广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4815号 原告:中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路**，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：郭劲军，该行行长。 委托诉讼代理人：李文俊，广西可以律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华升，广西可以律师事务所律师。 被告：马治华，男，1976年7月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：陶雪玲，女，1980年9月1日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：柳州市荣华房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区拉堡镇柳堡路**，社会统一信用代码：914502215572497193。 法定代表人：韦培安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳洪，该公司总监。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称“建行柳州分行”）诉被告马治华、陶雪玲、柳州市荣华房地产开发有限公司（以下简称“荣华房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法组 成由审判员徐超玲担任审判长，人民陪审员陈悦、黄显菲参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行柳州分行的委托诉讼代理人李华升到庭参加诉讼。被告荣华房开公司经本院传票传唤，被告马治华、陶雪玲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 建行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行柳州分行与马治华、陶雪玲签订的合同编号为450627400-2012-20150521605《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令马治华、陶雪玲归还建行柳州分行贷款本金291160.58元并支付利息（利息暂计至2019年7月30日为2641.76元，以后利息按双方原合同约定计至马治华、陶雪玲还清贷款本息之日止）；３.判令马治华、陶雪玲承担本案的律师费13721元；4.判令以马治华、陶雪玲抵押给建行柳州分行的位于广西柳州市柳江县房屋，以折价、变卖或者拍卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用；5.判令马治华、陶雪玲承担本案诉讼费用；6.判令荣华房开公司对马治华、陶雪玲的上述欠款承担连带清偿责任。事实与理由：2015年12月18日，建行柳州分行与马治华、陶雪玲签订编号为450627400-2012-20150521605《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：建行柳州分行向马治华、陶雪玲提供32.7万元的贷款，贷款期限为240个月，马治华、陶雪玲采用等额本息还款法按月偿还贷款本息。同时，马治华、陶雪玲以位于广西柳州市柳江县房屋作为该笔贷款的担保，并办理了房屋抵押登记手续。合同签订后，建行柳州分行按照约定履行了自己的全部义务，但马治华、陶雪玲未能按时足额归还贷款本息，多次出现拖欠，经建行柳州分行多次催收仍拒不归还。根据合同约定，建行柳州分行可以提前解除合同，马治华、陶雪玲应当偿还全部贷款本息，并承担 违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，荣华房开公司应当对建行柳州分行诉请的款项承担连带清偿责任。 马治华、陶雪玲、荣华房开公司未作答辩亦未在举证期限内提供任何证据。 建行柳州分行围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告荣华房开公司经本院传票传唤，被告马治华、陶雪玲经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。建行柳州分行提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对建行柳州分行提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 马治华、陶雪玲于2000年9月1日登记结婚。 2015年9月16日，建行柳州分行与荣华房开公司签订了编号为4501500132015014的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：荣华房开公司为建行柳州分行与因购置座落于柳江县拉堡镇柳堡路685号项目所属之尚好鑫苑房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行柳州分行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。该保证为连带责任保证，保证期间自建行柳州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行柳州分行核对无误、收执之日止。本最高额保证所担保的债权是指自2015年9月16日至2025年9月16日期间（即“债权确定期间”）因建行柳州分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行柳州分行支付的其他款项（包括但不限于建行柳州 分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行柳州分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。如果主合同项下债务到期或者建行柳州分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，荣华房开公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论建行柳州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），荣华房开公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行柳州分行均可直接要求荣华房开公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2015年10月21日，马治华、陶雪玲为购买广西壮族自治区柳州市柳江县房产，向建行柳州分行申请个人住房借款。2015年12月18日，建行柳州分行（贷款人）与马治华、陶雪玲（借款人、抵押人）签订合同编号为450627400-2012-20150521605的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：建行柳州分行向马治华、陶雪玲发放贷款32.7万元，借款期限240个月，从2015年12月18日至2035年12月18日；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币2140.03元。关于违约责任，合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本 息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。关于费用承担，合同约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同还约定，抵押财产位于柳州市柳江县。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。 合同签订后，建行柳州分行于2015年12月24日依约向马治华、陶雪玲足额发放了32.7万元贷款，并办理了柳州市柳江县房产的预抵押登记手续。但马治华、陶雪玲自2019年1月起未能按照合同约定按时足额归还建行柳州分行贷款本息。截至2019年7月30日，马治华、陶雪玲已拖欠建行柳州分行贷款本金291160.58元，利息及罚息2641.76元。建行柳州分行向马治华、陶雪玲催款未果，荣华房开公司也未承担担保责任，故发生纠纷成诉。诉讼中，建行柳州分行委托广西可以律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费13721元。 本院认为，建行柳州分行与马治华、陶雪玲在平等、自愿的基础上签订 的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，建行柳州分行依约向马治华、陶雪玲发放贷款，马治华、陶雪玲应依约按时还本付息。马治华、陶雪玲借款后，没有按约定还贷，显属违约。建行柳州分行要求解除与马治华、陶雪玲订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。对建行柳州分行要求马治华、陶雪玲归还所欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2019年7月30日，马治华、陶雪玲已拖欠建行柳州分行贷款本金291160.58元，利息及罚息2641.76元。 关于律师费的问题。建行柳州分行与马治华、陶雪玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费，由借款人承担。现建行柳州分行已提供《委托代理合同》及《收据》予以证实，故对建行柳州分行诉请律师代理费13721元，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然柳州市柳江县房产进行了预抵押登记，但预抵押登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，建行柳州分行无优先受偿的权利，故建行柳州分行主张以柳州市柳江县房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，荣华房开公司应按合同约定对马治华、陶雪玲的借款承担连带保证责任并对马治华、陶雪玲依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中 华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告马治华、陶雪玲签订的编号为450627400-2012-20150521605的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告马治华、陶雪玲共同归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金291160.58元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2019年7月30日为2641.76元。从2019年7月31日起，按照编号为450627400-2012-20150521605的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至被告马治华、陶雪玲实际付清贷款本息之日止）； 三、被告马治华、陶雪玲共同支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费13721元； 四、被告柳州市荣华房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5913元、保全费2155元、公告费760元，合计8828元（原告中国建设银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告马治华、陶雪玲、柳州市荣华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  徐超玲 人民陪审员  黄显菲 人民陪审员  陈 悦 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  俞敏枝 书 记 员  劳注洁