。（四）房屋内现有家具、家电，按如下第【B】种方式处理：【B】甲方随房赠送给乙方家具家电（见附件：家电清单）。七、违约责任（六）逾期交房责任，甲方未按照本合同第五条之约定将房屋交付给乙方，则每逾期1日，甲方应支付乙方本合同约定交易价格1%的滞纳金。逾期超过30日，甲方应额外向乙方支付本合同约定交易价格10%的违约金。（七）本合同签订后，甲乙丙三方任何一方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，否则视为违约，违约方应分别赔偿守约方本合同约定交易价格3%的违约金。八、补充条约。补充条约与合同正文约定不符的，以补充约定为准。本合同未约定或约定不明确的事宜，三方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。李攀、刘世艳、武蒙及优居房屋中介部在该份合同上签章、捺印。该合同后附有家具家电清单一份，显示该房屋内家具有：单人床一张、双人床一张、写字台一张、沙发一组、餐桌一套、椅子四把、衣柜两个、电视柜一个、梳妆台一张、鞋柜一个、茶几一张、橱柜一组及窗帘；电器有电视机、冰箱、洗衣机、空调、抽油烟机、燃气灶、热水器各一台。2019年3月1日，甲方武蒙与乙方马文芳、李攀签订《西安市二手房买卖合同》，其中部分条款如下：一、甲方自愿将坐落在临潼区西关正街75号西花园小区1-5-50601的房地产出售给乙方。三、双方同意于二〇一九年七月一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。2019年5月22日，武蒙、刘世艳收到李攀支付的房屋全部款项，5月23日，武蒙、刘世艳将该房屋钥匙交付给李攀及优居房屋中介部。李攀接收该房屋时发现，该房屋内的部分家具家电被刘世艳、武蒙更换，具体为：冰箱、空调、洗衣机、电视机、单人床一张、双人床一张、沙发一组，均更换为次品。暖气片6组被刘世艳、武蒙卸走。现李攀已实际入住占有该房屋。李攀在入住后，已将上述更换的家具家电作为废品处理。李攀对武蒙、刘世艳更换的上述家具家电、暖气片的价值不申请鉴定。另查，本案房屋所在楼栋于2019年4月开始统一更换智能水表DN25，李攀支付水表费300元、更换前的水费欠费323.4元。更换水表后采用先购买水费再用水的方式，不能欠费，李攀持有的2019年4月3日水费收费凭证为9.9元、2019年6月27日水费收费凭证为99元。2019年6月27日，李攀支付了以下费用：2017年7月-2019年5月物业费943元（每月每平方0.4元），2018年暖气费818.6元，2017年7月-2019年5月卫生费138元（每户每月6元）。2019年7月8日李攀支付补卡费用50元。李攀于2019年5月23日向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令刘世艳、武蒙履行合同义务，将房屋及附属设施实际交付至其；2、依法判令刘世艳、武蒙将其购买房屋内的家具家电暖气片返还至其；3、依法判令刘世艳、武蒙因逾期交房应支付其滞纳金8,700元；4、本案诉讼费由刘世艳、武蒙承担。诉讼过程中，李攀变更诉讼请求第二项并增加诉讼请求：依法判令刘世艳、武蒙赔偿其家具家电暖气片等损失20,000元；依法判令刘世艳、武蒙返还其缴纳的物业费等费用2,681.9元。事实和理由：2019年1月23日，其与刘世艳、武蒙在西安市临潼区优居房屋中介服务部签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，该合同第一条、第二条、第五条及第七条第六款等条款明确约定：其购买刘世艳、武蒙所有的位于西安市临潼区，建筑面积102.33平方米，房屋交易价58万元（包含房屋内附属设施及家具家电）。房屋交付时间为刘世艳、武蒙收到全部房款当日。若逾期交房，刘世艳、武蒙应按日支付其合同约定交易价格1%的滞纳金。合同签订后，其积极履行合同，于2019年5月15日将购房款全部转账至房管所资金监管账户内，刘世艳、武蒙于2019年5月20日收到全部房款。但刘世艳、武蒙未按照约定交房，2019年5月22日，刘世艳、武蒙才将房屋钥匙交付至房屋中介处。同时，刘世艳、武蒙将房屋内的家具家电及暖气片进行了更换，其行为给其带来了极大的伤害。故而其诉至法院，请求维护其合法权益。武蒙辩称，一、2019年5月22日其收到房款，合同约定2019年7月1日交房，其并未逾期交房。二、合同未指明家具家电的品牌，暖气片没有在家电上，双方对家具家电约定的为赠与，其没有违约。三、其与物业约定物业费等由其交纳，如果李攀代交属实的话，应该由物业向李攀返还。其不应当承担责任，请法院依法驳回李攀的诉讼请求。刘世艳辩称，其同意武蒙的意见。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一、关于李攀请求判令刘世艳、武蒙将房屋实际交付至李攀的诉讼请求。在本案中，李攀已实际占有该房屋，李攀的该项诉讼请求无事实根据和法律依据，依法不予支持。二、关于李攀请求判令刘世艳、武蒙赔偿家具家电暖气片等损失20,000元的诉讼请求。李攀、刘世艳、武蒙在《西安市存量房屋买卖居间合同》中约定该房屋内现有的家具家电系刘世艳、武蒙随房赠送，刘世艳、武蒙向李攀交付房屋时所随房携带的家具家电应系赠与。虽《西安市存量房屋买卖居间合同》中附有一份清单标明家具、家电的数量，并未实际标明品牌，但合同中明确约定是“房屋内现有家具、家电，按随房赠送方式处理”，且双方协议购买房屋及赠与家具家电时，所指的家具、家电具有特定性，刘世艳、武蒙应当按照合同的约定履行。现刘世艳、武蒙违反合同约定，擅自更换赠与物的行为侵害了李攀的合法利益。此外，双方在《西安市存量房屋买卖居间合同》中约定，该房屋的内固定设施设备及入墙家具等应由刘世艳、武蒙随房赠送给李攀。刘世艳、武蒙擅自拆走该房屋内6组暖气片的行为侵害了李攀的利益。且本案的家具家电并非单独的赠与行为，该行为依附于房屋的买卖行为，李攀已将房款全部支付给刘世艳、武蒙，刘世艳、武蒙应该按照合同履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第一百八十九条之规定，因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产损毁、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。故刘世艳、武蒙的行为构成违约，应承担相应的赔偿责任。因李攀已将更换的家具家电作为废品处理，且李攀也不申请鉴定，致使该损失无法准确认定。且刘世艳、武蒙仅更换了部分家具家电。故参照李攀、刘世艳、武蒙约定的3%违约金以及李攀、刘世艳、武蒙对更换的家具家电价值的陈述，酌情由刘世艳、武蒙向李攀赔偿家具家电、暖气片损失共计8,000元。三、关于李攀请求判令刘世艳、武蒙支付逾期交房滞纳金8,700元的诉讼请求。李攀、刘世艳、武蒙在2019年1月23日签订了《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定由刘世艳、武蒙收到全部房款当日向李攀交付房屋。双方又于2019年3月1日签订《西安市二手房买卖合同》，约定2019年7月1日由刘世艳、武蒙将房屋交付给李攀。该两份合同均为有效的合同，应视为经双方协商一致就交房日期的合同条款进行了变更，实际交房日期应以2019年7月1日为准。刘世艳、武蒙实际将房屋钥匙交付给李攀的时间为5月23日，并未违反合同约定，故而对于李攀要求刘世艳、武蒙支付逾期交房滞纳金的诉讼请求依法不予支持。四、关于李攀请求刘世艳、武蒙返还垫付的物业费等2,681.9元诉讼请求。双方签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》第五项第二款规定，交房前，该房屋已经发生的费用包括但不限于物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费等所有物业及相关费用由甲方承担。关于更换智能水表的费用，双方未做约定，该水表实际使用人为李攀，故该费用由李攀自行承担。李攀持有的2019年4月3日水费收费凭证为9.9元，该时间李攀并未收房，李攀无证据证明该费用由其交纳，故对李攀的该项诉讼请求依法不予支持。李攀于2019年6月27日的水费收费凭证为99元，该费用为李攀2019年6月27日后的用水费用，该费用由李攀自担。李攀支付的更换水表前的水费欠费323.4元、2017年7月-2019年5月物业费943元、2018年暖气费818.6元、2017年7月-2019年5月卫生费138元，该费用均发生在交接房屋前，故该费用由刘世艳、武蒙承担，李攀已实际支付该费用，由刘世艳、武蒙向李攀予以返还。2019年7月8日李攀支付了补卡费用50元，李攀无证据证明该费用的具体内容，故对李攀的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十六条、第一百四十二条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百八十九条之规定，判决如下：一、刘世艳、武蒙于本判决生效之日起10日内赔偿李攀因更换家具、家电及拆卸暖气片而产生的损失8,000元；二、刘世艳、武蒙于本判决生效之日起10内返还李攀交付的水费、物业费、暖气费、卫生费共计2,223元；三、驳回李攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由李攀负担395元，刘世艳、武蒙负担190元。宣判后，刘世艳、武蒙不服，向本院提出上诉，请求：1.撤销原审判决第一项即赔付李攀损失8,000元；2.上诉费由李攀承担。一、原审判决认定事实不清。2019年1月13日，其在父亲生意亏损，家庭生活困难的情况下，将原自住商品房以低于市场价20%卖于李攀，并在合同第五条第四款中约定，其随房赠送给李攀家具家电并附有家具家电清单一份，但该清单仅显示有名称及件数，并未有新旧成色、质量，其按合同约定将房屋内家具家电交付李攀并且所交付家具家电均可使用。原审法院查明合同中明确约定是房屋内现有家具家电，按随房赠送处理，且李攀当庭陈述已将其交付的家具家电卖掉，已将更换的家具家电做废品处理。原审法院却以此证明其违约，显属认定事实不清。在原房中并未附带暖气，而原审查明为六组，并因此判决其计赔损失亦显属认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。按合同约定，家具家电属于赠与关系，赠与关系是在所赠物品交付时，赠与关系才能成立，属于其无偿给付的单方行为，不存在违约，更谈不上按3%的违约金计付损失，原审法院按违约判付属于适用法律不当。三、原审判决其赔偿李攀家具家电、暖气片损失共计8,000元，无事实依据，属于处理不当，有失公允。李攀辩称，其是否低于市场价格购买房屋与本案无关，据其在物业了解的情况，其是按照中等偏高的价格购买房屋，合同虽然没有说家具家电的品牌，但是签订合同时有视频和照片，与刘世艳、武蒙交付的不一致，其接收房屋时，刘世艳、武蒙并未到场，只是把钥匙交给中介，由中介把房屋交予其，中介现场拍摄视频和照片，从视频和照片可以看出，刘世艳、武蒙有拆卸和更换家具家电。其认为在合同成立的情况下，不存在赠与关系，其无偿得到的家具家电在合同约定之内，所有东西包含在房款之内，其并未私自出售家具家电，因为家具家电无法使用，需要处理，其找到收废品的人，人根本不收，其自费500元处理掉这些家具家电。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，李攀（乙方）与刘世艳、武蒙（甲方）及优居房屋中介部（丙方）于2019年1月23日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权力、履行义务，违反合同约定，构成违约的，应承担相应的违约责任。上述合同（四）约定：房屋内现有家具、家电，按如下第【B】种方式处理：【B】甲方随房赠送给乙方家具家电（见附件：家电清单）。该条款约定了房屋内现有家具、家电甲方随房赠送给乙方，该条款属于买卖合同的有效条款，约定的家具家电并非单独的赠与行为，该行为依附于房屋的买卖行为，房屋出卖人刘世艳、武蒙应履行该条款约定的义务，该条款中的家具家电应为合同签订时房屋内的特定家具家电，而刘世艳、武蒙在合同签订后将更换的旧家具家电随房交付李攀，原审法院认定其构成违约，并无不当，应予维持。此外，《西安市存量房屋买卖居间合同》中约定，该房屋的内固定设施设备及入墙家具等应由刘世艳、武蒙随房赠送给李攀。刘世艳、武蒙擅自拆走该房屋内6组暖气片的行为亦构成属违约。《西安市存量房屋买卖居间合同》（七）约定：本合同签订后，甲乙丙三方任何一方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，否则视为违约，违约方应分别赔偿守约方本合同约定交易价格3%的违约金。原审法院参照李攀、刘世艳、武蒙约定的3%违约金以及李攀、刘世艳、武蒙对更换的家具家电价值的陈述，酌情由刘世艳、武蒙向李攀赔偿家具家电、暖气片损失共计8,000元，并无不当，依法予以维持。原审判决其他当事人未上诉的内容，亦予以维持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘世艳、武蒙负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年六月二十九日书记员 陈 歆